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給付管理費

臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決 113年度重小字第2348號原告築禾豐社區管理委員會法定代理人陳惠真訴訟代理人胡居中被告余淑婷上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國113年11月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣（下同）1,200元，及自民國113年6 月4日起至清償日止，按年息10％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用1,000元由被告負擔100元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按年息5％計算之利息，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以1,200元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：　㈠被告為築禾豐社區（下稱系爭社區）公寓大廈之區分所有權人，其區分所有建物之門牌號碼為新北市○○區○○路00號19樓，原告則為系爭社區成立之管理委員會，依據系爭社區規約、地下停車場使用管理辦法及公寓大廈管理條例之規定，被告應按月繳納管理費新臺幣（下同）3,427元，惟被告自民國113年2月起至113年4月止未繳納管理費，尚積欠管理費共計10,281元（下稱系爭管理費），屢經催討，仍未獲置理。　㈡對被告答辯之陳述：　⒈系爭管理費包含「房屋管理費」及「停車位清潔管理費」，每月併同收取。關於「房屋管理費」部分，依系爭社區規約第10條第2項及第3項規定，得由區分所有權人大會決議授權由下屆管理委員會於規約載明之額度範圍內調整房屋管理費之數額，系爭社區已於112年12月10日區分所有權人大會（下稱系爭區權人會議）決議，授權系爭社區第五屆管理委員會（下稱系爭第五屆管委會）於規約所定範圍內調整房屋管理費，決議公告異議期滿無人異議後成立，嗣經系爭第五屆管委會依系爭區權人會議決議之授權，於113年1月11日決議（下稱系爭管委會決議）通過調整房屋管理費，將房屋管理費由每月每坪50元調整為每月每坪55元。　⒉另關於「停車位清潔管理費」部分，依系爭社區地下停車場使用管理辦法第19條規定，已授權管理委員會議決汽車停車位維護清潔管理費用，經系爭第五屆管委會決議通過由每月每位400元調整為每月每位800元，上開調整均經公告後實施，調整房屋管理費及停車位清潔管理費之流程均符合系爭社區規約之規定，被告未於系爭區權人會議中及決議公告後之異議期間內表示異議，自不得就決議結果不服而拒絕繳納系爭管理費。　⒊至被告以原管理費數額（房屋管理費每月2,388元＋停車位清潔管理費每月400元＝原管理費2,788元）以匯款方式繳納自1 13年2月起至113年4月止之管理費，經系爭第五屆管委會於1 13年3月14日決議列為不明收入，未生清償上開期間所積欠系爭管理費之效果，原告自得請求之。　㈢聲明：被告應給付原告10,281元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年息10%計算之利息。二、被告則以：　㈠依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款及系爭社區規約第10 條第2項規定，管理費應經區分所有權人會議之決議通過後方可調整。系爭區權人會議決議中，針對房屋管理費及停車位清潔管理費數額之決定方式，議題十、第3點載明「如上述方案皆未獲有效票數時，授權由下屆管理委員會於規約載明的額度範圍中調整，經議決後公告實施」（下稱系爭議案），惟因系爭社區規約第10條第2項明定僅授權第一屆管理委員會得於區分所有權人會議之決議通過調整管理費議案時，在每月每坪50元至70元之區間內議決管理費數額。然而，原告為系爭社區管理委員會，並未經規約授權，自不得由區分所有權人會議之決議授權系爭第五屆管委會在上開區間內決定管理費數額，是系爭議案已牴觸社區規約而無效。　㈡縱認系爭社區規約已授權系爭第五屆管委會可在上開區間內議決管理費數額，然系爭區權人會議決議並未表決通過系爭議案，系爭第五屆管委會即逕認系爭議案通過而公告，決議程序違背法令。　㈢又被告業依原管理費數額，以匯款方式繳納自113年2月起至1 13年4月止之管理費，既系爭社區管理費未經合法調整，則被告繳納上開期間之管理費已生清償效果，原告自不得以被告未繳系爭管理費為由請求給付等語，資為抗辯。　㈣聲明：　⒈原告之訴駁回。　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　　　㈠「停車位清潔管理費」部分：　　經查，依系爭社區「地下停車場使用管理辦法」（下稱系爭停車場管理辦法）第19條規定：「本社區汽車停車位電器設備用電及維護清潔管理費用，依據管理委員會會議決議；每月每個車位徵收清潔費新台幣＄400元，由車位所有權人繳納，繳納方式隨管理費一同徵收。清潔費得依物價指數由管委會適時調整。」（本院卷第112頁）。系爭停車場管理辦法載明，其係經系爭社區第三屆區分所有權人會議決議通過實施（本院卷第110頁），據上揭規定之文意即可認定系爭社區已經由區分所有權人會議所訂定之系爭停車場管理辦法授權系爭社區管委會即原告得決議「停車位清潔管理費」之調整，是系爭社區第五屆管委會於113年1月11日決議將「停車位清潔管理費」由每月每位400元調整為每月每位800元（本院卷第106頁），即屬合法有效。　㈡「房屋管理費」部分：　⒈按系爭社區規約第十條第1至3項規定：「一、為充裕公共部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人決議之規定向管理委員會繳交下列款項。㈠公共基金。㈡管理費。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，預售房屋買賣契約書有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其所有建物坪數及車位個數分攤之（授權第一屆管理委員會精算徵收項目費率後公告之。管理費用以坪計算，區間在50元至70元之間）。三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。管理委員會得委由管理服務人代為執行管理費之收繳與支付。」　⒉是依據前開規約第十條第1項及第2項之本文文意觀之，管理費分攤金額或徵收費率之決議，為系爭規約所定專屬於區分所有權人會議之決議事項，應無疑義。而系爭社區規約第十條第2項但書及括號內文，由條文文意整體架構觀之，應可認該條但書括號內所載「授權第一屆管理委員會精算徵收項目費率後公告之。管理費用以坪計算，區間在50元至70元之間」等語，應為第十條第2項之本文之特殊例外情形，即但書所列第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，先授權第一屆管理委員會得經算徵收項目費率後公告行之，並限於第一屆管委會在每月每坪50元至70元之區間議決管理費之費用，顯然並未將管理費分攤金額或徵收費率之決議概括授權予管委會決議之意。　⒊至於同條第3項前段亦僅明文規定管理委員會之職權僅包含各項費用之「收繳」及「支付方法」訂定，並未將管理費用分攤金額或徵收費率授權管委會代為決定，由此亦可反推同條第2項但書括號內所載內容係僅授權系爭社區第一屆管理委員會為之，非謂後續屆次之管理委員會均可議決管理費用之分攤金額或徵收費率。是原告主張依系爭社區規約第十條第 2項及第3項規定，原告管委會得於規約載明之額度範圍內調整房屋管理費數額等情，顯屬誤會。　⒋次按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2項定有明文。又公寓大廈之區分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，而類推適用民法第56條之規定(最高法院92年度台上字第9號判決意旨參照)。　①經查，系爭區權人會議決議關於管理費調整之議題十、說明欄中第2點及第3點載明：「二、調整方案如下，採二擇一方式：1.（60元／坪；600元／車）=>925,619元／每月。2.（70元／坪；500元／車）=>1,006,289元／每月。三、如上述方案皆未獲有效票數時，授權由下屆管理委員會於規約載明的額度範圍中調整，經議決後公告實施。決議：第1案（60元／坪；600元／車）：同意59票，本案不同過。第2案（70元／坪；500元／車）：同意26票，本案不通過。授權由下屆管理委員會於於規約載明的額度範圍中調整，經決議公告實施等語（下稱系爭議案，本院卷第81頁）。　②然而，系爭議案說明第3點「如上述方案皆未獲有效票數時，則授權由下屆管理委員會於規約載明的額度範圍中調整，經議決後公告實施。」之文字，顯係透過議案說明之文意內容，賦予系爭議案在未經合於系爭規約第三條區分所有權人會議第10項、第11項所定決議表決權數通過之情形下，竟能產生需經區分所有權人會議決議通過始能生之足以修改系爭規約第十條第1項、第2項內容之「授權管委會代區分所有權人會議決議」重大效力，則前開系爭議案說明第3點顯然係以迂迴之方法規避系爭規約三條區分所有權人會議第10項、第 11項之決議表決權數規定，並與第十條第1項、第2項所定「管理費之分攤應經區分所有權人會議決議行之」規定相悖，當屬規避法律之脫法行為。準此，系爭議案內容顯然違反系爭規約及公寓大廈管理條例第37條規定，依民法第71條前段、第56條第2項規定，自屬無效。　③另觀諸系爭議案說明第2點第1案及第2案之表決事項即為具體之管理費調整方案，顯見依系爭社區規約，社區管理費即使僅每坪調漲10元或20元，即必須經過區分所有權人會議決議表決通過，則舉輕以明重，將「調整管理費用分攤金額或徵收費率之權限概括授權由管委會代為決議」之議案，自應單獨提案，經區分所有權人審慎充分、實質討論其授權之範圍後，並依規約所定之表決權數議決通過始可。　④佐以，本院依職權調取系爭區權人會議記錄顯示，該次會議議題一至七均為系爭社區規約修正或增訂之議案，顯見原告欲修正系爭社區規約並無實質困難，倘原告欲將規約第十條第2項所定管理費分攤費率調整之權限概括授權管委會代區分所有權人會議決議，亦應同時提案修正系爭規約第十條第 2項之條文內容，原告捨此不為，反以系爭議案說明3之文意，迂迴以將系爭議案說明2經區分所有權人會議決議不通過之結果，作為另生授權管委會決議效力，此決議內容顯然違反前揭規約及公寓大廈管理條例規定而無效，業如前述。準此，原告管委會主張其得依系爭因內容違法而無效之議案決議授權，而作成將管理費由每月每坪50元調整為每月每坪55 元部分之決議（本院卷第106頁），自非適法。　㈢綜上，本件關於房屋管理費部分，乃原告管委會根據前揭經本院判定為無效之區分所有權人會議決議所為之變更，依前揭說明，自不生由每月每坪50元調整為每月每坪55元之效果，被告自得以原管理費即每月每坪50元繳納，應繳之金額為每月2,388元；惟關於停車位清潔管理費部分，係經系爭社區經合於系爭社區地下停車場使用管理辦法之規定調整，已生由每月每位400元調整為每月每位800元之效果，被告應以變更後之停車位清潔管理費費率繳納。而被告自113年2月起每月應繳納之管理費計3,188元（計算式：房屋管理費每月2 ,388元＋停車位清潔管理費每月800元＝管理費3,188元），則被告於同年2至4月共應繳納管理費為9,564元，然被告主張已依原繳費標準（每月2,788元）共繳納8,364元，此部分事實為原告於言詞辯論期日時所不爭執（本院卷第168頁），經扣除後，被告尚積欠管理費1,200元（9,564元－8,364元＝1 ,200元），原告此部分請求，即有理由。　㈣至原告主張其經第五屆管委會113年3月14日決議將被告依原繳費標準繳納之管理費列為不明收入而不予銷帳，惟被告既已於繳交管理費之匯款明細中表明匯款目的係用於繳付管理費，且依原告113年3月管委會記錄，亦決議肯認「如不申請退回之住戶，可以補足應繳納款管理費的差額」等語（本院卷第118頁），自不得以被告未全額繳清管理費為由，以管理委員會決議之方式，逕自將被告所繳納之款項列為社區之不明收入，藉以否認被告業已清償部分之管理費之情，併此指明。四、綜上所述，原告依社區規約、系爭決議之法律關係，請求被告給付如主文第1項所示之金額，並給付自支付命令送達翌日即113年6月4日（支付命令卷第27頁）起至清償日止，按年息10％計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許；逾此部分請求，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，由本院依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核於法並無不合，茲酌定相當金額予以准許。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第436條之19第1 項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　 12 　　日　　　　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　王凱俐以上為正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王春森

2024-12-12

SJEV-113-重小-2348-20241212-2

上

臺灣高等法院

返還借用物等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第399號上訴人鼎家建設股份有限公司法定代理人陳逸亮訴訟代理人游開雄律師被上訴人鼎家花園廣場公寓大廈管理委員會法定代理人顏新宗訴訟代理人李協旻律師上列當事人間請求返還借用物等事件，上訴人對於中華民國112 年10月26日臺灣新北地方法院111年度訴字第2946號第一審判決，提起上訴，本院於113年11月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：坐落新北市○○區○○段000○號建物（下稱系爭建物，為地下一樓）主要用途為防空避難室兼停車場、車道、守衛室、騎樓。包含系爭建物在內之鼎家花園廣場社區（下稱系爭社區）建物係伊於民國88年3月19日起造興建完成，嗣陸續出售系爭建物應有部分予住戶作為停車位使用，起訴時伊尚持有系爭建物應有部分38/94。伊基於回饋社區理念，前曾交付6個停車位（位置詳附圖所示暫編894⑴至⑹部分，面積合計67.07平方公尺，備註96至101號停車格，下合稱系爭車位）無償提供被上訴人管理收益，以充實社區管理基金，兩造間就系爭車位成立使用借貸關係。現因被上訴人管理基金已有餘裕，且伊財務狀況欠佳，而有將系爭車位收回自行管理收益需求，爰以起訴狀繕本之送達終止兩造間使用借貸關係，擇一依民法第470條第2項、第472條第1款、第263 條準用第259條規定及類推適用使用借貸之法律關係，請求被上訴人返還系爭車位。又兩造間使用借貸契約或類似使用借貸無名契約既經合法終止，被上訴人已無法律上原因卻仍繼續使用系爭車位，爰併依民法第179條之規定請求被上訴人給付相當於租金之不當得利。求為命：被上訴人應將系爭車位騰空返還上訴人，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭車位之日止，按月給付上訴人新臺幣（下同）1萬3,200元之判決等語。並陳明願供擔保請准宣告假執行（原審駁回上訴人其餘請求部分，未據上訴人聲明不服，不在本院審理範圍內）。　　二、被上訴人則以：系爭建物原始規劃94個停車位，興建完成後實際劃設102個停車位，多出8個停車位係占用系爭建物共用部分，上訴人無法將其出售，經協商後將包含系爭車位在內共8個停車位（下合稱系爭8車位）移交予伊管理收益，兩造間就系爭車位並未成立使用借貸契約或類似使用借貸之無名契約，上訴人請求伊返還系爭車位及給付相當於租金之不當得利並無理由等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄；㈡被上訴人應將系爭車位騰空返還上訴人，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭車位之日止，按月給付上訴人1萬3,200元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項：（本院卷第115至116頁）　㈠系爭建物主要用途為防空避難室兼停車場、車道、守衛室、騎樓。而系爭社區建物由上訴人於88年3月19日起造興建完成，其中系爭建物於同年7月12日辦理第一次登記為上訴人單獨所有後，上訴人陸續出售系爭社區房地，連同系爭建物應有部分予原始承購戶作為停車場使用，有建物登記謄本及異動索引可查（見原審卷第23至24、105至107頁）。　㈡系爭社區建物由上訴人出售予原始承購戶之房屋買賣契約內容，如原證5所示契約（見原審卷第109至134頁，下稱系爭房屋買賣契約）所載，汽車車位部分明確註記編號（如系爭房屋買賣契約所附平面圖〈見原審卷第135頁，下稱系爭平面圖〉所示，共劃設汽車車位102個），約定規格以地下室現場為準，每個汽車車位權利範圍1/94（見原審卷第110至111頁）。本件起訴時上訴人就系爭建物應有部分為38/94（見原審卷第23至24頁），斯時上訴人已將系爭建物設置102個汽車車位其中56個售出。　㈢系爭車位由上訴人交予被上訴人管理，現由被上訴人出租他人使用。　㈣上訴人於112年2月13日與訴外人李泓德簽訂買賣契約，將系爭建物編號22汽車停車位出售予李泓德，約定上訴人應將系爭建物應有部分83/9400移轉登予李泓德（見原審卷第225頁）。　㈤系爭建物於107年6月30日以前，乃由上訴人管理，包含系爭建物之停車場管理、安全、環境清潔、清潔維修、水電費、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報等事項均由上訴人處理，並未經被上訴人之手。107年7月1日起交由被上訴人管理至今（見原審卷第179至184頁）。　㈥上訴人於90年2月19日張貼公告記載：向管委會承租汽車停車位每位每月2,000元，共8位車位可承租（見原審卷第211頁）。五、得心證之理由：　　上訴人擇一依民法第470條第2項、第472條第1款、第263條準用第259條規定及類推適用使用借貸之法律關係，請求被上訴人返還系爭車位，及依民法第179條規定請求被上訴人按月給付相當於租金之不當得利1萬3,200元，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯，茲就兩造之爭點及本院之判斷，析述如下：　㈠上訴人就系爭車位並未享有專用權：　　按區分所有建物，依土地登記規則第81條第1款：「同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力（最高法院96年度台上字第1152號裁判意旨參照）。經查：　⒈系爭建物由上訴人於88年3月19日起造興建完成，主要用途為防空避難室兼停車場、車道、守衛室、騎樓，於同年7月12 日辦理第一次登記為上訴人單獨所有後，上訴人將系爭社區房地陸續出售，其中系爭建物乃出售應有部分供原始承購戶作為停車場使用。上訴人出售予原始承購者之房屋買賣契約內容，如系爭房屋買賣契約所載，其中汽車車位部分：明確註記編號（如系爭平面圖所示，共劃設汽車車位102個），約定規格以地下室現場為準，每個車位應登記權利範圍為系爭建物應有部分1/94，且上訴人於本件起訴時就系爭建物之權利範圍為38/94，已將系爭建物設置102個汽車車位其中56 個售出等情，為兩造所未爭執（見不爭執事項㈠、㈡），該情應堪認定。　⒉按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2項本文定有明文。上訴人執系爭房屋買賣契約書主張：依第一條㈡車位部分、第四條地下層共同部分權屬之記載、系爭平面圖及附件㈤地下層汽車位分管使用權同意書第二點之記載，堪認上訴人與原始承購者間就系爭建物共用部分之停車空間及車道合意成立分管契約，明定由停車位購買者管理使用系爭平面圖所示特定編號之停車位，上訴人就尚未出售之各該編號停車位自當同享有專用權等語。經查，系爭社區規約第 2條第4項規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所有權人會議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分，供特定區分所有權人使用…。」（見本院卷第283頁）。系爭房屋買賣契約第一條㈡車位部分係約定「買方購買之停車位屬私設停車位，為地下第一層平面式車位，編號第C11號車位乙個，其車位規格以地下室現場為準（每個車位權利範圍為1/94）」；而第四條地下層共同部分權屬則約定「㈠本契約房屋地下共一層，除第二條所列地下層共用部分及依法令得為區分所有之標的者外，其餘（即停車空間及車道）由賣方依停車位（持分）產權另行出售予承購戶。㈡未購買停車位之承購戶… 除共同利益之使用及其他法律之規定外，已確認並同意對本地下室停車位無任何權利，包括持分所有權及使用管理權等 (見原審卷第110至113頁）」；又附件㈤地下層汽車位分管使用權同意書第二點亦記載立同意書人同意有關停車用之空間及各使用權人之停車位位置等語（見原審卷第133頁），是上訴人係與各原始承購者約定，由承購人取得系爭建物應有部分1/94後，管理使用系爭平面圖所示特定編號之停車位（規格以地下室現場為準，即不問實際大小），則依上揭規定及說明，上訴人與原始承購者間之約定可解釋為就系爭建物成立分管契約，具有拘束上訴人與各該原始承購者，惟其約定專用部分當僅限於原始承購者已取得或可得取得系爭平面圖所示特定編號之停車格（規格以地下室現場為準，即不問實際大小），其餘部分仍應認屬共用部分，且並無區分所有權人會議決議將系爭車位約定為上訴人約定專用部分，則依上揭系爭社區規約第2條第4項及公寓大廈管理條例第10條第 2項本文規定，應由系爭社區管理委員會（下稱管委會）即被上訴人管理。而上訴人於售出56個汽車車位後，就系爭建物登記應有部分亦已變更為38/94，業如前述，依上揭分管約定，上訴人可再出售或原始承購者可得取得之系爭平面圖所示特定編號停車位僅餘38個（計算式：38/94÷1/94＝38），是系爭建物雖劃設102個汽車停車位，然約定專用部分僅為94個（計算式：56＋38＝94），逾此部分之8個（計算式：1 02－94＝8）汽車停車位，尚難認有何約定專用可言，核屬應歸由被上訴人管理之共用部分。此自上訴人於90年2月19日所張貼之公告載有：「…本社區地下室停車場於90.1.1起改為收費停車，…承租方式如下：一、向管委會承租汽車停車位每位每月2,000元。共8位車位可承租。二、向鼎家建設承租汽車停車位每位每月2,000元。（發票稅外加）…」（見原審卷第211頁），即住戶有欲租用8個多出之停車位應向被上訴人承租亦明。是上訴人執系爭房屋買賣契約之上開約定，主張其就包含系爭車位在內尚未出售之各該編號停車位均享有專用權，尚不足採。　⒊上訴人雖於112年2月13日與訴外人李泓德簽訂買賣契約（見原審卷第225至237頁），將系爭建物所設編號22汽車停車位出售予李泓德，約定上訴人僅需將系爭建物應有部分83/940 0移轉登記予李泓德，然此核屬上訴人與李泓德間之債權契約關係，即上訴人於締結此約前，所餘經分管約定專用車位數量承前述共38個，與李泓德合意由李泓德僅買受系爭建物應有部分83/9400，即可取得編號22號車位專用權，等同將其就系爭建物應有部分17/9400（計算式：1/94-83/9400＝17 /9400）形式上挪移至其餘37個尚未售出汽車車位，與系爭建物其餘共有人無涉，尚難執此遽推認系爭車位已經系爭建物共有人約定由上訴人專用。　⒋小結：上訴人與原始承購者就系爭建物之分管契約並未就系爭車位約定專用，上訴人復未提出其他證據證明其有取得系爭車位之專用權，是上訴人就系爭車位並未享有專用權。　　㈡上訴人並未就系爭車位與被上訴人成立使用借貸契約，或類似使用借貸之無名契約：　　按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約，民法第464條定有明文。又按使用借貸為債權契約之一種，仍須當事人就一方無償以物貸與他方使用，他方允於使用後返還其物等契約必要之點，互有合致之意思表示，該項契約始能成立，此觀民法第153 條、第464條之規定自明（最高法院85年度台上字第3034號判決意旨參照）。經查：　⒈上訴人執證人即被上訴人前主委陳添火及彭紹彬之證述，主張：上訴人因被上訴人於90年間成立之初經費拮据，而應被上訴人要求，先後將系爭車位無償交付予被上訴人管理收租，直至經費充盈後返還等語。而證人陳添火固於原審證稱：車位都是上訴人在管，管委會沒有權利，社區都沒有錢，當初因為沒有錢，所以要求上訴人交付車位，後來開會完，上訴人有把清潔費400元交給管委會收，交400元的人是有買車位的人，其他的部分並沒有變更等語（見原審卷第196頁）。惟陳添火亦證稱：從伊開始買房子之後，當時上訴人就系爭車位有答應被上訴人，總共153戶扣掉22戶之違章建築剩下131戶，如果有進來住一半給4個停車位，後來被上訴人再跟上訴人要求，有再送2個，總共送6個，原本上訴人是答應送8個，車位給被上訴人收租金，上訴人只有說特定車位給被上訴人用、給被上訴人收租等語（見原審卷第197至198頁）。又證人彭紹彬於本院則證稱：每屆交接的時候，都會叮嚀說車位是上訴人要交給管委會，上訴人賣房子的時候就是要交給管委會管理。當初賣房子給社區，就是要交接車位給社區，由管委會來管理，當初是建設公司的老闆說的，從90 年開始每屆就一直傳下來，伊沒有親自參與交付停車位的過程等語（見本院卷第241至242、245頁），足認上訴人確有將系爭車位交付被上訴人管理使用收益，然系爭車位為系爭建物之共用部分，本即為被上訴人管理，陳添火、彭紹彬均未證稱被上訴人於經費充盈後應返還系爭車位或上訴人有隨時要求返還系爭車位之可能，是上訴人所執證人陳添火及彭紹彬上開證述，尚難為上訴人有利之認定，上訴人此部分主張，尚不足採。　⒉上訴人雖又執證人即被上訴人前主委莊鎂棋、前財務委員陳清福及證人彭紹彬之證述，主張：因伊將系爭車位無償出借被上訴人使用，被上訴人始與伊協商分攤房屋稅及地價稅1 萬9,200元作為補償，兩造成立附負擔之使用借貸契約等語。然證人莊鎂棋證稱：上訴人3年沒有繳管理費，上訴人說要被上訴人幫忙繳房屋稅、地價稅，才要繳管理費，於是被上訴人就幫忙繳房屋稅、地價稅，上訴人才繳管理費等語（見本院卷第181頁）。證人陳清福則證稱：伊任内被上訴人有幫上訴人繳房屋稅、地價稅1萬2,000元，因為上訴人都不繳管理費，所以伊跟上訴人會計許嘉真協商，上訴人的意思就是要被上訴人幫忙繳地價稅、房屋稅，才願意繳回積欠之管理費，伊即跟許嘉真協商，當初是要被上訴人繳比較多，伊表示不然就是1萬2,000元，就是被上訴人只能幫忙出1萬2 ,000元而已，經協商後伊有跟主委彭紹彬報備，主委同意，錢是從管理費裡面扣除，沒有直接匯錢，上訴人後來確實有繳納全部積欠之管理費等語（見本院卷第189至196頁）。證人彭紹彬亦證稱：當時上訴人欠管委會20幾萬元，一直拖這 20幾萬元管理費不繳，後來上訴人表示管委會幫忙出1萬多元地價稅，才要還給管委會這筆錢，折衷辦法就是管委會幫忙出這筆錢，管委會花1萬多元可以收回20幾萬元有划算，伊就跟陳清福商量後決定這樣解決，同意補貼上訴人107年1 萬9,200元、108年至110年每年1萬2,000元之稅費等語（見本院卷第242頁）。核三人所證述之內容並無扞格之處，足認被上訴人幫上訴人繳納部分之地價稅與房屋稅，僅係與上訴人協商繳納所積欠管理費之結果，尚難認兩造有就系爭車位成立附負擔之使用借貸契約。上訴人此部分主張亦不足採。　⒊小結：依上訴人之舉證，尚難認上訴人交付系爭車位予被上訴人管理使用收益，有約定被上訴人應予返還，或兩造間有就系爭車位成立附負擔之使用借貸契約。是上訴人並未就系爭車位與被上訴人成立使用借貸契約，或類似使用借貸之無名契約。　㈢上訴人請求被上訴人返還系爭車位，及按月給付相當於租金之不當得利，均無理由：　　上訴人就系爭車位並未享有專用權，且並未就系爭車位與被上訴人成立使用借貸契約，或類似使用借貸之無名契約，均如前述，則上訴人以其業已終止兩造間就系爭車位使用借貸契約或類似使用借貸之無名契約為由，依民法第470條、第4 72條第1款、民法第263條準用第259條規定及類推適用使用借貸之法律關係，請求被上訴人返還系爭車位，均乏所據，為無理由。又上訴人就系爭車位並未享有專用權，被上訴人管理系爭車位非無法律上原因，則其以被上訴人占有使用系爭車位，受有相當於租金之不當得利，而依民法第179條規定請求被上訴人按月給付相當於租金之不當得利1萬3,200元，亦無理由。六、綜上所述，上訴人依民法第470條、第472條第1款、民法第2 63條準用第259條規定及類推適用使用借貸之法律關係，請求被上訴人返還系爭車位，及依民法第179條請求被上訴人自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭車位之日止，按月給付上訴人1萬3,200元，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　紀文惠　　　　　　　　　　　　　　法　官　王育珍　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴武志正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡明潔

2024-12-11

TPHV-113-上-399-20241211-1

全

臺灣新北地方法院

假扣押

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度全字第267號聲請人洪春上列聲請人與相對人顏芊雨間假扣押事件，本院裁定如下：　　主　文一、聲請駁回。二、聲請程序費用新臺幣（下同）1,000元由聲請人負擔。　　理　由一、按債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，欲保全強制執行，得聲請假扣押。假扣押，非有日後不能強制執行或甚難執行之虞者，不得為之。又請求及假扣押之原因，應釋明之，民事訴訟法第522條第1項、第523條第1項、第526條第1 項分別定有明文。債權人應就其請求及假扣押之原因，有日後不能強制執行，或甚難執行之情事，應提出可使法院信其主張為真之證據加以釋明，必待釋明有所不足，債權人陳明願供擔保或法院認為適當者，法院始得定相當之擔保，命供擔保後為假扣押。且按民事訴訟法第284條規定，釋明事實上之主張者，得用可使法院信其主張為真實之一切證據，但依證據之性質不能即時調查者，不在此限。另按所謂假扣押之原因，依同法第523條第1項規定，係指債務人有日後不能強制執行或甚難執行之虞而言，例如債務人浪費財產、增加負擔或就財產為不利之處分，將達於無資力之狀態、或移往遠地、逃匿無蹤或隱匿財產或經債權人催告後仍斷然拒絕給付，且就債務人之職業、資產、信用等狀況綜合判斷，其現存之既有財產已瀕臨成為無資力或與債權人之債權相差懸殊或財務顯有異常而難以清償債務之情形等是。尚不得僅以債務人拒絕給付，遽謂其已該當於假扣押之原因(最高法院105 年度台抗字第576號裁定參照）。二、聲請人聲請意旨略以：聲請人為新北市○○區○○街00巷0號3樓房屋(下稱系爭3樓房屋)所有權人，相對人於民國112年6月7 日至113年9月2日為同棟4樓房屋(下稱系爭4樓房屋)所有權人。聲請人所居系爭3樓房屋自112年6月13日起開始漏水，經多次勘查與專業判斷，確認漏水來源為系爭4樓房屋內部管線破裂及地板滲漏。經數次溝通，相對人未積極修繕，致使漏水範圍擴大，嚴重影響系爭3樓房屋之正常使用。聲請人乃於112年10月13日提起訴訟，並以當時系爭4樓房屋所有人即相對人為被告。嗣後相對人於113年4月27日與陳家檥堅定房屋買賣契約，並於113年9月4日完成過戶至陳家檥名下，聲請人另追加起訴陳家檥，列為共同被告。因相對人於持有系爭4樓房屋期間未盡善良管理人責任導致損害擴大，系爭3樓房屋已無法居住。聲請人依民法第767條第1項、第184 條、第191條及第195條規定，請求相對人應將系爭4樓房屋修復至不漏水之程度，並應賠償聲請人財物損失及精神慰撫金共計162萬4,500元。另相對人於113年4月27日與陳家檥簽訂買賣契約，並於113年9月4日完成系爭4樓房屋過戶登記。相對人已進行脫產試圖以財產轉移方式逃避債務清償責任，且相對人出售系爭4樓房屋後，名下應無其他不動產，且相對人甫出社會，薪資有限，財產與收入明顯不足以清償聲請人債權，若不對相對人名下財產實施假扣押，待聲請人取得本案勝訴判決後，恐無足夠財產可供執行，聲請人合法權益將無法實現，為確保債權實現，聲請人已充分釋明本案假扣押之原因及必要性，並願意提供擔保，請准對相對人之財產於162萬4,500元範圍內為假扣押等語。四、經查：㈠、關於假扣押請求部分：　　聲請人主張其對相對人提起修復漏水等訴訟，並經本院以11 2年度訴字第3296號受理中等情，業經本院調取前開案卷審閱無訛，且聲請人主張其對相對人至少有162萬4,500元債權，亦提出工程估價單等件以為釋明，堪認就假扣押之請求已為釋明。㈡、關於假扣押原因部分；　　聲請人主張相對人與陳家檥簽訂買賣契約，並已將系爭4樓房屋過戶予陳家檥等行為係相對人脫產逃避債務之行為，並提出系爭4樓建物登記謄本為據。然查，相對人向前屋主即陳家檥母親陳金苓購買系爭4樓房屋後，曾對陳金苓提出詐欺刑事告訴，嗣雙方達成協議，由陳金苓向相對人買回系爭 4樓房屋，並代理陳家檥與相對人簽訂買賣契約及指定過戶至陳家檥名下等情，有聲請人於113年度全字第92號假扣押案件之聲請狀及本件中提出之不動產買賣契約在卷可參（本院卷第31頁）。顯見相對人出售系爭4樓房屋及過戶至陳家檥名下係為解決其與陳金苓間有關買賣系爭4樓房屋之糾紛，係相對人權利之行使而並非聲請人所主張之脫產或逃避債務之行為。次查，相對人名下有動產，112年度有利息收入、執行業務所得、薪資所得等情，有本院依職權調取之相對人稅務電子閘門附於限閱卷內。顯見相對人並無瀕臨無資力之情形，且依據相對人112年度之財產及所得狀況，應有相當之經濟信用能力，相對人整體財務狀況與聲請人主張之債權並無相差懸殊而有難以清償之情事。聲請人僅以相對人於出售系爭4樓房屋後，名下應無其他不動產，且甫出社會，薪資有限，即推論相對人財產與收入明顯不足以清償聲請人債權之資力不足情形，惟亦未提出可供本院即時調查之證據資料，堪認聲請人未盡釋明之責，以使本院產生對於相對人假扣押大致適當之心證。此外，聲請人對於相對人究有何浪費財產、增加負擔或將財產為不利益處分，致達於無資力狀態等不能強制執行之情事，或有將移住遠方或逃匿等甚難執行之虞之情事，復未提出任何可使法院信聲請人主張為真實之其他證據，以釋明有何日後不能強制執行或甚難執行之虞等假扣押原因，應認聲請人就此部分要件事實之釋明尚有欠缺，自無從以供擔保補釋明之欠缺，則聲請人假扣押聲請即不應准許。五、結論：聲請人僅釋明其對於相對人假扣押之請求存在，惟就假扣押之原因未予釋明，依首揭規定及說明，縱使聲請人陳明願供擔保以代釋明，聲請人所為假扣押之聲請，仍於法未合，尚不得為命供擔保後准為假扣押之裁定。從而，聲請人依據民事訴訟法第522條規定，聲請就相對人所有財產於162 萬4,500元範圍内於供擔保後為假扣押，於法尚有未洽，不應准許。六、據上結論，本件聲請為無理由，因此裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　王婉如以上正本係照原本作成。如不服本裁定，應於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000元。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許宸和

2024-12-11

PCDV-113-全-267-20241211-1

訴

臺灣基隆地方法院

損害賠償

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度訴字第271號原告王素連被告李孟瓀訴訟代理人李盈慧上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年11月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣（下同）9,690元由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張略以：　㈠原告於112年5月3日與被告簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，以價金420萬元向被告買受門牌號碼基隆市○○區 ○○街000號14樓建物（下稱系爭房屋）暨基地，約定112年6 月20日交屋。因被告央求其另行購屋需尾款及裝修期，原告遂同意先完成撥款程序且口頭約定以1個月租金1萬3,000元3 個月共3萬9,000元回租予被告繼續居住使用至112年9月28日。3萬9,000元實為原告先行支付房貸之補貼，依被告於賣方成交前應注意事項中勾選簽約後90日交屋，雙方約定實際交屋日為112年9月28日。　㈡嗣原告於112年12月4日一整個星期都在下雨才發現廚房牆面及流理台面發生滲漏水，研判為外牆孔洞所致，經被告於11 2年12月26日施作廚房外牆防水工程獲改善。詎料原告於113 年2月7日又發現「廚房窗框、洗衣間窗框」雨水滲入（房間窗框滲漏水為氣密窗膠條老舊，非本件主張之瑕疵），係因窗框與牆面接合處縫隙導致，被告卻不願負責修繕。此外，原告於112年12月13日入住不久後於深夜均會聽到持續性的低頻馬達運轉聲，經向社區管理中心詢問方知系爭房屋社區大樓之中繼幫浦機械室（水箱）設置在原告購買之系爭房屋下方，乃於113年2月7日以通訊軟體Line請仲介通知被告，然被告不予置理。被告於「不動產標的現況說明書」勾選無滲漏水、無中繼幫浦機械室或水箱，並未據實揭露系爭房屋現況，因上開瑕疵致系爭房屋價值減損，故依瑕疵擔保責任，就「廚房窗框、洗衣間窗框」滲漏水部分以成交價15%、中繼幫浦機械室部分以成交價5%計算，請求減少價金84萬元等語。並於113年8月15日更正聲明為：被告應給付原告84萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告答辯：系爭房屋之買賣約定係依固定物現況交屋，系爭買賣約定112年6月20日交屋，被告因新屋裝潢遂以租賃方式向原告承租至112年9月28日，租期屆滿112年9月28日點交予原告，原告於112年12月4日通知廚房牆面及流理台面滲漏水，被告即連繫廠商於112年12月26日施作「外牆清洗、窗框矽利康更新及防水工程」並改善完成。嗣原告又於113年2月 7日通知「廚房窗框、洗衣間窗框」滲水（下稱系爭滲漏水），然系爭滲漏水應係氣密膠條老舊所致，乃正常之房屋使用損耗，非屬瑕疵擔保責任範圍，應由原告自行處理；至中繼幫浦機械室之存在，被告於系爭房屋住居10年亦不知悉，且深夜亦未聽聞持續性低頻馬達運轉聲，依民法規定，原告有盡快檢查受領標的及發現瑕疵時應即時通知被告之義務，若原告沒有即時檢查並通知被告，除非是依通常檢查無法發現之瑕疵，被告可主張原告已承認所受領之房屋，並拒絕負瑕疵擔保責任等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：　㈠兩造於112年5月3日簽訂「不動產買賣契約書」，由原告以42 0萬元向被告買受系爭房屋（即基隆市○○區○○段0000○號建物）及其坐落基地，約定交屋日期為112年6月20日，原告已給付價金完畢，系爭房屋於112年6月19日辦理點交結案（詳本院卷第79-89、173頁）。　㈡系爭房屋自112年6月19日起由被告以3萬9,000元代價繼續居住使用至112年9月28日。　㈢112年9月28日屆至被告將系爭房屋點交予原告，原告於112年 12月4日發現系爭房屋廚房牆面及流理台面滲漏水，經被告委請廠商於112年12月26日施作「外牆清洗、窗框矽利康更新及防水工程」改善完畢（詳本院卷第103-105頁）。　㈣原告於113年2月7日發現系爭滲漏水，於112年12月13日入住後發現中繼幫浦機械室持續發出低頻馬達運轉聲。　㈤被告於不動產標的現況說明書上「有無滲漏水狀況」欄勾選「無」、「本棟建物有無依法設置之中繼幫浦機械室或水箱」欄勾選「無」（詳本院卷第19頁）。四、本件爭點及本院判斷：　　原告主張其向被告購買之系爭房屋有「廚房窗框、洗衣間窗框」滲漏水、下方樓層設有中繼幫浦機械室等瑕疵，致系爭房屋價值減損，請求減少價金84萬元，為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件爭點為：系爭房屋於何時完成買賣之交付？交付時是否存有物之瑕疵？原告得否向被告主張減少價金？　㈠按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂。依民法第946條第2項規定，占有之移轉得準用同法第761條之規定，亦即移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均生移轉占有之效力（最高法院99年台上字第626號民事判決要旨參照）。所謂占有改定，係讓與人仍繼續占有標的物，由讓與人與受讓人間訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付（民法第761條第2項參照）。被告稱其自112年6月19日起以3萬9,000元向原告回租系爭房屋至112年9月28日，除證人即系爭房屋委賣方仲介業務員蔡美華到庭結證稱:系爭房屋有回租，所以租期屆至是9月28日點交等語(見本院卷第152頁）外，復據第一建築經理股份有限公司函覆本院稱「查本案買賣雙方已於民國112年6月19日辦理點交結案，檢附雙方提供之點交確認單過院參辦」（詳本院卷第173-177頁），觀諸該公司專戶收支明細表暨點交確認單（賣方）指定收受價金之帳戶末欄確有「39000」之記載，亦與原告於本院113年8月15日言詞辯論期日陳稱:口頭約定112年6月20日至112年9月28日以一個月租金1萬3,000元出租給被告等語相符(詳本院卷第136頁），堪認兩造於系爭房屋因買賣點交日後另行成立租賃契約，由出賣人即被告繼續占有系爭房屋至112年9月28日，斯時乃由買受人即原告取得間接占有系爭房屋，即以「占有改定」方式代替現實移轉占有之交付，換言之，系爭房屋於兩造辦理買賣點交結案之「112年6月19日」成立租賃關係時，即已使原告成為間接占有人而完成系爭房屋買賣契約之交付。原告嗣後於113年10月11日提出補正狀改稱每月1萬3,000元方便理解說是回租金，實為補貼原告先行支付系爭房屋之房貸金額云云，自不足採。　㈡次按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」、「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔」，民法第354條第1項、第373條前段分別定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號民事判決要旨參照）。買賣標的物是否屬於瑕疵，應視其契約所約定之價值、效用或品質而定，如無特別約定，則以通常交易觀念為準，而非概與新品相較。而物之瑕疵之有無，應以危險移轉即交付時為準，倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號民事判決要旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第27 7條前段所明定，原告主張系爭房屋有系爭滲漏水、下方樓層設有中繼幫浦機械室（水箱）之瑕疵，自應由原告就其主張之瑕疵存在此有利於己之事實，負舉證責任。經查：　⑴系爭滲漏水部分：　　原告主張其於113年2月7日發現系爭房屋「廚房窗框、洗衣間窗框」雨水滲漏，並提出影片光碟為證，惟據原告所提其與房仲小藍之通訊軟體Line對話截圖，小藍回覆稱「…妹妹（即被告）說之前住都沒有這情形」（詳本院卷第33頁），被告既否認交屋前存在系爭滲漏水，而原告並未提出其他證據證明系爭房屋於112年6月19日「交屋時」存有系爭滲漏水之瑕疵，酌以系爭房屋出賣人之被告係於112年6月19日完成點交予買受人之原告而結案，迄原告發現系爭滲漏水之113 年2月7日，已歷時逾7個月，此期間不可能從未下雨，事實上原告亦陳稱112年12月4日一整個星期都在下雨(詳本院卷第137頁），原告卻不曾發現滲水之情事，即不能排除系爭滲漏水乃系爭房屋112年6月19日「交屋後」所產生。再者，一般中古屋之買賣，因其缺損或老化程度多已形諸於外或可由其屋齡直接估算，除有影響結構安全、欠缺保證品質或特別約定其效用外，應認當事人已合意按訂約時房屋之現狀交易，出賣人並無義務將中古屋重新翻修至相當於新屋程度之品質。而查，本件係中古屋買賣，兩造約定依固定物現況交屋（詳本院卷第87頁），系爭房屋之建築完成日期為85年11 月29日，有土地建物查詢資料可稽，可見兩造成立買賣契約當時，系爭房屋已為屋齡逾26年之老屋，系爭房屋廚房及洗衣間窗框與牆面接合處出現縫隙，應屬房屋老化、年久耗損之自然現象，且此情亦非原告於締約當時所不能預見，縱認系爭滲漏水於交屋時即存在，兩造既約定以「現況」交屋，原告於風險衡量後仍予以買受，難認因窗框與牆面接合處縫隙所致之系爭滲漏水屬物之瑕疵，故原告主張系爭房屋存有系爭滲漏水瑕疵，應由被告負瑕疵擔保責任云云，即屬無據。　⑵中繼幫浦機械室（水箱）部分：　　①原告主張其於112年12月13日入住後發現低頻馬達運轉聲，因認系爭房屋下方樓層設有中繼幫浦機械室屬瑕疵，被告就中繼幫浦機械室位於系爭房屋下方樓層未表爭執，然辯稱其不知情，且居住10幾年期間均未聽聞馬達聲等情。按「高層建築物高度每超過60公尺者，應設置中繼幫浦」，建築技術規則建築設計施工編第251條第2項前段定有明文。查系爭房屋所在大樓為地上23層、地下4層之鋼筋混凝土造建物，建物高度為71.8公尺，有基隆市政府使用執照謄本線上申請系統網頁資料可參，基於消防及公共安全之考量，自應依前開規定設置中繼水箱及中繼幫浦，故中繼幫浦機械室（水箱）即屬依法必須設置之消防設備及公共設施。況原告主張之中繼幫浦機械室位於系爭房屋下方樓層即13樓，與系爭房屋尚有樓地板相隔，並非位於系爭房屋內，且系爭房屋亦不因系爭中繼幫浦機械室位置而減少其效用，復乏足以認定減損系爭房屋價值之客觀證據，自難認屬系爭房屋之瑕疵。　②次按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物」，民法第356條定有明文。此乃法律所課予買受人從速檢查之責任，並據以為買受人得否請求出賣人負瑕疵擔保責任之依據。且依瑕疵之態樣會有差異，「通常之檢查能發現者」應從速檢查，「通常之檢查不能發現（不能即知之瑕疵）」日後發現者，應即通知。因買受人怠於通知而視為承認其所受領之物為無瑕疵之物，即認買受人承認其所受領之物符合契約所定品質之意，倘買受人嗣後向出賣人主張瑕疵擔保請求權，雖未逾民法第365條第1項所定「通知後6個月或自物之交付時經過5年」者，亦喪失其權利。本件原告固主張系爭房屋下方樓層設有中繼幫浦機械室，然查本件中繼水箱及機房之配置，均為建商原建築設計所規劃之既有設備，無從隱匿，以本件乃成屋買賣之性質，並約定依現況交屋而言，原告非不能自行檢視，若原告於112年6月19日點交後從速檢查，非不能發現該等設置，惟原告自陳係於11 3年2月7日以通訊軟體Line請房屋仲介協助通知被告，自交屋起至仲介輾轉於113年3、4月間告知被告前，其間已相距逾8個月之久，堪認原告已違反從速檢查與通知義務，揆諸上開規定，當視為承認其所受領之系爭房屋，自不得請求被告負瑕疵擔保責任。　㈢綜上所述，原告主張被告就系爭滲漏水、下方樓層設置中繼幫浦機械室應對原告負物之瑕疵擔保責任，進而請求被告減少價金84萬元，即無理由，不能准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據資料，經審酌後認均與判決結果不生影響，爰不予以一一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第二庭法　官　林淑鳳　　　　　以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　白豐瑋

2024-12-10

KLDV-113-訴-271-20241210-1

上

臺灣高等法院臺南分院

返還買賣價金

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度上字第177號上訴人濟宸開發建設股份有限公司法定代理人劉雅惠訴訟代理人洪士傑律師複代理人陳冠豪律師被上訴人桂田欣業建設股份有限公司兼法定代理人朱仁宗被上訴人楊東得共同訴訟代理人蘇清水律師王嘉豪律師朱冠宣律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國113 年5月20日臺灣臺南地方法院第一審判決(112年度訴字第1173號) 提起上訴，本院於113年11月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：　㈠上訴人（原名海青土地開發有限公司）於民國104年11月24日，分別與被上訴人桂田欣業建設股份有限公司（下稱桂田公司）、被上訴人朱仁宗與楊東得簽訂「房屋買賣契約書」、「土地買賣契約書」之預售屋房地買賣契約（以下合稱系爭買賣契約)，約定由上訴人以新台幣（下同）1906萬2000元向朱仁宗、楊東得購買坐落於臺南市○區○○段000號地號土地（下稱系爭土地）應有部分10000分之1884，並以2329萬800 0元向桂田公司購買預定建築在系爭土地上之「桂田•擎天樹」社區大廈第21層A2戶房屋(台南市○區○○段00000○號，門牌號碼臺南市○區○○街00號00樓之0)，以及地下2樓編號第91、 112號停車位（下合稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），總價為4236萬元。桂田公司向上訴人推銷系爭房地建案時，陳稱系爭房屋室內空間寬敞，並強調所附「露台」可供作為花園，由上訴人專用，且再三保證露台充作上訴人專用花園乙情符合相關建築規範等語，使上訴人誤認露臺設置合法，無拆除風險，遂決定購買系爭房地，並已給付價金593 萬0400元。　㈡詎系爭房屋完工後，上訴人發現露台配置與使用執照所載不符，屬違規使用，有面臨拆除之風險，經多次向被上訴人反應上情，並主張未改善前，拒絕給付後續應給付價金之義務，乃先行使同時履行抗辯，被上訴人亦同意上訴人第2期後之剩餘價款以房貸1次繳清，被上訴人自無從以上訴人未繳納分期價金為由解除契約。　㈢被上訴人已違反系爭買賣契約之約定第10條第1項，未依核准工程圖樣與說明書施工，存在2次施工之違建瑕疵，屬重大瑕疵，嗣後又將系爭房地出售第三人，違反契約第24條有一物二賣之情事，上訴人依民法第227條第1項類推適用第　　226條、第256條、第359條規定，解除系爭買賣契約，並以本件起訴狀繕本送達被上訴人為解除契約之意思表示，依民法第259條規定，請求被上訴人返還價金及法定遲延利息。若認上訴人不得解除契約，被上訴人沒收上訴人已付價金，作為損害賠償性違約金，亦屬過高，應予酌減。　㈣聲明：⒈原判決廢棄。⒉桂田公司應給付上訴人593萬0400元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日(即112年7月25日)起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒊朱仁宗、楊東得應各給付上訴人593萬0400元，及自112年7月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒋前開2項給付，如其中任1人已為給付，其餘之人在該給付範圍內免給付之義務。⒌願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人則抗辯：　　　㈠上訴人僅給付訂金、簽約金、第1期款(地下1樓頂板澆置完成）、第2期款（3樓底板澆置完成），共計593萬0400元。其後第3期至第10期以及交屋款，均未再依約給付，已違反如期給付價金之契約義務。經被上訴人於107年5月22日以律師函，催告上訴人於文到後7日内履行系爭買賣契約，即給付剩餘款項3462萬7188元及其遲延利息，上訴人亦未給付。被上訴人再於107年6月6日以律師函，為解除系爭買賣契約之意思表示，依系爭買賣契約，以郵局第一次投遞日期即107 年6月7日視為送達日期，而發生送達效力。故系爭買賣契約已於107年6月7日合法解除。　㈡依系爭房屋買賣契約第25條第3項、系爭土地買賣契約第13條第3項，雙方互不得主張過高或過低而要求增減或訴請法院判決酌增或酌減，且上訴人本身即為開發建設公司於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力本自由意識及平等地位自受違約金約定之拘束，且本件違約金並無過高情事，上訴人主張酌減違約金，並無理由。　㈢系爭房屋之現況與上訴人所提出之圖面相符，並無二次施工之情事。上訴人主張為「同時履行抗辯拒絕給付後續價金」云云，屬臨訟杜撰之詞，無可憑採。　㈣聲明：⒈上訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事實：　㈠上訴人更名前為泰青開發建設股份有限公司(統一編號000000 00)，現名稱為濟宸開發建設股份有限公司(統一編號000000 00)。與系爭買賣契約書買方海青土地開發有限公司為同一公司。　㈡上訴人原委由訴外人陳喬逸，於103年3月16日分別與桂田公司、朱仁宗與楊東得簽訂「房屋買賣契約書」、「土地買賣契約書」之預售屋房地買賣契約(即系爭買賣契約)，嗣於10 4年11月24日改以海青土地開發有限公司(統一編號00000000 ，與泰青公司相同)為買方，兩造約定由上訴人以 1906萬20 00元，向朱仁宗、楊東得購買系爭土地，並以2329萬8000元向桂田公司購買預定建築在系爭土地上之【「桂田˙擎天樹」社區大廈( 建造執照號碼(103)南工造字第00092號)第21 層A2戶房屋，以及地下2樓編號第91、112號停車位(，台南市○區○○段00000○號，門牌號碼：臺南市○區○○街00號00樓之 0，系爭房地總價4236萬元。　㈢被上訴人銷售人員曾提供系爭房屋平面參考圖、傢配參考圖供上訴人參考(原審補字卷第91-93頁、原證3-1)。　㈣上訴人於103年3月16日給付訂金、簽約金423萬6000元，於10 4年11月24日給付第1、2期款169萬4400元(原審補字卷第96 頁)，合計593萬0400元(含系爭房屋326萬1720元、系爭土地 266萬8680元)。　㈤被上訴人委由得渡法律事務所，以107年5月22日得渡忠字第1 070522012號函，催告給付剩餘款項3642萬9600元，及按日息萬分之2計算之遲延利息，並稱如未履行價金給付義務，被上訴人將解除雙方系爭房地買賣契約，並沒收上訴人已給付之價金( 原審補字卷第96-97頁) ，業經上訴人於107年5 月23日收受(原審卷第57頁)。　㈥被上訴人已將系爭房地出售予第三人。　㈦系爭房屋買賣契約第8條第2項本文及系爭土地買賣契約第5條第2項本文約定「逾期付款之處理方式：二、如逾期2個月或逾使用執照核發後一個月仍未給付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達7日內仍未給付者，雙方同意依違約之處罰規定處理。」(原審補字卷第38、73頁) 。　㈧系爭房屋買賣契約第25條第2項及系爭土地買賣契約第13條第 2項約定「違約之罰則：二、買方應繳之各款項，應於接獲賣方按付款表規定及本約有關規定時間通知日起7日內以現金繳付，否則視為買方違約。買方逾期繳付，賣方如願受領時，買方應加付按逾期款部分每日萬分之2加計遲延利息，逾補繳期款時一併繳付賣方，但買方不得據以解為其有逾期繳款之權利。唯逾期2個月或逾使照核發後1個月不繳期款或遲延利息，賣方得解除合約，收回房地及沒收買方已繳價款。」( 原審補字卷第47、77頁) 。　㈨系爭房屋買賣契約第25條第3項及系爭土地買賣契約第13條第 3項約定「違約之罰則：三、買方違約時，賣方得解除合約並沒收買方所支付之期款，惟買方所支付之期款總數超過房地總價款百分之15時，買方只須支付賣方房地總價款百分之 15作為賠償金(此項金額，雙方同意作為違約罰金及損害賠償金之預定總額，雙方不得主張過高或過低而要求增減或述（應係訴誤繕）請法院判決酌增酌減) 。」( 原審補字卷第 47、77頁) 。　㈩系爭房屋買賣契約第26條約定「送達處所：買賣雙方所為之徵詢、洽商或通知事項，均以書面按本契約所載之通訊地址掛號郵寄為準，若有遷移或變更應即以書面通知對方，否則如因拒收或無法投遞或招領逾期而致退回，均以郵局第1次投遞日期視為送達日期。」(原審補字卷第47-48頁)。　依不動產交易實價登錄，系爭房地被上訴人於107年7月13日以總價3996萬元出售。四、兩造爭執事項：　㈠被上訴人有無違反系爭買賣契約第10條第1項(未依核准施工圖樣與說明書施工)，致系爭買賣標的物有重大瑕疵，上訴人得解除契約？　㈡被上訴人有無違反系爭買賣契約第24條(尚未合法解約前，即將系爭買賣標的物出售予他人)，將系爭買賣標的一物二賣之情事，上訴人得解除契約？　㈢如上訴人不得解除系爭買賣契約，被上訴人解除契約沒收上訴人已給付之價金593萬0400元作為違約金，是否過高？得否酌減？五、本院之判斷：　㈠關於爭執事項㈠：　　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵(最高法院73年台上字第1173號原判例供參)。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條所明定。而民法第356條第1項、第2項則明定，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。此項「檢查」及「通知義務」為買受人之「對己義務」，買受人如未踐行檢查或將瑕疵通知出賣人，即不得再對出賣人行使瑕疵擔保請求權。惟於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用前條規定，同法第357條亦有明定。而所謂出賣人故意不告知瑕疵，係指物交付時，買受人不知瑕疵，出賣人仍不為告知，故處罰出賣人違背交易誠信原則者所為之規定。又按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依民法第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅；前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，為民法第365條所明文。　　⒉經查：　　　⑴證人即上訴人於100年至112年間前任負責人王君如於原審證稱：當初購買的時候，銷售人員也有附圖給我，講 21樓A1、A2的部分有露台，…我是購買A2戶等語(見原審卷第176-178頁)。而被上訴人業務經理歐胤孟於原審證稱：(提示王君如所提出21樓平面圖<原審卷第187頁>) ，這張圖確實有標示露台等語(見原審卷第180-183頁）。再對照王君如提出接洽買賣當時被上訴人銷售人員提供之「21層平面圖」（見原審卷第189頁），與原審向台南市政府工務局調取之系爭房屋（第21層）使用執照（存根）暨平面圖，並函詢台南市政府工務局有關兩造爭議有無露臺設計之範圍（原審卷第211頁所載塗黃色「X」），經台南市政府函覆稱該平面圖上所載「X」為當層造型之鏤空線（挑空），並「無」樓地板可供露臺使用等情（原審卷第213頁），可見被上訴人提供給上訴人之第21層平面圖中確有記載並標示「露臺」，以及系爭房屋買賣合約書第18條特別約定事項第3項亦有載明「…；21樓之A1、A2戶之露台，因整體外觀規劃與私領域動線管理之需要，買方同意分別由該露台空間緊鄰之該戶區分所有權人單獨合法管理使用，該戶區分所有權人須負起管理維護之責任。…」，足認兩造應有約定買賣之系爭房屋實際有建造露臺；惟據核准之使用執照平面圖相同位置卻「無」露臺設計，兩者顯有差異。則上訴人主張系爭房屋關於露臺部分有不符使用執照核准圖說（系爭房屋買賣契約書第10條第1項之約定，原審補字卷第39頁），可能有2次施工之情形，且為上訴人於訂約時所不知，系爭房屋露臺部分有因違法增建而可能遭拆除之瑕疵乙節，尚非無據。　　　⑵然系爭買賣為預售屋買賣，其交易特性乃契約締結時無成屋可供檢視，關於建築規劃、施工品質具高度不確定性，但上訴人亦為不動產開發建設公司，其就交易資訊之取得，自難認與一般消費者顯居於劣勢無從精準評估交易風險之地位等同視之；上訴人自承，其於給付第2 期款項後，即發現被上訴人人員向其推銷時給予參考之傢配圖（原證3-1第1頁）與建物平面圖（原證3-2第2頁）明顯不同，已衍生有無露臺設置之爭議，方未給付第 2期款以後之分期價金；但依當時上訴人法定代理人王君如證稱：被上訴人於107年3月間通知伊驗屋、交屋及辦理貸款時，伊將平面圖交給裝潢設計師，設計師看完圖才告知沒有露臺，伊有跟被上訴人人員莊掬雅反應上開圖面不符情形，所以伊就拒付後續分期價金等語（原審卷第85、177-179頁）。再參以系爭房屋於106年6月3 0日已經竣工（參台南市政府工務局使用執照，訴卷143 頁），堪認上訴人至少應於107年3月間，已知悉系爭房屋有未經核准設置露臺之瑕疵，依民法第365條規定，上訴人如欲行使解約權，自應於通知被上訴人後6個月內行使，惟上訴人迄至本件112年6月間起訴時始主張解除系爭買賣契約，已時隔長達5年有餘，顯已逾越上開除斥期間之規定，自不得行使瑕疵擔保減少價金及解除契約之形成權。至上訴人主張伊有向被上訴人行使同時履行抗辯權，且被上訴人有同意上訴人第2期後之剩餘價款以房貸一次繳清等節，則為被上訴人所否認（原審卷第131頁），上訴人復未能舉證以實其說，再觀諸被上訴人於107年5月22日委由蘇清水律師，以得渡忠字第 1070522012號律師函，催告上訴人於文到後7日內履行系爭房地買賣契約，上訴人已收受上開文書，均未依給付買賣價金，拒未理會，且亦未曾提出相關主張，則上訴人為「同時履行抗辯拒絕給付後續價金」，及系爭房屋有重大瑕疵，其得解除契約等情，顯非可採。　　　　㈡被上訴人抗辯系爭買賣契約已因上訴人違約未履行買受人繳納第3至第10期、銀行貸款以及交屋款義務，經其解除契約而消滅等語，經查：　　 ⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。民法第229條第1項定有明文。所謂確定期限係指期限之到來已經具體指定其期日，故於該期日屆至時，債務人尚未給付，即負遲延責任。又民法第254條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。　　 ⒉觀之被上訴人於107年5月22日所發律師催告函內容（原審補字卷第95-97頁），可知被上訴人確已定期通知上訴人繳納應繳款項。依前開說明，上訴人本應於收到催告函之日起，依該函所定期限配合繳清繳款，惟其逾催告函所定期限仍未履行，且上訴人亦無法證明其有通知被上訴人補正瑕疵或行使同時履行抗辯，或有經被上訴人同意延期繳款等情，已如前述，則依民法第229條第1項之規定，上訴人已給付遲延，顯已違反系爭買賣契約有關付款條件及方式之規定。準此，被上訴人於上訴人已給付遲延後，依系爭房屋買賣契約第25條第2項、系爭土地買賣契約第13條第2項（原審補字卷第47、77頁），自得解除契約。　　⒊又依系爭房屋買賣契約第26條之約款「送達處所：買、賣雙方所為之徵詢、洽商或通知事項，均以書面按本契約所載之通訊地址掛號郵寄為準，若有遷移或變更應即以書面通知對方，否則如因拒收或無法投遞或招領逾期而致退回，均以郵局第1次投遞日期視為送達日期。」（原審補字卷第47-48頁）。查，被上訴人於107年6月6日，委由蘇清水律師以得渡忠字第1070606014號律師函，為解除系爭房地買賣契約之意思表示（原審卷第59-63頁），且上訴人曾於106年7月19日告知被上訴人，地址改「臺北市○○區○○○路0段00號0樓之0」（原審卷第69頁），並經台北郵局大同投遞股於107年6月7日投遞成功，然而卻遭以「遷移新址不明為由」退回（原審卷第71-72頁）。而查郵政機關投遞地址確為「臺北市○○區○○○路0段00 號0樓之0」，與上訴人所通知地址、以及目前上訴人所設地址均相同，上訴人僅稱不知為何郵件會被退回云云，難認可取。則依上開契約約定，應以郵局第1次投遞日期即107年6月7日視為送達日期，而發生送達效力。系爭買賣契約既經被上訴人合法解除而失其效力，則被上訴人於解除契約後，將系爭房地出售他人，即無上訴人所稱一物二賣之情事，且上訴人於起訴時始依民法第227條類推適用第226條、256條之規定主張解除契約，亦不足採。　㈢上訴人主張依不動產交易實價登錄顯示，系爭房地於107年7 月13日以總價3996萬元出售，與出售與上訴人之總價4236萬元，僅240萬元之差距，且有6年可運用上訴人所繳價金之利益，其沒收593萬400元，作為違約金，顯屬過高，應予酌減云云。經查：　　⒈按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。　　⒉查系爭房屋買賣契約第25條第3項及系爭土地買賣契約第13 條第3項(原審補字卷第47、77頁）約定：「違約之罰則：三、買方違約時，賣方得解除合約並沒收買方所支付之期款，惟買方所支付之期款總數超過房地總價款百分之十五時，買方只須支付賣方房地總價款百分之十五作為賠償金（此項金額，雙方同意作為違約罰金及損害賠償金之預定總額，雙方不得主張過高或過低而要求增減或述請法院判決酌增酌減）。」等語，核其違約金之性質，應屬兼具懲罰性違約金及損害賠償總額預定性之違約金。再觀之系爭房屋買賣契約第25條第1項及系爭土地買賣契約第13條第1 項，亦約定「賣方因違約依契約規定買方得解除合約者，賣方除應將已收款全部無息退還買方外，並另支付買方房地總價款百分之十五作為賠償金，若買方所支付金額未達房地總價百分之十五時，以買方所付期款總數作為賠償金。（此項金額，雙方同意作為違約罰金及損害賠償金之預定總額，雙方互不得主張過高或過低而要求增減或訴請法院判決酌增或酌減)。」，可見系爭買賣契約被上訴人之違約責任，亦有相對應之規定，上開系爭房屋買賣契約第 25條第3項及系爭土地買賣契約第13條第3項規定，並無違反誠信及公平原則之情形。　　⒊又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252條所明定。是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院著有49年台上字第807號原判例可資參照。本院審酌，系爭房地總價為4236萬元，上訴人於103年3月16日給付訂金、簽約金423萬6000元，於104年11月24日給付第1、2 期款169萬4400元(原審補字卷第96頁)，合計593萬0400元 (含系爭房屋326萬1720元、系爭土地266萬8680元)後，其後第3-10期及交屋款均未繳納，被上訴人解除契約後，於 107年7月13日以總價3996萬元賠售系爭房地(詳不爭執事實)，有240萬元之價差損失，且上訴人未依約如期給付3 642萬9600元價金，被上訴人自有無法如期使用該價金之損失，至上訴人所繳之價金593萬0400元，本係應依約應納者，難認係被上訴人獲有該金額6年利息利益。再者，被上訴人所沒收之593萬0400元價金亦未逾房地總價（423 6萬元）之百分之15，復斟酌兩造所提出之事證資料，上訴人本身即為開發建設公司，對系爭房地買賣，具有相當專業之締約評估、議約能力，且經濟能力上並非弱者，上訴人既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，當事人均應同受該違約金約定之拘束，且衡量上情，593萬0400元之違約金，亦無過高情事，上訴人主張違約金酌減，自無可採。六、綜上所述，上訴人依民法第227條第1項類推適用第226、256 、359條規定，以起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259條第1、2款規定，請求被上訴人桂田公司返還已給付價金593萬0400元本息；請求被上訴人朱仁宗、楊東得返還已給付價金593萬0400元本息；如其中任一被上訴人已為給付，其餘被上訴人於該給付範圍內免給付之義務，均無理由，應予駁回。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　吳上康　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余玟慧　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李素靖上為正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。被上訴人不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅珮寧【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2024-12-10

TNHV-113-上-177-20241210-1

中簡

臺中簡易庭

回復原狀等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度中簡字第255號原告林秋妹訴訟代理人陳泰安被告敦泰建設股份有限公司法定代理人楊世裕訴訟代理人華瓅上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國113年11月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。次按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427條第1項及第2項之範圍者，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有適用簡易程序之合意。民事訴訟法第435條第2項亦有明定。本件原告原起訴聲明：「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）173,350元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡被告應將房屋毀損部分回復原狀；㈢願供擔保請准宣告假執行。」等語，嗣終聲明：「㈠被告應給付原告574,359元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。」等語，屬擴張應受判決事項之聲明，應予准許。又本件訴訟原應改依通常訴訟程序審理，但被告並未就應適用何種訴訟程序抗辯，仍續為本案之言詞辯論，依前揭民事訴訟法第435條第2項規定，視為兩造合意適用簡易訴訟程序，故本件訴訟仍依簡易訴訟程序審理及裁判，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：原告於民國110年10月19日與被告簽訂被告旗下建案「敦泰本善」之房屋（下稱系爭房屋）買賣契約，被告並於同年11月10日簽署房屋保證書予原告。依系爭房屋買賣契約第11條及保證書規定，自交屋日110年11月10日起，被告須提供原告15年之房屋結構工程保固，5年防水工程保固，以及2年其他工程保固等。嗣原告於112年7月18日發現房屋一樓臥室、浴室地面淹水，以及地下一樓天花板有滲漏水現象，並通知被告檢查，遂發現事故原因係因被告於103年向臺中市政府申變種植根系較深之落羽松，及戶外陰井水管的管口沒有切斷與切齊，使被告於現場施作陰井時，混泥土無法確實補填管口邊緣，造成樹根竄入陰井內部；且陰井因常埋設在地面之下，其應具備防止樹根入侵之通常效用，惟系爭房屋排水陰井的阻根牆以及阻絕障礙物之系統設計施工不良，以致樹根入侵陰井阻塞廢水管口，致家用廢水倒灌。又社區12戶（下稱系爭社區）共有36個管口，只有原告陰井內其中一個汙水管口未切斷與切齊，且僅有該管口處被樹根侵入，可認管口未切斷與切齊與樹根竄入有因果關係。建案「敦泰本善」每一戶都有各自的陰井，並位在各戶的私地，不屬於公共設施，被告亦無權將私地設施移交給第三方，陰井並未使用管委會的公共用電與公共用水，管委會主委亦稱不記得被告有移交給管委會之事，亦無移交文件，故非屬管委會之權責。再者，房屋之防水系統應可有效阻隔一樓衛浴地板積水時不會滲漏至地下室，然本件房屋一樓衛浴間檯面下方落水頭附近防水有缺失，致地下室天花板亦出現漏水瑕疵。被告所交付之系爭房屋陰井結構缺失及衛浴防水工程之疏漏，因而造成原告之多數傢俱、木質地板以及裝潢因泡水而損壞，致原告須雇工抽水、清潔、搬出家具，並雇工通管查找阻塞原因及辦理初勘，後續原告多次請求被告修復並賠償原告之相關損失，被告均以消極治標方式處理缺失，原告僅能自行找廠商回復原狀，致原告受有574,359元之損失。上開保固期內損失均屬被告之不完全給付、瑕疵擔保以及保固書所保固之範圍，爰依民法第227條及第359條請求鈞院擇一有利判決。並聲明：㈠被告應給付原告574,359元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告主張本件肇因人行道落羽松根入侵陰井及阻塞排水管，惟被告自103年9月15日至107年9月14日期間認養系爭社區行道樹，嗣於107年9月20日向臺中市養護工程處申請返還保證金，經臺中市養護工程處核准，是自107年9月14日認養期滿，被告就系爭社區行道樹即不再負有養護管理之責。又系爭社區之人行道自109年起，已由社區管理委員會負責養護管理，被告並非行道樹之養護單位或維護管理機關，縱本件係行道樹根系入侵陰井及排水管，亦非可歸責於被告之原因所致。再者，保證書所載保固項目為結構、防水、其他工程，行道樹之管理維護亦不在該保證書之保證範圍內。另原告於110年10月19日承購系爭房屋進住後迄今已二年餘，此前陰井或汙水管從未發生滲漏或溢流情形，可見陰井施作品質並無問題。直至數年後樹根侵入陰井始生本件爭議，故本件確實是行道樹管理維護不當所致。且汙水管口不平齊不當然發生樹根竄入，原告主張毫無根據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、得心證之理由　㈠原告主張其於110年10月19日向被告購買系爭房屋，並於同年 11月10日簽署房屋保證書，嗣原告於112年7月18日發現系爭房屋有滲漏水現象等事實，業據原告提出系爭房屋保固書、戶外汙水陰井照片、室內淹水及漏水照片、系爭房屋平面圖、LINE對話截圖、系爭房屋買賣契約書等件為證，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真正。惟被告否認系爭房屋滲漏水現象乃因被告施作之陰井內汙水管口未切斷與切齊所導致，並以前開情詞抗辯。　㈡按買賣契約之出賣人負有依債務本旨將無瑕疵之買賣標的物交付買受人之義務，違背債務之本旨所為給付，為瑕疵之給付，即屬不完全給付。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵（最高法院 90年度台上字第1460號判決參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張被告所交付系爭房屋有陰井結構缺失及衛浴防水工程之瑕疵，致原告受有損害，應由原告就被告交付之系爭房屋存有瑕疵之有利於己之事實負舉證責任。經查：　⒈本件經本院委託社團法人臺中市土木技師公會鑑定，並經該會覆以函及鑑定報告書，鑑定結果略以：系爭房屋內淹水原因為陰井受到樹根侵入發生攔汙作用，加以腐化作用使部分固體物質逐漸轉化為泥狀物阻塞廢水管出水口，造成一般生活廢水無法經由廢水管排出，回堵後造成一樓浴廁地板排水孔冒水，使得一樓屋內發生淹水情形。因一樓浴廁地板內廢水管有滲漏情形，造成系爭房屋地下室一樓頂板滲漏水。陰井內之汙水管使用至鑑定時並未發生阻塞或造成管內回堵的現象；陰井內之汙水管出口不平齊狀況並未發生攔汙作用，其汙水管內污物均能順利排出至連絡管，再進入衛生下水道系統；依上說明並不影響汙水管目前之排水功能，有上開鑑定報告書可參（置於卷外）。是依鑑定結果，系爭房屋雖確有滲漏水現象，相關管線內亦存有異物，然此堆積情形係因陰井受到樹根侵入導致，與陰井內汙水管口出現不平齊狀況無關，原告復未能提出其他證據可證系爭房屋有滲漏水情形係因陰井內之汙水管不平齊所致，依首揭說明，自難認定原告主張為可採。　⒉又被告就系爭社區之行道樹業於107年9月14日認養期滿一情，此有返還認養保證金申請書在卷可參（見本院卷第339頁），且系爭社區各於110年1月10日、110年12月26日區分所有權人會議之工作報告，皆有人行道植栽修剪、噴藥及保養等事項（見本院卷第303頁至314頁），現見系爭社區之行道樹已交由系爭社區管委會管理，非由被告養護管理，被告就行道樹並無管理義務，是原告所受損害不可歸責於被告。　⒊從而，原告依民法第227條及第359條規定請求被告賠償574,3 59元及其法定利息，均屬無據。四、綜上所述，原告依民法第227條及第359條，請求被告給付57 4,359元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9 　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳玟珍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　王素珍

2024-12-09

TCEV-113-中簡-255-20241209-1

消

臺灣臺北地方法院

履行契約

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度消字第3號原告張鈞婷訴訟代理人黃建閔律師被告汎利建設股份有限公司法定代理人林晏弘訴訟代理人郭瓔滿律師複代理人楊英杰律師被告鄭麗玲許升銓上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國113年11月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項亦有明定。查本件原告起訴時原聲明：㈠被告汎利建設股份有限公司（下稱汎利公司）、鄭麗玲、許升銓應連帶給付原告新臺幣（下同）300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國113年3月20 日追加瑞天開發股份有限公司（下稱瑞天公司）為被告，並變更聲明：㈠先位部分：⒈被告汎利公司、鄭麗玲、許升銓、瑞天公司應連帶給付原告179萬1,600元，及被告瑞天公司自 113年3月18日民事更正聲明暨準備狀繕本送達翌日起，其餘被告自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率 5%計算之利息；⒉被告汎利公司、瑞天公司應共同給付原告8 9萬5,800元，及被告瑞天公司自113年3月18日民事更正聲明暨準備狀繕本送達翌日起，被告汎利公司自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊願供擔保，請准宣告假執行；㈡第一備位部分：⒈被告汎利公司、鄭麗玲、許升銓、瑞天公司應連帶給付原告32萬995元，及被告瑞天公司自113年3月18日民事更正聲明暨準備狀繕本送達翌日起，其餘被告自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉被告汎利公司、瑞天公司應共同給付原告16萬478元，及被告瑞天公司自113年3月18 日民事更正聲明暨準備狀繕本送達翌日起，被告汎利公司自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊願供擔保，請准宣告假執行；㈢第二備位部分：被告汎利公司、瑞天公司應共同給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。又於113年5月27日變更聲明：㈠先位部分：⒈被告汎利公司、鄭麗玲、許升銓、瑞天公司應連帶給付原告230萬元，及被告瑞天公司自113年3月18日民事更正聲明暨準備狀繕本送達翌日起，其餘被告自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉被告汎利公司、瑞天公司應共同給付原告70萬元，及被告瑞天公司自113年3月18日民事更正聲明暨準備狀繕本送達翌日起，被告汎利公司自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息； ⒊願供擔保，請准宣告假執行；㈡備位部分：⒈被告汎利公司、鄭麗玲、許升銓、瑞天公司應連帶給付原告32萬831元，及被告瑞天公司自113年3月18日民事更正聲明暨準備狀繕本送達翌日起，其餘被告自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉被告汎利公司、瑞天公司應共同給付原告36萬415元，及被告瑞天公司自113年3月1 8日民事更正聲明暨準備狀繕本送達翌日起，被告汎利公司自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊願供擔保，請准宣告假執行。再於113年8月27 日撤回被告瑞天公司之訴，並變更聲明：㈠先位部分：⒈被告汎利公司、鄭麗玲、許升銓應連帶給付原告230萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉被告汎利公司應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊願供擔保，請准宣告假執行；㈡備位部分：⒈被告汎利公司、鄭麗玲、許升銓應連帶給付原告32萬831元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉被告汎利公司應給付原告26萬415元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊願供擔保，請准宣告假執行。復於113年9月30日再變更聲明：㈠先位部分：⒈被告鄭麗玲、許升銓應連帶給付原告230萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉被告汎利公司應就前項給付連帶負給付責任；⒊被告汎利公司應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒋第一項、第二項所命給付，任一被告為一部或全部給付，其餘被告於給付之範圍內免給付之義務；⒌就第一項至第三項之聲明，願供擔保，請准宣告假執行；㈡備位部分：⒈被告鄭麗玲、許升銓應連帶給付原告32萬831元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉被告汎利公司應就前項給付連帶負給付責任；⒊被告汎利公司應給付原告26萬415元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒋第一項、第二項所命給付，任一被告為一部或全部給付，其餘被告於給付之範圍內免給付之義務；⒌就第一項至第三項之聲明，願供擔保，請准宣告假執行。此有民事更正聲明暨準備狀、民事減縮聲明暨準備狀、民事更正聲明狀附卷可稽（見卷第97-101、151-152、411-413、445-446頁），核原告變更聲明部分屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。二、被告鄭麗玲、許升銓經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠原告為購買被告汎利公司銷售之信義CASA建案（下稱系爭建案）預售屋，於110年8月31日偕同友人至銷售中心與被告鄭麗玲議價，並由被告鄭麗玲、許升銓經手與原告簽立房地買賣預約單（下稱系爭預約單），約定訂購戶別為D棟2樓、面積17.87坪、總價款1,253萬元之預售屋（下稱系爭預售屋），原告友人並當場為原告以信用卡支付訂金10萬元。詎被告汎利公司因不滿議價後價格偏低，自110年9月初起多次以「面積有誤」為藉口拒絕與原告書立房地買賣契約書，並稱倘原告同意以相同總價購買面積14.87坪之物件，兩造即得簽立房地買賣契約書；惟系爭預約單附帶約定第3條已載明「本買賣標的詳細內容概以雙方所定之『房地買賣契約書』為準；本單所載坪數如有變動，依簽約時坪數為準，並以本單之每坪單價乘以『房地買賣契約書』所載坪數為其標的物之總價」，可知面積雖有變動，仍應以系爭預約單上所載每坪單價計算，故原告陸續於110年9月30日、110年10月2日、23日以存證信函催告被告汎利公司履約，並向臺北市政府法務局申訴消費爭議，惟被告汎利公司仍未置理。　㈡先位請求：　⒈系爭預售屋如按系爭預約單所載面積計算，每坪單價為70萬1 ,175元，惟自112年7月起至113年3月止，系爭預售屋所屬建案實價登錄每坪82萬元起至90萬8,000元止，平均每坪單價為86萬4,125元，故每坪價差為16萬2,950元，依系爭預售屋面積14.93坪計算，總價差額約為243萬元，原告暫一部請求 230萬元，並依民法第184條第1項、第185條第1項前段、第1 88條第1項、第226條第1項、第245條之1第1項規定，為下列請求：　⑴因被告汎利公司違約將系爭預售屋以1,213萬元出售訴外人，侵害原告契約自由權、債權、居住權等，被告汎利公司自應依民法第184條第1項前段規定賠償原告。　⑵被告鄭麗玲、許升銓有誤載面積之情，亦有過失侵害原告權利，依民法第184條第1項前段、第185條規定應負連帶賠償責任，且渠等受僱於被告汎利公司，依民法第188條第1項本文規定，被告汎利公司亦應負連帶賠償責任。　⑶被告汎利公司係以故意背於善良風俗之方法，致原告受有履行利益之損害，依民法第184條第1項後段規定，亦應賠償原告。　⑷系爭預約單已載明購買標的、坪數、總價款，亦已約定若實際坪數與契約所載坪數有誤差，以實際坪數認定，並以每坪單價70萬1,175元計算總價款，而系爭預售屋之移轉登記期限，依内政部000年0月0日生效之預售屋買賣契約書範本第1 4條房地所有權移轉登記期限第1項、第2項規定，亦屬可得確定，原告更已繳交訂金，則系爭預約單性質即係買賣契約，而非預約，故被告故意違約，將系爭預售屋轉售，致給付不能，自應可歸責於被告，被告即應依民法第226條第1項規定賠償原告。　⑸縱系爭預約單性質係預約，被告汎利公司故意違約轉售系爭預售屋，顯係以違反誠實及信用之方法使原告受損害，依民法第245條之1第1項規定，亦應賠償原告損害。　⒉被告欲以相同總價減少原告購買坪數之不正方式，用以拉高每坪單價，依消費者保護法第51條規定，被告汎利公司自應賠償原告因此所受損害0.5倍之懲罰性賠償違約金121萬6,98 2元，原告僅一部請求50萬元。又被告應退還原告兩倍訂金即20萬元，扣除被告汎利公司已於110年9月30日退刷10萬元至原告友人信用卡帳戶，被告汎利公司尚應給付原告10萬元。以上合計應給付原告60萬元。　㈢備位請求：　⒈倘依系爭預售屋實際面積14.87坪計算，每坪單價為84萬2,63 6元，與實價登錄計算之每坪單價價差為2萬1,489元，則原告因此所受損害為32萬831元，被告應負連帶賠償責任，原告並依民法第184條第1項、第185條第1項前段、第188條第1 項本文、第226條第1項、第245條之1第1項規定，請求擇一判決。　⒉原告得依消費者保護法第51條規定，請求被告汎利公司賠償0 .5倍之懲罰性賠償違約金16萬415元，加計被告汎利公司應退還之訂金10萬元，被告汎利公司應再給付原告26萬415元。　㈣並聲明：　⒈先位部分：　⑴被告鄭麗玲、許升銓應連帶給付原告230萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　⑵被告汎利公司應就前項給付連帶負給付責任。　⑶被告汎利公司應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　⑷第一項、第二項所命給付，任一被告為一部或全部給付，其餘被告於給付之範圍內免給付之義務。　⑸就第一項至第三項之聲明，願供擔保，請准宣告假執行。　⒉備位部分：　⑴被告鄭麗玲、許升銓應連帶給付原告32萬831元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　⑵被告汎利公司應就前項給付連帶負給付責任。　⑶被告汎利公司應給付原告26萬415元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　⑷第一項、第二項所命給付，任一被告為一部或全部給付，其餘被告於給付之範圍內免給付之義務。　⑸就第一項至第三項之聲明，願供擔保，請准宣告假執行。二、被告汎利公司、鄭麗玲則以：　㈠原告與被告鄭麗玲接洽過程中，被告鄭麗玲依原告之預算，向原告推銷預售物件D戶2樓、4樓、B戶5樓等，嗣原告於110 年8月26日以通訊軟體向被告鄭麗玲詢問「請問5b,2d,4d，1 4坪的建坪可提供建物的坪數合約嗎」，被告鄭麗玲隨後將該等預售屋物件之建物坪數表格如實提供予原告參酌，故被告汎利公司經銷預售屋之過程中，皆有清楚向原告說明系爭預約單上所載訂購戶別之坪數為14.87坪，原告自已明確知悉系爭預約單所載訂購戶別之坪數應為14.87坪，而系爭預約單所載面積17.87坪，僅係誤載，被告發見上開筆誤後，旋即於110年9月7日通知原告更正，詎原告拒絕修改，更挾此筆誤要求被告汎利公司賠償違約金，然系爭預售屋自始皆無17坪之規劃，系爭預約單上所載面積係誤植。嗣被告汎利公司於110年9月21日以台北正義郵局第242號存證信函（下稱系爭242號存證信函）通知原告於110年9月29日前往銷售中心辦理簽立房屋買賣契約事宜，原告未到場，至110年10 月9日則表示拒絕簽約，此係原告衡量財力後而拒絕購買，與上開筆誤無涉，且系爭預約單附帶約定第1條已載「請買方依照約定日期辦理訂金補足或簽約手續，如逾期尚未辦理，且經賣方正式催告者，視同買方放棄承購權，所繳交訂金歸賣方所有，買方不得異議。」，則買賣契約未成立，自非可歸責於被告之事由，被告更無不法侵權之行為。縱不認系爭預售屋面積係誤載，而係意思表示錯誤，被告汎利公司亦已以系爭242號存證信函撤銷該錯誤之意思表示。倘認被告汎利公司違約，依系爭預約單附帶約定第2條所載「若賣方違約不賣，願將所收訂金加倍賠償買方，本買賣預約單同時解除。」，然本件被告汎利公司並未收受原告給付之訂金，自毋須加倍返還原告。　㈡原告與被告汎利公司間僅成立買賣契約之預約，並無成立買賣契約本約，故原告至多僅得向被告汎利公司要求訂立本約，而不得逕依系爭預約單預定之本約內容請求履行，故原告於本件請求本約履行利益之損害賠償，要非合法。又依系爭預約單約定，原告與被告汎利公司間需再行簽立買賣本約，本約之具體內容仍應再行協議，然本約既未成立，足見兩造迄未就買賣價金、坪數等必要之點意思一致，被告汎利公司即無出售系爭預售屋予原告之義務，原告亦無履行利益之問題，自難謂原告有何本約履行利益之損害。　㈢並均聲明：　⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。　⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、被告許升銓未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。　四、得心證之理由：　㈠先位之訴部分：　⒈原告依民法第184條第1項前段、第185條、第188條規定請求被告連帶賠償230萬元部分：　⑴原告主張被告鄭麗玲、許升銓於系爭預約單上將系爭預售屋之坪數記載為17.87坪，事後卻以誤載為由拒絕履約，侵害原告契約自由權、債權、居住權，依民法第184條第1項前段、第185條規定，應連帶賠償原告230萬元，而被告汎利公司為被告鄭麗玲、許升銓之僱用人，依民法第188條規定，與被告鄭麗玲、許升銓連帶負損害賠償責任等語。並提出系爭預約單、臺北北門郵局存證號碼2677號、臺北吳興郵局存證號碼531號、569號、存證信函為證（見卷第25-49頁）。　⑵惟按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184條第1項定有明文。侵權行為保護之客體，主要為被害人之固有利益（又稱持有利益或完整利益），民法第184 條第1項前段所保護之法益，原則上限於權利（固有利益），而不及於權利以外之利益，特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害，以維護民事責任體系上應有之分際，並達成立法上合理分配及限制損害賠償責任，適當填補被害人所受損害之目的，故該條項前段所定過失侵權行為之成立，須有加害行為及權利受侵害為成立要件。所謂純粹經濟上損失或純粹財產上損害，係指其經濟上之損失為「純粹」的，而未與其他有體損害如人身損害或財產損害相結合者而言；除係契約責任（包括不完全給付）及同法第184條第1 項後段及第2 項所保護之客體外，並不涵攝在民法第184條第1項前段侵權責任（以權利保護為中心）所保護之範圍（最高法院101年度台上字第496號、107年度台上字第638號判決意旨參照）。又民法第184條第1項前後兩段為相異之侵權行為類型。關於保護之法益，前段為權利，後段為一般法益。關於主觀責任，前者以故意過失為已足，後者則限制須故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，兩者要件有別，請求權基礎相異，訴訟標的自屬不同（最高法院86年度台上字第3760號判決意旨參照）。　⑶原告主張被告鄭麗玲、許升銓有不法侵權行為，致其受有契約自由權、債權、居住權之損害，且因系爭預約單之每坪單價為70萬1,175元，而112年7月至113年3月止，系爭建案之每坪單價平均為86萬4,125元，其間每坪差價16萬2,950元，而被告未依系爭預約單之約定內容履行契約，該故意違約之不法行為，致原告受有損害為243萬3,963元，原告請求其中之230萬元損害等語。然原告稱其所受之損害，並非一權利（固有利益）之損害，而係債權無法獲償之純粹經濟上損失，而此種純粹經濟上損失，並非民法第184條第1項前段規定所欲保護之客體，故原告主張被告應依民法第184條第1項前段、第185條、第188條規定連帶對其負賠償之責云云，自無理由。　⒉原告依民法第184條第1項後段請求被告汎利公司賠償230萬元部分：　按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者負賠償責任，民法第184條第1項後段定有明文。次按侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院109年度台上字第912號判決意旨參照）。原告主張被告拒絕履行系爭預約單，以不正方式拉高每坪單價，致原告受有履行利益之損害，應賠償原告230萬元等語，為被告汎利公司否認，原告自應就被告汎利公司構成侵權行為負舉證之責。查，被告汎利公司抗辯系爭預約單上訂購戶別欄「D棟2樓（面積約17.87坪）」其中面積17.87坪為誤載，應為14.87坪之筆誤，原告自始即知悉 D棟2樓之面積為14.87坪，且D棟2樓並無17.87坪之建物等語，並提出被告鄭麗玲與原告通訊軟體LINE對話紀錄、系爭24 2號存證信函、D戶配置參考圖、實價登錄資料等為證（見卷第85-91頁、第137-141頁、第353頁、第379頁）。依前開通訊軟體LINE對話紀錄內容觀之，原告詢問：「建坪數約是多少」，被告鄭麗玲回稱「你要看哪戶呢」，原告則稱「2d,4 d」、「5b」，被告鄭麗玲稱「晚一點給你表格」後，旋即傳送系爭建案2D、4D、5B之坪數、房價表格予原告（見卷第 87-91頁），而依被告鄭麗玲提供之表格記載系爭建案2D、4 D之計價坪為14.47坪，5B則為14.49坪，確無17坪之建物，而依系爭預約單之記載，原告訂購戶別為「D棟2樓」，顯見原告於被告鄭麗玲提供系爭建案之各戶總價、坪數後，衡酌自身經濟能力及意願後，決意購買D棟2樓，亦確實於110年8 月31日與被告議定後簽立系爭預約單，足認原告於簽立系爭預約單前即清楚知悉D棟2樓建物面積為14餘坪而非17坪無疑，足證兩造係以「D棟2樓」為契約標的達成合意而簽立系爭預約單，其上以括號將坪數記載為「17.87坪」，無非為員工之誤載，並不影響系爭預約單就「D棟2樓」之預售屋成立預約之效力，則被告汎利公司誤載坪數之行為，難認係故意對原告以不正方式拉抬每坪單價之不法行為，被告汎利公司否認對原告為侵權行為，應屬可採。原告除提出系爭預約單外，並無提出其他證據證明被告汎利公司有故意以背於善良風俗之方法加損害於其之行為，自難認已盡舉證之責。是原告依民法第184條第1項後段規定，請求被告汎利公司賠償23 0萬元，為無理由，不應准許。　⒊原告依民法第226條第1項規定請求被告汎利公司賠償230萬元部分：　⑴按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行（最高法院106年度台上字第480號判決意旨參照）。又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。而當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。　⑵原告主張系爭預約單性質為買賣契約而非預約，被告汎利公司故意違約而具可歸責事由致給付不能，應依民法第226條第1項規定負賠償之責等語。惟查，系爭預約單之名稱為「房地買賣預約單」，附帶約定第2條記載「辦理簽約手續時，請攜帶...逾期視同放棄該房地論，經賣方正式催告後，買方已繳訂金全數沒收，所訂房地即由賣方收回自行處理，買方絕無異議...」、第3條則約定「本買賣標的詳細內容蓋以雙方所定之『房地買賣契約書』為準；本單所載坪數如有變動，依簽約時坪數為準，並以本單之每坪單價乘以『房地買賣契約書』所載坪數為其標的物之總價」（見卷第25頁），由上開約定可知，原告與被告汎利公司就系爭預售屋雖有約定訂購戶別，但對於總價款及坪數部分則以「簽約時坪數為準」，足認原告與被告汎利公司就買賣契約價金之必要之點仍未約定，尚待被告汎利公司通知原告簽立不動產買賣契約書始得確定，足見系爭預約單僅係先擬定買賣標的及每坪單價，作為將來訂立本約張本之買賣預約，其後仍需由原告與被告汎利公司正式簽立買賣契約，磋商總價、支付買賣價金方式等其他重要買賣事項。是原告主張簽立系爭預約單時已成立買賣契約之本約云云，並非可採。而系爭預約單既為預約而非本約，則依前開說明，原告僅得請求被告汎利公司履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行契約義務，是原告主張被告因可歸責於己之事由拒絕出售系爭預售屋，又將系爭預售屋出售他人而為給付不能，依民法第22 6條第1項之規定請求被告汎利公司賠償，顯屬無據，為無理由。　⒋原告依民法第245條之1第1項第3款規定，請求被告汎利公司賠償230萬元部分：　　原告主張倘認系爭預約單之性質為預約，則被告違反誠實及信用方法故意違約，將系爭預售屋轉售他人，致原告受有損害，應負賠償之責等語。按契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而顯然有違反誠實及信用方法者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任，為民法第245條之1第3款所明定。本件被告汎利公司員工於系爭預約單上將D棟2樓面積記載為「17.87坪」應係誤載乙節，業據本院認定如前，而被告汎利公司查知前開錯誤後，旋即通知原告更正並依正確之坪數通知原告訂立買賣契約，此有通訊軟體LINE對話紀錄及系爭242號存證信函在卷可稽（見卷第137-141頁、第355頁），而原告未依期限與被告汎利公司訂立買賣契約，自難認被告汎利公司有何違反誠實及信用方法之情形，原告依民法第245條之1第1項第3款規定，請求被告汎利公司賠償230萬元，應屬無據，為無理由。　⒌原告依消費者保護法第51條規定，請求被告汎利公司賠償50 萬元部分：　　按消費者保護法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」，其立法意旨無非係在懲罰惡性之企業經營者，以維護消費者利益，故必須企業經營者於經營企業本身有故意或過失，致消費者受損害，消費者始得依上開規定請求懲罰性賠償金。又此條適用前提，係以企業經營者應依本法規定負損害賠償責任為前提，故僅於企業經營者應依該法第7條至第9條負商品責任或服務責任，或應依該法第 22條、第23條負廣告主或廣告媒體經營者責任時，始生應另負懲罰性賠償金責任問題。本件原告主張被告汎利公司以減少原告購買坪數之不正方法拉高每坪單價，造成原告損害，應負消費者保護法第51條懲罰性損害賠償責任云云，惟依前開說明，原告對於被告汎利公司有何違反消費者保護法第7 至9條、第22條、第23條規定之情形均未為任何說明舉證，則原告逕依消費者保護法第51條規定向被告汎利公司請求懲罰性賠償金，自難憑採。　⒍原告依民法第249條第3款及系爭預約單之約定請求被告汎利公司加倍返還訂金部分：　　本件原告主張被告汎利公司違約不願出售系爭預售屋予原告，而原告已交付10萬元訂金，應加倍返還訂金總計20萬元，被告汎利公司僅返還10萬元，應再給付原告10萬元等情，為被告汎利公司否認，並抗辯其並無可歸責事由等語。查：　⑴按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。又系爭預約單附帶約定第2條約定：「...若賣方違約不賣，願將所收訂金加倍賠償買方，本買賣預約單同時解除。」，由前開法條及系爭預約單約定內容可知，需可歸責於被告汎利公司致未履行契約時，原告始得要求被告汎利公司加倍返還訂金。　⑵本件原告於簽立系爭預約單時即以刷信用卡之方式繳納10萬元訂金乙節，有系爭預約單1紙在卷可憑（見卷第25頁），被告汎利公司雖抗辯原告繳納之10萬元尚未入帳，故原告實際上未繳納訂金，而否認收受原告訂金，並提出信用卡入帳紀錄1紙為證（見卷第135頁、第143頁），然原告既已於簽立系爭預約單時即繳付10萬元訂金予被告汎利公司，則系爭預約單即已成立生效，至於被告汎利公司何時向信用卡機構請款，並不影響原告業已繳付訂金之事實，被告汎利公司以 10萬元訂金尚未入帳否認收受原告之訂金，並不可採。　　⑶然原告於簽立系爭預約單前即已明確知悉其欲購入之D棟2樓預售屋之面積為14餘坪並非17餘坪，系爭預約單上將D棟2樓之坪數記載為「17.87坪」僅為誤載乙節，業據本院認定如前，被告汎利公司於知悉系爭預約單坪數誤載後，即已通知原告更正，嗣再以系爭242號存證信函催告原告於期限內簽立正式買賣契約，然原告拒絕依期限簽約，則依系爭預約單附帶約定第1條之規定，應視同原告放棄承購權，依此，本件未能完成系爭預售屋之簽約手續，非屬可歸責於被告之事由，被告亦無違約不賣之情形，原告依系爭預約單附帶約定第3條、民法第249條第3款之規定請求被告汎利公司加倍返還訂金，為無理由，不應准許。　⒎綜上，原告先位之訴依民法第184條第1項、第185條第1項前段、第188條第1項本文、第226條第1項、第245條之1第1項規定，請求如先位訴之聲明部分，洵無理由，不應准許。　㈡備位之訴部分：　　原告備位之訴主張倘系爭預約單之17.87坪為誤載，實際坪數應為14.87坪，則依系爭預約單之每坪單價應為84萬2,636 元，與實價登錄之每坪單價86萬4,125元價差為2萬1,489元，則原告之損害為32萬831元【計算式：14.93（系爭建案完成後系爭預售屋之坪數）×21,489＝320,831】；原告依消費者保護法第51條請求被告汎利公司給付0.5倍之懲罰性賠償金則為16萬145元（計算式：320,831×0.5＝160,145）；依此，原告同先位之訴，依據民法第184條第1項、第185條第1項前段、第188條第1項本文、第226條第1項、第245條之1第1 項規定，請求如備位訴之聲明。惟原告依據前開請求權基礎俱無理由，業據本院分別論述如前，則原告備位之訴部分，亦難認可採，應予駁回。五、綜上所述，原告依據民法第184條第1項、第185條第1項前段、第188條第1項本文、第226條第1項、第245條之1第1項規定，就⒈先位之訴部分請求：⑴被告鄭麗玲、許升銓連帶給付原告230萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵被告汎利公司應就前項給付連帶負給付責任。⑶被告汎利公司應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⑷第一項、第二項所命給付，任一被告為一部或全部給付，其餘被告於給付之範圍內免給付之義務。⒉備位之訴部分請求：⑴被告鄭麗玲、許升銓應連帶給付原告32萬831元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵被告汎利公司應就前項給付連帶負給付責任。⑶被告汎利公司應給付原告26萬415元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑷第一項、第二項所命給付，任一被告為一部或全部給付，其餘被告於給付之範圍內免給付之義務，均無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。　　　　　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　民事第八庭　　法　官　陳威帆以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃文芳

2024-12-06

TPDV-113-消-3-20241206-1

監宣

臺灣高雄少年及家事法院

許可監護人行為

臺灣高雄少年及家事法院民事裁定 113年度監宣字第994號聲請人乙○○ 受監護宣告之人甲○○ 上列聲請人聲請許可監護人行為事件，本院裁定如下：　　主　文准聲請人代為處分受監護宣告之人甲○○（男，民國○○○年○月○○○ 日生，身分證統一編號：Ｚ○○○○○○○○○號）所有如附表所示之不動產。聲請程序費用新臺幣壹仟元由受監護宣告之人甲○○負擔。　　理　由一、聲請意旨略以：聲請人之胞弟甲○○因患重度智能障礙，致已達不能為意思表示或受意思表示，亦不能辨識其意思表示效果之程度，經本院於民國102年4月29日以102年度監宣字第1 33號裁定確定為受監護宣告之人，並選定聲請人為其監護人，負責護養治療甲○○之身體及妥善為財產管理之職務。現為支付甲○○之生活費等，欲出售其名下如附表所示之不動產（下稱系爭不動產），並將所得價金作為甲○○後續生活照護費用，故為受監護宣告之人甲○○之利益，爰依法聲請准予代理處分系爭不動產等語。二、按「監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分。監護人為下列行為，非經法院許可，不生效力：㈠代理受監護人購置或處分不動產。」民法第1101條定有明文。又上開關於未成年人監護規定，於成年人之監護準用之，亦為民法第1113條所明定。是監護人為許可處分受監護宣告人不動產之聲請，應以該處分對受監護宣告人有利益為前提，倘併為預告處分之方式者，尚須監護人已盡善良管理人之責，使該處分之結果符合受監護宣告人之利益。三、查本件聲請人上開主張，據其提出戶籍謄本、親屬系統表、全國財產稅總歸戶財產查詢清單、土地及建物登記第一類謄本、預擬房屋買賣契約書、高雄市稅捐稽徵處房屋稅113年課稅明細表、113年地價稅課稅明細表等件為證；又聲請人已會同開具財產清冊之人丙○○開具甲○○之財產清冊陳報本院，經本院於102年5月31日准予備查在案，亦據本院依職權調取本院102年度監宣字第133號監護宣告等事件卷宗核閱無誤。本院審酌受監護宣告之人甲○○日常生活無法自理，需受長期療養照顧，所費金額不貲，又甲○○名下之系爭不動產係與他人共有，顯難單獨利用，而聲請人擬將系爭不動產與他共有人合併出售得款，據其所提預擬房屋買賣契約書所載，其預賣價格定為新台幣950萬元，已高於土地公告現值及房屋課稅現值，應認符合甲○○之利益。從而，聲請人所為本件聲請，於法尚無不合，應予准許。四、次按監護人應以善良管理人之注意，執行監護職務。又監護人於執行監護職務時，因故意或過失，致生損害於受監護人者，應負賠償之責。且法院於必要時，得命監護人提出監護事務之報告、財產清冊或結算書，檢查監護事務或受監護人之財產狀況。民法第1113條準用同法第1100條、第1109條第 1 項、第1103條第2 項規定均有明示，則本件聲請人即監護人處分受監護宣告人甲○○之不動產或就處分所得之金錢，自應妥適管理，並使用於甲○○日常生活所需等費用，併予敘明。五、依家事事件法第164條第2項、第97條，非訟事件法第24條第 1項，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　4 　　日　　　　　　　　　家事第一庭　法　官　林麗芬以上正本係照原本作成。如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　4 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王鵬勝附表：標的不動產坐落權利範圍土地高雄市○○區道○○段○○○○段00○00地號（面積：62平方公尺） 6分之1 建物高雄市○○區道○○段○○○○段000○號(即門牌號碼高雄市○○區○○○路00號) 6分之1

2024-12-04

KSYV-113-監宣-994-20241204-1

易

臺灣臺中地方法院

偽造文書

臺灣臺中地方法院刑事判決 113年度易字第1561號公訴人臺灣臺中地方檢察署檢察官被告石尚洺上列被告因偽造文書案件，經檢察官提起公訴（112年度偵字第1 7022號），本院判決如下：　　主　　文石尚洺共同犯使公務員登載不實文書罪，處有期徒刑伍月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。其餘被訴部分無罪。　　犯罪事實一、石尚洺為尚秝實業有限公司（下稱尚秝公司）負責人，於民國104年8月間，與吳寶鳳就吳寶鳳所有之坐落苗栗縣○○鎮○○ 段000○000地號土地（下稱本案土地）開發案商討合作事宜，協議在本案土地合建房屋6戶以出售。石尚洺所經營之尚秝公司於民國107年10月21日與彭維逸就門牌號碼苗栗縣○○ 鎮○○路00○0號建物及其坐落土地（下稱41之8號房地）簽訂房屋買賣契約書，約定以房地總價新臺幣（下同）880萬元出售41之8號房地予彭維逸。石尚洺與彭維逸明知41之8號房地成交價格為880萬元，為能提高彭維逸之銀行貸款金額以順利銷售41之8號房地，竟與彭維逸共同基於使公務員登載不實之犯意聯絡，於107年10月21日後一週內之某日，由尚秝公司及不知情之吳寶鳳與彭維逸另行簽訂房屋買賣契約書及土地買賣契約書，並虛偽記載41之8號房地買賣總價為960 萬元，石尚洺再於107年間某日將上開不實之房、地買賣契約書交由不知情之地政士葉錫卿辦理實價登錄，葉錫卿因而將房地交易總價「9,600,000元」之不實內容登載於不動產成交案件實際資訊申報書上，並於辦理上開房地移轉登記相關事宜後，依規定於107年間某日至位於苗栗縣○○鎮○○路00 號之苗栗縣竹南鎮地政事務所內，持載有房地買賣交易價為 960萬元不實事項之不動產買賣成交案件實際資訊申報書，向苗栗縣竹南鎮地政事務所辦理實價登錄，使不知情之承辦公務員形式審查後，將該不實事項登載於職務上所執掌之內政部不動產交易實價查詢服務網等公文書上，足以生損害於地政機關對於不動產成交案件交易資訊管理之正確性。二、案經臺灣高等檢察署臺中檢察分署告發由臺灣臺中地方檢察署檢察官偵查起訴。　　理　　由甲、有罪部分：　一、證據能力之說明：　　㈠按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159 條之1至第159條之4之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159條之5定有明文。核其立法意旨在於傳聞證據未經當事人之反對詰問予以核實，原則上先予排除。惟若當事人已放棄反對詰問權，於審判程序中表明同意該等傳聞證據可作為證據；或於言詞辯論終結前未聲明異議，基於尊重當事人對傳聞證據之處分權，及證據資料愈豐富，愈有助於真實發見之理念，且強化言詞辯論主義，使訴訟程序得以順暢進行，上開傳聞證據亦均具有證據能力。查：本判決除上揭所述外，下列所引之被告石尚洺以外之人於審判外所為之陳述及卷內其他書證（供述證據部分），查無符合同法第159條之1至之4等前4條之情形，檢察官、被告於本院審理時均表示對該等傳聞證據之證據能力均同意有證據能力（見本院卷第369頁），於本院審理時並未就卷內其他證據資料之證據能力有所爭執，且迄本院言詞辯論終結前，均未主張有刑事訴訟法第159條第1項不得為證據之情形，是應認已同意卷內證據均得作為證據，且經本院審酌上開傳聞證據作成時，較無人情施壓或干擾，亦無不當取證之情形，認為以之作為本案之證據亦屬適當，是上揭傳聞證據自具有證據能力。　　㈡以下引用之其餘非供述證據，檢察官、被告於本院審理中，均未爭執證據能力，且本院審酌各該證據均非屬違法取得之證據，復經本院於審判期日就該等證據進行調查、辯論，是以依法均得作為證據使用。　二、認定犯罪事實所憑之證據及理由：　　㈠訊據被告固坦承曾與彭維逸、游靜敏就41之8號房地分別簽訂房地總價880萬元及960萬元之房屋、土地買賣契約書，並將房地總價960萬元之房屋、土地買賣契約書交予地政士葉錫卿辦理實價登錄，惟矢口否認有何使公務員登載不實犯行，辯稱：880萬元是以空屋價簽立的，簽約後彭維逸要求我要做同意書第6至9項內容，我說要做總價就是96 0萬元，我跟彭維逸說以我們在代書那邊寫的960萬元為主，我沒有犯意等語（見本院卷第370頁）。　　㈡被告為尚秝公司負責人，於104年8月間與吳寶鳳就其所有之本案土地開發案商討合作事宜，協議在本案土地合建房屋6戶以出售，被告所經營之尚秝公司分別於107年10月21 日與彭維逸41之8號房地簽訂房屋買賣契約書（下稱房地買賣契約書一），記載房地為總價880萬元，嗣後被告及吳寶鳳又與彭維逸另行簽訂房屋買賣契約書及土地買賣契約書（下稱房地買賣契約書二），記載房地為總價960萬元，並於107年間某日將房地買賣契約書二交由地政士葉錫卿辦理實價登錄，葉錫卿因而將房地交易總價「9,600, 000元」登載於不動產成交案件實際資訊申報書上，並於辦理41之8號房地移轉登記相關事宜後，依規定於107年間某日至苗栗縣竹南鎮地政事務所，持載有房地買賣交易價為960萬元事項之不動產買賣成交案件實際資訊申報書，向苗栗縣竹南鎮地政事務所辦理實價登錄，承辦公務員形式審查後，將該等事項登載於職務上所執掌之內政部不動產交易實價查詢服務網等公文書上等情，業據被告所不爭執（見本院卷第38、39頁），並經證人彭維逸、葉錫卿於本院審理時證述屬實（見本院卷第267至279、355至364頁），復有41之8號房地買賣契約書一、二、不動產買賣成交案件實際資訊申報書附卷可稽（見偵17022卷一第311至 328、417至442頁），以上各情，首堪認定為真實。　　㈢關於41之8號房地之實際交易價格，證人彭維逸於偵訊時證稱：苗院109重訴1卷第20至44頁、112年度偵字第17022號卷一第311至328頁及銀行人員提供的契約都是我親簽的，因為我們買房子時錢不夠，沒錢裝潢，被告說把裝潢、冷氣加進去共960萬元，就可以貸款下來，空屋價是880萬元等語（見偵17022卷一第405、406頁）；於本院審理時則具結證稱：我有向被告購買41之8號房地，當時是購買預售屋，土地加房屋總價共880萬元，偵字17022卷一第421 頁房屋買賣契約書是我們當時簽訂的，房屋有幫我用水泥牆隔間，廁所有馬桶衛浴設備，也有廚具，不是毛胚屋，基本的標配都有；我們決定要買這房子有表示沒有其他錢去做裝潢或購置家具，廠商當下就提說：「不然我們簽一個960萬元去做貸款，包含冷氣跟裝潢」，用新契約去拉高貸款成數，我就說好，880萬元契約跟960萬元契約簽約時間應該沒有差到一個禮拜；我有看過偵17022卷一第318 頁的文件，但上面寫的售價是880萬元，這些增列之項目是是含在880萬元裡面，我有這份資料的原本，售價原來寫880萬元，但廠商說這個售價契約上面就有寫，他就塗掉，這份附約從沒寫過960萬元；後來談的960萬元是包含冷氣跟裝潢，新契約寫960萬元是灌水，主要是為了能貸到比較高的款項，我的目的是只要能住就好，至於裝潢是被告做、被告找其他人做或我自己找別人做都可以，簽約當下並沒有確定是要找被告做裝潢跟安裝冷氣，當時就裝潢內容、冷氣廠牌、臺數、規格、型式都沒提到，960萬元那份契約是拿去做貸款的，880萬元那份契約才真的是契約；後續因被告沒有幫我裝潢及裝冷氣，所以我在民事訴訟時主張買賣價金是880萬元；申請實價登錄是建商請代書做的，代書葉錫卿是被告去找的，我們當時是拿960 萬元那份買賣契約去報實價登錄，因為如果是用960萬元去做貸款，勢必就是要用960萬元去做實價登錄等語（見本院卷第267至279頁）。被告於偵訊時供稱：合建案房屋銷售所得與實價登錄之價格不符，實價登錄比客戶實際付給我們的多很多，是為了方便客戶提高貸款金額，虧了就虧了，不然客戶就不買，我們實際跟客戶打的契約與客戶拿去銀行貸款的金額不一樣；合建的房屋包含二次施工再次出售的價格約800多萬元，5戶共賣4,000萬元左右等語（見偵12739卷第184、297頁、偵17022卷一第28頁）。從而，彭維逸向尚秝公司洽購41之8號房地時，向被告表示自有資金不足，如以880萬元購買41之8號房地後，即無資力再進行裝潢及購買冷氣，被告因而提議可另訂立房地買賣契約書二，將房地總價金灌水提高為960萬元，得以拉高貸款成數，被告與彭維逸簽訂房地買賣契約書二時，並未確定裝潢內容、冷氣廠牌、臺數、規格、型式等內容乙節，業據證人彭維逸於偵訊及本院審理時證述屬實，核與被告於偵訊時陳述之內容相符，堪可採信為真實。　　㈣被告於本院審理時雖辯稱：彭維逸要求在41之8號房地施作同意書後面4項工程，總價變成960萬元等語（見本院卷第 370頁），並提出統一發票及支票、記載售價960萬元之同意書為證（見偵17022卷一第318頁、本院卷第329至341頁）。然被告之前揭陳述已與其於偵訊時所為之陳述內容有異。且彭維逸明確證稱偵17022卷一第318頁之同意書上所記載9項施作工程及項目，均係包含在880萬元售價之內。另觀諸彭維逸所提出其持有之同意書原本翻拍照片（見本院卷第301頁），其上記載「乙方同意：.售價（塗黑）萬之内包括，壹樓以停車位三米九處隔出孝親房（木門天窗氣閉式各乙扇）。主臥室之浴缸，增設泡澡缸一組。 前院裝採光罩2.8米×8米。停車位以鋼砂磁蹲20x20為地板。主臥室改氣密隔音窗。（以上均為打字）包括自來水、台電及瓦斯之申請費用。二樓後陽台設遮雨棚。廚具三機為喜特麗產牌。三樓及四樓之側落地窗封閉。（以上為人工書寫）」等內容，並於第九點處蓋印「石尚洺」及「彭維逸」印文，而前揭售價塗黑部分，隱約可見「 880」之字樣，亦經本院當庭勘驗製有勘驗筆錄可按（見本院卷第279頁），足證彭維逸前揭證述同意書之9項工程、項目，均係包含於880萬元售價之內，確屬真實無訛。被告雖辯稱其與彭維逸同意增加第6至9項項目，因而房地售價提高為960萬元，同意書才會改為960萬元等語。惟該同意書人工書寫之部分，均有經被告與彭維逸共同蓋章確認，而被告提出之同意書（見偵17022卷一第318頁）上記載售價「960萬元」此一契約重要內容，卻未經被告與彭維逸蓋章確認，實有違常情。再者，彭維逸所持之同意書上，僅將售價塗銷，並未登載「960」字樣，亦與彭維逸所述因被告稱房地買賣契約書一上原即有記載售價880萬元，故予以塗銷等語吻合。且彭維逸原即因自有資金不足擔心無法裝潢及購置冷氣，當無可能再提高經費請被告施作同意書之9項項目。此外，依彭維逸提出之房屋分期付款明細表（見本院卷第317頁），彭維逸於簽約當下給付尚秝公司訂金10萬元、簽約金20萬元及外飾打底完成146 萬元共計176萬元，為房屋總價880萬元之20％，亦與坊間一般預售屋買賣買主需依建商興建程度繳納一定成數簽約金之情形相符。而彭維逸於被告交屋後，自行購置冷氣、委請他人裝潢乙節，亦有彭維逸提出之燦坤3C後龍店刷卡單、估價單存卷可稽（見本院卷第303、315頁），　　　足認被告並未為41之8號房地安裝冷氣及進行裝潢。被告提出之統一發票、支票（見本院卷第329至341頁），雖可證明尚秝公司於109年1、8、10、11月間有購置泥作工程、鍛造窗、玻璃採光罩、申請天然氣、衛浴設備、申請電信審查等情，惟尚秝公司購置之上開材料是否用於41之8 號房地及使用之費用為多少，均無從得知，且依前揭說明，依彭維逸提出之同意書內容，主臥室之浴缸、前院採光罩、遮雨棚、申請外水、外電及瓦斯等費用，均包含於88 0萬元售價之內，故被告所提出之前揭統一發票及支票，亦無從為被告有利之認定。綜上，被告前揭辯解，顯係卸責之詞，難信為真。　　㈤按刑法第214條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪，以一經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務，並依其所為之聲明或申報予以登載，而屬不實之事項者，為其要件。而依地政機關受理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄作業流程，地政機關受理不動產買賣成交案件交易資訊申報收件後，經確認申報人身分別為地政士、經紀業或權利人，並核對申報人或代理人身分後，地政機關即應受理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄，足見地政機關辦理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄，僅須形式上審核申報人之身分無誤後即應予受理，對於申報人申報之不動產買賣成交案件交易資訊是否真正，並無實質審查之責。又依實際登錄制度之立法意旨觀之，主管機關對申報人申報登錄資料並無實質審查之義務，各主管機關係於申報人完成申報登錄後，方進行抽查核對登錄資料之正確性，尚非實質審查，有內政部112年5月29日台內地字第1120 272806號函、苗栗縣竹南地政事務所112年5月25日南地所三字第1120023627號函在卷可佐（見偵17022卷一第57至6 4、67至68頁，臺灣高等法院暨所屬法院109年法律座談會刑事類提案第7號法律問題研討結果亦可資參照）。是以，倘行為人明知申報之不動產買賣成交案件交易資訊實質上並非真正，仍以該不實之事項向地政機關申報，使地政機關承辦之公務員登載於職務上所掌之相關公文書上，自與刑法第214條之犯罪構成要件相當。被告明知尚秝公司與彭維逸就41之8號房地簽訂之房地買賣契約總價為880萬元，為使彭維逸能貸得較高成數之貸款，提高彭維逸購屋意願，與彭維逸簽訂房地買賣契約書二，虛偽記載房地總價為960萬元，被告雖非實價登錄申報義務人，然其將房地買賣契約書二交予不知情之地政士葉錫卿，利用葉錫卿將房地交易總價「9,600,000元」之不實內容登載於不動產成交案件實際資訊申報書上，並持向苗栗縣竹南鎮地政事務所承辦公務員辦理實價登錄，使不知情之承辦公務員形式審查後，將該不實事項登載於職務上所執掌之內政部不動產交易實價查詢服務網等公文書，自足生損害於地政機關對於不動產成交案件交易資訊管理之正確性。被告辯稱其非申報義務人，不構成使公務員登載不實罪等語，為本院所不採。　㈥綜上所述，本件事證明確，被告之犯行堪以認定，應依法論科。　三、論罪科刑之理由：　　　　㈠按「權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊（第2項）。前項買賣案件，有下列情形之一者，權利人免申報登錄成交案件實際資訊：⒈買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。⒉買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄（第3項）。」；「權利人、地政士或經紀業，應於買賣完成移轉登記後30日內，填具不動產成交案件實際資訊申報書，向主管機關或使用電子憑證以網際網路方式申報登錄。」被告行為時之平均地權條例第47條第2、3項及「不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法」第8條第1項分別定有明文。又被告行為後，上開實價登錄之法律雖有修正，惟其修正並不涉犯罪構成要件之變更而有擴張或限縮，或法定刑度之變更，非屬刑法第2條所指之法律有變更，自不生新舊法比較之問題。至於刑法第214條雖於108年12月25日修正公布，同年月27日開始施行，惟本次修正僅係將條文中之罰金，經換算後之數額予以明定，構成要件及法律效果均無變更，亦無新舊法比較之問題，應逕適用裁判時法即現行法處斷。　　　㈡核被告所為，係犯刑法第214條使公務員登載不實罪。　㈢被告與彭維逸就上開犯行，有犯意聯絡及行為分擔，為共同正犯。被告利用不知情之地政士葉錫卿辦理實價登錄而為上開使公務員登載不實之犯行，為間接正犯。　㈣被告於偵查機關尚未發覺其犯罪前，即於偵查中自首上開犯行而自願接受裁判，有前揭偵訊筆錄附卷可佐（見偵12 739卷第184、297頁、偵17022卷一第28頁），即使自首者於自首後，縱又為與自首時不相一致之陳述甚至否認犯罪，仍不能動搖其自首效力；是以被告既已配合犯罪之偵查，且接受裁判，自得依刑法第62條前段之規定，減輕其刑。　　㈤爰以行為人責任為基礎，審酌政府制定房地產交易實價登錄規定，本為助於平衡資訊不對稱，揭露房地產交易價格正確資訊予民眾，被告明知實際成交價格，為提高彭維逸購屋意願，與彭維逸簽訂房地買賣契約書二，利用不知情之地政士，將非真實之系爭土地交易總額申報登載於內政部不動產交易實價登錄查詢服務網，足生損害主管機關對於土地交易管理之正確性，並損及上開實價登錄制度之目的，其所為誠屬不該，殊值非難，並考量被告犯後否認犯行，並於同意書上變造登載960萬元後持向臺灣臺中地方檢察署檢察官行使，犯後態度不佳，兼衡被告自述之教育程度、從業及家庭經濟生活狀況（見本院卷第372頁）等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。乙、無罪部分：　一、公訴意旨略以：被告明知門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路00○0號建物及其坐落土地（下稱41之5號房地）成交價格為880萬元，仍基於使公務員登載不實之犯意，與不知情之買方陳素娟簽訂房地買賣契約上記載買賣總價950萬元，並於109 年間某日將上開不實之房地買賣契約交由不知情之地政士葉錫卿辦理實價登錄，由葉錫卿辦理上開房地登記相關事宜而依規定於109年間某日至位於苗栗縣竹南鎮地政事務所內，持載有上開不實之房地買賣交易價為950萬元等不實事項之不動產買賣成交案件實際資訊申報書，向苗栗縣竹南鎮地政事務所辦理實價登錄，使不知情之承辦公務員形式審查後，將該不實事項登載於職務上所執掌之不動產成交案件交易資訊資料等公文書上，足以生損害於地政機關對不動產成交案件交易資訊管理之正確性，因認被告此部分犯行涉犯刑法第214條使公務員登載不實罪嫌等語。　二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第 154條第2項、第301條第1項前段分別定有明文。另按事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法以為裁判基礎；認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據；認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，有合理之懷疑存在而無從使事實審法院得有罪之確信時，即應為無罪之判決，最高法院30年上字第816號、40年台上字第86號及76年台上字第4 986號判決意旨可資參照。三、公訴意旨認被告涉犯使公務員登載不實犯行，無非係以被告於偵訊時之供述及其提出之證物補述狀、答辯狀、證人葉錫卿於偵查中之證述及其所提供之41之5號房地房地契約、證人陳素娟於偵訊時之陳述、證人即合作金庫商業銀行北苗栗分行人員謝青樺於偵查中之證述及其提供之41之 5號房地契約影本、消費者貸款申請書、內政部112年7月3 1日台內地字第1120128483號函、苗栗縣竹南地政事務所1 12年5月25日南地所三字第1120023627號函及其所附之不動產買賣成交案件實際資訊申報書、41之5號房地實際不動產買賣契約書、合作金庫商業銀行北苗栗分行112年9月 14日合金北苗栗字第1120002651號函及其所附之上開房地貸款資料、臺灣臺中地方檢察署公務電話紀錄、合作金庫商業銀行北苗栗分行113年3月22日合金北苗栗字第113000 0761號函等為其論據。四、訊據被告固坦承有將登載土地總價285萬元、建物總價665 萬元之41之5號房地買賣契約書交予葉錫卿，令將葉錫卿持載有上開之房地買賣交易價為950萬元之不動產買賣成交案件實際資訊申報書，向苗栗縣竹南鎮地政事務所辦理實價登錄，使承辦公務員將該不實事項登載於職務上所執掌之不動產成交案件交易資訊資料等公文書等情，惟堅決否認有何使公務員登載不實犯行，辯稱：41之5號房地後來有追加防盜窗、車庫遮雨棚、鋁門窗、前遮欄，土地價格會增加，是以總價土地抓三成，房屋抓七成來計算，他的停車道我們有舖上水泥、做板磚及原本的排水溝，所以土地及建物的價格都增加，從880萬元變成950萬元，屋主款項都有匯足等語（見本院卷第371頁）。　五、經查：　　㈠尚秝公司、吳寶鳳分別於109年4月5日與陳素娟就41之5號房地簽訂房屋買賣契約書及土地買賣契約書（下稱房地買賣契約書甲），記載建物總價為616萬元，土地總價為264 萬元，嗣後尚秝公司及吳寶鳳又與陳素娟另行簽訂房屋買賣契約書及土地買賣契約書（下稱房地買賣契約書乙），記載建物總價665萬元、土地總價285萬元，並於109年間某日將房地買賣契約書乙交由地政士葉錫卿辦理實價登錄，葉錫卿因而將房地交易總價「9,500,000元」、土地交易總價「2,850,000元」、建物交易總價「6,650,000元」登載於不動產成交案件實際資訊申報書上，並於辦理41之 5號房地移轉登記相關事宜後，依規定於109年間某日至苗栗縣竹南鎮地政事務所，持載有上開交易價格事項之不動產買賣成交案件實際資訊申報書，向苗栗縣竹南鎮地政事務所辦理實價登錄，經承辦公務員形式審查後，將該等事項登載於職務上所執掌之內政部不動產交易實價查詢服務網等公文書上等情，業據被告所不爭執（見本院卷第38、 39頁），並經證人即陳素娟之夫劉士賢、陳素娟、葉錫卿於本院審理時證述屬實（見本院卷第279至290、355至364 頁），復有41之5號房地買賣契約書甲、乙、不動產買賣成交案件實際資訊申報書附卷可稽（見偵17022卷一第219 至274頁、偵12739卷第499至574頁），以上各情，先堪以認定為真實。　　㈡關於41之5號房地交易金額，證人劉士賢於本院審理時證稱：我有向被告購買41之5號房地，購買時房屋大致已經完成，但車庫跟後陽臺上面一些部分還沒有完成，一開始簽的合約是880萬元，即偵12739卷第第499、549頁以下之房屋買賣契約書、土地買賣契約書，土地是264萬元、房屋6 16萬元，後來因為我有委託被告幫我做車庫的採光罩鐵材、後陽臺、水電、電熱水器、裝潢包含在裡面，增加了70 萬元，所以我們簽了偵字17022卷一第459頁、卷二第3頁以下之房屋買賣契約書、土地買賣契約書，土地是285萬元、房屋665萬元，這是第二份契約，他當時跟我報完價之後，到時候要送合庫貸款，這樣金額比較好貸款一些，我說要怎麼辦，他說要把880萬元作廢，重新簽訂另外一份950萬元送到合庫，簽950萬元的契約時，已經有講好要施作上開工程項目及金額，偵字17022卷二第113頁追加工程估價單、第115頁合約追加單，就是當時追加工程的估價單，當時被告有請我簽名確認這些內容，偵字17022卷二第117頁裝潢估價單就是上述追加裝潢的內容所要施作的工程項目細項跟金額，其他還有車庫跟後陽臺的採光罩約30萬元部分沒有附約，被告都有幫我施作這些項目，我們也確實有匯款給付被告70萬元，買賣價金除了貸款600 萬元是合庫直接匯到尚秝公司之外，其他款項都是我們以陳淑娟名義匯到尚秝公司合作金庫的帳戶，款項都已經結清，後來我們以950萬元那份契約向合庫申請貸款，代書是建商找的，我們就是交給被告跟代書去處理等語（見本院卷第279至287頁）；證人陳素娟於本院審理時亦證稱：簽約過程大部分是被告跟我先生劉士賢接洽，因為是買我的名字，我負責在買賣契約上蓋章，一開始講價是880萬元，第二份合約是950萬元，差價70萬元有做鐵窗、裝潢、水電，劉士賢是主要跟被告討論這些東西的人，我沒有很清楚，我們當時同意以950萬元去報實價登錄，因為我們實際付了950萬元給被告，代書葉錫卿是被告找的，實價登錄這些資料是被告提供給代書等語（見本院卷第287 至290頁）。故劉士賢、陳素娟原以建物總價616萬元、土地總價264萬元向尚秝公司、吳寶鳳購買41之5號房地，然嗣後因劉士賢另要求被告為其等施作車庫採光罩、後陽臺、水電、電熱水器、裝潢等項目，因而追加給付尚秝公司 70萬元之價金，並與尚秝公司、吳寶鳳簽訂房地買賣契約書乙（建物總價616萬元、土地總價264萬元）等情，業據證人劉士賢、陳素娟於本院審理時具結證述明確，並有被告提出之後龍A戶工程估價單（裝潢部分）、尚秝公司合約追加單（熱水器部分）、裝潢估價單附卷可佐（見偵17 022卷二第113至117頁），其中尚秝公司合約追加單、裝潢估價單並經劉士賢簽名確認無誤。而陳素娟於109年3月 30日匯款20萬元、109年4月6日匯款150萬元、109年4月20 日匯款110萬元、109年5月7日匯款37萬元、109年6月8日匯款40萬元、109年11月25日匯款3萬元至尚秝公司合作金庫銀行帳號0000000000000號帳戶，及於109年12月14日向合作金庫銀行貸款後匯款600萬元至尚秝公司上開帳戶，共計960萬元乙節，亦有尚秝公司合作金庫銀行存摺影本在卷可稽（見本院卷第51至61頁），益證劉士賢、陳素娟前揭證述確屬真實無誤。劉士賢、陳素娟購買41之5號房地及請尚秝公司施作車庫採光罩、後陽臺、水電、電熱水器、裝潢等工程，而與尚秝公司、吳寶鳳簽訂房地買賣契約書乙，並支付尚秝公司960萬元等情，均堪認定為真實。則被告將房地買賣契約書乙交予葉錫卿，令葉錫卿依房地買賣契約書乙記載之價金填載不動產買賣成交案件實際資訊申報書，向苗栗縣竹南鎮地政事務所辦理實價登錄，有無使公務員登載不實之故意，非無疑問。　　㈢公訴意旨另以內政部112年7月31日台內地字第1120128483 號函文意旨，認被告未令葉錫卿於不動產買賣成交案件實際資訊申報書備註欄載明非屬不動產價格（如裝潢費用）之費用，確有使公務員登載不實之主觀犯意。按內政部函頒之「不動產成交案件實際資訊申報書（買賣）」之各欄位填寫說明第8點規定：「交易總價：指不動產買賣契約書所載買賣總價款，為土地價款、建物價款及車位總價款之總計。」又前開申報書11.備註欄已載明交易總價包含非屬不動產價格之費用（如裝潢、傢俱費設備等）時，應填載項目或價額，如未包含者免填。意即不動產買賣契約書所載買賣總價款中，如包含非屬不動產價格之費用時，應於申報書備註欄中說明，固有內政部台内地字第112012 8483號函文暨函附之不動產買賣成交案件實際資訊申報書（買賣）、各欄位填寫說明存卷可佐（見偵17022卷一第1 43至148頁)。惟被告偵訊時供稱：我經手過的買賣房子戶數約20至30戶，大部分是承接工程，申報過實價登錄的戶數就合建的這6戶，加上我自己的房子2戶等語（見偵1702 2卷一第152頁）。葉錫卿於本院審理時另證稱：被告有委託我辦理過戶，有A、B、C、D、E共5戶，A戶屋主是陳素娟、D戶屋主是游靜敏，108年7月31日修正前平均地權條例規定由地政士辦理登記者，權利人也要委託我辦理實價登錄，陳素娟及游靜敏這2戶是由我辦理實價登錄，當時是被告提供買賣契約書給我，我才能登錄；偵卷17022卷一第63頁不動產買賣案件實際資訊申報書是我申報的，我是依據他們提供的買賣契約書去申報，該案沒有把房屋跟土地價格分開，我就會只記載一個價格960萬元，我只有單純看土地買賣契約書及房屋買賣契約書去做登記，不會問960萬元是否有包含裝潢、贈送電器、外水外電等事項，買賣雙方如有其他特約事項要載明的，會寫在買賣契約書上，不動產買賣成交案件實際資訊申報書就是依照成交買賣總價登錄而已，不會再另外去敘明，偵卷17022卷一第146頁以下應該是新的申報書格式，舊的沒有這些欄位，在我們的申報的例稿中沒有上開例稿中的編號11項目，當時我們在實價登錄時不會區分裝潢費、外水外電等內容，我也不會特別問當事人他們的買賣交易價格有無包含這些事項，也不會記載交易總價包含下列非屬不動產價格之費用如包含裝潢、傢俱設備費、土地增值稅或特殊約定之稅費負擔、仲介費、地政士服務費等語（見本院卷第357 至362頁）。故依地政士葉錫卿之專業知識及認知，其於1 09年間申報實價登錄時，僅會記載房、地買賣契約書上登載之買賣價金，不會另外備註敘明是否包含裝潢、贈送電器、外水外電等事項，亦不會記載交易總價包含下列非屬不動產價格之費用如包含裝潢、傢俱設備費、土地增值稅或特殊約定之稅費負擔、仲介費、地政士服務費。而被告僅辦理過8次實價登錄，並無地政之相關專業知識，被告是否知悉前述內政部函頒之「不動產成交案件實際資訊申報書（買賣）」之各欄位填寫說明，而刻意隱匿未使葉錫卿於不動產成交案件實際資訊申報書（買賣）之備註欄註明交易總價包含非屬不動產價格之費用即裝潢、電器設備、水電裝設費用，實非無疑。依卷存之相關證據資料，實難認定被告有利用葉錫卿於不動產成交案件實際資訊申報書上填載不實之交易總價，使公務員登載此不實事項於職務上所執掌之內政部不動產交易實價查詢服務網等公文書之主觀故意。　六、綜上所述，本案依公訴人所舉之證據，仍有合理之懷疑存在，亦即尚未達於可信為真實之程度，致本院未能對被告形成有罪之確信，則基於「罪證有疑、利於被告」之證據法則，自應對被告諭知無罪之判決。據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段、第301條第1項，判決如主文。本案經檢察官白惠淑提起公訴，檢察官陳永豐、郭姿吟到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　刑事第十庭　　法　官　楊欣怡以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴之理由者，應於上訴期間屆滿後20 日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳詩琳中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日附錄論罪科刑法條：中華民國刑法第214條明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處3年以下有期徒刑、拘役或1萬5千元以下罰金。

2024-12-02

TCDM-113-易-1561-20241202-1

易

臺灣苗栗地方法院

詐欺

臺灣苗栗地方法院刑事判決 113年度易字第440號公訴人臺灣苗栗地方檢察署檢察官被告林曉慧簡立武共同選任辯護人林明坤律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（112年度偵字第10368 號、113年度偵字第1676號），本院判決如下：　　主　文林曉慧共同犯詐欺取財罪，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。未扣案之犯罪所得新臺幣參佰壹拾參萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。簡立武共同犯詐欺取財罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　犯罪事實一、林曉慧、簡立武為夫妻，2人在苗栗縣○○市○○里○○00號1、2 樓房屋（登記於林曉慧名下，下稱本案房屋）居住將近10年，均明知本案房屋1樓客廳監視器上方（下稱A處）、1樓後陽台（下稱B處）、2樓主臥室（下稱C處）及2樓後陽台（下稱D處）等處之天花板，遇雨會有滲漏水情形，後於民國110 年9月8日，林曉慧與飛鷹地產有限公司（下稱飛鷹地產）竹南站前加盟店（即欣旭泰不動產有限公司）簽署房屋專任委託銷售契約書（下稱本案房屋委銷契約），委託賣方仲介徐仁國（所涉詐欺案件，業經檢察官為不起訴處分確定）代為銷售本案房屋（含坐落土地），依本案房屋委銷契約第7條第4點約定，應就不動產之重要事項簽認於不動產標的現況說明書（下稱本案房屋現況說明書），並應對買方所諮詢事項負有誠實告知之義務，竟意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意，以重新粉刷油漆之方式遮蔽滲漏水處牆面，並與徐仁國一同確認本案房屋現況時，僅告知本案房屋2樓前陽台有滲漏水，而由徐仁國在房屋現況說明書第39項「有無滲漏水狀況？」欄位，勾選「有」及記載「2F陽台」，復於110年10月至同年底某日即張文祥前往本案房屋確認房屋現況時，向張文祥佯稱：本案房屋只有2樓前陽台稍微會滴水，其他部分都沒有問題，都處理好了云云，而未據實告知本案房屋A至D處之天花板亦有滲漏水之情形。後於111年1月 16日，林曉慧與張文祥相約在苗栗縣○○市○○路00號之飛鷹地產正達店簽約時，在場之簡立武亦與林曉慧共同基於詐欺取財之犯意聯絡，2人均向張文祥佯稱：除本案房屋2樓前陽台有些微漏水外，其他地方都整理好了，沒有漏水等語，致使張文祥因此陷於錯誤，同意以新臺幣（下同）313萬元之價格買受本案房屋，並與林曉慧簽署檢附本案房屋現況說明書之不動產買賣契約書（下稱本案房屋買賣契約書），再依約分期給付313萬元予林曉慧，林曉慧則於同年2月27日將本案房屋鑰匙交予張文祥而完成交屋。嗣因張文祥入住本案房屋後，於111年3月間發現本案房屋A至D處之天花板均有滲漏水之情形，始悉受騙而報警處理。二、案經張文祥訴由苗栗縣警察局苗栗分局（下稱苗栗分局）報告臺灣苗栗地方檢察署（下稱苗栗地檢署）檢察官偵查起訴。　　理　由一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據；又被告以外之人於審判外之陳述，雖不符合同法第159條之1至第159條之4之規定，但經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159條第1項及同法第159條之5分別定有明文。查本判決下列所引用被告林曉慧、簡立武本人以外之人於審判外之陳述，被告2人及辯護人於本院準備程序及審理時均表示同意作為證據（見本院卷第54、79頁），或檢察官、被告2人及辯護人知有上開不得為證據之情形，亦均未於言詞辯論終結前聲明異議，本院審酌上開證據製作時之情況，尚無違法不當及證明力明顯過低之瑕疵，且為證明本件犯罪事實所必要，揆諸上開規定，應有證據能力。而非供述證據部分，並無證據顯示係實施刑事訴訟程序之公務員違背法定程序所取得之證據，亦無顯有不可信之情況或不得作為證據之情形，自均有證據能力。二、犯罪事實之認定：　　訊據被告2人矢口否認上開犯行，均辯稱：我們住在本案房屋將近10年，只知道2樓前陽台漏水，沒有看過其他地方漏水，售屋前也沒有粉刷油漆，放在2樓主臥室內的3個水桶是前屋主留下的垃圾桶云云（見本院卷第52、53、156、157頁）。被告2人之辯護人則辯護：被告2人僅知悉本案房屋之2 樓前陽台有滲漏水，不知本案房屋A至D處之天花板亦有滲漏水之情形，本案應僅屬瑕疵擔保責任或債務不履行之民事糾紛。又被告簡立武於本案房屋買賣過程，僅係陪同被告林曉慧在場，並未向買方保證本案房屋A至D處之天花板無滲漏水，與被告林曉慧應無犯意聯絡及行為分擔等語（見本院卷第 31至32、53、166頁）。經查：　㈠被告林曉慧於110年9月8日，與飛鷹地產竹南站前加盟店簽署本案房屋委銷契約，委託賣方仲介徐仁國（所涉詐欺案件，業經檢察官為不起訴處分確定）代為銷售本案房屋（含坐落土地），並與徐仁國一同確認本案房屋現況時，由徐仁國在房屋現況說明書第39項「有無滲漏水狀況？」欄位，勾選「有」及記載「2F陽台」（按即2樓前陽台）。嗣於111年1月1 6日，被告2人在飛鷹地產正達店，由被告林曉慧與告訴人張文祥簽署本案房屋買賣契約書（買賣總價款為313萬元），告訴人再依約分期給付313萬元予被告林曉慧，被告林曉慧則於同年2月27日將本案房屋鑰匙交予告訴人而完成交屋等節，業據被告2人供承在卷【見112年度偵字第642號卷（下稱偵卷）第44至45、113頁】，並經證人即告訴人、賣方仲介徐仁國、買方仲介劉政樂及代書莊旨若分別於警詢、偵查時證述明確（見偵卷第10、35至36、45、113、129至130頁），復有本案房屋委銷契約、基地調查及規費負擔、成屋建物調查、成屋個案資料表、物件個案調查表、本案房屋買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、本案房屋現況說明書及僑馥建經保證書各1份（見偵卷第12至24頁）附卷可稽，此部分事實應堪認定。　㈡本案房屋A至D處之天花板於委託銷售前即有滲漏水之情形，且為被告2人所知悉：　⒈證人即住在苗栗縣○○市○○里○○00號3、4樓（按即本案房屋樓上）之屋主陳紹宗於偵查時證稱：我住的3、4樓會漏水，因為頂樓水塔的地板於下雨時會漏水，沿著牆壁縫漏水到4樓樓梯，再從樓梯流到3樓，我在3樓放2個大水桶裝水，每次下雨我都是這樣處理，到目前還是這樣，沒有下雨就不會，鄰居鄧玉函也有跟我講過我家浴室的水會漏到他家，簡立武有跟我說過他房子有漏水的問題，張文祥也有跟我說他家2 樓浴室洗澡時，會漏水到他家客廳等語（見偵卷第113頁反面至第114頁）；證人即住在苗栗縣○○市○○里○○00號3、4樓之屋主鄧玉函於偵查時亦證稱：我於110年3至5月搬進去，我有整修做過防水，但陳紹宗的房子還是有漏水過來，是從頂樓5樓漏水到我4樓房間，3樓天花板也會從陳紹宗4樓浴室滲下來等語（見偵卷第113頁正反面），可知本案房屋樓上及隔壁棟樓上之住戶屋內，長年因頂樓（按即5樓）地板於下雨時漏水及使用浴室而嚴重滲漏水，且被告簡立武及告訴人均曾向陳紹宗反應本案房屋有漏水之情形。　⒉告訴人於本院審理時證稱：我在本案房屋2樓主臥房內有看到 3個水桶等語（見本院卷第130至132頁）；證人劉政樂於本院審理時證稱：我在本案房屋2樓主臥室內有看到2至3個水桶等語（見本院卷第107頁），參以被告簡立武之母何美園曾於111年6月3日下午，在本案房屋內與告訴人討論本案房屋漏水情形，並向告訴人稱：「3樓的客廳有很多的臉盆，有1次我有上去看過…我兒子2樓的房間也在漏水」、「他們3 樓上的水漏到2樓來」、「是樓上的主臥室嗎？那時候我兒子住就是這樣子阿，臉盆擺了好多個」、「就是3樓上的漏水沒有抓出來，住再久也沒有效」，有告訴人提出之監視錄影檔案譯文1份在卷可佐（見偵卷第64、65、66頁），且證人何美園於偵查時亦證稱：我有上去看過3樓（按即陳紹宗住處），一進門口就有3個臉盆，我兒子2樓房間也有看到1 個臉盆，忘記是漏水還是怎樣，我有跟簡立武說要上去幫陳紹宗處理等語（見偵卷第129頁反面、第130頁），可知證人何美園曾親見本案房屋之2樓主臥室（按應為C處）及證人陳紹宗住處內確有放置臉盆，並向告訴人提及本案房屋2樓主臥室確有漏水之情形，且係因樓上漏水所致，而要求被告簡立武向樓上鄰居陳紹宗反應處理漏水問題，告訴人及劉政樂亦有在本案房屋2樓主臥室內看過水桶等節，足證本案房屋於被告2人居住期間，並非僅2樓前陽台有滲漏水之情形甚明。　⒊苗栗地方檢察署檢察官於113年3月7日至本案房屋勘驗，確認 A處天花板有滲水並以塑膠袋接水（見偵卷第149、150頁編號3至6照片）；B處天花板有水滴之滲水（見偵卷第151、15 2頁編號7至9照片）；C處天花板有水滴之滲水並以塑膠袋接水（見偵卷第152、153頁編號10至12照片）；D處天花板有水滴之滲水，地上則以水盆接水（見偵卷第156、157頁編號 17至20照片）等情，有113年3月7日履勘現場筆錄、苗栗分局刑案現場勘察報告暨照片1份可考（見偵卷第145至157頁），而上開勘驗之滲漏水情形，核與告訴人提出之本案房屋 A處天花板（見偵卷第53頁反面下方編號4照片）、B處天花板（見偵卷第58頁反面下方至第59頁編號24至26照片）、C 處天花板（見偵卷第57頁反面至第58頁編號19至22照片、偵卷第106頁右下編號8照片）、D處天花板（見偵卷第61頁反面至第62頁編號35至38照片）之滲漏水情形相符，綜合證人陳紹宗、鄧玉函、何美園前揭證述及何美園與告訴人之對話內容，足證告訴人指稱其於111年2月27日入住本案房屋後，隨即於同年3月20日發現本案房屋A至D處之天花板均有滲漏水之情形（見偵卷第9頁反面），應堪採信而屬事實。參諸本案房屋A至D處之天花板經確認之滲漏水情形嚴重，且於本案房屋委託銷售、成交至告訴人入住後發現上開滲漏水之期間，本案當事人亦未提及任何可能造成如此嚴重滲漏水情形之天災或人為事故，足認本案房屋A至D處之天花板於委託銷售前即有滲漏水之情形，且被告2人在本案房屋居住將近10 年（見本院卷第161頁），對於上開滲漏水情形應知之甚詳。㈢被告2人本案所為，已符合刑法詐欺取財罪之構成要件：　⒈按刑法詐欺取財罪之成立，係以行為人施用詐術使被害人陷於錯誤，被害人基於此一錯誤而處分其財產，致受有損害，為其構成要件，所謂施用詐術，在作為犯，係指虛構或扭曲事實，且不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，消極不作為之欺罔行為（即學理上所謂「不作為詐欺」），或行為人之言詞舉動於社會通念上可認為具有詐術之含意者，亦屬詐術之施用。所謂錯誤，乃指被害人對於是否處分（交付）財物之判斷基礎的重要事項有所誤認之意，換言之，若被害人知悉真實情形，依社會通念，必不願交付財物之謂。而此一錯誤，係行為人施用詐術所致，亦即「詐術」與「錯誤」間有相當因果關係，乃屬當然（最高法院110年度台上字第802號、109年度台上字第412號、107年度台上字第1727號、101年度台上字第6471號、97年度台上字第5489號判決意旨參照）。　⒉被告林曉慧於110年9月8日，與飛鷹地產竹南站前加盟店簽署本案房屋委銷契約，委託賣方仲介徐仁國代為銷售本案房屋（含坐落土地），本案房屋委銷契約第7條第4點即約定委託人「應就不動產之重要事項簽認於不動產標的現況說明書，並應對買方所諮詢事項負有誠實告知之義務」（見偵卷第12 頁），而證人徐仁國於偵查時證稱：房屋現況是在看房子時，在現場與賣家邊看邊勾選、填寫等語（見偵卷第113頁），被告林曉慧於偵查時亦供承：房屋現況是我們在房屋內邊看邊勾選等語（見偵卷第113頁），然被告林曉慧僅由徐仁國在房屋現況說明書第39項「有無滲漏水狀況？」欄位，勾選「有」及記載「2F陽台」（按即2樓前陽台），未於本案房屋現況說明書據實登載本案房屋A至D處之天花板有滲漏水之情形，已違反其依本案房屋委銷契約所應負之誠實告知義務，而有消極不作為之情形。又證人即告訴人張文祥於本院審理時證稱：我在看本案房屋的時候，林曉慧有跟我說只有 2樓前陽台稍微會滴水，其他部分都沒有問題，都處理好了，絕對不會影響到我們的生活，她是在2樓臥房那邊講的等語（見本院卷第135、136頁）；證人劉政樂於本院審理時亦證稱：我帶告訴人去看本案房屋時，有1次是被告2人都有在場等語（見本院卷第101、102頁），可知被告林曉慧於告訴人看屋期間，亦有當面向告訴人表示本案房屋僅有2樓前陽台有稍微滴水，其他部分均已整理妥善之積極表態行為。　⒊又證人劉政樂於本院審理時證稱：我跟告訴人去看本案房屋，都有看牆壁的地面、天花板、陽台，牆壁的漆都很新，狀況都很新，去看的時候都沒有下雨，就是乾乾淨淨，牆壁包含油漆都是完整的，很新的漆，看不出有水漬及油漆剝落，還沒簽約的時候，有1次下毛毛雨，告訴人就說要去看房，我跟賣方仲介約時間，對方就說屋主岳母住裡面，不能看房子等語（見本院卷第100、103至105、110、111頁）；告訴人於本院審理時證稱：我去看本案房屋就整個範圍都大概看一下，我有注意是否有漏水，沒有發現漏水，也沒看到油漆剝落的情況，壁面蠻乾淨的，沒有水漬，一直聞到油漆的味道，我也有跟業務要求下雨時要去看房2次以上，但業務說屋主的媽媽還住在裡面，有親戚要來，不方便，賣房子沒有要給親戚知道（見本院卷第130、131、146、147頁），參以何美園向告訴人表示：「你又看我兒子把房子整理的乾乾淨淨、白白亮亮的」、「哪有可能油漆漆得白白亮亮的，這麼快馬上就變成這個樣子」（見偵卷第67、69頁），可知告訴人與劉政樂前往本案房屋查看屋況時，均見本案房屋之牆面已重新粉刷，無油漆剝落、水漬等疑似漏水情形，且要求於下雨時前往查看漏水情形均遭拒絕，被告林曉慧身為本案房屋之所有權人及委託銷售者，竟以重新粉刷油漆之方式遮蔽本案房屋滲漏水處牆面，且以不符房屋交易習慣之理由拒絕告訴人於下雨天查看本案房屋滲漏水情況之要求，佐以前述本案房屋現況說明書之記載內容，顯係刻意隱瞞本案房屋A 至D處之天花板滲漏水，應有詐騙告訴人簽約之主觀犯意。　⒋再者，告訴人於偵查時證稱：我的認知是本案房屋2樓前陽台漏水而已，如果知道有這麼多地方漏水，不可能買這房子等語（見偵卷第130頁）；證人劉政樂於本院審理時證稱：告訴人委託我時就有說如果房屋漏水，可能就不會買，本案房屋漏水漏成這樣，因為要花太多錢整理，通常就不會買等語（見本院卷第122、123頁）；何美園亦向告訴人表示：「這種房子叫你住，你也不會買」（見偵卷第67頁），可知被告林曉慧刻意隱瞞本案房屋A至D處之天花板滲漏水，且對告訴人積極虛構本案房屋僅有2樓前陽台滲漏水，依吾人一般社會通念，倘若告訴人知悉本案房屋之詳細滲漏水情形，勢必不願簽約購買本案房屋甚明，足認被告林曉慧以消極不作為及積極表態之方式對告訴人施用詐術，致使告訴人對於是否簽約購買本案房屋而處分313萬元購屋款項之判斷基礎重要事項有所誤認，且基於此錯誤處分其財產，是被告林曉慧本案所為，自核與刑法詐欺取財罪之構成要件相符。　⒌有關被告簡立武部分，告訴人於本院審理時證稱：我看本案房屋的時候，簡立武沒有講「2樓前陽台稍微會滴水，其他都沒有問題，都處理好了」這句話，但簽約時被告2人在場，都有保證除了2樓前陽台有稍微漏水外，其他地方都沒有漏水，意思就是有漏，但都處理好了，只有2樓前陽台沒有處理好，其他漏水的地方都處理好，當時劉政樂也在場等語（見本院卷第135、140至142頁）；證人劉政樂亦於本院審理時證稱：告訴人簽約時一直問確定沒有其他地方漏水，簽約時被告2人在場，告訴人及被告2人有確認房屋現況說明書的內容，被告2人都有說他們都整理好了，只有2樓前陽台漏水，其他地方沒有漏水等語（見本院卷第108、109、120至1 22頁），參以被告2人於本院審理時坦承於簽約時，均有向告訴人告知（按被告2人雖強調並非「保證」，然不影響其等於簽約時均已向告訴人為積極表示之事實）本案房屋僅2 樓前陽台漏水，其他地方並未漏水等語（見本院卷第162、1 67頁），可知被告簡立武並非本案房屋委銷契約之委託人，雖不負本案房屋重要事項及買方所諮詢事項之誠實告知義務，亦無證據證明其於告訴人看屋期間，就本案房屋漏水情形向告訴人為任何積極表示，或與被告林曉慧謀議重新粉刷油漆遮蔽本案房屋滲漏水處牆面，然被告簡立武既知悉本案房屋A至D處之天花板有滲漏水之情形，且於簽約時陪同被告林曉慧到場，並與被告林曉慧均向告訴人表示本案房屋僅有2 樓前陽台有些微漏水，其他地方都整理好了，沒有漏水等語之積極表態行為。而被告簡立武身為被告林曉慧之配偶，且與被告林曉慧同時居住在本案房屋將近10年，應當明知本案房屋滲漏水之情形，於本案房屋委託銷售期間，對於告訴人雖不負誠實告知義務，然仍於本案房屋買賣契約書簽約前，與被告林曉慧一同對告訴人為本案房屋僅有2樓前陽台滲漏水之積極表態行為，顯然認識被告林曉慧之犯罪意思，於被告林曉慧先前犯罪行為繼續進行中，以合同之意思參與分擔實行，利用先前之既成條件而繼續共同施行犯罪，彼此間有相互利用、補充之依附關係，即應負共同正犯之全部責任。　㈣至劉政樂於112年1月3日雖傳送：「客人…還發現主臥房有漏水的地方」之訊息予徐仁國（見偵卷第73頁），然其於本院審理時證稱：因為告訴人有問我水桶的事情，我覺得告訴人可能覺得有漏水，我就決定要這樣跟徐仁國講，想跟對方壓價格，我沒有發現本案房屋2樓主臥房漏水，我也是跟告訴人這樣講等語（見本院卷第117至119頁），參以告訴人於本院審理時證稱：我在本案房屋2樓主臥室看到3個水桶，直覺懷疑是會漏水，但徐仁國保證不會漏水，已經處理好了，他說是2樓前陽台漏進來房屋的等語（見本院卷第130至133頁），可知此乃告訴人懷疑本案房屋可能有漏水，而透過劉政樂向賣方壓低價格之手段，且被告2人亦向告訴人表示本案房屋僅有2樓前陽台漏水而消弭告訴人之懷疑，自無從據此認定告訴人於簽約前已知悉本案房屋除2樓前陽台外，另有其他地方滲漏水而未限於錯誤。又證人簡翊安（按即被告2 人之子）於本院審理時固證稱：我印象中本案房屋主臥室房間的天花板不會漏水，主臥室以外的其他地方，例如1樓的客廳也不會漏水，也沒有看過放很多水桶在地上等語（見本院卷第82、86頁），然另證稱：我說沒有漏水是因為沒有看過，我對於本案房屋有沒有漏水，不是很清楚，也沒有去注意牆壁有無油漆剝落或是去看牆壁有沒有水跑出來，我不記得爸媽2樓的房間有放什麼東西，因為當時年紀還小等語（見本院卷第91、93、95頁），可知簡翊安住在本案房屋期間年紀尚小，對於本案房屋有無滲漏水一節並未多加注意，縱有滲漏水亦非其在意及應行處理之事，且與證人何美園所述有所不符，尚無從據為被告2人有利之認定。　㈤按當事人、代理人、辯護人或輔佐人聲請調查之證據，法院認為不必要者，得以裁定駁回之；而與待證事實無重要關係者、待證事實已臻明瞭無再調查之必要者，應認為不必要，刑事訴訟法第163條之2第1項、第2項第2款、第3款分別定有明文。次按測謊鑑定，係依一般人在說謊時，會產生遲緩、緊張、恐懼、不安等心理波動現象，遂以科學方法，由鑑定人利用測謊儀器，將受測者之上開情緒波動反應情形加以紀錄，用以判別受測者之供述是否真實；因其乃以人為受測對象，受測者之生理、心理及情緒等狀態在不同時間即不可能完全相同，此與指紋比對、毒品鑑驗等科學鑑識技術，可藉由一再檢驗而獲得相同結果之「再現性」，而得資為審判上之證據者有別，故尚難僅憑測謊即足獲取待證事項得被證明為事實之確信，是其縱可作為偵查之手段，用以排除或指出偵查之方向，然於審判上仍無法資為認定有無犯罪事實之基礎（最高法院112年度台上字第3320號判決意旨參照）。準此，測謊鑑定結果既不得作為被告2人有無本案犯罪事實之基礎，自無對被告2人為測謊鑑定之必要，附此敘明。　㈥綜上所述，被告2人前揭所辯，均屬臨訟卸責之詞，要無足採，本案事證明確，被告2人所為詐欺犯行洵堪認定，應予依法論科。三、論罪科刑及沒收之依據：　㈠核被告2人所為，均係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。　㈡本案房屋現況說明書僅記載本案房屋2樓前陽台滲漏水一節，係被告林曉慧透過賣方仲介徐仁國所為，應成立間接正犯。又被告2人就本案犯行有犯意聯絡及行為分擔，詳如前述，應論以共同正犯。　㈢爰以行為人之責任為基礎，審酌被告林曉慧身為本案房屋之所有權人及委託銷售者，就本案房屋之屋況負有誠實告知義務，竟刻意隱瞞本案房屋A至D處之天花板滲漏水之情形，並與被告簡立武積極向告訴人表示本案房屋僅2樓前陽台有滲漏水而施以詐術，致使告訴人受騙而簽約購買本案房屋並交付款項，所為殊非可取，兼衡告訴人遭詐騙之金額甚高，暨被告2人於本案所擔任之犯罪角色及分工程度、犯罪動機、目的、手段、於本院所述之智識程度、家庭、經濟與生活狀況及犯罪後矢口否認犯行，且迄未與告訴人達成和（調）解之態度等一切情狀，分別量處如主文所示之刑，並均諭知易科罰金之折算標準，以資懲儆。　㈣沒收之說明：　⒈按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額；上開犯罪所得，包括違法行為所得、其變得之物或財產上利益及其孳息，刑法第38條之1第1項前段、第3項、第4項分別定有明文。又按為避免被告因犯罪而坐享犯罪所得，顯失公平正義，而無法預防犯罪，且為遏阻犯罪誘因，並落實「任何人都不得保有犯罪所得」之普世基本法律原則，刑法第38條之1已明文規範犯罪利得之沒收，期澈底剝奪不法利得，以杜絕犯罪誘因。關於犯罪所得之範圍，依該條第4項規定，包括違法行為所得、其變得之物或財產上利益及其孳息。再參照刑法第38條之1立法理由所載稱：「依實務多數見解，基於澈底剝奪犯罪所得，以根絕犯罪誘因之意旨，不問成本、利潤，均應沒收。」等旨，明顯不採淨利原則，於犯罪所得之計算，自不應扣除成本（最高法院113年度台上字第1641號判決意旨參照）。　⒉查被告林曉慧因本案而取得告訴人所給付之313萬元款項，為其從事違法行為之犯罪所得，其中3萬元雖為行政規費（見本院卷第152、153頁），然屬其遂行本案所須之犯罪成本，倘若予以扣除，將使告訴人負擔他人犯罪行為所生之費用，顯不合理，亦與刑法第38條之1立法意旨有違，揆諸上開說明，自不應扣除，而依刑法第38條之1第1項前段之規定，於被告林曉慧之罪刑項下宣告沒收，並依同條第3項規定，諭知於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額，告訴人則得依刑事訴訟法第473條第1項規定，於裁判確定後 1年內聲請發還，亦無損於被告林曉慧依民事相關規定訴請告訴人移轉本案房地所有權登記之權利，末此敘明。據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，判決如主文。本案經檢察官黃智勇提起公訴，檢察官徐一修到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　刑事第二庭　法　官　洪振峰以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20 日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。　　　　　　　　　　　　　　　書記官　魏妙軒中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日附錄本案論罪科刑法條全文：中華民國刑法第339條（普通詐欺罪）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。

2024-12-02

MLDM-113-易-440-20241202-1