返還買賣價金等
臺灣臺中地方法院民事判決
112年度重訴字第353號
原 告 雅力企業有限公司
法定代理人 巫雅琪
訴訟代理人 林柏裕律師
被 告 祭祀公業賴文記
法定代理人 賴委志
訴訟代理人 邱奕賢律師
謝佳媗律師
參 加 人 賴鴻洲
訴訟代理人 謝佳媗律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件,本院於民國113年9月18
日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應給付原告新臺幣4,468萬6,097元,及自民國112年6月
16日起至清償日止,按年息5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決原告勝訴部分,於原告以新臺幣1,489萬5,366元為被
告供擔保後,得假執行。但被告以新臺幣4,468萬6,097元為
原告預供擔保,得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項:
一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。原告起訴時聲明,關於遲延利息起
算日為「自起訴狀繕本送達翌日起」(本院卷11頁);嗣於
民國113年9月18日變更為「其中新臺幣(下同)4,068萬6,0
97元自110年8月27日起」(本院卷395頁)。原告所為上開
訴之變更核屬擴張應受判決事項之聲明,核與上開規定相符
,應予准許。
二、按兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人,為輔助一造起見
,於該訴訟繫屬中,得為參加。參加,得與上訴、抗告或其
他訴訟行為,合併為之。民事訴訟法第58條第1項、第2項定
有明文。所謂訴訟繫屬中,指當事人提起民事訴訟之程序業
已開始,尚未終結者而言(最高法院86年度台抗字第509號
裁定參照)。另駁回參加之裁定須依當事人之聲請始得為之
,此觀民事訴訟法第60條第1項之規定自明,故第三人之參
加縱使就兩造之訴訟並無法律上之利害關係,而苟未經當事
人聲請駁回,法院仍不得依職權調查而為駁回其參加之裁定
(最高法院43年台抗字第48號判決先例參照)。查本件參加
人賴鴻洲於本件辯論終結後之113年9月24日具狀聲請參加訴
訟(本院卷431至432頁),本院已另將其所為之書狀繕本送
達兩造,先予敘明。
貳、實體事項:
一、原告主張:原告於110年9月7日向被告購買臺中市龍井區竹
泉段172-1、304、305、306、307-1、307-2、308-1地號土
地(下合稱系爭土地,以地號分稱),兩造並簽訂不動產買
賣契約書(下稱系爭契約),約定買賣價金為3億9,516萬元
,原告並於同日辦理公證時交付簽約款4,068萬6,097元予被
告。詎被告未依系爭契約特約條款第4條第2項之約定,於11
0年12月31日前開始處理系爭土地有關三七五租約及土地占
用問題,亦遲未依系爭契約特約條款第3條約定設定最高限
額抵押權於304地號土地,爰依系爭契約特約條款第4條第2
項規定,以起訴狀之送達,向被告為解除系爭契約之意思表
示。另兩造簽訂系爭契約時,被告故意隱瞞其管理權涉訟之
交易上重大事項,致原告陷於錯誤,原告得依民法第88條第
1項前段、第92條第1項前段規定,以民事變更訴之聲明暨聲
請調查證據狀繕本之送達撤銷買受系爭土地之意思表示,爰
依系爭契約第8條第3項、特約條款第3、4條約定、民法第22
7條、第254條、第88條第1項前段、第92條第1項前段規定,
請求擇一判決被告返還已給付之簽約款4,068萬6,097元及同
額之懲罰性違約金等語。並聲明:㈠被告應給付原告8,137萬
2,194元,及其中4,068萬6,097元自110年8月27日起至清償
日止,按年息5%計算之利息,另其中4,068萬6,097元,至起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息。㈡
原告願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告則以:被告業於110年5月2日召開派下員臨時大會,討
論承租系爭土地承租人多無耕作事實,建請依耕地三七五減
租條例解除契約,且於110年10月26日、同年11月8日分別寄
發存證信函予訴外人賴國珍、賴炳榮請求給付租金,並向鈞
院聲請裁定准予召開派下員臨時大會(鈞院113年度聲字第4
0號案件審理中),已依系爭契約特約條款第4條第2項約定
處理,又因賴國珍對被告法定代理人賴委志提起確認管理權
不存在之訴,被告暫時無法履行系爭契約義務,另賴委志對
於被告之管理權是否存在目前尚涉訟中,無合法代理權,故
賴委志與原告所訂之系爭契約對被告不生效力等語置辯。並
聲明:㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決,
願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷:
㈠原告主張兩造於110年9月7日就系爭土地簽訂系爭契約,約定
買賣價金為3億9,516萬元,原告已給付簽約款4,068萬6,097
元價金予被告等情,有系爭契約、支票影本可證(本院卷17
至53頁),且為被告所不爭執,原告此部分主張堪信為真實
。
㈡系爭契約是否已經原告合法解除而失其效力?
⒈依系爭契約特約條款第2條價金交付期別約定:1.第1期簽約1
0%,買方同意全部動撥。2.第2期用印20%(含375租約及占
用解除)。若因第1期動撥之10%款項不足因應375及占用之
補償需要,乙方(即被告,下同)另提出相關處理證明,證
明確實需用於375及占用排除之相關款項時,可要求甲方(
即原告,下同)另先行就第2期款價金,提前支付其中之5-1
0%並動撥。3.第3期完稅10%。4.第4期點交尾款60%。第4條
土地點交期限第1項約定:祭祀公業針對動撥的買賣價金款
項,應用於處理解決三七五租約及土地占用之問題,包括給
付補償金、訴訟裁判費、律師費用及先前召開派下員大會所
積欠之相關費用;第2項約定:祭祀公業在110年12月31日前
,如尚未開始處理三七五租約或土地占用之問題,則甲方得
主張解除買賣契約,並由乙方無息返還甲方已支付的價金;
甲方亦得主張繼續履行買賣契約,乙方須無條件同意。第4
項約定:每3個月回報375佃農與占有戶搬遷之處理進度及現
況予甲方知悉。
⒉由上開約定可知,原告交付之系爭土地買賣第1期簽約款係用
於支應三七五租約及占用之補償,若仍有不足可要求原告先
行提前支付第2期款之5-10%,可見兩造於簽訂系爭契約時,
顯然係以系爭土地之三七五租約可順利終止及無占用情形為
前提條件,且被告負有於110年12月31日前開始處理系爭土
地三七五租約終止及占用事宜,故被告於簽訂系爭契約後,
理當依約處理與三七五租約承租人終止租約及占用給付補償
款等事宜,被告僅通知系爭土地三七五租約承租人前往租約
約定地點收取回溯5年之租金等情,有被告提出之存證信函
及民事判決為證(本院卷285至335頁),被告顯然未依系爭
契約特約條款第4條第2項約定在110年12月31日前,開始處
理三七五租約或土地占用之問題,則原告據此以本件起訴狀
之送達為向被告解除契約之意思表示,行使其契約解除權,
揆之上開說明,自屬有據。玆本件起訴狀業於112年6月15日
合法送達被告,有送達證書可稽(本院卷79頁),堪認原告
依系爭契約特約條款第4條第2項所為解除契約之意思表示已
合法送達於被告,並生契約合法解除之效力,從而原告依據
系爭契約第4條第2項之約定,請求被告返還4,068萬6,097元
,核屬有據。至原告依民法第259條第2款請求加計自受領時
即110年8月27日起算之利息,與上開約定不合,則屬無據。
⒊被告抗辯其業於110年5月2日召開派下員臨時大會,討論承租
系爭土地承租人多無耕作事實,建請依耕地三七五減租條例
解除契約,並無違反系爭契約特約條款第4條第2項,另因賴
國珍對賴委志提起確認管理權不存在之訴,暫時無法履行系
爭契約義務等情,並提出開會通知暨報到單、會議議程為證
(本院卷89至105頁),查被告固於110年5月2日召開110年
第1次臨時派下員大會,討論系爭土地三七五租約處理問題
及選任賴委志為管理人,嗣賴國珍於110年7月16日提起確認
賴委志管理權不存在,然兩造係於110年9月7日簽訂系爭契
約,顯見上開情事,均是系爭契約簽訂前所生之事,自非系
爭契約特約條款第4條第2項所定之「開始處理三七五租約或
土地佔用問題」,被告上開所辯,難以憑採。
⒋另被告於110年5月2日召開派下員臨時大會時決議同意賴委志
擔任被告之管理人,並經臺中市龍井區公所備查等情,有臺
中市○○區○○000○0○00○○區○○○0000000000號函、被告110年第
1次臨時派下員大會會議紀錄可稽(本院卷95頁、143至151
頁),故賴委志取得對被告之管理權,對外代表被告所為之
法律行為,自屬有效。被告抗辯賴委志對於被告之管理權是
否存在目前尚涉訟中,無合法代理權,故賴委志與原告所訂
之系爭契約對被告不生效力,容有誤會。
㈢原告依系爭買賣契約第8條第3項約定請求被告給付懲罰性違
約金,其數額應依多少為相當?
⒈依系爭契約第8條第3項約定,本約簽訂後,乙方若有擅自解
約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時,除
應將負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利
,且應將乙方已支配之價金返還甲方,並同意按甲方已支付
價金總額之同額,作為懲罰性違約金另行給付甲方。而被告
未依特約條款第4條第2項約定履行在110年12月31日前,開
始處理系爭土地三七五租約或占用之義務,而有可歸責於出
賣人之事由之違約情事,原告已合法解除系爭買賣契約,已
如前述,原告自得依系爭契約第8條第3項約定請求違約金。
按民法所定違約金有兩種,一為以預定債務不履行之損害賠
償額為目的,此種違約金於債務人不履行債務時,債權人僅
得就原來之給付或違約金擇一請求;二為以強制債務之履行
為目的,此種違約金於債務人不履行債務時,債權人除得請
求違約金外,並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約
金究屬何性質,應依當事人之意思定之,倘當事人未約定,
則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的,此觀民法第
250條第2項之規定自明(最高法院86年度台上字第3397號判
決參照)。系爭契約第8條第3項約定既已載明該違約金約定
係違約之懲罰,自屬懲罰性違約金甚明。被告有前開違反系
爭契約第8條第3項約定之行為,原告本此約定懲罰性違約金
請求權,自得請求給付之。
⒉惟按約定之違約金過高者,法院得減至相當之數額。民法第2
52條定有明文。所謂相當之數額,應依一般客觀事實,社會
經濟狀況及當事人所受損害情形,以為酌定標準;且約定之
違約金是否過高,應就債務人若能如期履行債務時,債權人
可得享受之一切利益為衡量之標準(最高法院49年台上字第
807號、51年台上字第19號判決參照)。若所約定之額數,
與實際損害顯相懸殊者,法院自得酌予核減,並不因懲罰性
違約金或賠償額預定性違約金而異。本院審酌原告與被告簽
約購買系爭土地,於110年9月7日支付簽約款4,068萬6,097
元,原告於112年6月15日起訴狀之送達為向被告解除契約之
意思表示為止,期間已近2年。本院審酌被告於簽約前未謹
慎評估系爭土地承租及占用處理之情事,以致無法履行系爭
買賣契約、原告受該契約約束之期間約近2年及就所支付價
金可得享受之利息等利益、處理違約、涉訟所需勞費、時間
等一切情狀,認為以原告支付之簽約款4,068萬6,097元作為
本件之懲罰性違約金,顯屬過高,應酌減至400萬元為適當
。原告逾此金額之違約金請求,則屬無據,不應准許。
四、綜上所述,原告依系爭契約第8條第3項、特約條款第4條第2
項約定,請求被告給付4,468萬6,097元,及自112年6月16日
(即起訴狀繕本送達翌日,本院卷79頁)起至清償日止,按
年息5%計算之利息,為有理由,應予准許。逾此範圍之請求
,為無理由,應予駁回。
五、原告勝訴部分,兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免
予假執行,核均無不合,爰分別酌定相當之擔保金額併准許
之。至原告敗訴部分,其訴既經駁回,假執行之聲請,已失
所依據,應併予駁回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經
本院審酌後,核與判決結果不生影響,爰不逐一論述,併此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:本件原告敗訴部分僅涉利息及違約金
之請求,而以一訴附帶請求其孳息,依修正前民事訴訟法第
77條之2第2項之規定,不併算為本件訴訟標的價額而為徵收
裁判費,此既不導致訴訟費用增減,故本院依民事訴訟法第
79條之規定審酌後,認訴訟費用應均由被告負擔。
中 華 民 國 113 年 11 月 22 日
民事第四庭 法 官 吳金玫
正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 25 日
書記官 張筆隆
TCDV-112-重訴-353-20241122-1