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請求損害賠償

最高法院民事判決 113年度台上字第1864號上訴人陳端順訴訟代理人邱清銜律師游淑琄律師被上訴人劉文海上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年6月 5日臺灣高等法院第二審判決（112年度上字第1108號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。理由一、本件被上訴人主張：伊為坐落○○市○○區○○段876地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分1/12。上訴人原為系爭土地共有人，應有部分4/12（下稱系爭應有部分），於民國 110年12月間透過仲介口頭向伊表示願以每坪新臺幣（下同）5萬元之價格出售，伊即表示願意購買。詎上訴人竟於110 年12月25日以每坪3萬元、總價243萬5,100元之價格，將系爭應有部分出售予訴外人徐本清，並於111年1月7日以買賣為原因辦妥所有權移轉登記，未依土地法第34條之1第2項規定以書面通知伊是否優先承買，故意侵害伊之優先承購權，違反土地法第34條之1第4項、土地法第34條之1執行要點第7 條第1、2、5項規定等情，爰依民法第184條第1項前段、後段、第2項規定，求為命上訴人給付162萬3,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。二、上訴人則以：伊委由訴外人即仲介劉元龍處理出售系爭應有部分事宜，後續交由仲介公司總經理李騏霖辦理，伊不知李騏霖有無以書面通知被上訴人是否行使優先承買權，但劉元龍曾探詢被上訴人購買意願，被上訴人僅同意以經整合後每坪5萬元購買，惟系爭土地產權複雜、遭人無權占有及堆放廢棄物，房仲經歷1年餘仍無法整合，伊遂以較低價格將系爭應有部分出售徐本清，非故意侵害被上訴人之優先購買權。況土地法第34條之1所定優先承購權性質為債權，非民法第184條第1項規定保護之客體等語，資為抗辯。三、原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，無非以：上訴人於110年12月25日以每坪3萬元、總價243萬5 ,100元將系爭應有部分出售予徐本清，並簽訂契約，但未以書面通知被上訴人行使優先購買權，為上訴人不爭執，則其抗辯：伊委託之仲介劉元龍曾探詢被上訴人購買意願，被上訴人開價每坪5萬元，但要求須將土地整合完成，伊無法達到要求，始轉售他人云云，自無可採。上訴人另就其辯稱：伊係委由李騏霖辦理，應該會通知云云，並未舉證以實其說。是上訴人未盡通知被上訴人行使優先承購權之義務，違反土地法第34條之1第2項、第4項保護他人之法律，侵害被上訴人之優先承購權。廣福不動產估價師事務所就系爭應有部分進行價格鑑定，運用不動產估價技術規則之「比較法」及「土地開發分析法」，評估系爭土地之權利範圍為全部所有權情況下，於111年5月起訴時之單價為每坪10萬4,000元，再依中華民國不動產估價師公會全國聯合會發布之「第二號估價作業通則（共有不動產處分其應有部分估價通則）」，評估系爭應有部分之正常價格為每坪7萬元，總價568萬2,00 0元等情，較上訴人以每坪3萬元、總價243萬5,100元出售系爭應有部分之價格為高，上訴人出賣系爭應有部分，未踐行通知被上訴人行使優先承購權之義務，致被上訴人無法以每坪3萬元之價格取得系爭應有部分所有權，而受有價差損害，被上訴人依民法第184條第2項規定，以每坪2萬元之價差，請求上訴人賠償162萬3,400元本息，自屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。四、按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第216條第1項定有明文。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬消極損害，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非僅指有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，始足當之。查上訴人於事實審辯稱：伊委託之仲介劉元龍曾探詢被上訴人購買意願，被上訴人開價每坪5萬元，但要求須將土地整合完成，伊無法達到要求，始轉售他人等語，已據證人劉元龍證稱：伊曾數次告知被上訴人系爭應有部分要賣每坪8萬元，被上訴人回覆不可能以該金額購買，其要伊去將系爭土地產權整合好，即該土地共有人有繼承之情形，要為繼承登記後，始以每坪5萬元購買系爭應有部分等語（見原審卷第53、54頁）明確，且一般土地所有人均冀望以高於市價出賣土地，衡情當無以低於原出價者之出價之價格出賣予其他第三人，反招自身亦同受損害之必要。是上訴人上開所辯，似非全然無稽。果爾，被上訴人係於上訴人整合系爭土地後，始願出價每坪5萬元買受系爭應有部分，則系爭應有部分出賣價格低於被上訴人願意買受價格之差額，能否謂係被上訴人依一般通常情形，或依其已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益？究竟被上訴人對系爭土地或系爭應有部分有何計劃或特別情事？如其取得系爭應有部分，依通常情形或已定計劃或特別情事，客觀上確定可得之預期利益為何？均有未明。原審未詳為調查審認，即為上訴人不利之判決，已嫌速斷，並有判決不備理由之違法。其次，系爭應有部分於111年5月起訴時之正常價格為每坪7萬元，固為原審所是認，然在實際具體之土地交易個案，因買賣雙方主客觀及供需不同等因素，被上訴人未必即能以此價格出賣，況被上訴人係於上訴人整合系爭土地後，始願出價每坪5萬元買受系爭應有部分，亦低於該估價金額，上訴人以每坪3萬元出賣，可否遽認非屬合理價格，亦非無疑。原審未遑細究，徒以上訴人出賣系爭應有部分，未踐行通知被上訴人行使優先承購權之義務，致被上訴人無法以每坪3萬元之價格取得系爭應有部分，遽認被上訴人受有價差之損害，進而為上訴人不利之判決，仍嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日最高法院民事第九庭　　　　審判長法官吳麗惠法官鄭純惠法官邱景芬法官管靜怡法官徐福晋本件正本證明與原本無異書　記　官　陳雅婷中　　華　　民　　國 113 年 10 月 25 日

2024-10-16

TPSV-113-台上-1864-20241016-1

上

臺灣高等法院臺中分院

確認優先購買權存在

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上字第114號上訴人曾松儀訴訟代理人吳莉鴦律師複代理人吳宜星律師被上訴人曾鈺琇曾素合廖豐斌廖豐欽廖惠春曾俊傑曾美華陳雪雲（即〇〇〇之承受訴訟人）曾惠絹（即〇〇〇之承受訴訟人）曾建彰（即〇〇〇之承受訴訟人）曾淳琪（即〇〇〇之承受訴訟人）上十一人訴訟代理人簡敬軒律師被上訴人曾素月簡晛森上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國112年12月27日臺灣南投地方法院111年度訴字第484號第一審判決，提起上訴，並為訴之變更，本院於113年9月18日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴及變更之訴均駁回。第二審（含變更之訴）訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序事項上訴人於原審原主張依民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人簡晛森塗銷就坐落南投縣○○市○○段000地號土地及同段000建號即門牌號碼南投市○○路000巷00號建物（下合稱南營路房地）、同段000地號土地（下稱000地號土地）如附表一編號10號所示應有部分（原為曾素月所有，下稱編號10號應有部分）於民國111年4月20日所為所有權移轉登記（下稱系爭登記）（見原審卷二第141頁）。嗣於本院審理中變更依民法第184條第1項前段、後段規定為請求權基礎（見本院卷第196頁），核與民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款規定相符，應予准許。貳、實體事項一、上訴人主張：南營路房地為伊、被上訴人曾素月、曾鈺琇、曾素合、廖豐斌、廖豐欽、廖惠春、曾俊傑、曾美華（下合稱曾素月等8人）及被上訴人陳雪雲、曾惠絹、曾建彰、曾淳琪（下合稱陳雪雲等4人；與曾素月等8人另合稱曾素月等 12人）之被承受人〇〇〇（與曾素月等8人下合稱曾素月等9人）共有，000地號土地為伊、曾素月等9人與他人共有，伊與曾素月等9人之應有部分如附表一所示；〇〇〇於111年7月28日死亡，其應有部分由陳雪雲等4人繼承公同共有。曾素月等9 人於同年3月30日與曾素月之子簡晛森簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）350萬元出賣南營路房地全部與000地號土地應有部分0000000分之144725（下合稱本案全部房地）予簡晛森，然故意未通知伊行使優先購買權。伊於同年4月7日向訴外人即承辦地政士〇〇〇口頭告知將行使優先購買權，亦於同年月11日、同年月13日、同年月16 日寄發存證信函通知〇〇〇、曾素月等9人主張行使優先購買權，曾素月等12人應依系爭買賣契約同一條件與伊訂立買賣契約，並將渠等所有南營路房地、000地號土地如附表一編號2 至10號所示應有部分（下合稱系爭不動產）移轉登記予伊。嗣曾素月為規避伊行使優先購買權，竟於同年月8日將編號1 0號應有部分贈與簡晛森（下稱系爭贈與），於同年月20日辦理所有權移轉登記（該所有權移轉物權行為下稱系爭贈與物權行為；所為登記即系爭登記），系爭贈與債權行為及物權行為屬通謀虛偽意思表示而無效，且以假贈與真買賣方式，故意以背於善良風俗方法侵害伊之優先購買權，簡晛森應負侵權行為回復原狀義務。爰依民法第184條第1項前段、後段，土地法第34條之1第4項規定及系爭買賣契約約定，求為確認系爭贈與債權行為及物權行為無效、命簡晛森塗銷系爭登記，暨確認伊就系爭不動產有優先購買權存在，及命曾素月等12人依系爭買賣契約之同一條件就系爭不動產與伊訂立買賣契約，於伊履約後將系爭不動產移轉登記予伊之判決。二、被上訴人則以：簡晛森係欲向上訴人與曾素月等9人購買本案全部房地，上訴人亦曾於磋商階段口頭同意出售名下應有部分，惟於簽訂書面契約前反悔，故系爭買賣契約並未成立，上訴人無從行使優先購買權。且上訴人既為系爭買賣契約磋商之當事人之一，亦無土地法第34條之1第4項規定之適用。又曾素月贈與編號10號應有部分予簡晛森，純屬個人財務規劃，非為規避共有人優先購買權之行使，與簡晛森間亦非通謀虛偽意思表示等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並變更依民法第184條第1項前段、後段規定請求簡晛森塗銷系爭登記，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認曾素月、簡晛森之系爭贈與債權行為及物權行為均無效；㈢簡晛森應將系爭登記塗銷；㈣確認上訴人對系爭不動產有優先購買權存在；㈤曾素月等12人就系爭不動產，應與上訴人依系爭買賣契約之同一條件訂立買賣契約，並於上訴人履行該買賣契約之義務後，將系爭不動產辦理所有權移轉登記予上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事實（見本院卷第137至139、231頁）：㈠南營路房地為上訴人與曾素月等9人共有；000地號土地為上訴人、曾素月等9人與他人共有，上訴人與曾素月等9人之應有部分如附表一所示。〇〇〇嗣於111年7月28日死亡，其所有南營路房地、000地號土地如附表一編號4號所示應有部分於同年11月22日由其全體繼承人即陳雪雲等4人以繼承為原因登記為公同共有。㈡曾素月等9人與簡晛森於111年3月30日簽署系爭買賣契約。㈢上訴人於111年4月7日致電系爭買賣契約之承辦地政士〇〇〇。㈣上訴人於111年4月13日寄發存證信函予曾素月等9人及〇〇〇，另於同年月16日寄發存證信函予曾素月等9人，主張行使優先購買權。㈤曾素月於111年4月20日，以同年月8日贈與為原因，將編號10 號應有部分移轉登記予簡晛森。五、本院之判斷：　㈠曾素月與簡晛森間系爭贈與債權行為及物權行為，非屬通謀虛偽意思表示：　上訴人雖主張：曾素月與簡晛森於111年4月7日伊致電〇〇〇表示欲行使優先購買權後，旋於同年月8日為系爭贈與、於同年月20日辦理系爭登記完畢，目的在使簡晛森成為共有人之一，再以共有人身分買受其他共有人應有部分，顯係為規避伊就系爭不動產行使優先購買權而為假贈與真買賣，系爭贈與債權行為及物權行為屬通謀虛偽意思表示而無效云云，惟為被上訴人否認。按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人負舉證之責。查姑不論上訴人就系爭不動產無優先購買權可以行使（詳後述），依〇〇〇於111年 4月7日上訴人致電時之陳述，核僅在說明系爭買賣契約未經上訴人簽名而不成立，曾素月現欲改將編號10號應有部分贈與簡晛森，且簡晛森成為共有人後可購買其他共有人之應有部分，斯時上訴人即無優先權，有錄音光碟及譯文可憑（見原審卷一第63頁，原審卷二第129頁），要不足執此遽謂系爭贈與為曾素月與簡晛森間通謀虛偽意思表示，不因贈與日期恰在上訴人向〇〇〇稱欲行使優先購買權之翌日，或〇〇〇就簡晛森「日後」苟以共有人身分買受其他共有人應有部分而為別一法律行為，上訴人「斯時」得否行使優先購買權乙節表達個人法律見解，即率認曾素月與簡晛森間之系爭贈與並非真實。又上訴人就曾素月與簡晛森係「假贈與真買賣」一事，洵未舉證證明。是上訴人主張曾素月、簡晛森間系爭贈與債權行為及物權行為屬通謀虛偽意思表示云云，委無可採，則其以此為由，請求確認系爭贈與債權行為及物權行為無效，及依民法第184條第1項前段、後段規定請求簡晛森塗銷系爭登記，自屬無據。㈡系爭買賣契約未成立，上訴人無優先購買權可以行使：　⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨文字而更為曲解（最高法院113年度台上字第511號判決意旨參照）。查：　⑴觀諸系爭買賣契約當事人欄記載「賣方曾松儀等10人（詳清冊）」，第1條買賣標的物記載為本案全部房地，後附賣方清冊明列上訴人與曾素月等9人之姓名、地址，暨每人就南營路房地、000地號土地各出賣如附表一所示應有部分，有系爭買賣契約可稽（見原審卷一第33、37頁），顯見系爭買賣契約乃以上訴人與曾素月等9人為共同出賣人，旨在由渠等共同出賣本案全部房地予簡晛森，並非由曾素月等9人逕依土地法第34條之1第1項規定出賣共有物，契約文義甚為明確，無須別事探求。遑論上訴人與曾素月等9人並非000地號土地之全部共有人，渠等應有部分比例合計僅0000000分之1 44725，且屬分別共有而非公同共有，曾素月等9人就上訴人名下之353地號土地應有部分，亦無從依土地法第34條之1第 1項規定，不經上訴人同意即逕為出賣。　⑵參以證人〇〇〇於臺灣南投地方檢察署112年度偵字第5408號偽造文書案件（下稱刑案）檢查事務官詢問時陳稱：系爭買賣契約是伊做的，111年3月30日簽約時，簡晛森是買方，只有上訴人、〇〇〇2人未到場亦未出具委託書，其他人有實際到場或出具委託書。簡晛森向伊表示上訴人、〇〇〇沒有到場，但有口頭答應買賣，之後會拿給他們簽名，故伊先讓現場的人簽名；簽約當時有說明如果一人不同意，買賣契約不成立，且伊有跟每個人收取簽約費1,000元，並強調很多次，如一人未簽名，系爭買賣契約不成立，1,000元不歸還。上訴人一開始就列在賣方清冊，如果他不同意、不簽名，契約即不成立等語，此經本院調取刑案全卷核閱無誤（見臺灣南投地方檢察署111年度交查字第97號卷第61頁，原審卷二第181頁）；且〇〇〇於111年4月7日上訴人致電時，復再次說明系爭買賣契約未經上訴人簽名而不成立如前，亦核與〇〇〇上開刑案陳述相合。足徵依簡晛森與111年3月30日到場之部分出賣人真意，渠等確欲以上訴人與曾素月等9人為系爭買賣契約之共同出賣人，簡晛森亦意在取得上訴人與曾素月等9人全體同意後始完成買賣，否則無須表示嗣後會將契約交由未到場之上訴人、〇〇〇簽名。而〇〇〇係基於簡晛森之表述，依到場者之意思草擬契約內容，並鑑於是日部分出賣人未到場，唯恐系爭買賣契約未經全體出賣人簽名而不成立，致滋應否退還簽約服務費用之疑義，方迭強調若因一人未簽名而契約不成立，日後不另退費，藉此再次釐清、確定到場當事人之真意，確為系爭買賣契約須經上訴人與曾素月等9人全體同意，始克成立。　⑶再者，系爭買賣契約之約定買賣價金為350萬元，簡晛森於11 1年3月30日即簽發如附表二所示發票日均為同日、受款人分別為上訴人與曾素月等9人、面額各如附表二所示之本票計1 0張交由〇〇〇收執，供擔保買賣價金之給付，為兩造所不爭執（見本院卷第138、231頁，原審卷一第429至431、457頁），並有本票可憑（見原審卷一第495至501頁）。繹之各該本票面額，核與按上訴人與曾素月等9人應有部分比例計算後每人得分配之買賣價金數額相符，尤彰簡晛森確以上訴人與曾素月等9人為系爭買賣契約之共同出賣人，方以渠等為買賣價金給付對象，並分別按渠等應有部分比例核算應付價金，要非僅以曾素月等9人為系爭買賣契約之出賣人，至為明灼。　⑷據此，簡晛森與111年3月30日到場之部分出賣人既意在由上訴人與曾素月等9人全體共同出賣本案全部房地，〇〇〇亦係依到場者之意思草擬契約內容，到場者復均認知倘未到場之出賣人未簽名，契約即不成立，系爭買賣契約自係以上訴人與曾素月等9人為共同出賣人，不因上訴人實際上是否確曾與簡晛森洽談買賣、或於111年3月30日未曾到場而異，更難徒以系爭買賣契約未贅列「如賣方一人不同意出售，契約不成立」之條款，即得偏離契約明顯文義，遽指出賣人僅為曾素月等9人。上訴人主張：伊從未與簡晛森洽談南營路房地、0 00地號土地之買賣，亦未曾同意出賣應有部分予簡晛森，系爭買賣契約之出賣人僅曾素月等9人，伊非契約當事人，該契約已因契約必要之點合致而成立生效，伊有無簽名不影響契約之成立云云，容無足取。　⒉按土地法第34條之1第4項規定共有人優先承購權之發生，係以他共有人出賣其應有部分與第三人之買賣契約有效成立為前提。查系爭買賣契約以上訴人為共同出賣人，惟上訴人未在契約上簽名蓋章，此觀該契約即明（見原審卷一第37頁），堪認系爭買賣契約並未成立，則上訴人自無優先購買權可以行使。是上訴人請求確認其就系爭不動產有優先購買權存在，及依土地法第34條之1第4項規定及系爭買賣契約約定，請求曾素月等12人依系爭買賣契約之同一條件就系爭不動產與其訂立買賣契約並為所有權移轉登記，亦屬無據。六、綜上所述，上訴人依民法第184條第1項前段、後段，土地法第34條之1第4項規定及系爭買賣契約約定，請求確認系爭贈與債權行為及物權行為無效、簡晛森應塗銷系爭登記，暨確認上訴人就系爭不動產有優先購買權存在，及曾素月等12人應依系爭買賣契約之同一條件就系爭不動產與上訴人訂立買賣契約，於上訴人履約後將系爭不動產移轉登記予上訴人，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴及變更之訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。八、據上論結，本件上訴及變更之訴均為無理由，爰判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　 9　　日民事第四庭審判長法　官楊熾光法　官廖穗蓁法　官李佳芳正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。書記官卓佳儀　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日附表一：編號共有人 000地號土地 000建號建物 000地號土地備註 1 曾松儀 7分之1 7分之0 0000000分之20675 2 曾鈺琇 7分之1 7分之0 0000000分之20675 3 曾素合 7分之1 7分之0 0000000分之20675 4 〇〇〇 7分之1 7分之0 0000000分之20675 嗣由陳雪雲等4人繼承公同共有 5 廖豐斌 21分之1 21分之0 0000000分之20675 6 廖豐欽 21分之1 21分之0 0000000分之20675 7 廖惠春 21分之1 21分之0 0000000分之20675 8 曾俊傑 14分之1 14分之0 0000000分之20675 9 曾美華 14分之1 14分之0 0000000分之20675 10 曾素月 7分之1 7分之0 0000000分之20675 合計 1分之1 1分之1 0000000分之144725 附表二：編號受款人發票日票面金額 1 曾松儀 111年3月30日 50萬元 2 曾鈺琇 111年3月30日 50萬元 3 曾素合 111年3月30日 50萬元 4 〇〇〇 111年3月30日 50萬元 5 廖豐斌 111年3月30日 16萬6,667元 6 廖豐欽 111年3月30日 16萬6,667元 7 廖惠春 111年3月30日 16萬6,666元 8 曾俊傑 111年3月30日 25萬元 9 曾美華 111年3月30日 25萬元 10 曾素月 111年3月30日 50萬元合計 350萬元

2024-10-09

TCHV-113-上-114-20241009-1

重訴

臺灣彰化地方法院

確認優先購買權等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度重訴字第25號原告謝彰安謝瓸鋃上二人共同訴訟代理人林世祿律師被告陳松棟黃義彬訴訟代理人謝秉錡律師複代理人黃暐筑律師被告許崇賓律師即謝文聯之遺產管理人上列當事人間確認優先購買權等事件，本院於民國113年9月18日言詞辯論終結，判決如下：主文確認原告就附圖一所示C1、C2、C3、E3及甲1土地有優先承買權存在。被告黃義彬應將附圖二所示甲、乙土地於106年12月6日，以買賣為原因之所有權登記予以塗銷。被告陳松棟應將附圖二所示甲、乙土地於105年12月14日，以拍賣為原因之所有權登記予以塗銷。被告許崇賓律師即謝文聯之遺產管理人應將附圖二所示甲、乙土地辦理分割，並將附圖一所示C1、C2、C3、E3及甲1土地，以本院104年度司執字第30774號拍賣之相同條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付該買賣契約所約定價金新臺幣1,224萬8,981元之同時，將附圖一所示C1、C2、C3、E3及甲1土地之所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、程序事項一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文，而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號民事裁判意旨參照）。又原告因法律關係之存否不明確，致其私法上地位有受侵害之危險，提起確認法律關係存在之訴者，如以否認其法律關係存在人之為被告，即不生被訴當事人適格之欠缺問題（最高法院40年台上字第1827號民事判例參照）。本件原告起訴主張其對於本院104年度司執字第30774號拍賣抵押物等強制執行事件乙案（下稱系爭執行事件），如起訴狀附表所示土地（下稱系爭土地）之買賣契約有優先購買權存在，然為被告所否認，是兩造就系爭土地是否符合優先承買權之存否，有所爭執，陷於不明確之狀態，此不明確之狀態，可能影響原告以系爭土地之優先購買權人而請求移轉系爭土地所有權之地位，使原告主觀認其在法律上之地位有不安狀態存在，且原告優先購買系爭土地之地位有受侵害之危險，此狀態得以本件確認判決予以排除，是原告提起本件確認訴訟，尚屬有據，揆諸前揭說明，原告訴請確認其就系爭土地之優先購買權存在，自有受確認判決之法律上利益，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告原起訴請求：㈠確認原告就本院104司執字第30774號拍賣如起訴狀附表所示土地及建物民國（下同）105年5月19日被告陳松棟聲明承受之優先承買權存在。㈡被告黃義彬應將106 年12月6日以買賣為原因就被告陳松棟所有如起訴狀附表所示土地及建物之所有權移轉登記應予塗銷，回復被告陳松棟所有。㈢被告陳松棟應將105年12月14日以拍賣為原因就被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有如起訴狀附表所示土地及建物之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有。㈣被告許崇賓即謝文聯遺產管理人應就其所有如起訴狀附表所示土地及建物應以新臺幣（下同）1,994萬2,400元與原告訂立與本院如聲明第一項所示上述拍賣之承受同樣條件之買賣契約，並將如起訴狀附表所示土地及建物移轉登記予原告，每人各應有部分二分之一。㈤訴訟費用由被告負擔（見本院卷一第9至第11頁）。嗣於 113年5月3日提出民事追加聲明狀，追加備位之聲明為：㈠確認原告等就本院104司執字第30774號拍賣如起訴狀附表所示土地如民事追加聲明狀附圖所示甲部份(面積、位置以實測為準)被告陳松棟聲明承受部份有優先承買權存在。㈡被告黃義彬應將106年12月6日以買賣為原因就被告陳松棟所有如民事追加聲明狀附圖所示土地如民事追加聲明狀附圖所示甲部份(面積、位置以實測為準)之所有權移轉登記應予塗銷，回復被告陳松棟所有。㈢被告陳松棟應將105年12月14日以拍賣為原因就被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有如起訴狀附表所示土地如民事追加聲明狀附圖所示甲部份(面積、位置以實測為準)所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有。㈣被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人應就其所有如起訴狀附表所示土地如民事追加聲明狀附圖所示甲部份(面積、位置以實測為準)應以50 0萬元(暫列，測繪後再計算金額補正)與原告訂立與本院如聲明第一項所示上述拍賣之承受同樣條件之買賣契約，並將上述土地移轉登記予原告每人應有部份各二分之一。㈤訴訟費用由被告負擔（見本院卷一第283、322至323頁）。嗣系爭土地測繪後，並於113年8月28日提出民事更正聲明狀，變更訴之聲明為：先位聲明：㈠確認原告就本院104年司執字第 30774號拍賣如民事更正聲明狀附表所示土地及建物105年5 月19日被告陳松棟聲明承受之優先承買權存在。㈡被告黃義彬應將106年12月6日以買賣為原因就被告陳松棟所有如民事更正聲明狀附表所示土地及建物之所有權移轉登記應予塗銷，回復被告陳松棟所有。㈢被告陳松棟應將105年12月14日以拍賣為原因就被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有如民事更正聲明狀附表所示土地及建物之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有。㈣被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人應就其所有如民事更正聲明狀附表所示土地及建物應以19,942,400元與原告訂立與本院如聲明第一項所示上述拍賣之承受同樣條件之買賣契約。㈤訴訟費用由被告負擔。備位聲明：㈠確認原告等就本院 104年度司執字第30774號拍賣如民事更正聲明狀附表所示編號1、3、4土地及編號2土地上如民事更正聲明狀附圖所示甲、乙部份土地被告陳松棟聲明承受部份有優先承買權存在。㈡被告黃義彬應將106年12月6日以買賣為原因就被告陳松棟所有如前項所示土地之所有權移轉登記應予辦理分割及塗銷，回復被告陳松棟所有。㈢被告陳松棟應將105年12月14日以拍賣為原因就被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有如前項所有土地所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有。㈣被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人應就其所有如民事更正聲明狀附表所示編號2 土地如民事更正聲明狀附圖所示甲、乙部份辦理分割，並將編號甲、乙土地及如民事更正聲明狀附表編號1、3、4土地應以12,248,981元與原告訂立與本院如聲明第一項所示上述拍賣之承受同樣條件之買賣契約，並將上述土地移轉登記予原告每人應有部份各二分之一。㈤訴訟費用由被告負擔（見本院卷二第95至97頁）。原告上開擴張應受判決事項之聲明，係本於同一租用基地建築房屋之優先購買權法律關係之基礎事實，尚不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與前開規定相符，應予准許。三、又謝文聯於94年10月28日死亡，其繼承人均拋棄繼承，經本院以111年度司繼自第576號民事裁定選任許崇賓律師為謝文聯之遺產管理人，有本院111年度司繼自第576號民事裁定附卷可稽（見本院卷第81至84頁），故原告以許崇賓律師即謝文聯之遺產管理人提起本件訴訟，於法尚無不合。貳、實體事項一、原告起訴主張略以：　㈠緣第64、636建號（下稱C建物）及其坐落之系爭土地原為原告之父親謝文聯（下逕稱謝文聯）所有，謝文聯於93年間將 C鐵皮屋之建物是事實處分權讓與原告及訴外人謝章捷（下逕稱謝章捷），C建物所坐落之系爭土地則繼續由謝文聯所有，系爭土地於105年5月19日系爭執行事件，由被告陳松棟聲明承受，被告陳松棟又於106年12月6日將系爭土地移轉登記予被告黃義彬。臺灣高等法院臺中分院（下稱台中高分院）110年度重上更一字第67號民事判決認定，參照最高法院4 5年度台上字第1457號判例意旨，原告及謝章捷共有C建物，渠等均對系爭土地有民法第425條之1之法定租賃存在。且C 建物之他共有人即謝章捷已同意由原告優先承買C建物，並將C建物之事實上處分權讓與原告，是原告為C建物之事實上處分權人，自對系爭土地有民法第425條之1之法定租賃存在，則原告於系爭土地拍賣時，即對系爭土地有民法第426條之2之優先購買權存在，惟系爭土地於系爭執行事件拍賣時，僅書面通知原告對另一建物即674建號之建物（下稱A建物）之優先承購權，並未書面通知原告對系爭土地亦有土地優先承購權，致原告不及行使系爭土地之優先購買權，爰依民法第425條之1及民法第426條之2之規定，請求如訴之聲明等語。　㈡對被告答辯部分，原告主張如下：　⒈被告辯稱土地法第104條之優先購買權，僅於「買賣」之法律關係中，始有適用云云，惟民法第426條之2與第425條之1，均於88年同時立法，並訂定於民法同一章節之接續條文，且後法優於前法，而優先於土地法第104條之適用，此為立法者有意之優先適用，故本件自應適用民法第426條之1，原告主張民法第426條之2優先購買權，該條第2項規定，出賣人應將出買條件以「書面通知」優先承買權人，又該條第3項規定，出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，「不得對抗」優先承買權人。民法第426條之2與土地法第104條之「通知方式」之規定不同，故被告實不能援引土地法第104條規定為抗辯。　⒉被告辯稱依最高法院103年度台上字第477號判決及最高法院1 08年台上字第377號判決意旨可知，執行法院通知原告行使優先購買權，原告自得於當時就系爭土地一併主張優先購買權，然原告未於執行法院所定期間內主張優先購買權，則渠等並無優先購買權，土地法第104條及民法第426條之2規定，對書面通知並無格式或名稱之限制，無論其係訴訟上或訴訟外為之，凡得以使優先購買權人知悉出賣之條件者即足云云，惟最高法院103年度台上字第477號判決乃「拆屋還地」之訴，優先權乃贅述，而最高法院108年台上字第377號判決，乃土地法第104條之優先購買權，不同於本件原告所欲行使之權利為民法第426條之1之優先購買權。系爭執行事件只通知原告A建物之優先購買權，並未通知C建物，依民法第42 6之1之規定，須以書面通知，而本院民事執行處僅通知A建物部分，並未書面通知C建物及其坐落之系爭土地部分，且參照本院109年度重上更五字第51號判決意旨可知，所謂通知，並不包含訴訟上書狀之通知，該書狀之通知僅係訴訟行為，而前案訴訟中，沈律師所為法定租賃關係之主張，乃訴訟主張，亦未符書面通知之要件，原告無法決定是否應買，故未為書面通知即無喪失優先購買權。另上開拆屋還地事件之訴訟，直至106年6月14日即告確定，並非早已確知有租賃、有買賣，且該拆屋還地事件之訴訟，尚未確認原告確有法定租賃關係，為不同之兩個訴訟案件。　⒊被告辯稱被告已取得A建物之全部事實上處分權，並補償原告各291,469元，且原告均已自陳其已受有A建物之優先購買權通知，A建物已經形成判決確定法律關係，其優先購買權之法律關係自已消滅，而不得再為主張云云，惟本件優先購買權發生於000年0月00日，原告於113年2月5日即起訴日行使該項權利，且優先購買權一經行使即形成契約關係，不因被告事後取得房屋所有權而受影響。　　⒋被告辯稱被告及訴外人黃麗香因合資購買債權，而有金錢匯款往來，嗣被告陳松棟不願與被告黃義彬及訴外人黃麗香繼續一同出資，被告陳松棟與被告黃義彬間就系爭土地所為之移轉登記，乃屬退夥後將執行事務之標的即系爭土地移轉予被告黃義彬，並非基於買賣關係而進行之移轉登記云云，惟依土地法第43條規定「依本法所為登記有絕對效力」，土地謄本所載「黃義彬」取得土地「登記原因：買賣」，且有金錢匯款，亦可能為借貸，倘共同投資，並無法令禁止三人不能一起出名為債權之承買與承受，故被告陳松棟、黃義彬與訴外人黃麗香未必有合夥關係，況退夥清算後由被告黃義彬取得，係屬有償行為，依民法第347條之規定，準用買賣相關規定。另依民法第668條、第830條第2項、第825條之規定，合夥財產乃公同共有，而公同共有財產之分割，公同共有人係負出賣人責任，亦認為屬有償行為，故公同共有人間互易持分亦準用買賣相關規定。是原告之此一抗辯不影響原告之上開請求。　⒌被告答辯縱認原告有優先承買權，系爭土地之452地號係可分割，依最高法院106年度台上字第1662號判決及最高法院111 年度台上字第2832號判決意旨，渠等優先承買權得以行使之範圍，僅限於承租範圍內之基地云云，惟最高法院106台上字第1662號判決及111年度台上字第2832號判決，均為土地法第104條之相關見解，並非係本件應適用之民法第426條之 1之有關見解。且倘原告得以行使優先承買權之範圍，僅限於「房屋基地」，則將造成使用上不經濟，故應包含與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬土地（如庭院、走道等），方屬合理。　㈢並聲明：　⒈先位聲明：⑴確認原告就本院104年司執字第30774號拍賣如民事更正聲明狀附表所示土地及建物105年5月19日被告陳松棟聲明承受之優先承買權存在。⑵被告黃義彬應將106年12月6 日以買賣為原因就被告陳松棟所有如民事更正聲明狀附表所示土地及建物之所有權移轉登記應予塗銷，回復被告陳松棟所有。⑶被告陳松棟應將105年12月14日以拍賣為原因就被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有如民事更正聲明狀附表所示土地及建物之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有。⑷被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人應就其所有如民事更正聲明狀附表所示土地及建物應以19,942,400元與原告訂立與本院如聲明第一項所示上述拍賣之承受同樣條件之買賣契約。⑸訴訟費用由被告負擔。　⒉備位聲明：⑴確認原告等就本院104年度司執字第30774號拍賣如民事更正聲明狀附表所示編號1、3、4土地及編號2土地上如民事更正聲明狀附圖所示甲、乙部份土地被告陳松棟聲明承受部份有優先承買權存在。⑵被告黃義彬應將106年12月6 日以買賣為原因就被告陳松棟所有如前項所示土地之所有權移轉登記應予辦理分割及塗銷，回復被告陳松棟所有。⑶被告陳松棟應將105年12月14日以拍賣為原因就被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有如前項所有土地所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有。⑷被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人應就其所有如民事更正聲明狀附表所示編號2土地如民事更正聲明狀附圖所示甲、乙部份辦理分割，並將編號甲、乙土地及如民事更正聲明狀附表編號1、3、4土地應以12,248,981元與原告訂立與本院如聲明第一項所示上述拍賣之承受同樣條件之買賣契約，並將上述土地移轉登記予原告每人應有部份各二分之一。⑸訴訟費用由被告負擔。二、被告答辯略以：　㈠台中高分院110年度重上更一字第67號民事判決認定，原告就 A建物與C建物所坐落之系爭土地，有法定租賃權之正當權源存在，而A建物、C建物及系爭土地均原為謝文聯所有，嗣謝文聯將A建物及C建物之事實上處分權移轉予原告，足見謝文聯於讓與A建物及C建物時已默認該等建物於堪用之期間內繼續使用其所坐落之基地，從而，本件既係因土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將房屋所有權讓與他人，致生推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之法定租賃權，此係土地及其土地上之房屋原屬同一人所有，嗣後異其所有之情形，與民法第426條之1、第426之2條租用基地建築房屋之情形截然不同，自應適用民法第425條之1及土地法第104條，而非民法第426條之1、第426條之2之規定。而土地法第104條及民法第426條之2規定，對書面通知並無格式或名稱之限制，且無論其係訴訟上或訴訟外為之，凡得以使優先購買權人知悉出賣之條件者即足，又強制執行法之拍賣為買賣之一種，即拍定人為買受人，以執行法院代替債務人立於出賣人之地位為出賣，關於買賣條件之通知或行使優先購買權之意思，亦可由執行法院代為或代受，並據為優先購買權是否合法行使或視為放棄之判斷。　㈡原告等2人同為系爭執行事件之建物共有人，依上開說明，原告對系爭土地乃係具有優先購買權之人。惟參照最高法院10 3年度台上字第477號判決及最高法院108年台上字第377號判決意旨可知，凡具有優先購買權人於知悉買賣事實與買賣條件後，即應速為優先購買權之行使。依土地法第104條第2項前段之規定，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。被告陳松棟於上開執行事件中債權承受後，原告就A建物部分，經執行法院通知原告行使優先購買權，原告自得於當時就系爭土地一併主張優先購買權，然原告未於受通知後10日內表示承買意願，則渠等優先承買權自斯時起已然喪失，而無優先購買權可言。而原告就C建物部分，原告於台中高分院107年度上字第381號拆屋還地事件有委任律師為訴訟代理人，該事件之言詞辯論期日已提示本院104 年度司執字第30774號卷，且上訴人即訴外人謝章捷所委任之訴訟代理人沈律師，於該事件中亦已主張法定租賃關係，而該訴訟代理人沈律師亦為原告於後續之第二審、第三審訴訟案件及發回更審訴訟案件之訴訟代理人，是原告至遲於最高法院發回後之更一審時，即已知悉系爭土地買賣之全部條件，然原告卻未於知悉後10日內表示承買意願，從未主張渠等有優先購買權，則該優先購買權已逾10日之除斥期間而不得再予以主張。　㈢而A建物之事實上處分權已於本院112年度簡上字第127號民事判決，確定A建物之事實上處分權由被告取得該建物全部之事實上處分權，並補償原告各291,469元，且原告於前所提之民事追加聲明狀及言詞辯論程序，均自陳其已受有A建物之優先購買權通知，A建物既已經形成判決確定法律關係，則其優先購買權之法律關係自已消滅，而不得再為主張。　　㈣又參照最高法院100年度台上字第2019號判決意旨可知，優先購買權人應於知悉土地所有權人出賣基地及買受並買條件時，在相當期限內行使權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且如嗣後房地價格飆漲，容許其行使優先購買權，即難謂與法律規定依同樣條件購買之本旨相符，自與誠信原則有違。被告陳松棟經由系爭執行事件之拍賣程序拍得，本院已通知原告訴訟標的A建物之優先承買權，而C建物及其所坐落之系爭土地，於前案審理過程中，原告訴訟代理人就此已主張法定租賃權，且已閱覽系爭執行事件之卷宗，並知悉內容與出賣條件，惟原告遲至今日行使優先購買權，而系爭土地之公告現值自104年迄今，漲幅達22％，市價漲幅理應高於22％，則原告係於系爭土地之價格巨幅上漲後，始以數年前之價格，主張優先購買權，有違誠信原則之虞。　㈤縱認原告有優先承買權，系爭土地之452地號係可分割，依最高法院106年度台上字第1662號判決及最高法院111年度台上字第2832號判決意旨，渠等優先承買權得以行使之範圍，僅限於承租範圍內之基地。　㈥另關於被告陳松棟與被告黃義彬間就系爭土地移轉部分，參照臺灣新竹地方法院85年度訴字第309號判決及本院99年度重訴字第59號判決意旨可知，土地法第104條之優先購買權，僅於「買賣」之法律關係中，始有適用。被告陳松棟、黃義彬及訴外人黃麗香為合資，為便利起見而以被告陳松棟知名義行事，並使用訴外人黃麗香之銀行帳戶作為使用，於10 4年4月30日開立65萬元之銀行本票向當時謝文聯之債權人元大資產進行討論購買債權，被告陳松棟於104年5月15日以訴外人黃慧華名義匯入160萬元至訴外人黃麗香銀行帳戶，事後被告陳松棟不願與被告黃義彬及訴外人黃麗香繼續一同出資，而由被告陳松棟將系爭土地等移轉予被告黃義彬，由被告黃義彬執行相關事宜，是被告陳松棟與被告黃義彬間就系爭土地所為之移轉登記，乃屬退夥後將執行事務之標的即系爭土地移轉予被告黃義彬，並非基於買賣關係而進行之移轉登記，依上開見解，並無土地法第104條之適用。再參照110 年度台上字第1261號判決意旨可知，被告陳松棟、黃義彬及訴外人黃麗香合資購買系爭土地，自得類推合夥之相關規定，況合夥並非如買賣具債之相對性，嗣被告陳松棟退出合資關係，自應適用民法合夥章節關於清算之相關規定，而非適用民法第347條準用買賣之規定。又土地謄本關於登記原因之選項中，並無清算乙詞，被告等2人僅能以買賣為登記原因等語。　㈦並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。三、得心證之理由　㈠按民法第425條之1第1項前段規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之全能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第17 23號判決意旨參照）。次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。該條項規定，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。準此，得否主張該條項之優先購買權，應以基地或房屋出賣時，房屋所有人與基地所有人間，有無地上權、典權或租賃關係存在，作為判斷之基準（最高法院102年度台抗字第236號裁定意旨、109年度台上字第1277號判決意旨參照）。再按民法第426條之2第1項規定租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，係為達使用與所有合一以盡物之利用，參照土地法第104條規定而增訂（最高法院102年度台抗字第236號裁定意旨），故亦以房屋出賣時，房屋所有人與基地所有人間有租賃關係存在為必要。又強制執行法之拍賣為買賣之一種，於強制執行程序，土地法上開規定所謂房屋出賣時，應係指拍定時而言（最高法院110年度台再字第25號判決意旨參照）。查C建物之事實上處分權及系爭土地之所有權，均曾同屬謝文聯所有，嗣謝文聯將C建物之事實上處分權讓與原告，系爭建物之所有權仍歸屬謝文聯，而使C建物之事實上處分權及系爭土地之所有權分屬不同人所有，自得類推適用民法425條之1 規定，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。而於系爭執行事件為拍賣時，C建物之事實上處分權及C建物所坐落之系爭土地之所有權，已分屬原告及謝文聯之遺產管理人所有，原告就C建物之事實上處分權，對於C建物所坐落之系爭土地有租賃關係存在，依上開規定，自有民法第426條之2規定之適用，先予敘明。　㈡原告主張C建物及其坐落之系爭土地原為謝文聯所有，謝文聯將C建物之事實處分權讓與原告及訴外人謝章捷，系爭土地則繼續由謝文聯所有，原告對系爭土地有法定租賃權之正當權源存在，嗣於系爭執行事件，由被告陳松棟聲明承受系爭土地，並移轉登記予被告黃義彬等語，業據其提出本院不動產權利移轉證書、彰化縣地籍異動索引、土地登記第二類謄本、台中高分院110年度重上更一字第67號民事判決在卷可稽（見本院卷第19至79頁），亦為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張系爭土地於本院拍賣時，有依同樣買賣條件優先承買之權，惟本院僅就A建物之部分通知原告，就系爭土地之部分未依法通知原告，即逕將系爭土地出賣予被告陳松棟，嗣被告陳松棟將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告黃義彬，業已侵害原告優先承買系爭土地之權利等情，均為被告所否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭點，分述如下：　⒈原告是否已受合法通知，而未於相當期限內對系爭土地行使優先購買權？　⑴按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。土地法第104條第1項前段、民法第426條之2第 1項前段分別定有明文。次按土地法第104條第1項規定之承租人優先購買之權，係為保護房屋所有權人與基地承租人之權益，並調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得為結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之權利。必該優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約同樣條件（即買賣契約上所約定之各項條件，如買賣標的、範圍、價金及付款方法等）之通知後而於10日內不表示者，其優先購買權始得視為放棄。民法第426條之2第2項更規定，該通知應以書面為之。所謂通知，係將得以相同條件為優先購買之情事，向受領通知有優先購買權之人為告知之意，此與民事訴訟之答辯、係對他造當事人所為之訴訟行為表示反對者有別，因此縱於答辯狀內容曾將買賣標的、範圍、價金及付款方法等，記載並送達於有優先承買權之人，如非以其有優先購買權之本意而為通知，意僅在對於該訴訟予以答辯者，尚難認係依前揭規定所為之通知，其優先購買權仍不能視為放棄（最高法院101年度台上字第841號判決意旨參照）。又買賣價額屬買賣主要條件之一，出租人通知承租人優先承買時自應將出賣與他人之買賣價額一併通知，承租人始能抉擇是否願優先承購，不得僅以承租人知悉買賣土地之事實，即謂已盡通知之義務( 最高法院100年度台上字第1530號判決、103年度台上字第24 77號判決、101年度台上字第1716號判決參照)。次按土地法第104條固未規定基地出賣通知之方式，然觀諸民法第426條之2之立法理由：「建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一。承租人在承租基地上設置之建築物出賣於第三人時，亦然。為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第一百零四條，增訂本條」，可知立法者對於基地出賣之通知方式，係採要式主義。土地法第104條及民法第426條之2於是用上並無齟齬之處，依立法及體系解釋，應認為基地出賣時，土地所有權人應以「書面」將土地出賣之條件通知予承租人，否則即不生通知之效力。　⑵經查，本件於系爭執行事件拍賣，雖以彰院勝104司執辛字第 30774號函通知原告得對該次拍賣之不動產行使優先承買權，惟該函僅以原告對A建物有優先購買權之意思而為通知，尚未通知原告對於C建物及其所坐落之系爭土地亦有優先購買權，有本院民事執行處函在卷可佐（見本院卷第209、333 頁），縱原告得於前拆屋還地事件之民事訴訟中，透過該訴訟之言詞辯論期日所提示之本院104年度司執字第3077號卷，及其律師所主張之法定租賃關係，進而得知系爭執行事件所拍賣之全部標的、範圍、價金及付款方法等，然此皆屬民事訴訟之答辯、對當事人他造所為之訴訟行為表示反對等民事訴訟上之攻防方法，其意僅在於對訴訟予以答辯，而非以原告有優先購買權之本意而為之書面通知，尚難認係依前揭規定所為之通知，原告之優先購買權自不能視為放棄。是被告辯稱原告就A建物部分，經執行法院通知原告行使優先購買權，原告自得於當時就系爭土地一併主張優先購買權，且就C建物部分，於前拆屋還地訴訟中，即已知悉系爭土地買賣之全部條件，然原告卻未於知悉後10日內表示承買意願，該優先購買權已逾10日之除斥期間而不得再予以主張云云，揆諸前揭說明，尚不足採為對被告有利之認定，則原告主張其就系爭土地有依同樣買賣條件優先承買之權，本院於拍賣時未依法通知原告，即逕將系爭土地出賣予被告陳松棟等語，洵屬有據。　⒉原告依民法第426條之2及土地法第104條之規定，得以行使優先購買權範圍為何？　　⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限（最高法院102台上字第1 508號判決意旨參照）。次按民法第426條之2 、土地法第10 4條之規範目的在保護現有基地或房屋所有權人、地上權人、典權人、承租人之權益，使土地所有權之歸屬及利用於公平合理之原則下，歸併同一人。而基地承租人是指承租基地在其上興建建築物之承租人，故如所承租之範圍僅為土地之一部，就其餘部分並無承租權，則於土地出賣時，除該土地有不能分割之情形外，承租人之優先承買權，應限於承租範圍內之基地（最高法院103年度台上字第1481號判決意旨參照）。因此，承租人如只承租土地之一部興建建築物，其得主張優先購買之土地，應限於「承租範圍內」之「（建築物）基地」而已，並非承租範圍之全部土地，當然更不及於承租範圍外或「使用」或「占用」之土地。 ⑵經查，謝文聯曾於93年間，僅保留C建物所坐落之系爭土地之所有權，而將C建物之事實上處分權讓與原告，該C建物占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之庭院、走道等，均得與系爭土地成立法定租賃關係。C建物之鐵皮屋之部分，實際上可區分為東側鐵皮屋即附圖一C2、C3部分，與西側鐵皮倉庫即附圖一C1部分，二者雖相接但內部不相通，構造上各自獨立，各有出入口，東側之C2、C3鐵皮屋內有飯桌、神龕及一般家庭之客廳設備，可供居住使用，西側之 C1鐵皮有隔間充作貯藏室，可堆置雜物供倉庫使用，分別占用系爭土地如附圖一455地號之編號C1、C2及452地號之編號 C3之面積，而C建物之屋簷下方外延伸涵蓋至道路三米處之範圍及位置，並以鐵線圍籬與道路相隔之部分，由附圖一C3 至北側鐵線圍籬即附圖一E3與東側空地即附圖一甲1，可做為C建物之庭院及走道使用，占用系爭土地如附圖一452地號之編號E3及甲1之面積，又被告於本院113年5月8日言詞辯論中表示，系爭土地之452地號為可分割，有勘驗測量筆錄、現場照片、言詞辯論筆錄、前審民事判決在卷可證（見本院卷一第109至129、325頁、本院卷二第29至33頁），足認原告所有事實上處分權之C建物與系爭土地間，就如附圖一455 地號之編號C1及C2、452地號之編號C3、E3及甲1之部分，存有法定租賃關係。是原告依民法第426條之2及土地法第104 條之規定，得以行使優先購買權範圍，揆諸前揭規定，自為 C建物所坐落之基地及其附屬之空地及庭院即如附圖一455地號之編號C1及C2、452地號之編號C3、E3及甲1部分，逾此範圍，即屬無據，尚不足採。　⒊原告請求被告塗銷系爭土地之所有權移轉登記，暨與原告訂立與系爭執行事件拍賣同樣條件之買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告每人應有部分各二分之一，有無理由？　⑴按出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，民法第426條之2第3項定有明文。次按出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第2項後段定有明文。是土地法第104條之優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並依約辦理所有權移轉登記（最高法院97年度台上字第2219號判決參照）。又土地法第104條之優先購買權人行使其優先購買權，為不要式行為，得於訴訟外或訴訟上為之，在訴訟中以書狀或言詞表示行使優先購買權之意思，均可認業已合法行使優先購買權。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正，而所謂依其情形顯失公平者即係考量相關證據取得難易程度等，有證據偏在及武器不平等情形。是民事訴訟如待證事實陷於真偽不明狀態時，為求發現真實並促進訴訟，應依舉證責任分配之原則，命負舉證責任之人提出證據，再由法院本於調查證據之結果，斟酌全辯論意旨，依證據評價判斷事實真偽。倘負舉證責任之一方，不能提出使法院就應證事實形成確切心證時，即應對事實真偽不明之狀態承擔不利益之結果（最高法院107年台上字第974號判決意旨參照）。　⑵經查，原告就C建物所坐落系爭土地之部分，有優先購買權存在乙情，已如前述。原告就系爭土地主張優先購買權而提起本件訴訟，依前揭說明，足認原告業已合法對系爭土地為行使優先購買權之意思表示。而本院於拍賣C建物所坐落系爭土地之部分時，未依法通知原告，即逕將系爭土地出賣予被告陳松棟等情，已如前述，而被告陳松棟又將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告黃義彬，雖被告以被告陳松棟與被告黃義彬間就系爭土地所為之移轉登記，乃屬退夥後將執行事務之標的即系爭土地移轉予被告黃義彬，並非基於買賣關係而進行之移轉登記，且土地謄本關於登記原因之選項中，並無清算乙詞置辯，並據以提出臺灣土地銀行交易明細、臺灣土地銀行匯款申請書在卷可憑（見本院卷第191至193頁），惟查，土地謄本上之記載，固具不動產之公示性，而僅有推定之效力，容由當事人舉反證予以推翻，本院核閱卷附土地登記第二類謄本，就系爭土地之登記原因係記載為買賣，再審酌被告所提上開事證，僅能證明被告陳松棟、黃義彬與訴外人黃麗香間，有金錢上之匯款交易往來乙情，未能具體說明渠等間所為之金錢往來原因究竟為何，尚不能使本院形成足以推翻土地謄本上記載登記原因為買賣之心證，被告復未能提出其他任何具體事證，以證明渠等間就系爭土地之移轉非基於買賣關係，僅空言泛稱係退夥後之標的移轉云云，是被告前開所辯無足憑採，系爭土地之移轉原因應為買賣關係。又C建物於謝文聯讓與事實上處分權與原告等2人及訴外人謝章捷後，由原告等2人及謝章捷共同持有C建物之事實上處分權，應有部分各三分之一，嗣謝安捷以同意書將其持有C 建物之三分之一事實上處分權讓與原告，有同意書、印鑑證明在卷可證（見本院卷第135、139頁），足認原告已取得並共同持有C建物之全部事實上處分權，渠等間對C建物之事實上處分權之應有部分各為二分之一。從而，本院立於出賣人地位與被告陳松棟間或被告陳松棟與被告黃義彬間所訂立之買賣契約，依民法第426條之2第3項、土地法第104條之規定，均不得對抗原告，原告請求被告塗銷渠等間以買賣原因，就C建物所坐落之系爭土地所為之所有權移轉登記，暨請求被告許崇賓律師即謝文聯之遺產管理人就系爭土地應依同樣條件與原告簽訂買賣契約，並於原告履行該買賣契約後，辦理所有權移轉登記予原告謝彰安、謝瓸鋃應有部分各二分之一，應屬有據。四、綜上所述，被告既未依前揭規定合法通知原告得以行使優先購買權，原告之優先購買權自不能視為放棄，則原告依民法第425條之1及民法第426條之2之規定，請求如訴之聲明，原告先位訴之聲明有優先承買權，已如前述，超過原告法定租賃關係及使用範圍，為無理由，應予駁回。原告備位訴之聲明有優先購買權，合於其使用權利之現況，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　 9　　日民事第四庭法　官　姚銘鴻土地現況圖：彰化縣北斗地政事務所收件日期文號113年8月8日北土測字第1088號土地複丈成果圖。附圖一：彰化縣北斗地政事務所收件日期文號113年8月8日北土測字第1088號土地複丈成果圖。附圖二：彰化縣北斗地政事務所收件日期文號113年8月8日北土測字第1087號土地複丈成果圖。　以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　 9　　日書記官　楊美芳

2024-10-09

CHDV-113-重訴-25-20241009-1

上易

臺灣高等法院高雄分院

分割共有物

臺灣高等法院高雄分院民事判決 112年度上易字第312號上訴人王金川住○○市○○區○○街000巷00號王三本林俊男王素桂王素霞（即王金旗之承受訴訟人）王素燕（即王金旗之承受訴訟人）王三良（即王金旗之承受訴訟人）兼上一人輔助人陳王素英（即王金旗之承受訴訟人）共同訴訟代理人林衍鋒律師被上訴人郭清敏訴訟代理人陳永墩楊富強律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國112年9 月11日臺灣橋頭地方法院109年度訴字第406號第一審判決提起上訴，本院於113年9月25日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。兩造共有坐落高雄市○○區○○段000地號土地，分割為如附圖二所示（上訴人王素霞、上訴人王素燕、上訴人王三良及上訴人陳王素英就暫編地號2部分，於分割後按應有部分各4分之1比例維持共有）。上訴人林俊男、上訴人王素霞、上訴人王素燕、上訴人王三良、上訴人王素桂及上訴人王三本，各應補償上訴人王金川、被上訴人如附表四「應受補償金額欄」所示金額。第一、二審訴訟費用由兩造按附表一所示比例負擔。事實及理由一、被上訴人主張：兩造共有坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），應有部分比例如附表一所示，無因使用目的或契約不能分割情形，且兩造無法協議分割，爰依民法第823條第1項規定提起本件訴訟等語。並聲明：系爭土地應變價分割，若採原物分割，則應按高雄市政府地政局路竹地政事務所（下稱路竹地政）民國112年1月13日複丈成果圖（下稱附圖一）所示方式分割，並依原判決附表二所示方式補償（下稱甲方案）。二、上訴人則以：系爭土地之使用分區為一般農業區，使用地類別為農牧用地，於農業發展條例（下稱農發條例）89年1月4 日修正前之共有人為王三本、王金旗、王金川與訴外人王三井、王三合、王三太、王金山，被上訴人、上訴人王素桂、林俊男嗣於農發條例修正後新增為共有人，依農發條例第16 條規定，分割後每人土地面積未達0.25公頃者不得分割，系爭土地總面積僅0.246536公頃，依法不得分割，且王三太出售應有部分予被上訴人，未通知其他共有人，致上訴人無從行使優先承買權，違反土地法第34條之1第4項規定。又被上訴人取得系爭土地應有部分後，在系爭土地上違法興建門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00○0號建物（下稱系爭建物），並在系爭土地上私自鋪設柏油道路，導致上訴人出入不便，並使道路外土地積水嚴重、滋生蚊蟲，被上訴人興建系爭建物之行為，犯區域計畫法第22條不依限恢復原狀罪，業經原法院以107年度簡字第1633號刑事判決（下稱系爭刑事判決）判處有期徒刑2月確定，另經本院以109年度上字第253號民事判決判命被上訴人拆除系爭建物及鋪設之柏油道路確定，但被上訴人迄今未拆除，其係為保全系爭建物免於拆除始提起本件訴訟，應屬權利濫用，自應駁回本件訴訟。退步言，倘認系爭土地得分割，應按路竹地政113年3月複丈成果圖（下稱附圖二）所示方法分割（下稱乙方案）等語置辯。三、原審判決系爭土地應變價分割，並按兩造之應有部分比例分配價金。上訴人不服提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠系爭土地為兩造依附表一所示應有部分比例共有。㈡系爭土地現況如下： 1.北側臨高雄市○○區○○路000巷。 2.土地北側有如路竹地政109年10月29日複丈成果圖（見原審訴卷一第90頁，下稱現況圖）編號A所示磚造鐵皮屋頂之工寮1間，屬未保存登記建物。 3.現況圖編號C、D所示建物，為王金旗（歿）建造之2樓水泥磚造、3樓鐵皮加蓋房屋各1棟，共用門牌號碼為高雄市○○區 ○○路000巷00號（以下合稱系爭78號建物），均屬未保存登記建物。　4.現況圖編號E所示磚造房屋為訴外人王金寶所有之祖厝（門牌號碼為高雄市○○區○○路000巷00號，下稱系爭00號建物），屬未保存登記建物，王金寶過世後由三個兒子即王三井、王三本、王三合繼承，現由王素桂居住使用。 5.系爭土地東側有被上訴人所有如路竹地政107年11月16日、1 09年4月13日複丈成果圖（見原審訴卷一第22、23頁）編號B 所示3樓加強磚造未保存登記建物，門牌號碼高雄市○○區○○ 路000巷00○0號（即系爭建物）。㈢系爭刑事判決認被上訴人犯區域計畫法第22條不依限恢復土地原狀罪，處有期徒刑2月，如易科罰金以1,000元折算1日確定。㈣被上訴人所有系爭建物，經原法院107年度訴字第760號判決、本院109年度上字第253號判決、最高法院111年度台上字第456號裁定判命應拆除確定在案（以下合稱系爭另案判決）。㈤上訴人林俊男、王金川現未實際使用系爭土地。五、本件爭點：㈠系爭土地是否得分割？㈡分割方案以如何為適當？六、得心證之理由：　㈠系爭土地是否得分割？　1.按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但農發條例89年 1月4日修正施行後所繼承之耕地，或修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有，為農發條例第16條第1項但書第3、4 款所明定。上開規定所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數，同條第2項亦有明文。又依農發條例第16條第1項第3款、第4款規定辦理耕地分割，應分割為單獨所有，但有下列情形之一者，不在此限：㈠耕地之部分共有人協議就其應有部分維持共有，㈡依法院確定判決或和解筆錄就共有物之一部分由全體繼承人或全體共有人維持共有；依農發條例第16條第1項第4款規定申辦分割之共有耕地，部分共有人於本條例修正後，移轉持分土地，其共有關係未曾終止或消滅，且分割後之宗數未超過修正前共有人數者，得申請分割；依前項規定申請分割，其共有人人數少於農發條例修正前共有人數者，分割後之宗數，不得超過申請分割時共有人人數，耕地分割執行要點第9條、第11條定有明文。另按「對於農發條例修正前已共有之耕地，雖部分共有人於該條例修正後，移轉應有部分土地，致部分共有人已非屬本條例修正前之共有應有部分土地所有權人，惟為不影響原共有人權益並使產權單純化，是以如其共有人數維持於該條例修正前共有人數之原則下，似得准予依該條例規定辦理分割。」有內政部89年7月7日（89）台內地字第8909175號函釋可參（見原審訴卷二第13頁）。　2.經查，系爭土地係屬農發條例第3條第1項第11款規定之耕地，其分割須依同條例第16條及耕地分割執行要點相關規定辦理。於89年1月4日農發條例第16條修正前，系爭土地共有人為王三井、王三本、王三合，王三泰、王金旗、王金山及王金川，農發條例第16條修正後，王三井、王三合將應有部分均移轉登記予王素桂，王三太另將應有部分分別移轉予王素桂及郭清敏，王金山之應有部分由王三誠分割繼承後再移轉登記予林俊男，系爭土地分割後總筆數不得超過6筆。郭清敏之應有部分（101年6月買賣取得1664/10000)屬上開條例修正施行後新增取得，惟為不影響原共有權益並使產權單純化，是以，現共有人數6人（按：王金旗死亡前）分割6筆土地單獨所有，分割筆數未超過申請分割時共有人人數6人，得准予依該條例規定辦理分割；王素桂、郭清敏可各自依耕地分割執行要點第9條、農發條例第16條第1項第3款及第4款規定，於分割後單獨所有土地等情，有路竹地政109年12月2 1日高市地路○○○00000000000號函、110年4月9日高市地路○○ ○00000000000號函、112年2月17日高市地路○○○00000000000 號函為憑（見原審訴卷一第114-129、165-173頁、原審訴卷二第181-182頁）。足見系爭土地雖為農發條例規定之耕地，但屬該條例第16條修正前之共有耕地，依該條例第16條第 1項第3、4款規定得分割為單獨所有，但分割後土地宗數不得超過6筆，且被上訴人雖為新增之共有人，仍得依前揭規定於系爭土地分割後單獨所有土地。　3.上訴人雖援引臺灣高雄地方法院102年度訴字第519號判決、臺灣高等法院臺南分院106年度上易字第298號判決、及內政部106年9月20日台內地字第1060435414號函，辯稱被上訴人屬新增之共有人，不得分割為單獨所有，本件有民法第823 條所定因法令不能分割之情形，被上訴人不得請求分割云云。然上訴人所引前揭判決之事實與本件非完全相同，無從比附援引之，另本件共有人王金川、王三本仍為農發條例第16 條修正前之原共有人，亦非內政部106年9月20日台內地字第 1060435414號函所闡釋申請分割時共有人均已非農發條例修正前原共有人之情形（見原審訴卷一第158頁），自無禁止依前揭規定分割之限制。從而，上訴人主張系爭土地依農發條例第16條規定不得分割，於法不合，難認有理。　4.上訴人另辯稱被上訴人係為保存違法興建之系爭建物始提起本件訴訟，為權利濫用，不得提起本訴云云。惟被上訴人雖應拆除系爭建物，但其仍為系爭土地共有人，行使共有土地之分割請求權，乃其身為土地共有人正當權利之行使，尚難認有何違反誠信原則或權利濫用之情事。再者，王三太出售應有部分予被上訴人時，縱未依土地法第34條之1第4項規定通知其他共有人行使優先承買權，惟按土地法第34條之1第4 項並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力。優先承購權人於他共有人出賣其應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記，故出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力，附此敘明。　5.系爭土地為兩造共有，兩造就系爭土地未以契約訂有不分割之期限，且系爭土地查無因法令規定，或因物之使用目的不能分割之情事，兩造既未能達成協議分割之共識，被上訴人依上開規定訴請裁判分割系爭土地，於法有據。　㈡分割方案以如何為適當？　1.按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第1、2 、3項定有明文。又分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非僅有全部變賣一途。　2.系爭土地之使用現況：　⑴系爭土地上如現況圖編號C、D所示系爭78號建物，為王金旗（歿）建造之2樓水泥磚造、3樓鐵皮加蓋房屋各1棟，均屬未保存登記建物；系爭土地上如現況圖編號E所示磚造房屋為王三井、王三本、王三合繼承取得之系爭66號建物，亦屬未保存登記建物，現由王素桂居住使用；另系爭土地上如路竹地政107年11月16日、109年4月13日複丈成果圖（見原審訴卷一第22、23頁）編號B所示3樓加強磚造之系爭建物，為被上訴人所有等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第17-19 頁），並有前揭現況圖、複丈成果圖可稽，堪信為真。被上訴人雖於言詞辯論期日改主張系爭建物係被上訴人之配偶陳永墩所有，被上訴人非所有權人（見本院卷二第155-157頁），但為上訴人所否認，被上訴人未舉證推翻前揭自認，難認為真。　⑵系爭78號建物雖為未保存登記建物，但領有高雄市政府建設局64年間核發之建造執照，係實施都市計畫以外地區建築物管理辦法發布實施前已興建完成之舊有合法建物，有上訴人提出之高雄縣政府建設局建造執照影本、高雄市政府工務局 109年4月10日高市工務建字第10932776700號函翻拍照片為憑（見原審卷二第317頁、本院卷二第25-26頁）。上訴人另主張系爭66號建物亦為舊有合法建物，為被上訴人所否認，但未見上訴人提出相關舉證以實其說，尚難採認。惟系爭66 號建物係自59年6月起課房屋稅，有房屋稅籍證明書可參（見原審審訴卷第143頁），可知系爭66號建物已坐落系爭土地逾50年。　⑶被上訴人所有系爭建物係作為廠辦使用，業經被上訴人於原法院111年度司執字第72754號拆屋還地強制執行事件（下稱系爭執行事件）提出之陳報狀陳述明確（見本院卷一第197- 202頁），並有上訴人提出之照片可證（見本院卷一第181-1 85頁），堪信為真。被上訴人因於105年間在系爭土地上興建系爭建物，違反區域計畫法第15條第1項之非都市土地分區使用管制規定，嗣經高雄市政府於106年8月22日裁處罰鍰新臺幣（下同）6萬元，限期於106年11月28日前變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀，但被上訴人未遵期履行，而犯區域計畫法第22條之不依限恢復土地原狀罪等情，被上訴人已坦承不諱，業經系爭刑事判決記載明確（見原審訴卷一第54-55頁）。此外，上訴人林俊男前以被上訴人所有系爭建物無權占有系爭土地為由，訴請被上訴人拆屋還地，經系爭另案判決判命被上訴人應拆除系爭建物確定在案，亦有系爭另案判決可參（見本院卷一第395-409頁）。林俊男取得上開勝訴判決後聲請強制執行，經原法院以系爭執行事件受理在案，但因被上訴人之配偶陳永墩以其始為系爭建物所有權人為由提起第三人異議之訴，並聲請停止執行，系爭執行事件現經原法院以113年度聲字第32號裁定准予供擔保後停止執行，系爭執行事件現停止執行中，則有前揭裁定可參（見本院卷一第411-413頁）。依上所述，系爭建物係被上訴人於105年興建之違章建築，用以作為廠辦使用，曾經主管機關限期命其拆除，但被上訴人未履行，並於系爭執行事件繫屬後，藉由上開第三人異議之訴而停止執行迄今，現仍繼續無權占用系爭土地，應堪認定。　3.兩造主張分割方案之妥適性：　⑴被上訴人主張上訴人於原審提出變價分割方案，經原判決所採認，上訴人卻於上訴後以原判決未斟酌系爭土地多數共有人意願為由，請求廢棄原判決，另提出乙方案，破壞被上訴人之正當信賴，權利行使有違誠信原則，應維持原判決之變價分割方案等語。惟我國民事訴訟第二審採續審制，乃第一審程序之續行，共有人於二審仍可提出分割方法，本院自應以共有人最新之意見為審酌基礎，無須考量彼等先前提出之不同分割意見，亦無何禁反言之適用。審酌系爭78號建物、系爭66號建物均已坐落系爭土地逾40年以上，現分別由王金旗之繼承人即王素霞、王素燕、王三良及陳王素英（以下合稱王素霞等4人），及王素桂居住使用，各該共有人就系爭土地存在長期且緊密依存關係，倘貿然將系爭土地變價分割，恐影響其等生活甚鉅，且本件採原物分割亦無困難，依前揭規定及說明，被上訴人主張逕予變價分割，難認適當。　⑵兩造另主張按甲、乙方案原物分割系爭土地，比對甲方案之附圖一及乙方案之附圖二，均將系爭土地分割為6筆土地，且各筆土地分割位置及面積均相同，僅甲、乙方案之分配方法不同。被上訴人之甲方案主張將分割後編號1區域分配予被上訴人單獨所有、編號2區域分配予王素霞等4人維持共有（應有部分比例各4分之1）、編號3區域分配予王素桂單獨所有、編號4區域分配予林俊男單獨所有、編號5土地分配予王金川單獨所有，編號6區域作為道路使用由受分配土地者按原應有部分比例維持共有，王三本未分配土地改以金錢補償。上訴人之乙方案則主張編號1區域分配予林俊男單獨所有、編號4區域分配予王三本單獨所有，編號1、3、5所示區域與甲方案相同，編號6區域作為道路由受分配土地者按分割後分得土地面積比例維持共有，被上訴人未分配土地改以金錢補償。依兩造之共識及系爭土地前揭使用現況，編號2 區域分配予王金旗之繼承人王素霞等4人維持共有（應有部分比例各4分之1），編號3區域分配予王素桂單獨所有，編號5區域分配予王金川單獨所有，應屬適當。　⑶王三本、被上訴人、林俊男均表示有意願獲分配土地，但王三本依甲方案不受分配土地，被上訴人依乙方案則不受分配土地。審酌被上訴人係於101年6月26日因買賣取得系爭土地應有部分，並於105年間在系爭土地上興建系爭建物，占用系爭土地迄今，但系爭建物係未經其他共有人同意擅自興建之違章建築，且建築完成後係作為廠辦使用，已如前述，而系爭土地屬一般農業區之農牧用地，有系爭土地第三類登記謄本可稽（見原審審訴卷第117頁），被上訴人占用系爭土地興建系爭建物作為廠辦營業使用，顯然與系爭土地依法應作為農牧用地使用之土地規劃相牴觸，難認被上訴人與系爭土地存在合法之依存關係，且被上訴人主張欲分得附圖一編號1所示區域之目的，無非為使系爭建物免遭強制執行拆除，非供耕作使用，若採被上訴人之甲方案，將使前揭違反區域計畫法第15條第1項非都市土地分區使用管制規定之違法狀態繼續存在，難謂係適當之分割方法。反之，王三本於67 年5月6日即因繼承取得系爭土地應有部分，有前揭第三類登記謄本為憑，而其繼承自王金寶之系爭00號建物則為家族祖厝，可知王三本自幼居住在系爭00號建物，現雖已搬離，但由其姊妹居住其中，仍與系爭土地存在長久且緊密之依存連結關係，再考量王三本與其餘上訴人均具親戚關係，若由王三本受分配土地，當可使分割後之各宗土地相鄰關係較為和諧；林俊男雖未實際住居在系爭土地上，然其為王金山女婿，為維護王家祖產而向王三誠購買系爭土地應有部分，並為維護系爭土地農用之目的，主動訴請被上訴人拆除系爭建物，故如將編號1區域分配予林俊男，被上訴人不分配土地改以金錢補償，則能使系爭土地回復原狀，繼續作為耕地被合理使用，維護農業之永續發展。故而，綜合斟酌上情，本院認系爭土地應採上訴人主張之乙方案分割，較為適當。　4.系爭土地採乙方案分割後，兩造所受分配之面積，與其原應有部分折算之面積有如附圖二所示之增減，依上開規定自有金錢補償之必要。而查：　⑴關於計算金錢補償之標準，經徵詢兩造意見後，本院囑託德美不動產估價師事務所（下稱德美估價事務所）鑑定系爭土地採乙方案分割時共有人間應如何找補，德美估價事務所考量系爭土地坐落高雄市路竹區福善段之一般農業區農牧用地，針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，以及估價師專業意見分析後，因農牧用地係以生產經濟作物為主，且土地收益資料缺乏及不以開發為目的，較不適用收益法及土地開發分析法評估，屬特殊情況僅採比較法評估之，評估分割後各宗土地最終價格如附表二所示，各共有人應找補金額則如附表三所示，有德美估價事務所出具之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書）可稽（見本院卷一第255-321頁）。綜觀系爭估價報告書所載內容，已綜合考量國家不動產政策、國內外經濟情勢、不動產市場概況，及系爭土地坐落區域、近鄰地區之土地、建物、公共設施、交通運輸概況及未來發展趨勢等區域因素，並依系爭土地個別條件逐一評估，核無違反技術法規或悖於經驗法則之情狀，應認系爭估價報告書之鑑定結果具客觀公信力，符合市場行情，得作為本件判斷金錢補償金額之依據。　⑵王素霞等4人於分割後分得附圖二編號2所示區域，並按應有部分各4分之1之比例維持共有，已如前述，則依附表三所示各共有人找補金額計算，王素霞等4人每人超額分配，各應提供補償金額103,156元（計算式：412,624÷4＝103,156）。基此，本件採乙方案分割後，各共有人間相互找補金額應如附表四所載。七、另按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。民法第824條之1第1項、第2項定有明文。又同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人者，其他物權因混同而消滅。但其他物權之存續，於所有人或第三人有法律上之利益者，不在此限。亦為民法第762條所明定。查，系爭土地原共有人王三誠於101年1月6日將其所有應有部分5分之1，設定最高限額抵押權予林俊男，有系爭土地查詢資料可稽（見本院卷二第135頁），王三誠復於101年2月將其應有部分5分之 1以買賣為原因移轉登記予林俊男（見原審訴卷一第116頁），故抵押權人林俊男亦為系爭土地之共有人，已參加本件訴訟，依前開規定，林俊男之抵押權於本件分割共有物判決確定時，應移存於其所分得之部分，並於移存後因混同而歸於消滅，併予敘明。八、綜上所述，被上訴人依民法第823條第1項規定，請求裁判分割系爭土地，為有理由，應予准許，並應依附圖二所示分割分法為分割（附圖二編號2所示土地，分歸王素霞等4人按應有部份各4分之1比例維持共有），另由林俊男、王素霞等4 人、王素桂及王三本按附表四所示金額，給付補償金予王金川及被上訴人。從而，原審所採變價分割之分割方法，並非適當，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二、三項所示。九、末按因分割共有物而涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件兩造就分割系爭土地未達成協議而涉訟，共有物分割意在消滅兩造間之共有關係，使各共有人單獨取得各自分得部分之使用權能，足認兩造均因系爭土地之分割而蒙其利，故關於訴訟費用之負擔，應由兩造依應有部分比例分擔之，爰諭知兩造訴訟費用負擔之比例如主文第四項所示。十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。十一、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日民事第六庭審判長法官郭宜芳法官黃悅璇法官徐彩芳以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日書記官王紀芸附表一：共有人應有部分 1 王素霞（王金旗之承受訴訟人） 20分之1 2 王素燕（王金旗之承受訴訟人） 20分之1 3 王三良（王金旗之承受訴訟人） 20分之1 4 陳王素英（王金旗之承受訴訟人） 20分之1 5 王金川 5分之1 6 王三本 15分之1 7 林俊男 5分之1 8 郭清敏 10000分之1664 9 王素桂 30000分之5008 附表二附表三：各共有人找補金額附表四：各共有人間相互找補金額應補償者應受補償者/應受補償金額王金川郭清敏應補償金額合計林俊男 134,219元 442,273元 576,492元王素霞 24,017元 79,139元 103,156元王素燕 24,017元 79,139元 103,156元王三良 24,017元 79,139元 103,156元陳王素英 24,016元 79,140元 103,156元王素桂 54,598元 179,909元 234,507元王三本 191,656元 631,540元 823,196元應受補償金額合計 476,539元 1,570,279元 2,046,818元

2024-10-09

KSHV-112-上易-312-20241009-2

潮補

潮州簡易庭

確認優先承購權存在

臺灣屏東地方法院民事裁定 113年度潮補字第1235號原告羅春嫆代理人劉仁金被告詹閔棋當事人間確認優先承購權存在事件，原告起訴未據繳納裁判費。查本件訴訟標的價額依屏東縣○○鄉○○村○○路0號建物第3拍之拍定價格核定為新臺幣（下同）241,000元，應徵第一審裁判費2,650 元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達後5日內補繳裁判費，逾期未補繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 10 月 7 日潮州簡易庭法官吳思怡以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中華民國 113 年 10 月 7 日書記官李家維

2024-10-07

CCEV-113-潮補-1235-20241007-1

執事聲

臺灣新北地方法院

聲明異議

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度執事聲字第25號異議人臺灣新光商業銀行股份有限公司法定代理人賴進淵代理人莊正暐相對人胡岑誌（原名：胡惟甯）上列當事人間清償債務強制執行事件，異議人對於本院司法事務官於中華民國113年5月10日所為本院110年度司執字第156920號裁定，提起異議，本院裁定如下：主文異議駁回。異議程序費用由異議人負擔。理由一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之3、第240條之4第1項本文、第2項、第3項規定甚明。經查，本院司法事務官於民國 113年5月10日以110年度司執字第156920號民事裁定（下稱原裁定）駁回異議人之聲請，異議人於收受該處分送達後10 日內具狀聲明異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相合，合先敘明。二、次按拍賣不動產，應由執行法院先期公告；前項公告，應載明下列事項不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項；拍賣之不動產已有負擔，或債務人之權利受有限制，或他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣公告載明，強制執行法第81條第1項、第2項第1款及辦理強制執行事件應行注意事項第43點第6款定有明文。復按強制執行法上之拍賣仍應解為買賣之一種，並以拍定人為買受人，以拍賣機關代債務人為出賣人。而拍賣物買受人依強制執行法第69條、第113條規定，就物之瑕疪無擔保請求權，故就上開足以影響應買人承買意願之重大資訊，執行法院應依同法第77條之1規定詳為調查不動產現況，於拍賣公告上為詳實之記載，充分揭露資訊使應買人知悉、注意，以利其決定是否應買或願出之價額，俾維債權人、債務人之權益，確保拍賣之正當性及實效性（最高法院109年台抗字第136 2號裁定意旨參照）。又強制執行法第81條第2項第1款所指應記明事項，係指執行法院依通常調查之方法，查明執行標的物之情形後，應將調查所得記載於拍賣公告而言。執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占用狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍（最高法院105年台抗字第27號裁定參照）。末按強制執行事件屬非訟事件性質，執行法院僅得為形式上審究，無權調查審認當事人實體上權利義務之爭執。故於強制執行程序中，當事人就實體上之權利有爭執時，應另提起訴訟，非僅依強制執行法第12條聲明異議所能救濟（最高法院104年台抗字第564號裁定意旨參照）。三、本件異議意旨略以：　㈠預告登記保全之請求權為債權性質，不具物權效力　⒈土地法第79條之l第3項規定：「預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力」，其立法理由為：「國家基於強制權力所為之徵收、徵用、法院判決、或強制執行而為之新登記，倘亦予排拒，則顯有礙公益，並易起弊端，與創設預告登記之原旨有悖。有鑑於原有土地法缺乏相關明文規定，實有增列預告登記與徵收、徵用、法院判決、或強制執行相競合時效力條文之必要」。　⒉預告登記在於公示預告登記請求權人與登記名義人間債之關係，使大眾知悉決定要否再與登記名義人為交易，又預告登記請求權係在保全對登記名義人土地移轉之私法上請求權，並非真正取得土地之所有權，故預告登記保全之請求權係為債權非屬物權性質，是預告登記僅能拘束預告登記請求權人與原登記名義人，尚無拘束第三人之效力（臺北高等行政法院99年度訴字第1947號判決參照）。　⒊又預告登記係對於他人之土地權利，為保全其請求權而預先所為之登記，為限制登記之一，亦屬保全登記，其目的在於限制土地登記名義人對其土地有妨害保全之請求權之處分。而預告登記保全之請求權係為債權非屬物權性質，與查封、假扣押等其他限制登記所保全債權之請求權同（臺灣臺南地方法院94年訴字第558號判決參照）。　⒋按預告登記，既不具有物權效力，即無物權之追及效力，則預告登記只為公示預告登記請求權人與登記名義人間債之關係，其拘束效力，不及於繼受取得其物之人。故拍定人依強制執行法規定取得不動產，不待登記即已取得不動產物權，其原存在之預告登記之內容，對拍定人已無任何拘束力，拍定人並不繼受該預告登記之限制。是已依土地法第79條之1 第1項第3款規定辦理預告登記之建物經法院拍賣後，囑託登記機關辨理塗銷查封登記時，登記機關應同時塗銷預告登記，並於登記完畢後通知原囑託機關及原申請人（內政部95年 3月28日內授中辦地字第0950724996號函參見）。又依土地法第79條之l第1項之規定觀之，預告登記所欲保全之請求權種類及內容繁多，似不宜一蓋而論，惟依物權法定主義（民法第757條參照），預告登記之內容應不具物權效力（法務部94年11月29日法律決字第0940040644號函參見）。　⒌依上開土地法、法院判決及行政函釋，足認內政部國土管理署就本案執行標的不動産所為預告登記保全之請求權（亦即不動産移轉請求權），不論型態為何，抑不論登記請求權人係私人或公法人，均僅為債權性質非屬物權，預告登記非物權登記，係登記權利人與登記名義人間之私法行為，其效力僅及於雙方當事人間，不具物權效力，自無從創設具物權效力之優先承買權。　㈡預告登記無排除強制執行效力：本案不動産經鈞院110年司執字第156920號強制執行在案，依上開土地法、法院判決及行政函釋，不動産之預告登記業因強制執行而中斷效力，不動産拍定後，原存在之預告登記內容，對拍定人無任何拘束力，拍定人不繼受該預告登記之限制，執行法院囑託登記機關塗銷查封登記時，登記機關應同時塗銷預告登記，從而於強制執行程序中，內政部國土管理署之不動産移轉請求權依法已不得行使，殊屬無疑。　㈢不動産預告登記之「出售」，不包含強制執行拍賣：本案不動産謄本記載之預告登記內容為：「請求權人：中華民國，管理機關：內政部營建署，本筆合宜住宅房地，願自取得所有權登記之日起十年內，除繼承或依法強制信託外，不得出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人，如有違反前述事項，願以承購房地原價85％之價格，移轉予請求權人。依上開預告登記意旨，所稱「出售」，係指債務人胡岑誌（原名：胡惟甯）於閉鎖期內「自行意定出售」，始可能由內政部國土管理署行使移轉請求權，倘係遭強制執行拍賣，因非出於「自行意定出售」，債務人根本無從將不動產移轉內政部國土管理署所有，從而本案不動產遭強制執行拍賣者，非屬內政部國土管理署得行使移轉請求權之類型，質言之，該預告登記僅能拘束一登記名義人所為處分，無拘束第三人（即抵押權人或執行債權人）之效力。　㈣內政部國土管理署訴請以預告登記價格優先承買本案不動產之訴訟，業經鈞院111年重訴字第645號判決駁回並確定在案。　㈤鈞院民事執行處原核定之拍賣條件於法不合：　⒈鈞院民事執行處原定111年12月5日之第一次拍賣公告（已停拍），其拍賣條件記載：「本件拍賣標的係屬板橋浮洲合宜住宅之房地，依不動產登記謄本所載，債務人願自取得所有權登記之日起十年內，除繼承或依法強制信記外，不得出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人，如有違反前述事項，願以承購房地原價85％之價格，移轉予請求權人中華民國（管理機關：內政部營建署），並辦妥預告登記。又內政部署已於民國110年12月2日，依監察院同年10月19日110內調0 038案號調查報告，以營署管字第1101238913號來函，表示將行使買回合宜住宅之權利，並於111年7月l5，函復本院買回之價格為新臺幣（下同）6,615,716元。故本件拍定後將通知內政部營建署是否行使買回權利；嗣該署未於本院通知期限內行使買回權利時，本件再通知拍定人繳交尾款並核發權利移轉證書，如該署行使買回權確定後（若有爭執而涉訟，需經訴訟程序確定），拍定人所繳之保證金無息退還。惟就買回權利有所爭執時，非聲明異議程序所得審究，應尋訴訟途徑以資解決。應買人應於投標前審慎評估內政部營建署於拍定後，將以前開價額（6,615,716元）行使買回權，評估後決定是否參與投標應買，若得標後不得以前開情形為由異議而主張拍賣無效或主張撤銷拍賣程序或向本院請求損害賠償，如有不同意者，請慎重考慮勿投標，投標應買視為同意此拍賣條件」。　⒉上開拍賣條件既經鈞院111年重訴字第為45號判決確認內政部國土管理署於本案強制執行程序不得行使優先承購權，預告登記內容對拍定人無任何拘束力，準此，不動産一旦拍定繳足價金，執行法院即應核發權利移轉證書，並囑託登記機關塗銷查封登記，登記機關並應同時塗銷預告登記，凡不動產有預告登記者，執行實務均如是處理，惟本案卻反其道而行，從而上開拍賣條件實已全然牴觸土地法第79條之l第3項規定，違法創設法律所無之拍賣取得所有權障礙，嚴重損及參標人及各債權人、債務人權益甚明。　㈥爰依法提出異議，就原裁定駁回聲請人於111年9月2日及同年 12月l日、ll2年ll月17日、113年l月24日及同年3月29日就鈞院公開拍賣程序所定之拍賣條件聲請變更、除去暨聲明異議之裁定廢棄等語。四、經查：　㈠原裁定附表所示不動產（下稱系爭不動產）之建物、土地登記謄本所有權部之其他登記事項，經利害關係人國土管理署請求預告登記登載：「本筆合宜住宅房地，願自取得所有權登記之日十年內，…如有違反…，願以承購房地原價85％之價格，移轉於請求權人…」，執行法院於進行第一次拍賣程序前發函詢問國土管理署陳述意見，嗣經該署具狀表明若此標的拍定時，將行使買回權，並陳明其依監察院函文意見請求執行法院於拍賣公告中應載明此一事實，俾以避免「假弱勢購屋、真轉售套利」情事發生。是執行法院認國土管理署若於系爭不動產拍定時行使買回權，定會影響應買人之應買意願及出價，且足以影響拍定人是否能取得所有權及債權人受償額度，又該買回權之存否係屬實體爭議訴訟，非執行法院得以異議程序予以審究，且實體訴訟曠日廢時，如此重大訊息應予揭露始符法制，故駁回異議人請求撤銷、變更及除去 111年12月5日第一次拍賣公告「使用情形欄」第八點記載。　㈡本院認執行法院於進行拍賣程序前發函詢問國土管理署陳述意見，而於111年12月5日第一次拍賣公告使用情形欄第八點載明：「……故本件拍定後將通知內政部營建署是否行使買回權利；嗣該署未於本院通知期限內行使買回權利時，本件再通知拍定人繳交尾款並核發權利移轉證書，如該署行使買回權確定後（若有爭執而涉訟，需經訴訟程序確定），拍定人所繳之保證金無息退還。惟就買回權利有所爭執時，非聲明異議程序所得審究，應尋訴訟途徑以資解決……」等情，是原審依通常調查之方法查得上開拍賣標的之使用情形，並記明於拍賣公告上，執行程序並無違誤可言。依我國社會就不動產交易之一般情狀，不動產上是否有設定負擔，是否有預告登記之情形，涉及該不動產之移轉、使用會不會發生麻煩，這會影響買受人承買之意願及願意支出之價格，可認係屬足以影響交易之重大資訊。依前揭說明，自應於拍賣公告上為詳實之記載，充分揭露資訊使應買人知悉，以保障拍賣雙方之合法權益。是以，本件異議人提起異議所主張之前述理由，與我國法制保障交易安全之精神顯相違背，自難認有理。從而，本院司法事務官以原裁定駁回異議人強制執行之聲請，並無不合。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　7 　　日民事第六庭法　官　許映鈞以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告，應於收受裁定正本送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元整。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　7 　　日書記官　陳逸軒

2024-10-07

PCDV-113-執事聲-25-20241007-1

湖司聲

內湖簡易庭

聲請公示送達

臺灣士林地方法院內湖簡易庭民事裁定 113年度湖司聲字第54號聲請人劉吉森相對人郭詩榮住○○市○○區○○○道0段000巷00號 0樓上列聲請人聲請對相對人郭詩榮為公示送達事件，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。聲請程序費用由聲請人負擔。　　理　由一、本件聲請意旨略以：因相對人郭詩榮遷移不明，致通知相對人就台忠市○○區○○段0○段00000地號土地行使優先承購權之存證信函無法送達，為此聲請裁定准為公示送達等語。二、按表意人非因自己之過失，不知相對人之姓名、居所者，得依民事訴訟法公示送達之規定，以公示送達為意思表示之通知。又對於當事人之送達，有應為送達之處所不明者，受訴法院得依聲請，准為公示送達。民法第97條、民事訴訟法第 149條第1項第1款分別定有明文。是表意人非因自己之過失，不知相對人居所者，始得依民事訴訟法關於公示送達之規定，聲請法院以公示送達為意思表示之通知。次按民事訴訟法第149條第1項第1款所謂「應為送達之處所不明者」，係指已用相當之方法探查，仍不知其應為送達之處所者而言。其「不明」之事實，應由聲請公示送達之人負舉證之責任，而由法院依具體事實判斷之（最高法院82年度台上字第272 號判決意旨參照）。三、本件聲請人對相對人郵寄存證信函，依聲請人所提出之信封所示，聲請人係向相對人之戶籍址「臺北市○○區○○路0段000 巷00號2樓」地址郵寄，經以原址遷移新址不明為由退回。然依本院委請臺北市政府警察局內湖分局派員訪查結果，相對人雖未居住於上開地址，惟現居住於臺北市○○區○○○道0段 000巷00號6樓，是相對人住所尚非不明，聲請人尚未對相對人之現居地送達，尚難逕認相對人之應受送達處所均處於不明之狀態，自與上開聲請公示送達之要件不符。是本件聲請尚非適法，應予駁回　　。四、如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日　　　　　　　　　　內湖簡易庭司法事務官施婉慧

2024-10-04

NHEV-113-湖司聲-54-20241004-1

台上

最高法院

請求返還土地所有權狀

最高法院民事裁定 113年度台上字第1939號上訴人陳彩潔訴訟代理人邱奕澄律師被上訴人林偉峻參加人吉田開發建設有限公司法定代理人曾進興參加人謝馥禧上列當事人間請求返還土地所有權狀事件，上訴人對於中華民國 113年6月18日臺灣高等法院第二審判決（113年度上字第71號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之；又判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；且提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，其依民事訴訟法第46 9條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由；另第三審法院應於上訴聲明之範圍內，依上訴理由調查之。同法第467條、第468條、第470條第2項、第475條本文各有明定。是當事人提起上訴，如依同法第469條規定，以原判決有所列各款情形之當然違背法令為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實；如依同法第469條之1規定，以原判決有前條以外其他不適用法規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關司法院解釋或憲法法庭裁判字號，或成文法以外之習慣或法理、法則等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀或理由書如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。第三審法院就未經表明於上訴狀或理由書之事項，除有民事訴訟法第475條但書情形外，亦不調查審認。本件上訴人對於原判決提起上訴，雖以該判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使所論斷：參加人依土地法第34條之1規定，出售新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）予訴外人森達開發有限公司，上訴人依土地法第34條之1規定行使共有人優先承購權，於民國111年6月8日以同樣條件與參加人簽立不動產買賣契約書，約定以新臺幣（下同）1億5,011萬0,400元購買系爭土地，並自行承受或塗銷系爭土地上之抵押權設定（下稱系爭抵押權），參加人不負解除責任，故買賣價金不含塗銷系爭抵押權之款項；雙方另達成由承辦地政士即被上訴人保管地政事務所核發之系爭土地所有權狀（下稱系爭權狀），待尾款支付完畢後，再交付系爭權狀予上訴人之協議。上訴人尚未支付尾款完畢，亦不得以其代償系爭抵押權所擔保之債務為尾款之給付或抵銷，其依民法第541條第1項、第767條第1項前段規定，請求被上訴人交付系爭權狀，不應准許等情，指摘為不當，並就原審已論斷者或與判決結果不生影響者，泛言未論斷或論斷矛盾、違法，而非表明該判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第444條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日最高法院民事第二庭審判長法官袁靜文法官王本源法官王怡雯法官周群翔法官張競文本件正本證明與原本無異書　記　官　吳依磷中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　14　　日

2024-10-04

TPSV-113-台上-1939-20241004-1