Know99判決書

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懲戒

懲戒法院判決 112年度清字第30號移送機關新竹縣政府代表人楊文科代理人吳美儀林侑蓉被付懲戒人劉宏基新竹縣北埔鄉公所前村幹事辯護人黃俊華律師曾逸豪律師上列被付懲戒人因懲戒案件，經新竹縣政府移送審理，本院判決如下：主文本件免議。理由一、懲戒案件被付懲戒人受褫奪公權之宣告確定，認已無受懲戒處分之必要者，應為免議之判決，公務員懲戒法第56條第2 款定有明文。二、新竹縣政府移送意旨略以：被付懲戒人劉宏基自民國89年11 月至104年1月擔任該府地政處技士，於95年間擔任該府地政處徵收科技士，期間陸續辦理區段徵收計畫，被付懲戒人提供內部徵收案地主清冊供不動產仲介公司使用，該公司確有獲利，及陸續依協議分紅並持續交付被付懲戒人賄賂，及提供免費參加員工旅遊之不法利益；嗣因被付懲戒人積欠上開仲介公司之仲介魏志安款項未還，經魏志安報警處理，檢警查覺不法而循線查悉。臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）於112年3月14日刑事判決亦認定被付懲戒人因擔任該府地政處徵收科技士期間提供地主清冊資料並收受賄賂，犯貪污治罪條例之公務員違背職務收受賄賂及不正利益罪，處有期徒刑14年，褫奪公權6年。該府乃以112年5月10日府人考字第1 124611371號函詢新竹地院是否定讞，據新竹地院112年5月1 7日新院玉刑寧111訴329字第018320號函復，被付懲戒人於上訴期間內提起上訴，本件尚未確定。依新竹地院刑事判決，被付懲戒人之前述行為已有違法情事，因認被付懲戒人違法失職，有公務員懲戒法第2條第1款所定事由，應受懲戒。經該府公務人員考績委員會於112年6月27日會議決議，依公務員懲戒法第24條第1項但書規定，移請懲戒法院審理。另審酌被付懲戒人之行為違反紀律、言行不檢，致損害公務人員聲譽，建議新竹縣北埔鄉公所核予記一大過處分，併予敘明。三、經查：被付懲戒人上揭違失行為，涉有貪污治罪條例罪部分，經檢察官起訴後，嗣經臺灣高等法院112年度上訴字第202 1號刑事判決，以被付懲戒人犯貪污治罪條例第4條第1項第5 款之違背職務收受賄賂及不正利益罪，判處有期徒刑14年，褫奪公權6年，並經最高法院於113年11月28日以113年度台上字第2958號刑事判決，駁回被付懲戒人之上訴而確定在案，此有上揭刑事判決附卷可稽。新竹縣北埔鄉公所乃依公務人員任用法第28條第1項第4款、第4項前段規定，以113年12 月31日北鄉人字第1134200161號免職令，予以被付懲戒人免職，且不再任用並溯至上開刑事判決確定之日即113年1月28 日在案。四、按公務員懲戒法中法律效果最重之懲戒處分為該法第9條第1 項第1款之「免除職務」，同法第11條又規定：「免除職務，免其現職，並不得再任用為公務員。」查本件被付懲戒人既因服公務有貪污行為，經臺灣高等法院判處有期徒刑14年，並褫奪公權6年確定，已如前述。則依公務人員任用法第2 8條第1項第4款、第4項前段規定，被付懲戒人已不得任用為公務人員，任用後則應予免職。從而，其法律效果相當於公務員懲戒法中最重之「免除職務」法律效果，是應認對被付懲戒人懲戒處分已無實益，而無受懲戒處分之必要。參照首揭規定，應為免議之判決。爰依公務員懲戒法第46條第1項但書規定，不經言詞辯論為之。末依上開確定之刑事判決，認定被付懲戒人於99年11月15日收受新臺幣（下同）10萬元分紅現金賄賂、收受10萬元分紅並以之回補富有不動產有限公司股款之不正利益、於101年1月16日收受7萬5,000元分紅現金賄賂、於103年1月27日收受10萬元之分紅現金賄賂、於 103年2月14日至103年2月18日收受赴大陸地區免費員工旅遊招待之不正利益等情，足見被付懲戒人已不適任公務員，依公務員懲戒法第100條第2項，適用105年修正施行前公務員懲戒法規定，本應為撤職處分，依公務員違失行為一體性原則，應以最後違失行為之日即103年2月18日為懲戒權行使期間之起算日，移送機關於112年8月4日移送懲戒被付懲戒人，未逾105年修正施行前公務員懲戒法第25條第3款之懲戒權 10年行使期間，附此敘明。據上論結，依公務員懲戒法第46條第1項但書、第56條第2款，判決如主文。中華民國 114 年 1 月 20 日懲戒法院懲戒法庭第一審第三庭審判長法官葉麗霞法官周玫芳法官吳光釗以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應記載原判決所違背之法令及其具體內容、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實）。其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書，如逾期未提出上訴理由書者，本院毋庸再命補正，由本院逕以裁定駁回上訴。中華民國 114 年 1 月 20 日書記官嚴君珮

2025-01-20

TPPP-112-清-30-20250120-1

花簡

花蓮簡易庭(含玉里)

減少買賣價金

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄 113年度花簡字第47號原告章家嘉訴訟代理人吳明益律師彭鈞律師被告顏玫伶住花蓮縣○○鄉○○路0段000巷00號上列當事人間減少買賣價金事件於中華民國114年1月17日下午4時整在本院簡易庭第四法庭公開宣示判決，出席職員如下：法官沈培錚書記官丁瑞玲通譯簡伯桓朗讀案由。兩造均未到。法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　　理由要領：一、本件原告起訴時聲明請求之訴訟標的金額原為原告新臺幣( 下同)165,480元，應適用簡易訴訟程序。嗣於訴訟中追加訴訟標的及擴張聲明金額至725,480元（卷第144頁），已不合於民事訴訟法第427條第1項及第2項之訴訟，惟原告同意法院適用簡易程序（卷第103頁），被告則不抗辯而為本案之言詞辯論，依同條第4項規定，視為已有同條第3項之合意。　　二、原告起訴主張： (一)兩造於民國112年8月7日成立買賣契約，原告以總價1,050萬元，向被告買受花蓮縣○○鄉○○段0000○號建物(門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○○街000巷0弄0號，登記面積：81.42坪)及其所坐落同段622-45地號土地，同年11月20日被告本應依系爭買賣契約點交系爭房屋予原告，然被告當日未到場，僅囑仲介人員持鑰匙帶原告入內，原告入內後發現系爭房屋內有諸多雜物遺留，且多處滲漏水造成壁癌，外牆磁磚鬆動隨時有掉落之情、馬桶管線不通、紗窗破損，爰依系爭買賣契約第8條規定以存證信函催告被告限期依約完成修繕後點交系爭房屋，同年月30日，仲介人員持被告出具之委託書會同原告點交，上開瑕疵雖已除去，原告仍發現有「一、二樓樓梯有龜裂」、「二樓客廳上方有滲水並形成壁癌」、「二樓地板磁磚約14坪範圍有膨拱及破損滲水縫隙」、「三樓廚房上方有滲水並形成壁癌」、「四樓房間牆壁滲水並形成壁癌」、「五樓陽台天花板龜裂」，原告請仲介轉知被告修復，然被告拒絕修復上開瑕疵，原告以全格塗料有限公司估價修復費用36 1,200元、房屋價減損304,280元、瑕疵修繕期間無法使用系爭房屋之所失利益6萬元(每月月3萬元，以2個月預估)，依民法第227條、354條、359條、179條、181條但書、216條之規定（卷第107頁），提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告725,480元，及自民事擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 (二)並補充：依仲介製作之不動產現況說明書第35項「現況是否有滲漏水之情形」、第37項「是否曾因火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」、第39項「本標的梁柱部分是否有顯見間隙裂縫」均勾選否，被告隱匿上開情事稱無瑕疵，經原告於112年11月30日第二次點交後拒絕修補，原告自得依民法第359條規定行使減價權，原告行使減價權後，被告受領該部分之價金即無法律上之原因，原告自得依民法第179條、229條第2項、233條之規定請求被告返還該部分所受價金及遲延利息；系爭房屋倘無瑕疵，應有價值為9,192,719元，然因系爭房屋存有瑕疵致價值減損，其減少之價值包含修繕費用及交易貶值，原告暫以304,280 元為一部請求；原告援引臺灣高等法院109年度上字第1032 號民事判決，主張兩造間雖係約定現況交屋，然兩造約定之現況交屋僅係就交屋當下可依目測現況發現之瑕疵紀錄之房屋屋況表，就目測範圍避免日後紛爭，非謂原告拋棄物之瑕疵擔保權利，依標的物現況說明書第35點，被告表明系爭房屋沒有滲漏水，其出具現況說明書之行為，即含有保證系爭房屋沒有滲漏水之品質，屬民法第354條第2項之保證品質，故系爭房屋若欠缺上開保證品質，被告自應就交屋後發生之漏水負擔保責任，原告由仲介帶看時，被告尚居住其中，故家中家具會對房屋之樑柱、牆壁或其他結構產生遮蔽效果，買方僅能大致查看，難以詳細檢查，本件原告也是於交屋時發現霞慈，並立即通知仲介轉知被告，並非被告交屋後始存在，又滲漏水會造成家具使用年限變短造成生活不便、壁癌及空氣中會因此滋生病菌影響身體健康，不易輕易修復，費用甚鉅，難謂瑕疵不重要，有房屋是否漏水，通常須待大雨甚至連續大雨始能發現，系爭房屋滲漏水係原告僱工以高壓水槍沖洗後即發生；原告另委請高澄科技驗屋公司花蓮店於 113年8月26日就系爭房屋驗屋，並出具驗屋檢測報告，系爭房屋有：一樓浴室牆體含水率過高（卷第164頁）、一樓浴室排水管滲水（卷第164頁）、二樓客廳牆體滲水（卷第165 -167頁）、二樓客廳窗框滲水（卷第168-170頁）、二樓客廳地磚空心（卷第171-173頁）、三樓梯間窗框滲水（卷第1 73-174頁）、四樓梯間窗框滲水（卷第175-177頁）、四樓臥室牆體滲水（卷第178-180頁）、四樓陽台樓板滲水（卷第181頁）、四樓浴室門檻滲水（卷第183頁）、五樓浴室排水管滲水（卷第184頁）、五樓臥室牆體滲水（卷第185-186 頁）、六樓陽台窗框滲水（卷第187-188頁）、六樓陽台牆體滲水（卷第189-190頁）；被告已雇人進行油漆粉刷、清潔處理，已足以遮掩因滲漏水造成之油漆顏色不一、壁癌造成之塗層隆起或剝落現象，惟系爭房屋於被告整理後緊密時間即產生滲漏水及壁癌，顯見情況實屬嚴重，非一般潮濕所造成，可知房屋應有結構上之瑕疵，被告以自然老化推諉，難謂有理；本件房屋交易價格，比鄰近相當之物件交易價格還高，並無被告已考量房屋自然老化而降低價格之情。二、被告則以：系爭房屋屋齡為29年，屋況老化實屬正常，本件房屋交易價格低於新成屋甚多，原告查看房屋後，既已約定現況交屋，並未再另行約定漏水或地磚澎拱處理方式，足認原告已經由看屋過程知悉中古屋屋況並反映於價格中或因重大過失而漏未察覺，且本件無其他重要影響結構之瑕疵，原告主張瑕疵擔保責任為無理由；系爭房屋現況說明書僅係就房屋買賣時之現況，由被告依其認知而填載，供買方即原告審酌，並非保證系爭房屋之品質，且該說明書內亦無「保證」之字樣；依原告提出之照片(本院卷第29-33頁)，並未有明顯滲水之痕跡，僅有俗稱壁癌之牆壁油漆脫落之現象，系爭房屋為屋齡29年之鋼筋混凝土房屋，混凝本身係由水、水泥、砂、小碎石攪拌產生化學作用之混合產出物，混凝土會吸收打在其表面之雨水、空氣中之水氣，混凝土中之鹼性物質會隨水溶解，水分蒸發後，析出白色得鹽類物質(結晶)，俗稱白華，故白華係老舊混凝土結構物常有之現象，為一般中古房屋經相當年日，建築材料、裝潢之自然、必然之耗損及老化現象而產生之狀況，難認屬本件買賣之瑕疵；原告稱系爭房屋1、2樓樓梯及5樓陽台天花板有龜裂之情形，龜裂部分應係地震等多重外力長期交互作用、材料乾燥收縮及砌磚縫誘發裂隙所致，與建物老化有關，雖影響美觀，但不致影響結構安全，依民法第345條第1項但書，不應視為瑕疵；就2樓磁磚澎拱(地磚中空)部分，一般磁磚長期使用20、30 年即可能產生中空現象，並不致影響房屋結構安全，且原告既已進屋查看，約明現況交屋，兩造並未於系爭買賣契約內另行約定地磚中空部分需額外擔保之事項，原告主張被告應負瑕疵擔保責任係無理由等語為答辯，聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷： (一)兩造就於112年8月7日簽訂不動產買賣契約書（卷第17至24 頁）買地系爭房地及已履約完成，均不爭執。原告主張交屋後發現標的物房屋有上述「一、二樓樓梯有龜裂」、「二樓客廳上方有滲水並形成壁癌」、「二樓地板磁磚約14坪範圍有膨拱及破損滲水縫隙」、「三樓廚房上方有滲水並形成壁癌」、「四樓房間牆壁滲水並形成壁癌」、「五樓陽台天花板龜裂」等情形，主張係屬出賣人應負責賠償之瑕疵；被告則不否認上開情形，惟主張非屬出賣人應負責賠償之瑕疵。 (二)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。中古屋、新成屋或預售屋之買賣，因買賣時其標的物之房屋分別係「已存在且已長期使用」、「已存在但尚未使用」或「尚未建造而不存在」，交易性質有所不同，因此於所謂「價值、效用或品質」是否構成「滅失或減少」之判斷上，亦有不同，應分別就個案具體情形，依通常交易觀念及當事人交易時所決定或所合致欲實現之內容，本於誠實信用原則而為個別認定是否屬有瑕疵，不能一概而論。又所謂買賣標的物之「價值」、「效用」或「品質」，係屬三個不同之概念。以買賣房屋為例，房屋具有「產權（保值）」及「使用（居住）」之二大功能，新成屋或預售屋之買賣，主要重在居住使用之目的，次則為產權保值，因此堪供居住之效用及是否舒適耐用之品質，為交易時主要之考量；至於中古屋之買賣，因房屋會隨時間自然老化，屋齡愈老則其效用或品質自然與新屋有相當之差距，因此老舊房屋除非投入資金予以重新翻修，交易上難以期待其具備與新屋相同之效用或品質。因此老舊房屋之銷售，市面上有二類交易形態，一為出賣人投入資金將房屋重新整修後出售，此時交易目的重在使用功能之效用及品質；另一則為以原樣出售，此時交易目的重在產權之轉讓，由受讓人於買受後，自行決定如何利用或重新整修。二者交易條件及價格，亦有所不同。 (三)按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。又買受人得向出賣人請求不履行之損害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之品質為限，若出賣人就標的物之品質未有特別之保證時，縱有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請求損害賠償，此觀民法第359條、第360條之規定自明。至於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其品質，而出賣人予以同意，均無不可，惟必以出賣人與買受人間有此項保證品質之特約，始足當之（最高法院109年度台上字第 51 2號民事判決）。不動產仲介公司於受委託銷售前，其向出賣人詢問製作之現況說明書，乃就房屋有無足以影響交易價值判斷之重要事項之調查訪問與事實陳述，並非買賣契約當事人就標的物品質保證之特約。系爭房屋於83年11月24日興建完成，有仲介公司不動產說明書所提供之售屋資料表（卷第64頁）及產權調查資料（卷第65頁）可明，至本件買賣成立時屋齡已約29年，應為買受人即原告於交易時所知悉。依上揭民法規定，出賣人應負擔保責任者，乃標的物移轉時無滅失或減少其價值之瑕疵，以及無滅失或減少其通常效用（本件無約定預定效用）。本件買賣標的乃中古屋，上述所稱之「價值」或「通常效用」，即應指中古屋市場上一般人所期待之價值及之效用而言，亦即其所應具備之價值於當事人間無特約時，乃指通常交易觀念上認為屋齡條件相同中古屋所應具備者，並應排除減少之程度，無關重要者。又依兩造契約書第17條其他約定事項之記載「①現況交屋及交地。②賣方保證水電暢通，無斷水及斷情事。」等語，此外別無任何品質保證之約定，是以基於明示其一、排除其他之原理，兩造締約時，出賣人即被告未就系爭房屋無滲漏水為品質保證，乃堪認定。 (四)關於原告主張之「樓梯、陽台天花板有龜裂」、「壁癌」等情形（卷第12頁），係屬花蓮縣地區老舊房屋常見之現象，誠如原告聲請詢問之證人即從事防水工程有近30年經驗而領有防水結業證照之黃建華所述，民宅常見的滲漏水多發生於邊角，窗框、屋頂。屋頂大部分都是因為電管，因為地震應力導致（卷第230頁）。花蓮為多地震及風災之地區而容易使房屋大幅搖晃，加上全年潮濕多雨，夏季炎熱及日曬強烈而容易使水泥發生劇烈之熱漲冷縮情形，如同本院辦公廳舍及職務宿舍均屬25年以上建物，皆有水泥表面龜裂、壁癌或滲漏水等現象，必須常年編列預算修繕維護，始得保持較佳外觀。因此於花蓮地區之中古屋市場，老舊房屋除非經重新翻修，鮮少能遇到沒有牆面龜裂或壁癌者，買賣此種標的房屋，本應預期需要於買受後支出一些修繕費用。是以，除非有特別保固或維護之約定，老舊之中古屋雖有龜裂、壁癌或陽台窗戶（冷氣孔）大雨後不明顯滲水等狀態，固有美觀或舒適感上之缺陷，但若無影響結構安全之問題時，仍屬符合花蓮地區中古屋市場上所期待之應有價值或通常效用，而認無關重要程度之減少，不得視為瑕疵。況且，二手市場就品質及瑕疵之定義，本即與新品市場有不同之衡量標準。被告並非建商，系爭房屋亦非被告所興建出售之新成屋，自不能以新成屋之標準來衡量上述缺陷之價值及效用，如證人黃建華所述：「窗戶有漏水，屋頂、牆角、天花板有壁癌。是暗水的漏法，是濕氣的散發，（非）儀器測不出來，要經驗判斷。」等語，可為認定被告非惡意隱瞞房屋缺陷之有利證據，然原告主張甚至採用目視以外之儀器始能檢測出之缺陷（卷第149至151頁），自不能憑一般人肉眼或經驗得知，難謂係被告出售時所明知而故意不告知者。又前項報告書所列滲水之檢測時點，為113年8月26日，距買賣時點已逾1年，已違背從速檢查之附隨義務，且不能排除其間受有大地震之影響，有過於吹毛求疵之嫌，蓋採此檢測手段，任何花蓮地區同齡房屋也禁不起這樣的檢驗，基於誠實信用原則，自非可採。 (五)至於被告於委託仲介公司出售系爭房屋時，於不動產標的現況說明書項次35之「現況是否有滲漏水之情形？」欄勾選「否」；項次39之「本標的梁、柱部分是否有顯見間隙裂縫？」欄勾選「否」（卷第70頁），文義上並未包含「樓梯、陽台天花板龜裂」、「壁癌」或「地磚膨拱及破損」在內。由原告起訴時提出照片（卷第29至33頁）所主張之缺失，顯然係兩造就上述現況說明文字內涵之認知歧異，而依會通念，照片裡顯現的缺失乃樓梯1階有裂縫、陽台天花油漆剝落有裂縫、牆面及牆角有壁癌等情形，與上述現況說明文字客觀上意思並未完全符合。又足以該當民法第354條所稱瑕疵者，乃指「重大」影響交易價值及效用者而言，已如前述。試觀現況說明書「建物瑕疵情形」各項次所列乃諸如「海砂屋」、「鋼筋裸露」、「幅射屋」、「公告危樓」、「傾斜」、「樑柱斷裂」、「火災屋」或「白蟻蟲害」等重大情形，其價值或效用減少之程度無關重要者不屬之，故所謂「滲漏水」應指有明水滲流或滴落之情形，始符合此列表稱為瑕疵者所共同具有之「重大」性質，小面積壁癌應不屬之。本件原告提出之上述照片內容所顯示之狀況甚為輕微，其價值或效用減少之程度無關重要，並無出賣人故意不告知物之瑕疵存在。再者，本件並無原告書狀所舉臺灣高等法院109年度上字第1032號判決事實中所認「嚴重漏水、白蟻孳生、傾斜、穿梁」等重大瑕疵情形，基礎事實有所不同，自難以比附援引。反觀本件標的房屋輕微滲水或壁癌或非樑柱結構之龜裂，於中古屋市場若無標榜原屋主重新翻修者，則應視為房屋之自然老化，而非瑕疵。依上開證人所述，本件係屬「暗水的漏法，是濕氣的散發」等語，顯然說明並不是嚴重之滲漏水，更證明其乃不可避免之房屋自然老化現象。而一般新建房屋之防水處理亦未必能終身不壞，有一定保固期限，更加上多年來大型地震之影響，防水材料也會受損，成為中古房屋必然含有缺失之現況。並觀原告起訴前請3家包商分別估價（卷第35至37頁），內容一致皆主要為地磚重舖之項目，可見與滲漏水無關，嗣於訴訟中另自行委請證人開立之報價單內容（卷第147頁），後者項目雖多側重於打除後重新施作防水，形同翻新房屋，且此證據不具公信力，失之過於主觀，其翻新內容已明顯超出契約特別約定「現況交屋」之文義範疇。中古屋買賣與二手貨交易相同處，乃均為超過標的物原製作人保固之期限，且出賣人若也是消費者而非事業廠商時，則買受人不受消費者保護法之保障，需要仔細詳查其現況，也需要具備相當之經驗，才能做出符合自己實際需求之評估。而中古屋之出賣人既是消費者，倘無自行修繕的能力，其亦僅能依房屋之現況出售之。復觀被告委託仲介公司出售系爭房屋所附外觀及室內圖像（卷第71頁），其並未翻修包裝成新房屋之樣態，而係以原本生活之雜亂狀況呈現，連油漆或清潔也不做，沒有原告所主張之刻意掩飾缺陷行為，通常以這樣「原樣」形態出售之老舊房屋，即含有告知買家應有於交屋後若要翻新則須自行修繕的心理準備之意思，因此這類型中古屋交易時，售價中沒有包括翻新之成本，所以不保證或擔保品質或效用如新，其於特約事項手寫註明「現況交屋」，並非虛詞，而係含有以原有老舊狀態交屋而出賣人不負責日後任何整理或修繕翻新之意思，與新成屋或翻新屋之交易型態易有別。綜上情事，原告主張系爭房屋之上述缺失，乃原本自然老化後之現況（如同中古家俱之刮痕或中古車之引擎磨耗），於本件交易性質及社會通念，業經中古屋市場買方事先評估及預見，其缺失存在之可能性，已納入商議交易價額時所得考量之事項，不構成對買方判斷應有價值或通常效用時之突襲，非屬致房屋之應有價值或通常效用有所滅失或減少之瑕疵，被告依現況交屋予原告，應認已符合債之本旨，而無違反契約之債務不履行情形。 (六)原告復提出其自行委請不動產估價師製作之「不動產估價報告書」（卷第73頁），主張系爭房地正常價格為9,192,719 元，無非表示其以10,500,000元向被告購買系爭房地，有「買貴了」之情形。然房屋交易市場如同其他資產自由交易市場（諸如證券、外匯、貴重金屬等）一樣，本無官定價額，成交價係由買方雙方自行評估而商議決定。況且，原告於買受前有充足之時間及機會去考慮、比較，可耐心調查及慢慢查看，無成交期限之壓力，時間上並不急迫，並得自由決定是否買受，沒有受強迫、脅迫或詐欺之情事。而被告最初委託出售的價格原本為11,800,000元（卷第64頁），與實際成交價尚低1,300,000元，降低比例超過1成，難謂被告無因原告議價後而讓價之情形，可見原告確有討價還價之機會及能力。復由系爭房屋廣告案名所訴求之銷售重點在「機能雙車庫」，乃以所處位置臨近黃昏市場及慶豐商圈，生活機能便利，車庫空間大可停2台車，交通便捷，為其價值及效用之主要訴求，非訴求建物主體之豪華精緻、裝修如新或品質保證。原告購屋前應有充分機會可查看、思考及估量日後有哪些部分需修繕及其費用，或自己做一些功課調查行情，於成交前耐心多看屋幾次，先找出可砍價之缺失，俾於商議過程中討價還價，而非事後再來反悔。故本件交易價額乃買賣雙方商議之結果，原告未能證明系爭房屋有何足以影響售價之重大瑕疵存在，其於履約完成才嗣後主張應減少價金，乃屬無據。 (七)綜上所述，本件原告未能證明被告就買賣標的之系爭房屋有保證品質或故意不告知瑕疵之情形。且雖於訴訟中原告自行委託驗屋公司以科學儀器檢測發現有肉眼不能發現之牆壁含水量過高或潛在滲水之缺失，但這些缺失非於締約時可由買賣雙方當事人憑觀察或經驗驗所能發覺，且對房屋結構上並未實際證明有何重大危害或影響使用年限（僅有主觀推論尚不足採），亦不影響此類中古屋於個案性質上，著重基地位置及持有土地面積之交易價值，或其他外在市場價值（例如生活或交通便利性等），而兩造既有以現況交屋之特約，於此個案特性之交易通念上，此特約即含有出賣人無意翻新房屋，關於房屋自然老化所呈諸如油漆剝落、地板不平、局部壁癌或非樑柱裂縫等與房屋安全非關重要之缺失，應由買受人於交屋後自行修繕之意思，並明定於契約書內，因此被告交付之房屋堪認符合債之本旨，並沒有債務不履行或於標的物危險移轉時不具契約所約定應有價值、通常效能之瑕疵等情事。從而，原告依民法第359條、179條等請求權法律關係，訴請命被告賠償瑕疵修繕費用361,200元、修繕期間無法使用損失60,000元及返還房屋價值減損304,280元，合計725 ,480元，以及自民事擴張聲明暨準備狀繕本送達翌日起計算之法定遲延利息，均無理由，應予駁回。　　四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　書記官　丁瑞玲　　　　　　　　　　　　　　　法　官　沈培錚以上正本係照原本作成。本筆錄正本之送達，與判決正本之送達，有同一效力。如不服本判決，須於判決（宣示判決筆錄）送達後20日內向本院提出上訴狀及上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」「百分之1.5」繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　丁瑞玲

2025-01-17

HLEV-113-花簡-47-20250117-1

訴

臺灣高雄地方法院

返還買賣價金

臺灣高雄地方法院民事判決 111年度訴字第1173號原告張宗翰訴訟代理人周村來律師周元培律師洪郁婷律師被告周佳燕訴訟代理人利美利律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國113年12月24 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣壹佰參拾貳萬捌仟玖佰伍拾肆元，及自民國一百一十一年八月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之五十二，餘由原告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣肆拾肆萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰參拾貳萬捌仟玖佰伍拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國110年購入坐落臺南市○區○○段000○00 000○000○00000地號土地（下稱系爭土地），與被告達成協議，將系爭土地委由被告出售（下稱系爭委任關係）。原告於110年底得知被告於110年12月20日代理原告與訴外人京成建設股份有限公司（下稱京成公司）簽立買賣契約，將系爭土地之全部或部分持分以新臺幣（下同）8,246,664元出售予京成公司（下稱系爭買賣契約），並已取得相關價款，被告自應將上開款項交付原告。詎料，被告僅交付京成公司所開立之金額4,123,332元支票一紙及現金1,580,000元共計5, 703,332元（計算式：4,123,332＋1,580,000＝5,703,332)予原告，其餘款項未交付。經原告屢次催付，被告均拒絕給付。為此，原告依民法第541條第1項請求被告給付上開未付款項2,543,332元（計算式：8,246,664－5,703,332＝2,543,332 ）。並聲明：㈠被告應給付原告2,543,332元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：兩造於109年3月間開始交往，由於被告擅長土地開發及工程事務，乃協議一起投資獲利，獲利部份供作兩人交往開銷使用，兩人至110年底分手。系爭土地買賣均由被告出面代理，並代墊支出仲介費509,480元、介紹費168,300 元；除已交付原告之4,123,332元支票一紙及現金1,580,000 元外，被告尚分別於111年2月8日、同年月9日分別以匯款方式交付原告共計200,000元（計算式：50,000×4＝200,000）。系爭合夥關係係合夥投資關係，購入及出售土地事宜僅是執行合夥事務之一，非無償委任關係，兩造間既非無償委任，按內政部不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，應依成交價6％計算被告報酬494,799元（計算式：8,246,664×6％＝494, 799【小數點後無條件捨去，下同】）。原告得請求部分自應將前揭代墊款及被告應獲得之報酬予以扣除等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免假執行。　　　　三、兩造不爭執之事項及本件爭點（訴字卷第446至447、546頁）：　㈠兩造不爭執之事項：　⒈兩造於109年間經友人介紹認識，兩造並於同年3月間開始交往。　⒉原告於110年6月間購入系爭土地，嗣將系爭土地委由被告出售，兩造間就出售系爭土地成立系爭委任關係。　⒊被告於110年12月20日代理原告與京成公司簽立系爭買賣契約，將系爭土地之全部持分以8,246,664元（即依簽約當年度公告現值98％計算；計算式為8,414,963×98％＝8,246,664元，小數點後四捨五入）出售予京成公司，被告並已取得全部買賣價款。　⒋被告僅交付京成公司所開立之金額4,123,332元支票一紙及現金1,580,000元共計5,703,332元（計算式：4,123,332＋1,58 0,000＝5,703,332元）。　⒌被證7、被證8的通訊軟體LINE對話紀錄截圖，對話人為兩造。　㈡本件爭點：　⒈原告得否請求被告返還出售系爭土地之價金？金額若干？被告抗辯有下列必要費用之支出應予扣除，有無理由？　　⑴被告於111年2月8日、9日匯款200,000元（計算式：50,000 ×4＝200,000，是否涵蓋於上開兩造不爭執事項⒋所載現金交付158萬元內）。　　⑵仲介費用509,480元。　　⑶介紹費168,300元。　⒉系爭委任關係為無償或有償？被告可否依系爭委任關係請求原告給付報酬？四、本院之判斷：　㈠按受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人；受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息，民法第541條、第546條第1項分別定有明文。次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限；抵銷，應以意思表示，向他方為之；其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項、第335條第1項亦分別定有明文。經查，兩造對於其等於109年間經友人介紹認識，並於同年3月間開始交往；原告於110年6月間購入系爭土地，嗣將系爭土地委由被告出售，兩造間就出售系爭土地成立委任關係等情不爭執（見兩造不爭執事項⒈、⒉），足認兩造間確實就處理系爭土地之出售事務成立系爭委任關係，則兩造自得分別依前揭民法相關規定請求交付收取之金錢、償還所支出之必要費用。茲分述如下：　⒈兩造對於被告於110年12月20日代理原告與京成公司簽立系爭買賣契約，將系爭土地之全部持分以8,246,664元出售予京成公司，被告並已取得全部買賣價款；被告僅交付京成公司所開立之金額4,123,332元支票一紙及現金1,580,000元共計 5,703,332元等情均不爭執（見兩造不爭執事項⒊、⒋），原告自得向被告請求交付出售系爭土地所得之買賣價金餘額2, 543,332元（計算式：8,246,664－4,123,332－1,580,000＝2,5 43,332）。　⒉兩造固不爭執被告已交付現金1,580,000元予原告，惟原告對於被告於111年2月8日、9日匯款200,000元（計算式：50,00 0×4＝200,000，是否涵蓋於上開兩造不爭執事項⒋所載現金交付158萬元內）有所爭執。本院審酌兩造所不爭執之1,580,0 00元部分已明確言明係「現金交付」（見兩造不爭執事項⒋ ），此二種交付方式亦明顯有別，且根據兩造於通訊軟體LI NE之記事本截圖亦可知，記事本文字係針對交付現金為記載，並將匯款部分之明細以截圖方式為紀錄（備註：宗翰土地），依該記事本記載給付現金200,000元之日為2月16日，明顯與前揭匯款日期為2月8日、9日不同，且下方處緊接記載1 10年12月29日交付原告1,200,000元等語（訴字卷第435頁），可知以現金方式交付之款項與匯款方式交付者應為不同，明顯為不同款項，則被告於111年2月8日、9日匯款200,000 元應未涵蓋於上開兩造不爭執事項⒋所載現金交付1,580,000 元內，而應再予扣除。　⒊又證人厲復中於本院審理時證稱：我有介紹周佳燕去買系爭土地，因此領取系爭土地仲介費，也有在領據之領款人處簽名、蓋章，仲介費是分兩階段給，先給450,000元，後面再給剩下的59,480元等語（訴字卷第265至266頁）；證人王美虹則證稱：我曾經手系爭土地買賣之仲介，因此領取系爭土地仲介費，仲介費依照公告現值的2％計算，張宗翰要給我16 萬8,300元，呂婉寧要給我7萬2,120元，這是依照公告現值的2％計算。張宗翰的16萬8,300元由周佳燕直接匯款給我，匯到我陽信銀行帳戶等語（訴字卷第267至270頁），復有領據、交易明細（訴字卷第103、455頁）為證，足認被告確實就系爭土地出售之處理事務代原告支出必要費用即仲介費用 509,480元、介紹費168,300元予證人厲復中、王美虹，原告自應償還予被告。　⒋從而，此部分被告抗辯得抵銷之金額為877,780元（計算式： 200,000＋509,480＋168,300＝877,780）。　㈡再按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；報酬縱未約定，如依習慣或依委任事務之性質，應給與報酬者，受任人得請求報酬，民法第528條、第547條分別定有明文。準此，委任契約非以受任人受有報酬為要件，倘受任人主張其得請求報酬，即應就此有利於己之事實負舉證之責。而民法第547條規定所謂依「習慣」或「依委任事務之性質」，前者一般指地方習慣或商業習慣，後者如受任人以事務之處理為其職業者，始足當之（最高法院88年度台上字第2724號判決參照）。至於報酬之數額，當事人未約定，法律亦未規定者，自可衡量事務之性質並類推適用同法第483條第2項、第491條第2項之規定，依價目表所定或按照習慣給付之（最高法院103年度台上字第2189號判決意旨參照）。經查：　⒈兩造就系爭委任關係雖未約定報酬，原告對於訴外人即系爭土地另一出賣人呂婉寧曾給付被告144,243元固不爭執（訴字卷第544頁），惟爭執前揭費用並非委任報酬云云。本院審酌系爭買賣契約相關文件均記載系爭土地係由被告代理原告、呂婉寧於110年12月20日與京成公司簽立買賣契約，將系爭土地之全部持分以8,246,664元（即依簽約當年度公告現值98％計算；計算式為8,414,963×98％＝8,246,664元，小數點後四捨五入）出售予京成公司乙情，此有系爭買賣契約書、土地明細表、支票簽收單等件為證（訴字卷第13至41頁），足認原告、呂婉寧確實均由被告代理進行系爭土地出售之相關事宜。參以被告與呂婉寧之對話紀錄截圖中，被告確實曾向呂婉寧提及：「潤筆費我給他們代書了，他跟我要3000 」、「和張宗翰一半我有故意在面前問京城他們大家都沒講話」等語，呂婉寧則回應：「見面我給妳」等語，並於系爭土地出售後之一個月內（111年1月18日）即匯款144,243 元予被告，並將匯款單照片傳送予被告（訴字卷第537至539 、553至555頁），堪認被告確實代理呂婉寧進行系爭土地出售之相關事宜，並於110年12月20日出售土地後之111年1月1 8日即以公告現值之4％為基準向呂婉寧收取報酬144,243元（計算式：公告現值3,606,098×4％＝144,243）。復參酌證人王美虹到庭證述：系爭買賣契約有保固條件，所謂保固條款是指建設公司買下容積移轉的公保地時，原則上不一定會在現年度或買賣當年度直接捐贈給臺南市政府，因為容積移轉的公保地是要捐給臺南市政府，所以我們在做這種土地買賣時，原則上都會在條款第五條「乙方要保證符合容積移轉送出基地的資格」約定，我認識周佳燕10幾年了，她有這樣專業知識等語（訴字卷第268頁），顯見被告確實以就土地出售之處理為其職業，並收取相關報酬。則被告抗辯其代理原告進行系爭土地出售之處理，自得向原告請求報酬等節，揆諸前揭法律規定及判決意旨，即非無據。　⒉兩造就系爭委任關係之報酬額未有具體約定，已如前述。本院審酌被告於處理系爭土地出售之相關事宜時，同時代理系爭土地之共有人即原告、呂婉寧二人進行相同事項之處理，倘無特別情事存在，報酬計算標準應等同視之，且參以證人王美虹亦到庭證稱：仲介費用依照公告現值的2％計算，張宗翰要給我168,300元，呂婉婷要給我72,120元等語（訴字卷第268頁），可認原告、呂婉寧計算仲介費之標準亦相同，比照呂婉寧給付被告之報酬計算標準，被告請求此部分之報酬336,598元（計算式：公告現值8,414,963×4％＝336,598），應為合理。　⒊綜上，原告依民法第541條第1項規定，得請求被告返還之金錢為2,543,332元，已如前述，被告抗辯得抵銷之金額合計為1,214,378元（計算式：匯款200,000＋仲介費用509,480元＋介紹費168,300＋委任報酬336,598＝1,214,378），則原告得請求被告給付之金額為1,328,954元（計算式：2,543,332－1 ,214,378＝1,328,954）。　㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付一定金額，屬以支付金錢為標的，依前揭規定，原告就被告應給付之金額請求被告給付自起訴狀繕本送達即111年8月11日（見審訴卷第49頁送達證書）翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由。五、綜上所述，原告依系爭委任關係，請求被告給付1,328,954 元，及自111年8月12日起至清償之日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，不能准許，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。就原告勝訴部分，經其陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第五庭　審判長法　官　王耀霆　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭靜筠　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周玉珊得上訴。以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林希潔

2025-01-17

KSDV-111-訴-1173-20250117-1

司執消債清

臺灣高雄地方法院

執行清算事件

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度司執消債清字第142號聲請人即債黃國發住○○市○○區○○街00號3樓之1 務人代理人林怡君扶助律師相對人即債國泰世華商業銀行股份有限公司權人法定代理人郭明鑑相對人即債玉山商業銀行股份有限公司權人法定代理人黃男州相對人即債台新國際商業銀行股份有限公司權人法定代理人林淑真相對人即債兆豐國際商業銀行股份有限公司權人法定代理人董瑞斌相對人即債台北富邦商業銀行股份有限公司權人法定代理人郭倍廷相對人即債安泰商業銀行股份有限公司權人法定代理人俞宇琦相對人即債板信商業銀行股份有限公司權人法定代理人謝娟娟相對人即債台灣金聯資產管理股份有限公司權人法定代理人施俊吉相對人即債萬榮行銷股份有限公司權人法定代理人呂豫文相對人即債金陽信資產管理股份有限公司權人法定代理人陳雨利相對人即債第一金融資產管理股份有限公司權人法定代理人王蘭芬相對人即債摩根聯邦資產管理股份有限公司權人法定代理人李文明相對人即債元大國際資產管理股份有限公司權人法定代理人宋耀明相對人即債勝天然資產管理有限公司權人法定代理人林玉琴上列當事人間之清算程序事件，本院裁定如下：主文本件清算程序終止。理由一、按法院裁定開始清算程序後，如清算財團之財產不敷清償第 108條所定費用及債務時，法院因管理人之聲請或依職權以裁定終止清算程序，消費者債務清理條例第129條第1項定有明文。二、查本件債務人聲請消費者債務清理事件，業經本院113年度消債清字第108號裁定於民國113年10月16日開始清算程序在案，有附卷足憑。次查，依債務人於清算事件陳報狀稱名下全無財產，並出具切結書。本院經查，雖查債務人有以下未據實陳報之情事，但尚無法查出具體財產資料，堪認本件債務人並無財產可供清償財團費用及財團債務，爰依上開規定裁定如主文。三、另查：　1.查債務人雖於113年4月24日到院稱在市場擔任清潔員，月收入僅新台幣（下同）9,000元，前幾年曾經從事不動產經紀業，約做了二年，因為沒有收入所以就沒有做了等語（見本院113年度司消債調字第152號卷第158頁）。　2.惟查，債務人在本院108年度司執字第73902號、109年度司執字第114179號、110年度司執字第27435號中均為拍定人之代理人，地址均為「高雄市○○區○○○路00000號1樓」，　　亦即「雄信不動產」地址，此與債務人臉書於西元2020年5 月18日貼出之雄信不動產個人名片相符。　3.又查，本院調查時，雖未查得債務人於民國111年間至112年間之公開活動紀錄，但查得債務人於開始清算程序後之112 年12月5日開始高調經營臉書社團「黃國發全台法拍屋-大樓.透天.公寓.黃國發 0000-000-000」，貼文（代售標的）繁多，一日數則。債務人另於「樂屋網」、「591售屋網」、「雄信房屋」官網、「我家網」等均查有待售標地之貼文，業務活躍，顯非其所宣稱之放棄從事不動產仲介。　4.且查，債務人於113年12月20日接獲本院通知不得繼續擔不動產仲介之通知後，於114年1月16日仍可查得如前開網路各種宣傳待售標的之資料，業務活動顯然相當蓬勃。　5.按臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第39 號研討結果：消債條例第133條之立法目的在避免債務人濫用清算程序以獲免責，並敦促有清償能力者，利用薪資等固定收入清償債務而受免責，以保障債權人可受最低清償，可知立法者之用意非以特定時點認定債務人有無固定收入。而當係賦予法院於裁定免責前，綜合考量債務人自裁定開始清算程序時起至免責裁定前，有無薪資、執行業務所得或其他固定收入情形，以判斷債務人有無清償能力，及有無濫用清算程序之情節，而決定應否為債務人不免責之裁定。　6.綜上，債務人一度隱匿，嗣後活躍從事不動產仲介業務一事，是否有濫用清算程序，待免責與否認定。四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費新台幣1,000元。中　　華　　民　　國　　114　　年　　1　　月　　16 日　　民事執行處　　司法事務官　郭乃綾

2025-01-16

KSDV-113-司執消債清-142-20250116-1

訴

臺灣臺南地方法院

給付服務費等

臺灣臺南地方法院民事裁定 113年度訴字第1580號上訴人鑫東亞不動產仲介經紀有限公司法定代理人張雅斐上列上訴人與被上訴人間請求給付服務費事件，上訴人對本院於民國113年12月31日所為之第一審判決提起上訴。查本件上訴標的金額為新臺幣（下同）130萬元，依民事訴訟法第77條之13、1 13年12月30日修正發布、114年1月1日發生效力之臺灣高等法院民事訴訟與非訟事件及強制執行費用提高徵收額數標準第3條第1 項規定，應徵第二審裁判費25,065元，尚未據上訴人繳納，茲依民事訴訟法第442條第2項規定，命上訴人於收受本裁定送達後10 日內繳納，逾期未繳，即駁回其上訴，特此裁定。中華民國 114 年 1 月 16 日民事第二庭法官張玉萱上列正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 114 年 1 月 17 日書記官謝明達

2025-01-16

TNDV-113-訴-1580-20250116-2

重訴

臺灣宜蘭地方法院

債務不履行損害賠償

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度重訴字第42號原告昕彤建設開發股份有限公司法定代理人劉致錚訴訟代理人楊延壽律師被告陳嘉玲訴訟代理人李蒼棟律師被告陳嘉莉訴訟代理人林子翔律師、雷兆衡律師被告陳宏毅訴訟代理人林國漳律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國113年1 2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　　事實及理由貳、實體事項：一、原告主張：坐落於宜蘭縣宜蘭市慈安段1078、1079、1080、 1084、1085、1086、1087、1088、1089、1090、1091、1092 、1093、1095、1096、844、845、846、1082、1083、1084- 1、1102、1103、1104、1113地號土地（下合稱系爭土地）為被告陳嘉莉、陳嘉玲、陳宏毅（下分稱姓名，合稱被告3 人）所分別共有，另同地段1169建號建物（下稱系爭建物）則為陳宏毅單獨所有。被告3人前與訴外人陳國政（即陳嘉玲之配偶）簽立不動產委託銷售契約書（下稱系爭委託書），委託陳國政銷售系爭土地及建物，其等均同意概括授權陳國政得代為受領定金，並均概括同意陳國政得複委託第三人。嗣陳國政簽立授權書（下稱系爭授權書），將上開受託銷售標的複委託不動產仲介人員即訴外人高偉哲、吳俊林銷售。又原告係經由高偉哲居間得悉被告3人有意出售系爭土地及建物。其後，原告之法定代理人劉致錚即於民國113年3月 28日與高偉哲、吳俊林、陳國政、陳嘉莉及訴外人吳鵬飛（即陳嘉莉之配偶）在原告公司商談買賣事宜，當日陳國政、陳嘉莉與原告簽訂土地購買協議書（下稱系爭協議書），原告並開立發票日113年4月28日、票面金額新臺幣（下同）1, 000萬元之遠期支票乙紙（下稱系爭支票）交由0陳國政收受保管，以作為立約定金及違約定金。嗣陳國政、陳嘉莉及吳鵬飛又於113年4月25日再度前往原告公司商談本件買賣事宜，雙方並就系爭協議書中「第4點最末一句『若申請結果有違乙方權益、乙方得取消交易、取消信託，返還雙方產權及價金』等語刪除、第7點全文刪除」之共識，陳國政即將正式之不動產買賣契約書草稿攜回，並表示詳閱後即可擇期簽約。詎料，被告3人事後竟委請蔡勝雄律師寄發律師函（下稱系爭律師函），通知原告取消系爭協議書，並表明願歸還系爭支票，請原告聯繫陳國政約定交還事宜等語。原告收受系爭律師函後，亦委請律師函覆原告表明略以：兩造已就買賣價金、標的等買賣契約必要之點達成共識，於113年4月25日亦就部分細節溝通達成結論等語。被告3人復委託李蒼棟律師寄發存證信函（下稱系爭存證信函），以兩造對系爭協議書第4、7條有不同意見，未能達成共識為由，再次通知取消本件買賣，並以附件方式退還系爭支票予原告。原告收受系爭存證信函後，再委請律師發函催告被告3人應於文到5日內出面簽訂土地買賣契約書，然被告3人收受後仍置之不理，是其等故意不履行系爭土地、建物買賣之協議，為此，爰依民法第249條第3款之規定，請求被告3人應加倍返還其等所受之定金等語。並聲明：㈠被告3人應給付原告1,000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠陳嘉玲、陳宏毅部分：　⒈原告雖依系爭協議書第1條之約定，簽立發票日為113年4月28 日之1,000萬元之系爭支票乙紙交付陳國政收受，然系爭支票屬遠期支票，且兩造並未以系爭支票充作定金之合意，亦無代物清償之意，故並不符合定金之要物性。退步言，縱認原告給付之系爭支票合於定金之性質，惟觀之系爭協議書第 7、8、9條之約定載有「另做買賣合約價書」、「簽訂正式合約」、「協議不成取消本協議書」等用語，顯見系爭支票至多僅為買賣預約證明之定金，而系爭協議書第1條復已明文約定，買賣不成，原告僅得向被告3人請求退還系爭支票，並未約定原告得向被告3人請求與系爭支票同面額之賠償，可徵兩造就此「定金」已有特約，是不論原告交付之系爭支票是否同時具有「買賣預約之證約定金」、「買賣本約之立約定金」或「供作原告不履行買賣預約之損害賠償擔保之違約定金」等多重定金之性質，兩造均應受系爭協議書之特約拘束，無從再適用民法第249條第3款之規定。　⒉又依系爭協議書第4、7條之約定，兩造間若針對此部分內容後續協議不成，得依系爭協議書第9條之約定取消協議。而於簽立系爭協議書後，被告3人多方諮詢專家後，發現系爭協議書第4、7條內容，對賣方隱藏極大風險，可能因製作不實之買賣合約價格，有向銀行違法超貸之嫌，故要求刪除系爭協議書第4、7條全部內容，經陳國政多次與劉致錚協商，其堅持不接受全部刪除，兩造遲無法達成共識，陳國政、陳嘉玲遂於113年4月25日再度前往原告公司討論協商，然劉致錚除否認同意取消系爭協議書外，甚而拍桌叫罵，語出威脅、恐嚇，其後又提出其對系爭土地之規劃圖，並出示已經洽妥貸款融資之文件，試圖取信陳國政等人，然經被告3人再請教專家後，仍擔心原告融資方式隱藏有超貸違法之虞，且設定金額明顯超出買賣價格，如原告捲款潛逃，將對地主被告3人造成極高風險，基此，被告3人即於113年4月27日委請律師寄發系爭律師函給原告，再次表明取消系爭協議書，並請原告與陳國政聯繫歸還系爭支票事宜。惟原告仍函覆不同意取消系爭協議書之旨。被告3人遂於113年5月8日委請律師再度寄發系爭存證信函，表明取消系爭協議書，並將系爭支票以附件方式退還原告，是兩造間簽立之系爭協議書即已取消，契約已不存在，而被告3人所為均係依系爭協議書第9條之約定行使正當權利，並無違約，亦無民法第101條第2項以不正當行為促其條件成就之情形等語為辯。　㈡陳嘉莉部分：　　⒈兩造間尚未就系爭土地、建物正式成立土地買賣契約。而原告所交付之系爭支票，於系爭協議書中僅提及買方開立1,00 0萬元支票予賣方做為「協議金」，並無任何明示此屬「定金」之約定，形式上已無從認定系爭支票為定金。復參以系爭協議書第1、9條約定之內容，及系爭支票影本下方第2點記載：「簽定正式合約時入履約信託」等語，足見系爭支票至多僅表明買方有購買之誠意及資力，於日後簽訂土地買賣契約後，將作為買賣總價金之一部，惟就兩造事後倘因故無法成立買賣契約，或因雙方對於系爭協議書第4、7條有不同意見，終致取消系爭協議書，並無沒收或加倍返還與系爭支票面額相同金錢等制裁效果之約定，僅需被告3人將系爭支票無息無條件退還原告即可，顯見雙方並無以系爭支票擔保契約履行之意，其性質並非「立約定金」或「違約定金」，自無民法第249條第3款之適用。況系爭支票為遠期支票，於 113年4月28日始可兌現，此即雙方原定協商期限，被告3人亦於系爭支票發票日前表明取消系爭協議書，嗣並將系爭支票退還予原告，自始未兌現系爭支票，亦無任何代物清償之合意，是系爭支票與定金之要物性亦有所違背。　⒉又不論系爭支票性質是否屬於定金，兩造於簽訂系爭協議書時，本預留有系爭協議書第9條之特約。被告3人討論確認意向後，始終係依系爭協議書之約定，告知對於系爭協議書第 4、7條之約定有不同意見，也與原告進行相關協議程序，惟兩造於113年4月25日會面後仍無法達成共識，則被告3人依系爭協議書第9條規定，取消系爭協議書，並依約退還系爭支票，乃係依照系爭協議書正當行使權利，並無民法第101 條2項所指不正當行為之情。而兩造對於本件買賣如不成立，既已有「無條件無息解除、退還支票」之約定，足見兩造已有預為無條件、無息退還回復原狀之安排，原告自應受此拘束，不得再額外請求違約金或其他賠償，亦無從於被告3 人返還系爭支票後，再依民法第249條第3款之規定，請求加倍給付1,000萬元等語為辯。　㈢被告3人均聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造協議不爭執事項（見本院卷㈡第130至133頁，並依判決格式增刪修改文句）：　㈠系爭土地為被告3人所分別共有，另系爭建物則為陳宏毅單獨所有。而系爭土地、建物之所有權自被告3人取得後，迄今仍為被告3人所有，並未變動。　㈡被告3人於113年2月29日與陳國政簽立系爭委託書，委託陳國政銷售系爭土地及建物，委託銷售價格為每坪36萬元，合計 8億9,136萬元（見本院卷㈠第69至71頁），且被告3人均有同意概括授權陳國政得代為受領定金。　㈢陳國政於113年3月3日另簽訂系爭授權書予高偉哲、吳俊林，授權其等銷售系爭土地（見本院卷㈠第73頁）。而被告3人均有概括同意陳國政得複委託第三人即高偉哲、吳俊林銷售系爭土地及建物。　㈣原告經高偉哲、吳俊林居間，欲購買系爭土地及建物，並由原告法定代理人劉致錚與陳國政、陳嘉玲約定於113年3月28 日至原告公司商談買賣事宜，當日陳國政、陳嘉莉與原告簽訂土地購買系爭協議書（見本院卷㈠第75頁），由劉致錚草擬本件買賣系爭土地及其地上物協議事宜，原告並於當日開立發票日為113年4月28日之1,000萬元之系爭支票（遠期支票）交由陳國政收受保管，另於系爭協議書第3條記載：「買賣雙方權利義務按一般不動產買賣原則處理。」；第4條記載：「買賣標地物交付信託後賣方同意由信託機構出具同意函，由買方向相關主管機關申請相關許可，包括但不限於：測量、建築線、都市危險及老舊建築物加速重建申請、拆除執照、容積移轉、建造執造...等。但建照執照應於土地依約交易過戶後方得核准領取。若申請結果有違乙方（按即買方）權益，乙方得取消交易，取消信託，返還雙方產權及價金。」；第7條：「賣方同意在不損及賣方利益條件下配合買方另做買賣合約價書。」；第8條：「雙方同意在本協議簽訂後1個月內簽訂正式合約（含信託），經雙方同意得延長。」；第9條：「若賣方其中所有權人對本協議書第4、 7條有不同意見，雙方得另行協議，協議不成取消本協議書，甲方（按即賣方）無息無條件退還乙方開立之協議金支票，乙方不得異議。」。當日高偉哲及吳俊林、吳鵬飛均全程在場。　㈤陳國政受領系爭支票後，即於系爭支票影本上記載：「1.代收協議金乙紙（以上述明金額）。2.簽定正式合約轉入履約信託。以上貳條。陳國政113年3月28日」等語（見本院卷㈠第77頁）。被告3人均有同意委託陳國政收取系爭支票作為協議金。　㈥陳嘉莉、陳國政及吳鵬飛於113年4月25日再度前往原告公司商談本件買賣事宜，當時高偉哲及吳俊林均全程在場。原告並於當日提供完整之不動產買賣契約書予陳嘉莉、陳國政及吳鵬飛。惟原告提供給法院之版本（見本院卷㈠第393至398 頁），其中第12條特約事項記載；「買賣標地物交付信託後賣方同意由信託機構出具同意函，由買方向相關主管機關申請相關許可，包括但不限於：測量、建築線、都市危險及老舊建築物加速重建申請、拆除執照、容積移轉、建造執造.. .等，尾款需符合融資機構核撥條件後撥付」等語，而被告3 人持有之不動產買賣契約書版本（見本院卷㈡第117至121頁），其中第12條特約事項記載；「買賣標地物交付信託後賣方同意由受託機構出具同意函，由買方向相關主管機關申請相關許可，包括但不限於：測量、建築線、都市危險及老舊建築物加速重建申請、容積移轉...等。若申請結果有違買方權益，買方得取消交易，取消信託，返還雙方產權及價金。本約定甲方（按即指買方）應於產權信託完成後3個月內推動完成。超過3個月後依買賣契約書執行。」等語。　㈦被告3人於113年4月27日委請蔡勝雄律師寄發系爭律師函，通知原告略以：因被告3人與原告間就系爭協議書之內容未能達成協議，且陳國政業於113年4月25日協商時當場表明終止系爭協議書，並欲歸還系爭支票，為求慎重再依系爭協議書第9條之約定，通知原告取消系爭協議書，陳國政並願依協議書約定歸還日前簽署時收受之系爭支票，請原告聯繫陳國政交還事宜等語（見本院卷㈠第81至82頁）。原告則於113年 4月29日收受前揭律師函。　㈧原告於收受上開律師函後，亦委請楊延壽律師於113年4月30 日函覆原告（見本院卷㈠第83至85頁）。　㈨被告3人復於113年5月8日委託李蒼棟律師寄發系爭存證信函通知原告略以：因兩造對於系爭協議書第4、7條有不同意見，未能達成共識，故發函再次通知取消本件買賣等語，並以附件方式退還系爭支票予原告（見本院卷㈠第91至93頁），原告則於113年5月9日收受前揭存證信函。　㈩原告於收受系爭存證信函後，委請楊延壽律師於113年5月10 日函覆原告，限期被告3人於文到5日內與原告聯繫簽訂買賣契約事宜（見本院卷㈠第95至96頁）。　陳國政為陳嘉玲之配偶，吳鵬飛為陳嘉莉之配偶。　兩造對於卷內證物之形式真正，均不爭執。四、兩造爭執要旨（見本院卷㈡第133頁，並依判決格式增刪修改文句）及本院論斷：　㈠原告交付之系爭支票性質為何？如為定金，是否符合定金之要物性？　⒈兩造簽立之系爭協議書應屬買賣預約：　　⑴按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」；「當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」，民法第153條第1項、第2項定有明文。次按，「契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。」（最高法院106年度台上字第480號民事裁判意旨參照）。又「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」，民法第345條第2項固有明文。惟按，「不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。」（最高法院79年度台上字第1357號民事裁判要旨參照）。而「當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。」（最高法院85年度台上字第2396號民事裁判要旨參照。)準此，買賣標的物與價金之約定，雖非不得作為認定契約是否成立之重要依據，然當事人之真意究係依所訂立之契約履行而無須另訂本約，抑或當事人訂立契約之目的乃在約定將來訂立一定之契約，自有再為審究之必要，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。　　⑵原告雖主張兩造已就買賣標的物及價金兩大必要之點達成共識，且已簽立系爭協議書，被告3人亦委由陳國政收受系爭支票作為定金，買賣契約應已成立，並提出系爭協議書、系爭支票影本為證（本院卷㈠第75至77頁）。被告3人固不否認簽立系爭協議書及收受系爭支票，惟辯稱以系爭協議書僅為系爭土地、建物之買賣預約而非本約等語置辯。經查，觀諸系爭協議書主旨及第1、5、6、8、9條約定內容：「甲（賣方）、乙（買方）雙方，基於平等信賴原則，同意以下列條件買賣系爭土地25筆，共約2,476坪（以登記謄本為準），含所有地上物及他項權利。」；「買方開立1,000元萬元支票予賣方做為協議金，並交賣方保管。若買賣不成立賣方無息無條件退還買方本支票。」；「買賣標的物包括道路用地部份買賣以公告現值之百分之 50做為買賣價金。（詳細價金於買賣合約載明）。」；「買賣標的物中建築用土地（住宅區含地上所有建築物及他項權利），以土地每坪31.88萬做為買賣價金。（詳細價金於買賣合約載明）。」；「雙方同意在本協議簽訂後1 個月內簽訂正式合約（含信託），經雙方同意得延長。」；「若賣方其中所有權人對本協議書第4、7條有不同意見，雙方得另行協議，協議不成取消本協議書，甲方無息無條件退還乙方開立之協議金支票，乙方不得異議。」等語（見本院卷㈠第75頁），由此可知兩造僅就買賣標的、土地每坪買賣價金及後續契約訂立時間等條件達成合意，其餘有關價金付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項均付之闕如，尚未約定，仍待系爭協議書成立後1個月內雙方再簽立後續正式合約予以確認，相較於原告提出之兩造均未簽署之不動產買賣契約書（見本院卷㈠第393至39 8頁），內容詳載總價金、買賣交易付款、信託、稅費負擔、瑕疵擔保等各項細節，足徵系爭協議書雖已就民法第 345條所定「標的物」及「價金」之買賣契約要素有所合致，然因雙方對於系爭協議書第4、7條之內容尚須協議，關於是否先將系爭土地及價金信託，原告申請相關建築執照、許可之結果是否對其有利、如何移轉所有權及價金如何給付等問題，實均有待兩造進一步討論及約定，可見單憑系爭協議書，尚不能據以履行而達成買賣契約成立之目的。從而，參酌系爭協議書內容及簽立當時之情形而論，系爭協議書應僅就買賣「標的物」及「價金」之範圍先為擬定之「買賣預約」，以作為將來依此預約所擬定之範圍進行商議，據以訂立正式「買賣本約」之張本，其性質應屬「買賣預約」無訛，原告主張系爭協議書應為系爭土地之買賣本約等語，於法尚有未合，難可憑採。　⒉原告交付系爭支票，其法律性質應非定金，而係訂約協議金，並約定於買賣本約生效後轉換為買賣總價款之一部分，並未約定用以「擔保契約之履行」或「擔保契約之成立」：　　⑴按「定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：㈠證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。㈡成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。㈢違約定金，即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。㈣解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。㈤立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種。」（最高法院91年度台上字第 635號民事裁判要旨參照）；「立約定金係在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立；違約定金為供契約不履行損害賠償之擔保，其性質應認為最低損害賠償額之預定；違約金則係除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額；性質各不相同。」（最高法院106 年度台上字第480號民事裁判要旨參照）。所謂立約定金，乃在成立契約以前交付之定金，用以擔保契約之成立。如付定金當事人拒不成立主契約，則受定金當事人得沒收其定金；受定金當事人如不成立契約，應加倍返還定金，此與證約定金、成約定金、違約定金、解約定金等均係為確保契約之履行為目的，而以主契約之存在為前提之定金，尚屬有間。　 ⑵原告固主張其開立系爭本票交付予陳國政收受，其性質乃兼具有立約定金及違約定金之性質等語；被告3人則以前詞置辯。經查，系爭土地、建物之買賣本約尚未成立，僅成立預約，業經本院說明如前，而系爭支票既係於買賣本約前交付，非為強制本約之履行，或用作本約債務不履行損害賠償之擔保，自非屬違約定金，更非係為確保契約之履行為目的，以買賣本約存在為前提之證約定金、成約定金或解約定金。　　⑶又觀之原告法定代理人劉致錚製作之系爭協議書第1條約定：「買方開立1,000元萬元支票予賣方做為協議金，並交賣方保管。若買賣不成立賣方無息無條件退還買方本支票。」；第8條：「雙方同意在本協議簽訂後1個月內簽訂正式合約（含信託），經雙方同意得延長。」等語，業如前述，併參以陳國政在系爭支票影本上僅有如不爭執事項㈤所示之用語記載，均無買賣不成立，應由買方沒收系爭支票，或賣方應賠償相同數額金錢之相關文字記載。復參以不動產仲介即證人高偉哲於本院具結證述略以：若原告不買，系爭支票就是賣方（按即被告3人）要返還，至於被告3人不賣，現場均未提到效果如何，系爭支票也是算入總價金中，之後會轉入簽約金等語（見本院卷㈠第504頁）；證人陳國政於本院具結證述略以：因為雙方就系爭協議書其中第4、7條內容尚須協議，於是原告開立系爭支票，日期押在113年4月28日，其用意在於展現原告有誠意繼續商談後續買賣細節及簽訂正式買賣契約，被告3人均有同意伊收取，當時約定不賣就退還系爭支票，不買也是退還系爭支票，系爭協議書第1條亦是如此記載，並無沒收或賠償之約定，系爭支票影本下方記載如不爭執事項㈤所示之用語，係伊所寫，買方說後續條件都可以的話，即將此筆協議金存入履約信託轉為買賣價金等語（見本院卷㈡第1 9至20頁）；證人吳鵬飛於本院具結證稱略以：系爭支票係劉致錚開立給伊等，在系爭協議書第1條即開宗明義寫原告開1,000萬元支票當協議金，若買賣不成，賣方無息無條件退還支票，當時並未討論協議金之性質，亦未提到買方不買伊等是否得沒收，或賣方不賣有何法律效果，買賣不成，就是退還系爭支票，伊認知就是仲介買賣房子時，類似斡旋金之概念，代表有誠意買賣，但並未特別說可以沒收或加倍返還之約定，當時伊並未聽到劉致錚有特別表示其反悔不買，伊等得沒收系爭支票等語（見本院卷㈡第32頁）。互核前揭3位證人證詞，均一致證述倘本件買賣不成立，被告3人均應將系爭支票返還予原告，並無被告3人不出售系爭土地即須加倍返還與系爭支票同面額金錢之約定，雙方僅有將來簽訂買賣本約後，應將系爭支票轉入履約保證作為買賣價金之一部之約定。從而，由上開 3位證人證述及前揭客觀書面事證，均可徵兩造並無「付定金當事人拒不成立主契約，則受定金當事人得沒收其定金；受定金當事人如不成立契約，應加倍返還定金」之約定，僅有「若本件買賣不成立，被告3人應無息條件退還」之約定，是可認系爭支票之目的亦無擔保買賣本約成立之效用，其法律性質應係原告為保留與被告3人簽訂買賣本約機會之協議金，充其量僅係將來簽訂本約後用以支付買賣價金之第1期款項，並非擔保買賣本約成立之立約定金，是原告主張為立約定金，亦不足採。　　⑷至原告之法定代理人劉致錚於本院當事人訊問時固具結證稱略以：系爭協議書係伊草擬；伊開立系爭支票之用意在於伊不能違反系爭協議書，按照系爭協議書1個月內若伊違反不跟對方簽約，對方可以執行系爭支票，沒收1,000 萬元，系爭支票影本下方陳國政所記載之文字，係因為將來買賣價金均要存入信託，之後會將系爭支票轉入簽約款之一部；在此協議下，伊就是同意要買，不能反悔，若是伊違約，伊支票就要讓對方沒收，若對方違約，就要賠償同等價金以上之金額給伊，伊有以口頭跟陳國政說明，對方說其理解，所以系爭協議書有載明，若是第4、7條協商不成，可以無條件解約，無息返還系爭支票，若非此種情形，就是要執行系爭協議書；伊沒有載明賠償同等價金之意旨在系爭協議書上，是因為此為土地買賣習慣成俗之正常作業模式等語（見本院卷㈠第444頁、第459至460頁、第 462至464頁）。然劉致錚為原告之法定代理人，與本案有重大利害關係，顯已難期為公正、真實之陳述，且核其所述除與證人高偉哲、陳國政及吳鵬飛證述均不相符外，亦與其自行書寫之系爭協議書第1條之意旨相悖。復參以不動產仲介即證人吳俊林於本院具結證述略以：就伊認知，系爭支票應該屬於定金，代表買方有誠意要買土地，如果買方不買，應該要給賣方沒收，若賣方不賣，應該要有相對賠償，但大家當場並沒有講這件事等語（見本院卷㈠第4 80頁），益徵兩造在簽立系爭協議書時，劉致錚確實並未向陳國政具體說明，如被告3人嗣後不出售系爭土地，即須加倍賠償與系爭支票同面額金錢等節，是自難以劉致錚上開所述，逕為有利於原告之認定。　⒊退步言，系爭支票為遠期支票，亦不符合定金之要物性：　　⑴又「定金契約為要物契約，需有交付標的物之行為始告成立。」（最高法院110年度台上字第1851號民事裁判要旨參照）；「支票雖係有價證券，然本身並非代替物，原不能充作定金，惟如雙方另有特約以支票面額所表彰之金錢價值，充作定金，以支票經提示或追索未獲付款為解除金錢給付效果之要件，本諸契約自由原則，定金契約仍得認為成立。」（最高法院103年度台上字第775號民事裁判要旨參照），是當事人之一方交付遠期支票予他方，充作定金，雙方必均有代物清償之意思，要物契約始視為成立。　 ⑵經查，依陳國政在系爭支票影本下方所載，其固於113年3 月28日代理被告3人收受原告所簽發面額為1,000萬元之系爭支票作為協議金，並記載如不爭執事項㈤所示用語，然系爭支票之發票日期為113年4月28日（見不爭執事項㈣），堪認系爭支票於原告交付時仍屬遠期支票，尚未能兌現，且觀之陳國政於系爭支票影本下方記載之文字，僅有系爭支票於簽訂買賣本約後，得轉為買賣價金一部分之記載，並無任何系爭支票得以兌現作為「定金」之記載。再參以系爭協議書第1條約定：「買方開立1,000元萬元支票予賣方做為協議金，並交賣方保管。若買賣不成立賣方無息無條件退還買方本支票。」，足見倘若買賣不成立，系爭支票被告3人亦應返還原始支票予原告，益徵系爭支票未能發生金錢給付之效果。是尚難逕認陳國政簽收系爭支票時，即有代理被告3人與原告以系爭支票面額所表彰之金錢價值充作定金之特約。　　⑶再者，被告3人於113年4月27日先委請律師寄發系爭律師函，表明終止系爭協議書，並欲歸還系爭支票，原告於113 年4月29日收受系爭律師函後，並未聯繫陳國政取回系爭支票，被告3人復於113年5月8日委請律師寄發存證信函，以附件方式歸還系爭支票予原告，原告業於113年5月9日收受系爭支票，此均為兩造所不爭執（見不爭執事項㈦、㈨），足見系爭支票屆期均未提示兌現，且已歸還原告，顯自始未發生金錢給付之效果，被告3人實未獲分文定金之支付，應認本件「定金」自始尚未現實交付，是縱如原告所述，兩造有立約定金之合意，惟原告未能舉證兩造有以系爭支票代物清償之合意，則因系爭支票欠缺要物性，該定金契約亦失其效力而未能成立。　㈡原告主張本件因可歸責於被告3人，而有給付不能之情，依民法第249條第3款之規定（以本約成立為前提）或類推適用民法第249條第3款之規定（以本約未成立，僅成立預約為前提），請求被告應再給付1,000萬元，均無理由：　　　⒈查兩造就原告交付予陳國政保管之系爭支票，並未約定於原告違約時得由被告3人沒收之，亦未約定於被告3人違約時得由原告請求加倍返還，可見原告所交付之系爭支票，其性質顯非擔保本約履行之定金，亦非擔保本約成立之定金，其法律性質應係原告保留與被告3人簽訂買賣本約機會之協議金，並約定於買賣本約締結生效後，轉換為買賣總價款之一部分，且依兩造所簽訂之系爭協議書第1條之約定內容，於買賣不成立時，至多僅生原告得請求被告無息無條件返還系爭支票之權利，原告並無請求被告3人應加倍返還同額金錢之權利，業經本院認定如前，是被告3人既業已返還系爭支票，此亦為兩造所不爭執（見不爭執事項㈨），則原告自無從再適用或類推適用民法第249條第3款，請求被告3人加倍返還同額金錢之餘地。　⒉退步言，縱認兩造有立約定金之合意，惟原告交付之系爭支票屬於遠期支票，且原告未能舉證兩造間就此遠期支票有代物清償之合意，而欠缺定金之要物性，亦經本院說明如前，準此，原告主張被告3人間之立約定金契約已生效乙節，難認可取。被告3人既未收受任何定金，即無適用或類推適用民法第249條規定之餘地。從而，原告依此請求被告3人加倍給付1,000萬元之定金，洵屬無據。　⒊再退步言之，縱認系爭支票屬於立約定金，且該遠期支票合於定金之要物性，本件買賣亦無給付不能之情：　　⑴按「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。」，固為民法第24 9條第3款所明定；惟所謂不能履行，係指於契約成立後發生「給付不能」之情形而言。如債務人對於債權人之債務，並非不能履行，僅係不為履行，尚無該條款規定之適用；除當事人另有約定外，祇於契約因可歸責於受定金當事人之事由，致「不能履行」時，該當事人始負加倍返還其所受定金之義務，若給付可能，而僅為遲延給付，即難謂有該條款之適用（最高法院102年度台上字第69號、85年度台上字第2929號、71年台上字第2992號民事裁判意旨參照）。準此，預約成立，而尚未成立本約時所交付之定金，如可歸責於受定金當事人之事由而不能訂立本約，收受之定金，應可類推適用民法第249條之規定予以主張，惟該條文第3款規定，須限於可歸責於受定金當事人之事由，且已達「不能履行」之結果時，始得請求受定金當事人加倍返還其所受之定金，苟尚有給付可能，即無類推適用該條款之餘地。　　⑵經查，被告3人分別於113年4月27日、同年5月8日委請律師寄發系爭律師函、系爭存證信函，表明終止本件買賣，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈦、㈨），是兩造未能依系爭協議書簽立買賣本約，固係因被告3人拒絕所致，然系爭土地、建物迄至本件訴訟言詞辯論終結時，仍登記於被告3人名下而未移轉所有權與第三人，此亦為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），亦無系爭土地、建物已毀損、滅失而無法交付之情，可見系爭土地、建物並未陷於「給付不能」之情形，依上說明，顯然不符合民法第249條第3款規定之要件，亦無類推適用該條款之餘地，是被告3人既已歸還之系爭本票，原告復主張應類推適用民法第249條第3款之規定，請求被告3人應再給付與系爭本票面額同額之1,000萬元，於法即有未合，應予駁回。　⒋況被告3人係依系爭協議書第9條之特約，終止系爭協議書並拒絕簽訂買賣之本約，自無再適用或類推適用民法第249條第3款之餘地：　　⑴觀諸系爭協議書第4條記載：「買賣標地（按應為「的」）物交付信託後賣方同意由信託機構出具同意函，由買方向相關主管機關申請相關許可，包括但不限於：測量、建築線、都市危險及老舊建築物加速重建申請、拆除執照、容積移轉、建造執造...等。但建照執照應於土地依約交易過戶後方得核准領取。若申請結果有違乙方權益，乙方得取消交易，取消信託，返還雙方產權及價金。」；第7條：「賣方同意在不損及賣方利益條件下配合買方另做買賣合約價書。」；第9條：「若賣方其中所有權人對本協議書第4、7條有不同意見，雙方得另行協議，協議不成取消本協議書，甲方無息無條件退還乙方開立之協議金支票，乙方不得異議。」，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），足見兩造就系爭協議書第4、7條之內容因有不同意見尚須協議，並保留有協議不成，兩造得無條件取消系爭協議書之特約。　　⑵再參以陳國政與劉致錚間以通訊軟體LINE對話紀錄之內容，陳國政於113年4月10日至同年月23日間曾陸續表達「第 4條我們內部再討論一下，第7條取消。」；「我們單純只談買賣土地。」；「在協議書上第9條賣方其中之土地所有權人，對第4、第7條有不同意見，經協商不成時，雙方無條件無異議終止本協議書。」等語，並轉貼陳嘉莉與陳國政間以通訊軟體LINE對話內容截圖，表明陳嘉莉不同意系爭協議書第4、7條之內容，並依系爭協議書第9條之約定，取消系爭協議等語（見本院卷㈠第375至376頁；㈡第45 頁），劉致錚則回覆略以：「第4條對我方而言是很重要，對您也是公平不損您利益的事！請好好思考。」；「這點我是堅持的，可限定時間沒問題！合理的時間！」；「一且(按應為「切」)都跟價格有關，我方第1次出購買意向書時就有第4第7的條件了，您說價格好可商量我方才一直向上加價的，如果這兩項條文，您都完全不接受，我方也出不到目前的價格！」，可見雙方磋商過程中，對於系爭協議書第4、7條之內容均未能達成一致協議，且如被告 3人欲刪除系爭協議書第4、7條之內容，原告亦有意變動其提出之買賣價金之意。　　⑶復參酌證人高偉哲於本院具結證述略以：113年4月25日當天是伊敲定雙方協商，當時因為地主堅持要刪除第4條，原告認為有信託的問題，對買賣沒有保障，伊認知兩造沒有共識，就協同陳國政要去原告公司退；當天協商後賣方說要回去再討論，因為還有地主沒到；後來陳國政有說因為劉致錚罵伊傳達錯誤，陳嘉莉有嚇到，且賣方對於第4 、7條有不同意見，其等就想說有不同意見就退還等語（見本院卷㈠第501至508頁）。證人陳國政於本院具結證述略以：113年4月25日伊等先進辦公室，伊認為是要退還協議金，就在系爭協議書上填寫退還時間，伊簽名蓋章後請劉致錚蓋章，另外在仲介的1式3份開始寫退還時間，寫到一半，劉致錚進來就開始咆哮，後來氣氛緩和後，劉致錚表示其係在罵仲介，希望繼續協商，劉致錚希望保留系爭協議書第4條前面地質探勘等部分，伊說是純粹買賣，賣方不予參與，後續並沒有達成結論；伊沒有聽到劉致錚說同意將系爭協議書第4、7條全部刪除，最後就是沒有結論，伊等要求全部刪除，但劉致錚未同意；伊於113年4月25 日要退協議金，但劉致錚不收，且劉致錚不同意刪除第4 、7條；事後劉致錚傳訊息說要113年4月25日延後1個月，伊說要找地主詢問，但詢問後還是沒有結論，所以才委請律師寄發系爭律師函要退協議金等語（見本院卷㈡第21至2 2頁）；證人吳鵬飛於本院具結證述略以；伊與陳嘉莉認為系爭協議書第4條太複雜希望全部刪除，另外第7條有違法之虞，希望實價登錄，陳國政亦於113年4月11日傳達此相關訊息給劉致錚，劉致錚就表示要擇期協商；其後於11 3年4月11日劉致錚針對第4條提出修改版本，保留第4條，加但書要在3個月完成，陳國政亦有回傳給伊等，詢問可否改成該版本，伊就回答說伊與陳嘉莉討論後希望交易單純化，希望把第4條刪除，陳國政亦如實轉達，劉致錚說可以修正但不能全部刪除，又說一切與價格有關連；之後協商無果，被告陳嘉莉於113年4月23日再次傳訊給陳國政說因為第4 、7條沒有全部刪除，依照第9條取消協議書，證人陳國政也傳給劉致錚；劉致錚回覆收到，證人陳國政也有回報截圖給伊等；其後，雙方約定於113年4月25日上午10時至劉致錚辦公室去取消協議；到場後陳國政就拿系爭協議書在第9條後面空白處，寫113年4月25日協議取消歸還系爭支票，寫完後，劉致錚進來就拍桌叫罵，那時候伊很害怕，怕出什麼事情，還以通訊軟體LINE傳訊給伊女兒，說如果12點伊沒有出去就報警；伊有跟陳國政解釋說伊等為何要刪除；後來劉致錚態度緩和後有跟伊等道歉，並拿出中租的授信條件給伊等看，好像貸款8億多，說貸款都已處理好，錢沒問題；當時並沒有就系爭協議書第4 、7條達成結論，甚至在離開前陳嘉莉都有問說可不可以刪除第4、7條，劉致錚都不置可否，沒有具體回應，劉致錚除中租的授信條件，還有出示平面設計圖，說已經花很多時間規劃，說第4條對他很重要，對伊等也不是不利，之後劉致錚就拿出1份土地買賣契約書，說這1份內容拿回去參考，陳嘉莉問其說是否有權可以取消第4條，劉致錚就未回應，陳嘉莉藉故說伊等與朋友有約趕快離開等語（見本院卷㈡第29至31頁）。互核上開3位證人所述，均可見於113年4月25日當日雙方並未就系爭協議書第4條之具體內容達成如何修正之合意。另觀之劉致錚於113年4月25日又傳訊給陳國政稱「所以我們都同意4月28日後延1個月」，陳國政則回覆：「我找其他土地持有人協議一下再回答」等語（見本院卷㈡第47頁），益徵雙方於113年4月25日時，就系爭協議書第4、7條之內容並未達成共識，否則劉致錚又何須再詢問劉致錚是否延長協議期間？顯見兩造就系爭協議書第4條究要如何修正，始終未於113年4月28日前達成意思表示合致。從而，被告3人於113年4月27日委請律師寄發系爭律師函通知原告終止系爭協議書，無意再延長協議期間，並拒絕簽訂買賣之本約等旨，自係依系爭協議書第9條之約定行使其等合法權利，尚難認有何可歸責於被告3人可言，則原告主張本件應適用或類推適用民法第249條第3款規定，請求被告3人加倍給付與系爭支票同面額之1,000萬元，殆有誤會，洵無可採。　　⑷至劉致錚固於本院當事人訊問時具結證稱略以：113年4月2 5日當天協商有達成共識，伊有同意刪除系爭協議書第4、 7條全部內容等語（見本院卷㈠第450頁、第452頁）；證人吳俊林於本院具結亦證述略以：因為過程中有部分地主對於系爭協議書第4、7條有疑慮，協商當天劉致錚也同意刪除全部第4、7條；建築線無法指定原告也願意買等語（見本院卷㈠第476頁、第478頁、第485頁），然劉致錚又證稱：當時結論是第4條最後1段刪除，亦即我方不能再取消合約，關於第4條前半段部分保留，因為另外2位地主未到場，被告3人保留要再回去研究後回覆等語（見本院卷㈠第45 1頁）；證人吳俊林亦證述：第4條是刪除最後一句即若申請結果有違乙方（按即指買方）權益，乙方得取消交易；若土地條件有問題的話，伊不清楚原告是否有意願買，協議書有提到必須土地是沒有問題，若是建築線無法指定，伊也不曉得買方是否有要買，當天並未做此討論；系爭協議書第4條有提到信託機構，買方不可能不信託，所以不可能刪除第4條全部；伊等同意賣方刪除第4、7條，但要保留信託，兩邊意見到113年4月25日當天還是不一樣，地主認為第4條要全部刪除，買方認為僅要刪除後段等語（見本院卷㈠第477頁、第485頁、第490至491頁）。互核劉致錚與吳俊林上開證述，關於系爭協議書第4條究竟是全部刪除，或是部分刪除，其等前後所述已顯有矛盾反覆。復且，劉致錚為原告之法定代理人，與本案有重大利害關係，難期為公正、真實之陳述，業如前述，亦核與上開高偉哲、陳國政及吳鵬飛等3名證人所述不符，更與事後劉致錚傳訊予陳國政之對話內容未合。從而，被告3人於期滿前1日委請律師發函通知原告終止系爭協議書，並表明願歸還系爭支票，當係依系爭協議書第9條合法行使其等之權利。此外，原告復未能舉證證明兩造於簽訂預約後，究係因何種可歸責於被告3人之事由以致兩造事後無法簽訂系爭土地之買賣本約，自不能僅因被告3人拒絕簽立土地買賣本約之行為外觀，即當然推認被告3人必有可歸責事由存在。原告就此所為主張，並無可採。　⒌至原告復主張被告3人行使系爭協議書第9條之權利，係故意以不正當方法使解除條件成就，故依民法第101條第2項之規定，應視為解除條件未成就等語。惟縱令屬實，此僅不生系爭協議書終止之效果，原告亦僅得依系爭協議書請求被告3 人締結買賣本約，原告尚無從據此進而主張應適用或類推適用民法第249條第3款之規定，請求被告3人應再加倍給付與系爭支票同面額之1,000萬元，附此敘明。五、綜上所述，原告以系爭土地、建物之買賣，因可歸責於被告 3人，而致不能履行，主張適用或類推適用民法第249條第3 款之規定，請求被告3人應再加倍給付1,000萬元暨法定遲延利息部分，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行聲請自失所依附，應併與駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事庭法　官　黃淑芳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　書記官　廖文瑜

2025-01-15

ILDV-113-重訴-42-20250115-1

家暫

臺灣高雄少年及家事法院

暫時處分

臺灣高雄少年及家事法院民事裁定 114年度家暫字第6號聲請人ＯＯＯ相對人即應受監護宣告之人甲ＯＯ上列當事人間請求暫時處分事件，本院裁定如下：　　主　　　文於本院一一三年度監宣字第0號監護宣告事件裁定確定或因其他事由終結前，禁止相對人及任何人代理相對人處分其名下如附表所示之不動產。程序費用由相對人負擔。　　理　　　由一、聲請意旨略以：聲請人000為相對人即應受監護宣告人甲○○○ 之次子，因相對人患有失智症，已達不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示效果之程度，前向本院聲請宣告相對人為受監護宣告之人，並由本院審理中。詎相對人之長子即第三人00，於相對人失智期間委託仲介欲出賣相對人所居住之房地，擬將該出售所得另購新屋(登記於00之女兒名下)，同時將相對人接至新屋同住，然相對人現行已有外籍看護照顧，且因罹患失智症，而無法自行管理名下財產，如不盡速裁定禁止相對人處分自身財產，恐相對人將在其無法辨別事理之際，遭第三人利用而侵害其自身權益，爰依家事事件法第85條、家事非訟事件暫時處分類型及方法辦法之規定，聲請禁止相對人於法院裁定監護宣告前，處分其自身名下所有之財產等語。二、按法院就已受理之家事非訟事件，除法律別有規定外，於本案裁定確定前，認有必要時，得依聲請或依職權命為適當之暫時處分。第1項暫時處分，得命令或禁止關係人為一定行為、定暫時狀態或為其他適當之處置。關於得命暫時處分之類型及其方法，其辦法由司法院定之。家事事件法第85條第 1項前段、第3項、第5項分別定有明文。又法院受理家事事件法第164條第1項第1款監護宣告事件後，於為監護宣告前，得為禁止關係人處分應受監護宣告人之財產，及保存應受監護宣告人財產所必要之行為。法院核發前項暫時處分，應審酌應受監護宣告人之最佳利益。家事非訟事件暫時處分類型及方法辦法第16條第1項第3、4款及第2項規定甚明。再法院受理家事非訟事件，於必要時命為適當之暫時處分，其方法由法院酌量定之，不受當事人聲明之拘束。但以具體、明確、可執行並以可達本案聲請之目的者為限，不得悖離本案聲請或逾越必要之範圍。家事事件審理細則第92條亦有明定。三、經查： (一)聲請人主張相對人患有失智症，其已向本院聲請監護宣告，惟第三人00委託仲介欲處分相對人之財產等情，業據提出不動產仲介之名片為證，復經本院依職權調閱113年度監宣字第0號卷宗(下稱系爭本案)，核閱無誤，堪信為真。由上情可知，聲請人前檢附相對人於民國113年0月0日之00醫院診斷證明書(記載甲○○○罹失智症)，向本院聲請監護宣告，復經柯偉恭診所於113年12月10日出具精神鑑定報告書，同認相對人因失智症，其辨識能力、抽象思考能力、計算能力、現實反應能力均明顯缺損，障礙程度為重度，已達監護宣告之程度等語，應認相對人在其在財產之處分行為，無法保障自己之權益，有遭第三人利用相對人之認知功能薄弱之際而處分之虞。 (二)再者，監護人為代理受監護人購置或處分不動產，非經法院許可，不生效力，民法第1101條第2項、第1113條分別定有明文。系爭本案刻由本院選任程序監理人就何人適任相對人之監護人及其照護方式提出建議報告，是本院審酌相對人之最佳利益，避免其名下如附表之不動產於系爭本案審理期間遭第三人利用而為不當處分，造成難以回復之重大損害，認聲請人本件聲請確有必要性及急迫性，爰裁定如主文第1項所示。另相對人其他名下存款，尚有提供相對人生活所需之必要，核無禁止相對人處分之必要，附此敘明。四、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　114　　年　　1　　月　　15　　　日　　　　　　　　　家事第一庭　法　官　林麗芬以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　114　　年　　1　　月　　 15　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張金蘭附表：編號　　不動產編號　權利範圍 1 高雄市○鎮區○○段○○段000地號全部 2 高雄市○鎮區○○段○○段0000○號全部 3 00市○○區○○段000地號 2分之1

2025-01-15

KSYV-114-家暫-6-20250115-1

補

臺灣苗栗地方法院

給付居間報酬

臺灣苗栗地方法院民事裁定 113年度補字第1980號原告富翊不動產仲介有限公司法定代理人李志仁被告戴永翔戴佑珊上列當事人間請求給付居間報酬事件，原告聲請對被告發支付命令，經被告於法定期間內提出異議，應以支付命令之聲請視為起訴。按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第1項本文、第2項分別定有明文。查本件訴訟標的金額經原告追加後為新臺幣（下同）564,160元元，應徵第一審裁判費6,170元，扣除前已繳納裁判費4,520元外，尚應補繳1,650元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達翌日起7日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 1 月 15 日民事第二庭法官宋國鎮以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 114 年 1 月 15 日書記官金秋伶

2025-01-15

MLDV-113-補-1980-20250115-2

司票

臺灣臺北地方法院

本票裁定

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度司票字第1307號聲請人聯瑋不動產仲介經紀有限公司信義分公司法定代理人蘇銘聰相對人袁烽勝上列當事人間聲請本票准許強制執行事件，本院裁定如下：　　主　文相對人於民國一百一十三年三月二十日簽發之本票內載憑票交付聲請人新臺幣陸拾萬元，及自民國一百一十三年六月二十日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息得為強制執行。聲請程序費用新臺幣壹仟伍佰元由相對人負擔。　　理　由一、本件聲請意旨略以：聲請人執有相對人於民國113年3月20日簽發之本票1紙，付款地未載，金額新臺幣600,000元，利息未約定，免除作成拒絕證書，到期日113年6月19日，詎於　　到期後經提示未獲付款，為此提出本票1紙，聲請裁定就上開金額及依法定年息計算之利息准許強制執行等語。二、本件聲請核與票據法第123條規定相符，應予准許。三、依非訟事件法第21條第2項、民事訴訟法第78條裁定如主文。四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。五、發票人如主張本票係偽造、變造者，於接到本裁定後20日內，得對執票人向本院另行提起確認債權不存在之訴。如已提起確認之訴者，得依非訟事件法第195 條規定聲請法院停止執行。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　簡易庭司法事務官　陳登意

2025-01-14

TPDV-114-司票-1307-20250114-1

訴

臺灣新北地方法院

所有權移轉登記

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度訴字第1720號原告林健隆被告林健泰訴訟代理人吳于安律師潘洛謙律師被告林品誼林美智林貝倪上列當事人間請求所有權移轉登記事件，於中華民國113年12月2 4日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：被告林品誼（原名：林美俐）、林美智、林貝倪（原名：林美如）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、當事人之主張：一、原告方面：　　聲明：（一）被告林健泰、林品誼、林美智、林貝倪應將附件所載因繼承林永豐所有新北市○○區○○○街00號所有權之土地及建物公同共有所有權應有部分各1/5分別移轉予原告。（二）原告尚欠林永豐購屋餘款新臺幣（下同）15萬7,500 元及利息，將返還於林永豐遺產繼承人平均分配。　　其陳述及所提出之證據如下：（一）原告100年9月6日以450萬元購買自原告父親林永豐（已於 109年10月16日逝世）房屋坐落新北市○○區○○○街00號，土地所有權狀地號工二段524-2號持分1/4。100年12月31日原告要求林永豐以贈與名義過戶給長子林君翰持分1/200 ，次子林君曆持分1/200。林永豐殘留持分24/100由繼承林永豐遺產者現為林健隆、被告林健泰、林品誼、林美智、林貝倪5人公同共有。建物所有權狀建號工二段499號所有權全部，原告要求以贈與名義過戶給長子林君翰1/3持分，次子林君曆1/3持分。林永豐殘留持分1/3由繼承林永豐遺產者現為林健隆、被告林健泰、林品誼、林美智、林貝倪5人公同共有。原告林健隆尚欠林永豐15萬7,500元，將返還於林永豐遺產繼承人平均分配。（二）①100年9月6日原告從國泰世華銀行匯款2,200,000元至原告父親林永豐台北富邦銀行基隆路分行000000000000帳號（匯款單1）。②100年9月8日原告從國泰世華銀行匯款1,6 00,000元至原告陽信銀行吉林分行000000000000號帳號（匯款單2），由任職陽信銀行吉林分行被告林美智轉定期存款及領息，101年10月11日定期存款解約轉入原告父親林永豐陽信銀行吉林分行0000000000帳號（陽信銀行吉林分行對帳單1對帳單2）。③100年9月22日支付162,500元（ 12,500元支票13張）（台北富邦銀行對帳單1）。④100年1 2月16日支付現金20,000元。⑤100年12月26日支付現金60, 000元。⑥101年2月2日支付現金100,000元（存現金台北富邦銀行對帳單1）。⑦102年1月9日支付現金150,000元（台北富邦銀行對帳單2）。⑧103年7月27日支付現金50,000元（附件三）。（三）我有被告林健泰簽字之買賣契約書，我父親要賣時，我覺得我爸就賣給我好了，所以他就用比較優惠的價格賣給我。（四）原告父親林永豐雖視障0.1但未全盲不須導盲杖，要靠很近才看的見也未智障，生活可自理，不需申請監護宣告，有行為能力還可騎腳踏車去銀行存款及提款及去親朋好友家聊天，這也是親朋好友所知事實。買賣契約書及已付款金額在書狀附件3已記載。原告曾勸說父親您又不缺錢為何要賣屋，但父親仍堅持要賣屋，因為此屋先前修繕、出租等相關事宜都是原告及父親共同處理，要賣掉是很捨不得，才請父親賣給原告並於100年9月6日簽訂買賣契約，父親併要被告林健泰告知房屋仲介公司，取消不動產委託銷售契約書，並告知被告林健泰要賣給原告林健隆，被告林健泰當時為何不表示有疑義，為何不阻止，為何從100 年9月6日至109年10月16日（原告父親林永豐逝世前）為何不質疑，不主張這樣會影響未來繼承人的權益，這就是單純的買賣行為，付款過戶交屋。附件不動產委託銷售契約書共3件，原告父親林永豐委託被告林健泰與房屋仲介公司代簽不動產委託銷售契約書，100年7月25日與全國房屋仲介公司、100年8月2日與台灣房屋仲介公司、100年7 月16日與中信房屋仲介公司簽訂委託銷售契約書。原告父親林永豐101年7月13日經21世紀不動產仲介公司與賣方廖美月簽訂購買宜蘭縣○○鄉○○路000巷0號3樓不動產買賣契約書，由此可知原告父親林永豐有自主行為能力不容懷疑也不需子女同意。（五）原告100年9月6日購買新北市○○區○○○街00號1樓後，原告父親同意租金歸原告所有，租客房租自100年9月22日支付 162,500元（12,500元支票13張）由原告收租並支付原告父親林永豐之購屋款，詳如台北富邦銀行對帳單1。（六）字跡是否同一人書寫並非肉眼辨識可知而須鑑識專業人員才有公信力，被告應申請公證第三方鑑識字跡是否真偽。（七）法律沒有規定買方一定要以本人名義登記為所有權人，也沒規定簽約日及送地政事務所登記日須同一天，因親屬關係與一般買賣行為不同而可分期付款買屋，因原告要求林永豐以贈與名義登記給林君翰、林君曆因有三親等關係，國稅局也會認定是贈與，當年贈與稅免稅額是2,200,000 元，頭期款100年9月6日原告從國泰世華銀行匯款2,200,0 00元至林永豐台北富邦銀行基隆路分行帳戶，因當年贈與稅免稅額2,200,000元已用完，須隔年才可使用，100年9 月8日原告從國泰世華銀行匯款1,600,000元至原告陽信銀行吉林分行帳號，林永豐指示由任職陽信銀行吉林分行被告林美智負責監管轉定期存款及領息，隔年林永豐指示10 1年10月11日定期存款解約轉入林永豐陽信銀行吉林分行帳戶，此筆金流已於113年10月15日陳述。（八）林永豐有12個孫子，有誰接受過贈與，被告林健泰也可以主張贈與其子女，但只有原告之子林君翰、林君曆因付款買賣才以贈與名義過戶為所有權人，因尾款157,500元未付清，所以尚有1/3產權，林永豐才未過戶給林君翰、林君曆。（九）100年租客房租自100年9月22日支付162,500元，12,500元支票13張，已入帳林永豐台北富邦銀行帳戶且已簽收。10 6年6月10日房屋租賃契約書簽約人是林君翰，收款人是原告。（十）起訴狀附表：　　　土地標示坐落鄉市鎮區段地號地目面積權利範圍林口工二 000-0 建 162平方公尺 24/100 建物標示坐落鄉市鎮區段建號面積權利範圍林口工二 000 97.03平方公尺 1/3 建物門牌新北市○○區○○○街00號二、被告林健泰方面：　　聲明：駁回原告之訴。　　其陳述及所提出之證據如下：（一）被告否認原告所稱之原告與林永豐間之系爭買賣契約存在。被告並否認原告所提出關於上開房地之買賣契約書（即原告民事準備書狀之附件3第1至3頁所示文件，即用三元及第補習班紙張書寫之該三張文件，下稱系爭買賣契約書）之真正。被告更否認系爭買賣契約書上所寫之林永豐簽名之真正。原告主張其與林永豐間有系爭買賣契約，為被告所否認，自應由原告就系爭買賣契約之成立負舉證責任。（二）系爭買賣契約書上似有數處書寫為「林永豐」之簽名，然該些簽名間，有肉眼明顯可見的字跡不同之處。甚者系爭買賣契約書上書寫為「林永豐」之簽名，明顯與相近時期之其他房地買賣契約上之林永豐本人真正之簽名字跡不同：1、林永豐於101年7月13日購買位於宜蘭之房地，並於同日在仲介公司見證人的見證下簽訂買賣契約書（下簡稱宜蘭房地買賣契約書，參原告民事準備二狀所附之關於宜蘭廣興路房地之不動產買賣契約書），該宜蘭房地買賣契約書既是在仲介公司見證下簽名，當可認為是林永豐本人之簽名。2、且該宜蘭房地買賣契約書為101年7月13日簽訂，距離原告所稱之系爭買賣契約書之簽訂日期100年9月 6日相距不到1年，然而系爭買賣契約書上所書寫為「林永豐」之簽名卻明顯肉眼可見的與宜蘭房地買賣契約書上的林永豐的真正簽名的字跡不同。（三）且更有以下諸多疑點，而可認為並無所謂之系爭買賣契約書存在：　 1、原告稱系爭建物所有權，原告要求以贈與名義過戶給長子林君翰持分給長子林君翰1/3持分，次子林君曆1/3持分。然觀諸原告所提出之499建號建物登記謄本卻是記載林君翰、林君曆登記之原因發生日期皆為100年12月31日，並不是原告所稱之100年9月6日購買林永豐名下之林口區自強七街28號1樓房地之100年9月6日，可認上開建物持分過戶給林君翰、林君曆與原告所稱之系爭買賣契約並無關聯，上開建物持分過戶給林君翰、林君曆的登記原因皆是贈與，而非買賣。　 2、關於原告稱以贈與名義登記土地給林君翰、林君曆，依照土地登記謄本記載林君翰、林君曆之原因發生日期皆是10 0年12月31日，並不是原告所稱之100年9月6日購買林永豐之100年9月6日，可認為上開土地持分過戶與原告所稱之系爭買賣契約並無關聯，且登記原因皆是贈與，而非買賣。　 3、且於原告所稱之101年1月13日過戶系爭買賣契約之相關土地建物的一部分給原告長子林君翰、次子林君曆之後，直至林永豐於109年10月16日逝世之前，整整8年多的時間中，都沒有再進行後續的土地建物持分過戶，更是明顯與一般買賣情形有違，更可認並無原告所稱之系爭買賣契約之存在。（四）縱使有原告所稱之前述金流存在，被告也否認該些金流之支付目的是為了給付系爭買賣契約之價款，且一般社會上之金流給付目的也有可能為了返還借款、作為贈與等。更何況原告上開金流中之160萬元過程與原告所主張之系爭買賣契約書上的記載有所出入，該系爭買賣契約第1頁上記載第二次100年9月8日電匯新台幣壹佰陸拾萬元正，然原告自己表示於100年9月8日匯款160萬元乃是匯至原告自己陽信銀行帳號，並不是匯到林永豐名下帳戶，先轉定期存款及領息，直到101年10月11日定期存款解約才轉入林永豐名下帳戶，與原告所稱之金流轉入林永豐名下帳戶過程，二者在日期上的出入，可見系爭買賣契約並非真正。（五）關於原告所稱支付現金給林永豐部分，被告否認有此部分金流存在，退步言之，縱認有上開原告所稱現金金流，被告也否認該現金金流之支付目的是為了給付系爭買賣契約價款。並否認原告所稱於100年9月6日原告購買系爭房地後，林永豐同意租金歸原告所有，租客房租由原告收取並支付給林永豐。此外，原告提出之租賃契約書是106年6月 10日至107年6月9日，與原告所稱之100年部分無關。　（六）我父親林永豐於100年時已經領有視障殘障手冊，有閱讀障礙。原告的書狀中並未看到有不動產買賣合約書，對於原告所提之所有權不動產轉移之方式我存疑。根據原告所提金流之方式及說明，可見原告僅考量自身利益，並未考量其他繼承人之利益，做此種考量前是否有得到不動產所有權人同意？可否提出不動產所有權具結之簽字同意書及後續繳稅證明？用此種不動產轉移方式是否有損害繼承人之法定繼承權益？如方才陳述，希望原告提出合法買賣合約書，考量不動產所有權人早已領有視障殘障手冊，於合約書中是否應有第三人見證？三、被告林品誼（原名：林美俐）、林美智、林貝倪（原名：林美如）方面：被告林品誼（原名：林美俐）、林美智、林貝倪（原名：林美如）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。參、得心證之理由：一、本件原告主張門牌號碼新北市○○區○○○街00號房屋及基地（即坐落新北市○○區○○段000○號建物及其坐落之基地林口區工二段254-2地號土地應有部分，以下簡稱系爭房地）為訴外人林君翰、林君曆各有應有部分3分之1，另應有部分3分之1 原屬於兩造之父即兩造之被繼承人林永豐所有，林永豐於10 9年10月16日死亡後，由林永豐之子女即其繼承人全體亦即兩造共5人公同共有，其中系爭房地共有人林君翰、林君曆等2人為原告之子，係於100年12月31日受林永豐之贈與，於 101年1月13日以贈與為原因登記為共有人，持分各為3分之1 ，另兩造共5人為林永豐之子女，係於110年2月1日以繼承為原因登記為共有人，公同共有系爭房地所有權應有部分3分之1等節，為被告所不爭執，且有土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、異動索引、土地建築改良物所有權贈與移轉契約書影本等在卷可參（見臺灣臺北地方法院臺北簡易庭113年度北簡字第292號卷第23至33頁，以下簡稱北簡卷；本院卷第119至125頁），則原告上開主張自堪信為真實。二、本件原告又主張系爭房地於林永豐生前於100年9月6日將系爭房地以450萬元價格賣與原告，原告已經給付大部分價金，尚欠林永豐餘款157,500元，請求被告等人應將系爭房地公同共有所有權各5分之1分別移轉予原告等語；但為被告所否認，並以前詞資為抗辯。經查：（一）依前揭土地及建物登記謄本所載，原屬於兩造之被繼承人林永豐所有之系爭房地所有權應有部分3分之1，屬於林永豐死亡後之遺產，現在係登記為林永豐之全體繼承人即兩造等共5人公同共有，顯見被繼承人林永豐之全體繼承人就系爭房地並未完成遺產分割，屬於繼承人全體共5人之公同共有財產一節，甚為顯然。依民法第828條第3項規定，公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，然原告聲明請求被告等 4人應將系爭房地所有權應有部分各5分之1移轉登記予原告，雖係就各被告對於被繼承人林永豐之遺產潛在權利比例而為請求，然於全體繼承人完成遺產分割前，各繼承人對於遺產僅屬公同共有人，依前揭法條規定，各公同共有人並不得單獨處分公同共有物，原告請求無處分權能之被告等4人將公同共有物各5分之1移轉予原告，自屬無理由。（二）按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條定有明文。故民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又按「私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限。」，亦為民事訴訟法第357條亦有明定，故「按私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責。」（最高法院80年度台上字第154號民事裁判要旨參照）。本件原告主張其與林永豐間就系爭房地於100年9月6日成立買賣契約等語，已為被告所否認，則依上開法條規定，自應由原告就其所主張此部分有利於己之事實負舉證責任，合先敘明。經查：　 1、原告提出以印有「三元及第補習班」字樣之筆記簿紙張所書寫之書面影本為證據（附於北簡卷第35至39頁），主張其與林永豐就系爭房地於前揭時間簽定買賣契約之情事，依據原告提出之該紙書面第1頁記載：「新北市○○區○○○街 00號1樓購買價格林永豐（甲方）林健隆（乙方）洽購價格新台幣肆佰伍拾萬元正。付款方式第一次100年9月6日電匯新台幣貳佰貳拾萬元正。第二次100年9月8日電匯新台幣壹佰陸拾萬元正。合計已付新台幣參佰捌拾萬元正。欠甲方新台幣柒拾萬元正分期付款利息約定每月新台幣壹仟元正。第三次付款100年9月22日新台幣壹拾陸萬貳仟伍佰元正（壹萬貳仟伍佰元支票共13張）。尚欠甲方伍拾參萬柒仟伍佰元正。」等字樣，於下有原告主張由林永豐所書寫之「100年9月22日收訖」並簽姓名「林永丰」三字（見北簡卷第35頁），該書面第2頁、第3頁則記載歷次付款、收訖及「林永丰」簽名等字樣，但被告林健泰則否認該書面之真正，抗辯並非由兩造之被繼承人林永豐所簽名之書面等語，則依前揭法條規定，自應由提出此一證據之原告負舉證之責任。然原告僅主張「字跡是否同一人書寫並非肉眼辨識可知而須鑑識專業人員才有公信力，被告應申請公證第三方鑑識字跡是否真偽。」等語（見原告提出之「民事準備書三狀」，附於本院卷第187頁），而未舉證證明其自己提出之證據為真正，則原告既未就其主張有利於己之事實負充足之舉證責任，其此部分主張自難認為真正，而無從採為對其有利之判決基礎。　 2、再者，依照原告提出之另一份林永豐於101年7月13日與訴外人廖美月買受宜蘭縣○○鄉○○路000巷0號3樓房屋及坐落基地之不動產買賣契約影本所示（見本院卷第129至139頁），在該份買賣契約書之「立書人（買方）」所簽之式樣為「林永豐」，另不動產標的現況說明書下方之簽名式樣亦同為「林永豐」（見本院卷第135頁及第137頁），兩造對於林永豐有於101年間買受前述宜蘭縣冬山鄉房屋及該份買賣契約書之真正等節均無爭執，然比對原告起訴時所提出之前揭以「三元及第補習班」筆記簿紙張所寫書面上之「林永丰」簽名式樣並不相同，然原告主張應由被告舉證證明前揭書面之林永豐簽名式樣不同，並無意舉證證明其所提出之此件書面之真正，已如前述，則更無從認定原告所提出之此份書面為真正，而無從作為對原告之主張為有利之認定依據。且參照林永豐委託被告林健泰將系爭房地出售，在100年7月至8月間，其與房屋仲介業者約定之賣價為680萬元，後降為600萬元，此有原告提出且為被告不爭執其真正之全國不動產一般委託銷售契約書、台灣房屋不動產專任委託銷售契約書、中信房屋委託銷售契約書等影本可參（見本院卷第141至157頁），然原告主張之其與林永豐就系爭房地之買賣價格為450萬元，僅及林永豐原來預定出賣價格的4分之3或更低，而林永豐為民國21年出生（見土地登記申請書影本，本院卷第121頁），於100 年9月已經79歲，且兩造亦不爭執林永豐於當時視力已經衰退至領有身心障礙手冊程度，又關於林永豐之財產處分固應由林永豐自己擁有全部權利，但其生前所有之財產亦有可能日後成為遺產，而歸屬於林永豐之全體繼承人所有，尤以林永豐欲將其財產處分賣與繼承人其中之一時，自以有其他繼承人在場或至公證人等第三人公證或見證之方式作成契約，以杜爭議，然而原告所提出之上開書面並無買受人即原告之簽名，出賣人林永豐之簽名又不能證明為真正，而無從認定原告與林永豐間就系爭房地確有原告主張之買賣契約關係存在之事實，則原告基於買賣契約關係，請求林永豐之繼承人即被告等4人應將系爭房地公同共有各5分之1移轉登記予原告，自屬無理由。至於原告提出之各項匯款等交易資料，因原告並不能證明其與林永豐間有系爭房地買賣契約存在之事實，則關於原告給付各筆款項與林永豐係基於何種事由，即無審究之必要，附此敘明。（三）綜上，原告與林永豐間就系爭房地之買賣契約關係未能認定其確屬存在，原告請求林永豐之繼承人即被告等應移轉系爭房地公同共有應有部分各5分之1予原告，自無可採。三、綜上所述，原告未能舉證證明其與林永豐間就系爭房地有買賣契約關係存在之事實，則其基於買賣契約及繼承之法律關係，請求系爭房地之出賣人林永豐之繼承人即被告等4人應將系爭房地之公同共有應有部分各5分之1移轉登記予原告一節，乃屬無理由；且林永豐之繼承人尚未就系爭房地之遺產完成分割，亦無單獨處分公同共有物之權利，原告請求被告等4人應移轉各5分之1一節，亦屬無理由，均應予駁回。至於原告於113年8月4日所提「民事準備書狀」追加訴之聲明第二項關於「原告尚欠林永豐購屋餘款15萬7,500元及利息，將返還於林永豐遺產繼承人平均分配」部分（見本院卷第 37頁），因債務人清償債務有民法規定之各項方法可以採用，並無以訴訟請求之必要，此部分欠缺保護必要，應併予駁回。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第六庭　法　官　許瑞東以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉冠志

2025-01-14

PCDV-113-訴-1720-20250114-1