返還租賃房屋等
臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
114年度板簡字第181號
原 告 劉佳琪
訴訟代理人 張育銜律師
複代理人 林原弘律師
李孟融
被 告 蔡金采
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件,於民國114年2月26日言
詞辯論終結,本院判決如下:
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○巷○○弄○號一樓房屋騰空遷讓
返還原告。
被告應給付原告新臺幣參萬貳仟元,及自民國一百一十三年八月
十日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十三年十二月八日起至遷讓返還第一項所示
房屋之日止,按月給付原告新臺幣參萬貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行,第三項已到期部分得假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知,未於言詞辯論期日到場,查無民事訴
訟法第386條所列各款情事,應准原告之聲請,由其一造辯
論而為判決,合先敘明。
二、原告起訴主張:
緣原告為門牌號碼新北市○○區○○路0巷00弄0號1樓房屋(下
稱系爭房屋)之所有權人,前於民國112年7月24日與訴外人
睿達租賃住宅服務股份有限公司(下稱睿達公司,原名富裕
傳承管理顧問股份有限公司),就系爭房屋成立代管服務契
約,委由睿達公司代為出租、管理系爭房屋相關事宜。復睿
達公司於同日與被告成立系爭房屋租賃契約,約定租賃期間
自112年7月24日起至113年8月9日止,每月租金為新臺幣(
下同)32,000元,押租金為6萬4,000元,約定每月租金須於
當月10日前匯入訴外人睿達公司所屬帳戶(下稱系爭租約)
。詎被告自113年5月10日起3個月未依約繳付租金,尚積欠
租金96,000元,經扣除押租金64,000元後,尚餘32,000元未
清償。嗣系爭租約租賃期限屆滿,經原告拒絕續約而終止,
原告未依約騰空返還系爭房屋,係屬無權占有系爭房屋並侵
害原告之所有權,使原告喪失占有使用系爭房屋之利益,依
法自得請求被告遷讓返還系爭房屋。又被告於系爭租約屆滿
後,仍繼續使用系爭房屋,自113年8月10日起迄今每月可獲
得相當於租金之利益,致原告每月受有相當於租金之損害,
原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利32,000元。屢
經訴外人睿達公司陸續以電話、通訊軟體LINE及存證信函催
告被告定期清償並返還系爭房屋,均未蒙置理。為此,爰依
民法第440條第1項、第455條前段、第767條、第179條及系
爭租約之法律關係,提起本訴,並聲明請求:㈠被告應將坐
落於新北市○○區○○路0巷00弄0號1樓房屋騰空遷讓返還原告
。㈡被告應給付原告32,000元,及自113年8月10日起至清償
日止,按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送
達翌日起至騰空返還第1項房屋之日止,按月給付原告32,00
0元。㈣願供擔保請准予假執行。
三、被告則以:
系爭房屋具有牆面龜裂、漏水、漏電之嚴重瑕疵,致原告飼
養之貓咪遭漏電電死,兩隻博美犬因房屋濕氣過重而病死。
被告曾請求原告修復系爭房屋,惟原告均置之不理,未保持
系爭房屋合於約定之使用、收益狀態,並且有危及承租人安
全健康之虞,致被告難以居住,原告未符合債之本旨給付合
於約定租賃狀態之房屋,為債務不履行,被告自得行使同時
履行抗辯權,拒絕給付租金。俟兩造處理好款項後,被告願
意配合點交系爭房屋,交還系爭房屋予原告等語置辯。並聲
明:原告之訴駁回。
四、本院之判斷:
㈠原告主張之事實,業據其提出土地登記第一類謄本、房屋代
租管委任契約書、房屋租賃契約書、睿達公司與被告間通訊
軟體LINE對話紀錄等件為證。被告固不否認有積欠租金未清
償及租期屆滿未返還系爭房屋等情,惟否認原告之請求,並
以前詞置辯。經查:
㈡按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,
並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態,
民法第423條定有明文。該所稱合於約定使用、收益之狀態
,係以當事人於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知,
為其認定之標準(最高法院103年度台上字第2122號判決要
旨參照)。如出租人交付之租賃物,不合於約定之使用目的
或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者,
即與債之本旨不符,承租人得主張同時履行抗辯權,拒絕租
金之支付(最高法院98年度台上字第222號民事判決意旨參照
)。而出租人未盡此項義務時,依民法第441條之反面解釋,
承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間,應得按
其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務(最高法院96
年度台上字第1692號民事判決要旨參照)。又按租賃關係存
續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人
得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為
修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其
費用或於租金中扣除之,民法第430條定有明文。再按當事
人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,民事訴
訟法第277條前段定有明文。經查,被告固辯稱原告未履行
修繕義務,且系爭房屋有牆面龜裂、漏水、漏電等情未合於
系爭租約約定使用收益之狀態,不符債之本旨,其拒絕給付
房租云云,然被告上開主張,僅提出存證信函為證,未提出
其他可得認定系爭房屋有被告上開所述情狀之證據舉證以實
其說,被告空言辯稱其行使同時履行抗辯權對抗原告,據此
拒絕給付全部租金,委無可採。
㈢次按稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益
,他方支付租金之契約。承租人應依約定日期,支付租金。
承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租
人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止
契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達2個月之租
額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始
時支付者,並應於遲延給付逾2個月時,始得終止契約。承
租人於租賃關係終止後,應返還租賃物。民法第421條第1項
、第439條前段、第440條第1、2項、第455條分別定有明文
。經查,系爭租約已於113年8月9日屆滿,此有系爭租約附
卷可稽,則系爭租約已於113年8月9日終止,被告自113年8
月10日起乃無權占有系爭房屋,原告依民法第455條規定,
請求被告遷讓返還系爭房屋,即屬有據。又被告自113年5月
10日起3個月未依約給付租金,尚積欠租金96,000元未清償
,揆諸上開說明,被告既為承租人,自有依約給付租金之義
務,經抵銷被告已給付之兩個月押租金64,000元後,原告據
此請求被告給付積欠之租金32,000元及自113年8月10日起按
年息5%計算之利息,亦屬有據。
㈣復按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其
利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同,民法
第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利,
以無法律上之原因而受利益,致他人受有損害為其要件,故
其得請求返還之範圍,應以對方所受之利益為度,非以請求
人所受損害若干為準,無權占有他人土地,可能獲得相當於
租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695
號判例意旨參照)。經查,系爭租約既已終止,被告迄今仍
占有系爭房屋,原告當受有相當於租金之損害,則依前開說
明,被告自獲取相當於租金之利益,是原告自得依民法第17
9條規定請求被告應返還相當於租金之不當得利。查系爭房
屋每月租金為32,000元,被告每月獲得相當於租金之不當得
利應以上開金額32,000元計算。是原告請求被告自起訴狀繕
本送達翌日起即113年12月8日起至騰空遷讓返還系爭房屋之
日止,按月給付相當於租金之不當得利32,000元,洵屬有據
。
五、從而,原告依民法第440條第1項、第455條前段、第767條、
第179條及系爭租約之法律關係,求為判決如主文第一至三
項所示,均有理由,均應予准許。
六、本件判決事證基礎已臻明確,兩造其餘主張、陳述及所提證
據,經本院審酌後,認與判決結果已無影響,爰不再一一論
述,併予敘明。
七、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決,應依職權宣
告假執行。又原告聲請供擔保宣告假執行之部分,僅係促使
法院職權發動,毋庸另予准駁之表示。
八、據上論結:原告之訴為有理由。依民事訴訟法第436條第2項
、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款,判決
如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 26 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後
20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 114 年 3 月 26 日
書記官 魏賜琪
PCEV-114-板簡-181-20250326-1