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抗
臺灣高等法院臺中分院

聲請假處分

臺灣高等法院臺中分院民事裁定 114年度抗字第48號 抗 告 人 劉明政 上列抗告人因與相對人劉克強假處分事件，對於中華民國113年 12月9日臺灣臺中地方法院113年度裁全字第89號裁定提起抗告， 本院裁定如下： 　　主　　　文 抗告駁回。 抗告費用由抗告人負擔。 　　理　　　由 一、相對人聲請意旨略以：坐落臺中市○○區○○段000地號土 　　地上，門牌號碼為臺中市○○區○○路0段000號未辦保存登 　　建物（下稱系爭建物），係兩造母親劉陳榮華所有，劉陳榮 華去世後，兩造父親劉錦墩主導遺產分割，因胞兄劉傑已分 得父母親財產，故系爭建物及其基地（下稱基地）分配兩造 共有，但因相對人當時受劉傑拖累而有債務問題，乃將分得 部分借名登記在抗告人劉明政名下，而由抗告人單獨為繼承 登記，抗告人再將應有部分二分之一移轉登記予相對人之子 劉家安。相對人與抗告人及其他繼承人關於遺產分割由抗告 人單獨繼承之協議，顯屬通謀虛偽意思表示，隱藏的真意為 ：將系爭建物與基地屬於相對人權利範圍二分之一借用抗告 人名義登記之借名登記約定。嗣抗告人因繼承分割登記為基 地之單獨所有權人，並因繼承登記為系爭建物房屋稅納稅義 務人後，即將基地所有權二分之一贈與並移轉予劉家安，另 於民國113年8月29 日以○○○○郵局140號存證信函通知劉家安 ，表示已將系爭建物與基地所有權二分之一以新臺幣（下同 ）740萬元出售，將於同年11月25日點交，劉家安得行使優 先承購權等語，顯然否認相對人對系爭建物所有權之存在， 系爭建物有隨時被抗告人出售或點交第三人使用之虞，實有 對系爭建物為假處分，以保全強制執行之必要。原法院酌定 供擔保金額後准為假處分裁定，抗告人不服，提起抗告。抗 告理由如下述第二項，相對人則答辯略以：系爭建物未辦保 存登記及繼承登記，無從為有效處分，抗告人亦不曾將系爭 建物所有權有效移轉第三人，縱已變更房屋稅繳納義務人為 第三人，亦不生移轉系爭建物所有權之效力，本件並無相對 人日後須請求第三人移轉所有權之問題，至多僅需將第三人 列為確認所有權訴訟之當事人，抗告人主張系爭建物已非其 所有且已點交第三人占有，本件已無保全必要等語，顯非有 據，相對人對本件請求及原因均已釋明，抗告人抗告無理由 等語。 二、抗告意旨略以：相對人就本件請求及原因均未釋明，抗告人 已於113年7月間與訴外人簽訂買賣契約書，於同年11月22日 依訴外人指定將系爭建物所有權登記為訴外人及其兄弟名下 ，並已點交，原法院裁定送達抗告人時，系爭建物已非抗告 人財產，縱相對人之本案訴訟獲勝，亦難請求第三人移轉所 有權，相對人基於本案勝訴可能取得之權利，難認有保全之 必要等語，並提出不動產買賣契約書及房屋稅籍證明書影本 為證(抗證1、2)，原裁定自無理由，應予廢棄，並駁回相對 人之聲請。 三、按債權人就金錢請求以外之請求，欲保全強制執行，如因請 求標的之現狀變更，有日後不能強制執行，或甚難執行之虞 者，得聲請假處分，民事訴訟法第532條定有明文。又債權 人聲請假處分，就假處分之請求及原因，絲毫未提出可使法 院信其主張為真實之一切證據以釋明者，固應駁回其聲請； 惟假處分之原因如經釋明而有不足，法院仍得命供擔保以補 其釋明之不足，准為假處分，此觀民事訴訟法第533條準用 第526條第1項、第2項規定自明。假處分係保全強制執行方 法之一種，原為在本案請求尚未經判決確定以前，預防將來 債權人勝訴後，因請求標的之現狀變更，有日後不能執行或 甚難執行之虞而設。所謂請求標的之現狀變更，係指請求標 的之物，其從前存在之狀態現在已有變更或將有變更，包括 就其物為法律上之處分或事實上之處分。所謂日後不能強制 執行或甚難執行之虞者，係指債務人浪費財產、增加負擔、 就其財產為不利益之處分，恐將達於無資力之狀態，或債務 人逃匿或移住遠方等情形而言。而所謂釋明，乃當事人提出 之證據雖未能使法院達於確信之程度，但可使法院得薄弱之 心證，信其事實上之主張大概為如此，即為已足。是依當事 人之陳述及提出之相關證據，倘可使法院得薄弱之心證，信 其事實上之主張大概為如此者，即不得謂為未釋明。至於債 權人聲請假處分所主張之權利，債務人對之有所爭執，債權 人主張之實體上理由是否正當，均非屬保全程序之假處分裁 定所能審究。 四、經查：　　 　㈠、假處分請求部分： 　　相對人主張本件假處分之請求事實部分，已提出辦理遺產繼 承登記相關文件(原法院卷聲證1-4)、抗告人通訊紀錄、臺 灣高等檢察署臺中分署112年度上聲議字第3051號處分書、 抗告人與劉明昇之談話紀錄、郵局存證信函影本等件附在原 法院卷為證（聲證5-9），堪認相對人本件假處分之請求已 有釋明。 ㈡、假處分原因部分： 　　相對人主張抗告人將系爭建物及基地出售予第三人之事實， 已提出土地第一類謄本、存證信函、土地買賣契約書影本等 件附在原院法院卷為證(聲證9-10)，相對人提出之證據已足 使法院就其主張抗告人將系爭建物出售他人，恐有日後無法 強制執行或甚難強制執行之虞有薄弱之心證，堪認相對人就 本件假處分之原因已有釋明，雖釋明尚有不足，惟其既已陳 明願供擔保以補釋明之不足，應認已符合假處分之要件，本 件聲請自應准許。至抗告意旨主張未保全登記之系爭建物已 非其所有，納稅義務人亦已移轉為第三人，本件無保全之必 要，不應准許等語，核屬本案訴訟實體爭執事項，並非本件 假處分程序所應審酌，難謂其抗告有理由。 ㈢、供擔保金額部分： 　　按法院定擔保金額而為准許假處分之裁定者，該項擔保乃為 保障受擔保利益人可能因不當假處分受有損害而設，即備供 受擔保利益人因假處分所受損害之賠償。本件假處分之目的 乃禁止抗告人於本案訴訟判決確定或和解、調解成立或撤回 終結前，就系爭建物為讓與、設定他項權利、出租或其他一 切處分行為，則擔保金所擔保之範圍，應以抗告人就系爭建 物未能為前開處分行為，可能受有無法運用之損害為限，該 損害在無其他特殊情狀下，通常得以假處分標的之價值按法 定利率即年息5%，並加計自假處分起至本案訴訟終結所需期 間為計算之依據，由法院依職權就具體事實審查後酌定之。 　　原法院據此酌定相對人聲請假處分之擔保金為37420元，亦 屬適當。 五、綜上所述，原法院酌定相對人應供擔保金為37420元而准許 相對人之假處分聲請，核無不合。抗告意旨仍執前詞，指摘 原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。 六、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　日 　　　　　　　　民事第十庭　　審判長法　官　陳賢慧 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉長宜 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃裕仁 正本係照原本作成。 不得再抗告。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖次芬 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日

2025-02-17

TCHV-114-抗-48-20250217-1

重訴
臺灣臺北地方法院

損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決 108年度重訴字第656號 原 告 幸福人壽保險股份有限公司 法定代理人 清理人財團法人保險安定基金 代表人陳昌正 訴訟代理人 范瑞華律師 王之穎律師 賴佳宜律師 被 告 鄧文聰 訴訟代理人 陳怡彤律師 王子文律師 陳國文律師 陳明律師 高海葳律師 被 告 富創建設股份有限公司 法定代理人 鄭閩誠 訴訟代理人 鄭佑祥律師 被 告 馮志明 訴訟代理人 朱日銓律師 朱祐慧律師 被 告 金享建設股份有限公司（已解散） 法定代理人 陳玨序 被 告 陳明德 上二人共同 訴訟代理人 陳冠甫律師 羅子武律師 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國113年11月20日言詞辯 論終結，判決如下︰ 　　主　　　文 一、被告富創建設股份有限公司、金享建設股份有限公司各應給 付原告新臺幣陸拾伍億貳仟壹佰肆拾陸萬陸仟元，及其中新 臺幣壹拾伍億參仟玖佰玖拾肆萬肆仟玖佰元，富創建設股份 有限公司自民國一○八年八月八日起，金享建設股份有限公 司自民國一○八年八月九日起，其餘肆拾玖億捌仟壹佰伍拾 貳萬壹仟壹佰元自民國一一○年四月九日起，均至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息。 二、被告鄧文聰應給付原告新臺幣壹拾伍億參仟玖佰玖拾肆萬肆 仟玖佰元，及自民國一○八年八月八日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息。 三、上開被告如其中一人已為清償，於其清償範圍內，其他被告 即免給付義務。 四、原告其餘之訴駁回。 五、訴訟費用，由被告富創建設股份有限公司負擔百分之三十二 ，被告金享建設股份有限公司負擔百分之三十二，被告鄧文 聰負擔百分之二十三，餘由原告負擔。 六、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹億柒仟肆佰萬元為被告 富創建設股份有限公司、金享建設股份有限公司供擔保後， 得假執行。但被告富創建設股份有限公司、金享建設股份有 限公司如以新臺幣陸拾伍億貳仟壹佰肆拾陸萬陸仟元為原告 預供擔保，得免為假執行。 七、本判決第二項於原告以新臺幣伍億壹仟參佰萬元為被告鄧文 聰供擔保後，得假執行。但被告鄧文聰如以新臺幣壹拾伍億 參仟玖佰玖拾肆萬肆仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執 行。　　 八、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　　　 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、原告幸福人壽保險股份有限公司（下稱原告或幸福人壽，民 國103年8月29日停止公開發行）由金融監理管理委員會（下 稱金管會）依保險法第149條之8規定於103年8月12日指定財 團法人保險安定基金（下稱安定基金）擔任接管人，嗣公開 標售幸福人壽資產、負債及營業概括讓與，由國泰人壽保險 股份有限公司以接管人墊支新臺幣（下同）303億之條件得 標，104年7月1日完成交割，105年8月5日終止接管，同日起 勒令停業清理，指定安定基金擔任清理人，關於訴訟案件由 安定基金以幸福人壽名義續行等情，有金管會保險局幸福人 壽清理專區、清理工作說明在卷可參（見卷12第41-47頁） 。又安定基金先後指派林國彬、陳昌正、林銘寬、陳昌正為 幸福人壽之自然人代表，最終經陳昌正聲明承受訴訟，有聲 明承受訴訟狀、安定基金第六屆第1次董事會會議紀錄可憑 （見卷12第33-39頁），核與民事訴訟法第175條第1項、176 條規定相符，應予准許。 二、按董事長對內為股東會、董事會及常務董事會主席，對外代 表公司。董事長請假或因故不能行使職權時，由副董事長代 理之；無副董事長或副董事長亦請假或因故不能行使職權時 ，由董事長指定常務董事一人代理之；其未設常務董事者， 指定董事一人代理之；董事長未指定代理人者，由常務董事 或董事互推一人代理之，公司法第208條第3項雖定有明文， 惟董事長辭任，乃屬董事長缺位之情形，與公司法第208條 第3項「董事長因故不能行使職權」之情形有別，故董事長 辭職後，其職權消滅，其基於董事長地位而指定之代理人， 其代理權限亦隨同消滅，應依公司法第208條第1項、第2項 補選董事長；於未及補選董事長前，得類推適用同條第3項 規定，由副董事長代理之；無副董事長者，由常務董事或董 事互推一人暫時執行董事長職務，以利改選董事長會議之召 開及公司業務之執行（最高法院107年度台上字第97號判決 意旨參照）。查被告富創建設股份有限公司（下稱富創公司 ）董事長原為馮志明，前經本院106年度訴字第3512號判決 確認董事及董事長之委任關係不存在而告確定（見卷1第539 -543頁），依前開說明，自得由富創公司現存董事即鄭閩誠 、林博文互推一人暫時執行董事長職務，因林博文籍設新北 ○○○○○○○○而無法送達，本件由董事鄭閩誠委任訴訟代理人為 訴訟（見卷2第47頁），自屬合法代理。至經理人陳文彬自 行具狀表示就D3土地其為富創公司之代表人云云，並提出內 部簽呈為證（見卷1第609、619頁），惟依前開說明，董事 長馮志明辭職後，其先前基於董事長地位所指定總經理陳文 彬之代理權限亦隨同消滅，陳文彬既未提出富創公司董事會 決議紀錄，且其擔任經理人未經登記公示，其並非富創公司 之合法法定代理人。 三、又按解散之公司，除因合併、分割或破產而解散者外，應行 清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；公司之 清算人在執行職務範圍內，亦為公司負責人；有限公司之清 算，以全體股東為清算人，但本法或章程另有規定或經股東 會決議另選清算人時，不在此限，公司法第24條、第25條、 第8條第2項、第113條準用同法第79條分別定有明文。查被 告金享建設股份有限公司（下稱金享公司），經臺北市政府 以民國106年7月5日府產業商字第10655992600號函解散登記 ，並經股東會選任陳玨序為清算人（見卷1第545-559頁）， 金享公司法人格仍未消滅，仍有當事人能力，原告自得列金 享公司為被告、清算人陳玨序為其法定代理人。 四、再按民事事件涉及外國者，為涉外民事事件，應依涉外民事 法律適用法定其應適用本國或外國之法律。所稱涉外，係指 構成民事事件事實，包括當事人、法律行為地、事實發生地 等連繫因素，與外國具有牽連關係者而言（最高法院112年 度台上字第1137號判決意旨參照）。原告主張鄧文聰安排瑞 士EFG Bank AG（中文名稱為盈豐銀行，下稱EFG銀行）代操 幸福人壽海外資產，該等海外資產違法設定質權，用以擔保 鄧文聰實質控制之境外公司Surewin World wide Limited（ 下稱Surewin 公司）向EFG銀行之借款，嗣將借款其中美金2 411萬757.78元透過新加坡、香港等地人頭公司帳戶，將犯 罪所得不法匯洗至富創公司，構成共同侵權行為等情，請求 鄧文聰、富創公司、馮志明連帶賠償損害，因侵權行為發生 地一部在外國，故關於洗錢部分為涉外民事事件。次按關於 由侵權行為而生之債，依侵權行為地法；但另有關係最切之 法律者，依該法律，涉外民事法律適用法第25條定有明文。 本件雖侵權行為之發生地一部分在新加坡、香港，然鄧文聰 、富創公司分為我國自然人、法人，在我國均有住所、登記 地，馮志明亦擔任我國法人富創公司之董事長，且侵權行為 之發生地及結果地有一部分亦在我國，足徵本件關係最切之 法律為我國法，依上規定，應以我國法為本件侵權行為事件 之準據法。 五、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。 原告起訴時原聲明如附表一「起訴聲明」欄所載，最終變更 如附表一「變更後最終聲明」欄所示，經核係本於同一基礎 事實，所為擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准 許。被告抗辯變更聲明狀所主張買賣債權及物權行為無效之 事實，與起訴事實無法併存，並非同一事實云云，並非可採 。　　 貳、實體方面： 一、原告主張：鄧文聰原係幸福人壽董事長，任期自97年1月31 日起至金管會103年8月12日接管為止（98年5月26日至99年5 月25日遭金管會停止職權1年）。鄧文聰於任職期間為圖自 己不法利益，與富創公司（原名帝邑建設股份有限公司，98 年4月6日設立登記，98年7月29日更名為富創建設股份有限 公司，以下均稱富創公司）及其負責人馮志明、金享公司及 其負責人陳明德為下列行為： 　㈠聲明㈠關於被告5人共同不法為非常規交易，低價出售D3土地 土地部分：　 　　鄧文聰為富創公司、金享公司之實質負責人，利用幸福人壽 出售D3土地【指臺北市○○區○○段○○段00○0000○0000地號（持 分：全部），下合稱D3土地】之機會，明知不得違法進行關 係人交易，為圖自己之不法利益，一方面主導幸福人壽第8 屆第9次、第10次董事會決議通過以顯低於市場行情之總價4 9億8152萬1100元將D3土地出賣予金享公司，形式上先虛與 金享公司簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），並使富創公 司與金享公司簽訂約定書（下稱系爭約定書），約定買賣價 金全部由富創公司支付，金享公司僅出名簽約，富創公司為 D3土地指定登記名義人。嗣幸福人壽依金享公司指示於98年 9月14日將D3土地移轉登記予富創公司，致原告受有D3土地 所有權之損害，鄧文聰違反保險法規定，以非常規交易，低 價取得D3土地所有權，富創公司旋以D3土地設定抵押向兆豐 銀行、新光銀行申辦貸款共84億元，供鄧文聰私用。鄧文聰 同為幸福人壽董事長、金享公司及富創公司之實質負責人， 卻以幸福人壽董事長身分與金享公司簽訂系爭買賣契約，以 掏空幸福人壽資產目的，違反保護金融秩序之保險法令及誠 信原則，不顧金管會禁止關係人交易之處分，簽訂系爭買賣 契約之債權行為與D3土地所有權移轉登記之物權行為，依民 法第72條、公司法第223條規定而無效。嗣D3土地業經本院 拍賣並移轉予訴外人元利建設等人，現實上已無法塗銷所有 權移轉登記以回復原狀，被告應負相當於「D3土地所有權」 價值之損害賠償責任，所受損害依民事訴訟法第244條第4項 規定，以戴德梁行鑑定98年間D3土地價格65億2146萬6000元 請求賠償。爰先位聲明依民法第184條第1項前段、後段、第 2項、第185條規定，請求被告5人連帶賠償；備位聲明一依 民法第113條、第179條請求被告富創公司、金享公司賠償， 另依公司法第23條第2項、民法第28條規定就命金享公司給 付部分請求鄧文聰、陳明德與金享公司連帶給付，就命富創 公司給付部分請求鄧文聰、馮志明與富創公司連帶給付，如 前開被告其中一人已為清償，於其清償範圍內其他被告即免 給付義務；備位聲明二依公司法第23條、民法第544條、第2 27條第2項、第184條第1項後段、第2項、第197條第2項、第 28條規定請求被告5人連帶賠償；備位聲明三依公司法第23 條、民法第544條、第227條第2項、第184條第1項後段、第2 項、第197條第2項、第28條規定請求富創公司、金享公司賠 償，另依公司法第23條第2項、民法第28條規定就命金享公 司給付部分請求鄧文聰、陳明德與金享公司連帶給付，就命 富創公司給付部分請求鄧文聰、馮志明與富創公司連帶給付 ，如前開被告其中一人已為清償，於其清償範圍內其他被告 即免給付義務，請求權基礎、聲明、金額詳如附表一變更後 最終聲明㈠欄所載。 　㈡聲明㈡關於鄧文聰、富創公司、馮志明共同匯洗不法質借款項 部分（即洗錢部分）： 　　鄧文聰以設立紙上公司、出具不實聲明書變更形式上最終受 益人、偽造設質同意書、出具股東臨時會會議紀錄等方式， 將幸福人壽先前委託EFG銀行代操之資產，規劃為「STAAP公 司型共同基金」（以公司組織持有代操資產）及「SFIP信託 基金」2種架構，形式上將鄧文聰實質控制之Surewin公司、 HighGrounds公司受益人變更為幸福人壽（但實質受益人仍 為鄧文聰）之方式，Surewin公司、HighGrounds公司出具文 件自稱為幸福人壽關係企業，鄧文聰以其實質掌控之Surewi n公司向EFG銀行借款，並以幸福人壽前述委任EFG銀行代操 之資產（約美金2.5億元），設質擔保Surewin公司對EFG銀 行之借款美金1億9990萬元（違法設質行為業經最高法院108 年度台上字第4353號刑事判決鄧文聰有罪確定），為隱匿不 法所得，透過鄧文聰實質控制之海外公司即HighGrounds公 司、Timely Vision公司、 Eaglemount Holdings公司（即 鷹峰公司）、 Royal Golden公司（即金皇公司）帳戶，將 其中美金2411萬757.78元輾轉匯洗至鄧文聰實質掌控之富創 公司，部分由富創公司用以支付D3土地第3-4期價金予幸福 人壽，部分由富創公司用以清償用D3土地抵押向銀行聯貸之 債務。嗣幸福人壽向請求EFG銀行返還設質資產約美金1.938 4億元時，遭EFG銀行以借款款項已匯至Surewin公司未獲返 還且因涉洗錢為由而拒絕返回該等設質財產，鄧文聰上開洗 錢行為使幸福人壽就美金2411萬757.78元難以追償，而受有 損害等語，爰依公司法第23條、民法第544條、第227條第1 項準用第226條第1項、第184條第1項後段、第2項、第197條 第2項、第185條、第28條規定請求鄧文聰、富創公司、馮志 明連帶賠償美金2411萬757.78元，聲明詳如附表一變更後最 終聲明㈡所載。 二、被告之答辯： 　㈠鄧文聰部分： 　⒈聲明㈠：原告侵權行為損害賠償請求權已罹於時效。金管會於 98年3月17日、98年4月14日函請幸福人壽依裁處書限制於1 年內出售D3土地，出售D3土地過程均符合幸福人壽內稽內控 程序，經過2家估價事務所鑑價，且經98年3月25日董事會充 分討論後，決議授權董事長於有獲利情況下儘速處分，98年 4月15日董事會決議通過將與花旗97年7月24日簽訂之土地買 賣契約所獲得之權利讓與金享公司，與會有9位董事、2位監 察人，伊僅1票無從動搖董事會決議。幸福人壽自花旗購得 後持有D3土地僅7月，以高於鑑估價格短期賣出，獲得價金4 9億8152萬1100元，處分利益達1億8353萬9100元，並無造成 任何損害，伊未參與價格制定，交易條件亦非伊權責範圍， 並無違反忠實義務或注意義務之情事；另安定基金接管後曾 委託寰宇法律事務所進行查核，並出具「經營管理階層法律 責任查核（Legal Due Dilligence）」報告，提及D3土地能 否整合開發，取決於幸福人壽是否能順利於法院拍賣程序取 得29-7之不確定因素，而認幸福人壽於上開交易並無損害， 管理階層並未違反善良管理人注意義務，安金基金於104年3 月16日議決就D3土地部分不提訴，另於104年4月20日函覆臺 北地檢署就D3土地案難認涉及刑事不法，建議不提訴等語。 又戴德梁行估價基礎係以基地已取得完整利用權，並取得建 築執照作為勘估基礎，純屬後見之明，交易當時土地尚未完 成整合開發，存有諸多不確定因素，該估價報告與98年交易 當時客觀現狀不符，不足以論斷賣價偏低。又伊並非富創公 司、金享公司實際負責人，僅為富創公司顧問，金享公司為 陳忠明之家族事業，交易當時陳忠明為富創公司之實質負責 人，D3土地買賣及資金交付均由陳忠明掌控期間完成，並無 關係人交易。又公司法第223條非強行規定，無從依民法第7 2條規定主張無效。 　⒉聲明㈡：此部分與本院105年度金字第220號屬同一事件，違反 重複起訴禁止原則，且先有前階段違法設質行為並獲得款項 ，始有後階段隱匿損害，原告強行割裂實不合理，且前案（ 金字220號）請求金額為美金1.93餘億元，遠大於本案請求 ，顯然已包括本案損害在內。又原告向EFG銀行提出仲裁要 求返還設質資產，經仲裁協會作成105年仲聲義字第44號仲 裁判斷書，原告依仲裁判斷已可向EFG銀行請求返還遭設質 之資產，於本件實已重複請求。又Surewin公司向EFG銀行所 為借款，與原告主張之代操資產，係屬兩筆全然獨立之資金 ，原告自無損害。幸福人壽委託EFG銀行代操海外資產係公 司管理階層共同討論決定，並非因伊指示，且過程符合公司 內稽內控規定。另設質同意書並非伊親簽，係遭偽造或變造 ，代操資產設質係EFG銀行內部人員違法所為等語置辯。 　㈡富創公司部分： 　⒈聲明㈠：侵權行為部分已罹於時效。98年4月15日D3土地交易 期間，富創公司係由陳忠明家族掌控，由陳忠明擔任實質負 責人，D3土地買賣及價金交付均於陳忠明家族掌控期間完成 ，富創公司先後向兆豐銀行、新光銀行各自申辦42億元、52 億7000萬元聯貸案，均由陳秀容、陳明德、劉敏蓉、陳忠明 擔任連帶保證人，足認系爭交易時富創公司係由陳忠明實質 掌控，與鄧文聰、馮志明等人無關。又本件並非關係人交易 ，縱有違反公司法第223條規定，法律效果應屬效力未定而 非無效，況原告已多次承認系爭交易，本件債權及物權行為 均屬有效。另戴德梁行估價報告之「估價土地條件」與98年 4月15日系爭交易當時截然不同，不足以反映交易時之真實 價格，原告據此請求價差損害，洵無理由。富創公司實質負 責人為訴外人李健康（英文名Pius），總經理陳文彬均向其 報告，無論鄧文聰、馮志明於98年之後如何就D3土地開發為 意見交換，均與交易當時無關。 　⒉聲明㈡：原告前已訴請仲裁並獲判EFG銀行需返還美金1億9384 萬8116.19元（約60億餘元），該仲裁判斷經本院107年度仲 訴字第3號判決、臺灣高等法院108年度重上字第150號判決 予以維持，幸福人壽不因鄧文聰設質借款行為而受有損害， 原告請求賠償即無理由。富創公司支付D3土地價金來源依聯 貸案於100年1月11日即已付清，與鄧文聰無涉，。 　㈢馮志明部分： 　⒈聲明㈠：原告至遲於105年7月間檢察官對104年度金重訴字第1 4號刑事判決提起上訴時即已知悉本件之不法事實，卻遲至1 08年3月29日方提起本訴，侵權行為損害賠償請求權已罹於 消滅時效。又D3土地交易時間為98年4月15日，伊於110年1 月13日才擔任富創公司董事長，並未與鄧文聰配合參與D3土 地交易或土地移轉登記，且臺灣臺北地方檢察署已認定伊並 未參與而為不起訴處分。伊於本件未受任何利益，原告請求 伊返還所受利益並無理由。 　⒉聲明㈡：關於向EFG銀行違法設質借款洗錢部分皆與伊無關。 況縱有美金2411萬757.78元匯入富創公司銀行帳戶，款項既 已回流幸福人壽，其並未受有損害。 　㈣金享公司、陳明德部分： 　⒈陳明德：伊僅為金享公司之掛名登記負責人，並不知悉，亦 未接觸D3土地交易事宜，與鄧文聰亦無往來。金享公司實際 負責人係陳忠明，伊未獲取不當得利。 　⒉金享公司：公司經臺北市市政府命令解散，現進行清算，陳 玨序僅是擔任清算人，對過去業務經營完全不知。 　㈤均聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷：　　 甲、原告主張被告5人共同不法低價出售D3土地部分：　　 　㈠原告先位聲明依侵權行為法律關係請求連帶賠償，其請求權 已罹於時效而消滅： 　⒈原告主張被告5人共謀共同配合鄧文聰低價出售幸福人壽所有 之D3土地予金享公司，並指定登記予富創公司，富創公司旋 以D土地設定抵押向銀行借款84億元供其私用等情，依民法 第184條第1項前段、後段、第2項、第185條第1項等規定請 求被告5人連帶賠償等語。 　⒉按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害 及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅，民法第197條第1 項定有明文。次按關於侵權行為損害賠償請求權之消滅時效 ，應以請求權人實際知悉損害及賠償義務人時起算，非以知 悉賠償義務人因侵權行為所構成之犯罪行為經檢察官起訴， 或法院判決有罪為準（最高法院72年度台上字第738號判例 要旨參照）。是請求權人若主觀上認其有損害及知悉為損害 之人即賠償義務人時，即起算時效，並不以賠償義務人坦承 該侵權行為之事實為必要，至該賠償義務人於刑事訴訟中所 為之否認或抗辯，或法院依職權所調查之證據，亦僅供法院 為判刑論罪之參酌資料而已，不影響請求權人原已知悉之事 實。 　⒊經查，金管會於103年8月12日接管幸福人壽，並委託安定基 金擔任接管人，安定基金以接管人身分於104年8月21日發函 臺灣臺北地方地檢署、金管會，內容略以：「D3雖於98年4 月15日出售予金享建設，惟同年6月4日幸福人壽當時董事長 鄧文聰，先出具D3之土地使用權同意書予富創公司，惟富創 公司當時並非D3之買受人，何以得無償取得D3之完全使用同 意書。嗣同年7月15日金享建設方來函指定富創公司為D3之 登記名義人，併表明富創公司當時正辦理增資、更名及負責 人變更登記等事，嗣後尾款亦由富創公司逕為支付，…D3之 買受人究竟係金享建設或是富創公司？相關交易人是否藉此 迴避關係人交易規範…」，有該函在卷可稽（見卷2第351-35 7頁），可認原告斯時對於D3土地之實際買受人、出賣D3土 地是否涉及迴避關係人交易規範已有懷疑。再者，本院於10 5年6月29日宣判之104年度金重訴字第14號刑事判決（見卷2 第75-324頁），認定鄧文聰挪用幸福人壽海外資產，委託EF G銀行代操資產投資，將代操資產設質以利其實質掌控之Sur ewin公司向EFG銀行借款，並將借款所得匯至鄧文聰得掌控 之境外公司位於新加坡、香港之帳戶，部分款項匯洗至富創 公司帳戶，作為富創公司清償其向新光銀行所為D3土地聯貸 案之借款，且認定Surewin公司、High Ground公司所有帳戶 為鄧文聰所使用、控制之帳戶；另證人即鄧文聰之秘書徐婉 嘉於偵查中證述：伊與李健康聯繫成立之海外公司有Eaglem ount Holdings Limited（即鷹峰公司）、豪建公司、億大 控股公司，伊經手繳交年費還有金皇公司（香港），鷹峰公 司投資富創公司，鷹峰公司進入國內投資之資金是鄧文聰調 度的，該等外國公司明細均係依鄧文聰提供之資料製作；富 創公司的股東是金皇公司與鷹峰公司，鄧文聰是富創公司之 實際負責人，主導所有營業面及資金調度等語（見卷2第148 -149、154-155、191、224、292頁，卷1第423-427），可認 原告至遲於104年度金重訴字第14號刑事判決宣判時之105年 6月29日即已知悉幸福人壽受有損害，及鄧文聰主導D3土地 出賣之不法關係人交易，D土地由幸福人壽過戶予富創公司 ，鄧文聰為富創公司之實質負責人等情，佐以幸福人壽內部 關於D3土地交易之董事會會議紀錄、公司內部關於D3土地出 售金享公司之簽呈、D3土地不動產買賣契約書、104年戴德 梁行就D3土地不動產估價報告書（見卷1第405頁、卷4第235 、275、299、317、335、345、371頁、卷5第7、129頁）等 文件均由原告持有，本件侵權行為損害賠償請求權之時效應 自105年6月29日起算，原告遲至108年3月29日始依侵權行為 法律關係提起本訴（見卷1第13頁），已逾2年消滅時效，被 告所為時效消滅之抗辯為有理由，則原告先位聲明依侵權行 為法律關係請求被告5人連帶負損害賠償責任，不應准許， 應予駁回。　 　⒋附帶一提，原告備位聲明一、二、三關於依民法第28條、公 司法第23條第2項請求連帶賠償部分，均應適用民法第197條 第1項短期時效： 　⑴民法第28條規定：法人對於其董事或其他有代表權之人因執 行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任。 按民法第28條係法人侵權行為責任之特別規定，須以法人之 代表權人因執行職務而侵害他人之權利，合於民法所定侵權 行為之要件時，乃責令法人負連帶賠償責任（最高法院110 年度台上字第2568號判決參照）。原告備位聲明一依民法第 28條規定請求富創公司、金享公司與實質負責人鄧文聰連帶 賠償部分、備位聲明三依民法第28條規定請求富創公司、金 享公司應與鄧文聰、馮志明、陳明德連帶賠償部分，均應適 用民法第197條第1項規定，其損害賠償請求權於原告知有損 害及賠償義務人時起2年間不行使而消滅，富創公司、金享 公司自得拒絕連帶給付。　 　⑵公司法第23條第2項規定：公司負責人對於公司業務之執行， 如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠 償之責。按我國採民商法合一之立法政策，除就性質不宜合 併者，另行制頒單行法，以為相關商事事件之優先適用外， 特別商事法規未規定，而與商事法之性質相容者，仍有民法 相關規定之適用。前開規定之公司負責人責任，係屬侵權行 為損害賠償責任之性質，且公司法就此損害賠償請求權，並 無消滅時效期間之特別規定，而民法第197條第1項侵權行為 損害賠償請求權之消滅時效規定，復無違商事法之性質。故 依前開規定對公司負責人請求賠償損害者，其請求權之消滅 時效期間，應適用民法第197條第1項規定（最高法院112年 度台上大字第1305號民事大法庭裁定統一法律見解參照）。 原告備位聲明一依公司法第23條第2項規定請求鄧文聰、馮 志明、陳明德與富創公司、金享公司連帶賠償部分、備位聲 明三依公司法第23條第2項規定請求被告鄧文聰、馮志明、 陳明德與富創公司、金享公司連帶賠償部分，其損害賠償請 求權於原告知有損害及賠償義務人時起2年間不行使而消滅 ，鄧文聰、馮志明、陳明德得拒絕連帶給付，先併此敘明。 　 　㈡原告備位聲明一依民法第113條、第179規定請求富創公司、 金享公司賠償，為有理由： 　　原告主張鄧文聰為金享公司、富創公司之實質負責人，幸福 人壽與金享公司所為D3土地買賣契約之債權行為、移轉D3土 地所有權予富創公司之物權行為，因違反保險法第143條之4 、第149條公益性規定及主管機關確定處分禁止之關係人交 易，亦有雙方代表之情形，依民法第72條、公司法第223條 規定，所為之債權行為、物權行為均屬無效，因D3土地於10 8年間經本院拍賣抵押物強制執行，拍定後移轉予訴外人元 利建設公司等人，已無法塗銷所有權登記以回復原狀，被告 應負相當於「D3土地所有權」損害之賠償等語。被告富創公 司則以：98年4月15日D3土地交易時，富創公司實質負責人 為陳忠明，且於陳忠明掌控富創公司期間完成D3土地買賣及 價金交付，與鄧文聰、馮志明無涉；取得D3土地後於110年1 月間向新光銀行申請52億餘元貸款，係由陳忠明家族即陳忠 明、陳秀容、陳明德、劉敏蓉等人擔任連帶保證人；戴德梁 行估價報告之估價土地條件與98年4月15日D3土地交易時不 同，無法反映交易時之真實價格，原告請求價差損害並非有 據等語置辯。被告金享公司則以：金享公司已解散，清算人 陳玨序對金享公司過往經營無從知悉，尊重目前司法判決相 關內容；金享公司與幸福人壽係正常商業往來，並無背於善 良風俗；依原告主張亦稱金享公司係由陳忠明、陳秀容擔任 鄧文聰之人頭，陳明德僅是金享公司掛名登記負責人，可見 陳明德並未與鄧文聰往來等語置辯。 　⒈鄧文聰為富創公司、金享公司之實質負責人： 　⑴鄧文聰為富創公司、金享公司之實質負責人一節，業經證人 徐婉嘉證述如前（見本判決貳.三.甲.㈠⒊），且富創公司於9 9年7月1日給付D3土地期款予幸福人壽時，匯款憑證所列富 創公司代理人為徐婉嘉（見卷6第57頁），益徵其證為真實 。證人即富創公司會計彭淑靜證稱：富創公司最上面老闆是 誰我不知道，但鄧文聰說了算，馮志明平均1個月進來公司1 次，反而鄧文聰比較常來，平常重大會議時，鄧文聰都會來 ，都會下指示，我們聽鄧文聰指示後，會再向馮志明報告， 馮志明不曾否決過鄧文聰的指示等語（見卷9第815-817頁） 。證人即富創公司負責人馮志明於偵查中證稱：鄧文聰是富 創公司、鷹峰公司、金皇公司的實際負責人；多年前在上海 認識鄧文聰，鄧文聰告訴我伊與朋友收購幸福人壽，因我有 房地產開發經驗及我老闆賭王的名聲，鄧文聰請求我可否幫 助他開發D3土地，當時應該是2008至2010年之間，由於D3土 地地理位置顯著，我同意幫助，為保護雙方權益，我和鄧文 聰有簽約定書，內容說明我是代理人，我是出於朋友幫忙， 沒有收取任何好處；「問：所以你一直都清楚的知道富創的 實際負責人是鄧文聰、張淑絹？答：是，真正一直與我聯繫 的是鄧文聰。」、「問：上述富創的員工你會直接指示他們 ？他們會聽你的嗎？答：我從來沒有指示過他們，他們都是 直接聽鄧文聰的指示」（見卷9第479-483頁）；證人即富創 公司總經理鄭承淦於偵查中證稱：伊99年6、7月擔任富創公 司總經理，鄧文聰常進來富創公司，在富創公司有1辦公室 ，公司很多決策都是鄧文聰在做，因為馮志明都不在，馮志 明應該是人頭吧，馮志明說就是聽鄧文聰的就對了等語（見 卷9第519-526頁）。證人即富創公司董事林博文於偵查中證 稱：「問：你為何會去富創公司擔任董事？答：因為我在香 港有家公司，對D3土地有興趣，鄧文聰請我當董事是想透過 我的人脈找外商來買這塊土地，他當時是想賣掉。」、「問 ：是鄧文聰找你去富創公司擔任董事？答：對。」、「問： 你是以鷹峰公司法人代表身分擔任富創公司董事，為何你是 用鷹峰公司法人代表去富創公司擔任董事？答：…鄧文聰請 我擔任董事，我就說好，沒有多過問他，而且我擔任很多公 司董事都是這樣」（見卷9第495-497頁）。此外，並有馮志 明與鄧文聰及其妻張淑絹簽訂之約定書載明：金皇置業有限 公司及鷹峰公司均由甲方（按即鄧文聰、張淑絹）完全出資 ，專為投資富創公司所設立之SPV公司（按即Special Purpo se Vehicle，為執行特定任務而設立之特殊目的公司，用以 進行資產或風險隔離），甲方擁有金皇公司全部股權並委託 登記於乙方（按即馮志明）名下，金皇公司及鷹峰公司均將 擔任為富創公司之法人董事，乙方則被指派為法人董事代表 ；壹.4.乙方在委託關係下持有金皇公司（包括其所投資於 臺灣之富創公司）股份時所產生之所有權利均係為甲方以受 託人身分持有，並不屬乙方所有等語（見卷9第603-609頁） 。依上，可知馮志明、林博文均係因鄧文聰個人委託及情商 而擔任富創公司掛名負責人及董事，富創公司之實質負責人 為鄧文聰，至為明酌。 　⑵證人即鄧文聰特助安祥文於偵查中證稱：「問：幸福人壽不 是已經在98年4月15日就把D3土地賣給了金享建設，為何你 回信給Eli時，D3土地是寫our project？答：我當時觀念認 為雖然已經賣掉，但是鄧文聰跟金享老闆是老朋友，不過金 享老闆大多是在大陸，所以很多事情陳忠明都是拜託鄧文聰 處理，我個人認為鄧文聰個人應該有分一杯羹」、「問：… 幸福人壽不是已經在98年4月15日就把D3土地賣給了金享建 設，…為何你在明知幸福人壽出售D3土地後，你還在寄D3計 劃給中國海外集團公司？答：我的立場就是雖然公司已經出 售，但是因為陳忠明跟鄧文聰的關係，他個人也想獲利，所 以會拜託鄧文聰處理。我個人認為鄧文聰是幸福大股東，當 時金管會在追增資，所以鄧文聰個人有獲利可以用來增資， 對幸福人壽是好事情」、「問：當時是何人指示你去寄有關 D3土地計畫給中國海外集團？答：鄧文聰」，並有安祥文於 98年4月29日寄送予Eli之電子郵件可佐（見卷6第67-68、71 頁）。證人即幸福人壽前員工柯朝峰於偵查中證稱：「問： 信件往返期間都在102年期間，當時幸福人壽都已經把D3賣 掉了，為何還要你負責聯繫這樣的事情（按即D3土地未來設 計規劃）？答：杜建志說這是上級交辦的，我所認為的上級 是鄧文聰，因為杜建志告訴我這個是鄧董的案子」、「問： 富創公司實際負責人是否是鄧文聰？答：以我的認知他是富 創的負責人」、「問：你覺得這個建案背後真正業主是幸福 人壽嗎？答：我的認知是鄧文聰本人，因為在開會時他有決 定能力」（見卷9第501-506頁）。證人即代銷公司新聯陽公 司規劃建築師楊國隆於偵查中證述：「問：鄧文聰跟D3建案 有何關係？答：鄧文聰是業主。問：據資料顯示他並非富創 公司負責人，你卻稱鄧文聰是業主？答：因為我們在富創建 設開會時鄧文聰職位最大，其他人都叫他鄧董，他開會都坐 在主席位子，主要決定者也是他，他旁邊會坐他太太。」、 「問：你在D3建設的案子都是跟誰接觸？哪時候接觸的？答 ：2007年到2009年那時候。」、「問：你在跟富創公司開會 的過程中你都對陳忠明沒有印象嗎？答：我對陳忠明沒有印 象，印象中大老闆就是鄧文聰。問：陳秀容你認識嗎？答： 我不認識。」、「問：所以你會覺得這個建案背後真正的業 主是幸福人壽？答：我的認知是鄧文聰本人，因為在開會時 他有決定的能力」（見卷9第507-511頁），可認幸福人壽出 賣D3土地予金享公司後，鄧文聰仍不斷指示幸福人壽員工就 D3土地後續整合開發事宜，甚至於D3土地未來建築設計規劃 會議時，以主席（業主）身分決定一切事宜。並有幸福人壽 與金享公司就D3土地於98年4月15日簽訂之買賣契約書、金 享公司與富創公司（簽約時公司名稱為帝邑公司）於98年4 月15日簽訂之約定書在卷可參（見卷1第405-415頁）。依上 ，幸福人壽於98年4月15日簽訂買賣契約將D3土地出賣予金 享公司，同日金享公司與富創公司即簽訂系爭約定書，約定 金享公司僅受託出名與幸福人壽簽約，買賣價金係由富創公 司支付，D3土地亦指定登記予富創公司，鄧文聰身為幸福人 壽董事長，於簽訂D3土地買賣契約後，仍於98年4月間指示 其特助安祥文將D3土地開發計劃寄送予中國海外集團，於10 2年間指示幸福人壽員工柯朝峰聯繫D3土地未來建案設計規 劃，並於富創公司召開D3土地建案相關會議時擔任主席並決 定重要事項，可認鄧文聰透過實質掌控之富創公司取得D3土 地，並積極進行開發事宜，益徵98年4月15日交易當時富創 公司負責人陳忠明（103年7月30日歿）或陳秀容僅係人頭， 實際負責人為鄧文聰，始有幸福人壽出賣D3土地後，鄧文聰 仍繼續以富創公司實際負責人、D3土地擁有人身分進行D3土 地未來建案事項至明。 　⑶依法務部調查局於億大聯合公司扣得之雜記資料（見卷5第35 1-352頁），億大集團企業體系於臺灣地區包括幸福人壽、 億大聯合公司、富創公司、富久公司，核與金管會提供97年 6月29日基準日鄧文聰與其實質控制之富久公司對於幸福人 壽持股比例分為21.67%、77.28%，合計持股98.95%（關於鄧 文聰為富久公司之實質負責人業經臺灣高等法院107年度金 上重更一字第1號刑事判決認定在卷，以上見卷12第105頁、 卷4第151頁）相符，可認鄧文聰將幸福人壽、富創公司納入 其個人掌控之億大集團。再依法務部調查局於鄧文聰辦公室 扣案之信託持有股份內容摘要（見卷5第353-354頁），顯示 ：「一.鄧設立之一家境外公司E&L LTD，該公司成立之主要 目的為：收購台灣之富創建設股份有限公司全部股權。公司 設立登記之股款及收購富創建設股份有限公司全部股權所需 之款項均全數由鄧負責出資。二.林博士或麥格理集團以信 託人身分代甲方持有全部之E&I LTD股份，最終受益人為鄧 。四.富創公司現行登記資本額為4.7億元，持有臺北市地標 101大樓正對面1552坪土地，市值估計約近100億元。預計全 案開發完成後至少可獲利150億元以上」（見卷5第353-354 頁）。佐以富創公司變更登記表（見限閱卷），顯示98年5 月12日登記實收資本額為3億，98年7月29日則為4.7億元，1 00年1月11日則為8億元，上開信託持有股份內容摘要製作時 間應介於98年7月至100年1月11日。依上，鄧文聰有意透過 境外公司最終受益人身分，控制境外公司及境外公司持有10 0%股份之富創公司，以實質取得D3土地所有權，臺灣高等法 院107年度金上重更一字第1號判決亦同此認定（見卷4第173 頁），足證鄧文聰自始即圖謀以境外公司持有富創公司，進 而取得D3土地所有權，是富創公司確屬鄧文聰實際掌控之公 司無訛。 　⑷幸福人壽於98年4月15日與金享公司簽訂系爭買賣契約時，金 享公司登記之董事長為陳忠明，惟金享公司長年無營業收入 且公司處於虧損狀態，陳忠明因擔任宏元營造股份有限公司 向銀行借款之連帶保證人，因無法清償債務，於97、98年間 遭新光銀行、星展銀行列為呆帳戶，有金享公司營利事業所 得稅結算申報書、財團法人金融聯合徵信中心授信資料明細 、本院95年度訴字第12107號判決、96年度票字第11876號、 11975號本票裁定、寶華銀行融資貸款契約書、陳忠明遺產 稅免稅證明書可參（見卷9第527-589頁），堪認金享公司或 陳忠明客觀上並無資力可向幸福人壽購入高價D3土地，佐以 金享公司與富創公司簽訂之約定書（見卷1第415頁），雙方 約定金享公司僅出名與幸福人壽簽約，買賣價金係由富創公 司支付，D3土地亦指定登記予富創公司，而富創公司係由陳 忠明於98年4月6日設立登記，與98年4月16日買賣契約簽訂 時間相近，如金享公司與幸福人壽簽訂之D3土地買賣契約為 真實交易，陳忠明又何需於簽約前多此一舉，匆忙設立一家 新公司即富創公司，且由富創公司支付價金，並取得D3土地 所有權之利益，益徵鄧文聰主觀上有背信之故意，具不法得 利意圖，自始即有意以迂迴方式，利用金享公司作為掩護， 實則將幸福人壽所有之D3土地出賣予其實質掌控之富創公司 ，而為關係人交易，鄧文聰身為幸福人壽董事長，就幸福人 壽出售D3土地予金享公司（僅出名人，實際交易雙方為幸福 人壽與富創公司）之交易，實質上屬於左手出賣予右手之自 我交易，而有利益衝突。被告辯稱鄧文聰並非金享公司、富 創公司之實質負責人，亦未為關係人交易云云，並非可採。 　⒉系爭買賣屬於鄧文聰使幸福人壽為不利益且不合營業常規之 交易行為： 　⑴按證券交易法第171條第1項第2款使公司為不利益交易罪之成 立，以依證券交易法發行有價證券公司之董事、監察人、經 理人或受僱人，以直接或間接方式，使公司為不利益之交易 ，且不合營業常規，致公司遭受重大損害者為要件。所謂「 使公司為不利益之交易，且不合營業常規」，衹要形式上具 有交易行為之外觀，實質上對公司不利益，而與一般常規交 易顯不相當，其犯罪即屬成立。以交易行為為手段之利益輸 送、掏空公司資產等行為，固屬之，在以行詐欺及背信為目 的，徒具交易形式，實質並無交易之虛假行為，因其惡性尤 甚於有實際交易而不合營業常規之犯罪，自亦屬不合營業常 規交易之範疇（最高法院108年度台上字第2261號判決意旨 參照）。「營業常規」之判斷核心，在於交易雙方實際上是 否經過公平對等之談判磋商。只要雙方是各為其主、各謀己 利，就交易條件進行公平對等之談判，則不論最終交易條件 為何，均屬「合於營業常規」之交易。即使交易雙方互為關 係人，但在交易過程中倘能將對方視為與自己無關之第三人 ，並與之「保持手臂距離般」（Arm's Length Transaction ）地進行公平對等磋商談判，交易仍合「營業常規」。反之 ，如交易條件實質上為一方所片面獨斷決定，另一方僅能完 全聽命順從，而成為配合交易之附庸傀儡，即使最終交易條 件與其他相類交易相較並未顯然不利，因雙方並未經過公平 對等談判磋商程序，此交易仍屬「不合營業常規」。至於交 易條件是否對公司「不利益」，則與「不合營業常規」係屬 不同要件之二事。一項交易即使「不合營業常規」，亦非必 然對公司「不利益」。但如行為人藉不合營業常規交易使公 司發生現實之資產減損，即已實質上對公司不利益，則無疑 問（臺灣高等法院109年度金上重更二字第4號刑事判決意旨 參照）。 　⑵依幸福人壽不動產投資1部於98年1月10日簽呈內容記載：「 二.本公司購買臺北市○○段○○段○00○0000○0000○○○000○地號 等三筆土地（按指幸福人壽先前向花旗購得之土地，並非完 整D3土地，因29-7僅1/2持分），面積共計：3614平方公尺＝ 1093.23坪，總價款3,388,982,000元，目前已取得29、29-1 地號土地所有權；29-7地號土地尚在等待法院變價拍賣程序 。預計總面積為5133平方公尺＝1552.73坪（按指完整D3土地 ），總價款4,400,000,000元整（視拍賣取得價格而定）。 三.本案投資報酬分析試算結果為：1.土地面積：1552.73坪 ，2.土地價格：4,400,000,000元。3.平均單價為：283.37 萬/坪。4.平均容積率為：268.03%...6.本土地換算單位容 積價格為：57.18萬/坪。7.根據其投資報酬分析試算表中， 其投資報酬率可達39.69%，投資利潤達275661.01萬元（以 均價120萬/坪）。四.本案因位於信義計畫區內101正對面， 全區已臻完全開發，閒置土地有限，現今房屋價格已然站上 120萬/坪，且持續上漲中，增幅空間可期。而本案土地乃屬 區域內不可多得之地塊，地理位置條件甚為優渥。依據臺北 是都市計畫法容積移轉實施辦法中，本案基地符合容積移轉 條件（非指定區域容積移轉上限為30%），得以進行容積移 轉。當購買容積單位價格＝本土地換算單位容積價格時，其 收益預期可再增加30%，即淨收益預計可再增加84014.64萬 元（＝359675.65萬元-275661.01萬元）。故善加運用容積移 轉法令，可使土地利用價值再提升，並增加其經濟效益」（ 見卷4第335-338頁），並有幸福人壽內部電腦系統共用資料 夾「D3花旗土地購買價及標價試算-0318」可佐（見卷9第74 3頁，附表二）。可知幸福人壽內部員工已將拍賣投標之各 種價格進行分析，於本院將29-7地號（全部）依分割共有物 判決強制執行進行變價拍賣時，如以最低價20億元投標，扣 除幸福人壽取得D3土地成本，預估投資報酬率有44.87%；如 以最高價28億1800萬0000元投標，扣除幸福人壽取得D3土地 成本，預估投資報酬率仍有39.22%。依上，幸福人壽與金享 公司於98年4月15日進行買賣交易前，依幸福人壽內部評估 ，均認D3土地地理位置佳，且可進行容積移轉，屬稀有珍貴 土地資產，投資利潤至少27億元，土地整合開發如進行容積 移轉，可增加至少8億利潤，投資報酬率至少39%，預期利益 佳。 　⑶再依證人即幸福人壽前不動產投資1部主管潘善建於偵查中證 稱：任職期間幸福人壽如要出售不動產都要有估價報告，公 司出售價格不會低於估價價格，也不應該低於鑑價金額；97 年幸福人壽向花旗購買的D3其中29、29-1土地不能單獨開發 ，信義計畫區有規定一定要整個區塊開發，不能零散開發， 一定要有29-7土地才能共同開發；依照第8屆第9次董事會決 議幸福人壽出售29、29-1土地金額不能低於花旗與幸福人壽 97年7月24日不動產買賣契約書寫之19億6456萬3000元；（ 問：依你專業判斷，D3有沒有至少應該要賣到加價百分之多 少，才是一個合理處分價位？）答：我當時認為不要賣，每 年都被罰450萬元，過幾年還是會賺。當時我認為不出3年， 獲利會很高等語（見卷9第759-768頁）。依證人潘善建所述 ，依一般通常交易常情，幸福人壽出售D3土地不應低於鑑價 報告之估價至明。再依附表三編號7、8所示之鑑價報告，乃 幸福人壽出售29、29-1土地予金享公司之前所為鑑價。附表 三編號7所示台灣大華鑑價報告（見卷6第87-131頁），考量 29、29-1土地容積率約367%，29-7則為200%，以成本法之土 地開發分析法勘估29、29-1與鄰地29-7整體共同開發時，29 、29-1之價格（按即特定價格）為21億6773萬2626元（即34 2萬550元/坪）；附表三編號8所示歐亞鑑價報告（見卷7第2 45-317頁），考量29、29-1土地與鄰地29-2合併開發，考慮 標的容積率約400%，依比較法、土地開發分析法勘估29、29 -1與鄰地29-2合併開發時，29、29-1之價格（按即限定價格 ）為21億9907萬7800元（即347萬元/坪）。以系爭買賣交易 當時，鄧文聰身為幸福人壽董事長身分，D3土地既屬信義計 畫區稀有珍貴土地，其賣價決定應以「偏向」幸福人壽為最 大利益為考量，然卻使幸福人壽為不利益交易，說明如下： 　①就價格結構而言，單就29、29-1賣價觀之（暫不考慮29-7部 分），依花旗銀行與幸福人壽97年7月24日不動產買賣契約 書（見卷4第282-294頁）、附表二所示幸福人壽內部D3花旗 土地購買價及標價試算-0318資料，顯示幸福人壽取得29、2 9-1之成本為19億6456萬3000元，如為遵守金管會限制於1年 內處分不動產，大可仿效與花旗買賣契約，將29、29-1合併 以成本加計預期利潤作為出賣價格（即成本定價法），且依 上開鑑價報告賣價至少21億9907萬7800元（即347萬元/坪） 以上，卻捨此不為，竟為圖謀己利（透過實質控制之富創公 司取得D3土地日後自行開發賺取暴利），於系爭買賣契約將 29、29-1之賣價設計採動態定價法【先不管加計5%利潤或3% 佣金部分，為方便說明，暫簡化為A＝C-B，A為29、29-1土地 賣價，C為幸福人壽當初向花旗購入29、29-1、29-7（持分1 /2）之成本33億8898萬2000元，B為幸福人壽向本院拍定29- 7（全部持分）之價額，當29-7得標價格越高，一方面有利 於得標，一方面卻使29＋29-1賣價愈低，顯不利於幸福人壽 ，卻有利於金享公司以較低成本取得29、29-1土地，就29-7 投標價額鄧文聰選擇依附表二最右側之最高價，顯示其勢在 必得】，嗣於本院公開拍賣時幸福人壽以28億1800萬元得標 買受取得29-7土地（全部），有本院不動產權利移轉證書可 參（見卷4第329頁）。依系爭買賣契約記載之價格計算式， 可知29-7賣價為29億254萬元（＝28億1800萬元×1.03，約316 萬/坪），29＋29-1賣價為20億7898萬1100元＝【｛33億8898萬 2000元－（28億1800萬元×0.5）｝×1.05，約328萬/坪】，D3 土地合計49億8152萬1100元（＝29億254萬元＋20億7898萬110 0元，約321萬/坪），就29＋29-1賣價不僅低於附表三編號7 、8所示整合後勘估特定價格（342萬元/坪、347萬元/坪） ，就29＋29-1之投資報酬率僅為5.82%（＝（賣價20億7898萬1 100元－成本19億6456萬3000元）÷成本19億6456萬3000元×10 0%），相較於幸福人壽內部投資部門評估之投資報酬率39.2 2%，有天壤之別，鄧文聰將幸福人壽內部評估之預期利益完 全拋棄，拱手讓人，益徵上開動態定價法之設計，使幸福人 壽出賣D3土地為不利益之交易至明。 　②就價金支付而言，以花旗與幸福人壽於97年7月24日買賣契約 （見卷4第281-294頁）對比系爭買賣契約（見卷1第405-414 頁），幸福人壽購地時需於簽約時支付總價款10%，再於97 年9月1日（簽約後不到2個月期間）內給付29、29-1之80%價 款＋29-7之20%價款，於所有權移轉登記及土地點交完成3日 內給付29、29-1之剩餘10%價款。然系爭買賣契約卻約定， 簽約時金享公司僅需先給付29、29-1價款之5%為定金（第1 期款），於辦理29、29-1土地移轉登記後，金享公司給付第 2期款（按實際買賣總價5%，意即賣方將土地移轉登記予買 方後，幸福人壽僅取得10%總價金），第3期款待金享公司向 金融機構辦理貸款，銀行核貸之日繳交至少總價款70%，剩 餘總價款20%則分18期平均攤還。依前開約定，可認金享公 司僅需支付總價款10%即請求辦理D3土地所有權移轉登記， 且總價款20%之餘款尚可分期給付，與一般土地開發正常交 易之付款條件迥異，顯然不利幸福人壽，難認符合實質公平 。參酌證人潘善建於偵查中證述：伊曾經是金享公司登記負 責人，之後陳忠明就掌控整個金享公司，陳忠明就是代表金 享公司；不曉得幸福人壽如何對陳忠明身家、財力做評估， 伊不知道陳忠明有無能力去負擔價值數十億元D3土地等語（ 見卷9第762、764、765、770頁），佐以幸福人壽不動產投 資1、2部98年4月8日簽呈（見卷5第129-130頁），僅片面提 及金享公司提出之方案對幸福人壽較有利，幸福人壽將把97 年7月24日與花旗簽訂土地買賣契約取得之權利讓與金享公 司，絲毫提及金享公司履約能力，亦未踐行履約安全性評估 ，益顯鄧文聰執意讓幸福人壽出售D3土地予其實質掌控之金 享公司，不顧金享公司如無資力給付全部價金將對幸福人壽 將造成損害。 　⑷觀諸幸福人壽98年3月25日召開之第8屆第9次董事會會議紀錄 （見卷4第300-316頁），除討論將參與投標29-7土地外，另 授權董事長鄧文聰於公司有獲利情形下儘速處分D3土地等語 ；於98年4月15日召開之第8屆第10次董事會會議紀錄（見卷 4第318-327頁），依該次會議紀錄內容，係投資部門提案將 97年7月24日與花旗簽訂土地買賣契約所取得權利出賣予金 享公司，並說明價格、付款方法，且利用動態定價法，無法 讓人當場判斷29、29-1土地之賣價係低於鑑價結果之價格。 再者關於是否有其他買家部分，僅空泛提及多數大型建設公 司因僅2筆地號無法獨立開發意願不高云云。惟查，依卷附 宏泰人壽、國泰人壽、新光人壽、富邦人壽均函覆表示97、 98年間並未接獲幸福人壽洽詢購買29、29-1、29-7土地事宜 或無相關資訊，可認幸福人壽內部所謂初步徵詢國內上市櫃 建設公司、壽險公司，均表示待土地範圍完整才考慮購買云 云之內部文件（見卷9第747-748頁），係虛偽造假。以D3土 地為當時信義計畫區少有素地，整合後開發利益龐大，加上 29-7地號於本院執行拍賣時有華固建設、松圓建設、新光人 壽均參與投標（見98年度司執字第40013號執行卷宗），可 認鄧文聰於公司內部授意將幸福人壽自花旗取得之29、29-1 、29-7（持分1/2）權利出賣予金享公司，以致員工並未實 際向金享公司以外之其他買家洽詢購買意願，就幸福人壽角 度而言，難認屬於公平交易。徵諸該次董事會中既未提出系 爭買賣契約讓董事、監察人進行討論，亦未進行議案表決， 由鄧文聰逕行宣示「照案通過」，實則於董事會召開同日即 98年4月15日幸福人壽旋與金享公司簽訂系爭買賣契約，金 享公司於同日旋與富創公司簽訂約定書（約定金享公司僅出 名簽約，富創公司為出資人且為D3土地指定登記名義人）， 鄧文聰於上開2次董事會均未揭露其為金享公司、富創公司 之實質負責人，就系爭交易具有利益衝突，於董事會決議時 並未迴避，反而主導照案通過，既非基於為幸福人壽謀取最 大利益，更非善意，系爭交易交易雙方實際上並未經過公平 對等之談判磋商，僅由鄧文聰一人主導，屬於不合營業常規 交易至明。被告辯稱幸福人壽持有土地7月即賣出，處分利 益達1億8363萬9100元，幸福人壽並未受有損害云云，難謂 可採。 　⑸依證人潘善建證述：投標金額28.18億元是鄧文聰決定，密封 起來交給李建興去投標等語（見卷9第769頁），益徵系爭買 賣契約條款壹.二.約定幸福人壽依金享公司指示之價格參與 本院29-7投標應買（委託應買條款）係為掩人耳目，逃避金 管會對幸福人壽進行不動產交易之限制，鄧文聰為謀一己私 利，出售29、29-1土地時未積極尋找其他買家，執意與金享 公司簽約，簽約後為遂行由個人取得D3土地所有權，以利後 續開發龐大利益，利用幸福人壽內部員工進行投標價格評估 、資金準備，由鄧文聰決定高價之投標應買價格，使幸福人 壽出面參與29-7土地投標，得標後使幸福人壽出資向法院繳 納價金，由幸福人壽取得29-7所有權，此時幸福人壽同時擁 有29、29-1、29-7全部所有權（即D3土地），假意由金享公 司出面通知幸福人壽辦理土地移轉登記予富創公司，實則最 終由鄧文聰控制之富創公司取得D3土地所有權。就富創公司 給付予幸福人壽之購地價金，部分來自鄧文聰不法質押幸福 人壽資產以境外公司借款匯洗至富創公司帳戶作為支付幸福 人壽之D3土地第3、4期款項，業經臺灣高等法院107年度金 上重更一字第1號刑事判決認定在卷（見卷4第141頁）。依 上，幸福人壽與金享公司所為系爭買賣交易，交易雙方不僅 互為關係人，交易條件實質上由鄧文聰一人片面獨斷決定， 金享公司僅為配合交易之傀儡，使幸福人壽為不利益之交易 ，屬於違法之非常規交易，應可認定。 　⒊系爭買賣契約之債權行為、所有權移轉登記之物權行為，因 違反民法第72條規定而無效： 　⑴按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效；無效法 律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應 負回復原狀或損害賠償之責任，民法第72條、第113條定有 明文。所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃 指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。而 法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之內容，附隨 情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之 （最高法院83年度台上字第1530號判決意旨參照）。而法律 行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，係指法律行為之標 的而言，法律行為之緣由或動機，若未表現於外而成為標的 之一部者，縱該緣由或動機有背於公共秩序或善良風俗，與 法律行為之效力，固不生影響（最高法院79年度台上字第17 12號判決），然若行為人將其緣由、動機表現於法律行為之 約定要件，已成為法律行為之內涵，即應認定違反公序良俗 而無效。幸福人壽為保險業，屬國家特許之金融機構，透過 收取保費，將資金集中於公司後，運用資金進行投資獲取收 益，以確保保戶於風險發生時能支付理賠。金管會96年9月2 9日對幸福人壽裁處書（見卷9第225-226頁），指明幸福人 壽自有資本與風險資本比率之比率（即資本適足比率）於94 、95年分別為（負24.23%）、（負226.62%），與行為時保 險法第143條之4第1項規定不得低於200%不符，未依限期完 成增資，故依行為時保險法第149條第2項第4款限制幸福人 壽自文到之日起不得進行關係人交易等語。倘公司董事為個 人私益，掏空人壽保險公司資產，透過買賣契約進行關係人 交易，就價格決定、價金支付、產權移轉條款及所有權移轉 登記之法律行為，故為不利人壽保險公司之約定而為不合營 業常規之交易，進行利益輸送，該等條款約定應認違反國家 社會一般利益及道德觀念，屬背於公共秩序或善良風俗之法 律行為。 　⑵經查，系爭買賣契約之主體為金享公司，為鄧文聰實質控制 之公司，該交易主體係鄧文聰單方決定。於簽訂契約時，鄧 文聰為幸福人壽董事長代表幸福人壽簽約，其亦同為金享公 司實質負責人，所為顯然違反公司法第223條自益交易應由 監察人擔任公司之代表之規定，系爭交易形同買賣契約之出 賣人與買受人通謀為意思表示。再者關於第壹條交易架構（ 即前述⑶①價格結構部分）、第貳條買賣價金支付（即前述⑶② 價金支付部分）、第參條三.產權移轉㈡登記之權利人名義由 金享公司決定部分，均屬鄧文聰遂行背信動機表現於買賣契 約條款，成為債權行為之內涵；另金享公司依系爭買賣契約 請求幸福人壽將D3土地所有權移轉登記予富創公司之物權行 為，亦屬達成掏空幸福人壽資產，輸送利益予自己之目的， 依上開說明，前開債權行為、物權行為均屬背於公共秩序或 善良風俗，均屬無效。 　⒋原告依民法第113條、第179規定請求金享公司、富創公司各 給付65億2146萬6000元，為有理由： 　⑴按無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而 知者，應負回復原狀或損害賠償之責任；無法律上之原因而 受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原 因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還 其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。 但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。 民法第113條、第179條、第181條定有明文。又民法第113條 規定回復原狀部分本質上仍屬返還不當得利之性質（最高法 院83年度台上字第3022判決意旨參照）。 　⑵系爭買賣契約之債權行為、所有權移轉登記之物權行為，因 違反民法第72條規定而無效，已如前述。金享公司、富創公 司均為獨立法人，其等對外所為法律行為係以公司本人為權 利主體，而非以實質負責人為對外法律行為之當事人。又金 享公司與幸福人壽簽訂系爭買賣契約時，幸福人壽將D3土地 移轉登記予富創公司時，金享公司、富創公司可得而知其等 自身並無為前開債權行為、物權行為之真意，僅係遂行鄧文 聰個人私利之違法行為，均屬無效法律行為，依民法第113 條規定其等本應負回復原狀之責任，即塗銷D3土地所有權移 轉登記返還予幸福人壽。惟D3土地因富創公司之債權人新光 銀行聲請拍賣抵押物，本院於108年4月23日執行拍賣程序， 由元利公司等人以112.58億元得標買受，有本院不動產權利 移轉證書可憑（其中29-8係由29分割而來，29-9係由29-1分 割而來，見卷9第227-231頁），可認金享公司、富創公司回 復原狀顯有重大困難，然因前開債權行為、物權行為均屬無 效，富創公司受有D3土地所有權移轉登記之利益，即屬無法 律上原因而受有利益，惟D3土地既因遭拍賣而無法返還，金 享公司、富創公司所受利益既為D3土地賣得之價金，本應以 上開拍賣所得之112.58億元為償還價額，則原告備位聲明一 依民法第113條、第179條規定僅請求金享公司、富創公司各 給付65億2146萬6000元，洵屬有據。又金享公司、富創公司 雖本於各別之發生原因，就同一給付目的對原告各負全部給 付之義務，核屬不真正連帶債務，如其中一人為給付，他債 務人於給付範圍內應同免其責任。 　⑶至原告備位聲明一併依公司法第23條第2項、民法第28條請求 鄧文聰、馮志明與富創公司、鄧文聰、陳明德與金享公司連 帶賠償部分，惟公司法第23條第2項、民法第28條均應適用 民法第197條第1項短期時效，已如前述，此部分請求即非有 據。 　㈢原告備位聲明二依公司法第23條第1項、民法第544條規定請 求鄧文聰賠償損害，為有理由：　　　 　⒈按公司負責人應忠實執行業務並盡善良管理人之注意義務， 如有違反致公司受有損害者，負損害賠償責任。又按受任人 處理委任事務，其受有報酬者，亦應以善良管理人之注意為 之。受任人因處理委任事務有過失所生之損害，對於委任人 應負賠償之責。公司法第23條第1項、民法第535條、第544 條定有明文。是董事等經營者執行業務時，依法對公司所負 受任人義務，包括忠實義務及善良管理人注意義務。前者之 內涵在於利益衝突，即指董事於執行業務時，應本於善意， 優先著重公司利益，依公司規定程序做出適當之經營判斷， 避免自身利益與公司利益相衝突；而後者則著重於決定是否 合理，並以依交易上一般觀念，有相當知識經驗及誠信之人 所具有之注意為判準（最高法院112年度台上字第1306號判 決意旨參照）。又商業事件審理細則第37條固規定：法院審 理商業事件，得審酌下列各款情事，以判斷公司負責人是否 忠實執行業務並盡善良管理人注意義務：1.其行為是否本於 善意且符合誠信。2.有無充分資訊為基礎供其為判斷。3.有 無利益衝突、欠缺獨立性判斷或具迴避事由。4.有無濫用裁 量權。5.有無對公司營運進行必要之監督。前開審理細則， 雖明定法院審理商業事件時，「判斷」董事等公司負責人是 否忠實執行業務與盡善良管理人注意義務之審酌事項。惟董 事守法義務，為其執行業務需絕對遵守之界限，此義務之履 行不涉及商業經營判斷，故董事執行業務未守法，即應認違 反公司法第23條第1項所定善良管理人之注意義務，無援引 商業事件審理細則第37條各款情事審酌判斷之必要（智慧財 產及商業法院111年度商訴字第7號判決意旨參照）。　 　⒉經查，幸福人壽為依證券交易法發行有價證券之上市公司， 鄧文聰為幸福人壽之董事，其為金享公司、富創公司之實質 負責人，為圖個人私益，竟使幸福人壽出賣D3土地予金享公 司，並參與本院拍賣取得29-7（全部）土地，嗣將29、29-1 、29-7（全部）即D3土地移轉登記予富創公司，其所為符合 證券交易法第171條第1項第2款規定之不合營業常規交易， 已如前述。依上開說明，可認鄧文聰身為幸福人壽董事，其 執行業務未盡守法義務，已違反公司法第23條第1項所定公 司負責人應盡之忠實義務及善良管理人之注意義務，則原告 依公司法第23條第1項、民法第544條規定請求鄧文聰負損害 賠償責任，自屬有據。 　⒊按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補 債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之 計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利 益，民法第216條定有明文。查幸福人壽不動產投資部97年5 月29日簽呈（即參與花旗標售前之評估，見卷4第235頁）， 可認幸福人壽自始即計畫以3筆土地合併整合開發，方符合 信義計畫區基地面積需達3000㎡始可興建開發之限制（見卷6 第361-367頁）。另投資1部於98年1月10日簽呈（即向法院 投標29-7土地前之評估，見卷4第335-338頁、卷9第743頁即 附表二）係以D3土地即29、29-1、29-7（全部）進行投資報 酬率之評估，並以此方式代入不同投標應買金額試算投資報 酬率，甚且因基地符合容積移轉條件，幸福人壽內部已著手 評估以購買古蹟、大稻埕容積或道路用地容積，並計算購買 容積單位價格，如等於土地換算單位容積價格時，收益預期 再增加30%，員工擬先進行購買容積之前期接觸等語，益徵 幸福人壽已有將3筆合併開發之計畫，自應以3筆土地合併開 發之鑑價，較為接近幸福人壽可得預期之利益。附表三係關 於29、29-1、29-7土地所為歷次鑑價，價格日期、勘估標的 均不同，富創公司為設定抵押權曾委請戴德梁行針對D3土地 即29、29-1、29-7（全部）土地進行估價（即附表三編號9 ），此價格日期與系爭買賣契約簽訂時間（98年4月15日） 、幸福人壽將D3土地移轉登記予富創公司時間（98年9月14 日），價格日期最為相近。另安定基金接管幸福人壽後，亦 委任戴德梁行就98年4月15日簽約時D3土地之價格進行鑑價 （即附表三編號9），就正常價格（不加計30%容積移轉值） 部分，2次鑑價結果均相同，則原告主張以D3土地正常價格 即65億2146萬6000元扣除其已取得價金49億8152萬1100元， 作為其所受損害及所失利益，經計算為15億3994萬4900元（ ＝65億2146萬6000元－49億8152萬1100元），應屬可採。 　⒋原告備位聲明二選擇合併依民法第227條第2項、第197條第2 項，對鄧文聰為同一請求部分，無庸論斷。至備位聲明二依 公司法第23條第1項、第544條、第227條第2項、第197條第2 項規定請求馮志明、陳明德與鄧文聰連帶給付部分，因公司 法第23條第2項、民法第28條部分已罹於時效，已如前述， 另臺灣臺北地檢署就D3土地土地出售予金享公司部分，以10 6年度偵字第15148號對馮志明為不起訴處分，有不起訴處分 書可參（見卷2第377頁），且馮志明、陳明德並未受幸福人 壽委任處理事務，對於幸福人壽並無債務不履行情事，原告 亦未舉證該2人因侵權行為受有利益，則原告備位聲明二與 備位聲明三對馮志明、陳明德之請求，均屬無據。 　㈣從而，原告備位聲明一依民法第113條、第179條規定請求金 享公司、富創公司各給付65億2146萬6000元；備位聲明二依 公司法第23條第1項、民法第544條規定請求鄧文聰給付15億 3994萬4900元，為有理由，逾此部分即非有據。 乙、原告主張鄧文聰、富創公司、馮志明共同匯洗不法質借款項 部分（即洗錢部分）： 　㈠原告主張鄧文聰違法將幸福人壽資產質押予EFG銀行，並以其 實質掌控之Surewin公司為借款人，向EFG銀行取得高額借款 ，違法設質犯行構成背信罪，該等款項應屬其犯罪所得，並 以此作為金流斷點，將其中美金2411萬757.78元透過鄧文聰 實質控制之私人投資公司即HighGrounds公司、Timely Visi on公司、 Eaglemount Holdings公司（即鷹峰公司）、 Roy al Golden公司（即金皇公司）帳戶，將其中美金2411萬757 .78元輾轉匯洗至鄧文聰實質掌控之富創公司，部分由富創 公司用以支付D3土地第3-4期價金予幸福人壽，部分由富創 公司用以清償其以D土地向銀行聯貸之債務。嗣幸福人壽向 請求EFG銀行返還設質資產約美金1.9384億元時，遭EFG銀行 以借款款項已匯至Surewin公司未獲返還且涉洗錢等為由， 而拒絕返還該等設質財產，鄧文聰前開洗錢行為使幸福人壽 無法追回全部設質資產而致生損害等語。鄧文聰辯稱其並非 富創公司實質負責人，亦無實質控制Surewin等公司，設質 同意書等諸多文件並非鄧文聰親簽，另依仲裁判斷結果，幸 福人壽得向EFG銀行請求返還全數海外代操資產，而Surewin 公司自EFG銀行取得貸款資金與幸福人壽海外代操資產屬於 各別完全獨立款項，Surewin公司貸得款項，非屬幸福人壽 所有，且幸福人壽已與EFG銀行和解，並未受有損害；富創 公司辯稱依仲裁判斷結果，幸福人壽得向EFG銀行請求返還 全數海外代操資產，富創公司給付D3土地價金來源係向銀行 聯貸借款，與鄧文聰無涉。馮志明辯稱：富創公司之資金調 度、富創公司D3土地價款均由鄧文聰主導，業經刑事判決認 定，與伊無涉，縱有美金2411萬757.78美元匯至富創公司帳 戶，原告自承該款項已匯予幸福人壽作為D3土地部分價款， 款項已回流，原告未受有損害等語置辯。 　㈡原告就鄧文聰部分並無重複起訴： 　⒈所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請 求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件。而訴訟標的 之涵義，必須與原因事實相結合，於判斷同一事件範圍時， 應依原告起訴主張原因事實所特定之訴訟標的法律關係為據 （最高法院110年度台上字第1321號判決要旨參照）。 　⒉查鄧文聰將幸福人壽委託EFG銀行代操之資產違法設質，以擔 保其實質掌控之Surewin公司對EFG銀行之借款美金1億9990 萬，係犯保險法第168條之2第2項背信罪；及鄧文聰將前開 借得款項層層匯洗至其指定帳戶，係犯修正前洗錢防制法第 11條第1項洗錢罪等情，業經臺灣高等法院107年度金上重更 一字第1號刑事判決、最高法院108年度台上字第4353號刑事 判決確定，有各判決在卷可參（見卷4第119頁、卷6第381、 409-415頁、卷8第113頁）。又原告前對鄧文聰起訴主張鄧 文聰與訴外人黃正一於96年8月21日共同代表幸福人壽，約 定全權委託EFG銀行代操幸福人壽所有STAAP基金帳戶直接或 間接持有之資產，並違法將將STAAP基金之362167號帳戶之 全部資產設質予EFG銀行，以擔保Surewin公司日後對EFG銀 行之借款債務，作為Surewin公司向EFG銀行借款之擔保，嗣 從Surewin公司362164帳戶輾轉匯洗至鄧文聰、黃正一於香 港帳戶（下稱96年私取事件）。黃正一辭任後，鄧文聰於97 年1月31日接任幸福人壽董事長職務，EFG銀行於97年3月7日 協助設立「Volaw受託SFIP信託基金」（下稱SFIP基金）， 該基金於同日簽署在EFG銀行新加坡分行開戶文件（帳號為3 62176），且與EFG銀行簽訂設質合約，將該基金362176帳戶 內資產設質給EFG銀行，以擔保Surewin公司對EFG銀行之借 款債務。幸福人壽於97年4月7日與EFG銀行簽署債券代操合 約，鄧文聰於同日再假借幸福人壽名義簽立「基金申購書」 將97年4月9日市值高達美金1億5,597萬5,916元之債券全數 認購SFIP基金之信託單位，使上開資產全數轉入SFIP基金36 2176帳戶內，亦供為Surewin公司借款之擔保，鄧文聰亦持 續以簽署動用借款額度書或由EFG銀行自動轉撥新借款等方 式取得借款，至100年底SFIP基金362176帳戶（含其子帳戶 ）內，有價值達美金1億5597萬5916元之債券及陸續匯入之 美金5000萬元現金，再有代操STAAP基金公司合約終止後結 算並匯入上述帳號子帳戶000000-0之美金4,196萬元，均供 為鄧文聰以Surewin公司借款之擔保，嗣幸福人壽103年8月 遭接管後，因Surewin公司未能清償借款，EFG銀行拒絕返還 幸福人壽362176帳戶內之美金1億9385萬4308.64元，使幸福 人壽受有該資產無法取回之損害，依民法第184條第1項前段 、後段、第2項、第185條、公司法第23條第1項、第16條等 規定，請求鄧文聰與其餘共同被告連帶給付幸福人壽美金1 億9385萬4308.64元本息等語（案列本院105年度金字第220 號，下稱前案），有前案一審判決、附帶民事訴訟起訴狀可 稽（見卷11第19頁、卷6第73頁），準此，前案起訴範圍為 鄧文聰二次將幸福人壽海外資產違法設質，及96年私取事件 部分，並未包括以幸福人壽代操資產設質，供Surewin公司 借得款項後，將美金2411萬757.78元洗錢至富創公司之行為 部分，原告多次陳明本件起訴範圍係「洗錢行為」，與前案 起訴範圍係「設質行為」不同，而原告主張鄧文聰違法設質 借款之背信行為，與鄧文聰在前開犯罪之後將該借得款項即 犯罪所得以洗錢方式藏匿，係屬不同原因事實或法律關係， 二者間非屬同一事件，因此，前案起訴範圍不包含本件洗錢 之原因事實在內，本件非前案起訴範圍所及，即非屬同一事 件，被告辯稱本件因前案而有重複起訴之情事等語，難認有 據。 　㈢原告主張鄧文聰將其委託EFG銀行代操之資產，設質擔保Sure win公司對EFG銀行之借款美金1億9990萬元後，將借款透過H ighGrounds公司、Timely Vision公司、 Eaglemount Holdi ngs公司（即鷹峰公司）、 Royal Golden公司（即金皇公司 ）帳戶，將其中美金2411萬757.78元輾轉匯洗至富創公司， 部分由富創公司用以支付D3土地第3-4期價金予幸福人壽， 部分由富創公司用以清償其向銀行聯貸之債務等情，業據臺 灣高等法院107年度金上重更一字第1號認定在卷（見卷4第1 40-141頁），並有富創金流整理圖、資金流向證據表可參（ 見卷6第225、415-418頁），並有下列事證為憑，堪信為真 正： 　⒈Surewin公司、HighGrounds公司為鄧文聰私人設立，最終受 益人原為鄧文聰，並非幸福人壽之關係企業，嗣將Surewin 公司、HighGrounds公司「形式上」變更最終受益人為幸福 人壽，使該2家公司可以擔任借款人等情，有該2家公司之設 立、EFG銀行前職員吳曉雲於前述刑案中之證述等資料可證 （見卷8第141、147、153-162頁）。 　⒉鄧文聰於97年1月31日接任幸福人壽董事長職務，EFG銀行於9 7年3月7日協助設立SFIP基金，該基金於同日簽署在EFG銀行 新加坡分行開戶之文件（帳號為362176），且與EFG銀行簽 訂設質合約，將該基金362176帳戶內資產設質給EFG銀行， 以擔保Surewin公司對EFG銀行之借款債務等情，有SFIP信託 基金於EFG銀行開戶資料、黃正一與鄧文聰以幸福人壽名義 出具予STAAP基金公司之設質同意書、鄧文聰以幸福人壽名 義出具予EFG銀行之設質同意信函、EFG銀行與幸福人壽代操 協議可證（見卷8第201-203、211-217頁、卷11第129-136頁 ）。 　⒊Surewin公司將借得款項匯至HighGrounds公司，再由HighGro unds公司匯至Eaglemount Holdings公司，Eaglemount Hold ings公司於99年12月9日、同年月22日、101年5月21日、9月 24日，各匯款620萬美元、250萬美元、35萬美元、70萬美元 至鄧文聰實質掌控之富創公司於國泰世華銀行光華分行0000 00000000號帳戶；嗣於99年12月15日開立1億7953萬218元支 票，用以D3土地之第3、第4期款項（款項依賣方即幸福人壽 指定匯入龍巖人本服務股份有限公司聯邦銀行桃鶯分行0000 00000000號帳戶) ；101年10月19日匯款100萬美元至富創公 司兆豐銀行00000000000號帳戶；101年11月26日、同年12月 18日、102年1月25日各匯款100萬美元、80萬美元、60萬美 元至富創公司新光銀行慶城分行0000000000000號帳戶嗣於1 01年12月25日匯至新光銀行作為富創公司聯貸案 (D3土地抵 押）清償借款之用；Eaglemount公司UBS銀行新加坡分行157 506號帳戶，於100年3 月10日收受High Grounds公司362165 號帳戶所匯入之25萬美元(附件3.3.3編號20)，及經由Timel y Vision公司香港渣打銀行帳戶於100年3月15日所匯入之20 0萬美元後，連同帳戶內其他資金，匯款500萬美元至鄧文聰 擔任最終受益人之Royal Golden公司（金皇公司）於UBS銀 行香港分行331029號帳戶，再連同該帳戶其他資金，於100 年3月23日匯款1,096萬757.78美元至鄧文聰實質掌控之Fort une RealEstate Development Co.,Ltd （即富創公司）國 泰世華銀行光華分行000000000000號帳戶，作為Royal Gold en公司向陳秀容、陳忠明購買富創公司3000萬股權之價款， 有EFG銀行匯款至Surewin公司之金流證據、Surewin公司匯 款至High Ground公司之金流證據、High Ground公司匯款至 Timely Vision公司之金流證據、Timely Vision公司匯款至 Eaglemount公司之金流證據、High Ground公司匯款至Eagle mount公司之金流證據影本、Eaglemount公司匯款至富創公 司之金流證據影本、Eaglemount公司匯款至Royal Golden公 司之金流證據影本、Royal Golden公司匯款至富創公司之金 流證據影本可憑（見卷6第381-617頁）。 　⒋上開層層匯洗犯罪所得，將該等借款供給私用，以躲避刑事 訴追等犯罪事實，業經本院107年度金上重更一字第1號刑事 判決鄧文聰犯修正前洗錢防制法第11條第1項洗錢罪，處有 期徒刑4年，該部分罪刑經最高法院108年度台上字第4353號 判決維持在案，詳如前述。 　㈣惟鄧文聰雖為前開洗錢行為，然刑事犯罪之構成要件與民事 侵權行為構成要件本不盡相同，幸福人壽所受之損害為委任 EFG銀行代操之資產因遭設質而無法取回部分，此業經前案 判決命鄧文聰賠償幸福人壽此部分損害。至於鄧文聰、富創 公司前開洗錢行為係針對Surewin公司向EFG銀行所借貸之款 項，幸福人壽與EFG銀行間仲裁協會105年仲聲義字第44號仲 裁判斷亦認幸福人壽投資STAAP基金及SFIP基金違反系爭保 險法規，該投資行為應屬無效，及SFIP基金受託人就幸福人 壽所有之代操資產設質違反臺灣保險法第143條，亦應為無 效，幸福人壽已終止代操合約，EFG銀行即負有將代操資產 返還予幸福人壽的義務，且Surewin公司自EFG銀行處取得之 貸款資金與幸福人壽代操資產實屬於兩筆完全獨立之款項， EFG銀行若因貸予Surewin公司之貸款無法回收而受有損失， 本可另循相應的救濟管道請求返還，而不得據以拒絕依代操 合約條款返還代操資產予幸福人壽，因而裁決EFG銀行應給 付幸福人壽美金1億9384萬8116.19元本息（見卷3第29-314 頁），可認該等借貸款項並非屬幸福人壽所有，即使因前開 洗錢行為而有難以追償之情事，亦非屬幸福人壽之損害，另 臺灣高等法院110年度重上字第45號判決就幸福人壽資產遭 不法質押借款層層匯洗至富翔公司部分，亦同此認定。從而 ，原告依公司法第23條第1項、第2項、民法第544條、第227 條第1項準用第226條第1項、第184條第1項後段、第2項、第 185條、第197條規定請求鄧文聰、富創公司、馮志明連帶給 付美金2411萬757.78元本息部分，均無理由，應予駁回。 四、綜上所述，原告備位聲明一依民法第113條、第179條規定請 求富創公司、金享公司各給付65億2146萬6000元，及其中15 億3994萬4900元自起訴狀繕本送達翌日即富創公司自108年8 月8日起（見卷1第663頁），金享公司自108年8月9日起（見 卷1第665頁），其餘49億8152萬1100元自變更聲明狀繕本送 達翌日即110年4月9日（見卷9第13頁）起，均至清償日止， 按年息5%計算之利息，及備位聲明二依公司法第23條第1項 、民法第544條規定請求鄧文聰給付15億3994萬4900元，及 自起訴狀繕本送達翌日即108年8月8日起（見卷1第665頁） 至清償日止，按年息5%計算之利息，均有理由，應予准許； 逾此部分之請求，為無理由，不應准許。 五、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，原告 勝訴部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無 不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分， 其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，併予駁回。　 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經核均與本件判決結果無影響，爰不逐一論駁。 七、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第79條。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日 　　　　　　　　　民事第八庭　法　官　張瓊華 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱美嫆 附表一：變更前、後之聲明 起訴聲明（卷一第14頁） 請求權基礎 ㈠ 被告鄧文聰、富創公司、馮志明、金享公司、陳明德應連帶給付原告新臺幣15億3994萬4900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 公司法第23條第1項、民法第227條、第544條、第184條第1項後段、第2項、第197條第2項 ㈡ 被告鄧文聰、富創公司、馮志明應連帶給付原告美金2411萬757.78元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 同上 ㈢ 願供擔保請准宣告假執行。 變更後最終聲明（卷11第135-147頁） ㈠ 　 　　 先位聲明： 被告鄧文聰、富創公司、馮志明、金享公司、陳明德應連帶給付原告新臺幣65億2146萬6000元，及其中新臺幣15億3994萬4900元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘49億8152萬1100元自變更聲明狀送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。 民法第184條第1項前段、後段、第2項、第185條 ㈠ 備位聲明一： 1.被告金享公司、富創公司各應給付原告新臺幣65億2146萬6000元，及其中新臺幣15億3994萬4900元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘49億8152萬1100元自變更聲明狀送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。 2.被告鄧文聰、陳明德就本項命金享公司給付部分，與金享公司連帶給付之。 3.被告鄧文聰、馮志明就本項命富創公司給付部分，與富創公司連帶給付之。 4.如上開被告其中一人已為清償，於其清償範圍內，其他被告即免給付義務。 民法第113條、第179條、公司法第23條第2項、民法第28條 ㈠ 備位聲明二： 被告鄧文聰、富創公司、馮志明、金享公司、陳明德應連帶給付原告新臺幣15億3994萬4900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 公司法第23條、民法第544條、第227條第2項、第184條第1項後段、第2項、第197條第2項、第185條 ㈠ 備位聲明三： 1.被告金享公司、富創公司各應給付原告新臺幣15億3994萬4900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 2.被告鄧文聰、陳明德就本項命金享公司給付部分，與金享公司連帶給付之。 3.被告鄧文聰、馮志明就本項命富創公司給付部分，與富創公司連帶給付之。 4.如上開被告其中一人已為清償，於其清償範圍內，其他被告即免給付義務。 公司法第23條、民法第544條、第227條第2項、第184條第1項後段、第2項、第197條第2項、第28條 ㈡ 被告鄧文聰、富創公司、馮志明應連帶給付原告美金2411萬757.78元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 公司法第23條、民法第544條、第227條第1項準用第226條第1項、第184條第1項後段、第2項、第197條第2項、第185條、第28條 ㈢ 願供擔保請准宣告假執行。

2025-02-14

TPDV-108-重訴-656-20250214-2

訴
臺灣桃園地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度訴字第615號 原 告 陳秋妹 余忠偉 共 同 訴訟代理人 蔡文燦律師 被 告 余路精 訴訟代理人 吳志祥律師 被 告 余阿連 蘇余里子 余阿潘 上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國114 年12月25日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 一、確認原告就桃園市○○區○路段0000000地號土地，權利範圍1/ 6，有以新臺幣（下同）1,161,600元向被告購買之優先承買 權存在。 二、被告就上開應有部分，應按其與訴外人凃苡葳所訂土地買賣 契約之同一條件，與原告簽訂買賣契約，並於原告給付被告 各232,320元時，偕同原告將上開應有部分移轉登記予原告 公同共有。 三、訴訟費用由被告負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項 一、一造辯論 　　被告余阿連、蘇余里子、余阿潘經合法通知，未於言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原 告之聲請，由其一造辯論為判決，合先敘明。 二、訴之變更 （一）按民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2項規定：「訴 狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意 者不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之 言詞辯論者，視為同意變更或追加。」 （二）經查，本件原告起訴聲明為：「⒈確認原告就桃園市○○區○ 路段0000000地號土地（下稱系爭土地），權利範圍1/6（ 下稱系爭應有部分），有以總價1,161,600元向被告購買 之優先承買權存在。⒉被告就系爭應有部分，應按其與訴 外人凃苡葳所訂土地買賣契約之同一條件，與原告簽訂買 賣契約，並於原告給付被告如附表所示金額時，將系爭土 地之潛在應有部分移轉登記予原告。」 （三）嗣原告陸續撤回原告、變更訴之聲明，其最後訴之聲明為 ：「⒈確認原告就系爭應有部分，有以總價1,161,600元向 被告購買之優先承買權存在。⒉被告就系爭應有部分，應 按其與訴外人凃苡葳所訂土地買賣契約之同一條件，與原 告簽訂買賣契約，並於原告給付被告各232,320元時，偕 同原告將系爭應有部分移轉登記予原告公同共有。」（見 本院卷第269、425頁）被告並不爭執而為言詞辯論，依上 揭規定視為同意變更，是原告訴之變更合於上揭規定，自 應准許。 貳、實體事項 一、原告主張 （一）系爭應有部分原為訴外人余煌所有。余煌於民國100年1月 22日死亡，由被告及訴外人余阿桐繼承。余阿桐於101年3 月26日死亡，由原告再轉繼承，系爭應有部分現為兩造公 同共有。嗣被告於110年10月21日通知原告，以潛在應有 部分5/6出賣系爭應有部分予涂苡葳，原告乃通知被告欲 行使優先承買權。 （二）嗣被告於111年8月9日向原告稱與訴外人涂苡葳之買賣契 約已解除。然優先購買權為形成權，經原告行使後，即生 出賣人按同樣條件補定買賣契約之效力，故縱使被告與訴 外人凃苡葳解除買賣契約，亦不影響優先承買權存在。故 請求確認原告對系爭應有部分之優先承買權存在，並請求 被告於原告給付買賣價金後移轉系爭應有部分等語。並聲 明：如上開變更後訴之聲明。 二、被告答辯 （一）被告余路精答辯 　　⒈被告先前催告原告行使優先承買權之通知（下稱系爭催告 通知）中，就欲出售之應有部分記載有誤，故該通知無效 ，原告行使優先承買權之意思表示亦無效。且原告與訴外 人余峻宇共同行使優先承買權，然余峻宇行使優先承買權 已逾15日，故原告余峻宇行使優先承買權即屬無效，原告 行使優先承買權亦屬全部無效。且被告於系爭催告通知中 ，已載明原告應於收受催告通知後15日內提出價金，然原 告逾期未提出，應認行使優先承買權無效。 　　⒉又系爭買賣契約業已解除，原告並同意被告取回先前提存 應分配予原告之價金，可見原告已同意被告解除契約，不 得再行使優先承買權。 　　⒊又涂苡葳為系爭土地共有人，應有部分5/6，亦應享有優先 承買權，涂苡葳雖嗣後解除買賣契約，然仍可行使優先承 買權。 　　⒋再者，系爭土地上原為訴外人余陳玉英所有，系爭土地上 並興建有訴外人余天河所有之桃園市○○區○○街000號房屋 （下稱系爭房屋），然余陳玉英與余天河為配偶關係，且 當時為夫妻聯合財產制，故系爭房屋、土地應認為同一人 所有。余天河將系爭房屋全部、系爭土地5/6移轉予被告 ；自74年起，被告將系爭房屋出租予訴外人凃進興；嗣於 109年間，被告將系爭房屋出售予訴外人黃雲貴，並指定 登記予凃苡葳，訴外人涂苡葳為地上建物事實上處分權人 ，可類推適用民法第425-1取得法定租賃關係，並依土地 法第104條第1項規定，就系爭應有部分有物權性質之優先 承買權，並優先於原告債權性質之優先承買權。凃苡葳之 優先承買權既優先於原告，原告即不得行使其優先承買權 。 　　⒌等語。並聲明：原告之訴駁回。 （二）被告余阿連、蘇余里子、余阿潘答辯 　　　其雖未於言詞辯論期日到場，然具狀陳述略以：同被告余 路精所述等語。並聲明：原告之訴駁回。 三、不爭執事項（見本院卷第452頁第26至31行、453頁第1至12 行） （一）系爭土地自62年5月10日起至88年8月21日止登記於余陳玉 英名下。 （二）系爭土地上興建有系爭房屋，原為余陳玉英之配偶余天河 所有。 （三）余天河於80年6月19日以前，將系爭房屋事實上處分權移 轉予被告余路精。 （四）余陳玉英於88年2月4日死亡，其繼承人為被告及訴外人余 阿桐、余煌。 （五）余煌於100年1月22日死亡，其繼承人為被告及訴外人余阿桐。 （六）訴外人余阿桐於101年3月26日死亡，其繼承人為原告。 （七）兩造繼承余煌之遺產，即系爭應有部分。 （八）凃苡葳於110年7月8日向被告購買系爭應有部分，並簽訂 被證14之買賣契約（下稱系爭買賣契約）。 （九）訴外人凃苡葳與被告於111年8月9日合意解除系爭買賣契 約。 四、本件爭點（見本院卷第454頁第12至24行） （一）原告對被告就系爭應有部分有無優先承買權？ 　　⒈原告行使優先承買權之意思表示是否有效？ 　　⒉余峻宇行使優先承買權逾期，是否影響原告行使優先承買權？ （二）凃苡葳就系爭應有部分有無優先承買權存在？ 　　⒈凃苡葳是否為系爭建物之事實上處分權人？ 　　⒉系爭建物就系爭土地有無法定租賃關係？ 　　⒊法定租賃關係衍生之優先承買權，是否亦包含基地應有部 分之買賣？ （三）凃苡葳為系爭應有部分之買受人，得否於解除買賣契約後 ，再主張行使優先承買權？ （四）如是，則凃苡葳之優先承買權是否優先於原告之優先承買 權？ 五、本院得心證之理由 （一）原告對被告就系爭應有部分有無優先承買權？ 　　⒈原告行使優先承買權之意思表示是否有效？ 　　　⑴按土地法第34條之1第4、5項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」次按優先購買權為形成權之一種，一經優先購買權人合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂買賣契約之效力（最高法院108年度台上字第1423號判決意旨參照）。 　　　⑵查被告前寄發系爭通知催告原告於15日內行使優先承買 權，原告則於110年11月9日寄發存證信函向被告為行使 優先承買權之意思表示，有存證信函在卷可參（見本院 卷第35、36頁）。而被告於本件訴訟中，僅曾爭執余峻 宇未於收受系爭催告通知後15日內行使優先承買權，並 提出回執為證（見本院卷第245頁），足見被告並未爭 執原告已於被告所訂之15日內行使優先承買權，則原告 所為行使優先承買權之意思表示，應屬有效。 　　　⑶被告雖辯稱系爭催告通知就欲出售之應有部分記載有誤 ，故系爭催告通知無效，原告行使優先承買權之意思表 示亦無效云云。查系爭催告通知確實將系爭應有部分， 誤載為將系爭應有部分之5/6出售（見本院卷第29頁） ，然縱使系爭催告通知就出售之應有部分記載有誤，亦 僅係被告未合法通知原告行使優先承買權而已，與原告 是否已合法行使優先承買權，並無關係，且原告於存證 信函中亦明確表達係就系爭土地應有部分1/6行使優先 承買權（見本院卷第35頁），與被告實際欲出售之應有 部分相同，應認原告已合法行使優先承買權，被告以自 身誤載，主張原告行使優先承買權之意思表示無效，顯 屬無據。 　　　⑷被告另辯稱原告未於收受系爭催告通知後15日內，提出 買賣價金，故其行使優先承買權已逾期云云。查系爭催 告通知中，固有記載原告應於15日內提出買賣價金等語 （見本院卷第29頁）。然依上開土地法第34條之1第4、 5項規定，共有人有「依相同條件優先承買之權」，而 查系爭買賣契約中，並未約定此等條件（見本院卷第37 7、379頁），是被告自行於催告通知中，添加應於收受 系爭催告通知後15日內提出買賣價金之限制，難認係屬 被告與訴外人凃苡葳間之相同條件，則被告以此主張原 告不得行使優先承買權，自屬無據。 　　　⑸被告另主張系爭買賣契約已解除云云。然依前開說明， 優先承買權為形成權，意思表示一經送達即屬生效。原 告已於110年11月9日通知被告行使優先承買權之意思， 且觀被告於110年11月18日寄發之存證信函，可見被告 已收受上開原告行使優先承買權之存證信函（見本院卷 第37頁）。是至遲於當時起，兩造間已就系爭應有部分 成立買賣契約。被告自不得以嗣後111年8月9日已合意 解除系爭買賣契約為由，主張原告不得行使優先承買權 。 　　　⑹至於被告另辯稱原告並同意被告取回先前提存應分配予 原告之價金云云。然同意被告取回提存價金，並不影響 先前原告已行使之優先承買權，無從據以推論原告已不 再行使優先承買權，是被告此部分所辯，亦屬無據。 　　⒉余峻宇行使優先承買權逾期，是否影響原告行使優先承買 權？ 　　　⑴按民法第111條規定：「法律行為之一部分無效者，全部 皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍 為有效。」 　　　⑵兩造固不爭執余峻宇行使優先承買權已逾期。然本院審 酌非出賣不動產之公同共有人本得各自「單獨」行使優 先承買權，則於多數公同共有人行使其優先承買權時， 如其中一人未合法行使優先承買權時，如認其他合法行 使優先承買權之共有人之意思表示亦無效，則對於合法 行使權利之共有人其等顯非公平、合理，且易生操控、 影響其他公同共有人行使優先承買權之弊端，自非適當 。是解釋上自應將無效之效果限於該未合法行使優先承 買權之人，亦即僅其所行使優先承購權部分無效，其他 公同共有人合法行使優先承購權部分則仍為有效，方屬 適當。 　　　⑶是被告抗辯余峻宇行使優先承買權逾期，故原告行使優 先承買權亦無效云云，並不可採。 　　⒊原告行使優先承買權既屬有效，則原告請求被告以系爭買 賣契約同一條件訂定買賣契約，即屬有據。而查系爭買賣 契約約定買賣價金為每坪12萬元（見本院卷第349頁）， 次查系爭土地共192平方公尺，有系爭土地登記謄本在卷 可參（見本院卷第19頁），換算後為58.08坪，以此計算 系爭應有部分之買賣價金即為1,161,600元【計算式：58. 08×1/6×120,000=1,161,600】。又依兩造間繼承系統表， 被告就系爭應有部分之潛在應有部分比例，均為1/5（見 本院卷第26頁）。是以此計算原告應給付各被告之買賣價 金，即各為232,320元【計算式：1,161,600÷5=232,320】 。是原告主張於給付被告232,320元後，被告應將系爭應 有部分移轉登記予原告公同共有，自屬有據。 （二）凃苡葳為系爭應有部分之買受人，得否於解除買賣契約後 ，再主張行使優先承買權？ 　　⒈按民事訴訟法第277條本文規定：「當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任。」又按原告對於自己主 張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實 並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證 明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主 張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之 證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高 法院99年台上字4835號判決意旨參照）。 　　⒉被告雖主張凃苡葳就系爭應有部分亦得行使優先承買權云 云。然縱使凃苡葳有優先承買權，其於110年7月8日簽立 系爭買賣契約時，即已知悉可行使優先承買權。然迄至11 1年8月9日系爭買賣契約解除，均未見凃苡葳有行使優先 承買權，迄至本件訴訟期間，被告始提出凃苡葳於113年1 1月26日之陳報書，主張凃苡葳有行使優先承買權之意思 （見本院卷第431頁）。然此距離凃苡葳知悉可行使優先 承買權，已逾3年，對比被告於系爭催告通知中，僅限期 原告需於15日行使優先承買權，顯見凃苡葳行使優先承買 權業已逾期，不得再行使其優先承買權，被告此部分所辯 ，並不可採。 　　⒊本院既認定縱使凃苡葳有優先承買權，其行使優先承買權 均已逾期，則關於凃苡葳有無優先承買權，及該優先承買 權是否優先於原告之爭點，即不予贅述，於此敘明。 六、綜上所述，原告請求確認就系爭應有部分有以1,161,600元 向被告購買之優先承買權存在，並請求被告就系爭應有部分 ，應按系爭買賣契約同一條件，與原告簽訂買賣契約，並於 原告給付被告各232,320元時，將系爭應有部分移轉登記予 原告公同共有，為有理由，應予准許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、85條第1項。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日 　　　　　　　　　　民事第二庭　　　法　官 周仕弘 上判決正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須 附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淑芬 附表 編號 被告 陳秋妹應給付金額 余峻宇應給付金額 余忠偉應給付金額 1 余路精 77,440元 77,440元 77,440元 2 余阿連 77,440元 77,440元 77,440元 3 蘇余里子 77,440元 77,440元 77,440元 4 余阿潘 77,440元 77,440元 77,440元

2025-02-14

TYDV-112-訴-615-20250214-3

台上
最高法院

請求酌減違約金

最高法院民事裁定 113年度台上字第1025號 上 訴 人 陳 宋 潔 陳宋元傑 共 同 訴訟代理人 郭 憲 文律師 上 訴 人 新潤建設股份有限公司 法定代理人 劉 毅 剛 上 訴 人 黃 文 辰 共 同 訴訟代理人 魏 平 政律師 上列當事人間請求酌減違約金事件，兩造對於中華民國113年2月 2日臺灣高等法院第二審更審判決（110年度重上更一字第199號 ），各自提起上訴，上訴人陳宋潔、陳宋元傑並擴張上訴之聲明 ，本院裁定如下： 主 文 兩造上訴及上訴人陳宋潔、陳宋元傑擴張之訴均駁回。 第三審訴訟費用由兩造各自負擔。 理 由 一、按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之 。又提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，其以民事訴訟法 第469條所定事由提起第三審上訴者，應於上訴狀內表明： 原判決所違背之法令及其具體內容、暨依訴訟資料合於該違 背法令之具體事實。其依同法第469條之1規定提起上訴者， 並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所 涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。同法第467條、 第470條第2項分別定有明文。而依同法第468條規定，判決 不適用法規或適用不當者，為違背法令；依同法第469條規 定，判決有該條所列各款情形之一者，為當然違背法令。當 事人提起第三審上訴，如合併以同法第469條及第469條之1 之事由為上訴理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違 背之法令條項，或有關之司法院大法官解釋、憲法法庭裁判 ，或成文法以外之習慣或法理等及其具體內容，暨係依何訴 訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之 續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則 上重要性之理由。如未依上述方法表明，或其所表明者與上 開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴 自非合法。 二、本件上訴人陳宋潔、陳宋元傑（下稱陳宋潔等2人）、新潤 建設股份有限公司（下稱新潤公司）、黃文辰（與新潤公司 合稱新潤公司等2人）對原判決關於其敗訴部分，各自提起 第三審上訴，雖以各該不利部分判決違背法令為由，惟核其 上訴理由狀所載內容，均係各就原審取捨證據、認定事實及 解釋契約之職權行使所論斷：陳宋潔等2人與第一審共同原 告陳宋玗穎（下合稱陳宋潔等3人）之被繼承人陳宋棋、曾 桂蘭（下稱陳宋棋等2人），由訴外人李瑟英代理，分别與 新潤公司、黃文辰簽署房屋預定買賣契約、土地預定買賣契 約（下分别稱系爭房屋、土地買賣契約，合稱系爭買賣契約 ），陳宋棋買受原判決附表（下稱附表）編號1至3、5所示 房屋、土地；曾桂蘭買受附表編號4、6所示房屋、土地（附 表所示房屋、土地，下稱系爭房地），總價為新臺幣（下同 ）2億1,175萬元，陳宋棋等2人已給付買賣價金5,523萬元。 黃文辰為新潤公司股東，新潤公司對外銷售「和峰」建案， 與消費者議定價金及標的後，由新潤公司、黃文辰分別簽署 房屋、土地買賣契約，其等係以銷售「和峰」建案為營業之 人，系爭土地買賣契約與系爭房屋買賣契約間，構成契約之 聯立，且系爭買賣契約應受消費者保護法第17條及內政部公 布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱系 爭應記載及不得記載事項）之規範。新潤公司於民國103年6 月19日取得使用執照後，經催告陳宋潔等3人給付該期款577 萬元未果，新潤公司等2人已於104年6月24日合法解除系爭 買賣契約。其等雖得依系爭買賣契約沒收已繳價金充作違約 金，惟系爭買賣契約約定之違約金已逾系爭應記載及不得記 載事項第24條第4項所載房地總價款百分之15 ，超過附表所 示「應付違約金」部分，應為無效。審酌新潤公司等2人雖 未受有系爭房地市價下跌之損失，惟陳宋潔等3人未給付尾 款高達1億5,652萬元，致新潤公司等2人之資金出現極大缺 口，另受有地價稅、房屋稅、土地增值稅、人事管理費用、 銷售費用、餘屋借款利息支出等損失，而陳宋潔等3人復未 提出任何證據證明新潤公司等2人所受損害遠低於系爭買賣 契約約定總價百分之15，則其等請求酌減違約金，難認有理 。從而，新潤公司、黃文辰得收取違約金如附表所示分別為 1,111萬6,500元、2,064萬6,000元，逾此範圍所收取之違約 金1,092萬3,500元、1,254萬4,000元，即屬無法律上原因而 受有利益，致陳宋潔等3人受有損害，則陳宋潔等3人依民法 第179條規定請求新潤公司等2人返還上開款項本息，為有理 由。逾此之請求，為無理由等情，指摘為不當，並就原審命 為辯論或已論斷或其他贅述而與判決結果不生影響者，泛言 謂為違法，而非表明該不利部分判決所違背之法令及其具體 內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，更未具體 敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法 律見解具有原則上重要性之理由，難認其已合法表明上訴理 由。依前揭說明，應認兩造上訴均為不合法。末按在第三審 程序，上訴之聲明，不得變更或擴張之，此觀民事訴訟法第 473條第1項之規定自明。陳宋潔等3人起訴請求新潤公司等2 人給付酌減違約金後之金額本息，原請求自107年9月12日起 算法定遲延利息，經前二審判決廢棄第一審所命給付逾本判 決確定翌日起算之法定遲延利息，駁回該部分請求之利息， 陳宋潔等3人並未聲明不服，不在本院前次發回範圍。嗣原 審判決後，陳宋潔等2人對之提起第三審上訴，就原審駁回 其訴部分復聲明請求新潤公司等2人再分别給付110萬2,000 元、165萬9,500元及均自107年9月12日起算之法定遲延利息 ，則自107年9月12日起至本判決確定之日止計算之法定遲延 利息部分，核屬第三審上訴聲明之擴張，依上說明，亦非合 法，應併予駁回。 三、據上論結，本件兩造上訴及陳宋潔等2人擴張之訴均為不合 法。依民事訴訟法第481條、第444條第1項前段、第95條第1 項、第78條，裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日 最高法院民事第九庭 　　　　 審判長法官 吳 麗 惠 法官 鄭 純 惠 法官 邱 景 芬 法官 管 靜 怡 法官 徐 福 晋 本件正本證明與原本無異 書　記　官　陳 雅 婷 中　　華　　民　　國 114 年 2 月 24 日

2025-02-14

TPSV-113-台上-1025-20250214-1

重訴
臺灣新北地方法院

確認買賣關係不存在等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第316號 原 告 葉坤儀 訴訟代理人 賈世民律師 李龍生律師 被 告 謝淑麗 黃詔瑩 黃名秀 黃逢德 黃逢仁 林黃秀珠 黃名妤 黃逢義 黃愫媛 黃愫文 黃愫姬 上四人共同 訴訟代理人 郭瓔滿律師 洪瑋彤律師 被 告 財政部國有財產署北區分署 法定代理人 郭曉蓉 訴訟代理人 吳嘉榮律師 吳秉諭律師 侯佳吟律師 上列當事人間確認買賣關係不存在等事件，本院於民國114年1月 6日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　本件被告謝淑麗、黃詔瑩、黃名秀、黃逢德、黃逢仁、林黃 秀珠、黃名妤經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核皆 無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由 其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張： 　㈠原告於本件主張係新北市○○區○○段00地號土地(下稱系爭土地 )上之門牌號碼新北市○○區○○○路000號未辦保存登記建物(下 稱系爭建物)之共有人，被告之被繼承人即訴外人黃生並非 系爭建物之唯一所有權人，無權獨自向被告財政部國有財產 署北區分署，下稱國產署北區分署)申租及申購所坐落之系 爭土地，故黃生與被告國產署北區分署間就系爭土地之租賃 及買賣契約無效等節，為被告所否認，則兩造間就系爭土地 買賣契約之效力顯有爭執，且影響原告是否有權申租及申購 系爭土地之私法上地位，且該法律關係不明確之狀態，得以 本件確認判決除去，故原告提起本訴應有確認利益。 　㈡原告之祖父即訴外人黃紅毛(已於民國37年間死亡)，於15年 間向當時日本政府承租系爭土地，並於其上興建系爭建物。 　㈢黃紅毛於37年間死亡後，系爭建物由黃紅毛之全體繼承人(包 含原告)公同共有(此經臺灣高等法院89年度重上字第477號 判決確定在案)，然其中黃紅毛之繼承人之一即黃生明知系 爭建物非由其自建及單獨所有，且其非系爭土地之使用人， 竟與當時之土地管理機關即臺灣土地銀行簽訂租賃契約承租 系爭土地，嗣系爭土地管理機關改由財政部國有財產局臺灣 北區辦事處(下稱國產局北區辦事處，現為被告國產署北區 分署)管理，並與黃生續訂國有基地租賃契約。黃生與被告 間有關系爭土地之租賃關係，因違反當時有效之國有財產法 第42條第1項第2款、第3項強制規定而無效。 　㈣黃生復於80年6月28日以系爭土地承租人之身分出具內容不實 之具結書略以：「本人於系爭土地上建有系爭建物，該屋係 本人自建，房屋所有權確係本人所有，如有虛偽願負法律責 任...。」等語，謊稱系爭建物為其自建及單獨所有，而向 國產局北區辦事處申購系爭土地，使國產局北區辦事處誤信 黃生為系爭建物所有人而讓售系爭土地，並於80年6月29日 核發國有基地產權移轉證明書予黃生，再於同年9月13日完 成買賣移轉登記，違反當時有效之國有財產法第49條第1項 、國有財產法施行細則第53條強制規定而無效。 　㈤被告雖以原告父親葉家和數次擔任黃生租約之保證人，而辯 稱葉家和對於黃生承租及使用系爭土地等情知之甚詳等語， 然原告母親葉秀謹早在79年間即爭執黃生並非系爭建物所有 權人，並申請註銷黃生就系爭土地之承租權。當時國產局北 區辦事處亦明確認知應以地上房屋所有權人為出租對象，卻 徒以系爭建物之房屋稅籍上的納稅義務人為黃生，即誤認黃 生為系爭建物所有權人。至於葉秀謹、葉家和雖於國產局北 區辦事處國有土地勘查表上記載「鶯歌鎮中正一路173號房 屋胞弟…基地願意放棄由胞弟租購(175號由本人租購)80年1 月21日」等語後方用印，但此可能係迫於無奈，況系爭建物 為全體繼承人公同共有，即便葉家和與黃生有協議，對其他 共有人也不生效力。 　㈥此外，被告國產署北區分署辯稱其無庸審查系爭土地換約時 之占有起迄期間，及實際使用要件云云，與卷內資料不符。 　㈦嗣黃生於00年0月00日死亡，黃生的全體繼承人依民法規定承 受被繼承人財產上之一切權利義務，從而黃生之全體繼承人 於86年12月31日所為之分割繼承登記亦屬無效，故被告黃逢 義及黃愫媛雖因分割繼承而登記為系爭土地之所有權人，然 仍不因繼承登記而合法取得系爭土地所有權。 　㈧被告黃愫媛雖嗣後於102年2月7日將系爭土地各贈與6分之1予 被告黃愫姬、黃愫文，並完成贈與移轉登記，惟其物權行為 屬無權處分，而該物權行為並未取得系爭土地所有權人即被 告國產署北區分署之同意，且被告黃愫姬、黃愫文就臺灣高 等法院89年度重上字第477號確定判決所認定之事實並非善 意不知情，故此無權處分之物權行為應屬無效。原告本於黃 紅毛繼承人身分，依民事訴訟法第247條規定提起本件確認 訴訟(訴之聲明第一項及第二項)。 　㈨又被告國產署北區分署至今仍未訴請被告即黃生之全體繼承 人塗銷贈與、分割繼承及買賣移轉登記，業已侵害黃紅毛全 體繼承人之權益，原告既為系爭土地現使用人之一，且為有 權承租及承購系爭土地之人之一，爰依民法第242條及第767 條第1項前段規定代位被告國產署北區分署提起本件訴訟(訴 之聲明第三、四、五項)等語。 　　並聲明：㈠確認被告之被繼承人黃生與被告國產署北區分署 間就系爭土地(權利範圍1/1，面積99平方公尺)國有基地租 賃關係不存在。㈡確認被告之被繼承人黃生與被告國產署北 區分署間就系爭土地於80年6月29日之國有土地買賣關係及8 0年9月13日買賣所有權移轉登記之物權行為均不存在。㈢被 告黃愫姬、黃愫文應將系爭土地(權利範圍各1/6)於102年2 月7日在新北市樹林地政事務所，以贈與為登記原因之所有 權轉登記予以塗銷，回復登記為被告黃愫媛所有。㈣被告黃 逢義、黃愫媛應將系爭土地(權利範圍各1/2)於86年12月31 日在新北市樹林地政事務所，以分割繼承為登記原因之所有 權移轉登記予以塗銷，回復登記為被繼承人黃生之全體繼承 公同共有。㈤被告即被繼承人黃生之繼承人應將系爭土地於8 0年9月13日在新北市樹林地政事務所與被告國產署北區分署 間以買賣為原因之所有權移轉登記均予以塗銷，回復登記為 中華民國所有。㈥願供擔保請准宣告假執行(按原告起訴狀誤 繕為「如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行」， 顯為誤寫誤繕，爰依其真意更正)。　　 二、被告則以： 　㈠被告國產署北區分署部分： 　⒈公有土地出租及出賣係屬私經濟行為，應受契約自由原則之 支配，公產管理機關就公有土地占用人所為承租之要約，自 有決定承諾出租與否之自由，並不負承諾出租之義務，是原 告提起確認所有權存在之訴，並無受確認判決之法律上利益 。 　⒉又被告於審查黃生承租及承購系爭土地之要件時，除要求黃 生提出戶籍登記謄本及切結書保證取得系爭建物所有權外， 經向臺北縣稅捐稽徵處函查結果，黃生確為系爭建物納稅義 務人，始將系爭土地讓售予黃生，無任何違背法令之處。 　⒊況黃生係於臺灣土地銀行公產代管部將系爭土地移交改制前 財政部國有財產局接管後，始與被告國產署北區分署辦理換 約續租，依當時國有財產法第42條規定，被告國產署北區分 署只需審查黃生與臺灣土地銀行間租約有效存在即可，無須 審查占用起始時間，亦無庸審查實際使用之要件。 　⒋再國有財產法第42條第1項第2款及第49條第1項等規定非強制 或禁止規定，上開承租及承購行為是否因違反該等規定而無 效，亦非無疑。 　⒌退步言之，被告讓售系爭土地予黃生迄今已逾23年，原告縱 主張上開租賃及買賣關係不存在而得請求黃生之繼承人即其 他被告移轉登記系爭土地所有權及返還占有，其請求權亦罹 於消滅時效等語置辯。 　　並聲明：原告之訴駁回。 　㈡被告黃逢義、黃愫媛、黃愫文、黃愫姬部分： 　⒈被告國產署北區分署依國有財產法本得出售或出租國有土地 ，然國有土地出售或出租與否，本於私法自治及契約自由原 則，被告國產署北區分署有准駁之權，非經申購人之申請即 必讓售或出租，縱被告國產署北區分署未將系爭土地讓售予 黃生，原告亦非即能取得讓售或承租之權利，原告自無受確 認判決之法律上利益。 　⒉黃生先後向臺灣土地銀行及被告國產署北區分署承租系爭土 地，並按時支付租金，原告的父親葉家和亦於每次續約時， 在租約上簽名擔任保證人，足見葉家和對於黃生承租及使用 系爭土地等情知之甚詳。原告主張黃生明知自己並非系爭土 地之使用人，卻仍承租云云，與事實不符。況80年間國產局 北區辦事處查明承租資格後，已將鄰屋即門牌號碼新北市○○ 區○○○路000號建物的坐落基地分割出來，並通知黃生就系爭 建物坐落基地部分繳交價款並核發權利移轉證書及辦理所有 權移轉登記，黃生與葉秀謹、葉家和並於國產局北區辦事處 國有土地勘查表上記載「鶯歌鎮中正一路173號房屋胞弟…， 基地願意放棄由胞弟租購(175號由本人租購)80年1月21日」 等語後方用印，足見國產局北區辦事處於實地勘查後，並未 撤銷系爭建物所坐落基地之租賃關係，並認黃生得申購系爭 土地，而黃生與葉家和、葉秀謹雙方亦達成兩棟房屋分別由 兄弟租購之共識。 　⒊又黃生於00年申購土地時，同時為系爭土地之承租人，並屬 國有財產法施行細則第53條規定之直接使用人，依法得申購 系爭土地，國產局北區辦事處將系爭土地出售予黃生亦符國 有財產法之規定。 　⒋原告主張黃生不是系爭土地之直接使用人云云，然系爭建物 屋齡已久，黃紅毛及黃生均曾修繕整建，故黃生於具結書上 因曾自行出資修建而填載自建，並無虛偽不實。且黃生雖然 在基隆工作賺錢，但工作之餘亦會返回系爭建物與母親相聚 及居住，而系爭建物既供黃生本人、配偶或直系親屬直接居 住使用，黃生自屬使用人。 　⒌退步言之，被告縱有違反國有財產法第42條、第49條等規定 ，惟此等規定均非強制規定，上開買賣行為亦不因違反此等 規定而無效。 　⒍再退萬步言，縱認黃生承租及承購系爭土地之行為無效，基 於物權無因性，系爭土地已完成之所有權移轉登記行為，亦 不因債權行為無效而受影響，則原告自無從請求塗銷所有權 移轉登記等語置辯。 　　並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。 　㈢被告謝淑麗、黃詔瑩、黃名秀、黃逢德、黃逢仁、林黃秀珠 、黃名妤未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作出任何聲 明或陳述。 三、本院之判斷： 　　原告主張黃生前於62年間向臺灣土地銀行承租系爭土地，復 於72年間、76年間向國產局北區辦事處(現即被告國產署北 區分署)承租系爭土地，並於80年間承購系爭土地，嗣黃生 於00年0月00日死亡，黃生之繼承人就系爭土地為協議分割 ，由黃愫媛及黃逢義各取得系爭土地應有部分1/2。其後黃 愫媛復將系爭土地應有部分各贈與6分之1予黃愫姬及黃愫文 等情，有62年間國有基地租賃契約書、80年6月28日黃生出 具之具結書、80年6月18日國產局北區辦事處申購案簽呈、8 0年7月10日國產局北區辦事處台財產北二字第80017839號函 ，及80年6月29日國產局北區辦事處國有基地產權移轉證明 書存根暨附件國有非公用土地產籍表、新北市○○區○○段00地 號土地之土地登記簿、第一類登記謄本附卷可證(見本院卷 一第63至89頁)，並有被告國產署北區分署113年6月25日台 財產北處字第11300204370號函暨附件申購案卷、72年8月19 日國有土地租賃契約、76年12月22日國有基地租賃契約、繳 款書、系爭建物稅籍登記表及房屋稅籍證明書、系爭土地出 租案卷在卷可參(見本院卷一第165頁至第224頁、第301頁至 第307頁、第371頁至第377頁、第401頁至第403頁，本院卷 二第29頁至第93頁)，且為兩造所不爭執，堪信為真實。然 原告主張系爭建物非黃生一人所有，黃生亦非系爭土地之現 使用人，依法不得承租及租購系爭土地，故黃生就系爭土地 之承租、承購契約均違反強制規定而無效，黃愫媛及黃逢義 不因辦理繼承登記而取得系爭土地所有權，黃愫媛贈與系爭 土地應有部分予黃愫姬及黃愫文亦屬無權處分等節，則為被 告所否認，是本件應審酌者為：㈠原告是否有確認利益？㈡本 件黃生承租承購系爭土地是否符合國有財產法第42條第1項 第2款、第3項、第49條及國有財產法施行細則第53條等規定 ？㈢被告國產署北區分署有無出租或出售系爭土地予原告或 黃紅毛繼承人之義務？即原告是否為被告國產署北區分署之 債權人，而得代位被告國產署北區分署提起本件訴訟？㈣若 本件黃生承租承購系爭土地不符合國有財產法第42條第1項 第2款、第3項、第49條及國有財產法施行細則第53條等規定 ，上開規定是否為強制規定？茲分述如下： 　㈠原告提起本件訴訟有確認利益： 　⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 而所謂受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法 院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認 判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判決意 旨可資參照）。 　⒉查原告主張其為系爭土地現使用人之一，且為有權承租及承 購系爭土地之人之一，黃生應無承租及承購系爭土地之權， 故黃生與被告國產署北區分署間就系爭土地之租賃及買賣契 約無效等語，此為被告所否認，則兩造對於系爭土地租賃及 買賣契約之效力顯有爭執，並影響原告是否有權申購土地之 私法上地位，且該法律關係不明確之狀態，得以本件確認判 決除去。依前揭說明，原告提起本訴即有確認利益，應予准 許。 　㈡黃生向被告國產署北區分署承租及承購系爭土地符合國有財 產法第42條第1項、第3項、第49條及國有財產法施行細則第 53條等規定： 　⒈按黃生向被告國產署北區分署承租及承購系爭土地時所應適 用之國有財產法相關規定為：58年1月27日修正發布之國有 財產法第42條第1項規定「非公用財產類之不動產，合於左 列各款規定之一者，得申請租用。原有租賃期限屆滿，未 逾6個月者。財政部國有財產局成立前已實際使用，其使用 之始為善意並無過失者 。」64年1月17日修正發布之國有財 產法第42條第1項規定「非公用財產類之不動產，合於左列 各款規定之一者，得申請租用。原有租賃期限屆滿，未逾6 個月者。本法施行前已實際使用，其使用之始為善意並願 繳清歷年使用補償金者。」70年1月12日修正發布之國有財 產法第42條第1項規定「非公用財產類之不動產，合於左列 各款規定之一者，得予出租：原有租賃期限屆滿，未逾6個 月者。本法施行前已實際使用，其使用之始為善意並願繳 清歷年使用補償金者。」又58年1月27日修正發布之國有財 產法第49條規定「非公用財產類不動產之出售，其已有租賃 關係，難於招標比價者，得參照公定價格，讓售與直接使用 人。前項讓售，由財政部國有財產局辦理之。」70年9月14 日修正公布之國有財產法施行細則第53條規定「本法第49條 所稱直接使用人，係指左列承租人。租用房屋或其他建築 物之現住人。租用建築用地，並已建有房屋或其他建築物 之所有人。」 　⒉是根據前揭規定，具有承租或承購資格之人，均係所謂「實 際使用人」或「直接使用人」，並非以「建物所有權人」為 規範對象，是被告國產署北區分署於審查時，僅需就申請對 象是否為「實際使用人」或「直接使用人」進行認定即可。 且依上揭國有財產法第42條第1項第2款之文義解釋，國產局 北區辦事處有決定出租與否之權限，且得依職責認定「實際 使用人」或「直接使用人」。 　⒊查黃生自53年起即持續向臺灣土地銀行承租系爭土地，迄70 年間臺灣土地銀行移交國產局為止等情，有臺灣土地銀行72 年7月6日金農字第3721號函在卷可考(見本院卷二第209頁) ，其後於黃生復於73年間向國產局北區辦事處換約、並於76 年換約續租迄80年間承購系爭土地為止等情，亦有80年4月3 日簽呈，及72年8月19日國有土地租賃契約、76年12月22日 國有基地租賃契約附卷可參(見本院卷一第185頁、第303頁 至第305頁)，則被告國產署北區分署辯稱臺灣土地銀行移交 業務時，黃生已為系爭土地承租人，故依職權認定黃生為實 際使用人等節，並非無稽。　 　⒋其後，黃生於00年間承購系爭土地時，除黃生出具80年1月16 日切結書表示原租約確係遺失，並檢送系爭建物戶籍登記謄 本，及出具80年6月28日具結書表示系爭建物為其本人自建 ，房屋所有權確係本人所有等語，有113年6月25日國產署北 區分署台財產北處字第11300204370號函檢送之系爭土地申 購案卷資料在卷可稽外(見本院卷一第194至195頁、第219頁 )，且經被告國產署北區分署函查臺北縣稅捐稽徵處結果， 系爭房屋納稅義務人為黃生且於50年登記設籍(見本院卷二 第17頁至第18頁)，則被告國產署北區分署依此認定黃生為 系爭土地之承租人、實際使用人及直接占有人亦屬有據。 　⒌是認被告國產署北區分署依此部分為形式審查，並作出黃生 為系爭土地之實際使用人之判斷，進而認定黃生具備承租及 承購系爭土地之資格，無任何違反國有財產法之情事，是故 黃生與被告國產署北區分署間承租契約及承購契約，均屬有 效成立。則被告黃愫媛及黃逢義自得因繼承而取得黃生所遺 就系爭土地之權利，而被告黃愫媛既係有權取得系爭土地之 應有部分，自亦得贈與系爭土地應有部分予黃愫姬及黃愫文 。 　⒍另原告雖主張葉秀謹即原告之母於80年間爭執黃生非系爭建 物之所有權人，並聲請註銷黃生就系爭土地之承租權，經被 告國產署北區分署調查後表示應以地上房屋所有權人為承租 對象，足見被告國產署北區分署僅以房屋納稅義務人誤認黃 生為系爭建物所有人等語，並有財政部國有財產署台灣北區 辦事處國有土地出租案，租約號碼：縣195號，房屋土地標 示：新北市○○區○○○路000號(下稱173號建物)、175號(即系 建物)，鶯歌段鶯歌小段120-606第號(即重測後國慶段11地 號)卷宗在卷可稽。惟查，黃生於00年間向被告國產署北區 分署承購系爭土地時，經被告國產署北區分署實地勘查後， 並未撤銷系爭土地即系爭建物基地之租賃關係，且於勘查表 上明確記載「173號建物胞弟＿，基地願意放棄由胞弟租購(1 75號由本人租購)」，並經黃生、葉秀謹等葉家人用印其後 ，此有80年1月21日國有財產局台灣北區辦事處國有土地勘 查表附卷可佐，足認當時雙方已達成173號建物及系爭建物 所坐落之基地，分別由黃生、葉秀謹等葉家人分別租購之共 識。再者，葉秀謹等葉家人後續並未對黃生續租及承購系爭 土地表示異議或反對，故仍無法據以認定被告國產署北區分 署於審查黃生承租承購系爭土地有無違國有財產法第42條第 1項第2款、同條第3項、第49條及國有財產法施行細則第53 條等規定之情事。 　㈢被告國產署北區分署無出租或出售系爭土地予原告或黃紅毛 繼承人之義務，原告並非被告國產署北區分署之債權人： 　⒈按非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但合於 左列各款規定之一者，得逕予出租︰原有租賃期限屆滿，未 逾6個月者。民國82年7月21日前已實際使用，並願繳清歷 年使用補償金者；非公用財產類之不動產，其已有租賃關係 者，得讓售與直接使用人，現行有效之國有財產法第42條第 1項、第49條第1項定有明文。次按債務人怠於行使其權利時 ，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。但專 屬於債務人本身者，不在此限。民法第242條定有明文。又 代位權係債權人代行債務人之權利，故代行者與被代行者之 間，必須有債權債務關係之存在，否則即無行使代位權之可 言；且債權人代位行使之權利，原為債務人之權利，必於債 務人有怠於行使其權利情事時，始得為之（最高法院49年台 上字第1274號、50年台上字第408號判例參照）。 　⒉查國有不動產之出售屬私經濟行為，上開條文僅係規定得申 請讓售不動產之條件、資格，使符合條件、資格之人，取得 請求讓售國有不動產要約之地位而已，並非取得申購系爭國 有不動產之權利，至是否讓售，管理機關財政部國有財產署 或所屬分支機構仍有審酌及決定之權限，得自行決定是否為 承諾之意思表示，並不負有應與申購人訂立買賣契約，讓售 國有不動產之義務，此由條文中僅規定「得」…出租…、「得 」讓售…等語亦可知悉。從而，縱原告主張黃生承租、承購 系爭土地之流程有違反相關規定之情形，且原告符合上揭規 定之承租、承購資格，被告國產署北區分署仍有決定是否出 租、出售系爭土地予原告之權限，亦即原告仍無請求被告國 產署北區分署出租或出售系爭土地予原告之權利，是原告自 非被告國產署北區分署之債權人，不符民法第242條代位請 求之要件。 　㈣國有財產法第42條第1項第2款、第3項、第49條及國有財產法 施行細則第53條等規定非強制規定： 　⒈按國有財產法係就國有財產之管理、使用、處分做一整合規 定，僅為方便國有財產局在管理國有財產時有一可遵循之法 規，其法律本身並未含有任何特殊之規範目的，亦非為執行 某一國家既定政策而制訂之特別法規，是其規範性質即非有 強制意味。國有財產法第49條規定「非公用財產類之不動產 ，其已有租賃關係者，得讓售與直接使用人。前項得予讓售 之不動產範圍，由行政院另定之。非公用財產類之不動產， 其經地方政府認定應與鄰接土地合併建築使用者，得讓售與 有合併使用必要之鄰地所有權人。第1項及第3項讓售，由財 政部國有財產局辦理之。」是國有財產法第49條僅規定得申 請讓售土地之資格、要件及程序，至於是否讓售、出售之範 圍及價格為何，國有財產局均有審查及決定之權限。故縱使 國有財產局審核是否讓售及讓售之範圍與相關法令規定尚有 不符，國有財產法亦無使該買賣契約無效之法律效力規定， 故該國有財產法第49條之規定，並非民法第71條所指之強制 規定，國有財產局與某甲間之買賣契約並非當然無效。至於 國有財產局得否撤銷買賣契約，應依具體案情認定之（臺灣 高等法院暨所屬法院95年法律座談會民事類提案第13號意見 參照）。 　⒉由前揭㈡所認定，黃生係在符合國有財產法等相關規定之情形 下承租、承購系爭土地，並無任何違反國有財產法規定之情 形可言，契約當然有效成立；況縱如原告主張黃生承租、承 購系爭土地之程序有違反上揭規定，因上開規定並非強制規 定，如有違反，承租及承購之契約亦非當然無效，需視被告 國產署北區分署是否有撤銷買賣契約而定。就本件而言，被 告國產署北區分署於本院審理中陳稱並無向黃生或其繼承人 表示解除、終止或確認無效之意思表示(見本院卷二第261頁 )，卷內亦無相關資料足以佐證被告國產署北區分署有對黃 生或其繼承人表示解除、終止或確認無效之意思表示，則上 揭契約仍有效存在。從而，原告訴請確認系爭土地租賃、買 賣、贈與及所有權移轉登記無效為無理由。 四、綜上所述，原告以被告違反國有財產法第42條第1項第2款、 同條第3項、第49條及國有財產法施行細則第53條等規定為 據，訴請確認系爭土地租賃、買賣、贈與及所有權移轉登記 無效，並依民法第242條及第767條第1項前段規定主張塗銷 所有權移轉登記並回復登記為中華民國所有均無理由，皆應 駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗， 應併予駁回。 五、本件為判決之基礎已足認定，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證 ，核與判決基礎無影響，無庸一一論列，附此敘明。　　 六、據上論結，本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　謝宜雯 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳俞瑄

2025-02-13

PCDV-113-重訴-316-20250213-1

重訴
臺灣雲林地方法院

確認優先承買權不存在等

臺灣雲林地方法院民事判決 113年度重訴字第21號 原 告 即反訴被告 朱虹瑾 朱品頤 朱彥睿 朱旌緯 上四人共同 訴訟代理人 蔡浩適律師 被 告 沈永木 陳水盛 被 告 即反訴原告 林進國 林亮吟 林雨萱 上三人共同 訴訟代理人 許朝財律師 被 告 亞東不動產有限公司 法定代理人 謝奉陵 訴訟代理人 林逸夫律師 上列當事人間請求確認優先承買權不存在等事件，本院於民國11 4年1月9日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告陳水盛應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段○○○地號土地上如內政 部國土測繪中心民國一一三年十一月二十八日鑑定圖所示編號甲 區域面積三八‧一三平方公尺、編號乙區域面積○‧○六平方公尺之 水泥基座之鐵皮圍牆拆除，將上開土地返還原告朱虹瑾。 確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對原告之違約金債權於超過新 臺幣參拾萬元部分不存在。 被告亞東不動產有限公司應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國 一一三年三月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告陳水盛負擔百分之一、被告林進國、林亮吟、林 雨萱負擔百分之二、被告亞東不動產有限公司負擔百分之二，餘 由原告負擔。 反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰肆拾萬元，及自民國一一三 年十一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 反訴原告其餘之訴駁回。 反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之六十三，餘由反訴原告負擔 。 　 事實及理由 甲、程序方面： 一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明 文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係 者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之 間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張 之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之 法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之 法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關 係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之 法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽 連關係（最高法院95年度台上字第1558號裁定意旨參照）。 查原告起訴請求確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對於原告 四人新臺幣（下同）110萬元違約金債權不存在，被告林進 國、林亮吟、林雨萱反訴主張解除契約，並請求原告四人返 還已支付之價金110萬元及給付違約金110萬元，經核原告之 本訴與被告林進國、林亮吟、林雨萱所提起之反訴，其訴訟 標的之法律關係所發生之原因均係基於原告與被告林進國、 林亮吟、林雨萱所簽訂之土地買賣契約，其主要部分相同， 且具牽連關係，揆諸上開法律規定與說明，被告林進國、林 亮吟、林雨萱提起反訴，洵屬有據，應予准許。 二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。 　　反訴原告起訴時原請求「㈠反訴被告朱虹瑾應給付反訴原告 林進國864,032元、林亮吟272,346元、林雨萱378,608元， 及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。㈡反訴被告朱品頤應給付反訴原告林進國137 ,556元、林亮吟90,782元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢反訴被告朱彥 睿應給付反訴原告林進國137,556元、林亮吟90,782元，及 自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。㈣反訴被告朱旌緯應給付反訴原告林進國137,5 56元、林亮吟90,782元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息」。嗣於民國114年1 月9日言詞辯論時當庭更正訴之聲明，請求「反訴被告朱虹 瑾、朱品頤、朱彥睿、朱旌緯應給付反訴原告林進國、林亮 吟、林雨萱220萬元，及自113年11月9日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息」，反訴原告訴之聲明雖有變更， 但訴訟標的相同，應屬補充或更正法律上之陳述，附此敘明 。 乙、實體方面： 壹、本訴部分： 一、原告主張： 　㈠原告與被告林進國前經被告亞東不動產有限公司（下稱亞東 公司）居間仲介，於112年10月1日簽訂不動產買賣契約書， 約定由被告林進國以買賣總價1,100萬元，向原告購買坐落 雲林縣斗南鎮大東段新崙小段334、335-1、85-1、85-6、33 6-1地號等五筆土地（下稱系爭五筆土地），並由訴外人僑 馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理買賣價金履 約保證。 　㈡嗣於雲林縣斗南地政事務所測量時，經鄰地所有權人告知系 爭五筆土地為重劃區之耕地，伊有權主張優先承買權，經被 告亞東公司查詢後，確認系爭五筆土地中之334、335-1、33 6-1地號土地為重劃區之土地農地。原告遂委請被告亞東公 司對優先承買權人為通知，經被告亞東公司以存證信函對被 告陳水盛、訴外人黃清柱、楊淯婷、楊晏丞等四人為使優先 承買權之通知，及向系爭五筆土地之承租人沈永木為口頭通 知。被告沈永木向被告亞東公司表示無購買意願；訴外人黃 清柱未回覆，訴外人表示楊淯婷、楊晏丞於112年11月28日 以存證信函表示願優先承買，惟就仲介費有意見；被告陳水 盛以112年11月29日之存證信函回覆稱僅願購買334地號土地 。為免爭議，原告再次寄存證信函予被告陳水盛、訴外人楊 淯婷、楊晏丞，表示優先承買權之行使，須符合同一條件， 嗣後訴外人楊淯婷、楊晏丞表示願以同一條件優先承買，被 告陳水盛則未回覆。被告沈永木之前一直未為優先承買之表 示，遲至113年3月12日晚間始以電話表示有意願購買系爭五 筆土地，其優先承買權視為放棄。被告陳水盛並未以同一條 件主張優先承買，其優先承買權之行使於法不合，不生優先 承買效力。為此，請求確認被告沈永木、陳水盛就系爭五筆 土地之優先承買權不存在。 　㈢原告朱虹瑾於鑑界時發現被告陳水盛於坐落雲林縣○○鎮○○段○ ○○段000○000地號土地之間所建築之水泥基座鐵皮圍牆占用 原告朱虹瑾所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000地號土地38.1 9平方公尺，為此，爰依民法第767條規定，請求被告陳水盛 拆牆還地。 　㈣按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受 損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲 介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀 業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第 26條第1、2項定有明文。次按，受任人因處理委任事務有過 失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償 之責，民法第544條亦有明文規定。仲介業之業務，涉及房 地買賣之專業知識，消費者委託仲介業者處理買賣事宜，既 支付高額報酬，仲介業之從業人員自應就其所從事之業務盡 善良管理人之注意義務，善盡調查之義務。被告亞東公司受 原告委託銷售系爭五筆土地，自應負善良管理人之注意義務 ，被告亞東公司之仲介人員未確實瞭解系爭五筆土地是否為 重劃區之耕地，並向原告告知優先承買之相關規定，且未於 契約訂定無條件解約條款，致被告林進國因優先承買權人主 張優先承買，向原告請求違約金，則原告依民法第544條規 定及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，自得請求被 告亞東公司賠償原告110萬元及法定遲延利息，請求法院擇 一判決原告勝訴等語。 　　並聲明：㈠確認被告沈永木就附表所示土地之優先承買權不 存在。㈡被告陳水盛應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000地號 土地上如內政部國土測繪中心113年11月28日鑑定圖所示編 號甲區域面積38.13平方公尺、編號乙區域面積0.06平方公 尺之水泥基座之鐵皮圍牆拆除，將上開土地返還原告朱虹瑾 。㈢確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對於原告四人110萬元 之違約金債權不存在。㈣被告亞東公司應給付原告110萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息。㈤訴訟費用由被告負擔。 二、被告答辯部分： 　㈠被告沈永木則以：伊有向原告朱虹瑾承租系爭五筆土地，伊 　　就系爭五筆土地有優先承買權，伊要主張優先承買等語，資 　　為抗辯。 　　並聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。 　㈡被告陳水盛則以：原告與伊之間之圍牆是伊於28年前與原告 　　母親商議共同出土地，由伊出資建造完成，原告請求拆除圍 　　牆，沒有理由等語，資為抗辯。 　　並聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。 　㈢被告林進國、林亮吟、林雨萱部分： 　⒈被告林進國、林亮吟、林雨萱與原告於112年10月1日簽訂系 爭土地買賣契約，系爭土地買賣契約書第8條第3項約定「本 約簽訂後，乙方（即原告）若有擅自解約、不為給付、給付 不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即被告 林進國、林亮吟、林雨萱）所受損害之賠償外並喪失收受買 賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意 按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付 甲方。」，另第10條第3項約定「本約標的物無土地法第三 十四條之一、第一百零四條、第一百零七條及耕地三七五減 租條例第十五條、農地重劃條例第五條規定所列之優先購買 權人存在，出賣人應於登記申請書備註欄內切結記明【本案 土地確無出租情事，如有不實出賣人願負一且法律責任】。 　⒉原告於112年12月12日以存證信函通知被告林進國、林亮吟、 林雨萱辦理解除契約，有存證信函在卷可佐。惟查，原告依 約並無得解除契約之權利，原告以存證信函主張解除契約顯 有違約之情事，被告林進國、林亮吟、林雨萱自得依系爭土 地買賣契約第8條第3項規定請求原告給付110萬元之懲罰性 違約金，原告請求確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對原告 知違約金債權不存在，顯無理由。 　　並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。 　㈣被告亞東公司部分：　　 　⒈原告與被告林進國、林亮吟、林雨萱簽訂系爭土地買賣契約 前，被告亞東公司確實已告知原告與被告林進國系爭334、3 35-1、336-1地號土地為重劃區內耕地，農地重劃條例第5條 規定之人有主張優先承購之可能。農地重劃條例第5條所規 定之優先承買權無物權效力，僅具債權效力，縱優先承買權 人行使優先承買權，對原告與被告林進國、林亮吟、林雨萱 間之系爭土地買賣契約之履行，不生任何影響，倘原告依約 履行，並無違約金可言。 　⒉因優先承買權人行使優先承買權致發生履行障礙時，應屬不 可歸責於雙方當事人之事由致給付不能。本件原告因農地重 劃條例第5條規定之優先承買權人行使優先承買權，致不能 出賣系爭五筆土地，屬不可歸責之事由致給付不能，原告不 負違約責任，亦無賠償被告林進國、林亮吟、林雨萱違約金 之義務，原告亦無理由請求被告亞東公司賠償被告林進國、 林亮吟、林雨萱違約金之損失。 　　並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由 　　原告負擔。㈢如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假 　　執行。 貳、反訴部分： 一、反訴原告主張： 　㈠反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱與反訴被告朱虹瑾、朱品 頤、朱彥睿、朱旌緯於112年10月1日簽訂土地買賣契約，土 地買賣契約書第10條第3項約定「本約標的物無土地法第三 十四條之一、第一百零四條、第一百零七條及耕地三七五減 租條例第十五條、農地重劃條例第五條規定所列之優先購買 權人存在，出賣人應於登記申請書備註欄內切結記明【本案 土地確無出租情事，如有不實出賣人願負一且法律責任】。 另於土地買賣契約書第12條其他約定事項第8項約定「出賣 人在本買賣標的有與第三人簽約（租賃），若無法交地，由 出賣人負責處理完善。」足認反訴原告明知系爭五筆土地有 優先承買權人存在，且有出租之事實，惟反訴被告仍與反訴 原告簽訂上開土地買賣契約書，並為上開約定，是反訴被告 負有使優先承買權人放棄行使優先承買權之義務。 　㈡現系爭五筆土地之承租人沈永木主張行使優先承買權，反訴 被告已無法依系爭土地買賣契約履行出賣人之義務，有給付 不能之情事，反訴原告自得依民法第256條規定解除買賣契 約，爰以反訴起訴狀之送達作為解除系爭土地買賣契約之意 思表示。 　㈢系爭土地買賣契約第8條第3項約定「本約簽訂後，乙方（即 原告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事 致本約解除時，除應負擔甲方（即被告林進國、林亮吟、林 雨萱）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應 將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總 額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」，反訴原告解 除買賣契約後，自得依上開約定請求反訴被告返還已支付之 價金110萬元，及同額之懲罰性違約金110萬元等語。 　　並聲明：㈠反訴被告四人應給付反訴原告三人220萬元，及自 113年11月9日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡ 反訴訴訟費用由反訴被告負擔。 二、反訴被告則以：本件係因被告亞東公司未盡仲介職責，查明 系爭五筆土地是否屬重劃農地，有無農地重劃條例第5條之 適用，致買賣契約就此部分未有特別約定，嗣因承租人鄰地 所有權人主張優先承買權，致買賣契約無法履行，然此並非 可歸責反訴被告之事由所致，反訴原告對反訴被告並無違約 金債權存在。倘鈞院認反訴原告得請求違約金，惟反訴原告 請求之違約金金額確屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。 　　並聲明：反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔 。 三、本、反訴兩造不爭執之事實： 　㈠坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000○00000地號等二筆土地為原告 朱虹瑾所有；坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段00000○0000○0000地 號等三筆土地為原告朱虹瑾、朱品頤、朱旌緯、朱彥睿四人 共有，原告朱虹瑾應有部分均為1/2、原告朱品頤、朱旌緯 、朱彥睿三人應有部分均為公同共有1/2。 　㈡原告與被告林進國前經被告亞東不動產有限公司居間仲介， 於112年10月1日簽訂不動產買賣契約書，約定由被告林進國 以買賣總價1,100萬元，向原告購買坐落雲林縣斗南鎮大東 段新崙小段334、335-1、85-1、85-6、336-1地號等五筆土 地（下稱系爭五筆土地）。被告林進國於簽約時給付定金11 0萬元，存入履約保證帳戶。 　㈢坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000○00000○00000地號等三筆土地 均為重劃農地。 　㈣被告沈永木為系爭五筆土地之承租人。 　㈤被告陳水盛所有水泥基座之鐵皮圍牆占用坐落雲林縣○○鎮○○ 段○○○段000地號土地如內政部國土測繪中心113年11月28日 鑑定圖所示編號甲區域面積38.13平方公尺、編號乙區域面 積0.06平方公尺。 四、得心證之理由： 　　本件之爭點在於㈠原告請求確認被告沈永木就系爭五筆土地 之優先承買權不存在，有無理由？㈡原告朱虹瑾請求被告陳 水盛將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000地號土地上如內政部國 土測繪中心113年11月28日鑑定圖所示編號甲區域面積38.13 平方公尺、編號乙區域面積0.06平方公尺之水泥基座之鐵皮 圍牆拆除，將上開土地返還原告朱虹瑾，有無理由？㈢原告 請求確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對於原告110萬元之 違約金債權不存在，有無理由？㈣原告請求被告亞東公司給 付原告110萬元及法定遲延利息，有無理由？㈤反訴原告林進 國、林亮吟、林雨萱請求反訴被告朱虹瑾、朱品頤、朱旌緯 、朱彥睿返還已支付之價金110萬元，並給付110萬元之懲罰 性違約金，有無理由？ 壹、本訴部分：　　 　㈠原告請求確認被告沈永木就系爭五筆土地之優先承買權不存 在，有無理由？ 　⒈原告主張坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000○00000地號等二筆土 地為原告朱虹瑾所有，坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段00000○000 0○0000地號等三筆土地為原告朱虹瑾、朱品頤、朱旌緯、朱 彥睿四人共有，原告朱虹瑾應有部分均為1/2、原告朱品頤 、朱旌緯、朱彥睿三人應有部分均為公同共有1/2。原告與 被告林進國前於112年10月1日簽訂不動產買賣契約書，約定 由被告林進國以買賣總價1,100萬元，向原告購買系爭五筆 土地。而系爭五筆土地均為農牧用地，被告沈永木為系爭五 筆土地之承租人等情，為兩造所不爭執，堪信為真正。 　⒉按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優 　　先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權 　　視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣 　　契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1 　　、2項定有明文。次按，出租人出賣耕地時，承租人有依同 樣條件優先承買之權，第一百零四條第二項之規定，於前項 承買準用之，土地法第107亦有明文規定。而土地法第107條 就耕地租賃契約之耕地出租人出賣耕地時，規定承租人有依 同樣條件優先承買之權，其立法意旨，亦係為使土地之利用 與其所有權歸併於一個主體，藉以發揮土地之利用價值。又 按，重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：1.出 租耕地之承租人。2.共有土地現耕之他共有人。3.毗連耕地 之現耕所有權人，農地重劃條例第5條亦有明文。查系爭五 筆土地目前均種植水稻，業經本院會同兩造履勘現場勘驗明 確，有勘驗筆錄及現場照片在卷可佐，是系爭五筆土地均為 土地法第107條第1項所稱之耕地，亦為農地重劃條例第5條 所稱重劃區內耕地，則系爭五筆土地之承租人，依土地法第 107條第1項、農地重劃條例第5條第1款規定之優先購買權， 應堪認定。 　⒊經查，被告沈永木為系爭五筆土地之承租人，有農地租賃契 約書在卷可佐（見本院卷一第125至127頁），復為兩造所不 爭執，原告並未舉證證明其訂立買賣契約前有通知被告沈永 木系爭五筆土地出賣之事實，並詢問被告沈永木是否行使優 先承買權，則原告自不得以其與被告林進國所簽訂之不動產 買賣契約書對抗被告沈永木，被告沈永木依法對系爭五筆土 地有優先承買權，且被告沈永木已當庭表示優先承買（見本 院卷二第147頁），準此，原告請求確認被告沈永木就系爭 五筆土地之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。 　㈡原告朱虹瑾請求被告陳水盛將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000 地號土地上如內政部國土測繪中心113年11月28日鑑定圖所 示編號甲區域面積38.13平方公尺、編號乙區域面積0.06平 方公尺之水泥基座之鐵皮圍牆拆除，將上開土地返還原告朱 虹瑾，有無理由？ 　⒈原告主張坐落雲林縣○○鎮○○段○○○段000地號土地（下稱334地 號土地）為原告朱虹瑾所有，被告陳水盛出資建造之水泥基 座鐵皮圍牆占用系爭334地號土地如內政部國土測繪中心113 年11月28日鑑定圖所示編號甲區域面積38.13平方公尺、編 號乙區域面積0.06平方公尺之事實，業據原告朱虹瑾提出土 地登記謄本為證，復為被告陳水盛所不爭執，並經本院勘驗 現場及囑託內政部國土測繪中心測量屬實，有勘驗筆錄及內 政部國土測繪中心所繪製之鑑定圖附卷可憑，堪信為真實。 　⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條定有明文。經查，被告陳 水盛所有之水泥基座鐵皮圍牆占用系爭334地號土地如內政 部國土測繪中心113年11月28日鑑定圖所示編號甲區域面積3 8.13平方公尺、編號乙區域面積0.06平方公尺，被告陳水盛 既未能舉證證明其有何占有使用系爭334地號土地之法律權 源，顯為無權占用系爭334地號土地，則原告朱虹瑾本於所 有權人之地位，自得請求被告陳水盛拆除無權占用系爭334 地號土地之水泥基座鐵皮圍牆，將該部分土地返還原告朱虹 瑾。 　⒊綜上，原告朱虹瑾依民法第767 條規定，請求被告陳水盛將 系爭334地號土地上如內政部國土測繪中心113年11月28日鑑 定圖所示編號甲區域面積38.13平方公尺、編號乙區域面積0 .06平方公尺之水泥基座鐵皮圍牆拆除後，並將該部分土地 交還原告，為有理由，應予准許。 　㈢原告請求確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對於原告110萬元 之違約金債權不存在，有無理由？ 　⒈原告與被告林進國前經被告亞東公司居間仲介，於112年10月 1日簽訂不動產買賣契約書，約定由被告林進國以總價1,100 萬元，向原告購買系爭五筆土地，有土地買賣契約書在卷可 稽。 　⒉經查，系爭土地買賣契約書第10條第3項約定：「本約標的物 無土地法第三十四條之一、第一百零四條、第一百零七條及 耕地三七五減租條例第十五條、農地重劃條例第五條規定所 列之優先購買權人存在，出賣人應於登記申請書備註欄內切 結記明【本案土地確無出租情事，如有不實出賣人願負一且 法律責任。】條文並蓋印鑑章以示負責。」；另土地買賣契 約書第12條第8項約定：「出賣人在本買賣標的有與第三人 簽約（租賃），若無法交地，由出賣人負責處理完善。」 　　有土地買賣契約書在卷可佐。由系爭土地買賣契約書之約定 ，堪認系爭土地買賣契約簽訂時，原告與被告林進國均知悉 系爭五筆土地有承租人存在之事實。原告於明知系爭五筆土 地有承租人存在之情況下，仍與被告林進國簽訂土地買賣契 約書，並約定上開約款，顯見兩造約定原告負有使優先購買 權之人放棄行使優先購買權之義務，此由土地賣賣契約第12 條第8項條記載「若無法交地，由出賣人負責處理完善」等 語自明。 　⒊按出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買之權， 土地法第107定有明文，惟上開優先購買權非屬不得拋棄之 權利，各優先購買權人於知悉買賣條件後即得放棄優先購買 權（最高法院100年度台上字第1530 號判決意旨參照）。系 爭土地買賣契約第12條第8項之約定係原告負有使具優先承 買權之人放棄行使優先購買權之義務，已如前述，而優先購 買權復非不得拋棄之權利，上開約款既非排除優先購買權人 之優先購買權，並無違反強制或禁止規定，依契約自由原則 ，當屬有效。又按，優先承購權人一經表示以同一條件優先 承購，則買賣契約即當然於出賣人與優先承購之人間成立， 故於優先承買權人行使優先承購權後，原承買人自不得請求 出賣人為所有權移轉登記（最高法院95年度台上字第2214號 判決意旨參照）。查系爭五筆土地之承租人沈永木，已主張 行使優先購買權，足認原告並未依系爭土地買賣契約之約定 使優先購買權人放棄行使其等之優先購買權，是原告顯然違 反系爭土地買賣契約第12條第8項之約定，有違約之情事。 　⒋按「本約簽訂後，乙方（即原告）若有擅自解約、不為給付 、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（ 即被告林進國、林亮吟、林雨萱）所受損害之賠償外並喪失 收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方， 並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另 行給付甲方。」系爭土地買賣契約書第8條第3項定有明文。 次按，債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；因可 歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損 害，民法第256條、第226條第1項有明文規定。查原告未依 系爭買賣契約書第12條第8項約定，使系爭五筆土地之優先 購買權人即承租人沈永木放棄行使優先購買權，原告已違反 系爭土地買賣契約第12條第8項之約定，而系爭五筆土地因 優先承買權人行使優先承買權，致被告林進國、林亮吟、林 雨萱無法取得系爭五筆土地之所有權，屬可歸責於原告之事 由致給付不能，則被告林進國、林亮吟、林雨萱依民法第25 6條規定自得解除買賣契約。而被告林進國、林亮吟、林雨 萱已於113年10月18日以民事反訴起訴狀為解除系爭買賣契 約契約之意思表示，上開反訴起訴狀繕本已送達原告4人， 有本院送達證書4份在卷可考，則原告與被告林進國、林亮 吟、林雨萱所簽訂之土地買賣契約已合法解除，被告林進國 、林亮吟、林雨萱依系爭土地買賣契約第8條第3項約定，自 得請求原告給付違約金。 　⒌按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外 ，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生 損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。次按，違約 金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者 以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者以強制 債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不 履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務 ，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應 依當事人之意思定之。經查，系爭土地買賣契約第8條第3項 約定：「本約簽訂後，乙方（即原告）若有擅自解約、不為 給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲 方（即被告林進國、林亮吟、林雨萱）所受損害之賠償外並 喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲 方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約 金另行給付甲方。」等語，從契約文字之約定，足認當事人 約定違約金為懲罰性違約金。 　⒎按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展 、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約 自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於 其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定 之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值 之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人 所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度 台上字第1606號判決意旨參照）。本院審酌被告林進國、林 亮吟、林雨萱於112年10月1日向原告購買系爭五筆土地，嗣 系爭五筆土地因承租人沈永木行使優先承買權，致原告無法 履約，而被告林進國為購買系爭五筆土地，曾支付定金110 萬元，偕同仲介勘察土地、與原告洽談簽約細節等，所支出 勞力、時間、費用尚屬有限，及被告林進國、林亮吟、林雨 萱因優先承買權人主張優先承買，以致未能順利購得系爭五 筆土地，而未能獲得預期可得之利益等一切情狀，認被告林 進國請求原告給付違約金110萬元，尚嫌過高，應依民法第2 52條規定酌減至30萬元，始屬適當。 　⒏綜上，原告請求確認被告林進國、林亮吟、林雨萱對於原告 之違約金債權於超過30萬元部分不存在，為有理由，逾此範 圍之請求，則無理由。 　㈣原告請求被告亞東公司給付原告110萬元及法定遲延利息，有 無理由？ 　⒈原告主張被告亞東公司受原告委託銷售系爭五筆土地，自應 負善良管理人之注意義務，被告亞東公司之仲介人員未確實 瞭解系爭五筆土地是否為重劃區之耕地，並向原告告知優先 承買權之相關規定，亦未於契約訂定無條件解約條款，致被 告林進國因優先承買權人主張優先承買，向原告請求違約金 110萬元，為此，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項 規定及民法第544條規定請求被告亞東公司賠償原告110萬元 及法定遲延利息等語，為被告亞東公司所否認，則被告亞東 公司執行仲介業務時有無故意或過失致原告受有損害，即有 審酌之必要。 　⒉經查，證人吳頌揚即系爭五筆土地之仲介到庭證稱：「（問 ：提示原證2 土地買賣契約書，系爭五筆土地是否由賣方委 託你銷售？）是，賣方在網路上看到我的資料，打電話給我 ，請我幫他銷售系爭五筆土地，我將土地一般委託銷售契約 書寄給原告朱虹瑾簽，原告朱虹瑾簽完名再寄還公司給我， 就由我們公司幫其銷售。被告林進國也是在網路上看到我們 銷售系爭五筆土地的資料，打電話來公司詢問，有意願購買 ，所以委託我跟地主議價，議價成功就約時間簽約，議價金 額為1100萬元。」「（問：你當初與原告朱虹瑾簽立委託銷 售契約時，有無瞭解系爭五筆土地有無優先承買權問題嗎？ ）有瞭解系爭土地有承租人，有優先承買權。」「（問：當 初簽立委託銷售契約書時，是否知道系爭五筆土地中有三筆 土地是重劃農地嗎？）不清楚。」「（問：對於重劃農地的 毗鄰地所有權人有優先承買權這件事情，你是否清楚？）我 不清楚，我只知道承租人有優先承買權。」「（問：當初委 託銷售系爭五筆土地的時候，就承租人的優先承買權部分， 你們公司如何處理？）當初我受委託銷售系爭五筆土地的時 候，就有口頭詢問承租人沈永木有無意願購買。」「（問： 後來覓得買受人林進國願意買受系爭五筆土地後，有沒有再 詢問承租人沈永木是否要優先承買？）林進國表示有意願表 示買受系爭五筆土地後，就約時間簽買賣契約，簽買賣契約 以後並沒有再詢問沈永木是否要優先承買。」「（問：所以 系爭五筆土地買賣契約成立後，被告亞東公司並沒有通知沈 永木是否優先承買系爭五筆土地，對嗎？）是。」「（問： 系爭五筆土地何時發現有部分是重劃農地？及毗鄰所有權人 有優先承買權？）沒有發現。」等語（見本院卷一第415頁 至417頁），查證人吳頌揚為系爭五筆土地買方及賣方之仲 介人員，就其仲介買賣之過程知之甚稔，且證人吳頌揚與兩 造並無特殊親誼關係，其所為證詞應堪採信。由證人吳頌揚 證詞，堪認證人吳頌揚於受原告委託時，已知悉系爭五筆土 地有承租人，且承租人有優先承買權存在之事實，及證人吳 頌揚曾口頭詢問系爭五筆土地之承租人沈永木是否有意願購 買系爭五筆土地，嗣後原告與被告林進國簽訂土地買賣契約 後，並未再詢問沈永木是否願意優先承買系爭五筆土地之事 實。 　⒊另證人陳豔紅即代書到庭證稱：「（問：當初擬定買賣契約 蔬食，有無談到關於優先承買權的部分嗎？）當時他們說土 地有第三人承租，所以我有大概說有優購權的問題。當時原 告朱虹瑾說承租人不想買，當天我寫好買賣契約的時候，原 告朱虹瑾、仲介、買受人林進國在外面談有說承租人等一下 會過來，後來我就先離開了，我後來也沒有看到承租人，也 不知道承租人有沒有來。」「（問：本件買賣的土地屬於重 劃農地，你是否清楚？）是買賣契約簽訂以後才知道的，當 初簽訂買賣當時是原告是拿所有權狀過來，隔天我再去申請 土地登記謄本，才發現買賣的五筆土地中有三筆土地是重劃 農地，所以後來再去申請毗鄰地的謄本，之後才以存證信函 詢問毗鄰地現耕所有權人是否主張優先承買權。」「（問： 一般你在處理買賣契約書擬定條款時，如果有優先承買權的 問題，契約書會如何擬定？）會口頭詢問買受人如果共有人 或毗鄰地人有優先承買權，買受人是否還願意買受。如果表 明買賣土地有優購權的問題，就會在契約書載明『如優先購 買權人放棄優購權的話，則本買賣契約成立』」「（問：提 示本院卷第55頁，系爭土地買賣契約書第10條第3 項約定， 本件土地買賣契約有這項約定，是否因為當初擬定買賣契約 書時，不知道本件買賣土地有優先購買權的問題？）是，因 為當時很臨時。」「（問：若系爭五筆土地於你擬定買賣契 約書時就已經知道有優先承買權問題，該買賣契約書第10條 第3 項的條款，你是否還會留著？）會，因為這是制式條款 ，所以如果有其他約定事項，會另外在其他約定事項欄下寫 『如優先購買權人放棄優購權的話，則本買賣契約成立』」「 （問：但本件你幫買賣雙方擬定的土地買賣契約書上並未在 其他約定事項欄下寫『如優先購買權人放棄優購權的話，則 本買賣契約成立』」？）是。」「（問：兩造於磋商買賣細 節時，有談到毗鄰耕地人與承租人優先承買權的問題嗎？） 出賣人朱虹瑾說承租人不買，仲介吳先生當時也有提到毗鄰 地所有權人不買。」「（問：本案有涉及到土地法第107 條 承租人的優先承買權及農地重劃條例的優先承買權，你是否 都知道？）當時只知道有承租人，不知道有農地重劃條例的 問題。」「（問：仲介也沒有提到本件買賣標的農地有部分 農地屬於重劃區的農地嗎？）沒有，仲介沒有提到。」「（ 問：當時為何沒有通知承租人？）因為當時出賣人朱虹瑾和 仲介都說承租人不買，所以就沒有再寄存證信函通知承租人 。」「（問：你所謂的當時出賣人朱虹瑾和仲介都說承租人 不買，事發生在簽約之前還是之後？）是簽約時。」等語（ 見本院卷一第335頁至337頁），查證人陳豔紅為代書，與兩 造並無特殊親誼關係，證人就其為當事人擬定買賣契約書之 過程中所親自見聞之事實為證述，其所為證詞應堪採信。由 證人陳豔紅之證詞，堪認證人陳豔紅在為原告及被告林進國 擬訂土地買賣契約時，除知悉系爭五筆土地有承租人之優先 承買權存在之事實外，並不知系爭五筆土地中之334、335-1 及336-1地號等三筆土地為重劃農地，依農地重劃條例第5條 規定，出租耕地之承租人、毗連耕地之現耕所有權人有優先 承買權，且因仲介表示承租人及毗鄰地所有權人不買，故而 未於土地買賣契約書內之其他約定事項約定「如優先購買權 人放棄優購權的話，則本買賣契約成立」之條件，亦未以存 證信函通知承租人是否優先承買等情。 　⒋至證人吳文華到庭雖證稱：「（問：提示原證2買賣契約書， 本件買賣是你仲介成立的嗎？）是吳頌揚與賣方朱虹瑾簽立 委託銷售契約書，買方也是吳頌揚仲介成立的，但本件買賣 契約簽訂當時是我在場處理的，吳頌揚當時也有在場。」「 在委託銷售契約書的現況說明書有關於土地有無重測、重劃 的問題欄位，當時我們有告知賣方本件買賣的土地有重測、 重劃，在打買賣契約時，也會再次與買賣雙方本件買賣土地 有重測、重劃問題，本件買賣的土地有三筆有重劃的情形， 屬於重劃農地。」「在與賣方簽立專任銷售委託書的時候， 就知道買賣土地其中三筆是重劃農地。」「買賣契約書是代 書擬定的，契約書上有沒有特別約定，我不清楚。但當天簽 約時我有跟買賣雙方口頭告知本件買賣土地有重劃農地優購 權的問題，並請雙方於現況說明書簽名。」「（問：如果你 們委託銷售的土地屬於重劃條例，買賣契約書會如何擬定？ ）會附停止條件，就是如果優購權人主張優購，契約就不成 立。」「（問：你所說的停止條件，會手寫載明於契約嗎？ ）不會，只會口頭告知買賣雙方。」「（問：所以本件簽約 當時你就知道本件買賣土地有三筆重劃農地，有優購權的問 題，為何不在買賣契約註記停止條件呢？）當時我們有詢問 毗鄰地的所有權人楊先生要不要買，因為楊先生出價1100萬 元，因為朱虹瑾跟我們簽的買賣底價是1200萬元，買賣價格 沒有到，所以就沒有賣給楊先生，是到簽約當天才朱虹瑾才 同意1100萬元出售土地，另外還有40萬元的仲介費。」「（ 問：既然優先承買權人楊先生已經出價1100萬元，與本件成 交的買賣價金相同，為何沒有通知楊先生是否要優先承買？ ）因為這樣沒有仲介費，所以簽約當下沒有通知，但後來代 書有通知楊先生是否行使優先承買，楊先生就出來主張要優 先承買。」「（問：當天是否有與承租人沈永木，告知本件 買賣契約的買賣價金及相關的買賣條件嗎？）有，但是沈永 木說我哪有錢買，而且賣方也有告知承租人不要買，所以承 租人過來時我問他要不要買，他說我哪有錢買，後來要處理 租約的問題，承租人開價要20幾萬元，他說他整理土地花費 一些費用，要求土地所有權人賠償20幾萬元。簽約完代書離 開以後，當天買方說他要處理，賣方也同意，我有聽到賣方 朱虹瑾有匯款5 萬元給林進國處理租約的問題，這部分是賣 方朱虹瑾告訴代書，代書再告知我的，因為當天協商沒有完 成，是後來買賣雙方再私下處理的。」「我知道買賣土地有 部分是重劃農地，我沒有跟代書說。」等語（見本院卷一第 340頁至343頁），查證人吳文華雖為亞東公司仲介人員，然 並非系爭五筆土地買方及賣方之仲介，證人吳文華雖證述有 告知賣方即原告系爭五筆土地有部分為重劃農地，且於系爭 五筆土地簽訂買賣契約當日，曾告知沈永木買賣契約價金及 相關買賣條件，但沈永木表示沒有能力購買等語，惟查，證 人吳文華上開證述，與證人陳豔紅、吳頌揚之證詞迥然不同 ，亦與被告沈永木所述相悖，復與原告委託被告亞東公司銷 售系爭五筆土地時所填載之不動產委託銷售標的現況說明書 並無記載土地為重劃農地之內容不同，又證人吳文華自承於 知悉毗鄰地所有權人願以同一條件購買系爭五筆土地時，因 無仲介費，而未於簽約當下通知毗鄰地所有權人優先承買， 顯見證人吳文華在考量仲介費之情況下，已有刻意迴避其本 應盡告知出賣人即原告有通知毗鄰地所有權人優先承買之義 務，證人吳文華所為上開證詞，顯係避重就輕之詞，尚難採 憑。 　⒌按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己 事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意 為之。受任人因處理委任事務有過失所生之損害，對於委任 人應負賠償之責，民法第535條、第544條分別定有明文。所 謂善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當 智識經驗及誠意之人所應有之注意。查系爭五筆土地之使用 地類別均為農牧用地，其中334、335-1、336-1地號土地登 記原因為土地重劃，堪認334、335-1、336-1地號土地應屬 重劃農地，原告委託被告亞東公司銷售系爭五筆土地，原告 與被告亞東公司間成立委任契約，被告亞東公司為銷售系爭 五筆土地，必然曾調閱土地登記謄本，以確定土地之位置、 地號、面積、使用地類別、使用現況等情，被告亞東公司為 不動產仲介經紀業，其受原告委託銷售系爭五筆土地之報酬 為實際成交價之4％，嗣後原告與被告亞東公司變更服務費用 實際成交價之2％，有土地一般委託銷售契約書、委託銷售內 容變更同意書在卷可佐(見本院卷一第405頁至409頁） 　　，依交易上一般觀念，被告亞東公司就系爭五筆土地之銷售 業務，具有相當專業知識經驗，自應以善良管理人之注意， 本於忠實義務及誠信原則，處理委託銷售事宜，並以專業知 識提供原告出售不動產所應注意之相關法規規定（包括有無 優先承買權），協助原告與交易相對人簽訂確保原告權益內 容之不動產買賣契約，而依亞東公司仲介吳文華、吳頌揚之 證詞，顯見被告亞東公司於系爭五筆土地買賣契約簽訂前， 已知系爭五筆土地有承租人，承租人有優先承買權，則被告 亞東公司本於專業知識經驗，理應建議原告與被告林進國簽 訂買賣契約時，關於優先承買權部分特約為停止條件或解除 條件之約定，然被告亞東公司卻未為之，嗣後系爭五筆土地 因優先承買權人主張優先承買，致原告給付不能無法履約， 被告亞東公司顯有未盡善良管理人之注意義務之情事，則被 告亞東公司處理委託銷售土地之委任事務有過失，應堪認定 。 　⒍綜上，被告亞東公司處理原告委託銷售土地之委任事務有過 失，未本於專業知識經驗，告知原告與被告林進國系爭五筆 土地可能有優先承買權之問題，亦未於買賣契約特約約定無 優先承買權人優先承買契約始成立或有優先承買權人優先承 買之解約條件，而系爭五筆土地買賣契約嗣後因優先承買權 人優先承買致原告給付不能，買受人林進國、林亮吟、林雨 萱因而主張解除契約，並請求原告賠償懲罰性違約金，致原 告受有損害（原告經被告林進國等人反訴請求賠償懲罰性違 約金部分，本院認定原告應賠償被告林進國、林亮吟、林雨 萱30萬元懲罰性違約金，詳見反訴部分），則原告依民法第 544條規定，請求被告亞東公司賠償30萬元，洵屬有據。被 告亞東公司辯稱：優先承買權人主張優先承買屬不可歸責之 事由，原告請求被告亞東公司賠償，沒有理由云云，洵不足 採。從而，原告請求被告亞東公司賠償30萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日即113年3月28日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息，為有理由。 　⒎又原告係主張依民法第544條規定、不動產經紀業管理條例第 26條第2項規定，請求被告亞東公司賠償，其聲明其中一項 有理由，則其餘部分不主張，是雖有單一之聲明，但訴訟標 的則有數項，為選擇訴之合併，本院既認原告依民法第544 條規定請求被告亞東公司賠償，為有理由，已如上述，則就 其餘事由即無再予審酌之必要，爰不另予論述，併此敘明。 　㈤綜上所述，原告朱虹瑾依民法第767 條規定，請求被告陳水 盛將系爭334地號土地上如內政部國土測繪中心113年11月28 日鑑定圖所示編號甲區域面積38.13平方公尺、編號乙區域 面積0.06平方公尺之水泥基座鐵皮圍牆拆除後，並將該部分 土地交還原告，為有理由；另原告請求確認被告林進國、林 亮吟、林雨萱對於原告之違約金債權於超過30萬元部分不存 在，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由；又原告請求被 告亞東公司賠償30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年3 月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理 由，逾此部分之請求，則無理由，至原告請求確認被告沈永 木就系爭五筆土地之優先承買權不存在，則無理由，應予駁 回。 　㈥本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，核與本件 判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。　 貳、反訴部分：　　 一、反訴原告主張： 　㈠反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱與反訴被告朱虹瑾、朱品 頤、朱彥睿、朱旌緯於112年10月1日簽訂土地買賣契約，反 訴被告明知系爭五筆土地有優先承買權人存在，且有出租之 事實，惟反訴被告仍與反訴原告簽訂上開土地買賣契約書， 並於兩造所簽訂之土地買賣契約書第12條其他約定事項第8 項約定「出賣人在本買賣標的有與第三人簽約（租賃），若 無法交地，由出賣人負責處理完善」等語，是反訴被告負有 使優先承買權人放棄行使優先承買權之義務。系爭五筆土地 因承租人主張行使優先承買權，反訴被告已無法依系爭土地 買賣契約履行出賣人之義務，有給付不能之情事，反訴原告 自得依民法第256條規定解除買賣契約，爰以反訴起訴狀之 送達作為解除系爭土地買賣契約之意思表示。依系爭土地買 賣契約第8條第3項約定，反訴原告解除買賣契約後，自得請 求反訴被告返還已支付之價金110萬元，及同額之懲罰性違 約金110萬元等語。 　㈡反訴被告則以：本件係因被告亞東未盡仲介職責，查明系爭 五筆土地是否屬重劃農地，有無農地重劃條例第5條之適用 ，致買賣契約就此部分未有特別約定，嗣因承租人鄰地所有 權人主張優先承買權，致買賣契約無法履行，然此並非可歸 責反訴被告之事由所致，反訴原告對反訴被告並無違約金債 權存在。倘鈞院認反訴原告得請求違約金，惟反訴原告請求 之違約金金額確屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。 　㈢經查，反訴被告與反訴原告林進國（代理林亮吟、林雨萱） 前經被告亞東公司居間仲介，於112年10月1日簽訂不動產買 賣契約書，約定由反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱以總價 1,100萬元，向反訴被告購買系爭五筆土地，有土地買賣契 約書在卷可稽。系爭土地賣賣契約書第10條第3項約定：「 本約標的物無土地法第三十四條之一、第一百零四條、第一 百零七條及耕地三七五減租條例第十五條、農地重劃條例第 五條規定所列之優先購買權人存在，出賣人應於登記申請書 備註欄內切結記明【本案土地確無出租情事，如有不實出賣 人願負一且法律責任。】條文並蓋印鑑章以示負責。」；另 土地買賣契約書第12條第8項約定：「出賣人在本買賣標的 有與第三人簽約（租賃），若無法交地，由出賣人負責處理 完善。」有土地買賣契約書在卷可佐。由系爭土地買賣契約 書之約定，堪認系爭土地買賣契約簽訂時，反訴被告與反訴 原告林進國均知悉系爭五筆土地有承租人存在之事實。反訴 被告明知系爭五筆土地有承租人，仍與反訴原告林進國簽訂 土地買賣契約書，並約定上開約款，顯見反訴被告負有使優 先購買權之人放棄行使優先購買權之義務，此由土地買賣契 約第12條第8項條記載「若無法交地，由出賣人負責處理完 善」等語自明。惟系爭五筆土地之承租人沈永木，於反訴原 告與反訴被告簽訂土地買賣契約後，主張行使優先購買權， 足認反訴被告並未依系爭土地買賣契約之約定使優先購買權 人放棄行使其等之優先購買權，則反訴被告顯然違反系爭土 地買賣契約第12條第8項之約定，有違約之情事。 　㈣按「本約簽訂後，乙方（即原告）若有擅自解約、不為給付 、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（ 即被告林進國、林亮吟、林雨萱）所受損害之賠償外並喪失 收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方， 並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另 行給付甲方。」系爭土地買賣契約書第8條第3項定有明文。 次按，債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；因可 歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損 害，民法第256條、第226條第1項有明文規定。查反訴被告 未依系爭買賣契約書第12條第8項約定，使系爭五筆土地之 優先購買權人即承租人沈永木放棄行使優先購買權，反訴被 告已違反系爭土地買賣契約第12條第8項之約定，而系爭五 筆土地因優先承買權人行使優先承買權，致反訴原告林進國 、林亮吟、林雨萱無法取得系爭五筆土地之所有權，屬可歸 責於反訴被告之事由致給付不能，則反訴原告林進國、林亮 吟、林雨萱依民法第256條規定自得解除買賣契約。而反訴 原告林進國、林亮吟、林雨萱已於113年10月18日以民事反 訴起訴狀為解除系爭買賣契約契約之意思表示，上開反訴起 訴狀繕本已送達反訴被告，有本院送達證書4份在卷可考， 則反訴被告與反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱所簽訂之土 地買賣契約已合法解除，反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱 依系爭土地買賣契約第8條第3項約定，自得請求反訴被告將 已給付之價金110萬元返還反訴原告林進國、林亮吟、林雨 萱，及請求反訴原告給付違約金。 　㈤惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思 之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本 諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事 人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人 所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正 義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及 當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院10 2年度台上字第1606號判決意旨參照）。本院審酌反訴原告 向反訴被告購買系爭五筆土地，兩造於112年10月1日簽訂土 地買賣契約書，反訴原告於簽約時給付定金110萬元，存入 履約保證帳戶，嗣系爭五筆土地因優先承買權人主張優先承 買，致無法順利履約，反訴被告已於112年12月12日以存證 信函通知反訴原告因優先承買權人優先承買，請反訴原告辦 理解除契約並領回簽約款，有存證信函在卷可參，再酌以反 訴原告林進國為購買系爭五筆土地，除聯繫仲介、至土地現 場履勘、支付訂金，並與反訴被告洽談簽約事宜外，所支出 勞力、時間、費用及損失尚屬有限等一切情狀，認反訴原告 請求反訴被告給付違約金110萬元，尚嫌過高，應依民法第2 52條規定酌減至30萬元，始屬適當。 　㈥從而，反訴原告林進國、林亮吟、林雨萱請求反訴被告返還 已支付之價金110萬元，及請求反訴被告給付違約金於30萬 元之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理 由，應予駁回。　 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官 冷明珍 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　 書記官　梁靖瑜 附表： 編 號 土　地　坐　落 地目 面　積 使用地類別 權利範圍 備　考 縣　市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 １ 雲林縣 斗南鎮 大東 新崙 334 旱 1,712 農牧用地 全部 所有權人：朱虹瑾 ２ 雲林縣 斗南鎮 大東 新崙 335-1 旱 2,041 農牧用地 全部 所有權人：朱虹瑾 ３ 雲林縣 斗南鎮 大東 新崙 336-1 旱 3,732 農牧用地 全部 所有權人：朱虹瑾（權利範圍1/2）；朱品頤、朱彥睿、朱旌緯（權利範圍公同共有1/2） ４ 雲林縣 斗南鎮 大東 新崙 85-1 旱 1,982 農牧用地 全部 所有權人：朱虹瑾（權利範圍1/2）；朱品頤、朱彥睿、朱旌緯（權利範圍公同共有1/2） ５ 雲林縣 斗南鎮 大東 新崙 85-6 旱 481 農牧用地 全部 所有權人：朱虹瑾（權利範圍1/2）；朱品頤、朱彥睿、朱旌緯（權利範圍公同共有1/2）

2025-02-13

ULDV-113-重訴-21-20250213-1

訴
臺灣苗栗地方法院

拆屋還地

臺灣苗栗地方法院民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度訴字第199號 原 告 廖景美 廖雲美 廖貞美 訴訟代理人 蘇文東 原 告 廖經台 廖媛美 共 同 訴訟代理人 黃中麟律師 謝宜軒律師 複代理人 孫培堯律師 被 告 裴立農 訴訟代理人 李碧蓮 裴可達 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國114 年1 月9日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、原告起訴之聲明為：「㈠原告廖景美等為苗栗縣○○鄉○○○段○0 00地號土地（下稱系爭土地）共同持有人(附件一），被告 應將坐落於系爭土地如附件二繪製示意圖所示位置之土地上 建物拆除並恢復原狀，被告應給付原告其使用房舍，相當於 租金之不當得利，並應自示意圖所示之房舍中遷出，將土地 返還原告及全部共有人。㈡訴訟費用由被告負擔。 ㈢原告願 供擔保 ，請准宣告假執行。」嗣於民國113年7月2日變更聲 明為：「㈠被告將門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村0鄰○○○○00號建物 （三合院、面積191.6平方公尺）騰空返還予原告及其他共 有人全體。㈡被告應將系爭土地上，如起訴狀附件二編號A、 B1、B2及C之地上物拆除後，騰空返還予原告及其他共有人 。㈢被告應給付原告新臺幣（下同）68萬元，及自起訴狀送 達之翌日起至清償日止，按週年利率百分5計算之利息㈣訴訟 費用由被告負擔。㈤願供擔保，請准宣告假執行。」（卷一 第385-386頁），符合民事訴訟法第255條第1項第2款、第3 款、第7款規定，應予准許，合先敘明。 貳、原告之主張 一、系爭土地為原告廖景美等人及被告裴立農等27人所共有，權 利範圍詳如附表一所示。被告無權占有如起訴狀附件二編號 A、B1、B2及C之土地，是請求返還被無權占有之土地等法律 關係，故依民法第821條、第767條第1項前段及中段請求被 告拆除地上物返還土地，並依民法第179條規定請求被告給 付相當於租金之不當得利。 二、對被告陳述之答辯 　　㈠本院108年度苗簡字第20號判決（第5頁）認定原告5人因 　　　而繼承取得系爭房屋之事實上處分權。廖經本將其持分出 　　　售給被告，被告取得系爭房屋之事實上處分權後，竟在未 　　　經其他共有人之同意下，將系爭房屋作為營利之據點，屬 　　　無權占有。 　　㈡被告所主張之買賣契約後附分管契約書係訴外人廖經本所 偽造，且糸爭土地及系爭房屋自始未有「分管契約」或「 默示分管契約」。訴外人廖經本並無就系爭土地進行分管 之意思，且訴外人葉國良僅係就系爭土地上三個各別家族 「黃家、何家、廖家」外部大範圍進行區分，就各別家族 （包括本件被告廖經台、廖景美、廖雲美、廖貞美及廖媛 美，原告所有權亦係源自於廖家）内部如何細分管理系爭 土地，並未進行釐清處理。訴外人廖經本明知與被告廖經 台、廖景美、廖雲美、廖貞美及廖媛美等人共同繼承系爭 三合院，竟無權處分出售房地予被告，致被告誤信其對系 爭三合院及坐落土地有分管協議及使用權限，實則系爭土 地並無分管合意及契約。 　 ㈢「共有土地分管契約書及分管圖」（下稱分管契約書圖） 中原告等人之印章，實為訴外人廖經本稱以「土地分割」 為由，向原告5人收取印章後，無權代理原告於該分管契 約書及分管圖用印，再出賣予被告，並非原告5人有簽署 分管契約之意思，而訴外人廖經本上開偽造並行使私文書 行為目前係屬地檢署偵查中。 　　㈣訴外人廖經本為向苗栗縣三灣鄉公所申請核發「農業用地 作農業使用證明」，於110年7月24日至7月30日以自始不 存在之分管契約，公告於更生日報之廣告版中，以作為申 請核發證明之證)，惟現時民眾購買報紙觀看之習慣式微 ，更生日報係主要報導花東地區新聞之非主流小報，讀者 亦不舍花费心思概看報紙之廣告版，實難期待其他共有人 能發見訴外人廖經本之公告並表示反對意見；況系爭公告 中，訴外人廖經本擅自為自己創設之分營區域F區，僅包 含前開之木棧板、竹籠與木製舞台所在區域並未包含37號 建物（系爭房屋），甚至特別書線與F區加以區隔，難認 被告係正當信賴買賣契約，而有權使用系爭房屋。 　　㈤系爭土地之共有人為黃家、何家及廖家之子嗣，惟黃家之 共有人黃清文於111年1月2日苗栗縣政府辦理水土保持法 陳述意見書（卷一第483-484頁）内表示:「數年前土地仲 介葉先生來說分割，並未說成功，無分管事件」；又何家 之共有人何京樺於110年12月17日苗栗縣政府加強山坡地 保育利用管理會勘記錄陳述：「土地仲介葉〇良向土地所 有權人要印章為土地分割使用，分割並未辨完，非分管使 用」等語，惟上開證詞為刑事判決所漏未審酌，僅採納偽 造分管契約之廖經本及其他土地仲介之不利證詞為判決基 礎，顯不得拘束本件民事法院之判斷。 三、並聲明：如前項113年7月2日變更聲明暨準備狀所載（卷一 第385-386頁） 參、被告之答辯 一、被告透過仲介向前手廖經本買受系爭土地，並依買賣契約所 附之分管約定使用土地，另本院99年度苗簡328號判決認定 有分管契約。 二、經共有人17人同意簽訂分管契約，符合土地法第34-1條規定 ，保管分管契約正本是葉國良。 三、原告廖經本訴請被告劉清德、張慶輝、劉佩鳳拆屋還地，本 院108年度苗簡字第20號判決被告劉清德給付257元及法定 利息，其餘駁回，也曾認定有分管契約。 四、被告目前已訴請分割系爭土地（本院113年度訴字第106號） 。 五、並為答辯之聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請、訴訟費 　　用由原告負擔、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假 　　執行。 肆、兩造不爭執事項 一、系爭土地為原告廖景美等人及被告裴立農等27人所共有，權 利範圍詳如附表一所示。 二、苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書記載：㈠納稅義務人為被 告裴立農、房屋坐落苗栗縣○○鄉○○村0鄰○○○00號（下稱系爭 37號房屋）、木石磚造83㎡、12.8㎡，合計95.8㎡卷（125頁） ；㈡納稅義務人為被告裴立農、房屋坐落苗栗縣○○鄉○○村0鄰 ○○○00號（下稱系爭3號房屋，36、37號房屋以下合稱系爭房 屋）、木石磚造92.3㎡（卷129頁）形式上不爭執。 三、檢察官以被告裴立農知悉名下與他人共有之系爭土地屬水土 保持法所稱之山坡地，未經同意不得擅自墾殖、占用或從事 水土保持法第8條第1項第2款至第5款之開發、經營或使用， 竟基於在私人山坡地墾殖或從事開發、使用之犯意，未徵得 上開土地之共有人之同意，自110年11月2日某時，未依水土 保持法申報核可，即在其與他人共有系爭土地山坡地上使用 土地並有切削邊坡一處（使用之型態、位置、面積詳如附件 即苗栗縣頭份地政事務所111年11月25日複丈成果圖《下稱11 1年複丈成果圖》所示），造成山坡地坡面裸露等違反水土保 持行為，惟尚未致生水土流失之結果。因認被告裴立農涉犯 刑法第320條第2項竊占、水土保持法第32條第4項及第1項之 未經同意使用致水土流失未遂罪嫌而提起公訴，經本院112 年4月27日以111年度訴字第229號判處被告裴立農無罪。嗣 經臺灣高等法院臺中分院刑事判決於112年11月30日以112年 度上訴字第1956號判決駁回檢察官之上訴。形式上不爭執 四、對於卷第229-231 頁所記載系爭地之地上物現況不爭執。 伍、本院之判斷 一、有關系爭土地為原告廖景美等人及被告等27人所共有，權利 範圍詳如附表一所示。另系爭房屋之納稅義務人為被告。檢 察官曾以被告在系爭土地上使用土地並有切削邊坡一處，造 成山坡地坡面裸露涉犯刑法第320條第2項竊占、水土保持法 第32條第4項及第1項之未經同意使用致水土流失未遂罪嫌而 提起公訴，經本院判處被告無罪，檢察官不服提起上訴，嗣 經臺中高分院駁回檢察官之上訴等情，有土地謄本、房屋稅 籍證明書、起訴書、本院111年度訴字第229號刑事判決書、 臺中高分院112年度上訴字第1956號刑事判決書在卷可憑， 堪認為真實。 二、有關原告主張本件系爭土地無分管契約一情，為被告所否認 ，並辯稱如上。對於系爭土地有無分管契約，曾有本院111 年度訴字第229號（下稱229號判決，被告違反水土保持法案 件）、臺中高分院112年度上訴字第1956號判決（下稱1956 號判決，被告違反水土保持法案件，原審判被告無罪，檢察 官上訴）、本院99年度苗簡328號民事判決（下稱328號判決 ，原告曾德添、被告廖順汀、廖經台、陳桂妹之訴訟代理人 廖經本）、108年度苗簡字第20號判決（下稱20號判決，原 告廖經本、被告劉清德、張慶輝、劉佩鳳）對於分管契約表 示見解，略述判決要旨如下： 　　㈠229號判決認定「⑴被告所提之本案買賣契約有將「共有土 地分管契約書及分管圖」（下稱分管契約書圖）作為附件 在卷。⑵證人廖經本證稱：全權委託仲介葉國良辦理出售 及找代書辦理移轉登記，有看過分管契約正本，葉國良有 講分管契約的事；分管契約跟分管圖在100年多時就有了 ；葉國良找其談出售持分時有說到會去簽分管契約，並將 分管部分賣掉，但實際分管的範圍要問葉國良；要賣給被 告的部分是其系爭土地的持分跟所有的權利等語（見本院 刑事卷3第18至23、27、30至33頁），⑶證人葉國良證稱： 本案買賣契約的確有附分管契約書圖，細節部分不見得記 那麼清楚，這個案子沒有鑑界，只有約略的範圍，是何、 黃、廖三大家族外部的部分，其等家族內部要怎麼分其不 知道，是廖經本自己講其的範圍；一開始分管契約是分開 大家的範圍，對日後分割有加分，分管契約書是其參考別 人的契約拿來作的，意思是各自用各自的；土地中間廖經 本、廖貞美、廖景美等廖家9人的章是其蓋的，但廖經本 在土地上方的章，是廖經本後來在簽本案買賣契約前自己 蓋的；其就照這個意思跟被告講，被告才會買，有經過確 認被告才敢買；廖經本說希望處理自己的持分後，我才去 找各大房做了分管契約書圖，做完以後才簽本案買賣契約 ，當成本案買賣契約的附件，我有帶被告去現場看過比劃 是哪個區域；比劃的區域是廖經本可以使用的範圍，大約 是本院卷2本案土地上方黃色螢光筆所示部分，其上有建 物等語（見本院刑事卷3第35至36、43至46、48至49、56 至58、60至61頁），⑶證人廖順和證稱：分管契約書圖是 在簽本案買賣契約前交給我的，本案買賣契約是有經過廖 經本同意後，廖經本授權給葉國良簽賣方的部分；我在製 作本案買賣契約時，有跟葉國良及被告確認過廖經本的權 利範圍等語（見本院卷3第62至63、68頁），⑷分管契約書 圖業經各家多名共有人蓋章其上，堪認有取得共有人同意 之外觀，且該分管契約書圖所標示之部分（即黃色螢光筆 所示），亦與111年複丈成果圖所示被告開挖之位置及範 圍，均在本案土地之西側乙節相符（見本院刑事卷2第9頁 即本院卷3第123頁，同上卷2第227頁），認證人廖經本、 葉國良及廖順和之上開證詞亦與客觀事證相符，可資採信 ，認有分管契約存在，被告確依分管契約書圖所示範圍， 使用本案開挖土地，而判決被告無罪。 　　㈡1956號判決認定：⑴依卷內買賣契約、共有土地分管契約書 及分管圖（下稱分管圖）（見偵卷第59至71頁，高院卷2 第9頁）所示（見原審卷三第133頁），該土地共分區分為 Ａ至Ｆ區，分屬「廖家等八人所有（含黃慶霖）」、「何家 等四人所有」、「黃清文所有」、「黃家等十人所有」、 「黃宋妹所有」、「廖經本所有」，並由相關共有人在相 對應土地位置上蓋章，則本案土地確有取得共有人同意而 有分管外觀。再佐以被告開挖本案土地之位置，經比對本 案土地複丈成果圖（見原審卷二第227頁）與分管圖所標 示之黃色螢光筆所示（見原審卷三第123頁），均位在本 案土地西側乙節相符，足認被告確實係依分管圖所示範圍 使用本案開挖土地。⑵核證人廖經本、葉國良、廖順和證 述就被告在買受本案土地之應有部分前，已向證人廖經本 、仲介葉國良以現場指示方式，確認廖經本使用圍，復經 承辦地政士廖順和將分管圖附於買賣契約之附件等過程均 大致相符。並以證人廖經本、葉國良及廖順和與被告間無 親屬關係，應無偏袒被告之動機，且證述內容亦與被告所 提之本案買賣契約書、共有土地分管契約書及分管圖（見 偵卷第59至71頁，原審卷二第9頁），及證人廖順和於原 審所提本案買賣契約書（見高分院卷三第107至129頁）， 均有將分管契約書圖作為附件，該分管契約書圖亦與證人 葉國良於原審法院所提之分管契約書圖均屬相同（見高院 卷三第131至133頁），當認被告確實依分管圖所示範圍而 使用本案土地。⑶證人何正宏（蓋用印章在Ｂ區）於原審審 理時證稱其自幼在該處長大，各該共有人確有各自管理、 使用之土地範圍，甚且有何家祖墳位在Ｂ區。倘若該土地 上並無實質上之分管契約存在，實難想像何家會有祖墳位 在上開分管圖上之Ｂ區。至於證人何正宏於原審審理時另 證稱：共有土地分管契約書及分管圖上之「何正宏」印章 ，主要是辦理分割，印章擺在桌上給葉國良蓋，也沒有看 什麼內容等語（見原審卷三第74、75頁）；證人廖景美（ 蓋用印章在Ａ區）於原審審理時證稱：108年12月20日，我 堂弟說帶我弟弟妹妹6個人的印章交給葉國良，當時葉經 本也在場，印章是他們在蓋的，後來分割沒有成功，到很 久我才去把印章取回來，所以我當時的理解是大家要來分 割土地，我以前都沒有聽過分管，我們只知道分割。長輩 就是哪個區塊是我們用的，應該有大概是這樣，但並沒有 說我們廖家的就說是分哪一塊，現場是大家有各自在用一 些土地等語（見原審卷三第81、83、85頁），縱依證人何 正宏、廖景美提供印章時之認知，用印在共有土地分管契 約書及分管圖之目的係辦理本案土地分割，然本案土地共 有人甚多，倘若各該共有人事前未有各自使用之土地範圍 ，實難僅因仲介葉國良、代書廖順和向證人何正宏、廖景 美表示索取印章之目的係辦理分割，證人何正宏、廖景美 即將其等及其他共有人印章輕率提供予仲介葉國良、代書 廖順和，任由仲介葉國良、代書廖順和依目前土地使用現 況，用印在共有土地分管契約書及分管圖之特定位置。證 人何正宏、廖景美上開證詞，應屬避重就輕之詞，尚非可 採。 　 ㈢第328號民事判決（原告曾德添、被告廖順汀、陳桂妹、廖 經本）有關原告主張「原告於民國68年9 月20日與被告廖 順汀、廖經本及被告陳桂妹之被繼承人廖經湘訂立土地買 賣契約書（以下簡稱系爭買賣契約），購買系爭地號土地 內0.0400公頃（121 坪）之土地（如契約書附圖紅色位置 ）」審理後認定「原告主張其於68年9 月20日與被告廖順 汀、廖經本及被告陳桂妹之被繼承人廖經湘訂立系爭買賣 契約，購買渠等共有系爭土地內0.0400公頃（121 坪）之 土地（如契約書附圖紅色位置）之事實，判決「被告應將 坐落苗栗縣○○鄉○○○段000地號、地目旱、面積33837平方公 尺之土地，其所有權應有部分各10萬分之394移轉登記予原 告。」，依此判決可知68年9月20日訂立買賣契約時各共有 人已有特定使用區塊之約定。 　 ㈣20號判決（當事人為原告廖經本、被告劉清德、張慶輝、劉 佩鳳）就原告主張「系爭土地其為共有人之一，然系爭土 地之一部卻遭被告張慶輝、劉佩鳳、劉清德（下合稱被告 ，分稱姓名）無權使用，並於其上搭建門牌號碼苗栗縣○○ 鄉○○○○○村00號之三合院（下稱系爭三合院）及鐵皮屋（系 爭鐵皮屋），占用位置及面積如附件苗栗縣頭份地政事務 所民國107 年7 月20日土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A （系爭三合院，占用系爭土地面積平方公尺）、B （系爭 鐵皮屋，占用系爭土地面積平方公尺）所示，而系爭三合 院及鐵皮屋坐落位置為原告等人分管之區域提起本訴」， 判決認定「不爭執事項 ㈣系爭土地之共有人有簽立分管契 約，而系爭三合院及鐵皮屋所坐落系爭土地之位置，均係 由原告與陳桂妹、李舒蓉管理。原告就系爭鐵皮屋已處於 隨時可點交之情狀，劉清德已將系爭鐵皮屋之事實上處分 權讓與原告，劉清德既已無系爭鐵皮屋之事實上處分權， 則原告請求劉清德拆除系爭鐵皮屋，則無理由。系爭三合 院為張慶輝外祖父劉鼎發出資興建，嗣出賣事實上處分權 予原告祖父廖承生，經廖承生同意劉鼎發借用，嗣劉鼎發 、廖承生均亦過世。劉佩鳳（原為越南籍）於86年間與張 慶輝結婚，並與張慶輝同住系爭三合院，劉佩鳳係受張慶 輝指示居住於系爭三合院，為輔助占有人，僅係占有人之 機關，其本身並非占有人，占有之規定所得享有之利益、 所受之保護或所應負擔之不利益，原則上僅由該指示之他 人即張慶輝享有與負擔之；又張慶輝並非無權占用系爭三 合院及系爭土地，如前所述，故原告主張劉佩鳳應給付系 爭三合院及系爭土地之不當得利，亦屬無據。」而判決「 被告劉清德應給付原告新臺幣257元，及自107年11月22日 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘 之訴駁回。」，依此判決亦認定系爭土地上之37號之系爭 三合院及鐵皮屋坐落位置為原告廖經本分管之區域。 　㈤綜上所述，自328號判決知悉（即原告曾德添、被告廖順汀、 廖經台、陳桂妹之訴訟代理人廖經本）系爭土地在68年間買 賣契約中已有附圖所示具體位置之持分買賣；另20號判決（ 當事人為原告廖經本、被告劉清德、張慶輝、劉佩鳳）認定 「不爭執事項 ㈣系爭土地之共有人有簽立分管契約，而系爭 三合院及鐵皮屋所坐落系爭土地之位置，均係由原告與陳桂 妹、李舒蓉管理。原告就系爭鐵皮屋已處於隨時可點交之情 狀，劉清德已將系爭鐵皮屋之事實上處分權讓與原告，劉清 德既已無系爭鐵皮屋之事實上處分權，則原告請求劉清德拆 除系爭鐵皮屋，則無理由。」，亦認定有分管契約；再229 號判決和956號判決在被告涉嫌違反水土保持法案件，均分 別認定「分管契約書圖業經各家多名共有人蓋章其上，堪認 有取得共有人同意之外觀，且該分管契約書圖所標示之部分 （即黃色螢光筆所示），亦與111年複丈成果圖所示被告開 挖之位置及範圍，均在本案土地之西側乙節相符」、「依證 人何正宏、廖景美提供印章時之認知，用印在共有土地分管 契約書及分管圖之目的係辦理本案土地分割，然本案土地共 有人甚多，倘若各該共有人事前未有各自使用之土地範圍， 實難僅因仲介葉國良、代書廖順和向證人何正宏、廖景美表 示索取印章之目的係辦理分割，證人何正宏、廖景美即將其 等及其他共有人印章輕率提供予仲介葉國良、代書廖順和， 任由仲介葉國良、代書廖順和依目前土地使用現況，用印在 共有土地分管契約書及分管圖之特定位置。」等情，而證人 葉國良於本院113年11月14日到院具結證述，除與上開229號 判決和956號判決證述情節大致相同外（卷二第234-240頁） ，亦提出分管契約書圖正本供雙方查核（卷二第234-235、2 47頁），雖原告質疑分管契約之真正，然廖景美曾證稱：「 108年12月20日被堂弟唬弄，帶弟妹6人印章交給葉國良，當 時廖經本也在」（卷二第85頁第8-10行），顯見分管契約上 之印章均出自原告交給葉國良，印章既然出自原告等人之交 付，分管契約書圖上之印文自屬真正，雖其主張是為分割而 蓋章不是簽立分管契約，承上所述，系爭土地自68年起即有 因買賣特定位置土地之買賣契約而在本院訴訟，尤其證人何 正宏（蓋用印章在Ｂ區）曾證稱「其自幼在該處長大，各該 共有人確有各自管理、使用之土地範圍，甚且有何家祖墳位 在Ｂ區。」，則按「如有印章代簽名者，其蓋章與簽名生同 等之效力」，民法第3條第2項定有明文。系爭分管契約書圖 上原告之印文均為真正，已據原告廖景美自認在案，原告復 未舉證證明其印章被盜蓋之事實，既然契約分管書圖之印文 為真正，堪認契約分管書圖為真正。另按共有人出賣其應有 部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地 法第34條之1第4項定有明文。其立法目的，在於藉應有部分 之出賣，使他共有人有優先承購權，以減少共有人之人數， 使共有關係趨於單純在於藉應有部分之出賣，使他共有人有 優先承買權，以減少共有人之人數，使共有關係趨於單純（ 最高法院105年度台上字第1991號判決參照）。訴外人廖經 本和被告於110年6月23日訂立系爭土地和系爭房屋（卷二第 48-50頁土地不課徵證明書110年8月11日立契約）之買賣契 約，且已辦理移轉登記，如未告知系爭土地共有人，無分管 契約存在，其等見廖經本出售系爭土地之持分之際，為何未 見原告對被告與廖經本之買賣有任何意見而曾訴請確認其等 具有「優先承買權」?是本院與229號判決和956號判決認定 之事實、理由均相同，認本件原告與出售系爭土地給被告之 廖經本先訂有分管契約存在，亦即其等祖先在使用系爭土地 之際即因共有而協議具體位置之占有使用，有分管使用系爭 土地之事實，如此之認定，亦與祖先遺留祖產共有，而有多 房繼承人使用共有祖產之經驗相符，亦與一般人購買持分土 地會先特定使用位置之經驗相同，且符合被告向廖經本購買 系爭地號土地持分及其上建物特定使用範圍之動機與目的， 堪認系爭土地自始之共有人在使用上即有分管使用之約定明 確。至於原告主張「於107年12月20日僅原告廖景美前往葉 國良竹南之家中，原告廖雲美及廖貞美自始未於當日一同前 往用印，亦未取得或見過分割草圖，當日訴外人廖經本及葉 國良提出系爭土地之圖紙，向原告廖景美表示為『分割』系爭 土地，竟請原告廖景美用印後留下原告5人之便章。倘其真 意為協助原告5人分割土地（假設用語，非自認），訴外人 廖經本及葉國良應令原告廖景美現場用印乙次已足，實不知 為何需特別請原告廖景美留下便章供其繼續使用；又姑不論 原告是否為受詐欺而用印，因訴外人廖經本及葉國良已持有 原告5人之便章，原告廖景美所用印之圖 紙，是否為日後被 告所提呈之『分管契約書』，其同一性即有重大可疑之處，難 以排除係訴外人廖經本或葉國良以原告5人之便章於其他文 件或圖紙上私自用印。」等情，反可推論，如非原告對系爭 土地早有具體分管位置之使用事實，何以原告會將其等所有 印章交付辦理分割之葉國良保管?自是因為系爭土地在其祖 輩使用之際，各房對系爭土地之使用有具體位置之協議存在 ，方有製作分管釐清將來分割之事實，為避免無謂之紛爭而 提前針對分割方案製作分管契約書圖。足見原告之爭論是臨 訟之詞，而難採信。又土地之分管分割協議，本就因人數眾 多而難達成共識，尤其共有人未實際居住系爭土地，更無適 當時機可聚在一起同時蓋章，此時依祖先所遺留協議使用具 體位置而陸續蓋章，應與一般人之經驗法則相符，上訴人以 此認定分管契約書圖事後有不同形式存在而質疑為偽造變造 ，應有主觀臆測之嫌，而難採信。 三、按所謂分管契約，指共有人全體就共有物之全部劃定範圍， 各自使用特定之共有物，所成立之特約。共有物分管之約定 ，不以訂立書面為必要，共有人於分管範圍內對於共有物有 使用收益之權，其他共有人即應受契約之拘束，不得阻止該 共有人使用其所分管之部分。倘共有人已按分管契約占有共 有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人， 除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有 可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。被告係基於與廖 經本買賣契約而取得使用系爭土地及其上建物之使用，堪認 被告基於分管契約而具有正當權源，自屬有據，實不受分管 契約未記載面積而有所異，已如前述，則被告係基於分管契 約方購買系爭土地，而在分管協議範圍使用系爭土地，自屬 有權管領、占用上開部分所示面積之土地，從而，原告主張 被告應拆屋還地，及請求因無權占有而取得相當租金之不當 得利，均為無理由。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲 請亦失所附麗，應併予駁回。　 四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提未經援用之 　　證據，經審酌後認與判決結果不生影響，不在傳喚證人，亦 不一一論述，附此敘明。　　 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　23　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　23　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官 　　 　　 　　 　　 　 附表一： 編號 土地 面積 所有權人 權利範圍 備註 0 苗栗縣○○鄉○○○段○000地號土地 00000㎡ 廖經台 00000/300000 卷27、31-33、39、75-77、85頁 0 廖景美 5639/75000 0 廖雲美 00000/300000 0 廖貞美 00000/300000 0 廖媛美 00000/300000 0 裴立農 00000/100000 0 黃欽亮 128/4000 0 黃欽亮 25/4000 0 黃清文 185/4000 00 何正宏 1197/8000 00 何紹松 1197/32000 00 何紹明 1197/32000 00 黃清君 41/3000 00 黃清綱 41/3000 00 黃清銘 41/3000 00 黃鳳嬌 41/3000 00 黃國彥 41/6000 00 黃國修 41/6000 00 黃聖樺 41/9000 00 黃詩樺 41/9000 00 黃義樺 41/9000 00 黃宋妹 278/4000 00 何京樺 1197/16000 00 曾忠衡 591/100000 00 曾忠勳 591/100000 00 李舒蓉 23/4000 00 羅鳳連 754/100000 　　　 附表二： 編號 占用期間 111年1月申報地價 占用面積 年息 應給付金額 按月給付 備註一 備註二 0 110年9月-113年6月 共32個月 96元/㎡ 750㎡ 5％ 9,600元 （96*750*5%）12*32＝9600 300元 應由原告廖經台等人按其應有部分比例請求不當得利返還 卷23、29-41、71-87頁 附表三：系爭土地之分管契約書名冊 用印 未用印 共有人 登記次序 應有部分比例 通分 備註 共有人 登記次序 應有部分比例 通分 備註 分子 分母 分子 分母 黃欽亮 0000 128/4000 0000 000000 黃清文 0000 185/4000 0000 000000 卷227頁 0000 25/4000 黃清銘 0000 41/3000 0000 廖經本 0000 00000/100000 00000 黃鳳嬌 0000 41/3000 0000 何正宏 0000 1197/8000 00000 黃國彥 0000 41/6000 000 何紹松 0000 1197/32000 0000 黃國修 0000 41/6000 000 何紹明 0000 1197/32000 0000 黃聖樺 0000 41/9000 000 陳桂妹 0000 00000/100000 00000 黃詩樺 0000 41/9000 000 廖經台 0000 00000/300000 0000 黃義樺 0000 41/9000 000 廖經棠 0000 00000/300000 0000 黃宋妹 0000 278/4000 0000 廖景美 0000 00000/300000 0000 曾忠衡 0000 591/100000 000 廖雲美 0000 00000/300000 0000 曾忠勳 0000 591/100000 000 廖貞美 0000 00000/300000 0000 廖媛美 0000 00000/300000 0000 黃清君 0000 41/3000 0000 黃清綱 0000 41/3000 0000 何京樺 0000 1197/16000 0000 李舒蓉 0000 23/4000 000 購自黃慶霖 羅鳳連 0000 754/100000 000 合計 17人 00000 000000 合計 11人 00000 000000 註：分管契約共有人數以羅鳳連108年02月23日買賣移轉登記日 為基準日

2025-02-13

MLDV-113-訴-199-20250213-1

重訴
臺灣桃園地方法院

履行契約

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度重訴字第209號 原 告 呂學乾 呂昭文 呂紹男 被 告 佳紡國際貿易有限公司 法定代理人 張寺榮 訴訟代理人 蔡瑞芳律師 王曹正雄律師 上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年1月2日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告呂昭文、呂紹男經合法通知，未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依被告之聲請， 由其一造辯論為判決，合先敘明。 二、原告主張： (一)被告於民國111年12月26日向原告購買坐落於桃園市○○區○○ 段000地號土地之應有部分(權利範圍43/448，下稱系爭土地 )，買賣價金共新臺幣(下同)2,100萬元，約定被告應將買賣 價金存入僑馥建築經理股份有限公司在中國信託商業銀行股 份有限公司之受託財產專戶00000-00000000-0號帳戶內(下 稱系爭履保帳戶)，兩造並簽立土地買賣契約書(下稱系爭買 賣契約)及不動產買賣價金履約保證書(下稱系爭履約保證書 )，上開契約簽立後，被告即將價金2,100萬元匯入系爭履保 帳戶中。嗣兩造又約定被告委任原告就系爭土地為共有物之 分割，若未完成共有物分割，買賣總價降至1,050萬元，如 無法於111年12月31日前分割為獨立地號時，視為無法完成 共有物分割，並簽立協議書(下稱系爭協議書)。原告依約向 法院就系爭土地提出分割共有物之訴訟，然法院迄今尚未開 庭審理，致原告無法如期完成分割共有物，原告無法如期完 成分割共有物，應屬不可歸責原告之事由所致，原告依民法 第255條第1項應免給付義務。原告於112年3月24日已將系爭 土地所有權移轉予被告名下，亦使原告無法整合土地進行分 割，被告應屬可歸責，故依民法第267條之規定，被告不得 減少價金，仍應給付原告2,100萬元之買賣價金，又被告已 領取系爭履保帳戶中之1,050萬元，被告應再同意原告領取 系爭履保帳戶中之尾款共1,050萬元。 (二)原告無法於期限內完成系爭土地之共有物分割，應不可歸責 於原告，原告應無配合減少買賣價金之義務，縱原告有此義 務，則分割共有物訴訟進行遲緩，非兩造所能預料，且共有 物若分割完成，利益均歸屬被告，被告並無損失可言，若強 令原告負擔無法完成分割共有物之結果，對原告顯失公平， 得依民法第227條之2第1項之規定，請求變更原約定之效果 ，即被告應同意原告領取系爭履保帳戶內之尾款1,050萬元 ，爰依系爭買賣契約及民法第227條之2第1項之規定提起本 件訴訟等語，並聲明: 1.被告應同意原告向僑馥建築經理股 份有限公司領取系爭履保帳戶內之1,050萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2. 願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告則以： (一)兩造在簽立系爭賣賣契約後，就買賣價金部分另簽署系爭協 議書，系爭協議書第2、4條分別約定:「本買賣契約於產權 移轉至買方名下後，由買方委任賣方申請共有物分割，若日 後無法完成共有物分割，買賣雙方協議本標的買賣總價調降 至1,050萬元」、「如無法於112年12月31日前分割為獨立地 號時，視為無法完成共有物分割」等語，是兩造係約定原告 未於112年12月31日前完成系爭土地之共有物分割為解除條 件，條件成立後，系爭土地之買賣總價逾1,050萬元之部分 即告失效，故系爭土地之買賣價金應視前開解除條件成就與 否而定，又系爭土地未於112年12月31日前分割為獨立地號 ，系爭土地之價金因解除條件成就而應以1,050萬元計算， 而原告前已自系爭履保帳戶中領取被告所給付之1,050萬元 價金，從而被告已無再給付價金之義務，原告請求被告應同 意自系爭履保帳戶撥付1,050萬元予原告，為無理由。 (二)另原告締約時已衡量自身能力，系爭協議書並無顯失公平， 依私法自治原則，原告既已簽立系爭協議書，自應受系爭協 議書之約束，應無情事變更之適用。系爭土地之分割共有物 訴訟現已繫屬在法院，並無給付不能之情形，原告亦應舉證 說明其有不可歸責之事由等語置辯，並聲明：1.原告之訴及 假執行之聲請均駁回。2.如受不利益判決，願供擔保請准宣 告免為假執行 四、本院之判斷: (一)按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 　　支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買 　　賣契約即為成立」、「買受人對於出賣人，有交付約定價金 及受領標的物之義務」、「附停止條件之法律行為，於條件 成就時，發生效力。附解除條件之法律行為，於條件成就時 ，失其效力。依當事人之特約，使條件成就之效果，不於條 件成就之時發生者，依其特約」，民法第345條、第348條第 1項、第367條、第99條分別定有明文。所謂條件，係當事人 以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效 力之發生或消滅之一種附款，故事實之不確定性，為條件之 特徵。 (二)經查:兩造於111年12月26日就系爭土地訂立系爭買賣契約， 約定價金為2,100萬元，於同日兩造另就系爭土地之買賣價 金簽訂系爭協議書，有系爭買賣契約書、系爭協議書可稽（ 本院卷第12-23頁、第87頁），又系爭協議書第2、4條分別 約定:「本買賣契約於產權移轉至買方名下後，由買方委任 賣方申請共有物分割，若日後無法完成共有物分割，買賣雙 方協議本標的買賣總價調降至1,050萬元」、「如無法於112 年12月31日前分割為獨立地號時，視為無法完成共有物分割 」等語(本院卷第87頁)，可知系爭協議書係針對系爭買賣契 約所約定之價金再行協議。 (三)觀諸系爭協議書第2條、第4條之約定，系爭土地是否得於11 2年12月31日前分割為獨立地號，為一將來客觀上不確定事 實，又若未能於112年12月31日分割為獨立地號，則總價金 由2,100萬元降為1,050萬元，其應屬一解除條件之約定，即 兩造約定以原告未能於112年12月31日前將系爭土地完成共 有物分割，為解除條件，依民法第99條第2項規定，倘該解 除條件成就，則總價金約定逾1,050萬元部分即告失效；倘 該解除條件確定不成就，則總價金約定逾1,050萬元部分即 有效。系爭土地未於112年12月31日前完成共有物之分割， 為兩造所不爭執，是系爭協議書之解除條件已確定成就，兩 造間就系爭土地買賣總價金約定超過1,050萬元之部分應告 失效，從而，系爭土地之買賣價金應僅有1,050萬元，堪以 認定。又被告已匯入2,100萬元至系爭履保帳戶中，且其中1 ,050萬元已由原告領取乙節，為兩造所不爭執，則足認被告 已依約給付全部之買賣價金即1,050萬元予原告，是原告請 求被告應再同意自系爭履保帳戶中撥付1,050萬元予原告， 即屬無據。 (四)原告固主張系爭土地無法分割不可歸責於原告，且被告於11 2年3月24日即將系爭土地所有權移轉予被告名下，致原告無 法於112年12月31日前完成共有物之分割，有可歸責事由、 並違反誠信原則，故依民法第225條第1項、第267條，被告 仍應再給付1,050萬元等語，然系爭協議書第2條、第4條之 約定應屬解除條件之約定，且解除條件已成就，業經本院認 定如上，又條件僅有成就與否之認定，要與兩造是否有可歸 責事由無涉，原告此部分主張，容有誤會，難認有據。另系 爭協議書第2條之約定，系爭土地移轉至買方即被告名下後 ，被告始委任原告進行共有物之分割，是被告依系爭買賣契 約、系爭協議書將系爭土地於進行共有物之分割前移轉至自 己名下，難認有何可歸責事由，其亦未違反誠信原則、或有 以不正當行為促其條件之成就可言。再者，原告係於112年2 月22日就系爭土地提出分割共有物訴訟，被告則係於起訴後 之112年3月24日登記為系爭土地之所有權人(本院卷第29-37 頁)，則依民事訴訟法第254條第1項當事人恆定之規定，縱 系爭土地之所有權人已為被告，其對於原告提起之分割共有 物訴訟亦無影響，原告此部分主張，亦屬無據。 (五)按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效 果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他 原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。倘所發生之 情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判 斷，尚未超過依原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情 事變更，自無上開規定之適用。查原告以分割共有物訴訟進 行進度遲緩，非兩造所能預料作為依民法第227條之2第1項 之規定變更原約定之效果之理由，然各級法院之辦案期限規 定於各級法院辦案期限實施要點中，原告本得自行查知，並 推論分割共有物訴訟可能需耗費之時日，再者原告所提出系 爭土地之分割共有物訴訟，其訴訟標的價額高達5,635,560 元，屬得上訴第三審之案件，共有人多達36人，且原告所主 張之分割方案，尚須計算找補(本院卷第29-33頁)，其訴訟 是否得於1年內確定等節，於系爭協議書簽定時原告本得納 入考量，原告既已衡量其履約能力及共有物分割所需之時間 等因素，進而同意系爭協議書第2、4條之約定，實難認定系 爭協議書有何非當時所得預料之情形，原告復未舉證現在之 環境或基礎有所遽變，非當時所得預料，已超過其依原有效 果足以承受風險範圍之情事，則其主張本件有民法第227條 之2第1項之情事變更原則適用，要無可採。　 (六)從而，兩造間所約定之解除條件既已成就，系爭買賣契約總 價金逾1,050萬元部分即告失效，系爭買賣契約之價金僅有1 ,050萬元，被告既已自系爭履保帳戶中領取被告所給付之1, 050萬元，則原告於本件再請求被告應同意自系爭履保帳戶 中撥付1,050萬元予原告，為無理由，應予駁回。 五、綜上所述，原告依系爭買賣契約及民法第227條之2第1項之 規定，請求被告應同意原告向僑馥建築經理股份有限公司領 取系爭履保帳戶內之1,050萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予 駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其依據，應 併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　江碧珊 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林冠諭

2025-02-13

TYDV-113-重訴-209-20250213-1

自
臺灣彰化地方法院

背信

臺灣彰化地方法院刑事裁定 113年度自字第2號 113年度自字第9號 自 訴 人 劉國棟 自訴代理人 陳樹村律師 梁詠晴律師 被 告 孫世堅 吳昭瑩 陳美芬 上 三 人 選任辯護人 李淵源律師 被 告 謝文慶 上 一 人 選任辯護人 温令行律師 被 告 林純璿 上 一 人 選任辯護人 林見軍律師 上列被告因背信案件，經自訴人提起自訴及追加自訴，本院裁定 如下： 　　主　文 自訴及追加自訴均駁回。 　　理　由 一、按追加起訴係就與已經自訴之案件無單一性不可分關係之相 牽連犯罪（指刑事訴訟法第7條所列案件），在原自訴案件 第一審辯論終結前，加提獨立之新訴，俾便及時與原自訴案 件合併審判，以收訴訟經濟之效，此觀刑事訴訟法第343條 準用同法第65條自明（最高法院87年台上字第540號判例意 旨參照）。是於自訴程序中，若有數人共犯數罪之相牽連案 件，自得於第一審辯論終結前追加自訴。本件自訴人於原自 訴案件（113年度自字第2號）第一審言詞辯論終結前，具狀 追加被告林純璿涉犯刑法第342條第1項之背信罪嫌，有自訴 人提出之刑事自訴追加被告暨聲請調查證據狀可參。依自訴 意旨此部分追加自訴之犯罪事實形式觀之，與已自訴之犯罪 有數人共犯一罪之關係，屬刑事訴訟法第7條第1項第2款之 相牽連案件，合於追加自訴之要件，本院自得予以審理，先 予說明。 二、自訴意旨參酌自訴人提出之刑事自訴狀、刑事自訴陳報暨聲 請調查證據狀、刑事自訴陳報狀、刑事自訴追加被告暨聲請 調查證據狀內容大意，略以： 　㈠被告孫世堅為不動產經紀人，同為聚豐開發有限公司（下稱 聚豐公司，即21世紀不動產員林大道加盟店）及造豐開發有 限公司（下稱造豐公司，即21世紀不動產彰化溪湖加盟店） 之負責人，被告吳昭瑩為造豐公司之業務副理，被告陳美芬 為造豐公司之經理，被告林純璿為造豐公司之副店長（上開 人等下均逕稱其名），其等與被告謝文慶（下逕稱其名）為 以低價購入自訴人所有坐落彰化縣○○鎮○○○段000地號土地（ 下稱甲地），再以高價售出賺取價差謀利，孫世堅、吳昭瑩 、陳美芬、林純璿、謝文慶等人（下合稱孫世堅等5人）竟 意圖為自己不法利益，基於背信之共同犯意聯絡，於民國11 0年5月間，先由吳昭瑩、陳美芬出面接觸遊說自訴人委託銷 售甲地，自訴人不懂行情，經徵詢在台南擔任仲介之友人意 見後，以每坪新臺幣（下同）6.5萬元價格委託其二人銷售 。陳美芬、吳昭瑩見自訴人上鉤，乃向自訴人表示其開價太 高，賣不出去，並隱匿附近市場行情，要求向自訴人降低委 託銷售價格，再推由謝文慶出面擔任買主，由林純璿擔任謝 文慶之仲介，與自訴人方議價，自訴人因而於110年9月4日 以低於行情之總價886萬元出售甲地與謝文慶，並與謝文慶 簽署買賣契約書。 　㈡待自訴人依約於110年11月29日將甲地所有權移轉登記至謝文 慶指定之第三人倉和建設股份有限公司（下稱倉和公司）名 下，並於110年11月30日點交土地與謝文慶、倉和公司使用 。謝文慶旋於110年12月21日以倉和公司名義委託林純璿銷 售甲地，於111年1月10日以1576萬5000元之價格出售甲地與 第三人益照國際開發有限公司（下稱益照公司），並於111 年4月25日將甲地所有權移轉登記至訴外人益照公司名下。 是孫世堅、陳美芬、吳昭瑩上開所為，係為他人處理事務， 而違反不動產經濟業管理條例第19條經紀人不能賺取價差、 同法第24條之2第1款及第3款經紀人應提供正確交易資訊之 規定，顯違背其等任務，謝文慶、林純璿則共謀參與上開犯 罪計畫，是孫世堅等5人所為致自訴人受有36萬元之仲介費 用損害，及甲地賣低之價差690萬元之損害。 　㈢按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介 業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之 報酬標準計收。經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之 書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一 、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。三、提供買 受人或承租人關於不動產必要之資訊。不動產經紀業管理條 例第19條第1項、同法第24條之2第1、3款定有明文。孫世堅 等5人上開所為已違反上開管理條例之規定，並違背其等義 務，而致生損害於自訴人，造成自訴人受有36萬元仲介費、 690萬元買賣價差損害。因認孫世堅、吳昭瑩、陳美芬、謝 文慶、林純璿上開行為，涉犯刑法第342條第1項之背信罪嫌 等語。 三、按法院或受命法官，得於第一次審判期日前，訊問自訴人、 被告及調查證據；第一項訊問及調查結果，如認為案件有第 252條、第253條、第254條之情形者，得以裁定駁回自訴， 並準用第253條之2第1項第1款至第4款、第2項及第3項之規 定。刑事訴訟法第326條第1項、第3項分別定有明文。復據 同法第252條第10款之規定，犯罪嫌疑不足者，應為不起訴 處分。而關於檢察官就被告犯罪事實應負舉證責任並指出證 明之方法等刑事訴訟法第161條規定，除該條第2項至第4項 規定在自訴程序已分別有第326條第3項至第4項及第334條之 特別規定足資優先適用外，關於該條第1項檢察官應負實質 舉證責任之規定，亦於自訴程序之自訴人同有適用（最高法 院91年度第4次刑事庭會議決議意旨可資參照），倘自訴程 序中自訴人提出之證據資料，尚不足以認定被告確有成立該 指涉罪嫌之可能，即存有犯罪嫌疑不足之情形，自不得任令 被告徒增應訊之勞力、時間及費用，命被告本人須到場應訴 之必要，而應逕依刑事訴訟法第326條第3規定，裁定駁回自 訴人之自訴。又提起公訴或自訴既以「得為有罪判決之高度 可能性」為前提要件，則公訴或自訴之提起無明顯成立犯罪 可能時，如令被告應訴而負擔刑事訴訟程序之苦，顯與正當 法律程序之要求有違。因此若公訴或自訴之提起，尚不足以 認定被告有犯罪成立之可能者，程序上應將之遏阻於「實體 審理」之前，拒絕其進入實體審理。 四、自訴人認孫世堅等5人涉有刑法第342條第1項之背信罪嫌，無非係以其前開刑事自訴狀、刑事自訴陳報暨聲請調查證據狀、刑事自訴陳報狀、刑事自訴追加被告暨聲請調查證據狀所載內容，並提出聚豐開發有限公司之經濟部商工登記公示資料查詢、彰化縣○○鎮○○○段000地號土地登記第二類謄本、謝文慶及自訴人之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書暨附件土地標的現況說明書、吳昭瑩、陳美芬之名片及自我推薦土地開發信、倉和公司之經濟部商工登記公示資料查詢、彰化縣○○鎮○○○段000地號地籍異動索引、自訴人銀行帳戶匯款明細、倉和公司與益照公司之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書暨附件土地標的現況說明書、倉和公司向益照公司發律師函之內容、聚豐公司仲介費發票、聚豐公司之經濟部商工登記公示資料查詢、造豐公司之經濟部商工登記公示資料查詢、自訴人提出之民事起訴狀第1頁、本院113年度全字第5號民事裁定、本院111年度訴字第1020號民事卷宗卷皮影本、自訴人與吳昭瑩簽署之賣方定金收款憑證、自訴人109年4月30日簽署之授權書、自訴人母親陳淑秋110年6月24日簽署之土地一般委託銷售契約書、陳淑秋110年6月24日委託銷售契約內容變更合意書、自訴人及陳淑秋110年9月1日土地專任委託銷售契約書、自訴人110年9月4日委託銷售契約內容變更合意書、倉和公司110年12月21日土地專任委託銷售契約書、倉和公司歷次委託銷售契約內容變更合意書、造豐公司之登記查詢、彰化縣二林鎮新萬合段109年1月至110年9月19筆土地交易資訊、孫世堅、吳昭瑩、陳美芬於民事事件提出之答辯書狀、聚豐公司開立之服務收入統一發票4紙、彰化縣環境保護局113年8月15日彰環廢字第1130048848號等件為其主要論據。 五、經查： 　㈠按刑法上之背信罪為身分犯之一種犯罪，本質上在於為他人 處理事務者，違背誠信義務所要求之信任關係，竟從事違反 任務之行為，而意圖為自己或第三人不法之利益或損害本人 之利益，方能構成（最高法院72年度台上字第3720號判決意 旨參照）。所謂為他人處理事務，係指受他人委任，而為其 處理事務為前提（最高法院49年度台上字第1530號刑事判決 參照）。 　㈡本案甲地仲介買賣及所有權移轉登記之歷程略以： 　⒈自訴人於109年4月30日即授權陳淑秋出售甲地，授權期間為1 09年4月30日至110年12月30日（本院卷一第273頁），陳淑 秋與造豐公司於110年6月24日簽署土地一般委託銷售契約書 ，委託銷售價格為1065萬元（本院卷一第275頁）。並由陳 美芬、吳昭瑩仲介服務。陳淑秋與造豐公司復於同日簽署委 託銷售契約內容變更合意書，委託銷售價格變更為實拿913 萬元，買方加價超過實拿總價額作為仲介服務費（本院卷一 第277頁）。陳淑秋與造豐公司於110年9月1日簽署土地專任 委託銷售契約書，委託銷售價格為實拿850萬元（本院卷一 第279-280頁）。復於110年9月4日簽署委託銷售契約內容變 更合意書，委託銷售價格變更為實拿850萬元，並約定買賣 雙方議定成交價為886萬元，仲介服務費為36萬元（本院卷 一第281頁）。自訴人與謝文慶於110年9月4日以總價886萬 元簽訂土地買賣契約（相當於每坪3.2萬元），並簽署泛太 建經不動產價金履約保證申請書，申辦買賣價金履約保證手 續（本院卷一第29-33頁），結清撥付仲介費為36萬元（本 院卷一第83頁），自訴人於110年12月1日收到泛太建經撥付 之買賣價金。甲地於110年11月29日移轉登記至倉和公司名 下（本院卷一第15-16、49-50頁）。 　⒉倉和公司與造豐公司於110年12月21日簽署土地專任委託銷售 契約書，委託銷售價格為1936萬元（本院卷一第283-284頁 ），由林純璿仲介服務。復於同日簽署委託銷售契約內容變 更合意書，委託銷售價格變更為1659萬5000元（本院卷一第 285頁）。嗣後於111年1月7日簽署委託銷售契約內容變更合 意書，委託銷售價格變更為實拿1500萬元，買方加價超過實 拿總價額作為仲介服務費（本院卷一第287頁）。最終於111 年1月10日簽署委託銷售契約內容變更合意書，委託銷售價 格變更為1576萬5000元（本院卷一第289頁）。倉和公司於1 11年1月10日以總價1576萬5000元將甲地售與益照公司（相 當於每坪5.7萬元）。甲地於111年4月25日移轉登記至益照 公司名下。 　㈢自訴人雖認陳美芬、吳昭瑩刻意隱瞞甲地之市場行情，並要 求自訴人降低委託銷售價格出售謝文慶，其後再以市場行情 價格售予益照公司，以此賺取仲介費用及甲地賤賣之價差云 云。惟查： 　⒈自訴人於109年4月30日即授權其母陳淑秋出售甲地，陳淑秋 於本院自承非第一次出售不動產，之前曾有出售不動產之經 驗多達2次以上，於交易前曾徵詢其他仲介甲地之市場行情 為何，始據以開價（本院卷一第194頁），參以陳淑秋於本 院113年度重訴字第44號民事事件（下稱另案）亦具結證稱 ：是由我幫自訴人處理不動產買賣及管理，出售甲地的原因 是當時缺資金，想說我住台南，這塊地在彰化，太遠了，管 理麻煩，不然就把土地賣掉。剛開始委託仲介公司時，我不 知道行情，仲介說附近沒有成交的參考值，甲地價值每坪3 萬多，因為彰化太遠了，我想說就聽仲介建議賣看看。後來 回台南後，台南仲介有跟我說，甲地附近的中科園區要開發 ，會有前景性，甲地一坪應可賣6至7萬元，所以我跟仲介開 價一坪6萬5000元開始賣。賣的過程中，仲介來台南找我2至 3次，因為有買方出現，並跟我說沒辦法賣到這麼高的價錢 ，原因很多，比如附近有養雞場，買方看土地時有聞到雞屎 味，而且中科有一些大廠沒有要進駐，土地行情沒有那麼高 ，還說我的土地是在路邊，有一些是道路地，且進去土地前 方之巷道狹窄，最終我才願意降價以886萬元成交。交易前 我沒有查實價登錄資料，因已經賣了一段時間才賣掉，而且 仲介講的原因都是事實，我就聽仲介的意見，以這樣價錢賣 掉。後來謝文慶在111年11月間對我提告，說土地有掩埋廢 棄物，訴訟攻防過程中，我才知道甲地在我賣了沒多久，就 以高價賣給益照公司，所以在今年（113年）提起另案民事 訴訟。我認為當時我有被仲介洗腦等語（本院卷二第139-14 3、147-149頁），可知陳淑秋非首次出售不動產，曾委託其 他仲介銷售甲地，且向專業人士徵詢市場行情，其知悉中科 園區即將開發之消息，始開價委託仲介銷售，因已銷售一段 時間仍無法售出，經陳美芬、吳昭瑩告知有買方相看甲地， 但認為甲地有前開缺點而開價過高，自訴人、陳淑秋幾經思 考後始決定降價，由此過程以觀，陳美芬、吳昭瑩僅是據實 相告買方之想法，並交由自訴人、陳淑秋決定是否降價。 　⒉又查陳美芬於受託銷售甲地期間，均有以通訊軟體LINE聯絡 自訴人說明銷售近況，過程中自訴人曾於110年6月4日傳訊 問：「麻煩出個意見，我要開多少？底價要多少？」，陳美 芬以電腦為其查詢實價登錄資料，並翻拍螢幕照片傳予自訴 人觀看，2人隨即以電話討論，此有對話紀錄截圖照片在卷 可查（本院卷二第45-73頁），足認自訴人本即有意瞭解實 價登錄行情。且不動產實價登錄為公開資訊，任何人皆可上 網查詢，自訴人、陳淑秋為智識正常之成年人，亦有能力自 行查詢實價登錄資料，無須等待陳美芬、吳昭瑩告知，陳美 芬、吳昭瑩亦無法隱匿上開公開資訊。再者，自訴人出售之 總價886萬元，換算每坪約3.2萬元，經與甲地所在之新萬合 段其他土地110年3月至110年9月實價登錄查詢資料（本院卷 二第99、103頁）所示其他6筆土地交易價格相較，高於其中 4筆交易價格，而屬中等價位，並未過低，上開土地交易資 料中，其中固有一筆交易單價高達每坪9.1萬元，然該價格 高出其餘交易價格甚多，且核其公告備註記載「親友、員工 、共有人或其他特殊關係間之交易」，應屬基於特殊情誼之 交易特例，不應援引作為與本件交易價格比較之基礎，故自 訴人出售價格並未明顯低於交易時之市場行情。綜合上開事 證，尚無從認定吳昭瑩、陳美芬所為，有所隱瞞市場行情並 故意壓低價格，而構成對自訴人之背信行為。 　㈣自訴人又以孫世堅為陳美芬、吳昭瑩之雇主，應對其二人所 為背信行為知情且參與，謝文慶為孫世堅其等推派之人頭買 主，林純璿則為謝文慶之仲介，謝文慶、林純璿、孫世堅、 陳美芬、吳昭瑩等人均有背信之犯意聯絡及行為分擔，其等 以此賺取仲介費用及甲地賤賣之價差，依刑法第31條規定， 為背信罪之共同正犯云云，惟查： 　⒈益照公司之負責人孟繁光於另案具結證稱：我們是從事人力 仲介事業，購買甲地的動機是因為土地位在二林中科周邊， 要買來做為外勞宿舍，我買入時甲地為素地，價格是我決定 的。我大約是在交易日前1、2個月看到銷售廣告，就向仲介 詢問，仲介有帶我去看現場，仲介是21世紀溪湖店，第一個 跟我接觸的是巫明鴻，後來因為在議價，由另一個主管林純 璿處理，我是看到銷售廣告的隔天，從臺中下來溪湖，同一 個仲介有帶我看工業區周圍三塊土地，我最後選中甲地。我 事前不知道這塊土地前一次的交易價格，如果我知道，就不 會用這個價格買，我之所以願意購買，是因為這塊地是建地 ，可以蓋建築物，而我們曾經在其他的工業區外圍購買相關 土地，基於之前經驗，我認為交易價格並非不合理，因為附 近蠻空曠的，所以我沒有去瞭解實價登錄資料，我換算一坪 約5至6萬元，我覺得還算合理。開價過程中，仲介也沒有跟 我說我開價太低，要提高價格才買的到。後來我開挖後，發 現土地有廢棄物，故有向倉和公司提告求償等語（本院卷二 第153-159頁），堪信益照公司與謝文慶簽約（111年1月10 日）前之1至2個月即約110年11月間，才有意購買土地建築 外籍移工宿舍，並尋找仲介帶看符合其要求之土地。參以自 訴人與謝文慶簽署土地買賣契約書之時間為110年9月4日， 彼時益照公司尚未開始找尋合適之土地，自無從以益照公司 數月後用較高價格購入甲地，即推認謝文慶、林純璿與孫世 堅等人，均有背信之犯行。 　⒉衡以謝文慶於本院提出刑事答辯狀，陳稱：謝文慶沒有與仲 介共謀，也無背信行為，謝文慶是倉和公司之負責人，購入 甲地是為了開發建案，故於土地買賣契約書第13條第8項其 他約定事項載明「賣方保證本標的非屬建管單位套繪管制之 土地或申請建照、使照在案」、「本案標的亦需指示建築線 核發，如無法核發買方得主張解除本契約所付價金無息返還 買方」等文字。而謝文慶於甲地於110年11月30日點交前， 即已聯繫建築師洽談規劃，另請太陽能廠商評估太陽能板建 置方案，於110年12月21日仲介林純璿向其表示中科二林園 區附近物件搶手，公司很缺案件，希望能幫謝文慶介紹買方 ，謝文慶本無出售甲地之意，但基於人情，隨便開一個1936 萬元之高價，並與林純璿簽署專任委託銷售契約，認為不可 能售出，而繼續規劃土地。豈料於111年1月初，林純璿通知 有買方欲出價1576萬5000元，私時謝文慶相中另一塊建地， 此種短期價差對其有吸引力，故決定出售，而於另一塊土地 規劃興建光境夏綠地建案，即將完工等語（本院卷一第199- 203頁），並提出其與石啟緯建築師、太陽能光電廠商華楷 光電通訊股份有限公司之LINE對話紀錄截圖照片、太陽光電 案場建置評估表為證（本院卷一第249-257頁），復依上開 證據資料顯示，謝文慶確實於110年11月、12月間持續與建 築師、光電廠商討論甲地未來使用規劃，顯見其上開所辯， 並非無憑。 　⒊自訴意旨僅以孫世堅為陳美芬、吳昭瑩之雇主，應對其二人 所為背信行為知情且參與，又認謝文慶以較高價格出售甲地 與益照公司，林純璿則為謝文慶之仲介，猜測其等事後朋分 甲地賤賣之價差690萬元，而認其等均為背信犯行之共同正 犯，然尚難認定陳美芬、吳昭瑩有背信之行為，業據本院說 明如前，自訴意旨復未能就孫世堅、林純璿、謝文慶究竟在 何時、何地參與何種謀議、有何為自己不法所有之意圖、具 體為何種行為、如何損害自訴人之主客觀重要構成要件事實 加以說明，亦未能其提出相關證據以實其說，本院無從以此 種猶有不明之指控，而認孫世堅、林純璿、謝文慶均有背信 之犯行。 　㈤末，經濟行為本身原寓有不同程度之不確定性或交易風險， 交易雙方本應自行估量其主、客觀情事及搜集相關資訊，以 作為其判斷之參考。又土地交易之市場行情，本即會隨利多 、利空消息，或買賣雙方之交易動機、用途、需求急迫性不 同，而起伏不定，並無一定之交易價格，豈能因事後結果未 如預期，即認交易之對象及買賣雙方之仲介有背信情事？是 本件尚難率認孫世堅等5人有何背信犯行而遽入於罪。此外， 復查無其他積極證據足資證明孫世堅等5人涉有何背信犯行， 依上開說明，應認其等罪嫌均不足。 六、綜上所述，自訴人所舉證據未有明確且充分之說服力而達提 起自訴門檻之證據，是自訴人未盡其所應負已臻至自訴門檻 之舉證責任，孫世堅等5人確有刑事訴訟法第252條第10款犯 罪嫌疑不足之情形存在，無進行實體審理之必要，依照首開 說明，爰依同法第326條第3項規定，逕以裁定駁回其自訴。 七、據上論斷，應依刑事訴訟法第326條第3項、第252條第10款 ，裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　刑事第三庭　審判長法　官　紀佳良 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林慧欣 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　熊霈淳 以上正本證明與原本無異。 對於本件裁定如有不服，應於收受送達後10日內，向本院提出抗 告書狀，敘述抗告之理由，抗告於臺灣高等法院臺中分院。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊蕎甄

2025-02-13

CHDM-113-自-9-20250213-1

自
臺灣彰化地方法院

背信

臺灣彰化地方法院刑事裁定 113年度自字第2號 113年度自字第9號 自 訴 人 劉國棟 自訴代理人 陳樹村律師 梁詠晴律師 被 告 孫世堅 吳昭瑩 陳美芬 上 三 人 選任辯護人 李淵源律師 被 告 謝文慶 上 一 人 選任辯護人 温令行律師 被 告 林純璿 上 一 人 選任辯護人 林見軍律師 上列被告因背信案件，經自訴人提起自訴及追加自訴，本院裁定 如下： 　　主　文 自訴及追加自訴均駁回。 　　理　由 一、按追加起訴係就與已經自訴之案件無單一性不可分關係之相 牽連犯罪（指刑事訴訟法第7條所列案件），在原自訴案件 第一審辯論終結前，加提獨立之新訴，俾便及時與原自訴案 件合併審判，以收訴訟經濟之效，此觀刑事訴訟法第343條 準用同法第65條自明（最高法院87年台上字第540號判例意 旨參照）。是於自訴程序中，若有數人共犯數罪之相牽連案 件，自得於第一審辯論終結前追加自訴。本件自訴人於原自 訴案件（113年度自字第2號）第一審言詞辯論終結前，具狀 追加被告林純璿涉犯刑法第342條第1項之背信罪嫌，有自訴 人提出之刑事自訴追加被告暨聲請調查證據狀可參。依自訴 意旨此部分追加自訴之犯罪事實形式觀之，與已自訴之犯罪 有數人共犯一罪之關係，屬刑事訴訟法第7條第1項第2款之 相牽連案件，合於追加自訴之要件，本院自得予以審理，先 予說明。 二、自訴意旨參酌自訴人提出之刑事自訴狀、刑事自訴陳報暨聲 請調查證據狀、刑事自訴陳報狀、刑事自訴追加被告暨聲請 調查證據狀內容大意，略以： 　㈠被告孫世堅為不動產經紀人，同為聚豐開發有限公司（下稱 聚豐公司，即21世紀不動產員林大道加盟店）及造豐開發有 限公司（下稱造豐公司，即21世紀不動產彰化溪湖加盟店） 之負責人，被告吳昭瑩為造豐公司之業務副理，被告陳美芬 為造豐公司之經理，被告林純璿為造豐公司之副店長（上開 人等下均逕稱其名），其等與被告謝文慶（下逕稱其名）為 以低價購入自訴人所有坐落彰化縣○○鎮○○○段000地號土地（ 下稱甲地），再以高價售出賺取價差謀利，孫世堅、吳昭瑩 、陳美芬、林純璿、謝文慶等人（下合稱孫世堅等5人）竟 意圖為自己不法利益，基於背信之共同犯意聯絡，於民國11 0年5月間，先由吳昭瑩、陳美芬出面接觸遊說自訴人委託銷 售甲地，自訴人不懂行情，經徵詢在台南擔任仲介之友人意 見後，以每坪新臺幣（下同）6.5萬元價格委託其二人銷售 。陳美芬、吳昭瑩見自訴人上鉤，乃向自訴人表示其開價太 高，賣不出去，並隱匿附近市場行情，要求向自訴人降低委 託銷售價格，再推由謝文慶出面擔任買主，由林純璿擔任謝 文慶之仲介，與自訴人方議價，自訴人因而於110年9月4日 以低於行情之總價886萬元出售甲地與謝文慶，並與謝文慶 簽署買賣契約書。 　㈡待自訴人依約於110年11月29日將甲地所有權移轉登記至謝文 慶指定之第三人倉和建設股份有限公司（下稱倉和公司）名 下，並於110年11月30日點交土地與謝文慶、倉和公司使用 。謝文慶旋於110年12月21日以倉和公司名義委託林純璿銷 售甲地，於111年1月10日以1576萬5000元之價格出售甲地與 第三人益照國際開發有限公司（下稱益照公司），並於111 年4月25日將甲地所有權移轉登記至訴外人益照公司名下。 是孫世堅、陳美芬、吳昭瑩上開所為，係為他人處理事務， 而違反不動產經濟業管理條例第19條經紀人不能賺取價差、 同法第24條之2第1款及第3款經紀人應提供正確交易資訊之 規定，顯違背其等任務，謝文慶、林純璿則共謀參與上開犯 罪計畫，是孫世堅等5人所為致自訴人受有36萬元之仲介費 用損害，及甲地賣低之價差690萬元之損害。 　㈢按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介 業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之 報酬標準計收。經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之 書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一 、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。三、提供買 受人或承租人關於不動產必要之資訊。不動產經紀業管理條 例第19條第1項、同法第24條之2第1、3款定有明文。孫世堅 等5人上開所為已違反上開管理條例之規定，並違背其等義 務，而致生損害於自訴人，造成自訴人受有36萬元仲介費、 690萬元買賣價差損害。因認孫世堅、吳昭瑩、陳美芬、謝 文慶、林純璿上開行為，涉犯刑法第342條第1項之背信罪嫌 等語。 三、按法院或受命法官，得於第一次審判期日前，訊問自訴人、 被告及調查證據；第一項訊問及調查結果，如認為案件有第 252條、第253條、第254條之情形者，得以裁定駁回自訴， 並準用第253條之2第1項第1款至第4款、第2項及第3項之規 定。刑事訴訟法第326條第1項、第3項分別定有明文。復據 同法第252條第10款之規定，犯罪嫌疑不足者，應為不起訴 處分。而關於檢察官就被告犯罪事實應負舉證責任並指出證 明之方法等刑事訴訟法第161條規定，除該條第2項至第4項 規定在自訴程序已分別有第326條第3項至第4項及第334條之 特別規定足資優先適用外，關於該條第1項檢察官應負實質 舉證責任之規定，亦於自訴程序之自訴人同有適用（最高法 院91年度第4次刑事庭會議決議意旨可資參照），倘自訴程 序中自訴人提出之證據資料，尚不足以認定被告確有成立該 指涉罪嫌之可能，即存有犯罪嫌疑不足之情形，自不得任令 被告徒增應訊之勞力、時間及費用，命被告本人須到場應訴 之必要，而應逕依刑事訴訟法第326條第3規定，裁定駁回自 訴人之自訴。又提起公訴或自訴既以「得為有罪判決之高度 可能性」為前提要件，則公訴或自訴之提起無明顯成立犯罪 可能時，如令被告應訴而負擔刑事訴訟程序之苦，顯與正當 法律程序之要求有違。因此若公訴或自訴之提起，尚不足以 認定被告有犯罪成立之可能者，程序上應將之遏阻於「實體 審理」之前，拒絕其進入實體審理。 四、自訴人認孫世堅等5人涉有刑法第342條第1項之背信罪嫌，無非係以其前開刑事自訴狀、刑事自訴陳報暨聲請調查證據狀、刑事自訴陳報狀、刑事自訴追加被告暨聲請調查證據狀所載內容，並提出聚豐開發有限公司之經濟部商工登記公示資料查詢、彰化縣○○鎮○○○段000地號土地登記第二類謄本、謝文慶及自訴人之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書暨附件土地標的現況說明書、吳昭瑩、陳美芬之名片及自我推薦土地開發信、倉和公司之經濟部商工登記公示資料查詢、彰化縣○○鎮○○○段000地號地籍異動索引、自訴人銀行帳戶匯款明細、倉和公司與益照公司之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書暨附件土地標的現況說明書、倉和公司向益照公司發律師函之內容、聚豐公司仲介費發票、聚豐公司之經濟部商工登記公示資料查詢、造豐公司之經濟部商工登記公示資料查詢、自訴人提出之民事起訴狀第1頁、本院113年度全字第5號民事裁定、本院111年度訴字第1020號民事卷宗卷皮影本、自訴人與吳昭瑩簽署之賣方定金收款憑證、自訴人109年4月30日簽署之授權書、自訴人母親陳淑秋110年6月24日簽署之土地一般委託銷售契約書、陳淑秋110年6月24日委託銷售契約內容變更合意書、自訴人及陳淑秋110年9月1日土地專任委託銷售契約書、自訴人110年9月4日委託銷售契約內容變更合意書、倉和公司110年12月21日土地專任委託銷售契約書、倉和公司歷次委託銷售契約內容變更合意書、造豐公司之登記查詢、彰化縣二林鎮新萬合段109年1月至110年9月19筆土地交易資訊、孫世堅、吳昭瑩、陳美芬於民事事件提出之答辯書狀、聚豐公司開立之服務收入統一發票4紙、彰化縣環境保護局113年8月15日彰環廢字第1130048848號等件為其主要論據。 五、經查： 　㈠按刑法上之背信罪為身分犯之一種犯罪，本質上在於為他人 處理事務者，違背誠信義務所要求之信任關係，竟從事違反 任務之行為，而意圖為自己或第三人不法之利益或損害本人 之利益，方能構成（最高法院72年度台上字第3720號判決意 旨參照）。所謂為他人處理事務，係指受他人委任，而為其 處理事務為前提（最高法院49年度台上字第1530號刑事判決 參照）。 　㈡本案甲地仲介買賣及所有權移轉登記之歷程略以： 　⒈自訴人於109年4月30日即授權陳淑秋出售甲地，授權期間為1 09年4月30日至110年12月30日（本院卷一第273頁），陳淑 秋與造豐公司於110年6月24日簽署土地一般委託銷售契約書 ，委託銷售價格為1065萬元（本院卷一第275頁）。並由陳 美芬、吳昭瑩仲介服務。陳淑秋與造豐公司復於同日簽署委 託銷售契約內容變更合意書，委託銷售價格變更為實拿913 萬元，買方加價超過實拿總價額作為仲介服務費（本院卷一 第277頁）。陳淑秋與造豐公司於110年9月1日簽署土地專任 委託銷售契約書，委託銷售價格為實拿850萬元（本院卷一 第279-280頁）。復於110年9月4日簽署委託銷售契約內容變 更合意書，委託銷售價格變更為實拿850萬元，並約定買賣 雙方議定成交價為886萬元，仲介服務費為36萬元（本院卷 一第281頁）。自訴人與謝文慶於110年9月4日以總價886萬 元簽訂土地買賣契約（相當於每坪3.2萬元），並簽署泛太 建經不動產價金履約保證申請書，申辦買賣價金履約保證手 續（本院卷一第29-33頁），結清撥付仲介費為36萬元（本 院卷一第83頁），自訴人於110年12月1日收到泛太建經撥付 之買賣價金。甲地於110年11月29日移轉登記至倉和公司名 下（本院卷一第15-16、49-50頁）。 　⒉倉和公司與造豐公司於110年12月21日簽署土地專任委託銷售 契約書，委託銷售價格為1936萬元（本院卷一第283-284頁 ），由林純璿仲介服務。復於同日簽署委託銷售契約內容變 更合意書，委託銷售價格變更為1659萬5000元（本院卷一第 285頁）。嗣後於111年1月7日簽署委託銷售契約內容變更合 意書，委託銷售價格變更為實拿1500萬元，買方加價超過實 拿總價額作為仲介服務費（本院卷一第287頁）。最終於111 年1月10日簽署委託銷售契約內容變更合意書，委託銷售價 格變更為1576萬5000元（本院卷一第289頁）。倉和公司於1 11年1月10日以總價1576萬5000元將甲地售與益照公司（相 當於每坪5.7萬元）。甲地於111年4月25日移轉登記至益照 公司名下。 　㈢自訴人雖認陳美芬、吳昭瑩刻意隱瞞甲地之市場行情，並要 求自訴人降低委託銷售價格出售謝文慶，其後再以市場行情 價格售予益照公司，以此賺取仲介費用及甲地賤賣之價差云 云。惟查： 　⒈自訴人於109年4月30日即授權其母陳淑秋出售甲地，陳淑秋 於本院自承非第一次出售不動產，之前曾有出售不動產之經 驗多達2次以上，於交易前曾徵詢其他仲介甲地之市場行情 為何，始據以開價（本院卷一第194頁），參以陳淑秋於本 院113年度重訴字第44號民事事件（下稱另案）亦具結證稱 ：是由我幫自訴人處理不動產買賣及管理，出售甲地的原因 是當時缺資金，想說我住台南，這塊地在彰化，太遠了，管 理麻煩，不然就把土地賣掉。剛開始委託仲介公司時，我不 知道行情，仲介說附近沒有成交的參考值，甲地價值每坪3 萬多，因為彰化太遠了，我想說就聽仲介建議賣看看。後來 回台南後，台南仲介有跟我說，甲地附近的中科園區要開發 ，會有前景性，甲地一坪應可賣6至7萬元，所以我跟仲介開 價一坪6萬5000元開始賣。賣的過程中，仲介來台南找我2至 3次，因為有買方出現，並跟我說沒辦法賣到這麼高的價錢 ，原因很多，比如附近有養雞場，買方看土地時有聞到雞屎 味，而且中科有一些大廠沒有要進駐，土地行情沒有那麼高 ，還說我的土地是在路邊，有一些是道路地，且進去土地前 方之巷道狹窄，最終我才願意降價以886萬元成交。交易前 我沒有查實價登錄資料，因已經賣了一段時間才賣掉，而且 仲介講的原因都是事實，我就聽仲介的意見，以這樣價錢賣 掉。後來謝文慶在111年11月間對我提告，說土地有掩埋廢 棄物，訴訟攻防過程中，我才知道甲地在我賣了沒多久，就 以高價賣給益照公司，所以在今年（113年）提起另案民事 訴訟。我認為當時我有被仲介洗腦等語（本院卷二第139-14 3、147-149頁），可知陳淑秋非首次出售不動產，曾委託其 他仲介銷售甲地，且向專業人士徵詢市場行情，其知悉中科 園區即將開發之消息，始開價委託仲介銷售，因已銷售一段 時間仍無法售出，經陳美芬、吳昭瑩告知有買方相看甲地， 但認為甲地有前開缺點而開價過高，自訴人、陳淑秋幾經思 考後始決定降價，由此過程以觀，陳美芬、吳昭瑩僅是據實 相告買方之想法，並交由自訴人、陳淑秋決定是否降價。 　⒉又查陳美芬於受託銷售甲地期間，均有以通訊軟體LINE聯絡 自訴人說明銷售近況，過程中自訴人曾於110年6月4日傳訊 問：「麻煩出個意見，我要開多少？底價要多少？」，陳美 芬以電腦為其查詢實價登錄資料，並翻拍螢幕照片傳予自訴 人觀看，2人隨即以電話討論，此有對話紀錄截圖照片在卷 可查（本院卷二第45-73頁），足認自訴人本即有意瞭解實 價登錄行情。且不動產實價登錄為公開資訊，任何人皆可上 網查詢，自訴人、陳淑秋為智識正常之成年人，亦有能力自 行查詢實價登錄資料，無須等待陳美芬、吳昭瑩告知，陳美 芬、吳昭瑩亦無法隱匿上開公開資訊。再者，自訴人出售之 總價886萬元，換算每坪約3.2萬元，經與甲地所在之新萬合 段其他土地110年3月至110年9月實價登錄查詢資料（本院卷 二第99、103頁）所示其他6筆土地交易價格相較，高於其中 4筆交易價格，而屬中等價位，並未過低，上開土地交易資 料中，其中固有一筆交易單價高達每坪9.1萬元，然該價格 高出其餘交易價格甚多，且核其公告備註記載「親友、員工 、共有人或其他特殊關係間之交易」，應屬基於特殊情誼之 交易特例，不應援引作為與本件交易價格比較之基礎，故自 訴人出售價格並未明顯低於交易時之市場行情。綜合上開事 證，尚無從認定吳昭瑩、陳美芬所為，有所隱瞞市場行情並 故意壓低價格，而構成對自訴人之背信行為。 　㈣自訴人又以孫世堅為陳美芬、吳昭瑩之雇主，應對其二人所 為背信行為知情且參與，謝文慶為孫世堅其等推派之人頭買 主，林純璿則為謝文慶之仲介，謝文慶、林純璿、孫世堅、 陳美芬、吳昭瑩等人均有背信之犯意聯絡及行為分擔，其等 以此賺取仲介費用及甲地賤賣之價差，依刑法第31條規定， 為背信罪之共同正犯云云，惟查： 　⒈益照公司之負責人孟繁光於另案具結證稱：我們是從事人力 仲介事業，購買甲地的動機是因為土地位在二林中科周邊， 要買來做為外勞宿舍，我買入時甲地為素地，價格是我決定 的。我大約是在交易日前1、2個月看到銷售廣告，就向仲介 詢問，仲介有帶我去看現場，仲介是21世紀溪湖店，第一個 跟我接觸的是巫明鴻，後來因為在議價，由另一個主管林純 璿處理，我是看到銷售廣告的隔天，從臺中下來溪湖，同一 個仲介有帶我看工業區周圍三塊土地，我最後選中甲地。我 事前不知道這塊土地前一次的交易價格，如果我知道，就不 會用這個價格買，我之所以願意購買，是因為這塊地是建地 ，可以蓋建築物，而我們曾經在其他的工業區外圍購買相關 土地，基於之前經驗，我認為交易價格並非不合理，因為附 近蠻空曠的，所以我沒有去瞭解實價登錄資料，我換算一坪 約5至6萬元，我覺得還算合理。開價過程中，仲介也沒有跟 我說我開價太低，要提高價格才買的到。後來我開挖後，發 現土地有廢棄物，故有向倉和公司提告求償等語（本院卷二 第153-159頁），堪信益照公司與謝文慶簽約（111年1月10 日）前之1至2個月即約110年11月間，才有意購買土地建築 外籍移工宿舍，並尋找仲介帶看符合其要求之土地。參以自 訴人與謝文慶簽署土地買賣契約書之時間為110年9月4日， 彼時益照公司尚未開始找尋合適之土地，自無從以益照公司 數月後用較高價格購入甲地，即推認謝文慶、林純璿與孫世 堅等人，均有背信之犯行。 　⒉衡以謝文慶於本院提出刑事答辯狀，陳稱：謝文慶沒有與仲 介共謀，也無背信行為，謝文慶是倉和公司之負責人，購入 甲地是為了開發建案，故於土地買賣契約書第13條第8項其 他約定事項載明「賣方保證本標的非屬建管單位套繪管制之 土地或申請建照、使照在案」、「本案標的亦需指示建築線 核發，如無法核發買方得主張解除本契約所付價金無息返還 買方」等文字。而謝文慶於甲地於110年11月30日點交前， 即已聯繫建築師洽談規劃，另請太陽能廠商評估太陽能板建 置方案，於110年12月21日仲介林純璿向其表示中科二林園 區附近物件搶手，公司很缺案件，希望能幫謝文慶介紹買方 ，謝文慶本無出售甲地之意，但基於人情，隨便開一個1936 萬元之高價，並與林純璿簽署專任委託銷售契約，認為不可 能售出，而繼續規劃土地。豈料於111年1月初，林純璿通知 有買方欲出價1576萬5000元，私時謝文慶相中另一塊建地， 此種短期價差對其有吸引力，故決定出售，而於另一塊土地 規劃興建光境夏綠地建案，即將完工等語（本院卷一第199- 203頁），並提出其與石啟緯建築師、太陽能光電廠商華楷 光電通訊股份有限公司之LINE對話紀錄截圖照片、太陽光電 案場建置評估表為證（本院卷一第249-257頁），復依上開 證據資料顯示，謝文慶確實於110年11月、12月間持續與建 築師、光電廠商討論甲地未來使用規劃，顯見其上開所辯， 並非無憑。 　⒊自訴意旨僅以孫世堅為陳美芬、吳昭瑩之雇主，應對其二人 所為背信行為知情且參與，又認謝文慶以較高價格出售甲地 與益照公司，林純璿則為謝文慶之仲介，猜測其等事後朋分 甲地賤賣之價差690萬元，而認其等均為背信犯行之共同正 犯，然尚難認定陳美芬、吳昭瑩有背信之行為，業據本院說 明如前，自訴意旨復未能就孫世堅、林純璿、謝文慶究竟在 何時、何地參與何種謀議、有何為自己不法所有之意圖、具 體為何種行為、如何損害自訴人之主客觀重要構成要件事實 加以說明，亦未能其提出相關證據以實其說，本院無從以此 種猶有不明之指控，而認孫世堅、林純璿、謝文慶均有背信 之犯行。 　㈤末，經濟行為本身原寓有不同程度之不確定性或交易風險， 交易雙方本應自行估量其主、客觀情事及搜集相關資訊，以 作為其判斷之參考。又土地交易之市場行情，本即會隨利多 、利空消息，或買賣雙方之交易動機、用途、需求急迫性不 同，而起伏不定，並無一定之交易價格，豈能因事後結果未 如預期，即認交易之對象及買賣雙方之仲介有背信情事？是 本件尚難率認孫世堅等5人有何背信犯行而遽入於罪。此外， 復查無其他積極證據足資證明孫世堅等5人涉有何背信犯行， 依上開說明，應認其等罪嫌均不足。 六、綜上所述，自訴人所舉證據未有明確且充分之說服力而達提 起自訴門檻之證據，是自訴人未盡其所應負已臻至自訴門檻 之舉證責任，孫世堅等5人確有刑事訴訟法第252條第10款犯 罪嫌疑不足之情形存在，無進行實體審理之必要，依照首開 說明，爰依同法第326條第3項規定，逕以裁定駁回其自訴。 七、據上論斷，應依刑事訴訟法第326條第3項、第252條第10款 ，裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　刑事第三庭　審判長法　官　紀佳良 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林慧欣 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　熊霈淳 以上正本證明與原本無異。 對於本件裁定如有不服，應於收受送達後10日內，向本院提出抗 告書狀，敘述抗告之理由，抗告於臺灣高等法院臺中分院。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊蕎甄

2025-02-13

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