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上易
臺灣高等法院高雄分院

返還溢領價金

臺灣高等法院高雄分院民事判決 112年度上易字第327號 上 訴 人 陳永昌 被上訴人 孫可亦 孫王狩猛 兼 上 一 訴訟代理人 孫玉文 上列當事人間請求返還溢領價金事件，上訴人對於中華民國112 年8月30日臺灣高雄地方法院110年度訴字第1184號第一審判決提 起上訴，並為訴之追加，本院於113年11月12日言詞辯論終結， 判決如下： 　　主　文 上訴及追加之訴均駁回。 第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一，及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不 在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2 款、第3款定有明文。上訴人於原審起訴主張被上訴人應連 帶給付新臺幣（下同）128萬元，及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息（原審卷二第53至54 頁），嗣於本院請求被上訴人應連帶給付210萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息 （本院卷第166頁），就追加被上訴人給付82萬元本息部分 （計算式：210萬元－128萬元＝82萬元），核屬擴張應受判決 事項之聲明，程序上應准許其追加。 二、上訴人主張：上訴人於民國82年8月26日與訴外人謝同進、 蔡明秀分別簽訂土地預定買賣契約（下稱系爭土地買賣契約 ）、房屋預定買賣契約（下稱系爭房屋買賣契約，與土地買 賣契約合稱系爭買賣契約），以232萬元向謝同進購買坐落 臺南市○○鄉○○段000 地號土地之一部分（即嗣經分割後之同 段739之11地號土地，下稱系爭土地），以128萬元向蔡明秀 購買上該土地上「左鄰右舍」B區編號5號之房屋（即門牌號 碼臺南市○○區○○村○○00○0號，下稱系爭房屋，與上開土地合 稱系爭房地），原定於83年底過戶交屋，但訴外人富昌建設 有限公司（下稱富昌公司）於83年8月間倒閉，興建工程因 而停頓；又因富昌公司積欠被上訴人之被繼承人孫渭真922 萬元，乃於84年9月26日將對上訴人價金債權中之210萬元（ 下稱系爭210萬元債權）讓與孫渭真。孫渭真因此對上訴人 起訴，經臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）以84年度訴字 第1389號判決，命上訴人應給付孫渭真210萬元確定（下稱 臺南地院第1389號判決），上訴人乃依該判決於85年間將21 0萬元擔保金提存於臺南地院。上訴人嗣分於89年2月24日、 103年間向蔡明秀、謝同進解除系爭房屋、土地之買賣契約 ，系爭房地之買賣契約均已不存在，孫渭真自無從受讓系爭 210萬元債權，上訴人認該債權讓與不合法，前曾提起確認 債權讓與不存在訴訟，經本院103年度上字第211號判決（下 稱本院第211號判決）認定上訴人僅積欠82萬元價金未付， 因此孫渭真自富昌公司受讓款項溢領128萬元，孫渭真業於1 02年7月7日死亡，被上訴人為其繼承人，上訴人自得請求被 上訴人連帶返還。爰依系爭土地契約第14條、房屋契約第20 條、民法第259條、第256條規定，起訴聲明：㈠被上訴人應 連帶給付上訴人128萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執 行（按：上訴人另依據不當得利法律關係請求被上訴人連帶 給付210萬元本息部分，經原審裁定駁回，上訴人不服提起 抗告，由本院另行裁定）。 三、被上訴人則以：上訴人主張其與蔡明秀、謝明進解除契約， 卻要被上訴人返還金錢之連結為何？上訴人向富昌公司購買 房子，與被上訴人無涉，卻向被上訴人求償，無法依上訴人 書狀看出連結為何。況本院106年度上字第54號判決（下稱 第54號判決）及最高法院107年度台上字第246號判決均駁回 上訴人上訴確定；另本院108年度上字第12號確定判決（下 稱第12號判決）亦認定上訴人於該案件所起訴事實與本院第 54號判決屬同一事件為既判力所及，而駁回上訴人上訴，本 案亦受既判力所及等語，資為抗辯。 四、原審認上訴人依據土地契約第14條、房屋契約第20條、民法 第259條、第256條規定，提起本件訴訟，其訴顯無理由，不 經言詞辯論逕以判決駁回之。上訴人不服，提起上訴，並為 訴之追加，上訴及追加聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連 帶給付上訴人210萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日，按週年利率5%計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴 及追加之訴均駁回。 五、按訴訟標的於確定之終局判決中經裁判者，除法律別有規定 外，有既判力，當事人不得就該法律關係，更行起訴，此觀 民事訴訟法第400條第1項及第249條第1項第7款規定自明。 又既判力之客觀範圍，應依原告起訴主張之原因事實所特定 之訴訟標的法律關係為據，凡屬確定判決同一原因事實所涵 攝之同一法律關係，均應受其既判力之拘束，為該既判力所 遮斷，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出 而未提出之其他攻擊防禦方法，為與該確定判決意旨相反之 主張。判決之實質確定力除有消極作用即一事不再理外，尚 有積極作用即新訴不得為與前訴既判事項為不同之認定，當 事人亦不得為不同之主張。如新訴與前訴訴訟標的不同，新 訴仍應以前訴之既判事項為基礎，後訴法院並不重新審理。 申言之，訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判 者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用 作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確 定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻 擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張。是此，原告就 同一當事人及同一訴訟標的法律關係，求為相同或正相反或 可以包含代用之判決，且其原因事實為確定判決同一原因事 實所涵攝之同一法律關係，即屬就確定終局判決之同一事件 更行起訴，其起訴即非合法（最高法院95年度台上字第752 號、113年度台上字第1268號等判決意旨參照）。又關於消 極確認之訴，經確定判決，認法律關係成立予以駁回時，就 該法律關係之成立即有既判力，上訴人前對系爭債權提起確 認不存在之訴，既受敗訴之判決且告確定，則被上訴人於後 案主張債權存在，請求如數履行，上訴人即應受前案既判力 之羈束，不容更為債權不存在之主張（最高法院50年台上字 第232號判決先例、110年度台簡上字第46號判決意旨參照） 。再按確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之 繼受人者，亦有效力，民事訴訟法第401條第1項定有明文。 經查： 　㈠茲就兩造（包括孫渭真、富昌公司、蔡明秀、謝同進）間歷 次訴訟情形說明如下： 　⒈孫渭真前以富昌公司讓與系爭210萬元債權，依債權讓與法律 關係，起訴請求上訴人給付210萬元，經臺南地院第1389號 判決孫渭真勝訴確定（原審審訴卷第169至187頁）。 　⒉上訴人嗣主張已向蔡明秀解除房屋買賣契約，蔡明秀對上訴 人無買賣價金債權，富昌公司非買賣契約當事人，無從對上 訴人取得買賣價金債權，富昌公司所讓與系爭210萬元債權 不存在，孫渭真無從受讓取得該債權為由，對富昌公司、蔡 明秀、林世宏及孫渭真之繼承人即被上訴人等人起訴請求： ⑴確認富昌公司對上訴人系爭債權不存在。⑵確認富昌公司於 84年9月26日將前項債權讓與孫渭真之法律關係不存在。經 本院以第211號確認債權不存在事件審理後，認定蔡明秀有 將上訴人買賣系爭房地所欠價金210萬元債權讓與富昌公司 ，富昌公司復於84年9月26日轉讓予孫渭真抵償所欠工程款 ，又上訴人已於89年2月24日合法解除房屋契約，僅欠土地 價金82萬元，判決確認富昌公司讓與孫渭真之債權超過82萬 元部分不存在確定（即本院第211號判決）。 　⒊上訴人於104年間對被上訴人、孫可久、富昌公司、謝同進起 訴，主張業已解除系爭土地買賣契約，再提起確認債權不存 在事件訴訟，請求：⑴確認謝同進對系爭土地部分82萬元債 權不存在。⑵謝同進應返還上訴人已支付土地價金79萬6000 元。⑶確認臺南地院96年度執字第26942號債權憑證（下稱系 爭債權憑證）所載債權不存在。⑷確認富昌公司對上訴人提 存210萬元（下稱系爭擔保金）銀行貸款不當得利返還之， 即臺南地院85年度取字第2330號提存原因不存在。上訴人前 開⑴、⑵、⑷之請求，經本院以105年度上字第124號判決上訴 人敗訴，嗣最高法院駁回上訴確定，該判決理由認定上訴人 雖於103年12月16日表示對謝同進解除土地買賣契約，但該 解除權已消滅除斥期間，上訴人以土地買賣契約已解除為由 ，請求確認謝同進對上訴人82萬元債權不存在，暨請求謝同 進返還價金79萬6000元，為無理由，上訴人為免為假執行所 提存之系爭擔保金，嗣經上訴人領回，上訴人請求確認富昌 公司應依不當得利之規定返還系爭擔保金，暨確認該提存原 因不存在，亦屬無據。至上訴人上開⑶請求部分，最高法院 廢棄發回後，再經本院107年度上更一字第8號判決確認被上 訴人就上開債權憑證所載債權超過36萬0654元部分不存在確 定（下稱本院第8號判決）。 　⒋上訴人之後再對被上訴人、謝同進、蔡明秀起訴，主張上開 擔保金遭孫渭真之訴訟代理人張天良領取，致上訴人受有擔 保金之損害，被上訴人、謝同進、蔡明秀受有利益，依系爭 買賣契約、民法第259條、不當得利之法律關係，請求：⑴謝 同進應返還買賣價金79萬6000元。⑵確認富昌公司將系爭買 賣契約之價金債權210萬元讓與孫渭真之債權不存在。⑶被上 訴人、謝同進、蔡明秀亦應共同返還210萬元，經原審105年 度訴字第1895號請求返還買賣價金事件就上訴人前開請求謝 同進返還買賣價金79萬6000元，及對被上訴人、謝同進、蔡 明秀請求確認系爭債權不存在之訴，其中除對蔡明秀請求確 認債權在82萬元範圍內不存在部分外，暨請求蔡明秀應返還 提存系爭擔保金等部分，均以違反既判力及重複起訴，裁定 上開部分起訴不合法駁回之，其餘則以無理由判決駁回。上 訴人不服提起上訴，由本院以第54號返還買賣價金事件審理 ，上訴人於審理中擴張聲明，依侵權行為、不當得利之法律 關係，請求：⑴謝同進應給付上訴人210萬元本息。⑵被上訴 人亦應連帶給付上訴人210萬元本息。上開⑴⑵之任一人對上 訴人所為之給付，於給付範圍內，其他人同免其責任。法院 依卷附取回提存物請求書、提存現金登記簿均有上訴人之印 文，提存之擔保金係由上訴人領回即綜合全辯論意旨，認無 法證明張天良代領系爭擔保金後交付孫渭真、上訴人有與孫 渭真210萬元成立和解，及孫渭真曾向上訴人取償173萬5771 元等情，無從依本院第211號判決逕認孫渭真獲逾82萬元不 當得利，駁回上訴人依侵權行為、不當得利之法律關係，請 求被上訴人連帶、謝同進給付210萬元本息（即本院第54號 判決），經最高法院駁回上訴確定。 　⒌上訴人復再對被上訴人、蔡明秀、謝同進等人起訴，猶主張 　　其與蔡明秀、謝同進所簽訂系爭買賣契約，蔡明秀指派訴外 人即富田公司經理林世詠偽造債權讓與書，將系爭210萬元 債權讓與孫渭真，蔡明秀於臺南地院第1389號事件審理中指 派謝同進、孫王狩猛作偽證稱系爭房地為富昌公司所有，致 上訴人受有敗訴判決，上訴人為免為假執行，乃提存系爭擔 保金，該擔保金竟遭蔡明秀、孫渭真及孫渭真委任之訴訟代 理人張天良律師領走為由，就被上訴人部分，依據不當得利 、系爭買賣契約、債務不履行、不當得利、誠信原則請求被 上訴人應連帶給付包括系爭擔保金210萬元，及富昌公司依 消費者保護法（下稱消保法）第51條規定所負1倍懲罰性違 約金210萬元，合計420萬元，經本院以第12號損害賠償事件 審理後，認定債權讓與書偽造，孫渭真與上訴人間並無債務 關係存在，上訴人主張孫渭真為富昌公司之履行輔助人，應 負債務不履行責任，並無可採；另無法認定上訴人所指張天 良有將該款項轉交予孫渭真收受屬實，並依據孫可亦於台南 地院103年度易字第245號偽造文書案件所陳稱內容，認定上 訴人於提存系爭擔保金後，於徵得孫渭真之同意後，由孫渭 真之訴訟代理人張天良與上訴人達成由上訴人以系爭擔保金 投標系爭房屋之協議；另依據臺南地院84年度拍字第3538號 拍賣抵押物裁定、臺南地院85年度執字第328號執行事件拍 賣不動產附表、88年12月27日不動產權利移轉證書及上開刑 事判決，認定孫渭真於85年間行使法定抵押權，對於包含系 爭房屋在內之4棟建物聲請法院拍賣，系爭房屋最低拍賣價 格為178萬4000元，嗣以上訴人名義以210萬元價金標得，並 於85年11月13日取得不動產權利移轉證書，系爭擔保金確係 由上訴人自行領取後，再以之標買系爭房屋等情，則上訴人 依據不當得利請求被上訴人連帶給付210萬元部分，經本院 第54號判決為上訴人敗訴確定，此部分請求應為本院第54號 確定判決之效力所及，自不得再重複起訴；另就上訴人依系 爭買賣契約、債務不履行、誠信原則，請求被上訴人賠償擔 保金210 萬元，並依消保法第51條規定，請求1倍懲罰性賠 償金210萬元部分，認定上訴人未與孫渭真簽訂契約，且孫 渭真係受讓210萬元債權，並未受讓全部契約，上訴人與孫 渭真並無系爭買賣契約關係存在，上訴人依系爭買賣契約、 債務不履行及消保法第51條之法律關係，請求被上訴人連帶 給付420萬元，即非有據（下稱本院第12號判決）。 　㈡依兩造歷次訴訟（合稱系爭前案）均認定富昌公司將上訴人 未付價金債權210萬元，於84年9月26日轉讓予孫渭真抵償所 欠工程款，孫渭真依債權讓與關係訴請上訴人給付210萬元 ，經臺南地院第1389號判決勝訴確定，後執該判決聲請強制 執行，上訴人為免孫渭真以臺南地院第1389號判決所為假執 行，乃提存系爭210萬元擔保金；上訴人於分89年2月24日、 103年12月26日解除上訴人、蔡明秀間之房屋買賣契約，及 上訴人與謝同進間之土地買賣契約，系爭債權憑證所載債權 超過36萬0654元部分不存在；系爭210萬元擔保金係由上訴 人領回，並用以購（標）買系爭房屋，孫渭真僅受讓210萬 元債權並未受讓上訴人、蔡明秀、謝同進間之系爭買賣契約 ，孫渭真與上訴人並無任何債務關係，自無不當得利可言。 上訴人依據買賣契約、民法第259條、債務不履行、誠信原 則、不當得利及消保法第51條規定，請求被上訴人應連帶給 付擔保金210萬元及懲罰性違約金210萬元，判決上訴人敗訴 確定，均為前案所確定事實，則對該客觀事實之認定，即不 得為與該確定判決意旨相反之判斷，上訴人亦不得為與該確 定判決意旨相反之主張。 　㈢上訴人於本件訴訟猶主張孫渭真受領系爭210萬元擔保金，依 據系爭買賣契約、民法第259條、不當得利之法律關係，請 求被上訴人應連帶給付該210萬元本息，核屬同一當事人就 同一訴訟標的法律關係，求為相同之判決，自應受系爭前案 確定判決既判力之拘束。上訴人提起本件訴訟，違反一事不 再理之原則，揆諸前揭說明，上該判決結果於兩造間已有既 判力，不容雙方再為爭執，本院亦不得為相反之裁判，上訴 人起訴為不合法。 六、綜上所述，上訴人依據系爭買賣契約、民法第259條等規定 ，請求被上訴人連帶給付210萬元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，為前案確定判決既判 力所及，其起訴為不合法。原審以上訴人之訴顯無理由，為 上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，其理由雖有未 洽，惟結論則無二致，仍應予維持。又當事人起訴訴訟標的 為確定判決效力所及者，係欠缺一般性訴訟要件，本應以裁 定駁回之，惟原審既以判決駁回，上訴本院後，自應以判決 為之，應駁回其上訴。 七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　　　　　民事第三庭　　 　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　許明進 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔣志宗 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張維君 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃璽儒 附註： 民事訴訟法第466條之1： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-01-03

KSHV-112-上易-327-20250103-2

易
臺灣桃園地方法院

詐欺

臺灣桃園地方法院刑事判決 112年度訴字第1425號 113年度易字第193號 公 訴 人 臺灣桃園地方檢察署檢察官 被 告 何虎恩 （原名何泓霖） 選任辯護人 廖育珣律師 王聖傑律師 楊承遠律師（嗣解除委任） 上列被告因偽造文書等案件，經檢察官提起公訴（111年度偵字 第42587號）及追加起訴（112年度偵字第10770號），本院判決 如下： 　　主　文 何虎恩犯如附表各編號所示之罪，分別處如附表各編號「宣告刑 」欄所示之刑。應執行有期徒刑拾年。 未扣案之犯罪所得新臺幣貳仟壹佰壹拾萬元沒收，於全部或一部 不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 　　事　實 一、何虎恩知悉以其母親黃玉玲、其配偶范芷綾（渠等所涉詐欺 取財罪嫌，經臺灣桃園地方檢察署〔下稱桃園地檢署〕檢察官 為不起訴處分）為名義所申設之山田工程有限公司（下稱山 田公司）、海潤興業有限公司（下稱海潤公司）均未與新潤 建設股份有限公司（下稱新潤公司）有任何之投資協議，竟 分別為下列行為： 　㈠何虎恩意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意，於民 國110年3月1日前某時許，向楊博診佯稱：海潤公司、山田 公司有投資新潤公司位於新北市○○區○○段00地號之新莊莫內 花園建案（下稱新莊建案），有無意願一起投資云云，致楊 博診陷於錯誤，先投資新臺幣（下同）500萬元予海潤公司 ，並於110年3月1日與何虎恩以海潤公司名義簽訂投資協議 合約書（下稱110年3月1日投資協議合約書）；復接續前揭 詐欺取財之犯意，於110年9月15日前某時許，以前揭詐騙手 法，致楊博診陷於錯誤，續投資1,000萬元予山田公司，並 於110年9月15日與何虎恩以山田公司名義簽訂投資協議合約 書（下稱110年9月15日投資協議合約書）。 　㈡何虎恩意圖為自己不法之所有，另基於詐欺取財、行使偽造 私文書之犯意，於110年10月12日前某時許，持偽造之新潤 公司工程投資合約（下稱偽造新潤公司青埔建案投資合約， 偽造階段無積極證據證明係何虎恩所為），向楊博診佯稱： 海潤公司、山田公司另有投資新潤公司之青埔案集合住宅大 樓新建工程（下稱青埔建案），有無意願一起投資云云，致 楊博診陷於錯誤，而投資300萬元予海潤公司，並於110年10 月12日與何虎恩以海潤公司名義簽訂投資協議合約書（下稱 110年10月12日投資協議合約書）。嗣楊博診與新潤公司負 責人談及新莊建案、青埔建案之投資詳情後，始知受騙。 二、復何虎恩意圖為自己不法之所有，另基於詐欺取財之犯意， 向其女友余品萱佯稱：要與其配偶離婚，並與伊共組家庭云 云，致余品萱陷於錯誤，而於111年7月間與何虎恩至昭揚天 濤預售屋中心（下稱昭陽預售屋中心）看屋，並於111年7月 25日交付600萬元予何虎恩，作為其等日後購屋之部分價金 ，嗣於同年8月29日與何虎恩再次至昭陽預售屋中心看屋， 並由余品萱與昭陽預售屋中心之業務員王淳松簽訂房屋買賣 契約書，約定購買昭揚天濤建案J1棟23樓，總價4,195萬元 之房屋（下稱本案房屋），何虎恩即自余品萱交付之600萬 元中拿取30萬元，作為購買本案房屋之訂金交付予業務員王 淳松。嗣余品萱因何虎恩遲未給付本案房屋之簽約金、工程 期款等費用，並聯繫王淳松後，始知受騙。 三、案經楊博診訴由桃園市政府警察局中壢分局，余品萱訴由桃 園市政府警察局蘆竹分局報告臺灣桃園地方檢察署檢察官偵 查起訴及追加起訴。 　　理　由 一、證據能力部分： 　㈠供述證據部分： 　 ⒈按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定 者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159條第1項定有明文 。經查，被告何虎恩及其辯護人爭執證人即告訴人余品萱 於警詢時之證述，而告訴人余品萱於警詢時之證述屬被告 以外之人於審判外之言詞陳述，為刑事訴訟法第159條第1 項之傳聞證據，又該證述無同法第159條之2、第159條之3 所定之情形。是依前開規定，告訴人余品萱於警詢時之證 述，自無證據能力。 　 ⒉其餘本判決所引用之供述證據部分，被告及其辯護人均同意 作為證據（見本院訴卷第72頁），且本院審酌該等證據作 成時之情況，並無違法取證及證明力明顯過低之瑕疵，認 為以之作為證據應屬適當，依刑事訴訟法第159條之5第1項 規定，均有證據能力。 　㈡至於本判決所引用之非供述證據部分，與本案均有關連性， 亦無證據證明係實施刑事訴訟程序之公務員以不法方式所取 得，依刑事訴訟法第158條之4反面解釋，亦具有證據能力。 二、認定事實所憑之證據及理由： 　　訊據被告固坦認就事實欄一㈠、㈡、二部分，分別有向告訴人 楊博診收取合計1,800萬元（計算式：〔500萬＋1,000萬〕＋300 萬＝1,800萬元）、告訴人余品萱收取600萬元，惟矢口否認 有何詐欺取財、行使偽造私文書之犯行，其辯詞及辯護人之 辯護意旨略以：就事實欄一㈠、㈡部分，係告訴人楊博診主動 投資山田公司、海潤公司，並交付上開款項予被告，嗣山田 公司、海潤公司因資金周轉不靈，致告訴人楊博診無法回收 投資款項而生本案，則本案應屬民事糾紛，且被告亦未提出 偽造新潤公司青埔建案投資合約予告訴人楊博診；就事實欄 二部分，告訴人余品萱交付600萬元原本確係用於購買本案 房屋，嗣告訴人余品萱見被告投資「KH娛樂城」需要資金， 便同意將伊交付之600萬元用於投資「KH娛樂城」，而未購 買本案房屋云云。經查： 　㈠就事實欄一㈠、㈡部分： 　 ⒈就事實欄一㈠部分，被告因告訴人楊博診分別投資500萬元予 海潤公司、1,000萬元予山田公司，而收受上開款項，並與 告訴人楊博診分別簽訂110年3月1日投資協議合約書、110 年9月15日投資協議合約書；就事實欄一㈡部分，被告因告 訴人楊博診投資300萬元予海潤公司，而收受上開款項，並 與告訴人楊博診簽訂110年10月12日投資協議合約書等情， 業據被告於警詢及偵訊時、本院審理中供陳在卷（見偵425 87卷第7至11、229至232、283至287頁，本院審訴卷第35至 37頁，本院訴卷第69至80頁），核與證人即告訴人楊博診 於警詢及偵訊時、本院審理中之證述（見偵42587卷第41至 43、195至197、243至245頁，本院訴卷第159至172頁）， 證人黃玉玲於警詢及偵訊時之證述（見偵42587卷第31至33 、233至235頁），證人范芷綾於警詢及偵訊時之證述（見 偵42587卷第21至23、185至187頁）內容相符，且有110年3 月1日投資協議合約書（見偵42587卷第253至255頁）、110 年9月15日投資協議合約書（見偵42587卷第49至50頁）、1 10年10月12日投資協議合約書（見偵42587卷第47至48頁） 、告訴人楊博診提供之匯款紀錄（見偵42587卷第62至64頁 ）等件在卷可稽。是上開事實，堪以認定。 　 ⒉被告雖以前詞置辯，惟查： 　　⑴證人即告訴人楊博診於警詢及偵訊時、本院審理中證稱： 被告於110年年初告知伊，其所有公司即山田公司、海潤 公司與新潤公司有合作投資新莊建案、青埔建案，且投資 2年得連同本金及利潤全部回收，但該等投資須以被告名 義為之。就新莊建案部分，被告係口頭告知其所有公司與 新潤公司有簽訂投資合約，並攜伊至新莊建案現場參觀開 工團拜；就青埔建案部分，被告則有提出偽造新潤公司青 埔建案投資合約予伊，以上開方式使伊相信其所有公司確 有與新潤公司就上開建案簽訂投資協議，並說明該等投資 ，其所有公司可分得7成之利潤，伊便相信被告所述，而 投資被告所有公司合計1,800萬元，並與被告簽訂110年3 月1日、110年9月15日、110年10月12日投資協議合約書， 且被告與伊簽訂上開投資協議合約書之目的，係要分伊賺 錢。嗣被告提出之支票均無法兌現，伊聯繫被告後，被告 稱會拿現金予伊，但被告均未為之，之後伊便無法與被告 取得聯繫。在伊與被告尚有聯繫之期間，伊曾向被告稱將 會至新潤公司確認被告所有公司與新潤公司究有無投資協 議，被告始向伊坦承其所有公司與新潤公司並無投資協議 ，並答應會先拿260萬元予伊處理此事，嗣伊確有收受該2 60萬元。但伊事後仍有向新潤公司確認，被告所有公司與 新潤公司並無任何投資協議，伊始知遭被告詐騙等語（見 偵42587卷第41至43、195至197、243至245頁，本院訴卷 第159至172頁）。 　　⑵細繹告訴人楊博診前揭證詞，就被告如何向伊稱山田公司 、海潤公司與新潤公司間有何投資協議、如何取信於伊、 伊因此交付投資款項並與被告所有公司簽訂投資協議合約 書、嗣被告向伊坦承山田公司、海潤公司並未與新潤公司 簽訂投資協議等有關被告所為詐欺取財、行使偽造私文書 之重要情節，前後證述一致，並無明顯矛盾或瑕疵，且告 訴人楊博診亦無必要冒刑法誣告、偽證罪刑責之風險而虛 詞誣陷被告，足認告訴人楊博診前揭證述應為真實，自足 憑採。復稽之告訴人楊博診上開證述，以及110年3月1日 、110年9月15日、110年10月12日投資協議合約書（見偵4 2587卷第47至50、253至255頁）、偽造新潤公司青埔建案 投資合約（見偵42587卷第53至56頁）、告訴人楊博診與 新潤公司通訊軟體MESSENGER對話紀錄（見偵42587卷第59 至61頁）、新潤公司111年3月21日111新業字第111032101 號函、111年5月3日111新業字第111050301號函（見偵425 87卷第73至75、81頁）等件，可見新潤公司未與山田公司 、海潤公司就新莊建案、青埔建案有任何投資協議，自無 可能與山田公司、海潤公司簽訂任何投資合約，而被告對 此知之甚詳，然被告卻向告訴人楊博診告知山田公司、海 潤公司與新潤公司間就新莊建案、青埔建案有投資協議， 並邀約告訴人楊博診一同投資以獲利，甚至為取信於告訴 人楊博診，就新莊建案攜告訴人楊博診至工地現場查看， 就青埔建案提出偽造新潤公司青埔建案投資合約，以上開 方式使告訴人楊博診誤信新潤公司確有與山田公司、海潤 公司間就新莊建案、青埔建案確有投資協議，而分別就新 莊建案投資1,500萬元，就青埔建案投資300萬元甚明。是 被告及其辯護人上開所辯，自不足採。 　　⑶另被告及其辯護人辯稱：被告並未提出偽造新潤公司青埔 建案投資合約予告訴人楊博診，且告訴人楊博診就本案相 關糾紛，另以清償借款為由提起民事訴訟，則告訴人楊博 診所交付之款項究係投資款項或借貸款項，尚有疑義云云 。經查，被告為使告訴人楊博診相信山田公司、海潤公司 確有與新潤公司就青埔建案有投資協議，而提出偽造新潤 公司青埔建案投資合約予告訴人楊博診，業已認定如前， 則被告單純否認顯與上開事實不符。又告訴人楊博診縱於 本案案發後，另以清償借款為由提起民事訴訟，亦僅係伊 為確保日後得取回本案高達1,800萬元投資款項之手段， 無礙於本院認定被告確有上開詐欺取財、行使偽造私文書 之犯行。是被告及其辯護人此部分所辯，礙難憑採。 　㈡就事實欄二部分： 　 ⒈被告向告訴人余品萱稱：要與其配偶離婚，並與伊共組家庭 等語，而於111年7月間與告訴人余品萱至昭陽預售屋中心 看屋，並於111年7月25日收受告訴人余品萱交付之600萬元 ，作為其等日後購屋之部分價金，嗣於同年8月29日與告訴 人余品萱再次至昭陽預售屋中心看屋，並由告訴人余品萱 與證人王淳松簽訂房屋買賣契約書，約定購買本案房屋， 被告即自上開600萬元中拿取30萬元，作為購買本案房屋之 訂金交付予證人王淳松等情，業據被告於警詢及偵訊時、 本院審理中供陳在卷（見偵10770卷第7至10、79至81頁， 本院審易卷第49至51頁，本院訴卷第159至172頁），核與 證人即告訴人余品萱於偵訊時、本院審理中之證述（見偵1 0770卷第77至79頁，本院訴卷第147至159頁），證人王淳 松於偵訊時之證述（見偵10770卷第173至175頁）內容相符 ，且有告訴人余品萱與被告之對話紀錄（見偵10770卷第35 至45頁）、告訴人余品萱與證人王淳松之對話紀錄（見偵1 0770卷第109、111、267至275頁）、證人王淳松與被告之 對話紀錄（見偵10770卷第181至266頁）、本案房屋室內變 更通知函及付款表（見偵10770卷第31頁）、本案房屋收款 單及買賣契約（見偵10770卷第105頁）等件在卷可稽。是 上開事實，堪以認定。　　 　 ⒉被告雖以前詞置辯，惟查： 　　⑴證人即告訴人余品萱於偵訊時、本院審理中證稱：伊與被 告於111年7月間仍為男女朋友，當時約定一同購買本案房 屋，而房屋頭期款1,200萬元由伊等均分，伊便於111年7 月25日交付600萬元予被告，再與被告於111年8月29日至 昭揚預售屋中心簽訂本案房屋之買賣契約，並給付30萬元 訂金予代銷公司，當時被告向伊稱其已給付1,200萬元予 代銷公司，但實際上被告除30萬元之訂金外，並未給付任 何款項予代銷公司，嗣代銷公司聯繫並告知伊被告並未給 付1,200萬元頭期款，伊始知被告並無與伊一同購買本案 房屋之意思，而係以該名義詐騙伊拿出600萬元供其使用 。伊有詢問被告為何未給付本案房屋之頭期款予代銷公司 ，其僅稱有私事而須使用伊交付之600萬元，但伊不知被 告所稱之私事為何。又被告雖曾有向伊提及「娛樂城」乙 事，然伊並不清楚「娛樂城」運作、分成等事宜，亦無要 求或同意被告將上開600萬元改為投資「娛樂城」，反是 被告主動表示要給予伊「娛樂城」之股份等語（見偵1077 0卷第77至79頁，本院訴卷第147至159頁）。 　　⑵證人王淳松於偵訊時證稱：一開始係被告先至昭揚預售屋 中心自行看屋，後始攜告訴人余品萱一同看屋，之後即11 1年8月29日由被告給付30萬元訂金，告訴人余品萱簽訂本 案房屋之買賣契約，嗣被告應依約繳交390萬元簽約金時 ，其表示其母親不同意將本案房屋登記於告訴人余品萱名 下，而渠主觀認知被告為購買本案房屋之主要客戶，故渠 將告訴人余品萱原簽訂之買賣契約作廢，另與被告就本案 房屋簽訂買賣契約，但被告自始至終僅有給付30萬元訂金 。嗣經告訴人余品萱於111年10月中旬聯繫渠，詢問為何 未經伊同意，即將本案房屋買賣契約轉予被告，且被告事 後亦未購買本案房屋，渠依公司指示將30萬元訂金退還予 告訴人余品萱等語（見偵10770卷第173至175頁）。 　　⑶細繹告訴人余品萱前揭證詞，就被告如何邀其一同購買本 案房屋、約定頭期款之出資比例、向伊謊稱已給付代銷公 司頭期款等有關被告詐欺取財之重要情節，前後證述一致 ，並無明顯矛盾或瑕疵，且告訴人余品萱亦無必要冒刑法 誣告、偽證罪刑責之風險而虛詞誣陷被告，足認告訴人余 品萱前揭證述應為真實，自足憑採。復稽之告訴人余品萱 、證人王淳松上開證述，以及告訴人余品萱與被告之對話 紀錄（見偵10770卷第35至45頁）、告訴人余品萱與證人 王淳松之對話紀錄（見偵10770卷第109、111、267至275 頁）、證人王淳松與被告之對話紀錄（見偵10770卷第181 至266頁）、沈孝誠與被告之對話紀錄（見偵10770卷第33 、45至49、115至119頁）、本案房屋室內變更通知函及付 款表（見偵10770卷第31頁）、本案房屋收款單及買賣契 約（見偵10770卷第105頁）等件，可見被告並無與告訴人 余品萱一同購買本案房屋之真意，卻向告訴人余品萱表示 欲與伊一同購買本案房屋，而向告訴人余品萱收取600萬 元，並佯稱該款項將用以支付本案房屋之部分頭期款，甚 至為取信於告訴人余品萱，於111年8月29日攜告訴人余品 萱至昭陽預售屋中心，以告訴人余品萱名義就本案房屋簽 訂買賣契約，並給付30萬元之訂金，嗣再藉故向證人王淳 松表示欲將本案房屋買賣契約之買受人變更為其本人，然 變更上開買賣契約後，被告除上開30萬元訂金外，仍未給 付本案房屋之買賣價金，甚將上開600萬元剩餘之570萬元 款項挪為他用，卻向告訴人余品萱佯稱其已將上開600萬 元以開立支票方式給付予代銷公司，使告訴人余品萱誤信 被告確有與伊一同購買本案房屋之真意，而交付600萬元 予被告以給付本案房屋之部分頭期款甚明，且告訴人余品 萱交付600萬元予被告之目的，自始至終均係為購買本案 房屋，從未變更為投資被告所謂之「KH娛樂城」。是被告 及其辯護人上開所辯，自不足採。 　　⑷另被告及其辯護人辯稱：告訴人余品萱自承伊並不認識沈 孝誠，則伊所提沈孝誠與被告之對話紀錄，可能係偽造而 片面截取，又告訴人余品萱於本案案發時並無工作，亦無 經濟能力，則伊交付予被告之600萬元應係被告先前給予 伊之生活費云云。經查，告訴人余品萱所提沈孝誠與被告 之對話紀錄，經本院於準備程序時逐一提示予被告確認， 被告自陳該等對話紀錄確係其與沈孝誠間之對話紀錄，有 本院準備程序筆錄附卷可查（見本院訴卷第75至76頁） ，則被告及其辯護人改口否認該等對話紀錄，顯為臨訟置 辯。又告訴人余品萱交付予被告之600萬元，究係伊自行 工作或投資所賺取，抑或係被告基於男女朋友關係所給予 ，均非所問，蓋該600萬元確為告訴人余品萱所有，縱有 部分款項係被告基於男女朋友關係所給予，亦為被告贈與 予告訴人余品萱，而屬告訴人余品萱所有。是被告及其辯 護人此部分所辯，礙難憑採。 　 ⒊至被告及其辯護人聲請傳喚證人沈孝誠，以證明事實欄二部 分純屬民事糾紛，以及聲請調閱新北市新莊區遠雄新宿舍 區111年10月24日監視器影像，以證明告訴人余品萱、證人 沈孝誠、郭峰成等人有闖入被告居所云云。惟被告確有上 開詐欺取財之犯行，業已認定如前，且告訴人余品萱、證 人沈孝誠、郭峯成等人有無闖入被告居所等情，亦與本案 無關，是依刑事訴訟法第163條之2第2項第2、3款規定，認 均無調查之必要，應予駁回，併此敘明。 　㈢綜上所述，本案事證明確，被告上揭犯行，均堪以認定，應 依法論科。 三、論罪科刑： 　㈠核被告就事實欄一㈠、二所為，均係犯刑法第339條第1項之詐 欺取財罪；就事實欄一㈡所為，係犯刑法第339條第1項之詐 欺取財罪、同法第216、210條之行使偽造私文書罪。 　㈡被告就事實欄一㈠所為，係於密接時間實施，侵害同一法益， 各行為之獨立性薄弱，依一般社會通念，應評價為數個舉動 之接續進行，而為接續犯，應論以一罪。 　㈢公訴意旨就被告事實欄一㈡所為，認有偽造私文書之低度行為 ，為行使偽造文書之高度行為所吸收，然未說明被告有何偽 造私文書行為，是難認有吸收關係，此部分容有誤認。又被 告就事實欄一㈡所為，係以一行為同時觸犯上開二罪名，為 想像競合犯，依刑法第55條規定，均應從一重論以行使偽造 私文書罪處斷，至公訴意旨認應從一重論以詐欺取財罪，顯 有誤會。 　㈣被告就事實欄一㈠、㈡、二所為，犯意各別，行為互殊，應予 分論併罰。 　㈤公訴意旨認被告前有詐欺、行使偽造文書等案件之前案紀錄 ，應依刑法第47條第1項規定，論以累犯並加重其刑等語。 然查，被告前因偽造文書等案件，經臺灣臺北地方法院（下 稱臺北地院）以108年度審簡字第438號判決判處有期徒刑3 月、6月、6月，定應執行有期徒刑1年，並宣告緩刑2年，該 緩刑未經撤銷，則其刑之宣告失其效力；嗣因詐欺案件，經 臺北地院以110年度審簡字第740號判決判處有期徒刑6月， 並宣告緩刑2年，該緩刑亦未經撤銷，則其刑之宣告亦失其 效力等情，有臺灣高等法院被告前案紀錄表1份在卷可憑（ 見本院訴卷第15至20頁），是與刑法第47條第1項規定未合 ，公訴意旨此部分主張容有誤會。 　㈥爰以行為人之責任為基礎，審酌被告正值青壯，不思循合法 途徑獲取財物，為圖一己私利，竟以前述方式分別向告訴人 楊博診、余品萱施以詐術，詐得1,800萬元、600萬元之鉅額 款項，造成伊等財產嚴重損失，且其所為嚴重破壞社會秩序 ，顯漠視他人財產權之情，應嚴予非難。又考量被告犯後矢 口否認犯行，飾詞狡辯，且迄未與告訴人楊博診、余品萱達 成和解或調解，除已歸還部分款項外（詳如後述），亦未賠 償伊等剩餘之款項，其犯後態度難謂良好。兼衡被告於警詢 時自陳高職畢業之教育程度、職業為工、家庭經濟狀況小康 （見偵42587卷第7頁）暨其犯罪動機、目的、手段、素行， 以及告訴人楊博診、余品萱及伊等告訴代理人均請求嚴懲、 重判被告之意見（見本院訴卷第159、172、184至185頁）等 一切情狀，分別量處如附表各編號所示之刑，並考量被告係 以不同詐騙手法，詐騙告訴人楊博診、余品萱，且其所詐得 之款項合計高達2,400萬元（計算式：1,800萬＋600萬＝2,400 萬元）等情，定應執行刑如主文第1項所示，以示懲儆。 四、沒收部分： 　　按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之，刑法第38條之1 第1項前段定有明文。經查，被告就事實欄一向告訴人楊博 診詐得之款項合計1,800萬元，以及就事實欄二向告訴人余 品萱詐得之款項600萬元，均為其本案犯罪所得。其中，被 告就事實欄一部分，已歸還260萬元予告訴人楊博診；就事 實欄二部分，已歸還30萬元予告訴人余品萱，業據告訴人楊 博診、余品萱於本院審理中證述在卷（見本院訴卷第149、1 65頁），是此部分爰不予宣告沒收；其餘1,540萬元（計算 式：1,800萬－260萬＝1,540萬元）、570萬元（計算式：600 萬－30萬＝570萬元）均未據扣案且未歸還予告訴人楊博診、 余品萱，是依上開規定宣告沒收，並於全部或一部不能沒收 或不宜執行沒收時，依同條第3項規定，追徵其價額。至被 告及其辯護人辯稱：就事實欄一部分，被告已陸續歸還600 萬元予告訴人楊博診云云，然未提出相關證明以實其說，自 不足採，附此敘明。至被告就事實欄一㈡部分，持以行使之 偽造新潤公司青埔建案投資合約，固為其犯罪所用之物，然 業由被告交予告訴人楊博診而為行使，非屬被告所有，爰不 予宣告沒收或追徵，併此敘明。 據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，判決如主文。 本案經檢察官林淑瑗提起公訴及追加起訴，檢察官許振榕到庭執 行職務。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　刑事第九庭　審判長法　官　王鐵雄 　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　邱筠雅 　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張琍威 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕 送上級法院」。 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃紫涵 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　1 　　日 附錄本案論罪科刑法條： ◎中華民國刑法第339條 意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之 物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下 罰金。 以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。 前二項之未遂犯罰之。 ◎中華民國刑法第210條 偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處五年以下有 期徒刑。 ◎中華民國刑法第216條 行使第二百一十條至第二百一十五條之文書者，依偽造、變造文 書或登載不實事項或使登載不實事項之規定處斷。 附表： 編號 犯罪事實 宣告刑 1 事實欄一㈠所載 何虎恩犯詐欺取財罪，處有期徒刑伍年。 2 事實欄一㈡所載 何虎恩犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑參年拾月。 3 事實欄二所載 何虎恩犯詐欺取財罪，處有期徒刑肆年拾月。

2024-12-31

TYDM-113-易-193-20241231-1

訴
臺灣桃園地方法院

偽造文書等

臺灣桃園地方法院刑事判決 112年度訴字第1425號 113年度易字第193號 公 訴 人 臺灣桃園地方檢察署檢察官 被 告 何虎恩 （原名何泓霖） 選任辯護人 廖育珣律師 王聖傑律師 楊承遠律師（嗣解除委任） 上列被告因偽造文書等案件，經檢察官提起公訴（111年度偵字 第42587號）及追加起訴（112年度偵字第10770號），本院判決 如下： 　　主　文 何虎恩犯如附表各編號所示之罪，分別處如附表各編號「宣告刑 」欄所示之刑。應執行有期徒刑拾年。 未扣案之犯罪所得新臺幣貳仟壹佰壹拾萬元沒收，於全部或一部 不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 　　事　實 一、何虎恩知悉以其母親黃玉玲、其配偶范芷綾（渠等所涉詐欺 取財罪嫌，經臺灣桃園地方檢察署〔下稱桃園地檢署〕檢察官 為不起訴處分）為名義所申設之山田工程有限公司（下稱山 田公司）、海潤興業有限公司（下稱海潤公司）均未與新潤 建設股份有限公司（下稱新潤公司）有任何之投資協議，竟 分別為下列行為： 　㈠何虎恩意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意，於民 國110年3月1日前某時許，向楊博診佯稱：海潤公司、山田 公司有投資新潤公司位於新北市○○區○○段00地號之新莊莫內 花園建案（下稱新莊建案），有無意願一起投資云云，致楊 博診陷於錯誤，先投資新臺幣（下同）500萬元予海潤公司 ，並於110年3月1日與何虎恩以海潤公司名義簽訂投資協議 合約書（下稱110年3月1日投資協議合約書）；復接續前揭 詐欺取財之犯意，於110年9月15日前某時許，以前揭詐騙手 法，致楊博診陷於錯誤，續投資1,000萬元予山田公司，並 於110年9月15日與何虎恩以山田公司名義簽訂投資協議合約 書（下稱110年9月15日投資協議合約書）。 　㈡何虎恩意圖為自己不法之所有，另基於詐欺取財、行使偽造 私文書之犯意，於110年10月12日前某時許，持偽造之新潤 公司工程投資合約（下稱偽造新潤公司青埔建案投資合約， 偽造階段無積極證據證明係何虎恩所為），向楊博診佯稱： 海潤公司、山田公司另有投資新潤公司之青埔案集合住宅大 樓新建工程（下稱青埔建案），有無意願一起投資云云，致 楊博診陷於錯誤，而投資300萬元予海潤公司，並於110年10 月12日與何虎恩以海潤公司名義簽訂投資協議合約書（下稱 110年10月12日投資協議合約書）。嗣楊博診與新潤公司負 責人談及新莊建案、青埔建案之投資詳情後，始知受騙。 二、復何虎恩意圖為自己不法之所有，另基於詐欺取財之犯意， 向其女友余品萱佯稱：要與其配偶離婚，並與伊共組家庭云 云，致余品萱陷於錯誤，而於111年7月間與何虎恩至昭揚天 濤預售屋中心（下稱昭陽預售屋中心）看屋，並於111年7月 25日交付600萬元予何虎恩，作為其等日後購屋之部分價金 ，嗣於同年8月29日與何虎恩再次至昭陽預售屋中心看屋， 並由余品萱與昭陽預售屋中心之業務員王淳松簽訂房屋買賣 契約書，約定購買昭揚天濤建案J1棟23樓，總價4,195萬元 之房屋（下稱本案房屋），何虎恩即自余品萱交付之600萬 元中拿取30萬元，作為購買本案房屋之訂金交付予業務員王 淳松。嗣余品萱因何虎恩遲未給付本案房屋之簽約金、工程 期款等費用，並聯繫王淳松後，始知受騙。 三、案經楊博診訴由桃園市政府警察局中壢分局，余品萱訴由桃 園市政府警察局蘆竹分局報告臺灣桃園地方檢察署檢察官偵 查起訴及追加起訴。 　　理　由 一、證據能力部分： 　㈠供述證據部分： 　 ⒈按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159條第1項定有明文。經查，被告何虎恩及其辯護人爭執證人即告訴人余品萱於警詢時之證述，而告訴人余品萱於警詢時之證述屬被告以外之人於審判外之言詞陳述，為刑事訴訟法第159條第1項之傳聞證據，又該證述無同法第159條之2、第159條之3所定之情形。是依前開規定，告訴人余品萱於警詢時之證述，自無證據能力。 　 ⒉其餘本判決所引用之供述證據部分，被告及其辯護人均同意 作為證據（見本院訴卷第72頁），且本院審酌該等證據作 成時之情況，並無違法取證及證明力明顯過低之瑕疵，認 為以之作為證據應屬適當，依刑事訴訟法第159條之5第1項 規定，均有證據能力。 　㈡至於本判決所引用之非供述證據部分，與本案均有關連性， 亦無證據證明係實施刑事訴訟程序之公務員以不法方式所取 得，依刑事訴訟法第158條之4反面解釋，亦具有證據能力。 二、認定事實所憑之證據及理由： 　　訊據被告固坦認就事實欄一㈠、㈡、二部分，分別有向告訴人 楊博診收取合計1,800萬元（計算式：〔500萬＋1,000萬〕＋300 萬＝1,800萬元）、告訴人余品萱收取600萬元，惟矢口否認 有何詐欺取財、行使偽造私文書之犯行，其辯詞及辯護人之 辯護意旨略以：就事實欄一㈠、㈡部分，係告訴人楊博診主動 投資山田公司、海潤公司，並交付上開款項予被告，嗣山田 公司、海潤公司因資金周轉不靈，致告訴人楊博診無法回收 投資款項而生本案，則本案應屬民事糾紛，且被告亦未提出 偽造新潤公司青埔建案投資合約予告訴人楊博診；就事實欄 二部分，告訴人余品萱交付600萬元原本確係用於購買本案 房屋，嗣告訴人余品萱見被告投資「KH娛樂城」需要資金， 便同意將伊交付之600萬元用於投資「KH娛樂城」，而未購 買本案房屋云云。經查： 　㈠就事實欄一㈠、㈡部分： 　 ⒈就事實欄一㈠部分，被告因告訴人楊博診分別投資500萬元予 海潤公司、1,000萬元予山田公司，而收受上開款項，並與 告訴人楊博診分別簽訂110年3月1日投資協議合約書、110 年9月15日投資協議合約書；就事實欄一㈡部分，被告因告 訴人楊博診投資300萬元予海潤公司，而收受上開款項，並 與告訴人楊博診簽訂110年10月12日投資協議合約書等情， 業據被告於警詢及偵訊時、本院審理中供陳在卷（見偵425 87卷第7至11、229至232、283至287頁，本院審訴卷第35至 37頁，本院訴卷第69至80頁），核與證人即告訴人楊博診 於警詢及偵訊時、本院審理中之證述（見偵42587卷第41至 43、195至197、243至245頁，本院訴卷第159至172頁）， 證人黃玉玲於警詢及偵訊時之證述（見偵42587卷第31至33 、233至235頁），證人范芷綾於警詢及偵訊時之證述（見 偵42587卷第21至23、185至187頁）內容相符，且有110年3 月1日投資協議合約書（見偵42587卷第253至255頁）、110 年9月15日投資協議合約書（見偵42587卷第49至50頁）、1 10年10月12日投資協議合約書（見偵42587卷第47至48頁） 、告訴人楊博診提供之匯款紀錄（見偵42587卷第62至64頁 ）等件在卷可稽。是上開事實，堪以認定。 　 ⒉被告雖以前詞置辯，惟查： 　　⑴證人即告訴人楊博診於警詢及偵訊時、本院審理中證稱： 被告於110年年初告知伊，其所有公司即山田公司、海潤 公司與新潤公司有合作投資新莊建案、青埔建案，且投資 2年得連同本金及利潤全部回收，但該等投資須以被告名 義為之。就新莊建案部分，被告係口頭告知其所有公司與 新潤公司有簽訂投資合約，並攜伊至新莊建案現場參觀開 工團拜；就青埔建案部分，被告則有提出偽造新潤公司青 埔建案投資合約予伊，以上開方式使伊相信其所有公司確 有與新潤公司就上開建案簽訂投資協議，並說明該等投資 ，其所有公司可分得7成之利潤，伊便相信被告所述，而 投資被告所有公司合計1,800萬元，並與被告簽訂110年3 月1日、110年9月15日、110年10月12日投資協議合約書， 且被告與伊簽訂上開投資協議合約書之目的，係要分伊賺 錢。嗣被告提出之支票均無法兌現，伊聯繫被告後，被告 稱會拿現金予伊，但被告均未為之，之後伊便無法與被告 取得聯繫。在伊與被告尚有聯繫之期間，伊曾向被告稱將 會至新潤公司確認被告所有公司與新潤公司究有無投資協 議，被告始向伊坦承其所有公司與新潤公司並無投資協議 ，並答應會先拿260萬元予伊處理此事，嗣伊確有收受該2 60萬元。但伊事後仍有向新潤公司確認，被告所有公司與 新潤公司並無任何投資協議，伊始知遭被告詐騙等語（見 偵42587卷第41至43、195至197、243至245頁，本院訴卷 第159至172頁）。 　　⑵細繹告訴人楊博診前揭證詞，就被告如何向伊稱山田公司 、海潤公司與新潤公司間有何投資協議、如何取信於伊、 伊因此交付投資款項並與被告所有公司簽訂投資協議合約 書、嗣被告向伊坦承山田公司、海潤公司並未與新潤公司 簽訂投資協議等有關被告所為詐欺取財、行使偽造私文書 之重要情節，前後證述一致，並無明顯矛盾或瑕疵，且告 訴人楊博診亦無必要冒刑法誣告、偽證罪刑責之風險而虛 詞誣陷被告，足認告訴人楊博診前揭證述應為真實，自足 憑採。復稽之告訴人楊博診上開證述，以及110年3月1日 、110年9月15日、110年10月12日投資協議合約書（見偵4 2587卷第47至50、253至255頁）、偽造新潤公司青埔建案 投資合約（見偵42587卷第53至56頁）、告訴人楊博診與 新潤公司通訊軟體MESSENGER對話紀錄（見偵42587卷第59 至61頁）、新潤公司111年3月21日111新業字第111032101 號函、111年5月3日111新業字第111050301號函（見偵425 87卷第73至75、81頁）等件，可見新潤公司未與山田公司 、海潤公司就新莊建案、青埔建案有任何投資協議，自無 可能與山田公司、海潤公司簽訂任何投資合約，而被告對 此知之甚詳，然被告卻向告訴人楊博診告知山田公司、海 潤公司與新潤公司間就新莊建案、青埔建案有投資協議， 並邀約告訴人楊博診一同投資以獲利，甚至為取信於告訴 人楊博診，就新莊建案攜告訴人楊博診至工地現場查看， 就青埔建案提出偽造新潤公司青埔建案投資合約，以上開 方式使告訴人楊博診誤信新潤公司確有與山田公司、海潤 公司間就新莊建案、青埔建案確有投資協議，而分別就新 莊建案投資1,500萬元，就青埔建案投資300萬元甚明。是 被告及其辯護人上開所辯，自不足採。 　　⑶另被告及其辯護人辯稱：被告並未提出偽造新潤公司青埔 建案投資合約予告訴人楊博診，且告訴人楊博診就本案相 關糾紛，另以清償借款為由提起民事訴訟，則告訴人楊博 診所交付之款項究係投資款項或借貸款項，尚有疑義云云 。經查，被告為使告訴人楊博診相信山田公司、海潤公司 確有與新潤公司就青埔建案有投資協議，而提出偽造新潤 公司青埔建案投資合約予告訴人楊博診，業已認定如前， 則被告單純否認顯與上開事實不符。又告訴人楊博診縱於 本案案發後，另以清償借款為由提起民事訴訟，亦僅係伊 為確保日後得取回本案高達1,800萬元投資款項之手段， 無礙於本院認定被告確有上開詐欺取財、行使偽造私文書 之犯行。是被告及其辯護人此部分所辯，礙難憑採。 　㈡就事實欄二部分： 　 ⒈被告向告訴人余品萱稱：要與其配偶離婚，並與伊共組家庭等語，而於111年7月間與告訴人余品萱至昭陽預售屋中心看屋，並於111年7月25日收受告訴人余品萱交付之600萬元，作為其等日後購屋之部分價金，嗣於同年8月29日與告訴人余品萱再次至昭陽預售屋中心看屋，並由告訴人余品萱與證人王淳松簽訂房屋買賣契約書，約定購買本案房屋，被告即自上開600萬元中拿取30萬元，作為購買本案房屋之訂金交付予證人王淳松等情，業據被告於警詢及偵訊時、本院審理中供陳在卷（見偵10770卷第7至10、79至81頁，本院審易卷第49至51頁，本院訴卷第159至172頁），核與證人即告訴人余品萱於偵訊時、本院審理中之證述（見偵10770卷第77至79頁，本院訴卷第147至159頁），證人王淳松於偵訊時之證述（見偵10770卷第173至175頁）內容相符，且有告訴人余品萱與被告之對話紀錄（見偵10770卷第35至45頁）、告訴人余品萱與證人王淳松之對話紀錄（見偵10770卷第109、111、267至275頁）、證人王淳松與被告之對話紀錄（見偵10770卷第181至266頁）、本案房屋室內變更通知函及付款表（見偵10770卷第31頁）、本案房屋收款單及買賣契約（見偵10770卷第105頁）等件在卷可稽。是上開事實，堪以認定。　　 　 ⒉被告雖以前詞置辯，惟查： 　　⑴證人即告訴人余品萱於偵訊時、本院審理中證稱：伊與被 告於111年7月間仍為男女朋友，當時約定一同購買本案房 屋，而房屋頭期款1,200萬元由伊等均分，伊便於111年7 月25日交付600萬元予被告，再與被告於111年8月29日至 昭揚預售屋中心簽訂本案房屋之買賣契約，並給付30萬元 訂金予代銷公司，當時被告向伊稱其已給付1,200萬元予 代銷公司，但實際上被告除30萬元之訂金外，並未給付任 何款項予代銷公司，嗣代銷公司聯繫並告知伊被告並未給 付1,200萬元頭期款，伊始知被告並無與伊一同購買本案 房屋之意思，而係以該名義詐騙伊拿出600萬元供其使用 。伊有詢問被告為何未給付本案房屋之頭期款予代銷公司 ，其僅稱有私事而須使用伊交付之600萬元，但伊不知被 告所稱之私事為何。又被告雖曾有向伊提及「娛樂城」乙 事，然伊並不清楚「娛樂城」運作、分成等事宜，亦無要 求或同意被告將上開600萬元改為投資「娛樂城」，反是 被告主動表示要給予伊「娛樂城」之股份等語（見偵1077 0卷第77至79頁，本院訴卷第147至159頁）。 　　⑵證人王淳松於偵訊時證稱：一開始係被告先至昭揚預售屋 中心自行看屋，後始攜告訴人余品萱一同看屋，之後即11 1年8月29日由被告給付30萬元訂金，告訴人余品萱簽訂本 案房屋之買賣契約，嗣被告應依約繳交390萬元簽約金時 ，其表示其母親不同意將本案房屋登記於告訴人余品萱名 下，而渠主觀認知被告為購買本案房屋之主要客戶，故渠 將告訴人余品萱原簽訂之買賣契約作廢，另與被告就本案 房屋簽訂買賣契約，但被告自始至終僅有給付30萬元訂金 。嗣經告訴人余品萱於111年10月中旬聯繫渠，詢問為何 未經伊同意，即將本案房屋買賣契約轉予被告，且被告事 後亦未購買本案房屋，渠依公司指示將30萬元訂金退還予 告訴人余品萱等語（見偵10770卷第173至175頁）。 　　⑶細繹告訴人余品萱前揭證詞，就被告如何邀其一同購買本 案房屋、約定頭期款之出資比例、向伊謊稱已給付代銷公 司頭期款等有關被告詐欺取財之重要情節，前後證述一致 ，並無明顯矛盾或瑕疵，且告訴人余品萱亦無必要冒刑法 誣告、偽證罪刑責之風險而虛詞誣陷被告，足認告訴人余 品萱前揭證述應為真實，自足憑採。復稽之告訴人余品萱 、證人王淳松上開證述，以及告訴人余品萱與被告之對話 紀錄（見偵10770卷第35至45頁）、告訴人余品萱與證人 王淳松之對話紀錄（見偵10770卷第109、111、267至275 頁）、證人王淳松與被告之對話紀錄（見偵10770卷第181 至266頁）、沈孝誠與被告之對話紀錄（見偵10770卷第33 、45至49、115至119頁）、本案房屋室內變更通知函及付 款表（見偵10770卷第31頁）、本案房屋收款單及買賣契 約（見偵10770卷第105頁）等件，可見被告並無與告訴人 余品萱一同購買本案房屋之真意，卻向告訴人余品萱表示 欲與伊一同購買本案房屋，而向告訴人余品萱收取600萬 元，並佯稱該款項將用以支付本案房屋之部分頭期款，甚 至為取信於告訴人余品萱，於111年8月29日攜告訴人余品 萱至昭陽預售屋中心，以告訴人余品萱名義就本案房屋簽 訂買賣契約，並給付30萬元之訂金，嗣再藉故向證人王淳 松表示欲將本案房屋買賣契約之買受人變更為其本人，然 變更上開買賣契約後，被告除上開30萬元訂金外，仍未給 付本案房屋之買賣價金，甚將上開600萬元剩餘之570萬元 款項挪為他用，卻向告訴人余品萱佯稱其已將上開600萬 元以開立支票方式給付予代銷公司，使告訴人余品萱誤信 被告確有與伊一同購買本案房屋之真意，而交付600萬元 予被告以給付本案房屋之部分頭期款甚明，且告訴人余品 萱交付600萬元予被告之目的，自始至終均係為購買本案 房屋，從未變更為投資被告所謂之「KH娛樂城」。是被告 及其辯護人上開所辯，自不足採。 　　⑷另被告及其辯護人辯稱：告訴人余品萱自承伊並不認識沈孝誠，則伊所提沈孝誠與被告之對話紀錄，可能係偽造而片面截取，又告訴人余品萱於本案案發時並無工作，亦無經濟能力，則伊交付予被告之600萬元應係被告先前給予伊之生活費云云。經查，告訴人余品萱所提沈孝誠與被告之對話紀錄，經本院於準備程序時逐一提示予被告確認，被告自陳該等對話紀錄確係其與沈孝誠間之對話紀錄，有本院準備程序筆錄附卷可查（見本院訴卷第75至76頁） ，則被告及其辯護人改口否認該等對話紀錄，顯為臨訟置辯。又告訴人余品萱交付予被告之600萬元，究係伊自行工作或投資所賺取，抑或係被告基於男女朋友關係所給予，均非所問，蓋該600萬元確為告訴人余品萱所有，縱有部分款項係被告基於男女朋友關係所給予，亦為被告贈與予告訴人余品萱，而屬告訴人余品萱所有。是被告及其辯護人此部分所辯，礙難憑採。 　 ⒊至被告及其辯護人聲請傳喚證人沈孝誠，以證明事實欄二部 分純屬民事糾紛，以及聲請調閱新北市新莊區遠雄新宿舍 區111年10月24日監視器影像，以證明告訴人余品萱、證人 沈孝誠、郭峰成等人有闖入被告居所云云。惟被告確有上 開詐欺取財之犯行，業已認定如前，且告訴人余品萱、證 人沈孝誠、郭峯成等人有無闖入被告居所等情，亦與本案 無關，是依刑事訴訟法第163條之2第2項第2、3款規定，認 均無調查之必要，應予駁回，併此敘明。 　㈢綜上所述，本案事證明確，被告上揭犯行，均堪以認定，應 依法論科。 三、論罪科刑： 　㈠核被告就事實欄一㈠、二所為，均係犯刑法第339條第1項之詐 欺取財罪；就事實欄一㈡所為，係犯刑法第339條第1項之詐 欺取財罪、同法第216、210條之行使偽造私文書罪。 　㈡被告就事實欄一㈠所為，係於密接時間實施，侵害同一法益， 各行為之獨立性薄弱，依一般社會通念，應評價為數個舉動 之接續進行，而為接續犯，應論以一罪。 　㈢公訴意旨就被告事實欄一㈡所為，認有偽造私文書之低度行為 ，為行使偽造文書之高度行為所吸收，然未說明被告有何偽 造私文書行為，是難認有吸收關係，此部分容有誤認。又被 告就事實欄一㈡所為，係以一行為同時觸犯上開二罪名，為 想像競合犯，依刑法第55條規定，均應從一重論以行使偽造 私文書罪處斷，至公訴意旨認應從一重論以詐欺取財罪，顯 有誤會。 　㈣被告就事實欄一㈠、㈡、二所為，犯意各別，行為互殊，應予 分論併罰。 　㈤公訴意旨認被告前有詐欺、行使偽造文書等案件之前案紀錄 ，應依刑法第47條第1項規定，論以累犯並加重其刑等語。 然查，被告前因偽造文書等案件，經臺灣臺北地方法院（下 稱臺北地院）以108年度審簡字第438號判決判處有期徒刑3 月、6月、6月，定應執行有期徒刑1年，並宣告緩刑2年，該 緩刑未經撤銷，則其刑之宣告失其效力；嗣因詐欺案件，經 臺北地院以110年度審簡字第740號判決判處有期徒刑6月， 並宣告緩刑2年，該緩刑亦未經撤銷，則其刑之宣告亦失其 效力等情，有臺灣高等法院被告前案紀錄表1份在卷可憑（ 見本院訴卷第15至20頁），是與刑法第47條第1項規定未合 ，公訴意旨此部分主張容有誤會。 　㈥爰以行為人之責任為基礎，審酌被告正值青壯，不思循合法 途徑獲取財物，為圖一己私利，竟以前述方式分別向告訴人 楊博診、余品萱施以詐術，詐得1,800萬元、600萬元之鉅額 款項，造成伊等財產嚴重損失，且其所為嚴重破壞社會秩序 ，顯漠視他人財產權之情，應嚴予非難。又考量被告犯後矢 口否認犯行，飾詞狡辯，且迄未與告訴人楊博診、余品萱達 成和解或調解，除已歸還部分款項外（詳如後述），亦未賠 償伊等剩餘之款項，其犯後態度難謂良好。兼衡被告於警詢 時自陳高職畢業之教育程度、職業為工、家庭經濟狀況小康 （見偵42587卷第7頁）暨其犯罪動機、目的、手段、素行， 以及告訴人楊博診、余品萱及伊等告訴代理人均請求嚴懲、 重判被告之意見（見本院訴卷第159、172、184至185頁）等 一切情狀，分別量處如附表各編號所示之刑，並考量被告係 以不同詐騙手法，詐騙告訴人楊博診、余品萱，且其所詐得 之款項合計高達2,400萬元（計算式：1,800萬＋600萬＝2,400 萬元）等情，定應執行刑如主文第1項所示，以示懲儆。 四、沒收部分： 　　按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之，刑法第38條之1 第1項前段定有明文。經查，被告就事實欄一向告訴人楊博 診詐得之款項合計1,800萬元，以及就事實欄二向告訴人余 品萱詐得之款項600萬元，均為其本案犯罪所得。其中，被 告就事實欄一部分，已歸還260萬元予告訴人楊博診；就事 實欄二部分，已歸還30萬元予告訴人余品萱，業據告訴人楊 博診、余品萱於本院審理中證述在卷（見本院訴卷第149、1 65頁），是此部分爰不予宣告沒收；其餘1,540萬元（計算 式：1,800萬－260萬＝1,540萬元）、570萬元（計算式：600 萬－30萬＝570萬元）均未據扣案且未歸還予告訴人楊博診、 余品萱，是依上開規定宣告沒收，並於全部或一部不能沒收 或不宜執行沒收時，依同條第3項規定，追徵其價額。至被 告及其辯護人辯稱：就事實欄一部分，被告已陸續歸還600 萬元予告訴人楊博診云云，然未提出相關證明以實其說，自 不足採，附此敘明。至被告就事實欄一㈡部分，持以行使之 偽造新潤公司青埔建案投資合約，固為其犯罪所用之物，然 業由被告交予告訴人楊博診而為行使，非屬被告所有，爰不 予宣告沒收或追徵，併此敘明。 據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，判決如主文。 本案經檢察官林淑瑗提起公訴及追加起訴，檢察官許振榕到庭執 行職務。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　刑事第九庭　審判長法　官　王鐵雄 　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　邱筠雅 　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張琍威 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕 送上級法院」。 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃紫涵 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　1 　　日 附錄本案論罪科刑法條： ◎中華民國刑法第339條 意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之 物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下 罰金。 以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。 前二項之未遂犯罰之。 ◎中華民國刑法第210條 偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處五年以下有 期徒刑。 ◎中華民國刑法第216條 行使第二百一十條至第二百一十五條之文書者，依偽造、變造文 書或登載不實事項或使登載不實事項之規定處斷。 附表： 編號 犯罪事實 宣告刑 1 事實欄一㈠所載 何虎恩犯詐欺取財罪，處有期徒刑伍年。 2 事實欄一㈡所載 何虎恩犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑參年拾月。 3 事實欄二所載 何虎恩犯詐欺取財罪，處有期徒刑肆年拾月。

2024-12-31

TYDM-112-訴-1425-20241231-1

雄簡
高雄簡易庭

給付違約金

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第858號 原 告 御興室內設計有限公司 法定代理人 劉中興 訴訟代理人 陳星宇律師 被 告 余晏伶 訴訟代理人 鄭東和 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年12月17日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國一一三年三月十二日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用新臺幣參仟貳佰元由被告負擔，並應於裁判確定之翌日 起至清償日止加給按週年利率百分之五計算之利息。 本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬元為原告預供 擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、原告主張：緣被告委請訴外人億文有限公司（下稱億文公司 ）媒介居間出售被告所有之門牌號碼高雄市○○區○○路00巷00 ○0號房屋（下稱系爭房屋），被告並與億文公司於民國112 年8月10日簽定房屋買賣仲介專任契約書（下稱系爭專任契 約書），委託銷售價格新臺幣（下同）100萬元。嗣伊經億 文公司媒合仲介表示欲購買系爭房屋，並交付定金30萬元， 被告經億文公司獲悉上情後，亦同意伊之要約（下稱系爭買 賣契約），被告並於112年8月10日簽立「不動產買賣定金暨 頭款協議書」（下稱系爭頭款協議書）及「定金約定保管契 約」（下稱系爭定金保管契約），同意被告於交付不動產移 轉登記必要文件前，由億文公司暫予保管伊所交付之定金30 萬元。詎被告翌日卻向億文公司表示欲解除系爭買賣契約， 並於同月14日與訴外人吳月桂於系爭房屋上辦理預告登記， 限制系爭房屋之移轉登記，被告係因可歸責於己之原因陷於 給付不能，應加倍返還所受定金，是扣除伊已自億文公司受 返還之30萬元，被告尚應給付30萬元，爰依系爭頭款協議書 之約定及民法第249條第3款之規定起訴。聲明：如主文第1 項所示。 二、被告則以：伊因貸款之需，應億文公司告知配合辦理系爭房 屋之假買賣，始簽署系爭專任契約書、系爭頭款協議書及系 爭定金保管契約，然伊實無委託億文公司出售系爭房屋、亦 無出售系爭房屋予原告之意思。伊並不知道原告要買受系爭 房屋，且億文公司並無經營不動產仲介之資格，億文公司所 為本件委託銷售系爭房屋之行為無效等語，資為抗辯。聲明 ：原告之訴駁回。 三、得心證之理由 　㈠兩造間已就系爭房屋成立買賣合意： 　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要 之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要 之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之， 民法第153條定有明文。 　⒉查系爭頭款協議書上載：「一、…余晏伶小姐（乙方）名下之 不動產房地：高雄市○○區○○路00巷00○0號，出售於（按：空 白）先生/小姐（甲方），買賣價金為壹佰萬元整，賣方余 晏伶小姐於112年8月10日茲收到買方之定金為參拾萬元整。 收受定金視同買賣成交，空口無憑，以此證明。…三、雙方 同意買方指定第三人於112年9月9日以前簽署不動產買賣移 轉契約，不得藉故拖延。」等語，並有被告之簽名及指印， 上開協議書文字業已明文約定被告於收受定金之同時，視同 買賣契約成立，尚無文義不明之情形；且觀證人即億文公司 負責人蔡尚倫到庭具結證稱，億文公司專營不動產買賣及租 賃事業，本件被告委託億文公司銷售系爭房屋後，億文公司 隨即覓得原告表示欲承買系爭房屋，原告並於112年8月10日 派遣所屬員工至億文公司交付30萬元定金，然因該名原告所 屬員工未受原告授權可以代為簽署系爭頭款協議書、系爭定 金保管契約及買賣契約，且被告尚未備齊不動產過戶所需文 件，遂約定由億文公司先代為保管原告交付之30萬元定金， 待翌日兩造正式簽署買賣契約，億文公司再交付該30萬元定 金予被告等語（見本院卷第151-155頁），足見被告確有委 託億文公司出售系爭房屋之意思，且於收受30萬元定金並簽 署署系爭頭款協議書、系爭定金保管契約時，已明確知悉買 賣契約已經成立，堪認兩造已達成買賣系爭房屋之合意。被 告雖以前詞置辯，惟亦自承：「112年8月10日時，億文公司 員工有說因為還要跑流程，所以30萬元先放桌上，由他們保 管，我才簽署系爭頭款協議書、系爭定金保管契約」等語（ 見本院卷第168頁），被告既有看到原告交付之30萬元定金 ，且被告為智識正常之成年人，系爭專任契約書、系爭頭款 協議書、系爭定金保管契約之文字亦無文義不明之情，綜合 被告自承簽署系爭頭款協議書、系爭定金保管契約之過程， 原告確實有交付之30萬元定金，被告亦知悉所簽署系爭頭款 協議書、系爭定金保管契約之意義，況被告就本件係伊為貸 款而應億文公司要求配合假買賣、伊遭原告及億文公司詐欺 等情，於本院審理程序中當庭表明不聲請調查證據等語（見 本院卷第224頁），被告就此有利於己之事實未舉證以實其 說，難認本件有何被告抗辯係遭詐欺之情，被告所辯，並不 足採。 　㈡原告請求被告加倍返還定金30萬元，應屬有理： 　⒈按定金，除當事人另有訂定外，契約因可歸責於受定金當事 人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定 金，此觀民法第249條第3款自明。查兩造並未簽署系爭房屋 買賣契約，且被告於112年8月11日表示不願出售系爭房屋， 系爭房屋現仍為被告所有等情，為兩造所不爭執（見本院卷 第168頁），堪認本件係可歸責於被告致系爭房屋買賣契約 不能履行，依上開規定，原告請求被告加倍返還所受定金， 自屬有理，應予准許。 　⒉至被告另以億文公司並無經營不動產仲介之資格，億文公司 所為本件委託銷售系爭房屋之行為無效云云，惟兩造間買賣 契約已經成立，業經本院認定如前，而億文公司是否具有經 營不動產仲介之資格，並不影響兩造間系爭房屋買賣合意是 否成立之要件，至多僅影響被告與億文公司間之委託銷售關 係，是被告所辯，亦不足採。 四、綜上所述，原告依系爭頭款協議書之約定及民法第249條第3 款之規定，請求被告給付30萬元，及自113年3月12日（見本 院卷第61頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為 有理由，應予准許。 五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併 此敘明。 六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就原告勝 訴部分依職權宣告假執行。並由本院依同法第436條第2項準 用第392條第2項之規定，依職權宣告被告為原告預供擔保， 得免為假執行。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日 　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官 林　容 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同 時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於 判決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕 本）。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　冒佩妤

2024-12-30

KSEV-113-雄簡-858-20241230-2

訴
臺灣臺南地方法院

返還價金等

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第1385號 原 告 詹鈞評 詹蕙伃 詹蕙瑄 共 同 訴訟代理人 蘇三榮律師 複 代 理人 楊鎮謙律師 被 告 桂田欣業建設股份有限公司 法定代理人 朱仁宗 訴訟代理人 裘佩恩律師 戴龍律師 唐世韜律師 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國113年11月15日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣467萬元，及自民國111年9月2日起至民國 111年12月2日止，按日利率萬分之5計算之利息。 被告應給付原告新臺幣412萬6,500元，及自民國112年9月15日起 至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第1項於原告以新臺幣155萬6,667元供擔保後，得假執行 。但被告如以新臺幣467萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第2項於原告以新臺幣137萬5,500元供擔保後，得假執行 。但被告如以新臺幣412萬6,500元為原告預供擔保，得免為假執 行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告起訴主張： 　㈠原告於民國110年11月1日與被告就「桂田磐古」建案（下稱 系爭建案）簽立「預售房屋買賣契約書」（下稱系爭房屋買 賣契約）及「土地買賣契約書」（下稱系爭土地買賣契約） ，向被告購買坐落臺南市○○區○○段00地號土地（持分面積31 .06平方公尺、應有權利範圍100000分之543，下稱系爭土地 ）及其上B棟第24樓第B15戶房屋（下稱系爭房屋），房屋總 價為新臺幣（下同）1,843萬1,700元（含房屋價款1,533萬1 ,700元及停車位價款310萬元）、土地總價為907萬8,300元 。依系爭房屋買賣契約第11條第1項約定，被告應於111年7 月31日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施 ，並取得使用執照，若有違反，依同條第2項及第24條第3項 約定，每逾1日被告應按原告已給付價款萬分之5單利計算之 遲延利息支付原告，若逾期3個月仍未取得使用執照，原告 得解除契約，被告應退還原告已繳納之房地買賣價款及上開 遲延利息，及賠償以房地總價百分之15計算之違約金。 　㈡原告簽立系爭房屋及土地買賣契約後，共已繳納467萬元價金 予被告，被告卻遲未完成主建物建築或取得使用執照，自系 爭房屋買賣契約第11條第1項所定111年7月31日期限起算， 已逾3個月，原告乃於111年11月間向被告客服人員要求賠償 或解約，未獲被告回應，原告即於111年12月停止繳納價款 。嗣被告仍遲遲無法完工，原告遂分別於112年3月2日、7月 11日再度寄發存證信函、律師函，重申主張解除系爭房屋及 土地買賣契約。又系爭土地買賣契約中，雖未如一般預售屋 契約實務慣例，記載於系爭房屋買賣契約解除時一併發生解 除效力，惟該土地買賣契約與系爭房屋買賣契約為不可分割 之聯立契約，應同時生效、履行、消滅而一併解除。為此， 爰依系爭房屋買賣契約第24條第3項約定，民法第179條、第 259條第2款規定，請求被告返還原告已繳納之價金467萬元 ，及依系爭房屋買賣契約第11條第2項約定，請求自111年8 月1日（即約定取得使用執照期限111年7月31日之翌日）起 至清償日止，按日利率萬分之5計算之利息，併依系爭房屋 買賣契約第24條第3項約定，請求被告給付違約金412萬6,50 0元【計算式：（房屋總價1,843萬1,700元＋土地總價907萬8 ,300元＝2,751萬元）×百分之15＝412萬6,500元】及利息。 　㈢被告雖辯稱其遲延完工，係因新冠肺炎疫情之不可抗力及情 事變更等因素所致；惟兩造係於110年11月1日簽立系爭房屋 及土地買賣契約，上開被告所辯原因，均於兩造簽約前即已 存在，被告應得考量疫情對工程進度之影響，再與原告簽約 或變更契約內容。此外，依行政院消費者保護會公告，建商 不得泛稱疫情、缺工、缺料等理由係屬「不可歸責於建商之 事由」，而要求消費者同意無條件展延取得使用執照期限； 依內政部公告，賣方亦不得逕以建照展期要求消費者無條件 配合順延契約約定之取得使用執照期限，是被告上開所辯， 並無理由。 　㈣被告固請求酌減違約金，惟依系爭土地買賣契約第13條第1項 約定，可知兩造約定之違約金數額，為違約罰金及損害賠償 金之預定總額，不得主張過高或過低而要求增減，或訴請法 院酌增、酌減，其所辯無理由，被告應如數給付約定之違約 金及利息予原告等語。 　㈤並聲明： 　⒈被告應給付原告467萬元，及自111年8月1日起至清償日止， 按日利率萬分之5計算之利息。 　⒉被告應給付原告412萬6,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　　　 　⒊願供擔保，請准宣告假執行。　 二、被告則以： 　㈠對於原告主張兩造簽立系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契 約，及被告未於系爭房屋買賣契約第11條第1項所定111年7 月31日期限前完成主建物、附屬建物與使用執照所定之必要 設施，未於111年7月31日前取得使用執照等情，均不爭執； 惟被告於系爭建案工程施作過程中，有系爭房屋買賣契約第 11條第1項所定得不計入工程取得使用執照期限之展延情事 ，包括因地震、降雨、新冠肺炎疫情等，共計650日，是被 告取得使用執照之期限，應展延至113年5月11日。被告業已 於112年9月27日取得系爭建案使用執照，並無違反契約義務 或遲延給付之情。 　㈡原告雖主張新冠肺炎疫情影響等並非系爭房屋買賣契約所定 合法展延期限事由；惟上開原告提出之消保會公告，並未禁 止建商將「因天災所致不得施工之日數」約定為展延事由， 原告提出之內政部公告，亦僅稱建商不得泛稱因疫情、缺工 、缺料等理由為不可歸責於建商之事由，而展延取得使用執 照日期。系爭建案工程確實受新冠肺炎疫情影響，致施工工 人人數受限制需分流上班、因隔離需停工等，無法實際施工 ，依系爭房屋買賣契約第11條第1項但書約定，此等日數自 應由施工工期扣除，並展延被告完工及取得使用執照之期限 。被告已於展延後之期限內取得系爭建案使用執照，並無違 反契約約定之情。 　㈢又被告於兩造簽約前之110年5月25日，即已函知系爭建案買 家該建案取得使用執照期日需展延至111年11月30日，並於1 10年7月21日告知系爭建案代銷公司即訴外人海悅國際開發 股份有限公司（下稱海悅公司），海悅公司亦已於銷售系爭 建案時，將使用執照取得時程延期一事告知原告，原告仍於 110年11月1日同意簽立系爭房屋及土地買賣契約，顯見其已 同意被告將完工及取得使用執照期限展延至111年11月30日 。被告復於111年11月23日再次發函通知系爭建案買方，礙 於新冠肺炎疫情後缺工、缺料、111年間地震、天災等因素 ，申請使用執照期限需再展延至112年1月31日，未見原告反 應任何意見，其卻逕行自111年12月起停止繳納系爭房地價 款，且未對被告為任何回覆或催告，顯見原告係在對系爭建 案施工狀況知之甚詳之狀態下，故意利用系爭房屋及土地買 賣契約之約定，以不到系爭房地買賣總價金3分之1之金額， 換取超過其已繳納價金1倍以上之違約金，圖己身私利，損 害被告利益，屬權利濫用，其請求並無理由。 　㈣縱認原告得解除系爭房屋、土地買賣契約，其所請求之違約 金數額亦屬過高。被告遲延取得系爭建案使用執照，係因遭 逢疫情、地震、強降雨等不可抗力因素所致，並非惡意違約 ；且被告為施作系爭建案已投入大量金錢、人力，因考量施 工期間地震頻繁，為提供更良好之建築品質，甚至自行將原 買賣契約約定之「鋼筋混凝土（RC建材）」，更改為更佳之 「鋼骨鋼筋混凝土SRC構造」，始造成施工人力更加吃緊， 被告未如期於111年7月31日前取得使用執照，並非惡意遲延 ，請求依民法第251條、第252條規定，酌減違約金等語，資 為抗辯。 　㈤並聲明： 　⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　　　　 三、兩造不爭執事項： 　㈠原告於110年11月1日與被告就系爭建案簽立系爭房屋及土地 買賣契約，約定由原告向被告購買系爭房屋、土地，房屋總 價為1,843萬1,700元（含房屋價款1,533萬1,700元及停車位 價款310萬元）、土地總價907萬8,300元，系爭房屋買賣契 約約定內容節錄如附表所示。 　㈡原告截至112年6月7日止，已繳納系爭房屋及土地價金共計46 7萬元。 　㈢被告於112年9月27日就系爭建案取得臺南市政府工務局核發 之使用執照。 　㈣系爭建案開工日即106年12月25日起至112年1月18日竣工止， 臺南市大雨日數共計28日，豪雨日數共計3日，大豪雨日數 共計1日，合計32日（見本院卷第149頁）。 四、本院得心證之理由： 　㈠原告主張於110年11月1日與被告就系爭建案簽立系爭房屋、 土地買賣契約，約定由原告以房屋總價1,843萬1,700元、土 地總價907萬8,300元向被告購買系爭房屋、土地，被告應於 111年7月31日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必 要設施，並取得使用執照，若有違反，每逾1日應按原告已 給付價款萬分之5單利計算支付原告遲延利息，若逾期3個月 仍未取得使用執照，原告得解除契約，被告應退還原告已繳 納之房地買賣價款及上開遲延利息，及賠償以房地總價百分 之15計算之違約金；原告已繳納467萬元買賣價金；因被告 未於上開期限內完成主建物建築，亦未取得使用執照，原告 於111年11月24日通知被告代銷公司人員解除系爭房屋買賣 契約，再於112年3月2日、7月11日再度寄發存證信函、律師 函，重申解除系爭房屋及土地買賣契約等情，業據其提出系 爭房屋、土地買賣契約書（兩造簽約時一式兩份，此為原告 留存版）、繳款通知單、善化中山路郵局存證號碼5號存證 信函、112年7月11日律師函及收件回執等為證（見112年度 補字第693號卷，下稱補字卷，第19至39頁，第41至51頁， 第53至57頁），並為被告所不爭執，核與被告提出被告公司 人員與海悅公司代銷人員通訊軟體LINE（下稱LINE）對話內 容截圖、系爭房屋買賣契約（兩造簽約時一式兩份，此為被 告留存版）內容相符（見本院卷第47、50頁，第87至116頁 ），此部分之事實，首堪認定。 　㈡原告復主張被告未依約於111年7月31日完成系爭建案主建物 、附屬建物及取得使用執照，且逾3個月以上，爰依系爭房 屋買賣契約第11條第2項及第24條第1、3項約定，解除契約 並請求被告返還已繳納之價金、給付約定遲延利息及違約金 ；惟為被告所否認，並以前詞置辯。經查： 　⒈系爭房屋買賣契約第11條第1項第1、2款約定：系爭建案工程 於106年12月31日以前開工，111年7月31日以前完成主建物 、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照， 但因天災地變等不可抗力之事由，致賣方（即本件被告，下 同）不能施工者，其停工日數，或因政府法令變更或其他不 可歸責於賣方之事由，其影響日數，不計入前開天數；第2 項約定：賣方如逾前項期限未開工或未取得使用執照者，每 逾1日應按買方（即本件原告，下同）已給付價款萬分之5單 利計算之遲延利息給付買方；若逾期3個月仍未開工或未取 得使用執照，買方得解除契約並請求損害賠償。該契約第24 條「違約之處罰」第1項約定：賣方違反第11條之規定者， 買方得解除本契約；同條第3項約定：買方依前2項解除契約 時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延 利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之15計算之 違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為 限；同條第5項約定：買、賣雙方當事人除依上述約定之請 求外，不得另行請求其他損害賠償，此有系爭房屋買賣契約 在卷可稽（見補字卷第30、31、37頁）。 　⒉系爭建案於112年9月27日取得使用執照，此有臺南市政府工 務局（112）南工使字第02969號使用執照在卷可佐 (見本院 卷第117頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第198頁）。是 被告確實未於系爭房屋買賣契約第11條第1項所定111年7月3 1日期限前取得使用執照，係至112年9月27日始取得使用執 照之事實，堪可認定。原告既已就兩造間有上開契約條款約 定，及被告確實未於契約所定期限內取得系爭房屋使用執照 等事實為舉證，則被告抗辯系爭建案施工過程中，有系爭房 屋買賣契約第11條第1項但書所定得展延取得使用執照期日 之事由、兩造已合意展延被告取得使用執照之期限至112年1 月31日、原告有權利濫用情事等情，自應由被告就此等抗辯 事由存在之事實，負舉證之責。 　⒊被告固辯稱：系爭建案興建過程中，因地震、降雨之天災地 變等不可抗力事由，及因新冠肺炎疫情，政府發布疫情三級 警戒，為避免群聚須限制每日出工人數，需配合政府政策實 施確診工人隔離、停工，情事變更等不可歸責於被告之事由 ，致工程進度落後，屬系爭房屋買賣契約第11條第1項但書 第1、2款所定得展延事由，共計得展延650個工作日，被告 取得使用執照期限應展延至113年5月11日等語，並提出施工 展延紀錄明細1份為證（見本院卷第39至43頁）；惟原告以 上開施工展延紀錄明細為被告自行製作為由，否認該記錄明 細資料形式上之真正（見本院卷第55頁）。經本院多次曉諭 被告提出製作上開施工展延紀錄明細所據之相關證據資料（ 見本院卷第196頁），其除就該明細中所列降雨日數部分， 聲請本院函詢交通部中央氣象署系爭建案施工期間臺南市降 雨情形外（詳後述），就其餘部分，則均未提出任何證據資 料以實其說（見本院卷第209、215、219頁），自難認被告 已就降雨以外部分，舉證證明其有何契約所定因天災地變等 不可抗力之事由，或因政府法令變更或其他不可歸責於被告 之事由，無法施工而應予展延約定取得使用執照日期之情， 被告該部分所辯，即難認有據。而被告所辯降雨無法施工部 分，依交通部中央氣象署113年3月12日中象綜字第11300031 83號函暨所附106年12月25日至113年3月8日大雨日數資料， 可知自系爭建案開工日即106年12月25日起至112年1月18日 竣工止，臺南市大雨（即24小時累積雨量達80毫米以上，或 時雨量達40毫米以上之降雨）日數共計28日，豪雨（即24小 時累積雨量達200毫米以上，或3小時累積雨量達100毫米以 上之降雨）日數共計3日，大豪雨（即24小時累積雨量達350 毫米以上，或3小時累積雨量達200毫米以上之降雨）日數共 計1日，合計32日（見本院卷第147至149頁）；其中於106年 12月25日開工日起至111年7月31日即契約所定取得使用執照 日期間，大雨、豪雨、大豪雨之日數，合計31日（見本院卷 第149頁）。本院審酌大雨、豪雨或豪大雨之降雨日數，確 屬天災因素所致無法施工之日數，依系爭房屋買賣契約第11 條第1項但書約定，得自約定使用執照取得期限予以展延， 故計入上開31日降雨無法施工之日數後，被告取得使用執照 之期限，應展延至111年8月31日；再加上上開大雨日數資料 中所列，自111年7月31日之翌日即111年8月1日起至展延後 之111年8月31日期限間大雨以上日數，為111年8月2日（大 雨）1日，再予展延後，被告取得使用執照之期限，應為111 年9月1日。至被告固尚於其施工展延紀錄明細中記載其他因 「日雨量超過20毫米以上，工地積水、泥濘無法施工」緣由 無法施工之日數（見本院卷第39至43頁），惟其並未提出任 何有關上述所載「因工地積水、泥濘無法施工」情形之證據 資料，亦未就停工所據相關規定為任何說明，其此部分所辯 ，即難憑採。從而，被告未於展延後之111年9月1日期限前 取得系爭建案使用執照，應自111年9月2日起對原告負契約 約定之遲延責任，堪可認定。 　⒋被告另辯稱：被告於110年5月25日即已函知系爭建案買家， 系爭建案取得使用執照期日需展延至111年11月30日，並於1 10年7月21日告知代銷海悅公司，海悅公司人員亦已於銷售 系爭建案時將此事告知原告，原告仍於110年11月1日同意簽 立系爭房屋及土地買賣契約，顯見原告已同意被告將完工及 取得使用執照期限展延至111年11月30日；被告復於111年11 月23日再次發函通知系爭建案買家，申請使用執照期限需再 展延至112年1月31日，未見原告反應任何意見，足認原告對 於被告須展延取得使用執照期限至112年1月31日一事，已與 被告達成合意，被告於展延期限內取得使用執照，自無原告 所主張之違約情事；原告係故意利用系爭房屋及土地買賣契 約之約定，以不到買賣總價金3分之1之金額，換取超過已繳 納價金數額1倍以上之違約金，損害被告利益，屬權利濫用 ，其請求並無理由等語，並提出被告110年5月25日桂欣(110 )第007號函、被告與海悅公司代銷人員之LINE對話內容截圖 、被告111年11月23日桂欣第0000000000號函為證（見本院 卷第45頁，第47至51頁，第53頁）。然查： 　⑴就兩造簽立系爭房屋買賣契約時，被告代銷人員是否有告知 原告系爭建案取得使用執照期限需展延一事，被告聲請本院 函詢海悅公司，經海悅公司函覆：經手兩造買賣之銷售人員 為劉亭秀，經了解，該銷售人員有向客戶說明系爭建案使用 執照會有延期情事，被告有告知海悅公司系爭建案使用執照 會有延期情形，而銷售人員也會在介紹本建案時向客戶告知 等語（見本院卷第155頁）；惟原告否認簽立系爭房屋買賣 契約時，曾經海悅公司代銷人員告知系爭建案取得使用執照 期限將展延之事，亦否認曾看過被告上開110年5月25日函文 （見本院卷第189、196、197），則就簽約過程中代銷人員 是否有提示被告110年5月25日桂欣(110)第007號函予原告， 或告知系爭建案取得使用執照日期將展延至111年11月30日 一事，兩造各執一詞，且海悅公司係為被告代銷系爭建案之 人，難可排除其偏頗利於被告之疑，尚無法逕以上開海悅公 司函覆內容，認定被告所辯已於簽立系爭房屋買賣契約時與 原告合意展延取得使用執照期限乙節屬實。 　⑵再者，觀諸兩造簽立系爭房屋買賣契約之日期為110年11月1 日，係在被告向系爭建案買家寄發上開110年5月25日桂欣(1 10)第007號函文之後，然該契約第11條第1項約定之內容文 字，並未就被告取得使用執照之期限為任何更改，亦未為任 何備註或說明，此有兩造各自保存之系爭房屋買賣契約影本 在卷可稽（見補字卷第30、31頁；本院卷第99、100頁）。 且該契約第1條「雙方權利義務之依據」第1項約定：「賣方 確保廣告內容之真實性，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載 之建 材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為本 契約之一部分。」，第2項約定：「除上述第一項之各式書 面文件、資料外，賣方（銷售人員）就本契約之內容或房屋 及停車位之位置、景觀、設備...等，所作之其他任何說明 或承諾，買方已要求賣方另行記載於下，而為本契約之一部 分，其記載並經雙方確認無誤。□無其他說明或承諾事項； □其他說明或承諾事項如下：」；於原告保存之系爭房屋買 賣契約影本上，固就第1條第2項約定中之2個方格，均未勾 選或為任何記號（見補字卷第19頁），然於被告保存之系爭 房屋買賣契約影本上，卻於「□無其他說明或承諾事項」有 打勾之記號（見本院卷第88頁），此有該2份契約在卷可參 。兩造雖對於各自保存之系爭房屋買賣契約影本為何有此差 異乙情，未作說明（見本院卷第220、221頁），惟由被告提 出之系爭房屋買賣契約影本上第1條第2項約定之勾選記載， 可見兩造於簽立契約時，明確勾選就契約內容並無其他說明 或承諾事項，則被告所辯兩造已於簽立系爭房屋買賣契約時 與原告合意展延取得使用執照日期，即難認可採。 　⑶被告固再於兩造簽立系爭房屋買賣契約後，於111年11月23日 以桂欣第0000000000號函通知系爭建案買家取得使用執照日 期須展延至112年1月31日掛件，並提出該函文以資佐證（見 本院卷第53頁）；然此僅為被告單方面對系爭建案買家寄發 之通知，屬被告單方面之意思表示，縱原告未予以回應或表 示反對意思，仍無法作為兩造就契約內容已合意變更之證明 。被告執此抗辯已與原告就系爭建案展延取得使用執照日期 一事達成合意，其並無違反契約義務云云，自無可採。 　⒌被告復以前詞抗辯原告為權利濫用云云；惟按權利之行使， 不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利， 履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。 若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人 為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年度台 上字第105號判決意旨參照）。兩造間系爭房屋買賣契約既 明文約定被告取得使用執照之期限，亦無證據可證兩造嗣後 有合意更改約定內容之情，業如前述，則因被告確有違反契 約約定義務之情形，原告依兩造基於自由意思合意簽立之契 約約定內容，主張解除契約及請求損害賠償等，即屬權利之 合法主張，尚難僅以其繳納價金數額及依約得請求之違約金 數額比例或簽約日期，逕認其所為係以損害被告為主要目的 ，而有權利濫用情形。被告此部分所辯，亦難憑採。　　 　㈢綜上，被告依系爭房屋買賣契第11條第1項第1款約定，因天 災（降雨）因素得展延之施工日數，共計32日，其取得使用 執照之期限，應自111年7月31日展延至111年9月1日，堪可 認定。被告遲至112年9月27日始取得系爭建案使用執照，已 違反系爭房屋買賣契第11條第1項約定甚明，原告依同條第2 項後段及第24條第1、3項約定，主張解除契約，並請求被告 退還已給付之價金、約定之遲延利息及違約金，自屬有據。 又按聯立契約，係指數個獨立契約互相結合，惟彼此間具有 依存不可分離之關係，性質上應同其存續或消滅，此乃因違 反其一，無從期待單獨履行其他契約以達其契約目的，是倘 一契約合法解除，其他契約應生同步解除之效力（最高法院 110年度台上字第2765號判決意旨參照）。查系爭土地買賣 契約，雖未約定於系爭房屋買賣契約解除時，一併發生解除 效力；惟依系爭土地買賣契約第2條第2項「土地面積」所載 ：「買方（即本件原告）購買【桂田磐古】編號B棟第B15戶 第24樓，其土地持分面積31.06平方公尺（約9.40坪），應 有權利範圍為543/100000，計算方式係以主建物面積133.91 平方公尺（約40.51坪）占區分所有全部主建物總面積4648. 18平方公尺（約7455.53坪）之比例計算，停車位權利範圍 為零。」內容（見補字卷第41頁)，可見原告購買系爭土地 之面積及應有權利範圍計算方式，係與系爭房屋相互牽連。 且依系爭房屋買賣契約第24條第1、3項及系爭土地買賣契約 第13條第1、3項約定（見補字卷第37、48、49頁），亦可見 兩造於一方違約、他方解除契約時，關於違約金之計算，均 係以「房地總價」合併計算違約金之數額，益徵如系爭房屋 買賣契約經合法解除，系爭土地買賣契約即無從期待得單獨 履行以達其契約目的，而應生同步解除之效力，方符兩造締 約之目的，屬聯立契約無訛。基此，系爭房屋買賣契約既經 原告合法解除，系爭土地買賣契約亦應一併發生解除效力， 堪可認定。 　㈣原告就系爭建案業已給付467萬元價金乙情，為兩造所不爭執 ，業經認定如前。被告逾約定期限3個月以上始取得系爭建 案使用執照，依系爭房屋買賣契約第11條第2項前段約定， 每逾期限1日，被告應支付原告已給付價款萬分之5單利計算 之遲延利息予原告，原告並得依第11條第2項後段、第24條 第1項約定，解除契約並請求損害賠償，此時依第24條第3項 約定，被告應將原告已繳之房地價款退還予原告，如有遲延 利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之15計算之 違約金。查原告主張於111年11月間，以被告逾111年7月31 日之約定取得使用執照期限3個月，仍未取得執照為由，通 知被告客服人員欲解除契約（見本院卷第58頁），經被告客 服人員於111年11月24日轉知而意思表示到達被告，原告並 於111年12月開始停止繳款等情，有被告提出之LINE對話內 容截圖在卷可佐（見本院卷第49頁），並為兩造所不爭執， 堪認屬實。因斯時兩造就被告依系爭房屋買賣契約第11條第 1項但書約定得展延之工作日數，尚未確認，應認原告於111 年11月間向被告所為意思表示之真意，為向被告表示自展延 後之取得使用執照期限起算3個月後之翌日解除契約之意。 而經扣除因天災降雨之不可抗力因素無法施工之32日工作天 數後，被告取得使用執照期限應展延為111年9月1日乙情， 業經本院認定如前，揆諸前開說明，兩造間系爭房屋買賣契 約應於自111年9月2日起算3個月後即111年12月2日解除，且 系爭土地買賣契約亦一併發生解除效力。基此，原告依系爭 房屋買賣契約第11條第2項前段得主張之約定遲延利息，應 以被告發生遲延情事之111年9月2日起至契約解除日即111年 12月2日予以計算，原告請求被告支付已給付價款467萬元自 111年9月2日起至111年12月2日止，按日利率萬分之5計算之 遲延利息，為有理由，應予准許；至原告請求467萬元自111 年12月3日起至清償日止，按上開約定利率計算之遲延利息 部分，因原告業已選擇解除契約並請求被告賠償違約金，且 已自111年12月起停止繳納房地價款，自不得再以此約定利 率請求被告給付遲延取得使用執照之約定利息，其此部分之 請求，難認有據，不應准許。又系爭房屋買賣契約第24條第 5項雖約定：買、賣雙方當事人除依上述約定之請求外，不 得另行請求其他損害賠償（見補字卷第37頁）；惟當事人約 定之損害賠償總額預定性違約金，倘以支付金錢為標的，於 債務人給付遲延時，債權人仍得依民法第233條第1項本文規 定，請求按法定利率計算之遲延利息（最高法院109年度台 上字第3234號判決意旨參照）。是原告依系爭房屋買賣契約 第24條第3項約定，請求被告賠償以房地總價款（即2,751萬 元）百分之15計算之違約金412萬6,500元，併依民法第233 條第1項及第203條規定，請求自起訴狀繕本送達翌日即112 年9月15日（送達證書見本院卷第19頁）起至清償日止，按 週年利率百分之5計算之利息，亦有理由，應予准許。 　㈤被告雖抗辯：被告遲延取得系爭建案使用執照，係因遭逢疫 情、地震、強降雨等不可抗力因素所致，並非惡意違約，且 被告為施作系爭建案已投入大量金錢、人力，甚至自行提供 較原契約約定內容更佳之「鋼骨鋼筋混凝土SRC構造」，始 造成施工人力更加吃緊，並非惡意遲延，原告請求之違約金 數額過高，應予酌減云云。惟按當事人得約定債務人不履行 債務時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。又約 定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，亦為民法第 252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證 資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判 斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之 違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過 高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違 約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙 方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違 約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及 平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額 過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額 是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會 正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予 以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第90 9號判決意旨參照）。查被告為系爭建案建商，對於系爭房 屋買賣契約約定及履約期限等事宜，於與原告訂約前均應知 之甚詳，且應考量影響自身遵期履約能力之各項主、客觀因 素後再與原告為契約約定，揆諸前揭說明，自應受該契約條 文內容之拘束；況被告除上開所述因降雨無法施工之32日工 作天數外，並未提出其他依系爭房屋買賣契約約定得合理展 延取得使用執照期限之證據資料，其所辯因各種不可抗力因 素始遲延取得使用執照、非惡意違約之違約金酌減事由，尚 屬無法證明，且兩造間系爭土地買賣契約第13條第1項亦明 文約定：「賣方因違約依契約規定買方得解除合約者，賣方 除應將已收款全部無息退還買方外，並另支付買方房地總價 款百分之15時，以買方所付期款總數作為賠償金。（此項金 額，雙方同意作為違約罰金及損害賠償金之預定總額，雙方 互不得主張過高或過低而要求增減或訴請法院判決酌增或酌 減。）」（見補字卷第49頁），可見兩造顯已合意約定將以 房地總價百分之15計算之數額作為被告違約時應給付之違約 金總額，不得再主張予以增減。是以，原告主張依房地總價 款百分之15計算違約金，難認有何違約金過高而應酌減之事 由，被告抗辯違約金數額過高，應予酌減云云，要無可採。 　　 五、綜上所述，原告請求被告返還系爭房地價金467萬元，及自1 11年9月2日起至111年12月2日止，按日利率萬分之5計算之 利息，及請求被告給付412萬6,500元暨自112年9月15日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應 予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。 六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自 負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件 原告之請求雖為一部有理由、一部無理由，惟其起訴請求之 金額，除請求返還價金463萬元之部分遲延利息請求，經本 院駁回外，其餘均經准許，故本院衡酌兩造勝敗比例，認本 件訴訟費用仍應由被告全部負擔，較屬適宜，爰判決如主文 第4項所示。 七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行之宣告， 經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原 告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併 予駁回之。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。　　　　　　 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　陳　薇 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴 審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝婷婷　　　　　 附表：系爭房屋買賣契約條文內容（節錄）　　　　　　　　　 第十一條 開工及取得使用執照期限 一、本社區之建築工程於民國106年12月31日以前開工，民國111年7月31日以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，但有下列情事之一者，其期間不計入前開天數： （一）因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工日數。 （二）因政府法令變更或其他不可歸責於賣方（即本件被告，下同）之事由，其影響日數。 （三）本預售屋之外水、外電、電信、瓦斯等配管及埋設工程，其接通日期悉依各該公用事業單位之作業程序而定，不受本條完工期限之限制。 二、賣方如逾前項期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日賣方應按買方（即本件原告，下同）已給付價款萬分之5單利計算之遲延利息予買方。若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，買方得解除契約並請求損害賠償。 第二十四條 違約之處罰 一、賣方違反第十條「主要建材及其廠牌、規格」、第十一條「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。 三、買方依前二項解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之15計算之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。 五、買、賣雙方當事人除依上述約定之請求外，不得另行請求其他損害賠償。

2024-12-27

TNDV-112-訴-1385-20241227-1

訴
臺灣高雄地方法院

分割共有物等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第60號 原告即反訴 被 告 李瑩秋 訴訟代理人 許淑琴律師 馬健嘉律師 朱俊穎律師 被告即反訴 原 告 林宗勇 被 告 張彩鈺 共 同 訴訟代理人 李翰承律師 複 代理人 吳羿璋律師 當事人間分割共有物等事件，本院民國113年12月4日言詞辯論終 結，判決如下： 　　主　　　文 原告與被告乙○○共有如附表所示之不動產應予變賣，所得價金由原告與被告乙○○按附表所示比例分配。 被告應給付原告新臺幣12萬7,500元，及自民國112年6月13日起 至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民國112年5 月1日起至如附表所示之不動產變賣由買受人取得所有權之日止 ，按月於每月10日前，給付原告新臺幣7,500元。 前項給付，如有一被告給付時，其餘被告就已給付部分，免為給 付。 本判決第一項訴訟費用由原告及被告乙○○依附表應有部分比例負擔；本判決第二項訴訟費用由被告連帶負擔。 本判決第二項於原告以新臺幣4萬3,000元為被告供擔保後，得假 執行；但被告如以新臺幣12萬7,500元為原告預供擔保，及每屆 滿壹個月以新臺幣7,500元為原告預供擔保，得免為假執行。　 反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項： 　　按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。本件原告起訴請求分割如附表所示不動產（下稱系爭房地），並請求被告給付不當得利，被告乙○○因認被告乙○○與原告間就系爭房地有借名登記法律關係，遂於言詞辯論終結前，提起反訴，並先位聲明：反訴被告應將系爭房地之所有權（權利範圍：2分之1）移轉登記為反訴原告所有；備位聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）115萬2,721元，暨其中112萬9,862元自反訴狀繕本送達之翌日起；其中22,859元自民事陳報暨訴之聲明變更狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。其反訴訴訟標的與本訴之防禦方法相牽連，亦無專屬管轄之情形，揆諸上開規定，被告乙○○所為反訴合法，應予准許。 貳、本訴部分： 一、原告主張：原告與被告乙○○原為夫妻，嗣於民國110年3月9 日經臺灣高雄少年及家事法院110年度家調字第210號就離婚 部分成立調解在案，被告丙○○則為被告乙○○之母。系爭房地 為原告與乙○○共同於105年5月4日購入，原告與乙○○就系爭 房地無不能分割之協議，系爭房地依其使用目的，亦無不能 分割之情形，惟原告與乙○○就系爭房地之處分，無法達成協 議，爰依民法第823條第1項規定，請求准予變價分割系爭房 地，所得價金由原告與被告乙○○應有部分比例分配。又被告 於109年11月更換系爭房地之門鎖，妨礙原告管理、使用、 收益系爭房地之權利，並持續占有使用系爭房地迄今，被告 因而獲得相當於租金之不當得利，原告自得依民法第179條 前段規定，請求被告給付自109年12月起至112年4月30日止 ，合計12萬7,500元（計算式：15,000元/月×17月×原告應有 部分1/2＝127,500元），及自112年5月1日起至系爭房地分割 完成所有權移轉登記之日止，按月於每月10日前給付7,500 元（計算式：15,000元×原告應有部分1/2＝7,500元）之不當 得利。為此，爰依民法第823條第1項前段、824條第2項第2 款前段、第179條前段規定，提起本訴等語。並聲明：㈠原告 與被告乙○○共有之系爭房地應予變賣，所得價金由原告與被 告乙○○按附表所示比例分配；㈡被告應給付原告12萬7,500元 ，及自112年6月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利 息；㈢前項給付，如有一被告給付時，其餘被告就已給付部 分，免為給付；㈣被告應自112年5月1日起至系爭房地分割完 成所有權移轉登記之日止，按月於每月10日前，給付原告7, 500元；㈤前項給付，如有一被告給付時，其餘被告就已給付 部分，免為給付 二、被告則以：原告之應有部分係被告乙○○借用原告名義登記等 語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決， 願供擔保請准免假執行。 三、兩造不爭執事項： 　㈠原告及被告乙○○原為夫妻，二人為購入系爭房地，共同於105 年4月23日與華友聯建設有限公司簽立土地買賣契約書、房 屋買賣契約書，並於105年5月13日以買賣為原因登記為原告 、被告乙○○應有部分各2分之1。 　㈡原告自109年11月北上工作，被告自行更換門鎖，自109年12 月起占用、使用系爭房地迄今。 　㈢若系爭房地為原告及被告乙○○共有，原告及被告乙○○就系爭 房地並無分管協議，且系爭房地依其使用目的並無不能分割 之情況，亦無不能分割之協議，若分割，以變價分割之方式 為之。 　㈣若系爭房地為原告及被告乙○○共有，被告不爭執原告向被告 請求自109年12月起至112年4月30日止相當於租金之不當得 利共127,500元。 　㈤若系爭房地為原告及被告乙○○共有，被告不爭執原告向被告 請求自112年5月1日起至系爭房地分割完成所有權移轉登記 之日止，按月於每月10日前各給付7,500元予原告。 四、本院之判斷： 　㈠按提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限 。請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為 若干，悉以土地登記簿登記者為準（最高法院67年台上字第 3131號民事判決意旨參照）。而法院裁判分割共有物，性質 上為共有人間應有部分之交換，自屬處分行為，以處分權之 存在為前提，而有處分權之共有人及其應有部分，即以土地 及建物登記簿上所記載者為準，是法院應依土地登記簿上記 載各共有人之應有部分裁判分割共有物。共有人或第三人縱 對土地登記簿上記載之共有人或應有部分有所爭執，而另以 訴訟處理，該訴訟之法律關係並非分割共有物訴訟所據之先 決問題（最高法院101年度台抗字第224號、103年度台抗字 第96號民事裁定意旨參照）。被告抗辯系爭房地應有部分2 分之1實為被告乙○○出資購得而借名登記於原告名下，原告 非真正所有權人而不得請求分割系爭房屋等語，惟原告是否 為有權請求分割之共有人及其應有部分範圍，應以土地、建 物登記謄本之記載為準，至被告縱對土地登記簿上記載之共 有人即原告之權利有所爭執，亦應另以訴訟處理，並非本件 分割共有物訴訟之先決問題，業經說明如上，原告既登記為 系爭房地之共有人，則被告猶以原告並非系爭房地之實質共 有人、並無處分權為由，抗辯本件不能准予分割等語，並不 足採。 　㈡按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。民法第823 條第1 項規定定有明文。查系爭房地登 記為原告、被告乙○○共有，應有部分比例各2 分之1；若系 爭房地為原告及被告乙○○共有，原告及被告乙○○系爭房地並 無分管協議，且系爭房地依其使用目的並無不能分割之情況 ，亦無不能分割之協議，若分割，以變價分割之方式為之等 情，為兩造所不爭執，業如前述。則原告主張系爭房地無不 能分割之情事，原告及被告乙○○亦未約定分割期限，惟原告 及被告乙○○不能協議分割一情，堪信為真。是原告基於系爭 房地共有人之地位，訴請裁判分割系爭房屋，洵屬有據。 　㈢次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第1、 2、3項亦有明定。次按共有物分割方法，法院應斟酌當事人 之聲明，共有物之性質，經濟效用及全體共有人之利益等公 平決之，不受當事人主張之拘束（最高法院69年度台上字第 3100號判決可參）。是以，法院就共有物之分割方法有自由 裁量之權，惟應斟酌當事人之聲明、各共有人之利害關係、 共有物之性質、價格、利用價值、使用現況，及分割後之經 濟效益，並維持全體共有人之公平，而為適當分配。經查， 原告主張變價分割，被告亦同意若分割，分割方法為變價分 割等語（見本院卷第34頁）。從而，本院認依共有人之意願 ，認系爭房地應以變價分割為適當。則原告主張變賣系爭房 地之所有權，而以價金分配予附表所示各共有人之分割方式 ，應屬可採。 五、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定， 請求分割系爭房地，為有理由。系爭房地之分割方式，應以 變價分割即變賣系爭房地，將所得價金由兩造按附表所示之 比例分配取得為宜，爰判決如主文第1項所示。 六、末按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯 失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部， 民事訴訟法第80條之1 設有規定。本件為共有物分割事件， 在性質上並無訟爭性，縱令原告及被告乙○○互易其地位，裁 判結果仍無不同，故由敗訴之一造負擔全部費用，顯有失公 平，是本院酌量原告及被告乙○○之情形，認訴訟費用宜由其 等各按應有部分之比例負擔為當。 參、反訴部分： 一、反訴原告主張：反訴被告之應有部分係反訴原告借用反訴被 告名義登記，依民法第767條規定，反訴被告應將系爭房地 之所有權（權利範圍：2分之1）移轉登記為反訴原告所有； 退萬步言，若本院認兩造間無借名登記契約存在，因系爭房 地之貸款總計137萬7,642元、管理費22萬4,800元、頭期款7 0萬3,000元均由反訴原告繳納，反訴原告自得依不當得利之 法律關係類推適用用民法第541條第2項規定，訴請反訴被告 返還金額之半數115萬2,721元｛（計算式：137萬7,642元+22 萬4,800元+70萬3,000元）/2=115萬2,721元｝等語。並先位 聲明：反訴被告應將系爭房地之所有權（權利範圍：2分之1 ）移轉登記為反訴原告所有；備位聲明：㈠反訴被告應給付 反訴原告115萬2,721元，暨其中112萬9,862元自反訴狀繕本 送達之翌日起；其中22,859元自民事陳報暨訴之聲明變更狀 繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息 ；㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、反訴被告則以：反訴被告之應有部分並非反訴原告借用反訴 被告名義登記；又就反訴原告主張之因系爭房地貸款、管理 費、頭期款，反訴被告均有支付半數，或是支出家庭生活費 用等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回；㈡如受不 利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。 三、兩造不爭執之事實同本訴部分。 四、本院之判斷： 　㈠反訴原告主張反訴被告名下系爭房地應有部分2分之1係反訴 原告借名登記者，有無理由？ 　⒈按依本法所為之登記，有絕對效力。土地法第43條定有明文 。次按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務， 他方允為處理之契約；受任人使第三人代為處理委任事務者 ，委任人對於該第三人關於委任事務之履行，有直接請求權 ；受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應 交付於委任人；受任人以自己之名義，為委任人取得之權利 ，應移轉於委任人，民法第528條、第539條、第541條固有 明文。惟按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此 權利，民法第759條之1第1項定有明文。而所稱借名登記者 ，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由 自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約 ，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應 與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良 俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任 之相關規定（最高法院98年度台上字第76號判決意旨參照） 。惟借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙 方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自 己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為 合致之意思表示，其契約始克成立（最高法院100年度台上 字第1972號判決意旨參照）。當事人主張借名登記契約者， 應就該借名登記之事實負舉證責任。負舉證責任之一方，苟 能證明間接事實並據此推認要件事實，雖無不可，並不以直 接證明為必要，惟此經證明之間接事實與待證之要件事實間 ，須依經驗法則或論理法則足以推認其關聯性存在，且綜合 各該間接事實，已可使法院確信待證之要件事實為真實者， 始克當之，不得僅以推測之詞作為認定之依據，否則即屬違 背證據法則。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原 告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實 為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證 據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院109年度台上 字第123號判決意旨參照）。 　2.查系爭房地於105年5月13日以買賣為原因登記為兩造應有部分各2分之1等情，為兩造所不爭執，依上開土地法之規定，自應認定反訴被告為系爭房地應有部分2分之1之登記所有權人。 　3.反訴原告雖主張兩造間就反訴被告應有部分有借名登記關係存在，反訴被告應有部分實際上為反訴原告所有云云，經查，夫妻由一方出資支付房屋價款、過戶規費稅捐及貸款，他方取得房屋所有權之原因多端，或基於核貸及賦稅考量、或基於贈與、共同生活之信任、他方對家庭生活之付出、法律保障之配偶關係、感謝配偶對家庭之協力貢獻、單純愛護配偶、兩情相悅之給付、生計分擔之考量或家庭生活費用分擔之約定，皆有可能，且結婚男女為達婚後同居之目的購屋，由夫支出購屋資金及繳付貸款，妻取得房屋所有權，作為夫對妻承諾保障之一環，事所恆見，非必出於借名登記契約（臺灣高等法院臺中分院112年度上字第213號民事判決同此見解）。依土地及建物登記謄本記載，兩造乃共同購買系爭房地，並為系爭房地之共同借款人，顯見兩造購買系爭房地，有日後以該房地作為兩造履行夫妻同居義務處所之意思，故由反訴原告支出購屋資金，以兩造名義辦理貸款，系爭房地為兩造共有，與常情無違。且反訴原告復未提出其他證據證明兩間間就系爭房地具有借名登記關係，依據上開說明，自難為對反訴原告有利之認定。反訴原告片面主張兩間間就系爭房地具有借名登記關係，尚難採取。從而，反訴原告先位依民法第767條規定，請求反訴被告將系爭房地之所有權（權利範圍：2分之1）移轉登記為反訴原告所有，即屬無據，不應准許。 　㈡若無借名，反訴原告請求反訴被告給付115萬2,721元之不當 得利，是否有理由？ 　1.按不當得利返還請求權之成立，須當事人間財產之損益變動 ，即一方受財產上之利益致他方受財產上之損害，係無法律 上之原因。在給付型之不當得利，關於有無法律上之原因， 應視當事人間之給付行為是否存在給付目的而定；倘當事人 一方基於一定之目的（針對所存在之法定或約定之法律關係 為目標）而對他方之財產有所增益，其目的在客觀上即為給 付行為之原因，自非無法律上之原因（有最高法院102年度 台上字第530號判決要旨可參）。次按不當得利，以無法律 上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件，依民事訴 訟法第277條規定，應由主張該事實存在之原告負證明之責 。而原告除應證明被告受有利益外，尚應證明其受有利益係 無法律上之原因，倘原告未能舉證證明之，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或所舉證據尚有疵累，仍應駁回原告之 請求（亦有最高法院96年度台上字第158號判決意旨足佐） 。 　2.反訴原告主張：系爭房地之貸款總計137萬7,642元、管理費 22萬4,800元、頭期款70萬3,000元均由反訴原告繳納，反訴 原告自得依不當得利之法律關係訴請反訴被告返還金額之半 數115萬2,721元云云。反訴被告予以否認。經查，兩造就系 爭房地固無借名登記關係存在，非謂反訴原告支付系爭房地 頭期款、貸款、管理費即欠缺法律上原因。本件兩造乃共同 購買系爭房地，並為系爭房地之共同借款人，顯見兩造購買 系爭房地，有日後以該房地作為兩造履行夫妻同居義務處所 之意思，故由反訴原告支出購屋資金，以兩造名義辦理貸款 ，系爭房地為兩造共有，與常情無違，業如前述，故即便反 訴原告支付系爭房地之頭期款，兩造間非未必為不當得利。 又反訴原告雖主張其支付系爭房地之貸款及管理費，然反訴 原告亦為系爭房地之借款人，業如前述，可見反訴原告支付 系爭房地貸款係有其給付目的，且既然反訴原告乃系爭房地 貸款債務人之一，本負有清償系爭房地貸款之義務，而反訴 被告於婚姻關係存續期間，依民法第1003條之規定本負有分 擔家庭生活費用之義務，系爭房地貸款以及系爭房地之管理 費，既為維持兩造共同生活處所之必要費用，即屬家庭生活 費用之一部，益徵反訴原告給付貸款本息、管理費非無法律 上原因。揆諸前引規定及說明，反訴原告繳付系爭房地頭期 款、貸款、管理費，自非無法律上原因，反訴原告復未能提 出其他證據以實其說，其主張即非可採，本件自無不當得利 規定之適用。 　3.從而，反訴原告備位主張依不當得利之法律關係類推適用用 民法第541條第2項規定，請求反訴被告返還其代為繳付之貸 款、管理費、頭期款之半數115萬2,721元，因與不當得利規 定要件不合，其請求為無理由。 肆、原告依民法第823條第1項規定，請求：㈠原告與被告乙○○共 有之系爭房地應予變賣，所得價金由原告與被告乙○○按附表 所示比例分配；㈡被告應給付原告12萬7,500元，及自112年6 月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢前項給 付，如有一被告給付時，其餘被告就已給付部分，免為給付 ；㈣被告應自112年5月1日起至系爭房地分割完成所有權移轉 登記之日止，按月於每月10日前，給付原告7,500元；㈤前項 給付，如有一被告給付時，其餘被告就已給付部分，免為給 付，為有理由，應予准許。本判決第2項所命被告給付之金 額或價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規 定，應依職權宣告假執行。並依被告聲明，宣告被告如預供 擔保，得免為假執行。另反訴先位依民法第767條規定，請 求反訴被告應將系爭房地之所有權（權利範圍：2分之1）移 轉登記為反訴原告所有，備位依不當得利之法律關係類推適 用用民法第541條第2項規定，請求：㈠反訴被告應給付反訴 原告115萬2,721元，暨其中112萬9,862元自反訴狀繕本送達 之翌日起；其中22,859元自民事陳報暨訴之聲明變更狀繕本 送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均 無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請即失其附麗，應併予駁回。 伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 　　據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 　　逐一論列，附此敘明。 陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　　官　韓靜宜　　 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書 記 官　陳冠廷 附表: 編號 土地坐落 縣市 鄉鎮市區 段 地號 面積(平方公尺) 應有部分比例 1 高雄市 鳳山區 華鳳 35 3,812.00 甲○○70/20000、乙○○70/20000 編號 建號 坐落地號 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積(平方公尺) 應有部分比例 1 1776 高雄市○○區○○段00地號 高雄市○○區○○街00號三樓 鋼筋混凝土造15層 總面積:71.36 附屬建物 陽台:7.94 雨遮:3.13 甲○○1/2 乙○○1/2 共用部分:1789建號，面積8,549.57平方公尺，權利範圍100,000分之691。 (含停車位編號013，權利範圍100,000分之220)

2024-12-27

KSDV-113-訴-60-20241227-1

訴聲
臺灣桃園地方法院

聲請許可為訴訟繫屬事實之登記

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度訴聲字第26號 聲 請 人 邱麗卿 代 理 人 洪清躬律師 相 對 人 何清灃 邱冠宇 嚴睿麟 上列當事人間請求回復所有權登記等事件，聲請人聲請許可為訴 訟繫屬事實之登記，本院裁定如下： 　　主　文 聲請駁回。 　　理　由 一、按訴訟標的基於物權關係，且其權利或標的物之取得、設定 、喪失或變更，依法應登記者，於事實審言詞辯論終結前， 原告得聲請受訴法院以裁定許可為訴訟繫屬事實之登記；前 項聲請，應釋明本案請求，民事訴訟法第254條第5項、第6 項定有明文。揆諸民事訴訟法第254條於106年6月14日修正 之理由：「現行條文第5項規定旨在藉由將訴訟繫屬事實予 以登記之公示方法，使第三人知悉訟爭情事，俾阻却其因信 賴登記而善意取得，及避免確定判決效力所及之第三人受不 測之損害。其所定得聲請發給已起訴證明之當事人，係指原 告；其訴訟標的宜限於基於物權關係者，以免過度影響被告 及第三人之權益。」故得聲請裁定許可為訴訟繫屬事實之登 記者，限於原告起訴之訴訟標的係基於物權關係，且其權利 或標的物之取得、設定、喪失或變更，依法應登記者為限。 倘原告之訴其訴訟標的法律關係，為債之關係者，自不得為 上開聲請。 二、聲請意旨略以：門牌號碼桃園市○○區○○○路000○0號14樓房屋 及坐落土地（下稱系爭房屋）為聲請人所有，遭相對人邱冠 宇及嚴睿麟詐騙而移轉登記予相對人嚴睿麟名下，滋 　　因聲請人請求相對人歸還房屋，相對人卻拒不歸還。依民法 第184條、第767條規定之法律關係，訴請確認相對人邱冠宇 與原告買賣系爭房屋之契約法律關係不存在。相對人嚴睿麟 應將系爭房屋回復所有權登記給聲請人，爰聲請裁定許可就 系爭房屋為訴訟繫屬事實之登記。 三、經查，系爭房屋目前登記為相對人嚴睿麟名下，而依聲請人 起訴主張，兩造間就系爭房屋買賣契約不存在，該買賣契約 屬債權契約之性質，聲請人並無從據該確認買賣契約不存在 聲請許可就系爭房屋為訴訟繫屬事實登記。又系爭房屋既已 經登記於相對人嚴睿麟名下，於系爭房屋回復登記為聲請人 名義以前，聲請人並非系爭房屋之所有權人，自無從行使民 法第767條第1項之物上請求權（最高法院100年度台上字第2 101號判決意旨參照）。從而，揆諸首揭說明，聲請人於本 案訴訟之請求權並非物權關係，且其債權之取得、設定、喪 失或變更亦無須依法登記，與民事訴訟法第254條第5項規定 之要件不符，故本件不能准予許可為訴訟繫屬事實之登記， 其聲請應予駁回。 四、末按依民事訴訟法第254條第6項規定，就聲請許可訴訟繫屬 事實登記之事件，法院於裁定前，係「得」使兩造有陳述意 見之機會，故就是否有使兩造陳述意見之必要及其方式，法 院自有裁量之權。本院斟酌聲請人既已以書狀向本院清楚、 充分陳明自己之主張，為兼顧當事人間實體利益及程序利益 之衡平，認尚無再令兩造向本院陳述意見之必要，爰依首開 規定，逕為裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日 　　　　　　　　　民事第三庭法　官　張益銘 以上正本係照原本作成 如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應 繳納抗告費新台幣1000元。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　李毓茹

2024-12-26

TYDV-113-訴聲-26-20241226-1

上
臺灣高等法院花蓮分院

返還買賣價金

臺灣高等法院花蓮分院民事判決 113年度上字第30號 上 訴 人 林華泰 訴訟代理人 湯文章律師 被上訴 人 陳玉姈 訴訟代理人 劉芳瑜律師 上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於民國113年6月 19日臺灣花蓮地方法院112年度重訴字第58號第一審判決提起上 訴，本院於113年12月5日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決關於駁回：㈠上訴人後開第二項先位之訴及該部分假執行 之聲請，㈡備位之訴及其假執行聲請（除確定部分外），暨訴訟 費用負擔之裁判，均廢棄。 上開㈠廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣肆佰肆拾玖萬零 參拾捌元，及自民國112年11月23日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔百分之九 十九，餘由上訴人負擔。 本判決第二項於上訴人以新臺幣壹佰肆拾玖萬陸仟元供擔保後， 得假執行。但被上訴人如以新臺幣肆佰肆拾玖萬零參拾捌元為上 訴人供擔保後，得免為假執行。 　　事實及理由 一、上訴人主張：兩造於民國109年6月12日簽立「國有土地租賃 權利讓渡及（私有之地上物、房屋買賣）契約書」(下稱A契 約），約定伊給付新臺幣（下同）450萬元時，被上訴人應 將其向國有財產署北區分署（下稱國產署）承租之花蓮縣○○ 市○○段000○000○000○000○000地號國有土地（該土地下合稱 系爭土地，該租約下稱系爭租約）承租權利讓渡予伊，伊於 110年4月20日前已付訖價金，被上訴人僅交付土地但遲未辦 理權利讓渡，兩造遂於112年7月1日再簽立契約書（下稱B契 約）約定被上訴人先將系爭租約改為一般耕地租約後再以繼 受方式換約至伊名下，惟被上訴人迄仍未能讓渡系爭租約。 因系爭租約為三七五耕地租約，依法不得轉讓，故兩造上開 讓渡約定屬客觀給付不能而無效，爰依民法第179條或第113 條規定，擇一請求被上訴人返還450萬元。縱認上開約定有 效，但被上訴人迄未讓渡承租權而為不完全給付，依民法第 227條第1項、第226條規定及A契約第7條約定，請求被上訴 人賠償450萬元。並聲明：㈠先位部分：被上訴人應給付伊45 0萬元，及自110年4月21日起至清償日止，按年息5%計算之 利息；願供擔保，請准予宣告假執行。㈡備位部分：被上訴 人應給付伊450萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准予宣告假執行（ 上訴人就請求加倍賠償已付價金450萬元本息敗訴部分未據 上訴，已確定，不贅述）。 二、被上訴人則以：A、B契約非客觀給付不能，伊可以主動終止 系爭租約後重新申請一般耕地租約變更承租名義人方式將租 賃權轉讓上訴人。伊已交付系爭土地及相關申請資料幾已完 成契約義務，無可歸責事由存在。又A契約第3條尾款100萬 元給付部分，伊已完成向國財署申請興建農舍文件之停止條 件，有權受領該款項。另上訴人自109年6月12日至112年10 月間占用系爭土地受有45萬6,643元不當得利，應於本件請 求扣抵置辯，並聲明：上訴人之訴駁回。 三、原審判決駁回上訴人之訴及假執行聲請，上訴人不服提起上 訴並聲明：原判決除確定部分外廢棄並改判如上開聲明所示 。被上訴人則答辯：上訴駁回。　　　　 四、兩造不爭執事項（見本院卷第204至205頁，並為文字之適當 修正）： 　㈠兩造於109年6月12日簽立A契約書，約定被上訴人將系爭土 　　地與國產署之租賃權利讓渡並交付該土地予上訴人，上訴人 　　支付450萬元之價金予被上訴人。被上訴人已於109年6月12 　　日將系爭土地交付上訴人占有。上訴人分別於109年6月16日 　　交付100萬元、109年9月16日交付100萬元、109年12月16日 　　交付150萬元、110年4月20日交付100萬元予被上訴人。兩造 復於112年7月1日簽立B契約，約定被上訴人將系爭租約改為 一般耕地租約後，再以繼受方式換約至上訴人名下。 　㈡被上訴人93年1月1日向國產署承租系爭土地時，屬適用耕地 三七五減租條例（下稱減租條例）之耕地租約，約定之租賃 期間為93年1月1日至102年12月31日（第1次租賃契約書參本 院卷第95頁）、103年1月1日至112年12月31日（第2次租賃 契約書參本院卷第87頁，被上訴人102年10月23日申請換約 ，資料參本院卷第89至93頁、第97頁）、113年1月1日至1 2 2年12月31日（第3次租賃契約書參本院卷第107頁，被上訴 人112年10月18日申請換約，資料參本院卷第109至129 頁） 。 　㈢被上訴人自109年起迄今向國產署繳納之系爭土地租金金額每 年分別為：109年1月至110年12月31日間每月為214元，換算 後每年為2,568元。111年1月1日至112年12月31日間每月為2 68元，換算後每年為3,216元。113年之租金尚未繳納。 　㈣兩造各自提出之文書資料形式真正不爭執。 五、本院之判斷： 　㈠A、B契約為自始當然全部無效： 　1.按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租。耕地租約在租佃期限未屆滿前，承租 人放棄耕作權時，得終止。減租條例第16條第1至2項、第17 條第1項第2款定有明文。耕地租賃權在性質上為不得讓與之 債權，如將三七五耕地之租賃權讓與他人，其原訂租約及讓 與契約依法應歸無效（最高法院80年度台上字第351號判決 意旨參照）。又民法第246條第1項前段規定以不能之給付為 契約標的者，其契約無效。該項所稱之「不能之給付」者， 係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為 之給付，不能依債務本旨實現之意（最高法院87年台上字第 281號判例意旨參照）。 　2.另國有耕地放租作業注意事項第41點規定：適用減租條例之 耕地租約，租賃關係存續期間仍依約定用途使用，承租人因 年邁體衰、分戶或財產權之分配，申請承租人名義變更，由 其最初訂約時同戶籍原共同耕作之直系血親卑親屬或家屬換 約續租者，應會同填具申請書並檢附下列文件：㈠原租約。㈡ 新承租人為原承租人最初訂約時同戶籍之直系血親卑親屬或 家屬之戶籍證明文件影本。㈢新承租人於前款最初訂約時與 原承租人共同耕作之切結書。㈣新承租人確係自任耕作之切 結書。前項承租人名義變更換約對象非屬最初訂約時同戶籍 原共同耕作之直系血親卑親屬或家屬者，租約無效，應依規 定重新申租，符合放租規定者，訂定適用農業發展條例之租 約。 　3.查被上訴人自77年間起向國財署承租系爭土地，屬適用減租 條例之耕地租約，並經其歷次申請換約續租至122年12月31 日（見本院卷第81至82頁，不爭執事項㈡）。兩造於109年6 月12日簽立系爭土地租賃權讓渡之A契約，約定被上訴人將 其向國產署承租系爭土地之租賃權利以450萬元代價讓渡予 被上訴人並將該土地交付占有（見原審卷第25至26頁、不爭 執事項㈠），足見被上訴人未自任耕作，將系爭租約之耕地 轉讓予上訴人，依上開說明，兩造讓與之A契約及原訂之系 爭租約均屬無效。兩造固於112年7月1日補充簽立B契約（見 本院卷第204頁），於第1條約定「經雙方同意將讓渡標的國 有土地租約先行作三七五租約退耕轉為一般耕地租約，在以 繼受方式換約至上訴人名下，若無法辦理，暫保留讓渡契約 書之內容狀況」（見原審卷第43頁），然依國有非公用不動 產出租管理辦法第18條第2項規定，已出租或曾成立租賃關 係之土地，仍做農作、畜牧使用者，得出租予最近一次租約 之原承租人或其繼承人。原承租人依減租條例第17條第1項 第2款規定終止租約後重新申請承租，其符合國有財產法第4 2條第1項第2款規定逕予出租對象者，得予出租，本件被上 訴人未曾終止系爭租約，僅申請換約續租，在換約後，仍屬 適用減租條例之耕地租約；另國有耕地放租作業注意事項第 41點規定，承租人因年邁體衰、分戶或財產權之分配，申請 承租人名義變更，由其最初訂約時同戶籍原共同耕作之直系 血親卑親屬或家屬換約續租。本件上訴人非屬最初訂立系爭 租約時與被上訴人同戶籍原共同耕作之直系血親卑親屬或家 屬者，顯無法就系爭租約申請承租人名義變更，此有國產署 113年9月12日台財產北花三字第11303109870號函附卷可稽 （見本院卷第82至84頁）。由上可知，兩造於簽訂A契約時 ，將不得讓與之耕地租賃為轉讓並交付系爭土地占有，而未 自任耕作，依減租條例第16條及民法第246條第1項前段規定 ，系爭租約及A契約歸於無效。又被上訴人於A契約簽訂時喪 失系爭租約之承租權，兩造簽訂之B契約為自始客觀給付不 能，依上開規定及說明，亦屬無效。 　4.被上訴人雖辯稱其就A、B契約除①讓渡租賃權利外，尚包含② 交付系爭土地占有、自身終止系爭租約、協助上訴人辦理農 舍文件等給付義務，契約有履行可能。且上訴人所交付之尾 款100萬元為被上訴人完成請領興建農舍文件停止條件之 　　給付，不得請求返還或賠償。然上訴人已稱簽約時如果知道 根本無法讓渡租賃權，其不會承買給付價金（見本院卷第20 3頁），是依兩造簽立A、B契約之最主要契約給付目的，應 在被上訴人轉讓（讓渡）其與國產署租賃權利予上訴人、上 訴人給付價金。上訴人可否合法使用系爭土地、於土地上興 建農舍等，均繫諸轉讓（讓渡）租賃權是否可實現之前提要 件，倘無法轉讓，縱使被上訴人有協助請領興建農舍文件， 上訴人仍無從合法占用系爭土地及建築農舍使用，兩造締約 目的即無法實現，顯難認有被上訴人所述上開①、②給付義務 可分而有民法第111條但書「法律行為之一部分無效者，全 部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為 有效。」之適用。另A契約第3條係載明上訴人應付租賃權利 讓渡總價款為450萬元，及付款日期約定應於「109年6月16 日」(第一期)、「109年9月16日」(第二期)、「109年12月1 6日」(第三期)、「尾款」(第四期)各給付100萬元、100萬 元、150萬元、100萬元（註明：國產署同意核准興建農舍文 件下來或申請長照事業核准後就得同時付清，見原審卷第25 頁），由此文義內容觀之，兩造就此應僅在約定上訴人應付 之尾款「期限」為上開「註明」事項完成時，此非屬附停止 條件報酬給付約定，並無疑義。是以，依兩造之履約過程， 在未經國產署同意之情況下，被上訴人即未自任耕作而將系 爭土地交付上訴人使用並取得450萬元代價，且兩造亦不具 國有耕地放租作業注意事項第41點規定可更換承租人條件， 據此，系爭租約無效，被上訴人就系爭土地之租賃權利讓渡 約定即屬「無法讓渡」之自始客觀不能給付，依民法第111 條前段規定，A、B契約即全部無效。 　㈡上訴人先位主張A、B契約無效而依不當得利請求返還已付價 金，為有理由： 　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。應付利 息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為 5%。民法第179條、第203條定有明文。又受領人於受領時， 知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益或 知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還， 為民法第182條第2項前段所明定，此係課予惡意受領人附加 利息返還不當得利之責任，該項利息應自受領人知無法律上 之原因時起算（最高法院105年度台上字第800號判決意旨參 照）。 　2.查A、B契約既屬無效，被上訴人收受上訴人所交付之價金45 0萬元，即屬無法律上原因，上訴人自得依民法第179條規定 請求被上訴人返還。 　3.被上訴人固辯稱上訴人自109年6月12日至112年10月間有占 用系爭土地，無法律上原因而受有依土地申報地價計算之不 當得利45萬6,643元（計算式如原審卷第127頁附表所示）， 主張於本件請求中扣抵等語，然系爭土地為國產署管理之國 有土地，並非被上訴人所有，被上訴人於109年6月12日將系 爭土地交付上訴人而未自任耕作時起，即已違反減租條例第 16條規定，系爭租約無效，被上訴人自該時起就系爭土地並 無任何權利可言，自無所謂受有損害之情而無從扣抵。然上 訴人同意將被上訴人於109年6月至112年10月間向國產署實 際繳納之系爭土地租金共9,962元（見本院卷第245頁，被上 訴人實際繳納金額如不爭執事項㈢，計算式見本院卷第218頁 ）給付被上訴人並於本件扣除，故扣除後上訴人依上開規定 得請求被上訴人給付449萬38元（計算式：450萬－9,962）。 　4.就上訴人上開請求遲延利息起算日部分，依兩造上開所述及 A、B契約內容，無法認定被上訴人於締約及受領450萬元時 已知悉或可得知悉該契約內容無效之情，上訴人係於本件起 訴狀內容主張契約無效，可認被上訴人於收受該書狀繕本後 即可知悉其受領上開款項無法律上原因，又被上訴人係於11 2年11月23日收受（見原審卷第63頁送達回證），故依上開 規定，上訴人得請求449萬38元自112年11月23日起算之遲延 利息。 　5.至上訴人另依民法第113條規定請求部分，因其於本件先位 之訴係就同一聲請請求法院就上開請求權擇一為其勝訴判決 ，本院既認上訴人依民法不當得利規定之請求為有理由，就 依民法第113條規定請求部分即無庸審酌，附此敘明。 　㈢上訴人本件係以客觀預備合併之訴方式起訴，其主張A、B契 約無效而依民法不當得利請求被上訴人返還已付價金之先位 之訴一部有理由，則其備位之訴主張A、B契約有效，依民法 第227條第1項、第226條規定及A契約第7條約定請求給付部 分，即無庸審酌，附此敘明。 六、綜上所述，上訴人先位主張依民法不當得利規定，請求被上 訴人給付449萬38元，及自112年11月23日起至清償日止，按 年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求 ，則無理由，應予駁回。原判決就上開應准許部分，為上訴 人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，尚有未洽。又上訴人 先位之訴部分有理由，即毋庸再就備位之訴為實質審認，本 件備位之訴及其假執行聲請（除確定部分外）既為原判決駁 回，參依最高法院106年度台上字第1898號民事判決意旨， 仍應予廢棄，且不另為准駁之諭知。上訴意旨就此指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主 文第一、二項所示。上訴人其餘上訴部分，經核並無理由， 上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應予駁回，如主文第三項所示。另上訴人上開勝訴部分並 依聲請或職權為准免假執行之宣告。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主 文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日 　　　　　　　民事第一庭審判長法　官　劉雪惠　 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖曉萍 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鍾志雄 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項 但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔣若芸 附　註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

2024-12-26

HLHV-113-上-30-20241226-1

消
臺灣臺中地方法院

給付遲延利息

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度消字第24號 原 告 柯心儀 住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號 黃茗豪 住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號 許晋豪 住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號 邱錦超 住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 0號 朱志偉 住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 0號 許祐豪 住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 0號 吳品誼 住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號 蕭秦昇 住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號 邱立偉 住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號 黃美麗 住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號 黃祿翔 住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號 邱瑞興 住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號 謝靜怡 住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號 周愉晴 住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號 連怡鈞 住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號 賴昭宏 住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號 曾鈺婷 住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號 謝春郎 住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號 共 同 訴訟代理人 王文聖律師 複代理人 張浚泓律師 被 告 總誼建設有限公司 法定代理人 徐克彥 訴訟代理人 洪翰中律師 邱俊諺律師 上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國113年12月9日 辯論終結，本院判決如下： 　　主　　文 被告應分別給付原告如附表各編號「應准許金額」欄所示金額， 及均自民國112年11月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之98，餘由原告負擔。 本判決第一項所命給付部分，於原告分別以如各編號「原告應供 擔保金額」欄所示金額為被告供擔保，得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序部分 一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。經查，兩造前於民國106、107年間所簽 立如後述之系爭房屋預定買賣合約書第21條及系爭土地預定 買賣合約書第10條約定雙方涉訟時合意以本院為第一審管轄 法院（參本院卷一第54頁、第80頁），是兩造間既有合意管 轄之約定，本件亦係因契約關係所生之訴訟，揆諸首揭規定 ，本院自有管轄權。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第3款定有明文。查原告連怡鈞起訴時，訴之聲 明原為：①被告應就遲延開工部分給付原告新臺幣75萬元及 自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息（見本院卷一第34頁）。②被告應就遲延取得使 用執照部分給付原告新臺幣98萬元及自起訴狀繕本送達被告 之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷 一第38頁）。③被告應就遲延通知交屋部分給付原告新臺幣1 35萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息（見本院卷一第41頁）。原告連怡鈞之 訴訟代理人於113年12月9日言詞辯論期日減縮上開「①被告 應就遲延開工部分給付原告新臺幣75萬元及自起訴狀繕本送 達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」部 分不請求（見本院卷二第283頁），是聲明應變更為：①被告 應就遲延取得使用執照部分給付原告連怡鈞新臺幣98萬元及 自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。②被告應就遲延通知交屋部分給付原告連怡鈞 新臺幣135萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息。核屬減縮應受判決事項之聲 明，與上開規定相符，應予准許。 貳、實體部分 一、原告主張： 　㈠原告18人分別於如附表各編號「締約日期」欄所示之日期與 被告、訴外人張廖泓瑞簽立土地預定買賣合約書(下稱系爭 土地契約)、房屋預定買賣合約書(下稱系爭房屋契約)，購 買訴外人張廖泓瑞所有彰化縣○○市○○段○○○○○號「地號」欄 所示之土地，約定買賣價金為如附表「土地價金」欄所示之 金額，以及被告興建坐落前開土地如附表「建物編號」欄所 示之「青山墅」預售房地（下稱系爭房地），約定買賣價金 為如附表「房屋價金」欄所示之金額，總金額分別為如附表 「總價」欄所示之金額，並分別繳交如附表「已繳房地價款 」欄所示之金額。 　㈡系爭土地契約、系爭房屋契約乃是被告、訴外人張廖泓瑞以 出售房屋、土地為營業，向不特定之消費者銷售系爭房地所 單方預先擬定，內容亦未與不特定之消費者客製化約定，屬 定型化契約，而系爭房屋契約分別有①第8條第2項、第11條 第4項規定以「已繳房屋價款萬分之5計算遲延利息」，與預 售屋買賣應記載事項(下稱應記載事項)第12條第2項、第15 條第1項第4款應按「已繳房地價款計算遲延利息」之規定相 違，應屬無效。②第11條第4項規定「領得使用執照10個月內 通知交屋」，與應記載事項第15條第1項「賣方應於領得使 用執照6個月內，通知買方進行交屋」之規定相違，應屬無 效。 　㈢依系爭房屋契約第8條第1項約定，被告應於106年12月30日開 工、108年12月30日領得使用執照，被告卻遲至107年2月27 日開工、109年11月16日領得使用執照；又依前開說明被告 應於領得使用執照後6個月內即110年5月16日前通知原告進 行交屋，被告卻遲至110年9月11日始通知交屋，爰依爭房屋 契約第8條第2項、第11條第4項、應記載事項第12條第2項、 第15條第1項提起本件訴訟等語。並聲明：①被告應給付原告 各如附表各編號「請求金額」欄所示金額及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。②願供擔保， 請准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠系爭房屋契約區分「未開工」、「未取得使用執照」，兩者 之目的均係為保障買方購屋時，遭受賣方遲延時之損害，惟 所謂「未開工」而計算遲延利息者，應係指預售屋賣賣合約 簽立後，賣方遲遲未開工而導致建案無法推行之情形，賣方 自應負擔買方已繳款項遲延利息之損害；而「未取得使用執 照」則係賣方逾期予得使用執照，影響後續交屋時間即買方 取得房屋之時間點，賣方應負擔買方已繳款項遲延利息損害 之情形，本件情況並非賣方收款後未開工導致建案無法推行 或取消，應適用之情況至多僅係「取得使用執照」遲延之情 形，並無原告等人主張「未開工」之遲延情形。又以一般經 驗法則、論理法則而論，若建商逾「開工」時有遲延開工之 情事，嗣後自然應可能承受「取得使用執照」遲延之不利益 ，若其後賣方有「取得使用執照」遲延之情形，買方自得依 契約主張之，惟既主張「取得使用執照」遲延，自不得再行 主張「開工」時有遲延，否則將使賣方受有雙重之不利益。 　㈡内政部所頒布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載 事項」，不得未經修正即全盤適用於本案： 　⒈系爭土地契約、系爭房屋契約乃係就土地及房屋兩部分分別 訂立，且兩部分於違約賠償時，被告及訴外人張廖泓瑞並非 立於連帶債務關係。而應記載事項乃係就預售屋所涉及之「 土地」以及「房屋」兩個不同的不動產，訂立在同一個契約 内，也就是說，應記載事項根本不區分土地或者是房屋而予 以分別訂立，與本案土地以及房屋分別訂立之基本關係，就 已經有所不同。如要應記載事項適用於本案，即不能原封不 動適用。 　⒉再者，本案土地買賣契約之出賣人張廖泓瑞，乃係自然人， 並非是消保法所欲規範之「企業經營者」，故於適用法律時 ，自不得將「自然人」個體包含在内，則上開有關消保法第 17條以及應記載事項無適用餘地。 　⒊承上所述，本案僅有被告有上開消保法及應記載事項之適用 ，故亦僅能就系爭房屋契約去探討是否符合應記載事項之規 定，並應將應記載事項中有關土地部分去除，始能夠一方面 符合事實，另一方面又可以符合應記載事項之規定。縱使認 為就土地契約部分亦可適用應記載事項，亦應就應記載事項 中有關土地以及房屋之部分分別觀察。因就應記載事項中有 關逾期通知交屋處罰之記載規定於第15條第1項第4款：「賣 方如未於領得使用執照6個月内通知買方進行交屋，每逾一 日應按已缴房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。 」。是若將其中土地以及房屋部分分開記載，則就房屋部分 會變成「賣方如未於領得使用執照六個月内通知買方進行交 屋，每逾1日應按已繳房屋價款依萬分之五單利計算遲延利 息予買方」。而土地部分，因為無通知交屋問題，故此部分 即無逾期而需受罰之情形，並將上開有關房屋之部分適用於 本案，如此才能兼顧本案契約事實以及應記載事項之規範意 旨。故原告認為應以已繳房地價款每日萬分之五計算違約金 ，顯然係未考慮到本案為兩個獨立契約，所造成之誤解。 　㈢就遲延取得使用執照部分之計算，仍應扣除因天災事變等不 可抗力事由所致之停工天數共計9日，方屬合理。 　㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准免 為假執行。　 三、兩造爭執及不爭執事項（見本院卷二第283至288頁，言詞辯 論筆錄不爭執事項第1-18點關於購買之過程及價金較為繁瑣 ，改以附表方式呈現)： 　㈠不爭執事項： 　⒈原告18人分別於如附表「締約日期」欄所示之日期與被告、 訴外人張廖泓瑞簽立系爭土地契約、系爭房屋契約，購買訴 外人張廖泓瑞所有彰化縣○○市○○段○○○○地號」欄所示之土地 ，約定買賣價金為如附表「土地價金」欄所示之金額，以及 被告興建坐落前開土地如附表「建物編號」欄所示之「青山 墅」預售房地，約定買賣價金為如附表「房屋價金」欄所示 之金額，總金額分別為如附表「總價」欄所示之金額。 　⒉原告18人分別各與被告所簽訂之系爭房屋契約第8條第1項均 明定：「本預售屋之建築工程自民國106年12月30日前開工 ，並於民國108年12月30日前完成主建物、附屬建物及使用 執照所訂之必要設施並取得使用執照」。 　⒊「青山墅」建案開工日為「107年2月27日」，嗣於「109年11 月16日」領得使用執照，後於「110年9月11日」開始通知買 方進行交屋。 　㈡爭執事項： 　　原告各自依與被告公司所簽訂之系爭房屋契約第8條第2項、 第11條第4項規定，訴請被告公司給付如原告113年11月4日 民事爭點整理狀附表一、二、三「遲延利息」欄所示之金額 ，有無理由?　 四、得心證之理由： 　㈠按企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經營商品或 提供服務為營業者，消費者保護法第2條第2款定有明文。凡 以提供商品或服務為營業之人，不論其為公司、團體或個人 ，亦不論其營業於行政上是否曾經合法登記或許可經營，只 要是營業之人，均為企業經營者。次按定型化契約條款，係 指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預 先擬定之契約條款；定型化契約條款如有疑義時，應為有利 於消費者之解釋；中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費 者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂 其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公 告之；違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無 效；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契 約，仍構成契約之內容，消費者保護法第2條第7款、第11條 第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項分別定有明文。而 定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有 本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載 之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，消 費者保護法施行細則第15條亦定有明文。是查，原告主張系 爭房屋契約為被告為向不特定之消費者銷售「青山墅」建案 之房屋而單方預先擬定之定型化合約，被告對此亦不爭執， 顯見被告係以出售房屋及土地為營業之人，揆諸前開說明， 自屬企業經營者，而有上開規定之適用，先予敘明。 　㈡就系爭房屋契約第8條第2項、第11條第4項關於按「已繳房屋 價款」計算遲延利息部分部分： 　⒈應記載事項第12條乃規定：「本預售屋之建築工程應在民國﹍ 年﹍月﹍日之前開工，民國﹍年﹍月﹍日之前完成主建物、附屬 建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下 列情事之一者，得順延其期間：1.因天災地變等不可抗力之 事由，致賣方不能施工者，其停工期間。2.因政府法令變更 或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」、「賣 方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按『 已繳房地價款』依10000分之5單利計算遲延利息予買方。若 逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙 方同意依違約之處罰規定處理」，而依系爭房屋契約第8條 第2項約定，被告逾期完工之遲延利息，每逾1日係按「已繳 房屋價款」10000分之5計算，顯然違反預售屋買賣應記載事 項第12條第2項應按「已繳房地價款」計算遲延利息之規定 。衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣 契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之 給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質 ，且就房地之買受人而言，其係房地整體購買，依建商通知 所繳納之分期付款，主觀上仍係按預售房屋興建之整體工程 進度而繳納，應認其所繳納者皆為房地買賣總價之一部分， 而無房屋及土地價款之分，於出賣人遲延時計算「遲延利息 」時，自應以房地總價為計算基準，較符公平。況參以系爭 土地契約之附件㈠房屋付款明細表㈠（本院卷一第56頁）以文 字印刷部分所示，原告所繳款項均係按房屋施工之進度而分 期繳納至房屋工程完成產權過戶及交屋為止，期款名稱包括 基礎開挖、地樑灌漿、各樓層牆版頂版灌漿完成等，均以房 屋興建進度作為款項支付進度，顯無從區分原告各期繳付之 款項係土地價款或房屋價款。況原告既係購買系爭房地，且 按工程施工進度繳款等情，業如前述，則衡情應係以房地總 價作為繳款之對象，當無特別先繳納土地價款，後再一次繳 納全部房屋款之必要，此等契約約定內容應係被告為規避消 保法之適用及脫免分散責任，而單方片面將原告本為一體之 給付，巧立名目任意拆裂，而不利於原告（臺灣高等法院10 9年度上字第748號、108年度上字第1006號、108年度上易字 第576號、106年度上易字第616號判決意旨參照）。 　⒉此外，以原告柯心儀為例，系爭房地總價款800萬元，經被告 拆分為土地價款440萬元及房屋價款360萬元，且依原告柯心 儀與被告簽立之系爭土地契約附件㈡委辦貸款約定書（本院 卷一第57頁），約定貸款316萬元均作為購買土地之價款， 房屋付款明細表除約定開工款16萬元外並無其他房屋工程款 項，直至產權過戶完成核撥銀行貸款時才應繳324萬元（本 院卷一第82頁），則若賣方逾期未取得使用執照，即無從將 房屋產權過戶完成，買方自無支付剩餘房屋價款324萬元之 可能，然若依被告抗辯僅得依已繳納之房屋價款計算遲延利 息，則不論賣方取得使用執照及辦理所有權移轉登記之遲延 時間久暫，買方於賣方遲延期間內，僅能依系爭房屋契約第 8條第2項、第11條第4項約定請求賣方以「16萬元×10000分 之5×遲延天數」請求遲延利息，與應記載事項所定之遲延利 息相比，數額差距甚大，同時間買方另需依系爭土地契約後 附付款期程繳納完成部分買賣價款，是以上開約定將系爭土 地契約之價款排除於遲延利息範圍之外，亦顯有免除或減輕 被告單方面之責任之不公平情事。 　⒊是系爭房屋契約第8條第2項、第11條第4項所為「每逾1日應 按已繳房屋價款10000分之5計算遲延利息」之約定，與預售 屋買賣應記載事項第12條第2項規定「每逾1日應按已繳房地 價款依10000分之5計算遲延利息」之規定不符，且不利於原 告，自應認系爭房屋契約第8條第2項、第11條第4項關於遲 延利息計算基準之約定無效，上開應記載事項之內容，雖未 記載於系爭房屋契約，仍構成契約之內容，即關於遲延利息 之計算基準，應為原告已繳房地價款總金額按10000分之5為 計算。 　㈢就系爭房屋契約第11條第4項關於「取得使用執照之日起10個 月內應通知原告」部分： 　⒈系爭房屋契約第11條（通知驗收、交屋期限及共有部分點交 ）約定：「一、乙方（即被告）依約...領得使用執照，並 接通自來水、電力、天然瓦斯之配管及埋設等必要設施後， 應通知甲方（即原告）進行驗收手續...。二、甲方（即原 告）就本合約所載之房屋有瑕疵或未盡事項，載明於驗收單 上要求乙方（即被告）限期完成修繕。...（經複驗後就） 驗屋時於驗收單上所列舉之應改善事項，如改善結果未達標 準，抑或有未於驗收單上列舉改善之事項另需修繕者，甲方 （即原告）得依保固維修程序要求乙方（即被告）辦理，不 得作為拒絕交屋之理由。三、...非有重大瑕疵顯不能居住 者，甲方（即原告）不得作為拒絕交屋之理由、遲延接受或 拒不履行付款義務。四、乙方（即被告）應於領得使用執照 10個月內，通知甲方進行交屋，於交屋時雙方應履行下列各 項義務：...甲方（即原告）繳清本合約所有之應付未付款 （含房屋交屋保留款）...乙方（即被告）如未於領取使用 執照10個月內通知甲方（即原告）進行交屋，每逾一日，應 按已繳房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息..。」。是雙 方約定內容就時程進行依序為：①被告應於取得使用執照之 日起10個月內應通知原告要開始進行交屋，並在交屋前，原 告應履行其義務，即先繳清所有應付但尚未付款項（含房屋 交屋保留款）；②原告應就系爭房屋為驗屋，將有瑕疵或未 盡周全事項記載於驗收單上，並限期令被告改善；③再經複 驗後，有關系爭房屋載於驗收單上之瑕疵縱經改善仍未達標 準（或不為改善），或發現有驗收單上未載明但系爭房屋另 有需修繕部分；倘若該瑕疵非「重大」且「顯不能居住」， 應按保固維修程序處理，原告不得據以拒絕或遲延受領系爭 房屋，雙方仍應完成交屋等情。 　⒉承上，可知通知交屋之目的，在於使買方可以進行驗屋以發 現瑕疵儘早進行修復，且本件買賣標的為房屋，可能產生水 管、電線配置錯誤或是牆壁漏水等深藏於混凝土中難以發現 之瑕疵，然該些瑕疵將因時間經過、日積月累使房屋產生難 以回復之損壞，故而應記載事項第15條第1項明文規定「賣 方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋」，然系 爭房屋契約第11條卻延長為「領得使用執照10個月內，通知 買方」，與應記載事項第15條第1項之目的顯相矛盾，自應 認系爭房屋契約第11條關於通知交屋期限之約定無效，上開 應記載事項之內容，雖未記載於系爭房屋契約，仍構成契約 之內容，即關於計算通知交屋遲延期日之計算基準，應為「 被告取得使用執照6個月內」為計算。　　 　㈣按雇主對於高度在二公尺以上之作業場所，有遇強風、大雨 等惡劣氣候致勞工有墜落危險時，應使勞工停止作業。雇主 使勞工從事施工架組配作業，應依下列規定辦理：三、強風 、大雨、大雪等惡劣天候，實施作業預估有危險之虞時，應 即停止作業。職業安全衛生設施規則第226條、營造安全衛 生設施標準第42條第1項第3款定有明文。經本院函詢交通部 中央氣象署，於107年2月27日至109年11月16日之期間內， 降雨達大雨以上日數共有9日，風速達強風日數為0日，有該 署113年6月24日中象綜字第1130053867號函文存卷可查（見 本院卷二第219至223頁），揆諸前開說明，此9日依法不得 施工，就遲延取得使用執照之期間即107年2月27日至109年1 1月16日，自應扣除9日。 　㈤準此，被告依系爭房屋契約應於106年12月30日開工，被告卻 遲至107年2月27日開工；約定108年12月30日領得使用執照 ，被告卻遲至109年11月16日領得使用執照；被告於「109年 11月16日」領得使用執照，依開說明，被告應於「109年11 月16日」後6個月內(即110年5月16日前)通知原告交屋，然 被告卻遲至「110年9月11日」方通知原告進行交屋，確有遲 延開工59日、遲延取得使用執照322日、遲延通知交屋118日 之情形；復依前開說明遲延取得使用執照部分，依前開說明 應扣除9個無法施工日，原告自得依系爭房屋契約、應記載 事項之內容，請求被告就遲延開工59日、遲延取得使用執照 313日、遲延通知交屋118日部分給付遲延利息。 五、綜上所述，原告依系爭房屋契約第8條第2項、第11條第4項 、應記載事項第12條第2項、第15條第1項，請求被告應分別 給付原告如附表各編號「應准許金額」欄所示之金額，及均 自起訴狀繕本送達（於112年11月23日送達被告受僱人發生 效力，見本院卷一第1139頁）翌日即112年11月24日起至清 償日止，按週年利率5％計算之利息為有理由，應予准許；逾 此範圍之請求，則無理由，應予駁回。 六、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰 酌定相當擔保金額，准予宣告假執行，併依職權酌定相當之 擔保金額宣告被告得預供擔保而免為假執行。至原告敗訴部 分，該部分假執行之聲請，已失所附麗，不應准許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　 中　　華　　民　　國　　113　　年　　12　　月　　23　 日 　　　　　　　　　民事第五庭　 法　官　王奕勛 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日 　　　　　　　　　　　　　　　 書記官　張祐誠 附表(地號坐落於彰化縣員林市水源段；建案為青山墅) 編號 原告 締約日期 地號(權利範圍) 建物編號 房屋價金 土地價金 總價 已繳房地價款 項目 約定日期 實際日期 天數（領照部分扣除9日） 請求 金額 應准許 金額 原告應供擔保金額 公式：已繳房地價款×0.00005×天數 1 柯心儀 106/10/08 0000-000 0000-000 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) B1 360萬 440萬 800萬 137萬 開工 106/12/30 107/2/27 59日 23600元 23600元 7867元 領照 108/12/30 109/11/16 313日 167440元 162760元 54253元 通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 80830元 80830元 26943元 2 黃茗豪 106/10/30 0000-000 0000-000 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) B2 320萬 390萬 710萬 697萬 開工 106/12/30 107/2/27 59日 20945元 20945元 6981元 領照 108/12/30 109/11/16 313日 149730元 145545元 48515元 通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 411230元 411230元 137077元 3 許晋豪 107/03/22 0000-000 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) B8 322萬 393萬 715萬 398萬 領照 108/12/30 109/11/16 313日 151340元 147110元 49037元 通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 234820元 234820元 78273元 4 邱錦超 106/10/14 0000-000 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) B10 319萬 389萬 708萬 120萬 開工 106/12/30 107/2/27 59日 20945元 20945元 6981元 領照 108/12/30 109/11/16 313日 146510元 142415元 47472元 通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 70800元 70800元 23600元 5 朱志偉 107/03/18 0000-00 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) B15 320萬 390萬 710萬 125萬 領照 108/12/30 109/11/16 313日 149730元 145545元 48515元 通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 73750元 73750元 24583元 6 許祐豪 106/10/07 0000-00 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) B13 320萬 390萬 710萬 129萬 開工 106/12/30 107/2/27 59日 22125元 22125元 7375元 領照 108/12/30 109/11/16 313日 149730元 145545元 48515元 通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 76110元 76110元 25370元 7 吳品誼 由訴外人吳世賢於107/3/31簽約，109/02/24將權利轉讓吳品誼 0000-000 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) C3 324萬 397萬 721萬 131萬 領照 108/12/30 109/11/16 313日 152950元 148675元 49558元 通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 77290元 77290元 25763元 8 蕭秦昇 106/10/12 0000-000 0000-000 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) C1 354萬 433萬 787萬 143萬 開工 106/12/30 107/2/27 59日 23010元 23010元 7670元 領照 108/12/30 109/11/16 313日 165830元 161195元 53732元 通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 84370元 84370元 28123元 9 邱立偉 106/10/10 0000-000 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) C5 326萬 399萬 725萬 703萬 開工 106/12/30 107/2/27 59日 23600元 23600元 7867元 領照 108/12/30 109/11/16 313日 149730元 145545元 48515元 通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 414770元 414770元 138257元 10 黃美麗 106/10/08 0000-000 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) C7 326萬 399萬 725萬 413萬 開工 106/12/30 107/2/27 59日 21535元 21535元 7178元 領照 108/12/30 109/11/16 313日 151340元 147110元 49037元 通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 243670元 243670元 81223元 11 黃祿翔 106/10/08 0000-000 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) C8 326萬 399萬 725萬 123萬 開工 106/12/30 107/2/27 59日 21535元 21535元 7178元 領照 108/12/30 109/11/16 313日 151340元 147110元 49037元 通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 72570元 72570元 24190元 12 邱瑞興 106/10/10 0000-000 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) C9 326萬 399萬 725萬 212萬 開工 106/12/30 107/2/27 59日 21535元 21535元 7178元 領照 108/12/30 109/11/16 313日 154560元 150240元 50080元 通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 125080元 125080元 41693元 13 謝靜怡 106/10/15 0000-00 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) C13 328萬 400萬 728萬 204萬 開工 106/12/30 107/2/27 59日 21535元 21535元 7178元 領照 108/12/30 109/11/16 313日 151340元 147110元 49037元 通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 120360元 120360元 40120元 14 周愉晴 106/12/22 0000-00 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) C15 328萬 400萬 728萬 121萬 開工 106/12/30 107/2/27 59日 8850元 8850元 2950元 領照 108/12/30 109/11/16 313日 83720元 81380元 27127 通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 71390元 71390元 23797元 15 賴昭宏 106/10/10 0000-00 0000-00 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) C20 386萬 472萬 858 萬 158萬 開工 106/12/30 107/2/27 59日 25370元 25370元 8457元 領照 108/12/30 109/11/16 313日 181930元 176845元 58948元 通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 93220元 93220元 31073元 16 曾鈺婷 107/3/26 0000-00 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) E10 329萬 400萬 729 萬 715萬 領照 108/12/30 109/11/16 313日 185150元 179975元 59992元 通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 421850元 421850元 140617元 17 謝春郎 106/10/12 0000-00 0000-00 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) E18 359萬 439萬 798萬 534萬 開工 106/12/30 107/2/27 59日 23600元 23600元 7867元 領照 108/12/30 109/11/16 313日 209300元 203450元 67817元 通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 315060元 315060元 105020元 18 連怡鈞 107/01/07 0000-00 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) C16 338萬 402萬 740萬 135萬 領照 108/12/30 109/11/16 313日 157780元 153370元 51123元 通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 79650元 79650元 26550元

2024-12-23

TCDV-112-消-24-20241223-1

重訴
臺灣新北地方法院

履行契約

臺灣新北地方法院民事判決 111年度重訴字第644號 原 告 江李秀英 江俊杰 江國權 上 一 人 訴訟代理人 江信潔 共 同 訴訟代理人 蕭萬龍律師 複 代理人 李庚道律師 被 告 誠泰開發有限公司 法定代理人 彭智祺 訴訟代理人 楊榮宗律師 吳庭歡律師 上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國113年10月23日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應分別給付原告江李秀英、江俊杰、江國權新臺幣10萬 7274元、新臺幣84萬2053元、新臺幣94萬9327元，及自民國 112年2月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告負擔百分之2，餘由原告負擔。 四、本判決第一項關於原告江李秀英部分得假執行，關於原告江 俊杰、江國權部分，分別以新臺幣28萬元、32萬元為被告供 擔保後，得假執行；但被告如分別以新臺幣10萬7274元、新 臺幣84萬2053元、新臺幣94萬9327元為原告江李秀英、江俊 杰、江國權預供擔保，得免為假執行。 五、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序事項： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告 起訴時原聲明：「一、被告應給付原告共新臺幣（下同）1 億342萬6,760元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5％計算之利息。」（見本院卷一第9頁）最後於112年11 月8日具狀變更聲明為：「一、被告應給付原告江李秀英565 萬5,882元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5％計算之利息。二、被告應給付原告江俊杰4,439萬6,175 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算 之利息。三、被告應給付原告江國權5,005萬2,058元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 」（見本院卷一第335至336頁），經核係基於兩造間本件合 建契約請求被告給付土地價款差額、超價差額及工程逾期違 約金之基礎事實所為變更及減縮應受判決事項之聲明，合於 上述規定，應予准許。　　 貳、實體事項：　　 一、原告主張： 　㈠原告江李秀英、江俊杰、江國權（下稱其姓名，合稱原告） 前於106年4月27日與丞石建築開發有限公司（下稱丞石公司 ）就坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）簽 訂「合作興建契約書」（下稱系爭合建契約），提供系爭土 地為建築基地與丞石公司進行合建工程（下稱系爭合建案） ；嗣於106年7月20日，原告、丞石公司與被告就系爭合建案 簽訂「增補協議書」（下稱系爭增補協議），約定改由被告 承擔系爭合建契約，承受丞石公司於系爭合建契約所有權利 義務；後於108年4月22日，原告再與被告簽訂「土城區明德 段335地號補充協議」（下稱系爭補充協議），約定將兩造 合作方式由原「合建分屋」改為「合建分售」。 　㈡被告應給付原告土地價款差額8,276萬2,456元： 　⒈所謂「合建分售」係指地主與建商簽訂契約，由地主提供土 地予建商興建房屋，雙方依約定之銷售收益分配比例，各自 出售其土地與房屋。即建商出售房屋時，地主配合出售該房 屋之持分土地，由地主與建商分別以其各自之名義與房地購 買者簽訂土地與房屋買賣契約書，並分別向房地購買者收取 土地款與房屋款。 　⒉兩造簽訂之系爭補充協議第1條、第6條分別約定：「雙方合 意原合約乃屬合建分屋之合作方式，今為使甲方能合法節稅 ，故在不損雙方權益下，同意變更為合建分售之合作方式」 、「日後有關雙方合作之依據或其他說明等，如有與本協議 書相牴觸之規範時，均應以本協議書為主，雙方不得異議。 」可見系爭補充協議已將系爭合建案之合作方式由合建分屋 改為合建分售，自應由地主即原告與建商即被告分別以各自 之名義與房地購買者簽訂土地買賣契約書與房屋買賣契約書 ，並各自向購買者收取土地價款與房屋價款。又證人葉雲豪 於本件112年9月20日言詞辯論時證稱：「地主在合建時，如 果採用合建分屋的方式，由地主賣房子，公司擔心地主會變 成營業人，會被課稅，所以將原本合建分屋的方式改為合建 分售，用這個架構來與地主協議。」、「我的認知是用合建 分售的方式來做合建分屋。整體合作架構是合建分售，但公 司還是有讓地主方選屋。」、「（原告江國權訴訟代理人江 信傑問）依原證三補充協議，地主和建商價金計算是否依照 91戶土地、房屋買賣契約上所記載的價金，將土地價金的部 分分配給地主？證人葉雲豪答：如果依照合建分售的架構， 就是依土地買賣契約上的價金去計算應該給地主的金額。」 亦可證兩造間就系爭合建案合作方式確已改為合建分售。 　⒊系爭合建案係由被告代理原告與91戶購買者簽訂「好室研研 土地預定買賣契約書」，賣得土地價款共546,240,000元， 扣除地價稅851,652元、土地增值稅27,685,600元、保證金1 0,000,000元、代書費用4,326,497元與原告另向被告購買系 爭合建案另28戶房屋價款228,280,000元後，被告公司尚應 給付土地價款275,096,251(計算式：546,240,000－851,652－ 27,685,600－10,000,000－4,326,497－228,280,000)元予原告 ，然被告僅給付原告1億92,33萬3,795元，原告自得適用或 類推適用民法第541條第1項或民法第179條規定請求被告再 給付原告8,276萬2,456元。 　㈢被告應給付原告超價差額841萬7,984元： 　　依系爭補充協議第4條約定：「乙方日後銷售超價之計算， 應以超過每坪房屋均價35萬元整之總銷金額為超價，但超價 總額應優先回補乙方因強化系爭合建案之產品優勢所增加之 建材成本支出新臺幣參仟伍佰萬元整，回補前開金後則為本 案超價，雙方同意超價部分甲方分得40％，乙方分得60％，該 銷售金額係依據『預訂土地及房屋買賣契約書』上為準，唯應 扣除其他相關廣告費用等支出後方能計算超價分配。」系爭 合建案售出91戶房屋總價款為5億6,272萬元，底價則為4億9 ,519萬元，是被告依約應給付原告三人之超價金額為1,301 萬2,000元【計算式：（562,720,000元－495,190,000元－35, 000,000元）×40％】，然被告僅有給付原告459萬4,016元， 是原告依系爭補充協議第4條約定請求被告應再給付原告841 萬7,984元。 　㈣被告應給付原告工程逾期違約金892萬3,675元： 　⒈被告於108年2月1日取得系爭合建案之建築執照，於同年5月2 1日方申報開工，已超過「三個月」而逾期20日，逾期違約 金為1,898,654元： 　　依系爭合建契約第6條第2項約定：「乙方除有不可歸責之事 由外，應於106年6月30日前提出申請建造執照，領得建造執 照後3個月內申報開工，並於全部工程自開工日起算540工作 天內提出使用執照申請；完工日期之認定，以核發使用執照 日為準，每逾期一日，應以甲方分得房屋之法定工程總造價 之千分之一計算罰金，惟如因政令變更、天災及地變等不可 抗力之因素、地主土地有糾紛因而延誤或其他不可歸責於乙 方事由者及雙方另有協議者，不在此限。」另證人葉雲豪於 本院112年9月20日言詞辯論期日到庭具結證述：「（法官問 ：提示本院卷一第22頁原證一合建興建契約，第六條第二項 所約定的三個月、逾期日數應以工作日或日曆日和者為計算 ？兩造的真意為何？）這個合約是我擬的。有寫工作天就以 工作天，有寫日曆天就是以日曆天，沒有特別寫工作天或日 曆天就是以實際的時間，包含六日。」本件被告於108年2月 1日領得建造執照，本應於3個月即同年5月1日前申報開工， 然被告卻遲於5月21日方申報開工，已逾20日。依建造執照 所載系爭合建案建物之工程造價為1億9275萬6791元，原告 依系爭補充協議分得房屋面積之49.25％，是原告得依系爭合 建契約第6條第2項約定向被告請求遲延違約金189萬8654元 （計算式：20×1億9275萬6791×49.25％×1/1000＝189萬8654， 元以下四捨五入，下同）。 　⒉被告於108年5月21日開工，於110年11月2日方提出使用執照 申請，已超過「540個工作天」而逾期74日，逾期違約金為7 ,025,021元： 　　被告就系爭合建案於108年5月21日開工，以540個工作天（ 扣除例假日）計算，本應於110年7月19日申請使用執照，然 被告遲於110年11月2日始提出使用執照申請，已逾74日，依 建造執照所載系爭合建案建物之工程造價為1億9275萬6791 元，原告依系爭補充協議分得房屋面積之49.25％，是原告得 依系爭合建契約第6條第2項約定向被告請求遲延違約金702 萬5,021元（計算式：74×1億9275萬6791×49.25％×1/1000＝70 2萬5021元）之逾期違約金。 　⒊綜上，原告應得依系爭合建契約第6條第2項約定請求被告給 付遲延違約金892萬3,675元（計算式：189萬8654＋702萬502 1＝892萬3,675元）。 　㈤綜上，原告得適用或類推適用民法第541條第1項或民法第179 條規定請求被告給付原告土地價款差額8276萬2456元、依系 爭補充協議第4條約定請求被告給付原告超價差額841萬7984 元、依系爭合建契約第6條第2項約定請求被告給付遲延違約 金892萬3675元，合計共1億10萬4115元（計算式：8276萬24 56＋841萬7984＋892萬3675＝1億10萬4115），而依兩造間系爭 補充協議第一條第3項第㈡、㈢款約定，江李秀英、江俊杰、 江國權就系爭合建案分別享有5.65％、44.35％、50％之契約權 益，是江李秀英、江俊杰、江國權應得分別向被告請求給付 565萬5882元本息（計算式：1億10萬4115×5.65％）、4439萬 6175元本息（計算式：1億10萬4115×44.35％）、5005萬2058 元本息（計算式：1億10萬4115×50％）等語。 　㈥聲明： 　⒈被告應給付江李秀英565萬5882元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5％計算之利息。 　⒉被告應給付江俊杰4439萬6175元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5％計算之利息。 　⒊被告應給付江國權5005萬2058元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5％計算之利息。 　⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則抗辯： 　㈠兩造合建經過及爭執始末： 　⒈原告與丞石公司於106年4月27日簽訂系爭合建契約，約定以 系爭土地為建築基地與丞石公司進行系爭合建案。 　⒉兩造與丞石公司就系爭合建案於106年7月20日簽訂系爭增補 協議，約定改由被告承擔系爭合建契約，承受丞石公司於系 爭合建契約中所有權利義務。同日，兩造與上海銀行共同就 系爭合建案簽訂不動產信託契約書，以確保系爭合建案興建 資金專款專用。 　⒊兩造於108年1月14日簽訂分屋協議書（下稱系爭分屋協議） ，就系爭合建案總銷金額分配達成協議，並由原告挑選系爭 合建案房屋119戶及120個車位中的51戶房屋及51個車位。 　⒋兩造於108年1月17日簽訂委託銷售合約書（下稱系爭委託銷 售合約），原告委託被告銷售其依系爭合建契約、分屋協議 分得之房屋23戶及車位23個。 　⒌因原告擬將依系爭合建契約所分配之23戶房屋出售，此舉屬 於加值型及非加值型營業稅法的課徵範圍，依法應辦理營業 登記，課徵營業稅及營利事業所得稅，原告驚覺將因此負擔 高額稅賦，遂尋求解決之道。於108年4月22日，被告出於善 意與原告簽訂系爭補充協議，同意在不損及雙方權益下，變 更為合建分售之合作方式，以使原告合法節稅。 　⒍詎原告竟棄系爭補充協議僅為節稅之真意於不顧，於110年10 月開始，陸續委請律師發函上海銀行及被告，稱兩造合作方 式依系爭補充協議自合建分屋變更為合建分售，要求更改信 託契約內容云云，被告對原告來函提出之疑義，均本於合作 誠信回函說明，並提供溝通平臺以消弭誤會，豈料原告因協 商未果，擅於111年3月發函予系爭合建案之承購戶，散布不 實言論，造成承購戶無謂恐慌，企圖使被告因此妥協配合。 於此過程中，因原告不願配合過戶程序，被告一方面不厭其 煩於原告溝通，一方面必須安撫原告引起之承購戶不安情緒 ，甚至致被告延遲取得土建融貸款清償證明，因此受有多支 出土建融貸款利息150萬餘元、延遲取得可分配金額致須另 行周轉支出之利息近800萬元，及律師費支出等損害，損失 慘重。 　⒎江俊杰代表原告並偕同律師，於111年5月20日至被告公司開 會(下稱系爭會議)討論系爭合建案金額分配事宜，於系爭會 議中，被告詳細說明系爭合建案分配金額計算方式及依據， 雙方並對原告委託被告銷售之23戶房地所得買賣價金之計算 方式進行協調，最終由被告秉持善意合作立場退讓部分金額 ，此有該次會議紀錄第二點可資證明，足見雙方對於系爭合 建案之合作模式共同真意仍係合建分屋，方就原告分配到之 23戶房地委售金額進行討論，並未因系爭補充協議之簽訂改 為合建分售。而就被告前述於原告遲延期間所受損失及得依 系爭合建契約第17條第3項約定請求之違約金部分，被告本 於合作情誼，釋出最大善意，同意日後再行議定，並記載於 該次會議記錄第三點。 　⒏嗣於111年5月24日，被告依會議記錄提供對帳資料，其中分 配金額明細表之項目清楚載明有「地主自住房車」及「委託 銷售房車」，並經江俊杰（即江李秀英之兒子）、江國權訴 訟代理人江信潔（即江國權之子）簽認，益證原告對於兩造 合建利益之分配模式為合建分屋並無爭執。被告遂依兩造合 約、會議結論及原告簽認文件等，於同年6月8日匯款1億639 6萬8608元並發函通知原告，復於同年7月1日發函並匯款112 5萬7500元予原告，並於房地所有權移轉登記完成後，同年8 月25日退還預收之土地增值稅款2042萬8200元及原告自住戶 暫收款127萬3503元，均有匯款單據可稽（被證10，本院卷 一第185至186頁），共給付原告1億9692萬7811元。 　㈡原告主張兩造合作模式已自合建分屋改為合建分售，得請求 被告給付土地價款差額8276萬2,456元云云，惟系爭合建分 配款之結算方式，均有明文約定可稽，不因合作模式為合建 分屋或合建分售而異： 　⒈原告主張被告尚未給付完全其應受分配之合建利益款項，而 被告否認，是本件爭點應為被告究有無依兩造約定給付原告 合建利益款項，而非探討兩造之合建模式為合建分屋或合建 分售。 　⒉系爭合建案之合建利益乃為固定，於系爭補充協議第1條第3 項業已明文約定系爭合建案原告分配比例為49.25％、分得總 值為7億204萬元，被告分配比例為50.75％、分得總值為7億2 ,347萬元，被告以系爭補充協議約定之原告分配金額為基礎 ，扣除兩造合約約定之超價、其他廣告費用等及雙方於系爭 會議協商應扣除之項目金額後，提供分配金額明細表及對帳 資料與原告，並經原告確認後簽認同意，且被告業已依約給 付原告合建款項，此情不因合作模式為合建分屋或合建分售 而異。 　⒊再觀以證人葉雲豪於本件112年9月20日言詞辯論期日證述「 （原告訴訟代理人問：兩造簽立此份補充協議之目的為何？ ）因為當初在締合建契約時，相關面積、獎勵分配都是預估 的，這是建照取得後，所有房屋面積和車位數量都已經確定 ，最後再做一個正確的數字分配。」、「（原告訴訟代理人 問：為何這份補充協議在第一條第3項要列表計算房屋面積 及車位分配、總銷金額分配？）當初的面積都不確定，故合 建契約上的分算都是預估的，這個表是建照取得後，所有的 銷售面積都確定，依合建契約比例去區分。」、「（被告訴 訟代理人問：原證三補充協議總銷金額分配表格最下方，甲 方分得總值70,204萬元，是否即為甲方可分得之合建銷售房 地金額？）是，如果地主方不選房屋的話，地主方可以拿回 這個金額。（被告訴訟代理人問：證人是指，如果地主方不 選房屋，建設公司應給付70,204萬元給地主嗎？是否需扣除 銷售超價及雙方契約約定之地主負擔金額如地價稅、廣告費 用等？）70,204萬元這個金額是至少，是用每坪單價35萬元 去計算得出。就我所知，本案的銷售單價最後是38萬。當然 需要扣除地價稅、廣告費用等。（被告訴訟代理人問：如果 地主有選購房屋，是否也需扣除此部分之費用？）會。」足 見被告以系爭補充協議原告可得之7億204萬元為基礎，扣除 原告選屋價值、雙方約定應扣除項目如地價稅、廣告費用等 並計算超價後，提供分配金額計算表與原告，並經原告簽認 後付訖款項，與兩造約定無違，原告請求給付土地款云云， 顯無理由。證人葉雲豪證述系爭補充協議記載之房屋總銷金 額包含房屋款及土地款（見本院卷一第304頁第25行至29行 ），且兩造亦均不爭執系爭補充協議約定之內容雖僅記載房 屋，但實際約定內容包含房屋及土地，足見兩造合意之分配 方式，自始即非原告主張之土地價款歸己、房屋價款歸被告 ，至臻明確。 　⒋況原告訴訟代理人對於被告主張為協助原告減免稅賦，出於善意與原告簽訂系爭補充協議等情並不爭執，有112年6月7日言詞辯論筆錄記載「（法官問：《提示本院卷一第87、88頁》原告對答辯狀第3、4頁二、一至五所載之事實有無爭執？）原告共同複代理人：對一至五有關事實的部分均不爭執。」等詞為憑，亦有系爭補充協議第1條約定明文揭示為使甲方（即原告）能合法節稅，故在不損及雙方權益下，同意變更為合建分售等語可佐；互核原告實際上仍有將分配到之23戶房地委託被告代為銷售，並於111年5月20日系爭會議時對委售之23戶房地所得買賣價金之計算方式進行協調，足認雙方對於系爭合建案之合作模式共同真意仍為合建分屋，並未因系爭補充協議之簽訂改為合建分售，否則原告豈有可能分配到房屋而須討論23戶房地之委售金額計算，自不容原告嗣後主張應依合建分售模式取得土地款項，至為灼然。再者，證人葉雲豪對系爭合建案模式係證述「我的認知是用合建分售的方式來做合建分屋。整體合作架構是合建分售，但公司還是有讓地主方選屋。」等語，益徵原告刻意忽略有選屋並委售之事實，主張本件合作模式單純為合建分售，應取得全部土地款云云，實有謬誤，委不足採。 　⒌綜上，被告業已依兩造約定給付原告系爭合建分配款，原告 現竟忽略兩造間已明文約定款項之分配金額及計算方式，且 未提出任何請求金額之依據，推翻先前之意思表示及系爭會 議結論，所請顯無理由。 　㈢被告業依兩造合約、系爭會議結論及原告簽認文件等，給付 原告系爭合建利益分配款，已如前述，原告依系爭補充協議 第4條請求被告給付超價差額841萬7,984元，顯屬無據： 　⒈被告業依系爭補充協議書第3條約定之原告分配金額為基礎， 扣除超價及兩造於111年5月20日協商應扣除之項目金額，提 供金額明細表及對帳資料與原告，並經原告簽認同意後，依 約給付合建分配款，已如前述，原告主張被告尚有超價差額 未給付云云，實有謬誤，委不足採。 　⒉退步言，縱依原告主張以系爭補充協議書第4條約定為請求權 基礎計算，該約定亦已載明「…應扣除其他相關廣告費用等 支出後方能計算超價分配。」復原告並未否認兩造曾於111 年5月20日召開系爭會議協商。於系爭會議紀錄第二點，兩 造已合意金額計算應扣除6％銷售廣告費用、贈送家電費用及 介紹費等其他支出，惟原告計算超價均未扣除，計算方式顯 有疑義，並無可採。 　⒊系爭合建案於108年初開始銷售，於銷售期間，因店面銷售未 達預期，故於銷售期尾聲，被告推出給付創業基金之銷售廣 告策略以吸引潛在客戶，此屬因銷售產生之費用，並給付每 戶承購人各80萬元創業基金，合計400萬元(下稱系爭創業基 金)，原告一再爭執系爭創業基金之性質與銷售無關云云， 無足憑採： 　⑴系爭建案於108年初開始銷售，於銷售期間被告推出不同之銷 售廣告策略吸引客戶購買，如贈送家電、介紹費等；迨於銷 售期尾聲，因店面遲未售出，被告考量贈送家電對於店面之 潛在買家吸引力不足，系爭建案又為不二價銷售，為求儘快 完銷，被告遂推出提供創業基金之銷售廣告策略以吸引潛在 客戶購買。 　⑵被告業已提出支付創業基金之證明，原告對相關給付事實亦 不爭執；復從銷售時間點觀之，系爭建案約開賣後4個月完 銷，即約於108年5月間完銷，而5間店面之買賣契約簽訂日 期均於同年4月底、5月初，確於銷售期之尾聲，且被告為賣 方，不可能無故提供5間店面各80萬元之創業基金，致自身 及原告權益受損，可徵創業基金確實屬為達銷售目的而推出 之廣告策略。 　⑶系爭合建案之銷售由被告全權負責，對於銷售之策略本來就 無庸向原告事先一一說明，且原告訴訟代理人亦於本件113 年9月4日言詞辯論期日自承原告對於銷售部分沒有過問，如 今竟臨訟質疑創業基金非被告銷售手段云云，斷無可採　　 　㈣被告並無逾期申報開工及完工之情事，原告依系爭合建契約 第6條第2項約定請求給付逾期罰金1,224萬6,320元，實有謬 誤： 　⒈一般而言，取得建築執照後，須先調查基地內自來水、電信 、汙水下水道、臺電及瓦斯等五大管線，並進行透水保水設 計、建築物內外電信設備、電力工程設計、消防設備及汙水 設計等審查，於審查通過後始得申報開工，因該等程序均係 以書面往來，而各機關之作業時程不一，且休假日機關均不 上班，故系爭合建契約第6條第2項前段約定所指三個月應解 為工作日方為合理。證人葉雲豪固稱沒有特別寫工作天或日 曆天的就是以實際的時間，包含六日云云，惟其亦稱當初契 約在簽定時，沒有特別提出來討論等語（見本院卷一第307 頁第3至14行），顯見未特別寫工作天或日曆天的時間即為 日曆天，僅為證人葉雲豪個人意見，難認係契約當事人之真 意；而證人葉雲豪自承於任職被告公司時，促成原告與自己 投資並擔任監察人之建築公司合建開發土地，與原告關係密 切，故此部分證詞亦有偏頗之虞，無可採信。被告於108年2 月1日取得系爭合建案之建築執照後，即依程序辦理申報開 工所須作業，並無耽擱，有臺水臺電回函系爭合建案之營造 廠訴外人青見營造股份有限公司可稽，自取得建築執照之日 起算至同年5月21日申報開工日間僅有69個工作日，並未超 過系爭合建契約第6條第2項約定之申報開工期限90個工作日 ，亦無原告所指之逾期申報開工情形。退步言，因108年2月 1日起算3個月之工作日僅有55天，且機關書審時間無法掌控 ，縱認被告有逾期申報開工之情形，亦屬不可歸責於被告之 事由，依系爭合建契約第6條第2項但書約定被告實無庸給付 逾期罰金。 　⒉依被證13至15行政機關辦公日曆表及被證16逐日降雨量表， 縱以原告主張之系爭建案申報開工日108年5月21日至使用執 照申請日110年11月2日期間計算工作天，依最高法院87年度 臺上字第1285號、臺灣高等法院108年度重上字第105號、92 年度臺上字第444號判決意旨，應扣除星期例假日、節日等 休息日，及因颱風、降雨等不能工作日，核算能實際工作之 天數亦僅為516天，並未逾系爭合建契約第6條第2項約定之 「自開工日起算540工作天內提出使用執照申請」之規定。 　⒊系爭合建案之施工過程，適逢新冠肺炎疫情爆發，全球塞港 ，營造業缺工、缺料情形嚴重，各縣市政府均因應此等情形 宣布延長建築工期，又雙北地區於110年5月15日至同年7月2 6日為三級警戒區域，施工現場必須管制人流、確診人數飆 高，致施工人數更加不足等情，均對於系爭合建工程進度有 重大影響，且該等情事並非被告於106年間承受系爭合建契 約所得預見之風險，倘若此等不利益均由被告一人承擔，對 被告顯有不公。是以，倘認原告主張被告未於開工日起算54 0工作天內提出使用執照申請有理由，依民法第277條第2項 規定，本件亦有情事變更原則之適用，其變更效果至少應比 照行政院工共工程委員會之處理方式，展延疫情警戒第三級 期間之2分之1工期即36.5工作天，方為公允。 　⒋細譯系爭合建契約第6條第2項約定之文字，前段約定被告之契約義務為「領得建築執照後三個月內申報開工」及「全部工程自開工日起算540工作天內提出使用執照申請」，後段則約定完工日期之認定及逾期罰金計算方式，兩者係以分號區隔，顯見該條文之逾期罰金計算僅限於延遲完工始有適用，而不包括前段之「領得建築執照後三個月內申報開工」及「全部工程自開工日起算540工作天內提出使用執照申請」部分，故縱認被告有違前段之契約義務，亦不能依後段請求逾期罰金，原告以系爭合建契約第6條第2項後段約定之方式計算違約金，顯有違誤等語。 　㈤聲明： 　⒈原告之訴駁回。　 　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（本院卷一第233 至235、258、316至318、336至338、350、479至480頁、卷 二第38頁）： 　㈠原告與丞石公司於106年4月27日簽訂系爭合建契約，約定以 系爭土地為建築基地與丞石公司進行系爭合建案(見本院卷 一第17-39頁系爭合建契約影本)。 　㈡系爭合建契約第6條第2項約定：「乙方除有不可歸責之事由 外，應於106年6月30日前提出申請建造執照，領得建造執照 後3個月內申報開工，並於全部工程自開工日起算540工作天 內提出使用執照申請；完工日期之認定，以核發使用執照日 為準，每逾期一日，應以甲方分得房屋之法定工程總造價之 千分之一計算罰金，惟如因政令變更、天災及地變等不可抗 力之因素、地主土地有糾紛因而延誤或其他不可歸責於乙方 事由者及雙方另有協議者，不在此限。」(見本院卷一第22 頁系爭合建契約影本)。 　㈢兩造與丞石公司於106年7月20日簽訂系爭增補協議，約定改 由被告承擔系爭合建契約，承受丞石公司於系爭合建契約中 所有權利義務（見本院卷一第43頁系爭增補協議影本）。 　㈣兩造於108年1月14日簽訂系爭分屋協議，就系爭合建案總銷 金額分配達成協議，並由原告挑選系爭合建案房屋119戶及1 20個車位中的51戶房屋及51個車位（見本院卷一第135至137 頁系爭分屋協議影本）。 　㈤兩造於108年1月17日簽訂系爭委託銷售合約，原告委託被告 銷售其依系爭合建契約、系爭分屋協議分得之房屋23戶及車 位23個（見本院卷一第139至143頁系爭委託銷售合約影本） 。 　㈥兩造於108年4月22日簽訂系爭補充協議，第1條約定：「雙方 合意原合約乃屬合建分屋之合作方式，今為使甲方能合法節 稅，故在不損雙方權益下，同意變更為合建分售之合作方式 ，其細節日後甲方(即原告)應配合乙方(即被告)相關事務之 辦理...㈠房屋面積及車位分配：比例甲方49.25%、乙方50.7 5%...㈡總銷金額分配：分得總值甲方70204萬、乙方72347萬 ...」、第4條約定：「乙方日後銷售超價之計算，應以超過 每坪房屋均價35萬元整之總銷金額為超價，但超價總額應優 先回補乙方因強化系爭合建案之產品優勢所增加之建材成本 支出新臺幣參仟伍佰萬元整，回補前開金後則為本案超價， 雙方同意超價部分甲方分得40％，乙方分得60％，該銷售金額 係依據『預訂土地及房屋買賣契約書』上為準，惟應扣除其他 相關廣告費用等支出後方能計算超價分配。」、 　　第6條約定「日後有關雙方合作之依據或其他說明等，如有 與本協議書相牴觸之規範時，均應以本協議書為主，雙方不 得異議。」(見本院卷一第45至47頁系爭補充協議影本）。 　㈦系爭合建案於108年2月1日核發建築執照，108年5月21日開工 ，110年10月22日竣工，110年11月2日申請使用執照，110年 12月22日領取使用執照，系爭合建案建物之工程造價為1億9 275萬6791元（見本院卷一第187頁新北市政府工務局使用執 照影本、本院卷一第258頁言詞辯論筆錄）。 　㈧兩造於111年5月20日系爭會議就系爭合建案進行協議，由原 告江李秀英之子江俊杰代理原告、被告法定代理人彭智祺及 雙方律師等人簽署「會議紀錄」記載：「雙方合意…二、金 額計算—地主（即原告）委託銷售之23戶房地所得買賣價金 ，扣除下列事項：⒈6％銷售廣告費用—以成交價與委託價之平 均價為計算基礎。⒉分配超價時應先扣除介紹費、贈送之家 電費用。⒊超價扣除家電提升之部分—提升之中島、電器櫃、 除油煙機費用，其中40％由地主負擔。⒋108年、109年、110 年地價稅誠泰公司（即被告）依合約支付50％。」嗣江俊杰 、原告江國權之子江信潔(即原告江國權之本件訴訟代理人) 於111年5月24日簽收對帳資料（本院卷一第175至179頁）。 　㈨被告於111年6月8日、同年7月1日分別給付原告1億6396萬860 8元及1125萬7500元，並於同年8月25日退還原告預收之土地 增值稅款2042萬8200元及原告自住戶暫收款127萬3503元（ 見本院卷一第185至186頁上海商業儲蓄銀行存款憑條、新光 銀行國內匯款申請書等影本）。 　㈩江李秀英、江俊杰、江國權就系爭合建案分別享有5.65％、44 .35％、50％之契約權益(見本院卷一第258-259頁)。 四、本件爭點： 　㈠原告主張適用或類推適用民法第541條第1項或民法第179條規 定請求被告給付原告土地價款差額8276萬2456元，有無理由 ？ 　㈡原告依系爭補充協議第4條約定請求被告給付超價差額841萬7984元，有無理由？ 　㈢原告依系爭合建契約第6條第2項約定請求被告給付遲延違約金892萬3675元，有無理由？ 五、本院之判斷： 　㈠原告主張適用或類推適用民法第541條第1項或民法第179條規 定請求被告給付原告土地價款差額8276萬2456元，為無理由 ： 　⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意(最高法院99年度台上字第1421號民事裁判意旨參照)。再按民事訴訟法第277 條前段規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。 　⒉原告主張依系爭補充協議第1條已將系爭合建案之合作方式由 合建分屋改為合建分售，自應由地主即原告與建商即被告分 別以各自之名義與房地購買者簽訂土地買賣契約書與房屋買 賣契約書，並各自向購買者收取土地價款與房屋價款。系爭 合建案係由被告代理原告與91戶購買者簽訂「好室研研 土 地預定買賣契約書」，賣得土地價款共546,240,000元，扣 除地價稅851,652元、土地增值稅27,685,600元、保證金10, 000,000元、代書費用4,326,497元與原告另向被告購買系爭 合建案另28戶房屋價款228,280,000元後，被告公司尚應給 付土地價款275,096,251(計算式：546,240,000－851,652－27 ,685,600－10,000,000－4,326,497－228,280,000)元予原告， 然被告僅給付原告1億9233萬3795元，原告自得適用或類推 適用民法第541條第1項或民法第179條規定請求被告再給付 原告8,276萬2,456元等語，並舉證人葉雲豪之上開證詞為證 ，然為被告以前詞所否認。經查： 　⑴兩造於108年1月14日簽訂系爭分屋協議，就系爭合建案總銷 金額分配達成協議，並由原告挑選系爭合建案房屋119戶及1 20個車位中的51戶房屋及51個車位；又兩造於108年1月17日 簽訂系爭委託銷售合約，原告委託被告銷售其依系爭合建契 約、系爭分屋協議分得之房屋23戶及車位23個；再兩造於11 1年5月20日系爭會議就系爭合建案進行協議，由原告江李秀 英之子江俊杰代理原告、被告法定代理人彭智祺及雙方律師 等人簽署「會議紀錄」記載：「雙方合意…二、金額計算—地 主（即原告）委託銷售之23戶房地所得買賣價金，扣除下列 事項：⒈6％銷售廣告費用—以成交價與委託價之平均價為計算 基礎。⒉分配超價時應先扣除介紹費、贈送之家電費用。⒊超 價扣除家電提升之部分—提升之中島、電器櫃、除油煙機費 用，其中40％由地主負擔。⒋108年、109年、110年地價稅誠 泰公司（即被告）依合約支付50％。」嗣江俊杰、原告江國 權之子江信潔(即原告江國權之本件訴訟代理人)於111年5月 24日簽收對帳資料等情，為兩造所不爭執，並有系爭分屋協 議、系爭委託銷售合約、系爭會議紀錄及對帳資料等影本在 卷可稽（見本院卷一第135至137頁、第139至143頁、第175 至179頁），足見原告就系爭合建案獲分配51戶房屋(含土地 )及51個車位，原告並委託被告銷售其中23戶房屋(含土地) 及23個車位，兩造並已於系爭會議協議23戶房屋(含土地)及 23個車位銷售金額之分配方式。 　⑵又參以證人葉雲豪於本院審理時證稱：系爭補充協議記載之 總銷金額分配包含房屋價款及土地價款；兩造就系爭合建案 之合作方式，依其認知是用合建分售的方式來做合建分屋。 整體合作架構是合建分售，但公司還是有讓地主方選屋等語 （見本院卷一第302、304頁）。且兩造均不爭執系爭補充協 議約定之內容雖僅記載房屋，然約定內容係包含系爭合建案 全部標的（見本院卷一第257、258頁），亦即系爭補充協議 約定銷售金額之分配包含房屋及土地價款，兩造自應依系爭 補充協議之約定內容分配系爭合建案之房屋及土地價款。 　⑶由上各情足徵，兩造間就系爭合建案之契約權益分配，依系 爭合建契約、系爭補充協議之約定及系爭會議之會議紀錄協 議內容，兼有合建分屋及合建分售之性質，自應依上開契約 及協議內容約定當時之真意決定契約權益之分配，而不應拘 泥於契約或協議所載文字為合建分屋或合建分售，任意推斷 兩造間就系爭合建案之契約權益分配係屬合建分屋或合建分 售，則原告以前詞主張應以合建分售方式分配土地價款予原 告云云，即屬無據，並無可採。從而，原告主張適用或類推 適用民法第541條第1項或民法第179條規定請求被告再給付 原告土地價款8276萬2456元本息，為無理由，自不應准許。 　㈡原告依系爭補充協議第4條約定請求被告給付超價差額841萬7 984元，為無理由： 　⒈原告主張依系爭補充協議第4條約定：「乙方日後銷售超價之 計算，應以超過每坪房屋均價35萬元整之總銷金額為超價， 但超價總額應優先回補乙方因強化系爭合建案之產品優勢所 增加之建材成本支出新臺幣參仟伍佰萬元整，回補前開金後 則為本案超價，雙方同意超價部分甲方分得40％，乙方分得6 0％，該銷售金額係依據『預訂土地及房屋買賣契約書』上為準 ，唯應扣除其他相關廣告費用等支出後方能計算超價分配。 」系爭合建案售出91戶房屋總價款為5億6272萬元，底價則 為4億9519萬元，是被告依約應給付原告三人之超價金額為1 301萬2000元【計算式：（562,720,000元－495,190,000元－3 5,000,000元）×40％】，然被告僅有給付原告459萬4016元， 是原告依系爭補充協議第4條約定請求被告應再給付原告841 萬7984元云云，惟此為被告以前詞所否認。 　⒉查依系爭補充協議第4條之約定，超價之計算應以系爭合建案 銷售時所簽定之「預訂土地及房屋買賣契約書」超過每坪均 價35萬元之總銷售金額，扣除被告因強化系爭合建案之產品 優勢所增加之建材成本支出3500萬元，再扣除其他相關廣告 費用等支出後，再依原告40％、被告60％之方式計算超價分配 ，然原告上開主張並未依系爭補充協議第4條約定扣除其他 相關廣告費用等支出，則原告主張被告應再給付超價841萬7 984元云云，即屬無據，不應准許。 　㈢原告依系爭合建契約第6條第2項約定請求被告給付逾期申報 開工違約金，為有理由；請求逾期申請使用執照違約金，為 無理由： 　⒈原告主張江李秀英、江俊杰、江國權得分別向被告請求給付 逾期申報開工違約金10萬7274元、84萬2053元、94萬9327元 ，為有理由： 　⑴原告主張依系爭合建契約第6條第2項約定：「乙方除有不可 歸責之事由外，應於106年6月30日前提出申請建造執照，領 得建造執照後3個月內申報開工，並於全部工程自開工日起 算540工作天內提出使用執照申請；完工日期之認定，以核 發使用執照日為準，每逾期一日，應以甲方分得房屋之法定 工程總造價之千分之一計算罰金，惟如因政令變更、天災及 地變等不可抗力之因素、地主土地有糾紛因而延誤或其他不 可歸責於乙方事由者及雙方另有協議者，不在此限。」被告 於108年2月1日領得建造執照，本應於3個月即同年5月1日前 申報開工，然被告卻遲於5月21日方申報開工，已逾20日。 依建造執照所載系爭合建案建物之工程造價為1億9275萬679 1元，原告依系爭補充協議分得房屋面積之49.25％，是原告 得依系爭合建契約第6條第2項約定向被告請求遲延違約金18 9萬8654元（計算式：20×1億9275萬6791×49.25％×1/1000＝18 9萬8654）等情，為被告以前詞所否認。 　⑵經查： 　①系爭合建案於108年2月1日核發建築執照，108年5月21日開工 ，110年10月22日竣工，110年11月2日申請使用執照，110年 12月22日領取使用執照，系爭合建案建物之工程造價為1億9 275萬6791元等情，為兩造所不爭執(見本院卷一第258-259 頁言詞辯論筆錄），並有新北市政府工務局使用執照影本在 卷足佐（見本院卷一第187頁）。又證人葉雲豪於本院審理 時證稱：「（提示本院卷一第22頁原證一合建興建契約，第 六條第二項所約定的三個月、逾期日數應以工作日或日曆日 和者為計算？兩造的真意為何？）這個合約是我擬的。有寫 工作天就以工作天，有寫日曆天就是以日曆天，沒有特別寫 工作天或日曆天就是以實際的時間，包含六日。」等語(見 本院卷一第307頁)。參以系爭合建契約第6條第2項之內容， 關於天數之文字分別有「3個月」、「540工作天」、「一日 」等敘述方式，顯見該條約定關於天數之計算方式係刻意區 別工作天與非工作天，而非工作天部分則未特別記載其性質 ，依一般通念應以日曆天為計算基準，是以證人葉雲豪證稱 ：有寫工作天就以工作天，有寫日曆天就是以日曆天，沒有 特別寫工作天或日曆天就是以實際的時間，包含六日等語， 應屬可採，則被告以前詞抗辯3個月應以工作天計算云云， 即屬無據，並無可採。從而，原告主張被告於108年2月1日 領得建造執照，本應於3個月即同年5月1日前申報開工，然 卻遲於5月21日方申報開工，已逾20日乙節，即屬有據。 　②至於被告抗辯依系爭合建契約第6條第2項約定之文字，前段 約定被告之契約義務為「領得建築執照後三個月內申報開工 」及「全部工程自開工日起算540工作天內提出使用執照申 請」，後段則約定完工日期之認定及逾期罰金計算方式，兩 者係以分號區隔，顯見該條文之逾期罰金計算僅限於延遲完 工始有適用，而不包括前段之「領得建築執照後三個月內申 報開工」及「全部工程自開工日起算540工作天內提出使用 執照申請」部分，故縱認被告有違前段之契約義務，亦不能 依後段請求逾期罰金云云。惟查，觀諸系爭合建契約第6條 第2項約定之內容為記載「乙方除有不可歸責之事由外，應 於106年6月30日前提出申請建造執照，領得建造執照後3個 月內申報開工，並於全部工程自開工日起算540工作天內提 出使用執照申請；完工日期之認定，以核發使用執照日為準 ，每逾期一日，應以甲方分得房屋之法定工程總造價之千分 之一計算罰金，惟如因政令變更、天災及地變等不可抗力之 因素、地主土地有糾紛因而延誤或其他不可歸責於乙方事由 者及雙方另有協議者，不在此限。」其中分號僅係區隔「開 工」、「完工」之認定，尚非認逾期完工始應給付違約金， 則被告此部分抗辯，並無可採。 　③從而，被告申報開工逾期20日，有如前述；又系爭合建案建 物之工程造價為1億9275萬6791元，有系爭建造執照影本在 卷可稽(見本院卷一第187頁)，原告依系爭補充協議分得房 屋面積之49.25％，亦有系爭補充協議可參(見本院卷一第45 頁)，是原告得依系爭合建契約第6條第2項約定，請求被告 給付遲延申報開工之違約金為189萬8654元（計算式：20×1 億9275萬6791×49.25％×1/1000＝189萬8654）。又江李秀英、 江俊杰、江國權就系爭合建案分別享有5.65％、44.35％、50％ 之契約權益，為兩造所不爭執(見本院卷一第258-259頁）， 是江李秀英、江俊杰、江國權得分別向被告請求給付逾期申 報開工違約金10萬7274元（計算式：189萬8654×5.65％＝10萬 7274元）、84萬2053元（計算式：189萬8654×44.35％＝84萬2 053元）、94萬9327元（計算式：189萬8654×50％＝94萬9327 元）。 　⒉原告主張得向被告請求給付逾期申請使用執照違約金702萬50 21元，為無理由： 　⑴原告主張被告於108年5月21日開工，以540個工作天（扣除例 假日）計算，本應於110年7月19日申請使用執照，然被告遲 於110年11月2日始提出使用執照申請，已逾74日，依建造執 照所載系爭合建案建物之工程造價為1億9275萬6791元，原 告依系爭補充協議分得房屋面積之49.25％，是原告得依系爭 合建契約第6條第2項約定向被告請求遲延違約金702萬5,021 元（計算式：74×1億9275萬6791×49.25％×1/1000＝702萬5021 元）之違約金等情；被告則抗辯系爭合建案之施工過程，適 逢新冠肺炎疫情爆發，全球塞港，營造業缺工、缺料情形嚴 重，各縣市政府均因應此等情形宣布延長建築工期，又雙北 地區於110年5月15日至同年7月26日為三級警戒區域，施工 現場必須管制人流、確診人數飆高，致施工人數更加不足， 均對於系爭合建案工程進度有重大影響，且該等情事並非被 告於106年間承受系爭合建契約所得預見之風險，倘若此等 不利益均由被告一人承擔，對被告顯有不公。是以，倘認原 告主張被告未於開工日起算540工作天內提出使用執照申請 有理由，依民法第277條第2項規定，本件亦有情事變更原則 之適用，其變更效果至少應比照行政院工共工程委員會之處 理方式，展延疫情警戒第三級期間之2分之1工期即36.5工作 天，方為公允等語，並提出各直轄市、縣（市）政府因應疫 情及缺工（料）宣布延長建築工期彙整表、行政院公共工程 委員會110年6月18日工程管字第11003006531號函等影本為 證（見本院卷一第247、249至252頁）。 　⑵查系爭合建案於108年2月1日核發建築執照，108年5月21日開 工，110年10月22日竣工，110年11月2日申請使用執照，110 年12月22日領取使用執照等情，為兩造所不爭執，並有新北 市政府工務局使用執照影本在卷可稽（見本院卷一第187頁 、本院卷一第258頁言詞辯論筆錄）。又參以上開各直轄市 、縣（市）政府因應疫情及缺工（料）宣布延長建築工期彙 整表記載新北市部分，建造執照至109年4月15 日止仍為有 效者，建築期展自動增加2年；行政院公共工程委員會110年 6月18日工程管字第11003006531號函所揭示工程仍有部分進 行者，展延疫情警戒第三級期間之1/2工期等情，而系爭合 建案自108年2月1日核發建築執照，108年5月21日開工，至1 10年12月22日領取使用執照，核與上開各直轄市、縣（市） 政府因應疫情及缺工（料）宣布延長建築工期彙整表、行政 院公共工程委員會110年6月18日工程管字第11003006531號 函所載受新冠肺炎疫情影響之工程相符，則被告因受新冠肺 炎疫情影響致申請使用執照有所遲延，顯屬系爭合建契約第 6條第2項約定所載不可歸責於被告之事由，即無該違約金條 款之適用，是原告請求被告給付逾期申請使用執照違約金70 2萬5021元即屬無據，自不應准許。 　⒊從而，原告依系爭合建契約第6條第2項約定，請求被告分別 給付江李秀英、江俊杰、江國權逾期申報開工違約金10萬72 74元、84萬2053元、94萬9327元，為有理由，應予准許；逾 此範圍之請求則無理由，應予駁回。 六、綜上所述，原告依系爭合建契約第6條第2項約定，請求被告 分別給付江李秀英、江俊杰、江國權10萬7274元、84萬2053 元、94萬9327元，及自起訴狀繕本送達之翌日即112年2月10 日(見本院卷一第59頁)起至清償日止，按年息5%計算之利息 ，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予 駁回。 七、假執行之宣告：本判決第一項所命給付之金額關於原告江李 秀英部分未逾50萬元，爰依職權宣告假執行；關於原告江俊 杰、江國權陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核原告勝訴 部分並無不合，應予准許，爰酌定相當擔保金額宣告之，並 依聲請宣告被告得預供擔保免為假執行。至原告敗訴部分， 其假行之聲請已失所附麗，不應准許，併予駁回。爰判決如 主文。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。 九、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日 　　　　　　　　民事第四庭　法　官　張筱琪 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊振宗

2024-12-20

PCDV-111-重訴-644-20241220-2

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