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給付服務報酬等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第430號原告陽信企業社設桃園市○○區○○路000號法定代理人倪泳橙訴訟代理人陳怡彤律師被告吳咏倪訴訟代理人陳彥彰律師上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國113年12月1 8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按不合於民事訴訟法第427條第1項及第2項規定之訴訟，得以當事人之合意，適用簡易程序，其合意應以文書證之，同法條第3項定有明文；本件依兩造所簽訂之專任委託銷售契約書第12條第5款約定，兩造合意適用簡易訴訟程序，依前開規定，本件自應適用簡易訴訟程序，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：被告於民國111年7月25日委由原告出售門牌號碼為桃園市桃園區朝陽街之東騰青一A棟10樓編號A1之房屋暨其坐落之土地，以及附於地下4層之編號84號車位（下合稱系爭委託出售物），並簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），約定委託銷售期間自111年7月25日起至111年1 2月31日止，系爭委託契約第5條第1項、第14條並約定如有買方出價至新臺幣（下同）17,270,000元，而簽署「購屋承諾書」時，無庸經被告同意，買賣契約已有效成立，被告應同意出售，原告可代收並保管買方定金。嗣訴外人范維達於 111年12月30日同意以17,300,000元購買系爭委託出售物，並填妥購屋承諾書，則依上開約定訴外人范維達與被告間應已成立系爭房地買賣契約（下稱系爭買賣契約）。而被告於系爭買賣契約成立後，竟片面表示價格過低而拒絕與訴外人范維達簽定系爭買賣契約，依系爭委託契約第11條第1項約定，被告上開行為須支付原告1,132,800元（按委託銷售價格總價18,880,000元百分之6計算，其中百分之4為服務報酬、百分之2為違約金），為此爰依系爭委託契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告1,132,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：買賣契約須買賣雙方就契約必要之點達成合致之意思表示始能成立，而系爭委託契約第5條第1項、第14條約定買賣契約無庸被告同意即已有效成立，該等約定已違反強制或禁止規定，又居間人即原告應有向被告「報告」之義務，上開約定亦違背居間人有報告義務之強制規定，是系爭委託契約第5條第1項、第14條約定應屬無效。退步言之，若認系爭委託契約第5條第1項、第14條約定仍屬有效，然系爭委託契約第14條約定於性質上乃屬附停止條件之委託，即當原告找到願意出價高於17,270,000元時之買方時，系爭委託契約始達成條件而生效，且系爭委託契約第1條已約定委託銷售價格為18,880,000元，一份專任委託契約只會有一個委託銷售價格，可見系爭委託契約第14條之約定應為附停止條件之委託，是訴外人范維達雖已簽署「購屋承諾書」，並同意以17,300,000元購買系爭委託銷售物，惟仍須被告同意該條件後，始有後續簽署買賣契約之問題，而被告認價格過低而不同意該出售條件，應無違反系爭委託契約第11條約定之情等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠原告主張被告於111年7月25日委由原告出售系爭委託出售物，並系爭委託契約，約定委託銷售期間自111年7月25日起至 111年12月31日止，嗣訴外人范維達於111年12月30日同意以 17,300,000元購買系爭委託出售物，並填妥購屋承諾書，而被告因價格過低而拒絕與訴外人范維達簽定系爭買賣契約等節，業據提出與其所述相符之系爭委託契約、內政部版要約書、確認書、購屋承諾書、存證信函回執及LINE對話紀錄擷圖等件為證（見本院卷第11至22頁），且為被告所不爭執，此部分事實自堪信為真實。　㈡原告復主張因被告片面表示價格過低而拒絕與訴外人范維達簽定系爭買賣契約，依系爭專任契約第11條第1項約定，被告應給付原告1,132,800元，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：⒈系爭委託契約第5條第1項、第14條約定是否有效？⒉若是，系爭委託契約第5條第1項、第14條約定應如何解釋？⒊被告得否依系爭委託契約第11條第1項約定，請求被告給付原告1,132,800元？茲分述如下：　⒈系爭委託契約第5條第1項、第14條約定應屬有效：　　按契約係當事人依其合意自主決定其權利義務，故解釋契約時，應儘可能為有效性解釋，以尊重當事人自由選擇的權利。次按若買方同意本契約甲方之銷售條件而簽屬「購屋承諾書」者，無庸經甲方簽認，買賣契約已有效成立；本契約售價若有買方出價至壹仟柒佰貳拾柒萬元時，始生效力同意出售，甲方需支付土地增值稅及相關買賣稅費，甲方同意乙方視狀況調整開價，即在條件成就時，乙方可代收並保管買方訂金，系爭委託契約第5條第1項、第14條約定明確。查，系爭委託契約第5條第1項固約定買方如簽署「購屋承諾書」者，毋庸經甲方（即被告）簽認，買賣契約已有效成立，似有未經被告同意，即強加契約效力於被告之情，然細繹前開規定，買賣契約有效成立之前提，係買方同意甲方（即被告）之銷售條件而簽署購屋承諾書，易言之，於原告所提出之交易價格符合被告於系爭委託契約之銷售條件，且買方亦須同意該符合銷售條件之價格並簽署後購屋承諾書後，買賣契約始有效成立於被告與買家之間，倘買方所簽署之購屋承諾書未達「甲方之銷售條件」，則依反面解釋，買賣契約於未經甲方即被告簽認前應非有效成立，是須於買方簽署之購屋承諾書符合「被告之銷售條件」時，始有前開規定之適用，並非原告與買家得任意自行決定買賣價格而強加契約效力於被告。蓋原告為不動產仲介業者，而被告為欲出售不動產之人，原告為完成尋找買受人、媒介買賣雙方締約機會、促成買賣交易成立之契約義務，當須支出相當之行銷費用與成本，如任令被告得任意拒絕簽訂原告已依兩造約定所談妥之買賣契約，反對原告有失公平，是上開條款實為交易實務上兩造為避免被告任意拒絕原告媒介之成果及增加交易效率之考量所訂定之約定。基此，既兩造已約定被告同意由原告於符合「銷售條件」時得與買方居間協調，並與買方經由原告磋合而就買賣契約重要事項達成合意，非被告於一概不知之情形而未報告將買賣契約效力強加於被告，自難認前開約定已違反民法第71條規定而屬無效。從而，被告辯稱系爭委託契約第5條第1項、第14條約定應屬無效等語，難認可採。至於系爭委託契約第5條第1項所謂「甲方之銷售條件」所指為何? 系爭委託契約第14條應如何適用?則涉及契約解釋之問題（詳後述），與該等約定本身是否違反強制規定而無效無涉，併此敘明。　⒉系爭委託契約第5條第1項、第14條約定應如何解釋：　⑴再按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而探求契約當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（最高法院74年度台上字第355號裁判意旨參照）；如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年台上字第286號判決要旨參照）。是以，探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，應斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。本件原告主張訴外人范維達於111年12月30日同意以17,300,000元購買系爭委託出售物，並填妥購屋承諾書，則依系爭委託契約第14 條第1項、第5條第1項規定，訴外人范維達與被告間應已成立系爭買賣契約，而被告於系爭買賣契約成立後，竟片面表示價格過低而拒絕與訴外人范維達簽定系爭買賣契約，依系爭委託契約第11條第2項第3款約定，被告應給付原告1,132, 800元；被告則主張爭委託契約第14條約定性質上乃屬附停止條件之委託，即當原告找到願意出價高於17,270,000元時之買方時，系爭委託契約始達成條件而生效，是訴外人范維達雖已簽署「購屋承諾書」，並同意以17,300,000元購買系爭委託銷售物，惟仍須被告同意該條件後，始有後續簽署買賣契約之問題，而被告認價格過低而不同意該出售條件，應無違反系爭委託契約第11條約定之情；顯然兩造對於系爭委託契約第14條、第5條第1項約定適用要件為何，有所爭執，此已涉及契約解釋之範疇，自應依前開解釋方法，確定契約之意義及內容，爰敘述如下。　⑵系爭委託契約第5條第1項、第14條固分別約定：「若買方同意本契約甲方之銷售條件而簽屬「購屋承諾書」者，無庸經甲方簽認，買賣契約已有效成立」；「本契約售價若有買方出價至壹仟柒佰貳拾柒萬元時，始生效力同意出售，甲方需支付土地增值稅及相關買賣稅費，甲方同意乙方視狀況調整開價，及在條件成就時，乙方可代收並保管買方訂金」。然自其中「本契約售價若有買方出價至壹仟柒佰貳拾柒萬元時，始生效力同意出售」之文義，可知兩造已明確約定若有買方出價至17,270,000元，始生效力同意出售，而何謂「始生效力同意出售」?則有兩種可能之解釋，其一應指若有買方出價至17,270,000元時，系爭委託契約始生效力，亦即於此條件成就時，系爭委託契約所約定之權利義務始拘束兩造，性質上為系爭委託契約之「生效條件」；而另一解釋則為若有買方出價至17,270,000元時，被告即應同意出售系爭委託出售物。　⑶本院審酌系爭委託契約第14條之完整條文，後半段尚有「甲方同意乙方視狀況調整開價，及在條件成就時，乙方可代收並保管買方訂金」之記載，若採取第二種解釋方式，則「及在條件成就時」等文字似難以適用於整體文義而形同具文，且參諸系爭委託契約第3條約定，兩造已明定委託銷售總價為18,880,000元，則其等又在同一契約之第14條重新約定售價為17,270,000元，系爭委託契約第3條之委託銷售總價應如何解釋?是否直接架空該約定?可見若以該解釋方式，將始系爭委託契約之各項約定無法兼容適用。反之，若採取第一種解釋方式，則系爭委託契約整體適用之結果為，若有買方出價至17,270,000元時，系爭委託契約始生效力，而當買方出價至委託銷售總價18,880,000元時，即達甲方（即被告）之銷售條件，此時若買方已簽屬「購屋承諾書」，毋庸經被告簽認，買賣契約已有效成立，乙方（即原告）可代收並保管買方訂金，彼此約定間尚無明顯矛盾之處。再者，於委託銷售不動產之交易實務上，固時常有隨時間而變更調整售價之需求，然本件並非嗣後約定調整售價，而係於同一份委託銷售契約約定兩種不同之價格，顯示系爭委託契約第3條及1 4條之約定應具不同作用，否則兩造應直接更改第3條之銷售總價，並無以同一份契約之不同條文更改委託售價而始雙方日後權利義務關係趨於複雜之理，由此亦徵第一種解釋方式應較符合兩造之真意及其等所欲達成之契約目的。　⑷至原告固稱系爭委託契約第3條所稱之委託銷售價格係指銷售網站公開之價格，而系爭委託契約第14條約定之17,270,000 元係指底價等語，惟系爭委託契約屬兩造就系爭委託出售物所簽訂之私人契約，則是否有將公開出售之價格約定於契約之必要，已非無疑，又系爭委託契約第3條已明確表明為「委託銷售總價」，並非「公開出售價格」，則原告此部分脫於契約文字之解釋，既為被告所否認，且將始系爭委託契約各條款間難以合理解釋，已如前述，自難為其有利之認定。　⒊被告不得依系爭委託契約第11條第1項約定，請求被告給付原告1,132,800元：　　系爭專任契約之委託售價為18,880,000元，已如上述，又訴外人范維達僅出價17,300,000元，未達被告之委託售價，被告本得拒絕出售，是原告主張依系爭委託契約第5條第1項、第14條之規定，被告應同意出售系爭委託出售物予訴外人范維達，自不足採。從而，原告依系爭委託契約第11條第2項第3款規定請求被告給付委託銷售總價百分之6之款項，實屬無據，應予駁回。四、綜上所述，原告依系爭委託契約第11條第2項第3款之之法律關係請求被告應給付原告1,132,800元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　13　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官　黃麟捷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

2025-01-13

CLEV-113-壢簡-430-20250113-2

重訴

臺灣臺中地方法院

返還不當得利

臺灣臺中地方法院民事判決 109年度重訴字第248號原告林唐權林秀林美菊林傳福林素津上一人訴訟代理人邱定村原告共同訴訟代理人張慶達律師被告林小喬訴訟代理人王士銘律師林建宏律師上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國113年12月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告林唐權負擔百分之三十三，餘由原告連帶負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原係原告林唐權依民法侵權行為及不當得利之法律關係，起訴聲明請求：㈠被告應給付原告林唐權新臺幣（下同）2690萬元及自本起訴狀繕本送達被告之日起迄清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行（見本院卷一第13頁）。嗣於民國110年5月 26日提出民事追加起訴狀，追加原告林傳福、林秀、林美菊、林素津等人(下稱林傳福等4人)，並追加聲明：被告應再給付原告4350萬元及自本起訴狀繕本送達被告之日起迄清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷一第161-163頁）。嗣後原告又數次變更、追加聲明，最終於113年8月7日言詞辯論期日聲明：㈠被告應給付原告林唐權2690萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡被告應給付5525萬6576元，及自113年1月16 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予林生之全體繼承人即兩造公同共有；㈢第1項聲明，原告林唐權願供擔保請准宣告假執行；㈣第2項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷二第127頁）。經核，原告林唐權原起訴請求被告應返還或賠償之金額，與原告後續追加變更請求被告返還或賠償之金額，均係基於原告所主張林生生前所有之土地經賣出後所得之價金，及林生以該價金贈與原告林唐權，均遭被告以不法方式取得之同一原因事實，合於前揭民事訴訟法規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠原告林唐權與林生（已於108年8月17日死亡）為配偶關係，原告林傳福等4人及被告則為二人之子女，被告明知林生於1 05年間早已有失智症、帕金森氏症及心臟病等久疾，無法正常言行表達，竟趁與原告林唐權與林生同住期間，代理林生分別與許佛山、宏莉凱開發股份有限公司、李碧珠等人，於附表一所示時間簽立如附表一所示土地之買賣契約書，因此取得買賣價金共8215萬6576元，其中2690萬元係林生贈與原告林唐權，並由林生申設於合作金庫商業銀行美村分行帳號 0000000000000帳戶（下稱林生合庫帳戶）轉出或匯出至原告林唐權於上開行庫申設之帳號0000000000000帳戶（下稱林唐權合庫帳戶）。豈料，被告心生貪念，竟強行佔據原告林唐權之上開帳戶存摺及印鑑不願歸還，更未經原告林唐權同意，自行從原告林唐權上開帳戶，將附表二編號1、4、5 所示共2690萬元，以取款、轉帳、匯款、提領現金等方式據為己有。為此，原告林唐權爰依民法第179條、第184條等規定請求被告返還原告林唐權2690萬元。　㈡嗣，原告又發現被告竟將代理林生出售如附表一所示土地所得之買賣價金8215萬6576元扣除贈與林唐權之2690萬元，所剩餘之5525萬6576元，以取款、轉帳、匯款、提領現金、購買保險、基金等方式據為己有，因林生已於108年8月17日死亡，而兩造均為林生之繼承人，被告卻飾詞稱為林生生前所贈與，不願返還予全體繼承人，原告爰依民法第184條、第1 79條、繼承法律關係，請求被告應返還5525萬6576元予兩造公同共有等語。　㈢並聲明：1.被告應給付原告林唐權2690萬元及自起訴狀繕本送達被告之日起迄清償日止，按年息百分之5計算之利息；2 .被告應給付5525萬6576元，及自113年1月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予林生之全體繼承人即兩造公同共有；3.第1項請求，原告林唐權願供擔保，請准予宣告假執行；4.第2項請求，原告願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告則以：　㈠林生及原告林唐權為被告之父母，原告林傳福等4人為被告之兄姊，被告因與兄姊間年齡差距甚大，自就讀國三起，原告林傳福等4人即均已成家另居他處，僅被告與林生及原告林唐權同住，縱被告婚後，林生亦因投資被告前夫經營之事業，均會至被告前夫之代書事務所或臺中市○區○○街000巷00號住處與被告共同生活。99年間，林生及原告林唐權居住之房屋坐落經土地重劃，原告林傳福拒絕與林生及原告林唐權同住，林生及原告林唐權遂購入被告住○○鄰○00號房屋，與被告比鄰而居，被告離婚後亦搬往與林生及原告林唐權同住，是林生及原告林唐權如遇事需要幫忙，均由被告協助處理、照料。而原告林傳福等4人未曾照顧林生及原告林唐權，原告林傳福更僅於有資金需求時，始會至林生及原告林唐權住處索取，林生及原告林唐權雖囿於親情，常提領現金由被告轉交原告林傳福，惟林生晚年行動不便需人照料時，原告林傳福等4人卻未曾聞問，加諸原告林傳福多次酒駕車禍，林生深覺原告林傳福無法堅守祖產，且與被告共同生活多年，晚年亦由被告一手照料，對被告頗為信任、疼愛，遂決定生前出售其所有土地，並將所得之價金贈與被告，並有林生親筆簽具授權書，被告無偽立不動產買賣契約之情。　㈡又，原告林唐權於林生生前，就對其所有之金融機構帳戶之存摺及印章均無事實上之管理能力，林生及原告林唐權帳戶存摺及印章均由林生保管並運用。而林生為節省贈與被告財產所生稅捐，因而將部分出售土地之款項，藉由先存入原告林唐權合庫帳戶，並分別於105年3月29日匯款220萬元、106 年5月16日匯款1320萬元、106年8月24日匯款400萬元至被告所有之帳戶，並再將其餘款項逐筆匯入被告名下，而前揭資金移轉，均係林生命被告帶其至銀行親自辦理，並經銀行為臨櫃作業關懷客戶提問，足見被告並無盜領侵占林生及原告林唐權財產之情事，且林生亦依法完納贈與稅。是林生就出售如附表一所示土地所得之價金，均生前贈與給被告，其中部分並經林生所使用之林唐權合庫帳戶再由被告取得，是被告所受利益均於法有據，其所受贈與之金額既係依有效成立之贈與契約而為之，被告受利益即具法律上原因，自不生不當得利及侵權行為之問題。　㈢再者，原告前曾向臺中地方檢察署檢察官對被告提起刑事告訴，就本件同一事實主張被告盜賣林生財產及盜領金錢，業經臺中地方檢察署檢察官為不起訴處分，並經臺灣高等檢察署臺中分署駁回再議，原告復於本件改稱被告代理林生出售土地，將售地價金贈與原告林唐權為合法，原告之主張顯然互相矛盾，不足採信，足證被告並無侵權行為或不當得利之情事等語資為抗辯。　㈣並聲明：1.原告之訴均駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。三、不爭執事項（見本院卷二第404-406頁）：　㈠林生於000年0月00日死亡，其繼承人有配偶即原告林唐權，子女即原告林秀、林美菊、林傳福、林素津及被告，林生之繼承人均未辦理拋棄繼承。　㈡林生生前分別與許佛山、宏莉凱開發股份有限公司、李碧珠等人簽定土地買賣契約書，將林生所持有之臺中市北屯區仁美段498-155、498-74、501-10、501-131、498-138、501-7 3、501-118等地號土地（上開地號為簽約當時之地號）所有權出賣予許佛山、宏莉凱開發股份有限公司、李碧珠等人，林生因此取得買賣價金共8215萬6576元（見本院卷一第169- 181頁）。　㈢林生前項出售土地所得價金，存入其所申設之林生合庫帳戶行，部分資金流向如後附之附表二內容所示。四、本院之判斷：　㈠按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第184條第1、2項及第179條定有明文。又，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有明文。　㈡本件原告林唐權主張被告未經其同意，自行以取款、轉帳、匯款、提領現金等方式將林唐權帳戶如附表二編號1、3、5 共2690萬元據為己有，原告復主張被告未經林生同意，將林生如不爭執事項㈡所示之出售土地總價金扣除林生贈與原告林唐權之2690萬元後之「餘額5525萬6576元」以取款、轉帳、匯款、提領現金、購買保險、基金等方式據為己有，並依民法第184條第1、2項、第179條，以及繼承法律關係（就55 25萬6576元部分）請求被告返還等語；被告則否認上情，並辯稱上開金額均係林生生前所贈與被告。是本件當應由原告就其所主張之上開事實，負舉證之責。　㈢經查：　⒈林生生前於104年間曾在民間公證人陳勇仁事務所作成代筆遺囑，見證人包含陳金地、江昭蓉、郭俊澄（兼代筆人），有上開公證人事務所104年度中院民認勇字第162號認證書在卷可佐（見本院卷二第135-138頁），堪認為真，而其中遺囑第三點有記載「本遺囑漏未交待之財產由林小喬全部繼承」。　⒉上開遺囑之見證人郭俊澄曾於110年3月22日就臺灣臺中地方檢察署（下稱臺中地檢）108年度他字第9897號、110年度偵字第16233號偵查案件（下稱系爭刑案）到庭作證，其證稱：林生立遺囑前有跟我討論過遺囑內容，林生有說要將全部土地送給林小喬，我有跟他講會有贈與稅的問題，林生問我有什麼方法，我說只能寫遺囑，遺產稅相對比較少；林生當時意識狀況很清楚，身體也很好，我們後來去公證人那裡寫遺囑，公證人也會確認林生的意識狀況；我沒有確認林生的家庭狀況，這是私人的問題，我會講遺囑效力跟特留份的情形，我知道林生要將財產都給林小喬；因為遺囑會有特留份的事，我有講要是可以全都寫給林小喬，但後來一定會訴訟；林生的重點就是要將財產給林小喬，我說現在要送給林小喬，會有很多贈與稅，所以才會有遺囑，林生要賣地，就自由處分，跟遺產沒有關係；他們在寫遺囑時，就一直擔心土地賣不出去，所以才會寫遺囑，他們寫遺囑之前，就是要賣土地，錢要給林小喬等語（見臺中地檢108年度他字第9897 號卷二第645-650頁）。　⒊另，曾為林生辦理出售林生土地事宜之不動產仲介人員江貴秀亦曾就系爭刑案於110年9月9日、111年6月13日到庭作證，其證稱：我從103年開始處理林生名下土地之銷售事宜，我專作14期土地，我第一次是帶地籍圖跟謄本去林生在臺中市西區懷寧街的家拜訪林生，我去的時候林生跟其太太也在場，我說林生14期的地，有買方有興趣，林生要不要賣，林生說想賣，我就跟林生講價錢，但謄本上有林小喬的預告登記，我跟林生講的很詳細清楚，我還拿大圖給林生看，林生說左右鄰居他都熟，我說委託我賣，價錢林生也同意，服務費林生也清楚，如果林生都接受，我就介紹給買方，但預告登記的部分要拿掉，林生說沒有問題，我問林生為何要預告登記，林生說他兒子有偷拿他的印章去刻，想偷他的錢，所以才做預告登記，我還問林生，土地賣了錢要給誰，我本來要叫林生將錢拿去買農地，但林生說要將錢給林小喬，林生說他兒子會亂他，他不要給兒子，林生說他要立遺囑，我說立遺囑要找專業的，我不清楚（見臺中地檢110年度偵字第1 6233號卷一第389、393、394頁）；我總共仲介林生的土地3 次，從103年開始至105年，相關授權書、不動產買賣斡旋書是林生在我面前親簽，當時林生意識狀況很清楚，我跟林生他聊很多，他說他也很會賣土地，他是很有名的中人，他的外號叫做高生，他有說要賣土地是因為都是女兒林小喬在照顧他，賣土地的錢就是要給林小喬等語（見臺中地檢110年度偵字第16233號卷二第279、284-287頁）。證人江貴秀並於系爭刑案中提出其所任職之春耕不動產經紀股份有限公司與林生所簽訂之相關委託銷售契約文件予檢察官，附於系爭刑案案卷為證（見臺中地檢110年度偵字第16233號卷二第29 5-297、327-329、355-357頁）。　⒋又，原告林唐權就系爭刑案曾於110年3月25日在法務部調查局臺中市調查處到庭作證，原告林唐權證稱：我的合庫帳戶存摺、印章及提款卡都被林小喬拿走，但是何時拿走，我不知道，有好幾年了；林小喬沒有經過我同意，就自己拿走我的存摺及印章，還把我的錢都領走；我不知道105年3月29日林生贈予其合庫銀行帳戶内540萬元現金給我之贈與稅申報之事；我不知道林生有沒有辦理，或委託別人辦理關於106 年5月16日林生贈予其合庫帳戶内之1600萬元現金、106年8 月24日贈與同帳戶內550萬元現金給我，其贈與稅申報之事情，我本人也沒有辦理上開贈與稅之事；於105、106年間我的合庫帳戶之存摺、印章及提款卡都是由林生在保管在放的，我都不識字，都不是我用的等語（見臺中地檢110年度偵字第16233號卷二第137-144頁）。　㈣綜合上開林生之遺囑內容、證人郭俊澄、江貴秀之證述以及原告林唐權於系爭刑案之證述，可認林生生前本就有將其名下位在臺中市北屯區仁美段之土地所變賣後之價金全數贈與被告之意，林生更有委託不動產仲介公司處理上開土地之銷售事宜，林生於簽訂相關委託書、授權書以及作成遺囑時意識狀況均屬正常；又關於林唐權合庫帳戶其存摺、印鑑，均係由林生所自行管理使用，原告林唐權對於本件所指稱如附表二編號1、4、5等款項係林生生前贈與給原告林唐權，且林生有辦理贈與稅申報等情，均不清楚。是以，當可認就林生生前處分其臺中市北屯區仁美段498-155、498-74、501-1 0、501-131、498-138、501-73、501-118等地號土地（上開地號為簽約當時之地號）所獲取之買賣價金共8215萬6576元，林生確實基於與被告間之贈與契約，而將上開金額交付被告，其中部分款項（如附表二編號1、4、5所示），則基於減省贈與稅考量而先轉入或匯入林生所實際管理使用之原告林唐權之合庫帳戶，再陸續交付被告取得。則被告抗辯其取得原告所主張之林生生前處分上開不動產之價金，均係基於林生之生前贈與而來等語，堪信屬實。　㈤既被告係基於贈與契約而取得，自屬保有利益具有法律上原因，且無不法侵權行為之情形，則原告林唐權依民法第184 條第1、2項、第179條，請求被告返還2690萬元本息，及原告依民法第184條第1、2項、第179條、繼承法律關係，請求被告返還5525萬6576元本息予林生全體繼承人等語，均無理由。五、綜上所述，㈠原告林唐權聲明請求被告應給付原告林唐權269 0萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，㈡原告聲明請求被告應給付5525萬65 76元，及自113年1月16日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息予林生之全體繼承人即兩造公同共有，均無理由，應予駁回。原告請求既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但書、第2項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官潘怡學以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡秋明附表一：（日期為民國/金額為新臺幣）編號土地標示售出時間買受人售出總價金 1 臺中市○○區○○段0000000地號 105.1.31 許佛山 1930萬元 2 臺中市○○區○○段000000○000000○0000000○地號 105.6.27 宏莉凱開發股份有限公司 5577萬元 3 臺中市○○區○○段0000000○000000○0000000○地號 106.7.14 李碧珠 708萬6576元以上共計出售價金： 8215萬6576元附表二：（日期為民國/金額為新臺幣）編號轉出或匯出時間金額所轉出或匯出對象帳戶後續再取款或轉存之情形 1 105.3.29 540萬元林唐權合庫帳戶被告持林唐權合庫帳戶存摺、印章於同日自林唐權合庫帳戶取款220萬元並存入被告之合作金庫帳號000000000號帳戶（下稱被告合庫帳戶）。 2 105.3.29 920萬元林小喬之金融機構帳戶 3 106.5.16 2720萬元林小喬之金融機構帳戶 4 106.5.16 1600萬元林唐權合庫帳戶被告持林唐權合庫帳戶存摺、印章於同日自林唐權合庫帳戶取款1100萬元、220萬元，並存入被告合庫帳戶。 5 106.8.24 550萬元林唐權合庫帳戶被告持林唐權合庫帳戶存摺、印章分別於106年8月24日、107年1月5日自林唐權合庫帳戶取款400萬元、220萬元，再存入被告合庫帳戶。合計金額 6330萬元

2025-01-10

TCDV-109-重訴-248-20250110-5

訴

臺灣士林地方法院

給付違約金等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第962號原告非凡不動產有限公司法定代理人榮翠華訴訟代理人羅一順律師複代理人游正霆律師被告杜秉剛訴訟代理人李宜諪律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國113年11月27 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事　實　及　理　由一、原告主張：伊與被告於民國112年12月18日簽訂專任委託銷售契約（下稱系爭委託銷售契約），受被告委託出售被告名下門牌號碼為新北市○○區○○路00號11樓之1房屋及坐落土地（下稱系爭不動產），價格為新臺幣（下同）1,588萬元，委託期間自112年12月21日至113年1月7日止，嗣兩造於同日又簽訂契約內容變更合意書，變更委託出售價格為1,428萬元。旋伊仲介訴外人吳阿貴購買系爭不動產，經吳阿貴於11 3年1月3日與伊簽訂不動產買賣意願書及確認書，表示願以1 ,428萬元之價格承購系爭不動產，同時並交付20萬元定金予伊保管，伊遂聯繫被告於同日前往伊公司處與吳阿貴簽訂系爭不動產之買賣契約，被告雖有前往伊公司，然竟未依系爭委託銷售契約第6條第8項約定，完成與吳阿貴就系爭不動產之買賣契約簽訂，即逕行離去。嗣經伊一再以LINE通訊軟體並寄送存證信函催促被告履行前開簽約義務，被告均不予置理，則依系爭委託銷售契約第9條第3款約定，應視為伊已完成居間仲介系爭不動產買賣之義務，被告應按委託銷售價格 6%計算，給付違約金85萬6,800元予伊。又伊已依被告委託條件，覓得系爭不動產買主吳阿貴以簽訂買賣契約，已媒介就緒，乃被告無正當理由故意拒絕與之簽約，違反誠信原則，伊得依民法第568條第1項規定，請求被告給付報酬即以系爭委託銷售契約第5條第1項約定之成交價額4%計算金額57萬 1,200元，且伊因被告故意不履行簽約義務並於113年4月17 日將系爭不動產出售移轉予他人，而受有無法依不動產買賣契約書及確認書等契約，向吳阿貴收取成交價額2%服務報酬 28萬5,600元，伊並得依民法第266條第1項規定，請求被告如數賠償該服務費損失等語。爰依系爭委託銷售契約第9條第2項第3款約定；民法第568條第1項規定、系爭銷售契約第 5條第1項約定、民法第226條第1項規定，請求擇一判命被告給付伊85萬6,800元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟前以：系爭委託銷售契約屬於原告為提供不動產仲介服務，而與不特定之消費者，簽訂同類委託銷售不動產而先予擬定之契約條款，乃屬典型「定型化契約」，而原告為不動產仲介經紀業者，以提供不動產買賣仲介服務為營業，顯係消費者保護法所規範之企業經營者，伊接受原告所提供之系爭不動產買賣仲介服務，為消費者保護法所明定之消費者，兩造間就系爭委託銷售契約所生法律關係，應有消費者保護法之適用。原告提供系爭委託銷售契約予伊當日即與伊簽署該契約，未予伊合理審閱契約期間，以充分瞭解契約條款內容，已違反消費者保護法第 11條之1第1項規定，依同法條第3項規定，系爭委託銷售契約之第6條第8項、第9條第2項第3款約定不構成契約之內容，伊不受拘束，原告自不得據以請求伊給付違約金。又不動產買賣，除標的物及價金，尚有付款方式、稅賦、點交、費用及違約金等重要事項，須經當事人相互磋商合意，惟原告承辦系爭不動產買賣之業務即訴外人林昶廷，在當事人未就買賣必要之點為任何磋商及達成協議前，即依系爭委託銷售契約第8條第1項前段約定，以吳阿貴之出價已達伊出售底價，強硬要求伊單方面簽訂買賣契約，一再慫恿促成交易，而形成一個原告不需努力依照委任契約本質為居間媒介，僅買方出價達伊之底價，無庸斡旋交涉，即得依系爭委託銷售契約第8條第1項前段約定，直接強迫伊積極履行簽訂系爭不動產買賣契約之義務，亦有權請求伊給付系爭委託銷售契約第 9條約定之銷售總額2%違約金，對消費者之伊顯失公平，與消費者保護法第12條、同法施行細則14條規定有違，該等條款亦應為無效之定型化契約條款。又吳阿貴交付林昶廷20萬元，縱認係定金，然原告並未依系爭委託銷售契約第7條第8 項規定，於24小時內送交伊，更未依同條第9項約定於2日內寄出書面通知表明收受定金及無法送交，實係原告違約在先，無可歸責於伊，是伊並無給付違約金之責。又伊無法簽訂系爭不動產之買賣契約，乃肇因於原告違約在先，不可歸責伊，依民法第225條第1項規定，應免給付義務，自無給付報酬及賠償損害之義務等語，資為抗辯。並請求駁回原告之訴。三、原告主張其與被告於112年12月18日簽訂系爭委託銷售契約，受被告委託出售被告名下系爭不動產，出售價格為1,588 萬元，委託期間自112年12月21日至113年1月7日止，嗣兩造於同日又簽訂契約內容變更合意書，變更出售價格為1,428 萬元。旋有吳阿貴於113年1月3日與其簽訂不動產買賣意願書及確認書，表示願以1,428萬元之價格承購系爭不動產，同時並交付20萬元予其保管，經其於同日通知被告前往其公司處與吳阿貴簽訂系爭不動產之買賣契約，被告雖前往其公司，然未完成簽約，嗣經其催告亦拒絕簽約等情，業據其提出系爭委託銷售契約、契約內容變更合意書、不動產買賣意願書、確認書、訂金保管條、通訊軟體LINE對話紀錄及存證信函等件為證（見本院卷第18至36頁），復為被告所不爭執，堪信為實。四、本院之判斷　㈠原告不得依系爭委託銷售契約第9條第2項第3款約定，請求被告給付違約金85萬6,800元：　⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業　　，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程　　度等事項，公告定型化契約之審閱期間。消費者保護法第11 條第1項至第3項定有明文。觀其立法理由為：「為維護消費　　者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化　　契約條款之機會，爰將本法施行細則第11條修正移列於本法　　規定。為確保消費者之契約審閱權，爰於第2項明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。因定型化契約之性質　　不同，其審閱期間不宜一致，故於第3項規定主管機關得就　　特定行業公告其審閱期間。」，又依內政部於92年6月公告之不動產委託銷售契約書範本，契約審閱期間至少為3日，可知不動產委託銷售之定型化契約通常應有3日以上之審閱期間，始為合理，並符合前揭消費者保護法第11條之1第1項之規定。　⒉查系爭委託銷售契約第6條第8項、第9條第2項第3款約定均由電腦繕打之文字，相較於系爭委託銷售契約其他條款或有填寫手寫文字，或有勾選不同選項，或有甲方（即被告）簽章，明顯有別。且系爭委託銷售契約下方有說明「本契約書是由全國總部複印供加盟店使用」之文字，有各該契約可按（見本院卷第18至24頁），足認系爭委託銷售契約第6條第8項、第9條第2項第3款屬於定型化契約條款無訛。又系爭委託銷售契約與前開契約內容變更合意書均記載締約日期為112 年12月18日，已如前述，且林昶廷於本院審理時證稱：系爭委託銷售契約與前開契約內容變更合意書是同時簽立，簽約前並沒有讓被告先行審閱內容等語（見本院卷第143頁），足徵原告於與被告簽署系爭委託銷售契約時，並未給予被告 3日以上之審閱期，依據前開說明，被告自得主張系爭委託銷售契約第6條第8項、第9條第2項第3款約定為無效，則原告依系爭委託銷售契約第9條第2項第3款約定，請求被告給付違約金85萬6,800元，自屬無據。　⒊原告固以林昶廷證稱：「簽委託書當下我都有跟被告講解情況，因為被告告訴我他有買賣經驗，我想說大同小異。」等語（見本院卷第143頁），及被告於112年12月18日簽約後攜回契約副本，雙方於契約中約定3日後即112年12月21日契約始生效，且其後被告亦未於相當期間對契約條款提出異議等情，主張兩造簽署系爭委託銷售契約並未違反消費者保護法第11條第1項規定，被告不得據以主張爭委託銷售契約第6條第8項、第9條第2項第3款約定為無效云云，雖消費者於簽約前如已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，不得引用消費者保護法第11條規定主張契約無效：又消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由原則，尚無不可，惟諸此消費者例外不能依消費者保護法第11條規定主張契約條款無效之情事，應由企業經營者舉證明之。被告於原告提出系爭委託銷售契約當日即為簽署，業如前述，原告之承辦人林昶廷固稱其有於被告簽約時，向被告講解情況，被告稱其有買賣經驗等語，然林昶廷自承僅於仲介不動產成交時，才能領取報酬與獎金（見本院卷第146頁），是其與被告對於是否締結系爭委託銷售契約本質上具有立場衝突，所言本非逕可採信，況林昶廷並未言明其於簽約時具體解說之內容，並稱因經被告告知有買賣經驗，而認系爭委託銷售契約內容應大同小異，亦難信林昶廷確已使契約之條款內容讓被告充分瞭解，自難僅憑林昶廷前開證詞驟認原告主張被告透過林昶廷之講解，已能充分理解系爭委託銷售契約各條款之意義為可採。至兩造於112年12月18日簽署系爭委託銷售契約，雖於契約中約定於000年00月00日生效，然此僅為契約生效期間之約定，與契約之審閱期應屬二事。又契約審閱期規定之目的，在使消費者在簽署企業所擬定之定型化契約時，能有機會充分瞭解契約條款內容，企業本應於簽署契約前踐行，不能僅以消費者於簽署後未於相當時期提出異議之單純事實代之，原告僅以被告未於簽訂系爭委託銷售契約後相當時期提出異議，主張被告不得依消費者保護法第11條規定為主張，亦非可採。　㈡原告不得依民法第568條第1項規定、系爭委託銷售契約第5條第1項約定及民法第226條第1項規定，請求被告給付居間報酬57萬1,200元及損害賠償28萬5,600元共計85萬6,800元：　⒈按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，始得請求報酬，民法第568條第1項規定甚明。次按不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項（最高法院79年度台上字第1357號判決意旨參照）。　⒉又系爭委託銷售契約第5條第1項、第2項前段約定「1.服務報酬為成交價額之百分之肆（營業稅內含，最高不得超過中央主管機關之規定，買賣雙方收取報酬額不得超過不動產實際成交價金6%，前項空白處未記載者，乙方（即原告）不得向甲方（即被告）收取服務報酬）。2.前項乙方之服務報酬，甲方於與買方簽定買賣契約時，支付服務報酬百分之七十予乙方，餘百分之三十於交屋時繳清，均以現金支付。」（見本院卷第19頁），足認原告依約請求居間之服務報酬，係以被告與原告所仲介之買方成立系爭不動產之買賣契約為前提，且於被告依買賣契約交屋時，原告始得依系爭委託銷售契約請求給付全部居間報酬，是如被告未與買方簽立系爭不動產之買賣本約，被告即無從請求服務報酬，則系爭委託銷售契約顯非約定於被告報告訂約機會即得請求報酬之報告居間，而屬媒介居間之性質，應堪認定。本件被告並未經由原告仲介成立系爭不動產之買賣契約，原告依民法第568條第1項規定、系爭委託銷售契約第5條第1項約定，請求被告給付報酬57萬1,200元，自屬無據。　⒊原告雖主張買方吳阿貴出價達原告委託銷售系爭不動產之底價，業通知吳阿貴及被告前往原告公司簽訂買賣契約而媒介就緒，被告拒絕簽約乃違反誠信原則，仍應給付仲介報酬云云，然據林昶廷於本院審理時證述：「（問：之後為何訴外人吳阿貴與被告同時到原告公司去？情形為何？）因為他們在各自的房間，買方是我們經理協談。（問：所以你們是先把吳阿貴及被告通知到原告公司去，先在不同的房間，在不同的房間，經理與吳阿貴在另一房間談什麼事？）我們經理負責與吳阿貴洽談價格及買賣、貸款等細節，我也是負責請被告過來詳談買賣細項包含搬遷時間等，我和經理是各自在不同房間確認後續的細節，這樣才能簽約。...（問：當天訴外人吳阿貴與被告都有到原告公司，被告與訴外人吳阿貴始終沒有碰到面？）訴外人吳阿貴與被告二人沒有碰面。」等語（見本院卷第144至146頁），可徵原告通知吳阿貴及被告前往原告公司時，並非已就系爭不動產之之買賣價金金額達成合意，僅系爭不動產之付款方法、稅負、點交、費用及違約等具體事項待被告與吳阿貴買賣雙方碰面磋商談定，即得簽訂系爭不動產之買賣契約，尚難認原告已媒介就緒，亦難認被告當場拒絕簽訂契約違反誠信原則，原告前開主張，並非可採。　⒋另系爭契約第6條第8項不構成契約內容，業如前述，則被告並無於原告覓得符合底價之買方時配合簽認不動產買賣意願書暨要約書之義務，故難認被告有可歸責之事由，原告依民法第226條第1項規定，請求被告賠償損害28萬5,600元，亦屬無據。五、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約第9條第2項第3款約定；及依系爭委託銷售契約第5條第1項約定、民法第568條第1 項、第226條第1項規定，擇一請求被告給付85萬6,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與本判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　劉瓊雯以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉淑慧

2025-01-10

SLDV-113-訴-962-20250110-1

重簡

三重簡易庭

給付違約金

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 113年度重簡字第1576號原告三重管理顧問有限公司法定代理人鄧錦煌訴訟代理人朱柏璁律師訴訟代理人江明軒律師訴訟代理人董子涵律師被告謝亞芸訴訟代理人陳伯彥律師訴訟代理人張嘉仁律師上列當事人間請求給付違約金事件，於民國113年12月11日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事　實　及　理　由一、原告起訴主張：（一）原告為台灣房屋三重特許加盟店，經營不動產仲介業務，訴外人林哲薪任職於原告公司擔任經紀營業員。兩造於民國113年4月30日簽訂不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭委託契約書），由被告委託原告銷售其所有新北市○○區 ○○○路000巷0弄0號1樓房屋及坐落之土地（下稱系爭房地），委託銷售價格初約定為新臺幣（下同）2,399萬元，委託期間自113年5月1日起至113年11月31日止。嗣原告於 113年5月4日覓得買家即訴外人林政佑有意購買系爭房地，並簽立確認書，之後林政佑即於113年5月6日同意出價1 ,950萬元購買，被告遂與原告於同日簽訂「契約變更附表」，在該附表二、更改委託價款欄載明「(一)、....買方出價達新台幣壹仟玖佰伍拾萬元整。」另在四、補充事項欄載明：成交價壹仟玖佰伍拾萬含仲介費45萬元正（肆拾伍萬元正）」，及簽立買賣議價委託書（下稱系爭議價委託書），再由林政佑支付10萬元之議價保證金，可見被告已同意出售系爭房地予林政佑，上開10萬元之議價保證金已依約轉為購屋訂金之一部分，嗣雙方約定於113年5月10 日簽訂不動產買賣契約書。詎被告竟未依約於113年5月10 日與林政佑簽約，亦未給付原告45萬元仲介費，原告及林政佑隨即分別於113年5月15日、5月13日發函催告被告支付報酬及履行契約義務，然被告仍置之不理，甚至違反系爭委託契約書和系爭議價委託書之約定，另與他人簽訂不動產買賣契約書，致原告受有損害，林政佑並於同年5月2 0日解除契約。（二）按「服務報酬：買賣成交時，乙方（指原告）得向甲方（指被告）收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之參.. ..。」「乙方如在委託期間內依甲方委託條件覓得賣方成交時，甲方同意本契約到期日，順延至買賣雙方正式簽訂不動產買賣契約書日止，期間甲方不得以任何理由藉故不賣或中途違約，如有違約，甲方應於成交後三日內，一次付清第五條之約定服務報酬予乙方作為違約金，若因而致買方受有損害時，甲方亦應負賠償之責。」「....。（二）若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受訂金（甲方簽章　謝亞芸....）、通知買方成交並代為臨時保管定金。甲方亦應於乙方通知後五日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，若乙方有代收訂金時，將定金交付甲方後，該訂金即轉為買賣價款之一部分。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第五條之約定服務報酬給付乙方作為違約金。....。」系爭委託契約書第5、7、9條分別定有明文。次按「四、補充事項：成交價壹仟玖佰伍拾萬含仲介費45萬元正（肆拾伍萬元正）」，契約變更附表第4 項補充事項亦定有明文。是以原告之服務報酬已自成交價 3%變更為45萬元。本件依上開原告主張之事實，可知系爭房地至遲在買方林政佑及被告於113年5月6日分別簽訂確認書、契約變更附表、系爭議價委託書時即已成交，依上開約定，被告應給付原告違約金45萬元。嗣經原告自113 年5月15日起以存證信函催告被告履約，被告仍未履約。（三）為此，爰依系爭委託契約書約定之法律關係，提起本件訴訟，並聲明請求：被告應給付原告45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，並願供擔保請准宣告假執行。二、被告則求為判決駁回原告之訴及陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並辯稱：（一）被告與原告雖於113年4月30日簽訂系爭委託契約書，惟原告並未依法給予被告3日以上之契約審閲期間，被告自得依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第3項規定主張系爭委託契約書第5、7、9條約定，不構成兩造契約之內容，原告自不得主張被告應給付違約金，說明如下：　　　１按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1定有明文。次按「本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於三日）。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過，92年6月26日內授中辦地字第0920082743號公告修正之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項壹、應記載事項第1點亦定有明定。　　　２經查，兩造當初係於113年4月30日會面，當日原告即提供系爭委託契約書予被告簽名，惟依行政院內政部所公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載事項及不得記載事項」中即有規定契約審閲期間不得少於3日，但原告並未於113年4月27日前將契約交付予被告先行審閱，是以，原告並無遵守3日以上審閲期間之規定中，被告自得依消保法第11條之1第3項規定，主張系爭委託契約書第5、7條、9條約定，不構成兩造契約之內容，原告自不得以此主張被告應給付違約金。　　　３且觀被告提出之系爭委託契約書（見被證2）第1頁所載「本契約於＿年＿月＿日經委託人攜回審閱＿日」、「了解契約內容，提前簽約」等處，皆未打勾，而原告提出之系爭委託契約書（見原證1）竟於「了解契約內容，提前簽約」處有勾選，顯然是原告事後自行勾選，故被告爭執原告所提出契約書形式上之真正。（二）另被告固於113年5月6日與訴外人蔡政佑簽訂系爭議價委託書，惟雙方另約定於同年5月7日中午12時簽訂正式之不動產買賣契約書，此有被告與原告承辦人林哲薪之對話紀錄（見被證1）及系爭議價委託書下方時間欄註記12:00可資佐證，非如原告所稱係約定於同年5月10日簽約，就此部分原告並未舉證以實其說；另由上開對話紀錄，亦可知蔡政佑之受託人陳勁瑋於同年5月6日傳訊予被告之受託人林哲薪稱：「我買方（即指蔡政佑）有點天兵，突然想到明天下午的時間不方便，可以約明天早上10點或10:30簽約的時間嗎？」益證被告與蔡政佑並非如原告所稱係約定於同年5月10日簽訂正式買賣契約書。而因蔡政佑未能履行與被告於同年5月7日簽訂正式買賣契約書之義務，依系爭議價委託書第4條第5項約定，被告得主張解除契約，被告亦隨即告知林哲薪此事，並請林哲薪通知蔡政佑等人，被告自無違約之情事。（三）原告主張依系爭委託契約書第5、7、9條向被告請求給付違約金，為無理由，說明如下：　　　１按「乙方如在委託期間內依甲方委託條件覓得買方成交時，甲方同意本契約到期日，順延至買賣雙方正式簽訂不動產買賣契約書日止，期間甲方不得以任何理由藉故不賣或中途違約，如有違約，甲方應於成交後三日內，一次付清第五條之約定服務報酬予乙方做為違約金，若因而致買方受有損害時，甲方亦應負賠償之責。」「.. ..如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第五條之約定服務報酬給付乙方做為違約金。....。」系爭委託契約書第 7、9條定有明文。另按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，固不能拘泥文字致失真意。惟如契約文義已明確，當以之作為契約解釋之重要依據。而當事人立約時之真意如與文義不符，雖非不得本於立約時之各種主客觀因素、契約目的、誠信原則資以探究。然主張當事人之真意與契約文義不符者，就另有真意一節，除應具體主張外，當應提出足供法院為探求真意之證據資料，如主張之事實與證據資料不能動搖契約文義者，仍應先本於文義為真意之探究（最高法院108年度台上字第370號判決參照）；又按定金之性質，因其作用之不同，通當可分為：（一）證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。（二）成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。（三）違約定金，即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。（四）解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。（五）立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種（最高法院91年度台上字第635 號判決參照）。另按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。次按立約定金係在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立；違約金則係除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額；性質各不相同（最高法院 106年度台上字第480號判決參照）。依上，若買賣雙方於交付定金或議價保證金時明白約定，雙方願於其後一定期日簽立正式買賣契約本約，而非於交付定金或議價保證金同時簽立正式買賣契約時，其真意，即應屬買賣雙方保留是否正式簽立買賣契約所酌留猶豫期間之安排，買受人所交付定金或議價保證金之性質即應認屬立約定金，否則即無庸約定另一期日再行簽約之理甚明。經查：蔡政佑與原告於113年5月6日簽訂系爭議價委託書，委託原告居間斡旋以1,950萬元購買系爭房地，蔡政佑並以現金10萬元交予原告作為議價保證金，而後被告便於同日於該委託書上簽名，並另行約定雙方於113年5 月7日簽訂不動產買賣契約書。是依系爭議價委託書第4 條第4款之規定，被告屆時「不賣」（即不簽訂不動產買賣契約）時，則應加倍退還買方蔡政佑保證金，及蔡政佑與被告另約定於113年5月7日簽訂買賣契約書等情，足認蔡政佑交付之議價保證金為其於系爭房地買賣契約成立前交付予原告，用以擔保買賣契約成立之定金，其性質為「立約定金」，自不得以該定金之交付而認系爭房地之買賣業已成交。又即便被告真有如原告所稱未於113年5月10日出面與蔡政佑簽訂買賣契約書，另與他人簽訂不動產買賣契約書等情（僅假設語氣，被告否認之），此本即「立約定金」使要約人於交付定金後迅速得取得與相對人締約之機會，買賣雙方並得在簽立契約前有相當時間審視其締約條件及履約能力，俾能使兩造在取得締約機會與避免倉促締約本約致生不利結果間取得平衡之目的所在。從而，被告按系爭議價委託書第4 條第4款約定，承受加倍退還蔡政佑所支付定金之結果，而行使其「不賣」之權利，本屬權利之合法行使。綜上所述，本件被告所委託銷之系爭房地並未成交，則原告主張依系爭委託契約書第5、7、9條向被告請求給付4 5萬元違約金，即無理由。　　　２被告並無原告所指「藉故不賣」、「違約」，或「因可歸責於被告之事由，致無法完成簽約者」等情事：本案事實經過，已如上述，兩造既已約定113年5月7日簽訂正式買賣契約書，然蔡政佑卻無故無法履行，致被告無法完成正式買賣契約之簽訂，依系爭議價委託書第4條第5項約定，被告得主張解除契約，被告亦隨即告訴林哲薪此情，並請林哲薪通知蔡政佑等人，可見被告並無原告所指「藉故不賣」、「違約」，或「因可歸責於被告之事由，致無法完成簽約者」等情，故原告向被告請求給付違約金45萬元，自無理由。（四）退步言，若鈞院認被告應給付原告違約金（僅假設語氣，被告否認之），原告所主張之45萬元，亦屬過高，鈞院應依法酌減，說明如下：按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，為民法第250條第1項所明定。違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院109年度台上字第2975號判決要旨參照）。又債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金，民法第251條定有明文，當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院亦得依民法第252條規定減至相當之數額。而懲罰性違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，是約定之懲罰性違約金是否過高，尤應參酌債務人違約之情狀以為判斷。且債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院110年度台上字第1800號判決要旨參照）。本件觀系爭委託契約書第7、9條之內容，堪認違約金之目的係在於強制被告履行義務，屬懲罰性違約金，審酌訴外人蔡政佑未依約定於113年5月7日出面簽訂正式買賣契約書、系爭房地尚未成交、原告尚未有其餘費用支出等一切情狀，足認計罰45萬元違約金，猶屬過高，請鈞院酌減至適當數額，以符法紀。（五）被告亦得主張抵銷：按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務；二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵鎖數額而消滅；第321條至第323條之規定，於抵銷準用之，民法第321條、第334條第1項、第335條第 1項、第342條分別定有明文。是依上開抵銷準用清償之規定，可知如二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，且一方對他方負擔數宗債務，一方得向他方為抵銷之意思表示，如抵銷人所提出之給付不足清償其對他方所負擔之全部債額時，由抵銷人於抵銷時，指定其應抵充之債務，經抵銷之債務則溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額消滅；又按「受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。」民法第541條第1項亦定有明文；另按若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金」，系爭委託契約書第9條第2項前段定有明文。本件被告既委任原告代為收取買方定金（議價保證金），依民法第541條第1項規定，原告自應將所收取定金交付被告。詎料，原告代替被告向蔡政佑收取立約訂金後，迄未交予被告，被告自得請求原告交付所收取之定金，再以此債權向原告為抵銷抗辯之主張。三、原告主張之前揭得請求被告給付違約金45萬元等事實，業據其提出系爭委託契約書、確認書、契約變更附表、系爭議價委託書（見原證1至4）等為證，被告則以前開情詞置辯。據此兩造之主張及抗辯事實，足以使本院認定本件先應審酌之主要爭點厥為：（一）原告與被告簽訂系爭委託契約書前，是否已提供被告合理之審閱期間？被告是否因而不受系爭委託契約書條款之拘束？（二）原告依系爭委託契約書第5、7 、9條及契約變更附表（即四、補充事項欄）之約定，請求被告給付違約金45萬元，是否有理由？經查：（一）原告並未給予被告合理審閱期間，被告因而不受系爭委託契約書條款之拘束，說明如下：　　　１按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。」次按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」消保法第2條第7款、第 11條之1第1、2、3項分別定有明文。此有關合理審閱期間規定之立法意旨，係為避免消費者在匆忙急迫無心理準備之狀況下，未能詳細檢視契約內容及相關權利義務即冒然簽立契約，而受定型化契約條款之拘束。　　　２本件原告係不動產仲介經紀業者，以提供不動產買賣仲介服務為營業，顯係消保法所規範之企業經營者，而觀其與被告簽訂之系爭委託契約書內容，可知係由被告接受原告所提供之系爭房地買賣仲介服務，藉以出售其所有之系爭房地，被告即係消保法所明定之消費者，兩造間就系爭委託契約書所發生之法律關係，自屬消保法所定義之消費關係，而有消保法之適用。另按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。」「定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。」消保法第2條第7款、第9款亦分別定有明文。本件原告為提供不動產仲介服務之企業經營者，而觀所用之系爭委託契約書係事先印就，為原告為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，顯為一種定型化契約，則依消保法第11條之1第1 項規定，原告與被告簽訂立系爭委託契約書前，應給予被告合理審閱契約之期間。至於原告應給予合理審閱之期間為多久？經內政部依消保法第11條之1第4項規定：「中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」於92年6月26日以內授中辦地字第0920082745號公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」中之「壹應記載事項一契約審閱期間本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於三日）。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」規定，可知原告至少應給予被告3日審閱系爭委託契約書之期間。　　　３查本件系爭委託契約書所載之簽約日為「113年4月30 　　　　日」，委託銷售期間之起算日則為「113年5月1日」，而原告主未舉證證明已提供被告3日之審閱契約全部條款內容之期間，自已違反消費者保護法第11條之1第1項規定。至於原告雖爭執稱被告已於系爭委託契約書文首載明「了解契約內容，提前簽約」等文字旁簽名，無論有無勾選，均可認被告已拋棄契約審閱期間等情，然系爭委託契約書文首所載明之「了解契約內容，提前簽約」等文字，並非手寫文字，而是以電腦刻印後所蓋文字，應非兩造間之個別搓商條款，仍屬定型化契約條款，原告以此使被告拋棄合理審閱期間之權利者，應屬無效；況且，依被告所提系爭委託契約書（見被證2，業經本院核與原本相符）文首所載「本契約於＿年＿月＿日經委託人攜回審閱＿日」、「了解契約內容，提前簽約」等處，皆未有打勾情形，固與原告提出之契約書有打勾情形（指後者）不同，然事後打勾，較有可能，事後塗銷打勾而未見塗銷痕跡，較不可能。經本院觀被告提出之系爭委託契約書原本，並無塗銷打勾後之痕跡，應可認「了解契約內容，提前簽約」等文字前之□，既未經被告打☑，應不構成契約條款之一部分，益證原告確有違反消保法第11條之1第1項規定情事，亦即原告並未給予被告合理審閱期間，被告因而不受系爭委託契約書條款之拘束。　　　　（二）原告依系爭委託契約書第5、7、9條及契約變更附表（即四、補充事項欄）之約定，請求被告給付違約金45萬元，為無理由，說明如下：按「服務報酬：買賣成交時，乙方（指原告）得向甲方（指被告）收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之參....。」「乙方如在委託期間內依甲方委託條件覓得賣方成交時，甲方同意本契約到期日，順延至買賣雙方正式簽訂不動產買賣契約書日止，期間甲方不得以任何理由藉故不賣或中途違約，如有違約，甲方應於成交後三日內，一次付清第五條之約定服務報酬予乙方作為違約金，若因而致買方受有損害時，甲方亦應負賠償之責。」「....。（二）若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受訂金（甲方簽章　謝亞芸....）、通知買方成交並代為臨時保管定金。甲方亦應於乙方通知後五日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，若乙方有代收訂金時，將定金交付甲方後，該訂金即轉為買賣價款之一部分。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第五條之約定服務報酬給付乙方作為違約金。....。」系爭委託契約書第5、7、9條固分別定有明文。次按「四、補充事項：成交價壹仟玖佰伍拾萬含仲介費45萬元正（肆拾伍萬元正）」，契約變更附表第4項補充事項亦定有明文。然本件原告既未給予被告合理審閱系爭委託契約書內容之期間，已違反消保法第11條之1第1項規定，系爭委託契約書第5 、7、9條等條款並不構成契約之內容，不能拘束被告，已如前述，則以此等條款為基礎之契約變更附表第4項補充事項（只在確定違約金金額為45萬元），當然亦不構成契約之內容，同樣不能拘束被告。因此，原告依此等約定條款，請求被告給付違約金45萬元，為無理由。四、綜上所述，原告依系爭委託契約書約定之法律關係，請求被告給付45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回；又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　法　官　趙義德以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　書記官　張裕昌

2025-01-10

SJEV-113-重簡-1576-20250110-2

朴簡

嘉義簡易庭(含朴子)

損害賠償

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度朴簡字第228號原告張旺順被告安程不動產經紀有限公司法定代理人許琳被告黃莘宜聯霸國際股份有限公司法定代理人陳建憲上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、被告黃莘宜經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第433條之3規定，依職權一造辯論而為判決。二、原告主張：原告於民國113年5月間與訴外人誠昱不動產仲介有限公司（下稱誠昱公司）簽訂買賣議價委託書並出價新臺幣（下同）420萬元欲購買訴外人侯文宗所有坐落嘉義縣○○ 市○○○段○○○段000地號土地（下稱系爭土地），並繳交議價保證金5萬元，誠昱公司則與被告安程不動產經紀有限公司（下稱安程公司）及其業務主任即被告黃莘宜間，簽訂物件流通協議書共同居間買賣系爭土地。黃莘宜於113年6月4日通知並要求原告需調高出價470萬元，才能據以與地主洽談，故原告於同日將出價額調高為470萬元，黃莘宜又於同年月20日通知誠昱公司，地主底價為510萬元後，原告於同日再將出價額調高為510萬元，此即對地主開價510萬元之要約為承諾之意思表示，買賣契約即有效成立，原告為求慎重，將調高至510萬元之議價委託書，同時告知黃莘宜，然黃莘宜卻通知誠昱公司，地主後悔下架不賣。原告另於同年7月1 6日接獲地主侯文宗通知原告行使優先購買權之存證信函，原告並於同年月18日以存證信函回覆侯文宗，表示願以520 萬元優先購買系爭土地，惟聯霸國際股份有限公司（下稱聯霸公司）卻要求原告給付仲介費312,000元並扣留土地權狀，原告迫於無奈經磋商後給付156,000元，原告認為議價保證金5萬元、買賣價差10萬元、仲介費156,000元均不合理，致原告受有損害，茲將原告請求金額及項目臚列如下：　㈠安程公司、黃莘宜應連帶賠償誠昱公司5萬元，並由原告代位受領：　　因黃莘宜通知誠昱公司，地主願以510萬元出售之要約及原告回覆願以該價格購買之承諾時，雙方意思表示合致，土地買賣契約即已成立，依買賣議價委託書之約定，若議價成功，賣方違約不賣，賣方加倍退還買方保證金，且該性質應屬定金，類推適用民法定金之規定亦須加倍返還，故依民法第 242條規定，安程公司、黃莘宜應加倍返還5萬元予誠昱公司，由原告代為受領。　㈡安程公司、黃莘宜應連帶賠償原告10萬元：　　黃莘宜於113年6月30日通知原告，表示因地主不賣，然並非如此，黃莘宜仍繼續為侯文宗居間出售系爭土地，爾後安程公司、黃莘宜並於同年7月2日與訴外人盧昆佑簽訂系爭土地買賣契約，故黃莘宜之不法行為，除違反與誠昱公司間之物件流通協議書外，並侵害原告對買賣系爭土地之期待權，實屬故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，依民法第184 條第1項後段之規定，對黃莘宜請求賠償買賣價金差額10萬元，安程公司則依民法第188條第1項前段負連帶賠償責任。　㈢聯霸公司及安程公司應連帶給付原告156,000元：　　原告購得系爭土地係行使農地重劃條例第5條規定之優先購買權所致，與安程公司、聯霸公司間並無任何委託之法律關係存在，156,000元之仲介費非屬本案優先購買同一條件之範圍，其並未明訂於買賣契約中，故其等受領原告支付156, 000元之仲介費並無法律上原因，依民法不當得利及不動產經紀業管理條例第19條之規定，應返還予原告。　㈣爰依上開規定提起本件訴訟等語，並聲明：1.安程公司及黃莘宜應連帶賠償誠昱公司5萬元，並由原告代位受領。2.安程公司及黃莘宜應連帶賠償原告10萬元。3.安程公司及聯霸公司應連帶返還原告156,000元。三、被告方面：　㈠安程公司、黃莘宜：　1.原告請求連帶賠償議價保證金5萬元部分：　　原告購買系爭土地係與誠昱公司簽訂買賣議價委託書，並支付議價保證金5萬元，委託誠昱公司代為議價，則該委託議價契約係存在於原告與誠昱公司之間，且議價保證金亦係由誠昱公司實際受領，至於誠昱公司與安程公司間是否配案居間或仲介而成立內部之法律關係，均與原告無涉，原告請求安程公司、黃莘宜連帶賠償議價保證金5萬元顯屬無據。　2.原告請求連帶賠償買賣價金差額10萬元部分：　　侯文宗透過黃莘宜於113年6月20日向誠昱公司表示底價510 萬元，意即買方出價至少須在510萬元以上，賣方始開啟議價程序之意願，其性質屬要約之引誘，即喚起他人向自己為要約之意思通知，不發生法律上效果，並無締結契約之意思，是侯文宗始終未曾就原告510萬元之出價同意進行議價，更遑論就議價結果為承諾，系爭土地買賣契約並未於斯時以 510萬元成立，又黃莘宜係基於與賣方間之委託銷售契約，如實轉達賣方上開意思通知，尚無任何不法可言，原告請求侵權行為損害賠償並無理由。　3.原告請求聯霸公司及安程公司連帶給付156,000元部分：　　原告接獲侯文宗通知行使農地重劃條例第5條之優先購買權，原告遂委託聯霸公司為買方仲介，雙方簽立之服務費確認單，載明仲介費為156,000元，該契約關係存在於原告與聯霸公司之間，且該仲介費亦由聯霸公司受領。侯文宗與盧昆佑另行洽談系爭土地之買賣條件，包括買賣價金520萬元及買方應負擔仲介費312,000元（即買賣價金6％)等，並於113 年7月12日通知原告行使優先購買權，原告接獲通知後表示願以同一價格承購系爭土地，惟對買賣價金6％之仲介費有意見云云，事實上賣方與無優先購買權之一般買受人間關於仲介費等之約定，亦屬系爭土地買賣契約應付對價之一部，故原告並無部分不接受或擅加變更買賣條件之權利，且該仲介費已經原告與聯霸公司磋商後以156,000元（即買賣價金3％）達成合意，聯霸公司受領該筆款項自非無法律上原因，故原告依民法第179條規定請求安程公司、聯霸公司連帶返還1 56,000元，並無理由。　4.以上等語抗辯，並聲明：原告之訴駁回。　㈡聯霸公司：113年7月2日侯文宗與盧昆佑簽立買賣契約，其成交價金520萬元，但侯文宗原開底價為560萬元，幾番議價後為520萬元，但主張仲介服務費即買賣價金6％需全由買方負擔，因買賣價金已減少40萬元，盧昆佑立即同意此條件，雙方遂合意簽立買賣契約，故同年月16日侯文宗寄出存證信函主張依盧昆佑之合約條件即成交價金520萬元與買賣價金6％仲介費全由買方支付，原告既已前來簽約即視為同意以此相同條件購買，然原告竟不給付，經磋商後才約定給付156,00 0元即買賣價金3％，其中聯霸公司與安程公司各半。該仲介費既為買賣契約應付對價之一部，且聯霸公司及安程公司有為原告處理鑑界簽約事宜，原告即應給付服務費即仲介費等語，資為抗辯。四、得心證之理由：　㈠原告於113年5月間與誠昱公司簽訂買賣議價委託書並出價420 萬元欲購買系爭土地，並繳交議價保證金5萬元予誠昱公司，誠昱公司則與安程公司簽訂物件流通協議書共同居間買賣系爭土地，黃莘宜於同年6月20日通知誠昱公司，地主侯文宗底價為510萬元後，原告於同日再將出價額調高為510萬元，然黃莘宜卻通知誠昱公司，地主侯文宗暫時下架不賣。嗣後地主侯文宗將系爭土地以520萬元出賣予盧昆佑，原告則於同年7月16日接獲地主侯文宗通知原告行使優先購買權之存證信函，原告遂於同年月18日以存證信函回覆侯文宗，表示願以520萬元優先購買系爭土地，惟聯霸公司要求原告給付仲介費312,000元(相當於買賣價金6％)，原告經磋商後給付買賣價金3％即156,000元予聯霸公司，並簽訂服務費確認單等情，為兩造所不爭執，堪信此部分事實為真。　㈡原告請求安程公司、黃莘宜連帶賠償誠昱公司5萬元，並由原告代位受領，為無理由：　　按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限，民法第242條定有明文。次按代位權係債權人代行債務人之權利，代行者與被代行者之間，必須有債權債務關係之存在，否則即無行使代位權之可言，並以債權人如不代位行使債務人之權利，其債權即有不能受完全滿足清償之虞而有保全債權之必要始得為之。倘債之標的與債務人之資力有關，如金錢之債，其債務人應就債務之履行負無限責任時，代位權之行使自以債務人陷於無資力或資力不足為要件。若債務人未陷於無資力或資力不足者，即無行使代位權以保全債權之必要，最高法院94年度台上字第301號判決意旨參照。本件原告未舉證其對誠昱公司有何債權，以及誠昱公司對安程公司、黃莘宜有何債權，亦未說明誠昱公司有何陷於無資力或資力不足，而有保全債權的必要，故原告請求安程公司、黃莘宜連帶賠償誠昱公司5萬元，並由原告代位受領，與法不合，應予駁回。　㈢原告請求安程公司、黃莘宜連帶賠償原告10萬元，為無理由：　　觀諸黃莘宜與誠昱公司間的對話紀錄(見本院卷第19頁)，可知侯文宗透過黃莘宜，請誠昱公司向原告轉達，其出賣系爭土地的底價為510萬元，意即原告出價至少須在510萬元以上，侯文宗始有繼續與之議價的意願，故侯文宗並非就510萬元價金對原告為要約的意思表示，至於原告後續表示願意以 510萬元之價金購買系爭土地，僅為要約之意思表示，並非對侯文宗的要約為承諾，原告與侯文宗不會因此就買賣價金 510萬元達成意思表示合致。況且，黃莘宜係基於與侯文宗間之委託銷售契約，如實轉達侯文宗不願以510萬元出賣予原告的情事，尚無任何不法可言，此與侵權行為損害賠償之要件不符。從而，原告依民法第184條第1項後段之規定，請求黃莘宜賠償買賣價金差額10萬元，並主張安程公司依民法第188條規定與之負連帶賠償責任，均無理由。　㈣原告請求聯霸公司及安程公司連帶給付原告156,000元，為無理由：　1.不動產經紀業管理條例第19條第1項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」而主管機關內政部於89年公（函）告訂定之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6或1個半月之租金。」，上開不動產經紀業管理條例、不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，為民法之特別法，是有關不動產仲介之收費標準，應以該條例為準，不逾不動產實際成交價之6％。　2.系爭土地賣方侯文宗，與原買方盧昆佑洽談系爭土地之買賣條件，包括買賣價金520萬元及買方應負擔仲介費312,000元（即買賣價金6％)等，並於113年7月12日通知原告行使優先購買權，原告接獲通知後表示願以同一價格承購系爭土地，因原告對於自己應負擔仲介費312,000元有疑義，遂與聯霸公司磋商，並就原告應負擔的仲介費為156,000元（即買賣價金3％)達成意思表示合致，聯霸公司於收受156,000元仲介費後，即依其與安程公司之內部關係，將1.5%仲介費給付安程公司等情，有盧昆佑與聯霸公司的服務費確認單、原告與聯霸公司的服務費確認單、對話紀錄等件在卷可稽(見本院卷第171、223、173頁)，且為兩造所不爭執，堪信為真。而查，原告就系爭土地行使優先購買權，其既然不能接受買方應負擔買賣價金6％仲介費的條件，因而與聯霸公司磋商，並就買賣價金3％的仲介費此條件達成合意，且買賣價金3％仲介費的約定，亦不違反前開不動產經紀業管理條例、不動產仲介經紀業報酬計收標準之規定，則聯霸公司受領該筆款項自非無法律上原因，況且原告亦未說明其與聯霸公司間之法律關係，有何不成立、無效、得撤銷的事由，聯霸公司自有保有上開利益的正當性。又安程公司與原告之間並無給付關係，安程公司是基於其與聯霸公司的內部關係，自聯霸公司受領78,000元即1.5％仲介費，此觀前開服務費確認單記載「以上各店服務費佣金各1.5％」即明(見本院卷第223頁)，從而安程公司既然是基於其與聯霸公司間的內部法律關係受有78 ,000元之利益，此與原告所受156,000元仲介費之損害間，即欠缺因果關係，原告自不得對安程公司主張不當得利。綜上所述，原告依民法第179條規定，請求安程公司、聯霸公司連帶返還156,000元，並無理由。五、綜上所述，原告依民法第242條、買賣議價委託書之法律關係，代位請求安程公司及黃莘宜連帶賠償誠昱公司5萬元，並由原告代為受領；依民法第184條第1項後段、第188條等規定，請求安程公司及黃莘宜連帶賠償原告10萬元；依民法第179條、不動產經紀業管理條例第19條等規定，請求安程公司及聯霸公司連帶返還原告156,000元，均無理由，應予駁回。六、兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　 9　　日　　　　　　　　　臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳劭宇以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路 000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　 9　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　阮玟瑄

2025-01-09

CYEV-113-朴簡-228-20250109-1

南簡

臺南簡易庭

請求損害賠償

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1697號原告張月齡被告黃淑媚上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：伊委由住商不動產台南夢時代加盟店（即向榮不動產仲介經紀公司，下稱夢時代加盟店）出售伊所有坐落臺南市○區○○段000地號土地（以下簡稱系爭424地號土地）及門牌號碼臺南市○區○○路000巷00號之未保存登記房屋（以下簡稱系爭房屋，與系爭424地號土地合併簡稱系爭房地），係由被告為仲介人員，詎被告未調查系爭房地有無違建或與鄰地有無糾紛，且未將系爭房屋有越界建築之情告知訴外人即買受人凃美瑜，致生訟爭，伊飽受法院通知到庭說明，精神損耗，影響生活品質，致伊精神受有損害，爰請求被告賠償。並聲明：被告應給付原告新臺幣(下同)300,000元。三、被告未於詞辯論期日到場，惟依其提出之答辯以：原告委託銷售系爭房地至簽約期間，未曾告知或提供任何有關占用他人土地或與他人糾紛之事，原告與凃美瑜之訴訟敗訴後，原告竟將賠償責任歸責於伊，實不合理。況原告前向伊之請求均敗訴等語。並聲明：原告之訴駁回。四、得心證之理由　㈠凃美瑜於106年9月9日經夢時代加盟店仲介，以4,250,000元，向原告購買系爭房地，惟因系爭房屋占用同段406地號土地，經訴外人趙俊傑訴請拆屋還地，致凃美瑜需拆除越界部分之房屋，嗣凃美瑜依債務不履行之規定向原告起訴請求賠償272,608元，經另案判決凃美瑜勝訴在案等情，為本院審理兩造間113年度簡上字第50號請求損害賠償事件，已知之事項。至原告主張被告未調查系爭房地有無違建或與鄰地有無糾紛，致其於另案敗訴而需賠償凃美瑜272,608元等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者為被告有無調查系爭房地有無違建或與鄰地有無糾紛之義務？　　　㈡原告既將系爭房地委由夢時代加盟店出售，對於系爭房地之現況自應由原告告知仲介人員，填寫於房地產標的現況說明書，原告未舉證證明有何依據得要求被告調查系爭房地有無違建或與鄰地有無糾紛等情，所為之主張已難謂可採。況於本院113年度簡上字第50號確定判決已認定原告無法證明其有告知被告其與趙俊傑間進行訴訟一事或被告於簽約時已知悉系爭房屋越界占用他人土地之情事；原告於106年9月9日與凃美瑜簽訂買賣系爭房地契約時，僅加註「以台南地院為準」，並未講明所謂「以台南地院為準」係何訴訟內容及另案判決結果對簽立買賣系爭房地契約之影響為何，是亦難認被告知悉系爭房地有越界建築之情，並隱匿未告知凃美瑜。是原告之請求，並無依據。五、綜上所述，原告依侵權行為法律關係請求被告給付300,000 元，為無理由，應予駁回。並由敗訴之原告，依民事訴訟法第78條負擔訴訟費用。　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。　　七、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　 9 　　日　　　　　　　　　臺南簡易庭　法官　施介元以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾怡嘉

2025-01-09

TNEV-113-南簡-1697-20250109-1

重訴

臺灣臺北地方法院

返還定金等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度重訴字第331號原告康正旅館股份有限公司法定代理人陳保成訴訟代理人鄭瑞崙律師李幸倫律師被告明台產物保險股份有限公司法定代理人松延洋介（YOSUKE MATSUNOBU）訴訟代理人林諼律師上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國113年12月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時聲明請求：「㈠被告應返還原告如起訴狀附表二所示之支票。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）2,300萬元及法定遲延利息。」（見本院卷第11頁），嗣於民國113年9月5日當庭撤回第一項聲明（見本院卷第297至298頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許。貳、實體方面：　　一、原告主張： (一)被告於112年8月1日與訴外人信義全球資產管理股份有限公司（下稱信義全球公司）簽定信義全球買賣仲介一般委託書（下稱系爭委託書），約定被告將其所有如附表所示之不動產（下稱系爭房地），以2億3,000萬元之售價委託信義全球公司居間銷售。嗣訴外人信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司）東寧店將系爭房地出售之訊息告知原告，並詢問原告之購買意願，原告經評估後有意願直接以被告之定價2 億3,000萬元承買系爭房地，遂於112年10月3日與信義房屋公司簽訂「信義房屋買賣斡旋/要約契約」（下稱系爭斡旋要約契約），依被告定價2億3,000萬元購買系爭房地，並配合被告之要求，在系爭斡旋要約契約勾選付款方式按簽約10 ％、用印10％、完稅10％、交屋70％之方式辦理，產權移轉手續依被告指定之訴外人信義地政士聯合事務所辦理，並依照被告要求開立面額為系爭房地總價一成即2,300萬元、票據受款人為被告之斡旋金支票（下稱系爭支票），交付信義全球公司收受作為斡旋金。信義全球公司則於112年10月4日，將爭斡旋契約正本及系爭支票攜往被告公司交付被告，茲因被告已承諾出售系爭房地，故由被告之財務部王襄理簽收系爭支票並存入金庫，依據系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定，斡旋金於此時轉為定金；王襄理並要求本件買賣契約應該在臺北簽訂書面契約、辦理信託暨履約保證手續，並表示被告希望系爭房地售後能回租半年，信義全球公司當日將被告上開訴求轉告原告，原告均應允同意，完全配合被告所有要求。惟因王襄理表示未保管被告公司大小章，無法即時在系爭斡旋契約上用印，需要再經過被告内部申請用印程序後才能交付，故信義全球公司未能當場即時取回經被告用印之系爭斡旋要約契約。被告又於翌日即112年10月5日要求原告提供資料以進行KYC調查（即客戶身分盡職調查，以確認客戶真實性、誠信及是否符合相關合規性），原告同年月6 日提供相關資料，被告旋於同日回覆原告已經通過KYC調查，顯見被告確實有承諾出售系爭房地予原告之意思。 (二)兩造不僅就買賣契約成立必要之點即「標的物」與「價金」已達成意思表示一致，並就付款期限、方式、辦理信託暨履約保證手續之撥款機制、點交期限（售後半年）、產權移轉手續、簽約地點等細節事項均已達成合意，原告又已依照被告要求而交付買賣標的總價金一成之斡旋金支票由被告簽收並存入金庫，表示賣方已受領買方之定金，縱使被告尚未在系爭斡旋要約契約賣方欄位簽名，亦不影響其已收受定金之事實。被告雖辯稱系爭支票為議價保證金，收受議價擔保用支票僅為該買方得進入被告公司議價程序之擔保，被告公司最終是否訂定買賣契約，待被告公司評估後通知云云，然此業經信義全球公司以112年11月10日函文予以駁斥。且參酌最高法院77年度台上字第767號民事判決意旨，原告交付系爭支票予被告之目的既係為確保購買系爭房地，則縱使被告使用之名稱為議價保證金，仍不影響其實際為定金之本質。況且，系爭房地之交易，始終為一般定價買賣，並非競價買賣，原告與信義房屋公司簽署之系爭斡旋要約契約、原告開立之系爭支票，無論名義或實質均非「要約契約」或「議價保證金」，被告辯稱系爭支票僅為原告得進入議價程序之擔保，並無所據。 (三)兩造於112年10月4日就系爭房地買賣契約內容達成合致而成立買賣契約，被告即應履行出賣人之義務，配合辦理後續所有權移轉登記及點交程序。不料，被告竟事後反悔，於112 年10月23日通知原告再加價及議價。然依一般不動產交易實務，於買方的出價價格低於賣方的定價時才需要議價，若買方的出價價格與賣方的定價相同，即無需再議。原告於112 年10月25日委託律師發函催告被告於5日内履行買賣契約，被告於112年10月26日收受後拒絕履約，於112年10月31日逕通知原告所出價格未高於其他買方出價，故原告並未成交。原告事後查證被告於112年12月間將系爭房地出售予訴外人功學社音樂中心股份有限公司。準此，應認被告已屬違約，且有違誠信原則，符合爭斡旋契約第四條第(十)點所定「如因可歸責賣方之事由不履行簽署買賣契約書之義務時，賣方應加倍返還定金，作為違約賠償」之違約情節。為此，爰依民法第249條第3款之規定、系爭斡旋要約契約第四條第(十) 點之約定，請求被告加倍返還定金2,300萬元作為違約賠償等語。並聲明：㈠被告應給付原告2,300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以： (一)被告於112年8月1日與信義全球公司簽訂系爭委託書，由被告委託信義全球公司為被告所有之系爭房地居間仲介銷售，由訴外人即信義全球公司專案經理許正諺、林佶廷承辦此案，被告同時亦委託數家不動產仲介公司協助銷售系爭房地。同日被告與信義全球公司並簽訂「信義全球買賣仲介一般委託書增補協議書」（下稱系爭協議書），約定刪除系爭委託書第捌條第四項「本委託書有關之銷售條件，於將來買賣契約成立時，除另有約定外，甲方同意受其拘束」，及第捌條第七項後段「除另有約定外，甲方同意於簽署定金契約、斡旋金契約、買賣要約書後，即負有與買方簽署買賣契約之義務，並同意買賣價金之付款方式悉依訂金契約、斡旋金契約貨買賣要約書內容辦理」之約定，即明確表示後續買賣契約不受系爭委託書委託銷售條件拘束。 (二)嗣原告透過信義全球公司於112年10月4日至被告公司遞交系爭斡旋要約契約及系爭支票，系爭斡旋要約契約之名稱為「信義房屋買賣斡旋/要約契約」，性質為要約契約，作為原告提出議價金額之書面，系爭支票則為議價保證金支票，被告之經辦人員簽名以示收取原告之議價書面及議價保證金支票，並告知於完成被告公司内部核決程序後，會再通知最終審核結果。嗣被告於112年10月16日以信件告知信義全球公司，表明將於112年10月27日17時以後通知是否與原告簽訂買賣契約；另於112年10月23日再通知信義全球公司，得於1 12年10月27日17時前再次提供二次加價之要約書及仲介服務費用確認報價。信義全球公司於112年10月27日回覆表示仲介服務費用將由議價金額之4％即920萬元降為600萬元，以爭取合作機會。信義全球公司專案經理許正諺並於112年10月3 0日以通訊軟體LINE詢問訴外人即被告員工翁建明：「Jerry 哥，等開獎時您會再群組宣布是嗎？」等語，可知原告對於被告處分系爭房地之程序知之甚詳，被告並未於原告遞交系爭斡旋要約契約時承諾原告提出之買賣條件，亦未曾簽署系爭斡旋要約契約，兩造間並未因原告於112年10月4日透過信義全球公司遞交斡旋要約契約而成立買賣契約。 (三)詎料，被告於112年10月25日竟接獲原告委託律師來函，表示系爭房地之買賣契約已成立，被告應履行買賣契約等語，被告於112年11月7日回函向原告澄清被告出售系爭房地之程序，原告收悉被告函文後，未再予回復。惟信義全球公司於收悉前開被告函文副本後，另於112年11月10日函覆被告稱：於被告通知原告KYC通過後，被告仍要求對買方出價及洽案過程提出報告（為提高佣金而補充說明仲介過程及提供之服務），可知信義全球公司及原告對於即使原告通過KYC，被告仍有審核及議價機制之事，知之甚詳。系爭斡旋要約契約之標題包含「要約」，原告雖以系爭斡旋要約契約提出要約，但被告自始未在系爭斡旋要約契約書上用印簽回表示承諾，自不受系爭斡旋要約契約之要約拘束，系爭支票之議價保證金亦當然不會轉為定金支票，兩造間就系爭房地自始至終均未成立買賣契約。 (四)按一般不動產交易習慣，系爭委託書第2條所載金額，僅為不動產所有人委託房屋仲介銷售之金額，再按系爭協議書第 1條第5項之約定，被告與信義全球公司已協議刪除系爭委託書第捌條第四項「本委託書有關之銷售條件，於將來買賣契約成立時，除另有約定外，甲方同意受其拘束」之約定，可知被告於委託信義全球房屋銷售系爭房地時，已明白表示委託銷售價格僅為參考價格，系爭房地之買賣雙方將再行議價及商議買賣之重要條件，系爭房地之買賣契約不受系爭委託書委託銷售條件拘束。再者，斡旋金係指不動產買方所欲承購之買賣條件未達賣方委賣之條件時，買方為表示其購買之誠意，乃交付一定金額之金錢與不動產仲介或賣方，與議價保證金同意。被告就系爭房地出售案要求有承購意向之買家應於指定期間内提出承購意向書及承購價金額10％之斡旋金支票交付予被告，是原告提出之系爭支票金額，係應被告要求而提出承購價金額之10％，該斡旋金並不會因其為買方提出承購價金額之10％，而變更性質為定金。被告既未曾於系爭斡旋要約契約用印，自不受系爭斡旋要約契約之要約拘束，系爭支票亦不會轉為定金。 (五)系爭房地交易金額達新臺幣2億3,000萬元，並涉及系爭房地既存租約、點交、回租不動產所有權移轉、抵押權設定定登記、付款方式等事宜，非僅就買賣標的物及價金為要約、承諾意思表示後契約即成立。依原告所稱，原告僅有依被告委託信義全球公司銷售之金額提出系爭斡旋要約契約及承購金額10％之系爭支票予被告，兩造間並未進一步針對系爭房地之既存租約處理、各期價金付款方法及相關條件（如簽約款、備件款、完稅款、尾款）及不動產交付日期、規費稅捐負擔、抵押權設定負擔、是否點交、回租等買賣交易重要事項或非必要之點進行議定，系爭房地之買賣契約顯未成立。原告所提不動產交易模式，衡與一般不動產買賣交易慣行有違，難認兩造已達成系爭房地買賣契約之合意。且被告一再通知原告其非通過評選之交易對象並請其取回系爭支票，顯係不願接受系爭斡旋要約契約之拘束，尚難僅以原告依被告委託銷售金額出價，即認為系爭房地之買賣契約即為成立等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造協議簡化之不爭執事項（見本院113年12月5日言詞辯論筆錄，本院並依論述需要，調整並簡化文字用語） (一)被告與信義全球公司於112年8月1日簽定系爭委託書、系爭協議書。系爭協議書約定刪除系爭委託書第8條第4項及第7 項後段之約定。 (二)原告於112年10月3日與信義房屋公司簽訂系爭斡旋要約契約，並開立以被告為受款人之系爭支票一紙，交付訴外人即信義房屋公司的簡義峰。 (三)信義全球公司中區商仲部的許正諺、林佶廷於112年10月4日攜帶系爭斡旋要約契約與系爭支票至被告公司，由訴外人即被告財務部襄理王宛婷收取系爭支票並存入金庫，惟被告並未於系爭斡旋要約契約上用印。 (四)被告於112年10月31日以電子郵件告知信義全球公司中區商仲部的許正諺、林佶廷評選結果，原告未與被告成交，並通知取回系爭支票。四、本院之判斷： (一)按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項固有明文。惟契約之成立，須有要約與承諾二者意思表示一致之事實始足當之，若無此事實，即契約尚未合法成立，自不發生契約之效力。再當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有明定。另給付之訴，須在私法上對被告有給付請求權，被告有給付之義務者始得為之；請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377號判決先例意旨參照）。 (二)經查，原告固以其已依被告之要求，在系爭斡旋要約契約勾選付款方式按簽約10％、用印10％、完稅10％、交屋70％之方式辦理，產權移轉手續依被告指定之訴外人信義地政士聯合事務所辦理，並開立系爭支票為斡旋金，由信義全球公司於112年10月4日將爭斡旋契約正本及系爭支票交付被告，經被告之財務部王襄理簽收系爭支票並存入金庫等節，主張兩造間就系爭房地買賣契約必要之點已達成意思一致，買賣契約即已成立，且依據系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定，系爭支票斡旋金已轉為定金等語。然查，參照系爭斡旋要約契約第四條第(八)項所載：「賣方是否已同意出售並簽名，係以白色聯為憑據」（見本院卷第62頁），而被告自始至終均未在系爭斡旋要約契約上簽名乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第396頁），自不發生被告已同意出售系爭房地予原告之意思。證人即信義全球公司業務專員許正諺於本院審理中亦證述：斡旋契約是一式三份，如果賣方有在上面簽名同意出售，賣方會留有一份白色聯作為依據；賣方應在契約下方賣方要勾選同意「賣方同意..... 出售」並且簽名加上日期以表示同意出售；如賣方收取斡旋契約後，未在該處簽名或勾選，不會發生任何效力；也不會因為約定斡旋金由賣方收受，而轉為定金等語（見本院卷第276至279頁）。原告雖主張此係因被告財務部王襄理表示未保管被告公司大小章，無法即時在系爭斡旋契約上用印，需要再經過被告内部申請用印程序後才能交付用印之系爭斡旋要約契約，然此經證人即112年10月4日收受系爭斡旋要約契約與系爭支票之被告襄理王宛婷於本院審理中予以否認，並證述：我沒有在系爭斡旋要約契約上簽名同意出售，或以口頭或任何方式表示出售；我的職位並無權限決定是否同意出售，按照公司的分層負責表，此部分應該是董事長的權限；我有回復因為公司現在尚未確定要賣給誰，所以我無法蓋章，只能收受支票正本，存放在公司的金庫，這張支票我們不會兌現；我沒有應允要在斡旋書上用印，我只有說如果公司要賣，會在斡旋書上用印；被告收下系爭斡旋要約契約與系爭支票，表示買方有拿出誠意要購買物件，被告只是收下對方的意向，並未同意出售等語明確（見本院卷第266至270頁）。而證人即當日前往被告公司遞交系爭斡旋要約契約及系爭支票之信義全球公司業務專員許正諺於本院審理中亦證稱：112年10月4日將系爭斡旋要約契約交給證人王宛婷收受後，表示後續她要往上級送流程，要我們靜待後續，並且還要做KYC調查。當時證人王宛婷並沒有表示同意出售，她說這是要經高層同意的等語（見本院卷第279頁）。同日與證人許正諺一同前往被告公司之證人即信義全球公司專案襄理林佶廷於本院審理中亦證稱：證人王宛婷收受後表示後會對買方做KYC，並且做憑證有收受斡旋支票，會將支票收進保險箱，會再上報高層。因為賣方是法人公司，無法由證人王宛婷做同意的動作，必須上報高層，才可以做出是否出售的決定等語（見本院卷第288至289頁）。上開證人均已證稱證人王宛婷並無代表被告同意出售系爭房地之權限，亦無於112年10月4日收受信義全球公司交付系爭斡旋要約契約與系爭支票時，當場向證人許正諺、林佶廷表示被告允諾出售系爭房地予原告之意思表示。且參信義全球公司於112年10月27日向被告提出之「信義全球買賣委託書內容更改/更新契約附表」補充備註事項記載：「買方成交金額新臺幣貳億參仟萬元證，則交付信義全球資產管理（股）公司（即信義全球公司）仲介服務費陸佰萬元正（含稅）」等語（見本院卷第133頁），可見信義全球公司於被告112年10月23日寄發電子郵件通知可再次提出二次加價的意向書及仲介服務報價單後，曾欲透過調降服務費用之方式，以爭取與被告議約合作之機會；證人許正諺並於112年10月30日以通訊軟體LINE詢問被告副理翁建明：「Jerry哥，等開獎時您會再群組宣布是嗎？」等語（見本院卷第135頁），此均可徵被告於112年10月4日確未承諾或應允出售系爭房地予原告，尚待被告公司內部進行相關流程後方會通知最終簽約之對象。則被告既未在系爭斡旋要約契約上簽名表示同意出售系爭房地予原告，亦無以其他任何方式向信義全球公司或原告表示允諾出售系爭房地予原告，自無從認為兩造間就系爭房地買賣契約必要之點已達成意思一致而成立買賣契約，遑論原告所交付之系爭支票斡旋金將依系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定轉為定金。 (三)原告雖一再以其斡旋出價已達被告之開價，主張兩造間就系爭房地買賣契約必要之點即「標的物」與「價金」已達成意思一致而成立買賣契約，並爭執被告要求「二次加價」有違誠信等語。然查，被告自始至終並未以任何書面或口頭方式允諾同意將系爭房地出售予原告乙節，業經本院認定如前。原告所主張兩造就買賣價金達成意思表示一致，毋寧係以其斡旋出價已達被告開價為論據，然原告所主張之「被告開價 2億3,000萬元」，係記載於被告與信義全球公司間之系爭委託書第貳條「甲方（即被告）願出售之土地及建築改良物之總價格為新臺幣貳億參仟萬元整。」（見本院卷第359條）。而系爭委託書之當事人為被告與信義全球公司，原告並不在系爭委託書當事人之列，系爭委託書所記載之委賣價格，效力自不及於非契約當事人之第三人即原告；被告依據系爭委託書僅對契約相對人信義全球公司負有契約義務，身為第三人之原告尚無從以被告與信義全球公司間之系爭委託書逕向被告為任何主張。遑論證人王宛婷已於本院審理中證述：系爭委託書第一頁「甲方願出售價格2億3,000萬元」為參考售價，指開價的意思，公司不動產若有出售需要，會請鑑定供進行進鑑價，董事會審議通過授權底價，才會進行仲介委託約；被告沒有與信義全球公司約定如有買方出價達2億3,0 00萬元即出售等語（見本院卷第265頁）。證人即被告副理翁建明亦於本院審理中證述：系爭委託書第一頁「甲方願出售價格2億3,000萬元」僅為參考售價，不是最後的成交價格；被告不會跟仲介約定如買方出價達2億3,000萬元即予出售；本案是以類似拍賣的程序，以價高者得成立買賣契約；我們在自辦的銷售會說明會上，會向仲介進行說明，經仲介同意後，才會跟我們簽署委託銷售契約；我們會提供參考售價及預計銷售的方式，如果買方有意願，要提出意向書，我們公司會收取承購價10%的議價保證金，同時我們也會告知仲介，我們在訂出最後銷售期間後，同時必須經過我們公司KY C審閱，才會進入最後的議約階段等語（見本院卷第271至27 4頁）。證人許正諺亦證述：系爭委託書第一頁「甲方願出售價格2億3,000萬元」僅一般交易習慣上稱為廣告行銷價格；不清楚有無拘束買賣雙方合約之效力；不清楚有無約定買方出價達2億3,000萬元即予出售等語（見本院卷第277頁）。證人林佶廷亦證述：這是委託價格，就是讓仲介公司可以做廣告行銷的價格；至於賣方是否應該以此價格出售給買方，我無從判斷等語（見本院卷第287頁），上開證人均已明確證述系爭委託書上之價格僅係供仲介作為廣告行銷、參考之用，互核與被告所提出信義全球公司製作之銷售會說明簡報檔案上所載「參考總價」等語相符（見本院卷第368頁），堪以採認。被告與全球信義公司間既未以系爭委託書約定被告有以此價格出售系爭房地給買方之義務，遑論並非系爭委託書當事人之原告可以逕憑系爭委託書，主張其所提出之斡旋出價已與被告在系爭委託書上所載開價間達成意思表示之合致，並以此主張被告應對原告負擔任何簽約或履約之義務。原告提出之斡旋價格縱恰好符合被告在系爭委託書所載之開價金額，然於被告表示同意原告之斡旋出價以前，尚不能逕認兩造間就系爭房地買賣契約之「價金」必要之點已達成意思表示之合致，被告對原告亦不負有任何簽約或履約之義務。而被告嗣後於112年10月23日以電子郵件通知信義全球公司或原告可以再次提交二次加價之承購斡旋意向書及仲介服務費用確認報價，並告知最終買方將為出價金額扣除仲介服務費後收取最高價，並經被告內部KYC審閱通過者，亦無違誠信原則之可言，原告上開之主張，核無理由。 (四)原告又以其已依被告之要求交付買賣標的總價金一成之系爭支票，經被告簽收並存入金庫，主張被告已受領其交付之定金，縱使被告尚未在系爭斡旋要約契約賣方欄位簽名，亦不影響其已收受定金之事實等語。然查，依據證人即信義全球公司主管陳光裕於本院審理中所證稱：（原告訴訟代理人問：依照一般仲介實務經驗，如果賣方收受買方的斡旋金，是否就轉為定金？）不是這樣，但一般如果賣方沒有同意出售的話，就不會收斡旋金。但這個要個案判斷等語（見本院卷第295頁），即可知原告上開所主張「賣方收受買方的斡旋金，即會轉為定金」乙節，並非一般交易通念，仍有待個案判斷。而本件被告所要求買方提供之斡旋金條件，係由被告向信義全球公司指示或協商之條件，並非由被告直接對原告所為之要求，兩造間既無任何契約或權利義務關係，被告自不可能有何權源直接對原告為任何指示，是原告所稱「依被告要求交付系爭支票」之行為，實際上係指原告依據信義房屋公司之要求所為之行為，並非經被告指示而為，此經證人許正諺於本院審理中證述：系爭斡旋要約契約之斡旋金可以選擇以信託帳戶或賣方為受款人，本件因賣方為法人，因此我在買方出斡旋之前，有致電被告公司，由被告公司表示要以賣方為受款人等語（見本院卷第278至288頁），亦徵明確。而依據證人王宛婷於本院審中證述：被告與信義全球公司有約定收受買方出價的10％作為議價保證金；這表示買方有拿出誠意要購買物件，及買方出價的可信度；只是收下對方的意向，並未同意出售；依據過去的經驗，都是收取支票正本，而且都有告知，如果並非該買家購買成功，會將支票退回。過往曾經有仲介偽裝買方出價，製作假的支票影本，所以為了證實買方的誠意及可信度，後來都只收正本等語（見本院卷第264至270頁）。證人翁建明於本院審理中證述：有與各家仲介說明與約定斡旋金金額要收受買方出價的10％，這是依據公司既往的銷售經驗；我們在銷售說明會上，會跟仲介說明，提供參考售價及預計銷售的方式，如果買方有意願，要提出意向書，我們公司會收取承購價10％的議價保證金，同時也會告知仲介，我們在訂出最後銷售期間後，必須經過我們公司KYC審閱，才會進入最後的議約階段等語（見本院卷第272至274頁），上開證人均明確證稱被告係與信義全球公司約定，於收受買方承購意願時將收取出價10％之金額作為議價保證金，然此並非表示同意出售或收取定金，仍要經過相關的程序才會進入最後的議約階段。且參照被告與信義全球公司所簽訂之系爭委託書第拾參條第八項約定：「雙方另行合意針對原委託書部分內容予以補充及修訂，爰簽訂一般委託書增補協議書」（見本院卷第362頁），雙方並於系爭協議書約定刪除系爭委託書第捌條第四項「本委託書有關之銷售條件，於將來買賣契約成立時，除另有約定外，甲方（即被告）同意受其拘束」之約定，及刪除第捌條第七項後段「除另有約定外，甲方同意於簽署定金契約、斡旋金契約、買賣要約書後，即負有與買方簽署買賣契約之義務，並同意買賣價金之付款方式悉依訂金契約、斡旋金契約或買賣要約書內容辦理」之約定（僅保留前段：「甲方同意以方可為買賣雙方之代理人」）（見本院卷第365至366頁），可知被告與信義全球公司於簽約時即已有特殊約定，明確表示後續買賣契約不受系爭委託書委託銷售條件拘束，並排除被告於簽署定金契約、斡旋金契約、買賣要約書後，即負有與買方簽署買賣契約並同意買賣價金之付款方式悉依訂金契約、斡旋金契約或買賣要約書內容辦理之義務，遑論被告自始至終均未在系爭斡旋要約契約上簽名用印，更無應受系爭斡旋要約契約條款拘束之餘地，原告自無由執被告並未簽名之系爭斡旋要約契約向被告主張權利，或主張依系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定，被告所收受之系爭支票已轉為定金。至證人許正諺於本院審理中雖有稱：於一般交易習慣，如果賣方收取買方的斡旋支票，並且在上面簽名加上日期，代表同意買方的出價；且依照一般交易流程，收受斡旋金支票，如果一般的交易對象為自然人，就會直接在斡旋契約上面簽名壓上日期等語（見本院卷第281至282頁），然而同時亦證稱：如果賣方尚未在斡旋契約上簽名，不會因為約定斡旋金由賣方收受，即轉為定金；如賣方收取斡旋契約後，未在「賣方同意.....出售」欄位簽名或勾選，不會發生任何效力；如果賣方是法人，會跟一般自然人不同，出價的條件都要往賣方公司的上層送等語（見本院卷第276至285頁），顯見證人許正諺所稱「一般交易習慣，如果賣方收取買方的斡旋支票，並且在上面簽名加上日期，代表同意買方的出價」之「一般交易習慣」，係指自然人間之交易模式，與本件賣方為被告法人之情況顯不相同，不能逕予比擬；遑論本件被告自始至終均未在系爭斡旋要約契約上簽名，與證人許正諺前開所證：如果一般的交易對象為自然人，收受斡旋金支票後就會直接在斡旋契約上面簽名壓上日期等情顯不相符，更難以證人許正諺上開證述逕推論被告收受系爭支票係有同意出售系爭房地予原告或係收受定金之意。準此，無論原告與信義房屋公司間於系爭斡旋要約契約中如何約定或定性「斡旋金」之定義與用途，被告既未在系爭斡旋要約契約上簽名用印，即不受系爭斡旋要約契約或信義房屋公司與原告間之約定拘束，被告既已與信義全球公司約明於收受買方承購意願時會收取出價10％之金額作為議價保證金，然此並非表示同意出售或收取定金，仍要經過相關的程序才會進入最後的議約階段，則被告收受系爭支票之意義，即僅止於收受買方出價之意向而已，並無依系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定轉為定金之餘地，或可以此推論被告已承諾出售系爭房地予原告。 (五)綜上所述，被告並未在系爭斡旋要約契約上簽名表示同意出售系爭房地予原告，亦無以其他任何方式向信義全球公司或原告表示允諾出售系爭房地予原告之意，無從認為兩造間就系爭房地買賣契約必要之點已達成意思表示合致而成立買賣契約。原告僅憑其斡旋出價已達被告在系爭委託書上之開價、原告已依被告之指示（實際上係依信義房屋公司指示）開立系爭支票，且業經被告簽收並存入金庫等節，即主張兩造間就系爭房地買賣契約必要之點即「標的物」與「價金」已達成意思一致而成立買賣契約，並主張所交付之系爭支票斡旋金將依系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定轉為定金等，於法並無依據。準此，原告主張被告違約，而依民法第 249條第3款之規定、系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定，請求被告加倍返還定金2,300萬元，即無理由。五、綜上所述，原告依民法第249條第3款之規定、系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定，請求被告給付2,300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，爰不予一一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　民事第九庭法　官　呂俐雯以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳芳玉附表：編號不動產標示【地號/建號(門牌地址)】面積（㎡）權利範圍 1 臺中市○區○○段0000地號土地 307.00 全部 2 臺中市○區○○段0000地號土地 137.00 全部 3 臺中市○區○○段0000○號 (臺中市○區○○路000號） 185.00 全部 4 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號2樓） 236.62 全部 5 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號3樓） 236.62 全部 6 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號4樓） 236.62 全部 7 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號5樓） 236.62 全部 8 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號6樓） 236.62 全部 9 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號7樓） 236.62 全部 10 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號8樓） 236.62 全部 11 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號9樓） 236.62 全部 12 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號10樓） 236.62 全部 13 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號11樓） 236.62 全部 14 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號12樓） 236.62 全部 15 臺中市○區○○段0000○號（共有部分） 1306.51 全部

2025-01-09

TPDV-113-重訴-331-20250109-1

易

臺灣屏東地方法院

背信

臺灣屏東地方法院刑事判決 113年度易字第142號公訴人臺灣屏東地方檢察署檢察官被告楊勝傑上列被告因背信案件，經檢察官提起公訴（112年度偵字第9772 號），本院判決如下：　　主　文楊勝傑無罪。　　理　由一、公訴意旨略以：被告楊勝傑於民國105年9月至107年8月期間，受聘於告訴人富田房屋有限公司（下稱富田公司）擔任經理之職務，負責不動產仲介業務，明知依據告訴人富田公司內部規定不得私自接案，所仲介之不動產交易案件均應回報富田公司，於106年下半年某日時許，意圖為自己不法所有，基於背信之犯意，以告訴人富田公司經理之身分，在未告知告訴人之情形下，私下接受告訴人原客戶李坤宗、李坤得之委託，謊稱得為其等代購屏東縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱1163地號土地）；復於106年下半年某日時許，未經告訴人之同意，私下接受梁秀碧之委託，謊稱得以代為處理購買屏東縣○○鄉○○段 000○000地號2筆土地（下合稱783、784地號土地）事宜，嗣李坤宗、李坤得、梁秀碧等人知悉受騙後，以楊勝傑及告訴人為被告向臺灣屏東地方法院提起告訴，並經臺灣高等法院高雄分院以111年度重上字第1號民事判決，判決楊勝傑及告訴人應連帶給付李坤宗、李坤得、梁秀碧等人所受之財產上損害，致損害告訴人之財產。因認被告涉犯刑法第342條第1項背信罪嫌等語。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。申言之，犯罪事實之認定應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，作為裁判基礎（最高法院40 年台上字第86號判例意旨參照）；且認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在而無從使事實審法院得有罪之確信時，即應由法院為諭知被告無罪之判決（最高法院76年台上字第4986號判例意旨參照）。再者，檢察官對於起訴之犯罪事實，仍應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知（最高法院92年台上字第128號判例意旨參照）。　　三、公訴意旨認被告涉犯上開罪嫌，無非係以被告楊勝傑於偵查中之供述、告訴人富田公司差勤及守則、傳閱單、臺灣高等法院高雄分院109年度上訴字第1417號刑事判決、臺灣高等法院高雄分院111年度重上字第1號民事判決等件為其主要論據。訊據被告固然坦承全部信犯行，然供述：伊先前已因代購11 63地號土地及783、784地號土地二案，經本院以108年度訴字第629號判決伊犯行使變造公文書罪有罪，告訴人沒有授權伊向李坤宗、李坤得、梁秀碧等人謊稱可以代購土地，告訴人授權伊處理的事務，是在買賣雙方都有意交易的時候處理仲介的事情，告訴人內部規定不得私自接案、要回報公司，是指有單獨的賣方就要回報公司，如果只有單獨的買方，因為還未成案就不用回報公司，公司應是為了不造成仲介費用 6%的損失等語（本院卷第60、107至110頁）。是本案爭點厥為：⒈本案與本院108年度訴字第629號刑事案件是否具有同一性？⒉被告以公訴意旨所指之不實的不動產買賣交易，詐欺李坤宗、李坤得、梁秀碧等人，有無得到告訴人之授權？是否係為告訴人處理事務？有無意圖使告訴人受損害？⒊被告未得告訴人同意私自接案為起訴書所載之委託行為，是否符合背信罪之構成要件？經查：　㈠被告於105年9月至107年8月期間，受聘於告訴人富田公司擔任經理之職務，負責不動產仲介業務，而於106年下半年某日時許，以告訴人富田公司經理之身分，在未告知告訴人之情形下，私下接受告訴人原客戶李坤宗、李坤得之委託，謊稱得為其等代購1163地號土地；復於106年下半年某日時許，未經告訴人之同意，私下接受梁秀碧之委託，謊稱得以代為處理購買783 、784地號土地事宜等情，為被告於審理時所自承（本院卷第106至107頁），核與告訴人提出之刑事告訴狀之指述大致相符（他941卷第1至13頁），並有員工差勤守則、傳閱單（他941卷第15至19頁）在卷可查，堪信此部分之事實應為真實。　㈡又被告私下接受告訴人原客戶李坤宗、李坤得之委託，謊稱得為其等代購1163地號土地，李坤宗、李坤得因而陷於錯誤，委託告訴人代為辦理該地買賣事宜。被告遂於106年8月28日、同年9 月初及同年9月底接續收受李坤宗、李坤得交付之價金新臺幣（下同）30萬元、98萬元、80萬元現金。於107 年2月間某時許，在屏東市○○街000巷0○0號之住處內，冒用富田房屋及利明棠之名義，在如附表一編號1所示之不動產買賣契約書上盜蓋「利明棠」之印文5枚、「富田房屋有限公司統一發票專用章」、「富田房屋有限公司」印文各1 枚，而偽造表彰利明棠同意以608萬元出售屏東縣○○鄉○○段○00 00地號土地予被告之不動產買賣契約書，並於107年2月9日某時許，在高雄市某工地將上開不動產買賣契約書交付予李坤宗、李坤得而行使之。李坤宗、李坤得遂於107年6月間及同年8月間，在不詳地點，再接續交付價金160萬元現金、12 0萬元支票予被告（合計李坤宗、李坤得共交付價金488萬元予楊勝傑，計算式：30萬元＋98萬元＋80萬元＋160萬元＋120萬元＝488萬元）。被告於收受上開價金後數日內某時許，在屏東市○○街000巷0○0號之住處及屏東縣○○市○○路000號之辦公室內，以非本案、真正之土地登記第一類謄本作為基底，再以電腦修改文字、內容之方式，冒用屏東縣潮州地政事務所之名義，變造如附表一編號2所示之土地登記第一類謄本影本，而表示李坤宗、李坤得已取得上開土地所有權，並於變造如附表一編號2所示之土地登記第一類謄本影本後數日內某時許，交付予李坤宗、李坤得而行使之；又被告私下接受梁秀碧之委託，謊稱得以代為處理購買783、784地號土地事宜，梁秀碧因而陷於錯誤，委託被告代為辦理該地買賣事宜。而於106年12月19日某時許，與被告在高雄市三民區鼎瑞街6 9巷之統一超商內簽訂不動產購買意願書，梁秀碧當場交付價金50萬元現金予被告，再於107年1月29日某時許在上開統一超商內交付價金50萬元現金予被告，復於107年2月23日某時許，以李坤宗名義分別匯款15萬3171元、159萬0243元、6 4萬4692元至被告指定，王正浩所申設之玉山商業銀行帳號0 000000000000號、帳號0000000000000 號、帳號0000000000 000號帳戶。被告嗣於107年1月至3月間，在屏東市某處，先委託不知情之刻印業者偽刻「李銘芳」、「李惠雯」、「李湘君」之印章各1枚，然後在屏東市○○街000巷0○0號之住處或屏東縣○○市○○路000號之辦公室內，冒用富田房屋、李銘芳、李惠雯、李湘君之名義，在如附表一編號3所示之不動產買賣契約書上盜蓋「富田房屋有限公司統一發票專用章」、「富田房屋有限公司」印文各1枚及偽蓋李銘芳、李惠雯、李湘君印文各4枚，而偽造表彰李銘芳、李惠雯、李湘君同意以1000萬元出售屏東縣○○鄉○○段○000地號及第784地號土地予梁秀碧之不動產買賣契約書，並於107年3月17日交付上開不動產買賣契約書予梁秀碧而行使之，梁秀碧遂再分別於107年3月27日、同年5月16日匯款200萬元、190萬元至被告指定，楊建祥申設之中國信託銀行帳號000000000000號帳戶，並於同年4月10日以李坤宗名義匯款250萬元至前開帳戶，又於107年4月21日、同年7月30日，在不詳地點，分別交付價金21萬2027元及9萬5000元現金予被告（合計梁秀碧共交付價金1009萬5133元予被告，計算式：50萬元＋50萬元＋15 萬3171元＋159萬0243元＋64萬4692元＋200萬元＋190萬元＋250 萬元＋21萬2027元＋9萬5000元＝1009萬5133元）。被告於收受上開價金後數日內某時許，在屏東市○○街000巷0○0號之住處內，以非本案、真正之土地之土地所有權狀作為基底，再以電腦修改文字、內容之方式，冒用屏東縣潮州地政事務所之名義，變造如附表一編號4、5所示之屏東縣潮州地政事務所土地所有權狀影本2紙表示梁秀碧已取得上開土地之所有權，並於107年9月間某時許，在梁秀碧位於高雄市○○區○○街00 巷00號住處停車場內交付予梁秀碧而行使之等事實，業經本院以108年度訴字第629號判決被告犯行使變造公文書罪，處有期徒刑1年2月；又犯行使變造公文書罪，處有期徒刑1年4 月，應執行有期徒刑2年，上開案件上訴後經臺灣高等法院高雄分院後，經該院以109年度上訴字第1417號撤銷前開判決，並判決被告犯行使變造公文書罪，處有期徒刑2年6月；又犯行使變造公文書罪，處有期徒刑4年，應執行有期徒刑6 年，嗣經最高法院以110年度台上字第5195號判決上訴駁回確定等情，有本院108年度訴字第629號判決書、臺灣高等法院高雄分院109年度上訴字第1417號判決書、最高法院110年度台上字第5195號判決書各1份及被告之臺灣高等法院被告前案紀錄表1份在卷可查（他941卷第35至54頁、本院卷第15 至24頁），並核與卷內事證相符，是上開事實亦堪認定。　㈢本案與本院108年度訴字第629號、臺灣高等法院高雄分院109 年度上訴字第1417號判決書、最高法院110年度台上字第519 5號判決刑事案件（以下稱前案）不具有同一性：　⒈由前案判決書所載犯罪事實可知，前案判決認定被告之犯罪事實為被告未得告訴人、被偽造文書人利明棠、李銘芳、李惠雯、李湘君等人之同意或授權，分別基於行使偽造私文書、行使變造公文書及詐欺取財之犯意，對李坤宗、李坤得及梁秀碧為行使偽造私文書、行使變造公文書及詐欺取財等行為。被告係利用受聘於告訴人富田公司擔任經理之職務，負責不動產仲介業務之便，未得告訴人及被偽造文書人利明棠、李銘芳、李惠雯、李湘君等人之同意，擅自偽刻上開人等印章，簽訂不實之不動產買賣契約書後交付李坤宗、李坤得及梁秀碧而行使之，因而令李坤宗、李坤得及梁秀碧等人誤信不動產買賣契約已成立而陷於錯誤，交付金錢與支票給被告而詐欺取財得逞。由上開虛偽之不動產交易過程可知，被告於犯罪之初即已達詐欺之犯罪程度，而偽造告訴人及虛偽出賣人同意所製作之不動產買賣契約書後，向買受人收取不動產買賣價金，亦係一般人均可知之犯罪行為，明顯超出告訴人授權被告處理不動產仲介事務之範圍。故告訴人之員工差勤守則雖記載公司全體員工如走私件場外交易抓到一律開除等語（他941卷第19頁），惟縱使被告有通報告訴人，殊難想像告訴人會同意仲介此種偽造出賣人名義的不動產交易行為。則公訴意旨指稱被告是為告訴人處理事務時，為違背其擔任經理職務之背信行為，與前案被告為詐欺取財之犯罪手段，明顯有別。再者，前案之被害人係李坤宗、李坤得及梁秀碧等因交付財物而直接受害之人，然公訴意旨認定本案之被害人係經臺灣高等法院高雄分院以111年度重上字第1號民事判決，判決應與被告連帶給付李坤宗、李坤得、梁秀碧等人所受之財產上損害之告訴人，與前案亦有不同，是本案與前案堪認非同一事件。　⒉再按刑法上之背信罪為一般的違背任務之犯罪，若為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使他人交付財物者，應成立詐欺罪，不能論以背信罪。(最高法院63 年度台上字第292號判決意旨參照)。是本案被告偽造不實之不動產買賣契約書並藉此詐欺李坤宗、李坤得及梁秀碧財物，揆諸上開判決要旨，被告客觀上固然因未通報告訴人而可能違反告訴人之員工差勤守則，然既已達詐欺取財之程度，即與背信罪之犯罪手段有間，故不得再論以背信罪。由此亦可知被告檢察官起訴被告涉犯背信罪嫌，實與其前案詐欺犯行之犯罪難認係同一事件。　⒊綜上，本院認為本案與前案不具有同一性。　㈣被告以公訴意旨所指之不實的不動產買賣交易，詐欺李坤宗、李坤得、梁秀碧等人，未得告訴人之授權，亦非係為告訴人處理事務，且亦無使告訴人受損害之意圖，不符合背信罪之構成要件：　⒈承前所述，前案判決認被告未得告訴人之同意或授權，而為詐欺取財行為，而此等詐欺取財行為既已明顯超出告訴人之授權範圍，即不能認為被告是為告訴人處理事務。何況被告受告訴人委託之職務內容為仲介買賣不動產，藉此賺取仲介服務報酬，足認被告受富田公司委託之事務，係以仲介或完成交易為前提，但被告既自始無意仲介或完成交易，而係為了對李坤宗、李坤得、梁秀碧等人詐欺取財，業經本院說明如上。又被告於審理時復供述告訴人授權被告處理的事務，是在買賣雙方都有意交易的時候處理仲介的事情，告訴人內部規定不得私自接案、要回報公司，是指有單獨的賣方就要回報公司，如果只有單獨的買方，因為還未成案就不用回報公司，公司應是為了不造成仲介費用6%的損失等語，與告訴人於另案民事案件審理中自陳被告所仲介之1163地號土地及78 3、784地號土地兩岸土地交易非屬被告之執行職務行為等語互核相符，有臺灣高等法院高雄分院111年度重上字第1號民事判決1份在卷可憑（他941卷第96頁）。則被告本件所為自始不在告訴人授權範圍內，自難認被告是得告訴人授權而為告訴人處理事務。且被告上開詐欺取財行為之目的無非係在騙取李坤宗、李坤得、梁秀碧等人之金錢，並非在私自收取仲介費用，亦難認被告主觀上有使告訴人受損害之直接意圖。　⒉民事上的雇用人連帶損害賠償責任，與刑事上的為他人執行職務要件，有不同的保護法益（雇用人連帶責任是保護被侵權人，背信罪則是保護雇用人、委任人）及要件，不必然同時構成或同時不構成。又為免背信損失判斷的不確定性，僅需考慮行為人違背任務直接帶來的財產減少與獲利，判定已產生不利的整體財產損失，不包含不具直接關聯性的其他損失。惟第三人的連帶損害賠償請求，乃其得以自由選擇決定，故即使以此造成告訴人受損害，亦不具有直接關聯性，不構成背信罪的損害。　　⒊至於被告利用職務上之機會而為不法行為，雖具有執行職務之外觀，但實質上為詐術之實施而非為告訴人處理事務之意思，甚至因被告之行為自始即係任何人均無法容忍之犯罪行為，故難認係逾越授權範圍或濫用權限之為他人處理事務行為。是本案被告之行為，與背信罪之主、客觀構成要件均有未合。　⒋綜上，本院認為，被告以公訴意旨所指之不實的不動產買賣交易，詐欺李坤宗、李坤得、梁秀碧等人，自始未得告訴人之授權，亦非係為告訴人處理事務，且亦無使告訴人受損害之意圖，不符合背信罪之構成要件。四、綜上所述，檢察官所舉事證，尚無從說服本院形成被告涉犯背信犯行之心證，復無其他積極事證足以證明被告有檢察官所指之犯行，揆諸前揭說明，自應為被告無罪之諭知。據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項前段，判決如主文。本案經檢察官郭書鳴、吳盼盼起訴，檢察官周亞蒨到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　刑事第六庭　審判長法　官　李宗濡　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳莉妮　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李松諺以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林孟蓁　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表一：編號文書偽蓋或盜蓋之印文及數量 1 不動產買賣契約書（屏東縣○○鄉○○段○0000地號土地）盜蓋之「利明棠」印文5 枚、「富田房屋有限公司統一發票專用章」之印文1 枚、「富田房屋有限公司」之印文1 枚 2 土地登記第一類謄本影本（屏東縣○○鄉○○段○0000地號土地） 3 不動產買賣契約書（屏東縣○○鄉○○段○000 地號、第784地號土地）偽蓋之「李銘芳」、「李惠雯」、「李湘君」之印文各4 枚、盜蓋之「富田房屋有限公司統一發票專用章」印文1 枚、「富田房屋有限公司」印文1 枚 4 屏東縣潮州地政事務所土地所有權狀影本（屏東縣○○鄉○○段○000 地號土地） 5 屏東縣潮州地政事務所土地所有權狀影本（屏東縣○○鄉○○段○000 地號土地）附表二：編號應沒收之物 1 偽造之「李銘芳」、「李惠雯」、「李湘君」之印章各1 枚 2 偽造之「李銘芳」、「李惠雯」、「李湘君」之印文各4 枚　　卷別對照表卷宗名稱簡稱臺灣屏東地方檢察署107年度他字第368號卷他368卷臺灣屏東地方檢察署107年度發查字第893號卷發查卷臺灣屏東地方檢察署108年度偵字第368號卷偵368卷臺灣屏東地方法院108年度訴字第629號卷一本院訴629卷一臺灣屏東地方法院108年度訴字第629號卷二本院訴629卷二臺灣屏東地方檢察署109年度請上字第82號卷請上卷臺灣高等法院高雄分院109年度上訴字第1417號卷高高分院卷最高法院110年度台上字第5195號卷最高法院卷臺灣屏東地方檢察署110年度執字第4392號卷執4392卷臺灣屏東地方檢察署111年度執緝字第195號卷執緝卷臺灣屏東地方檢察署111年度執聲字第747號卷執聲卷臺灣屏東地方法院111年度聲字第358號卷本院聲358卷臺灣屏東地方法院111年度聲字第1167號卷本院聲1167卷臺灣屏東地方檢察署112年度他字第941號卷他941卷臺灣屏東地方檢察署112年度偵字第9772號卷偵9772卷臺灣屏東地方法院113年度易字第142號卷本院卷

2025-01-09

PTDM-113-易-142-20250109-1

訴

臺灣臺中地方法院

損害賠償等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2024號原告李居燁被告林育賢陳韋帆追加被告兼上一人法定代理人游慶栓上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：一、按公司之清算人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人，公司法第8條第2項定有明文。又解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；上開規定於公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者準用之，公司法第24條、第25條及第26條之1亦分別設有規定。是公司於清算完結前，法人之人格於清算範圍內仍然存續，必須待清算完結後，公司之法人格始歸於消滅。再有限公司之清算，以全體股東為清算人。但本法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限，公司法第11 3條第2項準用第79條亦有明定。經查，被告住瑩不動產經紀有限公司（下稱住瑩公司）於民國112年12月17日決議解散，並選任被告游慶栓為清算人，被告住瑩公司於112年12月1 9日向臺中市政府申請解散登記，並經臺中市政府以112年12 月21日府授經登字第11207801250號函准予登記在案，此有被告住瑩公司之變更登記表、股東同意書及上開函文在卷足憑（見本院卷第97至99、103至105、113、115頁)，且被告住瑩公司迄未向本院聲報清算人就任及清算完結，亦有本院民事科查詢簡答表（見本院卷第117至121頁）在卷可稽，被告住瑩公司未行清算程序，亦未向本院陳報清算完結等情，亦為被告游慶栓陳明在卷（見本院卷第160頁），依首揭法條規定及說明，被告住瑩公司既應行清算程序，且尚未清算完結，其法人格尚未消滅，仍具有當事人能力，並以清算人即被告游慶栓為法定代理人，合先敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴原聲明第1項求為被告住瑩公司給付原告新臺幣（下同）70,000元及本息，第2項求為被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆應連帶給付原告2,579,535元及本息，嗣於起訴狀繕本送達被告陳韋帆、林育賢及住瑩公司後，追加游慶栓為被告，並變更聲明求為被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢、游慶栓應連帶給付原告70,000元，及被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢、游慶栓應連帶給付原告2,890,335元及本息（見本院卷第91至92、179頁）。原告所為上開聲明之變更，核屬擴張應受判決之聲明，且與請求之基礎事實同一，揆諸首揭規定，尚無不合，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠訴外人汪維綱於111年間，委託任職被告住瑩公司（即住商不動產大墩店）之仲介即被告林育賢銷售其所有坐落臺中市○區○○○段000○000○000○000地號土地及其上同段4768建號房屋（門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號5樓，下稱系爭房屋）。原告經被告住瑩公司仲介即被告陳韋帆居間介紹得知汪維綱欲出售系爭房屋，被告林育賢於過程中，依不動產委託銷售標的現況說明書向原告說明系爭房屋並無漏水之情況，原告因有意願購買系爭房屋，旋即透過被告林育賢、陳韋帆與汪維綱相約於111年4月9日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以6,600,000元買受系爭房屋，辦理所有權移轉登記完畢，並給付仲介費70,000元予被告住瑩公司。詎原告於交屋後之111年10月7日，經系爭房屋樓下屋主雷青梅告知，始知悉系爭房屋於111年1月間即有滲漏水之情事。　㈡被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆為專業房仲，且被告陳韋帆受原告委託，並收取高額佣金，即應就從事之業務善盡預見危險及調查義務，對於系爭房屋有無通常觀念上之重要瑕疵即如漏水等加以瞭解，渠等疏未查證，例如事前訪查、瞭解屋況，翻開裝潢夾層查看、多加注意詢問賣方、系爭房屋之租客及樓下鄰居有無漏水情形，僅依汪維綱單方說明，即向原告為不實之報告，被告游慶栓即被告住瑩公司負責人兼店長，亦逕於不動產委託銷售標的現況說明書蓋章，並未善盡善良管理人之居間義務，已有過失，違反不動產經紀業管理條例第22、23條及民法第535條、第567條之規定，依法不得向原告請求給付仲介費，爰請求被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓連帶返還仲介費70,000元。　㈢被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆、游慶栓因前述重大過失，未發現以其等職能即可輕易得知之漏水瑕疵，亦未盡其職責，督促汪維綱注意交屋日期，致原告受有遲延交屋違約金6, 600元、租金損失97,000元、系爭房屋修繕費用556,306元、交易價值減損233,539元、仲介房屋費70,000元等損害，共計963,445元（計算式：6,600元＋97,000元＋556,306元＋233, 539元＋70,000元＝963,445元），業經原告對汪維綱提起另案修復漏水等事件訴訟，經本院以112年度訴字第808號判決准許，爰依消費者保護法（下稱消保法）第51條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆及游慶栓應連帶給付3倍之懲罰性違約金2,890,3 35元（計算式：963,445元×3＝2,890,335元）。　㈣並聲明：⒈被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓應連帶返還原告70,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢、游慶栓應連帶給付原告2,890,335元，及其中2,579,535 元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另310,800元，自民事陳報暨追加請求訴之聲明狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告林育賢已於受汪維綱委託時，至系爭房屋現場確認屋況並無漏水之情事，並依不動產委託銷售標的現況說明書逐一詢問，經汪維綱確認後，於不動產委託銷售標的現況說明書第35項「現況是否有滲漏水情形？」，勾選「否」，與系爭房屋之屋況相符。又原告於111年3月27日與汪維綱於被告住瑩公司面談，汪維綱已告知系爭房屋相關租賃及之前整修過程，並於同年4月9日與汪維綱簽訂系爭買賣契約時，於特別條款註記：兩造合意交屋後半年內買方發現原屋況有漏水情形，賣方必須負瑕疵擔保之修繕責任。被告林育賢、陳韋帆於111年5月29日上午會同原告驗屋系爭房屋D室，原告除現場勘驗，並詢問租客有無滲漏水之情形，驗屋結果均無問題；同日中午驗屋系爭房屋A、B室，原告除現場勘驗，並詢問租客有無滲漏水之情形，驗屋結果均無問題；同年6月18日上午，原告請水電師傅再次驗屋系爭房屋A室，僅更新水龍頭及電燈開關，同年6月20日驗屋，亦無滲漏水問題，並於同日下午會同汪維綱完成交屋，汪維綱並將之前修繕廠商之保固書交付原告。原告主張於111年10月7日，經系爭房屋樓下屋主雷青梅告知而知悉系爭房屋有滲漏水之情事，距離系爭房屋交屋日已超過3個月，應由賣方負瑕疵擔保之修繕責任，而非由被告等負擔修繕及賠償責任等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：　㈠原告經被告住瑩公司之仲介，於111年4月9日與汪維綱簽訂系爭買賣契約，向汪維綱買受坐落臺中市○區○○○段000○000○00 0○000地號土地及系爭房屋，買賣總價款為6,600,000元；汪維綱係於同年6月20日將系爭房屋點交予原告。　㈡被告住瑩公司有向原告收取仲介服務費70,000元。　　　四、得心證之理由：　㈠原告前於112年間，對汪維綱提起修復漏水等事件訴訟，經本院以另案112年度訴字第808號受理在案，該案依原告聲請囑託社團法人臺中市土木技師公會鑑定系爭房屋之滲漏水情形，經該會於112年10月26日以（112）中土鑑發字第322-08號函檢送鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書），鑑定結果略以：「一、臺中市○區○○街0巷00號5樓建物，冷氣管線排水並無滲漏情形；5樓天花板確實有滲漏水情形，C房、D房浴室排水管線因異物堵塞造成C房地上排水會流至D房浴室，D房浴室地上排水也不良，排水會流至D房房間，造成D房室內積水。二、系爭建物除前開部分外，5樓A房、B房、C、D房浴室地板有防水不良之情形，5樓西北側外牆亦略有滲水之情形。三、5樓浴室地板滲漏水之原因係因浴室地板防水有瑕疵；C房、D房浴室管線堵塞其形成原因係因有異物堵塞排水管所致；5樓頂版滲漏水係因屋頂防水膜已失效所致；5樓後側(西北側)外牆略有滲水，係因地震等因素使外牆產生微裂縫造成雨水會滲入牆內側。上述滲漏水可經由工程方法改善，改善方法詳如附件八，預估所需修繕費用為556,306元，工程項目詳附件九。四、5樓浴室地板、頂版、西北側外牆漏水形成時間判斷在2年以上，即在系爭建物111年6月20日交屋前就存在。另浴室管線堵塞形成時間則無法確認。五、系爭建物之浴室管線堵塞狀況，經鑑定技師用通馬桶的吸盤通了數分鐘，仍無法使排水管疏通，顯示發生原因係因有異物堵塞排水管所致，判斷該原因並不是正常使用狀況下所致，原本設計亦不會產生此堵塞之問題，判斷係人為因素所致。六、就該浴室管線堵塞狀況，無法判斷其形成時間，因此無法判斷係在111年6月20日交屋前或後所發生。」等語；鑑定結論與建議則認為：「鑑定標的物5樓浴室地版、頂版、西北側外牆漏水形成時間判斷在2年以上，預估所需修繕費用為556,306元。因5樓浴室地板防水有瑕疵，修繕方法須先打除墊高層，至原結構面止，並在原結構面先施作一層防水 (修繕方法詳附件八)。打除墊高層，會影響管線，因此編列管線檢修費詳如附件九。本案浴室管線堵塞，雖無法判斷其形成時間，但打除墊高層工程項目中，已編列管線檢修費，自然可解決浴室管線堵塞之狀況。」等語，業經本院調閱另案112年度訴字第808號修復漏水等事件卷宗核閱屬實，並有前揭函文及鑑定報告書在卷可稽（見另案卷一第339頁及證物袋、本院卷第55至57頁）。是系爭房屋於111年6月20日交屋之前，即存有5樓A、B、C、D房浴室地板防水不良、房屋頂板因屋頂防水膜失效，及西北側外牆因地震等因素導致些微裂縫致使雨水滲入之漏水情形；及C房、D房浴室確有管線堵塞之情形，惟無法判定係於111年6月20日交屋前或後所發生等情，應堪認定。　㈡原告請求被告住瑩公司等應連帶返還仲介服務費70,000元，並無理由：　⒈按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。」、「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」，不動產經紀業管理條例第23條第1、2項、第24條第1項、第24 條之2分別定有明文。　⒉次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明文。又居間人關於訂約事項，如買賣標的物之價值、效用、品質、瑕疵等，應就其所知，據實報告於各當事人；其以居間為營業者，對於上開事項並有調查之義務，此觀民法第567 條規定意旨自明。是以，不動產仲介業之業務，涉及不動產買賣之專業知識，交易當事人委由仲介業者處理買賣事宜，仲介業者針對其所為之仲介行為，既向交易當事人收取仲介費用，就其所從事之業務，應善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務，而為相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說。惟上開所謂查證義務自以相當合理之範圍為其限度，而善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。且按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求（最高法院82年度台上字第 1723號判決意旨參照）。是原告就其主張被告等就系爭房屋有無漏水之情事，未善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務乙節，自應負舉證責任。　⒊查系爭房屋浴室地板、頂板、西北側外牆於111年6月20日前，已存在漏水情形乙節，業經認定如前。而被告林育賢固於另案審理時，以證人身分具結證稱：不動產委託銷售標的現況說明書第35項「現況是否有滲漏水情形？」，係由其勾選「否」，其向汪維綱詢問有無漏水情形，其當時並無實際調查等語（見另案卷三第133頁）。然原告與被告住瑩公司間存在居間關係，僅報告訂約機會及簽訂買賣契約之媒介，並不負擔出賣人之瑕疵擔保責任，依原告主張系爭房屋天花板壁癌、滲漏水痕跡係存在於天花板裝潢夾層內（見本院卷第 190頁)，且系爭房屋於111年6月20日交屋，其曾於交屋前至系爭房屋驗屋，於111年10月7日經系爭房屋樓下屋主告知，始知系爭房屋有漏水情事觀之，可知系爭房屋之浴室地板、頂板及西北側外牆，或滲漏水至系爭房屋樓下之漏水情形，並非一般人得以肉眼或個人感受所得知悉，足認被告林育賢抗辯其於受汪維綱委託時，至系爭房屋現場確認屋況時，並未發現有滲漏水之情事乙節，應堪信實。又房屋仲介業雖以提供房屋買賣之居間服務為其專業，但未具土木或水電之相關專業，對於建物是否存有漏水瑕疵之察覺能力與常人無異，是系爭房屋是否存在前揭滲漏水之瑕疵或異狀，自非被告林育賢得自對系爭房地目測觀察等合理調查所得知悉。依證人張峻銘即D房承租人另案審理時證稱：我從110年10月4日向汪維綱承租系爭房屋D房，於111年2月間左右，發現D房間「天花板滲漏水」，我有通知當時之房東汪維綱，汪維綱有請工人處理，處理完之後，我沒有發現天花板有何異樣，天花板是木板材質，沒有什麼損害情形，111年5月29日原告有到我房間看一看，我有跟原告說屋頂之前有漏水情形，當時原告沒有發現什麼異狀，這時候屋頂漏水已經處理好了；發現「天花板滲漏水」後，大約111年3、4月左右，有發現浴室地板排水較慢，但這時候房東已經換成原告了，還沒有發生大問題，所以我沒有通知汪維綱，後來發生浴室地板的水無法排掉，水淹水到房間裡面，我有通知前、後任房東即原告、汪維綱處理等語（見另案卷三第134至138頁、本院卷第 256至260頁），足認系爭房屋天花板漏水情形，業經汪維綱雇工修繕，證人張峻銘於系爭房屋出售予原告之前，未再向汪維綱反應天花板有何漏水情事，其後證人張峻銘於系爭房屋交屋前，曾於111年5月29日告知原告關於系爭房屋屋頂漏水一事，原告查看後，亦未發現異狀，及證人張峻銘雖有發現系爭房屋D房之浴室排水不良，淹入房間內之情形，然其亦未告知汪維綱，則依交易上一般觀念，依系爭房屋當時目視觀察尚無任何跡象得以推認或預見有滲漏水之情形，由被告林育賢以詢問出賣人即汪維綱之方式調查系爭房屋，依汪維綱告知無漏水情形，於不動產委託銷售標的現況說明書第 35項「現況是否有滲漏水情形？」，勾選「否」，由汪維綱簽名確認，並依該現況說明書對原告進行屋況說明，即難認其有何未依民法第567條第2項規定未善盡據實報告及調查義務之情。是以系爭房屋於標的物現況說明書填寫時、交屋時既無可推認或預見滲漏水之情形，被告住瑩公司應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務，而無違反善良管理人注意義務之過失。原告以系爭房屋交屋過後發現有滲漏水情事，主張被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆等應負有當面詢問系爭房屋租客或其他鄰居，或以破壞性之方式翻看裝潢夾層之調查義務，洵非可採。　⒋原告雖另主張依被告林育賢等人於交屋後所交付之抓漏工程合約書（見本院卷第147頁），可知系爭房屋前因滲水至4樓天花板進行修繕，被告林育賢等人等早已取得該抓漏工程合約書，應知系爭房屋曾發生滲漏水至樓下之情事，應向系爭房屋樓下屋主查證是否修繕完成，然系爭房屋漏水至4樓房屋，非系爭房屋內可見之瑕疵，原告亦未舉證證明被告林育賢等人於111年4月9日簽訂系爭買賣契約前，已取得上開抓漏工程合約書，對於系爭房屋曾有滲漏水至樓下之情事，事前業已知情而有所認識，是原告空言指摘被告林育賢等人明知系爭房屋曾經修繕之事實，又未盡向樓下屋主查證之責等語，顯不可採。是依原告所舉證據，無從證明被告住瑩公司有何故意或過失違反不動產經紀業管理條例第22、23條或民法第535條、第567條之規定，未盡居間人之善良管理人責任之情事，則其請求被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓　　連帶返還仲介服務費70,000元本息，即屬無據。　　㈢原告依消保法第51條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆、游慶栓連帶給付3倍之懲罰性賠償金2,890,335元，並無理由：　⒈按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入巿場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法；企業經營者違反前2項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任，但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任，消保法第7條定有明文。又所謂企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，此觀之同法第2條第2款規定即明。且企業經營者主張其商品於流通進入巿場，或其服務於提供時，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性者，就其主張之事實負舉證責任，同法第7之1條亦定有明文。至於何謂「服務」，消保法並未設明確之定義性規定，惟參照同法第7條係將從事設計、生產及製造商品與提供服務之企業經營者並列，且該條第1 項亦明定服務提供人應確保其服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，可得推知該法所謂「服務」，應係指直接從事於商品之設計、生產、製造者以外，且本身蘊含安全或衛生上潛在危險之服務行為而言，可堪認定。原告經由被告住瑩公司居間買受系爭房屋，並非為達成生活目的而在食衣住行育樂滿足慾望之行為，因此參諸消費者保護法第 2條第1款之規定，可知原告此一行為並非所謂的消費行為，自無消費者保護法之適用，且被告住瑩公司係不動產之居間仲介，縱有違反委任義務，其所提供之給付義務並無安全或衛生上之危險，亦非消費者保護法所規範之服務，參照前開說明，無消保法第7條之適用，原告主張被告等應對原告負消保法規定之企業經營者責任，為此依消保法第51條規定，請求被告等給付懲罰賠償金2,890,335元云云，並無理由。　⒉次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項固有明文，然此性質應屬因不動產經紀業因執行仲介或代銷業務，因債務不履行對交易當事人所生損害之賠償，並非懲罰性賠償金，原告據此請求被告等連帶給付懲罰性賠償金2,890,335元云云，亦屬無據。五、綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第22、23條及民法第535條、第567條之規定，請求被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓連帶返還仲介服務費70,000元及本息；及依消保法第7條、第51條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆及游慶栓連帶懲罰性違約金2,890,335元及本息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。六、原告雖聲請傳喚證人雷青梅到庭，以證明被告並未向其查證汪維綱宣稱已經修復系爭房屋漏水之情況，惟被告林育賢等對於其等並未向雷青梅確認系爭房屋是否有滲漏水之情事，並無爭執，故認原告前開聲請核無調查必要，附此敘明。　七、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，經核均與判決結果無影響，爰不逐一論駁。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114　　年　　 1　　月　　9　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　孫藝娜正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　　1　　月　　9　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　資念婷

2025-01-09

TCDV-113-訴-2024-20250109-1

上訴

臺灣高等法院

詐欺等

臺灣高等法院刑事判決　 113年度上訴字第3651號上訴人臺灣新北地方檢察署檢察官被告劉銘棋上列上訴人因被告詐欺等案件，不服臺灣新北地方法院113年度金訴緝字第14號，中華民國113年5月7日第一審判決（起訴案號：臺灣新北地方檢察署110年度偵字第1797號、第36849號），提起上訴，本院判決如下：　　主　文上訴駁回。　　理　由一、本院審理結果，認第一審判決對被告劉銘棋為無罪之諭知，並無不當，應予維持，爰引用第一審判決記載之證據及理由 (如附件)。二、檢察官上訴理由略以：詐欺集團成員不可能隨機挑選任一代書辦理後續不動產抵押借款程序，若非事先安排妥當，被告陪同告訴人辦理抵押借款詢問原委時，恐東窗事發，且辦理抵押借款之過程中，須由此「代書」角色負責安撫、掌控告訴人，此觀告訴人於審理中證稱「到我家拿房契之人(即被告)有說是檢察官派來的」等語明確，被告雖係接獲同案被告張浩鈞通知後才接手後續工作，然此乃詐欺集團成員間之分工等語。三、經查：　㈠被告固坦承告訴人林徐玉葉不動產貸款案係由張浩鈞轉介乙情，惟辯稱：張浩鈞跟我說告訴人有資金上需求，將告訴人介紹給我，透過張浩鈞聯繫去拜訪告訴人，我本身有從事不動產貸款相關業務，有詢問告訴人貸款原因，告訴人表示是家人需要，根據我的經驗，告訴人年紀比較大，可能無法獲得銀行貸款，需向民間貸款，跟告訴人分析利害關係，告訴人仍堅持要貸款，我完全不知情告訴人遭詐騙等語，核與證人張浩鈞於偵查中證稱：我認識被告，與被告配合不動產借貸，我有用「林代書」、門號0000000000在臉書打廣告做車貸、房屋貸款，告訴人是我介紹給被告，印象中是告訴人自己打廣告電話進來的等語(110年度偵字第1797號卷【下稱偵卷】第157頁反面至第158頁)相符，佐以被告於民國108年間有鼎勝不動產有限公司給付之其他所得，此有稅務電子閘門財產所得調件明細表可參(原審卷第97頁)，益證被告當時確有從事不動產相關業務。是被告前揭辯詞，尚非無據。又，證人即告訴人林徐玉葉於警詢、偵查及審理中證稱：假檢察官給我「林代書」的電話0000000000，我就撥打電話給「林代書」，並派被告帶我去辦理借款等語明確(偵卷第14頁反面、第88頁，111金訴170卷第236至237頁)。可見當時係告訴人先以行動電話與「林代書」即張浩鈞聯繫，經張浩鈞轉介案件，被告始與告訴人接觸辦理貸款事宜，並非被告主動與告訴人聯繫，堪以認定。而同案被告張浩鈞涉案部分，業經臺灣新北地方法院111年度金訴第170號判決無罪，檢察官不服提起上訴，復經本院112年度上訴字第3936號判決上訴駁回確定在案，有各該判決書存卷足參(本院卷第43至64頁) 。果若檢察官上訴意旨所稱被告係詐欺集團成員，則詐欺集團大可直接要求告訴人聯繫被告，實無必要先提供張浩鈞之電話給告訴人，再由張浩鈞轉介告訴人予被告，如此迂迴、大費周章。檢察官既無法證明張浩鈞同為詐欺集團成員，而被告係透過張浩鈞轉介始與告訴人接觸，並非被告主動聯繫告訴人，實難認被告主觀上與詐欺集團成員間有何犯意聯絡。　㈡再者，證人即告訴人於112年3月7日審理時固證稱：詐騙集團假檢察官派一個男生來我家拿房契，他說他是檢察官派來的等語(111金訴170卷第227頁)。然查，證人即告訴人於109年 7月21日警詢時證稱：於109年7月8日中午，對方叫我打給一個「林代書」(電話0000000000)，對方請一名代書帶我去地政事務所辦理印鑑證明、房子抵押民間借款，當下我把地契給對方，於109年7月10日15時許，有2男1女開一部白色自小客車(AUF-5213)載我去桃園一間借貸公司，寫一堆契約書，給我新臺幣(下同)330萬元及契約書，全部處理完又載我回板橋住處。對方撥打所有電話，都是同一人跟我對話，對外他教我說是家裡裝潢費用，因為偵查不公開，我不能說到案件等語(偵卷第14頁至第15頁反面)；於110年4月2日偵查中證稱：假檢察官在電話中要我借400萬元，叫我聯繫「林代書」，我就打電話給「林代書」，電話中的聲音都不是被告，被告到我家第一句話說什麼我忘記了，他說必須去戶政事務所先辦印鑑證明等語(偵卷第93頁正、反面)；於110年4月 22日偵查中證稱：被告有問我為何要借錢，因為假檢察官跟我說這是祕密辦案，如果別人問我就說是要修理房子或兒子要用，我就照假檢察官的說法跟被告說等語(偵卷第172頁反面)。從而，告訴人於案發後不久之109年7月21日警詢、110 年4月2日、同年月22日偵查中，均未指訴被告曾表示其是檢察官派來的，且告訴人證述受假檢察官指示，對被告詢問貸款原因並未據實以告。是告訴人於審理中之證述，與先前之證述內容尚有齟齬之處，且無其他補強證據，尚難遽信。　㈢證人即依詐欺集團指示前往向告訴人收取貸得款項之鄭益青、林裕興均未證述被告有參與本案，並稱不認識被告等語( 偵卷第7至10、12至13反面、103至104頁，111金訴170卷第9 2、237至241頁），且依卷內證據，並無被告與鄭益青、林裕興、「陳建勳」等詐欺集團成員聯繫之相關證據，自無從單憑被告協助告訴人辦理不動產貸款事宜，即逕認被告與詐欺集團有何詐欺取財、洗錢之犯意聯絡及行為分擔。四、綜上，本院衡酌檢察官所舉各項證據，尚無法使本院形成被告確有檢察官所指三人以上共同詐欺取財、洗錢罪嫌之有罪心證。原審審理結果，為被告無罪之諭知，業已說明其證據取捨之依據及認定之理由，與經驗法則、論理法則均無違背。檢察官執前詞提起上訴，指摘原判決認事用法有所違誤，請求本院撤銷改判被告有罪，為無理由，應予駁回。據上論斷，應依刑事訴訟法第373條、第368條，判決如主文。本案經檢察官陳建勳提起公訴，檢察官楊婉鈺提起上訴，檢察官侯名皇到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　 8　　日　　　　　　　　　刑事第十七庭　審判長法　官　鄭水銓　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　沈君玲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　孫沅孝以上正本證明與原本無異。檢察官如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，惟須受刑事妥速審判法第9條限制。其未敘述上訴之理由者，並得於提起上訴後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。刑事妥速審判法第9條：除前條情形外，第二審法院維持第一審所為無罪判決，提起上訴之理由，以下列事項為限：一、判決所適用之法令牴觸憲法。二、判決違背司法院解釋。三、判決違背判例。刑事訴訟法第 377 條至第 379 條、第 393 條第 1 款之規定，於前項案件之審理，不適用之。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉心汝中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日附件：臺灣新北地方法院刑事判決 113年度金訴緝字第14號公　訴　人　臺灣新北地方檢察署檢察官被　　　告　劉銘棋（原名劉玟頡）上列被告因違反洗錢防制法等案件，經檢察官提起公訴（110年度偵字第1797號、第36849號），本院判決如下：　　主　文劉銘棋無罪。　　理　由一、公訴意旨略以：被告劉銘棋與同案被告張浩鈞、鄭益青（上 2人涉犯詐欺等犯行，業經本院審結）、另案被告林裕興及其等所屬詐欺集團成員，基於三人以上共同詐欺取財及洗錢之犯意聯絡，由該詐欺集團成員於民國109年6月18日上午10 時許，假冒為健保局人員，撥打電話向告訴人林徐玉葉佯稱其健保資料遭盜用，已移送至警局云云，嗣即轉由同詐欺集團不詳成員假冒為高雄市政府警察局警員「陳國良」，繼續向告訴人佯稱其資料遭盜用，涉及重大刑案，須扣押財產云云，致告訴人陷於錯誤，乃依指示於同年6月22日下午4時許，在新北市○○區○○路000巷00號利安當鋪前，交付新臺幣（下同）76萬元、86萬元予同詐欺集團不詳成員，又於同年7 月3日下午3時許，在新北市○○區○○路000號後埔郵局前，交付98萬元予同詐欺集團不詳成員。後於109年7月7日某時許，詐欺集團成員向告訴人佯稱須將名下財產辦理抵押借款，事後將會歸還款項及房屋權狀云云，致告訴人陷於錯誤，撥打該詐欺集團成員所提供之門號0000000000號（下稱本案門號），與佯為「林代書」之同案被告張浩鈞聯絡借款事宜，同案被告張浩鈞再於109年7月8日透過佯為「林代書業務」之被告偕同告訴人攜帶本案房屋之建物所有權狀，前往新北市板橋地政事務所完成本案房屋辦理400萬元抵押貸款之手續。嗣於109年7月10日下午5時許，由被告駕車搭載告訴人前往桃園市○○區○○路000號1樓吳宗禧公證人事務所辦理相關公證事宜，俟告訴人取得330萬元現金，再搭載告訴人返家，詐欺集團成員旋即指示同案被告鄭益青、另案被告林裕興 2人前往告訴人住家樓下，向告訴人拿取上開330萬元得手。因認被告涉犯刑法第339條之4第1項第2款之三人以上共同詐欺取財、洗錢防制法第14條第1項之洗錢等罪嫌。　　二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定其犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第15 4條第2項、第301條第1項分別定有明文。次按檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無法說服法院以形成被告有罪之心證者，應貫徹無罪推定原則，刑事妥速審判法第6條亦定有明文。三、公訴意旨認被告涉犯三人以上共同詐欺取財、洗錢罪嫌，無非係以被告、同案被告張浩鈞、鄭益青、另案被告林裕興之供述、證人即告訴人之指述、證人張名義、陳宥綺、劉佳芬、徐裕明、吳宗禧之證述、告訴人之華南銀行及中華郵政存摺交易明細表、公證書、消費借貸契約書、授權書、新北市板橋地政事務所他項權利證明書、切結申明書、領款簽收單、本票影本、土地登記申請書、土地、建築改良物抵押權設定契約書、同意書、協議書、對話紀錄、中華電信股份有限公司通聯紀錄查詢系統查詢結果、被告手機截圖畫面等為其論據。訊據被告否認涉有三人以上共同詐欺取財、洗錢犯行，辯稱：當時我是房仲業務，有仲介房屋買賣或客戶貸款，本案是張浩鈞轉介給我，跟我說告訴人有貸款需求，我聯絡告訴人後，她跟我說想要辦理房貸，我才會幫告訴人約資方，及帶她去辦理相關程序，之後再帶告訴人去公證事務所辦理撥款，案件就結束了，我是收取仲介費，不知道告訴人有遇到詐欺的事情等語。四、經查：㈠、告訴人於上開時間曾撥打本案門號予同案被告張浩鈞聯繫借款事宜，同案被告張浩鈞再將告訴人借款一事轉由被告處理，後續由被告偕同告訴人攜帶本案房屋之建物所有權狀，前往新北市板橋地政事務所完成本案房屋辦理400萬元抵押貸款之手續。再由被告駕車搭載告訴人前往桃園市○○區○○路00 0號1樓吳宗禧公證人事務所辦理相關公證事宜，俟告訴人取得330萬元現金，即搭載告訴人返家等節，業據證人即告訴人於警詢、偵訊及本院審理中（偵卷一第14至17、87至89、 171至173頁，本院卷一第236至237頁）、證人即同案被告張浩鈞於偵訊時（偵卷一第157頁反面）分別證述明確，並為被告於本院審理中所不否認（本院卷一第99至100頁，本院卷二第75、138至144頁），是此部分事證明確，堪予認定。㈡、就被告接觸告訴人貸款案件緣由，證人即同案被告張浩鈞於偵訊時證稱：我有與被告合作不動產融資事宜，如果我有接到二胎的案件，我即會與被告聯繫，告訴人這件就是我介紹給被告的案件，本案門號是我在使用，印象中當時是告訴人打本案門號給我，跟我說她有借貸需求；「林代書」是我廣告的綽號，我是請被告以「林代書」業務的身分去接洽告訴人等語（偵卷一第157頁反面至第158頁），核與證人即告訴人於警詢、偵訊及本院審理中證稱：假檢察官給我「林代書」的電話，我即撥打本案門號給對方，對方自稱「林代書」，並派被告帶我去辦理借款等語（偵卷一第14頁反面、第88 頁，本院卷一第236至237頁）大致相符，是依上開證人之證詞，可知當時係告訴人先以行動電話與同案被告張浩鈞聯繫，經同案被告張浩鈞轉介案件，被告始聯繫告訴人辦理貸款事宜，佐以被告於108年間有鼎勝不動產有限公司給付之其他所得，有其稅務電子閘門財產所得調件明細表在卷可佐（本院卷二第97頁），可見被告當時確有從事相關不動產之行業，是被告辯稱其當時從事不動產仲介業，因同案被告張浩鈞轉介此案，其始與告訴人聯繫貸款事宜，不知悉告訴人遭詐欺等語，尚非完全無據。㈢、再關於被告協助告訴人貸款經過，證人即告訴人於警詢、偵訊時證稱：當時是假檢察官跟我說要貸款400萬元，並提供本案門號請我聯絡「林代書」，我聯絡「林代書」以後，他派一名姓劉的男子來我家接我；後來被告來跟我拿房屋相關文件時，自稱是幫代書辦事的專員；被告有問我為何要貸款，但因為假檢察官跟我說這是秘密辦案，如果其他人問我為何要貸款，就說要裝修房子或者兒子要用，所以我即照假檢察官這套說法跟被告說等語（偵卷一第16頁正反面、第88、 93頁、第172頁反面），證人即負責辦理告訴人房屋抵押權設定之劉佳芬於偵訊時證稱：我當時協助告訴人辦理抵押權設定，有跟告訴人聊到她兒子上班的事情，告訴人說她跟家人商量過，是因為房子有裝潢需求，所以要辦理抵押，我沒有印象告訴人提到自己有刑事案件等語（偵卷一第157頁），證人即本案借貸予告訴人之陳宥綺於警詢、偵訊時證稱：當時在公證處告訴人表示有裝修房屋、經營生意等需求，才會抵押房子向我們借款，當時告訴人看起來神情沒有異常等語（偵卷一第19、156至157頁），證人即公證人吳宗禧於警詢時證稱：當時被告陪同告訴人進來辦理公證，過程中看不出來告訴人神情有何異常，也沒有看到被告做什麼不合常理的事情，告訴人自稱要經營生意、裝潢房屋所需才將房屋抵押借款等語（偵卷一第26至27頁），是被告辯稱：貸款金額 400萬元是告訴人跟我說的，我也有詢問告訴人貸款的原因，她跟我說她兒子家裡有急用，我們的工作也不可能追根究柢問到很細，或者去挖客戶的隱私，我有跟她再三確認，她確實要借這筆資金等語（偵卷一第93頁，本院卷二第146至1 47頁），應可採信，足見被告於協助貸款之經過，亦未表明係受檢察官指示前來一事，無從直接或間接認定被告與年籍不詳之詐欺集團成員之間存在詐欺之犯意聯絡與行為分擔。至證人即告訴人雖於112年3月7日本院審理中曾一度證稱：到我家拿房契的人說自己是檢察官派來的等語（本院卷一第 227頁），然為被告所否認，復無其餘事證可佐告訴人前詞，且經核告訴人於案發後不久之109年7月21日警詢中、110 年2月4日偵訊時，不僅均未證述此節，當時尚且證稱被告曾詢問其為何要貸款，而其受假檢察官之指示，並未對被告據實以告等情如前，是即不無可能係將被告與稍後自稱檢察官助理而取款之車手混淆，其說法尚難遽信，自不能單憑證人即告訴人此部分有瑕疵之證述認定被告與本案詐欺集團有犯意聯絡或行為分擔。㈣、此外，就被告是否參與其他詐欺構成要件行為一節，證人即經詐欺集團指示扮演檢察官助理到場取款車手之同案被告鄭益青證稱：當時係「陳建勳」指示我與林裕興向告訴人收取款項，接著我們搭乘高鐵到嘉義，將款項交給「陳建勳」指定之成年人，那個人不是同案被告張浩鈞、被告，我也不認識他們等語（偵卷一第103至104頁，本院卷一第92、240至2 41頁），可知被告亦未參與本案車手向告訴人收取款項，或將款項交予詐欺集團上游成員之過程，卷內復無被告與同案被告鄭益青、另案被告林裕興、「陳建勳」及其等所屬詐欺集團成員聯繫之相關證據，自無由單憑被告協助告訴人辦理貸款事宜，即逕認被告與本案詐欺集團有何詐欺、洗錢之犯意聯絡及行為分擔。　　五、綜上所述，本件檢察官所舉之證據與指出之證明方法，尚不足使本院確信被告有被訴詐欺、洗錢之犯行，此外，卷內復無其他積極證據，足資證明被告有何檢察官所指之犯行，揆諸前揭法條意旨，應認本案既不能證明被告犯罪，自應為被告無罪之諭知。據上論結，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。本案經檢察官陳建勳提起公訴，檢察官楊婉鈺到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　刑事第十四庭　審判長法　官　王榆富　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　梁家贏　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭琬薇上列正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內敘明上訴理由，向本院提出上訴狀 (應附繕本) ，上訴於臺灣高等法院。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書「切勿逕送上級法院」。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳鴻慈中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　7 　　日 ◎附件：卷宗代號對照表編號卷宗名稱代號 1 113年度金訴緝字第14號卷本院卷二 2 111年度金訴字第170號本院卷一 3 110年度偵字第1797號卷偵卷一 4 109年度偵字第34326號卷偵卷二

2025-01-08

TPHM-113-上訴-3651-20250108-1