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拆屋還地等

臺灣高等法院民事判決 110年度上更一字第152號上訴人李俊格訴訟代理人李秋銘律師被上訴人李維庭訴訟代理人曾培雯律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國108年9 月9日臺灣宜蘭地方法院107年度訴字第294號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，並為訴之追加，本院於113年9月25日言詞辯論終結，判決如下：主文一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人應再將坐落宜蘭縣○○市○○○段000地號土地上，如附圖一所示面積59.6平方公尺之第4層增建物拆除。三、被上訴人應將如附表編號1至4所示之設備拆除。四、第一審、第二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外，含追加之訴），均由被上訴人負擔。五、本判決第二項所命給付，於上訴人以新臺幣78萬2,747元為被上訴人供擔保後，得假執行；但被上訴人如以新臺幣234 萬8,240元為上訴人供擔保後，得免為假執行。六、本判決第三項所命給付，於上訴人以新臺幣51萬9,408元為被上訴人供擔保後，得假執行；但被上訴人如以新臺幣155 萬8,224元為上訴人供擔保後，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面：　　按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張應受判決事項之聲明者者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件上訴人於原審依民法第767條第1項、第821條規定，請求被上訴人將坐落宜蘭縣○○市○○○段000地號土地（下稱187地號土地）上，如宜蘭縣宜蘭地政事務所（下稱宜蘭地政事務所）民國99年12月13日測量之建物測量成果圖（下稱附圖一）所示面積59.6平方公尺之第4層增建物（下稱系爭增建物）拆除，嗣於本院110年度上更一字第152號審理時，追加依民法第767條第1項、第821規定，請求被上訴人再將如附表編號1至4所示之雨遮、增建設備（下合稱系爭設備）拆除（見本院更一卷一第358頁），其追加之訴與原訴均係上訴人請求拆除系爭增建物及附屬設備（即系爭設備）所生之爭執，請求之基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，核無不合，應予准許。貳、實體方面：　　一、上訴人主張：伊與被上訴人共有187地號土地及同段188地號土地（下分稱其地號，合稱系爭土地），應有部分依序為2/ 3、1/3。又坐落187地號土地上之宜蘭縣○○市○○○段000○號之建物（下稱系爭建物），於63年5月2日以分棟為原因，將建物第1、2層及第3層依序分割登記為同市○○○段000○號建物（即門牌號碼為宜蘭縣○○市○○街00號1、2層，下稱系爭127號房屋）及同段128建號建物（即門牌號碼為同號3層，下稱系爭128號房屋），嗣經伊與被上訴人分別取得系爭127號房屋、系爭128號房屋之所有權，被上訴人竟以系爭增建物無權占有兩造共有之系爭建物屋頂平台（下稱系爭屋頂平台），爰依民法第767條第1項、第821條規定，求為命被上訴人拆除系爭增建物之判決，併陳明願供擔保請准宣告假執行（原審駁回上訴人此部分之請求，上訴人不服，提起上訴。其餘未繫屬本院者，不予贅述）。上訴人於本院110年度上更一字第152號審理時，主張被上訴人所有（或有事實上處分權）如附表編號1至4所示之系爭設備，無權占有系爭土地，故追加依民法第767條第1項、第821條規定，請求被上訴人拆除系爭設備。上訴及追加之訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第㈡項之訴及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應將系爭增建物拆除。㈢被上訴人應將系爭設備拆除。㈣願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人則以：系爭建物於62年5月1日新建，為訴外人陳芳婷及陳黃桃（下合稱陳芳婷等2人）共有（應有部分各1/2），系爭建物第1、2層及第3層因分棟而分割登記為系爭127號房屋、系爭128號房屋時，即劃分獨立出入口，且將系爭屋頂平台歸由系爭128號房屋單獨所有，非兩造共有；縱認屬兩造共有，惟陳芳婷等2人及游月娥已劃定系爭128號房屋所有人方能出入系爭屋頂平台，並單獨占有使用，應已成立默示分管協議（下稱系爭分管契約），且歷經多年均無人異議，亦為兩造可得知，上訴人自應受系爭分管契約拘束；又附表編號1、3雨遮未超過系爭屋頂平台，為系爭分管契約範圍所及，附表編號2、4之新增設備、雨遮雖超過系爭屋頂平台，然兩造就此亦成立默示分管契約，伊自非無權占有系爭屋頂平台及系爭土地等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、查系爭建物於62年5月1日新建，登記為陳芳婷等2人共有，應有部分各1/2，於63年5月2日以分棟為原因，將系爭建物第1、2層及第3層依序分割登記為系爭127號房屋、系爭128 號房屋，系爭127號房屋於同日以買賣為原因移轉登記予訴外人游月娥，系爭128號房屋則仍為陳芳婷等2人共有（應有部分各1/2）。游月娥嗣於00年00月00日出賣系爭127號房屋並移轉登記予訴外人李楊罔市，再由上訴人於100年7月27日因買賣而登記取得所有權；陳芳婷於63年5月17日因贈與而移轉系爭128號房屋應有部分1/2予陳黃桃，陳黃桃之繼承人陳繼承於91年8月9日因分割繼承而登記取得全部所有權，再由被上訴人於100年5月27日以拍賣為原因登記為所有權人；兩造共有系爭土地，上訴人應有部分為2/3，被上訴人為1/3 ；被上訴人為系爭增建物及系爭設備之所有人或事實上處分權人，系爭增建物占有系爭屋頂平台面積為59.6平方公尺，系爭設備占用系爭土地如附表編號1至4所示之面積、位置；附表編號1、3之雨遮未超出系爭屋頂平台，附表編號2、4之新增設備、雨遮已超出系爭屋頂平台等事實，有系爭建物登記謄本、異動索引、銀行拍賣網內文資料查詢結果、原法院民事執行處函文、187地號土地謄本、188地號土地謄本、附圖一及宜蘭地政事務所112年4月28日土地複丈成果圖（下稱附圖二）在卷可憑（見原審卷第97頁至第99頁、第103頁、第104頁、第169頁、第170頁、第108頁、第34頁至第36頁、第37頁及背面、第18頁、第115頁、第226頁、本院更一卷第 285頁），且為兩造所不爭執（見本院上字卷第142頁至第14 3頁、本院更一卷二第58頁至第59頁、第55頁），堪認為真正。四、上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求被上訴人拆除系爭增建物及系爭設備，為被上訴人以前詞所拒，茲就本件爭點分述如下：㈠系爭屋頂平台為兩造所共有。　⒈按民法第799條第2項規定，區分所有建築物之共有部分係指專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，則區分所有建築物之基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造，外牆、屋頂（平台）等，應均屬共有部分。又民法第799條之2規定，同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，準用民法第799條規定，其規範目的乃因同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，其使用情形與數人區分一建築物者相同，均有專有部分與共有部分，爰明定準用民法第799條規定，俾杜爭議。雖民法第799條之2規定係98年1月23日修正新增，然於修正前之此類型建物，非不可以該增訂之條文作為法理而填補之，俾法院對同一事件所作之價值判斷得以一貫，以維事理之平（最高法院110年度台上字第1958號判決意旨參照）。　⒉經查，系爭建物於62年5月1日新建，登記為陳芳婷等2人共有（應有部分各1/2），於63年5月2日因分棟分割登記該建物第1、2層為系爭127號房屋，第3層為系爭128號房屋；系爭1 27號房屋依序出賣予游月娥、李楊罔市，嗣由上訴人於100 年7月27日以買賣為原因登記取得所有權；系爭128號房屋則經陳芳婷贈與應有部分1/2予陳黃桃，再由陳黃桃之子陳繼承因分割繼承而單獨取得所有權，嗣於100年5月27日由被上訴人因拍賣而登記為所有權人等情，有系爭建物登記謄本、異動索引、銀行拍賣網內文資料查詢結果、原法院民事執行處函文為證（見原審卷第97頁至第99頁、第103頁、第104頁、第169頁、第170頁、第108頁、第34頁至第36頁、第37頁及背面），且為兩造所不爭（見本院上字卷第142頁至第143 頁、本院更一卷二第58頁至第59頁），足見系爭建物原為陳芳婷等2人共有，於63年5月2日辦理分棟分割登記，將建物第1、2層及第3層區分為系爭127號房屋、系爭128號房屋等數專有部分登記所有權，再各自轉讓、處分，其情形與數人區分一建築物者相同，雖當時民法第799條之2規定尚未新增，然依前開說明，仍應適用民法第799條之2準用第799條規定之法理，認定系爭建物之專有部分及共有部分。又系爭屋頂平台為系爭建物之主要結構，為維護建築之安全與外觀，性質上應不許分割而獨立為區分所有之客體，自屬系爭建物之共有部分，上訴人主張系爭屋頂平台為系爭建物全體區分所有權人即兩造共有一情，應屬有據。㈡陳芳婷等2人與游月娥就系爭屋頂平台應有成立系爭分管契約。　⒈按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。又共有物分管之約定，亦不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上約定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又共有人間若可認定已成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，應受分管契約之拘束。若共有人占有區分所有權人共用之特定部分，已歷有年所，顯而易見，倘共有人未曾默許，應無不加干涉之理，應認共有人間就上開占有特定部分已成立默示分管合意，縱嗣後應有部分經移轉予第三人所有，對於知悉或可得知悉有分管契約第三人仍繼續存在，該第三人仍應受分管契約拘束（最高法院99年度台上字第546號判決意旨參照）。　⒉經查，系爭建物於63年5月2日分棟分割登記後，系爭127號房屋原通往系爭128號房屋之樓梯，遭鐵皮封閉，無法直接通行，有被上訴人提出之現場照片為憑（見本院更一卷一第24 3至第244頁、第255頁至第257頁），且為兩造所不爭（見本院更一卷二第72頁）；又依被上訴人提出於107年11月23日列印之房屋稅籍資料，系爭128號房屋折舊年數為46年，系爭增建物折舊年數為27年（見原審卷第78頁），以此推算系爭增建物至少於80年間已興建完成；輔以被上訴人提出林務局農林航空測量所78年10月28日之航空照片影本，系爭屋頂平台上肉眼可見有增建設施（見本院更一卷一第125頁），可見系爭128號房屋所有人至少於78年間開始在系爭屋頂平台新增建物；參以系爭128號房屋之拍賣公告所載，被上訴人拍得之標的包含系爭增建物及附表編號1之雨遮，且拍賣公告使用情形欄註明：「二、本件建物（位於3樓，即系爭1 28號房屋）於95年5月2日假扣押查封時，有獨立樓梯到達，會同警員、鎖匠開門入該3樓僅有木板隔間，無人居住，據管區警員稱債務人（即陳繼承）住於頂樓加蓋部分（有日常用品及2隻小狗），頂樓增建部分（即系爭增建物），出入必須經由第3層，但第3層並無門板門禁，於第3層通往頂樓入口才有木門上鎖……」（見原審卷第35頁至第36頁），足見系爭增建物至少於78年間開始興建，迄至法院查封時，已由系爭128號房屋所有人單獨使用系爭增建物達10餘年。再佐以原審於107年10月16日至系爭建物現場勘驗結果所呈：「系爭建物坐落於宜蘭市西後街，1、2樓為原告（即上訴人）所有，3、4樓為被告（即被上訴人）所有，並無由1、2樓建物通往3、4樓的樓梯，屋後之前由3、4樓所有人搭建的樓梯已拆除，目前是以鋁梯出入……」等情，有勘驗筆錄、鋁梯照片可佐（見原審卷第51頁、第55頁）；被上訴人另陳明其現係自鄰房即其母親所有之宜蘭縣○○市○○街00號房屋（下稱55 號房屋）樓梯，方能進入系爭建物3樓、4樓一情，並提出樓梯照片為證（見本院更一卷一第262頁、第299頁、第321頁）；兩造復不爭執系爭127號房屋係從1樓前門出入，系爭12 8號房屋則與系爭增建物共用獨立出入口，由3樓之對外樓梯出入一節（見本院更一卷一第116頁），堪認系爭建物分棟分割後，系爭127號房屋、系爭128號房屋所有人即各自從不同出入口進出，僅系爭128號房屋所有人得以自建樓梯或鄰房樓梯進入系爭屋頂平台，單獨占有使用其上之系爭增建物，歷經數十年，均未互相干涉，該使用情形亦應為兩造於10 0年間取得系爭127號房屋、系爭128號房屋時所明知。準此，系爭建物於63年5月2日分棟分割登記、系爭127號房屋以買賣為原因移轉登記予游月娥時，當時之房屋所有人即陳芳婷等2人及游月娥，已有將系爭屋頂平台劃歸與系爭128號房屋同一出入口進出，由系爭128號房屋所有人單獨占有使用，此與系爭127號房屋所有人各自出入，互不干涉之特別情事，堪認被上訴人主張系爭建物當時全體共有人即陳芳婷等 2人及游月娥，已默示同意系爭屋頂平台歸由系爭128號房屋所有人單獨管理使用，而成立系爭分管契約等情，應屬有據。　㈢被上訴人以系爭增建物、系爭設備占用系爭屋頂平台、系爭土地，縱有系爭分管契約存在，仍非適法，即無正當占用權源存在。　⒈按區分所有權人就共用部分之使用，仍應依其設置目的及通常使用方法為之，另有約定之事項亦不能違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，始為合法；頂樓平台之構造設計用途一般作為火災之避難場、電梯之機械室、冷暖房用設備、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如住戶於屋頂平台加蓋建物，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，自非合法，縱有分管約定，仍非所許（最高法院110年度台上字第903號、104年度台上字第1011號判決意旨參照）。　⒉參諸被上訴人於100年間拍得系爭128號房屋之拍賣公告及民事執行處函文記載，系爭建物3樓即系爭128號房屋面積為76 .82平方公尺，系爭建物4樓即系爭增建物面積59.6平方公尺、附表編號1之雨遮面積26.76平方公尺（見原審卷第35頁背面、37頁及背面），足見系爭增建物及附表編號1之雨遮已占用系爭屋頂平台全部面積；又依被上訴人提出系爭增建物之現場照片，被上訴人在系爭建物3樓陽台位置新增附圖二編號A即附表編號2之天花板設備（見本院更一卷一第321頁、卷二第15頁），另增建附圖二編號B1、B2即附表編號3、4 之室外雨遮（見本院更一卷一第327頁），可見被上訴人取得系爭增建物後，亦有新增其室內、外設施以擴大占用系爭屋頂平台之範圍，其中附表編號2之設備及編號4之雨遮甚已超出系爭屋頂平台而占用系爭土地（見本院更一卷二第55頁）；再觀系爭增建物現遭被上訴人堆滿雜物（見本院更一卷一第321頁至第325頁），幾無可能供作災難發生時之救援空間或通路使用，顯已變更屋頂平台可供防空避難之性質，且增加大樓負重，影響系爭建物之外觀及全體住戶之安全；被上訴人復不爭執系爭增建物係違章建築一情（見本院更一卷一第142頁），則系爭增建物亦有違反建築法令之情。從而，陳芳婷等2人及游月娥，縱有默示同意系爭屋頂平台歸由系爭128號房屋所有人單獨管理使用而成立系爭分管契約，然被上訴人以系爭增建物及附表編號1、3之雨遮占用系爭屋頂平台，已變更系爭屋頂平台之用途、性質，並違反建築法令之規定，即非合法，自不能以系爭分管契約作為合法占用系爭屋頂平台之權源。至附表編號2、4之雨遮超出系爭屋頂平台範圍，而分別占用187地號土地、188地號土地，被上訴人復無舉證證明上訴人已同意其以附表編號2、4雨遮占用系爭土地，或該等雨遮有何占有系爭土地之正當權源，是上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求被上訴人拆除如系爭增建物及系爭設備，均屬有據。　⒊被上訴人雖抗辯上訴人請求拆除系爭增建物及系爭設備係屬權利濫用云云，然上訴人為系爭屋頂平台及系爭土地之共有人，其向非法占用之人請求排除侵害，核屬正當權利之行使，被上訴人復未能舉證證明上訴人請求拆除系爭增建物及系爭設備係以損害被上訴人為主要目的，其辯解自不足取。五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求被上訴人應將坐落187地號土地上，如附圖一所示面積59. 6平方公尺之系爭增建物拆除，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。上訴人另於本院追加依民法第767條第1項、第821條規定，請求被上訴人再將如附表編號1至4所示之系爭設備拆除，為有理由，亦應准許，爰判決如主文第 3項所示。另兩造陳明願供擔保聲請准、免假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴及追加之訴均有理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日民事第十二庭審判長法官沈佳宜法官翁儀齡法官　陳瑜附表　　編號位置面積占用土地 1 附圖一即99年12月13日建物測量成果圖標示雨遮部分 26.76平方公尺 187地號土地（未超出系爭屋頂平台範圍） 2 如附圖二即112年4月28日土地複丈成果圖所示編號A部分（4樓室內新增建範圍） 6.72平方公尺 187地號土地（超出系爭屋頂平台範圍） 3 如附圖二即112年4月28日土地複丈成果圖所示編號B1部分（4樓室外新增建雨遮） 1.45平方公尺 187地號土地（未超出系爭屋頂平台範圍） 4 如附圖二即112年4月28日土地複丈成果圖所示編號B2部分（4樓室外新增建雨遮） 1.14平方公尺 188地號土地（超出系爭屋頂平台範圍）正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，發回更審後為訴之追加部分應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　書記官江怡萱

2024-10-16

TPHV-110-上更一-152-20241016-2

自

臺灣臺中地方法院

詐欺

臺灣臺中地方法院刑事判決 112年度自字第39號自訴人林辰鈺自訴代理人陳樹村律師匡載禾律師被告莊萱弘選任辯護人周仲鼎律師被告吳慧芬黃拾得上2人共同陳曉芃律師選任辯護人劉慧如律師上列被告等因詐欺案件，經自訴人提起自訴，本院判決如下：主文戊○○、乙○○、甲○○均無罪。理由一、自訴意旨略以：被告3人均意圖為自己不法之所有，共同基於詐欺取財之犯意聯絡，明知被告戊○○於民國112年4月間欲出售予自訴人丁○○之臺中市○○區○○○街00號7樓之2建物（下稱本案房屋）上有設置基地台，卻仍於112年4月14日之不動產說明書現況調查表（下稱現況調查表）所載第53欄中，有關「本棟建物是否遭人設置基地台之選項」，直接勾選「否」，造成自訴人陷於錯誤，以為本案房屋上並無設置基地台，遂與被告戊○○進行本案房屋之買賣（下稱第1次簽約，本次所簽合約則以第1份契約稱之）。嗣自訴人因貸款問題，與被告戊○○另於112年7月間合意達成按原買賣契約條件、但更換買受人為證人己○○之換約協議，詎被告3人竟以辦理換約（下稱換約）時，無須重新檢附現況調查表為由，拒絕於新買賣契約（下稱第2份契約）中重新填寫現況調查表，又故意於第2份契約第15條之其他約定事項，增加「所有現況買方願自行查明，若有與說明書不吻合者，以實際現況交屋」等文字，企圖掩飾先前現況調查表與事實不符之虛偽內容，經當場主持換約之證人丙○○地政士予以糾正後，又試圖在不引起自訴人及證人己○○注意下，於重新填寫之現況調查表有關「本棟建物是否遭人設置基地台」之選項更改勾選為「有」，前後勾選互相矛盾，此舉被在場之證人丙○○發現，重新向被告3人確認後，被告3人始坦承本案房屋上確有設置基地台之事實，自訴人至此方知第1份契約所檢附由被告填寫之現況調查表內容全屬虛偽不實，因認被告3人均涉犯刑法第339條之4第1項第2款之三人以上共同犯詐欺取財罪嫌。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決；刑事訴訟法第15 4條第2項、第301條第1項分別定有明文。次按認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據；如未能發現相當之證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判之基礎；且認定犯罪事實所憑之證據，無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須達於通常一般之人均不致有懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在時，即應由法院為諭知被告無罪之判決（最高法院30年上字第816號、40年台上字第86號、76年台上字第4986號判決參照）。又檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法，此項規定，於自訴程序同有適用。因此，自訴人對於自訴之犯罪事實，應負實質之舉證責任。倘自訴人所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其闡明之證明方法，無從說服法院形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪之諭知（最高法院97年度台上字第768號判決意旨參照）。再被害人之指訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認。三、自訴意旨認被告3人均涉犯刑法第339條之4第1項第2款之三人以上共同犯詐欺取財罪嫌，無非係以中信房屋一般委託銷售契約書、第1、2份契約暨後附之不動產現況調查表、通訊軟體LINE（下稱LINE）對話紀錄截圖、逢甲樂唯大廈（下稱本案大樓）管委會會議紀錄、終止不動產買賣價金履約保證協議書、先行動支價款同意書、自訴人與被告甲○○間之112 年7月3日LINE對話紀錄截圖等為主要論據。四、訊據被告3人固均坦承被告戊○○有出售本案房屋予自訴人，被告乙○○、甲○○則均為銷售本案房屋之仲介人員，亦均有於簽立買賣契約時在場等情，惟均堅詞否認有何加重詐欺取財之犯行，均辯稱：本案房屋為法拍屋，買賣雙方約定以現況交屋，亦即以被告戊○○法拍取得本案房屋之現狀出售並交付與自訴人，此為雙方簽約時即已言明，至於本案大樓之頂樓設有基地台乙節，在簽約前被告3人均曾前往本案大樓頂樓查看，但因該基地台係裝設在頂樓電梯塔上方、且四周均圍繞廣告看板，故其等於實地查訪時並不知悉有基地台之存在，被告戊○○本於主觀認知並無基地台之情形下，才會在第1 份契約後附之不動產說明書現況調查表第53項「本棟建物樓頂平台有無依法設置之行動電話基地台設施」，勾選「否」之選項；嗣於第1份契約簽立後，被告戊○○於參加112年6月8 日本案大樓之區分所有權人會議時，始獲知本案房屋有因基地台挹注管理費乙事，且因自訴人之貸款所需而欲換約改由證人己○○擔任買方，並相約於同年7月5日進行換約，被告3 人即於換約時主動告知買方即自訴人與證人己○○本案大樓之頂樓設有基地台之情，但因證人己○○因而不同意換約，遂回歸第1份契約之狀態，依上可知被告戊○○得知有基地台之訊息後，旋即告知被告甲○○、黃慧芬，更於換約時誠實告知買方，並無刻意隱瞞之施詐行為，又依第1份契約上之特約條款已明載本案採取現況交屋之方式，縱使其上有賣方所不知悉之基地台存在，買方即自訴人仍應概括承受，被告3人並無詐欺取財之犯行等語。被告3人之辯護人則為其等辯護稱：被告戊○○於111年12月16日經由法院拍賣程序而拍定本案房屋後，歷經點交等過程，於112年2月底、3月初左右，方實際取得本案房屋之所有權，然被告戊○○對於本案房屋之屋況瞭解程度，僅限於當時法院拍賣公告上所揭露內容，且當時法院之拍賣公告上亦未載明其上有基地台。而被告戊○○於 112年4月13日即委託盛鑫不動產經紀有限公司出售本案房屋，並於簽署一般委託銷售契約書時即已告知本案房屋為法拍取得，對於實際屋況不清楚，欲以現況售屋，不負瑕疵擔保責任，買家願意拋棄法律追訴權等條件以出賣本案房屋。而被告乙○○、甲○○與自訴人討論本案房屋之買賣時，亦已明確告知自訴人上開情事，故自訴人明知被告戊○○係法拍取得本案房屋，對於本案房屋之現況並不瞭解，雙方最終達成合意，方由被告戊○○再降價新臺幣（下同）100萬元之讓步條件，將本案房屋出售予自訴人，自訴人亦同意以現況交屋及拋棄對於賣家之瑕疵擔保責任及法律追訴權等條件，並於112 年4月14日簽署第1份契約，且於契約內載明「以現況交屋」之特約條件，是被告3人於買賣雙方第1次簽約時，確實不知悉本案房屋設有基地台。又被告戊○○於簽立第1份契約後，嗣後參與本案大樓之管委會會議時，方從會議紀錄中初次知悉該棟大樓上設有基地台，被告3人旋即於112年7月份換約時主動揭露此一事實，更可證被告3人均無刻意隱瞞基地台設置之事情，亦無詐欺之犯意及不法意圖，請為被告3人均無罪之諭知等語。五、經查：　㈠被告戊○○有於112年4月14日與自訴人丁○○簽立買賣本案房屋之第1份契約，並於第1份契約後附之現況調查表之第53項中，有關「本棟建物是否遭人設置基地台」之選項，勾選「否」。嗣自訴人因貸款問題，與被告戊○○另於112年7月間合意達成按原買賣契約條件、但更換買受人為證人己○○之換約協議，於換約當日，被告戊○○則在影印後之同份現況調查表之第53項之選項改為勾選「有」，證人己○○則以該棟大樓設置有基地台為由而不同意換約，故未順利簽立第2份契約等事實，業據證人丙○○地政士、己○○各於本院審理時結證明確，並有本案房屋之2份買賣契約及後附之現況調查表等在卷可憑，復為被告3人所均不爭執，是此部分之事實，首堪認定。　　　㈡被告3人均未於簽立第1份契約之際，刻意隱瞞設有基地台之事實：　⒈被告戊○○確實係在第1份契約後附之現況調查表第53項上勾選「否」，表彰本案大樓並未設置基地台之意，然被告戊○○係於111年12月16日拍賣取得本案房屋，嗣於同年月21日經本院核發權利移轉證書，再於同年3月24日點交完畢等情，有本院111年11月2日之公告（第三次拍賣）、111年12月16日拍賣不動產筆錄（成立）、111年12月21日不動產權利移轉證書、112年3月24日點交切結書及接管不動產切結書等在卷可查（見本院111年度司執字第54407卷）。依上可知，被告迄至112年3月24日始依本院強制執行程序點交並實際接管本案房屋，旋於未滿1個月之同年4月14日即將本案房屋出售予自訴人並簽立第1份契約，堪認被告戊○○實際接管本案房屋之期間甚短，則其辯稱因未實際居住、使用，對於本案房屋之實際屋況並不清楚乙節，應堪信為真。　⒉觀諸被告戊○○所提出之本案大樓頂樓基地台設置位置之該錄影截圖（見本院卷一第445至449頁），可看出該基地台係設置在本案大樓之頂樓露天平台上方之突出建築物頂端，尚須再自露天平台處攀爬垂直之邊梯、開啟遮蔽之小門後，方可看見設置有大樓水塔及基地台之情形，且水塔及基地台四周均遭廣告看板遮蔽、包圍，設置位置甚為隱密，並非一般肉眼輕易可見，故被告3人辯稱其等在簽約前有實地查訪現場，但並未查知有該基地台存在乙節，尚稱合理可信。　⒊再參以本院依聲請向本案大樓之管委會函詢該管委會於112年 1月至同年5月期間之會議紀錄暨檢附之財務收支總表，可見 112年1月至同年3月之財務收支總表之收入項目雖均有記載「亞太電信」、「台灣之星」、「遠傳電信」，惟迄至同年 4月之財務收支總表始明確於上開項目後方再加註「（頂樓基地台）」之文字說明，況4月份之財務收支總表係於112年 5月11日開會時始提供之資料，則在5月份管委會開會前，被告戊○○能否單純藉由其上並未記載「（頂樓基地台）」之財務收支總表，即當然可窺知該棟大樓設有基地台之事實，已非無疑；則被告戊○○辯稱其在與自訴人簽立第1份契約後之1 12年5月11日，始因參與管委會會議方得知本案大樓設有基地台，復已於自訴人提出換約需求之112年7月3日當場告知此事等語，應非子虛。　㈢證人丙○○於本院審理時具結證稱：伊有在場協助處理本案房屋之買賣契約之簽約及換約過程，第1份契約第15條第1項之「買方已詳閱不動產說明書（房屋狀況附現況說明書）」，該現況說明書就是指「不動產說明書現況調查表」，該表格會由仲介公司簽立一般委託銷售契約書時即一併提供，表格上已由賣方即被告戊○○填載完畢並簽名，待簽立買賣契約時，才會由買方確認後於買賣契約及現況調查表上簽名；至於第1份契約第15條之其他約定事項手寫內容，是在雙方磋商且均同意後，再由伊當場繕寫上去，而第1份契約第15條第4 項「本買賣標的目前停水、停電，雙方約定：因為賣方已經折讓價金給買方，故本買賣屋依現況作點交，由買方自行去復水及復電，買方放棄瑕疵擔保之請求權及放棄法律訴追權」之約定，依一般實務就是認為因賣方已做出折讓價金之讓步，且已明確記載依現況交屋之情況下，縱使買賣契約所檢附現況說明書與實際屋況有不符之處，買方仍應概括承受房屋之實際現況，賣方不需再行負擔任何瑕疵擔保責任，除非例外存有凶宅此類特殊之重大瑕疵；伊可以確定簽約當時，伊都有當場朗讀手寫條文（即其他約定事項），並確認雙方理解、同意後，才會當場讓雙方簽名於上。另外在換約當天，因賣方有明確告知本案大樓頂樓設有基地台之事實，方會由伊將原本之現況說明書影印後、將第53項改成勾選「是」之選項再交予證人己○○簽名，但因證人己○○嗣經考慮後以設有基地台為由，表示不同意換約，伊方會將第2份契約加蓋作廢章，但完全沒有賣方或在場之某人，偷偷地單方修改第 53項之勾選結果，而未明確告知買方即證人己○○之情形等語（見本院卷一第330至345頁）。而證人丙○○身為地政士，其僅因本案房屋買賣之故，方與自訴人及被告3人產生交集，立場中立，應無甘冒偽證風險刻意偏頗一方之理，核其所述亦符常情，證言可信性較高。而依照其上開證述可知，換約當日，雖有將現況說明書第53條是否設有基地台之選項從「否」改為「是」，然此業經賣方或仲介（即被告3人）當場明確告知此事，並非如自訴人所指稱是被告3人在刻意不引人注意之情況下擅自更改，而為證人丙○○當場發現並制止等語，是自訴人此部分所指，顯與證人丙○○證述內容不符，洵無可信。　㈣至證人己○○於本院審理時固結證稱：本案房屋係由伊與合夥人（即自訴人）各出資一半購買，第1次簽約時伊沒有到場，換約時是伊與自訴人共同前往證人丙○○之地政士事務所，當時伊得知的訊息是第2份契約會跟第1份契約完全相同，賣方有拿1張紙條交給證人丙○○謄寫，伊以為內容都跟第1份契約相同，伊在沒有看合約書、也沒有看該張紙條內容的情況下，就直接在契約上簽名，之後被告戊○○先稱因第1份契約已經檢附現況說明書，第2份契約不用再附，經證人丙○○指正仍須檢附後，才由伊查看現況說明書內容並簽名，但被告戊○○突然說最後1項（第53項）要更改，此時證人丙○○很大聲地詢問「現在是有基地台嗎？」，被告戊○○才唯唯諾諾地說「我們也是才剛知道」等語，伊得知此情後就暫停簽約，並與自訴人到樓下討論，經比對2份契約書，才發現條款內容都被更改過，伊覺得受騙，遂表明因為有基地台之因素而不同意換約；在換約之前，伊未曾實地查看本案房屋，伊完全信任自訴人的判斷，所以契約內容也都沒有過目；另伊得知本案大樓設有基地台乙事後，完全沒有進一步詢問賣方何以知悉設有基地台、何時得知、知悉緣由等問題，也沒有追問自訴人何以第1次簽約時賣方全未提及基地台乙事等語（見本院卷一第346至357頁）。比對證人己○○之證述內容與證人丙○○所為之證述已有出入，況證人己○○為自訴人之合夥人，雙方出資比例各半，本案投資結果皆攸關其等2人之利益，然證人丙○○則為中立之地政士身分，是證人丙○○之證詞可信性顯較證人己○○為高。又證人己○○自承為大學畢業，與自訴人均屬同一投資團隊，本次並非該投資團隊第1次投資房地產，僅是第1次以其自己的名義出面購買，則證人己○○既然隸屬專業之投資團隊，投資經驗亦豐，且投資結果更攸關己身利益，則其對於本案房屋之買賣情形豈有俱不聞問、置身事外之可能，況若如其所稱基地台之設置與否會直接影響其購買意願，則其得知本案大樓設有基地台乙事後，豈有完全未加以追問、質疑之舉，是證人己○○上開證述內容，容有迴護、偏頗自訴人之虞，亦與常情相違，實難採為不利於被告3人之認定。　㈤承上，被告3人應無自訴人所指在第1次簽約時，已明知本案大樓有設置基地台，猶仍刻意隱瞞以詐欺自訴人簽立該買賣契約之情事，顯與詐欺取財之構成要件不符，洵堪認定。六、綜上所述，本件依自訴人所提出之證據，尚不足以證明被告 3人確有自訴意旨所指之刑法第339條之4第1項第2款之三人以上共同犯詐欺取財罪嫌，而自訴人既無法為充足之舉證，無從說服本院以形成被告有罪之心證，本院本於「罪證有疑、利於被告」之原則，自應為有利於其之認定，本件不能證明被告犯罪，依法自應為無罪之諭知。據上論斷，應依刑事訴訟法第343條、第301條第1項，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日刑事第十九庭法官林芳如以上正本證明與原本無異。自訴人如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。書記官譚系媛中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日

2024-10-15

TCDM-112-自-39-20241015-2

抗

臺灣高等法院

聲明異議

臺灣高等法院民事裁定 113年度抗字第953號抗告人許慧娟上列抗告人因與相對人合作金庫商業銀行股份有限公司間清償債務強制執行聲明異議事件，對於中華民國113年6月27日臺灣士林地方法院113年度執事聲字第21號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：主文抗告駁回。抗告費用由抗告人負擔。理由一、本件相對人執原法院108年度司拍字第532號裁定為執行名義（下稱系爭執行名義），向原法院民事執行處（下稱執行法院）就登記抗告人所有坐落臺北市○○區○○段○小段00地號土地（面積2,117平方公尺，權利範圍10000分之5015，下稱系爭土地），及其上同小段32772建號等47筆建物（含共有部分32850、32851建號，下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產）聲請強制執行，經執行法院111年度司執字第27370 號事件受理在案（下稱系爭執行事件）。系爭不動產於民國 113年1月10日經特別拍賣程序，由訴外人陽明管理顧問股份有限公司拍定。嗣抗告人主張執行法院漏未就系爭不動產之未保存登記建物測量及鑑價，聲明異議，經執行法院司法事務官以系爭不動產無抗告人所稱增建情形，駁回其異議（下稱原處分）；抗告人不服，提出異議，經原法院以原裁定駁回異議。抗告人不服，提起抗告。二、抗告意旨略以：第三人張綱維即系爭不動產之信託人表示系爭不動產之1、2樓有未辦保存登記建物（下稱系爭增建物) ，其委託建築師現場勘測亦可明顯看出，系爭增建物未經執行法院測量及鑑價，即列為拍賣之標的，應有疏漏。原裁定駁回伊之異議，顯有違誤，爰求予廢棄等語。三、按不動產之強制執行，以查封、拍賣、強制管理之方法行之。查封時，書記官應作成查封筆錄，載明不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形、現場調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項，強制執行法第75條第1項、第77條第1項第2款定有明文。又查封房屋之實際構造與登記簿記載不符時，仍應按實際構造情形鑑定拍賣，為辦理強制執行事件應行注意事項第42條第2款有所明定。執行法院對於已辦理登記土地上之未登記建築改良物實施查封，應加註：「查封建物之確實標示，以本院人員指定勘測結果為準」字樣，囑託地政機關辦理查封登記，由執行法院派員定期會同地政機關測量人員勘測其現狀，勘測完畢後，由法院指測人員於測量原圖上簽章，並於「所有權部」辦理查封登記，亦有未登記建築改良物辦理查封登記聯繫辦法（下稱聯繫辦法）第1條、第2條第1項、第3條規定可參。是以查封債務人名下之不動產時，應注意不動產之實際狀況，遇查封之建物有增建部分，因該增建之部分未登載於登記謄本內，關於建物之構造、型式、層別、層數及面積等事項，執行法院即應囑託地政機關至現場測量，並通知地政機關依據聯繫辦法規定，辦理查封登記後，始能拍賣。四、抗告人主張系爭不動產有第三人出資增建之系爭增建物，未經測量及鑑價，亦未登載於拍賣公告內，致系爭不動產價值低估云云，並提出盧躍云建築師事務所113年1月25日函及說明圖說，記載系爭建物取得使用執照後，於原建物1樓及2樓半戶外走道以鋁門窗封閉增建為室內空間；並於基地地面層通往最低樓層不計面積之戶外梯增建頂蓋，故本案建物存在三處增建等語為據（見本院卷二第173至179頁）。惟查，執行法院查封後於111年5月12日履勘現場，系爭建物無2樓通往3樓之方式，經詢管理員，現場於當年施工時，將該樓梯及地板拆除，現況看起來為2樓挑高的外觀，為系爭不動產之實際狀況；抗告人於111年11月18日即以執行法院漏未測量、鑑價系爭增建物，並註明於拍賣公告等情，聲明異議，執行法院因而於112年2月7日、同年3月23日會同地政機關至現場測量，地政人員當場以整棟建物之面積確認有無增建方式測量，經測量結果系爭建物地下1層至3樓均無增建，亦無未登記部分，有聲明異議暨聲請再為鑑價狀、執行命令、執行筆錄及臺北市士林地政事務所112年3月24日北市士地測字第1127004575號函可稽（見本院卷二第83至89、93至101、1 05至106、119至128、131至150、153至163頁），足見執行法院已依前揭強制執行法等規定實施強制執行。況且，抗告人經執行法院多次合法通知，均未曾於前述履勘、勘測時到場，亦有上開執行筆錄及送達證書（見本院卷二第91、151 、167頁）為憑，抗告人再爭執系爭不動產有系爭增建物存在，難認可採。五、綜上所述，原裁定維持原處分而駁回抗告人之異議，核無違誤。抗告人指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。六、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　11　　日民事第三庭審判長法官劉又菁　　　　　　　　　　　法官林伊倫法官徐淑芬正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　書記官馮得弟

2024-10-11

TPHV-113-抗-953-20241011-1

嘉簡

嘉義簡易庭(含朴子)

遷讓房屋等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度嘉簡字第345號原告邱政男住臺中市沙鹿郵局第271號被告呂茂源呂茂勝上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月24日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告呂茂源、呂茂勝應將門牌號碼嘉義市○區○○街000巷0號房屋騰空遷讓返還予原告。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣266,800元為原告預供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：原告為門牌號碼嘉義市○區○○街000巷0號房屋（即嘉義市○○○段0000○號及坐落基地嘉義市○○○段00000地號土地，下稱系爭房地）之共有人，應有部分為4分之1其餘共有人即被告呂茂源應有部分為8分之5、被告呂茂勝應有部分8 分之1，嗣經本院113年度司執字第49584號強制執行事件公開拍賣，原告於民國113年8月29日得標拍定取得系爭房地全部，並於113年9月2日取得不動產權利移轉證書。被告呂茂源、被告呂茂勝2人自112年12月15日起至113年8月29日由原告拍定取得系爭房地之日止（下稱系爭共有期間）未經原告之同意，分別占用房屋之2樓後方及前方房間各為12.95平方公尺及22.2平方公尺（含房間面積19.98平方公及陽台面積2 .22平方公尺），侵害原告對於系爭房地之管理使用及收益，構成不當得利及侵權行為，請求被告呂茂源自112年12月1 5日起至113年8月29日止共20個月又15日，受有不當得利或侵權行為金額，以房屋拍定價額及土地公告地價計算為32,8 21元【計算式：建物拍定價格1,372,000元×（房間面積12.9 5/建物總面積136.68）×10％÷12＝1,083元；公告地價4,800元 ×房間面積12.95×10％÷12＝518元；20.5個月×（1,083元＋518 元）＝32,821元】，被告呂茂勝自110年11月1日起至113年8 月29日止共33個月又29日，受有不當得利或侵權行為金額，以房屋拍定價額及土地公告地價計算為93,248元【計算式：建物拍定價格1,372,000元×（房間面積22.2/建物總面積136 .68）×10％÷12＝1,857元；公告地價4,800元×房間面積22.2×1 0％÷12＝888元；33.97個月×（1,857元＋888元）＝93,248元】。又原告於113年8月29日因拍賣而取得系爭房地全部，被告呂茂源、被告呂茂勝自應將系爭房地騰空遷讓返還與原告。爰依民法第767條、第821條、第179條規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告呂茂源、被告呂茂勝應將系爭房地騰空遷讓返還予原告。㈡被告呂茂源應給付原告32,821元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告呂茂勝應給付原告93,248元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、被告等人則以：原告於110年、111年間自呂茂興拍得應有部分4分之1產權時，已知悉該房屋家人居住40餘年，原本4位兄弟共同持分但分別管理，原告於111年5月針對呂茂興之子呂嘉偉經調解（111年度嘉簡移調字第24號）收取租金2000 元，當下被告呂茂勝已言明兄弟之間共同持份房子，但分別管理個人房間，原告收取租金時就了解房子使用人是被告呂茂源、被告呂茂勝、訴外人呂嘉偉共3個房間，另外一個房間呂茂興物品也已清空給原告任意使用，各自管理房間互不相干，若原告不願搬進來住，我們也無權干涉，我們已居住 40餘年並無侵占情事，各自管理使用並無不當得利。被告呂茂源與被告呂茂勝長期不在嘉義，在台中工作，原告於拍定系爭房地前僅占應有部分4分之1，被告呂茂源占應有部分8 分之5，被告呂茂勝占應有部分8分之1，原告要求被告給付不當得利不合理。法院進行拍賣程序由原告拍定系爭房地後，法院尚未通知被告領取價金及通知點交，被告均同意原告訴之聲明第一項請求將系爭房地返還原告，被告呂茂勝已將祖先牌位遷走，目前現場物品均非被告呂茂勝私人所有，被告呂茂源在房間內尚有部分私人物品等語，資為抗辯。並均答辯聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠原告主張系爭房地原為兩造所共有，原告應有部分4分之1，被告呂茂源應有部分8分之5，被告呂茂勝應有部分8分之1，嗣原告持本院111年度嘉簡字第106號分割共有物事件確定判決聲請強制執行，經本院民事執行處113年度司執字第49584 號強制執行事件公開拍賣，由原告於113年8月29日得標拍定取得，並於113年9月11日取得不動產權利移轉證書，業據其提出嘉義市政府財政稅務局房屋稅籍證明書、系爭房地之第一類登記謄本、不動產權利移轉證書為證，並有嘉義市政府財政稅務局113年5月2日嘉市財房字第1137508562號函覆房屋稅籍資料及嘉義市地政事務所113年5月6日嘉地登字第113 0051658號函覆公務用第一類謄本及地籍異動索引可證，此為被告等所不爭執，此部分事實，堪信為真實。　㈡請求遷讓返還系爭房地部分：　　按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。強制執行法第98條第1項前段、民法第767條第1 項前段、中段分別定有明文。查，原告已於113年9月11日取得不動產權利移轉證書，而取得系爭房地全部所有權，有不動產權利移轉證書可證，則被告自113年9月11日起即無占有系爭房地之正當權源，被告等尚未騰空房屋內全部物品並交付系爭房地予原告。從而，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由。　㈢請求不當得利或侵權行為部分：　　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條定有明文。次按共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，縱部分共有人有未依應有部分比例為占有、使用（包括未占有）者，仍非不得認有默示分管契約之存在；又共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於明知或可得而知之受讓人仍繼續存在。亦即，為維持共有物管理秩序之安定性，並避免善意第三人受不測之損害，倘應有部分之受讓人知悉或可得知悉有該分管契約存在，仍應受分管契約之約束（最高法院110年度台上字第858號、112年度台上字第2542號、113 年度台上字第353號判決要旨參照）。 ⒉原告主張系爭共有期間，兩造就共有之系爭房地並無任何分管契約，被告未經其同意長期占用系爭房地之特定房間，屬於無權占用，此為被告等所否認，並以前詞置辯。經查：系爭房屋建築完成日期為73年10月24日，為鋼筋混凝土造三層樓建物，登記為呂金城，79年由郭嫌及其子即被告呂茂源各繼承應有部分2分之1，郭嫌死亡後其所遺應有部分2分之1，分別由其子被告呂茂源、訴外人呂茂興、訴外人呂茂發、被告呂茂勝各繼承應有部分8分之1，而被告呂茂源自68年遷入系爭房屋設籍至今，期間未曾遷出戶籍之記事登載，被告等辯稱呂家家人居住於系爭房屋迄今40餘年，於原告110、111 年間因拍賣取得應有部分4分之1前係分別管理各自使用系爭房屋之房間，應非虛妄。嗣原告於110年11月1日在109年司執字第49050號強制執行事件拍定取得訴外人呂茂發應有部分8分之1、於111年1月26日在110年司執字第13033號強制執行事件拍定取得訴外人呂茂興應有部分8分之1，有原告提出之不動產權利移轉證書可佐，查，上開兩執行事件之拍賣公告上均記載本件拍賣標的係拍賣應有部分，拍定後不點交，上開13033號強制執行事件並記載1樓為宮廟供奉許多神明，由共有人呂茂興之子呂嘉偉居住使用等內容，原告明知拍賣標的為應有部分，自應知悉系爭房地為3層樓透天建物，尚有其他共有人存在，可能存在共同使用之情形，且原告並非是無不動產買賣交易經驗之人，當可預見系爭房地為共有狀況，共有人間就共有房屋往往存有使用方式之約定，亦得透過實地探查等方法，詢問有關標的物之現況及有無分管契約存在。揆諸前開說明，足認於110、111年間因拍賣受讓取得系爭房屋應有部分8分之1、8分之1之原告，就分管事實通常可得而知之情形，自因受原共有人分管協議之拘束。　⒊況，原告取得系爭房地應有部分4分之1後，其他共有人即被告等同意原告得就系爭房地3樓之特定房間為居住使用，依民法第820條第1項規定、各共有人以應有部分合計逾3分之2 比例多數決方式決議各自使用位置，達成上開分管決定，該共有物分管契約仍對原告及其他共有人均有拘束力，縱使原告表明不同意讓被告等繼續占有使用特定房間位置，該共有物分管決定對於為決定時之全體共有人均有拘束力，即難認被告等占有系爭房地2樓特定房間並無合法占有權源。從而，被告等縱占有系爭房地2樓特定房間使用，既是基於分管契約，即屬於有權占有，自無不當得利或侵權行為之可言。　⒋從而，原告主張之系爭共有期間，被告占有使用系爭房地既有合法占有權源而非無權占有，依上說明，即非欠缺法律上原因而取得占有利益，亦難認有成立侵權行為之可言，是原告依民法第179條第1項或第184條第1項規定，訴請被告給付系爭共有期間占有系爭房屋之不當得利或侵權行為損害賠償，及各自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止之法定遲延利息，自無理由。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告2人應將系爭房地騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。其餘部分之請求，則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3 款之規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，無非係促請本院依職權為假執行之發動，自無為准駁諭知之必要。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此說明。　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。本院審酌原告起訴請求遷讓房屋之主要部分勝訴，敗訴部分僅為附帶請求之不當得利部分，並不計入訴訟標的價額，故命被告共同負擔訴訟費用，附此說明。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　11　　日臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭法　官　羅紫庭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路 308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　月　　11　　日書記官江柏翰

2024-10-11

CYEV-113-嘉簡-345-20241011-1

重訴

臺灣臺中地方法院

拆屋還地等

臺灣臺中地方法院民事判決 110年度重訴字第470號原告廖小妹訴訟代理人游琦俊律師複代理人賴幸榆律師被告賴張麗霞上一人訴訟代理人賴子琴被告張國祥上一人訴訟代理人楊志航律師複代理人雅蔀恩‧伊勇律師被告張欽皇葉石福張音雅張欽治邱清林林玟淩陳文通上開當事人間拆屋還地等事件，本院於民國113年9月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文核定被告賴張麗霞、張國祥及張欽皇占用臺中市○○區○○○段00地號如附圖A所示（面積40.18平方公尺）及同段000地號如附圖C、 D、E所示（面積合計為79.98平方公尺）之土地租金為每年按各地號該年度之公告現值百分之3。被告賴張麗霞、張國祥及張欽皇應自民國110年11月6日起至返還臺中市○○區○○○段00地號如附圖A所示土地之日止，給付原告每年按各該地號該年度之公告現值百分之3之租金。被告賴張麗霞、張國祥及張欽皇應給付原告新臺幣7萬1821元，及自民國110年11月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告賴張麗霞、張國祥、張欽皇、張音雅及張欽治應自民國112 年5月6日起至返還臺中市○○區○○○段000地號如附圖C、D、E所示土地之日止，給付原告每年按各該地號該年度之公告現值百分之 3之租金。被告賴張麗霞、張國祥、張欽皇、張音雅及張欽治應給付原告新臺幣35萬2785元，及自民國112年5月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告賴張麗霞、張國祥、張欽皇負擔8分之1；由被告賴張麗霞、張國祥、張欽皇、張音雅、張欽治負擔4分之1，餘由原告負擔。本判決主文第二項至第三項所命給付及訴訟費用部分於原告以新臺幣5萬元為被告賴張麗霞、張國祥及張欽皇供擔保後得假執行；本判決主文第三項及第四項所命給付及訴訟費用部分於原告以新臺幣16萬元為被告賴張麗霞、張國祥、張欽皇、張音雅及張欽治供擔保後得假執行，但被告賴張麗霞、張國祥、張欽皇及被告賴張麗霞、張國祥、張欽皇、張音雅、張欽治分別以新臺幣13萬 9101元、47萬6471元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請均駁回。　　事實及理由壹、程序方面：一、本件被告葉石福、張音雅、張欽治、邱清林、林玟淩及陳文通均經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴時僅對被告賴張麗霞請求：㈠應將就坐落臺中市○○ 區○○○段00○000○000地號土地如附圖所示全部之地上物拆除，並將土地返還予原告；㈡應給付原告新臺幣（下同）22萬6 299元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至返還上開土地之日止，按週年利率百分之5計算利息，㈢應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按年給付原告6萬6813元，其後變更為如附表一及附表二所示先、備位聲明之請求，核其變更分別屬請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，及就該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人等情形，與民事訴訟法第255條第1項但書第2、3及5款之規定相符，其所為之變更及追加，均應予准許。貳、實體方面　　　一、原告主張：伊於民國107年7月19日向本院拍得坐落臺中市○○ 區○○○段00○000○000地號土地（下稱系爭三筆土地），於同年7月30日登記取得所有權。如臺中市豐原地政事務所113年 1月9日土地複丈成果圖（以下均簡稱附圖）所示A部分（面積40.18平方公尺）、C部分（面積33.90平方公尺）、D部分（面積34.45平方公尺）及E部分（面積10.63平方公尺）土地上建造之磚造鐵皮屋頂建物乃張相玉所建造，如附圖所示 A部分外，其餘均由被告賴張麗霞、張國祥、張欽皇、張音雅、張欽治等五人（下稱賴張麗霞等五人）所繼承，附圖所示A部分，則因張欽皇、張欽治、張音雅（下稱張欽皇等三人）分割遺產協議由張欽皇繼承該部分，是此部分應由賴張麗霞、張國祥、張欽皇公同共有；附圖所示B1(面積71.39平方公尺）、B2部分（面積66.34平方公尺）、F部分（面積40 .08平方公尺）及G部分（面積15.79平方公尺）土地上建造之磚造鐵皮屋頂建物乃張國玲所建造，除B1部分已由張欽皇等三人為遺產分割協議由張欽皇繼承，此部分應由張欽皇單獨所有外，其餘部分則由張欽皇等三人所繼承。被告等人分別無權占用系爭三筆土地，故依據民法第767條第1項前段分別請求被告拆除後，並將土地返還予伊。另因前揭B2部分土地上之建物（門牌為臺中市○○區○○路000巷00號）、前揭C部分土地上之建物（門牌為臺中市○○區○○路000巷00號）、前揭D部分土地上之建物（門牌為臺中市○○區○○路000巷00號）、前揭F部分土地上之建物（門牌為臺中市區○○路000巷00號），分別由張欽皇等人出租與被告林玟淩、陳文通、邱清林及葉石福占有使用中。賴張麗霞等五人或張欽皇等三人無權占用系爭三筆土地，而林玟淩、陳文通、邱清林及葉石福承租土地上之建物為使用，同屬無權占用原告之土地，故伊得先依據民法第767條之規定對房屋使用人先請求遷讓房屋後，再請求房屋繼承人拆屋還地。另張欽皇無權占用00地號B1 部分、張欽皇等三人無權占用00地號B2部分、000地號F、G 部分之土地，賴張麗霞等五人則無權占用前揭A、C、D及E部分之土地，其上房屋均出租予他人使用，非供自己居住、使用，應依市場行情計算（照公告現值以土地總值百分之7估算）土地損害金（詳如附表三所示)，並分別請求訴狀送達最後被告翌日起，按年連帶給付相當不當得利之損害金，及之前已到期之相當不當得利之損害金（含法定遲延利息)等語。先位聲明求為判決：如附表一所示。上開主張除張欽皇自認無權占用系爭土地部分（即附圖B1、B2、F及G部分），仍延續先位聲明之主張外，其餘部分，若認為被告取得法定租賃權或法定地上權而有權占用00地號及000地號，則伊亦得請求法院核定租金數額，伊主張法院應核定之金額同上所述，並按核定之租金數額，分別請求自訴狀送達最後被告翌日起，按年給付核定之租金，另請求自原告取得所有權之日起分別至訴狀送達被告之日止已到期之租金（含法定遲延利息）。備位聲明求為判決：如附表二所示。二、被告方面：　㈠被告張國祥則以：原告於拍賣系爭三筆土地時，拍賣公告已載有建物存在，原告既然明知於此，仍買受土地，事後提起本件拆屋還地訴訟，自有違反民法第148條規定之誠信原則與權利濫用之情形。附圖A、B1、C、D、E部分建物與00地號及000地號土地曾同屬張相玉一人所有，即有民法第425條之 1之適用或類推適用，且被告間有協議分割，並非裁判分割，並無排除適用上開規定之情形。原告決定拍定之時，應已同意被告得繼續使用系爭土地，至少亦屬默許範疇。另本件亦應有民法第876條及第838條之1之適用或類推適用。原告請求酌定租金數額以公告現值計算為不合理，出租金額較高係因實際出租房屋大於占用面積所致等語置辯。答辯聲明求為判決：1.駁回原告之訴及假執行之聲請。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　㈡被告張賴麗霞抗辯：系爭土地上之建物均為伊父親張相玉所興建，張相玉死亡時，基於當時認為嫁出去的女兒無繼承權（但未確認有辦理拋棄繼承），故先由張國玲、張國祥及張國興三人辦理稅籍繼承登記，其後張國興死亡無後嗣，其他二人感念伊姐代母職，又使伊替代張國興位置於稅籍上登記為繼承人。83年繼承時，並未辦理繼承分割，直到110年才辦理土地分割，原告主張之房屋坐落於張國玲分得之土地上，有民法第425條之1之適用。縱使因繼承取得土地上之房屋所有權，然伊並未使用土地上之房屋，實際使用人為張欽皇，故原告請求給付租金，應向實際使用人為之等語。答辯聲明求為判決：1.駁回原告之訴及假執行之聲請。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　㈢被告張欽皇抗辯：系爭三筆土地並未申報地價，應以公告地價百分之8計算，且土地法97條規定按申報地價百分之10計算乃為上限，但非必以百分之10為計算。系爭土地為被告父親張國玲所有，房屋亦為張國玲所有，伊因繼承取得系爭房屋仍有民法第425條之1之適用等語，答辯聲明求為判決：駁回原告之訴。　㈣被告張欽治抗辯：伊與張音雅有將張國玲所興建如圖所示B1 、B2、F、G部分事實上處分權讓與張欽皇，另關於如附圖A 、C、D、E部分建物為張相玉所興建部分，引用張國祥之抗辯等語。答辯聲明求為判決：駁回原告之訴。　㈤被告邱清林抗辯：伊與張欽皇有簽立租約，一家三口，其中二人需長期就醫，尚未找到新租處，希望能繼續居住於承租處等語，答辯聲明求為判決：駁回原告之訴。　㈥被告葉石福、張音雅、陳文通及林玟淩未於言詞辯論期日到場陳述，亦未提出任何書狀以供本院審酌。三、法官就到場之兩造所為本件爭執及不爭執之事項之整理：　㈠兩造不爭執之事項：　1.原告於107年7月19日依本院106年度司執字第128332號拍賣抵押物強制執行程序拍定取得系爭三筆土地之所有權全部，原告於同年7月30日取得不動產權利移轉證明書，而正式取得系爭土地所有權。系爭三筆土地拍賣前之原所有權人為張相玉，張相玉於64年8月7日死亡後，經繼承人張國祥、張國玲（原名張國令）及張國興三人繼承取得，事後張國興於83 年間死亡後，由賴張麗霞於83年5月20日取得張國興之應有部分，事後於100年11月28日協議分割由張國玲單獨取得三筆土地所有權全部。　2.附圖所示A部分（面積40.18平方公尺，即門牌號碼：臺中市 ○○區○○路000巷00號）、C部分（面積33.90平方公尺，即門牌號碼：臺中市○○區○○路000 巷00號建物）、D部分（面積3 4.45平方公尺，即門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷00號) 係張相玉所興建，E部分（面積10.63平方公尺，門牌號碼為：臺中市○○區○○路000巷00號）係由張國玲協助出資興建，均由張相玉原始取得所有權，張相玉死亡後，由被告張國祥、張國玲及張國興三人繼承。此部分建物均未經分割協議，實際上均由張國玲使用，張國玲死亡後由張欽皇在管理使用。　　　3.如附圖所示F部分（面積40.08平方公尺，門牌號碼為：臺中市○○區○○路000巷00號）、G部分（面積15.79平方公尺，門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷00號）係由張國玲所興建取得所有權，張國玲死亡後，就此部分遺產並未協議分割遺產。　4.張國玲於109年1月31日死亡，其繼承人包含張欽皇、張欽治及張音雅三人。　5.00地號及000地號土地於拍賣前曾於104年12月9日設定地上權予訴外人徐慶全及劉宜蓁（權利範圍各二分之一），設立目的為建屋使用，期間自104年12月7日起至105年5月6日為止。　6.如附圖A（面積40.18平方公尺）部分，張欽皇、張音雅及張欽治三人就繼承人張國玲之部分有協議分割，由張欽皇單獨取得；如附圖B1（面積71.39平方公尺）部分，張欽皇、張音雅及張欽治三人就繼承人張國玲部分有協議分割，由張欽皇單獨取得；附圖B2部分（面積66.34平方公尺，門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號）由張國玲出資興建，此部分並未協議分割遺產。　7.如附圖A、B1部分由張欽皇出租予綽號阿瑞之人使用中，如附圖B2由張欽皇出租予林玟淩使用中，如附圖C部分由張欽皇出租予陳文通使用中，如附圖D部分由張欽皇出租予邱清林使用中，如附圖E及F部分部分由張欽皇出租予葉石福使用中。　8.如附圖所示A、B1、B2、C、D、E、F、G等部分之建物，於原告拍賣取得前已興建完成。　㈡兩造爭執之事項：　1.如附圖B1部分（面積71.39平方公尺）於原告拍賣取得前，係由何人興建？何人取得所有權？（張相玉或張國玲?) 　2.如附圖所示A、B1、C、D、E部分被告是否無權占用系爭土地？系爭土地是否均有民法第425條之1之適用？（系爭土地上房屋於興建時，是否即與系爭土地所有權人為同屬一人之情形？）或民法第876條法定地上權之適用？　3.原告就前項範圍提起本件拆屋還地訴訟，是否有違反誠實信用原則或權利濫用之情形？　4.原告主張附圖所示B2、C、D、E、F現占有人（承租人）是否亦應一併遷出？　5.如原告先位之訴有理由，其得請求相當租金之不當得利數額為何？　6.如原告先位之訴無理由，原告得請求核定租金之合理之租金為何？得否請求之前所積欠之租金？四、得心證之理由：　㈠附圖B1與B2部分應由張國玲所興建，亦由張國玲取得原始所有權，並非張相玉之遺產所及：　1.按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物，除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷，最高法院100年度台上字第4號著有裁判意旨可參。　2.經查，如附圖所示B2部分，與附圖所示A部分雖共同使用臺中市○○區○○里○○路000巷00號為稅籍，而經調取該地址建物申請設籍及變更資料，該址稅籍原設有編號00000000000及0 0000000000，原始納稅義務人皆為張相玉，於61年1月及63 年1月起課徵房屋稅，因設立稅籍資料均已逾保存年限，無法調取。嗣後經臺中市地方政務稅務局依照臺中市豐原地政事務所建物測量成果圖（106年2月3日建測字第002660號）據以釐正，並核定增建一樓鋼鐵造面積49.89平方公尺（函文誤列雨遮部分面積44.87平方公尺），該部分稅籍仍使用編號：00000000000，自106年4月起課徵房屋稅，因無相關申請資料可提供，但有房屋稅籍紀錄表原平面圖籍變更後課稅平面圖計四紙可供參考，參酌61年起課部分，該建物係於 60年12月建築完成，共分二部分，石方與木造部分，石方部分長為5.25公尺，寬為6.794公尺，計算面積為35.67平方公尺，木造部分長為7.2公尺，寬為3.5公尺(註記已拆除)，關於石方部分之構造主體之梁柱為木造，屋面為水泥瓦，門窗使用中材，外牆、內牆及地板均為水泥材質，天花板則部分採流麗板。而於63年1月起課部分，該建物係於62年12月建築完成並開始使用，亦分二部分，上半部長為7.4公尺，寬為8.7公尺，下半部長為4.9公尺，寬為2.6公尺，主樑採八寸磚，室內牆壁則為4寸磚，屋架採用竹類建材，外牆、內牆及地板均採用水泥，屋頂使用屋瓦，門窗則採用木門及水泥窗。前後建物面積之長寬均有變化，且材質亦有不同，足見63年1月起課之建物已有翻修不同以往。而106年4月起課房屋稅部分，其則為第一層及雨遮部分，分為東西兩側，並接連在一起，雨遮部分些往北微凸0.7公尺。而東側第一層部分長為3.4公尺，寬為6.723公尺，北側靠雨遮1.85公尺部分微凸0.7公尺，與雨遮突出部分銜接（計算面積為49.89平方公尺），南側之雨遮分二段，上段雨遮則分上下二段。西側雨遮北側主體長為3.4公尺，東西側寬分別為9.548公尺及 9.647公尺（計算面積為44.87平方公尺），南側亦接連雨遮，以上可參酌臺中市政府地方稅務局豐原分局113年4月12日中市稅豐字第11328067761號函及所附之房屋平面圖二紙為證（見本院卷四第185頁至193頁）。足見同為同巷20號房屋，其前後建物面積之長寬均有變化，且材質亦有不同，可見 61年1月起課之建物，至63年1月起課之建物及106年起課之建物，其構造及面積均有所不同，難認就先前建物所為之翻修。另參酌61年1月及63年1月起課之建物，當時均為張相玉，則張相玉64年8月7日死亡後，於106年4月份起課之房屋，經本院至現場履勘時，如附圖所示A及B1之房屋，均屬鐵皮加蓋一層樓之房屋，北側A部分之房屋較為老舊，張欽皇稱：此部分為祖傳留下來之房屋，而南側部分為為張國玲所蓋（見見本院卷一第191頁），兩造復就如附圖A部分不爭執為張相玉所興建，可信為真。然查，如附圖B1所示之房屋該部分稅籍仍使用編號：00000000000，已如前述，該部分係106 年4月起課之房屋，其時間已在張國玲於100年11月28日與其他繼承人協議分割單獨取得系爭三筆土地所有權全部之後，顯見張欽皇於履勘現場所稱該部分係由張國玲所興建乙節互核相符，參酌該部分之建材構造為磚造屋頂，均明顯與61年 1月及63年1月起課之建物建材構造不同，足見附圖所B1所示部分之建物，應係張國玲取得土地後所興建無誤。　3.復查，附圖所示B1部分，與同巷23號房屋僅以共同壁相隔，均為水泥磚造房屋，北側即附圖A部分，為原有建築保留至今，西側設置遮雨棚，業經本院再度至現場勘驗屬實（見本院卷四第55頁勘驗筆錄），而從現場拍攝照片觀之，附圖A 部分之建物，與附圖B1部分之建物雖已結合為一體，而共用出入門戶，出入口分為於附圖B1部分之西側遮雨棚下方外牆之西北側及南側各設一出入口（見本院卷四第75頁及第79頁照片），參酌兩造亦不爭執B2部分為張國玲所興建，可見附圖B1及附圖B2之建物既均為張國玲所興建，僅以一共同壁相隔，而參酌附圖B1部分之建物設有二處獨立之出入口，其構造上及使用上均具有獨立性，反觀，附圖A部分之原有建物，與附圖B1之新建建物結合後，反而無獨立之出入口，而需藉由附圖B1部分之建物為出入（見本院卷一第199頁下方照片及本院卷第四第75頁），是尚難以附圖B1之建物興建於後，且與附圖A部分共用對外出入口，即推認附圖B1之建物屬附圖A建物之附屬建物。是附圖B1所示之房屋該部分稅籍仍使用編號：00000000000雖沿用舊有之稅籍編號，然該部分之面積、建材、構造均與先前所有不同，難認係同一建物之延續，應認為依其構造上及使用上均具有獨立性而非附屬建物，是縱使附圖A部分雖為原有建築所遺留，但其所有權範圍並不擴張及於事後所興建之附圖B1或B2等建物。是被告張國祥以附圖B1之稅籍資料納稅義務人尚列為張國祥及張賴麗霞為納稅義務人，應認該部分為張相玉遺產範圍所及云云，尚非可採。　㈡附圖A、B1、B2、C、D、E、F、G等建物占用系爭三筆土地均有法定租賃關係，故該部分建物之處分權人及現占用人均非無權占用：　1.次查，系爭三筆土地，其中00地號重測前為ＯＯＯ段000-00地號（其後變更為重測後ＯＯ段00地號）、000地號重測前為ＯＯＯ段000-00地號（其後變更為重測後ＯＯ段00地號），二者均自重測前ＯＯＯ段000-00地號分割而出，而此一土地即分割自ＯＯＯ段000地號土地。另000地號重測前為ＯＯＯ段000-00地號（其後變更為重測後ＯＯ段00地號），係自ＯＯＯ段000地號分割而出。張相玉於50年8月24日取得ＯＯＯ段000地號土地之所有權，其死亡後（死亡時間為64年8月7日，見本院卷一第299頁所附舊式戶籍謄本）由張國玲、張國祥及張國興三人於65年5 月6日辦理繼承登記。系爭三筆土地於73年3月26日辦理分割，由張國玲、張國祥、張國興各取得應有部分3分之1，而張國興於82年7月18日死亡後，其應有部分3分之1則由賴張麗霞於83年5月20日以繼承為原因辦理登記取得（見本院卷二第241頁至第287頁），00地號土地於100年11月14日辦理合併事宜，000地號土地於同年15日辦理分割事宜，系爭三筆土地則於同年月28日辦理共有物分割，將系爭三筆土地全部歸予張國玲一人所有，業經本院向臺中市豐原地政事務所調取系爭三筆土地之異動索引查核無誤（見本院卷二第179頁至第237頁），均可信為真。　2.另查，張欽皇等三人有就如附圖A及B1建物（即門牌號碼為：臺中市○○區○○路000巷00號）繼承張國玲遺產部分，於109 年2月24日為遺產分割協議，並協議由張欽皇一人繼承張國玲該部分之遺產權利，此有本院向臺中市政府地方稅務局豐原分局調閱該址變更納稅義務人相關資料所檢附之遺產分割協議書附卷可參（見本院卷一第315頁），可信為真。此外，張欽治抗辯張國玲所興建之其他部分（含如附圖B2、F及G 部分之房屋），亦協議由張欽皇單獨取得乙節，復未能具體舉證以實其說，此部分所辯，自難採信。　　3.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受民法第449條第1項規定之限制，同法第425條之1 定有明文。茲就系爭三筆土地之建物占用情形分述如下：　⑴關於附圖A、C、D、E所示建物部分：　　系爭三筆土地拍賣前之原所有權人為張相玉，張相玉於64年 8月7日死亡後，其繼承人共有賴張麗霞、張國祥、張國玲及張國興四人（見本院卷一第135頁），經以四角號碼查詢本院民事訴訟暨非訟事件索引卡舊案，查無張相玉之繼承人拋棄繼承之相關案件（見本院卷四第363頁），是原告主張賴張麗霞係拋棄繼承云云，應非有據。系爭三筆土地雖由張國祥、張國玲及張國興三人辦理繼承登記，然嗣後張國興於82 年7月18日死亡後，因無後嗣，且父母均已亡故，故該部分應由其兄弟姊妹繼承，即賴張麗霞、張國祥、張國玲共同繼承（見本院卷第一第137頁），而由張國祥及張國玲辦理拋棄對張國興遺產之繼承，由賴張麗霞單獨取得張國興應有部分三分之一部分，期間雖有張國祥及張國玲拋棄張國興應有部分之繼承之情形，然考量當初因舊有習俗漏未將賴張麗霞列為土地繼承人，事後於張國興死亡時，透過張國祥及張國玲拋棄繼承方式，使賴張麗霞單獨取張國興應有部分，實質上乃回歸賴張麗霞原有之應繼分，然衡量前後變化，均屬張相玉繼承人間之變更，最後變更之結果更與原繼承之比例相同，則此項變更過程縱有不同，仍應認為與張國祥、張國玲及賴張麗霞三人繼承張相玉之結果相同。嗣於100年11月28 日再經張國祥、張國玲及賴張麗霞三人合併其他遺產（包含同段00地號及00地號）為共有物分割協議，而由張國玲單獨取得系爭三筆土地所有權全部等情，亦有被告張國祥提出之共有土地合併分割後分配略圖（見本院卷三第341頁）、舊式土地登記謄本（見本院卷三第117頁至120頁、第125頁至1 43頁）在卷可參，並經調閱本院106年度司執字第128332號拍賣抵押物強制執卷宗查核無誤。又附圖所示A、C、D之未保存登記建物分別坐落系爭三筆土地之同段00地號及000地號上，均為張相玉所興建，其死亡後，該建物之事實上處分權由其繼承人賴張麗霞、張國祥、張國玲及張國興繼承而公同共有，其後張國興死亡，剩餘賴張麗霞、張國祥、張國玲三人繼承公同共有，另張國玲於109年1月31日死亡，其繼承人包含張欽皇、張欽治及張音雅三人，就附圖A部分，張欽皇等三人就張國玲所繼承部分協議分割，由張欽皇單獨取得，已如前述。是附圖A之建物現應由賴張麗霞、張國祥及張欽皇三人公同共有。另附圖E部分之建物雖為事後張國玲所興建，然該部分不具獨立性，且附隨搭建於附圖D部分，故應認為仍屬張相玉所有之附圖D建物之一部，於張相玉死亡後，該部分與附圖C及D部分之事實上處分權應為賴張麗霞等五人公同共有，以上事實亦為到場兩造所不爭執，其餘未到庭之被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，均可視為真正。則本件系爭三筆土地及附圖A、C、D、E之建物均可認為同屬張相玉所有建物範圍，張相玉死亡後，因繼承、協議分割遺產或共有物分割之結果，而造成所有權人不相一致，但仍維持由張相玉之繼承人所有之情形，並無特別約定不許土地上之房屋所有人繼續使用土地。而房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍之常情，故房屋所有人自得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定在房屋得使用期限內，與土地所有人間有租賃關係存在。原告為拍定人，明知房屋占用土地部分不點交，卻仍出價購買，自應繼受土地所有人與房屋所有人間之租賃關係。　⑵關於附圖B1、B2所示建物部分：　　附圖B1部分建物為張國玲所興建，已如前述，而附圖B2部分建物亦為張國玲所興建，亦為到場之兩造所不爭執，其餘未到庭之被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，均可視為真。雖此部分並無稅籍申請資料可資參照，然參酌該部分之建物與附圖B1部分建物使用共同牆壁，應屬同時興建，並由張國玲原始取得建物所有權，而參照附圖B1未保存建物之起造時間為106年2 月23日測量之前不久，張國玲於100年11月28日因與其他遺產協議分割，由張國玲單獨取得三筆土地所有權全部，可認為附圖B1及B2之建物於興建完成之初，土地及建物均同屬張國玲一人所有，至為明顯。而原告明知房屋占用土地部分不點交，仍於107年7月19日參加投標，於同年月30日取得系爭三筆土地所有權，造成土地及房屋之所有權人不相一致，並無特別約定不許土地上之房屋所有人繼續使用土地。且按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍之常情，故房屋所有人自得直接適用民法第425條之1第1項規定，推定在房屋得使用期限內，與土地所有人間有租賃關係存在。其後附圖B1、B2 之建物，於張國玲死亡後，由張欽皇等三人繼承，附圖B1之建物雖經張欽皇等三人就該部分協議分割，由張欽皇單獨取得；附圖B2部分仍由張欽皇等三人繼承，渠等依據繼承之法律關係，仍非不得主張法定租賃權。原告為拍定人明知房屋占用土地部分不點交，卻仍出價購買，自應就土地所有人與房屋所有人間房屋得使用期間所生之法定租賃關係受其拘束。　⑶關於附圖F、G所示建物部分：　　　附圖F、G之建物均為張國玲所興建，為到場之兩造所不爭執，其餘未到庭之被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，均可視為真。是該部分未保存登記之建物，既然由張國玲出資興建，自應由張國玲取得原始所有權，且張國玲又於100年11月18日取得系爭三筆土地所有權，建物及土地均同屬張國玲一人所有，而原告為拍定人明知房屋占用土地部分不點交，仍於107年7 月19日參加投標，於同年月30日取得系爭三筆土地所有權，造成土地及房屋之所有權人不相一致，並無特別約定不許土地上之房屋所有人繼續使用土地。且按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍之常情，故房屋所有人自得直接適用民法第 425條之1第1項規定，推定在房屋得使用期限內，與土地所有人間有租賃關係存在。其後附圖F、G之建物，於張國玲死亡後，由張欽皇等三人繼承該部分之事實上處分權，渠等仍非不得依據繼承之法律關係，主張法定租賃權。原告明知房屋占用土地部分不點交，卻仍出價購買，自應就土地所有人與房屋所有人間房屋得使用期所生之法定租賃關係受其拘束。　4.又查，00地號及000地號土地於拍賣前曾於104年12月9日設定地上權予訴外人徐慶全及劉宜蓁（權利範圍各二分之一），設立目的為建屋使用，期間自104年12月7日起至105年5月 6日為止，然於105年1月9日又均設定抵押權予徐慶全，擔保張國玲對渠等所簽發之104年12月7日所簽發之本票，後嗣徐慶全再將上開二筆土地之抵押權於同年11月11日讓與訴外人陳彥廷，再由陳彥廷，徐慶全二人具狀聲請拍賣抵押物，以上業經調閱本院106年度司執字第128332號執行卷宗查核卷附之土地登記謄本無誤。而按地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權，民法第832條定有明文。故設定地上權，自以具有該法條所示之目的而使用土地之意思而設定，始為真正之地上權，而查，張國玲於104年12月9日設定地上權予徐慶全及劉宜蓁，期間為自104年12月7日起至105年5月6日為止，然此段期間，如附圖所示A、B1、B2、C、D及E之建物，仍延續存在，而上開設定地上權期間，更無由徐慶全及劉宜蓁在該土地上有建築物、工作物或竹木為目的而使用系爭土地之情形發生，參酌地上權設定後，隨後又設定抵押權擔保張國玲104年12月7日所簽發之本票債權，可認為其設定係加強擔保本票債權，其竟設定地上權，顯屬通謀虛偽之意思表示，是尚難以此二筆土地有地上權設定，影響前揭已成立之租賃關係。原告主張上開地上權之設定已不存在推定法定租賃關係云云，自非可採。　5.張欽皇就附圖B1、B2、F及G部分之建物占用系爭三筆土地曾為自認無權占用乙節，對其他被告不生效力：　　訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。經查，張欽皇曾於112年3月22日本院偕同兩造整理不爭執事項時，就原附圖B（其後區分為附圖B1及B2二部分）、F、G部分承認其無占用（見本院二第299頁），原告則據此主張張欽皇就B部分自應受其自認之拘束，惟查，原附圖B部分之建物，其中附圖B1部分，雖經張欽皇等三人於遺產分割時協議由張欽皇獨自取得；其餘附圖B2部分及附圖 F、G部分，尚應由張欽皇、張欽治及張音雅三人共同繼承，而就附圖B1及B2部分（即原附圖B部分）而言，當時原告尚對被告蔣耀銘起訴主張其承租該部分建物，依據原告當時之主張，張欽皇之房屋無權占用原告之土地，同時亦造成蔣耀銘所承租之房屋亦無權占用原告之土地，故聲明請求蔣耀銘應就原附圖B所示房屋（即附圖所示B1及B2部分之房屋）騰空，而就張欽皇該部分之房屋是否無權占用土地乙節，對於張欽皇及被告蔣耀銘而言，仍有合一確定之必要，不容許法院對之為歧異之判決，是見張欽皇關於附圖B1及B2建物部分無權占用土地所為之自認，就形式上觀察之，當時所為之自認顯不利於當時共同訴訟人，依上開說明，其所為之自認，對全體不生效力。雖原告事後於112年5月18日撤回對蔣耀銘之起訴，亦難使已失效之訴訟行為再生拘束力。至於附圖B2 、F及G建物部分，其共有人尚包含張欽治及張音雅二人，其後更經原告追加其二人為被告，關於附圖B1、F、G部分，是否無權占用，對張欽皇等三人亦有合一確定之必要，則張欽皇個人先前所為之自認，亦不利於其他共同訴訟人，同上說明，此部分所為之自認，亦對全體不生效力。是原告援引先前張欽皇之自認，主張應以該自認為認定事實之基礎云云，要無可採。　㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文，是占有土地之人若有權占用土地，所有權人仍不得僅憑其為所有權人，即對占用土地之人請求除去妨害所有權或返還土地。如上所述，附圖A、B1、B2、C、D、E、F及G之建物之所有權人，雖因繼承、協議分割遺產及原告僅拍得土地等因素，導致其所有權人不一致，然對該等建物有事實上處權之人對現有土地所有權人之間均存有法定租賃關係，則其分別占用系爭三筆土地，自非無權占用，是原告依據民法第767條第1項之規定，先位分別請求因承租該建物而直接占用之人遷出，及就該等建物有事實上處分權人請求拆屋還地，自非有據，其依據不當得利之法律關係，請求其取得所有權後相當租金之不當得利損害金，亦非有據，從而，原告先位之請求，均無理由，自應予駁回。其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回之。則原告先位聲明之請求既經認為無理由而予以駁回，本院自應就原告備位聲明之請求部分繼續為審理。　㈣關於原告備位就附圖A、C、D、E部分之建物請求本院核定租金為有理由：　1.如上所述，附圖A、C、D、E部分之建物，既經認定有法定租賃關係，兩造就租金數額復無法協議，是原告依據民法第42 5條之1第2項之規定請求就附圖A、C、D、E部分房屋占用土地部分，由法院定其租金數額，為屬有據。　2.又土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院所定租金數額，得請求自「租賃關係成立時」起算之租金，非僅限於其請求法院定租金數額之意思表示到達房屋所有人之日以後之租金，業經最高法院經徵詢程序統一見解（參照最高法院院110年度台上字第3013號判決意旨），是張國祥引用同院109年度台上字第3068號判決意旨主張原告請求之租金，屬形成之訴，僅得請求核定意思表示時起算之租金，不得請求承租人給付該意思表示前之租金云云（見卷四第208頁），即非可採。　3.土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號分別著有判決意旨固可資參照。惟土地法第 97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。房屋所用之「基地」，土地地價亦直接影響房屋之租金成本，是依照土地法第105條準用同法第97條時，非不得併予考量之。查附圖A、C、D、E部分之建物系分別坐落於同段00地號及000地號土地上，目前並非被告張賴麗霞等五人居住使用，分別出租予陳文通、邱清林及葉石福等人居住使用，足見該等部分之房屋係供營業使用，並非房屋處分權人自行居住使用，依上開說明，該部分不受土地法第97條所規定申報地價百分之10之限制，茲審酌系爭土地坐落位置，工商繁榮程度，交通由ＯＯ路000巷，東側可通ＯＯ路000巷（臨ＯＯ旁道路），西側可通達ＯＯＯＯＯＯ之交通便利程度（見本院卷四第339頁至344頁所附Google地圖），及張欽皇自己或為扶養母親林素蘭之目的，分別將門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號(即含占用附圖A、B1及同段000地號土地部分)出租予綽號「阿瑞」收取每月1萬5000元之租金；同巷00號（即占用附圖C及同段000地號土地部分)出租予陳文通收取每月5000元之租金；同巷36號（即占用附圖D及同段000地號土地部分)出租予邱清林收取每月8000元之租金；同巷00號（即占用附圖E、F及同段000、000地號土地部分) 出租予葉石福收取每月8000元之租金等獲利情形（見本院卷三第29頁至99頁），其收取租金之成本除占用系爭土地外，尚包含提供房屋構造供承租人使用，且承租房屋之範圍亦超出占用系爭三筆土地之範圍等因素，認為原告被占用土地與被告間法定租賃關係之租金，應以每年按各該年度之土地公告地價百分之3計算，較為妥適，原告逾此請求，為屬過高，尚非有據。　4.基此，⑴原告就附圖A部分請求該部分之處分權人即賴張麗霞、張國祥、張欽皇自原告110年10月14日民事追加起訴狀暨變更訴之聲明狀送達最後被告翌日即110年11月6日（即張欽皇110年10月26日寄存送達滿10日之翌日，見卷一第149頁，原告列為110年10月27日顯漏未計算10日之寄存生效時間）至返還土地之日止，按公告現值百分3計算之租金，為屬有據，逾此請求為屬無據【以109年為例，原告所得請求按給付租金為2萬1818元（即40.18X18100X1X0.03=21818），元以下四捨五入，超過部分為屬無據】。原告請求自其取得所有權之日(107年7月30日)起至110年10月26日為止之已屆期之核定租金，亦屬有據，至於同年月27日起至同年11月5日部分，雖因原告漏計寄存生效時間而產生誤差，然基於處分權主義之精神，此部分仍屬原告起訴聲明請求之範圍，本院自得在原告請求之範圍內為判決，則原告此段期間所得請求之金額應為7萬1821元（計算式詳附表四編號1.所示），逾此請求，則非有據。⑵原告就附圖C、D、E部分請求該部分之處分權人即賴張麗霞等五人自112年4月19日民事變更聲明暨追加訴訟狀繕本送達最後被告翌日即112年5月6日（即賴張賴霞、張音雅及張欽治於112年4月25日寄存送達滿10日之翌日，見本院卷二第103、111、113頁，原告列為同年4月26日亦漏未計算計算寄存送達生效時間），至返還土地之日止，按公告現值百分之3計算之租金，亦屬有據，逾此請求亦屬無據。原告請求自107年7月30日起112年4月25日為止，已屆期之租金，亦屬有據，至於112年4月26日起至同年5月5日部分，雖因原告漏計寄存生效時間而產生誤差，然基於處分權主義之精神，此部分仍屬原告起訴聲明請求之範圍，本院自得在原告請求範圍為判決，則原告此段期間所得請求之金額應為35萬2785元（計算式詳附表四編號2.所示），逾此請求，則非有據。　5.按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，又繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，民法第272條、第1153條第1項分別定有明文。則連帶債務之成立，既以法律明定或約定為限，故繼承人僅對於被繼承人生前已負債務，如不當得利債務，依民法第1153條第1項規定負連帶清償責任，至於本件被告賴張麗霞等五人繼承被繼承人房屋之事實上處分權後，因繼承人張國玲積欠債務遭法院拍賣，由原告取得土地，造成土地與房屋所有權不一之情形，而衍生法定租賃關係，則就核定租金後所生之請求權，乃就繼承人繼承後所產生之債務，非被繼承人生前已負債務，自非負連帶責任之範圍。（臺灣高等法院暨所屬法院109年法律座談會民事類提案第6號研討結果參照）。原告就附圖所示A、C、D、E部分，分別請求該部分之處分權人即被告賴張麗霞、張國祥、張欽皇三人及賴張麗霞等五人，分別自前揭訴狀繕本送達最後被告翌日起至返還土地之日止連帶給付租金部分，乃被告等人繼承土地後茲生法定租賃事由所致，非被繼承人張相玉生前已負之債務，依上開意旨，原告請求被告連帶給付，自非有據。　㈤原告備位請求部分，乃繼續就附圖B1、B2、F及G部分，主張被告無權占用，請求承租房屋之人遷出及房屋占用土地之被告拆屋還地，及請求相當不當得利之租金，亦無理由：　　附圖B1、B2、F及G部分之房屋占用系爭土地，既有法定租賃關係，是原告備位繼續聲明之請求第1項至第6項部分，均係以被告無權占用為其主張依據，此部分之理由，與先位之訴之理由相同，援引用之。被告對此部分既非無權占用，原告依據民法第767條第1項之規定，請求備位聲明第一項及第四項，及依據不當得利之法律關係請求相當租金之不當得利等，亦屬無據。　㈥復按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付已屆期之租金，係以支付金錢為標的，被告對原告所負之上開給付義務，未經兩造特約而無確定清償期限或特定利率，是原告分別自訴狀繕本送達最後被告翌日起算之法定遲延利息，即7萬1 821元部分自110年11月6日起；35萬2785元部分自112年5月6 日，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為屬有據。　㈦綜上所述，原告備位聲請依據民法第425條之1第2項之規定請求核定附圖A、C、D、E部分之建物占用土地之租金數額，為屬有據，茲核定之租金之數額為每年各該地號按該年度之公告現值百分之3，又原告分別請求從其取得土地所有權之日起至訴訟送達最後被告之已屆期之租金，即如附圖A部分7萬 1821元、如附圖C、D、E部分35萬2785元，及訴狀送達最後被告翌日（分別為110年11月6日及112年5月6日）起按年息5 %計算之利息，暨分別請求自該日起至返還土地為止之按年計算之租金，均有理由，應予准許，爰判決如主文第一項至第五項所示，至於原告其餘之請求，則非有據，應予駁回。五、兩造就判決主文第二項至第五項原告勝訴部分，分別陳明願供擔保以代釋明，聲請為准、免假執行之宣告，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額宣告之，至於判決主文第一項乃核定租金之判決，其性質不宜宣告假執行，原告聲請供擔保請准宣告假執行，應非有據；另原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請已失其依據，均應予駁回。六、本件事證已經明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，故不一一論述。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　09　　日　　　　　　　　民事第一庭　法　官許石慶右正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後二十日內向本院提出上訴狀 (須附繕本)。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官孫立文　　　　　　　　　　　附表一(先位聲明)：項次應受判決事項之聲明(金額均為新臺幣) 備　　註　 被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇應將坐落臺中市○○區○○○段00地號土地上如附圖所示A部分面積40.18平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋之一部）拆除，並將上開土地騰空返還原告。　 被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇應自原告110年10月14日民事追加起訴暨變更聲明狀繕本送達最後一位被告之翌日起至返還前項土地之日止，按年連帶給付原告4萬9783元。　 被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇應連帶給付原告16萬1795元及自原告110年10月14日民事追加起訴暨變更聲明狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　 被告張欽皇應將坐落臺中市○○區○○○段00地號土地上如附圖所示B1部分面積71.39平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋之一部）拆除，並將上開土地騰空返還原告。　 被告張欽皇應自原告110年10月14日民事追加起訴暨變更聲明狀繕本送達之翌日起至返還前項土地之日止，按年給付原告8萬8452元。　 被告張欽皇應給付原告28萬7469元及自原告110年10月14日民事追加起訴暨變更聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　 被告林玟淩應將坐落臺中市○○區○○○段00地號土地上如附圖所示B2部分面積66.34平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋）騰空遷讓、被告葉石福應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地上如附圖所示F部分面積40.08平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋之一部）騰空遷讓後，被告張欽皇、張音雅、張欽治應將如附圖所示B2、F、G部分面積15.79平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市ＯＯ區ＯＯ路000巷00後房屋之一部）拆除，並將上開土地騰空返還原告。　 被告張欽皇、張音雅、張欽治應自原告112年4月19日民事變更聲明暨追加訴訟狀繕本送達最後一位被告之翌日起至返還前項土地之日止，按年連帶給付原告20萬2650元。　 被告張欽皇、張音雅、張欽治應連帶給付原告96萬0561元及自原告112年4月19日民事變更聲明暨追加訴訟狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　 被告陳文通應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地上如附圖所示C部分面積33.9平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋）騰空遷讓、被告邱清林應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地上如附圖所示D部分面積34.45平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋）騰空遷讓、被告葉石福應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地上如附圖所示E部分面積10.63平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋之一部）騰空遷讓後，被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇、張音雅、張欽治應將上開地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告。　 被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇、張音雅、張欽治應自原告112年4月19日民事變更聲明暨追加訴訟狀繕本送達最後一位被告之翌日起至返還前項土地之日止，按年連帶給付原告17萬0280元。　 被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇、張音雅、張欽治應連帶給付原告80萬7127元及自原告112年4月19日民事變更聲明暨追加訴訟狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　 原告願供擔保，請准宣告假執行。　　　　　　　　　　　附表二(備位聲明)：項次應受判決事項之聲明(金額均為新臺幣) 備　　註　 被告張欽皇應將坐落臺中市○○區○○○段00地號土地上如附圖所示B1部分面積71.39平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋之一部）拆除，並將上開土地騰空返還原告。　 被告張欽皇應自原告110年10月14日民事追加起訴暨變更聲明狀繕本送達之翌日起至返還前項土地之日止，按年給付原告8萬8452元。　 被告張欽皇應給付原告28萬7469元及自原告110年10月14日民事追加起訴暨變更聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　 被告林玟淩應將坐落臺中市○○區○○○段00地號土地上如附圖所示B2部分面積66.34平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋）騰空遷讓、被告葉石福應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地上如附圖所示F部分面積40.08平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋之一部）騰空遷讓後，被告張欽皇、張音雅、張欽治應將如附圖所示B2、F、G部分面積15.79平方公尺之地上物（即門牌號碼臺中市ＯＯ區ＯＯ路000巷00後房屋之一部）拆除，並將上開土地騰空返還原告。　 被告張欽皇、張音雅、張欽治應自原告112年4月19日民事變更聲明暨追加訴訟狀繕本送達最後一位被告之翌日起至返還前項土地之日止，按年連帶給付原告20萬2650元。　 被告張欽皇、張音雅、張欽治應連帶給付原告96萬0561元及自原告112年4月19日民事變更聲明暨追加訴訟狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　 核定被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇、張音雅、張欽治使用原告所有臺中市○○區○○○段00○000地號土地如附圖所示編號A、C、D、E部分自107年7月30日起之租金如附表所示。　 被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇應自原告110年10月14日民事追加起訴暨變更聲明狀繕本送達最後一位被告之翌日起至返還臺中市○○區○○○段00地號土地之日止，按年連帶給付原告4萬9783元。　 被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇應連帶給付原告16萬1795元及自原告110年10月14日民事追加起訴暨變更聲明狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　 被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇、張音雅、張欽治應自原告112年4月19日民事變更聲明暨追加訴訟狀繕本送達最後一位被告之翌日起至返還臺中市○○區○○○段000地號土地之日止，按年連帶給付原告17萬0280元。　 被告張國祥、賴張麗霞、張欽皇、張音雅、張欽治應連帶給付原告80萬7127元及自原告112年4月19日民事變更聲明暨追加訴訟狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　 原告願供擔保，請准宣告假執行。　　　　　　　　　　附表三：　　　　附圖編號坐落地號(臺中市ＯＯ區ＯＯＯ段) 面積（㎡）公告現值 (每平方公尺) 核定按年應給付之租金(元以下四捨五入) A 68 40.18 1萬7700元 4萬9783元 B1 68 71.39 1萬7700元 8萬8452元 B2 68 66.34 1萬7700元 8萬2195元 C 238 33.90 3萬0800元 7萬3088元 D 238 34.45 3萬0800元 7萬4274元 E 238 10.63 3萬0800元 2萬2918元 F 239 40.08 3萬0800元 8萬6412元 G 239 15.79 3萬0800元 3萬4043元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表四：(坐落地段為臺中市豐原區新東陽段)　　　　　　　編號建物占用標示位置坐　落地　號占　用面　積（㎡）年度公告現值　期　　間按公告現值百分之3核定之租金金額（元以下四捨五入）　1. 附圖A部分 00地號 40.18 107-108 1萬8600元 107.07.30.至108.12.31. 3萬1941元 109 1萬8100元 109.01.01.至109.12.31. 2萬1818元 110 1萬7700元 110.01.01.至 110.11.05. 1萬8062元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計：7萬1821元　2. 附圖C部分 000地號 79.98 (99.9+34.45+10.63=79.98) 107-108 3萬0800元 107.07.30.至108.12.31. 10萬5284元附圖D部分 109 3萬0600元 109.01.01.至109.12.31. 7萬3422元附圖E部分 110 3萬0800元 110.01.01.至110.12.31. 7萬3902元 111-112 3萬1100元 111.01.01.至 112.05.05. 10萬0177元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計：35萬2785元

2024-10-09

TCDV-110-重訴-470-20241009-6

重上

臺灣高等法院臺中分院

土地所有權移轉登記

臺灣高等法院臺中分院民事判決 111年度重上字第277號上訴人社團法人中華民國三學佛學院法定代理人蔡宇宸訴訟代理人謝文哲律師陳明茹被上訴人富家興建設有限公司法定代理人林茗杏被上訴人龍寶興業股份有限公司法定代理人邵明斌訴訟代理人王和屏律師朱雯彥律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國111年9月30日臺灣南投地方法院110年度重訴字第48號第一審判決提起上訴，本院於民國113年9月25日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面一、被上訴人富家興建設有限公司（下稱富家興公司）未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，故依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。二、被上訴人龍寶興業股份有限公司（下稱龍寶公司）之法定代理人原為陳紀彜，嗣變更為邵明斌，其聲明承受訴訟，核無不合（見原審卷三第101至111頁）。貳、實體方面　　一、上訴人主張：伊於民國100年10月17日向被上訴人富家興公司承租其所有如附表編號1所示土地（下稱系爭土地），興建如附圖編號A、B所示之未辦保存登記之講堂、辦公室、宿舍等未辦保存登記建物（下合稱系爭校舍建物），租期自即日起至140年10月16日止，雙方並簽訂土地租賃契約（下稱系爭契約）。嗣系爭土地經強制執行後，與坐落系爭土地上、富家興公司所有如附表編號2、3所示建物（分稱編號2、3 建物，合稱附表建物，與系爭土地合稱系爭不動產）合併拍賣，經龍寶公司以總價新臺幣（下同）3億0,110萬元拍定（各別拍定價金如附表所示）。伊承租系爭土地興建系爭校舍建物，本得依民法第426條之2第1項、土地法第104條規定優先承購系爭土地，詎法務部行政執行署彰化分署（下稱彰化分署）未依法通知伊行使優先承買權，則被上訴人間就系爭土地之買賣契約及所有權移轉行為均不得對抗伊，伊得請求龍寶公司將系爭土地於105年3月29日以拍賣為原因所為所有權移轉登記予以塗銷，並請求富家興公司以同樣條件將系爭土地出售予伊。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡龍寶公司應將系爭土地於 105年3月29日以拍賣為原因所為所有權移轉登記予以塗銷，回復為富家興公司所有。㈢富家興公司應將系爭土地，按買賣價金2,693萬元及彰化分署105年1月20日彰執丙103年房稅執專字第9號函所示特別拍賣程序後公開拍賣公告之相同條件與上訴人簽立買賣契約，於上訴人給付買賣價金2,693萬元後，將系爭土地移轉登記所有權予上訴人。二、被上訴人則以：上訴人非系爭土地承租人，系爭校舍建物亦非其所有，自不得主張優先承買權。縱認上訴人為承租人，該租約違反強行規定而無效，系爭校舍建物無法取得合法之建築執照或使用執照，非優先承買權欲保護之對象。況上訴人於拍賣前已知情，因價格過高而決定不參加法拍，待伊拍定系爭土地後，上訴人亦僅提案討論與伊合作，顯見其已拋棄優先承買權。另上訴人遲於拍賣後5年始行使優先承買權，其行使亦違反誠信原則，構成權利濫用。縱上訴人得行使優先承買權，其標的應為系爭不動產全部，不能僅就系爭土地行使等語，資為抗辯，並答辯聲明：上訴駁回。三、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，協議兩造簡化爭點為辯論範圍如下（見本院卷二第88頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：㈠系爭契約是否真正？㈡如系爭契約為真正，性質為何？㈢系爭校舍建物是否為上訴人出資興建？㈣上訴人得否依民法第426條之2、土地法第104條主張優先購買權？彰化分署於龍寶公司拍定系爭不動產後，有無依民法第 426條之2、土地法第104條規定通知上訴人？龍寶公司抗辯上訴人已放棄上開優先購買權，有無理由？上訴人遲於拍賣 5年後始行使優先購買權，有無權利濫用或違反誠信原則？㈤如上訴人得行使前開優先購買權，是否可以價購系爭土地全部？抑或承租部分？抑或應併同附表建物承購？㈥兩造不再提出其他爭點。四、本院的判斷：㈠系爭土地及附表編號2所示建物原均為訴外人金鼎山開發建設股份有限公司所有，嗣富家興公司於100年11月15日以同年1 1月2日之買賣為原因而登記取得所有權。附表編號3所示建物於103年3月5日為第一次保存登記，所有權人為富家興公司。富家興公司因房屋稅條例等事件，經訴外人南投縣政府稅務局移送彰化分署為行政執行，由該署以103年度房稅執專字第9號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理，嗣於1 05年2月17日就系爭不動產進行特別變賣程序後之公開拍賣，並於同年1月20日通知包括上訴人在內之關係人，通知內載明依法有優先權人如欲以同一價格優先承購者，得於拍賣期日到場並於拍定時聲明，或於接獲該署優先承買之通知後，於期限內提出書面聲明之。龍寶公司於105年2月17日以附表所示之金額拍定系爭不動產，彰化分署於同年3月2日發給權利移轉證書，龍寶公司於同年3月29日登記為系爭不動產之所有權人等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第87至88頁之不爭執事項⒉至⒋、⒍），自堪信為真正。㈡租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，民法第426條之2第1項前段、土地法第104條第1項前段分別定有明文。此等關於承租人之優先承買權，須以有租賃關係存在為其前提要件，故主張行使此項優先承買權之人，應先證明租賃關係存在，始有買賣契約訂立請求權可言。上訴人主張租用系爭土地興建系爭宿舍建物，為龍寶公司所否認，應由上訴人舉證以實其說。㈢上訴人未能證明與富家興公司間成立系爭契約：　　⒈私文書應提出其原本，並應由舉證人證其真正，民事訴訟法第352條第2項、第357條分別定有明文。又私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責。必以私文書真正而無瑕疵，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言（最高法院41年台上字第971號、47年台上字第1784號判決先例同此意旨）。如以該文書內容為證明方法者，自應提出原本，不得僅以繕本或影本為證。在舉證人提出原本前，無從認該繕本或影本有何形式之證據力。　　⒉上訴人雖提出系爭契約影本，惟並未提出原本，龍寶公司否認其形式上真正，經本院曉諭後，上訴人仍無法提出原本（見本院卷二第121頁），根據上開說明，系爭契約影本既不具形式證據力，自不足為有利上訴人之認定。至上訴人主張富家興公司未爭執系爭契約之真正云云，查富家興公司僅於原審111年8月9日言詞辯論期日到場，除聲明駁回上訴人之訴，其答辯理由則與龍寶公司相同，引用歷次書狀及開庭陳述，並未肯認系爭契約之真正性（見原審卷三第93至96頁）。況富家興公司法定代理人林茗杏於系爭執行事件向彰化分署陳稱：伊未與上訴人簽訂系爭契約，伊根本不知道上訴人為何人、何機構（見原審卷二第69 頁），本院更難認系爭契約為真正。至卷附拍賣公告固載明上訴人為系爭土地承租人、系爭校舍建物為其所有，不在拍賣標的範圍等情，然上開內容係基於上訴人交付給彰化分署之契約而為記載（見原審卷一第33、41頁），上訴人既未能證明系爭契約為真正，本院自無從據該公告上開記載認其主張為真。　　⒊此外，富家興公司係於100年11月15日始以同月2日之買賣契約為原因取得系爭土地所有權，業如前述，豈能取得系爭土地前之同年10月17日即將之出租給上訴人，亦有可疑。上訴人僅泛稱富家興公司於訂立系爭契約時已確定購買系爭土地，僅因不動產磋商時間較久之故云云。惟富家興公司若在未取得系爭土地前即與上訴人簽約，倘最終未能取得系爭土地，勢將陷自身於給付不能之債務不履行責任，對其實屬不利。上訴人就此部分之主張既未舉證以實其說，復與常情有違，本院無從認其主張為真。　　⒋遑論，上訴人之法定代理人於103年12月8日於系爭執行事件中原僅向彰化分署提出其向富家興公司承租包括編號2 建物等標的之房屋租賃契約，未曾提出系爭契約，且彰化分署執行員詢問：「對於富家興表示租約不成立，要求遷出有何陳述？」上訴人非但未為反對之表示，反表明僅係義務提供法會等活動，同意配合遷出等情（見原審卷二第 59至60頁），若上訴人果真與富家興公司成立系爭契約，豈有不一併提出之理，本院更難認系爭契約為真正。　　⒌準此，上訴人既未提出系爭契約原本並證明其具有形式上證據力，復未能證明其與富家興公司間確有成立系爭契約，其主張即無可採。㈣系爭契約之性質並非租賃：　　⒈租賃契約為當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，故租賃契約為雙務有償契約。租金為使用他人租賃物之對價。故主張租賃關係存在者，應就其使用租賃物而支付之對價即租金負舉證責任（最高法院82年度台上字第2474號判決意旨同此）。又就當事人所訂定契約之定性（契約性質之決定或辨別），法院應依當事人所陳述之原因事實，並綜觀契約之內容及特徵，將契約約定之事項或待決之法律關係，置入典型契約之法規範，比對其是否與法規範構成要件之連結對象相符，以確定其實質上究屬何類型之契約（有名契約、無名契約、混合契約，或契約之聯立），選擇適用適當之法規，此屬法院之職權，不應拘泥於契約記載之文字或當事人口頭使用之語言，俾解決當事人之糾紛。　　⒉上訴人既未能證明系爭契約為真，已如前述。雖系爭契約之名稱已載明「土地租賃契約」，且系爭契約第5條「其他特約事項」約定上訴人師生應協助富家興公司經營之極樂淨土（納骨塔）早晚課誦，並負責於清明節、中元節協助辦理祭祀超度法會，乃其依約給付之對價云云。惟觀諸系爭契約第3條約定載明：「乙方（即上訴人）基於宗教目的之需求經甲方（即富家興公司）同意自行建設。甲方同意無償供乙方使用，不要求給付租金。」已言明上訴人乃無償使用，不要求上訴人給付租金。若認上訴人依系爭契約第5條所應履行之義務即為對價，理應將之明定於系爭契約第3條，足徵系爭契約第5條所定內容實非上訴人使用系爭土地之對價，至多僅屬附負擔之使用借貸關係，更難認上訴人對系爭土地有租賃權存在。此佐以上訴人原法定代理人於103年12月8日於彰化分署亦自承：伊本來就只是基於佛教團體之角色無償義務進行法會等活動等語（見原審卷二第60頁），益足證之。㈤準此，上訴人未能證明向富家興公司承租系爭土地興建系爭校舍建物，則其主張得依民法第426條第1項、土地法第104 條規定，就系爭土地得行使優先承（購）買權，即屬無據。五、結論：　　綜上所述，上訴人依民法第426條、土地法第104條規定，請求龍寶公司塗銷系爭土地於105年3月29日以拍賣為原因所為所有權移轉登記，回復為富家興公司所有。另富家興公司應將系爭土地按買賣價金2,693萬元及彰化分署105年1月20日彰執丙103年房稅執專字第9號函所示特別拍賣程序後公開拍賣公告之相同條件與其簽立買賣契約，於其給付買賣價金2, 693萬元後，移轉登記系爭土地所有權，為無理由，應予駁回。原審判決駁回上訴人之訴，理由雖略有不同，惟結果並無二致，仍應予以維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日　　民事第二庭審判長法　官謝說容　　　　　　　　　　　　　　法　官陳正禧　　　　　　　　　　　　　　　法　官施懷閔正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 (均須按他造當事人之人數附繕本)。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。書記官洪鴻權中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日【附表】（單位：新臺幣）編號土地建物標示拍定價金１南投縣○○市○○○○段000地號土地 2,693萬元２南投縣○○市○○○○段00○號建物 2億7,390萬元３南投縣○○市○○○○段0000○號建物（未辦保存登記） 27萬元

2024-10-09

TCHV-111-重上-277-20241009-1

訴

臺灣高雄地方法院

塗銷所有權移轉登記等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第292號原告王一嵐訴訟代理人郭晏甫律師被告陳文煌上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國113 年9月24日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將如附表所示之不動產於民國一百一十年十一月十七日以賣賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、被告未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依到場原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：如附表所示之不動產（下稱系爭房地）為原告所有，因原告於民國000年0月間有意出售系爭房地，為方便起見及聽從房仲建議，原告即將系爭房地之所有權狀正本、原告之印鑑章、印鑑證明及身分證影本（下合稱系爭文件）均交由原告之弟即訴外人王濬銘保管於如附表所示編號三、編號四房屋內（下稱系爭房屋）。詎原告於000年00月間查詢系爭房地登記謄本後，始知系爭房地已於000年00月0日出賣予被告，被告並於同年11月12日代理原告，以賣賣為原因申辦將系爭房地所有權移轉登記予被告，並經地政機關於同年 11月17日辦竣登記在案（下稱系爭登記）。惟兩造從未就系爭房地簽訂買賣契約，應係原告母親羅畦予生前之同居人即訴外人鄭棨云自系爭房屋擅自取走系爭文件，並持之逕自與被告締結系爭房地買賣契約，被告再以系爭文件辦理系爭登記。茲因原告並未授權被告代理其申辦系爭登記，是被告代理原告為系爭登記屬無權代理行為，且違反民法第106條前段之禁止自己代理規定，原告已表明拒絕承認，故系爭登記對原告不生效力，原告爰依民法第179條、第767條第1項中段規定，擇一請求被告應將系爭登記予以塗銷等語。並聲明：如主文所示。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。四、本院之判斷：　㈠按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院110年度台上字第1840號判決意旨可資參照）。經查，高雄市○○區○○段00 00○號建物、同段1235號建物（權利範圍均為全部，下稱系爭增建部分）分別為高雄市○○區○○段000○號建物、同段603 建號建物（下稱系爭原有建物）之未辦保存登記增建部分，而系爭原有建物及系爭增建部分屬同房屋之1樓及1樓夾層，且上開1樓及1樓夾層均已打通使用等情，有本院職權調取之本院112年度司執字第53466號清償票款事件之查封暨測量筆錄、高雄市政府地政局大寮地政事務所112年7月17日函覆之建物登記公務用謄本、測量成果圖、系爭房地現場照片、系爭房地拍賣公告附卷可憑（見本院卷第193-195、198-199、 201-202、205-209、211-213頁），是揆諸上開說明，系爭原有建物及系爭增建部分已打通作為一體使用，系爭增建部分自不具構造上及使用上之獨立性，不得為獨立為物權之客體，故系爭原有建物之所有權範圍因而擴張及於系爭增建部分，先予敘明。　㈡被告代理原告為系爭登記屬無權代理行為，原告得依民法第1 79條規定，請求被告應將系爭登記予以塗銷。　⒈按民法之意定代理，除符合同法第169條所定要件而成立表見代理外，須先由本人授與代理權，再由代理人於代理權限內，以本人名義為意思表示或受意思表示，其效力始能直接歸屬於本人。茍無本人為代理權之授與，自無所謂代理可言（最高法院109年度台上字第3054號判決意旨可資參照）。次按主張權利或其他法律效果存在者，應就其權利或法律上效果發生之特別要件事實，負舉證責任。法律行為係本人所為或代理人所為，於當事人間有爭執時，應由主張係代理人所為之一造就「被代理」之利己事實先負舉證證明之行為責任；迨經證明後，本人如否認該代理人係有權代理，始應由他造就「有權代理」之利己事實為舉證（最高法院110年度台簡上字第61號判決意旨可資參照）。　⒉經查，原告主張其未與被告就系爭房地簽訂買賣契約，亦未授權被告代理其為系爭登記等語，與證人王濬銘證稱：原告從未委託任何人買賣系爭房地，原告於110年9月底、同年10 月初有意出售系爭房地時，因原告長期在臺北生活，為求方便而將系爭文件交予伊保管在系爭房屋內，原告與伊在系爭房屋討論出售系爭房地事宜時，均未將鄭棨云當作外人，鄭棨云有可能因而得悉系爭文件放在系爭房屋內，且鄭棨云與被告認識，故原告發現系爭房地所有權已移轉予被告時，原告與伊才會推測係鄭棨云取走系爭文件，並持系爭文件與被告去辦理系爭登記等語（見本院卷第121-124頁）、辦理系爭房地買賣事宜之代書助理即證人張瑩婕證述：伊與羅畦予、鄭棨云為舊識，鄭棨云於110年間偕同被告至伊任職之地政事務所，由鄭棨云持系爭文件請伊幫忙辦理系爭房地相關買賣事宜，相關代書費用則係被告支付，原告當時並不在場，過程中鄭棨云並未出具原告之委託書，伊也沒有連繫原告確認其有無出售系爭房地之意願，就鄭棨云如何取得系爭文件、鄭棨云有無取得原告同意而出售系爭房地等節伊均不清楚，伊僅基於其與鄭棨云之交情就幫忙辦理系爭房地買賣相關事宜等語（見本院卷第124-128頁），均互核相符，是經本院調查前揭證據之結果，堪認原告上開主張之事實，應值採信。又被告於110年11月12日代理原告向地政機關申辦系爭登記，經地政機關於同年11月17日辦畢登記，此情有系爭房地公務用謄本、異動索引附卷可參（見審訴卷第53-67、7 3-83頁），並有系爭登記申請資料上載「本土地登記案之申請委託陳文煌代理」在卷可憑（見審訴卷第91-107頁），是揆諸前揭說明，原告既以本件起訴狀否認被告有權代理其辦理系爭登記（見審訴卷第12頁），被告復未就有權代理之事實提出舉證證明，故原告主張被告代理原告為系爭登記屬無權代理行為等語，自屬可採。至原告無授與被告為系爭登記之代理權之情，既經本院認定如前，是被告所為系爭登記行為，自非代理原告而為之，則原告主張被告為系爭登記違反民法第106條前段之禁止自己代理規定等語，要屬誤會，附此敘明。　⒊末按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦有明文規定。經查，被告未經原告授與代理權即為辦理系爭登記之行為，屬無權代理且經原告以本件起訴狀表明拒絕承認（見審訴卷第12頁），是依上開規定，系爭登記對原告不生效力，則原告仍為系爭房地之所有權人，被告受有系爭房地所有權移轉登記即屬無法律上原因而受利益，且致原告有受損害，從而，原告自得依民法第179條規定，請求被告應將系爭登記予以塗銷。五、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告應將系爭登記予以塗銷，為有理由，應予准許。又本院既已依民法第17 9條規定准許原告請求，則關於原告基於選擇合併，依民法第767條第1項規定為同一聲明部分，自無庸再予審究，附此說明。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日民事第四庭審判長法　官秦慧君　　　　　　　　　法官饒志民　　　　　　　　　法官呂致和以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官莊佳蓁　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表：編號不動產坐落權利範圍備註一高雄市○○區○○段0000地號土地 144/10000 二高雄市○○區○○段000000地號土地 144/10000 三高雄市○○區○○段000○號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷0號）全部包含： ⒈共有部分：同段629建號建物（權利範圍113/10000）。 ⒉未辦保存登記增建部分：同段1234建號建物（權利範圍全部）。四高雄市○○區○○段000○號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00號）全部包含： ⒈共有部分：同段629建號建物（權利範圍108/10000）。 ⒉未辦保存登記增建部分：同段1235建號建物（權利範圍全部）。

2024-10-09

KSDV-113-訴-292-20241009-1

台抗

最高法院

請求清償債務強制執行聲明異議

最高法院民事裁定 113年度台抗字第689號再抗告人許慧娟代理人陳水聰律師上列再抗告人因與相對人合作金庫商業銀行股份有限公司間請求清償債務強制執行聲明異議事件，對於中華民國113年4月16日臺灣高等法院裁定（113年度抗字第114號），提起再抗告，本院裁定如下：主文再抗告駁回。再抗告程序費用由再抗告人負擔。理由一、按對於抗告法院所為抗告有無理由之裁定再為抗告，僅得以其適用法規顯有錯誤為理由，民事訴訟法第486條第4項規定甚明。是當事人對於抗告法院所為抗告有無理由之裁定再為抗告，就該裁定如何適用法規顯有錯誤，應有具體之指摘，否則，其再抗告自難認為合法。所謂適用法規顯有錯誤，係指原法院裁判為確定事實而適用法規，或就所確定之事實而為法律上判斷，顯有不合於法律規定，或與司法院大法官解釋或憲法法庭裁判顯有違反者而言。不包括取捨證據、認定事實不當等情形在內。且提起上開再抗告，依民事訴訟法第 495條之1第2項、第470條第2項之規定，應於再抗告狀內記載再抗告理由，表明原裁定有如何合於適用法規顯有錯誤之具體情事；如未具體表明，或其所表明者與上開規定不合時，應認其再抗告為不合法，而以裁定駁回。上開規定，依強制執行法第30條之1規定，於強制執行程序準用之。二、再抗告人對於原裁定再為抗告，核其再抗告狀所載內容，係指摘臺灣士林地方法院111年度司執字第27370號強制執行事件就再抗告人所有坐落臺北市○○區○○段0小段00地號土地（權利範圍：5015/10000）及其上00000至00000、00000至000 00、00000至00000建號建物所為之拍賣程序不當等情，求為撤銷拍賣程序，並敦促執行法院重行鑑價，及將未測量之增建物補記於拍賣公告中，或註記不包括之。非表明原裁定有如何合於適用法規顯有錯誤之具體情事，難認已合法表明再抗告理由。依上說明，所為再抗告自非合法。三、據上論結，本件再抗告為不合法。依强制執行法第30條之1 ，民事訴訟法第495條之1第2項、第481條、第444條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日最高法院民事第三庭　　　　審判長法官魏大喨法官李瑜娟法官林玉珮法官胡宏文　　　　　　　　　　　　　　　　法官周群翔本件正本證明與原本無異書　記　官　謝榕芝中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日

2024-10-09

TPSV-113-台抗-689-20241009-1

執事聲

臺灣新北地方法院

聲明異議

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度執事聲字第25號異議人臺灣新光商業銀行股份有限公司法定代理人賴進淵代理人莊正暐相對人胡岑誌（原名：胡惟甯）上列當事人間清償債務強制執行事件，異議人對於本院司法事務官於中華民國113年5月10日所為本院110年度司執字第156920號裁定，提起異議，本院裁定如下：主文異議駁回。異議程序費用由異議人負擔。理由一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之3、第240條之4第1項本文、第2項、第3項規定甚明。經查，本院司法事務官於民國 113年5月10日以110年度司執字第156920號民事裁定（下稱原裁定）駁回異議人之聲請，異議人於收受該處分送達後10 日內具狀聲明異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相合，合先敘明。二、次按拍賣不動產，應由執行法院先期公告；前項公告，應載明下列事項不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項；拍賣之不動產已有負擔，或債務人之權利受有限制，或他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣公告載明，強制執行法第81條第1項、第2項第1款及辦理強制執行事件應行注意事項第43點第6款定有明文。復按強制執行法上之拍賣仍應解為買賣之一種，並以拍定人為買受人，以拍賣機關代債務人為出賣人。而拍賣物買受人依強制執行法第69條、第113條規定，就物之瑕疪無擔保請求權，故就上開足以影響應買人承買意願之重大資訊，執行法院應依同法第77條之1規定詳為調查不動產現況，於拍賣公告上為詳實之記載，充分揭露資訊使應買人知悉、注意，以利其決定是否應買或願出之價額，俾維債權人、債務人之權益，確保拍賣之正當性及實效性（最高法院109年台抗字第136 2號裁定意旨參照）。又強制執行法第81條第2項第1款所指應記明事項，係指執行法院依通常調查之方法，查明執行標的物之情形後，應將調查所得記載於拍賣公告而言。執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占用狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍（最高法院105年台抗字第27號裁定參照）。末按強制執行事件屬非訟事件性質，執行法院僅得為形式上審究，無權調查審認當事人實體上權利義務之爭執。故於強制執行程序中，當事人就實體上之權利有爭執時，應另提起訴訟，非僅依強制執行法第12條聲明異議所能救濟（最高法院104年台抗字第564號裁定意旨參照）。三、本件異議意旨略以：　㈠預告登記保全之請求權為債權性質，不具物權效力　⒈土地法第79條之l第3項規定：「預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力」，其立法理由為：「國家基於強制權力所為之徵收、徵用、法院判決、或強制執行而為之新登記，倘亦予排拒，則顯有礙公益，並易起弊端，與創設預告登記之原旨有悖。有鑑於原有土地法缺乏相關明文規定，實有增列預告登記與徵收、徵用、法院判決、或強制執行相競合時效力條文之必要」。　⒉預告登記在於公示預告登記請求權人與登記名義人間債之關係，使大眾知悉決定要否再與登記名義人為交易，又預告登記請求權係在保全對登記名義人土地移轉之私法上請求權，並非真正取得土地之所有權，故預告登記保全之請求權係為債權非屬物權性質，是預告登記僅能拘束預告登記請求權人與原登記名義人，尚無拘束第三人之效力（臺北高等行政法院99年度訴字第1947號判決參照）。　⒊又預告登記係對於他人之土地權利，為保全其請求權而預先所為之登記，為限制登記之一，亦屬保全登記，其目的在於限制土地登記名義人對其土地有妨害保全之請求權之處分。而預告登記保全之請求權係為債權非屬物權性質，與查封、假扣押等其他限制登記所保全債權之請求權同（臺灣臺南地方法院94年訴字第558號判決參照）。　⒋按預告登記，既不具有物權效力，即無物權之追及效力，則預告登記只為公示預告登記請求權人與登記名義人間債之關係，其拘束效力，不及於繼受取得其物之人。故拍定人依強制執行法規定取得不動產，不待登記即已取得不動產物權，其原存在之預告登記之內容，對拍定人已無任何拘束力，拍定人並不繼受該預告登記之限制。是已依土地法第79條之1 第1項第3款規定辦理預告登記之建物經法院拍賣後，囑託登記機關辨理塗銷查封登記時，登記機關應同時塗銷預告登記，並於登記完畢後通知原囑託機關及原申請人（內政部95年 3月28日內授中辦地字第0950724996號函參見）。又依土地法第79條之l第1項之規定觀之，預告登記所欲保全之請求權種類及內容繁多，似不宜一蓋而論，惟依物權法定主義（民法第757條參照），預告登記之內容應不具物權效力（法務部94年11月29日法律決字第0940040644號函參見）。　⒌依上開土地法、法院判決及行政函釋，足認內政部國土管理署就本案執行標的不動産所為預告登記保全之請求權（亦即不動産移轉請求權），不論型態為何，抑不論登記請求權人係私人或公法人，均僅為債權性質非屬物權，預告登記非物權登記，係登記權利人與登記名義人間之私法行為，其效力僅及於雙方當事人間，不具物權效力，自無從創設具物權效力之優先承買權。　㈡預告登記無排除強制執行效力：本案不動産經鈞院110年司執字第156920號強制執行在案，依上開土地法、法院判決及行政函釋，不動産之預告登記業因強制執行而中斷效力，不動産拍定後，原存在之預告登記內容，對拍定人無任何拘束力，拍定人不繼受該預告登記之限制，執行法院囑託登記機關塗銷查封登記時，登記機關應同時塗銷預告登記，從而於強制執行程序中，內政部國土管理署之不動産移轉請求權依法已不得行使，殊屬無疑。　㈢不動産預告登記之「出售」，不包含強制執行拍賣：本案不動産謄本記載之預告登記內容為：「請求權人：中華民國，管理機關：內政部營建署，本筆合宜住宅房地，願自取得所有權登記之日起十年內，除繼承或依法強制信託外，不得出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人，如有違反前述事項，願以承購房地原價85％之價格，移轉予請求權人。依上開預告登記意旨，所稱「出售」，係指債務人胡岑誌（原名：胡惟甯）於閉鎖期內「自行意定出售」，始可能由內政部國土管理署行使移轉請求權，倘係遭強制執行拍賣，因非出於「自行意定出售」，債務人根本無從將不動產移轉內政部國土管理署所有，從而本案不動產遭強制執行拍賣者，非屬內政部國土管理署得行使移轉請求權之類型，質言之，該預告登記僅能拘束一登記名義人所為處分，無拘束第三人（即抵押權人或執行債權人）之效力。　㈣內政部國土管理署訴請以預告登記價格優先承買本案不動產之訴訟，業經鈞院111年重訴字第645號判決駁回並確定在案。　㈤鈞院民事執行處原核定之拍賣條件於法不合：　⒈鈞院民事執行處原定111年12月5日之第一次拍賣公告（已停拍），其拍賣條件記載：「本件拍賣標的係屬板橋浮洲合宜住宅之房地，依不動產登記謄本所載，債務人願自取得所有權登記之日起十年內，除繼承或依法強制信記外，不得出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人，如有違反前述事項，願以承購房地原價85％之價格，移轉予請求權人中華民國（管理機關：內政部營建署），並辦妥預告登記。又內政部署已於民國110年12月2日，依監察院同年10月19日110內調0 038案號調查報告，以營署管字第1101238913號來函，表示將行使買回合宜住宅之權利，並於111年7月l5，函復本院買回之價格為新臺幣（下同）6,615,716元。故本件拍定後將通知內政部營建署是否行使買回權利；嗣該署未於本院通知期限內行使買回權利時，本件再通知拍定人繳交尾款並核發權利移轉證書，如該署行使買回權確定後（若有爭執而涉訟，需經訴訟程序確定），拍定人所繳之保證金無息退還。惟就買回權利有所爭執時，非聲明異議程序所得審究，應尋訴訟途徑以資解決。應買人應於投標前審慎評估內政部營建署於拍定後，將以前開價額（6,615,716元）行使買回權，評估後決定是否參與投標應買，若得標後不得以前開情形為由異議而主張拍賣無效或主張撤銷拍賣程序或向本院請求損害賠償，如有不同意者，請慎重考慮勿投標，投標應買視為同意此拍賣條件」。　⒉上開拍賣條件既經鈞院111年重訴字第為45號判決確認內政部國土管理署於本案強制執行程序不得行使優先承購權，預告登記內容對拍定人無任何拘束力，準此，不動産一旦拍定繳足價金，執行法院即應核發權利移轉證書，並囑託登記機關塗銷查封登記，登記機關並應同時塗銷預告登記，凡不動產有預告登記者，執行實務均如是處理，惟本案卻反其道而行，從而上開拍賣條件實已全然牴觸土地法第79條之l第3項規定，違法創設法律所無之拍賣取得所有權障礙，嚴重損及參標人及各債權人、債務人權益甚明。　㈥爰依法提出異議，就原裁定駁回聲請人於111年9月2日及同年 12月l日、ll2年ll月17日、113年l月24日及同年3月29日就鈞院公開拍賣程序所定之拍賣條件聲請變更、除去暨聲明異議之裁定廢棄等語。四、經查：　㈠原裁定附表所示不動產（下稱系爭不動產）之建物、土地登記謄本所有權部之其他登記事項，經利害關係人國土管理署請求預告登記登載：「本筆合宜住宅房地，願自取得所有權登記之日十年內，…如有違反…，願以承購房地原價85％之價格，移轉於請求權人…」，執行法院於進行第一次拍賣程序前發函詢問國土管理署陳述意見，嗣經該署具狀表明若此標的拍定時，將行使買回權，並陳明其依監察院函文意見請求執行法院於拍賣公告中應載明此一事實，俾以避免「假弱勢購屋、真轉售套利」情事發生。是執行法院認國土管理署若於系爭不動產拍定時行使買回權，定會影響應買人之應買意願及出價，且足以影響拍定人是否能取得所有權及債權人受償額度，又該買回權之存否係屬實體爭議訴訟，非執行法院得以異議程序予以審究，且實體訴訟曠日廢時，如此重大訊息應予揭露始符法制，故駁回異議人請求撤銷、變更及除去 111年12月5日第一次拍賣公告「使用情形欄」第八點記載。　㈡本院認執行法院於進行拍賣程序前發函詢問國土管理署陳述意見，而於111年12月5日第一次拍賣公告使用情形欄第八點載明：「……故本件拍定後將通知內政部營建署是否行使買回權利；嗣該署未於本院通知期限內行使買回權利時，本件再通知拍定人繳交尾款並核發權利移轉證書，如該署行使買回權確定後（若有爭執而涉訟，需經訴訟程序確定），拍定人所繳之保證金無息退還。惟就買回權利有所爭執時，非聲明異議程序所得審究，應尋訴訟途徑以資解決……」等情，是原審依通常調查之方法查得上開拍賣標的之使用情形，並記明於拍賣公告上，執行程序並無違誤可言。依我國社會就不動產交易之一般情狀，不動產上是否有設定負擔，是否有預告登記之情形，涉及該不動產之移轉、使用會不會發生麻煩，這會影響買受人承買之意願及願意支出之價格，可認係屬足以影響交易之重大資訊。依前揭說明，自應於拍賣公告上為詳實之記載，充分揭露資訊使應買人知悉，以保障拍賣雙方之合法權益。是以，本件異議人提起異議所主張之前述理由，與我國法制保障交易安全之精神顯相違背，自難認有理。從而，本院司法事務官以原裁定駁回異議人強制執行之聲請，並無不合。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　7 　　日民事第六庭法　官　許映鈞以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告，應於收受裁定正本送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元整。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　7 　　日書記官　陳逸軒

2024-10-07

PCDV-113-執事聲-25-20241007-1

屏簡

屏東簡易庭

返還土地等

臺灣屏東地方法院簡易民事判決 112年度屏簡字第512號原告曾基國被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處法定代理人饒祐禎訴訟代理人蘇俊誠律師被告屏東縣屏東市公所法定代理人周佳琪訴訟代理人洪秀峯律師陳冠年律師上列當事人間返還土地等事件，本院於民國113年9月11日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告屏東縣屏東市公所應將原告所有坐落屏東縣○○市○○段○○ 段000地號土地上如附圖所示編號279⑵部分面積37.39平方公尺之柏油路刨除，並將上開土地返還原告。二、被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處應給付原告新臺幣（下同）192元，及自113年4月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告屏東縣屏東市公所應給付原告15,329元，及自113年4月 12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。四、被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處應自113年4月12日起至返還上開占用土地之日止，按月給付原告19元。五、被告屏東縣屏東市公所應自113年4月12日起至返還上開占用土地之日止，按月給付原告1,530元。六、原告其餘之訴駁回。七、訴訟費用由被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處負擔1/ 10、被告屏東縣屏東市公所負擔8/10，餘由原告負擔。八、本判決第一至五項得假執行，但被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處、屏東縣屏東市公所如為原告分別以230元、3 76,637元供擔保後得免為假執行。事實及理由一、原告主張：緣坐落屏東縣○○市○○段○○段000地號土地係原告於112年5月15日拍賣而取得所有權並於112年6月6日完成系爭土地所有權轉登記，詎被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處之變電器無權占用系爭土地上如附圖所示暫編地號27 9⑴部分面積0.47平方公尺，而被告屏東縣屏東市公所鋪設之柏油路無權占用系爭土地上如附圖所示暫編地號279⑵部分面積37.39平方公尺，原告依民法第767條第1項規定分別請求被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處、屏東縣屏東市公所分別拆除上開地上物，並返還各自占用之上開土地。又被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處、屏東縣屏東市公所自112年6月6日起至113年4月5日（原告誤載為113年4月6日）止，計10個月，造成原告無法使用，被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處、屏東縣屏東市公所分別受有相當租金之不當得利，依不當得利法律關係請求被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處給付1,532元〔（111年度申報地價9,840 元/㎡ㄨ0.47㎡ㄨ5%）/12月=19元，19元ㄨ10月=192元〕及按法定利率計算之遲延利息，被告屏東縣屏東市公所給付15,329元〔（111年度申報地價9,840元/㎡ㄨ37.39㎡ㄨ5%）/12=1,532元， 1,532元ㄨ10月=15,329元〕及按法定利率計算之遲延利息；另請求被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處、屏東縣屏東市公所分別自113年4月12日起至返還上開占用土地之日止，按月各給付原告19元、1,532元等語。聲明：㈠被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處應將原告所有系爭土地上如附圖所示暫編編號279⑴部分面積0.47平方公尺之變電器拆除，並將上開土地返還原告；㈡被告屏東縣屏東市公所應將原告所有系爭土地上如附圖所示編號279⑵部分面積37.39平方公尺之柏油路刨除，並將上開土地返還原告；㈢被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處應給付原告192元，及自113年4月1 1日民事變更訴之聲明暨準備書狀送達被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處即113年4月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈣被告屏東縣屏東市公所應給付原告15 ,329元，及自113年4月11日民事變更訴之聲明暨準備書狀送達被告屏東縣屏東市公所即113年4月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈤被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處應自113年4月12日起至返還上開占用土地之日止，按月給付原告19元；㈥被告屏東縣屏東市公所應自113年4月1 2日起至返還上開占用土地之日止，按月給付原告1,530元。　　　二、被告方面：　㈠被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處則以：本件系爭土地長期供不特定之公眾通行未曾中斷，足見系爭土地係有公用地役權關係存在之既成道路，被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處設罝變電器，即有法律上之正當權源；又該變電器係供如附表所示用戶之電力使用，具有公益性，而系爭土地於101年9月21日查封筆錄記載「查封標的現為空地，為既成巷道」等語、111年9月7日執行筆錄記載「現為屏東市廣東路272 巷前段道路」等語、再者第一、二、三、四次拍賣公告及特別拍賣告告之附表記載「現為道路供通行使用拍定後不點交」等語，足見原告於應買時早已知悉系爭土地現作道路使用，而系爭變電器之外觀、體積極為明顯，原告行使物上請求權請求被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處拆除該變電器，將造成附表所示用戶無電可用，顯屬權利濫用等語。聲明：請求駁回原告之訴。　㈡被告屏東縣屏東市公所辯稱：系爭土地上之道路已具有公用地役權關係存在，被告屏東縣屏東市公所鋪設柏油路面，並非無權占有；又拍賣告告之附表記載「現為道路供通行使用拍定後不點交」等語，而原告明知系爭土地上有供通行使用之道路，而仍予以標買取得所有權，並行使物上請求權，請求被告屏東縣屏東市公所拆除於原告系爭土地如附圖所示暫編地號279⑵部分面積37.39平方公尺之柏油路面後，僅餘寬3 公尺柏油路面，違反公眾通行之公共利益而屬權利濫用等語。聲明：請求駁回原告之訴等語。三、按「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」此民法第765條、第767條第1項前段中段固定有明文，惟「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」此民法第148條亦定有明文，而此規定屬上開民法第765條所定之「法令限制範圍」。經查：　㈠系爭土地原為訴外人吳月來所有，於66年12月7日分割出同段 279-1地號土地，並於66年12月20日辦妥分割登記，279-1地號土地於66年12月22日以買賣為原因，於67年2月17日辦妥所有權移轉登記予訴外人鼎台營造股份有限公司，系爭土地則經拍賣由原告於112年4月26日得標買受，由本院民事執行處於112年5月15日核發不動產權利移轉登記書，並於112年6 月6日辦妥所有權移轉登記等情，有卷存不動產權利移轉登記書、土地所有權狀、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、台灣省屏東縣土地登記簿在卷可稽（見本院卷一第 19-23、45-47、147-167頁）。又系爭土地上有被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處設置如附圖所示暫編地號279⑴ 部分面積0.47平方公尺之變電器，及被告屏東縣屏東市公所鋪設如附圖所示暫編地號279⑵部分面積37.39平方公尺之柏油路乙事，業經本院會同兩造及屏東縣地政事務所測量人員勘測屬實，製有勘驗筆錄、照片及土地複丈成果圖（即附圖）在卷可憑（見本院卷一第359-366、375頁）。　㈡又司法院大法官釋字第400號解釋理由書略以「公用地役關係乃私有土地而具有公共用物性質之法律關係，與民法上地役權之概念有間，久為我國法制所承認（參照本院釋字第二五五號解釋、行政法院四十五年判字第八號及六十一年判字第四三五號判例）。既成道路成立公用地役關係，首須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時；其次，於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事；其三，須經歷之年代久遠而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概（例如始於日據時期、八七水災等）為必要。至於依建築法規及民法等之規定，提供土地作為公眾通行之道路，與因時效而形成之既成道路不同，非本件解釋所指之公用地役關係，乃屬當然。」等語，惟有關公用地役權法律關係，係私有土地具有公共用物性質之法律關係，屬於公法法律關係而非私法法律關係，依我國訴訟二元制度，則系爭土地是否具有公用地役權法律關係存在，自應由行政法院判決審認之，並非普通法院所得審酌，而被告2人並未提出經行政法院認定系爭土地具有公用地役權法律關係存在之行政法院判決；又依屏東縣政府回函謂「旨揭地號土地上（按即系爭土地），廣東路272巷，經查無認定既成道路相關資料」等語、「有關查詢屏東縣○○市○○段○○段000地號非屬都市計畫之道路或公共保留設施指定用地」等語（見本院卷二第14 3、145頁）等語，則被告2人抗辯有既成道路成立公用地役關係云云，自難信為真實。　㈢本件依本院卷二第115頁之設計圖，系爭土地右側固記載「計劃道路」等語，但參以上開屏東縣政府函文，應可推認上開設計圖上所記載之「計劃道路」，並非都市計畫之道路，至多僅能認為係當初建築房屋時預留作為道路使用之私有巷道而已。又該設計圖上計劃道路包含現為道路使用之屏東縣所有而由屏東縣○○○○○○段00000○00000地號土地在內（見本院卷一第55、57頁土地登記第一類謄本，及本院卷二第179頁，被告2人均未爭執此2筆土地現有鋪設柏油乙事），均未記載土地地號，然系爭土地卻明顯記載「279」等語，則系爭土地是否包含在該預留之私有巷道，即非無疑。況本件被告屏東縣屏東市公所、台灣電力股份有限公司屏東區營業處既未提出證據證明原所有權人吳月來有提供系爭土地作為私有巷道使用，故本院認為系爭土地並未包含在上開設計圖所載「計劃道路」之私有巷道範圍內。　㈣系爭土地既非既成道路、亦非都市計畫之道路或私有巷道，則：　　①依本院卷一第61、93、363、364頁之照片觀之，被告屏東縣屏東市公所竟予以舖設柏油路面、設置道路標線、標誌等之行政處分或行政事實行為，以供大眾通行，致系爭土地有遭形成供不特定多數人通行可能性，則原告自無容忍之義務。雖被告屏東縣屏東市公所抗辯拆除於原告系爭土地如附圖所示暫編地號279⑵部分面積37.39平方公尺之柏油路面後，該廣東路272巷僅餘寬3公尺，違反公眾通行之公共利益而屬權利濫用云云，惟依上開照片對照附圖，可知系爭土地東側即同段278地號土地上招牌為「大明眼鏡」之建物，並未予以退縮，則該處之路寬至多亦約寬3公尺而已，該處依然足以通行，況系爭土地東側以後之建物，除得向西通行同段251-1、252-3地號土地寬約3公尺之柏油路連接廣東路對外通行外，亦得向東通行對外巷道，並未造成無法通行之結果，故被告上開抗辯，即無可採。是則，原告依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告屏東縣屏東市公所應將原告所有系爭土地上如附圖所示編號279⑵部分面積37.39平方公尺之柏油路刨除，並將上開土地返還原告，即有理由，應予准許。　　②本件被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處所設置於系爭土地上如附圖所示暫編地號279⑴部分面積0.47平方公尺之變電器，係供附表所示之住戶用電使用乙節，業據被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處查詢資料可參（見本院卷一第177頁），如拆除該變電器，將造成如附表所示之用戶無電力使用，而使生活產生極度不便（如無法照明、無法使用任何電器等），故本院認為變電器之存在具有公益性質，本院審酌本件系爭土地拍定金額為497,520元（見本院一第19頁），而系爭土地面積為52平方公尺，則每平方公尺為9,568元（497,520元/52㎡=9,568元/㎡，元以下四捨五入），原告要求被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處拆除上開變電器返還占用土地之利益僅為4,497 元（9,568元ㄨ0.47㎡=4,497元，元以下四捨五入），顯然公共利益大於原告之利益，況原告所有系爭土地，如將來作為建築使用，亦需使用電力，則該變電器之存在，既有必要，故本院認為原告請求被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處所拆除如附圖所示暫編地號279⑴部分面積0.47 平方公尺之變電器，違反公共利益，為無理由，應予駁回。四、又按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」此民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。另按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」、「第九十七條．．之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」、「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。」此土地法第97條第1 項、第105 條、第148 條分別定有明文。再所謂土地之總價額，係指土地所有人依土地法申報之地價即法定地價，而公有土地則以公告地價為申報地價，免予申報，土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條定有明文。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。再者國有出租基本租金率調整方案第1點規定：「國有出租基地，自民國八十二年七月一日起，一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。」，本院審酌系爭土地為「住一」第一種住宅區乙節，有屏東市公所函可參（見本院卷第27、28頁），而被告2人占用系爭土地部分並非作為住宅使用，系爭土地周遭為住家或作商業使用，為兩造所不爭執，是原告主張依系爭土地申報地價百分之5計算相當於租金之不當得利數額，應屬允當；又系爭土地111年申報地價為9,840元/㎡，有上開系爭土地登記第一類謄本可查，則計算台灣電力股份有限公司屏東區營業處、屏東縣屏東市公所，應給付不當得利之金額如下〔每月不當金額計算式：（9,840元/㎡ㄨ占用面積ㄨ5%）/12〕：　㈠被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處：自原告辦妥系爭土地所有權移轉登記之日即112年6月6日起至113年4月5日止，計10個月，計為192元〔（9,840元/㎡ㄨ0.47㎡ㄨ5%）/12月=19 元，元以下四捨五入，19元ㄨ10月=192元〕，及自113年4月11 日民事變更訴之聲明暨準備書狀送達被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處即113年4月12日起（見本院卷二第105頁被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處之陳述）至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及自113年4月12日起至被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處返還上開占用系爭土地之日止，按月給付原告19元，為有理由，應予准許。　㈡被告屏東縣屏東市公所：自原告辦妥系爭土地所有權移轉登記之日即112年6月6日起至113年4月5日止，計10個月，計為 15,329元〔（9,840元/㎡ㄨ37.39㎡ㄨ5%）/12=1,532元，元以下四捨五入，1,532元ㄨ10月=15,329元〕,及自113年4月11日民事變更訴之聲明暨準備書狀送達被告屏東縣屏東市公所即11 3年4月12日起（見本院卷二第137頁被告屏東縣屏東市公所書狀之陳述）至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及自113年4月12日起至被告屏東縣屏東市公所返還上開占用系爭土地之日止，按月給付原告1,532元，為有理由，應予准許。五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，並依同法第436條第2項準用第392條第2項規定，依職權宣告被告台灣電力股份有限公司屏東區營業處、屏東縣屏東市公所於預供擔保後，得免為假執行。六、訴訟費用負擔：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　7 　　日屏東簡易庭法官曾吉雄正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　7 　　日書記官鄭美雀

2024-10-07

PTEV-112-屏簡-512-20241007-1