遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決
113年度簡字第11號
原 告 桃園市社會住宅服務中心
法定代理人 王明鉅
訴訟代理人 程光儀律師
複 代理人 林泓均律師
訴訟代理人 張義群律師
張庭維律師
被 告 呂妤葵
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,於民國114年1月8日辯論終
結,本院判決如下:
主 文
一、被告應給付原告新臺幣玖萬柒仟伍佰零參元,及自民國一一
三年十月十五日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之
利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用(除減縮部分外)由被告負擔百分之六十七,餘由
原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣玖萬柒仟伍佰零
參元為原告預供擔保,得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面:
一、按原告於判決確定前,得撤回訴之全部或一部。但被告已為
本案之言詞辯論者,應得其同意,民事訴訟法第262條第1項
定有明文。又按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他
訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之
聲明者,不在此限,民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款
定有明文。原告起訴時原聲明:㈠被告應自門牌號碼桃園市○
○區○○○路○段00○0號6樓房屋(下稱系爭房屋)遷出,並將該
房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)7萬
5,577元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5
%計算之利息。㈢被告應自民國112年12月16日起至騰空返還
第一項房屋之日止,按月給付原告1萬2,600元,及自各期應
給付之翌日(每月16日)起至清償日止,按年息5%計算之利
息;嗣因被告於113年3月31日遷出系爭房屋,原告遂撤回原
聲明第1項遷讓房屋之請求,並變更聲明為被告應給付原告1
4萬6,002元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年
息5%計算之利息(本院訴字卷第87頁)。核原告上開撤回聲
明第1項部分,因被告就此部分未為言詞辯論,依上開規定
,無須得被告同意,故原告撤回一部起訴已生效力;至上開
聲明之變更,係減縮應受事項之聲明,且其請求之基礎事實
同一,揆諸前揭規定,並無不合,應予准許。
二、被告經合法通知,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法
第386條所列各款事由,爰依原告之聲請,由其一造辯論而
為判決。
貳、實體方面:
一、原告主張:㈠兩造於111年8月11日簽立「中壢一號社會住宅
租賃契約書」(下稱系爭租約),並經本院公證處公證在案
(公認證字號:111年度桃院公字第0000000號)。依系爭租
約之約定,系爭房屋租賃期間自111年11月1日起至114年10
月31日止,被告應按月給付租金6,300元,如逾期繳納租金
,應按系爭租約第3條第3款約定給付違約金,又如積欠租金
達2個月,原告得終止系爭租約;倘被告未依約返還房屋,
原告除得請求未返還房屋期間之相當月租金額外,並得請求
按租金一倍計算之違約金。被告自112年5月起即未繳納房屋
租金,故原告於同年7月5日寄送存證信函催告被告於函到14
日內清償積欠租金,並表示逾期不繳將終止系爭租約,然未
獲置理,原告遂以桃園永安郵局存證號碼399號存證信函向
被告為終止系爭租約,及請被告將系爭房屋回復原狀點交返
還原告之意思表示,該存證信函已於112年8月10日送達被告
,惟被告迄至113年3月31日始自系爭房屋遷出,是被告應給
付原告自112年5月1日起至112年8月10日止之租金2萬932元
、逾期繳納租金之違約金1,131元,暨自112年8月11日起至1
13年3月31日止相當於租金之不當得利4萬8,368元,及逾期
遷讓房屋之違約金4萬8,368元。㈡系爭租約之公證費用3,000
元原由兩造平均負擔,惟被告承租期間未滿一年即遭終止租
約,依系爭租約第5條第3款約定,公證費用改由被告全額負
擔,是被告應給付原告另二分之一公證費用1,500元。㈢再被
告於返還系爭房屋時,未依系爭租約第11條約定,依原況及
設備移交原告,致原告需額外派工修繕房屋設備,支出修復
費用3萬5,700元,被告復未繳清所積欠之水、電、瓦斯費用
共計2,003元、磁扣費用600元,於扣除保證金1萬2,600元後
,被告尚須給付原告2萬5,703元。為此,爰依系爭租約及不
當得利之規定,提起本件訴訟等語。㈢並聲明:被告應給付
原告14萬6,002元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
,按年息5%計算之利息。
二、被告未於言詞辯論期日到場,亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
三、原告主張被告於111年8月11日向原告承租系爭房屋,並簽立
系爭租約,租賃期間自111年11月1日起至114年10月31日止
,每月租金6,300元,而被告自112年5月起即未繳納租金,
原告於同年7月5日寄送桃園永安郵局312號存證信函催告被
告於函到後14日內給付積欠之租金,該存證信函於同年月6
日送達被告,惟被告逾期仍未給付,原告遂於同年8月10日
以桃園永安郵局399號存證信函向被告為終止契約之意思表
示,系爭租約業於112年8月10日終止等情,業據其提出系爭
房屋土地建物查詢資料、稅籍證明書、系爭租約、本院公證
書、存證信函暨回執等件為證(見壢簡字卷第9頁、第14至2
4頁),又被告已於相當時期受合法之通知,而於言詞辯論
期日未到場,亦未提出書狀爭執,依民事訴訟法第280條第3
項、第1項規定,應視同自認原告之主張,是原告上開主張
,堪信為真實。
四、本院之判斷:
㈠查原告主張被告自112年5月起即未繳納租金,迄至112年8月1
0日系爭租約終止時,計積欠租金2萬932元【計算式:6,300
×(3+10/31)=20,932,元以下四捨五入】之事實,業據其提
出系爭租約及上開存證信函為憑,並為被告所不爭執,堪認
原告之主張為真實,是原告請求被告給付租金2萬932元,應
屬可採。
㈡按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利
益,民法第179條定有明文。如無權占有他人之房屋,加害
人應返還之不當得利之範圍,為相當於租金之利益(最高法
院97年度台上字第294 號判決參照)。查系爭租約業於112
年8月10日終止,此後被告即已喪失繼續占有系爭房屋之正
當權源,其繼續占有系爭房屋自屬無法律上之原因而受利益
,致原告受有損害,而應返還原告相當於租金之不當得利。
依此,原告請求被告按月租金額即每月6,300元,給付自系
爭租約終止翌日即112年8月11日起,至原告遷出系爭房屋之
日即113年3月31日止,相當於租金之不當得利4萬8,368元【
計算式:6,300×(7+×21/31)= 48,368】,亦屬有據。
㈢按約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,民法第2
52條定有明文。又違約金是否相當,應依一般客觀事實、社
會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為衡量之標準,若所
約定之數額,與實際損害顯相懸殊者,法院自得酌予核減,
並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院8
2年度台上字第2529號裁判意旨參照)。原告另依系爭租約第
3條第3項:「乙方(即被告)應依前款約定之繳款方式如期
繳交租金,不得以任何理由拖延或拒絕。逾期未繳上開費用
者,甲方(即原告)得依下列基準加收違約金:㈠逾期繳納
未滿一個月者,照欠額加收千分之五。但逾期五日以內繳納
者,免予加收違約金。㈡逾期繳納一個月以上,未滿二個月
者,照欠額加收千分之十。㈢逾期繳納二個月以上,未滿三
個月者,照欠額加收千分之十五。㈣依此類推,每逾一個月
,加收千分之五,最高以欠額之百分之三十為限。」,請求
被告給付逾期繳納租金之違約金1,131元;暨依系爭租約第1
1條第3項:「乙方未依約返還房屋時,甲方除得向乙方請求
未返還房屋期間之相當月租金額外,並得請求前開月租金額
一倍之違約金。」,請求被告給付逾期遷讓房屋之違約金4
萬8,368元。本院審酌社會住宅於性質上只租不售,且係為
解決青年及弱勢家戶的基本居住需求之政策目的,認原告因
被告未依約繳納租金及遷讓房屋所受之損害,除租金及租金
利息損失外,尚難認有其他高額損害,且原告已請求被告給
付租金及相當於租金之不當得利,業如前述,若再課予被告
高額違約金給付義務,殊非公允,故本院認為原告所得請求
之上開違約金全部,應酌減至1,000元,始為適當。
㈣再系爭租約第5條第3款約定「房屋租賃公證費用由甲、乙雙
方各負擔二分之一,但乙方於簽約後至租期開始前解除契約
或承租期間未滿一年終止租約,該費用由乙方負擔」,依原
告提出之桃園市政府稅務局房屋稅籍證明書,系爭房屋之課
稅現值為89萬400元(見壢簡字卷第14頁),則依公證費用
標準表所示,公證之費用為3,000元,又本件確係因可歸責
於被告之事由,於承租期間未滿一年終止租約,故原告依照
上開約定請求被告負擔公證費用之全部,即應給付原告公證
費用1,500元,亦屬有理,應予准許。
㈤又系爭契約第11條約定:「租期屆滿或租賃契約終止時,乙
方應即時將房屋依原移交狀況返還甲方、清空私人家具及物
品、遷出戶籍、將租金、水、電、瓦斯費等或其他依約應繳
納之費用全數繳清並檢附相關證明予甲方,不得藉詞推諉或
主張任何權利。前款房屋之返還,甲方應依原交付乙方之屋
況及設備,經甲方(或甲方委託之管理人員)及乙方共同完
成屋況及設備之移交手續。如乙方未會同移交,經甲方定期
催告仍不會同者,視為完成移交。移交當日房屋及設備如有
未復原情形,由甲方派工修繕,修繕所需費用甲方得逕自第
四條之保證金扣除,乙方不得異議,如有不足,仍得向乙方
請求賠償。」查原告主張被告於113年3月31日交還系爭房屋
時,未將屋況復原,致原告支出退租屋刷漆/清潔工程費用3
萬5,700元,且被告尚積欠磁扣費用600元,及113年3月31日
前之瓦斯費518元、水費323元、電費1,162元未繳納,以上
合計3萬8,303元等情,業據其提出良福公寓大廈管理維護股
份有限公司銷貨明細、電子發票證明聯、完工驗收(付款)
確認單、退租屋清潔工作記錄、欣桃天然氣股份有限公司繳
費憑證、台灣自來水公司各項費款繳費憑證、台灣電力公司
繳費憑證、桃園市社會住宅磁扣補發申請費用調整公告、退
租點交單、感應磁扣(卡)申請書等件為證(見訴字卷第53
至65頁、簡字卷第9頁),並為被告所不爭執,則原告依系
爭租約第11條約定,於扣除保證金1萬2,600元後,請求被告
給付2萬5,703元,亦屬有據。
五、綜上所述,原告依系爭租約及不當得利之法律關係,請求被
告給付9萬7,503元(計算式:20,932+48,368+1,000+1,500+
25,703=97,503),及自起訴狀繕本送達翌日即自113年10月
15日起(見本院卷第81頁)至清償日止,按週年利率5%計算
之利息,為有理由,應予准許。逾此範圍之請求,為無理由
,應予駁回。
六、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元,依民事訴訟法第38
9條第1項第5款規定,應依職權宣告假執行;本院併依民事
訴訟法第392條第2項規定,依職權酌定相當之擔保金額宣告
被告預供擔保後,得免為假執行。
七、本件事證已臻明確,原告其餘主張、陳述及所提之證據暨攻
擊防禦方法,核與判決結果不生影響,爰不逐一論述,併此
敘明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 1 月 24 日
民事第一庭 法 官 劉佩宜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 24 日
書記官 黃忠文