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請求給付管理費等

最高法院民事裁定 114年度台上字第135號上訴人京茂建設股份有限公司法定代理人鄭秀勲訴訟代理人洪大明律師被上訴人京茂River1大樓管理委員會法定代理人呂佳宬訴訟代理人吳聖欽律師上列當事人間請求給付管理費等事件，上訴人對於中華民國113 年9月24日臺灣高等法院第二審判決（112年度上字第844號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由一、按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之；又判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；且提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，其依民事訴訟法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由；另第三審法院應於上訴聲明之範圍內，依上訴理由調查之。同法第467條、第468條、第470 條第2項、第475條本文分別定有明文。是當事人提起上訴，如依同法第469條規定，以原判決有所列各款情形之當然違背法令為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實；如依同法第469條之1規定，以原判決有前條以外其他不適用法規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關司法院大法官解釋或憲法法庭裁判，或成文法以外之習慣或法理、法則等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀或理由書如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。另第三審法院就未經表明於上訴狀或理由書之事項，除有民事訴訟法第475條但書情形外，亦不調查審認。二、本件上訴人對於原判決不利於其部分提起上訴，雖以該部分判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實、適用法律之職權行使所論斷：上訴人為系爭社區起造人，兩造合意於民國110年6月12日以前，由上訴人負責管理系爭社區共用部分，上訴人應依公寓大廈管理條例(下稱為管理條例)第10條第2項規定，就共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護所生費用，以公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。上訴人依其與買受人簽訂之系爭買賣契約約定，已向買受人收取管理基金新臺幣(下同)142萬元、管理費168萬5,080元、車位清潔費17萬1,000元，另上訴人在系爭社區內有28戶未售出餘屋，亦為區分所有權人，須按其共有之應有部分比例分擔費用，應給付自110年5月1日起至同年6月12日止之管理費及汽車、機車車位清潔費共40萬5,154元。經扣抵上訴人於管理系爭社區共用部分所墊支之41萬8,843元(含物業管理費27 萬3,813元、環保清潔費3萬5,353元、電信費3,226元、公設電費2萬3,776元、公設水費8萬2,675元)，及已退還部分住戶管理費及清潔費共33萬6,996元，餘款292萬5,395元，應返還被上訴人。從而，被上訴人依民法第269條第1項、系爭買賣契約第18條第2項、管理條例第20條第1項規定，請求上訴人給付292萬5,395元本息，為有理由，應予准許等情，指摘其為不當，並就原審已論斷，泛言未論斷或論斷違背論理法則、證據法則、經驗法則，而非表明該部分判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，亦未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。三、據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法481條、第444 條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日最高法院民事第六庭　　　　審判長法官李寶堂法官吳青蓉法官賴惠慈法官林慧貞法官許紋華本件正本證明與原本無異書　記　官　林書英中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日

2025-01-08

TPSV-114-台上-135-20250108-1

重上

臺灣高等法院

拆屋還地等

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第153號上訴人堪農山莊管理委員會法定代理人曾弘義訴訟代理人張天民律師被上訴人許炎城許慶隆許孔明許慶輝許炎興共同訴訟代理人林裕智律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國112年7 月24日臺灣士林地方法院111年度重訴字第295號第一審判決提起上訴，本院於113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分　按當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第6款定有明文。上訴人於本院審理程序中始提出被上訴人行使拆屋還地權利，違反適足居住權之抗辯（見本院卷322頁），為被上訴人所不同意，固係於第二審程序所提出之新攻擊方法，然上訴人已釋明最高法院111年台上字第846號判決始揭示適足居住權之保護，攸關上訴人是否應拆屋還地，如不許其提出，顯失公平之情，依前開規定，應准許上訴人提出上開新攻擊防禦方法。貳、實體部分一、被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段○○○段000地號土地（下稱系爭土地）為伊等所共有，堪農山莊社區警衛室、蓄水池、變電箱、游泳池及球場等公共設施（下合稱系爭地上物）無權占有系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）A、B、C、D、 E、F、G、H、I、J、K、L、M、N、O、P所示面積合計2073.7 4平方公尺，伊等因而受有按ㄧ般用地稅率各繳納民國108至1 10年之地價稅之損害新臺幣（下同）1萬3,947元。又堪農山莊社區住戶具系爭地上物之事實上處分權，乃受有相當於租金之利益，並致伊等受有損害，應返還自民國106年5月1日起至111年4月30日止，按系爭土地申報地價年息5%計算如原審判決附表（下稱附表）所示之不當得利。上訴人為系爭地上物之管理人。爰依民法第767條第1項前段、中段、第821 條、第179條及184條第1項前段之規定，求為命：㈠上訴人應拆除系爭地上物，並返還該占用土地予被上訴人及其他共有人全體；㈡上訴人應賠償被上訴人繳納系爭土地自108年至11 0年地價稅之損害各新臺幣1萬3,947元本息；㈢上訴人應給付被上訴人相當租金不當得利各5萬0,851元本息（被上訴人逾上開聲明之請求，經原審駁回後，未據其提起上訴，未繫屬本院，不贅）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：堪農山莊社區建商即盛州建設開發有限公司（下稱盛州公司）取得系爭土地所有人同意興建系爭地上物，堪農山莊住戶支付價金輾轉取得系爭地上物之事實上處分權，依占有連鎖之法律關係，得向因繼承取得系爭土地之被上訴人主張有權占有。如認系爭地上物仍無權占有系爭土地，系爭地上物興建迄今已逾40年，系爭土地所有人並未異議，被上訴人迄至111年始行使拆屋還地之權利，顯已違反誠信原則而屬權利濫用。又系爭社區居住人數逾千人，系爭地上物供作社區用水、對外聯絡道路及對內通路等公共設施之用，被上訴人未對系爭社區居民行補償、安置等措施即訴請拆屋還地，有違公民與政治權利國際公約、經濟社會文化權利國際公約（下合稱系爭兩公約）關於適足居住權之規定，被上訴人不得行使拆屋還地之權利等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、查被上訴人於87年11月25日因繼承而登記共有系爭土地。系爭地上物為盛州公司所興建，未辦理保存登記，且占用系爭土地如附圖所示之面積，堪農山莊社區住戶具系爭地上物之事實上處分權。新北市政府稅捐稽徵處於108年6月21日以系爭土地供作游泳池、球場、建物及水泥鋪面使用，未做農業使用為由，改按一般用地稅率核課系爭土地地價稅，被上訴人自108年至110年分別繳納地價稅1萬3,947元等情，業經原審履勘現場，製有勘驗筆錄（見原審卷一310至317頁），並有系爭土地第一類謄本、照片、新北市政府稅捐稽徵處函、系爭複丈成果圖、被上訴人自108至110年地價稅繳納證明書等件附卷可證（見原審卷一18至20頁、59至62頁、64至72頁、352頁，卷二28、32、36、50、54、58、72、76、80、94 、98、102、116、120、124頁），且為兩造所不爭執（見原審卷一372頁、卷二156頁），堪認真實。四、被上訴人主張其等為系爭土地所有人，系爭地上物無權占用系爭土地，上訴人應拆屋還地、賠償其等繳納地價稅之損害，並給付相當租金之不當得利等語，然為上訴人所否認，並以前詞置辯。茲查：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。次按，以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。查被上訴人為系爭土地共有人，上訴人就系爭地上物占有系爭土地之事實並無爭執，而僅以非無權占有為抗辯，則依前揭說明，上訴人應證明系爭地上物有正當權源占有系爭土地。　㈡上訴人主張盛州公司取得地主同意興建系爭地上物，堪農山莊社區住戶支付對價自盛州公司輾轉受讓系爭地上物使用系爭土地之權利（見本院卷383頁），自得向被上訴人主張占有連鎖之法律關係云云，提出房屋預定買賣契約書、複丈成果圖為憑（見本院卷55至87頁、315頁）。查：　⒈按占有連鎖，為多次連續的有權源占有。倘物之占有人與移轉占有之中間人，暨中間人與所有人間，均有基於一定債之關係合法取得之占有權源，且中間人移轉占有予占有人不違反其與前手間債之關係內容者，即成立占有連鎖。物之占有人基於占有連鎖，對於物之所有人具有占有之正當權源；此與債之相對性係屬二事（最高法院110年度台上字第606號判決意旨參照）。　⒉經審視預訂房屋買賣契約附件㈤公共設施說明（見本院卷79、 80頁）係約定盛州公司負有興建堪農山莊各項公共設施並成立管理處經營管理之責，不足以證明盛州公司為興建上揭公共設施（包含系爭地上物），已取得地主之同意。上訴人另執複丈成果圖（見本院卷315頁）主張堪農山莊主建物所坐落基地大多分割自系爭土地，盛州公司應已取得地主同意興建系爭地上物云云，惟堪農山莊主建物坐落基地是否自系爭土地分割而出，與盛州公司是否取得系爭土地地主同意以興建系爭地上物無涉，則上訴人執複丈成果圖主張盛州公司已取得系爭土地所有人同意興建系爭地上物，亦無可採。　　上訴人再主張系爭建案長達2年，地主並未異議或檢舉系爭地上物之興建，盛州公司應已取得地主同意云云，並未舉證證明之，核屬上訴人臆測，不足採信。　⒊至上訴人主張盛州公司於申請堪農山莊社區主建物之建築執照時，應已同時提出地主同意興建公設部分（含系爭地上物）之權利證明，然因年代久遠，應降低其舉證責任云云。查系爭地上物雖為盛州公司所興建，然未辦理建物所有權第一次登記，主管機關亦未發給建物所有權狀，此為兩造所不爭執（見本院卷210、282頁），堪認盛州公司申請系爭社區主建物之建築執照時，並未提出系爭地上物經地主同意之權利證明以供主管機關審查。則上訴人主張關於地主同意興建系爭地上物，因年代久遠，應降低其舉證責任云云，自無可採。　㈢上訴人既不能證明盛州公司取得系爭土地所有人同意興建系爭地上物乙節，則堪農山莊社區住戶縱支付對價取得系爭地上物之事實上處分權，亦無從依占有連鎖法理，對被上訴人共有之系爭土地主張有權占有。從而，上訴人管理之系爭地上物並無占有系爭土地之正當權源，業經認定，而堪農山莊社區住戶具系爭地上物事實上處分權，既為上訴人所不爭執（見本院卷402頁），則被上訴人依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求系爭地上物管理人即上訴人應拆除如附圖所示之系爭地上物，並返還該占用之土地予被上訴人及其他共有人全體，即屬有據。　㈣上訴人再主張被上訴人提起本件拆屋還地訴訟，違反誠信原則而屬權利濫用，依民法第148條規定，不應准許云云。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條定有明文。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受該條規定之限制。查系爭土地使用類別為農牧用地，自76年間即停徵田賦，被上訴人於87年11月25日因繼承而共有系爭土地，經新北市政府稅捐稽徵處於108年6月21日通知應依一般用地補徵103年至107年之土地地價稅，始知系爭地上物占用系爭土地，隨於111年4 月30日提起本件訴訟等情，有民事起訴狀、系爭土地登記謄本、新北市政府稅捐稽徵處函等件附卷為證（見原審卷一10 、18、19、64頁，本院卷369頁）；而上訴人及堪農山莊社區住戶由土地、建物謄本即可知悉系爭地上物及其坐落之土地均未登記為其等所有，且渠等使用或管理系爭土地未曾支付任何代價，期間已達40年之久。本院斟酌上開一切情狀，認被上訴人行使拆屋還地之權利，雖足使堪農山莊社區住戶喪失使用系爭地上物之不當利益，然非以損害該社區住戶為主要目的，核屬正當權利之行使，且未逾越該權利之本質及經濟目的，要無違反誠信原則而有權利濫用之情事。則上訴人前揭主張，無可憑採。　㈤至上訴人主張堪農山莊社區住戶有308戶，住民達千人，如拆除系爭地上物，將影響社區用水、對外聯絡道路及對內通路等公共設施，有違系爭兩公約所保障之適足居住權，不應准許被上訴人請求拆屋還地云云。惟按，公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約所保障之適足居住權，係指人民得享有安全、和平、尊嚴及不受非法侵擾之適足居住環境，非謂人民可在未取得或已喪失正當權源之情況下，得占有使用他人之不動產或對抗合法權利人行使其權利（最高法院111年度台上字第1598號判決意旨參照）；亦不得逕課私有土地所有人於訴請拆屋還地前應對無權占有人行通知、協商、補償、安置措施等義務，並以土地所有人未行上述法律未明文規定之義務，排斥其所有權之行使（最高法院109 年度台上字第614號判決意旨參照）。查系爭地上物無權占用系爭土地，被上訴人係合法行使拆屋還地之權利等情，已詳述於上，而上訴人及堪農山莊社區住戶非不得向被上訴人或鄰地所有人購買或支付償金使用供作社區用水、對外聯絡道路及對內通路土地，是依前揭說明，堪農山莊社區住戶不得對抗被上訴人行使拆屋還地之權利，亦不得逕課被上訴人於訴請拆屋還地前應對系爭社區住戶行補償、安置措施等義務。上訴人所為前揭主張，要無可採。　㈥次按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。被上訴人主張系爭土地為農牧用地，原自76年第2期起停徵田賦稅，然遭系爭地上物無權占有，未作農業使用，新北市政府稅捐稽徵處乃自103年起改按ㄧ般用地稅率課徵地價稅，致被上訴人各受有繳納108年度至110年度地價稅1萬3,947元之損害等情，業據提出地價稅繳納證明書、地價稅課稅明細表、新北市政府稅捐稽徵處汐止分處函可證（見原審卷一407、409頁，卷二16 至124頁，本院卷369頁），則被上訴人依前揭規定，請求上訴人應賠償被上訴人損害各1萬3,947元，應予准許。　　㈦又按，無權占有他人土地，因未支付土地之對價，而可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地價額係指法定地價，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，此觀土地法施行法第25條、土地法第148條規定即明。土地所有人依不當得利法則向占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，以為決定。被上訴人主張系爭地上物無權占有系爭土地，乃請求上訴人返還起訴前5年內即106年5月1日起至11 1年4月30日間（見原審卷一10頁），相當租金之不當得利　　，即屬有據。次查，系爭地上物占有系爭土地面積合計2,07 3.74平方公尺，有複丈成果圖在卷可稽（見原審卷一352頁，計算式：793+68+905+25+3+8+88+35+27+5+32+32+3+49+0. 08+0.66=2,073.74），而系爭土地鄰近新北市○○區○○路0段道路，附近有公車站、萊爾富便利商店、新北市○○區農會休閒中心、○○國民小學，惟遠離繁華市區，生活機能及交通狀況並不便利，有GOOGLE地圖及現場照片在卷可稽（見原審卷一377至381頁、卷二126至128頁）。本院審酌系爭地上物占有系爭土地之位置、工商繁榮程度、所獲經濟價值及所受利益等情狀，認堪農山莊社區住戶所獲相當於租金之不當利益以按申報地價5%計算為適當。再者，系爭土地106年之申報地價為每平方公尺624元，107年至111年則為每平方公尺592 元，有地價第二類謄本可參（見原審卷二132頁）。準此，被上訴人各請求堪農山莊社區住戶應給付前揭期間之相當租金不當得利5萬0,851元（計算式詳如附表所示，四捨五入計算方式致1元之誤差，附此敘明），應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據。五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第82 1條、第184條第1項前段、第179條前段等規定，請求：㈠上訴人應拆除系爭地上物，並將該占用土地返還被上訴人及其他共有人全體。㈡上訴人應給付被上訴人各1萬3,947元，及均自更正訴之聲明狀繕本送達翌日即112年6月6日（見原審卷二第158、160頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢上訴人應給付被上訴人各5萬0,851元，及均自112年6月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均有理由，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。六、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認為均不影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　賴劍毅　　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴秀蘭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　洪純莉正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　何旻珈

2025-01-08

TPHV-113-重上-153-20250108-2

重上

臺灣高等法院

減少價金

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第269號上訴人許雅菁訴訟代理人林明忠律師複代理人朱茂銓律師被上訴人葉亮廷訴訟代理人王啟安律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國112年1 0月26日臺灣臺北地方法院111年度訴字第1345號第一審判決提起上訴，本院於113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣壹仟捌佰伍拾陸萬零捌佰柒拾陸元，及其中新臺幣壹仟捌佰貳拾伍萬元自民國ㄧ百一十年十二月二日起，其餘新臺幣參拾壹萬零捌佰柒拾陸元自民國ㄧ百一十二年一月十七日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之九十八，餘由上訴人負擔。本判決所命給付部分，於上訴人以新臺幣陸佰貳拾萬元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣壹仟捌佰伍拾陸萬零捌佰柒拾陸元預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、上訴人主張：伊於民國110年9月11日以總價新臺幣（下同） 1,825萬元向被上訴人購買其所有坐落新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍：792/10000）暨其上同段000建號建物即門牌號碼：新北市○○區○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），及增補契約。伊於同年11月15日登記取得系爭房地所有權後，進行室內裝修時，發現系爭房屋天花板有多處大規模水泥塊剝落、鋼筋裸露、斷裂等情事，經社團法人新北市土木技師公會（下稱新北市土木技師公會）鑑定結果（下稱系爭鑑定報告）認系爭房屋混凝土強度嚴重不足及氯離子含量高達1.435kg/m³、鋼筋外露鏽蝕，綜合研判系爭房屋之結構體有安全疑慮，且系爭房屋混凝土中性化深度試驗結果，屬於現行「新北市政府工務局辦理高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定原則」第5點第1項第3款所定得辦理拆除重建之建物，足見系爭房屋已喪失安全居住之效用與價值，而有減少其應具備通常效用之重大瑕疵（下稱系爭瑕疵）存在，且縱經修復後亦無法保證無安全疑慮，另系爭房屋氯離子含量已逾增補契約第3條約定0.6㎏/m³標準之瑕疵，而得解除系爭契約，爰先位依民法第359條規定、系爭契約第1 3條第2項第1款及增補契約第3條約定，以111年10月6日民事準備四暨變更訴之聲明狀為解除系爭契約之意思表示，並依民法第259條第1款、第2款規定請求返還買賣價金1,825萬元，及依民法第227條準用第226條第1項、第259條第5款規定、系爭契約第12條第1項約定，請求被上訴人賠償自110年12 月起至111年11月1日止租金及管理費支出等不能使用系爭房地之損失共41萬2,777元、系爭房地交易費用（含印花稅、契稅、規費及過戶手續費等）5萬8,376元、仲介費用18萬2, 500元、拆除費用7萬元、土木技師現況鑑定費用2萬4,000元，共74萬7,653元之損害。倘不能解除系爭契約，爰備位依民法第359條、第179條、第182條第2項規定，請求返還應減少之買賣價金284萬5,175元，並依民法第227條準用第226條第1項規定、系爭契約第12條第1項約定，請求賠償上開租金及管理費支出之損失共計41萬2,777元，及法定遲延利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：　㈠上訴人於簽訂系爭契約時，已知悉系爭房屋各樓層多處均存在鋼筋外露水泥剝落之瑕疵，依民法第355條第1項規定，不得主張物之瑕疵擔保責任。再依增補契約第3條已揭露「本戶現況有多處鋼筋外露，可能為高氯離子建築物」，足見上訴人有重大過失，依民法第355條第2項規定，伊既未保證無瑕疵，自不負擔保之責，上訴人不得請求減少價金。增補契約第3條前段約定兩造簽約前委託檢測機關進行氯離子檢測，雙方同意依該檢測結果之數值作為上訴人是否得解除系爭契約之依據，後段內容則約定如檢測結果之平均值為0.6kg/ m³（含）以下時，除應續行買賣契約外，日後如發現房屋有鋼筋外露等高氯離子建物現象時，上訴人仍願概括承受，且同意不向被上訴人主張氯離子含量及造成屋況瑕疵等之法律責任。依訴外人立鋼國際工程股份有限公司中和實驗室之氯離子檢測報告書（下稱立鋼公司檢測報告書）記載系爭房屋氯離子含量平均值0.3934kg/m³，低於增補契約第3條約定氯離子之平均值，故上訴人不得解除系爭契約。　　　㈡上訴人於110年12月9日取得蘇國樑土木技師現況勘查評估報告書（下稱蘇國樑評估報告），即知悉系爭房屋瑕疵，其於同年12月27日寄發存證信函表示：系爭房屋2、3樓天花板等處發生嚴重鋼筋外露鏽蝕導致多處鋼筋斷裂等詞，上訴人至遲於110年12月9日知悉系爭房屋存在上述瑕疵，則其於111 年10月6日以民事準備四暨變更訴之聲明狀表示解除系爭契約，已逾民法第365條第1項所定6個月除斥期間，不生解除契約之效力，上訴人自不得請求返還買賣價金，及請求賠償損害等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡1.先位聲明：⑴被上訴人應給付上訴人1,8 25萬元，及自110年12月2日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵被上訴人應給付上訴人74萬7,653元，及其中 9萬8,530元自起訴狀繕本送達翌日即111年2月9日起、其中3 3萬8,247元自民事準備四暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日即 111年10月8日起、其餘31萬0,876元自民事準備八暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日即112年1月17日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.備位聲明：被上訴人應給付上訴人325萬7,952元，及其中291萬9,705元自111年2月9日起；其餘33萬8,247元自111年10月8日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　　四、兩造不爭執事項（本院卷第250至251頁）：　㈠兩造於110年9月11日簽訂系爭契約及增補契約，約定由上訴人以總價1,825萬元向被上訴人購買系爭房地（原審卷一第2 3至31頁）。　㈡被上訴人於110年11月15日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人（見中泰不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書〈下稱系爭估價報告〉第107、114頁土地、建物登記謄本），並於110年12月1日辦理點交。上訴人於110年12月2日已將總價款1,825萬元交付予被上訴人。　㈢被上訴人收到上訴人所寄發110年12月27日中和中山路郵局第 827號存證信函（原審卷一第75至78頁）。　㈣上訴人於111年1月14日收到被上訴人寄發111年1月13日臺北信維郵局第867號存證信函（原審卷一第85至88頁）。　㈤上訴人以111年10月6日民事準備四暨變更訴之聲明狀解除系爭契約，被上訴人於111年10月7日收受（原審卷一第410 頁）。　　五、上訴人先位之訴：依系爭契約第13條第2項第1款、增補契約第3條約定及民法第359條規定解除系爭契約，並請求被上訴人返還已受領之價金1,825萬元，是否有據？　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條、第359條本文定有明文。系爭契約第 13條第2項第1款約定：「…二、氯離子含量檢測約定：⒈簽定不動產買賣契約後，甲方（即上訴人，下同）得自費並請求乙方（即被上訴人，下同）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國84年6月30日（含）當日以前者，約定為0.6kg/m³（不含）以上：該日期以後者，約定為0.3kg/m³（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款」（原審卷一第27頁），增補契約第3條約定「甲方確已知悉，本戶（或本戶公設）現況有多處鋼筋外露，可能為高氯離子建築物及有影響貸款成數或條件之情事，甲方確已知悉且了解自身權益。乙方已於簽約前委由永慶房屋指定廠商就本標的物進行房屋氯離子含量檢測，檢測方式依不動產買賣契約書之約定為準…。如樣本檢測結果之平均值為0.6 kg/m³（含）以下時，雙方同意續行買賣契約；如樣本檢測結果之平均值高於0.6kg/m³（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應無息退還甲方已付之買賣價款。」等詞（原審卷一第30頁），再依證人即本件仲介張智政於本院結證稱：上訴人有明確說她不希望買到海砂屋，所以才約定以氯離子濃度高於0.6kg/m³作為解約標準，而這個標準值是政府規定的標準值等語（本院卷第174 頁）。而系爭房屋建築完成日期在78年間（系爭估價報告第 114頁），是依系爭契約第13條第2項第1款及增補契約第3條約定，系爭房屋氯離子含量高於0.6kg/m³時，上訴人即得解除系爭契約。系爭鑑定報告結果認：系爭房屋氯離子含量整體平均值已高達1.435kg/m³，混凝土強度僅為97kg/㎝²，低於規範標準值，抗壓強度嚴重不足、鋼筋外露鏽蝕，綜合研判系爭房屋之結構體有安全疑慮等系爭瑕疵，顯見系爭房屋因混凝土氯離子含量過高、混凝土抗壓強度不足，已足以影響其結構及居住安全（系爭鑑定報告第8至15頁），堪認被上訴人給付之系爭房屋確有物之瑕疵，且已符合系爭契約第 13條第2項第1款及增補契約第3條約定氯離子含量高於0.6kg /m³時，得解除契約之要件，是上訴人依系爭契約第13條第2 項第1款、增補契約第3條約定及民法第359條規定，解除系爭契約，即屬有據。　㈡被上訴人雖抗辯依立鋼公司檢測報告書記載系爭房屋氯離子含量平均值0.3934kg/m³，故上訴人不得解除系爭契約云云。惟查：立鋼公司檢測報告書記載：「委託單位：永慶房屋－中興中正店，…平均值0.3934…」等詞（原審卷一第193頁），可知該報告書係由永慶房屋公司中興中正店於110年9月10 日委請立鋼公司中和實驗室於同年9月10日至15日進行採檢試驗，於同年月15日完成檢測報告，就檢測報告之採樣檢測程序而言，依增補契約第3條約定「乙方已於簽約前委由永慶房屋指定廠商就本標的物進行房屋氯離子含量檢測，檢測方式依不動產買賣契約書之約定為準」、「氯離子檢測取樣說明：1.為求檢測結果之公正及正確，檢測取樣時，應通知買賣雙方到場…」，足見檢測取樣時，應通知兩造到場，惟依證人張智政、陳家興之證詞（本院卷第173、174、189頁）可知，立鋼公司未經兩造指定，而後由永慶房屋自行委託，且檢測取樣過程亦未通知上訴人到場，足見其檢測取樣程序已違反增補契約上開約定。再依檢測報告檢測當時有效法令「新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點」第8點，或目前新北市政府處理高氯離子建物時所採行之「新北市政府工務局辦理高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定原則」第4點，均規定：各樓層混凝土檢測取樣數至少每200平方公尺1件，每樓層不得少於3件，取樣位置須均勻分布（原審卷二第30頁、本院卷第238頁），該檢測報告雖記載系爭房屋氯離子含量平均值為0.3934kg/m³等詞，惟系爭房屋為3層樓建物，該檢測報告僅於系爭房屋餐廳及2 樓共採樣3點，3樓全未採樣，採樣位置未通知上訴人到場，相較於系爭鑑定報告係原審委託鑑定，鑑定時會同兩造至現場會勘，了解現場狀況，可知鑑定程序嚴謹、完整，且於1 、2、3樓分別進行鑽心試體取樣，每層樓各取樣3處；硬固混凝土粉末於1、3樓各取樣1處；硬固混凝土塊狀於2樓取樣 1處（總共12處），據以鑑定氯離子含量結果（系爭鑑定報告第4、7、8、9頁），且取樣之12處氯離子，含量均超過0. 6kg/m³，最高4.507kg/m³，最低0.694kg/m³，3樓平頂樓板含量高達2.177kg/m³。反觀立鋼公司檢測報告書卻未顯示出真實氯離子含量，是被上訴人以系爭契約第13條第2項第1款約定：檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，據以認立鋼公司檢測報告書為可信云云，洵非有據，無從作為有利於被上訴人之認定，是被上訴人此部分抗辯，委無足採。　㈢被上訴人抗辯：依增補契約第3條已告知系爭房屋現況有多處鋼筋外露，足見上訴人於契約成立時已知有瑕疵；縱不知悉亦因重大過失而不知悉，依法均不得主張物之瑕疵擔保責任或上訴人與有過失云云。惟查：　1.系爭房地之標的物現況說明書第27項「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」、第29項「是否有大於0.1公分顯見間隙裂痕或傾斜之情形」等事項，勾選「否」（原審卷一第54頁），系爭鑑定報告結果認：系爭房屋之各項瑕疵，其形成的原因，主要是由於系爭房屋為高氯離子混凝土建築，同時其混凝土中性化深度已到達鋼筋層所致。由氯離子含量試驗結果得知，9個鑽心試體、2個硬固混凝土粉末及1個硬固混凝土塊狀試體，全部試體混凝土氯離子含量均超過CN S3090規定之標準，不及格比例100%，整體試驗平均值1.435 kg/m³，為83年版CNS標準值0.6kg/m³之2.391倍，在混凝土中性化試驗中，9個試體中，中性化深度共有3顆超過4公分，已達鋼筋層，有3顆超過3公分，其餘試體也都達2公分以上，混凝土的鹼性環境已漸漸中性化，以致無法提供鋼筋防蝕的作用。各瑕疵形成之原因如下：⒈鋼筋鏽蝕：氯離子含量高低與鋼筋受侵蝕的機率有密切關係，游離型態的氯離子游走於可透水的空隙或缺陷內，對鋼筋的危害是直接的，鋼筋在含有氯離子的混凝土中，極易形成氯化亞鐵，然後分解成鐵離子及氯離子，形成鋼筋全面腐蝕，從二樓平頂鋼筋的掉落剝離現象判斷，應是受到氯離子的全面腐蝕作用，而混凝土在發生中性化後，固定態的氯離子會被釋放出來，而形成游離態氯離子，加速鋼筋的全面鏽蝕現象。2.保護層混凝土之裂縫與剝落：如上所述，鋼筋在含有氯離子的混凝土中，極易形成氯化亞鐵，鋼筋腐蝕生成物的體積遠比鋼筋體積要大，可達3至7倍，因此，會對混凝土產生張力，當腐蝕生成物累積到某一個程度時，混凝土表面會產生裂縫，愈多鋼筋生鏽，鋼筋和混凝土之間的握裹力逐漸消失，最後產生混凝土剝落的現象等詞（系爭鑑定報告第16、17頁），堪認系爭房屋有上開氯離子等系爭瑕疵存在，其主要原因為系爭房屋為高氯離子混凝土建築，同時其混凝土中性化深度已達到鋼筋層所致。　2.證人張智政結證稱：伊首次帶上訴人看系爭房屋時，有跟上訴人說有鋼筋外露的情況有如現場照片圖1（即原審卷一第3 3頁）所示；當時因為天花板都包覆了，除了圖1之外，現場屋況並無其他也看得出來鋼筋外露的地方；伊於看屋或簽約時，並無告知上訴人系爭房屋2 樓有大面積水泥塊剝落及鋼筋斷裂的狀況；伊記得簽約當時有詢問屋主，屋主也有口述跟伊等說樓上可能有，但可能跟1樓的情況差不多，他覺得沒有很嚴重；簽約當下，上訴人可能比較擔心鋼筋外露的狀況，所以有主動詢問屋主，屋主就有跟伊等說他印象中可能有遇到一些小石塊掉落，但他說他不知道，可能跟1樓情況差不多；伊沒有告知上訴人系爭房屋2 樓頂板曾因水泥塊剝落及鋼筋斷裂有過修繕之情況，因伊不知道，屋主簽約當下也沒有說；混凝土抗壓強度不足，且有結構安全疑慮之瑕疵未於標的物現況說明書、雙方契約與增補契約中揭露，因為增補契約有記載要去作檢測，伊等事前並不知道；在簽署增補契約第3 條時，伊沒有告知上訴人系爭房屋會有樑混凝土抗壓強度不足，且有結構安全疑慮之風險；增補契約第3 條會記載「有多處鋼筋外露」都是公司制式化的條文等語（本院卷第167至174頁），足見兩造訂約時，被上訴人就系爭房屋瑕疵所揭露之範圍，僅限於被上訴人所告知「一樓有圖1 所示的小面積洞口範圍的鋼筋外露及二樓有與一樓情形差不多之鋼筋外露」之範圍，上訴人並不知系爭房屋有大面積水泥塊剝落及鋼筋斷裂情形，如圖4、6之狀況（原審卷一第34 、35頁），增補契約第3條「多處鋼筋外露」亦為制式化條文，蘇國樑評估報告係永慶房屋委託鑑定，此為兩造所不爭執（本院卷第337頁），評估方式僅由技師目視、檢視等對標的物進行施作現場勘查、拍照、記錄及施作CONCRETE TES T HAMMER（原審卷一第59頁），並未如系爭鑑定報告之檢測方式，該評估報告認系爭房屋無安全疑慮（原審卷一第59頁），已不足取，自不足以認定上訴人於契約成立時已知悉系爭房屋有系爭瑕疵。況系爭房屋是否為混凝土氯離子含量過高之海砂屋，仍須專業機構鑑測始知，該瑕疵乃屬不能即知之瑕疵，難認上訴人不知系爭房屋為高氯離子瑕疵之房屋為重大過失或上訴人與有過失，是被上訴人此部分抗辯，亦不足取。　㈣被上訴人另抗辯上訴人行使解除權已超過除斥期間6個月云云。按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。民法第365條第 1項固有明文。上訴人主張其係於新北市土木技師公會於111 年9月19日作成系爭鑑定報告，同年月26日於閱卷後才知悉等語。查系爭房屋是否為混凝土氯離子含量過高之海砂屋，且氯離子含量是否高於0.6kg/m³，仍須專業機構鑑測始知，該瑕疵乃屬不能即知之瑕疵，系爭鑑定報告係於111年9月19 日完成（見系爭鑑定報告封面），上訴人於同年10月6日以民事準備四暨變更訴之聲明狀解除系爭契約，被上訴人於11 1年10月7日收受（見不爭執事項㈤），自未超過民法第365條規定之6個月期間，被上訴人此部分抗辯，亦未可採。　　㈤按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第259條、第20 3條定有明文。上開民法第259條第2款規定之義務，乃契約解除以後，因債權人之給付而發生，故溯自受領時起算利息，為法定回復原狀方法。查系爭契約買賣價金為1,825萬元，則上訴人依據民法第259條第2款規定，請求被上訴人返還所受領買賣價金1,825萬元及附加自受領時即110年12月2日（見不爭執事項㈡）起按年息百分之5計算之利息，自屬依法有據。　　　　六、上訴人先位之訴依系爭契約第12條第1項約定、民法第227條準用第226條第1項規定，請求被上訴人賠償110年12月至111年11月1日租金支出暨管理費支出等不能使用系爭房地之損失共41萬2,777元，及併依民法第259條第5款規定，請求賠償系爭房地交易費用5萬8,376元、仲介費用18萬2,500元、拆除費用7萬元、蘇國樑土木技師現況鑑定費用2萬4,000元，是否有據？　㈠按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第226條第1項、第227條第1項分別定有明文。次按債務人應依債之本旨為給付，僅在特別情事下始得免責，乃債法之大原則；茍債務人之給付與債之內容不符，而主張免責者，自應就其歸責事由不存在負舉證責任。是於債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責(最高法院89 年度台上字第2097號、108年度台上字第2270號判決意旨參照)。復按所謂不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言。次按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決要旨參照）　㈡次按解除契約時，當事人雙方回復原狀，民法第259條定有明文。系爭契約第12條違約責任約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約...解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費」（原審卷一第26頁）。系爭鑑定報告結果認系爭房屋有高氯離子逾0.6kg/m³、混凝土強度僅為97kg/㎝²，低於規範標準值，抗壓強度嚴重不足等系爭瑕疵存在，顯見系爭房屋因混凝土氯離子含量過高、混凝土抗壓強度不足，致不符結構安全，已足以影響居住安全，則被上訴人提出之給付顯不符債之本旨，此不符債務本旨情事不能補正，係屬可歸責於被上訴人之事由，且被上訴人於締約時，已明知系爭房屋混凝土剝落、鋼筋外露等情，業經證人張智政證述如前，且有被上訴人向新北市土木技師公會技師之陳述書狀可憑（系爭鑑定報告第252頁），上訴人主張被上訴人不完全給付等語，應可採信，且依增補契約第3條約定，如系爭房屋氯離子含量之檢測結果平均值高於0.6kg/m³，上訴人得逕行解除系爭契約（原審卷一第30頁），而系爭房屋之氯離子含量之檢測結果平均值已高於0.6kg/m³，依上約定，上訴人得逕行解除系爭契約，無須催告補正，核屬可歸責於被上訴人之事由致給付不能，是上訴人依民法第227條準用第226條第1項規定，主張被上訴人自應負損害賠償責任等語，自屬有據。　㈢查上訴人支出110年12月至111年11月1日租金及管理費共41萬 2,777元，雖據其提出繳納租金轉帳明細、租金管理費收據（原審卷一第367頁、卷二第23頁），然依其所提之房屋租賃契約係於108年4月1日起承租（原審卷一第79至82頁），可知其係在購買系爭房地前即已承租房屋居住，上訴人既已合法解除系爭契約，已如前述，回復原狀為未購買系爭房屋，則此部分租金及管理費支出與被上訴人不完全給付，自無相當因果關係，亦與系爭契約第12條第1項約定不符，上訴人自不得依民法第227條準用第226條第1項規定、系爭契約第12條第1項約定請求被上訴人賠償此部分費用之支出。　　㈣查上訴人支出系爭房地交易費用（含過戶所需印花稅、規費等費用）5萬8,376元、仲介費用18萬2,500元、拆除系爭房屋原裝潢費用7萬元，業據提出永泰地政士聯合事務所客戶核對明細清單、永慶房屋仲介公司電子發票證明聯、報價單、存款交易明細為據（原審卷二第145、147至150頁），自屬上訴人因被上訴人不完全給付所受之損害，且依系爭契約第12條第1項約定，上訴人解除契約後，應由違約之被上訴人負擔所有稅費，是上訴人請求此部分損害共31萬0,876元，自屬有據。　㈤按就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還，民法第259條第5款固有明文，惟上訴人請求之蘇國樑土木技師現況鑑定費用2萬4,0 00元，非屬民法第259條第5款所定之必要或有益之費用，亦非因被上訴人不完全給付所受之損害，且與系爭契約第12條第1項約定不符，是其請求被上訴人賠償此部分費用，要屬無據。　七、從而，上訴人先位主張解除系爭契約，並請求返還買賣價金 1,825萬元本息及請求損害賠償31萬0,876元本息，應屬有據。本院既認上訴人先位之訴為有理由，自毋庸再就其備位之訴為審究，附此敘明。八、綜上所述，上訴人已合法解除系爭契約，其依民法第259條第1款、第2款、第227條準用第226條第1項規定及系爭契約第12條第1項約定，請求被上訴人給付1,856萬0,876元（計算式：1,825萬元＋31萬0,876元＝1,856萬0,876元），及其中 1,825萬元自110年12月2日起，其餘31萬0,876元自民事準備八暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日即112年1月17日（原審卷二第222頁）起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬正當，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原判決就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第 2項所示。原判決就上訴人請求不應准許部分，為上訴人敗訴之諭知，並駁回其假執行之聲請，尚無不合，上訴意旨就此部分求予廢棄，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。十、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　紀文惠　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊珮瑛　　　　　　　　　　　　　　法　官　王育珍正本係照原本作成。上訴人不得上訴。被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　簡曉君

2025-01-08

TPHV-113-重上-269-20250108-1

訴

臺灣新北地方法院

損害賠償

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1966號原告周賢俐周賢敏共同訴訟代理人吳磺慶律師（法扶律師）被告陳星宏被告洪百合被告禾達不動產仲介有限公司法定代理人賴建程訴訟代理人蔣美龍律師複代理人吳宜學上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國113年12月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠民國111年10月28日，張永偉委託被告禾達不動產仲介有限公司（下稱禾達公司）（東森房屋體系）出售新北市○○區○○段 0000○號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路000巷00號8樓；下稱系爭房屋）及坐落之同段775地號土地（權利範圍21/10 000）（上開房屋及土地，下合稱系爭不動產）。111年11月 l日，張永偉與禾達公司製作「不動產標的現況說明書」，當時張永偉寫明「有」「無障礙坡道」。112年3月19日，原告2人與禾達公司營業員即被告陳星宏前往系爭房屋第一次看房。因為原告2人注意到系爭不動產所在之台北大都心社區（下稱系爭社區）A區編號9號電梯1樓入口處（下稱系爭房屋1樓入口處）有5格階梯，當下原告表示有階梯的話，母親的輪椅無法上去，不符合原告選屋要求。陳星宏主動表示只要向系爭社區管理委員會（下稱管委會）申請即可增設，並帶原告2人去系爭社區其他棟A區編號1號電梯，表示系爭社區確實有前例是可以增設的。同日深夜，在仲介的保證可增設無障礙設施並交付「不動產標的現況說明書」寫明有無障礙坡道，原告2人在禾達公司居間下，於112年3月19日就系爭不動產與賣方張永偉簽立「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），且禾達公司將張永偉於111年11月1日所製作之「不動產標的現況說明書」附於系爭買賣契約後，簽約當日張永偉特別在「不動產標的現況說明書」已註記「有」「無障礙坡道」之欄位旁簽名、蓋章保證系爭房屋之效用。 112年7月20日，系爭不動産所有權移轉登記予原告。同年月 31日，賣方張永偉交屋與原告。112年9月14日，系爭社區管委會會議表示「2-9梯8樓住戶申請於1樓至安全門樓梯裝設木板斜坡，以利輪椅上下樓梯。決議：因考量該梯為停車場出入位置，住戶出入平凡（備註：頻繁），為避免意外發生而產生責任爭議，故同以往決議不得裝設私人用途」。由該管委會會議記錄可知，有關系爭房屋1樓入口處無法設置「無障礙坡道」一事，過去曾有決議禁止。但張永偉不但隱匿未告知，甚至在不動產標的現況說明書積極表示有無障礙坡道，再配合陳星宏之誤導，使原告誤以為日後透過管委會即可增加「無障礙坡道」。且陳星宏客觀上既無把握未來可增設「無障礙坡道」，本於職責又未於事前向系爭社區管委會探尋、調查，顯然均有可歸責事由。112年10月12日，因出入不便，且管委會又遲遲未能通過設置斜坡，故原告花費新臺幣（下同）14,200元購買活動式斜坡板，作為臨時出入之用。惟該斜坡板畢竟不是長久之計，每次使用時須搬上搬下，且因非固定式，使用時仍存有安全顧慮及不方便，此點可證明系爭不動產確實存有瑕疵。　㈡系爭房屋1樓入口處早已因系爭社區管委會決議無法設置無障礙坡道，則系爭房屋1樓入口處無法設置無障礙坡道，導致系爭不動產價值減損，無法滿足系爭買賣契約預定效用，當屬瑕疵。因系爭房屋1樓入口處若無無障礙坡道，原告基於要與搭乘輪椅之母親同住之需求，並不會購置系爭不動產；無障礙坡道之缺損，會導致系爭不動產價值減損30萬元。故賣方張永偉應負物之瑕疵擔保責任，而應依民法第359條、第360條、第226條、第184條第1項前段等規定給付原告價金減損賠償30萬元。　㈢被告陳星宏、洪百合、禾達公司（下合稱被告3人）分別為不動產經紀業管理條例（下稱經紀業條例）第4條之經紀營業員、經紀人、經紀業，並對消費者提供購屋服務，需受經紀業條例及消費保護法（下稱消保法）之規範，洪百合之職務為執行仲介業務，陳星宏之職務為協助經紀人洪百合執行仲介業務，兩者皆需提供原告有關契約內容規範之說明、關於不動產必要之資訊、告知買受人依仲介專業知識應查知之不動產瑕疵、協助買受人對不動產進行必要之檢查等，且經紀營業員、經紀人、經紀業均屬消保法之企業經營者，對於其提供之服務應向消費者保護措施（消保法第4條）、提供消費者充實消費資訊，使消費者採取正確合理之消費行為，以維護安全與權益。惟被告3人並未查明系爭不動產到底可否設置無障礙坡道，卻草率由陳星宏向原告表示賣方勾選有無障礙坡道，且嗣後可透過管委會設置，而擔保系爭不動產得設置無障礙坡道，導致原告誤信其解說。且被告得輕易向系爭社區管委會查詢即可得知系爭不動產是否得設置無障礙坡道，惟被告未為查詢，並陳星宏於系爭買賣契約簽立前傳達不實訊息、隱匿重要資訊，被告3人未確實履行調查義務，故被告3人違反消保法第4條、第5條、第22條、第24條第2項等規定，應依經紀業條例第21條、第26條第2項；消保法第7 條、第23條；民法第184條第1項前段、第2項、第227條、第 226條、第188條第1項、第185條第1項前段等規定，與張永偉連帶賠償原告系爭不動產價值減損30萬元之損害。　㈣如前所述，因被告3人違反保護消費者之法律，致生損害於原告。故原告依消保法第51條，請求被告3人連帶給付原告3倍懲罰性賠償金即90萬元（30萬元×3＝90萬元）。　㈤請求權基礎：消保法第51條。　　㈥訴之聲明：（見本院卷第271頁）　　　1.被告陳星宏、洪百合、禾達公司應連帶給付原告90萬元，及　　自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算　　之利息。　2.原告願供擔保，請准宣告假執行。　二、被告陳星宏抗辯：　㈠112年3月19日帶原告到系爭房屋看屋，原告當時看到系爭房屋1樓入口處有5階樓梯，有詢問社區可以做無障礙緩坡道嗎 ?當下被告立即詢問管理員，管理員回覆編號第1電梯住戶有無障礙緩坡道需求，當時住戶有跟社區申請，編號第1電梯有設置無障礙緩坡道，如果編號第9電梯將來有需要可以跟管委會申請。當下原告也有到編號第1電梯位置查看，現場的確有木製無障礙緩坡道。當時被告沒有跟原告說系爭房屋 1樓入口處一定可以安裝無障礙緩坡道，到時候變成住戶後還是得透過社區申請，至於早期大樓住戶大會決議內容，也不是房仲可以知悉。　㈡不動產標的現況說明書第23項「本標的物及公設內有無障礙設施」選項，內容勾選有，其中填寫的設施項目即是「無障礙緩坡道」，現況設置的位置有三處，幸福路及中和街125 巷要進入系爭社區(新莊區中誠段775地號)有兩處增設水泥坡塊無障礙緩坡道，另一處即是進入本棟管理室入口也有增設水泥坡塊無障礙緩坡道，現況的確有此設施(如圖2)，系爭社區內的編號第1支電梯有木製無障礙緩坡道(如圖3)。　㈢原告從看屋到交屋前共看了4次，第1次即是112年3月19日看屋，第2次是112年6月5日帶媽媽及風水師傅來看屋，第3次是112年6月25日帶冷氣師傅來看屋，第4次是112年7月24日交屋前看屋，112年7月31日交屋。　㈣原告有朋友住系爭社區，也曾從朋友口中得知此系爭社區的管理費便宜，原告也知道管理費便宜主要是來自地下室車位租金回饋，代表原告有充足時間及辨識能力獲得系爭社區資訊。　㈤原告在112年6月5日第2次看屋時，即有詢問管理員無障礙緩坡道一事，詢問輪椅是否可以從編號第9號電梯的另一面門口進出(即本支電梯通往馬路方向)?管理員有說明此門是方便臨時搬運家具使用，平常此門關閉需由管理室大門統一進出。當時原告有詢問管理員，系爭社區年長行動不便者都怎麼上樓梯?當時管理員說系爭社區有購買爬梯機供A、B兩棟住戶使用，統一放置在B棟大門入口處，原告也知道爬梯機一事。　㈥系爭房屋正隔壁「新北市○○區○○路000巷00號8樓」也有長輩有使用輪椅，原告在112年6月5日帶媽媽及風水師父來看屋時也有看到輪椅放置門口旁，代表隔壁戶行動不便者一樣可以正常進出。113年8月13日到系爭社區了解爬梯機一事，總幹事以為被告是住戶，曾熱心教學爬坡機使用方式，根據總幹事解說，系爭社區也有很多年長者使用輪椅，進出電梯最快速的方式是請管理員協助一起抬輪椅，其次是可以參考編號第4支電梯設置「可收納伸縮式無障礙緩坡道」，收納簡單不占空間，也不會影響住戶進出安全，當天總幹事帶被告到系爭房屋1樓入口處電梯外放置「可收納伸縮式無障礙緩坡道」的位置，總幹事說只要不影響社區住戶進出安全，除了社區有提供爬梯機以外，另一種就是像這種社區住戶自購的「可收納伸縮式無障礙緩坡道」。如上三種方式，代表這裡是行動不便者的友善社區。　㈦112年9月14日系爭社區第29屆管理委員第3次管委會會議紀錄，原告申請無障礙緩坡道遭到管委會駁回，管委會因考量該梯為停車場出入位置(通往地下室)，住戶出入頻繁，為避免意外發生而產生責任爭議，故同以往決議不得裝設私人用途。112年10月12日，原告自行購買「可收納伸縮式無障礙緩坡道」。由原告提供的民事庭通知書內容照片得知。112年1 2月7日，原告要求到系爭房屋碰面洽談，現場指出疑似漏水的地方及房屋裂痕，還有詢問現況說明書第23項無障礙緩坡道的事。不動產說明書都有使用執照附件(如圖9)，經查詢9 0年以前的舊建物使用執照沒有加註事項(如圖9)，如圖示有新舊使用執照的對照圖，新的使用執照加註事項有各項說明 (如圖10)，舊的普遍都沒有，系爭社區現況的無障礙空間大部分是社區自行增設居多。112年12月9日，原告約前屋主張永偉、修繕漏水廠商、被告及當時的接案人員許甯涵一起在現場勘驗，隨後等待廠商回覆及報價。　㈧房仲的本質是健全房市交易，避免做短期交易的投資行為，除非遇到客戶非自願離職或極度抗拒目前居住的房子才會建議轉售。112年12月10日，被告向原告提出若覺得不適合，可以考慮轉售給適合的客戶，基於房地合一稅的關係，112 年3月19日購買價1,000萬元，將來出售扣除可抵扣的成本，可以考慮1,100萬元轉移給更適合的買方，此金額買方可以約獲利20萬元，原告回應讓他們考慮一個星期，如line對話紀錄。　㈨112年12月7日開始至113年1月31日之間，原告總共互動了20 天的訊息，最後衍伸出不理性言論，當下為了保全Line的對話內容不被收回先設定封鎖，作為曾有處理問題的證明。11 3年1月13日，原告約前屋主張永偉、張永偉當時的接案人員許甯涵、被告陳星宏、東森房仲店長賴建辰在公司碰面協調衛浴滲漏及修繕時外宿的費用補貼，當天買賣雙方及仲介方有協調完成並寫下協議書，包含前屋主張永偉修繕衛浴滲漏及外宿費用補貼。但協議當下並沒有提出無障礙緩坡道的爭議，直到前屋主張永偉離開仲介公司，原告才提出無障礙緩坡道的事情，但當天原告已有情緒性發言，除了要求折減價金之外，對於申請無障礙緩坡道也沒有共識，最後雙方離開仲介公司沒有結果。113年3月19日，原告向東森房仲公司反應被告請他轉售，且一昧只想賺仲介費並非解決之道，獲悉此事也只能感到遺憾，有如此反應實屬正常，事後沒有下文。113年6月25日第一次在591售屋網看到買方請台灣房屋A3 中央特許加盟店委售，售價為1,500萬元，每坪68萬元，已超越新莊副都心普遍新成屋，如果成功售出，扣除可抵扣費用及房地合一稅45%，約可獲利200萬以上，事後若向國稅局提出非自願性短期交易，則不受45%房地合一稅限制，至少可獲利400萬以上。　㈩結論：112年3月19日帶看時，有向系爭社區管委會查證該社區是有設立無障礙坡道的記錄，112年9月14日系爭社區管委會決議對原告的提議不再增設新的無障礙坡道。被告身為房仲，已向管理員查詢報告責任，但不能要求保證一定可以增設無障礙坡道。　答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。　　三、被告洪百合抗辯：　㈠本案件是由買賣雙方的經紀營業員向雙方解說不動產說明書，被告亦為系爭買賣契約簽約之地政士，本件在簽約前，被告有審閱過不動產現況說明書，並在簽約當下請買賣雙方審閱後，確認無誤親自簽名。與本案相關經紀人應處理之工作內容，被告均有遵守經紀業條例之相關規定並確實完成。　㈡帶買方現場看屋為營業員之工作，原告所主張其與經紀營業員之對話並非被告所知情。系爭買賣契約簽約當下，原告與賣方並沒有提及增設無障礙坡道情事，也未曾為此事做任何進一步之討論。　㈢由簽約至交屋4個多月中，被告與買方通話不下10餘次，皆在討論貸款與交屋事宜，原告亦從未提及增設無障礙坡道之事，賣方在整個買賣流程中亦未向被告提及此事，且交屋當天亦無人對此事有做任何協議與討論。　㈣由此可證，買賣雙方對經紀人提供之買賣合約及不動產現況說明書相關事宜，並無不解惑疑慮之處，怎知在交屋一年餘後，收到原告對被告提告，被告深感疑惑與無奈。被告對本案有遵行經紀人之職責，完成經紀人之職務。原告對被告之請求無理由。　　㈤答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。　　四、被告禾達公司抗辯：　㈠原告起訴主張其於112年3月19日經由禾達公司仲介與同案被告即賣方張永偉簽約購買系爭不動產，買賣總價為1,000萬元，原告主張購買系爭不動產前，禾達公司經紀人員陳星宏向其保證系爭房屋1樓入口處可以增設無障礙設施，原告2人始購買系爭不動產。然陳星宏並未向原告保證可以增設無障礙設施，依原告所提出之民事起訴狀所檢附之各項證物，亦無任何一項證物可證明陳星宏曾向其「保證」系爭房屋1樓入口處可以增設無障礙設施，故原告的主張與事實不符。關於增設無障礙設施的訊息係由系爭社區管理員提供原告，並告知編號第1電梯住戶有無障礙緩坡道需求，當時住戶有跟社區申請，故編號第1電梯有設置無障礙緩坡道（即原告所提甲證2所示之無障礙坡道，其他無障礙坡道另參被證1），故提供此一訊息者並非陳星宏，亦無任何人向其保證可以增設無障礙設施。至於不動產標的現況說明書的內容係賣方所記載，其第23項所記載的「有」「無障礙坡道」僅屬於對現況的描述，因現況確實已有無狀礙設施，更與保證無關，故原告稱陳星宏向其保證云云，純屬子虛。次查：雖然系爭房屋1樓入口處目前暫不能裝設木板斜坡，然系爭社區有購買爬梯機供A、B兩棟住戶使用，統一放置在B棟大門入口處（參被證2），故原告並非無法進出。　㈡關於原告主張禾達公司應與賣方張永偉應連帶給付其30萬元之部分：　1.原告既主張系爭不動產有物之瑕疵（此為原告之主張，但其　　並未說明瑕疵的內容為何，禾達公司亦否認之），依據民法　　第354條及第359條的規定，應僅向賣方主張減少價金，並無　　法律規定禾達公司應與賣方就物之瑕疵對於買受人應負連帶　　賠償責任。至於原告所主張的侵權行為部分，原告並未具體　　指出賣方及禾達公司有何侵權行為的事實，其有何權利受損　　之事實及30萬元係如何計算而得，故其所為的請求顯無理　　由。　2.至於原告主張不動產說明書應記載「有無障礙設施」的部分，不動產說明書記載有無「有無障礙設施」僅為對於現況的描述，現況存在則說明有，反之則記載無，與保護他人之法律無涉。系爭社區公共區域現況存在無障礙斜坡所以不動產標的現況說明書第23項始所記載的「有」「無障礙坡道」，並無不實。　㈢關於原告主張禾達公司與陳星宏、洪百合應連帶給付其90萬元懲罰性賠償金部分：　　原告主張陳星宏未提供正確的資訊云云，如前所述關於系爭房屋1樓入口處將來有需要可以跟管委會申請增設無障礙設施及編號第1電梯曾增設無障礙緩坡道的訊息並非陳星宏所提供，更無保證可以增設，故禾達公司的經紀人員並未提供不實訊息，並未構成經紀業條例第26條第1項或第2項，更未符合消保法第51條的要件，故原告之訴顯無理由。更何況系爭社區有購買爬梯機供A、B兩棟住戶使用。　㈣答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。　五、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而堪認定：　㈠原告經由被告禾達公司之仲介，於112年3月19日與賣方張永偉簽立系爭買賣契約，以總價1,000萬元向張永偉買受系爭不動產。張永偉於系爭買賣契約附件之「不動產標的現況說明書」第23項「本標的物及公設內有無無障礙設施？」勾選「有」，及於該項說明欄「若有，設施項目：」記載「無障礙坡道」。系爭不動產已於112年7月20日移轉所有權登記至原告名下，及於112年7月31日辦理交屋與原告。並有不動產買賣斡旋契約書、系爭買賣契約暨附件之「不動產標的現況說明書」、系爭不動產之登記第一類謄本等件影本附卷可稽（見本院卷第223頁、第39至61頁、第65至68頁）。　㈡被告陳星宏為禾達公司之經紀營業員，為系爭買賣契約之買方營業員，被告洪百合為系爭買賣契約簽約之承辦地政士暨經紀人。並有被告陳星宏之名片、系爭買賣契約上經紀營業員、承辦地政士、經紀人之簽章可證（見本院卷第48、73頁）。　㈢本件共同被告張永偉於本件訴訟中之113年9月27日與原告達成訴訟上之和解，和解成立內容為：張永偉願給付原告30萬元，及原告同意由張永偉於113年10月4日前匯入原告周賢敏之銀行帳戶以為給付等。有和解筆錄附卷可稽（見本院卷第 199至200頁）。嗣張永偉已依上開和解內容於113年9月27日給付原告30萬元，此經原告陳明在卷（見本院卷第249頁）。六、本院之判斷：　　原告主張：被告3人並未查明系爭房屋1樓入口處到底可否設置無障礙坡道，卻向原告擔保系爭房屋1樓入口處得設置無障礙坡道，陳星宏於系爭買賣契約簽訂前，傳達不實訊息、隱匿重要資訊，未確實履行調查義務，故被告3人違反保護消費者之法令，致原告受有系爭房屋1樓入口處無法設置無障礙坡道，導致系爭不動產價值減損30萬元之損害，應依經紀業條例第21條、第26條第2項；消保法第7條、第23條；民法第184條第1項前段、第2項、第227條、第226條、第188條第1項、第185條第1項前段等規定，與張永偉連帶賠償原告系爭不動產價值減損30萬元之損害。故原告依消保法第51條請求被告3人連帶給付3倍之懲罰性賠償金90萬元等語。被告 3人則否認有何故意或過失致原告受損之情事，並以前開情詞為辯。經查：　㈠本件原告原起訴主張系爭不動產因無法設置無障礙坡道，而有瑕疵，導致原告受有系爭不動產價值減損30萬元之損害，而請求張永偉與被告3人連帶賠償其30萬元部分，經張永偉於本件113年9月27日第一次言詞辯論期日當庭表示：「我願支付原告30萬結束這個案件。」等語，原告與張永偉因此當庭成立訴訟上和解，嗣張永偉並已於當日依和解內容給付原告30萬元，業如前述。故原告主張其此項損害為30萬元縱為真（被告3人否認），亦已因張永偉已為賠償而獲得填補。則縱使被告3人需與張永達就原告主張之此項30萬元損害負連帶賠償之責，依民法第274條規定，被告3人亦因張永偉已為賠償而同免其責任，核先敘明。　㈡按消保法第2條第1至5款規定「消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。消費關係：指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。消費爭議：指消費者與企業經營者間因商品或服務所生之爭議。消費訴訟：指因消費關係而向法院提起之訴訟。」、消保法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」。故消保法第51條所稱「依本法所提之訴訟」，應係指因「消費關係」而向法院提起之訴訟。而所謂「消費關係」，依上開法文規定，指消費者與「企業經營者」間就商品或服務所發生之法律關係。職是：查禾達公司為經營不動產仲介經紀業等業務之公司，有經濟部商工登記公示資料查詢服務附卷可稽（見本院卷第83頁），為經紀業條例第4條第4款規定之經紀業者，亦為消保法第2條第2 款所規定之企業經營者。而原告係經禾達公司居間仲介，與賣方張永偉訂立系爭買賣契約，有原告周賢敏與禾達公司簽立之「不動產買賣斡旋契約書」影本在卷可證（見本院卷第 223頁），是該居間契約關係，乃存在原告與禾達公司之間，因此，原告本件依其與禾達公司間之消費關係所提訴訟，固屬於消保法規定之消費訴訟。惟陳星宏乃係受雇於禾達公司之營業員，雖屬經紀業條例第4條第5款規定之經紀人員，然其並非消保法第2條第2款所規定之企業經營者，其以禾達公司名義對原告所提供之居間仲介服務，該消費關係仍係存在原告與禾達公司之間。因此，無論陳星宏就原告前開主張之30萬元損害依其他法令規定是否應負賠償責任（原告主張受有此30萬元之損害，業經賣方張永偉賠償而獲得填補，業如前述），原告均無從依消保法第51條請求陳星宏給付懲罰性賠償金。是原告本件依消保法第51條請求陳星宏給付90萬元懲罰性賠償金，於法不合，無從准許。　㈢按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條第1項前段、第2項分別定有明文。惟所謂告知及調查義務，應以相當合理之範圍為其限度，倘已盡善良管理人之注意義務而無從查證，自不得認違反調查及告知義務。又居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負舉證責任。次按消保法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」是依消保法第51條請求懲罰性賠償金，必須企業經營者本身於經營企業時有故意或過失致消費者受損害，消費者始得依上開規定請求不同倍數之懲罰性賠償金。末按，損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號裁判要旨參照）。職是：　1.被告洪百合部分：　　查洪百合雖為經紀人，而屬經紀業條例第4條第5款規定之經紀人員，依法得執行仲介業務。然本件原告係經禾達公司居間仲介，而與賣方張永偉訂立系爭買賣契約，是該居間契約關係，乃存在原告與禾達公司之間，並非原告與洪百合之間。洪百合並未受原告或賣方張永偉之委託辦理系爭不動產買賣之居間仲介事務，僅係禾達公司依經紀業條例第22條第1 項第6款規定指派於系爭買賣契約上簽章之經紀人，是其就原告與張永偉間系爭不動產買賣之職務，為依經紀業條例第 24條規定，於買賣雙方當事人簽訂買賣契約書時，應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。而原告與賣方張永偉簽訂系爭買賣契約書時，均已於系爭不動產標的現況說明書簽章（見本院卷第57至 58頁），至於經紀業條例第23條第1項固規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」，然因本件原告係委由禾達公司仲介，而禾達公司之營業員亦屬經紀業條例第4條第5款規定之經紀人員，是洪百合稱：系爭不動產現況說明書是由受買賣雙方委託之禾達公司之本件買、賣雙方之經紀營業員向買賣雙方為解說（見本院卷第149頁），於法亦無不合，自無從認洪百合於系爭不動產買賣契約簽立過程執行其經紀人職務時，有何故意或過失致原告受損之情事。至於禾達公司或其營業員陳星宏於仲介系爭不動產買賣過程中，是否有違反消保法等規定致原告受損之情事，則與洪百合執行其上開經紀人職務間並無相當因果關係。故原告本件依消保法第51條請求洪百合給付其90萬元懲罰性賠償金，亦屬無據，不應准許。　　2.被告禾達公司部分：　　原告主張禾達公司違反消保法第4條、第5條、第22條、經紀業條例第22條、第24條第2項等規定，未查明系爭房屋1樓入口處到底可否設置無障礙坡道，卻向原告擔保得設置，其營業員陳星宏於系爭買賣契約簽訂前，傳達不實訊息、隱匿重要資訊，未確實履行調查義務，是禾達公司應依民法第227 條、第226條、經紀業條例第21條、第26條第2項、消保法第 7條、第23條、民法第188條第1等規定對原告負連帶賠償責任，故原告得依消保法第51條對禾達公司請求3倍之懲罰性賠償金90萬元等語（見本院卷第250至257頁）。則查：　⑴原告主張系爭房屋1樓入口處因無法設置無障礙坡道之瑕疵，致系爭不動產價值減損30萬元一節，為禾達公司所否認，原告並未提出任何證據證明系爭不動產確因系爭房屋1樓入口處無法設置無障礙坡道而導致價值減損30萬元，是其此部分主張已難採憑。則其以其上開主張之30萬元損害額作為其請求禾達公司應給付3倍懲罰性賠償金之計算基準，已非有據。　⑵次查，賣方張永偉於系爭買賣契約附件之「不動產標的現況說明書」第23項「本標的物及公設內有無無障礙設施？」固然勾選「有」，及於該項說明欄「若有，設施項目：」記載「無障礙坡道」，然原告於系爭買賣簽約前，曾至系爭社區查看系爭房屋，對於系爭房屋1樓入口處有5格階梯，現況並無設有何無障礙坡道一事，自為原告於系爭買賣契約簽立前即已明知，此亦為原告所不爭執。則依民法第355條第1項規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」，是賣方張永偉就系爭買賣契約簽立時，現況系爭房屋1樓入口處並未設有無障礙坡道之瑕疵，自不負擔保之責。　⑶原告雖主張：禾達公司有擔保系爭房屋1樓入口處得設置無障礙坡道等語，然為禾達公司所否認，故應由原告就其上開主張負舉證之責，如原告先不能舉證，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院83年度台上字第1073號裁判要旨參照）。原告雖以：作為系爭買賣契約一部分之「不動產標的現況說明書」第23項「本標的物及公設內有無無障礙設施？」勾選「有」，表示禾達公司擔保系爭不動產（專有部分）及「公設」可以有無障礙坡道供協助進行，且張永偉於本件113年9月27日言詞辯論期日稱：「管委會有說要做坡道，但是還未執行，所以不知道執行的情形。」顯見賣方認知系爭房屋1樓入口處得設置無障礙坡道，至於如何合法設置坡道，賣方及被告應說明及證明，是禾達公司應擔保系爭不動產得設置無障礙坡道等語（見本院卷第250頁）。然系爭買賣契約乃原告與賣方張永偉所簽立，其權利義務關係乃存在原告與賣方張永偉之間，而系爭不動產之「不動產標的現況說明書」乃賣方張永偉所出具與買方作為系爭買賣契約一部分，是原告與賣方張永偉均已明知系爭房屋1樓入口處現況並未設有無障礙坡道之情形下，張永偉仍於該「不動產標的現況說明書」第 23項勾選有無障礙設施，及註記該設施為無障礙坡道，並張永偉於本件113年9月27日言詞辯論期日到庭陳稱：「我是單純委託仲介出售，看房子也是看到有階梯，管委會有說要做坡道，但是還未執行，所以不知道執行的情形。」，有該期日言詞辯論筆錄附卷可稽（見本院卷第192頁），縱可認張永偉應有向原告保證系爭房屋1樓入口處將來得設置無障礙坡道之意思，然系爭房屋1樓入口處縱已確定無法設置無障礙坡道，亦應由張永偉依其與原告間系爭買賣契約關係對原告負擔保責任（張永偉業已同意且依原告主張之損害額30萬元如數賠償與原告，已如前述），並無從單憑上開事證而得證明禾達公司或其營業員陳星宏有向原告擔保系爭房屋1樓入口處一定可以設置無障礙坡道。又原告以：陳星宏於系爭買賣契約簽立前，向原告表示賣方於「不動產標的現況說明書」勾選有無障礙設施，且表示交屋後只要向管委會申請即可設置，陳星宏並帶原告去看系爭社區其他棟A區編號1號電梯入口處之斜坡，表示系爭社區確實有前例是可以增設，致原告誤信其解說一節。則查，賣方張永偉確於「不動產標的現況說明書」勾選有無障礙設施，是陳星宏此部分向原告所為之表示並無不實，且原告明知系爭房屋1樓入口處現況並未設有無障礙坡道，已如前述，原告並未因張永偉上開記載而誤認系爭房屋1樓入口處現況設有無障礙坡道之情事。又系爭房屋1樓入口處為系爭社區之共有、共用部分，其維護、修繕及一般改良屬系爭社區管委會之職務（公寓大廈管理條例第36條第2款規定參照），是陳星宏縱有向原告表示交屋後可透過向管委會申請設置無障礙坡道，亦無何不實可言，且系爭社區其他棟A區編號1號電梯入口處確有設置斜坡，此經原告提出上開入口處設置斜坡之照片為證（見本院卷第 37頁），此部分亦無不實，是縱為陳星宏帶原告去看系爭社區其他棟A區編號1號電梯入口處之斜坡，亦僅得認其依系爭社區現況情形判斷，主觀上認為原告於交屋後得循前例向管委會提出申請設置斜坡，並無法因此即得認禾達公司或陳星宏係向原告擔保系爭房屋1樓入口處將來必定可以設置合法之無障礙坡道之意思。且禾達公司或陳星宏並非系爭社區之區分所有權人，日後原告取得系爭不動產所有權後，向管委會申請設置無障礙坡道，管委會是否會同意，本非禾達公司或陳星宏所能置啄或決定，原告應無不知之理。是原告以陳星宏曾向原告表示交屋後可向管委會申請設置斜坡並帶其看系爭社區另棟1樓出入口設置之斜坡，而謂禾達公司即應擔保系爭房屋1樓入口處得設置無障礙坡道，即非有據。　⑷又原告主張：禾達公司或陳星宏得輕易向系爭社區管委會查詢即可得知系爭房屋1樓入口處是否得設置無障礙坡道，惟禾達公司或陳星宏未為查詢，未確實履行調查義務、傳達不實資訊、隱匿重要資訊等節，則查，禾達公司或陳星宏並非系爭社區之區分所有權人或住戶，而賣方張永偉於本件亦到庭陳稱：管委會有說要做坡道，但是還未執行，所以不知道執行的情形等語（見本院卷第192頁），已如前述，是身為系爭社區區分所有權人之張永偉知悉之情形亦僅如其上開所述，則禾達公司或陳星宏探查系爭社區現況及依張永偉所告知之上開情事，而向原告表示交屋後可向管委會提出申請設置斜坡，即難認有何傳達不實資訊、隱匿重要資訊、未盡調查義務之情事。　⑸綜上，本件原告未舉證證明系爭不動產確因系爭房屋1樓入口處無法設置無障礙坡道而導致價值減損30萬元；又原告所提證據不能證明禾達公司仲介系爭不動產買賣有向原告擔保系爭房屋1樓入口處必定能設置無障礙坡道之情事，以及原告主張禾達公司或陳星宏就系爭房屋1樓入口處得否設置無障礙坡道一事，有傳達不實資訊、隱匿重要資訊、未盡調查義務之情事等情，皆無可採。是原告以禾達公司仲介系爭不動產買賣，違反保護消費者之相關法令規定，應依民法第227 條、第226條、經紀業條例第21條、第26條第2項、消保法第 7條、第23條、民法第188條第1等規定與賣方張永達就原告主張系爭不動產價值減損之30萬元損害負連帶賠償之責，即屬無據。則原告主張其因此得依消保法第51條請求禾達公司給付以原告主張之30萬元損害額3倍計算即90萬元之懲罰性賠償金，自亦無據。　七、從而，原告依消保法第51條聲明請求被告3人應連帶給付其9 0萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請亦失去依據，應併駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅列，附此敘明。結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊振宗

2025-01-06

PCDV-113-訴-1966-20250106-1

板小

板橋簡易庭

給付管理費

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決 113年度板小字第3591號原告國王大廈住戶管理委員會法定代理人范筱英訴訟代理人洪諚錡被告陳麗玲訴訟代理人張家睿上列當事人間請求給付管理費事件，於民國113年12月11日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠被告為國王大廈公寓大廈之區分所有權人擁有坐落於新北市○ ○區○○路○段000號2樓之19建築物，其自民國111年4月1日起即開始積欠本應於每月繳納之新臺幣（下同）1,262元之管理費，被告積欠管理費已逾3期以上金額，迄今已積欠管理費總計15,144元，原告為國王大廈住戶管理委員會合法報備成立之管理委員會，定期公佈管理費欠繳明細表，遂依公寓大廈管理條例第21條規定以存證信函定相當期間催告被告為求給付，卻未獲被告善意回應，乃依規定請求已到期之管理費遲延利息10%。為此，爰依公寓大廈管理條例第21條規定提起本訴，並聲明：被告應給付原告15,144元及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。　㈡對被告抗辯之陳述：　⒈原告係依社區規約第17條1項第7款「自111年4月1日調整管理費，以每坪新台幣伍拾元收取，各戶依權狀登載主建物、附屬建物、公設持分等計入收取」之規定向被告聲請支付命令，訴訟標的金額計15,144元。　⒉另，依社區規約第17條第1項第4款規定：被告應給付原告遲延利息，以未繳金額之年息10%計算。與被告所提「111年度板小字第4397號」及「112年度小上字第30號」訴訟標的金額3,785元，其事實及理由與本案不同，不可相互混淆。　⒊另，為避免管理費之收繳出現瑕疵，原告依區權人要求將管理費收費標準明訂於社區規約第17條第1項第7款並經區權人會議決議通過，故追認方式如同被告所言未通過表決，然因社區規約經區權人會議決議通過並公告實施，故依公寓大廈管理條例第18條之規定並不影響原告之請求權。二、被告則以：　㈠原告於111年度為此管理費收受而提告，已經鈞院以111年度板小字第4397號案件中敗訴，又於112年度再次提起上訴，經法官裁定駁回並令其不得抗告，由此可證管委會欲追討不合理之管理費已被法院認定為違法。　㈡原告於112年度國王大廈住戶區權人會議公開表決「追認111 年4月1日起管理費收費調整案」議題，此議題之同意戶數未超過公寓大廈管理條例規定，意即本案不通過。　㈢於法院判決及區權人會議公開表決結果皆證明管委會之行為違法及不被認同等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張之事實，業據其提出公寓大廈管理組織報備證明、　　管理費欠繳明細表、存證信函、規約條款依據（第17條第7 項）、建物登記第一類謄本等件影本為證。而被告對於原告之請求則以前詞置辯，是本件所應審酌者為被告所辯是否足採？原告之請求是否有理由？經查：　㈠按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費用係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定，從其規定」、「(第一項)公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：…二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。...(第三項)公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；如經區分所有權人會議決議交付信託者，由管理負責人或管理委員會交付信託。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」，公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1項第2款、第3項分別定有明文。揆諸上開解釋，是區分所有權人繳納之管理維護費用為公寓大廈公共基金之主要來源之一，依公寓大廈管理條例第18條第1項第2 款規定意旨，必須經由區權人會議決議繳納後，區分所有權人始具有繳納管理費之義務，再觀諸同條第3項規定：「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」，堪認管委會僅係負責管理公共基金及依區權人會議決議運用公共基金而已，並無決議區權人繳納公共基金之權限。　㈡原告主張依據社區規約第17條第7項被告應繳納管理費乙節，然查原告於111年3月20日召開臨時委員會會議，調整通過各區分所有權人管理費收費標準，於113年3月29日公告，自11 1年4月1日開始實施，該調整管理費之決議，未經區分所有權人會議決議，已為兩造所不爭執。揆諸上開說明，原告既無決議調整管理費之權限，則有關調漲管理費之決定既未經區權人會議決議，系爭決議違反管理條例第18條第1項第2款規定，則原告主張被告應給付管理費15,144元云云，洵屬無據。四、從而，原告依公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告應給　　付原告15,144元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不　　生影響，爰不一一論述，附此敘明。六、本件訴訟費用為1,000元，依職權確定由敗訴之原告負擔。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　　　官呂安樂以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　書　記　官　魏賜琪

2025-01-03

PCEV-113-板小-3591-20250103-1

訴

臺灣高雄地方法院

遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第649號原告陳畇甄訴訟代理人呂承翰律師被告李惠珠訴訟代理人劉建畿律師(法扶律師) 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將高雄市○○區○○○段○○○○○○號即門牌高雄市○○區○○○路○○○ 號八樓之二房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣拾萬玖仟柒佰肆拾陸元，及自民國一百一十三年八月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並自民國一百一十三年八月一日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟壹佰貳拾元。訴訟費用由被告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件原告依民法第767條第1項前段規定請求被告返還之不動產係位於本院轄區，依前開規定，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明第2 項原請求「被告應自112年10月19日起至返還高雄市○○區○○○ 路00號8樓之2房屋（下稱系爭房屋）止，按月給付原告新臺幣2萬8127元及年息5%」等語（本院審訴卷第63頁），嗣於民國113年8月16日以民事變更聲明暨陳報狀變更訴之聲明為「被告應給付原告新臺幣10萬9746元及自113年8月1日起至清償日止，按周年利率5％計算之利息，並自113年8月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬1120元」等語（本院訴卷第83頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：　㈠原告於民國112年9月19日就本院111年度司執字第105410號拍賣抵押物強制執行事件，拍賣取得坐落高雄市○○區○○○段000 0○0地號土地（權利範圍：10000分之185）及其上系爭房屋（權利範圍全部），並繳足全部價金，於同年10月4日取得不動產權利移轉證書，於同年10月19日辦理所有權移轉登記完畢。原告為系爭房屋之所有權人，系爭房屋現為被告占有使用，且拒不遷出，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告。　㈡原告自取得系爭房屋所有權後即多次催告被告須自系爭房屋遷出，惟被告迄今仍未搬遷而繼續占用系爭房屋，乃無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，致原告受有無法使用之損害，原告自得依民法第179條前段之規定，請求被告返還無權占用系爭房屋所受之利益。並考量系爭房屋位在高雄市熱鬧區域，緊鄰捷運站，發展成熟，屬都市核心區域，租金甚高，請求被告應按月給付原告1萬1120元（計算式：土地現值48032元×占用面積758㎡×原告持分0.0185=673,552元，加計房屋課稅現值660,900元，再以土地法限制年息10％及每月估算），經計算原告取得系爭房屋之日起至113年8月1日止，總計金額為109746元，又自113年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之時止，則應給付原告相當於租金之不當得利1萬1 120元。為此，爰依民法第767條第1項前段、第179條之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及給付不當得利等語。並聲明：㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路00號8樓之2房屋騰空返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣109746元，及自民國113年8月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並自民國113年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬1120元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告才是系爭房屋實際所有權人，被告向訴外人陳菁慧購買系爭房屋後定居在此，現在尚有80歲的家長、癌末的妹妹及年幼子女居住在此，請求給予1條活路等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項定有明文。查訴外人黃瀞儀與陳菁慧拍賣抵押物強制執行事件，經本院拍賣系爭房屋及坐落土地，於111年9月19日由原告以總價771萬9999元（坐落土地拍定價額531萬2,000元、系爭房屋拍定價額170萬3999元，系爭房屋公設部分70萬400 0元，合計771萬9999元）拍定，經本院於112年10月4日發給權利移轉證書，原告於112年10月19日獲發所有權狀等情，有本院不動產權利移轉證書及系爭房屋建物所有權狀在卷可稽(本院審訴卷第15至17頁）。是原告於112年10月4日已取得系爭房屋所有權。　　㈡復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法767條第1項前段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第277條前段定有明文。再按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人抗辯非無權占有者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號判決意旨同此見解 )。原告既為系爭房屋所有權人，自得對占有系爭房屋之被告行使物上請求權，被告自承居住於系爭房屋並為所有權人，迄未舉證證明伊有繼續居住使用系爭房屋之正當權源，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。　㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會上通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判決參照)。又按城市地方房屋之年租金，以不得超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。而土地法第97條第1項所謂年息百分之10為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事以為決定(最高法院68年台上字第371號原判例參照)。查系爭房屋及其坐落土地面積分別為95.16平方公尺及 758平方公尺，原告權利範圍分別為全部及10000分之185，系爭房屋坐落土地於113年度之申報地價為每平方公尺48032 元，而系爭房屋之課稅現值為66萬900元，有本院不動產權利移轉證書、高雄市稅捐稽徵處113年房屋稅繳款書、地價查詢資料可佐（審訴卷第15至16頁、訴卷第65至67頁、第75 頁）。爰審酌系爭房屋位於高雄市苓雅區中正二路，鄰近高雄捷運文化中心站、五福國中，整體交通便捷，生活機能完整，有原告陳報之Google Maps查詢結果在卷可稽（訴卷第8 7至93頁），認以系爭房屋坐落土地申報地價及系爭房屋課稅現值之年息10％計算被告占用相當於租金之不當得利數額，應為適當。依此計算，原告得向被告請求按月給付之不當得利數額為1萬1120元【計算式：(48032元/㎡×758㎡×185/100 00＋660900元)×10％÷12月＝11120元，元以下4捨5入】，及自1 12年10月4日起至113年8月1日止之不當得利數額為110088元【計算式：(48032元/㎡×758㎡×185/10000＋660900元)×10％÷12 月=11120，11120×9.9月=110088元】。就原告請求之10萬97 46元部分，既未逾上開金額，均予准許。四、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告10萬9746 元及自113年8月1日起至清償之日止，按年息5％計算之利息，並自113年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬1120元，為有理由，應予准許。五、原告與被告均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日　　　　　　　　民事第二庭　法　官　林岷奭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　詹立瑜

2025-01-02

KSDV-113-訴-649-20250102-1

訴

臺灣臺中地方法院

減少價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度訴字第2804號原告黃冠中訴訟代理人葉耀中律師複代理人林俊甫律師張翊宸律師被告陳秀麗訴訟代理人洪家駿律師複代理人蕭凡森律師許立功律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣250萬7257元，及自民國112年10月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣83萬5700元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣250萬7257元為原告供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分　　訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）57萬900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息（見本院卷第13頁）。嗣於民國112年10月6日具狀變更聲明為：如下原告訴之聲明所載（見本院卷第203-204頁）。原告擴張金額部分，核屬擴張應受判決事項之聲明，於法無違，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：兩造於111年3月7日簽訂台灣房屋不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定原告以總價1418萬元向被告購買門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號11、12樓房屋及基地（下稱系爭不動產），系爭不動產已於111年5月6日交付原告。詎原告於111年6月6日收受系爭不動產大廈總幹事通知，始知系爭不動產之消防自動灑水管線於交屋前，即存有失壓、漏水現象，缺少被告保證品質之瑕疵，系爭不動產價值因而減損，又原告催請被告修繕，被告拒不履行給付保證品質之系爭不動產，且被告未告知上開瑕疵，屬可歸責於己之事由未依債之本旨給付，致原告受有管線修復費用24萬 0900元、天花板裝潢費45萬0030元、冷氣移機費3萬9000元、修復後天花板高度下降、觀感上價格貶損177萬7327元，共250萬7257元之損害(計算式：240900+450030+39000+0000 000=0000000)，爰依系爭買賣契約書第5條第2款、民法354 條、第359條、第179條、第360條、第227條第1項依第226條、第227條第2項之規定提起本訴，請求擇一為有利判決等語。並聲明：㈠被告應給付原告250萬7257元，及自訴之追加聲明狀繕本送達翌日（即112年10月12日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：兩造於系爭買賣契約第12條特約內容約定，被告僅就系爭不動產滲漏水情形負瑕疵擔保責任，且系爭買賣契約所附現況說明書，並未記載消防自動灑水管線，故消防自動灑水管線非屬兩造約定之瑕疵擔保內容。縱為瑕疵擔保內容，原告並未舉證證明消防自動灑水管線具有瑕疵，且瑕疵存在於交屋前。縱認系爭不動產之瑕疵存在於交屋前，依系爭買賣契約第12條特約事項第4項約定，兩造於111年5月6日以現況點交後，原告即毋庸負瑕疵擔保責任。退步言，倘認兩造間無特約免除瑕疵擔保責任，然被告於簽約及點交時，均不知消防自動灑水管線有問題，亦未保證品質，被告既依系爭買賣契約履行完畢，並無任何可歸責之情形，自無庸負擔損害賠償責任，被告亦未溢領價金，受有不當得利之情事。另消防自動灑水管線為區分所有權建物共用部分，應由管理委員會修護，並由公基金支付或由區分所有權人按應有部分比例分擔費用，而非原告作為減價或請求賠償之依據，縱得請求，原告亦僅得就應有部分比例即100000分之658部分，請求修繕費用等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。三、不爭執之事項　㈠兩造於111年3月7日簽訂系爭買賣契約，約定以總價1418萬元向被告購買系爭不動產。　㈡系爭不動產已於111年5月6日交付原告。四、本件爭點　㈠系爭買賣契約第5條第2項物之瑕疵擔保責任及系爭買賣契約第12條特約條款約定之約定，是否包含消防自動灑水管線？　㈡消防自動灑水管線是否為系爭區分所有建物之共用部分，係全體區分所有權人所共有？　㈢系爭不動產有無消防自動灑水管線失壓、漏水之瑕疵？如有，瑕疵發生之時間？　㈣消防自動灑水管線是否為系爭買賣契約特約範圍之固定裝潢或附贈物品設備？而為特約排除瑕疵擔保的範圍？　㈤原告依系爭買賣契約第5條第2款、民法第179條、第354條、第359條、第360條請求因修復後天花板高度下降、觀感上價格貶損177萬7327元(減少價金)及管線修復費用24萬0900元、天花板裝潢費45萬0030元、冷氣移機費3萬9000元之損害，是否有理由？五、本院得心證之理由：　㈠系爭不動產有無消防自動灑水管線失壓、漏水之瑕疵？系爭買賣契約第5條第2項物之瑕疵擔保之範圍為何，是否包含消防自動灑水管線？又消防自動灑水管線是否為系爭買賣契約特約範圍之固定裝潢或附贈物品設備，而為特約排除瑕疵擔保的範圍？而消防自動灑水管線是否為系爭區分所有建物之共用部分，係全體區分所有權人所共有？　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條第1項定有明文。按解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地，此觀最高法院97年度台上字第1676號判決意旨自明。　⒉首先，原告主張購買系爭不動產後一個月，經管理委員會通知系爭不動產之消防自動灑水管線有失壓、漏水之情形，原告已向被告反映，原告並因此委由慶臻不動產公司對修繕估價一情，觀諸聖羅蘭家族大廈管理委員會第二十八屆七月份管理委員會會議記錄已載明「社區住戶室內消防撒水管線改善工程。（附件請看P4頁）說明：因有些住戶消防管線失壓，請國霖蒞會向住戶說明及改善方式。（GHIJ棟11F及13F）（MN棟10F及11F）（PQ棟11F及12F）決議：國霖機電葉專員說明於去年110年6-9月做消防安全設備檢查時，發現消防管線失壓有可能是年久鏽蝕，或地震造成管線破裂，又因管線在RC樓地板之間無法檢測出那些地方滲漏，只能在室內重新配明管才能解決問題，管委會負責將公管部份與住戶對接做好，另外也建議所有住戶都能將消防灑水管線改善修好，如住戶因個人因素不願施作將請住戶簽立切結書，萬一發生意外而致災時住戶承擔全部責任。」（見本院卷第51頁），且原告與管委會通訊軟體對話紀錄「林小姐：您好因為消防檢查有查到PQ棟11樓，12樓，消防自動撒水管線有失壓，漏水現像，所以要請住戶改善室內消防管線，又因管線都在樓層板裡面，所以您們可以配明管加以改善，如有疑問可來電討論。」（見本院卷第33頁），並有被告與仲介通訊軟體對話紀錄（見本院卷第35-44頁）、慶臻實業有限公司報價單（見本院卷第49頁）、聖羅蘭家族大廈管理委員會第二十八屆七月份管理委員會會議記錄（見本院卷第51-53頁）、臺中市消防局消防安全檢查不合規定限期改善通知單（見本院卷第57頁）、系爭不動產維修後裝設明管之照片（見本院卷第 155-171頁）、聖羅蘭家族大廈管理委員會112年10月31日11 2聖羅蘭社區字第11202號函暨消防安全設備檢修申報書（見本院卷第239-263頁），可徵原告上開主張為真，被告亦於審判中表示對於有漏水不爭執（見本院卷第388頁），是系爭不動產之消防自動灑水管線確實有失壓及漏水之情，核先敘明。　⒊被告雖辯稱消防自動灑水管線失壓、漏水，並非契約之瑕疵擔保之範圍等語。然系爭契約買賣契約書第7條第2項約定「物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負擔瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金。」，系爭買賣契約書第12條約定「雙方合意：交屋後半年內買方發現原屋況有滲漏水情形，賣方必須負瑕疵擔保之修繕責任。」，明確約定被告應負擔物之瑕疵擔保責任，且對於漏水有修繕責任，被告雖辯稱系爭買賣契約所附現況說明書，並未記載消防自動灑水管線，故消防自動灑水管線之瑕疵非屬兩造約定之瑕疵擔保內容，且應屬於系爭買賣契約第12條所稱「本買賣標的之固定裝潢、門窗、地板、浴廁設備及附贈物品設備，以現況點交，賣方不負擔瑕疵擔保責任」等語，然漏水之原因眾多，衡情本不可能逐一列舉，房屋之功能，係使居住者得以安全居住其內，並享有居住安寧。房屋發生滲漏水，將使水分進入混凝土內，發生白華、壁癌，甚或造成混凝土剝落，勢將影響居住者之居住安寧，甚至造成危險，是上開約定之真意，應解釋為若系爭不動產有漏水之情形，不論原因為何(不論為管線破裂或牆壁裂縫等等)，被告均應對漏水負擔瑕疵擔保責任及修繕義務；而系爭買賣契約第12條約定所稱「本買賣標的之固定裝潢、門窗、地板、浴廁設備及附贈物品設備，以現況點交，賣方不負擔瑕疵擔保責任」，該約定前面標的均為位於系爭不動產內之肉眼可見之固定裝潢等物，是該「附贈設備」自應解釋為同等性質，而本件埋設於牆壁內之消防自動灑水管線不具同等性質，自不在該「附贈設備」範圍內，應屬於瑕疵擔保之範圍，此解釋方符合一般社會不動產買賣之常情，否則該「附贈設備」之範圍將過寬，不僅破壞民法物之瑕疵之規定，並與系爭不動產契約第7條第2項之約定有違背，顯非兩造之真意。是被告主張系爭買賣契約未記載消防管線為瑕疵擔保範圍內，即屬於特約排除，且已依系爭買賣契約第12條第4項約定特約排除消防自動灑水管線失壓、漏水之瑕疵，自屬無據。　⒋被告再稱消防自動灑水管線乃屬於社區大樓之共有管線，並非被告專有部分等情，是被告並不負擔維修義務等情。然被告並無提出證據以實其說，況經函詢聖羅蘭家族大廈管理委員會，該委員會表示「依公寓大廈管理條例第10條專有部分，約定專用部分之修繕，管理，維護由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。因該管路位於專有部份，應由所有權人自行修繕。」，且國霖科技有限公司(下稱國霖公司)亦回復「三、消防安全設備檢修申報書第 2頁記載【自動灑水設備檢查表；P、Q棟管線破裂漏水，機組停機中，樓層閘閥關閉*2：11、12樓】係指P、Q棟12、12 樓之專有部分管路破裂漏水。四、因系爭11樓專有部分管線在RC樓地板間，故無法檢測破裂位置」，此有聖羅蘭家族大廈管理委員會113年2月23日113聖羅蘭社區字第11301號函（見本院卷第303頁）及國霖公司回函（見本院卷第413頁）在卷可佐，是消防自動灑水管線乃屬於系爭不動產專有部分，被告稱系爭不動產消防自動灑水管線屬於共有一情，亦屬無依據。　㈡瑕疵發生之時間為交付前或交付後？　⒈買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條定有明文。並依前開同法第354條第1項前段規定，足見，買賣標的有無物之瑕疵，係以交付時之狀態為準。　⒉被告辯稱消防自動灑水管線之瑕疵為交付後方產生等語。然查，系爭不動產交付之日為111年6月6日，此乃雙方所不爭執，合先敘明。經查，系爭不動產經國霖公司於110年8月19 日至同26日檢查發現消防管線失壓，並表示原因可能為年久繡蝕，或地震造成管線破裂，系爭不動產消防管線失壓，因此有漏水情形，並經臺中市政府消防局於111年4月22日開立之改善通知書，此有消防安全設備檢修申請書、消防安全設備改善計畫書、自動撒水設備檢查表、維修應收帳款明細表（見本院卷第241-259頁）、臺中市政府消防局消防安全檢查不合規定之限期改善通知書（見本院卷第57頁）、聖羅蘭家族大廈管理委員會111年7月15日管理委員會會議紀錄（見本院卷第363頁）在卷可佐，是可見消防自動灑水管線失壓及漏水之瑕疵於110年已經發生，是被告所辯該瑕疵為交付系爭不動產後所生，並不可採。　㈢小結，系爭不動產於交付前存在瑕疵，是原告主張被告就該瑕疵應負民法瑕疵擔保及債務不履行之責任，核屬有據。　㈣原告主張減少價金，請求被告返還觀感上價格貶損177萬7327 元之部分　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判覺意旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條第1項定有明文。又買受人因買賣標的物有瑕疵，依民法第359條規定向出賣人主張價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。買受人對於因此溢付之價金，得依不當得利之法律關係請求返還（最高法院87年台簡上字第10號判決、109年度台上字第2275號判決意旨參照）。　⒉原告主張，因消防自動灑水管線之瑕疵，其委由廠商修復，修復方式為將消防自動灑水管線改為明管，因此造成天花板高度下降，是系爭不動產導致有交易價值損失及情感上之價格減損等語，此有原告提出之系爭不動產維修後裝設明管之照片（見本院卷第155-171頁）在卷可左；再經本院囑託卓越不動產估價師聯合事務所(下稱鑑定人)就系爭不動產之交易價值做鑑定，鑑定報告亦表示「勘估標的預計天花板約從原有高度下降35cm，亦即天花板高度將減少35cm；本案運用迴歸分析所求取天花板高度每減少1Cm，價格會減少674元/ 坪/cm，是以，勘估標的因天花板高度下降，減損的價格為6 74元/坪/cm × 35cm x64.29坪=0000000元，(五）因消防管線於梯問_電梯（公設區域）外露，所造成建坪價格減損推估。勘估標的於會勘當時，消防管線於梯間_電梯（公設區域）外露，造成感官上的壓迫，係相當明顯與突兀，必直接造成觀感上的價格減損，一般不動產市場交易習慣，係減損約1~2%，本案以2%推估之。…勘估標的已修復消防自動灑水管線及回復天花板裝潢，是以，於111年5月6日時，價金減損金額項目為天花板高度下降的價格減損、觀感上的價格減損2%，其減損金額為1,516,601元 +（13,036,276元 × 2% = 260,726元）=0000000元整」(見鑑定報告第65-68頁)，是被告因消防自動灑水管線之瑕疵，系爭不動產受有交易價值損失151萬6601元及情感上之價格減損26萬726元，足堪可信，是原告主張請求減少價金177萬7327元，對於因此溢付之價金，依不當得利之法律關係請求返還，自屬有依據。　⒊被告雖辯稱，原告可以其他方式修繕，應無須一定要使用明管之方式，且鑑定報告認定之價值減損及觀感上價格減損計算方式不合理等情，然被告並無舉證以實其說，又經本院將上開問題函詢鑑定人，鑑定人表示「勘估標的瑕疵，應採行之修復方式因之前消防自動灑水管線構築於建物結構體內，難以拆除，故「必須」以疊加方式建構，所謂「必須」判斷，如說明一所言，因為原管線係構築於RC樓地板結構體內，其欲按原管線路徑，重新置換新消防管線，涉及樓地板結構體變動，此變動是否有結構安全等問題，茲事體大。故基於成本與安全等綜合性考量，並訪談專業及本事務所顧問等人員後，本事務所得出必須以疊加方式建構新的消防自動灑水系統。…五、勘估標的消防管線雖已重新修復完畢，而室內管線若不予以裝潢包覆（不含自動灑水頭），會形成所謂的「露骨煞」，或觀感（美觀）等負面因素，故勘估標的若基於價格考量，仍應於修復後重新裝潢，避免其價格呈負面（向下）趨勢之走勢。六、關於天花板重新裝修費用之報價或估價單，通常報價或出具估價單，裝潢公司均需現地勘查後，才可以具體且詳細的報價或出具估價單，惟因本案係法律糾紛案件，裝潢公司因估價或出具報價單並無收費，更不願具名於法律訴訟案件中，故均無法配合本事務所作業或提供相關資料，先予敘明。是以，本案採訪談不揭露的方式，予以估算天花板重新裝修費用，其中價格部分，係採中位數價格，非採最高或最低，特此說明。七、本事務所估算裝修費用，係以室內使用坪數（含增建）為估算（詳報告書內文 P 64~P65）基準，非以建物謄本所登記面積（含公設）進行估算，特此說明。八、依據「不動產估價技術規則」第12條規定：「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：一、實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。三、與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者。四、實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。」是以，勘估標的係位於北屯區，採用北屯區住宅大樓交易實例作為迴歸模型分析標的，應為適宜。本案運用迴歸模型分析樓層高度對價格影響，主要係探討樓層高度的毫釐差異，對於價格影響之敏感度，進而求取本案因樓層高度變動所產生之價差，先予敘明。又樓層高度 2.88m~3.00m係為實際樓高，與體感高度係有區別，且樓層高度影響價格之因素，除感官外，尚有燈飾及室內設計等等非感官影響層面。據此，本案係將分析目標定錨於樓層高度（淨高）對於價格影響之整體性，非僅探究體感高度影響層面，故以此迴歸模型分析，求取本案標的因高度差異對於價格之影響，應為適宜。本案迴歸模型分析中，模型變數p值為0.000000000僅略低於 0.05，倘若增加觀察個數或變更標的，且前提是母體樣本條件相同下，結果勢必有所變動，但變動幅度或數值差異甚微。因本案迴歸模型分析中，於挑選案例時，會以勘估標的作為基準，設定交易日期、樓別、樓高、屋齡或建築完成日等與勘估標的相同或相似作為母體參數，特此說明。九、有關消防管線於公共空間外露部分，造成感官壓迫、突兀的原因，係因勘估標的大門開啟後，且尚未踏出大門的情況下，坐落於電梯門上方之消防管線即映入眼簾（詳如報告書P74現況照片），相當突兀，造成視覺體感之壓迫。緣不動產市場上，相同或相似的交易實例相當鮮少，故難以運用實例比較、分析及調整減損金額或比例，遂依經驗法則，採不動產市場交易上，對於相似狀況或情形所造成之價格減損比例予以估算。據此，以減損2%作為價格減損推估，應為適宜。」，此有鑑定人113年5月16日113卓越第00000000000號函（見本院卷第359-361頁）在卷可憑，是鑑定人之計算基準乃出自專業科學基礎，且鑑定人與兩造並無利害關係，難認鑑定人有何偏頗之虞，是本院考量該單位具有鑑定之專業能力，且並無偏頗之動機及必要，且內容詳實，應可採為判決依據，被告僅空言上開報告不可採，自屬無據。　㈤系爭不動產瑕疵之修復費用　⒈出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物的瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，亦即此際物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，形成請求權競合之關係，當事人得擇一行使之（同院100年度台上字第1468號判決意旨參照）。另按出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（同院70 年度台上字第422號判決意旨參照）。　⒉原告主張系爭不動產具有瑕疵，業經前開認定甚明，至該瑕疵應為如何之修復及適當之費用為何，經本院函詢鑑定人，鑑定報告表示「依據上述限期改善項目可知，社區大樓既有消防自動撒水管線，於111年4月22日被臺中市政府消防局檢查，並通知限期改善（詳附件9），可知勘估標的（門牌：臺中市○○區○○路○段000號11樓）原有消防管線於111年5月6 日前即發生瑕疵。本案於中華民國112年5月22日與同年7月4 日等二次會勘，勘估標的已重新設置消防管線，量測其樓層淨高（天花板至地板），分別為11樓之樑下高度2.25m，淨高於客廳2.55m，臥房2.76m，12樓之樑下高度2.25m（客廳_ 增建），淨高於臥房2.7m。勘估標的天花板重新裝修之費用，依本事務所訪談現行之室內裝修公司，對於勘估標的天花板裝修項目，除了天花板需重新裝修外，冷氣室內機亦須遷移（挪下或往它處遷），勘估標的天花板裝修型態，屬於造型天花板型態（包樑），施工程序較複雜，故天花板裝修費用為7,000元/坪（含燈座配置及油漆），而本案冷氣機部份，於現場勘察發現6台室內冷氣機，且均為新機，依據室內裝修公司表示，新機不換冷媒管情況下，每台遷移為6.500 元。勘估標的須重新裝修天花板之面積，估算如下：1.11樓面積：100.47㎡。2.12樓面積：100.47㎡（含增建）+〔（2mx 6.21m+0.83m×3.06m）=14.96㎡)-｛[4.3mx0.58m+(1.5+2.5)x0 .44÷2=3.374㎡｝= 112.06㎡。故須裝修天花板的面積100.47㎡+ 112.06㎡=212.53㎡≒64.29坪。勘估標的裝修天花板費用為64. 29坪 × 7,000元/坪（含燈座配置及油漆）= 450,030元。勘估標的6台冷氣機遷移費用為6台× 6,500元/台=39,000元。因此，勘估標的重新裝修天花板的費用為450,030元 +39,00 0元=489,030元。…伍、結論。㈠勘估標的原有之消防自動灑水管線，依據臺中市政府消防局消防安全檢（複）查不合規定限期改善通知單（詳附件9），已甚明灼。應認既有消防自動撒水管線，已有失壓、漏水之瑕疵。(二)依據勘估標的社區於111年4月22日被臺中市政府消防局要求限期改善，且限於111年5月22日前改善完畢，逾期不改善或複查不合格者，即依消防法規定處罰乙節，足以佐證，勘估標的消防自動灑水管線瑕疵發生之時間，應為111年5月6日前，且非裝潢行為所導致。（三）勘估標的消防自動灑水管線瑕疵，應採行修復方式，即重新設置消防自動灑水管線。但因之前消防自動灑水管線，係構築於建物結構體內，難以拆除，故重新設置消防自動灑水管線，必須以疊加方式建構。勘估標的於現勘當時，消防自動灑水管線已重新疊加設置，依據原告及原告律師等表示，修復費用為240,900元（詳附件9）新台幣貳拾肆萬零玖佰元整。(四）勘估標的重新裝潢天花板，回復至相當於原有之天花板裝潢合理費用為450,030元 +39,00 0元=489,030元」（見鑑定報告第65-67頁），可知原告受有之損害為管線修復費用24萬900元、天花板裝潢費45萬30元、冷氣移機費3萬9000元，則原告主張受有上開損害合計72 萬9930元(240900+450030+39000=729930)自屬妥適。　⒊被告雖辯稱：鑑定人未參考裝修公司開立之收據，如何認定實際修復之金額，鑑定人是否有多方比價，是鑑定報告應有疑問等語。經查，本院將上開問題函詢鑑定人，鑑定人表示「四、有關裝潢費用之推估，同大院所言，於現勘當時，勘估標的已經裝潢完畢，爰於現勘當時，本事務所詢問原告黃冠中君，該君表示費用已如實支付，且經訪談專業及本事務所顧問等人員後，費用尚屬合理。…六、關於天花板重新裝修費用之報價或估價單，通常報價或出具估價單，裝潢公司均需現地勘查後，才可以具體且詳細的報價或出具估價單，惟因本案係法律糾紛案件，裝潢公司因估價或出具報價單並無收費，更不願具名於法律訴訟案件中，故均無法配合本事務所作業或提供相關資料，先予敘明。是以，本案採訪談不揭露的方式，予以估算天花板重新裝修費用，其中價格部分，係採中位數價格，非採最高或最低，特此說明。七、本事務所估算裝修費用，係以室內使用坪數（含增建）為估算（詳報告書內文 P64~P65）基準，非以建物謄本所登記面積（含公設）進行估算，特此說明。」，是被告所上開所質疑，鑑定人已有合理說明，被告亦無提出其他證據支持其論點，被告質疑鑑定報告之結論，自不可採。六、綜上，原告對被告請求管線修復費用24萬0900元、天花板裝潢費45萬0030元、冷氣移機費3萬9000元、修復後天花板高度下降、觀感上價格貶損177萬7327元，共250萬7257元(計算式：240900+450030+39000+0000000=0000000)，為有理由。是原告主張依不當得利及物之瑕疵擔保責任，請求被告給付250萬7257元，及自112年10月12日(兩造無意見，見本院卷第287頁)起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。七、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額後予以宣告。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳冠霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖日晟

2024-12-31

TCDV-111-訴-2804-20241231-1

訴

臺灣雲林地方法院

返還押金

臺灣雲林地方法院民事判決 113年度訴字第248號原告林朝宏被告蘇月英蘇雅綸蘇藝竹上三人共同訴訟代理人林更穎律師上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國113年12月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾柒萬捌仟元，及自民國一一三年五月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣參拾玖萬參仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾柒萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3款定有明文。原告起訴時原請求被告應連帶給付原告新臺幣（下同）150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；嗣於民國113年9月3 日當庭變更訴之聲明，請求被告應連帶給付原告120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；嗣再於113年12月3日當庭變更訴之聲明，請求被告應給付原告1,178,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為聲明之減縮，揆諸前揭規定，應屬合法，合先敘明。　　貳、實體方面：一、原告主張：被告蘇月英、蘇雅綸、蘇藝竹於111年2月25日向原告購買坐落雲林縣○○鄉○○○段000○00000地號等二筆土地（下稱系爭二筆土地），並約定由原告為被告三人申請獨立水錶完成時，被告三人應給付原告押金150萬元。詎原告已為被告三人完成獨立水錶之申請，並以存證信函通知被告三人給付押金，被告三人迄今仍未給付，為此，提起本件訴訟，又原告申請水錶時間較長，因此回饋被告三人各10萬元，再扣除被告三人自行申請正式水錶所支出公所老屋證明代辦費 1萬元、申請臨時水變正式用水費用12,000元後，爰請求被告三人給付原告押金1,178,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。　　並聲明：如主文所示。二、被告三人則以：　　　㈠被告三人向原告買受系爭二筆土地及其上未保存登記建物（門牌號碼：雲林縣○○鄉○○路00號），買賣價金均已給付完畢，並辦妥所有權移轉登記。兩造間之買賣契約手寫部分記載：「含地上未辦保存建物一間（面對方屋之左手邊那一戶）（磚造）（門牌莿桐東興46號）水錶、電錶各一具」。嗣被告發現上開未保存登記建物實際尚無水可用，兩造先後於11 1年4月10日、111年7月3日簽訂協議書，約定「給予林朝宏先生申請正式用水的期限，至民國111年12月31日止。如超過此期限，則買方自行將該筆買賣之押金動用去申請正式用水之水表，如有剩餘，再將餘款退予林朝宏先生。」等語。被告三人不否認兩造有約定押金，惟約定之押金為10萬元，並非原告主張之150萬元，原告主張兩造約定押金為150萬元，自應由原告負舉證責任。　㈡原告自兩造簽訂協議書起迄今近2年，仍未裝設正式獨立水錶，而被告三人已自行申請正式水錶，因此支出公所老屋證明代辦費1萬元、申請臨時水變正式用水費用12,000元，合計2 2,000元；且被告三人因此需另外租屋居住，自111年5月1日起至113年5月31日止，每月支出租金25,000元，合計租金為 625,000元，被告三人以此主張與原告請求之押金抵銷，經抵銷後，被告三人已無庸再給付原告任何款項。　㈢兩造間就原告申請正式水錶由被告三人給付押金之約定，應屬承攬契約，亦即由原告為被告三人完成申請正式水錶之工作，由被告三人俟工作完成後給付報酬之契約。自兩造於11 1年7月3日簽訂協議書起，經相當期限原告均未完成，被告三人已於112年4月30日以存證信函通知原告，停止一切有關正式水錶之申請及訴訟，足認被告三人已依民法第503條規定解除兩造間之承攬契約，則原告請求被告三人給付押金，應無理由等語，資為抗辯。　　並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：　㈠坐落雲林縣○○鄉○○○段000○0地號土地全部及同段960地號土地、應有部分3311/17120原為原告所有，原告於111年2月25日與被告三人簽訂土地買賣契約書，約定由原告將上開二筆土地出賣予被告三人，買賣價金8,920,650元，被告三人已經給付買賣價金完畢，上開二筆土地於111年3月28日已經辦理所有權移轉登記為被告三人共有，有土地買賣契約書、土地建物查詢資料在卷可稽。　㈡原告與被告三人於111年4月10日簽訂協議書，約定略以：「… 賣方會負責申請獨立水錶（需正式水錶，不是臨時水錶）完成後，再行點交現況及悉數價款」等語，有協議書1份在卷可佐。　㈢被告三人前於111年7月1日出具委任狀委任原告對訴外人張添財等人提起請求管線安設權等訴訟，於112年9月19日經本院斗六簡易庭以112年度六簡字第116號民事判決訴外人張添財等人應容忍被告三人設置埋設自來水管線，不得為禁止或妨礙被告三人埋設水管之行為，上開判決於112年10月30日判決確定，有民事判決及確定證明書1份附於本院斗六簡易庭1 12年度六簡字第116號民事卷可參。　㈣原告與被告蘇藝竹於111年7月3日另簽訂雲林縣○○鄉○○○段000 ○00000地號用水問題協議書，約定略以：「一、有關於該用水問題，必需要申請完成正式用水，該筆點交始完成。二、給予林朝宏先生申請正式用水的期限，至民國111年12月31 日止。如超過此期限，則買方自行將該筆買賣之押金動用去申請完成正式用水之水表，如有剩餘，再將餘款退予林朝宏先生。三、如於民國111年12月31日前，申請正式用水已提前完成，則需給予買方蘇藝竹小姐等三人有相當於三個月的時間整理該屋況之修繕，於完成時始搬離斗六市○○路000巷0 0號之房子。＃如法院開庭有延期，則雙方約定時間往後順延。」等語，有雲林縣○○鄉○○○段000○00000地號用水問題協議書1份在卷可考。　㈤被告蘇藝竹於111年4月28日向台灣自來水股份有限公司申請安裝水錶及設置管線用水，工程款總計227,753元，係由原告本人支付，水錶已於112年12月26日完工啟用。　㈥被告蘇藝竹於112年3月20日寄存證信函通知原告：要求停止寄錶申請，並請原告停止一切有關正式水錶之申請及訴訟；並表示111年7月5日簽訂協議，是因為原告未據實告知另有公設道路約六十萬元的配置方案，只提及有二十幾萬的管線配置（目前法院受理的案子），及另由六合國小過來的管路配置方案價格一百多萬，那已將近是尾款的價格；函文末表示自112年5月起將由蘇藝竹方自行啟動正式水錶申請及設置相關作業，屆時衍生正式水錶申請及設置等相關費用，皆由尾款內支出等語，有存證信函1份在卷可考。　㈦被告蘇藝竹於111年4月15日與證人周葦晴LINE對話中表示「那120萬元我們自己去請自來水會不會比較快」「現在大部分款項也都支付了」等語，有LINE對話截圖在卷可憑。四、得心證之理由：　　本件之爭點在於㈠兩造間有無約定由原告為被告三人申請獨　　立之正式水錶，被告三人支付原告150萬元之協議存在？㈡　　原告請求被告三人給付原告押金1,178,000元，有無理由？　㈠原告主張被告三人於111年2月25日向原告購買系爭二筆土地，約定由原告為被告三人申請獨立水錶完成時，被告三人應給付原告押金150萬元等語，被告三人固不否認兩造有約定由原告為被告三人申請獨立之正式水錶，並由被告三人給付押金，惟辯稱：兩造約定之押金為10萬元，並非原告主張之 150萬元等語。是兩造間約定原告為被告三人申請獨立之正式水錶之押金究為150萬元抑或10萬元，即有審究之必要。　㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院106年度台上字第298號民事判決意旨參照）。本件原告主張兩造間約定原告為被告三人申請獨立之正式水錶之押金為150萬元，既為被告三人所否認，揆諸前揭規定及說明，應由原告就兩造約定原告為被告三人申請獨立之正式水錶之押金為150萬元之事實，負舉證之責任。　㈢經查，原告與被告三人於111年4月10日簽訂協議書，約定：「…賣方會負責申請獨立水錶（需正式水錶，不是臨時水錶）完成後，再行點交現況及悉數價款」等語，有協議書1份在卷可佐（見本院卷第15頁）。嗣後原告與被告蘇藝竹於11 1年7月3日另簽訂雲林縣○○鄉○○○段000○00000地號用水問題協議書，約定：「一、有關於該用水問題，必需要申請完成正式用水，該筆點交始完成。二、給予林朝宏先生申請正式用水的期限，至民國111年12月31日止。如超過此期限，則買方自行將該筆買賣之押金動用去申請完成正式用水之水表，如有剩餘，再將餘款退予林朝宏先生。三、如於民國111 年12月31日前，申請正式用水已提前完成，則需給予買方蘇藝竹小姐等三人有相當於三個月的時間整理該屋況之修繕，於完成時正式搬離斗六市○○路000巷00號之房子。＃如法院開庭有延期，則雙方約定時間往後順延。」等語，有雲林縣○○ 鄉○○○段000○00000地號用水問題協議書1份在卷可考（見本院卷第103頁），由上開兩份協議書，堪認兩造間確有約定由原告為被告三人申請獨立之正式水錶之事實。　　㈣證人周葦晴即居間兩造系爭二筆土地買賣之仲介到庭證稱：「（問：兩造買賣系爭2筆土地以外，有無其他特別約定？）有，雙方寫了兩張約定，是關於申請用水的費用。」「（問：申請用水的費用，兩造如何約定，金額為何？）申請用水由原告去申請，申請好之後，買方即被告三人要再給付原告150萬元，雙方有寫協議書…」「（問：兩造約定由原告申請正式水錶費用150萬元，是在何時何地協議約定的？）約定地點是在我們誠信不動產公司（地址：雲林路二段181之2 號），約定的時間大約是111年2月左右，兩造在簽立系爭2 筆土地買賣合約時，雙方就有口頭講到申請水錶的事情，後來原告申請水錶有遇到問題，鄰地地主不同意讓水管管線通過，所以兩造才有協議工程款增加的部分，本來管線兩側都可以申請，但必須要打確認管線通行權部分那一邊費用比較便宜，不用打官司部分那一邊費用比較高，後來申請水錶的時間就一直一直往後延，才有衍生出押金的協議，在兩造簽約時就申請水錶的押金要多少錢還沒有講。」「（問：兩造協議150萬元，你是聽哪一方講？）雙方都有說，雙方都是打電話跟我說的，當時被告蘇小姐還跟我說如果法院的程序要跑太久，她要拿這個押金150萬元自己去申請用水，剩餘的錢再還給原告。」「（問：這押金150萬元是由何人提出？）150萬元沒有拿出實際的錢，如果是原告申請用水的話，就是由被告再給原告150萬元，如果原告沒有申請用水的話，被告就不用再給付150萬元。」等語（見本院卷第248、 252、253頁）；另證人李慧千即代書到庭證稱：「（問：兩造在系爭2筆土地買賣契約之外，有無其他特別約定？）系爭2筆土地登記過戶完畢要結案的時候，買方表示要有正式的用水，也就是有正式水錶的意思，所以就此部分，兩造協議由賣方去申請正式水錶，費用約定是150萬元，關於申請正式水錶由賣方申請，費用為150萬元部分，是賣方直接跟我說，至於買方部分則是透過仲介告知我的。」「（問：兩造約定由賣方申請正式水錶費用150萬元部分，有無簽立協議書？）我沒有看到協議書，也不知道有沒有簽協議書。」「（問：你剛所說的申請正式水錶150萬元，和本件系爭2筆土地的買賣價金8,920,650元，是加總計算後全部算為買賣價金嗎？）不是，買賣契約書價金記載新台幣8,920,650元，150萬元是另外的約定，不屬於買賣價金，應該是工程款。」「（問：為何會約定申請水錶費用150萬元，金額如何估算？）這是買賣雙方自己約定的，我不清楚。」等語（見本院卷第249、250頁），查證人周葦晴、李慧千與兩造並無特殊親誼關係，證人所為證述係證人於被告三人向原告購買系爭二筆土地過程中所親自見聞之事實，其等所為證述，應堪採信。是由證人周葦晴、李慧千之證詞，堪認原告主張兩造約定由原告為被告三人申請獨立之正式水錶，並由被告三人給付原告150萬元押金等語，應非子虛。　㈤被告三人前於111年7月1日出具委任狀委任原告對訴外人張添財等人提起請求管線安設權等訴訟，於112年9月19日經本院斗六簡易庭以112年度六簡字第116號民事判決訴外人張添財等人應容忍被告三人設置埋設自來水管線，不得為禁止或妨礙被告三人埋設水管之行為，上開判決於112年10月30日判決確定，業據本院依職權調取本院斗六簡易庭112年度六簡字第116號民事卷核閱無訛。而坐落雲林縣○○鄉○○○段000地號土地（門牌號碼：雲林縣○○鄉○○00號）申請安裝水錶或設置管線用水，工程款總計227,753元，水錶已於112年12月26 日完工啟用，有台灣自來水股份有限公司第五區管理處斗六服務所113年8月9日台水五斗六室字第1132503255號函文1紙在卷可佐（見本院卷第323頁），嗣於113年5月27日申請臨時水錶改為普通用水，因現場水錶符合公司規定，審查後直接變更為普通用水，有台灣自來水股份有限公司第五區管理處斗六服務所113年10月23日台水五斗六室字第1132504141 號函文1紙在卷可佐（見本院卷第369頁），而被告三人並不爭執上開安裝水錶或設置管線用水之工程款227,753元係由原告本人支付。倘非兩造間確有約定由原告為被告三人申請獨立之正式水錶，被告三人給付原告押金150萬元，原告豈有可能願意為被告三人提起請求管線安設權等訴訟，耗費一年餘之時間進行訴訟程序，並於訴訟終結取得勝訴判決後，為被告三人支付227,753元之工程款，申請正式水錶？又被告蘇藝竹於111年4月15日與證人周葦晴LINE對話中表示「那 120萬元我們自己去請自來水會不會比較快」「現在大部分款項也都支付了」等語，有LINE對話截圖在卷可憑，是倘申請正式水錶之押金係被告三人所稱10萬元，則被告蘇藝竹豈有可能在與仲介對話中提及120萬元，而非10萬元，是綜上各情參互以析，足認兩造確有約定由原告為被告三人申請獨立之正式水錶，並由被告三人給付原告150萬元押金之事實。　㈥被告三人雖辯稱：被告已於112年3月20日以存證信函通知原告，停止一切有關正式水錶之申請及訴訟，被告已依民法第 503條規定解除兩造間之承攬契約，原告請求被告三人給付押金，沒有理由等語，惟按，終止權之行使，依民法第263 條準用同法第258 條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性。倘契約當事人有數人，而僅由一人或向一人為終止契約之意思表示，自難謂已生終止契約之效力(最高法院64年台上字第2294 號原判例、85年度台上字第661 號判決意旨參照）」。系爭押金契約存在於原告與被告三人間，不論系爭押金契約為承攬契約抑或委任契約，被告三人如欲終止契約，自應由被告三人全體向原告為之，始生終止契約之效力。惟查，被告三人僅由被告蘇藝竹於112年3月20日以存證信函向原告為終止契約之意思表示，有存證信函1份在卷可稽（見本院卷第47至61 頁），揆諸上開說明，被告蘇藝竹一人以存證信函所為終止契約之意思表示，並不合法，自不生終止契約之效力。　㈦被告三人另辯稱：原告自兩造簽訂協議書起迄今近2年，仍未裝設正式獨立水錶，而被告三人已自行申請正式水錶，且被告三人因此需另外租屋居住，自111年5月1日起至113年5月3 1日止，每月支出租金25,000元，合計租金為625,000元元，被告三人以此主張與原告請求之押金抵銷，經抵銷後，被告三人已無庸再給付原告任何款項等語。經查，按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條第1項、第 2項定有明文。所謂不完全給付係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言，並須以可歸責於債務人之事由所致為要件。查系爭二筆土地上之未保存登記建物欠缺正式水錶，屬於兩造買賣契約成立時即存在之事實，且為被告三人所明知，被告三人買受系爭二筆土地及地上未保存登記建物時，既明知建物欠缺正式水錶之事實，仍予以買受，則原告依系爭二筆土地及地上未保存登記建物之現狀為交付，即屬依債務本旨而為給付，當無契約成立後不為完全給付之債務不履行情事，自不符合不完全給付之要件。則被告三人主張依不完全給付之規定，請求原告賠償被告三人租金損失625,000元，尚屬無據。　㈧按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334 條第1項定有明文。次按，債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言。查被告三人主張依民法第227條第1項規定請求原告賠償租金損失625,000元，洵屬無據，已如前述，準此，被告三人主張以租金損失625,000元與原告本件押金債權主張抵銷，亦屬無據。　㈨綜上，兩造間確有由原告為被告三人申請獨立之正式水錶，並由被告三人給付原告150萬元押金之約定，已如前述，而原告因申請水錶及為被告三人對訴外人進行訴訟，耗費相當時日，因而就被告三人應給付之押金減免30萬元，並於扣除被告三人因申請正式水錶所支出22,000元後，依兩造間之約定，請求被告三人給付押金1,178,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年5月9日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。　㈩兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額併宣告之。　本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均對判決之結果不生影響，爰不一一論列，併予敘明五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官冷明珍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　梁靖瑜

2024-12-31

ULDV-113-訴-248-20241231-1

訴

臺灣臺北地方法院

損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第5536號原告禾舜工程顧問有限公司法定代理人謝景鋒訴訟代理人謝宗霖律師被告貿聯開發股份有限公司法定代理人朱天翎訴訟代理人劉君豪律師王茗璽上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年12月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告起訴時，依兩造間簽訂之「辦理『桃園市八德區高明段土地貿聯自辦市地重劃區』重劃作業」委任契約書（下稱系爭契約）第十一條第一項後段約定，請求被告給付原告新臺幣（下同）300萬元，及自民國112年7月15 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第9 至15頁）。嗣訴狀送達後，追加以民法第511條規定為請求權基礎，請求被告賠償原告因系爭契約終止而生之損害（見本院卷第211至213頁）。經核原告追加請求權基礎，與原訴均係本於兩造間因系爭契約所生紛爭，二者請求之基礎事實同一，依首揭法條規定，應予准許。二、原告主張：兩造於106年1月16日簽訂系爭契約，約定由被告就所有桃園市八德區高明段土地委託原告辦理自辦市地重劃工作（下稱系爭重劃案），原告應為被告辦理如系爭契約第三條所列工作項目，被告則應依系爭契約第七條及第八條約定，給付原告重劃作業費用共1,500萬元（含稅）及不低於2 00萬元（含稅）之工作完成獎勵金，其中重劃作業費用按原告工作完成進度分第一至八期依序給付。嗣原告依約如實履行工作項目，系爭重劃案之桃園市八德區貿開自辦市地重劃區重劃計畫書（下稱系爭重劃計畫書）亦經桃園市政府於11 0年12月27日公告核准，已完成第五期工作進度，且於進入重點目標為公共工程驗收與土地分配成果之第六期階段前，即參酌訴外人宇騰結構大地土木技師事務所（下稱宇騰事務所）公共工程規劃之資料，計算出道路、排水設施等公共工程之施工及拆遷補償費用，暨以訴外人昇揚不動產估價事務所（下稱昇揚事務所）查估之地價為基礎，計算出系爭重劃案預估費用負擔比例，完備第六期之前置作業，並於111年1 月13日受領被告給付第五期重劃作業費300萬元後，開始執行第六期工作內容，就公共工程部分，除引介宇騰事務所予被告外，並著手合作規劃公共工程及完成工程設計圖面之繪製，就土地分配部分，除前已提出之系爭重劃計畫書所整理系爭重劃案區域公私有土地人數與面積、計算區域內土地所有權人應負擔公共設施用地比、繪製重劃區範圍都市計畫地籍套繪圖等以利分配重劃土地予原所有權人之重要資料外，亦協助監督昇揚事務所為重劃前、後地價評估及地上物拆遷補等事項，另有依系爭契約第三條約定，就系爭重劃案召開第五、六次理監事會議及第四次會員大會，陸續處理委辦事項。是系爭重劃案業經進展至第六期，只待被告開始施作公共工程即可完成，且各期工作之進行在整個合約期間具流動性及不可分關係，前階段可能已執行部分後期工作，原告確有實際從事與第六期進度相關之委辦事項，對此部分本可受領之報酬應有預期利益。詎被告因無法配合桃園市政府地政局對於系爭重劃案之期程變更，於111年11月28日召開之桃園市八德區貿開自辦市地重劃區重劃會（下稱系爭重劃會）第四次會員大會中，以自身所持土地面積比例之絕對多數優勢，提出臨時動議決議通過解散系爭重劃會與終止系爭重劃案，並經桃園市政府於112年5月1日核定廢止及解散系爭重劃會後，旋於112年5月5日發函通知原告終止系爭契約，原告則自系爭重劃會經決議通過解散後，未再依系爭契約進行任何工作項目。故被告係本於政策需要或自身因素，依系爭契約第十一條第一項約定，在系爭重劃案第六期進行期間終止系爭契約，並致原告受有無法受領報酬之損害，原告自得依該條項後段約定或民法第511條規定，請求被告給付第六期重劃作業費300萬元或賠償同等金額之損害。另系爭重劃會之解散及系爭重劃案之終止，均為被告自行決定所為，非不可預料之情事變更，亦無誠信原則及民法第227條之2第1 項規定適用，被告不得據以請求免除或減少給付金額。爰依系爭契約第十一條第一項後段約定或民法第511條規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告300萬元，及自112 年7月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：系爭重劃會係由土地所有權人依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第3條規定組織而成，並依同辦法第13 條第4項規定，於111年11月28日召開第四次會員大會決議通過解散及終止系爭重劃案，依系爭契約第九條約定，原告之工作期限自契約簽訂日起至系爭重劃會解散之日止，故系爭契約乃因系爭重劃會解散致契約目的已無法達成而自動終止，非由原告因政策需要或自身因素片面終止執行，並無系爭契約第十一條第一項約定之適用。又系爭契約第十一條第一項後段並非損害賠償之約定，其所謂「尚未支付該期之酬金」，係指請款條件已成就應支付而未支付之酬金，不因系爭契約終止而受影響，乃針對已完成工作及既有費用進行結算之概念。然原告所提須送請桃園市政府公告實施之系爭重劃計畫書，為宇騰事務所及昇揚事務所工作成果之展現，本應於第五期工作前完成，屬系爭重劃案第五期工作範圍，故就工程費用估算、整理土地人數面積、計算公設比例、繪製套圖及地上物查估等事項，均係為製作系爭重劃計畫書所為第五期之必要工作，皆於被告給付第五期款項前進行；而原告早於前合約已引介宇騰事務所予被告，該事務所於本件多直接提供前合約之舊圖檔及相關資料，非額外新增工作，且於系爭重劃計畫書公告核准後，與昇揚事務所均未重新製作可作為實際施工或分配依據之工作成果，原告亦未就第六期進行公共工程及土地分配相關工作；至系爭重劃案之第四至六次理監事會議及第四次會員大會，係基於桃園市政府要求所召開，內容為調整重劃期程及修訂重劃計畫書，與後續公共工程或土地分配無涉，應屬第五期之接續工作，且原告大部分僅列席而無重大工作貢獻，是原告於系爭重劃會經決議解散及系爭契約終止後，實未就系爭重劃案再進行或產出任何第六期之具體工作項目，或有何新增支出，尚未進入第六期階段，原告依系爭契約第十一條第一項後段約定，請求被告給付第六期之重劃作業費300萬元，亦屬無據。縱認原告確有進行第六期委辦事項，惟因被告無法預料系爭重劃會解散致契約目的無法達成，系爭契約第十一條第一項後段約定所謂「尚未支付該期之酬金」，亦應解釋為按照該期工作進度所完成之比例加以結算，而非第六期工作之全部對待給付，應依誠信原則及民法第227條之2第1項規定，免除或減少被告應給付金額，始符誠信及契約公平，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項（見本院卷第177至178頁）：　㈠兩造於106年1月16日簽訂系爭契約，由被告委託原告辦理系爭重劃案，原告應為被告辦理如系爭契約第三條所列工作項目，被告則應依系爭契約第七條、第八條約定，給付原告重劃作業費用共1,500萬元（含稅）及不低於200萬元（含稅）之工作完成獎勵金，其中重劃作業費用按原告工作完成進度分第一至八期給付。　㈡系爭重劃計畫書經桃園市政府於110年12月27日以府地重字第 11003441472號函公告核准。　㈢被告依系爭契約已給付原告第一至四期之重劃作業費各150萬元，並於系爭重劃計畫書經桃園市政府公告核准後，於111 年1月13日給付原告第五期之重劃作業費300萬元，其餘第六至八期之重劃作業費並未給付。　㈣系爭重劃會於111年11月28日召開第四次會員大會，決議通過解散系爭重劃會，並經桃園市政府於112年5月1日以府地重字第1120114566號函核定廢止及解散系爭重劃會。而原告自 111年11月28日系爭重劃會經第四次會員大會決議通過解散後，即未再依系爭契約進行任何工作項目。　㈤被告於112年5月5日以112年貿開字第001號函通知原告終止系爭契約，原告有收受該函文。　　　五、本院之判斷：　　原告主張依系爭契約第十一條第一項後段約定或民法第511 條規定，被告應給付原告第六期重劃作業費300萬元或賠償原告因系爭契約終止所受同等金額之損害，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：　㈠被告終止系爭契約是否有系爭契約第十一條第一項約定之適用？　⒈系爭契約第十一條第一項約定：「甲方（即被告，下同）因政策需要或其它因甲方因素停止本契約之執行時，甲方應以書面通知乙方（即原告，下同）終止契約。終止契約後甲方應以尚未支付該期之酬金金額支付乙方。」（見本院卷第24 頁），可知該條項之適用乃以系爭契約係基於被告政策需要或其他因被告之因素而終止為前提。又系爭契約第九條約定：「乙方工作期限從契約簽訂日起至重劃會解散之日止，預計工作期限為四年，工作期程預估詳附件三。本案工作期限非可歸責乙方，得經甲方同意予以適度延長。」（見本院卷第24頁），已明定原告就系爭契約之履行僅至系爭重劃會解散之日止，而系爭重劃會既於111年11月28日召開第四次會員大會，決議通過解散系爭重劃會，並經桃園市政府於112 年5月1日以府地重字第1120114566號函核定廢止及解散系爭重劃會，為兩造所不爭執，則原告就系爭契約之履行乃至11 2年5月1日系爭重劃會經桃園市政府核定解散之日止，原告亦自承其自系爭重劃會於111年11月28日經第四次會員大會決議通過解散後，即未再就系爭重劃案進行任何工作項目等語（見本院卷第168頁），足認系爭契約實際上已因系爭契約第九條約定之原告工作期限屆滿而終止，故被告於112年5 月5日以112年貿開字第001號函通知原告終止系爭契約，並載明其原因乃桃園市政府於112年5月1日核定廢止並解散系爭重劃會，有該函文附卷可稽（見本院卷第41頁），顯非基於被告政策因素或其他個人事由終止系爭契約，自與系爭契約第十一條第一項約定之適用情形未合。是原告主張被告終止系爭契約應有系爭契約第十一條第一項約定之適用，容有誤會，委非可採。　⒉至原告另主張系爭重劃會經第四次會員大會決議解散乙事，乃被告以自身所持土地面積比例之絕對優勢主導通過，符合系爭契約第十一條第一項約定所稱因被告政策需要或自身因素，乃可歸責於被告之事由而終止系爭契約。惟按獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第13條第4項本文規定：「會員大會對於前項各款事項之決議，應有全體會員二分之一以上，及其於重劃範圍所有土地面積逾該範圍土地總面積二分之一之同意行之。」，則會員大會之決議並非以土地面積占比為主，應兼有全體會員2分之1以上之同意行之；復參以「解散系爭重劃會、終止重劃」之議案乃經歸戶號67號會員以臨時動議提案，歸戶號11號、22號、66號會員附議，均非由被告提案或附議，且該議案經會員大會審議表決結果，同意人數48人，占可投票會員人數86人之55.81％，同意面積99144. 58平方公尺，占可列入同意面積共130595.61平方公尺之75. 92％，超過獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第13條第4項及系爭重劃會章程第7條規定人數與比率而照案通過，有系爭重劃會第四次會員大會會議紀錄在卷可按（見本院卷第61 至66頁），足認系爭重劃會解散之決議非被告主導通過，亦非僅憑被告一票即可成就，仍需其他合計達全體會員人數2 分之1以上之會員同意，且各會員同意解散系爭重劃會之考量各不相同，此由上開臨時動議提案人及附議人之發言內容即可見一斑（見面院卷第65至66頁），難認系爭重劃會決議解散係基於與被告相關之因素。是原告此部分主張，既為被告所否認，亦乏證據可佐，自不能為有利於原告之認定。　㈡原告依系爭契約第十一條第一項後段約定或民法第511條規定，請求被告給付300萬元，有無理由？　⒈系爭契約之終止乃因系爭重劃會解散，原告依系爭契約第九條約定之工作期限屆滿，非因被告政策需要或其他因被告因素而停止系爭契約之執行，已如前述，非屬系爭契約第十一條第一項適用之情形，則原告自無依系爭契約第十一條第一項後段約定請求被告給付金錢之餘地。　⒉又按稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約；稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，民法第490條第1項、第528條分別定有明文。又按委任契約與承攬契約固皆以提供勞務給付為手段，惟委任契約係受任人基於一定之目的為委任人處理事務，重視彼此之信賴關係，且雙方得就受任人之權限為約定，受任人應依委任人之指示處理委任事務並報告委任事務進行之狀況（民法第528條、第5 32條、第535條、第540條等規定參照），不以有報酬之約定及有一定之結果為必要；而承攬契約則係承攬人為獲取報酬為定作人完成一定之工作，較不重視彼此之信賴關係，承攬人提供勞務具有獨立性，原則上得使第三人代為之，且以有一定之結果為必要。查系爭契約名稱及標題即記載「委任契約書」，並於前言載明：「立委託契約書人甲方：貿聯開發股份有限公司、乙方：禾舜工程顧問有限公司，甲方同意委託乙方辦理甲方所有坐落桃園市八德區高明段土地，辦理自辦市地重劃工作，雙方議定契約條款如下：」等語（見本院卷第19至20頁）；再觀諸系爭契約第七條約定：「本案之自辦市地重劃總計服務費用為重劃作業費用新台幣壹仟伍佰萬元整外加不低於新台幣兩百萬元之工作完成獎勵金（均含營業稅），重劃作業費用包含……，上述款項分期於本委託契約書簽訂生效之日起，由甲方依契約規定撥付乙方。」（見本院卷第22頁），並於系爭契約第八條約定重劃作業費用1,50 0萬元分第一期至第八期給付，且明定：「整個重劃作業完成後（重劃會解散），甲方得評估乙方對本案完成之貢獻度，給予不低於新台幣貳佰萬元之工作獎勵金。」（見本院卷第22至23頁），可知縱然系爭重劃案於系爭契約存續期間未能完成，原告亦得按其工作進度領取服務費用即重劃作業費用，與承攬契約之承攬人，倘未完成承攬之工作，即無報酬請求權不同；復參以系爭契約第三條約定被告委託原告委辦之工作項目，均係依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法、桃園市政府受理自辦市地重劃作業要點及其他相關法令規定之自辦市地重劃作業流程所需處理之相關事項，原告並應按該等法令規定辦理（見本院卷第20至22頁），且系爭契約第十條第一項約定：「乙方應依甲方之指示辦理，本計畫之工作規劃及設計內容應符合甲方之計畫目的。」、第二項約定：「乙方應對本契約第三條所提之各項服務內容，負其專業責任，乙方並自始至終維護甲方之權益，並在符合安全可靠原則下做最經濟處理。」、第三項約定：「乙方有義務隨時向甲方報告已完成之進度及內容。」、第四項約定：「甲方所提供資料暨乙方因本契約所知悉甲方之秘密，乙方有代為保密之義務。」，足認被告乃著重於原告所具備之專業，方與原告簽訂系爭契約，委託原告為其處理關於系爭重劃案之相關事務，原告應依被告之指示處理事務並報告事務進行之狀況，且對原告有保密義務，重視彼此間之信賴關係，且原告提供勞務旨在本於自辦市地重劃之目的，為被告處理相關事務，其契約之標的重在事務之處理，與承攬人提供勞務乃在為定作人完成一定之工作，其契約之標的重在「一定工作之完成」迥然有別。是綜合系爭契約以上內容，應認其性質屬民法第528條所定之委任契約無訛。雖系爭契約第八條就重劃作業費用定有第一至八期不同之付款條件，惟委任契約係受任人本於一定之目的，為委任人處理事務，則委任契約仍有其所欲達成之目的，則兩造間基此目的即完成系爭重劃案，按重劃作業進程設定重劃作業費用之分期付款條件，且各期款項請領不以系爭重劃案完成為必要，亦無系爭重劃案倘未完成，原告即應負賠償責任或退還已受領之重劃作業費用之相關約定，無改於系爭契約重在處理事務，且不以系爭重劃案有一定結果為原告請領重劃作業費用要件之委任契約特性，故原告徒以系爭契約第八條約定之重劃作業費用付款方式，主張系爭契約之性質為承攬契約，並應適用民法關於承攬之相關規定云云，難認有據。而系爭契約既為委任契約，則原告依民法第511條關於承攬契約之規定，請求被告賠償因系爭契約終止所生之損害，自屬無據。六、綜上所述，原告依系爭契約第十一條第一項後段或民法第51 1條規定，請求被告給付300萬元，及自112年7月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。　　八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第七庭　法　官　黃珮如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃俊霖

2024-12-31

TPDV-112-訴-5536-20241231-1

湖小

內湖簡易庭

給付管理費

臺灣士林地方法院民事小額判決 113年度湖小字第995號原告即反訴被告夢想家（美夢區）社區管理委員會法定代理人方月娥訴訟代理人陳芮淇被告即反訴原告王士鳴訴訟代理人王福龍上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國113年12月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣3,200元，及自民國113年3月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、訴訟費用應由被告給付原告新臺幣1,000元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣3,200元為原告預供擔保，得免為假執行。四、反訴原告之訴駁回。五、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　理由要領一、本判決依民事訴訟法第436條之18第1項規定，僅記載主文及理由要領。二、被告辯稱：系爭停車位損壞，伊向原告反映，原告卻稱原告不予管理，伊自無繳交管理費之義務，並依侵權行為法律關係提起反訴，請求原告給付新臺幣（下同）20,000元精神賠償、4,000元因系爭停車位無法使用而須在外停車之費用等語。三、原告依公寓大廈管理條例規定與夢想家（美夢區）社區管理規約（下稱系爭規約）約定，無維護、保養系爭車位之法律上義務：　㈠按系爭規約第10條第2項就全自動倉儲式停車設備每位每月80 0元之收費標準有明文約定。次按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項前段分別有明文規定。　㈡經查，系爭停車位之約定專用部分所有權人為被告，有建物謄本可證（見本院卷第65頁），該部分非屬公寓大廈管理條例第10條第2項之共用部分或約定共用部分，依同條第1項規定即應由被告自行負擔修繕、管理與維護之責任。再查，系爭規約約定僅明文被告應依系爭規約第10條第2項按月向原告繳交管理費，而無原告應管理、維護或修繕系爭停車位之責任分配。被告復無舉證證明原告就系爭停車位應負有管理之責係出於何種法律或契約之依據，則其僅片面陳稱：原告不管理，我自無給付管理費之義務等語，難認於法有據。四、退步言之，縱原告就系爭停車位本身無修繕、管理義務，然就與系爭停車位相連之其他區分所有權人共用部分（如車道、公設），亦已盡相當維護義務：　㈠證人李月惠證稱：我們遇有故障直接找管委會反映，管理員不理不睬，說他們不管，但後來有人會來修，我不清楚是誰等語；證人蔡寶春證稱：反映車位故障後建商就會出來處理，管委會說車位是獨立的，叫我們自己去找建商，我只好向建設公司黃小姐反映車位壞掉，建設公司才跟訴外人淩光機械股份有限公司（下稱淩光公司）聯絡等語。參以原告提出淩光公司維修處理報告書影本，其中客戶簽章欄蓋有原告之收發章，通知日期自109年7月至110年1月間，異常狀況摘要欄則包括A區車位不會動、叫車、出車、車塔無法叫車等字樣（見本院卷第119至153頁），綜合前開證人證述與維修處理報告書可推論：經住戶向建設公司反映後，建設公司應有轉請原告委任淩光公司於109年7月至110年1月間處理原告A 區車位區分所有權人共用部分之維護事宜，由淩光公司派員排除故障（即如上開處理報告書上「處理報告」欄位所載）後交由原告確認。是以，原告於109年8月至110年1月間確有對系爭車位附近之區分所有權人共用部分盡管理之責乙情，堪以認定。　㈡被告雖辯稱：原告提出的處理報告書無法佐證真的有維修等語。然查，原告就系爭停車位並無維修義務業如前述，且就系爭停車位連通至車道、出口之共用部分，維修處理報告書業由淩光公司就各次原告報修之範圍、損壞態樣、維修經過、維修結果詳予記載，並均經原告蓋印確認無誤，當可反映原告委託淩光公司維護區分所有權人共用部分之事實，可認被告抗辯與事實不符。原告既有針對系爭停車位區分所有權人共用部分盡維護義務，而得由被告享受原告管理之利益，其辯稱：原告不修停車位，我拒絕給付管理費云云，即無正當性，應予駁回。五、本院既認定反訴被告對系爭停車位無管理維護之義務，且反訴被告就系爭停車位周邊之區分所有權人共用部分業已盡維護義務，反訴原告請求損害賠償即於法無據，而應予駁回。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　內湖簡易庭　法　官許凱翔　　　　　　　　　　　　　　　書記官許慈翎以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官許慈翎

2024-12-31

NHEV-113-湖小-995-20241231-1