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遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第365號原告沈鎮南訴訟代理人田文鳳被告洪惠君上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年9月18日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將坐落於新北市○○區○○路00巷00弄0號1樓之房屋全部遷讓返還原告，及給付原告新臺幣（下同）52萬元，並自民國112年11月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬元。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔94%，餘由原告負擔。事實及理由一、原告主張：父親即訴外人沈達桐於40多年前以自有之建物與建商合建，改建後分得坐落於新北市○○區○○路00巷00弄0號1 樓之房屋（下稱系爭房屋），並經系爭房屋贈與登記於原告名下。沈達桐於生前將系爭房屋出租予被告，惟原告於104 年沈達桐過世後，已請求被告返還系爭房屋，被告答應4個月後搬離，但之後避不見面，不接電話，亦未與原告簽立租賃契約或支付原告任何租金。爰以所有權人身分提起本件訴訟，請求被告返還系爭房屋及以每月以1萬元計算請求給付自起訴前5年起之租金等語。並聲明：被告應將坐落於新北市○○區○○路00巷00弄0號1樓之房屋全部遷讓返還原告，及給付租金60萬元，並自112年11月1日起至遷讓之日止按月賠償 1萬元。二、被告則以：伊於87、88年間經由沈達桐小兒子的配偶介紹向沈達桐承租系爭房屋，並與沈達桐簽訂租賃契約，租金交付沈達桐。沈達桐過世後則與沈達桐的女兒即訴外人沈瑾簽訂租賃契約，並依據沈瑾指示將租金匯款至訴外人沈士軒或沈瑾帳戶。伊曾經聽沈達桐子女提及系爭房屋雖登記於原告名下，但沈達桐才是系爭房屋所有權人，沈達桐也曾表示系爭房屋以後由小孩去分，是他們的共同財產，伊才會繼續與沈達桐簽訂租賃契約並每月依租賃契約之約定支付租金等語，資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。三、兩造不爭執事項：㈠、原告於73年3月20日以第一次登記為原因登記為新北市○○區○○ 路00巷00弄0號1樓房屋之所有權人。㈡、被告於87年間與原告之父親沈達桐簽訂租賃契約，承租系爭房屋，並給付租金予沈達桐。雙方間之租賃契約每年重新簽訂。㈢、被告於104年5月沈達桐過世後至000年0月0日間，繼續與原告之妹妹沈瑾每年重新簽訂租賃契約，最近期租約之租賃期間至108年12月31日，雙方自109年1月1日起並未約定租賃期間，改為不定期租賃契約。被告依沈瑾指示將租金匯款至原告侄子沈世軒帳戶，自111年10月起迄今則匯款至沈瑾帳戶，目前之租金為每月9,000元。四、本院之判斷：㈠、原告請求被告遷讓返還系爭房屋有無理由？　⒈按依本法所為之登記，有絕對效力；不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力；不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，土地法第 43條、民法第758條第1項、第759條之1第1項分別定有明文。該登記之推定效力，乃登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。若登記名義人之登記有無效或應塗銷之情形，於依法定程序塗銷該登記前，其直接前手以外之第三人，尚不得逕否認登記名義人之物權（最高法院108年度台上字第2154號判決意旨參照）。於借名登記之場合，在出名人將借名登記之不動產移轉登記返還予借名人前，該登記並不失其效力。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段亦定有明文。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告提起請求返還所有物之訴，若就其主張訟爭標的物之所有權存在之事實，已為相當之證明，被告即應就其取得占有係有正當權源之事實提出證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由。　⒉經查，系爭房屋所有權於73年3月20日登記於原告名下，登記原因為第一次登記等情，為兩造所不爭執（詳不爭執事項第㈠項）。依上開規定，自應推定原告為所有權人。至於證人沈瑾雖到庭證稱系爭房屋係沈達桐為了逃稅以原告名義登記為所有權人，系爭房屋係兄弟姊妹共4人所有等語，有言詞辯論筆錄在卷可證（本院卷第113至114頁）。然揆諸上述說明，系爭房屋自興建完成即登記於原告名下至今，推定原告為系爭房屋所有權人。縱使原告與他人間存有借名登記關係，然被告並非原告取得系爭房屋之前手，在系爭房屋所有權登記依法定程序變更前，被告不得否認原告對於系爭房屋所有權登記之效力。　⒊次查，被告自87年起即與沈達桐或沈瑾簽訂租賃契約承租系爭房屋迄今等情，雖為兩造所不爭執（詳不爭執事項第㈢項）。惟系爭房屋自73年3月20日起即登記於原告名下，原告自斯時起即推定為系爭房屋之所有權人，沈達桐或沈瑾均非系爭房屋之所有權人，對於系爭房屋並無自由使用、收益、處分之權能。而被告亦未舉證證明沈達桐或沈瑾係受原告委託或同意與被告簽訂租賃契約。縱使被告目前與沈瑾就系爭房屋存有租賃關係，然租賃契約為債權契約，亦即此屬被告與沈瑾間之法律關係，基於債之相對性原則，被告自不得以其與沈瑾間之租約對抗非租約當事人之原告。此外，被告並未提出其他占有系爭房屋之正當權源。則原告依民法第767 條第1項規定，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還原告，應屬有據。㈡、原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，得請求之金額為何？　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號、97年度台上字第29 4號判決意旨參照）。另租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至於所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定。倘承租人為善意，依民法第952條規定，其既被推定得為租賃物之使用、收益，於所有人舉證推翻該權利推定前，承租人因此項占有使用所獲利益，自無不當得利可言（最高法院91年度台上字第1537號、104年度台上字第2252號、109年度台上字第 2146號裁判意旨參照）。且善意占有人就其占有是否具有本權，並無查證之義務（民法第959條規定修正理由參照）。準此，占有人以承租人地位占有土地而為使用、收益，除非有客觀事實足認其取得占有並非善意，否則所有權人並無依民法第179條規定，向占有人請求返還其因使用占有土地所獲利益之餘地。然依同法第958條、第959條規定，善意占有人自確知其無占有本權時起，即為惡意占有人，故善意占有人於本權訴訟受敗訴之判決時，應自訴狀送達之日起，視為惡意占有人，負返還占有物孳息之義務，以保護回復占有物人之利益(最高法院109年度台上字第1788號判決意旨參照) 。經查：原告主張其於108年2月向被告表示欲收回房屋，被告要求給2個月時間找房子，期限到要求再給2個月的時間找房子，之後即避不見面，原告之子於108年7月8日打電話請被告出面解決，被告對其子提起妨礙自由等語。復參以，被告曾於108年間以原告之子因原告與被告間存有返還房屋之糾紛，而於108年7月26日以市話撥打被告行動電話11次，妨害被告之權利，對於原告之子提起妨害自由之告訴，經臺灣新北地檢署檢察官以108年度偵字第36969號受理（下稱系爭刑事案件），被告於系爭刑事案件偵查中陳述：108年2月28 日原告有來找我，是討論房屋的事情等語，有系爭刑事案件不起訴處分書在卷可參（本院卷第183至185頁）。足證被告至遲於108年2月28日已知悉系爭房屋為原告所有，原告雖同意被告於4個月後返還系爭房屋，然被告迄今仍占有使用系爭房屋，自應自108年7月1日起視為惡意占有人，而應返還占用系爭房屋所受之不當利益。從而，原告得請求被告返還相當於租金之不當得利期間應為自108年7月1日起至返還系爭房屋止，逾此範圍，即為無理由。又審以被告與沈達桐及沈瑾簽訂租賃契約承租系爭房屋支付之租金原為每月1萬元，嗣因疫情期間減少租金為每月9,000元等情，業經證人沈瑾證述在卷（本院卷第113頁）。則原告主張以每月租金1萬元作為計算不當得利之基礎，應屬適當。依此計算，原告得向被告請求自108年7月1日至112年10月31日止（共計52個月）之不當得利數額共計為52萬元（計算式：10,000元52＝52 0,000元），及自112年11月1日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付之不當得利數額為1萬元，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。五、綜上所述，原告為系爭房屋之所有權人，被告無正當權源占用系爭房屋，原告基於所有權人身分，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及給付相當於租金之不當得利52萬元，並自112年11月1日起至遷讓之日止，每月給付1萬元為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，因此判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日民事第七庭法　官　王婉如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日　　　　　　　　　書記官許宸和

2024-10-23

PCDV-113-訴-365-20241023-2

訴

臺灣臺中地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第196號原告巫清勳訴訟代理人曾信嘉律師複代理人陳敬如律師被告和儀國際股份有限公司法定代理人巫清祥訴訟代理人吳亞澂律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年8月30日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○里○○路000號，坐落位置如臺中市○里地○○○○○○○○○號113年2月22日里土測字第035200號複丈成果圖所示囑託範圍白色鐵皮面積73.94平方公尺、綠色鐵皮面積573 .93平方公尺、灰色鐵皮面積331.9平方公尺之建物騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣210,000元，及自民國112年10月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告應自民國112年10月11日起至返還第1項房屋予原告之日止，按月於每月10日給付原告新臺幣35,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決第1、2項於原告分別以新臺幣446,900元、新臺幣70,000 元供擔保後，得假執行。但被告如分別以新臺幣1,340,700元、新臺幣210,000元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第3項，於原告就各到期部分以新臺幣11,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣35,000元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255 條第1 項第 3 款定有明文。再按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第25 6條亦有明定。經查，本件原告原起訴聲明第一項、第三項請求：「㈠被告應將坐落於臺中市○○區○○○段0000○0000地號土地上、門牌號碼臺中市○○區○○里○○路000號之房屋（包含同段236建號建物及未辦保存登記廠房，範圍待測量後特定）。㈢被告應自民國112年10月11日起至返還第1項房屋予原告之日止，按月於每月10日給付原告新臺幣35,000元，並自各期遲延之日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」（見中補卷第13頁），嗣原告再於民國113年9月30日以民事更正暨減縮訴之聲明狀變更第一項、第三項聲明如後述原告主張所示（見本院卷第183至184頁），其中訴之聲明第一項部分係配合地政機關勘測後測量成果而更正聲明，屬於不變更訴訟標的而更正事實上之陳述，第三項部分為減縮聲明，依前揭民事訴訟法規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告起訴主張：原告為坐落臺中市○○區○○○段0000○0000地號土地（下稱系爭土地）所有權人。而在1180地號土地上於民國81年10月16日建築完成之同段236建號、面積180.83平方公尺之鋼架構1層建物（下稱236建號建物，門牌號碼臺中市 ○○區○○里○○路000號），原為訴外人即兩造母親巫林水淑所有，後236建號建物陸續增建擴大，但增建部分並未辦理保存登記，仍使用原本之門牌。嗣於96年1月23日巫林水淑將2 36建號建物贈與原告，故原告為236建號建物所有權人。而2 36建號建物上增建未辦保存登記之廠房，因與236建號建物相通為一體，各部分各自缺乏構造上及使用上之獨立性，依民法811條之規定，附合於236建號建物，則原告為系爭土地上之廠房（含236建號建物及未辦保存登記建物），即坐落於系爭土地上如臺中市○里地○○○○○○○○○號113年2月22日里土測字第035200號複丈成果圖所示囑託範圍白色鐵皮面積73.9 4平方公尺（以下簡稱白建物）、綠色鐵皮面積573.93平方公尺（以下簡稱綠建物）、灰色鐵皮面積331.9平方公尺（以下簡稱灰建物）之建物（下合稱系爭廠房）之事實上處分權人。被告自數年前開始向原告承租使用系爭廠房，因被告法定代理人巫清祥與原告係兄弟，並未約定押租金、租期及另訂字據，僅約定租金每月新臺幣（下同）35,000元，每月 10日前應交付前月租金(例如112年3月10日前應交付112年2 月份租金），依法應視為不定期限租賃（下稱系爭租約）。兩造向以原告待被告通知後，前往收取現金以支付租金，惟原告於112年5月9日經訴外人即被告員工李官儫通知於翌日收取112年4月份房租，該日李官儫卻僅交付原告20,000元，經原告詢問後，始知被告單方面調降租金為每月20,000元，原告當下表示不同意，並將該20,000元退還在場之訴外人即巫清祥之子巫致逸，此後被告即未再交付任何租金，已積欠 112年4至9月份租金210,000元。又因原告經營之訴外人緯碩精密有限公司有廠房需求，本欲收回系爭廠房自用，乃於11 2年8月21日以律師函催告被告給付積欠租金，並通知將於11 2年9月30日終止系爭租約。被告於同月22日僅回函不否認每月支付原告租金35,000元，卻稱曾於112年4月電話通知租金暫降為20,000元云云，且未主動繳清積欠租金，原告遂於11 2年10月6日再次函催被告給付租金，及合法終止系爭租約。則系爭租約因被告遲延給付租金及原告收回自用，原告依土地法第100條第1款及民法第440條第1項之規定，已終止兩造間租賃關係。爰依民法第455條前段及第767條第1項之規定，請求被告騰空系爭廠房，遷讓返還予原告，並依民法第43 9條規定，請求被告給付積欠之租金，暨依民法第179條規定，按月給付無權占有之相當於租金之不當得利。並聲明：如主文所示。二、被告則以：巫清祥為被告法定代理人，於81至87年在當時為兩造父親所有之系爭土地上分次出資興建系爭廠房，並將其中同段236建號建物登記為訴外人即兩造母親巫林水淑名下。兩造父母死亡後，系爭土地及236建號建物（未包含未辦保存登記之廠房）由原告繼承，然巫清祥為其餘未辦保存登記廠房之出資興建人，系爭廠房亦由被告使用處分，被告為未辦保存登記廠房之真正事實上處分權人，原告並非未辨保存登記之廠房所有權人或事實上處分權人。又被告向原告承租系爭土地及236建號建物，原告應保持合於工廠使用、收益之狀態，惟系爭廠房依特定工廠登記相關規定，尚須每年繳交納管輔導金自109年至112年計4期180,000元，如未繳納將致系爭廠房斷水斷電，即不合於系爭租約約定租賃廠房使用、收益之狀態，被告本得依民法第264條規定，行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金。經兩造協商後，原告同意由被告先為代繳後，逕由租金中扣除，故被告至多僅積欠原告30,000元租金，被告亦將至113年1月31日前租含上開積欠30,000元租金以112年度存字第2210號提存在本院，故原告終止系爭租約之意思表示於法不合，兩造間租賃契約仍有效存在等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。三、得心證之理由：㈠原告主張其兩造就系爭廠房成立系爭租約，約定每月租金35, 000元，未約定押租金，為不定期租賃乙節，業據提出被告於112年8月22日112年和租第01號函在卷可按（見中補卷第5 1頁），被告雖不爭執兩造間有租賃契約，然抗辯原告所有者僅236建號建物，其餘增建部分均為其法定代理人巫清祥出資興建並取得事實上處分權，不在兩造租賃契約範圍內云云。故本件首應審究者，即為兩造租賃契約之範圍。　㈡經查：　⒈系爭土地中1180地號土地上之236建號即門牌號碼臺中市○○區 ○○路000號建物為1層鋼架造農舍，總面積180.83平方公尺以原因發生日期81年10月16日、登記原因為第一次登記，於11 0年5月11日登記為原告所有。該建物於81年10月23日以第39 330號申報房屋稅籍，登記於81年10月16日完工，其範圍包含層次01卡號A面積185.3平方公尺（起課年月81年12月）、層次1卡序B0面積122平方公尺、層次1卡序C0面積211.55平方公尺、層次1卡序D0面積126平方公尺、層次1卡序E0面積6 7.26平方公尺為營業用，層次2卡序A0面積126平方公尺、層次2卡序B0面積67.26平方公尺、層次3卡序A0面積8.97平方公尺為非住家非營業用（以上起課年月87年9月），及層次1 卡序F0面積58.8平方公尺、層次1卡序G0面積93.5平方公尺、層次1卡序H0面積31.88平方公尺為非住家非營業用（以上起課年月104年7月），計面積為1,098.52平方公尺，原納稅義務人為巫林水淑，後巫林水淑於96年1月23日贈與原告，改由原告為納稅義務人等情，有建物登記第一類謄本，及臺中市政府地方稅務局大屯分局113年4月18日中市稅屯分字第 1133309121號函檢送之臺中市政府方稅務局房屋稅籍證明書、臺中縣稅捐稽徵處房屋稅籍紀錄表、臺中市房屋稅籍紀錄表及房屋平面圖在卷可按（見中補卷第31頁、本院卷第69至 78頁）。　⒉且系爭廠房坐落於系爭土地上，在中投西路路邊，從外觀可看到右側是灰色鐵皮2層建物，左側是白色鐵皮2層建物，灰色鐵皮建物有1大門，門邊有掛門牌（四德路647號），左側白色建物有1鐵門。從大門進入灰色鐵皮建物，內部堆放機械等物。往左看是白色鐵皮建物的牆壁，也有開1門，門上寫辦公室。再往前走，有1內部鋁門，通過門後，室內空間向左側延伸到白色鐵皮建物後方，目前是全部連通的狀態，左轉後左側有1大門可以出入，走出去可以看到白色鐵皮建物，跟這塊建物沒有相連，從門外回頭看，延伸部份廠房鐵皮是綠色。原告表示原始建物是延伸空間內部從鋼樑往南方向部份，鋼樑往北部份及白色鐵皮建物是後來蓋的，看屋頂隔熱板顏色明顯不同。經勘驗後方空間確實有巨大鋼樑，南側屋頂顏色確實較深，北側屋頂較淺。被告表示原建物開始只有鋼樑南側1小部份，申請水電後才慢慢增建其他空間。從灰色建物進入右側有用圍牆隔間部份，出入口以木板擋住後方連通1相連小鐵皮建物，從該建物有小門可出入建物後方。鋼樑為灰色建物灰色鐵皮跟南側各有鋼柱，只是建築時靠在一起，經地政以南側建物鋼樑南側測量，如臺中市大里地政事務所113年5月1日複丈成果圖所示白色鐵皮面積73.94 平方公尺、綠色鐵皮面積573.93平方公尺、灰色鐵皮面積33 1.9平方公尺，建物總面積為979.77平方公尺，分別占用118 0地號土地面積677.27平方公尺、1178地號土地面積111.51 平方公尺，及其餘1177、1165、1176地號土地等情，有本院會同兩造於113年3月27日經現場履勘之勘驗筆錄、現場照片，及複丈成果圖在卷可稽（見本院卷61至64-11、81頁）。　⒊由稅捐資料、本院履勘所見及複丈成果圖，可見236建號建物業已擴建為綠建物，並有獨立出入口，而灰建物由大門進出，白建物另有獨立出入口及另有門通往灰建物，是系爭廠房 3個建物均有獨立出入口，綠建物及灰建物雖內部相通，但其柱子顏色不同亦各自獨立，構造上有獨立性，只需簡單隔間即可分別使用，故此3建物應各有獨立所有權，原告主張增建部分均附合至236建號建物成為單一所有權云云，尚難採取。但依稅籍資料，除層次1卡序F0面積58.8平方公尺、層次1卡序G0面積93.5平方公尺、層次1卡序H0面積31.88平方公尺之起課年月為104年7月外，其餘部分均係在巫林水淑將建物贈與原告之前即已起課房屋稅，依上開比對結果包含綠建物、白建物之全部及灰建物中心長方形之主要部分，均屬巫林水淑贈與原告範圍，應屬原告所有。至於層次1卡序F 0面積58.8平方公尺、層次1卡序G0面積93.5平方公尺、層次 1卡序H0面積31.88平方公尺部分，依稅捐機關之房屋平面圖（見本院卷第77頁），應係由灰建物中心長方形之北側、西側往外擴建及東側大門口往外擴建，依本院履勘所見並無獨立隔間及出入口，故此部分雖起課年月較晚，但業已附合於灰建物中。是原告主張系爭廠房均為其所有，即屬有據。　⒋被告辯稱系爭廠房為其法定代理人巫清祥出資興建，固提出工程承攬契約書、帳冊及估價單等件為據（見本院卷第19至 39、117至133、145至155頁）云云，惟該等單據未見有被告或巫清祥之署名，該工程承攬契約書上記載之業主及簽約者均非被告或巫清祥，被告復未能提出其他有利於己之證據以實其說，誠難認係被告所出資，其上開所辯，自無從採認。　⒌由上所述，系爭廠房既然全為原告所有或至少有事實上處分權，現在也全部打通由被告使用，則原告主張租賃範圍包含系爭廠房全部，合於常情，應可採信。被告抗辯租賃範圍僅有系爭236建號建物部分，其餘增建為其所有不在租賃範圍內云云，就增建部分之主張已與本院前開認定不符，且236 建號建物早已擴建為綠建物，就236建號建物原有範圍已無獨立區隔，且綠建物面積573.93平方公尺，為原236建號建物面積3倍以上，衡情亦無可能僅就236建號建物成立租賃契約。況依被告於112年8月22日112年和租第01號函，被告表示要空出半數空間讓原告使用並將租金由35,000元降低為2 萬元，但系爭廠房經測量建物總面積為979.77平方公尺，倘若被告所謂空出半數空間是指236建號建物，則其面積之半數僅約90平方公尺，又在綠建物中間，原告要如何使用？又如何能因此降租15,000元？則被告上開函文之意思應該是將系爭廠房的半數空間讓出，可見被告當時也認為租賃範圍包含系爭廠房全部，其於本件審理時始抗辯租賃範圍僅有236 建號建物部分，不足採取。　　㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。民法第440條第1、2項，第450條第2項定有明文。次按出租人非因收回自住或重新建築時，或承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋。土地法第100條第1、3款定有明文。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第455條前段、第767條第1項亦有明文。經查：　⒈兩造租賃之範圍為系爭廠房全部，已如前述。而原告主張被告於112年4月份房租僅交付20,000元予原告，經原告退還該 20,000元並表示不同意降租後，被告即未再交付任何款項予原告，經原告分別以112年8月21日112年度典字第24號、112 年10月6日112年度典字第33號律師函通知被告，依土地法第 100條第1、3款及民法第440條規定終止租賃關係。且原告為緯碩公司之法定代理人，即有將系爭廠房收回自用需求（見本院卷第39至49、53至55頁）。被告固遲於112年11月30日以本院112年度存字第2210號提存書清償提存170,000元（見本院卷第45頁），惟被告未能舉證證明兩造合意更易系爭租約租金數額，則原告主張被告於112年8月21日已積欠112年4 至7月租金計4期140,000元，於112年10月6日確實積欠112年 4至9月計6期210,000元，均已逾2期租金未繳納即合乎土地法第100條第3款及民法440條之規定，是原告主張依上揭規定，系爭租約於112年9月30日合法終止，即屬有據。被告於系爭租約終止後，已無繼續占有系爭廠房之合法權源，屬無權占有。從而，原告依民法第455條前段及第767條第1項規定請求被告騰空返還系爭廠房，為有理由，應予准許。　⒉又按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第423條定有明文。被告另辯稱原告負有應保持系爭廠房合於工廠使用、收益之狀態，須負擔依特定工廠登記辦法所規定之納管輔導金，對原告行使同時履行抗辯云云。惟查特定工廠登記辦法係於109年3月20日所制定公布，於11 2年10月30日修正公布，均晚於系爭廠房所申報81年10月16 日完工日期及96年1月23日異動登記日期，自難期兩造於租賃系爭廠房之初能預見、預知而預定負擔義務。被告復未能舉證證明兩造曾就納管輔導金之負擔另有約定，該繳交納管輔導金之義務亦與交付系爭廠房所約定使用收益狀態並無關連，被告上開同時履行抗辯，要非可採。　㈣本件被告積欠原告系爭廠房之租金總額迄至112年9月30日止為210,000元，兩造並不爭執系爭租約未約定押租金，已如前述，被告固辯稱將其中租金170,000元辦理清償提存云云，惟其既未能舉證證明原告有何受領租金遲延之有利事實，其提存自不生消滅租金債務之效力，原告請求被告給付欠繳之租金總額210,000元，自屬有據。　㈤另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。次按無權占用他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。查被告於系爭租約終止後，就系爭廠房即無占有使用之合法權源，而被告無權占用使用系爭廠房，獲有使用收益系爭廠房之利益，致原告無法就系爭廠房為使用收益，受有損害，且被告未給付任何對價之占用，依前揭規定，自應負返還此一利益即相當於被告占用期間內租金額之責，而依系爭租約約定每月租金35,000元，已如前述，是依上揭說明，原告請求被告應自112年10月1日起至返還系爭廠房之日止，按月於每月10日給付原告以系爭廠房租金35,000元計算之不當得利，為有理由，應予准許。　㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第233條第1項、第203 條亦有明定。查原告對被告所請求給付已屆清償期之租金計 210,000元，核屬有確定期限之給付，於各月屆期未給付時即應負遲延責任，則其請求被告給付積欠租金210,000元及自112年10月11日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，要無不合，應予准許。四、綜上所述，原告依民法第455條前段及第767條第1項規定請求被告騰空返還系爭廠房；依租賃關係請求被告給付欠繳之租金總額210,000元及遲延利息及自112年10月1日起至返還系爭廠房之日止，按月於每月10日給付原告以系爭廠房租金 35,000元計算之不當得利，為有理由，應予准許。五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核皆無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。七、訴訟費用負擔：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　21　　日民事第五庭法官王奕勛正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　21　　日書記官張祐誠

2024-10-21

TCDV-113-訴-196-20241021-2

訴

臺灣高雄地方法院

給付租金

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第643號原告柳文政張順益張寶仁陳寶玉兼前四人共同訴訟代理人張家慈被告宋昭清宋碧映宋守忠宋美玲宋巧雯上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113 年9 月18日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應連帶給付原告柳文政、張順益、張寶仁、陳寶玉、張家慈如附表四所示之金額及利息。被告共同承租如附表五所示土地，應自民國一百一十二年十二月六日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付原告柳文政、張順益、張寶仁、陳寶玉、張家慈如附表五所示之金額。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔百分之四十，餘由原告負擔。事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文　　。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用　　，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟。經查　　，本件原告變更聲明如下述：　㈠起訴時訴之聲明為：被告應自民國108 年6 月25日起至清償日止，按月給付原告新臺幣（下同）34,336元（見本院鳳補字卷第7 頁）。　㈡於112 年12月18日提出民事陳報狀，變更訴之聲明為：⒈被告應給付原告995,744 元，及自112 年11月24日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒉被告應自112 年11月25日起至返還坐落高雄市○○區○○段○○段000 ○000 地號土地（下分稱993 號土地、995 號土地，合稱系爭土地）之承租土地之日止，按月給付原告34,336元（見本院鳳補字卷第25頁）。　㈢於113 年3 月1 日提出民事準備狀，將訴之聲明變更為：⒈⑴ 被告應連帶給付原告柳文政635,180 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告應自112 年11月25日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付柳文政9,772 元。⒉⑴被告應連帶給付原告張順益718,185 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告應自112 年11月25日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付張順益11,049元。⒊⑴被告應連帶給付原告張寶仁12,870元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告應自112 年11月25日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付張寶仁198 元。⒋⑴ 被告應連帶給付原告陳寶玉6,435元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告應自 112 年11月25日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付陳寶玉99元。⒌⑴被告應連帶給付原告張家慈6,435元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告應自112 年11月25日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付張家慈99元（見本院審訴卷第55至56頁）。　㈣於113 年7 月27日提出民事準備狀，將訴之聲明變更為：⒈⑴ 被告共同承租之993 號土地，應連帶給付柳文政521,825 元，及自112 年12月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告共同承租之993 號土地，應自112 年12月6 日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付柳文政9,772 元。⒉⑴被告共同承租之993 號土地，應連帶給付張順益511, 412 元，及自112 年12月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告共同承租之993 號土地，應自112 年12 月6 日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付張順益9, 577 元；⑶被告共同承租之995 號土地，應連帶給付張順益1 0,720元，及自112 年12月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒊⑴被告共同承租之993 號土地，應連帶給付張寶仁5,234 元，及自112 年12月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告共同承租之993 號土地，應自 112 年12月6 日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付張寶仁98元；⑶被告共同承租之995 號土地，應連帶給付張寶仁728 元，及自112 年12月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒋⑴被告共同承租之993 號土地，應連帶給付陳寶玉2,617 元，及自112 年12月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告共同承租之993 號土地，應自112 年12月6 日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付陳寶玉49元；⑶被告共同承租之995 號土地，應連帶給付原告陳寶玉364 元，及自112 年12月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒌⑴被告共同承租之993 號土地，應連帶給付張家慈2,617 元，及自112 年12月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告共同承租之993 號土地，應自112 年12月6 日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付原告張家慈49元；⑶被告共同承租之995 號土地，應連帶給付原告張家慈364 元，及自112 年12月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（見本院訴字卷第1 17 至118 頁）。　㈤於113 年7月31日言詞辯論期日，將上開㈣變更後之聲明中請求自112 年12月6 日起按週年利率5 ％計算之利息再變更為以被告收到起訴狀繕本翌日起算（見本院訴字卷第123 頁　　）。㈥原告所為上開訴之聲明變更、請求金額增加、減縮，與原訴之原因事實有社會事實上之共通性及關聯性，證據資料共同而得加以利用，符合請求之基礎事實同一、擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定及說明，均應予准許。二、被告宋守忠、宋美玲、宋巧雯經合法通知，無正當理由而均未於最終言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　貳、實體部分　一、原告主張：　㈠系爭土地原為訴外人汪明燦所有，以不定期租賃方式出租（下稱系爭租約）予訴外人宋碨；汪明燦死亡後，系爭土地及系爭租約由訴外人汪欽若、汪欽崇、汪欽和繼承並於84 年6 月20日就系爭土地為分割繼承登記，應有部分各3 分之1 ，柳文政、張寶仁、訴外人張順集、陳寶玉、張家慈（下稱柳文政等5 人）嗣分別因買賣、贈與而輾轉取得系爭土地應有部分（移轉過程如附圖所示），另張順集就系爭土地之持分，嗣於110 年3 月30日辦理信託登記予張順益，由張順益代為處分及承受張順集與被告間之法律關係直至信託關係結束，是上開張順集持分部分即由張順益管理（原告各自持分如附表一所示），原告即成為系爭土地共有人。又宋碨死亡後，由訴外人宋陳溪、宋守義、宋守忠、張宋美玉、吳宋美珠、宋寅生、宋凰先共同繼承系爭租約；宋陳溪於69年6 月 12日死亡，其就系爭租約之權利義務關係由宋守義、宋守忠、張宋美玉、吳宋美珠、宋寅生、宋凰先繼承；吳宋美珠及其配偶即訴外人吳鴻燦先後於86年1 月7 日、108 年5 月18 日死亡，其等就系爭租約之權利義務關係由其子女即訴外人吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁繼承；宋守義於105 年2 月19日死亡後，其就系爭租約之權利義務關係由宋昭清、宋碧映、宋巧雯、宋美玲繼承。　㈡系爭租約之租金經本院88年度訴字第329 號判決應自88年1月 26日起調整為每月34,336元確定；柳文政等5 人於108 年6 月25日另訴請求被告連帶給付於該案起訴前5 年之租金，經本院108 年度訴字第1618號（下稱前案1618號案件）、臺灣高等法院高雄分院110 年度上易字第134 號判決被告應連帶給付自柳文政、張寶仁、張順集、陳寶玉、張家慈分別取得系爭土地應有部分之日起，至該案起訴日即108 年6 月25日止之租金在案。另柳文政等5 人再對被告起訴請求拆屋還地等事件，經本院109 年度重訴字第5 號（下稱前案重訴5號案件）、臺灣高等法院高雄分院110 年度重上字第58號判決准許請求995地號土地之部分金額，即被告共同承租之995地號土地，應自109 年12月30日起，於租賃關係存續期間内　　，按月連帶給付原告租金。而被告迄今仍拒不給付租金，每月應支付之租金數額如附表二所示，993 地號土地尚積欠如附表二所示自108 年6 月25日起至本案起訴前一日即112 年 12月5 日之租金總額，及自112 年12月6日起，於租賃關係存續期間内，按月連帶給付之租金；995 地號土地則尚積欠如附表三所示自108 年6 月25日起至109 年12月30日之租金總額。　㈢為此，爰依民法第425 之1 條、租賃及繼承之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：⒈⑴被告共同承租之993 號土地，應連帶給付柳文政521,825 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告共同承租之99 3 號土地，應自112 年12月6 日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付柳文政9,772 元。⒉⑴被告共同承租之993 號土地，應連帶給付張順益511,412 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告共同承租之993 號土地，應自112 年12月6 日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付張順益9,577 元；⑶被告共同承租之995 號土地，應連帶給付張順益10,720元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒊⑴ 被告共同承租之993 號土地，應連帶給付張寶仁5,234 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告共同承租之993 號土地，應自112 年12月6 日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付張寶仁98元；⑶被告共同承租之995 號土地，應連帶給付張寶仁728 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒋⑴被告共同承租之993 號土地，應連帶給付陳寶玉2,617 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告共同承租之993 號土地，應自112 年12月6 日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付陳寶玉49元；⑶被告共同承租之995 號土地，應連帶給付陳寶玉364 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒌⑴被告共同承租之993 號土地，應連帶給付張家慈2,617 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告共同承租之99 3 號土地，應自112 年12月6 日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付張家慈49元；⑶被告共同承租之995 號土地，應連帶給付張家慈364 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（見本院訴字卷第133 至135 頁）。二、宋昭清、宋碧映則均以：伊等同為系爭土地之共有人，使用自己之持分並無不妥，並無原告所稱不當得利；又系爭土地上有2 棟平房，占用系爭土地面積約145 平方公尺，而該建物於90年間屋頂坍塌，長年無人居住使用，現為廢棄建物，先前使用人已放棄地上權並將該等建物交由原告全權處理，並與原告達成和解，與伊等無關，伊等與原告間並無租賃關係。另前案1618號案件承審法官表示於108 年6 月25日起訴日即為租賃終止日，依民法第425 條買賣不破租賃原則，須租約5 年以上或不定期租約且必須經過公證，原告已買斷系爭土地，即不得以租約關係請求租金，且原告請求之每月租金金額，係以系爭土地全部面積計算，未扣除不能居住使用之上開廢棄建物占用部分及被告持分3 分之1 ，難認可採；前案1618號案件之二審法官針對上情，曾於開庭時要求原告重新計算租金，惟最終判決時卻未提及，伊等就此實有異議　　，但仍尊重前案1618號案件判決而先繳清租金，實則應以總租金除以系爭土地總面積得出每平方公尺之租金，再乘以被告現占用面積後，所得金額分予原告等人，原告罔顧前案16 18號案件判決而再行起訴，以不實陳述及錯誤算法欲請求被告給付更多租金，實非可採。此外，原告所稱不定期租賃從何而來不明，原告應先查明系爭土地現況及提出租賃契約書　　、和解書，並應將前揭廢棄建物清除乾淨返還予系爭土地所有人等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、宋守忠雖未於最後言詞辯論期日到場，惟其前於本院113 年 6 月19日、113 年7 月31日言詞辯論期日到場時以：伊於日據時代即已經購入系爭土地，光復後才接收小部份日產等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。四、宋美玲、宋巧雯經合法通知，無正當理由而皆未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。　　　五、本院得心證之理由：㈠按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力；確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力，民事訴訟法第400 條第1 項及第401 條第1 項分別定有明文。次按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之結果，已為實質之判斷者，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許；而所謂同一當事人間，係指前案訴訟為實質對立之當事人，可期待彼此就該重要爭點能互為對立之攻防，預見法院對於該重要爭點之判斷將產生拘束力而不致生突襲性裁判者而言（最高法院102 年度台上字第106 號判決意旨可資參照）。　㈡下列事實業經前案1618號案件、前案重訴5 號案件之一、二審判決確定在案，亦經本院依職權調取上開案件卷證核閱無訛：　⒈系爭土地原為汪明燦所有，以不定期租賃方式出租予宋碨，汪明燦死亡後，系爭土地及系爭租約由汪欽若、汪欽崇、汪欽和繼承並於84 年6月20日就系爭土地為分割繼承登記，應有部分各3 分之1 ，柳文政等5 人嗣分別因買賣、贈與而輾轉取得系爭土地應有部分（移轉過程如附圖所示），另張順集就系爭土地之持分，嗣於110 年3 月30日辦理信託登記予張順益，原告即成為系爭土地共有人，各自就系爭土地之持分如附表一所示。　⒉宋碨之配偶為宋陳溪，子女為宋守仁、宋守義、宋守忠、宋守雄、張宋美玉、宋美月及吳宋美珠，其中宋守仁（無子女　　）、宋守雄（子女為宋寅生、宋凰先）、宋美月（無子女）均早於宋喂死亡，故宋喂死亡後，由宋陳溪、宋守義、宋守忠、張宋美玉、吳宋美珠、宋寅生、宋凰先共同繼承系爭租約；宋陳溪於69年6 月12日死亡，其就系爭租約之權利義務關係由宋守義、宋守忠、張宋美玉、吳宋美珠、宋寅生、宋凰先繼承；吳宋美珠及其配偶吳鴻燦先後於86年1 月7 日、 108 年5 月18日死亡，其等就系爭租約之權利義務關係由其子女吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁繼承；宋守義於105 年2 月19 日死亡後，其就系爭租約之權利義務關係則由宋昭清、宋碧映、宋巧雯、宋美玲繼承。　⒊汪欽若、汪欽崇、汪欽和曾於88年間對宋守忠、張宋美玉、吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁、吳鴻燦（吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁之被繼承人）、宋守義（宋昭清、宋碧映、宋巧雯、宋美玲之被繼承人）、宋守雄（宋寅生、宋凰先之被繼承人）提起調整租金訴訟（下稱系爭調整租金事件），經本院88年度訴字第329號判決認定系爭土地租金應自88年1 月26日起調整為每月34,336元（即每年412,032元），上訴後經臺灣高等法院高雄分院以89年度上字第128 號判決駁回上訴確定。　⒋汪欽和、汪欽若前對宋守忠、宋守義、吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁及吳鴻燦提起給付租金訴訟，經本院高雄簡易庭以98年度雄簡字第2806號判決宋守忠、吳榮傑、吳瓊嬁、吳瓊娟應各給付汪欽和、汪欽若171,680 元，及均自98年9 月24日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，另各應自98年9 月24日起，按月給付汪欽和、汪欽若2,861 元；吳鴻燦、宋守義各應給付汪欽和、汪欽若171,680 元，及自98年10月6 日起至清償日止按年息5％計算之利息，另各應自98年10月6日起，按月各給付汪欽和、汪欽若2,861 元；張宋美玉應給付汪欽和、汪欽若171,680 元及自98年10月23日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，另自98年10月23日起，按月給付汪欽和、汪欽若2,861 元。吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁及吳鴻燦上訴後，與汪欽和、汪欽若在本院99年度簡上字第149 號事件審理時，於100 年6 月17日和解成立，和解內容為吳榮傑、吳瓊嬁、吳瓊娟及吳鴻燦願自和解之日起拋棄系爭土地之租賃權及現實占有，且就本院88年度訴字第329 號判決書所載占用門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00○00○0 號地上物願拋棄，並任由汪欽和、汪欽若處置，汪欽和、汪欽若願拋棄對吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁及吳鴻燦之租金請求。　⒌柳文政等5 人於109 年1 月3 日與張宋美玉簽立和解書，和解內容為張宋美玉願自和解之日起拋棄系爭土地之租賃權，及拋棄對系爭土地及其上所有建物現實占有，並任由等5 人處置，柳文政等5 人願拋棄對張宋美玉之租金、不當得利請求權，上開和解並經公證。　⒍柳文政等5 人於109 年6 月17日在前案重訴5 號案件，與宋寅生、宋凰先成立訴訟上和解，宋寅生、宋凰先願拋棄系爭土地之租賃權、系爭土地暨其上所有建物之現實占有。　⒎柳文政等5 人曾對被告起訴請求拆屋還地等（二審時張順集部分即由張順益承當訴訟），經本院109 年度重訴字第5 號、臺灣高等法院高雄分院110年度重上字第58 號判決駁回拆屋還地及按月給付993 地號土地之不當得利請求，准許請求 995 地號土地租金之部分金額，即被告共同承租995 地號土地，應自109 年12月30日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付租金予張順集、張家慈、張寶仁、陳寶玉確定。　⒏柳文政等5 人曾對被告起訴請求給付系爭土地租金，經本院1 08 年度訴字第1618號、臺灣高等法院高雄分院110 年度上易字第134 號判決被告應連帶給付柳文政等5 人取得系爭土地日期至108 年6 月25日之租金確定。　㈢兩造在前案1618號案件、前案重訴5 號案件為實質對立之當事人（張順益在前案重訴5 號案件二審業已承當訴訟而為當事人，而在前案1618號案件時雖係由張順集為當事人，但張順集嗣後將其持分移轉予張順益，由張順益管理、處分，張順益承繼其在系爭租約之地位，應不影響此部分判斷），而　　上開關於兩造間就系爭土地仍有系爭租約之法律關係存在、被告就系爭租約之承租權屬公同共有而需就租金負連帶給付之責、原告就系爭土地每月得請求之租金數額如附表三所示暨應扣除達成和解之吳榮傑、吳瓊嬁、吳瓊娟、張宋美玉、宋寅生、宋凰先應分擔部分等節，為兩造在前揭前案主張、抗辯之重要爭點，法院在對此一爭點進行調查與訊問後，始本於當事人完足舉證及辯論之結果為實質之判斷，且由前案卷證資料交互以觀，並無違背經驗法則、論理法則之處，被告於本案亦未再行提出新訴訟資料足以推翻系爭前案確定判決，尤其關於系爭租約是否終止乙事，兩造在本件均未再行提出其他事證，揆諸前揭說明，應認前揭前案就上開部分之認定對本案有爭點效適用，兩造不得再為相反之主張，本判決亦不得作相異之判斷。因此，宋守忠雖仍爭執於日據時代即已經購入系爭土地云云，宋昭清及宋碧映均抗辯其等亦取得系爭土地部分共有權利，與原告間並無租賃關係云云，均為在前案曾為之抗辯內容，既經前案判決認定在案，復無其他新證據提出，自難為其等有利之認定。至原告主張其等每月得請求之租金數額，在993 號土地部分並未扣除上述達成和解之人應分擔部分，忽略該部分之和解係針對系爭租約整體之法律關係，並非僅止於具個別訴訟，亦非可採，故原告每月得請求之租金數額應如附表三所示，逾如附表三所示金額部分應予駁回。　㈣又前案1618號案件判決被告應連帶給付之租金期間係至108 年6 月25日止，而原告本件就系爭土地均請求自108 年6 月 25日起算租金，就108 年6 月25日當日之租金請求，應已為前案1618號案件判決既判力所及，不得再重複請求，該部分應予駁回；另前案重訴5 號案件判決被告就995 號土地係自 109年12月30日起，於租賃關係存續期間內，按月應連帶給付租金，而原告本件就995 號土地請求租金係計算至109年1 2月30日，就109 年12月30日當日之租金請求，應已為前案重訴5號案件判決既判力所及，該部分亦應予駁回；此外，原告就993 號土地部分，針對112 年12月6 日當日之請求，在計算起訴前之金額時、起訴後起算時，業已重複計算，該日應僅能計算在其中一部之請求，爰將之放入起訴後之請求計算。從而，以如附表三所示每月得請求之租金數額，再扣除上開所述為既判力所及、重複請求之時間後，原告本件得請求之租金即如附表四、五所示。六、綜上所述，原告依租賃及繼承之法律關係，請求被告連帶給付如主文第一、二項所示之金額、利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日民事第四庭法官王宗羿以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　21　　日書記官陳仙宜附表一：　　一、993 地號土地（面積257 平方公尺）編號所有權人登記日期登記原因權利範圍 1 柳文政 106年6月6日買賣 1000/3000 2 張寶仁 106年7月19日買賣 10/3000 3 張順益 110年3月30日信託 980/3000 4 陳寶玉 108年5月28日贈與 5/3000 5 張家慈 108年6月21日贈與 5/3000 二、995 地號土地（面積44平方公尺） 1 張寶仁 106年7月19日買賣 60/3000 2 張順益 110年3月30日信託 880/3000 3 陳寶玉 108年5月28日贈與 30/3000 4 張家慈 108年6月21日贈與 30/3000 附表二（原告主張）： 993 號土地部分一、每月請求租金額編號原告權利範圍 993 號土地與系爭土地總面積比例每月請求租金額１柳文政 1000/3000 257/301 9,772元（計算式：34,336元×1000/3000×257/301）２張順益 980/3000 9,577元（計算式：34,336元×980/3000×257/301）３張寶仁 10/3000 98元（計算式：34,336元×10 /3000×257/301）４陳寶玉 5/3000 49元（計算式：34,336元×5/3000×257/301）５張家慈 5/3000 49元（計算式：34,336元×5/3000×257/301）二、自108 年6 月25日至112 年12月6 日請求租金總額編號原告應給付租金計算期間請求租金總額１柳文政共計4 年5 月又12日 521,825元【計算式：9,772元×（4×12＋5＋12/30）】２張順益同上 511,412元【計算式：9,577元×（4×12＋5＋12/30）】３張寶仁同上 5,234元【計算式：98元×（4×12＋5＋12/30）】４陳寶玉同上 2,617元【計算式：49元×（4×12＋5＋12/30）】５張家慈同上 2,617元【計算式：49元×（4×12＋5＋12/30）】 995號土地部分：一、每月請求租金額編號原告權利範圍 995 號土地與系爭土地總面積比例每月請求租金額１張順益 880/3000 44/301 589元【計算式：34,336元×880/3000×44/301×（1－3/5）】２張寶仁 60/3000 40元【計算式：34,336元×60/3000×44/301×（1－3/5）】３陳寶玉 30/3000 20元【計算式：34,336元×30/3000×44/301×（1－3/5）】４張家慈 30/3000 20元【計算式：34,336元×30/3000×44/301×（1－3/5）】二、自108 年6 月25日至109 年12月30日請求租金總額編號原告應給付租金計算期間請求租金總額１張順益共計1 年6 月又6 日 10,720元【計算式：589元×（12＋6＋6/30）】２張寶仁同上 728元【計算式：40元×（12＋6＋6/30）】３陳寶玉同上 364元【計算式：20元×（12＋6＋6/30）】４張家慈同上 364元【計算式：20元×（12＋6＋6/30）】附表三（原告每月得請求之租金數額）：一、993地號土地（面積257 平方公尺）原告權利範圍達成和解之連帶債務人應扣除之比例 993 號土地與系爭土地總面積之比例每月所得請求租金數額【計算式：系爭土地每月總租額× 應有部分比例× （1-已免除債務比例）× 993 號土地面積比例】（元以下四捨五入）柳文政 1000/3000 ⒈吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁共同繼承吳宋美珠之應繼分比例5 分之1 ，故應扣除5 分之1 ⒉張宋美玉應繼分比例5 分之1 ，故應扣除5 分之1 ⒊宋寅生、宋煌先代位繼承宋守雄之應繼分比例5 分之1 ，故應扣除5 分之1 257/301 3,909元【計算式：34,336元× 1000/3000 × （1-3/5 ）× 257/301 ＝3,909元】張寶仁 10/3000 39元【計算式：34,336元× 10/3000 × （1-3/5 ）× 257/301 ＝39元】張順益 980/3000 3,831元【計算式：34,336元× 980/3000× （1-3/5 ））× 257/301 ＝3,831元】陳寶玉 5/3000 20元【計算式：34,336元× 5/3000 × （1-3/5 ）× 257/301 ＝20元】張家慈 5/3000 20元【計算式：34,336元× 5/3000 × （1-3/5 ）× 257/301 ＝20元】二、995地號土地（面積44平方公尺）原告權利範圍達成和解之連帶債務人應扣除之比例 995 號土地與系爭土地總面積之比例每月所得請求租金數額【計算式：每月總租額× 應有部分比例× （1-已免除債務比例）× 995 地號面積比例】（元以下四捨五入）張寶仁 60/3000 同上 44/301 40元【計算式：34,336元× 60/3000 × （1-3/5 ）× 44/301＝40元】張順益 880/3000 589元【計算式：34,336元× 880/3 000 × （1-3/5 ）× 44/301＝589元】陳寶玉 30/3000 20元【計算式：34,336元× 30/3000 × （1-3/5 ）× 44/301＝20元】張家慈 30/3000 20元【計算式：34,336元× 30/3000 × （1-3/5 ）× 44/301＝20元】附表四（本判決針對起訴前租金請求之判斷）：一、993 號土地編號主文計算說明１被告應連帶給付原告柳文政新臺幣貳拾萬捌仟肆佰捌拾元，及各被告自附表六所示日期起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 108 年6 月26至112 年12月5 日共計53個月又10日，每月3,909元×（53＋10/30）＝208,480元２被告應連帶給付原告張順益新臺幣貳拾萬肆仟參佰貳拾元，及各被告自附表六所示日期起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 108 年6 月26至112 年12月5 日共計53個月又10日，每月3,831元×（53＋10/30）＝204,320元３被告應連帶給付原告張寶仁新臺幣貳仟零捌拾元，及各被告自附表六所示日期起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 108 年6 月26至112 年12月5 日共計53個月又10日，每月39元×（53＋10/30）＝2,080元４被告應連帶給付原告陳寶玉新臺幣壹仟零陸拾柒元，及各被告自附表六所示日期起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 108 年6 月26至112 年12月5 日共計53個月又10日，每月20元×（53＋10/30）＝1,067元（元以下四捨五入）５被告應連帶給付原告張家慈新臺幣壹仟零陸拾柒元，及各被告自附表六所示日期起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 108 年6 月26至112 年12月5 日共計53個月又10日，每月20元×（53＋10/30）＝1,067元（元以下四捨五入）二、995 號土地編號主文１被告應連帶給付原告張順益新臺幣壹萬零陸佰柒拾捌元，及各被告自附表六所示日期起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 108 年6 月26至109 年12月29日共計18個月又4日，每月589元×（18＋4/31）＝10,678元２被告應連帶給付原告張寶仁新臺幣柒佰貳拾伍元，及各被告自附表六所示日期起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 108 年6 月26至109 年12月29日共計18個月又4日，每月40元×（18＋4/31）＝725元（元以下四捨五入）３被告應連帶給付原告陳寶玉新臺幣參佰陸拾參元，及各被告自附表六所示日期起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 108 年6 月26至109 年12月29日共計18個月又4日，每月20元×（18＋4/31）＝363元（元以下四捨五入）４被告應連帶給付原告張家慈新臺幣參佰陸拾參元，及各被告自附表六所示日期起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 108 年6 月26至109 年12月29日共計18個月又4日，每月20元×（18＋4/31）＝363元（元以下四捨五入）附表五（本判決關於993 號土地之起訴後租金請求之判斷）：編號主文１被告共同承租坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地，應自民國一百一十二年十二月六日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付原告柳文政新臺幣參仟玖佰零玖元。２被告共同承租坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地，應自民國一百一十二年十二月六日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付原告張順益新臺幣參仟捌佰參拾壹元。３被告共同承租坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地，應自民國一百一十二年十二月六日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付原告張寶仁新臺幣參拾玖元。４被告共同承租坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地，應自民國一百一十二年十二月六日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付原告陳寶玉新臺幣貳拾元。５被告共同承租坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地，應自民國一百一十二年十二月六日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付原告張家慈新臺幣貳拾元。附表六（起訴狀繕本送達被告翌日）：編號被告日期送達證書１宋昭清民國113 年2 月23日本院審訴卷第47頁２宋碧映民國113 年2 月23日本院審訴卷第49頁３宋守忠民國113 年2 月23日本院審訴卷第51頁４宋巧雯民國113 年3 月9 日本院審訴卷第113頁５宋美玲民國113 年3 月9 日本院審訴卷第111頁附圖：

2024-10-18

KSDV-113-訴-643-20241018-1

訴

臺灣臺中地方法院

遷讓不動產等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第518號原告張賴玉雪住○○市○○區○○○道0段000巷000 訴訟代理人王仁祺律師被告楊火成訴訟代理人徐文宗律師複代理人林雅儒律師上列當事人間遷讓不動產等事件，本院於民國113年9月18日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　事實及理由壹、程序部分：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告起訴時係民法第440條、第455條及第76 7條等規定為請求權基礎，並聲明：㈠被告應將坐落臺中市○○ 區○○段00○00地號土地（下分稱77地號土地、88地號號土地，合稱系爭土地），全部遷讓返還予原告共有人張賴玉雪及其他全體共有人；㈡被告應給付原告及其他全體共有人相當所積欠租金新臺幣（下同）78萬元之不當得利，及自起訴狀送達被告之日起至遷讓第1項所示不動產之日止，按月給付1 萬3000元予原告共有人張賴玉雪及其他全體共有人(見本院卷第11-15頁)。嗣於民國112年8月23日言詞辯論程序追加民法第831條準用第821、767條等規定為請求權基礎(見本院卷第185-191頁)。原告並多次變更追加聲明，最終於113年3月 18日言詞辯論程序聲明：㈠被告應將坐落77地號土地上如臺中市中正地政事務所113年1月18日中正地所二字第11300007 71號函檢附之複丈成果圖（即本判決附圖，下稱附圖）所示編號B部分之地上物，及82地號土地上如附圖所示編號A部分之地上物均拆除，並將上開土地返還予原告及其他土地全體共有人；㈡被告應給付原告及其他全體共有人相當所積欠租金78萬元之不當得利，及自起訴狀送達被告之日起至遷讓第 1項所示不動產之日止，按月給付1萬3000元予原告共有人張賴玉雪及其他全體共有人等語(見本院卷第296頁)。原告前開訴之變更追加，均係本於主張被告無權占有系爭土地之同一事實，相關證據及訴訟資料得一併利用，應認符合請求之基礎事實同一情形，揆諸前開法條規定，原告所為訴之變更追加，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：㈠系爭土地原為原告母親賴蔭（已歿）所有，賴蔭於84年間及8 6年間分別有與被告簽訂兩份土地租賃契約書，約定由賴蔭將系爭土地出租予被告，供被告放置大理石使用，第1份租賃契約書租期為84年1月5日起至86年1月4日，第2份租賃契約書租期為86年1月4日起至87年1月4日，每月租金均為1萬3 000元。因第2份租賃契約書租期屆至後，賴蔭及被告並未再簽訂後續租賃契約，則賴蔭就系爭土地與被告間之租賃契約於87年1月4日屆滿時即消滅。嗣賴蔭於106年8月10日死亡，由原告與訴外人賴玉如、賴加勳、賴淑媛等人共同繼承系爭土地後，始知被告對系爭土地之租賃契約早已屆期，被告自原租賃契約消滅後即無償占用使用系爭土地迄今。原告爰依民法831條、第821條、第767條第1項及第455條等規定，請求被告拆除坐落系爭土地之地上物，返還系爭土地，並依民法第179條之規定，請求被告給付起訴前5年期間相當租金之不當得利78萬元，並自起訴狀繕本送達之日起至返還系爭土地止，按月給付1萬3000元予原告及其他全體共有人等語。㈡並聲明：1.被告應將坐落77地號土地上如附圖所示編號B部分之地上物，及82地號土地上如附圖所示編號A部分之地上物均拆除，並將上開土地返還予原告及其他土地全體共有人； 2.被告應給付原告及前項土地全體共有人相當於所積欠租金 78萬元之不當得利，及自起訴狀送達被告之日起至遷讓第1 項所示不動產之日止，按月給付1萬3000元予原告及其他全體共有人；3.願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠被告否認曾與賴蔭簽署如原告所提出之兩份租賃契約書。實則，系爭土地前由原告之父親賴木欽（已歿）提供殯葬業者使用，嗣殯葬業者遷離，於80年間以前，由被告向賴木欽租用，雙方口頭約定成立不定期租賃契約，租金每月3000元，由賴木欽之配偶賴林甘（已歿）於每年1月5日向被告收取。被告原以現金支付租金，97年以後改用支票給付，107年後因賴林甘不良於行，改由賴蔭（為賴木欽之同居人）之女兒賴玉如收取租金，而系爭土地旁，另有賴玉如所有建物１棟( 下稱系爭房屋)以每月1萬8000元出租予被告使用，是系爭土地、房屋之租金被告均一併以支票交付賴玉如收受。　㈡109年間，賴木欽之繼承人因系爭房屋應否屬賴木欽之遺產有所爭執，賴玉如將租金支票退還被告，被告每年一再通知，賴玉如均未前來取回，是系爭土地之租金應以被告住所為清償地，屬往取債務，又賴木欽往生後，原告與其他繼承人公同共有系爭土地租金債權，被告屢次請求原告邀集繼承人商議租金給付方式，原告雖曾應允，但均無下文，足見被告並無遲延支付租金。況且依民法第258條、263條規定，終止租約當事人有數人者應由全體為之，則本件當應由賴木欽之全體繼承人共同行使終止權方可，原告所提出之存證信函並未以上開全體繼承人名義為之，顯然於法不合。且原告20餘年對被告租用系爭土地均未異議，現始主張被告無權占有，原告本件請求亦為權利濫用等語，資為抗辯。㈢並聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。　三、不爭執事項（見本院卷第370-371、447頁）：　㈠系爭土地於84年11月24日起至107年1月29日以前其土地登記簿之登記所有人均為賴蔭（見本院卷第81-83頁）。　㈡賴木欽與賴林甘為配偶關係，賴木欽與賴蔭為同居人關係，賴木欽分別與賴林甘、賴蔭均生育有子女，賴木欽、賴林甘及賴蔭之死亡日期及其等繼承人，均如本院卷第317、337頁之繼承系統表所示。　㈢賴加勳、賴玉如、賴淑媛及原告，因賴蔭於106年8月10日死亡而繼承系爭土地，並均於107年1月30日以分割繼承為登記原因，登記各持有系爭土地應有部分4分之1（見本院卷第73 -83頁）。　㈣被告有於111年3月4日收受台中路郵局49號存證信函（見本院卷第41-46頁）。　㈤賴加勳於111年4月17日寄發台中路郵局331號存證信函予被告，並於翌日送達（見本院卷第47-48頁）。　㈥原告於112年2月10日委任王仁祺律師寄發曙律民字第0000000 00號律師函予被告，並於112年2月13日送達（見本院卷第51 、52、97頁）。　㈦被告自80年間即占有使用系爭土地至今。　㈧如附圖所示，系爭土地上之符號A、B地上物(下稱系爭地上物 )為被告所有（見本院卷第235頁）。　㈨就系爭土地於本件起訴前5年間之申報地價，兩造同意以每平方公尺2720元為準。　　四、本院之判斷：㈠關於系爭土地之租賃契約，最初係成立於賴蔭與被告之間，原告此部分主張，應屬事實：　⒈關於被告最初何以得占有使用系爭土地，原告主張係84年及8 6年間賴蔭分別與被告簽訂兩份定有確定期限之租賃契約書；被告則抗辯其係於80年以前與賴木欽口頭約定成立不定期租地建屋契約，並否認原告提出之租賃契約書上其簽名、印文之真正。　⒉查，據證人即賴蔭之媳婦徐凱玲證稱：我有看過原告提出之兩份租賃契約書，當時是我公公賴木欽提出如原證2號契約書交給我先生賴加勳，請賴加勳按照該文字內容重謄寫一次，賴加勳謄寫成原證3號之契約書，該原證3號契約書是由我跟賴林甘婆婆一起拿去給被告用印，我有看到被告親自拿印章用印，地點就是系爭土地現場等語（見本院卷第374-379 頁）；證人即原告之弟賴加勳證稱：系爭土地原先是先母賴蔭租給被告的，我有看過原證2、3號契約書，原證2契約書，是租約快到期時，我父親賴木欽交給我第1份契約書，叫我重新抄一遍，說要去續約，我抄完以後拿給我太太徐凱玲，她跟賴林甘一起拿去給被告，上開兩份契約書租期屆滿後，沒有再續租給被告等語（見本院卷第381-385頁）。參諸上開二證人之證述一致，均表示原告所提出之第2份契約書（即原證3號，本院卷第29-31頁）係賴加勳根據第1份契約書（即原證2號，本院卷第21-27頁）內容所謄寫，再由徐凱玲偕同賴林甘攜帶第2份契約書交由被告親自用印，並參系爭土地於84年11月24日起至107年1月29日前其登記所有人均為賴蔭（見不爭執事項㈠），則原告主張被告原先係基於原告所提出之上開兩份租賃契約書，而與賴蔭成立租賃契約，原定之租賃期限分別為84年1月5日起至86年1月4日、86年1 月4日起至87年1月4日為止等情，應屬事實。　⒊被告雖以證人賴玉如之證詞，抗辯認為被告係與賴木欽成立租賃契約云云。然，據證人即原告之妹賴玉如證述：系爭土地在很久以前，我父親賴木欽在世時就租給被告了，當時是賴木欽口頭與被告約定，至於何時約定的，這是我父親賴木欽的事情，我不清楚；系爭土地都是我母親賴蔭的，都是我父親賴木欽在處理，所以我認為是賴木欽出租等語（見本院卷第387、389、390、392頁）。由上開證人賴玉如之證述可知，賴玉如當係基於家族事務原先均係由父親賴木欽主導，方認為關於系爭土地之租賃契約，其出租人為賴木欽，但其亦自承並不清楚何時約定租賃契約，則顯然證人上開陳述，當屬其個人推論，無從以其證詞認定有被告所稱被告係口頭與賴木欽就系爭土地成立租賃契約一事，被告復未提出其他足供佐證其抗辯事實之證據，應認被告所辯並不可採。㈡賴蔭與被告間就系爭土地之租賃契約於87年1月4日原定租賃期限屆滿後，轉為不定期限之租賃契約：　⒈租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第 451條定有明文。　⒉查，據證人賴加勳證述：88年以後系爭土地仍繼續由被告在占用，我們家族成員對於被告占用一事是直到賴蔭過世，系爭土地登記到包含我在內之繼承人名下後，才覺得我們要把土地收回來等語（見本院卷第386頁）。依此證述足認，包含原租賃契約之出租人賴蔭在內之原告家族成員，於原告所提出之第2份租賃契約書租賃期限於87年1月4日屆至後，均了解被告有繼續占有使用系爭土地之事實，但均未對被告有反對（表示不再出租）之意思，則依民法第451條規定，應視為賴蔭及被告間以不定期限繼續契約，即賴蔭及被告間就系爭土地轉為不定期限租賃契約（下稱系爭契約）。㈢系爭契約法律關係於賴蔭於106年8月10日死亡後，由原告、賴玉如、賴加勳及賴淑媛等人所繼承，並公同共有；系爭契約並未經出租人合法終止，則系爭契約迄今仍屬有效存續：　⒈按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。上開規定，由數人公同共有所有權以外之財產權者，亦準用之，此觀民法第828條第3項、第831條規定自明。租賃權屬所有權以外之財產權，終止公同共有之租賃權，涉及該法律關係之存否，將使共有人原有之權利發生變動，自應得公同共有人全體之同意（最高法院111年度台上字第2893號判決意旨參照）。　⒉查，賴蔭與被告就系爭土地之租賃契約，自87年1月4日後轉為不定期限租賃契約，經認定如上，又賴蔭於106年8月10日死亡，其繼承人則包含原告、賴玉如、賴加勳及賴淑媛等人（見本院卷第317頁），則系爭契約自應由原告、賴玉如、賴加勳及賴淑媛等人所繼承並公同共有該租賃權。　⒊雖原告所提出之台中路郵局49號存證信函，有提其催告被告限期清償積欠之租金，如未清償則將終止租賃契約（見本院卷第41-46頁），所提出委任王仁祺律師所寄發曙律民字第0 00000000號律師函，有提及終止與被告間之租賃契約等語（見本院卷第51、52頁），惟上開台中路郵局49號存證信函其寄件人中僅經原告、賴加勳、賴淑媛用印（該信函有載明寄件人賴玉如，但未經賴玉如用印），上開委任王仁祺律師所寄發律師函其委任人僅為原告，且證人賴玉如證稱其不知悉有上開台中路郵局49號存證信函之事（見本院卷第388-389 頁），則依原告所提出之證據，無從證明對於系爭契約之終止有經出租人全體同意，是原告所提出之上開函文，均無從發生終止系爭契約之效力，應認系爭契約目前仍有效存續。　⒋既系爭契約目前仍有效存續，被告占有系爭土地為有權占有，則原告主張被告為無權占有，依民法831條、第821條、第 767條第1項及第455條等規定，請求被告拆除坐落系爭土地之地上物，返還系爭土地，並依民法第179條之規定，請求被告給付起訴前5年期間相當租金之不當得利78萬元，並自起訴狀繕本送達之日起至返還系爭土地止，按月給付1萬3000元予原告及其他全體共有人等語，均無理由。五、綜上所述，原告依民法831條、第821條、第767條第1項、第 455條及第179條等規定，聲明請求㈠被告應將坐落77地號土地上如附圖所示編號B部分之地上物，及82地號土地上如附圖所示編號A部分之地上物均拆除，並將上開土地返還予原告及其他土地全體共有人；㈡被告應給付原告及前項土地全體共有人78萬元之不當得利，及自起訴狀送達被告之日起至遷讓第1項所示不動產之日止，按月給付1萬3000元予原告及其他全體共有人，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日民事第五庭法官潘怡學本判決有附圖：臺中市中正地政事務所收件日期文號112年8月25 日正土測字第131500號複丈成果圖。以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日書記官蔡秋明

2024-10-18

TCDV-112-訴-518-20241018-1

台上

最高法院

請求拆屋還地等

最高法院民事裁定 113年度台上字第1137號上訴人林大衛訴訟代理人許景鐿律師上訴人林榆頵（原名林佩璍）林尹涵王金進王斌宇陳雪雲林昱君上七人共同訴訟代理人張啟富律師被上訴人邱塗金林茹海楊仁元共同訴訟代理人陳益軒律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國113年2 月6日臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（111年度重上更一字第73號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由一、按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之；又判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；且提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，其依民事訴訟法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由；另第三審法院應於上訴聲明之範圍內，依上訴理由調查之。同法第467條、第468條、第470 條第2項、第475條本文各有明文。是當事人提起上訴，如依同法第469條規定，以原判決有所列各款情形之當然違背法令為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實；如依同法第469條之1規定，以原判決有前條以外其他不適用法規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關司法院解釋或憲法法庭裁判字號，或成文法以外之習慣或法理、法則等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀或理由書如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。另第三審法院就未經表明於上訴狀或理由書之事項，除有民事訴訟法第 475條但書情形外，亦不調查審認。二、上訴人對於原判決關其敗訴部分提起上訴，雖以該部分判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使，所論斷：被上訴人邱塗金、林茹海（下合稱邱塗金等2人）於民國76年10月14 日以買賣為原因，登記取得坐落臺中市○○區○○段8、10、14 、18、22地號土地（下合稱系爭土地）所有權應有部分各2 分之1，邱塗金又於108年4月3日將系爭土地除22地號以外4 筆土地應有部分各200分之1、22地號土地應有部分212分之1 ，以贈與為原因移轉登記予被上訴人楊仁元。上訴人林大衛、林榆頵、林昱君、林尹涵（下合稱林大衛等4人）、王金進、王斌宇、陳雪雲各自占用系爭土地如原判決附表（下稱附表）一編號1至4、6、7即原判決附圖（下稱附圖）標示A 、B、F至M 部分，並搭建附圖標示A、F至I、L、M所示建物及標示K所示鐵皮棚架（下合稱系爭地上物）。前案邱塗金等2人對上訴人起訴請求拆屋還地，經原法院93年度上更㈠字第59號確定判決認定彼等存有不定期租賃關係（下稱系爭租約），但未將系爭租約之繳租地點及方式列為重要爭點，無爭點效之適用。系爭租約原約定由承租人至出租人指定之處所繳租，為赴償債務。訴外人王金忠（即王斌宇之被繼承人）、王金進委由訴外人王金順寄發84年3月2日存證信函，表示依土地法第97條規定，按系爭土地申報地價年息10％計算系爭土地租金，並檢附依此計算之銀行本票供作支付租金，其後經邱塗金等2人同意，而合意變更按此方式計算及以現金繳納租金。林大衛等4人、陳雪雲部分則約定以每甲每年稻穀5000台斤為租金計算標準，並同意以現金折算給付。因上訴人積欠租金多年，邱塗金等2人乃於98年12月11日、107 年2月13日發函，合法催告上訴人給付積欠之多年地租，惟未獲置理。經邱塗金等2人以107年11月29日、同年12月28日律師函終止系爭租約，系爭租約分別於附表二之二「租約終止日」欄所示之日終止，上訴人已無占有系爭土地之正當權源，被上訴人依所有物返還請求權、租賃物返還請求權之法律關係請求上訴人拆除系爭地上物並返還占有系爭土地部分，為有理由。上訴人於系爭租約終止後，無權占有系爭土地，受有相當於租金之不當得利。審酌系爭土地位置，其上建物供住宅使用，道路狹小，核定上訴人占用系爭土地所受之利益，被上訴人依系爭租約、民法第439條、第179條規定，請求上訴人各給付如附表二編號1至4、6、7乙欄、丁欄所示之租金及不當得利各本息，應屬有據等情，指摘其為不當，並就原審所論斷者，泛言理由不備、矛盾，而非表明該不利部分判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，更未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。末查，被上訴人援引臺灣臺中地方法院98年度重訴字第168號民事起訴狀記載，係主張租金繳納地點為由出租人指定後，承租人至指定地點繳納之赴償債務；原審係認邱塗金等2人其後始同意王金忠、王金進提出之租金計算方式而合意變更按土地申報地價年息10％計算租金，是並無反於被上訴人自認之事實而為認定，附此敘明。三、據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第4 44條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　17　　日最高法院民事第七庭　　　　審判長法官陳靜芬法官高榮宏法官蔡孟珊法官黃明發法官藍雅清本件正本證明與原本無異書　記　官　林沛侯中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日

2024-10-17

TPSV-113-台上-1137-20241017-1

上更二

臺灣高等法院臺中分院

拆屋還地

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上更二字第14號上訴人盧美華訴訟代理人林世祿律師上訴人盧慶松盧美惠盧億龍詹昌達詹國賓盧宣旻視同上訴人鄭一德鄭淦魁鄭婷予鄭一心（即丹羽るみ）兼上4人之訴訟代理人鄭一貫視同上訴人王陳秋香王敏行王聰永王聰淮王彩鳳兼上5人之訴訟代理人王彩雲視同上訴人王詹碧霞詹前敏詹碧蓮詹永莒楊森富楊宗諭楊沛婷詹前旗詹曜嘗陳玉雪（即詹前錫之承受訴訟人）詹嘉維（即詹前錫之承受訴訟人）詹豐澤（即詹前錫之承受訴訟人）詹啓煌（即詹前錫之承受訴訟人）被上訴人王彩芬訴訟代理人黃茂松律師上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於民國109年3月12日臺灣彰化地方法院108年度訴字第396號第一審判決提起上訴，經最高法院第2次發回更審，本院於113年9月11日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。　　　　事實及理由壹、程序部分一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。民事訴訟法第56條第1項定有明文。查，被上訴人主張坐落○○縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）為伊所有，其上門牌○○縣○○鄉○○街00號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）無權占用系爭土地，而伊及訴外人○○○之繼承人盧美華、Ｂ○○、Ａ○○、玄○○、寅○○、巳○ ○、宙○○（以下合稱盧美華等7人）、訴外人○○○之繼承人亥○ ○、天○○、地○○、宇○○、戌○○即丹羽るみ（以下稱戌○○）（合稱亥○○等5人）、訴外人○○○之繼承人丁○○○、丙○○、己○○、乙○○、庚○○、甲○○（以下合稱丁○○○等6人）、訴外人○○○之繼承人戊○○○、卯○○、未○○、丑○○、子○○、癸○○、壬○○、辰○ ○、申○○、辛○○、午○○、酉○○、詹啟煌（前4人之繼承人詹前錫於民國000年0月00日死亡，經其4人承受訴訟；以上13人合稱戊○○○等13人）因繼承而為系爭房屋之事實上處分權人，爰依民法第767條第1項及繼承之法律關係，請求上開人等拆屋還地。查，本件係拆屋還地事件，其訴訟標的之實體給付內容不可分，法院判決結果對上訴人及視同上訴人必須合一確定。故上訴人盧美華等7人提起之上訴，其效力依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，及於其餘同造共同訴訟人亥 ○○等5人、丁○○○等6人、戊○○○等13人，爰併列其等為視同上訴人（與盧美華等7人合稱為上訴人）。　　二、又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。民事訴訟法第 262條第1、3項定有明文。而訴訟標的對於共同被告之各人必須合一確定者，原告對於部分被告撤回起訴，依民事訴訟法第56條第1項第2款規定，其效力及於全體，如已得被告全體同意，原告之訴即因撤回而終結，法院不得更為裁判（最高法院103年度台上字第1559號判決意旨參照）。查：１、宙○○之生父為Ｂ○○，於68年6月18日經○○○、○○○共同收養，○○○ 於91年6月21日死亡，○○○於93年3月9日死亡，嗣101年12月2 4日經法院裁定終止收養關係，有渠等戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第209頁、211頁、215頁、233頁）；此外，○○○為○ ○○之長子，○○○係於82年12月17日死亡（見本院卷第205頁、 209頁），○○○因而繼承○○○之權利義務；而○○○死亡時，依前述，與宙○○間之收養關係尚未終止，自應由宙○○繼承○○○之權利義務，是以宙○○仍為○○○之再轉繼承人，並與○○○之其他繼承人即黃○○、Ｂ○○、Ａ○○、玄○○、寅○○、巳○○，關於本件訴訟標的法律關係即應合一確定。２、被上訴人雖於前審撤回對宙○○之起訴（見更一審卷㈡第143頁、160頁），除盧美華、玄○○表示同意（見更一審卷㈡第160 頁、第215頁）外，其餘必要共同訴訟人則未以言詞或書狀表示同意，自不生撤回其訴之效果，併此說明。三、上訴人Ｂ○○、玄○○、Ａ○○、寅○○、巳○○、宙○○及視同上訴人亥 ○○等5人、戊○○○等13人均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。　貳、實體部分：　　　　一、被上訴人主張：系爭土地為伊所有，上訴人因分別繼承○○○ 、○○○、○○○、○○○合夥興建之系爭房屋，惟系爭房屋占用系爭土地如原審判決附圖即如○○縣○○地政事務所收件日期文號 000年0月00日○○測字第000000號土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A、B、C 所示部分，面積依序為2.91、6.86、92.09 平方公尺。系爭房屋無占有系爭土地之正當權源，上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，爰依民法第767條第1項規定及繼承之法律關係，求為命上訴人將附圖編號A、B、C所示之建物拆除，並返還該部分土地予伊之判決。二、上訴人部分：㈠、盧美華等7人略以：系爭土地原係訴外人○○○所有，其與訴外人○○○、○○○、○○○（即○○○○，下稱○○○）(下合稱○○○等4人）於50年間合夥經營○○○○○，向○○○承租系爭土地，合資興建系爭房屋作為旅社使用，○○○嗣經其他股東同意，將股權讓與伊等之被繼承人○○○，系爭房屋占用系爭土地並非無權占有，兩造均為上開合夥人之繼承人，應受拘束；系爭房屋仍可使用，不定期租賃期限尚未屆至，○○○○亦仍在營業，使用目的亦未完成，被上訴人係○○○之繼承人，請求伊等拆屋還地，於法無據，且有違誠信原則，係權利濫用等語，資為抗辯。㈡、亥○○等5人、丁○○○等6人均稱：同意拆除系爭房屋。㈢、戊○○○等13人均未於言詞辯論期日到庭，復未提出任何書狀為陳述或說明。　　三、原審判決命上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分面積2.91平方公尺騎樓、編號B部分面積6.86平方公尺磚造平房（有二樓）、編號C部分面積92.09平方公尺磚造平房（部分鐵皮）拆除，並將上開土地交還被上訴人，及分別為准、免假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、本件之不爭執事項及爭點：㈠、盧美華與被上訴人同意不爭執事項如下：（見更一審卷㈡第48 至50頁）１、被上訴人取得系爭土地分別係於99年7月30日繼承而來，後來又再經買賣自亥○○，故本件被上訴人部分原僅有4分之1係繼承而來，另4分之3係向亥○○購買而來。２、被上訴人之父○○○與○○○、○○○、○○○於50年間合夥出資成立○○○ ○，由○○○交付系爭土地供給○○○○使用（期間：自50年2月1日起至60年1月30日止，10 年），再由○○○○4位合夥股東，每人各出資4分之1興建系爭房屋。３、原始股東或受讓合夥人死亡後之繼承人分述如下： ⑴、○○○於92年2月4日死亡。繼承人為亥○○等5人。 ⑵、○○○於98年1月16日死亡。繼承人為被上訴人及丁○○○等6人。 ⑶、○○○於61年1月30日死亡。繼承人為戊○○○等13人。 ⑷、受讓合夥人○○○於82年12月17日死亡。繼承人為盧美華等7人。４、○○○○於89年5月1日已向彰化縣政府辦理歇業。５、系爭房屋為二層磚造房屋，一樓前面有鐵皮騎樓，後面為部分鐵皮一樓房屋，房屋內堆放物品，無人居住。業經原審囑託彰化縣○○○○事務所人員履勘測量，並製有附圖可稽。６、相關案件： ⑴、彰化地院105年度員簡字第33號、105年度簡上字第152號遷讓房屋事件（下稱另案），係上訴人盧美華與視同上訴人亥○○ 等人間之訴訟。 ⑵、彰化地院107年度員司調字第32號拆屋還地事件，被上訴人與視同上訴人亥○○等5人、丁○○○等6人、戊○○○等13人於107年7 月30日就同意拆屋還地調解成立。㈡上開不爭執事項，除有系爭土地第一類登記謄本、土地登記簿，地籍異動索引、○○○○合股經營契約書（下稱系爭合股契約）、○○○○股份權賣渡證書（下稱系爭股權賣渡書）、戶籍謄本在卷可稽（見原審卷㈠第29頁、31頁、上字卷第101至115頁、139 至140頁、277至325頁），及另案暨107年度員司調字第32號卷宗為證，且為到庭之兩造所不爭執，未到場之視同上訴人經合法通知未到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3 項、第1項第1項規定，視同自認。　㈢、本件爭點：１、○○○係將系爭土地出借抑或出租？該等契約關係是否已消滅？２、兩造是否應受系爭合股契約所拘束？被上訴人請求上訴人及視同上訴人拆屋還地，是否違反誠信原則或有權利濫用之情形？　　　　　　　　　　　　五、得心證之理由：㈠、按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。最高法院96年度台上字第2772號判決意旨參照。又如房屋為公同共有，依民法第828條第2項規定，其處分除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，故訴請拆除公同共有之房屋，應以全體公同共有人為被告，其被告當事人方屬適格。㈡、復按合夥人除依前二條規定退夥外，因下列事項之一而退夥：一、合夥人死亡者。但契約訂明其繼承人得繼承者，不在此限。為民法第687條第1款之明文。又退夥人與他合夥人間之結算，應以退夥時合夥財產之狀況為準；退夥人之股份，不問其出資之種類，得由合夥以金錢抵還之；合夥事務，於退夥時尚未了結時，於了結後計算，並分配其損益，亦為民法第689條所明定。故合夥人死亡時，除合夥契約訂明由繼承人繼承者外，即發生法定退夥之效力，合夥人資格喪失，退夥人就合夥財產之股份，當然歸屬於其他合夥人，他合夥人應與死亡之合夥人之繼承人結算（最高法院112年度台上字第1059號判決意旨參照）。此外，按合夥因左列事項之一而解散：三、合夥之目的事業已完成或不能完成者。民法第 692條第3款亦有明文。而合夥乃二人以上互約出資之合夥人共同經營事業之契約，合夥於存續期間至少須有合夥人二人，始足以維持合夥之存在。是以，合夥存續期間若因合夥人退夥致僅剩合夥人一人時，因已不符合夥之成立要件，且其共同經營事業之目的亦無從繼續，自應認合夥之目的事業不能完成而有同法第692條第3款所列歸於解散之事由（最高法院103年度台上字第474號民事判決意旨參照）。㈢、經查：１、被上訴人主張○○○等4人於50年間合夥出資成立○○○○，由○○○交付系爭土地供給○○○○使用（期間自50年2月1日起至60年1月3 0日止，10年），再由○○○○4位合夥股東，每人各出資4分之1 興建系爭房屋，為兩造所不爭執（見不爭執事項２），應為事實。系爭房屋為未保存登記建物，且為○○○等4人合夥出資興建，則依上開說明，系爭房屋應由原始出資興建之○○○等4 人合夥而公同共有。復查，○○○於51年6月15日與○○○簽訂系爭股權賣渡書，由○○○將○○○○股權讓渡予○○○所有，即系爭股權賣渡書記載「○○○○所有動產、不動產及建地承租權及旅社內附屬品、用具、商號等右4分之1為賣渡」，並經○○○○合夥股東○○○、○○○、○○○之同意，有系爭股權賣渡書在卷可稽（見上字卷㈠第139至140頁），亦堪認定。則系爭房屋自○○○由 ○○○處受讓合夥股權後，系爭房屋則應由○○○、○○○、○○○、○○ ○等4人合夥而公同共有。２、而○○○於61年1月30日死亡（見不爭執事項３、⑶），斯時合夥事業尚未終了，於系爭合股契約復無明定繼承人得繼承之情形，則依民法第687條第1款規定，於○○○死亡時，生當然退夥之效力，○○○之合夥財產，包括系爭房屋之股份，應歸屬其他合夥人，即○○○、○○○、○○○公同共有；嗣○○○於82年12月 17日死亡（見不爭執事項３、⑷），斯時合夥事業並未終了，即因○○○死亡而生當然退夥之效力，就其合夥財產包括系爭房屋之股份，則歸屬於其他合夥人即○○○、○○○公同共有。復查，○○○○於89年5月19日經○○縣政府核准歇業，有○○縣政府0 00年0月12日○○○○字第0000000000號函檢送00年0月00日○○建商字第000000000號函准歇業資料在卷可稽（見更一審卷㈠第 313至333頁）；另○○○於92年2月4日死亡（見不爭執事項３、 ⑴），則縱本件合夥未因89年5月19日經核准歇業而認合夥目的事業不能完成，然於92年2月4日○○○死亡，致合夥僅剩合夥人即○○○一人，已不符合夥成立要件，依前揭說明，自應認合夥之目的事業不能完成而有同法第692條第3款歸於解散之事由，堪認系爭合夥事業至遲於○○○死亡時即終了。３、是以依前所述，○○○、○○○均因渠等死亡而退夥，其合夥財產之股份已歸○○○、○○○公同共有，則○○○之繼承人即戊○○○等13 人、○○○之繼承人即盧美華等7人，均無因繼承而取得合夥財產，包括系爭房屋之事實上處分權甚明。則依首揭說明，被上訴人對於無事實上處分權之戊○○○等13人、盧美華等7人，請求拆除系爭房屋，即非當事人適格，應不予准許。又戊○○ ○等13人、盧美華等7人既未因繼承而取得系爭房屋之事實上處分權，則系爭房屋應僅屬亥○○等5人、丁○○○等6人及被上訴人之公同共有。㈣、又調解成立者，與訴訟上和解有同一之效力，亦即與確定判決有同一之效力，民事訴訟法第380條、第416條定有明文。揆之判決實質上確定力（既判力）之作用，當事人或其繼承人應受既判力所及之為訴訟標的之法律關係拘束，不得就同一事件更行起訴（最高法院103年度台上字第1845號判決要旨參照）。查，本件合夥於終了前，合夥人為○○○、○○○，已如前述，而系爭合夥財產包括系爭房屋即屬其2人公同共有，其2人死亡後，則由○○○之繼承人即亥○○等5人與○○○之繼承人即丁○○○等6人、被上訴人公同共有。又被上訴人已於107 年7月30日與亥○○等5人、丁○○○等6人成立調解，即由亥○○等 5人、丁○○○等6人同意將系爭房屋坐落系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分拆除並返還予被上訴人等情，有原法院107 年度員司調字第32號卷宗所附之調解筆錄（下稱系爭調解筆錄）可按。又被上訴人本件依民法第767條第1項規定及繼承之法律關係，請求亥○○等5人、丁○○○等6人應將系爭土地如附圖所示編號A、B、C即系爭房屋拆除，並將土地返還予被上訴人，即與系爭調解筆錄所載內容為基於同一訴訟標的法律關係所為請求。被上訴人既與亥○○等5人、丁○○○等6人成立調解，依上開說明，自應受拘束，而不得對亥○○等5人、丁○○○等6人更行起訴。㈤、基上，被上訴人對於無事實上處分權之盧美華等7人、戊○○○ 等13人訴請拆除系爭房屋並返還土地，為當事人不適格；另被上訴人關於本件訴訟標的法律關係前已與亥○○等5人、丁○ ○○等6人成立調解，不得更行起訴，則被上訴人依據民法第7 67條第1項規定及繼承之法律關係，請求上訴人拆除系爭土地上如附圖編號A、B、C所示建物，及返還該部分土地，即不應准許。至○○○究係出租或出借土地予系爭合夥？該等契約關係已否消滅？被上訴人本件請求有無違反誠信原則、權利濫用等節，已無影響本件結論，爰不另論述，附此說明。六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定及繼承之法律關係，請求上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分面積2.91平方公尺騎樓、編號B部分面積6.86平方公尺磚造平房（有二樓）、編號C部分面積92.09平方公尺磚造平方（部分鐵皮）拆除，並將上開土地交還被上訴人，為無理由，應予駁回。從而，原審判決上訴人敗訴，於法不合，上訴人指摘原判決不當，雖理由不同，然原判決既有違誤，自無可維持，爰予以廢棄，並改判如主文第二項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日民事第八庭　　審判長法　官　黃裕仁　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡建興　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李慧瑜正本係照原本作成。被上訴人得上訴。如不服本判決，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書狀（均須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，發回更審後為訴之變更（追加、擴張）部分應一併繳納上訴裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳秀鳳中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日

2024-10-16

TCHV-113-上更二-14-20241016-1

重訴

臺灣彰化地方法院

返還土地等

臺灣彰化地方法院民事判決 112年度重訴字第75號原告許秀英訴訟代理人李易哲律師被告林家慶訴訟代理人陳水聰律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國113年9月30日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將如附表所示編號1至4土地上之樹木移除，並將如附表所示編號1至4土地騰空返還原告。被告應將如附圖所示編號A部分土地上之樹木移除，並將如附圖所示編號A部分土地騰空返還原告。被告應自民國111年12月31日起至騰空返還前兩項土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）7,873元。原告其餘之訴駁回。本判決第1、第2項於原告各以367萬元、119萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如各以10,996,650元、3,568,929元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第3項於原告以每期2,700元為被告供擔保後，得假執行。但被告如每期以7,873元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時原聲明為：㈠被告應將如附表所示之土地騰空返還予原告；㈡被告應自111年12月31日起迄騰空返還前項土地之日止，按月給付原告11,667元，嗣於審理時，更正聲明㈠被告應將如附表所示編號1至4土地上之樹木移除，並將如附表所示編號1至4土地騰空返還原告。㈡被告應將如附圖所示編號A部分土地上之樹木移除，並將如附圖所示編號A 部分土地騰空返還原告。㈢被告應自111年12月31日起至騰空返還前兩項土地之日止，按月給付原告9,246元（本院卷第2 38頁），核屬補充、減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，自應准許。二、被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：　　一、原告主張：原告於民國106年11月25日將附表所示編號1至5 土地（下合稱系爭土地）出租與被告並簽訂土地租用契約書（下稱系爭租約），期間自107年1月1日起至111年12月30日止，並約定於每年12月30日前給付年租金14萬元，現租約到期，被告應將附表所示編號1至4土地及編號5中如附圖所示A 部分土地（2099.37平方公尺，下稱系爭A部分土地）返還予原告。又被告於租期屆滿後繼續占用編號1至4土地及系爭A 部分土地，無法律上原因而受有每月9,246元利益，致原告受有不能使用土地之損害，被告自應償還相當於租金之不當得利，爰依民法第455條、系爭租約第11條、民法第179條規定，提起本訴，並聲明如更正後之聲明。二、被告則以：系爭租約第2條記載租賃之土地面積為1.19公頃，然原告之土地所有權狀上持分面積僅9180.6平方公尺（0. 918公頃），出租面積短少0.272公頃，可見出租範圍尚包含出租國有財產署的土地。系爭租約屆滿後，原告讓其繼續使用系爭土地，已為不定期租賃契約，原告不得請求返還租賃土地。又原告出租面積短少，及出租國有財產署土地致被告非法竊占國有土地等情，為可歸責於原告之給付不能事由，主張解除系爭租約，並以原告應返還系爭租約之5年租金及1 ,000萬元損害賠償為抵銷等語，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　　　㈠系爭租約於111年12月30日已屆期：　⒈原告主張出租系爭土地予被告，租期至111年12月30日止，年租金為14萬元，租約已到期等情，業已提出系爭租約為據，且經被告表示有使用系爭土地等語（本院卷第97頁），則原告主張出租系爭土地及租約到期等情，應屬可採。被告雖抗辯租約範圍尚包括國有財產署的土地等語，並未提出證明，自無足採。　⒉按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。被告雖抗辯系爭租約為不定期租約等語，為原告否認，經查，原告於112年1月17日以台北長安郵局 107號存證信函（下稱系爭信函）通知被告於租約屆至時，仍未依約將土地返予原告，並要求被告於函到7日內，將系爭土地騰空返還等語，該信函於112年1月18日到達被告（本院卷第25至28頁），可見原告於租約到期後，即以系爭信函請求被告限期返還土地，已表明反對被告使用土地之意，被告抗辯原告並未反對，系爭租約為不定期租約等語，洵屬無據。　⒊依系爭租約第11條約定：租用期間屆滿，乙方（指被告）應無條件拆除土地上建築物將租用土地回復原狀，交還由甲方（即原告）管理，絕不得要求移轉費或土地地上物補償金等任何名目之款項，及系爭租約特別約款：本耕地係承租予乙方種植樹木等語（本院卷第21至23頁），則系爭租約第11條之土地上建築物於本件契約係指被告種植之樹木，故於租約屆期，被告應移除地上種植之樹木，將土地回復原狀，交還予原告。又原告於附表編號5土地之出租範圍，經本院到場勘驗測量為系爭A部分土地，並有被告種植落羽松在該範圍等情，有勘驗測量筆錄、現場照片及彰化縣北斗地政事務所土地複丈成果圖即附圖等可佐（本院卷第177至197頁），且因附表編號1至4土地及系爭A部分土地等土地面積共計9,430 .47平方公尺（計算式：3837.30＋1370.63＋449.46＋1673.71＋ 2099.37＝9,430.47），未逾系爭租約所載之出租面積，係屬出租土地範圍，則原告依系爭租約第11條，請求被告將如附表所示編號1至4土地及系爭A部分土地上之樹木移除，並將該等土地騰空返還原告，係屬有據。㈡被告應按月給付原告7,873元　⒈原告為附表所示編號1至5土地之所有權人，權利範圍如附表所示，被告於系爭租約屆期後，仍種植樹木占用如附表所示編號1至4土地及系爭A部分土地，被告未爭執，並有系爭土地登記謄本及前揭勘驗測量筆錄在卷可佐（本院卷第37至44 頁），堪予採信。則原告依民法第179條規定，主張自111年 12月31日起至被告返還占用土地之日止，被告受有相當租金之不當得利，伊受有損害，被告應返還之，自屬有據。又本件被告所受有相當租金之不當得利計算方式，兩造均稱租金比例應依實際面積計算等語（本院卷第99、238頁），並參考系爭租約以出租土地面積1.19公頃收取年租金14萬元，及原告之所有權權利範圍（除附表編號5土地為應有部分3分之 1，其餘為全部），被告每月使用附表所示編號1至4土地及系爭A部分土地所受相當租金之不當得利而致原告受有損害為7,873元｛計算式：140,000÷11900×【3837.30＋1370.63＋44 9.46＋1673.71＋（2099.37÷3）】÷12，元以下四捨五入｝，則原告請求被告每月給付不當得利之金額於7,873元範圍內，核屬正當，逾此範圍則不應准許。　⒉被告雖抗辯原告出租面積短少，及致被告非法竊占國有土地等情解除系爭租約，並以原告應返還系爭租約之5年租金及1,000萬元損害賠償為抵銷等語，惟查，原告否認有出租國有土地乙情，且系爭契約並未記載出租附表以外之土地，被告就此部分並未提出證明，其抗辯原告出租國有土地及受有1,000萬元損害等語，不足採信。又原告已提供附表所示編號1至4及系爭A部分等土地之面積供被告種植落羽松，與系爭契約約定出租土地供被告種樹之目的相符，雖有短少出租土地面積，應屬可補正瑕疵之給付遲延，被告以給付不能為由解除租約，及對原告有返還5年租金債權為抵銷等語，亦不足採。四、綜上，原告依系爭租約第11條，請求被告將如附表所示編號 1至4土地及系爭A部分土地上之樹木移除，並將該等土地騰空返還原告，及依民法第179條之規定，請求被告自111年12 月31日起至騰空返還土地之日止，按月給付7,873元，均有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。又兩造陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯等攻防方法及卷附其他證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日民事第二庭法　官　李莉玲以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日書記官謝儀潔　　　　　　　　　　　附表編號土地地號（彰化縣）重測前土地地號 (彰化縣) 鄉鎮市段地號面積（平方公尺）權利範圍 1 田尾鄉海豐 1300 3837.30 全部田尾鄉海豐崙段849地號 2 田尾鄉海豐 1301 1370.63 全部田尾鄉海豐崙段849-1地號 3 田尾鄉海豐 1309 449.46 全部田尾鄉海豐崙段848-2地號 4 田尾鄉海豐 1323 1673.71 全部田尾鄉海豐崙段845-3地號 5 埤頭鄉和豐 948 5548.55 1/3 埤頭鄉埤頭段309地號

2024-10-16

CHDV-112-重訴-75-20241016-2

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臺灣高等法院

確認優先購買權等

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第520號上訴人唐辛存余蔣水倉李麗霞市更新建設股份有限公司上一人法定代理人楊宗錦上四人共同訴訟代理人李永然律師陳宜鴻律師被上訴人楊棟彥訴訟代理人余政勳律師複代理人李余信嘉律師上列當事人間請求確認優先購買權等事件，上訴人對於中華民國 112年4月13日臺灣基隆地方法院第一審判決（111年度重訴字第4 1號）提起上訴，本院於113年9月11日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回。第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：上訴人唐辛存、余蔣水倉及李麗霞（下稱唐辛存等3人）為如附表所示土地（下稱系爭土地）之共有人，伊前向唐辛存等3人承租系爭土地作為鐵皮屋基地使用，並於民國107年9月10日訂立租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自107年5月1日起至112年4月30日止，伊依民法第426 條之2、土地法第104條規定就系爭土地有優先承買權，並經雙方於系爭租約第6條確認此情。詎唐辛存等3人於110年10 月6日出售系爭土地及基隆市○○區○○段0000、000000、00000 0、000000地號土地（以上4筆土地下合稱0000地號等4筆土地）予上訴人市更新建設股份有限公司（下稱市更新公司），卻完全未通知伊願否以相同條件優先承買，更於110年10 月18日向基隆市地政事務所辦理以買賣為原因之系爭房地所有權移轉登記（下稱系爭移轉登記）予市更新公司完畢；前開優先承買權依民法第426條之2、土地法第104條規定具有物權效力，上訴人間就系爭土地、0000地號等4筆土地所訂立之買賣契約（下稱系爭買賣契約）及所為系爭移轉登記均不得對抗伊，且違反前開強行規定，依民法第71條規定應屬無效，伊已以起訴狀繕本之送達行使優先承買權，上訴人自應塗銷系爭移轉登記，按同一條件出售予伊，並於伊繳付價金同時移轉系爭土地所有權登記予伊等情。爰請求確認伊就系爭土地之優先承買權存在，並依民法第426條之2、土地法第104條規定，請求塗銷系爭移轉登記，唐辛存等3人並應就系爭土地按與系爭買賣契約相同條件與伊訂定買賣契約，及於伊給付買賣價金之同時移轉系爭土地所有權登記予伊（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：被上訴人之子楊一書所有門牌號碼基隆市○○區 ○○路00號房屋（為鋼架結構，作為臨時停車場使用，下稱00 號房屋）原坐落基隆市○○區○○段0000地號土地（後因分割而改坐落於同段000000地號土地），惟違法加蓋致無權占有系爭土地約35坪，唐辛存等3人係為取得在拆屋還地前之使用補償金，方與被上訴人簽訂系爭租約，被上訴人既非00號房屋之所有權人，系爭租約即非租地建屋契約，且前開加蓋違章建築之行為已違反都市計畫法第42條第1項規定，被上訴人不能因此就系爭土地取得民法第426條之2、土地法第104 條之優先承買權，僅因系爭租約第6條約定取得具債權效力之優先承買權，唐辛存等3人依此僅須詢問被上訴人有無意願優先承買，並無以書面通知之義務。唐辛存等3人於109年 2月4日即以存證信函通知被上訴人包含系爭土地在內之9筆土地出售之情，嗣雖減縮買賣標的，惟以系爭買賣契約出售者仍包含系爭土地；余蔣水倉之子余逸隆已於110年9月29日、同年月30日以LINE通訊軟體傳送訊息告知被上訴人太太賴淑娟系爭土地之相關買賣內容，唐辛存等3人更委由李德雄（即系爭土地之原實質共有人）於110年10月1日下午5時許在被上訴人診所2樓告知被上訴人系爭土地買賣之全部細節，然經被上訴人當場明示其無承買系爭土地之意願而拋棄優先承買權，故唐辛存等3人始於110年10月6日辦理系爭土地之買賣過戶事宜，被上訴人已無優先承買權可資行使。如認被上訴人仍有優先承買權，該權利之行使不得對抗市更新公司，且其效力不及於0000地號等4筆土地，就系爭土地復應限於被上訴人依系爭租約所租用之35坪面積範圍內，自無從依系爭買賣契約之相同條件與唐辛存等3人締結買賣契約；況系爭租約已於112年4月30日屆期且未經續約，00號房屋違規增建部分亦經主管機關排期拆除，被上訴人於辦理系爭房地所有權移轉登記前既已無權承租系爭土地，本件自無權利保護之必要等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨可資參照）。本件被上訴人起訴主張其就系爭土地有優先承買權存在，惟為上訴人以前情否認，可見雙方就被上訴人對系爭土地有無優先承買權乙情確有爭議，且被上訴人之權益將因前開優先承買權之存否而處於不安之狀態，並得以確認判決除去之，故被上訴人提起本件確認訴訟，自有確認利益，合先敘明。　㈡次按民法第426條之2第1項前段規定，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。又土地法第104條第1項前段規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。土地法第104條第1 項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，其規範意旨在保護現有房屋所有權人之權益，使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。且該條所稱「承租人」之範圍，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。故得依土地法第104條規定主張優先購買權者，固非僅限於「租用基地建築房屋」關係，即令房屋建造完成後，始由房屋受讓人向土地所有人租用該基地，仍無礙該條之適用。惟按民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項所定基地承租人之優先承買權，既係為調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之特權，其適用範圍不宜過寬，是得據以主張優先承買權之人，仍以於基地出賣時，對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者為必要，否則前開欲使基地與其上房屋合歸一人所有以求法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值並盡經濟上效用之立法目的即無從達成（最高法院91年度台上字第2154號、106年度台上字第1268號、111年度台上字第206號、111年度台上字第2616號判決參照）。經查： ⒈被上訴人主張系爭土地原為唐辛存等3人所共有，雙方於107 年9月10日訂立系爭租約，約定唐辛存等3人自107年5月1日至112年4月30日止出租系爭土地共約35坪予被上訴人等事實，業據被上訴人提出系爭租約為證（見原審卷第17頁）。次依證人李德雄（即上訴人主張系爭土地之原實質共有人）於本院所證：被上訴人的太太在伊等機關用地上建房子，已經建好幾年，伊等發現後跟被上訴人太太請求補償金，因為都沒有打契約，經過幾年後怕拿不到補償金，地也收不回來，所以伊等就與被上訴人太太商量打契約，才簽立系爭租約；當初跟伊等聯繫的都是被上訴人太太，但實際承租人是被上訴人，簽立系爭租約是因為如果不打契約就會變不定期租賃，土地就會收不回來，伊等本來打算5年就把土地收回來，所以倒不如先租給被上訴人一定的期間，之後就可以不續租把土地收回等語（見本院卷第343頁），並參酌系爭租約內已明言唐辛存等3人將系爭土地「出租」予被上訴人之意旨，並訂明租金、租期、屆期續租與否之處理方式等節（見原審卷第17頁），堪認唐辛存等3人確欲出租系爭土地予被上訴人，始特意與被上訴人以書面締結系爭租約，至其雖意在避免日後法律爭議以期順利取回系爭土地，以及於取回前先行取得土地使用對價，惟此內心動機無礙兩造達成租賃契約之意思表示合致，上訴人辯稱系爭租約非屬租賃契約，被上訴人未向唐辛存等3人承租系爭土地云云，固無可採。 ⒉惟按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。該登記之推定效力，乃登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之，是於依法定程序塗銷該登記前，其直接前手以外之第三人，尚不得逕否認登記名義人之物權。又按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，於出名人依此債權契約移轉不動產所有權予借名人之前，借名人尚非該不動產之所有權人，自不得本於所有權人之身分行使權利（最高法院108年度台上字第2154號、111年度台上字第 897號判決同此意旨）。查被上訴人主張系爭土地上存有鐵皮屋之事實，雖為上訴人所不否認，然辯稱：該鐵皮屋係由被上訴人之子楊一書所有之00號房屋向外違章加蓋而成，並非被上訴人所興建及所有等語，並提出基隆市政府建築管理資訊系統－執照存根查詢系統之查詢資料、林務局農林航空測量所91年1月1日、93年2月11日航空照片、00號房屋及坐落土地之建物、土地登記謄本為佐（見本院卷第139至149、 215至225頁）。參以00號房屋之建物登記謄本已記載該建物之主要用途為臨時停車場、主要建材為鋼造等情（見本院卷第215頁），系爭買賣契約亦記載：土地上（即系爭土地）「車庫」拆除及楊醫師（即被上訴人）租賃換約由買方（即市更新公司）自行處理等語（見原審卷第219頁）。再依前開航空照片（見本院卷第143至149頁），可見系爭土地係於 91年1月1日至93年2月11日間某時始出現以鐵皮覆蓋之建物，不僅與00號房屋係於91年間取得使用執照乙情具有時間之密接性，復無結構上明顯可認與64號建物相區隔之情，另佐以被上訴人不僅未否認系爭土地上之鐵皮屋係屬00號房屋未經登記之違建部分，以及上訴人所主張該違建係由00號房屋向外加蓋等情（見本院卷第132至133、252-9、252-11頁），反稱：系爭土地上所建鐵皮屋1棟即00號房屋（含違建）之實際所有人本即為伊，僅係伊購入時為了節稅考量而借名登記予早已移居美國多年之伊子楊一書，購屋資金為伊實際出資，使用收益亦為伊所保有等語（見本院卷第189頁），堪認系爭土地上之鐵皮屋係由00號房屋向外加蓋而成，且難認具有構造上或使用上之獨立性。00號房屋既登記為楊一書所有，縱係被上訴人借名登記予楊一書，依前說明，被上訴人仍不得以此內部關係對抗上訴人而主張00號房屋為其所有，該違建部分亦因欠缺構造上及使用上之獨立性而不得單獨為所有權之客體，自應與00號房屋同屬楊一書所有，且無從由被上訴人單就該部分取得事實上處分權；被上訴人主張系爭土地上所存之鐵皮屋係其所有或具有事實上處分權云云，自難採取。 ⒊被上訴人雖以系爭租約向唐辛存等3人承租系爭土地共約35坪，惟其既非其上建物之所有權人或事實上處分權人，依上說明，即難認屬民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定所稱之承租人。又觀系爭租約第6條僅記載唐辛存等3人如於租賃期限內出售系爭土地，被上訴人有優先承買權，並未就通知方式、行使期限及其法律效果等特為約定，亦未明言排除民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定之適用，被上訴人復自陳依當時締約雙方均非屬法律專業之情況，不可能係有意排除適用前開規定，系爭租約第6條約定純係為確認其依前開法律規定有優先承買權之申明約定等語（見本院卷第97頁），顯見締約雙方並非欲以系爭租約第6 條約定排除前開規定之適用而另行議定優先承買權，僅在重申被上訴人得在符合該等規定之情況下以承租人之身分取得系爭土地之法定優先承買權。從而，本件被上訴人既不符民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項所定要件，自無從取得對系爭土地之前開法定優先承買權，即屬甚明。 ⒋從而，被上訴人對系爭土地並無優先承買權存在。其請求確認就該地有優先承買權存在，並依民法第426條之2、土地法第104條規定，請求塗銷系爭移轉登記，並請求唐辛存等3人按與系爭買賣契約相同條件與其訂定系爭土地之買賣契約，及於其給付買賣價金之同時，移轉系爭土地所有權登記予其，均無理由，不應准許。四、綜上所述，被上訴人請求確認其就系爭土地之優先購買權存在，並依民法第426條之2、土地法第104條規定，請求塗銷系爭移轉登記，並請求唐辛存等3人按與系爭買賣契約相同條件與其訂定系爭土地之買賣契約，及於被上訴人給付買賣價金之同時，移轉系爭土地所有權登記予被上訴人，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄原判決，改判如主文第2項所示。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日民事第二十三庭審判長法官張松鈞法官吳孟竹法官許勻睿附表　　　　　　　　　　　　　　　　　　編號土地坐落面積權利範圍縣市鄉鎮市區段 ○段地號平方公尺 1 基隆市 ○○區 ○○段 0000-0 00 唐辛存：3分之1 李麗霞：3分之1 余蔣水倉：3分之1 2 基隆市 ○○區 ○○段 0000-0 000 唐辛存：3分之1 李麗霞：3分之1 余蔣水倉：3分之1 正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　書記官莫佳樺

2024-10-16

TPHV-112-重上-520-20241016-1

台上

最高法院

請求拆屋還地

最高法院民事裁定 112年度台上字第2685號上訴人黃鑫昶訴訟代理人蘇士恒律師被上訴人黃三福黃森永上一人訴訟代理人邱創典律師邱皇錡律師丁詠純律師被上訴人黃智勇黃智韋陳彥傑陳春蓉黃春菊林玉偉陳香芬林昭南林松田林松清張林櫻茶林櫻園李文章李素珍張雅筑黃春敏林素卿林俊利林素香林亭秀林素梅林黃春紅黃玉詩林溪旺上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國112年6月 29日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（111年度上字第179號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由一、按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之；又判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；且提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，其依民事訴訟法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由；另第三審法院應於上訴聲明之範圍內，依上訴理由調查之。同法第467條、第468條、第470 條第2項、第475條本文分別定有明文。是當事人提起上訴，如依同法第469條規定，以原判決有所列各款情形之當然違背法令為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實；如依同法第469條之1規定，以原判決有前條以外其他不適用法規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關司法院大法官解釋或憲法法庭裁判，或成文法以外之習慣或法理、法則等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀或理由書如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。另第三審法院就未經表明於上訴狀或理由書之事項，除有民事訴訟法第475條但書情形外，亦不調查審認。二、本件上訴人對於原判決提起上訴，雖以該判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使所論斷：坐落○○縣○○鄉○○段604-1地號土地(下稱系爭土地，分割自同段604地號，於明治41年之地號為203 番地，土地沿革詳如原判決附表二)為上訴人所有，位於系爭土地上門牌號碼○○縣○○鄉○○村○○路00號建物【即如原判決附圖(下稱附圖)編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ所示建物(下稱系爭建物)】，為被上訴人之共同被繼承人黃羊所興建之事實，為兩造所不爭執，另附圖編號Ｆ、Ｇ、Ｈ所示磚牆、水泥牆(與系爭建物合稱系爭地上物)分別為被上訴人黃森永之父黃好、被上訴人黃三福之父黃改所興建。綜合兩造之陳述、黃羊及上訴人之曾祖父黃烏力簽訂之系爭契約書、訴外人黃信彰及黃修中所提出之另份敷地贌耕契約書、地籍圖謄本、系爭建物之稅籍證明等件，及證人鄭忠禎之證詞，相互以參，足認黃烏力確曾將其所有203番地中之1分6厘土地(昭和時期土地換算面積為1,551.87平方公尺)，自民國22年3月23日(原判決第9頁誤載為同年月25日)起不定期限租賃予黃羊，租賃範圍即系爭地上物所在位置。被上訴人基於上開不定期租賃契約關係，就系爭地上物有占用系爭土地之合法權源。又附圖編號Ｉ所示磚牆，位於同段605地號土地，上訴人並非該土地所有權人。從而，上訴人依民法第767條第1項規定，請求被上訴人拆除系爭地上物及附圖編號Ｉ所示磚牆，並返還各該占用土地，不應准許等情，指摘其為不當，並就原審已論斷或其他於判決結果無影響者，泛言未論斷，或違背論理法則、證據法則、經驗法則，而非表明該判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，亦未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。末查，當事人就其主張之爭點，經依受命法官為簡化爭點之協議者，應受其拘束，民事訴訟法第270條之1第3項定有明文。查上訴人於原審準備程序終結前，均係主張系爭地上物無使用系爭土地之合法權源，原審受命法官乃將之整理為兩造爭執事項，並經兩造表示同意(見原審卷第189、462頁)，上訴人自應受其拘束。則原審以上訴人於原審準備程序終結後始提出民事辯論意旨狀，主張租賃契約之目的因系爭地上物不堪使用而消滅等語，為新攻擊方法，且未釋明符合民事訴訟法第447條第1 項各款但書、同法第276條第1項第3款之事由，而否准其提出，並無不合，上訴意旨指摘原審審判長未令其就「建物超過使用年限」之主張為敘明或補充，違反闡明義務云云，容有誤會。至原判決贅列之其他理由，無論當否，要與裁判結果不生影響。均附此敘明。三、據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法481條、第444 條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日最高法院民事第六庭　　　　審判長法官李寶堂法官吳青蓉法官賴惠慈法官林慧貞法官許紋華本件正本證明與原本無異書　記　官　林書英中　　華　　民　　國 113 年 11 月 1 日

2024-10-16

TPSV-112-台上-2685-20241016-1

南簡

臺南簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第643號　原告陳敏樹被告許永騰上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月24日辯論終結，判決如下：主　　文被告應給付原告新臺幣壹萬零伍佰元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之六，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。事實及理由壹、程序事項　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、原告主張：其於民國108年1月1日將門牌號碼臺南市○區○○路 0號8樓之19房屋（下稱系爭房屋）租與被告，約定租賃期間自108年1月1日起至110年12月31日止，租金為每月新臺幣（下同）3,500元（下稱系爭租約）；詎被告自112年12月份起未起付租金，至起訴時止已積欠3個月租金及大樓管理費共1 8,888元；茲以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，再依民法第455條規定請求被告遷讓房屋，另依系爭租約第3條及第4條約定、民法第439條規定請求被告給付租金、大樓管理費等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告18,888元，及自系爭租約終止日即113年2月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3, 966元。二、被告未於言詞辯論期日到場或提出書狀作何陳述。三、本院得心證理由　㈠租金每個月3,500元，不得藉任何理由拖延或拒納；租金應於每月1日以前繳納，每次應繳1個月份，不得藉詞拖延；系爭租約第3條及第4條定有明文。承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；如租賃物收益有季節者，於收益季節終了時支付之；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；民法第439條、第440條第1項及第2項、第451條、第455條復有明定。出租人非因收回自住或重新建築時、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時、承租人積欠租金額（除擔保金抵償外）達2個月以上時、承租人以房屋供違反法令之使用時、承租人違反租賃契約時或承租人損壞出租人房屋或附著財物而不為相當賠償時，不得收回房屋；土地法第100條亦有明文。前開擔保金抵償租金規定，為民法租賃條款特別法，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限租賃實具有同一之法律理由，應類推適用( 參照最高法院102年度台上字第833號民事判決)。　㈡兩造於107年12月25日簽訂系爭租約，約定原告將系爭房屋租與被告，被告應於每月1日以前按月繳納租約3,500元，被告於訂約時已將7,000元交給原告作為押租保證金，租賃期間自108年1月1日起至110年12月31日止；原告前於112年12月7 日以存證信函催告被告於相當期限內支付租金，然被告未依催告於相當期限內起付租金，112年12月份(含)以後租金均未給付等事實，業據原告提出房屋租賃契約書及存證信函影本為證（見調解卷第15頁至第18頁、第25頁至第29頁），復未經被告具狀或到庭爭執，應堪認定。系爭租約於110年12 月31日即已租期屆滿，依原告所主張前揭事實判斷，應屬被告仍為租賃物使用收益，原告不即表示反對意思，視為以不定期限繼續契約情形。除定期租賃變為不定期租賃外，契約內容仍延續原租約內容。　㈢原告雖主張被告積欠112年12月至113年2月份租金，已達2個月租額，其以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，故系爭租約於起訴狀繕本送達時即113年2月22日已終止（見調解卷第49頁至第51頁、本院卷第47頁至第48頁），然依據土地法第100條第3款規定，被告積欠租金額應於擔保金抵償後仍達2個月以上時，原告始得收回房屋。原告以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示時，扣除上開押租金，被告積欠租金額尚未逾前揭規定金額，故其所為終止系爭租約之意思表示未合法生效。亦即，系爭租約變更為不定期租賃繼續後迄未因其終止而消滅。原告依民法第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，自非有據。　㈣關於原告請求被告給付18,888元部分，其中10,500元係112年 12月至000年0月間共3個月份租金，其餘8,388元則係18個月份大樓管理費（見調解卷第11頁）。依據系爭租約第4條約定，被告應於112年12月1日、113年1月1日、113年2月1日分別給付112年12月至113年2月份租金，卻迄未給付。茲原告請求被告給付該3個月份租約，核與系爭租約第3條及第4條約定、民法第439條規定相符，洵屬有據。至於原告請求給付大樓管理費部分，依據系爭租約第3條約定：「……管理費由出租人負責」（見調解卷第15頁），應由原告負責繳納，自不得據以向被告請求給付。原告雖稱：「（原告請求大樓管理費的依據為何？）系爭租約第3條約定含管理費由出租人負責。該出租人是誤繕，應該是承租人」（見本院卷第48 頁）等語，惟原告就此未能提出相關證據為佐（見本院卷第 48頁、第55頁），本院當難率信為真。從而，原告請求被告給付大樓管理費，為無理由。　㈤關於原告請求「自租約終約日起至遷讓返還房屋日止，按月給付……3,966元」部分，因為系爭租約變更為不定期租賃繼續後迄未因其終止而消滅，請求給付期間無從起算，被告目前亦尚無義務遷讓返還系爭房屋，本院無從審酌其請求有無依據，亦無從命被告按月給付其所請求金額，故原告此部分請求為無理由。四、綜上，原告依爭租約第3條及第4條約定與民法第439條規定，請求被告給付10,500元，為有理由，應予准許。原告依民法第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，依系爭租約之法律關係請求被告給付8,388元及「自租約終約日起至遷讓返還房屋日止，按月給付……3,966元」，則非有據，應予駁回。五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，就原告勝訴部分，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日臺南簡易庭法官　陳谷鴻以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日書記官曾盈靜

2024-10-15

TNEV-113-南簡-643-20241015-1