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損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第3537號原告林怡君訴訟代理人黃國益律師複代理人羅云瑄律師黃奕欣律師李儒奇律師追加被告李雷傑訴訟代理人葛睿驎律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年1月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：原告於民國104年結識當時任職於信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）之被告王定庠，藉由被告王定庠認識被告吳承衡、吳俊德（下合稱被告3人），被告王定庠向原告稱被告3人在經營不動產事業，可藉由將購得之不動產登記在原告名下取得優惠利率之銀行貸款資金挹注不動產事業，央求原告擔任不動產登記名義人，並提供銀行帳戶存摺、印鑑。原告依被告王定庠委託申辦第一商業銀行股份有限公司帳戶（下稱第一銀行帳戶），並將存摺及印鑑交由被告王定庠及吳承衡保管。嗣於105年1月間，原告依被告 3人之要求，辦理門牌號碼臺北市○○區○○街00號2樓之9、2樓之10，坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上臺北市○ ○區○○段○○段0000○號建物（下合稱系爭房地）之買賣契約簽訂事宜，系爭房地於105年4月8日移轉登記至原告名下。詎於105年間，被告王定庠、吳承衡為申請較高額度之貸款貸得後供渠等使用，被告3人未經原告同意，利用持有原告不動產權狀等資料及印鑑等，逕自以原告為出賣人，被告吳俊德為買受人，就系爭房地，偽造簽約日期分別為105年4月25 日，價金1500萬元及簽約日期105年4月27日，價金988萬元之買賣契約兩份（本院113年6月6日112年度訴字第3537號判決就此部分誤植為「簽約日期分別為105年4月25日，價金98 8萬元及簽約日期105年4月27日，價金1500萬元之買賣契約兩份」應予更正，下分稱系爭價金988萬元合約、系爭價金1 500萬元合約），致不知情之原告遭財政部臺北國稅局松山分局（下稱國稅局）以原告短報成交價款512萬元為由，要求原告補繳218萬1323元之稅額，並裁處原告218萬1323元罰鍰，被告3人上開行為，構成共同侵權行為，自應連帶賠償共計436萬2646元（計算式：218萬1323元＋218萬1323元＝436 萬2646元）。倘認上開請求無理由，原告受被告王定庠委任擔任渠等指定系爭房地之出名人，及申辦轉交銀行帳戶存摺供渠等使用，因被告王定庠逕自偽造不同價金之買賣交易契約，致原告遭國稅局追徵應納稅額218萬1323元及罰鍰218萬 1323元，屬因委任事務而負擔之必要債務，被告王定庠應代為清償（就原告上開請求，本院業於113年6月6日以112年度訴字第3537號判決被告王定庠應給付原告新臺幣436萬2646 元，駁回原告其餘之訴，被告3人部分均經確定）。追加被告李雷傑是系爭價金1500萬元合約上見證人，並蓋用「李雷傑（簽章專用）地政士證號（99）台內地登字第026409號之簽約專用章」印文，與追加被告李雷傑當庭提出慣常使用之印文相同，亦與另案買賣契約（按即詹孟璇與徐尹芝間買賣契約，下稱另案買賣契約），於刑事案件偵查中（案列：臺灣臺北地方檢察署109年度偵字第10055號）印文相同，況追加被告李雷傑坦承是親自為被告王定庠辦理不動產所有權移轉登記，追加被告李雷傑顯然知悉並配合被告王定庠製作兩份不同價金之買賣合約，進而持系爭價金988萬元合約辦理所有權移轉登記、實價登錄及稅額申報，且追加被告李雷傑未向原告確認身分即辦理所有權移轉登記，已違反地政士法第26條第1項與第18條查核義務此違反保護他人之法規，致原告受有上開436萬2646元損害，應依地政士法第26條第2項、民法第184條及第185條規定對原告負擔共同侵權行為，爰依前揭規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠追加被告李雷傑應與被告王定庠連帶給付436萬2646元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、追加被告李雷傑則以：伊為地政士，因執行業務與經常買賣不動產之被告吳承衡、曾任職信義房屋之被告王定庠結識，進而成為飯局友人，經常聚會聊天，某次聚餐中，被告王定庠與被告吳承衡向伊表示，渠等各自男女朋友要進行產權買賣流程，均請伊協助處理，於105年4月26日被告王定庠即要伊先就兩件不動產之買賣過戶進行不動產報稅等過戶前置流程，伊於105年4月27日立契約申報，報稅後，當伊收到稅單時，才收到被告王定庠提供系爭價金988萬元合約，其上並無系爭1500萬元價金合約上之偽刻印文，被告同時交付伊蓋有原告印鑑之授權書、印鑑證明、印鑑章及權狀正本等文件，以進行實價登錄及產權登記。且被告王定庠在辦理系爭房地過戶前，向伊稱與原告關係匪淺，已取得原告全部授權，並提出上開授權文件，伊已盡身為地政士辦理案件時之注意義務。系爭價金1500萬元合約上見證人，並標明「李雷傑（簽章專用）地政士證號（99）台內地登字第026409號之簽約專用章」為被告王定庠所偽簽，之後伊為被告王定庠辦理訴外人詹孟璇與徐尹芝間不動產買賣，有發現被告王定庠於另案買賣契約書上蓋用偽刻印文，被告王定庠表示僅此一件，是為便宜行事，伊因不願追究，當場嚴厲禁止後取回銷毀，並於親自確認訴外人詹孟璇與徐尹芝間買賣真意後，協助移轉所有權登記，該偽刻印文並非伊所慣用印文，亦非伊於辦理地政登記相關事務時，留存於地政機關之印文，亦非伊親自簽名。且兩份蓋用偽刻印文之合約，立約時間均為105年4 月25日，且依照地政士申報相關稅款之習慣，買賣契約簽約日就是申報立約日，倘伊確知有系爭價金1500萬元合約存在，將會以105年4月25日立契，並不會通知助理於105年4月27 日立契約，夠可知，伊並不知道系爭價金1500萬元合約之存在。況原告第一銀行帳戶於105年5月30日有領取現金705萬9 070元之紀錄，係原告親自領取，可知原告自始至終均知悉資金存入與匯出金額。系爭房地伊係以988萬元為實價登錄，況伊無論以988萬元或1500萬元辦理實價登錄，對伊言毫無任何利益影響等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠系爭房地於105年4月8日以買賣為原因自訴外人王嘉麟處移轉所有權登記予原告，嗣於105年5月27日以買賣為原因自原告處移轉所有權登記予被告吳俊德，嗣於111年2月17日以買賣為原因移轉所有權登記予訴外人陳黃愛蕉；財政部臺北國稅局松山分局於111年12月21日函原告以原告105年度個人房屋土地交易所得稅短漏報成交價款512萬元，嗣依所得稅法第1 10條第1項規定，核定漏稅金額218萬1323元，裁處漏稅金額 1倍罰鍰即218萬1323元，合計436萬2646元，此有臺北市中山地政事務所異動索引表、財政部臺北國稅局松山分局111 年12月21日函、財政部臺北國稅局個人房屋土地交易所得稅申報核定稅額繳款書、財政部臺北國稅局個人房屋土地交易所得稅申報核定通知書及財政部臺北國稅局112年3月28日裁處書等在卷可稽（見本院卷㈠第151-153頁、第71-77頁），此部分之事實，堪以認定。　㈡按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人，民法第184條、第1 　　85條分別定有明文。又地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務；地政士於受託辦理業務時，應查明委託人確為登記標的物之權利人或權利關係人，並確實核對其身分後，始得接受委託；地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任，地政士法第2條、第18條、第26條分別定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦定有明文。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院99年度台上字第483號判決意旨參照）。原告主張追加被告李雷傑知悉系爭價金1500萬元合約存在，且並未向伊確認系爭房地買賣真意違反前揭地政士法相關規定，而為共同侵權行為人等語，追加被告李雷傑則以前揭情詞置辯，經查：　1.原告主張伊受被告王定庠為系爭房地之託擔任系爭房地登記名義人，被告王定庠未經其同意偽造兩份買賣價金不同契約（即系爭價金1500萬元合約、系爭價金988萬元合約），並持價金較高之買賣契約向第一銀行申貸，致原告受有遭稅務機關補稅並徵罰鍰共計436萬2646元之損害，被告王定庠應對原告負侵權行為損害賠償責任，業經本院113年6月6日112 年度訴字第3537號判決認定並經確定，先予敘明。　2.原告主張系爭價金1500萬元合約與另案買賣契約上均有標明「李雷傑（簽章專用）地政士證號（99）台內地登字第0264 09號之簽約專用章」之印文，以另案買賣契約為追加被告李雷傑親自處理，追加被告李雷傑自應知悉系爭價金1500萬元合約之存在，追加被告李雷傑則抗辯稱該印文係被告王定庠所偽刻，且另案買賣契約與系爭價金1500萬元均為105年4月 25日製作，皆被告王定庠所為等語，查：　⑴兩造就系爭價金1500萬元合約上印文與另案買賣契約上印文是否確為被告王定庠偽刻乙節有迥異主張與抗辯，衡被告王定庠已出境多年，並無到庭作證之可能，查追加被告李雷傑提出就系爭房地其向地政機關提出申請時之影本，收件時間為105年5月25日，而申請書上印文係一般印章印文，並無系爭價金1500萬元合約上與另案買賣契約上蓋用之「李雷傑（簽章專用）地政士證號（99）台內地登字第026409號之簽約專用章」之印文，亦與系爭價金1500萬元合約上另蓋用印章之印文不同，且與追加被告李雷傑當庭蓋用印文不同，此外追加被告當庭書寫自己名字（見本院卷㈠第387頁），與系爭價金1500萬元合約手寫簽名大不相同（見本院卷㈠第208頁），無法認定為同一人所書寫，就此尚難形成有利於原告之心證。　⑵再觀追加被告李雷傑提出LINE群組對話紀錄及臺北市稅捐稽徵處105年契稅繳款書可知（見本院卷㈡第31-33頁），追加被告李雷傑於被告王定庠105年4月26日交辦後，於翌日囑咐助理立約申報，且確於該日（即105年4月27日）臺北市稅捐稽徵處為立約申報之事實，且此亦與系爭價金988萬元合約成立日期即105年4月27日相符，況兩造就追加被告李雷傑於實價登錄上係以988萬元為登載之事實並不爭執，於原告無法證明有特別誘因或其他利益誘使之下，實難想像追加被告李雷傑就系爭價金1500萬元合約知情並願參與。　⑶至原告主張追加被告李雷傑未依前揭地政士法相關規定確認原告真意等節，然原告係主張其有就系爭房地出借登記名義予被告王定庠，追加被告李雷傑抗辯係被告王定庠提供系爭房地印鑑證明、印鑑章、權狀、合約書，而印鑑證明是原告於105年5月24日自行向松山戶政事務所申請並提供，原告就此並未為提供任何被告王定庠未經授權提供印鑑證明之反證證明，衡被告王定庠既能提供印鑑證明，且現行法規並無制式核實規定，追加被告李雷傑未能當面與原告核實，固屬便宜行事而有不當，尚難僅據此即認追加被告李雷傑有過失或違反前揭地政士法令之情。況佐原告第一銀行帳戶交易明細可知（見本院卷㈡第43頁），105年5月30日當日，先有被告吳俊德名義匯入之1050萬元，才有領取現金705萬9070元之交易紀錄，況原告就追加被告李雷傑抗辯此為原告親領且為知情乙節，亦未能為合理說明，是追加被告李雷傑前揭抗辯尚非全然無憑，益見無法為有利於原告之認定。四、綜上所述，原告請求依地政士法第26條第2項、民法第184條及第185條規定，請求追加被告李雷傑與被告王定庠連帶給付436萬2646元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　何佳蓉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃馨儀

2025-02-24

TPDV-112-訴-3537-20250224-5

司聲

臺灣臺北地方法院

返還提存物

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度司聲字第1304號聲請人信義房屋股份有限公司法定代理人周耕宇代理人徐頌雅律師歐陽漢菁律師相對人好房國際股份有限公司法定代理人林淑貞上列聲請人聲請返還提存物事件，本院裁定如下：　　主　文本院一一一年度存字第二四二八號提存事件聲請人所提存之擔保金新臺幣壹佰陸拾伍萬元整，准予返還。聲請程序費用新臺幣壹仟元由相對人負擔。　　理　由一、按訴訟終結後，供擔保人證明已定20日以上之期間，催告受擔保利益人行使權利而不行使者，法院應依供擔保人之聲請，以裁定命返還其提存物，民事訴訟法第104條第1項第3款前段定有明文。上開規定，於其他依法令供訴訟上之擔保者準用之，並為同法第106條所規定。所謂訴訟終結，包括執行程序終結；於假扣押執行事件，如供擔保之債權人已撤回假扣押之執行，其撤回執行距其收受為執行名義之假扣押裁定已逾30日，依強制執行法第132條第3項規定已不得再聲請強制執行者，亦可認為訴訟終結。二、本件聲請意旨略以：聲請人與相對人間定暫時處分事件，聲請人前遵本院111年度全字第283號民事裁定，為擔保暫時處分，曾提供新臺幣1,650,000元，並以本院111年度存字第24 28號提存事件提存在案；復聲請人就定暫時處分裁定提起抗告，經臺灣高等法院111年度抗字第1438號裁定廢棄，併駁回聲請人之聲請；聲請人不服提起再抗告，末經最高法院11 2年度台抗字第134號裁定駁回聲請人之再抗告。嗣聲請人向本院聲請強制執行，遭駁回其定暫時處分執行之聲請，該定暫時狀態處分程序業已終結，聲請人並已定21日期間催告受擔保利益人即相對人行使權利而未行使，爰聲請返還本件提存物等語，並提出民事裁定、提存書、執行命令及存證信函等件影本為證。三、經本院依職權調閱本院111年度全字第283號、111年度存字第2428號卷宗，原定暫時處分裁定業經抗告審廢棄，並經本院駁回其執行聲請，且詎聲請人收受暫時處分裁定已逾30日，聲請人已不得再聲請執行，應認訴訟已終結。相對人迄未對聲請人行使權利，亦有本院民事紀錄科查詢表附卷可稽。從而，聲請人聲請返還本件提存物，經核於法尚無不合，應予准許。四、如不服本裁定，應於裁定送達後十日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納異議費用壹仟元。中　　華　　民　　國　 114　　年　　2 　　月　　7 　日　　　　　　　　　民事第七庭　　司法事務官　林庭鈺

2025-02-07

TPDV-113-司聲-1304-20250207-1

補

臺灣新北地方法院

損害賠償等

臺灣新北地方法院民事裁定 114年度補字第21號原告張珵涵上列原告與被告黃薇如、信義房屋股份有限公司、丁大中、許書銘間因請求損害賠償等事件，本院裁定如下：　　主　文一、原告應於本裁定送達翌日起5日內，補繳第一審裁判費新臺幣7萬3,270元，逾期未繳，即駁回其訴。二、原告應於本裁定送達翌日起5日內，提出被告丁大中及被告許書銘之最新戶籍謄本，逾期未補，即駁回其訴。　　理　由一、按： (一)民事訴訟法第249條第1項但書第6款規定「原告之訴，有下列各款情形之一者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正：六、起訴不合程式或不備其他要件。」。 (二)民事訴訟法第77條之1第1項、第2項前段規定「訴訟標的之價額，由法院核定。」、「核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準。」；第77條之2第1項、第2項「以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。」、「以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。」。 (三)裁判費之徵收，以為訴訟行為（如：起訴、上訴）時之法律規定為準（最高法院92年第17次民事庭會議意旨參照）。二、原告起訴未繳納裁判費，訴之聲明：一、被告黃薇如應給付原告新臺幣（下同）600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；二、被告丁大中、許書銘、信義房屋股份有限公司應連帶給付原告129萬1,078元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息等語，是本件訴訟標的金額為729萬1,078元（即600萬元＋ 129萬1,078元）。又「臺灣高等法院民事訴訟與非訟事件及強制執行費用提高徵收額數標準」於民國113年12月30日修正，於000年0月0日生效施行，查本件起訴狀上法院收文章之日期為113年12月31日，核屬前開修正後「臺灣高等法院民事訴訟與非訟事件及強制執行費用提高徵收額數標準」施行前繫屬法院之案件，是依前揭說明，本件應以起訴時即修正前之法律規定為準，應徵收第一審裁判費7萬3,270元，爰依前揭規定，命原告限期補繳第一審裁判費如主文第一項，逾期未繳，即駁回其訴。三、原告起訴狀僅記載被告丁大中、許書銘之姓名，又依原告提出之原證5即信義房屋股份有限公司捷運西門營業所（下稱信義房屋西門營業所）折退單，可知其起訴狀所表明之被告丁大中、許書銘之送達地址為信義房屋西門營業所設址，是原告起訴未表明被告丁大中、許書銘之年籍、國民身分證號碼、住所或居所地址，致本院無從特定被告究為何人，起訴不合法定程式，爰依前揭規定，命原告限期提出被告丁大中、許書銘之最新戶籍謄本如主文第二項，逾期未提出，即駁回其訴。四、茲依民事訴訟法第249條第1項但書裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　劉容妤　以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　5　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖宇軒

2025-02-05

PCDV-114-補-21-20250205-1

上易

臺灣高等法院

妨害名譽

臺灣高等法院刑事判決 113年度上易字第1476號上訴人即自訴人信義房屋股份有限公司代表人周耕宇自訴代理人徐頌雅律師歐陽漢菁律師上訴人即被告楊欽亮（筆名林志文）選任辯護人林旭暉律師上列上訴人因自訴被告妨害名譽案件，不服臺灣臺北地方法院11 2年度自字第45號，中華民國113年6月18日第一審判決，提起上訴，本院判決如下：　　主　文原判決關於有罪部分撤銷。楊欽亮犯加重誹謗罪，處拘役伍拾日，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。其他上訴駁回。　　犯罪事實一、楊欽亮為好房新聞網（下稱好房網）總編輯，並以「林志文」作為筆名，意圖散布於眾，基於加重誹謗之犯意，於民國 112年1月19日晚上10時許，就108年間有關信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）與王女士間之爭議事件（下稱王女士事件），在好房網網站刊登如附表一編號1所示之文章（下稱系爭文章1），及發布如附表一編號5所示之影片（下稱系爭影片2）在好房網所管理之Youtube平台，並在好房網所管理之「好房網News」臉書社群上投放如附表一編號2所示之圖樣廣告（下稱系爭廣告1），吸引點擊系爭文章1之連結增加流量；再於112年2月1日下午5時31分許重新編輯後，接續在好房網網站刊登如附表一編號3所示之文章；復於112年 3月15日發布如附表一編號4所示之影片（下稱系爭影片1）在好房網所管理之Youtube平台，接續指摘信義房屋訛詐消費者而賤賣房屋，並以上開方式虛增閱聽者對於消費爭議頻率甚高之不良觀感，足以貶損信義房屋之名譽。二、案經信義房屋委任律師提起自訴。　　理　由甲、有罪部分（附表一部分）壹、證據能力部分：一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據。另按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符合同法第159條之1至第159條之4之規定，然經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項同意，刑事訴訟法第159條第1項、第159條之5分別定有明文。該條立法意旨在於傳聞證據未經當事人之反對詰問予以核實，原則上先予排除，惟若當事人已放棄反對詰問權，於審判程序中表明同意該等傳聞證據可作為證據；或於言詞辯論終結前未聲明異議，基於尊重當事人對傳聞證據之處分權，及證據資料愈豐富，愈有助於真實發見之理念，且強化言詞辯論主義，使訴訟程序得以順暢進行，上開傳聞證據亦均具有證據能力。查本件被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述屬傳聞證據部分，自訴人、被告及辯護人於本院準備程序中並未爭執證據能力，且迄於言詞辯論終結前亦未聲明異議，復本院認其作成之情形並無不當情形，經審酌後認為適當，均應認於本案有證據能力。二、另本件認定事實引用之卷內其餘非供述證據部分，與本案均有關連性，亦無證據證明係實施刑事訴訟程序之公務員以不法方式所取得，依刑事訴訟法第158條之4之反面解釋，當有證據能力，復於本院審理時，提示並告以要旨，使自訴人、被告及辯護人充分表示意見，自得為證據使用。貳、本院之判斷一、被告之辯解及辯護人之辯護內容　㈠上訴人即被告楊欽亮不爭執附表一之客觀事實，惟否認犯罪，辯稱：平均地權條例修正案通過，對於房地產有重大的影響，我們對這題目關注很久了，來做這個專題報導，是一般新聞業會去重訪舊案，我們之前有報導過王女士，而平均地權條例實施後，對王女士的權益是有關連的，我們也要去釐清她的狀況。而且，我們都有去查證，完整刊登信義的回應作為平衡報導，目的是要讓消費者獲得保障，我們需要用客觀的角度去觀察，平均地權條例通過了，消費者要如何自保，我們已經盡了平衡義務了，我沒有對信義房屋刻意誹謗的意思。原審判我加重誹謗罪，顯有錯誤，而且判太重了等語。　㈡辯護人辯護稱：　　⒈關於系爭文章1，是在平均地權條例修法通過重罰炒房行為之際，追蹤原有消費爭議的雙方現況，如文章第3段亦即原審卷一第22頁「賣了房子之後……」、第7段亦即原審卷一第24頁「王女士原想如果用每坪單價新臺幣（下同)80 萬賣……」、第13段亦即原審卷一第27頁「信義房屋懲處…… 」，這3段是在講雙方當時的現況，第8段亦即原審卷一第 25頁「失望與窘迫之際……」則是該刑事另案的訴訟發展。第9段到第12段亦即原審卷一第25頁「為讓房市交易的公開……」、第12段亦即原審卷一第26頁「仲介業本應扮演…… 」則是在借鏡該消費爭議探討修法後的新局面，消費者應留意自保。至於原審判決認定該報導對投訴內容照單全收，事實上在該報導第6段亦即原審卷一第24頁「拍總價資訊……」，此段擷取有漏字，對照原判決附件三第2頁第6行起亦即原審卷二第459頁，可知所漏的字句為「有關王女士對買賣過程的指控，信義房屋在報導刊登當時是以經紀人於成交前，曾透過LINE通訊軟體提供正確法」，這一整段完整的文字就是當初自訴人對該消費爭議的回應要旨，所以並非在報導最後才刊登自訴人的回應。原判決認定關於王女士之系爭文章1報導未盡合理查證義務，事實上該報導所簡述該消費爭議的核心情節，也就是信義房屋告知不實的價格資訊，以及該消費者成交單價低於鄰戶的法三拍單價，都有客觀事實足證為真實，至於原判決認定系爭文章1未探究第一次不起訴處分書，事實上就當時的訴訟進度，在報導第8段及最末段信義房屋的回應中已有揭露，而該第一次不起訴所據事實，也就是委託信義房屋到該屋售出，已超過一年，及信義房屋仲介人員曾傳送該鄰戶的拍定總價給消費者，在報導第4段及第6段也都有揭露，第4段就是原審卷一第23頁「王女士當初……」，第6段則如上述。何況該刑事案件尚在偵查程序中，而該報導是在借鏡舊案探討新局，並非分析刑案爭點因此原審以此指摘報導未經合理查證或有重大輕率情事，實屬過苛。　　⒉系爭影片1、系爭廣告1均未提及房仲品牌，自不會對自訴人名譽造成損害。　　⒊自訴代理人所指被告是利用讀者不明究理的習慣來詆毀自訴人云云，然而公益辯論自當假設所有參與討論之人，均是以理性態度獲得資訊，並為意見表達，自訴人以假設來指摘被告，自難依憑採納等語。二、認定犯罪事實所憑證據及認定之理由　㈠上訴人即被告楊欽亮為好房網總編輯，其使用「林志文」之筆名，以好房網總編輯、記者「林志文」之身分，在好房網、臉書、Youtube等社群平台張貼、發布系爭文章1、系爭影片1、系爭影片2，及投放系爭廣告1等事實，有附件一（即自證1之系爭文章1）所示好房網112年1月19日「平均地權條例修法也還不了這個公道？好房網四年前報導76歲婦人認遭信義房屋以低於同巷法拍價賤賣，纏訟三年，小蝦米仍在奮戰大鯨魚！」文章乙則；附件三（即自證2而與系爭文章1相同內容）所示好房網112年2月1日「平均地權條例修法也還不了這個公道？好房網四年前報導76歲婦人認遭信義房屋以低於同巷法拍價賤賣，纏訟三年，小蝦米仍在奮戰大鯨魚！」文章乙則；附件四（即自證3之系爭影片1）所示【好房網 TV】《買房賣房真相大追擊》後平均地權條例時代不肖投機轉手與不肖房仲無所遁形丨楊欽亮、廖志航主持影片截圖暨光碟乙片；附件七（即自上證1之系爭影片2）所示「【好房網 TV】《平均地權條例修法也還不了這個公道？好房網四年前報導76歲婦人認遭信義房屋以低於同巷法拍價賤賣，纏訟三年，小蝦米仍在奮戰大鯨魚！」之YouTube影片；附件二（即自證41之系爭廣告1）所示好房網投放臉書廣告附卷可稽（見原審卷一第21至28、29至31、33至34、7、575至577頁，本院卷第73頁）。且經被告於原審、本院坦認上開客觀事實（見原審卷二第213頁，本院卷第180至181頁），此部分之客觀事實，堪予認定。　㈡⑴言論自由為人民之基本權利，憲法第11條有明文保障，國家應給予最大限度之維護。惟為兼顧對個人名譽、隱私及公共利益之保護，法律尚非不得對言論自由依其傳播方式為合理之限制。刑法第310條第1項及第2項針對以言詞或文字、圖畫而誹謗他人名譽者之誹謗罪規定，係為保護個人法益而設，為防止妨礙他人之自由權利所必要。至同條第3項前段以對誹謗之事，能證明其為真實者不罰之規定，則係針對言論內容與事實相符者之保障，並藉以限定刑罰權之範圍，非謂指摘或傳述誹謗事項之行為人，必須自行證明其言論內容確屬真實，始能免於刑責。惟行為人雖不能證明言論內容為真實，但依其所提證據資料，認為行為人有相當理由確信其為真實者，即不能以誹謗罪之刑責相繩，亦不得以此項規定免除檢察官於訴訟程序中，依法應負行為人故意毀損他人名譽之舉證責任。又刑法第311條規定「以善意發表言論，而有左列情形之一者，不罰：一、因自衛、自辯或保護合法之利益者。二、公務員因職務而報告者。三、對於可受公評之事，而為適當之評論者。四、對於中央及地方之會議或法院或公眾集會之記事，而為適當之載述者」，係法律就誹謗罪特設之阻卻違法事由，目的在維護善意發表意見之自由（司法院釋字第509號解釋論旨參照）。⑵又刑法第310條第3項前段之真實性抗辯規定，僅適用於與公共利益有關之誹謗言論，且所謂「言論真實性」要求，非可逕解為係要求言論內容之客觀、絕對真實性。事實性言論，尤其媒體就公共領域相關新聞、事件之追蹤、報導，於報導時，往往尚不存在全知視角下之絕對真實性，於報導之事件尚發展或進行中時尤然，是此等法律解釋方式，於表意人言論自由與被指述者名譽權保護間之利益衡量，顯有失衡之慮。另一方面，於民主社會中，各種涉及公共利益議題之事實性言論，乃人民據以為相關公共事務之認知與評價之基礎，其如於結合電子網路之傳播媒體上所為時，尤因其無遠弗屆之傳播力，以及無時間限制之反覆傳播可能性，對閱聽群眾之影響力極大，且閱聽者往往無法自行查證、辨其真偽。因此，正是基於維護負有多重使命之言論自由，當代民主社會之事實性資訊提供者，無論是媒體或一般人，均應負有一定程度之真實查證義務，而不得恣意散播不實或真假難辨之資訊於眾，助長假新聞、假訊息肆意流竄，致顛覆自由言論市場之事實根基。況基於明知或重大輕率之惡意而散播假新聞或假訊息，本不受憲法言論自由之保障。於言論內容有毀損他人名譽之虞時，表意人就其言論內容之可信性，更應承擔一定程度之真實查證義務，以避免侵害他人名譽權。至於表意人事前查證程序是否充分且合理之判斷，應再次衡酌表意人言論自由，與誹謗言論所指述者之名譽權間之衡平關係。對此，應依個案情形，具體考量表意人指摘或傳述誹謗言論之方式、散布力與影響力、所為言論對被指述者名譽之毀損方式、程度與影響範圍，及該言論對公益論辯之貢獻度。從而，於傳播媒體（包括大眾傳播媒體、社群媒體與自媒體等）上所為誹謗言論，因其散布力與影響力均極強大，誹謗言論一經發表，並被閱聽者轉貼、轉載後，往往可對被指述者之名譽造成難以挽救之毀損，是表意人所應踐行之事前查證程序，較諸一般人日常生活中以言詞所為口耳間傳播之誹謗言論，自應更為周密且嚴謹。另一方面，基於言論自由對民主社會所具有之多種重要功能，言論內容對公益論辯之貢獻度愈高者，例如對滿足人民知的權利，及監督政府與公共事務之助益程度愈高，表意人固非得免於事前查證義務，惟於表意人不具明知或重大輕率之惡意之前提下，其容錯空間相對而言亦應愈大，以維護事實性言論之合理發表空間，避免產生寒蟬效應（憲法法庭 112年憲判字第8號判決意旨參照）。參酌上開司法院解釋、憲法法庭判決意旨，認有關是否課予誹謗罪責判斷，應有如下審查基準：　　⒈行為人就其發表非涉及私德而與公共利益有關之言論所憑之證據資料，至少應有相當理由確信其為真實，即主觀上應有確信「所指摘或傳述之事為真實」之認識。倘行為人主觀上無對其「所指摘或傳述之事為不實」之認識，即不成立誹謗罪；惟若無相當理由確信為真實，逕予無中生有、杜撰事實，甚或以情緒化之謾罵字眼，在公共場合為不實之陳述，達於誹謗他人名譽之程度，即非不得以誹謗罪相繩，此與美國於憲法上所發展出的「真正惡意原則」（或稱實質惡意原則、真實惡意原則，actual malice）大致相當。申言之，刑法第310條誹謗罪，除行為人在客觀上有指摘或傳述足以毀損他人名譽之事實外，尚須主觀上有毀損他人名譽之故意，方具構成要件該當性。若行為人係基於誤信有此事實，而指摘說明其主觀上所誤認之事，縱令該誤認之事已足以毀壞貶低他人在社會上之人格評價，仍因行為人主觀上欠缺毀損他人名譽之犯意，以致其行為與法律所規定之構成要件未盡相符，均難律以行為人該條之罪責，俾符刑罰之謙抑原則。準此，是否成立誹謗罪，首須探究者即為行為人主觀上是否具相當理由確信其所指摘或傳述之事為真實，據以認定有無誹謗之故意。　　⒉言論在學理上，可分為「事實陳述」及「意見表達」二者。「事實陳述」始有真實與否之問題，「意見表達」或對於事物之「評論」，因屬個人主觀評價之表現，即無所謂真實與否可言。而憲法對於「事實陳述」之言論，係透過「真正惡意原則」予以保障；對於「意見表達」之言論，則透過「合理評論原則」，亦即刑法第311條第3款所定「以善意發表言論，對於可受公評之事為適當評論」之阻卻違法事由，賦與絕對之保障。質言之，刑法第311條第3款所定免責事項之「意見表達」，即所謂「合理評論原則」之範疇，是就可受公評之事項，縱批評內容用詞遣字尖酸刻薄，足令被批評者感到不快或影響其名譽，亦應認受憲法之保障，不能以誹謗罪相繩，蓋維護言論自由俾以促進政治民主及社會健全發展，與個人名譽可能遭受之損失兩相權衡，顯有較高之價值。而所謂「適當之評論」，並不以行為人是否使用客觀、嚴謹或符合社會禮儀之用語為準，應取決於所依據之事實是否客觀已明、或行為人有相當理由確信其為真實；又所謂「以善意發表言論」，則以行為人是否以毀損受評論人之名譽為唯一之目的，或兼有維護公共利益之目的為斷。　　　　　㈢系爭文章1、系爭廣告1、系爭影片1、系爭影片2所指之王女士事件，其真實性尚屬有疑：　　⒈系爭文章1、系爭廣告1、系爭影片1、系爭影片2所討論之議題包含平均地權條例之修訂、王女士事件，其攸關現今公共政策、買房賣房之消費爭議問題，該等言論所涉及者確與公共利益議題相關，合先敘明。　　⒉互核系爭文章1之報導時間為112年1月19日（見原審卷一第 21頁），王女士事件經再議發回後，經臺灣臺北地方檢察署（下稱臺北地檢署）檢察官以111年度偵續字第242號為不起訴處分，正本作成時間則為112年1月18日（見原審卷一第97頁），從時間點而言，被告於發布系爭文章1時，尚不確定續行偵查之結果。然而，被告於原審供稱：系爭文章1是我為了探討平均地權條例通過，4年前王女士事件原始報導經不起訴，只要重大新聞法案通過一般新聞操作都會追蹤報導，而再次採訪王女士，只是簡要敘述雙方訴求，就一個在房產新聞耕耘20多年記者來說，採訪當時受害者乃責無旁貸等語（見原審卷二第8頁），可見被告確實知悉王女士事件已經過4年，期間曾經檢察官為不起訴處分，被告自可知悉王女士事件中，信義房屋是否存有不肖手段違法訛詐王女士乙情，真實性尚屬有疑。　㈣被告發布系爭文章1、系爭廣告1、系爭影片1、系爭影片2之前，難認已為事前合理查證程序：　　⒈按利用記者會、出版品、網路傳播等方式，而具有相當影響力者，因其所利用之傳播方式，散布力較為強大，依一般社會經驗，其在發表言論之前，理應經過善意篩選，自有較高之查證義務，始能謂其於發表言論之時並非惡意。因此，倘為達特定之目的，而對於未經證實之傳聞，故意迴避合理之查證義務，率行以發送傳單、舉行記者會、出版書籍等方式加以傳述或指摘，依一般社會生活經驗觀察，即應認為其有惡意（最高法院100年度台上字第3376號刑事判決意旨參照）。　　⒉被告身為好房網總編輯，且已在房地產相關新聞深耕多年，此為被告於原審供稱明確（見原審卷二第8頁），再考量本身更屬知名房地產之新聞媒體，參照前開說明，好房網所張貼之文章、影片等言論內容，散布力與影響力均極為強大，被指述者之名譽容易造成難以挽救之貶損，是被告所應踐行之事前查證程序，較諸一般人日常生活中以言詞所為口耳間傳播之誹謗言論，自應更為周密且嚴謹。是以，不論好房網所獲得之新聞來源為何，均應客觀為查證事實，尤其來源係為消費者之投訴，更應積極採訪投訴者、消費爭議之對造、仔細核閱客觀之物證、事證後，始可為客觀中立報導，而非僅就消費者之投訴內容輕易地照單全收，導致他人之名譽權受到難以挽回之損害。　　⒊再者，被告既屬深耕房地產新聞主題之記者，對於買屋、賣屋之流程自非陌生，當可採訪過程中輕易發覺王女士事件中可能有疑義之處而為進一步查證，抑或是站在信義房屋之角度而在採訪過程中對王女士提出質疑，以確認王女士所述是否屬於片面之詞或是有所論據，以達到客觀中立報導之目的及效果，但系爭文章1之內容卻是就王女士之表述內容照單全收，未見有何上述基本之簡單查證行為，無從認定就被告已為真實性之查證乙情為有利之認定。　　⒋復觀系爭文章1之內容，已明確寫明「王女士原期望可以仰仗司法還自己公義，但台北地檢署偵查終結後卻不起訴，王女士對不起訴處分的結果感到滿腹委屈」、「但案件續行偵查的進度卻讓王女士心急」等文字（見原審卷一第25 頁），可見被告採訪王女士後，已知該案歷經臺北地檢署為不起訴處分，再議發回後繼續偵查，被告自可詳加閱覽相關處分書內容而查證真實性。另細觀臺北地檢署檢察官 110年度偵字第9350號不起訴處分書內容，已詳述王女士之房屋委託出售已歷時超過1年，委託之賣價應有調整空間，並有方姓經紀人於房屋出售前傳送斯時鄰近房屋法拍售價之LINE對話截圖為斷，可見王女士事件存有客觀之事證。然而被告所發布之文章，均未見被告於採訪時，有向王女士或信義房屋取得不起訴處分書之過程，更未將不起訴處分之原因寫明供閱聽者瞭解判斷，自難認定被告已為積極之合理查證。　　⒌被告以網路新聞方式，輔以臉書、Youtube等社群平台發布系爭文章1、系爭廣告1、系爭影片1、系爭影片2，散布力極為強大，更應經過善意篩選，負有較高的查證義務，但依前述，被告於發布系爭文章1、系爭廣告1、系爭影片1 、系爭影片2等言論前，難謂已踐行事前合理查證程序，率以發布網路媒體方式發布上開言論，自可認定被告具有真實惡意無訛。　㈤系爭文章1、系爭廣告1、系爭影片1、系爭影片2之內容確實造成信義房屋之名譽受損：　　⒈觀諸系爭文章1標題，具體指明「遭信義房屋以低於同巷法拍價賤賣」，系爭廣告1內容雖敘及「疑受房仲誤導以低於同巷法三拍價賤賣北市黃金地段老家」，而未具體指明信義房屋，然點擊廣告可連結至系爭文章1，而可特定系爭廣告1所指之房仲業者乃指信義房屋，復觀以系爭影片1 之標題，載明「不肖投機轉手與不肖房仲無所遁形」，並在影片說明欄位寫明「王女士小蝦米奮戰大鯨魚纏訟三年多，至今尚未討回公道」，均可知系爭文章1、系爭廣告1 、系爭影片1、系爭影片2均係圍繞王女士事件報導，並可透過互相連結而輕易查知報導內容指稱不肖業者為信義房屋，並有訛詐消費者而賤賣王女士黃金地段房屋等情節。此外，系爭文章1之標題及系爭影片1、系爭影片2之影片說明欄均強調「還不了這個公道」、「至今尚未討回公道」，系爭廣告1更以「還不了＃這個公道？」Hashtag（主題標籤）強調之，易使閱聽者產生「信義房屋訛詐消費者，需負相關責任」始為公道之想法，進而認定信義房屋在王女士事件中為不肖業者而有訛詐消費者。　　⒉再細繹系爭文章1之段落編排，被告以立法院通過平均地權條例為題，引導出王女士事件，但內容多為王女士受訪表示其因委託信義房屋方姓經紀人而賤賣黃金地段房屋，導致王女士受有高額損害，段落中再穿插告知消費者往後應留意不肖房仲利用資訊不對等的優勢訛詐買屋賣屋民眾，圖謀暴利等文字，直至最後一段始載明信義房屋及方姓經紀人之回應，綜觀段落編排，確實易讓閱聽者將「利用資訊不對等的優勢訛詐不肖業者」與信義房屋間有所連結，進而植下信義房屋有訛詐民眾之負面印象，造成閱聽者對信義房屋留下負面觀感，造成信義房屋之名譽受損。　㈥被告及辯護人下列辯解，並不可採：　　⒈被告及辯護人辯稱：被告乃為探討平均地權條例為議題選材，重新追蹤王女士事件，篇幅占比有限，主要是為以此借鏡使消費者得以避免糾紛乙節。惟查：縱然系爭文章1 以「平均地權條例修法」為標題，內容亦確實包含修法討論、給予消費者自保方法之建議，然不可以討論公共議題為包裝，即可免除有關合理查證之義務，輕率地侵害他人之名譽權，被告及辯護人此部分所辯，顯不可採。　　⒉被告及辯護人辯稱：有關王女士事件，於108年間已為報導，並經不起訴處分、駁回再議確定乙節。經查：　　　⑴按報導主題涉及政治、經濟與社會重大事件時，牽涉之人、事、物範圍愈大，即愈難於揭露、報導該事件之初，求其所謂客觀、絕對真實性。如認包括以媒體報導方式所呈現之誹謗言論，表意人僅能以言論內容之客觀、絕對真實性為抗辯，始得免受刑罰，不啻令媒體僅能於事過境遷，甚至已有司法定論時，始得為相關事件之報導。如此一來，恐將大幅度壓縮報導性言論自由之空間，並斲傷言論自由於民主社會所應發揮之滿足人民知的權利，及監督政府與公共事務等重要功能（憲法法庭11 2年憲判字第8號判決意旨參照）。換言之，固然媒體報導可為發揮滿足人民知的權利、監督政府與公共事務等重要功能，故可在事過境遷、司法已有定論之前為相關事件的報導，但報導事件必應時間推移、調查進度而水落石出，媒體報導相對應亦該積極查證以揭露事實，始可發揮言論自由於民主社會之重要功能。　　　⑵雖被告前於109年3月9日、109年9月22日、109年11月24 日，分別經臺北地檢署檢察官以109年度偵字第4242、4 243號、109年度偵續字第207號以及高檢署109年度上聲議字第9713號為不起訴處分及駁回再議處分確定，有上開處分書附卷可參（見原審卷一第279至283、285至290 、291至300頁）。然而被告仍於112年1月19日以追蹤王女士事件而發布系爭文章1等，被告既然棄而不捨地追蹤數年前之報導，本可更加完備地查證真實性，使案情明朗化，進而積極查證、揭露真實之客觀事實，始可供閱聽者獲取正確之訊息，發揮監督政府與公共事務重要功能。然而，系爭文章1之內容卻只是再次採訪王女士而以大篇幅強調其受害經過之心聲，卻對不起訴處分之原因置若罔聞，被告此部分行為，自可能因時空背景不同，而構成加重誹謗之情形，被告及辯護人此部分所辯，自難可採。　　⒊被告、辯護人辯稱：被告已採訪王女士親身經歷、查證成交價、法拍單價、鄰近行情、對話紀錄作為報導依據，且為可受公評事項乙節。惟查：　　　⑴好房網網站為網路媒體，流量非低，被告本身既為好房網之總編輯，亦自稱在房地產主題之新聞深耕多年（見原審卷二第8頁），所負有合理查證義務程度，就應該盡更嚴謹的查證義務，始能免責。然查諸系爭文章1內容所顯現之被告可能查證之證據，至多被告採訪王女士、實價登錄及成交價紀錄查詢、對話紀錄、詢問信義房屋及方姓經紀人意見，已未見有何針對王女士對方姓經紀人提起告訴之不起訴處分書內容琢磨，況被告自稱於房地產主題擔任媒體行業多年，竟也未見被告有何索取契約瞭解內容查證之行為，在在顯見被告並無積極為事前合理查證。　　　⑵此外，系爭文章1雖於末段記載信義房屋及方姓經紀人之回應，但觀以篇幅比例，二者比例極為懸殊，可認被告有以不實誇大方式，將信義房屋渲染成黑心房仲而有詐騙消費者，致使閱聽大眾接收信義房屋存有訛詐消費者糾紛疑慮之失真訊息，自難稱已為衡平之報導。　　　⑶言論依其內容可以被分為「事實性言論」與「評論性言論」，後者為表意人的意見表達，並無真實與否的問題，應受言論自由的充分保障；前者所傳述者為事實，則有真實與否之問題，始受刑法第310條所規範。然而有時評論性言論是以一定之事實為基礎，兩者可能就不易區分，然若發表此類評論言論時，未就該事實基礎的真實性有所保留，也未就其評論是在對於一定事實的假設前提下，貿然以未經合理查證下所認定之事實為基礎為評論，則可謂表意人引用不實事實為其誹謗言論之基礎，存有明知或重大輕率之惡意，不得享有不予處罰之利益。準此以觀，王女士事件雖經不起訴處分，固非不得合理評論，然被告未經合理查證，業經詳述如前，此種評論可謂被告因存有明知或重大輕率之惡意，以未合理查證之事實為基礎加以評論，參諸上開說明，自不可享有不予處罰之利益，被告及辯護人此部分所辯，顯非可採。　　⒋雖被告及辯護人曾稱：被告為維持流量增加廣告收益，此為網路媒體生存之道乙節。然查：被告所發表之系爭文章 1等內容，難認已經合理查證以及衡平報導，已如前述，被告又以「還不了這個公道」、「賤賣」、「小蝦米仍在奮戰大鯨魚」、「不肖投機轉手與不肖房仲」等標題、文字加以渲染，篇幅更是側重王女士投訴者之角度，一再就同一事件重複製作不同標題的文章、影片及投放廣告（即系爭廣告1、系爭影片1、系爭影片2），確有致閱聽者對信義房屋產生消費爭議比例較多之不良觀感，已難認定被告之行為屬於媒體第四權之合理發揮，更不能以吸引點閱率為由而認定大範圍發布對信義房屋之負面標題、廣告、圖片、說明文字等為合法行為，辯護人此部分所辯，無足作為被告有利之認定。　㈦綜上所述，本件事證明確，被告之上開犯行，堪以認定，自應依法予以論科。三、論罪　㈠核被告所為，係犯刑法第310條第2項之加重誹謗罪。　㈡被告於上開時間，分別在好房網網站、「好房網News」臉書及Youtube等社群平台上發布、投放附表一編號1至5所示系爭文章1、系爭廣告1、系爭影片1、系爭影片2，時空上具有密切之關連性，且其主觀上係基於誹謗信義房屋單一犯意之接續動作，在客觀上亦僅侵害同一信義房屋之法益，則依一般社會健全觀念，應認被告各行為之獨立性極為薄弱，在刑法評價上，可認係基於單一犯意接續所為，應包括於一行為予以評價，論以接續犯。自訴意旨認此部分應分論併罰，容有誤會，併予敘明。　㈢附表一編號5所示附件七之系爭影片2（即自上證1），與本院前科論科之附表一編號1至4所示文章、廣告、影片所為誹謗犯行間，具有接續犯之包括一罪關係，為自訴效力所及，本院自應依法審酌。參、撤銷改判之理由、科刑審酌事項（附表一部分）一、原審因認被告為附表一之誹謗犯行，事證明確，予以論罪科刑，固非無見，惟查：原審未及審酌附表一編號5所示附件七之系爭影片2（即自上證1）之誹謗手段，自訴人上訴指摘此部分，為有理由，原判決此部分自屬無可維持，應由本院就此部分予以撤銷改判。至被告仍執前詞否認犯行，要非可採。二、爰以行為人之責任為基礎，審酌被告本身為好房網之總編輯，明知以媒體名義發表之內容，並經由網路傳播，在國內具有相當之言論影響力，自應經事前合理查證程序，始可發揮媒體第四權之功能，否則將可能造成他人難以挽回之名譽損害，被告竟未經合理查證而偏頗投訴者之意見，逕為發布、投放附表一編號1至5所示系爭文章1、爭廣告1、系爭影片1 、系爭影片2等內容加以誹謗，且以網路快速傳播方式散布於外，已貶損信義房屋之名譽，所為實屬非是；併審及被告犯後未能坦承犯行，迄未與自訴人達成和解或補償損失之犯後態度；另考量被告之素行、犯罪動機、手段，造成自訴人之損害程度；兼衡被告於本院自陳之智識程度、家庭生活經濟狀況（見本院卷第191頁）等一切情狀後，量處如主文第2 項所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。　　乙、無罪部分（附表二部分）一、自訴意旨另以：被告另基於加重誹謗之犯意，又於112年5月 16日前某時許，見匯流新聞網刊登有關信義房屋與W姓夫婦間之爭議事件（下稱W姓夫婦事件）之不實文章，被告竟指示好房網轉載，並將其修改為更加聳動之標題（詳如附表二編號1所示，下稱系爭文章2）至好房網網站，並進一步於11 2年5月23日至112年7月1日期間，在其所管理之「好房網New s」臉書社群平台上投放如附表二編號2所示之圖樣廣告（下稱系爭廣告2），吸引點擊系爭文章2之連結增加流量，足以貶損信義房屋之名譽及商業信譽。因認被告此部分涉犯刑法第310條第2項之加重誹謗罪嫌等語。　二、犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。又犯罪事實之認定，應憑真實之證據，倘證據是否真實尚欠明確，自難以擬制推測之方式，為其判斷之基礎；而認定犯罪事實之證據係指足以認定被告確有犯罪行為之積極證據而言，該項證據自須適合於被告犯罪事實之認定，始得採為斷罪之資料，最高法院53年台上字第656號著有判決先例。且刑事訴訟上證明之資料，無論為直接或間接證據，均須達於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度，始得據為有罪之認定，若其關於被告是否犯罪之證明未能達此程度，而有合理懷疑之存在，致使無從形成有罪之確信，根據「罪證有疑，利於被告」之證據法則，即不得遽為不利被告之認定，亦有最高法院76年台上字第4986號判決先例可參。又刑事訴訟法第161條第1項規定：檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知，最高法院92年台上字第128號著有判決先例可資參照。此外，依刑事訴訟法第154條第2項規定，有罪判決書理由內所記載認定事實所憑之證據，須經嚴格證明之證據，在無罪判決書內，因檢察官起訴之事實，法院審理結果認為被告之犯罪不能證明，所使用之證據不以具有證據能力之證據為限，故無須再論述所引有關證據之證據能力（最高法院100年度台上字第2980號判決意旨參照）。三、自訴意旨認被告涉犯上開罪嫌，無非係以匯流新聞網112年7 月28日「【有影】消費者控售屋半年又被轉售價差高達49 % 信義房屋回應了：有整修新裝潢及補登陽台等」文章乙則（自證10）、與「David Wuu」LINE紀錄截圖乙份（自證11 ）、109年6月19日不動產買賣契約書乙份（自證12）、信義房屋不動產行情資訊表乙份（109年6月5日）（自證13）、買方重新裝潢照片乙份（自證14）、好房網112年5月16日「兩次都是信義房屋居中成交！新北夫婦控售屋半年又被轉售「價差高達49%」信義房屋：是因整修裝潢及補登陽台等」文章乙則（自證15）、經濟部商工登記公示資料查詢服務（好房國際股份有限公司）（自證17）、永慶房屋仲介股分有限公司登記資料（自證18）、經濟部商工登記公示資料查詢服務（泰全投資股份有限公司）（自證19）、經濟部商工登記公示資料查詢服務（永泰投資股份有限公司）（自證20）、經濟部商工登記公示資料查詢服務（福正投資股份有限公司）（自證21）、經濟部商工登記公示資料查詢服務（正運投資股份有限公司）（自證22）、經濟部商工登記公示資料查詢服務（慶運投資股份有限公司）（自證23）、經濟部商工登記公示資料查詢服務（慶泰投資股份有限公司）（自證 24）、好房網【NEW】102年5月27日「永慶房仲寫千店傳奇」（自證25、31）、107年2月10日「年後轉職潮房仲大舉徵才」至地產天下至自由電子報(自證26)、經濟部商工登記公示資料查詢服務（永慶房屋）（自證27）、好房網【NEW 】108年11月27日「實鏡Live賞屋永慶連3年獲數位奇點獎」（自證28）、109年2月21日「高調宣傳獲獎永慶房屋登記專利怪怪的」（自證29）、智慧局商標檢索系統（i智慧H ouseFun好房網及圖）（自證30）、109年6月16日「房仲都在做啥呢？給想要進房仲業的人看看」（自證32）、「【好房網TV】《買房賣房真相大追擊》信義房屋前員工低買高賣賺差價跟銀行詐貸被判刑！真敢騙＃信任帶來被詐騙？！｜楊欽亮、廖志航主持＠好房網」之影片圖（自證33）、111年度綜合所得稅各類所得資料清單、全國財產稅總歸戶財產查詢清單（被告楊欽亮）（自證34）、經濟日報109年9月4日「永慶房屋誠實房價提兩大保證」等網頁資料（自證35）、好房／永慶網域資料（自證36）、内政部不動產交易實價查詢服務網查詢結（自證43）、被告就W夫婦案傳送給自訴人公關之訊息（自證44）、《好房網》投放之臉書廣告（系爭廣告2）（自證45）、臺灣高等法院110年度重勞上更一字第2 號民事判決（自證46）、《好房網》「好房網News十年/專注房產新聞幫助消費者更懂房市」報導（自證47）、《好房網》雜誌2024年1/2月期（前3頁節本）（自證48）、永慶慈善基金會官方網站網頁（自證49）、《好房網》「好房網總裁趙怡與高雄淵源深偽單親童年回憶多」報導（自證50）、《好房網》廣告標語（自證51）、《好房網》刊登之二手不動產物件（自證52）、《好房網》買房App（自證53）、永慶房屋官網「永慶加盟四品牌2022菁英會頒獎典禮，數千位房仲菁英共襄盛舉」報導（自證54）、臺北市政府地政局108年10月1 8日新聞稿（自證55-1）、臺北市政府法務局110年1月12日新聞稿（自證55-2）、臺北市政府地政局管理之「不動產消費糾紛來源與原因查詢」網頁查詢結果（自證55-3）、110 年度及111年1月1日至同年6月29日好房公司刊登各家房仲品牌之新聞報導列表（自證56-1、自證56-2）、永慶房屋自10 8年至110年間經其他媒體報載之負面消息（自證57）、鏡週刊「跟永慶買到裸露『繡花針鋼筋海砂屋』她控投訴好房網半年沒人理」之報導文章（自證58）、《好房網》於2022年間之網頁排版、好房網「聽受害者的真實聲音」分頁頁面（自證 59-1、自證59-2）、《好房網》標記「#黑心信義」標籤之文章列表頁面（自證60）、於2022年6月間以手機搜尋「信義房屋」關鍵字廣告結果（自證61）、TVBS新聞自律規範（自證62）、《NOWnews新聞網》永慶房屋搜尋結果示例（自證63 ）等，為其主要論據。　四、被告之辯解及辯護人之辯護內容　　　㈠被告不爭執附表二之客觀事實，惟否認犯罪，辯稱：對於W姓夫婦事件，我們有做查證，也做平衡報導，增加的標題部分，只是讓這個新聞的重點更能突顯出來，沒有誹謗信義房屋的本意等語。　㈡辯護人辯護稱：　　⒈關於系爭文章2，是全文轉載「匯流新聞網」的原始報導，轉載前，被告已依該原始報導所附實價登錄資訊及採訪影片、信義房屋二次回應的意見及事證，又再自行查證信義房屋官網的實價登錄，並去電及傳送簡訊向信義房屋查證，待數日未獲回覆後始予轉載，已善盡媒體查證及平衡義務。　　⒉自訴代理人所指被告是利用讀者不明究理的習慣來詆毀自訴人云云，然而公益辯論自當假設所有參與討論之人，均是以理性態度獲得資訊，並為意見表達，自訴人以假設來指摘被告，自難依憑採納等語。五、經查：　　　㈠被告為好房網總編輯，並在好房網網站及臉書等社群平台轉載系爭文章2，並投放系爭廣告2等情，有「匯流新聞網」11 2年7月28日「【有影】消費者控售屋半年又被轉售價差高達 49%信義房屋回應了：有整修新裝潢及補登陽台等」文章乙則（自證10）、好房網112年5月16日「兩次都是信義房屋居中成交！新北夫婦控售屋半年又被轉售「價差高達49%」信義房屋：是因整修裝潢及補登陽台等」文章乙則（自證15）、《好房網》投放之臉書廣告（自證45）附卷可稽（見原審卷一第99至104、133至137、587至589頁），並經被告於原審、本院坦認此部分之客觀事實（見原審卷二第213頁，本院卷第180、181頁），此部分之客觀事實，應堪認定。　㈡參酌前開司法院解釋、憲法法庭判決意旨，認有關是否課予誹謗罪責判斷，應有之審查基準，已如前述，茲不贅述。　㈢被告發布系爭文章2，係轉載「匯流新聞網」原始報導，被告轉載前，已有進行相當之查證及平衡報導：　　⒈「匯流新聞網」原始報導内揭露<樂居網>之實價登錄資訊顯示：該房地於109年6月間及同年12月間兩次交易價格分別為328萬元及490萬元，價差確為49%。而被告於轉載該原始報導前，於内政部實價登錄網站查詢結果，顯示該房地於109年6月及12月之該二筆交易資訊，且有自訴人之商標（見被證25），堪予認定均是自訴人居間成交無訛。參以原始報導内自訴人所提供：其仲介人員與消費者間對話紀錄、該房地產權調查表、買賣契約條款、該屋轉售時之屋況照片等事證。是以，自訴人仲介買賣此房地，在半年轉售價差達49%之爭議，尚非虛妄。　　⒉自訴人對「匯流新聞網」所陳關於轉售前經「陽台補登」、「整修裝潢」等相關事實，乃至「匯流新聞網」接獲自訴人回應後，再次查證所獲「陽台實際補登坪數」、「自訴人所提供鄰戶價格亦疑是投機炒作所致」等事實，亦經被告核對原始報導内自訴人所提供及「匯流新聞網」所獲事證，認為可信，併予轉載揭露。　　⒊被告先於112年5月5日上午去電自訴人公關部門、同日中午再傳送簡訊（自證44），直接向自訴人公關査證，等候數日仍未接獲自訴人之回應，其於112年5月16日發布系爭文章2而轉載「匯流新聞網」原始報導。　　⒋系爭文章2刊載自訴人先後兩次回應意見及所提供事證，且系爭文章2、系爭廣告2均已表明自訴人之回應要旨，即「信義房屋：是因整修裝潢及補登陽台等」等語，堪認足以充分平衡雙方意見。　　⒌從而，系爭文章2之原始報導及好房網網站轉載之內容，主軸內容雖為W姓夫婦事件，然有關W姓夫婦之投訴內容與信義房屋回應之內容篇幅占比各半，並無任何特別偏頗之情形，以一般理性閱聽者觀之，當可據此交互聽取雙方說法而理性產生自己之觀感內容，難謂有何故意偏頗、導向某種風向之意圖。縱然系爭文章2內容，對於信義房屋之回應提出質疑，均有截取實價登錄網站頁面截圖供參（見原審卷一第137頁），堪認被告已合理查證後，認定W姓夫婦事件確實存有爭議而報導，況有關房屋買賣之消費爭議，亦與公共利益有關，尚難認定系爭文章2之原始報導，被告存有詆毀信義房屋之真實惡意。　　　㈣是以，系爭文章2所述消費爭議事件，是基於消費者W姓夫婦投訴短短半年轉售價差高達49%，且兩次均是信義房屋居間成交等情，並非被告憑空捏造而全然無據。被告據此而於系爭文章2撰寫「我不得不懷疑是信義房屋聯手投資客欺騙我們血汗錢」之意見表達，關於可受公評之事項，縱批評內容用詞遣字尖酸刻薄，足令被批評者感到不快或影響其名譽，亦應認受憲法之保障，自不能以誹謗罪相繩。六、綜上所述，自訴意旨所指系爭文章2、系爭廣告2內容部分，無從使本院形成被告此部分有罪之確信，揆諸首揭說明意旨，自應就此部分為無罪之諭知。另自訴人於本院主張被告發布系爭影片3（自上證6，見本院卷第151至155頁）之誹謗犯行，惟因被告被訴系爭文章2、系爭廣告2部分，業經本院為無罪之諭知，自不為自訴效力所及，併此說明。七、駁回上訴之理由（附表二部分）　㈠原審因認被告此部分被訴刑法第310條第2項之加重誹謗罪嫌，核屬不能證明，而為無罪之諭知，尚無違誤。　㈡自訴人上訴略以：　　⒈系爭文章2與系爭廣告2確已傳述足以毁損他人名譽之事；系爭文章2及系爭廣告2所傳述「自訴人處理W姓夫婦委任事務時，疑聯手投資客欺編W姓夫婦血汗錢」之事，並非真實。　　⒉被告明知W姓夫婦指控「自訴人疑聯手投資客欺騙渠等血汗錢」邏輯不通、荒謬不實，卻仍替永慶、好房二公司為虎作倀，承襲歷來「抹黑信義房屋一條龍」的作法，即先由好房公司偽以第三方新聞媒體之姿、製作「信義房屋欺騙消費者、處理委任事務不誠實之不實報導，再由永慶房屋利用作為市場行銷不正競爭之工具。準此，被告爰執意透過傳播力無遠弗屆的網路，以系爭文章2傳述該不實指控，並購買系爭廣告2於臉書散布給更多人，復利用《好房網》之高流量，於網站其他文章均嵌入系爭文章2之超連結進行病毒式傳播（見自證47），以達到「曾參殺人」之目的（亦即不管再怎樣不合理的指控，只要一再傳播，人云亦云，即足以影響他人觀感與評價）；嗣後再由永慶房屋配合大打「我們會主動告知屋主陽台可以補登/不然不講會讓人家損失好幾百萬/誠實，從一個人的習慣，到一群人的信仰」等廣告（見自上證5）。綜上，被告依憲法法庭判決意旨，自具有「明知或重大輕率之惡意」而成立誹謗罪等語。　㈢經查：　　⒈自訴人上訴指摘上開事項，業經本院論述如上，要非可採。　　⒉原判決認定被告此部分無罪之理由，在於綜合前開供述證據、非供述證據之評價、判斷，認自訴人之舉證不足，而無從形成被告此部分有罪之確切心證，本件自訴人關於此部分仍未盡舉證之責任，僅執前詞指摘原判決不當，無足補正應負之舉證責任，徒對原審依職權所為之證據取捨以及心證裁量，反覆爭執，惟依自訴人所提出之各項證據，尚無法達於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度，而不足認定被告涉有此部分犯行，已如前述，自訴人上訴指摘，無從推翻原審之認定，此部分上訴難認為有理由，應予駁回。據上論斷，應依刑事訴訟法第第368條、第369條第1項前段、第3 64條、第299條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　刑事第二十三庭審判長法　官　許永煌　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭豫珍　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃美文以上正本證明與原本無異。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　彭威翔　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日附錄：本案論罪科刑法條中華民國刑法第310條意圖散布於眾，而指摘或傳述足以毀損他人名譽之事者，為誹謗罪，處1年以下有期徒刑、拘役或1萬5千元以下罰金。散布文字、圖畫犯前項之罪者，處2年以下有期徒刑、拘役或3萬元以下罰金。對於所誹謗之事，能證明其為真實者，不罰。但涉於私德而與公共利益無關者，不在此限。【附表一】：（王女士事件相關言論）編號標題、內容內容備註 1 「平均地權條例修法也還不了這個公道？好房網四年前報導76歲婦人認遭信義房屋以低於同巷法拍價賤賣，纏訟三年，小蝦米仍在奮戰大鯨魚！」詳如附件一（自證1）系爭文章1（原審卷一第21至28頁） 2 「平均地權條例修法也還不了這個公道？」、「好房網持續追蹤：七旬婦人疑受房仲誤導以低於同巷法三拍價賤賣北市黃金地段老家…當事人現況曝」詳如附件二（自證41）系爭廣告1（原審卷一第575至577頁） 3 「平均地權條例修法也還不了這個公道？好房網四年前報導76歲婦人認遭信義房屋以低於同巷法拍價賤賣，纏訟三年，小蝦米仍在奮戰大鯨魚！」詳如附件三（自證2）與系爭文章1相同內容（原審卷一第29至31頁） 4 「【好房網TV】《買房賣房真相大追擊》後平均地權條例時代不肖投機轉手與不肖房仲無所遁形丨楊欽亮、廖志航主持」之YouTube影片詳如附件四（自證3）系爭影片1（原審卷一第33至34頁） 5 「【好房網TV】《平均地權條例修法也還不了這個公道？好房網四年前報導76歲婦人認遭信義房屋以低於同巷法拍價賤賣，纏訟三年，小蝦米仍在奮戰大鯨魚！」之YouTube影片詳如附件七（自上證1）系爭影片2（本院卷第73頁）【附表二】：（W姓夫婦事件相關言論）編號標題內容備註 1 「【有影】消費者控售屋半年又被轉售價差高達49% 信義房屋回應了：有整修新裝潢及補登陽台等」（自證10）「兩次都是信義房屋居中成交！新北夫婦控售屋半年又被轉售『價差高達49%』信義房屋：是因整修裝潢及補登陽台等」（自證15）詳如附件五（自證10、自證15）系爭文章2（原審卷一第99至104、133至137頁） 2 「售屋半年被轉售＃價差竟達49％！？消費者：『從成交328萬再轉賣到490萬都是由＃信義房屋居中成交的』＃信義房屋：是因為裝潢及陽台補登」、「👋提醒大家～買賣房屋時，消費者除須具備交易基礎知識，也要慎選房仲，才能避免交易糾紛。」詳如附件六（自證45）系爭廣告2 （原審卷一第587至589頁）

2025-01-23

TPHM-113-上易-1476-20250123-1

訴

臺灣臺中地方法院

損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2447號原告邢志被告葉一貞訴訟代理人陳秋伶律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年12月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）390萬元。嗣於民國113年10月14日更正聲明為：被告應給付原告580萬元。經核屬擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。貳、實體部分　　一、原告主張：兩造前於民國113年5月31日簽訂房屋買賣契約G4 39871號、G439872號（下稱系爭契約），原告以新臺幣各14 5萬元向被告購買門牌號碼臺中市○○區○○巷○○弄00號0樓之2 、0樓之3房屋及所座落臺中市○○區○○段0000號地號土地持分 (下稱系爭房屋)，因信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司）仲介洪○○與被告帶原告看屋時稱其中一戶無獨立電錶，是從另一戶分電錶過來，故須一次購買兩戶，原告即同意一次購買兩戶，被告本應依系爭契約於113年7月1日交屋，惟原告於交屋前翻看系爭契約，發覺系爭房屋現況說明書記載兩戶均有獨立電錶，故於113年7月1日交屋時提出此事，被告即決定裝設另一戶獨立電錶（因系爭房屋兩戶之其中一戶未裝設獨立電錶，與系爭房屋現況說明書不符，第一次被告無法交屋），原告於113年7月3日交付尾款後，被告寄存證信函予原告稱已裝好電錶，將於113年8月8日交屋，原告並未同意，嗣原告於113年8月8日到信義房屋公司門市與洪○ ○見面，洪○○要原告簽空白租約，原告不同意，之後洪○○在百貨公司拿換約之租約給原告簽名，原告看租約上無任何人簽名，且原告與租客仍有問題要處理，故拒絕簽名，後來兩造約定於113年8月9日上午11時簽字交屋，並約定驗屋及換約，但當日兩位租客均不在，洪○○帶鑰匙欲開門，原告不知租客是否有授權，怕有違法疑慮並未進入屋內驗屋，且無法換約，故無法交屋（因無法驗屋及換約，第二次被告無法交屋），原告已於113年8月9日寄發存證信函予被告表示欲解約，今再以起訴狀繕本送達被告為解除系爭契約之意思表示，並請求被告給付違約金580萬元，爰依系爭契約第10條，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告580萬元。二、被告則以：原告於簽約前已知悉系爭房屋其中一戶並無獨立電錶，但仍決定購買，即使現況說明書有誤載，因原告簽約前已知悉上情，實際上非物之瑕疵，嗣被告裝設完成獨立電錶，並催告原告完成交屋程序後，原告向洪○○表示同意於11 3年8月8日配合交屋，惟未告知具體時間，故洪○○於113年8 月8日上午先向二名租客取得簽名租約，以便原告隨時進行換約，並以line將租客資訊及親自簽名照片傳送給原告，嗣洪○○於同日下午在新光三越用餐區將租客完成換約之租約提供原告確認，惟原告未簽名即離開，113年8月9日上午洪○○ 攜帶系房屋鑰匙及租客已簽名之租約，並事先取得租客同意可入內驗屋，欲與原告進行換約及驗收交屋程序時，原告又主張因租客不在場會有違法疑慮，拒絕配合換約及驗屋交屋程序，則被告已盡力履行協助換約及配合驗屋等交屋義務，本件無法完成交屋係可歸責於原告，況原告未依系爭契約第 9條第8項第1款、第10條第2款催告補正瑕疵或履行完成解約前之催告程序，其解約不合法，原告依系爭買賣契約第10條第1項第2款規定，請求被告給付違約金580萬元亦無理由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。　三、本院之判斷　㈠被告於113年5月31日經信義房屋公司居間仲介以各145萬元將名下系爭房屋兩戶出售原告，兩造簽訂系爭契約，並約定系爭契約之履行委由安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）向指定之特約銀行辦理信託暨履約保證手續，嗣系爭房屋已於113年6月19日完成所有權移轉登記予原告。系爭契約原約定113年7月2日為最後交屋日，兩造則約定於113年7月1 日交屋，惟當日並未完成交屋。經信義房屋公司仲介洪○○居中協調兩造約定於113年8月9日進行交屋，惟當日亦未能完成交屋。嗣被告於113年8月12日以存證信函通知原告，被告已依法拋棄占有，並已請信義房屋公司及安信公司依履保約定之約定將買賣價金290萬元出款予被告。信義房屋公司則於113年8月16日發函通知兩造及安信公司，原告已付價金共計290萬元，依履約保證契約第7條約定全數出款予被告之事實，此有系爭契約、系爭房屋之土地所有權狀、建物所有權狀、前開存證信函在卷可稽（見本院卷第49至76、83至89、 209至215頁），且為兩造所不爭執，堪信為真正。　㈡原告主張於113年7月1日第一次交屋時，被告就系爭房屋兩戶之其中一戶未裝設獨立電錶，與系爭房屋現況說明書不符，及於113年8月9日第二次交屋時，兩戶租客均不在屋內而無法驗屋及與租客換約，因被告兩次均無法完成交屋，依系爭契約第10條約定解除系爭契約，並請求被告給付違約金，然此為被告所否認，並抗辯原告於簽約前，已知悉系爭房屋兩戶之其中一戶未裝設獨立電錶，非屬物之瑕疵，且被告已履行協助換約及配合驗屋等交屋義務，惟原告於預定交屋日期片面拒絕履行前開交屋義務，係可歸責於原告，原告亦未經書面催告程序，無從依系爭契約第10條約定解除契約及請求違約金等語，則本件之爭點為：⑴兩造於預定交屋日期，系爭房屋有無未裝設獨立電錶之瑕疵，有無不能驗屋、換約之情事存在，是否可歸責於被告？原告有無拒絕點交之正當理由？ ⑵原告有無依系爭契約第9條第8項第1款、第10條第1項第2款催告被告補正瑕疵或履行協助驗屋、換約？若無，原告依系爭契約第10條，解除系爭契約並請求被告給付違約金，有無理由？　㈢經查：　⑴原告主張於113年7月1日第一次交屋時，被告就系爭房屋兩戶之其中一戶未裝設獨立電錶，與系爭房屋現況說明書不符　　，無法完成交屋等情，並提出系爭房屋現況說明書為證（見本院卷第135、161頁）。而觀之系爭房屋現況說明書，其中項次44雖記載均設有獨立電錶，然該房屋現況說明書性質上係出賣人對買受人關於系爭房屋之現況說明，而原告已自述信義房屋公司仲介洪○○與被告帶原告看屋時稱其中一戶無獨立電錶，是從另一戶分電錶過來等語，可知原告於簽訂系爭契約之前，已經由被告說明而知悉系爭房屋兩戶之其中一戶並未裝設獨立電錶，足見被告並未向原告擔保該房屋現況說明書所載系爭房屋兩戶均裝設獨立電錶之品質，故此部分難認屬系爭房屋物之瑕疵，則原告於當日以此瑕疵為由拒絕點交，並無正當理由，且當日未完成交屋不可歸責於被告。　⑵況依系爭契約第9條第8項第1款約定：「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利等瑕疵，除第17條已有特別約定者外，雙方依下列約定處理：㈠買方得催告賣方補正，如賣方拒絕補正或客觀上難以補正，買方即得依民法規定行使減少價金或解約等權利；惟解除契約顯失公平，或修繕補正金額與買賣價金比例顯不相當者，不得請求解除契約。」（見本院卷第53頁），可知原告縱發現系爭房屋存有物之瑕疵，原告亦須先催告被告補正瑕疵，如被告不補正瑕疵，始得解除系爭契約，而原告於113年7月1日第一次交屋時以系爭房屋兩戶之其中一戶並未裝設獨立電錶為由拒絕點交，嗣後被告已完成裝設另一戶之獨立電錶，此據被告提出原告與洪○○LINE 對話紀錄為佐（見本院卷第119頁），足見被告經原告通知後已完成另一戶獨立電錶之裝設，原告即不得依系爭契約第 9條第8項第1款解除契約，亦無從再主張此構成系爭契約第1 0條之違約事由。　⑶原告主張於113年8月9日第二次交屋時，兩戶租客均不在屋內而無法驗屋及與租客換約，故無法完成交屋等情，並提出其當日手機錄影畫面光碟為證（見本院卷第235頁），經本院當庭勘驗上開錄影畫面光碟，勘驗結果如下（見本院卷第25 2頁）：　　原　告：裡面沒有人喔? 　　洪○○：他們都回家了，我有昨天先跟他們說。　　原　告：那這樣子的話可以交房嗎? 　　洪○○：啊? 　　原　告：這樣可以交房嗎? 　　洪○○：什麼意思？可以啊。我昨天晚上就跟他們講了，他　　　　　　們說直接進去就好了（洪○○按電鈴拿出鑰匙準備　　　　　　以鑰匙開門，但尚未開門）。　　原　告：這樣子好像不符合程序吧? 　　洪○○：什麼不符合程序? 　　原　告：不符合交屋的程序啊，對吧? 　　洪○○：什麼意思？交屋前驗屋啊。　　原　告：不只是驗屋而已啊，你還有那個要換約什麼的，我　　　　　　連人都沒有看到。　　洪○○：那我現在打給他們可以嗎? 　　原　告：不是啊，一定要本人好不好，那個，你當初給我的　　　　　　交屋程序，就是對吧，先換約，先找租客來換約什　　　　　　麼的。　　洪○○：那個，我先跟您報告流程喔，我們是屋主提出...　　　　　(以下略)。　　洪○○：我們現在是有疑慮，對不對，那我們（洪○○舉起　　　　　　右手引導並轉身往前走）。　　原　告：有疑慮所以我沒有辦法去交屋。（原告停止錄影）　⑷由上開勘驗結果，固可知113年8月9日第二次交屋時，原告以系爭房屋兩戶租客均不在系爭房屋內，而拒絕驗屋及換約　　。然據證人洪○○到庭證稱：（提示被證7：原告與洪○○113年 8月8日LINE對話紀錄截圖），截圖上2張照片是113年8月8日早上我拿給租客換約的時候，他們親簽的時候我當下拍的，拍了以後我當時就傳給原告...為什麼會遇到承租方，是因為我在提前先跟承租方約好了，但是我聯繫不上原告，所以我先跟承租方約，他們是暑假期間都已經回家了，他們又特地趕來...因為8月8日之前都聯繫不上原告，所以我們是先在早上跟承租方約好，下午時段我是在我正常作業期間，突然接到店裡同事打來電話說原告已經到我們店裡了，所以我才趕回去...我有拿早上租客已經簽完要換約的租約給他，我有跟他說我早上有去做這件事情，然後轉交給他...他不想簽，他後來有跟我談到其他事情，就先走了，後來我想說這個合約必須得先他簽名...113年8月8日17時我在臺中新光三越用餐區提供被證8租客完成簽名換約程序的租約，要給原告簽名，但是又沒有簽成功，被證9照片就是原告在確認被證8租約的時候我所拍攝的...8月8日晚上原告有撥電話給我，說明天有約早上要先去承租方的場所裡面先驗屋，後續下午做交屋...原告沒有提到一定要承租方在場，如果有提到的話我一定想辦法約承租方在場...我跟原告通完電話之後，馬上跟承租方確認明天能不能夠直接進去，還是他們要到現場，承租方2位都說直接開門...勘驗的影片就是8月9日，現場我帶鑰匙過去要驗屋的影片，鑰匙是被告給我的，影片最後我轉身，後來下樓之後原告就離開了，原告沒有跟我講說他要約什麼時候驗屋、交屋或換約，我有再撥電話給原告，但是聯繫不上，也有請代書，都聯繫不上人等語（見本院卷255至256、261至265、267頁）。復觀之被證7：原告與洪○○113年8月8日LINE對話紀錄截圖所示（見本院卷第191頁），可知洪○○於當日傳送二張房間內部照片、推薦承租方「曾○○」、「楊○○」LINE個人檔案予原告等情，經核上開承租方之姓名與被證8二份房屋租賃契約書承租人欄上承租人簽妥之姓名相符（見本院卷第193至204頁）。再觀之被證9：1 13年8月8日17時照片所示（見本院卷第205頁），原告手持觀看1份房屋租賃契約書，另1份房屋租賃契約書放置拍攝者桌前，該房屋租賃契約書內容首頁之手寫文字，與被證8承租人「曾○○」之房屋租賃契約相同，堪認洪○○確於113年8月 8日已將二名租客簽妥欲換約之租約交由原告簽名，以完成系爭房屋之換約程序，惟原告拒絕於該租約上簽名，嗣原告與洪○○於113年8月8日約定於翌日驗屋，洪○○已事先徵得承租方之同意於翌日進入系爭房屋驗屋，並於113年8月9日持被告交付之鑰匙欲帶同原告入內驗屋，則被告已委由洪○○履行系爭契約之協助換約、配合驗屋等義務，難認有何可歸責於被告之事由致兩造無法交屋之情事存在。至於原告若因承租方並未在場，對於換約或驗屋之程序有所疑慮，非不得委由洪○○聯繫承租方到場，或與被告、承租方另協調當場換約、驗屋之時間，尚無從逕指被告未協同換約、驗屋而無法交屋，已構成系爭契約第10條之違約事由。　⑸況依系爭契約第10條約定：「一、賣方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：㈠每逾一日，賣方應按買方已繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償予買方(自逾期日起至完成給付日止）。㈡經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償。」（見本院卷第53、67頁），可知原告縱認被告有可歸責之違約事由，原告亦須先書面催告被告限期履行，如被告仍無故不履行，始得解除系爭買賣契約及請求被告加倍返還已付款項作為違約賠償，惟原告於113年8月 9日第二次交屋日未完成換約、驗屋程序後，並未催告被告履行換約、驗屋義務，僅寄發存證信函予被告表示欲解約等情，此據原告供述在卷（見本院卷第229頁），並有原告於1 13年8月9日寄發予被告之存證信函附卷足佐（見本院卷第31 至33頁），則原告未經書面催告被告限期履行換約、驗屋義務，核與系爭契約第10條所定解除契約、請求違約賠償之程序不符，自無從依該條約定解除系爭契約及請求被告加倍返還已付款項之違約金，則原告主張依系爭契約第10條解除契約，並請求被告給付違約金580萬元，自屬無據。四、綜上所述，原告依系爭契約第10條，請求被告應給付原告58 0萬元，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併予敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　林依蓉上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳韻聆

2025-01-22

TCDV-113-訴-2447-20250122-1

湖救

內湖簡易庭

訴訟救助

臺灣士林地方法院民事裁定 113年度湖救字第33號聲請人林聖修相對人張雅涵信義房屋股份有限公司法定代理人周耕宇相對人施子廷上列當事人間修復漏水事件，聲請人聲請訴訟救助，本院裁定如下：　　主　文准予訴訟救助。　　理　由一、按當事人無資力支出訴訟費用者，法院應依聲請，以裁定准予訴訟救助。但顯無勝訴之望者，不在此限。民事訴訟法第 107 條第1 項定有明文。又經財團法人法律扶助基金會分會准予法律扶助之無資力者，其於訴訟程序中，向法院聲請訴訟救助時，除顯無理由者外，應准予訴訟救助。法律扶助法第63條亦有明文。二、本件聲請人以其與相對人間修復漏水事件，無資力支出訴訟費用，已向財團法人法律扶助基金會申請法律扶助獲准在案，並提出財團法人法律扶助基金會專用委任狀、准予扶助證明書等件以為釋明，聲請訴訟救助，經核並無不合，應予准許。三、爰裁定如主文。中華民國114年1月13日　　　　　　　　　內湖簡易庭　法　官　徐文瑞以上為正本係照原本作成。如不服本裁定，應於送達後10日內，向本院提出抗告狀並表明抗告理由，如於本裁定宣示後送達前提起抗告者，應於裁定送達後 10日內補提抗告理由書（須附繕本），並繳納抗告費新臺幣1,00 0元。中華民國114年1月13日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱明慧

2025-01-13

NHEV-113-湖救-33-20250113-1

重訴

臺灣臺北地方法院

返還定金等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度重訴字第331號原告康正旅館股份有限公司法定代理人陳保成訴訟代理人鄭瑞崙律師李幸倫律師被告明台產物保險股份有限公司法定代理人松延洋介（YOSUKE MATSUNOBU）訴訟代理人林諼律師上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國113年12月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時聲明請求：「㈠被告應返還原告如起訴狀附表二所示之支票。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）2,300萬元及法定遲延利息。」（見本院卷第11頁），嗣於民國113年9月5日當庭撤回第一項聲明（見本院卷第297至298頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許。貳、實體方面：　　一、原告主張： (一)被告於112年8月1日與訴外人信義全球資產管理股份有限公司（下稱信義全球公司）簽定信義全球買賣仲介一般委託書（下稱系爭委託書），約定被告將其所有如附表所示之不動產（下稱系爭房地），以2億3,000萬元之售價委託信義全球公司居間銷售。嗣訴外人信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司）東寧店將系爭房地出售之訊息告知原告，並詢問原告之購買意願，原告經評估後有意願直接以被告之定價2 億3,000萬元承買系爭房地，遂於112年10月3日與信義房屋公司簽訂「信義房屋買賣斡旋/要約契約」（下稱系爭斡旋要約契約），依被告定價2億3,000萬元購買系爭房地，並配合被告之要求，在系爭斡旋要約契約勾選付款方式按簽約10 ％、用印10％、完稅10％、交屋70％之方式辦理，產權移轉手續依被告指定之訴外人信義地政士聯合事務所辦理，並依照被告要求開立面額為系爭房地總價一成即2,300萬元、票據受款人為被告之斡旋金支票（下稱系爭支票），交付信義全球公司收受作為斡旋金。信義全球公司則於112年10月4日，將爭斡旋契約正本及系爭支票攜往被告公司交付被告，茲因被告已承諾出售系爭房地，故由被告之財務部王襄理簽收系爭支票並存入金庫，依據系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定，斡旋金於此時轉為定金；王襄理並要求本件買賣契約應該在臺北簽訂書面契約、辦理信託暨履約保證手續，並表示被告希望系爭房地售後能回租半年，信義全球公司當日將被告上開訴求轉告原告，原告均應允同意，完全配合被告所有要求。惟因王襄理表示未保管被告公司大小章，無法即時在系爭斡旋契約上用印，需要再經過被告内部申請用印程序後才能交付，故信義全球公司未能當場即時取回經被告用印之系爭斡旋要約契約。被告又於翌日即112年10月5日要求原告提供資料以進行KYC調查（即客戶身分盡職調查，以確認客戶真實性、誠信及是否符合相關合規性），原告同年月6 日提供相關資料，被告旋於同日回覆原告已經通過KYC調查，顯見被告確實有承諾出售系爭房地予原告之意思。 (二)兩造不僅就買賣契約成立必要之點即「標的物」與「價金」已達成意思表示一致，並就付款期限、方式、辦理信託暨履約保證手續之撥款機制、點交期限（售後半年）、產權移轉手續、簽約地點等細節事項均已達成合意，原告又已依照被告要求而交付買賣標的總價金一成之斡旋金支票由被告簽收並存入金庫，表示賣方已受領買方之定金，縱使被告尚未在系爭斡旋要約契約賣方欄位簽名，亦不影響其已收受定金之事實。被告雖辯稱系爭支票為議價保證金，收受議價擔保用支票僅為該買方得進入被告公司議價程序之擔保，被告公司最終是否訂定買賣契約，待被告公司評估後通知云云，然此業經信義全球公司以112年11月10日函文予以駁斥。且參酌最高法院77年度台上字第767號民事判決意旨，原告交付系爭支票予被告之目的既係為確保購買系爭房地，則縱使被告使用之名稱為議價保證金，仍不影響其實際為定金之本質。況且，系爭房地之交易，始終為一般定價買賣，並非競價買賣，原告與信義房屋公司簽署之系爭斡旋要約契約、原告開立之系爭支票，無論名義或實質均非「要約契約」或「議價保證金」，被告辯稱系爭支票僅為原告得進入議價程序之擔保，並無所據。 (三)兩造於112年10月4日就系爭房地買賣契約內容達成合致而成立買賣契約，被告即應履行出賣人之義務，配合辦理後續所有權移轉登記及點交程序。不料，被告竟事後反悔，於112 年10月23日通知原告再加價及議價。然依一般不動產交易實務，於買方的出價價格低於賣方的定價時才需要議價，若買方的出價價格與賣方的定價相同，即無需再議。原告於112 年10月25日委託律師發函催告被告於5日内履行買賣契約，被告於112年10月26日收受後拒絕履約，於112年10月31日逕通知原告所出價格未高於其他買方出價，故原告並未成交。原告事後查證被告於112年12月間將系爭房地出售予訴外人功學社音樂中心股份有限公司。準此，應認被告已屬違約，且有違誠信原則，符合爭斡旋契約第四條第(十)點所定「如因可歸責賣方之事由不履行簽署買賣契約書之義務時，賣方應加倍返還定金，作為違約賠償」之違約情節。為此，爰依民法第249條第3款之規定、系爭斡旋要約契約第四條第(十) 點之約定，請求被告加倍返還定金2,300萬元作為違約賠償等語。並聲明：㈠被告應給付原告2,300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以： (一)被告於112年8月1日與信義全球公司簽訂系爭委託書，由被告委託信義全球公司為被告所有之系爭房地居間仲介銷售，由訴外人即信義全球公司專案經理許正諺、林佶廷承辦此案，被告同時亦委託數家不動產仲介公司協助銷售系爭房地。同日被告與信義全球公司並簽訂「信義全球買賣仲介一般委託書增補協議書」（下稱系爭協議書），約定刪除系爭委託書第捌條第四項「本委託書有關之銷售條件，於將來買賣契約成立時，除另有約定外，甲方同意受其拘束」，及第捌條第七項後段「除另有約定外，甲方同意於簽署定金契約、斡旋金契約、買賣要約書後，即負有與買方簽署買賣契約之義務，並同意買賣價金之付款方式悉依訂金契約、斡旋金契約貨買賣要約書內容辦理」之約定，即明確表示後續買賣契約不受系爭委託書委託銷售條件拘束。 (二)嗣原告透過信義全球公司於112年10月4日至被告公司遞交系爭斡旋要約契約及系爭支票，系爭斡旋要約契約之名稱為「信義房屋買賣斡旋/要約契約」，性質為要約契約，作為原告提出議價金額之書面，系爭支票則為議價保證金支票，被告之經辦人員簽名以示收取原告之議價書面及議價保證金支票，並告知於完成被告公司内部核決程序後，會再通知最終審核結果。嗣被告於112年10月16日以信件告知信義全球公司，表明將於112年10月27日17時以後通知是否與原告簽訂買賣契約；另於112年10月23日再通知信義全球公司，得於1 12年10月27日17時前再次提供二次加價之要約書及仲介服務費用確認報價。信義全球公司於112年10月27日回覆表示仲介服務費用將由議價金額之4％即920萬元降為600萬元，以爭取合作機會。信義全球公司專案經理許正諺並於112年10月3 0日以通訊軟體LINE詢問訴外人即被告員工翁建明：「Jerry 哥，等開獎時您會再群組宣布是嗎？」等語，可知原告對於被告處分系爭房地之程序知之甚詳，被告並未於原告遞交系爭斡旋要約契約時承諾原告提出之買賣條件，亦未曾簽署系爭斡旋要約契約，兩造間並未因原告於112年10月4日透過信義全球公司遞交斡旋要約契約而成立買賣契約。 (三)詎料，被告於112年10月25日竟接獲原告委託律師來函，表示系爭房地之買賣契約已成立，被告應履行買賣契約等語，被告於112年11月7日回函向原告澄清被告出售系爭房地之程序，原告收悉被告函文後，未再予回復。惟信義全球公司於收悉前開被告函文副本後，另於112年11月10日函覆被告稱：於被告通知原告KYC通過後，被告仍要求對買方出價及洽案過程提出報告（為提高佣金而補充說明仲介過程及提供之服務），可知信義全球公司及原告對於即使原告通過KYC，被告仍有審核及議價機制之事，知之甚詳。系爭斡旋要約契約之標題包含「要約」，原告雖以系爭斡旋要約契約提出要約，但被告自始未在系爭斡旋要約契約書上用印簽回表示承諾，自不受系爭斡旋要約契約之要約拘束，系爭支票之議價保證金亦當然不會轉為定金支票，兩造間就系爭房地自始至終均未成立買賣契約。 (四)按一般不動產交易習慣，系爭委託書第2條所載金額，僅為不動產所有人委託房屋仲介銷售之金額，再按系爭協議書第 1條第5項之約定，被告與信義全球公司已協議刪除系爭委託書第捌條第四項「本委託書有關之銷售條件，於將來買賣契約成立時，除另有約定外，甲方同意受其拘束」之約定，可知被告於委託信義全球房屋銷售系爭房地時，已明白表示委託銷售價格僅為參考價格，系爭房地之買賣雙方將再行議價及商議買賣之重要條件，系爭房地之買賣契約不受系爭委託書委託銷售條件拘束。再者，斡旋金係指不動產買方所欲承購之買賣條件未達賣方委賣之條件時，買方為表示其購買之誠意，乃交付一定金額之金錢與不動產仲介或賣方，與議價保證金同意。被告就系爭房地出售案要求有承購意向之買家應於指定期間内提出承購意向書及承購價金額10％之斡旋金支票交付予被告，是原告提出之系爭支票金額，係應被告要求而提出承購價金額之10％，該斡旋金並不會因其為買方提出承購價金額之10％，而變更性質為定金。被告既未曾於系爭斡旋要約契約用印，自不受系爭斡旋要約契約之要約拘束，系爭支票亦不會轉為定金。 (五)系爭房地交易金額達新臺幣2億3,000萬元，並涉及系爭房地既存租約、點交、回租不動產所有權移轉、抵押權設定定登記、付款方式等事宜，非僅就買賣標的物及價金為要約、承諾意思表示後契約即成立。依原告所稱，原告僅有依被告委託信義全球公司銷售之金額提出系爭斡旋要約契約及承購金額10％之系爭支票予被告，兩造間並未進一步針對系爭房地之既存租約處理、各期價金付款方法及相關條件（如簽約款、備件款、完稅款、尾款）及不動產交付日期、規費稅捐負擔、抵押權設定負擔、是否點交、回租等買賣交易重要事項或非必要之點進行議定，系爭房地之買賣契約顯未成立。原告所提不動產交易模式，衡與一般不動產買賣交易慣行有違，難認兩造已達成系爭房地買賣契約之合意。且被告一再通知原告其非通過評選之交易對象並請其取回系爭支票，顯係不願接受系爭斡旋要約契約之拘束，尚難僅以原告依被告委託銷售金額出價，即認為系爭房地之買賣契約即為成立等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造協議簡化之不爭執事項（見本院113年12月5日言詞辯論筆錄，本院並依論述需要，調整並簡化文字用語） (一)被告與信義全球公司於112年8月1日簽定系爭委託書、系爭協議書。系爭協議書約定刪除系爭委託書第8條第4項及第7 項後段之約定。 (二)原告於112年10月3日與信義房屋公司簽訂系爭斡旋要約契約，並開立以被告為受款人之系爭支票一紙，交付訴外人即信義房屋公司的簡義峰。 (三)信義全球公司中區商仲部的許正諺、林佶廷於112年10月4日攜帶系爭斡旋要約契約與系爭支票至被告公司，由訴外人即被告財務部襄理王宛婷收取系爭支票並存入金庫，惟被告並未於系爭斡旋要約契約上用印。 (四)被告於112年10月31日以電子郵件告知信義全球公司中區商仲部的許正諺、林佶廷評選結果，原告未與被告成交，並通知取回系爭支票。四、本院之判斷： (一)按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項固有明文。惟契約之成立，須有要約與承諾二者意思表示一致之事實始足當之，若無此事實，即契約尚未合法成立，自不發生契約之效力。再當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有明定。另給付之訴，須在私法上對被告有給付請求權，被告有給付之義務者始得為之；請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377號判決先例意旨參照）。 (二)經查，原告固以其已依被告之要求，在系爭斡旋要約契約勾選付款方式按簽約10％、用印10％、完稅10％、交屋70％之方式辦理，產權移轉手續依被告指定之訴外人信義地政士聯合事務所辦理，並開立系爭支票為斡旋金，由信義全球公司於112年10月4日將爭斡旋契約正本及系爭支票交付被告，經被告之財務部王襄理簽收系爭支票並存入金庫等節，主張兩造間就系爭房地買賣契約必要之點已達成意思一致，買賣契約即已成立，且依據系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定，系爭支票斡旋金已轉為定金等語。然查，參照系爭斡旋要約契約第四條第(八)項所載：「賣方是否已同意出售並簽名，係以白色聯為憑據」（見本院卷第62頁），而被告自始至終均未在系爭斡旋要約契約上簽名乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第396頁），自不發生被告已同意出售系爭房地予原告之意思。證人即信義全球公司業務專員許正諺於本院審理中亦證述：斡旋契約是一式三份，如果賣方有在上面簽名同意出售，賣方會留有一份白色聯作為依據；賣方應在契約下方賣方要勾選同意「賣方同意..... 出售」並且簽名加上日期以表示同意出售；如賣方收取斡旋契約後，未在該處簽名或勾選，不會發生任何效力；也不會因為約定斡旋金由賣方收受，而轉為定金等語（見本院卷第276至279頁）。原告雖主張此係因被告財務部王襄理表示未保管被告公司大小章，無法即時在系爭斡旋契約上用印，需要再經過被告内部申請用印程序後才能交付用印之系爭斡旋要約契約，然此經證人即112年10月4日收受系爭斡旋要約契約與系爭支票之被告襄理王宛婷於本院審理中予以否認，並證述：我沒有在系爭斡旋要約契約上簽名同意出售，或以口頭或任何方式表示出售；我的職位並無權限決定是否同意出售，按照公司的分層負責表，此部分應該是董事長的權限；我有回復因為公司現在尚未確定要賣給誰，所以我無法蓋章，只能收受支票正本，存放在公司的金庫，這張支票我們不會兌現；我沒有應允要在斡旋書上用印，我只有說如果公司要賣，會在斡旋書上用印；被告收下系爭斡旋要約契約與系爭支票，表示買方有拿出誠意要購買物件，被告只是收下對方的意向，並未同意出售等語明確（見本院卷第266至270頁）。而證人即當日前往被告公司遞交系爭斡旋要約契約及系爭支票之信義全球公司業務專員許正諺於本院審理中亦證稱：112年10月4日將系爭斡旋要約契約交給證人王宛婷收受後，表示後續她要往上級送流程，要我們靜待後續，並且還要做KYC調查。當時證人王宛婷並沒有表示同意出售，她說這是要經高層同意的等語（見本院卷第279頁）。同日與證人許正諺一同前往被告公司之證人即信義全球公司專案襄理林佶廷於本院審理中亦證稱：證人王宛婷收受後表示後會對買方做KYC，並且做憑證有收受斡旋支票，會將支票收進保險箱，會再上報高層。因為賣方是法人公司，無法由證人王宛婷做同意的動作，必須上報高層，才可以做出是否出售的決定等語（見本院卷第288至289頁）。上開證人均已證稱證人王宛婷並無代表被告同意出售系爭房地之權限，亦無於112年10月4日收受信義全球公司交付系爭斡旋要約契約與系爭支票時，當場向證人許正諺、林佶廷表示被告允諾出售系爭房地予原告之意思表示。且參信義全球公司於112年10月27日向被告提出之「信義全球買賣委託書內容更改/更新契約附表」補充備註事項記載：「買方成交金額新臺幣貳億參仟萬元證，則交付信義全球資產管理（股）公司（即信義全球公司）仲介服務費陸佰萬元正（含稅）」等語（見本院卷第133頁），可見信義全球公司於被告112年10月23日寄發電子郵件通知可再次提出二次加價的意向書及仲介服務報價單後，曾欲透過調降服務費用之方式，以爭取與被告議約合作之機會；證人許正諺並於112年10月30日以通訊軟體LINE詢問被告副理翁建明：「Jerry哥，等開獎時您會再群組宣布是嗎？」等語（見本院卷第135頁），此均可徵被告於112年10月4日確未承諾或應允出售系爭房地予原告，尚待被告公司內部進行相關流程後方會通知最終簽約之對象。則被告既未在系爭斡旋要約契約上簽名表示同意出售系爭房地予原告，亦無以其他任何方式向信義全球公司或原告表示允諾出售系爭房地予原告，自無從認為兩造間就系爭房地買賣契約必要之點已達成意思一致而成立買賣契約，遑論原告所交付之系爭支票斡旋金將依系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定轉為定金。 (三)原告雖一再以其斡旋出價已達被告之開價，主張兩造間就系爭房地買賣契約必要之點即「標的物」與「價金」已達成意思一致而成立買賣契約，並爭執被告要求「二次加價」有違誠信等語。然查，被告自始至終並未以任何書面或口頭方式允諾同意將系爭房地出售予原告乙節，業經本院認定如前。原告所主張兩造就買賣價金達成意思表示一致，毋寧係以其斡旋出價已達被告開價為論據，然原告所主張之「被告開價 2億3,000萬元」，係記載於被告與信義全球公司間之系爭委託書第貳條「甲方（即被告）願出售之土地及建築改良物之總價格為新臺幣貳億參仟萬元整。」（見本院卷第359條）。而系爭委託書之當事人為被告與信義全球公司，原告並不在系爭委託書當事人之列，系爭委託書所記載之委賣價格，效力自不及於非契約當事人之第三人即原告；被告依據系爭委託書僅對契約相對人信義全球公司負有契約義務，身為第三人之原告尚無從以被告與信義全球公司間之系爭委託書逕向被告為任何主張。遑論證人王宛婷已於本院審理中證述：系爭委託書第一頁「甲方願出售價格2億3,000萬元」為參考售價，指開價的意思，公司不動產若有出售需要，會請鑑定供進行進鑑價，董事會審議通過授權底價，才會進行仲介委託約；被告沒有與信義全球公司約定如有買方出價達2億3,0 00萬元即出售等語（見本院卷第265頁）。證人即被告副理翁建明亦於本院審理中證述：系爭委託書第一頁「甲方願出售價格2億3,000萬元」僅為參考售價，不是最後的成交價格；被告不會跟仲介約定如買方出價達2億3,000萬元即予出售；本案是以類似拍賣的程序，以價高者得成立買賣契約；我們在自辦的銷售會說明會上，會向仲介進行說明，經仲介同意後，才會跟我們簽署委託銷售契約；我們會提供參考售價及預計銷售的方式，如果買方有意願，要提出意向書，我們公司會收取承購價10%的議價保證金，同時我們也會告知仲介，我們在訂出最後銷售期間後，同時必須經過我們公司KY C審閱，才會進入最後的議約階段等語（見本院卷第271至27 4頁）。證人許正諺亦證述：系爭委託書第一頁「甲方願出售價格2億3,000萬元」僅一般交易習慣上稱為廣告行銷價格；不清楚有無拘束買賣雙方合約之效力；不清楚有無約定買方出價達2億3,000萬元即予出售等語（見本院卷第277頁）。證人林佶廷亦證述：這是委託價格，就是讓仲介公司可以做廣告行銷的價格；至於賣方是否應該以此價格出售給買方，我無從判斷等語（見本院卷第287頁），上開證人均已明確證述系爭委託書上之價格僅係供仲介作為廣告行銷、參考之用，互核與被告所提出信義全球公司製作之銷售會說明簡報檔案上所載「參考總價」等語相符（見本院卷第368頁），堪以採認。被告與全球信義公司間既未以系爭委託書約定被告有以此價格出售系爭房地給買方之義務，遑論並非系爭委託書當事人之原告可以逕憑系爭委託書，主張其所提出之斡旋出價已與被告在系爭委託書上所載開價間達成意思表示之合致，並以此主張被告應對原告負擔任何簽約或履約之義務。原告提出之斡旋價格縱恰好符合被告在系爭委託書所載之開價金額，然於被告表示同意原告之斡旋出價以前，尚不能逕認兩造間就系爭房地買賣契約之「價金」必要之點已達成意思表示之合致，被告對原告亦不負有任何簽約或履約之義務。而被告嗣後於112年10月23日以電子郵件通知信義全球公司或原告可以再次提交二次加價之承購斡旋意向書及仲介服務費用確認報價，並告知最終買方將為出價金額扣除仲介服務費後收取最高價，並經被告內部KYC審閱通過者，亦無違誠信原則之可言，原告上開之主張，核無理由。 (四)原告又以其已依被告之要求交付買賣標的總價金一成之系爭支票，經被告簽收並存入金庫，主張被告已受領其交付之定金，縱使被告尚未在系爭斡旋要約契約賣方欄位簽名，亦不影響其已收受定金之事實等語。然查，依據證人即信義全球公司主管陳光裕於本院審理中所證稱：（原告訴訟代理人問：依照一般仲介實務經驗，如果賣方收受買方的斡旋金，是否就轉為定金？）不是這樣，但一般如果賣方沒有同意出售的話，就不會收斡旋金。但這個要個案判斷等語（見本院卷第295頁），即可知原告上開所主張「賣方收受買方的斡旋金，即會轉為定金」乙節，並非一般交易通念，仍有待個案判斷。而本件被告所要求買方提供之斡旋金條件，係由被告向信義全球公司指示或協商之條件，並非由被告直接對原告所為之要求，兩造間既無任何契約或權利義務關係，被告自不可能有何權源直接對原告為任何指示，是原告所稱「依被告要求交付系爭支票」之行為，實際上係指原告依據信義房屋公司之要求所為之行為，並非經被告指示而為，此經證人許正諺於本院審理中證述：系爭斡旋要約契約之斡旋金可以選擇以信託帳戶或賣方為受款人，本件因賣方為法人，因此我在買方出斡旋之前，有致電被告公司，由被告公司表示要以賣方為受款人等語（見本院卷第278至288頁），亦徵明確。而依據證人王宛婷於本院審中證述：被告與信義全球公司有約定收受買方出價的10％作為議價保證金；這表示買方有拿出誠意要購買物件，及買方出價的可信度；只是收下對方的意向，並未同意出售；依據過去的經驗，都是收取支票正本，而且都有告知，如果並非該買家購買成功，會將支票退回。過往曾經有仲介偽裝買方出價，製作假的支票影本，所以為了證實買方的誠意及可信度，後來都只收正本等語（見本院卷第264至270頁）。證人翁建明於本院審理中證述：有與各家仲介說明與約定斡旋金金額要收受買方出價的10％，這是依據公司既往的銷售經驗；我們在銷售說明會上，會跟仲介說明，提供參考售價及預計銷售的方式，如果買方有意願，要提出意向書，我們公司會收取承購價10％的議價保證金，同時也會告知仲介，我們在訂出最後銷售期間後，必須經過我們公司KYC審閱，才會進入最後的議約階段等語（見本院卷第272至274頁），上開證人均明確證稱被告係與信義全球公司約定，於收受買方承購意願時將收取出價10％之金額作為議價保證金，然此並非表示同意出售或收取定金，仍要經過相關的程序才會進入最後的議約階段。且參照被告與信義全球公司所簽訂之系爭委託書第拾參條第八項約定：「雙方另行合意針對原委託書部分內容予以補充及修訂，爰簽訂一般委託書增補協議書」（見本院卷第362頁），雙方並於系爭協議書約定刪除系爭委託書第捌條第四項「本委託書有關之銷售條件，於將來買賣契約成立時，除另有約定外，甲方（即被告）同意受其拘束」之約定，及刪除第捌條第七項後段「除另有約定外，甲方同意於簽署定金契約、斡旋金契約、買賣要約書後，即負有與買方簽署買賣契約之義務，並同意買賣價金之付款方式悉依訂金契約、斡旋金契約或買賣要約書內容辦理」之約定（僅保留前段：「甲方同意以方可為買賣雙方之代理人」）（見本院卷第365至366頁），可知被告與信義全球公司於簽約時即已有特殊約定，明確表示後續買賣契約不受系爭委託書委託銷售條件拘束，並排除被告於簽署定金契約、斡旋金契約、買賣要約書後，即負有與買方簽署買賣契約並同意買賣價金之付款方式悉依訂金契約、斡旋金契約或買賣要約書內容辦理之義務，遑論被告自始至終均未在系爭斡旋要約契約上簽名用印，更無應受系爭斡旋要約契約條款拘束之餘地，原告自無由執被告並未簽名之系爭斡旋要約契約向被告主張權利，或主張依系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定，被告所收受之系爭支票已轉為定金。至證人許正諺於本院審理中雖有稱：於一般交易習慣，如果賣方收取買方的斡旋支票，並且在上面簽名加上日期，代表同意買方的出價；且依照一般交易流程，收受斡旋金支票，如果一般的交易對象為自然人，就會直接在斡旋契約上面簽名壓上日期等語（見本院卷第281至282頁），然而同時亦證稱：如果賣方尚未在斡旋契約上簽名，不會因為約定斡旋金由賣方收受，即轉為定金；如賣方收取斡旋契約後，未在「賣方同意.....出售」欄位簽名或勾選，不會發生任何效力；如果賣方是法人，會跟一般自然人不同，出價的條件都要往賣方公司的上層送等語（見本院卷第276至285頁），顯見證人許正諺所稱「一般交易習慣，如果賣方收取買方的斡旋支票，並且在上面簽名加上日期，代表同意買方的出價」之「一般交易習慣」，係指自然人間之交易模式，與本件賣方為被告法人之情況顯不相同，不能逕予比擬；遑論本件被告自始至終均未在系爭斡旋要約契約上簽名，與證人許正諺前開所證：如果一般的交易對象為自然人，收受斡旋金支票後就會直接在斡旋契約上面簽名壓上日期等情顯不相符，更難以證人許正諺上開證述逕推論被告收受系爭支票係有同意出售系爭房地予原告或係收受定金之意。準此，無論原告與信義房屋公司間於系爭斡旋要約契約中如何約定或定性「斡旋金」之定義與用途，被告既未在系爭斡旋要約契約上簽名用印，即不受系爭斡旋要約契約或信義房屋公司與原告間之約定拘束，被告既已與信義全球公司約明於收受買方承購意願時會收取出價10％之金額作為議價保證金，然此並非表示同意出售或收取定金，仍要經過相關的程序才會進入最後的議約階段，則被告收受系爭支票之意義，即僅止於收受買方出價之意向而已，並無依系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定轉為定金之餘地，或可以此推論被告已承諾出售系爭房地予原告。 (五)綜上所述，被告並未在系爭斡旋要約契約上簽名表示同意出售系爭房地予原告，亦無以其他任何方式向信義全球公司或原告表示允諾出售系爭房地予原告之意，無從認為兩造間就系爭房地買賣契約必要之點已達成意思表示合致而成立買賣契約。原告僅憑其斡旋出價已達被告在系爭委託書上之開價、原告已依被告之指示（實際上係依信義房屋公司指示）開立系爭支票，且業經被告簽收並存入金庫等節，即主張兩造間就系爭房地買賣契約必要之點即「標的物」與「價金」已達成意思一致而成立買賣契約，並主張所交付之系爭支票斡旋金將依系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定轉為定金等，於法並無依據。準此，原告主張被告違約，而依民法第 249條第3款之規定、系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定，請求被告加倍返還定金2,300萬元，即無理由。五、綜上所述，原告依民法第249條第3款之規定、系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定，請求被告給付2,300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，爰不予一一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　民事第九庭法　官　呂俐雯以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳芳玉附表：編號不動產標示【地號/建號(門牌地址)】面積（㎡）權利範圍 1 臺中市○區○○段0000地號土地 307.00 全部 2 臺中市○區○○段0000地號土地 137.00 全部 3 臺中市○區○○段0000○號 (臺中市○區○○路000號） 185.00 全部 4 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號2樓） 236.62 全部 5 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號3樓） 236.62 全部 6 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號4樓） 236.62 全部 7 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號5樓） 236.62 全部 8 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號6樓） 236.62 全部 9 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號7樓） 236.62 全部 10 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號8樓） 236.62 全部 11 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號9樓） 236.62 全部 12 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號10樓） 236.62 全部 13 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號11樓） 236.62 全部 14 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號12樓） 236.62 全部 15 臺中市○區○○段0000○號（共有部分） 1306.51 全部

2025-01-09

TPDV-113-重訴-331-20250109-1

上更一

臺灣高等法院

損害賠償等

臺灣高等法院民事裁定 113年度上更一字第44號上訴人信義房屋股份有限公司法定代理人周耕宇訴訟代理人曾益盛律師賴以祥律師黃郁淳律師被上訴人匯流傳媒有限公司法定代理人劉冠億訴訟代理人王有民律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於中華民國113年12月2 5日所為判決，其原本及正本均應更正如下：　　主　文原判決原本及正本主文欄第四項關於「第二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔五分之二，餘由上訴人負擔」之記載，應更正為「第一（除確定部分外）、二審（及發回前第三審）訴訟費用，由被上訴人負擔五分之二，餘由上訴人負擔」。　　理　由一、按判決如有誤寫、誤算或其他類此之顯然錯誤者，法院得隨時或依聲請以裁定更正之，民事訴訟法第232條第1項定有明文。二、查本院前開判決原本及正本有如主文所示之顯然錯誤，應予更正。三、依首開規定裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　賴劍毅　　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴秀蘭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　洪純莉正本係照原本作成。如不服本裁定，應於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1500元。但如對本件判決已合法上訴，則本裁定不得抗告。　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　何旻珈

2025-01-08

TPHV-113-上更一-44-20250108-2

勞補

臺灣臺北地方法院

確認僱傭關係存在等

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度勞補字第449號原告劉宏明訴訟代理人謝懷寬律師被告信義房屋股份有限公司法定代理人周耕宇上列當事人間請求確認僱傭關係存在等事件，本院裁定如下：　　主　文一、原告應於收受本裁定送達後五日內補繳勞動調解聲請費新臺幣參仟元，逾期未繳，即駁回原告之訴。二、原告應於收受本裁定送達後五日內提出民事起訴狀繕本二份到院。　　理　由一、按勞動事件，於起訴前，應經法院行勞動調解程序。前項事件當事人逕向法院起訴者，視為調解之聲請。有關勞動事件之處理，依本法之規定；本法未規定者，適用民事訴訟法及強制執行法之規定，勞動事件法第15條、第16條第1項、第2 項定有明文。又按因財產權事件聲請調解，其標的之金額或價額未滿新臺幣（下同）10萬元者，免徵聲請費；10萬元以上，未滿100萬元者，徵收1,000元；100萬元以上，未滿500 萬元者，徵收2,000元；500萬元以上，未滿1,000萬元者，徵收3,000元；1,000萬元以上者，徵收5,000元。調解之聲請不合法者，勞動法庭之法官應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，應定期間先命補正，民事訴訟法第77條之20第1 項、勞動事件法第22條第1項亦有明文。二、經查，原告起訴未據繳納裁判費，而本件請求確認僱傭關係存在等事件屬於勞動事件法第2條第1項第1款所稱勞動事件，無同法第16條第1項但書所列情形，依法應視為調解之聲請。本件聲明第1項請求確認兩造間僱傭關係存在，第2項請求被告應自民國113年11月29日起至原告復職之日止，按月給付工資新臺幣（下同）10萬600元及法定遲延利息，第3項請求被告應自113年11月29日起至原告復職之日止，按月提繳勞工退休金6,066元至原告之勞工退休金專戶，其中第1項請求確認僱傭關係存在與第2項請求工資給付、第3項請求提繳勞工退休金部分，雖為不同訴訟標的，惟自經濟上觀之，其訴訟目的一致，不超出終局標的範圍，訴訟標的價額應擇其中價額較高者定之（最高法院95年度台抗字第64號裁定意旨參照），即應以第1項請求總額核定之。因聲明第1項屬定期給付涉訟，而原告距勞動基準法第54條第1項第1款強制退休年齡（滿65歲）止，可工作期間超過5年，依勞動事件法第11條規定，其存續期間超過5年者，應以5年計算訴訟標的價額，故以原告5年工資總額603萬6,000元（計算式：100,6 00元×12月×5年＝6,036,000元）核定聲明第1項請求之訴訟標的價額，故本件訴訟標的價額即為603萬6,000元，依民事訴訟法第77條之20第1項之規定，應徵調解費3,000元。茲依勞動事件法第22條第1項但書之規定，命原告於收受本裁定送達後5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴。三、另按聲請書狀及其附屬文件，除提出於法院者外，應按勞動調解委員2人及應送達相對人人數提出繕本或影本，勞動事件審理細則第15條第6項定有明文。是請原告於本裁定送達後5日內提出民事起訴狀繕本2份到院。四、特此裁定。中　　華　　民　　國　　114　年　　 1　　月　　 2　　日　　　　　　　　　　勞動法庭　　法　官　　莊仁杰以上正本係照原本作成。核定訴訟標的價額部分，如不服裁定得於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元（依113年12月30日發布、114年1月1日施行之臺灣高等法院民事訴訟與非訟事件及強制執行費用提高徵收額數標準第4條第2項規定，抗告裁判費提高為新臺幣1,500元；又若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判）。中　　華　　民　　國　　114　年　　 1　　月　　 2　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　張月姝

2025-01-02

TPDV-113-勞補-449-20250102-1

上易

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第857號上訴人廖儷娟訴訟代理人黃世芳律師李宗霖律師被上訴人信義房屋股份有限公司法定代理人周耕宇訴訟代理人楊政達律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年3月 29日臺灣臺北地方法院112年度訴字第3924號第一審判決提起上訴，，本院於113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣參拾萬元，及自民國一百一十二年七月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔。　　事實及理由一、本件上訴人主張：伊於民國107年間簽訂信義房屋買賣仲介專任委託書（下稱系爭仲介契約）委託被上訴人仲介銷售伊所有臺北市○○區○○段0○段0000○號建物（門牌號碼臺北市○○ 區○○路000○0號1樓，下稱1樓建物）及地下室（面積79.88平方公尺，下稱系爭地下室，與1樓建物合稱系爭房屋），暨坐落之同段20地號土地（權利範圍500/10000，與系爭房屋合稱系爭房地），並於108年4月28日出售系爭房地與訴外人宸鑫國際有限公司（下稱宸鑫公司）。惟被上訴人未盡民法第567條據實報告及調查之義務與同法第535條善良管理人之注意義務，而未將系爭地下室存在隔間牆、使用面積短少約 10坪及設置外梯有被檢舉之風險等情告知宸鑫公司，宸鑫公司即於109年1月間向伊起訴請求減少價金等，嗣經本院111 年度上易字第236號判決(下稱另案確定判決)伊應給付宸鑫公司72萬5,120元本息，經協商後伊於112年6月20日給付100 萬元（含上開本息及訴訟費用）予宸鑫公司。被上訴人因處理委任事務有過失，致伊受有前開100萬元之損害，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第544條、第227條第1項準用同法第226條第1項規定，擇一請求被上訴人給付1 00萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語。　　二、被上訴人則以：不動產經紀業管理條例第24條之2第3至5款係針對不動產買受人所為之規定，伊毋庸對上訴人即系爭房地出賣人負擔此義務。上訴人既為系爭房屋屋主，更明知系爭地下室設有隔間牆隔出部分供其他區分所有權人共同使用，卻於簽署系爭仲介契約時未告知此情，亦就標的現況說明書之「系爭建物有無被占用之情形」勾選「否」，未明確揭露屋況，難期被上訴人查知地下室遭占用乙事，上訴人應就遭宸鑫公司以系爭房地存有瑕疵求償之事自負其責。被上訴人已就所知事項據實報告予各當事人，並無違反民法第567 條之義務。另上訴人與宸鑫公司係於另案確定判決後另以和解協議取代另案確定判決而給付100萬元，該100萬元非上訴人所受損害，更與伊之行為無關等語，資為抗辯。三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項（見本院卷第114至115頁）：　㈠兩造就原為上訴人所有之系爭房地成立媒介居間契約。　㈡被上訴人自上訴人收取132萬元居間報酬。　五、本院之判斷：　　上訴人主張被上訴人違反據實報告、調查及不動產經紀業管理條例第24條之2第3至5款等善良管理人應盡之義務，致上訴人受有100萬元損害，應依民法第544條、第227條第1項準用第226條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定負賠償責任，為被上訴人否認，並以前詞置辯，經查：　㈠按居間人對於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1、2項分別定有明文。次按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：.. 提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查；亦為不動產經紀業管理條例第24條之2第1項第3至5款所明文。再按民法第544條規定「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」。又按受任人處理委任事務，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，為民法第535 條所明定。所謂盡善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所具有之注意。而房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告於當事人（最高法院110年度台上字第717號判決意旨參照）。　　　㈡查上訴人出售系爭房地與宸鑫公司，而系爭地下室當中面積1 7.69平方公尺（即5.35坪，計算式：17.69平方公尺×0.3025 坪/平方公尺＝5.35坪，小數點後三位四捨五入，下同）屬約定共用部分，上訴人應依民法第349條、第353條及第227條第1項準用給付不能之規定，給付宸鑫公司72萬5,120元本息，有另案確定判決在卷可參（見原審卷第49至63頁）。　㈢次查，被上訴人就系爭房地買賣同時接受買賣雙方即宸鑫公司與上訴人之委託，故被上訴人應依不動產經紀業管理條例第24條之2第1項第3至5款規定辦理系爭房地買賣。又被上訴人不爭執兩造就系爭房地成立媒介居間契約（見本院卷第11 4至115頁），則被上訴人應負民法第567條第1、2項之據實報告及調查義務。再查，證人即處理上訴人委託之銷售及帶看事務之被上訴人業務員蔡伊鈞於另案證述：上訴人曾提及系爭地下室原有外梯可以進出，有其他考量所以封起來，帶看現場所見系爭地下室之隔間牆為水泥實牆，帶看現場時沒有發現水泥實牆後面還有空間，也沒有看到系爭地下室有外梯出入，系爭房屋現況是由內梯到系爭地下室，無法從外梯到內梯等語（見原審卷第210至216頁），則證人蔡伊鈞於帶看現場之前已知系爭地下室原有外梯並因故封閉，其帶看現場由1樓建物室內梯至系爭地下室，並未看到有外梯出入之過程，以其從事房仲業之專業，應對於系爭地下室外梯之封閉緣由有所警覺。又系爭地下室面積為79.88平方公尺（即2 4.16坪，計算式：79.88平方公尺×0.3025坪/平方公尺＝24.1 6坪），系爭地下室約定共用坪數為5.35坪，面積不小，逾系爭地下室面積1/5，此短少不能使用之約定共用部分，被上訴人應進行必要之調查，並與上訴人確認及查證，再就查證所知事項告知買受人，而盡被上訴人之善良管理人注意義務，惟被上訴人業務員未為任何確認或查證、更未報告宸鑫公司，上訴人主張被上訴人未盡善良管理人之據實報告及調查義務，應為足採。　　㈣被上訴人雖抗辯：上訴人並未據實告知系爭地下室部分面積約定共用，宸鑫公司法定代理人兩度至現場也無法察覺，顯見無法以肉眼查知現場帶看之地下室面積與登記面積之落差云云，惟被上訴人業務員因從事房仲業而具備之建物現場檢視能力本應優於宸鑫公司法定代理人，更具有宸鑫公司法定代理人不知之系爭地下室曾有外梯而後因故封閉之認知，自不得因一般人肉眼無法即時查知系爭地下室現況使用面積與登記面積之落差，即解免被上訴人有前開調查、查證義務。又上訴人是否據實告知系爭地下室部分面積約定共用乙事，屬就損害之發生是否與有過失之範疇（詳見下述），不得因此免除被上訴人應負之義務，故被上訴人前開抗辯，尚不可取。　㈤又宸鑫公司倘與上訴人簽立系爭房地買賣契約時，經被上訴人盡調查告知義務而知悉系爭地下室部分面積約定共用之事，應不至有另案確定判決上訴人給付宸鑫公司72萬5,120元本息及負擔一定比例之訴訟費用，惟被上訴人未為應為之查證或報告，卻收取高買賣價金比例之居間報酬，宸鑫公司因此不知系爭地下室部分面積約定共用之事，另案確定判決上訴人應賠償宸鑫公司之本息及應負擔之訴訟費用，應屬被上訴人收取居間報酬未盡善良管理人之責所致，被上訴人非無過失，亦與上訴人所受損害有因果關係。　㈥再查，另案確定判決判命上訴人給付72萬5,120元，及自109 年1月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨負擔百分之99之第一、二審訴訟費用，並於112年5月24日確定，有另案確定判決在卷可參（見原審卷第49至63頁）。而前開上訴人應負擔之72萬5,120元本息及訴訟費用，核算至112 年6月6日之總數為106萬5,733元（計算式見附表），上訴人與宸鑫公司就前開本息及訴訟費用於112年6月7日達成以100 萬元為清償之合意，而於112年6月20日如數給付，有電子郵件存卷為憑（見原審卷第203至207頁），因100萬元未逾前開總數，可見上訴人主張其因被上訴人之過失所受損害為10 0萬元，即屬可取，被上訴人抗辯上訴人另與宸鑫公司協議給付100萬元，故該100萬元非屬上訴人之損害、與被上訴人違反義務之行為不具因果關係云云，尚不可取。　㈦按民法第217條第1項規定，損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之。此項規定之適用，原不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠償金額時亦難謂無其適用（最高法院103年度台上字第2238號判決意旨參照）。查上訴人於另案審理時自承於80年間購入系爭房地時，系爭地下室即有水泥實心隔間牆存在（見另案確定判決第7頁，原審卷第55頁），卻未於系爭仲介契約載明此事，僅將系爭地下室曾有外梯而後因故封閉之事告知證人蔡伊鈞，顯見上訴人對其遭宸鑫公司主張應負瑕疵擔保責任而遭求償一事之發生與有過失，本院得減輕被上訴人應負擔之賠償金額。茲經斟酌被上訴人於業界享有盛名，具有不動產仲介專業，本應交互核對仲介過程所獲資訊，尤其老舊公寓在公寓大廈管理條例實施前，常有約定共用情事，在仲介此等公寓時，更應進行現場查訪或再與上訴人確認等作為，詎於帶看不動產現況過程全然未覺有異，更未為上開處置，而上訴人身為系爭房地所有權人，未明確告知此情，更無登載於系爭仲介契約，以致發生上訴人遭宸鑫公司求償而受有100萬元之損害，足見雙方就此等損害之發生，均有過失不當之處，並經考量兩造就損害發生之原因力強弱及過失輕重程度等各項情節，認應酌予減輕被上訴人70％之賠償責任，較為妥適。　㈧從而，上訴人依民法第544條規定請求被上訴人給付30萬元，及自起訴狀繕本送達（即112年7月21日，見原審卷第73頁）翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，堪認有據，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示；上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。另本院既已准許上訴人得依民法第544條規定，請求被上訴人賠償30萬元本息，自無庸審酌上訴人以同法第227條第1項準用第226條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定為選擇競合之主張，附此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第二十庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭威莉　　　　　　　　　　　　　　法　官　何若薇　　　　　　　　　　　　　　附表：編號項目數額（新臺幣，元以下四捨五入） 1 本金 72萬5,120元 2 利息 72萬5,120元×5％×（3+141/365）＝12萬2,774元（109年1月18日至112年6月6日） 3 訴訟費用一審：裁判費：2萬3,770元（宸鑫公司繳付）證人李鎮方日旅費：530元（宸鑫公司繳付）證人譚菁菁日旅費：530元（宸鑫公司繳付）地政測量費：1萬2,760元（宸鑫公司繳付）估價鑑定費：17萬元（宸鑫公司繳付）證人蔡伊鈞日旅費：530元（上訴人繳付）二審：裁判費：1萬1,895元（宸鑫公司繳付）證人王耀駿日旅費：560元（宸鑫公司繳付）上訴人應負擔數額：（2萬3,770元+530元+530元+1萬2,760元+17萬元）×99％－530元×1％＋（1萬1,895元＋560元）×99％＝21萬7,839元總計 106萬5,733元（計算式：72萬5,120元+12萬2,774元+21萬7,839元＝106萬5,733元）正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭淑昀

2024-12-31

TPHV-113-上易-857-20241231-1