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臺灣士林地方法院民事判決 113年度簡上字第139號上訴人何榮生被上訴人寶殿大廈住戶管理委員會法定代理人國弘訴訟代理人李政雄上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國113年1月8 日本院士林簡易庭112年度士簡字第1312號第一審簡易判決，提起上訴，本院於113年12月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條定有明文。本件被上訴人於原審請求上訴人應給付被上訴人民國105年1月至112年5月之管理費共新臺幣（下同）156,640元本息，嗣經本案終局判決後，於本院準備程序期日以言詞將105年1月至107年5月之管理費即超過100,800元部分之訴撤回（本院卷第167至168頁），上訴人於準備程序筆錄送達之日起10日內未提出異議，揆諸前揭規定，視為同意撤回，即生撤回之效力，該部分非本院審理範圍，合先敘明。貳、實體方面一、被上訴人主張：上訴人為被上訴人社區（下稱本件社區）門牌號碼臺北市○○區○○路000號8樓之7建物（下稱本件建物）之區分所有權人，為本件社區住戶。依本件社區管理規約及區分所有權人會議決議，本件建物每月應繳納管理費1,680 元，上訴人自107年6月起至112年5月止積欠管理費共100,80 0元（計算式：1,680×60＝100,800），迭經催告迄未繳付。爰依公寓大廈管理條例第21條、本件社區管理規約第10條，請求上訴人給付上開管理費，及起訴狀繕本送達翌日即112 年8月14日起算之法定遲延利息等語。二、上訴人則以：本件建物已被公告為海砂屋，造成結構危險，影響居住及公共安全，已不能居住，迄今仍為空屋，亦無人願意承租，又本件社區空屋管理費為每月840元，業經被上訴人及法院判決確定；且被上訴人溢收上訴人96年5月至98 年12月之管理費共26,880元，迄未退款，被上訴人應予返還等語，資為抗辯。三、原審就被上訴人上開請求，判決被上訴人全部勝訴。上訴人全部聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事實　㈠上訴人為本件社區中本件建物之區分所有權人（本院卷第16 、76頁）。　㈡上訴人並未繳納本件社區107年6月至112年5月之管理費（本院卷第78頁）。五、本院之判斷　㈠本件建物107年6月至112年5月每月管理費為1,680元；被上訴人請求上訴人給付管理費100,800元，為有理由：　⒈被上訴人主張上訴人為本件社區住戶，本件建物107年6月至1 12年5月每月管理費為1,680元，上訴人積欠上開管理費共10 0,800元，迄未繳付等情，業據其提出本件社區管理費聯單、存證信函影本、本件社區管理規約（新舊版本）、112年度寶殿大廈第一次區分所有權人、第二次會會議紀錄暨所附管理費對照表、明細表等件存卷為憑（原審卷第14至22、24 、54至63之1、70至84頁，本院卷第34至44、48至60、214至 224頁），堪認屬實。　⒉又本件社區管理規約於112年9月20日修訂後，第10條第6項雖僅載明：「中華民國112年6月1日起管理費收費標準為每坪新臺幣50元」，然考諸前揭本件社區管理規約新舊版本及修訂經過，於修訂提案已明確記載本件社區之管理費收費標準，於93年調整迄至112年修訂前為每坪40元，上開修訂提案暨管理費調整方案及對照表並均經本件社區112年度第一次區分所有權人、第二次會決議通過（原審卷第56、58、63之 1、76至78頁），管理費收費標準自112年6月1日起調整為每坪50元（改按住戶專有部分樓層及平台面積合計坪數計算，不計公設持分），足認本件社區於107年6月至112年5月間，各戶每月管理費確為每坪40元無訛。而本件建物總坪數約42 坪（原審卷第26頁），則本件建物107年6月至112年5月每月管理費為1,680元（計算式：42×40＝1,680），共60個月，合計100,800元（計算式：1,680×60＝100,800）。從而，被上訴人請求上訴人給付上開管理費100,800元，洵屬有據。　⒊上訴人雖以前揭情詞置辯，並提出本院調解筆錄影本、社團法人新北市結構工程技師公會鑑定報告書、照片、臺北市政府都市發展局函文翻拍照片等件為據（本院卷第82至104、1 06至112、200至206頁）。惟查，觀諸上訴人所提出之上開照片、鑑定報告等資料，固可認定本件社區之建物業經鑑定為高氯離子混凝土建築物（即通稱海砂屋），於113年11月經主管機關公告列管，應限期停止使用並自行拆除，且本件社區建物外觀有若干龜裂、剝落等損壞情況，然上開關於建物限期停止使用或拆除重建一節，乃本件社區及全體住戶在行政法上之責務，核與被上訴人與住戶間就管理費所生之法律關係無涉，更非指本件社區經公告列管後，住戶即無庸繳納管理費；又上開照片拍攝地點是否係在上訴人所有之本件建物範圍，其所示情形是否即係本件建物現況，亦非無疑，僅憑上開證據資料，實不足以認定本件建物於107年6月至11 2年5月間已達於不堪居住之程度；況參諸本件社區雖經鑑定為高氯離子混凝土建築物，被上訴人即本件社區住戶管理委員會迄今仍正常運作，並定期向住戶收取管理費，而本件社區管理規約亦未就上訴人所稱情形訂定住戶免繳管理費之特別規定，則縱令本件建物之外觀或結構已有損壞，或已達於不適居住使用之程度，仍無從以此遽謂上訴人得主張免除管理費之繳納義務。是上訴人此部分之抗辯，實欠缺法律上之理由，尚非可採。　⒋至上訴人另辯稱本件建物為空屋，故其僅須繳納空屋管理費每月840元（即上開管理費之半額），此經被上訴人及法院判決確定云云。惟稽諸上訴人就此部分提出之證據，乃本院 103年度士小調字第334號調解筆錄（下稱系爭調解筆錄），係兩造間就上訴人99年2月至103年2月應繳納之管理費成立調解（本院卷第82頁），上訴人稱應以每月840元計算管理費，僅可認係兩造就該案中管理費之計算爭議所為讓步，難認與本件被上訴人所請求107年6月至112年5月之管理費有何關連。且上訴人迄未舉證證明本件建物於107年6月至112年5 月間確屬於空屋，另遍查本件社區管理規約，亦未見就空屋或未實際居住之住戶訂有不同之收費標準或減免規定，綜上各情，實難憑此逕認上訴人就本件建物應繳納之每月管理費為840元。上訴人前揭抗辯，亦不足採。　㈡上訴人抗辯被上訴人溢收96年5月至98年12月之管理費共26,8 80元，而以此主張抵銷，為無理由：　　上訴人固以依系爭調解筆錄所示，被上訴人溢收96年5月至9 8年12月之管理費共26,880元等語，而為抵銷抗辯。然此經被上訴人否認，並陳稱：經查詢資料，未發現有上訴人所說之情況等語（本院卷第168頁）。查系爭調解筆錄內容第二點，係記載：「相對人（即上訴人）稱民國96年5月至98年1 2月份本應以每月840元之空屋計算管理費，然卻以每月1,68 0元全額繳費，如經查證有溢繳部分，聲請人（即被上訴人）願全額退還」。細繹上開調解內容，前段僅記載上訴人稱應以每月840元計算管理費，並主張其有全額繳費而溢繳之情形，且後段既言明「如經查證有溢繳部分」，被上訴人願全額退還等語，則上開調解內容顯未明確認定上訴人已有溢繳管理費之情形，亦未具體認定其溢繳金額，則徒憑系爭調解筆錄，上訴人得否主張其對被上訴人有管理費返還請求權，並以此主張抵銷，實非無疑；又上訴人就此項管理費返還請求權之主張，復未提出其他證據佐證以實其說，則依其舉證，要難認定上訴人確有溢繳管理費，而對被上訴人有管理費返還請求權。是以，上訴人主張被上訴人溢收管理費共26 ,880元，並以此管理費返還請求權為抵銷抗辯，實難憑採。六、綜上所述，被上訴人依本件社區管理規約，請求上訴人給付 107年6月至112年5月之管理費100,800元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年8月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，為被上訴人勝訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　謝佳純　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　絲鈺雲　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高御庭以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊宗霈

2025-01-17

SLDV-113-簡上-139-20250117-1

簡

臺灣臺北地方法院

返還溢收分攤公共電費等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度簡字第19號原告尹章華被告台灣電力股份有限公司法定代理人曾文生訴訟代理人陳逸潔上列當事人間請求返還溢收分攤公共電費等事件，本院於民國11 3年12月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣貳佰捌拾伍元柒角，及自民國一百一十三年四月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之二十九，其餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳佰捌拾伍元柒角為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告起訴時聲明：㈠被告應給與原告113年3月繳費通知單(繳費憑證)載明「流動電費819.6元」，以利即時清償。㈡被告應給與原告113年1月繳費憑證載明「流動電費767.1元」。㈢被告應給付原告新臺幣（下同） 265.7元，及自112年2月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣被告應給付原告懲罰性賠償金2,000元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈤依職權宣告假執行等語（見本院北司補字卷第7頁），嗣經原告多次變更，最後確認聲明為：㈠被告應給與原告113年 3月繳費通知單(繳費憑證)載明「流動電費819.6元」。㈡被告應給與原告113年1月繳費憑證載明「流動電費767.1元」。㈢被告應給付原告285.7元，及自112年2月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣被告應給付原告懲罰性賠償金2,000元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈤依職權宣告假執行等語（見本院卷第415頁）。核屬擴張應受判決之聲明，合於前揭規定，應予准許。二、復按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在50萬元以下者，適用民事訴訟簡易程序，同法第427條第1項定有明文。又按通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於同法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理，為同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項所明定。查本件原告請求訴訟標的價額為50萬元以下，揆諸前揭規定，應適用簡易程序，故本院改依簡易訴訟程序審理。貳、實體方面：一、原告主張：原告前以門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00○0 號、位於「中華大廈B座」公寓大廈（下稱系爭社區）內之房屋（下稱系爭房屋）為用電場所，與被告訂定供電契約（下稱甲契約）；訴外人中華大廈B座管理委員會（下稱管委會）則以其名義，就系爭社區之公共設施與被告訂定供電契約（下稱乙契約）。嗣於民國111年5月起，被告依管委會主委張守中之申請，將乙契約之電費平均分攤於系爭社區各住戶，並列入甲契約之電費帳單向原告收取；然原告並非乙契約之當事人，且張守中非適法之管委會主委，管委會向被告申請分攤公共電費亦未經系爭社區區分所有權人會議（下稱區權會）之決議，亦非合法，依契約相對性原則，被告自無請求原告給付乙契約電費之權利。被告未經原告同意違法蒐集原告個人資訊向原告收取分攤公共電費，顯屬權利濫用，構成侵權行為及不當得利。爰就原告尚未繳納之113年3月電費，請求被告扣除分攤公共電費後，重新製發繳費單；及就已經繳納之113年1月電費，請求被告扣除分攤公共電費後，重新製發繳費憑證，並返還溢繳之公共電費285.7元；另被告以停電為要脅，迫使原告繳納無義務之乙契約電費，應依消費者保護法（下稱消保法）第51條規定，給付懲罰性賠償金2,000元等語。並聲明：㈠被告應給與原告113年3月繳費通知單(繳費憑證)載明「流動電費819.6元」。㈡被告應給與原告113年1月繳費憑證載明「流動電費767.1元」。㈢被告應給付原告285.7元，及自112年2月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣被告應給付原告懲罰性賠償金2,000元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈤依職權宣告假執行等語。二、被告則以：系爭社區基於乙契約所生之公共電費，係依被告之營業規章施行細則第19條、112年5月19日於官方網站發布之公共電費分攤申請辦法等規定，於111年3月25日由管委會主任委員張守中檢具系爭社區111年度區權會決議結果、管理委員會申請公設電費分攤承諾書，向被告申請由該社區77 位住戶分攤。依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，原告應受上開區權會決議之拘束，而有給付分攤公共電費之義務。被告處理過程均符合相關規定，並無權利濫用及違反誠信原則之情形，亦無違反個人資料保護法及消費者保護法等相關規定，原告請求為無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　三、本院之判斷：　㈠按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，固應適用民法第56條第1項撤銷總會決議規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議，惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力（最高法院92年度台上字第2517號判決要旨參照）。　　　㈡本件被告抗辯依系爭社區111年度區權會決議結果，由系爭社區77戶住戶分攤系爭社區公共電費並由被告直接由每戶扣款，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，原告應受上開區權會決議之拘束，而有給付分攤公共電費之義務云云。查被告於官方網站上公告之申請公共電費分攤方式為公寓大廈住戶如於其規約明訂或由區分所有權人會議決議向被告申請公共設施電費分攤服務，且管理負責人或管理委員會願出具保證書，證明所附規約或區分所有權人會議記錄已依公寓大廈管理條例規定完成法定程序，如有虛偽不實，願自負民刑事法律責任，倘有適法性之瑕疵，願無條件負責繳清被告需退還各住戶所繳付之分攤公共設施電費者，被告同意由管理負責人或管理委員會單獨簽章辦理公共設施電費分攤申請，無須各住戶共同簽章，有被告提出之公共電費分攤申請辦法可稽（見本院卷第45頁）。惟查，經本院依職權向主管機關臺北市政府建築管理工程處（下稱建管處）函詢系爭社區於11 1年間之合法選任管理委員、主任委員名單，建管處函覆系爭社區未有成立管理組織紀錄，故無管理委員、主任委員名單可稽，有建管處113年11月19日北市都建寓字第113000810 0號函附卷可查（見本院卷第269頁），顯見系爭社區111年度區權會決議實際係由無召集權人所召開，不能為有效之決議，另觀系爭社區111年度區權會決議結果，其上亦未見會議之時間、地點、主席、紀錄、出席狀況等重要事項，僅記載問卷調查期間、問卷之回收狀況及統計結果（見本院卷第 57頁），可見系爭社區於111年根本未召開區權會，自無法成立所謂區權會決議，是所謂「系爭社區111年度區權會決議」自始無效或不成立，被告抗辯原告應受該區權會決議拘束，自屬無稽。又管委會持該區權會決議辦理公共設施電費分攤申請，亦與被告自訂申請辦法之申請人資格及應備文件顯然不合，該申請亦屬無效不成立。　㈢請求被告應給與原告113年3月繳費通知單(繳費憑證)載明「流動電費819.6元」部分：　　原告雖請求被告重新製發僅載有113年3月流動電費819.6元之繳費通知單，以利其繳納電費云云，然原告於本院113度北簡字第6065號請求返還溢收分攤公共電費等事件，已自承　　113年3月電費已繳納，原告於本件再請求重新給予繳費通知單，顯無權利保護必要，不應准許。　㈣請求被告應給與原告113年1月繳費憑證載明「流動電費767.1 元」部分：　　按清償人對於受領清償人，得請求給與受領證書，固為民法第324條所規定，但被告對於原告已經繳納之113年1月流動電費767.1元，該繳費通知單已兼作繳費憑證，有該繳費通知單（繳費憑證）附卷可參（見本院北司補字卷第29頁）。即便該憑證同時載有上開無受領原因之分攤公共電費285.7 元、遲付費用19元，對於上開流動電費已經繳納之證明效力仍無影響。原告請求刪除此二項目後，就流動電費部分重新給與單獨之繳費憑證，不應准許。　　㈤請求被告應給付原告285.7元，及自112年2月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分：　⒈系爭社區111年度區權會決議自始無效或不成立，原告不受拘束等情，業經本院認定如前。從而，被告受領原告給付之11 3年1月分攤公共電費285.7元即屬無法律上原因，原告依民法第179條規定請求被告返還，應予准許。　⒉又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，為民法第 229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別明定。本件原告對被告之不當得利返還請求權屬未定給付期限之金錢債權，且無證據顯示被告明知無受領利益之法律上原因，故其就上開285.7元，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即113 年4月2日（本院北司補字卷第39頁）起至清償日止，按年息 5％計算之利息，為有理由，逾此部分之利息則屬無據，不能准許。　㈥依消保法第51條規定，請求給付懲罰性賠償金2,000元及法定遲延利息部分：　　　按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額5倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求3倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金，為消保法第51條所規定。惟消保法所定之損害賠償訴訟，無非係指該法第7條至第9條，關於商品服務欠缺可合理期待安全性之訴訟類型，或第23條所定，關於商品服務廣告不實之訴訟類型。本件被告向原告收取分攤公共電費，無關其供電之安全性或廣告內容，與上開規定之要件不符，其據此請求被告給付懲罰性賠償金2,000元，應非可採。四、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付285. 7元及自113年4月2日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。五、本判決第1項係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行；並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，宣告被告如為原告預供擔保，則得免為假執行。六、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　熊志強以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡斐雯

2025-01-17

TPDV-113-簡-19-20250117-1

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高雄簡易庭

請求返還房屋

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度雄補字第2914號原告陳傳楨被告陸素芳一、上列當事人間請求返還房屋事件，原告起訴雖據繳納裁判費新臺幣（下同）2,760元。惟按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。民事訴訟法第77條之1第1項、第2 項、第77條之2定有明文。又所稱交易價額，係指客觀上市場交易價額而言，法院於核定房屋交易價值時，尚需參酌該房屋坐落位置、面積、結構、新舊及鄰近房屋交易價額等資料，必要時並得命提出鑑定報告。二、經查，原告起訴聲明第1項前段請求被告遷讓返還高雄市○○ 區○○街00○0號5樓之5房屋（下稱系爭房屋），此部分訴訟標的價額應以系爭房屋於起訴時客觀市場交易價額為斷。本院核定如下：㈠查系爭房屋為民國84年7月建築完成、位於5樓之8樓華廈建築，有系爭房屋登記公務用謄本可考（卷第29頁）。經查詢與系爭房屋類似條件不動產即門牌號碼高雄市○○區○○街000○0 號6樓之1房屋（同社區華廈）最近一次於113年5月交易價格為每平方公尺單價約63,631元，有內政部不動產交易實價查詢資料可佐（卷第31頁），應可供作系爭房屋起訴時客觀上可能交易價格參考。㈡又系爭房屋坐落基地高雄市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）113年公告現值為每平方公尺79,299元，面積為817平方公尺，原告權利範圍100 00分之177，有系爭土地登記公務用謄本可稽（卷第27頁），依此計算原告持有系爭土地現值為1,146,735元（計算式：79,299×817.×177/10000≒1,146,735，元以下四捨五入，下同）；而系爭房屋起訴時課稅現值為254,700元，有高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書為憑（卷第21頁）。是系爭土地現值加計系爭房屋課稅現值結果為1,401,435元（計算式：1,146,735＋254,700＝1,401,435），並可推論系爭房屋價額占系爭房地總價額比例約為18.17%（計算式：254,700÷1, 401,435≒18.17%，四捨五入至小數點第4位，下同）。㈢再系爭房屋總面積為81.37平方公尺（含主建物、附屬建物及公設共有部分），原告既未表明系爭房屋曾有發生嚴重貶損交易價格情事，經以系爭房地於起訴時合理交易單價每平方公尺63,631元，及占系爭房地總價額比例18.17%計算，系爭房屋於起訴時客觀合理交易價額應為940,780元（計算式：6 3,631×81.37×18.17%≒940,780），即為此部分訴訟標的價額。三、復加計聲明第1項後段請求自113年11月1日起至返還系爭房屋日止按月賠償5,700元（計算至訴訟繫屬前一日即113年11 月19日，共計19日，給付總額為3,610元），核定本件訴訟標的價額為944,390元（計算式：940,780＋3,610＝944,390），應徵第一審裁判費10,350元，扣除前所繳裁判費2,760元，尚應補繳7,590元。茲依同法第249條第1項但書規定，限原告於本裁定送達後5日內補繳，逾期不繳即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 1 月 17 日高雄簡易庭法官鄭宇鈜以上正本係照原本作成。本裁定關於訴訟標的價額核定部分得抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新臺幣1,500元；補繳裁判費部分不得抗告。中華民國 114 年 1 月 17 日書記官林麗文

2025-01-17

KSEV-113-雄補-2914-20250117-1

雄補

高雄簡易庭

遷讓房屋

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度雄補字第2906號原告蘇月嬌被告施秀琴一、上列當事人間請求遷讓房屋事件，原告起訴雖據繳納裁判費新臺幣（下同）1,110元。惟按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第 77條之1第1項、第2項。又所稱交易價額，係指客觀上市場交易價額而言，法院於核定房屋交易價值時，尚需參酌該房屋坐落位置、面積、結構、新舊及鄰近房屋交易價額等資料，必要時並得命提出鑑定報告。課稅現值僅係稅捐機關課徵房屋稅之基準，非當然與市價相當。二、經查，原告起訴聲明請求被告遷讓返還高雄市○○區○○街0號6 樓之7房屋（下稱系爭房屋），訴訟標的價額應以系爭房屋於起訴時客觀市場交易價額為斷。本院核定如下：㈠查系爭房屋為民國83年6月建築完成、位於6樓之7樓華廈建築，有系爭房屋登記公務用謄本可考（卷第51頁）。經查詢與系爭房屋類似條件不動產即門牌號碼高雄市○○區○○街0號7樓之2房屋（同棟華廈）最近一次於111年2月交易價格為每平方公尺單價約67,887元，有內政部不動產交易實價查詢資料可佐（卷第53頁），應可供作系爭房屋起訴時客觀上可能交易價格參考。㈡又系爭房屋坐落基地高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）113年公告現值為每平方公尺86,000元，面積為135平方公尺，原告權利範圍10000分之182，有系爭土地登記公務用謄本可稽（卷第49頁），依此計算原告持有系爭土地現值為211,302元（計算式：86,00 0×135.×182/10000≒211,302，元以下四捨五入，下同）；而系爭房屋起訴時課稅現值為111,500元，有高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書為憑（卷第45頁）。是系爭土地現值加計系爭房屋課稅現值結果為322,802元（計算式：211,302＋111 ,500＝322,802），並可推論系爭房屋價額占系爭房地總價額比例約為34.54%（計算式：111,500÷322,802≒34.54%，四捨五入至小數點第4位，下同）。㈢再系爭房屋總面積為33.77平方公尺（含主建物及公設共有部分），原告既未表明系爭房屋曾有發生嚴重貶損交易價格情事，經以系爭房地於起訴時合理交易單價每平方公尺67,887 元，及占系爭房地總價額比例34.54%計算，系爭房屋於起訴時客觀合理交易價額應為791,845元（計算式：67,887×33.7 7×34.54%≒791,845），即為本件訴訟標的價額。三、本件訴訟標的價額核定為791,845元，應徵第一審裁判費8,7 00元，扣除前所繳裁判費1,100元，尚應補繳7,600元。茲依同法第249條第1項但書規定，限原告於本裁定送達後5日內補繳，逾期不繳即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 1 月 17 日高雄簡易庭法官鄭宇鈜以上正本係照原本作成。本裁定關於訴訟標的價額核定部分得抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新臺幣1,500元；補繳裁判費部分不得抗告。中華民國 114 年 1 月 17 日書記官林麗文

2025-01-17

KSEV-113-雄補-2906-20250117-1

訴

臺灣新竹地方法院

排除侵害

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第490號原告阮昱傑訴訟代理人阮品澍被告陳望吉上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國114年1月2日辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將如附圖所示B部分（面積6平方公尺)之雨遮拆除，並將該部分土地返還予原告及全體共有人。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之16，餘由原告負擔。四、本判決第1項於原告以新臺幣16萬元為被告供擔保後，得假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴聲明原為：㈠被告應將坐落新竹市○○段00000 0○000000地號土地（下合稱系爭土地，各筆土地以下僅以地號稱之）上，如起訴狀附圖所示紅色部分之水泥磚牆（面積合計約為8平方公尺）拆除，並將花台、流理台、冷凍櫃移除，暨將土地返還原告及其他全體共有人。㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣經本院會同兩造及新竹市地政事務所地政人員至現場勘測後，原告於民國113年8月5日具狀變更聲明為：㈠被告應將系爭土地上，如新竹市地政事務所複丈日期1 12年6月27日之土地複丈成果圖（即附圖）所示A、A1位置之水泥磚牆拆除，並將B位置之雨遮拆除，暨將土地返還予原告及其他全體共有人㈡願供擔保，請准宣告假執行。核原告上開所為，係依新竹市地政事務所測量之附圖，就請求拆除地上物返還土地之位置及面積所為事實上之補充及更正，非屬訴之變更或追加，應予准許。而就花台、流理台、冷凍櫃部分，為減縮應受判決事項之聲明，亦應准許。二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面　　一、原告主張：被告為坐落門牌號碼新竹市○○街000巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，而系爭房屋前方之系爭土地為原告及其他共有人所有，然被告未經原告及其他共有人之同意，竟擅自興建水泥磚牆及雨遮，無權占用系爭土地，並擺放雜物，顯然妨害原告所有權之行使，原告自得本於所有權，向被告請求拆除占用土地部分之地上物，並返還所占土地予原告及全體共有人，原告爰依爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條之法律關係提起本件訴訟。並聲明：如上開變更後訴之聲明。二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟其先前陳述略以：雨遮自71年建造時即已存在，所在位置為873-12地號上，873-12 地號土地係新竹市都市計畫範圍之公共設施保留地，為供公眾通行之道路用地，現況有政府設置之排水溝，應為既成道路。又騎樓為被告所有，非公同共有之公設。另認原告請求已違反民法第148條規定，構成權利濫用等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠原告主張系爭土地為兩造及其他共有人所有，被告未經原告及其他共有人同意，興建水泥磚牆及雨遮等情，業據其提出系爭土地登記謄本及現場照片為憑（見本院卷第17至50頁），並經本院職權調閱系爭土地第一類登記謄本核閱屬實（見本院卷第83至102頁），且被告亦未爭執，堪信為真實。　㈡水泥磚牆部分（即附圖所示A、A1位置）　　按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，民法第767 條第1 項、第821 條前段定有明文。次按共有人之應有部分係存在共有物之全部，共有人如未經他共有人全體同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本所有權請求除去其妨害。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有規定。是以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之經查，被告辯稱水泥磚牆是興建於自己建物上，原告主張拆除為權力濫用等語，並提出改良物登記簿及建物測量成果圖為證（見本院第111至113頁），且觀原告所提出系爭房屋謄本中明確記載該騎樓並非公同共有，確實為私設騎樓。又原告於本院陳述：當初房子蓋的時候沒有水泥磚牆，而是騎樓，原來騎樓柱子我沒有要拆除等語（見本院卷第179頁），並觀原告所拍攝現場圖可知，水泥磚牆均未超過騎樓柱子，可見水泥磚牆均是蓋在被告所有私設騎樓範圍內，又該私設騎樓當初可蓋於系爭土地上，顯為經共有人同意而為使用，而被告既是蓋於其系爭房屋範圍內，則原告主張其為土地共有人之一，並請求拆除如附圖所示A、A1位置水泥牆，應無理由，不應准許。至於原告主張該水泥磚牆依新竹市政府回函確實為違章建築迄今仍未拆除，則是行政機關執行問題，與本件無涉。　㈢雨遮部分（即附圖所示B位置）　　如前述該雨遮未經新竹市○○段000000地號土地（下稱系爭A 土地）全體公同共有人同意而興建，雖被告辯稱系爭A土地為道路用地，應為既成道路，管理單位為新竹市政府，原告無權請求拆除等語，惟系爭A土地為兩造及其餘共有人所有，被告並無舉證證明占有有何正當權源，依前開說明，原告自得請求被告拆除如附圖所示B位置之雨遮，是原告此部分之請求，應屬有據。至於被告上開辯稱，該土地至今仍為兩造及其餘共有人所有，未經徵收，則原告自得主張拆除返還全體共有人，且與何道路管理機關無涉。　　　　四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告將系爭土地如附圖所示B部分（面積6平方公尺）之雨遮拆除，並將所占用之土地返還原告及其他共有人，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰就原告勝訴部分請酌定相當擔保金額予以宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所依據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官吳宗育以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林一心附圖

2025-01-17

SCDV-113-訴-490-20250117-1

訴

臺灣士林地方法院

損害賠償

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第991號原告方婉柔訴訟代理人吳麒律師被告世貿名人廣場大廈管理委員會法定代理人闕銘麗訴訟代理人黃俐律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年12月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國113年2月7日與被告簽立租賃契約（下稱系爭租約），向被告承租坐落在世貿名人廣場大廈社區（下稱系爭社區）內之新北市○○區○○路0段000號原公設撞球室（下稱系爭租賃物）作為經營24小時自助洗衣店（下稱系爭洗衣店）使用，租賃期間為113年4月15日起至118年4月14 日止。原告已施作完成自助洗衣店之必要裝潢及機器進駐，詎竟遭系爭社區住戶向新北市政府工務局檢舉，而遭罰鍰新臺幣（下同）6萬元。然被告曾於113年5月1日出具同意書（下稱系爭同意書）同意原告使用系爭租賃物經營系爭洗衣店，自應交付合於所約定使用、收益之租賃物予原告，並於租期中保持此狀態，惟被告非但不排除違反建築法相關問題，更於113年5月10、11日將系爭租賃物以繩索封門，禁止任何人進出，構成債務不履行。原告因無法於系爭租賃物繼續開設系爭洗衣店而遷址，因此受有裝潢費用88萬1,475元、拆除裝潢設備費用94萬2,480元、天然氣管線費用10萬0,495元及遭新北市工務局處罰鍰6萬元等損害，依民法第227條第2 項請求之；又原告復以起訴狀繕本送達為終止系爭租約，依系爭租約請求被告返還押租金2萬5,000元。以上數額合計為 200萬9,450元，爰依前揭法律關係請求等語，並聲明：被告應給付原告200萬9,450元，其中180萬8,649元自起訴狀繕本送達翌日起、其中20萬0,801元自民事準備狀繕本送達翌日起，均至清償日止按年息5%計算之利息；願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告則以：系爭租約未就租賃物之用途為特別約定，被告並無保證系爭租賃物得開設自助洗衣店，並已依系爭租約交付租賃物，客觀上已合於約定使用收益之狀態，且系爭租賃物可否經營自助洗衣店，本係原告應自行查證，原告向社區申請裝修時，已簽立切結書，其上載明施工前應提供室內裝修施工許可證，原告倘有於施工前依法申請室內裝修許可，自得知悉系爭租賃物是否可開設系爭洗衣店，而不會有本件損害發生。原告無法開設自助洗衣店係因其違反建築法未依法申請室內裝修所致，屬可歸責於原告，且構成系爭租約第15 條第1項第9款被告可終止契約之事由，原告自不得向被告主張終止契約請求賠償。而因原告違反建築法規裝修，遭主管機關命令改善，被告為遵守建築法規，始限制社區住戶進入系爭租賃物，避免社區負擔鉅額罰鍰。又原告請求之裝潢、瓦斯管線及拆除費用，存有前後金額、證據相互矛盾，施作項目不明、承攬人與開立收據人不同及付款收據於起訴後始為開立之情事，故其主張受有相關費用之損害均難認屬實；至其遭行政機關處以罰鍰，乃其未遵守建築法規申請室內裝修之故，自不得向被告請求賠償等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。三、原告主張兩造於113年2月7日簽立系爭租約，由原告向被告承租系爭租賃物，租賃期間為113年4月15日起至118年4月14 日止；被告於113年5月1日出具系爭同意書，同意原告使用系爭租賃物經營系爭洗衣店；原告已施作完成系爭洗衣店之必要裝潢及機器進駐，惟因違反建築法而遭主管機關罰鍰6 萬元等情，業據原告提出系爭租約及系爭同意書等件在卷可稽（見本院卷第24至34頁、第38頁），復為兩造所不爭執，均堪信為真實。四、原告依前揭法律關係請求被告賠償損害198萬4,450元，及返還押租金2萬5,000元，被告則以前詞置辯，茲說明如下：　㈠被告交付之系爭租賃物是否合於系爭租約所約定使用、收益之狀態？　⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；民法第423條定有明文。而所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度台上字第333號民事判決要旨參照）。　⒉原告主張被告應交付合於開設系爭洗衣店使用之租賃物予原告，並於租期中保持此狀態云云，經查：　⑴依據系爭租約第1條第1項記載「租賃住宅標示：1、門牌_新北市○○區○○路○段000號1樓之撞球室…」（見本院卷第25頁），是以被告於簽立系爭租約時，已明確告知原告系爭租賃物原本用途為撞球室使用，顯然被告並無保證系爭租賃物可用於開設系爭洗衣店之用。又系爭租約第7條第1項復約定「承租人同意遵守公寓大廈規約或其住住戶應遵行事項，不得違法使用……」（見本院卷第26頁），再參以系爭租約附件並載有「使用執照影本」（見本院卷第29頁），顯見兩造於簽立系爭租約時，被告有提供系爭租賃物使用執照影本予原告閱覽，並要求原告不得違法使用，是原告亦應知悉主管機關依建築法原核准系爭租賃物之用途，而可預見其是否得為系爭洗衣店使用、或是否得依法辦理建築物變更用途使用等情。　⑵又被告雖於簽立系爭租約之後，再於113年5月1日出具系爭同意書予原告，惟該同意書係記載「同意」洗季有限公司於原公設撞球室空間作為24小時自助洗店使用，並無保證系爭租賃物得合於開設系爭洗衣店之用，亦有系爭同意書附卷足憑（見本院卷第38頁）；再參以新北市政府工務局曾於113年4 月25日發函告知被告系爭租賃物涉有未經許可擅自變更不符建築法等相關規定情事，將派員勘查現場，亦有該局函文存卷可參（見本院卷第36頁）。則被告抗辯係事後因應原告要求配合出具同意書，以利其補救程序進行等情，尚非子虛，是自不得僅憑系爭同意書，即認被告應交付合於開設系爭洗衣店之用之租賃物予原告。　⑶至證人黃敬評即協助原告開設系爭洗衣店之廠商業者雖到庭證述略以：被告的總幹事先找伊表達系爭社區想招商洗衣店，剛好原告也找伊表達想開設洗衣店，伊即引薦原告跟總幹事認識，三方有共同赴現場勘查場地，至於後面原告跟被告接洽以及簽約的事情，伊就沒有參與了等情（見本院卷第19 1至192頁）。依證人黃敬評之證言，被告總幹事雖事先知悉原告承租系爭租賃物係為開設系爭洗衣店，惟此節僅為被告出租系爭租賃物之動機，且證人黃敬評復證稱其並未參與後續簽約事情，是依證人黃敬評之證言，尚無法證明被告有保證系爭租賃物得合法開設系爭洗衣店使用。　⑷又原告遭新北市政府工務局裁罰6萬元罰鍰之事由，係因其「未經核准擅自室內裝修」而違反建築法第77條之2第1項第1 款規定，有新北市政府工務局函文1紙在卷可稽（見本院卷第170頁）。而依原告出具予被告之施工承諾切結書所載「其於施工前應提供室內裝修施工許可證」（見本院卷第168 頁），是以倘原告有依前揭切結書於施工前先向新北市政府工務局申請室內裝修施工許可，自不會違反建築法第77條之 2第1項第1款規定而遭新北市政府工務局裁罰6萬元，且亦得於申請該施工許可之過程，由新北市政府工務局之准否而得知系爭租賃物是否得用於開設系爭洗衣店之使用用途，自不會有後續施工裝璜及拆除之損害金額發生。　　⑸綜上所述，系爭租約並無記載系爭租賃物得為開設洗衣店之用，被告復未保證上情，是以被告所交付之系爭租賃物，已合於系爭租約之約定狀態，並無不完全給付之情事。至被告雖於遭主管機關命令改善後，限制社區住戶不得進入系爭租賃物，惟其並未阻止原告使用系爭租賃物，是亦無違反系爭租約之給付義務，附此敘明。　㈡原告主張以起訴狀繕本送達為解除系爭租約之意思表示（見本院卷第18頁）而主張解除系爭租約，是否合法？　　被告提供之系爭租賃物客觀上並無違反系爭租約之約定，而符合系爭租約約定之本旨，並無不完全給付之情事，已如前述，則原告主張被告構成不完全給付為由，解除系爭租約，並無理由。　㈢從而，被告本於系爭租約並無不完全給付，則原告依民法第2 77條第2項，請求被告賠償其裝潢費用88萬1,475元、拆除裝潢設備費用94萬2,480元、天然氣管線費用10萬0,495元及遭新北市工務局處罰鍰6萬元等損害，並以系爭租約解除後之法律關係，請求被告返還押租金2萬5,000元，均屬無據，應予駁回。五、綜上所述，原告依前揭法律關係，請求被告給付200萬9,450 元，及其中180萬8,649元自起訴狀繕本送達翌日起、其中20 萬0,801元自民事準備狀繕本送達翌日起，均至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　陳菊珍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鍾堯任

2025-01-16

SLDV-113-訴-991-20250116-1

訴

臺灣士林地方法院

確認區分所有權人會議決議無效

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第1695號原告劉玉琴徐明華誠加興業股份有限公司法定代理人薛志誠共同訴訟代理人江皇樺律師被告雙子星大樓B棟管理委員會法定代理人林仁堅上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於民國113年12月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告劉玉琴及徐明華係被告社區內門牌號碼臺北市○○區○○路0000號及98-6號房屋之所有權人（後門牌整併為 98-5號），原告誠加興業股份有限公司（下稱誠加公司，與原告劉玉琴及徐明華合稱原告，如個別指稱則省略稱呼）係臺北市○○區○○路0000號及98-3號房屋之所有權人。原告所有之房屋位於被告社區之1樓，有獨立出入口，未使用公共電梯、樓梯，故歷來均收取2樓至14樓房屋管理費之半額，即每戶每月新臺幣（下同）1,900元。被告社區於民國112年12 月23日第45屆區分所有權人會議通過「調整管理費用每坪收費70元」之決議（下稱系爭決議），將一般住戶之管理費一律調整為每坪70元。然調整之結果，造成劉玉琴及徐明華每月繳納之管理費自1,900元提高為4,779元（漲幅151%），誠加公司每月繳納之管理費，其中98-2號自1,900元調整為2,9 98元，另98-3號自1,900元調整為2,270元（2戶合計漲幅38% ）。系爭決議未考量1樓住戶並未使用社區公共電梯、樓梯，以及各自有獨立出入口不須經過警衛室等，其與2樓以上住戶之使用公共設施程度顯有差異之情形，應為不同待遇，然而卻採取與2樓以上住戶相同標準即每坪70元收取管理費，實質上係對1樓住戶為不平等待遇。且被告社區1樓房屋僅有4戶，2樓至14樓共有104戶（13層× 8戶＝104戶），以戶數比例來看，1樓房屋僅占全體社區戶數之3.7%（4÷107=3.7% ），系爭決議顯然對於被告社區增加之利益甚微，然對原告損害甚大且不成比例，屬權利濫用。又被告對1樓公設範圍毫無任何「管理」或「維護」，任其孳生公共衛生問題，至少包括①1樓管道間化糞管嚴重破裂，穢物滲出，管道間孳生蛆、蒼蠅等蟲體，且惡臭難耐。②管道間漏水情形嚴重，造成誠加公司天花板因漏水而塌落。③垃圾子母車周邊髒亂、空酒瓶及菸蒂零零落落、老鼠橫生四竄、④流浪漢闖入、⑤公有部分地磚破裂髒汙不堪等，嚴重影響原告之居住權益。系爭決議顯然恣意對使用公設甚少之原告調漲高達1至2倍不等之管理費，顯有違反公平原則及誠信原則。且被告社區於11 3年12月7日區分所有權人會議決議修訂管理委員之優惠獎勵辦法、規約，給予管理委員優惠停車待遇，顯與被告強調系爭決議的背景係管理費不足支應社區支出的說法背道而馳，可見系爭決議調漲管理費欠缺正當性，調漲後收取的管理費之使用亦失其公平性。是以系爭決議違反民法第72條及第14 8條規定，依民法第56條2項應屬無效，爰提起本件確認訴訟等語。並聲明：確認系爭決議無效。二、被告則以：公寓大廈管理條例第10條第2項規定共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則。該條例並未採按受益程度分擔管理費之原則，良以公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用程度本難期一致，系爭決議依上開規定之原則，就管理費之收取標準均按各區分所有權人之應有部分比例計算其應分擔金額，自難指為違法。且系爭決議將原告與其餘住戶同樣以一般住戶計算管理費，將被告社區全部之管理費收取基準調整為相同，並未命少部分之區分所有權人即原告繳納較其他大部分之區分所有權人更多之管理費，僅係回復上開公寓大廈管理條例所定分攤原則，難認顯失公平。原告主張1樓住戶因使用公共電梯、樓梯，各自有獨立出入口不須經過警衛室，一樓周邊無圍牆，基本上沒有任何管理、屏蔽設施之情形較其他住戶為少，其等因受益比例不同，主張應維持原管理費優惠之分攤基準，否則對其顯失公平，即屬無據。況被告社區之公共設施，包含1樓大廳接待空間、樓頂平臺之會議室、曬衣空間、地面層空地之資源回收及垃圾貯存空間等共用設施，乃分散於社區各區域內，實難謂各特定區分所有權人或住戶就被告社區共用設施總體之受益程度有何差異。又衡以各住戶就設施之使用頻率主要繫於個別使用需求，縱未使用設施，亦非無法使用。尚難僅因原告之房屋設於1樓，即遽認其使用設施之情形必較其他住戶為少，而得據此要求減少分攤管理費。也不能以被告社區前曾對原告採取優惠措施，即認該優惠措施始為公平之決定，系爭決議即為顯失公平之決定。又系爭決議之調整管理費，乃區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，亦非屬以損害他人為主要目的，難認有何違權利濫用情事等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。民法第799條之1第1項、公寓大廈管理條例第10條第2項分別定有明文。據此，現行法制就公寓大廈共有部分之修繕、管理、維護費用，係以區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，但區分所有權人會議或規約仍得就該費用之分擔比例，於不違反公共秩序或善良風俗的情形下予以調整。　㈡系爭決議並未違反民法第72條規定。　1.按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。民法第 72條定有明文。所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。而法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之內容，附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之（最高法院83年度台上字第1530號判決要旨可參）。　2.原告主張其為社區1樓住戶，不但未使用電梯等公共設備，亦未享受清潔人員打掃之利益，應以系爭決議前之管理費收取標準，即每戶每月1,900元，始合於公平原則。系爭決議違反民法第72條，依同法第56條第2項規定無效等語。經查，系爭決議係以區分所有權人建物之坪數計算管理費，屬社區自治原則內的事項，且合於前揭規定之原則。又被告社區之公共設施，不只有電梯，尚包含1樓大廳接待空間、樓頂平臺之會議室、曬衣空間、地面層空地之資源回收及垃圾貯存空間等共用設施，其分散於社區各區域內，社區內住戶就公共設施之使用，本即因各種主、客觀因素而有不同使用頻率，自難逐一按各住戶之實際使用情形來定管理費收取標準，則系爭決議既屬社區自治原則內的事項，並合於前揭公寓大廈管理條例規定之原則，尚難僅以1樓住戶，其出入未使用社區電梯，亦未經過警衛室，即逕認1樓住戶就被告社區共用設施總體之受益程度較其他樓層住戶少，若未予以差別待遇，即屬違反公平原則。且即令被告社區在系爭決議前，係對1樓住戶採取較其他樓層住戶優惠之管理費收取標準，其取消優惠之結果，僅係回歸前揭法律所規定之分攤原則，並未因此違反前揭原則，亦難以此認系爭決議即為顯失公平之決定。　3.又原告主張被告對1樓公設範圍毫無任何「管理」或「維護」，任其孳生公共衛生問題，嚴重影響原告之居住權益等語，並提出化糞管破裂及蟲體竄動影片及照片、意見反映單、誠加公司受損明細、和解契約書、共有部分現況照片等件為佐。查，此部分縱信屬實，應屬區分所有權人依規約或公寓大廈管理條例規定，對社區管理委員會或相關人員監督、究責之事項，且受影響的是社區「全體」住戶，並非只有1樓住戶，尚非屬衡量系爭決議是否有顯失公平之事項。尚不能以此即認系爭決議內容顯失公平。　4.至於原告另主張被告社區於113年12月7日區分所有權人會議決議修訂管理委員之優惠獎勵辦法、規約，給予管理委員優惠停車待遇，顯與被告強調系爭決議的背景係管理費不足支應社區支出的說法背道而馳，可見系爭決議調漲管理費欠缺正當性，調漲後收取的管理費之使用亦失其公平性等語，並提出會議決議為佐（見本院卷第106頁）。查，被告社區區分所有權人會議決議給予管理委員停車優惠待遇，應係鼓勵住戶擔任管理委員之目的，為達此目的，以犧牲部分管理費收入為手段，如其因此確實可達到促進住戶擔任管理委員的意願，並使社區事務順利進行，且其成效與社區因此短收的管理費相較並未明顯失衡，應認區分所有權人會議所為管理委員停車優惠待遇之決議合於比例原則，有其必要性，自難以此優惠停車決議推論系爭決議的通過無正當性或公平性。是以原告此部分主張亦非可採。　　　㈢系爭決議並無權利濫用。　1.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量定之。公寓大廈區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區權人之權益發生衝突時，是否係藉由多數決方式，形成對少數區權人不利之決議，而以損害少數區權人為主要目的，法院固得加以審查，惟應斟酌公寓大廈全體住戶因該決議所能取得之利益，與該少數區權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量定之，尚不能單憑該決議對少數區權人之權益有所減損，即認係藉由多數決方式，損害少數區權人為主要目的，而屬權利濫用（最高法院113年度台上字第2031號判決意旨參照）。　2.原告主張被告社區1樓房屋僅有4戶，2樓至14樓共有104戶（ 13層× 8戶＝104戶），以戶數比例來看，1樓房屋僅占全體社區戶數之3.7%（4÷107=3.7%），系爭決議內容執行結果，增加之管理費有限，顯然對於被告社區利益之助益甚微，然原告因此繳納管理費漲幅高達151%及38%，對原告損害甚大且不成比例，系爭決議屬權利濫用等語。經查，依原告陳報之系爭決議調整結果，劉玉琴及徐明華每月繳納之管理費自1, 900元提高為4,779元（漲幅151%），誠加公司每月繳納之管理費，其中98-2號自1,900元調整為2,998元，另98-3號自1, 900元調整為2,270元（合計漲幅38%），固可認原告因此每月須增加管理費繳納數額，與調漲前相較，有相當損害。然依原告陳報，2樓以上住戶（專有部分面積35.83坪至41.42 坪）亦有調漲管理費（漲幅32%至52%），可見因系爭決議每月要分攤的管理費增加，並非僅有原告，則系爭決議並非恣意針對1樓住戶之原告而為。又系爭決議係回歸民法第799條之1第1項、公寓大廈管理條例第10條第2項所規定之費用分攤原則，此乃為維護社區住戶分攤費用之公正、公平，保障住戶財產，而有增進被告社區全體住戶之無形共同利益。因此，尚不能以1樓住戶僅有4戶，被告社區因系爭決議所能增加收取之管理費數額有限，即認被告社區全體住戶因系爭決議所得利益極少，故系爭決議是以損害1樓住戶之原告為主要目的的決議。依上述理由，原告主張系爭決議之通過，係屬權利濫用，即無可採。四、從而，原告主張系爭決議違反民法第72條及第148條之公平原則及誠信原則，依民法第56條2項應屬無效，請求確認系爭決議無效，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　林銘宏以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳怡文

2025-01-14

SLDV-113-訴-1695-20250114-1

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臺灣士林地方法院小額民事判決 113年度士小字第1297號原告八里新世界社區管理委員會法定代理人蔡柔瑤訴訟代理人陳梓敏被告張晃銘訴訟代理人鍾鴻儀上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國113年12月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣伍萬貳仟捌佰伍拾元，其中新臺幣壹萬伍仟壹佰元及自民國一一三年三月六日起至清償日止；其餘自民國一一三年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，及加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。本判決得假執行。　　理由要領一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原訴之聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）1萬5,100元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息。嗣於本院審理中，擴張訴之聲明為：被告應給付原告5萬2,850元，其中1萬5,100元及自支付命令送達翌日起至清償日止；其餘自擴張聲明翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息。經核，原告上開擴張部分，合於上開規定，應予准許。　　二、原告主張：被告為原告社區區權人，惟被告自民國112年7月起至113年8月止計14個月，共積欠管理費5萬2,850元，乃依公寓大廈管理條例及社區規約之規定，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決被告應給付原告5萬2,850元，其中1萬5,100 元及自支付命令送達翌日起至清償日止；其餘自擴張聲明翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息。三、被告則以：有欠管理費未繳，因申請查閱財報被拒絕、被禁止使用公設，且社區修繕浮報所以拒繳；且利息應自113年1 0月1日起算才正確等語，資為抗辯。四、本院得心證之理由 (一)按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第18條第1項、第21條分別定有明文。 (二)經查，本件原告主張被告為其社區區權人，自112年7月起至 113年8月止計14個月，共積欠管理費5萬2,850元未繳及規約所定遲延利息為週年利率10％之事實，已據其提出與所述相符之區公所函文、建物登記謄本、存證信函、規約等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真。基此，原告請求被告給付積欠之管理費5萬2,850元及利息，即屬有據。 (三)至被告雖以上開情詞置辯，惟按公寓大廈之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。公寓大廈管理條例第3條第9款定有明文。而依同條例第36條之規定，可知管理委員會係承全體住戶之委託處分事務，亦即管理義務係管理委員會對全體區分所有權人之義務，而非對於個別住戶之義務。再區分所有權人依區分所有權人會議決議有繳納公共基金之義務，同條例第18條第1項第2款亦有明文，足見決定區分所有權人是否繳納管理費，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定，亦即管理委員會僅係代為執行全體共有人決議之事項，區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所有權人，而非管理委員會。易言之，由管理委員會按時向各住戶收取社區管理費，僅為代收代付性質，所代收管理費應屬該社區全體區分所有權人公同共有，並非各別住戶直接委任管理委員處理事務所支付之代價，亦即管理費之負擔與管理事務之進行，並無同時履行抗辯之對價關係。倘若被告認為原告所為不合法、不合規約或不當，自應依法尋求救濟或於區分所有權人會議中提案處理，而非以之為拒繳之理由，是被告上開所辯，尚無可採。五、從而，原告依上開法律關係，訴請被告給付5萬2,850元，其中1萬5,100元及自支付命令寄存送達生效之翌日即113年3月 6日（見支付命令卷第59頁）起至清償日止；其餘自擴張聲明翌日即113年10月1日（見本院卷第67頁）起至清償日止，按週年利率10％計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），應由被告負擔，及依民事訴訟法第91條第3項之規定加給按法定利率計算之利息。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　13　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　楊峻宇以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐子偉

2025-01-13

SLEV-113-士小-1297-20250113-1

訴

臺灣臺北地方法院

修復漏水

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第2317號原告黃巧瑗訴訟代理人陳貽男律師被告陳建宏訴訟代理人郭登富律師上列當事人間請求修復漏水事件，本院於民國113年11月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣6萬6,000元，及自民國113年9月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔56%，餘由原告負擔。本判決第1項得假執行；但被告如以新臺幣6萬6,000元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。本件原告起訴時聲明第1項為：請求被告回復損害天花板及牆角滲水狀況等語（見本院補字卷第9頁）。嗣本件經鑑定後，原告最終於民國113年11月29日變更聲明為：㈠、先位聲明：⒈、被告應給付原告新臺幣（下同）11萬6,000元及自113年9月28 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉、願供擔保，請准宣告假執行。㈡、備位聲明：被告應以附表所示之修繕方法，將門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0○0號2樓房屋（下稱系爭2樓房屋）修復至不漏水至門牌號碼臺北市○○區○○街0 0巷0○0號1樓房屋（下稱系爭1樓房屋）之狀態(見本院卷第4 35頁)。核原告訴之變更係基於兩造間同一漏水糾紛所致，堪認請求基礎事實同一，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：原告為系爭1樓房屋所有權人、被告為系爭2樓房屋所有權人。於112年間系爭2樓房屋底板開始漏水至系爭1 樓房屋天花板，並致系爭1樓房屋天花板龜裂，牆角多處有滲漏水痕，經臺北市建築師公會鑑定後出具113年7月13日（ 113）（十七）鑑字第1800號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），認系爭2樓房屋修繕至不漏水狀態應支出修繕費用為6 萬6,000元，爰依民法第184條第1項前段、第191條第1項前段、第767條第1項中段、第213條第3項規定請求被告如數給付。並備位請求被告依系爭鑑定報告所載之附表所示修繕方法，將系爭2樓房屋修繕至不漏水狀態。另原告之住居安寧人格權因漏水而受不法侵害，其所受非財產上損害，得依民法第184條第1項前段、第195條第1項前段規定請求精神慰撫金5萬元。並聲明：如前開變更後聲明所示。二、被告辯以：系爭1樓房屋天花板無漏水事實，縱有漏水，亦非系爭2樓房屋所致，蓋系爭1樓房屋本屬老舊，且被告已將系爭2樓房屋管線全數更新，系爭1樓房屋漏水應係原告裝潢時變更衛浴位置，或大樓其餘公設所致。況原告未舉證證明其所受損害。又系爭鑑定報告未就臺北市○○區○○街00巷0○0 號5樓房屋女兒牆處有無漏水列入鑑定範圍，未能確認漏水之真正原因，且鑑定方法有誤，被告無法認同等語。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第436頁）：　　原告為臺北市○○區○○街00巷0○0號1樓房屋所有權人、被告為臺北市○○區○○街00巷0○0號2樓房屋所有權人（見本院卷第11 、385頁建物登記謄本）。四、兩造爭執之點（見本院卷第436-436頁）：㈠、先位聲明部分： ⒈、原告依民法第184條第1項前段、第191條第1項前段、第767條第1項中段、第213條第3項規定，擇一請求被告給付修繕費用6萬6,000元，有無理由？ ①、系爭1樓房屋樓頂板有無漏水狀況？ ②、若有，系爭1樓房屋樓頂板漏水之來源是否源自系爭2樓房屋？漏水之範圍及漏水具體原因為何？ ③、系爭1樓房屋欲回復至未漏水前之原狀，合理費用若干？ ⒉、原告依民法第184條第1項前段、第195條第1項前段請求被告　　給付精神慰撫金5萬元，有無理由？㈡、備位聲明部分：　　原告依民法第184條第1項前段、第191條第1項前段、第767 條第1項中段，擇一請求被告依附表所示修繕方法，修復系爭2樓房屋至不漏水之狀態，有無理由？五、本院之判斷：　　㈠、系爭1樓房屋餐廳上方天花板、洗台上方天花板有漏水情事，漏水原因係系爭2樓房屋所致： ⒈、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。民法第184條第1項前段、第191 條第1項分別定有明文。其中民法第191條第1項規範意旨在於：建築物或其他工作物之設置或保管有欠缺，即隱藏損害他人之危險，故所有人應善盡必要注意維護安全，以防範、排除危險，避免損害之發生，此為其應盡之社會安全義務。為使被害人獲得週密保護，本條規範意旨先推定建築物或其他工作物所有人之設置或保管有欠缺，被害人僅需證明其權利受損害係因建築物或其他工作物所致，即得請求損害賠償；所有人則須證明其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生已盡相當之注意，始得免責。至設置或保管之欠缺，是否因建築物或其他工作物所有人之過失所致，則非所問（最高法院108年台上字第1 645號判決意旨參照）。次按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。公寓大廈管理條例第10條第1項亦有明定。 ⒉、本件原告主張系爭2樓房屋漏水至原告之系爭1樓房屋乙情，雖為被告否認，惟查，本件經囑託臺北市建築師公會就「系爭1樓房屋樓頂板有無漏水狀況？」、「系爭1樓房屋樓頂板漏水之來源是否源自系爭2樓房屋？漏水範圍及漏水具體原因為何？」等節進行鑑定，由該公會出具系爭鑑定報告之結果略以：本件先於系爭1樓房屋較為乾燥處牆壁以「水分計」檢測其含水率得知約為9％，以此做為後續檢測之比較基礎數值。系爭1樓房屋餐廳上方平頂之含水率為16％，洗台上方平頂之含水率為17.6％，平頂之含水率均明顯大於9％，可研判該兩處平頂應有水漬痕跡漏水之情形。再詳細檢視系爭2 樓房屋浴室之地坪磁磚、牆壁磁磚、地板落水頭等均尚良好，惟發現兩間坐式馬桶底部周邊與地坪磁磚相交接處明顯有水漬潮濕樣態，研判坐式馬桶底部內部有潮濕情形，此即建築工程衛浴設備實務上馬桶排污水尾端與樓板排污水管接合欠完美，每有沖水動作，就會有水滲出，久而久之，馬桶底部地坪勾縫處就會顯現出有潮濕之情形。這種馬桶底部地坪之水分滲入建築物樓板粒子間隙甚至穿透樓板，最終形成滲漏或水漬潮濕之情形，甚或在下層平頂表面形成水漬痕跡之樣態或表面裝修材料有局部剝離脫落之情形。又由照片可知系爭2樓房屋有排水管向外排出，但從1樓浴廁窗戶往外看，未發現有2樓排水管。研判系爭2樓房屋有排水管向外排出，係排放至系爭1樓房屋浴廁之屋頂，久而久之，造成系爭1樓房屋洗台上方平頂有潮濕水漬之情形。鑑定分析及結果：系爭1樓房屋頂板漏水之來源，研判源自系爭2樓房屋。餐廳上方平頂漏水具體原因，研判是系爭2樓房屋兩間浴廁坐式馬桶底部內部有潮濕情形所造成。洗台上方平頂漏水具體原因，研判是系爭2樓房屋有排水管向外排出，排放至系爭1樓房屋浴廁之屋頂，久而久之，造成系爭1樓房屋洗台上方平頂有潮濕水漬之情形。」等語（見系爭鑑定報告卷第4-6頁），堪認系爭1樓房屋餐廳上方天花板、洗台上方天花板確有漏水，且係因系爭2樓房屋兩間坐式馬桶底部內部潮濕，以及系爭2樓房屋排水管排放至系爭1樓房屋浴廁屋頂所致。 ⒊、被告雖辯以：系爭鑑定報告之鑑定方法有誤，且未就臺北市○ ○區○○街00巷0○0號5樓房屋女兒牆處有無漏水列入鑑定範圍，致未能確認漏水之真正原因，並聲請另由臺北市結構技師公會鑑定或由臺北市建築師公會再次鑑定上開5樓房屋女兒牆是否為系爭1樓房屋之漏水原因等語（見本院卷第355頁、第397頁），惟本件鑑定係由臺北市建築師公會評選具建築工程相關學經歷、從業資歷及專業證照背景之建築師所進行，於113年5月18日現場會勘過程，亦通知兩造到場陳述意見、逐一查核法院囑託之鑑定事項並拍照存證等節，有系爭鑑定報告附卷可參。則臺北市建築師公會已選任適格之人員，本於專業知識及精密儀器，並參考系爭1樓、2樓房屋實際狀況及兩造意見後，始據以作成鑑定結果，自可認有相當之公信力及正確性。被告空言指摘上情，未提出相關證據以實其說，自難認可採，其重複聲請調查證據，亦非必要，應予駁回。 ⒋、是以，被告為系爭2樓房屋所有權人，其屋內兩間浴廁坐式馬桶底部內部潮濕，及房屋排水管排放至系爭1樓房屋浴廁之屋頂，致系爭1樓房屋餐廳上方天花板、洗台上方天花板發生漏水情事，被告復未證明其對系爭2樓房屋之設置或保管無欠缺，或對於防止損害發生已盡相當之注意。從而，原告依第184條第1項前段、第191條第1項前段規定請求被告為損害賠償，應屬有據。 ⒌、又本院已依侵權行為之法律關係為原告有利之判斷如上，原告另依民法第767條第1項中段規定為同一聲明之請求，既屬選擇合併之關係（見本院卷第436頁），本院毋庸審究，併此敘明。㈡、原告請求被告賠償修繕費用6萬6,000元，為有理由： ⒈、按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第213條第1項、第3項分別定有明文。 ⒉、經查，系爭1樓房屋欲回復至未漏水前之原狀，系爭2樓房屋應配合改善所需之一切必要項目、修繕方法如附表所示，費用共計為6萬6,000元等節，有系爭鑑定報告在卷可參（見系爭鑑定報告卷第7頁）。從而，原告依民法第213條第3項規定，請求被告賠償修復費用6萬6,000元以代回復原狀，於法並無不合，應予准許。 ⒊、又原告以先位之訴請求給付修繕費，既有理由，其備位主張由被告以如附表所示修繕方法修繕系爭2樓房屋部分，本院即無審究必要，併此敘明。㈢、原告依民法第184條第1項前段、第195條第1項前段規定請求被告賠償精神慰撫金，為無理由： ⒈、按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1 項前段定有明文。是以被害人主張其身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操以外之其他人格法益受侵害，尚必須達情節重大之程度，始得請求精神慰撫金。 ⒉、本件原告雖主張因系爭1樓房屋漏水致影響其居住品質，其居住安寧之人格權受侵害情節重大，可請求精神慰撫金5萬元云云，惟參諸系爭鑑定報告認定系爭1樓房屋頂板之漏水位置在餐廳上方天花板及洗台上方天花板；漏水程度為：「在平頂或牆壁有較模糊之水漬痕跡樣態，但如以手去觸摸，尚難感覺有濕潤之水分沾黏在手上，此時如以『水分計』量測其水分含量時，其數值確顯示有明顯較高之情形。」或「在平頂或牆壁外觀看似乾燥，卻有水漬痕跡之樣態或表面裝修材料有局部剝離脫落之情形，即便以手去觸摸，亦尚難感覺有濕潤之水分沾黏在手上，此時如以『水分計』量測其水分含量時，其數值顯示有比乾燥較高之情形。」等（見系爭鑑定報告卷第5頁）。再觀諸系爭1樓房屋室內現況照片（見系爭鑑定報告卷附件7編號4至16），可見其天花板、壁面含水量雖高，然無明顯可見之水珠連續或間歇性滴落，亦無水流、水滴朝壁面下方流動之情事；且房屋內部仍擺放諸多居家物品、家俱，顯可供人生活居住使用。綜上以觀，足知系爭2樓房屋滲漏水至系爭1樓房屋頂板之程度，對原告之生活起居、日常活動影響實屬有限。原告主張其居住安寧受侵害達情節重大程度云云，並非可採，其請求被告賠償精神慰撫金5 萬元，應予駁回。　　㈣、遲延利息起算：　　按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件屬侵權行為損害賠償之債，為給付無確定期限者；又係以支付金錢為標的，則依上揭法律規定，原告就被告應給付金額部分，併請求自本件113年9月27日言詞辯論期日之翌日即113年9月28日（見本院卷第390頁）起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息，於法並無不合，併准許之。六、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第191條第1項前段、第213條第3項規定，請求被告給付6萬6,000元，及自11 3年9月28日起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。被告就前開原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114　　年　　1　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　　蔡牧容以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　薛德芬附表：（單位：新臺幣）系爭1樓房屋欲回復至未漏水前之原狀，系爭2樓房屋應配合改善所需之一切必要項目、修繕方法及費用： 1.兩間浴廁坐式馬桶移位：9,000元 2.排污水管線整理密合：9,000元 3.施作防水處裡：1萬元 4.兩間浴廁坐式馬桶復原：9,000元 5.兩間浴廁坐式馬桶防水勾縫：3,000元 6.系爭2樓房屋廚房排水管延伸至排水溝：1萬2,500元 7.其他零星整修：2,500元 8.稅捐及管理費：1萬1,000元以上共計6萬6,000元。

2025-01-10

TPDV-112-訴-2317-20250110-1

訴

臺灣臺北地方法院

損害賠償等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第5615號原告李典運訴訟代理人謝智硯律師被告新北建設股份有限公司法定代理人李花蘭訴訟代理人陸正康律師陸德瑞律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣陸仟參佰玖拾壹元，及自民國一百一十三年七月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣陸仟參佰玖拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告起訴主張略以：　㈠原告向被告購買坐落新北市○○區○○段00地號等土地上C2棟14 樓之建物及地下3層第132號之汽車停車空間(下分稱系爭建物、系爭停車位，合稱系爭不動產)，並於民國109年1月7日與被告簽訂之「宏普中央公園房地預定買賣契約書」(下稱系爭買賣契約)，另於110年8月31日簽訂之「C2棟壹拾肆樓增補及修訂協議書」（下稱系爭增補協議）。詎被告於112 年10月13日領得系爭不動產之使用執照，卻未依約於領得使用執照六個月內與原告辦理交屋，遲至113年5月27日始與原告完成交屋程序，依系爭買賣契約第15條第1項與系爭增補協議第15條第1項第4款約定，被告應按已繳房地價款依萬分之五給付遲延利息共新臺幣（下同）364,095元（計算式詳如附表），原告於113年6月21日發函催告被告文到七日內給付逾期交屋之遲延利息，被告迄未回應，自應負遲延責任。又原告就系爭不動產申請之房屋貸款係於113年5月15日由台灣銀行核撥，第一期(即30日)應付利息為21,850元，依系爭買賣契約第6條第4項後段約定，被告應返還自113年5月15日至交屋日前一日即113年5月26日(共12日)之已繳納貸款利息 8,740元。而被告迄今均未支付，其無法律上原因受有不必支出遲延利息、貸款利息之利益，致原告受有無法受領遲延利息及額外支出貸款利息之損害，被告應予返還。　㈡另依系爭增補協議第2條第4項第2款約定，原告所購買之系爭停車位面積為30.51平方公尺，系爭買賣契約第2條第2項第2 款，就共有部分總面積約定為21,262.36平方公尺，扣除汽車停車位所占公共設施面積9,150.23平方公尺，被告應交付 12,112.13平方公尺之共有部分面積予全體買受人，然被告擅自將車道面積納入共有部分面積，造成實際上僅有11,489 .26平方公尺屬房屋共有部分面積，短少622.87平方公尺，原告依比例實際享有之房屋共有部分面積因而短少1.308027 平方公尺，被告交付予原告之車位面積為30.41平方，亦短少0.1平方公尺，被告就共有部分、車位空間之給付未符合債之本旨，且具價值減損與減少契約預定效用之瑕疵，被告亦無法律上原因受有短少部分之價金，致原告受有須額外支出價金之損害；被告給付面積短少之加害行為，更導致原告受領之系爭不動產發生貶值，屬對於原告所有物權利之侵害，依系爭增補協議第5條第2項約定，以共有部分面積及共有部分價款為計算基礎，被告就共有部分及車位應找補之金額分別為248,130元、18,970元。　㈢為此，爰就遲延交屋部分，依系爭買賣契約第15條第1項、系爭增補協議第15條第1項第4款、民法第231條第1項、第179 條規定；就貸款利息部分，依系爭買賣契約第6條第4項、民法第179條規定；就面積短缺部分，依系爭增補協議第5條第 2項、民法第359條、第226條第1項、第227條第1項、第179 條、第184條第1項前段規定，請求被告如數給付等語，並聲明：⒈被告應給付原告639,935元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠依「內政部預售屋買賣契約範本」第13條、第15條對於「驗收」及「通知交屋期限」之規範，驗收為通知交屋後才需要踐行之手續，必待檢驗及修繕合格後，才會實際交屋。於實際交屋前，如發現房屋有瑕疵及未盡事宜，賣方應於實際交屋前完成修繕，系爭買賣契約第14條、第15條亦符合上開範本之規範意旨。而被告於112年11月24日寄發驗屋通知書，其內已明載「宏普中央公園近期已取得使用執照」等語，原告彼時當然知悉系爭不動產已取得使用執照，並處於可交屋之狀態，兩造僅需處理實際交屋前包含驗收及產權過戶設定撥付貸款等手續，即可實際交屋。原告於113年1月26日辦理交屋驗屋手續時，簽署交屋驗收紀錄表、交屋驗收單，即出於兩造均認知驗屋係被告通知交屋後要進行之手續，原告主張被告未於使用執照取得後六個月內通知交屋，顯然無據。又被告早於113年1月26日前通知原告交屋，自無原告所稱在通知交屋日前核撥貸款之事實。縱認系爭買賣契約第6條第4 項但書所指交屋日為實際交屋之日，然被告已通知原告於11 3年5月18日辦理交屋手續，係原告表示因出國不克辦理，始拖延至113年5月27日辦理交屋，故自113年5月18日起至交屋日止之利息，應由原告自行負擔。　㈡系爭買賣契約有關建物之全部共有面積(含停車位)，自始規劃登記在一個建號內，且共有部分內全部設施為共有狀態，非具體的局限於特定部分，依系爭買賣契約附件五「面積計算公式及公共設施分配及產權登記特約條款」肆㈠約定，停車位不能捨機電設備空間、台電配電場所、受電箱空間等面積單獨存在，房屋共有部分亦不能捨車格、車道等面積而單獨存在，故系爭建物之共有面積當然包含車道面積。且原告之建物所有權狀顯示「共有部分：斯馨段00000-000建號　2 1,263.97平方公尺權利範圍：200000分之706(內含車位編號地下三層132號權利範圍200000分之286)」，扣除車位後之共有部分面積為44.65平方公尺，與系爭買賣契約第2條㈡「房屋部分」⒈記載「……共用部分面積約44.65公尺(13.51坪 )，……。」，及系爭增補協議第2條㈡⒈所載「……本案B、C棟之公設比33.9%(不含雨遮面積)。」之約定相符，被告就給付共有部分，並無面積短少。另參照系爭買賣契約將房屋、停車位共有部分之面積誤差，分為約定不同找補計算方式，系爭停車位面積短少部分，應依系爭買賣契約第5條第4項，以停車位價金計算應找補金額為6,391元(計算式：1,950,000 元 ×0.1㎡/30.5㎡＝6,391元)等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠原告主張被告未依系爭買賣契約第15條第1項約定，於取得使用執照後六個月內通知交屋，請求遲延交屋利息364,095元，有無理由：　⒈按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消費者保護法第11條第2項、第17條第1、4、5項分別定有明文。內政部公告之應記載及不得記載事項，係屬對消費者權益最低限度之保障，自不容許契約當事人以定型化契約方式，訂定更不利消費者之條款（參最高法院109年度台上字第469號判決意旨參照）。至於消費者與企業經營者個別磋商合意訂立之契約，非屬定型化契約條款，倘已明定其權利、義務，亦不低於消保法對消費者權益最低保障，基於私法自治及契約自由原則，被告與消費者自主為決定，均應受該契約約定之拘束。　⒉查被告興建銷售系爭不動產，係採「預售屋」方式，故擬定買賣契約時，自應參照「預售屋買賣契約書範本」及內政部公布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」而定。而系爭買賣契約第14條約定：「雙方經磋商後同意更改為：乙方（即被告）依約完成本約房屋一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力之可接通狀態及完成契約之設施後，應通知甲方（即原告）進行驗收手續。雙方驗收時，乙方應提供驗收單，甲方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，載明於驗收單上要求乙方限期完成修繕，甲方並得於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格當日內支付。……。」；第15條第1項約定：「乙方於甲方履行本約全部應盡義務並領得使用執照六個月內完成本約房屋一切主建物、附屬建物之設備並接通自來水、電力，即應通知甲方進行交屋手續；……甲方不得以公共設施未完成交付或進行瑕疵修繕為由拒絕交屋或拒絕應繳款項。乙方如未於甲方履行本約全部應盡義務並領得使用執照六個月內通知甲方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方。乙方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。」；系爭增補協議第15條第1項：「乙方應於領得使用執照六個月內，通知甲方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：⑴乙方付清因延遲完工所應付之遲延利息於甲方。⑵乙方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。⑶甲方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。⑷乙方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方。」（見本院卷第56頁、第66頁），核與預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第13條第1、2項約規定：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。」；第15條第1項規定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：⑴賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。⑵賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。⑶買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。⑷賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」之內容大致相符，則綜觀前揭系爭買賣契約及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規範內容，可知被告依約完成主建物、附屬建物之設備，領得使用執照，並接通自來水、電力，及達成瓦斯配管之可接通狀態、完成契約、廣告圖說所示之設施後並領得使用執照後，即達到得通知原告進行交屋及驗屋之狀態，亦即「通知交屋」無須以系爭不動產驗收合格或瑕疵修繕完成為前提要件，賣方仍得於通知交屋後，進行瑕疵修繕義務，僅賣方應於交屋前完成修繕即可。且「通知交屋」與「實際辦理交屋」兩者意涵並不相同；所謂實際辦理交屋，依應預售屋契約記載事項第15條第1項規定，契約雙方尚須履行應付款項之付清、房屋瑕疵之修繕等，須契約雙方配合辦理。故通知交屋後何時實際辦理交屋，尚非賣方所能單方決定，應視付款及修繕必要情形，由買賣雙方合意定之，始符合預售屋買賣之通常交易流程。　⒊經查，系爭不動產於112年10月13日取得使用執照乙節，為兩造所不爭執，並有新北市政府112店使字第264號使用執照在卷可稽（見本院卷第73頁），依前開約定被告至遲應於113 年4月13日通知原告交屋。而原告於113年1月26日會同被告驗屋，並簽署交屋驗收紀錄表、交屋驗收單（見本卷第151 頁、第153頁），其既已名為「交屋驗收單」、「交屋驗收紀錄表」，並載明「本人同意驗收點交接管完成」等語，系爭買賣契約亦未約定通知驗收、交屋不得同時為之或賣方須於驗收合格後始得通知交屋之限制，復衡以一般預售屋買賣實務，驗屋之程序雖在交屋之前，然若驗屋後買方認為無訛，即可完成交屋，從而驗屋本為交屋程序之一環，出賣人所發驗屋之通知亦非不得視作交屋之通知等情，堪認被告已於 113年1月26日履行通知原告進行交屋程序之義務。是被告應已在期限內向原告通知交屋，原告依系爭買賣契約第15條第 1項、系爭增補協議第15條第1項第4款、民法第231條第1項、第179條規定，請求被告給付遲延通知交屋之遲延利息，洵屬無據。　㈡原告請求被告負擔交屋前之貸款利息8,740元，有無理由：　⒈依系爭買賣契約第6條第4項約定：「有關金融機構核撥貸款後之利息，由甲方負擔。但於乙方通知之交屋日前之利息應由乙方返還甲方。」（見本院卷第54頁），可見系爭買賣契約已明訂銀行核撥貸款後至被告通知之交屋日前之利息由被告負擔，被告通知交屋日後之貸款利息則由原告負擔。是利息補貼款依約係計算至通知之交屋日止，而非系爭不動產全部瑕疵完成修繕之實際辦理交屋手續（完成交屋）日止，則原告以113年5月27日實際完成交屋日作為貸款利息分攤之基準點，並據此請求貸款利息8,740元，核與上開約定內容不符，並不可採。　⒉又本件臺灣銀行於113年5月15日核撥貸款，有臺灣銀行消費者貸款還款備查表在卷為憑（見本院卷第113頁）；被告已於113年1月26日通知原告交屋，業經認定如前，則被告並未遲延通知交屋，即無通知交屋日前之貸款利息產生，原告依系爭買賣契約第6條第4項、民法第179條規定，請求被告返還其已繳納之貸款利息8,740元，亦屬無據。　　　㈢原告依系爭增補協議第5條第2項、民法第359條、第226條第1 項、第227條第1項、第179條、第184條第1項前段規定請求被告就共有部分面積短少找補248,130元、停車位面積短少找補18,970元，有無理由？　　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。第按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。又買賣不動產之面積短少，與權利瑕疵無涉，應屬民法第354條所定物之瑕疵之範圍（最高法院7 2年度台上字第4265號、94年度台上字第1112號判決意旨參照）。　⒉原告主張依約被告應給付之共有部分面積為12,112.13公尺，被告卻將車道及停車位計入，造成房屋共有部分面積僅有11 ,489.26平方公尺，短少622.87平方公尺，原告依比例短少1 .308027平方公尺，顯屬於通常效用及契約預定效用欠缺且不能補正之瑕疵云云，惟經審視系爭買賣契約第2條第2項第 2款約定，共有部分係指地下各層樓電梯間、排煙室、安全梯、梯廳、防空避難室兼停車空間、法定汽車停車位、自設汽車停車位、行動不便汽車停車位、機車停車位、行動不便機車停車位、法定自行車車位、機電設備空間、台電配電場所、受電箱空間、B、C棟蓄水池、B、C棟電錶室、緊急發電機室、垃圾暫存室、垃圾清運停車位、電信機房、機械室、進排風管道、進排風機房、防災中心、發電機室、發電機室進排氣管道、消防泵浦室、雨水回收機房、地上各層樓電梯間、安全梯、無障礙電梯、管委會使用空間、社區使用空間、陽台、梯廳、6×12M高層緩衝空間、公用廁所（無障礙廁所）、消防水箱、中繼消防室、水箱、電梯、機房、陽台、雨遮、屋突一至屋突三層樓電梯間等依法應列入共同使用部分均屬之；同條項第1款約定：「共有部分面積約肆拾肆點陸伍平方公尺」；第3條第2項第3款約定：「共有部分（約肆拾肆點陸伍平方公尺）：新台幣零仟捌佰肆拾柒萬元整。」（見本院卷第48頁、第50頁）。又系爭增補協議第2條第2 項第2款約定：「地下第一層大公：BC棟梯廳、樓電梯間、防空避難室、機車停車空間、各樣機電設備等空間。地下第二層至第四層大公：BC棟梯廳、樓電梯間、各項機電設備等空間。車公：地下一層至地下四層之停車格、車道及其他必要空間。」；第2條第4項第2款、第3款：「另含車道及其他必要空間，車位面積共計：大車位9.94坪、小車位9.23坪（備註：小車位30.51㎡）。前目停車空間位於共有部分且無獨立權狀，停車空間面積占共有部分總面積之比例43.03%。」；另系爭增補協議第7條第1項備註亦載明：「乙方承諾本案所有共有部分面積扣除全體區分所有權人之房屋面積之共有部分面積及約定專用部分面積後，剩餘全數計入車位面積」（見本院卷第62頁、第63頁、第65頁），可知區分所有建物之共同使用部分，即包含梯廳、排煙室、緊急升降機、安全梯、防災中心、兼作停車使用之防空避難室、管道、機房等例示，及依法令應列入共同使用部分之項目，法定停車位則含車道及其他必要空間，且所有共有部分面積扣除全體區分所有權人之房屋面積之共有部分面積及約定專用部分面積後之面積得計入車位面積。　⒊查系爭不動產包含停車位在內之共有部分登記為新北市○○區○ ○段0000○號，總面積為21,263.97平方公尺；原告就共有部分之權利範圍為706/200000，其中停車位權利範圍286/2000 00，此有原告提出之建物所有權狀附卷可稽（見本院卷第77 頁）。據此計算，原告應分得之公設面積為44.65平方公尺【計算式：21,263.97㎡×（706/000000－000/200000）＝44.65 ㎡，小數點二位數以下四捨五入，下同】，應分得之系爭停車位面積為30.41平方公尺（計算式：21,263.97㎡×286/2000 00＝30.41㎡），除車位面積較系爭增補協議約定之面積少0.1 平方公尺外，原告實際登記取得共有部分面積核與系爭買賣契約所約定應分得公設面積44.65平方公尺相同，難認有何短少、未為約定面積給付或物之瑕疵之情事。是原告主張被告給付共有部分面積不足，屬物之瑕疵，顯有給付不能、受有溢領買賣價金之不當得利及侵害原告所有權之情，依系爭增補協議第5條第2項、民法第359條、第226條第1項、第227 條第1項、第179條、第184條第1項前段規定，請求被告給付 248,130元，要屬無據。　⒋復按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在，最高法院著有87年度台簡上字第10號判決可參。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦定有明文。茲查：　　⑴系爭停車位登記面積較兩造約定面積短少0.1平方公尺，已如前述，被告就此亦不爭執，則原告購買之停車位面積短少，顯足以貶損該車位之交易及使用價值，應有物之瑕疵存在，是原告自得依民法第354條第1項前段、第359條規定，請求減少價金，且被告就其已受領應減少之價金部分，即屬雖原本有法律上之原因而其後已不存在之情形，致原告受有損害，原告依民法第179條規定，請求被告返還應減少之價金，核屬有據。　　　 ⑵原告雖主張應以系爭增補協議第5條第2項約定為計算，然觀諸該條項約定：「本約土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分乙方均應找補；其超過部分，甲方只找補百分之二為限(最多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各面積所計算之單價(應扣除車位價款及面積)計算應找補金額，無息於交屋時一次結清。」（見本院卷第64頁），足見系爭增補協議約定登記面積不足須找補時，應分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價計算之，並不包含停車位登記面積，契約文字既已有明確記載，自不應反捨契約文字而更為曲解（最高法院89年度台上字第79號判決意旨參照）。而內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第4條、第6條第1、2項亦同此規定；並參以土地、房屋、停車位為各別之不動產，各得為計價交易之標的（最高法院108年度台上字第1663號判決意旨可參），系爭買賣契約已就土地、房屋、停車位之價格分別約定，是原告主張依系爭增補協議第5條第2項約定，以共有部分價格除以扣除停車位後之共有部分面積44.65平方公尺所得出單價計算減少價金數額，礙難憑採。　　⑶又系爭買賣契約約定系爭停車位之價金為1,950,000元，而原告因停車位坪數短少請求減少價金，應就短少之面積及系爭停車位每平方公尺售價為計算，則以系爭停車位價金 1,950,000元購買30.51平方公尺計算，短少0.1平方公尺之價金應為6,391元【計算式：（1,950,000元÷30.51㎡）× 0.1㎡＝6,391元，元以下四捨五入】。準此，原告因停車位面積短少之瑕疵，所得請求減少之價金為6,391元，逾此部分之請求，要屬無據。四、綜上所述，原告依民法第354條第1項、第359條、179條規定，請求被告給付6,391元，及自起訴狀繕本送達之翌日即113 年7月17日（見本院卷第139頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件所命被告給付之金額500,000元，本院就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核就前開原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應予駁回。六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第八庭　　法　官　宣玉華以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林怡秀附表付款日期已付價金每日按萬分之五計算被告遲延交屋之天數（113年4月14日起至 113年5月27日止）遲延利息 5,400,000元 0.0005 44 118,800元 113年4月12日 6,530,000元 0.0005 44 143,660元 113年4月29日 1,630,000元 0.0005 29 23,635元 113年5月15日 12,000,000元 0.0005 13 78,000元合計 364,095元

2025-01-10

TPDV-113-訴-5615-20250110-2