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移轉登記土地所有權

臺灣高等法院臺中分院民事判決 112年度上字第224號上訴人林水源訴訟代理人謝享穎律師複代理人陳伶因律師被上訴人林淑雲訴訟代理人莊慶洲律師複代理人陳衍仲律師吳宗澤上列當事人間移轉登記土地所有權事件，上訴人對於中華民國11 2年3月30日臺灣臺中地方法院111年度訴字第1655號第一審判決提起上訴，本院於114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：上訴人因積欠債務，陸續於民國89、90年間向伊借款，借款總額超過新臺幣（下同）155萬元，後因上訴人無力清償對伊之債務，兩造遂於91年3月26日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定上訴人就○○市○○區 ○○段○○○段000000○000000○000000○00000地號（下稱系爭4筆土地）持分各6分之1全數以205萬元出售予伊，伊以上開其中155萬元借款債權抵銷系爭4筆土地之買賣價金，並扣除上訴人應分擔照顧兩造母親○○○○之費用，及1萬5000元作為系爭土地過戶手續費外，另交付10萬元現金及面額共18萬元之票號○○0000000（面額5萬元）、票號○○0000000（面額6萬元）、票號○○000000（面額7萬元）之支票（下稱系爭3張支票）予上訴人後，伊已全部付清買賣價金205萬元。因系爭4筆土地原為國有耕地，為兩造父親○○○承租耕作，○○○00年間死亡，由兩造、其兄弟○○○、○○○、○○○（下稱○○○等5人）及其母親○○○○繼承承領資格並繼續繳納地價，○○○○於00年間死亡，嗣○○○等5人於104、105年間以放領為原因，登記為系爭4 筆土地之所有權人，應有部分各5分之1。○○○等5人於110年9 月27日因調解分割共有物，將系爭4筆土地分割出0-0000地號（下稱分割後0-0000地號土地）、0-0000地號土地；由○○ ○、○○○及兩造分得分割後0-0000地號土地，應有部分各4分之1；由○○○分得0-0000地號土地。上訴人迄未履行交付買賣標的物予伊，並使伊取得買賣標的物所有權之義務，而以伊買受系爭4筆土地經換算面積為5251.5平方公尺，因系爭4筆土地已經調解分割，以前開買受面積換算分割後0-0000地號土地面積之應有部分為00分之0，爰依民法第348條規定，請求為命上訴人將分割後0-0000地號土地權利範圍24分之5移轉登記予被上訴人之判決。二、上訴人則以：對於兩造曾簽訂系爭買賣契約不爭執，惟被上訴人未曾依約給付買賣價金予伊，且系爭買賣契約上除契約條文及立約人處之簽名暨按押手印外，於系爭買賣契約書方框外（下稱系爭方框外）之文字含伊簽名並非真正。系爭方框外之記載，實則係因○○○等5人因○○○○死亡而各分得保險給付50萬元，其中伊所分得之50萬元經扣除兄弟姊妹間應分攤之費用後，餘額由被上訴人交付系爭3張支票予上訴人兌現後，尚餘1萬5000元，與買賣價金無涉。又系爭4筆土地已因分割增加0-0000地號土地，與原約定面積、位置、形狀均不同，非同一買賣標的，被上訴人請求移轉分割後0-0000地號土地，並無理由等語，資為抗辯。　　　三、原審判決命上訴人應將分割後0-0000地號土地應有部分00分之0移轉登記予被上訴人。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造就本件為爭點整理如下：（見本院卷第40至41頁）㈠、不爭執事項：１、兩造於91年3月26日簽訂系爭買賣契約（見原審卷第67頁）。至於系爭買賣契約方框外之「92年3月22日再付尾款4/30 ○○ 000000 0萬元、5/31 ○○0000000 0萬元、6/30 ○○000000 0 萬元，尚餘1萬5千元，做為過戶辦理手續費用之用，（現金 10萬元），以上如數付清。雙方已確認無誤！林水源（簽名）」之文字，上訴人否認其真正。其餘形式上真正不爭執。２、被上訴人曾交付系爭3張支票予上訴人兌現（上訴人爭執收受原因）。３、系爭買賣契約第一條約定，上訴人就系爭4筆土地持分各6分之1全數以205萬元整出售予被上訴人。４、系爭4筆土地，原為國有耕地，為兩造父親○○○承租耕作，○○○ 84年間死亡，由兩造及其母親○○○○繼承承領資格並繼續繳納地價，○○○○於00年00月4日死亡。嗣○○○等5人（為兄弟姐妹），於104、105年間以放領為原因，登記為系爭4筆土地之所有權人，0-0000、0-0000、0-0000、000-0地號面積分別為28003平方公尺、284平方公尺、1216平方公尺、2006平方公尺，應有部分各5分之1（見原審卷第21至35頁）。５、○○○等5人於110年9月27日因調解分割共有物，分割出0-0000 地號（即分割後0-0000地號土地）、0-0000地號土地;○○○、 ○○○及兩造得分割後0-0000地號土地（面積25208平方公尺），應有部分各4分之1；○○○取得0-0000地號土地（面積6301 平方公尺）（見原審卷第81至83頁、37頁）。㈡、爭點：　　被上訴人依據系爭契約書，請求上訴人應將分割後0-0000地號土地應有部分00分之0移轉所有權登記予被上訴人，有無理由？五、得心證之理由：㈠、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。為民事訴訟法第277條前段所明定。又證明應證事實之證據資料，並不以直接單獨證明之直接證據為限，如能以間接證據證明間接事實，且綜合諸間接事實，得以在符合論理及經驗法則下，推認待證事實為真實者，亦無不可（最高法院110 年度台上字第0000號判決意旨參照）。另私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限。民事訴訟法第357條定有明文。依文書之作成及記載內容，可分為勘驗（生效性）文書與報告（證明、報導性）文書。勘驗文書，乃記載文書製作人內心之意思或其他陳述，於製作文書同時完成法律行為之內容。例如法院判決、契約書、催告函、支票等，此類文書如具形式證據力，原則上亦具實質證據力。而報告文書，則以記載文書製作人觀察事實之結果為內容。例如診斷書、帳簿、日記、證明書、收據、書記官製作之筆錄等。報告文書縱具形式證據力，其實質證據力仍須綜合文書製作人之身分職業、觀察能力、作成目的及時間、記載事實之性質、方法及完備程度等相關情事，參酌各該卷證資料，本諸論理及經驗法則，依自由心證以為判斷（最高法院 110年度台上字第0000號民事判決意旨參照）。㈡、兩造於91年3月26日簽訂系爭買賣契約，約定由被上訴人向上訴人以205萬元購買系爭4筆土地持分各1/6，有系爭買賣契約在卷可稽（見原審卷第67頁），並為兩造所不爭執，則兩造間成立買賣契約乙節，應堪認定。被上訴人主張上訴人積欠其借款，故兩造簽立系爭買賣契約，約定買賣價金205萬元，將借款之其中155萬元以買賣價金抵償，其餘50萬元部分則於扣除上訴人應分擔照顧母親費用部分，再以系爭3張支票、現金10萬元支付上訴人，保留1萬5000元作為後續土地過戶費用，其已付清買賣價金，上訴人應移轉系爭4筆土地之應有部分等情，據其提出系爭買賣契約書，及其上上訴人在系爭方框外所載文字簽認為其證明。㈢、查，依據被上訴人當庭提出系爭買賣契約原本，其上確有於系爭方框外記載：「92年3月22日再付尾款4/30 ○○000000 0 萬元、5/31 ○○0000000 0萬元、6/30 ○○000000 0萬元，尚餘1萬5千元，做為過戶辦理手續費用之用，（現金10萬元），以上如數付清。雙方已確認無誤！」、「林水源（簽名）」之文字（見原審卷第67頁、本院卷㈠第40頁，系爭買賣契約之原本裝存於本院卷㈠證物袋）。上訴人對於系爭買賣契約上（方框內）之簽名真正，並不爭執（見本院卷㈠第40頁），惟否認系爭方框外「林水源」簽名為其親簽。關於此節，本院先後囑託內政部警政署刑事警察局、法務部調查局鑑定系爭買賣契約方框內上訴人不爭執其真正之「林水源」之簽名，及系爭方框外「林水源」之簽名是否同一人所為，並另檢送林水源於數間金融機關之開戶印鑑卡等文件供鑑定參考，然上開鑑定機關仍以無足夠參考筆跡數量為由，而無法認定或鑑定（見本院卷㈠第133頁、313至314頁、409頁）。而詳觀系爭方框外「林水源」之簽名，呈現自然流暢，並無停頓、生硬等情況，應非為模擬所簽。再衡以人之簽名與機器打印不同，縱為同一人之簽名，已不可能每次簽名均一模一樣，而經比對方框內「林水源」及方框外「林水源」之簽名，以宏觀觀之，已極為相似，再細看「林」、「水」、「源」三字，各自之運筆、結構、轉折處之特性，2者簽名亦甚為相近，即為上訴人本人所親簽之可能性極大。此外，再參以系爭方框外之文字所載：「92年3月22日再付尾款4/30 ○○000000 0萬元、5/31 ○○0000000 0萬元、6/30 ○○000000 0萬元，尚餘1萬5千元，做為過戶辦理手續費用之用，（現金10萬元），以上如數付清。雙方已確認無誤！」，其中票號○○071552（金額5萬元）、○○0000000（金額6萬元）、○○0 00000（金額7萬元），確係由被上訴人交付予上訴人兌現，為兩造所不爭執（見不爭執事項２），並有○○○○○○銀行股份有限公司（下稱○○銀行）000年0月17日○○總作服字第000000 0000號函檢送上訴人帳戶交易明細可參（見本院卷㈠第361頁、369頁），亦符於事實。則綜合上情，系爭方框外「林水源」之簽名，應係上訴人所為，可堪認定。是以被上訴人主張依據系爭方框外之文字，兩造就買賣價金205萬元已如數清，上訴人亦已簽名確認，為屬可採。㈣、上訴人雖辯稱系爭方框外之文字，關於被上訴人給付部分，係指兩造母親死亡保險給付伊之部分，與系爭買賣契約無關云云。然倘非與系爭買賣契約無關，又何以特意在系爭買賣契約載明。況且，觀之系爭方框外之文字所載「92年3月22 日再付尾款」、「尚餘1萬5千元，做為過戶辦理手續費之用」、「如數付清」之用語，均係與不動產買賣有關，而與上訴人所稱之保險無涉，上訴人此部分之辯解，已無足採。㈤、上訴人復否認曾向被上訴人借款，及有以買賣價金抵償借款之事實，並主張被上訴人應提出交付借款之證明。而查，系爭買賣契約係於91年間簽立，迄今已逾20餘年；又系爭方框外記載買賣價金已如數付清，則該等借款關係亦因抵償買賣價金而消滅，已難期被上訴人仍保留相關支付或匯款證明。此外，本件上訴人並未提供其全部金融帳戶供本院調查金錢轉匯情形外，縱經本院依被上訴人聲請調取上訴人○○銀行（前身○○區○○企業銀行）、○○銀行（前身○○○○銀行）、○○銀行等帳戶於89年至92年間交易明細，惟該等銀行檢附帳戶之交易明細或因年代已久，而無完整匯款人訊息可資比對調查（見本院卷㈠第361至368頁、375至380頁）。而參以證人即兩造之兄弟○○○於原審證稱：伊知道兩造間有買賣系爭土地持分的契約，伊不知道付款明細；上訴人大約在簽立系爭買賣契約大約2年前借的，應該不只借一次，共借多少伊不知道；伊在被上訴人家聽上訴人說的，他對大家說，○○○也在場（見原審卷第164至166頁）；證人即兩造兄弟○○○於原審證稱：在兩造簽約時，伊就知道兩造間有土地買賣約定，是最近才看到買賣契約書；上訴人之前向被上訴人借錢，就想說爸爸留下來山坡地的持分要叫被上訴人幫他買下來，然後林水源轉去付銀行貸款等語（見原審卷第167頁），即均曾聽聞上訴人曾向被上訴人借款。此外，審之系爭買賣契約約定價金為205萬元，系爭方框外記載：再付尾款即系爭3張支票共18萬元、現金10萬元、保留1萬5000元做為辦理過戶手續費用，如數付清，雙方已確認無誤等語。倘非上訴人有以買賣價金抵償借款之情形，上訴人豈有僅收受上開約30萬元之價金，即願意簽認買賣價金已如數付清之理。是以綜合前情，被上訴人主張買賣價金其中155萬元用以抵償上訴人之借款，應屬無虛。㈥、上訴人復辯稱系爭3張支票，是兩造兄弟姐妹共5人，因母親死亡而各分得保險給付50萬元，扣除兄弟姐妹間應分攤費用之餘額，而開立系爭3張支票予伊，與系爭買賣無關，並據其提出被上訴人手寫之會算單（下稱系爭會算單，見原審卷第109至111頁）。倘如上訴人所述，其母親之死亡保險給付兄弟姐妹5人，每人各分50萬元，即250萬元，為數不少。然而據○○○於本院證稱：伊母親沒有保險，伊母親過世時，上訴人沒有說要分母親保險金的事；○○○亦稱：伊沒有聽過伊母親有保險等語；證人即上訴人之子○○○證稱：伊不清楚伊祖母有無保險，伊聽伊父親說，伊祖父母有農民保險，但都是伊姑姑處理，怎麼處理伊不知道等語（見本院卷第471至4 74頁）。而經本院再詢問上訴人，兩造母親是向何家保險公司投保，投何種保險，上訴人則稱：伊不知道；復稱50萬元是賣山的錢，伊忘了等語（見本院卷第473頁），則上訴人稱系爭會算單之50萬元是伊所分得母親死亡保險給付云云，已難採信。另勞動部勞工保險局000年0月10日○○○字第00000 000000號函覆本院說明：「經查○○○○於00年0月15日在○○市○ ○區○○參加○○，迄至00年00月4日死亡退保，其女兒林淑雲於 92年3月25日申請○○○○之農保喪葬津貼15萬3000元，於92年5 月22日匯入林淑雲指定之金融帳號在案」等語（見本院卷㈡第71頁），係指兩造母親之農保喪葬津貼而言，與保險身故給付顯然不同，金額也相去甚遠。則上訴人陳稱系爭會算單可證被上訴人給伊應分得之保險給付扣除伊應分擔之照顧費用，而非買賣價金云云，無從採信。反觀，系爭會算單先記載50萬元，再扣除應分擔父親往生土地辦過戶、母親住院、護理之家、喪葬費等費用，計算餘額為18萬5000元，最後再記載「4/30 SZ000000 00000、5/31 SZ0000000 00000、 6/ 30 SZ000000 00000　尚欠15000，92/3/22」（其中SZ00000 00 00000部分，實際在上訴人帳戶兌現為○○0000000 0萬元，見本院卷㈠第369頁），核與系爭方框外所載：92年3月22 日再付尾款　4/30 ○○000000 0萬元、5/31 ○○0000000 0萬元、6/30 ○○000000 0萬元，尚餘1萬5千元」之記載幾乎相同。而依系爭方框外所載「…，做為過戶辦理手續費用之用，以上如數付清」等語，顯指不動產過戶而言，已如前述。則上訴人辯稱系爭會算單上之50萬元可證明係伊母親之保險給付，與系爭買賣無關云云，洵無足採。㈦、是以綜合系爭買賣契約、系爭方框外之記載、系爭會算單及前揭事證，已足認被上訴人主張關於買賣價金205萬元，其中155萬元係與上訴人積欠之債務相抵，另50萬元於扣除上訴人應分擔兩造母親照顧等費用後，其以系爭3張支票支付尾款，現金10萬元，另1萬5000元保留將來做為過戶之費用，均已付清等情，應屬事實。㈧、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。民法第345條第1項、第348條定有明文。系爭買賣契約約定被上訴人買受上訴人關於系爭4筆土地持分各6分之1，被上訴人亦已付清買賣價金，依前揭規定，上訴人自有使被上訴人取得該等所有權之義務。又系爭4筆土地，原為國有耕地，為兩造父親○○○承租耕作，○○○00年間死亡，由兩造及其母親○○○○繼承承領資格並繼續繳納地價，○○○○於00 年00月4日死亡，○○○等5人嗣於104、105年間以放領為原因，登記為系爭4筆土地之所有權人，0-0000、0-0000、0-000 0、000-0地號面積分別為28003平方公尺、284平方公尺、12 16平方公尺、2006平方公尺，應有部分各5分之1；其後○○○ 等5人於110年9月27日因調解分割共有物，分割出0-0000地號（即分割後0-0000地號土地）、0-0000地號土地；○○○、○ ○○及兩造得分割後0-0000地號土地（面積25208平方公尺），應有部分各4分之1；○○○取得0-0000地號土地（面積6301 平方公尺）等情，有系爭4筆土地登記謄本、臺灣省政府放領公地現金地價（甲種）繳納聯單、臺中市○里地○○○○000○0 0○00○里地○○○0000000000號函檢送系爭4筆土地申請登記資料在卷可稽，並為兩造所不爭執（見原審卷第21至35頁、37 頁、81至83頁、139至145頁、本院卷㈡第3至18頁）。足見分割後0-0000地號土地，係自系爭4筆土地經放領、調解分割而來。上訴人辯稱分割後0-0000地號土地並非系爭買賣契約之標的云云，洵無足採。復查，系爭4筆土地總面積原為000 00平方公尺【計算式：00000+284+0000+2006=00000】，經調解合併分割為0-0000地號、面積25208平方公尺土地（由○ ○○、○○○、林水源、林淑雲取得應有部分各4分之1），及0-0 000地號、面積6301平方公尺土地（由○○○取得），已如前述，則以系爭土地總面積換算系爭契約賣賣標的，即上訴人對系爭土地應有部分比例6分之1面積為5251.5平方公尺，經換算為調解合併分割後0-0000地號土地權利範圍00分之0【計算式：00000平方公尺÷0000.0平方公尺=00分之0】。是以，被上訴人依據系爭買賣契約，請求上訴人應將分割後0-0000 地號土地權利範圍00分之0之所有權移轉登記予被上訴人，自屬有據。六、綜上所述，被上訴人依據系爭買賣契約，請求上訴人應將分割後0-0000地號土地（面積00000平方公尺），權利範圍00 分之0之所有權移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　31　　日　　　　　　　　民事第八庭　　審判長法　官　黃裕仁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡建興　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李慧瑜正本係照原本作成。上訴人得上訴。如不服本判決，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書狀（均須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳秀鳳　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日

2025-03-31

TCHV-112-上-224-20250331-1

訴

高雄高等行政法院

所得稅法

高雄高等行政法院判決高等行政訴訟庭第三庭 113年度訴字第400號民國114年3月13日辯論終結原告王秋桂訴訟代理人戴榮聖律師李宇軒律師被告財政部高雄國稅局代表人翁培祐訴訟代理人朱玲瑤上列當事人間所得稅事件，原告不服財政部中華民國113年7月18 日台財法字第11313926160號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰主文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、事實概要：　　被告依據查得資料，以原告於民國110年8月2日以買賣登記取得高雄市○○○○○○000地號土地（下稱系爭土地），嗣於111 年9月22日登記移轉出售，未依限申報房屋土地交易所得稅( 下稱房地合一稅)。後被告於112年2月3日以財高國稅三綜字第0000000000號函請其於同年月14日前提供課稅資料供核，因原告均未提供，遂於同年3月16日核定通知書核計交易所得額新臺幣(下同)3,488,693元，減除土地漲價總數額0元，核定課稅所得額3,488,693元，依原告持有土地期間在2年以內，按適用稅率45%，核定應納稅額1,569,911元。嗣被告於 112年10月31日審酌違章情節，按補徵稅額1,569,911元裁處 1倍之罰鍰1,569,911元。原告對罰鍰處分不服，申請復查，未獲變更，提起訴願，亦遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。二、原告起訴主張及聲明：㈠主張要旨︰　　⒈原告於房地合一稅之申報期間屆至前2日(即111年10月20日 )提供系爭土地買賣相關資料予被告所轄三民稽徵所(下稱三民稽徵所)，並向承辦公務員表示欲延展申報期間10日，此亦受承辦公務員允諾，豈知於111年10月30日前往三民稽徵所欲補提相關資料完成申報程序，卻遭告知已逾申報期間，需處罰鍰，原告遂將所有資料擲予承辦公務員，要求協助計算完成申報，原告自認已完成報稅事宜。原告並非以房地買賣為業之專業人士，更非熟知相關稅務規定之人，無能力了解相關規定，僅能信任國家選才制度，並聽從該名承辦公務員之指示行動，卻因受該名公務員之誤導而未於111年10月22日前完成申報房地合一稅，被告要求其提供該名公務員誤導之相關事證，顯然係強人所難，顯失公平，故應由被告舉出反證推翻原告主張。　　⒉原告縱使就本件申報過程確有過失之處，然被告並未就原告違反義務之輕重進行審酌，亦未調查是否確實有因該名公務員之疏失，進而誤導原告未履行稅法上之義務，更未考慮原告獲得之利益已盡失，裁罰有過高而違反比例原則之虞。㈡聲明︰訴願決定及原處分（含復查決定）均撤銷。三、被告答辯及聲明：㈠答辯要旨︰　　⒈被告依據查得資料，以原告110年8月2日買賣取得系爭土地，嗣於111年9月22日出售，符合所得稅法第4條之4規定課稅要件，原告卻未依同法第14條之5規定，於完成所有權移轉登記日之次日起30日內申報房地合一稅，被告乃按查得資料，核定應納稅額1,569,911元，並審認原告未依限申報房地合一稅，致生短漏稅額1,569,911元之結果，核有過失，應予論罰。　　⒉原告前於110年2月3日及111年4月21日已有交易移轉屬房地合一稅課稅範圍之房屋土地，皆自行辦理申報，其中110 年2月3日交易，遭處罰鍰5,918元，故本次交易系爭土地，即非屬105年1月1日後經第1次裁罰。原告既明知交易移轉105年1月1日以後取得之房屋、土地，須主動申報房地合一稅，卻未履行應盡之公法義務，被告審酌其違反稅法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反稅法上義務所得之利益，核無稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表( 下稱裁罰倍數參考表)使用須知第4點予以加重或減輕之適用。另原告交易系爭土地，獲利3,488,693元，已如前述，被告對其補徵稅額1,569,911元，處罰鍰1,569,911元，並未高於其獲利範圍。又原告未於裁罰處分核定前補繳稅款，被告爰依裁罰倍數參考表規定，按補徵稅額1,569,91 1元處1倍之罰鍰，業已考量原告之違章情節而為適切之裁罰。㈡聲明︰原告之訴駁回。四、爭點︰被告裁處漏稅額1倍之罰鍰，是否過重？有無違反比例原則？五、本院的判斷：㈠事實概要記載之事實，有異動索引查詢資料及異動清冊查詢資料（原處分卷第3-6頁）、不動產買賣(買入)契約書（原處分卷第18-20頁）、土地買賣(賣出)契約書（原處分卷第2 7-30頁）、房地合一稅未申報核定通知書（原處分卷第32頁）、112年度財高國稅法違字第00000000000號裁處書（原處分卷第36頁）、復查決定書（原處分卷第56-60頁）、訴願決定書（原處分卷第93-100頁）等附卷可稽，應堪認定。㈡原告違章事實之認定：　　⒈應適用的法令： ⑴所得稅法　　　　①第4條之4第1項：「個人……自中華民國105年1月1日起交易房屋、房屋及其坐落基地……（以下合稱房屋、土地），符合下列情形之一者，其交易所得應依第14條之4至第14條之8……規定課徵所得稅：……二、交易之房屋、土地係於105年1月1日以後取得。」　　　　②第14條之4第1項及第3項第1款第1目：「(第1項) 第4 條之4規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；……。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。(第3項)個人依前2項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：一、中華民國境內居住之個人：（一）持有房屋、土地之期間在2年以內者，稅率為百分之45。」 ③第14條之5第1款：「個人有前條之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於下列各款規定日期起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據：一、第4條之4第1所定房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。」 ④第108條之2第1項及第3項：「（第1項）個人違反第14 條之5規定，未依限辦理申報，處3,000元以上30,000 元以下罰鍰。（第3項）個人未依本法規定自行辦理房屋、土地交易所得申報，除依法核定補徵應納稅額外，應按補徵稅額處3倍以下之罰鍰。」 ⑵據上可知，房地合一稅採自動報繳制，納稅義務人有應課稅之所得即應據實申報，該公法義務無待稽徵機關促其申報即已存在。是前揭所得稅法第108條之2第1項及第3項明定，納稅義務人，未依限辦理申報，處3,000元以上30,000元以下罰鍰；未依本法規定自行辦理申報，除依法核定補徵應納稅額外，應按補徵稅額處3倍以下之罰鍰。 ⒉原告逾限未申報經被告通知仍未申報：查，原告於110年8月2日買賣取得系爭土地，嗣於111年7 月11日簽約出售，並於同年9月22日完成所有權移轉登記，有系爭土地之買入、賣出契約書及異動索引查詢資料（參前揭原處分卷）可參，惟原告未依限申報房地合一稅，經被告於112年2月3日以財高國稅三綜字第0000000000號函（原處分卷第9-10頁）請其於同年月14日前提示買賣契約書及收付款憑證資料供核，未獲原告提供，被告遂依查得資料核算交易所得額3,488,693元【成交價額6,000,000 元-可減除成本2,314,267元(取得成本2,300,000元+代書費6,000元+簽約費1,000元+規費5,657元+印花稅1,610元) -可減除費用197,040元（服務費180,000元+代辦費13,000 元+規費4,040元）】，減除土地漲價總數額0元(原處分卷第22頁)，核定課稅所得額3,488,693元，有各項代辦費及規費、印花稅繳款書、土地增值稅免稅證明等附卷可參（原處分卷第11-17、21-26頁），並以原告持有土地期間在 2年以內，按適用稅率45%，核定應納稅額1,569,911元（計算式：3,488,693元×45%），並按補徵稅額裁處1倍之罰鍰1,569,911元，於法尚無不合。 ⒊原告主張已於111年10月20日為展延申報之請求並不可採：原告雖主張已於111年10月20日提供系爭土地買賣資料予三民稽徵所，並詢問可否延長申報，獲得可以延長申報10 日之答覆等語。然如前述，房地合一稅屬自行申報制，法規訂定時即已給予適當期限自行申報(所得稅法第14條之5 參照)，並無得展延申報之規定，僅在未經他人檢舉及未經稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前，自動補報，其有漏稅情形並已補繳所漏稅款及加計利息者，可免依所得稅法第108條之2規定處罰(稅務違章案件減免處罰標準第3條之2第1項參照)；原告亦未提出111年10月20日已提供系爭土地買賣資料予三民稽徵所及該所承辦人員確實同意其展延申報之客觀上證明，亦未提供已盡合理查證義務之證據，自無從審認稽徵人員答覆可以延長申報10日等語之真實性。況縱如原告所稱，其已於申報期屆滿前2 日提供系爭土地買賣相關資料予三民稽徵所，原告自可當場先辦理申報，未備齊之資料亦可事後補齊或更正申報，毋庸申請展延。是原告前述主張，自無可採。 ⒋卷內相關事證與原告展延申報之主張亦無關連：有關系爭土地交易之申報，被告係於112年2月3日請原告同月14日前提供課稅資料供核之通知，並於說明五、六記載：「五、不能如期提示者，請於通知期限前以書面或電或申請展期。六、無正當理由而拒不提示或逾限未提示者，將依查得資料核定稅額。事關台端權益，務請配合辦理。」而因原告遲至112年3月3日始提示供核提示買入及賣出之買賣契約書（私契）、支票或匯款等收付款憑證及相關資料供核(見原處分卷第11-20、42、第46頁)，亦即原告於112年2月14日前因未主動申報或盡其提供課稅資料之協力義務，由被告於同年3月16日核定應納稅額通知書，確認原告就系爭土地交易有未申報及應納稅額。是依卷內相關時序之事證，與原告所稱曾於111年10月20日為展延申報均無關連，不足為其有利之認定，併予敘明。㈢被告按原告所漏稅額裁處1倍罰鍰，亦屬適法： ⒈應適用的法令： ⑴納稅者權利保護法（下稱納保法）第16條第1項、第3項：「（第1項）納稅者違反稅法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。（第3項）稅捐稽徵機關為處罰，應審酌納稅者違反稅法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反稅法上義務所得之利益，並得考量納稅者之資力。」 ⑵行政罰法第24條第1項：「一行為違反數個行政法上義務規定而應處罰鍰者，依法定罰鍰額最高之規定裁處。但裁處之額度，不得低於各該規定之罰鍰最低額。」 ⑶財政部110年6月8日台財稅字第00000000000號令修正裁罰倍數參考表關於所得稅法（綜合所得稅）第108條之2 第3項：「個人未依本法規定自行辦理房屋、土地交易所得申報……應按補徵稅額處3倍以下之罰鍰。違章情形… …三、漏稅額超過新臺幣20萬元者。處所漏稅額1倍之罰鍰。五、依第1點至第3點處罰案件，於105年1月1日後經第1次裁罰者。依第1點至第3點規定之倍數酌減百分之50處罰。六、依前5點處罰案件，於裁罰處分核定前已補繳稅款者。依前5點規定之倍數酌減20%處罰。」 ⒉按裁罰倍數參考表乃財政部為利下級機關行使裁量權，並顧及法律適用之一致性及符合平等原則而制定；且裁罰倍數參考表有關違反所得稅法第108條之2第3項部分，已就不同違章情形……三、漏稅額超過新臺幣20萬元者。處所漏稅額1倍之罰鍰。……五、依第1點至第3點處罰案件，於105 年1月1日後經第1次裁罰者。依第1點至第3點規定之倍數酌減百分之50處罰。六、依前5點處罰案件，於裁罰處分核定前已補繳稅款者。依前5點規定之倍數酌減20%處罰，實已區別不同之違章情節，考量各該行為之受責難性、行為後果及稽徵機關之稽徵成本等，自已慮及違章行為人違反行政法上義務行為之應受責難程度、所生影響及所得利益等等節，自可為裁罰時參考之基準。次按，裁罰倍數參考表係財政部就稅捐稽徵法、綜合所得稅、營利事業所得稅、貨物稅、菸酒稅、營業稅等稅法所規定之違章行為，臚列屬於對稅捐稽徵正確較具影響之核心事項，訂定裁罰之基準，俾辦理裁罰機關對違章案件之裁罰金額或倍數有一客觀之標準可資參考，避免造成恣意輕重之情形。因財政部已在所頒之裁罰倍數參考表使用須知第4點載明「參考表訂定之裁罰金額或倍數未達稅法規定之最高限或最低限，而違章情節重大或較輕者，仍得加重或減輕其罰，至稅法規定之最高限或最低限為止，惟應於審查報告敘明其加重或減輕之理由。」故該裁罰倍數參考表並非不許主管機關視個案情節，為異於表列裁罰金額或倍數之裁處，自不生悖離比例原則之問題。 ⒊查依被告整理之原告房地案件(原處分卷第44頁)，原告自1 10年起即每年均有房地交易，並非首次申報房地合一稅，此為原告所不否認(本院卷第71、81頁)。而系爭土地交易日期(111年9月22日)與原告前1筆房地交易日期(111年4月 21日)及補申報日期(111年7月19日)，差距不遠，足認原告就適用房地合一課稅新制之個人房地交易，均應依限申報早有認知。再者，被告係於112年2月3日始發函啟動調查，距系爭土地完成移轉登記已近半年，原告應有足夠時間補申報，本件原告系爭土地交易，未盡注意之能事，致未辦理申報，即有過失。 ⒋本件審酌原告並非首次辦理房地合一稅申報，且原告未依限辦理申報，經被告發函調查後，仍未依規定自行辦理系爭土地交易所得之申報，足認原告確有應注意、能注意而未注意之過失，其違反所得稅法第108條之2第1項及第3項規定明確，應擇一從重依所得稅法第108條之2第3項論處。原處分依前揭規定，以原告經函查後仍未提示相關交易資料供核，實有怠於查證及自行申報之情，且本件並非原告於105年1月1日後第1次裁罰案件，原告亦未於裁罰處分核定前補繳稅款，無得適用酌減罰鍰之情形，遂按所漏稅額1,569,911元裁處1倍之罰鍰1,569,911元，核係已衡酌個案情節及違章程度、納保法第16條之各項事由及裁罰倍數參考表所為適切之裁罰，其裁處權之行使並無過苛或違反比例原則可言。六、綜上所述，原處分（含復查決定）並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，無一一論述的必要，一併說明。七、結論︰原告之訴無理由。中　　華　　民　　國 114 　年　 3 　月　 31 　日審判長法官林彥君法官廖建彥法官黃堯讚一、上為正本係照原本作成。二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，逕以裁定駁回。四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。得不委任律師為訴訟代理人之情形所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 (二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　1 　　日書記官林映君

2025-03-31

KSBA-113-訴-400-20250331-1

易

臺灣嘉義地方法院

詐欺

臺灣嘉義地方法院刑事判決 113年度易字第754號公訴人臺灣嘉義地方檢察署檢察官被告張又中鄭有良上一人之選任辯護人曹合一律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（112年度偵字第11911 號、113年度偵字第2218號），本院判決如下：　　主　　文張又中犯詐欺取財罪，處有期徒刑壹年陸月，追徵未扣案之犯罪所得新臺幣參佰參拾萬元。鄭有良被訴部分無罪。　　犯罪事實一、張又中明知自身資力不足，向他人購買高價不動產無能力給付買賣價金，竟意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意，在得知張永堅急於出售其父賴振評名下座落在嘉義縣○○ 鎮○○段0000地號土地（現為新三角段263地號，下稱本案土地），以作為賴振評之照護、安養費用之際，於民國111年5 月20日前之某日某時許，向張永堅佯稱：欲以新臺幣（下同）380萬元之價格購買本案土地，作為合法資源回收事業使用，然要先移轉登記以利設抵押權貸款云云，並且要求不知情之前妻姊夫黃信吉（另由檢察官為不起訴處分）擔任本案土地之登記名義人，另指示黃信吉簽發發票日為111年4月30 日、面額分別為50萬元、330萬元之本票各1張。張永堅因急需用錢而陷於錯誤，同意以380萬元之價格出售本案土地，復經張又中持黃信吉業已簽名之買賣契約供張永堅簽名，張又中將上開2本票交付給張永堅，張永堅即陸續交付相關土地買賣登記所需證件、資料予張又中。嗣張又中向平時處理相關事務而不知情之鄭有良表示要為上開買賣土地、設定抵押權一事，並向鄭有良請託尋求金主借款以給付訂金予張永堅，鄭有良遂介紹不知情之友人林瑞德、地政士劉珂均等人輾轉介紹向不知情之孫憶湘借款200萬元，張又中及鄭有良陪同黃信吉於111年5月31日前往嘉義縣大林地政事務所（下稱大林地政事務所），辦理本案土地登記過戶至黃信吉名下，以及設定抵押權予孫憶湘等事宜，孫憶湘即於111年6月8 日匯款100萬元計2筆（共計200萬元）至黃信吉申設之麥寮鄉農會帳號000-00000000000000號帳戶（下稱麥寮鄉農會帳戶）後，由黃信吉提領其中50萬元交予鄭有良作為相關介紹費、代書費、稅金、佣金等行政費用，黃信吉另轉匯50萬元、100萬元至賴振評申設之大林鎮農會帳號000-00000000000 00號帳戶（下稱大林鎮農會帳戶）內，張又中復告知張永堅需先將匯入之100萬元交還給張又中，以供張又中做帳面金流，張永堅因信任張又中，即轉匯其中100萬元至其配偶吳淑如申設之郵局帳號000-00000000000000號（下稱郵局帳戶）帳戶內，由吳淑如領出100萬元後交付張永堅以轉交予張又中。後因張又中未能按期支付孫憶湘借款之利息，鄭有良因相信張又中並為免失信於孫憶湘，遂請託林瑞德尋求其餘金主協助，後即由不知情之地政士林仁全經他人輾轉介紹向不知情之游文添（另由檢察官為不起訴處分）借款250萬元，先行代償黃信吉向孫憶湘借款200萬元並塗銷孫憶湘之抵押權登記後，改設定250萬元之抵押權予游文添，餘款50萬元於111年10月24日分別以30萬元、20萬元2筆匯入黃信吉之麥寮鄉農會帳戶內，同日由黃信吉領出上開30萬元、20萬元後均交予鄭有良，以給付利息、佣金、代書費等行政費用。嗣後張永堅向張又中催討土地價金餘款330萬元，屢遭張又中藉詞拖延而未果，張永堅始知受騙。二、案經張永堅訴由臺灣嘉義地方檢察署檢察官偵查起訴。　　理　　由壹、有罪部分：一、被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159條之1至第159條之4之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據，刑事訴訟法第159條之5定有明文。查本案檢察官、被告張又中對於下述本院採為認定犯罪事實依據之各項傳聞證據之證據能力，均表示同意有證據能力（本院卷第140至146頁），另本院審酌該等證據之取得過程並無瑕疵，與本案待證事實間復具有相當之關聯性，以之為本案證據並無不當，自得採為本件認定事實之基礎。另其餘本判決所採之非供述證據亦均經法定程序取得，無不得為證據之情形，自均有證據能力。二、訊據被告張又中固坦承本案土地係其自己要購買，但以證人黃信吉之名出面登記，復亦確實有要告訴人張永堅返還100 萬元等節，惟矢口否認有何詐欺取財犯行，辯稱：其係因被告鄭有良稱可以購買本案土地增貸獲取現金，而其因積欠被告鄭有良債務，跟被告鄭有良稱要先將告訴人返還之100萬元還給被告鄭有良，其也確實有將款項交付給被告鄭有良，但因日後被告鄭有良遲未來向其拿資料去辦理貸款，最後才會無法將本案土地價金給付給告訴人等語。經查：（一）被告張又中以證人黃信吉之名義向告訴人以380萬元購買本案土地，並且交付告訴人由證人黃信吉所開立之本票2 張，復先經由被告鄭有良協助間接尋求證人孫憶湘借款20 0萬元，經告訴人將本案土地移轉登記給證人黃信吉後，被告張又中即將本案土地設定抵押權給證人孫憶湘，證人黃信吉將證人孫憶湘借予之200萬元其中150萬元匯款給證人賴振評，另給予被告鄭有良50萬元，告訴人復依被告張又中指示將上開150萬元中之100萬元提領後，交付給被告張又中，後被告張又中因無力給付證人孫憶湘之利息，再由被告鄭有良間接尋至證人游文添借款250萬元，其中200 萬元用以代償證人黃信吉向證人孫憶湘之借款200萬元並塗銷證人孫憶湘之抵押權登記，改登記抵押權予證人游文添，餘款50萬元再由黃信吉提領後交付被告鄭有良，事後被告張又中仍未給付告訴人買賣土地剩餘之330萬元等節，經被告張又中自承在卷，核與被告鄭有良所述相符（他字卷第254至255頁、第336至337頁；偵字第2218號卷第19 至23頁），復經證人即告訴人、證人游文添、黃信吉、林仁全、孫憶湘、劉珂均、林瑞德在偵查或本院中證述在卷（他字卷第163至166頁、第207至208頁、第255至256頁、第269至272頁、第311至313頁、第335至337頁；偵字第11 911號卷第41至45頁；本院卷第253至268頁、第312至323 頁），另據111年6月5日不動產買賣契約書影本1份、交款備忘錄影本1份、本票影本2張、土地登記第二類謄本1份、111年11月2日切結承諾書影本1份、大林地政事務所112 年3月16日嘉林地登字第1120001675號函暨所附文件1份（含土地登記公務用謄本1份、嘉義縣地籍異動索引1份、土地登記申請書影本暨所附證件1份【含身分證影本2張、戶籍謄本影本2份、印鑑證明影本2份】、本院111年度監宣字第96號民事裁定及家事裁定確定證明書影本各1份、土地登記申請書影本暨所附證件1份【含身分證影本2份、健保卡影本1張、印鑑證明影本1份】）、證人賴振評所有之大林鎮農會帳戶之存摺封面及內頁明細翻拍照片2張、證人吳淑如所有郵局帳戶之存摺封面及內頁明細翻拍照片2 張、大林地政事務所他項權利證明書影本1份、土地登記第一類謄本影本1份、本票影本1張、111年10月19日借據影本1份、111年10月19日清償證明書影本1份、大里區農會111年10月24日匯款申請書影本2張、111年10月19日委託書1份、麥寮鄉農會112年6月17日麥農信字第112000313 5號函暨所附證人黃信吉所有麥寮鄉農會帳戶之客戶基本資料查詢及存款歷史交易明細查詢、大林地政事務所112 年6月19日嘉林地登字第1120004220號函暨所附土地登記申請書及所附證件1份（含身分證影本2份、印鑑證明影本 1份）、彰化銀行111年6月18日匯款回條聯影本2張、麥寮鄉農會111年6月8日匯款申請書翻拍照片2張在卷可佐（他字卷第15至23頁、第27至29頁、第31頁、第79至121頁、第149頁、第151頁、第215頁、第221頁、第225頁、第227 頁、第229頁、第231頁、第257頁、第275至281頁、第285 至297頁、第315至317頁、第319至321頁），此部分事實自可認定。（二）刑法第339條第1項所謂之詐術，並不以欺罔為限，即利用人之錯誤而使其為財物之交付，亦不得謂非詐欺（最高法院24年度上字第4515號判決意旨參照）；所謂詐術行為，更不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致使被害人陷於錯誤，亦包括在內。又是否為詐術行為、是否已著手於詐術行為，應從相關行為整體觀察，若行為人有不法所有之意圖，而故意隱瞞部分事實，致使被害人誤信第三人為財物或不正利益之受益人，行為人則於相關行為過程中伺機或其後截取該財物或不正利益，該消極的隱瞞行為，自屬詐術行為之一種（最高法院90年度台上字第7781號判決意旨參照）。而私經濟交易行為中，固然預設交易雙方均係立於平等地位，就該交易之重要事項達成共識進而締約、履行之情境，然就與該交易至關重大之事項，乃至於係屬於影響交易相對人有無交易意願之事項，倘若衡酌交易雙方之主、客觀條件後，其中一方立於該影響交易重大事項之資訊優勢地位，卻故意隱而未予揭露，致交易相對人對於該等重大事項未能充分認識而允為交易，則原所具備交易雙方之自由平等締約模式實已受到破壞，此等情狀下之交易即已失誠信。（三）證人張永堅在偵查中指稱：其兒子認識被告張又中，因其急需用錢處理其父親之事，其在Facebook刊登販賣本案土地一事，被告張又中看到廣告來找其，其有帶被告張又中去現場看，被告張又中說買地是要做資源回收事業，其本要賣400萬元，但與被告張又中最後約定以380萬元成交， 111年6月5日被告張又中帶了不動產買賣契約書到其住處簽名，並給其2張面額為50萬元、330萬元由證人黃信吉簽發之本票，當天有跟其稱要先拿本案土地去辦貸款，貸款下來再付錢，被告張又中跟其稱證人黃信吉是被告張又中找來之人，會先登記在證人黃信吉名下，其從頭到尾都沒看過證人黃信吉，其就相信被告張又中之說詞，於111年6 月8日其有收到匯入其父親農會帳戶之50萬元、100萬元，於同日被告張又中又帶某位代書來找其，要其提供土地所有權狀去辦理移轉登記，其陸續給了被告張又中一些移轉登記所需之資料，當時因為急著賣土地，過程中也只有被告張又中符合其的條件，其就信任被告張又中才會聽信被告張又中所述，並且在還沒拿到訂金就交付上開資料給被告張又中辦理移轉登記等語（他字卷第163至165頁）。在本院亦證稱以：其父親因住養老院，想拿本案土地賣掉作為看護費用，其有在Facebook刊登買賣，被告張又中看到來找其，並且稱要拿地去做資源回收，被告張又中跟其說證人黃信吉是買主，但其沒看過證人黃信吉，本要賣400 萬元，之後以380萬元成交，被告張又中並有給其2張本票，被告張又中稱要拿本案土地去貸款，貸款下來再拿錢給其，其跟被告張又中的父親很熟，所以認為被告張又中不會騙其，其只拿到50萬元訂金，其也是因為覺得有訂金，被告張又中應該不會騙其，被告張又中有提到要讓金流漂亮，所以先有匯款150萬元到其父親帳戶後，其再領出放在其太太那，由其太太領出100萬元，交給被告張又中，本案土地後來設定抵押權、貸款之過程其都不知情，拿完訂金後，都沒有看到被告張又中了等語（本院卷第254至2 68頁）。證人張永堅就本案土地買賣過程所知部分所述多屬一致，無瑕疵可指，是被告張又中告知證人張永堅要購買本案土地從事資源回收業務，並且係以向證人張永堅稱為求「帳面金流漂亮」始要求證人張永堅返還證人黃信吉匯款之100萬元等節，應可採信。（四）參以被告張又中在本院自承：其確實想買本案土地做資源回收，但其沒有牌，但因為本案土地旁有種鳳梨及水稻，其想說若真的沒辦法可以種鳳梨，收成再慢慢繳貸款，其確實有向證人張永堅稱要證人張永堅先退還證人黃信吉匯入之100萬元以做金流，但其實其係想要拿100萬元返還其欠被告鄭有良之債務（此部分本院並未認定被告張又中最後確實有拿此100萬元返還被告鄭有良，詳後述），其返還70萬元至80萬元後，剩餘自己拿去私用，而證人黃信吉也是其找的人頭而已等語（本院卷第270至277頁）。證人黃信吉亦在偵查中證稱：被告張又中當時係其妹婿，被告張又中稱需要本案土地，並且要有人當地主，實際是被告張又中要買這塊地叫其去當人頭，所以相關價錢、細節其都不知道，都是被告張又中聯絡，先向被告張又中牽線之證人孫憶湘借款，證人孫憶湘匯款200萬元到其帳戶後，其匯款50萬元給證人張永堅，其還有領錢出來交付被告張又中，其不清楚原因目的等語（他字卷第269至272頁）。被告張又中復在本院供陳有欠被告鄭有良債務，而無能力返還，並且因為信用不好無法貸款等語（本院卷第271頁、第282頁），堪認被告張又中確有債務在身且債信不佳之情形。衡諸常情，買賣契約過程中，對於出賣人而言，價金是否達到出賣人滿意及買受人是否有能力、有信用給付全額價金，實屬對於出賣人而言為交易重大事項，酌以前開證人張永堅所述，證人張永堅斯時為照顧父親急需用錢，又因間接認識被告張又中，始信任被告張又中而聽信被告張又中所述僅收取訂金50萬元，即將本案土地移轉登記給被告張又中所找之人頭（即黃信吉），然被告張又中既明知欠債又債信不佳，縱以證人黃信吉為借名登記人，依其上開經濟狀況，仍極可能無法如期給付本案土地之價金，更何況被告張又中復表示拿到現金要先為還債。又倘被告張又中明確告知證人張永堅其有欠債且信用不佳，並且若取得現金會先給付債務而非給付本案土地價金，此對於證人張永堅而言必屬是否同意交易之重大事項，惟被告張又中非旦未明確告知，復佯以「製造帳面金流漂亮」此不合理事宜告知證人張永堅，使證人張永堅陷於錯誤相信被告張又中此舉可順利給付價金，因而返還現金100萬元，被告張又中顯係故意隱匿此節，利用證人張永堅急需用錢之際輾轉詐取本案土地並進而過程中騙取現金得手，則被告張又中所為自難謂無詐術之行使，堪認被告張又中主觀上確有詐欺取財之故意，並且使證人張永堅誤信而未收取全額價金即將本案土地移轉登記，自足認被告張又中係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。（五）被告張又中固以前詞置辯，惟查：　　1.若被告張又中確有要與證人張永堅購買本案土地，為買賣契約本應基於誠信為之，倘被告張又中稱可增貸一事為真，被告張又中大可將證人孫憶湘借予之現金，先行給付證人張永堅，再併行增貸一事，然被告張又中捨此不為，反藉此向證人張永堅取回100萬元，則被告張又中供稱確實要購買本案土地，並且會給付價金一節，自已難採信。　　2.復參以下述被告張又中歷次所述：　　⑴在偵查中供稱：其係介紹證人黃信吉去向證人張永堅購買本案土地，後續由證人黃信吉自己與證人張永堅接觸，全部過程均係證人黃信吉之意思，其僅係幫證人黃信吉轉達給證人張永堅，其還將證人張永堅那拿的100萬元交給證人黃信吉，其不清楚證人黃信吉購買本案土地之用途，其僅係好意介紹雙方買賣，不清楚後續為何發生這種事等語（他字卷第237至239頁）。再於日後偵查中又改稱：證人黃信吉係其找的人頭，整個買賣過程證人黃信吉沒有參與，其跟證人張永堅收的100萬元係交給被告鄭有良等語（偵字第11911號卷第43至45頁）。　　⑵在本院行準備程序時則稱：其與證人黃信吉聊天時，證人黃信吉稱缺錢，被告鄭有良跟證人黃信吉建議買土地信用貸款增貸，所以其才跟證人黃信吉稱其知道證人張永堅有土地要賣，所以係證人黃信吉要購買本案土地，目的為何其不知情，其僅知道證人黃信吉買土地要辦理增貸等語（本院卷第58至59頁），後又改稱：其建議證人黃信吉購買本案土地，因為證人黃信吉沒有錢，而其想要本案土地，所以其要證人黃信吉出面當人頭買地向銀行貸款，證人黃信吉就能得到錢，其也能得到本案土地等語（本院卷第13 9頁）。　　⑶又在本院審理時證稱：其欠被告鄭有良錢，其跟被告鄭有良稱證人張永堅有土地要賣，詢問是否可貸款，其要超貸還被告鄭有良錢，證人黃信吉僅係其找的人頭等語（本院卷第270至273頁）。　　⑷被告張又中對於究何人購買土地、目的及100萬元款項流向等節前後所述全然不同，說詞反覆，若被告張又中確有購買本案土地真意而僅係抵押、貸款過程意外無法給付價金，大可自始陳述此事實，然被告張又中卻屢為反覆、矛盾辯解，則被告張又中供稱有購買本案土地意願並且有要給付價金一節，自實無從憑採。　　3.至被告張又中屢稱係被告鄭有良稱可增貸，卻遲未拿資料去辦理貸款，並且有將證人張永堅返還之100萬元中70萬元至80萬元交付給被告鄭有良等節，然據被告張又中及鄭有良在本院所述，被告張又中向被告鄭有良借款共達109 萬元或112萬元（本院卷第347至348頁），則被告鄭有良為求被告張又中順利還款完畢，應會積極協助辦理貸款，而被告張又中若有要積極返還借貸及給付本案土地價金，亦會積極督促後續貸款作業，而非泛稱僅係被告鄭有良沒來拿資料始無法完成貸款。更何況，現行貸款中，要為增貸，勢必亦要充足之財力證明、信用佳等相關條件，並有充足本金，否則殊難想像有何增貸空間，則被告張又中空言辯稱可增貸獲取現金一節亦無從採信。再者，被告張又中復稱將證人張永堅返還之款項部分交給被告鄭有良以清償債務時無人在場等語（本院卷第290頁），又無其餘證據佐證，則參以被告張又中有上開前後所述不符，並且有推卸責任至證人黃信吉之說詞，此部分辯解當亦難採信。（六）綜上所述，被告張又中所辯均不足採，本案事證已臻明確，應依法論科。三、論罪科刑：（一）核被告張又中所為，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。（二）被告張又中利用不知情之被告鄭有良、證人黃信吉等人遂行本案犯行，為間接正犯。（三）爰審酌被告張又中因需金錢花用，竟藉由告訴人急需用錢照應父親之際，以上開迂迴之方式獲取財物，致使告訴人陷於錯誤，誤信被告張又中會足額給付價金，因而移轉本案土地所有權，又迄今未獲取全額價金，被告張又中所為實不足取；復參酌被告張又中偵查審判過程中，說詞反覆影響司法調查之犯後態度，以及本案詐得財物價值及手段；暨兼衡其在本院自陳之智識程度、職業，以及家庭經濟狀況等一切情狀，量處如主文所示之刑。　四、被告張又中在本案藉由證人黃信吉借名登記而詐得本案土地，然因向證人游文添借款250萬元而為抵押權人，後又因未償還債務而本案土地經本院拍賣，並且由證人游文添承受，核發權利移轉證書，自已無從逕以本案土地為犯罪所得沒收，是應就本案土地對被告張又中諭知追徵價額。而經審酌被告張又中與告訴人談妥之價金及本案土地於第1次公開拍賣時最低拍賣之價格（偵字第11911號卷第71至72頁）後，認以380萬元為本案土地追徵之價額為適當，又本案交易過程中，業已給付50萬元訂金給告訴人，是就此部分自應扣除，並且對於剩餘之330萬元予以依刑法第38條之1第3項規定諭知追徵。貳、無罪部分：一、公訴意旨另略以：被告鄭有良與被告張又中共同意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意聯絡，共同為上開有罪部分之犯罪事實，因認被告鄭有良亦涉犯詐欺取財罪嫌等語。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。又刑事訴訟法上所謂認定事實之證據，係指足以認定被告確有犯罪行為之積極證據而言，該項證據自須適合於被告犯罪事實之認定，始得採為斷罪資料；且事實之認定應憑證據，如未發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判之依據；次按認定不利於被告之事實，須依積極證據，茍積極之證據本身存有瑕疵而不足為不利於被告事實之認定，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據，而此用以證明犯罪事實之證據，猶須於通常一般人均不至於有所懷疑，堪予確信其已臻真實者，始得據以為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理性之懷疑存在，致使無從為有罪之確信時，即應為無罪之判決，最高法院29年度上字第3105號、30年度上字第816號、40年度台上字第86號、76 年度台上字第4986號判決意旨可資參照。三、公訴意旨認被告鄭有良涉犯前揭罪嫌，無非係以同案被告張又中所述、證人黃信吉、張永堅、林瑞德、劉珂均等人證述及上開認定被告張又中有罪之證據為其主要論據。四、訊據被告鄭有良固坦承有在本案從中輾轉協助、介紹被告張又中本案借款金主、處理移轉登記、抵押權登記等事宜等語，惟堅詞否認有何詐欺取財犯行，辯稱：其單純僅係因與被告張又中過去有業務往來關係，而被告張又中找其協助辦理本案土地貸款，其並未收取被告張又中所稱之還款，亦未曾向被告張又中稱可以增貸，其自始僅收到相關仲介費用等語。辯護人則辯護以：本案係被告張又中找被告鄭有良協助辦理貸款，復又跟被告鄭有良稱地主希望提高訂金，所以才由被告鄭有良輾轉尋找金主，否則本案土地僅要給付訂金50萬元再向中租迪和股份有限公司（下稱中租迪和）貸款，即可返還地主買賣價金，是本案顯係被告張又中一方面向地主佯稱要做金流、一方面跟被告鄭有良稱地主要求提高訂金，而兩頭欺騙以達中飽私囊目的，被告鄭有良並未取得任何被告張又中中飽私囊之款項，否則被告鄭有良當不需去拍賣被告張又中之不動產，故請予被告鄭有良無罪之判決等語。經查：（一）被告鄭有良有協助被告張又中尋求證人林瑞德等人以從中處理向金主借款、抵押權登記、所有權移轉登記等相關事宜，復有2次收取證人孫憶湘、游文添借款之各50萬元等節，經被告鄭有良自承在卷，復據前開公訴意旨所指證據在卷可證，此部分事實自堪認定。（二）參以證人張永堅在偵查時指稱：被告張又中來買本案土地時，尚有一位「周董」，「周董」說本案土地要去做貸款，於111年6月5日簽約時被告張又中及「周董」有到，說要先拿本案土地去辦貸款，貸款下來再付其款項，其中10 0萬元要作帳，要先還回去，帳戶有錢出入，公司以後比較好貸款，所以後來其有把100萬元交給被告張又中等語（他字卷第164至165頁）。另在本院證稱：被告張又中帶一名「董仔」來，「董仔」跟其說可以放心，會辦到好，而是被告張又中跟其稱要先還100萬元，說這個事情的時候「董仔」也在場，並且討論買賣價金都是被告張又中講，「董仔」在旁邊聽，「周董」「周先生」均係其所稱之「董仔」等語（本院卷第254至261頁），復又稱：在討論買賣本案土地時被告張又中沒有說要先返還100萬元一事，僅有說要給其訂金，剩下要去辦貸款，而係給付訂金當天被告張又中跟其說要做金流，會匯款150萬元給其，要其把100萬元領出來給被告張又中等語（本院卷第263頁），並且表示：「周董」應就是被告鄭有良，被告鄭有良叫其放心，會幫其把過戶、貸款辦好，會把錢給其，但因其跟被告張又中比較熟，所以被告張又中說的話其比較相信，也對於被告張又中說的話比較有印象，在討論買賣價金、訂金時都是被告張又中在說等語（本院卷第266至267至 268頁）。再經本院請證人張永堅確認被告張又中所稱「做金流」一事是何時告知證人張永堅，證人張永堅對此證稱：去大林農會現場，還沒匯款到父親帳戶前就有說要做金流，在現場沒多久被告張又中又打電話問某人是否匯款，才跟其說現在有匯款150萬元到其父親帳戶，50萬元係其訂金，要其領100萬元給被告張又中做金流，當時係其、被告張又中、被告張又中帶來之代書在現場，從頭到尾被告張又中說要做金流時，被告鄭有良均無在場等語（本院卷第267頁），後又稱但被告鄭有良知道，因為被告鄭有良跟被告張又中在其住處，被告張又中就有說過要做金流，但被告鄭有良當時有沒有講話其不記得了等語（本院卷第268頁）。由上開證人張永堅前後證述可知，證人張永堅僅能確認要返還100萬元現金一事係被告張又中所述，並且多僅相信被告張又中說詞，然對於討論到此事之時間點有稱係討論買賣土地時，亦有稱係給付訂金當時，而對於被告鄭有良是否在場聽聞上開一事，證人張永堅有稱被告鄭有良均不在場，又有稱被告鄭有良知悉，則被告鄭有良是否知悉上情已有疑問。（三）而被告張又中曾有稱退還100萬元一事是證人黃信吉之意思，並且有拿100萬元給證人黃信吉等語，又有稱向證人張永堅收取之100萬元交給被告鄭有良，因欠被告鄭有良1 20萬元等語，後又稱當時係欠被告鄭有良約70萬元，所以拿100萬元回來後，拿其中70萬元至80萬元給被告鄭有良，其他現金自己留著用等語，而有上述（即上開有罪部分壹、二、（五）、2）明顯前後不一之情形，則被告張又中指稱相關做金流一事係被告鄭有良教導，並且向證人張永堅取回之款項係交付給被告鄭有良以返還債務等節，自已難為逕信。（四）又被告鄭有良在本院供稱被告張又中欠其109萬元，而被告張又中在本院則稱欠被告鄭有良112萬元，倘被告張又中所稱有將其欠被告鄭有良之70萬元至80萬元以向證人張永堅取回100萬元之方式返還被告鄭有良，何以被告鄭有良尚持有被告張又中借款之本票，並且得以因被告張又中欠109萬元而以本票裁定書、確定證明書聲請強制執行被告張又中之財產，均未見被告張又中提起債務人異議之訴，此有被告鄭有良提出之臺灣雲林地方法院民事裁定確定證明書影本1份、112年5月11日民事聲請強制執行狀影本1 份臺灣雲林地方法院民事執行處函影本2份、臺灣雲林地方法院112年9月23日雲院宜112司執己字第16943號執行命令影本1份、臺灣雲林地方法院112年10月6日雲院宜112司執己16943字第1124035407號通知影本1份、臺灣雲林地方法院民事執行處函暨所附強制執行金額分配表影本2份、臺灣雲林地方法院民事執行處113年3月14日雲院宜112司執己16943字第1134009779號函之翻拍照片1張、臺灣雲林地方法院112年度司票字第220號民事裁定之翻拍照片2張存卷可佐（偵字第2218號卷第33頁、第35至39頁、第41至 47頁、第49至66頁；本院卷第87頁、第89至91頁），則亦殊難認被告張又中所述為真，而無從認定被告鄭有良與被告張又中有何共同行為決意，為求被告張又中先行還款而共同為本案行為。（五）被告鄭有良雖自陳在本案向證人孫憶湘借款該次，有收取證人黃信吉交付之50萬元，後於被告張又中無從給付給證人孫憶湘利息時，改向證人游文添借款該次，亦有收取50 萬元等節，然亦明確表示各次收取之50萬元，係用於支付金主利息、佣金、稅金、代書費、整地費、代償證人孫憶湘利息、代墊租金等費用（本院卷第181至183頁），佐以證人林瑞德在本院證稱：本案係被告鄭有良跟其稱要拿本案土地來借款，請其介紹金主，並且第一次係說要借50萬元，後隔幾天說不夠需要200萬元，所以其就介紹證人劉珂均代書那邊之金主，其也有至大林地政事務所負責介紹被告鄭有良與證人劉珂均認識，以處理貸款，後來去麥寮鄉農會係因證人孫憶湘要匯款，當天放款200萬元，分各1 00萬元，其記得當下說要匯款150萬元給地主，現場並有領50萬元出來，因為要支出相關介紹費、利息、代書費、證人劉珂均代書墊款之相關增值稅，被告鄭有良也是拿介紹費，後續好像有聽說因沒付利息所以要第二次借款，被告鄭有良上開提出之相關費用支出均正確、合理等語（本院卷第312至323頁）。參以本案土地確實經歷有相關買賣、借款、設定抵押權等流程，則有此揭規費、利息等費用並非不可想像，而相關利息費用、佣金等亦取決私經濟行為之雙方約定，是殊難以此逕認被告鄭有良與被告張又中共同為本案行為，並且因此獲有共100萬元。（六）再參以證人即中租迪和業務經理劉奕均在本院證述以：其有印象被告鄭有良曾以本案土地來請其評估貸款情形，當時鑑價結果應係300多萬元至400多萬元，後續因被告鄭有良沒有繼續提供資料所以沒有承接到本案土地之貸款，而是否可以增貸尚需了解借款人狀態、土地融資、新建計畫或未來發展，不會直接告知可以超貸到700萬元至800萬元間等語（本院卷第324至328頁），佐以被告鄭有良提出其與證人劉奕均之對話紀錄截圖（本院卷第159頁），被告鄭有良確曾持本案土地之地籍圖謄本供證人劉奕均評估，是被告鄭有良自始供稱係受被告張又中所託，協助要辦理相關本案土地之貸款等事並非無據。而依被告張又中、鄭有良所述，最終被告張又中並未提供完整資料以供被告鄭有良去辦理貸款，則不論以被告張又中之資力或在未提供完整資料下，難以想像被告鄭有良會直接告知被告張又中本案土地可以超貸，自實尚難以詐欺取財罪相繩。（七）至公訴人提出之證人黃信吉、劉珂均、孫憶湘、林仁全、游文添等人證述，以及相關契約書、本票、切結承諾書、土地登記謄本、匯款單據、交易明細等證據，均僅能證明　　　本案土地有經歷買賣、借款、匯款、設定抵押等過程，而此揭過程依據被告2人一致所述，即係被告鄭有良協助辦理，而單就辦理之過程，無從認有何詐欺行為，自難以上開證據證明被告鄭有良有與被告張又中共同為本案詐欺犯行。　　　五、綜上所述，本案公訴人所提出之證據尚無從認定起訴書所載之犯罪事實，公訴人就此部分舉證尚未達於通常一般人均不致於有所懷疑，而得確信其為真實之程度，自應為被告鄭有良有利之認定，揆諸前開說明，依罪證有疑，利於被告鄭有良原則，依法就被告鄭有良自應為無罪之諭知。據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段、第301條第1項前段，刑法第339條第1項、第41條第1項前段、第38條之1第1項前段、第3項，刑法施行法第1條之1第1項，判決如主文。本案經檢察官王輝興提起公訴，檢察官吳心嵐、檢察官陳志川到庭執行職務中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　刑事第三庭　法　官　方宣恩以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖婉君　　　附錄本案論罪科刑法條全文：中華民國刑法第339條意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處 5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科 50 萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。

2025-03-31

CYDM-113-易-754-20250331-1

訴

臺灣新北地方法院

給付佣金

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第3124號原告伍盛毅被告余樹旺訴訟代理人黃智遠律師上列當事人間請求給付佣金事件，經本院於民國113年12月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告受訴外人林青山委託推動中和區中山路131 巷10弄2、4、6、8號老屋危老重建，被告為新北市○○區○○路 0段000巷0號4樓房屋(下稱系爭房屋)所有權人，原告與被告歷經多次協商，因被告不接受合建條件，最後改以買賣房屋之方式進行，並於民國112年11月2日簽訂買賣協議書，原告並於日前向林青山確認買賣順利完成，爰依協議書請求被告給付4%佣金新臺幣(下同)80萬元，又原告以高於市價(1,100 萬至1,300萬)之價格賣出系爭房屋，請求溢價20%計算之分紅獎金140萬元。並聲明：被告應給付原告80萬元整及利益分紅140萬元整及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。二、被告則以：依原告提出之協議書，並無兩造間未成立居間契約之意旨，僅係被告與某人就系爭房屋成立買賣契約，並約定買賣價金為2,000萬元，而原告並為此見證，可知兩造間並未成立居間契約，本件係因原告向林青山索要報酬不順，遂轉而向被告請求居間報酬，然此為原告與林青山間之酬勞給付問題，與被告無關。且依系爭房地之不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書可知，買賣系爭房地時確無任何仲介服務費之約定，否則該點交書為何會載仲介服務費為0，而卻無任何人有意見？據上，兩造間並無居間契約存在，原告依協議書請求被告給付佣金80萬元、分紅獎金14 0萬元，並無理由。並聲明：原告之訴駁回。　三、本院之判斷：　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年度上字第917 號判決意旨可資參照）。　㈡經查，原告主張上開事實，業經被告否認，自應由原告就有利於己之事實負舉證之責，然依原告所提出之協議書，記載「中和區中山路二段131巷10弄4號4樓雙方協議買賣金額總價新台幣貳仟萬元正訂金100萬簽約金100萬完稅款200萬尾款1600萬買方負擔代書費契稅賣方負擔增值稅」，雖該協議書有被告之簽名，惟上開協議書並未約定給付原告佣金及分紅獎金，原告僅於見證人欄位簽名，自難以此逕認兩造間有原告所指給付佣金及分紅獎金之約定。原告既未能舉證兩造間有約定由被告支付系爭房屋佣金80萬元及利益分紅140萬元，即難認原告所主張之事實為真。四、綜上所述，原告請求被告應給付原告80萬元整及利益分紅14 0萬元整及自113年10月10日起算至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　傅紫玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅婉燕

2025-03-31

PCDV-113-訴-3124-20250331-1

重訴

臺灣新北地方法院

土地所有權移轉登記

臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第496號原告李麗文訴訟代理人李鳴翱律師被告陳琇琳訴訟代理人錢裕國律師複代理人蘇育民律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國114年3 月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應於原告給付新臺幣1,800萬元之同時，將如附表所示土地所有權應有部分移轉登記予原告。二、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，原告起訴原訴之聲明為：被告應將其在臺灣高等法院10 1年度重家上字第35號（下稱另案）判決分配所得之新北市○ ○區○○段○○○段000○0000地號土地（下合稱系爭土地，分則逕稱地號），於判決確定後辨理所有權移轉登記予原告（見本院卷一第3至4頁），嗣於民國114年2月18日更正聲明為：被告應將如附表所示系爭土地所有權應有部分移轉登記予原告（見本院卷四第165、169、171頁）。經核原告係依據臺灣高等法院110年度重家上更二字第4號分割遺產事件確定判決（下稱另案確定判決）被告取得系爭土地應有部分之結果，更正其事實上及法律上之陳述，揆之前揭法條規定，自非為訴之變更或追加，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：被告於99年間因繼承取得系爭土地，欲將其應繼分1/7售予伊。兩造遂於99年11月24日簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定被告於系爭土地完成分割後將取得之應有部分售予伊，買賣價金為每坪新臺幣（下同）7萬5 ,000元，伊於簽約時支付第1期款500萬元，第2、3期款由伊代墊另案訴訟費用，第4期款由伊於另案判決確定5日內支付至總價三成（扣除前3期已付款項），第5、6期款於核發土地增值稅單、辦妥所有權移轉登記後依序給付。伊於簽約時簽發面額500萬元之支票交付被告，並為被告代墊第一審律師酬金及裁判費，由被告提起另案分割遺產訴訟（一審案號為本院100年度重家訴字第5號）。惟伊於另案審理時方知被告之被繼承人立有遺囑及贈與契約暨授權書，故被告分得2- 1地號土地應有部分未達1/7，且系爭土地部分遭新北市五股區公所劃為預定道路用地，致出售面積顯有不足之虞。兩造遂於100年8月9日簽訂買賣契約變更契約內容協議書（下稱系爭協議書），合意變更買賣價金為2,600萬元，原告再簽發面額300萬元之支票交付被告，被告則簽發面額3,600萬元之本票（下稱系爭本票）作為擔保。另案第一審於101年5月 11日判決後，被告於102年5月8日請求伊再給付價金30萬元，伊交付面額30萬元支票（到期日102年5月7日、付款人玉山商業銀行泰山分行、票號BA0000000號、發票人口服企業社周克穎）予被告，並註明該票與前揭300萬元支票均係系爭契約價款。另案嗣由臺灣高等法院110年度重家上更二字第4號判決被告分得之系爭土地所有權應有部分如附表所示，最高法院111年度台上字第1872號裁定駁回上訴確定。伊所交付之上開3紙支票均已兌現，合計已支付買賣價金830萬元，亦代墊第2期款之訴訟費用5萬3,250元，且因被告終止伊於另案為其委任之律師，就第3期款之訴訟費用自無請求權，另伊於113年8月24日以存證信函通知後，被告拒絕配合向新北市政府稅捐稽徵處申請核算土地增值稅，致伊無法履行第5期款，顯可歸責於被告，被告自應按另案確定判決之結果，將其分得如附表所示系爭土地所有權應有部分移轉登記予伊。爰依系爭契約、系爭協議書之法律關係、民法第34 8條第1項規定，提起本件訴訟等情。並聲明：被告應將如附表所示系爭土地所有權應有部分移轉登記予原告。二、被告則以：兩造於99年11月24日訂立系爭契約，原告交付第 1期款500萬元予伊後，伊依約對其他繼承人提起另案訴訟。然伊於100年8月間要求原告再支付300萬元價款時，原告竟以系爭土地遭新北市五股區公所劃為預定道路用地為由，要求伊簽立系爭協議書。惟系爭協議書所記載之系爭土地面積短計，內容亦違反系爭契約第9條第3項約定，且依新北市五股區公所102年10月17日函可知道路工程計畫早已終止。原告乘伊亟需現金之際欺瞞伊，致伊陷於錯誤同意減價而簽立系爭協議書、系爭本票。嗣伊於102年5月間向原告借款30萬元後，得知新北市五股區公所前揭函文，始知原告所稱道路用地一事並非事實，遂於102年10月2日以存證信函向原告撤銷系爭協議書、系爭本票之意思表示。再依系爭契約第2、3 期款之履行條件，原告應代墊所有訴訟費用至另案判決確定為止，惟原告於另案僅支付第一審裁判費及律師費用。又系爭契約第5期款之付款條件為原告應給付系爭契約總價款之八成，然迄今原告僅給付800萬元，未達系爭契約總價款之八成。原告主張於102年5月8日給付伊30萬元之部分，伊否認該30萬元支票影本之形式證據力，且實質上無從認定與系爭契約之價金有關。另伊否認原告所稱已代墊訴訟費用5萬3 ,250元一事，且兩造未約定另案需委任原告指定之律師，原告仍應給付另案訴訟之相關費用予伊。至原告所提113年8月 24日以存證信函通知伊申請核算土地增值稅之部分，未合法送達，且內容與系爭契約無涉。原告未履行約定條件，縱認其所稱債權存在，仍不得請求給付。縱令原告得請求，亦應同時給付另案訴訟費用及系爭契約價金餘款等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠兩造於99年11月24日簽訂系爭契約，約定由原告以每坪7萬5, 000元向被告買受系爭土地所有權應有部分，實際面積依另案判決為準；兩造嗣於100年8月9日簽訂系爭協議書；另案訴訟業於113年8月7日裁判確定，被告分得如附表所示系爭土地所有權應有部分；原告於99年11月24日給付系爭契約買賣價金500萬元、於100年8月間給付系爭契約買賣價金300萬元予被告、於102年5月間給付30萬元予被告等事實，為兩造所不爭執（見本院卷四第139、153、166頁），並有土地登記第二類謄本、系爭契約、系爭協議書、支票為憑（見本院卷一第9至16頁、第23頁），亦經本院調取另案卷宗核閱無訛，堪信屬實。　㈡按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第345條第1項、第348條第1項分別定有明文。經查：　⒈觀之兩造簽訂之系爭契約第1條約定，被告出售其繼承之系爭土地所有權予原告，實際面積係以法院分割判決為準（見本院卷一第11頁）。而被告所提之另案分割遺產訴訟，業於11 3年8月7日裁判確定，被告分得如附表所示系爭土地所有權應有部分等情，亦為兩造所不爭執，並有另案確定判決、歷審裁判列表可稽（見本院卷四第29至51頁），並經本院調取另案卷宗核閱無訛。又被告業依另案確定判決之結果，辦理系爭土地之繼承登記（如附表所示）乙節，業據被告陳明無訛（見本院卷四第186頁），並有系爭土地登記第一類謄本可佐（見本院卷四第187、189頁）。故原告依系爭契約之法律關係、民法第348條第1項規定，請求被告移轉登記如附表所示系爭土地所有權應有部分，自屬有據。　⒉被告辯稱：依系爭契約第3條約定，伊移轉買賣標的物所有權前，原告有先為給付之義務，惟原告未代墊第二、三審之裁判費及律師費用（即第3條第2、3期款），亦未付款至買賣總價款之八成（即第3條第4、5期款），伊自不負移轉登記之義務云云。經查，細繹系爭契約第3條「付款約定」所載之付款期程，被告移轉買賣標的物所有權前，原告應完成第 1期款至第5期款所載之事項，亦即為被告代墊另案訴訟費用及付款至買賣總價款之八成（見本院卷一第11頁）。而原告自承其僅代墊第一審裁判費及律師費用，且至多付款830萬元（30萬元是否為買賣價金之一部，詳下述），顯未達買賣總價款之八成。然查，兩造於99年11月24日簽訂系爭契約後，嗣於100年8月9日簽訂系爭協議書等事實，為兩造所不爭執，業如前述。細繹系爭協議書第3條約定，兩造已重新議定買賣價金為2,600萬元，除先前已支付之500萬元外，原告同意於簽署系爭協議書時再支付300萬元，並就餘額部分於辦理系爭土地移轉登記之同時一次付清（見本院卷一第15頁）。足見兩造間關於系爭土地之買賣條件已有變更，系爭契約第2條、第3條關於買賣總價及付款期程（付款條件）之約定（見本院卷第11頁），已由系爭協議書第3條約定所取代而不再適用，自應以系爭協議書為判斷買賣條件之依據。故被告仍執系爭契約第3條約定為上開抗辯拒絕給付，自無可取。　⒊被告雖以前揭情詞抗辯其簽訂系爭協議書係遭原告詐欺，業依民法第92條規定，於102年10月2日寄發存證信函撤銷系爭協議書、系爭本票之意思表示云云，並以存證信函為據（見本院卷一第26至27頁）。然按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段定有明文。又當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實負舉證之責任（最高法院 95年度台上字第2948號判決意旨參照）。查被告以同一原因事實對原告提起詐欺罪嫌告訴，業經檢察官為不起訴處分，有不起訴處分書可稽（見本院卷一第31至34頁），被告復未提出其他證據證明原告有何詐欺情事，則被告抗辯其依民法第92條規定撤銷系爭協議書、系爭本票之意思表示云云，自屬無據。　㈢再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限；買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之，民法第264條、第369條分別定有明文。經查：　⒈兩造簽訂系爭協議書後，關於系爭契約第2條、第3條約定之買賣總價及付款期程（付款條件），已由系爭協議書第3條約定所取代而不再適用，且依系爭協議書第3條約定，買賣價金餘額應於辦理系爭土地移轉登記之同時一次付清等節，均如前述。故被告抗辯原告未支付另案訴訟之裁判費及律師費用（即系爭契約第3條第2、3期款），其得為同時履行抗辯拒絕辦理移轉登記云云，自屬無據。惟就被告抗辯以系爭土地買賣價金餘款為同時抗辯之部分，則為可採。　⒉再就原告已支付買賣價金之部分，兩造均不爭執原告已支付8 00萬元（見本院卷四第166頁）。至原告主張其尚有支付30 萬元乙節，並提出支票為證（見本院卷一第23頁）。被告固不爭執確有取得該30萬元，惟否認該30萬元亦為買賣價金之一部。觀之上開支票下方空白處，雖有記載「作為擔保合約履行土地買賣合約事宜超過金額不兌現依合約價實拿金額從價款合約中扣除」等文字（見本院卷一第23頁），然未經兩造簽章以資確認，且被告取得款項之原因萬端，並非僅有作為買賣價金之唯一可能性，要難執此遽認該30萬元係作為系爭土地買賣價金之一部，原告復未就此利己事實舉證以實其說，自不能僅以上開支票及手寫文字即認該30萬元係作為系爭土地買賣價金之一部，原告此部分主張不能採信。　⒊準此，兩造已簽訂系爭協議書變更系爭土地之買賣價金為2,6 00萬元，原告已付800萬元，尚餘1,800萬元未付，且原告所負支付買賣價金之債務與被告所負移轉登記之債務，均為買賣契約之主給付義務，且為對待給付之關係（系爭協議書第 3條約定及民法第369條規定參照）。故被告就買賣價金餘款 1,800萬元為同時履行抗辯，自屬有據。四、綜上所述，原告依系爭契約、系爭協議書之法律關係、民法第348條第1項規定，請求被告移轉登記如附表所示系爭土地所有權應有部分，為有理由，應予准許。又被告為原告應給付系爭土地買賣價金餘款1,800萬元之同時履行抗辯，核屬有據，亦應准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　 114　　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　賴彥魁以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 114　　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林怡君附表：編號土地標示（新北市五股區更寮段更寮小段）面積應有部分 1 2-1 地號 11,136.7平方公尺　583/70,000 2 2-11地號　　688.0平方公尺　　1/7

2025-03-31

PCDV-104-重訴-496-20250331-5

重訴

臺灣新北地方法院

減少價金等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度重訴字第708號原告王建興訴訟代理人莊景智律師王世華律師複代理人許雅筑律師李承翰律師被告林書貿訴訟代理人馬在勤律師複代理人陳佳雯律師上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國114年2月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣陸拾捌萬貳仟陸佰肆拾元，及自民國 112年12月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之十一，餘由原告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾貳萬捌仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾捌萬貳仟陸佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　㈠兩造前於民國111年12月12日簽定不動產買賣契約書（原證1 ；下稱系爭買賣契約），約定由原告以價金新臺幣（下同） 1,610萬元向被告買受附表所示不動產（下合稱系爭不動產；附表所示建物下稱系爭房屋）。原告業依系爭買賣契約於 111年12月12日至112年1月16日陸續給付買賣價金共1,610萬元與被告，系爭不動產已於112年1月12日移轉過戶與原告。　㈡詎料，原告嗣後欲裝修系爭房屋而依規定申請室内裝修許可時，因相關單位要求提出系爭房屋之建築圖說，原告始赫然發現系爭房屋如附圖所示編號A部分之廁所空間（下稱系爭廁所空間）之所有權並非為系爭房屋所有。原告旋即委請專業人士協助嘗試辦理建物補登記，然新北市板橋地政事務所（下稱板橋地政）於112年5月19日回函表示：「……依臺端補登申請書所載欲辦理補登記部分（標示右上角廁所範圍），經核對86年間建物第一次測量案附建物權利範圍圖及起造人切結書記載，係屬文化段8564建號（民生路2段166號）權利範圍，爰於86年板建字第326號測繪登記於文化段8564建號内……查無得辦理補登記部分。」。簡言之，於地政登記上，系爭廁所空間並非系爭房屋所有，而為鄰戶即新北市○○區○○ 段0000○號、門牌號碼新北市○○區○○路○段000號房屋（下稱1 66號房屋）之權利範圍。是被告依系爭買賣契約交付原告之系爭房屋顯有瑕疵。　㈢系爭房屋無浴室廁所致無法為通常使用之物之瑕疵，同時構成不完全給付，原告自得依民法第354條第1項、第359條、第179條規定，請求被告返還減少之價金600萬元，及依民法第227條、第226條規定請求被告賠償系爭房屋價值減損600 萬元之損害：　1.查系爭房屋內如附圖所示編號A部分之系爭廁所空間並非系爭房屋所有，而為鄰戶166號房屋之權利範圍。又系爭房屋之「物理空間使用範圍」與其「地政謄本登記範圍」不符（即缺少浴室廁所），不僅導致原告無法取得系爭廁所空間之室内裝修許可（因於登記上，此為鄰戶166號房屋之權利範圍），無法正常使用或使用上極度不便，更有隨時遭鄰戶所有權人主張權利之風險，且166號房屋所有權人亦已向原告主張請求返還系爭廁所空間，致系爭房屋沒有廁所，顯已使系爭房屋缺乏通常之效用。易言之，被告依系爭買賣契約交付原告之系爭房屋並非完整，致系爭房屋之價值以及通常效用均有所減損而有物之瑕疵。　2.系爭房屋既有物之瑕疵，且同時構成不完全給付，則原告自得依民法第354條第1項、359條之規定請求減少價金600萬元，再依民法第179條之規定請求原告返回600萬元，及依民法第227條、第226條規定請求被告賠償系爭房屋價值減損600 萬元之損害。　㈣原告向被告購買系爭房屋，於交屋後始發現系爭房屋內之系爭廁所空間並非系爭房屋所有。故原告除受有「系爭房屋無浴室廁所，而無法為通常使用」之物之瑕疵外，亦有「系爭房屋無系爭廁所空間之所有權」之權利瑕疵，並系爭房屋之權利瑕疵，同時構成被告給付之系爭房屋不符合債務本旨之不完全給付之債務不履行。蓋被告出售系爭房屋時，已向原告保證系爭房屋絕無占用他人土地之情事，然系爭廁所空間占用鄰戶即166號房屋之權利範圍，致166號房屋所有權人得依物上請求權或不當得利之規定對原告為主張，故系爭房屋顯具有權利瑕疵。是原告依民法第349條、第353條、第227 條、第226條請求被告賠償系爭房屋價值減損之損害600萬元。　㈤綜上所述，系爭房屋同時有物之瑕疵及權利瑕疵並構成不完全給付，原告自得依前開相關規定向被告請求600萬元，請法院擇一為原告勝訴之判決。　㈥訴之聲明：　　　1.被告應給付原告600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。　2.原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則抗辯：　㈠系爭房屋原始設計乃包含附圖所示編號A部分之系爭廁所空間，系爭廁所空間現登記為166號房屋所有權範圍乃登記錯誤所致，不可歸責於被告：　1.依據新北市政府工務局113年5月8日函檢附之平面圖所示，附圖所示編號A部分之系爭廁所空間，其入口係開向系爭房屋，而非開向166號房屋，可證系爭廁所空間之原始設計係供系爭房屋使用，而非供166號房屋使用，此由166號房屋內已配置兩間衛浴（一間位於系爭廁所空間左側，另一間位於 166號房屋之左上角）可證。　2.依據新北市政府工務局113年9月4日函記載，系爭房屋使用執照（86板使字第455號）地上1層竣工圖說，系爭房屋設有廁所一間。益證系爭房屋原始設計乃包含系爭廁所空間。　3.板橋地政113年6月19日函記載：「區分所有建物（指系爭房屋）權利範圍，另依案附區分所有建物權利範圍圖及起造人分配切結書記載……其權利範圍如建物平面圖紅線範圍所示…… 爰將該廁所部分（即系爭廁所空間）測繪登記於文化段8564 建號（即166號房屋）」，顯見地政機關之所以將系爭廁所空間登記為166號房屋所有權範圍，係因系爭房屋之起造人於辦理建物所有權第一次登記時，其提出之建物平面圖就系爭房屋所有權範圍漏未匡列系爭廁所空間，且地政機關亦未發現此一明顯錯誤所致。換言之，系爭廁所空間現登記為16 6號房屋之所有權範圍乃登記錯誤所致，並非原始設計即未包含系爭廁所空間，而此登記錯誤之結果顯不可歸責於被告。　　㈡兩造締結系爭買賣契約時，雖誤認系爭房屋之範圍包含系爭廁所空間，然兩造已於系爭買賣契約第一條約定買賣範圍應以地政機關登記簿之登載為準，而地政機關登記簿所登載之系爭房屋範圍並不包含系爭廁所空間，故系爭廁所空間並非兩造買賣之範圍。縱使兩造於締結系爭買賣契約時，誤認系爭廁所空間屬於買賣之範圍，亦不影響買賣範圍之認定。系爭廁所空間既非兩造買賣之範圍，縱使原告日後無法使用系爭廁所空間，被告亦無須對原告負物之瑕疵或權利瑕疵擔保責任，亦無債務不履行之情事。　㈢且查，原告買受系爭不動產後未幾，即將系爭不動產出售與訴外人信義房屋股份有限公司，出售價金亦為1,610萬元，並於112年7月3日完成所有權移轉登記，顯見原告並未因買受系爭不動產而受有任何經濟上損害，是本件實無須探究系爭不動產欠缺廁所所減少之價值。　　㈣原告目前仍可使用系爭廁所空間，且縱使系爭房屋欠缺系爭廁所空間，仍可作為儲藏空間或短時間之休息空間使用，故系爭房屋並無價值減損或減少通常效用之情事。至於原告購買系爭不動產之動機為何（如：作為住家使用）則非買賣標的物是否存在物之瑕疵所應考量之因素。又系爭買賣契約第 9條第6項及第17條第12項約定：「違章建築物部分：……若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。」、「……雙方合意不另辦理上述查詢（指違建查詢），本物件若有違建相關情事，雙方合意依買賣契約書第九條第六項約定辦理」，今系爭廁所空間乃系爭房屋之違章建築，且原告係於被告將系爭房屋及系爭廁所空間交付原告後，方發現系爭廁所空間屬於違章建築，依上開約定，原告應自行負擔風險，不得請求被告減少價金、返還不當得利。又原告於買受系爭不動產前，並未要求測量或鑑界，致使誤認系爭廁所空間屬於買賣範圍，故倘認系爭房屋存有物之瑕疵（此為假設前提），原告顯因重大過失（即於買受系爭不動產前未對系爭房屋為測量或鑑界）而不知系爭房屋存有物之瑕疵，依民法第355條第2項本文規定，被告不負物之瑕疵擔保責任。　㈤系爭買賣契約乃屬特定物之買賣，且系爭廁所空間於兩造締約時已然存在，被告既以系爭買賣契約成立時之現狀將系爭廁所空間交付原告，依最高法院101年度台上字第1898號判決意旨，被告並不構成不完全給付。況依民法第535條、第2 27條、第226條第1項規定可知，權利瑕疵之損害賠償請求權需以債務人可歸責為前提，然被告並非系爭房屋及系爭廁所空間之原始起造人，被告買受系爭不動產後，因承受前手與第三人之租約之故，從未使用過系爭房屋，166號房屋所有人亦從未向原告或被告主張過系爭廁所空間之權利，故被告就系爭廁所空間存在權利瑕疵一節，顯屬不可歸責，則原告依據權利瑕疵相關規定請求被告賠償並無理由。　㈥倘認被告應負賠償責任（此為假設前提），因原告於買受系爭不動產前，亦未自行查明系爭房屋之建物測量成果圖（即所有權範圍）並未包含系爭廁所空間，致使兩造誤認系爭廁所空間屬於買賣之範圍而締結系爭買賣契約，依民法第217 條規定，原告對損害之發生與有過失，被告請求減輕或免除被告之賠償責任。　㈦答辯聲明：　1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。　2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。三、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而堪認定：　㈠兩造於111年12月12日簽立系爭買賣契約，由原告以總價1,61 0萬元向被告購買附表所示之系爭不動產，原告已付清全部價款，系爭不動產已交付原告，並於112年1月12日移轉所有權登記至原告名下。此有系爭買賣契約影本、系爭房屋之地籍異動索引在卷可證（見本院卷㈠第17至66頁、第225頁）。　㈡系爭房屋現況室內格局有一廳、二房、一廚房，及於附圖所示A部分（面積4.22平方公尺）有一浴廁（即系爭廁所空間），該廁所之出入門口係開向系爭房屋，惟系爭廁所空間係登記在166號房屋之所有權範圍內。此經本院履勘現場，並囑託地政機關測量，有本院勘驗筆錄、系爭房屋現況照片及板橋地政113年4月30日新北板地測字第1136018839號函檢送之土地複丈成果圖（即本判決附圖）附卷可稽（見本院卷㈠第195至201頁、第251至254頁、第229至231頁），及有板橋地政112年12月5日新北板地測字第1125842439號函所檢送之 166號房屋公務用謄本及建物測量成果圖、系爭房屋公務用謄本及建物測量成果圖（見本院卷㈠第87頁、第103至113頁）、新北市政府工務局113年5月8日新北工施字第113084610 7號函及該函檢送之82板建字第2064號建造執照（86板使字第455號使用執照）卷內之系爭房屋及166號房屋竣工平面圖影本（見本院卷㈡）附卷可證。四、本件爭點及本院之判斷：　㈠關於系爭廁所空間是否為違章建築？是否屬系爭房屋所有權權利範圍？　1.查系爭廁所空間原設計及興建之開口均係朝系爭房屋，有新北市政府工務局檢送本院之86板使字第455號使用執照卷內系爭房屋及166號房屋之1樓竣工平面圖附卷可稽（見本院卷㈡），業如前述，且經本院向新北市政府工務局函詢結果，系爭房屋原設計配置有廁所一間，即系爭廁所空間，此有新北市政府工務局113年9月4日新北工施字第1131726565號函及該函檢送之系爭房屋（領有86板使字第455號使用執照）地上1層竣工圖說影本附卷可稽（見本院卷㈠第333至334頁）。惟何以系爭房屋登記之權利範圍卻不含系爭廁所空間，而係將系爭廁所空間登記至168號房屋之權利範圍內？就此，經本院向板橋地政函詢：該所就系爭房屋製作之建物測量成果圖（見本院卷㈠第111頁）註記係依使用執照86板使字第45 5號設計圖或竣工平面圖轉繪計算。惟經本院向新北市政府工務局調取上開竣工平面圖，該建物右上角廁所部分（即系爭廁所空間）係在新北市○○區○○段0000○號建物（即166號房屋）範圍內，與該所系爭房屋建物測量成果圖未符，是否有誤及其緣由為何？經板橋地政函復以：系爭房屋係由起造人景昇建設股份有限公司（下稱景昇公司）於86年4月向該所申請建物第一次測量並於同年6月以86板建字第326號辦竣建物所有權第一次登記，該所僅係依86板使字第455號使用執照及竣工圖說（各部尺寸）轉繪建物平面圖並計算面積。至於區分所有建物權利範圍，另依案附區分所有建物權利範圍圖及起造人分配切結書記載：「壹層圖說1、2、3…9、10、1 1…共十五戶，門牌分別為民生路二段…168、166…152號。其權利範圍如建物平面圖紅線範圍所示（附件一），文化段85 84建號右上角廁所部分係屬文化段8564建號（民生路2段166 號）權利範圍（附件二），爰將該廁所部分繪測登記於文化段8564建號等語，此有板橋地政113年6月19日新北板地測字第1136022195號函及該函檢送之上開函文所稱附件一之起造人分配切結書影本、附件二之區分所有建物權利範圍圖影本在卷可證（見本院卷㈡第285至289頁）。可知系爭廁所空間之所以登記在166號房屋權利範圍內，係因起造人景昇公司於向地政機關辦理第一次登記時，檢送該所如上開函文附件二之建物平面圖上，誤將系爭廁所空間劃入166號房屋紅線標示範圍內之故。　2.次查，原告曾於112年5月17日向板橋地政申請系爭房屋補登記系爭廁所空間，經該所於112年5月19日發函原告以：經核對86年間建物第一次測量案附建物權利範圍圖及起造人切結書記載，原告欲辦理補登記部分（即系爭廁所空間）係屬文化段8564建號（即166號房屋）權利範圍，爰於86年板建字第326號測繪登記於文化段8564建號內，故請原告依地籍測量實施規則第265條第1項第3款規定補正：欲補登範圍業已登記，查無得辦理補登記部分等語，嗣經原告撤案。此有板橋地政112年12月5日新北板地測字第1125842439號函及該函檢送原告上開申請補登案件影本附卷可參（見本院卷㈠第87 至99頁）。　3.綜上，系爭廁所空間乃屬已辦理建物所有權第一次登記之16 6號房屋所有權權利範圍，並非屬未登記之違章建物，亦非屬系爭房屋所有權權利範圍，堪以認定。　㈡關於系爭廁所空間是否為兩造系爭買賣契約所約定之買賣標的範圍？　1.查系爭買賣契約第一條「不動產標示及買賣權利範圍」，就買賣標的建物及土地之記載，與系爭不動產登記謄本之登載均相同，包含建物面積，亦同系爭房屋登記謄本之登載，即主建物面積56.31平方公尺，附屬建物（陽台11.5平方公尺、花台1.51平方公尺），並註記：「本記載未詳盡事項，悉依地政機關登記簿登載為準」（見本院卷㈠第17頁）；另於第一條第一項記載本買賣標的物所含違章增建物為「陽台加蓋、陽台加窗」（見本院卷㈠第18頁）；又板橋地政於86年間就系爭房屋製作之建物測量成果圖，亦經兩造於簽訂系爭買賣契約時，附入系爭買賣契約作為契約附件，該圖上亦無標示系爭房屋含有系爭廁所空間（見本院卷㈠第55頁）。可證兩造系爭買賣契約所約定之買賣標的，已約明以登記資料為準，即建物部分僅限於系爭房屋已登記部分，以及未登記違章部分僅陽台加蓋、陽台加窗，而不及於其他。　2.是兩造於締結系爭買賣契約時，雖均誤以為系爭廁所空間係位於系爭房屋所有權登記範圍內，然並不影響兩造系爭買賣契約所約定之買賣標的，僅限於系爭房屋已登記部分以及未登記之違章陽台加蓋、陽台加窗。故登記於166號房屋所有權範圍之系爭廁所空間，並非兩造系爭買賣契約所約定之買賣標的範圍，應堪認定。　㈢原告以系爭房屋有權利瑕疵，同時構成不完全給付，而依民法第349條、第353條、第227條、第226條請求被告賠償系爭房屋價值減損之損害600萬元，是否有據？　1.按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人僅擔保第三人就「買賣之標的物」對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保「買賣標的」之權利完整無缺或權利存在之謂。與所謂物之瑕疵擔保，乃物之出賣人就其物本身應擔保其物無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵之謂，迥不相同（最高法院 96年度台上字第2617號、111年度台上字第2441號判決意旨參照）。　2.本件兩造就系爭買賣契約所約定之買賣標的範圍，僅限於系爭房屋已登記部分，以及未登記之違章陽台加蓋、陽台加窗部分，而不及於其他；而系爭不動產所有權已經被告於112 年1月12日移轉登記與原告，並交付原告占有使用，此為原告所是認。是被告所出售與原告之系爭不動產，即無權利瑕疵可言。至於登記於166號房屋所有權範圍之系爭廁所空間並非兩造系爭買賣契約所約定之買賣標的範圍，已經認定如前。故被告未將系爭廁所空間之所有權移轉登記與原告，以及縱166號房屋所有權人已對原告請求返還系爭廁所空間，依前開說明，亦不構成系爭買賣標的物之權利瑕疵。　3.職是，原告以系爭房屋有權利瑕疵為由，依民法第349條、第353條、第227條、第226條請求被告賠償系爭房屋價值減損之損害600萬元，即均屬無據，不應准許。　㈣原告以系爭房屋有物之瑕疵，同時構成不完全給付，而依民法第359條、第179條、第226條、第227條請求被告返還價金或賠償系爭房屋價值減損之損害600萬元，是否有據？　1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號裁判要旨參照）。次按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」。又買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決要旨參照）。末按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院112年度台上字第924 號、103年度台上字第2631號判決要旨參照）。　2.查系爭買賣契約第一條載明系爭房屋主要用途為「住家用」，於系爭買賣契約附件之「標的物現況說明書」第43項「本標的物室內現況格局」記載為「2房2廳1衛」，是系爭房屋自應設有一衛浴廁所，始合於其供上開格局之住家使用之通常效用。惟系爭廁所空間非屬系爭房屋所有權之權利範圍，而係登記於166號房屋權利範圍內，亦即系爭房屋實際並無衛浴廁所，則對於系爭房屋之通常效用自有所減損，堪認系爭房屋具有物之瑕疵。是原告主張被告應對其負物之瑕疵擔保責任，而依民法第359條請求減少價金，並依民法第179條規定請求返還價金，應屬有據。　3.至被告辯稱系爭房屋原始設計乃包含系爭廁所空間，系爭廁所空間現登記為166號房屋之所有權範圍乃登記錯誤所致，不可歸責於被告一節，則查系爭物之瑕疵乃發生在系爭買賣契約成立前，而依系爭房屋使用執照之竣工圖說，系爭房屋原設有廁所1間即系爭廁所空間，然因起造人景昇公司之疏失，於向地政機關申辦建物第一次登記時，誤將系爭廁所空間劃入166號房屋之所有權權利範圍，致系爭房屋所有權權利範圍內並無衛浴廁所，業如前述。惟系爭廁所空間自始設計及興建即係作為系爭房屋之浴廁，而為系爭房屋室內格局之一部，未曾變動，則系爭房屋所有人實難知悉系爭房屋所有權權利範圍內實際並無衛浴廁所一事，且自86年間房屋興建完成辦理第一次登記，迄112年1月12日原告登記取得系爭房屋所有權，此數十年期間，系爭房屋以及166號房屋之歷任所有權人，均未曾發現系爭廁所空間係登記在166號房屋所有權權利範圍內，故被告辯稱系爭物之瑕疵乃不可歸責於被告之事由所致，且被告於系爭買賣契約簽立時，亦不知其事，而無過失，應可採信，是被告於訂立系爭買賣契約時，未告知原告系爭物之瑕疵，即無從認有何故意或過失，則依前開說明，即難令被告就該瑕疵負不完全給付之債務不履行責任。因此，原告並依民法第227條、第226條規定請求被告負賠償責任，即非有據。惟原告請求被告負物之瑕疵擔保責任部分，則因物之瑕疵擔保責任並非債務不履行責任，而係一種特殊之責任類型，其主要目的在於平衡買賣契約的對價關係、調整給付和對待給付之關係，係法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要（最高法院112年度台上字第2046號、107年度台上字第2072號判決要旨參照），故縱出賣人不知瑕疵之存在，仍不得免除其擔保責任，是被告自無從以其無過失、不可歸責為由，解免其物之瑕疵擔保責任。至被告辯稱原告係因重大過失而不知系爭房屋存有系爭物之瑕疵，依民法第355條第2項本文規定，被告不負物之瑕疵擔保責任一節，則按買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。民法第355條第2項定有明文。而所謂重大過失，係指顯然欠缺普通人之注意義務而言。本件系爭廁所空間原始設計起造即作為系爭房屋室內之浴廁，自86年興建完成迄原告買受後委託裝修業者申請室內裝修許可而向主管機關申請建築圖說前，歷任166號房屋及系爭房屋所有權人均無人發現其事，包含被告自109年7月31日登記取得系爭房屋所有權迄112 年1月12日將系爭不動產所有權出售移轉登記與原告之日止（見本院卷㈠第223至225頁系爭房屋之地籍異動索引）之數年期間，亦均不知其事，則原告僅係向被告買受系爭不動產之買方，於簽立系爭買賣契約時尚非系爭房屋之所有權人，又如何能知悉。是原告之不知，自無何過失可言，遑論重大過失，故被告上開所辯，洵無可採。　4.職是，原告前已委託律師於112年7月1日發函通知被告系爭房屋有系爭瑕疵，有該律師函影本附卷可稽（原證4；見本院卷㈠第73至74頁），並原告於112年11月21日提起本件訴訟（見本院卷㈠第9頁），及於本件民事起訴狀主張依民法第35 9條規定請求減少價金600萬元等語，而本件起訴狀繕本暨原告所提證物繕本已於112年12月5日寄存送達被告（見本院卷㈠第85頁送達證書），依民事訴訟法第138條第2項規定，於1 12年12月15日發生效力。是原告行使減少價金請求權，並未逾民法第365條第1項規定之6個月之除斥期間。而經本院依原告聲請，並經被告同意，囑託宏大不動產估價師聯合事務所為鑑定（見本院卷㈠第299、377至338頁），鑑定結果為： ⑴系爭房屋如其建物登記謄本及建物測量成果圖所示之一層5 6.31平方公尺登記面積範圍內，如設有浴室廁所，則系爭房屋（權利範圍1/1）連同其基地（新北市○○區○○段○000地號土地，權利範圍197/10000）於111年12月間之合理市價為15 ,913,800元。⑵系爭房屋如其建物登記謄本及建物測量成果圖所示之一層56.31平方公尺登記面積範圍內，因無浴室廁所，則系爭房屋（權利範圍1/1）連同其基地（新北市○○區○ ○段○000地號土地，權利範圍197/10000）於111年12月間因此減少價值之價額為674,699元，瑕疵價值減損率為4.24%。此有宏大不動產估價師聯合事務所113宏估務字第00000000 號不動產估價報告書一冊在卷可稽。是系爭房屋因有前述無浴室廁所之瑕疵致系爭買賣契約成立時，系爭不動產因此減少價值之比例為4.24%。而原告係以總價1,610萬元向被告購買系爭不動產，故原告得請求減少之價金應為682,640元（計算式：1,610萬元×4.24%＝682,640元）。因此，原告依民法第179條不當得利返還請求權得請求被告返還之價金，應為682,640元。五、從而，原告以系爭房屋有物之瑕疵，而依民法第359條請求減少價金後，依民法第179條請求被告給付682,640元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年12月16日起（見本院字卷㈠第85 頁送達證書）至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其此部分假執行之聲請亦失去依據，應併駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅列，附此敘明。八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴　　訟法第79條、第390條、第392條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊振宗不動產附表：土地：　　　編號土　　地　　坐　　落　　權　利範　圍縣　市鄉鎮市區段　　地　號　１新北市板橋區文化 947 197/100000 建物：編號建物建號門牌號碼權利範圍備註 1 新北市○○區○○段0000○號新北市○○區○○路○段000號 1/1 共有部分8765建號（權利範圍224/100000）、8766建號（權利範圍94/100000）

2025-03-31

PCDV-112-重訴-708-20250331-1

訴

臺灣新北地方法院

損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第586號原告盧柏璋葉于瑄共同訴訟代理人蕭萬龍律師複代理人陳德恩律師被告廖承堅李佳芬李佳芬即李佳芬地政士事務所黃志楠何富維六禾不動產有限公司法定代理人張愷家兼上一人訴訟代理人黃志楠被告高健榕鑫德信不動產仲介經紀有限公司法定代理人陳顯文訴訟代理人毛國樑律師蔡佩嬛律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　被告六禾不動產有限公司（下稱六禾公司）、高健榕（六禾公司、高健榕與其餘被告全體合稱被告）經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告起訴主張： (一)民國111年1月間，被告黃志楠、何富維任職於永慶不動產三重國小捷運加盟店即被告六禾公司之員工，擔任房屋仲介人員，為新北市○○區○○街000號4樓之房屋（下稱系爭房屋）賣方委託之仲介。被告高健榕為中信房屋中科國安加盟店即被告鑫德信不動產仲介經紀有限公司（下稱鑫德信公司）之員工，擔任房屋仲介人員，為系爭房屋買方即原告委託之仲介。被告李佳芬、廖承堅則均為李佳芬地政士事務所之地政士，為被告六禾公司之特約地政士，亦為承辦系爭房屋買賣過戶相關程序之地政士。 (二)原告盧柏璋、葉于瑄為夫婦，於111年01月間，因有意購入系爭房屋，故委由被告高健榕作為買方仲介人員，向賣方委託之仲介人員即被告何富維聯繫洽談。雙方洽談買賣系爭房屋之期間，被告何富維告知被告高健榕稱，系爭房屋因位於 4樓，自110年7月30日上架迄今，已出售數月仍乏人問津。原告為評估系爭房屋是否符合其預算及需求，遂委請被告高健榕查詢系爭房屋銀行之鑑定價格與可貸款成數。 (三)嗣被告高健榕就此詢問被告何富維，經被告何富維表示其任職之永慶不動產三重國小捷運加盟店與被告李佳芬地政士事務所有特約，該地政士事務所能協助承辦關於買賣房屋之銀行鑑價、可貸款金額及辨理過戶等關事宜，故被告高倢榕遂輾轉委由被告何富維、被告李佳芬及被告廖承堅，取得銀行對系爭房屋之鑑價金額、可貸款額度及貸款利率等資訊後，轉達予原告。 (四)承上，被告高健榕、何富維、李佳芬及廖承堅提供之元大銀行對系爭房屋之鑑定價格為「總價新臺幣（下同）1,105萬元、最高可貸成額度：884萬元、貸款利率：1.31-1.33％起」。原告購屋之預算原約為900萬元，惟因元大銀行鑑定評估系爭房屋之價值可達1105萬元，原告乃願將購屋預算提高至1,010萬元。故買賣雙方遂於111年1月23日於永慶不動產三重國小捷運加盟店組長即被告黃志楠、仲介人員即被告何富維、地政士即被告李佳芬與廖承堅等人在場之情形下，簽訂價金為1,010萬元之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。 (五)孰料於111年1月26日，原告完成簽約及支付簽約款後，正著手進行申請銀行貸款之關事宜時，被告廖承堅突來電告知，該地政士事務所先前提供之元大銀行鑑價資訊是其他物件之鑑價金額，均係不正確之金額，故正確之元大銀行鑑定價格、預估可貸款金額為「鑑定總價為923萬、預估可貸款金額為738萬」。被告等人以高於系爭房屋鑑定價格182萬元之其他物件鑑價資訊，故意使原告陷於錯誤，而以遠高於系爭房屋價值之交易價格購入系爭房屋，為求賺取高額仲介費，致原告受有鑑定價格差價182萬元之損害。 (六)爰對全體被告依民法第184條第1項後段、第2項、第185條、第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項、地政士法第26條規定，對被告高健榕及被告鑫德信公司另依民法第544條、第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，提起本件訴訟。並聲明：「被告應連帶給付原告128 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。」。二、被告則以： (一)被告廖承堅：我們代書或地政士只有在買賣契約成交後，代書才能接觸到客戶，依契約成交價去詢問各銀行大概可以貸款的狀況。 (二)被告李佳芬：我身為地政士在房地成交的過程中，有關貸款部分都是出於協助客人，貸款的選擇或指定都是客人自己指定，並非由地政士來幫他做選擇，這跟我們地政士的業務並無直接相關。 (三)被告黃志楠、六禾公司：我的職務是負責監督案件進行的流暢，故不清楚高健榕是如何跟原告說的。 (四)被告何富維：本人只是受高健榕幫忙，找我們公司配合的地政士評估貸款額度，應該是要由原告2人委託之仲介即被告高健榕幫原告送估價。且銀行估價單純參考，原告2人之文件、才資歷證明都還未送件，何來詐欺之說？ (五)鑫德信公司、高健榕：被告高健榕僅係代傳達被告何富維提供之系爭銀行初估貸款資訊，何來詐欺，銀行之鑑價及實際貸款評估須待買賣成交後才會正式進行，原告之主張顯無理由。 (六)並均答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告因本件相同之原因事實，遭原告告訴涉犯詐欺罪嫌，業經臺灣新北地方檢察署（下簡稱新北地檢署）檢察官以112 年度偵字第76580號不起訴處分確定在案（見本院卷第325-3 29頁），並經本院依職權調閱該卷宗核閱無訛。四、本院之判斷： (一)民法第184條第1項後段、2項規定「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」、「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」、第92條第1項本文規定「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」，惟民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171號判決意旨參照）。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號判決意旨參照）。原告2人主張被告為求賺取高額仲介費，故意佯稱元大銀行能到1,105萬元就直接找元大鑑最高的云云，使原告2人陷於錯誤，誤認系爭房屋當時市價有1,105萬元，而同意以1,010萬元購買系爭房屋，事後被告坦承鑑價錯誤，元大就系爭房屋鑑價僅有92 3萬元，原告2人因而受有鑑定價格差價182萬元之損害（即1 ,105萬-923萬=182萬），而以遠高於系爭房屋價值之交易價格購入系爭房屋等語（見本院卷第14、17頁），為被告所否認。自應由原告2人就上開被詐欺、受有182萬元損害之事實負舉證之責。 (二)依原告2人主張之事實及所提證據，堪認原告2人係主張在系爭契約成立前，被告提供之各銀行可以貸款額度，乃詐欺手段並致原告2人陷於錯誤。然查，被告廖承堅辯稱：在一般房地產交易中，要正式送件請銀行核定貸款成數及其具體貸款金額，要提供成交合約書、產權資料即謄本、個人財產資力（薪轉存摺或扣繳憑單）等資料給銀行審核，而所謂鑑定房地價格一定要在房地成交後向銀行申貸時才會進行鑑定，在此之前，像本件有向各該銀行初步詢價的過程都只是初估而非正式申貸，更非成交之後。則在簽定原證5系爭契約前，被告提供原證3、4、8各銀行之初估系爭房地價格及可能貸款成數前，並無任何被告送請各大銀行進行所謂正式「鑑價」程序等語（見本院卷第337-338頁），被告李佳芬亦辯稱，原證4有四家銀行即一銀、國泰、遠東、元大之可貸成數及房屋總價，這些都只是初估，還沒進入鑑價程序。我已經從事地政士30年，請問哪一件房地產的交易成交前，必須提供正式銀行鑑價報告給未來可能的成交者？等語（見本院卷第338-339頁），上開被告所辯，與現今不動產交易實務相符，即不動產買賣契約成立後，方有正式向銀行送件進行貸款審核之鑑價程序，則於買賣契約成立前，向各該銀行詢問可能貸款之成數、額度，僅乃「初估」即初步估價而已。又銀行之初步估價，係參考房屋坐落位置、屋齡、房型、周邊行情、實價登入等因素，而初步估算出之價值，且該初估之價值並非即為日後銀行可以核貸之金額，初估與正式送請銀行鑑價核貸之結果因參考因素不同而有差距。 (三)承上，原告盧伯璋於112年7月24日偵訊中結稱：告證3（即本件原證4）訊息中被告高健榕跟我說「很多銀行一開始給低，後續再依財力跟房屋條件；最穩就是直接給元大貸，不少買方都是這樣處理，直接找鑑最高的」，這些文字訊息就我理解的意思，在買這間房子之前，因為我母親也有在做房地產，會評估銀行會貸多少錢，會以銀行評估的數字打8成左右，因為這樣的關係，當時他們提供的鑑價，元大當時鑑價1,105萬能貸到8成是最高的，只有元大能貸款到我們想要的金額。【問：銀行鑑價之金額，僅是影響日後核貸成數的比率，就算你知道各家銀行的鑑價，你也不一定要買本案的物件，你為什麼最後還是決定要買本案物件？】答：因為我們看過格局後，還是喜歡本案的房子等語（見新北地檢署11 1年度他字第7363號卷第33-34頁），參以上開告證3（即本件原證4）原告盧伯璋答覆「OKOK，我晚點跟你說我和我老婆討論的結果」（見本院卷第35頁），可見原告2人經討論後對於上開資訊均充分了解，則原告2人對於原證3、4、8各銀行評估系爭房屋價格及可能貸款成數均僅乃「初估」而非正式鑑價之結果，且最後銀行核貸數額會以初估金額打8成左右，元大鑑價1,105萬元並非系爭房屋之市價，均知之甚明，是原告2人主張：上開原證4元大鑑價1,105萬元使原告2 人誤認系爭房屋當時市價有1,105萬元（見本院卷第17頁），倘若真的只有在買賣成交後才可進行鑑價的話，應該會在成交後才有鑑價資料，而於原證8來說，被告何富維與高健榕對話內容雖有提及「初估」二字，但高健榕卻沒有跟原告說這只是初估而非實際鑑價，且高健榕於原證4對話用詞是「找鑑最高的」，足以使原告誤信此為鑑價內容等語（見本院卷第339頁），均乃原告2人事後虛捏矯飾之詞，自不足採。 (四)至於原告2人主張111年1月23日原告葉于瑄簽署系爭契約，其後之同年月26日，被告廖承堅突來電告知，李佳芬地政士事務所先前提供之元大銀行鑑價資訊是其他物件之鑑價金額，均係不正確之金額，原證7始為正確之元大銀行鑑定價格、預估可貸款金額為「鑑定總價為923萬、預估可貸款金額為738萬」，可見被告等人以高於系爭房屋鑑定價格182萬元之其他物件鑑價資訊，故意使原告陷於錯誤，而以遠高於系爭房屋價值之交易價格購入系爭房屋，為求賺取高額仲介費，致原告受有鑑定價格差價182萬元之損害等語，並有原證7 對話紀錄可憑（見本院卷第45-47頁）。然查，縱使元大銀行初估之貸款結果，被告初始提供之資訊有誤，惟原告盧伯璋於上開偵訊時已結稱：【問：銀行鑑價之金額，僅是影響日後核貸成數的比率，就算你知道各家銀行的鑑價，你也不一定要買本案的物件，你為什麼最後還是決定要買本案物件？】答：因為我們看過格局後，還是喜歡本案的房子等語（見新北地檢署111年度他字第7363號卷第33-34頁），可見其明知銀行初估貸款額度僅供參考，原告2人最終決定購買系爭房屋關鍵仍係因為看過格局後，還是喜歡系爭房屋，並非因被告提供之初估貸款數額及成數所致，原告2人並未陷於錯誤甚明。況且，原告2人主張之損害竟係以元大銀行先後初估之總價差額為據，認受有鑑定價格差價182萬元之損害（即1,105萬-923萬=182萬）等語，然上開銀行初估總價僅供參考，則兩次初估之差額182萬元難認係原告2人之所受損害或所失利益，更難認此182萬元究竟與原告2人有何干係？是原告2人主張遭被告故意施以上開詐術陷於錯誤而受有鑑價差額182萬元之損失，當非可採。 (五)不動產經紀業管理條例第26條第2項規定「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」、民法第544 條「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」、第227條「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」、地政士法第 26條第1、2項規定「地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。」、「地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。」。上開全部請求權基礎，原告2人並未具體說明並舉證，在系爭契約成立前，不論是仲介、地政士，有何契約或法律上之依據負有應提供銀行初估貸款成數給原告2人之義務；又縱有此義務，然各銀行初估貸款成數僅係供買方評估是否購買不動產之考量因素之一，後續契約成立時之買賣價金乃在於買賣雙方之實力磋商，初估之貸款資訊經常與買賣契約成立後正式向銀行申請貸款鑑價程序所得核貸結果有別，自難逕以兩次初估之差價182萬元即認係原告2人所受之損害或所失利益，亦難認究竟與原告2人有何關聯，有如前述，故就系爭房屋買賣而言，難認原告2人究竟受有何損害、被告又有何違反義務之情事，故原告2人本件主張顯無可採。五、綜上所述，原告2人對全體被告依民法第184條第1項後段、第2項、第185條、第188條第1項、不動產經紀業管理條例第 26條第2項、地政士法第26條規定，對被告高健榕及被告鑫德信公司另依民法第544條、第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，聲明請求「被告應連帶給付原告128 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。」，為無理由，應予駁回。並駁回原告2人假執行之聲請。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　劉容妤以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　 1　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖宇軒

2025-03-31

PCDV-113-訴-586-20250331-1

新小

新市簡易庭

返還斡旋金

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 113年度新小字第757號原告林郁瑋訴訟代理人葉美蘭被告鄭建輝陳佩郁上列當事人間請求返還斡旋金事件，本院於民國114年3月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠訴之聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）10萬元。　㈡緣原告欲購買房屋，經由訴外人即鴻運承不動產開發有限公司（下稱鴻運承公司）營業員陳振展介紹被告共有門牌號碼臺南市○市區○○路00○0號房屋（下稱系爭房屋）予原告，陳振展要求原告先交付10萬元斡旋金以表誠意，原告乃於民國 113年4月22日簽立不動產買賣意願書（下稱系爭買賣意願書），並交付10萬元予陳振展，且明確表示需貸款金額達原告出價金額2,250萬元之8成（即1,800萬元）才能簽訂買賣契約，惟陳振展未將該條件寫入不動產買賣意願書。嗣原告因銀行核貸金額僅1,727萬元且要求原告母親擔任連帶保證人，故無法續行簽訂買賣契約，是兩造並未成立買賣契約，惟被告卻不願意退還上開斡旋金，爰依法請求被告連帶返還斡旋金10萬元。二、被告則以下列情詞資為抗辯：　㈠聲明：原告之訴駁回。　㈡系爭房屋為被告所共有（應有部分各2分之1），當時係委託鴻運承公司銷售，委託銷售價格為2,400萬元，嗣被告同意買方即原告之出價2,250萬元後，於113年4月23日晚上簽立系爭買賣意願書，並預定於同年4月26日中午簽訂買賣契約，惟嗣仲介告知原告不買了，並表示斡旋金會充作違約金，而被告係於同年5月7日拿到該筆斡旋金。依照系爭買賣意願書之約定，斡旋金已轉為定金，且係買方即原告違約，被告依約可沒收定金。三、本院得心證之理由：　㈠查原告於113年4月22日簽立系爭買賣意願書，欲以2250萬元購買被告所共有之系爭房屋，並支付10萬元現金作為斡旋金，受託人為。系爭買賣意願書第3條第1項前段記載：自簽立本意願書至113年5月22日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方應於轉定之日起5日內簽訂不動產買賣契約書。第4條記載：斡旋金轉為定金後因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。若係因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收全部之定金。然系爭買賣意願書上並未記載房貸金額需達原告出價金額之8 成，原告始願簽訂買賣契約。嗣被告於113年4月23日21時，在系爭買賣意願書之賣方欄簽名，同意以2250萬元出售系爭房屋，並確認已收訖買方支付之定金無誤，然兩造嗣並未簽立系爭房屋買賣契約等情，有系爭買賣意願書、系爭房屋建物登記第一類謄本附卷可參（本院卷第41-43、63-65頁）。　㈡準此，依系爭買賣意願書第3條第1項前段規定，在賣方即被告同意以原告之出價2250萬元出售系爭房屋時，原告即同意系爭房屋買賣契約成立生效，受託人鴻運承公司收受之10萬元斡旋金即轉為定金，並應交與被告，兩造應於5日內簽立系爭房屋之買賣契約，而其上並未記載原告所稱之房貸金額需達原告出價金額之8成，原告始願簽訂買賣契約之條件，嗣原告既不願簽立買賣契約，應屬可歸責於買方之事由而無法簽訂買賣契約，則依系爭買賣意願書第4條規定，定金即上開斡旋金由賣方即被告沒收，是原告請求被告返還斡旋金 10萬元，尚屬無據。四、綜上所述，原告請求被告返還斡旋金10萬元，為無理由，應予駁回。　　　　五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　新市簡易庭　法　官　陳尹捷以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本庭（臺南市○市區○○ 路00號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　　　書記官吳佩芬

2025-03-31

SSEV-113-新小-757-20250331-1

重上

臺灣高等法院

不動產所有權移轉登記

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第29號上訴人楊蕙如訴訟代理人陳澤嘉律師林昱朋律師被上訴人香港商東亞銀行有限公司法定代理人溫珍菡（JENNY WEN JEN HAN）訴訟代理人吳重玖律師陳宜君律師李彥群律師被上訴人鑫興國際建設股份有限公司法定代理人林維詩被上訴人郭永嵩上二人訴訟代理人舒正本律師複代理人王俊權律師被上訴人林芳秀上一人訴訟代理人林永祥律師被上訴人羅志明上一人訴訟代理人莊乾城律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國112年7月7日臺灣臺北地方法院111年度重訴字第338號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。被上訴人鑫興國際建設股份有限公司、郭永嵩應連帶給付上訴人新臺幣捌拾萬元，及自民國一一一年四月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘上訴及追加之訴均駁回。第一審（除確定部分外）、第二審（含追加之訴）訴訟費用，由被上訴人鑫興國際建設股份有限公司、郭永嵩連帶負擔百分之六，餘由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按民事事件，涉及香港或澳門者，類推適用涉外民事法律適用法（下稱涉民法）。涉民法未規定者，適用與民事法律關係最重要牽連關係地法律，香港澳門關係條例（下稱港澳條例）第38條定有明文。而法律行為發生債之關係者，其成立及效力，依當事人意思定其應適用之法律。當事人無明示之意思或其明示之意思依所定應適用之法律無效時，依關係最切之法律，涉民法第20條第1項、第2項亦有規定。所稱涉及香港或澳門，係指構成民事事件事實，包括當事人、法律行為地、事實發生地等連繫因素，與香港或澳門具有牽連關係者而言（最高法院103年度台上字第1415號判決意旨參照）。查被上訴人香港商東亞銀行有限公司（下逕稱東亞銀行）為依香港法律設立之公司，具有涉外因素，而本件上訴人係依其與被上訴人鑫興國際建設股份有限公司（下逕稱鑫興公司）於民國102年10月25日簽訂之晶硯不動產買賣協議書（下稱系爭協議書）及我國民法第242條規定代位對東亞銀行請求，屬基於契約法律關係之請求，因未見約明應適用之法律，審酌上訴人主張之買賣情節與履約地點均發生在我國境內，參照前開規定，即應以關係最切之我國民法為準據法。二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文，此規定依同法第463條準用於第二審程序。查上訴人上訴聲明第二項（即原審訴之聲明第一項）原請求東亞銀行應將如附表所示不動產（下稱系爭不動產）信託登記塗銷並移轉所有權登記予鑫興公司、被上訴人羅志明、林芳秀（下分稱其名，並與東亞銀行、鑫興公司合稱被上訴人）全體公同共有，由上訴人代位受領（見本院卷一第23頁至24頁）；嗣以11 3年4月10日民事準備狀，將上開聲明「由上訴人代位受領」部分變更為「得由上訴人代位申請登記」（見本院卷一第23 8頁）。經核上訴人上開所為，僅係更正其法律上之陳述，非為訴之變更追加，依上開規定，應予准許。三、再按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1項、第255條第1項第2款定有明文。又所謂「請求之基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定意旨參照）。查上訴人以112年12月13日民事上訴理由狀、113年5月15日民事準備二狀，追加請求鑫興公司、羅志明、林芳秀應指示東亞銀行，自「東亞銀行台北分公司受託信託財產專戶」（下稱系爭專戶）給付上訴人1,500萬元本息，並應與原判決主文第一項所命給付成立不真正連帶債務關係，（見本院卷一第116頁、332頁），經核其追加之新訴與舊訴皆係本於系爭不動產買賣所生爭議之同一事實，揆諸前揭法條規定，自應准許。貳、實體方面：一、上訴人主張：　㈠鑫興公司分別與林芳秀、羅志明簽立合作契約書（下合稱系爭合作契約書，林芳秀部分稱系爭甲合作契約書、羅志明部分稱系爭乙合作契約書），約定由林芳秀、羅志明分別出資購買臺北市○○區○○段○小段第000、000地號土地（下分稱000 、000號土地，合稱系爭土地），與鑫興公司合作興建房屋出售（下稱系爭建案）。鑫興公司、林芳秀、羅志明另與東亞銀行於100年12月20日簽訂臺北市○○區○○段案不動產信託合約（下稱系爭信託契約），約定由鑫興公司、林芳秀、羅志明擔任委託人及受益人，東亞銀行擔任受託人，林芳秀、羅志明將000、000號土地，鑫興公司將所興建建物之相關權利及資金信託予東亞銀行，林芳秀、羅志明並委託鑫興公司銷售房地，待建物完工、取得使用執照並出售之信託目的達成，東亞銀行應塗銷信託登記，移轉登記予承購戶。而上訴人與鑫興公司於102年10月25日簽訂系爭協議書，約定鑫興公司將系爭不動產以1,314萬元出售予上訴人，上訴人已於1 02年10月以支票交付鑫興公司付清款項，惟系爭建案興建完畢，於103年9月10日獲核發建物使用執照後，所有權信託登記於東亞銀行，鑫興公司尚未移轉系爭不動產之所有權予上訴人。而鑫興公司、林芳秀、羅志明為合夥關係，縱非合夥關係，上訴人與林芳秀、羅志明亦成立隱名代理，上訴人自得依民法第679條規定或隱名代理法律關係，及系爭協議書第13條第1、2項約定，請求鑫興公司、林芳秀、羅志明將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人，又鑫興公司、林芳秀、羅志明怠於依系爭信託契約第14條第1項約定，請求東亞銀行將系爭不動產塗銷信託並返還所有權於全體公同共有，上訴人自得依民法第242條規定代位行使之。　㈡另依系爭協議書第6條第1項約定，鑫興公司及其法定代理人林維詩於102年10月25日共同簽發票號TH000000、票面金額1 ,500萬元、到期日103年9月30日之本票（下稱系爭本票）予上訴人作為擔保，於上訴人取得產權登記後將系爭本票歸還。鑫興公司、郭永嵩為擔保在期限內移轉系爭不動產所有權予上訴人，於104年2月11日簽立和解契約書（下稱系爭和解契約），由郭永嵩作為連帶保證人，並於系爭和解契約第Ⅰ 條第D項約定，若鑫興公司及郭永嵩無法於104年6月30日前完成交屋手續並過戶，則上訴人除有權依系爭協議書約定兌現系爭本票外，並得請求自103年10月1日起以年息30%計算之違約金，鑫興公司、羅志明、林芳秀並應指示東亞銀行自系爭專戶之信託財產給付上開金額。　㈢又鑫興公司、郭永嵩為補償上訴人，於系爭和解契約第Ⅱ條第 A項約定，同意於契約簽訂日起1個月內，賠償上訴人延遲交屋損失80萬元，作為裝潢補助，上訴人需提供報價單據予鑫興公司作為請款憑證。則鑫興公司既已分別於104年5月30日、104年6月30日、105年5月30日簽發支票共3紙給付上訴人8 0萬元，證明上訴人業已提供報價單據，惟鑫興公司因現金不足，請上訴人不要提示以免跳票，上訴人因此請求鑫興公司、郭永嵩連帶給付80萬元裝潢補償金及其遲延利息。　㈣爰依民法第679條規定或隱名代理法律關係，及系爭協議書第 13條第1、2項約定、民法第242條規定、系爭和解契約第Ⅰ條第D項、第Ⅱ條第A項約定，請求東亞銀行應將系爭不動產信託登記塗銷並移轉所有權登記予鑫興公司、羅志明、林芳秀全體公同共有，由上訴人代位申請登記，再由鑫興公司、羅志明、林芳秀將系爭不動產移轉所有權登記予上訴人，鑫興公司、郭永嵩並應連帶給付上訴人1,500萬元，及自103年10 月1日起至清償日止，按年息30%計算之違約金，鑫興公司、羅志明、林芳秀並應指示東亞銀行自系爭專戶之信託財產給付上開金額，鑫興公司、郭永嵩另應連帶給付上訴人80萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年息5% 計算之利息等語。二、被上訴人答辯意旨：　㈠東亞銀行辯稱：系爭信託契約之受託人係東亞銀行台北分公司，且上訴人並非系爭信託契約之委託人或受益人，東亞銀行或其台北分公司對上訴人並無任何契約或信託上義務。最高法院108年度台上字第656號判決（下稱656號判決）亦已認定系爭信託契約關係已經消滅，東亞銀行台北分公司僅能向鑫興公司、林芳秀、羅志明全體為給付，且鑫興公司並未將出售系爭不動產予上訴人所得價金撥入系爭專戶，已違反系爭信託契約，不得請求東亞銀行或其台北分公司將系爭不動產所有權移轉予上訴人。至上訴人對鑫興公司、林芳秀、羅志明間是否有債權債務關係，均與系爭信託契約無關，上訴人自無從代位請求等語。　㈡鑫興公司、郭永嵩辯以：鑫興公司分別與林芳秀、羅志明簽立系爭合作契約書，然內容均僅有約定利益分配，並無約定分擔虧損，且林芳秀與羅志明間並無契約關係，明顯與合夥性質不符，是鑫興公司、林芳秀、羅志明並無合夥關係存在。鑫興公司先後與上訴人簽立之系爭協議書、103年8月20日簽立之補充協議書（下稱系爭補充協議書）、系爭和解契約，均係以鑫興公司名義簽立，而非以合夥名義或隱名代理方式簽立。又本件係因羅志明、林芳秀反對，並非鑫興公司與郭永嵩不願移轉系爭不動產。鑫興公司已盡力彌補上訴人損失，上訴人請求違約金，應予酌減。系爭和解契約第Ⅱ條第A 項約定之80萬元款項，其性質係裝潢補助金，鑫興公司已依約提供75萬元裝潢補助予上訴人，倘上訴人否認該75萬元裝潢補助，則依系爭和解契約第Ⅱ條第A項約定，上訴人應提供相關報價單據，始得請款等語。　㈢林芳秀則以：上訴人單獨與鑫興公司簽立系爭協議書，鑫興公司並未表明代理之意思，且上訴人與鑫興公司明知系爭建案之買賣價金應匯入系爭專戶，卻另約定直接存入鑫興公司帳戶及清償鑫興公司其餘借款，可認上訴人應知悉系爭協議書之鑫興公司僅係以個人名義簽立系爭協議書，而非以鑫興公司、林芳秀、羅志明全體意思或代理意思為之，自不適用隱名代理，且依公司法第13條規定，公司不得擔任合夥人，上訴人應自行承擔鑫興公司無法履約之風險。是上訴人既與林芳秀、羅志明間未存在債權債務關係，上訴人自無從行使代位權等語置辯。　㈣羅志明係以：系爭乙合作契約書性質應為合建契約，而非合夥契約，羅志明與林芳秀間也無任何契約關係存在，是羅志明、鑫興公司與林芳秀間並不存在合夥關係。且鑫興公司為籌措系爭建案資金而與上訴人簽立系爭協議書，系爭協議書之當事人應為上訴人與鑫興公司，鑫興公司亦未將上訴人給付之價金存入系爭信託契約之信託專戶，而係存入鑫興公司帳戶及清償在外借款，基於債權相對性，系爭協議書自不能拘束羅志明。縱認羅志明、鑫興公司、林芳秀間為合夥關係，系爭協議書之簽訂未經全體合夥人同意，亦對合夥不生效力，上訴人無任何代位權可供行使等語，資為抗辯。三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命鑫興公司、郭永嵩應連帶給付上訴人1,500萬元，及自103年10月1日起至清償日止，按年息30%計算之違約金，並為准、免假執行之宣告，另駁回上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加，其上訴聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分廢棄；㈡東亞銀行應將系爭不動產信託登記塗銷並移轉所有權登記予鑫興公司、羅志明、林芳秀全體公同共有，得由上訴人代位申請登記；再由鑫興公司、羅志明、林芳秀將系爭不動產移轉所有權登記予上訴人；㈢鑫興公司、郭永嵩應連帶給付上訴人80萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年息5%計算之利息；㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行。並追加聲明：㈠鑫興公司、羅志明、林芳秀應指示東亞銀行，自系爭專戶給付上訴人1,500萬元，及自103年10月1日起算至清償日止，按年息3 0%計算之違約金；㈡前項與原判決主文第一項所命給付，如任一人為給付，其他人於其給付範圍內，同免給付責任。東亞銀行、林芳秀、羅志明均答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。鑫興公司、郭永嵩則答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行【鑫興公司、郭永嵩就其等敗訴部分，均未據聲明不服，業已確定，非本院審理範圍】。四、兩造不爭執事項（兩造同意援用原判決之記載，見本院卷一第469頁）：　㈠鑫興公司於100年間與林芳秀簽訂系爭甲合作契約書，約定由林芳秀出資2,500萬元，取得合作建案基地標的之一即000地號土地，由鑫興公司興建房屋出售，林芳秀取得日後標的物興建完成後之地上物完稅及售後淨利25%作為投資獲利報酬。　㈡鑫興公司另與羅志明簽訂系爭乙合作契約書，約定由羅志明出資2,500萬元，取得合作建案基地標的之一即000地號土地，由鑫興公司興建房屋出售，於合作案結案，預計2年完工，鑫興公司同意給付羅志明2,000萬元，供作追加羅志明之投資獲利報酬，如鑫興公司獲利超出6,500萬元（暫估），超出部分再分配25%給羅志明作為報酬。　㈢鑫興公司、羅志明、林芳秀就合作開發系爭地號土地之住宅興建工程（即系爭建案），委託東亞銀行為系爭建案不動產之信託受託人，並於100年12月20日簽訂系爭信託契約。系爭建案興建完成，經臺北市政府都市發展局於103年9月10日核發建物使用執照，建物所有權信託登記於東亞銀行名下。　㈣上訴人與鑫興公司於102年10月25日與簽訂系爭協議書，約定鑫興公司將系爭建案7樓A、B戶及編號15號車位以預售案銀行貸款暨分期償付之方式出售與上訴人（非本件爭議標的），另將7樓C戶（含編號6、14號停車位，其中編號6停車位以移轉與上訴人指定之人，本件爭議標的為7樓C戶及編號14號停車位即系爭不動產）以現金購屋方式出售上訴人（總價1, 314萬元）。上訴人於102年10月29日以現金及支票合計交付鑫興公司1,314萬元，鑫興公司及其法定代理人林維詩共同簽發系爭本票給上訴人作為擔保，於上訴人取得產權登記後將本票歸還。惟鑫興公司所收取上開關於系爭不動產之價金並未撥入信託財產。至於7樓A、B戶及編號6、15號停車位價金有撥入信託財產且已完成移轉登記。　㈤東亞銀行於104年4月28日作成信託財產結算報告書，記載內容略以：系爭建案共20戶、17車位，至104年3月23日止，已完成19戶、16車位之土地及建物所有權登記予承購戶，待返還之信託財產為⑴系爭建案戶別C-7樓、車位編號B2-14、⑵至 104年3月23日活期存款結餘各1萬20元、5,236萬965元、⑶待付款項236萬307元（稅賦為預估值）。因鑫興公司、羅志明、林芳秀就信託財產返還尚有爭議，迄今尚未分配信託財產。　㈥上訴人與鑫興公司簽立系爭補充協議書，並由郭永嵩作為連帶保證人，第I條第A項約定鑫興公司應於104年12月31日前完成交屋過戶點交手續，第I條第B項約定鑫興公司需兌現10 4年2月簽署予上訴人之延遲交屋裝潢補償金80萬元支票，並於104年9月30日前支付完成，第I條第F項約定鑫興公司於原合約標的過戶完成前，應支付該戶所有應給付大樓管理委員會之管理費用，至過戶完成該月底止。　㈦上訴人與鑫興公司於104年2月11日簽立系爭和解契約，並由郭永嵩作為連帶保證人，系爭和解契約第I條第A項約定鑫興公司應於104年3月30日前完成交屋過戶點交手續。　㈧系爭和解契約第I條第D項約定鑫興公司及郭永嵩無法於104年 6月30日前完成交屋手續並過戶，則上訴人有權依原合約協議兌現本票，並自103年10月1日起以年息30%計算違約金。　㈨系爭和解契約第Ⅱ條第A項約定鑫興公司及郭永嵩同意於本契約簽訂日起一個月內，賠償上訴人延遲交屋損失80萬元，作為上訴人裝潢補助，上訴人需提供報價單據與鑫興公司作為請款憑證。　㈩鑫興公司分別於104年5月30日簽發票號GG0000000、票面金額 30萬元、受款人上訴人之支票，104年6月30日簽發票號GG00 00000、票面金額20萬元、受款人上訴人之支票，105年5月3 0日簽發票號GG0000000、票面金額30萬元之支票共3紙（下稱系爭支票），並交付上訴人。　羅志明對東亞銀行台北分公司提起返還信託利益事件，並告知鑫興公司、林芳秀訴訟，歷經臺灣臺北地方法院（下稱原審法院）104年度重訴字第523號、本院105年度重上字第619 號、最高法院108年度台上字第656號判決，駁回羅志明之訴確定。　林芳秀對被上訴人羅志明、鑫興公司提起確認信託財產分配額事件，經原審法院111年度重訴字第328號判決駁回其訴確定。　鑫興公司迄今尚未履行與上訴人約定之系爭不動產交屋過戶。五、本院之判斷：　㈠上訴人主張得代位鑫興公司、羅志明、林芳秀請求東亞銀行將系爭不動產信託登記塗銷，移轉所有權登記為鑫興公司、羅志明、林芳秀，再移轉所有權登記予上訴人，於法無據：　⒈關於系爭合作契約書性質之認定：　⑴按民法之合夥，係指二人以上互約出資以經營共同事業，分享其營業所生之利益及分擔所生損失之契約，此觀民法第66 7條第1項之規定自明。又按合資契約係雙方共同出資完成一定目的之契約；而合夥乃二人以上互約出資以經營共同事業之契約，二者均係契約當事人共同出資，雙方就出資及獲利比例均按約定定之，差異僅在合夥以經營共同事業為特點，則就性質不相牴觸部分，非不得類推適用民法合夥之相關規定，以定合資人間之權義歸屬。而當事人所訂立之契約定性為何，法院應根據當事人所主張之原因事實認定後依職權適用法律，不受當事人法律陳述之拘束，亦不因當事人就其契約標的與他人另訂契約而更異其定性（最高法院109年度台上字第3170號判決、112年度台上字第168號判決、111年度台上字第754號判決意旨參照）。　⑵經查，系爭合作契約書係約定由林芳秀、羅志明各出資2,500 萬元取得系爭土地，由鑫興公司興建系爭建案出售，並約定於建案後由鑫興公司給付林芳秀、羅志明投資獲利報酬（見兩造不爭執事項㈠、㈡），且觀系爭合作契約書之記載，除另約明林芳秀、羅志明投入資金後之土地融資、稅費負擔、營建成本、管理及建材設備等事項，係於何範圍內應計入合作案之成本外，未有其他分擔損失之約定（見原審卷一第365 頁至366頁、370頁至371頁），即與合夥契約當事人除得分受利益，尚須分擔損失之契約性質不同。另系爭合作契約書前言係稱：「兩造茲為合作開發下列建築基地，由甲乙雙方共同提供營運技術、資金及土地，以進行合作興建房屋出售等事宜」等語；第3條至第5條則約定將系爭土地辦理融資，貸款由鑫興公司全數取回並加以運用，亦將融資利息列入成本，另將土地增值稅、地價稅、房屋稅、契稅、登記費、印花稅、代書費等相關事務費及外水、外電等費用、建築設計、房屋興建、工程管理、證照請領、水電接通等各項費用與成本由系爭合作契約書之當事人共同負擔並計入成本，第2 條約定結案後鑫興公司應給付林芳秀、羅志明之投資獲利報酬（見原審卷一第365頁至366頁、370頁至371頁）。依系爭合作契約書第9條約定：「5.本案與受信託銀行之信託契約是為本合建契約之一部分，兩者如有不符時，以信託契約內容為優先適用」等語（見原審卷一第368頁、373頁），再觀系爭信託契約可知，被上訴人係以第2條約定由林芳秀、羅志明（即信託契約甲方）為「土地委託人」，鑫興公司（即信託契約乙方）為「起造權利、興建中或完工後建物之委託人」，另第5條第2項則約定略以：依林芳秀、羅志明及鑫興公司依其所簽訂之合建書約定，由鑫興公司代表林芳秀、羅志明負責處理本工程案及本信託有關之所有一切工程相關事務（包括工程貸款資金、建築工程作業事項、稅負、費用及公寓大廈管理其他因建築公安法令所需負責之權利義務事項）等語（見原審卷一第190頁至191頁）。是以鑫興公司依系爭合作契約書及系爭信託契約之記載，雖未提供其他現金作為營運之成本，然系爭建案相關工程事務，包含設計規劃與建造、工程資金運用及與協力廠商之溝通協調等，均由鑫興公司以其技術與經驗完成之，此涉及複雜且需持續投入之勞務，足認系爭合作契約書之雙方當事人應係約定鑫興公司以營建技術替代資金投入而出資。是由上各節，堪認系爭合作契約書之簽立目的，係在於由林芳秀、羅志明出資購買系爭土地，供鑫興公司在土地上以其營建技術興建系爭建案，並待出售後，支付投資報酬予林芳秀、羅志明，即告終結，顯非經營共同事業，是系爭合作契約書性質上僅為由鑫興公司及林芳秀、羅志明進行投資合作之合資契約，而非合夥契約。　⒉系爭協議書就系爭不動產出售部分，對林芳秀、羅志明不生效力：　⑴上訴人主張系爭協議書為鑫興公司依約定執行合資（類似合夥）契約之事務範圍，應適用或類推適用民法第671條第2項、第679條規定，對林芳秀、羅志明亦發生拘束力等語。按合夥之事務，如約定或決議由合夥人中數人執行者，由該數人共同執行之；合夥人依約定或決議執行合夥事務者，於執行合夥事務之範圍內，對於第三人，為他合夥人之代表，民法第671條第2項、第679條定有明文，並依上說明，上開條文於性質不相牴觸部分，固得類推適用於合資契約。　⑵而就系爭建案銷售事宜，依系爭信託契約第5條第7項係約定：「甲、乙雙方同意信託期間內，信託財產之興建由乙方辦理，銷售（含預售）事宜為甲、乙雙方自行辦理，甲、乙雙方並得委任他人辦理，丙方（即東亞銀行，下同）應配合辦理。……」等語（見原審卷一第192頁）；另依系爭信託契約第18條尚載明：「為配合內政部就預售屋買賣定型洽約履約保證機制之規定，委託人（即契約甲、乙方，下同）自100 年5月1日起辦理本工程房地預售時，與預售屋之承購戶採『不動產開發信託』方式辦理；有關委託人（以下稱賣方）與承購戶（以下稱買方）所繳價金之相關信託事宜，優先適用下列條款，委託人並聲明已確實瞭解並同意共同遵守：」、「二、丙方為辦理興建資金之專款專用，除依本契約第六條設立信託專戶外，應另開設一信託專戶存放買方所繳價金。 ……」、「三、買方所繳價金應直接匯入前項預售款信託專戶，如由買方繳納予賣方，賣方至遲應於收訖該筆款項之次一營業日將該筆價金存入預售款信託帳戶。……」、「十二、賣方應將下列事項訂明於其於（應係『與』之誤載）買方所簽立之預售屋買賣契約中：(一)本案已辦理不動產開發信託，其中有關預售屋買方所繳價金交付信託之相關事項約定，詳如附件信託證明書，請詳閱其內容。……」等語（見原審卷一第 199頁至201頁），足見依鑫興公司、林芳秀、羅志明間之約定，系爭建案出售時，應與預售屋承購戶採不動產開發信託之履約保證機制方式，亦即應由買方將所繳價金直接匯入信託專戶，或交由賣方於次一營業日前存入信託專戶，始能達成系爭信託契約約定之「興建資金專款專用」。　⑶惟鑫興公司與上訴人簽立之系爭協議書，其中約定鑫興公司將系爭建案7樓A、B戶及編號15號車位以預售屋信託向銀行貸款及分期付款之方式出售，該部分契約將以另案簽訂（簽訂者為上訴人或其約定之親屬），此部分兩造均不爭執價金有撥入信託財產且已完成移轉登記（見兩造不爭執事項㈣）；系爭不動產部分，則約定由上訴人以1,314萬元一次給付，且以支票交付視為現金全額付清之方式購買（見原審卷一第25頁、27頁），並據郭永嵩在本院行當事人訊問時具結陳述：伊擔任鑫興公司總經理，算是實際負責人，登記負責人是伊太太，系爭建案鑫興公司與購屋者簽立買賣契約，一般約定一定要付給信託銀行即東亞銀行，不能夠直接付給鑫興公司，上訴人事實上買了3戶，2戶按照正常的程序錢進到信託專戶，另外這戶付款方式與其他買方不一樣，是伊跟上訴人借錢，跟她簽系爭協議書做擔保，就是用興建完成的房屋來當作清償等語（本院卷二第17頁至19頁）。是就系爭不動產出售予上訴人之部分，即與鑫興公司、林芳秀、羅志明約定出售系爭建案應採不動產開發信託之履約保證機制方式不符，顯非鑫興公司依約定執行合資契約事務之範圍，自無從適用或類推適用民法第671條第2項、第679條規定，認鑫興公司得代表林芳秀、羅志明以系爭協議書所載方式，出售系爭不動產予上訴人，則系爭協議書就系爭不動產出售部分，即僅屬上訴人與鑫興公司間之內部關係，對林芳秀、羅志明不生效力。　⑷上訴人雖主張：林芳秀、羅志明對系爭建案發生基樁問題致增加費用，已概括授權鑫興公司設法繼續興建，則鑫興公司簽署系爭協議書，向上訴人取得價金支付工程費用以繼續興建，且林芳秀、羅志明知悉上情後亦未表示反對，應認系爭協議書為鑫興公司依約執行合夥事務云云。然依郭永嵩具結陳述：系爭建案本來資金是夠的，後來因為挖下去發現地基裡面原來是停車場，基樁大的有幾十支，要挖地基巷道小，且基地不大，所以開挖非常困難，增加的費用有3、4千萬，導致工程款不夠，一度想要放棄，但當時已收了幾戶預售款，伊通知林芳秀、羅志明說工資款可能不夠，林芳秀說他們不可能再出錢，要伊把基地完成，不要讓他們虧錢和牽涉到法律糾紛，伊就以短期借貸方式，當時認為完成後可以用較高的預售價格COVER過來，伊先跟訴外人蘇位榮借了900萬元，後來她要用錢就歸還，伊就跟上訴人借錢，都用於支付工程開銷。伊借款之前沒有告知林芳秀、羅志明，是事後伊去羅志明辦公室，他問伊還有1戶沒有賣出，伊說這戶因為你們不出工程款，後面的工程款是跟人家借，以這戶做擔保，如果結算以後還有更多獲利大家再來分配，羅志明沒有在語言上做出表達，有搖頭，伊認為他在表達「是這樣喔」的意思，後來就扯開話題，羅志明沒有正面跟伊表示他是贊成或反對這樣做；林芳秀自從地基出現問題之後就對建案不聞不問，只說要把房子蓋好，保障她不要受到法律上的影響，伊沒有跟林芳秀聯絡，所以伊沒有跟她講借款的事，至於她是否透過鑫興公司員工得知伊不清楚，印象中地主3個月或半年會收到1次東亞銀行的財務報表，工地的人說林芳秀有去現場看，大家鬧得很僵，講到錢就不跟伊聯絡。之後伊跟地主協調，他們不認伊跟上訴人借款這筆帳，不願意把系爭不動產移轉給上訴人。伊與上訴人間對話談到地主都知情，是因為上訴人最早是問伊會計和訴外人石文彥是否知情，後面才講說地主，所以伊回答快了，正確應該是伊剛才所講等語（見本院卷二第18頁、21頁至25頁），堪認林芳秀、羅志明雖授權鑫興公司處理系爭建案之興建事宜，然系爭信託契約第5條第2項本即約定由鑫興公司處理包括工程貸款資金在內之一切工程相關事務，如前所述，則林芳秀、羅志明所為由鑫興公司繼續完成系爭建案工程之表示，尚無改變鑫興公司就系爭建案之處理權限，且郭永嵩並未事先告知林芳秀、羅志明關於鑫興公司向上訴人借款，並以與原約定不符之方式將系爭不動產出售予上訴人之事，亦未見林芳秀、羅志明事後表示同意，仍難認其等已就系爭不動產約定得不以履約保證機制之方式買賣，而授權鑫興公司與上訴人簽立系爭協議書，從而，上訴人主張系爭協議書係為解決基樁問題繼續興建系爭建案而簽立，而認系爭協議書在鑫興公司依約執行合夥事務範圍內，應得拘束林芳秀、羅志明云云，要非有據。　⑸至上訴人另主張得依系爭協議書第13條第1、2項及隱名代理之法律關係向鑫興公司、林芳秀、羅志明為請求云云。惟按隱名代理之成立，須代理人為法律行為時，雖未以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，始足當之。如行為人以自己名義為法律行為時，並無代理他人之意思，即無從成立隱名代理。又隱名代理性質上屬於有權代理之形態，倘其情形為相對人所明知或可得而知，其效力即應直接歸屬於本人，不以事後經本人承認為必要，此與無代理權人所為之法律行為，須經本人承認，始對本人發生效力者不同（最高法院109年度台上字第3221號判決、101年度台上字第1774號判決意旨參照）。查鑫興公司已辯稱系爭協議書係以自己名義簽立，而無代理林芳秀、羅志明之意思，況林芳秀、羅志明並無授權鑫興公司簽立系爭協議書，業如前所認定，則縱或鑫興公司有代理其等與上訴人簽立系爭協議書之意，仍屬無權代理，而與隱名代理性質上屬於有權代理不同，況未見林芳秀、羅志明有何承認之意思表示，是上訴人此部分主張，亦無足採。　⒊按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利，為民法第242條本文所明定。又代位權係債權人代行債務人之權利，代行者與被代行者之間，必須有債權債務關係之存在，否則即無行使代位權之可言（最高法院113年度台上字第795號判決意旨參照）。上訴人雖主張依系爭協議書第13條第1、2項約定，請求鑫興公司、林芳秀、羅志明將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人，並因其等怠於依系爭信託契約第14條第1項約定，請求東亞銀行將系爭不動產塗銷信託並返還所有權於全體公同共有，上訴人自得依民法第242條規定代位行使云云，惟系爭協議書就系爭不動產買賣之權利義務關係存於上訴人與鑫興公司之間，而與林芳秀、羅志明無涉，如前所述，上訴人與林芳秀、羅志明即無債權債務關係存在，揆諸上開說明，上訴人自無從代位鑫興公司、林芳秀、羅志明依系爭信託契約第14條第1 項約定，請求東亞銀行將系爭不動產信託登記塗銷，移轉所有權登記為鑫興公司、羅志明、林芳秀，再由其等移轉所有權登記予上訴人。　㈡上訴人追加主張鑫興公司、羅志明、林芳秀應指示東亞銀行，自系爭專戶給付上訴人1,500萬元，及自103年10月1日起算至清償日止，按年息30%計算之違約金，為無理由：　　查上訴人與鑫興公司、郭永嵩於104年2月11日簽立系爭和解契約，於第I條第D項約定，若鑫興公司及郭永嵩無法於104 年6月30日前完成系爭不動產交屋手續並過戶，則上訴人有權依原合約協議（即系爭協議書第6條第1項）兌現1,500萬元本票，並自103年10月1日起以年息30%計算違約金，鑫興公司迄今尚未履行與上訴人約定之系爭不動產交屋過戶等節，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈦、㈧、），故上訴人即得依系爭和解契約第I條第D項約定，請求鑫興公司、郭永嵩應連帶給付上訴人1,500萬元，及自103年10月1日起算至清償日止，按週年利率30%計算之違約金，上訴人此部分請求並據原審判決確定。惟系爭協議書就系爭不動產買賣之法律關係，既經本院認定僅存在於上訴人與鑫興公司間，而對林芳秀、羅志明不生效力，而系爭和解契約亦載明簽立緣由，係因超過系爭協議書交屋日期導致上訴人蒙受損失，上訴人與鑫興公司同意和解並訂立系爭和解契約等語（見原審卷一第55頁），則系爭和解契約之簽訂，自亦與林芳秀、羅志明無關，是就此部分違約金之給付，即應由系爭和解契約之當事人即鑫興公司、郭永嵩為之，林芳秀、羅志明並無清償之義務，要無上訴人所稱應由鑫興公司、林芳秀、羅志明共同指示東亞銀行以信託財產清償可言，是上訴人此部分主張，亦屬無據。　㈢鑫興公司、郭永嵩應連帶給付上訴人80萬元：　⒈查依系爭和解契約第Ⅱ條第A項約定，鑫興公司及郭永嵩同意於系爭和解契約契約簽訂日起1個月內，賠償上訴人延遲交屋損失80萬元，作為上訴人裝潢補助，上訴人需提供報價單據與鑫興公司作為請款憑證等語（見兩造不爭執事項㈨）。鑫興公司、郭永嵩雖辯稱：上訴人應提供相關報價單據，始得請款云云，然系爭和解契約既已約定由鑫興公司、郭永嵩賠償上訴人延遲交屋損失80萬元，鑫興公司、郭永嵩本有依約給付之義務，僅係預定用途為提供上訴人裝潢補助，則系爭和解契約第Ⅱ條第A項應由上訴人提供報價單據予鑫興公司作為請款憑證之約定，應係指鑫興公司內部會計作業需以報價單據為請款憑證，而非指上訴人應提出報價單據，始能請求鑫興公司、郭永嵩賠償80萬元；況觀諸系爭補充協議書第 I條第B、C、D項，係約定鑫興公司需兌現104年2月簽署予上訴人之延遲交屋裝潢補償金80萬元支票，並於104年9月30日前支付完成，及鑫興公司、郭永嵩已於104年3月將系爭不動產之鑰匙、門禁卡、停車卡等設備提前全數移交上訴人並點交，上訴人並已使用系爭不動產，於其相關範圍進行裝潢變更，鑫興公司不得有異或其他主張等語（見原審卷一第361 頁），顯見上訴人已實際上使用系爭不動產，並就系爭不動產為裝潢後，由上訴人及鑫興公司、郭永嵩確認鑫興公司應將簽立系爭和解契約時所簽發之支票兌現，以支付80萬元之賠償金（鑫興公司自承系爭支票即為簽立系爭和解契約時所簽發交付之支票，見本院卷一第297頁）。故上訴人主張鑫興公司、郭永嵩依系爭和解契約第II條第A項約定，應負賠償上訴人延遲交屋損失80萬元之責，即屬有據。　⒉鑫興公司、郭永嵩復抗辯已依約提供75萬元裝潢補助款予上訴人云云。然依郭永嵩在本院陳述：原審卷一第107頁是伊與上訴人的對話，上面提到的75萬是上訴人一直跟伊追錢，伊約她在龍江路邊交付現金，這筆錢好像是違約或伊要補償上訴人什麼，伊真的忘記了，但伊確實有給上訴人這筆錢，至於和解契約書上面的80萬是鑫興公司給上訴人的，是她裝潢後由公司付的錢，伊印象中是這樣，這筆75萬是伊自己的錢等語（見本院卷二第25頁至26頁），顯然二者不同，與上開抗辯顯不相符，難認鑫興公司、郭永嵩已就其等清償上訴人延遲交屋損失80萬元乙節盡舉證責任。其等所辯，自不足採。　㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1、2項、第233條第1項前段、第2 03條分別定有明文。查本件上訴人請求鑫興公司、郭永嵩為損害賠償，係屬無確定期限之債權，且以支付金錢為標的。是上訴人就上開經准許之損害賠償金額80萬元，併請求自民事起訴狀繕本送達之翌日即111年4月14日（該書狀繕本於11 2年4月13日送達鑫興公司、郭永嵩，見原審卷一第83頁、87 頁）起之法定遲延利息，亦屬有據。六、綜上所述，上訴人依系爭和解契約第Ⅱ條第A項約定，請求鑫興公司、郭永嵩連帶給付80萬元，及自111年4月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此以外之請求，為無理由，應予駁回。上開應予准許部分，原審為上訴人此部分敗訴之判決，尚有未合，上訴人指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。至上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合，上訴人上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人於本院追加請求鑫興公司、羅志明、林芳秀應指示東亞銀行，自系爭專戶給付上訴人1,500萬元，及自103年10月1日起算至清償日止，按年息30%計算之違約金，並應與原判決主文第一項所命給付成立不真正連帶債務關係，亦無理由，不應准許。又本件判決所命給付，鑫興公司、郭永嵩上訴第三審所得受之利益未逾150萬元，不得上訴第三審，本院判決後已告確定，毋庸再為假執行之宣告，是原審就本院命給付部分，駁回上訴人假執行之聲請，結論尚無不符，應予維持。　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證　　據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不　　逐一論列，附此敘明。　　八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴為無理由，爰判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第十七庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃雯惠　　　　　　　　　　　　　　法　官　林佑珊　　　　　　　　　　　　　　法　官　宋泓璟正本係照原本作成。被上訴人不得上訴。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　簡素惠附表：土地部分：編號土　　　　地　　　　坐　　　　落面　　積權　　利範　　圍縣市鄉鎮市區段小段地號平方公尺 1 臺北市 ○○區 ○○ ○ 000 229 467/10000 備註建物部分：　　　　編號建號基地坐落 -------------- 建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍樓層面積合計附屬建物主要建築材料及用途 1 2951 臺北市○○區○○段○小段000地號 -------------- 臺北市○○區○○○路000巷0號7樓之2 8層樓鋼筋混凝土造、住家用 7樓層：26.02 合計：26.02 雨遮：8.01 全部備考含共有部分2952建號之應有部分(權利範圍5103/100000)（含停車位編號14號，權利範圍1943/100000）

2025-03-31

TPHV-113-重上-29-20250331-1

訴

臺灣桃園地方法院

返還簽約款

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第2147號原告李世宣訴訟代理人吳瑩庭律師被告吳東穎訴訟代理人莊心荷律師韓邦財律師上列當事人間請求返還簽約款事件，於民國114年2月6日辯論終結，本院判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事　實一、原告方面：　㈠被告為坐落於桃園市○○區○○段000○000○000○000地號土地及同段546、562、564、565、566、567、568、569、570、571、 572、573、574號建物(下稱系爭房地)之所有權人(土地權利範圍各為應有部分317/10000、212/10000、1/328、63/1000 0。建物權利範圍，除546號建號部分為全部外，餘應有部分均為1/328)，被告並於民國113年5月24日將系爭房地出售予原告，兩造並簽立不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，約定買賣價金為新臺幣(下同)836萬1,800元，原告於簽約當日即委託訴外人鄧欣玫交付117萬元之簽約金予被告，另約定尾款719萬1,800元以原告向銀行貸款之方式給付(即系爭房地原貸款餘額由原告承受貸款)，另兩造並約定買賣標的即系爭房地應於尾款交付日(預定於113年6月30日以前)，由被告依簽約時現況點交予原告或原告指定登記名義人。　㈡然被告於簽約後竟向原告表示不願意出賣系爭房地，且謊稱系爭房地所有權狀遺失，而向地政事務所申請補發，致本案地政士無法順利協助雙方完成所有權移轉登記。原告嗣於11 3年7月2日提醒被告有違約之情事，然未獲被告回應，是原告僅能依系爭買賣契約第9條第2項之約定，於113年7月29日寄發存證信函，向被告解除系爭買賣契約，並請求被告返還原告已支付之117萬元簽約金，且依第9條第2項之約定，請求被告應賠償同額之違約金，是被告應給付予原告共計234 萬元(117萬元×2)。　㈢並聲明：被告應給付原告234萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。訴訟費用由被告負擔。願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告係因有貸款需求而於113年4月初點擊「兆豐金融貸款」之廣告留言詢問貸款事宜，後即有自稱貸款部業務主任之訴外人謝彥騰與原告聯繫接洽貸款事宜，協助評估貸款資料，於同年4月23日，訴外人謝彥騰偕同自稱聯陽理財顧問有限公司(下稱聯陽公司)主管之訴外人鄧欣玫拜訪被告，並向被告說明借貸方式，係將被告名下之系爭房地暫過戶到他人名下，以租客之身分繳納租金使被告住於原房屋內，以此等方式取得借款，並於還款後得取回系爭房地。　㈡後被告隨即配合訴外人謝彥騰、鄧欣玫之要求，交付系爭房地謄本、印鑑證明等資料，並於113年5月24日簽立系爭買賣契約及房屋附買回協議(下稱系爭附買回協議)兩份文件，並交付系爭房屋鑰匙予鄧欣玫，惟被告實際上並無與原告就系爭房地成立買賣契約之真意，僅係為借貸資金而配合訴外人謝彥騰、鄧欣玫進行相關程序。　㈢被告於簽立系爭房地買賣契約當日，出賣人即原告之代理人鄧欣玫確有交付117萬元現金請被告點交拍照，然被告僅係為辦理借款擔保，並無買賣系爭房地之意思，故將該117萬元退回予訴外人鄧欣玫，並請訴外人鄧欣玫以匯款之方式交付，後訴外人鄧欣玫於113年5月27日匯款28萬8,295元予被告，並聲稱要計算剩餘款項，被告驚覺有異，故請求暫緩系爭房地過戶相關之作業。至被告實際收受之28萬8,295元，被告亦一再表示願返還予原告。　㈣訴外人鄧欣玫為原告簽立系爭買賣契約之代理人，顯知兩造並無買賣系爭房地之真意，況訴外人鄧欣玫向被告說明之借貸擔保，顯與被告簽立系爭買賣契約及房屋附買回協議內容不同，故被告以民事答辯狀向原告為撤銷系爭買賣契約之意思表示，並請求鈞院依民法第87條、第92條之規定，擇一為有利之判斷。　㈤並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、不爭執事項：　㈠被告有與聯陽公司於113年5月1日簽立委託書(下稱系爭委託書)，由被告委託該公司為被告辦理貸款事宜，並提供坐落於桃園市○○區○○段000地號土地及同段546建號建物為貸款擔保品。另辦理貸款之目的為整合負債，有該委託書附本院卷第381頁可參。　㈡被告有於113年5月24日簽立系爭買賣契約書，並由鄧欣玫於該契約書出賣人代理人處簽名，該契約書形式上約定由被告將系爭房地所有權應有部分權利出售予原告，總買賣價金為 836萬元，鄧欣玫另於簽約後，有於113年5月27日匯款28萬8 ,295元予被告等情，有該契約書、匯款入帳資料附本院卷第 225頁至第251頁、第193頁可參。　四、本院之判斷：原告主張兩造就被告所有系爭房地簽有系爭買賣契約，原告並已給付買賣價金117萬元，然被告嗣後並未依約履行，故原告自得依系爭買賣契約第9條第2項之約定，向被告解除系爭買賣契約，並請求被告給付原告已交付之買賣價金117萬元及同額之違約金等情，惟為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本案爭點厥為：㈠證人鄧欣玫為何人之代理人？其所為之意思表示應歸屬於何人？㈡被告是否就系爭房地有為買賣並簽立系爭買賣契約之真意？兩造就系爭房地有無達成買賣之意思表示合致?系爭買賣契約是否成立、生效？㈢被告收受原告所交付款項之金額為何？㈣原告之訴有無理由?茲分述如下：　㈠鄧欣玫為何人之代理人？其所為之意思表示應歸屬於何人？　⒈按受任人受概括委任者，雖得為委任人為一切行為，然不動產之出賣仍須有特別之授權，民法第534條第1款定有明文。又依土地登記規則第38條規定，特別授權之委託書「應載明委託事項及委託辦理登記之土地或建物權利之坐落、地號或建號與權利範圍」。次按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同，民法第531條定有明文。該條所謂「該法律行為，依法應以文字為之」，係指處理委任之事務，須為法律行為，而此種依委任處理事務之法律行為，法律上明定應以文字為之而言。申言之，乃受任人處理委任事務，須為某法律行為，該法律行為，法律明文規定應以文字為之，否則不生為該法律行為之效力，或另生其他法律效果之謂。　⒉經查，原告自承其並未曾見過被告，其係先於系爭買賣契約書簽名後，再交付117萬元之部分買賣價金予鄧欣玫，委由訴外人鄧欣玫於113年5月24日將117萬元攜至簽約現場，代其完成簽約手續，並將117萬元交付被告等語，被告亦不爭執確未與原告直接洽談買賣相關事宜，但確有出具系爭委託書予聯陽公司，並簽立系爭買賣契約，故可認兩造並未直接就系爭房地買賣一事達成意思表示合致等語，是居中之鄧欣玫究竟在兩造之交易往來間處於何種地位，即有討論之必要。　　⒊原告主張被告已委託鄧欣玫就系爭房地之買賣有議約及締約之代理權限，證人鄧欣玫並有出具被告簽立之系爭委託書，嗣鄧欣玫復已代被告就系爭房地為買賣之意思表示，足認兩造已就買賣一事達成意思表示合致，至原告僅有委託證人鄧欣玫就系爭買賣契約為簽約及交付買賣價金117萬元之事務等語。經查，依證人鄧欣玫所提出被告簽立之系爭委託書所示，其上係記載「甲方(即被告)委託聯陽公司進行還款能力評估，並向合法之借貸單位或自然人，辦理或申請符合甲方提出條件之貸款」，已如不爭執事項所示，是觀以該委託書之內容，被告應係委託聯陽公司為相關借貸之事務，而非系爭房地買賣之事務，而於系爭契約簽立當時，尚任職於聯陽公司之證人鄧欣玫亦到庭證稱：「被告是我的委託人，幫他處理資金上需求的案件……」(參本院卷第365頁)，可知被告確僅有委託聯陽公司及證人鄧欣玫為資金借貸上之事務，聯陽公司或其所屬員工鄧欣玫並無代被告就系爭房地加以出售，並與他人議約、締約之權利，鄧欣玫自無從任系爭買賣契約出賣人(即被告)之代理人。而原告復自承於簽立買賣契約前，確有看到鄧欣玫所示之系爭委託書，然該委任狀並非被告委託鄧欣玫辦理不動產買賣，而係委託辦理擔保借款，原告自當知悉鄧欣玫或其所屬之聯陽公司均無代理被告出售房地之權利，自亦無從透過鄧欣玫而與被告達成買賣之意思表示合致。準此，確可認原告本即知被告並未授權鄧欣玫處理系爭房地之買賣事宜，而是委託鄧欣玫以系爭房地擔保借款。至原告就此雖稱「因伊不諳法律，故認系爭委託書已足證明被告委託鄧欣玫尋覓資金之意，而被告又因資金需求欲出售系爭房屋，故原告認為鄧欣玫確有受到被告委託成立買賣契約，且系爭買賣契約上為被告親自簽名，故原告未曾就此提出質疑」等語(參本院卷第397頁至398頁)，惟委任內容究竟為買賣或貸款，並無任何難以辨識之情形，毋需有任何特殊專業法律背景，至於尋覓資金及以出售房地取款間更有相當大之差距，且原告亦自承其係在被告於系爭買賣契約簽名前，即在契約書上簽名，當無所謂相信被告簽名之情形存在，是原告上開所述，顯無足採。另證人鄧欣玫雖另證稱：「 (這委託書是委任辦理貸款，與委託辦理不動產買賣交易不同，有何意見？)這份委託書是公司的公版，並沒有客製化。」、「(被告拿到這份委託書，從此委託書被告是否會知道你們幫他處理的是不動產買賣交易或者是貸款？)光從委託書是看不出來，但我們都有跟被告講清楚，因為這是公司的公版契約，公司給我什麼我就只能給客戶簽什麼，當時我跟被告講清楚，如果沒有講清楚也沒辦法繼續進行接下來的動作，之後我才去跟原告接洽他有沒有興趣。」等語(參本院卷368)，然均未有相關證據資料可資證明證人鄧欣玫確已向被告說明清楚(此詳如後述)，況不動產出賣之委託需以文字為之，證人鄧欣玫所出示之委託書均未為記載，是依證人鄧欣玫上開所述，實無法認被告確有委託其出售系爭房地。　⒋又按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。民法第169條前段定有明文。經查，依系爭買賣契約所示，證人鄧欣玫係以買方即原告之代理人身分簽立系爭買賣契約，並代替原告欲交付買賣價金117萬元予被告，為原告所不爭執。雖原告及證人鄧欣玫均到庭證稱，原告僅有委託證人鄧欣玫為系爭買賣契約之簽立及交付117萬元之事務，並無授權處理其他事務，然證人鄧欣玫亦證稱伊並未告知被告，伊僅能代理原告為簽約及交款兩件事務，是被告自無從知悉證人鄧欣玫之代理權受有限制，原告復將117萬元及簽完名之買賣契約交由鄧欣玫攜至簽約現場，堪認原告所為足以使被告認為原告對於證人鄧欣玫授以除簽立系爭買賣契約及交付117萬元外之其他事務代理權，故原告就證人鄧欣玫之行為，應負表見代理之授權人責任。　　㈡被告是否就系爭房地有為買賣並簽立系爭買賣契約之真意？兩造就系爭房地有無達成買賣之意思表示合致?系爭買賣契約是否成立、生效？　⒈按契約乃當事人本其自主意思所為之法律行為，基於私法自治及契約自由原則，不僅為當事人紛爭之行為規範，亦係法院於訴訟之裁判規範（最高法院112年度台上字第2491號、第2407號、第1748號判決意旨參照）。當事人互相意思表示一致，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。再按買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條第1、2項定有明文。按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立(最高法院40年度台上字第1482號判決意旨參照)。　⒉被告雖不否認有簽立系爭買賣契約，但否認有為買賣系爭房地之真意。是查，依被告所提出與訴外人謝彥騰間之LINE對話紀錄內容截圖所示(本院卷第89-108頁)，訴外人謝彥騰向被告自稱其為貸款部業務主任，並請被告提供其系爭房地相關資料、照片以供其評估可借貸之額度，復向被告請求提供其個人雙證件、信用報告書、財產清單、勞保清單及異動明細、公保投保明細等資料，並向被告表示會協助規劃方案，以整合債務為出發點，降低月付金，減輕月繳款壓力等語，且要求被告提供印鑑證明及系爭房地權狀等資料。而於此期間兩造尚未簽立系爭買賣契約，且訴外人謝彥騰亦未向被告說明系爭房地將為買賣之情事，是無法認被告在與訴外人謝彥騰為上開討論時，有任何將系爭房地出售之意思，且更可認被告之所以會與謝彥騰聯繫，確是為借款而非出售房地一事。復依被告與訴外人謝彥騰之上司即證人鄧欣玫間之簡訊紀錄截圖所示(本院卷第109至第158頁)，證人鄧欣玫確曾對被告表示：「…我這邊看缺什麼資料再麻煩您補上，要準備『對保撥款』」等語，被告亦曾向證人鄧欣玫詢問：「請問明天下午的對保，是否等於同時間會把我名下的房子過戶給他人？」、「把房子賣給李世宣先生(即原告)，這不就是在麥當勞碰面那次你跟我提到的私設嗎？」，經證人鄧欣玫答覆：「不會歐」、「…因為並不是房屋買賣…」等語(本院卷第113、117、122頁)，而證人鄧欣玫復到庭證稱之所以向被告為上開答覆，是「被告有擔心的問題，因為被告這件是買賣件，確實會有過戶的問題，我當時懷孕中，我不希望他一直重複詢問，才會對他詢問房屋是否會過戶給他人的事說『不會』。我在簽委託書的時候就有告知被告說他的案件是買賣件，被告還有居住的需求，他又想要把房子買回來。我有跟他說雖然有過戶，但是他可以繼續住在裡面，我幫被告規劃的都是讓他還款可以輕鬆一點，我是跟被告講完他都沒有問題才簽委託書，因為他一直詢問我覺得很煩，我在簡訊中才會敷衍的回答他」等語(參本院卷第367頁)，是由此足認被告自與謝彥騰聯繫、轉由鄧欣玫與被告聯繫，直至被告在系爭買賣契約上簽名後，均始終認為簽立系爭買賣契約應為辦理擔保借款必要之形式，並無出售系爭房地之意思，且證人鄧欣玫亦未向被告說明係要將系爭房地出售，而非僅以系爭房地擔保貸款等情事，故認直至被告簽立系爭買賣契約後仍無將系爭房地出售予原告之真意。　⒊另證人鄧欣玫雖到庭又證稱其均有與被告說清楚係將系爭房地出售等語，然為被告所否認，且均未有相關證據資料以證其所述，況若證人鄧欣玫有向被告明確陳明簽立系爭買賣契約就是為了要將系爭房地出售予原告，則被告應不會直至簽立完買賣契約後，還一直與鄧欣玫有上開簡訊對話；況鄧欣玫亦證述其不希望被告一直重複向其詢問，始會於簡訊中敷衍回答，然若證人鄧欣玫已將買賣過戶事宜明確告知被告，鄧欣玫又何須以言詞敷衍被告？準此，證人鄧欣玫雖到庭一再表示確已清楚告知被告關於系爭房地將以系爭買賣契約過戶予他人等情，實不足採信。　⒋是以，身為原告就系爭買賣契約代理人之證人鄧欣玫，既明知被告並無出售系爭房地而將房地實際過戶他人之意，原告亦透過系爭委託書而可得知悉被告並無委任鄧欣玫代理處理系爭房地出售之權限，可認兩造間雖就系爭房地簽有系爭買賣契約，惟被告並無買賣系爭房地之真意，被告始終均係為借款之意思表示，提供系爭房地相關資料應係認為借款之擔保，故兩造對系爭房地之買賣契約並無達成意思表示合致，亦無買賣之真意，故該買賣關係應不存在，而不得以此拘束兩造。　⒌至證人鄧欣玫雖又證稱「這是被告有擔心的問題，因為被告這件是買賣件，確實會有過戶的問題，…。我在簽委託書的時候就有告知被告說他的案件是買賣件，被告還有居住的需求，他又想要把房子買回來。我有跟他說雖然有過戶，但是他可以繼續住在裡面，我幫被告規劃的都是讓他還款可以輕鬆一點，我是跟被告講完他都沒有問題才簽委託書…」等語( 參本院卷第367頁），而被告亦表示「鄧欣玫在113年5月1日第一次見面時，她當天有說明附買回協議，據她的說法就是我先把我的房屋移轉到他人名下，類似一般將房地作為擔保品的情況，至於原來的一二胎貸款仍由我來支付，為期1年，我付的貸款證明要交給她，另外她會依照一套公式我可以繼續居住在我原有的房屋中，每個月給付2萬3千多元的租金給受移轉人」、「我另外還有簽了一份附買回協議，但沒有拿到紙本」、「我和原告簽的契約只有房屋附買回契約和買賣契約」等語（參本院卷第360頁），顯示證人鄧欣玫為使被告相信簽立買賣契約並非即要將房地過戶給原告之意，似有使被告另簽立房地買回協議，藉以取信被告，但兩造並無提出該份買回協議，原告就此則係到庭表示：「鄧欣玫跟我說賣方吳先生他跟他家人都還想住在系爭房地內不想讓她們擔心，所以我同意可以談條件，但只有口頭談，並且提到他想繼續居住以及何時要買回，繼續居住要付租金，關於系爭房第一、二胎貸款如何處理還沒有談到，要等到雙方磋商及公證後才可以。上開所稱的口頭談都是透過鄧欣玫轉告的」等語（參本院卷第355頁)，則可認原告應尚未在被告所稱之買回協議書上簽名，如此實無法達成鄧欣玫所稱有為被告規劃買賣契約後，日後尚可買回系爭房地之可能。若被告確有出售系爭房地之意，鄧欣玫亦毋需以簽立買回協議書之方式，促使被告於買賣契約書上簽名。準此，更足認身為原告買賣契約代理人之鄧欣玫自始至終均知悉被告並無出售系爭房地並將所有權移轉至原告名下之意，兩造實為通謀虛偽而簽立系爭買賣契約。　㈢被告收受原告交付款項之金額為何？　⒈原告主張其已交付117萬元予被告，為被告所否認，並辯稱其僅收受28萬8,295元云云。經查，原告於系爭買賣契約簽約當日委託證人鄧欣玫欲交付117萬元予被告等情，為被告所不爭執，且有證人鄧欣玫拍攝被告收受之照片(即原證二)附本院卷第31頁為證。然被告辯稱其當日即將117萬元返還予證人鄧欣玫，並請證人鄧欣玫以匯款之方式交付，後證人鄧欣玫僅匯款28萬8,295元等情，有被告提出其玉山銀行帳戶明細附本院卷第193頁可參，已如前開不爭執事項所載，此亦經證人鄧欣玫到庭證稱：「原告是在簽約前一天交付117 萬元給我，我簽約當日就交給被告」、「原證二照片是我拍的，因為被告說他覺得金額太大，他希望我可以帶回去用轉帳的方式給他，所以我就將此情形拍攝下來回報原告，包括被告希望用轉帳的方式部分，我記得當日好像被告有支付代書一些款項，但金額我不確定，後來我就將扣除給付代書款項後的餘款全部取走」、「取走後我先拿回去聯陽理財顧問公司放，因為這不是我的錢。在我離職前，錢都還在聯陽理財顧問公司，只有我曾經因為被告車貸繳不出來，先匯了一筆款項28萬多元給被告，其他的錢我沒有動，我們公司有取走貸款金額百分之三十五當報酬，是用117萬元算報酬為40 萬9,500元。扣除代書、我們公司的報酬、房屋買賣的稅費等等及我們先匯了28萬多元給被告後，在公證當天還會交付給被告30萬元的尾款。」、「(證人是否有113年5月27日匯2 8萬8,295元予被告?)是。金額沒錯。」等語(參本院卷第365 頁、第366頁），可認證人鄧欣玫就原告上開委託交付之117 萬元，並未於簽約當日實質交付被告，被告持現金拍照亦無收受之真意，另證人鄧欣玫嗣後僅匯款28萬8,295元予被告，其餘均未交付予被告，及證人鄧欣玫係基於原告代理人之身分，而取回117萬元，故可認直至鄧欣玫將117萬元匯予被告前，該117萬元應仍為原告所有，仍由鄧欣玫本於原告代理人之地位為原告持有該款項，嗣證人鄧欣玫僅匯款28萬8, 295元予被告，亦即原告僅有給付28萬8,295元之款項予被告，故原告主張已交付117萬元予被告部分，應不足為採。　⒉又雖證人鄧欣玫陳稱被告尚需支付聯陽公司之報酬、系爭房屋買賣之稅費、代書費等費用，故其先自取回之117萬元中予以扣除云云。惟查，系爭買賣關係應不存在，誠如前述，且依被告所簽立之系爭委託書所示，被告係委託聯陽公司為借貸相關之事務，並非為系爭房地買賣之事務，均已如上述，是證人鄧欣玫並未完成被告所委託之事務，自無從向被告請求給付報酬，況系爭房地尚未辦理過戶等相關移轉登記之作業，自亦無需支付代書費及相關稅費，況依被告與證人鄧欣玫間之簡訊紀錄截圖所示，被告曾向證人鄧欣玫詢問「原本當天我是可以帶走117萬元現金的，但我請你週一幫我匯款，印象中沒有告知有尾款一事」、「事務所當天列出的費用單有拿到嗎？有的話請提供」、「今天這筆288295的數字怎麼來的？」(本院卷第128-129頁)等語，經證人鄧欣玫答覆：「我這邊先跟你報告9萬多的費用，當天有簽兩個收據，一個車馬費一萬，一個書狀規費一萬，都在你問我那張事務所列的費用裡面，到時候結案都會一併附上在文件夾裡面 …」(本院卷第131頁)等語，是可認被告並不知悉證人鄧欣玫到庭所稱其尚需給付聯陽公司報酬、系爭房屋買賣之稅費、代書費等費用，且亦未同意證人鄧欣玫得自行於為原告持有並應交付被告之117萬元中加以扣除，足認被告確僅有收受原告委託證人鄧欣玫交付之28萬8,295元，但被告亦非本於收受買賣價金之意思而收受。從而，原告主張有交付買賣價金117萬元予被告部分，亦無足採。　㈣原告之訴是否有理由？　　是查，參以上開所述，本院既認被告並無買賣系爭房地之真意，兩造亦未對系爭房地之買賣契約部分確實達成意思表示合致，故該系爭買賣關係應不存在，再被告係非基於收受買賣價金之真意，收受原告委請鄧欣玫所匯款交付之28萬8,29 5元，是原告主張依系爭買賣契約第9條第2項之約定，解除系爭買賣契約，並請求被告給付117萬元及同額之違約金，並無理由，應予駁回。五、綜上所述，本件原告依系爭買賣契約第9條第2項之約定，請求被告返還簽約款及給付違約金，均無理由，應予駁回。再原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　林靜梅以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃卉妤

2025-03-31

TYDV-113-訴-2147-20250331-1