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重上
臺灣高等法院

不動產所有權移轉登記等

臺灣高等法院民事判決 111年度重上字第813號 上 訴 人 黃月琴 訴訟代理人 林耀泉律師 李榮林律師 沈志成律師 吳意淳律師 被 上 訴人 合眾建築經理股份有限公司 法定代理人 顏文澤 訴訟代理人 蔡浚明 林忠儀律師 被 上 訴人 永源建設股份有限公司 法定代理人 常月鏵 訴訟代理人 莊一慧律師 陳琮涼律師 被 上 訴人 合作金庫商業銀行股份有限公司 法定代理人 林衍茂 訴訟代理人 王希平 詹登宇 上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，上訴人對於中 華民國111年8月9日臺灣臺北地方法院110年度重訴字第253號第 一審判決提起上訴，本院於113年10月16日言詞辯論終結，判決 如下： 主 文 原判決廢棄。 被上訴人合作金庫商業銀行股份有限公司應塗銷附表一所示土 地於民國一百零五年五月十六日收件店汐登字第二五五〇號辦 理之信託登記。 被上訴人合眾建築經理股份有限公司、永源建設股份有限公司 應塗銷附表二所示建物於民國一百零八年六月三日收件汐總字 第一九三〇號辦理之信託登記。 被上訴人永源建設股份有限公司應將附表二所示建物所有權移 轉登記予上訴人。 第一、二審訴訟費用均由被上訴人永源建設股份有限公司負擔 。 事實及理由 壹、程序方面： 一、被上訴人合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合庫銀行） 之法定代理人原為雷仲達，嗣變更為林衍茂，有經濟部民國 112年8月17日經授商字第11230155050號函及變更登記表可 考（見本院卷二第145至153頁），並聲明承受訴訟（見本院 卷二第143頁之書狀），經核並無不合，應予准許。 二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查 本件上訴人在原審依兩造所簽署之不動產信託契約書（下稱 系爭信託契約）第19條第1項第1款、上訴人及被上訴人永源 建設股份有限公司（下稱永源公司）與合眾建築經理股份有 限公司（下稱合眾公司）簽署建築經理業務委任契約書（下 稱系爭建經委任契約）第12條第1項第1款、原證5之信託申 請暨指示書（下稱系爭信託指示書）約定為本件請求。嗣於 上訴程序中，就其請求權基礎，於後述上訴聲明第二項增加 信託法第62條、系爭信託契約第4條、第18條第1項及上訴人 與永源公司於109年3月13日就系爭信託指示之合意；上訴聲 明第三項前段部分增加信託法第62條、系爭建經委任契約第 3條及上訴人與永源公司於109年3月13日就系爭信託指示之 合意（本院卷一第357、358頁）。然前揭規定或約定僅在說 明信託關係或委任關係存續、消滅之情形，係在補充說明系 爭信託契約第19條第1項第1款、系爭建經委任契約第12條第 1項第1款所約定信託關係消滅、委任關係消滅時之權利；前 揭合意係在說明上訴人與永源公司簽署系爭信託指示書實有 達成意思表示之合意，核屬不變更訴訟標的而補充法律上之 陳述，揆諸首揭規定，自非為訴之變更或追加。 貳、實體方面： 一、上訴人主張：伊與永源公司於104年12月1日簽訂土地合建分 售契約書（下稱系爭合建契約），約定由伊提供所有之新北 市○○區0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000等地號 土地（嗣合併為新北市○○區○○段0000地號土地，下稱系爭土 地）作為建築基地，由永源公司負責興建中研翡麗建案（下 稱系爭建案），興建完成後，按建築面積伊取得60%，永源 公司取得40%。兩造於105年5月11日簽署系爭信託契約，約 定將系爭土地信託登記予合庫銀行；伊、永源公司與合眾公 司於同日簽署系爭建經委任契約，約定系爭土地上建物由合 眾公司以信託方式登記為名義人。又系爭土地上建物於108 年4月23日取得使用執照，並於同年6月24日為建物第一次保 存登記，興建戶數為53戶，永源公司依系爭建經委任契約， 將該53戶建物信託登記予合眾公司。嗣陸續出賣43戶房地予 他人，僅剩原審卷一第131頁所示10戶建物及停車位暨坐落 之基地應有部分之所有權（下稱系爭10戶房地），仍分別信 託在合眾公司及合庫銀行名下，信託目的、委任目的已完成 ，依約及信託法第62條規定，信託關係、委任關係消滅。伊 與永源公司已將合庫銀行貸款債務全數清償，且伊與永源公 司為確認系爭10戶房地之所有權歸屬，乃於109年3月13日在 合庫銀行總行，合意將如原審卷一第131頁編號0、0、0號之 建物及其坐落基地保留，作為日後違約責任、找補或應付款 項結清等相關給付之用，其餘如附表二所示7戶建物及6個停 車位（下合稱系爭7戶房屋）暨坐落如附表一所示基地（下 稱系爭7戶基地，與系爭7戶房屋合稱系爭7戶房地）之信託 登記塗銷，並將系爭7戶房地所有權移轉登記予伊，且由伊 及永源公司簽署系爭信託指示書確認之，並送交合庫銀行存 查。嗣因永源公司不願用印，致無法辦理系爭7戶房地之信 託登記塗銷及移轉登記，爰依系爭建經委任契約第12條第1 項第1款、系爭信託契約第19條第1項第1款、系爭信託指示 書及109年3月13日伊與永源公司關於信託指示之合意，聲明 ：㈠合庫銀行應將系爭7戶基地辦理塗銷信託登記（新北市汐 止地政事務所105年5月16日收件店汐登字第2550號）。㈡合 眾建經公司、永源公司應將系爭7戶房屋辦理塗銷信託登記 （新北市汐止地政事務所108年6月3日收件汐總字第1930號 ）；㈢永源公司將系爭7戶房屋所有權移轉登記予上訴人（原 審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並 上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡合庫銀行應將系爭7戶基地辦理 塗銷信託登記。㈢合眾建經公司、永源公司應將系爭7戶房屋 辦理塗銷信託登記；㈣永源公司將系爭7戶房屋所有權移轉登 記予上訴人。 二、被上訴人方面 ㈠永源公司以：上訴人之女胡褉秋當時男友即訴外人李陶鎔， 因上訴人得向財政部國有財產署北區分署以新臺幣（下同） 2億1,419萬4,890元申購系爭土地，而以自己設立之宏洋資 產管理股份有限公司（下稱宏洋公司）與上訴人於102年2月 4日簽定「借名登記協議書」（下稱系爭借名登記協議）， 並以上訴人名義取得系爭土地所有權，是上訴人並非系爭土 地實質所有權人及系爭信託與合建關係之實際當事人，非系 爭建案之真正權利人，其以自己名義提起本件訴訟不具當事 人適格而無權利保護必要。又伊於106年至108年間辦理系爭 建案預售，並分別與買受人簽定「土地預定買賣契約書」及 「房屋預定買賣契約書」，依約應於使用執照核發後4個月 即108年8月26日內辦理所有權移轉登記，及應於使用執照核 發後8個月即108年12月26日內辦理交屋，如有違反，伊應依 約給付買方遲延利息。惟上訴人、李陶鎔及胡褉秋為坐享不 正利益，挾消費者權益為要脅而拒絕配合，伊為避免消費者 受害及自身可能有遲延利息之損害，擔心血本無歸之情況下 ，迫於無奈遂於108年8月22日與李陶鎔簽定原證8之協議書 （下稱系爭協議書），簽發給李陶鎔面額各為2,000萬元之8 張本票及8張支票（下合稱系爭票據，與系爭協議書合稱系 爭書據），並以永源公司負責人常月鏵之夫即訴外人徐浦洲 為連帶保證人，然系爭協議書簽署後，上訴人、李陶鎔及胡 褉秋仍拒絕配合。合庫銀行總行乃於109年3月13日邀請協商 ，因李陶鎔未依約將系爭書據攜帶到場，且雙方就返還借款 併損害賠償數額及稅賦負擔等未能達成共識，故同意先就已 出售43戶預售屋先行移轉所有權予買受人，上訴人與伊乃簽 立原證3之信託申請暨指示書，指定將已售出之43戶房地逕 為移轉予指定買受人，其餘事項由雙方再行協商，是系爭建 案之信託目的、委任目的尚未完成，系爭信託關係、委任關 係並未消滅。然上訴人當日在協議後伺機誘導伊在系爭信託 指示書蓋章，且系爭信託指示書係以伊及上訴人之名義向合 眾公司、合庫銀行為指示内容之意思通知，並以該指示書作 為合眾公司、合庫銀行事務處理之應備文件，故無伊與上訴 人意思合致之契約關係；退步言之，縱認有合意，當日係協 議上訴人及李陶鎔返還系爭書據、稅賦費用負擔、返還借款 及確認損害賠償數額等，作為伊配合履行系爭信託指示書即 辦理系爭7戶房地移轉登記之前提條件（停止條件）。再者 ，系爭合建契約之性質應為合夥契約，未先經清算程序，上 訴人不得請求返還合夥事業所有之信託財產。另李陶鎔未依 渠與徐浦洲所簽立合資契約約定出資，並率以上訴人名義向 合庫銀行景美分行辦理土地融資，嗣後卻未返還借款及利息 ，相關利息乃由伊繳納，已造成伊受有合計為1億636萬元之 損害（尚未包括支付李陶鎔未給付土地融資利息，及房地合 一稅新制衍生之稅捐等支出），伊爰據此為抵銷等語置辯。 　㈡合庫銀行則以：伊基於信託關係之受託人地位，悉配合上訴 人與永源公司之指示辦理。本件訴訟肇因於永源公司拒不配 合辦理塗銷信託登記所致，且永源公司之答辯專為自己利益 ，與伊無涉，故倘被上訴人受敗訴判決，請審酌本件訴訟費 用全部由永源公司負擔等語置辯。 　㈢合眾公司則以：系爭信託指示書並非上訴人與永源公司間約 定內容意思合致之契約關係。況依系爭建經委任契約第12條 第1項第1款及土地登記規則第125條、第128條第1項規定， 除系爭信託指示書外，尚須依法定方式即永源公司應會同伊 共同在地政機關所定塗銷信託登記之相關公契上用印蓋章， 始得完成塗銷信託登記，然永源公司迄今未在辦理塗銷信託 登記之相關公契上用印蓋章，伊自無從塗銷系爭7戶房屋之 信託登記等語置辯。 ㈣均答辯聲明：上訴駁回。 三、查兩造於105年5月11日簽定系爭信託契約；上訴人、永源建 設公司、合眾公司於105年5月16日簽訂系爭建經委任契約。 又依土地登記規則第125條、第128條第1項規定，須上訴人 與永源公司出示塗銷信託登記指示書，並由永源公司會同合 眾公司共同在地政機關所定塗銷信託登記之相關公契上用印 蓋章，始得完成塗銷系爭建案房屋之信託登記；由上訴人會 同合庫銀行共同在地政機關所定塗銷信託登記之相關公契上 用印蓋章，始得完成塗銷系爭土地之信託登記。另李陶鎔於 108年8月22日與永源公司簽定系爭協議書，並以徐浦洲、常 月鏵為連帶保證人。雙方約定：永源公司開立系爭票據予李 陶鎔，作為擔保永源公司履行系爭協議書第2條、第3條約定 之保證票。俟永源公司依第3條之約定完成撥款，並將李陶 鎔在系爭建案中應分得之土地、建物及車位移轉登記於李陶 鎔後，李陶鎔應將系爭票據返還永源公司等情，為兩造所不 爭執（本院卷一第390至391頁），復有系爭信託契約、系爭 建經委任契約、系爭協議書可憑（原審卷一第39至105、245 至249頁），堪信真實。 四、上訴人主張伊與永源公司合建之系爭建案已完工，系爭信託 契約之信託目的、系爭建經委任契約之委任目的均已完成， 兩造間信託關係、委任關係消滅，依約被上訴人應塗銷系爭 7戶房地之信託登記，永源公司並應將系爭7戶房屋之所有權 移轉登記予伊等語。惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯， 經查： ㈠上訴人提起本件訴訟，並無當事人不適格： 　⒈按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出 名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、 使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名 人間之內部約定，其效力不及於第三人（最高法院106年度 第3次民事庭會議決議參照）。 　⒉本件上訴人主張其為系爭信託契約、系爭建經委任契約及系 爭信託指示書（含上訴人與永源公司之合意在內，以下同） 之當事人即權利人，並依前開契約或合意，請求被上訴人為 給付，則就給付之訴而言，即屬當事人適格，而有權利保護 必要。至於永源公司辯稱上訴人僅為系爭土地之借名登記人 ，非前開契約之真正權利人，不具當事人適格云云，並提出 系爭借名登記協議、上訴人所寄發之存證信函為證（原審卷 一第301至311頁，卷二第93至95頁），然揆諸前揭說明，系 爭借名登記協議僅為出名人即上訴人與借名人即宏洋公司間 之內部約定，其效力不及於第三人，上訴人既為系爭土地之 登記權利人，即得對外行使關於系爭土地之權利，何況上訴 人為系爭信託契約、系爭建經委任契約及系爭信託指示書之 契約當事人，自得本於該等契約主張權利，與訴有無理由係 屬二事，永源公司前開所辯，核屬無據。 　㈡系爭信託契約之信託目的及系爭建經委任契約之委任目的均 已完成，上訴人得依系爭信託契約第19條第1項第1款、系爭 建經委任契約第12條第1項第1款約定行使權利： 　⒈按信託關係，因信託行為所定事由發生，或因信託目的已完 成或不能完成而消滅。信託法第62條定有明文。又系爭信託 契約第4條：「本契約之存續期間自簽約日起至本契約依第 十八條終止時止。信託存續期間經甲（即上訴人）、乙（即 永源公司）、丙方（即合庫銀行）之共同書面同意得予延長 。」；第18條第1項：「本契約因信託目的已完成（就建案 已完工並達交屋狀態時）或信託目的無法完成（本契約第二 條第四項所定『特定事由』發生時）而消滅，並應依第十九條 第一項之約定辦理。」；第19條第1項：「信託關係消滅時 ，除應相關約定辦理外，丙方應依下列情況，分別將信託財 產交付甲、乙方或將受益權歸屬予買方：(一)信託關係因信 託目的已完成而消滅時，丙方應依甲、乙方指示將信託財產 返還甲、乙方或甲、乙方指定之人。…」（原審卷一第45、6 3、65頁）。再者，系爭建經委任契約第1條前段：「本契約 之委任目的係為使本專案之新建建物順利興建完工、取得使 用執照、辦妥所有權第一次登記並保障戊方（即合庫銀行景 美分行）債權。…」；第12條第1項：「契約關係消滅時，丙 方（即合眾公司）應將委任財產依下列方式交付甲（即上訴 人）、乙方（即永源公司）:(一)本契約因委任目的完成而 終止時，甲、乙方應備妥相關文件送交丙、丁（即合庫銀行 信託部）方，由丙、丁方依甲、乙方信託指示內容辦理塗銷 信託作業。」（原審卷一第79、89頁）。準此，系爭建案興 建完成，取得使用執照，並辦妥所有權第一次登記，及合庫 銀行之貸款債權獲得保障時，系爭信託及委任之目的已完成 。 　⒉查新北市政府於108年4月26日核發系爭建案之使用執照，合 眾公司於108年6月24日依系爭建經委任契約辦理系爭建案共 53戶房屋所有權第一次登記，且合庫銀行債權管理部協理於 109年3月13日在總行召開會議，邀請上訴人及永源公司、常 月鏵等人，商討永源公司逾期債務清理及43戶承購戶過戶乙 事，而上訴人與永源公司於同日共同出具信託指示書，指定 將已售43戶房地逕為移轉予指定買受人等情，為兩造所不爭 執（本院卷一第390至392頁），復有土地登記謄本及建物登 記謄本、臺北市工務局核發之使用執照、前述信託指示書可 憑（原審卷一第103至127、421至431頁）。又上訴人主張其 與永源公司積欠合庫銀行之貸款均已清償完畢乙情，為永源 公司及合庫銀行均不爭執（原審卷二第151頁、本院卷二第1 36頁），且合庫銀行亦不爭執系爭信託目的已完成（本院卷 二第681頁），堪信系爭建案已完工，且合庫銀行之貸款已 清償，系爭信託及委任之目的已完成。是上訴人自得依系爭 建經委任契約第12條第1項第1款、系爭信託契約第19條第1 項第1款約定，請求合庫銀行、合眾公司依其與永源公司之 指示，分別塗銷系爭7戶基地、系爭7戶房屋之信託登記，並 移轉所有權登記予其與永源公司共同指定之人。 ㈢系爭合建契約非屬合夥契約，永源公司抗辯未先經清算程序 ，上訴人不得請求返還信託財產，為無理由： ⒈按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之 種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係。就當事人 間債之關係類型，胥以主給付義務定之，該等義務，係債之 關係固有、必備之要素，用以確定及規範債之關係類型，針 對債之關係（契約）定性，應綜觀當事人所訂立契約之內容 及特徵，將契約所約定之事項或待決之法律關係，置入典型 契約之法規，比對其是否與法規範構成要件之連結對象相符 ，以確定其實質上究屬何類型契約（有名契約、無名契約、 混合契約，或契約之聯立）或法律關係，不受當事人陳述意 見之拘束。次按合夥為二人以上互約出資，以經營共同事業 ，而分受其營業所生利益及分擔其所生損失之契約，此觀民 法第667條第1項、第677條第1項規定甚明。是合夥契約須當 事人約明合夥人出資、出資方式及所營共同事業，始足成立 （最高法院112年度台上字第2758號判決意旨參照）。 　⒉查依永源公司不爭執真正之系爭合建契約第3條、第4條、第7 條第5項約定，可認係由上訴人提供系爭土地，永源公司負 責興建房屋，興建完成後，按建築面積，上訴人取得60%、 永源公司40%，並由上訴人、永源公司雙方土地與房屋互易 等情（本院卷二第263至269頁），堪認雙方係各自出資購地 或興建房屋，並各自保有系爭土地、房屋或興建中房屋之權 利，興建完成後再按比例互易雙方土地與房屋，各負盈虧， 至於系爭信託契約、系爭建經委任契約之受託人均分別僅有 合庫銀行、合眾公司各1人，自無信託法第28條第1項「同一 信託之受託人有數人時，信託財產為其公同共有」規定之情 形，遑論上訴人、永源公司為前述契約之委託人，非受託人 。則綜上事證，系爭合建契約之性質應屬委任及互易混合契 約無誤。永源公司辯稱係屬合夥契約性質，應先經清算程序 云云，難認可取。 ㈣永源公司與上訴人於109年3月13日達成將系爭7戶房地移轉所 有權登記予上訴人之合意，且未以返還系爭書據為停止條件 ： 　⒈查上訴人與永源公司於109年3月13日簽署系爭信託指示書， 記載略以：永源公司及上訴人（即委託人）開發興建坐落於 系爭土地之系爭建案，已順利興建完工並完成建物產權登記 與合建分配，請依系爭信託契約約定，將信託財產塗銷信託 返還予委託人即上訴人（内容詳如「附件」），此致合庫銀 行、合眾公司等語（原審卷一第129頁），且系爭信託指示 書「附件」列舉前述10戶房地，並將其中3戶畫線表示刪除 之意思，其餘7戶房地即如附表一、二所示乙情，亦有該「 附件」可稽（原審卷一第131頁）。另亦有系爭土地之土地 登記謄本、前述10戶房屋之建物登記謄本可參（原審卷一第 107至127頁）。從而，上訴人主張伊當日與永源公司合意將 保留前述3戶房地，作為雙方日後結清之用，其餘之系爭7戶 房地之信託登記塗銷，並移轉所有權登記予伊等情，即非無 據。 　⒉證人即律師呂康德結稱：伊參加109年3月13日由合庫銀行總 行陳協理主持之協調會，合庫銀行提出一個信託申請暨指示 書，記載系爭10戶房地要給地主的，常月鏵說因永源公司對 地主有要求損害賠償，所以要求保留3戶作擔保，伊、胡褉 秋與李陶鎔商量的結果，答應保留3戶房屋及車位，就在該 指示書上把保留的3戶及車位畫掉，其他7戶就先辦理過戶， 雙方沒意見後就分別用印。在分別用印完畢後的過程中，常 月鏵提系爭票據是否可以還他們，李陶鎔說因為他們沒有照 系爭協議書來做，所以不同意返還，常月鏵希望陳協理幫忙 講話，陳協理跟伊說你們是否能夠還他，伊說伊沒有權利決 定要不要還，如果他們雙方講好要還，李陶鎔把票放在伊這 裡，永源公司就可來伊辦公室拿，後來沒有達成系爭票據要 還給永源公司之協議。至於Ｂ證24「協議書」，是因永源公 司不願意配合辦理系爭7戶房地塗銷信託，為趕快解決系爭7 戶房地之事，在109年3月13日以後，雙方有一些聯繫，永源 公司代理人陳淙涼律師先傳一份協議書給伊，希望雙方照這 協議書履行，伊看該協議書跟伊等希望的內容差距很大，就 改協議書內容如Ｂ證24，並傳Ｂ證24給陳淙涼律師，約之後某 日在伊辦公室談，永源公司是常月鏵及陳律師來，地主方是 李陶鎔來，談一整個下午，常月鏵與陳律師討論結果還是不 願意簽。如果永源公司不照109年3月13日協調會的決議來辦 理的話，那地主這邊43戶也不會蓋給他，當時講好的事情就 是這樣等語（本院卷一第499、502至504頁），且永源公司 與系爭建案預售屋買受人簽約約定其未於108年8月26日以前 辦理所有權移轉登記及108年12月26日以前辦理交屋，應依 約給付買方遲延利息等情，為兩造所不爭執（本院卷一第39 1頁），是永源公司有盡快取得上訴人同意移轉前開43戶房 地之時間壓力，而上訴人與永源公司針對前開43戶房地過戶 給預售屋買主及永源公司移轉房屋、車位給地主之問題，在 109年3月19日以前已多次協調而未達成合意，此亦據呂康德 證述明確（本院卷一第502頁），衡情上訴人若未取得永源 公司同意移轉系爭7戶房地，豈會同意移轉前開43戶房地。 又Ｂ證24「協議書」內容係針對系爭信託指示書「附件」之 前述10戶中遭刪除之3戶部分（原審卷二第163至169頁）， 並非針對系爭7戶房地部分，是永源公司以109年3月13日以 後，雙方尚有進行協商，故雙方於109年3月13日並未達成合 意云云，難認有據。再衡情永源公司與上訴人若有以返還系 爭書據為系爭信託指示書之停止條件之合意，如此重要之事 ，永源公司當會要求在系爭信託指示書上記載清楚，或另以 書面載明此停止條件，既然無此等記載之書面，則永源公司 稱有此停止條件合意存在云云，已非無疑，參以呂康德參與 系爭信託指示書整個簽訂過程，是其前開證述，應堪採信。 　⒊證人即辦理系爭建案產權登記之代書陳淑真固結稱：伊是受4 3戶的委託，109年3月13日會議就預售承購43戶有解決方法 ，要辦理過戶，但李陶鎔說他及上訴人的部分要求永源公司 先過戶所保留10戶之其中7戶，常月鏵說需還他票據，才可 以過戶，李陶鎔或他的律師有提到說，他們不可能帶票據在 身上等語（原審卷二第239、240頁），然陳淑真亦結稱：伊 有聽到常小姐說「我可以過給他7戶，但是他要還給我票據 」，但記不清楚常小姐講上述的話，是在蓋印之前還是之後 等語（本院卷一第498、499頁），陳淑真既然記不清楚常月 鏵要求返還系爭票據係在簽署完系爭信託指示書之前後，其 前揭證述即難證明有附停止條件之合意存在。 　⒋證人即合庫銀行債權管理部協理陳蕙玲結稱：伊沒有參與109 年3月13日會議等語（原審卷二第130頁）；證人即合庫銀行 襄理林熙勝結稱：109年3月13日的協議過程大概是要談自救 會43戶的問題，這個部分有達成共識，銀行的債權就解決。 地主跟建商之間，還有其他分配問題，有再持續協商，但伊 沒有參與。伊在過程中有聽到常月鏵跟地主方說，之前的票 要還給我們，地主方有人說那些票據不會放在身上，呂康德 律師說支票在他事務所，可以約時間去他的事務所拿等語（ 原審卷二第135頁），是陳蕙玲、林熙勝就上訴人與永源公 司後續之討論並未參與，林熙勝雖在過程中有聽到雙方談論 到返還系爭票據之問題，然未全程參與致未能瞭解全貌，其 前揭證述亦難據以證明有附停止條件之合意存在。 　⒌證人徐浦洲結稱：伊有參與108年11月4日在合庫銀行景美分 行的協調會，雙方就7間房子過戶予上訴人及系爭票據返還 永源公司有達成共識，爭議部分在於土地價購時永源公司多 付出土地款之賠償問題，還有李陶鎔一些價款爭議。108年8 月到109年開的協調會很密集，但前述共識內容就是這幾次 協調會的重點，但伊沒參加109年3月13日協調會等語（本院 卷一第495、496頁）；證人陳琮涼結稱：伊於109年3月20日 曾經協助永源公司到呂康德的事務所進行協商，主要是依據 雙方108年11月4日及同年12月12日多次協商之後的初步共識 包括返還系爭票據一事，主要在於剩餘10戶不動產之分配， 上訴人對於永源公司借款返還、損害賠償及2,000餘萬元不 動產稅金應由何人繳納，及應由何人對於預售屋買受人遲延 之部分擔負損害賠償責任等事進行協商，另永源公司的意思 是這3戶應歸屬於其所有，雙方就上開事項未能達到共識等 語（本院卷一第487、488頁）。是堪認前開2位證人均未參 與109年3月13日協調會，且上訴人與永源公司在109年3月13 日前後之協商，均未能達成合意，從而，其等證述不足證明 上訴人有同意返還系爭票據作為永源公司同意塗銷並移轉系 爭7戶房地所有權之停止條件。 　⒍綜上以觀，上訴人主張伊與永源公司達成將系爭7戶房地移轉 所有權登記予伊之合意，並因此共同簽署系爭信託指示書予 合庫銀行、合眾公司，且未以返還系爭書據為停止條件等情 ，足堪採信。　 ㈤永源公司為抵銷抗辯為無理由： 　⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能 抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334 條第1項定有明文。是債務之抵銷應以二人互負債務，而其 給付種類相同者，始得為之。 　⒉永源公司以下列：⑴上訴人向伊借款合計600萬元。⑵伊墊付土 地買賣價金合計3,600萬元。⑶土地遲延交付36個月，每月違 約金20萬元，合計640萬元。⑷上訴人未依約出資並於102年4 月30日取得系爭土地所有權，致每坪漲價6萬元，系爭土地 共445坪，土地成本因此增加2,670萬元。⑸辦理水土保持計 畫費用合計178萬0740元。⑹開發回饋金合計815萬元。⑺逾期 移轉不動產所有權予買受人於108年10月1日至109年5月27日 所增加土融及建融利息及違約金損害合計304萬8,096元。⑻ 伊代繳系爭建案土融及建融所生利息合計467萬5,000元。⑼ 遲延交屋予買受人之違約罰鍰合計918萬7,889元。⑽未分配 系爭10戶房地所生信託管理費、稅費、社區管理費及人員薪 資合計375萬元，與上訴人之本件請求為抵銷。然永源公司 前揭所舉者均是金錢給付債務，而上訴人於本件所請求者為 塗銷系爭7戶房地信託登記並移轉系爭7戶房地所有權登記之 意思表示給付債務，兩者給付種類顯然不同，自無從抵銷。 永源公司復辯稱依系爭借名登記協議書第二條第（一）點， 就合建利益分配坪數之部分如有短溢，仍需以銷售底價以金 錢互為找補，而具有金錢債務之性質，與伊前揭金錢債務， 給付種類相同，得為抵銷云云，然系爭借名登記協議之當事 人係上訴人與宏洋公司（原審卷一第301、311頁），與永源 公司無關，且系爭信託指示書並無找補之相關約定，永源公 司亦未舉證證明兩造就系爭7戶房地塗銷及移轉登記合意內 容有包括找補金錢部分，從而，永源公司前開所辯，亦屬無 據。 　㈥上訴人請求合眾公司、永源公司塗銷系爭7戶房屋信託登記及 移轉登記部分，並未陷於給付不能： 　⒈按給付不能分為事實上不能與法律上不能，後者係指給付違 反法律強行規定而言。次按受託人因信託行為取得之財產權 為信託財產（信託法第9條第1項），信託財產名義上雖屬受 託人所有，但受託人係為受益人之利益管理處分之，故原則 上任何人對信託財產不得強制執行（同法第12條第1項及其 立法理由參照）。至信託稱「受益權」（或受益債權），則 係指受益人對信託財產有享受信託利益之權利。此一權利， 兼具對受託人給付請求權之債權性質，及對信託財產有物權 性質之權利，而為財產權之一種，原則上應許其融通（同法 第20條立法理由參照），並得對之強制執行。次按信託關係 消滅時，信託財產之歸屬除信託契約另有訂定外，依序由有 享有全部信託利益之受益人、委託人或其繼承人取得。且於 受託人移轉信託財產於歸屬權利人前，信託關係仍視為存續 ，以歸屬權利人視為受益人。信託法第65條、第66條分別定 有明文。信託關係消滅後，同法第65條所定歸屬權利人對受 託人享有之信託財產移轉請求權，係其對信託財產享有信託 利益之權利，屬信託受益權，非信託財產，自不受同法第12 條第1項前段規定之限制（最高法院111年度台抗字第266號 裁定意旨參照）。準此，債務人依信託契約請求利益分配之 受益債權或信託關係消滅後之信託財產返還請求權，與信託 財產有別之財產權。 　⒉永源公司辯稱上訴人之本件請求陷於給付不能云云，經查： 　⑴系爭10戶房屋上於108年6月3日收件汐總字第1930號辦理之信 託登記，其信託專簿上所載即以系爭信託契約及系爭建經委 任契約為附件乙節，有本院調閱原法院110年度司執字第471 83號、110年度司執字第61623號等執行卷宗可按。又永源公 司之債權人聲請就永源公司因系爭10戶房屋（不含系爭土地 ）信託關係所生之信託受益權及信託財產返還請求權為強制 執行，經原法院以110年度司執字第47183號、110年度司執 字第90339號、110年度司執字第90340號、110年度司執字第 90342號、110年度司執字第54002號、110年度司執字第6162 3號、110年度司執字第75657號執行事件就前述信託受益權 及信託財產返還請求權囑託地政機關辦理禁止處分登記，禁 止永源公司收取或處分前述債權，合眾公司亦不得對永源公 司清償或於條件成就得收取時，合眾公司亦不得對永源公司 清償等情，有系爭10戶房屋之建物登記資料可證（本院卷三 第11至25頁），並經本院調閱前揭執行事件卷宗可考。是合 眾公司依系爭建經委任契約所取得之系爭10戶房屋，並經禁 止處分登記，依法亦不得對信託財產即系爭10戶房屋為強制 執行。 　⑵按土地法第78條第8款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分 其土地權利所為之登記。前項限制登記，包括預告登記、查 封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處 分之登記。又土地經辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分 、破產登記或因法院裁定而為清算登記後，未為塗銷前，登 記機關應停止與其權利有關之新登記。但其他無礙禁止處分 之登記者，不在此限。此分別觀土地登記規則第136條、第1 41條第1項第4款規定即明。次按法院依強制執行法第116條 規定禁止第三人不動產所有權移轉與債務人，係屬土地登記 規則第136條第2項所稱「其他依法律所為禁止處分」，應據 以辦理禁止處分登記，至第三人將不動產移轉與債務人以外 之人者，非屬禁止之事。限制登記作業補充規定第16點定有 明文。準此，禁止處分登記與查封、假扣押或假處分有別， 並未禁止第三人將不動產移轉與債務人以外之人。 　⑶前揭110年間之執行事件，其執行標的乃為永源公司對合眾公 司之信託受益權及信託財產返還請求權，除禁止永源公司處 分該債權，並禁止合眾公司移轉系爭10戶房屋予永源公司， 但並非係以系爭10戶房屋本身為執行標的。且上訴人與永源 公司業已於109年3月13日以雙方間之合建契約及系爭建經委 任契約為據，協議由上訴人取得系爭7戶房屋，永源公司對 系爭7戶房屋並無信託受益權及信託財產返還請求權存在， 即使執行法院誤為囑託地政機關於系爭7戶房屋為禁止處分 之註記，若上訴人取得本件勝訴確定判決，自得向執行法院 及地政機關聲請塗銷禁止處分後，再續辦後續所有權移轉登 記，此亦有新北市汐止地政事務所函113年8月26日新北汐地 登字第1136122936號函覆：系爭7戶房屋辦理禁止處分登記 得否辦理所有權移轉登記，應由原告（即上訴人）持法院勝 訴確定判決向該所申請判決所有權移轉登記，倘仍有限制登 記未塗銷，該所再函詢原囑託辧理限制登記機關，確認該判 決移轉登記是否妨礙其禁止處分。若無妨礙，請其一併塗銷 禁止處分後，再續辦後續所有權移轉登記等語可據（本院卷 三第154頁），則上訴人若能取得本件勝訴確定判決，即得 憑該判決，排除前揭執行事件對系爭7戶房屋之禁止處分登 記，進而辦理塗銷信託登記及移轉登記事宜，並無違反法律 關於查封等強行規定，自無給付不能。 　㈦據上所陳，系爭信託契約之信託目的及系爭建經委任契約之 委任目的均已完成，且上訴人與永源公司就系爭7戶房地塗 銷信託登記及移轉所有權登記予上訴人已達成合意，並共同 出具系爭信託指示書予合庫銀行、合眾公司。從而，上訴人 依系爭信託契約第19條第1項第1款及系爭信託指示書（含上 訴人與永源公司之合意，已如前述），請求合庫銀行應將系 爭7戶基地辦理塗銷信託登記；依系爭建經委任契約第12條 第1項第1款、系爭信託指示書請求合眾公司、永源公司應將 系爭7戶房屋辦理塗銷信託登記，並依系爭信託指示書請求 永源公司將系爭7戶房屋所有權移轉登記予上訴人，均有理 由。 五、綜上所述，上訴人依系爭信託契約第19條第1項第1款及系爭 信託指示書，請求合庫銀行應將系爭7戶基地辦理塗銷信託 登記；依系爭建經委任契約第12條第1項第1款、系爭信託指 示書請求合眾公司、永源公司應將系爭7戶房屋辦理塗銷信 託登記，並依系爭信託指示書請求永源公司將系爭7戶房屋 所有權移轉登記予上訴人，自屬正當，應予准許。從而原審 為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二 至四項所示。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、另按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。又共同訴訟人，按其 人數，平均分擔訴訟費用。但共同訴訟人於訴訟之利害關係 顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔。 共同訴訟人中有專為自己之利益而為訴訟行為者，因此所生 之費用，應由該當事人負擔。民事訴訟法第78條、第85條第 1項、第3項分別定有明文。查本件係因上訴人與永源公司間 之債權債務糾紛而致生本件訴訟，合庫銀行及合眾公司均因 永源公司不配合用印，致無法依系爭信託指示書辦理，且與 永源公司於訴訟之利害關係顯有不同，永源公司拒絕上訴人 請求之訴訟行為亦屬專為自己之利益而為。是本件爰依前開 規定，酌定本件訴訟費用應由永源公司單獨負擔。 八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日 民事第五庭 審判長法 官 賴劍毅 法 官 洪純莉 法 官 賴秀蘭 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　 書記官 林怡君

2024-10-30

TPHV-111-重上-813-20241030-2

重上
臺灣高等法院臺中分院

損害賠償

臺灣高等法院臺中分院民事判決 111年度重上字第81號 上訴人即附 帶被上訴人 宜園建設股份有限公司 法定代理人 林新添 訴訟代理人 林聖堯 李學鏞律師 張彩雲律師 被上訴人即 附帶上訴人 黃琮誠 訴訟代理人 陳衍仲律師 上列當事人間請求損害賠償事件，宜園建設股份有限公司對於民 國111年1月28日臺灣臺中地方法院109年度重訴字第599號第一審 判決提起上訴，黃琮誠爲附帶上訴，本院於113年10月9日言詞辯 論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、原判決關於駁回宜園建設股份有限公司後開第二項之訴部分 ，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判（除減縮部分 外）均廢棄。 二、黃琮誠應再給付宜園建設股份有限公司新臺幣58萬9,315元 ，及自民國109年11月6日起至清償日止按年息5%計算之利息 。 三、宜園建設股份有限公司其餘上訴及假執行之聲請均駁回。 四、黃琮誠附帶上訴駁回。　 　　 五、第一、二審訴訟費用（除減縮部分外）由黃琮誠負擔百分之 5，餘由宜園公司負擔；附帶上訴之訴訟費用由黃琮誠負擔 。 　　事實及理由 壹、程序部分： 　　按於第二審爲訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但 擴張、減縮應受判決事項聲明者，不在此限，民事訴訟法第 446條第1項但書、第255條第1項第3款定有明文。本件宜園 建設股份有限公司（下稱宜園公司）上訴聲明原爲：㈠原判 決不利於宜園公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，黃琮誠應再 給付宜園公司新臺幣（下同）1,429萬0,987元及法定遲延利 息（見本院卷一第5至6頁）。嗣於本院審理中具狀聲明減縮 爲：㈠原判決不利於宜園公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，黃 琮誠應再給付宜園公司1,332萬2,500元及法定遲延利息（見 本院卷二第153至155頁），係屬減縮應受判決事項之聲明， 無庸得黃琮誠同意即得為之。宜園公司於民國112年11月7日 準備程序期日陳明上開減縮聲明暫爲保留云云（見本院卷二 第189頁），惟宜園公司減縮上訴聲明實質與撤回減縮部分 之上訴無異（最高法院107年度台聲字第544號裁定意旨參照 ），該減縮部分已生撤回上訴之效力，非本院審理範圍，附 此敘明。 貳、實體部分： 一、宜園公司主張： 　㈠兩造於109年4月26日簽訂合建分售契約書（下稱系爭合建契 約），約定宜園公司於黃琮誠所有之臺中市○○區○○段0000○0 000○0000○0000地號等4筆土地（下合稱系爭土地）興建地上 3樓半透天別墅11戶（下稱系爭建案）。依系爭合建契約第6 條約定，黃琮誠同意配合宜園公司至金融機構辦理土地信託 登記，並提供系爭土地辦理融資，由宜園公司繳納融資之本 金利息，並負擔建築工程及相關營建費用，兩造合建分售之 房地按土地款（換算總金額爲6,951萬3,800元）及建屋款之 比例分配，並應於簽訂系爭合建契約後45日內完成土地信託 。 　㈡兩造於109年6月16日簽訂系爭合建契約之變更條款協議書（ 下稱系爭協議書），除變更兩造就合建分售房地之分配辦法 外，並將土地信託登記期限延長至簽訂系爭合建契約後3個 月內完成。嗣宜園公司尋得元大商銀作為信託銀行，於109 年7月10日以LINE通知黃琮誠依約配合辦理信託登記及融資 借款，黃琮誠拒不配合。宜園公司於109年7月24日以臺中文 心路郵局第757號存證信函（下稱第757號信函）要求黃琮誠 於7日內配合辦理；黃琮誠卻於109年8月4日以臺中法院郵局 第1947號存證信函（下稱第1947號信函）終止系爭合建契約 ，黃琮誠拒絕配合辦理信託登記及融資借款。系爭建案因黃 琮誠給付遲延致無法進行，此係可歸責於黃琮誠之事由，宜 園公司以起訴狀繕本送達爲解除系爭合建契約之意思表示， 並依民法第216、229、230、231、260條規定，請求黃琮誠 賠償所受損害及所失利益合計1,435萬0,987元（詳如附表所 示）。原審僅判命黃琮誠給付6萬元本息，駁回宜園公司其 餘請求，宜園公司不服，上訴聲明：㈠原判決不利於宜園公 司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，黃琮誠應再給付宜園公司1,3 32萬2,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 %計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。對於黃琮誠附帶 上訴之答辯聲明：上訴駁回。 二、黃琮誠抗辯： 　㈠系爭合建契約爲「甲方（指黃琮誠）提供土地、乙方（指宜 園公司）出資之方式合作興建建築物」，然宜園公司從頭到 尾並未真正出資，其利用黃琮誠所有系爭土地辦理貸款，將 貸款所得作爲興建房屋之資金，支付宜園公司員工及工班薪 資，倘若宜園公司不繳納貸款致銀行拍賣系爭土地，則由黃 琮誠承擔所有風險，雙方權利義務完全不對等，此種手段於 業界稱爲「空手套白狼」。宜園公司法定代理人林新添於簽 約時向黃琮誠宣稱不會將系爭土地設定抵押，僅會設立信託 登記，以保障雙方權益，黃琮誠係受詐欺始簽立系爭合建契 約及系爭協議書。 　㈡兩造於109年4月26日簽訂系爭合建契約，宜園公司未依系爭 合建契約第6條第3項約定於45日內完成土地信託，宜園公司 已違約在先；兩造雖於109年6月16日再簽訂系爭協議書，改 約定宜園公司應於109年7月26日前完成土地信託，宜園公司 仍無法於109年7月26日前完成土地信託，已該當給付不能。 黃琮誠於109年8月4日以第1947號信函對宜園公司終止系爭 合建契約，請宜園公司於文到7日內返還系爭土地所有權狀 及將系爭土地回復原狀，宜園公司均置之不理。　　 　㈢依系系爭合建契約第6條約定「本合建案因交付信託，須另行 開立信託專戶統籌辦理預收房地款收款及支付廣告銷售費用 、工程款及管理費用等付款作業」，土地信託之用意係將所 有管銷費用皆由信託專戶支付。本件因可歸責於宜園公司遲 延之故而未完成信託流程，宜園公司自非由信託專戶支付相 關費用。則宜園公司於附表所示之支付款項，依系爭合建契 約約定須由信託專戶統籌監管，宜園公司違反系爭合建契約 約定之支出行爲，係宜園公司之任意作爲，而與黃琮誠無關 ，宜園公司請求自無理由。 　㈣黃琮誠已於109年8月4日以第1947號信函終止契約，再於109 年9月7日以台中法院郵局第2268號存證信函（下稱第2268號 信函）請求宜園公司停止在系爭土地上之任何相關行爲，並 請求宜園公司向臺中市政府都市發展局（下稱都發局）撤銷 建築線之申請，宜園公司已收到黃琮誠表示不願合建之意思 表示，即應自行暫停合建程序，而非濫編名目無理求償，宜 園公司就109年8月4日後之支出行爲與有過失，應減輕或免 除黃琮誠之損害賠償責任。且宜園公司於系爭土地僅設置圍 籬，尚未實際動工，且未申請建築執照，何來管銷費用支出 及有何開發利潤損失可言。 　㈤宜園公司自陳以起訴狀繕本送達解除系爭合建契約，卻遲未 將系爭土地所有權狀歸還黃琮誠，宜園公司霸佔系爭土地權 狀長達3年，訴外人〇〇〇地產有限公司（下稱〇〇〇公司）開價9 ,000萬元向黃琮誠購買系爭土地，因宜園公司惡意扣留系爭 土地權狀而無法完成過戶，致黃琮誠受有9,000萬元損失， 黃琮誠以之與宜園公司請求之債權爲抵銷。 　㈥宜園公司自解除系爭合建契約後，占有系爭土地相當於租金 之不當得利計25萬9,086元，經臺灣臺中地方法院（下稱臺 中地院）111年度訴字第2527號判決在案，宜園公司上訴後 於本院調解成立，宜園公司同意給付黃琮誠25萬9,086元本 息，黃琮誠以該確定債權亦主張抵銷等語，資爲抗辯。原審 判命黃琮誠給付宜園公司6萬元本息，黃琮誠不服，上訴聲 明：㈠原判決不利於黃琮誠部分廢棄。㈡上開廢棄部分，宜園 公司於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。對於宜園公司上 訴之答辯聲明：上訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣 告免於假執行。 三、兩造不爭執事項： 　㈠兩造於109年4月26日簽訂系爭合建契約，約定黃琮誠所有系 爭土地由宜園公司興建地上3樓半透天別墅11戶建築工程及 負擔相關營建費用，宜園公司交付保證金400萬元本票（見 原審卷第33至40頁契約書、土地謄本及第43頁本票）。 　㈡系爭合建契約第6條第3項約定於自簽訂系爭合建契約45天內 完成土地信託（見原審卷第35頁）。 　㈢兩造於109年6月16日簽訂系爭協議書約定於「本合建契約」3 個月內完成土地信託（見原審卷第45頁）。 　㈣宜園公司於109年7月10日以LINE通知黃琮誠於信託及融資銀 行已經核准，銀行正在準備文件（見原審卷第301頁）。 　㈤宜園公司向元大銀行申請土地融資及申辦不動產信託業務， 　　元大銀行已草擬不動產信託契約書，但兩造未完成簽署（見 　　原審卷第47至58頁、本院卷一第397頁）。 　㈥宜園公司於109年7月24日以台中文心路郵局第757號存證信函 要求黃琮誠於文到7日內配合辦理簽署不動產開發信託契約 及信託登記、不動產抵押權設定（見原審卷第63至65頁）。 　㈦黃琮誠於109年8月4日以台中法院郵局第1947號存證信函終止 系爭合建契約，並要求宜園公司返還系爭土地權狀正本及回 復土地原狀（見原審卷第67頁）。 　㈧宜園公司於109年8月10日以台中文心路郵局第823號存證信函 通知黃琮誠，宜園公司於3個月內通知黃琮誠配合辦理信託 登記及融資抵押權設定，宜園公司並無遲延責任（見原審卷 第449至454頁）。　 　㈨宜園公司於109年8月10日以台中文心路郵局第823號存證信函 通知黃琮誠，宜園公司合法保管系爭土地權狀，拒絕返還土 地權狀，合建案宜園公司會持續進行，黃琮誠應配合辦理辦 理簽署不動產開發信託契約及信託登記、不動產抵押權設定 （見原審卷第449至454頁）。 　㈩宜園公司於109年8月21日以台中文心路郵局第916號存證信函 通知黃琮誠，合建案之建築線業經都發局核准在案，黃琮誠 應於文到後7日內配合辦理辦理簽署不動產開發信託契約及 信託登記、不動產抵押權設定（見原審卷第427至428頁）。 　黃琮誠於109年9月7日以台中法院郵局第2268號存證信函請求 宜園公司停止在系爭土地上之任何相關行爲，並請求宜園公 司向都發局撤銷建築線之申請（見本院卷一第229至234頁） 。 　宜園公司於109年10月8日起訴主張以起訴狀繕本送達為解除 系爭契約的意思表示，黃琮誠於109年10月26日收受起訴狀 繕本（寄存送達）。 　黃琮誠請求宜園公司拆除系爭土地上之鐵皮圍籬及返還土地 　　，並返還系爭土地權狀，業經臺中地院109年度重訴字第715 號判決黃琮誠勝訴，宜園公司不服上訴，經本院111年度重 上字第177判決上訴駁回確定。 　宜園公司於111年8月23日以台中文心路郵局第723號存證信函 通知黃琮誠已將系爭土地之地上物拆除完畢（見本院卷一第 281至288頁）。 　宜園公司於113年6月19日交還系爭土地所有權狀（見本院卷 二第356頁）　 　　 　黃琮誠對宜園公司請求佔用系爭土地相當於租金之不當得利 　　，於本院以113年度上移調字第12號不當得利事件調解成立 ，調解內容：宜園公司願給付黃琮誠25萬9,086元及自113年 3月8日至清償日止按年息5%計算之利息（見本院卷三第87至 88頁）。 四、兩造爭點： 　㈠黃琮誠於109年8月4日以第1947號信函終止系爭合建契約，是 否發生效力？黃琮誠主張受詐欺簽訂系爭合建契約，有無理 由？ 　㈡宜園公司以起訴狀繕本送達黃琮誠解除系爭合建契約，是否 發生效力？ 　㈢宜園公司請求黃琮誠因給付遲延所生之損害賠償，有無理由 ？ 　㈣宜園公司請求如附表所示之損害賠償，有無理由？ 　㈤黃琮誠抗辯適用民法第217條規定減免賠償金額，有無理由？ 　㈥黃琮誠主張以其對宜園公司之不當得利債權25萬9,086元、損 害賠償債權9,000萬元爲抵銷，有無理由？ 五、本院判斷： 　㈠黃琮誠於109年8月4日終止系爭合建契約不生效力，宜園公 司以起訴狀繕本送達解除系爭合建契約已生效力： 　⒈宜園公司主張黃琮誠未依系爭合建契約第6條及系爭協議書第 貳項約定，於簽訂系爭合建契約後3個月內配合辦理融資及 土地信託，給付遲延致系爭建案無法進行，以起訴狀繕本送 達解除系爭合建契約等情；爲黃琮誠所否認，並抗辯因宜園 公司未如期完成土地信託而有違約情事，其已於109年8月4 日以第1947號信函通知宜園公司終止系爭合建契約云云。 　⒉經查，兩造於109年4月26日簽訂系爭合建契約，依系爭合建 契約第6條第1項、第3項約定：「甲方（指黃琮誠，下同） 同意配合乙方（指宜園公司，下同）找尋之金融機構辦理土 地信託，並提供本合建土地供乙方辦理土地融資及建築融資 ，融資額度依據金融機構鑑價規定辦理，其融資之本金及利 息由乙方負責償還繳納；建築融資金額應存入信託專戶，並 且依照工程進度專款專用於本合建案，不得移作他用」、「 甲乙雙方同意簽訂本合建契約45天內完成土地信託」，此有 系爭合建契約附卷可稽（見原審卷第34至35頁）；嗣兩造於 109年6月16日再簽訂系爭協議書，系爭協議書第貳項約定「 甲乙雙方同意簽訂本合建契約3個月內完成土地信託」，此 亦有系爭協議書在卷可憑（見原審卷第45頁）。黃琮誠對於 系爭合建契約及系爭協議書上簽名之真正均不爭執（見不爭 執事項㈠㈡㈢），可知兩造確於109年4月26日簽約時約定以系 爭土地向金融機構辦理供作系爭合建案使用之融資，宜園公 司除負有找尋金融機構，並負責辦理相關融資，取得資金應 存入信託專戶；黃琮誠則負有配合至該金融機構辦理信託之 義務，且應於系爭合建契約簽訂後3個月內完成。宜園公司 雖於本院主張「3個月內完成」係自109年6月16日簽訂系爭 協議書起算云云（見本院卷二第6頁），惟其於辯論意旨狀 亦自認「3個月內完成」係自109年4月26日簽訂系爭合建契 約起算等語（見本院卷二第27頁），故兩造約定系爭土地之 融資信託應於109年4月26日簽訂系爭合建契約後3個月即109 年7月26日內完成。　　　　 　 　⒊次查，宜園公司於109年7月初已覓得元大商銀同意承作融資 信託案件，此有宜園公司提出之元大商銀不動產信託契約書 在卷可憑（見原審卷第47至62頁）；且經元大商銀以112年1 月31日元銀字第1110104897號函覆本院：「宜園公司爲與黃 君（指黃琮誠，下同）合建房屋，曾向本行申請土地融資及 申辦不動產信託業務，且依宜園公司與黃君訂立合建分售契 約書，黃君同意辦理土地信託，亦即由宜園公司與黃君共同 擔任信託委託人，本行依宜園公司提出申請之條件，擬撰不 動產信託契約書草稿如貴院來函所附。嗣後因宜園公司與黃 君未談妥合建條件，故而未完成信託契約書簽署」等語（見 本院卷一第397頁）；再依宜園公司法定代理人林新添於109 年7月10日以LINE通知黃琮誠：「黃先生早安：沙鹿區〇〇段 合建案信託及融資銀行已經核准，銀行正在準備文件，再過 幾天會約時間簽約。請問7月12日（星期日）下午2點有空嗎 ？跟您討論本合建案…」等語（見原審卷第301頁）。由上可 知，宜園公司已依系爭合建契約及系爭協議書約定，於109 年7月初覓得承作融資信託之金融機構，並於109年7月10日 通知黃琮誠準備配合簽約情事，宜園公司自無違約情形。 　⒋又查，宜園公司於黃琮誠接獲LINE通知後未有配合行動，再 於期限屆至前之109年7月24日以第757號信函要求黃琮誠配 合辦理簽署不動產開發信託契約及信託登記、不動產抵押權 設定（見原審卷第63至65頁之第757號信函），黃琮誠並未 依約配合辦理，而於109年8月4日以第1947號信函終止系爭 合建契約（見原審卷第67頁之第1947號信函），足認黃琮誠 已拒絕配合辦理系爭土地之融資信託，故系爭建案係因黃琮 誠拒絕辦理融資信託，致融資信託無法於109年7月26日內完 成。黃琮誠雖抗辯宜園公司未依系爭合建契約第6條第3項約 定於45日內完成土地信託而違約在先云云，惟依本院前揭論 述，兩造已合意就完成土地信託期限自簽訂系爭合建契約後 45日延長至3個月，且宜園公司已於109年7月10日以LINE通 知黃琮誠配合辦理，黃琮誠自不得再以宜園公司未於簽訂系 爭合建契約後45日內完成土地信託作爲違約理由而終止系爭 合建契約，黃琮誠於109年8月4日以第1947號信函終止系爭 合建契約自不生效力。 　⒌黃琮誠又抗辯林新添向其宣稱不會以系爭土地設定抵押，其 係受宜園公司詐欺始簽立系爭合建契約云云。經查，系爭合 建契約第6條第1項約定「甲方同意配合乙方找尋之金融機構 辦理土地信託，並提供本合建土地供乙方辦理土地融資及建 築融資……」等語（見原審卷第35頁）；契約文字已明白記載 黃琮誠同意提供系爭土地供宜園公司辦理土地及建築融資等 語，黃琮誠自承其職業爲五金手工業之製造業（見本院卷一 第188頁），黃琮誠同爲經商之人，難認其不知融資即爲向 銀行借款，而提供土地向銀行融資勢必要設定抵押，此爲一 般常識，黃琮誠應不會有所誤認。且依證人〇〇〇於原審結證 稱：她是有巢式東區樂業店業務，黃琮誠於109年3月間找她 幫忙尋找買方購買系爭土地，她透過〇〇〇知道宜園公司想要 合建，就約雙方見面商談，總共談了4次；第2次見面時就簽 意向書，宜園公司有告訴黃琮誠要提出權狀來做土地建物融 資；109年4月26日簽系爭合建契約，黃琮誠想要全部分現金 ，後來黃琮誠想要分1戶房子留給兒子，所以109年6月16日 又簽系爭協議書；宜園公司就契約內容有逐條解釋給黃琮誠 聽，黃琮誠在現場並無異議，雙方都開開心心等語（見原審 卷第362至366頁）；證人〇〇〇於原審結證稱：他代表宜園公 司與〇〇〇去拜訪黃琮誠，之後再約宜園公司與黃琮誠當面談 ；109年4月26日簽訂系爭合建契約時，黃琮誠對合建分售流 程不熟悉，宜園公司向黃琮誠解釋土地合建的流程，宜園公 司有跟黃琮誠說要用系爭土地向銀行辦理貸款，雖然是用黃 琮誠的土地借款，但償還義務人及利息繳納人都是宜園公司 ，所以黃琮誠要求保證金從原本600萬元提高至1,000萬元， 談的氣氛還蠻熱絡的等語（見原審卷第370至372頁）。由證 人〇〇〇、〇〇〇所述可知，兩造商談系爭合建契約時，宜園公司 即對黃琮誠說明須提供系爭土地向銀行辦理貸款等事宜，黃 琮誠並無異議而同意簽約，黃琮誠事後聽從其他建商意見， 而不願依約定提供土地設定抵押， 　　難認宜園公司有何施用詐術，故黃琮誠抗辯其係受詐欺而簽 訂系爭合建契約云云，自不足採。 　⒍按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限 催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第 229條第1項、第254條定有明文。黃琮誠依系爭合建契約及 系爭協議書約定，應於系爭合建契約簽訂後3個月即109年7 月26日內配合宜園公司辦理土地信託融資相關事宜，宜園公 司先於109年7月10日以LINE通知黃琮誠配合，復於109年7月 24日以第757號信函催告黃琮誠於文到7日內配合辦理均未果 ，黃琮誠已有給付遲延情形；宜園公司再於109年8月21日以 台中文心路郵局第916號存證信函通知黃琮誠於文到7日內配 合辦理等語（見原審卷第427至428頁），宜園公司已催告其 履行，黃琮誠仍未依約配合辦理，故宜園公司於109年10月8 日以起訴狀繕本送達黃琮誠作爲解除系爭合建契約之意思表 示，自屬有效。 　㈡黃琮誠應依給付遲延對宜園公司負損害賠償責任，宜園公司 得請求黃琮誠賠償所受損害爲64萬9,315元：　 　⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ，民法第229條第1項定有明文。又按民法第260條規定，解 除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，係採「契約解除」與 「替補賠償」之兩立主義。是契約之解除，無論由於債務不 履行之給付不能，抑或給付遲延，均得併行請求債務不履行 之損害賠償（替補賠償），該債務不履行所生之舊賠償請求 權，祇須其所受之損害與債務不履行（給付不能或給付遲延 ）有相當因果關係者即足稱之，初不因契約之解除而失其 　　存在（最高法院95年度台上字第2885號判決意旨參照）。 　⒉宜園公司因黃琮誠未於期限內配合辦理融資信託，致系爭建 案無法進行，係可歸責於黃琮誠，宜園公司合法解除系爭合 建契約，業經本院認定如前，宜園公司自得依民法第229條 第1項、第260條規定，請求黃琮誠賠償其所受損害。茲就宜 園公司於附表所示之各項請求是否有據，分析如下： 　⑴附表編號1之仲介費69萬5,138元： 　　宜園公司主張其透過房仲業者知悉黃琮誠有意出售系爭土地 ，兩造雖係簽訂系爭合建契約，仍需給付房仲業者仲介費用 ，費用爲系爭土地價值6,951萬3,800元之1%即69萬5,138元 ，此爲必要支出費用云云；爲黃琮誠所否認，抗辯系爭合建 契約非屬買賣事宜，宜園公司未證明仲介費用爲系爭土地價 值之1%，況系爭合建契約業已解約，宜園公司並未實際支出 該項費用等語。經查，宜園公司於本院自陳：「（就仲介費 69萬5,138元，宜園公司能提出支付之證明嗎？） 我造尚未 支付，但有口頭約定，有跟仲介約定我們得到賠償金後會支 付，萬一沒有得到賠償的話，尚未討論」等語（見本院卷一 第238頁），故宜園公司與房仲業者就仲介費69萬5,138元之 支付並未明確約定，難認有此部分損害，宜園公司此部分請 求，不應准許。 　⑵附表編號2之整地費用10萬5,000元、編號3之現況圖測量及申 請建築線費用4萬2,000元、編號4之地政士鑑界代辦費用2,0 00元、編號5之土地鑑界規費1萬6,000元、編號10之工地安 全圍籬費用8萬4,315元、編號11之水土保持計畫費第一期15 萬元、編號12之建築師設計規劃費第一期25萬元： 　①宜園公司主張其於簽訂系爭合建契約後即僱工整平系爭土地 ，於系爭土地設置圍籬以防人車誤入，及確認建築基地與相 鄰土地界址，進行基地測量，系爭土地爲山坡地，須經水土 保持技師審查通過方可興建，故委任水土保持技師規劃及由 建築師設計規劃建築圖樣，並於109年5月18日向都發局申請 指定建築線等情，而支出附表編號2之整地費用10萬5,000元 、編號3之現況圖測量及申請建築線費用4萬2,000元、編號4 之地政士鑑界代辦費用2,000元、編號5之土地鑑界規費1萬6 ,000元、編號10之工地安全圍籬費用8萬4,315元、編號11之 水土保持計畫費第一期15萬元、編號12之建築師設計規劃費 第一期25萬元，合計64萬9,315元（計算式：105,000＋42,00 0＋2,000＋16,000＋84,315＋150,000＋250,000＝649,315），並 提出附表編號2、3、4、5、10、11、12「宜園公司提出之證 據」欄所示證據爲證。 　②經查，宜園公司主張其有支出上開費用，已提出附表編號2、 3、4、5、10、11、12「宜園公司提出之證據」欄所示證據 爲證；且依宜園公司於109年8月21日以台中文心路郵局第91 6號存證信函通知黃琮誠，合建案之建築線業經都發局核准 在案；黃琮誠於109年9月7日以第2268號信函請求宜園公司 停止在系爭土地上之任何相關行爲，此有上開存證信函在卷 可憑（見原審卷第427至428頁、本院卷一第229至234頁）； 又依黃琮誠於臺中地院訴請宜園公司拆除系爭土地上之鐵皮 圍籬（見不爭執事項），足推宜園公司於簽訂系爭合建契 約後確有進行整地、設置圍籬、確認建築基地界址、進行基 地測量、委請水土保持技師規劃及建築師設計規劃建築圖樣 定建築線等情，而支出費用合計64萬9,315元（計算式：105 ,000＋42,000＋2,000＋16,000＋84,315＋150,000＋250,000＝649, 315），本院認上開費用係宜園公司因系爭建案所支出費用 ，因黃琮誠違約致系爭建案無法進行，黃琮誠自應賠償宜園 公司上開損害，宜園公司此部分請求應屬有據。至於黃琮誠 抗辯宜園公司此部分費用應由約定之信託專戶支出云云，惟 系爭建案係因黃琮誠違約致無法完成土地信託，業如前述， 自無可能成立信託專戶，黃琮誠以此爲抗辯，自不足採。 　⑶附表編號6、7、8、9之購買同段0000地號土地之價款165萬元 、代辦費1萬1,000元、登記規費114元、仲介費1萬6,500元 ： 　　宜園公司主張其爲使系爭建案之建築基地方正，另向第三人 購買同段0000地號土地，因而支出土地價款165萬元、土地 登記代辦費用1萬1,000元、土地登記規費114元及尚未支出 之仲介費1萬6,500元，並提出附表編號6、7、8「宜園公司 提出之證據」欄所示證據爲證；爲黃琮誠所否認，抗辯其未 同意宜園公司向第三人購買同段0000地號土地，且宜園公司 自行決定出資購買同段0000地號土地，已取得該土地之所有 權，亦無損失等語。經查，宜園公司出資購買同段0000地號 土地而支出相關費用，固提出附表編號6、7、8「宜園公司 提出之證據」欄所示證據爲證；惟依系爭合建契約及系爭協 議書，並未約定宜園公司應購買同段0000地號土地，宜園公 司自行決定購買同段0000地號土地而取得所有權，未因系爭 合建契約解除而受影響，難認宜園公司有何損失，宜園公司 此部分請求，不應准許。　　　 　⑷附表編號13至28之樣品屋及售屋接待中心之相關支出（含接 待中心及樣品屋建造費用第一、二、三期之50%53萬1,563元 、62萬3,437元；廣告企畫第一期之50%3萬5,000元；9月、1 0月、11月租金之50%各4萬4,000元；接待中心及樣品屋之馬 桶及洗臉盆費之50%5,166元、弱電工程費用之50%5萬6,490 元、弱電工程追加費用之50%1萬1,865元、109年10月5日至1 10年10月4日中興保全費用之50%9,818元；樣品屋之廚具烤 漆玻璃費之50%3,150元、玄關門之50%1萬0,500元、鋁門窗 費之50%1萬2,328元、磁磚及加工費用之50%2萬0,528元、扶 手費之50%3,748元、廚具費之50%3萬5,826元）：　 　①宜園公司主張其爲銷售系爭建案，承租空地設立接待中心及 建造樣品屋供消費者參觀，而該接待中心及樣品屋除預供系 爭建案使用外，尚提供予宜園公司另一建案「誠境6期」（ 下稱「誠境6期」建案）使用；宜園公司係因與黃琮誠之合 建契約，始會承租較大空間設立接待中心及建造樣品屋，並 因而支出附表編號13至28所示之樣品屋及售屋接待中心之相 關費用，黃琮誠自應賠償上開支出費用之50%云云；爲黃琮 誠所否認，抗辯其不知宜園公司計畫系爭建案與「誠境6期 」建案要共用接待中心及樣品屋乙事；且依系爭合建契約約 定建築基金係由信託基金專款專用，兩造之信託契約尚未簽 訂，宜園公司自不須支付上開費用等語。 　②經查，觀諸宜園公司提出附表編號13至28「宜園公司提出之 證據」欄所示證據，均爲各個廠商開立之統一發票及宜園公 司之支付證明，惟該等支出是否爲宜園公司「誠境6期」建 案之接待中心及樣品屋所支出，尚難認定，宜園公司亦未再 舉證以實其說。又依宜園公司提出其與龍昇廣告企劃顧問有 限公司（下稱龍昇公司）於109年8月24日簽訂之廣告企劃委 託約聘合約（見本院卷一第255至256頁），該合約記載宜園 公司委託龍昇公司就「誠境6期」建案及系爭建案爲銷售， 惟依該合約內容可知「誠境6期」建案全部銷售完畢結案後 ，始進行系爭建案之銷售；且宜園公司於簽約當日109年8月 24日始交付第1期款7萬元，黃琮誠已於109年8月4日以第194 7號信函終止系爭合建契約，縱使黃琮誠之終止契約不生效 力，宜園公司亦應知悉黃琮誠已無履約之意，宜園公司明知 黃琮誠已無履約之意，卻仍規劃系爭建案與「誠境6期」建 案要共同委託龍昇公司進行銷售；又依該合約記載宜園公司 始於110年1月25日交付第2期款7萬元，斯時系爭合建契約早 已解除，難認宜園公司支付龍昇公司之款項與系爭建案有因 果關係。況依系爭合建契約及系爭協議書並未約定系爭建案 與「誠境6期」建案要共用接待中心及樣品屋乙事，宜園公 司主張因黃琮誠違約而受有上開損失，即難認定，宜園公司 此部分請求，不應准許。 　⑸附表編號29之5個月管銷費用419萬0,899元： 　①宜園公司主張自簽訂系爭合建契約109年4月26日起至109年10 月8日解除契約止，宜園公司因履行系爭合建契約而支出5個 月之人事管銷費用419萬0,899元云云；爲黃琮誠所否認，抗 辯兩造尚未簽訂信託契約，系爭建案並未實際運作，且其於 109年8月4日即以第1947號信函終止合建契約，宜園公司應 知其已無意繼續履行契約，宜園公司並無因系爭建案支出管 銷費用等語。　　 　②經查，本院囑託正心不動產估價師聯合事務所（下稱正心 估 價師）鑑定結果，評定宜園公司自合建分售契約簽訂之日起 算5個月之管銷費用爲343萬9,555元（見鑑價報告鑑定事項 一之結論）。依正心估價師之鑑定報告說明：「本報告書選 定兩種估價方法推估該合建契約期間宜園公司合理之管銷費 用，方法一參照不動產估價技術規則等相關法令之規定，求 算宜園公司於該契約期間合理之管銷費用爲466萬0,300元， 而方法二則是以宜園公司於契約期間實際支出費用進行核實 ，求得管銷費用爲291萬6,378元，由於方法一係基於該合建 案全案開發興建完成情況下，依各項間接費用比率所預估之 管銷費用；而方法二僅就該合建案於前期作業5個月期間實 際支出費用核算，因此方法一所推算之管銷費用高於方法二 。考量上述兩種估價方法所求得之管銷費用均具有相當程度 之可信度，其中衡酌方法二係依照合建案實際支出狀況進行 費用核實，因此相較之下，價格可信度略高於方法一，故決 定賦予方法二較高之70%權重，而方法一則賦予30%權重，據 此評定宜園公司於109年4月26日簽訂合建契約起算5個月之 管銷費用爲343萬9,555元」（見鑑定報告書第74頁）。 　③依上開正心估價師之說明可知，參照不動產估價技術規則相 關法令所核算之5個月期間管銷費用466萬0,300元，係基於 系爭建案全案開發興建完成之基礎下所爲之核算，惟系爭建 案自109年4月26日簽約至黃琮誠109年8月4日以第1947號信 函終止契約，僅短短3個月即呈破局情勢，故本院認參照不 動產估價技術規則等相關法令所核算之管銷費用並無參考餘 地。又正心估價師以宜園公司於契約期間實際支出費用核實 之管銷費用291萬6,378元，其所依憑之支出金額即爲附表編 號1至28所示之各項支出，正心估價師扣除附表編號1、5至8 、27，及編號21認列1萬1,355元，編號23認列108元，求得 管銷費用爲291萬6,378元（見鑑定報告第72至73頁）。而就 附表編號1至28所示損害，本院已逐一認定如前，而認宜園 公司僅得請求64萬9,315元，故正心估價師再依宜園公司於 契約期間實際支出費用所核實之管銷費用，已重覆評價而不 可採。 　④再查，宜園公司於本院自陳：「（宜園公司請求之管銷費用 到底有無實際支出？）合建案簽了後公司就需配置人力開始 籌備建案，辦公室的房屋、水電、電話、人力、稅捐等這些 支出，沒有辦法拿出各筆到底花了多少錢，因為是整體的支 出。（宜園公司與黃琮誠簽立系爭契約前，是否已成立運作 ？有因為簽立系爭契約之後，增加何人力及何支出嗎？）宜 園公司與黃琮誠簽立系爭契約前即已成立存在，合建契約簽 完約後，我們的人力無法再去做其他建案，如果沒有簽立系 爭契約，我們公司的人力就可以去做其他建案」等語（見本 院卷二第350頁）。由上可知，宜園公司在與黃琮誠簽訂系 爭合建契約前即成立營運，且依前述其於簽訂系爭合建契約 同時進行「誠境6期」建案之興建銷售，宜園公司就系爭建 案是否有額外之管銷費用即難認定，故本院認宜園公司此部 分請求，不應准許。　　 　⑹附表編號30之5個月利潤損失461萬8,116元： 　　　 　①按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補 債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之 計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利 益，民法第216條定有明文。又按民法第226條第1項所謂所 失利益即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於 消極的損害。如依外部客觀情事觀之，足認其可預期取得之 利益，因責任原因事實之發生，致不能取得者，即可認為係 所失之利益（最高法院109年度台上字第1081號民事判決意 旨參照）。 　②宜園公司主張倘若黃琮誠依約完成融資信託，合建工程順利 進行，宜園公司依已定計畫可取得建案總成本1億6,275萬元 之15%利潤即2,441萬2,500元，今因黃琮誠違約致宜園公司 可得預期之利益未能取得，系爭建案預計2年內興建銷售完 畢，黃琮誠應賠償宜園公司自簽訂系爭合建契約109年4月26 日起至109年10月8日解約止5個月之所失利益461萬8,116元 云云；爲黃琮誠所否認，抗辯兩造尚未簽訂信託契約，系爭 建案並未實際動工，宜園公司有何所失利益可言等語。 　③經查，本院囑託正心估價師鑑定結果，評定宜園公司自合建 分售契約簽訂之日起算5個月之利潤損失爲393萬0,216元（ 見鑑價報告鑑定事項三之結論）。依正心估價師之鑑定報告 說明：「本報告書選定兩種估價方法推估該合建案之合理利 潤總額，方法一係參照不動產估價技術規則等相關法令之規 定，求算宜園公司於該合建案預期投入之營建成本、管銷費 用及資本利息等開發成本，復依照適當利潤推算其投入之開 發成本所應獲得之合理利潤總額爲1,599萬0,842元。而方法 二則是以合建契約所簽訂之土地價款，依宜園公司之建築規 劃，於合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下所爲之 開發使用，所能獲得之合理利潤總額，復按照兩造於合建契 約中簽訂之分配方式計算其分配比例，據此計算宜園公司預 期利潤總額爲2,173萬9,231元。考量上述兩種估價方法所求 得之利潤總額均具有相當程度之可信度，因此分別賦予各50 %之權重進行加權平均，據此評定該合建案宜園公司預期可 獲得之合理利潤總額爲1,886萬5,037元。茲將上述利潤總額 ，依據本案所訂定之估價條件，以合建案總開發工期兩年（ 24個月）前提下，計算於109年4月26日簽訂契約至109年10 月8日宜園公司提起訴訟，依宜園公司主張契約有效期間5個 月計算，其利潤損失金額爲393萬0,216元」（見鑑定報告書 第87頁）。　　　　　 　 　④正心估價師雖依宜園公司預期投入之營建成本、管銷費用及 資本利息等開發成本，及依合建契約所簽訂之土地價款、宜 園公司之建築規劃，求算宜園公司就系爭建案之預期利潤總 額爲1,886萬5,037元。惟觀諸兩造自簽訂契約至解除契約之 歷程僅歷時5個月，且兩造於109年6月16日補簽系爭協議書 ，重新約定辦理融資信託期限延至109年7月26日，宜園公司 於109年7月10日以LINE通知黃琮誠準備辦理融資信託，黃琮 誠即無意辦理，宜園公司雖於109年7月24日以第757號信函 催告黃琮誠履行其辦理義務，黃琮誠反於109年8月4日以第1 947號信函終止契約，縱使黃琮誠之終止契約不生效力，宜 園公司亦應知悉黃琮誠已無履約之意，宜園公司乃於109年1 0月8日以起訴狀繕本送達解除契約，業經本院認定如前。則 系爭合建契約之解除效力雖發生於000年00月0日起訴狀繕本 送達時，惟黃琮誠最早於109年7月間已透露無履行系爭合建 契約之意願，而宜園公司更未有實際興建銷售之作為，依上 開客觀外部情事，宜園公司並無獲取系爭合建案之房屋銷售 款之期待可能性，故宜園公司主張其因契約解除而喪失5個 月利潤損失461萬8,116元云云，即無理由，不應准許。 　⒊基上，宜園公司得請求黃琮誠賠償所受損害之金額爲64萬9,3 15元，自屬有據，逾此部分，即無理由。 　㈢黃琮誠抗辯依民法第217條規定減免賠償金額爲無理由： 　⒈黃琮誠抗辯其於109年8月4日以第1947號信函終止契約，宜園 公司已知悉黃琮誠不願合建之意，就其109年8月4日後之支 出行爲與有過失，應減輕或免除賠償責任云云，爲宜園公司 所否認。 　⒉按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償 金額或免除之，民法第217條第1項定有明文。其適用範圍， 原不以侵權行為所生損害賠償之債為限，即債務不履行所生 或契約所定之損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠償金 額時，亦有其適用（最高法院110年度台上字第1113號民事 判決意旨參照）；又按民法第217條第1項規定之過失相抵原 則，係指加害人與被害人雙方行為為損害發生或擴大之共同 原因，且行為與結果有相當因果關係，始足當之（最高法院 110年度台上字第153號民事判決意旨參照）。 　⒊經查，本院准許宜園公司得向黃琮誠請求之損害賠償爲附表 編號2之整地費用10萬5,000元、編號3之現況圖測量及申請 建築線費用4萬2,000元、編號4之地政士鑑界代辦費用2,000 元、編號5之土地鑑界規費1萬6,000元、編號10之工地安全 圍籬費用8萬4,315元、編號11之水土保持計畫費第一期15萬 元、編號12之建築師設計規劃費第一期25萬元，合計爲64萬 9,315元，宜園公司確因系爭建案而有上開支出行爲，業經 本院認定如前。黃琮誠抗辯宜園公司自黃琮誠於109年8月4 日以第1947號信函終止契約後之支出行爲係與有過失云云， 惟宜園公司於109年8月21日以台中文心路郵局第916號存證 信函通知黃琮誠，合建案之建築線業經都發局核准在案（見 原審卷第427至428頁），故該等整地、測量、鑑界、設置圍 籬、水土保持計畫、建築設計規劃等行爲應於109年8月4日 之前即著手進行，難認宜園公司與有過失，故黃琮誠此部分 抗辯，自不足採。 　㈣黃琮誠抗辯以其對宜園公司之不當得利債權25萬9,086元、損 害賠償債權9,000萬元爲抵銷，均無理由：　　 　⒈黃琮誠抗辯因宜園公司扣留系爭土地權狀長達3年，致〇〇〇公 司以9,000萬元向黃琮誠購買系爭土地而無法過戶，黃琮誠 受有9,000萬元損失；又兩造於本院調解成立，宜園公司同 意給付占有系爭土地相當於租金之不當得利計25萬9,086元 本息，其得以上開二筆債權主張抵銷云云，爲宜園公司所否 認。 　⒉按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項 固有明文。次按抵銷，須當事人雙方互有對立之債權，並備 具抵銷之適狀，始得為之，此觀民法第334條第1項前段之規 定自明。所謂抵銷適狀，乃指二人互為對立之債權適合為抵 銷之狀態而言。債務人對於債權人主張之債權，提出抵銷之 抗辯，祇須其對於債權人確有已備抵銷要件之債權即可，至 債權人對於債務人所主張抵銷之債權曾有爭執，或債務人已 另案起訴請求，均不影響債務人抵銷權之行使（最高法院11 2年度台上字第1583號民事判決意旨參照） 　⒊經查，宜園公司於解除系爭合建契約後未返還系爭土地權狀 ，黃琮誠起訴請求返還系爭土地權狀，經臺中地院109年度 重訴字第715號判決黃琮誠勝訴，宜園公司不服上訴，經本 院111年度重上字第177判決上訴駁回確定，宜園公司於113 年6月19日交還系爭土地權狀，此爲兩造所不爭執（見不爭 執事項）。觀諸黃琮誠提出之〇〇〇公司111年11月9日出具 之不動產購買意願書，其上記載〇〇〇公司願以9,000萬元向黃 琮誠購買系爭土地，若黃琮誠同意出售應於111年12月31日 前簽訂不動產買賣契約，若未於111年12月31日前訂立買賣 契約，〇〇〇公司之購買意願即失效等語，此有不動產購買意 願書在卷可查（見本院卷一第339頁）。惟黃琮誠與〇〇〇公司 之後未簽訂不動產買賣契約書之原因多端，尚難認定與宜園 公司扣留土地權狀有關，故黃琮誠抗辯其因宜園公司扣留系 爭土地權狀致其受有9,000萬元損失，其對宜園公司有9,000 萬元損害賠償債權云云，尚無理由，黃琮誠自不得以之主張 抵銷。 　⒋次查，黃琮誠對宜園公司請求佔用系爭土地相當於租金之不 當得利，於本院以113年度上移調字第12號不當得利事件調 解成立，宜園公司願給付黃琮誠25萬9,086元及自113年3月8 日至清償日止按年息5%計算之利息，此爲兩造所不爭執（見 不爭執事項），故黃琮誠對宜園公司確有25萬9,086元本息 之債權存在。惟觀之113年度上移調字第12號不當得利事件 調解內容記載：「一、聲請人（指宜園公司）願給付相對人 （指黃琮誠）25萬9,086元及自113年3月8日至清償日止按年 息5%計算之利息。二、兩造同意於聲請人請求相對人損害賠 償事件（即臺中地院109年度重訴字第599號、本院111年度 重上字第81號）判決確定後，相對人方得請求或主張抵銷前 開第1項金額，兩造不得有任何異議」（見本院卷三第87頁 ），兩造既於上開調解筆錄約定，黃琮誠須於本件判決確定 後始得主張抵銷，故其於本院主張以25萬9,086元本息之債 權爲抵銷，即與調解筆錄之約定有違，黃琮誠自不得以之主 張抵銷。　　 六、綜上所述，宜園公司主張因黃琮誠給付遲延而解除契約，請 求黃琮誠給付損害賠償64萬9,315元及自起訴狀繕本送達翌 日即109年11月6日（見原審卷第89頁送達證書）起至清償日 止按年息5%計算之利息，應予准許；逾此部分之請求，為無 理由，不應准許。從而，原審就上開應准許部分僅判准其中 6萬元本息，就其餘應准許之58萬9,315元（計算式：649,31 5－60,000＝589,315）本息部分，駁回宜園公司之訴即有違誤 ，宜園公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理由，爰 廢棄原判決此部分，改判如主文第二項所示。而黃琮誠就其 敗訴部分（即原審判命給付部分）提起附帶上訴指摘原判決 此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回；其餘不應准 許部分，原審為宜園公司敗訴判決，核無不合，上訴意旨指 摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，亦無理由，應予駁回 。又本件所命給付部分，金額未逾150萬元，無假執行宣告 之必要，原審駁回此部分假執行之聲請，理由雖有不同，結 論並無二致，仍予維持。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 　　據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 　　逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件宜園公司之上訴為一部有理由、一部無理由 ，黃琮誠之附帶上訴爲無理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日 　　　　　　民事第四庭　　審判長法　官　楊熾光 　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭妙俐 　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖穗蓁 正本係照原本作成。 黃琮誠不得上訴。 宜園公司如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提 上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。 上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律 師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事 訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃美珍 　　　　　　　　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日 【附表】 編號 項目 宜園公司提出之證據 本院認定 1 仲介費69萬5,138元 尚未實際支付 駁回 2 土地整地費用 10萬5,000元 鉅麟公司統一發票、宜園公司 支票（原審卷115至117頁） 准許 3 現況圖測量及申請建築線費用4萬2,000元 都發局109年8月8日函文（原審卷第69頁）、九江測量公司統一發票（原審卷119頁）、宜園公司轉帳資料（原審卷121頁） 准許 4 地政士鑑界代辦 費用2,000元 惠明地政士事務所服務收費明細（原審卷123頁） 准許 5 土地鑑界規費 1萬6,000元 惠明地政士事務所服務收費明細（原審卷123頁）、清水地政事務所地政規費徵收聯單（原審卷125頁） 准許 6 購買0000地號土地之價款165萬元 價金支付支票及土地增值稅繳款書（原審卷131至141頁） 駁回 7 0000地號土地登記代辦費1萬1,000元 惠明地政士事務所服務收費明細（原審卷123頁） 駁回 8 0000地號土地登記規費114元 惠明地政士事務所服務收費明細（原審卷123頁） 駁回 9 0000地號土地仲介費 1萬6,500元 尚未實際支付 駁回 10 工地安全圍籬費用 8萬4,315元 隆源工程公司109年8月7日統一發票、宜園公司支票及帳戶明細（原審卷149至153頁） 准許 11 水土保持計劃費第一期15萬元 仲欽工程公司109年5月29日統一發票、宜園公司支票及帳戶明細（原審卷155至157頁）、 水土保持計畫委託技術服務合約書（本院卷三5至7頁） 准許 12 建築師設計規劃費第一期25萬元 雅門工房工程顧問公司109年9月16日統一發票、宜園公司支票及帳戶明細（原審卷159至161頁）、建築圖說（本院卷三9至40頁） 准許 13 售屋接待中心及樣品屋建造費用第一期50% 53萬1,563元 支付鴻辰室內設計公司工程款證明（原審卷163至167頁） 駁回 14 廣告企劃費第一期50% 3萬5,000元 支付龍昇廣告企劃顧問公司工程款證明（原審卷169至171頁） 駁回 15 售屋接待中心及樣品屋9月租金50%4萬4,000元 宜園公司支付證明（原審卷173頁） 駁回 16 售屋接待中心及樣品屋建造費用第二、三期 50%　62萬3,437元 支付鴻辰室內設計公司工程款證明（原審卷175至181頁） 駁回 17 售屋接待中心及樣品屋馬桶及洗臉盆費50%　5,166元 支付隆昌窯業公司工程款證明（原審卷183至185頁） 駁回 18 樣品屋廚具烤漆玻璃費50%　3,150元 支付合信玻璃公司工程款證明（原審卷187至189頁） 駁回 19 樣品屋玄關門50% 1萬0,500元 支付茂鉅金屬公司工程款證明（原審卷191至193頁） 駁回 20 樣品屋鋁門窗費50% 1萬2,328元 支付威丞鋁業公司工程款證明（原審卷195至197頁） 駁回 21 售屋接待中心及樣品屋10月租金50% 4萬4,000元 宜園公司支付證明（原審卷199頁）、租賃契約書（原審卷201至211頁） 駁回 22 售屋接待中心及樣品屋弱電工程費用50% 5萬6,490元 支付東茂科技公司工程款證明（原審卷213至215頁） 駁回 23 售屋接待中心及樣品屋109年10月5日至110年10月4日中興保全費用 50%　9,818元 支付中興保全公司費用證明（原審卷217至221頁） 駁回 24 樣品屋磁磚及加工費用50%　2萬0,528元 支付三羽建材公司工程款證明（原審卷223至225頁） 駁回 25 售屋接待中心及樣品屋之弱電工程追加費用 50% 1萬1,865元 支付東茂科技公司工程款證明（原審卷227至229頁） 駁回 26 樣品屋扶手費50% 3,748元 支付東霖實業社費用證明（原審卷231至233頁） 駁回 27 售屋接待中心及樣品屋11月租金50% 4萬4,000元 宜園公司支付證明（原審卷235至237頁） 駁回 28 樣品屋廚具費50% 3萬5,826元 支付台灣櫻花公司費用證明（原審卷239至241頁） 駁回 29 自109年4月26日簽約日起算5個月之管銷費用 419萬0,899元 正心不動產估價師聯合事務所鑑定自簽約日起算5個月之管銷費用為343萬9,555元 駁回 30 自109年4月26日簽約日起算5個月之開發利潤損失461萬8,116元 正心不動產估價師聯合事務所鑑定契約期間5個月合建分售之利潤損失為393萬0,216元 駁回 合計 1,332萬2,500元 64萬9,315元

2024-10-30

TCHV-111-重上-81-20241030-2

重訴
臺灣臺北地方法院

給付補償金

臺灣臺北地方法院民事裁定 112年度重訴字第964號 原 告 李悌忠 李悌亨 李鍾敏 陳鶴子(即李悌昕之繼承人) 李信德(即李悌昕之繼承人) 李佳芬(即李悌昕之繼承人) 李發琦(即李悌愷之繼承人) 李詠雪(即李悌愷之繼承人) 李玉雪(即李悌愷之繼承人) 李許美滿(即李悌愷之繼承人) 侯幸君(即李發惪之繼承人) 李祖銓(即李發惪之繼承人) 李祖瑮(即李發惪之繼承人) 李祖熙(即李發惪之繼承人) 盧李純英 上開原告之 共 同 訴訟代理人 林慶苗律師 陳柏翰律師 被 告 緹美建設股份有限公司 法定代理人 林進輝 被 告 吉美建設事業股份有限公司 法定代理人 蔡郁君 上開二被告 共 同 訴訟代理人 吳展旭律師 連星堯律師 兼送達代收 人 黃雅惠律師 李昕陽律師 上列當事人間給付補償金事件，本院裁定如下： 　　主　文 本件於本院113年度重訴字第72號確認合建契約不存在等事件民 事訴訟終結確定前，停止訴訟程序。 　　理　由 一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為 據者，法院得在他訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序，民事 訴訟法第182條第1項定有明文。所謂訴訟全部或一部之裁判 ，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律 關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言。 二、經查： 　㈠本件原告起訴主張被告緹美建設股份有限公司（下稱被告緹 美公司）於民國102年11月7日與李悌忠、李悌亨、李悌昕、 李悌愷、李發琦、李發惠、李鍾敏、盧李純英等人所共有坐 落新北市淡水區水仙段340-2等15筆土地簽訂合建契約，嗣 原告於109年10月7日與被告緹美公司復簽訂合建增補協議書 第11條約定由被告吉美建設事業股份有限公司擔任連帶保證 人；然被告緹美公司於110年2月24日領得建造執造後，藉詞 原物料工資雙漲、政府打房及俄烏戰爭等不利因素，於111 年7、8月間召開會議通知地主出席並提出解約方案，與會之 地主並未接受。依照被告緹美公司與本案地主於102年11月8 日所簽土地補貼款協議書第1條約定，被告緹美公司應自地 主完成房屋點交之日起至本案取得使用執照日止，每月提供 新臺幣（下同）60萬元之土地補貼款予地主，惟被告緹美公 司在未得地主一致同意降低土地補貼款下，自105年3月起， 每月僅給付30萬元，是計算至113年3月，被告緹美公司已有 73個月共2,190萬元之土地補貼款未給付；又被告緹美公司 自111年4月起亦未再給付任何土地補貼款，計算至112年8月 已有17個月共1,020萬元，基上總計被告緹美公司以積欠原 告3,210萬元，爰依合建增補協議書第11條、土地補貼款協 議書第1條及繼承關係，請求被告二人應連帶給付3,210萬元 予原告，併提起將來給付之訴請求被告自112年9月起至114 年8月止，按月連帶給付原告60萬元等語。被告緹美公司則 以：伊已於112年9月1日正式發函解除本件合建契約與相關 增補協議，退步言之，原告請求被告給付之土地補貼款至多 於510萬元範圍內有理由，因兩造間相關合建契約均已解除 ，原告應復回復原狀義務，故原告至少尚積欠伊3,482萬元 之保證金及土地補償款2,190萬元，合計共欠5,672萬元，伊 爰於510萬元範圍內主張抵銷等語。 　㈡是以，本件被告得否就原告請求之土地補貼款主張抵銷，應 以本件合建契約是否業經被告合法解約？原告是否須對被告 負擔回復原狀、損害賠償之責任為先決問題，該部分既已由 被告緹美公司另行起訴，並經本院以113年度重訴字第72號 確認合建契約不存在等事件受理，有本院依職權調閱上開卷 證核閱無訛。是本件訴訟之裁判應以另案法律關係是否存在 及金額多寡為據，為避免審理重覆及裁判矛盾，本院認有於 另案事件訴訟終結確定前裁定停止本件民事訴訟程序之必要 。 三、依民事訴訟法第182條第1項規定，裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　29　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　潘英芳 以上正本係照原本作成。 如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告 費新臺幣1,000元。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　29　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李文友

2024-10-29

TPDV-112-重訴-964-20241029-1

司執
臺灣桃園地方法院

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臺灣桃園地方法院民事裁定 112年度司執字第93018號 聲請人即 併案債權人 彭添壽 上開聲請人就其與債務人雄利建設股份有限公司間給付票款強制 執行事件，聲請人就本件所執行並已拍定之債務人所有如附表所 示之建物，聲請優先承買，本院裁定如下： 　　主　　　　文 聲請駁回。 　　理　　　　由 一、按土地法第第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典 權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基 地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分 屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或 租賃關係存在之情形而言，本院69年台上字第954號著有判 例。又查土地法第104第1項於64年7月24修正時，將原規定 ：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋 出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」，擴張為 ：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優 先購買之權。……」，其修正理由固提及：「……為配合憲法第 一百四十二條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地 或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使 用人之權益」等語。惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所 提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合 法使用人有依同樣條件優先購買之權……」，立法院考量「其 他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象， 而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用 人，通過現行條文。是現行法除租賃外，具有地上權、典權 關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使 用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權 ，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易 之安定性(最高法院101年度台上字第567號民事判決參照)。 復按地主出地，建商出資合建房屋，其行為究為合夥、承攬 、互易，或其他契約，應探求訂約當事人之意思表示及目的 決定之。如其契約重在雙方約定出資 (一出土地，一出建築 資金) ，以經營共同事業，自屬合夥。倘契約著重在建築商 為地主完成一定之建屋工作後，接受報酬，則為承攬。如契 約之目的，在於財產權之交換 (即以地易屋) 則為互易（最 高法院72年度台上字第4281號判決意旨參見）。 二、本件債務人所有附表建物經本院委託台灣金融資產服務股份 有限公司，於民國113年7月3日經公開拍賣，由拍定人中泰 大飯店股份有限公司以新台幣14,888,888元買受拍定。聲請 人為附表建物基地所有人，以其與債務人間有合建契約法律 關係為由，於113年8月6日聲請依土地法第104條第1項、民 法第426條之1第2項規定主張優先承買附表建物，並提出鼎 泰豐開發建設股份有限公司不動產專任委託銷售契約書影本 為證。惟查:觀上開契約內容，聲請人與債務人俱為委託人 ，共同委託上開第三人出售附表建物及其基地，享有該契約 所生權利，並負有該契約所生義務，故僅就該契約內容形式 上觀之，應可推知聲請人與債務人間之法律關係為:由聲請 人以土地出資；債務人以建築附表建物所需資金、勞務為出 資，以共同經營委託出售附表建物及其基地事業之合夥契約 。而債務人占有附表建物基地以建築附表建物之占有權源， 既為性質上為合夥之合建契約，而非土地法第104條第1項、 民法第426條之1第2項所稱租賃契約、地上權、典權，即無 土地法第104條第1項、民法第426條之1第2項適用，亦無擴 張解釋以適用該法條，或類推適用餘地，故聲請人聲請就附 表建物主張優先承買，於法未合，應予駁回，爰裁定如主文 。 三、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法 事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1,000元。 中　　華　　民　　國　 113　　年　　10 　月　　28　　日 　　　　　　　　　民事庭司法事務官 蔡毅宏 以上正本係照原本作成。 112年司執字093018號 財產所有人：雄利建設有限公司 編號 建號 基　地　坐　落 -------------- 建　物　門　牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓　　層　　面　　積 合　　　　　　　　計 附屬建物主要建築材料及用途 1 （增建）5886 桃園市○○區○○段0000地號 -------------- 1層: 50.11 2層: 50.11 3層: 50.11 4層: 50.11 5層: 50.11 6層: 25.59 合計: 276.14 全部 備考 2 （增建）5887 桃園市○○區○○段000000地號 -------------- 1層: 49.05 2層: 49.05 3層: 49.05 4層: 49.05 5層: 49.05 6層: 25.88 合計: 271.13 全部 備考 3 （增建）5888 桃園市○○區○○段000000地號 -------------- 1層: 50.69 2層: 50.69 3層: 50.69 4層: 50.69 5層: 50.69 6層: 26.74 合計: 280.19 全部 備考 4 （增建）5889 桃園市○○區○○段000000地號 -------------- 1層: 49.05 2層: 49.05 3層: 49.05 4層: 49.05 5層: 49.05 6層: 25.88 合計: 271.13 全部 備考 5 （增建）5890 桃園市○○區○○段000000地號 -------------- 1層: 49.05 2層: 49.05 3層: 49.05 4層: 49.05 5層: 49.05 6層: 25.88 合計: 271.13 全部 備考 6 （增建）5891 桃園市○○區○○段000000地號 -------------- 1層: 49.60 2層: 49.60 3層: 49.60 4層: 49.60 5層: 49.60 6層: 26.16 合計: 274.16 全部 備考

2024-10-28

TYDV-112-司執-93018-20241028-1

簡
臺灣新北地方法院

偽造文書

臺灣新北地方法院刑事簡易判決 113年度簡字第4830號 公 訴 人 臺灣新北地方檢察署檢察官 被 告 王明宗 選任辯護人 許恒輔律師 上列被告因偽造文書案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第8 600號），因被告於準備程序中自白犯罪（本院113年度易字第12 79號），本院認宜逕以簡易判決處刑，判決如下： 　　主　文 王明宗犯使公務員登載不實罪，處拘役20日，如易科罰金，以新 臺幣1千元折算1日。緩刑2年。 　　事實及理由 一、本件犯罪事實、證據及應適用之法條，除犯罪事實一第18至 19行之『將表彰權利書狀滅失意義之「書狀補給」之不實事 項，登載及公告在其執掌之土地所有權狀作廢公告清冊上』 更正為「將上開不實內容之切結書編列納入其所掌之公文書 」，餘均引用如附件檢察官起訴書之記載。 二、爰以行為人責任為基礎，審酌被告王明宗為了取得告發人王 世復（起訴書記載為告訴，實應為告發）保管中的本案7筆 建物、2筆土地之所有權狀，始有本案行為，而被告為上開 土地及建物的實際所有人，雖然行為有不妥之處，但沒有造 成土地及建物所有權歸屬的錯誤，犯罪損害尚屬輕微，且被 告已經與告發人達成調解，告發人表明不再追究等一切情狀 ，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。 三、被告前未曾因故意犯罪受有期徒刑以上刑之宣告，有臺灣高 等法院被告前案紀錄表在卷可查，因一時失慮而為本案犯行 ，犯後已經承認錯誤，並且獲得告發人的諒解，本院認為被 告應該不會再犯，為避免短期自由刑對被告造成之標籤效應 ，增加社會成本的支出，本院認所宣告之刑以暫不執行為適 當，爰依刑法第74條第1項第1款之規定，予以宣告緩刑2 年 ，以勵自新。 四、依刑事訴訟法第449條第2項、第3項、第454條第2項，逕以 簡易判決處刑如主文。 五、如不服本判決，得自收受送達之翌日起20日內向本院提出上 訴狀，上訴於本院第二審合議庭（須附繕本）。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　28　　日 　　　　　　　　　刑事第十六庭　法　官　黃志中 上列正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內敘明上訴理由，向本院提出上 訴狀，上訴於本院第二審合議庭 (應附繕本) 。其未敘述上訴理 由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書「切勿逕送 上級法院」。 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃莉涵 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日 附錄本案論罪科刑法條全文： 中華民國刑法第214條 明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足 以生損害於公眾或他人者，處3年以下有期徒刑、拘役或1萬5千 元以下罰金。 附件 臺灣新北地方檢察署檢察官起訴書 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度偵字第8600號 　　被　　　告　王明宗　 上列被告因偽造文書案件，業經偵查終結，認應提起公訴，茲將 犯罪事實及證據並所犯法條分敘如下： 　　　　犯罪事實 一、王明宗為王世復之子、王根旺之孫。緣王根旺生前欲將名下 13筆土地過戶予王世復，王世復為節稅考量，遂於民國80年 7月22日將其中坐落新北市三峽區礁溪段417-29、414-28、4 17-2、417、415-21、413地號等6筆土地，借名登記於王明 宗名下。嗣王世復於83年間以上揭6筆土地與建商合建，分 得門牌號碼新北市○○區○○街000號、188號2樓之5、188號3樓 之5、188號3樓之6、新北市○○區○○路0段000號、217號2樓、 217號3樓等7筆建物（坐落【重測前】新北市○○區○○段000○0 00地號土地，【重測後】為新北市○○區○○段0000地號、2020 地號土地），仍借名登記於王明宗名下，然由王世復於86年 間辦妥上揭建物、土地所有權狀後持有、保管，並由王世復 出租管理迄今。王明宗明知其非上揭建物、土地之實際所有 權人，且相關權狀均為王世復保管中，竟基於使公務員登載 不實之犯意，於99年8月4日至新北市樹林地政事務所（下稱 樹林地政），向樹林地政承辦人員佯稱權狀遺失，並填寫土 地登記申請書及切結書，據以申請補發上揭7筆建物、2筆土 地之所有權狀正本，致使不知情之承辦公務員形式審查後， 將表彰權利書狀滅失意義之「書狀補給」之不實事項，登載 及公告在其職掌之土地所有權狀作廢公告清冊上，並據以補 發上揭7筆建物、2筆土地之所有權狀正本予王明宗，足以生 損害於地政機關對地籍資料管理之正確性及王世復。嗣因王 明宗向王世復提起遷讓房屋之民事訴訟，始悉上情。 二、案經王世復訴請本署偵辦。 　　　　證據並所犯法條 一、證據清單及待證事實： 編號 證據名稱 待證事實 1 被告王明宗於偵查中之供述 被告固坦承有於上開時、地，以土地所有權狀遍尋不著為由申請補發新權狀等情，惟辯稱：本案土地、建物均係伊15歲時受贈自祖父王根旺之土地與建商合建後取得，至今伊都沒有出過一毛錢，管理、租金都是告訴人王世復負責，伊15歲時不知道有這些不動產在伊名下，直至83年才知道，父母親於85年間離異，99年間伊曾向告訴人王世復詢問索討本案土地、建物之所有權狀，告訴人否認執管權狀，伊始認為權狀遺失而申請補發云云。 2 告訴人於偵查中之指訴 證明本案土地、建物為告訴人所有並出租管理，權狀並由告訴人保管中，被告僅為借名登記之事實。 3 證人即台新銀行特約代書周學豪、助理許哲瑋於偵查中之證述 證明被告以新北市○○區○○街000號2樓之5建物、新北市○○區○○段0000地號土地之所有權狀正本向台新銀行貸款，由證人送件之事實。 4 ⑴新北市三峽區礁溪段417-29、414-28、417-2、417、415-21、413地號等6筆土地之土地增值稅繳款書（80年）、贈與稅繳款書（80年）、土地增值稅繳款書（83年）、合建契約書。 ⑵本案土地地價稅繳款書（81年至90年、101年至111年）、土地增值稅繳款書（87年）、土地所有權狀（106年7月25日登記）、土地登記第一類謄本。 ⑶本案建物所有權狀（86年）、房屋稅繳款書（87年至89年、91年、101年至112年）、契稅繳款書（86年）、監證費繳納通知書（86年）、中正星鑽公寓大廈公共基金繳款帳單（107年至112年）、三峽居易社區管理委員會收費單（108年至112年）、電費繳費憑證（112年）、水費通知單（111年至112年）、不動產租賃契約書、催繳租金存證信函、建物所有權狀（99年9月7日登記）、建物登記第一類謄本。 ⑴證明本案土地、建物借名登記在被告名下之事實。 ⑵證明本案土地、建物由告訴人出租管理，由告訴人繳納相關費用，且所有權狀為告訴人持有保管中之事實。 5 新北市樹林地政事務所112年7月18日新北樹地籍字第1126021114號函暨辦理逕為登記簽辦單、土地登記申請書、權狀遺失切結書、權狀遺失切結書附表 證明被告明知本案7筆建物、2筆土地之所有權狀正本為告訴人持有並保管中，卻仍於99年8月4日至樹林地政，以所有權狀遺失為由申請補發之事實。 二、核被告所為，係犯刑法第214條之使公務員登載不實罪嫌。 三、依刑事訴訟法第251條第1項提起公訴。 　　此　致 臺灣新北地方法院 中　　華　　民　　國　 113　　年　　2 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　　　　　　　檢　察　官　王　涂　芝

2024-10-28

PCDM-113-簡-4830-20241028-1

監宣
臺灣臺北地方法院

許可監護人行為

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度監宣字第686號 聲 請 人 林靜君 受 監護人 林宛蓉 關 係 人 沈小英 上列當事人間請求許可監護人行為事件，本院裁定如下： 　　主　文 准聲請人代理受監護人處分如附表所示之不動產。 聲請程序費用由受監護人負擔。 　　理　由 聲請意旨略以：聲請人林靜君為受監護人林宛蓉之叔叔，林宛 蓉前經本院以101年度監宣字第217號裁定宣告為受監護人，並 選定聲請人為監護人，指定關係人沈小英為會同開具財產清冊 之人，並已開具財產清冊。受監護人名下如附表所示之不動產 (下稱系爭不動產)前經台北土木技師公會出具都市危險及老舊 建築物結構安全性能評估耐震力初步報告書，顯示系爭不動產 之初評結果(R值分數)為60.71、評估分數（100-R）為39.29， 初評評估未達最低等級，無設置升降設備，且屋齡依照使用執 照日期已達30年以上，已符合危老條例第3條第1項第2款規定 　，故系爭不動產確實屬於危險老舊房屋而有與鄰棟建物一併改 建之必要。又依喬崴開發建設股份有限公司及金陵建設股份有 限公司出具之合作興建契約書(下稱合建契約)所載，合作興建 之房屋為地下四層、地上20層以上之全新大樓，另依據合建契 約第3條第1項第1款所約定，受監護人所分配之房屋面積為土 地法定容積之60%及獎勵容積之50%，符合一般地主與建設公司 土地合建分配房屋之條件，且日後系爭不動產於改建期間，依 合建契約第5條第1款之約定，受監護人尚能取得每月新臺幣( 　下同)31,080元之租金補貼款及搬遷補助費。再者，系爭不動 產係2樓，目前實價登錄所載市場行情價值約2200萬元，倘若 依照本件合建契約執行所分配取之房屋及土地，依照實價登錄 所載，每坪將高達100萬元左右，且新大樓預售屋價值更高， 依據合建契約第18頁之合建分得面積概估表所載，系爭不動產 合建完成後，所分配登記於受監護人名下之房屋為90.56坪， 預估系爭不動產價值將高達7133萬元，將使受監護人原本持有 之價值較低的危老建物，變成全新建物且價值立即提升每坪40 萬元，符合受監護人之利益，爰聲請准予許可處分系爭不動產 及簽訂合建契約辦理合建事宜等語。 按監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使 用、代為或同意處分。監護人為下列行為，非經法院許可，不 生效力：㈠代理受監護人購置或處分不動產。㈡代理受監護人 　，就供其居住之建築物或其基地出租、供他人使用或終止租賃 　。民法第1113條準用同法第1101條第1項、第2項定有明文。 經查，上揭事實業據聲請人提出本院101年度監宣字第217號民 事裁定影本、全國財產稅總歸戶財產查詢清單、系爭不動產之 第一類謄本、合建契約書、土木技師公會函、都市危險及老舊 建築物結構安全性能評估耐震力初步報告書、實價登錄查詢2 紙等件為證(見本院卷第11至122頁)。又聲請人業與會同開具 財產清冊之人沈小英開具受監護人之財產清冊陳報本院，並經 本院准予備查在案一節，復經本院依職權調取本院101年度監 宣字第217號卷宗核閱無誤，自堪信為真實。本院審酌系爭不 動產為民國60年11月12日建造完成，因評估屬危老條例第3條 第1項第2款之建物，受監護人於113年1月4日與喬崴開發建設 股份有限公司及金陵建設股份有限公司合意辦理改建，待地上 建築物改建完成，即可依比例分配房產，且能提升不動產利用 之價值，此並無不利於受監護人之情形。從而，本件聲請人聲 請本院准其代受監護人處分系爭不動產，核與前揭規定尚無不 合，應予准許。　 末按監護人應以善良管理人之注意，執行監護職務；又監護人 於執行監護職務時，因故意或過失，致生損害於受監護人者， 應負賠償之責；且法院於必要時，得命監護人提出監護事務之 報告、財產清冊或結算書，檢查監護事務或受監護人之財產狀 況，民法第1113條準用同法第1100條、第1103條第2項、第110 　9條第1項規定均有明示。是聲請人並應於系爭不動產處分後， 盡速提出變動後之財產清冊，陳報法院，附此敘明。 爰依家事事件法第164條第2項，裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　28　　日 　　　　　　　　　家事第二庭　法　　官　　蘇珍芬 以上正本係照原本作成。 如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告 費新臺幣1,000元。 　　　　　　　　　　　　　　　書 記 官　　羅　蓉 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　28　　日 附表： 編號 種類 坐落地段、地號、建號、門牌 權利範圍 1 土地 臺北市○○區○○段○○段0000-0000地號 5分之1 2 建物 臺北市○○區○○段○○段00000-000建號(建物門牌：臺北市○○區○○路00號2樓) 全部

2024-10-28

TPDV-113-監宣-686-20241028-1

訴
臺灣新竹地方法院

返還不當得利

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第414號 原 告 劉權賜 訴訟代理人 游開雄律師 被 告 大矽谷名人山莊管理委員會 法定代理人 詹美雲 訴訟代理人 陳偉民律師 上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國113年9月23日辯論 終結，判決如下： 主 文 一、被告應給付原告新臺幣參拾玖萬參仟柒佰捌拾貳元及自民國 一一三年四月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。 二、被告應自民國一一三年四月三日起至將新竹縣○○鎮○○段00○0 地號土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬玖仟陸 佰捌拾玖元。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用由被告負擔十分之七；餘由原告負擔。 五、本判決第一項，得為假執行。但被告如以新臺幣參拾玖萬參 仟柒佰捌拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。 六、本判決第二項，得為假執行。但被告如就各期已到期之給付 以新臺幣壹萬玖仟陸佰捌拾玖元為原告預供擔保後，得免為 假執行。　　 七、原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 按所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受 本案之判決而言，此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權 ；判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特 定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通 常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的 之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人（ 最高法院86年度台上字第3756號、96年度台上字第1780號民 事裁判意旨參照）。次按公寓大廈管理條例第3條第9款規定 ，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設 立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公 寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法 人團體，固無實體法上利能力。惟非法人之團體，設有代表 人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第3 項已 有明文。公寓大廈管理條例第38條第1項亦明文規定：管理 委員會有當事人能力，是現行法律已明文承認管委會具有成 為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執 行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權。又公寓大廈管理條 例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、 第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，亦規定 管委會於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格 ，而賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。本件原 告起訴請求被告給付新竹縣○○鎮○○段0000地號土地（下稱系 爭土地）相當租金之不當得利，系爭土地現為大矽谷名人山 莊社區之私設道路及法定空地，核屬公寓大廈管理委員會本 於其就社區共用部分管理、維護範圍，被告就此應有權利能 力，於實體法上具有享受特定權利、負擔特定義務之資格， 揆諸上開說明，原告得以大矽谷名人山莊管理委員會為被告 ，提起本件訴訟。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠、坐落新竹縣○○鎮○○段00地號（重測前為竹東鎮三重埔段327地 號）土地，原為訴外人曾兆宗所有，其於民國（下同）00年 0月間出具土地使用權同意書，同意楊美蝶等人在內包含327 地號等5筆土地上，建築3層、RC造建築物90棟，以供申請新 竹縣政府77建字第1037號建造執照。該建案於00年00月間建 築完成為被告大矽谷名人山莊集合式透天社區，向新竹縣政 府取得79年建都字第798號、79年建都字第919號使用執照。 99年間曾兆宗因積欠稅款，其所有99地號土地經行政執行署 新竹分署（下簡稱新竹分署）囑託新竹縣竹東地政事務所辦 理土地分割為99地號與99-1地號土地，且分割後99地號土地 復經該署強制執行拍賣為國有。曾兆宗於102年間過世後， 由財政部國有財產署北區分署任其遺產管理人，因曾兆宗積 欠遺產稅，99-1地號土地再經新竹分署以105年度遺稅執特 專字第11543號行政執行事件（下稱105年行政執行事件）， 於107年4月3日執行拍賣，由原告以新臺幣（下同）360萬45 00元底價價格拍定，並於111年8月3日辦理所有權移轉登記 ，原告基於系爭土地所有權人地位，立牌通知被告全體住戶 自111年8月15日起不同意該社區無償通行系爭土地，迄未獲 置理，曾兆宗生前固出具系爭土地使用權同意書；惟僅係同 意起造人申請建照時，有權使用包括系爭土地在內之土地， 且基於債權相對性，其效力應不及於第三人即原告，原告得 依民法第179條規定請求被告返還系爭土地之不當得利。系 爭土地分割前之99地號土地大部分面積固規劃為被告社區住 戶私設巷道，不計入建築基地範圍面積，而除上開私設巷道 外，縱令被告社區住戶別無與公路適宜之聯絡途徑，且曾兆 宗出具系爭同意書外，別無關於通行規劃私設道路之人應給 付償金之約定，然因系爭土地係經行政執行署新竹分署於99 年9月15日囑託地政機關辦理99地號土地分割而來，以致被 告社區住戶與公路無適宜之聯絡，有通行系爭土地之必要， 曾兆宗固有容忍被告通行之義務，然原告仍得本於使用借貸 關係，主張類推適用民法第787條規定，請求被告支付自111 年8月3日原告拍定取得系爭土地所有權之日起之償金。被告 占有使用系爭土地係作為私設道路供其通行之用，原告得主 張其應返還相當於租金之不當得利或支付之償金，為111年8 月3日起至113年4月2日止之562,540元〔計算式：2636.93（ 平方公尺）×2,560（申報地價）×5％÷12≒28,127，28,127×20 （111.8.3-113.4.2）＝562,540〕，及自113年4月3日起按月 給付28,127元。 ㈡、訴之聲明：　　 ⒈被告應付原告562,540元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息。另應自113年4月3日起 ，按月給付原告28,127元。 ⒉訴訟費用由被告負擔。 二、被告答辯：　　 ㈠、大矽谷名人山莊為集合式透天社區，建築基地包括新竹縣○○ 鎮○○○段00地號（重測前為竹東鎮三重埔段327地號）土地在 內，該社區建物於79年12月12日建築完成，並向新竹縣政府 取得79年建都字第798號、79年建都字第919號使用執照。99 地號土地於99年9月15日分割出99-1地號土地(系爭土地)， 而99地號土地原屬曾兆宗單獨所有，於99年12月16日經法院 拍賣由中華民國取得，並於100年2月21日辦理所有權移轉登 記完畢，系爭土地原所有人曾兆宗，於00年0月00日出具土 地使用權同意書，提供重測前新竹縣○○鎮○○○段○000地號、3 27之24地號、327之37地號、327之39地號、327之42地號等 五筆土地「全筆」，作為建設大矽谷名人山莊社區之用，並 據以申請建築執照。同意起造人楊美蝶等94人等在包含系爭 土地等5筆土地興建地上3層透天房屋集合式住宅，且曾兆宗 兼為本建案之設計人及監造人，曾兆宗應已與建商間有合建 關係存在。當時建案銷售說明書中之文字說明及配置圖，原 地主曾兆宗同意被告社區住戶占有使用上開五筆土地之用途 ，係包括作為建物本身所占地面，以及設置道路、花園、綠 化徒步休閒區及社區大門警衛室等。而99-1系爭土地係分割 自99地號土地(即重測前三重埔段327地號土地)，屬於上開 經原地主曾兆宗出具土地使用權同意書之五筆土地內部分， 自仍為該土地使用權同意書之效力所及。原地主曾兆宗出具 土地使用權同意書，就系爭土地部分設置私設通路，使大矽 谷名人山莊社區建物得以聯絡公路對外通行。系爭土地私設 通路範圍自應保持供通行使用，至社區建物滅失或不堪使用 為止，否則不符合當初據以核發建築執照之狀態。本案原地 主曾兆宗係直接向建物之原始買受人出具土地使用權同意書 ，故大矽谷名人山莊社區建物之所有人自得據該同意書為占 有使用系爭土地之合法權源。又原地主曾兆宗同時為本建案 設計人及監造人，且建商之銷售說明書亦表明為「自地自建 」，可推知原地主曾兆宗即為建商本身或與建商有相當對價 關係之人，社區建物之所有人及其承受人，依原地主曾兆宗 所出具之土地使用權同意書自得繼續、長久使用系爭土地而 無須另行支付對價。且除起造人係以第一次登記之原因原始 取得大矽谷名人山莊社區建物之區分所有權，而得對曾兆宗 主張有權占有系爭土地外，其餘購買該社區建物之後手，均 係本於買賣關係，輾轉自前手繼受取得大矽谷名人山莊社區 之區分所有權，基於占有連鎖之原理，該社區住戶自均得對 曾兆宗主張占有系爭土地之合法權源。系爭土地部分作為社 區私設道路、部分為法定空地，已長達三十餘年，具備由被 告社區住戶長期占有使用之公示外觀，此情亦應為原告劉權 賜所知悉。原告劉權賜繼受取得系土地，自應受系爭同意書 效力之拘束，被告自得對原告劉權賜主張有占有系爭土地之 合法權源。原告依民法第179條規定，請求被告返還因無權 占有系爭土地，而享有相當於租金之不當得利云云，為無理 由。 ㈡、答辯聲明： ⒈原告之訴駁回。 　⒉訴訟費用由原告負擔。 　⒊如受不利益判決，被告願供擔保請准予宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： 新竹縣○○鎮○○段0000地號土地(系爭土地) 係99年9月15日自 新竹縣○○鎮○○段00地號（重測前為竹東鎮三重埔段327地號 ）土地分割而來，原為訴外人曾兆宗所有，經其於78年4月1 2日同意並出具土地使用同意書。嗣原地主曾兆宗於102年間 亡故，由財政部國有財產署北區分署任其遺產管理人，系爭 土地經法務部行政執行署新竹分署105年度遺稅執特專字第1 1543號行政執行程序，於107年4月3日執行拍賣，由劉權賜 拍定買受，並於111年8月3日辦理所有權移轉登記完畢。 四、本件爭點： 被告是否得無償使用系爭土地？原告請求被告給付相當於租 金之不當得利或使用土地之償金，有無理由？ 五、本院之判斷： ㈠、按「土地使用權證明書」僅有債之效力，基於債之相對性， 存在於出具者與被證明者之間，且土地使用權同意書僅為申 請建造執照之行政上措施，不得逕憑為永久有權占有之依據 （最高法院86年度台上字第94號、93年度台上字第1572號、 99年度台上字第1759號、102年度台上字第805號民事判決意 旨參照）。地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外 ，無不以取得對價或利益為目的，地主因合建契約而出具土 地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償 使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然 解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係 合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商 或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得「無償 使用」土地，則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於 合建房屋「出售或處分」後獲得土地之對價或利益，應認其 原出具交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成 將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力（最 高法院93年度台上字第577號民事判決意旨參照）。土地使 用權同意書，乃起造人使用他人土地興建建物，於申請建造 執照或雜項執照時，應備具之土地權利證明文件，起造人使 用他人土地興建建物之權源，原因多端，尚不能以土地所有 人出具使用權同意書，即推認起造人於建物完成後仍得無償 使用該土地（最高法院111年度台上字第1704號民事判決意 旨參照）。　　 ㈡、經查，系爭土地原所有人曾兆宗，於00年0月00日出具土地使 用權同意書，記載：茲有楊美蝶等94人擬在本人等所有下列 土地建築3層，RC造建築物90棟，業經本人等人完全同意， 為申請建造執造特立此同意書為憑（本同意書應從同意日起 1年內提出申請執造，逾期無效)，土地標示及使用範圍如下 ：（重測前）竹東鎮三重埔段327地號、327之24地號、327 之37地號、327之39地號、327之42地號土地（本院卷第25頁 ），兩造不爭執。新竹縣○○鎮○○段0000地號土地地號（原地 號為竹東鎮三重埔段327地號）領有本府核發之(77)建都字 第1037號建造執照（含後續變更設計）及（79)字第798號、 （79)字第919號、(80)字第381號部分使用執照等建築執照 。依前開建築執照内書圖內容所示：㈠本縣○○鎮○○○段000地 號（現為竹東鎮金福段99-1、99地號等2筆土地）部分為前 開建築執照基地之私設道路，其道路面積為3140.85平方公 尺（三重埔段327地號土地面積為5664平方公尺。）㈡該案建 築基地面積為20296平方公尺，法定空地面積為6356.2平方 公尺。新竹縣政府113年8月5日府工建字第1130369538號函 可佐。按興建房屋時向主管機關出具之土地使用權同意書， 乃房屋、雜項工作物或其他供公眾使用建築物起造人於申請 開發建築時，因其基地非起造人所有，由土地所有人或使用 權人或管理人，基於特定法律關係同意起造人使用該所有或 管理之土地，而出具供起造人據以向主管建築機關申請建造 執照或雜項執照之證明之用，其法律上性質屬建築管理上之 文件，僅具有建築管理上的效力，對主管建築機關而言，並 無審查其私權效果之權限，自亦不生私權確定之效果。是對 於在他人所有之土地上興建房屋而主張具有合法之權利來源 ，例如買賣、贈與、使用借貸、租賃、合建等原因關係者， 仍應對於其所主張之各該原因關係，負舉證責任，僅憑建築 法令之土地使用權同意書，並不足以證明各該占有之合法原 因關係存在。被告就此利己事實，亦未舉證證明；再者，依 曾兆宗出具之前開同意書所載之文義，僅係提供楊美蝶等94 人申請建築建物建築執照之用，尚未涉及使用系爭土地之代 價，亦無原告社區或建物所有人得使用系爭土地之相關約定 ，尚難據此推論原告社區或建物所有人，就系爭土地當然有 無償使用權利。　　 ㈢、次按土地買賣契約與土地使用權同意書均係債之關係，僅於 當事人間有其效力。該土地上之建物所有人倘與土地所有人 間未存有任何法律關係，並構成無權占有，則其因而獲有占 有土地之利益，造成土地所有人無法使用土地受有損害，土 地所有人仍得依不當得利法律關係請求返還不當利得（最高 法院109年度台上字第429號民事判決意旨）。土地使用權同 意書係債之關係，僅於當事人間有其效力，土地受讓人並不 當然繼受其前手與建物所有人間之債權關係，於具體個案， 倘認土地受讓人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損 害他人為主要目的時，雖非不得限制其行使權利，然建物所 有人究與土地受讓人無任何法律關係，卻因而受有利用土地 供作法定空地之利益，致土地受讓人對該土地之使用收益及 處分權能受到限制，土地受讓人自非不得請求返還不當得利 （最高法院109年度台簡上字第27號民事判決意旨參照）。 建築法第11條關於建築基地應留設法定空地之規定，旨在維 護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使 用人之舒適、安全與衛生等公共利益，故該條第3項明定應 留設之法定空地，負有「非依規定不得分割、移轉，並不得 重複使用」之使用負擔。則法定空地所有權人，雖於上開規 定及意旨之目的範圍內使用權能受有限制，惟既仍保有所有 權，對無權占用該土地，受有不當得利者，究非不得對之行 使物上請求權，並請求返還不當得利。不當得利制度不同於 損害賠償制度，其功能非在填補損害，而係使受領人返還其 無法律上原因所受之利益。故受領人無法律上原因取得原應 歸屬於權利人之利益，該利益即屬權利人所受之損害（民事 判決最高法院110年度台上字第347號民事判決意旨參照）。 ㈣、次查，新竹縣○○鎮○○段0000地號（宗地面積2636,93平方公尺 ）99年9月15日分割自金福段99地號、分割後99地號宗地面 積2960平方公尺）土地，依航照圖所示，竹東鎮金福段99及 99-1地號土地係供本轄大矽谷名人山莊社區巷道用地使用（ 包括金福街6巷、8巷、11巷等），另據新竹縣政府112年7月 3日府工建字第112002T786號函，該社區依（080)建都字第0 0381號使用執照所登錄，建築範圍包括竹東鎮金福段99地號 等101筆土地，其中金福段99地號（重測前：竹東鎮三重埔 段327地號、宗地面積5664平方公尺）大部分面積因規劃作 為該社區住戶通行巷道使用故不計入建築基地範圍面積，另 依本局地價稅籍資料所示，竹東鎮三重埔段327地號土地自 民國87年業經本局依土地稅減免規則第9條規定免徵地價稅 在案。有新竹縣政府稅務局112年7月26日新縣税東字第1120 212731號函在卷可稽（本院卷第31頁）。曾兆宗出具土地使 用同意書，僅為債權契約，基於債之相對性原則，僅於該土 地使用同意書當事人間有其效力。系爭土地買受人並不當然 繼受其前手與土地使用人間之法律關係，土地使用人不得執 該法律關係對土地買受人主張其有使用土地之權利。買受人 雖明知系爭土地係供被告社區通行使用，然不能僅以其明知 ，即遽認其已同意土地供上開房屋所有權人通行之用，系爭 同意書並未約定使用對價，亦未約定使用期限，將致原告永 遠無法使用該部分土地，有顯失公平之情形，原告與被告間 並無任何之法律關係存在，被告因使用通行土地而獲有利益 並造成系爭土地所有權人即原告未能使用土地之損害，原告 自得依不當得利法律關係請求返還不當得利。 ㈤、又查，系爭土地使用分分區為山坡地保育區，使用地類別為 丙種建築用地，位於新竹縣竹東鎮「大矽谷名人山莊」社區 內，部分為金福街6巷、6巷2弄、8巷2弄之社區道路；部分 金福街8巷2弄7號房屋旁之雜竹木林。另依新竹縣政府109年 12月22日府工建字第1093612356號函，本件土地領有（80） 字第00381號使用執照及(77)字第1037號建築執照，部分面 積為非計入法定空地之私設通路；另部分面積為法定空地。 有法務部行政執行署新竹分署函附拍賣公告可佐（本院卷第 47-48頁）。原告係以總價3,604,500元應買。經本院依職權 調閱法務部行政執行署新竹分署105年度遺稅執特專字第115 43號執行案件卷宗查明。本院審酌系爭土地周邊環境、商業 繁榮程度、被告使用系爭土地現況之方式，及被告取得之利 益等情狀，認被告占用系爭土地所受利益，應以土地申報地 價年息3.5%計算為適當。據此計算，被告111年8月3日至113 年4月2日應給付原告占用系爭土地相當租金之不當得利數額 ：393,782【計算式：2636.93（平方公尺）×2,560（申報地 價）×3.5%÷12≒19,689，小數點以下四捨五入。19,689×20（ 111年8月3日至113年4月2日）＝393,782】，及自113年4月2 日起按月給付19,689元，為有理由；逾此範圍之請求，難認 有據。 ㈥、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、 第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債 權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者 ，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、 第203條有明文。本件屬侵權行為損害賠償之債，係未約定 期限之給付，又以支付金錢為標的，則依上揭法律規定，原 告請求被告給付自起訴狀繕本送達被告(113年4月23日送達 被告，送達證書見本院卷第61頁)翌日即113年4月24日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，即屬 有據，應予准許。　　 ㈦、從而，原告依民法第179條規定，請求被告給付原告393,782 元及自113年4月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息。被告應自113年4月3日起至將新竹縣○○鎮○○段0000地 號土地返還原告止，按月給付原告19,689元，為有理由，應 予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 六、原告勝訴部分，原告雖陳明願供擔保為假執行；然因本院所 命給付金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5 款規定依職權宣告得假執行；又被告陳明願供擔保為免假執 行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額併宣告之。至原告 敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應 併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，原告請求現場 勘驗法定空地及私設道路位置，因本件事證已臻明確，而無 必要，併此敘明。 八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日 民事第一庭法　　　官　林麗玉 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25 　 日 書記官　高嘉彤

2024-10-25

SCDV-113-訴-414-20241025-1

自
臺灣臺北地方法院

妨害信用等

臺灣臺北地方法院刑事判決 112年度自字第39號 自 訴 人 連雲建設股份有限公司 代 表 人 薛慧琴 自 訴 人 即反訴被告 蔡漢霖 共 同 自訴代理人 兼 上一人 選任辯護人 江肇欽律師 王禹傑律師 林拔群律師 被 告 黃嫻靖 選任辯護人 詹順貴律師 熊依翎律師 章文傑律師 被 告 即 反訴人 陳振瑋 反訴代理人 章文傑律師 被 告 即 反訴人 傅慶玲 選任辯護人 兼 反訴代理人 賴映淳律師 被 告 陳銘輝 林淳熹 陳日新 劉文芳 魏全義 李連春 上 六 人 選任辯護人 賴映淳律師 上列被告因妨害信用等案件，經自訴人提起自訴，及反訴被告因 誣告案件，經反訴人提起反訴，本院判決如下： 　　主　文 一、黃嫻靖犯如附表一「罪名及宣告刑」欄所示參罪，各處如附 表一「罪名及宣告刑」欄所示之刑。應執行有期徒刑拾月， 如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 二、陳振瑋犯如附表一「罪名及宣告刑」欄所示參罪，各處如附 表一「罪名及宣告刑」欄所示之刑。應執行有期徒刑柒月， 如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 三、黃嫻靖、陳振瑋被訴恐嚇取財部分均無罪。 四、傅慶玲、陳銘輝、林淳熹、陳日新、劉文芳、魏全義及李連 春被訴加重誹謗及妨害信用部分均無罪；被訴侵入建築物附 連圍繞土地部分均自訴不受理。 五、蔡漢霖無罪。 　　事　實 一、緣連雲建設股份有限公司（下稱連雲公司）自民國108年間 起，在臺北市○○區○○段○○段000地號等18筆土地（下稱系爭 土地），依都市危險及老舊建築物加速重建條例（下稱危老 重建條例）規定，推動重建計畫，擬興建「連雲玥恒」大樓 ，並與系爭土地之地主即寅○○、丙○○、癸○○、子○○、卯○○及 壬○○等人陸續簽訂土地合作興建房屋契約書（下稱合建契約 ）。詎寅○○因貪圖私利，為迫使連雲公司分配更多合建利益 ，竟委任律師乙○○策畫抗議活動，寅○○、乙○○遂共同意圖散 布於眾，基於散布文字誹謗及妨害信用之犯意聯絡，由乙○○ 依寅○○指示，僱請不知情之劉政瑋及其他真實姓名、年籍不 詳之人，駕駛6輛小貨車，於112年3月25日上午9時30分許， 駛至系爭土地上「連雲玥恒」建案之樣品屋週邊，並於車體 上懸掛布條，上書：「連雲建設、無良建商、還我公道」、 「利用地主信任、獲取黑心利益」、「連雲無誠信、建商沒 誠意」、「欺騙地主、貪得無厭」、「袓產被騙走、建商良 心何在」等不實文字，足以毀損連雲公司之名譽及信用。 二、寅○○、乙○○又共同意圖散布於眾，基於散布文字誹謗及以電 視、網際網路妨害信用之犯意聯絡，先推由乙○○於112年5月 4日發送媒體邀請函予各大媒體，記載：「北市最強地段危 老都市更新案『連雲玥恒』，連雲建設被連環爆出欺詐、不當 施壓、說一套做一套，未取得同意蠻橫霸地強蓋接待中心」 等不實文字，並邀請各大媒體於翌（5）日前往系爭土地採 訪；又承前犯意，接續推由乙○○僱請不知情之劉政瑋及其他 真實姓名年籍不詳之人，駕駛4輛小貨車，於112年5月5日上 午9時45分許，駛至系爭土地上「連雲玥恒」建案之樣品屋 週邊，並於車體上懸掛布條，上書：「連雲建設、無良建商 、還我公道」、「連雲建設都市更新案史上最大騙局」、「 欺騙地主、貪得無厭」、「說好的最大誠意，原來是欺騙地 主」等不實文字，寅○○、乙○○並偕同不知情之地主癸○○、子 ○○、卯○○及壬○○，以及寅○○之夫丑○○、地主丙○○之夫辰○○（ 其等均另判決無罪，詳後述）舉牌抗議，上書：「連雲無誠 信」、「連雲欺騙地主」、「連雲霸佔土地」等不實文字， 並高喊「連雲無誠信、欺騙地主」等不實言論，另推由寅○○ 向在場新聞媒體發表：「從頭到尾我們都不知道他［按：指 連雲公司］要從跟我們的合約是地下6樓到21樓，改到地下7 樓到24層樓，我們都不知道，一直到建照拿到我們才嚇一跳 。」「他叫我們簽約那個選屋的時候，30坪，我們在群組上 問連雲說：我們實際面積有多少，我原來的就有30坪 。實 際面積結果就變成只有10坪，我們嚇一跳說，哇，變成3分 之1啊」等不實言論，經不知情之中天電視新聞及富比士地 產王、三立新聞網、工商時報、ET today房產雲、房業網、 壹蘋果新聞網 、EBC地產王等網路媒體對外報導，足以毀損 連雲公司之名譽及信用。 三、寅○○、乙○○另共同意圖散布於眾，基於散布文字誹謗及妨害 信用之犯意聯絡，於112年6月17日下午4時許，由寅○○偕同 不知情之丑○○（另判決無罪，詳後述）及乙○○所僱請不知情 之真實姓名、年籍不詳之人，至系爭土地上「連雲玥恒」建 案之樣品屋周邊樹立6幅旗幟，上書：「都市更新學會理事 長甲○○欺壓地主」、「連雲最大誠意原來是欺騙地主」、「 連雲強佔土地」、「政府放任連雲又拐又騙地主血淚向誰伸 冤」、「連雲欺騙地主烏雲怨氣滿天」、「都市更新學會理 事長為何不走都市更新卻要改簡易危老」等不實文字，足以 毀損連雲公司之名譽及信用，以及甲○○之名譽。 　　理　由 甲、本訴部分： 壹、有罪部分： 一、程序方面： 　㈠本判決認定犯罪事實時，所引用被告寅○○、乙○○以外之人於 審判外所為之陳述，悉經當事人明白表示同意作為證據（自 卷三64-67、103-104頁、自卷四第15-17、221頁、自卷五第 112-113頁、自卷七第17-18、36-37頁），而該等證據之取 得並無違法情形，且與本案之待證事實具有關連性，核無證 明力明顯過低之事由，本院審酌上開證據作成時之情況，認 為適當，依刑事訴訟法第159條之5第1項所定傳聞法則例外 之同意法則，認有證據能力。 　㈡本判決所引用之其他非供述證據，與本案事實具自然關聯性 ，且無證據證明係公務員違背法定程序所取得，依刑事訴訟 法第158條之4規定之反面解釋，亦有證據能力。 二、實體方面： 　㈠認定事實所憑證據及理由： 　⒈被告寅○○、乙○○之答辯： 　　訊據被告乙○○、寅○○固坦承：其等曾參與上述3次抗議活動 ，發表上述言論，指摘連雲公司及甲○○等情，惟矢口否認有 何加重誹謗及妨害信用犯行，辯稱：其等之所以進行抗議， 是因為連雲公司於「連雲玥恒」建案合建過程中涉有下列詐 欺情形：①連雲公司隱瞞都市更新建築容積獎勵辦 法於108 年5月15日修正通過後，「連雲玥恒」建案如循都市更新程 序辦理，有望獲得50％之容積獎勵一情，誘騙地主同意循都 市危險及老舊建築物加速重建條例（下稱危老重建條例）辦 理，以致「連雲玥恒」建案僅獲得40％之容積獎勵。②連雲公 司於108年4月26日地主說明會中詐稱「連雲玥恒」建案之設 計為「地上21層，地下6層」，卻擅自變更成「地上24層， 地下7層」，導致1樓店面坪數大幅縮減，原本地主1樓店面 有30坪者，獲配之1樓店面僅有10坪。③連雲公司未經地主同 意，擅自在系爭土地上建造樣品屋。④連雲公司違反契約約 定，未取得建照前即要求屋主選屋。⑤連雲公司遲遲不交付C AD檔供地主檢驗，嗣經交付後，地主委請代書己○○驗算，發 現連雲公司虛增坪數245坪，獲有不當利益。其等所述均屬 客觀真實，並無侵害連雲公司及甲○○之名譽或信用云云。 　⒉兩造不爭執之事項： 　⑴自訴人連雲公司於108年間與系爭土地之全部地主簽訂土地合 建契約，被告寅○○、丙○○、癸○○、子○○、卯○○及壬○○均為地 主，而被告丑○○為被告寅○○之夫、被告辰○○則為被告丙○○之 夫。 　⑵系爭土地於110年間陸續點交予自訴人連雲公司接管占有，自 訴人連雲公司並已取得「連雲玥恒」建案之建造執照，且委 託新聯祥廣告股份有限公司（下稱新聯祥公司）負責代銷， 新聯祥公司乃於系爭土地上搭建樣品屋即接待中心，辦理預 售。 　⑶112年3月25日部分： 　①被告寅○○、乙○○於112年3月25日上午9點30分許，攜同劉政瑋 及其他真實年籍姓名不詳之人駕駛6輛小貨車，進入系爭土 地，於該6輛小貨車車體上懸掛帆布條，其上記載：「連雲 建設、無良建商、還我公道」、「利用地主信任、獲取黑心 利益」、「連雲無誠信、建商沒誠意」、「欺騙地主、貪得 無厭」、「祖產被騙走、建商良心何在」等字樣。 　②被告丙○○、癸○○、子○○、卯○○、辰○○及壬○○均知悉且同意被 告寅○○、乙○○上述開貨車拉布條之舉，且被告丙○○、癸○○、 子○○、卯○○及壬○○並有繳納自救會公積金，當次僱用貨車之 費用原擬由該公積金支出。　 　⑷112年5月4日、5日部分： 　①被告寅○○、丙○○、丑○○、癸○○、子○○、卯○○、辰○○及壬○○推 由被告乙○○於112年5月4日共同發函給新聞媒體，於新聞稿 上記載：「北市最強地段危老都市更新案『連雲玥恒』，連雲 建設被連環爆出欺詐、不當施壓、說一套做一套，未取得同 意蠻橫霸地強蓋接待中心」等語，並邀請媒體翌（5）日前 往系爭基地現場採訪。 　②被告乙○○於112年5月5日上午9點45分許，偕同劉政瑋及其他 真實年籍姓名不詳之人駕駛4部小貨車（詳自證5號），進入 系爭建築基地範圍内，其上分別懸掛布條記載：「連雲建設 、無良建商、還我公道」、「連雲建設都市更新案史上最大 騙局」、「欺騙地主、貪得無厭」、「說好的最大誠意，原 來是欺騙地主」等字樣。 　③被告乙○○復與親自到場參與之被告寅○○、丑○○、癸○○、子○○ 、卯○○、辰○○及壬○○等人高舉指控標語，於現場大喊：「連 雲無誠信、欺騙地主」等語，且推由被告寅○○向在場新聞媒 體指稱：「因為從頭到尾我們都不知道他要從跟我們的合約 是地下六樓改到地下六樓到21樓，改到地下7樓 到24層樓， 我們都不知道，一直到建照拿到我們才嚇一跳。」「他叫我 們簽約那個選屋的時候，30坪，我們在群組上問連雲說：我 們實際面積有多少，我原來的就有30坪。實際面積結果就變 成只有10坪 ，我們嚇一跳說，哇，變成3分之1啊」之語， 經由中天電視新聞及富比士地產王、三立新聞網、工商時報 、ETtoday房產雲、房業網、壹蘋果新聞網、EBC地產王等網 路媒體對外報導。 　⑸被告寅○○、丑○○於112年6月17日下午約4時至5時間，偕同被 告乙○○依其他被告指示所僱用之人員，進入本案樣品屋所附 連圍繞之系爭建築基地内並擺放6面旗幟，其上記載：「都 市更新學會理事長甲○○欺壓地主」、「連雲最大誠意原來是 欺騙地主」、「連雲強佔土地還恐嚇地主求償兩億」、「政 府放任連雲又拐又騙地主血淚向誰伸冤」、「連雲欺騙地主 烏雲怨氣滿天」、「都市更新學會理事長為何不走都市更新 卻要改簡易危老」等語。 　　上述事實業據被告寅○○、乙○○坦承不諱（見自卷二第9-29頁 、自卷三第55-63頁)，且有合建契約、「連雲玥恒」建案之 建造執照、現場照片、媒體邀請函、被告寅○○112年5月5日 受訪發言逐字稿、中天新聞畫面截圖及上述網路媒體網頁影 本在卷可查（見自卷一第17-73、141-178頁、自卷六第69-4 15頁），可先認定。 　⒊爰就「連雲玥恒」建案相關事實均先按時序整理如附表二所 示，再就被告寅○○、乙○○所指連雲公司詐欺事由，逐一審酌 可採與否： 　⑴所謂連雲公司誘騙地主採用危老重建程序云云： 　①證人即連雲公司開發部專案經理戊○○於審理中證稱：系爭土 地早年依循都市更新程序，多年均未成功整合，恰逢危老重 建條例於106年公布，自訴人連雲公司自107年底起開始接洽 系爭土地之地主，即是以危老重建程序來籌備規劃等語（見 自卷七第22頁），可見自訴人連雲公司自始即係規劃依危老 重建程序與地主合作興建「連雲玥恒」建案。而被告寅○○所 代表之瀚築不動產仲介經紀業有限公司（下稱瀚築公司）於 108年4月2日曾與自訴人連雲公司簽訂合作開發契約書，約 定協議合建並配合危老重建條例及不動產信託進行開發。瀚 築公司負責協助自訴人連雲公司與「連雲玥恒」建案範圍内 房地所有權人完成簽立合建契約（或買賣過戶）與信託契約 、選屋(含找補）、房地點交搬遷等事宜。連雲公司則於「 連雲玥恒」建案完成開發後，以土地每坪新臺幣（下同）63 ,000元計付整合服務費（自卷三第189-193頁），可見被告 寅○○作為不動產仲介經紀業者，早在108年4月間即已應允協 助自訴人連雲公司依危老重建條例整合地主，推動「連雲玥 恒」建案，益徵證人戊○○所述屬實。是以，都市更新及危老 重建之適用對象、程序各有不同，在評估可行性時，不能單 單偏重於容積獎勵上。「連雲玥恒」建案因都市更新程序門 檻較高，鑑於以往整合失敗之經驗，故此次自始即擬依危老 重建程序辦理，事出有因。 　②查都市更新條例於108年1月30日修正公布，而都市更新建築 容積獎勵辦法亦於108年5月15日修正施行，臺北市都市更新 自治條例第19條各款容積獎勵項目及臺北市都市更新單元規 劃設計獎勵容積評定標準因而失所附麗，臺北市政府乃以10 8年5月23日府都新字第10830065021號公告：暫停受理上述 容積獎勵項目，上述規定修正完竣前，請逕依都市更新建築 容積獎勵辦法辦理申請等語（自卷六第417-419頁）。而自 訴人連雲公司在「連雲玥恒」建案簽約前，於108年4月26日 、同年5月22日、同年6月12日召開地主說明會，均說明該建 案係採用危老重建程序，並有會議簡報在卷可憑（見自卷三 第205-227頁）。該簡報中有表列比較危老重建程序、都市 更新程序（協議合建）、都市更新程序（權利變換）之容積 獎勵、法定程序、主管機關、稅賦優惠及建商分得等項目， 並記載3種容積獎勵分別為40％、18％、18％（見自卷三第210 頁），據證人戊○○於審理中證稱：上述資料是依據107年12 月12日之臺北市政府都市更新獎勵內容進行評估，雖然都市 更新建築容積獎勵辦法已經修正公布，但臺北市的都市更新 法令尚未修正通過，無法通盤評估，因此無法在簡報上記載 都市更新新法的內容，且因本案並非都市更新案，而是危老 重建案，我們在進場之前，就知道這筆都市更新談了十多年 沒有成功，不可能重蹈覆轍回去作都市更新等語（見自卷七 第27-30頁），足見當時尚處於法令過渡階段，且「連雲玥 恒」建案自始即擬採行危老重建程序，故自訴人連雲公司未 依據都市更新建築容積獎勵辦法等新規定評估都市更新程序 下之容積獎勵，並未違反法律規定或契約約定。 　③被告寅○○、乙○○固辯稱：連雲公司隱瞞都市更新建築容積獎 勵辦法於108年5月15日修正通過後，「連雲玥恒」建案如循 都市更新程序辦理，有望獲得50％之容積獎勵一情，誘騙地 主同意循危老重建條例辦理，以致「連雲玥恒」建案僅獲得 30％之容積獎勵云云。經查，「連雲玥恒」建案經臺北市政 府都市發展局核准並核給獎勵容積30％，有臺北市政府都市 發展局110年1月13日北市都建字第1093069175號函在卷可憑 （自卷三第177-180頁）。然被告寅○○、乙○○所稱「連雲玥 恒」建案如循都市更新程序有望獲得50％容積獎勵云云（見 自卷二第26-27頁），係指法定上限而言，並非依該建案實 際條件確可獲得之容積獎勵。又本院函詢主管機關：「連雲 玥恒」建案若採取108年1月30日修正公布之都市更新條例規 定、以及臺北市之自治法規計算，其獎勵容積比例為何？經 臺北市政府都市發展局113年4月26日函復略以：該建案係依 危老重建條例申請重建計畫，並依都市危險及老舊建築物建 築容積獎勵辦法核給相關容積獎勵，尚無申請都市更新相關 容積獎勵等語（見自卷四第203-207頁），而臺北市都市更 新處113年5月6日函復略以：實際核給之都市更新容積獎勵 比例，仍應由實施者視個案條件並依都市更新條例相關規定 檢討，載明於都市更新事業計畫申請報核，並經本市都市更 新及爭議處理審議會審議通過後，始得確認實際核給之都市 更新容積獎勵，並以核定内容為準等語（見自卷五第43-44 頁）。則「連雲玥恒」建案既未依都市更新程序整合並提出 都市更新事業計畫申請報核，主管機關即無從審核容積獎勵 ，自不得憑空假設計算該建案「若」採取都市更新程序可獲 得多少容積獎勵。被告寅○○嗣於113年9月20日委請辯護人具 狀自行計算「連雲玥恒」建案若採取都市更新程序可獲得42 %之容積獎勵云云（見自卷七第308-312頁），核屬臆測，並 非其於事實欄一至三犯行當時之查證結果，而是臨訟追加之 事證，不足採信。 　④再者，上述法令修正均經政府公告，自訴人連雲公司顯無掩 飾隱瞞之可能，且被告寅○○自身即經營瀚築公司，具備不動 產相關專業知識經驗，無從諉為不知，是被告寅○○、乙○○辯 稱自訴人連雲公司隱瞞此等法令修正之情，已難遽信。被告 寅○○既明知「連雲玥恒」建案是因為以往依循都市更新程序 均未成功整合，為順利推動，始採取危老重建程序，並曾親 自參與危老重建程序之整合作業，則其指摘自訴人連雲公司 誘騙地主採用危老重建程序，自訴人甲○○身為「都市更新學 會理事長為何不走都市更新卻要改簡易危老」，「欺壓地主 」云云，顯屬不實。被告乙○○身為執業律師，未先調查事實 ，即率爾配合被告寅○○而為不實指摘，亦不得免責。 　⑤此外，所謂連雲公司誘騙地主採用危老重建程序云云，並未 記載於112年5月4日媒體邀請函中（見自卷一第67頁），被 告寅○○於同年月5日在現場受訪時亦未提及此事，有當日中 天新聞訪談畫面逐字稿在卷可查（見自卷一第71-73頁）， 遲至同年6月17日抗議中，始出現「都市更新學會理事長為 何不走都市更新卻要改簡易危老」之旗幟，故此事由顯非被 告寅○○、乙○○如事實欄一、二所示言論之根據，而是在事實 欄三所示犯行之後始行追加之事由。被告寅○○、乙○○以此事 由作為其事實欄一、二言論之根據，核係臨訟卸責之語，不 足採信。 　⑵所謂「連雲玥恒」建案之設計為「地上21層，地下6層」，卻 擅自變更成「地上24層，地下7層」，導致原本地主1樓店面 有30坪者，獲配之1樓店面僅有10坪云云： 　①查「連雲玥恒」建案之合建契約第6條明確約定：「房地車位 之分配原則：乙方［即連雲公司］預擬於『本建築基地』上興建 地上層21層，地下層6層之合建大樓，但實際興建之樓層與 圖面以建築主管機關核准許可之圖說為準；依『本建築基地』 興建之合建大樓權狀面積（包含主建物、附屬建物及共同使 用面積在内）與車位，甲［即地主］、乙雙方同意以下列方式 分配：一、…（一）…3、1F地主依其座落地號土地面積占本 建築基地範圍土地總面積比例分回合建大樓1F及2F店鋪產權 面積，分回位置以原坐落位址為原則；分回1F及2F店鋪後若 有剩餘可分配產權面積，則分配合建大樓3F以上產權面積（ 向上分回）。」（見自卷一第20-21頁）。據此可知，「地 上層21層，地下層6層」之設計僅為「預擬」，仍應以實際 興建之樓層與圖面以建築主管機關核准許可之圖說為準；且 分配時原1樓地主雖以「原址分配」為原則，分回1、2樓店 鋪，但產權面積如不足，則可「向上分回」，分配3樓以上 產權面積。此為契約明確約定，顯為地主所知悉。 　②查自訴人連雲公司於108年4月26日地主說明會中，固曾說明 「連雲玥恒」建案係採取「地上層21層，地下層6層」之設 計，有會議簡報在卷可憑（見自卷三第216-221頁）；但之 後於110年1月17日地主說明會中，即已說明改採「地上24層 ，地下7層」之設計，有現場照片在卷可查（見自卷二第291 -292頁），而「連雲玥恒」建案於111年9月6日獲發建造執 照時，也是採取「地上24層，地下7層」之設計，有建造執 照在卷可憑（見自卷一第35-44頁），足見自訴人連雲公司 在地主說明會中確曾向地主說明樓層數變更之情形。被告寅 ○○如事實欄二所言：「從頭到尾我們都不知道他［按：指連 雲公司］要從跟我們的合約是地下6樓到21樓，改到地下7樓 到24層樓，我們都不知道，一直到建照拿到我們才嚇一跳。 」云云，已見虛妄。 　③就變更樓層數之經過及原因，證人即建築師庚○○於審理中證 稱：建築師事務所職責在於根據科學上基地的條件、法規上 的條件，還有結構上的限制，經過綜合判斷後，再加上房地 產坪數的規劃需求，我們事務所才會出具一個初步的方案， 而這個初步的方案，還必須經過各種結構技師、機電技師、 土木技師針對鑽探資料的多方分析，然後會歷經數十個方案 的演變，來符合政府方的審查，結構技師、機電技師、土木 技師等各專業顧問的建議，因此，從初步方案到最終可能已 經經歷四、五十個方案之後，每一個方案的長寬高乃至於結 構、尺寸、樓層數量，都會因為政府方或專業技師方的各種 考量，而有所變化。連雲公司於108年4月來接洽我方「Q-La b」建築師事務所，洽談設計「連雲玥恒」建案，我當時在 一個非常粗略判斷下，在約2週內提出21層樓的方案。但當 時連雲公司尚未正式決定是否委請「Q-Lab」設計本案，也 尚未確定地主是否同意合建開發，故此時的願景草圖並非最 終確定版本。之後分析法規、徵詢專業結構技師、土木技師 及機電技師等專業人員之意見，再報請政府結構外審、捷運 危險評估等作業後，經反覆修改，最終建照核准是24層樓的 現行方案。在送件申請建照之前，曾經有修改超過100個版 本的方案，本案送件時就是以24層樓的方案送審，之後沒有 變更樓層數量。之所以變更為現行方案，原因很多，其中最 重要的是法規原因，臺北市政府於108年4月以後發布北向日 照的單行法（按：應係指臺北市政府109年11月6日訂定發布 之臺北市建築物有效日照檢討辦法），因為建物高度會投射 陰影至隔壁土地上，所以要求基地設計出來的房子要有所退 縮，寬度要窄一點，長度也要縮短，房子就會抽高。此外還 有其他結構、土木的原因，牽一髮而動全身等語（見自卷五 第118-123頁）。據此可知，「連雲玥恒」建案之所以變更 樓層數，是建築師考量法規、結構等因素後，作出之專業判 斷。 　④至就原1樓地主分得之主建物面積，查自訴人連雲公司於111 年7月10日發函通知地主於111年8月7日召開選屋會議時，「 連雲玥恒」建案當時設計1樓店面共18戶，專有部分面積約 為10.53坪至11.87坪之間，有連雲公司111年7月10日合建大 樓產權面積表為證（見自卷三第127頁）。嗣連雲公司於112 年2月10日發函通知地主，將店面改為14戶，每戶店面均連 通1、2樓，其1樓部分之主建物坪數約在14.98坪至18.7坪之 間，倘併計店面1、2樓主建物坪數，則約在31.56坪至42.47 坪之間，此有連雲公司112年2月10日112連總字第4號函及附 件1、2F店鋪分配及規劃說明在卷可憑（見自卷三第201-204 頁）。據此可知，早在112年2月間，連雲公司即已變更「連 雲玥恒」建案之設計，刪減店面戶數以擴大每戶之面積，變 更後之店面連通1、2樓，坪數均在30坪以上，縱使僅觀察其 中1樓部分，最少亦有14.98坪，況且「連雲玥恒」建案之店 面既係連通1、2樓，自應將其1、2樓主建物部分一同納入觀 察比較，不應僅比較店面中之1樓部分。被告寅○○、乙○○逕 持最初版本之規劃，刻意無視建案規劃設計及送照過程中變 更設計之常態，以及上述合建契約之明文約定，曲解事實， 對外聲稱分配後「30坪變成只有10坪」而屬詐欺云云，並據 以為事實欄一至三所示言論之根據，顯係刻意傳述片面、不 實之事項甚明。 　⑶所謂連雲公司霸佔系爭土地建造樣品屋云云： 　①查自訴人連雲公司申請在系爭土地上搭建樣品屋一節，經臺 北市政府都市發展局以111年2月21日北市都建字第11160179 12號函同意備查（見自卷二第281-282頁），其後新聯祥公 司於系爭土地上建築樣品屋，至113年2月26日始告拆除，有 拆除照片在卷可憑（見自卷三第185-187頁），可先認定。 　②查合建契約第9條約定：「一、甲方［即地主］應於乙方［即自 訴人連雲公司］通知之搬遷期限内將其所提供之土地及建物 （含定著物）騰空交予乙方接管及拆除」（見自卷一第25頁 ），則地主本應依約騰空遷讓系爭土地，自訴人連雲公司依 約有權占有，顯無「蠻橫霸地」、「強佔」之可言。又合建 契約第14條第1項前段約定：「本約乙方就分得部分，有權 在取得建照後先行公開出售」（見自卷一第30頁），而自訴 人連雲公司亦於110年1月17日地主說明會中說明：預計於領 取建照至動工之間「基地銷售」，有會議簡報在卷可憑（見 自卷二第293、295頁），據證人丁○○於本院民事庭112年度 訴字第5354號案中證稱：所謂「基地銷售」就是指在基地上 進行銷售等語（見自卷五第67頁），參以房地產交易實務上 常建造樣品屋、接待中心，以供買家參觀、評估之常情，則 「連雲玥恒」建案之地主憑上述資訊應可合理預見、認知自 訴人連雲公司將於系爭土地上興建樣品屋，以銷售建案房屋 。證人丁○○於上述民事案件中證稱：111年12月間搭建樣品 屋當時，並無地主提出異議等語（見自卷五第67頁），亦足 資佐證。被告寅○○、乙○○無視合建契約約定，指摘：自訴人 連雲公司將樣品屋設在系爭土地上即為「蠻橫霸地」、「強 佔」云云，顯屬不實。 　③被告寅○○、乙○○雖援引自由時報〈預售案「演很大」？全台逾 8成接待中心不在基地上〉報導，辯稱：接待中心地址與基地 位置不同者，占預售案中之83％云云，然通觀該報導全文意 旨，該報導已指出：「近年有不少預售案因基地偏遠、降低 成本等考量，選擇將接待中心設置在基地外，常讓許多民眾 分不清楚建案實際地點。」「若接待中心地點是選在市區、 車水馬龍等地區，除了能作為廣告手段增加曝光外，通常也 有讓消費者忽略其基地劣勢的功用；此外，部分推案量大的 區域，也會因成本考量而分開設置，加上近年缺工缺料嚴峻 ，有些業者為避免銷售行為影響到施工進度，亦會選擇將接 待中心與基地分開。」「許多預售案的接待中心地點與基地 位置不同，建議民眾要實際走訪基地，才能清楚周邊狀況」 （見自卷二第131-132頁），可見雖有其他建商將樣品屋設 在他處，但此種方式可能有誤導消費者，並不值得提倡。被 告寅○○、乙○○曲解上述報導之主旨，辯稱自訴人連雲公司在 原地設置樣品屋係「蠻橫霸地」、「強佔」云云，尤屬無稽 。 　⑷所謂連雲公司違反契約約定，未取得建照前即要求屋主選屋 云云： 　①查自訴人連雲公司於108年9月10日與地主簽署第1次補充契約 書後，合建契約第7條第1項第1款修正為：「乙方［即自訴人 連雲公司］應於建照取得後至開工前召開選屋會議，並於選 屋會議召開15日前通知甲方［即地主］地點與時間，和其他地 主與乙方完成選屋及停車位手續。」（見自卷六第113頁） ，是選屋會議應於建造執照核發後召開。 　②「連雲玥恒」建案之建造執照是111年9月6日核發，有建造執 照在卷可憑（見自卷一第35-44頁），然連雲公司111年7月1 0日即發函通知地主於同年8月7日召開選屋會議，並檢送選 屋意願書、價值計算表等資料，函文說明八記載：「如當天 未出席公開抽籤會議亦未委託其他受託人代為抽籤者，依合 建契約第七條第三項（三）款，則視為棄權，由其他地主先 行選擇，本公司（指定公正第三人)將就剩餘房屋及停車位 直接選定予該地主，因事關台端權益甚鉅，敬請配合辦理。 」（見自卷三第199-200頁），經地主抗議後，連雲公司先 於111年7月22日發函通知地主，展延交回選屋意願書之日期 至同年8月5日，選屋會議另於同年8月中旬擇期辦理，嗣又 於111年8月3日發函通知延期辦理選屋作業（見自卷二第97 、109頁）。據上可知，自訴人連雲公司於建造執照核發前 ，即曾嘗試召開選屋會議，此與契約約定不符，非無瑕疵可 指。然自訴人連雲公司經地主抗議後，即於111年8月3日發 函通知延期舉辦選屋會議，並於建造執照核發後，於112年3 月26日召開選屋會議。被告寅○○、乙○○於事隔超過半年以後 ，仍徒憑己意，刻意隱匿後續協商過程及選屋會議延期之經 過，據以指摘自訴人連雲公司事實欄一至三所示言論，顯屬 傳述不實之事項無訛。 　⑸所謂連雲公司遲遲不交付CAD檔供地主檢驗，嗣經交付後，地 主委請代書己○○驗算，發現連雲公司虛增坪數245坪，獲有 不當利益云云： 　①查自訴人連雲公司已於112年3月30日交付「連雲玥恒」建案 第一次變更設計執照圖CAD檔予被告寅○○、丙○○、癸○○、子○ ○及壬○○等人，有切結書在卷足憑（見自卷二第129頁）。然 合建契約僅於第10條第4項第3款約定：「乙方［即自訴人連 雲公司］應將建管機關所核准之施工圖說副本，置於現場工 務所，以供甲方［即地主］隨時查閱。」（見自卷一第26頁） ，並未約定自訴人連雲公司應交付CAD檔予地主，且證人庚○ ○於審理中證稱：CAD檔是建築師以電腦繪製的設計圖面檔案 ，建築師與建設公司開會時，會以簡報投影設計圖來進行討 論，但業界慣例不會提供CAD檔給建設公司，因為每家建築 事務所的繪圖方法及解讀方式完全不同，可以有千百萬種誤 解，任何第三方都會因為解讀錯誤而說是建築師的錯，且送 審時，建築師事務所直接對臺北市政府負責，臺北市政府也 是審查事務所出具的書面資料，不會要CAD檔等語（見自卷 五第117、120-122頁）。據此可知，不論在契約上、交易習 慣上，交付CAD檔均非建設公司或建築師之義務。本案是因 地主再三要求，自訴人連雲公司始洽由建築師庚○○提供CAD 檔予地主。被告寅○○、乙○○以自訴人連雲公司遲遲不交付CA D檔云云為由，遽指為詐欺，顯係不實傳述指摘。 　②被告寅○○、乙○○辯稱：自該CAD檔可知，自訴人連雲公司虛增 公設245坪，獲有不當利益云云，並以證人即地政士己○○之 證述及計算結果為據。經查： 　❶證人己○○於112年4月28日計算之結果，「連雲玥恒」建案總 面積為11,017.48坪，「連雲公設3210.61坪　3210.61-2838 .61=372坪 372×65.97%=245.4坪」，經被告寅○○、乙○○於11 3年3月20日具狀陳報到院（下稱A版本，見自卷三第117、12 9頁）。而證人己○○已向被告寅○○說明：「當初這個意思是 連雲公司算出的公設 不是連雲分配到的公設」，有Line訊 息截圖在卷可憑（見自卷五第219頁），則所謂「245.4坪」 並非意指連雲公司獲有不當利益。被告寅○○、乙○○所辯已欠 根據。 　❷證人己○○於113年3月6日修正計算結果，此次算出「連雲玥恒 」建案總面積為11,560.86坪，自訴人連雲公司「計算之坪 數較地政計算之坪數多293.54坪」，經證人己○○於同年6月7 日審理中作證時庭陳附卷（下稱B版本，見自卷五第139頁） 。如此，證人己○○所計算之A、B版本總面積相差達543.38坪 ，就兩版本間產生差距之理由，證人己○○先證稱：我前後只 有拿到1份CAD檔，後續陸續寅○○陸續補一些書面資料，後來 有要到合建契約書，我看了一下合建契約書分回坪數的條文 ，所以有再去重新計算一次云云（見自卷五第131-133頁） ，後來又改稱：我在計算A版本時，拿到的CAD檔只有顯示到 16樓，其他樓層的資料有缺漏，所以我才算到16樓，後來我 請寅○○再跟建商要，寅○○再補給我其他樓層的CAD檔云云（ 見自卷五第135頁），就其前後拿到幾份不同的CAD檔，說詞 前後矛盾。 　❸觀諸被告寅○○與證人己○○間Line訊息截圖，可見被告寅○○於1 12年3月30日傳送「第一次變更設計.rar」檔案予證人己○○ ，稱：「張代　委託你Check坪數」（見自卷五第159頁）， 而證人己○○於112年4月19日回復：「黃副理　總登記坪數我 有統計出來了　共計11,017.48坪　我明天會整理完成」「 共有196戶」，並於翌（20）日傳送「銷售坪數表（忠孝東 危老案）有土地持分.pdf」檔案，以及多個檔名為樓層數的 PDF檔，其中包含「拾捌層.拾玖層.pdf」、「拾陸層.拾柒 層.pdf」等檔案，且未曾告知被告寅○○CAD檔有何欠缺（見 自卷五第169-183頁）。其後，證人己○○於113年3月間製作B 版本期間，雖曾向被告寅○○索取1、2樓店面詳細坪數表、可 分得建物坪數價值表，但並未向被告寅○○再度索取CAD檔， 且表示「之前您有提供連雲建設的excel面積表 有詳列4~24 樓的各戶坪數」（見自卷五第189-219頁），足見證人己○○ 於計算A版本期間，早已掌握「連雲玥恒」建案之全部設計 圖面資料，其證稱：我在計算A版本時，拿到的CAD檔只有顯 示到16樓，其他樓層的資料有缺漏，所以我才算到16樓云云 ，核係迎合被告寅○○之詞，並不可信。 　❹再者，證人己○○計算之A、B版本之「連雲玥恒」建案總面積 相差543.38坪，倘以B版本之總面積為分母，誤差率約為4.7 ％［計算式：（11,560.86-11,017.48）÷11,560.86≒4.7％］， 亦即約為20分之1。然衡諸常情，「連雲玥恒」建案各層樓 間面積不至於相差過大，倘如證人己○○所言，A版本是以僅 有16層樓的殘缺CAD檔計算而成，則樓層缺少8層，達總樓層 數24層之3分之1，總面積誤差亦應接近3分之1，始為合理， 但A、B版本誤差率為4.7％，顯然不可能是因為CAD檔欠缺8層 樓所導致，證人己○○所證述計算結果歧異之理由，並不可信 。 　❺因此，證人己○○就「連雲玥恒」建案之面積，前後計算之A、 B版本誤差為543.38坪，誤差比率為4.7％，遠超過被告寅○○ 、乙○○所辯稱自訴人連雲公司之虛增之公設245坪，但就其 計算歧異之原因，供述前後矛盾，未能合理解釋，顯見其計 算欠缺合理依據，不足採信。 　③是以，被告寅○○、乙○○辯稱：自訴人連雲公司遲遲不交付CAD 檔供地主檢驗，虛增公設245坪，獲有不當利益，涉嫌詐欺 云云，亦難認與事實相符，且並無合理根據可言。 　⑹綜上所述，被告寅○○、乙○○所辯稱上述5點事由，均不可採， 其等據以為事實欄一、二、三所示言論，均與事實不符，足 以毀損自訴人連雲公司之名譽、信用及自訴人甲○○之名譽。 　⒋被告寅○○、乙○○均未盡查證義務，具備誹謗及妨害信用之犯 意：　 　⑴按言論自由為憲法所保障之人民基本權，法律固應予以最大 限度之維護。惟惡意散布謠言，傳播不實之言論，反足以破 壞憲法所保障之基本權，依憲法第23條規定，自應予合理之 限制。又司法院釋字第509號解釋明確揭示行為人縱不能證 明其言論內容為真實，然若能舉出相當證據資料足證其有相 當理由確信其言論內容為真實者，因欠缺犯罪故意，即不得 遽以誹謗罪相繩，亦即採取「真正惡意原則」。從而行為人 對於資訊之不實已有所知悉或可得而知，卻仍執意傳播不實 之言論，或有合理之可疑，卻仍故意迴避真相，假言論自由 之名，行惡意攻訐之實者，即有處罰之正當性，自難主張免 責。再者，行為人就其所指摘或傳述之事，應盡何種程度之 查證義務，始能認其有相當理由確信其為真實，而屬善意發 表言論，應參酌行為人之動機、目的及所發表言論之散布力 、影響力而為觀察，倘僅屬茶餘飯後閒談聊天之資者，固難 課以較高之查證義務；反之，若利用記者會、出版品、網路 傳播等方式，而具有相當影響力者，因其所利用之傳播方式 ，散布力較為強大，依一般社會經驗，其在發表言論之前， 理應經過善意篩選，自有較高之查證義務，始能謂其於發表 言論之時並非惡意。因此，倘為達特定之目的，而對於未經 證實之傳聞，故意迴避合理之查證義務，率行以發送傳單、 舉行記者會、出版書籍等方式加以傳述或指摘，依一般社會 生活經驗觀察，即應認為其有惡意，此參最高法院100年度 台上字第3376號判決意旨即明。 　⑵查被告寅○○經營瀚築公司，顯具不動產交易相關專業知識經 驗，就上述合建契約之約定，無從諉為不知。又被告寅○○早 在108年4月2日即代表瀚築公司與自訴人連雲公司約定合作 推動「連雲玥恒」建案之開發，事成後將收取鉅額整合服務 費，已如前述；嗣瀚築公司、自訴人連雲公司又於109年1月 16日簽署合作開發補充協議書，約定連雲公司應另增加整合 服務費7,000,000元，於109年2月20日前給付（自卷三第195 -196頁）；自訴人連雲公司、被告寅○○及瀚築公司於同日另 簽署整合開發協議書，約定被告寅○○及瀚築公司應協助促請 地主按期完成搬遷點交、同意連雲公司之規劃方案，自訴人 連雲公司則應允於「連雲玥恒」建案開發完成後，如被告寅 ○○及瀚築公司依約履行，則被告寅○○分得之房屋總權狀面積 將增加16坪，自訴人連雲公司並另支付7,000,000元予瀚築 公司（自卷三第197-198頁）。據此可見，被告寅○○為收取 報酬而應允自訴人連雲公司協助推動該案危老重建程序，持 續參與「連雲玥恒」建案之整合工作，對本案始末瞭如指掌 ，卻事後翻異，辯稱連雲公司詐欺云云，而為事實欄一至三 所示不實言論，足認其具有誹謗及妨害信用之故意，至為明 確。又證人己○○早在113年3月6日即已製作「連雲玥恒」建 案B版本之面積計算表，並傳送予被告寅○○，業據證人己○○ 證述明確（見自卷五第133頁），且有Line訊息截圖在卷可 憑（見自卷五第201-203頁）。詎被告寅○○仍於113年3月20 日委請辯護人出具刑事陳報（二）狀，將A版本面積計算表 陳報到院（見自卷三第117-122、129頁），以佐證其所謂： 自訴人連雲公司虛增公設245坪，獲有不當利益云云之辯詞 ，卻隱匿B版本之存在而不向本院提出，顯見被告寅○○擅自 擷取對己有利之證據，並無視、隱匿對己不利之證據，益徵 其故意迴避合理之查證義務，具有誹謗及妨害信用之故意甚 明。 　⑶查被告乙○○身為執業律師，理應具備法學素養，就上述合建 契約之約定，無從諉為不知，然其因受被告寅○○委任，即片 面採信其說詞，未基於自身專業分析梳理契約約定，亦未善 加查核本案相關事實及證據，即與被告寅○○共同策畫抗議活 動，而對外為事實欄一至三所示不實言論，並邀請媒體到場 採訪，以利用電視、網際網路媒體散布其不實言論，顯然未 盡合理之查證義務，具有誹謗及妨害信用之故意無訛。 　⒌綜上，被告寅○○、乙○○上述誹謗及妨害信用犯行均事證明確 ，可以認定，應予依法論科。 　⒍本案事證已臻明確，被告寅○○、乙○○聲請傳訊證人巳○○、甲○ ○、蔡漢威、何芸欣、陳品亘及劉貞谷，均核無調查必要， 附此敘明。 　㈡論罪科刑： 　⒈罪名： 　⑴核被告寅○○、乙○○如事實欄一所為，係犯刑法第310條第2項 之散布文字誹謗罪及刑法第313條第1項之妨害信用罪。 　⑵核被告寅○○、乙○○如事實欄二所為，係犯刑法第310條第2項 之散布文字誹謗罪及刑法第313條第2項、第1項之以電視、 網際網路犯妨害信用罪。 　⑶核被告寅○○、乙○○如事實欄三所為，係犯刑法第310條第2項 之散布文字誹謗罪及刑法第313條第1項之妨害信用罪。 　⒉罪數關係： 　⑴被告寅○○、乙○○如事實欄二於112年5月4日及同年月5日所為 ，係出於基於誹謗及妨害信用之同一犯意，於密切接近之時 間所為，侵犯同一人之法益，於社會觀念上難以分別視之， 應合為包括之一行為予以評價，論以接續犯。 　⑵被告寅○○、乙○○於事實欄一中，係以一行為觸犯散布文字誹 謗罪及妨害信用罪等2項罪名，屬於異種想像競合犯，應從 一重之妨害信用罪處斷。 　⑶被告寅○○、乙○○於事實欄二中，係以一行為觸犯散布文字誹 謗罪及以電視、網際網路犯妨害信用罪，屬於異種想像競合 犯，應從一重之以電視、網際網路犯妨害信用罪處斷。 　⑷被告寅○○、乙○○於事實欄三中，係一行為觸犯同時侵害自訴 人連雲公司、甲○○之法益，並同時涉犯散布文字誹謗罪及妨 害信用罪等2項罪名，兼有同種及異種想像競合犯，應從一 重之妨害信用罪處斷。 　⑸被告寅○○、乙○○如事實欄一、二、三所示之3次犯行間，犯意 各別，行為互殊，應予分論併罰。 　⒊共犯關係： 　⑴被告寅○○、乙○○就事實欄一所示犯行，有犯意聯絡及行為分 擔，為共同正犯。其等利用不知情之劉政瑋等駕駛小貨車到 場之人實行犯罪，為間接正犯。 　⑵被告寅○○、乙○○就事實欄二所示犯行，有犯意聯絡及行為分 擔，為共同正犯。其等利用不知情之丑○○、癸○○、子○○、卯 ○○、辰○○及壬○○，劉政瑋等駕駛小貨車到場之人，以及中天 電視新聞及富比士地產王、三立新聞網、工商時報、ET tod ay房產雲、房業網、壹蘋果新聞網 、EBC地產王等網路媒體 實行犯罪，為間接正犯。 　⑶被告寅○○、乙○○就事實欄三所示犯行，有犯意聯絡及行為分 擔，為共同正犯。其等利用不知情之丑○○及受僱到場樹立旗 幟之人實行犯罪，為間接正犯。 　⒋按刑法第313條第2項規定之加重條件，屬於相對加重條件， 並非絕對應加重條件，法院得依個案具體情狀，考量被告之 犯罪情節及所造成之損害程度等事項，綜合權衡考量是否有 之必要性，故法院對於行為人所犯刑法第313條第2項之行為 ，是否加重其刑，即有裁量之權。爰審酌被告寅○○、乙○○於 事實欄二所示犯行中，發函廣邀電視及網路媒體到場採訪， 經各媒體對外報導，其等以電視、網際網路方式妨害自訴人 連雲公司信用，危害巨大，予以加重其刑。 　⒌爰以行為人責任為基礎，審酌：被告寅○○身為不動產仲介經 紀業者，因貪圖私利，為迫使連雲公司分配更多合建利益， 即委任被告乙○○策畫抗議活動；被告乙○○身為律師，片面採 信被告寅○○之說詞，未基於自身專業善加查證，即與之共同 為事實欄一至三所示言論，嚴重毀損自訴人連雲公司之名譽 、信用及自訴人甲○○之名譽。被告寅○○、乙○○案發迄今並未 正視己非，未見悔意，亦未賠償自訴人連雲公司、甲○○之損 害。另考量被告寅○○專科畢業之智識程度，及其為瀚築公司 負責人，經營不動產經紀業，現已退休，無須扶養其他親屬 之生活狀況，以及被告乙○○大學畢業之智識程度，及其現為 執業律師，須扶養2名未成年子女之生活狀況（見自卷七第2 78-279頁）等一切情狀，分別量處如附表一「罪名及宣告刑 」欄所示之刑，並均諭知易科罰金之折算標準。最後，再審 酌被告寅○○、乙○○所犯各罪之犯罪情狀、罪質及侵害法益， 兼顧刑罰衡平之要求及矯正被告之目的而為整體評價後，分 別定其應執行刑，並均諭知易科罰金之折算標準，如主文第 一、二項所示。 　㈢不另為無罪諭知部分： 　⒈自訴意旨略以：被告寅○○、乙○○共同意圖散布於眾，基於散 布文字誹謗及妨害信用之犯意聯絡，於事實欄三所示犯行中 ，另共同樹立1幅旗幟，上書：「連雲…還恐嚇地主求償兩億 」之不實文字，足以毀損連雲公司之名譽及信用。因認被告 寅○○、乙○○涉犯刑法第310條第2項之散布文字誹謗罪嫌、刑 法第313條第1項之妨害信用罪嫌等語。 　⒉查自訴人連雲公司於112年5月22日曾寄發存證信函予被告寅○ ○、丙○○、癸○○、子○○、卯○○及壬○○等地主，並副知被告辰○ ○，指摘被告乙○○如事實欄一、二所示犯行，並聲稱：「五 、除此之外，前述不法行為故意傳遞不實言論，嚴重侵害本 公司合建權利、名譽及信用權，已構成民法第184條之侵權 行為，本公司自得請求損害賠償；且因前述行為使本公司無 法如期對外銷售、還要多負擔銀行貸款利息以及租金補貼（ 每月累計），本案代銷新聯祥廣告股份有限公司對於現場之 樣品屋、廣告、管銷等各種費用（已投入至少1億元），再 加上本公司多年來累積之名譽、信用、無形之商譽損失等等 鉅大損害，合計總損失將超過2億元，後續亦將對乙○○律師 及相關行為人進行追索求償。六、如台端認為乙○○律師之行 為非出於台端授意及指使（亦即台端並未參與前開不法抗爭 ），或者台端雖然有參與前開不法抗爭，但後續願誠信履行 合建契約者，請於文到後10日内，簽認本函後附之聲明書， 連同將本公司之前寄給台端業已確定之「選屋確認及找補協 議書」（不得增刪内容)二份於簽章後一併寄回予本公司， 以作為台端將停止不法抗爭之證明，後續並請依合建契約約 定誠信履約，則本公司亦將承諾不會就上開112年3月25日及 112年5月5日之事件對台端採取法律行動。七、如台端逾期 未回覆或未同時將前項所示之聲明書及『選屋確認及找補協 議書』簽署寄回本公司時，則本公司將基此認定乙○○律師之 前揭行為係出於台端之授意及指使，後蹟本公司將依法追訴 台端、乙○○律師及相關行為人之各項民刑事貴任，希勿自誤 為禱。」（見自卷二第141-147頁） 　⒊然而，自訴人連雲公司寄發存證信函之對象，均為一般自然 人，其揚言起訴求償200,000,000元，顯係常人無從負擔之 鉅款，且縱或地主參與事實欄一、二所示犯行，而毀損自訴 人連雲公司之名譽及信用，何以致使「連雲玥恒」建案之房 屋無法如期對外銷售，因而致生200,000,000元之鉅額損害 ？未見自訴人連雲公司提出相關根據，則被告寅○○、乙○○辯 稱：其等見自訴人連雲公司寄發存證信函，意欲透過天價求 償，阻止地主繼續參與抗議活動，主觀上有相當理由認為上 述存證信函是對地主施加心理壓力之惡害通知，足使地主心 生畏怖等語，堪予採信。從而，被告寅○○、乙○○此部分言論 ，尚難遽以誹謗、妨害信用之罪責相繩。就此部分依法本應 諭知無罪判決，惟此部分如構成犯罪，與事實欄三所示犯行 間具有事實上一罪關係，核屬單一犯罪事實，爰不另為無罪 之諭知。 　㈣不另為不受理諭知部分： 　⒈自訴意旨略以：被告寅○○、乙○○共同基於侵入建築物附連圍 繞土地之犯意聯絡，於事實欄一至三所示抗議活動中，未經 自訴人連雲公司同意，3度侵入自訴人連雲公司所管理之系 爭土地，且經自訴人連雲公司一再要求退出，仍不離去，因 認被告寅○○、乙○○涉犯刑法第306條第1項之侵入他人建築物 附連圍繞土地罪嫌、同條第2項之留滯建築物附連圍繞之土 地罪嫌等語。 　⒉按得提起自訴之「被害人」，係指因犯罪行為而權益直接被 侵害之人，法院並非僅就自訴狀形式上之記載內容加以觀察 ，而應實質審查自訴人是否確為其所自訴犯罪之直接被害人 ，據以判斷其得否提起自訴，此有最高法院109年度台上字 第4256號判決意旨可參。刑法第306條第1項之侵入他人建築 物附連圍繞土地罪、同條第2項之留滯建築物附連圍繞之土 地罪，列於刑法第26章妨害自由罪，觀其立法體例，可知本 罪立法目的在於要保護個人之住屋權，避免他人侵害其居住 安寧自由及住屋和平（參林山田，《刑法各罪論（上）》，第 211頁），其目的並非保護對土地之財產權。換言之，該罪 所保護者，為建築物之所有人或管理人，並非土地之所有人 或管理人。 　⒊查系爭土地於112年間固曾建有「連雲玥恒」建案之樣品屋， 有現場照片在卷可查（見自卷一第45頁），但該樣品屋是新 聯祥公司與自訴人連雲公司於111年1月14日簽署廣告製作及 業務銷售契約書後，由新聯祥公司依約出資興建，該樣品屋 係由新聯祥公司管理使用，除上開契約外，新聯祥公司與自 訴人連雲公司並無其他租賃、使用借貸之法律關係，此有新 聯祥公司113年4月15日函文及所附廣告製作及業務銷售契約 書在卷可憑（見自卷四第155-167頁），故該樣品屋應為原 始起造人新聯祥公司所有，自訴人連雲公司就該樣品屋並無 所有權或其他管理權限。至該樣品屋起造時，雖係由連雲公 司提出申請，經臺北市政府都市發展局以111年2月21日北市 都建字第1116017912號函同意備查（見自卷二第281-282頁 ）；俟該樣品屋經認定為違建，臺北市政府都市發展局亦以 113年2月16日北市都授建字第1136092408號函命自訴人連雲 公司拆除（見自卷三第181-187頁），然此僅為行政上之申 報、管理措施，與該樣品屋之權利歸屬尚屬二事。是以，自 訴人連雲公司就該樣品屋既無所有權或其他管理權限，自無 從對其附連圍繞之土地主張住屋權，其自訴意旨所指侵入他 人建築物附連圍繞土地、留滯建築物附連圍繞之土地犯行， 縱或屬實，直接被害人亦為新聯祥公司，並非自訴人連雲公 司。 　⒋自訴人連雲公司就此部分既非直接被害人，並無提起自訴之 適格，其對被告寅○○、乙○○此部分自訴即不合法，依法本應 諭知不受理判決。惟此部分如構成犯罪，與事實欄一、二、 三所示犯行間具有想像競合犯之裁判上一罪關係，核屬單一 犯罪事實，爰不另為不受理之諭知。 貳、無罪部分： 一、被告寅○○、乙○○被訴恐嚇取財部分： 　㈠自訴意旨略以：被告寅○○、乙○○於112年3月25日抗議現場， 明知其等所懸掛之不實文字將傷害自訴人連雲公司之信用及 名譽，被告寅○○、乙○○竟共同基於恐嚇取財之犯意聯絡，透 過在負責協商之連雲公司副總經理丁○○轉知自訴人甲○○，要 求自訴人甲○○給付200,000元，否則將不肯將上開懸掛不實 指控内容之6輛小貨車撤離系爭土地，致自訴人甲○○心生畏 怖，擔心若不同意其等之要脅將導致自訴人連雲公司之信用 及名譽持續遭到毀壞，乃不得不答應給付該200,000元予被 告乙○○，並由丁○○交付該筆款項予被告乙○○，被告寅○○、乙 ○○始將才將相關抗議帆布條撤下並將小貨車駛離抗議現場， 結束該次抗議行動。因認被告寅○○、乙○○涉有刑法第346條 第1項之恐嚇取財罪嫌等語。 　㈡刑事訴訟法第319條第1項規定：「犯罪之被害人得提起自訴 。」據證人丁○○證稱可知，本案係被告寅○○、乙○○要求給付 200,000元，經丁○○轉知自訴人甲○○後，甲○○同意給付，並 由丁○○先行墊付後，再由甲○○償還予丁○○（詳後），足認該 200,000元實際上應由自訴人甲○○負擔，就此部分自訴意旨 ，其確為直接被害人，自得提起自訴，合先敘明。 　㈢按恐嚇取財罪，其所謂恐嚇，指凡一切言語、舉動足以使人 生畏怖心者均屬之，而該言語或舉動是否足以使他人生畏怖 心，應依社會一般觀念衡量之，此參最高法院84年度台上字 第813號判決意旨即明。 　㈣訊據被告乙○○、寅○○固坦承曾向丁○○收取200,000元之事實， 惟堅詞否認有何恐嚇取財犯行，辯稱：地主於112年3月25日 合法抗議中，丁○○為勸使地主離去，經與總經理甲○○、法律 顧問江肇欽律師討論後，始自願提出願給付當日工作人員及 器材費用20萬元，被告乙○○、寅○○並無恐嚇犯行，亦無不法 所有意圖及恐嚇取財犯意等語。經查： 　⒈被告乙○○於112年3月25日曾向丁○○提議由連雲公司支付當日 抗議之租車、布條等費用共200,000元，此時被告寅○○在場 知悉且同意，由丁○○當場交付100,000元予被告乙○○，被告 乙○○與6台貨車遂離去。丁○○翌（26）日並交付100,000元現 金予乙○○，乙○○因而簽署收據等情，為被告寅○○、乙○○所坦 承不諱（見自卷三第60-63頁），並有證人丁○○、辛○○於審 理中之證述可佐（見自卷四第217-243頁），且有被告乙○○ 之簽收單在卷足憑（見自卷一第75頁），可先認定。 　⒉查證人丁○○於審理中證稱：112年3月25日當天上午，連雲公 司業務部辛○○協理打電話給我，說系爭土地現場有抗議的情 況，所以我就趕到現場。現場我看到有很多的小貨車及不明 人士，我認識的只有乙○○，我直接上隔壁2樓寅○○的佛堂， 乙○○是抗議地主委任的律師，所以我就直接上2樓去找寅○○ 跟她溝通，看能否將抗議情況撤離，結果最後乙○○有至佛堂 來，他有告訴我說今天要撤離，他一定要200,000元，他說 這些錢要支付走路工及小貨車的費用，如果沒有這些錢他也 不會撤。後來，因為我也不知道怎麼辦，很害怕後面如果繼 續這樣的話，會不會讓公司的聲譽受損，而且後面開發我也 不知道如何處理，所以我先打給顧問江肇欽律師，請江律師 來聯繫乙○○，後續就請江律師處理。之後過了半小時到1小 時，自訴人甲○○打電話給我了解情況，聽他的口氣是有點憤 怒，我也告訴他現場我也告訴他現場乙○○說沒有付200,000 元他不會走，最後甲○○也是說OK，只能付這200,000元。當 天中午，我交付100,000元給乙○○指定的劉政瑋。同年月26 日剛好是地主的選屋會議，我將另外100,000元親手交給乙○ ○，而自訴人甲○○則於同年月27日交付200,000元現金給我等 語（見自卷四第232-239頁）。 　⒊據上可知，被告寅○○、乙○○於112年3月25日僱人駕車到場懸 掛布條抗議後，經證人丁○○請求撤離，被告乙○○即要求給付 200,000元，以填補走路工及租車費用。而證人丁○○向江肇 欽律師求助後，改由江肇欽律師與被告乙○○協商，而自訴人 甲○○輾轉獲悉後，亦同意給付200,000元，以換取被告寅○○ 、乙○○撤離抗議人、車。鑑於自訴人甲○○係自訴人連雲公司 之總經理，而連雲公司為國內知名大型建設公司，並聘有江 肇欽律師等法律專業人士可供諮詢，足認自訴人甲○○富有社 會經驗、資力及資源，具備相當之交涉能力，佐以上述證人 丁○○證稱之談判交涉過程，應認被告寅○○、乙○○辯稱：自訴 人甲○○、丁○○等人係於磋商評估後，自願提出給付以平息紛 爭衝突等語，非無可能。況參以證人丁○○證述：自訴人甲○○ 打電話給我了解情況，聽他的口氣是有點憤怒等語（見自卷 四第233-234頁），亦可見自訴人甲○○當時心情是感到憤怒 ，是被告寅○○、乙○○之行為，是否足使自訴人甲○○心生畏怖 ，亦屬有疑，此部分所為，尚難逕以恐嚇取財罪責相繩。 　㈤綜上所述，自訴人甲○○既未能證明被告寅○○、乙○○有何恐嚇 取財之犯行，就此部分自應諭知無罪判決。 二、被告丙○○、丑○○、癸○○、子○○、卯○○、辰○○及壬○○（下合稱 被告丙○○等7人）被訴加重誹謗及妨害信用部分： 　㈠自訴意旨略以：被告丙○○等7人亦為「連雲玥恒」建案之合建 地主或其配偶，為貪求分配合建利益，竟與被告寅○○、乙○○ 共同為事實欄一、二、三所示犯行，因認被告丙○○等7人就 事實欄一、三所示部分，均涉犯刑法第310條第2 項之散布 文字誹謗罪嫌、刑法第313條第1項之妨害信用罪嫌；其等就 事實欄二所示部分，則涉犯刑法第310條第2項之散布文字誹 謗罪嫌、刑法第313條第2項之以電視、網際網路犯妨害信用 罪嫌等語。 　㈡訊據被告丙○○等7人固坦承曾親自到場參與事實欄一至三所示 抗議行為，或其等雖未到場，就到場之人行為均知情且同意 等情（僅被告丑○○否認就事實欄一所示抗議行為有何參與情 事），惟均堅詞否認有何上述罪嫌，其答辯與上述被告寅○○ 、乙○○之答辯相同。經查： 　⒈就被告寅○○、乙○○如事實欄一所示抗議行為，被告丙○○、癸○ ○、子○○、卯○○、辰○○及壬○○均知悉且同意上述開貨車拉布 條之舉，且其中被告丙○○、癸○○、子○○、卯○○及壬○○並有繳 納自救會公積金，當次僱用貨車之費用原擬由該公積金支出 。就事實欄二所示抗議行為，被告丙○○等7人均推由被告乙○ ○發送媒體邀請函，其中被告丑○○、癸○○、子○○、卯○○、辰○ ○及壬○○並到場舉牌抗議、呼口號，另推由被告寅○○對在場 媒體發表言論。而就事實欄三所示抗議行為，被告丑○○隨同 被告寅○○到場，而被告丙○○、癸○○、子○○、卯○○、辰○○及壬 ○○亦知悉且同意等情，業經被告丙○○等7人坦承不諱（見自 卷二第9-29頁、自卷三第55-63頁），且有現場照片、媒體 邀請函、被告寅○○112年5月5日受訪畫面逐字稿、中天新聞 畫面截圖及上述網路媒體網頁影本在卷可查（見自卷一第45 -73、141-178頁），可先認定。 　⒉按行為人就其陳述之事實是否已盡合理查證之義務，應依事 件之特性，參酌行為人之身分、陳述事實之時地、查證事項 之時效性及難易度、被害法益之輕重、與公共利益之關係、 資料來源之可信度等因素加以綜合考量判斷，此參最高法院 111年度台上字第4362號判決意旨即明。查被告丙○○等7人雖 因身為地主或其配偶，參與事實欄一至三所示抗議活動，而 其等指摘自訴人連雲公司、甲○○之事由並不足採，固經認定 如前。然而，「連雲玥恒」是依據危老重建條例辦理之合建 開發案，其法律關係、契約內容高度複雜，並非常人所能輕 易理解、判斷。被告丙○○自陳最高學歷為專科畢業，為家庭 主婦；被告丑○○自陳最高學歷為高中畢業，現已退休；被告 癸○○自陳最高學歷為專科畢業，現已退休；被告子○○自陳最 高學歷為大學畢業，牙醫師退休；被告卯○○自陳最高學歷為 高商畢業，從事音響進出口貿易；被告辰○○自陳最高學歷為 碩士畢業，現已退休；被告壬○○自陳最高學歷為國小畢業， 現已退休（見自卷七第278-279頁），可見其中有部分被告 學歷不高，其他學歷較高者亦非從事不動產建設、仲介或土 地開發工作，且無法律專業背景，難以期待其等全盤理解「 連雲玥恒」之相關爭議。且被告寅○○先前曾受自訴人連雲公 司委託，出面整合地主，促請地主同意合建，則被告丙○○、 癸○○、子○○、卯○○、辰○○及壬○○可能因先前與被告寅○○洽談 之經驗，而誤信被告寅○○之說詞，而被告丑○○既為被告寅○○ 之夫，更有可能因夫妻之情而誤信被告寅○○之主張，故不應 課與被告丙○○等7人過高之查證義務。本案無法排除被告丙○ ○等7人誤信被告寅○○之可能，尚難遽認該7人係出於惡意攻 訐而具有誹謗及妨害信用之犯意，不得逕以上開罪嫌相繩。 　㈢綜上所述，自訴人連雲公司、甲○○既未能證明被告丙○○等7人 確有上述加重誹謗或妨害信用之犯意，就此部分自應諭知無 罪判決。　 參、自訴不受理部分： 一、自訴意旨略以：被告丙○○等7人共同基於侵入建築物附連圍 繞土地之犯意聯絡，於事實欄一至三所示抗議活動中，未經 自訴人連雲公司同意，3度侵入自訴人連雲公司所管理之系 爭土地，且經自訴人連雲公司一再要求退出，仍不離去，因 認被告丙○○等7人涉犯刑法第306條第1項之侵入他人建築物 附連圍繞土地罪嫌、同條第2項之留滯建築物附連圍繞之土 地罪嫌等語。 二、惟查，自訴人連雲公司就此部分犯罪事實並非直接被害人， 業經認定如前，則其並無提起自訴之適格，其自訴即不合法 ，應諭知不受理判決。 乙、反訴部分： 壹、反訴意旨略以：反訴被告甲○○為自訴人連雲公司之董事兼總 經理，其處理「連雲玥恒」建案之爭議，與受地主委任之律 師即反訴人乙○○因故發生爭執，竟與自訴人連雲公司之董事 長巳○○（對巳○○之反訴業經本院判決自訴不受理確定）基於 誣告之犯意聯絡，由反訴被告甲○○與自訴人連雲公司共同提 起本案自訴，向本院誣指反訴人乙○○、丙○○無故侵入系爭土 地、妨害自訴人連雲公司信用、妨害反訴被告甲○○名譽及對 連雲公司恐嚇取財等不實事實。因認反訴被告甲○○涉犯刑法 第169條第1項之誣告罪嫌等語。 貳、按誣告罪之成立，以告訴人所訴被訴人之事實必須完全出於 虛構為要件，若有出於誤會或懷疑有此事實而為申告，以致 不能證明其所訴之事實為真實，縱被訴人不負刑責，而告訴 人本缺乏誣告之故意，亦難成立誣告罪名，此參最高法院44 4年台上字第892號原刑事判例意旨即明。查反訴人乙○○妨害 自訴人連雲公司信用、妨害反訴被告甲○○名譽部分，業經本 院判決有罪，則此部分自訴顯非虛妄。反訴人乙○○被訴恐嚇 取財部分，以及反訴人丙○○被訴妨害自訴人連雲公司信用、 妨害反訴被告甲○○名譽部分，固經本院判決無罪；而反訴人 乙○○、丙○○被訴無故侵入系爭土地部分，亦經本院判決自訴 不受理在案。惟反訴被告甲○○與自訴人連雲公司於本案提出 上述諸多事證，足認其等所述並非全屬虛構，其自訴意旨雖 有部分誤會，仍難遽認有何誣告犯意。 參、「連雲玥恒」建案中贊成合建之地主「A先生」雖於民視「 異言堂」節目中匿名受訪，表示：「我鼓勵連雲告死他們， 你告他們呀」，有節目截圖在卷可查（見自卷三第77頁）， 然此僅為「A先生」個人激憤之詞，顯然無從據以推斷反訴 被告甲○○有何誣告犯意。反訴人乙○○、丙○○聲請傳訊其等所 指之「A先生」即高百凌為證，亦無調查必要。 肆、據此，反訴人乙○○、丙○○既無法證明反訴被告甲○○有何誣告 犯意，自應諭知無罪判決。 據上論斷，應依刑事訴訟法第343條、第339條、第299條第1項前 段、第301條第1項、第334條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日 　　　　　　　　　刑事第七庭　審判長法　官　王筑萱 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳旻靜 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王沛元 上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿 逕送上級法院」。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪紹甄 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　28　　日 附錄本案論罪科刑法條全文 中華民國刑法第310條 意圖散布於眾，而指摘或傳述足以毀損他人名譽之事者，為誹謗 罪，處1年以下有期徒刑、拘役或1萬5千元以下罰金。 散布文字、圖畫犯前項之罪者，處2年以下有期徒刑、拘役或3萬 元以下罰金。 對於所誹謗之事，能證明其為真實者，不罰。但涉於私德而與公 共利益無關者，不在此限。 中華民國刑法第313條 散布流言或以詐術損害他人之信用者，處2年以下有期徒刑、拘 役或科或併科20萬元以下罰金。 以廣播電視、電子通訊、網際網路或其他傳播工具犯前項之罪者 ，得加重其刑至二分之一。 附表一、 編號 犯罪事實 罪名及宣告刑 1 事實欄一 黃嫻靖共同犯妨害信用罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 陳振瑋共同犯妨害信用罪，處有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 2 事實欄二 黃嫻靖共同以電視、網際網路犯妨害信用罪，處有期徒刑伍月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 陳振瑋共同以電視、網際網路犯妨害信用罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 3 事實欄三 黃嫻靖共同犯妨害信用罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 陳振瑋共同犯妨害信用罪，處有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 附表二、時序表 日期 相關事實 證據 108年4月2日 連雲公司與瀚築公司（法定代理人：寅○○）簽訂合作開發協議書。 合作開發協議書及後續補充協議（見自卷三第189-198頁） 108年4月26日 連雲公司召開「連雲玥恒」建案地主說明會 ＊該建案當時設計為地上21層，地下6層。 ＊連雲公司說明「連雲玥恒」建案採危老重建條例獎勵容積約可達40％，而採都市更新僅有18％。 說明簡報（見自卷三第205-227頁） 108年5月15日 都市更新建築容積獎勵辦法修正公布。 108年5月23日 臺北市政府暫停受理「臺北市都市更新自治條例」第19條各款容積獎勵項目及「臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準」項目。 臺北市政府108年5月23日府都新字第10830065021號公告（自卷六第417-419頁） 108年6月14日 至同年月29日 被告寅○○、丙○○、癸○○、子○○、卯○○、壬○○陸續與連雲公司簽訂合建契約。 合建契約及補充契約（自卷六第69-415頁） 108年9月10日 被告寅○○、癸○○、子○○、卯○○、丙○○及壬○○與連雲公司簽訂合建契約第一次補充契約。 109年1月16日 連雲公司與瀚築公司簽訂合作開發補充契約書。 連雲公司與被告寅○○、瀚築公司簽訂整合開發契約書。 合作開發協議書及後續補充協議（見自卷三第189-198頁） 109年3月2日 至同年月6日 被告丙○○、癸○○、子○○、卯○○及壬○○陸續與連雲公司簽訂合建契約第二次補充契約。 合建契約及補充契約（自卷六第69-415頁） 110年1月13日 臺北市政府都市發展局核准「連雲玥恒」建案之危老重建計畫案，核給容積獎勵30％。 臺北市政府都市發展局110年1月13日北市都建字第1093069175號函（自卷三第177-180頁） 110年1月17日 連雲公司召開地主說明會。 ＊「連雲玥恒」建案當時設計為地上24層，地下7層。 現場照片及簡報資料（自卷二第291-295頁） 110年11月15日 被告寅○○與連雲公司簽訂合建契約第二次補充契約。 第二次補充契約（見自卷六第119-121頁） 111年1月14日 連雲公司與新聯祥公司簽訂廣告製作及業務銷售合約書。 廣告製作及業務銷售合約書（自證四第35-41頁） 111年2月21日 就連雲公司申請在「連雲玥恒」建案基地內搭建樣品屋一節，臺北市政府都市發展局同意備查。 臺北市政府都市發展局111年2月21日北市都建字第1116017912號函（見自卷二第281-282頁） 111年7月10日 連雲公司發函通知地主於111年8月7日召開選屋會議。 ＊「連雲玥恒」建案當時設計1樓店面共18戶，專有部分面積約為10.53坪至11.87坪。 連雲公司111年7月10日111連總字第19號函、合建大樓產權面積表（見自卷三第127、199-200頁） 111年7月22日 連雲公司發函通知地主，展延交回選屋意願書之日期至同年8月5日，選屋會議另於同年8月中旬擇期辦理。 連雲公司111年7月22日111連總字第21號函（見自卷二第97頁） 111年8月3日 連雲公司發函通知地主，選屋作業均延期辦理。 連雲公司111年8月3日111連總字第24號函（見自卷二第109頁） 111年9月6日 臺北市政府都市發展局核發「連雲玥恒」建案建造執照。 「連雲玥恒」建案建造執照（見自卷一第35-44頁） 112年2月10日 連雲公司發函通知「連雲玥恒」建案地主，店面改為14戶，均為1、2樓連通，其1樓主建物坪數約在14.98坪至18.7坪之間，倘併計店面1、2樓主建物坪數，則約在31.56坪至42.47坪之間。 連雲公司112年2月10日112連總字第4號函及附件（見自卷三第201-204頁） 112年3月25日 本案第一次抗議（事實欄一）。 被告乙○○索取20萬元，丁○○交付現金10萬元予被告乙○○。 現場照片、簽收單（見自卷一第47-52、75頁） 112年3月26日 「連雲玥恒」建案完成選屋程序。 丁○○交付現金10萬元予被告乙○○。 被告寅○○、丙○○、癸○○、子○○、卯○○、壬○○之可分得房地及車位價值表、選屋確認及找補協議書、總找補價值計算表、各戶房屋及同車位價值圖說（見自卷三第229-280頁） 簽收單（見自卷一第75頁） 112年3月30日 連雲公司交付「連雲玥恒」建案CAD檔予被告寅○○、丙○○、癸○○、子○○及壬○○等人。 切結書（見自卷二第129頁） 112年5月4日 被告寅○○、乙○○發布媒體邀請函（事實欄二）。 媒體邀請函（見自卷一第67頁） 112年5月5日 本案第二次抗議（事實欄二）。 現場照片、被告寅○○112年5月5日受訪畫面逐字稿、中天新聞畫面截圖及上述網路媒體網頁影本（見自卷一第53-55、69-73、153-178頁） 112年6月17日 本案第三次抗議（事實欄三）。 現場照片（見自卷一第57-65頁） 112年7月5日 本案起訴。 113年2月16日 臺北市政府都市發展局命連雲公司拆除「連雲玥恒」建案之樣品屋。 臺北市政府都市發展局113年2月16日北市都授建字第1136092408號函及附件（見自卷三第181-183頁） 113年2月26日 連雲公司拆除「連雲玥恒」建案之樣品屋。 拆除照片（見自卷三第185-187頁）

2024-10-25

TPDM-112-自-39-20241025-2

重司調
三重簡易庭

履行契約

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事裁定 113年度重司調字第275號 聲 請 人 智寶建設股份有限公司 法定代理人 楊國志 上列聲請人與相對人鄭李月桂間履行契約調解事件，本院裁定如 下： 　　主　文 聲請駁回。 聲請程序費用由聲請人負擔。 　　事 實 及 理 由 一、按法院認調解之聲請依法律關係之性質、當事人之狀況或其 　　他情事可認為不能調解或顯無調解必要或調解顯無成立之望 　　者，得逕以裁定駁回，民事訴訟法第406條第1項第1款定有 　　明文。 二、本件聲請意旨略以：聲請人於民國108年10月間與相對人簽 有新北市○○區○○街000巷00號3樓及73號3樓合建契約，後因 營建成本激增，聲請人依合約第17條第1款於111年12月9日 召開會議說明，復經全體地主、聲請人貸款銀行多次召開會 議，相對人及代理人黃先生於多次會議口頭承諾協助智寶幸 福綻建案全體地主另尋合作建商，遽多次催告均未履約，為 此提出調解之聲請等語。 三、經查，本件經本院檢附聲請人之民事調解聲請狀繕本，通知 相對人陳報有無調解之意願，相對人具狀陳報略以：伊並無 違反合建合約與信託合約，且房屋已被夷為平地，土地面臨 法拍，伊並無聲請人所稱其他應履行的合約需要調解等語， 並表明無調解意願。因聲請人聲請調解事件，需相對人有意 願前來本院調解，始有成立調解之可能，本件既經相對人表 明無調解意願，則應可認依當事人之狀況或其他情事可認為 顯無調解必要或調解顯無成立之望，揆諸首揭規定，本件聲 請應予駁回。 四、依民事訴訟法第95條、第78條，裁定如主文。 五、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法 　　事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1,000元。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭 　　　　　　　　　　　　司法事務官　黃奕婷

2024-10-25

SJEV-113-重司調-275-20241025-1

台上
最高法院

請求返還不當得利

最高法院民事判決 112年度台上字第868號 上 訴 人 潘 鎮 鑫 鄭 瑞 鎮 游 秀 加 王 秀 蓮 王 天 來 黃 依 婷 鄭 隆 淇 陳 月 琴 陳 秋 香 施 瑨 陽 邱 惠 蘭 林 美 連 簡 財 益 洪 秀 華 李 秀 玉 林 軒 平 劉 彩 宗 黃 鳳 娥 呂 正 晴 陳 思 穎 謝 禎 璋 藍 萬 里 陳林欣妙 敖 月 琴 林 素 妙 魏 玉 蘭 李 振 成 王 致 棠 游 美 月 兼上列一人 法定代理人 王 仁 成 上 訴 人 湯 國 強 葉 明 吉 簡 瀚 辰 蕭 毓 欣 蕭 雅 瑜 陳 武 吉 陳 玉 惠 郭 家 鏵 陳 慈 姬 曹 儷 齡 李 煥 燦 馬 聖 地 詹 淑 雲 林 再 全 傅 明 隆 盧 麗 寬 張 宏 舟 李 曾 準 林 欣 瑋 聯逢股份有限公司 上 列一 人 法定代理人 陳 江 銘 上 訴 人 白 還 中 上列五十一 人 共 同 訴訟代理人 陳鼎正律師 被 上訴 人 凱泰資產管理有限公司 法定代理人 林 韋 伶 訴訟代理人 林辰彥律師 張理樂律師 上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國111 年6月22日臺灣高等法院第二審判決（109年度重上字第644號） ，提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等 法院。 理 由 一、本件被上訴人主張：訴外人凌偉建設股份有限公司（下稱凌 偉公司）於民國81年5月間邀同訴外人凌亞電子股份有限公 司（下稱凌亞公司）及林玉梅（下稱凌亞公司等2人，與凌 偉公司下合稱凌偉公司等3人）擔任連帶保證人，由該2人將 與他人共有、坐落○○市○○鄉○○段000地號土地應有部分（下 稱系爭土地，原為林玉梅所有之○○縣○○鄉○○○段○○○小段000 、000-0地號，及凌亞公司所有之同小段00、00、00-0、00- 0、000、000-0、000-0、000-0、000-0、000-00地號土地， 嗣經合併、地籍圖重測、○○縣市合併，變更為現區段地號， 106年8月16日再經分割為000地號、000之0地號），提供訴 外人合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合庫銀行）設定 最高限額新臺幣（下同）7億6800萬元之抵押權（下稱系爭 抵押權），作為土地及建築融資貸款之用。凌偉公司等3人 另於80年11月11日簽訂合作興建契約書（下稱系爭合建契約 ），約定由凌偉公司於系爭土地上興建，包括上訴人所有如 原判決附件所示門牌號碼○○市○○區○○路000巷之房屋（下稱 系爭房屋）在內之「凌亞長榮鎮」等300餘戶房屋建案（下 稱系爭建案）。嗣因凌偉公司等3人未能如期清償系爭抵押 權所擔保之借款（下稱系爭借款），經合庫銀行將系爭借款 債權讓與，由伊輾轉受讓（系爭土地復於106年5月12日、11 0年7月20日由伊經拍賣程序取得）。凌亞公司等2人無力清 償系爭借款，系爭土地遭上訴人所有之系爭房屋無權占用， 凌亞公司等2人卻怠於行使系爭土地為其所有期間，系爭房 屋無權占有該土地之不當得利。伊為保全系爭借款債權，自 得行使代位權等情。爰依民法第242條、第179條等規定，代 位凌亞公司等2人，求為命上訴人給付如原判決附表（下稱 附表）「被上訴人應給付金額」欄所示金額，並由伊代位受 領之判決（其他未繫屬於本院部分，不予論述）。 二、上訴人則以：系爭土地為系爭房屋之基地，伊係合法取得系 爭房屋，自非無權占有系爭土地，被上訴人不得請求給付相 當於租金之不當得利。另上訴人鄭瑞鎮、游秀加、林美連、 呂正晴、謝禎璋、葉明吉、陳武吉、陳玉惠、馬聖地、白還 中、簡瀚辰，辯稱：凌亞公司等2人已不能依約履行交付系 爭土地之義務，應負債務不履行損害賠償責任，爰以該損害 賠償債權與被上訴人不當得利債權互為抵銷等語，資為抗辯 。 三、原審廢棄第一審就上開聲明所為被上訴人敗訴之判決，改判 命上訴人給付如上開聲明，無非以： ㈠凌亞公司等2人將系爭土地提供予合庫銀行設定系爭抵押權， 作為土地及建築融資貸款之用，另與凌偉公司約定以房地合 建合售方式興建系爭建案。凌偉公司於系爭土地上興建系爭 建案房屋完工領取使用執照後，於83年1月28日申辦建物第 一次保存登記，將所有權登記於系爭建案房屋起造人即承介 企業社代表人吳信嘉等367人名下。觀諸系爭合建契約開宗 明義約明由凌亞公司等2人提供土地，凌偉公司出資興建、 規劃、設計、建築、銷售系爭建案，依該合建契約第4條第1 項、第5條約定之內容，可知凌亞公司等2人同意提供系爭土 地予凌偉公司興建系爭建案出售，係預期於房屋興建完成銷 售後取得土地之對價，再將土地所有權移轉予凌偉公司或其 指定人，非任由合建之房屋無償使用基地。稽諸凌亞公司等 2人於80年11月間出具土地使用權同意書（下稱系爭土地使 用同意書）記載：茲有承介企業社代表人吳信嘉等367 人擬 在下列土地建築……業經凌亞公司等2人完全同意，為申請建 造執照，特立此同意書為憑等語，可見其2人係同意供凌偉 公司指定之「承介企業社代表人吳信嘉等367 人」於系爭土 地申請建造執照建築房屋之用，於合建房屋建造完成將所有 權移轉登記或交付取得人時，即已失其同意之效力。如該取 得使用合建房屋權利之人，未再取得使用坐落基地之合法權 利，難以該同意書為有權占用系爭土地之依據。上訴人未舉 證證明買受人與凌亞公司等2人間，有基於一定債之關係合 法取得占用系爭土地之權源，自不得基於占有之連鎖，主張 有權占用系爭土地。 　㈡上訴人邱惠蘭、李煥燦、盧麗寬（下稱邱惠蘭等3人）主張其 為第一手屋主，與凌亞公司簽訂有土地預定買賣契約書，凌 亞公司依約有將系爭土地所有權移轉登記予系爭建案買受人 之義務。然邱惠蘭等3人對於凌亞公司於系爭土地遭查封時 ，上開移轉系爭土地所有權之義務已屆清償期，並未舉證以 實其說，則其等主張凌亞公司移轉系爭土地所有權之義務因 系爭土地遭查封而陷於給付不能，尚難信實。再依土地預定 買賣契約第8條約定：買方於付清第2條之總價款（含貸款在 內）、逾期付款之滯納金、辦理產權登記相關費用等時，凌 亞公司等2人應於凌偉公司點交房屋同時交付已移轉登記之 所有權狀予買方，亦認凌亞公司等2人交付系爭土地所有權 狀予邱惠蘭等3人使其取得系爭土地之占有，應以該3人給付 上開約定款項為前提，而邱惠蘭等3人均不能舉證證明已依 約給付上開款項予凌亞公司等2人。另上訴人林軒平、劉彩 宗、簡財益、李秀玉自承其僅給付系爭土地之頭期款或2期 價款或20%價款，難認凌亞公司等2人應負交付系爭土地占有 之義務。至其餘非第一手屋主之上訴人，未與凌亞公司等2 人簽訂買賣契約，即非土地買賣契約之相對人，基於債之相 對性，無從對凌亞公司等2人主張權利，其等向前手屋主購 買系爭房屋時，系爭土地業經查封，其未向前手購買系爭土 地之應有部分，事後再執系爭土地業經查封以為抗辯，已違 反誠信原則。縱其購買系爭房屋時，不知系爭土地已經查封 ，基於債之相對性同一法理，亦應向其前手，而非凌亞公司 等2人主張權利。是上訴人所有之系爭房屋，係無權占有系 爭土地。 　㈢上訴人所有系爭房屋無權占有系爭土地，因而受有相當於租 金之不當得利，被上訴人輾轉取得系爭借款債權，凌亞公司 等2人卻怠於行使對上訴人之不當得利請求權，致被上訴人 之債權難以受償，被上訴人得依民法第242條規定代位行使 。衡諸系爭土地位於○○交流道、○○區與○○鄉交界處，距鄉公 所、郵局、銀行及傳統市場不遠，系爭房屋係供作居住使用 ，附近生活及交通機能發達，審酌系爭土地利用狀況及所受 經濟利益等一切情狀，認應以系爭土地之申報地價年息5%計 算相當於租金之不當得利為適當。被上訴人請求自起訴前5 年或上訴人取得系爭房屋所有權之日起，按系爭土地各該年 度公告地價之80%為申報地價，再就凌亞公司等2人所有系爭 土地之比例計算，上訴人應給付被上訴人如附表「被上訴人 應給付金額」欄所示之金額，並由被上訴人代位受領。部分 上訴人以凌亞公司等2人所負之損害賠償金額為抵銷之抗辯 ，為無理由。又凌亞公司係因積欠地價稅，為經濟部商業司 告知撤銷登記，並未破產；被上訴人為滿足其債權，代位凌 亞公司等2人行使對上訴人之不當得利請求權，乃權利之正 當行使，不生權利濫用問題。綜上，被上訴人依民法第242 條、第179條規定，代位凌亞公司等2人，請求上訴人給付如 附表「被上訴人應給付金額」欄所示之金額，並由其代位受 領，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。 四、本院判斷： ㈠按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，斟酌訂立契約當 時及過去之事實、交易習慣等其他一切證據資料，本於經驗 法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀 察，以為其判斷之基礎。次按證明應證事實之證據資料，並 不以可直接單獨證明之證據為限。各單一證據不能認定要件 事實，但就數證據綜合而為判斷，本推理之作用可證明應證 事實存在者，亦可認已盡舉證之責。 　㈡查凌亞公司等2人提供系爭土地，與凌偉公司簽訂系爭合建契 約，約定由凌偉公司出資興建系爭建案，凌亞公司等2人並 於80年11月間出具系爭土地使用同意書，同意供凌偉公司指 定之「承介企業社代表人吳信嘉等367人」於系爭土地申請 建造執照建築房屋之用；系爭建案興建完成領取使用執照後 ，凌偉公司於83年1月28日申辦建物第一次保存登記，將建 物所有權登記予該建案房屋起造人即承介企業社代表人吳信 嘉等367人名下，為原審認定之事實（見原判決第13頁、第1 6頁）。依系爭合建契約第1條至第3條約定，凌亞公司等2人 係提供系爭土地，而負責出資興建並銷售系爭建案之人為凌 偉公司，稽諸系爭合建契約第4至6條約定：以系爭建案銷售 總額之34.8%、5.2%分配予凌亞公司、林玉梅作為出售系爭 土地之價款；凌亞公司等2人應於凌偉公司點交房屋予客戶 時，同時將系爭土地所有權辦理移轉登記予凌偉公司或其指 定之名義人；凌偉公司應於簽約同時分別付予凌亞公司、林 玉梅各2億7000萬元及500萬元之本票，作為合建之保證金， 凌亞公司等2人應於系爭建案交屋點交產權，取得分配之款 額後，將本票退還凌偉公司（見一審卷六第15至16頁）。似 見凌亞公司等2人非無償提供系爭土地供興建系爭建案，該2 人於凌偉公司點交系爭建案之房屋予客戶時，即負有同時將 系爭土地所有權移轉登記予凌偉公司或其指定名義人之義務 ，出售系爭土地之價款，則待負責銷售之凌偉公司結算系爭 建案銷售總額，再依約定比例34.8%、5.2%分配予凌亞公司 、林玉梅。然依系爭建案之買方與凌偉公司簽訂之房屋預定 買賣契約書第11條「買賣標的之點交」約定：「甲方（買方 ）履行左列各款時，乙方（即凌偉公司）應點交房屋同時交 付已移轉登記之所有權狀……」；而依買方與凌亞公司簽訂之 土地預定買賣契約書第8條「買賣標的之點交」則約定：「 甲方（買方）履行左列各款時，乙方（即凌亞公司）應於凌 偉建設公司點交房屋同時交付已移轉登記之『所有權狀』……」 等語（見一審卷三第200至209頁、原審卷三第377至425頁） ，非約定土地之點交，似難認買方須迨付清契約第2條之總 價款（含貸款在內）、逾期付款之滯納金、辦理產權登記相 關費用等（下稱系爭費用）時，凌亞公司等2人始負交付系 爭土地占有予買方之義務。原審逕謂須待買受人付清系爭費 用，凌亞公司等2人方有使其取得土地占有之義務，與土地 預定買賣契約書之文義，已有扞格。審酌土地及坐落其上之 房屋雖為各別獨立之不動產（民法第66條第1項參照），惟 占有土地者乃坐落於其上之房屋，坐落於土地上之房屋，不 能與土地之使用分離而獨立發揮房屋之效用，乃一般社會生 活經驗即得知悉。似此情形，依系爭合建契約、房屋預定買 賣契約書、土地預定買賣契約書之約定，探求系爭建案買受 人之經濟目的、契約當事人間真意，凌亞公司等2人出具系 爭土地使用同意書之時空背景，斟酌經驗法則及誠信原則， 是否凌亞公司等2人於凌偉公司依買賣契約點交系爭建案房 屋予買受人之同時，已含有併同交付房屋基地即系爭土地占 有使用權予買受人之意思？非無再事研求之必要。上訴人主 張其基於凌亞公司等2人之土地買賣契約或占有連鎖，對系 爭土地有占有權源，是否均無可採？原審未遑詳查細究，遽 認系爭建案第一手屋主之上訴人於未證明已付清系爭費用前 ，尚難取得占有系爭土地之合法權源，其餘非第一手屋主之 上訴人，非與凌亞公司等2人土地買賣契約之相對人，基於 債之相對性，只能向其前手，而不能對凌亞公司等2人主張 權利，進而為不利上訴人之判決，自有可議。上訴論旨，指 摘原判決關此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。 五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日 最高法院民事第七庭 　　　　 審判長法官 林 金 吾 法官 高 榮 宏 法官 蔡 孟 珊 法官 藍 雅 清 法官 陳 靜 芬 本件正本證明與原本無異 書　記　官　林 蔚 菁 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日

2024-10-24

TPSV-112-台上-868-20241024-1

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