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台上
最高法院

請求履行契約等

最高法院民事裁定 113年度台上字第1016號 上 訴 人 遠雄建設事業股份有限公司 法定代理人 趙文嘉 訴訟代理人 蘇弘志律師 被 上訴 人 劉榮華 周秀鳳 丁家安 侯鳳梧 許添發 張添能 參 加 人 彭宣超 上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國113年2 月20日臺灣高等法院第二審判決（109年度重上字第262號），提 起上訴，本院裁定如下： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之； 又判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；且提起上訴， 上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體 內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，其依民事訴 訟法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續 造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重 要性之理由；另第三審法院應於上訴聲明之範圍內，依上訴理 由調查之。同法第467條、第468條、第470條第2項、第475條 本文各有明定。是當事人提起上訴，如依同法第469條規定， 以原判決有所列各款情形之當然違背法令為理由時，其上訴狀 或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容， 及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實；如依同法第46 9條之1規定，以原判決有前條以外其他不適用法規或適用不當 為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項 ，或有關大法官解釋或憲法法庭裁判，或成文法以外之習慣或 法理、法則等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法 令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致 性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀 或理由書如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定 不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。第 三審法院就未經表明於上訴狀或理由書之事項，除有民事訴訟 法第475條但書情形外，亦不調查審認。 本件上訴人對於原審判決其敗訴部分提起上訴，雖以該部分判 決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨 證據、認定事實及契約解釋之職權行使所論斷：原判決附表（ 下稱附表）甲「選定人」欄所示之人，為先後向上訴人購買位 於新北市三峽區「遠雄耶魯」集合住宅（下稱系爭社區）建物 之區分所有權人，係多數有共同利益之人，出具書面選定被上 訴人提起本件訴訟。被上訴人本於買賣關係主張上訴人交付之 物有瑕疵而請求賠償損害，並無公寓大廈管理條例第36條第2 款、第11款或民法第819條第2項規定之屬於社區管理委員會（ 下稱管委會）職務及應得共有人全體同意之適用。且兩造所簽 訂預售房地買賣契約書第1條第1項第3款（下稱系爭買賣條款 ）約定所指「經政府建管機關核發之建築文件及工程圖樣」， 依建築法第10條、第30條、第32條、第39條、第70條規定，包 含向新北市政府工務局申請建物使用執照所需附上之竣工圖（ 下稱系爭竣工圖）在內。系爭社區公共設施之電氣、消防、給 水、排水系統（下合稱四大系統）設置現狀之規格，兩造於社 團法人新北市建築師公會鑑定時，均曾實質參與、陳述意見， 同意以系爭竣工圖為鑑定依據，有該鑑定報告會勘紀錄表可稽 。經鑑定結果，上訴人有未按系爭竣工圖施作情事，系爭社區 四大系統規格不具兩造約定應有之價值，屬物之瑕疵，上訴人 亦有不完全給付之債務不履行責任，不因該四大系統安裝標準 經各該目的事業主管機關核准備查而有別。系爭社區共用部分 及附屬公共設備設施已於民國109年10月移交管委會，上訴人 並出具禁止二次施工切結書，系爭社區四大系統不符合系爭買 賣條款約定規格致受有價值減損之損害，扣除系爭竣工圖低於 設置現況之價差後，為如附表乙所示新臺幣（下同）2001萬92 64元。被上訴人依買賣及不完全給付之法律關係，請求上訴人 給付如附表甲「本院判准金額」欄所示金額計1224萬2380元本 息，應屬有據等情，指摘為不當，並就原審已論斷或其他與判 決結果無影響者，泛言未為論斷或論斷違法，而非表明該判決 所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之 具體事實，更未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性 或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認其已 合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。末查 ，原審已認定上訴人於鑑定時曾實質參與、陳述意見及同意以 系爭竣工圖為鑑定依據，系爭社區四大系統之規格經鑑定結果 有價值減損，此非屬社區管委會之職務，被上訴人得依買賣法 律關係請求上訴人賠償該價值減損等情，且於判決理由說明其 心證所由得，復說明其餘攻防方法及證據，經斟酌後，不足以 影響判決之結果，自無理由不備、矛盾或違反證據法則、論理 法則之可言。又民事訴訟法第199條規定審判長之闡明義務或 闡明權之行使，應限於辯論主義範疇，審判長並無闡明令當事 人提出新訴訟資料之義務。上訴人既未於事實審抗辯應剔除鑑 定報告各項次單價分析表關於「人工」、「管理費用」及「修 復費用」等非規格價差部分，審判長自無闡明、調查之義務。 均附此敘明。 據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第444 條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 最高法院民事第三庭 審判長法官 魏 大 喨 法官 李 瑜 娟 法官 胡 宏 文 法官 周 群 翔 法官 林 玉 珮 本件正本證明與原本無異 書　記　官　李 佳 芬 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日

2025-02-13

TPSV-113-台上-1016-20250213-1

上
臺灣高等法院臺南分院

不動產所有權移轉登記

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度上字第187號 上 訴 人 葉舒青 訴訟代理人 林逸夫律師 被 上訴 人 吳承祐 吳於糖 共 同 訴訟代理人 錢裕國律師 上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華 民國113年6月20日臺灣雲林地方法院第一審判決（112年度訴字 第536號）提起上訴，本院於114年1月16日言詞辯論終結，判決 如下： 　　主　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人主張：伊父親即訴外人吳○利前欲在花蓮置產定居 ，惟其擁有多處不動產恐稅賦過高，思以借名登記予他人之 方式避稅，適其友人即訴外人林○惠知悉此事，乃向吳○利稱 可代為委由其姐姐即訴外人林○蘭之女即上訴人出名辦理借 名登記，於是吳○利乃委任林○惠及上訴人，先由吳○利以自 己名義於民國95年4月20日向訴外人曾○鳳以新臺幣（下同） 145萬元購買如附表所示之土地、建物（下分稱系爭土地、 房屋，合稱系爭房地），並簽立系爭房地之「土地房屋買賣 契約書」（下稱系爭房地買賣契約），再於同年6月14日借 名移轉登記予上訴人，並由上訴人出名貸款140萬元。隨後 吳○利一家均居住於系爭房屋至搬離後，再委託林○蘭及訴外 人葉○珠所經營之○○○房仲公司、訴外人許○雯代為處理有關 系爭房屋之租賃事務，以利將所收取之租金用以繳納系爭房 屋之貸款，若有不足再由吳○利補齊。而系爭房地過戶之代 書費、住宅地震保險費、開戶徵信查詢費及契稅悉由吳○利 繳納，前開上訴人貸款撥入之華南商業銀行帳戶存摺（下稱 系爭存摺）正本及印章亦由吳○利持有保管，上訴人未曾支 付系爭房地之買賣價金等費用，吳○利確為系爭房地之實際 所有權人。嗣吳○利於109年11月29日過世，本件系爭房地之 借名登記契約當然終止，上開權利義務由其繼承人即伊等繼 承。伊等復以原審起訴狀繕本送達，再次向上訴人為終止上 開借名登記契約之意思表示，爰依繼承及借名登記類推適用 委任之法律關係，或民法第179條規定，擇一請求命上訴人 應將系爭房地之所有權移轉登記予被上訴人公同共有之判決 。（原審為被上訴人勝訴之判決；上訴人不服，提起上訴） 。並答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：伊母親林○蘭當時表示要幫伊購置系爭房地收 租，便應允伊母親置辦，惟伊對購入過程不甚清楚，縱吳○ 利有找伊就系爭房地成立借名登記契約之意思（假設語氣） ，其意思僅傳達給林○惠，且林○惠亦坦承僅徵詢過林○蘭， 但無論是林○惠或林○蘭均未代吳○利徵詢過伊意見，伊與吳○ 利間實無為借名之要約、承諾及成立借名登記契約之意思表 示。又林○蘭寫給林○惠之書信（下稱系爭書信），固載「是 你要葉舒青當人頭，請你出面處理」等語，惟因吳○利係透 過林○惠牽線找到林○蘭，所以林○蘭要求林○惠負責出面處理 系爭房地貸款的問題，且林○蘭於96年1月已匯款150萬元向 吳○利購買系爭房地，並約定由吳○利繳納貸款，而吳○利未 將貸款清償完畢，林○蘭因認系爭書信背面所示代繳貸款明 細，屬訴外人林○真與伊「代繳」貸款，乃要求吳○利及林○ 惠處理系爭房地的貸款問題。至於系爭書信所載過戶一事， 係吳○利僅交付系爭房地所有權狀正本，卻未清償貸款、返 還伊系爭存摺及印章，方以過戶系爭房地為誘餌，以期誘出 吳○利出面談判，惟吳○利仍置之不理，林○蘭只能自行清償 剩餘房貸，故系爭書信並非代表伊與吳○利間存在借名關係 。退步言，縱存在借名登記契約，然該借名契約業因林○蘭 向吳○利購得系爭房地而轉換成立買賣契約，在此買賣契約 存續期間，林○蘭與伊均屬有權占有系爭房地，不負有依借 名契約移轉登記系爭房地予被上訴人之義務。此外，系爭房 地價金為145萬元，共貸款140萬元，其中由林○真繳納44,80 0元貸款、伊繳納103萬元貸款；另吳○利與其配偶即林○妤基 於對不動產之登記實務操作嫻熟，先假意誆騙林○蘭於96年1 月5日出資150萬元購買系爭房地後，俟15年再以借名登記請 求返還房屋，致前開款項亦罹於時效，無從以不當得利請求 返還。則林○蘭與伊付出近300萬元之成本，卻面臨喪失系爭 房地所有權之結局，被上訴人係惡意以犧牲伊及林○蘭權利 之利益而圖利自己，其行使權利有違誠實信用原則，應屬無 效。且從96年1月迄今已逾19年，吳○利均容忍林○蘭與伊和 平、公然、繼續占有、使用、收益系爭房地，從未主張或行 使上開權利。詎料被上訴人甫繼承吳○利之遺產，旋提起本 件訴訟，其行使權利是否符合誠信原則已非無疑等語，資為 抗辯。並上訴聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴駁 回。 三、兩造不爭執事實（見本院卷第406至407頁）： 　㈠系爭房地原為曾○鳳所有，其於95年4月20日以145萬元（簽約 款10萬元、完稅款90萬元、尾款45萬元），與吳○利簽立系 爭房地買賣契約；嗣系爭房地於95年6月21日，以買賣為原 因，由曾○鳳移轉登記予上訴人。 　㈡上訴人於95年7月21日以系爭房地為擔保，並以林○真（即上 訴人之阿姨）為連帶保證人，向華南銀行貸款140萬元（下 稱系爭貸款），該貸款匯入上訴人華南銀行帳戶（下稱系爭 帳戶）內（原審卷第119至121、251至260頁)。其中林○真繳 納4萬4,800元貸款、上訴人繳納103萬元貸款（原審卷第227 至249頁）。 　㈢吳○利於109年11月29日死亡，其繼承人除被上訴人外，其餘 均拋棄繼承（原審536號卷第293至295頁）。 四、兩造爭執事項（見本院卷第407至408頁）： 　　被上訴人依繼承及借名登記類推適用委任之法律關係，或第 179條規定，請求上訴人將系爭房地移轉登記予被上訴人公 同共有，於法是否有據？ 五、得心證之理由： 　㈠按所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他 方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他 方之名義，登記為所有人或其他權利人之契約。次按證明借 名登記契約成立之證據資料，不以直接證據為限，倘原告就 利己之待證事實，能證明在經驗法則或論理法則上，足以推 認該待證事實存在之間接事實，非不得憑此等間接事實，推 理證明彼等間存有借名登記契約（最高法院112年度台上字 第894號判決意旨參照）。另按借名登記契約應成立於財產 歸屬者（借名人）與登記名義人（出名人）間，其相互表示 一致，並不限於當事人間直接為之，非不得由第三人媒介而 獲意思表示一致（最高法院113年度台上字第910號判決意旨 參照）。 　㈡被上訴人主張吳○利係因林○惠陳稱可代為委由上訴人出名辦 理借名登記，而將其向曾○鳳所購得之系爭房地借名登記於 上訴人名下等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查 ： 　⒈參諸證人即仲介買賣系爭房地之許○雯於原審證述：其清楚系 爭房地買賣之事，當時其也在場；系爭房地由其仲介；賣方 仲介是葉○珠出面；買賣雙方為吳○利及曾○鳳；買賣價金是 由吳○利與賣方仲介協調，簽約金10萬元，稅單由雙方各自 負擔；因吳○利在臺北有很多房子，為了省稅，才將系爭房 地借名登記在他人名下；系爭房地買賣契約書上之三筆款項 都是吳○利交給葉○珠；吳○利簽約時有將借名登記人之資料 拿出來，其有看到，對方仲介、代書都知道等語（見原審卷 第286至289頁）；佐以系爭房地買賣契約第6條約定「辦理 本件產權移轉登記名義得由甲方（即吳○利）指定，乙方（ 即曾○鳳）不得異議」（見北院3615卷第21頁），嗣曾○鳳與 上訴人就系爭房地於95年6月14日簽訂土地買賣所有權移轉 契約書與建築改良物買賣所有權移轉契約書（見北院3615卷 第45、47頁），於95年6月21日，以買賣為原因，移轉登記 為上訴人所有（詳不爭執事實㈠），而系爭房地買賣價金為1 45萬元，為兩造所不爭（見本院卷第125頁），惟上訴人並 未舉證其就系爭房地有與曾○鳳約定實際交易價格、付款時 間及方式、過戶時點等買賣細節條件，並簽訂書面契約（私 契），以為履約憑據，足見系爭房地確實係吳○利所購買， 並由吳○利指定而借名登記予上訴人名下。 　⒉又依證人林○惠於原審證稱：系爭房屋那時講好是借名登記， 其只是在中間介紹，將其姊姊林○蘭之女兒即上訴人介紹給 吳○利借名登記；其是問林○蘭，林○蘭有問上訴人；當時其 姊姊有透過其將上訴人之存摺及系爭房地所有權狀交給吳○ 利等語（見原審卷第163、166至167頁）；對照上訴人為系 爭貸款之舉措（詳不爭執事實㈡前段），且於系爭貸款撥款 後由吳○利持有系爭存摺並支配其內款項，此觀系爭存摺封 面暨內頁明細即明（見原審卷第119至124頁）；及其後林○ 蘭在系爭書信上亦曾向林○惠表示「花蓮房子是你要葉舒青 當人頭，請你出面處理」等語（見本院卷第251頁）以觀， 足見證人林○惠前開證述其有透過林○蘭媒介上訴人與吳○利 就系爭房地為借名登記，應屬可信。倘上訴人未同意擔任系 爭房地之出名人，豈會願意出名為系爭貸款，卻對貸得款項 毫無支配之權。是依上開證人之證述、系爭貸款之支配情形 及系爭書信之意旨，足以認定吳○利與上訴人係在林○惠、林 ○蘭之相互媒介下就系爭房地之借名登記契約獲意思表示一 致。上訴人抗辯其與吳○利間無借名之要約、承諾及成立借 名登記契約之意思表示云云，難認可採。 　⒊至上訴人抗辯本件借名契約業經林○蘭於96年1月5日匯款150 萬元向吳○利購買系爭房地，吳○利並交付系爭房地所有權狀 ，約定由吳○利繳納貸款，而轉換成立買賣契約，林○蘭在系 爭書信係以過戶系爭房地為誘餌，期令吳○利出面談判云云 ，為被上訴人所否認。經查，證人林○蘭固於本院證述：因 吳○利答應會將貸款還清，要其匯款150萬元購買系爭房屋， 其匯款後，吳○利亦有寄送所有權狀等語（見本院卷第234至 235頁）。惟從證人林○蘭於99年5月11日在系爭書信上猶向 林○惠表達「花蓮房子是你要葉舒青當人頭，請你出面處理 」、「林○真、葉舒青代繳之貸款（如明細）以及剩餘的貸 款全部繳清，則過戶的資料一定拿出來給你去辦理」、「如 果無法相互信任的話，可以找一個雙方都可以信任的公證人 ，先把過戶資料交給他，等貸款全部還清，再由他拿出資料 去辦理」等語（見本院卷第251頁）以觀，系爭書信既在前 開匯款之後，倘林○蘭於96年1月5日匯款150萬元及吳○利交 付系爭房地所有權狀，係成立買賣契約，林○蘭豈會在系爭 書信一再表示吳○利繳清貸款後，定將系爭房地過戶給吳○利 ，卻對前開其以150萬元向吳○利購買系爭房地隻字未提，顯 不合常情，自難認其前開證述可採。況匯款原因出於多端， 亦無法證明林○蘭於96年1月5日所為匯款係為支付系爭房地 買賣價金之用，尚難認吳○利與林○蘭間就系爭房地有買賣之 合意存在，自無從認定吳○利與林○蘭間就系爭房地曾成立買 賣契約。上訴人前開所辯，尚難憑採。 　㈢上訴人復辯稱縱認上訴人與吳○利間就系爭房地存有借名登記 關係屬實，被上訴人亦有權利濫用、違反誠信原則之情事云 云，為被上訴人所否認。經查，上訴人既未舉證證明林○蘭9 6年1月5日所為匯款係支付系爭房地買賣價金之用，已如前 述。則上訴人以吳○利夫妻誆騙林○蘭於96年1月5日出資150 萬元購買系爭房地後，俟15年再以借名登記返還房屋，致前 開款項罹於時效，亦無從以不當得利請求返還為由，主張被 上訴人本件行使權求有違誠信原則云云，尚難憑採。又參之 證人許○雯於原審證述：吳○利曾與子女居住在系爭房屋；98 年之後吳○利想出租，並找其幫忙找租客等語（見原審卷第2 88頁）；佐以系爭存摺明細（見原審卷第121至124頁），系 爭帳戶開戶日期95年7月31日，自95年8月1日開始扣繳系爭 房地之房貸至98年9月1日期間，係由吳○利、林裘比（即林○ 妤之長男）、林○妤、○○○房仲公司、證人許○雯匯款或以現 金方式存入系爭帳戶繳納貸款等情，足見吳○利一家共同居 住在系爭房屋時，係由吳○利或其所託之人存入款項以繳納 貸款，而其一家未居住在系爭房屋後，則由○○○房仲公司或 證人許○雯代其出租系爭房屋後將該租金存入系爭帳戶內以 支付貸款，若有不足再由其以現金存入系爭帳戶。再觀之證 人林○蘭於本院亦證稱：系爭房屋有時候沒有出租，但租出 去就是長期都有人租，其僅有未出租時至花蓮旅遊或清理房 屋以利再出租才過去住等語（見本院卷第240頁），益見吳○ 利未居住在系爭房屋之後，系爭房屋之用途即以出租為主。 被上訴人主張吳○利有委託林○蘭、○○○房仲公司及證人許○雯 代為處理系爭房屋租賃，以利所收取之租金用以繳納系爭房 屋貸款，若有不足再由吳○利補齊等語，應非子虛。縱林○真 及上訴人就系爭貸款有代付繳納4萬4,800元、103萬元，僅 屬彙算代收租金與代付貸款間是否存有差額而需由吳○利補 足之問題，亦無上訴人所稱其與林○蘭就系爭房地已付出近3 00萬元成本，經被上訴人惡意以犧牲上訴人及林○蘭權利之 利益而圖利自己之情事。再者，吳○利過世後，兩造已無信 賴關係，被上訴人提起本訴自屬為保護自身財產權益所為， 並非以損害他人為主要目的，亦無違誠信原則。上訴人辯稱 吳○利長達19年未主張或行使權利，被上訴人甫繼承吳○利之 遺產，即為本件請求，有違誠信且屬權利濫用云云，亦難認 可採。 　㈣按借名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任 關係，性質與委任關係類似，應類推適用民法第550條規定 ，除契約另有訂定或因契約事務之性質不能消滅者，因當事 人一方死亡而消滅。此際借名者或其繼承人自可依借名契約 消滅後之借名標的物返還請求權請求出名者或其繼承人返還 該標的物（最高法院104年度台上字第1399號判決參照）。 經查，吳○利與上訴人間就系爭房地存有借名登記契約，業 經本院認定如前，嗣吳○利於109年11月29日死亡，系爭房地 之借名登記關係因而消滅，被上訴人為吳○利之全體繼承人 ，本於類推適用委任規定及繼承法律關係，依借名登記契約 消滅後之返還請求權，請求上訴人將系爭房地之所有權移轉 登記予被上訴人公同共有，為有理由。被上訴人之前開請求 既經准許，其另依民法第179條規定所為同一請求，自無庸 審酌，併此敘明。 　　 六、綜上所述，被上訴人類推適用委任規定及繼承之法律關係， 請求上訴人將系爭房地移轉登記予被上訴人公同共有，為有 理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤 。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 駁回上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官 翁金緞 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 黃義成 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周欣怡 上為正本係照原本作成。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出 理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委 任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應 附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條 之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 被上訴人不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　施淑華 【附註】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 附表 編 號 土地坐落 面積 權利範圍 備註 縣市 鄉鎮市區 段 地號 ㎡ 1 花蓮縣 ○○市 ○○ 000 0000 10000分之51 編 號 建物坐落 門牌 號碼 建築主要材料及房屋層數 樓層面積 （㎡） 附屬建物 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 建號 各層 合計 名稱 面積 (㎡) 1 花蓮縣 ○○市 ○○ 0000 ○○縣○○市○○街00號0樓之0 住宅用 鋼筋混凝土造 0層 四層: 35.85 0層: 23.68 59.53 陽台 7.24 全部 花台 0.66 備註(共有部分)： 同段0000建號，面積272.63平方公尺，權利範圍10000分之418。 同段0000建號，面積1,663.16平方公尺，權利範圍10000分之53。 同段0000建號，面積2,764.17平方公尺，權利範圍10000分之11。

2025-02-13

TNHV-113-上-187-20250213-1

重訴
臺灣雲林地方法院

確認優先承買權不存在等

臺灣雲林地方法院民事判決 113年度重訴字第21號 原 告 即反訴被告 朱虹瑾 朱品頤 朱彥睿 朱旌緯 上四人共同 訴訟代理人 蔡浩適律師 被 告 沈永木 陳水盛 被 告 即反訴原告 林進國 林亮吟 林雨萱 上三人共同 訴訟代理人 許朝財律師 被 告 亞東不動產有限公司 法定代理人 謝奉陵 訴訟代理人 林逸夫律師 上列當事人間請求確認優先承買權不存在等事件，本院於民國11 4年1月9日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告陳水盛應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段○○○地號土地上如內政 部國土測繪中心民國一一三年十一月二十八日鑑定圖所示編號甲 區域面積三八‧一三平方公尺、編號乙區域面積○‧○六平方公尺之 水泥基座之鐵皮圍牆拆除，將上開土地返還原告朱虹瑾。 確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對原告之違約金債權於超過新 臺幣參拾萬元部分不存在。 被告亞東不動產有限公司應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國 一一三年三月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告陳水盛負擔百分之一、被告林進國、林亮吟、林 雨萱負擔百分之二、被告亞東不動產有限公司負擔百分之二，餘 由原告負擔。 反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰肆拾萬元，及自民國一一三 年十一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 反訴原告其餘之訴駁回。 反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之六十三，餘由反訴原告負擔 。 　 事實及理由 甲、程序方面： 一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明 文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係 者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之 間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張 之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之 法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之 法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關 係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之 法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽 連關係（最高法院95年度台上字第1558號裁定意旨參照）。 查原告起訴請求確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對於原告 四人新臺幣（下同）110萬元違約金債權不存在，被告林進 國、林亮吟、林雨萱反訴主張解除契約，並請求原告四人返 還已支付之價金110萬元及給付違約金110萬元，經核原告之 本訴與被告林進國、林亮吟、林雨萱所提起之反訴，其訴訟 標的之法律關係所發生之原因均係基於原告與被告林進國、 林亮吟、林雨萱所簽訂之土地買賣契約，其主要部分相同， 且具牽連關係，揆諸上開法律規定與說明，被告林進國、林 亮吟、林雨萱提起反訴，洵屬有據，應予准許。 二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。 　　反訴原告起訴時原請求「㈠反訴被告朱虹瑾應給付反訴原告 林進國864,032元、林亮吟272,346元、林雨萱378,608元， 及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。㈡反訴被告朱品頤應給付反訴原告林進國137 ,556元、林亮吟90,782元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢反訴被告朱彥 睿應給付反訴原告林進國137,556元、林亮吟90,782元，及 自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。㈣反訴被告朱旌緯應給付反訴原告林進國137,5 56元、林亮吟90,782元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息」。嗣於民國114年1 月9日言詞辯論時當庭更正訴之聲明，請求「反訴被告朱虹 瑾、朱品頤、朱彥睿、朱旌緯應給付反訴原告林進國、林亮 吟、林雨萱220萬元，及自113年11月9日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息」，反訴原告訴之聲明雖有變更， 但訴訟標的相同，應屬補充或更正法律上之陳述，附此敘明 。 乙、實體方面： 壹、本訴部分： 一、原告主張： 　㈠原告與被告林進國前經被告亞東不動產有限公司（下稱亞東 公司）居間仲介，於112年10月1日簽訂不動產買賣契約書， 約定由被告林進國以買賣總價1,100萬元，向原告購買坐落 雲林縣斗南鎮大東段新崙小段334、335-1、85-1、85-6、33 6-1地號等五筆土地（下稱系爭五筆土地），並由訴外人僑 馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理買賣價金履 約保證。 　㈡嗣於雲林縣斗南地政事務所測量時，經鄰地所有權人告知系 爭五筆土地為重劃區之耕地，伊有權主張優先承買權，經被 告亞東公司查詢後，確認系爭五筆土地中之334、335-1、33 6-1地號土地為重劃區之土地農地。原告遂委請被告亞東公 司對優先承買權人為通知，經被告亞東公司以存證信函對被 告陳水盛、訴外人黃清柱、楊淯婷、楊晏丞等四人為使優先 承買權之通知，及向系爭五筆土地之承租人沈永木為口頭通 知。被告沈永木向被告亞東公司表示無購買意願；訴外人黃 清柱未回覆，訴外人表示楊淯婷、楊晏丞於112年11月28日 以存證信函表示願優先承買，惟就仲介費有意見；被告陳水 盛以112年11月29日之存證信函回覆稱僅願購買334地號土地 。為免爭議，原告再次寄存證信函予被告陳水盛、訴外人楊 淯婷、楊晏丞，表示優先承買權之行使，須符合同一條件， 嗣後訴外人楊淯婷、楊晏丞表示願以同一條件優先承買，被 告陳水盛則未回覆。被告沈永木之前一直未為優先承買之表 示，遲至113年3月12日晚間始以電話表示有意願購買系爭五 筆土地，其優先承買權視為放棄。被告陳水盛並未以同一條 件主張優先承買，其優先承買權之行使於法不合，不生優先 承買效力。為此，請求確認被告沈永木、陳水盛就系爭五筆 土地之優先承買權不存在。 　㈢原告朱虹瑾於鑑界時發現被告陳水盛於坐落雲林縣○○鎮○○段○ ○○段000○000地號土地之間所建築之水泥基座鐵皮圍牆占用 原告朱虹瑾所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000地號土地38.1 9平方公尺，為此，爰依民法第767條規定，請求被告陳水盛 拆牆還地。 　㈣按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受 損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲 介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀 業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第 26條第1、2項定有明文。次按，受任人因處理委任事務有過 失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償 之責，民法第544條亦有明文規定。仲介業之業務，涉及房 地買賣之專業知識，消費者委託仲介業者處理買賣事宜，既 支付高額報酬，仲介業之從業人員自應就其所從事之業務盡 善良管理人之注意義務，善盡調查之義務。被告亞東公司受 原告委託銷售系爭五筆土地，自應負善良管理人之注意義務 ，被告亞東公司之仲介人員未確實瞭解系爭五筆土地是否為 重劃區之耕地，並向原告告知優先承買之相關規定，且未於 契約訂定無條件解約條款，致被告林進國因優先承買權人主 張優先承買，向原告請求違約金，則原告依民法第544條規 定及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，自得請求被 告亞東公司賠償原告110萬元及法定遲延利息，請求法院擇 一判決原告勝訴等語。 　　並聲明：㈠確認被告沈永木就附表所示土地之優先承買權不 存在。㈡被告陳水盛應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000地號 土地上如內政部國土測繪中心113年11月28日鑑定圖所示編 號甲區域面積38.13平方公尺、編號乙區域面積0.06平方公 尺之水泥基座之鐵皮圍牆拆除，將上開土地返還原告朱虹瑾 。㈢確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對於原告四人110萬元 之違約金債權不存在。㈣被告亞東公司應給付原告110萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息。㈤訴訟費用由被告負擔。 二、被告答辯部分： 　㈠被告沈永木則以：伊有向原告朱虹瑾承租系爭五筆土地，伊 　　就系爭五筆土地有優先承買權，伊要主張優先承買等語，資 　　為抗辯。 　　並聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。 　㈡被告陳水盛則以：原告與伊之間之圍牆是伊於28年前與原告 　　母親商議共同出土地，由伊出資建造完成，原告請求拆除圍 　　牆，沒有理由等語，資為抗辯。 　　並聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。 　㈢被告林進國、林亮吟、林雨萱部分： 　⒈被告林進國、林亮吟、林雨萱與原告於112年10月1日簽訂系 爭土地買賣契約，系爭土地買賣契約書第8條第3項約定「本 約簽訂後，乙方（即原告）若有擅自解約、不為給付、給付 不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即被告 林進國、林亮吟、林雨萱）所受損害之賠償外並喪失收受買 賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意 按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付 甲方。」，另第10條第3項約定「本約標的物無土地法第三 十四條之一、第一百零四條、第一百零七條及耕地三七五減 租條例第十五條、農地重劃條例第五條規定所列之優先購買 權人存在，出賣人應於登記申請書備註欄內切結記明【本案 土地確無出租情事，如有不實出賣人願負一且法律責任】。 　⒉原告於112年12月12日以存證信函通知被告林進國、林亮吟、 林雨萱辦理解除契約，有存證信函在卷可佐。惟查，原告依 約並無得解除契約之權利，原告以存證信函主張解除契約顯 有違約之情事，被告林進國、林亮吟、林雨萱自得依系爭土 地買賣契約第8條第3項規定請求原告給付110萬元之懲罰性 違約金，原告請求確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對原告 知違約金債權不存在，顯無理由。 　　並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。 　㈣被告亞東公司部分：　　 　⒈原告與被告林進國、林亮吟、林雨萱簽訂系爭土地買賣契約 前，被告亞東公司確實已告知原告與被告林進國系爭334、3 35-1、336-1地號土地為重劃區內耕地，農地重劃條例第5條 規定之人有主張優先承購之可能。農地重劃條例第5條所規 定之優先承買權無物權效力，僅具債權效力，縱優先承買權 人行使優先承買權，對原告與被告林進國、林亮吟、林雨萱 間之系爭土地買賣契約之履行，不生任何影響，倘原告依約 履行，並無違約金可言。 　⒉因優先承買權人行使優先承買權致發生履行障礙時，應屬不 可歸責於雙方當事人之事由致給付不能。本件原告因農地重 劃條例第5條規定之優先承買權人行使優先承買權，致不能 出賣系爭五筆土地，屬不可歸責之事由致給付不能，原告不 負違約責任，亦無賠償被告林進國、林亮吟、林雨萱違約金 之義務，原告亦無理由請求被告亞東公司賠償被告林進國、 林亮吟、林雨萱違約金之損失。 　　並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由 　　原告負擔。㈢如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假 　　執行。 貳、反訴部分： 一、反訴原告主張： 　㈠反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱與反訴被告朱虹瑾、朱品 頤、朱彥睿、朱旌緯於112年10月1日簽訂土地買賣契約，土 地買賣契約書第10條第3項約定「本約標的物無土地法第三 十四條之一、第一百零四條、第一百零七條及耕地三七五減 租條例第十五條、農地重劃條例第五條規定所列之優先購買 權人存在，出賣人應於登記申請書備註欄內切結記明【本案 土地確無出租情事，如有不實出賣人願負一且法律責任】。 另於土地買賣契約書第12條其他約定事項第8項約定「出賣 人在本買賣標的有與第三人簽約（租賃），若無法交地，由 出賣人負責處理完善。」足認反訴原告明知系爭五筆土地有 優先承買權人存在，且有出租之事實，惟反訴被告仍與反訴 原告簽訂上開土地買賣契約書，並為上開約定，是反訴被告 負有使優先承買權人放棄行使優先承買權之義務。 　㈡現系爭五筆土地之承租人沈永木主張行使優先承買權，反訴 被告已無法依系爭土地買賣契約履行出賣人之義務，有給付 不能之情事，反訴原告自得依民法第256條規定解除買賣契 約，爰以反訴起訴狀之送達作為解除系爭土地買賣契約之意 思表示。 　㈢系爭土地買賣契約第8條第3項約定「本約簽訂後，乙方（即 原告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事 致本約解除時，除應負擔甲方（即被告林進國、林亮吟、林 雨萱）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應 將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總 額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」，反訴原告解 除買賣契約後，自得依上開約定請求反訴被告返還已支付之 價金110萬元，及同額之懲罰性違約金110萬元等語。 　　並聲明：㈠反訴被告四人應給付反訴原告三人220萬元，及自 113年11月9日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡ 反訴訴訟費用由反訴被告負擔。 二、反訴被告則以：本件係因被告亞東公司未盡仲介職責，查明 系爭五筆土地是否屬重劃農地，有無農地重劃條例第5條之 適用，致買賣契約就此部分未有特別約定，嗣因承租人鄰地 所有權人主張優先承買權，致買賣契約無法履行，然此並非 可歸責反訴被告之事由所致，反訴原告對反訴被告並無違約 金債權存在。倘鈞院認反訴原告得請求違約金，惟反訴原告 請求之違約金金額確屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。 　　並聲明：反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔 。 三、本、反訴兩造不爭執之事實： 　㈠坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000○00000地號等二筆土地為原告 朱虹瑾所有；坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段00000○0000○0000地 號等三筆土地為原告朱虹瑾、朱品頤、朱旌緯、朱彥睿四人 共有，原告朱虹瑾應有部分均為1/2、原告朱品頤、朱旌緯 、朱彥睿三人應有部分均為公同共有1/2。 　㈡原告與被告林進國前經被告亞東不動產有限公司居間仲介， 於112年10月1日簽訂不動產買賣契約書，約定由被告林進國 以買賣總價1,100萬元，向原告購買坐落雲林縣斗南鎮大東 段新崙小段334、335-1、85-1、85-6、336-1地號等五筆土 地（下稱系爭五筆土地）。被告林進國於簽約時給付定金11 0萬元，存入履約保證帳戶。 　㈢坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000○00000○00000地號等三筆土地 均為重劃農地。 　㈣被告沈永木為系爭五筆土地之承租人。 　㈤被告陳水盛所有水泥基座之鐵皮圍牆占用坐落雲林縣○○鎮○○ 段○○○段000地號土地如內政部國土測繪中心113年11月28日 鑑定圖所示編號甲區域面積38.13平方公尺、編號乙區域面 積0.06平方公尺。 四、得心證之理由： 　　本件之爭點在於㈠原告請求確認被告沈永木就系爭五筆土地 之優先承買權不存在，有無理由？㈡原告朱虹瑾請求被告陳 水盛將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000地號土地上如內政部國 土測繪中心113年11月28日鑑定圖所示編號甲區域面積38.13 平方公尺、編號乙區域面積0.06平方公尺之水泥基座之鐵皮 圍牆拆除，將上開土地返還原告朱虹瑾，有無理由？㈢原告 請求確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對於原告110萬元之 違約金債權不存在，有無理由？㈣原告請求被告亞東公司給 付原告110萬元及法定遲延利息，有無理由？㈤反訴原告林進 國、林亮吟、林雨萱請求反訴被告朱虹瑾、朱品頤、朱旌緯 、朱彥睿返還已支付之價金110萬元，並給付110萬元之懲罰 性違約金，有無理由？ 壹、本訴部分：　　 　㈠原告請求確認被告沈永木就系爭五筆土地之優先承買權不存 在，有無理由？ 　⒈原告主張坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000○00000地號等二筆土 地為原告朱虹瑾所有，坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段00000○000 0○0000地號等三筆土地為原告朱虹瑾、朱品頤、朱旌緯、朱 彥睿四人共有，原告朱虹瑾應有部分均為1/2、原告朱品頤 、朱旌緯、朱彥睿三人應有部分均為公同共有1/2。原告與 被告林進國前於112年10月1日簽訂不動產買賣契約書，約定 由被告林進國以買賣總價1,100萬元，向原告購買系爭五筆 土地。而系爭五筆土地均為農牧用地，被告沈永木為系爭五 筆土地之承租人等情，為兩造所不爭執，堪信為真正。 　⒉按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優 　　先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權 　　視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣 　　契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1 　　、2項定有明文。次按，出租人出賣耕地時，承租人有依同 樣條件優先承買之權，第一百零四條第二項之規定，於前項 承買準用之，土地法第107亦有明文規定。而土地法第107條 就耕地租賃契約之耕地出租人出賣耕地時，規定承租人有依 同樣條件優先承買之權，其立法意旨，亦係為使土地之利用 與其所有權歸併於一個主體，藉以發揮土地之利用價值。又 按，重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：1.出 租耕地之承租人。2.共有土地現耕之他共有人。3.毗連耕地 之現耕所有權人，農地重劃條例第5條亦有明文。查系爭五 筆土地目前均種植水稻，業經本院會同兩造履勘現場勘驗明 確，有勘驗筆錄及現場照片在卷可佐，是系爭五筆土地均為 土地法第107條第1項所稱之耕地，亦為農地重劃條例第5條 所稱重劃區內耕地，則系爭五筆土地之承租人，依土地法第 107條第1項、農地重劃條例第5條第1款規定之優先購買權， 應堪認定。 　⒊經查，被告沈永木為系爭五筆土地之承租人，有農地租賃契 約書在卷可佐（見本院卷一第125至127頁），復為兩造所不 爭執，原告並未舉證證明其訂立買賣契約前有通知被告沈永 木系爭五筆土地出賣之事實，並詢問被告沈永木是否行使優 先承買權，則原告自不得以其與被告林進國所簽訂之不動產 買賣契約書對抗被告沈永木，被告沈永木依法對系爭五筆土 地有優先承買權，且被告沈永木已當庭表示優先承買（見本 院卷二第147頁），準此，原告請求確認被告沈永木就系爭 五筆土地之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。 　㈡原告朱虹瑾請求被告陳水盛將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000 地號土地上如內政部國土測繪中心113年11月28日鑑定圖所 示編號甲區域面積38.13平方公尺、編號乙區域面積0.06平 方公尺之水泥基座之鐵皮圍牆拆除，將上開土地返還原告朱 虹瑾，有無理由？ 　⒈原告主張坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000地號土地（下稱334地 號土地）為原告朱虹瑾所有，被告陳水盛出資建造之水泥基 座鐵皮圍牆占用系爭334地號土地如內政部國土測繪中心113 年11月28日鑑定圖所示編號甲區域面積38.13平方公尺、編 號乙區域面積0.06平方公尺之事實，業據原告朱虹瑾提出土 地登記謄本為證，復為被告陳水盛所不爭執，並經本院勘驗 現場及囑託內政部國土測繪中心測量屬實，有勘驗筆錄及內 政部國土測繪中心所繪製之鑑定圖附卷可憑，堪信為真實。 　⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條定有明文。經查，被告陳 水盛所有之水泥基座鐵皮圍牆占用系爭334地號土地如內政 部國土測繪中心113年11月28日鑑定圖所示編號甲區域面積3 8.13平方公尺、編號乙區域面積0.06平方公尺，被告陳水盛 既未能舉證證明其有何占有使用系爭334地號土地之法律權 源，顯為無權占用系爭334地號土地，則原告朱虹瑾本於所 有權人之地位，自得請求被告陳水盛拆除無權占用系爭334 地號土地之水泥基座鐵皮圍牆，將該部分土地返還原告朱虹 瑾。 　⒊綜上，原告朱虹瑾依民法第767 條規定，請求被告陳水盛將 系爭334地號土地上如內政部國土測繪中心113年11月28日鑑 定圖所示編號甲區域面積38.13平方公尺、編號乙區域面積0 .06平方公尺之水泥基座鐵皮圍牆拆除後，並將該部分土地 交還原告，為有理由，應予准許。 　㈢原告請求確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對於原告110萬元 之違約金債權不存在，有無理由？ 　⒈原告與被告林進國前經被告亞東公司居間仲介，於112年10月 1日簽訂不動產買賣契約書，約定由被告林進國以總價1,100 萬元，向原告購買系爭五筆土地，有土地買賣契約書在卷可 稽。 　⒉經查，系爭土地買賣契約書第10條第3項約定：「本約標的物 無土地法第三十四條之一、第一百零四條、第一百零七條及 耕地三七五減租條例第十五條、農地重劃條例第五條規定所 列之優先購買權人存在，出賣人應於登記申請書備註欄內切 結記明【本案土地確無出租情事，如有不實出賣人願負一且 法律責任。】條文並蓋印鑑章以示負責。」；另土地買賣契 約書第12條第8項約定：「出賣人在本買賣標的有與第三人 簽約（租賃），若無法交地，由出賣人負責處理完善。」 　　有土地買賣契約書在卷可佐。由系爭土地買賣契約書之約定 ，堪認系爭土地買賣契約簽訂時，原告與被告林進國均知悉 系爭五筆土地有承租人存在之事實。原告於明知系爭五筆土 地有承租人存在之情況下，仍與被告林進國簽訂土地買賣契 約書，並約定上開約款，顯見兩造約定原告負有使優先購買 權之人放棄行使優先購買權之義務，此由土地賣賣契約第12 條第8項條記載「若無法交地，由出賣人負責處理完善」等 語自明。 　⒊按出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買之權， 土地法第107定有明文，惟上開優先購買權非屬不得拋棄之 權利，各優先購買權人於知悉買賣條件後即得放棄優先購買 權（最高法院100年度台上字第1530 號判決意旨參照）。系 爭土地買賣契約第12條第8項之約定係原告負有使具優先承 買權之人放棄行使優先購買權之義務，已如前述，而優先購 買權復非不得拋棄之權利，上開約款既非排除優先購買權人 之優先購買權，並無違反強制或禁止規定，依契約自由原則 ，當屬有效。又按，優先承購權人一經表示以同一條件優先 承購，則買賣契約即當然於出賣人與優先承購之人間成立， 故於優先承買權人行使優先承購權後，原承買人自不得請求 出賣人為所有權移轉登記（最高法院95年度台上字第2214號 判決意旨參照）。查系爭五筆土地之承租人沈永木，已主張 行使優先購買權，足認原告並未依系爭土地買賣契約之約定 使優先購買權人放棄行使其等之優先購買權，是原告顯然違 反系爭土地買賣契約第12條第8項之約定，有違約之情事。 　⒋按「本約簽訂後，乙方（即原告）若有擅自解約、不為給付 、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（ 即被告林進國、林亮吟、林雨萱）所受損害之賠償外並喪失 收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方， 並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另 行給付甲方。」系爭土地買賣契約書第8條第3項定有明文。 次按，債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；因可 歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損 害，民法第256條、第226條第1項有明文規定。查原告未依 系爭買賣契約書第12條第8項約定，使系爭五筆土地之優先 購買權人即承租人沈永木放棄行使優先購買權，原告已違反 系爭土地買賣契約第12條第8項之約定，而系爭五筆土地因 優先承買權人行使優先承買權，致被告林進國、林亮吟、林 雨萱無法取得系爭五筆土地之所有權，屬可歸責於原告之事 由致給付不能，則被告林進國、林亮吟、林雨萱依民法第25 6條規定自得解除買賣契約。而被告林進國、林亮吟、林雨 萱已於113年10月18日以民事反訴起訴狀為解除系爭買賣契 約契約之意思表示，上開反訴起訴狀繕本已送達原告4人， 有本院送達證書4份在卷可考，則原告與被告林進國、林亮 吟、林雨萱所簽訂之土地買賣契約已合法解除，被告林進國 、林亮吟、林雨萱依系爭土地買賣契約第8條第3項約定，自 得請求原告給付違約金。 　⒌按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外 ，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生 損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。次按，違約 金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者 以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者以強制 債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不 履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務 ，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應 依當事人之意思定之。經查，系爭土地買賣契約第8條第3項 約定：「本約簽訂後，乙方（即原告）若有擅自解約、不為 給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲 方（即被告林進國、林亮吟、林雨萱）所受損害之賠償外並 喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲 方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約 金另行給付甲方。」等語，從契約文字之約定，足認當事人 約定違約金為懲罰性違約金。 　⒎按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展 、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約 自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於 其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定 之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值 之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人 所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度 台上字第1606號判決意旨參照）。本院審酌被告林進國、林 亮吟、林雨萱於112年10月1日向原告購買系爭五筆土地，嗣 系爭五筆土地因承租人沈永木行使優先承買權，致原告無法 履約，而被告林進國為購買系爭五筆土地，曾支付定金110 萬元，偕同仲介勘察土地、與原告洽談簽約細節等，所支出 勞力、時間、費用尚屬有限，及被告林進國、林亮吟、林雨 萱因優先承買權人主張優先承買，以致未能順利購得系爭五 筆土地，而未能獲得預期可得之利益等一切情狀，認被告林 進國請求原告給付違約金110萬元，尚嫌過高，應依民法第2 52條規定酌減至30萬元，始屬適當。 　⒏綜上，原告請求確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對於原告 之違約金債權於超過30萬元部分不存在，為有理由，逾此範 圍之請求，則無理由。 　㈣原告請求被告亞東公司給付原告110萬元及法定遲延利息，有 無理由？ 　⒈原告主張被告亞東公司受原告委託銷售系爭五筆土地，自應 負善良管理人之注意義務，被告亞東公司之仲介人員未確實 瞭解系爭五筆土地是否為重劃區之耕地，並向原告告知優先 承買權之相關規定，亦未於契約訂定無條件解約條款，致被 告林進國因優先承買權人主張優先承買，向原告請求違約金 110萬元，為此，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項 規定及民法第544條規定請求被告亞東公司賠償原告110萬元 及法定遲延利息等語，為被告亞東公司所否認，則被告亞東 公司執行仲介業務時有無故意或過失致原告受有損害，即有 審酌之必要。 　⒉經查，證人吳頌揚即系爭五筆土地之仲介到庭證稱：「（問 ：提示原證2 土地買賣契約書，系爭五筆土地是否由賣方委 託你銷售？）是，賣方在網路上看到我的資料，打電話給我 ，請我幫他銷售系爭五筆土地，我將土地一般委託銷售契約 書寄給原告朱虹瑾簽，原告朱虹瑾簽完名再寄還公司給我， 就由我們公司幫其銷售。被告林進國也是在網路上看到我們 銷售系爭五筆土地的資料，打電話來公司詢問，有意願購買 ，所以委託我跟地主議價，議價成功就約時間簽約，議價金 額為1100萬元。」「（問：你當初與原告朱虹瑾簽立委託銷 售契約時，有無瞭解系爭五筆土地有無優先承買權問題嗎？ ）有瞭解系爭土地有承租人，有優先承買權。」「（問：當 初簽立委託銷售契約書時，是否知道系爭五筆土地中有三筆 土地是重劃農地嗎？）不清楚。」「（問：對於重劃農地的 毗鄰地所有權人有優先承買權這件事情，你是否清楚？）我 不清楚，我只知道承租人有優先承買權。」「（問：當初委 託銷售系爭五筆土地的時候，就承租人的優先承買權部分， 你們公司如何處理？）當初我受委託銷售系爭五筆土地的時 候，就有口頭詢問承租人沈永木有無意願購買。」「（問： 後來覓得買受人林進國願意買受系爭五筆土地後，有沒有再 詢問承租人沈永木是否要優先承買？）林進國表示有意願表 示買受系爭五筆土地後，就約時間簽買賣契約，簽買賣契約 以後並沒有再詢問沈永木是否要優先承買。」「（問：所以 系爭五筆土地買賣契約成立後，被告亞東公司並沒有通知沈 永木是否優先承買系爭五筆土地，對嗎？）是。」「（問： 系爭五筆土地何時發現有部分是重劃農地？及毗鄰所有權人 有優先承買權？）沒有發現。」等語（見本院卷一第415頁 至417頁），查證人吳頌揚為系爭五筆土地買方及賣方之仲 介人員，就其仲介買賣之過程知之甚稔，且證人吳頌揚與兩 造並無特殊親誼關係，其所為證詞應堪採信。由證人吳頌揚 證詞，堪認證人吳頌揚於受原告委託時，已知悉系爭五筆土 地有承租人，且承租人有優先承買權存在之事實，及證人吳 頌揚曾口頭詢問系爭五筆土地之承租人沈永木是否有意願購 買系爭五筆土地，嗣後原告與被告林進國簽訂土地買賣契約 後，並未再詢問沈永木是否願意優先承買系爭五筆土地之事 實。 　⒊另證人陳豔紅即代書到庭證稱：「（問：當初擬定買賣契約 蔬食，有無談到關於優先承買權的部分嗎？）當時他們說土 地有第三人承租，所以我有大概說有優購權的問題。當時原 告朱虹瑾說承租人不想買，當天我寫好買賣契約的時候，原 告朱虹瑾、仲介、買受人林進國在外面談有說承租人等一下 會過來，後來我就先離開了，我後來也沒有看到承租人，也 不知道承租人有沒有來。」「（問：本件買賣的土地屬於重 劃農地，你是否清楚？）是買賣契約簽訂以後才知道的，當 初簽訂買賣當時是原告是拿所有權狀過來，隔天我再去申請 土地登記謄本，才發現買賣的五筆土地中有三筆土地是重劃 農地，所以後來再去申請毗鄰地的謄本，之後才以存證信函 詢問毗鄰地現耕所有權人是否主張優先承買權。」「（問： 一般你在處理買賣契約書擬定條款時，如果有優先承買權的 問題，契約書會如何擬定？）會口頭詢問買受人如果共有人 或毗鄰地人有優先承買權，買受人是否還願意買受。如果表 明買賣土地有優購權的問題，就會在契約書載明『如優先購 買權人放棄優購權的話，則本買賣契約成立』」「（問：提 示本院卷第55頁，系爭土地買賣契約書第10條第3 項約定， 本件土地買賣契約有這項約定，是否因為當初擬定買賣契約 書時，不知道本件買賣土地有優先購買權的問題？）是，因 為當時很臨時。」「（問：若系爭五筆土地於你擬定買賣契 約書時就已經知道有優先承買權問題，該買賣契約書第10條 第3 項的條款，你是否還會留著？）會，因為這是制式條款 ，所以如果有其他約定事項，會另外在其他約定事項欄下寫 『如優先購買權人放棄優購權的話，則本買賣契約成立』」「 （問：但本件你幫買賣雙方擬定的土地買賣契約書上並未在 其他約定事項欄下寫『如優先購買權人放棄優購權的話，則 本買賣契約成立』」？）是。」「（問：兩造於磋商買賣細 節時，有談到毗鄰耕地人與承租人優先承買權的問題嗎？） 出賣人朱虹瑾說承租人不買，仲介吳先生當時也有提到毗鄰 地所有權人不買。」「（問：本案有涉及到土地法第107 條 承租人的優先承買權及農地重劃條例的優先承買權，你是否 都知道？）當時只知道有承租人，不知道有農地重劃條例的 問題。」「（問：仲介也沒有提到本件買賣標的農地有部分 農地屬於重劃區的農地嗎？）沒有，仲介沒有提到。」「（ 問：當時為何沒有通知承租人？）因為當時出賣人朱虹瑾和 仲介都說承租人不買，所以就沒有再寄存證信函通知承租人 。」「（問：你所謂的當時出賣人朱虹瑾和仲介都說承租人 不買，事發生在簽約之前還是之後？）是簽約時。」等語（ 見本院卷一第335頁至337頁），查證人陳豔紅為代書，與兩 造並無特殊親誼關係，證人就其為當事人擬定買賣契約書之 過程中所親自見聞之事實為證述，其所為證詞應堪採信。由 證人陳豔紅之證詞，堪認證人陳豔紅在為原告及被告林進國 擬訂土地買賣契約時，除知悉系爭五筆土地有承租人之優先 承買權存在之事實外，並不知系爭五筆土地中之334、335-1 及336-1地號等三筆土地為重劃農地，依農地重劃條例第5條 規定，出租耕地之承租人、毗連耕地之現耕所有權人有優先 承買權，且因仲介表示承租人及毗鄰地所有權人不買，故而 未於土地買賣契約書內之其他約定事項約定「如優先購買權 人放棄優購權的話，則本買賣契約成立」之條件，亦未以存 證信函通知承租人是否優先承買等情。 　⒋至證人吳文華到庭雖證稱：「（問：提示原證2買賣契約書， 本件買賣是你仲介成立的嗎？）是吳頌揚與賣方朱虹瑾簽立 委託銷售契約書，買方也是吳頌揚仲介成立的，但本件買賣 契約簽訂當時是我在場處理的，吳頌揚當時也有在場。」「 在委託銷售契約書的現況說明書有關於土地有無重測、重劃 的問題欄位，當時我們有告知賣方本件買賣的土地有重測、 重劃，在打買賣契約時，也會再次與買賣雙方本件買賣土地 有重測、重劃問題，本件買賣的土地有三筆有重劃的情形， 屬於重劃農地。」「在與賣方簽立專任銷售委託書的時候， 就知道買賣土地其中三筆是重劃農地。」「買賣契約書是代 書擬定的，契約書上有沒有特別約定，我不清楚。但當天簽 約時我有跟買賣雙方口頭告知本件買賣土地有重劃農地優購 權的問題，並請雙方於現況說明書簽名。」「（問：如果你 們委託銷售的土地屬於重劃條例，買賣契約書會如何擬定？ ）會附停止條件，就是如果優購權人主張優購，契約就不成 立。」「（問：你所說的停止條件，會手寫載明於契約嗎？ ）不會，只會口頭告知買賣雙方。」「（問：所以本件簽約 當時你就知道本件買賣土地有三筆重劃農地，有優購權的問 題，為何不在買賣契約註記停止條件呢？）當時我們有詢問 毗鄰地的所有權人楊先生要不要買，因為楊先生出價1100萬 元，因為朱虹瑾跟我們簽的買賣底價是1200萬元，買賣價格 沒有到，所以就沒有賣給楊先生，是到簽約當天才朱虹瑾才 同意1100萬元出售土地，另外還有40萬元的仲介費。」「（ 問：既然優先承買權人楊先生已經出價1100萬元，與本件成 交的買賣價金相同，為何沒有通知楊先生是否要優先承買？ ）因為這樣沒有仲介費，所以簽約當下沒有通知，但後來代 書有通知楊先生是否行使優先承買，楊先生就出來主張要優 先承買。」「（問：當天是否有與承租人沈永木，告知本件 買賣契約的買賣價金及相關的買賣條件嗎？）有，但是沈永 木說我哪有錢買，而且賣方也有告知承租人不要買，所以承 租人過來時我問他要不要買，他說我哪有錢買，後來要處理 租約的問題，承租人開價要20幾萬元，他說他整理土地花費 一些費用，要求土地所有權人賠償20幾萬元。簽約完代書離 開以後，當天買方說他要處理，賣方也同意，我有聽到賣方 朱虹瑾有匯款5 萬元給林進國處理租約的問題，這部分是賣 方朱虹瑾告訴代書，代書再告知我的，因為當天協商沒有完 成，是後來買賣雙方再私下處理的。」「我知道買賣土地有 部分是重劃農地，我沒有跟代書說。」等語（見本院卷一第 340頁至343頁），查證人吳文華雖為亞東公司仲介人員，然 並非系爭五筆土地買方及賣方之仲介，證人吳文華雖證述有 告知賣方即原告系爭五筆土地有部分為重劃農地，且於系爭 五筆土地簽訂買賣契約當日，曾告知沈永木買賣契約價金及 相關買賣條件，但沈永木表示沒有能力購買等語，惟查，證 人吳文華上開證述，與證人陳豔紅、吳頌揚之證詞迥然不同 ，亦與被告沈永木所述相悖，復與原告委託被告亞東公司銷 售系爭五筆土地時所填載之不動產委託銷售標的現況說明書 並無記載土地為重劃農地之內容不同，又證人吳文華自承於 知悉毗鄰地所有權人願以同一條件購買系爭五筆土地時，因 無仲介費，而未於簽約當下通知毗鄰地所有權人優先承買， 顯見證人吳文華在考量仲介費之情況下，已有刻意迴避其本 應盡告知出賣人即原告有通知毗鄰地所有權人優先承買之義 務，證人吳文華所為上開證詞，顯係避重就輕之詞，尚難採 憑。 　⒌按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己 事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意 為之。受任人因處理委任事務有過失所生之損害，對於委任 人應負賠償之責，民法第535條、第544條分別定有明文。所 謂善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當 智識經驗及誠意之人所應有之注意。查系爭五筆土地之使用 地類別均為農牧用地，其中334、335-1、336-1地號土地登 記原因為土地重劃，堪認334、335-1、336-1地號土地應屬 重劃農地，原告委託被告亞東公司銷售系爭五筆土地，原告 與被告亞東公司間成立委任契約，被告亞東公司為銷售系爭 五筆土地，必然曾調閱土地登記謄本，以確定土地之位置、 地號、面積、使用地類別、使用現況等情，被告亞東公司為 不動產仲介經紀業，其受原告委託銷售系爭五筆土地之報酬 為實際成交價之4％，嗣後原告與被告亞東公司變更服務費用 實際成交價之2％，有土地一般委託銷售契約書、委託銷售內 容變更同意書在卷可佐(見本院卷一第405頁至409頁） 　　，依交易上一般觀念，被告亞東公司就系爭五筆土地之銷售 業務，具有相當專業知識經驗，自應以善良管理人之注意， 本於忠實義務及誠信原則，處理委託銷售事宜，並以專業知 識提供原告出售不動產所應注意之相關法規規定（包括有無 優先承買權），協助原告與交易相對人簽訂確保原告權益內 容之不動產買賣契約，而依亞東公司仲介吳文華、吳頌揚之 證詞，顯見被告亞東公司於系爭五筆土地買賣契約簽訂前， 已知系爭五筆土地有承租人，承租人有優先承買權，則被告 亞東公司本於專業知識經驗，理應建議原告與被告林進國簽 訂買賣契約時，關於優先承買權部分特約為停止條件或解除 條件之約定，然被告亞東公司卻未為之，嗣後系爭五筆土地 因優先承買權人主張優先承買，致原告給付不能無法履約， 被告亞東公司顯有未盡善良管理人之注意義務之情事，則被 告亞東公司處理委託銷售土地之委任事務有過失，應堪認定 。 　⒍綜上，被告亞東公司處理原告委託銷售土地之委任事務有過 失，未本於專業知識經驗，告知原告與被告林進國系爭五筆 土地可能有優先承買權之問題，亦未於買賣契約特約約定無 優先承買權人優先承買契約始成立或有優先承買權人優先承 買之解約條件，而系爭五筆土地買賣契約嗣後因優先承買權 人優先承買致原告給付不能，買受人林進國、林亮吟、林雨 萱因而主張解除契約，並請求原告賠償懲罰性違約金，致原 告受有損害（原告經被告林進國等人反訴請求賠償懲罰性違 約金部分，本院認定原告應賠償被告林進國、林亮吟、林雨 萱30萬元懲罰性違約金，詳見反訴部分），則原告依民法第 544條規定，請求被告亞東公司賠償30萬元，洵屬有據。被 告亞東公司辯稱：優先承買權人主張優先承買屬不可歸責之 事由，原告請求被告亞東公司賠償，沒有理由云云，洵不足 採。從而，原告請求被告亞東公司賠償30萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日即113年3月28日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息，為有理由。 　⒎又原告係主張依民法第544條規定、不動產經紀業管理條例第 26條第2項規定，請求被告亞東公司賠償，其聲明其中一項 有理由，則其餘部分不主張，是雖有單一之聲明，但訴訟標 的則有數項，為選擇訴之合併，本院既認原告依民法第544 條規定請求被告亞東公司賠償，為有理由，已如上述，則就 其餘事由即無再予審酌之必要，爰不另予論述，併此敘明。 　㈤綜上所述，原告朱虹瑾依民法第767 條規定，請求被告陳水 盛將系爭334地號土地上如內政部國土測繪中心113年11月28 日鑑定圖所示編號甲區域面積38.13平方公尺、編號乙區域 面積0.06平方公尺之水泥基座鐵皮圍牆拆除後，並將該部分 土地交還原告，為有理由；另原告請求確認被告林進國、林 亮吟、林雨萱對於原告之違約金債權於超過30萬元部分不存 在，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由；又原告請求被 告亞東公司賠償30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年3 月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理 由，逾此部分之請求，則無理由，至原告請求確認被告沈永 木就系爭五筆土地之優先承買權不存在，則無理由，應予駁 回。 　㈥本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，核與本件 判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。　 貳、反訴部分：　　 一、反訴原告主張： 　㈠反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱與反訴被告朱虹瑾、朱品 頤、朱彥睿、朱旌緯於112年10月1日簽訂土地買賣契約，反 訴被告明知系爭五筆土地有優先承買權人存在，且有出租之 事實，惟反訴被告仍與反訴原告簽訂上開土地買賣契約書， 並於兩造所簽訂之土地買賣契約書第12條其他約定事項第8 項約定「出賣人在本買賣標的有與第三人簽約（租賃），若 無法交地，由出賣人負責處理完善」等語，是反訴被告負有 使優先承買權人放棄行使優先承買權之義務。系爭五筆土地 因承租人主張行使優先承買權，反訴被告已無法依系爭土地 買賣契約履行出賣人之義務，有給付不能之情事，反訴原告 自得依民法第256條規定解除買賣契約，爰以反訴起訴狀之 送達作為解除系爭土地買賣契約之意思表示。依系爭土地買 賣契約第8條第3項約定，反訴原告解除買賣契約後，自得請 求反訴被告返還已支付之價金110萬元，及同額之懲罰性違 約金110萬元等語。 　㈡反訴被告則以：本件係因被告亞東未盡仲介職責，查明系爭 五筆土地是否屬重劃農地，有無農地重劃條例第5條之適用 ，致買賣契約就此部分未有特別約定，嗣因承租人鄰地所有 權人主張優先承買權，致買賣契約無法履行，然此並非可歸 責反訴被告之事由所致，反訴原告對反訴被告並無違約金債 權存在。倘鈞院認反訴原告得請求違約金，惟反訴原告請求 之違約金金額確屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。 　㈢經查，反訴被告與反訴原告林進國（代理林亮吟、林雨萱） 前經被告亞東公司居間仲介，於112年10月1日簽訂不動產買 賣契約書，約定由反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱以總價 1,100萬元，向反訴被告購買系爭五筆土地，有土地買賣契 約書在卷可稽。系爭土地賣賣契約書第10條第3項約定：「 本約標的物無土地法第三十四條之一、第一百零四條、第一 百零七條及耕地三七五減租條例第十五條、農地重劃條例第 五條規定所列之優先購買權人存在，出賣人應於登記申請書 備註欄內切結記明【本案土地確無出租情事，如有不實出賣 人願負一且法律責任。】條文並蓋印鑑章以示負責。」；另 土地買賣契約書第12條第8項約定：「出賣人在本買賣標的 有與第三人簽約（租賃），若無法交地，由出賣人負責處理 完善。」有土地買賣契約書在卷可佐。由系爭土地買賣契約 書之約定，堪認系爭土地買賣契約簽訂時，反訴被告與反訴 原告林進國均知悉系爭五筆土地有承租人存在之事實。反訴 被告明知系爭五筆土地有承租人，仍與反訴原告林進國簽訂 土地買賣契約書，並約定上開約款，顯見反訴被告負有使優 先購買權之人放棄行使優先購買權之義務，此由土地買賣契 約第12條第8項條記載「若無法交地，由出賣人負責處理完 善」等語自明。惟系爭五筆土地之承租人沈永木，於反訴原 告與反訴被告簽訂土地買賣契約後，主張行使優先購買權， 足認反訴被告並未依系爭土地買賣契約之約定使優先購買權 人放棄行使其等之優先購買權，則反訴被告顯然違反系爭土 地買賣契約第12條第8項之約定，有違約之情事。 　㈣按「本約簽訂後，乙方（即原告）若有擅自解約、不為給付 、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（ 即被告林進國、林亮吟、林雨萱）所受損害之賠償外並喪失 收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方， 並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另 行給付甲方。」系爭土地買賣契約書第8條第3項定有明文。 次按，債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；因可 歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損 害，民法第256條、第226條第1項有明文規定。查反訴被告 未依系爭買賣契約書第12條第8項約定，使系爭五筆土地之 優先購買權人即承租人沈永木放棄行使優先購買權，反訴被 告已違反系爭土地買賣契約第12條第8項之約定，而系爭五 筆土地因優先承買權人行使優先承買權，致反訴原告林進國 、林亮吟、林雨萱無法取得系爭五筆土地之所有權，屬可歸 責於反訴被告之事由致給付不能，則反訴原告林進國、林亮 吟、林雨萱依民法第256條規定自得解除買賣契約。而反訴 原告林進國、林亮吟、林雨萱已於113年10月18日以民事反 訴起訴狀為解除系爭買賣契約契約之意思表示，上開反訴起 訴狀繕本已送達反訴被告，有本院送達證書4份在卷可考， 則反訴被告與反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱所簽訂之土 地買賣契約已合法解除，反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱 依系爭土地買賣契約第8條第3項約定，自得請求反訴被告將 已給付之價金110萬元返還反訴原告林進國、林亮吟、林雨 萱，及請求反訴原告給付違約金。 　㈤惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思 之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本 諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事 人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人 所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正 義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及 當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院10 2年度台上字第1606號判決意旨參照）。本院審酌反訴原告 向反訴被告購買系爭五筆土地，兩造於112年10月1日簽訂土 地買賣契約書，反訴原告於簽約時給付定金110萬元，存入 履約保證帳戶，嗣系爭五筆土地因優先承買權人主張優先承 買，致無法順利履約，反訴被告已於112年12月12日以存證 信函通知反訴原告因優先承買權人優先承買，請反訴原告辦 理解除契約並領回簽約款，有存證信函在卷可參，再酌以反 訴原告林進國為購買系爭五筆土地，除聯繫仲介、至土地現 場履勘、支付訂金，並與反訴被告洽談簽約事宜外，所支出 勞力、時間、費用及損失尚屬有限等一切情狀，認反訴原告 請求反訴被告給付違約金110萬元，尚嫌過高，應依民法第2 52條規定酌減至30萬元，始屬適當。 　㈥從而，反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱請求反訴被告返還 已支付之價金110萬元，及請求反訴被告給付違約金於30萬 元之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理 由，應予駁回。　 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官 冷明珍 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　 書記官　梁靖瑜 附表： 編 號 土　地　坐　落 地目 面　積 使用地類別 權利範圍 備　考 縣　市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 １ 雲林縣 斗南鎮 大東 新崙 334 旱 1,712 農牧用地 全部 所有權人：朱虹瑾 ２ 雲林縣 斗南鎮 大東 新崙 335-1 旱 2,041 農牧用地 全部 所有權人：朱虹瑾 ３ 雲林縣 斗南鎮 大東 新崙 336-1 旱 3,732 農牧用地 全部 所有權人：朱虹瑾（權利範圍1/2）；朱品頤、朱彥睿、朱旌緯（權利範圍公同共有1/2） ４ 雲林縣 斗南鎮 大東 新崙 85-1 旱 1,982 農牧用地 全部 所有權人：朱虹瑾（權利範圍1/2）；朱品頤、朱彥睿、朱旌緯（權利範圍公同共有1/2） ５ 雲林縣 斗南鎮 大東 新崙 85-6 旱 481 農牧用地 全部 所有權人：朱虹瑾（權利範圍1/2）；朱品頤、朱彥睿、朱旌緯（權利範圍公同共有1/2）

2025-02-13

ULDV-113-重訴-21-20250213-1

重訴
臺灣高雄地方法院

確認所有權存在等

臺灣高雄地方法院民事判決 111年度重訴字第122號 原 告 薛國良 訴訟代理人 駱怡雯律師 複代理人 陳元晴律師 被 告 薛國利（原名薛永翌） 訴訟代理人 龔暐翔律師 陳樹村律師 上列當事人間請求確認所有權存在等事件，本院於民國114年1月 16日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；又不變更 訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴 之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項前段、第256條定 有明文。本件原告起訴時原聲明：⑴確認原告對於附表一所 示不動產（下稱系爭房地）所有權存在。⑵如第一項聲明獲 不利判決，請求確認原告請求被告薛國利將系爭房地所有權 登記移轉予原告之債權存在。⑶第二項聲明如獲不利判決， 請求被告薛國利與被告郭寶燕應將系爭房地所有權登記移轉 予原告。⑷第三項聲明如獲不利判決，被告薛國利、被告郭 寶燕應給付原告新臺幣(下同)2,431萬3,800元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。如任一 被告已為給付，其餘被告於已給付範圍内，免給付責任。⑸ 第四項聲明如獲不利判決，被告薛國利應給付原告如附表二 匯款金額欄位所示款項及給付附表二利息起算日欄位所示起 算日起至清償日止，按年息5％計算之利息（審重訴卷第9頁 ）。原告於訴狀送達前之民國111年3月8日以變更聲明狀變 更聲明為：⑴被告薛國利應塗銷於111年2月10日對於系爭房 地所為之回復登記。⑵被告郭寶燕應給付原告2,431萬3,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算 之利息。⑶第一項聲明如獲不利判決，被告薛國利應將系爭 房地所有權登記移轉予原告。⑷第三項聲明如獲不利判決， 被告薛國利應將系爭房地所有權移轉登記為原告、被告薛國 利與訴外人薛雅馨、薛玉林四人公同共有；且被告薛國利應 給付原告如附表二匯款金額欄位所示款項及給付附表二利息 起算日欄位所示起算日起至清償日止，按年息5％計算之利息 （審重訴卷第117頁），依民事訴訟法第255條第1項前段之 反面解釋，應無不許。又原告於113年7月9日具狀撤回對被 告郭寶燕之起訴（卷二第315頁），並於114年1月16日本院 審理時更正聲明為：⑴先位聲明：被告薛國利應塗銷於110年 2月10日對於系爭房地所為之回復登記。⑵備位聲明：被告薛 國利應將系爭房地所有權移轉登記移轉予原告。⑶再備位聲 明：被告薛國利應將系爭房地所有權移轉登記為原告薛國良 、被告薛國利與訴外人薛雅馨、薛玉林四人公同共有；且被 告薛國利應給付原告如附表二匯款金額欄位所示款項及給付 附表二利息起算日欄位所示起算日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息，亦無不合。　　 二、原告主張： (一)被告薛國利與原告薛國良為兄弟，兩造父親薛丁仁於76年9 月21日購買系爭房地中之高雄市○○區○○段○○段000地號土地 （下稱615地號土地），並於92年1月24日以贈與為原因移轉 登記予被告；系爭房地中之高雄市○○區○○段○○段00000地號 土地（下稱615-1地號土地）則為兩造母親薛李秀美於77年6 月30日購買取得所有權，並於93年3月25日以買賣為原因移 轉登記予被告；薛李秀美於77年3月8日在615-1地號土地上 原始興建高雄市○○區○○段○○段0000○號房屋（門牌號碼：高 雄市○○區○○路0000號，下稱系爭房屋）並登記為建物所有權 人後，於96年12月24日以買賣為原因移轉建物所有權登記予 被告。98年7月間，訴外人即原告胞姐薛雅馨告知原告，被 告願意出售系爭房地，原告知悉價格為1,222萬2,500元後， 遂同意購買，兩造乃於98年8月6日簽訂土地建築改良物買賣 所有權移轉契約書，被告並授權委託薛雅馨提供所有權狀、 印鑑證明、印鑑章、身分證影本予代書郭寶燕，供其持向鹽 埕地政事務所辦理系爭房地之所有權移轉登記。原告為購買 系爭房地，先於98年8月6日自原告在臺灣土地商業銀行股份 有限公司（下稱土地銀行）左營分行帳戶（帳號：00000000 0000）匯付頭期款120萬元至被告薛國利之土地銀行左營分 行帳戶（帳號：000000000000）；再於98年8月17日解除原 告在土地銀行之定期存款800萬元，將帳戶內存款882萬2,50 0元匯付至被告上開土地銀行帳戶；至餘款220萬元，被告則 同意以贈與方式處理，即原告已支付買賣價金完畢，並於98 年9月11日完成所有權移轉登記。詎被告明知有授權委託薛 雅馨以被告名義將系爭房地出售予原告，並已取得原告給付 1,002萬5500元之買賣價金，且系爭房地於98年起即由原告 實際持有並出租他人使用之事實，竟於系爭房地移轉登記完 成將近11年後，提起確認買賣關係不存在之訴，謊稱其對上 情全然不知、亦未收受價金、兩造無成立買賣及移轉系爭房 地所有權之合意云云，導致本院及臺灣高等法院高雄分院誤 信為真，分別以109年度重訴字第182號民事判決、109年度 重上字第156號民事判決，判命原告應回復登記，剝奪原告 已取得之財物，被告因此獲得系爭房地所有權回復登記之財 產上利益，依民法第184條第1項、第213條第1項規定，被告 自應負回復原狀之責，塗銷於111年2月10日對於系爭房地所 為之回復登記。 (二)被告於98年間授權薛雅馨將系爭房地以1,222萬2,500元之價 格出售予原告，顯見早於98年8月6日前兩造即已成立系爭房 地買賣契約之合意，縱前案確定判決中認定98年8月6日土地 建築改良物買賣所有權移轉契約書不成立，亦僅影響系爭房 地於98年9月11日所為之移轉登記程序效力，不影響原告與 被告於98年8月間早已成立之系爭房地買賣契約之合意效力 ，依民法第345條第1項規定，被告仍負有移轉系爭房地所有 權予原告之義務。　 (三)被告係由父母薛丁仁、薛李秀美取得系爭房地所有權，然移 轉登記過程中並未支付任何對價，且未有實際擁有使用、管 理、處分權利，被告應僅為薛丁仁之借名登記名義人，若認 定兩造就系爭房地並無成立買賣關係，則系爭房地即應回歸 於98年8月移轉登記前之狀態，所有權人應為薛丁仁，並於 薛丁仁107年8月3日死亡後，由薛丁仁之全體繼承人即原告 、被告與訴外人薛雅馨、薛玉林四人公同共有，故依民法第 767條、第821條規定，被告應將系爭房地所有權移轉登記為 原告、被告與訴外人薛雅馨、薛玉林四人公同共有。則原告 前以買賣契約成立為原因，分別於98年8月6日、98年8月17 日匯款120萬元、882萬2,500元予被告，如認兩造就系爭房 地不成立任何買賣契約關係，且原告不得請求損害賠償，則 被告取得前開款項即不具法律上原因，依民法第179條與第1 82條第2項規定，被告應將受領時所得之利益附加利息一併 償還。　　 (四)聲明：⑴先位聲明：被告應塗銷於110年2月10日對於系爭房 地所為之回復登記。⑵備位聲明：被告應將系爭房地所有權 移轉登記移轉予原告。⑶再備位聲明：被告應將系爭房地所 有權移轉登記為原告、被告與訴外人薛雅馨、薛玉林四人公 同共有；被告應給付原告如附表二匯款金額欄位所示款項及 自附表二利息起算日欄位所示起算日起至清償日止，按年息 5％計算之利息。　 三、被告則以： (一)系爭房地於98年8月間由薛丁仁、原告在被告不知情且未授 權薛丁仁、薛雅馨或任何人出售之情形下，擅自移轉至原告 名下，原告匯款之金流亦均由薛丁仁經手、收受，此經本院 109年度重訴字第182號民事判決、台灣高等法院高雄分院10 9年度重上字第156號民事判決及最高法院111年度台上字第2 82號民事裁定確定（下稱前案確定判決），兩造間就系爭房 地於98年8月6日之買賣關係及98年9月11日之所有權移轉登 記物權關係均不存在，被告依前案確定判決辦理系爭房地回 復登記，於法有據。原告於前案主張被告係授權薛丁仁代理 出售、移轉系爭房地，惟於本件又改稱被告係授權薛雅馨代 為出售、移轉系爭房地所有權云云，前後主張矛盾，被告於 前案之主張均為事實，並無以虛編事實及證據之方式獲取勝 訴判決。 (二)原告主張兩造間於98年8月間有另以口頭成立買賣系爭房地 之合意云云。然衡諸一般不動產交易實務，考量不動產交易 價額較高，契約雙方為明確權利義務並避免糾紛，均會簽立 私契，自無以口頭成立不動產買賣契約之可能，且所謂兩造 於98年8月間有成立買賣系爭房地契約與前案確定判決認定 之98年8月6之買賣關係並無二致，則兩造間就系爭房地無買 賣關係存在乙節，於兩造間自有既判力，原告不得再依據該 買賣關係請求被告移轉系爭房地所有權予原告。 (三)被告與薛丁仁就系爭房地並無借名登記關係存在，並未爭執 被告為系爭房地之所有權人或主張有借名登記情事，且由原 告於前案主張系爭房地係薛丁仁代理被告出售給原告，而非 薛丁仁立於出賣人之地位出售系爭房地，可證原告已於前案 自認被告為系爭房地所有權人，前案第二審判決理由中亦認 定被告為系爭房地所有權人，是就被告是否為系爭房地所有 權人，自應受前案確定判決既判力之拘束而不得為相反之認 定。又薛丁仁有借用子女名義開設銀行帳戶使用之習慣，存 摺、印章皆由薛丁人保管，故原告、被告名義之土地銀行帳 戶均係薛丁仁借用原告、被告名義開設使用，則自原告名義 轉出之1,002萬2500元非被告所收受，被告自無不當得利， 原告所匯出之1,002萬2500元亦非原告所有，自無受有任何 損害。　　 (四)聲明：原告之訴駁回。　　　 四、兩造不爭執事項(卷三第55頁至56頁)： (一)系爭615地號土地係由兩造父親薛丁仁(原名薛喜輝)於76年9 月間向訴外人郭春夏購得並登記為所有權人；615之1號地號 土地則由兩造之母薛李美秀(原名薛李嫌)於77年6月間向訴 外人曾樹林購得並登記為所有權人；系爭房屋則由薛李美秀 於77年4月14日以第一次登記為原因，於77年5月18日登記為 所有權人；薛丁仁、薛李美秀分別於92、93年間以贈與、買 賣之原因將615、615-1地號土地所有權移轉登記予被告；薛 李美秀另於96年12月以買賣為原因將系爭房屋所有權登記予 被告。 (二)被告名義之土地銀行左營分行帳戶(帳號：000000000000， 下稱B帳戶)係由薛丁仁使用。 (三)系爭不動產所有權於98年9月11日以買賣為原因移轉予原告 ，登記原因發生日為98年8月6日。 (四)原告名義之土地銀行左營分行帳戶(帳號：000000000000， 下稱A帳戶)於98年8月6日、98年8月17日，各匯款120萬元、 882萬2500元至被告名義之B帳户。 (五)被告前對原告起訴請求確認買賣關係不存在，經本院109年 度重訴字第182號判決確認兩造間就系爭不動產，於98年8月 6日所為之買賣關係及98年9月11日所為之所有權移轉登記物 權關係，均不存在；原告應將系爭不動產於98年9月11日以 買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。原告提起上訴 ，先後經臺灣高等法院高雄分院109年度重上字第156號判決 、最高法院111年度台上字第282號裁定駁回上訴而確定。原 告提起再審，經臺灣高等法院高雄分院111年度重再字第2號 判決原告再審之訴駁回。 五、本院之判斷：　　 (一)原告先位之訴主張被告係以訴訟詐欺之方式，使法院陷於錯 誤而為前案確定判決，被告因此獲得系爭房地所有權回復登 記之財產上利益，爰依民法第184條第1項、第213條第1項規 定，請求被告塗銷於111年2月10日對於系爭房地所為之回復 登記。被告則否認有何訴訟詐欺之行為，並以前揭情詞置辯 。經查： 　①按所謂訴訟詐欺，係指行為人持偽造或變造之物證，或利用 證人不實之證言，藉由提出民事訴訟取得勝訴判決之方式， 獲得財產上之不法利益而言。我國民事訴訟法就私權爭執之 處理採取當事人進行主義，且當事人就有利他造之事實並無 據實陳述之義務，除非另以其他欺罔手段扭曲法院正常之判 斷過程（例如在訴訟中使用虛偽之證據，或與第三人通謀詐 偽冒充他造而為讓步，或惡意地利用非訟程序剝奪他造為實 體抗辯之機會等）藉以圖得財產上之不法利益，否則不能徒 因其民事請求，輒指構成訴訟詐欺之情事。亦即，訴訟詐欺 所應規範之不法行為，應係指訴訟當事人「積極提出偽造之 事證」，始該當之。又主張侵權行為損害賠償請求權之人， 對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。本件原告主張被告 以訴訟詐欺方式取得前案確定判決，致原告受有損害，自應 由原告就被告有訴訟詐欺之侵權行為負舉證責任。 　②原告主張被告明知其於98年8月6日簽署授權書，授權薛雅馨 將系爭房地出售予原告，並提供權狀正本、印鑑證明、印鑑 章及身分證影本予薛雅馨及原告，共同委託郭寶燕辦理不動 產移轉登記之事實，竟與郭寶燕合謀於前案起訴狀虛編不實 主張「被告（即本件原告）卻於98年8月6日謊稱系爭房地兩 造間有買賣關係存在，擅自移轉系爭房地，惟原告（即本件 被告）對上情全然不知，亦未收受價金，故就系爭房地兩造 間並無財產權移轉及價金支付之意思表示合致」云云，復於 109年10月8日民事準備狀虛編不實主張「原告（即本件被告 ）多年來始不知系爭帳戶於98年8月6日及同年月17日分別有 120萬元及882萬2500元匯入，而係迄至本件訴訟開始進行後 ，經被告（即本件原告）抗辯有匯入前開120萬元及882萬25 00元乙事，原告向土地銀行左銀分行調閱系爭帳戶交易明細 表核對後始察上情」、「原告（即本件被告）於系爭房地買 賣過戶時，並不認識訴外人郭寶燕，且從未和被告（即本件 原告）洽談系爭房地買賣過戶事宜，而無成立買賣及移轉系 爭房地合意之可能」云云，同時由郭寶燕於前案為「我有請 兩造的父親跟薛雅馨，叫他們一定要跟原告說他們這樣做是 保護原告的財產。兩造的父親在第一次討論時也有提到等原 告的小孩成年之後再把系爭不動轉登記給原告的小孩」及「 沒有頭期款、保管權狀，也沒有要求對方開本票，只是單純 辦理過戶，跟一般買賣交易過程的確不一樣。本件沒有簽約 、沒有私契，也沒有約定各期應支付的款項、日期」等不實 陳述，導致前案法院誤信被告主張為真，判決原告應回復登 記等語（卷二第375至378頁）。 　③按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時 ，應由被告負舉證責任（最高法院42年台上字第170 號裁判 要旨參照）。是被告於前案提起確認買賣關係不存在之訴， 自應由主張其存在之原告負舉證責任。查原告於前案主張系 爭房地係薛丁仁贈與被告，被告之權狀、印鑑等由薛丁仁交 付郭寶燕辦理，足見薛丁仁有代理出售權限等語，而未曾主 張被告於98年8月6日簽署授權書，授權薛雅馨將系爭房地出 售予原告之事，並經二審判決認定「系爭房地之出售依民法 第534條第1款規定，應有特別授權，物權移轉行為則依民法 第531條前段規定，應有書面授權，上訴人（即本件原告） 並未能提出被上訴人（即本件被告）有特別授權薛丁仁出售 系爭房地，及有書面授權薛丁仁移轉之證據，則薛丁仁擅自 出售、移轉系爭房地之行為應屬無權代理，依民法170條第1 項規定，非經被上訴人本人承認，對於被上訴人不生效力， 而被上訴人提起本件訴訟主張買賣關係不存在，請求上訴人 塗銷登記，顯已明示拒絕承認，是薛丁仁無權代理之行為自 已確定對被上訴人不生效力。」（審訴卷第73至75頁）。是 兩造既未於前案就被告有無授權薛雅馨出售系爭房地一事為 主張、攻防，前案訴訟程序自無從就上開事實為審理判斷， 難認被告否認授權薛丁仁出售系爭房地而與原告合意成立買 賣契約有何虛編情事。又原告於本案始提出授權書，主張被 告於98年8月6日簽署授權書，授權薛雅馨將系爭房地出售予 原告等語；其所舉證人薛雅馨亦於本院證稱：98年伊父親決 定要賣系爭不動產，原告有跟伊提過，他要買，伊就告訴伊 父親，伊父親就說賣給原告，伊父親就叫伊問當時與伊配合 的郭寶燕代書，賣給原告要用何價格比較適當，郭寶燕當時 有給伊一張紙條，計算好房子以及土地的價格，郭寶燕當時 有詢問伊，是真的買賣或是過戶，伊有告訴她是真的買賣， 郭寶燕說要簽一個買賣契約書還有價金支付，因為為有簽契 約，她要先跟伊先拿一筆簽約金，叫伊分二次付錢，先付訂 金，再付尾款；授權書上授權人薛國利是他本人在98年8月6 日伊面前親簽的，他簽的時候伊有當場告知系爭不動產要賣 給原告，被告授權伊全權處理所有的事情，價金以及賣給誰 ，由伊決定；伊父親決定賣的，是被告授權給伊，伊代理被 告跟原告簽買賣契約，買賣價金是伊父親決定，買賣條件也 是伊依照伊父親的指示；（問：被告簽授權書時，有沒有向 你反應說系爭不動產是他的）被告簽了很多這種形式的授權 書，他都不會問伊；郭寶燕有給伊買賣契約，是私契，但是 伊找不到了；他們雙方都沒有出面，都是委託伊來簽，但是 賣方要出具授權書，伊才可以代理他去跟買方談，（問：你 接受原告的委託，去委託代書辦理系爭不動產的過戶登記） 對等語（卷二第118至132頁、第137頁）；而系爭授權書經 另案送請法務部調查局鑑定，授權書上「薛國利」之筆跡與 送鑑資料上薛國利筆跡特徵相符，此有法務部調查局文書暨 指紋鑑識實驗室鑑定書可稽（卷二第304至307頁）。然原告 既親自參與系爭房地買賣，薛雅馨亦證稱要取得被告之授權 書，才能代理被告去跟買方即原告談，則何以原告於前案訴 訟程序未曾提及被告有簽署授權書授權薛雅馨出售系爭房地 之事，亦未聲請薛雅馨到庭作證，迨於前案判決確定後，始 提出授權書為上開主張，其真實性已啟人疑竇。又系爭授權 書上「薛國利」之筆跡固經鑑定與送鑑資料上薛國利筆跡特 徵相符，然筆跡非不能模仿，縱使特徵相符，亦未必確係出 於同一人所為，且依兩造大姊薛玉林於前案證稱：父親若有 贈與財產，即使登記給誰，或給誰住，權狀還是由父親保管 ，系爭房地不是被上訴人（即被告）住的，是用來出租給他 人的，我的印鑑章都是我父親刻的，我知道我大弟即被上訴 人的也是，例如我們用地主的名義蓋房子，我父親會叫被上 訴人去申請印鑑證明，之後交給父親等語（審重訴卷第70至 71頁），可知兩造父親將不動產贈與子女後，仍保管權狀及 代刻子女印鑑章，以利日後出售移轉之用，此觀薛雅馨亦證 稱被告簽了很多這種形式的授權書，他都不會問等語甚明， 則系爭授權書是否於98年8月6日簽署，簽署時是否已填妥不 動產之地號、建號，亦值懷疑。證人薛雅馨雖證稱被告簽的 時候，伊有當場告知系爭不動產要賣給原告，被告授權伊全 權處理所有的事情，價金以及賣給誰，由伊決定，郭寶燕當 時有詢問伊，是真的買賣或是過戶，伊有告訴她是真的買賣 ，郭寶燕說要簽一個買賣契約書還有價金支付，因為為有簽 契約，她要先跟伊先拿一筆簽約金，叫伊分二次付錢，先付 訂金，再付尾款，郭寶燕有給伊買賣契約，是私契，但是伊 找不到了等語。然查系爭房地位處高雄市鬧區，價值非微， 縱為親兄弟，為保障權益，理當會簽訂買賣契約，並就買賣 不動產中關於總價額為何、各期款項如何付款、期間為何及 稅賦負擔及抵押權設定等重要不動產買賣細節進行約定，並 交由買賣雙方各執1份為憑，苟兩造當時確有簽立私契，何 以買方即原告未持有此份私契，且證人薛雅馨尚能提出其於 80餘年至90餘年間經薛丁仁指示辦理被告名下不動產移轉登 記之相關資料（卷一第405至608頁），其中不乏私契，何以 始終無法提出系爭房地之私契，又如非確無簽訂私契，郭寶 燕何敢於前案具結證稱本件沒有簽約、沒有私契，也沒有約 定各期應支付的款項、日期等語，而無懼日後如有他人提出 私契而坐實其偽證之犯行。是系爭授權書既有前述瑕疵可指 ，證人薛雅馨之證詞復有諸多與事實不相符合之疑點，又無 其他證據資料足以佐證其說詞，自難遽以信採。另被告名義 之B 帳戶並非由被告使用，而係由薛丁仁使用管理，此經薛 玉林於前案證述在卷（審重訴卷第70頁），原告於本案亦不 爭執，則被告於前案主張其多年來不知B帳戶於98年8月6日 及同年月17日分別有120萬元及882萬2500元匯入，迄至前案 訴訟開始進行後後始察上情等語，並非無稽，原告指為虛編 ，亦無可採。 　④綜上所述，原告所舉證據均無法證明被告有何虛編不實之事 ，並由郭寶燕為不實陳述，導致前案法院陷於錯誤而為不利 原告之判決。從而，原告依民法第184條1項、第213條規定 ，請求被告塗銷於110年2月10日對於系爭房地所為之回復登 記以回復原狀，即屬無據。 (二)原告備位之訴主張被告於98年間授權薛雅馨將系爭房地以1, 222萬2,500元之價格出售予原告，並同時授權由薛雅馨與原 告共同委託郭寶燕進行不動產買賣契約契約書簽署及不動產 移轉登記程序，顯見早於98年8月6日前兩造即已成立系爭房 地買賣契約之合意，爰依民法第345條第1項規定，請求被告 移轉系爭房地所有權予原告等語。經查： 　①按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有 既判力；起訴之訴訟標的為確定判決之效力所及者，法院應 以裁定駁回之，民事訴訟法第400條第1項、第249條第1項第 7款分別定有明文。所謂訴訟標的，係指為確定私權所主張 或否認之法律關係，請求法院對之加以裁判者而言。前後兩 訴是否同一事件，應依兩訴之當事人、訴訟標的、聲明，是 否相同、相反或可以代用等三個因素決定之（最高法院97年 度台上字第969號、73年度台抗字第518號裁判意旨參照）。 既判力之客觀範圍，應依原告起訴主張之原因事實所特定之 訴訟標的法律關係為據，凡屬確定判決同一原因事實所涵攝 之同一法律關係，均應受其既判力之拘束，為該既判力所遮 斷，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而 未提出之其他攻擊防禦方法，為與該確定判決意旨相反之主 張。是原告就同一當事人及同一訴訟標的法律關係，求為相 同或正相反或可以包含代用之判決，且其原因事實為確定判 決同一原因事實所涵攝之同一法律關係，即屬就確定終局判 決之同一事件更行起訴，其起訴即非合法（最高法院113年 度台上字第1268號判決意旨參照）。 　②原告於前案主張被告以1,222萬2,500元將系爭房地出售予原 告，雙方於98年8月6日簽訂土地建築改良物買賣所有權移轉 契約書，並提供權狀、印鑑證明等資料予郭寶燕持向地政事 務所辦理系爭房地所有權移轉登記，並於訴訟中主張係由薛 丁仁代理原告出售系爭房地，經前案判決確認兩造間就系爭 房地於98年8月6日所為之買賣關係不存在確定。原告復於本 案提起備位之訴，主張被告於98年間授權薛雅馨將系爭房地 以1,222萬2,500元之價格出售予原告，並同時委託郭寶燕進 行不動產買賣契約契約書簽署及不動產移轉登記程序。經核 本件訴訟與前案之當事人同一，前案之訴訟標的為消極確認 訴訟，與原告所提備位之訴為給付訴訟，兩者正相反對而可 以代替，前後二訴顯屬同一事件，至於原告備位之訴主張被 告係授權薛雅馨出售系爭房地，亦係前案訴訟程序得提出而 未提出之攻擊方法，依上開說明，仍應受前案既判力之拘束 ，不得更行起訴。 (三)原告再備位之訴主張被告僅為薛丁仁之借名登記名義人，系 爭房地所有權人應為薛丁仁，薛丁仁於107年8月3日死亡後 ，應由薛丁仁之全體繼承人即原告、被告與訴外人薛雅馨、 薛玉林四人公同共有，爰依民法第767條、第821條規定，請 求被告將系爭房地所有權移轉登記為原告、被告與訴外人薛 雅馨、薛玉林四人公同共有。又原告前以買賣契約成立為原 因，分別於98年8月6日、98年8月17日匯款120萬元、882萬2 ,500元予被告，如認兩造就系爭房地之買賣關係不存在，被 告取得前開款項即不具法律上原因，爰依民法第179條與第1 82條第2項規定，請求被告將受領時所得之利益附加利息一 併償還。經查： 　①原告主張薛丁仁與被告間就系爭房地有借名登記關係存在， 為被告所否認，自應由原告就該有利於己之事實負舉證責任 。查原告於前案並未爭執被告非系爭房地之所有權人或主張 有借名登記情事，並陳稱系爭房地為薛丁仁贈與被告，被告 之權狀、印鑑等並由薛丁仁交付郭寶燕辦理，足見薛丁仁有 代理出售權限等語，顯已於前案自認系爭房地為薛丁仁贈與 被告，被告為系爭房地之所有權人；且薛玉林亦證稱：父親 若有贈與財產，即使登記給誰，或給誰住，權狀還是由父親 保管等語；並經前案二審判決認定「參以父母為預先分配財 產先將不動產移轉登記至子女名下，但仍親自管理、利用該 不動產收益，並繳納賦稅，子女對此處理方式則不予置喙， 為臺灣民間常見情況，且以薛玉林所述薛丁仁指示子女開戶 使用，保管贈與財產權狀，及主導、操控系爭房地過戶情形 ，被上訴人（即被告）不敢過問薛丁仁有關系爭房地出租、 利用乙事，尚無違經驗、論理法則。」（審重訴卷第72至73 頁），自不能以系爭房地之權狀、印鑑等仍由薛丁仁保管並 為使用收益及繳納稅捐，即逕認薛丁仁與被告間必存有借名 登記關係。則原告依民法第767條、第821條規定，請求被告 將系爭房地所有權移轉登記為原告、被告與訴外人薛雅馨、 薛玉林四人公同共有，並非有理。 　②又薛丁仁有借用子女名義開設銀行帳戶使用之習慣，存摺、 印章皆由薛丁人保管，此經薛玉林於前案證述在卷（審重訴 卷第70至71頁），薛玉林並證稱：B帳戶在94年11月4日有4 個人匯款入帳戶，這4人都是我的客戶，當初房子蓋的時候 ，被上訴人（即被告）是地主，匯進來的金額應該是他們向 公司買房子，向銀行貸款要付給地主的錢，B 帳戶不是被上 訴人私人買賣的帳戶，是父親及公司在使用的帳戶等語。 　　而上述4人即訴外人林曉蘋、劉顯然、陳麗惠及盧采霓分別 於94年8月16日、94年10月11日及94年11月4日匯入大筆金額 至B帳戶，該4人均為向薛丁仁購買高雄市房地建案之客戶。 另被告於前案表示係在107年間始取回B 帳戶使用，原告就 此則稱：被告應該至少在105年間就開始使用B帳戶等語，並 未否認至少在105年以前，薛丁仁有使用B帳戶之事實，上開 事實業經前案二審判決調查相關證據後認定在案（審重訴卷 第71頁）。原告於本案亦不爭執B帳戶係由薛丁仁使用，且 由薛雅馨證稱：（問：原告薛國良這筆買賣的價金是匯到那 個帳戶）我父親是用土地銀行左營分行的帳戶收這筆買賣的 錢，我父親在98年用這筆買賣的錢，幫被告薛國利買了一筆 保險，這筆保險在99年時有解約，我父親再用這個保險的錢 ，為了要把被告薛國利帳戶的錢轉出來自己用，他就用這筆 錢，把他的名下林園的土地過戶到被告薛國利等語（卷一第 122頁）。則自原告A帳戶匯至B帳戶之1,002萬2,500元即非 由被告所收受，被告自無不當得利可言。原告依不當得利之 法律關係，請求被告返還其所得之利益並附加利息，亦非有 理。 六、綜上所述，原告先位依民法第184條第1項、第213條第1項規 定，請求被告塗銷於111年2月10日對於系爭房地所為之回復 登記；備位依民法第345條第1項規定，請求被告移轉系爭房 地所有權予原告；再備位依民法第767條、第821條規定，請 求被告將系爭房地所有權移轉登記為原告、被告與訴外人薛 雅馨、薛玉林四人公同共有，及依民法第179條規定，請求 被告給付原告如附表二匯款金額欄位所示款項及自利息起算 日欄位所示起算日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為 無理由，均應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均 與本件判決結果無影響，爰不一一論述。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　民事第九庭法　官　鍾淑慧 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡蓓雅

2025-02-13

KSDV-111-重訴-122-20250213-2

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臺灣高等法院高雄分院

移轉登記等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 112年度上字第321號 上 訴 人 王美弟 梁正瑋 上二人共同 訴訟代理人 李明海律師 複 代理 人 陳俊愷律師 洪敏修 被 上訴 人 王立恆 訴訟代理人 范仲良律師 上列當事人間請求移轉登記等事件，上訴人對於中華民國112年9 月26日臺灣橋頭地方法院109年度訴字第991號第一審判決提起上 訴，被上訴人並為訴之追加，本院於民國114年1月15日言詞辯論 終結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 　　基礎事實同一者，不在此限；次按，訴之變更或追加，非經 　　他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第446條第1項分別定有明文。本件被上訴人於本院審理期間，就下述貳、一㈡主張之事實，追加民法第179條不當得利請求為訴訟標的（本院卷第352頁），經核被上訴人此部分之請求，與起訴時所據以請求者，均係基於同一基礎事實，是被上訴人所為訴之追加，合於民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款之規定，應予准許。　　　　　　　　　　　　　　 貳、實體部分： 一、被上訴人起訴主張： 　㈠伊於民國101年8月間與訴外人徐Ｏ傑商議，由伊出資，以徐Ｏ 傑為買受人，購買坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地（ 權利範圍209/10000）及其上同區段682建號建物（門牌號碼 高雄市○○區○○里○○路000巷00弄00號，權利範圍全部，下合 稱系爭德民路房地）。然因徐Ｏ傑有長期在外工作計畫，上 訴人王美弟表示可借名登記予其名下，伊乃委由徐Ｏ傑簽立 指定王美弟為登記名義人之聲明書，交付出賣人，於101年9 月20日將系爭德民路房地所有權登記予王美弟，而與王美弟 間成立借名登記法律關係，爰以起訴狀繕本送達王美弟為終 止借名登記關係之意思表示。縱認系爭德民路房地所生借名 登記仍有疑義，因徐Ｏ傑嗣後亦已將系爭德民路房地買賣契 約所生一切權利義務（包括請求王美弟返還系爭德民路房地 所有權），讓渡於被上訴人，故被上訴人亦得依民法第541 條第2項規定，請求王美弟返還系爭德民路房地。 　㈡伊於103年10月間，經王美弟介紹，向訴外人國泰人壽保險股 份有限公司（下稱國泰人壽）購買險別「Q3增美福美元」、 保單號碼0000000000之6年期美金定存保單（下稱系爭保單 ），約定每年10月30日給付美金10,000元。伊為降低保費， 委由王美弟為要保人，以其子即上訴人梁正瑋為被保險人， 惟實際由被上訴人支付系爭保單保費。嗣於108年2月間，兩 造間因系爭德民路房地及購買門牌號碼高雄市○○區○○○○街00 0號4樓房地（下稱系爭大學十七街房地）發生爭議，王美弟 竟於未經伊同意下，遂於108年11月間以要保人身分解約。 國泰人壽於108年11月8日匯款美金50,070元至王美弟之中國 信託商業銀行高雄分行0000000000000000號帳戶，折合新臺 幣（以下未標明幣別者，均同）1,522,659元。王美弟明知 保險費均由被上訴人支出，卻未經被上訴人同意，違反委託 意旨，遽予解除定存保單，亦未將解約後款項交還予被上訴 人，不法侵害被上訴人權利，被上訴人得依民法第549條、 第544條及第541條第2項、第184條第1項前段規定，擇一有 理由，請求王美弟給付1,522,659元。 　㈢伊又於105年間委由訴外人翁Ｏ慶向鑫龍騰開發股份有限公司 （下稱鑫龍騰公司）購買系爭大學十七街房地，房地買賣價 款347萬元、預收代收款18萬元，合計總價款365萬元，被上 訴人先行刷卡支付10萬元訂金。王美弟知悉後，表示有投資 意願。伊與王美弟乃成立合夥契約，約定共同出資購買系爭 大學十七街房地，登記於王美弟女婿即訴外人林Ｏ鵬名下。 伊前後合計出資額為132萬元。雙方同意以390萬元出售系爭 大學十七街房地，並簽立專任委託銷售契約書，委託仲介賣 出以賺取差價。然有買家願以420萬元購買時，王美弟竟藉 口不願配合辦理，違背合夥契約。伊得按出資比例，先位聲 明請求王美弟給付1,518,904元。倘認系爭大學十七街房地 無實際出售，不得請求王美弟給付，然因王美弟否認伊出資 額，伊得備位聲明請求確認出資額為1,320,000元，有即受 確認判決之利益，以除去法律上不安狀態。 　㈣伊於105年間將現金100萬元寄放於訴外人曾Ｏ源處，並約定每 月利息1分半即15,000元。因有前開以梁正瑋名義之美金定 存情事，被上訴人本擬以該利息累積至一定金額後，用以支 付美金定存之保險費，故伊與王美弟、梁正瑋約定將該筆金 額匯款至梁正瑋之中國信託商業銀行帳號000000000000號帳 戶。詎兩造於108年2月間因房地爭議，伊即向曾Ｏ源表示終 止匯款入梁正瑋帳戶。惟自105年9月1日至108年2月11日， 所匯入之金額共435,000元，扣除於107年7月16日領取作為 伊經營水餃生意使用之款項150,000元，尚有285,000元。被 上訴人以起訴狀繕本送達為終止委任之意思表示，王美弟、 梁正瑋受被上訴人委託，提供梁正瑋之帳戶存放用以支付美 金定存之保費，就該筆款項285,000元，當有移轉予伊之義 務，迄今仍未返還，亦屬無法律上原因受有利益，致被上訴 人受有損害。被上訴人得依民法第549條第1項及第541條第2 項、第179條規定，擇一有理由，請求王美弟或梁正瑋給付2 85,000元。 　㈤綜上，爰分別依前揭規定提起本訴，並先位聲明：⒈王美弟應 將系爭德民路房地移轉登記予被上訴人；⒉王美弟應給付被 上訴人3,041,563元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5％計算之利息；⒊王美弟或梁正瑋應給付被 上訴人285,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息；⒋願供擔保，請准宣告假執行 。及備位聲明：⒈王美弟應將系爭德民路房地移轉登記予被 上訴人；⒉王美弟應給付被上訴人1,522,659元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊ 確認被上訴人就購買系爭大學十七街房地之合夥事業有1,32 0,000元之出資額存在；⒋王美弟或梁正瑋應給付被上訴人28 5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5％計算之利息；⒌願供擔保，請准宣告假執行。 二、上訴人均以：被上訴人自71年間起即有多項刑事前科，並於 76年至102年間因刑案入監執行或因案遭通緝，無法自由進 出銀行，無正當職業收入，無經濟能力可分別購買系爭德民 路房地及系爭大學十七街房地，並於103年間出資購買系爭 保單。實則被上訴人所有之財產，均係兩造之母親生前將現 金等財產交予被上訴人。被上訴人對系爭德民路房地、系爭 大學十七街房地之出資，均係以母親交付之資金，與王美弟 共資購屋，系爭德民路房地之買賣契約並約定王美弟為連帶 保證人，且由王美弟擔任系爭德民路房地之戶長，並非僅係 單純出名人。實則係王美弟委託被上訴人購買系爭德民路房 地，被上訴人再委由徐Ｏ傑購買，並將系爭房地所有權辦理 登記予王美弟。至被上訴人與徐Ｏ傑間之權利讓渡書，實係 通謀虛偽意思表示，不生效力，且系爭德民路房地實際上亦 無出租事實，係王美弟基於照顧被上訴人之意思同意被上訴 人無償居住於系爭德民路房地。系爭保單亦係由王美弟為要 保人、梁正瑋為被保險人，並由王美弟繳納保險費，與被上 訴人無涉，亦未約定由被上訴人給付保費。至系爭大學十七 街房屋係由王美弟之女婿林Ｏ鵬直接向鑫龍騰公司購買，無 被上訴人所稱合夥關係等語置辯。 三、原審判決如附件所示，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原 判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人於第 一審之訴及假執行聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回 。 四、不爭執事項： 　㈠被上訴人之友人徐Ｏ傑於101年8月20日與星展銀行簽訂買賣契 約，以徐Ｏ傑為買受人，購買系爭德民路房地，聲明指定登 記在被上訴人之ＯＯ即王美弟名下；徐Ｏ傑與星展銀行簽約時 ，王美弟並未到場。 　㈡依系爭德民路房地買賣契約，買賣總價款2,300,000元，包括 簽約款230,000元、完稅款230,000元、交屋款1,840,000元 。 　㈢系爭德民路房地於101年9月20日，以買賣為原因，登記為王 美弟所有迄今。 　㈣系爭德民路房地之所有權狀現由被上訴人持有，王美弟申請 補發權狀，遭被上訴人提出異議，經高雄市政府地政局楠梓 地政事務所（下稱楠梓地政）以111年4月28日駁回補發申請 。 　㈤徐Ｏ傑於109年3月21日簽立權利讓渡書，表示將系爭德民路房 地權利無條件轉讓於被上訴人。 　㈥被上訴人於109年5月11日提起本件訴訟，對王美弟表示終止 系爭德民路房地借名登記之法律關係、終止委託購買系爭保 單之契約、終止合夥購買系爭大學十七街房地、終止委託提 供梁正瑋帳戶存放國泰保單保費款項之契約。 　㈦以王美弟為要保人、梁正瑋為被保險人，於103年10月30日， 向國泰人壽購買險別「Q3增美福美元」、保單號碼00000000 00之六年期美金定存保單（即系爭保單），約定每年10月30 日給付美金10,000元。 　㈧系爭保單之保費均由王美弟之國泰世華銀行00000000000000 號帳戶轉帳繳納，於103年11月4日繳納美金10,040元、於10 4年10月29日繳納美金10,143元、於105年11月1日繳納美金1 0,143元、於106年11月9日繳納美金10,143元、於107年11月 9日繳納10,143元。 　㈨王美弟於108年11月間以要保人身分，將系爭保單解約，國泰 人壽於108年11月8日匯款美元50,070元至王美弟之中國信託 商業銀行高雄分行0000000000000000號帳戶，以當日匯率計 算，折合為1,522,659元。 　㈩訴外人翁Ｏ慶於105年8月15日，與鑫龍騰公司就系爭大學十七 街房屋簽訂房地買賣契約書，被上訴人以其信用卡（帳單地 址高雄市○○街000號）刷卡支付100,000元款項。 　王美弟以其所有高雄市○○區○○街000號房屋即右昌段三小段61 9建號建物設定最高限額抵押權供擔保，向國泰人壽借款2,0 00,000元，經國泰人壽於105年9月10日放款後，王美弟於10 5年9月12日，自其所有國泰世華銀行000000000000號帳戶提 領1,100,000元，其中1,000,000元用於支付系爭大學十七街 房屋自備款1,000,000元。 　王美弟女兒梁Ｏ茹之配偶林Ｏ鵬，與鑫龍騰公司於105年9月12 日，簽訂系爭大學十七街房屋登記申請書，以買賣為原因， 辦理所有權移轉登記予林Ｏ鵬。 　林Ｏ鵬為借款人，以系爭大學十七街房屋設定抵押權，向臺灣 土地銀行三民分行借款2,550,000元，支付購屋尾款完畢， 鑫龍騰公司於109年6月10日出具繳付總價款3,470,000元之 證明書給林Ｏ鵬。 　上開臺灣土地銀行三民分行貸款，分別有於105年12月16日、 106年2月6日、106年2月21日各給付600,000元、400,000元 、220,000元，提前還本之事實。 　被上訴人委託曾Ｏ源匯入梁正瑋帳戶金額共435,000元，梁正 瑋於107年7月16日提領150,000元。 　被上訴人就本件訴訟相關事實，另以王美弟涉犯侵占罪、恐 嚇罪提起刑事告訴，經臺灣橋頭地方檢察署檢察官以該署10 8年度偵字第13150、13151號為不起訴處分，並經臺灣高等 檢察署高雄檢察分署以109年度上聲議字第184號駁回被上訴 人之再議聲請而確定。 五、本件爭點： 　㈠王美弟與被上訴人間就系爭德民路房地是否存在借名登記關 係？被上訴人依借名登記、民法第541條第2項之法律關係， 請求王美弟應將系爭德民路房地移轉登記予被上訴人，有無 理由？ 　㈡被上訴人是否委任王美弟購買系爭保單？被上訴人是否將保 險費交付王美弟支付？被上訴人請求依民法第549條、第544 條及第541條第2項、第184條第1項前段、第179條等之規定 ，擇一有理由，請求上訴人王美弟給付1,522,659元，有無 理由？ 　㈢被上訴人與王美弟間就系爭大學十七街房地是否存在合夥契 約？被上訴人依合夥契約之法律關係，先位就系爭大學十七 街房屋，請求王美弟賠償無法出售之損失1,518,904元；備 位請求確認就系爭大學十七街房地出資1,320,000元，有無 理由？　　　 　㈣被上訴人依民法第549條第2項、第179條，請求王美弟或梁正 瑋給付被上訴人285,000元，有無理由？ 六、本院之判斷： 　㈠王美弟與被上訴人間就系爭德民路房地是否存在借名登記關 係？被上訴人依借名登記、民法第541條第2項之法律關係， 請求王美弟應將系爭德民路房地移轉登記予被上訴人，有無 理由？　 　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條第1項定有明文。借名登記者，謂當 事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管 理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成 立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記 有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞 務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制 、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力， 並依民法第529條規定，適用民法委任之相關規定。次按受 任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人 ；當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第541條 第2項、第549條第1項分別定有明文。準此，借名登記契約 成立後，當事人任何一方得隨時終止之。 　⒉又按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。 民事訴訟法第277條定有明文。上開但書之規定為舉證責任 減輕之規範依據。待證事實發生之時間距爭訟時，如因年代 長久，證據保存不易，或有客觀情事難有直接證據，諸如親 屬間之約定及金錢往來等，依一般社會通念難以期待其提出 者，則非不得依本條規定為舉證責任之減輕；亦即於具體個 案，應視兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具 蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，斟酌是否降低證明度 ，以實現裁判公正之目的。復因「待證事實是否為真實」， 缺乏單一及明確審查及檢驗標準，故審判者對於待證事實之 確定，除主觀上需形成「確信待證事實為真」之基本要求外 ，為求客觀化，當須藉由蓋然性（或然率）概念，以判定待 證事實之真偽。亦即民事之證明度即法院確信之形成，僅須 達到一般理性具有生活經驗之人得以信實之程度，即鄰近於 真實之較高蓋然性之程度已足。 　⒊經查，與星展銀行簽訂系爭德民路房地買賣契約之買受人徐Ｏ 傑係被上訴人友人，其聲明指定登記在被上訴人之ＯＯ即王美 弟名下乙情，為兩造所不爭執（見原審卷三第55頁），復有 不動產買賣契約書、以第三人為登記名義人聲明書、楠梓地 政109年7月31日高市地楠登字第10970691600號函所附系爭 德民路房地登記公務用謄本暨異動索引、王美弟之戶籍謄本 可考【見原審109年度橋司調字第206號卷（下稱橋司調卷） 第12至16頁、原審審訴卷（下逕稱審訴卷）第43至57頁、原 審卷二第88頁】，是由徐Ｏ傑係被上訴人友人等情，堪認被 上訴人所稱係委請徐Ｏ傑出名購買並指定登記在王美弟名下 等情，應非子虛。參以王美弟自承知悉被上訴人有竊盜、偽 造文書、贓物等多項前科，於76年至102年間多次受羈押或 入獄服刑，於99年8月至102年2月間，因偽造文書執行案件 ，經臺灣高雄地方檢察署通緝在案，無法自由進出銀行，無 正當職業收入乙情（見審訴卷第77頁、原審卷一第217頁） ，復有被上訴人之前案紀錄表、在監在押全國紀錄表可考（ 見原審卷二第172至190頁，發監見第187頁），足見被上訴 人於102年2月8日經臺灣高雄地方檢察署102年度執更緝字第 43號發監執行前，係經發佈通緝在案，衡情出面具名購買不 動產較為不便，亦有財產遭追索取償之風險。被上訴人主張 因此借用王美弟名義等語（見原審卷三第117頁），堪可採 信。況苟如王美弟所言，如係其欲購買系爭德民路房地，在 被上訴人客觀上不便出面購屋之情形，王美弟豈有可能委由 被上訴人，再由被上訴人委託徐Ｏ傑以如此繁複之方式購買 ，是王美弟辯稱其欲委託被上訴人購買房地云云，顯無可採 。 　⒋又依被上訴人提出系爭德民路房地101年8月20日買賣契約書 ，總價款2,300,000元，包括簽約款230,000元、完稅款230, 000元、交屋款1,840,000元（見橋司調卷第13頁）。除徐Ｏ 傑為買受人給付仲介服務費46,000元，由富盟不動產有限公 司開立統一發票外（見橋司調卷第22頁），其餘被上訴人提 出存款憑條之匯款人為王美弟之事實，固有存款憑條可考（ 見橋司調卷第19至21頁），可認係由王美弟之帳戶匯款支付 購屋價款。惟被上訴人於101年6月7日9時19分許自其台新銀 行00000000000000號帳戶提領876,000元，當日即有同額款 項存入王美弟甫於101年5月30日開戶、餘額僅6,000元之高 雄銀行右昌分行000000000000號帳戶，有被上訴人之台新銀 行帳戶交易明細、高雄銀行右昌分行109年11月5日高銀右密 字第1090000113號函所附王美弟之帳戶交易明細可考（見原 審卷一第41、70頁）；嗣王美弟之該帳戶於101年8月9日提 領230,000元、於101年8月21日提領400,000元，其上僅有「 王美弟」圓戳章而無簽名，有取款條可考（見原審卷一第11 0、109頁），核與101年8月20日買賣契約確認收訖之簽約金 230,000元（見橋司調卷第15頁背面）、被上訴人提出以王 美弟名義於101年8月21日匯款至星展銀行000000000000號帳 戶之400,000元相符【見橋司調卷第19頁、本院卷第409頁星 展（台灣）商業銀行資訊暨營運管理處113年11月18日（113 ）星展消帳發（明）字第07512號函】，客觀可堪認王美弟 之高雄銀行右昌分行帳戶內資金來自被上訴人。參以被上訴 人自104年8月20日至106年11月20日止，即按月指示徐Ｏ傑匯 入14,500元乙情，有交易明細、徐Ｏ傑之台新銀行竹北分行 帳號00000000000000號帳戶存摺封面可考（見原審卷一第54 至62頁、第71頁），核與被上訴人主張相一致（見原審卷一 第67頁），益徵王美弟之該帳戶內資金係來自被上訴人。 　⒌另被上訴人於元大銀行有定期存款，陸續到期後轉為活存取 出之事實，有被上訴人之元大銀行客戶往來交易明細可考（ 見原審卷二第106至107頁），被上訴人並提出將高雄銀行定 存紀錄以手抄方式記載在其玉山銀行存摺內末空白處之文書 （見原審卷二第108頁），該本玉山銀行存摺經原審於112年 9月11日勘驗結果，手寫部分之原子筆墨紅色部分與藍色部 分均有約略褪色乙情，有言詞辯論筆錄勘驗內容可考（見原 審卷三第118頁），足徵書寫時距原審勘驗時已有相當時間 ，被上訴人主張係以前之手寫紀錄，並非本件訴訟中杜撰等 語，應非子虛，可見被上訴人本有資力，並非如王美弟所指 稱毫無資力。 　⒍被上訴人於100年9月19日自其上開台新銀行帳戶轉帳1,038,9 40元至王美弟名下原並無餘額之台新銀行右昌分行帳號0000 0000000000號帳戶，復以相同帳戶於101年2月1日轉入126,0 00元、101年4月12日轉入135,024元等情，有被上訴人之台 新銀行帳戶交易明細、台新銀行109年12月21日台新作文字 第10924219號函所附王美弟該帳戶交易明細可考（見審訴卷 第157至161頁、原審卷一第24頁），亦可認王美弟之台新銀 行右昌分行帳戶內匯入之資金亦來自被上訴人。且王美弟之 台新銀行右昌分行帳戶於100年9月30日以現金存入150,000 元、100年10月6日以現金存入240,000元、101年1月19日以 現金存入233,600元、101年2月1日以現金存入14,000元、10 1年2月14日以現金存入120,000元、101年3月22日以現金存 入130,000元、101年3月26日以現金存入126,000元、101年4 月12日以現金存入36,000元等情，為王美弟所不爭執（見原 審卷一第213頁），復有存款憑條可考（見原審卷一第27、2 8、30至35頁），核與當日稍早被上訴人自其元大銀行、台 新銀行提領之金額相符，有被上訴人提出銀行明細說明表、 定存單存入金額明細表可稽（見原審卷二第83至86頁），此 等多次不同時間、金額一致提款及旋即存款情形，客觀上已 可勾稽得知王美弟之台新銀行右昌分行帳戶內以現金存入之 資金亦確係來自被上訴人。雖上訴人稱尚有多數存、提款金 額不相符，惟依上訴人所提出之上證1，上訴人所稱相同提 款日與存款日金額不符部分，金額差距為數千元至數萬元， 被上訴人則稱金額差異部分即由身邊現有資金補充等語。審 酌王美弟台新銀行右昌分行所有帳戶既本無存款，而上開時 間分別所存入之數筆款項，既有多筆與被上訴人甫自其所有 元大銀行、台新銀行提領之金額相符，且時間緊接，應非偶 然相同，反觀王美弟否認係被上訴人存入云云（見訴卷一第 214頁），卻無法提出資金來源、匯款單據等證明，佐以王 美弟99年2月起，即均於高雄市電影戲劇業職業工會投保勞 工保險，有勞工保險投保資料可憑（見本院外放限閱卷宗） ，可認無固定雇主，是依其工作及收入狀況，難以有資金可 供頻密提領。至證人即王美弟之配偶梁Ｏ群雖證述：跟王美 弟離婚時，除了協議書上面記載的外，王美弟還希望我給她 50萬元，我大概在105年8月用牛皮紙袋將現金包起來請我女 兒轉交給王美弟，而過年時，有時候也會包個10萬元的紅包 給王美弟等語（見本院卷第390-391頁）。審酌證人梁Ｏ群既 係105年8月方交付50萬元予王美弟，至多偶然於每年過年時 贈與款項，則由證人梁Ｏ群所證述前揭交付50萬元款項之時 間，既遠後於前開多筆款項存入王美弟台新銀行右昌分行之 時間，又縱證人梁Ｏ群於年終會贈與少量款項予王美弟，客 觀上與上開連續多筆存入王美弟所有台新銀行右昌分行帳戶 之金額，亦不相合；且上開款項多有按月密集存入，金額亦 有多達10餘萬元，甚或20、30餘萬元者，衡情應非日常存放 於家中可隨時取用、用於支應日常生活必要費用者，王美弟 竟無法提出其相應之提款紀錄，其空言否認係被上訴人存入 ，委無可採。　　 　⒎王美弟之高雄銀行右昌分行、台新銀行右昌帳戶內之款項既 均來自被上訴人，被上訴人又能提出王美弟名義帳戶之130, 000元、150,000元之高雄銀行定期存款存單及該帳戶存摺（ 見審訴卷第163至173頁），被上訴人主張向王美弟借用前揭 帳戶，於101年8月9日自其高雄銀行帳戶提領230,000元支付 簽約款、101年8月21日自同帳戶提領400,000元支付完稅款 、101年9月19日自其台新銀行帳戶提領1,522,000元、高雄 銀行帳戶提領157,000元，再匯款1,670,000元交屋款給星展 銀行，故系爭德民路房地之價金均由被上訴人支出等語（見 原審卷一第145至146頁），因於核對被上訴人上揭提領與付 款金額均屬相當，應堪採信。再佐以其中提領1,522,000元 之大額交易，取款憑條背面「臨櫃作業關懷客戶提問表」上 手寫記載「投資」、「本人與領取人王立恆一同」等語（見 原審卷一第36頁），倘該款項係王美弟自行提領支付星展銀 行，實無由被上訴人偕同臨櫃之必要，足見領取人實為被上 訴人。又銀行櫃員填寫該表僅係依領取人陳述而為記載，以 確認無詐騙情事。王美弟以自行提領、記載投資非借名登記 云云置辯（見原審卷一第214頁、卷二第115、166頁），尚 難採信。 　⒏被上訴人雖無申報綜合所得，名下亦無不動產、汽車乙情， 有財政部高雄國稅局111年9月30日財高國稅資字第11121121 31號函所附101年至106年度綜合所得稅各類所得資料清單及 全國財產稅總歸戶查詢清單可考（見原審卷二第157至164頁 ），然被上訴人既有上開將款項存入王美弟帳戶之事實，反 係王美弟無法提出其帳戶内款項之來源，王美弟稱被上訴人 全無資力云云，已無可採。且被上訴人有轉帳支付其母生前 看護費之事實，亦有存戶交易明細可考（見原審卷一第254- 255頁）。至被上訴人雖於兩造間刑事侵占案件中，供稱用 母親留下來之款項及自己款項購買系爭德民路房地等語，有 臺灣橋頭地方檢察署、臺灣高等檢察署高雄檢察分署前揭處 分書可考（見審訴卷第107至127頁），然被上訴人已就王美 弟帳戶內資金來自被上訴人提出證明，不論被上訴人係如何 取得該等款項，均無從否定其支出購屋款項之事實。況王美 弟所辯被上訴人長期無正當職業、涉犯刑事案件遭通緝、入 監執行，資金應來自母親高淑文云云（見原審卷一第184頁 、卷二第51、219-228、234、240-241、246頁），相關事證 不僅與本件借名登記契約就「一方將自己之財產以他方名義 登記」之判斷無涉，亦無反證可推翻被上訴人係以自己資金 支付購買系爭德民路房地之事實，此項辯解自無可採。綜上 ，足認系爭德民路房地價金均係由被上訴人支出，王美弟雖 列為連帶債務人，然實際上並非出資之人，僅係出名登記為 所有權之人。王美弟以負擔連帶債務云云置辯（見原審卷三 第88頁），不足採為有利之論據。 　⒐被上訴人提出徐Ｏ傑簽立「以第三人為登記名義人聲明書」上 載明指定「王美弟為登記名義人，登記名義人應與買方負連 帶履行本契約之義務」等語（見橋司調卷第16頁），然當時 買賣契約係徐Ｏ傑到場與星展銀行簽約，王美弟並未參與， 此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），又該紙上「王美弟 」印文又與前述被上訴人借用提領高雄銀行右昌分行帳戶之 取款憑條上蓋用之印文樣式相符（見原審卷一第85頁），而 該帳戶係於101年5月30日開戶由被上訴人陸續存款、提領直 到系爭德民路房地過戶完畢時均同乙情，已如前述及存摺交 易明細表可考（見原審卷一第41頁），可認101年8月20日簽 約時該印章亦由被上訴人持有使用中，則自難以徐Ｏ傑填載 之上開聲明書遽謂王美弟有何連帶保證並須實質負擔買受房 地債務之意。況於系爭德民路房地價金尚未付清前，星展銀 行殆無可能辦理房地移轉登記，價金清償又由被上訴人負責 履行，王美弟則獲得登記取得系爭德民路房地之法律上利益 ，該紙聲明書記載事項對其並無不利，對其與被上訴人間內 部之借名登記法律關係亦無矛盾，王美弟以該紙聲明書主張 並非單純出名登記云云（見審訴卷第79頁），委無可採。 　⒑又被上訴人遷籍該址，擔任戶長，該紙繳款書即收據亦由被 上訴人提出，有被上訴人提出之高雄市稅捐稽徵處108年房 屋稅繳款書、被上訴人戶籍謄本可考（見橋司調卷第26頁、 原審卷二第88頁），足見被上訴人主張由其繳納稅捐，較為 可採。被上訴人又委託友人即訴外人翁Ｏ慶將系爭德民路房 地出租之事實，業據證人翁Ｏ慶結證稱：伊受被上訴人委託 出租，與外籍人士簽立租約，有收到租金90,000元等語明確 （見原審卷二第31至32頁），復有108年2月28日至108年8月 27日之房屋租賃契約書可考（見橋司調卷第23至25頁），足 見被上訴人有使用、收益、負擔系爭德民路房地稅捐等事實 。至於王美弟因登記為所有權人，同時登記為房屋之納稅義 務人、購入後設籍該址迄至108年11月15日住址變更為高雄 市○○區○○街000號等情，雖有前述納稅義務人繳款書、戶籍 謄本可考（見橋司調卷第26頁、原審卷二第88頁），然並未 提出具體證據足以證明系爭德民路房地於購入後實際由其使 用、收益、負擔，其猶空言否認被上訴人出租、繳納稅捐， 或稱收取租金不合理云云（見審訴卷第80頁、原審卷三第82 、84至85、101頁），並主張證人翁Ｏ慶與被上訴人關係密切 故證言不可採信等情，均無足取而可逕為其有利之認定。 　⒒王美弟於111年4月20日申請補發權狀，因被上訴人提出權狀 正本，經駁回在案乙情，有楠梓地政事務所111年4月28日高 市地楠登字第11170350300號函可考（見原審卷一第256頁） ，足見被上訴人持有權狀正本。其等ＯＯ即證人王Ｏ芳亦證稱 ：王美弟很早就說係被上訴人向星展銀行買受法拍屋，所以 本來就是被上訴人之房地，王美弟本來就要將房地契交過來 ，被上訴人要將戶口遷進去，不然空屋要交稅等語（見原審 卷二第16頁），可見其親聞親見王美弟自承系爭德民路房地 係被上訴人所有。至王美弟主張被上訴人擅自取走權狀云云 ，無非係以證人梁Ｏ茹證詞為論據。惟查，證人梁Ｏ茹係王美 弟之女兒，其證稱：伊母親說被上訴人沒有工作、沒有那麼 大筆資金所得，都是外婆存款，母親與被上訴人就大學十七 街房地發生爭執時，警察到場說要看房地契，母親回去啟昌 街148號找時發現德民路、大學十七街及保險單文件都不見 ，而家裡鑰匙只有伊、母親、弟弟、妹妹有，及因為外婆過 世前住伊家，母親有把鑰匙給被上訴人，被上訴人沒有歸還 ，也知道母親作息，發現文件不見後沒有報警等語（見原審 卷二第33至37頁），足見證人梁Ｏ茹係單純聽王美弟事後片 面陳述，未曾見過房地所有權狀存放家中之情事，其與王美 弟為母女關係，當時亦與被上訴人發生衝突，有上揭臺灣橋 頭地方檢察署108年度偵字第13150、13151號不起訴處分書 可考（見原審卷一第201至202頁），自難憑其聽聞之傳聞證 詞遽認係被上訴人擅自取走權狀。且果如證人梁Ｏ茹所證述 ，如存放家中之物品突然未見蹤跡，衡情亦因擔心是否遭不 明人士侵入而會報警處理，王美弟竟未為之，亦與常情不合 。況且，系爭德民路房地價金係由被上訴人支付、辦理過戶 、設籍該址使用，俱如前述，並無將權狀交付王美弟攜至啟 昌街148號長期存放之理，故此項證詞實無可採。 　⒓至被上訴人提出之共同聲明書，經臺灣高雄少年及家事法院1 10年度家繼訴字第8號分割遺產事件確定判決認定並非真實 ，有該聲明書、判決書可考（見原審卷一第184、225頁）， 然僅係被上訴人無法以此作為王美弟承認實質上為被上訴人 財產之書證，況且被上訴人已捨棄該項書證（見原審卷三第 121頁），無礙於本院綜合其他全部卷證認定財產之歸屬， 亦不能因此反推遽謂被上訴人主張不實。上訴人以該聲明書 虛偽，抗辯被上訴人主張不實云云，不足為其有利之認定。 　⒔綜上，被上訴人委請友人徐Ｏ傑訂約，後續將款項存入王美弟 之高雄銀行、台新銀行帳戶後，支付價金給出賣人星展銀行 ，並使用、出租、繳納房屋稅，及由被上訴人持有權狀，足 見系爭德民路房地僅係借名登記在王美弟名下，而仍由被上 訴人管理、使用、處分，被上訴人主張有借名登記之法律關 係，應屬可採。被上訴人既已終止借名登記關係（見橋司調 卷第7頁），依民法第541條第2項規定，請求王美弟應將系 爭德民路房地移轉登記予被上訴人，自屬有據而應予准許。 　㈡被上訴人是否委任王美弟購買系爭保單？被上訴人是否將保 險費交付王美弟支付？被上訴人請求依民法第549條、第544 條及第541條第2項、第184條第1項前段、第179條等之規定 ，擇一有理由，請求王美弟給付1,522,659元，有無理由？ 　 　⒈經查，王美弟以自身名義為要保人、梁正瑋為被保險人，於1 03年10月30日，向國泰人壽購買系爭保單，約定每年10月30 日給付美金10,000元，及保費均由王美弟之國泰世華銀行00 000000000000號帳戶轉帳繳納，於103年11月4日繳納美金10 ,040元、於104年10月29日繳納美金10,143元、於105年11月 1日繳納美金10,143元、於106年11月9日繳納美金10,143元 、於107年11月9日繳納10,143元，僅繳納5期，第6年108年 中途解約，國泰人壽於108年11月8日匯款美元50,070元至王 美弟之中國信託商業銀行高雄分行0000000000000000號帳戶 ，以當日匯率1美元兌換30.412元新台幣計算，折合為1,522 ,659元等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈦～㈨），復有 國泰人壽110年9月6日國壽字第1100090256號函、110年12月 8日國壽字第1100120377號函可考（見原審卷一第132至138 、165至168頁），堪信為真。是以王美弟有於103年10月間 以其名義投保系爭保單，並以其子即梁正瑋為被保險人，繳 款5期保費後，於108年11月間解約之事實，已堪認定。 　⒊惟當時王美弟之高雄銀行右昌分行帳戶，應實係由被上訴人 使用，已如前述，於系爭保單第1期美金10,040元繳款日即1 03年11月4日前，被上訴人於103年10月30日自該帳戶提領25 6,000元，於第2期美金10,143元繳款日即104年10月29日前 ，被上訴人於104年10月26日自該帳戶提領330,000元，於第 3期美金10,143元繳款日即105年11月1日前，於105年10月18 日提領400,000元，於第5期美金10,143元繳款日即107年11 月9日前，於107年11月1日自該帳戶提領320,000元等情，經 逐一核對被上訴人陳述與王美弟高雄銀行右昌分行帳戶交易 明細，核屬一致（見原審卷一第49、55、59、63、147頁） ，且細繹該帳戶交易明細其他紀錄，鮮有如上開300,000元 左右之提領紀錄，上開提領金額與美金兌換新台幣1比30之 比例約莫相當，又均在王美弟繳納美金保費之前數日，再佐 以證人翁Ｏ慶亦證稱：伊於103年11月間載被上訴人去軍校路 銀行領錢，然後去博愛路之國泰世華銀行等王美弟跟梁正瑋 騎車過來，王立恆就下車把現金交給他們，他們等到1個小 姐來之後，4個一起進銀行，要繳美金保單，及於107 年11 月間，受被上訴人委託交付款項給王美弟等語明確（見原審 卷二第29頁），足證被上訴人有交付現金予王美弟以繳納系 爭保單保費之事實。而倘系爭保單係王美弟自行訂約繳款， 被上訴人當無可能知悉繳款期數、日期、金額，而於繳款前 即時交付相當之款項予王美弟，益證系爭保單應確係由被上 訴人委由王美弟所購買。至因匯率變動，被上訴人所領款項 與應支付之保費數額略有差異，惟被上訴人在金額相去不遠 之情形下，以身邊所有之款項予以補足，自屬可能，故提領 金額與實際應繳保費金額些微差距，無礙於被上訴人主張真 實性之認定。 　⒋又王美弟之帳戶於106年11月9日繳納第4期保費美金10,143元 之前，雖未見被上訴人指出提領紀錄。然被上訴人長期向訴 外人曾Ｏ源收取利息乙情，有被上訴人與曾Ｏ源於100年8月25 日簽立之寄放資金生利息證明書、領收利息證明欄可考（見 原審卷二第103至104頁），且係由被上訴人友人翁Ｏ慶指示 其債務人曾Ｏ源將約定寄託1,000,000元債權款項之利息，依 被上訴人之請求，匯入梁正瑋、王美弟之女即訴外人梁Ｏ茹 帳戶，後翁Ｏ慶將該債權讓與被上訴人等情，分別有105年6 月29日、105年8月30日、105年7月20日之字據、110年12月1 6日權利讓渡書字據可考（見橋司調卷第44至45頁、原審卷 一第180-183頁），此等事實亦經證人翁Ｏ慶到庭結證屬實無 訛（見原審卷二第28頁），可見被上訴人與王美弟間應已協 議由此方式提供資金請王美弟代為支付款項，曾Ｏ源並依翁Ｏ 慶指示將款項逐次匯入梁正瑋、梁Ｏ茹之帳戶。而前述系爭 德民路房地之款項係由被上訴人支付，詳如前述，當時又尚 未購買系爭大學十七街房屋，被上訴人主張當時本擬作為保 費使用等語（見橋司調卷第9頁），應屬合理。至於證人翁Ｏ 慶證稱將錢匯入王美弟子女帳戶係因王美弟拜託被上訴人說 子女們未來會買房子，把利息放到他們帳戶未來貸款可以過 等語（見原審卷二第28頁），雖與被上訴人所稱原因有所出 入，然無礙於確實有該等資金流入之事實。被上訴人、王美 弟嗣後並無以梁正瑋、訴外人梁Ｏ茹之帳戶資金支付保費， 而保費既然係從王美弟之國泰世華銀行帳戶轉帳繳納，惟被 上訴人有交付現金予王美弟以繳納系爭保單保費之事實，已 如前述，在金額非少，然王美弟無法提出其繳納保險費資金 來源，則被上訴人主張第4期係由被上訴人於106年8月25日 將當時收取曾Ｏ源之利息441,600元中之現金交付王美弟等語 （見原審卷一第147頁），尚堪採信。 　⒌再佐以證人即王美弟與被上訴人胞姊王Ｏ芳證稱：被上訴人、 王美弟於107年間有在伊住處騎樓經營水餃生意，器材都是 被上訴人買的，王美弟沒有出資，系爭保單是被上訴人保的 ，於108年或107年打算解約，王美弟還打電話給伊問能否借 錢，不然解約要損失50,000元很可惜，伊說不要找伊，後來 108年11月間，被上訴人與王美弟間刑事案件偵查中，王美 弟找伊好幾次，說要把東西還被上訴人，王美弟說這筆保單 是被上訴人保的，用年輕人梁正瑋名義保比較便宜，其實錢 都是被上訴人繳的，王美弟騎車載伊去國泰解約，伊跟一位 女性組長說是被上訴人之保單，組長說已經交5期了只剩一 期要賠5萬多，伊說沒關係，因為王美弟實在太壞，5萬就5 萬，就是要解約，王美弟氣的就到旁邊去了，說不要跟伊坐 在一起，伊說錢是被上訴人的，能不能解約後交給被上訴人 ，那個組長說不行、只能匯到帳戶，到櫃台那邊，就簽一個 本子，櫃台小姐說本子可以拿回家，王美弟不講話，伊就把 本子帶回來，王美弟把伊送回家，本子就不給伊了，說裡面 有她兒子私人資料，及伊不知道被上訴人跟王美弟間借帳戶 、錢怎麼給的等語（見原審卷二第16至17、20頁）。證人王 Ｏ芳既係就其親見之事實證述，復為被上訴人及王美弟之胞 姊，衡情當無任意偏頗一方而為虛偽證述之理，其證詞自屬 可信。由證人王Ｏ芳之證述，王美弟既向證人王Ｏ芳自承僅係 以其名義投保，然保費均由被上訴人繳納，嗣由其陪同王美 弟前往解約等情明確；參以證人王Ｏ芳係兩造胞姊，居間協 調返還財產與被上訴人事宜，亦屬合理，其又明確證稱陪同 王美弟解約、王美弟自承系爭保單係被上訴人所有，解約係 欲將款項返還被上訴人事宜。且倘系爭保單實際上非被上訴 人投保並交付現金給王美弟繳納保費，王美弟當無騎車附載 證人王Ｏ芳前往保險公司並依其要求解約之必要，可見系爭 保單應係王美弟受被上訴人委託投保並由被上訴人支付保費 之事實，應堪採信。至王美弟雖以被上訴人提領金額與保費 金額不完全一致、王美弟與證人王Ｏ芳有嫌隙、其證詞反覆 、未知悉款項如何交付，質疑其就系爭保單之證詞可信度云 云，然因證人王Ｏ芳本當無可能見聞被上訴人如何將款項交 付王美弟，故金額之差異尚無礙證人王Ｏ芳上開證述之真實 性。 　⒍綜上，系爭保單應為被上訴人委託王美弟投保，並由被上訴 人負擔保費，具有借名登記之法律關係。然按法律行為，有 背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第72條定有明文。 所謂背於公共秩序，乃指法律行為本身違反國家社會一般利 益及存在於憲法暨法律本身之價值體系者而言。法律行為是 否違反公共秩序，應就法律行為之內容、附隨情況，以及當 事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之。又保險法第 3條、第16條規定，本法所稱要保人，指對保險標的具有保 險利益，向保險人申請訂立保險契約，並負有交付保險費義 務之人；要保人對於本人或其家屬、生活費或教育費所仰給 之人、債務人、為本人管理財產或利益之人之生命或身體， 有保險利益。保險利益之功能在適當限制損失填補數額，避 免不當得利、當事人賭博行為及道德危險。同法第17條並明 定要保人或被保險人，對於保險標的物無保險利益者，保險 契約失其效力。另人壽保險之要保人，因採平準保費制預（ 溢）繳保費等累積而形成保單現金價值，保險法謂為保單價 值準備金，要保人得依保險法規定請求返還或予以運用，諸 如同法第116條規定之返還保價金請求權、第119條第1項解 約金請求權、第120條第1項保單借款權等；依同法第111條 第1項規定，受益人經指定後，要保人對其保險利益，除聲 明放棄處分權者外，仍得以契約或遺囑處分之，可知保單價 值為要保人所有之財產權，其對保險利益亦有處分權。而保 險為社會重要金融制度，保險契約為最大善意契約，並具有 射倖性，其建立在要保人及被保險人等最大之善意及誠實上 ，保險人無論於保險契約訂立時或訂定後，對於要保時保險 標的之狀況、資訊及足以影響評估危險之事項，須透過要保 人、被保險人等詳實告知，使之評估風險而決定是否承保與 保險費率之多寡，以符誠實信用及對價平衡原則。此從要保 人非僅負有交付保險費之義務，並負據實說明義務，倘其有 隱匿或遺漏不為說明，或為不實之說明，足以變更或減少保 險人對於危險之估計者，保險人得依保險法第64條規定解除 保險契約即明。是要保人為何人，攸關其對保險標的是否有 保險利益、有無據實說明、道德風險之高低、保險人對於保 險契約之重要內容評估有無錯誤，影響保險制度正常運作至 鉅。如以人身保險契約作為借名契約之標的，將致保險人僅 得以出名人而非以借名人為要保人，就出名人所負之說明義 務，為保險費估計及就風險之承擔獲取資訊，與保險制度分 攤危險及其為最大善意契約之性質實屬有違，對保險法本身 之價值體系、正常運作與保險法制之維繫產生破壞，有害及 國家社會之一般利益，顯與公共秩序相悖，依民法第72條規 定，該借名契約自屬無效（最高法院113年度台上字第1474 號民事判決意旨參照）。故系爭保單雖為被上訴人借名投保 ，然此借名契約既屬無效，即無再予以終止借名契約之問題 ，故被上訴人主張依民法第549條第1項終止借名契約，並依 民法541條第2項、第544條規定，請求王美弟給付被上訴人1 ,522,659元為無理由。 　⒎惟按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民 法第179條定有明文。又為給付原因之法律行為不成立或無 效時，其給付即自始欠缺原因。故當事人一方本於一定目的 而為給付時，其目的在客觀上即為給付行為之原因，給付如 欠缺其原因時，他方當事人受領給付即無法律上之原因，應 成立不當得利（最高法院98年度台上字第204號民事裁判意 旨參照）。王美弟與被上訴人就系爭保單所為借名契約既屬 無效，則被上訴人就系爭保單所交付予王美弟之保費，其給 付原因即不存在，王美弟受領用以繳納系爭保單之保費，依 上開論述，即屬不當得利，是被上訴人自得依不當得利之法 律關係請求返還。查系爭保單之保費，於103年11月4日繳納 美金10,040元、於104年10月29日繳納美金10,143元、於105 年11月1日繳納美金10,143元、於106年11月9日繳納美金10, 143元、於107年11月9日繳納10,143元（見不爭執事項㈧）， 合計為美金50,612元。依其繳付保費當月之匯率換算約為1, 571,341元【計算式：10,040×30.91＋10,143×32.56＋10,143× 31.84＋10,143×29.995＋10,143×30.815＝1,571,341；小數點 以下四捨五入】。被上訴人僅請求1,522,659元，為有理由 而應予准許。 　㈢被上訴人與王美弟間就系爭大學十七街房地是否存在合夥契 約？被上訴人依合夥契約之法律關係，先位就系爭大學十七 街房屋，請求上訴人賠償無法出售之損失1,518,904元；備 位請求確認就系爭大學十七街房地出資1,320,000元，有無 理由？　　　 　⒈按稱合夥者，謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約； 前項出資，得為金錢或其他財產權，或以勞務、信用或其他 利益代之，民法第667條第1項、第2項定有明文。民法所稱 之合夥者，係指二人以上互約出資以經營共同事業，分享其 事業所生之利益，或分擔並分享事業所生損益之契約，各合 夥人除以金錢、其他財產權、勞務、信用、或其他利益為出 資外，必以有利益共同分享或損益共同均霑之利害關係存在 ，始得謂為互約出資以經營共同事業之合夥（最高法院97年 度台上字第17號判決參照）。 　⒉又按確認之訴，非被上訴人有即受確認判決之法律上利益者 ，不得提起，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受 確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，被上 訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種 不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院110 年度台上字第1179號判決意旨參照）。被上訴人既主張曾與 王美弟合夥共同出資購買系爭大學十七街房地，然為王美弟 所否認，則被上訴人請求確認其有出資額1,320,000元等情 部分，即有確認利益，合先敘明。 　⒊查證人翁Ｏ慶於105年8月15日，與鑫龍騰公司就系爭大學十七 街房屋簽訂房地買賣契約書，被上訴人以其信用卡刷卡支付 100,000元款項，嗣由王美弟之女婿林Ｏ鵬與鑫龍騰公司於10 5年8月19日簽立讓渡書，附於原合約為附件，續於105年9月 12日，執登記申請書，以買賣為原因，辦理所有權移轉登記 予林Ｏ鵬等情，為兩造所不爭執（見原審卷三第56頁），復 據鑫龍騰公司以112年7月21日鑫字（112）第0048號函覆： 林Ｏ鵬之讓渡書附於與翁Ｏ慶之原合約為附件，故僅有1份房 地買賣契約書，無作廢房地買賣契約書及無重新開立發票， 發票係為該建案所開立，由林Ｏ鵬付款，於交屋時一併交給 屋主，林Ｏ鵬委任翁Ｏ慶進行交屋，故發票交給翁Ｏ慶等語明 確，並附有交屋資料收執表記載自備款3,470,000元、代書 費等費用共159,375元，共3,629,375元，預收金額為3,650, 000元等語明確（見原審卷三第67至69頁），核與翁Ｏ慶證述 ：伊與被上訴人於105年8月15日一同去大學十七街看房子， 訂金刷了100,000元，那時合約寫伊名字，伊拿500,000元給 被上訴人，要共同投資該房屋，那時被上訴人拿現金去啟昌 街，另一個人王美弟出來跟說要跟伊商量一件事，說她女兒 要結婚了，未來可能搬出來住，希望把大學十七街讓渡給她 ，伊說考慮一下，隔天跟被上訴人說伊把房子讓渡給她，伊 跟被上訴人、王美弟去大學十七街看房子，他們覺得可以之 後，王美弟說她要貸款買房子，被上訴人說要出資1,400,00 0元共同投資，伊就把房子讓給王美弟，王美弟說要登記林Ｏ 鵬的名字，因為他們結婚，希望讓林Ｏ鵬有房貸壓力讓他認 真工作等語（見原審卷二第26至28頁），相符無訛，又與翁 Ｏ慶簽訂之房地買賣契約書記載總價款3,650,000元之金額一 致（見橋司調卷第36頁），足見系爭大學十七街房屋原擬由 被上訴人與翁Ｏ慶合資，後改由被上訴人與王美弟共同合資 購買，方有先係翁Ｏ慶出面簽立買賣契約，後以林Ｏ鵬名義購 買、林Ｏ鵬之讓渡書附於同份契約為附件，最終均由委託翁Ｏ 慶辦理交屋等情，堪以認定。且被上訴人主張與王美弟間為 合夥投資，將來得出售獲利等語（見橋司調卷第8頁），核 與其等均各有住所，系爭大學十七街房屋買賣過程由其等雙 方分別委託翁Ｏ慶、林Ｏ鵬參與之情形相符，應堪採信。證人 翁Ｏ慶證述情節均有書證可佐，王美弟以被上訴人與翁Ｏ慶間 關係親密、通訊地址相同云云置辯（見原審卷三第100頁） ，在未有其他具體證據之情形下，尚難否定證人翁Ｏ慶上述 證述之真實性。至於林Ｏ鵬委託地政士即訴外人蔡錦輝向楠 梓地政事務所申請登記之105年9月12日申請書（見審訴卷第 129至141頁，即一般所稱「公契」），其所載土地價金1,18 4,416元、單獨所有建物價金716,700元、建物共有部分價金 255,500元，合計僅2,156,616元，顯非與鑫龍騰公司買賣契 約約定之價金。證人林Ｏ鵬證稱：王美弟說憑什麼契約打別 人名字，不能登記在不認識之人名下，所以後來改伊名字， 要用伊名義當女兒嫁妝，翁Ｏ慶所簽買賣契約書作廢，鑫龍 騰公司保留之契約係伊那份云云（見原審卷二第21、23頁） ，既與前述鑫龍騰公司函覆之內容不符，是在別無其他證據 可供參酌之情形下，王美弟辯稱翁Ｏ慶與鑫龍騰公司訂立之 買賣契約已作廢、非真正，買賣契約為上開登記申請書、系 爭大學十七街房屋與被上訴人無關云云（見審訴卷第82頁、 原審卷三第43頁），均無可採。 　⒋系爭大學十七街房屋之105年8月15日買賣契約書既屬真正， 其上明載簽約時須給付簽約金100,000元等語（見橋司調卷 第36頁），核與被上訴人之玉山銀行信用卡105年7月消費明 細對帳單上記載同日支付「大學十七第11期」款項100,000 元，有對帳單可考（見橋司調卷第38頁），亦與鑫龍騰公司 於105年8月16日開立品名為簽約金100,000元之統一發票相 符（見原審卷三第25頁），足見該筆簽約金係被上訴人支付 。該對帳單雖寄到上訴人王美弟之高雄市○○區○○街000號房 屋，然王美弟既自承無繳款，係被上訴人帳戶支出等語（見 審訴卷第82頁、原審卷一第214頁），足見應係被上訴人以 信用卡刷卡方式繳納簽約金100,000元之事實無訛。 　⒌王美弟以其高雄市○○區○○街000號房屋即右昌段三小段619建 號建物設定最高限額抵押權供擔保，向國泰人壽借款2,000, 000元，經國泰人壽於105年9月10日放款後，王美弟於105年 9月12日，自其所有國泰世華銀行000000000000號帳戶提領1 ,100,000元，其中1,000,000元用於支付系爭大學十七街房 屋自備款1,000,000元乙情，為兩造所不爭執（見原審卷二 第76至77頁、原審卷三第13、56頁），堪信為真，復有經鑫 龍騰公司確認真正之105年9月12日品名簽約金、金額380,00 0元、105年9月12日品名簽約金90,000元、備證款350,000元 、105年10月6日品名瓦斯配管費55,000元之電子計算機統一 發票3紙可考（見原審卷三第21至25頁），足見王美弟至少 出資1,000,000元，作為交屋給付之價款。上開發票業經鑫 龍騰公司確認為真實，係於交屋時交付給翁Ｏ慶等語（見原 審卷三第67頁）。王美弟否認發票真正性或稱係遭被上訴人 擅自取走云云（見原審卷一第214頁、原審卷二第260頁、原 審卷三第56頁），均無可採。復由前述鑫龍騰公司提出之明 細表（見原審卷三第69頁），可知系爭大學十七街房地房地 買賣價款3,470,000元、預收代收款（用以支付代書代辦費 、契稅、土地增值稅、房屋稅、各項規費、預收管理費、火 險地震險開辦費、天然瓦斯配管、保存登記費、地價稅）18 0,000元，合計總價款3,650,000元，而上開3紙發票金額380 ,000元、90,000元、350,000元與預收代收款180,000元合計 金額即為1,000,000元，核與王美弟於105年9月12日提領1,0 00,000元、105年9月13日提領100,000元之金額相當，可見 該金額1,000,000元係由王美弟支付，堪信為真。 　⒍系爭大學十七街房屋後續於105年10月4日以買賣為原因，登 記為林Ｏ鵬為所有權人，其並於同日擔任借款人，以系爭大 學十七街房屋設定抵押權予臺灣土地銀行三民分行，擔保債 權最高限額3,060,000元，並向該行借款2,550,000元，支付 購屋尾款完畢，嗣經鑫龍騰公司於109年6月10日出具繳付總 價款3,470,000元之證明書給林Ｏ鵬乙情，為兩造所不爭執（ 見原審卷三第56頁），復有地籍資料查詢可考（見原審卷二 第98至100頁、原審卷三第19頁），此部分之事實，可堪認 定。而被上訴人在系爭大學十七街房屋登記予林Ｏ鵬後，即 於105年12月16日自高雄銀行帳戶提領570,000元，旋前往臺 灣土地銀行三民分行繳納600,000元，再於106年2月6日提領 213,000元，即前往臺灣土地銀行三民分行繳納400,000元， 另於106年2月21日提領220,000元，逕自前往臺灣土地銀行 三民分行繳納同額款項等事實，業據被上訴人提出高雄銀行 存摺存款類取款條3紙、臺灣土地銀行三民分行放款利息收 據3紙為憑（見原審卷一第149至150、156至158頁），核與 原審向台灣土地銀行三民分行調取105年12月16日，姓名林Ｏ 鵬、交易種類「提前還本」科目帳號「000-0000-00000-0-0 0」，繳款金額600,000元之繳款單據資料，及106 年2月6日 ，姓名林Ｏ鵬、交易種類「提前還本」科目帳號「000-0000- 00000-0-00」，繳款金額400,000元之繳款單據資料，暨106 年2月21日，姓名林Ｏ鵬、交易種類「提前還本」科目帳號「 000-0000-00000-0-00」，繳款金額220,000元之繳款單據資 料相符無訛，有於臺灣土地銀行三民分行110年3月12日三民 字第1100000728號函可考（見原審卷一第80至83頁），佐以 該等繳款時間，均非王美弟於105年9月10日以啟昌街148號 房子貸款之時間，且王美弟支付1,000,000元係交屋款項， 為被上訴人所不爭執（見原審卷二第77頁），並非貸款清償 ，故在王美弟無法提出其他支付房貸之資金來源情形下，證 人林Ｏ鵬證稱：提前償還本金之款項係王美弟以啟昌街148號 房子貸款提前清償1,000,000元，土地銀行繳款單係王美弟 收執云云（見原審卷二第22至25頁），與事實不符，無可憑 採。堪認被上訴人所主張已於105年12月16日出資給付600,0 00元、106年2月6日出資給付400,000元、106年2月21日出資 給付220,000元，共1,220,000元，連同前述訂金100,000元 ，合計1,320,000元（見橋司調卷第8頁、原審卷二第77頁） ，供林Ｏ鵬提前清償貸款，而有出資之事實無誤。 　⒎惟按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定 之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失 利益，民法第216條第2項固有明文。所謂所失利益，係指新 財產之取得，因損害事實之發生而受妨害之消極損害，此固 非以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指 僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依 已定之計劃、設備或其他特別情事，有客觀之確定性始得稱 之（最高法院109年度台上字第3268號判決參照）。且按損 害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者 之間，有相當因果關係為成立要件。所謂相當因果關係，係 指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之 事後審查，認為在一般情形下，有此環境、有此行為之同一 條件，均可發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相 當條件，行為與結果即有相當之因果關係（最高法院110年 度台上字第3170號判決參照）。被上訴人雖主張就合夥購買 系爭大學十七街房地，本可以4,200,000元出售，卻遭王美 弟拒絕，爰先位聲明請求王美弟應依1,320,000元出資額佔3 ,650,000元價金比例，賠償1,518,904元云云。惟被上訴人 就其所主張預定計畫出售價金、遭王美弟拒絕等情，均乏相 關事證，經原審曉諭提出未果（見原審卷二第260頁），自 難憑採，此項先位聲明請求自無理由。惟被上訴人備位聲明 請求確認就系爭大學十七街房地有出資額1,320,000元之事 實，既經本院認定如前，則此部分之請求，即屬有據而應予 准許。 　㈣被上訴人依民法第549條第2項、第179條，請求王美弟或梁正 瑋給付被上訴人285,000 元，有無理由？　 　⒈按受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委 任人；當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第54 1條第2項、第549條第1項分別定有明文。及按無法律上之原 因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上 之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明文 。 　⒉查被上訴人委託曾Ｏ源匯入梁正瑋帳戶金額共435,000元，梁 正瑋並於107年7月16日提領150,000元，被上訴人已領取該 筆款項乙情，為兩造所不爭執（見原審卷三第57頁），復有 中國信託商業銀行股份有限公司109年11月3日中信銀字第10 9224839276010號函所附梁正瑋帳戶自105年8月29日至108年 2月20日交易明細可稽（見原審卷一第53至57頁），足見尚 有餘款285,000元（435,000元－150,000元＝285,000元）。因 上開帳戶既為梁正瑋所有，上訴人亦不爭執曾Ｏ源上揭匯入 款項之事實，在上訴人未能舉證上開曾Ｏ源所匯入435,000元 ，於扣除前述已交付予被上訴人之150,000元，餘款亦已遭 被上訴人取走之事實，其空言否認被上訴人、翁Ｏ慶與曾Ｏ源 間利息約定，及否認匯入之尚有餘款云云，委無可採。 　㈢該款項係匯入梁正瑋帳戶，並非王美弟有何取得利或受有利 益，是以被上訴人請求對象應係梁正瑋而非王美弟（見橋司 調卷第9頁）。又被上訴人指示曾Ｏ源將款項逐次匯入梁正瑋 之帳戶，本擬作為繳納美金保單保費使用乙情，已如前開述 ，並非基於與梁正瑋間任何契約。故梁正瑋受有上開利益， 且自承與被上訴人間無委任關係，卻不歸還款項等語（見審 訴卷第83頁），可認致被上訴人受有損害，而無法律上正當 原因，梁正瑋自應將餘款285,000元返還被上訴人。被上訴 人起訴請求梁正瑋應返還上開款項，洵屬有據。 七、綜上所述，被上訴人依民法第541條第2項、第179條等規定 ，請求分別判決王美地應將系爭德民路房地移轉登記予被上 訴人，另梁正瑋應給付被上訴人285,000元本息，及請求確 認被上訴人就系爭大學十七街房地出資額為1,320,000元， 均有理由而應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決， 於 法並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應駁回上訴。另被上訴人追加依民法第179條規定 ，請求王美弟給付1,522,659元本息，為有理由，原審判決 就此部分之理由雖與本院相異，惟結論尚無不同而應予維持 ，故上訴人此部分之上訴，仍應予以駁回。又本件事證已明 ，兩造其餘攻防及證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決 之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，被上訴人追加之訴 為有理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　 　月　　12　　日 　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　 　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李怡諄 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　梁雅華 附註： 民事訴訟法第466條之1： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。 附件： 王美弟應將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地（權利範圍209 /10000）及其上同區段六八二建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○ 里○○路○○○巷○○弄○○號，權利範圍全部）移轉登記予被上訴人。 王美弟應給付被上訴人新台幣壹佰伍拾貳萬貳仟陸佰伍拾玖元， 及自民國一０九年六月二日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。 確認被上訴人就購買門牌號碼高雄市○○區○○○○街○○○號四樓房地 之合夥事業有新台幣壹佰參拾貳萬元之出資額存在。 梁正瑋應給付被上訴人新台幣貳拾捌萬伍仟元，及自民國一０九 年六月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 被上訴人其餘之訴駁回。

2025-02-12

KSHV-112-上-321-20250212-1

訴
臺灣嘉義地方法院

酌減違約金等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第446號 原 告 陳泊舟 訴訟代理人 簡大鈞律師 被 告 麗金開發建設股份有限公司 法定代理人 陳亭潔 訴訟代理人 蕭宇廷律師 上列當事人間請求酌減違約金等事件，於民國113年12月23日言 詞辯論終結，本院判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事　實 甲、原告方面 壹、聲明： 一、請法院將雙方預售屋買賣契約解除違約金由新臺幣（下同） 120萬元酌減為20萬元，並請被告返還100萬元訂金。 二、訴訟費用依判決之違約金比例負擔。 貳、陳述： 一、民事訴訟法第10條第2項規定：「其他因不動產涉訟者，得 由不動產所在地之法院管轄。」第12條規定：「因契約涉訟 者，如經當事人定有債務履行地，得由該履行地之法院管轄 。」第77條之1第2項規定：「核定訴訟標的之價額，以起訴 時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有 之利益為準。」本件係因嘉義市○○○段○○○段000地號及其上 房屋A棟之「興達帝寶NO.17御見」預售屋購買合約（下稱系 爭預售屋）所生解約之解約金爭議，鈞院核有管轄權。 二、緣兩造於民國113年6月8日簽訂預售屋買賣契約書【原證1】 ，約定原告向被告購買嘉義市○○○段○○○段000地號及其上房 屋A棟(約26.55坪)之「興達帝寶NO.17御見」預售屋，約定 契約價款為2,226萬元。 三、惟原告於113年6月20日簽約僅經過12日時，與家人就未來生 涯規劃因各種原因而中途有所變動，原告並念及未來長期發 展恐不在嘉義地區，則原先預定向被告所購置位於嘉義市區 之系爭預售屋，已不復需要，幾經深思考慮後，向被告提出 解約之申請。 四、系爭預售屋預定於113年12月21日前開工，目前均尚未動工 ，僅屬預售訂購簽約階段，惟原告已於113年5月27日支付土 地訂金9萬元、113年6月3日支付土地簽約金45萬元；及113 年5月27日支付房屋訂金11萬元、113年6月3日支付房屋簽約 金55萬元。是113年6月8日雙方簽訂系爭預售屋買賣契約前 ，原告已預先支付被告土地及房屋訂金簽約金合計120萬元 。而經原告於113年6月20日向被告提出解約時，被告表示僅 願退回20萬元訂金，其餘100萬元沒收【原證2】。 五、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，為民法第 252條所明定。約定之違約金是否過高，無論其性質係損害 賠償額預定或懲罰性約定，均須依一般客觀事實、社會經濟 狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權 人可得享受之一切利益，以為衡量標準（最高法院108年台 上字第1047號判決意旨參照）。民法第252條規定：「約定 之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違 約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額， 並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減， 法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院 79年台上字第1612號判決意旨參照）。關於懲罰性違約金之 酌減，應斟酌違約程度即自始違約或契約後續進度方違約、 所造成之損害大小，債務人若能如期履行債務時，債權人可 得享受之一切利益多寡，資為衡量之標準。懲罰性質係督促 債務之確實履行，故若前開違約情事越嚴重，則法律理應誡 命債務人確實履行，則酌減幅度越小。 六、經查，系爭預售屋買賣契約書第16頁第二十五條約定之懲罰 性違約金金額，即相當於原告已給付被告之價金120萬元， 約為總價金2,226萬之5.39%，以契約内容進度整體觀察，實 屬過高。而本案中被告尚未開工且離正式開工日尚遠，實際 並無任何損失，另系爭預售屋經被告取回，被告仍可取得不 動產漲價之商業利益，且查被告實際收取之120萬元訂金， 乃雙方簽訂契約12日前原告所預先給付，並非契約成立後方 給付，則基於契約公平原則，被告既得於簽約12日前即預收 該120萬元訂金，今原告於雙方契約成立後12日内，基於個 人因素，確定解除契約，則被告欲沒收其中達100萬元訂金 ，對原告即有不公，且被告無任何付出或損失，短短簽約内 數日即瞬間獲有百萬之高額違約金利益，亦與一般交易習慣 有悖。本件曾經原告訴諸調解機關向被告溝通酌減違約金未 果，現被迫起訴，懇請鈞院協助依民法第252條規定，將違 約金由120萬元酌減至20萬元，俾使原告辛勤工作儲蓄多年 所得，不至一夕化為烏有。 七、綜上，請鈞院鑒核，懇請鈞院賜判如訴之聲明，毋任感禱。 參、證據：提出兩造於113年6月8日簽訂之預售屋買賣契約書暨 土地價款分期付款表、房屋價款分期付款表；Line對話紀錄 內容；系爭建案現場廣告牌照片等資料。 乙、被告方面 壹、聲明： 一、原告之訴駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 貳、陳述： 一、原告並無解除契約之權利，原告主張解除契約不合法，兩造 仍應依約履行，原告已繳之買賣價金非屬違約金之性質，並 無請求酌減之權利。 (一)按「解除權之發生原因有二，一為因當事人以契約訂定者， 謂約定解除權；一為因法律規定者，謂法定解除權。除當事 人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所規定之解除權 不得為之；又解除權之行使為單獨行為，其發生效力與否， 端視有無法定或約定解除原因之存在。主張行使法定解除權 者，應就其具備各該法律所規定之要件負舉證之責；主張行 使意定解除權時，則應證明保留解除權之特別約定内容如何 ，及其行使解除權是否符合雙方約定内容。」（臺灣高等法 院111年度上易字第1427號民事判決參照）。又按兩造預售 屋買賣契約書第25條之約定，被告僅有在違反「建材設備及 其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」及「乙方之 瑕疵擔保責任」或原告違反「付款條件及方式」等約定時， 兩造始分別有意定之解除權。 (二)查被告並無違反前開所列約定之情事，原告自無意定之解除 權；被告更無債務不履行之情形，原告亦無法定之解除權， 故原告並無合法之解除權。原告主張因生涯規劃而不欲購買 系爭房地，並非合法解除契約之事由，本件契約仍應存在。 (三)又查，本件契約兩造並無債務不履行或符合兩造前開約定之 情事，原告所繳納120萬元之買賣價金，無從轉為違約金之 性質，仍屬於原告給付被告之買賣價金。原告自無主張民法 第252條酌減違約金之餘地。 (四)綜上所述，原告並未合法解除契約，又原告給付被告之120 萬元仍屬系爭房地之買賣價金，原告主張酌減違約金並無理 由，應予駁回。 二、姑不論原告是否具主張酌減違約金之權利，原告主張酌減違 約金之數額尚非合理。120萬元之懲罰性違約金尚不及兩造 約定之3,339,000元，縱被告沒收120萬元之懲罰性違約金， 仍未過高。 (一)按「私法自治乃民事法律最高之指導原則，判斷違約金是否 過高時，除應審酌契約當事人之締約地位、一般客觀事實、 社會經濟狀況及當事人所受損害情形外，自不能將「契約自 由」原則棄之不顧，過度干預契約當事人私經濟生活之安排 ，以致影響當事人於締約當時之風險損益評估，破壞契約雙 方於意思合致時之「主觀平衡」，甚至給予惡意違反契約者 討價還價、套利之空間。」（最高法院102年台上字第23號 民事判決參照）。「基於私法自治及契約自由原則，當事人 得自行決定契約之種類及内容，以形成其所欲發生之權利義 務關係，如未違反強制或禁止規定，法院自應尊重，則該契 約内容不僅係當事人間之行為規範，在訴訟中亦為法院之裁 判規範。」（最高法院110年度台上字第3187號民事判決參 照）。 (二)查原告係以2,226萬元向被告購買房地，而系爭契約第25條 係約定，若有違約雙方最多可沒收房地總價之百分之十五作 為懲罰性違約金，此比例均符合内政部頒布之預售屋買賣契 約書範本，且被告已給予原告12日之審閱期間。依本件之總 價計算，被告最高可沒收3,339,000元之懲罰性違約金。而 本件被告僅沒收原告已繳價款120萬元已有相當之減少，原 告主張應再減少已無理由。 (三)再查，原告稱其違約並解除契約對被告並無任何損害，實屬 無稽。因銷售系爭房地，被告已支出銷售之成本，若又需重 新銷售系爭房地，銷售時間勢必拉長而增加成本。且於系爭 房地售出時，被告已發放獎金予銷售人員，此筆獎金並不因 原告解除契約而得收回，再次出售時被告勢必須再負擔獎金 ，而令被告受有損害。原告又稱被告可再次銷售，並取得漲 價之利益，倘如原告所述，為何原告不自行售出以獲得漲價 之利益，更無須賠償被告任何懲罰性違約金？為何令被告承 擔再次出售之風險？原告之主張顯有矛盾，並將所有違約之 不利益加諸於被告，而顯有公平。 (四)最後論及原告主張解除契約之理由，係因生涯規劃、個人因 素等非法律上之原因（請見起訴狀第3頁第㈡點及第6頁倒數 第5行），姑不論若得以該等理由任意解除契約，則無須有 契約之訂定，該等理由顯非一般社會上交易上所能接受。且 若原告真有個人之生涯規劃，在審閱期間即可與家人討論， 既已決定簽約，再以此理由毁約顯有失誠信。況且，系爭契 約係在113年6月8日簽約，僅兩周原告隨即向被告要求解約 ，豈有可能原告之生涯規劃在短時間内突然有如此改變，故 原告稱係因個人生涯規劃而欲解約恐係臨訟所編，僅係單純 反悔所據之理由。 (五)綜上所述，參酌【原告已有12日之審閱期】、【被告沒收之 金額僅約原約定懲罰性違約金之1/3】、【被告確實受有損 害且須承擔再次售出之風險】及【原告據以解除契約之理由 】等理由，被告沒收之金額顯未過高◦如於此情尚得減少原 告應負擔之懲罰性違約金，無非使契約淪為具文，令契約任 一方均得在低成本下任意毁棄約定，而有損交易之安全及穩 定。若今日係被告任意表示不欲出售系爭房地予原告，並要 求僅支付微薄之違約金，原告豈能接受？ 三、綜上所述，原告解除契約不合法，無主張酌減違約金之餘地 ，且懲罰性違約金亦無過高，原告之主張並無理由，應予駁 回。 參、證據：未提出證據資料。 　　理　由 一、經查，原告於113年6月8日與被告簽訂預售屋買賣契約書， 向被告購買嘉義市○○○段○○○段000地號所有權全部（面積87. 77㎡；約26.55坪）、240-14地號持分10000分之440（面積7. 17㎡；約2.169坪）、240-16地號持分8分之1（面積0.125㎡； 約0.038坪）及其上房屋A棟（面積174.116㎡；約52.67坪） 之預售屋，約定契約總價款為2,226萬元（其中土地的價款1 0,020,000元、房屋價款12,240,000元）。原告於簽約後經 過12日，於113年6月20日向被告提出解約之申請。又查，兩 造所簽訂之預售屋買賣契約書，其中第二十五條違約之處罰 ，第四項約定：「甲方違反有關付款條件及方式之規定者， 乙方得沒收依房地總價款百分之十五計算之金額；但該賠償 之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，甲乙雙方並得 解除本契約」。上情有原告所提出之預售屋買賣契約書載明 可稽，亦為兩造不爭執之事實。本件兩造主要爭執事項在於 本件系爭預售屋買賣契約是否已合法解除？原告依民法第25 2條規定請求將違約金由120萬元酌減至20萬元，並請被告返 還100萬元，有無理由？ 二、次查，本件依兩造所簽訂預售屋買賣契約書附件之土地價款 分期付款表記載，原告於113年5月29日繳納「定金」【註： 　　價款分期付款表記載為「訂金」】20萬元（房屋部分11萬元 、土地部分9萬元）；於113年6月3日繳納「簽約金」100萬 元（房屋部分55萬元、土地部分45萬元）。原告上述已經給 付被告之數額，合計120萬元。 三、上述「定金」20萬元部分，非屬「違約金」的性質，無民法 第252條規定之適用： (一)民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至 相當之數額」。依此規定，當事人得請求法院酌減數額者， 僅限於所約定之「違約金」部分。至於當事人(買方)已交付 之「定金」部分，因非屬違約金的性質，故無民法第252條 規定之適用。 (二)民法第249條第2款規定：「契約因可歸責於付定金當事人之 事由，致不能履行時，定金不得請求返還」。因此，當事人 (買方)已經給付之「定金」部分，並無從請求法院酌減定金 之數額。 四、原告解除契約不合法；上述「簽約金」100萬元部分，未經 被告正式沒收，尚未轉為違約金之性質，原告無從請求酌減 違約金： (一)本件被告在本案訴訟中表示被告方面並沒有主張沒收原告的 買賣價金，被告主張的是兩造的買賣契約仍然成立。原告所 繳納的120萬元，應屬房地買賣的買賣價金，此部分不屬於 違約金。原告主張解除契約的原因，是「生涯規劃」，所以 後悔不買了，惟此不屬於法定或意定的解除權。因此，被告 認為原告主張解除契約為無效，兩造的買賣契約仍存在【詳 本院113年12月23日言詞辯論筆錄；卷第127頁】。 (二)次查，本件依兩造預售屋買賣契約書第25條約定，被告僅有 在違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執 照期限」及「瑕疵擔保責任」；或原告違反「付款條件及方 式」之規定者，經被告沒收已繳價款時，原告始得解除本契 約。 (三)復查，本件被告並無違反兩造預售屋買賣契約書第25條所列 約定之情事，因此，原告不得擅自片面主張解除契約。原告 於簽約後僅經過12日，認為自己未來的發展不在嘉義地區， 原先向被告購置之預售屋，已不復需要，而向被告主張解除 契約。原告所為解除契約之意思表示，未經被告同意，無從 發生解除契約之效力。因此，本件兩造之買賣預售屋契約， 目前仍然存在。又因原告於113年6月20日向被告提出解約時 ，尚無違反「付款條件及方式」之規定，被告尚無從立即沒 收原告已繳納之價款。縱然當時被告表示僅願退回20萬元訂 金，其餘100萬元沒收云云，也必須是在原告已經違反「付 款條件及方式」之規定以後，被告才可依據預售屋買賣契約 第25條第4項約定，沒收原告已經繳納之價款。因此，原告 給付被告「簽約金」100萬元部分，於113年7月9日具狀提起 本件訴訟時，尚未經被告正式合法的沒收。又因被告未 　　沒收原告已經繳納之「簽約金」100萬元，故原告於之前所 繳納100萬元「簽約金」，目前仍屬本件系爭房地買賣價金 之一部分，尚未轉為違約金之性質，因此，原告尚無從援引 民法第252條規定，請求酌減違約金。 五、綜據上述，原告於113年6月20日僅是向被告提出解約之申請 　　，但是被告並無同意，本件亦無其他法定或兩造約定得解除 契約之情事存在，因此，原告解除契約之意思表示，不發生 效力。又原告給付之定金20萬元部分，非屬違約金的性質， 無民法第252條規定之適用。另給付之簽約金100萬元部分， 尚未經被告通知正式沒收，即尚未轉為違約金之性質，因此 　　，原告無從請求酌減違約金。本件兩造所簽訂之買賣預售屋 契約，目前仍然有效存在，原告援引民法第252條的規定， 請求法院將雙方預售屋買賣契約解除違約金由120萬元酌減 為20萬元，並請求被告返還100萬元，依上述說明，核屬無 理由，不應准許，應予駁回之。 六、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述及其他 攻擊防禦方法暨所提出未經援用之資料，核與本件判決結果 無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。 七、據上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日 　　　　　　　　　民事第一庭法　官　呂仲玉　 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪毅麟

2025-02-12

CYDV-113-訴-446-20250212-1

上
臺灣高等法院

債務不履行損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第306號 上　訴　人　李信宮　 　劉睿湘（原名：劉桂葉） 　　　　　　　　　　　 共 同 訴訟代理人　黃韡誠律師 　龔柏霖律師 被 上訴 人　富春建設股份有限公司 　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　 法定代理人　沈永安　　 被 上訴 人　林美惠　　 　陳麗卿　　 　　高文昌　　 　　　　　　　　　　　　 　　陳茂祥　　 共 同 訴訟代理人　劉錦隆律師 上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於中華民 國112年8月31日臺灣新北地方法院111年度訴字第683號第一審判 決提起上訴，並為訴之追加，本院於114年1月15日言詞辯論終結 ，判決如下： 主 文 上訴及追加之訴均駁回。 第二審訴訟費用（含追加之訴部分）由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序部分 　　按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。 但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條 第1項、第255條第1項第2款定有明文。查上訴人於原審本於 與被上訴人富春建設股份有限公司（下稱富春公司）間就坐 落新北市○○區○○段000地號等11筆土地上之天爵建案A1棟00 樓預售屋（興建完成後門牌號碼為新北市○○區○○街000號00 樓）及地下2樓編號75車位（與房屋合稱系爭房屋）之房屋 預定買賣契約（下稱系爭房屋契約），及與被上訴人林美惠 、陳麗卿、高文昌、陳茂祥（下稱林美惠4人）間就系爭房 屋坐落基地持分1198/110000（興建完成後配賦土地為新北 市○○區○○段000地號，權利範圍10萬分之1242，下稱系爭土 地，與系爭房屋合稱系爭房地）之土地預定買賣契約（下稱 系爭土地契約，與系爭房屋契約合稱系爭房地契約），主張 被上訴人擅自出售系爭房地致給付不能，依民法第226條規 定請求富春公司、林美惠4人賠償已付價金新臺幣（未標明 幣別者同）480萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5％計算之利息，並互負不真正連帶責任。原審駁 回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，於本院追加依民法 第256條、第259條第1款規定解除系爭房地契約後請求返還 價金（本院卷第218-219頁），核其追加係本於同一給付不 能之基礎事實為主張，訴訟證據及資料具有同一性，可於本 院審理程序中加以利用，被上訴人雖不同意追加，仍應予准 許。 貳、實體部分 一、上訴人主張：上訴人李信宮前受訴外人歐邑楓鼓吹投資訴外 人千禧國際投資顧問有限公司（下稱千禧公司）可獲取紅利 ，於民國104年12月底交付投資款美金8萬元，並介紹上訴人 劉睿湘投資，劉睿湘亦交付投資款美金6萬元，惟二人未獲 分毫，歐邑楓即於105年3月間遭查獲涉嫌違反銀行法。歐邑 楓為求伊等不追訴其刑事責任，估算伊等投資款本息折合新 臺幣約480萬元，與其於104年1月9日購買系爭房地已繳價金 480萬元相當，願將系爭房地契約之權利義務概括讓與伊等 作為賠償，伊等為免求償程序之累而同意，於105年4月30日 與歐邑楓簽訂購屋換約同意書（下稱系爭同意書），約定由 伊等承擔系爭房地契約（下稱系爭承擔契約），另於同年5 月底正式簽訂讓渡書（下稱系爭讓渡書），委由天爵建案之 代銷公司尚邑廣告事業股份有限公司（下稱尚邑公司）負責 人陳美滿交予富春公司用印，富春公司並代林美惠4人同意 ，伊等已成為系爭房地契約之買受人，被上訴人負有交付系 爭房地並移轉所有權之義務。詎被上訴人竟於107年6月間將 系爭房地出售第三人並辦妥所有權移轉登記，而陷於給付不 能，致伊等受有支付價金之損害，伊等業以113年9月2日民 事準備狀繕本之送達解除系爭房地契約，擇一依民法第226 條規定請求賠償，及依同法第256條、第259條第1款規定解 除系爭房地契約後請求返還價金。又系爭房屋與土地契約具 有不可分之連帶關係，為聯立契約，富春公司、林美惠4人 就該二契約所定之給付，應各負全部給付之義務，互負不真 正連帶責任。其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡富春公司應給付 上訴人各240萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息。㈢林美惠4人應給付上訴人各240萬 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算 之利息。㈣前開第㈡、㈢項如任一被上訴人為給付時，其餘被 上訴人於其給付範圍內，免除其給付責任。㈤願供擔保請准 宣告假執行。 二、被上訴人則以：系爭讓渡書上富春公司大小章係由訴外人高 明利蓋用，僅在表示已收到上訴人與歐邑楓簽訂系爭讓渡書 之通知，並非同意由上訴人承擔契約，且高明利僅係富春公 司股東，雖有負責土地開發事務，但未擔任任何職務，該大 小章為其為洽談開發土地之便刻製，非富春公司簽訂正式合 約之簽約章，伊等未同意歐邑楓將系爭房地契約之權利義務 概括讓與上訴人，歐邑楓亦未依系爭房屋契約第20條第1項 及系爭土地契約第11條第1項約定以書面徵求伊等同意，亦 未繳回系爭房地契約、繳納手續費，並未完成換約手續。又 系爭房屋與土地契約具有不可分之連帶關係，不得分離單獨 讓與，且依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，系爭房屋與 土地不得分離移轉，縱認系爭承擔契約已經富春公司同意， 然林美惠4人既未同意上訴人承擔系爭土地契約，系爭房屋 契約亦不發生承擔之效力，上訴人即非系爭房地契約之當事 人，歐邑楓復於106年8月間與伊等合意解除系爭房地契約， 伊等自得將系爭房地出售第三人。再縱認上訴人為系爭房地 契約之買受人，歐邑楓解約時已繳價金僅414萬元，且伊等 乃以低於系爭房地契約價金之價格出售第三人，上訴人未受 有損害等語，資為抗辯。其答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、查歐邑楓於104年1月9日分別以909萬1500元、1845萬8500元 （合計2755萬元），向富春公司、林美惠4人買受天爵建案A 1棟第18樓預售屋及地下2樓編號75車位（即系爭房屋）、坐 落基地持分，並簽訂系爭房屋契約、土地契約。上訴人於10 5年4月30日與歐邑楓簽訂系爭同意書、同年5月底簽訂系爭 讓渡書。嗣歐邑楓與被上訴人合意解除系爭房地契約，系爭 房屋於106年8月24日為第一次所有權登記，富春公司、林美 惠4人於107年6月27日將系爭房地出售予訴外人李侑霖、林 芸安，同年7月31日以買賣為原因辦妥所有權移轉登記等情 ，為兩造不爭執（原審卷一第203-205、323-324頁），並有 系爭房地契約、107年6月27日房地買賣契約、建物登記謄本 、系爭同意書及讓渡書可憑（同卷第29-31、63-65、123-18 1頁），應堪認定。 四、本院判斷： ㈠、按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第 三人承受，係屬契約承擔，以承受契約當事人地位為標的， 須由原契約當事人與承擔人三方面同意為之。如由讓與人與 承擔人成立契約承擔契約，則須他方當事人之同意，始生效 力，與單純債權讓與或債務承擔，均不相同（最高法院73年 度台上字第1573號、97年度台上字第1864號判決意旨參照） 。系爭同意書第1條約定：「茲本人歐邑楓同意與李信宮、 劉桂葉等人共同合資購得坐落於○○區○○段000地號等11筆之 預售屋天爵工地A1棟第18樓共1戶，無異議將原本以本人歐 邑楓名下所簽（與建設公司）之購屋合約書，無條件轉換約 於李信宮、劉桂葉名下。」（原審卷一第29頁），而系爭讓 渡書之當事人欄記載「立書人歐邑楓」、「承受人李信宮、 劉桂葉」，前言記載：「茲因甲方（即歐邑楓）於民國103 年11月8日購買富春建設股份有限公司、陳麗卿、林美惠、 高文昌、陳茂祥（簡稱賣方，即被上訴人）之新北市○○區○○ 段000地號等11筆【天爵】工地，房屋編號：A1棟00樓（車 位編號：00-00），同意讓渡乙方（即上訴人）承受，爾後 有關上述房屋（含車位）買賣之權利義務概由乙方承受…」 ，並約定：「一、本件買賣原承買人（甲方）權利自讓渡書 簽定日起讓渡與乙方。二、乙方自轉讓日起概括承受原甲方 與賣方簽立房地買賣合約之一切權利與義務。…。四、甲方 同意以乙方（或乙方指定之人）為本戶房屋、土地買賣產權 移轉登記之所有權人。…。」（同卷第31頁），可知系爭讓 渡書之當事人僅有上訴人與歐邑楓，雙方約定上訴人自簽訂 系爭讓渡書之日起，概括承受歐邑楓就系爭房地契約所生之 權利義務，承受該契約之買受人地位，而成立系爭承擔契約 ，依前開說明，須經被上訴人同意，始生效力。 ㈡、上訴人主張系爭承擔契約業經被上訴人同意，為被上訴人否 認，依民事訴訟法第277條前段規定，上訴人就此有利於己 之事實，有舉證之責任。茲查： 　⒈系爭房屋契約第20條第1項約定：「買方（即歐邑楓）繳清已 屆滿之各期應繳款項者，於本契約房地所有權移轉登記完成 前，如欲將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求賣方（ 即富春公司）同意。」（原審卷一第138-139頁），系爭土 地契約第11條第1項亦為相同約定（同卷第154頁）。又依代 銷天爵建案之尚邑公司負責人即證人陳美滿於原審證稱：一 般客戶要把買賣契約轉讓給別人，是重新簽約或做讓渡書， 要看建設公司的作法，如果是簽讓渡書，要由買賣雙方、建 設公司三方簽名蓋章，原來的買賣契約會在受讓人那邊，跟 讓渡書放在一起等語（同卷第96頁），可知預售屋契約更改 契約主體之方式，固有以簽訂讓渡書之商業慣例，惟須由承 擔契約之雙方與出賣人三方共同簽名用印，並將舊有契約書 與讓渡書一併交予承擔人。惟查： 　⑴系爭讓渡書契約條款下方，當事人欄上方記載「此致富春建 設股份有限公司」（後方蓋用富春公司及法定代理人沈永安 之印文）、「陳麗卿、林美惠、高文昌、陳茂祥」（後方無 印文）（同卷第31頁），被上訴人雖不爭執前開印文係富春 公司之股東高明利所刻製蓋用，但否認有授權高明利刻製印 章用印於預售屋買賣契約相關文件，或同意系爭讓渡書之意 （本院卷第150頁）。姑不論富春公司究有無授權高明利在 系爭讓渡書用印，依前開「此致」之文義，亦僅可認高明利 蓋用印文係表示已接獲上訴人與歐邑楓成立系爭承擔契約之 通知，尚難逕認富春公司有同意之意；況系爭讓渡書約定承 擔之標的契約包括系爭土地契約，但林美惠4人未在系爭讓 渡書上簽名用印，高明利用印之位置復緊接在「富春建設股 份有限公司」後方，顯無為林美惠4人代為意思表示之意， 上訴人逕以林美惠4人或為富春公司董事，或為富春公司法 定代理人或監察人之配偶，與富春公司有密切關係，主張林 美惠4人概括授權富春公司代理銷售、簽約及換約事宜，或 有表見外觀，已由富春公司代為同意系爭承擔契約云云，尚 乏依據，均無可取。 　⑵又依證人歐邑楓於原審證稱：系爭讓渡書打好後，陳美滿叫 伊到富春公司簽名，只有伊與高董（應係高明利）、陳美滿 3人在場，上訴人不在，伊簽完後把舊的買賣契約交給陳美 滿，由陳美滿與上訴人洽談讓渡後續事宜，讓渡過程均由陳 美滿協助伊與富春公司溝通。後來伊付不起貸款要求解約， 陳美滿陪同伊與高明利洽談解約，伊當時不知道上訴人有無 承接意願，後來富春公司同意只扣6％違約金，退了1、200萬 元，房地契約書在解約當天已經繳還給被上訴人等語（原審 卷一第98-100頁）。李信宮於本院陳稱：歐邑楓是陳美滿介 紹伊認識，上訴人沒有與富春公司的人接觸過，陳美滿說房 子是他們代銷，都是由陳美滿、歐邑楓處理，伊有叫歐邑楓 拿出系爭房地契約，但歐邑楓說已經交給陳美滿等語（本院 卷第151頁）。再佐以證人陳美滿證稱：伊與李信宮跟歐邑 楓都是朋友，伊建議歐邑楓把系爭房地移轉給李信宮當作擔 保（原審卷一第93頁），並幫歐邑楓與富春公司做讓渡手續 （本院卷第228頁），另證稱：當時歐邑楓的經濟條件已經 沒有辦法再承購，富春公司希望伊說服歐邑楓至少要保留一 戶，所以後來才用扣6％違約金的方式保留一戶（原審卷一第 95-96頁），伊陪歐邑楓去富春公司找高明利，高明利跟她 談用三戶換一戶，歐邑楓同意，當場辦手續，其他二戶直接 退戶（本院卷第233-234頁）等語，可知上訴人因李信宮與 陳美滿為朋友，而接受其所提以受讓系爭房地作為擔保之建 議，並委其處理系爭房地契約更改買受人之事宜，歐邑楓亦 委請陳美滿與被上訴人洽談，並將原持有之房地契約書交予 陳美滿。然陳美滿僅將系爭讓渡書寄予上訴人，而未一併交 付房地契約書，嗣並協助歐邑楓與被上訴人辦理解約手續， 將房地契約書繳還被上訴人，與陳美滿前開證稱如以簽訂讓 渡書之方式轉讓契約，須將舊有契約書與讓渡書一併交予承 擔人之商業慣例不符，顯未完成換約手續，亦難認系爭承擔 契約業經被上訴人同意，或事後已為承認。 　⑶上訴人雖主張：系爭讓渡書係富春公司提供，高明利通知歐 邑楓前往簽訂，且係富春公司委請尚邑公司寄出云云。查證 人陳美滿固於本院證稱：伊請高明利辦讓渡手續，富春公司 給的就是系爭讓渡書，應該是富春公司打的，尚邑公司是廣 告公司，沒有這種例稿等語（本院卷第226、227頁），惟此 經被上訴人提出富春公司使用之換約例稿「富春建設預售屋 或新成屋換約申請書」（本院卷第293頁），其格式、內容 均與系爭讓渡書不同，已難認系爭讓渡書係富春公司提供。 又證人陳美滿證稱係伊與高明利約時間蓋系爭讓渡書（本院 卷第226頁），歐邑楓亦稱係陳美滿叫伊去富春公司簽系爭 讓渡書（原審卷第100頁），衡諸富春公司並非系爭讓渡書 之當事人，應無積極通知邀約歐邑楓簽名之必要，難認富春 公司有主動通知歐邑楓到場簽訂系爭讓渡書之舉。另依證人 陳美滿證稱：高明利在系爭讓渡書用印後，系爭讓渡書是交 給歐邑楓等語（本院卷第232頁），並未稱係富春公司委請 尚邑公司寄出，其並證稱：系爭讓渡書係伊負責之尚邑公司 前任會計羅莉娜寄給李信宮（本院卷第228頁），核與郵寄 系爭讓渡書之信封影本相符（原審卷一第409-410頁），衡 諸陳美滿係受上訴人與歐邑楓之託處理讓渡事宜，應係自行 指示會計羅莉娜寄予李信宮，並無證據顯示係由富春公司所 主導，上訴人前開主張均與事證不符，洵無可信。 　⒉證人陳美滿雖於本院證稱：高明利同意系爭讓渡書，才會跟 伊約時間，找三方來簽讓渡書。現場上訴人、歐邑楓、富春 公司就在系爭讓渡書上簽名蓋章（本院卷第226、230頁）， 然上訴人否認高明利在系爭讓渡書上用印時在場，歐邑楓亦 證稱僅有伊與陳美滿在場如前述，顯無陳美滿所稱三方到場 之情形。其雖又證稱：伊只有陪歐邑楓去富春公司簽讓渡書 ，高明利說只要簽讓渡書就可以，沒有其他手續需要完成。 伊認知讓渡就是已經跟富春公司解約，伊有共同出現就是簽 讓渡書的時候（同卷第229、230、231、233頁）。惟歐邑楓 於原審已明確證稱：伊係先轉讓、再到富春公司解約（原審 卷一第99頁），而非同時簽訂系爭讓渡書及辦理解約，並證 稱陳美滿有陪同讓渡、解約如前述，已與陳美滿之證言相歧 ；且系爭讓渡書係約定將歐邑楓就系爭房地契約之一切權利 義務均讓與上訴人，倘確實經被上訴人同意而完成讓渡程序 ，歐邑楓就系爭房地即喪失處分權，無從再與被上訴人解除 契約，而證人陳美滿長年從事代銷業務，為尚邑公司之負責 人，應熟稔換約手續，自無不知之理，其既協助歐邑楓與高 明利洽談保留歐邑楓名下一戶預售屋，僅解除包括系爭房地 在內之其他二戶，以換取降低違約金之利益，益見其亦不認 讓渡程序已完成，其前開證言，顯屬虛捏。再佐以證人陳美 滿於原審證稱：伊未參與系爭讓渡書之簽署；是歐邑楓去談 讓渡事宜，伊未介入，代銷只到跟客戶簽約為止，不會參與 後續事宜等語（原審卷一第93、95頁），一再否認有協助歐 邑楓辦理讓渡事宜，並於上訴人質問：「你知道其中一戶已 經給上訴人二人承接了，還可以這樣做（指三戶換一戶）？ 」時捏稱：「我以為富春公司已經跟歐邑楓協調好了」等語 （原審卷一第95-96頁），更見陳美滿於原審及本院作證時 均未吐實，多所隱瞞，前開證言可信度甚低，難以採信。 　⒊從而，上訴人所舉不能證明系爭承擔契約業經被上訴人同意 ，系爭承擔契約不生效力，上訴人並非系爭房地契約之當事 人，無從本於該契約買受人之地位請求被上訴人交付系爭房 地，亦無權解除系爭房地契約，請求被上訴人負給付不能之 賠償責任，或負返還價金之義務。 五、綜上所述，上訴人依民法第226條規定請求富春公司、林美 惠4人分別給付上訴人各240萬元，及均自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並互負不真正連帶 責任，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，於法無違，上 訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回 其上訴。又上訴人追加依民法第256條、第259條第1款規定 解除系爭房地契約後請求被上訴人分別給付上訴人各240萬 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計 算之利息，並互負不真正連帶責任，亦無理由，併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法 第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日 民事第十三庭 審判長法 官 林純如 法 官 江春瑩 法 官 邱蓮華 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　書記官 蘇意絜

2025-02-12

TPHV-113-上-306-20250212-1

上更一
臺灣高等法院

返還房屋等

臺灣高等法院民事判決 113年度上更一字第63號 上 訴 人 游鴻益 訴訟代理人 丁昱仁律師 被上訴人 柯珀鴻 訴訟代理人 葉茂華律師 上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國110年4 月8日臺灣臺北地方法院109年度重訴字第618號第一審判決提起 上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於114年1月22日言詞辯 論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決關於㈠命上訴人自門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0弄0號 3樓之1房屋遷出並騰空返還被上訴人部分，㈡命上訴人應自民國 一０九年五月一日起至返還前項房屋之日止，按月給付被上訴人 新臺幣肆仟陸佰玖拾貳元部分，及上開㈠㈡部分假執行之宣告，暨 訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 第一、二審（除確定部分外）及發回前第三審訴訟費用均由被上 訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人主張：伊於民國87年間向訴外人冠德建設股份有限 公司（下稱冠德公司）買受門牌號碼臺北市○○區○○路0段00 巷0弄0號3樓之1房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（下合 稱系爭房地），購得後與訴外人即伊胞妹柯惠凌同住。伊於 89年間因結婚遷至夫家，乃將系爭房屋借與柯惠凌居住使用 。柯惠凌於89年10月7日與上訴人結婚後，同住於系爭房屋 ，嗣柯惠凌於109年1月31日死亡，上開使用借貸契約業已終 止，經伊前以函通知上訴人應於109年5月1日前遷出及返還 系爭房屋遭拒，上訴人無權占用系爭房屋，受有相當於租金 之利益，致伊受有損害，爰依民法第767條第1項前段、第17 9條規定，請求上訴人遷出系爭房屋並騰空返還予伊，及自1 09年5月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付伊新臺幣（下 同）4,692元（未繫屬本院部分，不予贅述）。 二、上訴人則以：系爭房地原係冠德公司之預售屋，為被上訴人 與柯惠凌共同出資所購，共有所有權各1/2，因購買時被上 訴人任職中國信託商業銀行（下稱中信銀行），適用員工優 惠存款利率，二人遂約定將系爭房地登記為被上訴人所有， 而柯惠凌就系爭房地所有權應有部分1/2則與被上訴人成立 借名登記關係，並由被上訴人以系爭房地向銀行申貸，二人 共同負擔每月貸款本息。嗣被上訴人89年搬離系爭房屋後， 與柯惠凌協議，系爭房屋由柯惠凌管理、使用及居住，就系 爭房屋存有分管協議或默示分管約定。嗣柯惠凌死亡，由伊 與同案被告即伊與柯惠凌之女游雅筠繼承柯惠凌系爭房地應 有部分1/2及上開分管協議之權利而占有使用系爭房屋，並 非無權占有，亦無不當得利等語，資為抗辯。 三、原審為被上訴人一部勝訴之判決，即判命：㈠上訴人與同案 被告游雅筠應自系爭房屋遷出，並騰空返還被上訴人。㈡上 訴人應自109年5月1日起至返還前項房屋之日止，按月給付 被上訴人4,692元，而駁回被上訴人其餘之訴（原審判決駁 回被上訴人逾上開請求部分，未據被上訴人聲明不服，已告 確定；另游雅筠就原審判其遷出及返還系爭房屋予被上訴人 　　部分，提起上訴，業經前審廢棄該部分判決，改判駁回被上 訴人此部分之訴，被上訴人未上訴，亦告確定，上開確定部 分，未繫屬本院，非本院審理範圍）。上訴人就其敗訴部分 ，提起上訴（前審駁回上訴人上訴，上訴人不服，提起第三 審上訴，最高法院將前審駁回上訴人上訴部分廢棄發回本院 ），其上訴聲明為： 　㈠原判決不利上訴人部分廢棄。 　㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均 駁回。 　　被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執事項（見本院更字卷第201-202頁，並依判決格 式修正或刪減文句內容）： 　㈠柯惠凌為上訴人配偶，於109年1月31日死亡，與被上訴人為 姊妹關係。 　㈡系爭房地係被上訴人為買受人名義，於87年12月11日向冠德 公司購買，於同年月18日以買賣原因登記於被上訴人名下， 有系爭房地所有權狀、第一類登記謄本、系爭房地買賣契約 書及公證書可稽（見原審調字卷第13-15頁、原審訴字卷第2 83-288、289-295、515-521頁）。 　㈢系爭房屋購買後，原由被上訴人、柯惠凌居住使用，被上訴 人於89年間結婚後，搬離系爭房屋，其後由柯惠凌與上訴人 （二人於89年10月7日結婚）及游雅筠（於00年0月00日出生 ）一家共同居住使用；柯惠凌死亡後，由上訴人與游雅筠居 住使用迄今，有上訴人全戶戶籍資料可稽（見原審調字卷第 45-48頁）。 　㈣柯惠凌死亡後，被上訴人以更被證1存證信函通知上訴人於10 9年5月1日前遷出系爭房屋，經上訴人於同年月4日以原證4 函覆被上訴人表示系爭房地為柯惠凌與被上訴人共同出資購 買，應有部分各1/2，柯惠凌持有部分，借名登記與被上訴 人名下，並約定系爭房屋由柯惠凌使用，並同意提供上訴人 與游雅筠居住等事由，拒絕遷出返還系爭房地予被上訴人（ 見原審調字卷第27-29頁；本院更字卷第257頁）。 　㈤被上訴人於109年4月20日曾以Line對話訊息向上訴人表示： 「……付完頭期款，沒錢付全額貸款，惠凌幫我付一半」（見 原審訴字卷第455頁被證20）。被上訴人於同年月25日與游 雅筠之對話錄音提及「你媽媽是說整間房子都給我，但是我 覺得不能這樣做，我跟她說這房子賣掉，留一半的錢扣掉相 關費我可以幫你做信託……」、「你媽媽說本來說這房子要直 接給我，我不敢……」等語（見原審訴字卷第225-227頁被證1 2）。 　㈥關於兩造提出證據資料部分： 　⑴被上訴人於原審自承上訴人提出被證1之「購屋收支明細表」 （下稱系爭購屋收支明細表）係其本人製作（見原審訴卷第 45-55、428頁）。 　⑵被上訴人對於上訴人於原審所提證據（被證1-20）形式上真 正均不爭執（見原審訴字卷第428、486頁，本院更字卷第20 2頁）上訴人對於被上訴人於原審提出（原證1-10)形式真正 不爭執（見原審訴字卷第428頁）。 　⑶被上訴人對於上訴人於前審所提上證1-3及形式真正均不爭執 （見本院上字卷第158、209、243-284頁）。 五、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點（見本院更字卷第202頁）。 茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下： 　㈠被上訴人主張系爭房地為其所有，於柯惠凌生前無償借與柯 惠凌居住使用，柯惠凌死亡後，遭上訴人無權占用，依民法 第767條第1項前段，請求上訴人遷出返還，經上訴人否認， 並以前詞抗辯，故兩造爭點首為，柯惠凌生前是否與被上訴 人共同出資購買系爭房地，並將所購之應有部分1/2借名登 記予被上訴人，而為系爭房地實際共有人？經查： 　⑴按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民 法第759條之1 定有明文。次按受任人因處理委任事務，所 收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人；受任人以自己 之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，民法第54 1條定有明文。又按借名登記契約乃當事人約定一方經他方 同意，而就屬於一方現在或將來之財產以他方名義為所有人 或權利人登記而成立之契約，其成立側重於借名者與出名者 間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違 反強制、禁止規定或公序良俗者，應承認其法律效力，於其 內部間仍應承認借名人為真正所有權人，並類推適用民法委 任之相關規定（最高法院99年度台上字第2448號、111年度 台上字第171號判決意旨參照）。再按證明借名登記契約成 立之證據資料，不以直接證據為限，倘原告就利己之待證事 實，能證明在經驗法則或論理法則上，足以推認該待證事實 存在之間接事實，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間 存有借名登記契約（最高法院109年度台上字第2622號、112 年度台上字第894號判決意旨參照）。 　⑵經查，系爭房地係以被上訴人名義向冠德公司購買，登記於 被上訴人名下，雖為兩造所不爭執（見上開四、㈡），惟上 訴人辯稱，系爭房地係柯惠凌與被上訴人共同購買，出資各 半，並共同負擔房貸本息，各有應有部分1/2等情，應屬有 據，詳述如下： 　①關於系爭房地購買時，柯惠凌有與被上訴人共同出資自備款 、交屋款、裝潢、雜項支出等情，有上訴人提出被上訴人所 製作之系爭購屋收支明細表（包含總表、共同存款明細、自 備款明細、交屋明細、裝潢名細、其他明細）為據（即被證 1，見原審訴字卷第45-55頁），且被上訴人就系爭購屋收支 明細表為其本人製作及登載之帳冊及其上登載內容之真實性 並不爭執（見上開四、㈥⑴及原審訴字卷第269-271頁、本院 更字卷第282頁），經檢視系爭購屋收支明細表之總表，其 右上記載「總價：3,780,000」，收入項目、金額列載「共 同存款F-525,000」（下稱系爭共同存款）、「珀鴻-780,30 0」、「惠凌-140,300」、「貸款88/0210(70%)-2,640,000 」，合計「4,085,600」，支出項目、金額列載「付冠德建 設房屋款88/02/11（75%)-2,810,000」、「自備款(25%）-9 70,000」、「交屋I-89,586」、「室內裝潢D-194,500」、 「雜項支出O-2,000」、「退還保證金-(空白)」，合計「4, 066,086」，目前餘額「19,514」等情，臚列購買系爭房地 之實際相關支出與各項支出款項來源（出處），再比對自備 款明細、交屋明細、裝潢明細、其他明細等文件，詳列各種 支出細項、金額，並就款項來源（出處）均列有「共同存款 」、「珀鴻」、「惠凌」等3欄位，就自備款明細（共97萬 元）款項出處部分，登載系爭共同存款9萬元、被上訴人76 萬元、柯惠凌12萬元，交屋明細（共8萬9,586元，包含瓦斯 外線、代書費、裝潢保證金、管理基金及契稅等項目)出處 部分，登載系爭共同存款7萬8,986元、被上訴人5,300元、 柯惠凌5,300元，裝潢明細（共33萬8,300元，包夾層簽約金 、夾層備料款、尾款、裝潢備料款、鋁窗、第二期工程等項 目）出處部分，系爭共同存款16萬4,500元、被上訴人1萬5, 000元、柯惠凌15萬8,800元等情，而其上所載系爭共同存款 ，係柯惠凌與被上訴人共同之存款一節，亦為被上訴人所不 爭執（見本院更字卷第253頁），堪認柯惠凌於購買系爭房 地時，確有以其與被上訴人之系爭共同存款款項及個人資金 出資繳付系爭購屋收支明細表所登載之自備款、交屋款、裝 潢款、雜項支出等款項，而其以個人資金出資部分包含系爭 房地自備款12萬元、交屋款5,300元、裝潢款15萬8,800元、 其他雜項支出9,580元，共計29萬3,680元等情，應屬實在。 又查，上訴人抗辯，柯惠凌就其應負擔系爭房地自備款97萬 元之半數48萬5,000元部分，除有系爭購屋收支明細表出資 外，於系爭房地房貸全數清償後（關於系爭房地房貸清償部 分詳如後述），另於107年1月12日匯款33萬0,488元至被上 訴人日盛銀行帳戶，補足其應負擔之系爭房地自備款差額等 情，亦有上訴人提出柯惠凌玉山商業銀行帳號000000000000 帳戶（下稱玉山銀行000帳戶）交易明細及轉帳通知截圖為 據（見三審卷第97、101頁），觀之柯惠凌匯款33萬0,488元 時，於轉帳摘要載明「房貸頭期款」等註記，而上開款項加 上系爭購屋收支明細表所載系爭共同存款半數及其個人出資 額，近乎其應負自備款半數金額，足證上開款項確為柯惠凌 補足被上訴人代墊其應負系爭房地自備款差額無誤，故上訴 人辯稱柯惠凌就購買系爭房地自備款、支出，前後確有出資 負擔約半數款項等情，應屬有據，堪認屬實。 　②關於上訴人抗辯柯惠凌於購買系爭房地後，與被上訴人共同 負擔系爭房地之房貸部分： 　⒈系爭房地購買並過戶至被上訴人名下後，由被上訴人為借款 人、柯惠凌為連帶保證人，持系爭房地設定抵押，向中信銀 行申辦貸款104萬0,000元、160萬元共264萬元（下稱系爭中 信銀行房貸），用以支付冠德公司購買系爭房地尾款等情， 有系爭購屋收支明細表總表及中信銀行房貸借據及約定書與 放款帳戶還款交易明細可稽（見本院更字卷第81-99、211-2 31頁），而系爭中信銀行房貸自88年2月10日起至94年8月19 日（即被上訴人轉貸第一銀行代償前）止期間，柯惠凌先後 自其中信銀行帳號000000000000號帳戶（下稱中信銀行000 帳戶）、華南商業銀行帳號000000000000號帳戶(下稱華南 銀行000帳戶）及玉山銀行000帳戶，按月或數月一次匯出相 當於系爭中信銀行房貸當期或前期應繳本息半數之金額至被 上訴人中信銀行帳號000000000000號帳戶（下稱中信銀行00 0帳戶）等情，有上訴人提出系爭房地貸款扣繳與柯惠凌匯 款紀錄對照表（見原審訴字卷第497-509頁）及柯惠凌中信 銀行000帳戶交易明細及存摺內頁註記、華南銀行000帳戶交 易明細及存摺內頁註記、玉山銀行000帳戶交易明細及被上 訴人中信銀行000帳戶存摺內頁明細可稽（見原審訴字卷第7 5-93、95-99、101-111、113-194頁；本院上字卷第123-128 頁），參以柯惠凌中信銀行000帳戶存摺內頁中，有柯惠凌 於89年2月10日匯款金額9,192元3筆後手寫註記「11月房貸 」、「12房貸」、「1月房貸」，下方記載「10/25 9267（ 現金）房貸」、同年3月27日匯款3,043元、9,192元後分別 註記「2月房貸」、「3月房貸」，上方記載「2月房貸：西 裝+領帶：1,298÷2=6149，9192-6149=3043」，以及同年7月 29日現金存入25,968元部分，註記「(4、5、6、7、8房貸91 92×5-19992)=」等文字（見原審訴字卷第97-99、103頁）， 另華南銀行000帳戶存摺內頁中，柯惠凌亦於89年11月2日匯 款5萬4,018元後，手寫註記「房貸89年11月至90年4月」等 文字（見原審訴字卷第103頁），以及柯惠凌於其93年行事 曆上，有於當年7月23日欄內手寫記載「房貸：7000」、8月 9日欄內記載「房貸：7000」等情（見原審訴字卷第235、23 7頁），載明匯款原因為房貸，或彙算當期房貸金額扣除其 代墊被上訴人雜支費用後實際匯款金額，足見柯惠凌上開匯 款原因確為繳納系爭中信銀行房貸，另佐以上訴人提出被上 訴人中信銀行000帳戶存摺內頁（見本院上字卷第123-129頁 ），被上訴人在柯惠凌於88年3月20日、同年7月31日、同年 9月4日、89年5月12日之匯款後，手寫註記「貸款」、「裝 潢尾款」、「貸款月份」等文字，以及被上訴人於90年12月 間、91年1月14日至92年3月13日間，多次以電子郵件傳送予 柯惠凌內容有「12月貸款金額：17,504除以二之後：8,752 」、「放款扣款金額為17,377元，除以後為8,688元」或告 知柯惠凌應負擔系爭中信房貸當期本息之金額，此有上訴人 提出電子郵件可稽（見本院上字卷第89-93、121頁），核與 柯惠凌上開日期匯款紀錄吻合，足見被上訴人於上述期間亦 有將系爭中信貸款當期應繳本息之半數金額通知柯惠凌匯款 繳付等情，堪認柯惠凌上開期間確有以匯款等方式，固定持 續給付被上訴人關於系爭中信銀行房貸本息半數之款項，而 與被上訴人共同負擔系爭中信銀行房貸之事實。 　⒉又系爭中信房貸截至94年8月19日止，尚有貸款148萬2,575元 未清償，被上訴人另持系爭房地設定最高限額抵押權向第一 商業銀行（下稱第一銀行）貸款共300萬元（下稱系爭第一 銀行貸款），其中148萬2,575元用於清償系爭中信房貸債務 ，嗣被上訴人於99年8月18日先一筆清償系爭第一銀行貸款 其中140萬元貸款債務，後於105年3月16日一次清償剩餘貸 款債務108萬8,406元等情，為兩造所不爭執（見本院更字卷 第205、279頁），並有第一銀行113年7月15日函檢送之貸款 契約及清償明細可稽（見本院更字卷第101-106頁），上訴 人抗辯系爭第一銀行貸款，除增貸債務（即代償系爭中信銀 行房貸以外之貸款）由被上訴人於99年8月18日以140萬元清 償外，其餘代償系爭中信銀行房貸轉貸貸款本息，柯惠凌自 94年10月4日至105年3月16日止前，以其玉山銀行000號帳戶 匯款至被上訴人第一銀行帳號00000000000號帳戶（下稱第 一銀行000號帳戶）固定支付相當系爭第一銀行房貸數期應 繳本息半數之金額等情，有上訴人提出系爭房地貸款扣繳與 柯惠凌匯款紀錄對照表及柯惠凌玉山銀行000帳戶交易明細 可稽（見原審訴字卷第113-194、497-509頁；本院更字卷第 243-245頁），復參以上開柯惠凌匯款紀錄，自99年8月19日 後至105年3月16日期間，幾乎均每6個月匯款1次，匯款金額 即相當系爭第一銀行房貸上開6個月期間應繳本息總額之半 數等情，又參以柯惠凌於其97年、99年之行事曆上，分別於 97年2月12日、同年月3日，手寫記載「1、2月房貸+馬可先 生+麵+蛋糕15508」、「轉帳16000」，97年4月15日、同年6 月17日、同年8月18日、同年10月15日及99年2月4日，記載 「房貸3、4月15423+其他＝15500」、「記得轉帳 5、6月778 4×2＝15568」、「轉帳7、8月房貸15357」、「轉房貸9月、1 0月14861」、「轉98年房貸（9、10、11、12月）14407-奇 多聰明狗＝11612」等文字，核與上開匯款交易明細之時間、 金額相符，且記載房貸金額，均係系爭第一銀行房貸各期應 繳納貸款本息之半數，有上訴人所提柯惠凌97、99年行事曆 可參（見原審訴字卷第195-207頁），另佐以上訴人提出柯 惠凌於96年4月至98年9月期間，於玉山銀行000帳戶設定轉 帳後由銀行電腦自動寄發收件人為柯惠凌及被上訴人之電子 郵件，就該信件轉帳摘要均記載匯款月份房貸金額及計算方 式，諸如96年4月30日「轉帳摘要3、4月份房貸7614+7620=1 5234」，此有上訴人提出玉山銀行寄發之電子郵件為據（見 本院更字卷第146-148、149-195頁），足證柯惠凌於系爭第 一銀行房貸結清前，確有持續固定支付被上訴人關於系爭第 一銀行房貸（代償系爭中信房貸部分）應繳貸款本息半數， 而與被上訴人共同負擔系爭中信銀行房貸等情。 　⒊再者，系爭第一銀行貸款於105年3月16日經被上訴人一次清 償貸款債務餘額108萬8,406元時，柯惠凌除於同日匯款1筆3 0萬元至被上訴人第一銀行000號帳戶外，其後再於107年1月 8日自玉山銀行000帳戶匯款23萬1,084元至被上訴人日盛銀 行帳，補足被上訴人代墊其應負擔第一銀行房貸尾款108萬 餘元近半數差額等情，此有上訴人提出柯惠凌玉山銀行000 帳戶交易明細及轉帳通知截圖為據（見三審卷第97、101頁 ），觀之柯惠凌匯款23萬1,084元時，於轉帳摘要載明「房 貸尾款231086」等註記，堪認上開款項確為柯惠凌補足被上 訴人代墊其應負系爭房地最後結清貸款債務近半數54萬餘元 之差額。 　⒋綜上，上訴人抗辯柯惠凌於購買系爭房地後，均有固定匯款 予被上訴人繳付系爭房地向銀行貸款支付冠德公司購屋尾款 之貸款本息半數以及共同清償貸款債務一半等情，應屬實在 。 　③參以證人即柯惠凌生前任職泰金寶科技股份有限公司（下稱 泰金寶公司）同事張文君於原審亦證稱：伊與柯惠凌自91年 起即為泰金寶公司同辦公室同事，常常一起吃飯聊天，柯惠 凌說系爭房地是其與其姐合購，因其姐是銀行行員，有貸款 優惠利率，故由其姐申辦貸款而登記其姐名下，伊曾提醒柯 惠凌這種合購方式會有糾紛，要有白紙黑字在法律上才有保 障，柯惠凌說其與其姐感情很好，不會發生問題，並說其有 金流紀錄，至於柯惠凌與其姐分擔比例，伊認知一人一半等 語（見原審訴字卷第549-551頁）；證人即柯惠凌泰金寶公 司同事吳百紋證稱：伊知道柯惠凌有在繳付其居住之房屋房 貸，在柯惠凌過世前一、二年有跟伊說該房貸款已還清（見 原審訴字卷第543頁）；證人即柯惠凌泰金寶公司同事鍾佳 靜證稱：伊與柯惠凌是10幾年同事，伊認識柯惠凌時其已結 婚，曾經聊天時說過因其與其姐有分攤系爭房地貸款，伊不 知道其等分攤比例，曾聽說其姐在銀行工作，有優惠利息， 所以房子登記於其姐名下等語(見原審訴字卷第544-546頁） ，可證柯惠凌生前確有向張文君、吳百紋、鍾佳靜等人提及 關於系爭房地係其與被上訴人共同出資購買、其有繳付貸款 ，因被上訴人任職銀行，有優惠利率之故，為申請房貸，而 將系爭房地登記予被上訴人名下等情，足見上訴人所辯，系 爭房地係柯惠凌與被上訴人共同出資購買，並共同負擔系爭 房地向銀行貸款支付冠德公司購屋尾款之貸款本息，因被上 訴人為銀行行員享貸款優惠利率為申辦貸款而將系爭房地登 記予被上訴人名下等情，應屬實在。　 　④至被上訴人於原審或本院雖稱柯惠凌僅於購買系爭房地之初 ，基於姊妹情誼，出資14萬300元幫其負擔部分自備款及部 分移轉過戶費用，被上訴人提出系爭房地貸款扣繳與柯惠凌 匯款紀錄對照表之匯款，或為孝親費、返還代墊購物款或金 錢借貸等原因所轉帳，均與繳付系爭房地貸款本息、自備款 無關云云（見原審訴字卷第269、469-473頁；本院上字卷第 75頁；本院更字卷第282頁），除未舉證以實其說，亦與上 開上訴人提出之柯惠凌銀行帳戶交易明細、存摺內頁註記、 行事曆、被上訴人告知房貸半數金額之電子郵件及銀行轉帳 通知截圖等事證不符，自無足取。至被上訴人於原審聲請傳 喚被上訴人之弟柯丁榮，僅到庭證稱：伊未參與購買系爭房 地過程，系爭房地係被上訴人約柯惠凌一起去買，伊不知道 何人出資，僅知登記被上訴人名下，後來被上訴人結婚搬出 與其配偶同住，系爭房屋即由柯惠凌與上訴人住，伊不知道 實際所有權人，亦不清楚二人就房貸何約定等語（見原審訴 字卷第542-544頁），自無從證明系爭房地為被上訴人單獨 出資購買而為單獨所有權人一事，不能推翻本院依前述事證 所為認定。再者，柯惠凌過世後，被上訴人於109年4月25日 晚間，與游雅筠見面時，曾親自向游雅筠表示「她(指柯惠 凌)說這房子就是她走掉之後，就是請我把房子賣掉」、「 你媽媽是說整間房子都給我，但是我覺得不能這樣做，我跟 她說這房子賣掉，留一半的錢扣掉相關費我可以幫你做信託 ，以後做教育基金和生活費，她說好，但是你都不能讓你爸 爸知道，然後這筆錢會等你成年再給你」、「因為我去研究 過用贈與的話，那個錢目前絕對超過220萬，要先扣10%贈與 稅，那我作信託的話，也會有相關費用，但我事先跟你說的 作信託下來的費用還有贈與稅的錢扣一扣的錢剩多少，我會 問你可不可以接受，然後看你可不可以信的過阿姨，我幫你 放到20歲再交給你，這樣可以嗎」等語，有上訴人提出錄音 光碟及譯文可參（見原審訴字卷第223、225頁），另被上訴 人於109年4月20日以LINE通知上訴人係表示「房子所有權狀 一直是本人的，付完頭期款，沒錢付全額貸款，惠凌幫我付 一半，惠凌跟我協議算是住20年的房租」，此有上訴人提出 LINE訊息截圖為據（見原審訴字卷第455頁），亦徵柯惠凌 確有繳付系爭房地貸款一半等情，是以被上訴人否認系爭房 地係柯惠凌與其共同出資及繳付貸款，共有系爭房地應有部 分各1/2等情，自非可採。 　⑶綜上，系爭房地雖登記於被上訴人名下，惟柯惠凌就系爭房 地自備款及過戶後向銀行貸款支付冠德公司尾款之貸款本息 等債務，前後確有出資負擔近半數之金額，且系爭房屋購買 後，亦由柯惠凌及其家屬（即上訴人與游雅筠）長期居住使 用，足見柯惠凌就登記於被上訴人名下之系爭房地仍保有相 當之管理、使用收益等權利，故上訴人抗辯系爭房地係柯惠 凌確與被上訴人共同購買，為兩人共有，各有系爭房地應有 部分1/2，因申請購屋貸款，柯惠凌將其對系爭房地應有部 分1/2借名登記予被上訴人名下，與被上訴人間就系爭房地 應有部分1/2成立借名登記契約關係等情，依前開說明，應 屬有據，堪認可採。 　㈡被上訴人主張其為系爭房地單獨所有權人，依民法第767條第 1項前段，請求上訴人自系爭房屋遷出並騰空返還被上訴人 ，及依同法第179條規定，請求自109年5月1日起至搬遷日止 期間之相當租金不當得利，難認有據： 　⑴按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有 　　物之全部，有使用收益之權，民法第818條定有明文。又按9 8年1月23日修正前之民法第820條第1項規定「共有物，除契 約另有訂定外，由共有人共同管理之。」，依民法物權編施 行法第1條規定，就修正後民法第820條，因無溯及適用特別 規定，故98年7月28日以後發生事件方有該條適用，而就98 年7月23日前已發生事件仍適用修正前規定。復按共有物分 管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使 用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人 使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即 非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第 1377號判決意旨參照）。再按共有人就其應有部分與他共有 人成立借名登記關係者，就該應有部分雖未登記為所有人， 惟於其與出名人內部間，仍應以借名人為實際所有人，而彼 此成立實質共有關係，關於該共有物管理、使用、收益等事 項，於借名人、出名人內部間自應類推適用共有之法律關係 。 　⑵經查，柯惠凌與被上訴人合資購買而共有系爭房地，並將其 應有部分2 分之1 借名登記在被上訴人名下，已認定如上， 依前開說明，被上訴人雖為系爭房地登記所有人，然其與柯 惠凌間就系爭房地應有部分1/2部分，為柯惠凌借其名義登 記，雙方間有借名登記關係之效力，於其等內部間仍應承認 借名人柯惠凌為真正所有人，柯惠凌並保有對於系爭房地之 管理、使用之權能。而柯惠凌於購買系爭房地後，原與被上 訴人同住共同管理使用系爭房屋，惟於被上訴人89年結婚搬 離後，迄柯惠凌過世前，均由柯惠凌與其配偶(即上訴人)、 子女(即游雅筠)共同居住，且為被上訴人所明知及同意，期 間亦未曾請求柯惠凌、上訴人或游雅筠搬離等情，此為兩造 所不爭執（見上開四、㈢），故上訴人抗辯柯惠凌係本於前 述借名登記之法律關係之實質共有關係，於被上訴人89年間 結婚搬離時，與被上訴人就系爭房屋全部，成立由柯惠凌為 管理、使用之默示分管協議等語，應屬可採。又柯惠凌死亡 後，就其系爭房地應有部分1/2之所有權及與被上訴人上開 分管協議之權利義務，即由柯惠凌之繼承人即上訴人與游雅 筠繼承，而被上訴人復未能證明就上開系爭房屋管理、使用 之分管協議業與柯惠凌之繼承人合意終止一事，至被上訴人 於柯惠凌死亡後，曾委請律師發函請求上訴人於109年5月1 日前返還系爭房屋等情，並提出存證信函為據（見本院更字 卷第257-263頁），惟觀之存證信函內容，係主張其為系爭 房地單獨所有權人，將系爭房屋提供柯惠凌居住，柯惠凌過 世後，上訴人無權占用系爭房屋，依民法第767條第1項前段 規定請求返還云云，已難謂係對柯惠凌之繼承人就系爭房屋 分管協議為終止之意思，更不發生合意終止分管協議之效力 。是以上訴人抗辯其係基於繼承柯惠凌就系爭房地應有部分 1/2所有權身分及柯惠凌與被上訴人間就系爭房地分管協議 ，而有權占有使用系爭房屋，並非無權占用等語，自屬可採 。 　⑶綜上，上訴人基於繼承柯惠凌就系爭房地所有權應有部分1/2 之權利及與被上訴人間就系爭房屋分管協議，就占有使用系 爭房屋非無正當權源，難謂侵害被上訴人就系爭房屋之所有 權，其享有占有使用系爭房屋之利益亦非無法律上之原因， 自無不當得利可言。是被上訴人依民法第767條第1項前段及 第179 條規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及給付 相當於租金之不當得利或損害，即屬無據，不應准許。 六、從而，被上訴人依民法第767條第1項前段及第179條規定， 請求上訴人遷出系爭房屋並騰空返還予其，及自109年5月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付其4,692元，為無理 由，不應准許。原判決就上開不應准予部分，為上訴人敗訴 判決，並依聲請為附條件准、免假執行之宣告，自有未洽。 是則上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由， 自應由本院廢棄改判如主文第二項所示（未繫屬本院部分， 不予贅述）。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰不再予逐一論駁， 附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日 　　　　　　　　　民事第二十二庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　范明達 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃珮禎 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張嘉芬 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　余姿慧

2025-02-12

TPHV-113-上更一-63-20250212-1

訴
臺灣臺南地方法院

請求損害賠償

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第1474號 原 告 陳淑靖 全勝宰 共 同 訴訟代理人 陳淑閔 裘佩恩律師 戴龍律師 唐世韜律師 吳祈緯律師 被 告 東篁房地產開發有限公司 法定代理人 馬仕憲 訴訟代理人 李育禹律師 曾靖雯律師 訴訟參加人 安新建築經理股份有限公司 法定代理人 高志尚 訴訟代理人 謝宗興 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年1月22日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用新臺幣12,880元由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：原告陳淑靖於民國112年9月15日與被告簽訂一般 委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），將原告名下共 有坐落臺南市○○區○○段000地號土地（應有部分456/200000 ）及其上同段3497建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○路○段0 00號14樓之3房屋（下稱系爭房地）委託被告銷售，約定委 託銷售期間為112年9月15日至113年3月31日止，嗣於113年4 月1日再合意延長委託期間至113年9月30日止，並約定服務 報酬為成交總價4％。又原告陳淑靖與被告於113年6月6日簽 訂「委託銷售/出租契約內容變更同意書」（下稱系爭變更 同意書），將服務報酬變更約定為新臺幣（下同）60萬元。 嗣被告居間媒介，成功覓得買方即訴外人陳冠碩，原告遂與 陳冠碩於113年6月18日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書（ 下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為2,950萬元。被告收 取原告高額之服務報酬，應負有為委託人即原告善盡預見危 險及調查之義務，又依系爭委託銷售契約第7條第1項、第3 項約定及民法第567條第1項規定，被告應有提供「重購退稅 」相關規定諮詢、調查並告知原告之義務，參以被告為住商 不動產之臺南崇善加盟店，而住商不動產網頁中之「賣屋指 南」部分，多次提及賣屋將產生土地增值稅、房屋稅、地價 稅等稅賦，賣方得以透過「重購退稅」之方式進行節稅；又 於「大功告成篇」部分提及住商不動產有「重購退稅的提醒 」之售後服務，足見「重購退稅」為不動產買賣常見之諮詢 事項亦是買賣之重要考量因素。然被告之員工（開發人員） 即訴外人許紓寧、宮能靜及不動產經紀人鐘明煒，明知原告 多次請求宮能靜計算本件買賣房地合一稅之數額，有適用財 政部「重購退稅」政策之需求，亦明知原告於簽立系爭買賣 契約時並未設籍於系爭房地，不符「重購退稅」規定，於長 達9個月之委託銷售期間内，竟均未曾告知原告有此權利即 完成簽訂系爭買賣契約，致原告喪失向財政部申請「重購退 稅」之資格，而須支出約250萬元之房地合一稅。是被告未 以善良管理人之注意，對原告善盡其調查及告知「重購退稅 」相關法規之義務，依民法第571條規定，自不得向原告請 求給付服務報酬。為此，爰依民法第567條第1項前段、第2 項、第571條、第179條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應同意原告向 訴訟參加人領取履約保證專戶（台新國際商業銀行，戶名： 台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號：0000 0-00-000000-0號）內之60萬元，並給付原告自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，以60萬元按週年利率5％計算之利息 。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：被告並無任何違反其對於委託人之義務而為利於 委託人之相對人之行為，亦無任何違反誠實及信用方法而由 相對人收受利益之行為，是原告主張依民法第571條規定， 被告不得請求給付服務報酬等語，於法不合。又「重購退稅 」規定相當複雜，實非一般民眾及非稅務專業人士能清楚瞭 解，更逾越仲介人員之專業範圍，原告如有稅務疑慮，應自 行向稅務專業人士（例如：會計師、稅務士、稅法律師等） 尋求專業建議；參以系爭委託銷售契約全文意旨及民法第56 7條規定，均未見被告有提供「重購退稅」規定諮詢、調查 或告知義務之約定或規定，且不動產委託銷售標的現況說明 書，亦無有關重購退稅之欄位；況被告受原告委託範圍，係 系爭房地交易之居間，及為達成交易之相關事務處理，原告 於系爭買賣契約成立之後是否要申請重購退稅，與系爭房地 之居間買賣實無關聯，契約所載諮詢服務係指關於房地交易 居間之相關問題，並不包含專業稅務處理；至總公司網站登 載內容僅屬資訊分享性質，是被告及其員工並無調查及告知 「重購退稅」規定之法律上義務，被告亦無違反善良管理人 注意義務。又原告既已自承於簽立系爭買賣契約時並未設籍 於系爭房地，不符「重購退稅」之規定，其未能申請「重購 退稅」乃因本身資格不符，與被告有無調查或告知「重購退 稅」規定均無因果關係。況原告於委託被告銷售系爭房地之 過程中，完全未提及有申請「重購退稅」之需求，亦未曾提 及有要重購房屋，更未提出「重購退稅」之相關詢問，反而 告知被告要舉家遷回韓國，小孩已在韓國申請入學，被告不 知原告有「重購退稅」之需求。且本件試算買賣房地合一稅 乃於系爭買賣契約成立之前，原告知悉稅金數額後仍同意成 交及簽訂系爭買賣契約，並未談到重購房屋或相關事宜，足 見能否重購退稅並非其考慮買賣與否之重大交易事項等語， 資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項（本院卷第237-238）： 　㈠原告陳淑靖於112年9月15日與被告簽訂系爭委託銷售契約， 將原告共有之系爭房地委託被告銷售，約定委託銷售期間為 112年9月15日至113年3月31日止，嗣於113年4月1日再合意 延長委託期間至113年9月30日止，並約定服務報酬為成交總 價4％。 　㈡原告陳淑靖於113年6月6日簽訂系爭變更同意書，將服務報酬 變更約定為60萬元。 　㈢經被告居間媒介，成功覓得買方陳冠碩，原告遂與陳冠碩於1 13年6月18日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金 為2,950萬元。 　㈣原告因出售系爭房地，分別於113年9月11日繳納1,227,039元 ，合計2,454,078元之房地合一稅。 四、得心證之理由： 　㈠被告並無主動調查、告知「重購退稅」相關規定之義務，被 告無違善良管理人注意義務之情事： 　⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 ；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂 立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1項前段、第 2項定有明文。復按不動產經紀業管理條例第26條第2項規定 ，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交 易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任 。原告依上開法條請求受有報酬之被告負損害賠償責任，自 應就被告違反善良管理人之注意義務而過失致原告受有損害 乙節負舉證責任。 　⒉參不動產經紀業管理條例第24條之2規定：「經營仲介業務者 經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委 託，並依下列規定辦理：㈠公平提供雙方當事人類似不動產 之交易價格。㈡公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說 明。㈢提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。㈣告知買 受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。㈤協助買 受人或承租人對不動產進行必要之檢查。㈥其他經中央主管 機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」可知不動產經 紀業者之調查及據實報告事項，除契約另有規定外，原則上 應係針對買賣標的物產權、品質、鄰近交易行情等有關買賣 標的物條件或買賣雙方條件而影響交易之重要相關資訊，尚 難認不動產仲介經紀業者對於不動產交易之賣方有需主動查 詢所適用之稅率為何，以及有對賣方主動告知節稅方式之義 務。 　⒊又依系爭委託銷售契約第7條約定（本院卷第120頁）可知受 託人即被告之義務為：㈠受託人受託處理仲介事務應以善良 管理人之注意為之。㈡受託人於簽約前，應據實提供該公司 （或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考 ；如有隱匿不實，應負賠償責任。㈢受託人受託仲介銷售所 做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮詢服務、差旅出勤等 活動與支出，除有委託人與受託人雙方同意終止及委託人終 止契約外，均由受託人負責，受託人不得以任何理由請求委 託人補貼。㈣受託人製作之不動產說明書，應指派不動產經 紀人簽章，並經委託人簽認後，將副本交委託人留存；經紀 人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，受託人與 其經紀人員應連帶負一切法律責任；其因而生損害於委託人 者，受託人應負賠償責任。㈤如買方簽立「要約書」，受託 人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣 留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。㈥受託 人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況。㈦受託 人應於收受定金後二十四小時內送交委託人。但如因委託人 之事由致無法送達或委託人同意由受託人保管者，不在此限 。㈧有前項但書情形者，受託人應於二日內寄出書面通知， 表明收受定金及無法送交之事實通知委託人。㈨受託人於仲 介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸 款手續。㈩受託人應委託人之請求，有提供相關廣告文案資 料予委託人參考之義務。足見被告受原告委託範圍，係系爭 房地交易之居間，及為達成交易之相關事務之處理，並未明 文約定被告應對原告負有主動調查、告知「重購退稅」相關 規定之義務，亦難認主動為賣方節稅，為系爭委託銷售契約 之附隨義務。 　⒋至原告雖主張依系爭委託銷售契約第7條第3項規定，被告應 提供「重購退稅」相關規定之諮詢服務等語，惟該項約定之 內容係關於被告仲介銷售系爭房地相關費用負擔之約定，是 否可以據此推斷被告應提供稅務相關之諮詢服務已屬有疑。 又該項內容之「諮詢服務」，觀諸前後文亦應指仲介銷售系 爭房地之交易相關諮詢服務，「重購退稅」與否則屬於交易 後之個人稅賦節稅事項，非屬訂約事項，亦非每位出售房地 之人均有申請需求，是無從由該條項約定推得被告負有「重 購退稅」相關規定諮詢事宜之義務；況本件原告僅要求被告 替其計算房地合一稅，並未舉證其曾於系爭房地買賣過程中 主動詢問被告有關「重購退稅」相關規定，自難認被告有何 違反前開諮詢服務之情。 　⒌另原告主張住商不動產網頁中多次提及賣方得以透過「重購 退稅」之方式進行節稅，且表示住商不動產有提供「重購退 稅的提醒」之售後服務，足見「重購退稅」為不動產買賣常 見之諮詢事項亦是買賣之重要考量因素等語。然依原告所提 之網頁資料，賣屋指南契約與稅務篇記載：「賣房子會產生 哪些稅費？我可以怎樣節稅？答：包括土地增值稅、交屋日 前的房屋稅與地價稅、交屋日前的水、電、瓦斯、管理費與 銀行抵押權塗銷代書費等，都是過程中會產生的稅費，而其 中節稅部分以土地增值稅、重購退稅與財產交易所得稅為主 。」；另大功告成篇記載「三、重購退稅的提醒：只要您留 下電子郵件信箱，住商不動產都在重購退稅的適用期限到期 前提醒您善用這項節稅政策」等語（本院卷第55頁、第60頁 ）。依前開說明，被告僅係除委託仲介買賣房屋外，另行提 供稅務指南供賣方參考，促使賣方自行注意出售不動產可能 產生之稅費以及有何節稅管道，並非指被告有主動替買賣雙 方計算稅賦或應主動提供較優惠稅賦之調查、報告義務；況 退稅重購的提醒既記載於大功告成篇，則顧名思義是被告於 不動產買賣交易完成後，另外提供符合「重購退稅」規定之 賣方提醒服務，係避免賣方因超過適用期限未申報，導致無 法節稅，應屬售後服務的一種，且需賣方有主動提供電子信 箱始有此提醒服務，並非指被告於仲介或交易過程中，應主 動告知賣方有何節稅方式，或替賣方思考如何節稅（如：是 否要在不動產出賣前先設戶籍）。是亦難以住商不動產網頁 內容推論被告有主動調查、告知「重購退稅」相關規定之義 務；另系爭房地於成交前，被告已為原告試算房地合一稅之 數額（此數額並未考量「重購退稅」），然原告經試算後仍 同意出售系爭房地，足見是否可以「重購退稅」，亦非原告 考慮買賣與否的重要交易事項。 　⒍綜上，被告並無主動告知、調查「重購退稅」相關規定之義 務，則本件被告於系爭買賣契約成立前未主動告知、提醒原 告「重購退稅」相關規定，並無違反善良管理人注意義務； 況依原告提出之價金履約保證通知卡後所附相關文件，可見 被告推薦之承辦地政士即訴外人陳櫻桃（正大地政事務所） 所提供「不要讓自己的權益睡著了ㄛ！」文件內容關於售屋 人之注意事項已然提及「重購退稅」相關規定（本院卷第51 頁）；又原告自承於系爭買賣契約成立前未設籍於系爭房地 ，則原告無法適用「重購退稅」之優惠，是否可歸責於被告 顯然有疑，另縱被告於系爭買賣契約成立前即主動告知原告 「重購退稅」相關規定，原告亦未必能適用「重購退稅」之 優惠，是難認被告未主動告知原告「重購退稅」相關規定， 致原告受有損害，更遑論損害額之多寡。是原告依民法第56 7條第1項前段、第2項及不動產經紀業管理條例第26條第2項 規定，請求被告應同意原告向訴訟參加人領取履約保證專戶 內之60萬元並給付利息，洵不足採。 　㈡原告主張依民法第571條規定，被告不得請求給付服務報酬等 語，洵屬無據： 　　按民法第571條規定，居間人違反其對於委託人之義務，而 為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由 相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。查 本件被告無違反對於委託人即原告之義務，已如上述，又「 重購退稅」僅與原告節稅有關，並非利於原告之相對人即買 方陳冠碩之行為；此外，本件原告亦未主張、舉證被告有何 違反誠實及信用方法，由相對人即買方陳冠碩處收受利益， 是原告主張依民法第571條規定，被告不得請求給付服務報 酬等語，洵屬無據。 　㈢被告收受服務報酬60萬元於法有據，原告依第179條規定，請 求被告應同意原告向訴訟參加人領取履約保證專戶內之60萬 元並給付利息，為無理由： 　　按民法第179條規定，無法律上之原因而受利益，致他人受 損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存 在者，亦同。查本件被告收取服務報酬60萬元係依據系爭委 託銷售契約及系爭變更同意書，非無法律上原因而受有利益 ；且依上述，被告並無不能向原告請求服務報酬之情事，則 被告收取服務報酬60萬元於法有據，原告依第179條規定， 請求被告應同意原告向訴訟參加人領取履約保證專戶內之60 萬元並給付利息，為無理由。 五、綜上所述，被告並無違善良管理人之注意義務致原告受有損 害，被告依系爭委託銷售契約及系爭變更同意書取得服務報 酬60萬元，於法有據；原告依民法第567條第1項前段、第2 項、第571條、第179條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告應同意原告向訴訟參加人領取履約保證專 戶內之60萬元並給付利息，為無理由，應予駁回。又原告之 訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官　羅郁棣 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　羅蕙玲 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳永佳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳玉芬

2025-02-12

TNDV-113-訴-1474-20250212-1

上易
臺灣高等法院

返還不當得利

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第384號 上 訴 人 胡淨賢 訴訟代理人 王聰明律師 被 上訴 人 侯美雪 訴訟代理人 謝孟峰律師 上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國112 年10月5日臺灣新北地方法院112年度訴字第234號第一審判決提 起上訴，本院於113年11月12日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面: 　　按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為 據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴 訟法第182條第1項固有明文。本件被上訴人於原審主張：伊 出租不動產予上訴人，惟上訴人於租期屆滿後拒不返還不動 產，為此請求上訴人返還不當得利等語。上訴人則於臺灣新 北地方法院（下稱新北地院）另案主張：兩造係通謀虛偽訂 立不動產買賣契約，應屬無效，該不動產仍為上訴人所有， 伊自屬有權占有，並無不當得利等語（113年度重訴字第146 號確認買賣關係不存在等事件）。本件經原審為被上訴人一 部勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並聲請裁定停 止訴訟程序，俟新北地院上開確認買賣關係不存在等事件判 決確定後，再行本件訴訟程序等語（見本院卷第159頁）。 經查被上訴人曾於民國109年間另案向新北地院板橋簡易庭 起訴，請求上訴人返還租賃房屋，經該院以109年度板簡字 第747號簡易判決認定兩造確實訂立不動產買賣契約與 　　租賃契約，並命上訴人遷讓返還租賃房屋予被上訴人，上訴 人提起上訴後，復經新北地院以109年度簡上字第390號判決 駁回上訴確定（詳如後述），則為本訴訟先決問題之「兩造 是否訂立不動產買賣契約與租賃契約、上訴人是否無權占有 」等情，即應受前案確定判決爭點效所及，本院得斟酌兩造 所提出之證據，綜合兩造全辯論意旨為認定，故本件並無以 裁定停止訴訟程序之必要。上訴人之聲請，不應准許，先予 敘明。 貳、實體方面: 一、被上訴人主張：伊為新北市○○區○○段000地號土地（應有部 分48/10000、下稱系爭土地）暨同上段000建號建物（即門 牌號碼新北市○○區○○路0號0樓房屋所有權全部、下稱系爭房 屋，合稱系爭房地）所有權人，兩造就系爭房屋訂立租賃契 約（下稱系爭租賃契約），約定租金為每月新臺幣（下同） 2萬5,000元。系爭租賃契約已於109年1月1日 　　屆滿，惟上訴人拒不返還系爭房屋，自109年1月2日起至111 年9月27日止受有相當於租金之不當得利。爰依民法第179條 前段規定，求為判命上訴人應給付被上訴人82萬0,833元本 息等語（原審為上訴人一部敗訴之判決，上訴人不服，提起 上訴。被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，已告確定）。 並答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：系爭房地原登記為伊所有，供伊與父母同住， 伊與父親胡友仁均以駕駛挖土機挖土或拆除廢棄房屋為業。 胡友仁於109年9月間邀同如附表所示之訴外人合資1,031萬2 ,500元，由伊擔任負責人之定瑋營造有限公司（下稱定瑋公 司）與訴外人中福營造股份有限公司訂立承攬契約，約定由 定瑋公司負責拆除嘉義市○○路0段之廢棄大樓，拆除後所得 鋼筋之出售價款歸定瑋公司所有，故約定總工程款為零元。 侯瑞龍嗣後將其出資額之20%讓與胡友仁，胡友仁並向侯瑞 龍借款相當於出資額之40%即412萬5,000元。兩造於103年11 月14日訂立房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由 伊出賣系爭房地予被上訴人，真意則為以系爭房地擔保侯瑞 龍對胡友仁之債權，復另立協議書約定伊得於109年1月1日 前買回系爭房地，並由侯瑞龍代為清償系爭房地於合作金庫 之貸款餘額800萬餘元，代償金額併計入債權總額。兩造又 於104年1月1日訂立系爭租賃契約，約定由上訴人向伊承租 系爭房屋，每月租金2萬5,000元實為貸款利息補貼。從而兩 造通謀虛偽訂立系爭買賣契約及租賃契約，自屬無效，上訴 人有權占有系爭房屋，並無不當得利等語，資為抗辯。並上 訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分， 被上訴人在第一審之訴駁回。 三、兩造不爭執事項（見本院卷第138頁）： 　㈠兩造於103年11月14日訂立系爭買賣契約，被上訴人向上訴人 買受系爭房地，約定價金為1,450萬元。但上訴人業已向新 北地院另案起訴確認買賣關係不存在（113年度重訴字第146 號、尚未終結）。 　㈡兩造於104年1月1日簽訂系爭租賃契約，被上訴人將系爭房屋 出租予上訴人，租賃期間自104年1月1日起至109年1月1日止 ，每月租金為2萬5,000元。上訴人自109年1月2日起至111年 9月27日止占有系爭房屋。 四、兩造爭執要點為：㈠上訴人是否無權占有系爭房屋？㈡被上訴 人得否請求上訴人返還不當得利？茲就兩造之爭點及本院之 判斷，分述如下： 　㈠上訴人是否無權占有系爭房屋？　 　　被上訴人主張：上訴人無權占有系爭房屋等語。上訴人否認 之，辯稱：兩造所簽訂之系爭買賣契約為通謀虛偽意思表示 ，自屬無效，伊有權占有系爭房屋云云。經查： 　⒈按確定判決之既判力，依民事訴訟法第400條第1項規定，就 判決主文所判斷之訴訟標的發生。當事人之一造以該確定判 決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受 其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前所提出 ，或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意 旨相反之主張，此係既判力積極作用之「遮斷效」。若就訴 訟標的以外當事人主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之 結果所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟 資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重 要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作 相異之判斷，此為「爭點效」，源於訴訟上之誠信原則及當 事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達一次解決之 目的（106年台上字第2321號判決意旨參照）。 　⒉訴外人方以輝於108年間另案向新北地院起訴，請求胡友仁與 本件上訴人清償借款，主張：胡友仁向侯瑞龍借款2,040萬2 ,243元，於103年11月14日結算餘額為485萬2,243元未清償 ，侯瑞龍於同日將該借款債權讓與伊，惟胡友仁與上訴人未 清償等語。兩造於該案主張與抗辯之重要爭點為：胡友仁是 否收受借款，消費借貸契約是否成立。嗣經新北地院以108 年度訴字第2825號判決命上訴人及胡友仁應給付方以輝485 萬2,243元本息，上訴人及胡友仁不服提起上訴，方以輝並 為訴之變更，經本院另案以109年度上字第867號判決命上訴 人及胡友仁應如數給付並負不真正連帶責任。上訴人及胡友 仁再聲明不服提起上訴，經最高法院於112年8月24日以112 年度台上字第1855號裁定駁回上訴確定（見本院卷第65至79 頁），其理由如下： 　⑴方以輝與胡友仁於103年11月14日訂立動產擔保設定契約書， 載明：「茲因乙方（即胡友仁）積欠甲方（即方以輝）新臺 幣485萬2,243元，尚未清償完畢，乙方為擔保債權，擬提供 動產供甲方擔保，為此，雙方本誠實信用原則協議，同意訂 立各條款如下：……附記：⒈雙方協議自104.1月起，每月還本 金新臺幣10萬元整，利息以月利1分計算。⒉屆時2年後未全 部清償，甲方可自由處分該車輛，價格以當時行情計算。」 等語（見原審卷第77頁），已明確表彰胡友仁積欠方以輝系 爭借款債務之意旨，且其簽名既屬真正，依民事訴訟法第35 8條第1項規定，自可推定上開記載內容為真正，故方以輝主 張其與胡友仁間成立消費借貸契約，胡友仁積欠伊系爭借款 債務未償等情，應屬有據。 　⑵證人呂榮進於第二審即本院另案到庭結證稱：伊原為住商不 動產特約代書，侯瑞龍透過方以輝找伊去上訴人住處商談債 務，伊根據方以輝、胡友仁及侯瑞龍當場協調的內容，由伊 在動產擔保設定契約書以藍筆加註「附記」等文字，當天談 及上訴人將系爭房屋折讓給侯瑞龍以清償債務，亦訂有5年 內以原價買回之協議，上訴人當場簽立房地買賣契約書等語 。足認方以輝主張胡友仁、侯瑞龍於動產擔保設定契約書訂 立時，先結算借款餘額，再依結算金額485萬2,243元修改， 侯瑞龍並將該借款債權讓與方以輝，方以輝與胡友仁再簽名 蓋章於動產擔保設定契約書上等情，確屬有據。另上訴人於 動產擔保設定契約書上簽名並蓋章，且當場訂立系爭房地買 賣契約，並參酌證人呂榮進之證言，足見方以輝主張上訴人 為併存債務承擔等語，亦屬有據。 　⒊被上訴人於109年間另案向新北地院板橋簡易庭起訴，請求上 訴人返還系爭房屋，主張：上訴人於租期屆滿後，仍占有系 爭房屋，為此請求遷讓返還系爭房屋等語。兩造於該案主張 與抗辯之重要爭點為：兩造是否就系爭房屋訂立租賃契約。 嗣經新北地院板橋簡易庭以109年度板簡字第747號簡易判決 命上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，上訴人不服提起上 訴，經新北地院以109年度簡上字第390號判決駁回上訴確定 （見本院卷第81至91頁），其理由如下： 　⑴證人呂榮進於前案第二審（即本院109年度上字第867號清償 借款事件）到庭結證稱：伊原為住商不動產特約代書，當時 侯瑞龍稱胡友仁積欠債務，請伊一同至系爭房屋商討，到場 者有伊、方以輝、侯瑞龍、胡友仁及上訴人，主要是侯瑞龍 、胡友仁討論債務，上訴人為胡友仁概括承受上開債務，而 上訴人為系爭房屋所有人，故將系爭房屋折讓給侯瑞龍以清 償債務，在場簽訂協議書，約定胡友仁於5年期間可住在系 爭房屋，並得選擇買回系爭房屋，經侯瑞龍、胡友仁結算債 務，由伊在動產擔保設定契約書以藍筆加註等語。另被上訴 人於系爭買賣契約簽訂後，陸續匯款合計843萬8,243元至上 訴人所指定帳戶，而上訴人並不否認胡友仁曾積欠侯瑞龍債 務未償，且兩造約定系爭房地買賣價金及上訴人後續匯款總 額，亦與呂榮進在場依債務結算結果加註之文句所載相關金 額無悖，是被上訴人主張：胡友仁因債務未償，上訴人始將 系爭房地出售予被上訴人，以抵償胡友仁所欠債務，並約定 將系爭房屋出租予上訴人5年，上訴人得於5年內決定是否買 回系爭房屋等語，應屬有據。 　⑵侯瑞龍於臺灣士林地方檢察署104年度偵字第11657號侵占案 件偵查時雖證稱：系爭房屋不是賣給伊，是借貸關係，胡友 仁向伊借錢，我還繳納房貸800多萬元，有約定4年後胡友仁 要買回，我有叫代書呂榮進來說明。系爭房地過戶，不是還 合夥40%錢，是胡友仁還其他借款的錢等語（見原審卷第98 至99頁）。證人呂榮進亦於同日偵查中陳稱：上訴人所有系 爭房地過戶登記到侯瑞龍名下，以買賣名義過戶，伊記得作 價是1千多萬元，清償貸款800多萬元，剩下的就是因為胡友 仁有欠侯瑞龍錢拿來抵銷等語（見原審卷第99頁）。則侯瑞 龍前後所述雖未能完整表達系爭房地買賣交易緣由與經過， 然實無否認系爭房地買賣交易真實性之意，上訴人徒憑侯瑞 龍前開語詞遽行辯稱兩造間係通謀虛偽意思表示成立系爭買 賣契約云云，洵無可採。 　⑶上訴人於簽訂系爭租賃契約後，按月匯付2萬5,000元至侯瑞 龍之帳戶，非匯至被上訴人之帳戶，為被上訴人所不爭執。 被上訴人依系爭租賃契約本即有收取租金之權利，且得經兩 造同意指定其受款帳戶，不以其個人帳戶為限，且被上訴人 未以其個人帳戶為上開租金受款帳戶，可能原因關係非僅一 端，非必因被上訴人未實際買受系爭房地之故，上訴人復未 舉證證明該等匯款為利息而非租金，自難單憑上訴人非將系 爭租賃契約上所載每月租金25,000元匯款至被上訴人名下帳 戶乙節，逕認兩造間確係通謀虛偽成立系爭租賃契約，上訴 人所辯亦非可採。故被上訴人主張系爭租賃契約已於109年1 月1日終止，請求上訴人遷讓返還系爭房屋等語，應屬有據 。 　⒋從而兩造既為新北地院109年度簡上字第390號返還租賃房屋 等事件與本件之同一當事人，且前案為被上訴人請求返還系 爭房屋，本件為被上訴人請求返還無權占有系爭房屋之不當 得利，前後兩訴之標的均為系爭租賃契約終止後之法律關係 ，則前案業已將「兩造是否就系爭房屋訂立租賃契約」之爭 點，列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之 舉證，極盡其攻擊、防禦之能事，並使兩造適當而完全之辯 論，由法院為實質上審理判斷如下：兩造就系爭房屋訂立租 賃契約，並無通謀虛偽意思表示等情，即應於本件發生爭點 效之拘束力。上訴人應就該事實之最終判斷，對與該重要爭 點有關之本件訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則 。故本件關於「兩造就系爭房屋訂立租賃契約，並無通謀虛 偽意思表示」之爭點，即應受前案確定判決爭點效所及。上 訴人辯稱：兩造通謀虛偽就系爭房屋訂立租賃契約，應屬無 效，依侯瑞龍於偵查中之證言，足證系爭買賣契約應係供擔 保胡友仁之借款，非為買賣，伊按月匯付2萬5,000元至侯瑞 龍之個人帳戶，而非匯付至被上訴人之帳戶，故該等匯款實 為給付侯瑞龍之利息，並非各期租金云云，均不可採。被上 訴人主張上訴人無權占有系爭房屋等語，即為有據。 　㈡被上訴人得否請求上訴人返還不當得利？　 　 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。經查系爭租賃契約期間自1 04年1月1日至109年1月1日止，每月租金為2萬5,000元，既 為兩造所不爭執，且被上訴人主張上訴人自109年1月2日起 至111年9月27日止仍占有系爭房屋（見原審卷第110頁）， 則上訴人於租約期滿後仍占有系爭房屋，並無證明有何占有 使用系爭房屋之合法權源，即屬無權占有。上訴人無權占有 系爭房屋，侵害歸屬於被上訴人之權利內容，而受有使用該 屋之利益，並無法律上之原因，故被上訴人依民法第179條 前段規定，請求上訴人返還相當於租金之不當得利，自109 年1月2日起至111年9月27日止共計82萬1,667元（計算式：2 5,000元×〔32＋26/30〕月＝821,667元，元以下四捨五入），應 屬有據（原判決誤算為82萬0,833元，惟被上訴人就此並無 聲明不服）。 五、綜上所述，被上訴人依民法第179條前段規定，請求上訴人 給付被上訴人82萬0,833元，及自支付命令送達之翌日即111 年12月14日（於111年12月13日送達於被上訴人之住所，見 原審支付命令卷第49頁之送達證書）起至清償日止，按年息 5%計算之利息，為屬正當。原審判命上訴人如數給付，並無 不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　民事第十庭　　 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　邱　琦 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高明德 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　邱靜琪 附表: 姓 名 原出資比例 異動後出資比例 侯瑞龍 20% 0% 陳進龍 50% 50% 胡友仁 20% 40% 侯阮毅 10% 10% 合 計 100% 100% 正本係照原本作成。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　章大富

2025-02-11

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