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遷讓房屋

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度屏簡字第387號原告張榮裕訴訟代理人汎太資產物業管理股份有限公司法定代理人陳映誠複訴訟代理人黃莉陵黃豊元被告葉穎傑上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼屏東縣○○鄉○○街○段00號5樓之8編號A6008室房屋騰空遷出並返還予原告。被告應給付原告新臺幣2,900元。被告應自民國113年3月5日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣5,950元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之88，餘由原告負擔。本判決第一項及第二項得假執行，但第一項部分，被告如以新臺幣54,900元為原告預供擔保；第二項部分，被告如以新臺幣2,90 0元為原告預供擔保，各得免為假執行。本判決第三項得假執行，但被告如就到期部分按月以新臺幣5,95 0元為原告供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面　　本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張：被告於民國111年9月5日向原告承租原告所有門牌號碼屏東縣○○鄉○○街○段00號5樓之8編號A6008室房屋（下稱系爭房屋），並締結有住宅租賃契約書，約定租賃期間自 111年9月5日起至112年3月4日止，每月租金新臺幣（下同） 4,500元、押金9,000元、並應負擔每月管理費800元及網路費650元（下稱甲租約），被告復於112年3月2日就系爭房屋與原告締結租賃期間自112年3月5日起至113年3月4日止，其餘條件均與甲租約相同（押金9,000元係沿用甲租約之押金9 ,000元）之住宅租賃契約書（下稱乙租約、系爭租賃關係）。詎被告自113年1月5日起至113年3月4日止積欠2個月之租金、管理費及網路費合計11,900元未繳納，又原告於113年1 月30日已委由原告訴訟代理人即租賃住宅代管公司寄發存證信函聲明屆期不再續約，然乙租約屆期後，原告仍未遷出系爭房，原告自得依系爭租賃關係及民法第767條第1項之規定請求被告給付前開積欠之租金暨費用，並將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。又乙租約之租賃期間既於113年3月4日屆至，系爭租賃關係自已消滅，則原告於租賃關係消滅後仍繼續占有系爭房屋，即屬無法律上之原因，而受有相當於租金之利益，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告自113年3 月5日起按月返還相當於租金之不當得利5,950元（含租金、管理費及網路費）。爰依系爭租賃關係、民法第767條第1項及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷出並返還予原告。㈡被告應給付原告1 1,900元。㈢被告應自113年3月4日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告5,950元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠經查，原告前揭主張，業據原告提出住宅租賃契約書（即甲、乙租約）、楠梓建楠郵局存證號碼000010號存證信函影本及租賃住宅委託租賃及管理契約書等件為證（見本院卷第13 至68、75、77至95頁），並有建物公務用登記謄本在卷可稽（見本院卷第101頁），又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀答辯以供本院斟酌，本院綜合上開事證，堪認原告上開主張為真實。　㈡原告請求被告騰空遷讓返系爭房屋部分：　　按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第1項前段、第767條第1項前段分別定有明文。經查，系爭租賃關係之期限為113年3月4日，業如前述，則依前揭規定，系爭租賃關係業已於上開期日消滅，而被告迄今仍持續占用系爭房屋，自屬無權占有原告之所有物，則原告請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告，自屬有據。　㈢原告請求被告給付積欠之租金暨費用部分：　　按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。次按乙租約第3條第1項、第5條第1款及第2款、第14 條第4項分別約定：「承租人每月租金為4,500元...」、「管理費：租賃住宅每月800元，由承租人負擔；網路費：650 元由承租人負擔」、「前項金額與承租人未繳清租金及第5 條約定之相關費用，出租人得由第4條第1項規定押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額或費用。」又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。經查，依乙租約所載系爭房屋每月租金為4,500元，被告並應負擔每月管理費、網路費各800元、650元，被告自113年1月5日起至113年3月4日止未繳納租金暨上開費用，業如前述，則原告請求被告應依乙租約給付積欠之租金暨相關費用合計11 ,900元【計算式：（4,500＋800＋650）×2＝11,900】，自屬有據。惟被告於簽訂乙租約時曾繳納押金9,000元等情，業據原告陳明在卷（見本院卷第155頁），依上開說明，自應抵充積欠之租金及相關費用，是扣抵被告已繳納之押金9,000 元，被告尚積欠租金及相關費用2,900元（計算式：11,900－ 9,000＝2,900）。基此，原告請求被告給付積欠之租金及相關費用，於2,900元範圍內，洵屬有據，逾此範圍，則無理由。至原告固主張被告繳納之9,000元押金不用予抵扣積欠之租金等語，惟前揭乙租約第14條第4項約定承租人未繳清租金得由押金中抵充甚明，是原告此部分主張尚非可採，併此敘明。　㈣原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。次按乙租約第14條第3項約定：「承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金金額計算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止。」又承租人於租賃關係消滅後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益。經查，系爭租賃關係因乙租約業於113年3月4 日屆至而消滅，被告於系爭租賃關係消滅後仍繼續占有即屬無權占有等情，業如前述，則原告因被告無權占有而受有無法占有、使用、收益系爭房屋之損害，被告則獲有相當於租金之利益，是原告於系爭租賃關係消滅後，依乙租約第14條第1項之約定及不當得利之法律關係，請求被告給付自114年 3月5日起至遷讓返還系爭房屋之日，按月給付相當於租金之不當得利，核屬有據。又乙租約約定爭房屋每月租金為4,50 0元，被告並應負擔每月管理費、網路費各800元、650元等情，業如前述，可認管理費與網路費屬承租人每月固定應負擔之金額，則原告主張該等費用亦屬相當於租金之一部，尚屬合理，是原告請求被告自114年3月5日起至遷讓返還系爭房屋之日，按月給付5,950元（計算式：4,500＋800＋650＝5,9 50），自屬有據，逾此範圍（即114年3月4日部分），則無理由。四、綜上所述，原告依系爭租賃關係、民法第767條第1項及不當得利之法律關係，請求被告給付原告積欠之租金及相關費用 2,900元，並將系爭房屋騰空遷讓返還原告，併請求被告應自114年3月5日起自遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利5,950元，為有理由，應予准許。逾此範圍，則屬無據，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，並依同法第436條第2項準用第392條第2項規定，依職權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，原告其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　屏東簡易庭　法　官廖鈞霖正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪甄廷

2025-03-06

PTEV-113-屏簡-387-20250306-1

桃訴

桃園簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度桃訴字第1號原告徐志評徐明郁共同訴訟代理人王聰明律師被告春輝循環經濟股份有限公司法定代理人石春磊訴訟代理人余淑杏律師蘇芃律師陳芃安律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　　　事實及理由一、原告主張：　㈠兩造於民國111年3月17日就門牌號碼桃園市○○區○○○路000巷0 0○00號房屋（下合稱系爭廠房）簽立廠房租賃契約（下稱系爭租約），原告同日即將系爭廠房點交予被告使用，並配合被告辦理相關用電申請及工廠登記。詎被告於111年9月18日委請仲介系爭租約之訴外人吳滄棋向原告之代理人即原告徐志評之父母、原告徐明郁之祖父母即訴外人徐山田、徐陳阿環稱：因系爭廠房業經訴外人五福氣體有限公司（下稱五福公司）登記為所屬工廠，致被告申請工廠登記遭退件，此係原告提供之房屋存在瑕疵，故原告應在五福公司變更登記核准前停止向被告收取租金，否則原告須賠償被告因此造成之鉅額損失云云，致渠等不疑有他陷於錯誤，而代理原告於吳滄棋所繕打之廠房租賃協議書（下稱系爭協議書）上簽名用印，同意停止向被告收取租金，惟原告此舉顯係受被告之詐欺、脅迫所為，故原告嗣於112年8月10日以存證信函撤銷系爭協議書之意思表示，並再以本件起訴狀繕本之送達為撤銷系爭協議書之意思表示。又被告係趁原告之代理人無經驗且急迫而簽立系爭協議書，並致原告自111年3月17日起至112 年7月18日止，均無法向被告收取租金共新臺幣（下同）456 萬元，然被告卻可持續使用系爭廠房，顯然有失公平，爰依民法第74條第1項規定，訴請撤銷該簽立系爭協議書之法律行為。　㈡被告自112年3月起即未依約繳納租金，原告已於同年7月17日以存證信函催告被告於10日內給付，因被告逾期仍未繳納，原告繼於同年8月2日以存證信函終止系爭租約。是系爭租約既經原告終止，被告自應騰空遷讓返還系爭廠房予原告，並給付原告自112年3月18日起至同年8月2日止積欠之租金共1, 292,000元暨遲延利息，及自同年8月3日起至被告騰空遷讓返還系爭廠房予原告之日止，按日給付原告違約金9,500元。為此，爰依租賃之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：⒈先位部分：被告應將系爭廠房騰空遷讓返還原告；被告應給付原告1,292,000元，及自112年8月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自同日起至被告將系爭廠房騰空遷讓返還原告之日止，按日給付原告9,500元。⒉備位部分：兩造就系爭廠房簽立系爭協議書之法律行為應予撤銷；被告應將系爭廠房騰空遷讓返還原告；被告應給付原告1,292, 000元，及自112年8月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自同日起至被告將系爭廠房騰空遷讓返還原告之日止，按日給付原告9,500元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠兩造於協商租賃條件時，被告即已表明並與原告溝通確認承租系爭廠房係作為工廠使用，依法須取得工廠登記，故系爭租約第1條第4項、第10條第2、3項，始約定被告承租用途為廠房，且系爭廠房屬可供辦理公司登記、工廠登記之合法經營，原告應提供工廠登記、公司登記所需文件交予被告憑辦相關事項等語，足見原告提供之系爭廠房形式及實際上須能取得工廠登記，始得謂原告已提供合於約定、使用收益之租賃物，此義務與被告支付租金之義務具對價關係；惟被告於 111年6月14日申請工廠登記時，經主管機關通知同一廠區已有五福公司設立工廠登記在案，故要求被告撤回申請並待五福公司辦理遷出後再為申請。嗣兩造為解決上開工廠登記問題，自111年8月間起經仲介人員吳滄棋多次居中磋商後，始於同年9月18日簽立系爭協議書，約定因系爭廠房已為五福公司設立工廠登記，致被告無法申請工廠登記，故於五福公司變更登記核准前，原告停止向被告收取租金。而系爭協議書係由仲介公司所草擬，並經徐山田與被告修改確認後簽章，並無原告所稱被告對其詐欺、脅迫致其陷於錯誤之情，且原告前曾出租系爭廠房收取租金，自非毫無經驗之人，則原告主張依民法第92條第1項、第74條第1項規定撤銷其簽立系爭協議書之意思表示，於法自屬無據。　㈡被告簽立系爭租約後，即依約簽發押金支票57萬元、租金支票24張共3,408,000元，及給付租金現金12,000元。嗣兩造於系爭協議書約定自111年7月1日起至五福公司變更登記完成前均免收租金，至被告已支付之111年7月1日至同年9月17 日租金，則於日後重新起算租金時優先抵扣，斯時被告亦未取回已開立之剩餘預付支票。其後五福公司於112年7月7日遷出系爭廠房地址，被告並於同年月19日完成工廠登記，依系爭協議書約定租金自112年7月7日重新起算，且前已支付之111年7月1日至同年9月17日租金得優先抵扣，是並無原告所稱被告積欠租金滿4個月而得終止租約之情形等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實（見本院卷㈡第44頁背面至第45頁）：　㈠兩造於111年3月17日簽立系爭租約之公證版租約（見本院卷㈠第30至39頁），嗣於同年月18日簽立系爭租約之見證版租約（見本院卷㈠第98至100頁）。　㈡兩造於系爭租約之公證版租約第1條第4項、第10條第2、3項，約定系爭廠房係作為工廠使用，並須得辦理工廠登記（見本院卷㈠第33、36頁）。　㈢兩造間關於系爭廠房之租金給付情形如下：　　⒈被告於111年3月17日兩造簽立系爭租約時，給付原告押租金57萬元（以合作金庫商業銀行票號000000000、0000000 00號支票支付）、租金共3,408,000元（以合作金庫商業銀行票號000000000至000000000號支票支付，每月2張，共24張，每月租金285,000元；該等支票均已經原告兌現），及現金12,000元。　　⒉被告於113年3月5日向原告寄出13個月租金支票（票號OY00 00000至OY0000000號，每月2張，共26張，每月租金27萬元），經原告於同年月6日收受，而該等支票至今均未經原告兌現。　㈣徐山田於111年8月29日曾致電負責辦理被告工廠登記之訴外人蔡萬豐技師，溝通五福公司登記障礙問題；於111年9月13 日曾傳送系爭廠房土壤檢測報價單予吳滄棋；於111年9月13 日至18日間，曾多次以訊息及電話與吳滄棋討論及修改系爭協議書內容。　㈤兩造於111年9月18日簽立系爭協議書，徐山田簽約當場僅刪除第3條部分內容。　㈥五福公司於99年7月1日起即在系爭廠房為工廠登記，直至112 年2月1日方申請變更登記，嗣於同年7月7日完成變更登記。被告繼於112年7月19日完成系爭廠房工廠登記。　四、兩造於本院114年2月10日言詞辯論期日，協議簡化本件爭點如下（見本院卷㈡第45頁）：　　㈠原告主張係受詐欺、脅迫而簽立系爭協議書，並依民法第92 條第1項規定撤銷其意思表示，有無理由？　㈡原告主張係因急迫、輕率及無經驗而簽立系爭協議書，並依民法第74條第1項規定撤銷其意思表示，有無理由？　㈢原告主張系爭租約已因被告積欠租金而終止，故請求被告將系爭廠房騰空返還原告，並請求被告給付原告積欠租金1,29 2,000元，及自112年8月3日起至返還系爭廠房之日止，按日給付原告違約金9,500元，有無理由？　　　五、本院之判斷：　㈠按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第92條第1項前段、第74條第1項分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。而當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例意旨參照）。又認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷（最高法院110年度台上字第395號判決意旨參照）。查原告主張係遭被告詐欺、脅迫，及被告趁原告急迫、輕率、無經驗，使原告簽立系爭協議書，同意暫停止向被告收取系爭廠房租金，而依當時情形顯失公平，故依法撤銷其意思表示等語，惟此情為被告所否認，並以前揭情詞置辯，揆諸前揭規定及說明，自應由原告就其所主張該等有利於己之事實，負舉證之責。　㈡原告主張上情，無非係以原告就系爭租約及系爭協議書之代理人徐山田、徐陳阿環於本院審理中之證詞為其主要依據。惟查：　　⒈證人徐山田於本院審理中固證稱：出租系爭廠房均係由伊所處理，兩造間簽立系爭租約後，伊等即將系爭廠房交付被告使用，惟因系爭廠房辦理工廠登記需要時間，快慢不一定，被告表示要伊等賠償搬遷費1千多萬元，仲介吳滄棋也說損失要伊等負責，伊當時很恐慌就簽立系爭協議書，伊是被恐嚇才簽立系爭協議書等語（見本院卷㈠第118頁背面至第124頁）；證人徐陳阿環於本院審理中亦證稱：原告將出租系爭廠房全權交由伊與徐山田處理，當時吳滄棋對伊等半恐嚇半威脅，說伊等如果不簽可能有搬遷費1 千多萬元，伊嚇到了，才會簽立系爭協議書等語（見本院卷㈠第124至126頁）。惟證人徐山田於本院審理中既自承：伊等簽立系爭協議書時，僅有伊與徐陳阿環及吳滄棋在場等語（見本院卷㈠第121頁），另證人徐陳阿環亦陳稱：簽立系爭協議書時僅有伊與徐山田及吳滄棋在場，伊未曾與被告公司或法定代理人有直接接洽等語（見本院卷㈠第1 25頁背面至第126頁），顯見原告簽立系爭協議書時，被告公司法定代理人或所屬人員並無人在場，則被告如何對原告或其代理人徐山田、徐陳阿環為詐欺或脅迫使簽立系爭協議書之行為，已非無疑。　　⒉又證人吳滄棋就兩造簽立系爭協議書之過程於本院審理中結證稱：被告持原告提供之相關文件前往市府辦理工廠登記，但因之前在系爭廠房辦理工廠登記之五福公司未辦理變更登記，故市府無法核准被告之登記申請，而因處理土壤檢測及辦理五福公司變更登記需要時間，所以兩造就以系爭協議書約定辦理期間先暫停收取租金；兩造簽立系爭協議書時伊在場，系爭協議書之內容係伊依照兩造意思所擬定，並經雙方多次修改才定稿，所以內容是雙方協調的結果，伊將定稿的書面分別拿給雙方簽名，原告部分先簽名，伊並未詐欺或脅迫徐山田簽名，亦未要求徐山田哪些部分不能修改，系爭協議書第3點部分即係徐山田要求刪除；原告部分伊係與徐山田討論系爭協議書內容，印象中討論至少3至4次，伊並未向徐山田夫婦表示如果不簽立書面就要賠1千萬元，伊的意思是被告投資廠房花了蠻多錢，如果無法順利辦理工廠登記，後續賠償事宜兩造要自己去協商處理，而伊也未曾聽到被告公司負責人或股東有向徐山田夫婦表示要賠償1千萬元等語綦詳（見本院卷㈡第28 至33頁）。觀諸證人吳滄棋上開結證內容，並未見被告有何詐欺、恐嚇原告或其代理人簽立系爭協議書之情，而證人吳滄棋身為系爭租約仲介，善意提醒原告或其代理人關於被告如無法順利於系爭廠房址辦理工廠登記，其後可能衍生相關違約問題，應由兩造自行協商處理等語，亦難認其此舉有何詐欺、脅迫原告或其代理人之情形。就此本院審酌證人徐山田、徐陳阿環為原告關於系爭租約及系爭協議書簽立之代理人，且為原告之父母及祖父母，相較證人吳滄棋純為系爭租約之仲介，證人徐山田、徐陳阿環顯然具有強烈利害關係，本即難期其能忠實完全陳述，參以原告亦未舉證說明證人吳滄棋與兩造間有何仇隙嫌怨或其他特別關係，致其證詞無從採信之具體事由，兩相較之，自應以證人吳滄棋之結詞較為可採。復參以徐山田於系爭協議書簽立前，曾於111年8月29日致電負責辦理被告工廠登記之蔡萬豐技師，溝通五福公司登記障礙問題，並於同年 9月13日傳送系爭廠房土壤檢測報價單予吳滄棋，再於同年9月13日至18日間，多次以訊息及電話與吳滄棋討論及修改系爭協議書內容，其後始於同年9月18日簽立系爭協議書，而徐山田簽約當場僅刪除該協議書第3條部分內容等情，如兩造不爭執之事實㈣㈤所示，並有相關通訊軟體LI NE對話紀錄在卷可稽（見本院卷㈠第101、102頁）；凡此，益徵證人徐山田、徐陳阿環前揭證述遭被告詐欺、脅迫始簽立系爭協議書云云，與卷證所示情形顯有出入，實難認為可採。　　⒊至原告另主張被告係趁原告急迫、輕率及無經驗，而使原告簽立系爭協議書，同意暫停止向被告收取系爭廠房租金，依當時情形顯失公平云云。惟查，關於系爭協議書之簽立過程，證人吳滄棋前已結稱系爭協議書之內容係其依兩造意思所擬定，並經雙方多次修改始定稿，故內容係雙方協調之結果，且其並未要求原告或其代理人不得修改系爭協議書之內容，故系爭協議書第3點部分即係徐山田簽立時當場要求刪除等情，並有前揭通訊軟體LINE對話紀錄在卷可參，核與證人徐山田於本院審理中證稱：吳滄棋有先傳系爭協議書給伊看，伊也有就內容與吳滄棋討論，系爭協議書內劃線部分是伊要求要刪除等語相符（見本院卷㈠第120頁背面至第121頁、第122頁背面），顯見原告有充分時間得考慮系爭協議書之內容及是否簽立，而實質上原告之代理人徐山田亦已就此與吳滄棋多所討論，並要求修改部分內容，實難認被告有何趁原告急迫、輕率而使之簽立系爭協議書之情。又者，徐山田、徐陳阿環之學歷雖均僅國小肄業，惟渠等前曾將系爭廠房出租五福公司，並供其辦理工廠登記，另於被告承租系爭廠房前，亦曾要求吳滄棋帶同渠等參觀被告公司，待瞭解被告公司之經營內容後，始同意簽立系爭租約等情，業經證人徐山田、徐陳阿環、吳滄棋於本院審理中結證在卷（見本院卷㈠第118頁背面、第120頁背面、第122頁、卷㈡第29頁背面、第31頁），足見原告就相關租約事宜之處理，亦非毫無經驗之人，核與民法第74條第1項規定之要件自屬有間，則原告依此請求撤銷其所為簽立系爭協議書之法律行為，於法亦屬無據。　　⒋此外，原告就其所主張遭被告詐欺、脅迫，及被告趁原告急迫、輕率、無經驗，使原告簽立系爭協議書云云，於本院審理中並未再提出其他證據以供本院調查，參諸首揭規定及說明，應認其主張尚屬乏據，自無足為有利原告之認定。　　　　㈢基上，兩造於系爭租約簽立後，因原向原告承租之五福公司未辦理變更登記，致被告無法順利於系爭廠房辦理工廠登記之疑義，既已經兩造另簽立系爭協議書，原告並同意於五福公司變更工廠登記核准前，自111年7月1日起暫停向被告收取租金，而111年7月1日起至9月17日止已收取之租金，則自被告完成工廠登記時重新計算系爭租約起租日時予以抵扣，有系爭協議書在卷可按（見本院卷㈠第40頁），而被告已給付租金之情形，亦經兩造於本院審理中確認如兩造不爭執之事實㈢所示，被告自無原告所述自112年3月18日起至同年8月 2日積欠租金共1,292,000元未給付之情形，則原告據此主張系爭租約已因被告積欠租金而終止，故請求被告將系爭廠房騰空返還原告，並請求被告給付原告積欠租金1,292,000元，及自112年8月3日起至返還系爭廠房之日止，按日給付原告違約金9,500元，於法無據，均不應准許。　　　六、綜上所述，原告依民法第74條第1項規定及租賃之法律關係，先位聲明請求被告應將系爭廠房騰空遷讓返還原告，並應給付原告1,292,000元，及自112年8月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自同日起至被告將系爭廠房騰空遷讓返還原告之日止，按日給付原告9,500元，另備位聲明請求兩造就系爭廠房簽立系爭協議書之法律行為應予撤銷，被告應將系爭廠房騰空遷讓返還原告，並應給付原告1,292, 000元，及自112年8月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自同日起至被告將系爭廠房騰空遷讓返還原告之日止，按日給付原告9,500元，為無理由，均應予駁回。末原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　陳振嘉以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　潘昱臻

2025-03-06

TYEV-113-桃訴-1-20250306-1

訴

臺灣臺中地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度訴字第3071號原告聚淂鑫股份有限公司法定代理人劉學益訴訟代理人盧永盛律師複代理人施雅芳律師被告尤瑀安即尤佳琳訴訟代理人林修弘律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年1月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由甲、程序方面壹、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條定有明文。經查，原告起訴時原聲明第七、八項分別請求：被告應將勝馳企業社登記地址自臺中市 ○○區○○里○○○路000號1樓房屋（下稱系爭306號房屋之1樓）辦理遷出登記；及被告應將騰萬企業社登記地址自臺中市○○ 區○○里○○○路000號1樓房屋（下稱系爭308號房屋之1樓）辦理遷出登記（見本院卷一第13至14頁、第399至400頁）。嗣後，原告訴訟代理人於民國113年12月9日提出「民事準備( 三)狀」，並於114年1月8日本院言詞辯論期日當庭陳明撤回前揭第七、八項聲明之請求，業經記明筆錄在卷（見本院卷二第399至400頁及第438頁），且被告訴訟代理人於該期日到庭並表示同意原告撤回（見本院卷二第439頁），是以，原告此部分撤回，合於前開規定，應予准許。　　貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。復查，原告起訴時原聲明第三、五、六項分別請求：被告應給付原告新臺幣(下同)791,000 元及自起訴狀繕本送達起依年息百分之5計算之利息；及被告應自110年6月13日起至騰空遷讓返還系爭308號房屋之1樓之日止，按月給付相當於租金之不當得利112,000元；以及被告應給付原告19,983元及自起訴狀繕本送達起依年息百分之5計算之利息（見本院卷一第13頁）。迭經變更，原告訴訟代理人於113年12月9日提出「民事準備(三)狀」，並於11 4年1月8日本院言詞辯論期日當庭陳稱前揭第三、六項聲明之利息起算日均調整為原告於112年8月4日提出「民事爭點整理(總)狀」繕本送達被告之翌日，及前揭第五項聲明之起算日應更正為111年6月13日，及前揭第六項聲明之請求金額變更為12,682元等情，業經記明筆錄在卷（見本院卷二第39 9至400頁及第438頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。　　　　乙、實體方面壹、原告主張：一、原告先於107年4月間向訴外人林福生承租系爭306、308號房屋全部（包含1、2樓，下稱系爭306、308號房屋，並合稱系爭房屋），復於110年5月間將系爭房屋之1樓轉租予被告，且兩造於110年5月26日簽署「房屋租賃契約」（下稱系爭租賃契約），並約定系爭306號房屋之1樓租賃期間自110年7月 1日起至113年6月30日止，每月租金為65,000元，及系爭308 號房屋之1樓租賃期間自110年6月1日起至113年5月31日止，每月租金為112,000元。且原告已將系爭房屋之1樓交予被告使用。二、原告雖同意系爭306號房屋之1樓自110年9月間起開始收租，然被告自110年9月間起即未依約給付租金，尚積欠自110年9 月1日起至111年5月31日止之租金計455,000元。及被告就系爭308號房屋之1樓，亦自111年1月間即未依約給付租金，尚積欠自111年1月1日起至111年5月31日止之租金計336,000元。以上合計791,000元，已達2個月之租額。三、因被告積欠租金已達2個月之租額，故原告於111年2月9日以台中法院郵局存證號碼000301號存證信函定期催告被告給付租金，被告則以原告未合法轉租為由推諉拒付，原告再於同年6月1日以台中法院郵局存證號碼001310號存證信函，向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，並要求被告自函到日起 10日內將系爭房屋之1樓回復原狀並騰空遷讓返還予原告，嗣於111年6月2日被告收受該存證信函，系爭租賃契約已於1 11年6月2日經原告合法終止。為此爰依民法第439條規定及依系爭租賃契約之法律關係，請求被告給付自110年9月1日起至111年5月31日止之租金合計791,000元，及民法第767條第1項前段、第962條第1項前段、第455條前段規定，請求被告應將系爭房屋之1樓騰空遷讓返還予原告。四、系爭租賃契約業由原告於111年6月2日合法終止，且被告未於前揭存證信函寬限期間10日內遷讓返還系爭房屋之1樓，故被告自111年6月13日起即屬無權占用，為此爰依民法第17 9條規定請求被告應自111年6月13日起，至騰空遷讓返還系爭306號房屋之1樓之日止，按月給付相當於租金之不當得利 65,000元，及被告應自111年6月13日起，至騰空遷讓返還系爭308號房屋之1樓之日止，按月給付相當於租金之不當得利 112,000元。五、兩造口頭約定系爭306號房屋之1樓、2樓水費均由被告繳納，及原告每月補貼被告500元。且系爭306號房屋於111年6月、8月、9月之水費各為5,235元、4,907元、4,040元，合計1 4,182元(計算式：5235+4907+4040=14182元)，均係由原告代為繳納，經扣除原告應補貼1500元（計算式：500元×3個月＝1500元）後，尚有12,682元(計算式：00000-0000=12682 元)，為此爰依民法第179條規定，請求被告返還原告代繳水費12,682元。六、因本院113年度訴字第1198號偽造文書等刑事案件之認定結果，攸關系爭306號房屋應先返還予原告一事具有權利保護之必要，且本件原告請求被告給付租金，亦與該刑事案件之起訴事實相牽連，故請法院於該刑事案件判決確定前，依職權裁定停止本件民事訴訟程序等語。　七、並聲明：(一)被告應將系爭306號房屋之1樓騰空遷讓返還予原告。(二)被告應將系爭308號房屋之1樓騰空遷讓返還予原告。(三)被告應給付原告791,000元，及自「民事爭點整理( 總)狀」繕本送達被告之翌日起依年息百分之5計算之利息。 (四)被告應自111年6月13日起，至騰空遷讓返還系爭306號房屋之1樓之日止，按月給付相當於租金之不當得利65,000 元。(五)被告應自111年6月13日起，至騰空遷讓返還系爭30 8號房屋之1樓之日止，按月給付相當於租金之不當得利112, 000元。(六)被告應給付原告12,682元，及自「民事爭點整理(總)狀」繕本送達被告之翌日起依年息百分之5計算之利息。(七)願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告則以：一、系爭租賃契約第4條第1項已載明被告向原告承租系爭房屋之 1樓係供餐飲營業之用，然原告於110年7月26日以通訊軟體L INE向被告表示，屋主即訴外人林福生不願提供轉租同意書，致被告無法申辦營業登記以經營餐飲業。嗣於同年月29日原告雖以通訊軟體LINE傳送訴外人林福生於同年3月24日出具轉租同意書（下稱系爭同意書），然訴外人林福生於同年 8月16日以潭子頭家厝郵局存證號碼000136號存證信函（下稱系爭存證信函）向兩造表示因原告未經其同意，擅自將系爭房屋轉租予被告以供開設餐飲店，故其以系爭存證信函向原告為終止租約之意思表示，並要求兩造應返還系爭房屋，可見原告並未使租賃物合於約定使用收益狀態，被告自得行使同時履行抗辯權，而拒絕給付租金。二、因系爭同意書係由原告偽造，故被告於111年1月25日以臺中市○○路○○○○號碼000050號存證信函向原告為終止租約之意思表示，並向臺灣臺中地方檢察署提出刑事告訴。且被告已於 111年5月間將系爭房屋之1樓鑰匙交還訴外人林福生並由其配偶代收。三、訴外人林福生於000年間持本院110年訴字第2599號民事判決及臺灣高等法院臺中分院113年度上訴字第219號民事判決，向本院民事執行處對原告聲請強制執行，經本院民事執行處以113年度司執字第56638號受理在案，並定於113年11月27 日履勘及點交系爭房屋。　　四、因被告已於111年2月間搬離系爭房屋之1樓，故原告所主張於111年6、8、9月間水費，顯與被告無涉等語資為抗辯。五、並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　參、本院之判斷：　　　一、關於原告請求騰空遷讓返還系爭房屋之1樓部分：（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害，民法第962條亦有明定。復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條亦有明定。　　（二）經查，系爭房屋於105年間辦理第一次登記，其登記所有權人為訴外人林福生且迄未變更等情，有建物登記謄本在卷可稽(見本院卷二第135、137頁)，自堪信為真實。（三）復查，訴外人林福生前以其所有系爭房屋出租予原告聚淂鑫股份有限公司，租賃期間自107年4月1日起至117年10月 31日止，及依雙方簽訂房屋租賃契約及協議書之約定，聚淂鑫股份有限公司未經其同意不得轉租，然因聚淂鑫股份有限公司於110年間擅自轉租，故其於110年8月16日以潭子頭家厝郵局存證號碼000136號存證信函（即系爭存證信函）向聚淂鑫股份有限公司為終止租約之意思表示，嗣於同年月17日聚淂鑫股份有限公司收受系爭存證信函後，雙方之間租賃契約業經合法終止為由，訴請聚淂鑫股份有限公司應騰空返還系爭房屋，經本院以110年訴字第2599號民事判決訴外人林福生勝訴後，聚淂鑫股份有限公司提起上訴，經臺灣高等法院臺中分院以113年度上訴字第219號受理在案且審理認為：因聚淂鑫股份有限公司未經林福生之同意，擅自將系爭房屋之1樓轉租予尤瑀安即尤佳琳，林福生自得終止租約，故林福生於000年0月00日以系爭存證信函向聚淂鑫股份有限公司為終止租約之意思表示，嗣於同年月17日聚淂鑫股份有限公司收受系爭存證信函後，租約業經合法終止，林福生依民法第455條規定請求聚淂鑫股份有限公司騰空返還系爭房屋，於法有據等情，並於 113年7月31日判決駁回上訴而告確定等情，業經本院依職權調閱本院110年訴字第2599號民事卷宗及臺灣高等法院臺中分院113年度上訴字第219號民事卷宗核閱屬實，自堪信為真實，足認原告與訴外人林福生之間租約已於110年8 月17日合法終止，自此原告即無占用系爭房屋之正當權源。（四）又被告辯稱：訴外人林福生於000年間持前揭確定民事判決向本院民事執行處對原告聲請強制執行，經本院民事執行處以113年度司執字第56638號受理在案，並定於113年1 1月27日履勘及點交系爭房屋等情，業據其提出與所述相符之本院113年11月6日中院平113司執八字第56638號執行命令影本為證（見本院卷二第425至427頁），自堪信為真實。　　　（五）綜上以析，原告既非系爭房屋之所有權人，自不適用民法第767條第1項前段規定。又原告自承其係基於系爭租賃契約而將系爭房屋之1樓交予被告使用，顯無其占有被侵奪之情形，自無適用民法第962條第1項前段規定之餘地。再者，原告與訴外人林福生之間租約已於110年8月17日合法終止，自此原告即無占用系爭房屋之正當權源，且訴外人林福生已持前揭確定民事判決向本院民事執行處對原告聲請強制執行，經本院民事執行處以113年度司執字第56638 號受理在案，並定於113年11月27日履勘及點交系爭房屋，則原告主張依民法第455條前段規定，請求被告應將系爭房屋之1樓騰空遷讓返還予原告，已不具受權利保護之必要與實益。從而，原告主張依民法第767條第1項前段、第962條第1項前段、第455條前段規定，請求被告應將系爭房屋之1樓騰空遷讓返還予原告，為無理由，不應准許。至原告聲請調閱訴外人林福生之就診紀錄，用以證明訴外人林福生於情緒失控情形下撕毀轉租同意書乙節，已無調查之必要，附此敍明。　　二、關於原告請求自110年9月1日起至111年5月31日止租金部分：（一）按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。（二）復按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條亦有明定。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院99年度台上字第526 號、102年度台上字第1892號民事裁判意旨參照）。（三）被告辯稱：系爭租賃契約第4條第1項已載明被告向原告承租系爭房屋之1樓係供餐飲營業之用，然原告於110年7月2 6日以通訊軟體LINE向被告表示訴外人林福生不願提供轉租同意書，致被告無法申辦營業登記以經營餐飲業。嗣於同年月29日原告雖以通訊軟體LINE傳送訴外人林福生於同年3月24日出具轉租同意書（即系爭同意書），然訴外人林福生於同年8月16日以系爭存證信函向兩造表示因原告未經其同意，擅自將系爭房屋轉租予被告，故其以系爭存證信函向原告為終止租約之意思表示，並要求兩造返還系爭房屋，可見原告並未使租賃物合於約定使用收益狀態，被告自得行使同時履行抗辯權，而拒絕給付租金等情，業據其提出與所述相符之通訊軟體LINE對話紀錄、潭子頭家厝郵局存證號碼000136號存證信函等影本為證(見本院卷一第161至173頁），自堪信為真實。（四）又查，被告前以原告公司之法定代理人劉學益明知林福生並未同意轉租系爭房屋，卻向其誆稱得以轉租，且將林福生於000年0月00日出具同意轉租予訴外人尤奕翔之同意書上轉租承租人變造為「尤瑀安」，並於110年7月29日向其交付該同意書（即系爭同意書）為由，向臺灣臺中地方檢察署提起刑事告訴，經該署檢察官偵查認為劉學益涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌，及同法第216條、第210 條之行使變造私文書罪嫌，並以112年度偵字第32015號向本院提起公訴，經本院刑事庭以113年度訴字第1198號受理在案等情，業經本院依職權調閱該刑事卷宗核閱屬實，自堪信為真實。　　　　（五）綜上以析，原告先向訴外人林福生承租系爭房屋，再將系爭房屋之1樓轉租予被告，及兩造所簽署系爭租賃契約第4 條第1項已載明被告向原告承租系爭房屋之1樓及係供餐飲營業之用。然訴外人林福生不同意將系爭房屋轉租予被告，並以系爭存證信函向原告為終止租約之意思表示，及要求兩造應返還系爭房屋，可見原告於系爭租賃契約之租賃關係存續中，並未使租賃物合於約定使用收益狀態，致被告不能達租賃之目的，揆諸前揭說明，被告得行使同時履行抗辯權，而拒絕給付租金。從而，原告主張依民法第43 9條規定及依系爭租賃契約之法律關係，請求被告給付自1 10年9月1日起至111年5月31日止之租金合計791,000元，及自「民事爭點整理(總)狀」繕本送達被告之翌日起依年息百分之5計算之利息，為無理由，不予准許。　　三、關於原告請求自111年6月13日起相當於租金之不當得利部分：（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念，再無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號民事裁判意旨參照）。（二）原告先向訴外人林福生承租系爭房屋，再將系爭房屋之1 樓轉租予被告，且因訴外人林福生不同意轉租，並以系爭存證信函向原告為終止租約之意思表示，故訴外人林福生與原告之間租約業於110年8月17日合法終止，原告即無占用系爭房屋之正當權源，顯未受有不能使用收益之損害，自無適用民法第179條規定之餘地。（三）從而，原告主張依民法179條規定不當得利之法律關係，請求被告應自111年6月13日起，至騰空遷讓返還系爭306 號房屋之1樓之日止，按月給付相當於租金之不當得利65, 000元，及請求被告應自111年6月13日起，至騰空遷讓返還系爭308號房屋之1樓之日止，按月給付相當於租金之不當得利112,000元，均無理由，不予准許。。四、關於原告請求被告返還水費部分：（一）原告主張：兩造口頭約定系爭306號房屋之1樓、2樓水費均由被告繳納，及原告每月補貼被告500元。且系爭306號房屋於111年6月、8月、9月之水費各為5,235元、4,907元、4,040元，合計14,182元(計算式：5235+4907+4040=141 82元)，均係由原告代為繳納，經扣除原告應補貼1500元（計算式：500元×3個月＝1500元）後，尚有12,682元(計算式：00000-0000=12682元)，為此爰依民法第179條規定，請求被告返還原告代繳水費12,682元等情，為被告所否認並以前詞置辯，經查：1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年度上字第917號民事裁判意旨參照）。查原告主張前情，為被告所否認，揆諸前揭說明，原告應就其前揭主張，負舉證責任。2.依系爭租賃契約第7條第1項記載「房屋之稅捐由甲方（指原告）負擔，乙方(指被告)水電費及營業必須繳納之稅捐自行負擔」等字樣（見本院卷一第32、36頁），足見兩造約定被告僅須負擔其承租系爭房屋之1樓水費。3 .原告所提便利貼固記載「3月份2F水費＝500元」、「2F4 月份水費＝500元」等字樣（見本院卷一第73、77頁），惟其上未見任何簽名或印文，自無從據此逕行推論兩造曾約定系爭306號房屋之1樓、2樓水費均由被告繳納，及原告每月補貼被告500元等情。又原告所提請款明細雖記載「2 .每月扣2F水費：-＄500元正」等語（見本院卷二第369頁），然原告於113年12月19日提出「民事準備（三）狀」已自承該文件係由其會計人員製作乙節（見本院卷二第40 1頁），況該請款明細上亦無業經被告確認無誤之簽名或印文，自難據此逕為對原告有利之認定。4.觀諸原告所提台灣自來水公司繳費憑證影本之「用水地址」欄記載「臺中市○○區○○○路000號」等字樣（見本院卷一第89至91頁），參以，原告複代理人於113年9月23日本院言詞辯論期日陳稱：原告代繳水費係包含系爭306號房屋之1樓、2樓水費，且因1樓、2樓共用1個水錶，故無法區分1、2樓水費之具體金額。及系爭306房屋之2樓係由原告使用等語（見本院卷二第258至260頁），可見原告已自承其代繳水費乃包含其所使用系爭306號房屋之2樓水費，且因系爭306號房屋之1樓、2樓共用1個水錶，故無法區分其1樓、2樓水費之具體金額。5.此外，遍查全卷並無任何證據顯示被告於111年6、8、9月間在系爭306號房屋之1樓用水情形，自難認原告所提前揭繳費憑證所示水費之使用人即為被告而受有利益。（二）從而，原告主張依民法179條規定不當得利之法律關係，請求被告應給付原告12,682元，及自「民事爭點整理(總) 狀」繕本送達被告之翌日起依年息百分之5計算之利息，為無理由，不予准許。　五、原告固主張：因本院113年度訴字第1198號偽造文書等刑事案件之認定結果，攸關系爭306號房屋應先返還予原告一事具有權利保護之必要，且本件原告請求被告給付租金，亦與該刑事案件之起訴事實相牽連，故請法院於該刑事案件判決確定前，依職權裁定停止本件民事訴訟程序等情，惟查：（一）按訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第183條定有明文。（二）復按所謂訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，係指在民事訴訟繫屬中，當事人或第三人涉有犯罪嫌疑，足以影響民事訴訟之裁判，非俟刑事訴訟解決，民事法院即無從或難於判斷者而言（最高法院96年度臺抗字第916號民事裁判意旨參照）。（三）查原告公司之法定代理人劉學益明所涉前開刑事案件，並非於本件民事訴訟繫屬中所涉犯，自無適用民事訴訟法第 183條規定之餘地，則原告主張前情，尚非可採。　　　六、綜上所述，原告主張依系爭租賃契約之法律關係，及依民法第439條、455條前段、第767條第1項前段、第962條第1項前段、第179條規定，請求被告應將系爭房屋之1樓騰空遷讓返還予原告，及被告應給付原告791,000元及自「民事爭點整理(總)狀」繕本送達被告之翌日起依年息百分之5計算之利息，及被告應自111年6月13日起，至騰空遷讓返還系爭306 號房屋之1樓之日止，按月給付相當於租金之不當得利65,00 0元，及被告應自111年6月13日起，至騰空遷讓返還系爭308 號房屋之1樓之日止，按月給付相當於租金之不當得利112,0 00元，及被告應給付原告12,682元及自「民事爭點整理(總) 狀」繕本送達被告之翌日起依年息百分之5計算之利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　民事第六庭　法　官賴秀雯以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊思賢

2025-03-05

TCDV-111-訴-3071-20250305-1

上易

臺灣高等法院高雄分院

侵權行為損害賠償

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第181號上訴人潘建邦八大福榮育樂股份有限公司上一人法定代理人許睿智共同訴訟代理人陳崇善律師被上訴人公號：福德祠法定代理人陳堅民訴訟代理人劉豐州律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於中華民國 113年4月15日臺灣屏東地方法院111年度訴字第134號第一審判決提起上訴，本院於114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：伊所有坐落屏東縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地），前由屏東縣潮州鎮泗林里公共造產委員會（下稱公共造產委員會）出租予上訴人八大福榮育樂股份有限公司（下稱八大公司），上訴人潘建邦為八大公司之監察人及董事長特助。詎潘建邦竟透過原審被告蔡永玉，擅將伊所有種植在系爭土地上之樹齡逾百年茄苳樹1顆(座標22.325 28,120.33364，下稱系爭茄苳樹)，以新台幣(下同)15萬元出售予原審被告熊伯卿，熊伯卿並於民國108年11月19日將系爭茄苳樹挖除載走，系爭茄苳樹嗣後雖經載回種植於原地，惟已致系爭茄苳樹之園藝價值減損50萬元，潘建邦不法侵害伊之所有權致伊受有損害，應依民法第184條第1項前段或同條第2項規定（請擇一為有利於伊之判決）賠償50萬元。又潘建邦係八大公司之監察人及董事長特助，為公司法第8 條第2項所定負責人及民法第28條所稱有代表權之人，亦為八大公司之受僱人，八大公司應依民法第28條、公司法第23 條第2項或民法第188條第1項前段規定(請擇一為有利於伊之判決)，與潘建邦負連帶賠償責任等語。並聲明：㈠潘建邦應給付被上訴人50萬元，及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡前項給付部分，八大公司應與潘建邦負連帶給付之責；㈢願供擔保，請准宣告假執行。（被上訴人敗訴部分未據上訴，非本院審理範圍，不另贅述）二、上訴人則以：　㈠潘建邦辯稱：伊未毀損系爭茄苳樹，因八大公司向公共造產委員會承租系爭土地，伊有權利修剪與維護系爭茄苳樹，且系爭茄苳樹嗣後業經載回種植於原地，並係由八大公司負責養護，復育情況良好，被上訴人未受有損害等語置辯。　㈡八大公司辯稱：系爭土地雖登記為「公號：福德祠」所有，然「公號：福德祠」非本件被上訴人，被上訴人既非系爭土地所有權人，其對系爭土地之出產物即系爭茄苳樹之受損即無損害賠償請求權可言；縱被上訴人為系爭土地所有權人，然依土地登記謄本之記載，「公號：福德祠」之管理人應為李正順，非陳堅民，被上訴人未經合法代理，提起本件訴訟，應不合法。又潘建邦雖登記為八大公司之監察人，但監察人非民法第28條所稱之董事或有代表權之人，依公司法第8 條第2項規定，僅限於執行監察職務時方為公司之負責人，被上訴人依民法第28條、公司法第23條第2項規定，請求伊與潘建邦連帶負損害賠償責任，於法無據。至於潘建邦雖自稱為伊之董事長特助，但實際上與八大公司無僱傭關係，亦不存在任何指揮或監督關係，潘建邦擅自出售系爭茄苳樹之行為與伊無關，伊不須負僱用人責任。再者，系爭茄苳樹係經列管之老樹，理論上無園藝價值，亦無交易價值，且系爭茄苳樹業經運回原地種植而回復原狀，被上訴人復未證明受有損害，請求賠償為無理由等語置辯。三、原審判命上訴人應連帶賠償被上訴人50萬元本息，並依職權為假執行之宣告，駁回被上訴人其餘請求，上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，於本院聲明：㈠原判決於不利益於上訴人部分，均廢棄；㈡前開廢棄部分，駁回被上訴人於原審之請求。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（至被上訴人敗訴部分，未據聲明不服，已確定）四、兩造不爭執事項：　㈠系爭土地位於8大森林魔法樂園（址設屏東縣○○鎮○○路000號），暨屏東縣境內編號第2415號水源涵養及衛生保健保安林範圍內，為被上訴人所有之一般農業區國土保安用地，前由公共造產委員會出租予八大公司使用，租期自102年10月2日起至112年10月1日止。系爭土地上座標22.32528,120.33364 之系爭茄苳樹，為屏東縣政府列管之第38號茄苳老樹。　㈡潘建邦自108年6月10日起擔任八大公司之監察人，其與蔡永玉於同年11月15日簽訂同意書，將系爭茄苳樹讓與蔡永玉，以抵付蔡永玉為8大森林魔法樂園整地施工之費用（下稱系爭行為）。嗣後蔡永玉將系爭茄苳樹出售予御柏造園有限公司之負責人熊伯卿，熊伯卿並於同年月19日9時許，率同工人以挖土機挖掘系爭茄苳樹，再以車牌號碼000-0000號自用半拖車載運系爭茄苳樹離去。　㈢潘建邦因系爭行為，經原法院刑事庭以110年度訴字第227號判決犯森林法第52條第1項第1、4、6款之竊取森林主產物罪，累犯，處有期徒刑1年4月，併科罰金11萬2,800元，罰金如易服勞役，以1,000元折算1日。潘建邦不服提起上訴，復經本院以111年度上訴字第227號撤銷改判犯森林法第52條第 1項第1、4、6款之竊取森林主產物罪，累犯，處有期徒刑7 月，併科罰金11萬2,800元，並經最高法院以111年度台上字第4551號判決駁回其上訴，已告確定（以下合稱系爭刑案）。五、本件爭點：　㈠潘建邦應否依民法第184條第1項前段或同條第2項負侵權行為損害賠償責任？損害數額若干？　㈡八大公司應否依民法第188條第1項、民法第28條或公司法第2 3條第2項規定，與潘建邦負連帶賠償責任？六、得心證之理由：　　　㈠潘建邦應否依民法第184條第1項前段或同條第2項負侵權行為損害賠償責任？損害數額若干？　　1.經查，系爭土地登記之所有權人為「公號：福德祠」，且「公號：福德祠」屬祭祀公業，並選任陳堅民為管理人，經屏東縣潮州鎮公所（下稱潮州鎮公所）准許備查在案等節，有被上訴人提出之土地登記第一類謄本、潮州鎮公所110年10 月26日潮鎮民字第11032178500號函、同所110年11月16日潮鎮民字第11032564800號函所附派下全員證明書、修正派下現員名冊、不動產清冊等文件可稽（見原審附民卷第21-43 頁），足認系爭土地為被上訴人所有，且陳堅民係被上訴人之現任管理人，被上訴人之起訴業經合法代理。是以，八大公司抗辯被上訴人非系爭土地所有權人，且未經合法代理，均不足採。　2.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第184條第1項前段定有明文。次按不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。民法第66條第2項有明文規定。又物之構成部分除法律有特別規定外，不得單獨為物權之標的物，未與土地分離之樹木，依民法第66條第2項之規定，為土地之構成部分（最高法院32年上字第6232號裁判先例意旨參照）。　3.而查：　⑴系爭茄苳樹生長在系爭土地上座標22.32528,120.33364處，已如前述，依民法第66條第2項規定及前揭說明，土地上之出產物如樹木，在未與土地分離前，並無獨立之所有權，而屬土地之一部分，除法律另有規定或當事人另有約定外，仍為原物之所有人，歸屬於土地所有權人所有，系爭茄苳樹既生長在系爭土地上，且系爭土地為被上訴人所有，足見系爭茄苳樹未與系爭土地分離前，應屬被上訴人所有。　⑵潘建邦自108年6月10日擔任八大公司之監察人，且為該公司董事長特助，其平常居住在8大森林魔法樂園隔壁村莊之戶籍地，在潮州已居住近40年，知悉系爭茄苳樹坐落之系爭土地雖位在8大森林魔法樂園內，但系爭土地非八大公司所有，而係八大公司向公共造產委員會承租之土地等情，業經潘建邦在系爭刑案偵查及審理時自陳在卷(見系爭刑案109年度偵字第31號卷第47、174頁、一審卷二第280-283、287-289 、295頁)，並有潘建邦之名片及八大公司變更登記表可稽( 見系爭刑案109年度調偵字第599號卷第97、225-228頁)，堪以認定。潘建邦明知系爭土地非八大公司所有，卻擅將生長在系爭土地上之系爭茄苳樹讓與蔡永玉，以抵付蔡永玉為8 大森林魔法樂園整地施工之費用，致蔡永玉將系爭茄苳樹轉售予熊伯卿，熊伯卿因此率同工人以挖土機挖掘系爭茄苳樹後載運離去（見不爭執事項㈡），顯已不法侵害被上訴人對系爭茄苳樹之所有權。　⑶潘建邦雖辯稱八大公司向公共造產委員會承租系爭土地，伊有權修剪與維護系爭茄苳樹云云。然潘建邦並非僅修剪、維護系爭茄苳樹，而是將系爭茄苳樹出售予他人以抵償債務，並同意熊伯卿將系爭茄苳樹挖掘載運離去，而潘建邦未經土地所有權人同意，自無處分系爭茄苳樹之權利，況八大公司與公共造產委員會間之土地租賃契約，業經該會於108年3月 15日以存證信函以積欠租金達2年為由通知八大公司終止租約，有存證信函為證(見原審卷一第407-408頁)，潘建邦此部分所辯，要不足採。基此，被上訴人主張潘建邦侵害被上訴人對系爭茄苳樹之所有權，致其受有損害，應依民法第18 4條第1項前段規定，負侵權行為損害賠償責任，應屬有據。　⑷被上訴人另依民法第184條第2項規定對潘建邦為請求，乃單一聲明選擇之合併，本院已依前揭規定認被上訴人之請求有理由，無再予審究其他請求權基礎有理與否之必要，附此敘明。　4.次按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額。民法第196條定有明文。被上訴人主張系爭茄苳樹事後雖經回植於原地，但已無法完全復原，園藝價值減損50萬元等語，為上訴人所否認。而查：　⑴原審囑託臺灣省園藝技師公會（下稱園藝公會）鑑定系爭茄苳樹於本事件前後之園藝價值，園藝公會認：「（一）樹木現況：系爭茄苳樹於112年6月14日當天之樹高約10公尺，樹冠幅約5公尺(最寬處），樹冠投影面積約15.90435平方公尺 (以冠幅平均4.5公尺換算圓形半徑2.25公尺計）。（二）樹木外觀缺陷：1.根領周邊區域有多處土方凹陷，在行走時可明顯感受採到下陷感，顯示原土球內部的支持根本體，從定植至今已產生腐朽，導致土方陷落，樹幹基部也有空洞向内腐朽跡象。2.樹幹基部(約100公分處)萌發許多不定枝，顯示該樹賴以為生之輸導組織功能異常，導致誘發不定枝，從中分散養分，減弱原本應有的頂芽優勢。3.樹幹離地約1.5 公尺處，有一長約80公分、寬約50公分的橢圓形傷口，中間部分已明顯腐朽。4.從地面向樹冠上方觀察(未使用升高機具近距離觀察），即可見四處明顯的腐朽。5.樹洞移植切鋸傷口過大，周邊萌發眾多的不定芽，形成的細枝相互分散養分無法形成粗大分枝來取代原主枝包覆切口，此傷口若無法被包覆將來都會腐朽形成樹洞。（三）鑑定結果：依屏東縣受保護樹木普查列冊資料所示，該樹於107年間樹高16公尺，胸徑1.15公尺，胸圍3.62公尺，冠幅11.5公尺，樹冠投影面積93.0585平方公尺，無附生、寄生、纏勒植物，健康狀態為很健康跟部狀態正常，樹冠密度95％，活冠層比91-100％作為事件發生前之樹木現況判定，事件發生前之園藝價值為 50萬元（不含移植費用）。而依健康評估内容：根領部分土壤凹陷、樹幹上有多處樹洞，主幹離地100公分處斷面腐朽率高達48％，T/R值0.31，從108年至今樹冠幅僅達4.5-5公尺，顯示該樹吸收與輸導系統尚未回復正常樹木狀態，由於腐朽率過高因素，該樹目前不具備園藝販售價值，因此園藝價值為0。若以綠覆面積層面來看，樹冠投影面積從93.0585平方公尺降至15.90435平方公尺，減少約達83％幅度」等語，有該會112年7月10日函檢送之00000000屏東潮州路800號茄苳鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）為憑（見原審卷二第327- 351頁），是以，被上訴人主張系爭茄苳樹因本事件發生致園藝價值減損50萬元，要屬有據。　⑵上訴人雖以系爭鑑定報告係根據107年度屏東縣受保護樹木普查列冊資料內作成，非以遭挖掘前之現況為判定，否認系爭鑑定報告之正確性。惟上開列冊資料乃屏東縣政府官方於10 7年8月31日所作成，其中已就系爭茄冬樹之「樹高」、「胸徑」、「胸圍」、「冠幅」、「樹冠投影面積」、「有無附生、寄生、纏勒植物」、「健康狀態」、「根部狀態」、「樹冠密度」、「活冠層」、「推估年齡」等事項記載明確，內容堪稱詳盡(見系爭刑案一審卷一第291-292頁)。考量上開列冊資料與本件發生時點相隔不到1年半，上訴人亦未證明系爭茄苳樹在此期間之生長環境有發生劇烈變化致影響其外觀及健康狀態，則依樹木正常生長之情形觀之，以系爭茄苳樹於107年8月31日之現況作為鑑定基礎自屬適當。　⑶上訴人固辯稱系爭茄苳樹事後已種植回原地，即已回復原狀，被上訴人無損害云云，並提出復植照片為證（見原審卷一第419頁）。然系爭茄苳樹於107年8月31日調查時，樹高16 公尺，胸徑1.15公尺，胸圍3.62公尺，冠幅11.5公尺，樹冠投影面積93.0585平方公尺，無附生、寄生、纏勒植物，健康狀態為很健康，根部狀態正常，樹冠密度95％，活冠層比9 1-100％，有107年屏東縣受保護樹木普查委託專案服務成果報告可參（見系爭刑案一審卷一第291-292頁）；但系爭茄苳樹於112年6月14日量得樹高約10公尺，樹冠幅僅達4.5-5 公尺，樹冠投影面積降至15.90435平方公尺，且樹幹基部、根系有空洞、腐朽情況，已如前述，顯然系爭茄苳樹之外觀、健康狀況均與遭挖掘前有很大差異，並未回復原狀。此外，上訴人復未證明於本件言詞辯論終結時，系爭茄苳樹已生長成遭斷根挖走前之原有狀態，上訴人此部分主張，即無可採。　⑷上訴人另辯稱系爭茄苳樹生長在保安林，為經列管之不得砍伐樹木，非供園藝使用且不得交易，無園藝價值可言云云。惟系爭茄苳樹雖因生長在保安林中禁止砍伐，但此係基於森林法為保育森林資源，發揮森林公益及經濟效用，並為保護具有保存價值之樹木及其生長環境之目的，而予以禁伐，非謂生長在保安林內禁伐區之樹木即無園藝價值，否則，倘若系爭茄苳樹不具園藝價值，熊伯卿豈會同意花費15萬元購買，並於挖掘後留有土球準備進行移植。再者，屏東縣政府11 0年5月22日屏府農林字第11019522300號函亦稱系爭茄苳樹具有園藝造景價值，經市場訪價，與系爭茄苳樹相似規格之茄苳樹，其價格由15萬元至60萬元不等（不含伐木及搬運費用）等語（見系爭刑案一審卷一第170頁），益徵系爭茄苳樹確實具備園藝價值，上訴人之所辯難認有理。　⑸上訴人復辯稱熊伯卿僅以15萬元買受系爭茄苳樹，系爭刑案判決認定系爭茄苳樹山價僅18,800元，系爭鑑定報告認系爭茄苳樹在本事件發生前之園藝價值為50萬元，顯有錯誤云云，並聲請函詢行政院農業部林業及自然保育署（下稱林業及自然保育署）系爭茄苳樹於本事件發生前後之價值及認定依據、系爭茄苳樹目前是否已回復原狀（見本院卷第136頁）。惟：　①熊伯卿雖以15萬元買受系爭茄苳樹，但其買受價格受買賣雙方之專業能力、議價能力或出售急迫性等因素影響，熊伯卿與蔡永玉最終議定之價格未必然相當於系爭茄苳樹之實際園藝價值。又關於森林主（副）產物之「山價」，依土地徵收條例授權內政部訂定之農作改良物徵收補償費查估基準第3 點關於有利用價值造林木之規定，其查定方式，係依查估時該木材市價減去必要之生產（伐木及搬運）費用，換言之，山價乃係將森林主（副）產物伐除後之木材利用價值，扣除伐木、搬運費用計算之，此與園藝價值係依市場上愛好者，視林木樹形、樹齡等情形查估方式有所不同，有前揭屏東縣政府110年5月22日函、行政院農業委員會林務局屏東林區管理處（改制後更名林業及自然保育署）111年7月14日屏作字第111610951號函可參（見系爭刑案一審卷一第169-170頁、原審卷一第313頁），可知樹木砍伐後之木材山價與活樹之園藝價值顯屬二事，判斷系爭茄苳樹於本事件發生前及復植後之價值，自不得以山價計算。再者，前揭屏東縣政府110 年5月22日函亦稱系爭茄苳樹具有園藝造景價值，經市場訪價，與系爭茄苳樹相似規格之茄苳樹，其價格由15萬元至60 萬元不等（不含伐木及搬運費用）等語，系爭鑑定報告認系爭茄苳樹在事件發生前之園藝價值為50萬元，亦在屏東縣政府查訪之市價區間內，鑑定結果應屬可信。　②上訴人雖聲請函詢林業及自然保育署前揭事項，但林業及自然保育署前揭111年7月14日已說明其查估計價方式係以山價作為計算基礎，與園藝價值之查出方式不同，建議委託相關園藝公會協助查估系爭茄苳樹之園藝價值等語，上訴人聲請再向林業及自然保育署函詢系爭茄苳樹於事件發生前後之價值，要無調查必要；另關於系爭茄苳樹是否已回復原狀，因系爭土地現仍由上訴人占有，上訴人並於113年11月14日準備程序陳稱將自行至現場拍照陳報本院（見本院卷第121頁），是以，關於系爭茄苳樹之外觀是否已完全回復原狀，乃上訴人可自行舉證之事項，要無另函詢之必要。　⑹上訴人又辯稱系爭茄苳樹已復植原地且存活迄今，生長良好，系爭鑑定報告認系爭茄苳樹目前園藝價值為零，應屬有誤云云。然系爭鑑定報告已載明系爭茄苳樹復植後樹幹基部、根系有空洞、腐朽情況，吸收與輸導系統尚未回復正常樹木狀態，由於腐朽率過高，不具備園藝販售價值，因此認定復植後之園藝價值為零，並非無據，上訴人復未證明系爭茄苳樹於本件言詞辯論終結時上開樹幹基部、根系有空洞、腐朽情況均已不存在，已回復為健康生長狀態，其此部分所辯，難認可取。　⑺至於上訴人雖於本件言詞辯論時聲請履勘現場以瞭解系爭茄苳樹目前存活情形，或請專家鑑定系爭茄苳樹之存活情形（見本院卷第161頁）。然按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之；未於準備程序主張之事項，除法院應依職權調查之事項、該事項不甚延滯訴訟者、當事人釋明有因不可歸責於當事人之事由不能於準備程序提出者、依其他情形顯失公平者情形之一，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之。民事訴訟法第196條第1項、第2項前段、第276條分別定有明文。查，系爭鑑定報告業於111年7月10日作成，並認定系爭茄苳樹因前揭因素於復植後之園藝價值為零，但上訴人在本件準備程序終結前，僅聲請函詢林業及自然保育署前揭事項，未曾聲請現場履勘或另囑託專家鑑定系爭茄苳樹之存活情況（見本院卷第11 7-119、135-136、141頁），上訴人遲於言詞辯論時始聲請調查此部分證據，顯逾時提出，妨礙本件訴訟之終結，此情非不可歸責於上訴人，且未有不能於準備程序聲請調查之情況，揆諸前開規定，不應准許。　5.從而，被上訴人依民法第184條第1項前段規定，請求潘建邦賠償50萬元，應屬有據。　　㈡八大公司應否依民法第188條第1項、民法第28條或公司法第2 3條第2項規定，與潘建邦負連帶賠償責任？　1.按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第188條第1項前段定有明文。次按所謂受僱人因執行職務不法侵害他人之權利，不僅指受僱人因執行其所受命令，或委託之職務自體，或執行該職務所必要之行為，而不法侵害他人之權利者而言，即受僱人之行為，在客觀上足認為與其執行職務有關，而不法侵害他人之權利者，就令其為自己利益所為亦應包括在內。又此條項所謂之受僱人，並非僅限於僱傭契約所稱之受僱人，凡客觀上被他人使用為之服勞務而受其監督者，均係受僱人。準此，受僱人執行職務不法侵害他人權利之行為，不以執行職務範圍內之行為為限，並包括與執行職務相牽連或職務上予以機會之行為，而在客觀上足認與其執行職務有關之行為（最高法院42年台上字第1224號、57年台上字第1663號裁判先例、同院104年度台上字第243號判決意旨參照）。　2.八大公司雖否認與潘建邦間有僱傭關係，惟潘建邦接洽蔡永玉進行整地工程時，不僅出示名片稱其為八大公司之董事長特助，更委請蔡永玉至八大公司經營之8大森林魔法樂園內進行整地，業如前述，足見潘建邦在客觀上為八大公司所使用，為其服勞務，替其管理、維護8大森林魔法樂園園區內之土地，依前揭說明，自屬八大公司之受僱人無疑。被上訴人主張八大公司應依民法第188條第1項規定與潘建邦連帶賠償損害，亦屬有據。　3.被上訴人另依民法第28條、公司法第23條第2項規定所為請求，屬單一聲明選擇之合併，本院已依前揭規定認定被上訴人之請求有理由，無再審究此部分請求有理與否之必要，附此敘明。七、綜上所述，被上訴人依民法第184條第1項前段、第188條第1 項規定，請求上訴人連帶給付50萬元，及均自110年12月11 日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。從而，原審就此為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人仍執陳詞，指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃悅璇　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王紀芸

2025-03-05

KSHV-113-上易-181-20250305-2

訴

臺灣臺中地方法院

給付租金等

臺灣臺中地方法院民事判決 114年度訴字第106號原告朱良明訴訟代理人陳惠伶律師被告吳泓晟上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應給付原告新台幣陸拾壹萬捌仟元，及自民國一一四年二月四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。二、被告應自民國一一三年十二月十日起至停止進入原告所有坐落台中市○○區○○○段○○○○○○○○○○號建物即門牌號碼台中市○○ 區○○路○○巷○○○○○號房屋之日止，按月給付原告新台幣捌萬元。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第一、二項得假執行。但被告如於假執行程序之執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣捌拾壹萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　　　事實及理由一、原告方面：　(一)原告起訴主張：　 1、兩造於民國111年1月26日簽立「房店屋租賃契約書」，被告邀同訴外人陳少麒(已於113年6月17日死亡，其繼承人陳００於113年8月8日聲明抛棄繼承，經本院家事法庭准予備查，原告於114年2月19日撤回對陳００之訴訟)為連帶保證人，承租原告所有坐落台中市豐原區下南坑段31、31-4 、677-1、31-5、677-3、677地號土地，及其上同段5902 、5903號建號建物即門牌號碼台中市○○區○○路○○巷0○0○0 號房屋(下稱系爭房屋)，租賃期限為111年6月10日起至12 6年6月10日止，合計15年，租金前半年每月新台幣(下同) 70000元，嗣後每月80000元，另每5年調整提高10%租金，且租金應於每月10日前給付，保證金為500000元。又被告承租系爭房屋作為商業營業使用，被告曾先後2次要求原告同意將系爭房屋作為其經營公司之營業所在地，經原告同意後，被告分別於111年5月12日、111年7月7日將「彼岸森林有限公司」(負責人：茆滇眞)、「辰和國際行銷顧問股份有限公司」(負責人：戴國霖)等2家公司之營業處所登記在門牌號碼台中市○○區○○路○○巷0號1樓、同7號2樓，資本總額依序為300000元、350萬元，此有上開2家公司基本資料可稽。　 2、詎被告自112年10月份起即未按期給付租金，原告委託律師於113年2月29日寄發律師函通知被告應於文到7日內清償積欠之112年10月至113年2月止共5個月租金，被告置之不理。嗣經原告一再催討，被告雖曾交付支票清償其積欠之租金，惟僅兌現面額95000元支票乙紙，其餘支票均遭存款不足而退票，故兩造於113年7月31日簽立「終止房屋租賃契約書」，約定於113年8月1日終止租約，被告應於1 13年8月1日將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並約定被告如屆期未履行，應於租約終止日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，依原租約2倍之月租金額賠償原告。被告屆期　　　仍未依約履行，經原告一再催促被告給付積欠之租金、違約金及騰空遷讓返還系爭房屋後，被告始於113年9月30日給付原告30000元，於113年10月2日給付原告80000元，並於113年10月30日簽具「點交房屋切結書」，承諾於113年 11月10日點交系爭房屋返還予原告，屆時如有未搬遷之動產及未拆除之不動產均予以拋棄，任由原告處理。然被告於113年11月10日以後仍繼續進入系爭房屋經營業務，且於113年11月20日給付原告37000元，辯稱其於113年10月3 0日簽具之「點交房屋切結書」無效云云，繼續在系爭房屋經營業務迄今。　 3、原告依據兩造間租賃契約、終止房屋租賃契約及民法不當得利等法律關係，請求被告給付下列金額：　 (1)聲明第1項前段部分：　　　　　兩造合意於113年8月1日終止租約，而被告自112年10月份起未按期繳納租金，乃請求被告給付112年10月10日起至1 13年8月9日止租金800000元，另自113年8月2日起違約金為每月160000元，原告亦請求自112年10月10日至113年8 月9日止，共10個月，每月以80000元計算，合計為800000 元。再兩造約定於113年8月1日將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，被告如屆期未履行，應於租約終止日起至騰空遷讓返還房屋之日止，依原租約2倍之月租金額賠償原告，然被告並未依約履行，自113年8月1日起係屬無權占有系爭房屋，原告得請求被告給付自113年8月10日起至113年1 1月9日止違約金480000元(因被告切結於113年11月10日點交房屋，此部分請求係113年8月10日至113年11月9日止之 3個月未騰空遷讓返還房屋之違約金，每月為160000元，合計480000元)。　 (2)聲明第1項後段部分：　　　　　被告於113年10月30日簽具「點交房屋切結書」，承諾於1 13年11月10日點交房屋返還與原告，屆時如有未搬遷之動產及未拆除之不動產均予拋棄，任由原告處理，惟被告自 113年11月10日以後仍進入系爭房屋經營業務，即獲有相當於租金利益之不當得利，原告因此受有損害，原告即得依民法不當得利法律關係請求被告給付自113年11月10日起至113年12月9日止相當於租金利益之不當得利80000元，及自113年12月10日起至停止進入系爭房屋之日止，按月給付80000元與原告。　 (3)上開請求金額合計為136萬元(計算式：800000＋480000＋80 000＝0000000)，扣除被告先前交付支票兌現金額95000元、於113年9月30日給付30000元、於113年10月2日給付800 00元、於113年11月20日給付37000元及保證金500000元，餘額為618000元(計算式：0000000－00000－00000－00000－0 0000－000000＝618000)。　(二)並聲明：1、如主文第1、2項所示。2、願供擔保請准宣告假執行(其餘聲明請求部分，係對於陳少騏之繼承人陳００為連帶債務法律關係請求，因原告已對陳００撤回起訴，不予贅述)。　　　二、被告方面：　　同意原告之請求。三、按民事訴訟法第384條規定：「當事人於言詞辯論時為訴訟標的之認諾者，應本於其認諾為該當事人敗訴之判決。」，而該條所謂為訴訟標的之認諾，乃指被告對於原告依訴之聲明所為關於某法律關係之請求，向法院為承認者而言，其承認須於言詞辯論時為之，始生訴訟法上認諾之效力(參見最高法院44年台上字第843號民事判決先例意旨)，且「上訴人既於言詞辯論時為訴訟標的之認諾，法院即應不調查被上訴人主張為訴訟標的之法律關係是否果屬存在，而以認諾為該上訴人敗訴之判決基礎。」(參見最高法院45年台上字第31 號民事判決先例及85年度台上字第153號民事裁判等意旨)。是原告主張上揭事實，已據其提出房店屋租賃契約書、律師函、終止房屋租賃契約書及點交房屋切結書等為證，核屬相符，而被告就原告上揭各項請求，亦於114年2月19日言詞辯論期日當庭以言詞表示：「同意原告請求，但希望就是否繼續使用系爭房屋問題再與原告協調。」等語，並經記明筆錄在卷(參見本院卷第113頁)，則依前揭民事訴訟法第384條規定及最高法院民事判決先例(裁判)意旨，被告係對原告主張訴訟標的法律關係之請求，向法院為承認之表示，應發生認諾之效力，本院自無再為調查原告主張之訴訟標的法律關係是否存在之必要，即應本於被告之認諾而為其敗訴之判決。四、綜上所述，原告依據兩造間租賃契約、終止房屋租賃契約及民法不當得利等法律關係，請求被告給付積欠租金及違約金共618000元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年2月4日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨自113年12月10日起至停止進入原告所有系爭房屋之日止，按月給付原告80000 元，均為有理由，應予准許。五、本件係本於被告認諾所為之判決，依民事訴訟法第389條第1 項第1款規定，法院應依職權宣告假執行。是原告固陳明願供擔保請准宣告假執行，惟此僅促使法院依職權發動假執行宣告，法院毋庸另為准駁之判決。至於被告雖未陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行部分，惟本院審酌民事訴訟當事人利益均等原則，且避免日後重複聲請之勞費，爰依民事訴訟法第392條第2項規定，職權命被告提供相當擔保金額後，亦得免為假執行。六、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第38 9條第1項第1款、第392條第2項，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　林金灶　　　　　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張哲豪

2025-03-05

TCDV-114-訴-106-20250305-1

簡上

臺灣屏東地方法院

返還租賃土地等

臺灣屏東地方法院民事判決 111年度簡上字第129號上訴人簡靖玲訴訟代理人陳永勝吳澄潔律師上一人複代理人張錦昌律師被上訴人林明賢訴訟代理人江大寧律師上列當事人間請求返還租賃土地等事件，上訴人對於中華民國11 1年5月19日本院潮州簡易庭111年度潮訴字第4號第一審判決提起上訴，本院於民國114年2月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決關於命上訴人給付不當得利超過自民國114年2月1日起至騰空返還原判決主文第1項所示土地之日止，按月給付被上訴人新臺幣28,117元部分，及該部分假執行宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、其餘上訴駁回。四、第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人起訴主張：兩造於民國104年6月30日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），上訴人向伊承租坐落屏東縣○○鎮○○○段00地號土地（下稱系爭土地）上如系爭租約附圖所示約350坪部分土地，約定租期自104年5月1日起至111年4月30日止，每月租金為新臺幣（下同）3萬元，上訴人應於每月1日給付租金。詎上訴人多次遲付租金，積欠租金達6萬元以上，且未經伊同意違章建築設置遮陽鐵皮建物、備品室（下合稱系爭地上物），並占用他人鄰地，違反系爭租約第7條、第9條、第10條、第12條、第15條約定，伊已於109年11月19日終止系爭租約。縱系爭租約未合法終止，系爭租約於期滿後，被上訴人亦應將系爭土地騰空返還予伊，被上訴人卻仍無權占用系爭土地。爰依民法第455條、第767條規定及系爭租約約定，請求上訴人騰空返還系爭土地，並依民法第179條規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利等語。並於原審聲明：上訴人應將系爭土地如原判決附圖編號A所示面積1,084.42平方公尺土地騰空返還被上訴人，及自111年5月1日起至騰空返還土地之日止，按月給付被上訴人3萬元。二、上訴人則以：被上訴人有同意租金毋須於每月1日繳納，伊雖曾積欠109年9月至11月租金共計9萬元，惟乃109年3月間新冠疫情爆發所致，不可歸責於伊，伊已將租金繳清，並早以對被上訴人住宿費債權為抵銷。又被上訴人有同意伊設置系爭地上物，才未曾要求伊拆除，系爭地上物為經營民宿所不可或缺，亦屬被上訴人之從給付義務。伊雖有占用鄰地，且系爭地上物為違章建築，惟伊使用系爭土地、經營民宿並無不法行為，自無違約之情事，被上訴人終止租約不合法。另系爭租約第4條約定伊有續租權，伊均有為續租之意思表示，系爭租約仍存續中等語置辯。並於原審聲明：被上訴人第一審之訴駁回。三、原審為被上訴人勝訴之判決，判命上訴人應將系爭土地騰空返還被上訴人，及自111年5月1日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人3萬元，暨依職權宣告假執行及宣告上訴人預供擔保得免為假執行。上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷二第64至65頁）：　㈠上訴人向被上訴人承租系爭土地如系爭租約附圖所示約350坪部分土地，約定租期自104年5月1日至111年4月30日止，每月租金3萬元，押租金9萬元，押租金9萬元已交付。　㈡上訴人有於104年間整地、106年間違章建築即設置系爭地上物。　㈢上訴人曾有占用鄰地即恆春鎮後壁湖段64地號土地。　㈣上訴人曾有未繳109年9月至11月租金，每月3萬元，共計9 萬元租金（至於109年7、8月租金是否有未於當月繳納仍有爭執）。　㈤被上訴人以本件起訴狀繕本之送達對上訴人為終止系爭租約之意思表示，上開書狀繕本於110年4月30日送達上訴人。　㈥系爭土地目前仍由上訴人占有使用中。五、得心證之理由：　㈠被上訴人請求騰空返還土地部分：　⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條分別定有明文。又系爭租賃契約第8條約定：「乙方（即上訴人）於租賃期滿或租約提前終止時，應立即將本租約土地歸還甲方（被上訴人），不得向甲方請求遷移費或其他任何費用」；第9條約定「…乙方歸還租地時，應自行拆除恢復原空地狀態交付予甲方…」（見鳳補卷第23頁）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院 106年度台上字第2511號判決意旨可資參照）。 ⒉經查，被上訴人將系爭土地其中350坪土地出租予上訴人，約定租期為104年5月1日起至111年4月30日止，上訴人迄今仍占有系爭土地如附圖編號A所示面積1,084.42平方公尺土地等情，有系爭租賃契約、土地登記謄本在卷可證（見鳳補卷第19至29頁、潮訴卷第12頁），並經原審會同屏東縣恆春地政事務所人員至現場履勘測量，經該所測量後製成如附圖所示之複丈成果圖，有原審勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第61至64、67頁），且為兩造所不爭執，堪予認定。系爭租約之租期既於111年4月30日屆滿，兩造間之租賃關係即已消滅，上訴人仍占有系爭土地而抗辯其非無權占有，依前揭說明，自應由上訴人就占用系爭土地有正當權源負舉證之責。　⒊上訴人固辯稱：伊依系爭租約第4條有續租權云云。惟查：　　⑴系爭租約第4條約定：「租賃期限自104年5月1日起至111年4月30日止計7年。乙方（即上訴人）未違約，或租期屆滿且甲方（即被上訴人）於屆滿前3個月以書面或Line向乙方表達本租約土地可繼續出租、且租金以原租金加計3％計算，乙方有一次的續租權-租期不超過7年。此次續租權之後，乙方不再有續租權，但保有優先承租權」等語（見鳳補卷第19至21頁），可知上訴人須未曾有違約情事，或被上訴人於租期屆滿前向上訴人表示可續租，上訴人始有續租權。至上訴人抗辯應比照民法第426條之2規定保障租地建屋承租人之立法目的，關於續租權之排除，應從嚴解釋為在續約「時」未有違約之情事即為已足云云，惟承租人於租賃期間有無違約情事，常為出租人決定是否續租之重要考量因素，倘為如此從嚴解釋，將有悖一般續租權排除約定立意，上訴人此部分抗辯，委不足採。　　⑵上訴人已違反系爭租約第9條約定：　　　①系爭租約第9條約定：「土地如有建設之必要，乙方取得甲方之書面同意後得自行裝設」（見鳳補卷第23頁）。被上訴人主張上訴人未經其同意於106年間設置系爭地上物，已違反系爭租約第9條約定，業據提出屏東縣政府違章建築補辦手續通知單、屏東縣恆春鎮公所違章建築查報單為證（見鳳補卷第69至73頁）。　　　②上訴人固不爭執有設置系爭地上物，惟辯稱：被上訴人從未要求伊拆除系爭地上物，可見被上訴人有同意伊興建云云，惟縱被上訴人未曾要求上訴人拆除系爭地上物，亦難謂即有同意上訴人設置系爭地上物。上訴人雖另抗辯系爭地上物乃經營露營車民宿所不可或缺，屬被上訴人之從給付義務，上訴人設置系爭地上物，自無違約情事云云。惟按當事人所負債務，除給付義務外，尚有從給付義務及附隨義務，從給付義務旨在準備、確定、支持及完全履行主給付義務，基於法律明文或當事人約定，或基於誠信原則及補充之契約解釋，以確保債權人之給付利益獲得最大可能之滿足（最高法院112年度台上字第2370號判決意旨參照）。查上訴人向被上訴人承租系爭土地，固為經營露營車民宿，且系爭地上物為民宿所使用，然兩造既於契約明定如有建設必要，應得被上訴人同意，堪認兩造已就此所生相關權利義務考量後，始訂立系爭租約，自無由事後執此排除契約所明定內容，上訴人此部分抗辯，並不足採。從而，上訴人未經被上訴人同意設置系爭地上物，已違反系爭租約第9條約定。　　　　⑶上訴人已違反系爭租約第5條約定：　　　①系爭租約第5條約定：「有關租金及支付租金之約定：每月租金3萬元整，押租金9萬元」、「乙方應於每月1日前，以匯款方式交付予甲方，乙方無論任何理由均不得拖延或拒納」（見鳳補卷第23頁）。　　　②被上訴人主張上訴人多次未於當月1日前給付租金，且曾積欠109年7月至11月租金，已違反系爭租約第5條約定，為上訴人所否認，辯稱：簽約時伊要求租金改為每月 10日繳，被上訴人有同意租金毋須於每月1日繳納云云。依證人王清華於本院審理中證稱：兩造簽約時，伊有聽到兩造討論過程，因上訴人習慣每月10日付款，故上訴人有表示希望租金能於每月10日付款，被上訴人是表示租約還是簽每月1日給付租金，但實際慢幾天付沒關係等語（見本院卷一第285頁），可知被上訴人確有考量上訴人付款習慣，而願寬限系爭租約所定租金給付日期。惟依上訴人所主張租金給付情形暨所提出存摺交易明細（見本院卷二第4至29頁；原審卷第37至42頁），可知於疫情爆發前，108年12月租金於當月23日給付、1 09年2月租金於當月24日給付，即均已逾越被上訴人考量上訴人付款習慣所願寬限期限；上訴人於109年12月給付前數月積欠租金後，109年12月租金於翌月5日給付、110年1月租金於翌月2日給付、110年2月租金於翌月8 日給付，均已逾期給付，自已違反系爭租約第5條約定。　　　　　　⑷基上，上訴人有違反系爭租約第5條、第9條約款之情事，且未能舉證被上訴人於租期屆滿前有向上訴人表示可續租，上訴人主張依系爭租約第4條其有續租權，自不足採。　　　　　　　　　⒋此外，上訴人復未能提出任何證據證明有占用系爭土地之合法權利，自應認其確係無權占有系爭土地。則被上訴人依民法第455條、第767條規定及系爭租約約定，請求上訴人騰空返還系爭土地，自屬有據。　㈡被上訴人請求給付相當於租金之不當得利部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第16 95號判決意旨參照）。 ⒉經查，上訴人無權占用系爭土地，業據認定如前，上訴人受有使用系爭土地之利益，致被上訴人受有無法使用系爭土地之損害，則被上訴人依民法第179條規定請求上訴人給付相當於租金之不當得利，自屬有據。本院審酌被上訴人出租系爭土地350坪予上訴人，租金每月為3萬元，而上訴人實際占用系爭土地面積為1,084.42平方公尺（約328.04坪），認上訴人主張按實際占用與承租面積比例計算不當得利數額，應屬妥適。是上訴人無權占有系爭土地，每月受有相當於租金之不當得利金額為28,117元（計算式：30,000×32804/35000 ＝28,117）。至被上訴人主張應以系爭租約每月租金3萬元計算不當得利數額，惟上訴人無權占用系爭土地面積僅1,084. 42平方公尺，逾此範圍並未受有使用利益，被上訴人此部分主張，並非可採。又上訴人有自系爭租約消滅後即111年5月起至114年1月止，持續每月給付30,900元予被上訴人，為被上訴人所不爭執（見本院卷一第359頁、本院卷二第67頁），自難謂該期間上訴人仍受有不當得利。從而，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自114年2月1日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人28,117元，洵屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。　　　七、綜上所述，被上訴人依民法第455條、第767條規定及系爭租約約定，請求上訴人騰空返還系爭土地，暨依民法第179條規定，請求上訴人自114年2月1日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人28,117元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，判決上訴人敗訴，於法不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰予以廢棄，並改判如主文第2項所示。至上開應准許部分，原審判決上訴人敗訴，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、另上訴人雖聲請傳訊證人潘建利，以資證明其係依被上訴人員工指界使用土地，並非故意占用鄰地乙節，惟上訴人設置系爭地上物、遲付租金，即已違約而無續租權，此部分核無調查之必要。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　潘　快　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　薛侑倫　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭欣怡正本係照原本作成。如不服本判決，應以判決適用法規顯有錯誤為上訴理由時，始得於收受送達後20日內向本院提起上訴狀；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由（均須按他造當事人人數提出繕本），並須經本院以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則上之重要性為限而為許可者，方得上訴最高法院。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格而非在本院登錄者，另應附具律師及格證書及釋明委任人有民事訴訟法第466條之1第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。附註：民事訴訟法第466條之1（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格者並經法院認為適應者，亦得為第三審訴訟代理。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝鎮光

2025-03-05

PTDV-111-簡上-129-20250305-2

補

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院民事裁定 114年度補字第159號原告許心汝被告王敏俐上列當事人間遷讓房屋等事件，本院裁定如下：　　主　文一、本件訴訟標的價額核定為新臺幣柒拾萬玖仟伍佰元。二、原告至遲應於前開核定訴訟標的價額之裁定確定後五日內，　　向本院補繳第一審裁判費新臺幣玖仟肆佰參拾元，逾期未繳，即駁回其訴。　　理　由一、按提起民事訴訟者，應依民事訴訟法第77條之13規定，繳納裁判費，此為必須具備之程式。訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77條之2第 2項分別定有明文。二、本件原告主張被告向原告承租門牌基隆中正區新豐街240號1 0樓G棟房屋（下稱系爭房屋），租金每月新臺幣（下同）5, 500元，租賃契約業已終止，為此請求遷讓返還房屋，及給付積欠租金49,500元。原告有關遷讓返還系爭房屋之請求，乃以系爭房屋永久占有之回復為目的，是其價額自應以系爭房屋之價值為準；而土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，參以兩造間就系爭房屋之租賃契約約定每月租金 5,500元，以此逆推，系爭房屋應有660,000元之價值（計算式：5,500元×12個月÷10%＝660,000元），加計原告請求給付積欠租金49,500元，則合計本件訴訟標的價額為709,500元（計算式：660,000元＋49,500元＝709,500元），爰核定本件訴訟標的價額為709,500元。依民事訴訟法第77條之13之規定，應徵第一審裁判費9,430元。三、當事人對於核定訴訟標的價額之裁定，得於10日內抗告。故原告至遲應於本院前開核定訴訟標的價額之裁定確定後5日內，向本院補繳第一審裁判費9,430元。如逾期未補繳，即以裁定駁回其訴。四、依民事訴訟法第77條之1、77條之13、249條第1項但書，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　高偉文以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後十日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣一千五百元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王靜敏

2025-03-03

KLDV-114-補-159-20250303-1

新簡補

新市簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事裁定 114年度新簡補字第51號原告陳振風一、按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準；其租金總額超過租賃物之價額者，以租賃物之價額為準。為民事訴訟法民事訴訟法第77條之2及第7 7條之9第2項所明定。又因財產權而起訴，應依民事訴訟法第77條之13徵收裁判費，此為起訴必要程式。原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件，但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，則有同法第249條第1項參照。二、本件原告與被告藍健誌間請求遷讓房屋等事件，未據繳納裁判費，起訴程式顯有不備，應定期命補正。查原告係以一訴請求遷讓房屋、積欠租金及相當於租金之不當得利，應合併計算訴訟標的價額。茲因原告並未提供房屋租賃契約書，爰以臺南市政府財政稅務局新化分局檢送之房屋稅籍證明，以房屋課稅現值新台幣(下同)124,300元為訴之聲明第一項之價額，加計第二項聲明之26,000元，核定本件訴訟標的價額為150,300元，據以徵收裁判費2,280元。爰限原告於114年3 月14日前向本院（臺南市○市區○○路00號）補繳上開裁判費，逾期不繳，即駁回原告之訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 3 日臺灣臺南地方法院新市簡易庭法官許蕙蘭以上正本係照原本作成。如不服本裁定，應於送達後10日內，向本院提出抗告狀表明抗告理由(應附繕本)，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中華民國 114 年 3 月 3 日書記官柯于婷

2025-03-03

SSEV-114-新簡補-51-20250303-1

壢簡

中壢簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第2175號原告谷莊竹香訴訟代理人陳禮文律師王亭涵律師吳俊達律師被告高仲廷上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將建物門牌桃園市○鎮區○○路00號1樓之房屋騰空並返還原告。二、被告應給付原告新臺幣10萬4,748元。三、被告應自民國113年12月6日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣3萬元。四、原告其餘之訴駁回。　　五、訴訟費用由被告負擔百分之98，餘由原告負擔。六、本判決原告勝訴部分得假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第436條第2項定有明文。查原告起訴時聲明為「㈠被告應將建物門牌桃園市○鎮區○○路00號1樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空並返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）12萬4 ,083元；㈢被告應自民國113年12月6日起至履行第一項聲明之日止，按日給付原告1,935元；㈣願供擔保，請准宣告假執行」（卷5），嗣追加上開第2、3項之備位聲明，嗣變更聲明為如下開所示之聲明，核原告所為訴之追加備位聲明，乃請求之基礎事實同一，揆諸前開規定，尚無不合，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第436條第2項、第385條第 1項前段規定，依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：被告於113年6月3日向伊承租系爭房屋，雙方約定租期1年（即自113年6月3日起至114年6月3日止），租金每月3萬元，押金為6萬元，被告按月於每月3日前支付租金及水電費予原告（下稱系爭租約）。詎被告於113年9月起未依約繳納租金，業已累計2個月租金未給付，嗣經伊以存證信函催告被告給付租金，詎被告仍未給付，依系爭租約第12 條、第14條及民法第455條規定，系爭租約業於113年10月25 日終止後，被告自應將系爭房屋騰空返還予伊。依系爭租約第19條約定，被告應給付水費400元及電費暨延繳付費用4,3 48元，合計4,748元之水電費。又依系爭租約第12條約定，被告應給付本件訴訟之律師費用4萬元。系爭租約既已終止，依系爭租約第6條約定，被告於返還系爭房屋前，應給付租金2倍違約金，累積至113年12月5日止違約金為7萬9,335 元，自113年12月6日起至被告返還系爭房屋止，以每日1,93 5元計算違約金。若認上開違約金請求未准許，另以備位請求被告迄至113年12月5日止積欠租金12萬元扣除押金6萬元後，應返還租金6萬元。又被告於租約終止後仍繼續無權占有使用系爭房屋，獲有相當於每月租金3萬元之利益，並使伊受有損害，故併依不當得利之法律關係，請求被告自本件租約終止之翌日起按月給付相當於租金之不當得利3萬元。為此，爰依系爭租約、不當得利等法律關係提起本件訴訟。並聲明：「先位：㈠被告應將系爭房屋騰空並返還原告；㈡被告應給付原告12萬4,083元（計算式：4,748元+4萬元+7萬9, 335元=12萬4,083元）；㈢被告應自113年12月6日起至履行第一項聲明之日止，按日給付原告1,935元；㈣願供擔保，請准宣告假執行；備位：㈠被告應將系爭房屋騰空並返還原告；㈡被告應給付原告10萬4,748元（計算式：4,748元+4萬元+6萬元=10萬4,748元）；㈢被告應自113年12月6日起至履行第一項聲明之日止，按月給付原告3萬元；㈣願供擔保，請准宣告假執行」。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠原告主張被告於113年6月3日向其承租系爭房屋，雙方約定租期1年（即自113年6月3日起至114年6月3日止），租金每月3 萬元，押金為6萬元，被告按月於每月3日前支付租金及水電費予原告（下稱系爭租約），而被告於113年9月起未依約繳納租金，業已累計2個月租金未給付，嗣經其以存證信函催告被告給付租金，詎被告仍未給付，依系爭租約第12條、第 14條及民法第455條規定，系爭租約業於113年10月25日終止等事實，業據其提出房屋租賃契約書、郵局存證信函、律師函、台灣電力股份有限公司消費性用電服務契約、繳費憑證、收據等為證（卷12-26），經核與原告所述相符。而被告已於相當時期受合法通知，既於言詞辯論期日不到場，亦未提出答辯書狀為爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280 條第3項準用同條第1 項之規定，應視同自認，自堪信原告之主張為真實可採。　　　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440 條第1 項、第2 項、第45 5 條前段分別定有明文。經查，被告未依約給付租金，至11 3年10月25月止，積欠原告已逾2個月之租金，嗣經原告以2 次存證信函催告被告給付租金，逾期原告終止系爭租約，此有存證信函在卷可考（卷15-20），然被告逾期未給付，堪認系爭租約已經合法終止，則系爭租約業於113年10月25日終止，是原告請求被告應將系爭房屋騰空返還予原告，洵屬有據。　㈢又原告依系爭租約第19條約定，請求被告給付水費400元及電費暨延繳付費用4,348元，合計4,748元之水電費，及依系爭租約第12條約定，給付本件訴訟之律師費用4萬元等情，業據其提出房屋租賃契約書、郵局存證信函、律師函、台灣電力股份有限公司消費性用電服務契約、繳費憑證、收據等為證（卷12-26），核屬有據。　㈣原告依系爭租約第6條約定，請求被告於返還系爭房屋前，應給付租金2倍違約金，累積至113年12月5日止違約金為7萬9, 335元，自113年12月6日起至被告返還系爭房屋止，以每日1 ,935元計算違約金等情，惟觀諸系爭租約第6條約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」（卷13），是系爭租約第6條係約定承租人即被告於租期屆滿，被告未遷讓交還房屋予原告，原告方得請求被告給付違約金，然本件係因被告未按期給付租金，而經原告合法終止，與系爭租約第6條約定之「租期屆滿」要件不同，是原告依系爭租約第6條約定，先位第2、3項請求被告於返還系爭房屋前，應給付租金 2倍違約金，累積至113年12月5日止違約金為7萬9,335元，自113年12月6日起至被告返還系爭房屋止，以每日1,935元計算違約金等情，自屬無據。　㈤次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。再按無權占有他人之不動產，依通常情形受有相當於該不動產租金之利益，而不動產之所有權人或出租人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害。本件被告未依約給付租金，且系爭租約已於113年10月25日經原告合法終止，已如前述，被告卻仍無權占用系爭房屋，取得使用系爭房屋之利益，致使原告無法使用收益系爭房屋，故至113年12月5日止，積欠租金及相當於租金之損害共計12萬元（計算式：3 萬元X4=12萬元），扣除押金6萬元後，原告備位第2、3項請求被告給付租金及相當於租金之損害6萬元（計算式：12萬元-6萬元=6萬元），及自113年12月6日起至騰空返還系爭房屋，按月給付原告3萬元，核屬有據。四、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利等法律關係，請求先位第1項聲明及備位第2、3項聲明，即如主文第1至3項所示，為有理由，另先位第2、3項聲明，則無理由，應予駁回。五、另本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，就被告敗訴部分，依職權宣告假執行，至原告敗訴部分，其假執行聲請已失所依據，應予駁回。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官　紀榮泰以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官施春祝

2025-03-03

CLEV-113-壢簡-2175-20250303-1

雄補

高雄簡易庭

遷讓房屋及損害賠償

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度雄補字第2824號原告李羿慧被告丁蓉茜上列當事人間請求遷讓房屋及損害賠償事件，原告起訴未據繳納足額裁判費：一、按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。民事訴訟法第77條之1第2項、第77 條之2第1、2項分別定有明文。二、查，原告訴之聲明第一項請求被告應將坐落高雄市○○區○○○ 路000號7樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓交付原告，並自民國113年11月13日起(起訴後)至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）20,000元，其訴訟標的價額應以系爭房屋於起訴時之交易價值為斷；另訴之聲明第四項請求被告返還積欠租金自113年9月4日起至同年11月10日(起訴前一日 )止共計60,000元部分，應併算其價額。三、次查，地政機關就不動產之交易價格已採實價登錄制度，故鄰近不動產於一定期間內所登錄之交易價格，應趨近於客觀之市場交易價格，可作為核定訴訟標的價額之基準。參酌系爭房屋之同一社區大樓門牌高雄市○○區○○○路000巷0號8樓房地（樓別及總面積均與系爭房屋相仿）於113年8月間出售之每坪單價為229,000元；而系爭房屋之總面積約為111.08平方公尺（計算式:69.48+12.8+1.73+17,924.33×151/100000≒ 111.08），以此計算系爭房屋及其坐落土地於起訴時之客觀市場合理交易總價應為7,694,789元（計算式：111.08㎡×0.3 025×229,000元＝7,694,789元，小數點以下四捨五入）。而系爭房屋課稅現值為636,300元，其坐落土地即高雄市○○區○ ○○段○○○○段0000地號土地之面積為4,800平方公尺、當期公告土地現值為每平方公尺78,313元，則系爭房屋占房地總價之比例為48.46％【計算式：636,300元/〈636,300元＋（4,800 ㎡×78,313元/㎡×權利範圍18/10000）〉＝0.4846，小數點後4位以下四捨五入】，以此計算系爭房屋之交易價值應為3,728, 895元（計算式：7,694,789元×48.46％＝3,728,895元，元以下四捨五入）。四、據上，爰核定本件訴訟標的價額為3,788,895元（計算式:3, 728,895元＋60,000元＝3,788,895元），應徵第一審裁判費38 ,521元，扣除前繳裁判費1,000元外，尚應補繳37,521元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達後7日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 3 日高雄簡易庭法官林容以上正本係照原本作成。本裁定關於核定訴訟標的價額部分得抗告，如有不服，應於裁定送達10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,500 元；命補繳裁判費部分不得抗告。中華民國 114 年 3 月 3 日書記官冒佩妤

2025-03-03

KSEV-113-雄補-2824-20250303-2