拆屋還地等
臺灣新竹地方法院民事判決
112年度訴字第1140號
原 告 魏趨勝
訴訟代理人 林夏陞律師
被 告 謝昀臻
訴訟代理人 戴婉玲
魏翠亭律師
陳恩民律師
被 告 張莞萱律師(即龔勝雄之遺產管理人)
上列當事人間請求拆屋還地等事件,本院於民國113年10月15日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應將坐落新竹市○○段○○○○○○地號土地上,如附圖所示編
號a部分面積四九平方公尺之地上物拆除,並將該部分土地
返還原告。
二、被告謝昀臻應自民國一一二年七月十四日起至拆除第一項地
上物返還土地之日止,按月給付原告新臺幣貳仟肆佰捌拾參
元。
三、被告張莞萱律師(即龔勝雄之遺產管理人)應自民國一一二
年七月十四日起至拆除第一項地上物返還土地之日止,按月
給付原告新臺幣壹仟貳佰壹拾柒元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告謝昀臻負擔四分之三,餘由被告張莞萱律師
(即龔勝雄之遺產管理人)負擔。
六、本判決原告勝訴部分,於原告以新臺幣玖拾陸萬參仟元為被
告供擔保後,得假執行;但被告以新臺幣貳佰捌拾捌萬捌仟
元為原告預供擔保,得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在此
限,民事訴訟法第255條第1項但書第2款至第3款定有明文。
原告起訴時聲明:㈠被告應將坐落新竹市○○段0000○0地號土
地(下稱系爭土地)上,門牌號碼新竹市○○路0段00巷00號
房屋(下稱系爭房屋)拆除,並將土地騰空返還原告。㈡被
告應自民國112年6月29日起至返還前項土地之日止,按月連
帶給付原告新臺幣(下同)49,666元。㈢願供擔保請准宣告
假執行。嗣經本院會同地政人員至現場履勘,並囑託新竹市
地政事務所為測量後,原告追加暨變更聲明為:㈠先位聲明
:1.被告應將坐落系爭土地上如新竹市地政事務所113年3月
5日新地測字第1130001822號函所附複丈成果圖(下稱附圖
)所示編號a部分面積49平方公尺之地上物拆除,並將該部
分土地返還原告。2.被告應自112年7月14日起至返還前項土
地之日止,按月給付原告4,966元。3.願供擔保請准宣告假
執行。㈡備位聲明:1.核定被告占有原告所有系爭土地上如
附圖所示編號a部分面積49平方公尺之地上物,自112年7月1
4日起至返還該部分土地之日止,應按月給付原告4,966元。
2.被告應自112年7月14日起至返還前項土地之日止,按月給
付原告4,966元。核其請求之基礎事實與原起訴同一,且屬
減縮應受判決事項之聲明,依上開規定,應予准許。
二、原告主張:系爭土地為原告拍賣取得,於112年7月14日登記
為原告所有。系爭房屋為被告共有,被告謝昀臻應有部分3/
4,被告張莞萱律師(即龔勝雄之遺產管理人)應有部分1/4
。被告以系爭房屋無權占有系爭土地如附圖所示編號a部分
面積49平方公尺迄今,並受有相當於租金之不當得利。爰先
位依民法第767條第1項前段、中段,第179條規定,請求被
告將坐落系爭土地上如附圖所示編號a部分面積49平方公尺
之系爭房屋拆除,將該部分土地返還原告,並應自112年7月
14日起至返還該部分土地之日止,按月給付原告4,966元。
如兩造間有民法第425條之1第1項規定之推定租賃關係,則
備位依民法第425條之1規定請求法院定租金數額為每月4,96
6元,並請求被告應自112年7月14日起至返還該部分土地之
日止,按月給付原告4,966元等語。並聲明:㈠先位聲明:1.
被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號a部分面積49平方
公尺之地上物拆除,並將該部分土地返還原告。2.被告應自
112年7月14日起至返還前項土地之日止,按月給付原告4,96
6元。3.願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明:1.核定被告
占有原告所有系爭土地上如附圖所示編號a部分面積49平方
公尺之地上物,自112年7月14日起至返還該部分土地之日止
,應按月給付原告4,966元。2.被告應自112年7月14日起至
返還前項土地為止,按月給付原告4,966元。
三、被告方面:
㈠被告謝昀臻以:伊於100年5月26日向訴外人曾長森買受系爭
土地所有權全部及系爭房屋所有權應有部分3/4之事實上處
分權,嗣因故未就系爭土地辦理所有權移轉登記。斯時系爭
土地及系爭房屋同屬曾長森所有,而僅將系爭房屋讓與伊,
故依民法第425條之1第1項規定,推定在房屋得使用期限內
,有租賃關係,伊為有權占有。且伊係基於租用基地建築房
屋之承租人地位,依民法第426條之1規定有權占有等語,資
為抗辯。並聲明:㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受
不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告張莞萱律師(即龔勝雄之遺產管理人)以:龔勝雄之遺
產中確有系爭房屋所有權應有部分1/4,惟就其取得原因,
並無其他事證可供查明等語,資為抗辯。並聲明:㈠原告之
訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決,願供擔保請准
宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項(本院卷第296至297頁):
㈠系爭土地原為曾長森所有,嗣經本院以111年度司執字第3565
6號清償債務強制執行事件拍賣,由原告得標買受,並繳足
全部價金,經本院於112年6月29日以新院玉111司執孔35656
字第024759號發給權利移轉證書,原告於112年7月14日辦理
所有權移轉登記完畢,系爭土地現為原告所有。
㈡被告謝昀臻於100年5月26日與曾長森簽訂買賣契約,約定由
被告謝昀臻向曾長森買受系爭土地所有權全部,以及坐落其
上未辦保存登記之系爭房屋所有權應有部分3/4之事實上處
分權,系爭土地所有權全部則因故未辦理所有權移轉登記。
㈢新竹市稅務局房屋稅籍證明書記載系爭房屋之納稅義務人為
被告謝昀臻(持分比率:75000/100000)、龔勝雄(持分比
率:25000/100000)。
㈣龔勝雄於89年2月10日死亡。
五、得心證之理由:
原告主張如附圖所示編號a部分之系爭房屋無權占有系爭土
地,被告受有相當於租金之不當得利等節,為被告所否認,
並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為:㈠被告是否無權占有
系爭土地?㈡原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利
,及其得請求之金額為何?茲分述如下:
㈠系爭房屋無權占有系爭土地:
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。
對於妨害其所有權者,得請求除去之,民法第767條第1項前
段、中段分別定有明文。又按以無權占有為原因,請求返還
土地者,占有人對土地所有權存在之事實無爭執,而僅以非
無權占有為抗辯者,土地所有權人對其土地被無權占有之事
實無舉證責任,占有人自應就其取得占有係有正當權源之事
實證明之(最高法院97年度台上字第1101號判決意旨參照)
。查系爭房屋占有系爭土地如附圖所示編號a部分面積49平
方公尺一節,經本院會同地政人員至現場履勘測量,製有勘
驗筆錄及新竹市地政事務所113年3月5日新地測字第1130001
822號函所附複丈成果圖即附圖附卷可參(本院卷第197至20
1、207至209頁),堪可認定。又系爭房屋為未辦保存登記
之建物,被告謝昀臻具有系爭房屋所有權應有部分3/4之事
實上處分權,系爭房屋所有權應有部分1/4為龔勝雄之遺產
等節,為兩造所不爭執,依前開說明,自應由被告就系爭房
屋占有系爭土地係有正當權源之事實舉證證明之。
2.被告謝昀臻固抗辯:有民法第425條之1第1項規定之適用云
云。惟按土地及其土地上房屋同屬一人所有,而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與
相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受
讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關
係,修正後民法第425條之1定有明文,而在上開條文修正前
,最高法院48年台上字第1457號原判例亦闡釋「土地及房屋
同屬一人」,而將土地及房屋分開同時或先後出賣,應推斷
「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租
賃關係存在。乃因同屬一人情形時,土地所有人無從與自己
所有之房屋約定使用權限,倘因而異其所有人,基於房屋一
般價值甚高及其既有之使用權保護之考量,為調和土地與建
物之利用關係,乃承認在房屋得使用期限內,有租賃關係存
在。惟若房屋與土地原異其所有人,房屋所有人係基於一定
法律關係使用土地者,僅生土地受讓人是否繼受該法律關係
之問題,自無關民法第425條之1規定之適用。而於房屋共有
人數除與土地相同之共有人外,尚有其他共有人之情形,該
其他房屋共有人與土地所有人間之法律關係為何,同應視彼
此間之約定而定,於土地或房屋先後讓與時,依上說明,僅
生受讓人是否繼受該法律關係之問題(最高法院106年度台
上字第2086號判決意旨參照)。經查,系爭土地於70年5月2
1日登記為曾長森所有,於112年7月14日登記為原告所有,
有土地登記謄本、異動索引查詢資料在卷可考(本院司執卷
第45頁,本院卷第291頁);龔勝雄於89年2月10日死亡,系
爭房屋所有權應有部分1/4為龔勝雄之遺產,被告謝昀臻於
其後之100年5月26日始向曾長森買受系爭房屋所有權應有部
分3/4之事實上處分權,已如前述,故曾長森於讓與系爭房
屋所有權應有部分3/4之事實上處分權之前,僅為系爭房屋
之共有人之一,核與上開「房屋共有人數除與土地相同之共
有人(曾長森)外,尚有其他共有人(龔勝雄之遺產)」之
情形相當,則依前開說明,此種情形無關民法第425條之1規
定之適用。故此部分抗辯,實無可採。
3.被告謝昀臻又抗辯:有民法第426條之1規定之適用云云。惟
按租用基地建築房屋,承租人房屋所有權移轉時,其基地租
賃契約,對於房屋受讓人,仍繼續存在,民法第426條之1固
有明文。被告謝昀臻並未舉證系爭房屋係租用系爭土地建築
,即難認有上開規定之適用。從而,此部分抗辯,亦無可採
。
4.基上,被告既未能舉證證明有合法占有之權源,原告依民法
第767條第1項前段、中段規定請求被告將坐落系爭土地上如
附圖所示編號a部分面積49平方公尺之系爭房屋拆除,並將
該部分土地返還原告,即屬有據。
㈡原告得請求被告給付相當於租金之不當得利及其金額:
1.按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利
益,民法第179條定有明文。而無權占有他人土地,可能獲
得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年台上
字第1695號原判例要旨參照)。次按不當得利發生之債,並
無共同不當得利之觀念,亦無共同不當得利應連帶負責之規
定。同時有多數利得人時,應各按其利得數額負責,並非須
負連帶返還責任(最高法院89年度台上字第75號判決意旨參
照)。查被告共有如附圖所示編號a部分面積49平方公尺之
系爭房屋無權占有系爭土地,已如前述,自受有相當於租金
之利益。又被告謝昀臻為系爭房屋所有權應有部分3/4之事
實上處分權,系爭房屋之所有權應有部分為1/4為龔勝雄之
遺產,亦如前述,是原告僅得請求被告按應有部分比例計算
所受相當於租金之不當得利。
2.按城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價
年息10%為限,土地法第97條第1項定有明文。按基地租金之
數額,除以基地申報地價為基礎外,尚須斟酌基地之位置,
工商業繁榮之程度,承租人利用基地之經濟價值及所受利益
等項,並與鄰地租金相比較,以為決定,並非必達申報總地
價年息10%最高額(最高法院68年台上字第3071號原判例要
旨參照)。經查,系爭土地位於新竹市經國路2段、東大路2
段、中正路及北大路形成之巷弄中,步行5分鐘內可至郵局
、便利商店、新竹市文化局演藝廳、銀行、加油站,附近商
店林立,屬新竹市區中商業繁榮、交通便利之地點,有本院
勘驗筆錄在卷可參(本院卷第195至201頁)。是本院參酌系
爭土地坐落位置、經濟用途、周遭工商繁榮程度、交通便利
性、生活機能完善度及利用狀況等因素,認原告所主張被告
應給付相當於租金之不當得利,以申報地價年息10%計算為
適當。又系爭土地自111年1月起之申報地價為每平方公尺11
,920元,有地價查詢資料附卷可稽(本院卷第257頁)。從
而,原告請求被告謝昀臻自112年7月14日起按月給付2,483
元(計算式:11,920*49*10%/12*3/4=3,651,元以下四捨五
入,下同;4,966/2=2,483),被告張莞萱律師(即龔勝雄
之遺產管理人)自112年7月14日起按月給付1,217元(計算
式:11,920*49*10%*1/12*1/4=1,217)之範圍內,核屬有據
;逾此部分之請求,則屬無據。
六、綜上所述,原告先位依民法第767條第1項前段、中段規定,
請求被告拆除系爭房屋及返還系爭土地如主文第1項所示,
及依民法第179條規定,請求被告給付如主文第2項至第3項
所示之金額,為有理由,應予准許;逾此範圍之請求,為無
理由,應予駁回。至原告備位依民法第425條之1規定為請求
,即毋庸再予審究,附此敘明。
七、兩造陳明願供擔保,聲請宣告假執行及免為假執行,經核原
告勝訴部分,合於法律規定,爰分別酌定相當之擔保金額宣
告之;至原告敗訴部分,其假執行之聲請已失所依據,應併
予駁回。
八、本件事證已臻明確,兩造其餘攻防方法及所提證據,經本院
斟酌後,核與判決結果不生影響,爰不予逐一論駁,併此敘
明。
九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條、第85條第1項但
書。本院審酌原告敗訴部分甚微,認全部訴訟費用應由被告
依比例負擔。
中 華 民 國 113 年 11 月 15 日
民事第一庭 法 官 楊子龍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 15 日
書記官 洪郁筑
SCDV-112-訴-1140-20241115-1