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重上更一
臺灣高等法院花蓮分院

返還價金等

臺灣高等法院花蓮分院民事判決 113年度重上更一字第6號 上 訴 人 林季妍 訴訟代理人 湯文章律師 李文平律師 被上訴人 林期能 訴訟代理人 邱劭璞律師 張建鳴律師(民國113年12月31日解除委任) 上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國111年5 月31日110年度重訴字第26號第一審判決提起上訴，經最高法院 第一次發回更審，本院於114年2月18日言詞辯論終結，判決如下 ： 　　主　文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行 之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。 被上訴人應給付上訴人新臺幣捌佰萬元，及其中新臺幣貳佰萬 元自民國一百零八年十月十七日起、新臺幣伍佰萬元自民國一 百零九年九月十五日起、新臺幣壹佰萬元自民國一百一十年五 月二十九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一、二審及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之 五十七，餘由上訴人負擔。 本判決命被上訴人給付部分，於上訴人以新臺幣貳佰柒拾萬元 為被上訴人預供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣捌佰 萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 上訴人主張：被上訴人於民國108年10月17日與伊簽訂花蓮市○○ 段000-0等0筆土地（下稱系爭地）合併分割後共34.8坪土地之 買賣契約（下稱系爭契約），並於同年月18日簽立○○段土地買 賣及合建同意書（下稱系爭同意書)。系爭契約及同意書性質 為買賣及合建之混合契約，約定被上訴人於系爭契約成立之日 起，將有關證件（所有權狀、印鑑證明、稅單等）交付伊或雙 方所委託之地政士，並應於110年1月30日完成建築。伊已於10 8年10月17日給付簽約金新臺幣（下同）200萬元，109年9月15 日給付第二期款500萬元予被上訴人。惟被上訴人未依約交付 相關證件辦理，伊於110年3月2日函請被上訴人依系爭契約第5 條約定履行交付有關證件並主張同時履行抗辯，嗣於同年月12 日催告被上訴人於函到後5日內依約辦理，均未獲置理，伊乃 於110年3月23日為解除契約之意思表示。被上訴人應擇一依系 爭契約第7條第4項約定、民法第259條第2款規定，返還伊已付 價金700萬元，及依系爭契約第7條第4項約定賠償伊已付同額 價款之違約金700萬元等情。爰依上開法律關係，於原審聲明 ：被上訴人應給付伊1,400萬元，及其中200萬元自108年10月1 7日起、500萬元自109年9月15日起、餘700萬元自起訴狀送達 翌日即110年5月29日起算法定遲延利息之判決；願供擔保請准 宣告假執行。 被上訴人則以：兩造未約定110年1月30日為伊應建屋完成移轉 房地所有權之日期，上訴人不得以伊給付遲延為由主張解約。 　兩造僅係依地政士陳惠珍提供的契約範例簽立，未實質討論系 爭契約第5條，故兩造無受該條拘束之意思，伊於簽約時雖未 將全部土地過戶相關證件交予地政士，惟未違反誠信原則、契 約目的及交易習慣。在伊已開始動工時，上訴人可能因資金周 轉困難而無意繼續履行契約，明知解除契約將造成伊資金不足 ，仍以各種理由不欲履約，伊於上訴人解約前，已同意以設定 抵押權、移轉部分系爭地之方式，為上訴人提供擔保，上訴人 拒絕上開更具擔保效力之方式，顯係犧牲伊利益而圖自己利益 ，有違誠信，則上訴人以伊違反備證交付為由解除系爭契約， 自屬無效。又伊業於110年4月21日合法解除契約，上訴人之主 張為無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴人之訴駁回。 願供擔保請准宣告免於假執行。 原審駁回上訴人之訴，上訴人不服，全部提起上訴，上訴聲明( 本院卷第317頁)： 　㈠原判決廢棄。 　㈡被上訴人應給付上訴人1,400萬元，及其中200萬元自108年10 月17日起、500萬元自109年9月15日起，餘700萬元自110年5 月29日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。 　㈢願供擔保請准宣告假執行。 　被上訴人答辯聲明：上訴駁回。願供擔保請准宣告免於假執行 。 兩造不爭執事項(見本院卷第151、159至161頁，並考量個人資 料保護及依卷證與論述方式修正)：　 ㈠兩造於108年10月17日就被上訴人所有系爭地合併分割後共34.8 坪之土地簽立系爭契約，並於翌（18）日簽立系爭同意書作為 系爭契約第12條「特約事項」之附件，有如下約定（買方/甲 方：上訴人、賣方/乙方：被上訴人）： ⒈系爭契約： ⑴第1條：系爭地辦理合併分割興建兩戶。 ⑵第2條：買賣價金：2,784萬元。 ⑶第3條：108年10月17日簽約金200萬元，第二期500萬元(建照變 更設計完成)，第三期700萬元(開工時支付)，第四期600萬元( 二樓樓地板完成)，110年1月30日前尾款784萬元（完成產權登 記至甲方名下同時支付)。 ⑷第12條：合併分割及建物保存登記由乙方負擔。乙方原○○○○分 社1,600萬元雙方同意可以作為興建地上物之工程款息由甲方 支付，至本案完成結案為止。雙方其餘約定依「附件」所載。 ⑸第12條「附件」所示系爭爭同意書： 　第1點：本案土地買賣簽約後買方(即上訴人)需配合賣方(即被 上訴人)依法完成共同基地上興建房屋之相關法定程序，配合 建築師辦理變更設計、營造廠簽約、給付款、驗收至申請使用 執照後之二工完成，雙方均應配合並及時提供相關資訊、證件 ，以利代書、建築師依序完成各項事宜，其申辦費用除特別約 定外，均以A、B棟建坪數個自負攤繳交。 ㈡被上訴人於簽訂系爭契約前之107年4月24日已取得建築執照(下 稱建照)，簽約前亦畫好變更設計草圖，並於簽約後即與賴○○ 以通訊軟體LINE聯繫建照變更設計事宜，嗣於109年9月7日完 成變更建築執照並領照。 ㈢被上訴人曾於簽約前之108年9月20日，以通訊軟體LINE向上訴 　人表示「變更設計可以在108年年底前完成，次年(109年)就可 　以馬上開工，11個月的工期時間，完工沒有問題的」。 ㈣上訴人已於108年10月17日、109年9月15日分別支付200萬元及 　500萬元，共計700萬元予被上訴人。 ㈤被上訴人於OOO年O月OO日以被證6所示花蓮○○○○○O號存證信函催 告上訴人應給付第3期開工款700萬元。 ㈥上訴人與陳惠珍地政士間，於110年2月26日至110年3月1日有為 如上訴人113年11月29日民事陳報暨準備一狀「附件一」所示 對話。 ㈦被上訴人與陳惠珍間，於110 年2 月至110 年3 月間有為如被 上訴人113 年12月4 日民事答辯二狀「附件一至三」所示對話 。 ㈧上訴人於OOO年O月O日以被證15所示花蓮○○○○○OO號存證信函， 針對被上訴人被證6存證回覆：被上訴人迄未交付系爭契約第5 條約定之土地所有權狀等過戶資料並辦理所有權移轉，上訴人 主張同時履行抗辯，暫不給付系爭契約第三期價款，並催告被 上訴人於文到後3日內依約交付土地所有權狀等相關辦理所有 權移轉登記資料。 ㈨上訴人於OOO 年O 月OO日寄發原證4所示花蓮○○○○○（下稱○○○○○ ）OO號存證信函(下稱原證4存證信函)，通知被上訴人未依約 交付有關證件予本人或雙方委託之地政士，且未於110年1月30 日前將土地上建築物興建完成，已超過前開時限1個多月，亦 未依約移轉登記所有權，已違反契約約定，催告於函到5日內 依約履行。同日經被上訴人收受。 ㈩上訴人於OOO年O月OO日寄發原證5所示○○○○○OO號存證信函(下稱 原證5存證信函)，通知被上訴人因未依約交付有關證件予本人 或雙方委託之地政士，經催告後仍未履約，依法解除系爭契約 。同日經被上訴人收受。 被上訴人於OOO年O月OO日寄發被證8所示○○○○○○○O號存證信函， 通知上訴人：被上訴人願以系爭地為上訴人設定抵押權以確保 上訴人權益，並邀上訴人於110年3月29日會商。 被上訴人於OOO年O月OO日以被證9所示○○○○○○OOO號存證信函通 知上訴人解除系爭契約（上訴人對被上訴人有寄發被證9存證 信函不爭執，但爭執有送達上訴人）。 被上訴人自簽立系爭契約之日即108 年10月17日起至110 年3 　月31日止，未將系爭地所有權狀正本、印鑑證明、印鑑章交付 　上訴人或雙方所委託之地政士，亦未興建完成建物。 被上訴人於110 年7 月20日以買賣為原因，移轉000 地號土地 所有權應有部分予訴外人鄭○○、鄭○○、賴○○( 下稱鄭○○等3人) 各2030分之8250，被上訴人權利範圍變更為2160分之8250；移 轉000-O 地號土地所有權應有部分予鄭○○等3人各3分之1。 如法院認上訴人請求有理由，關於法定利息起算日期如下： 　⒈700萬元價金部分： 　　⑴200萬元：自108年10月17日起算。 　　⑵500萬元：自109年9月15日起算。 　⒉700萬元違約金部分：自110年5月29日起算。 兩造對於卷附證據之形式上真正均不爭執。　　 本院之判斷 ㈠上訴人於OOO年O月OO日以原證5存證信函向被上訴人為解除系爭 契約之意思表示，經被上訴人於同日收受，已生合法解除之效 力： 　上訴人主張：因被上訴人遲未交付系爭契約第5條所約定備證 資料，伊就被上訴人請求交付第三期款為同時履行抗辯，並依 系爭契約第7條約定，以原證4存證信函催告被上訴人交付備證 資料，被上訴人屆期未履行，復以原證5存證信函解除契約， 已生合法解約效力等語，為被上訴人否認，辯以：兩造未實質 討論系爭契約第5條，且上訴人已知被上訴人遲延交付備證資 料，仍給付分期款項，故兩造無受系爭契約第5條約定拘束之 意；伊於上訴人解約前，已提出比交付備證更具擔保效力之方 式，均遭上訴人拒絕，上訴人解除契約之行使，有違誠信等語 。茲說明如下： ⒈系爭同意書為系爭契約第12條「特約事項」之附件，如系爭契 約有不成立、無效、撤銷或解除之情形，系爭同意書亦同其認 定，則系爭契約性質為買賣與合建之混合契約，為兩造所是認 (本院卷第151至152、318頁，不爭執事項㈠)。系爭契約第5條 約定：「乙方（即被上訴人）應於契約成立日內將有關證件（ 所有權狀、印鑑證明、稅單等）交付甲方（即上訴人），或交 付與雙方所委託之地政士」。第7條約定：「(第1項)買賣雙方 其中一方如未按本契約條款約定履行，經他方催告通知後仍不 履行時，他方得逕行解除本契約。(第4項)賣方(即被上訴人) 若違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，賣方應按買方 已付價款萬分之5計算違約金予買方(即上訴人)，經買方定5日 期限催告逾期仍不履行者，買方得逕行解除本契約、請求返還 已付價金外，賣方並應賠償買方已付同額價款之違約金予買方 」，有系爭契約可參(本院卷第129至130頁)。 ⒉證人即地政士陳惠珍於本院證稱：兩造於簽約時均有在場，簽 完約，我有逐條宣讀，包括第5條，也有說明備證是那些資料 ，兩造都沒有意見等語(本院卷第195頁)，足認兩造就系爭契 約有實質討論並於了解後於契約簽名，自應受系爭契約之拘束 。上訴人於被上訴人遲延交付備證資料，雖仍有給付分期款項 之舉，然審酌系爭契約並未約定上訴人喪失解除權事由，故是 否行使或何時行使權利，被上訴人得自行決定，則其於行使權 利前之猶豫期間，為避免陷於違約之窘境，乃配合契約續為繳 款履約行為，自不能解為兩造無意受第5條約定之拘束；況被 上訴人於110年2月22日催告上訴人給付第三期款(見不爭執事 項㈤)，上訴人於同年月26日詢問陳惠珍繳交備證事宜，發現被 上訴人遲未交付備證資料後，即通知被上訴人其以此主張同時 履行抗辯而拒絕給付第三期款(見不爭執事項㈥所示LINE對話、 ㈧)，益證被上訴人抗辯兩造無受系爭契約第5條拘束之意，並 非可採。 ⒊陳惠珍於原審證稱：依系爭契約第5條，被上訴人應於108年10 月17日簽約後交付約定之文件，其於簽約當時就是要備證，即 要交付權狀正本、身分證影本、印鑑證明與印鑑章，後2項於 坊間是在金錢到一定比例始交給代書辦理所有權移轉。上訴人 有聯絡伊要給付第三期款，並要求伊向被上訴人收權狀，伊表 示被上訴人未交付權狀。被上訴人於110年2月28日未交付所有 權狀。被上訴人要先給權狀正本、身分證影本，其餘2樣可到 付款狀態等語（原審卷第589至591頁)；於本院證稱：備證資 料交付目的，也是為了擔保賣方日後不另外出售或不配合移轉 所有權登記等語(本院卷第197至198頁)；參以不動產買賣金額 甚鉅，買方依契約進程分期給付價金，實需確保賣方日後履行 契約，現今常見之履約保證帳戶，即應此等需求而生。系爭契 約買賣價金係直接給付被上訴人，約定被上訴人簽約後即需提 供系爭地所有權狀正本予上訴人或地政士，避免被上訴人一地 二賣以確保其履約，合於交易常情，此觀被上訴人於寄送上訴 人之存證信函亦自陳：「本人清楚台端擔心已付部分價金卻無 取得產權之憂」等語(原審卷第208頁)，且表示願意用移轉系 爭地部分所有權或設定抵押權方式代替備證交付，益證被上訴 人負有簽約後交付所有權狀正本及身分證影本之義務，且該義 務非僅與被上訴人移轉房地所有權義務之履行有關，亦為被上 訴人日後履行契約之擔保，自應於簽約後即負有交付義務，非 謂待辦理移轉登記房地所有權之時屆至方需交付，應屬明悉。 ⒋從給付義務係指為準備、確定、支持及完全履行主給付義務之 具有本身目的之義務，基於法律明文或當事人約定，或基於誠 信原則及補充之契約解釋，以確保債權人之給付利益獲得最大 可能之滿足，債權人得以訴請求履行，於債務人不履行時，債 權人得否解除契約，應視該從給付義務對契約目的之達成是否 必要、不可或缺而定(最高法院93年度台上字第1185號、101年 度台上字第2098號、112年度台上字第2370號民事判決意旨參 照)。在雙務契約中，一方之從給付義務與他方之給付義務， 是否立於互為對待給付之關係而發生同時履行之抗辯，亦應視 從給付義務對於契約目的之達成是否必要而定。經查： ⑴系爭契約第3條約定「尾款785萬元(完成產權登記至甲方名下) 」，所稱「完成產權登記」係指系爭地合併分割後38.4坪(正 負1坪)及第12條「附件」所示系爭同意書所載合建房屋所有權 ，為兩造所是認(本院卷第154頁)。則系爭契約第5條所約定備 證資料，關於系爭地所有權狀正本及身分證影本於簽約後即需 交付上訴人或陳惠珍，乃為確保被上訴人主給付義務(移轉系 爭地及合建房屋之所有權)之完全履行，為從給付義務性質， 且對系爭契約目的之達成應屬必要。又被上訴人自簽立系爭契 約之日即108 年10月17日起至110 年3月31日止，未將系爭地 所有權狀正本及身分證影本交付上訴人或雙方所委託之陳惠珍 地政士，為兩造所是認(見不爭執事項)，並據陳惠珍於本院 證述在卷(本院卷第198至200頁)，足認被上訴人確有遲延給付 系爭契約第5條備證資料之違約情事；則被上訴人於110年2月2 2日催告上訴人繳交第三期款(見不爭執事項㈤)，上訴人以被上 訴人遲延交付系爭地所有權狀正本等備證資料為由，行使同時 履行抗辯(見不爭執事項㈧)，自屬有據。 ⑵被上訴人抗辯：因系爭地需辦理合併分割，故未交付備證資料 等語。惟陳惠珍於本院證稱：被上訴人並未委託我辦理合併分 割，且一般情形，如果賣方交付備證後因故需取回，我徵得買 方同意，就會讓賣方先取回(本院卷第194、200頁)；系爭契約 第1條雖記載「合併分割興建兩戶」(本院卷第127頁)，然系爭 地迄今未辦理合併分割，且依系爭同意書第1點約定：「本案 土地買賣簽約後，買方(即上訴人)需配合賣方(即被上訴人)依 法完成共同基地上興建房屋之相關法定程序」(本院卷第137頁 )，可知被上訴人依約交付備證資料後，如因合建事宜需取回 使用，上訴人負有配合之義務，已足擔保合建工程之順利進行 ，故被上訴人以此作為未依約交付備證之理由，難認正當，其 遲延給付應具可歸責性。 ⑶被上訴人違反系爭契約第5條約定而陷於給付遲延，具可歸責性 ，經上訴人於OOO年O月OO日以原證4存證信函催告被上訴人於5 日內交付系爭地所有權狀正本等備證資料，逾期仍未交付，上 訴人復於OOO年O月OO日以原證5存證信函向被上訴人為解除契 約之意思表示，被上訴人各於上開期日收受(見不爭執事項㈨、 ㈩)；上訴人既無違約情事，被上訴人迄110年3月31日復未依系 爭契約第5條約定交付備證資料，則上訴人前揭催告及解除權 之行使，合於系爭契約第7條第1項、第4項之約定，已生合法 解除契約之效力，應堪認定。 ⑷上訴人就第三期款給付為同時履行抗辯既屬有理，並於110年3 月23日合法解除系爭契約，故被上訴人嗣於110年4月21日解除 契約，自非合法，其以上訴人逾期給付第三期款，依系爭契約 第7條3項約定，將上訴人已支付之全部價金700萬元充作違約 金，亦屬無據。 ㈡民法第148條係規定行使權利，應依誠實及信用方法，不得違反 公共利益，或以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖 足使他人喪失利益，倘非以損害他人為主要目的，亦無違反誠 實及信用之方法，即難謂係違反誠信原則或權利濫用。而權利 之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使 所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失 ，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他 人及國家社會所受之損失極大者，基於權利社會化之基本內涵 ，雖非不得認為係以損害他人為主要目的；然在自由經濟市場 機制下，當事人倘斟酌情況，權衡損益，為追求其經濟效益或 其他正當之目的而締結系爭契約，並據以行使其依法取得之權 利，除係以損害他人為「主要」之目的，因此造成他人及國家 社會極大之損害，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外 ，尚難遽指其為權利濫用(最高法院108年度台上字第753號民 事判決意旨參照)。被上訴人抗辯：上訴人可能因資金周轉困 難而無意繼續契約，明知解除契約將造成伊資金不足，仍以各 種理由不欲履約，伊於上訴人解約前，已同意以設定抵押權、 移轉部分系爭地所有權之方式，為上訴人提供擔保，上訴人拒 絕更具擔保效力之方式，顯係犧牲伊利益而圖自己利益，有違 誠信，則上訴人以伊違反交付備證為由解除系爭契約，自屬無 效等語，並以兩造於110年2月16日錄音譯文及被上訴人與陳惠 珍於110年2月17日LINE對話紀錄為據(原審卷第151至166頁， 本院卷第167頁)，上訴人則稱：我當時資產及現金充足，有資 力履約等語。經查： ⒈系爭同意書第5點約定：兩造於系爭地合建A、B共2棟建物，由 上訴人取得A棟，被上訴人取得B棟，被上訴人得以土地每坪85 萬元、建物每坪10萬元售予上訴人(本院卷第139頁)。依兩造 錄音譯文，上訴人雖曾稱：「我怎麼，我只是不想蓋，我沒有 、我沒有」(原審卷第155頁)，然細繹前後完整對話，上訴人 係認被上訴人無以上開條件出售B棟之意，就系爭同意書第5點 之履行有所爭議，方突出此言，尚難證明上訴人係因資金不足 而藉故惡意解約。 ⒉另觀被上訴人與陳惠珍於110年2月17日LINE對話，被上訴人請 陳惠珍代為知會上訴人給付第三期款，陳惠珍雖稱：「有支會 ，但是他(即上訴人)好像不想買、不想繼續，是否可以約見面 ，你們討論一下」(本院卷第167頁)，惟陳惠珍於本院證稱： 我說「買方不想買」是我自己想的，上訴人沒有跟我說她不想 買等語(本院卷第196頁)，亦難執此證明上訴人有解約惡意， 應屬明悉。 ⒊陳惠珍於本院證稱：被上訴人有向我提過，願意用過戶部分土 地或設定抵押權方式代替備證，但上訴人認為沒有保障且很複 雜為由拒絕等語(本院卷第196頁)，足知上訴人拒絕以其他方 式代替備證交付，並非無由，尚難以兩造無法達成備證交付替 代方案即逕認上訴人解約有違誠信。 ⒋上訴人給付價金已達700萬元，為求保障依約催告被上訴人交付 備證資料及解除契約，乃為維護自身權利之合法行使，被上訴 人依約交付備證並無困難，復未證明備證交付將受有損害，經 權衡兩造之利益損害，堪認上訴人解除權之行使，非以損害被 上訴人為「主要」之目的，則被上訴人抗辯其為權利濫用，有 違誠信等語，並非可採。 ㈢買方(即上訴人)解除本契約，得請求返還已付價金。契約解除 時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應 返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還 之。系爭契約第7條第4項、民法第259條第1、2款定有明文。 系爭契約業經上訴人合法解除，上訴人分別於108年10月17日 、109年9月15日，各給付200萬元、500萬元價金與被上訴人( 見不爭執事項㈣)，依上開規定，上訴人請求被上訴人返還其已 給付之200萬元、500萬元價金及分別自108年10月17日、109年 9月15日起算之法定利息，當屬有據。　 ㈣上訴人得依系爭契約第7條第4項後段約定，請求被上訴人給付1 00萬元違約金： 　上訴人主張：其於110年3月23日解除契約後，依系爭契約第7 條第4項後段約定，得請求已付同額價金即700萬元之違約金。 伊因被上訴人違約，受有利息、興建成本更高之損害；伊另購 買鄰近土地，每坪單價103萬元，且地點不如系爭地佳，伊係 以每坪80萬元購買35坪系爭地，故價差損害達805萬元(35X《10 3萬元-80萬元》)；被上訴人未於110年1月31日移轉房地所有權 登記，伊因此需另向他人租屋營業，每月支付63,000元，自被 上訴人違約時即110年1月31日起至114年1月31日共48月，伊受 有租金損失302萬4,000元(63,000X48)等語，並提出113年5月2 4日買賣契約書、房屋租賃契約書為據(本院卷第276、303頁) 。被上訴人抗辯：上訴人請求之違約金過高，應予酌減。上訴 人另行購買土地價格較高，非鄰近房地一般行情，無參考價值 。兩造未約定於110年1月30日應完成建築及移轉房地所有權登 記，縱認有此約定，工程遲延亦不可歸責於伊等語。謹按： ⒈當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金 ，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。 其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即 須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因 不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額； 約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250 條、第252條分有明文。 ⒉系爭契約第7條第4項並未排除第5條違約行為，故被上訴人違反 系爭契約第5條約定，上訴人經催告後解除契約，則上訴人依 系爭契約第7條第4項後段請求違約金之給付，即屬有據。析之 系爭契約整體約定內容，系爭契約第7條第4項並未明定或含有 懲罰性違約金之意，兩造就違約金性質曾有爭議(原審卷第521 頁，前審卷第143頁)，依民法第250條第2項規定，應視為因債 務不履行而生損害之賠償總額。 ⒊系爭契約含有合建契約性質，酌以近年工料成本呈上漲趨勢， 上訴人主張受有增加工料成本之損害，應屬有據。經被上訴人 提出工料成本計算，相同承包商就本件合建工程，於109年11 月2日、110年1月28日報價差為942,150元，有○○土木包工業工 程估價單及工程契約書可參(前審卷第165至185頁)，上訴人對 此未予爭執，可資參考。 ⒋關於上訴人主張其另以每坪103萬元購買鄰近土地，受有805萬 元價差損害部分： ⑴經本院以同地段土地查詢不動產實價登錄網站，108年3月20日 至110年3月2日市場交易實價平均約每坪32萬元(本院卷第229 頁)，上訴人於108年10月間以每坪80萬元購買，並無「日後將 付出更高價購買」之情形。 ⑵上訴人所提113年5月24日買賣契約書(本院卷第276頁)，距上訴 人於110年3月23日解除系爭契約之日，相隔甚久，期間價差均 列計損害是否公允，已非無疑。況該筆交易尚包括地上0層建 物及旁邊○○地上之○○屋，此觀契約書第1、17條自明，並有goo glemap街景查詢結果可參(本院卷第323至324頁)，兩造亦未爭 執，則上訴人僅以總價除以土地面積，漏未計算建物價值，已 非可採。上開0層建物主要坐落○○段OOO之O地號土地，該地面 積00平方公尺，有土地登記第一類謄本及地籍圖謄本可參(本 院卷第273至275頁)，據以計算每層面積，該建物總面積達約4 4.77坪(37×4×0.3025)，上訴人以總價1,215萬元購買，每坪單 價應約27萬元。 ⑶參以上開0層建物僅以0條道路與○○○○及○○○○○○○相隔，周圍視野 及方便性甚佳，其旁雖有○○屋，然高度有限，嗣後縱無法承租 坐落之○○土地，亦無甚減損建物價值，此由該契約書第17條約 定「○○屋土地係屬中華民國，由買方名義申辦承租或佔用約， 若不可歸責賣方而無法承租或佔用補償約者，買方仍同意繼續 履約」等語益明(本院卷第278頁)；該0層建物雖未保存登記， 然上訴人未提出申請建物拆除許可，可知應有續為利用之意， 且如符合合法房屋或補行使用執照申請條件，即得合法使用， 故其僅以土地面積計算每坪單價為103萬元，未合於上開買賣 契約之內容，則上訴人以此主張受有另購地之價差損害805萬 元，並非可採。 ⒌關於上訴人主張受有302萬4,000元租金損害部分： ⑴兩造簽訂系爭契約前，被上訴人曾向上訴人表示108年底完成建 照變更，109年馬上開工，工期約11個月；嗣於108年10月17日 簽約後，即與賴○○以LINE聯繫建照變更設計事宜，直到109年9 月7日完成設計圖變更並領照，為兩造所是認(見不爭執事項㈡ 、㈢)，加計11個月工期，已難於110年1月30日完工，且上訴人 於109年9月15日始依系爭契約第3條給付「建照變更設計完成 」應付之第二期款500萬元，其時距離110年1月30日亦僅餘4個 半月；參酌系爭同意書第1條約定，在建築師辦理變更設計後 ，尚須進行營造廠簽約、給付工程款、驗收、申請使用執照等 程序，而兩造是約定各自負擔房屋建築費用，被上訴人在找營 造廠詢價過程，持續與上訴人聯繫確認，上訴人亦於109年11 月4日稱有在詢價(原審卷第129頁)，於110年1月11日被上訴人 告知上訴人確認工程承攬合約簽約完成，上訴人仍表示要自行 找人估價(原審卷第130頁)，是時已將屆上訴人所主張兩造約 定日期110年1月30日(原審卷第131、145頁)。 ⑵陳惠珍於原審證稱：系爭契約第3條尾款給付期限「110年1月30 日前」是雙方約定而寫，但本件是客製化幫上訴人蓋房子，重 點是在蓋，一般是蓋到那就付到那裡等語(原審卷第588頁)。 審酌：系爭契約性質上為買賣及合建之混合契約，系爭契約第 3條，僅就簽約金及尾款付款日有明確記載，第二至四期款付 款期程係依系爭同意書所載合建工程進度(第二期「建照變更 設計完成」、第三期「開工時支付」、第四期「二F樓地板完 成」)，僅記載「109」(即109年)(本院卷第128頁)，而未標示 明確日期，可知合建工程進度顯會影響分期價金之給付期限； 兩造簽約時，刻意就第二期至第四期款給付日期未予約明，已 徵兩造就各該分期給付條件成就之時間，無法確認；工期既需 約11個月，如「建照變更設計完成」、「開工」之日近於110 年1月30日，則尾款支付及完成產權移轉日期，勢必需隨之延 後，此應兩造簽約時所知悉。是以，經探求兩造真意、系爭契 約經濟目的、交易習慣及誠信原則，兩造有無以110年1月30日 為被上訴人應完成建屋及移轉房地所有權之日期，容非無疑。 ⑶上訴人自陳為○○○○○(本院卷第319頁)；證人即本件合建工程建 築師事務所承辦人賴○○於原審證稱：我協助本件合建工程申請 建照變更事宜，被上訴人要我跟上訴人討論設計圖，雙方沒有 設定完成變更的期限，原審卷第303至311頁是我與上訴人之對 話等語(原審卷第583、586頁)；觀之原審卷第303至311頁所示 對話紀錄，上訴人確對變更設計圖說有所意見，賴○○尚於109 年5月27日向上訴人表示：被上訴人一直說我們在拖他的時間 等語(原審卷第309頁)。基上，上訴人既知工期約11個月，先 係對建造變更有所意見，於109年9月7日始完成建照變更，於1 10年1月11日仍表示要自行找人估價，則合建工程未能於110年 1月30日完工，亦難認可歸責於被上訴人。 ⑷至上訴人雖主張：合建工程建照有效期限於108年11月27日展延 至109年12月20日，應以展延後之日期為完工日，被上訴人應 於110年1月30日前完成房地所有權移轉等語，惟上開建照業經 主管機關展延至110年12月20日，有○○○○字第OOOOOOOO號建照 可參(原審卷第453頁)，且建照有效期限及展延係主管機關依 建築法令監管建物興建工程之機制，與私人約定之完工期限不 同，故上訴人此節主張，尚非可採。 ⑸合建工程之建照於109年9月7日始完成變更，加計11個月工期， 迄上訴人於110年3月23日解除系爭契約，被上訴人移轉房地所 有權登記之期限尚未屆至，並無給付遲延之情事，則上訴人以 被上訴人逾期完工及移轉房地所有權登記為由，請求另行租屋 之租金損害，並無理由。 ⒍至上訴人主張受有價金利息損害部分，已得依民法第259條第2 款規定請求，自不得重複計入損害賠償總額。 ⒎依兩造對話紀錄，合建工程係於110年2月8日開工(原審卷第131 頁)。基上，經衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況，系爭契約 為買賣與合建混合性質，系爭地及合建房屋坐落位置、面積、 工料成本漲幅，開工日距上訴人110年3月23日解約甚近，履約 進程尚未至後階段，被上訴人實際所受損害等情，認本件依系 爭契約第7條第4項後段按上訴人已付全部價金700萬元計算違 約金顯有過高，應酌減為100萬元方屬允當。 綜上所述，上訴人本於系爭契約第7條第4項、民法第259條第2 款，請求被上訴人給付800萬元(7,000,000《價金》+1,000,000《 違約金》)，及其中200萬元自108年10月17日起、500萬元自109 年9月15日起，餘100萬元自110年5月29日起(法定利息起算日 見不爭執事項)，均至清償日止，按年息5％計算之利息，為有 理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。原審就上 開應准許部分，判決上訴人敗訴，自有未洽，上訴意旨指摘原 判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰予廢棄，改判如主 文第2項所示，及依聲請酌定擔保為准免假執行之宣告。至其 餘不應准許部分，原審判決上訴人敗訴，所持理由雖與本院不 同，然結果並無二致，應予維持，上訴意旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄，為無理由，此部分上訴應予駁回。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之 證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐 一詳予論駁之必要，併此敘明。　 據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主 文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日 　　　　　　民事第一庭審判長法　官　劉雪惠 　　　　　　　　　　　　　　法　官　鍾志雄 　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖曉萍 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項 但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　 書記官　廖子絜 附　註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

2025-03-11

HLHV-113-重上更一-6-20250311-1

抗
臺灣高等法院臺中分院

聲請假處分

臺灣高等法院臺中分院民事裁定 114年度抗字第102號 抗 告 人 周基煌 代 理 人 張欽昌律師 相 對 人 林瑞德 上列當事人間聲請假處分事件，抗告人對於中華民國113年9月3 日臺灣臺中地方法院113年度裁全字第56號裁定提起抗告，本院 裁定如下： 　　主　文 抗告駁回（原裁定主文第一項所命供擔保金額應更正為新臺幣57 0萬元）。 抗告訴訟費用由抗告人負擔。 　　理　由 一、按關於假處分聲請之裁定，得為抗告；抗告法院為裁定前， 應使債權人及債務人有陳述意見之機會，為民事訴訟法第53 3條前段準用同法第528條第1項、第2項所明定。本件相對人 聲請假處分，經原法院裁定（下稱原裁定）准許後，抗告人 不服提起抗告，並提出抗告狀、補充抗告理由狀陳述其意見 (見本院卷第5至12頁、第47至52頁)，經原法院將上開書狀 送達相對人後（見送達證書，本院卷第71頁），相對人亦具 狀表示意見（見本院卷第75至80頁），應認本件裁定前已賦 予兩造陳述意見之機會，合先敘明。 二、相對人聲請假處分意旨略以： 　　坐落○○市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地，於民國11 3年9月4日分割為同段0000、0000-0至0000-00地號共20筆土 地）及同段000建號建物（與土地，下合稱系爭不動產）原 為相對人所有，嗣相對人將系爭不動產以新臺幣（下同）18 00萬元出售予訴外人王○○，並簽立不動產買賣契約書（下稱 系爭契約），其中第9條第6項約定「本約買賣標的雙方應於 產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作 業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾113 年6月1日）…」、第15條其他約定事項第4項約定「本案買賣 雙方合意就案內鄰地（○○段0000地號土地）仲介方須協助買 方於本案土地建物移轉前，以貳仟貳佰萬（2200萬）元取得 （完成買賣契約書簽訂），倘於期限內無法取得，本合約無 條件解除，雙方絕無異議」。足見系爭契約已約定最遲應於 113年6月1日前完成系爭不動產之移轉登記，且王○○須於系 爭不動產移轉登記前取得○○段0000地號土地，然王○○迄今仍 未取得0000地號土地，相對人依系爭契約第15條第4項之約 定，於113年6月17日發函通知王○○解除系爭契約，王○○依系 爭契約所為之移轉登記亦應塗銷。詎王○○明知系爭契約已無 條件解除，竟與抗告人通謀虛偽買賣系爭不動產，並於113 年7月26日移轉登記至抗告人名下。相對人已對抗告人及王○ ○提起請求塗銷不動產所有權移轉登記等訴訟（下稱本案訴 訟），為恐抗告人又過戶予他人或設定他項權利，致請求之 標的項狀變更，有日後不能強制執行或甚難執行之虞，相對 人恐受難以回復之損害，爰聲請對系爭不動產假處分等語。 經原裁定准許相對人以244萬8793元供擔保後，抗告人就系 爭不動產於本案判決確定前不得為讓與、設定他項權利、出 租及其他一切處分行為。 三、抗告意旨略以：伊本於真實購買之意，與王○○約定以1900萬 元購買系爭不動產，並已依約給付各期價款，王○○亦將系爭 不動產移轉登記至伊名下。相對人雖主張伊與王○○就系爭不 動產買賣係通謀虛偽，惟未提出任何釋明文件以實其說，且 王○○於113年5月20日移轉登記取得系爭不動產後，於同年5 月22日與伊簽立不動產買賣契約書，相對人始於同年6月17 日通知王○○解除系爭契約，自難認王○○係為了脫產而與伊通 謀虛偽買賣系爭不動產。且基於債之相對性原則，相對人與 王○○就系爭契約之解約紛爭，與伊無涉，相對人對伊並無任 何請求權存在。相對人未釋明假處分之請求及原因，原裁定 准予相對人之聲請，顯有不當。縱認本件假處分之聲請有理 由，原裁定忽略系爭不動產之交易價值，僅以土地公告現值 及房屋課稅現值計算系爭不動產之價值，實有低估之情形。 爰依法提起抗告，求為廢棄原裁定，並駁回相對人之聲請等 語。 四、按債權人就金錢請求以外之請求，欲保全強制執行，如因請 求標的之現狀變更，有日後不能強制執行，或甚難執行之虞 者，得聲請假處分，民事訴訟法第532條定有明文。所謂請 求標的現狀變更，包括為請求標的之物，其從前存在之狀態 將有變更，不以其現狀已變更為限。又債權人聲請假處分， 就假處分之請求及原因，絲毫未提出可使法院信其主張為真 實之一切證據以釋明者，固應駁回其聲請；惟如經釋明而有 不足，法院仍得命供擔保以補其釋明之不足，而准為假處分 ，此觀民事訴訟法第533條準用第526條第1項、第2項之規定 自明。而所謂釋明，乃當事人提出之證據雖未能使法院達於 確信之程度，但可使法院得薄弱之心證，信其事實上之主張 大概為如此，即為已足。是依當事人之陳述及提出之相關證 據，倘可使法院得薄弱之心證，信其事實上之主張大概為如 此者，即不得謂為未釋明（最高法院113年度台抗字第844號 裁定意旨參照）。 五、經查： 　㈠關於假處分請求： 　　相對人主張王○○未完成系爭契約第15條第4項之約定，系爭 契約應無條件解除，王○○應塗銷系爭不動產移轉登記，惟王 ○○為脫產，竟與抗告人通謀虛偽買賣系爭不動產，並移轉登 記至抗告人名下，相對人已對抗告人及王○○提起本案訴訟等 情，業據提出土地及建物登記謄本、地籍異動索引、系爭契 約、神岡郵局第33號存證信函等為證。而本案訴訟現由臺灣 臺中地方法院以113年度補字第3102號事件受理中，堪認相 對人就假處分之請求已為相當之釋明。至於抗告人與王○○間 就系爭不動產之買賣是否為通謀虛偽，及相對人對抗告人有 無任何請求權等情，核屬本案訴訟之實體上爭執事項，尚非 本件保全程序所得審究。 　㈡關於假處分之原因： 　　王○○於113年5月20日取得系爭不動產所有權後，旋於同年5 月22日與抗告人就系爭不動產另簽立不動產買賣契約書（見 本院卷第15至25頁），嗣相對人於同年6月17日通知解除系 爭契約後，於同年7月26日將系爭不動產移轉登記予抗告人 ，由上開簽訂買賣契約及移轉系爭不動產之時間，可認相對 人主張其深恐抗告人再將系爭不動產移轉、設定他項權利、 出租及為其他處分行為，並非全然無據。再據抗告人自陳伊 為開發系爭土地，與第三人上雋建設有限公司合作興建房屋 ，已委託建築師設計監造，並向臺中市政府都發局申請拆除 系爭土地上之000建號建物（即門牌號碼○○市○○區○○路000巷 00號）之拆除執照（見本院卷第51至59、61、91頁），可見 系爭不動產已有所變更或將面臨拆除，而有日後不能強制執 行或甚難執行之虞之情形，是相對人就假處分之原因已為相 當之釋明，縱其釋明雖有不足，惟亦陳明願供擔保以補釋明 之不足，依前開說明，本件假處分之聲請，自應准許。 　㈢法院定擔保金額而為准許假處分之裁定者，該項擔保係備供 債務人因假處分所受損害之賠償，其數額應依標的物受假處 分後，債務人不能利用或處分該標的物所受之損害額，或因 供擔保所受之損害額定之，非以標的物之價值為依據（最高 法院63年台抗字第142號裁定意旨參照）。審酌抗告人因本 件假處分可能遭受之損害，為本案訴訟期間，無法即時處分 系爭房地取得對價之利息損害，依系爭不動產最新之交易價 額為1900萬元（見本院卷第17頁），已逾150萬元，屬得上 訴第三審事件。復依各級法院辦案期限實施要點第2條規定 ，民事第一審審判案件辦案期限為2年，民事第二審審判案 件辦案期限為2年6月，民事第三審審判案件辦案期限為1年6 月，合計為6年，則抗告人因本件假處分而不能處分系爭不 動產可能遭受之損失為570萬元（計算式：1900萬元×週年利 率5%×6年＝570萬元），認本件擔保金額應以570萬元為適當 。 六、綜上所述，原裁定因相對人就本件請求及假處分之原因已有 釋明，而准其供擔保以補釋明之不足後，為本件假處分，經 核並無違誤。抗告人意旨以相對人未舉證證明其與王○○間並 非通謀虛偽買賣等詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，尚屬無 據，應予駁回。至抗告人指摘原裁定所核定之擔保金額244 萬8793元過低，雖非無據，然擔保金額之酌定係法官職權之 行使，自毋庸予以廢棄，應由本院依職權更正擔保金額如主 文第1項所示。 七、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日 　　　　　　　民事第九庭　　審判長法　官　劉長宜 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭玄義 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳昀儒 正本係照原本作成。 再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由。 如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀( 須按照他造人數附具繕本）並繳納裁判費新臺幣1,500元，同時 委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱曉薇 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日

2025-03-11

TCHV-114-抗-102-20250311-1

重訴
臺灣澎湖地方法院

履行契約

臺灣澎湖地方法院民事判決 113年度重訴字第6號 原 告 趙仕農 訴訟代理人 蕭琪男律師 被 告 方國錐 訴訟代理人 陳樹村律師 黃斐瑄律師 上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年2月13日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　文 被告應給付原告新臺幣100萬元，及自民國113年8月21日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣50萬元供擔保後得假執行；但被告如以新 臺幣50萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序事項 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因情事 變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限。民事訴訟法 第255條第1項但書第4款定有明文。原告起訴原聲明：「㈠被 告應將澎湖縣○○市○○段0000○號建物（即門牌號碼澎湖縣○○ 市○○路0巷00號房屋，權利範圍全部）及同段0000地號土地 （權利範圍全部，此2不動產下合稱系爭房地）移轉登記並 交付與原告」（本院卷第17頁）。然訴訟過程中系爭房地業 已移轉登記給第三人，原告遂變更聲明為：「㈠被告應給付 原告新臺幣（下同）100萬元，及自民國113年8月21日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告 假執行」（本院卷第149頁）。既然原告已無法請求被告履 行交付系爭房地之行為，自得因應此後續發生之事實而將原 履行契約之請求變更為債務不履行之相關請求，核屬因情事 變更而以他項聲明代最初聲明之事項，與上開規定相符，應 予准許。　　 貳、實體事項　　 一、原告主張：被告於112年8月22日委託訴外人○○房屋臺中中山 醫加盟店（即○○不動產經紀有限公司，下稱○○房屋）銷售系 爭房地，並與訴外人○○○○房屋○○加盟店（即○○不動產企業行 ，下稱○○房屋）聯賣。原告得悉系爭不動產出售資訊後，乃 以880萬元欲承買系爭房屋，並簽立不動產買賣斡旋契約書 （下稱系爭斡旋契約）及交付50萬元斡旋金給○○房屋保管， 嗣後並已轉為定金。復由○○房屋營業員王○○告以被告願以88 0萬元出賣系爭房屋，雙方並約定於112年12月24日至澎湖簽 立書面買賣契約，且被告及王○○均已訂妥至澎湖的機票，足 見兩造就系爭房地之買賣價金已達意思表示合致，買賣契約 已成立。但被告竟反悔，而故意不往赴澎湖簽立書面契約， 應有民法第101條第1項之適用，被告後續竟將系爭房地移轉 登記給第三人，已無法履約，爰依系爭斡旋契約第6條第3項 之約定或民法第249條第3款之規定，請求被告加倍返還定金 ，並請法院擇一為有利之判決。聲明：㈠被告應給付原告100 萬元，及自民國113年8月21日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：當初王○○僅有告知我到澎湖當面洽談交易金額， 我並不知道有50萬元的斡旋金，我從頭到尾都沒有答應要將 系爭房地賣給原告，仲介也沒有幫我答應，因為委託的底價 是958萬元，從而兩造並未簽立買賣契約，未有系爭房地買 賣意思表示合致，更未對買賣價金及其他買賣必要之點達成 一致。況被告並未委託○○房屋出售系爭房地，○○房屋並非被 告之受任人，自無代理被告收取斡旋金之權利。退步言之， 縱認原告可請求違約金，該數額亦過高而應與酌減。並聲明 ：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願 供擔保，請准宣告免為假執行。　　 三、本件堪可認定之基礎事實： 　　被告於112年8月22日將系爭房地委託○○房屋銷售，並簽署專 任委託銷售契約書，此物件由房仲王○○主責。而系爭房地位 於澎湖，○○房屋另有與○○房屋簽署流通物件協同仲介約定書 ，約定為一般流通，即○○房屋可與中森房屋流通系爭房地外 ，亦可與其他店流通或自行銷售，雙方服務報酬分配比例各 半，而○○房屋之接洽房仲為陳○○。兩造、陳○○與王○○原約定 於112年12月24日在澎湖之金門代書律師聯合事務所簽約， 王○○與被告並有定妥當日往返澎湖之機票，惟於112年12月2 3日中午13時43分許，王○○臨時致電告知陳○○因有另一組客 戶出價更高，遂取消翌日前往澎湖之會面。後來系爭房地於 112年12月24日以總價890萬元出賣給第三人，並於113年3月 1日移轉登記完畢等情，有專任委託銷售契約書、流通物件 協同仲介約定書、實價登錄網路資料、系爭房地登記第三類 謄本及陳○○與王○○間之message對話紀錄可佐（見本院卷第2 1至27、35至60、95、97、215、235至254、337至403頁）。 四、得心證之理由： 　　原告主張兩造就系爭房地已成立買賣契約，並已支付50萬元 之定金，被告嗣後卻將系爭房地另外賣給第三人，致不能履 約，應加倍返還定金等情，經被告否認，並以前詞置辯。是 本件應審究者應為：兩造間就系爭房地有無成立買賣契約？ 若有，被告是否有受定金50萬元？若有，被告有無可歸責事 由而違約，致應加倍返還定金？ 　㈠本院認兩造間就系爭房地有以價金880萬元成立買賣契約： 　⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立，民法第345條定有明文。而當事人互相表示 意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人 對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意 思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思 不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條亦有 明文。次按買賣為諾成契約，故當事人雖未訂立書面買賣契 約，並不影響已成立之買賣契約（最高法院80年度台上字第 1260號判決意旨參照）。再按契約固須當事人互相表示意思 一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人 間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從 中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立 （最高法院68年台上字第1504號裁判意旨參照）。被告既係 委託○○房屋銷售系爭房地，則○○房屋自為其意思表示之傳達 機關，王○○為○○房屋之房仲業務員，屬於○○房屋之履行輔助 人，若被告透過媒介而將兩造互為之意思表示從中傳達因而 獲致意思表示之一致者，即應認買賣契約成立。 　⒉觀諸王○○與陳○○間之對話紀錄及陳○○於本院之證詞（見本院 卷第200、337至408頁），可知系爭房地最初於112年8月間 釋出銷售時之開價為958萬元，後續有買家出價900萬元，甚 至更低至780萬元、830萬元等，但均未成交，雙方仲介則持 續溝通聯繫，直到王○○於112年12月21日傳送：「學姊，屋 主這邊我有在議下來，880含3％，實拿854，你看有沒有辦法 運作。買方實拿854，剩下就拉服務費了，稅金那些另外， 買賣各出」之訊息給陳○○，陳○○當天則表示買方想一下；隔 天即112年12月22日就回傳：「應該是沒問題，晚一點我就 跟你講細節」後，雙方進行語音通話，陳○○再表示：「那我 這邊就先收買方50萬現金訂金。880萬買清，成交總金額另 外負擔契稅，代書費1/2、履保1/2。以上，買方都可以配合 簽約時間，但要提早，我要約代書」等語，雙方再進行語音 通話後，陳○○即向王○○索取個人資料並協助王○○等人訂赴澎 湖之機票。 　⒊由此可見，系爭房地自從於112年8月間以958萬元釋出銷售後 ，被告均未同意大幅降價出賣，反而是經過雙方仲介之努力 及市場行情、經濟局勢之改變或被告個人之自主評估等各類 因素，遲至該年年底被告始願意降價以880萬元含3％服務費 出賣，王○○並將此意思傳達給陳○○，陳○○雖非立即同意，但 仍於翌日談論相關細節後即表示同意，而得出如上述之內容 ，可見原告亦有透過○○房屋之仲介陳○○將原告以880萬元承 買之意思表示傳達給○○房屋，並繳納定金50萬元現金等情， 有系爭斡旋契約及收據在卷可參（見本院卷第29、33頁）， 足認兩造透過媒介而使兩造之意思表示從中傳達因而獲致意 思表示之一致，應認買賣契約成立。　　 　⒋被告雖以：當初王○○僅有告知我到澎湖當面洽談交易金額， 我並不知道有50萬元的斡旋金，我從頭到尾都沒有答應要將 系爭房地賣給原告，仲介也沒有幫我答應，因為委託的底價 是958萬元云云置辯，然觀被告提出之被告與王○○之line對 話紀錄：「如您同意，我們這邊會代您回函表示，您這邊是 同意回澎湖去洽談，但並不表示已經同意售出給澎湖所謂的 買方」、「接下來我們會先按照律師的意見回函給他們，也 替你意思表示你是同意回澎湖洽談，並沒有同意已經是成交 。這樣你覺得可以嗎」（見本院卷第153、169頁），可見本 件事發後，王○○與被告即有商討如何因應處理，王○○並直接 表明是要代被告表明同意回澎湖去洽談而已，已難認係被告 當時之真意，更難認是當時之實情，被告此部分所辯屬於事 後卸責之詞，尚不足採。此外，王○○已明確證述：因為同事 客戶有另一組買方出來，按照公司規定是價高者得，打底封 盤，所以只能優先與價高者談等語（見本院卷第211頁）， 參以系爭房地之銷售總價最初是開價958萬元，但最終成交 也是僅890萬元，足見被告授權給○○房屋之銷售底價，早已 變更，且880萬元之買賣價格既已足使被告及○○房屋仲介王○ ○願意大費周章訂機票至澎湖會面，應認被告授權給○○房屋 之銷售底價為880萬元以上，原告既已提出符合底價以上之 承買意思表示及提出定金，雙方自應於112年12月22日經媒 介之方式達成意思表示一致，而成立買賣契約，自不以簽訂 書面契約為必要，遑論要被告在系爭斡旋契約上簽名。 　⒌至於買賣契約之必要之點僅為標的物及其價金，於本件中之 買賣標的即系爭房地非常明確，價金為880萬元亦屬確定（ 甚至也確定有包含到給予○○房屋之3％服務費、被告實拿的金 額等），揆諸民法第345條第2項及民法第153條第2項之規定 ，買賣契約即為成立。至於物之瑕疵擔保責任、其他交易成 本或稅費之負擔或交屋條件等，均非買賣契約之必要之點， 縱然當事人意思有不一致或未談妥者，亦可循法院依相關法 律規定、習慣或其事件之性質定之，均無礙於買賣契約之成 立。 　㈡被告受有原告繳納之50萬元定金： 　⒈查原告於112年12月22日有向○○房屋支付現金50萬元為系爭房 地買賣之定金等情，有○○房屋收據1張在卷可參（見本院卷 第33頁），復經證人陳○○於本院證述明確（見本院卷第201 頁），核與陳○○與王○○之對話紀錄相符（見本院卷第38頁） ，此部分事實堪可認定。 　⒉被告與○○房屋間之專任委託銷售契約應定性為委任契約（並 另有居間性質之混合契約）。被告抗辯是專任委託給○○房屋 銷售，○○房屋並非被告之受任人，自無代理被告收取斡旋金 或定金之權利云云，然觀被告與○○房屋簽訂之專任委託銷售 契約書第貳部分第一條第五項：「甲方（即被告）同意乙方 （即○○房屋）運用適當方法，媒介買方或經由第三人介紹， 或其他類似之銷售行為，以盡速促成本不動產之售出」，顯 見被告事前即同意○○房屋得運用第三人介紹或其他類似之行 為銷售系爭房地，而○○房屋屬房屋仲介，並與○○房屋簽署流 通物件協同仲介約定書，使系爭房屋於○○房屋及○○房屋間流 通，○○房屋為開發店，○○房屋為銷售店，兩家仲介均可銷售 及分配傭金，均屬為被告拓展相關之經濟活動，追求效益最 大化，此情應符合上述契約條款之情形。且○○房屋為履行其 委任事務並擴大從事經濟活動範圍而與○○房屋流通系爭房地 ，並掌握賣方即被告之第一手消息及價格意願，且保有系爭 房地之鑰匙，以利控管系爭房地之代看活動，並仍時刻於系 爭房地買賣交易及洽談過程中立於主導地位及接洽對口，堪 認對○○房屋仍保有一定程度之指揮監督關係，是就被告而言 ，○○房屋應屬○○房屋之履行輔助人。 　⒊再者，前開專任委託銷售契約書第貳部分第八條第一項約定 ：「買賣契約成立後，甲方（即被告）同意授權乙方（即○○ 房屋）代為收受並保管買方支付之定金。」並經被告於約款 後方簽名，足見○○房屋確實係有權代收並保管買方支付之定 金。又○○房屋為○○房屋之履行輔助人，已如上述，則○○房屋 收取原告定金，即等同○○房屋收取原告之定金，效力自及於 被告，從而，應認被告受有原告繳納之50萬元定金。被告上 開所辯，尚不足採。 　㈢被告應加倍返還定金給原告： 　⒈契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當 事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文 。查兩造間就系爭房地成立買賣契約，然被告因其他買家出 價更高而將系爭房地一物二賣，並已移轉登記給他人，致無 法對原告履行交付買賣標的物之契約義務，自屬可歸責於被 告之事由，且被告受有50萬元之定金，已如上述，揆諸上開 規定，原告主張被告應加倍返還定金即100萬元（計算式：5 0萬×2＝100萬），即屬有理。 　⒉至於被告抗辯違約金過高應酌減云云，然此為依據民法第249 條第3款規定之定金加倍返還，與違約金酌減之概念顯屬二 事，自無酌減之問題。被告此部分辯解，顯然無理。 　㈣據上，原告依民法第249條第3款之規定，請求被告加倍返還 定金共100萬元，核屬有據。 　㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為5%。民法第229條第2項前段、第233條第1 項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求加倍返還定 金之意思表示係於113年8月20日到達被告，有本院言詞辯論 筆錄可稽（見本院卷第149頁）。依照前揭規定，被告於當 日受催告時起，即負遲延責任，則原告請求被告自113年8月 21日起計付法定遲延利息，核屬有據。 五、綜上所述，原告依民法第249條第3款之規定，請求被告給付 100萬元，及自113年8月21日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，應屬有據。另因本院已依上開規定准許其請求 ，原告既請求擇一為有利判決之選擇合併，故原告主張依系 爭斡旋契約第6條第3項之約定為請求部分，即無庸審酌，附 此敘明。 六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰審酌本件整體之交易過程尚 屬複雜、尚有○○房屋與○○房屋等其他人共同參與其中及被告 之可歸責程度等一切因素，各酌定相當之擔保金額宣告之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論 述，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　民事庭　法　官 陳立祥 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳天賜

2025-03-11

PHDV-113-重訴-6-20250311-1

訴
臺灣新北地方法院

損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第520號 原 告 林益民 訴訟代理人 洪振庭律師 複代理人 林君達律師 被 告 林宜南 訴訟代理人 楊延壽律師 被 告 宏喜不動產仲介有限公司 兼 上 法定代理人 許立宏 上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國114年2月18日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告林宜南應給付原告新臺幣玖拾玖萬柒仟陸佰元及自民國一百 一十三年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。 被告宏喜不動產仲介有限公司、許立宏應連帶給付原告新臺幣玖 拾玖萬柒仟陸佰元及自民國一百一十三年三月十四日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。 前二項任一被告為一部或全部給付者，其餘被告於已給付之範圍 內，免其給付責任。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之二十五，餘由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告起訴主張：其於民國（下同）109年6月間，經被告宏喜 不動產仲介有限公司(下稱宏喜公司)介紹，得知被告林宜南 欲出售其所有之新北市○○區○○段0000○號、3建號(門牌號碼 為新北市○○區○○街00號2樓、25號2樓)建物及座落之新北市○ ○區○○段00○00地號土地(權利範圍各4分之1)，並於109年8月 6日簽訂不動產買賣契約(下稱系爭不動產買賣契約)，價格 各為新臺幣（下同）665萬元。原告於113年1月19日委託訴 外人信義房屋中正店銷售系爭房地，並由業務人員嚴盟鈞為 本案銷售之承辦人員。豈料，並由信義房屋總公司進行屋況 調查後，竟發現新北市○○區○○街00號2樓(下稱系爭房屋)， 於109年8月6日當日有租客於屋內上吊自縊之情事，然觀系 爭不動產買賣契約所附之房地產標的現況說明書所載之房屋 現況，對於持有期間是否曾發生非自然死亡情形，或本標的 是否經曾發生非自然死亡情形(即俗稱凶宅)均隻字未提，於 簽約後至繳清尾款、完稅，甚至辦妥移轉登記交屋前，被告 亦均未就此一情形如實說明，顯然刻意隱瞞。原告若知悉此 重大瑕疵，絕無意願購買系爭房屋。觀諸上開等情，被告林 宜南自應負民法物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履 行責任甚明，原告自得請求被告返還減少之價金99萬7600元 (減損程度以百分之十五計算)，次按原告依據民法第567條 、不動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第26 條第2項之規定，被告許立宏為居間之經紀人員，自未盡據 實報告及調查之義務，蓄意造成房客未死亡、未搬走之假象 ，未將凶宅之事實告知原告，自難認已盡其受委託之義務， 被告許立宏、宏喜公司應連帶賠償原告99萬7600元，且被告 宏喜公司依據消費者保護法（下稱消保法）第51條之規定， 顯有故意或重大過失，以致原告因而受有價值貶損之損害， 得依該規定請求宏喜公司給付三被懲罰性賠償金299萬2800 元。綜上，爰依民法第179條、第184條第2項、第567條、不 動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第26條第 2項、消保法第51條之規定，提起本訴，並聲明：被告林宜 南應給付原告99萬7600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息。被告宏喜公司、許立宏 應連帶給付原告99萬7600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。前二項任一被告為一 部或全部給付者，其餘被告於已給付之範圍內，免其給付責 任。被告被告宏喜公司應給付原告299萬2800元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 二、被告林宜南則以： (一)兩造簽約後被告旋致電聯繫租客，與租客配偶聯絡始知租客 剛去世，因租客配偶未告知死因，且遭逢喪偶之痛，僅允諾 會如期搬遷，被告基於人情義理自然不變深究，而依約給付 賠償金、搬遷費(若被告知悉租客係於系爭房屋內殺身亡， 豈可能還給付提前終止租約之賠償金與搬遷費?)，嗣租客配 偶亦如期搬遷騰空，被告即按約點交房屋予原告。參照台灣 高等法院台中分院108年度上字第581號判決意旨，被告出售 系爭房屋時，完全不知有原告所稱租客上吊自縊之事；退萬 步言，縱有原告所述之事，惟系爭於交屋後，原告正常使用 系爭房屋經營安親班、補習班已近四年之久，期間一切如常 ，並無物之瑕疵，亦未影響通常效用，接獲起訴狀後詢問系 爭房屋左鄰右舍亦無人知曉或聽聞，上網查詢各式凶宅網亦 一無所獲，且詢問當地派出所亦以事涉個資而遭拒絕回覆， 足徵本件縱有原告所主張之自殺情事，顯然甚為隱密且無法 經由通常管道查證，則對市場價格之影響應屬有限，當與民 法354條所指滅失、減少價值或通常效用之瑕疵不符。 (二)聲明：原告之訴駁回。　　 三、被告宏喜公司、許立宏則以： (一)原告稱被告製造假象云云，然係原告當時要開補習班，說要 盡快請建築師丈量好，送新北市政府審核，所以才會催促屋 主，屋主也允諾租客清空點交於以補貼一個月租金。原告於 六月到七月份看屋多次，至8月6日與前屋主見面議價敲定成 交價格，被告直到113年3月文到才知道此事，由此可知，原 告並未說明當時之事實，並斷章取義，指控被告知情是凶宅 ，並未向原告告知事實，並非事實。被告於113年3月15日收 到法院通知文時，並再次詢問轄區警察局，系爭房屋有無非 自然死亡之情事發生，因被告非當時之所有權人無權查詢、 同日晚上詢問里長有無上吊情事，里長亦無聽說；同棟住20 幾年鄰居亦未聽說凶宅等情，被告至地政機關、新北市政府 、上各網站查詢均無如原告陳述有上吊凶宅情事。按民事訴 訟法第277條之規定，應由原告負舉證之責，證明系爭房屋 為凶宅之主張為真。 (二)聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執 行。 四、兩造不爭執之事項（見113年5月14日筆錄，本院第199至202 頁）： (一)原告於109年6月間經由被告宏喜公司居間，以665萬元，買 受被告林宜男所有系爭房屋、25號2樓房屋，並於109年8月6 日簽訂如原證2之買賣契約(以下簡稱系爭契約，見本院卷第 32-72頁)。 (二)原證4之line為被告許立宏與原告間之對話真正。 (三)系爭房屋於109年8月6日晚上10時38分有發生自殺死亡事件 ，現場勘查時間為同日晚上11時25分，有新北市政府警察局 新莊分局函文可按（見本院卷第135-137頁）。 (四)原證3之信義房屋仲介一般委託書、原證5信義房屋買賣委託 書內容更改/更新契約之形式真正不爭執。（見本院卷第73 、149頁） 五、本件爭點如下： (一)原告依據民法第179條、第359條、第227條請求被告林宜南 減少價金99萬7600元（系爭房地價格15%），是否有理由? 　1.所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品 質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限 （最高法院73年臺上字第1173號判決參照）。另有非自然身 故情事之房屋即一般所稱之凶宅，雖無法律上之定義，然依 一般不動產買賣之交易慣例，係指曾發生凶殺或自殺致死之 情事之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理性 之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況， 對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在 心理層面止亦會造成相當大之負面影響，因此，在房地產交 易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重 影響購買意願及購買價格，亦造成該等房屋之市場接受程度 及價格之低落情事，同時該等房屋從市場接受度而言，亦非 一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週 遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合 性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產 生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格 ，應認屬物之瑕疵。 2.再者，物之價值瑕疵（即交換價值）與效用瑕疵（即使用價 值）之認定，應不限於存在於或出於物之本身而言，物是否 存有瑕疵，應先依當事人主觀之瑕疵概念，凡可影響物之價 值或效用一切關係者，都足夠構成物之瑕疵，至於宗教信仰 因素、時間經過等因素，僅屬價值減損程度之考量，參考德 國民法第434條第1項，指出判斷買賣標的物有無瑕疵，有三 階段之思考順序:⑴優先審查是否符合當事人約定之物之性質 （主觀瑕疵標準）⑵如當事人未明白約定時，則依契約所預 定之效用而定，意及雙方當事人想像該物可使用之情形（半 主觀瑕疵標準），⑶最後則依物是否合乎通常的可使用性或 當事人依該契約通常可期待之性質而定其有無瑕疵（客觀標 準），依照理性平均買受人之期待水平作為標準，解釋上包 括外在於標的物之狀況在內，不以瑕疵之定著點於物之本體 為限，亦即明示品質保證之情形，故無爭議，然於默示品質 保證時，則與「預定承擔物具有一定效用或價值」，難以區 分，學者認此情形，不應一概適用品質保證或一般適用預定 效用或價直欠缺之瑕疵，而應於個案中考量買受人是否有特 別保護之必要性，例如:出賣人基於特別或專業性之地位而 為表示，締約時當事人有特別強調使用之目的或依照交易習 慣或商業慣例而生者等（參見吳從周著，凶宅與物之瑕疵擔 保，月旦法學教室，99期，2011年1月），準此以解，物之 瑕疵之判斷標準，應包括買受人之主觀瑕疵及半主觀瑕疵判 斷及客觀瑕疵判斷標準而定，附此敘明。 3.經查，按系爭不動產買賣契約第五條第七款之規定:「賣方 保證本買賣標的物之專有部分在賣方產權持有期間確無兇殺 或自殺致死之情事發生，買方確已知悉，惟嗣後若發現賣方 所言不實，賣方仍須負法律上之責任」及信義房屋買賣仲介 一般委託書之標的物現況說明書中，第24項次:「本標的物 專有部分、約定專用部分、增(違)建部分內，是否曾有自然 人發生兇殺、自殺、墜樓、意外病致死之情事」，並經被告 勾選「否」（見本院卷第40、第78頁）。原告主張兩造於訂 約時有合意系爭房屋須未曾發生兇殺或自殺等非自然身故事 件，即未發生非自然身故事件乃系爭房屋應具備之重要品質 之一，自屬可取。被告抗辯其不知情云云，要非可取。系爭 房屋於109年8月6日發生租客上吊自縊之情形，有新北市政 府警察局新莊分局函文可稽（見本院卷第131~134頁），足 見系爭房屋曾於109年8月6日發生租客上吊自縊(以下簡稱系 爭事故)曾為凶宅之事實，應可認定。 4.次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。買賣 因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者， 買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契 約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第179條、 第359條有明文，經本院委託仟暉不動產估價師事務所賴承 諺估價師估價結果，於109年8月6日時，系爭房地之勘估正 常市價為671萬6500元，然因發生系爭事故，價格減為515萬 9615元，因系爭事故所減損之價格比例為23.18％即155萬688 5元等情，有113年6月3日（出件日期）不動產估價報告書（ 另放卷外，函文於本院卷第233-235頁）在卷可佐，是原告 僅請求減少99萬7600元價金，為有理由，應予准許。 (二)原告依據民法第567條、不動產經紀業管理條例第24條第2之 2第3款至第5款、第26條第2項之規定，請求被告宏喜公司、 許立宏連帶給付99萬7600元，是否有理由?　　 　1.按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不 得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義 務，民法第567條定有明文。次按仲介業務，係指從事不動 產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；經營仲介業務者經 買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託 ，並提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊、告知買受 人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵；經紀業因經 紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損 害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀 業管理條例第4條第5款、第24條之2條第3款、第4款、第26 條第2項分別定有明文。又仲介業之業務，涉及房地買賣之 專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲 介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金 ，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲 介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件 之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負 過失侵權行為之責（最高法院84年台上字第1064號裁判意旨 參照）。被告許立宏、宏喜公司對於買賣系爭房地之必要資 訊負有調查及誠實告知買受人即原告之義務。 　⒉經查，系爭房屋於109年8月6日發生租客上吊自縊之情形，已 如前述，系爭房屋於109年9月25日始交屋，被告許立宏、宏 喜公司自應有據實查證之義務，被告許立宏收受報酬，自應 有詳實查證之義務 ，卻疏於查證，自難以不知情為由，被 告許立宏自有違反據實告知之義務，違反民法第567條居間 人應據實告知及調查義務，並違反不動產經紀業管理條例第 24之2條第3款提供買受人必要之資訊，自係違反保護他人之 法律，原告依據民法第184條第2項規定，請求被告許立宏應 負損害賠償責任；依不動產經紀業管理條例第26條第2項規 定，請求許立宏、宏喜公司應負連帶損害賠償責任，應屬有 據。 　3.按不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合所 致，多數債務人之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各 負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者 ，他債務人亦同免其責任（最高法院100年度台上字第848號 判裁判意旨參照）。被告林宜南、許立宏、宏喜公司分別基 於請求減少價金、違反居間義務之原因，就原告買受凶宅之 損害各負全部給付義務，性質上屬不真正連帶債務，則被告 林宜南及許立宏、宏喜公司，如任一人為給付者，另一人於 該給付範圍內免給付之責。　 (三)原告依據消保法第51條之規定，請求被告宏喜公司給付三倍 懲罰性違約金299萬2800元，是否有理由? 　　按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於 提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時專業水準可合 理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、身體、 健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危 險之方法。企業經營者違反前兩項規定，致生損害於消費者 或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無 過失者，法院得減輕其賠償責任；企業經營者應確保廣告內 容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；另 依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費 者得請求損害額3 倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之 損害，得請求損害額1 倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護 法第7 條、第22條、第51條分別定有明文。又按消費者保護 法對於商品或服務既未加以定義，倘企業經營者提供之商品 或服務攸關消費者健康與安全之確保，為促進國民消費生活 安全及其品質，即應有該法之適用。而本件原告與宏喜公司 間因簽立居間契約，委託宏喜公司就系爭房屋為原告報告訂 約之機會，並為訂約之媒介，所涉及者為宏喜公司於履約過 程中有無故意、過失而未告知系爭房屋相關事項及有無盡調 查、說明義務，此與服務符合本業水準可合理期待之安全性 與健康無關。換言之，本件宏喜公司縱造成原告之損害，依 民法有關規定保護即可，其與健康與安全性無關，並非消保 法第7條第1項之規範範圍，自無同法第51條之適用。從而， 原告主張依消費者保護法之規定，請求宏喜公司給付三倍懲 罰性違約金，應屬無據。 (四)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 　　催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 　　起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 　　類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 　　錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民 　　法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付 　　利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率 　　為5%，亦為同法第203條所明定。被告林宜南、許立宏、宏 喜公司均於113年3月13日收受起訴狀繕本，有卷附之送達證 書可按(見本院卷第113、117頁)，因此，原告請求被告應自 113年3月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息， 應屬有據。 八、綜上述，原告依據民法第179條、第359條、第227條、第567 條、不動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第 26條第2項之規定，請求如主文所示，為有理由，逾此部分 ，應予駁回。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列 ，附此敘明。　　 十、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事 訴訟法第79條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　民事第三法庭　　法　官　徐玉玲 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林昱嘉

2025-03-11

PCDV-113-訴-520-20250311-1

上
臺灣高等法院

確認本票債權不存在等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第940號 上 訴 人 胡佩儀 訴訟代理人 盧立仁律師 被 上訴人 林宜瑾 訴訟代理人 林士農律師 楊久弘律師 上列當事人間請求確認本票債權不存在等事件，上訴人對於中華 民國113年8月16日臺灣臺北地方法院113年度北訴字第51號第一 審判決提起上訴，本院於114年2月11日言詞辯論終結，判決如下 ： 　　主　　　文 原判決關於㈠確認上訴人持有如附表所示本票，對被上訴人之本 票債權及利息債權，於新臺幣壹佰壹拾壹萬玖仟元及自民國112 年12月10日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息範圍內不 存在部分；㈡命上訴人返還如附表所示本票部分；㈢訴訟費用之裁 判均廢棄。 上開㈠、㈡廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之五，餘由被上訴人負擔 。 　　事實及理由 一、被上訴人主張：伊於民國112年12月10日透過訴外人永慶房 屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）向上訴人購買其所有 門牌號碼臺北市○○區○○路00巷00弄0號5樓建物及其坐落土地 （下稱系爭房地），兩造簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭 契約）及價金履約保證申請書（下稱履保申請書），約定總 價新臺幣（下同）2,438萬元，簽約款243萬元，買賣價金均 應存入履約保證帳戶（下稱履保帳戶）。伊於簽約日交付現 金10萬元存入履保帳戶，並簽發如附表所示之本票（下稱系 爭本票）及另紙面額1,950萬元之本票（下稱另紙本票）， 分別用以擔保剩餘簽約款233萬元（下稱系爭款項）及尾款 之支付。嗣伊於同年月21日向訴外人即永慶房屋店長周鴻仁 表示欲解除系爭契約，而未將系爭款項存入履保帳戶，上訴 人對伊催告後，於113年1月2日發函解除系爭契約，並沒收 已付價款10萬元及系爭本票。惟系爭本票僅為擔保性質，系 爭契約既經解除，伊已無給付系爭款項之義務，系爭本票債 權即不存在，上訴人自不得沒收系爭本票。縱認上訴人得沒 收系爭本票作為違約金，233萬元亦屬過高，應酌減為按買 賣總價2,438萬元之1%計算，扣除伊已給付之現金10萬元後 ，僅餘14萬3,800元。爰聲明求為確認上訴人持有系爭本票 對被上訴人之本票債權及利息債權均不存在，並擇一依民法 第259條第1款、第767條第1項前段、第179條，命上訴人返 還系爭本票之判決等語。 二、上訴人則以：系爭契約簽約時，因被上訴人未備齊簽約款， 兩造於系爭契約第17條「特別約定事項」第2項（下稱系爭 特約）約定以系爭本票作為簽約款之給付，而成立代物清償 之合意，並以被上訴人於112年12月15日前將系爭款項存入 履保帳戶作為解除條件。嗣因被上訴人未依約存入系爭款項 ，經伊催告仍未履行，伊自得解約，並依系爭契約第12條第 2項後段（下稱系爭違約條款）沒收系爭本票作為違約金。 又本件違約金額未達契約總價之10%，並無過高等語，資為 抗辯。 三、原審判決確認上訴人持有系爭本票對被上訴人之本票債權及 利息債權不存在，暨上訴人應將系爭本票返還被上訴人。上 訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人 在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、本件兩造不爭執事項（見本院卷第110頁）： 　㈠兩造於112年12月10日簽訂系爭契約及履保申請書，約定系爭 房地總價2,438萬元、簽約款243萬元。 　㈡被上訴人於簽約當場給付現金10萬元存入履保帳戶，並當場 簽發系爭本票交付永慶房屋保管。 　㈢被上訴人於112年12月21日向周鴻仁表示解除系爭契約。 　㈣被上訴人未於112年12月15日前將系爭款項存匯入履保帳戶， 經上訴人於同年月23日催告被上訴人，另於113年1月2日向 被上訴人為解約之意思表示，系爭契約於翌（3）日發生解 除效力。 五、本件爭點經兩造協議簡化如下（見本院卷第110、211頁）： 　㈠系爭本票是否係擔保系爭款項之給付？ 　㈡上訴人得否依系爭違約條款行使系爭本票之權利？ 　㈢系爭違約條款之違約金是否過高而應予酌減？ 六、本院之判斷： 　㈠系爭本票並非擔保性質，而係系爭款項之代物清償： 　⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。契約，乃當事人本其自主意思 所為之法律行為，基於私法自治及契約自由原則，不僅為當 事人紛爭之行為規範，亦係法院於訴訟之裁判規範。倘當事 人所訂立之契約真意發生疑義時，法院應為闡明性解釋（單 純性解釋），即依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解 釋（通觀契約全文）、歷史解釋（斟酌立約當時情形及其他 一切資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值），並 參酌交易習慣與衡量誠信原則，以檢視其解釋結果是否符合 兩造間權利義務之公平正義，且應兼顧不能逸出契約最大可 能之文義（最高法院111年度台上字第2083號判決意旨參照 ）。又按民法第319條所定，債權人受領他種給付以代原定 之給付者，其債之關係消滅。所稱他種給付，並未排除票據 之交付。故債務人與債權人約定，由債權人受領債務人簽發 之票據以代原定之給付，資為代物清償者，並非法所不許（ 最高法院99年度台上字第62號判決意旨參照）。 　⒉經查，系爭契約第4條第1項約定買賣總價2,438萬元、簽約款 243萬元，於契約簽訂時交付（見原審卷第22頁），足見被 上訴人本應於簽約時支付簽約款。復觀諸系爭特約載明：因 被上訴人未備齊簽約款，兩造同意被上訴人於簽約時先將現 金10萬元存匯入履保帳戶，並簽發系爭本票先行交付上訴人 ，被上訴人應於112年12月15日前將系爭本票金額存匯入履 保帳戶。上訴人同意系爭本票先交付永慶房屋保管，俟被上 訴人將系爭本票金額存匯入履保帳戶後，上訴人同意被上訴 人得向永慶房屋取回本票，惟若日後被上訴人未依約存匯本 票款項，經上訴人以書面定期催告仍未履行時，被上訴人同 意系爭本票得由永慶房屋直接交付上訴人，且得逕由上訴人 向永慶房屋取回行使法律權利等語（見原審卷第26頁）。 　⒊綜觀上開契約文義及締約過程，足認兩造於簽約時均認知關 於243萬元簽約款之給付，除現金10萬元外，剩餘233萬元以 系爭本票提出，等同於現金之給付，亦即就系爭款項成立以 系爭本票代物清償之合意，並以被上訴人日後實際給付系爭 款項作為系爭本票債權之解除條件，於解除條件成就時，系 爭本票債權始失其效力，被上訴人並得取回系爭本票。再衡 以如認系爭本票僅用作擔保系爭款項之給付，無異使被上訴 人提前取得簽約之資格，卻得以簽發票據方式，規避其以現 金付款時本應承擔之違約責任，反令給予他方籌措現金期限 利益之上訴人一方陷於不利之契約地位，非但有失衡平，違 反誠信原則，亦難認與契約目的相符，諒非兩造簽約時之真 意。故被上訴人主張：伊依約於112年12月15日前將系爭款 項存入履保帳戶後，即得取回系爭本票，足見系爭本票僅係 擔保性質云云，應非可採。 　⒋被上訴人另主張：依系爭契約第4條第3項約定，價款之支付 皆以現金或銀行開立之即期支票或本票為之，履保申請書第 1條第2項亦約定簽約款得以現金或即期支票給付，並匯入履 保帳戶，足見系爭本票並非用以支付買賣價款，僅係擔保性 質云云。惟通觀系爭契約全文，系爭特約列於系爭契約第17 條（最末條），條旨載明「特別約定事項」，條款所用字體 與其餘條款之印刷字體明顯不同，且內容係針對兩造特殊需 求所為權利義務之特別約定，解釋上自應優先於其他普通約 定而為適用。是難僅憑系爭契約第4條第3項、履保申請書第 1條第2項等約定，否定被上訴人簽發系爭本票係用以支付簽 約款。再參諸系爭契約第4條第2項約定：被上訴人應於簽約 時簽發與尾款同額、指定上訴人為受款人之禁止背書轉讓商 業本票1紙（即另紙本票），作為尾款之擔保等語（見原審 卷第23頁）。而另紙本票確為擔保給付尾款之用，此為被上 訴人所不爭（見本院卷第212頁），然系爭特約並無一語敘 及系爭本票係作為簽約款擔保，顯見系爭本票與另紙本票性 質有別。是依契約文義及體系解釋，被上訴人主張系爭本票 係擔保性質，亦無足採。 　⒌被上訴人固主張：若認系爭本票係代物清償，伊已付清價金 ，上訴人無從以伊違約為由解除契約，且周鴻仁向伊表示系 爭本票係作為擔保，所謂已付價金係指履保帳戶中之10萬元 云云，並提出錄音譯文為據。惟查，系爭契約第12條第1項 明定「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即 為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本 契約。」且依系爭特約，被上訴人應於112年12月15日前將 系爭本票金額存匯入履保帳戶，則被上訴人未依約履行，經 上訴人於同年月23日催告被上訴人仍未履行（參兩造不爭執 事項㈣），上訴人自得解約。至周鴻仁係被上訴人方之仲介 ，並非上訴人方之仲介，此經上訴人陳明在卷，且為被上訴 人所不爭執（見本院卷第213至214頁）。復參諸錄音譯文所 載被上訴人與周鴻仁陳述內容，均係被上訴人先稱「本票應 該是擔保的意思，並不是代表已經付錢」、「不是用本票來 支付」、「已付之價金就是履保的10萬元」等語後，周鴻仁 始被動附和「擔保本票這樣講沒錯」、「對」等語（見原審 卷第10至11頁），要難證明兩造於簽約時確有以系爭本票為 擔保之意思。是被上訴人前揭主張，均屬無據。 　㈡上訴人得依系爭契約第12條第2項後段，行使系爭本票權利： 　⒈按違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時， 除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第25 2條第2項定有明文。故違約罰性質之違約金，於有違約情事 時其請求權即已發生，不因其後契約之解除而謂並無違約情 事，自無契約解除而隨同消滅之理（最高法院88年度台上字 第496號判決意旨參照）。 　⒉經查，系爭違約條款約定：如被上訴人毀約不買或有其他違 約情事時，上訴人於解除契約後得沒收被上訴人已給付之全 部款項（見原審卷第24頁）。系爭本票既為簽約款之代物清 償，即屬上訴人得沒收之已給付款項，上訴人自得行使系爭 本票之權利。又依系爭契約第12條第4項約定：本條所定違 約金，不妨礙損害賠償請求權之行使（見原審卷第25頁）， 足認系爭違約條款關於簽約款之沒收，性質上屬懲罰性違約 金，且依前揭說明，不因嗣後系爭契約解除而受影響。故被 上訴人主張：系爭契約既經解除，伊已無給付系爭款項之義 務，上訴人不得沒收系爭本票云云，核無可取。 　㈢本件違約金應予酌減： 　⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第2 52條定有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定， 均有其適用（最高法院70年度台上字第3796號判決意旨參照 ）。又約定懲罰性質之違約金是否過高，須依客觀事實、社 會經濟狀況及如債務人如期依約履行債權人所得享受之一切 利益為衡量標準，始符約定懲罰性質之違約金之本旨，不得 僅以債權人因債務人遲延履行所可能發生之損失為唯一衡量 標準（最高法院81年度台上字第2484號判決意旨參照）。 　⒉系爭違約條款屬於懲罰性違約金之性質，業如上述。本院審 酌被上訴人於112年12月10日簽訂系爭契約後，未依約於同 年月15日前給付系爭款項，復於21日向周鴻仁提出解約要求 ，於23日經催告後仍拒不給付簽約款，坐令系爭契約於113 年1月3日解除之違約情節（參兩造不爭執事項㈢、㈣），且造 成上訴人受有訂約、催告及解約過程之勞費損失，及未能即 時取得依系爭契約所定買賣價金之利益。惟念上訴人於前開 期間仍住在系爭房地（見原審卷第41、49頁），損失尚非重 大。兼衡兩造經濟能力及社會經濟狀況等客觀情狀，認系爭 違約條款所定違約金即簽約款243萬元，容有過高。是考量 前揭各情，認本件違約金應酌減為按買賣總價5%計算即121 萬9,000元為適當（計算式：24380000×5%=1219000），扣除 上訴人已取得現金10萬元後，其得就系爭本票行使之債權為 111萬9,000元，及自發票日112年12月10日起算，按年息6% 計算之利息。 　㈣職是，上訴人得依系爭特約及系爭違約條款，於111萬9,000 元本息之範圍內行使系爭本票之權利，是上訴人持有系爭本 票有法律上之原因，且屬有權占有，該本票自不在系爭契約 解除後回復原狀之列，故被上訴人依民法第259條第1款、第 767條第1項前段、第179條規定，請求返還系爭本票，均非 有據。 七、綜上所述，被上訴人請求確認上訴人持有系爭本票對被上訴 人之本票債權及利息債權，於超過111萬9,000元，及自112 年12月10日起至清償日止，按年息6%計算之利息範圍內不存 在，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不 應准許。原審就上開不應准許部分，為被上訴人勝訴之判決 ，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至上 開應准許部分，原審為被上訴人勝訴之判決，理由雖有不同 ，結論則無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決此部分 不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回此部分之上訴。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，認為均不足以影響判決結果，爰不逐一論列。 九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條、第79條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　11　　日 　　　　　　　　　民事第二十五庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　潘進柳　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　呂綺珍 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林祐宸 正本係照原本作成。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高瑞君　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 附表： 票面金額（新臺幣） 發票人 發票日 到期日 233萬元 林宜瑾 112年12月10日 未載

2025-03-11

TPHV-113-上-940-20250311-1

訴
臺灣高雄地方法院

給付服務報酬等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第945號 原 告 允瀚不動產經紀有限公司 法定代理人 董國良 原 告 陳約武 共同訴訟代 理 人 張清雄律師 曾本懿律師 陳宥廷律師 被 告 林秋柳 輔 佐 人 吳正忠 上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國114年2月18 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應分別給付原告允瀚不動產經紀有限公司新臺幣471,000元 、原告陳約武新臺幣300,000元，及均自民國113年4月23日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之72，餘由原告負擔。 本判決第1項得假執行。但若被告分別以新臺幣471,000元、新臺 幣300,000元預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查共同原告陳約武起訴聲明原求為 ：被告應給付原告陳約武新臺幣(下同)60萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息(見 審訴卷第10頁)。嗣於本院審理中，具狀減縮聲明為：被告 應給付原告陳約武30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息(見本院卷第140頁)，核 與首開規定相符，應予准許。　 二、原告起訴主張：被告於民國112年12月14日就其所有坐落高 雄市○○區○○段0○段00000○00000地號土地及其上同段000建號 建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路0000巷00號，下合稱糸爭 房地），與原告允瀚不動產經紀有限公司（下稱允瀚公司） 訂立專任委託銷售契約書（下稱系爭委售契約），委託銷售 總價額1720萬元，委託期間自112年12月14日起至113年5月1 5日止，約定服務報酬為成交價額3％，雙方於同日再簽立委 託事項變更契約書（下稱系爭變更契約），將銷售總價額變 更為1570萬元。原告允瀚公司嗣後覓得買方即原告陳約武願 以1570萬元價格承買系爭房地，原告陳約武於112年12月31 日簽立不動產買賣意願書（下稱系爭買賣意願書）並交付面 額共30萬元之支票2紙（下稱系爭支票）為定金，被告於同 日亦在系爭買賣意願書上簽名，同意以所訂條件出售，並確 認已收訖原告陳約武支付之定金無誤，而依系爭買賣意願書 第3條第1項前段約定，足認被告與原告陳約武間就系爭房地 之買賣契約已於112年12月31日成立。惟被告迄今拒絕出面 辦理系爭房地後續之買賣及過戶事宜，應認屬可歸責於被告 之事由而不履行債務而違反契約，為此原告二人得主張下列 權利： 　1.原告允瀚公司得請求被告給付78萬5000元： 　　原告允瀚公司得依系爭委售契約第8條第3項第3款，請求被 告給付成交價額3%之服務報酬；又原告允瀚公司原可依原告 陳約武所簽立之買方給付服務費承諾書向其請求成交價額2％ 之服務報酬，然因被告拒絕與原告陳約武就系爭房地簽訂買 賣契約，致原告允瀚公司無從向原告陳約武請求前開服務報 酬，此為原告允瀚公司得預期之利益即為所失利益，亦得依 民法第226條第1項、第549條第2項規定向被告請求，依上所 述，原告允瀚公司共計得向被告請求成交價額5％之服務報酬 即78萬5000元（計算式：00000000元×5％＝785000元）。 　2.原告陳約武得請求被告給付定金一倍之金額30萬元： 　　被告與原告陳約武於斡旋階段雖未直接與對方簽立任何契約 ，然依系爭委售契約及系爭買賣意願書之約定，原告允瀚公 司有代理兩造與對方斡旋、締約之權，而觀諸系爭委售契約 第6條第6項與系爭買賣意願書第4條後段均約定可歸責於賣 方(即被告)之事由而未能簽立不動產買賣契約書時，賣方應 加倍返還定金予買方，可認被告與原告陳約武於斡旋階段均 有意願共同遵守此等約定，該約定對被告與原告陳約武自有 拘束力，而原告陳約武所交付之定金即系爭支票於被告收受 後，現歸由原告允瀚公司配合之代書保管中，惟原告陳約武 仍得依民法第249條第3款規定或系爭買賣意願書第4條後段 約定，擇一請求被告給付所支付定金一倍即30萬元之金額等 語。 　3.並聲明：⑴被告應給付原告允瀚公司78萬5000元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑵被 告應給付原告陳約武30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5％計算之利息。⑶均願供擔保，請准宣告 假執行。 三、被告則以： 　㈠原告允瀚公司請求給付78萬5000元無理由： 　1.原告允瀚公司所屬仲介人員即訴外人陳勝利與被告於112年1 2月14日就系爭房地簽立系爭委售契約、系爭變更契約前， 未全盤告知系爭委售契約所有相關罰則，只提及不得自售或 委託其他房仲代售系爭房地，已違反系爭委售契約第7條第1 項約定之善良管理人注意義務。又被告於112年12月11日至1 3日期間，偕友到墾丁出遊，並無系爭委售契約首頁第一欄 所載被告已攜回審閱3日，並充分閱讀本契約書及其附件之 內容無誤之情事，另於簽約當日，被告無暇細看條文，僅在 陳勝利的指示下逐一簽名而已，陳勝利便宜行事，有違消費 者保護法（下稱消保法）第11條之1第1、2項之規定。又陳 勝利利用被告之信任，以話術套出被告底價後，要求被告再 簽訂系爭變更契約將底價變更為1570萬元，惟保證會盡力以 1720萬元出售，惟其根本未依承諾行事，逕以變更後底價居 間仲介，短時間內表示有買家願以1570萬元承買，與底價完 全吻合，應有洩露底價情形，其復以系爭買賣意願書脅迫被 告簽名，違反誠信原則及善良管理人注意義務，而買方即原 告陳約武斡旋金支票面額30萬元，明顯高於上開系爭意願書 10萬元上限，支票上復未記載禁止背書轉讓，顯然原告允瀚 公司與原告陳約武關係匪淺，利用資訊優勢坑殺複告，綜上 所述，系爭委售契約第8條第3項、第9條及系爭變更契約關 於變更底價之約款，均不構成契約內容，可認原告允瀚公司 未完成仲介業務，無請求報酬之權利。 　2.又陳勝利於112年12月31日要求被告簽立系爭買賣意願書時 ，其明知未經被告依系爭委售契約第6條第2項約定授權代收 定金，當場也未提出系爭支票，竟要被告簽名確認已收訖買 方之定金無誤，嚴重違反事實，有違消保法第12條第1項規 定。 　3.此外，依系爭委售契約第8條第3項約定，被告在委託期間內 終止委託，只需給付原約定服務報酬3％之半數約23萬元，被 告曾表示願付40萬元和解，但原告允瀚公司堅持索求5％即78 萬5000元，已超越系爭委售契約之約定，依消保法第11條第 2項規定，應為有利於被告之解釋。 　4.又系爭委售契約第8條第3項約定屬「損害賠償總額預定性違 約金」之約定，原告允瀚公司縱得向被告請求給付，但其仲 介期間僅17天，實際帶看2組買家，並未付出與約定服務費 相當之時間、金錢、人力，故違約金亦屬過高，應依民法第 252條予以酌減。 　5.又原告允瀚公司請求損害賠償總額之違約金，則不得再依民 法第226條第1項、第549條第2項規定請求被告賠償原告陳約 武應給付之服務費所失利益。 　6.原告陳約武之配偶於112年12月28日首次看屋，12月30夫妻 一同前來，不可能於112年12月27日攜回系爭買賣意願書審 閱三日，及於同月31日簽名之事實，原告允瀚公司便宜行事 ，與被告簽約時手法如出一轍。 　7.按所失利益屬消極損害，需有客觀確定性，房地產買賣諸多 環節，變收不少，未正式簽約買賣尚未成立，原告允瀚公司 未必確得買方2％之報酬，其主張預期利益，僅是主觀認定， 非具有客觀確定性，原告陳約武是其熟客，有購屋需求，原 告允瀚公司可再為其尋找合意標的物，買方報酬指日可待， 原告允瀚公司不必然有所失利益。 　8.被告簽署系爭買賣意願書，僅成立預約，須雙方正式簽立本 約即買賣契約書，買賣契約始成立，而於簽立本約前，雙方 尚有再議之空間，故原告允瀚公司未完成仲介業務，不得請 求報酬。 　㈡原告陳約武請求無理由： 　1.陳勝利於112年12月31日晚上至被告家中要求被告簽系爭買 賣意願書，當晚被告因不捨住了36年之起家厝被賣而心情低 落，陳勝利稱被告若不簽需給付1570萬元2％之違約金，被告 只好在陳勝利的指示處簽名，而無心力細看內容及簽名處的 細小文字說明，至於系爭買賣意願書有何效力，陳勝利未做 任何說明，被告也完全不知。又被告未曾依系爭委售契約第 6條第2項約定授權陳勝利代收定金，陳勝利當晚亦未提出系 爭支票，被告事後在原告允瀚公司寄來的存證信函中，才首 次見到系爭支票影本。再依系爭買賣意願書第3條第1項約定 ，被告因未同意授權陳勝利可代為收受原告陳約武支付之定 金，陳勝利自無權代理原告陳約武將斡旋金交與被告，況陳 勝利也未將系爭支票交予被告。是原告陳約武明知系爭支票 只是交付給陳勝利的斡旋金，卻以被告已收定金之名，要求 被告付出賠償金，與事實不符等語置辯。並聲明：㈠原告之 訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請 准予免為假執行。 四、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事 項如下： 　㈠被告夫妻於112年8月24日間委託原告允翰公司買受高雄市美 術館附近房屋，原告允翰公司指派仲介人員陳勝利辦理該案 件，嗣買賣成交，被告並與出賣人於112年8月26日簽訂買賣 契約書。 　㈡被告再就名下系爭房地之出售事宜，前於112年12月14日與原 告允翰公司簽訂系爭委售契約，銷售底價1720萬元，同日簽 訂系爭變更契約書，銷售底價變更為1570萬元，委託期間11 2年12月14日至113年3月15日，服務報酬為成交價格3%，被 告並有在上開書面之契約審閱欄的委託人簽名欄位親自簽名 。 　㈢原告允翰公司指派陳勝利承辦該銷售案件，嗣原告陳約武有 意以1570萬元承買，有簽署系爭買賣意願書，並以支票2紙 金額共30萬元作為斡旋金，另簽訂買方給付服務費承諾書， 約定買賣契約成立時，給付成交價格2%之服務報酬。 　㈣陳勝利於112年12月31日與被告見面告知有人願承買之情，被 告則有在系爭買賣意願書之賣方簽章欄親自簽名。 　㈤上開支票2紙現均由與原告允翰公司配合之代書負責保管。 　㈥被告因對系爭房地懷有情感因素不欲變賣，故迄未與原告陳 約武訂立買賣契約。 五、本件爭點為： 　㈠系爭委售契約、系爭變更契約之契約條款是否因未給被告審 閱期而無效？ 　㈡系爭買賣意願書是否預約性質？有無影響原告二人之主張與 請求？ 　㈢系爭委售契約第8條第3項第3款約定之性質是否為損害賠償總 額預定違約金性質？若是，是否影響原告允瀚公司如下列第 ㈣項之請求？ 　㈣原告允瀚公司依系爭委售契約第5條第1項前段、第8條第3項 第3款之約定，請求被告給付服務報酬47萬1000元，及依民 法第226條第1項、第549條第2項規定，請求被告給付本得向 原告陳約武請求給付之服務報酬31萬4000元，共計78萬5000 元，有無理由？ 　㈤原告陳約武依民法第249條第3款規定、系爭買賣意願書第4條 後段之約定，請求被告給付定金一倍之金額30萬元，有無理 由？ 六、本院之判斷： 　㈠系爭委售契約、系爭變更契約均有效成立： 　1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項固定有明文。惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。消費者於簽約前之審閱期間雖未依前開規定，惟如企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者亦有充分了解契約條款之機會，則消費者基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，在現代私法自治及契約自由原則下，並無不可。 　2.本件原告允瀚公司與被告簽訂系爭委售契約、系爭變更契約 ，契約書面首列欄位均係關於審閱期之說明及告知，內容記 載：「*依內政部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上的 契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前項 規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍 構成契約內容。委託人業已於中華民國112年12月11日攜回 審閱3日，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。委 託人簽名：林秋柳」等語，且上開委託人簽名欄均由被告本 人親自簽名。又被告及其配偶吳正忠甫於112年8月24日即曾 委託原告允瀚公司買受高雄市美術館附近房屋，當時原告允 瀚公司即指派仲介人員陳勝利承辦該委買案件，嗣買賣有順 利成交，被告與出賣人於112年8月26日簽訂買賣契約書等情 ，為兩造所不爭執，並有系爭委售契約、系爭變更契約、被 告夫妻與陳勝利間就委買案件之相關LINE對話紀錄、買賣契 約書、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書在卷可佐 （見審訴卷第21、23、73頁，本院卷第101至105、203至204 頁），可信真實。 　3.雖被告抗辯：112年12月11日起在墾丁旅遊，不可能將契約 攜回審閱。112年12月10日則有LINE通知陳勝利，請他12月1 4日來家中查看新居馬桶漏水問題，陳勝利當日來我家首次 談及買賣專約，隨即進行簽約等語，並提出LINE對話為證( 見審訴卷第71頁，本院卷第107至109、111至117頁)，惟就 此節經陳勝利證稱：我不是受僱於原告允瀚公司，比較像合 作關係，我開發○○○○路大樓物件，被告來看此物件而認識， 看了之後有喜歡，現場跟我說要回去考慮出價，且說考慮將 系爭房地委託我銷售，後來新大樓也談成，被告就委託我賣 系爭房地。我不是112年12月14日提供系爭委售契約、系爭 變更契約給被告，是更早之前，被告至少放在她那邊一個多 禮拜，被告夫妻比較審慎，講完後，被告覺得要多考慮是否 要賣，等她確定要賣再跟我告知。我提供時契約文件不是空 白，有將物件標的、地址、開價先寫上去，只有將被告需填 寫處的地方打勾，如果被告確實要委託我，她自己再簽名， 底價有先寫1550萬元，但後來被告決定委託我時，又提高到 1570萬元，就直接在契約上做修改，被告在修改處也有簽名 ，簽約日期是112年12月14日，系爭委售契約在一個禮拜前 有向被告逐條說明，當下被告臨時又考慮有點不想賣，被告 先生勸其賣掉，被告還是有點猶豫。審閱期限的日期，因為 簽約當天是12月14日，我就回推3天填寫等語(見本院卷第12 2至124頁)，而參照系爭變更契約之記載，委售底價確實將 原手寫記載「壹仟伍佰伍拾萬」中拾萬位之「伍」字劃除， 修改為「柒」字，被告也在劃刪修改處簽名，此與證人陳勝 利證述相符，再由被告與陳勝利間112年12月10日LINE對話 紀錄觀之，是被告夫妻於112年12月10日主動邀約陳勝利12 月14日到其新家「聊聊，順便要談談新家馬桶與地板接合處 有漏水問題」(見本院卷第109頁)，顯然當天主要談論事項 為所謂「聊聊」一事，並非新屋馬桶修繕問題，而被告夫妻 或陳勝利也未於對話中表明或提及關於系爭委售契約簽約等 情事，倘若被告是12月14日當天才首次告知要委託陳勝利銷 售系爭房地一事，陳勝利對此亦毫無所悉，豈會事先攜帶系 爭委售契約、系爭變更契約之書面文件到場？又若被告於當 日是首次與陳勝利談及委託出售系爭房地之事，衡情自是向 陳勝利詢問、確認委售細節，縱於當日嗣後簽約，被告自對 於契約內容有相當認識，何來無暇細看之情？又若陳勝利當 日才將契約書面文件攜給被告觀覽，被告感覺時間倉促，自 可留下契約詳為審閱，於疑惑盡解後再行簽約，且就是否出 售系爭房地及是否委託原告允瀚公司代售，被告本握有決定 權與主動權，有何必要及急迫性非要當日簽署不可？何況被 告自簽約後，歷經陳勝利為其尋覓買家及帶看房屋、報告買 方意願、攜帶系爭買賣意願供簽署、被告悔約不賣，期間長 約3週，卻對所辯上情未置一詞，此參被告與陳勝利於此期 間LINE對話紀錄可明(見本院卷第31、33、109、147至161、 187至188頁)，直到涉訟時方見以上開言詞抗辯，亦不合常 理。是被告辯詞，有諸多與情理不符之處，反見陳勝利所證 述內容較符實情而可採信。 　4.又若陳勝利確實未提供足夠審閱期，然則被告為00年0月生，並自承：是大學國文系畢業等語(見系爭委售契約個人資料欄所載、本院卷第83頁)，顯然為高等學歷、智識正常、有相當社會經驗之成年人，並於不久前與其配偶吳正忠有委託原告允瀚公司代為居間承買房屋之締約經驗，對於委託仲介業者買賣不動產之流程及相關權利義務不致於一無所悉，且契約審閱期、契約條款欄內之記載文字亦非艱澀，縱有不明瞭處亦得即時提問，被告通曉其意並無困難，尚不致於對於契約條款毫無所悉即願貿然簽署。且系爭委售契約、系爭變更契約乃一式兩份，簽約後被告亦自行持有一份契約(見審訴卷第67至68頁)，得以再次詳閱，倘其對於契約內容有何不解、疑義，仍得於委託銷售期間要求陳勝利詳為說明解釋，有何不利、不公平之處亦能請求修改調整，惟通觀全部過程，全未見被告有如上積極作為，則被告於明知其有權請求給予審閱期之情形下，猶捨此未為請求，堪認其係基於自身考量而選擇放棄契約審閱期間，且其亦未舉證原告允瀚公司或陳勝利有任何妨礙、誤導、隱暱、脅詐行為，而被告仍簽立系爭委售契約、系爭變更契約，其於事後始以前詞置辯，自非可採。 　㈡系爭買賣意願書之性質應為買賣預約，且因被告收受原告陳 約武定金而有效成立： 　1.按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約係約 定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負 有成立本約之義務。預約權利人僅得請求對方履行訂立本約 之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。而不動產買賣 為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納 方法、不動產移轉登記及交付期限等事項加以約定。是買賣 預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂 立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立(最高法 院61年台上字第964號、102年度台上字第69號、104年度台 上字第1410號判決意旨參照)。經查，系爭買賣意願書第3條 第1項前段約定：「自簽立本意願書至113年元月15日止為斡 旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意 願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有 同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全 權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定 金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內 簽訂不動產買賣契約書。」、第4條約定：「斡旋金轉為定 金後因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由 賣方沒收，若係因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約 時，賣方應加倍返還已收全部之定金」等語，而系爭買賣意 願書下方供賣方確認簽名之欄位內，則記載：「賣方同意依 本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤 。」等文字，被告並於其下「賣方簽章」欄簽名、「簽章時 間」欄簽押時間(見審訴卷第25頁)，由上可見本件買賣雙方 均明知日後尚待簽訂正式買賣契約，以詳定雙方權利義務關 係，則前開意願書所稱「買賣契約已成立生效」等語，應係 指買賣雙方已成立預約，雙方均負有訂立買賣本約（即所稱 不動產買賣契約書）之義務，原告二人主張被告收受定金後 ，買賣契約即已有效成立，應有誤會。 　2.至被告辯稱：原告陳約武就系爭買賣意願書無足夠審閱期云云，惟系爭買賣意願書亦為原告二人所簽立之契約，審閱期相關權利在原告陳約武，被告無從代為主張，被告此部分之抗辯亦無理由。 　3.按定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：㈠證約定金 ，即為證明契約之成立所交付之定金。㈡成約定金，即以交 付定金為契約成立之要件。㈢違約定金，即以定金為契約不 履行之損害賠償擔保。㈣解約定金，即為保留解除權而交付 之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。㈤立約定金，亦 名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之 成立等數種。上述各種定金，非必各不相涉，互相排斥，交 付一種定金，而兼具他種作用者，事恆有之，應依契約之文 字及當事人之真意決定之(最高法院91年度台上字第635號、 101年度台上字第1692號判決意旨參照)。本件原告陳約武交 付陳勝利系爭支票為斡旋金，若經被告收受，應成立買賣預 約，斡旋金即轉為定金，為系爭買賣意願書第3條所明定。 是就原告陳約武、被告所成立買賣預約而言，前開定金應具 有證約定金、成約定金之性質；又買賣預約成立後，其二人 各自負有與對方簽訂買賣本約之義務，而依系爭買賣意願書 第4條約定，若因可歸責於原告陳約武之事由致無法簽約時 ，定金由被告沒收，若因可歸責於被告之事由致無法簽約時 ，被告應加倍返還已收全部之定金，故就買賣本約而言，該 定金係於買賣本約成立前所交付，用以擔保本約成立之立約 定金性質，先此敘明。 　4.被告辯稱：陳勝利未受伊授權故無代收斡旋金權利，陳勝利 持系爭買賣意願書前來時，也未攜帶系爭支票，伊並無接受 定金等語。惟據陳勝利證稱：系爭支票現在原告允瀚公司保 管中。我一收到系爭支票後，就先傳LINE給被告配偶吳正忠 告知買方出價已經從1500萬元提高到1570萬元，已達到當初 約定底價，我也有在電話中大約敘述，並約當面講，我親自 到被告家，當時約112年12月31日下午5時35分左右，我也攜 帶系爭買賣意願書及系爭支票正本到場，當時被告夫妻都在 場，吳正忠是較開心的，因為有依照他的計畫在走，被告比 較不開心，因為系爭房地是起家厝，經過他們夫妻討論後， 被告就同意出售，被告簽意願書之前，還跟我要求砍服務費 ，經我同意後，被告才願意簽名，依系爭委售契約書是約定 3％，大約是47.1萬元，被告砍價到45萬元，當時我的想法是 被告之前買房子也是透過我，我算是回饋就同意。因為考量 買方出價價格到了，要早點安排，系爭支票就先拿給我，我 帶回公司，到簽約當天就可拿出交給代書存入履保帳戶，這 是一般行業慣例等語(見本院卷第125至127頁)，而被告亦在 系爭買賣意願書上親自簽名，以示同意出賣，並表明確認已 收訖定金意旨，並如上述，足見陳勝利收受原告陳約武所交 付系爭支票，但並未有為被告代收之意思，而是持往被告家 中供其確認、簽收後，再依行業慣例將系爭支票攜回公司保 管，被告雖以前詞置辯，惟被告早於數月前欲購買房屋時， 有交付陳勝利10萬元斡旋金供其向屋主居間出價，並知屋主 同意出售、接受該筆斡旋金會轉為定金，此參卷附陳勝利與 被告夫妻之LINE對話紀錄、不動產買賣意願書、買方給付服 務費承諾書即明(見本院卷第177、203至204頁)，亦即被告 對於類似契約關係中，買方相關權利義務及仲介人員作業流 程，有相當程度認識，並非全然無知，若陳勝利未依系爭買 賣意願書之記載，攜帶系爭支票到被告家中，被告當下應會 追問討要，豈有置之不問而逕自簽名表示已為收受之意？故 被告應確有收受定金即系爭支票，當可認定。又系爭買賣意 願書各欄位內容所使用文字大小、字體大致相同，而賣方簽 名欄關於「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收 訖買方支付之定金無誤」之文字，適正在被告簽名處之正上 方，亦無刻意縮小、暱跡情形，為常人所得立即發覺、注意 文字之存在，是被告辯稱：上開文字過小致未能注意云云， 並無可採。 　5.綜上所述，被告業已收受原告陳約武交付之定金，雙方成立 買賣預約，均負有訂立買賣本約之義務，而前開定金亦具有 作為本約成立擔保之立約定金性質，應堪認定。 　㈢被告因可歸責於己事由而違約，應對原告二人負損害賠償責 任： 　1.被告收受原告陳約武定金後，雙方應於收受之日起5日內簽 訂不動產買賣契約書(即買賣本約)；而買賣本約成立後，原 告允瀚公司即得向被告請求給付成交價格3％之服務報酬。惟 若被告因有可歸責事由致未能簽訂買賣本約者，需將已收受 定金加倍返還原告陳約武，對原告允瀚公司則需給付前開約 定之全額服務報酬，此分別參照系爭買賣意願書第3條第1項 、第4條、系爭委售契約第4條第1項、第8條第3項第3款之約 定可明。查原告陳約武與被告間有關於立約定金之約定，已 如上述；而觀系爭委售契約第8條第3項其內容為區別被告違 約型態而為相應違約罰則之約定，即被告對原告允瀚公司應 負債務不履行責任之行為態樣及預定其賠償金額，核屬損害 賠償總額預定性違約金性質，首先敘明。 　2.次查被告於買賣預約成立後，因感於系爭房地為第一間買受 房屋且為起家之所，心懷不捨而翻悔不賣，故未與原告陳約 武簽訂不動產買賣契約書面等，為兩造所不爭執事實，且有 LINE對話紀錄在卷足參(見本院卷第31、155至161頁)，足認 被告係基於個人情感因素動機，明知而有意違反訂立買賣本 約義務，自屬可歸責之事由致債務不履行，對原告二人因此 所受損害應負賠償責任。則： 　⑴原告陳約武因被告違反買賣預約，不履行契約義務，依系爭 買賣意願書第4條約定，得請求被告加倍返還其已付定金， 原告陳約武以系爭支票已在原告允瀚公司之配合代書持有保 管中，被告無返還必要，而只請求給付定金一倍金額即30萬 元，合法有據，應予准許。 　⑵原告允瀚公司主張：因被告違反買賣預約，不履行契約義務 ，依系爭委售契約第8條第3項第3款約定，請求被告賠償按 成交價3％計算之服務報酬損害即47萬1000元(計算式：00000 000×3％=471000)；另若買賣契約成立，原告允瀚公司本可向 原告陳約武請求給付成交價2％之服務報酬即31萬4000元(計 算式：00000000×2％=314000)，但因被告明示拒絕訂約，致 原告允瀚公司未能享受此預期利益，故得依民法第226條第1 項、第549條第2項規定，請求賠償前開所失利益等語，被告 則以上詞置辯。經查： 　①按違約金之作用，乃為節省債權人於債務人不履行債務或不 為適當之履行時，對債務人請求損害賠償之舉證成本，以期 縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於契約自 由原則，當事人對於其所約定之違約金數額，應受其拘束， 以貫徹私法自治之精神。又關於損害賠償之範圍，民法係採 完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益（民法第216條第1項參照）， 故法院對於損害賠償總額預定性之違約金，應以債權人實際 所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量 因素，以酌定其所約定之違約金是否過高(最高法院112年度 台上字第2262號判決意旨參照)，準此，契約當事人約定損 害賠償總額預定性質違約金者，所稱損害總額自當包括積極 損害及消極損害在內。查原告允瀚公司因被告違約，固得請 求給付所約定違約金外，然其再請求被告給付所失利益，即 所未能獲取原告陳約武的服務報酬，依上說明，即屬無據。 　②又原告允瀚公司得請求被告給付違約金，業如上述，惟被告 另辯以：原告允瀚公司短時間內只帶看2組客戶，並未付出 與約定服務費相當之時間、金錢、人力，故違約金過高應予 酌減云云。惟查，不動產仲介業者向委託人收取居間服務報 酬，依其行業慣例多以成交價之成數或固定價額計算，此觀 內政部編訂之不動產委託銷售契約書範本第5條、不動產委 託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第5條亦為類似規 範，即足證之，故不動產仲介業者並非以實際付出之人力、 物力、財力向委託人核銷請款至明，此蓋因不動產居間契約 係以受託人「提供居間服務」為契約核心內容，委託人之最 大利益即能依心理價位迅速成交，因此仲介業者居間、媒合 所耗費時日越短、效率越高，所獲評價越佳、口碑越好，但 相對的，若以其所耗費時間、資源作為評算委託人應支付服 務報酬之基準，顯然不符仲介業者之最大利益之故，因此， 原告允瀚公司既已積極尋覓買方，原告陳約武也有意承買， 被告也同意出售，則依通常情形，原告允瀚公司有極大概率 能獲取服務報酬，卻因被告故意違約以致不能獲致，則以該 未能獲得之服務報酬作為違約所受損害，並無不合，故原告 允瀚公司以此為違約金之數額，尚無過高問題，是被告抗辯 原告允瀚公司付出之時間、金錢、人力不成比例，違約金過 高云云，自無足採。 　③被告復抗辯：我拒絕正式簽約，因我身體出現狀況，系爭委 售契約及不動產銷售契約範本中提到終止委託關係要罰報酬 二分之一，我在正式簽約之前，已經片面終止委託關係等語 (見本院卷第132頁)。查被告上開抗辯所憑依據應為系爭委 售契約第8條第3項第2款之約定，然該條約定適用前提在於 原告允瀚公司尚在尋覓買家階段時，被告始可提前終止委託 關係，並只賠償服務報酬二分之一，而本件原告允瀚公司已 找到原告陳約武承買，自無適用該條約定之餘地，況據本件 被告補充稱：我先生有拜託陳勝利去跟買方及店長講講看， 能否寬貸先暫時停止，等我身體好了再來談，但陳勝利不同 意，說我去找買方太突然，我先有用LINE傳訊息跟陳勝利說 決定不賣了等語(見本院卷第132頁)，依被告所述，顯然是 在說明要片面解除(或終止)與原告陳約武間之買賣預約，而 非與原告允瀚公司之系爭委售契約，契約當事人及內容條款 本有不同，是被告抗辯核不足採。 　⑶綜上所述，本件原告允瀚公司請求被告給付違約金47萬1000 元、原告陳約武請求被告給付定金一倍金額30萬元，併分別 依法定利率計算之利息，均為有理由，得予准許，惟原告允 瀚公司逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。　 　⑷至被告關於陳勝利曾保證高價代售、洩露底價、脅迫被告簽 署系爭買賣意願書及原告二人關係匪淺坑殺被告等之抗辯， 全未有任何舉證，或僅為主觀猜測，故其空言指摘，亦不足 採。 七、據上所述，本件原告允瀚公司基於居間契約關係，請求被告 給付47萬1000元、被告陳約武基於買賣預約及定金契約關係 ，請求被告給付30萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日(即113 年4月23日)起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為 有理由，應予准許，原告允瀚公司逾此範圍之請求，為無理 由，則予駁回。又原告二人勝訴部分，所命給付均未逾50萬 元，本院爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定職權宣告 假執行，而被告陳明願供擔保請准免為宣告假執行，尚無不 合，爰酌定相當金額併宣告之。至原告允瀚公司敗訴部分， 其假執行聲請失所附麗，一併駁回。 八、本件事證已臻明確，其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與 判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明 。　 九、結論：原告允瀚公司之訴為一部有理由、一部無理由，原告 陳約武之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項 第5款、第392條第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　法　　官　楊境碩 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳鈺甯

2025-03-11

KSDV-113-訴-945-20250311-1

訴
臺灣新竹地方法院

損害賠償等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第121號 原 告 蔡宜鈴 訴訟代理人 路春鴻律師 被 告 台灣房屋仲介股份有限公司 法定代理人 春明瑋 被 告 戴秀真 王顗傑 共 同 訴訟代理人 謝佩倫 劉振國 上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國114年2月13日辯論終 結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張： (一)原告因購屋自住，遂於民國112年4月間委由被告台灣房屋仲 介股份有限公司(下稱台灣房屋公司)設於湖口地區之湖口直 營店為原告居間仲介適合的房屋，而湖口直營店則委由其經 紀人即被告戴秀真與營業員即被告王顓傑為原告居間服務， 嗣被告台灣房屋公司設於竹北地區的台大直營店適有受託銷 售之新竹縣○○鎮○○路○段000號房屋（下稱系爭房屋），被告 王顓傑遂向原告仲介系爭房屋，經斡旋後，買賣雙方遂於11 2年5月4日簽約，由原告以新臺幣(下同)1,680萬元向汪育琳 購買系爭房屋，至112年5月16日已給付400萬元價金，並支 付被告台灣房屋公司仲介報酬33萬6,000元。 (二)惟查，原告於給付第二期款後，因擬規劃系爭房屋室內格局 ，經徵得屋主同意後，遂於112年5月20日至系爭房屋查看屋 況，詎於掀開1、2、3樓之天花板後，竟驚見每層樓板不僅 滿佈壁癌，且因嚴重滲漏水而長滿青苔，鋼筋更因外露而鏽 蝕，原告隨即將上開駭人屋況上傳予被告王顓傑，請其洽詢 賣方處理，而賣方卻堅持已見，謂已將屋況告知予被告台灣 房屋公司台大直營店，並要求原告繼續給付款項履約，否則 將沒收已付價金，是原告一方面面臨賣方主張違約賠償，另 一方面又需花費至少百餘萬元之修繕費用，進退二難，最終 只能接受賣方所提賠償80萬元之解約方案，用以減少損害。 (三)查被告台灣房屋公司同時接受系爭房屋買賣雙方之委託，自 應善盡其經紀業仲介之義務，被告戴秀真、王顓傑疏未提供 充分資訊予原告，且未充分告知系爭房屋之瑕疵或協助原告 為必要之檢查，造成原告誤以為系爭房屋僅有買賣契約書特 約事項所註記之二、三樓廁所滲漏水，而以1,680萬元購買 全屋滲漏水之系爭房屋，是原告自得依民法第184條第2項侵 權行為及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被 告連帶賠償80萬元。 (四)被告台灣房屋公司違反居間仲介之調查及告知義務，致原告 誤以為系爭房屋僅二、三樓廁所存在滲漏水且已修復，而與 汪育琳訂約向其買受系爭房屋，被告此等有利於汪育琳之行 為，依民法第571條之規定，即不得向原告請領仲介之報酬 ，惟原告已給付被告台灣房屋公司仲介費33萬6,000元，則 被告台灣房屋公司受領該金額，相對於原告而言，即屬不當 得利，原告自得請求被告台灣房屋公司如數返還等語。並聲 明： 1、被告台灣房屋公司應給付原告113萬6,000元，並應與被告戴 秀真及王顓傑連帶給付其中80萬元，及均自起訴狀繕本送達 翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。 2、願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： (一)原告於112年8月3日親至新竹縣政府提出消費爭議申訴，被 告台灣房屋公司為相對人，原告所提之消費爭議申訴協調內 容除質疑被告就買賣標的是否已盡瑕疵調查及告知義務外， 亦包含被告之服務報酬。為此，兩造於112年8月25日及112 年9月1日二度至新竹縣政府消保官辦公室進行申訴協調，惟 協調過程，經被告向新竹縣消保官提示完整產權調查文件並 說明案件細節後，原告即不再爭執被告是否應返還服務報酬 及是否已盡不動產經紀業相關義務，並將協調重心全數轉移 至買賣雙方是否得解約及解約相關條件。 (二)因賣方認為買賣標的瑕疵並非重大，且其已修繕完成，故堅 持按不動產買賣契約書第8條第2項追究原告違約責任、沒收 已給付之第一、二期款(合計400萬元)。惟不忍見買賣雙方 為此事僵持不下、影響生活，經被告與新竹縣消保官不懈奔 走，買賣雙方終談妥賠償金降至80萬元整，112年9月1日兩 造及賣方於新竹縣政府消保官辦公室協商成立。為感念被告 之努力，原告當場同意不再向被告請求返還服務報酬或主張 被告未盡不動產經紀業相關義務，是以新竹縣政府調查記錄 書協調結果記錄內容僅重點紀錄解除契約相關細節。 (三)退萬步言,縱原告不願承認兩造於112年9月1日已達成和解共 識，被告就本事件已盡據實調查並告知原告之義務，並依「 不動產說明書應記載及不得記載事項」規定善盡不動產經紀 業調查標的物之職責,並將調查結果據實報告原告。汪育琳 於111年12月28日與被告台灣房屋公司簽訂系爭房屋之不動 產一般委託銷售契約書，被告於簽訂委託銷售契約書時即詢 問系爭房屋之使用現況等相關資訊，經經紀人員調查告一段 落後，即以成屋產權說明書、標的物現況說明書等文件作成 不動產說明書。且按「不動產說明書應記載及不得記載事項 」規定，調取地政相關文件並確認標的現況後作成不動產說 明書。被告於製作不動產說明書前，依職責向賣方確認屋況 ，賣方表示購入系爭房屋原為自住，修繕及裝潢皆係以自住 使用為基準施工，施工過程工班發現二、三樓廁所有滲漏水 情況，並已修繕完畢。後因故須委託出售，縱系爭房屋已全 棟整修，惟屋齡甚高，雖已未見滲漏水情事，為求謹慎，賣 方仍於標的現況說明書勾選有滲漏水情形，並註明不修理以 現況交屋。被告王顗傑於原告第一次看屋時即已明確告知屋 況，且原告於簽立買賣契約書前一日亦曾向被告王顗傑確認 相關事宜，經被告王顗傑再次詳實解說後，原告親自查閱不 動產說明書並於封面簽章。再者，被告於製作不動產說明書 前即至系爭房屋調查屋況，屋內天花板多為木質裝潢，如有 滲漏水情事會有明顯水痕，當時無目視可察覺之滲漏水處。 委託銷售期間(111年12月至112年4月間)正值臺灣枯水期， 是以縱被告曾帶多組客戶看屋，皆未發現有任何滲漏水情事 。且簽立買賣契約後，被告王顗傑於112年5月7日陪同原告 再次前往看屋，惟當日未發現系爭房屋滲漏水問題。然而， 新竹、桃園地區於112年5月19日遭暴雨襲擊，經原告於112 年5月20日前往察看屋況後，被告方接獲其通知系爭房屋滲 漏水情事。按原告檢附之通訊軟體對話照片，滲漏水瑕疵位 置皆為裝潢內部，且原告曾表示賣方將瑕疵「用裝潢蓋掉」 、「剛好下超大大雨才發現」云云，意即若非遭遇暴雨襲擊 ，被告無法以肉眼輕易探查瑕疵。據此，被告已善盡不動產 經紀業調查標的物之職責。 (四)原告所主張瑕疵既於交易當時無法從外觀目視可見，被告就 系爭房屋之現況已盡調查義務且據實以告，亦難責成被告要 求賣方拆除裝潢供其檢視買賣房屋內部之現況，實難謂被告 執行業務過程有何過失，原告損害不應歸責於被告。再者， 原告稱系爭房屋瑕疵甚多，故與賣方解除契約。然而，當時 原告與賣方買賣系爭房屋時，原告已知悉屋齡甚高且可能有 滲水之情事，仍同意承購。縱系爭房屋有物之瑕疵，依民法 第359條但書：「但依情形，解除契約顯失公平者,買受人僅 得請求減少價金。」，系爭房屋瑕疵情況非屬重大瑕疵，依 法無須解除契約。另原告於知悉瑕疵後，於112年5月29日起 曾多次向被告王顗傑表示賣方應於系爭房屋點交日(即112年 7月15日)前修繕瑕疵，否將須保留部分買賣價金於履約保證 專戶中，待賣方修繕完畢後方得撥款。縱賣方於不動產說明 書註記不修理以現況交屋，於被告多次居間協調、說明後， 賣方同意依法負擔瑕疵擔保責任，並於112年5月至6月間數 次派員修復瑕疵，被告亦即時轉告修繕狀況予原告，至此應 難謂原告係面臨高額修繕費用，而必須解除契約。賣方原堅 持原告應繼續履行買賣義務，否則須依買賣契約書負擔違約 責任，然而原告於協商過程多次出現情緒化反應，不願再與 其有所接觸，迫於無奈達成解約合意。解除契約及賠償金相 關事宜皆由原告與賣方雙方合意訂定之，被告絕無代為決定 之權利，既為原告自願為之，原告何以要求被告須負連帶賠 償責任？綜上所述，兩造早於112年9月1日已就本事件達成 和解、不再爭執，且被告確實已善盡合理之據實報告、調查 之義務，原告之損害與被告並無因果關係，不可歸責於被告 。是以，原告之主張均無理說明等語置辯。答辯聲明： 1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 3、訴訟費用由原告負擔。 三、本院之判斷： 　　原告主張其於112年5月4日經被告台灣房屋公司居間仲介， 買受汪育琳所有系爭房屋，原告已支付被告台灣房屋公司33 萬6,000元之仲介服務費，而被告戴秀真、王顓傑為系爭房 屋買賣之經紀人與營業員，負責系爭房屋買賣雙方之仲介事 宜，為被告所不爭執，並有系爭房屋買賣契約書、匯款申請 書在卷可憑，可認屬實。惟原告主張系爭房屋有漏水之瑕疵 ，被告未盡調查及注意義務等情，為被告所否認，並以前詞 置辯。經查： (一)按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受 損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲 介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀 業應與經紀人員負連帶賠償責任。居間人違反其對於委託人 之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信 用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償 還費用，不動產經紀業管理條例第26條第1、2項、民法第57 1條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就 其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。且按 民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責， 若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就 其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求（最高法院 82年度台上字第1723號判決意旨參照），是原告就其前開主 張自應負舉證責任。 (二)次按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意， 得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供 雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事 人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於 不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應 查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進 行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃 當事人所為之規定；經紀人員在執行業務過程中，應以不動 產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供 解說前，應經委託人簽章，不動產經紀業管理條例第24-2條 、第23條分別定有明文。復按稱居間者，謂當事人約定，一 方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之 契約；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力 或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條 第2項規定甚詳。前開法律僅課予不動產經紀業者應告知買 受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，協助買受 人對不動產進行必要之檢查，並向買受人解說，並公平提供 雙方交易價格、契約內容規範、不動產之必要資訊。 (三)經查，依據原告與汪育琳所簽立不動產買賣契約書，其特約 事項中記載「一、本買賣標的二、三樓部分電線已更新。二 、現況二、三樓廁所滲漏水部分保固半年」，而本件不動產 說明書中之標的現況說明書中，於「是否有滲漏水」欄位， 亦勾選「是」、「不修理以現況交屋」，此有本件不動產買 賣契約書及現況說明書影本在卷可稽(見本院卷第23頁、第1 65頁)，可知系爭標的之現況內容，已由賣方於上開文件內 告知；原告雖主張被告於簽約時並未提示現況說明書予原告 閱覽，僅讓原告在不動產說明書之封面與騎縫處按捺手印， 為被告所否認，經本院於言詞辯論時檢視被告所提出之不動 產說明書正本，確於首頁有原告簽名及用印，騎縫章有原告 手印，經核與卷內影本相符(見本院卷第287頁)，且此不動 產說明書需檢附於系爭買賣契約後，並由買賣雙方攜回審閱 ，此節原告亦未予以爭執，是原告主張被告並未逐一解說契 約內容，並未提出證據足以佐證其說，且原告本身既有相當 時間審視買賣契約及附屬之不動產說明書等文件，實無從認 被告有何惡意隱瞞之情事。 (四)次查，本件原告主張系爭房屋全屋漏水之位置，雖與上開買 賣契約特約事項所標示之處未盡相符，惟原告於本院言詞辯 論時證稱：(法官：本件買賣契約簽訂前被告有無帶看？)簽 約前看了1次，是被告王顗傑帶我看的。(法官：是否為被告 主張112年4月28日下午1時左右？)是。(法官：當時是否有 每間房間都有看？)都有看，但只有看一下裝潢就走了。(法 官：當時系爭房屋為空屋？)只有看到裝潢，其他東西都已 經搬走。(法官：當時有無仔細看房屋有無漏水？)我是第一 次買房，就只有看到裝潢漂漂亮亮。(法官：妳有無敲敲牆 壁或近看牆壁有無漏水、壁癌或裂痕？)都沒有。(法官：當 時妳看到的屋況為何？)就漂漂亮亮的、有崁燈。(法官：11 2年4月28日當天傍晚妳是否有和妳先生再去看一次？)那不 能算兩次，是當天下午1點時看的時候因為我先生有工作， 只有我1個人去看，後來我先生問我在哪，我告知他我在看 房子，所以他有過來，我先生看得比我更快，我先生來的時 候大約快5點。(法官：妳稱在簽約後112年5月20日發現原證 五瑕疵，是在何處發現？)當天我請被告王顗傑陪我去系爭 房屋，我發現天花板的崁燈旁有一灘比手掌大的水痕，因為 原屋主有留梯子，我請被告王顗傑爬梯子上去將崁燈轉下從 崁燈洞口往上查看，就發現有約手掌大小的漏水，而且正在 滴水，旁邊都是青苔和壁癌。(法官：這樣的情形是在幾樓 ？)時間那麼久了我忘記了。我只記得後來陸續請專業師傅 去看，整間房屋包含牆角都有漏水及破管。(法官：原證五 照片有幾張是在頂樓陽台鋼筋外露部分，此部分在112年4月 28日看屋時沒有發現？)有發現，但我第1次看房也不懂，仲 介也沒有解說等語(見本院卷第385-387頁)。從原告上述證 稱內容可知，被告台灣房屋公司於原告簽訂系爭買賣契約前 ，有指派被告王顗傑偕同原告參觀系爭房屋，適時原告(包 含其配偶)與被告王顗傑皆未發現系爭房屋有滲漏水之瑕疵 ，直至簽約後原告再與被告王顗傑至系爭房屋查看時，始透 過拆卸崁燈之方式發現漏水一事，則上開滲漏水並非一望即 知之瑕疵，需經由人工攀爬階梯至天花板裝潢處卸下崁燈， 才能透過崁燈裝設之洞口往內部天花板窺探，瑕疵始能顯現 。則被告僅屬不動產經紀業者，當無此建築專業知識得以察 覺上開隱性瑕疵，其執行居間業務亦無透過拆卸等破壞、侵 入式方法檢查委賣標的之權利，難認此部分瑕疵屬不動產經 紀業管理條例第24-2條、第23條所規定之不動產告知瑕疵範 圍。是故原告主張被告違反保護他人法律，主張依侵權行為 之規定請求被告賠償其損失部分，難認有法律上依據。 (五)再按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求 報酬，民法第568條定有明文。居間人於契約因其媒介而成 立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並 無影響，最高法院46年台上字第1646號判例可資參照。經查 ，原告於112年8月3日向新竹縣政府申請消費爭議申訴，其 對象為「台灣房屋仲介股份有限公司(湖口直營店)」、「台 灣房屋總公司」、「賣方汪育琳」，其爭議事項中存在商品 或服務之爭議填載「服務品質」，附件則記載「台灣房屋仲 介公司現況說明書都沒逐條解說(也不承認)，還說有(錄影 檔)也不拿出來，只嘴巴說，還推給代書有講，代書只說付 款事宜)仲介應該是要跟消費者說明現況房屋的逐條解說怎 麼是推給代書呢?(現況房屋跟契約完全不符，只有告知2、3 樓廁所有漏水賣方、買方雙方再合約書上簽了名子)還一直 說照契約走)(沒坦白老實告知實情我如果知道是不會買的)( 被我買方發現1-3樓有漏水、壁癌，頂樓鋼筋外露、3樓天花 板上有一個大洞用裝潢掩蓋真相)(被我發現仲介推給賣方， 仲介說他不知道，他是專業人士耶怎麼一句話不知道就帶過 我相信台灣房屋仲介公司)(如果我沒發現不就被騙了)(不買 說要付違約金騙我一直付款)(契約書寫漏水不修繕，(現況 交屋)我都沒簽名沒逐條解說，如果我有看到應該是要我簽 名子代表我同意。(現又要修繕給我，契約又寫不修繕，從 頭對不到尾)(騙我生平第一次買房，不懂再笨我也不可能買 漏水不修繕的房子)賣方說2、3樓沒有注意到，一樓不知情 ，還說要自住，那為何2、3樓隔間都沒預留220的電，天花 板上有可能這樣@一切都是仲介賣方串通好的一起騙我@知道 我不懂第一次買房用騙的@請檢舉單位協助我」以作為申訴 內容(見本院卷第293-300頁)。是新竹縣政府依據上開申訴 內容發文通知「台灣房屋仲介股份有限公司(湖口直營店)」 、「台灣房屋總公司」、「賣方汪育琳」，並於113年8月25 日及同年9月1日舉行申訴案件調查，最終於同年9月1日達成 協議，由原告賠償汪育琳80萬元，雙方同意解除契約，此有 新竹縣政府113年5月9日府消保字第1135610576號函檢附本 案消費申訴案件資料在卷可稽(見本院卷第291-328頁)。揆 諸上開法條及判例之意旨，買賣契約成立後，買賣雙方合意 解除買賣契約，於被告已收取之居間報酬應不受影響，原告 請求返還其已給付予被告台灣房屋公司之仲介費用33萬6,00 0元，尚難認有理由。 (六)且由上開申訴資料可知，原告向新竹縣政府申訴之對象本即 包含被告台灣仲介公司，所檢附之內容亦以「未盡說明現況 說明書」、「仲介是專業人士卻推給賣方」、「仲介與賣方 串通」等為申訴理由，是新竹縣政府亦以被告台灣仲介公司 作為發函要求說明及調解之對象，而113年9月1日之消費申 訴案件調查程序亦以原告為申訴人、被告台灣房屋公司為相 對人，達成協調結果之合意，此有新竹縣政府消費申訴案件 調查記錄書在卷可稽，可見原告於上開申訴案件中本係對被 告之服務內容有所不滿及主張，最終達成原告給付汪育琳80 萬元以解除系爭買賣契約之合意，兩造及汪育琳既皆已參與 上開協調，應認兩造與汪育琳三方皆已就本件買賣契約及兩 造間之居間契約爭議達成和解，原告給付汪育琳80萬元既係 基於自由意志所成立之和解契約，與被告之居間行為已無相 當因果關係，自難請求被告賠償此部分損害；至兩造間之居 間服務費33萬6,000元部分，被告本無返還義務，已如上述 ，更因雙方已成立和解契約，原有之債權債務關係已為和解 契約所取代，自亦無再行主張之權利。 四、綜上，原告依民法侵權行為及居間契約之法律規定，請求被 告台灣房屋公司應給付原告113萬6,000元，並應與被告戴秀 真及王顓傑連帶給付其中80萬元，及均自起訴狀繕本送達翌 日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息，並無理由， 應予駁回。 五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回 。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核 與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。 七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　高上茹 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須 附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2025-03-11

SCDV-113-訴-121-20250311-1

重訴
臺灣苗栗地方法院

塗銷所有權移轉登記

臺灣苗栗地方法院民事判決 112年度重訴字第50號 原 告 楊濬安（原名楊育茹） 訴訟代理人 王嘉斌律師 林仕訪律師 被 告 徐國棟 訴訟代理人 許桂挺律師 複 代理人 黃捷琳律師 被 告 林逸軒 追加 被告 林岱昀 上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國114年2 月4日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告先位、備位之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、程序事項： （一）被告林逸軒、被告林岱昀經合法通知，無正當理由，均未 於本院最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條 所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決 。 （二）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明 者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第4款定 有明文。而所稱請求之基礎事實同一者，係指變更或追加 之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在 社會生活尚可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據 資料，於審理繼續進行在相當程度內具有同一性或一體性 ，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同依 程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者 即屬之（最高法院100年度台抗字第716號裁定意旨參照） 。查原告原起訴請求：「（一）先位聲明：（1）確認被 告徐國棟與被告林逸軒就坐落於苗栗縣○○鎮○○○段000地號 土地（面積89.64平方公尺，權利範圍全部）及其上同段6 04建號即門牌號碼為苗栗縣○○鎮○○街000巷0弄00號建物（ 下稱系爭房屋，另與上開土地合稱系爭不動產）所為之買 賣債權行為及所有權移轉登記之物權行為，均不存在。（ 2）被告徐國棟應將系爭不動產於民國111年10月4日以買 賣為原因，向苗栗縣竹南鎮地政事務所所辦理之所有權移 轉登記予以塗銷，回復登記為被告徐國棟所有。（3）被 告徐國棟應將系爭不動產所有權移轉登記予原告。（二） 備位聲明：被告徐國棟應給付原告新臺幣（下同）1200萬 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。」等語（見新竹地院112年度重訴字第29號卷 第11至13頁）；其後又於112年11月2日本院言詞辯論期日 中當庭變更聲明為：「（一）先位聲明：（1）被告林逸 軒應將系爭不動產於111年10月4日以買賣為登記原因所為 之所有權移轉登記予以塗銷。（2）被告徐國棟應將系爭 不動產所有權移轉登記予原告。（二）備位聲明：被告徐 國棟應給付原告1250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。」等語（見本院卷第44 頁）；嗣因被告林逸軒於訴訟中即112年6月6日將系爭不 動產移轉登記予被告林岱昀，此有土地建物查詢資料暨異 動索引（見本院卷一第263頁至第269頁）在卷可稽，故原 告於113年5月9日具民事追加被告暨變更訴之聲明狀，追 加被告林岱昀為被告並變更聲明為：「先位聲明：（1） 被告林岱昀應將系爭不動產於112年6月6日以買賣為登記 原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。（2）被告林逸軒 應將系爭不動產於111年10月4日以買賣為登記原因之所有 權移轉登記予以塗銷。（3）被告徐國棟應將系爭不動產 之所有權移轉登記予原告。備位聲明：被告徐國棟應給付 原告1250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。」等語（見本院卷一第205頁）。 核原告所為上開追加被告及變更聲明之基礎事實均係基於 原告主張被告間就系爭不動產所為之買賣及移轉所有權登 記行為係通謀虛偽意思表示而來，又依卷內證據資料仍具 有共通性，自得相互援用，基於訴訟經濟及紛爭一次解決 之原則，應認請求基礎事實均同一，且為擴張應受判決事 項之聲明，當予准許。 　　 （三）按所謂訴之預備之合併（或稱假定之合併），係指原告預 防其提起之此一訴訟無理由，而同時提起不能並存之他訴 ，以備先位之訴無理由時，可就後位之訴獲得有理由之判 決之訴之合併而言（最高法院64年台上字第82號判例參照 ）。查原告乃基於伊與被告徐國棟間倘就系爭不動產成立 借名契約關係，則先位請求依民法第87條第1項、第242條 、第113條及第179條規定，另備位請求依民法第226條第1 項及類推民法第544條規定，可見原告請求裁判之順序有 先後之分，且兩訴不能同時併存，揆諸前揭說明，自屬訴 之客觀預備合併，依民事訴訟法第248條之規定，得合併 提起之。 二、原告主張：伊與訴外人陳世傑原為男女朋友關係，伊於99年 間透過訴外人張馨文居間，由伊出資購買系爭不動產，惟因 伊當時有欠稅紀錄，債信不佳而無法辦理貸款，遂將系爭不 動產借名登記於陳世傑名下，並以陳世傑名義向華南商業銀 行股份有限公司（下稱華南銀行）申辦房貸。而後，伊與陳 世傑分手並與被告徐國棟交往，因陳世傑不願繼續擔任系爭 不動產之出名人，伊遂於102年間與被告徐國棟就系爭不動 產成立借名登記契約，由陳世傑與被告徐國棟就系爭不動產 簽訂買賣契約（下稱系爭契約），陳世傑則於102年3月19日 將系爭不動產所有權以買賣為原因移轉登記予被告徐國棟， 而伊為償還前揭以陳世傑名義向華南銀行就系爭不動產所辦 理之房貸，故借用被告徐國棟名義，再次向華南銀行辦理系 爭不動產之房貸（下稱系爭房貸），且其後均由伊繳納系爭 房貸。伊乃實際居住在系爭房屋內，且系爭不動產之水、電 、瓦斯及稅捐等一切費用皆係由伊擔負，系爭房貸亦係由伊 繳納或由伊透過伊實際經營之廣丞有限公司（原名稱為廣承 國際開發有限公司，下稱廣丞公司）、拓隆環保有限公司（ 原名稱為豐隆有限公司，下稱拓隆公司）進行資金調度，抑 或由伊向伊乾媽所經營之寬廣建材有限公司（下稱寬廣公司 ）或訴外人即伊母何鳳幸籌措，並將調得資金匯入被告徐國 棟所有之華南銀行帳戶（下稱系爭帳戶）進行扣款而為繳納 。而廣丞公司、拓隆公司、寬廣公司及何鳳幸於102年至111 年間匯款至系爭帳戶之金額共達317萬8008元，其中由廣丞 公司及拓隆公司所為匯款共303萬2965元，可見伊與被告徐 國棟就系爭不動產確有成立借名登記關係，被告徐國棟僅為 出名人，伊方為系爭不動產之實際所有權人。詎料，被告林 國棟竟否認上情，且於111年4月26日向臺灣新竹地方法院（ 下稱新竹地院）提起返還所有物等訴訟，經新竹地院以111 年度重訴字第135號（下稱系爭所有物訴訟）受理，然該案 因被告徐國棟事後撤回起訴而告終結。被告徐國棟乃明知其 僅為系爭不動產之出名人，伊方為實質所有權人，竟於111 年8月間將系爭房屋之門鎖更換，致伊無法自由使用進出； 嗣伊於同年10月6日下午7時50分許，委請鎖匠將系爭房屋之 門鎖換回最原始之門鎖，2人因此發生爭執而報警處理，然 到場員警以伊非系爭不動產之登記名義人而要求伊離去，伊 遂於111年10月10日在系爭房屋之門窗上噴寫「自購者此地 官司訴訟中。此地權非真正所有人。注意免生訟累」等文字 ，並懸掛同樣文字之紅布條；然被告徐國棟竟仍於111年11 月9日將系爭不動產所有權移轉登記予被告林逸軒；另被告 林逸軒則於112年4月24日再將系爭不動產所有權移轉登記予 被告林岱昀，可見被告3人均屬明知上情，仍基於通謀虛偽 之意思表示，就系爭不動產為上開買賣及移轉所有權之行為 ，為此，原告先位依民法第87條第1項、第242條、第113條 、第179條規定，另備位依民法第226條第1項及類推民法第5 44條等規定，提起本件訴訟。並聲明：（一）先位聲明：（ 1）被告林岱昀應將系爭不動產於112年6月6日以買賣為登記 原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。（2）被告林逸軒應 將系爭不動產於111年10月4日（登記日期應為111年11月9日 ）以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。（3）被 告徐國棟應將系爭不動產所有權移轉登記予原告。（二）備 位聲明：被告徐國棟應給付原告1250萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）願供 擔保，請准宣告假執行。 三、被告徐國棟則以：下列情詞，以資抗辯。 （一）其前經訴外人欣達泰不動產有限公司竹南立達加盟店（下 稱欣達泰公司）仲介居間，於111年9月27日與被告林逸軒 簽訂系爭不動產之買賣契約，並約定買賣價金為1250萬元 ，雙方並有開立履約保證專戶，而該買賣價金業經被告林 逸軒全數支付，並經欣達泰公司製作不動產買賣價金履約 保證專戶收支明細暨點交確認書，是原告空言主張其與被 告林逸軒間就系爭不動產所為之買賣及移轉登記屬通謀虛 偽行為，應予塗銷云云，自無理由。 （二）又其於102年間向陳世傑購買系爭不動產，並約定買賣價 金為750萬元，其當時已依買賣契約交付現金50萬元予陳 世傑，且該筆資金係自其名下帳戶領出，剩餘部分則係由 其以系爭不動產為擔保，向華南銀行辦理「1557青年成家 房貸」、「1475自辦優惠購屋貸款」所取得之系爭貸款為 支付，而經華南銀行乃於102年3月22日核定貸款金額為57 0萬元，並匯入其所有之華南銀行帳戶內，而其則已於同 日即自該帳戶領出549萬5282元，用於繳納陳世傑前就系 爭不動產所辦理之房貸餘款共537萬4180元。另其更於102 年3月25日以其自己為被保險人及要保人，向華南產物保 險公司就系爭不動產投保火災險及地震險，故其確為系爭 不動產之實質所有權人，其與原告就系爭不動產並無任何 借名登記關係。 （三）另其於100年間成立拓隆公司，與原告所經營之廣丞公司 共同對外合營砂石買賣生意，故有諸多資金往來，其為支 應廣丞公司、拓隆公司營運所需，曾自其個人帳戶匯入共 計630萬元至廣丞公司、拓隆公司之公司帳戶，並於106年 3月27日向訴外人章克凡借款500萬元，由章克凡以廣丞公 司名義匯款予供貨廠商，是廣丞公司、拓隆公司前已積欠 其款項共1180萬元（計算式：630萬元+500萬元=1180萬元 ）。而廣丞公司、拓隆公司於102年至111年間所匯入其系 爭貸款帳戶之金額僅有303萬2965元，尚不足清償廣丞公 司、拓隆公司前對其所積欠之款項。況即便審認其與廣丞 公司、拓隆公司間並無上開借款還款之情，然廣丞公司、 拓隆公司就系爭不動產所為上開匯款，亦僅屬其與廣丞公 司、拓隆公司間所生之資金往來關係，而為其與廣丞公司 、拓隆公司間應為內部財務結算之問題，顯與原告個人無 關，自難依此遽認原告主張原告與其就系爭房地有借名登 記之合意且原告有支付系爭不動產之買賣價金等情為真。 （四）並聲明：（1）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（2）如 受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 四、被告林逸軒則以：系爭不動產係其出於自住用途而購買，其 曾以系爭不動產設定抵押權，向元大商業銀行股份有限公司 （下稱元大銀行）辦理房貸，當時並與元大銀行綁約以爭取 較優惠之利率。然因其於點交系爭不動產前得知被告徐國棟 遭原告毆打等暴力情事，且系爭不動產所處之社區無管理員 ，是其因心生畏懼而不敢入住，且系爭不動產之坪數有過小 之虞，其便向元大銀行支付違約金以解除上開房貸契約，並 透過飛鷹地產仲介居間，將系爭不動產出售予被告林岱昀， 而雙方於112年4月24日就系爭不動產簽訂買賣契約，其則於 112年6月6日將系爭不動產以買賣為登記原因移轉所有權登 記予被告林岱昀，其則另行以2200萬元購入坪數約80坪之門 牌號碼為苗栗縣○○○○○街000巷00號房屋，其與其餘被告間之 買賣均無通謀虛偽買賣之情。其於買賣系爭不動產前，與被 告徐國棟、被告林岱昀皆不相識，分別係透過欣達泰公司、 飛鷹地產仲介居間而成立上開買賣行為，並無原告所稱通謀 虛偽之情等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 五、被告林岱昀則以：其與被告林逸軒原先根本不認識，其係透 過履約保證帳戶而已支付全數系爭不動產價金予被告林逸軒 ，其後方辦理完成過戶登記取得系爭不動產，其等間之買賣 關係均已依法完成，並非通謀虛偽之買賣，不同意原告之主 張等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 六、本院得心證之理由： （一）查原告主張陳世傑於102年3月19日以買賣為原因將系爭不 動產移轉登記予被告徐國棟；被告徐國棟則於111年11月9 日將系爭不動產以買賣為原因辦理所有權移轉登記予被告 林逸軒；而被告林逸軒再於112年6月6日將系爭不動產以 買賣為原因辦所有權移轉登記予被告林岱昀，是系爭不動 產於102年3月19日至111年11月8日之登記名義人為被告徐 國棟；111年11月9日至112年6月5日之登記名義人為被告 林逸軒；另自112年6月6日迄今之登記名義人為被告林岱 昀等情，業據原告提出系爭不動產之土地登記謄本暨異動 索引等供參（見新竹地院112年度重訴字第29號卷，下稱 竹院卷，第85頁至第93頁、第109頁至第115頁、本院卷一 第31頁至第37頁、第263頁至第270頁），此亦為兩造所不 爭執，自堪先認屬真實。 （二）至原告主張系爭不動產實為原告所有，僅係基於借名契約 關係而登記於被告徐國棟名下，被告徐國棟當無權處分出 售系爭不動產，被告間之買賣契約均應屬通謀虛偽意思表 示而無效等情，乃為被告所否認，並各執前詞置辯。是本 件爭點當為：（1）原告與被告徐國棟間就系爭不動產有 無借名契約關係存在？（2）承上，若無，則下列（2）、 （3）爭點即均無庸再予審究。若有，則被告徐國棟於111 年11月9日將系爭不動產以買賣為原因移轉登記予被告林 逸軒，其等間所為買賣之債權行為及移轉登記之物權行為 ，是否均因通謀虛偽而無效？另被告林逸軒於112年6月6 日將系爭不動產以買賣為原因移轉登記予被告林岱昀，其 等間所為買賣之債權行為及移轉登記之物權行為，是否均 因通謀虛偽而無效？亦即原告請求被告林岱昀、被告林逸 軒塗銷上開所有權登記，並請求被告徐國棟將系爭不動產 移轉登記予原告，有無理由？（3）續上，若認原告與被 告徐國棟間有借名契約存在，然原告先位請求為無理由， 則原告請求被告徐國棟給付系爭不動產現值1250萬元作為 損害賠償之金額，是否有據？茲就上開爭點析述如下： （三）原告與被告徐國棟間就系爭不動產並無借名登記之契約關 係存在： （1）按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以 他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就 該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者 間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有 不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應 與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序 良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529 條規定，適用民法委任之相關規定（最高法院99年度台上 字第1662號裁判意旨參照）。又不動產為登記名義人所有 屬常態事實，為他人借名登記者屬變態事實，主張借名登 記者，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則、 論理法則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任（最高法 院110年度台上字第511號判決意旨參照）。又當事人主張 有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法 第277條前段亦有明定。復不動產登記當事人名義之原因 ，原屬多端，主張借名登記者，應就該借名關係之事實負 舉證責任（最高法院111年度台上字第2901號判決意旨可 資參照）。再所謂證明者，係指當事人提出之證據方法， 足使法院產生堅強之心證，可以完全確信其主張為真實而 言，否則負舉證責任之一方即應就事實真偽不明之狀態承 擔不利益，此方符合舉證責任分配之原則。查原告主張伊 與被告徐國棟間就系爭不動產間存有借名登記關係等情， 乃為被告徐國棟所否認，依上開說明，自應由原告就伊與 系爭不動產之原登記名義人即被告徐國棟間存有借名登記 之事實，擔負舉證責任。　　 （2）查原告雖主張系爭不動產原係伊出資購入，並先借名登記 於伊前男友陳世傑名下，其後於102年間另由陳世傑以買 賣為登記原因辦理所有權移轉登記予被告徐國棟，而借名 登記在被告徐國棟名下，伊自始均居住於系爭不動產內， 且系爭不動產於該等期間之水、電、瓦斯及稅捐等一切費 用皆係由伊擔負，系爭房貸之資金來源係透過伊實際經營 之廣丞公司、拓隆公司先行轉帳至被告徐國棟系爭帳戶而 自動扣繳系爭房貸，亦或由伊向寬廣公司、何鳳幸籌措而 來等情，並提出廣丞公司、拓隆公司之對帳單暨存摺影本 及匯款申請書等為證（見竹院卷第63頁至第83頁、本院卷 一第229頁至第235頁、第243頁至第254頁、本院卷二第15 頁至第121頁）；然此仍為被告徐國棟所否認，且以前詞 置辯，並提出華南銀行取款憑條、收入傳票、廣丞公司與 拓隆公司之簽收單及臺灣土地銀行匯款申請書等為證（見 本院卷二第129頁至第143頁）。而查，被告徐國棟辯稱其 於102年間向陳世傑購買系爭不動產，並約定買賣價金為7 50萬元，其締約時已依買賣契約交付現金50萬元予陳世傑 ，且該筆資金係自其名下帳戶領出，剩餘部分則係由其以 系爭不動產為擔保，向華南銀行辦理「1557青年成家房貸 」、「1475自辦優惠購屋貸款」所取得之系爭貸款為支付 ，而經華南銀行於102年3月22日核定貸款金額為570萬元 ，並匯入其所有華南銀行系爭帳戶內，則已於同日即自系 爭帳戶領出549萬5282元，用於繳納陳世傑前就系爭不動 產所辦理之房貸餘款537萬4180元，並由其繳納相關房屋 稅等稅費共16餘萬元及火災地震保險費等情，有原告所提 被告徐國棟與陳世傑間之買賣契約書及被告徐國棟系爭帳 戶明細在卷可參（見本院卷一第215至218頁、第237至238 頁），且有被告徐國棟所提其華南銀行存摺類存款取款憑 條及收入傳票、費用明細表、購買票名證明單及貸款契約 等附卷為證（見本院卷二第129至131頁及卷一第79至143 頁），此等部分亦未為原告所否認，自堪認為真。從而， 被告徐國棟與陳世傑間就買賣系爭不動產所約定之買賣價 金，既確係由被告徐國棟向華南銀行申請取得之系爭貸款 為支付，亦即系爭貸款中537萬4180元確係由被告徐國棟 提領後轉入陳世傑之華南銀行原貸款帳戶，用以清償陳世 傑所為原貸款之餘額，而系爭房貸均係由被告徐國棟全數 領取，且其後則自被告徐國棟所有系爭帳戶為扣款繳付， 另其餘買賣價金及上開稅費等亦係由被告徐國棟為支付無 訛，從而，堪認被告徐國棟與陳世傑間就系爭不動產所為 上開買賣契約關係為真正，且被告徐國棟業已支付全數買 賣價金予陳世傑，方由陳世傑辦理完成所有權移轉登記予 被告徐國棟甚明。復以，原告自始亦均未能就系爭貸款（ 貸款繳款部分，另見後述）外之其餘買賣價金、買賣完稅 款、火災及地震保險費、103年至111年間每年度房屋稅及 地價稅（原告僅提出102年度地價稅1紙，見本院卷一第24 9至250頁）等費用均係由伊支出等情提出相關舉證以實其 說，則依上開說明，足見原告主張系爭不動產係伊所有， 僅係伊先後借名登記於陳世傑及被告徐國棟名下云云，當 嫌無據，蓋以，倘若系爭不動產自始確均為原告所有，僅 係先後由陳世傑及被告徐國棟出名，則系爭不動產之相關 買賣價金、完稅款、火災與地震險及其間每年度房屋稅及 地價稅等支出當應係由原告繳付為是，且焉有系爭貸款金 額係由被告徐國棟全數提領使用，而非由原告取得清償原 貸款餘額537萬4180元後之剩餘差額及其餘買賣價金之餘 地。 （3）又查，廣丞公司、拓隆公司、寬廣公司及何鳳幸於102年 至111年間匯至系爭帳戶之金額共317萬8008元，其中廣丞 公司及拓隆公司共匯款303萬2965元至系爭帳戶內；而被 告徐國棟對於廣丞公司、拓隆公司於102年1月間起則存有 共1180萬元之債權等情，業據原告提出附表1及上開公司 帳戶交易明細、匯款申請書等為證（見本院卷二第15至12 1頁），及被告徐國棟提出砂石買賣簽單及匯款單等為證 （見本院卷二第133至143頁），且參諸原告之母何鳳幸於 臺灣高等法院113年度重上字第336號渠與被告徐國棟之另 案請求所有權移轉登記訴訟中（下稱高院另案訴訟）亦對 於廣承公司與被告徐國棟間存有550萬元借貸關係等情未 為爭執（見本院卷二第162頁），是堪認被告徐國棟與廣 丞公司、拓隆公司、寬廣公司及何鳳幸間確實存有上開資 金往來無訛。再者，經本院查詢廣丞公司及拓隆公司之商 工登記資料，既可見廣丞公司於102年起迄今之法定代理 人皆為何鳳幸；而拓隆公司於100年8月5日至109年9月1日 之法定代理人為被告徐國棟，另109年9月2日至113年10月 31日之法定代理人更為何鳳幸，自113年11月1日迄今之法 定代理人則為許譯壬（見本院卷二第239至247頁），亦即 廣丞公司、拓隆公司之法定代理人自102年起迄今均未曾 由原告任之，是堪見原告徒以廣丞公司、拓隆公司對外所 開立之簽收單皆有標示伊姓名及電話云云為據，亦無從作 為認定伊即為廣丞公司及拓隆公司實際負責人之有利證據 。再者，即便審認原告為廣丞公司、拓隆公司之實際負責 人；惟公司法第98條第1項明文承認有限公司之法律主體 地位，為享有權利、負擔義務之獨立法人格，並與其公司 負責人間之人格互異，不得將二者債權債務關係混為一談 。是以，審之原告與被告徐國棟所提上開交易明細等資料 ，既僅可見被告徐國棟與廣丞公司、拓隆公司、寬廣公司 及何鳳幸間確實存有上開資金往來；然未見原告個人就系 爭不動產之買賣價金或系爭房貸曾支付分毫，依上開說明 ，自難以被告徐國棟系爭帳戶內用以繳付系爭貸款之款項 確係由廣丞公司及拓隆公司等為支應，即逕認屬由原告個 人所繳納，進而推認原告與被告徐國棟間就系爭不動產存 有借名登記關係。準此，縱認被告徐國棟與廣丞公司、拓 隆公司間並無上開借款及還款之情事；然廣丞公司、拓隆 公司就系爭不動產之系爭貸款所為上開匯款，亦僅屬被告 徐國棟與廣丞公司、拓隆公司間所生之資金往來關係，而 僅為被告徐國棟應與廣丞公司、拓隆公司間為公司內部財 務結算之問題，確與原告個人無涉，自難依此遽認原告主 張伊與被告徐國棟就系爭不動產具有借名登記之合意，且 確係由伊支付系爭不動產之買賣價金等情為真。依上，在 在足認原告主張伊與被告徐國棟就系爭不動產間存有借名 登記關係云云，顯屬未能舉證以實其說，無足憑採。 （四）承上，被告徐國棟於102年3月19日以買賣為原因取得系爭 不動產所有權，並已於系爭不動產謄本上登記為所有權人 ，而原告則未能舉證證明伊與被告徐國棟間就系爭不動產 確存有借名登記之契約關係存在，均如前述，依首揭說明 ，自應認被告徐國棟係屬系爭不動產之實質所有權人，從 而，原告猶仍主張伊對於系爭不動產方具所有權，被告徐 國棟僅為出名人而無權將系爭不動產處分出售予他人云云 ，當嫌無據。從而，被告徐國棟基於其為系爭不動產所有 權人之地位，於111年10月4日與被告林逸軒就系爭不動產 簽立買賣契約，並於111年11月9日將系爭不動產以買賣為 原因移轉所有權登記予被告林逸軒；又被告林逸軒再基於 其所有權人之地位，於112年4月24日與被告林岱昀就系爭 不動產另簽立買賣契約，並於112年6月6日將系爭不動產 以買賣為原因移轉所有權登記予被告林岱昀，當均係被告 徐國棟、被告林逸軒基於所有權人處分權所為之有效法律 行為，自不容原告置喙。綜上所述，原告所為本件先位及 備位聲明，既均以原告與被告徐國棟間就系爭不動產存有 借名登記之契約關係為前提，然原告尚未能就此舉證以證 其實，亦即原告對於被告徐國棟名下之系爭不動產實未具 而無從主張所有權存在，業如前述，則原告主張以本件民 事起訴狀繕本送達作為終止借名登記契約之意思表示，並 為上開先位及備位之請求，已均屬無據，應予駁回。 （五）況且，被告間就系爭不動產買賣之債權行為及移轉登記之 物權行為，亦均無因通謀虛偽而無效之情： （1）按民法第87條第1項所定之通謀虛偽意思表示，必須表意 人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構 ，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故規定此項 意思表示為無效（最高法院78年度台上1857號判決參照） 。又所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相 故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真 意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始 為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示 與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示 （最高法院62年台上字第316號民事裁判要旨參照）。而 第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該 第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責 （最高法院112年度台上字第736號判決意旨足供參照）。 查原告主張被告間就系爭不動產所為之買賣契約暨物權行 為係出於通謀虛偽意思表示而屬無效等情，為被告3人所 否認，依上開說明，自應由原告就此事實負舉證責任。 （2）查被告徐國棟與被告林逸軒2人乃係透過欣達泰公司仲介 居間，於111年9月27日就系爭不動產簽訂買賣契約，約定 買賣價金為1250萬元，被告林逸軒並以系爭不動產設定抵 押權，向元大銀行辦理房貸，且雙方有開立履約保證專戶 ，被告林逸軒確已支付系爭不動產之上開買賣價金予被告 徐國棟等情，有上開不動產買賣契約書、不動產買賣價金 履約保證申請書、系爭不動產買賣價金履約保證專戶收支 明細暨點交確認書等在卷可參（見本院卷一第147頁至第1 74頁、第355頁至第379頁）；而被告徐國棟於111年11月9 日以買賣為原因移轉系爭不動產所有權予被告林逸軒，是 被告林逸軒於111年11月9日至112年6月5日為系爭不動產 之登記名義人等情，亦為兩造所不爭執，業如前述；又經 本院向元大銀行函詢被告林逸軒就系爭不動產之貸款情形 ，亦據元大銀行於113年9月26日以元銀字第1130029063號 函覆被告林逸軒確有以系爭不動產為擔保向元大銀行申請 房屋貸款，經該行核貸1000萬元且設有抵押權等語，並檢 附被告林逸軒個人金融房屋貸款契約書、他項權利證明書 、抵押權設定契約書、系爭不動產謄本及放款往來交易明 細到院供參（見本院卷一第389頁至第435頁）；另被告林 逸軒與被告林岱昀2人間則係透過飛鷹地產仲介居間，雙 方於112年4月24日就系爭不動產簽訂買賣契約，約定買賣 價金為1450萬元，並開立履約保證專戶，被告林岱昀業已 將買賣價金全數給付予被告林逸軒等情，有其等間不動產 買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產買 賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書在卷可參（見 本院卷一第311頁至第339頁）；而被告林逸軒則以於112 年6月6日以買賣為原因移轉系爭不動產所有權予被告林岱 昀，是被告林岱昀於112年6月6日迄今為系爭不動產之登 記名義人等情，亦為兩造所不爭執，均如前述；而上開買 賣契約等書面資料確均係經由買賣契約雙方親自簽名，而 原告對該等書證之形式真正亦未爭執，依民事訴訟法第35 8條第1項規定，應推定為真正，基上，自足認原告空言主 張被告等人所為上開買賣係通謀虛偽而無效云云，顯然無 據。 （3）至原告雖以伊已於111年10月10日在系爭房屋之門窗上噴 寫「自購者此地官司訴訟中。此地權非真正所有人。注意 免生訟累」等文字，可見被告間就系爭不動產之買賣為通 謀虛偽云云；而查，原告主張伊有於上開時日在系爭房屋 門窗上噴寫該文字等情，固未為被告徐國棟所否認，堪認 為真；又被告徐國棟與被告林逸軒確係於111年9月27日簽 立買賣契約，固屬無訛。然則，審之系爭不動產之買賣契 約、異動索引暨登記謄本，可見系爭不動產於102年3月19 日至111年11月8日之登記名義人為被告徐國棟；另111年1 1月9日起至112年6月5日之登記名義人為被告林逸軒，已 如前述，則被告林逸軒及被告林岱昀為前開買賣行為時， 因基於信賴該不動產登記謄本之公示外觀，而購入系爭不 動產並辦理所有權移轉登記，即便原告有於系爭不動產為 產權不明之文字標示，亦仍不足證明被告3人間就系爭不 動產之買賣行為並非善意且為通謀虛偽意思表示。準此， 當亦無從依原告上開所為逕認被告3人就系爭不動產買賣 之債權行為及物權行為有通謀虛偽意思表示而屬無效。承 上各情，原告對於被告3人間就系爭不動產所簽訂之買賣 契約及所有權移轉登記之行為究有何通謀虛偽之意思表示 等情，既亦未能舉證以實其說，足認原告就此所為主張， 仍嫌無憑。 （六）末按，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人 得請求賠償損害；受任人因處理委任事務有過失，或因逾 越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民 法第226條第1項及第544條固分別定有明文。然按，所有 人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所 有物，並排除他人之干涉，民法第765條亦有明定。而查 ，原告既無法證明伊與被告徐國棟間就系爭不動產存有借 名登記關係，而被告徐國棟於102年3月19日已因買賣取得 系爭不動產之所有權，亦即系爭不動產確屬被告徐國棟所 有無訛，業經本院審認如前，依上開規定，被告徐國棟自 得基於其所有權權能而自由處分系爭不動產，而被告徐國 棟於111年11月9日以買賣為登記原因將系爭不動產移轉登 記於被告林逸軒，自屬合法處分其所有物之行為，尚非原 告可得干涉。基上，堪認原告依民法第266條、第544條等 規定所為先位、備位之請求，均屬無由，不應准許。 七、綜上所述，原告先位聲明請求：（1）被告林岱昀應將系爭 不動產於112年6月6日以買賣為原因所為之所有權移轉登記 予以塗銷。（2）被告林逸軒應將系爭不動產於111年11月9 日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。（3）被告徐 國棟應將系爭不動產所有權移轉登記予原告；另備位聲明請 求：被告徐國棟應給付原告1250萬元及法定遲延利息，均為 無理由，應予駁回。又原告之訴（備位之訴）既經駁回，其 假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據 ，經本院審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論駁。 至原告雖另請求通知證人即陳世傑、張馨文2人到庭，欲證 陳世傑於102年前登記為系爭不動產之所有權人是否係為原 告借名登記、系爭契約成立之真實性，及原告與被告徐國棟 間就系爭不動產是否為借名登記關係等情；惟縱使原告與陳 世傑間就系爭不動產間存有借名登記關係，亦不能據此認定 原告與被告徐國棟就系爭不動產間亦有借名登記關係存在， 且證人張馨文乃係原告所指伊與被告徐國棟間有無約定借名 登記之契約以外之人，而顯無從知悉，自難以為證；況依兩 造所提之上開事證，業經本院調查證據後，綜合卷內資料認 定如前所述，是本院認當無再行傳訊上開證人之必要，附此 敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　11　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　許惠瑜 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉碧雯

2025-03-11

MLDV-112-重訴-50-20250311-1

重訴
臺灣新北地方法院

返還價金

臺灣新北地方法院民事判決 111年度重訴字第636號 原 告 錢裕欣 訴訟代理人 孫全平律師 被 告 陳志元 陳玉萍 陳風宇 李風廷 陳風年 李文晴 共 同 訴訟代理人 陳達德律師 複 代理人 林殷廷律師 上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國113年2月12日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告陳志元、陳玉萍、陳風宇、陳風廷、陳風年應於被繼承人陳 林愛卿遺產範圍內連帶給付原告新台幣（下同）參拾柒萬肆仟陸 佰貳拾伍元，及自民國（下同）113年12月19日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告陳志元、陳玉萍、陳風宇、陳風廷、陳風年連帶 負擔三分之一，其餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以壹拾貳萬肆仟捌佰柒拾伍元供擔保後，得 假執行。但被告陳志元、陳玉萍、陳風宇、陳風廷、陳風年如以 參拾柒萬肆仟陸佰貳拾伍元預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條 至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即 為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟；聲明承受 訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴 訟法第168條、第175條、第176條分別定有明文。經查：本 件起訴被告陳林愛卿（112年2月9日歿）、備位被告陳志恆 （111年12月11日歿）先後死亡，經被告陳志元（陳林愛卿 之承受訴訟人）、陳玉萍（陳林愛卿之承受訴訟人）、陳風 宇（陳林愛卿、陳志恆之承受訴訟人）、陳風廷（陳林愛卿 、陳志恆之承受訴訟人）、陳風年（陳林愛卿、陳志恆之承 受訴訟人）、李文晴（陳志恆之承受訴訟人）承受訴訟， 　　，有民事聲明承受訴訟狀、繼承系統表、被繼承人陳林愛卿 、陳志恆之除戶謄本、繼承人之戶籍謄本等件在卷可查，核 與前開規定相符，應予准許，合先敘明。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或 　　減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告原起訴聲明為：「先位聲明 ：一、被告陳林愛卿應給付原告8,000,000元，及自111年10 月22日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。二、原告 願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：一、被告陳林愛卿 應給付原告 4,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止按年息百分之五計算之利息。二、備位被告陳志恆、 被告陳林愛卿應連帶給付原告4,000,000元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。三、 第一項所命被告陳林愛卿給付部分，與第二項所命備位被告 陳志恆及被告陳林愛卿連帶給付部分，如其中一人已為給付 ，另一人於給付範圍内同免其責任。四、原告願供擔保，請 准宣告假執行 。」，之後變更為「一、先位聲明：被告陳 志元、陳玉萍、陳風宇、陳風廷、陳風年應於被繼承人陳林 愛卿遺產範圍內連帶給付原告1,171,150元，及自民事訴之 變更狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利 息。二、願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：一、被告陳 風宇、陳風廷、陳風年、李文晴應於被繼承人陳志恆遺產範 圍內連帶給付原告1,171,150元，及自民事訴之變更狀繕本 送達一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。二、願 供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第211頁），原告上 開所為，符合法律規定，自應准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：㈠原告於111年6月26日以730萬元向陳林愛卿購買 新北市○○區○○○段 000 ○00000○000 地號土地(權利範圍 ： 應有部分各4分之1)及同段1050建號建物（權利範圍：全部 ，門牌號碼：新北市○○區○○○路00巷00○0號4樓），並含買賣 契約書内照片所示頂樓增建之不動產（下合稱系爭不動產） ，當日陳林愛卿因不便到場而由其子即陳志恆代理簽名，嗣 經雙方於111年9月2日全部付款並交屋完畢。豈料，原告於1 11年9月28日自系爭不動產樓下住戶處得知系爭不動產有訴 訟糾紛存在，又於同日見信箱張貼有訴訟文件寄存通知書， 詢問後才由被告陳志元於同年10月3日交付含開庭通知書、 書狀繕本等訴訟資料，始得知系爭不動產頂樓增建部分已於 110年8月19日遭同棟另位區分所有權人鄭禮易訴請拆除，顯 見陳林愛卿、陳志恆均未依買賣契約書第2條第2款約定於交 屋前通知原告，亦違反擔保系爭不動產並無占用糾葛之約定 。因陳林愛卿、陳志恆先後死亡，故請求繼承人依兩造間買 賣契約賠償⑴因屋頂增建物另案訴訟（本院110年度訴字第30 52號，下稱另案）延滯，致系爭不動產從111年延後至113年 修繕所增加的裝潢費用差額326,900元。⑵因陳林愛卿違約， 致系爭不動產增建部分可能遭拆除，及可能因解約而返還房 屋而無法裝潢入住，至今因另案尚待和解而無法入住，無法 正常使用系爭不動產，受有相當於租金之損害749,250元。⑶ 因另案訴訟須額外施作頂樓水塔及防水工程費用95,000元， 以上共計1,171,150元。㈡如認不得依兩造間契約為請求，陳 林愛卿、陳志恆隱瞞頂樓增建物遭起訴拆除事項，致原告受 詐欺陷於錯誤而簽約，顯然侵害原告意思決定自由權，且詐 欺本屬違背善良風俗之方法，本應對原告負民法第184條侵 權行為損害賠償責任，故備位請求被告等人賠償損害。㈢並 聲明：如程序事項欄所載。 二、被告抗辯： 　　雙方一直在洽談和解，就原告請求項目中增建物處理費用95 ,000元會考慮，但裝潢費用差額之前都沒有提到，另外，當 事人還要處理三樓的修復費用及鑑定費用，都要一筆錢。至 於租金部分，認為並未影響四樓部分的使用收益。並聲明： ㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。 三、本院判斷如下：　　 　㈠查原告主張於111年6月26日以730萬元向陳林愛卿購買系爭不 動產，當日陳林愛卿因不便到場而由其子即陳志恆代理 簽 名，雙方於111年9月2日全部付款並交屋完畢。之後原告於1 11年9月28日於信箱見張貼有訴訟文件寄存通知書，詢問後 才由被告陳志元於同年10月3日交付含開庭通知書、書狀繕 本等訴訟資料，始得知系爭不動產頂樓增建部分已於110年8 月19日遭同棟另位區分所有權人鄭禮易訴請拆除等情，有系 爭不動產物件說明、買賣契約書、價金履約專戶明細暨點交 證明書及房地產登記費用明細表、郵務送達通知書、另案起 訴狀繕本、裁定通知書等文件可稽（見本院卷第33至65頁） ，且為被告所不爭執，自應認定屬實。 　㈡按系爭不動產買賣契約書第2條第2款約定：「若增建(違建） 或占用部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前 ）曾 被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住 戶主 張權利時，賣方應即通知買方，買方得以請求損害賠 償或 解約。」、第9條第1項、第3項約定：「賣方擔保本買 賣標 的物產權清楚，並無 …其他糾葛等情事 ，如有上述 任何情 事，除本契約内另有約定外，應由賣方於本契約約 定之完 稅日前清理完畢，否則視為違約；若買方因此受有損 害， 賣方應負完全賠償責任。」、「買方於本買賣標的物交屋後 始發覺上述一及二情事，賣方仍應負完全清理責任，否則即 為違約，若買方因此受有損害，賣方應負完全賠償責 任。 」由此可知，陳林愛卿依契約約定應於系爭不動產交屋前曾 經其他區分所有權人就增建部分主張權利時即時告知 原告 此情事，並應擔保系爭不動產之產權清楚並無糾葛，否則自 應負損害賠償責任。而如前所述，原告已於111年9月2日全 部付款並交屋完畢，之後卻發現系爭不動產頂樓增建部分早 已於110年8月19日遭同棟另位區分所有權人鄭禮易訴請拆除 等情，顯見陳林愛卿已經違反買賣契約第2條約定，自應負 賠償責任。 　㈢按「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定 之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失 利益。」、「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉 證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在 此限。」，民事訴訟法第216條、第277條分別定有明文。 　㈣另按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償 責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。 違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但 能證明其行為無過失者，不在此限。」，民法第184條亦有 明文。又侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他 人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與 損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請 求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法 院100年度台上字第328號判決要旨參照）。 　㈤本件中，就原告各項請求說明如下： 　1.裝潢費用差額326,900元部分 　　原告主張因屋頂增建物另案訴訟延滯，致系爭不動產從111 年延後至113年修繕增加裝潢費用差額326,900元等情，並提 出估價單兩份為證（見本院卷第231至247頁）。惟查，依估 價單內容所載，111年僅由單一宏藝室內設計工程公司（下 稱宏藝公司）估價，而113年則由陳裕璋簽約，但報價單分 別署名劉林秋菊、宏藝公司、振宏水電行、米麗恩櫥櫃，及 不知名人士line對話紀錄，兩者估價方式本有不同，價格自 然會有差價。再者，111年、113年估價單所載修繕項目也有 不同，自然價格有所不同。因此，既然估價方式、修繕項目 均有不同，兩年度的差價能否認定是因系爭不動產從111年 延後至113年修繕所增加，仍無法認定屬實。何況，原告迄 今均未提出付款證明，也無法認定其確有支付修繕費用而受 有差價之損害。故原告此部分請求，無法准許。 　2.受有相當於租金之損害749,250元部分 　　原告主張因陳林愛卿違約，致系爭不動產增建部分可能遭拆 除，及可能因解約而返還房屋而無法裝潢入住，至今因另案 尚待和解而無法入住，無法正常使用系爭不動產，依照內政 部租賃實價登錄查詢系爭不動產鄰近條件相同之物件租金行 情，以平均單價每坪925元、系爭不動產總坪數30坪計算， 每月相當於租金之損害為27,750元，則自111年9月2日交屋 起計算至113年12月2日止，共有27個月無法正常使用，共受 有相當於租金之損害749,250元（925x30x27=749250）等情 ，並有實價登錄資料可稽（見本院卷第219至230頁）。惟查 ，系爭不動產關於頂樓增建部分，因另案訴訟而可能遭拆除 ，確實無法自行使用或供出租使用，致損失可得預期之租金 利益；但關於四樓部分，因不在另案訴訟範圍，自無不能使 用情形，故此部分自不發生相當於租金損害之情形。因此， 依照原告所提出且為被告所不爭執的計算方式，則依頂樓增 建物、四樓各以15坪計算，則原告僅能請求因頂樓增建物涉 訟不能使用而相當於租金之損害374,625元（749250/2=3746 25）。 　3.因另案訴訟須額外施作頂樓水塔及防水工程費用95,000元部 分 　　原告主張因另案訴訟有關拆除增建返還頂樓平台之判決效力 將及於原告，因該案原告提出和解條件而額外施作頂樓水塔 及防水工程，須額外支出95,000元，亦屬損害賠償範圍等情 　　，並提出估價單為證（見本院卷第249頁）。惟查，另案訴 訟迄今尚未和解，也未終結，有本院公務查詢電話紀錄可稽 （見本院卷第261頁），故此部分損害尚未發生，原告也未 實際支付此部分費用，自無法請求被告賠償。 　4.由上可知，除未能使用頂樓增建物所生相當於租金之損害已 經發生外，其餘修繕費用差價326,900元部分、施作頂樓水 塔及防水工程費用95,000元部分，原告均未能舉證確已發生 損害，則原告依依系爭不動產買賣契約書第2條第2款約定、 民法第184條等規定提起先、備位之訴請求被告連帶給付， 均無理由，應予駁回。　 四、綜上所述，原告依系爭不動產買賣契約書第2條第2款約定， 請求被告陳志元、陳玉萍、陳風宇、陳風廷、陳風年應於被 繼承人陳林愛卿遺產範圍內連帶給付原告374,625元，及自 民事訴之變更狀繕本送達翌日即113年12月19日起（見本院 卷第211頁）至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分 ，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予 駁回。 五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分並無 不合，爰酌定相當擔保金額准許之；併依聲請酌定相當擔保 金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分 ，其假執行之聲請已失依據，應併駁回。 六、原告其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不 逐一論列說明。　　 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　 　月　　10　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　劉以全 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　溫凱晴

2025-03-10

PCDV-111-重訴-636-20250310-1

訴
臺灣新北地方法院

返還所有權狀

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第3366號 原 告 陳彩潔 訴訟代理人 邱奕澄律師 複 代理人 吳庭毅律師 被 告 吉田開發建設有限公司 法定代理人 曾進興 被 告 謝馥禧 上二人共同 訴訟代理人 陳之琳律師 李宗哲律師 上列當事人間請求返還所有權狀事件，經本院於民國114年2月13 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土 地）原為兩造及他共有人共有，被告吉田開發建設有限公司 （下稱吉田公司）、謝馥禧（單指其一逕稱其名，合指則稱 被告）為擔保其二人負欠訴外人林天明之債務，乃於民國11 0年11月15日以其二人當時系爭土地應有部分設定登記擔保 債權總額新臺幣（下同）4,200萬元之最高限額抵押權（下 稱系爭抵押權）予林天明，被告於111年1月23日依土地法第 34條之1第1項規定出賣系爭土地全部，並於111年1月23日與 原買方訴外人森達開發有限公司（下稱森達公司）訂立不動 產買賣契約書（下稱原契約），經原告依土地法第34條之1 第4項規定行使共有人優先承購權，乃於111年6月8日與被告 訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以150, 110,400元之總價買受系爭土地全部，兩造並共同委任訴外 人林偉峻地政士處理系爭土地移轉登記及申領新權狀等事務 ，且約定俟原告全部清償系爭契約尾款完訖後，林偉峻始須 將系爭土地新領權狀（下稱系爭權狀）交付原告，而系爭契 約第6條第3項約定（下稱系爭條款）違反土地法第34條之1 第4項之強制規定、公序良俗及誠信原則，應屬無效，應認 系爭條款僅約定原告應負責塗銷系爭抵押權，並未使原告承 受系爭抵押權債務，原告僅單純受讓取得系爭土地，不因此 成為系爭抵押權債務之債務人，系爭抵押權債務之債務人仍 為被告，又原告已給付簽約款4,500萬元、完稅款6,000萬元 ，並基於系爭土地第三取得人即系爭抵押權債務利害關係人 之地位，將尾款45,510,400元中3,500萬元，於111年8月31 日，以林天明為受取權人，清償系爭抵押權債務並塗銷系爭 抵押權之提存原因，辦理清償提存，而為被告代償系爭抵押 權債務，此提存金額業經林天明全數領取並塗銷系爭抵押權 ，原告依民法第312條、第881條之17準用第879條第1項規定 ，承受林天明對被告之債權，原告並已通知被告以該債權與 系爭契約尾款債權45,110,400元互為抵銷，抵銷後尾款餘額 10,110,400元，原告則於111年10月3日以被告為受取權人， 辦理清償提存，原告既已全部付清含尾款在內之系爭契約價 金，被告自應同意原告向林偉峻取回系爭權狀，爰依民法第 348條第1項、第767條第1項前段規定及系爭契約約定，提起 本件訴訟。並聲明：被告應同意原告向林偉峻取回系爭權狀 。 二、被告則以：系爭條款約定原告應自行承受或塗銷系爭抵押權 並負擔因此所生之清償責任，此為原告應負擔之契約義務， 與被告無關，原告為塗銷系爭抵押權所需之花費，應由原告 自行負擔，不得事後要求於系爭契約價款中扣除或主張抵銷 ，且原告清償系爭抵押權債務，係履行其依系爭條款應負擔 之契約義務，與民法第312條、第879條第1項規定有別等語 資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、經查，以下事實有下列證據可稽，且為兩造所不爭執，堪信 為真實： 　㈠系爭土地原為兩造及他共有人共有，被告為擔保其二人負欠 林天明之債務，乃於110年11月15日以其二人當時系爭土地 應有部分設定登記系爭抵押權予林天明（見本院卷第45頁至 第50頁、地政資料卷第5頁至第8頁、第51頁系爭土地謄本、 地籍異動索引、系爭抵押權設定登記申請書及設定契約書） 。 　㈡被告於111年1月23日依土地法第34條之1第1項規定出賣系爭 土地全部，並於111年1月23日與原買方森達公司訂立原契約 ，經原告依土地法第34條之1第4項規定行使共有人優先承購 權，乃於111年6月8日與被告訂立系爭契約，約定原告以150 ,110,400元之總價買受系爭土地全部，兩造並共同委任林偉 峻地政士處理系爭土地移轉登記及申領新權狀等事務，且約 定俟原告全部清償系爭契約尾款完訖後，林偉峻始須將系爭 權狀交付原告，而系爭條款約定「甲方（指買方原告）知悉 土地現有設定他項權利（指系爭抵押權），本抵押設定（指 系爭抵押權設定）由買受人自行承受或塗銷，乙方（指被告 ）不負任何解除責任」（見本院卷第63頁至第71頁系爭契約 、第211頁、臺灣臺北地方法院【下稱北院】111年度訴字第 5162號【下稱甲案】卷【下稱甲案一審卷】第163頁至第169 頁）。 　㈢原告已給付系爭契約價金中簽約款4,500萬元、完稅款6,000 萬元。 　㈣系爭土地於111年8月24日以買賣為原因所有權移轉登記予原 告（見地政資料卷第55頁至第63頁系爭土地謄本、地籍異動 索引）。 　㈤原告於111年8月31日，以林天明為受取權人，清償系爭抵押 權債務並塗銷系爭抵押權之提存原因，清償提存3,500萬元 ，此提存金額業經林天明全數領取，系爭抵押權並於111年9 月22日塗銷（見本院卷第103頁提存書、北院111年度存字第 1989號、111年度取字第2048號卷宗、地政資料卷第61頁地 籍異動索引）。 　㈥原告於111年10月3日以被告為受取權人，清償提存系爭契約 價金10,110,400元（見本院卷第105頁提存書、本院111年度 存字第1419號卷宗）。 　㈦原告於甲案依民法第541條第1項、第767條第1項前段規定， 起訴請求林偉峻交付系爭權狀，被告為輔助林偉峻而參加甲 案訴訟，經甲案第二審判決駁回原告之訴，上訴後經最高法 院以113年度台上字第1939號裁定駁回上訴確定（見甲案歷 審卷宗）。 　㈧原告前於111年3月起訴請求確認就系爭土地有以原契約相同 條件訂立買賣契約之優先承購權，並請求被告依原契約相同 條件與原告簽立買賣契約等，經本院以111年度重訴字137號 確認優先承買權存在等事件（下稱乙案）受理，其後於111 年6月撤回乙案之起訴（見乙案卷宗）。 四、本院之判斷： 　㈠系爭條款之解釋及效力？ 　⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人 數不予計算。土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時， 他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條 之1第1項、第4項定有明文。考之土地法第34條之1第4項立 法意旨在於藉共有物應有部分之出賣，承認他共有人有優先 承購權，以簡化共有關係，使共有關係趨於單純（最高法院 72年台抗字第94號裁判、100年度台再字第24號判決參照） 。部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地全 部，他共有人仍有優先承購之權利（最高法院109年度台上 字第3136號裁定、最高法院民事大法庭109年度台上大字第2 16號裁定理由參照）。部分共有人既係出賣共有物全物，則 主張優先承購之共有人自應就共有物全部按同一價格為承購 （最高法院109年度台上字第1391號判決參照）。所謂「以 同一價格共同或單獨優先承購」，係指他共有人有請求以「 同樣條件」訂立買賣契約之優先承購權。申言之，出賣之共 有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之「一切條件」，諸如 買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，優 先購買權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買 賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力（ 最高法院112年度台上字第1493號、111年度台上字第1902號 判決參照）。而部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出 賣共有土地全部，依同條第2項規定，應以書面通知他共有 人。此書面通知規定之立法目的，在使優先購買權人知悉出 賣條件，以利其決定是否行使優先購買權，書面通知並無格 式或名稱之限制，無論其係訴訟上或訴訟外為之，凡得以使 優先購買權人知悉出賣之條件者即足，並包括提出出賣人與 買受人間之買賣契約書，亦可認係書面之通知（最高法院10 7年度台上字第288號判決參照）。另解釋意思表示，固須探 求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但所用之辭句業 已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭 句而更為曲解。 　⒉原告依土地法第34條之1第4項規定行使共有人優先承購權， 揆之前揭說明，其須以原契約同樣條件訂立買賣契約，且須 完全接受原契約之一切條件，而勾稽原契約與系爭契約各條 款內容（見本院卷第66頁至第71頁、甲案一審卷第163頁至 第169頁），除買方不同外，其餘各條款內容均一致無異， 足認原告係以原契約同樣條件訂立買賣契約而買受系爭土地 。 　⒊細繹系爭條款（內容同原契約第6條第3項，下不贅述）明載 系爭抵押權設定由買受人自行承受或塗銷，賣方被告不負任 何解除責任，其使用之文字平易，非艱澀難懂，且原告為行 使優先承購權，亦委任具法律專業之律師處理，應無閱讀及 理解之困難，而「承受」意指承擔繼受，「解除」則指解消 ，概已明示其真意為買受人應一己承受系爭抵押權債務，並 自行負擔解消系爭抵押權設定之一切責任，而排除賣方被告 對系爭抵押權債務及設定解消之一切責任，無須別事探求， 自不得反捨其文字更為曲解，既系爭抵押權債務應由買受人 一己承受，並應由買受人自行處理系爭抵押權設定之解消且 負擔相應責任，而與賣方被告無涉，復參之原買方森達公司 陳明原契約第6條第3項意指買方除應支付系爭契約全數價款 外，並應自行承擔解除系爭抵押權設定所發生之清償責任（ 見甲案一審卷第254頁之1），以及系爭契約第3條就尾款45, 110,400元之給付方式僅約定為「雙方同意於所有權移轉登 記完成，地政事務所核發權狀後，由甲方（指買方」付給乙 方（指賣方）」，價金分配表就價金之分配則約定簽約款4, 500萬元、尾款45,110,400元皆付款予被告，完稅款6,000萬 元則付款予共有人全體，均未見有買方得清償系爭抵押權債 務代尾款給付之約定（見本院卷第67頁、第70頁、甲案一審 卷第164頁、第167頁），足徵買受人就系爭抵押權債務所為 之清償，非屬買賣價金之一部或縮短給付，亦不得代尾款之 給付甚明。 　⒋被告於111年1月23日依土地法第34條之1第1項規定出賣系爭 土地全部並與原買方森達公司訂立原契約後，即於111年1月 24日以板橋莒光郵局存證號碼第21號存證信函，通知含原告 在內之他共有人此事，並限期函到15日內表示是否行使優先 承購權，該信函固未檢附原契約本文，但已檢附原契約價金 分配表，且內文第四點已載明「標的現有抵押權設定，本抵 押設定由買受人自行承受或塗銷，賣方不負任何解除責任（ 相當於系爭條款全文）」（見本院卷第59頁至第62頁），原 告收受該信函後，即於111年1月26日以陽澄律字第2號律師 函通知被告於111年1月28日前提供完整原契約，俾其決定是 否行使優先承購權（見乙案卷第45頁至第48頁），並於111 年1月27日以桃園成功路郵局存證號碼第121號存證信函，通 知被告原告願依同一價格、同一條件行使優先承購權，並再 次要求被告提供完整原契約（見乙案卷第49頁至第51頁）， 經被告於111年1月28日提供完整原契約影本予原告收受閱覽 後（見乙案卷第55頁至第56頁說明一、乙案卷第62頁說明四 ），原告於111年2月7日以桃園南門郵局存證號碼第64號存 證信函，通知被告提供原契約正本以查驗，並要求被告說明 系爭抵押權債務清償狀況（見乙案卷第55頁至第58頁），被 告於111年2月11日提供原契約正本予原告方查驗後（見乙案 卷第61頁至第63頁、第177頁至第179頁），原告於111年2月 15日以桃園南門郵局存證號碼第73號存證信函，通知被告並 重申原告就系爭土地全部行使優先承購權，並要求被告提供 系爭抵押權債務清償狀況及債務詳細資料（見乙案卷第65頁 至第70頁），被告乃於111年2月18日以板橋文化路郵局存證 號碼第232號存證信函，通知原告系爭抵押債務金額為3,500 萬元（見乙案卷第73頁至第76頁），足見原告於111年1月28 日已知原契約含原契約第6條第3項、第3條及價金分配表在 內之一切條件，並於111年2月18日已悉系爭抵押權債務尚負 欠3,500萬元。 　⒌原告就原契約第6條第3項約定，雖於111年2月7日、111年2月 15日、111年2月24日以桃園南門郵局存證號碼第64號、第73 號、第81號存證信函，一再爭執原告僅負責塗銷系爭抵押權 ，無義務承擔系爭抵押權債務，而其為塗銷系爭抵押權而清 償系爭抵押權債務之金額，應視作買賣價金之一部，買賣價 金在其清償系爭抵押權債務與塗銷系爭抵押權之限度內應扣 除之，或其得依民法第312條規定承受原債權人對被告之權 利而向被告請求云云（見乙案卷第55頁至第58頁、第65頁至 第70頁、第77頁至第83頁），惟被告先於111年2月18日以板 橋文化路郵局存證號碼第232號存證信函，嚴正表明原契約 第6條第3項約定系爭抵押權應由買受人自行承受或塗銷，此 為行使優先承購權之同一條件（見乙案卷第75頁），復於11 1年4月25日以111法明字第1115號律師函，再次重申原契約 第6條第3項內容，並強調原契約未將系爭抵押權之塗銷作為 買賣價金給付及移轉所有權之對價條件（見本院卷第73頁至 第75頁），再於111年5月18日以111法明字第1116號律師函 ，催告原告簽署與原契約內容完全相同之買賣契約，並依原 契約第3條約定給付簽約款4,500萬元，給付對象與金額如價 金分配表所示（見本院卷第191頁至第193頁），嗣原告於11 1年5月23日以陽澄律字第11號律師函，通知被告原告同意簽 署與原契約內容完全相同之買賣契約，並同時給付第一期買 賣價款4,500萬元（見本院卷第195頁至第196頁），並於111 年6月8日以原契約同一條件簽立系爭契約。 　⒍由前述脈絡觀之，原告於111年6月8日簽立系爭契約前，已有 相當充裕之時間（長達4個多月），充分了解原契約含第6條 第3項、第3條及價金分配表在內之一切條件，且知悉系爭抵 押權債務負欠金額為3,500萬元，對於買受人應一己承受系 爭抵押權債務，並自行負擔系爭抵押權及設定之解消責任， 被告就系爭抵押權債務債務及設定之解消並不負任何責任， 而含尾款在內之買賣價金的給付方式，並不及於系爭抵押權 債務之清償，不容許買受人以清償系爭抵押權債務代尾款之 給付等節，亦皆清楚知曉，已足使原告充分了解原契約之一 切條件，並得自行權衡行使優先承購權將負擔之義務、責任 及可取得之價值、利益，而自行決定是否行使優先承購權， 土地法第34條之1第2項通知義務及第4項共有人優先承購權 之立法目的即已達到，不違各該條項之立法意旨，而不動產 之買賣，該不動產所負擔之既存債務應由買賣雙方中何方負 終局清償責任，以及若買方予以清償，其清償得否代價金之 給付，基於私法自治及契約自由原則，買賣雙方自可自行約 定並有效成立，並不背於法律強行規定及公序良俗，此在部 分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有不動產全部 時亦無二致，系爭條款內容自無違反強制、禁止規定或公序 良俗可言，復未剝奪或限制共有人知悉出賣條件後決定是否 以同樣條件行使優先承購權之權利，與土地法第34條之1第4 項法律意旨並無不符，亦未增加法律所無之限制，即難謂系 爭條款為無效，而系爭土地共有人皆按應有部分比例分配買 賣價金，並未損及全體共有人應得之利益，至原告依系爭條 款應一己承受系爭抵押權債務，並自行負擔系爭抵押權設定 之解消責任，被告則不與焉，乃私法自治與契約自由原則之 範疇及結果，自應予以尊重，亦無違反誠信原則之問題，則 原告主張系爭條款違反強制規定、公序良俗或誠信原則而屬 無效云云，殊非有理。 　⒎茲原告充分了解上情，並自行權衡利弊得失後，仍自行選擇 行使優先承購權，並本於自主意思以原契約同一條件簽立系 爭契約，自應受系爭契約含系爭條款在內各條款內容之拘束 ，並以之為行為規範，不容原告於本件復事爭執。 　㈡系爭契約尾款45,110,400元是否已全數給付？ 　⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，為民法第334條第1 項所明定。是抵銷以主張抵銷之一方對他方有可為抵銷之債 權存在為前提。 　⒉原告就系爭抵押權債務之清償，不得視作買賣價金之一部或 縮短給付，或代尾款之給付，且被告就系爭抵押權債務及設 定之解消並不負包含清償在內之一切責任，業如前述，則無 論原告是否清償系爭抵押權債務，原告就此均不得再向被告 主張任何權利，對被告均無可抵銷之債權存在，無從以之為 抵銷，適可徵被告111年4月25日111法明字第1115號律師函 謂：買受人基於承受或塗銷系爭抵押權，依法得所得行使之 權利（見本院卷第74頁），並不及於被告。綜上，系爭契約 尾款仍欠3,500萬元未清償，原告主張系爭契約尾款中3,500 萬元經抵銷後已消滅云云，咸非有據。 　㈢原告請求被告同意原告向林偉峻取回系爭權狀有無理由？ 　⒈按當事人約定義務之履行，繫於不確定之事實者，屬權利行 使時期即清償期之約定，應認該事實發生時，為清償期屆至 之時。當事人以法律行為之履行繫於不確定之事實之到來者 ，應解釋為於其事實之發生時，為權利行使期限之屆至。 　⒉兩造約定俟原告全部清償系爭契約尾款完訖後，林偉峻方須 將系爭權狀交付原告，係將系爭權狀交付義務之履行，繫於 原告全數清償系爭契約尾款不確定事實之發生到來，為權利 行使期限即清償期之約定，矧系爭契約尾款迄未全部清償完 畢，該事實尚未發生到來，兩造就系爭權狀交付義務約定之 清償期仍未屆至，原告自不得請求被告同意向林偉峻領取系 爭權狀。 五、綜上所述，原告依民法第348條第1項、第767條第1項前段規 定及系爭契約約定，請求被告同意原告向林偉峻取回系爭權 狀，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌 　　後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定， 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　陳佳君 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林正薇

2025-03-10

PCDV-113-訴-3366-20250310-1

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