Know99判決書

搜尋結果：物之瑕疵擔保

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聲明異議

臺灣高等法院民事裁定 113年度抗字第1321號抗告人李國旭送達代收人　李鵬琪　 0 上列抗告人因與相對人岑雅君間聲明異議事件，對於中華民國11 3年10月17日臺灣臺北地方法院113年度執事聲字第541號裁定，提起抗告，本院裁定如下：　　主　　　文抗告駁回。抗告費用由抗告人負擔。　　理　　　由一、本件相對人執原法院新店簡易庭109年度店司調字第161號分割共有物事件之調解筆錄為執行名義，向原法院民事執行處（下稱執行法院）聲請變價拍賣附表所示不動產，經執行法院以112年度司執字第111241號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理後，於民國113年8月19日第三次拍賣期日由抗告人得標拍定。嗣抗告人於同年月21日向原法院陳報系爭房屋曾發生非自然死亡事件，聲請原法院撤銷拍賣程序及返還保證金，執行法院司法事務官裁定駁回其聲請（下稱原處分），抗告人聲明異議，仍經原法院裁定駁回（下稱原裁定），抗告人不服，提起抗告。二、異議及抗告意旨略以：抗告人於拍定當日經他人告知附表不動產曾有人跳樓或墜樓死亡，翌日向鄰居查詢後亦獲得證實。又由專有部分跳樓致死，陳屍地點雖非在專有部分，該專有部分仍屬凶宅，執行法院函請警察機關調查之範圍，自不應侷限於附表建物內有無非自然死亡事件；而抗告人前經附表所示不動產鄰居告知有墜樓事件，經上網搜尋亦發現部分網站將之標註疑似凶宅，執行法院不應以形式函詢警察機關，即謂已盡調查之義務，系爭執行事件拍賣公告未載明附表不動產有非自然死亡情事，屬重大瑕疵，應撤銷原拍定程序，爰提起抗告，請求廢棄原裁定等語。三、按不動產查封時，書記官應作成查封筆錄；拍賣不動產，應由執行法院先期公告；查封筆錄及拍賣公告應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項，強制執行法第77條第1項第2款、第81條第1項、第2項第1 款分別定有明文。是執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，固應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占有使用情形，依形式觀察或通常之調查方法所得知悉足以影響交易之特殊情事，加以記載於拍賣公告，惟逾此範圍或非通常調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍。次按拍賣物應買人就物之瑕疵無擔保請求權，不動產之強制執行準用關於動產執行之規定，強制執行法第 69條及第113條分別定有明文。其規範理由係因應買人於拍賣前，得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物之瑕疵，法律為確保拍賣結果之安定性，乃排除物之瑕疵擔保責任，使應買人自行負擔瑕疵存在之危險。準此，執行法院拍賣不動產時，倘已將依通常調查方法所得知悉足以影響交易之特殊情事，記載於拍賣公告，即合於強制執行時應遵守之程序，至若另有其他為執行法院所不知之情事，應由應買人於拍賣前自行查明，並自行負擔瑕疵存在之危險，尚不得以意思表示錯誤為由，主張撤銷買賣之意思表示。四、經查：　㈠本件執行法院拍賣前至現場查封、調查附表不動產之實際狀況及占有使用情形，查悉無人居住使用、建物內仍有冷氣、熱水器、家具、電視等設備、無電無水，地下一樓有一停車位，亦無人使用及出租，並檢視無增建，依屋內現況亦無足認建物內有非自然死亡之情形，且命債權人拍攝現況照片，債權人嗣陳報現況照片，有查封筆錄及陳報狀、照片可稽（見系爭執行卷第97至100頁、第111至131頁）。其後另函請臺北市政府警察局文山第一分局調查附表不動產是否曾發生非自然死亡情形，經該分局查復經派員訪查，未發現有發生非自然死亡情形，亦有各該函文可參（見系爭執行卷第163 至164頁、第171頁）。執行法院並於歷次拍賣公告載明：「五、本院於查封後發函各主管機關查詢是否發生非自然死亡 …，經各該主管機關回覆無非自然死亡記錄。…拍賣標的如有上述足以影響拍賣標的之情事，債權人及債務人均應儘速檢附相關證明資料陳報法院，以供法院即時審酌。另依強制執行法第69條之規定，拍賣物買受人就物之瑕疵本無擔保請求權，不得於拍定後據此請求撤銷拍定；本件拍賣物有無物之瑕疵，應買人仍應自行查明、確認始為投標，請應買人注意」等語（見系爭執行卷第248、278、310頁）。此經本院調閱系爭執行卷宗查證無訛，足見執行法院已將其依通常調查方法，就建物內有無非自然死亡之調查所得，載明於拍賣公告，無違反強制執行法第81條第2項第1款之情事，至於其他資訊，應由應買人自行查明，並自負瑕疵存在之危險，執行法院並無窮盡方法調查之義務。　㈡抗告人固主張查訪附近鄰居及網路資訊得知附表不動產疑為凶宅，執行法院函請警察機關調查之範圍，不應侷限於附表建物內有無非自然死亡事件等情。然查，執行法院並未限定警察機關查訪附表建物「內」有無非自然死亡事件，此觀系爭執行卷內所附函文即明（見系爭執行卷163至165頁）。另抗告人查訪鄰居所得乃附表不動產前屋主之子於擦窗戶時不慎墜落身亡（見系爭執行卷第355頁），依抗告人所引內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋：「『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」（見本院卷第14、29、31頁）。可知縱令前屋主之子從附表不動產不慎墜樓死亡乙節屬實，亦非兇殺、自殺或在專有部分有求死行為致死，難認附表不動產為曾發生非自然死亡情事之凶宅。抗告人另提出網頁列印資料主張附表不動產疑為凶宅（見本院卷第19、21頁），惟附表不動產究否曾發生非自然死亡事件，攸關應買價格及應買意願，執行法院當依調查所得之結果為認定，尚不得僅憑空泛之傳聞而逕予記載於執行筆錄或拍賣公告，以維債權人及債務人之權益。　㈢綜上，執行法院已依通常調查方法為調查，系爭執行事件卷內並無執行標的物曾有人因非自然因素死亡之記載或資訊，執行法院自無從於拍賣公告上為此記載，執行程序並無應記明拍賣公告事項而未記明之瑕疵。抗告人以執行法院未盡調查義務將附表不動產曾發生非自然死亡之情事載明於拍賣公告為由，主張執行程序有瑕疵，聲請撤銷拍賣程序，不應准許。原裁定維持原處分駁回抗告人之異議，並無不合，抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　月　 28　　日　　　　　　　　　民事第十九庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　魏麗娟　　　　　　　　　　　　　　法　官　張婷妮　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳靜怡正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃麗玲

2024-11-28

TPHV-113-抗-1321-20241128-1

訴

臺灣橋頭地方法院

損害賠償

臺灣橋頭地方法院民事判決 111年度訴字第676號原告林延宏訴訟代理人林延嫺黃俊嘉律師複代理人吳龍建律師訴訟代理人陳秉宏律師複代理人黃雅慧律師被告鴻麗正禾不動產仲介股份有限公司法定代理人沈瑞吉訴訟代理人何曜男律師徐鼎盛律師追加被告古志豪被告許琇媚即盧峻傑之承受訴訟人盧柏廷即盧峻傑之承受訴訟人上2 人共同訴訟代理人吳勁昌律師馬涵蕙律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　　事實及理由壹、程序事項：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告起訴時聲明：「㈠被告盧峻傑應給付原告新臺幣（下同）3,619,110元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告鴻麗元禾不動產仲介股份有限公司（下稱鴻麗元禾公司）、卓全標應連帶給付原告3,619,110元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前二項請求，如其中一項被告已為給付，他項被告於該給付範圍內免給付義務。㈣原告願供擔保，請准為假執行之宣告。」，嗣後追加馬珮宸、李毓臻、鴻麗正禾不動產仲介股份有限公司（下稱鴻麗正禾公司）、古志豪為被告，再撤回對鴻麗元禾公司、卓全標、馬珮宸、李毓臻之訴；而被告盧峻傑於本件訴訟進行中死亡，並經許琇媚、盧柏廷承受訴訟後，原告變更前2項聲明為：「㈠被告許璘媚、盧柏廷應於繼承被繼承人盧峻傑遺產範圍內給付原告3,619,110元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告鴻麗正禾公司、古志豪應連帶給付原告3,619,110元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，核其所為訴之變更，均基於高雄市○○區○○段0000○號房屋（門牌號碼：高雄市○○區○○路00巷0○0號，下稱系爭建物）買賣糾紛之同一基礎事實，與上開規定相符，爰予准許。二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；又第168 條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175條第1項分別定有明文。經查，本件被告盧峻傑於訴訟繫屬中之民國112 年10月21日死亡，由被告許琇媚、盧柏廷共同繼承，且均未拋棄繼承等情，有盧峻傑之除戶謄本、繼承人戶籍謄本及繼承系統表等件在卷可稽（見訴卷253-259頁），並經被告許琇媚、盧柏廷於113年5月24日共同具狀聲明承受訴訟（見訴卷第247-248頁），與上開規定核無不合，應予准許。三、被告古志豪經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：原告於109年1月28日與被繼承人盧峻傑就系爭建物及位於一樓空地增建之機車棚、逃生梯、圍牆等地上物（下稱系爭增建部分），暨其坐落之高雄市○○區○○段000○0000 0地號土地（以下分別簡稱629地號土地、630-5地號土地，合稱系爭土地），以總價4,300萬元簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約）。詎原告於交屋後始獲知系爭增建部分及系爭建物東南向屋腳（詳如訴卷第359頁照片中標示之甲柱，下稱系爭甲柱）占用鄰地即同區段640地號土地（以下簡稱640 地號土地）共59.82平方公尺（下稱系爭鄰地），而遭系爭鄰地所有權人即訴外人百春陽建設股份有限公司（下稱百春陽公司）請求拆除越界之部分，原告為避免上開越界部分遭拆除而損及房屋結構及出租價值，遂與百春陽公司協議以3, 619,110元（下稱系爭買賣價金）將占用部分之土地買回，原告因此受有系爭買賣價金之損害。因盧峻傑於系爭買賣契約已保證系爭建物含增建部分及甲柱並無占用他人土地，盧峻傑之繼承人即被告許琇媚、盧柏廷自應負權利瑕疵擔保及不完全給付之給付不能損害賠償責任。又原告委託被告鴻麗正禾公司及其營業員即被告古志豪，就系爭買賣契約為原告提供仲介服務，其等未盡居間人所應盡之調查及報告義務，使原告無法在充分得知系爭建物詳細情形下簽立系爭買賣契約，並致原告受有損害，古志豪違反不動產經紀業管理條例之保護他人法律規定，鴻麗正禾公司除應付不完全給付責任，亦應與受僱人古志豪負連帶賠償責任。爰依民法第227條、第226條、第349條、第353條、第184條第2項、第188條、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定及系爭買賣契約第9條約定提起本訴，並聲明：㈠被告許璘媚、盧柏廷應於繼承被繼承人盧峻傑遺產範圍內給付原告3,619,110元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告鴻麗正禾公司、古志豪應連帶給付原告3,619,110元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前二項請求，如其中一項被告已為給付，他項被告於該給付範圍內免給付義務。㈣原告願供擔保，請准為假執行之宣告。二、被告等則各以：　㈠被告許琇媚、盧柏廷：系爭增建部分係被告之前手所搭建未經登記之工作物，已有十數年以上，並無價值，盧峻傑僅係無償移轉予原告使用，非屬買賣標的物，拆除亦不影響系爭建物之結構安全；至甲柱並未占用系爭鄰地。又百春陽公司係行使系爭鄰地之所有權，非系爭建物之權利，盧峻傑已依債之本旨移轉完整所有權，並無權利瑕疵，且系爭增建部分及甲柱縱遭拆除，依系爭買賣契約第2條第3項應由原告自行負責，況前手從未告知被告有越界之情，系爭買賣契約附圖亦未見有占用系爭鄰地之情，盧峻傑就越界之瑕疵亦不可歸責，原告於買受系爭鄰地前亦未通知盧峻傑修補。縱認系爭增建部分可認為買賣標的物，然本件兩造買賣標的物亦僅限系爭土地範圍內之地上物，越界部分非屬買賣標的。再者，原告向百春陽公司購買占用系爭鄰地之59.82平方公尺土地，並完成分割而取得同區段640-1、640-2地號土地（以下分別簡稱640-1地號土地、640-2地號土地）之所有權，原告給付百春陽公司之361萬9,110元屬買賣上開土地之價金，且土地現已增值，原告並未受有損害，該買賣價金亦與系爭買賣契約無相當因果關係等語置辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉ 如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　㈡被告鴻麗正禾公司：被告鴻麗正禾公司、古志豪於本件居間媒介過程中，買賣雙方並未要求鑑界，地政機關亦不會准許其等自為鑑界申請，相關記載均依盧峻傑之說明處理，其等未違反據實告知義務及善良管理人之注意義務，而無故意、過失之不法侵權行為。且依久岳工程行於109年11月9日之測量結果，系爭增建部分共計占用系爭鄰地46.65平方公尺，然原告所購入之640-1、640-2地號土地面積共59.82平方公尺，顯逾系爭增建部分占用鄰地之面積，且系爭增建部分拆除亦不影響系爭建物之結構安全。況原告支付系爭買賣價金後，即取得640-1、640-2地號土地之所有權，現土地已增值，原告並無損害存在，系爭買賣契約第9條係指直接損害，不包含原告任意行為或契約行為所支付之對價等語置辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　㈢被告古志豪：答辯均引用鴻麗正禾公司之陳述等語。　三、兩造不爭執事項：　㈠原告於109年1月28日委託訴外人林延慧與被繼承人盧峻傑簽立系爭買賣契約，以總價4,300萬元向盧峻傑購買系爭建物及系爭土地。系爭建物總面積為910.92平方公尺，629、630 -5地號土地面積分別為556平方公尺、61平方公尺。系爭買賣契約之標的物現況說明書中，項次39內容為「是否有占用他人土地之情形」，勾選「否」（見高雄地方法院111年度審訴字第244號卷【下稱雄院審訴卷】第35頁）。　㈡百春陽公司於109年12月1日買受640地號土地，並於同年月22 日受讓所有權移轉登記。　㈢原告與百春陽公司有於109年11月9日，僱請久岳工程行就系爭建物占用系爭鄰地範圍進行測量。測量結果為系爭建物之圍牆部分占用系爭鄰地面積4.45平方公尺、樓梯部分占用系爭鄰地面積1.18平方公尺、車棚部分占用系爭鄰地面積41.0 2平方公尺，共計占用46.65平方公尺（下稱系爭測量結果）。　㈣原告於109年12月29日以361萬9,110元向百春陽公司購買系爭鄰地，面積為59.82平方公尺。百春陽公司並將系爭鄰地，按系爭房屋之逃生梯、車棚占用部分分割出同區段640-1地號土地（面積55.37平方公尺）；圍牆占用部分分割出640-2 地號土地（面積4.45平方公尺），並將上開640-1、640-2地號土地移轉所有權登記予原告。　㈤原告購買系爭建物及系爭土地時，委託被告鴻麗正禾公司斡旋議價，兩造間成立居間及委任關係，並經鴻麗正禾公司所屬之不動產經紀營業員古志豪提供仲介服務，協助原告與盧峻傑簽立系爭買賣契約。由原告及古志豪簽名於不動產說明書上（本院審訴卷第118頁）。四、本件爭點如下：　㈠系爭買賣契約之標的範圍除系爭建物及系爭土地外，是否尚包含系爭增建部分即圍牆、樓梯（兩造不爭執實為逃生梯，訴卷第385頁）及車棚部分？抑或由盧峻傑無償轉讓原告？系爭增建部分及系爭甲柱是否有占用系爭鄰地？占用面積為何？　㈡盧峻傑就系爭增建部分及甲柱部分，是否應負權利瑕疵擔保責任？原告以361萬9,110元向百春陽公司購買系爭鄰地，所支付價金是否為權利瑕疵所受之損害？如是，應賠償之金額若干？　㈢系爭增建及甲柱部分，被繼承人盧峻傑就系爭買賣契約之履行，是否可歸責於盧峻傑而不完全給付？原告以361萬9,110 元向百春陽公司購買系爭鄰地，所支付價金是否為不完全給付所受之損害？被繼承人盧峻傑是否應依民法給付不能之規定對原告負損害賠償責任？如是，應賠償之金額若干？　㈣原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定、民法第18 4條第2項、居間契約法律關係，請求被告鴻麗正禾公司與古志豪連帶賠償3,619,110元，有無理由，並與盧峻傑之繼承人負不真正連帶給付責任，有無理由？五、本院得心證之理由：　㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判決要旨參照）。原告主張系爭增建部分為系爭買賣契約標的，被告則否認之並辯稱系爭增建部分屬無償轉讓等語，查系爭買賣契約書第2條約定「增建或占用範圍」本買賣標的物現況有增建或占用部分，勾選「壹樓空地」，另勾選其他：「5樓全部、電梯」。另原告與盧峻傑簽訂系爭買賣契約前，曾由盧峻傑所委託之鴻麗元禾提供不動產說明書（本院審訴卷第107-126頁，下稱系爭不動產說明書），由被告鴻麗正禾公司所屬員工即被告古志豪向原告與盧峻傑說明，嗣經盧峻傑與原告代理人林延慧共同簽署（本院審訴卷第109頁），買賣雙方同意系爭不動產說明書視為買賣契約書之一部分（本院審訴卷第109頁），依系爭說明書所載增建情形亦僅為「一樓空地」（本院審訴卷第 116頁），並未排除坐落一樓空地之特定增建物，而系爭買賣契約之附圖亦有標示主建物以外一樓空地確有增建物，故本於一般交易習慣及誠信原則，一樓空地於系爭買賣契約成立當時存在之增建物，應均在系爭買賣契約標的範圍。系爭增建部分坐落於系爭建物一樓空地，為兩造所不爭執，原告亦不爭執知悉系爭增建物部分於訂約時即已存在（訴卷第27 6頁），買賣雙方又無特別約定買賣標的範圍排除特定增建物，則一樓空地於立約時所存在之增建物，當均屬買賣標的範圍，亦為系爭買賣契約及不動產說明書所載「一樓空地」所指涉之範圍，被告辯稱非屬買賣標的，洵非可採。而原告既因系爭增建部分而主張有權利瑕疵及不完全給付之情，並向被告許琇媚、盧柏廷請求債務不履行之損害賠償，亦已認系爭增建部分為買賣標的，併此敘明。　㈡系爭增建部分占用640地號土地，業據原告提出久岳工程行10 9年11月9日之測量圖（雄院審訴卷第53頁，下稱系爭測量圖），細觀系爭測量圖所載說明及圖示占用範圍，占用640地號土地之增建物有圍牆、樓梯、車棚，被告雖否認有無權占用之情，惟就系爭測量圖有何不可信之處未說明及舉證，則系爭測量結果，應堪採信。且原告於109年12月29日以361萬 9,110元向百春陽公司購買系爭鄰地，面積達59.82平方公尺。百春陽公司並將系爭鄰地，按系爭房屋之樓梯、車棚占用部分分割出640-1地號土地；圍牆占用部分分割出640-2地號土地，並將上開640-1、640-2地號土地移轉所有權登記予原告，為兩造所不爭執。如無無權占用之情，原告實無購買之必要，又百春陽公司何需就640地號分割出售？系爭增建部分有占用百春陽公司所有分割前640地號土地一節，應堪採信。至於系爭甲柱部分，依原告提出之系爭測量圖所載說明及圖示占用範圍，占用640地號土地之增建物不包含系爭甲柱，核與系爭買賣契約附圖所示相符（雄院審訴卷第29頁）。又甲柱雖位於系爭圍牆之旁，但主建物與系爭圍牆並未相連，且主建物為鋼骨造，系爭增建部分則為水泥磚造，為原告所不爭執（訴卷第386頁），故尚無證據可證，系爭甲柱有占用640地號土地之情。原告提出之訴外人林延嫻即原告妹妹與仲介馬佩宸LINE對話記錄內（訴卷第299-355頁，下稱系爭對話記錄），林延嫻雖有提及水塔旁邊那個屋角也有佔到他人的地等語（訴卷第311頁），然此僅屬林延嫻個人主觀推測，並無客觀證據可佐，自難憑此認定系爭甲柱有佔用640地號土地。又系爭甲柱未與圍牆相連，且構造不同，故縱使拆除圍牆，亦不影響系爭甲柱之功能而影響主建物之安全性。基此，系爭增建部分因無權占有640地號土地，有遭所有權百春陽公司請求拆除之虞，影響系爭增建物之權利完整性，對原告而言確有權利瑕疵及不完全給付之情，堪可採信。系爭甲柱部分既無占用640地號土地，即無權利瑕疵及不完全給付可言，原告此部分主張，尚非可採。　　㈢以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文，故而權利瑕疵擔保責任非不能以特約免除。原告雖主張被告故意不告知瑕疵，經被告許琇媚、盧柏庭否認（訴卷第275頁），原告應舉證被告許琇媚、盧柏庭有故意不告知之情。查系爭土地及建物有保存登記部分，盧峻傑係向訴外人李明璋購得，有異動索引表在卷可參（本院卷第51-5 7、63-65頁）。又系爭買賣契約中之附圖為地政事務所測繪，申請人為李明璋並非盧峻傑，足見附圖所示增建物之出資興建者為李明章非盧峻傑。且原告提出之系爭對話記錄內，馬佩宸亦有告知林延嫻：盧峻傑十幾年前也是承接現在原貌，買的時候是這個樣子，不是盧峻傑搭鐵皮的等語（訴卷第 341、347頁）。又系爭買賣契約附圖所示之增建物均未有占用他人土地之情，加以兩造訂立系爭買賣契約時，同意不鑑界、測量，為兩造所不爭執（訴卷第274頁），原告復未有其他舉證，難認被告盧有故意不告知權利瑕疵之情。系爭買賣契約之標的物現況說明書中（下稱系爭現況說明書），項次39內容為「是否有占用他人土地之情形」，勾選「否」（雄院審訴卷第35頁），雖為兩造所不爭執，然依系爭現況說明書編號18-22 項次，合併編號第39項次綜合以觀，編號39 項次所稱之是否有占用他人土地之情形，應係指主建物而已，不包含增建物。且依系爭不動產說明書參、【產權相關注意事項】第五點所載增建部分（含頂樓、露臺、夾層、一樓空地、平台、一樓圍牆、天井、防火巷、陽台外推、上下樓層打通之內梯等），無所有權，不保證過去沒有被通知拆除或未來不會被拆除及可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務。（審訴卷第115頁），顯然盧峻傑並無保證系爭增建部分將來不會被拆除，自無故意不告知之情。盧峻傑非系爭建物及增建部分出資興建者，系爭不動產說明書亦已載明對系爭增建部分盧峻傑無所有權（應僅有管理處分權），又盧峻傑信賴系爭買賣契約附圖所載，主觀上認知系爭增建部分未占用640地號土地，洵難認有故意不告知之情，原告此部分主張應無理由。　㈣系爭契約第九條「擔保責任」第一項固有約定：乙方擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情形，除本契約內另有約定外，.....，若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任（雄院審訴卷第25頁）。然同契約第2條第3項同時另有約定：上述增建或占用部分無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後（..）始被通知拆除時，甲方同意自行負責，其相關權利義務甲方確已知悉（雄院審訴卷第23頁），故而系爭建物對原告雖有權利瑕疵及不完全給付之情存在，然買賣雙方既已有免責之約定，盧峻傑又無故意不告知原告之情，業如上述，上開免則約定，原告應受拘束，因原告於交屋後始發生遭請求拆除之事，如原告確實因此受有損害，依系爭買賣契約第2條第3項亦不得再向被告許琇媚、盧柏廷主張應負損害賠償責任，原告依權利瑕疵擔保責任及不完全給付規定請求被告許琇媚、盧柏廷負損害賠償責任，洵無理由，應予駁回。　㈤按出賣人所負權利瑕疵擔保責任，乃就其出賣之標的物，擔保其權利無缺及存在，故其損害金額，應按買賣雙方約定該買賣標的物或權利應有之價值計算（最高法院106年度台上字第1364號判決意旨參照），故而因買賣標的物權利瑕疵所造成之損害，應指買賣標的物因此所減損之價值而言。百春陽公司無權請求原告購買系爭增建部分占用640地號土地範圍之土地，為原告所不爭執，又系爭增建部分，並非房屋，縱使有助主建物之經濟效用，亦難認與主建物價值相當，故亦無民法第796條第2項規定適用。百春陽公司固可基於所有權人地位請求原告拆除系爭增建無權占用640地號土地部分，惟在拆除前尚難認損害已發生，且系爭增建部分僅部分無權占用640地號土地，百春陽公司亦僅能就無權占用部分請求拆除，不得請求權全部拆除。而此權利瑕疵或不完全給付，尚非不得先請求盧峻傑自行拆除、改建或甚至購買系爭鄰地後無償供原告使用或以其他適當方式修補，以維持系爭增建部分原有之使用價值，非僅有原告購買系爭鄰地一途，原告提出系爭LINE對話記錄雖有提及：電話已經在1月15日告知對方等語（訴卷第305頁），但未提及告知之內容為何，且原告係於109年12月29日與百春陽公司簽訂系爭鄰地之買賣契約，上開對話時間係在110年1月19日，顯係在簽約後之對話，尚難以證明原告購地前有先請求盧峻傑以適當方式修補瑕疵（訴卷第295-359頁），原告復未有其他舉證，故而原告確實未先請求盧峻傑修補瑕疵或按債之本旨履約，原告主張系爭增建無權占用之情，具不可回復性，被告應依民法給付不能之規定負損害賠償責任，亦非可採。原告自承百春陽公司無權請求購買，買賣契約係基於自由意志而為，係擔心被拆除而購買（訴卷第276-277頁），系爭買賣價金之支出係基於取得系爭鄰地所有權所支出之對價，並非損害，係基於任意性之買賣契約行為而生，非直接源自不完全給付或權利瑕疵之損害而來，亦難認有相當因果關係。且原告雖有價金支出，但原告同時取得相對應價值之土地所有權，系爭買賣價金亦未高出當時市價行情，亦有原告提出之LINE對話記錄記載「就用原價賣給您們...」、「而且是合理的價錢出售..」在卷可參（訴卷第317、327頁），足徵原告並未實際受有損失，原告已取得相當價值之土地所有權，並得享有土地後續漲價之利益，並無損害可言。如當初支出之系爭買賣價金仍可視為原告之損害得請求被告許琇媚、盧柏廷賠償，則形同原告無償取得系爭鄰地所有權，有重複獲利之情，於法無據，亦有失公平，洵非可採，併此敘明。　㈥經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，不動產租賃、買賣契約書應由經紀業指派經紀人簽章，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款、第23、24條、第26條第2項規定定有明文。查原告與盧峻傑就系爭增建既於系爭買賣契約第2條第3項定有免責之約定，且前揭系爭不動產說明書參、【產權相關注意事項】第五點亦已載明，盧峻傑不保證系爭增建將來不受拆除之請求，此約定並視為系爭買賣契約之一部，並經被告古志豪詳為說明（本院審訴卷第109頁），原告既已簽署系爭買賣契約及系爭不動產說明書，且同意不鑑界、測量，難認被告古志豪未善盡調查及報告義務。又原告不得向被告許琇媚、盧柏廷，主張權利瑕疵及不完全給付之損害賠償，業如前述，自難認被告古志豪有違前揭不動產經紀業管理條例，而應負侵權行為之損害賠償責任。同理，亦難認被告鴻麗正禾公司應負居間契約給付不能之損害賠償責任及民法第188條之連帶損害賠償責任，原告此部分主張，亦無理由，應予駁回。六、綜上所述，原告依權利瑕疵、給付不能及系爭契約關係請求　　被告許璘媚、盧柏廷應於繼承被繼承人盧峻傑遺產範圍內給付原告3,619,110元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。依侵權行為、居間契約關係請求被告鴻麗正禾公司、古志豪應連帶給付原告3,619,110元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　簡祥紋以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳儀庭

2024-11-28

CTDV-111-訴-676-20241128-1

訴

臺灣臺中地方法院

返還買賣價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1332號原告簡松堅訴訟代理人張方俞律師呂思頡律師被告林侑儒訴訟代理人蔡其龍律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國113年11月1 4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠被告係經營中古車買賣，兩造於民國112年4月27日合意簽訂汽車買賣合約書（下稱系爭契約），約定由原告以新臺幣（下同）358萬元向被告購買其張貼於臉書粉絲團廣告、特別標示為總代理之自用小客車乙輛（如附表所示，下稱系爭車輛）。而因BENZ G350屬於昂貴車款，有關系爭車輛是否為原廠出廠之性質，攸關交易上之重大資訊，故被告除一再保證車況沒有問題外，更保證系爭車輛為原車原鈑件，故被告遂同意原告於系爭契約之備註欄註明「原車原鈑件、無重大事故、泡水，日後若有發現其一，原車主無條件，收回車輛，退還價金」等語，以擔保被告所出售之系爭車輛為原廠出廠之元件。詎交車後，系爭車輛不斷發生機油耗損過大之問題。以BENZ G350來說，平常更換機油僅需1公升/瓶之8至9 瓶（如須一併更換底盤油則至多為12瓶），然系爭車輛竟需添加到14瓶之機油，顯示該車輛已非正常。且經原告委請技師檢查後，發現系爭車輛之引擎號碼為「00000000000000」，與原告另向授權經銷商台隆賓士服務廠（下稱台隆賓士）購買座椅側飾板外蓋時，台隆賓士所出具之工單，載明系爭車輛之引擎號碼為「00000000000000」，兩者大不相同。可見系爭車輛之引擎已非原廠引擎，而係來路不明之引擎。而因原告尚未向台隆賓士更換車主姓名，故該次工單之顧客姓名尚顯示為被告，且依該工單記載，被告前次保養時間為20 18（107年）年4月26日，然於112年4月27日出售系爭車輛予原告時，卻故意更換有問題之引擎，並非以原廠之引擎出售予原告。　㈡承上所述，被告於售車前，即107年4月26日進台隆賓士服務廠保養時，系爭車輛之引擎號碼仍為原廠引擎號，卻於交車時將引擎更換為來路不明之盗版引擎，已違反上開原車原鈑件之約定，原告自得依據系爭契約約定，主張被告應於原告交還系爭車輛同時，返還原告已交付之買賣價金358萬元。而被告於臉書粉絲團廣告頁面上特別標示為總代理車，並於系爭契約記載原車原鈑件、口頭保證等詐欺方法，使原告陷於錯誤，誤信系爭車輛確實為原廠引擎，而為訂立系爭契約之意思表示，是原告自得依民法第92條第1項前段、第113條、第114條之規定，撤銷系爭契約，並回復原狀，請求被告退還買賣價金358萬元及加計法定利息。另系爭契約第5條後段縱約定有「事後乙方不得主張出賣物之瑕疵擔保責任」等語，然被告於系爭契約簽訂時，保證系爭車輛為「總代理車」、「原車原鈑件」，甚至於107年4月26日進台隆賓士服務廠保養時，其引擎仍為原廠引擎，卻於交車時，將引擎更換為來路不明之盗版引擎，顯然係故意不告知瑕疵，該免除物之瑕疵擔保義務之特約，應為無效。且兩造就系爭契約既已有約定並經被告保證為原廠車，然被告交付予原告者卻係盗版引擎，顯然具有瑕疵。系爭車輛俗稱「大G」，乃著名之「傳奇越野車」，更是以其引擎性能為銷售賣點，詎被告於交車時，竟將引擎更換為盗版引擎，除產生機油耗損問題外，亦影響系爭車輛之越野性能，該瑕疵應已達於得解除契約之程度，是原告主張依民法第354條、第359條前段、第366 條、第259條規定，解除系爭契約，並請求回復原狀，而請求被告返還原告已交付之買賣價金，於法亦屬有據。　㈢再者，系爭契約簽訂前，系爭車輛之引擎仍為原廠引擎，詎料被告於交車時，竟將引擎更換為盗版引擎，顯然因可歸責於被告之事由致為不完全給付。退步言之，綜認依現有證據並不能證明該盗版引擎為被告所更換，然被告並無進行相關檢驗、更未能提供相關證據證明系爭車輛為「原車原鈑件」，甚至只要到台隆賓士服務廠維修或要求開立工單，即可立即查詢原廠引擎號碼進行比對，被告卻完全未為之，卻逕為廣告並保證系爭車輛為「原車原鈑件」，是被告自應負不完全給付之債務不履行責任。復因被告稱不知情引擎更換事宜，系爭契約約定之「原車原鈑件」亦屬給付不能，又即便僅有引擎部分不能給付，然車輛引擎為汽車之重要元件更要價值，除去車輛原廠引擎，如僅有履行汽車之車殼、輪胎等等，亦於原告無利益，是原告自得依據民法第227條第1項準用第226條、第256條規定，解除系爭契約，並依據民法第259 條規定，請求回復原狀，而請求被告應返還買賣價金358萬元。　㈣為此，爰依上開請求權基礎，提起本件訴訟，請求法院就請求權競合部分，擇一為原告有利之判決等語。並聲明：⒈被告應於原告交還如附表所示系爭車輛同時，給付原告358萬元，及自112年5月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠系爭車輛係經由被告向中古車商所購買，對於曾有更換引擎並不知情，汽車行照上亦未載明引引擎號碼，且由偵查中傳訊出售系爭車輛與被告之中古車商到庭之證述，足見被告對於更換引擎一事確實不知情，被告亦業經不起訴處分及再議駁回處分，均已認定被告並無詐欺之情事，原告依民法第92 條主張被告有詐欺要求撤銷系爭契約回復原狀，顯無理由。且依系爭契約第5條後段，兩造既有約定原告不得再就系爭車輛主張物之瑕疵，免除被告物之瑕疵擔保責任所為之特約，則原告事後再主張物之瑕疵擔保，顯無理由。　㈡原告一再主張系爭車輛有所瑕疵，所爭執之瑕疵均為系爭車輛之引擎並非原廠引擎，然系爭車輛仍由原告持續使用中，功能完全正常。原告主張有更換引擎一事，並非瑕疵，引擎為汽車零部件一部份，為零件耗材，既係零件即有自然耗損之問題，故更換過引擎並非等同於有瑕疵，對此原告應說明系爭車輛有任何滅失或減少其通常效用或契約預定效用之暇疵，且所謂原車原板件應係在強調車身例如車門、前後葉子板、引擎蓋、後行李箱等處，未因車禍或泡水而更換過，與引擎是否經過更換無關。原告僅一再爭執引擎遭更換即認定為瑕疵，其依據為何，應先加以舉證證明，更遑論系爭契約更已約定被告不負買賣瑕疵之責任，是原告主張依物之瑕疵擔保責任而要求解除契約返還買賣價金，亦顯無理由。　㈢再者，原告依民法第227條第1項、第226條、第256條、第259 條之規定主張解除契約返還買賣價金云云，然適用本條之前提應係可歸責於被告之事由有給付不能或給付遲延之情事，然本件被告並無任何給付不能或給付遲延，亦無任何可歸責於被告之事由，被告對於引擎曾更換並不知情已如前述，是以原告之主張，顯不足採。末以，系爭車輛自出售予原告至今已有1年多時間，原告仍正常使用，並無任何不能行使或無法使用之情事，故若原告主張解除契約有理由，此對被告而言則顯失公平，是原告主張依民法第359條之規定解除契約，應無理由等語，以資抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉ 如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由　㈠原告主張兩造簽訂系爭契約，約定原告以358萬元向被告購買系爭車輛，原告已給付價金358萬元，被告並有交付系爭車輛等情，據其提出系爭契約書為證（見本院卷第51頁），復為被告所不爭執，堪信為真。　㈡原告主張被告詐欺部分：　⒈按民法上所指詐欺，重在對表意人自由意思形成過程中為不當干涉，故須對表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真事實，積極表示為真，而使他人陷於錯誤，或有告知義務但消極隱匿該事實，使他人既存之錯誤加深或保持，並該事實與表意人自由意思之形成有因果關係者，始克當之。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項前段規定，表意人固得撤銷其意思表示，然應就受詐欺之有利事實負舉證責任（最高法院112年度台上字第2895號判決意旨參照）。　⒉原告主張被告故意不告知系爭車輛引擎遭更換，且於系爭契約上載明「原車原鈑件、無重大事故、泡水」等語，係詐欺原告等情。然查，原告曾以本件主張之事實，向被告提起詐欺刑事告訴，經臺灣臺中地方檢察署檢察官以113年度偵字第10767號偵查，並為不起訴處分，再經原告聲請再議後，亦據臺灣高等檢察署臺中檢察分署以113年度上聲議字第113 4號駁回再議，此據本院調取上開卷宗核閱屬實。被告於該案偵查中稱：我沒有更換過系爭車輛引擎，引擎是否是原廠我不清楚，該車是我在111年4月4日跟公益路上的佳韻汽車購買，當時我買時這台車已經7年了，佳韻汽車沒有跟我提過這台車的引擎情形，在我買車、賣車給原告期間，我不知道引擎情況，我也沒有維修過，只有在111年9月2日去保養過一次，但當時也沒有針對引擎去保養或修繕等語（見臺中地檢112年度他字卷第121-123頁）；證人林伯識則證稱：我有促成陳國籍出售系爭車輛給被告，出售該車時，我不清楚該車引擎是否是原廠或有無更換過引擎，前面有幾手我也不清楚，我們只會確認鈑件是否正常，有無泡水，被告應該不知道該車引擎或汽缸更換的情形，我也不知道，我們是保證當下的車況，也確認過鈑件都是正常的，鈑件就是引擎蓋、門板、葉子板等車身外觀都是未更換過的，就是出廠時的原鈑件等語（見臺中地檢112年度他字卷第181-182頁）。尚難認定被告有明知系爭車輛更換過引擎而故意不告知原告之情形，原告復未提出其他證據證明此情，其主張依民法第92條第1項撤銷系爭契約之意思表示，並無理由。　㈢原告主張依民法第359條規定解除系爭契約部分：　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第359條、第366條定有明文。　⒉原告主張系爭車輛之引擎並非原廠引擎，系爭車輛之品質及效能具有瑕疵，依民法第359條規定解除系爭契約等語，然系爭契約第5條約定：「交車同時乙方（即原告）已核對車身、引擎號碼，正確無誤。本車自交車時起並依民法等相關法律規定依現車、現況、里程數、配備等完成交付，事後乙方不得主張出賣物之瑕疵擔保責任。」，已特約免除出賣人即被告之物之瑕疵擔保責任，是依前揭規定，除被告故意不告知瑕疵，原告自不能主張被告負物之瑕疵擔保責任。然依前揭說明，原告不能證明被告有明知系爭車輛更換過引擎而故意不告知原告之情形，尚難認定被告有何故意不告知瑕疵之情形。 ⒊原告另主張被告為企業經營者，其於臉書刊登之廣告記載「總代理車」，被告應確保廣告內容之真實性，且對消費者之原告所負義務，不得低於廣告內容，被告以定型化契約之系爭契約排除物之瑕疵擔保責任，該約定應屬無效，被告仍應負總代理車保證之義務等語（見本院卷第129-135頁）。然按消費者保護法第2條第2款、第9款規定：「二、企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。九、定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。」，經查，被告固有於臉書上刊登欲出售系爭車輛之貼文，此據原告提出臉書貼文截圖為證（見本院卷第25-47頁），並據被告於另案偵查中自承不諱（見臺中地檢112年度他字第9292號卷第121頁），然單就該貼文內容，僅能見被告欲出售系爭車輛，看不出被告係以販賣汽車為業之企業經營者，原告另提出被告之名片（見本院卷第49頁），其上固然記載「董事長林侑儒」，然兩造簽訂之系爭契約上出賣人為被告個人，並非代表公司，亦無從憑此認定被告為消費者保護法所定之企業經營者，本件自無消費者保護法之適用。準此，原告不能證明被告有故意不告知瑕疵之情形，亦無消費者保護之適用，兩造就系爭車輛買賣契約特約免除被告負物之瑕疵擔保責任之約定有效，被告不負物之瑕疵擔保責任，原告此部分依買賣物之瑕疵擔保規定解除系爭買賣契約及請求被告返還價金，並無理由。　㈣原告主張被告債務不履行部分：　　原告主張系爭契約備註欄約定「原車原鈑件、無重大事故、泡水」等語，且被告刊登之廣告宣稱系爭車輛為「總代理車」，被告交付之系爭車輛卻遭更換引擎，顯然係可歸責於被告之不完全給付等語。然查，系爭契約備註欄固有記載「原車原鈑件、無重大事故、泡水」等語，鈑件之文義應指系爭車輛之外觀，尚難認定有包含引擎，自難憑此認定兩造於系爭契約有約定系爭車輛為應為原廠引擎，況原告於上開刑事案件偵查中自陳：交易過程中被告沒有主動跟我說過汽車引擎是原廠，我也沒有問過被告引擎是否為原廠等語（見臺中地檢112年度他字卷第74頁），可見兩造於交易磋商時並未就引擎是否為原廠乙事討論，亦難認定系爭契約約定之內容有包含系爭車輛應使用原廠引擎，被告交付之系爭車輛縱非使用原廠引擎，亦難認有何不完全給付或給付不能之情形，原告此部分主張依民法第256提規定解除系爭契約，並依同法第259條規定請求被告回復原狀返還價金，亦無理由。四、綜上所述，原告依民法第92條第1項前段、第113條、第114 條請求回復原狀；依民法第359條前段及依民法第256條規定解除契約，請求被告回復原狀，給付原告358萬元及利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。五、末原告雖請求函詢臺中市中古汽車商業同業公會、中華賓士台中分公司及調查證人陳宏鈞（見本院卷第119-120頁、第1 36-137頁、第165頁），然應證事實均為系爭車輛之引擎是否影響系爭車輛價值及行駛性能等情，而兩造既已以特約免除被告之物之瑕疵擔保責任，原告亦不能證明被告有故意不告知引擎遭更換之情形，業如前述，被告自不負物之瑕疵擔保責任，此部分均無調查必要。本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　陳昱翔以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許瑞萍【附表】牌照號碼 BPC-0863 廠牌 Mercedes-Benz 出廠年月 2015.1 型式 G350 BLUETEC 車身號碼 WDB0000000X234252 經更換之盜版引擎號碼 00000000000000

2024-11-28

TCDV-113-訴-1332-20241128-1

上

臺灣高等法院

解除契約等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第227號上訴人曹姿瓊曹永弘共同訴訟代理人黃重鋼律師林詠嵐律師魏士軒律師謝和軒律師被上訴人李建明訴訟代理人陳虹均律師上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國112年8 月10日臺灣桃園地方法院109年度重訴字第450號第一審判決提起上訴，被上訴人為訴之減縮，本院於113年11月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於命上訴人曹姿瓊給付逾新臺幣貳佰零伍萬貳仟陸佰元本息、上訴人曹永宏給付逾新臺幣壹佰零貳萬陸仟參佰元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨除減縮、確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一審（除減縮、確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔二十分之一，餘由上訴人曹姿瓊負擔三十分之十九、上訴人曹永弘負擔六十分之十九。　　事實及理由壹、程序方面：　　按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第1款定有明文。查被上訴人原起訴備位聲明請求上訴人連帶給付新臺幣（下同）55 0萬元本息，嗣於本院不再請求上訴人連帶給付，並減縮請求上訴人給付325萬0,765元本息，均為上訴人所同意（見本院卷142頁），應予准許。貳、實體方面：一、被上訴人主張：伊於民國109年6月17日以總價1,100萬元買受上訴人共有之門牌桃園市○○區○○路0段000巷00號房屋（下稱系爭房屋）暨坐落基地（下與系爭房屋，合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊付訖買賣價金，上訴人於109年7月13日移轉系爭房地所有權予伊，並完成交屋。詎伊於109年8月間進行室內裝修時，發現系爭房屋混凝土剝落、鋼筋裸露鏽蝕，經鑑定始發現系爭房屋之氯離子含量超出0.6kg/m³之國家標準，上訴人應負物之瑕疵擔保責任，伊得請求減少本件買賣價金。又系爭房屋因系爭瑕疵所生之修繕費用為238萬0,665元，並減損交易價值87萬0, 100元，故本件買賣價金應減少325萬0,765元（238萬0,665 元+87萬0,100元=325萬0,765元）。爰依民法第359條、第17 9條等規定，請求上訴人返還價金325萬0,765元本息等情（原審判命上訴人連帶如數給付，上訴人聲明不服，提起上訴。被上訴人於本院審理時減縮聲明為共同給付，另就原審先位敗訴部分，並未提起上訴或附帶上訴，均非本院審理範圍，不贅）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：系爭房屋因老舊及被上訴人裝修工程致混凝土剝落、鋼筋裸露鏽蝕，並非物之瑕疵。如認屬物之瑕疵，被上訴人未依系爭契約第9條第5項約定於給付第2期款前為系爭房屋氯離子含量之檢測，已特約免除伊對系爭房屋氯離子偏高之瑕疵擔保責任，且因遲誤該期間，而屬重大過失不知前揭瑕疵，伊自無庸負瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、查被上訴人於109年6月17日以1,100萬元向上訴人購買其等所共有之系爭房地，上訴人未保證系爭房屋無氯離子含量偏高之瑕疵，被上訴人於給付第2期價款前未進行系爭房屋之氯離子檢測。嗣被上訴人付訖買賣價金，上訴人則於109年7 月13日完成移轉交付系爭房屋等情，有系爭契約、系爭現況調查表、房屋交易安全制度專戶收支明細表（買方）、房屋交易安全契約書、土地及建物登記第一類謄本等件為證（見原審卷一14至36頁、40頁、96至98頁、100至107頁），復為兩造所不爭執（見本院卷184頁、227頁），堪信為真實。四、被上訴人主張系爭房屋於交付時具有鋼筋裸露鏽蝕、混凝土氯離子含量偏高之瑕疵（下合稱系爭瑕疵），其得請求上訴人減少價金325萬0,765元等語，為上訴人所否認，並於前詞抗辯。茲查：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1 項前段定有明文。又若買受人已證明買賣標的物確有物之瑕疵，出賣人若主張買受人已免除出賣人之物之瑕疵擔保責任，自應由出賣人負舉證責任（最高法院109年度台上字第229 9號判決參照）。查：　⒈被上訴人主張系爭房屋於109年7月13日移轉交付時，具有系爭瑕疵等情，業據提出社團法人桃園市土木技師公會（下稱桃園土木技師公會）鑑定書（下稱系爭鑑定書）為證。觀諸系爭鑑定書綜合研判欄記載系爭房屋建築完成於79年，當時尚無混凝土中氯離子含量之國家標準，參考國家標準公布日最接近上揭興建完成日之83年7月22日所訂新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量標準、臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定原則手冊，及系爭不動產買賣契約第9條第5項之約定標準，如混凝土中氯離子含量大於0.6kg/m³（下合稱系爭標準），可初步判斷系爭房屋有高氯離子建築物（海砂屋）情形。經檢測系爭房屋各樓層混凝土中氯離子含量，測得2樓前側頂版樑含量為0.692kg/m³，超出前開基準容許值，3樓前側頂版含量則為0.537kg/m³，接近基準值，顯示系爭房屋部分位置有海砂屋之情形。另系爭房屋部分結構體位置混凝土剝落、鋼筋外露鏽蝕，經逐層進行鋼筋鏽蝕檢測，檢測結果1 樓前側頂版鋼筋有嚴重腐蝕情形，2樓前側頂版鋼筋有中度腐蝕情形，3樓後側頂版鋼筋有輕微至中度腐蝕情形，屋頂版鋼筋有中度腐蝕情形，可能原因為氯離子偏高等。由於主要危及房屋結構安全因素遍佈於各樓層，綜合研判應予「重建」為宜，然因系爭房屋為連棟式建築，另建議可執行之修繕方式。又不論混凝土中氯離子含量、中性化程度、混凝土強度、結構體鋼筋鏽蝕情形、鋼筋配置及結構體尺寸等檢測項目，皆由系爭房屋結構體採樣檢測，其檢測結果並不會因原告（即被上訴人）裝修工程進行打除或混凝土開孔切斷鋼筋因素而改變，乃鑑定系爭瑕疵為「被告（即上訴人）交屋時之屋況」等語（見系爭鑑定報告6至18頁），堪認系爭房屋於交付時因混凝土氯離子含量偏高，而具有減損系爭房屋通常效用之瑕疵，且該瑕疵與被上訴人裝修工程進行打除或混凝土開孔切斷鋼筋無涉。則上訴人辯稱系爭瑕疵係因被上訴人裝修工程所致云云，實屬無據。上訴人另抗辯系爭房屋係因老舊乃生系爭瑕疵云云，亦無可採。　⒉系爭房屋確有民法354條第1項前段規定之物之瑕疵，已如前述。然上訴人執系爭契約第9條第5項約定，抗辯被上訴人未於給付第2期價款前進行氯離子檢測，已免除其關於系爭房屋氯離子含量偏高之瑕疵擔保責任云云。系爭契約第9條第5 項第1款約定：「⒈氯離子含量檢測（俗稱海砂屋檢測），甲方（即被上訴人）如要求做本項檢測，『得』於支付第二期價金前自行委託檢測機構進行檢測。⒉甲方應予委託檢測同時通知承辦地政士，承辦地政士接獲通知後，於檢測報告完成前，買賣標的物暫停辦理產權移轉登記。⒊檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準〔如標的物建築完成日期在民國70 年1月1日以後87年6月25日（含當日）以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤…〕，買賣雙方同意無條件解除買賣契約，檢測費用及回復原狀之費用，由買賣雙方平均分攤」（見原審卷一16、18頁）。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院112年度台上字第2192號民事判決意旨參照）。觀諸上開契約文義，旨在賦予被上訴人「得」於支付第2期價金前進行氯離子含量檢測，並依檢測結果後解除契約之權利，並非課予被上訴人有檢測混凝土氯離子含量之義務，更遑論有被上訴人逾期未檢測，即得免除該瑕疵擔保責任。則上訴人自不得以被上訴人未於給付第2期價金前檢測系爭房屋之氯離子含量，而免除瑕疵擔保責任。　⒊上訴人再抗辯被上訴人未於給付第2期款前進行氯離子含量檢測，乃有重大過失而不知系爭瑕疵，其亦不負物之瑕疵擔保責任云云。按買受人因重大過失而不知民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，民法第355條第2項定有明文。查被上訴人於109年7月13日系爭房屋交付後之同年8月間進行裝修，陸續發現鋼筋鏽蝕、混凝土剝落，而於同年10月6日委由厚昇工程顧問有限公司進行氯離子含量試驗，發現系爭房屋於交付時存有系爭瑕疵等情，有照片、厚昇公司氯離子含量試驗報告附卷可考（見原審卷一44至78頁、156至162頁）。參以系爭房屋本有裝潢，此為兩造所不爭執（見本院卷228頁），衡情被上訴人未拆卸系爭房屋原裝潢前，實難以從外觀知悉存在系爭瑕疵，則被上訴人未於給付第2期價金前發現該瑕疵，難認具重大過失。上訴人抗辯其乃不負氯離子含量過高之瑕疵擔保責任云云，即非有據。　⒋系爭房屋於交付時具有混凝土氯離子含量偏高之瑕疵，致結構體頂版鋼筋腐蝕，影響系爭房屋結構安全，足以減損該房屋之通常效用，被上訴人並未免除上訴人該瑕疵擔保責任，亦非因重大過失而不知該瑕疵，既如前述，則上訴人自應負物之瑕疵擔保責任。　㈡按買賣因物有瑕疵，而出買人依民法第354條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。又無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359 條本文、第179條分別定有明文。次按，買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院110年台上字第3191號判決要旨參照）。查：　⒈證人即正聯國際不動產估價師聯合事務所（下稱正聯事務所）所長趙基榮到庭證述系爭房地相近之標的即桃園市○○區○○ 路○段000巷00號及000巷00號之房地成交總價依序約1,250萬及1,110萬元。而系爭房地離鐵道較近，認系爭房地如無氯離子過高之瑕疵時，於109年6、7月間之應有價值為1,100萬元，應屬合理等語（見本院卷225頁），並有正聯事務所估價報告書（下稱系爭估價報告書）可參（見系爭估價報告書 55頁），足見系爭房地於109年6、7月間如無氯離子過高之瑕疵時，市場合理之應有價值為1,100萬元（同本件買賣價金）。然系爭房地（全棟之透天厝）因本件瑕疵，縱經修復，仍會影響修費者購買之意願，而減損交易價值（見系爭估價報告書55頁）；再參酌系爭估價報告書第53頁之全棟透天厝因氯離子含量超標之瑕疵標的1至3個案，其屋齡依序為31 、34、24年，房屋價值減損率依序為28.52%、28.03%、28.2 2%，爰審酌系爭房屋屋齡為33年（見系爭估價報告書53頁），其因系爭瑕疵減損價格比例約為27.99%為妥適（見本院卷 246頁）。是以，系爭房地因系爭瑕疵其價值應為792萬1,10 0元【計算式：11,000,000x(100%-27.99%)=7,921,100】，則系爭房地所減損之價值為307萬8,900元（計算式：11,000 ,000-7,921,100=3,078,900）。　⒉又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院101年度台上字第1916 號判決要旨參照）。系爭房地減損價值307萬8,900元，被上訴人依民法第359條規定，於本件起訴狀中就本件買賣價金，為減少價金之意思表示，並據上訴人收受起訴狀繕本（見原審卷一118、120頁），則系爭契約之買賣價金即因被上訴人合法行使減少價金形成權，所應減少之數額為307萬8,900 元，被上訴人主張超逾前揭數額部分，與法未合，即非可採。　⒊上訴人再抗辯系爭買賣價金債權尚非不可分之債，應按上訴人就系爭房地之權利範圍，分擔或分受該價金等語。按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同，民法第271條定有明文。查系爭房地乃上訴人共同出賣予被上訴人，且未約定上訴人間分受價金之比例為何，有買賣契約可按（見原審卷一102頁），足見上訴人享有同一買賣價金債權。次查，上訴人曹姿瓊、曾永宏原為系爭房地之共有人，權利範圍依序為2/3、1/3，有系爭房地所有權狀可按（見本院卷35、37頁），而本件買賣價金債權1,100萬元尚非不可分之債，且上訴人係出售系爭房地權利範圍全部（見原審卷102頁），堪認曹姿瓊就本件買賣價金分受2/3、曹永宏分受1/3。又被上訴人得請求減少本件買賣價金為307萬8,900元，則曹姿瓊就已受領之買賣價金中205萬2,600元部分（3,078,900x2/3=2,052,600）、曹永宏就已受領之買賣價金102萬6,300元部分（3,078,900x1/ 3=1,026,300）之法律上原因已不存在，並分別致被上訴人受有前述損害，被上訴人自得依不當得利規定，請求上訴人各自返還上揭數額之買賣價金。五、綜上所述，被上訴人依民法第359條、179條等規定，請求曹姿瓊給付205萬2,600元、曹永宏給付102萬6,300元，及均自起訴狀繕本送達之翌日即110年1月31日（於110年1月20日寄存送達地之警察機關，經10日發生效力，見原審卷一118、1 20頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　賴劍毅　　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴秀蘭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　洪純莉正本係照原本作成。上訴人合併上訴利益額逾新臺幣150萬元，如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　何旻珈

2024-11-27

TPHV-113-上-227-20241127-2

上易

臺灣高等法院臺中分院

減少價金等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上易字第198號上訴人即追加原告沈瑄愉訴訟代理人許宏達律師被上訴人即追加被告孫丕江訴訟代理人羅永安律師複代理人何蔚慈律師李侑潔律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國113年3 月1日臺灣臺中地方法院111年度訴字第1859號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於中華民國113年11月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴及追加之訴均駁回。第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項但書第2款定有明文。經查，本件上訴人原起訴主張其於民國110年12月29日向被上訴人購買坐落臺中市○區○○段000地號（面積137平方公尺、範圍全部）、000-00地號（面積266平方公尺、應有部分1/14）土地（下合稱系爭土地），及其上同段0000建號即門牌臺中市○ 區○○路0巷00號建物 (下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），因系爭房屋有結構體漏水等瑕疵，依民法第179條、第360條規定，擇一請求被上訴人給付修復費用及房屋價值減損之損害共計新臺幣（下同）100萬元。嗣於本院審理時，追加民法第359條規定，與原請求權基礎之民法第360條規定爲擇一請求，不再依民法第179條規定請求（見本院卷第88頁），核上訴人追加之訴與原訴係就同一基礎事實為請求，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，應予准許。二、次按民事訴訟採處分權主義，原告應於起訴時，依民事訴訟法第244條第1項第2款、第3款規定，表明及特定其作為訴訟上請求之訴訟標的及其原因事實、應受判決事項之聲明，而同一訴訟標的法律關係下之不同請求項目間，在原應受判決事項聲明之範圍內，請求金額之流用，尚非法所不許，且無將原訴變更或追加他訴之情形（最高法院100年度台上字第6 75、477號民事判決參照）。查上訴人請求被上訴人給付瑕疵修補費用及價值減損合計100萬元，嗣於本院審理時主張依民法第360條規定係請求被上訴人給付瑕疵修補部分19萬2 ,150元及價值減損部分80萬7,850元（見本院卷第87頁）。經核上訴人係在原應受判決事項聲明之範圍內，於同一訴訟標的法律關係下之不同請求項目金額之流用，並無將原訴變更或追加他訴之情形，核屬補充事實上之陳述，依民事訴訟法第463條、第256條規定，應予准許。　貳、實體部分：一、上訴人主張：　兩造於110年12月29日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由伊以2,180萬元向被上訴人買受系爭房地，被上訴人於111年2月27日將系爭房地點交予伊受領。惟伊於111年3 月6日入住後，始知悉系爭房屋有結構體漏水（即一樓浴廁牆壁内水管破裂、廚房上方屋頂漏水、二樓主臥室廁所外牆破裂漏水）等瑕疵（下合稱系爭瑕疵），伊即於111年5月25 日寄發臺中法院郵局1248號存證信函（下稱系爭存證信函）催告被上訴人修補瑕疵，並減少買賣價金，惟均未獲置理。系爭瑕疵修復需支出19萬2,150元；又系爭瑕疵已造成系爭房屋有交易價值之減損即80萬7,850元，合計100萬元（計算式：192150＋807850＝0000000），爰依民法第359條、第360 條規定，擇一請求被上訴人給付伊100萬元。【上訴人原起訴主張民法第179條，於本院審理時減縮此部分之請求權基礎（見本院卷第88頁），此部分非本院審酌範圍】（原審判決被上訴人應給付上訴人9萬5,842元本息，並酌定相當金額為准、免假執行之宣告；另駁回上訴人其餘之訴。上訴人對於原審判決其敗訴部分全部不服提起上訴，並於本院為訴之追加。被上訴人就原審判決對其不利部分，未據聲明不服，不予贅述）。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人80萬7,850元，及自111年7月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　　二、被上訴人則以：　　其不爭執有系爭瑕疵，且經鑑定結果，其就系爭瑕疵應賠償之修復費用為原審送請鑑定之金額，且經鑑定結果，系爭瑕疵經修繕後，系爭房屋並無交易價值之貶損，上訴人主張該鑑定内容之估價顯然過低，有再為鑑定之必要，自屬無據等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。三、兩造於本件為爭點整理，結果如下（見本院卷第88頁至第89 頁）：　㈠兩造不爭執事項：　⑴上訴人於110年12月29日以2,180萬元向被上訴人購買系爭房地，並簽訂系爭契約（見原審卷第21頁至第35頁)。　⑵上訴人已給付被上訴人全部價金，兩造並於111年2月11日辦理所有權移轉登記，嗣於111年2月27日點交系爭房地完畢。　⑶系爭買賣契約所附標的現況說明書之項次29記載：「是否有滲漏水情形？」，經被上訴人勾選「否」（見原審卷第35頁）。　⑷上訴人於111年5月25日寄發存證信函予被上訴人，行使減少價金之意思表示，未超過法定6個月之除斥期間（見原審卷第47頁至第55頁）。　⑸系爭房屋有如臺中市建築師公會（下稱建築師公會）鑑定之瑕疵存在（見原審卷第409頁，兩造就瑕疵修補費用金額尚有爭執）。　㈡爭執事項：　⑴上訴人主張系爭房屋結構體漏水，受有支出修復費用19萬2,1 50元、價值減損80萬7,850元之損害，依民法第359條規定減少價金，請求返還已交付之價金90萬4,158元，有無理由？　⑵上訴人主張系爭房屋結構體漏水，受有支出修復費用19萬2,1 50元、價值減損80萬7,850元之損害，依民法第360條規定請求損害賠償（即請求被上訴人再給付90萬4,158元），有無理由？四、得心證之理由：　㈠上訴人主張其所買受系爭房屋有系爭瑕疵，有系爭契約為證，並經原審送請建築師公會鑑定無誤，有鑑定報告1份在卷可憑，且為被上訴人所不爭執，堪信為真正。　㈡被上訴人應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任：　⑴按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規　　定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無　　滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之　　程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危　　險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。民法第354條第1、2項、第359條、第360條前段定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。　⑵查，本件兩造間買賣契約標的之系爭房屋係屬住宅，其最主要之功能即供人居住使用，房屋一旦發生漏水情事，不但將致毀損屋內財物，且會干擾使用人之生活起居，無以完足發揮其供人居住之目的，影響居住品質，是倘若系爭房屋有滲漏水之情形，上訴人自得請求被上訴人賠償其所受之損害。被上訴人雖辯稱其點交系爭房屋時，並無系爭瑕疵等語。然一般房屋品質或漏水瑕疵，通常需經居住使用一段時日或經年累月方可能發現，於尚未顯現上開瑕疵外觀或結果前，本無從於交屋時依通常之檢查即能發見，難認上訴人怠於盡其檢查通知義務而視為承受所受領之系爭房屋。且系爭房屋1 樓浴廁與餐廳隔間牆滲漏水係因浴廁施工順序產生之施工縫角隅防水補強及地板面之防水粉刷不確實，劣化後造成牆面滲漏；又1樓廚房為法定空地增建使用，其屋頂版面防水粉刷層劣化及上開接縫處之斷水防水工法不對，造成滲漏水在本體工程與增建工程之施工接縫處，沿原建物磁磚光滑面處滲漏至屋內；2樓主臥更衣間外牆外側為防水水泥砂漿、水泥漆，內側為水泥砂漿、水泥漆，因外牆龜裂，雨水沿縫隙以毛細現象滲入屋內，導致梳妝台下方牆壁有壁癌，浴廁則因淋浴間下方浴缸側牆磁磚破裂加上矽利康劣化剝離，導致淋浴時蓮蓬頭灑水沖洗後滲漏至浴缸下方，在浴缸底下封閉空間狀態下，產生冷凝水滴附著於按摩浴缸之布品上，非由外牆滲入，前開瑕疵造成原因為系爭房屋興建迄今已17年，其中經過地震、颱風等天災及天候變異等自然現象，加上施工程序所作施工縫防水工程不確實，導致結構體龜裂、粉刷材料劣化，發生滲漏水現象，其發生過程日積月累非短期發生，依外牆裂縫、防水材料劣化情況，系爭滲漏水應在系爭契約簽訂前已經發生等情，並經原審囑託建築師公會鑑定如實，有鑑定報告在卷可憑（見外放鑑定報告書第7頁至第9頁）。則前揭系爭瑕疵，難認係因自然因素所導致，且為訂立系爭契約時即已存在，被上訴人上開所辯交屋時不存在系爭瑕疵云云，亦無可採。從而，上訴人主張被上訴人應就系爭房屋漏水瑕疵負物之瑕疵擔保責任，應屬有據。　㈢上訴人得請求被上訴人賠償瑕疵修補費用為9萬5,842元：　⑴系爭房屋於點交前已有系爭瑕疵存在，核如前述。上訴人主張其修補系爭瑕疵需支出19萬2,150元，固提出工程報價單及明細表（下稱報價單）為證（見本院卷第79頁至第81頁）。然查，上訴人所提之報價單，就所施作項目均以一式計價，並未就所施作之範圍、面積及單價敘明。惟參諸原審就系爭瑕疵修補所需花費經送建築師公會鑑定，建築師公會依系爭瑕疵所需剔除及重新施作之磁磚、粉刷之面積及所需工項，並就清潔搬運、嗣後整理等項目逐一審核，且以原本磁磚相同規格、品質，按各單項與系爭瑕疵需修補之面積及工項，計算修補系爭瑕疵所需金額合計為9萬5,842元，此亦有鑑定報告在卷可參（見外放鑑定報告第9頁、第11頁至第12頁）。衡以建築師公會就系爭瑕疵關於重新鋪設磁磚、粉刷部分，均係依修補所需之磁磚、粉刷每平方公尺之單價，按實際所施作面積計算修補費用，且參諸鑑定報告關於修補費用編號甲、1「磁磚及粉刷層剔除」一式之金額為6,000元、6 「清潔搬運」一式費用為2,500元，合計8,500元（見外放鑑定報告第11頁），與上訴人所提報價單關於「磁磚剔除，素地清運」一式之金額為8,000元（見本院卷第79頁），差距並無過大，建築師公會就瑕疵修補費用之金額，並無明顯低於市場行情之情形，尚屬妥適。且就一樓廚房上方屋頂版滲漏水之修補，關於不鏽鋼泛水片部分，建築師公會認以「0. 4mm不鏽鋼泛水片」即可修補完畢，惟上訴人並未提出證據證明有何需以厚度2mm之不鏽鋼片施作，則其主張以厚度2mm 、350mm×350mm之不鏽鋼片單價為490元，高於鑑定報告所載「0.4mm不鏽鋼泛水片」每尺200元，即謂鑑定報告不可採，尚屬無據。復參以上訴人所提報價單亦將非屬瑕疵修補之馬桶更換費用計入工程款等情（見本院卷第79頁），是建築師公會鑑定之修補費用既未偏離市場行情，則上訴人僅以其私下訪價結果，否認鑑定報告結果云云，尚難採信。其請求就系爭瑕疵修補費用重新送鑑定，亦無必要。　⑵依上所述，上訴人依民法第360條規定，請求被上訴人賠償系爭瑕疵之修補費用9萬5,842元，核屬有據，逾此範圍請求，尚無可採。　⑶又修補系爭瑕疵所需修補費用為9萬5,842元，則上訴人主張其因系爭瑕疵，尚得依民法第359條前段規定，請求被上訴人減少買賣價金19萬2,150元，並返還該部分買賣價金等語，仍無可採。　㈣上訴人不得請求被上訴人賠償系爭房屋價值貶損之損害或減少價金80萬7,850元：　　上訴人雖主張系爭房屋因有系爭瑕疵造成交易價值貶損等語，並請求就有無價值減損部分再送鑑定。然查，系爭瑕疵之滲漏水現象，乃外牆建材表層龜裂、內隔間牆面磁磚破損以及因施工程序造成施工縫在防水粉刷施工上未作補強而造成劣化滲漏，非人為破壞；發生原因為長期累積，無關結構損害，如依建築師公會建議之修補方式進行修補後，生活空間較交屋前更具居住效用，是以系爭房屋於瑕疵修補後，顯無影響其交易價值甚明，且經原審囑託建築師公會就此部分鑑定結果，亦同此認定（見外放鑑定報告第10頁），該鑑定報告關於修繕後之房屋較修繕前房屋更具居住效用之說明，亦無違反一般人居住房屋使用之經驗法則。況影響房價之因素多端，如房屋坐落位置、交通情形、週邊生活機能、房屋之年限、市場景氣、個人主觀偏愛等心理因素均會影響房價之高低，並無絕對數據等情，上訴人亦未舉出其他有利證據證明系爭房屋價值因此貶損，其主張系爭房屋曾有上開漏水瑕疵之情形，即推估系爭房屋價值貶損達80萬7,850元，否認前開鑑定報告結果，並請求就系爭房屋有無交易價值貶損一事另送鑑定，仍屬無據。從而，上訴人主張依民法第359條、第360條規定，請求被上訴人減少價金或賠償系爭房屋價值貶損80萬7,850元，不應准許。　㈤綜上所述，上訴人依民法第360條規定，請求被上訴人給付9 萬5,842元，為有理由，應予准許，逾此範圍請求，為無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，原判決仍應予維持。上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人追加依民法第359條規定為請求，亦無理由，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113　　年　　11　　月　　27　日　　　　　　　　　　民事第六庭　審判長法　官　許秀芬　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳國聖　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　戴博誠正本係照原本作成。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張惠彥中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日

2024-11-27

TCHV-113-上易-198-20241127-1

訴

臺灣新北地方法院

減少價金等

臺灣新北地方法院民事判決 111年度訴字第1721號原告李思曄訴訟代理人毛國樑律師複代理人蔡佩嬛律師被告劉佳欣訴訟代理人陳耀文上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國113年10月16 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾參萬零捌佰元，及自民國一一一年七月二十起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用（除減縮外）由被告負擔百分之四十三，餘由原告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣伍拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰陸拾參萬零捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明原為「被告應給付原告新臺幣（下同）3,403,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（見本院卷一第9頁），嗣變更為「被告應給付原告2,872,9 81元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。」（見本院卷二第295頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。貳、實體方面一、原告起訴主張： (一)原告於民國111年3月14日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以總價新臺幣（下同）1,350萬元向被告購買門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷0弄0號4樓房屋（下稱系爭房屋）暨其坐落新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍1 0000分之232）（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地），原告嗣於111年5月5日付清價款，並已辦畢系爭房地所有權移轉登記。 (二)詎料，原告於111年5月間進行房屋裝潢工程而將天花板隔板拆除時，赫然發現系爭房屋有疑似海砂屋之情形，原告委請有認證專業實驗室之立鋼國際工程股份有限公司進行氯離子含量檢測，結果為含量超過標準值，屬嚴重等級之海砂屋，復經本院囑託財團法人新北市結構工程技師公會（下稱結構技師公會）檢測，發現系爭房屋確實存在上開瑕疵，且修復補強費用為1,220,981元。又經本院囑託永大不動產估價師事務所（下稱永大估價事務所）鑑定系爭房屋因前揭瑕疵造成買賣價值減損金額為1,652,000元。故系爭房屋因氯離子含量超過標準值，造成價值減損金額共2,872,981元（即1,2 20,981元與1,652,000元之加總）。 (三)是系爭契約之買賣標的物有氯離子含量超標之物之瑕疵，原告得依民法第359條請求減少價金後，依同法第179條請求返還該價金；又該瑕疵同時構成不完全給付，原告亦得依民法第227條1項規定請求損害賠償。爰依民法第359條及第179條規定、第227條第1項規定，請求擇一為原告勝訴判決，並聲明：「1.被告應給付原告2,872,981元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。」。二、被告則以： (一)對於永大估價事務所鑑定價值減損之1,652,000元，我願意賠償，但結構技師公會鑑定結果之修復補強費用1,220,981 元，我不願意賠償，因為我對於氯離子含量超過標準值之瑕疵存在毫不知情，而且我賣給原告時，原告也同意不檢測。 (二)並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張於111年3月14日與被告簽立系爭契約，以總價1,35 0萬元向被告購買系爭房地，原告嗣於111年5月5日付清價款，並已辦畢系爭房地所有權移轉登記等情，為被告所不爭執，並有系爭契約、系爭房地之土地、建物登記第一類謄本可佐（見本院卷一第23-79頁；卷二第149-153頁），堪以認定。四、本院之判斷： (一)民法第373條規定「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」，同法第354條規定「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號判決參照）。又物之瑕疵擔保責任係無過失責任，縱出賣人不知瑕疵之存在，仍不得免除其擔保責任。再者，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。是依當事人之約定或通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品質不具備者，即為民法所規定之物之瑕疵。 (二)系爭房屋氯離子含量是否超標、是否為物之瑕疵？　　本院依兩造合意囑託結構技師公會進行鑑定，該公會指派莊金洞技師於112年9月25日至系爭房屋取樣，鑑定結果為：取樣位置為梁中央3處，該3處之氯離子含量分別為0.929、0.7 90、0.999kg/m³，平均值為0.906kg/m³，均超過現行國家標準值即104年CNS 3090 A2042新拌合混凝土中水溶性氯離子0 .15kg/m³，且樓板與梁等均出現混凝土剝落、裂縫及鋼筋鏽蝕外露等徵候（下稱系爭瑕疵），建議進行強化碳纖維貼附補強與裂損修復，修復費用共需1,220,981元，具體修復方式如鑑定報告附件八所示等情，有結構技師公會112年11月3 日新北市結技鑑字第112063號函鑑定報告（下稱系爭氯離子鑑定報告）為憑（該鑑定報告外放），兩造對上開鑑定報告內容不爭執（見本院卷二第310頁），是依上開鑑定內容，足認系爭房屋之結構混凝土之氯離子含量超過標準，有腐蝕鋼筋及使混凝土崩裂之可能，且現況確有混凝土剝落、裂縫及鋼筋鏽蝕外露等現象存在，不利系爭房屋建築結構之耐久性，對於系爭房屋之結構安全造成影響，顯已減損系爭房屋應具備得以長久居住而安全無虞之通常效用，自屬民法第35 4條第1項所指物之瑕疵，是原告主張系爭房屋有系爭瑕疵存在，自可為採。 (三)原告依民法第359條及第179條規定請求減少價金，有無理由？若有，金額為若干？　1.民法第359條規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」。按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決意旨參照）。　2.被告固辯稱其不知系爭瑕疵等語（見本院卷二第310頁），然揆諸前揭說明，物之瑕疵擔保責任係無過失責任，縱出賣人即被告不知瑕疵之存在，仍不得免除其擔保責任。從而，原告主張被告應依民法第354條第1項規定，就系爭契約買賣標的物之瑕疵，負瑕疵擔保之責，即屬有據。　3.關於原告可請求減少價金之數額：　⑴本院依兩造合意囑託永大估價事務所，鑑定系爭房屋於111年 3月14日簽訂系爭契約時，因系爭氯離子鑑定報告認定之氯離子含量過高之數額，造成之交易價值減損情形，並檢附系爭氯離子鑑定報告書光碟1片為憑（本院囑託鑑定函文見本院卷二第263頁），經鑑定結果為：勘估標的於111年3月14 日之正常價格為13,674,000元，在「未修復前」，因上開瑕疵造成劣於其他相似但未受氯離子含量過高影響之正常價格，其間減損價格金額為1,652,000元（價值減損比率為12.08 %）等情，有永大估價事務所113年7月3日113年永估字第113 05017號函所附鑑定報告（函文見本院卷二第277頁；鑑定報告外放，下稱系爭估價報告）、永大估價事務所113年9月9 日113年永估字第11305017號函（見本院卷二第324頁）在卷可佐，兩造對系爭估價報告及上開函文均不爭執（見本院卷二第310、342頁），且系爭估價報告敘明評估方法、評估結論已屬有據，具客觀專業性，自堪憑採。　⑵由前開系爭估價報告及函文內容可知，系爭房屋正常價格13, 674,000元因系爭瑕疵造成價值減損比率12.08%計算之金額為1,652,000元，係指系爭房屋之系爭瑕疵「未修復前」之狀態，並已將系爭氯離子鑑定報告認定之系爭瑕疵情形、補強修復費用1,220,981元評估在內，是原告逕以補強修復費用1,220,981元與系爭估價報告鑑定之價值減損金額1,652,0 00元之總額2,872,981元（計算式：1,652,000＋1,220,981＝2 ,872,981）為其聲明請求，即屬無據。　⑶然依上開系爭估價報告之鑑價方式及前開最高法院裁判意旨，本件原告可得請求減少之價金，即應以系爭契約約定之買賣價金1,350萬元，以修復前因系爭瑕疵造成價值減損比率1 2.08%計算之，計算結果1,630,800元（計算式：13,500,000 ×12.08%＝1,630,800）即為修復前因系爭瑕疵造成之價值減損使被告溢收之金額。故原告請求超逾1,630,800元之部分，即於法無據。　⑷又按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之（最高法院87年度台簡上字第10號判決參照）。是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。被告就其出賣之系爭房屋應負瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金1,630,800元，起訴狀既請求減少價金，則其繕本送達被告即為減少價金意思表示之到達（回證見本院卷一第159頁），被告即受有溢領此部分價金之利益，則原告依民法第179條規定，請求被告如數返還，自於法有據。 (四)至於原告另主張上開瑕疵同時構成系爭契約之不完全給付，亦得依民法第227條1項規定請求損害賠償等語。惟按民法第 227條1項不完全給付，若其瑕疵給付可能補正者，依給付遲延之規定行使其權利，其補正給付無確定期限者，定作人於行使上開損害賠償請求權，必先依民法第229條第2項或第3 項規定，催告或定有期限催告承攬人補正而未為給付後，承攬人自受催告或自期限屆滿時起，負遲延責任，定作人亦於此時始得謂有該項損害賠償請求權存在（最高法院101年度台上字第661號裁判意旨參照）。系爭房屋存在之系爭瑕疵，觀諸系爭氯離子鑑定報告附件八所載修復方式及費用可知，核屬可能補正之瑕疵，且其補正給付無確定期限，揆諸前揭說明，應由原告先依民法第229條第2項或第3項規定，催告或定有期限催告被告補正而未為給付後，被告自受催告或自期限屆滿時起，負遲延責任，原告於此時始得謂有該項損害賠償請求權存在。原告固主張起訴前向被告寄發之原證5 詠信法律代書聯合事務所111年6月24日111詠字第009號律師函即有催告修補瑕疵以為完全給付之意思，此外別無其他書面文件等語（見本院卷二第341頁），然觀諸上開律師函（見本院卷一第127-131頁），其內容僅有請求被告返還價值減少之價金，並無催告修復之旨，與上開催告補正之要件不合。原告復陳稱起訴前有透過仲介去談等語（見本院卷二第 342頁），然並未提出證據為佐，自無從採信。原告既未催告被告補正上開瑕疵，被告給付期限尚未屆至，自不負遲延責任，原告當無民法第227條1項賠償請求權存在，故此部分請求於法無據。五、綜上所述，原告依民法第359條及第179條規定，請求被告給付1,630,800元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年7月20日（回證見本院卷一第159頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第五庭　審判長法　官黃信樺　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄧雅心　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉容妤以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖宇軒

2024-11-27

PCDV-111-訴-1721-20241127-1

訴

臺灣新竹地方法院

返還價金等

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第666號原告即反訴被告宇鎧科技股份有限公司法定代理人黃泰祥訴訟代理人陳慶尚律師複代理人劉冠妤律師訴訟代理人黃煌旗陳子堯被告即反訴原告森富科技股份有限公司法定代理人林正隆訴訟代理人楊禹謙律師蘇亦洵律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國113年10月23日辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由壹、本訴部分：一、原告主張：（一）原告於民國110年12月10日向被告下單8,360單位（pcs，下同）之UK6NY512M8GX-UR（有時在資料上會逕稱DDR4 51 2*8）記憶體商品（下稱系爭產品）美金9,480.24元、於1 10年12月27日下單12,540單位美金14,220.36元、於111年 1月7日下單62,700單位美金71,101.8元及8,360單位美金9 ,480.24元，共91,960單位商品，總計美金104,282.64元（含稅）。嗣原告客戶即訴外人深圳市网娱视通科技有限公司（下稱網娛公司）於111年2月14日反應以系爭產品用作生產時之不良率竟高達10%至20%，顯然系爭產品有瑕疵；翌日原告、被告、網娛公司三方遂於通訊軟體微信建立群組「ddr4 512*8問題反饋群」(下稱系爭微信群組）協調後續處理，原告並於2月16日(以深圳扬煜开发科技有限公司之名義寄回176單位(對話記錄有時會稱166單位，乃誤繕）之系爭產品不良品及網娛公司以系爭產品所製作之成品（整機）予被告，惟被告公司遲遲未能修繕瑕疵，訴外人即被告公司總經理兼代表人林正隆(VilmarLin)於2月 24日在系爭微信群組留下一句「我怎麼處理」後，即私下聯絡原告「你自己處理吧，我們累了」放棄改善瑕疵，原告立即回應「我怎麼處理」、「要不然就按我們昨天説的讓客戶退貨吧」、「不用再掙扎，收拾善後」、「我晚上跟黃總説，先就到這裡，我先給退貨，他們盡快用別家」，被告並於兩造通話後同意退貨。系爭產品經原告安排於 4月6日寄至香港、5月24日寄回臺灣後再寄給被告，原告於111年5月27日以電子郵件告知退貨之正式數量和開立折讓證明單，被告於111年6月1日回覆收到8箱退貨，原告總退貨數量為90,379單位，退貨總金額為美金102,489.786 元。因被告無現金可給付退款，故原告同意被告可暫緩清償(亦即兩造未約定清償日），後續因為原告有繼續向被告採購商品，故被告即以在每筆訂單折讓之方式作為清償。後續兩造亦分別於111年7月4日折讓美金2,677.50元（1 ,000單位之商品，採購單號UK0000000A，發票BS00000000 )；於111年8月3日折讓美金514.50元(200單位之商品，採購單號UK0000000A，發票00000000，發票重開後日期為8 月9日），共計折讓美金3,192元，被告尚須返還99,297.7 86元。原告自111年9月14日起陸續催告被告應於10月底前退款，詎被告於111年10月28日擅自寄送先前退貨之8箱商品予原告，並否認系爭產品有瑕疵、拒絕退款，原告隨即安排訴外人鉅盛國際物流公司將前開8箱商品寄回被告公司，惟經被告公司拒收，致原告產生臺北新竹來回運費新臺幣5,250元。（二）原告主張兩造已口頭成立「原告退貨、被告退錢」之和解契約，則系爭產品是否具有瑕疵已不再重要，蓋該和解契約若屬創設性和解時當事人間之法律關係已遭和解契約所替代，若屬認定性和解時當事人間原有之法律關係亦受到和解契約拘束，而不得為不同之認定，是不論系爭產品實際上是否具有瑕疵，均不影響兩造均應受和解契約拘束之事實。申言之，系爭產品於斯時確有「具有瑕疵」之外觀，惟被告既未爭執「系爭產品不存在瑕疵」，而與原告以和解退貨之方式處理紛爭，則兩造間之法律關係已受新和解契約所取代，被告即不得再以原買賣關係以瑕疵為退貨之前提而追復爭執，乃理所當然。退步言之，縱認兩造是否存有和解協議，尚屬不明，則依照被告收受原告退貨、原告開立折讓單之客觀事實，亦應認為兩造確已合意解除買賣契約，被告自應依民法第179條返還價金予原告。（三）再者，倘若兩造係代售契約，則原告根本不應將系爭產品寄回給被告、不應開立營業人銷貨退回進料退出或折讓證明單給被告，被告辯解兩造乃代售契約云云，顯然係臨訟杜撰之詞，不但與客觀事實不符，且於現實操作上根本無法辦理，僅係徒增困擾。又被告辯稱後續兩筆訂單僅是單純折扣優惠云云，惟依照原告公司JACK與被告負責人林正隆於111年7月4日、111年8月3日之對話紀錄（即原證9、原證4）所示，原告多次提及「退貨」、「折讓」均未見被告有不同意見，被告並回應「Emai1訂單跟做法，給Ann 」，是以上對話均足證兩造確有成立和解退貨契約。而被告於111年10月28日自行寄送予原告之產品僅有87,564單位，而非90,379單位，若亦以美金1.134元計價，應價值美金99,297.576元，約與被告尚須給付原告之退貨金額相符，被告顯係扣除111年7月5日、111年8月3日兩筆訂單之折讓金額。（四）綜上，爰依民法第359條、第259條第2款、第737條、第17 9條規定及兩造間口頭成立之和解契約，請求被告給付美金99,297.786元；另依民法第176條第1項規定，請求被告給付新臺幣5,250元。並聲明：　　⒈被告應給付原告美金99,297.786元及新臺幣5,250元，及均自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　　⒉願供擔保，請准宣告假執行二、被告則以：（一）原告主張系爭產品有瑕疵等語，惟被告對原告之客戶、交易對象為何人、何公司均不知情，在系爭微信群組內也只知道有原告客戶的工程師在而已。再者，系爭微信群組中，僅在討論原告客戶生產過程中有瑕疵，對於瑕疵是否為系爭產品導致，並無任何結論或證據，畢竟在原告客戶生產的過程程序複雜，所使用的零件材料也不只有系爭產品，會導致生產瑕疵的因素甚多，何況在原證2第8頁記載「上面你的說DDR相關的成功LOG只能說明初步判斷通過」，可見系爭產品經過原告客戶測試過後是通過判斷的，並無瑕疵，而原告客戶之後也只說「現在感覺是ddr的穩定性問題」，並無其他測試結論可以證明，被告之系爭產品有瑕疵存在。簡言之，原告純係以其客戶反應生產中有不良率，而感覺是系爭產品有瑕疵所致，並無任何確實之證據可供證明，則原告主張系爭產品有瑕疵，顯無理由。又原告係分批向被告訂購系爭產品，衡諸常理，原告在取得第一批系爭產品後，應是在檢查該批貨物是否有瑕疵，且確認無瑕疵、品質無虞後，才會繼續往下訂貨，並且出貨予客戶，則原告既經確認產品無瑕疵，何以能再向被告瑕疵擔保責任。（二）原告主張同意退貨、兩造間存在退貨協議等情，然而原告明知系爭產品經過測試並無瑕疵，卻只顧念滿足、服務自己客戶，配合自己的客戶進行退貨，並強要退貨與被告，被告不願意再配合原告及其客戶之無理要求，因此才說「你自己處理吧，我們累了」即請原告與客戶自行解決，並無任何承諾原告退貨的意思表示。而被告顧念與其連絡之 Jack有私交，同意幫原告另找廠商接手系爭產品後，原告就將系爭產品寄回並且寄送如原證4之營業人銷貨退回進料退出或折讓證明單，然原告也只說是會計要求作帳要用的而已。被告員工Ann對原告詢問也只是說收到信、收到了8箱、預計下週才能點好等語，從頭至尾均未稱兩造解除契約、回復原狀之相關內容，原告不斷主張兩造間有退貨協議，顯然毫無理由。（三）原告主張被告同意在原告以後每筆訂單折讓之方式作為清償退款，兩造間有解除契約之退貨協議等語，若兩造間有解約退貨協議，原告嗣後在111年8月15日間再向被告購買貨物之價金高達美金5,120元，衡諸常理，自應要求此部分金額之全部或多數，與解約退貨之退款加以抵銷，豈會只有少少的490元。究其實，原告所主張之「折讓」並非解約退貨協議之退款，而是先前原告已遭客戶退貨，原告因退款給客戶而蒙受損失，為了減少自己損失，先是拜託被告幫忙另尋廠商購買，再者就是拜託被告念在雙方長期往來的情誼，在交易上有一些折扣、優惠，原告答應後經詢問會計，才有「credit」「490」的記載而已，並非原告主張的解約退貨協議之退款。（四）綜上，爰答辯聲明：　　　　　⒈原告之訴暨假執行之聲請均駁回。　　⒉若受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行之宣告。貳、反訴部分：一、反訴原告主張：反訴被告於111年7月4日向反訴原告採購UK6 TD512M16GZ-UR之產品數量1,000，價金為美金2,550元；又於111年8月4日向反訴原告採購同產品數量2,090，價金為美金5,120元，總計買賣價金為美金7,670元，扣除美金490元折扣後，買賣價金為美金7,180元。而反訴原告於接到採購通知並確認後，排入產線上進行生產，且在產品上打印原告公司之名稱，然經反訴原告不斷催告表示已經依約完成生產、請求反訴被告給付貨款，反訴被告均拒絕付款，亦不配合辦理交付貨物事宜。為此依買賣契約之法律關係，請求反訴被告給付7,180元本息。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告美金7,180元，及自民事反訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、反訴被告則以：111年7月4日採購之1,000單位產品並不需要付款，因價款係以反訴原告未返還之價款中扣抵，此有同日反訴原告公司窗口Ann表示：「你好，確認下一張單開始扣款，這次1K不需付款，請幫忙下訂單，謝謝」可證；至於11 1年8月4日採購之2,090單位產品，反訴原告承認確有折抵美金490元之事實，且採購單與反訴原告提供之Profoma Invoi ce記載金額為美金5,120.5元，扣除美金490元後，再加計稅金5%即231.53元，實際貨款金額為4,862.03元，此部分反訴被告於111年8月12日即匯款支付完畢。爰答辯聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。參、本院之判斷：一、本訴部分　　　　（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按出賣人交付買賣標的物時，該物無瑕疵，則出賣人即不負擔保責任。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，則買受人除應證明買賣標的確有其所主張之瑕疵外，尚應證明該瑕疵係在出賣人交付時即已發生，出賣人就其否認之事實，始負證明責任。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號裁判意旨參照）。本件原告主張系爭產品用作生產時之不良率高達10%至20%而存有瑕疵，為被告否認，依開說明，自應先由原告就系爭產品有瑕疵存在之事實負舉證責任。　　（二）查原告主張系爭產品存有瑕疵係以其客戶網娛公司之反應為據，並提出原證2所示對話紀錄為憑，然負責系爭產品買賣交易之原告前員工徐志文到院證稱：「（問：你方稱關於產品有瑕疵部分，不是由你做評斷，而是由大陸公司做評斷，是客戶那邊說有瑕疵。我的問題是，今天這個瑕疵你或原告宇鎧公司有無進行過任何關於瑕疵的檢測？）沒有，嚴格定義上來說我算是代理，我那時跟森富公司開始合作時，他有說他會給我們測好、做好的，我們直接轉賣就好，比如他今天賣我1元，我轉賣1.05元，我不會再進行任何的中間測試或任何商品上的檢驗，因為我也沒有這個能力，森富公司說他的IC產品是OK的、是好的，我就轉賣，在本案發生之前已經合作1年多也都OK，我們一直是按照這個模式去走的，我中間不會再去測試。（問：你方稱森富公司負責人林正隆有跟你回報退回來的產品有經過測試不能使用的情形，請問林董當時是以何種方式向你告知這件事情？）那時後應該是打電話，客戶說他不能用，客戶有拍出他不能用的死機情況，並且有把照片傳出來，這樣的問題當時在被森富公司也有複製出來，就是我們把機子寄回台灣，森富公司的工程也有複製出客戶的問題，就真的是不能用。（問：依你所述，有關於被告公司主動說系爭產品有瑕疵一事有相關證據可以提供，是否如此？）客戶這個問題在林董那邊是沒有否認的，我記得是電話還是什麼，反正他們也有看到這個問題。（問：依你方才所述，森富公司是有主動承認，你現在又說是沒有否認，到底是有主動承認還是沒有否認？）主動承認。（問：森富公司有主動告訴你東西有問題嗎？）我記得那時候是打電話，有沒有文字我沒有印象了。客戶有問題的這個情況是雙方都知道，最後森富公司的林總說沒辦法，要我自己解決，我說你比我厲害，應該是森富公司來解決這個問題，如果林總不能解決這個問題，客戶一定要退貨我也只能退貨，所以後面林總才會答應退貨的，中間的處理方法，因為過程有2個多禮拜，森富公司有沒有承認，反正我印象有這個照片出來，就是有死機狀況的照片，應該是電話談還是怎麼樣，中間的處理過程很片段，大概的狀況就是雙方都同意，有問題是大家都同意的。」等語（見本院卷第324-326頁），由證人徐志文之證詞可知，系爭產品出售給原告時，原告並未進行任何測試，則系爭產品於交付時是否即存有瑕疵，已屬有疑；再者，系爭產品係用作生產，須與原告客戶之各項操作配合，且生產過程程序複雜，此觀原告提出原證2對話紀錄中被告多次拋出各項詢問，及群組內人員多次提及設置、溫度、時間、電壓頻率等專業用語即明（見本院卷第99-117頁），顯見導致生產瑕疵的因素眾多，則以系爭產品於生產過程中無法達到原告客戶需求目標即認系爭產品本身存有瑕疵，恐有速斷之情；加以原告對於被告主動承認瑕疵一情，並未提出任何證據以實其說，自不能僅憑被告知悉或複製出原告客戶反應之問題，即視為被告承認系爭產品本身有瑕疵。是依原告所提證據，尚無法確認系爭產品本身存在瑕疵，原告以系爭產品有瑕疵為由，依民法359條及259條規定向被告主張解除買賣契約，並請求被告返還價金，即非有據。（三）原告另主張兩造已口頭成立「原告退貨、被告退錢」之和解契約，且依照被告收受原告退貨、原告開立折讓單之客觀事實，亦應認為兩造確已合意解除買賣契約，被告自應依民法第179條返還價金予原告等語，此為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查，證人徐志文針對兩造間有無就系爭產品的退貨達成和解協議乙節證稱：「後面林總有一次打電話給我，他說客戶有問題，問題當然不能只有他自己擔，我們身為客戶的直接處理人，我們應該也要負相對的責任，我問林總他希望我們負什麼樣的責任，他的意思是說就這樣子一人一半，他那時有提出一人一半的說法，林總那時候希望我跟他負責一人一半，把這件事情解決，我就回頭說一人一半我決定不了，我也是打工的，我要回去問宇鎧公司，宇鎧公司當時不同意，宇鎧公司認為我們只是轉賣他的東西，利潤微薄，客戶退貨為甚麼我們要一起承擔，宇鎧公司不同意之後，森富公司隔天就把那些退貨原封不動，全部退到宇鎧公司，宇鎧公司就不高興，從那之後大家的關係就越來越不好，我跟宇鎧公司和森富公司的關係也越來越不好，後來宇鎧公司的老闆也不想再拖下去，森富公司打給我應該是6、7月的時候，一直到10月，宇鎧公司的老闆要我再去跟林總談，就同意他說的一人一半，我就再去找林總談一人一半，後來就變成林總不同意，我就不知道要怎麼辦，我能理解宇鎧公司的想法，因為上法院還要律師費等等，拖著拖著就算了，我們自己認賠，就按照林總說的一半一半，後來森富公司就不要，森富公司不要，宇鎧公司就只能提出這個訴訟，所以律師剛剛問我有沒有跟他談過和解，答案是有的。」等語（見本院卷第326-327頁），足見兩造僅有商討和解內容之過程，並未明確達成和解協議。雖被告不否認曾收受原告退貨及折讓單，並於111年7、8月間兩次訂單中予以折讓扣款，然背後原因未必即為原告主張之退貨協議退款，蓋依原告主張被告應退款金額為美金102,489.786元，上開兩次折讓扣款金額僅為美金3,192元，倘兩造間確曾達成所謂退貨折讓退款協議，衡情原告應無可能在被告尚有款項未還之情形下，又再支付後續訂單價金（參本院卷第271、2 73頁訂單、發票及交易憑證），而未要求被告於訂單中進行折讓退款，此與常理明顯不符。再由證人徐志文所述上開兩造磋商過程之時序亦可知，被告於111年6、7月找證人徐志文洽談系爭產品後續如何處理負責問題，直至同年 10月原告尚請證人徐志文去找被告法定代理人洽談，並轉述其同意被告原先提出之「一人一半」條件，顯見111年7 、8月訂單折讓一事並非基於和解協議內容，否則原告無須於進行兩次訂單折讓後，又於111年10月間請證人徐志文轉述其願退讓之條件，後續兩造亦未達成共識，兩造間買賣契約顯未合意解除。是依原告所提證據，均不足證明兩造間就系爭產品之退貨達成和解協議或合意解除買賣契約，原告依和解契約法律關係及民法第179條規定請求被告返還價金，均無理由。（四）原告再依民法第176條規定請求被告給付系爭產品來回運費新臺幣5,250元，惟查，兩造間就系爭產品買賣契約尚未合法解除或合意解除，且兩造亦未達成退貨和解協議，均已認定如上，則原告無由自行寄回系爭產品，再請求被告給付運費。　　　（五）綜上，原告依民法第359條、第259條第2款、第737條、第 179條規定及兩造間口頭成立之和解契約，請求被告給付美金99,297.786元；另依民法第176條第1項規定，請求被告給付新臺幣5,250元，及均自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。二、反訴部分（一）反訴原告主張反訴被告於111年7月4日向其採購UK6TD512M 16GZ-UR之產品數量1,000，價金為美金2,550元（下稱第一筆交易）；又於111年8月4日採購同產品數量2,090，價金為美金5,120元（下稱第二筆交易），總計買賣價金為美金7,670元，扣除美金490元折扣後，反訴被告尚有買賣價金美金7,180元未付等情，惟查，針對第一筆交易之買賣價金，業經被告員工Ann表示：「你好，確認下一張單開始扣款，這次1K不需付款，請幫忙下訂單，謝謝」等語（見本院卷第139頁）而無給付義務；而第二筆交易之買賣價金，亦經反訴被告扣除折扣並加計稅金後，於111年8 月12日匯款支付完畢，有反訴被告提出之發票及玉山銀行匯出匯款賣匯水單/交易憑證為憑（見本院卷第271-273頁），則反訴原告再為買賣價金之請求，顯無理由。（二）從而，反訴原告依買賣契約法律關係，請求反訴被告給付美金7,180元，及自民事反訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，亦應駁回。又反訴原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。　　　三、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。四、據上論結，本訴原告之訴及反訴原告之訴均為無理由，所聲請之假執行亦無所附麗，均予駁回，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　林哲瑜以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　彭富榮

2024-11-27

SCDV-112-訴-666-20241127-1

重訴

臺灣臺南地方法院

返還價金等

臺灣臺南地方法院民事判決 110年度重訴字第321號原告柯惠仁訴訟代理人黃聖友律師複代理人柯毓榮律師被告黃明法黃沈香琴上二人共同訴訟代理人沈聖瀚律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國113年10月23 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠兩造前經住商不動產台南花園加盟店仲介於民國109年6月5日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），由原告向被告購買坐落臺南市○○區○○○段0○00地號土地及其上同段414 0建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○街000號房屋（下稱系爭房屋，與上開土地合稱為系爭房地；所有人分別如附表所示），約定價金為新臺幣（下同）23,000,000元，嗣原告已付清買賣價金，系爭房地亦於109年12月20日完成交屋程序（下稱系爭買賣契約）。　㈡詎原告於系爭房屋交屋後之次年即110年5月間，發現系爭房屋疑似受有白蟻蟲害，於同年8月經原告委請專業白蟻防治人員前往系爭房屋勘查，確認為白蟻無誤，復於110年7月間發現系爭房屋有漏水情形。上開瑕疵均屬交易重要之物之性質，影響原告購買意願至為重大，惟被告在仲介人員即證人甲○○、戊○○帶看房屋或簽約之過程中，均故意未將上開影響購買意願至為重大，交易上可認重要之物之性質告知原告，更在系爭買賣契約書附件標的現況說明書（下稱系爭現況說明書）第34項「現況是否有滲漏水之情形」、第35項「本標的是否曾有白蟻蟲害之情形」等欄位勾選為「否」，致原告因相信系爭現況說明書之記載而陷於錯誤，被詐欺而為買受系爭房地之意思表示；且瑕疵之存在將對原告居住環境品質造成莫大影響，倘使原告繼續履行將受有難以居住之重大損害，原告爰依民法第92條第1項前段、第359條前段規定，以本件起訴狀繕本之送達將購買系爭房地之意思表示撤銷，及解除系爭買賣契約。系爭買賣契約經原告撤銷買受之意思表示或解除契約後，兩造間已無契約關係存在，被告保有買賣價金即無法律上原因，原告自得依民法第179條、民法第259 條第1款規定請求被告返還。另原告因系爭房屋之白蟻蟲害委請除蟲業者進行白蟻驅逐工程支出70,000元，係為未受委任，並無義務，而為他人管理事務，並未違反本人即被告可得而知之意思，尚得依民法第176條第1項規定請求償還。　㈢退步言，倘本院認原告不得撤銷意思表示或解除買賣契約，系爭房屋因存有上開瑕疵而與債之本旨不符，原告仍得主張不完全給付之債務不履行或物之瑕疵擔保，依民法227條（本院按：原告漏載第1項）準用同法第226條第1項規定，請求被告賠償系爭房屋於本院審理時送往財團法人中華工商研究院鑑得之修復費用6,185,456元，加計原告迄今已實際修繕外牆防水、除蟲工程支出費用553,286元，合計為6,738,7 42元【計算式：6,185,456元＋553,286元＝6,738,742元；計算式參見本院卷二第50頁至第51頁】，或以上開修復費用作為計算價值減損之依據，依民法第359條規定請求減少價金，復依民法第179條規定請求被告返還。　㈣對被告抗辯所為之陳述：　⒈被告雖抗辯原告於109年6月5日買受系爭房地，至110年10 月間提起本件訴訟之時已罹於民法第93條前段規定1年之除斥期間。然系爭房地係於109年12月間交屋，並非梅雨季節，且逢臺灣50年來最嚴重之乾旱及新冠肺炎疫情，至次年5月間才開始有雨量較大，於7月間出現漏水，且原告認系爭房屋疑似受有白蟻蟲害後，委請證人即南台灣除蟲企業行負責人乙○○於110年8月間到系爭房屋勘查，始確定系爭房屋存有白蟻蟲害，原告隨即於110年9月15日寄發鹽水郵局存證號碼第43號存證信函（下稱系爭存證信函）將上情通知被告，並於同年11月間提起本件訴訟，自發現詐欺時起算自未逾1年。　⒉本件於審理時送往臺南市結構工程技師公會作成111年7月19 日南市結技鑑字第875號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），依系爭鑑定報告鑑定結果發現系爭房屋確有漏水瑕疵，並研判是在兩造交屋前即已存在，佐以證人甲○○證稱有和被告再三確認有無漏水，惟被告僅告知有積水而非漏水，另證人乙 ○○亦到庭證稱系爭房屋白蟻存在至少2年以上，被告應有自行除蟲，否則不會有多個位置白蟻蟲害，可見被告早已知悉系爭房屋存有白蟻、漏水等情形，卻刻意隱瞞事實欺騙原告，另系爭鑑定報告之鑑定人並無白蟻相關特別知識專業，鑑定意見多處參考網路文章，內容諸多錯誤，自難採為被告有利之認定。　⒊再縱系爭房屋為中古屋，且為現況交屋，惟並非出賣人即不負物之瑕疵擔保責任，仍必須達到可居住及安全無虞之程度，始可謂具備其效用及品質。不論新屋或舊屋，無白蟻、漏水均為一般人期待房屋應具之通常品質，房屋若有蟲害，非但影響居住安寧及安全，亦有可能影響居住者之身體健康，顯為交易大眾難以接受，更將使房屋日後在不動產市場較無競爭力，減少經濟價值。被告明知系爭房屋交屋前即存有白蟻、漏水等瑕疵，卻於系爭現況說明書第34項、第35項均勾選為否，對原告刻意隱瞞，甚至於鑑定期間被告向臺南市結構工程技師公會自述，原告始知系爭房屋曾因颱風滲漏水修繕，且原告看屋期間均因被告以不便為由拒絕，始終未能查看系爭房屋白蟻蟲害最嚴重之和室部分，自不能僅因原告購買前多次前往查看，逕認原告在簽約前即已對房屋現況有充分理解。且以常情而言，明知白蟻、漏水問題卻仍願購買究非長態，被告既未能證明原告已確實知悉漏水、蟲蝕之「現況」，兩造於系爭買賣契約書亦無現況交屋即免除瑕疵擔保責任之約定，依法被告仍應負瑕疵擔保責任，另倘被告認解除契約對出賣人顯失公平，亦應負舉證責任。　㈤為此，先位依民法第179條、第259條第1款、第176條第1項規定，備位擇一依民法第227條第1項準用第226條第1項、第17 9條規定，請求本院判決等語。並聲明：㈠被告應給付原告23 ,070,000元【計算式：23,000,000元＋70,000元＝23,070,000 元】，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：不爭執兩造於109年6月5日簽訂系爭買賣契約書，並於109年12月20日交屋，原告遲至110年11月為本件起訴，顯已逾民法93條規定1年之除斥期間。且被告否認交屋時有原告主張白蟻、漏水等情形，應由原告負舉證責任，系爭房屋於109年12月20日交屋，為木造建築，原告卻並未立即入住、閒置數月，至110年9月始寄發系爭存證信函予被告，不能排除係於閒置時間內所生。系爭鑑定報告鑑定結果亦以白蟻好發時間為4至6月，研判白蟻入侵時間應在交易完成之後；另漏水瑕疵部分，窗戶滲漏水研判為塞水路因年久而材料老化之自然損壞現象，是否在109年12月後發生不得而知，老虎窗與屋頂介面滲漏水研判為與材料老化或暴雨強度週期有關，縱認上開漏水情形於交屋前已存在，亦為中古房屋自然損耗、老化、折舊現象。以本件為中古屋買賣，是否瑕疵應視其是否具有一般同等年限之中古屋使用效用而定，僅需於交付房屋時之屋況足以供一般人居住起居之效用及居住品質，漏水瑕疵均為材料老化之自然損壞，白蟻入侵則為交易發生後所生，系爭房屋既為現況交屋，裝潢僅為附贈事項，均不能認為買賣瑕疵，亦無交易價值減損之問題等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠經查，系爭房地原為被告所有，原告前於109年間透過台南花園加盟店仲介帶看系爭房地後，於109年6月5日與被告簽訂系爭買賣契約書，約定由原告以23,000,000元之價金向被告買受系爭房地，且被告於系爭現況說明書第34項「現況是否有滲漏水之情形」、第35項「本標的是否曾有白蟻蟲害之情形」等欄位均勾選為「否」，原告已依約付清買賣價金，於 109年12月4日辦理系爭房地之所有權移轉登記，於109年12 月20日完成交屋；嗣原告曾於110年9月15日寄發系爭存證信函予被告，信函內記載於110年5月間發現系爭房屋牆面多處疑似白蟻蛀蝕，於110年7月間發現多處滲漏水；另原告以本件起訴狀繕本之送達為撤銷購買系爭房地及解除系爭買賣契約之意思表示，於110年12月27日送達被告時到達等情，業經原告提出系爭買賣契約書、系爭現況說明書、現場照片9 張、系爭存證信函暨收件回執、系爭房屋之建物登記第二類謄本等影本各1份為證（見補字卷第43頁至第57頁、第89頁至第91頁、第59頁至第75頁、第77頁至第83頁，本院卷二第 77頁），並有民事起訴狀1份、本院送達證書2紙，及本院依職權查詢系爭房地之異動索引查詢資料各1份等件在卷可稽（見補字卷第19頁至第21頁、第23頁，本院卷一第17頁、第 19頁，本院卷二第65頁至第67頁、第79頁至第80頁）。此部分事實，均堪認定。　㈡原告另以系爭房屋存有白蟻、漏水等瑕疵，先位主張受被告詐欺成立系爭買賣契約，依民法第92條第1項前段、第359條前段撤銷買賣系爭房地之意思表示及解除系爭買賣契約，請求依民法第179條、第259條第1款、第176條第1項請求被告返還買賣價金及償還無因管理支出之必要費用，備位擇一依民法第227條第1項不完全給付準用同法第226條第1項或物之瑕疵擔保請求被告賠償損害或返還價金等情，則均為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲分述如下：　⒈先位部分：　①原告主張依民法第92條第1項前段規定撤銷買賣之意思表示，並未逾1年之除斥期間：　⑴按因被脅迫而為之意思表示，依民法第92條及第93條之規定，表意人非不得於1年內撤銷之。而此項撤銷權，祇須當事人以意思表示為之，並不須任何方式；表意人撤銷其因被詐欺而為之意思表示，應於發見詐欺後1年內為之，民法第93 條前段定有明文。該項期間係法定除斥期間，其時間經過，撤銷權即告消滅，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據（最高法院58年台上字第 1938號判例、88年度台上字第1236號判決意旨參照）。被告雖抗辯兩造於109年6月5日簽訂系爭買賣契約，遲至110年11 月間提起本件訴訟，似已罹於民法第93條所定之除斥期間等語。然民法第93條前段規定之除斥期間係自發現詐欺時起算，並非自意思表示作成之時。查兩造於109年6月5日與被告簽訂系爭買賣契約書，依契約第5條第2項約定至遲於109年1 2月5日搬離、第9條第5項約定最遲不得逾109年12月20日點交（見補字卷第47頁、第51頁），另系爭房地係於109年12 月4日辦理所有權移轉登記（見本院卷二第67頁、第79頁至第80頁），且原告主張系爭房地於109年12月20日交屋，被告亦未爭執，則在系爭房地交屋之前，原告無從檢查其受領之標的物，自無從發現其主張被告故意隱瞞白蟻、漏水等情事存在之可能。至原告雖係於110年11月8日提起本件訴訟，然民法第92條第1項之撤銷權並非須以訴之形式向法院請求判決，而原告以本件起訴狀表示撤銷之意思，係於起訴狀繕本110年12月27日送達被告時到達，被告以系爭買賣契約書簽訂及原告起訴時間抗辯已逾1年之除斥期間，顯然有所誤會。　⑵況所謂發現詐欺，係指為意思表示之人知悉其被詐欺之情形，雖非以確信為必要，惟仍須有一定情事可本，致表意人察覺其所為之意思表示係因他人詐術陷於錯誤而作成。本件原告主張被告隱瞞白蟻、漏水等瑕疵在交屋前即已存在，惟交屋時間不當然等於發現瑕疵之時間，發現瑕疵之時間亦不必然等於發現詐欺之時間，尚須原告有一定足以推認其主張之瑕疵於交屋前即已存在之依據，始可能有被詐欺之主觀上認知。原告主張其於110年5月間發現白蟻蟲害，於同年8月委請證人乙○○到現場勘查時證實，另於110年7月間發現系爭房屋漏水等情（見補字卷第15頁），業經其提出系爭存證信函影本1份為證（見補字卷第77頁至第81頁）。其中白蟻部分其防治本須一定專業，並非原告可自行判斷蟲害發生之時間，另漏水部分與天候、降雨息息相關，須經過一定時日及滿足特定氣候條件，亦非取得標的物時可以通常程序立即檢查、發現，此觀系爭鑑定報告記載雙方交屋期間為臺灣地區傳統乾季，雨量較少，因此不容易察覺有滲漏水情形等語亦明（見外放系爭鑑定報告第4頁）。又原告提出之統一發票、施工單記載之時間為110年8月26日（見本院卷一第219頁），與證人乙○○審理時證稱是在110年7、8月間前往系爭房屋清除白蟻等節一致（見本院卷一第263頁），且查臺南市於1 10年1至3月間之每月降雨累積約20至30毫米、4月僅有60許毫米，至5月間突破160毫米、6月間突破360毫米，亦有中央氣象局降水量統計資料列印1紙為證（見本院卷一第179頁），於5、6月時始見降雨量有明顯增加之趨勢，與原告於系爭存證信函自陳白蟻、漏水之時點大致相符或密接，至原告以起訴狀為撤銷之意思於110年12月27日到達被告時均未滿1年。此外，本院復查無其他原告在起訴狀繕本送達被告回推1 年內即已發現瑕疵，甚至知悉被詐欺之事證，據此，原告撤銷權之行使，應未逾民法第93條前段所定之除斥期間，先予敘明。　②原告主張受被告詐欺為意思表示，依民法第92條第1項前段規定撤銷買賣之意思表示，應屬無據：　⑴按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段定有明文。次按民法上所指詐欺，重在對表意人自由意思形成過程中為不當干涉，故須對表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真事實，積極表示為真，而使他人陷於錯誤，或有告知義務但消極隱匿該事實，使他人既存之錯誤加深或保持，並該事實與表意人自由意思之形成有因果關係者，始克當之。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項前段規定，表意人固得撤銷其意思表示，然應就受詐欺之有利事實負舉證責任（最高法院11 2年度台上字第2895號判決意旨參照）。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第 917號判例著有明文。　⑵查本件於審理時送往臺南市結構工程技師公會鑑定，依系爭鑑定報告之記載：「依現場調查結果研判，其滲漏水主要係窗戶台度，由於窗戶的塞水路年久失修及4樓斜屋頂的老虎窗與屋頂介面間的漏水為主。位置詳附件四之照片及說明與附件五之標的物平面示意圖。依每樘窗戶塞水路長度計算，合計約58公尺。如以現場所見滲水面積（在窗框下緣牆壁） 1-3F計約10平方公尺，而另4F（增建樓版）滲水面積約30平方公尺，合計約為40平方公尺。」、「依現場調查結果，系爭不動產遭白蟻蟲蝕範圍主要在電線盒及木作內飾材，計有 1樓靠東側外牆及東側的天花板部分，另外在西側的浴室部分及一樓夾層一發現有白蟻跡象（位置詳附件四及五），面積詳附件七，約計11＋16＋7＝34平方公尺，惟這些部分均已被原告所雇用的驅蟲公司治理完畢，現場尚未發現有存活之白蟻。」等語（見外放系爭鑑定報告第7頁、第8頁）。堪認於臺南市結構工程技師公會派員於111年5月間前往系爭房屋鑑定時，確見有上開滲漏水之情形，且有白蟻曾經活動之痕跡存在。　⑶另依證人乙○○於本院審理時之證述：於110年7、8月到系爭房屋去清除白蟻，確定有白蟻的位置是進門口右邊的和室，那是我們看到最嚴重的區塊，再來就是左後樓梯旁、後方最後段左邊廁所對面的房間，窗簾附近還有木地板的位置，廚房電線管路左邊。牠起源點的位置已經很難得知了，我們覺得前屋主這是我的猜測他可能知道有白蟻，可能自行噴灑過殺蟲劑，如果他噴過殺蟲劑，殺蟲劑成份有除蟲菊精，會刺激白蟻一直轉移位置，我們那個時間發現有多個位置所以懷疑前屋主可能驅趕過牠。正常來講，比如從和室開始，應該是從和室擴散出去，不會這麼多位置，一下在和室，一下在A 點，一下在B點，一下在C點，牠會亂跑我們就研究可能自行處理過。我認為那間案場白蟻應該存在2年以上，從蟻道侵蝕的程度，這是我的判讀等語（見本院卷一第262頁至第264 頁）。　⑷原告固以證人乙○○上開證述，及證人甲○○證稱帶客人看屋時沒有看到和室等語（見本院卷一第275頁），主張白蟻在交易前即已存在，且為被告知悉（見本院卷二第59頁）。然認定事實應憑證據，法院採為認定事實之證據，必須於應證事實有相當之證明力者，始足當之，不得僅以推測之詞作為認定之依據；證人固為一種證據方法，但必須在場確實聞見待證事實，且其證述又非虛妄者，始得予以採信，若僅就待證事實推測其可能性，即屬臆測之詞，核與在場聞見事實之陳述尚屬有間，若無其他相當證據證明與事實相符，法院不得遽予採取此項證言（最高法院110年度台上字第1625號判決、96年度台上字第1286號裁定意旨參照）。查證人乙○○雖係具有環境保護專責及技術人員訓練管理辦法第11條第3款規定資格，參加病媒防治業專業技術人員證照訓練合格之人（見本院卷一第215頁），該證照訓練旨在於培養病媒防治之專業技術，並不要求有生物學或昆蟲相關科系背景，且依行政院環境保護署網路公告109年10月之訓練簡章，病媒防治業類別課程與白蟻相關時數僅有2小時，自不能僅因其訓練合格後具備病媒防治之技術，並有實際從事除蟲之經驗，即可必然轉化為對昆蟲乃至白蟻之充足專業學識。且不論證人乙○○證述時已稱伊「覺得」前屋主「可能」知道白蟻為其個人「猜測」，其所述於系爭房屋勘查時見白蟻多點分布與正常情形不符，「可能」係因過去之驅趕行為導致白蟻擴散等節，此一物種特性是否為真，原告並未提出其他證據供本院調查；另證人乙○○稱其之所以判斷系爭房屋白蟻蟲害發生時間「應該」有2年以上，簡言之即為自身案場經驗，然即使證人乙○○有多年除蟲經驗，究僅為事後之防治工作，在蟲害入侵當下無從親身經歷，仍應回歸個案白蟻分布之範圍規模，兼以白蟻生活習性、侵蝕速度等昆蟲學專業為斷，與其防治重在善後及預防再發之技術無關，應屬證人之個人意見及推測之詞，既為被告所爭執（見本院卷二第59頁），且無其他證據證明與事實相符，依前開說明，自不得作為認定事實之依據。則除去證人乙○○前開證述後，並無足以證明白蟻蟲害在交屋前已存在之證據（本院按：原告提出之原證15、16 係用以彈劾系爭鑑定報告之鑑定意見，該專家學者均未於本件作為證據方法進行調查，亦不能作為證據使用），自無從將證人甲○○證述帶客人看屋時未看到和室，解讀為被告故意不讓人參觀檢查、隱瞞白蟻侵蝕之舉動，況證人乙○○證述發現白蟻蟲害分布之位置，亦非只有和室1處。原告主張白蟻蟲害在交屋前已存在，既屬不能證明，自無從執此作為其被詐欺而為意思表示，依民法第92條第1項前段規定撤銷之依據。　⑸再就系爭房屋滲漏水發生之時間及原因，依系爭鑑定報告之記載：「⑴有關窗戶塞水路滲漏水部分：兩造於109年12月中完成交屋，此時間為台灣地區傳統的乾季，雨量較少，因此較不容易察覺窗戶有塞水路不佳的滲漏水情形。被告由89年購屋至109年底售屋，屋齡已逾20年，此部分並無修繕情形現況研判之滲漏係屬年久材料老化的自然損壞現象，且是在兩造交屋之前即存在。⑵有關屋頂老虎窗與屋面介面滲漏水部分：被告現場說明在99年（98年風災過後）因斜面屋頂氣密窗漏水，請專人修補，再者被告係於89年間向建設公司購置，從89年購入至98年風災過後發生滲漏水共有10年之久，再於109年7月的雨季大雨，又約有10年左右，89至98年及98 至109年間，均有多次損壞性颱風侵襲，因此推估老虎窗與屋頂的界面材料研判亦應為與材料老化或暴雨強度的週期有關。」、「⑴有關窗戶塞水路滲漏水部分：研判為塞水路年久而材料老化的自然損壞現象，至於是否在109年12月以後發生則不得而知。⑵有關屋頂老虎窗與屋面介面滲漏水部分：研判應為與材料老化或暴雨強度的週期有關。」等語（見外放系爭鑑定報告第7頁、第9頁）。鑑定意見將滲漏水主要分為兩類（處），其中「窗戶塞水路」部分，先稱在兩造交屋前已存在，後稱是否在109年12月以後發生則「不得而知」。原告主張兩造係於109年12月20日交屋，系爭鑑定報告則記載雙方於109年12月中完成交屋，既稱「不知道」滲漏水是否在兩造交屋「後」發生，為何同時又能得出滲漏交屋前已存在之結論？此部分意見顯然矛盾，復依其鑑定結論認原因為時間經過造成之自然損壞，惟正常狀況下之使用年限為何，亦未見鑑定報告有何說明。至「老虎窗與屋頂介面」部分，遍觀鑑定報告均僅提及原因，並未對發生時間作出意見。即就法院囑託關於漏水何時存在此一鑑定事項，1處意見存有瑕疵，1處未為任何答覆，自不能僅以上開鑑定意見，遽認上開滲漏水現象在兩造交屋前均已存在。　⑹證人甲○○復到庭證稱：我們有到現場，也有拍照也有看過房子，所有房屋現況說明我們都有一個一個解釋再請被告勾選簽名。當初去看屋的時候，裝修木材（本院按：即系爭鑑定報告附件4照片18之屋頂東側牆面）有一點點腐爛，但沒有全部，他們是說這是漏水的部分，有1次颱風他們房屋周圍的水槽有積水滲漏下來，也有跟買方講過，水槽一定要常清，樹葉卡住才會滲進來，他們說已經處理完成了，每年都要清，不是建築物本身會漏水，這些照片應該是交屋後，隔了一陣子剛好那1年都沒有下雨，都是旱季，臨時剛好下雨下得很大，下了好幾天，才有出現照片這樣。交屋前是沒有水漬存在，可是牆壁就說樓梯間一定都會有一些水痕流下來的痕跡，經過我們詢問後，賣方跟買方解釋過那是窗台邊緣水槽的部分，影響滲過來的，買方說他們接受。沒有大面積的水漬，只能說是順著樓梯間流下來的水痕等語（見本院卷一第273頁至第276頁）；證人戊○○亦證稱：水痕屋主當初跟我們說他大概有10年沒有住在那個房子，水痕是因為颱風天把屋頂的漏水孔堵住，從屋頂漏到1樓，颱風天他們有回來處理，處理完會產生那個水痕，不是漏水，是屋頂的漏水孔那邊，堵塞水就下不來等語（見本院卷一第278頁至第279頁）。　⑺從上證人甲○○、戊○○證述可知，在仲介人員帶看房屋時，系爭房屋屋頂牆面已有小部分腐蝕，屋內有水痕存在，且被告告知滲漏水來源至少包括屋頂排水槽及窗台邊緣水槽兩處，與系爭鑑定報告鑑定現場所見之滲漏水位置為「窗框下緣牆壁」及「4樓增建樓板」相符。原告雖以被告當時告知是積水而非是漏水，主張為被告詐欺之行為等語（見本院卷二第 59頁）。但實際上被告在對原告及證人甲○○、戊○○說明水痕成因時，均有使用「漏水」、「滲漏」等用字，其後雖稱並非建築物本身會漏水，綜合其前後語意，應重在強調「建築物本身」，而非否認系爭房屋有滲漏水之情形。參諸工程實務於建築或防水工程竣工、驗收時會有所謂「試水」步驟，即以蓄水至一定高度之方式放置一定時間，檢視建築下層或隔間有無滲漏，藉此確認防水功能是否無虞或仍需補強，且試水試驗亦為鑑定滲漏水常見之方法，此為本院辦理該等類型事件而於職務上所知，申言之，舉凡防水層正常作用之建築，均應具有防止積水滲透之功效，縱然屋頂排水槽因異物堵塞，致積水一時無法排出，在積水無縫可入之前提下，亦不會發生滲漏水之結果。而系爭房屋於原告看屋時已有肉眼可見之水痕，屋頂木質牆面部分腐蝕之痕跡，均如前述，顯見系爭房屋當時即已存在水路滲透之管道，被告並未試圖隱瞞，且在被告告知屋頂會因排水槽積水滲漏之時，實則亦已指出系爭房屋防水功能並非完全無缺，至於是積水、滲水或漏水，不能排除係因被告長期未居住於系爭房屋，滲漏發生當下並不在場，及對滲漏水成因欠缺判斷之專業或主觀上理解有誤所致，自不能遽指為意思表示之詐欺行為。原告主張被詐欺而為意思表示，舉證尚有未盡，遑論詐欺之事實需屬對表意人意思形成過程重要而有影響者，即需與表意人意思之形成有因果關係始足當之，而系爭房屋鑑定時之滲漏水亦未達影響房屋居住品質效用之程度（詳如後述），依此，原告依民法第92條第1項前段行使撤銷權，於法洵屬無據。　③原告主張系爭房屋有白蟻、漏水等瑕疵存在，依民法第359條前段解除契約，亦屬無據：　⑴按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金民法第373條、第354條、第359條分別定有明文。次按，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限；出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院73年台上字第1173號判例、89年度台上字第1538號判決意旨參照）。而決定應有品質之順序，首為當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價值，最後為通常效用或價值。建築物依通常交易觀念，本應具備結構體堅固、安全、耐用、防水、防盜等功能，若有使建築物安全受損，影響居住品質甚鉅，應認該建築物之價值、通常效用及契約預定效用有所減少，而有物之瑕疵存在。建築物依通常交易觀念，本應具備結構體堅固、安全、耐用、防水、防盜等功能，若有使建築物安全受損，影響居住品質甚鉅，應認該建築物之價值、通常效用及契約預定效用有所減少，而有物之瑕疵存在。縱係中古房屋交易，並非新屋買賣，交易物件屬於住宅者，其功能仍在供人居住使用，倘遇有房屋滲漏水程度已損及屋內財物，干擾使用人之生活起居，進而影響居住品質，致其供人居住之目的無以完足發揮，自難認有具備契約所預定或通常之效用，惟在中古屋買賣時，考量一般房屋在正常使用之下，因使用年限經過或料材自然老舊，亦可能存在滲漏水情形，應得反應在交易市場之目標與價格之上，且購買中古屋之買受人預期房屋所提供之居住品質與效用究與新屋有別，故應依相同年限之中古房屋所應具備之品質及效用，作為其有無瑕疵之判斷標準。再所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，乃指出賣人出賣之房屋於簽約時，就房屋物理存在之一切性質，均以交付房屋當時之現況為據，通常對如屋內裝潢、增建等得由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局外觀可見，或已經出賣人明確告知之部分，不論當事人間是否另有免除之約定，均是買賣合意之射程範圍，並無瑕疵擔保或再以特約免除擔保責任之問題。又物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇；是買受人應就瑕疵於出賣人交付標的物時即已存在之事實，負舉證之責（最高法院111年度台上字第561號裁定、109年度台上字第3 275號判決意旨參照）。　⑵承前，原告主張系爭房屋存有白蟻、漏水等瑕疵，依民法第3 59條前段規定解除系爭買賣契約。然原告並未證明白蟻蟲害在交屋前存在，已如前述，依前開說明，應非出賣人瑕疵擔保之範圍。又系爭房屋在證人甲○○、戊○○帶原告看屋時屋內已有水痕，被告明確告知屋頂排水槽及窗台邊緣水槽處有滲漏，原告亦表示可以接受，均如前述，則系爭房屋有滲漏之現況，既已原告所知悉，上開原告對標的物之認知，即因此成為契約合意之內容。再觀系爭房屋鑑定之滲漏水位置為窗框下緣牆壁及4樓增建樓版，對照系爭房屋之平面示意圖，4 樓即屋頂部分僅有水塔設置，換言之1至3樓等廳室即生活起居之主要活動範圍，除牆面因窗戶塞水路失修，致窗框下緣牆壁發生滲漏，面積約10平方公尺外，其餘位置均無滲漏水之情形（見外放系爭鑑定報告第7頁、附件5）。而牆面因窗戶間隙防水材料自然耗損，遇有較大雨勢偶有滲漏，對一般具有使用年限之中古房屋並非少見。以系爭房屋鑑定時之滲漏水態樣及其分布位置，實未見有達損害建築物安全、影響居住品質之程度，縱有減少亦無關重要。原告主張中古房屋仍應具備居住安全無虞之效用品質，且現況交屋非謂出賣人可不負瑕疵擔保責任等語，固非無據，惟其稱漏水問題將對居住環境、品質造成影響，究屬通案經驗，從原告自陳在11 0年7月間發現漏水，然110年6月之累積降雨量甚至略多於7 月（見本院卷一第179頁），可見系爭房屋並非逢雨必漏，而系爭房屋滲漏情形如何受到雨勢雨量影響，對原告造成何種程度居住品質之損害，原告均未提出其他證據以實其說，綜上，本院依現有事證，參酌一般交易習慣及自用住宅買賣所欲達成之經濟目的，尚難認系爭房屋有因滲漏水致欠缺中古房屋應具備供人居住使用之品質與效用，自不能謂為瑕疵。從而，原告主張依民法第359條前段解除系爭買賣契約，亦屬無據。　④綜上所述，原告主張依民法第92條第1項前段規定撤銷意思表示，或依民法第359條前段規定解除系爭買賣契約，均無足採，縱其以起訴狀對被告為撤銷及解除之意思，亦不能生撤銷意思表示或解除契約之效力。系爭買賣契約仍為有效之債權契約，被告保有買賣價金，自難謂無法律上原因，且無解除契約時回復原狀之問題。原告既為系爭房屋之所有權人，其於110年8月間支出之白蟻除蟲費用，當屬保存自己所有物之管理行為，並非他人事務，與無因管理之要件尚有未合。從而，原告依民法第179條、第259條第1款、第176條第1項規定，請求被告返還價金及償還無因管理支出之必要費用，均屬無據。另被告於答辯㈣、㈥狀內抄錄「本案為中古屋買賣……再再證明系爭房屋原有裝潢建材外觀及使用上並無瑕疵」等文字，雖記載為本院107年度訴字第1433號判決意旨（見本院卷一第470頁至第471頁，卷二第17頁至第18頁），其內容實為該案被告之答辯及陳述，並非法院之法律見解，應係被告訴訟代理人一時不察而誤為引用，特此提醒被告訴訟代理人注意，併予敘明。　⒉備位部分：　　按不完全給付，係指債務人所為之給付，因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務本旨，而造成債權人之損害所應負之債務不履行損害賠償責任（民法第227條規定參照）。民法所定不完全給付，包括瑕疵給付（第1項）、加害給付（第2項）兩種類型，瑕疵給付僅發生原來債務不履行之損害，加害給付則發生原來債務不履行損害以外之損害，即履行利益以外（即固有利益）之損害；不完全給付債務不履行責任，以可歸責於債務人之事由而給付不完全（未符債務本旨）為其成立要件。如債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人賠償損害，應先由債權人就其所受領之給付未符合債務本旨致造成損害，負舉證責任。至債務人如欲免責，則須就不完全給付債務不履行，係因不可歸責於己之事由所造成，負舉證責任；而所謂債之本旨，應依當事人之約定、契約目的、債務性質等為斷（最高法院111年度台上字第568號、107年度台上字第1678號、110年度台上字第3387號判決意旨參照）；又買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院112年度台上字第924號判決意旨參照）。原告另主張依民法第227條第1項準用同法第226條第1項規定向被告請求損害賠償，係以給付存有瑕疵，請求賠償履行利益之損害。然原告已未能證明白蟻蟲害在交屋前存在，更遑論於買賣契約成立之前，另窗框下緣牆壁、屋頂樓版之滲漏水情事，均已為原告看屋時所察且為被告所告知，應屬現況交屋下買賣契約之合意範圍，亦未對系爭房屋居住使用之效用造成影響，並非物之瑕疵，均如前述，被告依債之本旨提出給付，自難認有瑕疵給付之債務不履行。又系爭房屋既無原告主張之瑕疵存在，原告依民法第359條前段請求減少價金，並依民法第179條規定請求返還，亦均屬無據。四、綜上所述，原告主張系爭房屋交屋前有白蟻、漏水等瑕疵，舉證尚有未盡，自不得依民法第92條第1項前段、第359條前段規定撤銷意思表示、解除買賣契約或請求減少價金，其依民法第179條、第259條第1款、第176條第1項、第227條第1 項等規定，向被告請求返還價金、償還無因管理之費用及不完全給付債務不履行之損害賠償，均屬無據。原告之訴，為無理由，應予駁回。又原告之訴，既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不另一一論述。　　　六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　徐安傑以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　顏珊姍附表：土地地號、建物建號所有人備註臺南市○○區○○○段0○00地號土地（重測後東站段33地號）被告丁○○ 臺南市○○區○○○段0000○號建物（重測後東站段17建號）被告丙○○○ 系爭買賣契約書誤載為414建號（見補字卷第43頁，本院卷二第77頁）

2024-11-22

TNDV-110-重訴-321-20241122-1

訴

臺灣臺南地方法院

請求減少價金

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第1625號原告陳信霖訴訟代理人丘瀚文律師被告楊承弘訴訟代理人林更祐律師邱宇彤律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國113年10月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文確認兩造於民國112年6月13日就附表一所示不動產所訂立之買賣契約，被告對原告之買賣價金債權，其中新臺幣5萬4,268元不存在。原告其餘之訴駁回。訴訟費用（除原告減縮部分外）由被告負擔34％，餘由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。經查，本件原告起訴時聲明為：⒈被告應給付原告新臺幣（下同）51萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉如獲有利之判決，原告願供擔保請准宣告假執行。嗣於民國112年10月24日具狀變更聲明為：確認兩造於112年6月13日就坐落臺南市○里區○里段000000 0○0000000地號土地及其上門牌號碼臺南市○里區○○街000巷0 號之建物（下稱系爭房屋，並合稱系爭房地）所成立之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），被告對原告之買賣價金債權，其中51萬元部分不存在，並再於113年6月14日言詞辯論期日變更聲明為：確認系爭契約被告對原告之買賣價金債權，其中15萬7,454元部分不存在。核原告上開訴之變更，均係基於系爭房屋是否存在瑕疵而得請求減少系爭契約之買賣價金，且此等爭點於原告起訴時即顯現，自不妨礙被告之防禦及訴訟終結，合於前揭規定，應予准許。二、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以本件確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告請求確認系爭契約被告對原告之買賣價金債權，其中15萬7,454元部分不存在，被告則以台中民權路郵局營收股存證號碼001496號存證信函否認系爭房屋存在壁癌、滲漏水瑕疵，則兩造間就原告得否請求減少系爭契約之價金及系爭契約被告對原告之買賣價金債權，其中15萬7,454元部分是否存在即屬不明確，而原告此法律上地位之不安狀態，能以確認判決將之除去，依上開說明，原告提起本件確認訴訟，即有受確認判決之法律上利益，應予准許。貳、實體事項一、原告起訴主張：　　　（一）原告於112年6月13日透過全家福房屋仲介有限公司（即住商不動產佳里店，下稱全家福公司）之仲介，與被告簽立系爭契約，以650萬元之買賣總價款向被告購買系爭房地，原告並於簽立系爭契約時，給付第一期款（簽約款）65 萬元及第三期款（完稅款）65萬元至兩造於同日簽立之買賣價金履約保證申請書所載之台新國際商業銀行受託信託財產專戶（下稱履保專戶）內。（二）嗣原告為測量系爭房屋之屋內格局，以便後續製作家具及裝潢，便於112年7月29日經被告同意進入系爭房屋，隨即發現系爭房屋1樓牆壁及3樓半天花板至牆壁處存在滲漏水、樓梯間屋頂層膨拱之情形，其中系爭房屋1樓牆壁所黏貼之壁紙則因滲漏水而有浮起之情形，經原告偕同土木師傅將1樓牆壁所黏貼之壁紙取下後，發現1樓牆壁存在嚴重壁癌（下合稱系爭瑕疵），而依通常交易觀念，系爭瑕疵已生影響於系爭房屋使用、居住之效用，應屬物之瑕疵，是原告旋於112年8月14日寄發布袋郵局存證號碼第000023 號存證信函予被告，告知系爭房屋存在系爭瑕疵，並經本院囑託社團法人臺南市建築師公會鑑定，依該公會所出具之113年3月22日鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）證明系爭房屋確實存在瑕疵，改善系爭瑕疵之費用為15萬7,454 元。（三）又被告曾向全家福公司仲介表示：「...壁癌的情況，201 8年有請師傅一併看，最後沒處理原因是因為房子年限久了。...所以當年沒處理用壁紙來做裝飾」，可見被告早在107年間即已知悉系爭房屋存在滲漏水問題而導致嚴重壁癌，惟未加以妥善處理，僅以壁紙遮掩壁癌，致原告無從於撕除壁紙前知悉牆面狀況，甚至被告尚於不動產委託銷售標的現況說明書第35項選項「現況是否有滲漏水之情形？」勾選「否」，蓄意提供虛偽之房屋現況資訊，及特別於系爭契約第17條第5項以特約明文排除系爭房屋滲漏水之瑕疵擔保責任，顯見被告係惡意隱瞞、故意不告知系爭房屋存在系爭瑕疵，並將系爭瑕疵轉由原告自行承擔。（四）另本院112年度訴字第1684號（下稱另案）民事判決已認定系爭房屋存有壁癌瑕疵，雖系爭契約存在免除漏水瑕疵擔保責任之約定，然應不及於壁癌瑕疵，甚至兩造雖約定現況交屋，惟因系爭房屋1樓牆壁壁癌處均以壁紙遮蔽，非原告於簽立系爭契約時得以發現，是系爭契約所約定之現況交屋並未包含壁癌瑕疵，上開爭點並已於另案訴訟過程中列為兩造之攻擊防禦方法與爭點，且本件與另案之當事人相同，並經完全之辯論，應有爭點效之運用，故被告自應就壁癌瑕疵負物之瑕疵擔保責任。（五）綜上所述，系爭房屋存在系爭瑕疵，雖系爭契約第17條第 5項明文排除被告就系爭瑕疵之瑕疵擔保責任，惟被告存在故意不告知系爭瑕疵之情事，依民法第366條規定，系爭契約第17條第5項之特約應為無效，而原告已依民法第3 59條、第366條之規定，向被告為行使減少系爭契約之買賣價金之意思表示，然被告否認系爭房屋存有瑕疵，是原告請求確認系爭契約被告對原告之買賣價金債權，其中15 萬7,454元部分不存在，自屬有據，爰提起本件確認之訴等語。並聲明：確認系爭契約被告對原告之買賣價金債權，其中15萬7,454元部分不存在。二、被告抗辯略以：（一）依系爭契約第3條約定，原告應分別於112年6月13日簽立系爭契約時給付第一期款（簽約款）65萬元、於核定土地增值稅時給付第三期款（完稅款）65萬元、於112年9月15 日系爭房地點交時給付第四期（尾款）520萬元，而原告於簽立系爭契約後僅給付130萬元至履保專戶，並向被告表示系爭房屋存在滲漏水之情事，進而拒絕繼續履行系爭契約，然事實上系爭房屋並無滲漏水之情事，依系爭鑑定報告所載，系爭房屋1樓牆壁雖有壁癌現象，惟可經由刮除牆壁粉刷層後改善；系爭房屋3樓天花板為煙燻痕跡，亦可經清水清洗後重新油漆改善；樓梯間之膨拱隆起則為隔熱層熱漲冷縮之自然現象，亦未損及防水層或結構體。（二）又系爭房屋屋齡已逾40年，屬老舊中古屋，實難與新屋屋況相提並論，且系爭契約第17條約定有「現況交屋」、「買方同意賣方免除滲漏水瑕疵擔保責任」等特約，依舉重以明輕之法理，可推知兩造於簽立系爭契約時即已明瞭系爭房屋為中古屋，故特以特約限縮被告之瑕疵擔保責任範圍，僅限制在擔保系爭房屋交付時，系爭房屋具有中古屋之通常效用，而排除未列於不動產委託銷售標的現況說明書上開項目以外之輕微瑕疵。又原告亦曾偕同仲介人員多次親自視察系爭房屋，加上系爭房屋所存在如系爭鑑定報告所載之壁癌、煙燻痕跡等，乃一般中古屋普遍常見之現象，而系爭房屋之結構完整、無滲漏水情形，亦無因壁癌、煙燻痕跡而減少其通常效用，系爭房屋應不存在重大瑕疵。（三）再者，另案爭點係在爭執被告有無解除系爭契約之權利，而非爭執系爭房地究竟是否存在瑕疵、亦非爭執瑕疵是否得以修補，與本件之爭點均不相同，且兩造於另案亦未曾對於系爭房地是否具有瑕疵、被告是否應負瑕疵擔保責任等爭點進行實質上辯論之攻防或舉證，應不符學說上爭點效適用之要件等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：（一）兩造於112年6月13日簽立系爭契約，約定由原告向被告購買系爭房地，約定買賣價金為650萬元，由安心建築經理股份有限公司擔任履約保證人，原告於簽立系爭契約後，已給付第一期款（簽約款）65萬元及第三期款（完稅款） 65萬元，共計130萬元至履保專戶。（二）系爭契約第17條其他約定事項第5點約定「賣方（即被告）於點交前負責淨空屋內物品，現況交屋，買方（即原告）同意賣方免除負滲漏水瑕疵擔保責任，點交後由買方自行維護屋況。」、不動產委託銷售標的現況說明書第35項記載：「現況是否有滲漏水之情形？否」。（三）系爭房地迄今未辦理所有權移轉登記，亦未點交。（四）原告前往系爭房屋看屋時，1樓牆壁下半部係以壁紙裝飾。（五）兩造對於本院卷第97頁之對話紀錄形式上真正不爭執。（六）本件經囑託社團法人臺南市建築師公會鑑定之結果如下：　　⒈一層牆壁下半部有壁癌，為潮濕氣候中，混凝土與磚塊及水泥砂漿等材質吸收空氣中之水氣，經與上開建材中之碳酸鈣、硫酸鹽或氯化鹽起作用與溶解，於水分蒸發後，牆體表面分析出白色鹽類附著物質，造成牆面外觀不雅及水泥漆剝落，改善方式為剔除壁癌範圍粉刷層後，重新進行水泥粉刷與油漆。　　⒉三層佛廳天花板及牆面有因長年焚香造成之煙燻痕跡，改善方式為以水清洗煙燻表面，清潔後重新油漆粉刷。另有因牆壁貼磁磚，於梅雨季節水氣濕氣聚集，造成壁體結露與垂流現象，並非漏水所致現象。　　⒊樓梯間屋頂層因有隔熱材局部膨拱隆起，隆起範圍約有6 片屋頂隔熱磚，為隔熱層熱漲冷縮之自然現象，並未損及防水層及結構體。　　⒋該建物所有窗戶均未發現明顯可構成漏水條件之跡象，無須改善任何事項。　　⒌現況瑕疵事項改善費用合計15萬7,454元。四、兩造爭執事項：（一）系爭房屋1樓牆壁下半部之壁癌是否屬民法第354條規定之瑕疵？（二）系爭契約第17條其他約定事項第5點之效力為何？被告是否有故意不告知瑕疵的情形？（三）原告得否依民法第359條本文之規定請求減少價金？（四）原告請求確認系爭契約，被告對原告之買賣價金債權，其中15萬7,454元部分不存在，有無理由？五、法院之判斷：（一）上開不爭執事項，有系爭契約、不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）（補卷第17至26頁）、買賣價金履約保證申請書、價金履約保證服務說明、壁紙拆除前後照片等附卷可憑（本院卷第51至56、79至87頁），並有系爭鑑定報告可佐（外放），堪認屬實。（二）就系爭房屋1樓牆壁下半部之壁癌是否屬物之瑕疵部分　　⒈所謂爭點效，係指法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟法上之誠信原則。經查，被告前以原告拒絕配合辦理系爭房地所有權移轉登記、拒絕配合點交及支付尾款，已構成違約，被告得解除系爭契約，並沒收已給付之價款130萬元作為懲罰性違約金為由，對原告提起另案訴訟，原告於另案抗辯因系爭房屋有滲漏水、壁癌等瑕疵，其自得拒絕給付尾款，經另案將「被告（即本件原告）以系爭房屋有滲漏水、壁癌等瑕疵為由，拒絕配合辦理系爭房地所有權移轉登記、拒絕配合點交，並以系爭房地尚未辦理所有權移轉登記為由，拒絕支付尾款，有無理由？」列為爭點，可見另案固然主要係判斷被告究有無取得系爭契約之解除權，然被告有無取得系爭契約之解除權，與系爭房屋是否有被告應負之物之瑕疵擔保責任有關，並經兩造於另案訴訟中辯論，另案判決並已認定系爭房屋確有原告主張之壁癌瑕疵存在，應由被告負擔物之瑕疵擔保責任等情，業經本院調閱另案卷宗核閱無誤，且被告亦未再提出足以推翻原判斷之新訴訟資料，基於訴訟上之誠信原則，本院在同一當事人即兩造間就系爭房屋1樓牆壁下半部之壁癌是否屬物之瑕疵，即不得再為相反之判斷。　　⒉買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第359 條本文定有明文。又買受人之減少價金請求權為形成權，一經行使，即生減少價金之效果。經查，系爭房屋既有壁癌之瑕疵而應由被告負物之瑕疵擔保之責，原告自得主張減少價金，而系爭房屋1樓牆壁下半部之壁癌之修繕費用依系爭鑑定報告提供之鑑定工作項目詳細表及依1樓牆面壁癌面積占系爭瑕疵之比例計算得出為5萬4,268元（計算式如附表二），故原告就此部分之瑕疵得主張減少之價金即為5萬4,268元。另因修繕系爭房屋1樓牆壁下半部部分毋須使用腳手架，故將此部分之費用剔除，附此敘明。（三）三層佛廳天花板及牆面有煙燻及壁磚上外觀垂流現象、樓梯間屋頂層因有隔熱材局部膨拱隆起部分　　⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民事訴訟法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年度台上字第1173號判決參照）。另所謂現況交屋，係以一般買受人買受建築物時，就建築物存在之物理性質，包括建築物之材質、新舊、結構、裝潢、格局等在外觀上可以人體五官感受者，因該瑕疵於買受人買賣或交付標的物當時已知或可得而知其存在，買受人而仍願買受，自不能再主張瑕疵擔保請求權。　　⒉三層佛廳天花板及牆面有煙燻及壁磚上外觀垂流現象經鑑定結果認非為漏水所致，且觀系爭鑑定報告所載，前揭現象形成之原因「因為祭祀神明及祖先常須點香的緣故，在天花板及牆面留下經年累月的煙燻痕跡，另有關外觀垂流痕跡疑似漏水現象，因為牆壁貼磁磚之緣故，於梅雨季節容易有水氣濕氣聚集造成壁體結漏與垂流現象，此非為漏水所致」，而系爭房屋之建築完成日期為67年5月19日一節，有土地建物查詢資料附卷可參（限閱卷），迄兩造簽訂系爭契約之日即112年6月3日已有45年之久，可見此部分之現象係因系爭房屋使用之期間已久及氣候等因素，始有上開自然現象產生，佐以系爭契約第17條其他約定事項第5點兩造有約定現況交屋，而原告前往看屋時，對於此部分現象已得以五官感受，參以系爭鑑定報告就此部分現象之改善僅以清洗、重新油漆粉刷已足，此部分之改善方式核與購買中古屋之買受人常於入住前進行細部清潔、重新油漆粉刷之行為相同，應認此部分之現象並非物之瑕疵，原告主張此部分之現象被告亦應負物之瑕疵擔保責任，應屬無據。　　⒊樓梯間屋頂層因有隔熱材局部膨拱隆起部分經系爭鑑定報告記載其成因為「隔熱層熱漲冷縮之自然現象，現場勘驗亦僅只有該處有局部隆起現象，並未損及防水層及結構體」，並參照系爭房屋之建築完成年份，及此部分現象為自然造成、原告看屋時本得以肉眼觀察得知等因素，原告主張此部分現象屬物之瑕疵而應由被告負瑕疵擔保之責，亦不可採。六、綜上所述，原告因系爭房屋之壁癌瑕疵，行使減少價金請求權後，系爭房屋之總價即應減少5萬4,268元，則原告請求確認系爭契約被告對原告之買賣價金債權，其中5萬4,268元部分不存在，為有理由，應予准許，然逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　　官　丁婉容以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭梅君　　　　附表一：編號縣市鄉鎮市區段地號面積（平方公尺）權利範圍 1 臺南市佳里區佳里段 1081-79地號 60 全部 2 臺南市佳里區佳里段 1071-46地號 18 全部編號建號建物門牌建物面積（平方公尺）權利範圍 1 2487 臺南市○里區○○路000巷0號總面積104.33 （依系爭契約所載）全部附表二：編號鑑定工程項目單位數量單價（新臺幣）複價（新臺幣）備註及說明一圬工工程 1A 工程瑕疵範圍粉刷層打除 m2 18.29 600 10,974 1B 打除物清除運棄式 0.42 6,000 2,522 二泥作工程 2A 平頂及牆1：3水泥砂漿粉刷 m2 15.40 800 12,320 2B 踢腳磨石子（木色水泥） m2 2.89 1,200 3,468 三油漆工程 3A 平頂及牆水泥漆（一底二度） m2 15.40 600 9,240 四工地小搬運 4A 工地小搬運式 0.36 8,000 2,902 依比例計算小計(一) 41,426 五其他應列項目 5A 其他雜項工程式 1.00 10% 4,143 5B 工地清潔及廢料清理及運什費式 1.00 5% 2,071 5C 稅捐及管理費式 1.00 16% 6,628 六小計(二) 12,842 七合計 54,268 小計(一)＋小計(二)

2024-11-22

TNDV-112-訴-1625-20241122-1

訴

臺灣士林地方法院

減少價金

臺灣士林地方法院民事判決 112年度訴字第931號原告劉明亮訴訟代理人吳存富律師被告喬健建設有限公司兼法定代理人林承毅訴訟代理人洪誌聖律師被告日日生行銷有限公司兼法定代理人蕭弼群訴訟代理人吳冠逸律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國113年11月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告原起訴之聲明為：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）500,001元，及自本民事起訴狀暨聲請調查證據狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；（二）原告願供擔保，請准予宣告假執行（見本院卷第10頁）。嗣追加被告喬健建設有限公司（下稱喬健公司）、日日生行銷有限公司（下稱日日生公司）之法定代理人林承毅、蕭弼群為被告，並變更聲明為：（一）被告應連帶給付原告533,035元及112年4月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）被告應連帶給付原告863,000元及 113年1月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（三）被告應連帶給付原告250,000元及自民事追加訴之聲明暨準備三狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第488至489頁），堪認原告均係基於購買新北市○○區○○○○ ○○○○號碼為新北市○○區○○路0段000號6樓頂樓建物暨其坐落土地（下稱系爭房屋）所生之紛爭，核屬請求之基礎事實同一，則依據前開規定，原告所為訴之追加自應准許。貳、實體部分一、原告主張：伊於民國111年8月透過被告日日生公司向被告喬健公司購買系爭房屋，喬健公司與伊於111年8月10日簽立山海觀房屋、土地買賣合約書（下稱系爭買賣合約書），同年 9月1日辦理所有權移轉登記，同年月4日完成點交。詎伊於完成點交系爭房屋後，陸續發現系爭房屋存有多項瑕疵（詳如附件所示），伊多次要求被告修繕皆未能完全修復，故伊於同年10月22日傳訊告知日日生公司，拒絕再讓被告修復瑕疵，而由伊自行修繕，並向被告請求減少價金；而系爭房屋中各項瑕疵預估修繕費用分別為主臥房及客臥房兩間臥室浴廁以及踢腳板工程、牆面壁癌修繕費用445,775元、客廳落地門外雨遮、主臥房窗戶外之雨遮費用87,260元，合計修繕費用為533,035元。又因系爭房屋有上開瑕疵，因而受有863 ,000元之價值減損。被告林承毅為喬健公司之負責人，即應依公司法第23條第2項之規定，與喬健公司負連帶賠償之責。被告蕭弼群則為日日生公司之法定代理人及本件與伊簽訂系爭買賣合約書之經紀人，其因違反不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款、第23條第2項、第26條第2項等規定，於執行代銷業務時未給伊不動產說明書，亦未以不動產說明書向伊說明系爭房屋有無漏水瑕疵等重要資訊之過失，使伊未能在充分了解屋況下購買系爭房屋，因此受有之後須支出修繕費用及房屋買賣價值減損等損害，應與日日生公司負連帶賠償責任。再者，被告日日生公司之銷售人員詹雅涵於售屋前同意伊日後入住後會提供清運垃圾服務，但於伊入住後，垃圾服務清運即終止，讓伊每天5點半前要從山下趕回山上的住處去追垃圾車，造成伊的心理壓力，侵害伊的健康權，違反系爭買賣合約書之附屬服務，爰依民法第227條第1項、第231條第1項、第359條本文、第227條之1、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求被告應連帶給付上開維修費用、價值減損費用及非財產上損害等語，並聲明：（一）被告應連帶給付原告533,035元及112年4月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）被告應連帶給付原告863,000元及113年1月6日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（三）被告應連帶給付原告250,000元及自民事追加訴之聲明暨準備三狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告之答辯㈠、被告喬健公司暨林承毅部分：伊與原告於111年8月10日簽立系爭買賣合約書，同年月30日原告確認系爭房屋無任何瑕疵後當日辦理點交完畢，並簽署房屋交接切結書，同年9月1日完成系爭房屋所有權移轉登記，是系爭房屋之點交日期即危險移轉時點應為111年8月30日；又點交時原告已確認系爭房屋無任何瑕疵，原告復未舉證系爭房屋於危險負擔移轉時存在瑕疵，或證明瑕疵之存在係可歸責於伊，是原告依民法不完全給付或物之瑕疵擔保責任之法律關係向伊之請求為無理由。又原告未提出其他證據，證明伊有何故意或過失，原告所請求者係履行利益之損害，是原告依照不動產經紀業管理條例第26條第2項、公司法第23條第2項請求伊連帶賠償，洵屬無據。又原告主張與伊係於111年8月10日簽立系爭買賣合約書，卻於113年10月2日方追加林承毅為被告，顯已逾民法第197條第1項之消滅時效等語置辯，並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.願供擔保，請准宣告免為假執行。㈡、被告日日生公司暨蕭弼群部分：原告乃係與喬健公司購買系爭房屋、簽訂系爭買賣合約書，伊僅受喬健公司委託協助銷售系爭房屋，並非系爭買賣合約書之當事人，是伊與原告間並無買賣契約關係存在，原告亦未說明與伊之間存有何種關係契約，是原告依民法不完全給付及物之瑕疵擔保等規定向伊請求為無理由；且兩造前已於新北市政府進行消費爭議調解，喬健公司表示願派遣工班進行修繕，係原告拒絕喬健公司至系爭房屋確認瑕疵狀況，堅持要求減價2,589,000元。再者，伊與原告辦理交屋程序時即已派員陪同原告就系爭房屋為合理、必要之檢查，經原告確認系爭房屋屋況正常後，完成交屋程序並於現場簽立房屋交接切結書，可見交屋當時既無任何跡象得以預見系爭房屋有漏水瑕疵，伊實已善盡不動產經紀業管理條例之注意義務，原告主張伊應查知漏水瑕疵，顯已超越伊基於代銷專業所能，故原告主張顯屬無據。又蕭弼群並非本件不動產買賣契約之經紀人，亦未以話術向原告說明本件建案係建設公司老闆自己要使用云云，則原告主張依照不動產經紀業管理條例第26條第2項請求蕭弼群應負連帶賠償責任，即屬無據等語置辯，並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事實：（見本院卷第293至294頁）　　原告於111年8月10日透過被告日日生公司向被告喬健公司購買系爭房屋（含車位1個），價金為17,260,000元。除尚有8 63,000元經給付至履約保證帳戶尚未撥款以外，均經原告給付完竣，喬健公司於111年8月30日將系爭房屋交付原告，並於111年9月1日將系爭房屋移轉登記為原告所有。四、本件爭點：㈠、系爭房屋是否存有原告所主張如附件之瑕疵？㈡、如有，該等瑕疵何時發生？㈢、如有上開瑕疵，其發生原因可否歸責於被告喬健公司？㈣、如有上開瑕疵，修復該等瑕疵之費用為何？系爭房屋因存有該等瑕疵所減少之價值為何？㈤、原告與日日生公司間有無居間或其他契約關係？㈥、被告日日生公司有無廣告或銷售與事實不符之情形？㈦、被告日日生公司人員執行代銷業務有無故意、過失，致原告受有損害？原告所主張之瑕疵，是否為該人員依不動產經紀業管理條例第24條之2第4款所應查知之瑕疵？五、本院之判斷　　㈠、系爭房屋是否存有原告所主張如附件之瑕疵？　　1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判決意旨參照）。　2.原告主張系爭房屋存有如附件所示之瑕疵，惟業經被告一致否認，是揆諸前開說明，原告自應就系爭房屋存有瑕疵一事，負舉證責任。原告固提出採證照片、房屋瑕疵情形整理及如附件之說明（見本院卷第22至23頁、第80至136頁）為據，然附件僅為原告自行繕打之表格及所附加之說明，而對照「證據出處」欄所附之照片，僅可看出有髒汙或牆壁之油漆面有破損或不均勻之處（如本院卷第92至100頁），並無積極證據得以佐證有如附件之瑕疵存在。縱認該等瑕疵存在，然就瑕疵存在之時點及確切之範圍，究係交屋前或交屋後，以及瑕疵之成因究係為建屋時所致，抑或是原告嗣後裝潢或再施工（如本院卷第324至340頁之照片）所為，均屬不明，且無證據可佐，已難認原告主張可採。另原告所提出與被告日日生公司業務間之LINE對話紀錄（見本院卷第138至151頁），雖有原告指摘諸如靠近陽台房間窗戶犀利康破皮等語。然觀諸對方之回應，係表示「好的」、請原告向工地主任反應或抱歉、會轉達公司等語，至多僅表達被告方願意協助原告處理之意，實難以此逕認被告已自認原告主張之瑕疵均存在且均係可歸責於被告之情。原告復提出與被告喬健公司工地主任間之LINE對話紀錄（見本院卷第400至402頁），主張其等間有討論修復費用請款之發票格式，以及確認修復所需材料等事項，以此證明如附件所示之瑕疵明顯係被告喬健公司所致等語。然細譯該對話內容，對方雖曾詢問原告：「這幾天下雨請問還有漏水嗎」、「主浴室跟客浴牆還有漏水嗎」等語，但至多僅為原告單方告知對方存有漏水之時，對方所為之回覆，亦難以對方上開回應之內容，即得遽論被告已坦承該等瑕疵存在且均係可歸責於被告。另就原告雖提出室內裝修公司之工程估價單等證據（見本院卷第168至176頁），然該等資料僅可認原告有向他公司估價之事實，仍無法舉證該等瑕疵之成因是否係可歸責於被告。若未經專業單位之鑑定，顯難逕認系爭房屋存有如附件所示之瑕疵，且瑕疵存在於被告喬健公司交付系爭房屋之前，亦無從認定瑕疵之範圍、修復之費用及造成系爭房屋價值減損之數額。從而，本件原告既未能舉證證明系爭房屋存有如附件所示之瑕疵及其原因，則其依不完全給付、物之瑕疵擔保等規定，請求被告連帶負損害賠償責任，即難認可採。㈡、原告既未能舉證系爭房屋存有如附件所示之瑕疵、瑕疵發生於交屋之前且瑕疵原因係可歸責於被告喬健公司等事實，本院自無庸審理後續瑕疵之修復費用、系爭房屋因存有該等瑕疵所減少之價值、被告日日生公司之廣告或銷售與事實不符而違反不動產經紀業管理條例等規定，而應負連帶賠償責任等爭點，附此敘明。六、綜上，原告依民法第227條第1項、第231條第1項、第359條本文、第227條之1、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求被告應連帶給付如訴之聲明第1至3項所示，並無理由，均應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。至原告雖於113年11月7日當庭聲請傳訊證人詹雅涵到庭作證，應證事實為其有同意原告於入住後之垃圾清運，均由被告日日生公司負責等語（見本院卷第491至492頁）。然此情縱使為真，僅為原告得依照該等協議之內容，請求被告日日生公司給付清運垃圾之費用，要無被告日日生公司未依此協議，即得逕認原告之健康權受有侵害之情，此核與民法第227條之1之規定不合，故本院認尚無調查之必要，附此敘明。八、據上論結，原告之訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　林哲安以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪忠改　　　　　　　　　　附件：

2024-11-21

SLDV-112-訴-931-20241121-1