Know99判決書

搜尋結果：不動產點交

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詐欺

臺灣高等法院高雄分院刑事判決 112年度上易字第408號上訴人臺灣高雄地方檢察署檢察官上訴人即被告張倩玉選任辯護人林怡君律師徐旻律師黃鼎軒律師上列上訴人因被告詐欺案件，不服臺灣高雄地方法院112年度易字第162號，中華民國112年11月3日第一審判決（起訴案號：臺灣高雄地方檢察署111年度調偵字第614號），提起上訴，本院判決如下：　　主　文原判決撤銷。張倩玉犯詐欺取財罪，處有期徒刑壹年。未扣案之犯罪所得新臺幣壹佰陸拾玖萬貳仟肆佰玖拾貳元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　　事　實一、張倩玉與張家源（民國111年7月2日死亡，經檢察官為不起訴處分）原分別共有坐落高雄市○鎮區○○段○○段00000地號土地，及其上同段1145建號即門牌號碼高雄市○鎮區○○街00號建物（張倩玉持有土地應有部分3/4及建物應有部分1/2，其餘為張家源所有），其二人分別於110年4月20日委請仲介陳芳萍（經檢察官為不起訴處分）代為出售上開不動產，並經陳芳萍尋得有意購買之翁揚益。詎張倩玉明知其胞兄張敏訓前於99年12月20日因上開屋內發生火災致一氧化碳中毒而在屋內死亡，即該屋曾發生「非自然死亡情事（為行文便利，以下簡稱凶宅）」，且明知上情足以嚴重影響買方之購買意願及成交價格，竟基於意圖為自己不法所有之詐欺取財犯意，刻意隱瞞上情，於110年5月16日與翁揚益在高雄市新興區中正三路某處簽立買賣契約時，在不知情之陳芳萍及代書所製作「建物現況確認書（下稱現況確認書）」第6項「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺或其他非自然死亡之情事」勾選「否」之欄位簽名蓋章，以表明上開房屋確非凶宅，致翁揚益陷於錯誤而簽約，同意以一般市價即新臺幣（下同）900萬元購買，並於同年7月26日前交付買賣價金618萬3,750元給張倩玉、交付231萬6,250元給張家源、交付50萬元給張倩玉之母（合計900萬元）完畢，且於同年7月26日完成點交。嗣翁揚益於同年9月13日經鄰居告知上情，始知受騙。二、案經翁揚益訴由臺灣高雄地方檢察署檢察官偵查起訴。　　理　由壹、本案證據能力部分因當事人、辯護人均表示同意（本院卷第 149至152頁），得不予說明。　　貳、認定犯罪事實所憑之證據及理由：　　訊據上訴人即被告張倩玉（下稱被告）固坦承出售上開不動產給告訴人翁揚益並收受價金，及親自在「現況確認書」第 6項勾選「否」欄位簽名蓋章等事實，惟矢口否認有何詐欺取財犯行，辯稱：我有將張敏訓死亡情形如實告知仲介陳芳萍，也有看到「現況確認書」，但不知上面所載文字意思是否符合房屋狀況，是陳芳萍說此非凶宅、不用告知買方，我信任陳芳萍才未告知買方並在「現況確認書」上簽名蓋章。我不知什麼叫非自然死亡，也不認為該屋是凶宅云云。辯護人則以：被告僅知胞兄張敏訓是在屋內嗆傷死亡，不知道此是法律上所指非自然死亡，被告有將張敏訓死亡過程告知陳芳萍，又因信賴陳芳萍之專業判斷始在「現況確認書」簽名，是陳芳萍未將所獲悉資訊轉知告訴人，被告並無詐欺故意云云。經查：一、被告與張家源原為上開不動產之所有權人，被告持有土地應有部分3/4及建物應有部分1/2，張家源則持有土地應有部分 1/4及建物應有部分1/2，其二人分別於110年4月20日委請仲介陳芳萍代為出售，並經陳芳萍尋得有意購買之告訴人。又被告胞兄張敏訓前於99年12月20日，因上開屋內發生火災致一氧化碳中毒而在屋內死亡，然被告與翁揚益於110年5月16 日在高雄市新興區中正三路某處見面簽約時，被告在陳芳萍及代書所製作「現況確認書」第6項「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺或其他非自然死亡之情事」勾選「否」之欄位簽名蓋章，告訴人因而與被告簽訂總價900萬元之買賣契約，並於同年7月26日前交付買賣價金618萬3,750元給被告、交付231萬6,250元給張家源、交付50萬元給被告之母（合計900萬元），且於同年7月26日完成不動產點交等情，業據被告所不爭執（本院卷第152頁），並與告訴人於偵查中指述情節大致相符（他一卷第142至1 43、245頁），且有被告與告訴人簽立之110年5月16日不動產買賣契約書、價金信託履約保證及相關文件（他一卷第15 至32頁）、建物現況確認書（他一卷第26頁）、告訴人與張家源簽立之不動產買賣契約書、價金信託履約保證及相關文件（他一卷第33至50頁）、臺灣高雄地方檢察署（下稱高雄地檢署）99年度相字第2322號相驗屍體證明書（他一卷第11 3頁、他二卷第286至287頁）、被告與仲介陳芳萍間之Line 對話紀錄截圖（他二卷第13至233頁）、被告與張家源分別簽立之立豐不動產仲介專任委託書（偵二卷第51、53頁）、成屋不動產說明書及其附件（偵二卷第55至63頁）、告訴人寄予被告及張家源之存證信函（他一卷第63至76頁）在卷可參，此部分事實首堪認定。二、被告明知本案不動產為凶宅：　㈠本案房屋於99年12月20日發生火災，導致被告胞兄張敏訓死在屋內乙節，業據證人即被告母親張吳美麗於原審證稱：我兒子張敏訓過世時，第一個進入房子發現的人是我，張敏訓死在他睡覺的房間，房內衣櫥、床、棉被、牆壁都燒得黑黑的；後來被告回來，說政府有寄一張單子，寫說（張敏訓）是被煙嗆死等語（易卷第133至134頁），核與高雄地檢署99 年度相字第2322號相驗屍體證明書（他二卷第287頁）記載：張敏訓於99年12月20日死亡，死亡地點為「自宅（即本案房屋）」，死亡方式為「意外」，死亡原因則為「因房間內火災，導致一氧化碳中毒、嗆傷，因而窒息、大面積燒灼傷」等語相符，足認張敏訓是因本案房屋發生火災死在屋內，並非「病死或自然死」，亦即其死亡方式為「非自然死亡」。㈡證人即被告友人吳宸妍（原名吳玟錦）於本院審理證稱：被告哥哥死後沒多久，被告跟我說她哥哥死在本案房屋內，旁邊有燒木炭痕跡，可能哥哥冬天怕冷而燒木炭，但我認為不合理，應該是自殺，我認為是凶宅等語（本院卷第267至268 頁）。又張敏訓死亡後，後續報警、驗屍、解剖及後事均是被告處理乙節，亦據證人張吳美麗於原審證述明確（易卷第 135頁），參以被告於原審亦自承當時有看到上開相驗屍體證明書，只是沒有留存等語（易卷第46頁）。綜合上情以觀，並審酌被告為具碩士學歷（易卷第217頁）之成年人，理應有相當之智識程度，既知悉張敏訓死亡時旁有燒過木炭之痕跡，且曾收受上開張敏訓之相驗屍體證明書，自應知悉張敏訓並非病死或自然死，其是因「非自然死亡」之方式死在本案屋內。又屋內曾發生非自然死亡事件，依我國社會民情，一般民眾對此多半存有嫌惡畏懼之心理，對於部分人甚至可能造成嚴重的心理負擔，被告出售本案不動產時已年滿47 歲，亦有過工作經驗（見本院卷第241頁被告與告訴人胞妹之Line對話紀錄），以其具備之智識程度及社會歷練，自難諉為不知。是被告辯稱：不知何為非自然死亡，也不認為上開房屋是凶宅云云，均僅是事後卸責之詞，不足採信。三、被告刻意隱瞞本案房屋為凶宅之交易重大事項：　　　㈠告訴人於偵詢時證稱：我與陳芳萍接洽期間問過有無發生非自然死亡情形，陳芳萍說絕對沒有這種事，我與被告見面簽約時，被告和張家源也沒有特別告知，我看合約書勾選「否」，認為不用多加過問就簽約了。我主要是因為契約書上發生非自然死亡之情形勾選「否」才決定買屋，若是有告知有發生非自然死亡情形，我是絕對不會買這個房子等語（他一卷第142至143頁）；證人吳宸妍於本院審理亦證稱：被告找我陪同去和買家簽約，買家到場後、直到完成簽約，被告及仲介陳芳萍都沒有跟買家提到本件房屋是凶宅，因為我只是陪同，覺得他們已經談好了，所以我也沒有跟買家提及此事等語（本院卷第267頁），可見告訴人對購買物件是否為凶宅乙節甚為在意，然包含被告在內，始終無人將本案房屋為凶宅一事告知告訴人。　　㈡證人即仲介陳芳萍於偵查、原審及本院審理證稱：110年4、5 月間我在不動產有限公司擔任不動產經紀人，本案不動產是由我先受賣方委託、再受買方委託，賣方分別是被告及張家源2人。一般接到賣方委託，需跟賣方確認登記產權類事項、實際增建、房屋狀況及特殊告知事項，包括有無滲漏水、壁癌、是否凶宅、非自然死亡等。當時每個事項我都有一一說明，也分別向被告和張家源確認，還作成不動產說明書給被告確認，被告認真看了之後，隔天才回覆沒有問題；建物現況確認書則是簽買賣契約當下在代書事務所，代書請雙方告知買方這些全部事項，一樣、一樣詢問完畢後，讓買賣雙方簽名。被告及張家源口頭和書面都說沒有發生非自然死亡、一氧化碳、自殺、兇殺等狀況，我去派出所及街坊詢問也都說房子沒有非自然死亡情況。成交前，我問房子蓋好後住了哪些人，死掉的有父親跟哥哥，當時被告說爸爸是生病死的，至於哥哥，她沒有長期住在家裡，是媽媽告訴她哥哥往生，沒有提到死在房子裡面，說哥哥長期身體不好，常常進出醫院，就是生病死在醫院的意思。被告沒有提到「媽媽回去拜拜，敲門不開，沒人應門，請消防局破門，哥哥房間反鎖，進去才知道哥哥過世，經相驗解剖證明哥哥是被煙嗆傷死亡」這些。我第一次問被告關於張敏訓是誰，是已經完成簽約的110年6月間，因為銀行在問為何房屋起造人不是賣方而是張敏訓，那時有提到張敏訓經常抽菸嗆傷，身體不好死掉，但沒有提到死在房子裡，被告是問一段講一段。直到11 0年9月14日，買方反應說是凶宅，我請被告提出死亡證明，被告到戶政調閱時才說是來不及送醫、死在屋內等語（他一卷第144至145頁、他二卷第243至244頁、偵二卷第258至259 頁、易卷第111至131頁、本院卷第270至271、274至275頁）。　㈢再觀諸卷附被告與仲介陳芳萍間之Line對話紀錄，內容略以（完整對話紀錄見他二卷第67至199頁，以下僅節錄）：　（110年4月25日，他二卷第67至73頁）陳芳萍：請問你收到和豐街的房屋稅單了嗎？請拍照傳給我，　　　另外，房屋有找到適合的買家再談交易條件了，我在努　　　力溝通中，近期應該可以敲定。（略）陳芳萍：請問你們這間房子，從父親把房子蓋好後，居住的人　　　是否只有父母親、你們三位兄弟姊妹？還有沒有其他人　　　共同居住？父親和哥哥往生的原因是甚麼？（被告以語音與陳芳萍通話）陳芳萍：爸爸是因為生病在醫院往生的嗎？請問房子是用天然　　　瓦斯還是桶裝瓦斯？房子是使用自來水嗎？請問房子違　　　建的部分，是否有收到過政府的違建輔導函或其他通　　　知？被告：（回覆「爸爸是因為生病在醫院往生的嗎？」）是的。被告：（回覆「請問房子是用天然瓦斯還是桶裝瓦斯？」）桶　　　裝瓦斯。被告：（回覆「房子是使用自來水嗎？」）是。被告：（回覆「請問房子違建的部分，是否有收到過政府的違　　　建輔導函或其他通知」）沒有。（略）（陳芳萍傳送「和豐街不動產說明書0000000.pdf」檔案）陳芳萍：上列不動產說明書是賣方要告知的事項，麻煩您看看　　　內容是否需要修改。（110年4月26日，他二卷第75頁）被告：（回覆「上列不動產說明書是賣方要告知的事項，麻煩　　　您看看內容是否需要修改」）說明書內容同意如上，無　　　須修改。陳芳萍：好。（110年5月2日，他二卷第101頁）陳芳萍：另外賣方以行情價出售房，對房子有瑕疵擔保責任，　　　也就是房子有違建、滲漏水、凶宅、水電管路堵塞…等　　　等等的問題，要明確告知並與修繕後點交，交屋之後，　　　若有應告知未告知的事項未告知，點交房屋之後五年　　　內，買方知道後的6個月內，都有權請賣方有負責處理。　　　為了避免後續糾紛，所以我才會建議您，是否補貼一些　　　修繕費用給買方，來免除後續的擔保修繕之責。（被告以語音與陳芳萍通話）備註：110年5月16日被告、張家源與告訴人簽訂本案不動產買賣契約。（110年6月28日，他二卷第173頁）陳芳萍：請問：張敏訓是誰，哥哥還是爸爸？被告：怎麼問起這個？（被告以語音撥打給陳芳萍，陳芳萍未接聽）（陳芳萍傳送地政事務所文件之照片）被告：現在可以撥電話給您嗎？（陳芳萍以語音與被告通話）（110年9月14日，他二卷第197至201頁）（陳芳萍以語音與被告通話）陳芳萍：我有轉告哥哥的事故原因是嗆傷，他和家人親友討論　　後，會回覆。被告：（傳送貼圖：好的）陳芳萍：他希望看到官方的書面報告。還在嗎。被告：我得去申請，不知去哪裡申請，我問一下。陳芳萍：打電話到當地轄區的地檢署法律服務單位問問，也可　　以到戶政事務所問問。被告：（傳送貼圖：好的）陳芳萍：因為除戶要提出證明。被告：現在在戶政辦理中。（被告傳送高雄地檢署之張敏訓相驗屍體證明書照片）陳芳萍：用這份去高雄地檢署申請鑑定報告。　細繹上開被告與仲介陳芳萍間之Line對話紀錄，可見陳芳萍於簽約前，在詢問被告關於本案房屋狀況之細節事項後，確有再製作並傳送不動產現況說明書之電子檔供被告確認是否需要修正，被告則回覆以無須修正；陳芳萍在與被告聯繫過程中，亦有提醒若房屋有「凶宅」等問題要明確告知買方；其是在110年6月28日即簽約完成後，突然傳送訊息詢問「張敏訓是何人」；以及被告是在本案不動產點交完成後之110 年9月14日，始傳送張敏訓之相驗屍體證明書照片予陳芳萍，上開各情核與證人陳芳萍前揭證述內容無違，則證人陳芳萍陳稱其在簽約當時不知張敏訓是被告胞兄，直至110年9月間接獲買方反應才知張敏訓因非自然死亡方式死在屋內等語，尚非無據。　㈣又陳芳萍於110年5月9日曾對被告、張家源、告訴人解說本案不動產之各項細節，並製成「成屋不動產說明書」，其中「其他重要事項」第四點明確記載「本建物於產權持有期間無兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」，並由解說人陳芳萍、賣方即被告與張家源、買方即告訴人簽名蓋章等情，有上開「成屋不動產說明書」可參（偵二卷第55 至56頁），亦核與仲介陳芳萍證稱：我有向被告說明並確認本案房屋沒有非自然死亡事故發生等語相符。再者，本案房屋之建物現況確認書之確認項目共有15項，僅在其中第6項「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺或其他非自然死亡之情事」，特別列出「賣方簽名確認」之欄位，單從形式觀之，已足以彰顯此部分為不動產交易之特別重要事項，被告卻仍在該勾選「否」之欄位後親自在該處簽名蓋章，顯是以此刻意隱瞞本案房屋為凶宅之事實。四、按刑法第339條第1項所謂之詐術，並不以欺罔為限，即利用人之錯誤而使其為財物之交付，亦足當之。此所稱詐術行為，不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致被害人陷於錯誤，亦包括在內。若行為人有不法所有之意圖，而故意隱瞞部分事實，致被害人陷於錯誤，行為人則於相關行為過程中伺機牟取財物或不法利益，該消極之隱瞞行為，自屬詐術行為之一種。故具有告知義務，而事實上隱匿不告知，致對方陷於錯誤而交付財物，亦可成立詐欺罪。又非自然死亡因素雖未對房屋造成直接物理性損害或通常效用降低，惟依我國民情，一般民眾對此類房屋仍多存有嫌惡畏懼之心理，以致所謂曾發生非自然死亡情形之「凶宅」在不動產市場上之交易機會、買賣價格，明顯低於周邊相同條件之標的，依一般交易通念，買受人對交易標的房屋是否曾發生凶殺等非自然原因死亡之情事甚為重視，有無上開情事非但影響房屋之交易價格，亦影響買受人之承買意願，為至關重要之交易事項，出賣人就此足以影響買受人承買意願及交易價格之交易重大事項，對有意承買房屋之人，自負有告知義務。被告明知本案不動產曾發生非自然死亡事故而為凶宅，就此一足以影響告訴人承買意願及交易價格之交易重要事項，本負有告知義務，自應將此事項據實完整揭露告知，竟未如實告知仲介陳芳萍及買方告訴人，並在各個明確記載本案房屋非凶宅之文件上親自簽名蓋章，顯屬惡意隱匿不動產買賣交易之重要事項，致告訴人誤信本案房屋確無此影響承買意願及交易價格之凶宅事由存在，陷於錯誤而同意購買本案不動產，且是以一般市價行情購買，並依約交付買賣價金合計900萬元，被告顯具詐欺取財之主觀犯意及客觀行為。五、不採信被告抗辯之其他理由：　㈠被告固辯稱其有將張敏訓死在屋內一事如實告知陳芳萍云云，證人吳宸妍於本院審理亦證稱：因為我認知本案房屋是凶宅，所以簽約當天在買家還沒到場時，我有反應「現況確認書」為何沒有標註是凶宅，陳芳萍說已經出租5年多，承租人沒說有問題，被告也接著說哥哥死後，她自己住在裡面1 年多也沒發生什麼問題，我就沒有再追問。我提出質疑時，陳芳萍當下沒有驚訝反應，所以我認為陳芳萍是知情的等語（本院卷第265至268頁）。然吳宸妍為上開反應時，是直接提出「為何沒有標註房子是凶宅」之疑問，並未明確表達「被告哥哥死在屋內」一事，業據證人吳宸妍證述明確（本院卷第267至268頁），且證人陳芳萍於偵訊、原審審理證稱：簽約前，被告只有說她哥哥有在床上抽煙的習慣導致嗆傷，長期身體不好，常常進出醫院，後來死亡，沒有提到是在屋內死亡或屋內曾失火。是交屋後，買方聽鄰居說是凶宅，我去問被告，問的當天早上被告說是因抽煙、被煙嗆傷，但沒有死在屋子裡，我請被告提出死亡證明，被告當天下午到戶政調閱時才改口說來不及送醫、死在房子裡等語（他一卷第 144至145頁、他二卷第243至244頁、偵二卷第258頁、易卷第114至115頁），則陳芳萍在簽約當時若基於「前居住者張敏訓雖死亡，但非死在屋內，故非屬凶宅」之認知，在吳宸妍提出質疑後仍未標註本案房屋為凶宅，尚難謂有違常情。　㈡又被告於原審雖辯稱：陳芳萍有問鄰居我家有沒有發生事故，我哥哥怎麼死的，我親眼看到陳芳萍問許沈秀蓮云云（易卷第50頁）。然證人即被告鄰居許沈秀蓮於原審證稱：我住 ○○街00號隔壁10幾年了，我不知道這個房子之前出過什麼狀況，我聽說有人過世，但不知道怎麼死的，52號之前有住被告及被告哥哥，但我很少跟被告哥哥互動，我不清楚被告哥哥後來死在裡面的事，這1、2年並沒有仲介或賣屋的人來問過52號的事等語（易卷第186至188頁），顯與被告此部分所辯不符，亦難資為對被告有利之認定。　㈢證人即被告母親張吳美麗於原審112年9月12日審判（第2次作證）雖證稱：陳芳萍要賣和豐街52號、大概100年3、4月間時，有來找我問房子的事，我跟陳芳萍說我撞門進去，張敏訓已經死了，進去時牆壁、衣櫥、床單、整間（房間）都燒到黑黑的，過程我有說給她聽云云（易卷第181至185頁），而陳稱仲介陳芳萍在本件不動產買賣成交之前即知張敏訓死在屋內一事。惟證人張吳美麗於原審112年8月8日審判（第1 次作證）時，乃是證稱：我只稍微有印象陳芳萍問過我高雄房子的事，我沒有跟陳芳萍說我兒子是生病死掉的，我是說我不知道張敏訓怎麼往生，我回去門打不開，鄰居幫我打開，進去就已經死掉了，死亡幾天我也不知道。我不太記得陳芳萍是何時跟我確認張敏訓死亡原因，不知道是賣房之前或之後問我的。我只知道房子最後有賣掉，但不知道何時賣的，房子的事我沒有在管等語（易卷第131至137頁），核其就有無將張敏訓死因告知陳芳萍、何時告知等節，前後所述明顯不一，且第1次作證時對各項細節均稱不清楚，第2次作證時卻能清楚回憶是在110年3、4月間即本案不動產簽約之前就將張敏訓死在屋內一事告知陳芳萍，顯與常理不符，參以張吳美麗為被告母親，二人為至親，難以排除其上開第2次作證所言是為迴護被告之可能性，自難遽以採信。　㈣再者，觀之被告與陳芳萍間之Line對話紀錄，陳芳萍雖曾於簽約前之110年4月25日詢問過「父親和哥哥往生的原因是甚麼？」，後續被告僅以文字訊息回應「父親是因生病在醫院往生」，而未就哥哥即張敏訓往生原因及地點一併以文字訊息回應，而是選擇語音通話方式與陳芳萍對話，然依卷內現存事證，無從判斷其2人當時通話內容，自難資以佐證被告所辯屬實。又被告雖曾於110年9月23日即告訴人提出凶宅之質疑後，傳送「芳萍姐，哥哥10多年前在屋內往生的情形，賣屋前，您問我，我都有詳實告知您，絲毫沒有隱瞞，只是您選擇不告知買方…」之訊息予陳芳萍，然陳芳萍僅回覆稱「面對金錢和利益，能夠維持正直要很大的自我要求」、「你告知父親和哥哥往生，和買方談價過程買方都知道」、「回到初衷」等語，有其2人間Line對話紀錄可參（他二卷第2 13頁），可見陳芳萍並未承認被告所述內容。就此，證人陳芳萍於原審證稱：這個對話是買方於110年9月14日反應是凶宅，本來約好9月23日要碰面，把我們講好的和解條件委託我找買方處理，但被告又反悔說要再思考1、2天，過程中被告請教很多人，包括仲介、律師，他們給被告的訊息是不需要處理這件事，到那之後，被告講的話就已經偏離事實，所以我就不太回應，但被告畢竟是我的委託人，我也希望被告繼續把這件事情處理完畢，所以我沒有用不好的話罵她，只是提醒她不需要為了錢這樣子等語（易卷第117至118頁），以陳芳萍促成本案不動產交易成功後才得知遭被告欺騙、隱瞞本案房屋為凶宅一事，卻又因身為仲介而不欲得罪被告之立場觀之，其回應被告之上開Line文字訊息及其於原審對該等文字訊息之說明，尚與常情無違。況被告傳送該訊息之時間點，是在告訴人已質疑本案房屋是凶宅之爭議發生後，顯然無法憑此認定被告先前確曾據實將張敏訓死在屋內一事告知陳芳萍。　㈤末以，被告雖始終辯稱其起初就有將張敏訓死在屋內一事告知陳芳萍，是陳芳萍表明不用將此事告知買方，因信任陳芳萍的專業，被告才未將此事告知買方云云。惟被告為本案不動產之賣方，對於交易之重要事項本負誠實揭露之義務，縱認陳芳萍在成交前已知悉張敏訓因屋內發生火災而死在屋內，亦即該屋為凶宅，則亦僅屬陳芳萍應否與被告論以共同正犯之範疇。且依我國民情風俗，一般人對於凶宅多半嫌惡，亦屬是否購買之重要考量，縱如被告所辯，是陳芳萍表明不用告知買方，被告亦不因此得以免除誠實告知買方之義務，以被告於當時年滿47歲、具備碩士學歷並有工作經驗之社會閱歷而言，對此情顯難諉為不知。是被告辯稱聽從陳芳萍所言始未告知買方云云，縱然屬實，亦無解於其刻意隱瞞交易重大事項而該當詐欺取財之認定。六、綜上所述，被告所辯各節僅是臨訟卸責之詞，不足採信，辯護人為被告所為抗辯，亦均不足採認。本案事證明確，被告所為上開詐欺取財犯行，足以認定，應予依法論科。　　　參、論罪：　　核被告所為，是犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。肆、上訴論斷之理由：一、原審依上開事證，據以論處被告罪刑，固非無見。惟查：　㈠按量刑之輕重，固屬事實審法院得依職權自由裁量之事項，惟仍應受比例原則及公平原則之限制，否則其判決即非適法。刑事審判旨在實現刑罰權分配的正義，故法院對有罪被告之科刑，應符合罪刑相當之原則，使輕重得宜，罰當其罪，以契合社會之法律感情，此所以刑法第57條明定科刑時應審酌一切情狀，尤應注意該條各款所列事項以為科刑輕重之標準（最高法院93年度台上字第5073號判決意旨參照）。查被告刻意隱瞞本案房屋為凶宅之事實，使告訴人陷於錯誤而同意購買，並支付與一般市價相當、總價高達900萬元之房屋價金（被告取得其中618萬3,750元），案發至今已逾3年，仍未能與告訴人就後續房屋處理問題達成共識（解約返還全部價金，或退還凶宅與一般市價間之差額等），而告訴人為年輕購屋族，在支付高額價金購買本案房屋後，現已無力再換購其他非凶宅之房屋，業據告訴人及告訴代理人陳明在卷（本院卷第217至221、377至378頁），反觀被告取得告訴人給付之房屋價金後，旋持以購入1間成屋（並用以出租）、2 間預售屋，有被告與告訴人胞妹間Line對話紀錄可參（本院卷第241至243頁），足認被告有一定之資產，卻始終不願與告訴人處理本案房屋之後續糾紛，惡性非輕，對告訴人所造成之損害亦屬重大，原審未審酌上情，僅量處被告有期徒刑 6月，尚屬過輕。㈡本案房屋因發生「非自然死亡情事」與一般市價間之差額，原審僅憑房仲陳芳萍於原審之證詞遽認應為市價之7折，並依此計算被告之犯罪所得且諭知沒收追徵，尚乏確切依據，亦有未合。　　㈢從而，被告上訴否認犯罪，雖無理由，惟檢察官上訴主張原審量刑過輕，則有理由，且原判決既有上述可議之處，自應由本院將原判決撤銷改判。二、爰以行為人之責任為基礎，審酌被告以隱匿本案房屋為凶宅之詐欺手段施用詐術，使告訴人陷於錯誤而以總價900萬元之價格購買，所受財產損害甚鉅，至今未賠償告訴人分毫，亦未取得告訴人諒解，犯後態度不佳，實應予非難。並考量被告之犯罪目的、手段與情節、犯罪所生損害程度，及被告於原審自陳碩士畢業之智識程度、目前擔任社區總幹事，月收入約4萬餘元，未婚無子女，須扶養母親等家庭經濟及生活狀況（易卷第217頁），此前無其他前科之素行（見本院卷第353頁之法院前案紀錄表）等一切情狀，量處如主文第2 項所示之刑。　　　伍、沒收：一、本案房屋經原審法院民事庭送請上詣不動產估價師事務所鑑定，經鑑定人員勘查房屋狀況，並參考政策面、經濟面、景氣指標、不動產市場概況等一般因素，及區域描述、近鄰地區土地及建物利用情形、近鄰地區公共設施及交通運輸概況、區域環境內重大公共建設、近鄰地區未來發展趨勢等區域因素，兼含本案房屋坐落土地個別條件、土地法定使用管制及其他管制事項、土地及建物利用情況、建物概況、公共設施便利性、建物與基地及周遭環境適合性分析等個別因素，暨最有效使用本案房屋之方式等綜合分析，再依比較法　　、成本法等計算方式，參酌中華民國不動產估價師公會所發布第九號公報瑕疵不動產污名價值減損估價指引相關內容評估後，認本案房屋因發生「非自然死亡情事」，致其價格減損27.37％等情，有臺灣高雄地方法院113年11月14日雄院國民信112訴1512字第1139021260號函（本院卷第351頁）、上詣不動產估價師事務所113年11月7日不動產估價報告書影本（外放）可參，足認本案房屋因屬凶宅致價值減損27.37％。二、告訴人就本案房屋支付之900萬元價金中，由被告取得其中6 18萬3,750元，業如前述。則被告因本案所取得之犯罪所得應為169萬2,492元（計算式：0000000×27.37％＝0000000），雖未扣案，仍應依刑法第38條之1第1項前段、第3項規定宣告沒收，並於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　　據上論結，應依刑事訴訟法第369條第1項前段、第364條、第299 條第1項前段，判決如主文。本案經檢察官黃嬿如提起公訴，檢察官林敏惠提起上訴，檢察官洪瑞芬到庭執行職務。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　刑事第六庭　　審判長法　官　徐美麗　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊智守　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　毛妍懿以上正本證明與原本無異。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李宜錚附錄本判決論罪科刑法條：【中華民國刑法第339條第1項】意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。

2025-02-12

KSHM-112-上易-408-20250212-1

訴

臺灣新北地方法院

損害賠償

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1729號原告蔡素珠訴訟代理人嚴嘉豪律師複代理人江岳陽律師被告吳鎮岳吳芳綺邱珮妮王茹鉉共同訴訟代理人陳建州律師被告粘安琪訴訟代理人高翌庭被告黃俊琮鼎鉅不動產經紀有限公司上一人法定代理人楊雅雯上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3 款定有明文。本件原告起訴聲明原請求：被告5人(即被告吳鎮岳、吳芳綺、邱珮妮、王茹玄、粘安琪，下逕稱其名)應連帶給付原告新臺幣（下同）307萬544元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於民國11 3年8月27日以民事追加起訴並變更聲明狀追加被告黃俊琮，並變更其聲明為：被告6人（即吳鎮岳、吳芳綺、邱珮妮、王茹玄、粘安琪、黃俊琮）應連帶給付原告307萬544元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第121頁）。再於113年11月1日以民事追加被告暨言詞辯論意旨（續）狀追加被告鼎鉅不動產經紀有限公司 (下稱鼎鉅公司)，並變更其聲明為：被告7人（即吳鎮岳、吳芳綺、邱珮妮、王茹玄、粘安琪、黃俊琮、鼎鉅公司，下合稱被告）應連帶給付原告307萬544元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第165至166頁）。經核上開追加被告及變更聲明部分係基於原告所主張共同侵害其所有新北市○○區○○街00巷0號2樓房地 (下稱系爭不動產，如單指房屋，則稱系爭房屋)財產權之同一基礎事實，命於前開規定，應予准許。二、鼎鉅公司、粘安琪、黃俊琮經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依民事訴訟法第385條規定，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：　一、原告主張：㈠原告於104年間將其所有系不動產借名登記於訴外人邱鈺珊名下。嗣邱鈺珊之女兒即邱珮妮先假借承認原告為系爭不動產之實質所有權人地位，向原告誆稱邱鈺珊不願再擔任系爭不動產之出名人，原告一時無法尋得其他出名人，遂配合邱珮妮與鼎鉅公司之房仲業務員王茹鉉接觸，了解系爭不動產行情。詎邱鈺珊未經原告同意，以顯低於原告認可之交易金額，擅自透過鼎鉅公司、代書黃俊琮與買方粘安琪簽立系爭不動產買賣契約，原告旋於111年11月22日對邱鈺珊提起不動產所有權移轉登記等訴訟，並於111年11月14 日、同年月30日發函通知鼎鉅公司及於111年11月22日、112 年3月2日發函通知黃俊琮，告知系爭不動產為其所有，切勿協助邱鈺珊違法辦理系爭不動產過戶事宜，且粘安琪亦自黃俊琮知悉原告前開告知，詎渠等已明知系爭不動產實為原告所有，仍不顧原告之利益，由黃俊琮辦理系爭不動產所有權移轉登記予粘安琪。㈡嗣邱鈺珊為點交系爭房屋，竟於112年 2月間偕同王茹鉉、黃俊琮、邱珮妮、粘安琪及其他子女即吳鎮岳、吳芳綺破壞系爭房屋門鎖，並以工具強制拆除大門，致使原告被迫離開系爭房屋。㈢被告上開所為，顯係與邱鈺珊共同侵奪原告就系爭不動產之所有權，且鼎鉅公司、王茹芸上開行為亦合於不動產經紀業管理條例第26項規定，黃俊琮上開行為符合地政士第26條第2項規定，爰依民法第184 條、第185條、地政士法第26條第2項、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求被告連帶賠償原告307萬544元等語。其聲明為:被告應連帶給付原告307萬544元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、被告部分：甲、吳鎮岳、吳芳綺、邱珮妮、王茹鉉辯稱：㈠原告從未登記為系爭不動產之所有權人，而邱鈺珊既登記為系爭不動產之所有權人且持有系爭不動產所有權狀，故就權利外觀而言，依不動產登記所揭櫫之公示性、公信性，邱鈺珊將系爭不動產出售並移轉所有權登記予粘安琪之買賣行為及處分行為，應屬適法。㈡原告所提原證3之錄影檔，經勘驗後，依勘驗筆錄內容可知，點交系爭不動產當日並無發生肢體衝突或劇烈抗衡等行動，亦無看到原告所稱破壞門鎖等行為，是渠等主觀上均認系爭不動產為邱鈺珊所有，難認有何侵害原告財產權之行為等語。其聲明為：原告之訴及假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。乙、粘安琪辯稱：㈠其因有購屋需求，遂透過仲介向邱鈺珊購買系爭不動產，姑不論原告與邱鈺珊就系爭房不動產是否存有借名登記法律關係，依民法第759條之1第1項規定，其係基於信賴地政機關就邱鈺珊為系爭不動產所有權之登記外觀，認為邱鈺珊為系爭不動產之所有權人，進而向邱鈺珊購買系爭不動產，自難認有何侵害原告權利。㈡其於112年2月25日經由房仲通知驗屋而進入系爭房屋時，屋內僅存神明桌，其餘傢俱均已不在，而依勘驗筆錄內容可知，其並無原告所稱破壞門鎖或將屋內物品丟棄之行為等語。其聲明為：原告之訴及假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。丙、黃俊琮辯稱：111年11月3日邱鈺珊、粘安琪共同委託其辦理系爭不動產買賣移轉登記相關事宜，因邱鈺珊提出之系爭不動產所有權狀、印鑑證明等文件均為真實，故其依法辦理上開委託事務，自無違誤之處。原告所提本院112年度訴字第1 50號民事判決（下稱系爭判決）係系爭不動產過戶完成後1 年多始作成，且系爭判決尚未確定，自難以系爭判決反推其在辦理系爭不動產過戶時，有何故意或過失可言，且其於點交系爭不動產當日並未至現場等語。其聲明為：原告之訴及假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。丁、鼎鉅公司辯稱：其受託辦理系爭不動產出售，係依據邱鈺珊提供真正之所有權狀及不動產相關登記辦理，並無違反不動產經紀業管理條例。其雖有收到原告委請律師寄發之律師函，然因原告未能提出足以證明系爭不動產為其借名登記邱鈺珊名下之相關證據，而原告同時亦有委請律師發函至地政機關，阻止系爭不動產之所有權移轉登記，惟經地政機關審查後仍認原告之主張並無理由而准予登記，足徵其辦理系爭不動產出售委託案件並無故意或過失情形等語。其聲明為：原告之訴及假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院48年度台上字第887號判決意旨參照)。復按侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100 年度台上字第328 號民事判決要旨參照）　㈡查，原告主張邱鈺珊透過房屋經紀業者鼎鉅公司、房仲業務王茹玄、代書黃俊琮將系爭不動產出賣予粘安琪，嗣邱鈺珊於112年2月下旬偕同吳鎮岳、吳芳綺、王茹鉉、粘安琪至系爭房屋進行點交事宜，其後系爭不動產所有權並於112年3月 16日以買賣為原因移轉至粘安琪名下等事實，業據原告提出系爭不動產之土地及建物登記公務謄本、系爭不動產買賣契約書影本、邱鈺珊、吳鎮岳、吳芳綺、王茹鉉、粘安琪等人進入系爭房屋之錄影光碟及截圖等件為證(見本院卷第75至7 7頁、第83至93頁、第177至191頁)，復為被告所不爭，是此部分事實堪以認定。惟原告主張被告明知系爭不動產實為原告僅借名登記予邱鈺珊，竟執意辦理系爭不動產買賣過戶等事宜，並將原告強行驅離系爭房屋後點交系爭房屋，顯係與邱鈺珊共同侵奪原告就系爭不動產之所有權乙情，已為被告所否認，依上開說明，原告自應就其主張被告成立共同侵權行為之事實負舉證責任。　㈢原告就其上開主張，固提出系爭判決及111年11月14日、同年月30日、112年3月2日、111年12月22日律師函文影本為證( 見本院卷第15至23頁、第209至214頁、第217至第222頁)。惟參諸系爭判決之當事人均非本件之被告，且該判決作成日為113年2月27日，已距系爭不動產點交、過戶與粘安琪之日 (分別為112年2月25日、112年3月16日)有近1年之久，故難僅以本院嗣後作成之系爭判決內容，遽認被告於點交、過戶系爭不動產時均明知系爭不動產為原告所有，卻仍執意辦理點交、過戶事宜。再按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；依土地法所為之登記，有絕對效力，民法第758條第1項及土地法第43條分別定有明文，是以，我國不動產物權變動採登記公示公信原則，前開規定均在維護善意第三人對於土地登記之信賴，貫徹土地登記之效力，因此，土地及建物登記簿上有關所有權人、抵押權人、登記原因等記載，除有特殊法定情形，即應認定為與真實狀況（包括：權利歸屬、權利變動原因等）相符。觀諸原告分別於111年11月14日、同年月30日委請律師發函通知鼎鉅公司及於111年11月22日、112年3月2日發函通知黃俊琮之函文內容可知，原告僅向鼎鉅公司、黃俊琮表示：「系爭不動產為本人於94年出資購買，104年借名登記於邱鈺珊名下。並自94年至今均由本人自住使用。惟，登記名義人邱鈺珊違反本人意思，出售系爭不動產…」(見本院卷第209 至222頁)等語，而依新北市新莊地政事務所(下稱新莊地政事務所)於112年3月7日函覆原告委請律師發函之內容可知，新莊地政事務所就系爭不動產移轉登記原告聲明異議一事，已請原告於文到5日內提供其與邱鈺珊於104年就系爭不動產之借名登記契約、原告於94年向原所有權人購買系爭不動產之買賣契約、買受系爭不動產之金錢給付證明等文件以供審查，原告卻未能遵期提出相關證明，故新莊地政事務所遂於 112年3月16日函覆原告委任律師將續依規定審理系爭不動產買賣登記案，有新莊地政事務所函文影本在卷可稽(見本院卷第247至251頁)，足徵原告於發律師函予鼎鉅公司、黃俊琮、新莊地政事務所時，均未檢附相關證據證明其所主張系爭不動產為實際係其所有，僅借名登記在邱鈺珊名下之事實，自難以原告曾發律師函告知鼎鉅公司、黃俊琮，遽認原告上開主張為真實。此外，原告未能再提出其他事證證明，自難為有利原告主張之認定。準此，原告主張被告有與邱鈺珊共同侵奪原告就系爭不動產財產權之侵權行為云云，委無足採。　㈣原告雖另主張鼎鉅公司、王茹芸上開行為亦合於不動產經紀業管理條例第26項規定，黃俊琮上開行為亦符合地政士法第 26條第2項規定云云，惟不動產經紀業管理條例第26條第2項之請求權主體為經紀業或經紀人員所執行仲介或代銷業務之交易當事人，原告既非系爭不動產買賣之交易當事人，自無依不動產經紀業管理條例第26條第2項為請求之餘地。又原告所提事證無法證明黃俊琮受託辦理系爭不動產移轉登記業務時，有何不正當行為或違反業務上應盡業務之情事，其徒以曾發律師函告知黃俊琮關於系爭不動產真正歸屬，黃俊琮卻未暫緩辦理系爭不動產過戶事宜為由，遽指黃俊琮違反地政士法第26條第1項規定云云，實非有據。四、從而，原告依民法第184條、第185條、地政士法第26條第2 項、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求被告連帶給付其307萬544元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核於判決之結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉馥瑄

2025-02-07

PCDV-113-訴-1729-20250207-1

重訴

臺灣彰化地方法院

所有權移轉登記等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度重訴字第166號原告明家建設股份有限公司法定代理人劉宗溢訴訟代理人柯瑞源律師被告郭景棠郭鈞富許書榮共同訴訟代理人李偉廷律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國113年12 月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　　按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。查原告原起訴聲明為：㈠被告郭景棠（下稱姓名）應將坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號土地權利範圍全部、彰化縣○○鄉○○段00地號土地權利範圍43200分之1324、彰化縣○○鄉○○段000○號建物權利範圍全部（門牌號碼：彰化縣○○ 鄉○○村○○路0段00000號，分稱55-25地號土地、55地號土地，與建物合稱109-7號房地）之所有權移轉登記予原告。㈡被告郭鈞富（下稱姓名）應將坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號土地權利範圍全部（下稱55-27地號土地）、55地號土地、彰化縣○○鄉○○段000○號建物權利範圍全部（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○村○○路0段00000號）（上開土地、建物合稱109-8 號房地）之所有權移轉登記予原告。㈢被告許書榮（下稱姓名）應將坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號土地權利範圍全部（下稱55-28地號土地）、55地號土地、彰化縣○○鄉○○段000 ○號建物權利範圍全部（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○村○○路0段 00000號）（上開土地、建物合稱109-9號房地）之所有權移轉登記予原告。㈣郭景棠應給付原告新臺幣（下同）140萬70 00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。㈤郭鈞富應給付原告140萬7000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈥許書榮應給付原告140萬7000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％五計算之利息。㈦訴之聲明第4 至6項原告願供擔保，請准宣告假執行。（見本院卷第12-13 頁）。嗣於民國113年12月24日言詞辯論期日以言詞撤回訴之聲明第㈣至第㈦項之請求（見本院卷第451-452頁、第478頁），經被告當庭同意（見本院卷第454頁），已生撤回效果，先予敘明。貳、實體部分：一、原告起訴主張略以：　㈠原告於彰化縣福興鄉大崙村彰鹿路4段興建「明家美麗國」建案共4戶房屋，除其中乙戶出售予訴外人張東閔外，已於111 年3月31日分別與郭景棠、郭鈞富、許書榮各就109-7號房地、109-8號房地、109-9號房地（合稱系爭3筆房地）簽訂不動產買賣契約（上開3份不動產買賣契約合稱系爭買賣契約），約定總價款均為938萬元，原告並於111年6月28日依系爭買賣契約將109-7號房地、109-8號房地分別移轉登記予郭景棠、郭鈞富，及於111年6月27日依系爭買賣契約將109-9 號房地移轉登記予許書榮。　㈡原告於111年6月17日向台灣電力股份有限公司彰化區營業處（下稱台電公司）申請電力，並經台電公司於112年4月12日以彰化字第1128041302號函（下稱1302號函）通知被告配合辦理於55-25、55-27、55-28地號土地（下稱55-25地號等3 筆土地）設立電桿、變電箱，台電公司1302號函於同年月13 日送達被告，被告拒絕配合台電公司於系爭3筆房地前設置電桿，顯然未盡協力義務，致系爭3筆房地未能連接電力使用，被告既已拒絕辦理配合辦理，原告無須催告，且得類推適用民法第101條第1項規定，認其所提出系爭3筆房地已合於點交階段。則原告已於113年5月31日分別以彰化中央路郵局149、150、151號存證信函（下合稱第一次催告函）催告被告應於同年6月17日至原告辦理點交事宜，經被告於同年月11日分別以彰化中央路路郵局160、161、162號存證信函（下合稱第一次回覆函）藉詞推託；原告再於同年月18日分別以彰化中央路郵局172、173、174號存證信函（下合稱第二次催告函）催告被告應於同年7月1日至原告辦理點交事宜，經被告於同年6月27日分別以彰化光復路郵局210、211、2 12號存證信函（下合稱第二次回覆函）藉詞推託，並於同年 7月1日到場表示拒絕點交；原告復於同年7月5日分別以彰化中央路郵局191、192、193號存證信函（下合稱第三次催告函）催告被告應於同年月17日至原告公司辦理點交事宜，被告亦於同年月15日分別以彰化光復路郵局222、223、224號存證信函（下合稱第三次回覆函）藉詞推託，顯然違反系爭買賣契約第7條第1項、民法第345條規定之點交、受領標的物及結算、給付價金義務。被告既已違反上開契約義務，且經催告均未履行，原告遂於113年7月22日分別以彰化中央路郵局209、210、211號存證信函（下合稱系爭解除契約函）通知被告依系爭買賣契約第8條第2項、民法第254條規定解除系爭買賣契約，上開解除契約函分別經郭景棠、郭鈞富於 113年7月30日收受，經許書榮於113年7月23日收受，系爭買賣契約已經原告合法解除，被告即應分別將系爭3筆房地返還原告。爰依民法第259條、第179條規定、系爭買賣契約第 8條第2項約定，提起本件訴訟；並請求法院擇一為原告有利之判決。並聲明：如上所述。二、被告抗辯略以：原告所提出之系爭3筆房地均未連接新設水管、電力，不符合系爭買賣契約之約定內容；又依系爭買賣契約約定內容，被告亦無配合台電公司於55-25地號等3筆土地設置電桿、變電箱之義務，則原告提出系爭3筆房地並未連接電力，其提出給付未符合債之本旨，被告自得拒絕點交，且無負有結算價金之義務，是原告解除系爭買賣契約，實無理由等語。並聲明：如主文第1項所示。三、兩造不爭執事項：　㈠原告於111年3月31日分別與被告簽訂系爭買賣契約，分別約定郭景棠向原告購買109-7號房地；郭鈞富向原告購買109-8 號房地；許書榮向原告購買109-9號房地，買賣價金皆為938 萬元。　㈡除郭景棠、郭鈞富部分價金先代償建築融資貸款外，郭景棠、郭鈞富之其餘價金及許書榮之全數價金均已依系爭買賣契約約定匯入履約保證信託專戶，因被告均未於「不動產點交暨價金信託履約保證結案單(買方) 」（下稱結案單）簽署，故履約保證信託專戶內之價金尚未撥款予原告。　㈢許書榮於111年6月27日登記取得109-9號房地所有權；郭景棠、郭鈞富於111年6月28日分別登記取得109-7號、109-8號房地所有權。　㈣兩造於系爭買賣契約第1條約定原告至遲應於111年7月28日前完成交屋。　㈤原告於113年5月31日以第一次催告函催告被告於113年6月17 日至明家公司辦理點交事宜並配合簽立履約保證結案單，經被告分別於113年6月11日前某時收受上開存證信函。被告並於113年6月11日以第一次回覆函回覆以：如系爭3筆房地仍處於無法供電且存有瑕疵，其將依約拒絕辦理點交，並允諾於上開期日至系爭房地現場會同點交，經原告收受上開存證信函。　㈥原告於113年6月18日以第二次催告函催告被告於113年7月1日下午2時至系爭3筆房地辦理不動產點交事宜，並配合簽立結案單結案撥款，經被告郭景棠、郭鈞富於113年6月24日收受，被告許書榮於113年6月20日收受。被告並於113年6月27日第二次回覆函回覆以如系爭3筆房地仍處於無法供電且存有瑕疵，其得依約得拒絕辦理點交，並允諾於上開期日至系爭 3筆房地現場會同點交，經原告收受上開存證信函。　㈦原告於113年7月5日以第三次催告函催告被告於同年月17日下午2時在明家公司、系爭3筆房地辦理不動產點交事宜，並配合簽立結案單，經郭景棠、郭鈞富於同年月月11日收受，許書榮於同年月8日收受。被告並於同年月15日以第三次回覆函回覆以：如系爭房地仍處於無法供電且存有瑕疵，其得依約拒絕辦理點交，並允諾於上開期日至系爭3筆房地現場會同點交，經原告收受上開存證信函。　㈧原告於113年7月22日以系爭解除契約函通知被告依系爭買賣契約第8條第2項、民法第254條規定解除契約，經郭景棠、郭鈞富於同年月30日收受，許書榮於同年月23日收受。被告並於同年月26日分別以彰化中央路郵局0222、0223、0224號存證信函（下合稱第四次回覆函）回覆以：系爭房地地仍處於無電力可供居住而未達可點交狀態，原告解約並無理由，經原告收受上開存證信函。　㈨系爭3筆房地均無設置外電管路供連接電力使用，且均尚未點交被告。　㈩台電公司曾以1302號函通知兩造、張東閔盡速達成設置協議，上開函文經被告於同年月13日收受。　被告不同意台電公司於系爭3筆房地前即55-25地號等3筆土地設置電桿。四、本件爭點：　㈠原告主張其得於113年7月22日依系爭契約第8條第2項、民法第254條規定，以系爭解除契約函合法解除系爭買賣契約，有無理由？　㈡原告主張其得依民法第259條、第179條、系爭契約第8條第2 項規定，請求被告分別將系爭3筆房地移轉登記予其，有無理由？五、本院之判斷：　㈠上開不爭執事項㈠至為兩造所不爭執（見本院卷第455-457頁），並有系爭買賣契約、系爭3筆房地之土地、建物登記謄本、第一、二、三次催告函、第一、二、三、四次回覆函、系爭解除契約函、上開函件回執、台電公司1302號函、彰化縣鹿港地政事務所113年10月28日鹿地一字第1130005746號函暨登記資料可參，首堪認為真實。　㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文，當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，倘債務人以不正當行為阻止該事實之發生，類推適用民法第101第1項規定，應視為清償期已屆至（最高法院 87年度上字第1205號判決參照）。可認除須有故意促其條件不成就之行為外，尚須該行為為不正當，始得類推適用上開規定。再所謂協力義務，解釋上係如契約非有締約一方之協力，難以達成契約目的，故基於誠信原則，在契約條文未明定之情形下，課予締約一方之義務而言。原告主張被告違反協力義務即於系爭3筆房地前設置電桿、變電箱及系爭買賣契約第7條第1項約定、民法第345條規定之點交、受領買賣標的物及結算、給付價金義務，其得合法解除系爭買賣契約，經被告以前詞否認，依前開說明，原告即應就其主張事實舉舉證責任。　㈢經查：　⒈兩造間存有系爭買賣契約，於系爭買賣契約第7條第5項、第1 5條分別約定「買賣標的包含房屋及其室內（外）之定著物、門窗、廚房、衛浴、防盜、逃生、水、電、照明等設備（不含藝術燈飾）及公共設施等物品，在點交房地前賣方應保持或恢復正常使用，不得任意取卸、變更或破壞，否則應由賣方負責回復原狀。」、「買賣價金包含房地之室內外定著物、門窗、廚房、衛浴設備及公共設施等，買賣雙方同意依照房地之定著物點交，…」等語，有系爭買賣契約在卷可參（見本院卷第37-38頁、第49-50頁、第61-62頁），可見兩造約明買賣標的包含系爭3筆房地室內外之照明設備，且原告應確保交屋時此等設備得正常使用。堪認原告所提出系爭 3筆房地應能連接電力使用，方符合系爭買賣契約所約定之可點交階段。　⒉原告固以被告未盡其協力義務即配合台電公司於55-25地號等 3筆土地前設置電桿、變電箱，主張其能類推適用民法第101 條第1項規定，視為原告提出系爭3筆房地已合於契約約定，且能合法解除系爭買賣契約等等。然原告原為55-25地號等3 筆土地之所有權人，嗣111年6月27、28日方將55-25地號土地分別移轉予被告，有55-25地號等3筆土地登記謄本可參；又原告前於111年6月14日向台電公司申請電力線路設置，原規劃將電桿設置於55地號土地東側、鄰近同段53地號土地位置，因55地號土地之部分共有人反對設置，台電公司先於11 2年2月2日通知原告於112年2月28日前協調後再續辦，再於1 12年4月13日通知兩造得擇於系爭3筆房地之騎樓柱前方設置電桿、變壓器以供電力，並提供5項選擇方案（即電桿、變壓器設置位置），供兩造協調設置，然因無法取得共識，台電公司最終通知需嗣判決結果方能配合辦理等節，亦有台電公司繳費憑證、台電公司113年12月5日彰化字第1131256267 號函、111年10月25日彰化字第1118132787號函、申請案件需請改善事項通知單、台電公司1302號函可參（見本院卷第 73頁、第405-409頁、第421-423頁、第425頁、第427頁）。本院審酌原告為建設股份有限公司，本以規劃、興建、出售房屋為業，其就系爭3筆房地應連接電力後，方合於系爭買賣契約第7條第5項、第15條所約定之點交階段，必然知悉；原告於規劃、建築系爭3筆房地時，應早就房地連接電力方式妥為規劃，並基此規劃建築圖面並取得建築執照，再於取得使用執照後連接電力使用；如其初始即有意於55-25地號等3筆土地前設置電桿、變電箱供系爭3筆房地連接電力，亦能於系爭3筆房地登記於被告前妥為規劃、設置，以使系爭房3筆房地合於點交狀態。顯見本件係因原告原先規劃之電桿設置位置遭55地號土地之部分共有人反對，致原告未能使系爭3筆房地連接電力使用，方改以將電桿、變電箱設置於5 5-25地號等3筆土地作為連接電力方法。則使系爭3筆房地連接電力使用，為原告依系爭買賣契約所應負擔義務，而電桿、變電箱本屬嫌惡設施，一般人均不喜設置於住宅前方，亦為社會所常見；基於此情，被告欲將上開電桿設置於私設道路即55地號土地上，前於112年間訴請55地號土地之共有人確認其等具有管線私設權限，惟因當事人不適格，遭本院以 112年度訴字第439號裁定駁回，被告遂於113年間再提起確認管線通行權存在訴訟，經本院以113年度補字第709號裁定命補正，有本院112年度訴字第439號裁定、113年度補字第7 09號裁定可參（見本院卷第355-363頁、第379-380頁）。堪認被告為使系爭3筆房地能連接電力使用，已提起訴訟盡力促使完成，自不能以被告未直接同意將電桿、變電箱設置於系爭3筆房地之騎樓柱前方，即認其等未盡協力義務。故原告據此主張被告未盡協力義務，已陷於給付遲延，暨其得類推適用民法第101條第1項規定，視為其提出系爭3筆房地已合於契約約定之點交階段等等，並非可採。原告另舉證使用執照、本院112年度訴字第428號判決（下稱前案判決）欲佐證其至遲於113年5月31日提出合於契約約定之買賣標的物，惟參以使用執照僅為彰化縣福興鄉公所判定系爭3筆建物已依圖說建築完成，而依原告申請發給，與系爭3筆房地是否已達系爭買賣契約所約定之可點交階段，顯屬二事；前案判決則係關於被告訴請原告給付違約金所為認定，上開判決已經兩造提起上訴而未確定，本院、兩造即不受前案判決理由之拘束。是原告所舉上開2項證據，亦不足使本院認定原告所提出之系爭3筆房地已合於系爭買賣契約所約定之可點交狀態。　⒊則被告已盡協力義務即盡力促使系爭3筆房地連接電力使用，系爭3筆房地迄今未能連接電力使用，未達兩造於系爭買賣契約約定之可點交階段，已經本院認定如上，被告就系爭買賣契約即無陷於給付遲延情形。縱原告前曾以第一、二、三次催告函分別催告被告點交，經被告收受，並拒絕點交、結算價金等，因被告並無陷於給付遲延情形，原告無從依民法第254條、系爭買賣契約第8條第2項約定，以系爭解除契約函合法解除系爭買賣契約；系爭買賣契約未經合法解除，原告依民法第259條、第179條規定、系爭買賣契約8條第2項約定，請求被告分別將系爭3筆房地移轉登記予其，自無依據。　六、綜上所述，原告依民法第259條、第179條、系爭買賣契約第 8條第2項約定，訴請被告分別將系爭3筆房地移轉登記如訴之聲明所示，即無理由，應予駁回。　　七、按當事人聲明之證據，法院應為調查，但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條定有明文。原告請求向台電公司函詢僅需系爭3筆房地同意即可架設電桿，及向台灣自來水股份有限公司溪湖營運所查詢系爭3筆房地水管有無接通乙事（見本院卷第481-482頁），惟55-25 地號等3筆土地得設置電桿、變電箱以供系爭3筆房地電力使用乙節，已有台電公司1302號函可參；系爭3筆房地有連接水管可供水源使用，亦為被告所不爭執（見本院卷第427-43 7頁、第458頁），上開證據調查即無必要。另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據，核與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　劉玉媛以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　康綠株

2025-01-22

CHDV-113-重訴-166-20250122-1

上

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第962號上訴人李麗美訴訟代理人簡錫江被上訴人鍾定燁訴訟代理人林國漳律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年3月 7日臺灣宜蘭地方法院112年度重訴字第16號第一審判決提起上訴，本院於113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地(下稱系爭土地)及其上門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0段0巷00號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭不動產）原為伊所有，經臺灣宜蘭地方法院(下稱執行法院)以109年度司執字第9880號強制執行事件(下稱系爭執行事件)予以拍賣，由被上訴人拍定，於民國111年5月2日執行法院人員會同兩造現場履勘時，被上訴人同意伊可將附表編號1至44物品帶走(下稱系爭協議)，伊於翌日將上開物品以新臺幣（下同）2,000萬元出售予訴外人陳錫卿。然系爭不動產於111年6月15日點交(下稱點交期日)後，伊擇期前往搬遷時發現上開物品不見蹤跡，伊僅搬走發電機，被上訴人已違反系爭協議。且伊所有如附表編號45、47、48貴重物品(下稱系爭貴重物品)遺失等情，爰依債務不履行法律關係及民法第184條第1項前段規定，求為命被上訴人給付489萬6,200元本息之判決（原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服提起上訴，上訴人逾上開請求部分，經原審判決敗訴後，未聲明不服，非本院審理範圍，不予贅述）。並上訴聲明：㈠原判決駁回後開第二項部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人489萬6,200元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被上訴人則以：伊未與上訴人達成系爭協議，未同意上訴人搬離附表編號1至44物品，附表編號1至20景觀樹(下稱系爭樹木)附著於系爭土地上，自為執行法院拍賣效力所及，已點交予伊自屬伊所有。上訴人於點交期日後之111年6月24日、8月11日及26日均有至系爭不動產搬遷物品，伊不知悉是否有附表編號21-1以下之物品存在，亦未將之丟棄等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。三、系爭不動產原為上訴人所有，經執行法院拍賣，由被上訴人拍定，執行法院於111年5月2日會同兩造現場履勘系爭不動產，及於111年6月15日辦理系爭不動產點交之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第121頁），堪信為真實。四、上訴人主張兩造已達成系爭協議，然伊所有如附表編號1至4 4物品均已不見蹤跡，被上訴人並遺失系爭貴重物品(與附表編號1至44物品合稱系爭物品)等語，惟為被上訴人所否認。經查：　㈠兩造未達成系爭協議，上訴人依債務不履行法律關係請求被上訴人賠償其損害，為無理由：　⒈按契約之成立，須有要約與承諾二者意思表示一致之事實始足當之，若無此事實，即契約尚未合法成立，自不發生契約之效力(最高法院88年度台上字第661號判決參照)。　⒉系爭執行事件於111年5月2日由司法事務官會同兩造履勘系爭不動產等情，有執行筆錄(見原審卷一第23頁至第31頁)可參。稽之上開執行筆錄，可知當日司法事務官指揮執行地政人員確認系爭不動產範圍後，即就其內物品上訴人得否拆除、搬離乙節逐一請兩造陳述意見，被上訴人之代理人對於司法事務官詢問：對於債務人主張前院及房屋四周造景、樹木、涼亭要拆除、搬走；涼亭內之石桌1張、大理石沙發5張、圓凳6張；後院園藝造景、樹木、石頭要搬走，有何意見等語，雖回答：同意債務人將植物、石頭造景移除，但要將土地移平；同意債務人將涼亭內大理石桌椅、沙發搬走，但不可破壞地板；嗣又稱同意搬走可移動部分等語(見原審卷一第2 3頁、第25頁、第27頁)而植物係種植在土地，尚難認可隨時移動(詳後述)，則被上訴人就同一物品項目，有前後回答不完全相同之情形，且司法事務官在111年5月2日執行筆錄上批示「候5/10債務人有無自動搬遷」，則被上訴人同意搬遷之期限是否指在該日期之前，亦有不明，尚難認兩造有訂定系爭協議之法效意思。再參酌上訴人以景觀樹、涼亭、門、窗、燈座、冷氣機、監視器、樓梯、地板、柚木裝潢、免治馬桶、地磚、圍牆、柚木櫥櫃之門蓋板及內分隔板、遮陽布、發電機等物均非執行效力所及，伊得將之拆除、搬離為由，聲明異議，經司法事務官裁定駁回等情，有原法院111年5 月25日109年度司執字第9880號裁定(下稱系爭裁定，見本院卷第69頁至第79頁)可參，且依執行期日被上訴人所造具之遺留物清冊(見原審卷一第321頁至第339頁)所示，其上並未記載樹木等，可見被上訴人於斯時並不認為系爭樹木係上訴人可搬離之物，應認被上訴人代理人於111年5月2日履勘期日所為之陳述，係回覆司法事務官所為詢問，尚難以被上訴人代理人就司法事務官詢問事項回答同意與否，即認兩造就該事項達成協議。上訴人主張兩造已於111年5月2日履勘期日達成系爭協議，被上訴人未履行，應負債務不履行賠償責任云云，尚非可採。　㈡被上訴人無故意過失不法侵害上訴人就系爭物品之所有權：　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第184條第1項定有明文。又依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。上訴人主張被上訴人過失不法侵害其就系爭物品之所有權，然為被上訴人所否認，上訴人自應就此負舉證責任。　⒉關於系爭樹木部分：　　按物之構成部分，除有如民法第799條之特別規定外，不得單獨為物權之標的物；又未與土地分離之樹木為土地之構成部分，即為土地之一部分，亦非得單獨為物權之標的（司法院院字第1988號解釋要旨㈠、最高法院29年上字第1678號判例要旨參照）。被上訴人抗辯系爭樹木均種植於系爭土地等語，有系爭裁定(見本院卷第75頁)及照片(見原審卷二第55 頁至第67頁)為證，核與證人簡錫江證稱：當時未帶走系爭樹木是因為樹木有季節性，要等斷根才能帶走等語(見原審卷一第167頁)相符，足見系爭樹木均未與系爭土地分離，而屬系爭土地之一部分，非得單獨為物權之標的，系爭土地既由被上訴人取得所有權，系爭樹木自歸屬被上訴人。上訴人復不能證明被上訴人負有使上訴人砍伐系爭樹木之債務，其主張被上訴人故意過失不法侵害系爭樹木之所有權云云，當非可採。　⒊關於附表編號21-1至21-6盆栽(下稱系爭盆栽)及系爭貴重物品部分：　　⑴查系爭執行事件於111年6月15日由司法事務官會同兩造及警員到場強制點交系爭不動產，司法事務官諭示就遺留物造冊。觀之該造冊內容(見原審卷一第323頁至第339頁)，均無上訴人所指系爭盆栽及系爭貴重物品，是已難認於點交期日時各該物品仍遺留在系爭不動產內。參以證人吳季芳證稱：伊受被上訴人委任為系爭執行事件之代理人，點交期日係由伊代理被上訴人到場執行，當日就按照點交流程，有整個現場巡視過，抽屜也打開檢視，現場伊有拍照，是和法院執行人員一起做的，已呈給執行法院，當天點交程序有好幾個小時，執行法院有給上訴人及其配偶很久的整理時間，後來警察就將上訴人架出來，警察問上訴人有無貴重物品，上訴人回答沒有貴重物品，只有1個小皮包，警察有陪同上訴人進屋拿小皮包出來等語(見原審卷一第160頁至第161頁、第165頁)；證人吳卉銘證稱：點交期日伊有在場，執行法院人員有就屋內物品全部巡視過一遍，將可能收藏有價值動產之抽屜打開檢視，遺留物清冊是書記官、執達員寫的，當天沒有人說屋內有鑽石、高級珠寶遺失等語(見原審卷一第163頁、第164頁)，亦難認點交期日系爭不動產內有系爭貴重物品及盆栽存在。　　⑵再查，證人簡錫江雖於原審證稱：點交期日司法事務官都沒有給伊等時間拿東西，上訴人是被警察拖出來，伊被3 、4個警察架出來等語(見原審卷第168頁)，然證人吳季芳、吳卉銘僅係受被上訴人委任處理系爭執行事件，與上訴人並無嫌隙宿怨，當無故為不利於上訴人證詞之必要，而證人簡錫江則係上訴人之配偶(見本院卷第175頁)，其於當日手拿2瓶農藥爬至屋頂要自殺，持續抗爭3、4小時之久等情，有點交期日執行筆錄(見原審卷一第81頁)為憑，足認簡錫江當日情緒激憤，不能排除其有認知或記憶錯誤之可能；又於點交期日，司法事務官已給予簡錫江取走物品之時間，且現場所遺留保險箱僅簡錫江始能打開，於11 1年8月11日執行法院會同警員，由簡錫江親自開啟，其內並無系爭貴重物品，亦有111年8月11日執行筆錄(見原審卷一第135頁、第137頁)可稽。況且執行法院於111年5月1 1日即通知兩造於同年6月15日執行點交，上訴人5月16日收受等情，有該執行命令及送達證書為證(見執行卷四第1 01頁、第104頁)。倘上訴人確有系爭貴重物品，衡情自應就屋內有價值、易攜帶之物品先行搬離。上訴人稱其未收拾系爭貴重物品，並於點交後遺失，不合常情，尚難採信。上訴人此部分主張，尚屬無據，自不可採。　⒋關於附表編號22至44物品部分：　　上訴人雖主張被上訴人不法侵害其附表編號22至44物品所有權云云，然被上訴人已否認有丟棄各該物品(見本院卷第179 頁)。況上訴人於111年6月24日在遺留物清冊上簽收之搬離物品(見原審卷一第323頁至第337頁)，固未包括附表編號22 至44物品，惟執行法院已於111年7月11日發函通知上訴人於文到10日內取回遺留於系爭不動產之物品，逾期未領取即拍賣該物品或為其他適當處置，並於同年月13日送達兩造等情，有執行法院111年7月11日宜院深109司執辛字第9880號通知及送達證書(見執行卷四第290頁、第296頁、第297頁)可稽。嗣上訴人於111年6月24日後之8月11日、8月26日至系爭不動產內搬遷物品等情，為上訴人陳明在卷(見本院卷第177 頁)，證人簡錫江亦證稱：伊於111年8月間約搬了30幾車離開等語(見原審卷一第167頁)，自不能排除上訴人已將各該物品搬離；再參以被上訴人於111年11月12日發訊息與上訴人之配偶簡錫江：「簡先生你要留的甕子，一直沒來拿我也沒有保管責任...下星期再不來拿，我們就清除掉了」、「還有發電機，你們下星期三前不處理，都由我們處理了」；簡錫江則於同年月14日回訊息表示：「鍾先生明天（星期二 )下午1:30~2:00我們會去搬東西」，亦有簡訊對話（見原審卷一第71頁）可參，故被上訴人僅通知有甕子、發電機未搬移，倘上訴人尚有物品遺留於系爭不動產，衡情簡錫江自應在對話中詢問其他物品之流向或質疑為何僅剩發電機及甕子，然均未見上訴人有此反應，尚難認上訴人未取回附表編號 22至44物品。　⒌基此，上訴人未舉證證明被上訴人有不法侵害系爭樹木、盆栽、附表編號22至44號物品及系爭貴重物品所有權，是其依民法第184條第1項前段規定請求被上訴人賠償其損害，尚屬無據。五、綜上所述，上訴人依債務不履行及侵權行為之法律關係，請求被上訴人給付489萬6,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，非屬正當，不應准許。從而，原審關此部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　 15　　日　　　　　　　　　民事第十八庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃書苑　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林政佑　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林尚諭正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林宗勳

2025-01-15

TPHV-113-上-962-20250115-1

補

臺灣臺中地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事裁定 114年度補字第215號原告祥正電機股份有限公司法定代理人陳麗雲被告粘巧芸郭品尹陳梅齡林金賜一、上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1 第1項、第2項前段、第77條之2第1項前段、第2項分別有明文。至起訴後所生之孳息、損害賠償、違約金或費用者，因於起訴時尚無從確定其數額，不予併算（民事訴訟法第77條之2第2項修法理由參照）。二、查：原告本件主張被告未依兩造間不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）之約定，將坐落臺中市○○區鎮○段00地號土地（面積：317.76平方公尺，權利範圍：全部），及其上門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號房屋（面積；75.92平方公尺，權利範圍：全部，下合稱系爭不動產）點交予原告，依民法第348條第1項規定、系爭買賣契約書第16條第10項約定，請求被告應將系爭不動產點交及騰空遷讓返還原告，並給付違約金新臺幣（下同）1,894,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，暨被告自民國114 年1月1日起至騰空返還系爭不動產之日止，按日給付原告15 ,400元計算之違約金。揆諸前揭規定，訴訟標的價額之核定，應以系爭不動產於起訴時之交易價額合併計算起訴前之附帶請求違約金數額為準，而依原告所提系爭買賣契約書所載，系爭不動產之買賣總價金為7700萬元，自應以此計算系爭不動產之價額。是本件訴訟標的價額核定為79,032,800元（計算式：7700萬元+1,894,200元+按日計算至起訴前1日即11 4年1月9日之違約金138,600元【9日×15,400元＝138,600元】＝79,032,800元），應徵第一審裁判費726,052元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達 5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 1 月 15 日民事第六庭法官蔡汎沂本裁定關於訴訟標的價額核定部分得抗告，如不服該部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元；其餘命補繳裁判費部分不得抗告。中華民國 114 年 1 月 16 日書記官陳宇萱

2025-01-15

TCDV-114-補-215-20250115-1

訴

臺灣彰化地方法院

返還不當得利

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第1064號原告洪慧珍訴訟代理人楊啓志律師林鼎越律師被告呂易諭訴訟代理人曾琬鈴律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國113年12月17 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣231萬5,000元，及其中新臺幣135萬5 ,000元自民國111年10月31日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之70，餘由原告負擔。四、本判決於原告以新臺幣77萬2,000元為被告供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣231萬5,000元為原告供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、原告主張：一、原告向被告購買坐落彰化縣○○市○○段000地號土地及其上同段744建號建物（下稱系爭房地），並於民國110年6月29日簽訂禾業居房地買賣契約書（下稱系爭契約），總價金為新臺幣（下同）1,280萬元，原告已依約給付買賣價金320萬元及瓦斯管線費用7萬5,000元合計327萬5,000元予被告。嗣兩造因房屋瑕疵等糾紛未完成交屋程序，原告前對被告提出請求履行買賣契約之民事訴訟（本院112年度重訴字第81號，下稱前案），於前案訴訟進行期間，被告於112年10月19日將系爭房地所有權移轉登記予第三人林炫全，致原告無法再請求被告移轉系爭房地，且前案判決認定即便原告所述房屋瑕疵存在，原告就物之瑕疵擔保與給付價金亦無同時履行抗辯之權利，故被告得依系爭契約第22條第2項約定合法解除契約，據此駁回原告之訴確定。茲系爭契約既經被告解除，被告自應返還原告前已受領之款項，並附加自受領時起之利息。雖被告主張其得依系爭契約第22條第2項約定沒收系爭房地總價款百分之15計192萬元之違約金，惟此違約金顯屬過高，應予酌減。又為使利息起算日之起算簡單明確，原告願以繳納最後一筆買賣價金交付被告之翌日即111年10月31 日作為利息起算日。爰依民法第259條第2款規定，請求被告給付327萬5,000元，及自111年10月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等語。二、並聲明：㈠、被告應給付原告327萬5,000元，及自111年10月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告答辯：一、前案確定判決明確認定原告自始即無於被告修繕房屋完畢、完成地坪找補、且交屋給原告前給付價金之意；更無於催告期日屆滿即112年5月21日前辦理貸款抵押設定、給付該期買賣價金或為給付之準備，被告於112年5月22日函催期滿即發生合法解除系爭契約之效力，是被告於合法解除系爭契約後，自得依系爭契約第22條第2項約定沒收系爭房地總價款百分之15違約金192萬元（計算式：1,280萬元×15%=192萬元）。又雖原告請求酌減違約金，然原告未理性解決兩造買賣爭議，竟惡意懸掛紅布條及於社群媒體為詆毀、阻撓被告合法賣屋權益（按就此部分被告已撤回抵銷抗辯），致被告受有額外之利息支出等損害，被告扣減上開違約金核屬相當，無依原告請求酌減之必要，故被告至多僅須返還原告128萬元等語。二、答辯聲明：㈠、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。參、本件經兩造整理及簡化爭點，兩造不爭執事項如下（本院卷第79-80頁，本院依判決格式調整文字）：一、兩造於110年6月29日簽訂系爭契約，總價金為1,280萬元，原告已前後共給付買賣價金320萬元（原證1，本院卷第17-2 4頁）。二、兩造因糾紛而未完成交屋程序，原告對被告提出請求履行買賣契約等民事訴訟，經前案即本院112年度重訴字第81號以系爭契約業經被告合法解除等為由，判決原告敗訴確定（原證2，本院卷第25-32頁）。三、除被證2外，兩造所提證物形式上均為真正。肆、本院之判斷：一、上開兩造不爭執事項，為兩造所不爭執，且有相關證據資料在卷可稽（詳見前引卷證），堪信屬實。又原告主張其除買賣價金320萬元外，另給付瓦斯管線費用7萬5,000元予被告，被告亦不否認曾代收該筆款項（本院卷第125頁），是此部分事實，亦堪信屬實。二、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1、2款定有明文。查原告已依約給付買賣價金320萬元及瓦斯管線費用7萬5,000 元予被告，惟系爭契約業經被告於112年5月22日合法解除，此為前案確定判決所認定，兩造對此亦不爭執。則系爭契約既經被告解除，原告主張依上開規定請求被告負回復原狀即返還受領款項本息之義務，即屬正當。三、被告辯稱原告主張雖得請求被告負回復原狀即返還受領款項本息之義務，惟兩造系爭契約第22條第2項約定「倘買方有減少價金（含各項費用）之要求、違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合賣方辦理所有權移轉、貸款抵押設定、不動產點交或違反本約其他情事者，除合約另有約定外，經收到賣方催告函五日内仍不履行時，賣方得解除本契約及相關契約，解約後依下列方式辦理：1、買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之十五計算之金額。但該没收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。2、本戶房屋由賣方收回自行處分，買方無異議並願放棄一切權利請求權及抗辯權。」，故被告於合法解除契約後，得依上開約定沒收房地總價款之百分之15即192萬元；且原告未理性解決兩造買賣爭議，竟惡意懸掛紅布條及於社群媒體為詆毀、阻撓被告合法賣屋權益，致被告受有額外之利息支出等損害，被告扣減上開違約金核屬相當，無依原告請求酌減之必要等語。而按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第251、252條分別定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院50年台抗字第55號、79年台上字第1915號民事判決先例意旨參照）。再違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號民事裁判意旨參照）。本院酌以：被告雖為自然人，但系爭房屋為禾業居建案其中一棟，被告係興建四棟連棟透天厝出售，於經濟上及締約上較具有優勢，參酌兩造資力、履約與違約情狀、目前社會經濟狀況；併參酌系爭契約第22條有關兩造違約之處罰約定，其中第2項有關買方違約所應負擔之違約金為系爭房地總價百分之15即192萬元，然而第1項有關賣方違約所應負擔之違約金卻僅10萬元整，二者顯然嚴重失衡。又經本院詢問被告因原告違約所受之具體損害為何？其僅以前詞主張其受有額外之利息支出損害5個月共計57萬5,000元（計算式： 11萬5,000元×5=57萬5,000元），並提出匯款單據為證（被證1，本院卷91-97頁）。惟該匯款單據僅有4張，加總金額僅為35萬6,500元（計算式：11萬5,000元×3＋1萬1,150=35萬 6,500元），且亦無從僅憑該匯款單據即認定全屬因原告違約所增加之支出；又被告於解除系爭契約後，將系爭房地以 1,420萬元另行出售予第三人，並於112年10月19日辦妥所有權移轉登記（本院卷第55、154頁），相比兩造系爭契約約定之價金1,280萬元，被告亦獲得約140萬元之差額利益（計算式：1,420萬元－1,280萬元=140萬元）。是綜合上情，本院因認系爭契約於本件就買方應付之違約金約定尚屬過高，應予核減為百分之50即96萬元（計算式：1,280萬元×15%×50 %＝96萬元）為公平合理。四、本件原告前已依約繳納買賣價金320萬元及瓦斯管線費用7萬 5,000元，共計327萬5,000元予被告，業據前述。被告雖辯稱該瓦斯管線部分僅係代收代付，並提出電子發票為證（本院卷第129頁）。然此部分金額確實為被告依兩造契約向原告所收取，堪認被告依兩造契約向原告收取之總額確為327 萬5,000元。又本院既認被告合法解除系爭契約後，得沒收原告96萬元違約金，則於扣減後，原告請求被告返還231萬5 ,000元【計算式：327萬5,000元－96萬元＝231萬5,000元】，即屬有據。又其中96萬元乃經本院核減違約金，應認須待法院判決確定，被告始須負遲延責任（最高法院年104年度台上字第2436號判決意旨及臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民事類提案第3號研討結果意旨參照）；其餘135萬 5,000元（231萬5,000元－96萬元＝135萬5,000元），原告併請求依民法第259條第2款規定以自最後一次交付款項予被告之日即111年10月31日（本院卷第33頁）起算之法定遲延利息，亦屬有據。五、綜上所述，原告請求被告給付231萬5,000元及其中135萬5,0 00元自111年10月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。伍、兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官洪堯讚　一、上為正本係照原本作成。二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第441 條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李盈萩

2025-01-14

CHDV-113-訴-1064-20250114-1

重訴

臺灣桃園地方法院

履行契約等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度重訴字第239號原告新光三越百貨股份有限公司法定代理人吳東昇訴訟代理人陳信宏律師被告鄭中惠上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國113年12月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶(台新國際商業銀行建北分行，戶名:台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號:00000-000000000號)內之新臺幣9 30萬元。二、被告應給付原告自民國113年4月21日起至原告收取前項款項之日止，依本金新臺幣930萬元按週年利率百分之5計算之利息。三、被告應給付原告新臺幣9萬3,000元。　四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔96%，餘由原告負擔。六、本判決第2項，原告以已到期金額三分之一為被告供擔保後，得假執行。但被告如以已到期金額全額為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第3項，原告以新臺幣3萬1,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣9萬3,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　八、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　事實及理由壹、程序部分一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論為判決，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。又民事訴訟法第255條第1項第2款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100年度台抗字第716號裁定意旨參照）。經查，原告起訴時原先位聲明：「1.被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司(下稱合泰建經公司)領取履約保證專戶(台新國際商業銀行建北分行，戶名:台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號:00000-000000000號，下稱系爭履保專戶)內之新臺幣(下同)930萬元。2.被告應給付原告自民國113年4月21日起至原告收取前項款項之日止，依本金930萬元按週年利率百分之5計算之利息。3.被告應自 113年4月21日起至履行系爭不動產之點交義務且原告已收取第一項聲明款項之日止，按日給付4,650元之違約金。4.願供擔保請准宣告假執行」等語，迭經原告於113年10月7日民事準備二（訴之追加）狀變更先位訴之聲明如後述之先位聲明所示，核其變更訴之聲明部分，均係本於兩造間之買賣糾紛之同一基礎事實而為主張，又依卷內證據資料仍具有共通性，自得相互援用，基於訴訟經濟及紛爭一次解決之原則，應認為二者請求之基礎事實同一，依上開說明，應予准許。　　貳、實體部分　　一、原告主張： (一)先位主張及聲明部分: 　1.原告將門牌號碼桃園市○○區○○○路00號10樓之2房地(下稱系爭不動產)出售予被告，兩造於112年12月4日簽訂買賣契約，約定價金930萬元，分三期由被告支付至系爭履保專戶，第一、二期均為93萬元，第三期尾款744萬元(下稱系爭買賣契約)。　2.被告依約於112年12月7日及112年12月22日分別匯入93萬元至系爭履保專戶，原告於113年2月21日將系爭不動產之所有權移轉登記予被告。兩造約定於113年3月11日進行交屋，惟被告竟以系爭不動產有陽台天花板漏水、廁所浴缸磁磚破損等情形，要求原告修繕，並主張解除系爭買賣契約，然廁所浴缸磁磚破損業已經原告修復，且陽台天花板並未漏水，故系爭不動產無瑕疵可言。　3.原告已於113年4月13日催告被告點交，被告仍拒絕履行，其應屬受領遲延，並使原告無法自系爭履保專戶中取得買賣價金，故被告應同意合泰建經公司依價金履約保證申請書第5 條之約定支付買賣價金930萬元予原告，並自催告期滿仍拒絕點交之113年4月21日起至原告取得930萬元價款之日止，按年息5%計算之利息。另按系爭買賣契約第12條第2項，被告應給付原告自遲延點交日之113年4月21日起至履行房屋點交義務且原告收受買賣價金為止，每日按買賣總價款千分之 0.5即4,650元計算之違約金。　　4.又因被告拒不點交系爭不動產，致原告自113年4月21日起至 113年8月31日止，原告已替被告墊付水費、電費、瓦斯費、管理費等費用共計12,681元，又系爭不動產每兩個月所需支付之水費、電費、瓦斯費、管理費共計4,850元，被告亦應每兩個月給付予原告4,850元，原告應得依無因管理之規定，為此部分之請求。　5.爰依系爭買賣契約、無因管理之法律關係，提起本件訴訟等語，先位聲明:⑴被告應同意原告向合泰建經公司收取系爭履保專戶內之930萬元。⑵被告應給付原告自113年4月21日起至原告收取前項款項之日止，依本金930萬元按週年利率百分之5計算之利息。⑶被告應自113年4月21日起至履行系爭不動產之點交義務且原告已收取第一項聲明款項之日止，按日給付原告4,650元之違約金。⑷被告應給付原告12,681元，及自 113年9月1日至履行系爭不動產點交之義務之日止，每兩個月給付原告4,850元。⑸願供擔保請准宣告假執行。 (二)備位主張及聲明部分: 　　若認原告先位聲明無理由，則原告主張被告有前述給付遲延及受領遲延之情形，原告應得依系爭買賣契約第12條第1項之約定解除系爭買賣契約，且原告得沒收被告給付之全部價款共930萬元，若系爭履保專戶中未達930萬元，被告應補足，且被告應將系爭不動產塗銷最高限額抵押權後歸還原告等語，爰依買賣之法律關係提起本件訴訟，備位聲明:⑴原告得收取被告已匯入系爭履保專戶之買賣價款，如有不足930萬元，被告並應補足給付。⑵被告應塗銷桃園市○○區○○段000地號土地、桃園市○○區○○段000○000號建號建物之所有權登記及抵押權登記，並恢復為原告所有。⑶前開第一項之請求，願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭不動產有多項之瑕疵，原告應負瑕疵擔保之責，被告於113年3月14日催告原告7日內修補完畢，原告直至113年3月25日才完成修繕，並造成廁所浴缸磁磚破損，且後陽台天花板漏水之瑕疵亦未修繕，被告於113年4月1日告知原告解除契約。又兩造已因瑕疵問題提出訴訟，原告認定被告應履行點交義務並給付違約金，為無理由。又依系爭買賣契約約定，交屋前之水電、瓦斯費及管理費等費用，應由原告負擔，交屋後始由被告負擔，系爭不動產因涉訟而尚未交付予被告，故原告自應負擔各項費用，原告不得向被告請求給付。另被告已在臺灣臺北地方法院就系爭買賣契約提起訴訟，原告本件起訴為不合法等語置辯，並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告先位主張被告應依系爭買賣契約同意撥付系爭履保帳戶中之930萬元予原告，並應給付法定遲延利息，及按日計算4 ,650元之違約金，又原告代墊被告支付系爭不動產之費用共計12,681元，且系爭不動產每兩個月之費用為4,850元，被告應給付原告12,681元及每兩個月給付原告4,850元；備位主張系爭買賣契約已因被告受領及給付遲延而解除，原告應得收取被告已給付之價款930萬元，且被告應將系爭不動產之所有權移轉登記及抵押權登記塗銷，並恢復為原告所有等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點為:( 一)原告起訴是否合法?(二)系爭不動產是否具有廁所浴缸磁磚破損、後陽台天花板滲漏水等多項瑕疵?(三)被告是否應同意原告向合泰建經公司收取系爭履保專戶內之930萬元，並應給付原告自113年4月21日起至原告收取前述款項之日止，按年息5%計算之利息?(四)原告請求被告應自113年4月21 日起至履行系爭不動產之受領義務且原告已收取第一項聲明款項之日止，按日給付原告4,650元之違約金，有無理由?( 五)原告請求被告應給付原告12,681元，及自113年9月1日至履行系爭不動產之點交義務之日止，每兩個月給付原告4,85 0元，有無理由?茲分述如下: (一)原告起訴是否合法? 　　按當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴，民事訴訟法第253條明文規定。有無違反更行起訴，應以尚繫屬中之前後兩訴是否屬同一事件為斷，即依前後兩訴之當事人、訴訟標的法律關係是否相同，訴之聲明是否相同、正相反或可代用決定之。若此三者有一不相符合，即不得謂為同一事件（最高法院112年度台抗字第867號裁判意旨參照）。被告雖抗辯其在原告起訴前已向臺灣臺北地方法院對原告提起訴訟，與本件訴訟之主張相同，有違背民事訴訟法第25 3條所定禁止重複起訴之規定等語。然被告於另案中係請求兩造間之系爭買賣契約關係不存在，並依不當得利等之法律關係請求原告返還其所簽發之本票(本院卷第75-85頁)。而本件之訴訟標的為系爭買賣契約及無因管理，二者之訴訟標的及請求權基礎並不相同，自不符合同一事件之要件，而無重複起訴之情，是被告此部分之抗辯，委無可採，原告本件之起訴，應屬合法。 (二)系爭不動產是否具有廁所浴缸磁磚破損、後陽台天花板滲漏水等多項瑕疵? 　1.民法第354條第1、2項規定「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」；第359條「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」；第355條第1、2項「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」、「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」。　2.被告辯稱系爭不動產具有廁所浴缸磁磚破損、後陽台天花板滲漏水等多項瑕疵，並提出胖胖裝修房屋檢驗缺失報告(下稱系爭驗屋報告)可佐(本院卷第199-251頁)。就廁所浴缸磁磚破損部分，業經原告提出現場照片為證(本院卷第347頁) ，其並無上開被告所辯之瑕疵，復被告未提出其他證據供本院審酌，難認被告此部分所辯為真。　3.後陽台天花板滲漏水之瑕疵，被告固提出系爭驗屋報告為證，然系爭驗屋報告為被告單方委託，且僅以照片指出滲漏水，而未進一步說明其檢測方法及推論依據之方式為何，是本院無從採信該驗屋報告之結果，又被告未提出其他證據說明後陽台天花板確實有滲漏水之瑕疵，是以被告此部分所辯，應屬無據。　4.另就驗屋報告所指出其他與漏水無關之瑕疵如落地窗開合異音、膠條變形、磁磚空鼓音等，其雖有減少系爭不動產之通常效用，但其減少之程度，無關重要，應民法第354條第1項但書之規定，不得視為瑕疵，復被告並未就系爭不動產有其他瑕疵乙節提出其他證據以實其說，本院自無從為有利被告之認定，被告所辯，不足採信。 (三)被告是否應同意原告向合泰建經公司收取系爭履保專戶內之 930萬元，並應給付原告自113年4月21日起至原告收取前述款項之日止，按年息5%計算之利息? 　1.原告主張被告應依系爭買賣契約之約定同意原告領取系爭履保帳戶中價金等語，又被告先稱已於113年4月1日告知原告解除契約，嗣又於本院言詞辯論時稱系爭買賣契約並未解除等語(本院卷第143頁)，又系爭不動產並無瑕疵，業如上述，則被告自無從解除系爭買賣契約，是系爭買賣契約仍屬有效存在，原告自得依系爭買賣契約之約定請求被告給付930 萬元之買賣價金。　2.按系爭履保申請書第4條、第5條約定略以：履保專戶內款項之撥付或系爭買賣契約爭議之認定，均以合泰建經公司認定之結果為準；兩造對於系爭買賣契約之履行有爭議且已提出訴訟，合泰建經公司應暫停款項之撥付，並俟確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果，作為款項撥付及系爭履保專戶結算之依據（本院卷第29頁）。則原告請求被告應為同意原告領取系爭履保專戶內款項之意思表示，符合系爭履保申請書之約定（最高法院103年度台再字第14號判決意旨參照）。經查，原告已將系爭不動產之所有權移轉登記予被告，且系爭不動產並無瑕疵，被告即應依系爭買賣契約之約定交付買賣價金予原告(本院卷第20頁)，從而，原告請求被告同意原告領取系爭履保專戶內之930萬元，自屬有據。　3.至於原告請求被告給付遲延利息部分，因系爭履約保證專戶為管控履約風險，共同委託第三人合泰建經公司負責管理買賣價金之收付事宜，合泰建經公司僅係立於代收代付之受託人地位，並不影響兩造間基於不動產買賣契約關係所生債務為金錢債權之性質。原告本於債權人及信託人地位，請求被告應同意受託人合泰建經公司將其保管之買賣價金交付原告，以現實履行被告之上開金錢給付義務，然被告經原告以11 3年4月13日催告被告同意撥款，被告仍拒不同意合泰建經公司將其所保管之買賣價金交付原告，自屬遲延履行以支付金錢為標的之債務，依前開規定，原告仍得就此請求被告償還遲延利息。查原告113年4月12日以函文催告被告應於收到函文後之7日內同意撥款，被告係於113年4月13日收受上開函文，有國內掛號查詢結果在卷可憑(本院卷第409頁)，是以，原告請求被告給付自113年4月21日起算至原告受領前項款項之日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬有據。　 (四)原告請求被告應自113年4月21日起至履行系爭不動產之受領義務且原告已收取第一項聲明款項之日止，按日給付原告4, 650元之違約金，有無理由? 　1.按系爭買賣第12條第2項約定略以：「買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至買方完全給付時為止。」　2.經查，系爭不動產並無瑕疵，原告又已於113年4月12日催告被告應於113年4月21日給付尾款及交屋，然被告迄今尚未履行，足認被告於113年4月21日起即有系爭買賣第12條第2項約定之遲延給付購屋款之情形，原告依上開約定請求被告賠償違約金，自屬有據。　3.按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。民法第250條第1項定有明文。又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之一切賠償責任，均不受影響（最高法院106 年度台上字第1853號判決參照）。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。又損害賠償約定性質之違約金，目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準（最高法院109年度台上字第2079號判決意旨參照）。　4.系爭買賣契約第12條第2項約定之違約金，原告主張為懲罰性違約金等語。然綜觀系爭買賣契約全文，並未明確約定該違約金之性質為何，且針對被告違約時，僅於第12條第2項約定應按買賣總價每日千分之0.5計算計付違約金，未併列保留其他損害賠償之約定，參諸前揭規定及說明，系爭買賣契約第12條第2項違約金條款不具懲罰性質，僅係為填補原告損害所為之約定，原告主張屬懲罰性違約金，難認有據。　5.系爭買賣契約約定買賣價金為930萬元，依據系爭契約第12條第2項約定，被告應給付之違約金數額為買賣總價每日千分之0.5即週年利率18.25％，被告每日應給付4,650元（計算式：930萬元×0.0005＝4,650元），1年即需給付169萬7,250元（計算式：4,650元×365日＝169萬7,250元）。審酌原告因被告遲延給付所受損害為無法取得全部買賣價金之利息損失，以及原告未能取得並運用此筆款項再行投資之損失。而依110年1月20日修正後之民法第205條規定，民間借貸最高僅可請求按週年利率16％計算之利息，而目前市場上之房貸利率則約為2％至3％左右，再參酌當前經濟環境、政府公布物價指數、一般投資報酬率、銀行定存利率，本院認原告除遲延利息外，再請求按週年利率18.25％、每日4,650元計算之違約金，確屬過高，應予酌減。　6.關於酌減金額，本院除審酌上情，另斟酌原告已依據上揭規定請求買賣價金之法定遲延利息，再考量社會經濟狀況及平衡買賣雙方利益等情，應認原告得請求違約金之數額應酌減為按週年利率2％即每日510元（計算式：930萬元×0.02÷365 日＝510元，元以下四捨五入，下同）計算，且違約金之請求總額應以系爭不動產買賣價金之1％為最高請求上限，始為適當。是以，被告至本件言詞辯論終結前，尚未同意撥款予原告，故自113年4月21日起算至本件言詞辯論終結日之113年1 2月2日止，共計235日，違約金已達為11萬9,850元（計算式：510元×235日＝11萬9,850元），又原告得請求之違約金上限應以9萬3,000元為限，準此，原告請求被告給付9萬3,000 元之違約金，應屬有據，超過此範圍之請求，則非有據。 (五)原告請求被告應給付原告12,681元，及自113年9月1日至履行系爭房地點交之義務之日止，每兩個月給付原告4,850元，有無理由? 　1.按系爭買賣契約第10條第1項約定:「房屋稅、地價稅、水電瓦斯、電話費及管理費等雜項費用，雙方約定於交屋日以前由賣方負責繳納，交屋日後則由買方負擔。」　2.原告主張系爭不動產自113年4月12日起至113年8月31日止，已有相關水電費、瓦斯費、管理費等費用共計12,681元，且每兩個月即會生水電瓦斯、電話費及管理費等雜項費用4,85 0元，被告應給付原告上開費用等語。然系爭不動產迄今尚未完成交付，為兩造所不爭執，故依上開系爭買賣契約第十條第一項之約定，原告自應負擔交屋前之水電瓦斯、電話費及管理費等雜項費用，原告應無從向被告為上開請求。至原告稱其得依無因管理之規定向原告請求給付云云，然兩造間既已就交屋前後之水電瓦斯、電話費及管理費等雜項費用以系爭買賣契約為特別之約定，則依契約自由及私法自治之原理，原告自應遵守系爭買賣契約之約定，而不得以無因管理之法律關係向被告為請求，是原告此部分之請求應屬無據。四、綜上所述，原告先位請求如主文第1至3項，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為裁判，如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。本院既已認定原告先位主張，即依系爭買賣契約請求被告同意自系爭履保專戶撥款予原告之部分為有理由，就原告備位主張解除系爭買賣契約及回復原狀等部分，即毋庸審酌，併此敘明。五、原告陳明就主文第2、3項之部分，願供擔保請求宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項之規定，依聲請宣告被告預供擔保，得免為假執行。另原告陳明就主文第1項之部分，亦願供擔保請求宣告假執行等語，惟按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130 條第1項定有明文，故原告此部分之請求，性質上不得為假執行，所為之假執行聲請，自應駁回。至於原告敗訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。　　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　江碧珊正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林冠諭

2025-01-09

TYDV-113-重訴-239-20250109-1

簡上

臺灣新竹地方法院

回復原狀等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度簡上字第11號上訴人唐葉平安訴訟代理人唐芝貞被上訴人彭金鳳兼上一人訴訟代理人彭趙麗被上訴人楊守杞訴訟代理人劉雅萍律師上列當事人間回復原狀等事件，上訴人對於民國112年10月27日本院竹北簡易庭112年度竹北簡字第447號第一審判決提起上訴，本院於113年12月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張之上訴事實及法律依據，除與原審相同茲予引用外，另補稱：㈠、門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段000巷00號農舍（即湖口鄉湖南段3034建號，下稱19號房屋）旁之鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋），為上訴人與其子唐之明共同出資，由唐之明之配偶彭秀妹（民國97年7月11日死亡）出面興建，系爭鐵皮屋有獨立出入口，為獨立建物，由出資者取得所有權，不是類似雨遮、陽台之附屬建物。系爭鐵皮屋與旁邊之19號房屋互不相通，僅係共用一面牆壁。彭秀妹蓋好19號房屋後才加蓋系爭鐵皮屋，供作上訴人及家屬洗衣、曬衣、放置汽機車及農耕用具使用，亦為上訴人居所。㈡、彭秀妹對於其父親彭錦河之遺產即新竹縣○○鄉○○段000○000地號土地本即有繼承權，彭秀妹並沒有將19號房屋及系爭鐵皮屋與其兄長即被上訴人彭金鳳進行土地交換，以換取225、2 27地號土地應有部分。㈢、本院民事執行處108年度司執字第12027號遷讓房屋強制執行事件（下稱系爭執行事件），只有執行19號房屋之騰空遷讓返還予被上訴人彭金鳳、彭趙麗，執行範圍不及於系爭鐵皮屋，可以傳喚司法事務官為證。被上訴人彭金鳳、彭趙麗擅自將系爭鐵皮屋與19號房屋之間牆壁打通，並強占、毀損上訴人放置在內之物品，換過門鎖後屋內物品已全部不見，聲請調取新竹地檢署110年度偵字第8125號、第10788號竊盜等案件卷宗，有照片可以證明上開強占、毀損事實，被上訴人彭金鳳、彭趙麗應賠償上訴人財物損失。㈣、聲請傳喚①證人唐芝貞（上訴人之女，待證事實為證人在彭秀妹生前即曾提醒彭秀妹，其將19號房屋蓋在父親彭錦河所有之湖南段223地號土地上，應將土地分割出來登記予彭秀妹；彭秀妹為被上訴人彭金鳳扶養小孩；彭金聲借住在彭秀妹所建造之19號房屋右側；彭秀妹支付其父親生病期間之費用等）；②證人彭金台（被上訴人彭金鳳之胞弟，待證事實為1 9號房屋及系爭鐵皮屋為何人所有？是否是彭秀妹蓋在父親土地上？）；③證人葉志弘（代書，待證事實為其是否為書寫91年7月18日遺產分割協議書之人？彭秀妹與被上訴人彭金鳳間是否有19號房屋交換協議？）；④證人辛福壽（系爭執行事件司法事務官，待證事實為該案僅執行19號房屋之騰空遷讓返還，並不包括系爭鐵皮屋）（簡上卷第91、136頁）。㈤、其餘上訴理由及聲請傳喚證人唐之明、地政事務所測量系爭鐵皮屋面積之人員、為被上訴人間仲介買賣之仲介人員、彭金聲、彭金妹、彭有諒、彭銘玄、唐好澐、唐芝英等，如【附件】所示。㈥、上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人彭金鳳、彭趙麗應分別給付上訴人新臺幣（下同）10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶被上訴人3人應恢復原狀返還系爭鐵皮屋。⑷確認系爭鐵皮屋為上訴人與唐之明所有。⑸第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔（簡上卷第8 9頁）。二、被上訴人主張之事實及法律依據，除與原審相同茲予引用外，另補稱：㈠、被上訴人彭金鳳、彭趙麗：　⒈同意第一審判決，希望本案趕快結束。亦同意被上訴人楊守杞之答辯理由。　⒉兩造間前有遷讓房屋訴訟，經本院108年度訴字第24號判決、臺灣高等法院108年度上易字第601號判決確定，已認定19號房屋雖係彭秀妹於87年間所出資興建，但於91年7月間與被上訴人彭金鳳交換225、227地號土地應有部分1/6，故19號房屋為被上訴人彭金鳳所有，被上訴人彭金鳳嗣再夫妻贈與被上訴人彭趙麗1/2。系爭鐵皮屋既為19號房屋之附屬建物，自亦為被上訴人彭金鳳、彭趙麗所共有。　⒊答辯聲明：⑴上訴駁回。⑵第二審訴訟費用由上訴人負擔（簡上卷第90頁）。㈡、被上訴人楊守杞：　⒈被上訴人彭金鳳、彭趙麗曾對上訴人及唐之明、唐者紘、唐好澐（下稱唐之明等4人）起訴請求遷讓19號房屋，經判決確定，主文係判命唐之明等4人應將19號房屋騰空遷讓返還予被上訴人彭金鳳、彭趙麗。該案判決理由具體認定19號房屋及系爭鐵皮屋所有權人為被上訴人彭金鳳、彭趙麗，上訴人就系爭鐵皮屋並無所有權。準此，被上訴人楊守杞於111 年10月至11月間向被上訴人彭金鳳、彭趙麗購買19號房屋、系爭鐵皮屋暨其坐落之223地號土地（權利範圍均全部），並已登記為所有權人，自為合法權利人。　⒉上訴人濫行訴訟，並無傳訊任何證人之必要。答辯聲明：⑴上訴駁回。⑵第二審訴訟費用由上訴人負擔（簡上卷第241頁）。三、本院之判斷：㈠、按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。又判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第45 4條第1項前段、第2項前段分別定有明文。此一規定，依同法第436條之1第3項，於簡易程序之第二審亦有準用。經查，兩造在本院審理時之攻擊或防禦方法均與在原審提出者相同，依上開法條規定，自得引用第一審判決關於事實之記載。而本院對此部分攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見，亦與第一審判決理由相同，爰亦引用第一審判決關於理由之記載。以下僅就兩造在第二審提出之新攻擊或防禦方法加以判斷。㈡、上訴人主張其與唐之明為系爭鐵皮屋所有權人乙節，經查（註：為避免前案稱謂與本件稱謂混淆，逕以姓名稱之）：　⒈彭秀妹於97年7月11日死亡後，其配偶唐之明、子女唐者紘、唐好澐即依繼承之法律關係、86年11月5日協議書（彭秀妹向彭金鳳買地建屋協議書，見原審卷第109-111頁）、民法第184條第1項侵權行為，對彭金鳳、彭趙麗（原名趙麗）提起回復原狀訴訟，主張19號房屋為彭秀妹之全體繼承人公同共有，請求彭趙麗應將1/2贈與登記塗銷，回復為彭金鳳所有，彭金鳳應將19號房屋全部移轉登記予唐之明、唐者紘、唐好澐公同共有，經本院104年度訴字第180號判決、臺灣高等法院104年度上易字第666號判決（下稱104年度前案）駁回唐之明、唐者紘、唐好澐之請求確定，此有104年度前案判決書在卷可稽（簡上卷第167-178頁）。　⒉彭金鳳、彭趙麗則於108年間，依民法第767條規定，起訴請求唐之明等4人騰空遷讓返還19號房屋，經本院108年度訴字第24號判決、臺灣高等法院108年度上易字第601號判決（下稱108年度前案）命唐之明等4人應將19號房屋騰空遷讓返還予彭金鳳、彭趙麗確定，此有108年度前案判決書在卷可稽（簡上卷第179-201頁）。　⒊綜觀104年度前案及108年度前案，業已傳喚證人彭金聲、彭金妺，並認定：彭金鳳、彭秀妹兄妹二人於86年11月5日簽訂協議書，約定由彭秀妹出資興建19號房屋，故房屋所有權屬於彭秀妹，然於父親彭錦河過世後之91年間，兄妹間曾協議，由彭金鳳以225、227地號土地應有部分1/6與彭秀妹交換取得19號房屋所有權，以補償彭秀妹蓋房子金錢損失，故 19號房屋歸彭金鳳所有，待彭秀妹之後有另蓋房子之後再搬走，嗣因彭秀妹於97年7月11日死亡，則借住到「彭秀妹日後另蓋房屋」之條件已屬不能成就，約定已屬無效，故彭金鳳、彭趙麗得請求唐之明等4人騰空遷讓返還19號房屋。上情詳觀104年度前案及108年度前案判決理由即明。所謂爭點效，乃法院於前訴訟之確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於辯論結果而為判斷者，除有顯然違背法令、新訴訟資料足以推翻原判斷、原判斷顯失公平或前訴訟與本訴訟所得受之利益差異甚大等情形外，應解為在同一當事人間、就與該重要爭點有關所提起之本訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院111年度台上字第1335號判決意旨參照）。準此，本件唐葉平安、彭金鳳、彭趙麗既均為108年度前案之當事人，108年度前案就彭秀妹與彭金鳳間有19號房屋之交換協議，已詳予調查及論斷，唐葉平安自應受108年度前案爭點效之拘束，不得任作相反於該判決之主張。基此，唐葉平安於本件所為聲請調查證據事項，待證事實破碎零亂，並無足以推翻原判斷之新訴訟資料，本院即無調查必要。　⒋系爭鐵皮屋係作為輔助19號房屋之效用，且係依附19號房屋牆壁興建，為19號房屋之附屬建物，業據原審判決理由論述綦詳。依民法第811條「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」規定，自應由19號房屋所有權人即彭金鳳、彭趙麗取得系爭鐵皮屋權利。參諸 19號房屋建物測量成果圖及被上訴人3人之房屋稅籍證明書（原審卷第133-136、139-140頁），系爭鐵皮屋已登記「層次1，卡序B0，構造別鋼鐵造，面積74平方公尺」，本屬於1 9號房屋之一部分。唐葉平安主張系爭鐵皮屋為其與唐之明共同出資乙節，並未舉證以實，縱使本院寬認渠等曾經部分出資以購買搭建鐵皮屋之材料（動產），亦無法使系爭鐵皮屋成為獨立建物（不動產）而由出資者取得獨立所有權。是以，唐葉平安請求確認系爭鐵皮屋為唐葉平安與唐之明所有，及請求被上訴人3人將系爭鐵皮屋恢復原狀及返還，均於法無據，不應准許。　⒌彭金鳳、彭趙麗既因其為19號房屋所有權人而取得附屬建物即系爭鐵皮屋權利，縱將系爭鐵皮屋與19號房屋打通，亦係合法行使其對物之處分權，並非侵害唐葉平安財產權，附此敘明。㈢、唐葉平安主張其所有放置在系爭鐵皮屋內財物受損乙節，經查：　⒈原審調取系爭執行事件卷宗，顯示：①108年9月11日上午9時5 0分執行時，債務人唐之明在場，經法院告以執行要旨，及債權人、債務人在現場協調後，唐之明同意於12-15日內搬遷離開，並同意如未搬走之物品視同廢棄物交由彭金鳳處理。事務官並當場改定於108年9月27日下午3時30分點交。②10 8年9月27日下午3時30分執行時，債務人不在場，但大門未上鎖，會同警員一同進入，現場似有部分搬遷情事，惟未全部遷出，現場尚留有家具衣物用品及雜物，並當場清點製作遺留物品清單，現場債務人之妹在場。事務官解除債務人占有，將不動產點交予彭金鳳。③本院於108年10月2日發函通知唐之明等4人（含唐葉平安）應於10日內取回現場遺留物，逾期即依法拍賣，上開函文經唐之明於108年10月9日親收。④彭金鳳於108年10月15日陳報法院，唐之明等4人於108年 10月11日已經將遺留物全數搬完等語（原審卷第143-151、1 54、159頁）。本院審酌系爭鐵皮屋為19號房屋之附屬建物，助其居住效用，供作唐葉平安及家屬洗衣、曬衣、放置汽機車及農耕用具使用，既然唐之明等4人已於108年10月11日將19號房屋內遺留物全數搬遷完畢，衡情自當同時將系爭鐵皮屋內具有經濟價值之物一併帶走，沒有獨留有價值物品在系爭鐵皮屋內之理。　⒉況且，本院依唐葉平安聲請，調取新竹地檢署110年度偵字第 8125號、第10788號竊盜等偵查卷宗，觀察上訴人之女唐芝貞所拍攝並於上開偵查案件中提出作為證據之照片，包括10 8年9月27日下午4時30分-40分許照片4張、109年2月29日下午5時許至109年5月3日下午6時10分許陸續拍攝之照片共16 張（109年度他字第3039號卷第28-32頁），顯示系爭鐵皮屋內物品雜亂無章，一袋袋類似垃圾或回收雜物隨意堆置在地上各處，完全看不出曾經存在供作上訴人洗衣、曬衣、放置汽機車及農耕用具使用之空間，更無床鋪棉被等唐葉平安居住所需物品。參以108年9月11日上午9時50分許執行時，唐之明當場同意於12日-15日內搬遷離開，並同意如未搬走之物品視同廢棄物交由債權人彭金鳳處理，事務官並當場改定於108年9月27日下午3時30分點交。於108年9月27日下午3時 30分執行點交時，唐之明等4人均不在現場，且大門未上鎖，由此可以推知唐之明等4人已將具經濟價值物品自行搬遷移走，現場所遺留家具衣物用品及雜物，並不重要，即使視同廢棄物亦無所謂，故而無人在場亦不必上鎖。事務官即於 108年9月27日下午3時30分此次執行程序諭知解除債務人占有，將不動產點交予彭金鳳。是以，彭金鳳於點交完畢後，更換系爭鐵皮屋門鎖、開始清理屋內廢棄物，即於法有據。　　　⒊唐葉平安迄今並未舉證彭金鳳、彭趙麗於何時、以何種非法方式、共同毀損其何等物品，以及證明該等物品之價值達20 萬元，僅空言彭金鳳、彭趙麗擅自將系爭鐵皮屋與19號房屋打通、屋內物品全部不見等語，即主張渠2人應各給付唐葉平安10萬元及法定遲延利息，尚乏實據，無從准許。㈣、按「當事人聲明之證據，法院應為調查。但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限。」民事訴訟法第286條定有明文。唐葉平安固聲請傳喚證人唐芝貞、彭金台、葉志弘、辛福壽等，以及其他如【附件】所示之人，惟唐葉平安所欲證明之待證事實，或與本案無關，或屬104年度前案及108年度前案業已實質調查認定之事實，或係家族糾葛，或徒憑臆測可能會有關，即濫行聲請，本院認均無調查必要，附此敘明。㈤、綜上所述，唐葉平安請求確認系爭鐵皮屋為其與唐之明所有；被上訴人3人應恢復原狀返還系爭鐵皮屋；彭金鳳、彭趙麗應分別給付唐葉平安10萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為無理由，不應准許。原審判決認事用法並無違誤，應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。　四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114　年　　1　　月　　 8　　日　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　鄭政宗　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃致毅　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳麗芬以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　 8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　凃庭姍【附件】即簡上卷第19-20、139、141-142、145、205-209、24 　　　　　7、259、281-284頁

2025-01-08

SCDV-113-簡上-11-20250108-1

訴

臺灣臺北地方法院

履行契約

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度訴字第199號原告裕隆建設股份有限公司法定代理人毛曉玲訴訟代理人葉鼎煜律師方定國律師被告施純津上列當事人間履行契約事件，本院裁定如下：　　主　文本件移送臺灣士林地方法院。　　理　由一、按當事人就關於一定法律關係而生之訴訟，得以合意定第一審管轄法院；訴訟之全部或一部，法院認為無管轄權者，依原告聲請或依職權以裁定移送其管轄法院，民事訴訟法第24 條第1項、第28條第1項分別定有明文。二、原告起訴主張被告向原告購買臺北市○○區○○路0段00號地下一層、地下一層之1、地下一層之2、地下一層之3、地下一層之4、地下一層之5之不動產（下稱系爭不動產），並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），並委由第一建築經理股份有限公司（下稱第一公司）辦理價金信託履約保證業務。系爭不動產點交時，雙方確認有3漏水處需修繕，合意將部分價金即新臺幣（下同）500萬元保留於專戶內（下稱保留款），並於民國113年2月5日簽訂「保留款協議書」約定：保留款於雙方合意確認漏水修繕總費用後3日內，將保留款扣除漏水修繕總費用之餘額支付原告等語。嗣兩造於113年4 月26日簽訂補充協議書約定：共同委請臺北市土木技師公會鑑定，並依鑑定內容為修繕，並依「保留款協議書」約定於給付修繕費用、扣除保留款、返還餘額後，免除原告之瑕疵修繕責任等語，原告依保留款協議書、補充協議書第3條約定，請求被告應同意原告向第一公司辦理申請退回415萬6,1 52元；被告應支付自113年10月31日起至退回日止，按週年利率5%計算之利息。經查，依系爭契約第9條第5項後段約定：「如有涉訟，以買賣標的所在地之法院為管轄法院」，系爭不動產位於臺北市大同區，本件既屬兩造關於系爭不動產買賣涉訟，且原告聲明關於被告應同意將保留款餘額支付原告之約定，係記載於「保留款協議書」，「保留款協議書」並未約定管轄法院，自應回歸系爭契約第9條第5項後段約定，由系爭不動產所在地之法院即臺灣士林地方法院管轄，茲原告向無管轄權之本院起訴，顯係違誤，爰依職權將本件移送於臺灣士林地方法院。至原告雖主張兩造簽訂之補充協議書合意由本院管轄一節，就補充協議書第3條內容，至多係約定兩造同受土地技師公會鑑定報告拘束，並依鑑定報告為修繕，於依「保留款協議書」給付修繕費用、扣除保留款、返還餘額後，免除原告瑕疵修繕責任，與被告應同意原告領取保留款餘額無涉，併予說明。三、依民事訴訟法第28條第1 項，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　7 　　日　　　　　　　　民事第八庭　法　官　張瓊華以上正本係照原本作成。如不服本裁定應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱美嫆

2025-01-07

TPDV-114-訴-199-20250107-1

訴

臺灣新竹地方法院

給付居間報酬等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第1009號原告葉日全被告鄭建端王宣勝王子銘兼上一人訴訟代理人王子典上列當事人間給付居間報酬等事件，本院於民國113年11月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告鄭建端應給付原告新臺幣柒拾壹萬參仟伍佰參拾柒元及自民國一一三年十一月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告王宣勝應給付原告新臺幣壹拾柒萬捌仟參佰捌拾肆元及自民國一一三年十一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹萬貳仟參佰捌拾伍元，由原告負擔百分之二十二，由被告鄭建端、王宣勝依序分別負擔百分之六十二、百分之十六及均加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾參萬柒仟捌佰肆拾陸元為被告鄭建端供擔保後得假執行。但被告鄭建端以新臺幣柒拾壹萬參仟伍佰參拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣伍萬玖仟肆佰陸拾壹元為被告王宣勝供擔保後得假執行。但被告王宣勝以新臺幣壹拾柒萬捌仟參佰捌拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：其於民國112年5月17日受賣方即包括本件4位被告在內之新竹市○○段0000○0000○0000地號土地所有權人委託，因而仲介成交，由買方即訴外人龍金寶建設有限公司（下稱龍金寶公司）已將買賣價金匯至履保專戶，但被告鄭建端、王宣勝2人拒付約定之2％仲介費，依序分別是新臺幣（下同）71萬3,537元、17萬8,384元；又，前開北門段土地另有涉及文化資產占用問題，為了釐清占用面積，而由原告先行代墊清運費用，將現場雜物清理，以利文化部後續勘驗，故本件4位被告每人應各負擔6萬3,900元等語，爰提起本件訴訟，求為給付仲介費（請求權基礎經引用：民法第568、226 、227條）與清運費（請求權基礎經引用民法第546、199條），聲明：被告鄭建端應給付原告77萬7,437元（71萬3,537 元＋6萬3,900元）、被告王宣勝應給付原告24萬2,284元（17 萬8,384＋6萬3,900元）、被告王子銘應給付原告6萬3,900元、被告王子典應給付原告6萬3,900元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以下開情詞資為抗辯，爰答辯聲明求為駁回原告之訴及其假執行之聲請：（一）鄭建端：原告沒有積極輔導買方按時履約，還多次向伊傳達不可言傳的要求，但伊要原告傳達依約付款之事，原告卻付諸東風，而且原告也未通知簽約的賣方任何一個人要參與文化部主持的會議，原告根本不誠信，當仲介的人，本即應為調和，但原告卻反其道行，何況原告對於3.75％仲介費，仍不滿足，還要添到4.67％，那麼原告不如先跟訴外人龍九開發有限公司（下稱龍九公司）去計較那2％佣金，若仍無解，伊也會控告龍金寶公司延遲付款，罰金每日2％約500萬元，還有偷拆人的房子，如此霸道，還想索討什麼清潔費的，這是我魂牽夢縈的舊物，連炊具、大同電扇等等各物，都被偷走了，祖先留下來的，就這樣，全都在我這代，（被）毀啦！也就是：「不給你介紹費的原因有三：⑴你不誠信違反民法第571條、第148條第2項誠信原則、第219條。⑵你當仲介應該調和鼎鼐不想你竟填油加火。⑶你不知道你們這樣做會將事情做到最後會變成絕路」。　　　（二）王宣勝：原告對買方龍金寶公司延遲繳納款項，隻字未提，又不要求依約計罰違約金，原告沒有積極輔導買方按時履約，還曾多次未經全體土地共有人同意，對外宣稱可代表全體所有權人意志，擅自與買方、施工包商、建管處、文化部人員開會，抑或商討本該由全體所有權人共同決定的事情，蠻橫專斷處理事情、圖利自己，甚至對房屋以10 0萬元出售協議也反悔，原告講話完全沒有信用，伊在112 年8月8日LINE封鎖原告，之後近11個月有關本案房地交易有關事務，均由被告直接與代書接洽辦理，與原告無關；至於清運費部分，伊無遺留任何雜物在現場，也未委託原告清運，何來返還代墊款。（三）王子銘、王子典：伊兄弟倆沒有被通知也沒看過任何相關契約文件，在沒有同意的狀況下被要求，因此拒絕給付。三、得心證之理由：（一）關於仲介費：　 1、按，居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第568條第1項分別定有明文。　 2、查，依原告提出112年5月17日其中一紙土地委託銷售契約：「委託人甲方：鄭建端、王效忠（本院備註：上1人為被告王子銘、王子典之被繼承人）、鄭功聖、鄭武枝、王宣勝、鄭佳蕙、鄭武鐘。受託人乙方：葉日全（即原告） …本約甲方委託乙方銷售不動產表示：土地坐落：新竹市○ ○段0000○0000○0000地號土地。建物坐落：新竹市○○街000 號。…三、乙方執行受託事宜之服務報酬經雙方同意如下：（一）甲方同意支付出售總銷款1億1,200萬之百分之二為乙方報酬…」（見本院卷第13頁原證1），是原告引用上開民法居間規定與前揭2％報酬約定，求為給付仲介報酬，為有根據。至數額部分，雖被告方面認為比例過高（鄭建端，見本院卷第184頁筆錄、第193頁書狀；王宣勝、見本院卷第135頁書狀），然依卷內資料，新竹市○○段0000○00 00○0000地號土地業由原告仲介成交，買方為龍金寶公司1 人，而鄭建端、王宣勝、鄭武鐘、鄭武枝、鄭佳蕙、鄭功聖、創易建設有限公司、王子銘、王子典9人為賣方（下稱鄭建端等9人。本院備註：後2人係兄弟，共同繼承源自先父王效忠基於契約關係之權利），買賣總價款9,627萬6 ,740元（本院備註：至共有人之一即訴外人鄭張新欉該人係簽署另紙112年5月17日土地委託銷售契約書於原告），以上鄭建端等9人應得不動產價款均已計入永豐建築經理股份有限公司不動產點交暨價金履約保證專戶，針對新竹市○○段0000○0000○0000地號3筆土地但不含未保存建物，扣除增值稅出款後，於「永豐建築經理股份有限公司不動產點交暨履約保證金結案單」記載結存款為：9,390萬2,0 52元（見本院卷第15頁上方表格），再依同份文末由鄭建端等9人用印於「賣方簽章」上方，電腦打字共7點注意事項，其中注意事項第6點全文為：「⒍鄭建端拒付葉日全其個人仲介費（比例8/21金額713,537）並由鄭建端領回，王宣勝拒付葉日全其個人仲介費（比例2/21金額178,384 ）並由王宣勝領回，鄭建端及王宣勝給付仲介費予葉日全部分，由雙方另行協議，雙方於結案後另行處理，不在本結案單之約定範圍；其餘賣方（鄭武鐘比例1/21金額89,1 92、鄭武枝比例1/21金額89,192、鄭佳蕙比例1/21金額89 ,192、鄭功聖比例3/21金額267,577、創易建設有限公司3 /21金額267,577、王子銘比例1/21金額89,192、王子典比例1/21金額89,192）同意支付葉日全其個人仲介費，由葉日全領回。」（見本院卷第16頁下方文字；本院卷第167 頁由被告王宣勝一方提出之文件，亦同），可見在鄭建端等9人當中，扣除本件被告鄭建端、王宣勝2人，其餘7人均已給付原告仲介費而結案，且數額於「比例1/21」時，金額為「89,192」、當數額於「比例2/21」即比例1/21×2 ，此時金額即為89,192的兩倍而為「178,384」、當數額於「比例3/21」即比例1/21×3，此時金額即為89,192的三倍而為「267,577」，於金額阿拉伯數字計算上，相當單純，又被告鄭建端、王宣勝2人不願依比例計算、給付分攤仲介費，無非以：買方未按時交款、原告未通知彼等參與重要會議、原告未盡誠信、原告未輔導履約而為不完全給付云云各語，為其主要論據基礎，然買賣交易他方於成交後，是否有違約及其法律效果，基於債之相對性，容由賣方另依買賣契約雙方彼此間之約定，互為享受權利、負擔義務，亦即假設買方有違約情事，應由賣方依照買賣契約關係，向買方主張權利，而原告非為該買賣法律關係之當事人或保證人，居間法律關係復與買賣法律關係別屬二事，於法律上如何加重使之負有所謂監督履行之契約責任，既未據被告鄭建端、王宣勝2人進一步說明與舉證，則依辯論主義與現有卷證調查審理結果，原告已完成媒合龍金寶公司買受系爭土地，因而成交，即得請求給付約定之仲介報酬，故原告得按照民法第568條第1項之規定及前述 2％仲介報酬比例之約定，求為被告鄭建端給付仲介費71萬 3,537元（當比例為8/21時），及求為被告王宣勝17萬8,3 84元（當比例為2/21時），即有理由，應予准許，又因原告關於本件仲介費之請求，業獲全部勝訴判決，就原告引用其餘法文，本院毋庸再就同一請求而屬選擇合併關係者，逐一審究，併此敘明。　　　（二）關於清運費：　 1、按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條前段明定。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。　 2、查，原告提出拆除工程承攬契約書：「業主：創易建設有限公司（以下稱甲方）。承包商：承紘實業（以下稱乙方）…本件工程坐落於新竹市○○街000號…工程總價63萬9,000 元（含稅）…」（見本院卷第37～40頁、原證8），並在庭稱：「（法官問：上開計算方式，63900，是否是本院卷3 7頁（提示）639000/10？）是。（法官問：639000付款之後，拿到的發票？）發票不是我開的，是買土地的龍金寶公司開立，跟我沒關係。（法官問：何人付款639000？實際付款人？你真的有從自己的口袋支付639000？）是龍九開發有限公司開的發票，跟我沒關係。（法官問：這6390 00是從誰的口袋支付出來的錢？是你還是創易公司或龍九開發有限公司或龍金寶建設股份有限公司？你今日的請求權基礎是民法546、119條，你自己看清楚，法院不能代為主張。請務必想清楚，今日講錯了法院不給改，且要把付款證明拿出來。）我書狀說明。（法官問：今日告訴我，錢從哪拿出來的？是不是你口袋拿出來的？是就是不是就不是。法官剛剛明明有聽到你講一個名字。）這個是從履約帳戶直接轉給龍九開發有限公司。」（見本院卷第176～ 177頁調查筆錄），因原告本人於承辦法官面前陳述之內容，乃：「本件起訴狀所載對4位被告每人各求為給付清潔費，6萬3,900元/每位，而該6萬3,900元則係按照原證8 拆除工程承攬契約書電腦打字『五、工程總價：新台幣陸拾參萬元』該63萬9,000元除以10份，每份為6萬3,900元，而鄭建端等9人應付其中9份、該9人平均每人為1份」，以上非但僅係原告個人之邏輯，毫無根據，甚至所稱由原告本人代墊清運費用云云乙情（見起訴狀第4頁第2行：先行代墊…），其中「代墊」2字，根本無此事實存在，故無論原告之請求權基礎為何，此部分之訴皆無理由，不應准許。四、綜上，本件原告請求仲介費之部分，為有理由，請求清潔費之部分，為無理由，故原告於如主文第1至2項所示本、息範圍內之請求，應予准許（對被告鄭建端部分為：71萬3,537 元及自起訴狀繕本送達翌日起即113年11月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息；對被告王宣勝部分為：給付17萬8, 384元及自起訴狀繕本送達翌日起即113年11月19日起至清償日止，按年息5％計算之利息。其中利息部分，見送達證書卷附回證，併參照民法第229條第2項、第233條第1項前段、第 203條規定）；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。上開勝訴部分，依原告聲請願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之，本院同時依職權酌定相當擔保，宣告被告鄭建端、王宣勝2人分別於供相當擔保後而得各免為假執行。至原告敗訴之部分，其假執行之聲請失其附麗，不應准許，併予駁回。五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均　　毋庸再予審酌，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第91條第3項、第85條第1項、第390條第2項、第39 2條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事庭　　　法　官　周美玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應添具繕本1件，並按不服程度繳納第二審上訴費用。原告如對敗訴部分全部不服，上訴利益新臺幣25萬5,600元，應繳納新臺幣4 ,140元；被告鄭建端若對敗訴部分全部不服，上訴利益為新臺幣 71萬3,537元，應繳納新臺幣1萬1,730元；被告王宣勝若對敗訴部分全部不服，上訴利益為新臺幣17萬8,384元，應繳納新臺幣2 ,820元。　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐佩鈴

2024-12-20

SCDV-113-訴-1009-20241220-1