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返還訂金

臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決 113年度重小字第1384號原告吳亭錚訴訟代理人蘇奕全律師鄭羽翔律師複代理人林志鄗律師被告黃信元訴訟代理人楊凱雯律師上列當事人間請求返還訂金事件，於中華民國113年10月30日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。　　　事實及理由要領一、原告主張：兩造曾於民國（下同）112年12月23日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告向被告購買門牌號碼新北市○○區○○路00號3樓之1（建號：1878)、新北市○ ○區○○路00巷0號地下1層（建號：1243）及其座落之土地（即蘆洲區和平段150、152、154及156至159地號之土地）（下稱系爭房屋），並約定總價款新臺幣（下同）1,200,000 元，原告已於簽約當日給付被告100,000元作為簽約款，系爭契約並由住商不動產蘆洲區長榮加盟店（下稱住商不動產）及安新建築經理股份有限公司擔任不動產仲介及履約保證，並簽有住商不動產買賣議價委託書、不動產委託銷售標的現況說明書及買賣價金履約保證聲請書。詎被告於向原告說明買賣標的物現況時，就系爭契約之標的即系爭房屋公設部分占總建物比例之公設比例及範圍，於締約階段，被告及住商不動産均未向原告陳明，顯未向原告主動揭露買賣標的交易上之重要資訊，致原告及被告資訊不對等，進而陷於錯誤而誤與被告簽訂糸爭契約，爰依民法第88條第1、2項規定撤銷締約之意思表示，並依民法第179條規定，請求被告返還簽約款；又被告未告知買賣標的物實際可使用坪數，可認係屬買賣標的物有瑕疵，客觀上亦難以補正，原告依系爭契約第7條第7項約定，已分別於112年12月28日及113年01月19日向被告寄發律師函表示解除系爭契約，依民法第259條第2款規定，被告應返還簽約款等語，並聲明：⑴被告應給付原告1 00,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分百分之5計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠兩造間之買賣契約法律關係於112年12月23日合法成立，且原告於簽立系爭契約前業經仲介即訴外人謝孟霖告知系爭房屋詳鈿資訊，並實際於現場看房，原告若當時有疑問自應當場提出，不得遽認原告係因錯誤而為意思表示方簽立系爭契約，是原告按系爭契約自負有給付價金之義務，竟僅以未陳明系爭房屋之公設比例及範圍即主張陷於錯誤，顯無理由。又原告於現場看房時應已可對於所欲購買之房屋土地有所預見並查看其各個空間之使用範圍，縱未告知公設比，實難僅憑此理由即逕自主張解約，且原告亦未能舉證其係以公設比範圍作為決定是否為買賣之重要事項，更難認係符合交易上之重要事項，而有陷於錯誤之情，是原告依此主張解約並請求返還訂金，顯無理由。　㈡公設比之計算方式為「公設面積/建物總面積×100%」，而不動產說明書上已寫有總面積及共有部分面積可計算公設比，原告亦曾多次前往系爭房屋參觀後方進行簽約，對於室內使用空間應知之甚詳，自不得於事後再主張錯誤而撤銷其意思表示。又所物物之瑕疵係指標的物滅失或減少其價值，權利瑕疵係指第三人對標的物主張權利之情形，本件均無此等情形，原告主張依系爭契約第7條第7項約定解除契約，即無理由。　㈢聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證理由：　㈠原告依民法第88條第1、2項規定撤銷系爭房屋買賣之意思表示，為無理由：　⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤；民法第88條固有明文。而所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言，至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2項之規定自明。　⒉原告主張被告於簽立系爭契約時未告知系爭房屋之公設比例及範圍，未向原告主動揭露買賣標的交易上之重要資訊，致原告陷於錯誤，誤與被告簽訂糸爭契約云云，然觀以卷附不動產買賣契約書之記載，關於系爭房屋之主建物、附屬建物及共同使用部分之面積均已詳實記載於建築改良物標示欄內，並參以證人即買方仲介謝孟霖所證稱：「（問:原告主動聯繫證人看屋？）他（即原告）主動聯繫我（即仲介）要看房子。那天總共看了二次，每次看得時間大約都30分鐘以上，第二次的時候有帶媽媽再來複看這個房子，都是同一天看得。」、「（問:原告有看過那間房子，他知道室內的空間使用有多大嗎？）我們那天帶看房子的時候，都有提供謄本，權狀多少都有跟他報告。」、「（問:證人在介紹的時候是否有提到電梯、樓梯、地下室的公設？）有，我都有提到。」、「（依照仲介帶看的實務，公設比是否為必要告知事項？）公設比並不是我們的產權報告裡需要提供的事項，除非這間房子的公設比非常低，對房子有加分，才會特別報告公設的問題。」、「（問:原告在看屋時是否有主動詢問公設比？）他來看房子的時候並沒有主動詢問公設比多少。」、「（問:在簽約時代書是否有再次說明權狀上的詳細資料，包含公設？）買賣簽約時，代書都有在現場，都有再次跟買方說我們權狀多少，主建物多少、附屬建物多少、公設多少，都有再次清楚說明。買方聽完代書解說，沒有問題，就進行簽約買賣合約書。」、「（問:證人剛剛所謂的代書有跟買方解釋公設多少的部分是指什麼？）代書在簽買賣契約時，合約書裡面都會跟買方告知，我的產權標的物、地址、權狀幾平方公尺，主建物幾平方公尺，附屬建物幾平方公尺，跟公設幾平方公尺這樣。」、「（提示反證一不動產買賣契約書，問：證人所謂公設是指買賣契約書上何項目？）共同使用部分」（見本院113年10月30日言詞辯論筆錄），及兩造不爭執系爭房屋為傳統電梯公寓，主要公設為電梯、樓梯及地下室空間之事實，原告於簽約時顯然已明瞭系爭房屋室內、公設之空間配置、使用情形及主建物、附屬建物、共同使用部分之面積，就公設比例及範圍為何，原告實難諉為不知，是原告主張其因被告未告知系爭房屋公設比例及範圍之重要資訊，致陷於錯誤而簽訂系爭契約云云，要無可採，自不得執此以意思表示錯誤為由，主張撤銷系爭房屋買賣之意思表示。　㈡原告依系爭契約第7條第7項約定解除系爭契約，為無理由：　⒈按「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利瑕疵，依下列約定處理，惟如本契約另有約定者，依其約定：⒈買方得催告賣方補正，如賣方拒絕補正或客觀上難以補正，買方即得依民法規定行使減少價金或解約等權利；惟解除顯失公平，修繕補正金額與買賣價金比例顯不相當者，不得請求解除契約。...」系爭契約第7條第7項定有明文。　⒉原告主張被告未告知系爭房屋實際可使用坪數，可認買賣標的物有瑕疵，且難以補正，依系爭契約第7條第7項約定解除契約云云，然所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173 號民事裁判意旨可參），原告前揭主張，顯然與物之瑕疵有別，其執為依系爭契約第7條第7項約定解除系爭契約，亦非合法。　㈢從而，原告依民法第179條或第259條第2款規定，請求被告給付100,000元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回之。　㈣本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。四、本件係小額訴訟事件，爰依職權確定訴訟費用額1,000元（第一審裁判費），由原告負擔。中　　華　　民　　國　 113　　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭　　　　　　　　　　　法　　　官　葉靜芳以上為正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。中　　華　　民　　國　 113　　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　　書　記　官　陳芊卉

2024-11-15

SJEV-113-重小-1384-20241115-1

訴

臺灣臺中地方法院

返還價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1951號原告沈志偉訴訟代理人陳昭琦律師被告林承亮宋旻錡上2人共同訴訟代理人王文聖律師被告鄞芷涵當事人間返還價金等事件，本院於中華民國113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠被告鄞芷涵於民國111年間委託仲介業者即被告林承亮、宋　　旻錡出售其所有門牌號碼臺中市○○區○○街○段00巷00弄　　0號房屋（下稱系爭房屋）及所坐落之土地（與系爭房屋合　　稱系爭房地）。原告與被告鄞芷涵於112年3月5日簽立不動　　產買賣契約（下稱系爭契約），約定原告以總價新臺幣（下　　同）1,240萬元購買系爭房地。被告鄞芷涵依系爭契約第9第　　7款及民法第354條對原告負有瑕疵擔保責任，被告鄞芷涵亦　　曾出具「標的物現況說明書（成屋）」第28項次中保證系爭　　房屋並無現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事，兩造已　　依約移轉系爭房地所有權。　㈡原告於112年6月間交屋後，因進行室內裝修及裝潢，陸續發現系爭房屋出現混凝土剝落、牆壁龜裂、嚴重漏水、鋼筋外露等情況，經送請國立檢驗科技股份有限公司（下稱國立檢驗公司）進行鑑定，鑑定結果認為系爭房屋為俗稱之海砂屋，足見系爭房屋存有瑕疵，亦缺乏被告鄞芷涵所保證之品質，且上開瑕疵已嚴重損害房屋結構、居住安全，被告鄞芷涵未據實告知，致原告無法獲知真實屋況而購買系爭房屋，受有財產上損害。原告因系爭房屋為海砂屋而存有價值減損，受有420萬元之價值損失，被告鄞芷涵受領此部分價金應屬無法律上之原因，應返還或予以賠償，原告依系爭契約第9 條第7款、民法第359條、第360條前段、第179條規定提起本訴。　㈢房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既收取高額之酬金，即應就其所從事之業務善盡預見危險及調查之義務。原告購買系爭房屋時，有向被告等人詢問「系爭房屋應該不是輻射屋或是海砂吧？」被告均答「不是」，原告方同意被告等不用提供檢測報告書，而將標的物現況說明書第26、27項次勾「否」。被告林承亮、宋旻錡身為專業之房屋仲介，刻意隱暪系爭房屋為海砂屋之事實，未善盡預見危險及調查義務，於本件仲介未詳細審酌現況說明書之實質真正，未盡其注意義務，致使原告受有損害，亦應依民法第184條第1項、第185條規定對原告負連帶損害賠償責任。　㈣聲明：被告鄞芷涵應給付原告420萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告林承亮、宋旻錡應連帶給付原告420萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；上開給付，倘被告任一人為給付，於其給付範圍內，其餘被告同免給付義務；願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告鄞芷涵辯稱：　㈠系爭契約其他約定事項約明：「簽約時買賣雙方合意，因屋齡老舊，同意依現況點交之，賣方就本物件不負民法物之瑕疵擔保責任」，兩造交易有履保也透過房仲協助，原告也很仔細看屋，交屋前也帶親友陪同驗屋確認後才交屋，交屋後卻主張被告過度裝修隱暪使原告判斷錯誤，幸經臺灣臺中地方檢察署（下稱臺中地檢署）偵查後確認被告是11年前購買業經整理之中古屋，並無過度裝修惡意詐欺情事而處分不起訴。　㈡被告於現況說明書均為誠實勾選，原告將系爭房屋破壞拆除後，自行找人檢測氯離子高即稱系爭房屋為海砂屋，氯離子不等於海砂屋，採樣近水源亦會氯離子高，原告並未舉證確實為海砂屋。系爭房屋所在為125戶大社區，從未聽說任何海砂屋事件，被告買賣時根本不知道系爭房屋是否為海砂屋，被告也是購買二手屋，前屋主並無表示有任何問題，被告購屋後也沒有再裝潢，系爭契約已約定被告不負瑕疵擔保責任，交屋後原告並未通知房屋有瑕疵，被告是被訴詐欺才知道此事，被告否認系爭房屋有瑕疵及故意不告知瑕疵。　㈢答辯聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，供擔保請准宣告免為假執行。三、被告林承亮、宋旻錡辯稱：　㈠系爭屋房屋有無氯離子超標乙節，係由原告委由國立檢驗公司進行試體採樣，嗣於實驗室中以儀器進行氯離子含量試驗（此部分非經鈞院囑託鑑定，其檢驗取樣過程及檢驗結果是否可採，並非無疑），可見檢測系爭房屋是否為海砂屋，尚需具體專業知識並使用專門設備進行檢測，房屋仲介業係以提供房屋買賣之居間服務為其專業，對於建物是否存有結構問題之察覺能力與一般人無異。依系爭房屋前屋主於臺中地檢署偵查之證述可知被告鄞芷涵購買系爭房屋時即有室內裝潢，且未再重新裝潢，根本無從知悉系爭房屋有海砂屋現象，而房仲業者不具檢測氯離子含量之能力，僅能依賣方對不動產現況之記載，以通常之注意確認現狀，被告2人自更不可能知悉系爭房屋有海砂屋現象。　㈡系爭房屋標的物現況說明書上已明確記載系爭房屋「未做過氯離子含量檢測」，買賣雙方並於系爭契約第15條其他約定定事項備註：「簽約時買賣雙方合意，因屋齡老舊，同意依現況點交之，賣方就本物件不負民法物之瑕疵擔保責任」等語，堪認原告明知系爭房屋未做過氯離子含量檢測，未要求必先進行氯離子含量檢測後始願買受系爭房屋，並同意放棄被告鄞芷涵出售系爭房屋應負之物之瑕疵擔保責任，負責系爭房屋銷售之經紀人員依被告鄞芷涵所陳述之房屋現況如實轉知原告，難認有違反居間義務所應盡之善良管理人注意義務之處，原告訴請被告2人連帶賠償，並無理由。　　㈢答辯聲明：原告之訴暨假執行之聲請均駁回；如受不利判決　　，願供擔保請准免為假執行。四、得心證之理由：　㈠原告主張被告鄞芷涵委託仲介即被告林承亮、宋旻錡出售系爭房地，兩造於112年3月5日簽訂系爭契約，由原告以總價1 ,240萬元買受系爭房地，並已依約移轉系爭房地所有權等等情，業據原告提出不動產買賣契約書、土地及建物登記第一類謄本等件為證【本院113年度中司調字第612號卷（下稱中司調卷）第19-35頁、第39-45頁】，且為被告所不爭執，此部分事實首堪認定。　㈡原告主張買受系爭房屋後，發現系爭房屋有混凝土剝落、牆壁龜裂、嚴重漏水、鋼筋外露等情況，經送請鑑定結果認定為俗稱之海砂屋，系爭房屋屋有瑕疵且缺乏被告鄞芷涵保證之品質，原告得請求減少價金或損害賠償乙情，為被告鄞芷涵所否認，本院判斷如下：　⒈被告鄞芷涵並未保證系爭房屋之品質：　　按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第36 0條前段定有明文。此所謂缺少出賣人所保證之品質者，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償（最高法院71年度台上字第208號裁判見解參照）。而房屋現況說明書之性質，係出賣人就買賣標的物現況之說明記載，如無特別約定保證之意旨者，要難逕以現況說明書之記載即認為係出賣人對買受人為保證品質之意思表示。準此，被告鄞芷涵固於系爭契約所附標的物現況說明書項次28「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」、項次30「是否有龜裂或傾斜之情形」等欄位，勾選「否」（中司調卷第35頁、本院卷第91頁），惟未見有何特別約定為保證之記載，依前揭說明，其性質僅屬被告鄞芷涵就系爭房屋現況之說明，並非對原告為房屋品質之保證，原告主張此係被告鄞芷涵就系爭房屋之品質為保證，尚無可採。　⒉被告鄞芷涵就出售之系爭房屋不負物之瑕疵擔保責任：　⑴以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文。蓋民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約(最高法院104年度台上字第550號裁判見解參照）。故買賣雙方如有以特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保責任，而出賣人復無故意不告知瑕疵之情形者，其特約自當屬有效。而解釋意思表示應探求當事人之真意，不能拘泥於所用文字，且解釋契約時，如手寫文字與印刷文字表示之內容有出入時，應以手寫文字為準，蓋當事人就某一事項，既特別花費時間精力，以手寫文字方式予以約定時，通常更能反映當事人真實的意思。　⑵原告主張被告鄞芷涵依系爭契約第9條第7款及民法第354條規定應負物之瑕疵擔保責任，為被告鄞芷涵所否認，查：系爭契約第9條第7款約定：「乙方（即被告鄞芷涵，以下同）依法對甲方（即原告，以下同）負有瑕疵擔保之責，但若發生甲方未能明確主張確有重大之權利瑕或物的瑕疵（其對甲方之危害或損失確已達非屬輕微之程度）而無故拒絕點交…（略）」等語（中司調卷第23頁）；系爭契約第15條則約定：「其他約定事項（本條款之文字記載應經甲乙雙方用印或簽名確認）簽約時買賣雙方合意，因屋齡老舊，同意依現況點交之，賣方就本物件不負民法物之瑕疵擔保責任。…（略）」等語，並有原告之簽名、按捺指印及被告鄞芷涵之簽名、蓋章（中司調卷第25頁、本院卷第81頁）。關於被告鄞芷涵就系爭房屋是否負有物之瑕疵擔保責任，上述約款之記載不一致，本院審酌系爭契約第9條主要係關於買賣標的物點交之約定，且係以印刷文字記載，而系爭契約第15條之其他約定事項則係以手寫方式記載，並經買賣雙方簽名、按捺指印及蓋章確認，依前述解釋契約意思表示之原則，自應以手寫文字為準，況原告就系爭契約有此特約亦未表示爭執，則原告與被告鄞芷涵所簽訂之系爭契約，業經雙方特約免除被告鄞芷涵關於物之瑕疵擔保義務，洵堪認定。　　　⑶原告雖主張於買賣時有詢問被告等系爭房屋是否為海砂屋，被告均稱不是，被告鄞芷涵故意不告知瑕疵云云，業據被告鄞芷涵否認，按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文，原告上開主張，既為被告鄞芷涵否認，自應由原告就被告鄞芷涵有故意不告知瑕疵之事實，負舉證之責任。經查：　①系爭契約所附之標的物現況說明書內，已有關於系爭房屋是否曾經做過氯離子含量檢測之項目即項次26，被告鄞芷涵於該項次係勾選「否」，此情亦為原告簽約時即知悉，系爭房屋既未曾做過氯離子含量之檢測，被告鄞芷涵如何能於原告詢問時告知並非海砂屋，原告復未提出其他事證證明被告鄞芷涵確曾告知系爭房屋並非海砂屋，其此部分主張，自難採信。　②系爭房屋為被告鄞芷涵於101年間向訴外人黃綵瑗買受，有臺中市龍井地政事務所112年10月30日函送之土地、建物異動索引【臺中地檢署112年度他字第7656號卷（下稱他字卷）第127-153頁】、同年12月1日函送之系爭房屋101年買賣契約及移轉登記申請書件資料可憑（他字卷第159-173頁）；而黃綵瑗於被告等被訴詐欺一案偵查中到庭證稱：「（問：之前是台中市○○區○○街00巷00弄0號的所有權人？）是」、「（問：是否於101年將房屋賣給鄞芷涵？）是」、「（問：你把房子賣給鄞芷涵是有裝潢還是沒有？）我自己有裝潢」、「（問：提示39至43頁，是否就是原始裝潢的狀態？）家具不是，木頭地板、牆壁等是」、「（問：當時你出售房屋給鄞芷涵時，有告知房子是海砂屋？）我不曉得房子是不是海砂屋，也沒有人告訴我過」、「（問：所以從你將房屋賣給鄞芷涵，鄞芷涵有無跟你主張房屋是海砂屋的情形？）沒有」、「（問：所以你跟鄞芷涵買賣契約過戶完畢、交付價金後，就沒有再往來？）是」等語（他字卷第179-180頁），而他字卷第39-43頁所示系爭房屋拆除裝潢前照片，係刊登於房屋仲介網路之照片，亦為原告明白陳述（他字卷第 34頁），業經本院調取偵查案卷查明無訛。依黃綵瑗偵查中之證述內容並比對偵查卷附照片可知，系爭房屋出售前之實際屋況，其地板、牆壁等裝潢均為黃綵瑗所為，被告鄞芷涵於101年買受後，並未重新裝潢，且未曾自其前手處獲知系爭房屋是否為海砂屋之訊息，是故，被告鄞芷涵辯稱並不知道系爭房屋是否為海砂屋，與上開調查證據之結果相符，自足採信。　　　③原告復未再提出其證據證明被告鄞芷涵有告知系爭房屋非海　　海砂屋或明知為海砂屋而隱暪之行為，自難認被告鄞芷涵有　　故意不告知瑕疵情事，準此，兩造就系爭房屋買賣契約以特　　約免除被告鄞芷涵關於物之瑕疵義務，自屬有效。　⒊被告鄞芷涵並未於系爭契約對原告保證系爭房屋之品質，且　　經特約免除物之瑕疵擔保責任，從而，原告依系爭契約之約　　定及民法物之瑕疵擔保、不當得利等規定，對被告鄞芷涵請　　求減少並返還價金及損害賠償，均無理由。　㈢原告主張被告林承亮、宋旻錡隱暪系爭房屋為海砂屋之事實　　及未盡善良管理人之注意，致原告受有損害，應連帶負損害　　賠償責任乙情，為被告林承亮、宋旻錡所否認，本院判斷如　　下：　⒈原告主張被告林承亮、宋旻錡刻意隱暪系爭房屋為海砂屋乙情，為被告林承亮、宋旻錡否認，而系爭房屋之前手及被告鄞芷涵均不知道系爭房屋是否為海砂屋，業如前述，被告林承亮、宋旻錡僅為房屋仲介經紀人員，更無可能明確知悉系爭房屋為海砂屋，則原告主張被告林承亮、宋旻錡有刻意隱暪之行為，要無可採。　⒉居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，　　對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得　　得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履　　行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定　　有明文。又經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書　　向與委託人為交易之相對人解說，不動產經紀業管理條例第　　23條第1項亦有明定。不動產仲介業之業務，涉及房地買賣　　之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而　　仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣　　金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理　　人注意義務，即依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及　　誠意之人應盡之注意而言，如已盡此必要之注意者，即難認　　有未盡善良管理人注意義務之過失。　⒊原告向被告鄞芷涵購買系爭房屋時，系爭房屋未曾做過氯離　　子含量之檢測，並經被告鄞芷涵記載於標的物現況說明書，　　及仲介網站上所附照片所示之裝潢為系爭房前手所施作，被　　告鄞芷涵買受後未重新裝潢暨被告鄞芷涵並不知道系爭房屋　　是否為海砂屋等情，均經本院認定如前。而原告主張系爭房　　屋為海砂屋，係以原告交屋並拆除裝潢後委由國立檢驗公司　　採樣後檢測所得試驗報告為據，顯見關於檢測房屋是否為海　　砂屋，需具備專業知識與設備，非一般人均能輕易辨識。被　　告林承亮、宋旻錡僅為不動產仲介經紀人員，並不具備檢測　　海砂屋所需專業能力及設備，被告鄞芷涵既已於標的物現況　　說明書26項次欄位勾選「否」，亦為原告訂約時所明知，且　　系爭房屋出售時，房屋現況已有前手施作之裝潢，無從僅憑　　外觀目視之方式即查知是否有水泥剝落、鋼筋外露等情狀，　　則依交易上一般觀念，當時既無任何跡象得以推認或預見系　　爭房屋可能為海砂屋，自難認被告林承亮、宋旻錡應負有破　　壞房屋原始裝潢結構始能知悉瑕疵之調查義務。則被告林承　　亮、宋旻錡，以目視方式觀察系爭房屋外觀並無符合海砂屋　　之現象，與標的物現況說明書之記載相符，並依據標的物現　　況說明書所載向原告為解說，足認為已盡其從事房屋買賣仲　　介應負之善良管理人注意義務，並無未盡注意義務之過失甚　　明。　⒋原告未能舉證證明被告林承亮、宋旻錡明知而隱暪系爭房屋　　為海砂屋之故意或未盡房屋仲介善良管理人注意義務之過失　　，則其依民法第184條第1項、第185條侵權行為之規定，請　　求被告林承亮、宋旻錡負連帶賠償損害，要屬無據。五、綜上所述，原告依系爭契約第9條第7款、民法第359條、第3 60條前段、第179條規定，主張被告鄞芷涵應負物之瑕疵擔保及損害賠償責，請求被告鄞芷涵返還420萬元本息；依民法第184條第1項、第185條規定，主張被告林承亮、宋旻錡應連帶負侵權行為之損害賠償責任，請求被告林承亮、宋旻錡連帶給付420萬元本息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。　六、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，經核均與判決結果無影響，爰不逐一論駁；另原告請求鑑定系爭房屋減損之價值，惟本院既認原告對被告等之請求均無理由，核無再為囑託鑑價之必要，均附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳文爵正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳建分

2024-11-15

TCDV-113-訴-1951-20241115-1

訴

臺灣新北地方法院

減少價金等

臺灣新北地方法院民事判決 111年度訴字第1852號原告王冠崴訴訟代理人吳俊達律師複代理人王亭涵律師陳禮文律師被告建帝不動產經紀有限公司法定代理人王柔驊被告王裕仁上二人共同訴訟代理人蔣美龍律師被告吳長仁訴訟代理人蔡菘萍律師複代理人林芫煜律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年7月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告吳長仁應給付原告新臺幣1,352,342元，及自民國111年 8月20日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告吳長仁負擔50％，餘由原告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣450,780元為被告吳長仁供擔保後，得假執行；但被告吳長仁如以新臺幣1,352,342元為原告供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第255條第1項第2款規定甚明。查原告起訴對被告吳長仁部分就漏水部分請求新臺幣（下同）458,750元原以民法第359條、第179條為訴訟標的，嗣追加民法第360條規定為訴訟標的（見本院卷二第75頁、第79至81頁），經核與前揭法條規定相符，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：　㈠原告與配偶於民國108年9月間有購屋之計畫，乃透過被告建帝不動產經紀有限公司（下稱建帝公司）之仲介人員即被告王裕仁之介紹，向被告吳長仁購買其所有之新北市○○區○○○ 路00巷0號4樓之房屋（下稱系爭房屋）及坐落之新北市○○區 ○○○段○000號土地（權利範圍10分之1，以下與系爭房屋合稱系爭不動產）。於簽約前被告吳長仁、王裕仁均屢次聲稱系爭房屋屋況良好，更出具被告吳長仁於110年2月6日填載之「標的現況說明書」，擔保系爭房屋並無傾斜、滲漏水等交易上重大瑕疵，並同意上開「標的現況說明書」作為買賣契約之内容。原告因信賴被告吳長仁、王裕仁之上開保證，遂於110年2月24日與被告吳長仁簽定不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定總價款為新臺幣（下同）13,250,000元。又原告已於110年5月間付清上揭買賣價金，並已辦妥系爭房屋交付及所有權移轉登記。　㈡詎料，交屋後原告偶然自同棟大樓鄰居處得知，系爭房屋存有嚴重傾斜情事，且大樓全體住戶對此傾斜之情形亦皆有所耳聞，一樓之住戶即訴外人蔡東昇更為此邀集該大樓全體住戶商討房屋傾斜及改建事宜，更接洽訴外人晉騏建築股份有限公司多次前來舉行危老重建說明會。原告始驚覺被告於系爭契約簽定之前，並未誠實告知系爭房屋之實際屋況，被告聯合隱匿該等瑕疵並取得原告之信任，以利抬高售價，促成交易之謊言。而原告得知系爭房屋有傾斜之情形後，為精確測量大樓傾斜之程度，特委請財團法人桃園市土木技師公會（下稱桃園土木技師公會）就系爭房屋之傾斜情況進行鑑定並作成鑑定結論：「經水準測量及垂直測量成果可知，該標的物室内與外觀傾斜方向一致（向西側傾斜）且室内角變量與室外傾斜率皆明顯略大，其值亦一致相近介於1/170〜1/95 間，故本案標的物東西向明顯有傾斜之情事，南北向則無明顯傾斜現象」等語。是系爭房屋確有1/170、1/121、1/95左傾（向西側傾斜）之情事。尤以，依專業結構技師之意見：「…台北市政府就有相關的鑑定手冊，依照安全鑑定規定，傾斜率零是正常，少於1/200還在安全範圍内，但要修復比較安全，如傾斜率在1/40到1/200就依程度不同，必須有不同程度的修復及補強，同時也有求償程度不同的問題，如果房子超過1/40的傾斜率，要拆掉重建比較安全。」，並進一步參酌「新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊」可知：系爭房屋傾斜之情事，已達對建築物結構安全造成影響之程度，必須進行修復補強，顯為減少系爭房屋通常效用及價值之瑕疵。　㈢依桃園土木技師公會110年6月18日測量之結果，系爭房屋之最大傾斜率為T3點之1/95。嗣於本件訴訟程序中，原告另聲請由社團法人新北市土木技師公會（下稱新北土木技師公會）進行鑑定並於113年l月24日作成之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）所示，系爭房屋之最大傾斜率為T2點之1/121。再依據中華民國建築師公會出版之2019年鑑定案例索編對於房屋傾斜率劃分之級距「傾斜率1/75~1/99房屋交易減損價值比例為15％」，是系爭房屋因傾斜瑕疵造成市場客觀交易價值減損之金額應為1,987,500元（計算式：買賣價金13,250, 000元×l5％）。退步言之，縱認新北市土木技師公會測量之傾斜率數值可採，然其鑑定時未遵循「以最大傾斜值為價值減損依據」之通常估價邏輯，因系爭不動產傾斜率最大處為 1/121，參考《2019年鑑定案例彙編》之建議，傾斜率1/121落於1/100～1/124之級距，房屋交易價值減損比例為14％，故系爭房屋之交易價值減損之金額至少應為1,855,000元（計算式：買賣價金13,250,000元×l4％）。　㈣又經原告於交屋後檢視後，發現系爭房屋更存有頂樓公共區域牆面、主臥室、前後陽台等處，均有滲漏水之瑕疵。經原告委請專業廠商進行修繕評估，系爭房屋之滲漏之瑕疵已嚴重影響系爭房屋之通常效用，若需修繕處理，至少約需花費 458,750元。原告於發現系爭房屋存有上述傾斜、漏水之瑕疵後，已於110年6月25日寄發存證信函予被告建帝公司、吳長仁，向被告吳長仁主張減少價金，並前來協商滲漏水瑕疵之修繕事宜，而被告吳長仁固回函稱願意修繕滲漏水並稱願意進行後續協商，然經原告多次透過被告王裕仁聯繫，再無具體回應，原告甚至於110年7月12日與被告吳長仁電話聯繫時，被告吳長仁更直接向原告表示不認為系爭房屋有瑕疵云云，拒絕與原告進行任何協商。　㈤原告及被告吳長仁均係委任被告建帝公司進行系爭不動產買賣之居間仲介，並由建帝公司之職員被告王裕仁擔任經紀人。依不動產經紀業管理條例第24條之2規定，被告王裕仁於辦理仲介之業務時，自負有調查、說明義務，及善良管理人之注意義務，被告王裕仁既擔任本件仲介業務經紀人員且從事不動產委託銷售標的現況說明書之製作、說明，其對於該文書内容之真正，本負有將依其仲介專業應查知事項告知原告之善良管理人注意義務，且理應對於系爭房屋存有傾斜、漏水瑕疵之現況當屬知悉，然其對於標的現況說明書内第21 、23點關於有無漏水、結構損害乙節，竟未告知原告或協助原告為進一步之必要檢查，任憑被告吳長仁在不動產現況說明書上勾選「否」。尤以，系爭房屋具有傾斜瑕疵一事，曾有住戶邀請建商前來舉行危老重建說明會，乃為整楝住戶所知悉，衡情具有房地買賣之專業知識之被告王裕仁，自無法就系爭房屋存有傾斜瑕疵乙事諉為不知。準此，被告王裕仁顯有達背上開善良管理人注意義務，甚或和被告王裕仁聯合隱匿該等瑕疵，故意隱瞒系爭房屋存有嚴重傾斜、漏水瑕疵之必要資訊，違反不動產經紀業管理條例第24條之2規定之調查、說明義務，及善良管理人之注意義務灼然。被告王裕仁違反不動產經紀業管理條例第24條之2規定之調查、說明義務，及善良管理人之注意義務，致原告再未獲充分、必要及真實資訊之情形下買受系爭房屋，因而受有前揭房屋價值減損之損害共計2,446,250元，依不動產經紀業管理條例第2 6條第2項規定，就此2,446,250元之損害，被告建帝公司與被告王裕仁應對原告負擔連帶損害賠償責任。　㈥本件中原告已給付被告建帝公司仲介費260,000元，然被告建帝公司之職員被告王裕仁於處理原告委託之不動產買賣居間事務時，違反其所負之調查、說明、及善良管理人之注意義務，使被告吳長仁得以用遠高於市場合理價格將系爭房屋出售予原告。核其行為，該當民法第571條規定居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，故依民法第571條規定，被告建帝公司不得向原告收取仲介費報酬。準此，被告建帝公司受領上開260,000元仲介費已無法律上原因，原告自得依民法第179條規定請求被告建帝公司返還仲介費260,000元。　㈦爰就對被告吳長仁之請求：①傾斜瑕疵部分，依民法第359條、第179條規定，請求減少價金後返還不當得利1,987,500元；或依民法第360條規定，請求瑕疵損害賠償1,987,500元（擇一關係）。②漏水瑕疵部分：依民法第359條、第179條規定，請求減少價金後返還不當得利458,750元；或依民法第3 60條規定，請求瑕疵損害賠償458,750元（擇一關係）（①及 ②共計2,446,250元）。對被告建帝公司、被告王裕仁之請求：①依不動產經紀業管理條例第24 條之2第1款、第3款、第4 款、第5款、同法第26條第2項規定，請求建帝公司與被告王裕仁連帶損害賠償2,446,250元。②關於仲介費用部分依民法第571條、第179條規定，請求建帝公司返還仲介費260,000 元。而提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告吳長仁應給付原告2,446,250元，及自起訴狀繕本送達之翌日超至清償日止，按年利率5％計算之利息。㈡被告建帝公司、被告王裕仁應連帶給付原告2,446,250元，及自起訴狀繕本送達之翌日超至清償日止，按年利率5％計算之利息。㈢前二項聲明所命給付部分，如任一被告已履行給付，他被告於給付範圍內同免給付責任。㈣被告建帝不動產經紀有限公司應給付原告260,0 00元，及自起訴狀繕本送達之翌日超至清償日止，按年利率 5％計算之利息。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並答辯如下：　㈠被告吳長仁部分：①就系爭房屋傾斜狀況，依據系爭鑑定報告中十、鑑定結果及分析第2點略以：對於鑑定事項（一）原告所有門牌號碼新北市○○區○○○路00巷0號4樓房屋即系爭房屋發生斜率時間是否早於110年5月，鑑定報告僅泛泛陳稱因系爭房屋完工使用四十年以上，經歷隔壁建物新建施工與92 1、331大地震，因此斜率應發生應早於110年5月等情。惟房屋傾斜原因可能為地震、地質、鄰房施工、不均勻沉陷、施工品質、施工材料、材料老化、荷重不均、使用不當或其他因素等等原因不一而足，鑑定報告並未鑑定系爭房屋傾斜為何原因造成，逕以地震等原因早於110年5月，認定傾斜發生早於110年5月，似嫌倉促。況系爭鑑定報告中十、鑑定結果及分析第5點表示：系爭房屋南北向傾斜不明顯，東西向傾斜介於1/120-1/140間，系爭房屋的市場客觀交易價值減損金額，介於6.5%-13％之間，又本件系爭房屋南北向並未傾斜等語。且原告入住實際上對於傾斜亦未有感覺，需實際測量或自鄰居口中才得知，是系爭房屋交易價值減損金額應以6. 5％為限，即861,250元。②原告主張系爭房屋有漏水之情事云云，惟經檢視原告所提出之照片雖有部分牆面油漆剝落情形，然該油漆剝落究是起因於漏水或漆面因長期老化剝落尚不得而知，且無法證明漏水發生於移轉系爭房屋登記之前。縱系爭房屋有原告所稱之漏水情形，然原告亦未舉證證明漏水時間係發生於110年5月移轉系爭房屋登記之前，然原告竟遲至111年1、3月方請工人進行修繕，又系爭鑑定報告中之十、鑑定結果及分析第3點僅泛稱系爭房屋之漏水於110年5月前已發生，並未詳加說明，且系爭鑑定報告所述漏水原因為水管堵塞，使連接管出現裂縫，以及五樓以下住戶窗戶下方之花台排水管路效用不良與花台施工品質不良所致，而這些原因皆有可能係於110年5月後發生，且被告吳長仁居住於系爭房屋時均無任何漏水現象，顯見該滲漏水之瑕疵，並非於 110年5月前即已存在，既非被告吳長仁造成，且存在於買賣交易時點以及危險移轉之後，被告吳長仁自毋庸負擔修繕費用之損害賠償之責。再者，縱認系爭房屋有滲漏水現象且發生於移轉系爭房屋登記之前（被告否認之），然漏水範圍亦應僅有主臥室邊牆與前方窗戶花台之牆面轉角處，其餘部分原告並未舉證是否漏水及有修繕之必要，且依系爭鑑定報告意見附件十：修復數量及費用計算一欄表，亦僅提及主臥室部分，是系爭房屋縱有漏水且發生於移轉系爭房屋登記之前，亦應僅有主臥室邊牆與前方窗戶花台的牆面轉角處，其餘修繕部分原告並未舉證修繕處是否確有漏水及必要性，原告應善盡舉證之責。又系爭鑑定報告既已針對系爭房屋是否滲漏水、原因為何、是否於110年5月前、是否造成市場交易價值減損、修繕方法、修繕後是否仍有市場交易價值減損等事項進行鑑定並出具意見，則系爭鑑定報告是針對系爭房屋自 110年5月起整體漏水修繕之修復數量及費用做計算，共計97 ,342元，而逾越部分應非屬必要費用，原告請求自無理由等語。　㈡被告建帝公司、王裕仁部分：①關於傾斜部分，依據不動產經紀業管理條例第22條第3項所頒佈的不動產說明書應記載事項、成屋、中並未要求調查是否有傾斜的問題，即令係原告所主張的版本即108年修正之版本，亦仍未要求調查系爭房屋是否有傾斜的問題。而原告與被告建帝公司間並未約定被告建帝公司對系爭房屋負有查證系爭房屋是否傾斜之義務，自難認被告建帝公司就系爭房屋是傾斜，負有查證判斷之義務，況且原告係居住於系爭房屋數個月後經鄰居告知始聽聞發現有傾斜之情形，顯見傾斜並非可肉眼目測判斷，需藉由精密儀器在專業人士操作之下始得如以檢測確認，被告建帝公司之不動產經紀人員即被告王裕仁亦無從依目測即可發現系爭房屋傾斜之情形。且系爭房屋傾斜應非火災或其他天然災客所導致（未被新北市政府列管為紅單或黃單建物）且無進行修繕之情形。訴外人晉騏建築股份有限公司（下稱晉騏公司）所提出的興建說明，亦無提及系爭房屋存在傾斜的情形，難認被告建帝公司、王裕仁未盡善良管理人注意義務，自無違反不動產經紀業管理條例第24條之2，而構成同條例第26條第2項所定的賠償責任。②關於漏水部分，被告建帝公司於110年2月6日受被告吳長仁委託鎖售系爭房屋，被告吳長仁填寫標的現況說明書時對於項次第31「是否有滲漏水情形」勾選「否」，由於系爭房屋出售當時並未見有滲漏水的現象，而原告於購屋前的看屋過程中亦未發現存在滲漏水的情形，故其始於現況說明書上簽字，而交屋時亦未發現系爭房屋有滲漏水的情形，故原告與被告吳長仁始順利完成交屋，故原告所主張的漏水瑕疵於交屋前並未發現，被告建帝公司、王裕仁對此亦毫不知情。而自原告所拍攝之照片所顯示有潮溼等現象的位置均有裝潢（或天花板）遮蓋，如不將裝潢拆除根本無從發現，被告建帝公司、王裕仁更無拆除裝潢之權利，故被告建帝公司、王裕仁實已善盡調查之責。③至於仲介費用，原告並未舉證證明被告建帝公司究竟係為何種有利於賣方之行為，或違反誠實及信用方法，而賣方收受利益之情形，故原告請求被告建帝公司返還仲介報酬，要無理由等語。三、本院之判斷：　㈠原告及被告吳長仁均係委託被告建帝公司進行系爭不動產買賣之居間仲介，並由建帝公司職員被告王裕仁擔任經紀人。原告與被告吳長仁於110年2月24日簽定系爭買賣契約，向被告吳長仁購買其所有之系爭不動產，雙方約定總價款為13,2 50,000元。原告已於110年5月間，付清上揭買賣價金，並辦妥系爭不動產交付及所有權移轉登記及點交。又系爭買賣契約附有被告吳長仁於110年2月6日填寫之「標的現況說明書」，其中第21點：「是否有滲漏水情形？」、第23點：「房屋是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及修繕情形」二欄位，被告吳長仁均勾選「否」等情，為兩造所不爭執（見本院卷三第315至318頁），並有系爭買賣契約、被告建帝公司登記資料、被告王裕仁名片、仲介費明細在卷可參（見本院卷一第75至103頁、第249頁），該部分事實應堪認定。　㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。而原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則(最高法院99年度台上字第483號判決意旨參照)。　㈢對被告吳長仁請求部分：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條、第373條、第359條、第360條規定甚明。又按第354條所規定之物的瑕疵擔保責任，為一種法定的無過失責任，凡買賣標的物於依同法第373條之規定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院100年度台上字第1188號判決、102年度台上字第2161號判決參照）。再按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照）。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。　⒉系爭房屋傾斜部分：　⑴就系爭房屋傾斜部分，經本院囑託社團法人新北市土木技師公會（下稱新北土木技師公會）鑑定，鑑定結果略以：鑑定標的物是一棟五層樓的建築物，於76年底取得使用執照，目前屋項有三分之二的面積存在疑似既存違建的構造物在使用中，三分之一的屋項建構遮雨棚在其餘的部分，二樓以上建築物目前為住宅用途使用中。鑑定標的物於110年買賣交易後，由所有權人自行裝修完成居住使用中；如附件五水準測量的結果，鑑定標的物室內在經過裝修施工後，室內地板函禹度的差值紀錄約在7.4至8.7公分左右，經校正歸零後實際室內地板面高度的差值約在1公分左右，顯示室內地板函的傾斜率極小；附件五室外垂直測量的結果，鑑定標的物建築朝福德南路24巷巷道的傾斜率為1/528；鑑定標的物建築朝福德南路24巷6-1號建築物的傾斜率為1/121至1/137間。因為鑑定標的物建築完工使用超過四十年以上，歷經福德南路 24巷6-1號隔壁建築物新建施工與921、331兩次大地震，前述傾斜率發生之時間應早於110年5月前。因建築物傾斜而致市場客觀交易價值減損之金額，參考中華民國全國建築師公會出版2019鑑定手冊及鑑定案例索編之建議金額最高約為13 ％，但是建築物的南北向傾斜度不明顯且低於l/200,而束西向的傾斜率介於1/120至1/140間。是以鑑定標的物的市場客概交易價值減損之金額可以介於6.5％~13％間，本案鑑定標的物的市場客觀交易價值減損之金額建議約9~10％左右。依照買賣契約總價1325萬元計算，鑑定標的物的市場客觀交易價值減損之金額建議約119萬元~132萬元間等語，有系爭鑑定報告在卷可稽，而新北土木技師公會為本院囑託之鑑定人，具相當之專業知識、技能及經驗，其公正性亦能確保，衡以系爭房屋確實屋齡甚長，則新北土木技師公會運用其專業知識、技能及經驗，衡量市場情況所為之系爭鑑定報告之鑑定意見應為可採。　⑵系爭房屋傾斜之情形發生早於110年5月前（即系爭房屋點交前），且系爭房屋傾斜確實會造成市場客觀交易價值減損，應已減少其通常效用無疑，則依上開說明，被告吳長仁就此應負民法第354條之物之瑕疵擔保責任，原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後，並依第179 條規定對被告吳長仁返還不當得利，應屬有據。又系爭鑑定報告既認系爭房屋傾斜所致之市場客觀交易價值減損之金額建議約119萬元~132萬元間，從而，本院取其平均認定該價值減損應約為1,255,000元(計算式：1,190,000＋1,320,000＝ 1,255,000)，則原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對被告吳長仁請求返還不當得利1,255,000元，應屬有據。又無論原告依民法第359條及第179條規定請求返還不當得利，抑或依民法第36 0條規定請求損害賠償，原告所得請求之數額逾1,255,000元，均屬無據。　⑶至原告另提出之社團法人桃園市土木技師公會（下稱桃園土木技師公會）鑑定報告、李朝順土木技師傾斜測量結果（見本院卷一第113至153頁、本院卷三第201至205頁）爭執系爭鑑定報告所認系爭房屋傾斜所致之市場客觀交易價值減損之金額過低，應為1,987,500元，或至少應為1,855,000元，系爭鑑定報告並未遵循以最大傾斜值為價值減損依據之通常估價邏輯云云。惟桃園土木技師公會鑑定報告、李朝順土木技師傾斜測量結果，均非本院囑託鑑定而係原告自行為之，憑信性顯不如系爭鑑定報告，自當以系爭鑑定報告較為可採，又衡以市場狀況時有變化，不同案件間之原因事實未盡相同，鑑定人之專業知識、技能及經驗各有不同，《2019年鑑定案例彙編》或其他鑑定案件亦僅為供鑑定人參考之資料，參酌卷內事證，尚難謂系爭鑑定報告有何違反通常估價邏輯而不可採，是原告該部分主張尚難憑採。　⑷至被告吳長仁爭執系爭鑑定報告所認系爭房屋傾斜發生時間及系爭鑑定報告所認系爭房屋傾斜所致之市場客觀交易價值減損之金額過高，應為861,250元云云。然並未提出足夠證據以實其說，其該部分所辯尚非可採。　⑸綜上所述，就系爭房屋傾斜瑕疵，原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對被告吳長仁請求返還不當得利1,255,000元，核屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。　⒊系爭房屋漏水部分　⑴就系爭房屋傾斜部分，經本院囑託社團法人新北市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定，鑑定結果略以：鑑定標的物靠近福德南路24巷巷道的牆面有三個窗窗戶，窗戶下緣各有一個突出牆面的花台，目前以鋁門窗框包覆，但是三樓與五樓的三個花台仍屬於自然外露的型態；鑑定標的物依所有權人陳述目前仍有兩處室內牆面有潮濕滲漏的跡象，一處位於前陽台旁邊的房間與中間臥室連接的牆面角偶處，另一處位於主臥室邊牆與前方窗戶花台的牆面的轉角處。主臥室的潮濕滲漏處比較明顯，須經常使用除濕機，另一處的潮濕滲漏情況較輕微；鑑定標的物主臥室西南側角偶滲漏水現象，雖經裝修施工處理仍有明顯潮濕水漬跡象，顯示裝修施工未解決主臥室角偶滲漏水的損害。經檢視房屋內部現況與所有權人的陳述，房屋確實有滲漏水瑕疵。由管路設施設置情況與施工前主臥室的照片判斷，有兩種排水路徑的管路堵塞或詧路連接管端出現裂縫滲漏水所造成，一個是屋項面降雨排水到角偶柱子內部的落水管因管路堵塞積水滲漏或管路連接管端出現裂缝滲漏水的功能失效，另一個可能是五樓窗戶下方的花台排水管路效用不良與花台施工材料品質不良造成滲漏水竄出。另一處房間內部牆面輕微持續潮濕的原因比較簡單，純粹是五樓窗戶下方的花台排水管路效用不良與花台施工材料品質不良造成滲漏水竄出造成。房屋因滲漏水致市場上客観交易價值減損之金額約為修復房屋滲漏水瑕疵施工費用的l至3倍價額，為修復效果不佳的再次修復施工做預備。前述房屋滲漏水瑕疵於110年5月前即已發生；屋遮雨棚的排水管路借道五樓前方的花台進行排水，是造成四樓前陽台房間牆面輕微潮濕的可能，應以專用管路明管排水的方式，直接將屋頂遮雨棚的排水排放到l樓排水溝。為排除主臥室角偶牆面持續累積的潮濕滲漏水現象，應排除排水管堵塞的問題，並封閉屋頂此落水孔的使用，重新設置新的明管專用排水路直接將排水排放到l樓排水溝，四樓房屋滲漏水瑕疵修繕費用共計97,342元整；若將滲漏水修繕完成後，原有的滲漏水現象會完全排除，且可能會導致滲漏水的因素完全排除，市場上客觀，交易價值就無減損的理由，其減損的金額為零等語，有系爭鑑定報告在卷可稽。新北土木技師公會為本院囑託之鑑定人，具相當之專業知識、技能及經驗，其公正性亦能確保，衡以系爭房屋確實屋齡甚長，則新北土木技師公會運用其專業知識、技能及經驗，衡量市場情況所為之系爭鑑定報告之鑑定意見應為可採。　⑵系爭房屋漏水之情形發生早於110年5月前（即系爭房屋點交前），且系爭房屋傾斜確實會造成市場客觀交易價值減損，應已減少其通常效用無疑，且依系爭鑑定報告指明漏水修繕完成即無交易價值減損，則依上開說明，被告吳長仁就此應負民法第354條之物之瑕疵擔保責任，原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後，並依第179條規定對被告吳長仁返還不當得利，應屬有據。又系爭鑑定報告既認系爭房屋漏水所致之修繕費用為97,342元，從而，本院認定該價值減損應約為97,342元，則原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對被告吳長仁請求返還不當得利97,342元，應屬有據。又無論原告依民法第359條及第179條規定請求返還不當得利，抑或依民法第360條規定請求損害賠償，原告所得請求之數額逾97,342元，均屬無據。　⑶至原告另提出之報價單、吳永騰111年2月5日出具之滲漏水裝修工程報價單、郭仁杰110年6月28日出具之外牆修繕工程報價單、漏水照片、通訊軟體對話、匯款單、轉帳紀錄（見本院卷一第235至238頁、第155至233頁、本院卷三第35至38頁、第189至199頁），雖有證人吳永騰、郭仁杰於本院訊問時之證述可資佐參（見本院卷三第230至239頁），然該等證據縱能證明原告曾就系爭房屋之漏水情事分別交由證人吳永騰、郭仁杰進行修繕而分別支出修繕費用600,000元、72,000 元，然其等所見系爭房屋漏水事件與經系爭鑑定報告認定發生於110年5月前之系爭房屋漏水事件是否相同，已不無疑問，再者，縱認為同一漏水事件，然其等修繕後仍然漏水，則其等所為修繕是否俱為必要修繕費用，實容有疑義。是原告該部分主張，尚難憑採。　⑷至被告吳長仁爭執系爭鑑定報告所認系爭房屋漏水發生時間云云。然衡以漏水初期可能因裝潢遮蔽不易發覺，自不能僅以卷附系爭買賣契約所附標的物現況說明書（見本院卷一第 97至99頁）記載無滲漏水情形及點交時目視屋況逕認系爭房屋漏水發生時間係於點交後，此外，被告吳長仁並未提出足夠證據以實其說，其該部分所辯尚非可採。　⑸綜上所述，就系爭房屋漏水瑕疵原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對被告吳長仁請求返還不當得利97,342元，核屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。　㈣對被告建帝公司、被告王裕仁請求部分：　⒈原告依不動產經紀業管理條例第24條之2第1款、第3款、第4 款、第5款、同法第26條第2項規定請求被告建帝公司與被告王裕仁連帶損害賠償2,446,250元部分。　⑴按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第24條之2、第26 條第2項定有明文。　⑵觀諸卷附系爭買賣契約之標的現況說明書（見本院卷一第97 至99頁），被告吳長仁就系爭房屋是否有滲漏水、是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形，均勾選「否」。原告亦陳稱其於簽署系爭買賣契約前看過系爭房屋等語在卷（見本院卷三第223頁、第317頁），應可推認依其看屋情況後當時亦不認為系爭房屋有傾斜或漏水情形。再系爭房屋經室內裝潢後室內地板面傾斜率極小，亦有系爭鑑定報告在卷可參，另衡以系爭房屋之傾斜亦於本案亦係經土木機師公會專業鑑測始能確認，且漏水初期可能因裝潢遮蔽不易發覺，仲介亦無權自行拆除檢查，是由卷內事證，堪認於系爭房屋點交時被告王裕仁依其目視所及、所蒐集之資訊及仲介專業並不認為系爭房屋有傾斜或漏水之情形。又參酌被告王裕仁、被告建帝公司均僅為不動產仲介，亦尚無證據足證其等具鑑定房屋傾斜或漏水之專業能力，亦無法令課責其等需自費請他人為房屋傾斜或漏水之鑑定，參酌卷內事證，尚難認就系爭房屋之傾斜瑕疵、漏水瑕疵為被告王裕仁、被告建帝公司依仲介專業應查知而未查知之不動產瑕疵，自難認其等有違反不動產經紀業管理條例第24 條之2第1款、第3款、第4款、第5款之規定，亦不能認其等有故意或過失致原告受損害而應依不動產經紀業管理條例第 26條第2項連帶損害賠償責任。　⑶至原告所提晉騏公司之簡報資料節錄（見本院卷一第105至11 2頁），並未提及系爭房屋傾斜或漏水。又另案證人即晉騏公司總經理游晉恩亦於另案偵訊時證稱：伊有開說明會向10 個區分所有權人說明危老重建的土地開發整合案，若所有住戶同意，就會開始進行危老重建，大約開了4次說明會，大部分區分所有權人都有來，伊不認識被告吳長仁，但印象中被告吳長仁兒子開會時會來聽，把資料帶回去，伊不會在公開說明會講房屋傾斜之事，但有很多住戶私底下來問說傾斜狀況會不會對結構造成危險，伊私底下回置說會，但伊沒有印象是哪些住戶私底下來問，被告吳長仁其子應該都是公開場合遇到，比較沒有私底下講等語，有臺灣新北地方檢察署不起訴處分書在卷可參（見本院卷三第213頁），足見縱有所謂建商前來舉行說明會，亦難認於說明會公開提及房屋傾斜之事，而被告王裕仁僅係仲介並非住戶，未能參與上開說明會，更難以知悉住戶間及住戶與建商間私下討論房屋傾斜之事甚明。至原告所提修正之不動產說明書應記載及不得記載事項（見本院卷三第73至86頁），雖於「壹、應記載事項、「二、成屋」、「6.建物瑕疵情形：」下有「(2)是否有滲漏水情形，若有，應敘明位置。」、「(4)是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形。」，然該等規定僅說明不動產說明書就建物瑕疵應記載事項，至仲介對該等資訊之查證義務，仍應以不動產經紀業管理條例第24條之2為準，亦即瑕疵查知義務仍應以仲介專業為限，業如前述。　⑷綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第24 條之2第1款、第3款、第4款、第5款、同法第26條第2項規定請求建帝公司與被告王裕仁連帶損害賠償2,446,250元，核屬無據。　⒉原告依民法第571條、第179條規定請求被告建帝公司返還仲介費260,000元部分：　⑴按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條規定甚明。　⑵本件已難認被告建帝公司、被告王裕仁有違反不動產經紀業管理條例第24條之2第1款、第3款、第4款、第5款之規定，亦不能認其等有故意或過失致原告受損害而應依不動產經紀業管理條例第26條第2項連帶損害賠償責任，業如前述。遑論本件亦無足夠事證足認被告建帝公司、被告王裕仁有違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，原告該部分主張，顯難憑採。　⑶綜上所述，原告依民法第571條、第179條規定請求建帝公司返還仲介費260,000元部分，核屬無據。四、綜上所述，原告依民法第359條、第179條、民法第360條規定，請求被告吳長仁給付1,352,342元，及自111年8月20日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法要無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許，並依被告吳長仁聲請酌定相當之擔保金額，宣告被告得供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　胡修辰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇莞珍

2024-11-15

PCDV-111-訴-1852-20241115-1

全

臺灣臺中地方法院

假處分

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度全字第153號聲請人陳佩臻訴訟代理人譚國鳳相對人朱惠禎上列當事人間請求減少價金等事件（本院113年度簡上字第206號），聲請人聲請假處分，本院裁定如下：　　主　　文聲請駁回。聲請程序費用新臺幣壹仟元由聲請人負擔。　　理　　由一、聲請意旨略以：聲請人於民國111年2月26日與相對人簽訂臺中市○區○○路000號7樓之3房屋及座落土地（下稱系爭房地）之買賣契約，依該契約第9條第5項規定，最遲不得逾111年3 月14日完成產權移轉登記及點交，聲請人已付清價金新臺幣 110萬元，相對人仍不過戶，且聲請人已向相對人提告請求減少價金（即本院113年度簡上字第206號），因系爭房屋有很多瑕疵，但簽約時相對人說沒有瑕疵，已保證品質，應負瑕疵擔保責任，又聲請人另向相對人提告請求損害賠償（即本院113年度中簡字第2213號），惟相對人在該案狀紙內講要解除系爭房地買賣契約，但沒有任何理由跟證據解除契約，因聲請人未違背任何契約義務，反而是相對人違約及違反過戶義務，相對人卻說要解除契約，且因房子漲價了，相對人為脫產，正將所有財產搬移隱匿，之後就不能強制執行，再相對人是仲介住商公司業務員，實際上是仲介住商公司買屋再賣給聲請人，相對人是仲介住商公司之人頭，正擬將系爭房地另行出賣，而將不動產所有權登記予他人、設定他項權利，日後顯有難以執行之虞，聲請人為保全強制執行，願提供擔保，禁止系爭房地移轉登記，請求准予假處分等語。　二、按債權人就金錢請求以外之請求，因請求標的之現狀變更，有日後不能強制執行，或甚難強制執行之虞，欲保全強制執行者，得聲請假處分，固為民事訴訟法第532條第1項、第2 項所明定。惟債權人聲請假處分應就其請求及假處分之原因釋明之。前項釋明如有不足，而債權人陳明願供擔保或法院認為適當者，法院得定相當之擔保，命供擔保後為假處分，同法第533條準用第526條第1項、第2項亦定有明文。可知債權人聲請假處分應就其請求及假處分之原因加以釋明，且兩者缺一不可。該項釋明如有不足，而債權人陳明願供擔保或法院認為適當者，法院始得定相當之擔保，命供擔保後為假處分。若債權人就其請求及假處分之原因未予釋明，僅陳明願供擔保請為假處分，法院自不得為命供擔保後假處分之裁定。所謂假處分之原因，即前開法文規定請求標的之現狀變更，有日後不能強制執行或甚難執行之虞之情形，諸如債務人就其財產為不利益之處分，或隱匿財產等屬之（最高法院 96年度台抗字第648號裁定意旨參照）。又按釋明事實上之主張者，得用可使法院信其主張為真實之一切證據。但依證據之性質不能即時調查者，不在此限，此觀民事訴訟法第28 4條自明。三、經查：　㈠關於聲請人所主張請求之原因　　聲請人主張其與相對人簽訂系爭房地買賣契約，聲請人已付清價金，相對人仍未過戶，且系爭房屋存在瑕疵，相對人已保證品質，應負瑕疵擔保責任等情，業據其提出系爭房地不動產買賣契約書、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、不動產委託銷售標的現況說明書、兩造對話紀錄為證，且聲請人已對相對人提起請求減少價金、所有權移轉登記等訴訟，亦經本院調取本院113年度簡上字第206號民事卷宗核閱無訛，堪認聲請人就請求之原因，已為相當之釋明。　㈡關於聲請人所主張假處分之原因　　聲請人雖主張相對人另於本院113年度中簡字第2213號損害賠償事件中，表示欲解除系爭房地買賣契約，且因系爭房地之價格上漲，相對人為脫產，正將所有財產搬移隱匿，又實際上是仲介住商公司買屋再賣給聲請人，相對人係仲介住商公司之人頭，正擬將系爭房地另行出賣，而將不動產所有權登記予他人、設定他項權利等語。查相對人曾在該案訴訟中向聲請人表示欲解除系爭房地買賣契約，固經本院調閱本院 113年度中簡字第2213號卷宗核閱屬實，然此僅係相對人於該案訴訟上之攻防主張，尚無從推論相對人即有脫產之動機存在。又聲請人雖稱相對人為脫產，正將財產搬移隱匿，擬將系爭房地另行出賣，而將不動產所有權登記予他人、設定他項權利等情，惟就此部分並未提出任何可供即時調查之證據以佐證其主張為真，僅能認係聲請人之單方陳述或主觀臆測之詞，尚難認聲請人就假處分之原因已有相當之釋明。四、綜上所述，聲請人未能提出可供即時調查之證據，以釋明系爭房地之現狀已有變更或將有變更，而有日後不能強制執行或甚難執行之虞，從而，本件難認聲請人就假處分之原因業已釋明，縱聲請人陳明願供擔保，仍不得認該擔保足以補釋明之欠缺，則本件假處分之聲請，與假處分之要件不符，應予駁回。五、依民事訴訟法第95條、第78條，裁定如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日　　　　　　　　民事第四庭　　審判長法　官　王怡菁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳金玫　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林依蓉上正本係照原本作成。如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張峻偉

2024-11-14

TCDV-113-全-153-20241114-2

店簡

新店簡易庭

減少價金等

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 113年度店簡字第701號原告吳勁霆邱于庭共同訴訟代理人朱正聲律師被告潘雪英潘雪美共同訴訟代理人林宇文律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告潘雪英應給付原告吳勁霆新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元，及自民國一百一十三年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、被告潘雪英應給付原告邱于庭新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元，及自民國一百一十三年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、被告潘雪美應給付原告吳勁霆新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元，及自民國一百一十三年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。四、被告潘雪美應給付原告邱于庭新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元，及自民國一百一十三年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。五、原告其餘之訴駁回。六、訴訟費用新臺幣參仟柒佰伍拾元，由被告潘雪英負擔新臺幣捌佰伍拾捌元、被告潘雪美負擔新臺幣捌佰伍拾捌元，並均加計自本判決確定之翌日起至清償日止給按週年利率百分之五計算之利息，餘由原告負擔。七、本判決原告勝訴部分得假執行。但就主文第一項部分被告潘雪英如以新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元為原告吳勁霆預供擔保；就主文第二項部分被告潘雪英如以新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元為原告邱于庭預供擔保；就主文第三項部分被告潘雪美如以新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元為原告吳勁霆預供擔保；就主文第四項部分被告潘雪美如以新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元為原告邱于庭預供擔保，各得免為假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、按簡易訴訟訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第2款定有明文。原告起訴聲明「㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）341,386元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息、㈡願意供擔保請准宣告假執行。」嗣於訴訟過程中變更為「㈠被告潘雪英、潘雪美應各給付原告吳勁霆86,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息。㈡告潘雪英、潘雪美應各給付原告邱于庭83,942元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息。㈢願意供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第151頁），原告前述訴之變更，其請求之事實理由與起訴主張應屬基礎事實同一，與前揭規定並無不合，應予准許。二、原告主張：原告2人於民國112年6月14日以1,560萬元向被告 2人購得門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄0號2樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地應有部分，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），被告於房屋現況說明書「本標的物水、電管線於產權持有期間有無更新」勾選無、「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形」勾選無，兩造於112 年7月13日完成移轉登記，但後於113年1月間，因樓下1樓房屋（下稱1樓房屋）屋主整理未使用之浴室，發現天花板漏水而告知原告，原告即僱請水電師傅於113年1月26日、2月1 6日前往勘查，確認1樓水泥天花板有滴水、環境潮濕並產生白華，故於113年2月19日開挖系爭房屋浴室洗手台牆壁，發現水管為塑膠管且為密封致漏水，另以壓力計測試馬桶進水管壓力亦呈現不穩定現象，師傅告知此情形可能管線有其他漏水處，故決定僱請水電師傅李正全將水管以明管方式直接從屋頂走牆壁充新拉管線，施工完成後，1樓已未再反應漏水，原告進行測試及漏水修復共花費295,000元，漏水修復期間屋內有大量粉塵及髒汙，故需僱請專業人員於113年3月 21日清理室內環境，共花費18,660元，又訴外人邱繼興與原告共同居住於系爭房屋，並會支付房屋給原告，但邱繼興自 113年2月19日至3月20日施工期間無法居住，只能承租月租套房，費用實際由原告支付，共支付22,110元，原告吳勁霆為修復漏水事宜，於113年2月19日、23日、3月21日請假，受有薪資損失5,616元，原告乃行使民法第359條價金減少之形成權，依民法第179條關係請求被告返還上開款項，此外並依民法第360條請求損害賠償，請法院擇一為有利原告之判決等語，聲明：㈠被告潘雪英、潘雪美應各給付原告吳勁霆86,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息 %計算之利息。㈡告潘雪英、潘雪美應各給付原告邱于庭83,9 42元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息。㈢願意供擔保請准宣告假執行。三、被告答辯：系爭房屋於112年7月20日交屋前，樓下住戶從未反應有漏水，原告稱於113年1月經樓下屋主告知漏水，但原告購買系爭房屋後曾裝修地板，漏水原因不無可能係整修地板施工過程中震動，造成管線疏動，且證人李正全證稱樓下天花板之沉積屋要半年以上才能形成，則本件漏水情形不可能係買賣前即存在之瑕疵。另爭買賣契約書第17條第19款亦約定「建屋若屋齡超過30年，則不屬漏水保固範圍」；系爭房屋係75年4月30日興建完成，故漏水部分兩造已同意免除瑕疵擔保責任；又爭買賣契約書第17條第4款約定「簽約後，如發現本標的物有漏水...買賣雙方同意以下列方式處理：由賣方委請專業廠商評估修繕之費用，費用由賣方負擔.. .，依本項約定後，雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕付款或點交。前述約定於交屋後發現之瑕疵仍適用之」，但原告卻未依上開約定處理，反而在未知會被告知情況下即僱工施作，其主張瑕疵擔保之權利已產生失權效，而不得主張。再原告親戚所找的潤意工程行檢測後提出之報價單，就修復漏水僅需47,250元，依證人李正全所證，漏水點在臉盆下方之三通管，原告卻除此之外將整個房屋（包含廚房、主臥浴廁）管線均更換，已超過必要程度，依證人李正全所證只更換漏水點，並鋪上不同顏色磁磚緊需15,000元，原告係將額外支出轉嫁被告，又修繕漏水起有可能施工長達1個月，此工期已非修繕漏水而是室內裝修，邱繼興並非買賣契約當事人，原告亦未舉證證明與邱繼興有何租賃關係，修繕漏水實原告亦未另外尋找他處居住，足證邱繼興無另租房屋需要；又清潔費係原告更換整間房屋之水管敲打磁磚造成，且證人李正全證稱已清潔而未收費，可知原告支出清潔費與被告無關，至於原告吳勁霆請求之薪資損失，與本欠漏水缺關聯等語，聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、本院得心證之理由：　㈠原告2人於112年6月14日以1,560萬元向被告2人購得系爭房屋及坐落土地應有部分，並簽訂系爭買賣契約書，且已完成移轉登記並交屋，有爭買賣契約書（潘雪英部分係由翻雪美代理）、建物第一類謄本在卷可查，且為兩造所不爭。　㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文，是物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。本院認系爭房屋於危險移轉時（即112年7月 20日交屋）存在漏水之瑕疵，理由如下：　1.1樓房屋天花板確有漏水情形，業經原告提出之系爭房屋下方之1樓房屋天花板漏水、產生白華結晶之照片為證（見本院卷第31-33頁），證人即房屋仲介人員洪健元亦於本院證稱：我是系爭房屋賣方仲介的店長，系爭房屋於112年月14 日成交、112年7月20日交屋，後來我們於113年1月26日經原告告知有漏水等語（見本院卷第148-149頁），被告則於本院稱對於樓下房屋漏水一事不爭執（見本院卷第142頁），上情應堪認定。　2.證人李正全於本院證稱：（問：有無受原告處理系爭房屋、 1樓房屋漏水問題？）有。原告吳勁霆的媽媽之前是我的客戶，另外因處理其他房子，所以我也認識吳勁霆也是客戶，但就是一般客戶，沒有很熟，我是聖心電工科畢業，處理漏水約30年以上的經歷，處理件數好幾百件以上，我有自來水承裝技師的證照，1樓房屋漏水處正上方就是系爭房屋的廁所，系爭房屋廁所冷熱水供管均有漏水，我打開牆壁後，發現臉盆下方的三通接頭在漏水等語（見本院卷第141-145頁）。證人李正全雖係原告委請之水電師傅，而非本院指派鑑定之鑑定人，然本件漏水處業經修繕完成，相關管線均經證人李正全拆除，維修前狀況僅剩寥寥照片數張，若委託專業機構鑑定，因跡證不足無法鑑定之機會甚高，衡以證人李正全於本院具結證稱與原告並非熟識，且又具相當水電專業，本院認以證人李正全所述，證明本件漏水之原因及所需合理修繕費用，應屬可行，依證人李正全上開證述，1樓房屋天花板漏水確為系爭房屋之廁所管線漏水造成，應堪認定。　3.依被告提出系爭房屋出售前照片（見本院卷第115-117、121 -123頁，含客廳、餐廳、主浴、客浴照片【按：本件漏水處應為客浴】），對照原告提出處理漏水之照片（見本院卷第 35、39頁），可知原告購得系爭房屋後，就客浴部分雖未裝修，但確有在他處（如客廳）安裝木質地板，然證人李正全證稱證稱：我去施工時，沒有其他廠商在裝潢，（問：如果在客廳、臥室鋪設木質地板，施作震動有可能造成本件漏水嗎？）不可能，因為客廳、臥室的地板是卡扣式的地板，不用釘釘子直接鋪上去就可以，所以不會有震動等語（見本院卷第144-145頁），是原告雖有裝設木質地板，然裝設過程尚不足使系爭房屋產生漏水；證人李正全又證稱：（問：提示本院卷第31至33頁照片【即1樓房屋天花板照片】照片上有沈積物，這要多久才會形成？）半年以上等語，參以證人李正全係於113年1月底、2月初前往勘查，倒算半年約為112 年7、8月，則倘上述白華沉積物僅累積半年，似可謂上述白華沉積物係112年7月20日交屋後使開始累積，惟漏水產生之白華沉積物，係地板牆面長期漏水致含水量增加，進而分解水泥内之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉，此等氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體，其演變過程緩慢，如112年7、8月間開始累績白華，則造成該等現象之漏水應更早於此時點，足徵 112年7月20日系爭房屋交屋，即已存在前揭漏水瑕疵，被告辯稱可能係裝潢震動或其他原因於交屋後造成云云，並非可採。　㈢被告雖抗辯爭買賣契約書第17條第19款約定「建屋若屋齡超過30年，則不屬漏水保固範圍」，故被告毋庸就漏水瑕疵負本件擔保責任，查爭買賣契約書確有上開約款，有爭買賣契約書在卷可查（見本院卷第22頁），然此「保固」與「保證無瑕疵」支用與並非相同，而所謂保固責任，係由交易習慣逐漸發展出之約定責任規範，為現今交易上供貨者常提供之擔保責任型態，主要在於擔保於一定期間內，對於正常使用下所生之瑕疵，提供保固者均應負責修補，此與民法第359 條規定物之瑕疵擔保責任尚難等同視之，而難認兩造有特約排除被告毋庸負擔民法第359條規定之瑕疵擔保責任，是非被告以此抗辯就上開漏水瑕疵毋庸負物之擔保責任，應非有據。　㈣另爭買賣契約書第17條第4款約定「簽約後，如發現本標的物有漏水...買賣雙方同意以下列方式處理：由賣方委請專業廠商評估修繕之費用，費用由賣方負擔...，依本項約定後，雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕付款或點交。前述約定於交屋後發現之瑕疵仍適用之」，有爭買賣契約書在卷可查（見本院卷第21頁），惟此係明定賣方就相關瑕疵有委託廠商修繕之義務，以督促賣方履行瑕疵擔保責任，使相關糾紛得迅速解決，並未限制買方不得自行尋得廠商維修，更無使自覓廠商之買方喪失下瑕疵擔保相關權利之意，則原告自行委請證人李正全修繕，應無失權可言。　㈤按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第36 0條前段定有明文。查被告出具現況說明書系爭房屋第29點「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶」，業經被告」勾選「否」（見本院卷第 28頁），被告既在上開欄位勾選「否」，確認系爭房屋係屬無滲漏水之狀態，實已就系爭房屋品質為保證，而系爭房屋有上述漏水瑕疵，原告得依民法第360條請求被告損害賠償，至於原告依民法第359條、第179條請求部分，因原告請求本院擇一判決，固不另為判決之諭知。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第277條前段定有明文，則原告請求損害賠償，自應就各項請求之數額負舉證之責，分述如下：　1.修繕費295,000元部分：證人李正全證稱：原告買這個房屋是要裝潢住的，我建議改作明管，但原告不接受，所以後來沒有做明管改作暗管，是將所有的冷熱水管線換新的。（問：所謂的是將所有的冷熱水管線換新的，是將整個房屋的冷熱水管線，還是只換廁所的冷熱水管？）整個房屋包含連廚房的都更換，因為原來的管線原告怕老舊也漏水。（問：維修照片顯示廁所四周牆壁磁磚也被拆掉，為何要拆四周牆面的磁磚？）因為屋主要求全部管線都要換掉，我提出本院卷第43至44頁估價單，並報價295,000元。（問：如果只換有漏水的管線要多少錢？）如果只針對上述漏水三通接頭換掉，並把該點磁磚換掉只要15,000元，但是這樣會造成磁磚顏色不一，如果要讓磁磚顏色一致，一個廁所磁磚要換掉大約 150,000元(系爭房屋有兩個廁所)。（問：潤意工程行報價4 7,250元可以處理本件漏水，有何意見？）如果簡單修理把漏水點的管路換掉，在舖上磁磚，這樣的錢是可以處理，但會造成磁磚顏色不一等語（見本院卷第145-146頁），並有證人李正全出具之估價單在卷可查（見本院卷第43-44頁），被告雖爭執該估價單形式上真正，然業經證人李正全證述為其所製作，依證人李正全所證，其係以暗管方式施作，起訴狀稱以明管施作云云，與事實不符，顯有錯誤。再本件漏水點在客浴臉盆下方之三通接管處，然實際施作確係將整個房屋（包含主浴、客浴、廚房部分）之水管管線均更換，此外又將浴室之牆面地板均敲除重新鋪設，本院考量①除客浴外，其餘管線均無漏水現象，原告雖以「原來的管線怕老舊也漏水」要求一併更換，然房屋老舊應為原告所明知，尚未漏水之管線，應不得僅以老舊為由主張瑕疵擔保責任，則原告委託證人李正全施作之範圍顯過大，已超過其得主張瑕疵擔保之範圍。②被告雖主張潤意工程行出具之報價單僅需47, 250元云云，然該保價單上已清楚記載「鑑測結果為公用浴室面盆下方冷水管路破裂」、「需開挖維修磁磚回貼，但磁磚顏色無法與原來一致」等詞，有該報價單存卷可參（見本院卷第101頁），是潤意工程行之報價，係開挖磁磚後以不同樣式顏色之磁磚抵充，將造成外觀之破壞，衡以原告所購買之客浴原先磁磚顏色統一、美觀，有出售前客浴照片在卷可考（見本院卷第123頁），以潤意工程行報價之修復方式雖較為低廉，惟難謂已回復原狀，本院考量上述①、②之因素，認就漏水修繕費必要費用，應以證人李正全證稱所稱只針對客浴漏水三通接頭更換並將、單一廁所（即客浴）磁磚要換掉所需費用150,000元為適當，則就原告修繕系爭房屋之損失，應以150,000元為認定，於此範圍應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁回。　2.清潔費18,660元部分：原告固已提出預約清潔付款之網路資料為證（見本院卷第45頁），然經本院認有必要修繕部分，僅客浴之管線及磁磚更換，已如前述，則其清潔費並非全數為客浴漏水瑕疵造成，原告是否能請求全額，已非無疑。另證人李正全證稱：（問：施工完造成的粉塵清潔，你有處理嗎？）有，整個房屋都有幫原告清潔，包含客廳，因為切割會造成粉塵，我有做簡單清潔但沒有收費。（問：你清潔完你認為還需要再找人清潔嗎？）我就是擦一擦牆壁地板，經過的地方擦乾淨，垃圾收走，要不要再清理要看屋主。（問：以嚴格標準你覺得還有哪些該清理的？）可能有些屋主覺得粉塵要再清理，我記得原告有說邱于庭對粉塵過敏。（問：如果只修理浴室三通管線漏水部分，是否造成房屋其他的髒亂？）會，因為粉塵會打出來等語（見本院卷第146-148 頁），依證人李正全所述，其雖有進行簡易清理，然仍存在粉塵未清理，實不能謂原告無委請他人清潔之需要。按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數，民事訴訟法第 222條第2項定有明文。原告確有支出清潔費之損害，業如前述，而其基於自身考量（或擔憂將來其餘舊管線漏水，或主觀上或認可全數向被告求償），而將主浴、客浴、廚房部分管線均更換，又將浴室之牆面地面均刨除更新，雖部分超出瑕疵擔保得主張之範圍，然移轉登記後原告已為系爭房屋之屋主，本有權確定如何進行工程，而施作產生之粉塵四處飄散，無法區分為何房間造成，委請清潔人員估價、施做，本無法僅單就客浴工程之粉塵評估，現清潔完成更無從再請廠商估價，是本院認就客浴修復漏水工程之清潔費，有民事訴訟法第222條第2項所稱證明顯有重大困難之情形，本院乃將廚房、主浴、客浴作為3區域，而就客浴清潔費部分估算為6 ,220元（計算式：18,660÷3=6,220），於此範圍原告請求為有理由，應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁回。　3.邱繼興支出租賃費用22,110元部分：依原告提出之付款資料，乃邱繼興承租月租套房而支付31,155元（含押金，月租金為22,110元）予出租人，有租賃單據、匯款資料在卷可按（見本院卷第47-48頁），原告則於本院稱：邱繼興是邱于庭的弟弟，之前也是住在系爭房屋，並且會支付房租給吳勁霆、邱于庭，並由吳勁霆代表收受，是因為本件系爭房屋有漏水去外面住，由邱繼興出面承租，原先應該邱繼興應該給付給吳勁霆的房租，就直接拿做旅宿的費用等詞（見本院卷第 141頁），然成年親人一同租賃房屋、共同負擔租金，或非無可能，然原告邱于庭乃系爭房屋所有權人之一，其弟邱繼興前來系爭房屋同住，原告邱于庭、吳勁霆是否會「親兄弟明算帳」（按：原告為夫妻，是吳勁霆與邱繼興亦為姻親關係）要求邱繼興與其等訂立租賃合約（包含口頭），並給付租金，並非無疑，此應待原告提出證據證明，然原告除此之外，並未提出證據以實其說，應任此部分之請求為無理由，應予駁回。　　4.原告吳勁霆之薪資損失5,616元部分：原告因蒐集證據、調解、出庭以向被告請求損害賠償之行為，乃其公民訴訟權利之行使，縱因此而支出一定之勞費，亦難認與前述下瑕疵有直接因果關係存在，是原告此部分請求，尚難准許。　㈥依爭買賣契約書，可知被告2人係將系爭房屋各應有部分2分之1出售予原告，而原告2人亦係取得系爭房屋應有部分2分之1，雖就移轉房屋所有權為不可分之債，然原告依民法第3 60條請求金錢損害賠償，則屬可分之債，應無命被告連帶給付之理，是前述本院認有理由之156,220元（計算式：150,0 00+6,220=156,220），應由被告2人平均分擔，並由原告2人平均請求，是被告潘雪英應各給付原告吳勁霆、邱于庭之數額，以及被告潘雪美應各給付原告吳勁霆、邱于庭之數額，應各為39,055元（計算式：156,220÷4=39,055，為求明確，本件判決就各被告應各給付原告之數額分列之），逾此範圍為無理由，應予駁回。　㈦按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告損害賠償，屬於未定期限債務，併請求自本件起訴狀繕本送達被告翌日即113年5月17 日（見本院卷第55頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。五、綜上所述，原告依民法第360條規定，請求被告應各給付原告之數額應為39,055元，及自113年5月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第42 7條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行，原告假執行之聲請不另准駁，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。依職權確定訴訟費用額為3,750元（第一審裁判費3,640元，證人均未聲請日旅費），由被告潘雪英負擔858元；被告潘雪美負擔858元，餘由原告負擔。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳紹瑜　　以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　凃寰宇

2024-11-13

STEV-113-店簡-701-20241113-1

上易

臺灣高等法院

返還價金等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第573號上訴人徐智政訴訟代理人陳鼎正律師被上訴人王寶貝王美璇張肇麟合億地產有限公司法定代理人洪明典共同訴訟代理人李金澤律師複代理人林洋帆被上訴人羅淑芬上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國112年1 1月15日臺灣桃園地方法院111年度訴字第2001號第一審判決提起上訴，本院於113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，暨訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人王寶貝、王美璇應各給付上訴人新臺幣陸拾萬元，及均自民國一一一年九月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人王寶貝、王美璇各負擔三分之一，其餘由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　　被上訴人羅淑芬經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、本件上訴人主張：　㈠先位之訴部分：伊欲購買臨路面寬達5米以上之建築基地興建房屋，經被上訴人合億地產有限公司（下稱合億公司）之經紀營業員即被上訴人張肇麟（下稱其姓名）仲介購買被上訴人王寶貝、王美璇（下合稱王寶貝2人）共有之桃園市○○區○ ○○段○○○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）。王寶貝2人提供資料予合億公司及該公司之不動產經紀人即被上訴人羅淑芬、張肇麟（5人合稱被上訴人）製作不動產說明書（下稱系爭說明書）時，其等均明知系爭土地曾施作土地鑑界，且明知系爭土地臨路面寬僅約4米，卻在系爭土地地籍圖謄本手寫標示「5」，向伊謊稱系爭土地臨路面寬達5米，再將系爭說明書含地籍圖作為簽訂買賣契約之附件，伊因此誤信而於民國111年4月30日同意以價金新臺幣（下同）581萬元購買系爭土地，並與王寶貝2人簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約），先支付120萬元至履約信託專戶（下稱系爭信託專戶）。伊於締約後申請鑑界發現系爭土地臨路面寬僅4. 1米，始知：⑴被上訴人共同詐欺、傳達不實訊息，乃依民法第88條、第92條規定，於111年9月5日發函撤銷系爭契約之意思表示，王寶貝2人取得價金即無法律上之原因，其等就系爭土地之權利範圍為各1/2，依民法第114條第2項準用同法第113條、第179條及第271條等規定，王寶貝2人各應返還 60萬元，及自解約存證信函送達5日後即111年9月12日起算之法定遲延利息。⑵被上訴人上開行為亦違反刑法第339條之 4第1項第2款加重詐欺罪之保護他人法律，並顯背於善良風俗，故依民法第184條第1項前段、後段及第2項、第185條第 1項、第188條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第1、2 項等規定，被上訴人應連帶給付伊120萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，並與前述㈠⑴部分為不真正連帶給付關係。　㈡備位之訴部分：⑴因系爭土地臨路面寬應達5米屬系爭契約約定內容，王寶貝2人無法給付臨路面寬5米之土地屬給付不能，應有減少價值及缺少保證品質之物之重大瑕疵，伊已依民法第359條規定於111年8月8日寄函解除系爭契約，爰依民法第271條規定請求王寶貝2人應各返還伊60萬元，及自解約存證信函送達5日後即111年9月12日起算之法定遲延利息。⑵張肇麟、合億公司、羅淑芬居間仲介系爭土地之買賣，依民法第567條規定對伊負有據實報告及調查義務，其3人疏未調查系爭土地臨路面寬不足5米乙事，未盡善良管理人義務，經伊解除系爭契約，被上訴人自應依民法第213條、第224條、第226條、第227條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第1 、2項規定，及王寶貝2人與合億公司間之委託銷售契約書，連帶給付伊120萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，並與前述㈡⑴部分為不真正連帶給付關係。⑶ 另系爭契約既係因王寶貝2人給付不能及違約而經伊解除，依系爭契約第8條第3項約定、民法第271條之規定，王寶貝2 人應各給付伊60萬元懲罰性違約金及自民事追加被告及更正訴之聲明狀送達翌日即112年3月2日起至清償日止之法定遲延利息，並願供擔保請准宣告假執行。　㈢原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。先位上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉王寶貝、王美璇應各給付上訴人60萬元，及自111年9月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒊被上訴人應連帶給付上訴人120萬元，及自起訴狀送達翌日起迄清償之日止，按年息5％計算之利息。⒋第2項、第3項被上訴人應給付部分，如被上訴人其中一人已為全部或一部給付，其他被上訴人就該給付範圍，免給付義務。⒌ 願供擔保請准宣告假執行。備位上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉ 王寶貝、王美璇應各給付上訴人60萬元，及自111年9月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒊被上訴人應連帶給付上訴人120萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒋第2項、第3項被上訴人應給付部分，如被上訴人其中一人已為全部或一部給付，其他被上訴人就該給付範圍免給付義務。⒌王寶貝、王美璇應各給付上訴人6 0萬元，及自112年3月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒍願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人之答辯：　㈠王寶貝2人、張肇麟、合億地產公司以：否認買賣雙方有約定系爭土地臨路面寬應有5米，上訴人提出之地籍圖謄本上雖有手寫「5」之字樣，並非伊等所寫。如系爭土地需臨路面寬5米以上，上訴人始願購買，如此重要之點，何以未於系爭契約中列為特約事項。又系爭契約第1條明載土地標示及買賣權利範園面積96平方公尺，而系爭土地依實測面積亦為 96平方公尺，即伊等所出售、仲介之系爭土地並無面積短少之情形，自無詐欺。另系爭契約第12條第3項亦約定「本案需申請鑑界，無套繪證明，由買方負責交由地政士申請並負擔費用」，亦可證明兩造約定系爭土地之實際面積狀況，仍需再申請鑑界，始能確定，並無臨路土地為面寬5米之約定。況系爭土地雖經實測為4.1米，然並非不能建築使用，上訴人主張系爭土地有瑕疵而解約，亦屬無理等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。　㈡羅淑芬以：系爭土地之不動產說明書、產調部分，伊均有審核，一般不動產說明書不會特別標示路寬、面寬，最重要的是有無鄰地占用之情形，鑑界時發現鄰地占用之情況，賣方應依規定排除；及土地上下不能有廢棄物、垃圾掩埋物，或被套繪之情形，與上訴人請求面寬須5米之要求不符等語，資為抗辯。三、兩造不爭執事項（本院卷第178頁）：　㈠王寶貝2人於110年3月7日委託訴外人鄭文在申請將坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段0000地號土地（原登記955平方公尺）分割出同段1174地號土地（面積859平方公尺）及同段1174- 1地號土地（面積96平方公尺）（原審卷第71頁至第73頁、第109頁至第135頁）。　㈡王寶貝2人於111年4月13日與合億公司就系爭土地簽立（乙證二）土地一般委託銷售契約書，其中第5條第3項約明「受託人受託仲介銷售所作市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等活動與支出，除有雙方同意終止及委託人終止契約外，均由受託人負責，受託人不得以任何理由請求委託人補貼。」。　㈢上訴人於111年4月27日與就系爭土地簽立買賣議價委託書（原審卷第317頁至第318頁）。　㈣王寶貝2人與上訴人於111年4月30日簽立系爭契約。　㈤系爭說明書後附之地籍圖，有以手寫之方式書寫「5」（原審卷第26頁地籍圖）。四、本院之判斷：　㈠先位之訴部分：　⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條定有明文。又所謂物之性質錯誤，係指表意人在其意思形成過程中，對於就其決定為某特定意思表示之物之性質，例如對標的物之品質、數量、形狀、產地、年代、真假等認識有錯誤，而該錯誤如係交易上認為重要者，視為意思表示內容有錯誤，例外允許撤銷之（最高法院110 年度台上字第371號及111年度台上字第1407號判決意旨參照）。　⒉查系爭契約附件之系爭土地地籍圖謄本上於臨路寬度位置手寫載明「5」字樣（原審卷第26頁），王寶貝2人持有之系爭契約附件系爭土地地籍圖謄本亦有相同記載，業經本院當庭勘驗無誤並拍照附卷（本院卷第224頁、第227頁）；又上訴人前以Line通訊軟體向張肇麟稱「你當初說的面寬五迷（米之誤載）寬，現在只有4.1米寬!」、「被套路的感覺!」等語，張肇麟則回覆「我們沒有套路您」、「我們是用地籍圖量出來」等語，有上訴人所提出與張肇麟間之Line通訊軟體對話紀錄（原審卷第200頁），足認系爭契約締約前，張肇麟確有向上訴人表示系爭土地臨路寬度為5米，且現況說明書亦記載曾施作土地鑑界（原審卷第27頁），上訴人因此認為系爭土地有5米寬而締約，自堪認定。惟系爭土地嗣後經測量實際上之臨路寬地僅有4.1米，有桃園市大溪地政事務所土地複丈圖及面積計算表在卷可證（原審卷第135頁），則上訴人誤認系爭土地臨路寬度為5米而締約，係對系爭土地性質產生錯誤而為之意思表示。復衡之土地臨路寬度影響土地之使用及交易價值、建築物設計規劃等事項，為土地買受人交易前必要考量事項，核屬土地交易之重要客觀條件，且上訴人於交易前亦對此事項加以詢問，並於本件主張：伊因現在租屋處面寬4米，以客貨車搭載雙胞胎兒女上下車、工作卸貨均有困難，而欲購地建屋，伊有向仲介張肇麟表示購買土地臨路面寬需5米等語（本院卷第159頁至第160頁），合於一般人對於建地及其上建築物面寬之考量，被上訴人對上訴人有此需求亦未與爭執，足見系爭土地之臨路寬度對於上訴人主觀上亦屬重要，則系爭土地臨路寬度達5米對上訴人既具有交易重要性，且此錯誤非被上訴人之過失所致，依前揭規定及說明，上訴人自得撤銷締結系爭契約之意思表示。　⒊次按法律行為經撤銷者，視為自始無效。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。又數人負同一債務，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔之。民法第114條第1項、第179條前段及第271 條前段分別定有明文。查上訴人於111年9月5日以台北火車站存證號碼000386號存證信函對王寶貝2人撤銷其締結系爭契約之意思表示（原審卷第33頁至第38頁，下稱系爭存證信函），經王寶貝2人於111年9月6日收受，有中華郵政掛號郵件收件回執在卷可證（原審卷第39頁至第40頁），系爭契約經上訴人撤銷視為自始無效，王寶貝2人已收取之系爭契約價金120萬元，即為無法律上原因所受之利益，上訴人依上開規定以先位之訴請求王寶貝2人各返還60萬元，應予准許。又系爭存證信函並一併定期催告王寶貝2人於文到5日內即 111年9月11日前返還上開款項（原審卷第33頁至第34頁），王寶貝2人屆期未給付，自屬給付遲延，則上訴人併請求王寶貝2人給付自111年9月12日起至清償日止之遲延利息，亦應准許。　⒋上訴人先位之訴另主張：王寶貝2人明知系爭土地於110年3月 24日因分割複丈，測量臨路面寬為4米，合億公司代理其等進行買賣交涉，羅淑芬未盡調查義務，張肇麟傳達不實訊息，共同詐欺上訴人，違反刑法第339條之4第1項第2款加重詐欺罪之保護他人法律，顯背於善良風俗，伊得依民法第184 條第1項前段、後段及第2項、第185條第1項、第188條第1項規定及不動產經紀業管理條例第26條第1、2項等規定，請求被上訴人連帶賠償120萬元云云。惟查：依上訴人所提事證尚難證明張肇麟、合億地產公司、羅淑芬於上訴人簽立系爭契約前，確已知悉系爭土地臨路面寬僅有4.1米，上訴人雖提出上開其與張肇麟之Line通訊軟體對話紀錄，然觀諸上揭對話紀錄（原審卷第200頁），張肇麟僅稱「是用地籍圖量出來」等語，則所稱系爭土地面寬5米等節應係其自行測量結果產生誤差之過失行為所致，尚難逕認其已知悉系爭土地之實際臨路面寬為何及有故意詐欺上訴人之情事；至王寶貝 2人縱已知悉系爭土地於110年3月24日鑑界結果，惟系爭契約所附地籍圖所載「5」之註記究竟是何人所為，上訴人並未提出事證證明，亦難逕認王寶貝2人有故意詐欺之行為。參以系爭契約第12條第3款特別約定「本案需申請鑑界」，核係為於締約後確認系爭土地之臨路寬度、面積等事項，以確保上訴人之權益，由此益見被上訴人並無詐欺上訴人之故意，自難認被上訴人有故意加重詐欺之背於善良風俗之行為，上訴人依民法第184條第1項前段、後段及第2項、第185條第1項及第188條第1項等規定請求被上訴人連帶給付120萬元，為無理由。又張肇麟雖於締約前告知上訴人系爭土地面寬 5米，致上訴人誤認土地面寬而締約，惟上訴人既已依民法第88條規定撤銷錯誤之意思表示，並得請求王寶貝2人返還已支付之價金及遲延利息，復未說明其尚有其他損害，其依不動產經紀業管理條例第26條第1、2項等規定，請求合億公司、張肇麟及羅淑芬連帶給付120萬元本息，亦屬無據。　㈡備位之訴部分：本院既認上訴人先位聲明請求王寶貝2人各給付60萬元部分為有理由，自無庸再就備位之訴部分為論斷，併此敘明。　　　　五、綜上所述，上訴人依民法第179條之規定，請求王寶貝2人各應給付60萬元，及自系爭存證信函送達5日後即111年9月12 日起至清償日止（原審卷第33頁至第34頁、第39頁至第40頁），按年息百分之5計算之利息，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項前段，第463條、第385條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　　月　　13 　日　　　　　　　　　民事第十三庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　林純如　　　　　　　　　　　　　　法　官　邱蓮華　　　　　　　　　　　　　　法　官　林于人正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　王靜怡

2024-11-13

TPHV-113-上易-573-20241113-1

訴

臺灣屏東地方法院

減少價金等

臺灣屏東地方法院民事判決 112年度訴字第50號原告陳詩珊訴訟代理人邵正傑被告潘雨柔訴訟代理人蔡鴻杰律師吳幸怡律師李亭萱律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣34萬6,125元，及自民國111年12月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之41，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告如以新臺幣34萬6,125 元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、按訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3款定有明文。本件原告起訴請求被告給付其新臺幣（下同）179萬8,100元本息；嗣於訴狀送達後，改為請求被告給付其84萬6,125元本息，核屬減縮應受判決事項之聲明，原告所為訴之變更，於法自無不合，應予准許。二、原告主張：兩造於民國111年7月28日簽訂不動產買賣契約書，由伊以1,340萬元之價格，向被告買受坐落屏東縣○○鎮○○ 段00000地號土地及其地上385建號建物（門牌同鎮恒南路19 4巷50號，下稱系爭房屋）。被告於前開買賣契約書所附不動產委託銷售標的現況說明書（下稱系爭說明書）第34項「現況是否有滲漏水之情形」一欄，勾選「無」，致伊誤信系爭房屋並無滲漏水之情形，而伊付清全部價金，被告亦已辦畢所有權移轉登記，並於111年11月8日將上開房地交付予伊。惟伊於交屋前陸續發現系爭房屋有如附表所列各項滲漏水之瑕疵（下稱系爭瑕疵），旋即寄發存證信函要求被告賠償，惟遭被告拒絕。又系爭瑕疵經囑託社團法人臺灣省土木技師公會（下稱臺灣省土木技師公會）鑑定結果，其修復費用共需34萬6,125元，且系爭瑕疵縱經修復，仍存有交易性貶值50萬元，合計84萬6,125元，伊依法行使價金減少請求權後，得依不當得利之規定，請求被告加計法定遲延利息返還伊84萬6125元等語，並聲明：㈠被告應給付原告84萬6,125元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：關於原告請求減少價金之數額，其中修復費用34 萬6,125元部分，伊尊重鑑定機關之鑑定結果。惟系爭房屋乃於99年間興建完成，兩造買賣時屋齡已達12年之久，且系爭瑕疵經修復後，房屋機能已復歸完整，應無貶值之問題，故伊否認存有交易性貶值50萬元。又伊已於111年11月8日將系爭房屋交付原告，當日兩造簽訂保留款撥款同意書，原告應付買賣價金之尾款，尚有180萬元存於僑馥建築經理股份有限公司履約保證專戶（下稱系爭履保專戶），猶未撥付予伊，原告既尚未支付全部價金，即不得行使價金減少請求權，請求伊返還價金，縱使得為請求，伊亦得以原告應付之18 0萬元尾款，主張抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。四、查兩造於111年7月28日簽訂不動產買賣契約書，由原告以1, 340萬元之價格，向被告買受系爭房屋及其基地，原告已將全部價金存入系爭履保專戶，被告亦已辦畢上開房地所有權移轉登記，並於111年11月8日交付系爭房屋，系爭履保專戶內尚有保留款180萬元，未據交付被告之事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書及專戶餘額確認單在卷可稽（見本院卷一第59至66頁；本院卷二第387頁），堪信為真實。五、得心證之理由：　㈠被告就系爭瑕疵應負瑕疵擔保責任：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。　⒉查兩造於111年7月28日簽訂之不動產買賣契約書，其中系爭說明書第34項關於建物瑕疵情形之「現況是否有滲漏水之情形」一欄，經被告勾選「否」，並於簽名欄內簽名，原告於交屋前之111年9月至10月間，即發現系爭房屋有多處滲漏水之情形，並將滲漏水情事告知被告，本件訴訟繫屬中經本院囑託臺灣省土木技師公會鑑定結果，認為系爭房屋如附表編號1至9位置，確有滲漏水現象，有不動產買賣契約書、系爭說明書、高雄凹仔底第555號存證信函及臺灣省土木技師公會鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）附卷可稽（見本院卷一第 59至66、72至74、119至121、289至379頁)。準此，系爭房屋於交屋前，於附表所示位置即存在系爭瑕疵之事實，堪以認定。又房屋之滲漏水，將造成牆面出現水痕、壁癌等現象，且通常將使房屋之交換價值產生貶抑，是系爭房屋之滲漏縱未達影響結構安全之程度，仍會減少其價值及供居住之通常效用，自屬物之瑕疵。從而，原告主張被告應就系爭房屋存有滲漏水之瑕疵，負瑕疵擔保責任，自屬可取。㈡原告得行使價金減少請求權，並依不當得利之規定，請求被告返還34萬6,125元：　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359 條定有明文。民法第359條之規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人因出賣人應負物之瑕疵擔保之責，而依該條規定請求減少其價金者，應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。又物之出賣人就其交付有瑕疵之買賣標的物，而應負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任者，買受人依前者得主張解除契約或請求減少價金（民法第359條）、不履行之損害賠償（民法第360條）或另行交付無瑕疵之物（民法第364條）之權利，依後者則得主張解除契約或請求債務不履行之損害賠償（最高法院109年度台上字第128 9號判決意旨參照）。　⒉本件修復系爭瑕疵所需費用，如附表編號1、2、3、6、10、1 3、13-1所示位置之滲漏水情形，應分別於各該位置之外牆加塗透明防水漆，並於如附表編號1、3、4、5、10、11、12 、13所示位置施作防水矽利康，此部分工程之修復費用為21 4,625元；又附表編號11所示漏水位置除上開工程外，尚應整修頂樓平台鐵皮頂蓋前後側排水槽，且如附表編號7至9-1 所示位置之滲漏水情形，應以浴室地坪防水層翻修，此部分工程之修復費用則為131,500元，與前開金額加總合計346,1 25元，有系爭鑑定報告可稽。本院審酌鑑定機關與兩造均無利害關係，且具建築技術、營建專業，核以前開修復區域、項目、位置，均為系爭瑕疵必要之修繕，則原告主張以此修復費用之數額請求減少價金，尚無不合。至原告雖主張系爭房屋因存有滲漏水瑕疵，而有交易性貶值50萬元等語，然查系爭房屋如附表所示各處之滲漏水情形，均可以加塗防水漆、施作防水矽利康、整修排水槽、翻修防水層等工程修復，修復應後無礙系爭房屋之正常使用，且兩造買賣系爭房屋時，距系爭房屋興建完工已有12年之久，有系爭房屋建物登記謄本之記載在卷可考（見本院卷二第371頁），而材料老化、地震天災引致之管線裂損與劣化，亦普遍存在於中古建築之情形，系爭瑕疵除造成生活上之不便及相關位置裝修材或物品之損害外，並未影響房屋結構而害及原告人身安全或使用系爭房屋之利益，系爭瑕疵經以系爭鑑定報告所示之修復方法修繕後，即得解決滲漏水之問題，難認系爭瑕疵經修補後，房屋交易價格仍存有減損之情事。此外，原告並未就系爭瑕疵經修補後，尚受有交易性貶值損害乙節，盡舉證之責，其主張系爭房屋因滲漏水瑕疵而有交易價值貶損50萬元，即無足取。 ⒊被告雖辯稱兩造間之買賣契約，仍有180萬元尾款保留於系爭履保專戶，原告既尚未支付全部價金，即不得行使價金減少請求權，請求其返還價金，縱得請求返還，被告亦得以基於買賣契約對原告之尾款債權，主張抵銷等語。惟兩造就本件買賣訂有不動產買賣價金履約保證之約定，各期買賣價金應依約存入系爭履保專戶，且依不動產買賣契約書第9條第6項約定，甲方（即原告）履行買賣價金交付之方式，包含貸款核撥入專戶或完成待清償作業或存入乙方（即被告）指定之帳戶等情形，是原告倘已將買賣價金存入系爭履保專戶，即應認已依約對被告清償買賣價金。被告雖辯稱其對原告尚有180萬元價金尾款債權等語，惟原告既依兩造間前開不動產買賣契約書第5條之約定，將尾款存入系爭履保專戶，應認原告交付本件買賣價金之義務已履行完畢。再按兩造應共同依約履行買賣相關之權利義務，辦理點交前若雙方就權利義務之履行或已發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合議解決時時，任一方應於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判，確定判決前雙方同意僑馥建經應停止專戶價金之撥付，前開爭議經判決確定後僑馥建經始依確定之結果執行專戶價金之撥付，不動產買賣契約書第10條第6項訂有明文，應認兩造於訂約時即同意若於點交前發現之瑕疵未能合意解決時，停止系爭履保專戶價金之撥付，至兩造於111年11月8日交屋時簽署之保留款撥款同意書，雖約定系爭履保專戶保留180萬元，需待雙方就系爭房屋修繕費用或修繕補貼之金額達成一致時方能出款（見本院卷二第385頁），惟該同意書至多僅係重申本件不動產買賣契約書第10條第6項之約定，並未變更原告已將本件買賣價金存入系爭履保專戶以為清償之事實，被告執此主張原告尚有買賣價金尾款未支付，並據以為抵銷抗辯，難認於法有據。　⒋按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參考），僅生買受人減縮給付義務之效果，尚非請求權基礎之完全性條文（具備構成要件及法律效果之法條），不得作為買受人向出賣人請求給付之依據。請求減少價金，性質上為形成權，價金若經合法減少，買受人原所受領之該部分給付，其原有之法律上原因，其後即不存在，已給付該部分價金之買受人得依民法第179條規定，請求出賣人返還之。原告依民法第359條規定得請求被告減少之價金為34萬6 ,125元，且原告已基於兩造間買賣契約，將買賣價金存入系爭履保帳戶，則被告基於買賣契約所得受領價金之法律上原因，已因原告行使減少價金請求權而不復存在。準此，原告於行使價金減少請求權後，依不當得利之規定，請求被告返還34萬6,125元，於法自屬有據。六、綜上所述，本件原告依不當得利之規定，請求被告返還其84 萬6,125元，及自起訴狀繕本送達翌日（即111年12月20日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，於如主文第1項所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。本判決原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行（原告就此所為假執行之聲請並無必要）。被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應駁回之。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　凃春生　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　薛全晉　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　彭聖芳正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　潘豐益附表：編號漏水位置編號漏水位置及情形 1 1樓門口車庫之女兒牆面 9 301浴廁四周牆壁內外牆及門檻 2 1樓車庫遮雨棚（鐵捲門上方） 9-1 302浴廁四周牆壁內外牆及門檻 3 1樓車庫遮雨棚（側走廊上方） 10 3樓上頂樓之梯間窗框 4 1樓側走廊頂蓋側邊、角接縫處 11 頂樓平台鐵皮頂蓋邊角與鐵框接縫處 5 1樓廚房採光罩三邊側邊 12 頂樓平台女兒牆 6 2樓主臥室床左方牆壁 13 2樓至3樓樓梯轉台處牆面 7 2樓主臥室浴廁四周牆壁內外牆及門檻 13-1 1樓至2樓樓梯轉台處牆面 8 2樓客房浴廁四周牆壁內外牆及門檻

2024-11-13

PTDV-112-訴-50-20241113-1

上易

臺灣高等法院

拆屋還地等

臺灣高等法院民事判決 111年度上易字第1303號上訴人高坤盟訴訟代理人黃勝和律師被上訴人唐楨中訴訟代理人葉繼學律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國111年1 0月17日臺灣臺北地方法院110年度訴字第4836號第一審判決提起上訴，本院於113年10月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：伊與被上訴人分別為門牌號碼臺北市○○區○○○ 路0段00號（下稱系爭建物）6樓之2、7樓之2所有權人。系爭建物為7層樓之公寓大廈，坐落之基地及屋頂平臺（下稱系爭屋頂平臺）為全體區分所有權人所共有。詎被上訴人竟以如原審判決附圖編號A、C所示增建物（下稱系爭增建物），無權占有系爭屋頂平臺合計57平方公尺（下稱系爭占有平臺），並出租他人使用，受有相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條等規定，求為命被上訴人拆除系爭增建物、返還系爭占有平臺、按月給付不當得利新臺幣（下同）2,000元予伊之判決（原審就此部分為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴；其餘未繫屬本院者，不予論述）。於本院上訴聲明：原判決關於駁回下列之訴部分廢棄；被上訴人應將系爭增建物拆除，將系爭占有平臺騰空返還伊及其他共有人全體；被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭占有平臺之日止，按月給付伊2,000元。二、被上訴人以：上訴人未經登記為系爭屋頂平臺共有人，而系爭增建物於伊購入系爭建物7樓之2前即由前手屋主興建完成，且非伊買受之標的，伊對之無事實上處分權，上訴人無從訴請伊拆除系爭增建物、返還系爭占有平臺；退步而言，系爭建物於民國70年間建造完成，起造人出售時曾出具系爭屋頂平臺使用權證明書予頂樓之屋主，各住戶就系爭屋頂平臺占用情形長期無爭執，甚至決議倘7樓住戶出租頂樓增建物，應另繳使用對價，顯存有分管契約，伊得依該分管契約占用系爭占有平臺；又系爭屋頂平臺非法定避難平臺，其上所有增建物占用系爭屋頂平臺之面積未過半，亦不至於影響結構安全或避難功能，上訴人於88年入住系爭建物，已知悉系爭屋頂平臺之狀況，遲至與伊發生漏水糾紛方提起本件不符共有人全體利益之訴訟，應屬權利濫用；此外，上訴人請求之不當得利金額毫無根據，明顯過高等語，資為抗辯。於本院答辯聲明：上訴駁回。三、系爭建物係於70年間建造完成之7層樓公寓大廈，上訴人於8 8年間購入系爭建物6樓之2，被上訴人於94年間購入系爭建物7樓之2，現將占用系爭占有平臺之系爭增建物出租他人使用等情，為兩造所不爭執（見本院卷一第298頁、卷二第140 、185、186、243頁），復有建造執照存根、複丈成果圖、使用執照存根、建物登記謄本、鑑定圖在卷可稽（見原審卷第99、100、191頁、本院卷一第119至123、165、166、473 頁、卷二第47頁），堪信為真。上訴人請求被上訴人拆除系爭增建物、返還系爭占有平臺、給付不當得利，則為被上訴人所拒，並以前開情詞置辯。經查：　　（一）上訴人為系爭屋頂平臺共有人，被上訴人對系爭增建物有事實上處分權：　　１數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，98年1月23日修正前民法第799條前段定有明文。此所稱共同部分，係指大門、屋頂、地基、走廊、階梯、隔壁等，性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言。系爭建物係70年間建造完成之7層樓公寓大廈，兩造均為該建物之區分所有權人，已如前述。觀諸系爭建物之建造執照存根、使用執照存根（見原審卷第99、100頁、本院卷一第119至122頁），系爭屋頂平臺顯非供店鋪或住宅使用之專有部分，依卷附複丈成果圖、系爭屋頂平臺竣工圖、鑑定圖所示（見原審卷第191頁、本院卷一第473頁、卷二第7、47頁），尚可見系爭屋頂平臺欠缺構造上或使用上之獨立性，應屬首揭規定所稱共有部分，上訴人確為系爭屋頂平臺共有人無訛。又被上訴人提出之買賣標的物現況說明書，明確勾選其向前手屋主買受之標的有「頂樓增建」（見原審卷第91 頁），依交易常規，是項說明書乃前手屋主所填載，用以向房屋仲介業者及後手屋主交代買賣標的現況，該「頂樓增建」當屬被上訴人買受之範疇，此參被上訴人自承現將系爭增建物出租他人使用（見本院卷一第148頁）、於本院審理期間自行僱工將原屬系爭增建物之一部分拆除完畢（見本院卷二第246頁），在在顯示被上訴人有管理使用系爭增建物權限，益徵明白，被上訴人自已取得系爭增建物之事實上處分權。　　２被上訴人以上訴人所有系爭建物6樓之2之建物登記謄本未登載系爭屋頂平臺資料、伊向前手屋主買受之標的限於經地政機關登記者為由，抗辯上訴人非系爭屋頂平臺共有人，伊對系爭增建物無事實上處分權云云，與上開事證相悖，要無可採。（二）被上訴人得依分管契約占用系爭占有平臺：　　１被上訴人所陳系爭建物之起造人於出售時曾出具系爭屋頂平臺使用權證明書予頂樓之屋主，與各住戶約定頂樓屋主得專用屋頂平臺一節，業已提出由「中國信託投資公司不動產部經理」於68、69年間出具，載有同意某棟樓屋頂平臺部分歸某7樓承購者使用，並負責於成立管理委員會中訂定管理規則等語之證明書影本2份為憑（見本院卷一第1 25、127頁）。上訴人雖爭執該等證明書之真正（見本院卷二第243、244頁），經被上訴人回應鄰居只能提供影本、不願出庭作證（見本院卷一第483頁），系爭建物起造人中國信託商業銀行股份有限公司亦函覆：系爭建物為該公司改制前中國信託投資公司興建之建物，相關檔案已逾保存期限，無法提供（見原審卷第163頁），然私文書因故未能提出原本，法院仍可將之視為當事人關於事實陳述之訴訟資料，依民事訴訟法第222條第1項規定，斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽。證人即系爭建物所屬社區（下稱系爭社區）前總幹事左寶山於原審證稱：系爭社區有3棟建物，共60幾戶住戶，除3 9號之1之頂樓無加蓋外，其餘都有加蓋增建物，其任職總幹事期間之103至107年間，未有任何住戶對頂樓之增建物有爭執，103年10月25日舉辦之區分所有權人會議有人提案8樓承租戶應繳納管理費，經各住戶舉手表決一致通過等語（見原審卷第381、382頁），核與該社區105年度委員會第4次會議紀錄記載「103年10月25日區分所有權人會議決議，各棟如7樓所有權人將8樓承租他人，需繳交管理費」（見原審卷第207頁），及系爭社區管理費收繳明細表所載收費情形（見原審卷第213至223頁），悉相吻合，可信為真。衡酌系爭社區之7樓多數住戶，各自在頂樓空間加蓋增建物使用迄今，歷有年所，所有住戶俱可共見共聞，非僅無人異議，尚於103年10月25日共同決議就增建物經出租者應加收管理費，具有長期分管系爭屋頂平臺之事實；而系爭社區之各建物係於公寓大廈管理條例施行前之68年6月20日取得建造執照、70年6月2日取得使用執照，有建造執照存根、使用執照存根可證（見原審卷第99、 100頁、本院卷一第119至122頁），依公寓大廈管理條例第55條第2項但書規定，於該條例施行前取得建造執照之公寓大廈，不受第7條各款不得約定專用部分之限制，堪認被上訴人上揭主張，信而有徵，無從否定其所提出證明書之真正。縱系爭社區成立後，未見起造人依該等證明書之約定，將系爭屋頂平臺之分管協議於管理規則予以明定，惟由前述事實，至少得認系爭社區住戶於成立之初，就系爭屋頂平臺之使用存有默示分管契約。兩造受讓系爭建物6樓之2及7樓之2時，得清楚查知系爭屋頂平臺經頂樓住戶占用之狀態，對於分管之事可得而知，為維持共有物管理秩序之安定性，皆應受該分管契約約束，被上訴人得依分管契約占用系爭占有平臺。　　２上訴人否認系爭屋頂平臺共有人就該平臺有分管契約，與前開認定不符；所云被上訴人之前手屋主出售房屋之際，在買賣標的物現況說明書勾選無分管協議，足徵系爭屋頂平臺未經分管部分，對照該說明書於勾選是否有住戶規約、其他分管協議之欄位，其後均記載需檢附資料（見原審卷第91頁），在本件分管契約不存在書面文件之情況下，難以逕認被上訴人之前手屋主為該勾選，係否定有任何形式分管契約之意，不足推翻前揭認定。是上訴人此部分之主張，俱無可取。（三）上訴人請求被上訴人拆除系爭增建物、返還系爭占有平臺、給付不當得利，均無理由：　　１按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，固為民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條前段所明定。惟被上訴人得依分管契約占用系爭占有平臺，已認定如前，該分管契約終止前，難認其為無權占有者或因此獲有不當得利。基此，上訴人請求被上訴人拆除系爭增建物、返還系爭占有平臺、給付不當得利，均無理由。　　２上訴人另主張系爭增建物影響系爭建物結構安全或避難功能，不符分管契約之意旨云云，然觀之前述系爭社區103 年10月25日之決議內容，系爭社區住戶對於頂樓屋主在系爭屋頂平臺建造增建物之事似無異議，被上訴人就系爭占有平臺之利用，當無違反系爭社區住戶就系爭屋頂平臺之分管協議內容；再者，系爭增建物從被上訴人之前手屋主建造完成至今有相當時日，上訴人亦不否認所有住戶均可經由樓梯走到系爭屋頂平臺（見本院卷二第186頁），而系爭社區3棟大樓屋頂平臺面積為1,366.36平方公尺、系爭屋頂平臺面積為379.83平方公尺、系爭增建物面積共57 平方公尺（其中6平方公尺為增建雨遮），占用系爭屋頂平臺之比例有限，且仍具相當之空地可供多人通行，有複丈成果圖、鑑定圖、現場照片存卷可參（見原審卷第191 頁、本院卷一第129至142、247至257、449至463、473頁、卷二第30、31、47頁），系爭增建物建造後，究竟有何變化致妨礙逃生、破壞系爭建物之結構，未見上訴人舉證說明，有害避難功能或結構安全之說，洵屬無據；此外，約定專用權人就約定專用之共用部分之使用雖應依使用執照所載用途使用，不得擅自變更，且不得違反相關建築法令，但參酌公寓大廈管理條例第15條第2項、第9條第4項規定，違反者乃管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀，或得請求主管機關或訴請法院為必要之處置及請求損害賠償之問題，尚不因系爭增建物為違建即使分管契約失效。是故，上訴人此部分主張，不影響其本件請求為無理由之判斷。　　　　　四、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821 條、第179條等規定，請求被上訴人拆除系爭增建物，將系爭占有平臺騰空返還伊及其他共有人全體，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭占有平臺之日止，按月給付伊2,000 元，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。　　六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第八庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　邱育佩　　　　　　　　　　　　　　　法　官　朱美璘　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許炎灶　　正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳褘翎

2024-11-12

TPHV-111-上易-1303-20241112-1

自

臺灣臺南地方法院

詐欺等

臺灣臺南地方法院刑事判決 113年度自字第6號自訴人黃智鈺自訴代理人柯彩燕律師林畊甫律師被告陳語宸羅偉彰洪梨娟吳華憲上列二人共同選任辯護人李育禹律師曾靖雯律師上列被告因詐欺等案件，經自訴人提起自訴，本院判決如下：　　主　文陳語宸、羅偉彰、洪梨娟、吳華憲均無罪。　　理　由一、自訴意旨略以：　㈠自訴人黃智鈺於民國112年9月30日以總價新臺幣（下同）1,1 00萬元，透過被告洪梨娟、吳華憲（此2人為翔陽廣告行銷公司【即住商不動產台南湖美天河加盟店】業務人員）居間仲介，向被告陳語宸、羅偉彰購買坐落於臺南市○○區○○段00 00000○0000地號土地及其上同段1569號建物（下稱本案房屋），簽訂不動產買賣契約書（含特約事項，下稱本案買賣契約）。　㈡被告4人於出售本案房屋時，明知本案房屋1、2、3樓窗框周圍及頂樓樓梯有滲漏水（下稱本案滲漏水情形），被告陳語宸、羅偉彰竟於經被告洪梨娟、吳華憲出具給自訴人之【不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）】（下稱本案說明書）第35項【現況是否有滲漏水之情形】勾選【否】以隱瞞本案滲漏水情形，且於自訴人賞屋時，被告陳語宸、羅偉彰均以舊有家具將本案滲漏水情形進行遮掩，另同時以消極不告知之方式於本案說明書第46項【重要環境設施（距離標的物約300m以內）】未為任何勾選，隱瞞緊鄰本案房屋之隔壁屋頂（即門牌號碼臺南市○○區○○000○000號房屋，下稱本案鄰房）上設有電信基地台此等嫌惡設施，致自訴人陷於錯誤而購買本案房屋。　㈢又被告陳語宸、羅偉彰為隱瞞本案滲漏水情形，藉故延後搬遷時間，致自訴人迄112年12月31日方完成本案房屋之點交，在此之前，自訴人均未能就本案房屋內部進行完整檢查。　㈣自訴人於113年1月初發現本案房屋有本案滲漏水情形，以及本案鄰房屋頂設有電信基地台，因認被告4人均涉犯刑法第3 39條之4第1項第2款之三人以上共同詐欺罪嫌、被告洪梨娟、吳華憲涉犯刑法第342條背信罪嫌。二、被告4人均否認犯行，辯稱意旨略如下：　㈠被告陳語宸、羅偉彰：若真有本案滲漏水情形，均為本案房屋內部明顯處，一望而知，無從藏匿。且依本案買賣契約第 17條其他約定事項第4項，可證明自訴人在簽約時已就本案房屋並無漏水情形再為確認。自訴人所提生光非破壞檢驗有限公司就本案房屋於113年1月15日進行檢測之結果（下稱本案檢測報告），是在本案房屋112年12月31日點交後所為，不能證明為本案房屋點交時之現況。本案房屋於106年間確曾發生滲漏水，且經被告2人訴請建商修補賠償，並達成和解，建商同意修補且有5年保固，此後即未再有滲漏水情形，且當時滲漏水處是在本案房屋後方窗戶處，與本案滲漏水情形不同。至於本案鄰房頂樓電信基地台屬一望即知之設施，被告2人無隱瞞的可能，且本案買賣契約已載明自訴人於1 12年10月8日至本案房屋現場複看，直至本案房屋點交前，自訴人未曾有所異議。關於本案房屋遲延交屋的原因是被告 2人另購買的新屋未能如期交屋，被告2人方與自訴人協商並補貼自訴人貸款利息。　㈡被告洪梨娟、吳華憲：被告2人有依本案說明書向被告陳語宸、羅偉彰詢問調查本案房屋狀況，被告陳語宸、羅偉彰明確表示本案房屋現況沒有滲漏水情事，被告2人也有以目視方式檢查，已經符合房仲義務。本案檢測報告固然可以證明本案滲漏水情形，但實際測試上也只有二樓窗戶邊有出現滲水情況，其他位置完全沒有滲漏水痕，更何況檢測方法是進行相當於1小時以上豪大雨水量的灑水測試，一般日常下雨不會集中某個點，密集去下，這個測試方法已經超出正常生活情況，可見於本案房屋買賣過程中，確實並無滲漏水的情況存在。本案房屋確實沒有行動電話基地台設施，本案說明書第46項【重要環境設施（距離標的物約300m以內）】，其內並沒有基地台事項，且被告2人調查本案房屋時，只有到本案房屋頂樓，但本案鄰房頂樓的基地台，是要再從本案房屋頂樓爬樓梯上去才看得到，且該基地台外觀有經過包裝，非以目視即可發現，是被告2人並無故意隱瞞情事。三、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第15 4條第2項及第301條第1項分別定有明文。次按事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法為裁判基礎；認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致於有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據之為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在時，即無從為有罪之認定；認定不利於被告之事實，須依積極證據，茍積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據；又刑事訴訟法第161條第1項規定：檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知。以上規定於自訴程序中同樣適用，應由自訴人就自訴之犯罪事實負擔舉證責任，舉證程度須達致通常一般人就自訴犯罪事實確實成立已無合理懷疑。四、經查：　㈠自訴人於112年9月30日以1,100萬元，透過被告洪梨娟、吳華憲居間仲介，向被告陳語宸、羅偉彰購買本案房屋及所坐落土地，簽訂本案買賣契約。本案鄰房頂樓設有電信基地台，本案說明書第35項【現況是否有滲漏水之情形】勾選【否】；第46項【重要環境設施（距離標的物約300m以內）】未為任何勾選。自訴人與被告陳語宸及羅偉彰於112年12月1日簽訂【增補契約書】，協議將本案買賣契約之最遲交屋時間自 112年11月30日更改為112年12月31日。自訴人於112年12月3 1日點交本案房屋。自訴人委託生光非破壞檢驗有限公司就本案房屋進行檢測，於113年1月15日檢測之結果如本案檢測報告。本案滲漏水情形確實存在，且本案房屋1、2、3樓窗框部分存在油漆色差等節，為兩造所無爭執（本院卷一第27 5至276、279、281至282、341至342頁），並有本案買賣契約、土地及建物所有權狀與登記第一類謄本、被告洪梨娟及吳華憲名片、本案房屋現況照片、本案說明書、本案鄰房頂樓電信基地台照片、增補契約書、本案檢測報告等（本院卷一第17至109、345至379頁；本院卷二第117至159頁）在卷可證，是此部分事實自能先予認定。　㈡自訴人無法證明於出售本案房屋時，本案滲漏水情形存在，且為被告4人所知悉：　⒈本案說明書為112年9月27日由被告陳語宸、羅偉彰於【委託人說明】、【是否】欄位勾選，再由被告洪黎娟於【經紀人員差異補充說明】欄位勾選，其中第35項之內容為【建物瑕疵情形：現況是否有滲漏水之情形？】，羅偉彰勾選【否】，並有特別簽名於該項上，被告洪黎娟則勾選【無差異】（按：即指經判斷後與委託人的勾選結果相同）（本院卷一第 103頁）。依客觀文義解釋，就本案房屋之滲漏水情形，被告陳語宸、羅偉彰之說明義務以及被告洪梨娟、吳華憲之查證義務僅止於【現況】，換言之，本案房屋縱曾有滲漏水情事，然經修補後已無滲漏水情形，生活中可正常使用，即應認現況並無滲漏水情形。　⒉本案買賣契約簽立時，自訴人與被告陳語宸、羅偉彰於第17 條其他約定事項下，特別手寫【四、買方已於簽約前至現場確認過屋況，目前無滲漏水情事，買方同意賣方自點交日起負擔6個月之滲漏水瑕疵擔保責任，惟天災或買方人為因素除外。】，更再以手寫方式書立1紙特約事項，載明【買方於112年10月8日前至標的現場複看，經複看後買方對於標的格局、附近設施、周圍環境無異議本約續行，若經複看後不符買方購買需求，買方得主張解除本約，賣方退還買方已支付價款，互不要求損害賠償，解約衍生之費用則由買方負擔。】可見自訴人於購買本案房屋前，已有特別查看本案房屋有無滲漏水情況，簽立本案買賣契約時尚要求被告陳語宸、羅偉彰應負滲漏水瑕疵擔保責任，於本案買賣契約簽立後，再度前往本案房屋進行複看，更保留有利於己之解約權利，惟迄本案房屋點交前，自訴人未曾表示本案房屋有滲漏水情況。更何況，若本案滲漏水情形於本案買賣契約簽立時確實存在，已影響到居住者之日常生活，難以想像被告陳語宸、羅偉彰會願意負擔自本案房屋點交起長達6個月之滲漏水瑕疵擔保責任。　⒊自訴人雖主張被告陳語宸、羅偉彰於其查看本案房屋時有以家具遮掩本案滲漏水情形，另有刻意重新油漆遮掩本案滲漏水情形，惟：　⑴經檢視自訴人所提出本案房屋點交前之照片（本院卷一第243 至263頁），均屬日常物品、家具的擺設，難認有特意以物品遮掩情況，況本案滲漏水情形若確實於本案房屋點交前存在，被告陳語宸、羅偉彰豈有可能將該等日常生活物品擺放該處受濕、受潮？　⑵證人即承辦本案買賣契約之地政士助理林千卉於本院審理中具結後證稱：112年12月31日我有會同自訴人以及被告洪梨娟、吳華憲至本案房屋點交，自訴人的先生跟婆婆也有到場。我們約10點交屋，我10點10分先去找賣方之後，才到本案房屋交屋，我到的時候自訴人他們已經在看房子了，離開的時間大約是11點半。自訴人方當天從1樓到頂樓逐層查看，大約花了1個半小時，我只有在1、2樓陪同查看，3樓以上我就沒有跟上去。自訴人方看得蠻詳細的，連有灰塵都會用手摸，自訴人方有靠近牆面、窗戶窗框去看有沒有裂縫或滲漏水，櫃子也都有打開，自訴人方當天沒有反應牆面或窗戶有滲漏水情形。當天我跟自訴人的婆婆都站在本案房屋2樓窗邊對話，小的裂痕我不確定有沒有，大的裂痕是沒有。點交當天1、2樓窗戶旁邊都是空的，我沒有辦法判斷有無重新油漆，自訴人提出之本案滲漏水情形照片我當天完全沒看到，自訴人當天並沒有要求延後撥款或保留款項等語（本院卷一第330至339頁）。據此可知本案房屋於點交時，已處於清空狀態，自訴人有逐層查看屋況，自訴人當日並未反應任何疑慮。　⑶參以自訴人所提本案滲漏水照片，裂痕、油漆掉落均屬極為明顯情況，透過目視即可輕易察覺，自訴人既於簽立本案買賣契約時特別要求被告陳語宸、羅偉彰負擔滲漏水瑕疵擔保責任，於簽約後再前往本案房屋複看，保留解約權利，衡之於常情，於本案房屋點交時若見本案房屋於窗框附近、牆壁上有明顯裂痕，或有重新粉刷油漆之異樣情狀，實無可能毫無異議的同意點交。準此，難認本案滲漏水情形於本案房屋點交前已存在，且為被告4人所明知。　⒋至本案檢測報告雖指出本案房屋2樓【客廳大窗左側滲水】、 3樓【後臥大窗左側高壓灌注】、4樓【主臥大窗左側高壓灌注】等情形，然證人即本案檢測報告製作人員孫信智於本院審理中具結後證稱：檢測過程中我們會先用紅外線掃過一遍，確定本案房屋目前沒有滲漏水情形，我們才進行灑水測試，紅外線是1個溫差顯示儀，相對低溫設定成藍色，相對高溫設定成紅色，1個正常的牆面拍起來如果都是紅色，代表它沒有相對低溫，如果做完積水以後水滲透進去，水會比牆體還低溫，所以會呈現一些藍色的狀態，代表有滲漏水現象。本案房屋2樓【客廳大窗左側滲水】是我們利用水管在窗戶灑水，模擬過年過節在家裡面洗窗戶的水量，灑水約5分鐘以後，就發現有滲漏水的情況，如果豪大雨下1個小時的話可能可以達到我們測試的相同灑水量。【高壓灌注】是因為我們用紅外線檢查牆體，我們利用吹風機的熱源導進牆壁裡面，水泥跟鐵的膨脹係數、發熱係數不一樣，所以我們可以清楚知道裡面有不同的介質存在，我們用紅外線掃瞄發現裡面有好幾個之前高壓灌注後停留在牆裡面的針頭，針頭是鐵的，表示之前該處有滲漏水經過修補，但檢查當時外觀是沒有滲漏水的情況，表示修補好了等語（本院卷一第317至3 29頁）。可知經檢測後，除了本案房屋2樓【客廳大窗左側】確有滲漏水的情況出現，本案房屋其他部分並沒有出現外觀滲漏水情事，且證人是以持續朝本案房屋2樓【客廳大窗左側】持續噴水達5分鐘之久，始出現滲漏水情況，然一般下雨並不會有雨勢集中往本案房屋2樓【客廳大窗左側】灑落的情況，復考量南部下雨天數本較臺灣其他地區少，則在日常生活中本案房屋2樓【客廳大窗左側】並未出現滲漏水情形，實非完全不能想見之事。從而被告羅偉彰（同時代表被告陳語宸）於本案說明書第35項【建物瑕疵情形：現況是否有滲漏水之情形？】，勾選【否】，並有特別簽名於該項上，被告洪黎娟則勾選【無差異】難認不實而構成詐術。　⒌另自訴人雖再提出本案房屋於113年7月26日凱米颱風時漏水影片與畫面截圖、照片（本院卷一第345至379頁），惟此節均是本案房屋點交後之狀況，且凱米颱風為我國歷年罕見的強烈颱風，降雨強度自不可與平日相比，是此部分證據雖經本院審酌，仍難為被告4人不利之認定。　　㈢自訴人無法證明被告4人有義務告知自訴人本案鄰房頂樓設有電信基地台之事：　⒈本案說明書第46項【重要環境設施（距離標的物約300m以內）】就項目採取列舉而非例示，並不包括【行動電話基地台設施】，明顯與本案說明書第45項【本標的樓頂平臺是否有依法設置之行動電話基地台設施？】有別，是被告陳語宸、羅偉彰未於本案說明書第46項之委託人欄位為任何勾選，被告洪梨娟、吳華憲於【經紀人員差異補充說明】欄位勾選【無差異】，毫無錯誤、虛偽的情事。　⒉在未特別約定的情況，被告4人就電信基地台此種設施的告知義務，當僅限於本案說明書所列範圍，亦即僅限於本案房屋樓頂平臺，並不包含本案鄰房。自訴人無視契約文件，恣意擴張解釋被告4人就電信基地台的告知、調查義務範圍，顯非可採。　⒊因被告4人既無契約上之告知義務，則被告4人對於本案鄰房頂樓上設有電信基地台一事，於本案買賣契約成立前是否知悉即無再予審究的必要。　　五、綜上所述，自訴人舉證並未能達到刑事有罪判決所要求之無合理懷疑確信門檻，換言之，無足夠證據能認定被告4人確有自訴意旨所指之犯行，自均應判決無罪。　　據上論斷，應依刑事訴訟法第343條、第301條第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　12　　日　　　　　　　　　刑事第十五庭審判長法　官　蕭雅毓　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張瑞德　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖建瑋以上正本證明與原本無異如不服本判決應於收受本判後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝盈敏中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　12　　日

2024-11-12

TNDM-113-自-6-20241112-1

嘉簡

嘉義簡易庭(含朴子)

返還價金

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度嘉簡字第812號原告郭振安被告張曉涵訴訟代理人陳冠智律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國113年10月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限者，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3項定有明文。查原告起訴第一項原為：被告應給付原告新臺幣(下同)25 萬元，及自起訴後翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於113年10月25日以民事準備狀追加先位聲明：被告應給付原告25萬元，及自民國112年12月1日翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及民法第179條不當得利為其請求權基礎；並變更原聲明為備位聲明：被告應給付原告25萬元，及自113年5月30日之存證信函送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。經核，原告追加先位聲明及請求權基礎部分屬請求之基礎事實同一，而增加備位聲明之利息起算時點屬擴張訴之聲明，與前開規定相符，應予准許。　　二、原告主張： (一)先位聲明部分： 1、兩造於112年12月1日簽立第一建築經理股份有限公司(下稱第一建經)土地買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，買賣原為被告所有之嘉義縣○○鄉○○段000○000地號土地(下稱系爭土地 )，而自兩造於系爭買賣契約之第8條第4款中註記「鑑界、無套繪」以及第13條之特約事項綜合意旨觀之，原告承買系爭土地之目的是供原告建屋使用，原告無法申請建築執照及使用執照，於系爭土地建物居住，系爭買賣契約目的，應屬自始客觀不能，因而主張系爭買賣契約無效。 (1)建築執照部分：依嘉義縣污水下水道管理自治條例第12條規定於新建建築物時，應於開工前向管理機關申請核准。而於 112年12月30日原告早已向房仲張永政提及「就算建築線有還是沒辦法這塊建地犯了很嚴重的錯」，原告認為專業人士除建築線書面、套繪書面外，亦應知悉嘉義縣政府亦將「排水系統」列為申請建築執照之必備文件，而系爭土地相鄰土地皆為私人農地，亦無公共污水下水道系統可容納該新建建築物之污水，根本無從取得建築執照已利開工，是專業人員應知悉嗣後原告根本無從取得建築執照。 (2)使用執照部分，原告欲取得使用執照必須提供「污水設施竣工證明」、「污水下水道用戶排水設備竣工審查同意函」，然系爭土地相鄰土地皆為私人農地，亦無公共污水下水道系統可容納該新建建築物之污水，未來根本無從取得使用執照。 (3)綜上，系爭土地自始無法取得建築執照及使用執照，原告無從達到居住之目的，應屬自始客觀不能，系爭買賣契約應屬無效，是被告既無法律上原因受有利益，使原告受有損害，爰依不當得利之法律關係，請求被告返還原告於112年12月1 日所交付25萬元。 2、並聲明：被告應給付原告25萬元，及自民國112年12月1日翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。　　　　 (二)備位聲明部分：　　 1、原告承買系爭土地之目的是供原告建屋使用，然原告於系爭買賣契約第一期簽約款匯款後至第二期之用印款繳款日之11 3年1月5日之前，原告洽詢嘉義縣水上鄉之建設課承辦員，並詢問系爭土地未來是否得以核發使用執照，經承辦員明確回覆系爭土地無排水設施，未來無從核發使用執照，原告即有通知仲介人員轉達予被告系爭買賣契約使用目的不達，並告知仲介人員解除契約，並要求返還25萬元簽約款，但原告亦表示若被告得以排除前開障礙，原告則依約履行款項，並於113年5月30日寄送存證信函予被告解除系爭買賣契約。 2、系爭買賣契約既因契約目的不達，顯屬可歸責於被告之事由，爰依民法第255條解除契約，並依民法第259條第2款請求被告返還原告已給付之第一期款，另被告於113年5月22日之律師函稱系爭土地可申請建照一事，顯屬誤會，實則無從核發使用執照，未來原告亦無從達成建屋之目的，附此敘明。 3、並聲明：被告應給付原告25萬元，及自113年5月30日之存證信函送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。 (三)對於被告抗辯之回應：系爭土地無法設置污水溝是我自己發現的，對方隱瞞這個事實，而且銀行也不會貸款給我，第一建經通知我如果沒有提出民事訴訟就會依法撥款給對方，所以我才起訴，後來調解對方也沒來。我有在112年12月30日以LINE向仲介提出解約，我當時只有請仲介轉達說這個土地犯了很嚴重的問題，並沒有說是排水問題，讓仲介自己去發覺。我認為系爭買賣契約約定如果沒有辦法在113年5月31日交付土地，不能申請建照、使照，會導致我向農會的貸款被取消，我是自己發現不能申請使用執照及建築執照，我才自行向核貸的農會撤回貸款，所以我認為沒有在113年5月31日交付具有排水溝之系爭土地給我，就不能達到我建屋之目的。三、被告則以： (一)兩造以系爭買賣契約約定系爭土地以252萬元出售，簽約金2 5萬元。簽約金已於簽約當日交付，並由第一建經存入台新國際商業銀行建北分行、戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」、帳號00000-000000000號帳戶(下稱履保專戶) ，以做買賣價金信託履約保證。 (二)依系爭買賣契約約定，113年1月5日原告應再給付第二期用印款，豈料，原告竟屢以無法申請建照為由，拖欠第二期及後續款項，然系爭買賣契約中本無買方無法申請建照即可解約之約定，況嘉義縣政府已以府經使字第1120301501號函文說明系爭土地無套繪，且系爭土地可以申請建築線，可知原告拒絕付款難認有據。又系爭土地之買賣本來也可以轉售套利，並非只有建築一途，雙方也沒有約定應該要在何時讓原告興建房屋及何形式之房屋，要提供如何的排水系統，所以沒有契約目的客觀不能或符合民法第255條解約之情形。 (三)另被告臨訟又以未來無法核發使用執照及該事由可歸責於被告，然使用執照得否核發，事涉實際施工與竣工平面圖有無相符等施工注意事項，與系爭土地出賣人並無關係。再系爭土地縱有原告所稱排水問題，原告仍得依民法第775條至第7 86條，對鄰地所有人行使相關權利，原告捨此不為，擅自曲解契約本意，逕稱此為可歸責於被告之事由，並無足採。 (四)再被告已依系爭買賣契約第10條第1項規定，於113年4月25 日以台中英才郵局1083號存證信函向原告催告第二、三期款，而原告於113年4月29日親自簽名收受後，未依約給付。依系爭買賣契約第10條第3項規定在賣方即被告催告未果後，第一建經應為最終催告，而第一建經亦業以台北體育場郵局第493號存證信函向原告催告，並告知如不依約履行，被告將行使相關權利，然原告屆期仍未給付。為此被告再委託天澤法律事務所於113年5月22日寄發113年天智律字第0522號律師函予原告行使解約權，並副本通知第一建經與永慶房屋，而原告已於113年5月29日收受。是被告既已依法行使系爭契約解除權，是系爭契約已於113年5月29日解除，原告再以民法第255條主張解約，已有違誤，況本件有何「非於一定時期為給付不能達其契約目的」之情事，並未見原告說明。 (五)再依系爭契約第10條第2項規定，原告如果認為被告有違約之事由，原告應該先催告，才取得解除的權利，後續才可以行始解約權，原告只有向仲介表達要解約，並未依照系爭契約之約定限期催告，難認原告已經合法行使解約權。　　 (六)並聲明：原告之訴駁回。　　四、本院之判斷： (一)原告主張其為系爭土地之買受人，於上開日期與被告就系爭土地簽立系爭買賣契約，簽約金25萬元已於簽約當日交付，並由第一建經存入履保專戶，以做買賣價金信託履約保證等情，業據原告提出系爭買賣契約為證(見中簡卷第17頁至第5 2頁)，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。 (二)又自系爭買賣契約觀之，原告於113年1月5日應再給付第二期25萬元用印款、第三期款(完稅款)25萬元應由原告於113 年2月5日匯入履保專戶、第四期款177萬元應最晚於113年5 月31日交屋前匯入履保專戶，而原告並未給付，嗣經被告依系爭買賣契約之約定於上開日期催告、第一建經為最終催告，原告屆期仍未給付，被告再以律師函予原告行使解約權，原告已於113年5月29日收受等節，業據被告提出第一建經不動產買賣契約書價金信託履約保證、存匯款暨查詢提示卡、買賣雙方簽約交付文件/款項簽收表、系爭買賣契約書、第一建經價金信託履約保證申請書、標的物現況說明書、價金信託履約保證書、臺中英才郵局存證號碼001083號、001114 號存證信函、被告收受回執、第一建經收受回執、台北體育場郵局存證號碼00493號存證信函、天澤法律事務所113年5 月22日113年天智律字第0522號律師函、被告收受回執為證( 見本院卷第23頁至第77頁)，且為兩造所不爭執，堪信為真。 (三)就原告主張先位聲明部分： 1、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，民法第246 條第1 項、第113 條分別定有明文。又民法第246 條第1 項前段所稱「不能之給付」者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時不能給付，自難謂其契約為無效（最高法院87年度台上字第281號判決參照）。另按契約既係因當事人互相表示意思一致而成立，債權人並因契約成立而得基於債之關係，向債務人請求為給付，債務人則只須依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償即可（民法第153 、199 、309 條規定參照），故所謂「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」之內容及範圍為何，即應視契約兩造之合意內容為定。至於契約當事人訂立契約之動機本屬多端，不論其動機是否對造所明知，苟未將動機表明契約當中，並將「與動機滿足有關之事項」列於契約給付範圍內，即不能逕行認為「與動機滿足有關之事項」亦在契約之「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」內容及範圍內。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文，故當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責。又物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第34 8 條第1 項定有明文。而原告主張簽定系爭買賣契約係以建屋使用為目的而簽定契約，而系爭土地因欠缺排水溝渠無法申請建築執照及使用執照等情，此為被告所否認，是應由原告就此有利於己之事實為舉證。經查： (1)就原告主張系爭土地因欠缺排水溝渠而無法申請建築執照及使用執照一節，經原告聲請本院函詢嘉義縣水上鄉公所系爭土地是否可以申請建築執照及使用執照一情，經該所以113 年8月29日嘉水鄉建字第1130017432號函函覆本院系爭土地南側所臨現有巷道未開設道路側溝(道路附屬設施)，即無該區域之排水系統，無法據以設計建築物之排水溝渠與出水方項，故依建築法第32條及嘉義縣建築管理自治條例第9條及第10條，未達核發建築執照要件，但參考內政部102.2.6台內營字第1020800210號令內容，得由起造人自行開闢該區域之排水系統-道路側溝(道路附屬設施)，惟開闢前應向本所提出申請等語(見本院卷第147頁至第149頁)，可知系爭土地現因未開設道路側溝(道路附屬設施)故無法取建築執照，另參以嘉義縣建築管理自治條例第12條：申請使用執照除依本法規定外，並應檢附下列文件：六、下水道或污水處理設備合格文件，是系爭土地既現無道路側溝，自無法提出下水道或污水處理合格文件，而無法取得使用執照，是原告主張系爭土地無法取得建築執照及使用執照應可採信。 (2)系爭買賣契約成立之時，雙方並未約定是要讓原告建屋使用一節。　①依上開系爭買賣契約觀之，系爭買賣契約係約定被告出售系爭土地給原告，則被告就系爭買賣契約之主給付義務係應將上開二筆土地交付原告，並使原告取得該地所有權之義務。至於被告是否負有其他從給付義務及附隨義務，則應視契約雙方合意之內容而定。依系爭買賣契約第4條及第7條約定，買賣標的為建地，不得作為法定空地、或供建蔽率、容積率、通行權之土地，興建需有第三人使用同意書，賣方應提供予買方；擔保責任：一、權利瑕疵擔保：賣方應保證買賣標的之產權無任何瑕疵，如第三人向買賣標的主張任何權利或糾紛時，賣方應於發現瑕疵後負責排除，如無法排除，買方得解除契約，若因此致買方受有損害時，賣方除負權利擔保責任外，並負損害賠償責任；物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於點交前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有規定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金；第13條特約事項：賣方於交屋時補貼新台幣5萬元予買方，由買方自行將地上未保存建物拆除及清運、代書費雙方平均分擔、鑑界費用賣方負擔及現況說明書(其他重要事項(針對產權、現況等任何補充，說明：目前有佔用人，賣方於交地前排除) 等情。可知系爭買賣契約書有約定需交付無第三人向買賣標的主張任何權利、不得作為法定空地、或供建蔽率、容積率、通行權及符合標的物現況說明書及需於交屋前將其他占用人排除之系爭土地，但系爭買賣契約並無系爭土地應使原告建屋、申請建築執照、使用執照之約定存在，原告並未舉證證明，且陳明不聲請傳喚仲介及代書作證(見本院卷第86頁) ，自難僅以系爭土地為建築用地而逕認原告購地係為建築使用。　②至原告稱依系爭買賣契約書第1條第3款註記「占用人、交地前排除佔用」、「買方負責過戶前拆除」及第8條第4款中註記「鑑界、無套繪」及第13條之特約事項綜合意旨等情即可推得原告購買系爭地係為建屋使用，惟上開情況僅可推知系爭買賣契約之目的為原告係取得無他人使用及無他人主張權利之系爭土地，尚難認為原告購買系爭土地係為建屋使用，況依原告提出與仲介之LINE對話紀錄(見本院卷第96頁至第1 16頁、第151頁至第170頁)觀之，原告與仲介所討論之內容均係系爭土地上現有房屋拆除及關於農會貸款之內容，並無針對簽立系爭買賣契約目的之討論，況原告係於112年12月3 0日與仲介說明因為系爭土地無法申請建照而要求解約，仲介向原告確認有無相關文件證明系爭土地無法申請建照，原告稱不用申請就知道不會給建照，也拒絕跟仲介說明原因，自己去實地勘查就會發現等語，亦可證簽訂系爭買賣契約當時，確實未討論到系爭土地是否有排水系統或被告或仲介有保證系爭土地有排水系統得以申請建築執照或使用執照一情。 (3)是以，依據系爭買賣契約所載內容，顯然兩造以書面約定賣方即被告所負之「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」之內容及範圍，尚難認有包括原告所主張「應使原告建屋，並得取得建築執照及使用執照」，是原告此部分主張並無理由。另依上開嘉義縣○○鄉○○000○0○00○○○鄉○○○000000 0000號函：參考內政部102.2.6台內營字第1020800210號令內容，得由起造人自行開闢該區域之排水系統-道路側溝(道路附屬設施)，惟開闢前應向本所提出申請等語，可知系爭土地尚可依相鄰關係主張開闢排水系統，並無無法開闢之法令限制，或其開闢在物理上、技術上有重大難以克服之障礙，亦非屬民法第246條第1項前段所稱以不能之給付為契約標的。 2、準此，系爭買賣契約既無原告主張自始客觀給付不能之情事而仍為有效，故原告自應依系爭買賣契約規定履行，是被告並無法律上原因受有利益，而使原告受有損害，故原告依民法第179條請求返還價金云云，難認有據。 (四)就備位聲明部分： 1、按契約當事人之一方遲延給付者，除當事人另約定得不經催告逕行解除契約及依契約之性質或當事人之意思表示非於一定時期為給付不能達其契約之目的外，必經他方當事人定相當期限催告其履行而不於期限內履行時，始得解除其契約，此觀民法第二百五十四條及第二百五十五條之規定自明。( 最高法院86年度台上字第3105號判決要旨參照)。查系爭買賣契約之約定並無「應使原告建屋，並得取得建築執照及使用執照」為契約目的一節，業如上述，故本件無合於民法第 255條之要件，且系爭買賣契約亦無約定得不經催告逕行解除契約之約定，是原告自無從依民法第255條或未經催告而解除契約。 2、又原告既無得解除契約之事由，且於112年12月30日向房仲表達解約之意思表示，並不符民法第255條及系爭買賣契約之約定，而解約無效，原告自應依系爭買賣契約履行。嗣因原告未依期履行，經被告依系爭買賣契約之約定為催告、第一建經為最終催告，原告屆期仍未依系爭買賣契約給付，被告再以律師函予被告行使解約權，原告已於113年5月29日收受等節，業如上述，是系爭買賣契約應於113年5月29日由被告解除，是原告亦無由再於113年5月30日以存證信函(見中簡卷第59頁至第66頁)解除契約。五、綜上所述，原告先位主張系爭買賣契約自始客觀不能無效，而依不當得利之法律關係請求返還價金，並聲明被告應給付原告25萬元，及自112年12月1日翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及備位主張依民法第255條解除契約，而依民法第259條第2項請求回復原狀，並聲明被告應給付原告25萬元，及自113年5月30日之存證信函送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為無理由，應予駁回。另原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨所提之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　 12 　　日　　　　　　　　　臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝其達以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路 308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　 12 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃意雯

2024-11-12

CYEV-113-嘉簡-812-20241112-1