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拆屋還地

臺灣高等法院臺中分院民事判決 112年度上更一字第62號上訴人王金圳訴訟代理人林邦賢律師被上訴人邱塗金林茹海楊仁元共同訴訟代理人陳益軒律師複代理人顏嘉盈律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國111年8月17日臺灣臺中地方法院100年度訴字第2076號第一審判決提起上訴，及訴之追加，經最高法院第1次發回更審，本院於113年00月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決（除確定部分外）廢棄。上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人追加備位之訴及假執行之聲請均駁回。第一審(除確定部分外）、第二審（含追加之訴）及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。　　　　　　事實及理由壹、程序部分　　按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第25 5條第1項第2、3款定有明文。本件被上訴人於原審起訴聲明請求：㈠上訴人應將坐落○○市○○區○○段00○00地號土地（下稱系爭土地）上如附圖一即○○市○○地政事務所（下稱○○地政）收件日期文號民國000年00月29日平土測字第000000號土地複丈成果圖所示編號A之建物（坐落00地號、面積53.86平方公尺，坐落00地號、面積61.47平方公尺，下稱系爭建物）拆除，並將上開土地交還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）19萬2861元，及自111年1月1日起，至拆除系爭建物將第㈠項土地返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人2537元。嗣於本院審理中，主張如認系爭建物對系爭土地有租賃關係存在，則被上訴人主張對系爭建物有優先承買權，上訴人未取得系爭建物事實上處分權，無權占有系爭土地，並提起追加備位之訴，聲明：上訴人應自系爭建物遷出，並將占有土地返還被上訴人；及應給付被上訴人19萬28 61元，及自111年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人2537元。核被上訴人所為訴之追加與原訴，其請求之基礎事實同一，依前揭規定，應予准許。貳、實體部分：　　　　一、被上訴人主張：伊等共有系爭土地，上訴人所使用如附圖一編號A所示系爭建物無占有系爭土地之合法權源，依法應予拆除及交還占用土地，並返還所受相當於租金之不當得利；縱本件有不定期租賃契約存在，然上訴人先祖自日據時代向原土地所有權人○○○租用基地建築房屋，而○○○於47年間死亡，則原興建之建物最晚應在此之前興建，觀之系爭建物係62 年間由○○○興建，顯非原始存在之建物，足認系爭建物已經改建，租地建屋之法律關係當然消滅；退萬步言，系爭建物於○○○興建後，輾轉再由○○○○讓與○○○，○○○再出售予上訴人，伊為基地所有人，得依民法第426條之2、土地法第004條規定行使有優先承買權，此優先承買權有物權效力，伊等未曾受通知，自對伊等不生效力，上訴人無從取得系爭建物之事實上處分權，而伊等已合法終止與○○○之繼承人○○○、○○○ 間之不定期租賃關係乙情，業由另案本院111年度重上更一字第73號判決伊等勝訴確定（經最高法院113年台上字第113 7號裁定駁回○○○、○○○上訴確定，下稱第73號判決），上訴人自不得再主張依租賃關係對系爭土地有合法占有權源，而應自系爭建物遷出及交還系爭土地，並返還所受之不當得利。爰於先位之訴，依民法第767條第1項前段、中段、第179 條規定，求為命上訴人拆除系爭建物，將所占有土地交還，並給付被上訴人19萬2861元，及自111年1月1日起至交還占有土地止，按月給付2537元之判決；於備位之訴，依民法第 767條第1項前段、中段、第179條規定，求為命上訴人應自系爭建物遷出，將占有土地交還被上訴人，並給付被上訴人 19萬2861元，及自111年1月1日起至交還占有土地止，按月給付2537元之判決。二、上訴人則以：伊與胞兄○○○、堂兄弟○○○及○○○（下稱○○○等3 人）之被繼承人，自日據時代即向系爭土地之原地主○○○承租系爭土地建屋自用。嗣由伊及○○○等3人分別繼承房屋，並共用0號門牌。被上訴人前於86年間，以○○○等3人無權占有系爭土地為由，提起拆屋還地訴訟，經原法院93年度上更㈠字第59號判決（下稱第59號判決），認定○○○等3人係基於租賃關係占有系爭土地，駁回被上訴人之請求，可認系爭建物所坐落土地亦屬承租範圍。再者，系爭建物原為○○○興建，第59號判決已認定被上訴人與○○○有租地建屋之租賃關係存在，伊輾轉受讓系爭建物，依據民法第426條之1規定，該租賃關係對伊繼續存在，伊非無權占有等語，資為抗辯。三、原審判命上訴人應將系爭土地上之系爭建物拆除，並將占有土地交還被上訴人，及給付被上訴人15萬1773元，暨自111 年1月1日起至交還占有土地為止，按月給付被上訴人2030元，並為假執行及免為假執行之宣告，及駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請，上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠、原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡、上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回【被上訴人就其敗訴部分未據上訴而確定，未繫屬於本院部分，不另贅述】；被上訴人並追加備位之訴，聲明：㈠上訴人應自系爭土地上如附圖一標示A面積分別為53.8 6平方公尺、61.47平方公尺房屋（門牌號碼：○○市○○區○○路 0號）遷出，並將上開土地返還被上訴人；另應給付被上訴人19萬2861元，及自111年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人2,537元。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。上訴人答辯聲明：追加之訴駁回。四、兩造就本件為爭點整理如下：（見本院卷第008至009頁）㈠、不爭執事項：１、系爭00、00地號土地（重測前為同市○○路段000000○000地號【下稱重測前000-00、000地號】土地）原為○○○（47年8月1 6日死亡）所有，於76年00月14日以買賣為登記原因，移轉登記給被上訴人邱塗金、林茹海，應有部分各2分之1，邱塗金復於008年4月3日以贈與為登記原因，將系爭00地號土地應有部分200分之1、系爭00地號土地應有部分212分之1移轉登記給被上訴人楊仁元。２、附圖一標示A建物（門牌號碼：○○市○○區○○路0號，下稱系爭建物），其中占有系爭00地號土地部分，面積為53.86平方公尺、占有系爭00地號土地部分，面積為61.47平方公尺），為62年12月間由○○○興建完成。３、上訴人於自○○○之繼承人輾轉受讓系爭建物，對系爭建物有事實上處分權。４、上訴人與○○○為兄弟（父親為○○○），○○○與○○○為兄弟（父親為○○○，於66年8月24日死亡），○○○與○○○為兄弟。５、邱塗金、林茹海（下稱邱塗金2人）前以原法院86年度訴字第 1346號拆屋還地事件（經本院93年度上更㈠字第59號判決確定，即第59號事件），請求○○○應將重測前000地號土地上如 ○○地政鑑測日期96年4月23日土地複丈成果圖（即附圖二）編號J所示，面積為006平方公尺之地上物拆除，並將如附圖二編號J、N所示重測前005、000之00號土地面積合計398平方公尺之土地還邱塗金2人；請求○○○、○○○（○○○之繼承人、承受訴訟人）應將重測前000、000-00地號土地上如附圖二編號G、H、I所示，面積分別為98、3、1、89、24平方公尺之地上物拆除，並將如附圖編號G、H、I所示重測前005、00 0之00地號土地面積合計285平方公尺之土地返還邱塗金2人，經第59號判決認邱塗金2人與○○○、○○○就系爭土地有租賃契約存在，而邱塗金2人所為通知給付租金之催告於法不合，不生終止租約之效力，並認邱塗金2人於76年6月27日買受系爭土地時，○○○、○○○、○○○之繼承人○○○就系爭土地仍有不定期租賃契約存在。６、系爭建物所在與附圖二所示地上物重疊部分為如附圖三即○○ 地政收件日期文號000年00月30日平土測字第000000號土地複丈成果圖所示AG1(坐落00地號，面積58.00平方公尺）、A G2(坐落00地號，面積0.63平方公尺）、AH(坐落00地號，面積53.23平方公尺）。㈡、爭點：１、系爭建物占有系爭土地，有無合法權源？２、被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人拆除系爭建物，交還該占有之土地，有無理由？３、被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？五、得心證之理由㈠、上訴人抗辯本件應為第59號確定判決效力所及，被上訴人不得再提起本件請求云云。按既判力為訴訟標的之法律關係，於確定終局判決中經裁判者，有當事人就該法律關係不得更行起訴，亦不得於新訴用作攻擊或防禦方法，而為與確定判決意旨相反主張之效力。又必前後兩訴之當事人及聲明均相同，且訴訟標的相同或可代用，為同一事件，始有後訴受前訴既判力效力所及。若非同一事件，自無受確定判決拘束可言（最高法院100年度台上字第733號判決意旨參照）。經查，系爭建物為62年12月間由○○○興建完成；又系爭建物（即附圖一編號A）與第59號判決附圖（即附圖二）編號G、H，經前審囑託○○地政套疊結果即如附圖三標示AG、AG2、AH所示，此參之附圖一至三可明，並為兩造所不爭執（見不爭執事項２、６），足見系爭建物坐落於系爭土地，其中附圖三標示AG、AG2、AH部分，即為第59號判決附圖編號G、H之一部分。又第59號判決認定邱塗金2人關於編號G、H、I，與○○○ （其後為○○○、○○○繼承；○○○死亡後，由○○○繼承）間有不定期租賃關係存在，惟因邱塗金2人催告給付租金及行使優先購買權均非合法，而不生催告效力，該等建物亦未達不堪使用之程度，認邱塗金2人終止租約不合法，而駁回邱塗金2人請求○○○、○○○關於拆屋還地之請求（見本院卷第153至174頁）。而○○○、○○○分別為○○○之子、孫；而上訴人之父為○○○（見不爭執事項４），並非○○○之繼承人，上訴人無從繼承第59 號判決之訴訟標的法律關係，自非民事訴訟法第401條第1項之繼受人。是以被上訴人本件請求上訴人拆除或遷讓系爭建物、返還土地事件，與第59號事件，並非同一事件，先予敘明。　㈡、本件被上訴人主張系爭建物無權占有系爭土地，請求上訴人拆除並交還土地，惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院106年度台上字第2511號判決參照）。經查：１、上訴人雖以第59號判決認定其胞兄○○○、○○○、○○○與被上訴人間有不定期租賃關係存在，其依該租賃關係而對系爭土地為有權占有云云。惟查，第59號判決關於○○○、○○○就附圖二編號G、H部分之租賃關係，係繼承○○○而來；而上訴人非○○○之繼承人，自無從繼承該租賃關係。另第59號判決關於○○○就附圖二編號J之建物及坐落編號J、N土地部分，雖亦認有不定期租賃關係存在（見本院卷第153至174頁），惟坐落之範圍與本件系爭建物不同（此由附圖一與附圖二套疊結果如附圖三所示可知），是以上訴人即無從援引該判決所認定○○○ 等人與被上訴人間之租賃關係，做為系爭建物占有系爭土地之合法權源。２、上訴人復抗辯系爭建物為○○○興建後，由其輾轉受讓，其依民法第426條之1規定，得主張○○○與被上訴人間之租賃關係對其繼續存在，其係有權占有等語。按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。民法第426條之1定有明文。參照該條增訂之立法理由：租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在（最高法院43年台上字第479號、4 8年台上字第007號及52年台上字第2047號等判決先例參照）。爰參酌上開判決先例意旨，增訂本條，並明定其租賃契約繼續存在，以杜紛爭。而查： ⑴、系爭建物原由○○○於62年12月間原始興建完成，○○○死亡後，由○○○、○○○、○○○○繼承，嗣經轉讓予○○○○，○○○○讓與○○○，上訴人再由○○○處受讓取得系爭建物等情，業據兩造陳明在卷，並有系爭建物稅籍資料在卷可稽（見本院卷第006至007 頁、第235頁、第240至241頁），堪認為事實。 ⑵、此外，依據第59號判決理由略以：邱塗金曾於75年9月9日催告○○○行使優先承買權，並向訴外人游振福繳清租金，逾期即終止租約（惟○○○於66年8月24日已過世，催告不合法），顯見邱塗金已承認其承租人地位，始通知其行使優先承買權及催繳租金，堪認邱塗金2人與○○○之繼承人即○○○、○○○間關於系爭土地（包括附圖二編號G、H）部分確有租賃關係存在等語（參本院卷第158至158頁、160至164頁）；且被上訴人另於第73號判決亦主張其與○○○、○○○間有不定期租賃關係，惟經先後於98年、007年間以律師函催告繳納租金，迄未支付為由，主張其間租賃關係已經終止，請求拆屋還地及給付不當得利等語（見本院卷第187至006頁）。堪認○○○原始興建之系爭建物就系爭土地確應有基地建屋之不定期租賃法律關係。而於○○○死亡後，系爭建物及該租賃法律關係由其繼承人○○○、○○○等人繼承，嗣系爭建物其後讓與○○○○，再由○○ ○○讓與○○○，上訴人再自○○○處受讓，而取得事實上處分權（見不爭執事項３），已如前述，則依民法第426條之1之規定及立法理由說明，應認上訴人於受讓系爭建物之事實上處分權，該坐落基地租賃契約，對於受讓人即上訴人，應繼續存在。基此，上訴人抗辯其依民法第426條之1規定，系爭建物就系爭土地如附圖一編號A部分，有租賃關係之合法權源，其非無權占有，洵屬有據。 ⑶、被上訴人雖以其已對○○○、○○○關於系爭土地為終止租約之意思表示，且經第73號確定判決認定其已合法終止租約，租賃關係已經消滅等語，而主張上訴人關於系爭建物已無合法占有系爭土地之權源云云。惟參諸民法第426條之1及立法理由，上訴人於受讓系爭建物時，系爭建物關於系爭土地之租賃關係已移轉於系爭建物受讓人及基地所有人間，其性質上為契約的整體移轉或法定的契約承擔（此參吳從周著「債權物權化、推定租賃關係與誠信原則」，台灣法學雜誌第111期第19頁，附於本院卷361至365頁）。準此，系爭建物事實上處分權移轉於上訴人時，關於系爭建物所坐落基地之租賃關係已移轉於上訴人與基地所有人間，則被上訴人就系爭建物所坐落之基地部分，對○○○、○○○為終止租賃契約之意思表示，仍不使其與上訴人間之租賃關係因此消滅。是以，被上訴人主張其已合法終止關於系爭建物之租賃關係，上訴人為無權占有云云，亦屬無據。 ⑷、被上訴人復以系爭土地原所有權人○○○於47年間死亡，然系爭建物在62年00月間興建，足見與○○○間成立租地建屋契約所興建之原建物應已經滅失後再改建系爭建物，堪認原不定期租賃關係已消滅，無從移轉予上訴人云云，惟為上訴人所否認。查，被上訴人並未提出相關事證證明○○○於62年00月間興建系爭建物之前，在系爭建物所坐落之基地上存有原舊有建物，嗣經○○○改建之事實，則被上訴人此部分主張，已屬無據。被上訴人雖以訴外人即○○○之母○○○○於第59號事件現場勘驗時稱：附圖編號G的房子是○○○的曾祖父蓋的，都已經一百多年等語（見本院卷第92頁）為其論據。惟系爭建物在第59號事件二審審理時即已存在，有系爭建物之照片附於該事件二審卷㈢第147頁可參，此亦經兩造於本院當庭確認無訛（見本院卷第120頁），而系爭建物為62年12月間興建，顯非○○○○在勘驗現場所指之建物。是以被上訴人以上開勘驗筆錄做為系爭建物坐落之基地，於○○○在62年12月興建以前，曾有舊有建物乙節，並無可採。況且，系爭土地範圍甚廣，其上有多棟建物，○○○或其先人承租系爭土地，陸續在系爭土地上建築房屋，嗣於62年00月間興建系爭建物，亦非無可能，自難僅以系爭建物興建時間在○○○死亡後所為，即推認系爭建物係原建物已滅失再為改建，因此，被上訴人主張與 ○○○間之租賃關係在系爭建物62年00月改建前已消滅云云，洵無足採。此外，系爭建物為3層加強磚造，頂樓為鐵皮，目前做製鞋工廠等情，有原審勘驗筆錄及現場照片可稽（見原審卷第191至199頁），則依外觀，尚無不堪使用之情形，被上訴人亦未舉證證明系爭建物有不堪使用而得認不定期租賃關係而期限屆滿之情事，則被上訴人主張兩造間之租賃關係已經消滅，亦無可採。㈢、基上，被上訴人於先位之訴，主張上訴人之系爭建物無權占有系爭土地如附圖編號A所示部分，難認可採。從而，被上訴人依據民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，求為命上訴人拆除系爭建物，及將占有部分土地交還，並給付相當於租金之不當得利，應無理由。㈣、被上訴人於備位之訴主張：伊為土地所有權人，伊依民法第4 26條第1項後段、土地法第004條之規定，於出租人出賣房屋時有優先承買權，而系爭建物於出售時未曾通知伊，故○○○○ 出售給○○○對伊不生效力，○○○未取得系爭建物事實上處分權，上訴人也無從自○○○處取得事實上處分權，上訴人占有系爭建物及坐落之基地為無權占有，應自系爭建物遷出，並返還土地等語（見本院卷第357頁）。經查：１、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，土地法第004條第1項前段及民法第426之2第1項固定有明文。惟按土地法第004條第1 項所謂之「優先購買權」，即學說上所稱之「先買權」或「先買特權」。該權利係指於所有人將其基地或房屋出賣與第三人時，有先買權者得以意思表示，使該所有人依移轉於第三人之「同樣條件」將該基地或房屋之所有權移轉與自己，而自己負有給付該所有人原與第三人所約定代價義務之權而言。是該條第二項所稱之「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」者，必以優先購買權人經以與基地或房屋所有人和該第三人間所訂買賣契約或第三人承諾之同一買賣條件向第三人為購買基地或房屋之意思表示後，原與第三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，始對該優先購買權人不生效力。若該優先購買權人未依上開同樣條件依法行使優先購買權者，該物權移轉行為即非當然不得對抗該優先購買權人（最高法院87 年度台上字第11號判決意旨參照）。據此，被上訴人基於基地所有人之地位，就系爭建物雖有優先承買之權利，然尚須被上訴人另為表示以同一條件行使優先承買權，非謂上訴人之前手就系爭建物之讓與或買賣行為當然無效。而查，系爭建物由○○○原始興建後，由繼承人○○○、○○○、○○○○等人繼承，嗣經轉讓予○○○○，○○○○讓與○○○，上訴人再由○○○讓與等情，業如前述，上訴人固未提出○○○○讓與○○○、○○○讓與其時，曾通知基地所有權人是否以同一條件承買之證明，惟被上訴人自承：迄今不知當時買賣條件為何，目前無法踐行優先購買程序等語（見本院卷第242頁），則被上訴人主張依法於系爭建物出售時行使優先承買權云云（見本院卷第248頁），自無可採，故縱○○○○、○○○未通知被上訴人是否承買，惟被上訴人迄未表示以同一條件承買系爭建物，無從認○○○○將系爭建物讓與○○○、○○○再讓與上訴人之行為對其不生效力。是以被上訴人以此主張上訴人未取得系爭建物之事實上處分權，無權占有系爭土地云云，已無足採。況且，系爭建物與坐落之基地本有不定期租賃關係，該不定期租賃關係已依序由○○○○、○○○及上訴人依民法第426條之1規定意旨受移轉（上訴人主張，依73號判決已終止租賃關係云云，已無可採，業如前述），則在被上訴人以同一條件行使優先承買權並取得系爭建物事實上處分權之前，上訴人仍得依據其與○○○間之讓與契約，主張有權占有系爭建物。２、從而，被上訴人於備位之訴，主張其為系爭建物之優先承買人，上訴人非系爭建物之事實上處分權人，且伊已依第73號判決已終止租賃關係，上訴人為無權占有系爭建物及坐落之基地，請求上訴人應自系爭建物遷出，並返還土地予被上訴人，並給付不當得利，均屬無據。六、綜上所述，上訴人於先位之訴，依據民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求上訴人應將系爭土地上如附圖一編號A（坐落00地號、面積53.86平方公尺，坐落20地號、面積61.47平方公尺）之建物拆除，並將上開土地交還被上訴人；及給付被上訴人15萬1773元，暨自111年1月1日起至交還上開土地之日止，按月給付被上訴人2030元，為無理由，應予駁回；被上訴人先位之訴既經駁回，所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴判決，自有不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。被上訴人於追加備位之訴，依據民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求上訴人應將系爭土地上如附圖一編號A（坐落00地號、面積53.86平方公尺，坐落20地號、面積61.47平方公尺）之建物拆除，並將上開土地交還被上訴人；及給付被上訴人19萬2861元，暨自111年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人2537元，為無理由，應予駁回；被上訴人追加備位請求既經駁回，其所為假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由，被上訴人之追加備位之訴為無理由，爰判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　　月　　29　日　　　　　　　民事第八庭　　審判長法　官　黃裕仁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡建興　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李慧瑜正本係照原本作成。被上訴人得上訴。如不服本判決，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書狀（均須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，發回更審後為訴之變更（追加、擴張）部分應一併繳納上訴裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳秀鳳　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日

2024-11-29

TCHV-112-上更一-62-20241129-1

補

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院民事裁定 113年度補字第894號原告朱慧娟訴訟代理人王識惠被告高若琳上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院裁定如下：　　主　文本件訴訟標的價額核定為新臺幣132萬元。原告至遲應於前開核定訴訟標的價額之裁定確定後5日內，向本院補繳第一審裁判費新臺幣1萬3,068元。如逾期未補繳，即以裁定駁回其訴。　　理　由一、按原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之；但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249條第1項第6款定有明文。而依民事訴訟法第77條之1第1項、第77條之13規定，提起民事訴訟應繳納裁判費，裁判費之徵收，係由法院以訴訟標的之金額或價額為據核定之。再按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；若以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1第2項、第77條之2及第7 7條之13亦定有明文。是當原告提起民事訴訟，未按法院核定之訴訟標的價額繳足裁判費者，屬起訴不合程式，法院應定期間先命原告補正，若原告逾期不補正，即應以裁定駁回其訴。二、經查，本件原告係請求被告應將先前出租予被告之門牌號碼新北市○○區○○○路00號2樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並自系爭房屋租賃契約終止之日即民國113年12月1 日起至遷讓返還之日止，按月給付1萬1,000元。本件訴訟標的價額及裁判費，經本院核定如下： (一)請求遷讓系爭房屋部分　　按民事訴訟法第77條之9所謂因租賃權涉訟，係指以租賃權為訴訟標的之訴訟，如確認租賃權存否之訴而言；以租賃關係已經終止為原因，請求返還土地或遷讓房屋之訴，係以租賃物返還請求權為訴訟標的，非以租賃權為訴訟標的，其訴訟標的價額應以起訴時土地或房屋之交易價額為準（最高法院107年度台抗字第117號裁定、32年抗字第765號民事判例意旨參照），是以，本件遷讓房屋部分之訴訟標的價額，應為原告主張被告應返還之系爭房屋於起訴時之交易價額。本院依土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」，復參酌兩造原就系爭房屋約定每月租金1萬1,000元，以此逆推計算，核定系爭房屋訴訟標的價額應為132萬元（每月租金1萬 1,000元×12月÷10％＝132萬元）。　㈡請求自113年12月1日起至遷讓返還之日止，按月給付1萬1,00 0元部分　　此乃原告以一訴同時請求被告賠償於兩造系爭契約終止後，被告無權占用系爭房屋期間相當於租金之不當得利。稽諸本院收受原告起訴狀之日為113年11月6日，足見此一附帶請求係發生於「起訴後」，揆諸前揭規定，故不併算其價額。三、綜上所述，本件訴訟標的價額應核定為132萬元，應徵收第一審裁判費為1萬4,068元；扣除原告已繳納之裁判費1,000 元，原告尚應補繳1萬3,068元。四、依民事訴訟法第77條之1、第249條第1項但書規定，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官王翠芬以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　官佳潔

2024-11-28

KLDV-113-補-894-20241128-1

訴

臺灣臺中地方法院

排除占有侵害等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第543號原告陳良愷訴訟代理人陳育仁律師被告陳青青訴訟代理人賈俊益律師上列當事人間請求排除占有侵害等事件，本院於民國113年11月1 4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明為：「㈠確認被告對於座落臺中市○○區○○段000○000地號土地如起訴狀附圖所示B部分（面積以實測為準）之占有權不存在。㈡被告不得在座落臺中市○○區○○段000○000地號之土地上為耕作。」嗣迭經原告變更，其最後聲明如民國113年10月28日民事更正訴之聲明暨辯論意旨狀所載：被告不得在臺中市東勢地政事務所收件日期113年3月13日東土測字第030500號複丈成果圖（下稱附圖）所示之臺中市○○區○○段000地號土地標示⑴部分面積147平方公尺；同段373地號土地標示⑴部分面積 1380平方公尺、標示⑵部分面積113平方公尺；同段374地號土地標示⑴部分面積29平方公尺、標示⑵部分面積3550平方公尺；同段375地號土地標示⑴部分面積1434平方公尺、標示⑵ 部分面積20平方公尺（依相關卷證及判決格式做部分文字修正）之土地上為耕作，並應將上開土地交付於原告，並撤回原訴之聲明第1項關於確認訴訟之請求（見本院卷二第181、 221頁），分別核屬補充或更正事實上之陳述，及減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款、第2 56條規定，而無不合，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：兩造之祖父即訴外人陳財源前向改制前之臺中縣和平鄉公所承租臺中市和平區（改制前臺中縣○○區○○鄉○000○000○000○000地號之原住民保留地（下稱系爭土地）為耕種之用，為系爭土地之承租人及占有人，其子即訴外人陳正德（原告之父）、陳正宗（被告之父）則各自分配面積，協助陳財源於系爭土地耕種作物，係為陳財源占有系爭土地之占有輔助人。嗣陳財源將其就系爭土地之租賃權全部贈與陳正德，由陳正德接續向臺中縣和平鄉公所承租系爭土地，並於93年1月2日、101年11月26日簽訂原住民保留地租賃契約，租賃期間分別為92年12月17日至101年12月16日止、101年12月17日至110年12月16日止，陳正宗則依原有分配面積，協助陳正德於系爭土地耕種作物，在陳正德取得系爭土地承租權後，陳正宗由陳財源占有輔助人，轉換為陳正德之占有輔助人。嗣陳正德於於106年7月5日亡故，全體繼承人經本院111年度司家調字第450號就遺產分割協議事件調解成立，由原告單獨繼承取得系爭土地租賃契約之權利義務，為系爭土地之承租人及占有人，符合原住民保留地開發管理辦法第28條第1項之規定，得向管理機關申請續租之權利，惟原告於111年5月10日向改制後之臺中市和平區公所申請續租系爭土地，被告竟代理陳正宗（已歿）表示異議，主張陳正宗亦為系爭土地之直接占有人，並於陳正宗亡故後，主張其繼承陳正宗之占有，無權占用附圖所示之臺中市○○區○○段000地號土地標示372⑴部分面積147平方公尺；同段373地號土地標示373⑴部分面積1380平方公尺、標示373⑵部分面積113平方公尺；同段374地號土地標示374⑴部分面積29平方公尺、標示374⑵部分面積3550平方公尺；同段375地號土地標示375⑴部分面積1434平方公尺、標示375⑵部分面積20平方公尺（上開標示372⑴、373⑴、373⑵、374⑴、374⑵、375⑴、375⑵部分，以下合稱系爭占用範圍），妨害原告對系爭土地之承租權及占有權利。爰依民法第962條前段之占有物返還請求權、中段之占有妨害排除請求權提起本件訴訟。並聲明：被告不得在附圖所示系爭占用範圍之土地上為耕作，並應將系爭占用範圍之土地返還於原告。二、被告則以：系爭土地係以陳財源之名義承租，並分為甲、乙兩部分，甲部分由陳正宗持續耕作數十年，陳正宗過世後，由被告繼承並親自耕作迄今，陳財源承租系爭土地應給付之全部租金，均係由陳正宗繳納，是於陳財源為承租名義人之期間，陳正宗即係以自己之意思而占有系爭土地，並非占有輔助人。又陳財源尚為系爭土地之承租名義人時，即將系爭土地承租權贈予其子陳正宗、陳正德、陳文木3人，陳文木放棄受贈，土地承租權由陳正宗、陳正德取得，並依原有耕作範圍繼續耕作。陳正德欺騙陳財源取得其印章後，向臺中縣和平鄉公所申請承租系爭土地，陳財源知悉後，向臺中縣和平鄉公所陳情異議，該所因而以82年12月31日八十二和鄉建字第8015號函文函覆陳財源（本院卷一第25頁），足認陳財源並未將系爭土地之承租權利全部讓與陳正德，陳正德與陳正宗尚且於86年1月20日簽立書面契約（本院卷一第123頁），確認系爭土地由陳正德與陳正宗2人處分，並依現有耕界為準，而未說明系爭土地租賃權已歸於陳正德一人所有，由此書面，亦可證明陳正宗並非以占有輔助人之身分，占有使用系爭土地。又原告並非甲部分土地之所有權人、承租人及占有人，且被告對系爭土地之占有係自陳財源而來，並非以不法行為占有甲土地，原告依民法第962條規定，請求被告不得於系爭土地耕作及應將系爭土地返還原告，並無理由等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷二第45至47、222至223頁，依相關卷證及判決格式做部分文字修正）：　㈠系爭土地係於58年8月6日辦理所有權第一次登記，所有人為中華民國，並經編定為原住民保留地（本院卷一第333至339 頁）。　㈡兩造之祖父陳財源為系爭土地之原始使用人；陳正德、陳正宗為陳財源之子。　㈢陳正德於81年8月10日申請租用系爭土地，經臺中縣○○○00○00 ○00○○○○鄉○○○00000號函受理申請（本院卷一第27頁），經臺灣省山胞行政局以82年4月22日八二胞字第9834號函，依「山胞保留地開發管理辦法」第26條規定（84年3月22日修正名稱為「原住民保留地開發管理辦法」）准予租用6年（本院卷一第309至310頁）；嗣經臺中縣政府以82年4月26日八二府民山字第94798號函請和平鄉公所於1個月內辦理簽約手續（見本院卷一第307至308頁）；及臺中縣○○鄉○○○00○00 ○00○○○○○鄉○○○0000號函知陳財源（副本通知陳正德）於83 年3月11日上午9時30分到所說明（本院卷一第25頁）。　㈣陳財源於85年10月20日死亡。　㈤陳正德於92年10月20日，以其申請續租系爭土地，臺中縣和平鄉公所以陳正德之兄弟提出異議為由而拒絕辦理，向臺中縣政府提出陳情（本院卷一第299至301頁），經臺中縣政府以92年11月24日府民原字第0920307436號函，通知臺中縣和平鄉公所協助陳正德訂約（本院卷一第29、306頁）。　㈥系爭土地以陳正德之名義，分別於93年1月2日、101年11月26 日與臺中縣和平鄉公所簽訂原住民保留地租賃契約，租賃期間分別為92年12月17日至101年12月16日止、101年12月17日至110年12月16日止（本院卷一第31至37、321 至327頁）。　㈦陳正德於106年7月5日亡故，全體繼承人經本院111年度司家調字第450號就遺產分割協議事件調解成立，由原告單獨繼承取得系爭土地租賃契約之權利義務（本院卷第41至43頁）。　㈧原告於111年5月10日向臺中市和平區公所申請續租系爭土地，經臺中市和平區公所現場勘查現耕人為陳正宗，因無法補正兩造協議書，業經該所駁回申請（本院卷一第47、150至1 65、291頁）。　㈨系爭占用範圍即附圖所示臺中市○○區○○段000地號土地標示⑴部分面積147平方公尺；同段373地號土地標示⑴部分面積1380平方公尺、標示⑵部分面積113平方公尺；同段374地號土地標示⑴部分面積29平方公尺、標示⑵部分面積3550平方公尺；同段375地號土地標示⑴部分面積1434平方公尺、標示⑵部分面積20平方公尺，目前由被告占有使用。四、得心證之理由：　　原告主張系爭土地如附圖所示之系爭占用範圍，現由被告占有使用，依民法第962條前段之占有物返還請求權、中段之占有妨害排除請求權，請求被告不得在附圖所示系爭占用範圍之土地上為耕作，並應將系爭占用範圍之土地返還於原告等情，為被告所否認，並以前詞置辯。茲就本件爭點分述如下：　㈠原告主張陳財源生前將承租系爭土地之權利，全部贈與陳正德，原告因繼承取得承租系爭土地之權利，有無理由？　　　⒈按稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約，民法第406條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院110年度台上字第1096號判決意旨參照）。且依舉證責任分配法則所確定之應負舉證責任一造當事人，其對待證事實所應提出之證據，乃係本證，該本證應使法院對待證事實達到「確信」始可謂舉證成功；此時，乃應由不負舉證責任一造當事人對該待證事實之相反事實提出證據反駁，稱為反證，用以「動搖」法官原基於本證所得之確信即可，不須令法院對該相反事實形成確信（最高法院113年度台上字第226號判決參照）。查原告主張陳財源將承租系爭土地之權利，全部贈與陳正德乙節，既為被告所否認，原告自應就上開有利於己之主張，負舉證責任。　　⒉查系爭土地係於58年8月6日辦理所有權第一次登記，所有人為中華民國，並經編定為原住民保留地；兩造之祖父陳財源為系爭土地之原始使用人，陳正德、陳正宗為陳財源之子，其等於陳財源在世時，已有在系爭土地耕作；嗣陳正德曾於 81年8月10日申請租用系爭土地，經臺中縣○○○00○00○00○○○○ 鄉○○○00000號函受理申請，經臺灣省山胞行政局以82年4月2 2日八二胞字第9834號函，依「山胞保留地開發管理辦法」第26條規定（84年3月22日修正名稱為「原住民保留地開發管理辦法」）准予租用6年，再經臺中縣政府以82年4月26日八二府民山字第94798號函請和平鄉公所於1個月內辦理簽約手續乙節，此有系爭土地地籍圖謄本及登記謄本、臺中縣○○ 00○00○00○○○○鄉○○○00000號函、82年4月22日八二胞字第983 4號函（見本院卷一第23、27、57、59、307至308、323至34 1頁、卷二第69至75頁）等在卷可稽。其後，陳正德曾於92 年10月20日，以其申請續租系爭土地，臺中縣和平鄉公所以陳正德之兄弟提出異議為由而拒絕辦理，向臺中縣政府提出陳情，經臺中縣政府以92年11月24日府民原字第0920307432 號函，通知臺中縣和平鄉公所協助陳正德訂約，系爭土地即以陳正德之名義，分別於93年1月2日、101年11月26日與臺中縣和平鄉公所簽訂原住民保留地租賃契約，租賃期間分別為92年12月17日至101年12月16日止、101年12月17日至110 年12月16日止乙節，亦有陳情書、臺中縣政府92年11月24日府民原字第0920307436號函（見本院卷一第29、299至301頁）、原住民保留地租賃契約、租金繳清證明書（見本院卷一第31至37、39、319至327頁）、臺中市○○區○○000○0○00○○○ 區○○○0000000000號函（本院卷一第233頁）等在卷可參，且為兩造所不爭執，堪先認定。　⒊依前揭函文、租賃契約、租金繳清證明等，僅能證明陳正德曾於81年8月10日申請租用系爭土地，其後系爭土地係以陳正德之名義，分別於82年間（承租期間6年）、92年間（承租期間9年）、101年間（承租期間9年），與臺中縣和平鄉公所簽訂租賃契約之事實，尚不能證明陳正德與陳財源間就系爭土地租賃權有贈與契約存在。至於原告提出之臺中縣○○ 鄉○○00○00○00○○○○○鄉○○○0000號函（本院卷一第25頁），雖有提及「經查上開土地係台端贈與貴公子陳正德君並有『贈與書』為憑，次查租用申請書內之證明均符合相關規定，經報奉核示准予放租陳正德君6年」等語，然本案卷內並無該「贈與書」可為佐證，且觀諸前揭函文全文意旨，乃臺中縣和平鄉公所就陳財源就陳正德申請承租系爭土地一事提出異議，向陳財源說明該所認定陳財源將系爭土地租賃權讓與陳正德及陳正德符合相關規定之依據及理由，同時通知陳財源於83年1月11日上午9時30分到所說明，此有前揭函文在卷可稽（本院卷一第25頁），則以陳財源曾於82年間，向臺中縣和平鄉公所就陳正德申請承租系爭土地事宜提出異議觀之，陳財源是否有將系爭土地租賃權讓與陳正德之真意，實屬有疑，尚難僅以前揭函文提及「贈與書」一語，遽為有利於原告之認定。　⒋依被告提出贈與書（見本院卷一第227頁、卷二第44頁），可證陳財源曾於不詳時間簽立上開贈與書，將系爭土地辦理他項權利變更登記及變更租用申請之權利，贈與陳正宗、陳正德、陳文木辦理申請。佐以證人陳建方於本院審理時證稱：伊聽父親陳文木說過，祖父陳財源於過世前，有表示要將系爭土地租賃權贈與陳正宗、陳正德、陳文木3人，因伊陳文木是公務人員故放棄受贈，由陳正宗、陳正德去畫分割圖，在各自範圍內耕作，因為陳正德在陳財源過世前，佯稱說原告就讀農校需要有耕作權，向陳財源騙取印章，將土地租賃權私下過戶給原告，後來陳財源在家族會議中很生氣要求歸還土地，但陳正德說要拿錢出來才能解決等語（見本院卷二第37、42頁），據此可知，陳財源縱有同意贈與系爭土地租賃權，其贈與對象應為原告，而非陳正德。再者，依兩造主張陳財源在世時，係由陳正宗、陳正德協助陳財源於系爭土地耕種作物，證人陳建方並證稱其父親陳文木為公務人員，並未耕作系爭土地，惟陳財源於簽立上開贈與書時，仍將陳文木列為贈與對象，衡情陳財源更無將系爭土地租賃權單獨贈與陳正德，而置同有耕作系爭土地之陳正宗不顧之理。又民事法院依證據認定事實及適用法律獨立審判，行政機關所為之認定，本無當然影響民事實體法上權利義務關係之效力，是臺中縣和平鄉公所固曾與陳正德就系爭土地簽立租賃契約，自不拘束本院依民事實體法所為之認定，非得作為本件認定事實之依憑。此外，原告亦未提出其他證據舉證證明陳財源已將系爭土地租賃權讓與陳正德之事實。綜合上情，依原告提出證據或卷內其他證據，尚不足證明陳財源已將系爭土地租賃權贈與陳正德之事實，則原告主張其繼承取得系爭土地租賃契約之權利義務，而為系爭土地之承租人乙節，自難為本院所採信。　㈡原告主張依民法第962條前段之占有物返還請求權、中段之占有妨害排除請求權，請求被告不得在附圖所示系爭占用範圍之土地上為耕作，並應將系爭占用範圍之土地返還於原告，有無理由？　　⒈按對於物有事實上管領之力者，為占有人。質權人、承租人、受寄人、或基於類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。受僱人、學徒、或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第940條、第941條、第942條定有明文。又所謂輔助占有人，重在其對物之管領，係受他人之指示，至是否受他人之指示，仍應自其內部關係觀之，所謂內部關係，即民法第942條所指受僱人、學徒或其他類似關係。「再抗告人雖為債務人之女，並與之住於同一屋內，但其本人如確已結婚成家獨立生活，而無從自內部關係證明其使用被執行之房屋係受債務人之指示時，尚難謂該再抗告人為債務人之輔助占有人」（最高法院65年台抗字第163號判決意旨參照）。經查，陳正宗、陳正德於陳財源在世時，縱有協助陳財源於系爭土地耕種作物，而為陳財源之占有輔助人之事實，然依陳正德、陳正宗於86年1月20日簽立系爭協議書，約定系爭土地由其2人處分，並以現耕界址為準（本院卷一第123頁），佐以原告自承兩造係各自耕作之情（見本院卷二第92頁），足認陳正德、陳正宗至遲於86年間簽立系爭協議書起，陳正宗已非受陳正德之指示而占有系爭土地，而係以自己意思占有，原告亦未舉證證明陳正德與陳正宗或被告間，有何受僱人、學徒，或類似之關係存在，揆諸前揭規定，陳正宗及被告為系爭土地如附圖所示系爭占用範圍之直接占有人，並非占有輔助人，陳正德及原告則為系爭占用範圍之間接占有人。原告主張被告為其占有輔助人云云，應無可採。　⒉次按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物，民法第962條前段定有明文。上開規定即所謂占有人之占有物返還請求權。是占有人必其占有物被侵奪，始得行使占有物返還請求權（最高法院77年度台上字第1299號判決參照）。又所謂占有之侵奪，係指違反占有人之意思，以積極之不法行為，將占有物之全部或一部移入自己之管領而言（最高法院 82年度台上字第2276號、83年度台上字第2311號判決參照）。經查，依原告主張陳正宗、陳正德於陳財源在世時，已有協助陳財源於系爭土地耕種作物，嗣陳財源將承租系爭土地之權利贈與陳正德後，陳正宗仍於原有耕作面積協助陳正德繼續耕作系爭土地，是陳正宗或被告顯非積極之不法行為將系爭土地移入自己之管領，縱有原告主張陳正德與陳正宗間存有類似無償之使用借貸關係，經原告主張終止該法律關係後（見本院卷一第133頁、卷二第93頁），被告仍未返還系爭占用範圍部分之土地，陳正宗或被告占有使用系爭占用範圍部分之土地，亦非屬占有之侵奪，而陳正宗或被告既未侵奪原告之占有，即無妨害其占有之可言，原告依民法第962 條前段、中段規定，請求被告不得在附圖所示系爭占用範圍之土地上為耕作，並應將系爭占用範圍之土地返還於原告，自屬無據。五、綜上所述，本件原告依民法第962條前段、中段規定，請求本院判命被告不得在附圖所示系爭占用範圍之土地上為耕作，並應將系爭占用範圍之土地返還於原告，為無理由，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及爭點，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　孫藝娜正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　資念婷

2024-11-28

TCDV-112-訴-543-20241128-1

司聲

臺灣臺南地方法院

返還擔保金

臺灣臺南地方法院民事裁定 113年度司聲字第703號聲請人施馨涵上列聲請人與相對人楊人憲間聲請返還擔保金事件，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。聲請程序費用新臺幣壹仟元由聲請人負擔。　　理　由一、聲請意旨略以：聲請人前向相對人承租臺南市○○區○○里○○段 000○000地號土地(下簡稱系爭土地)種植網室木瓜，詎料，相對人及第三人葉梅秀竟於木瓜得以採收之際否認聲請人之租賃權存在，並阻止聲請人採收，因此所生損害，乃經聲請人訴請賠償，並由鈞院109年度訴字第1084號受理在案。聲請人並另提出竊占等告訴，亦經地檢署偵辦，而於前開訴訟進行中，因相對人拒絕領受租金，聲請人為恐違約，遂先後提存現金新台幣25,000元、10,000元(下簡稱系爭提存款) ，經鈞院提存所以109年度存字第432號、110年度存字第131 號清償提存事件提存在案。則因當事人間案件業已結案，相對人既仍否認聲請人就系爭土地承租權，故請求准予領回提存物云云。二、按提存者，依提存法第17條、第18條規定，可分為清償提存　　及擔保提存兩種類型。前者係指提存人因與受取人間私法上　　法律關係，為清償積欠受取人之債務或返還應給付受取人之　　金額所為之提存行為。後者則係於如假扣押、假處分、假執行或停止執行等依法令供訴訟上擔保之情形所為之提存行為。又法院得以裁定方式，依供擔保人聲請返還提存物者，僅限於擔保提存之情形，且須符合應供擔保之原因消滅　　，或受擔保利益人同意返還，或訴訟終結後供擔保人證明已　　定20日以上之期間催告受擔保利益人行使權利而未行使等要　　件。此觀民事訴訟法第106條準用同法第104條之規定自明；次按，清償提存之提存人於提存出於錯誤、提存之原因已消滅，或受取權人同意返還時，得聲請該管法院提存所返還提存物。提存法第17條第1項定有明文。三、經查，本院109年度存字第432號、110年度存字第131號清償提存事件，均係聲請人向本院提存所所為之清償提存，業經本院職權調閱前開提存卷宗查核無訛，則依上開規定及說明，本件非屬法院得以裁定方式，依聲請返還提存物，故聲請人逕向本院聲請裁定返還提存物，於法顯有未合，不能准許，應予駁回。四、依民事訴訟法第95條、第78條，裁定如主文。　　五、如不服本裁定，應於送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費用新臺幣1,000元。。中　　華　　民　　國　　113　　年　　11　月　　27　　日　　　　　　　　　民事庭　　司法事務官項仁玉

2024-11-27

TNDV-113-司聲-703-20241127-1

原上

臺灣高等法院高雄分院

確認優先購買權存在

臺灣高等法院高雄分院民事判決 112年度原上字第6號上訴人陳少溱訴訟代理人李家蓮律師被上訴人高苡倢訴訟代理人楊富強律師上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國112年6月30日臺灣橋頭地方法院111年度訴字第532號第一審判決提起上訴，本院於113年11月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：上訴人為設於原本為訴外人即上訴人之父陳世均所有之高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之「○○○休閒農場」（對外稱為「○○○露營區」）之負責人及經營者。上訴人於民國105年初向陳世均承租系爭土地，用以經營「○○○休閒農場」，二人約定開始試營運期間前半年不收租金，自105年7月起每月租金新臺幣（下同）10,000元，租金於每月月底前給付，未約定租賃期限，因陳世均為上訴人之父，故雙方並未簽訂書面租賃契約，僅以口頭成立系爭土地之不定期基地租賃契約（下稱系爭租約）。上訴人與陳世均成立系爭租約後，即在系爭土地上整地、牽水電管線及興建二棟鐵皮建物（下稱系爭建物）作為營業本部及盥洗浴室使用。被上訴人嗣於原法院108年度司執字第19526號強制執行事件（下稱系爭執行事件）對執行債務人陳世均之執行程序中，於110年11月17日以5,510,889元拍定系爭土地。惟上訴人為基地承租人，依土地法第104條第1項前段、民法第426條之2第1項規定，上訴人有優先購買權存在，然上訴人具狀聲請優先承買時，竟遭原法院民事執行處（下稱執行處）裁定駁回，被上訴人亦否認上訴人就系爭土地有優先購買權存在，此已致上訴人私法上之地位有不安之危險，為此，爰依民事訴訟法第247條規定提起本件訴訟等語。並聲明：確認上訴人就系爭執行事件拍賣之系爭土地有優先購買權存在。二、被上訴人則以：上訴人雖主張其為「○○○休閒農場」之負責人，並提出原證3之營業稅稅籍證明及營業稅查定課徵銷售額證明為證，然稅籍證明之負責人資料，僅係國稅局依申請人片面申請而為記載，稅籍證明上關於負責人之記載，無法為上訴人主張其為「○○○休閒農場」負責人之認定依據。又上訴人未提出任何積極事證證明其就系爭土地與陳世均間有租賃關係存在，是上訴人上開主張，自不足採。另執行處於 109年1月16日到場執行時，經地政人員指界結果，系爭土地上有三間鐵皮屋（無門牌），陳世均在場表示鐵皮屋與土地上之果樹，均為其所有等語，已自承其為系爭建物之所有權人。且系爭土地早於106年9月29日即已經假扣押查封，陳世均復於109年1月16日執行時主張其為系爭建物所有權人，上訴人則於109年2月7日始向國稅局申請原證3所示之稅籍登記，如上訴人果如其所稱在105、106年初即向陳世均承租系爭土地以經營休閒農場，何以遲至系爭土地遭扣押執行後始申請稅籍登記，況上訴人為00年0月生，於106年間只有20歲，尚就讀於○○大學○○學系，如何能經營休閒農場，是上訴人之主張顯係臨訟砌詞，不足採信等語為辯。三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就系爭執行事件拍賣之系爭土地有優先購買權存在。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（訴字卷第34-36頁參照）：　㈠被上訴人於系爭執行事件對執行債務人陳世均之執行程序中，於110年11月17日，以5,510,889元拍定陳世均所有之系爭土地。系爭土地上有系爭建物（鐵皮屋）作為經營「○○○休閒農場」之用。　㈡依稅籍資料所載，上訴人曾於109年2月7日登記為「○○○休閒農場」之負責人。有稅籍資料在卷可稽（訴字卷第47-63頁）。　㈢陳世均於109年1月16日系爭執行事件查封時，稱系爭土地上之系爭建物（鐵皮屋）與果樹均為其所有。有系爭執行事件查封筆錄在卷可稽（執行卷一第237-238頁）。　㈣上訴人接獲系爭土地之拍賣公告後，於110年1月8日、同年2 月18日提出原證5所示之民事異議狀及民事陳報狀。有上開書狀及執行卷在卷可稽（審訴字卷第33-35頁）。　㈤系爭土地經被上訴人於110年11月17日拍定後，上訴人具狀聲請優先承買，惟經執行處於110年12月15日以108年度司執字第19526號民事裁定駁回。有上開裁定（審訴字卷第49-50頁）及系爭執行事件卷宗在卷可稽。　㈥上訴人於105年1月間為尚在○○大學就讀之大學生。　　　㈦系爭執行事件就系爭土地之拍賣公告備註欄第八點記載：133 地號土地上建物所有權人，如就該133地號土地有土地法第1 04條第1項所定之地上權、典權或租賃權，或民法第426條之 2所定租地建物所定之法律關係時，得檢具相關證明文件於拍定後主張優先承買權（審訴字卷第43頁）。　㈧上訴人提起本件訴訟有確認利益。　　五、本院論斷：　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。又土地法第104條1項及第107條第1項，關於基地或耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院44年台上字第700號判決先例要旨參照）。　㈡上訴人主張其與陳世均就系爭土地有系爭租約存在，系爭建物為其所興建，「○○○休閒農場」為其所經營云云，並提出稅籍證明及營業稅查定課徵銷售證明，及證人陳世均、陳正德為證。惟查：　⒈拍賣前所為之公告，在於使應買人瞭解拍賣不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形，是法院強制執行時所作成之拍賣公告，不因其記載，而發生確定權利義務關係或變更之效果。故執行處雖在上訴人於110年1月8日、2月18日提出異議及陳報狀後，在第二次拍賣公告備註欄記載：「五… 第三人陳少溱具狀陳報，133地號土地上有其所有之未保登建物，其為○○○休閒農場負責人，133地號土地即為○○○休閒農場之營業登記所在，系爭土地上建物均係其營業之○○○休閒農場所建造，此有營業稅籍資料可稽，土地亦為其所經營使用；惟實際使用情形，投標人應自行查明」（執行卷二第 126-127頁），亦僅在說明系爭土地上之建物有第三人主張權利情事，並無認定或確定上訴人所主張為系爭建物所有人之效果，先予敘明。　⒉執行處於109年1月16日至系爭土地現場執行時，經地政人員指界結果，系爭土地上有三間鐵皮屋（無門牌），執行債務人陳世均在場明確表示：「鐵皮屋與土地其上之果樹，皆為其所有，無門牌」等語，有查封筆錄在執行卷可稽（執行卷一第237頁）。又陳世均之債權人彰化商業銀行股份有限公司前曾聲請對陳世均之財產為假扣押，經執行處於106年9月 29日至系爭土地進行查封，當時系爭土地上已有雜樹林及房屋坐落其上，有原法院106年度司執全字第252號執行事件查封筆錄可憑。系爭執行事件之拍賣公告備註欄第五點乃明確記載：「五、本標土地於106年9月29日假扣押查封時，據地政人員指界稱，133地號土地上部分雜樹林、部分有房屋坐落其上。本院復於109年1月16日再執行時，經地政人員指界結果，133地號土地上有三間鐵皮屋（無門牌）、果樹、茶樹、櫻花樹、竹林、雜木林、露營區，債務人（即陳世均）表示鐵皮屋與土地其上之果樹均為其所有，鐵皮屋則無門牌 …」等語（審訴字卷第43頁），是依上述，系爭土地早於106 年間即已存在建物，陳世均並於執行處現場查封時明確表示系爭土地上之系爭建物為其所有，則倘系爭建物果由上訴人出資興建所有，陳世均為求保全上訴人之資產，應無在遭債權人查封財產時完全無任何保留意見而陳稱系爭建物為其所有之理。上訴人雖稱此係因陳世均不闇法律，就家族成員間無法區分個別所有之概念，並認鐵皮建物及果樹既係蓋在伊土地上應為伊所有，始會稱伊為系爭建物之所有權人云云，惟鐵皮屋與果樹為其個人所有或其女兒即上訴人所有甚為明確及容易區分，任何人均不會產生誤解，此與是否清楚法律規範並無相涉，且縱不闇法律，亦不影響陳世均得陳述上訴人所主張之出資事實以藉此保全上訴人之權利，是上訴人上開所辯，不足採信。　⒊又陳世均曾於110年11月15日向執行處提出異議狀（執行卷三第7頁），表示其已清償對併案債權人張清浩之欠款，該異議狀並檢附張清浩於109年5月12日向原法院提出之109年度橋簡字第315號民事補正狀，該補正狀記載：陳世均以建設露營區為由，向本人張清浩分別借款50萬（105年3月29日借）、50萬（105年6月20日借）、40萬（105年12月21日借）等語（執行卷三第35-37頁）。而陳世均並不否認有向張清浩借款，僅係辯稱已清償完畢，張清浩與本件並無利害關係，亦無預知日後上訴人會提起本件訴訟之可能，自無在109 年間另案訴訟中虛偽編造陳世均借款原由之必要；且陳世均借款金額高達140萬元，而其提供給張清浩設定債權擔保之抵押權順序並非第一順位（執行卷一第33、37、41、45頁），如非陳世均確有向張清浩表明其為「○○○休閒農場」之經營者及為建設「○○○休閒農場」借款，而可合理說明其日後清償資金來源，張清浩衡情應無輕易借貸予陳世均之理，是張清浩上開補正狀所載陳世均借款原由乙節應可採信。又陳世均以建設露營區為由向張清浩借款時間與上訴人所稱「○○ ○休閒農場」自105年間開始營運之時間相符（審訴字卷第11 3-114頁），佐以前述陳世均自承系爭土地上建物及果樹為其所有等情觀之，「○○○休閒農場」應為陳世均所建設、經營。至陳世均雖於原審做證時辯稱張清浩及很多人都誤以為伊才是營主，伊只是在露營區工作，他就誤會我是營主云云（訴字卷第102頁），然被上訴人訴訟代理人詢問其：「你真的有跟張清浩提到說因為要建設露營區所以向他借款？」，陳世均回稱：「他說你如果要開露營區，他要投資，我只是沒有寫在上面而已」（訴字卷第102頁），可見其確實有跟張清浩提及借款是要建設露營區，否則張清浩何以會表示要投資陳世均開設之露營區，是陳世均上開所辯，顯無可採。　⒋證人陳世均、陳正德雖於原審證稱上訴人與陳世均間確有系爭租約存在，上訴人並有每月拿1萬元之現金租金給陳世均，陳正德出資7、80萬元給上訴人設立露營區等語（訴字卷第97-104頁）。然：　⑴陳世均證稱：上訴人要開始成立○○○休閒農場之資金大約7、8 0萬元；這7、80萬元主要是伊父親陳正德出資金來協助上訴人；這7、80萬元陳正德是直接給上訴人，由上訴人自己去運用，上訴人再委託我做整地、營區的建設工作，錢不是直接交給我的。我需要用錢的時候，我跟上訴人說要多少錢後再跟上訴人拿錢等語，然陳正德證稱：這7、80萬元不是直接拿給上訴人本人，是請工人做多少，伊就給工人多少錢等語。二人就露營區建設資金如何給付及運用之證詞顯然矛盾歧異。　⑵陳世均稱：陳正德給上訴人7、80萬元的時間大約應該是106 年，因為當時要開始整地，一定會先評估一下要投入多少整地的工人、像推土機等工具，所以應該是那個時間，應該是 106年11月左右等語。然「○○○休閒農場」在105年5、6月間即開始試營運，有上訴人提出之「○○○露營區」臉書截圖照片可憑（審訴字卷第119、121頁），當時現場已有建物存在（審訴字卷第121頁），106年4月15日之貼文並張貼住宿區房間內部陳設照片，表示除露營區外，目前也正有接待家庭的住宿區等語（審訴字卷第125頁），可見「○○○休閒農場」至少在106年11月以前應已整地、興建完成並進行營運，陳世均前開陳述顯與事實不符，則縱陳正德有在106年11月給上訴人7、80萬元，亦難認與「○○○休閒農場」之興建、營運有何關連。　⑶又陳正德雖稱上訴人係向陳世均承租系爭土地，然問其如何知道是用承租方式，陳正德卻供稱是聽上訴人說的，其並不清楚從何時承租，如何計算租金，或上訴人有無拿租金給陳世均等情，是其證詞根本無從憑為上訴人與陳世均間就系爭土地有租賃關係之證據。而陳世均固稱上訴人向其支付每月現金1萬元租金承租系爭土地云云，然上訴人為00年0月生，於105、106年間只有19、20歲，正就讀○○大學一、二年級，陳世均並證稱上訴人有辦學貸，大學一學期之學雜費大槪4 、5萬元，學雜費大部分都是其所繳納等語，實難想像尚須陳世均幫忙繳付學雜費之上訴人有能力或餘裕每月給付陳世均1萬元租金以經營露營場，是陳世均上開證述亦有違常情，難以採信。　⑷陳世均、陳正德之證詞有上開各點所論述之與客觀事證不符及不符常理情事，且其等分別為上訴人之父及祖父，與上訴人份屬至親，其等之證詞，亦難辭偏頗之疑，難以遽採，是其二人之證詞，並不足為有利於上訴人之認定。　⒌上訴人雖提出其在臉書之「○○○露營區」粉絲專頁及露營區之貼文、照片（審訴字卷第119、121頁），主張係其經營「○○ ○休閒農場」云云。惟上開粉絲專頁105年4月18日貼文記載：「親愛的朋友們：…『○○&○○休閒露營區』將在五月初試營運了…『陳世均周如梅』」，下方註記之聯絡人、電話亦為○○與 ○○；105年5月22日貼文：「…目前營區設備也已接近完工，感謝朋友們的不吝指教…歡迎大家來喔」，下方註記之聯絡人、電話仍為○○與○○，而○○為陳世均，○○為上訴人之母周如梅，上開貼文之電話確實為陳世均、周如梅所有，此據陳世均證述在卷（訴字卷第99頁），是依上開貼文之記載反適可證明「○○○休閒農場」係由陳世均所經營，始會特意標示為「○○&○○休閒露營區」，並留下陳世均（及其配偶）之聯絡電話。另依上訴人提出之照片所示（審訴字卷第121頁），上訴人只是在一旁觀望他人燒火及推運物品，及站立在欄杆旁邊，根本不像在現場工作者，上開粉絲專頁貼文及露營區照片應僅係上訴人為不熟稔社群媒體使用方式之陳世均代為廣告及招攬生意而已，並不足為有利於上訴人之認定。　⒍上訴人雖又提出「○○○休閒農場」稅籍證明及營業稅查定課徵銷售證明為證。惟「○○○休閒農場」係系爭土地經前述假扣押查封及強制執行程序後，始於109年2月7日由陳世均代理上訴人申請設立稅籍，陳世均並出具系爭土地使用同意書，勾選其係「無償借予」上訴人等語，有財政部高雄國稅局檢送之「○○○休閒農場」稅籍登記申請資料可考（訴字卷47-63 頁）。而經詢問陳世均對上開同意書上記載上訴人是無償借用土地，有何意見？陳世均乃稱：沒有意見（訴字卷第99頁），並就其為何沒有勾選「有償租予」之選項，供稱：當時沒有想那麼多，基於我與女兒關係所以就沒有想那麼多，就這樣勾選了。如果現在要提出什麼意見，我也沒辦法講等語（訴字卷第100頁），則如上訴人果在105、106年間即向陳世均承租系爭土地經營「○○○休閒農場」，並如陳世均所稱上訴人每月都有交付1萬元租金，陳世均何以在109年代理申請稅籍登記時仍「下意識」地勾選「無償借予」，而非「有償租予」之選項？復無法說明其為此勾選之緣由，可見陳世均所稱上訴人租地經營乙情，並非事實，而上開稅籍申請資料與上訴人主張自105、106年間租賃土地經營露營區乙節並不相符，且為系爭土地遭查封後始行申辦者，自難採為有利於上訴人之認定。　⒎從而，依上訴人所舉事證，難令本院獲致其與陳世均間就系爭土地有系爭租約關係存在，並出資興建系爭建物以經營「 ○○○休閒農場」之有利心證，則上訴人主張其為基地承租人，依土地法第104條第1項前段、民法第426條之2第1項規定，就系爭土地有優先購買權存在云云，並無可採。六、綜上所述，上訴人依前揭規定，請求確認其就系爭執行事件拍賣之系爭土地有優先購買權存在，為無理由，應予駁回。　　原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。另上訴人指稱佘岳謄訴訟代理權欠缺乙節，並不影響本件之實體判斷，本件事證已明，並無再行召開準備程序之必要，附此敘明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　原住民族法庭　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃悅璇　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 113　　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳新貞附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2024-11-27

KSHV-112-原上-6-20241127-3

新簡

新市簡易庭

執行異議

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事裁定 113年度新簡字第749號原告吳俊逸一、按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準；其租金總額超過租賃物之價額者，以租賃物之價額為準。此有民事訴訟法第77條之9第2項所明定。又因財產權而起訴，應依民事訴訟法第77條之13徵收裁判費，此為起訴必要程式。原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件，但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，則有同法第249條第1項可資參照。二、本件原告與被告林文國間債務人執行異議事件，係因租賃權而涉訟。茲經本院調閱113年度司執字第116433號案卷，執行標的為①遷讓租賃物、②違約金新台幣(下同)5萬元、③租約終止之次日至返還房屋之日止，按月8,000元之賠償。原告係對該執行程序提起異議之訴，應以上開執行標的核算訴訟標的價額。查上開執行案卷所附租賃契約，租期為2年，租金每月新台幣(下同)8,000元，租金總額192,000元。再審閱 112年度司執字第112799號卷附之臺南市政府財政稅務局房屋稅籍證明書，租賃物課稅現值為240,800元，依上開規定，應採計較低之租金總額192,000元，並加計起訴前之違約金5萬元，及不併算起訴後按月8,000元計算之違約金，是本件訴訟標的價額核定為242,000元，應徵收裁判費2,650元。爰限原告於民國113年12月13日前向本院新市簡易庭（臺南市○市區○○路00號）補繳上開裁判費，逾期不繳，即駁回原告之訴，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 27 日臺灣臺南地方法院新市簡易庭法官許蕙蘭以上正本係照原本作成。如不服本裁定，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀。中華民國 113 年 11 月 27 日書記官柯于婷

2024-11-27

SSEV-113-新簡-749-20241127-1

上

臺灣高等法院

返還房屋等

臺灣高等法院民事裁定 113年度上字第734號反訴原告即上訴人謝城集訴訟代理人謝秀萍反訴被告即被上訴人農業部農田水利署（即改制前行政院農業委員會農田水利署）法定代理人蔡昇甫訴訟代理人張玲綺律師黃捷琳律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國112年1 2月29日臺灣臺北地方法院112年度訴字第2617號第一審判決提起上訴，並提起反訴，就反訴部分，本院裁定如下：　　主　文反訴原告應於本裁定送達後五日內，補繳第二審裁判費新臺幣柒萬玖仟壹佰陸拾伍元，逾期未繳納，即駁回反訴。　　理　由一、按因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準；其租金總額超過租賃物之價額者，以租賃物之價額為準；未定期間者，動產以二個月租金之總額為準，不動產以二期租金之總額為準，民事訴訟法第77條之9定有明文。所謂租賃權涉訟，係指以租賃權為訴訟標的之訴訟而言，承租人對出租人請求確認租賃關係存在，或請求交付租賃物，均係主張對租賃標的物有一時的占有使用為標的，此際其訴訟標的價額，應以租賃權之價額為準，依上述標準核定訴訟標的價額。　　二、反訴被告起訴主張其為門牌號碼臺北市○○○路0段00巷0弄000 0號1樓之房屋（下稱系爭房屋1）、門牌號碼臺北市○○○路0 段00巷0弄0000號4樓之房屋（下稱系爭房屋2，與系爭房屋1 合稱系爭房屋）之所有權人，其前與反訴原告謝城集就系爭房屋於民國111年1月11日簽訂系爭租約，租賃期間為111年1 月1日起至同年12月31日止。系爭租約租期屆至，謝城集、連帶保證人即反訴原告謝秀萍、譚延辛未依租賃契約約定騰空返還系爭房屋，反訴原告馮菊英、謝秀金（與謝秀萍、譚延辛等4人反訴部分另裁定駁回）設籍於系爭房屋屬無權占有，爰依租賃契約約定請求謝城集、謝秀萍、譚延辛騰空返還系爭房屋，及依民法第767條第1項規定，請求馮菊英、謝秀金騰空返還系爭房屋，並依民法第179條規定，請求謝城集、謝秀萍自112年7月1日起至騰空返還系爭房屋1之日止，按日連帶給付反訴被告新臺幣（下同）1,302元，請求謝城集、譚延辛自112年7月1日起至騰空返還系爭房屋2之日止，按日連帶給付反訴被告1,302元。原審判決：㈠謝城集、謝秀萍、馮菊英應將系爭房屋1騰空返還反訴被告。㈡謝城集、謝秀萍應自112年7月1日起至騰空返還系爭房屋1之日止，按日連帶給付反訴被告976元。㈢謝城集、譚延辛、謝秀金應將系爭房屋2騰空返還反訴被告。㈣謝城集、譚延辛應自112年7月 1日起至騰空返還系爭房屋2之日止，按日連帶給付反訴被告 976元。謝城集不服，提起上訴，並提起反訴，主張第三人台北市瑠公農田水利會（改制後納入公務機關，隸屬於反訴被告）、太平洋建設股份有限公司於76年11月設立奠基紀念文承諾租賃契約至122年12月31日，請求反訴被告應依承諾繼續將系爭房屋出租予謝城集。　三、查反訴被告以租賃契約屆滿為由，依租賃契約約定請求反訴原告騰空返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利，系爭房屋承租人謝城集則反訴主張租賃契約繼續存在至122年1 2月31日屆滿，反訴請求反訴被告繼續出租系爭房屋，是租賃契約是否存在為兩造間重要爭點，乃反訴被告本訴請求騰空返還系爭房屋應以為據之法律關係，謝城集提起反訴，於法有據，應予准許（民事訴訟法第446條第2項第1款規定參照）。本件租賃契約載明租賃期間至111年12月31日屆滿，是謝城集反訴主張租賃契約繼續存在至122年12月31日，即主張租賃期間為自112年1月1日起至122年12月31日止，系爭房屋1、2一年租金各為23萬7,600元，是本件訴訟標的價額應為522萬7,200元【計算式：237,600×11×2】，故本件反訴應徵第二審裁判費7萬9,165元。爰命謝城集於本裁定送達後 5日內補正上開事項，逾期未補正，即裁定駁回反訴。三、爰裁定如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第二十五庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　潘進柳　　　　　　　　　　　　　　法　官　林祐宸　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊惠如正本係照原本作成。核定訴訟標的價額部分，如不服裁定得於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1千元（若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張永中

2024-11-25

TPHV-113-上-734-20241125-1

訴

臺灣士林地方法院

遷讓房屋等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第1207號原告張旼惠訴訟代理人詹晉鑒律師複代理人葉晉瑜律師被告尤洋上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事　實　及　理　由一、原告起訴主張：（一）原告於民國112年10月12日，經本院公開拍賣得標買受門牌號碼新北市○里區○○路0段000號16樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地，取得不動產權利移轉證書後，已於同年 11月20日辦理所有權移轉登記，嗣後發現被告未經原告同意，無權占用系爭房屋，拒不搬遷，為此依民法第767條第1項規定，訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋，而系爭房屋之每月租金行情為新臺幣（下同）18,800元，原告另依民法第179條規定，訴請被告返還自112年11月20日起至同年12月19日止相當於租金之不當得利18,800元暨法定遲延利息，及自起訴狀繕本送達翌日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,800元。（二）聲明：　　1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。　　2.被告應給付原告18,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　　3.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,800元。　二、被告抗辯：（一）被告於110年9月1日起，向訴外人洪志成承租系爭房屋，約定每月租金為5,000元，上開租金包括管理費每月2,150 元、機車停車位每月200元，均由洪志成負擔，租賃期間至115年7月31日止（下稱系爭租約），期限並未超過5年，被告持續依約給付租金，合法占有使用系爭房屋，並非無權占有，此於本院就系爭房屋之拍賣公告上已有載明，原告於拍定買受前應已知悉，縱其經由拍賣程序取得系爭房屋所有權，系爭租約對原告仍繼續存在，且被告均有按期向本院提存應給付予原告之租金，並無不當得利，另原告所主張關於系爭房屋之租金數額亦屬過高。（二）聲明：如主文第1項所示。三、得心證之理由：（一）原告主張其於112年10月12日經本院公開拍賣得標買受系爭房屋及坐落土地，取得不動產權利移轉證書後，已於同年11月20日辦理所有權移轉登記，系爭房屋目前仍為被告占有使用等情，業據原告提出本院不動產權利移轉證書、建物及土地所有權狀、本院111年度司執字第71225號強制執行事件（下稱系爭執行事件）之拍賣公告影本等件為證（見本院卷第18至22頁、26頁），並經本院依職權調閱系爭執行事件卷宗查明無訛，且為被告所不爭執，應堪信為真實。（二）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；民法第425條第1項定有明文。上述租賃物所有權讓與，包括強制執行拍賣之所有權移轉在內。強制執行法上之拍賣，應解為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，買賣契約於拍定時即告成立（最高法院78年度台上字第 613號、77年度台上字第2276號判決意旨分別可資參照）。（三）被告辯稱其與系爭執行事件之債務人洪志成間訂有系爭租約，並提出住宅租賃契約書影本1份為證（見本院卷第40 至58頁），原告則否認系爭租約之真正性，並聲請傳喚證人洪志成為證。經查：　　1.本院系爭執行事件拍賣公告中，就系爭房屋之使用情形業已載明：「㈡111年11月2日現場查封時，3432建號建物（即系爭房屋）經按電鈴及敲門，無人回應。第三人尤○於同年月10日陳報住宅租賃契約書，主張係基於租賃關係占有使用中，租期自110年9月1日起至115年7月31日止，租金每月5,000元，建物配賦之機械式停車位編號93號位於地下二層，機車停車位編號18號位於地下一層等語。惟現在實際情形如何，仍應請應買人自行查明注意。」（見本院卷第26頁），系爭執行事件中並曾經由新北市蘆洲分局員警於111年11月17日前往系爭房屋查訪，當時由被告主張租賃權而居住使用中，並提出前揭住宅租賃契約書影本 1份為證（見系爭執行事件卷宗）。　　2.證人洪志成於本院審理中到庭證稱：我與被告是男女朋友關係，在110年9月1日把系爭房屋租給被告，記得是115 年7月底租期屆滿，被告說115年6月份她的小孩畢業，畢業後給她一個月的時間找工作，所以約定租到115年7月底，因為我們是男女朋友關係，所以我算她便宜，約定每月 5千元，管理費及停車費是約定由我繳納。我與被告都要開車，機車停車位一個月200元由我繳納，管理費一個月2 ,150元也是我繳納，扣除這些費用才是被告要繳納給我的錢。因為有租賃契約，她就可以住得放心，而且她可以入戶籍，讓小孩讀○○國中，當時被告說她需要有保障，如果以後分手，才不會被趕出去。一開始被告是每月給我現金，之後覺得麻煩，變成一年繳一次，後來我罹癌，期間欠了很多錢，被告就一次給我三年多的租金，也都是用現金給付給我。因為後來系爭房屋被拍賣了，所以我就每個月把租金退還給被告，讓她可以去付給拍定人，我是每個月退給被告2,650元等語（見本院卷第125至127頁），證人洪志成上開證述，均與被告所陳、本院上開拍賣公告、前揭住宅租賃契約書之約定暨房租收付款明細記載相符。被告另陳稱：其於112年1月1日所一次給付予洪志成三年多的租金（112年1月1日至115年7月31日）215,000元，係於 111年10月11日自其本人之銀行帳戶提領5萬元、另從兩個孩子的銀行帳戶各提領10萬元，共25萬元，支付上開租金後，餘額留做生活費用等情（見本院卷第128至129頁），並提出各該銀行帳戶存摺內頁提款明細為證（見本院卷第 134頁、138至140頁、146頁），核與其上開所述均屬相符，是被告前揭所辯，堪予採信。　　3.被告與系爭執行事件之債務人洪志成間，既有系爭租約存在，揆諸前揭法條規定及裁判意旨，在被告本於承租人之地位占有系爭房屋期間，原告雖經由強制執行拍賣程序取得系爭房屋之所有權，系爭租約對於原告仍繼續存在，被告並非無權占有，是原告依民法第767條第1項規定訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬無據。（四）被告辯稱其自112年11月起，至113年10月止，均有依約按期向本院提存應給付予原告之租金等情，業據被告提出本院提存書影本為證（見本院卷第100至118頁、132頁），且為被告所不爭執（見本院卷第128頁），應堪信為真實，足認被告於承租期間均有依約給付原告租金，且被告既係本於系爭租約而占有使用系爭房屋，並無不當得利可言，是原告請求被告返還自112年11月20日起至同年12月19 日止相當於租金之不當得利18,800元暨法定遲延利息，及自起訴狀繕本送達翌日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,800元，均屬無據。（五）綜上所述，原告依民法第767條第1項規定訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋，另依民法第179條規定請求被告返還自1 12年11月20日起至同年12月19日止之不當得利18,800元暨法定遲延利息，及自起訴狀繕本送達翌日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告18,800元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回之。　四、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊方法及證據，經審酌之後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　官邱光吾以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　唐千雅

2024-11-22

SLDV-113-訴-1207-20241122-1

壢小

中壢簡易庭

損害賠償

臺灣桃園地方法院小額民事判決 113年度壢小字第1304號原告黃裕堂被告桃園市大唐江山社區管理委員會兼法定代理人王紹琍被告林明鈞楊俊樺上三人共同訴訟代理人詹君平上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年10月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。　　理由要領一、本件依民事訴訟法第436條之18第1項規定，除下列理由要領外，僅記載主文，其餘省略。二、原告主張略以：原告於民國113年1月10日完成管理費繳費動作，符合社區車位抽籤審核規定，管委會未經區分所有人會議授權自行決議剝奪原告抽車位權利屬於侵權行為，社區管委會逼迫住戶繳納不合理之社區電梯更新費用，則以此為手段故意不給抽車位，又社區電梯更新費並不屬於社區公積金之一部分，且管委會恐有虛設工程項目及詐欺取財、背信之嫌疑，原告受有不法侵害如車位承租轉讓權利金、抗爭布條費用、精神慰撫金等共有新臺幣(下同)1萬元之損害。並聲明：被告應給付原告1萬元。三、被告則均略以：規約約定地下室使用辦法由管委會訂定，依據規約，管委會決議管理費及電梯費未繳納不得參與抽地下停車位等語。並聲明：原告之訴駁回。四、按民法第184條第1項前段規定，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。上開類型侵權行為之成立，係以行為人具備歸責性（故意或過失）、違法性（不法），並不法行為與權利受損害間有相當因果關係為要件。其保護之客體，原則上限於既存法律體系明認之「權利」，不及於權利以外之「利益」，是學說上所謂「純粹經濟上損失」或「純粹財產上損害」不與焉，以維護上開第184 條第1項前段與後段、同條第2項規定在民事責任體系上之分際，達成立法上合理分配及限制損害賠償責任之目的（最高法院110年度台上字第843號判決意旨參照）。經查，縱使原告所主張為真(此部分本院並未實質認定)，然其所受之損害亦屬社區管理委員會與其本身是否有「租賃權」、「借貸權」等權利，核屬債權，依前開說明，此即為所稱之「利益」，非民法第184條第1項前段規定保護之客體(臺灣高等法院111年度上易字第1023號、111年度重上字第718號判決意旨參照)，是原告此部分之主張即非可採，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不逐一論述。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　　　法　官　方楷烽以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃敏翠附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項：　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25：　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　　（一）原判決所違背之法令及其具體內容。　　（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471 條第1 項：（依同法第436 條之32第2 項　　規定於小額事件之上訴程式準用之）上訴狀內未表明上訴理　　由者，上訴人應於提起上訴後20日內，提出理由書於原第二　　審法院；未提出者，毌庸命其補正，由原第二審法院以裁定　　駁回之。

2024-11-22

CLEV-113-壢小-1304-20241122-2

訴

臺灣臺南地方法院

遷讓房屋

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第1797號原告曾朧億被告陳益祥上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國113年11月8日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文原告之訴與假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、程序部分　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依同法第385條第1項前段規定，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張　㈠兩造於民國113 年4 月12日（日期下以「00.00.00」格式表示）就臺南市○○區○○路00巷00弄00號5 樓之19房屋（下稱【系爭房屋】）簽訂租賃契約（下稱【本件租約】，內容係依據109.08.26 內政部台內地字第1090264511號公告住宅租賃契約書範本〈下稱【住宅租約範本】，相關條款內容，參見【附錄法條】〉印製，就本件租約下均稱以住宅租約範本），就租期、租金、押金約定如下，並由原告收取約定押金新臺幣（下同）1萬2000元、113.05.01-113.06.30 租金共1萬 2000元。　　①租期：113.05.01-114.04.30（第2 條）。　　②租金：每月6000元，每期應繳納1 個月租金，並每月支付（第3 條，未載每月繳付期限）。　　③押金：2 個月（1 萬2000元）。　㈡被告租賃期間有以下違約之終止租約事由：　　被告自113.07.01起即未繳租金，經原告於113.09.04以嘉義中山路郵局第286 號存證信函通知積欠7、8月租金，並依民法第440條規定限期5日內給付租金（下稱【系爭存證信函】，未載預告終止租約日期），惟被告仍未給付。　㈢爰以起訴狀為終止本件租賃契約之意思表示（起訴狀於113.0 9.26 繫屬本院，於113.10.09送達被告戶籍地、於113.10.1 4寄存送達於系爭房屋轄區派出所），依所有權、租賃之法律關係請求被告返還系爭房屋，並聲明：①被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告。②請准宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。四、本院之判斷　㈠系爭租約查屬租賃住宅市場發展及管理條例（112.02.08 修正公布施行，第34、38-2條自112.09.01 施行）之住宅租賃契約之性質，依同條例第5 條第1 項規定，該租約視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定，依消費者保護法第17 條規定，就住宅租賃契約書範本所載條款，具有強制效力，合先敘明。　㈡就承租人積欠租約之出租人提前終止租約事由，租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1 項第2 款雖規定以「承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。」為終止事由，然以：　⒈就本款規定，本法106 年立法理由與108 年修正理由僅記載「參照民法第440 條規定，當承租人未履行繳納租金和費用義務，賦予出租人有終止租賃契約權利，爰訂定第2 款規定」、「為使催告在本法與民法效果一致，特將相關文字納入本條第1 項第2 款」（參見附錄），並未載明排除土地法第 100 條之適用（依實務見解，土地法第100 條第3 款之擔保金，含承租人交付之押租金，最高法院81年度台上字第1520 號民事判決案例參照），另依最高法院94年度第3 次民事庭會議決議就土地法第100 條終止租約規定認係不分住宅或營業使用房屋之決議要旨（參見附錄），如認租賃住宅市場發展及管理條例可排除土地法適用，將形成對屬消費關係性質之住宅租賃之保障不及營業用房屋之保障，是於解釋上，應認租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1 項第2 款規定無排除土地法第100 條之適用。　⒉另就本項第2 款之以積欠租金提前終止租約之程序，本條第2 項第1 款明定以應於終止前30日，檢附相關事證，以書面通知承租人。是如出租人未依本項款規定預告終止租約，依本法強制規定性質，自難認發生終止效力。　㈢本件駁回理由　　本件被告繳付相當2 個月租金之押金，因未繳付113.07、08 之二個月租金，由原告於113.09.04 以系爭存證信函催告繳租後，於113.09.26 以本件起訴狀終止本件租契約，依前述說明，顯不合於租賃住宅市場發展及管理條例之提前終止租約要件與程序，是原告以本件租賃契約已經終止為由請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為無理由。五、從而，本件原告依租賃之法律關係，請求被告返還房屋，為無理由，應予駁回。又其本件請求既經駁回，其假執行之聲請，自失所附麗，亦應併與駁回。六、訴訟費用負擔　　本件原告敗訴，爰依民事訴訟法第78條規定，命原告負擔訴訟費用。七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　陳世旻上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林怡芳　　　　　附錄法條：民法第 439 條．承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。第 440 條．承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。．租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。．租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。　第 450 條．租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。．未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。．前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。　第 453 條．定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。土地法第 100 條．出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。　一、出租人收回自住或重新建築時。　二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。　三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。　四、承租人以房屋供違反法令之使用時。　五、承租人違反租賃契約時。　六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。【最高法院 94 年度第 3 次民事庭會議（決議日期：民國 94 年 03 月 15 日）】．決議要旨：採乙說。．土地法第一百條之規定，既未區分供住宅使用之房屋租賃或或供營業使用之房屋租賃，則土地法第一百條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言（本院51年台上字第370號判例）。　租賃住宅市場發展及管理條例（民國 112 年 02 月 08 日）第 3 條．本條例用詞，定義如下：　一、租賃住宅：指以出租供居住使用之建築物。　二、住宅租賃契約（以下簡稱租賃契約）：指當事人約定，一方以建築物租與他方居住使用，他方支付租金之契約。　、押金：指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。第 5 條（節錄第1 項）．租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定。第 10 條．租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：　一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。　二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。　三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。　四、出租人為重新建築而必要收回。　五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。．出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：　一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。　二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。【立法理由】　　【二讀（廣泛討論）會議日期106.11.07／會議記錄第106卷90期4492號267-383頁（審查報告）】［補充立法說明］　租賃期間如有發生承租人惡意違反租約或出租人不可抗力之情事時，以致須提前終止租約時，出租人得免付違約金，以保全其出租人之財產權；另可歸責於出租人之事由造成承租人財產權損失者，仍應予以相當之賠償，說明如下：　　㈠承租人未善盡保管租賃物之責任，並不為修繕及相當賠償，為避免出租人財產損失擴大，爰訂定第一款規定。　　㈡參照民法第四百四十條規定，當承租人未履行繳納租金和費用義務，賦予出租人有終止租賃契約權利，爰訂定第二款規定。　　㈢承租人未經出租人書面同意即為轉租，已違反前條第一款規定之情事，出租人即得依此終止租約，爰訂定第三款規定。　　㈣為因應房屋有法定重新建築或須重新建築始能合於居住使用之必要，爰訂定第四款規定。另為避免房屋於等待建築期間即提前終止租約產生住宅閒置之情事，應以明確重新建築期間作為提前終止租約參考準據。　　㈤配合其他法律規定出租人得終止租約之事由，爰於第五款訂定之。　終止租賃契約時出租人應以書面通知，並提出具體事證，確保承租人之權益。並考量得終止租約之情節不同，爰於第二項分別規定其應提出相關事證及書面通知承租人之期限：　　㈠第一項之第一款至第三款及第五款之事證明確，爰於第二項第一款規定應於租約終止前三十日為之。　　㈡考量重新建築必要收回之事證明確性、建築物重建之必要性，出租人應於租約終止前三個月提出具體事證。例如：辦理都市更新者，應檢具都市更新事業計畫書或權利變換計畫核定資料；一般重新建築案，應檢具拆除執照資料，爰於第二款規定。　　　　　　【民國 112 年 02 月 08 日修正理由】　．按現行民法第兩百五十四條之規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，爰此，為使催告在本法與民法效果一致，特將相關文字納入本條第一項第二款。消費者保護法（民國 104 年 06 月 17 日）第 17 條（節錄）．中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。．前項應記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：　一、契約之重要權利義務事項。　二、違反契約之法律效果。　三、預付型交易之履約擔保。　四、契約之解除權、終止權及其法律效果。　五、其他與契約履行有關之事項。．第一項不得記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：　一、企業經營者保留契約內容或期限之變更權或解釋權。　二、限制或免除企業經營者之義務或責任。　三、限制或剝奪消費者行使權利，加重消費者之義務或責任。　四、其他對消費者顯失公平事項。．違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。．中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。．企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。住宅租賃契約書範本（中華民國109年8月26日內政部台內地字第1090264511號公告修正）第四條押金約定及返還．押金由租賃雙方約定為ˍ個月租金，金額為ˍ元整(最高不得超過二個月租金之總額)。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。．前項押金，除有第十一條第四項、第十三條第三項、第十四條第四項及第十八條第二項得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。第七條使用租賃住宅之限制．本租賃住宅係供居住使用，承租人不得變更用途。．承租人同意遵守公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項，不得違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品。．承租人應經出租人同意始得將本租賃住宅之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。．前項出租人同意轉租者，應出具同意書(如附件二)載明同意轉租之範圍、期間及得終止本契約之事由，供承租人轉租時向次承租人提示。第十一條承租人之義務及責任．承租人應於簽訂本契約時，出示國民身分證或其他足資證明身分之文件，供出租人核對。．承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅。．承租人違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。．前項承租人應賠償之金額，得由第四條第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。．承租人經出租人同意轉租者，與次承租人簽訂轉租契約時，應不得逾出租人同意轉租之範圍及期間，並應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊住址等相關資料通知出租人。第十三條任意終止租約之約定．本契約於期限屆滿前，除依第十六條及第十七條規定得提前終止租約外，租賃雙方□得□不得任意終止租約。．依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。．前項承租人應賠償之違約金，得由第四條第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。．租期屆滿前，依第一項終止租約者，出租人已預收之租金應返還予承租人。第十六條出租人提前終止租約．租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：　㈠出租人為重新建築而必要收回。　㈡承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。　㈢承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。　㈣承租人違反第七條第一項規定，擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。　㈤承租人違反第七條第二項規定，違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。　㈥承租人違反第七條第三項規定，擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。　㈦承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。　㈧承租人違反第九條第一項規定，未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。　㈨承租人違反第九條第一項規定，未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。　㈩承租人違反第九條第一項規定，進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。．出租人依前項規定提前終止租約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人。但依前項第五款及第十款規定終止者，得不先期通知：　㈠依前項第一款規定終止者，於終止前三個月。　㈡依前項第二款至第四款、第六款至第九款規定終止者，於終止前三十日。第二十條條款疑義處理．本契約各條款如有疑義時，應為有利於承租人之解釋。住宅租賃契約書範本（中華民國113年7月8日內政部台內地字第11302639334號函修正）【本次修正條文】（上開條文本次未修正） ⒈修正租賃期間使用租賃住宅電費由承租人負擔之計收基準規定。（修正第5條） ⒉增訂出租人應提供承租人租賃標的之電費資訊，承租人得逕向台電申辦查詢有關電費資訊規定。（修正第10條） ⒊刪除「難以繼續居住」之不必要文字，以保障承租人終止契約之權利。（修正第17條） ⒋修正租賃標的現況確認書之內容新增「建物出租型態」，及修正備註說明。（修正附件一）民事訴訟法第 78 條（同民國 57 年 02 月 01 日）．訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。　第 87 條（同民國 57 年 02 月 01 日；節錄第1 項）．法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。　第 385 條．言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決；不到場之當事人，經再次通知而仍不到場者，並得依職權由一造辯論而為判決。．前項規定，於訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，言詞辯論期日，共同訴訟人中一人到場時，亦適用之。．如以前已為辯論或證據調查或未到場人有準備書狀之陳述者，為前項判決時，應斟酌之；未到場人以前聲明證據，其必要者，並應調查之。第 386 條．有下列各款情形之一者，法院應以裁定駁回前條聲請，並延展辯論期日：　一、不到場之當事人未於相當時期受合法之通知者。　二、當事人之不到場，可認為係因天災或其他正當理由者。　三、到場之當事人於法院應依職權調查之事項，不能為必要之證明者。　四、到場之當事人所提出之聲明、事實或證據，未於相當時期通知他造者。　　第 389 條．下列各款之判決，法院應依職權宣告假執行：　一、本於被告認諾所為之判決。　二、（刪除）　三、就第四百二十七條第一項至第四項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決。　四、（刪除）　五、所命給付之金額或價額未逾新臺幣五十萬元之判決。．計算前項第五款價額，準用關於計算訴訟標的價額之規定。．第一項第五款之金額或價額，準用第四百二十七條第七項之規定。第 392 條．法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。．法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。．依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。

2024-11-22

TNDV-113-訴-1797-20241122-1