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給付違約金

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1816號原告張程凱林佩儀上 2人共同訴訟代理人邱華南律師王怡潔律師被告廖惠玲國聚建設股份有限公司法定代理人施純弘上 2人共同訴訟代理人廖健智律師宋羿萱律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年11月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告原起訴聲明第1、2項為：「㈠被告廖惠玲應給付原告2人各新臺幣（下同）315,096元，及自民國111年12月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告國聚建設股份有限公司（下稱國聚公司）應給付原告2人各315,096元，及自111年12月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」（本院卷第9頁），嗣於113年11月4 日具狀變更聲明㈠㈡為：「㈠被告廖惠玲應給付原告2人各313, 658元，及自111年12月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告國聚公司應給付原告2人各313,658元，及自111 年12月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」（本院卷第291頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠原告2人前於109年6月28日共同與被告廖惠玲簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），以及與被告國聚公司簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約，下與系爭土地買賣契約合稱系爭契約），向被告2人購買「國聚之鑄」建案（下稱系爭建案）D棟20樓之預售屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地(臺中市○○區○○段000○000○000○000○000○0 00地號土地應部分100萬分之10945，下稱系爭土地），其中系爭房屋價金為976萬元（嗣因不施作裝潢折讓218萬元，折讓後價金為758萬元，另有變更工程追加款為2萬8000元)、系爭土地價金為1474萬元(不含地價稅111元)。依系爭房屋買賣契約第15條第1項第3款約定：「乙方（即被告國聚公司）應於領得使用執照6個月內通知甲方（即原告2人）進行交屋，每逾1日應按已繳房屋價款依萬分之5單利計算遲延利息予甲方。」，而系爭房屋經臺中市政府於111年4月26日核發使用執照，依約被告國聚公司最遲應於111年10月25日通知原告交屋，又被告國聚公司客服人員固有通知原告林佩儀於 111年10月21日驗屋，惟原告林佩儀驗屋後分別於111年10月 23日、同年11月21日告知被告國聚公司客服人員系爭房屋仍有地磚不平、廚房及陽臺有工程缺失等瑕疵，尚未達可交屋之狀態，並告知上開缺失應改善，則被告國聚公司並未履行驗收合格後之通知交屋，依上開約定被告國聚公司應給付原告2人違約金，然而原告林佩儀於111年12月19日以通訊軟體、同年月22日交屋當日均告知被告國聚公司客服人員已遲延通知交屋並請求給付違約金，皆遭被告國聚公司拒絕。　㈡系爭土地買賣契約載有「本約與另約『房屋預定買賣契約書』互為連帶契約，貳契約應同時簽立、執行始為有效。」，而系爭房屋買賣契亦載有「本約與另約『土地預定買賣契約書』互為連帶契約，貳契約應同時簽立、執行始為有效。」，且被告2人地址均相同，並以一方（被告廖惠玲）為系爭建案之土地出賣人、一方（被告國聚公司）為系爭建案之房屋出賣人之模式與消費者訂約，則系爭契約屬聯立契約，彼此有不可分離之依存關係，被告2人應就系爭契約負不真正連帶責任。　㈢就被告國聚公司逾期通知交屋之違約金計算，系爭房屋買賣契約第15條第1項第3款雖約定按已繳「房屋價款」依萬分之 5單利計算，惟依據行政院頒佈之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項（下稱應記載事項）第15條第1項第4款係以消費者已繳「房地價款」為計算基礎，是系爭房屋買賣契約第15條第1項第3款顯然違反應記載事項第15條第1項第4款之規定，應屬無效，原告2人得主張應記載事項第15條第1項第4款規定構成系爭房屋買賣契約內容，從而本件逾期通知交屋之違約金應以原告2人已繳房地價款為計算基礎，而於被告國聚公司111年12月22日交屋時，原告2人已繳房地價款共計22,298,400元，則被告2人應給付原告2人之違約金各為313,658元（計算式如附表所示）。　㈣關於系爭房屋買賣契約第15條第1項第3款所約定之「遲延利息」之性質，實質上為違約金，原告2人自得請求以其為計算基礎之遲延利息，亦即原告2人於111年12月22日請求被告國聚公司給付上開違約金遭拒後翌日起算之利息。並聲明： ⒈被告廖惠玲應給付原告2人各313,658元，及自111年12月23 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉被告國聚公司應給付原告2人各313,658元，及自111年12月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒊前二項聲明內容，如任一被告為給付，其他被告於其給付範圍內，同免給付義務。⒋原告二人願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠自系爭房屋買賣契約條款綜合觀之，系爭房屋驗收完成後即可辦理交屋手續，而實務上通常買受人於驗收完成當日隨即辦理交屋手續，又被告國聚公司於111年10月4日已通知原告林佩儀可進行驗屋，復於111年10月17日告知原告林佩儀複驗完成後就會安排交屋，應認被告國聚公司於111年10月17 日通知驗收時一併告知原告2人驗收後即可辦理交屋，即已通知交屋，並無逾期通知交屋。　㈡系爭房屋買賣契約第15條第1項第3款已就逾期通知交屋之遲延利息加以約定，並非未記載於契約之事項，依消費者保護法第17條、消費者保護法施行細則第15條等規定意旨，並無援引應記載事項填補系爭房屋買賣契約之必要；另系爭土地與系爭房屋之出賣人屬不同人，與應記載事項預設預售屋及坐落基地出賣人為同一人之情形不同，且被告廖惠玲就系爭土地之移轉既無違約情事，如以房地總價作為計算遲延利息之標準亦屬過苛，則本件應無適用應記載事項規定之餘地；再觀諸系爭房屋買賣契約第24條之約定，其違約金之計算亦係以房屋總價款為計算基礎，而非以房地總價款為計算基礎，可見系爭房屋契約之違約罰則約定公平拘束兩造，並不特別有利於出賣人。　㈢系爭土地買賣契約記載「本約與另約『房屋預定買賣契約書』互為連帶契約，貳契約應同時簽立、執行始為有效。」，僅在確保系爭房屋及系爭土地一併進行買賣及過戶，並未約定有關系爭房屋買賣契約所生之損害賠償或給付義務，土地出賣人應一併負擔賠償責任；且觀系爭土地買賣契約第13條關於違約處罰約定，其違約金之計算係以系爭土地總價款為計算基礎，非以房地總價為計算基礎，可見系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約就損害賠償、違約金有各自之約定，兩者互相獨立。而系爭土地買賣契約並無系爭建案通知交屋期限及逾期通知應給付違約金之約定，且被告廖惠玲並無任何違約行為，縱使認為被告國聚公司有逾期通知交屋情事，惟憑此即令被告廖惠玲負損害賠償責任，顯屬過苛，難認原告 2人得以系爭房屋買賣契約向系爭土地之出賣人即被告廖惠玲為主張等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠原告2人主張被告國聚公司與原告林佩儀於111年11月間以通訊軟體LINE對話時，系爭房屋仍有部分瑕疵，尚未達可交屋狀態，被告國聚公司不得通知交屋云云。惟原告所謂「可交屋狀態」所指為何，顯有疑義，經查兩造對於系爭房屋於11 1年12月22日交屋乙節均不爭執（本院卷第285、321至322頁），而依原告2人所提出原告林佩儀與被告國聚公司客服人員之通訊軟體LINE對話紀錄，可見該客服人員於111年10月4 日表示：「林小姐您好，請問下週有方便驗屋的日期與時間嗎？謝謝您」，原告林佩儀回覆：「設備都用好了嗎？？」、「我確認一下朋友時間再跟妳約喔」，該客服人員則答稱：「好了喔、好，謝謝您」；另該客服人員於111年10月21 日稱：「林小姐早安，今天下午兩點有跟您約之鑄驗屋喔，車輛可以停在之鑄門口(如照片所示)謝謝您！」，原告林佩儀回覆：「好的」，當天其後雙方僅於下午5時1分許有語音通話35秒，此外別無其他文字訊息或通話紀錄；又111年10 月21日後雙方第一則對話紀錄係原告林佩儀稱：「張小姐跟妳說一下，星期五驗屋當天我們即將離開時有看到廚房餐廳區那邊有一塊磚高地差，當時工務已經離開，但現場客服在也知道位置，再麻煩妳們處理地磚空心時一起修繕」，直至 111年11月11日、111年11月21原告林佩儀始再分別傳送：「張小姐~我先生說星期六下午一點左右我們方便過去測量室內尺寸嗎，要合一下設計圖，方便幫我們開門嗎」、「張小姐~我們上周過去測量時有看到幾個問題，再麻煩本週五複驗前幫我們一起處理-廚具水槽下櫃門片調整-前後陽台水龍頭歪的-工陽水槽檯面汙染*2處-主臥落地帷幕下片刮傷」之文字訊息，惟除此之外，原告林佩儀未就系爭房屋有何瑕疵部分傳送文字訊息；又原告林佩儀遲至111年12月1日、111 年12月2日，始再分別傳送「張小姐~修繕進度在幫我們催一下喔，妳們公司都不會擔心延遲交屋違約金嗎？」、「另外我先生比較在意更衣室管道問題及主臥帷幕刮傷問題，再請妳們看怎麼方式處理」（本院卷第147至167、169、171頁) ，而該客服人員亦僅針對上述原告林佩儀表示有瑕疵部分與其討論是否與原設計相符、延長保固或交屋時註記等節，以及提及「另外有一項缺失是抽油煙機色差，這部分廚具已有來處理」（本院卷第217頁)，除此之外雙方別無就系爭房屋有何其他瑕疵及如何修補進行討論（見本院卷第171至223頁 )，足認雙方於上揭111年10月21日驗屋至同年12月22日交屋之過程中，僅發現系爭房屋有上述地磚空心、廚房餐廳區某塊磚高地差、廚具水槽下櫃門片需調整、前後陽臺水龍頭歪斜、水槽檯面汙染、主臥落地窗戶刮痕、更衣室管道配置爭議、抽油煙機色差之問題，而未見原告2人表示系爭房屋有其他瑕疵，又綜觀上開疑有瑕疵之項目，均顯非無法修繕且不堪居住或使用之重大瑕疵，則原告2人主張系爭房屋於111 年11月間尚未達可交屋狀態乙節，難認屬實。　　㈡原告2人雖主張所謂「通知交屋」係指驗收合格後之交屋，如此方符合債之本旨云云。惟由系爭房屋買賣契約之體系以觀，兩造就系爭房屋之「驗收」、「通知交屋期限」分別於系爭房屋買賣契約第13條、第15條各有明文（見本院卷第62、 64頁），係屬不同之程序，但並未約定兩造應於「驗收」或「驗收合格」後始得「通知交屋」。另依系爭房屋買賣契約第13條第1項至第3項約定，被告國聚公司「通知原告2人進行交屋」後，原告2人尚有應繳清所有之應付未付款（含交屋保留款)及完成一切交屋手續，收到交屋通知日起七日內配合辦理交屋手續等義務，而被告國聚公司則有應於原告2 人辦妥交屋手續後，將建物所有權狀、房屋保固書、使用手冊、使用執照影本及被告國聚公司代繳稅費之收據交付原告 2人，並發放鑰匙等義務，待兩造均完成上述義務後，始完成「交屋」（見本院卷第64頁），顯見「通知交屋」非等同於「交屋」；又參照「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」第15條有關「通知交屋期限」之條款，亦規範賣方通知買方進行交屋後，雙方始有請求付清價金、交付權狀、使用執照、保固資料、依約於交屋前完成瑕疵之修繕等權利及義務（見本院卷第233頁），而預售屋驗收合格與否涉及原因多端，如謂預售屋出賣人應於驗收合格後始能通知交屋，非必然符合買方或賣方之利益，亦將造成買賣雙方均承擔無法預期之風險，則「通知交屋」與「所交付房屋是否經驗收合格」之關聯性，顯有疑義。再查，依系爭房屋買賣契約第13條第1項約定：「乙方（即被告國聚公司)依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約所示之設施後，應通知甲方（即原告2 人)針對主建物附屬建物之設備進行驗收手續。甲方就本契約所載之房屋如認為有瑕疵或未盡事宜，得載明於修繕單上要求乙方限期完成修繕並得於自備款部分保留房屋總價(貳佰貳拾參萬元整)作為交屋保留款。」（見本院卷第62頁），均未有何與「通知交屋」有關之內容，可徵系爭房屋如有瑕疵，乃依約請求限期完成修繕並保留部分交屋款之問題，核與能否通知交屋究屬二事；參以系爭房屋買賣契約第15條第3項但書尚訂有「甲方(即原告2人)得於受領房屋時，將交屋當時所存之瑕疵及未盡事項，列單要求乙方（即被告國聚公司)負責於相當期限內修繕完成」之約定（見本院卷第64 頁），而對照「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」第15條亦訂定：賣方通知買方進行交屋後，於交屋時賣方應於交屋前完成房屋瑕疵修繕之條款（見本院卷第23 3頁），如依原告所主張須驗收合格後被告始能通知交屋，則顯無約定或訂定「賣方通知買方進行交屋後，買方受領房屋時或賣方交屋前，買方尚可限期請求賣方完成修繕」條款之必要。據此，本院認無論系爭房屋有無瑕疵，均屬驗收時或被告國聚公司通知交屋後，原告2人得否依約請求限期完成修繕、保留部分交屋款等問題，惟與被告國聚公司可否通知原告2人進行交屋乙事顯無關聯，實難認原告2人所謂通知交屋係指驗收合格後交屋之主張可採。　㈢原告2人雖主張被告國聚公司僅通知驗屋，可見被告國聚公司知曉系爭房屋仍在修繕中，尚未達得交屋之狀態，否則為何不直接與原告約定交屋時間，而一再約定複驗時間等語。惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句；非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第98條、第95條第1項前段分別定有明文。又按所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義(最高法院96年度台上字第286號判決意旨參照)，上述法律規定及說明意旨，於意思通知或觀念通知亦均應可援引。經查，綜觀上揭原告林佩儀與被告國聚公司客服人員之通訊軟體LINE對話紀錄，該客服人員於111年10月17日傳送「林小姐您好，我們後續流程安排如下：10/18送件過戶、10/26取得權狀、 10/27銀行撥款，待我們驗屋、修繕完成且您複驗無誤會再與您安排交屋，謝謝您！」（本院卷第151頁）、111年12月 7日傳送「另約時間辦理交屋對嗎？謝謝您」（本院卷第179 頁）之文字訊息，至111年12月16日起(見本院卷第193至195 頁)雙方始具體討論交屋之日期及時間（見本院卷第152至22 3頁)，此期間內雙方均僅就111年10月21日驗屋後發現有何瑕疵與如何修補改善、複驗、保固期間、實價登錄與契約之價格差異、銀行撥款等問題，進行意見交換，固然無明確表示「通知進行交屋」之文字訊息，惟如僅憑此遽認被告國聚公司未通知原告2人進行交屋，則雙方如何逕自開始討論交屋之具體時間，顯有疑義；參以被告國聚公司客服人員於11 1年12月8日傳送「公司也會補貼撥款~交屋此段利息費用」、「我先暫算"撥款10/28~明天12/9這段給您參考，實際以我們交屋日計算」（本院卷第181頁)，其用語亦為「交屋」，顯見被告國聚公司客服人員於上開通訊軟體對話中所稱之「交屋」，均指實際交付系爭房屋之行為，非僅指開始交屋之程序，又雙方系爭房屋賣賣契約並未約定驗收完成後始能「通知交屋」，業經本院認定如前，則被告國聚公司客服人員稱「會再與您安排交屋」，衡情應係與原告林佩儀商討是否待系爭房屋驗收(含複驗)完成後「始交付系爭房屋」，而非待系爭房屋驗收後「始通知原告進行交屋」，其文字訊息既已提及將於驗收完成後交屋，本身當然含有通知原告2人進行交屋之意；甚且原告林佩儀於111年12月9日、111年12 月16日亦分別傳送「張小姐~冰箱明天早上會送，但物流時間沒有特定說，再麻煩妳通知物管人員」、「張小姐...我們星期二又有冰箱跟電視要進去放，再麻煩妳幫我通知一下」（本院卷第185、199頁），參照系爭房屋買賣契約第15條第2項所定「甲方應於辦妥交屋手續後才可遷入使用，未完成交屋前不得以任何理由要求入屋裝修或搬入物品」之約定，足認兩造當時認知乃被告國聚公司已通知原告2人進行交屋，雙方始合意被告2人可開始將物品搬入系爭房屋。從而，本院認被告國聚公司於111年10月17日已將通知原告進行交屋之訊息送達原告2人，係於被告國聚公司111年4月26日領得使用執照後6個月內為之，並未違反系爭房屋買賣契約第15條第1項第3款之通知義務，則原告2人主張被告2人違反該款約定而據此請求給付違約金，自屬無據。四、綜上所述，原告依系爭房屋買賣契約第15條第1項第3款之約定，提起本件訴訟請求「被告廖惠玲應給付原告2人各313,6 58元本息，以及被告國聚公司應給付原告2人各313,658元本息，如任一被告為給付，其他被告於其給付範圍內，同免給付義務」，均無理由，應予駁回；其假執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　林秉賢以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張雅慧附表土地款編號項目金額違約期間日數請求每日萬分之5違約金 1 109年6月15日土地簽約金 780,000元 111年10月26日至111年12月22日共計58日 85,843元土地款-工程第1至15期 2,180,000元地價稅 111元小計 2,960,111元 2 111年10月28日銀行貸款-土地款 11,780,000元 111年10月28日至111年12月22日共計56日 329,840元 1＋2共計 14,740,111元 1＋2違約金共計 415,683元應給付原告2人各207,842元(計算式：415,683元÷2＝207,842元) 房屋款編號項目金額違約期間日數請求每日萬分之5違約金 1 109年6月15日房屋款-訂金、簽約金 1,460,000元 111年10月28日至111年12月22日共計56日 211,632元 110年5月17日變更工程追加款-房屋款 28,000元退還裝潢款 -2,180,000元小計 -692,000元 2 房屋稅結算 -3,731元利息補貼 -45,980元 111年10月28日銀行貸款-房屋款 6,070,000元 111年10月28日房屋款-交屋款 2,230,000元小計 8,250,289元 1＋2共計 7,558,289元應給付原告2人各105,816元(計算式：211,632元÷2＝105,816元) 故以房地總價計算後，應給付原告2人各313,658元(計算式：207,842元＋105,816元＝313,658元)

2025-01-22

TCDV-113-訴-1816-20250122-1

南簡

臺南簡易庭

給付遲延利息

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1128號原告蔡玲英被告聯上實業股份有限公司法定代理人蘇永義訴訟代理人柯尊仁律師上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國113年12月18 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬伍仟陸佰玖拾捌元，及自民國11 3年5月25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣參仟貳佰壹拾元，其中新臺幣壹仟捌佰元由被告負擔，並應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；其餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。　　事實及理由一、原告起訴主張：（一）兩造於民國107年5月26日簽訂土地/房屋預定買賣契約書（以下簡稱系爭契約），約定由原告向被告購買坐落臺南市○○區○○段000地號土地上之「聯上海棠」建案（以下簡稱系爭建案）中門牌號碼臺南市○○區○○○路000號3樓之3房屋（以下簡稱系爭房屋）及坐落之土地持分，而依系爭契約第12條第1項約定，系爭建案應於111年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，惟被告遲至112年10月17日始取得使用執照，已延遲290日，依系爭契約第12條第2項約定，被告每逾1 日應按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息予原告。而原告至112年10月17日取得使用執照日止，已繳納房地價款新臺幣（下同）1,435,000元，故被告應給付原告遲延利息共計208,075元（計算式：1,435,000元×5/10000×290日＝208,075元）。另因被告延遲交屋，請求被告給付10個月租屋費用，共計85,000元（計算式：8,500元×10個月＝85, 000元）。（二）對被告抗辯之陳述：　　⒈被告所稱疫情三級警戒共69天，加計颱風4天，僅佔全工期 5%，且查詢該年度各類網站仍屬缺水期，下雨颱風乃屬正常天候狀況，何以證明超大雨量皆下在安平工地？原告認為應依展延比例計算，僅影響73天（69天＋4天＝73天）。　　⒉被告所稱遭消防局退回延誤之圖說，理應在被告建築專業建築領域範圍，不應將理由歸咎於原告；另客戶變更圖說，亦屬於雙方合約內所該提供之流程，客戶乃如期回覆，並無拖延事實，故不該以此作為延誤完工期之依據。　　⒊被告所稱找補坪數之誤差：雙方於113年5月16日交屋時，被告並無提及此事，且已順利交屋完成情況下，原告自當認為無須找補金額；且系爭契約條款中所同意成交之建物坪數，與所簽約之坪數相符，原告並未請求被告贈與坪數，而原告找補坪數差額計算方式與原告不同，被告應說明如何計算？　　　　⒋又現今房價上漲，並非原告所能掌控，且原告自107年向被告購入系爭房屋，至今並無出售，何來得利之說？請被告提出原告得利之證明。　（三）聲明：　　⒈被告應給付原告293,075元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。　　⒉訴訟費用由被告負擔。　　⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：（一）被告興建系爭建案期間之108年年底因新冠病毒疫情肆虐全球，導致原物料運輸不易、商品生產製造期程遲延，全球供應鏈大亂；臺南市政府工務局為因應疫情，以行政命令規定自99年12月25日至111年12月31日期間已領得該市建築執照之建築案者，增加其建築施工期限2年，且無須另行申請，可知主管機關認為建造業受疫情及產業缺工影響之期間為2年，而使用執照係在建築完工之後才能申請，則取得使用執照之約定期限，自應隨建造執照之建築期限向後延期2年。系爭建案係於104年間取得建造執照，符合上開臺南市政府工務局行政命令所示建築期限增加2年之規定。系爭契約固約定被告應於111年12月31日之前取得使用執照，但依系爭契約第12條第1項規定及上開臺南市政府工務局行政命令，被告於113年12月31日前取得使用執照即屬履行系爭契約之約定，則被告於112年10月17 日取得系爭建案使用執照，並未違反系爭契約之約定，自不負遲延責任。　（二）又我國為因應疫情而於109年1月20日成立中央流行疫情指揮中心，自109年3月19日起全面禁止外籍人士入境，其後於110年5月19日防疫警戒等級提升至第三級，致使百業一時缺工，並衝擊各項產業，被告也因此遇到缺工缺料之窘境，導致大樓興建進度嚴重遲延。茲新冠疫情屬天災，與系爭契約第12條第1項第1款之「天災」概念相符，屬不可抗力之因素；另因我國政府對於新冠疫情採高度強制管制之疫情期間通報確診、強制隔離等防疫措施，致系爭建案之完工受到政府管制政策而推遲，從工期比較表可知，被告遵期於106年12月16日開工，截至108年11月21日新冠疫情開始前，實際施工進度比預定進度遲延85日，自新冠疫情發生後，工程遲延日數迅速增加，實際完工時已較預定進度遲延307日，最終遲延290日才取得使用執造，亦符合同條項第2款「政府法令變更」之事由，被告自得依系爭契約第12條第1項約定，主張受影響期間得順延工期。準此，若本件仍強制依系爭契約第12條第1項約定以111年12 月31日為取得使用執照期限，不履時即要求被告依約負全部之給付遲延利息責任，對被告顯失公平，斟酌關於SARS 疫情肯認情事變更之案例，被告主張倘鈞院仍認本件被告須給付原告遲延利息，應依民法第227條之2第1項規定，減少被告給付遲延利息之金額。且本件遲延利息之性質屬違約金，亦請依民法第252條規定予以酌減。（三）依行政院公共工程委員會110年6月18日工程管字第110030 06531號函，三級警戒自110年5月19日起至110年7月26日止共69天，延長工期以0.5計，共35天，非第三級警戒自1 10年7月27日至112年4月30日止共643天，延長工期以0.15 計，共96天，合計影響工期間131天。系爭建案自107年1 月1日開工至112年10月17日取得使用執照期間，有4天為颱風天並停止上班上課，安平區24小時累積雨量在50毫米以上130毫米以下者計53天，又當日雨量達50毫米以上者計9天、達130毫米以上者計9天，依臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工程工期核算注意事項第5點，被告可主張展延工期71天。本件大樓消防圖說於開工前本經臺南市政府消防局（以下簡稱消防局）審核通過，嗣消防局以圖說與法規不符為由，要求被告修改，被告於112年10月3 日始取得消防核可函，致被告無法按圖施作延誤60天，此延誤不可歸責於被告。本件大樓承購戶有173戶申請客變，涉及水、電管線、隔間位置變動，亦影響工期70天。從而，系爭建案因新冠疫情影響工期131天、颱風延誤4天、雨天延誤71天、消防圖審延誤60天、客變延誤70天，共33 6天均非可歸責於被告所致。（四）另系爭房屋出售面積為36.57坪，而經地政機關登記之面積為36.85坪，依系爭契約第5條第2項約定，原告應找補被告之金額為49,713元，被告主張以該找補金額與原告請求之金額抵銷。又系爭契約第12條第2項之約定，為損害賠償總額預定性質，衡酌原告係以每坪163,000元購買系爭房屋，系爭房屋所坐落大樓於113年實價登錄每坪平均單價305,000元，原告受有5,192,940元之利益，並無損害，原告猶請求208,075元要屬過高，應酌減至0。另原告加計求償在外租屋之費用，被告不同意，此費用與被告無涉。（五）聲明：　　⒈原告之訴駁回。　　⒉訴訟費用由原告負擔。三、得心證之理由：（一）原告主張兩造於民國107年5月26日簽訂系爭契約，約定由原告向被告購買系爭建案中之系爭房屋，依系爭契約第12 條第1項約定，系爭建案應於111年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，惟被告遲至112年10月17日始取得使用執照，已延遲2 90日等情，業據提出買賣契約書、臺南市政府工務局使用執照及繳款通知書為憑，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。（二）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第229條第1項、民事訴訟法第277條前段分別定有明文。原告復主張被告未依系爭契約於111年12月31日取得使用執照，遲至112年10月17日始取得使用執照，已延遲290日，依系爭契約第12條第2項約定，被告每逾1日應按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息予原告。而原告至112年10月17日取得使用執照日止，已繳納房地價款1,4 35,000元，故被告應給付原告遲延利息共計208,075元【計算式：1,435,000元（原告已繳房地價款）×5/10000×29 0日（被告遲延日數）＝208,075元】。惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：　　⒈被告辯稱僅須於113年12月31日前取得使用執照即未違反系爭契約之約定，固提出臺南市政府工務局110年1月13日南市工管一字第1090461286A號令、110年6月18日南市工管一字第1100684845號令及111年7月25日南市工管一字第11 10785586號令，允許99年12月25日至111年12月31日期間已領得該市建築執照之建築案者，增加其建築施工期限2 年，且無須另行申請（本院卷第29-35頁）。惟上開函令僅係行政機關考量疫情影響而予建築施工者之適應寬限期，並無變更私法上權利義務之效力，亦不影響一般私法契約之締約當事人基於契約所應負之權利義務，故被告自不得執主管機關准予展延工期為由，主張其無庸負遲延責任。　　⒉新冠肺炎第三級警戒期間停止室內5人以上、室外10人以上聚會，此段期間是我國疫情最為嚴峻之時候，是時政府政策採取嚴格隔離，此為公眾週知之顯著事實，被告抗辯此對施工造成影響，尚屬合理；則被告遲延完工天數可扣除臺南市疫情警戒第三級期間，即自110年5月19日起至110 年7月26日，合計69日。是被告此部分依系爭契約第12條第1項第2款之「非可歸責於賣方之事由」抗辯得展延69天，為可採信。　　⒊行政院公共工程委員會110年6月18日工程管字第110030065 31號函（本院卷第83-89頁）固轉知其所屬機關（構），因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情受影響公共工程展延或停工處理方式，惟該函僅對其所屬機關（構）發生效力，且本件亦非政府之公共工程。是被告施工是否受疫情之影響，仍應由被告提出具體證據予以證明，不能逕依該函主張依比例展延。是被告此部分抗辯，並不足採。　　　　　⒋被告雖提出系爭建案之工程日報表，惟工程日報表僅能證明工程出席工人人數，並無法證明系爭建案有因新冠疫情原有工人不願上工之情形。另被告抗辯缺料乙節，亦未提出任何證據供本院審酌。是被告上開所辯，均不足採。　　⒌被告另提出臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工程工期核算注意事項第5點，抗辯颱風延誤4天、雨天延誤71天等語。然臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工程工期核算注意事項，係臺南市政府為統一辦理該府及所其屬各機關學校營繕工程之工期核算，特訂之注意事項，僅對該府及所其屬各機關學校發生效力，且該注意事項第5點規定之不計工作天情形係契約工期以「工作天」計算者，此與系爭契約約定「定期完工」有間，自難完全比附援引。況上開函文及注意事項均無從拘束私人契約，是被告不得逕依上開函文及注意事項計算展延天數，仍應具體舉證疫情、颱風、下雨有何影響施工而得展延工期之情事。經查查：　　　①颱風4天部分：臺南市於108年8月24日、112年7月27日、 28日、同年9月4日為颱風天，且達停止上班上課之標準，該4天全臺南市均無法出工應甚明確，自屬因天災致被告不能施工，而不可歸責於被告，故被告遲延完工之天數應扣除此4天。　　　②下雨71天及除警戒第三級期間外之疫情部分：被告雖提出系爭建案之施工地點即臺南市安平地區之雨量資料，惟大樓之建築工程是否因下雨等因素停工，應視當日所施作工作項目，與下雨天候因素間是否有因果關係而定，縱令下雨，若當日待施作之項目與上開天候因素間，如不具因果關係，也不得予以延長期限（如依施工進度表，該日是室内施工，縱遇雨天，並不影響施工，自不得要求扣除）。被告並未舉證系爭建案是否因疫情（除警戒第三級期間外之部分）、下雨等因素達到完全無法施工之程度。是被告此部分所為下雨天得展延之抗辯，不足採信。　　　③被告另抗辯消防圖審延誤60天、客變延誤70天，不可歸責於被告，不應計入遲延天數云云。惟被告興建工程本即應確保各項圖說合於法規，並取得政府之各項核可，以利完工，被告於112年10月3日始取得消防核可函，本即是可歸責於被告之事由。另被告既於契約同意買方得為客變，自應通盤考量客變可能會影響施工之工期，再約定完工期限，要無定好完工期限後，再要求全體買方承擔部分買方客變之不利益的道理，是本件被告縱有因客變影響工期70天，亦屬可歸責於被告之事由。是被告抗辯消防圖審延誤60天及客變延誤70天，應得展延工期云云，不足採信。　　　⒍綜上，被告得展延工期之日數為73日（計算式：臺南市疫情警戒第三級期間69日＋颱風天4日＝73日），是被告所為展延工程日數逾73日之抗辯，不足採信。從而，原告主張被告逾約定日期取得使用執照，應負遲延責任日數217日【計算式：290日－73日＝217日】乙節，為可採信；至原告逾前揭日數之主張，則不可採。（三）再按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息；惟遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判。依系爭契約第12條第2項約定被告如逾期開工或完工（取得使用執照）者，應給付遲延利息予原告，核被告此部分所負之債務係依約定完工及取得使用執照，非屬以支付金錢為標的，依上說明，應認兩造就上開「遲延利息」之約定，具有違約金之性質。（四）又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明定。惟就約定違約金額是否過高之事實，應由主張違約金過高之當事人負提出事實及舉證之責任，法院僅依當事人所提出之事實及證據，依職權審究其違約金之約定是否確有過高情事及應如何核減至相當之數額，尚非謂法院須依職權蒐集並調查有關當事人約定之違約金是否有過高之事實，即未排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。又違約金之約定，乃為節省債權人於債務人不履行債務或不為適當之履行時，對債務人請求損害賠償之舉證成本，以期縮短訴訟之時程，並促債務人依約履行債務，此為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂公平，且有礙交易安全及私法秩序之維護。查系爭契約係由被告所預先制定，並自行記載賣方相關遲延責任之條款後予原告即一般消費者簽署，被告既身為社會經濟及履約能力較強之一方，其違約自應受其所自行擬定之違約金約定條款的拘束。又參本件違約金係以「每逾1日，按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息」，此約定與預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（此乃主管機關依消費者保護法授權所制訂之規範）第12條第2項規定之記載相同，亦即此違約金之約定，係經主管機關斟酌現今社會預售屋買賣現況，及衡量企業經營者與消費者間之關係，為保護消費者權益，促進國民消費之安全等目的，本於其專業所定之遲延利息計算方式，已屬主管機關所定之最低下限，是難認本件違約金有何過高的情事；被告復未舉證約定之違約金過高而顯失公平，自不容被告事後任意指摘約定之違約金過高而要求酌減。是被告抗辯本件違約金過高，核屬無據。　　　　（五）綜上，本件被告遲延完工290天，扣除新冠疫情三級警戒期間受影響之69天及颱風4天，被告遲延完工天數應為217 天，則原告依系爭契約第12條第2項約定，請求被告應給付以每逾1日按已繳房地價款依萬分之5計算之遲延利息15 5,698元（計算式：1,435,000元×217天×5/10000＝155,698 元，小數點以下四捨五入），即屬有據；逾此範圍之請求，則屬無據。（六）原告請求被告賠償其另行租屋支出之租金共計85,000元（計算式：8,500元×10個月＝85,000元）云云，固提出房屋租賃契約書為憑；惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。查，原告既已依系爭契約請求損害賠總額預定性質之違約金，自不得再請求租屋之租金等遲延損害。是原告此部分所為被告應給付租屋費用85,000元之請求，核屬無據。（七）按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1項本文定有明文。故必二人互負債務，始得以自己債務與他方債務抵銷。本件被告抗辯原告取得之系爭房屋因逾系爭契約約定之面積，原告應找補被告之金額為49,713 元，並主張以該找補金額與原告請求之金額抵銷云云。經查，系爭契約第5條第2項約定：「…其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。」，可知兩造於系爭契約業已約定在交屋之時點應結算溢出之面積、原告尚應給付被告之數額為何（不計息），而被告並未舉證其於交屋時已與原告達成原告應找補之數額，自難認原告對被告負有何給付找補數額之債務，故被告所提抵銷抗辯，並無可採。四、綜上所述，原告依系爭契約第12條第2項約定，請求被告給付155,698元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年5月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；至逾前開範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與舉證，經審核結果並不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉，自無庸一一論述，附此敘明。六、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第79條、第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為3,210元（即第一審裁判費），而原告之請求為一部有理由、一部無理由，爰依上開規定確定兩造各應負擔之訴訟費用如主文第3項所示，並依民事訴訟法第91條第3項規定，併諭知應由被告負擔之訴訟費用自本判決確定之翌日起至清償日止，依法定利率計算之遲延利息。七、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項所定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3 款之規定，應依職權宣告假執行。八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項、第91條第3項、第389條第1項第3款，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　王獻楠上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　李雅涵

2025-01-08

TNEV-113-南簡-1128-20250108-1

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柳營簡易庭

損害賠償

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決 113年度營簡字第665號原告衛立鋼構企業有限公司法定代理人陳二立訴訟代理人鄒燕惠被告陳文峯上列當事人因被告毀損案件，經原告提起刑事附帶民事訴訟請求損害賠償，經本院刑事庭裁定（113年度附民字第698號）移送前來，本庭於民國113年12月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣51,894元，及自民國113年5月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。三、訴訟費用由被告負擔。　　四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣51,894元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告基於毀損他人物品之犯意，於民國112年11 月25日12時7分許，駕駛車牌號碼0000-00號自小客車輾壓原告所承攬、方鋪設完畢位於臺南市○○區○○○路000號前人行道上，新灌漿未乾涸之水泥地（下稱系爭水泥地），損壞該水泥地之平整美觀，造成原告需重新鋪設水泥地，支出如附表所示之修復費用合計新臺幣（下同）51,894元及因未如期交屋遭扣款2個月共計36萬元之損害，原告得依侵權行為之法律關係，請求被告賠償上開損害411,894元（51,894元＋36萬元）等語。並聲明：㈠被告應給付原告411,894元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則答辯以：　㈠系爭水泥地係人行道，原告未向臺南市麻豆區公所（下稱麻豆區公所）申請就違法施工，且未擺放圍籬，被告係倒車時不慎輾壓到，並非故意毀損系爭水泥地，被告當天有要將系爭水泥地回復原狀，已有委請混凝土業者即豐旗實業股份有限公司（下稱豐旗公司）副總何慶田到場勘查如何修復系爭水泥地，何慶田到場勘查後建議因混凝土尚軟，可由豐旗公司提供混凝土再抹平即可，而當天混凝土車亦已到達現場準備進行灌漿，但遭原告拒絕，原告堅持需將混凝土刨除，致被告當天無法施工，之後豐旗公司經理黃榮哲亦有出面協調，已經兩造同意以2萬元和解，原訂於12年12月29日簽訂和解書，然因被告先前向麻豆區公所檢舉原告違法施工，麻豆區公所於112年12月29日派員至系爭水泥地放置三角錐與圍籬，故原告反悔不願與被告和解，然此可證明雙方均認2萬元即可修復系爭水泥地。　㈡對於原告主張如附表所示修復費用，除混凝土部分被告無意見外，其餘均否認，該修復費用應屬過高，應僅需1萬多元即可修復。另系爭水泥地壓毀部分車輛仍可通過，且原告賠償延遲交屋損失與被告無關，為何要被告負擔2個月房租費用？原告請求被告賠償36萬元並無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠查原告主張被告於上開時地駕駛車牌號碼0000-00號自小客車輾壓原告所承攬、剛鋪設完畢位於臺南市○○區○○○路000號前人行道上之系爭水泥地，損壞該水泥地之平整美觀等事實，業經原告於刑事案件調查時提出現場照片為證，被告雖否認係故意毀損，惟亦不爭執有開車壓損系爭水泥地之事實，而被告上開駕車碾壓系爭水泥地之行為，經臺灣臺南地方檢察署檢察官聲請以簡易判決處刑（113年度偵字第3189號）後已經本院以113年度易字第742號刑事判決認定被告犯毀損他人物品罪，處拘役30日，得易科罰金，經被告上訴後，已經臺灣高等法院臺南分院113年度上易字第417號刑事判決上訴駁回確定在案，業據本院職權調取上開刑事案卷卷宗核閱無訛，是本院綜合本件調查證據之結果及全辯論意旨，堪信原告上開主張為真實。　㈡按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。被告故意碾壓損系爭水泥地之行為，已構成故意不法侵害原告所鋪設之系爭水泥地之權利，原告依上開規定請求被告負損害賠償責任，自屬有據。茲就原告各項請求有無理由，審酌如下：　⒈修復系爭水泥地費用51,894元部分：　　按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項定有明文。又物被毀損時，被害人除得依民法第196條請求賠償外，並不排除民法第213條至第215條之適用。查原告主張系爭水泥地因遭被告車輛來回碾壓，損壞該水泥地之平整美觀，須刨除重新以原施工方法再進行一次泥作工程，並已經原告刨除被損壞之水泥重新再鋪設鋼筋及水泥施作完成等節，業據原告於刑案中陳明，並提出附表各項工程之估價單、出貨單、現金支出傳票、送貨單等資料為證（附民卷第13頁至第23頁），堪信為真。而系爭水泥地原施工方式其內確有架設鋼筋之後再於其上鋪設水泥等情，由兩造各自提出之現場照片（本院卷第31頁、33頁）應可認定，而負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應損害賠償應回復他方損害發生前之原狀，已規定如前，是原告主張被告應依原施工方法重新鋪設系爭水泥地，應屬有據，被告固辯稱：當天所鋪設之混凝土尚軟，應只需重新鋪設混凝土即可，不需刨除重新施工，且當初雙方已達成以2 萬元賠償修繕費之合意，是原告所提出之附表修繕費用中僅編號7項目為合理，並聲請證人何慶田、黃榮哲到庭作證，然依證人何慶田到庭所證：被告有到我們公司說要叫混凝土，但沒有說什麼事情，我有派黃榮哲去到現場去看，我本人沒有到現場，是被告自己說混凝土沒有乾，我說沒有乾就可以出料，但現場的混凝土是否乾掉我不知道，我沒有到現場，當天到現場的是黃榮哲等語（見本院卷第77頁至78頁）觀之，證人何慶田當天並未到現場，亦未曾確認系爭水泥地的混凝土尚軟僅需重新鋪設混凝土即可回復原狀，是被告主張證人何慶田有到場可證明遭壓損之系爭水泥地混凝土尚軟，可用抹平混凝土之方式修復即可云云，顯無可採；又當天有到場之證人黃榮哲到庭僅證稱：被告有壓到騎樓的混凝土，有跟何慶田說要叫混凝土，但何慶田叫我去現場看需要多少混凝土。當天是下午5 、6 點去現場勘查地形，我認為大概 4方的混凝土就夠了，被告有問原告是否需要還原，我有居中協調跟雙方說是小事情可以談談，但不知道為何又去派出所作筆錄，這部分我就不清楚。被告有談到要以2萬元賠償原告。之後事情我不知道等語（見本院卷第79頁），足見證人黃榮哲僅是到場評估需用混凝土之數量，且2萬元是被告自己所提出之賠償金額，並非原告所同意之修復方式及賠償金額，證人黃榮哲上開證詞實無法證明系爭水泥地可以混凝土抹平方式即可回復原狀及原告已有同意以2萬元達成和解，被告上開抗辯，本院實難憑採。本院審酌遭被告碾壓後之系爭水泥地，其內既有鋼筋，且混凝土亦已漸乾而有明顯之輪胎壓痕，乾凅後亦已難以抹平，是僅再填補混凝土應無法完全回復原狀，應以刨除重新鋪設為適當，是附表所列費用足認具有必要性，而上開刨除、清運及重新施作費用合計為 51,894元，亦已據原告提出各項工程之估價單、出貨單、現金支出傳票、送貨單等在卷可憑，被告未再提出其他舉證，僅空言爭執各項費用之必要性，本院認無可採，是原告請求被告應賠償重新施作系爭水泥地之費用51,894元，為有理由，應予准許。　⒉原告主張因系爭水泥地遭被告毀損致原告遲延交屋遭扣款36 萬元部分：　　原告雖主張因被告上開碾壓系爭水泥地之行為，原告需重新鋪設業主廠房前行人道上之水泥地，致其工程延遲遭業主扣款36萬元等語，惟為被告否認，原告就上開主張即有舉證之責，而經本院闡明原告應就上開主張提出相當之證據後，原告僅於113年11月11日提出聲證1付款單乙份為補充證據，然　　原告所提之上開付款單，僅為其自行製作之文書，並無何業主之工程驗收結算資料及簽章，且原告亦未提出任何其與所謂業主間之相關合約內容，其上開自行所記載之扣款並無何證據為憑，亦無從看出該扣款與系爭事件間之關連性及因果關係，難認原告上開主張已盡舉證之責，本院自無從認定原告確有因被告之上開行為而受有36萬元之損害，是原告此部分之請求，為無理由，不應准許。四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第 203條分別定有明文。查本件原告對被告之侵權行為損害賠償債權，係以支付金錢為標的，且無確定期限，又未約定利息，則被告應自受催告時起，負遲延責任，則原告就上述得請求之金額，併請求自刑事附帶民事起訴狀繕本送達（於11 3年5月7日送達，見附民卷第25頁）翌日即113年5月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，同為有據。五、綜上所述，原告依民法第184條第1項規定，請求被告給付51 ,894元，及自113年5月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行；併依同法第392條第2項之規定，依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權宣告假執行，其此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無庸另為准駁之諭知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與本案事實及判決結果不生影響，爰不予一一審究，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院柳營簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　童來好以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳昕儒附表：編號修繕項目費用（新臺幣） 1 切割 4,000元 2 打除 10,000元 3 清運土方 5,000元 4 鋼筋(260公斤×21.6元) 5,694元 5 鋼筋運費 2,500元 6 綁鋼筋工資 6,000元 7 混凝土（2m³×2,350元） 4,700元 8 澆置工資 6,000元 9 粉光 8,000元　　　　　　　　　　　合計 51,894元

2025-01-03

SYEV-113-營簡-665-20250103-1

訴

臺灣臺中地方法院

給付違約金

1931臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第870號原告林修任訴訟代理人張嘉麟律師被告鼎鎮建設開發股份有限公司法定代理人蔡明曉訴訟代理人吳泓毅上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年11月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣216萬5000元，及自民國113年11月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之35，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分以新臺幣72萬1667元為被告供擔保後得假執行，但被告以新臺幣216萬5000元為原告供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項第2、3款分別定有明文。經查，原告起訴時，依兩造於民國112年11月25 日簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第12條第 3項，及於113年1月6日簽訂之協議書（下稱系爭協議書）第 3條之約定，請求被告給付計算至起訴日即113年3月25日止之違約金，並聲明請求：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）1 28萬3750元，及自民事起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告應自113年3月26日起至被告交付如附表所示之不動產（下稱系爭房地或系爭房屋）之日止，按日給付原告1萬9750元。嗣原告擴張聲明請求被告給付至最後言詞辯論終結前一日即113年11月20日前之違約金602萬3750元，及依系爭協議書第4條之約定，請求被告給付16萬5000元，共計618萬8750元，並變更聲明請求為：被告應給付原告618萬8750元，及自民事變更聲明狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第295頁）。原告所為上開聲明之變更，核屬擴張應受判決事項之聲明，且其所請求之基礎事實同一，參諸前揭規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：兩造於112年11月25日簽訂系爭買賣契約及價金履約保證金申請書，約定原告以3950萬元，向被告買受系爭房地，並約定交屋日期為113年1月20日，原告已依約給付買賣價金完畢。嗣因被告有資金周轉需求，兩造於113年1月6 日簽立系爭協議書，約定系爭房地過戶予原告及塗銷農會抵押權後，原告同意履約保證專戶出款1650萬元給予金主；餘款保留於專戶，直到驗屋完成才匯予被告；原訂交屋時間11 3年1月20日，若交屋遲延，按每日總價千分之0.5計算違約金（即系爭買賣契約第12條第3項約定之違約責任）；遲延金額從履約保證扣給原告；點交當天，被告支付原告16萬50 00元。詎被告以水電工程施作延誤為由，迄今未能交付系爭房地，自111年1月21日起至111年11月20日止，共計遲延305 日，爰依系爭買賣契約第12條第3項前段及系爭協議書第3條之約定，請求被告按日賠償買賣價金千分之0.5計算即每日1 萬9750元（計算式：3950萬元×0.5‰＝1萬9750元）之懲罰性違約金，合計602萬3750元（計算式：1萬9750元×305日＝602 萬3750元）。又被告應於點交當日，給付原告因其提前動撥價金1650萬元之1％即16萬5000元作為調整買賣價金之依據，惟迄今仍未給付，爰依系爭協議書第4條之約定，請求被告給付16萬5000元等語。並聲明：㈠被告應給付原告618萬8750 元，及自民事變更聲明狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭房地於113年1月20日僅餘自來水及電力等相關管線尚未完成，被告不否認有延遲交屋之情事，惟遲延交屋之原因，係因系爭房地為套房建案，原規劃2顆電錶恐有電力不夠情形，故更改電表設計為每層樓1顆電錶，又為使申請用電流程可以順利進行，被告分為2次申請電錶，被告於113年1月9日（申請日）向台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）申請1、2樓共2顆電錶配線作業，於113年3月27 日完成送電作業程序，於同年5月7日（申請日）以分戶名義向台電公司申請3至5樓新增設共3顆電錶配線作業，因台電公司案件量增加致配線工程延誤，於同年8月15日才完成送電作業程序，因而致被告遲延交屋，被告並非惡意違約。又原告購入系爭房地係為每月收租營利，是原告若因被告遲延交屋所失利益，應以租金計算，或依成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第10條規定以萬分之2計算，其請求按日賠償買賣價金千分之0.5計算之違約金顯然過高，爰依民法第252條規定，請求酌減違約金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：　㈠兩造於112年11月25日簽訂系爭買賣契約及價金履約保證申請書，約定原告以3950萬元，向被告系爭房地，並約定交屋日期為113年1月20日。　㈡系爭房地於113年2月22日，以買賣為原因，移轉登記為原告所有（登記名義人：許寶月）。　㈢兩造於113年1月6日（筆錄誤載為113年1月16日）簽訂協議書，約定系爭房地過戶予原告及塗銷農會抵押權後，原告同意履約保證專戶出款1650萬元給予金主；餘款保留於專戶，直到驗屋完成才匯予被告；原訂交屋時間113年1月20日，若交屋遲延，按每日總價千分之0.5計算違約金（即系爭買賣契約第12條第3項約定之違約責任）；遲延金額從履約保證扣給原告；點交當天，被告支付原告16萬5000元。　㈣依系爭買賣契約第12條第3項約定，被告如逾期交屋，自113 年1月20日起至完成交屋日止，應按日賠償原告違約金1萬97 50元。　㈤系爭房屋尚未點交予被告。　㈥被告同意依系爭協議書第4條給付16萬5000元予原告。四、得心證之理由：　㈠原告依系爭買賣契約第12條第3項及系爭協議書第3條，請求被告給付自113年1月21日起至113年11月20日止之違約金602 萬3750元，有無理由？　⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。而違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。所謂違約金，不問其作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有上開規定之適用。至於約定之違約金是否相當或過高，則應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準。又依同法第251條規定，債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。　⒉依系爭買賣契約書第4條、第12條第3項之約定，系爭房地約定之交屋時間為113年1月20日，賣方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償買方自應給付之翌日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至賣方完全給付時為止。又系爭協議書第3條約定，原訂交屋時間113年1月20日，若交屋遲延，按每日總價千分之0.5計算違約金（即系爭買賣契約第12條第3項約定之違約責任），此有系爭買賣契約書及協議書在卷可稽。是系爭房地約定之交屋時間為113年1月20日，而系爭房地迄至113年1 1月21日言詞辯論終結時尚未交屋予原告等情，此為兩造所不爭執，故原告主張自113年1月21日起至同年11月20日止，被告遲延交付系爭房屋，共計305日，依系爭買賣契約第12 條第3項及系爭協議書第3條之約定，請求被告給付遲延交屋之違約金602萬3750元（計算式：3950萬元×0.5‰×305日＝602 萬3750元），應屬有據。　　⒊依系爭買賣契約第12條第3項及系爭協議書第3條約定內容，並未記載為懲罰性違約金相關字樣，且上開契約文字並無為懲罰性質之特別約定，依民法第250條第2項規定自應屬損害賠償總額預定之性質。原告主張為懲罰性違約金云云，自非可採。再查，依兩造於112年11月25日簽訂系爭買賣契約時，已經兩造合意約定交屋日期為113年1月20日，該約定點交日期距離簽約日尚有近2個月，時間上應無匆促之情事，至被告主張依成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第10 條規定，違約金係以每日按已支付全部價款萬分之2單利計算，及因系爭房屋3至5樓增設電表及台電公司配線作業工程延誤而遲延交屋乙節，本院審酌違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，是被告應本於契約自由及私法自治原則之精神，受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，再斟酌系爭房屋之施工進度及各樓層用電規劃為被告自行規劃與施作，關於台電公司配線施工進度或有延宕之可能，亦非出賣人即被告事前無法預見及控制之風險，且衡諸被告係於113年1月9日向台電公司申請系爭房地1、2樓增設用電，距離兩造約定之交屋日期僅餘 11日，最終完成送電日期為113年3月27日，已逾兩造約定交屋日期2個月以上，此有申請案件進度查詢資料在卷可考（見本院卷第199、201頁），足認被告對於系爭房屋施工進度之控制不當及用電規劃之設計不良，乃系爭房屋無法於113 年1月20前完成交屋之主要原因；又考量被告自承系爭房屋3 至5樓之電表申請，已於113年8月21日結案，系爭房屋現況已可交屋（見本院卷第247、308頁），被告迄今仍因對違約金計算及履約保證金之餘款是否先行部分撥款有所爭執，而未能點交系爭房屋予原告，及原告以系爭房屋作為投資出租之使用（見本院卷第306頁），因遲延交屋導致原告受有租金收入之損失，是本院經斟酌前述系爭買賣契約締約經過、買賣價金金額、約定點交日期、兩造履約情況、被告遲延點交情形、原告因被告違約所受損害等情，並考量近年社會經濟狀況及誠信原則等事項，認依系爭買賣契約第12條第3項及系爭協議書第3條之約定，請求被告給付遲延交屋之違約金602萬3750元尚屬過高，應酌減為200萬元，較為適當。是原告請求被告給付違約金200萬元，自屬有據，應可准許。　㈡另原告依系爭協議書第4條之約定，請求被告給付16萬5000元部分，經被告不爭執而同意給付，則原告此部分請求16萬50 00元，應予准許。　㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查，原告之民事變更聲明狀於113年 11月14日送達被告，此有中華郵政掛號郵件收件回執在卷足憑（見本院卷第315至316頁），且為被告所不爭執（見本院卷第306頁），是原告請求被告給付自民事變更聲明狀送達之翌日即113年11月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並無不合，應予准許。　　五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第12條第3項及系爭協議書第3、4條之約定，請求被告給付216萬5000元（計算式：200 萬元＋16萬5000元＝216萬5000元），及自113年11月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則非有據，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保聲請假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰各酌定相當之擔保金准許之。至原告敗　　訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。　七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。　　　　　　　八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　孫藝娜正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　資念婷附表：編號土地坐落縣市鄉鎮市區段地號面積（平方公尺）權利範圍 1 臺中市北屯區陳平段 118-61 68 全部 2 臺中市北屯區陳平段 118-22 34 1/2 3 臺中市北屯區陳平段 118-60 40 1/2 編號建號坐落地號建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍 1 10664 臺中市○○區○○段000000地號臺中市○○區○○路00巷00弄00號鋼筋混凝土造5層 1層：44.65 2層：48.18 3層：48.18 4層：48.18 5層：48.18 突出物1層：24.29 突出物2層：24.29 第5層夾層：12.27 總面積：298.22 陽台：29.22 全部

2024-12-30

TCDV-113-訴-870-20241230-2

訴

臺灣臺北地方法院

給付買賣價金

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第4417號原告即反訴被告廣域格康建設有限公司法定代理人賴怡如訴訟代理人王啟安律師被告即反訴原告陳佳揚訴訟代理人張雲翔律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國113年11月15 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣100萬元，及自民國113年7月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。本訴訴訟費用由被告負擔。本判決第1項於原告以新臺幣33萬3,333元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣100萬元為原告預供擔保，得免為假執行。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由甲、程序方面: 　　按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查原告主張兩造間就系爭房地買賣事宜，已於該屋使用執照核發後於111年間完成驗屋，並經原告多次以口頭及寄發存證信函方式通知被告交屋，被告竟未依約點收交屋，依房屋買賣契約約定，本件視為點收交屋完成，乃提起本件訴訟請求被告給付系爭尾款100萬元，被告即反訴原告則於本件言詞辯論終結前之民國113年10月9日具狀主張原告即反訴被告之約定交屋日期已逾契約約定之使用執照核發後六個月之期限，依約應給付系爭遲延利息129萬1910元，並主張與系爭尾款抵銷後，反訴被告仍應給付反訴原告29萬 1910元，而提起反訴。是本件本反訴主張之法律關係原因事實俱為兩造就系爭房地之驗收、交屋是否依約完成，自具有牽連性，則被告提起本件反訴，自屬合法，應予准許。乙、實體方面：壹、本訴部分: 一、原告主張略以： (一)被告於110年間承買原告興建之新店怡廬大樓之1樓A戶預售屋(下稱系爭房屋，併合基地稱系爭房地)，兩造並於110年4 月22日簽訂房屋買賣契約書（原證一）及土地買賣契約書（原證二，下與房屋買賣契約書合稱系爭買賣契約）。依房屋買賣契約書第六條約定房屋總價為新臺幣(下同)375萬元，依土地買賣契約書第5條約定土地總價為875萬元，共計1250 萬元。系爭買賣契約簽訂後，被告依約陸續給付1150萬元（包括簽約金、領取使用執照、金融機構貸款等各期之期款），惟房屋之「交屋款」30萬元及土地之「交屋款」70萬元，合計100萬元(下稱系爭尾款)，至今仍未支付。 (二)依房屋買賣契約書第12條第1項約定：「乙方(按指原告，下同)應於使用執照核發並完成本戶主建物、附屬建物之設備後，通知甲方(按指被告，下同)於七日内進行驗屋，甲方就本戶房屋有瑕疵或未盡事宜，得一次詳細記載於交屋驗收單要求乙方於合理期限内完成修繕，除有重大瑕疵明顯不能居住外，甲方不得藉故拒絕或延遲辦理交屋手續。若甲方未於期限内進行驗屋或未經商議延期即視為驗屋完成，乙方得逕行通知依次款辦理交屋。」；同條第2項約定：「乙方應於前款程序完成後，並接通水、電及完成瓦斯配管埋設，通知甲方辦理交屋。甲方應於收到乙方交屋通知日起十日内配合辦理交屋手續，並不得藉故拒絕或延遲辦理交屋。自甲方收到乙方交屋通知日起逾期超過十日以上時，視為甲方點收交屋完成」。亦即，依上開約定，驗屋完成（或視同完成）後，即應續辦交屋。又系爭房屋之使用執照業於110年11月12 日核發（原證三），原告並於111年10月13日與被告（及營造廠人員）會同辦理第一次驗屋（原證四、原證12)，就被告當日指正之瑕疵之處進行修補後，雙方嗣於同年11月3日進行第二次驗屋（原證五）完成。依房屋買賣契約書第12條第1項約定，被告就所承買之房屋驗收時指出之瑕疵，經原告修繕後除有重大瑕疵明顯不能居住外，雙方即應辦理交屋手續。而本件不論第一次驗屋或第二次驗屋，原告指出或認為之瑕疵並無重大而明顯不能居住情形，且原告於111年11 月3日驗屋後，已多次通知被告可前來辦理交屋，並於111年 11月17日寄發存證信函通知被告前來辦理交屋，該信函於同年月18日送達。詎料，被告於同年月23日回函表示：「關於驗屋等相關文件台端尚未準備完成，故特此通知請台端儘速完成驗屋等相關文件之準備」（原證七）。原告於11月24日收文後，於同日即發函予被告告知：「買賣合約書中並未約定本公司必須先提交供台端驗屋之文件。台端來函所請，恐於法無據礙難辦理。……貴我雙方可協商在第三方見證人見證下進行交屋手續」（原證八）。被告於11月25日收受原證八存證信函，仍遲未與原告辦理交屋，故依房屋買賣契約書第 12條第2項約定:「自甲方（被告）收到乙方（即原告）交屋通知日起逾期超過十日以上時，視為甲方點收交屋完成」。則本件原告於111年11月3日驗收後多次通知被告可前來交屋，並於同年月17日以書面發函再次通知，該信函於11月18日送達，故依房屋買賣契約書上開約定，應於111年11月29日視為點收交屋完成。 (三)系爭房屋至遲已於111年11月29日點收交屋完成，原告並於1 11年11月24日以原證八之存證信函向被告催促給付尾款100 萬元，且系爭房地均已移轉過戶登記予被告，被告至今仍未付清系爭尾款100萬元，為此，爰依房屋買賣契約第12條第3 項、土地買賣契約第6條第1項約定，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告100萬元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息;原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告辯解略以：　　原告係於111年12月22日始通知被告進行驗屋程序，並於111 年12月28日實際會同被告及營造廠人員辦理第一次驗屋，故應以111年12月28日作為雙方實際依約進行驗屋程序之期日。又原告係於112年2月8日始完成交屋，已逾兩造所簽訂房屋買賣契約書與土地買賣契約書所約定使用執照核發後六個月即111年5月10日之期限，而應於交屋同時給付遲延利息共計1,291,910元(下稱系爭遲延利息)予被告（詳如反訴部分），被告得依民法第264條第1項規定向原告主張同時履行抗辯權，於原告未全額給付遲延利息前，拒絕給付系爭尾款10 0萬元。且被告亦得依民法第334條第1項之規定，向原告主張以系爭遲延利息與系爭尾款互為抵銷，抵銷後原告已不得再向被告請求系爭尾款100萬元等語，並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回;如受不利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。貳、反訴部分:　一、反訴原告主張略以:反訴被告之使用執照核准日期係為110年 11月10日（原證3)，依兩造房屋買賣契約書第13條第2項前段、土地買賣契約書第8條第2項前段約定，且實際履行之交屋日係為112年2月8日，反訴被告之交屋日期顯已逾使用執照核發後六個月即111年5月10日期限共計274日。依房屋買賣契約書第13條第2項前段、土地買賣契約書第8條第2項前段之約定，就反訴被告延遲交屋遲延利息之計算，應以逾越 111年5月10日之期日，每逾一日即按反訴原告已繳房屋價款萬分之二之金額，並加上反訴原告已繳土地價款萬分之五之金額加總計算。則反訴原告迄112年2月8日止，共計已繳交房屋價款3,450,000元及土地價款8,050,000元，基此計算反訴被告因遲延交屋所應給付之遲延利息共計1,291,910元（計算式：(3,450,000*0.02%*274)+(8,050,000*0.05%*274)= 1,291,910元）。反訴原告依民法第334條第1項之規定就系爭遲延利息與反訴被告所主張之系爭尾款100萬元互為抵銷後，反訴被告尚應給付反訴原告291,910元之遲延利息等語，並聲明：反訴被告應給付反訴原告291,910元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息;反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告辯解略以：　　原告法定代理人配偶薛永華、原告副總經理薄定宇與被告前於111年9月21日為商議系爭房地之收尾工程及交屋期限事宜，雙方已就完工及交屋期限同意以對話當天為基準向後兩個月內，亦即原告於111年11月21日前與被告完成點交房屋，即無遲延可言，此有上開薛永華、薄定宇與被告間對話可證（原證11，院卷第269、295頁)。依該建案承攬營造商即訴外人慶瑞營造股份有限公司(下稱慶瑞公司)函文記載：「本公司依據附件一即111年10月13日之工程日報表之版形、格式觀之，確實為本公司之版本。經查工地電腦設備紀錄111 年10月13日日報表紀錄内容與附件一相符確為現已離職員工楊昀龍所登載。」（原證12)。可知，兩造確實已於111年10 月13日進行驗屋，且於當日驗屋後，原告當天立即將被告指出之瑕疵或不完足之處，以LINE通訊軟體將缺失之照片及填載缺失之驗收單上傳「營造商與原告共同成立之群組」（原證五），由營造商進行修補後，兩造再於111年11月3日進行第二次驗屋（原證六）。依房屋買賣契約書第12條第1項約定，雙方約定被告就所承買之房屋於驗收時指出之瑕疵，經原告修繕後除有重大瑕疵明顯不能居住外，雙方即應辦理交屋手續。本件不論第一次驗屋或第二次驗屋，原告指出或認為之瑕疵並無重大而明顯不能居住情形，原告不論於111年1 0月13日或11月3日辦理驗屋後，原告接續於111年11月17日寄發存證信函給被告（原證六）通知被告前來辦理交屋，依房屋買賣契約書第12條第2項約定，至遲於111年11月29日已視為點收交屋完成。況且，依房屋買賣契約書第12條第4項約定：「甲方（被告）於完成交屋前不得使用本約房屋……若甲方…完成交屋前欲接管使用本約房屋，視為甲方同意依現狀點收本約房屋」。而被告於111年4月7日已將其所購買之該戶提供予營造廠做為工務所而使用該屋，依上開合約書第 12條第4項約定，亦應視同被告於111年4月7日點收系爭房屋，原告於110年11月12日取得使用執照，則原告於取得使用執照後6個月内交屋於被告，原告並無遲延交屋之情等語，並聲明：反訴原告之訴駁回;願供擔保請准予宣告免為假執行。　　參、得心證之理由: 一、本訴部分:　　　　原告主張兩造間就系爭房地買賣事宜，該屋使用執照於110 年11月12日核發後，兩造先後於111年10月13日及同年11月3 日完成驗屋，並經原告除多次口頭通知被告依約辦理交屋外，並於111年11月17日寄發存證信函方式通知被告，然被告竟未依約續行點收交屋，依房屋買賣契約第12條第1、2項規定，應自被告收受原告交屋通知日即至遲自111年11月18日起，逾期超過10日以上即於111年11月29日視為點收交屋完成，然被告迄就系爭房地買賣價金，尚餘系爭尾款100萬元未給付，原告得依房屋買賣契約第12條第3項、土地買賣契約第6條第1項約定，請求被告給付系爭尾款100萬元及法定遲延利息等情，為被告所否認，並以上詞置辯，茲就本件爭點及本院之判斷，析述如下: (一)經查，兩造於110年4月22日簽訂房屋買賣契約書及土地買賣契約書。就系爭房地買賣價金(房屋:375萬元、土地:875萬元，共1250萬元)部分，被告迄112年2月8日止，已繳房屋部分345萬元、土地部分805萬元，共1150萬元，尚餘系爭尾款100萬元尚未給付等情，為兩造所不爭執(見本院卷第211頁)，另系爭房地所在建案前於110年11月12日經主管機關核發使用執照乙節，亦經原告提出被告不爭執形式上真正之新北市政府工務局110店使字第00391號使用執照乙份，在卷可憑(見本院卷第37至41頁)，均堪憑採。 (二)又原告主張兩造前於111年9月21日就系爭房地收尾工程及交屋時間商議，並已達成(以對話當日為基準)於兩個月內完成之合意，此有原告提出被告不爭執形式上真正之原告法定代理人配偶薛永華、原告副總經理薄定宇(以下與薛永華合稱原告方)與被告間對話錄音光碟併附錄音譯文節本(見本院卷第235至237頁，被告亦提出前開錄音譯文節本，見本院卷第295頁)在案可稽，且觀諸上揭對話內容所示:(薛永華)這個點破洞的確比較麻煩，為什麼，磁磚…然後再貼磁磚，一定是這樣子的。所以才會說…等於是大家彼此針對這個，就是交屋的時間，您可以允許我們，就是兩個月之內我們把它完成。(被告)可以啊，可以啊。我們就盡量抓那個…廢水管上面那個水泥洞還沒補哦，前後。(薛永華)好，所以一個是漏水的問題，工期的部分，您也同意了嘛，對不對？(被告)可以啊，可以，你要兩個月，可以啊。(薛永華)我們就是盡最大的努力，做到好，滿足你的需要，就是這樣子。(被告)嗯，嗯，好。…(被告)應該這樣講，自己的品牌了。(薛永華)所以相信我。(被告)好啦，ok，反正兩個月就看你的了。那這樣子的話…它的工期是兩個月嘛，對不對?但是中間要切幾次確認一下那個…。(薄定宇)對對，你可以隨時來看嘛…(被告)…如果那一個部分你們先處理掉的話，你們工期就縮短很多了，你們就比較沒有壓力，…兩個月搞不好一轉眼就又過一個月了，你看我們那時候才還不到8月底，一轉眼，現在已經九二一了，很快喔…等語(見本院卷第235、236頁)，可見，兩造確已就上開系爭房屋待修繕事項之補正方式、所需工期以能完成順利交屋部分，為充分具體之討論，並共同達成對話當日為基準向後兩個月內順利完成上開事項之合意，則系爭買賣契約縱有使用執照核發後六個月為交屋期限之約定(見房屋買賣契約第12條、土地買賣契約第8條)，原告主張兩造已就相關交屋期限達成以對話當日為基準於兩個月內(即111年11月21日)以前完成之合意，應非虛妄。 (三)再者，原告於上開對話後於相關修繕工程完成後，與被告先後於同年10月13日、11月3日進行驗屋，經原告製作交屋驗收單記載相關待處理事項後，交由營造廠慶瑞公司續行辦理乙節，亦據原告提出被告不爭執形式上真正之交屋驗收單、慶瑞公司施工日報表等件在卷可證(見本院卷第43、49、241 頁)，且經證人即營造廠工地主任楊昀龍到庭結證綦詳(見本院卷279至284頁)，而該111年10月13日施工日報表上並載明 :「一樓A戶會勘初驗」等詞(本院卷第241頁)，復依房屋買賣契約書第12條第1項約定:「一、乙方(原告)應於使用執照核發並完成本戶主建物、附屬建物之設備後，通知甲方(被告)於七日內進行驗屋，甲方就本戶房屋有瑕疵或未盡事宜，得一次詳細載明於交屋驗收單要求乙方於合理期限內完成修繕，除有重大瑕疵明顯不能居住外，甲方不得藉故拒絕或延遲辦理交屋手續。」等詞，及參諸上開111年11月3日交屋驗收單上驗收項目及缺失內容所指:系爭房屋廁戶處長黴菌、窗沿水泥不整、鋁門窗歪掉處理、美容、沙網脫落更換、油漆加強、清潔打掃…等事項，尚非屬上揭兩造約定之重大瑕疵明顯不能居住事項，被告復未就系爭房屋驗收究有何上開瑕疵重大事項之有利於己事實，舉證證明之。則原告於11 1年11月3日驗屋後，既多次通知被告，並於同年月17日寄發存證信函通知被告前來辦理交屋，該信函於同年月18日送達（見本院卷第59、60頁），依上說明，被告自不得拒絕或延遲辦理交屋手續，故原告主張因被告延遲辦理交屋手續，依房屋買賣契約書第12條第2項約定，自被告收到即原告交屋通知日起逾期超過十日以上時，視為被告點收交屋完成等語，自屬有據。綜上，本件原告主張被告尚積欠系爭尾款未給付，系爭房屋已於111年10月13日、同年11月3日進行驗屋，原告已就被告驗屋時指出之瑕疵補正，並無何約明之重大瑕疵不能居住之情，經原告多次通知並於同年11月18日送達存證信函通知被告點收交屋，被告猶遲延辦理點收交屋，依上開約定至遲已於111年11月29日點收交屋完成，是本件原告依房屋買賣契約第12條第3項、土地買賣契約第6條第1項約定，請求被告給付系爭尾款100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日(即113年7月6日，院卷第73頁)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等語，為有理由。 (四)至被告所辯，原告於111年12月22日(被證2)始通知被告進行驗屋，且兩造於111年12月28日始進行「第一次驗屋」，而於112年2月8日完成交屋云云，然依被告所提被證2存證信函所示，原告明確於該信函中告稱:對於貴我間關於驗屋與等相關事宜，過往以來各自有所主張。惟為保障客戶權益及服務初衷，本公司仍願與客戶現場實際驗屋等語，然兩造此前確有進行2次驗屋，由被告指出瑕疵後，經原告補正之情，已如上述，且縱覽全文，未見原告有何否認兩造先前已實際進行驗屋之語。被告固又提出經其簽名之111年12月28日交屋驗收單(被證4，院卷第171頁)，以證明兩造於該日始進行第一次驗屋，然觀之該驗收單上之「第一次驗收」乃被告自行書寫於其署名下方，本非屬該驗收單之驗收項目、缺失內容一部，應認係原告本於善意為基礎之好意施惠行為，且本件系爭房地業已完成所有權移轉登記等節，亦為被告所未爭執，自難僅憑被告自行書寫「第一次驗屋」等詞逕予否認兩造先前已依約驗屋之事實，是被告上開所辯尚難憑採，則兩造既於111年10月13日、同年11月3日進行驗屋，原告已就被告驗屋指正瑕疵進行補正，系爭房屋已無何約明之重大瑕疵不能居住之情，復經原告多次通知並於同年11月18日送達存證信函通知被告點收交屋而猶遲延辦理點收交屋，依約兩造至遲已於111年11月29日點收交屋完成等情，已如上述，則被告所辯原告遲延交屋274日，依約應給付遲延利息1,291,910元，被告得主張與系爭尾款100萬元互為抵銷、同時履行抗辯云云，難認有據，併予敘明。　　二、反訴部分:　　　　　　反訴原告主張兩造所約定且實際履行之交屋日為112年2月8 日，反訴被告之交屋日期顯已逾越系爭買賣契約所約定使用執照核發後六個月之期限共計274日，反訴原告依房屋買賣契約書第13條第2項前段、土地買賣契約書第8條第2項前段約定，就反訴被告延遲交屋之遲延利息，以逾越使用執照核發後六個月即111年5月10日，每逾一日按反訴原告已繳房屋價款萬分之二之金額，並加上反訴原告已缴土地價款萬分之五之金額加總計算，反訴被告因遲延交屋所應給付之遲延利息共計1,291,910元，並依民法第334條第1項之規定就系爭遲延利息與反訴被告上開主張之系爭尾款100萬元互為抵銷後，反訴被告尚應給付反訴原告291,910元之遲延利息等情，為反訴被告所否認，並置辯如上。經查，兩造已於111年9 月21日就系爭房地收尾工程及交屋期限，達成以對話當日為基準兩個月內完成之合意，並於111年10月13日、同年11月3 日進行驗屋，反訴被告已就反訴原告驗屋指正之瑕疵進行補正，系爭房屋已無何重大瑕疵不能居住之情，復經反訴被告多次通知並於同年11月18日送達存證信函通知反訴原告點收交屋，反訴原告猶遲延辦理點收交屋，依約兩造至遲已於11 1年11月29日視為交屋完成等情，已如上述，則反訴原告主張兩造所約定且實際履行之交屋日為112年2月8日，反訴被告之交屋日期已逾使用執照核發後六個月期限274日，依上開約定反訴被告應給付遲延利息1,291,910元，並與反訴被告主張之系爭尾款100萬元互為抵銷後，反訴被告尚應給付反訴原告291,910元云云，即屬無據。肆、綜上所述：一、本訴部分，原告依系爭買賣法律關係，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。二、反訴部分，反訴原告依房屋買賣契約書第13條第2項前段、土地買賣契約書第8條第2項前段之約定，請求反訴被告給付系爭遲延利息，並與反訴被告主張之系爭尾款互為抵銷後，請求反訴被告給付291,910元本息部分，為無理由，應予駁回。伍、假執行部分：一、本訴部分，兩造各陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。二、反訴部分，反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依附，應併予駁回。陸、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。　　柒、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　113　　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　　法　官　蒲心智以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林芯瑜

2024-12-13

TPDV-113-訴-4417-20241213-2

訴

臺灣臺北地方法院

損害賠償

臺灣臺北地方法院民事裁定 111年度訴字第4126號原告莊翔淵莊志勳被告昕彤建設開發股份有限公司法定代理人劉致錚被告品適建築股份有限公司法定代理人劉致錚被告振宇資產管理股份有限公司法定代理人王美雲共同訴訟代理人楊延壽律師複代理人李冠衡律師上列原告對被告提起請求損害賠償事件。按原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件情形者，法院應以裁定駁回之；但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，同法第249條第1項第6 款定有明文。原告因有訴之聲明未臻具體明確，且未繳足裁判費等各情，自應於收受本裁定送達後五日內補正下列事項，逾期不補，即駁回其訴。應補正事項如下：㈠原告起訴雖據繳納裁判費新臺幣（下同）1萬0,240元。惟按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。又訴訟標的之價額不能核定者，以民事訴訟法第466條所定不得上訴第三審之最高利益額數加10分之1定之，民事訴訟法第77條之1 第1項、第2項、第77條之2第1項前段、第77條之12亦有明文。查： ⒈本件原告主張被告未履行買賣契約書（下稱系爭契約）之約定等情，先位之訴本於系爭契約之法律關係，依系爭契約第9條第2項、第10條、民法第370條、建築法第77條之2、第95條之1 、消費者保護法第25條等規定，聲明：「㈠被告未依買賣合約書、房屋建材設備表規範及驗收紀錄表缺失記載，交付15-B3 專有區域之建材設備應賠償原告80萬5,365元，及自收到調解狀起到支付日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應支付延遲交屋罰款34萬7,211元，及自收到調解狀起到支付日止，按年息5 %計算之利息。㈢被告應支付延遲移交公設區域2021/10/5~2021 /10/13罰款2萬7,170元，及自收到調解狀起到支付日止，按年息5%計算之利息。㈣被告應依照驗收纪錄表缺失記載提供110V 電力，220V->110V變壓器操作使用說明書，水電弱電等施工圖說。㈤被告應履行房屋公設區域之建材設備表規範，並依點交現況之外觀及相關法規取得相關合格證明。㈥被告履行買賣契約書約定，取回被鄰房占有面積21.99平方公尺。㈦被告故意提供不足80x80磁磚，有貨故意拒絕原告付費購買應支付損害額5 倍以下之懲罰性賠償金9萬1,875元（計算式：1萬8,375x5=9萬 1,875元）。㈧被告應更換因電桿雨遮結構，火花導致受損之玻璃及磁磚。」，另就先位聲明㈤、㈥部分之備位聲明為：「㈠先位聲明㈤，被告應履行房屋公設區域之建材設備表規範，並依點交現況之外觀及相關法規取得相關合格證明，或依民事訴訟法第222條規定，或依第三方鑑定之賠償損失。㈡先位聲明㈥，被告應賠償被鄰房占有面積21.99平方公尺之價值23萬6,910元。」（本院卷一第472至473頁、卷二第41至43頁）。 ⒉查原告先位聲明第一、二、三、七項之訴訟標的價額各核定為8 0萬5,365元、34萬7,211元、2萬7,170元、9萬1,875元（利息請求部分，依民事訴訟法第77條之2第2項規定不併算其價額）；聲明第六項部分，依原告所主張之占有土地公告現值、土地面積、原告所有權應有部分比例計算結果，訴訟標的價額核定為23萬6,910元；先位聲明第四、五、八項部分，非對於親屬關係及身分上之權利有所主張，自屬財產權訴訟；因其訴訟標的價額不能以金錢或依其他受益情形定之，依民事訴訟法第77 條之12規定核定為165萬元（本院卷二第43頁）。至備位之訴乃因先備位之訴其訴訟標的有應為選擇之情形，且訴訟標的價額相同。從而，本件第一審訴訟標的價額核定為315萬8,531元（即80萬5,365元+34萬7,211元+2萬7,170元+9萬1,875元+23萬 6,910元+165萬元），應徵第一審裁判費3萬2,284元，原告僅繳納1萬0,240元，尚欠2萬2,044元，茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本件裁定送達五日內，向本院補繳上述不足額之裁判費，逾期不繳，即駁回原告之訴。㈡應提出準備書狀（載明原告全體、被告全體之姓名、公司名稱、住所地址）敘明下列事項，並附相關證據影本，且按被告人數提出繕本及證物影本到院： ⒈上開先位聲明第四、五、六、八項部分，應補正對被告請求之應受判決事項聲明內容（如：第四項聲明所示電力、變壓器、水電、弱電坐落樓層、位置、區域，主張被告應提供該操作使用說明書、水電弱電施工圖說，被告有製作及提供義務依據之契約約定、法律規定條文；第五項聲明所示建材規範表規範之具體內容、被告係依契約何條款或何法律規定有製作義務，另所謂合格證明之具體文書名稱、記載事項、格式等；第六項聲明應表明該土地地號；第八項聲明應表明該受損之玻璃、磁磚坐落位置、尺寸、規格等）。 ⒉備位聲明第一項，應表明請求被告賠償之金額等等，如無法表明，法律上理由為何。 ⒊先備位之訴，各項聲明對於各被告（因原告所列被告不止一人，應逐一、對應表明）主張之訴訟標的及其原因事實、實體法上請求權基礎（原告請求所依據之法律規定條文或契約約定條款）。㈢爰裁定如上。中華民國 113 年 12 月 5 日民事第七庭審判長法官姜悌文法官黃珮如法官賴錦華以上正本係照原本作成。核定訴訟標的價額部分，如不服裁定得於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元（若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判）；其他命補正事項額部分不得抗告。中華民國 113 年 12 月 5 日書記官陳玉鈴

2024-12-05

TPDV-111-訴-4126-20241205-2

訴

臺灣臺中地方法院

修復漏水等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第808號原告李居燁被告汪維綱訴訟代理人劉鈞豪律師複代理人吳振威律師上列當事人間請求修復漏水等事件，經本院於民國113年9月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣捌拾玖萬參仟肆佰肆拾伍元，及其中新臺幣柒拾貳萬玖仟肆佰元自民國一一二年四月十三日起，及其餘新臺幣壹拾陸萬肆仟零肆拾伍元自民國一一二年十二月二十三日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾玖萬柒仟捌佰壹拾伍元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾玖萬參仟肆佰肆拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時原聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）729,400元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷一第9頁）。迭經變更，原告於民國113年8 月26日提出「民事追加請求暨訴之聲明更正狀（二）」，並變更聲明請求：被告應給付原告2,576,196元，及其中729,4 00元自112年4月13日起，及其中374,045元自「民事追加請求暨訴之聲明再更正狀」繕本送達被告之翌日（即112年12 月23日）起，及其中205,625元自「民事追加請求暨訴之聲明更正狀」繕本送達被告之翌日（即113年2月22日）起，及其中1,267,126元自「民事追加請求暨訴之聲明更正（二）狀」繕本送達被告之翌日（即113年8月27日）起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（見本院卷三第295 頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。貳、實體方面：　　　　　　　一、原告主張：（一）兩造於111年4月9日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並約定原告向被告購買坐落臺中市○區○○○段000○000○000○000地號土地及其上同段4768建號房屋（門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號5樓，下稱系爭房屋），買賣總價款為6,600,000元，及於同年6月15日點交。而被告遲至同年6月20日始將系爭房屋點交予原告。（二）系爭房屋之格局業經被告變更為4間套房（下稱編號A、B、C、 D房），嗣於111年10月7日門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號4 樓房屋之屋主雷青梅以通訊軟體LINE告知原告，因系爭房屋漏水而導致上址房屋之天花板漏水，經委請專業人員到場勘查，確認係編號A、B房之浴室管線漏水所致，原告隨即聯絡被告，被告卻置之不理。（三）系爭房屋於111年6月20日點交之前，即存有漏水之瑕疵，依系爭買賣契約第17條約定，被告須負瑕疵擔保之修繕責任。且原告先後於111年10月21 日以台南永樂郵局存證號碼000216號存證信函，及於同年11 月16日以台南成功路郵局存證號碼001763號存證信函，以及於同年12月19日以台南成功路郵局存證號碼001911號存證信函，通知被告履行系爭買賣契約之瑕疵擔保責任，被告收受該等存證信函後卻未置理，原告再於112年1月17日寄發存證信函，卻遭被告拒收。（四）系爭買賣契約後附「不動產委託銷售標的現況說明書(成屋)」第23項「水電、馬桶及各項排水設施是否可正常使用？」被告勾選「是」，及第35項「現況是否有滲漏水之情形？」被告勾選「否」，足見被告故意隱瞞系爭房屋存有漏水、水管不通等瑕疵。（五）因系爭房屋存有漏水、水管不通等瑕疵，致原告受有修補費用、交易價值貶損、租金損失等損害，合計2,348,196元，為此爰依民法第359條、第360條、第226條、第227條第1項規定提起本件訴訟，請擇一為原告勝訴之判決。茲就前揭損害，分述如下：1.修繕費用：（1）依社團法人臺中市土木技師公會鑑定報告書記載系爭房屋之修繕費用計556,306元。（2）編號C、D房之天花板及牆壁之修繕費用計27,000元。且編號 B、C、D房、公共區域之墊高處防水修繕費用，及編號C、D 房之陽台防水修繕費用，合計587,426元（計算式：208502＋ 308891＋70033＝587426），以及系爭建物之外牆及頂樓女兒牆之修繕費用計333,988元，以上再加計百分之5運費及百分之10稅捐、安衛、管理費，共計1,059,629元。（3）原告於 111年11月間委請專業人員以內視鏡檢查並疏通管線，因而支出費用10,500元。及編號C房內冷氣排水管因連接至堵塞之排水口，排水倒灌回流至冷氣主機導致損害，原告因而支出冷氣維修費用2,500元。（4）編號D房內家具因泡水受損，致原告受有財產損失58,925元（包含地板貼皮18,900元、餐櫃9,935元、床板6,200元、衣櫃9,190元、壁紙14,700元）。2.交易價值減損：依佳宏不動產估價師事務所估價報告書記載系爭房屋之交易價值因漏水情形而減少233,539元。3 .租金損失：（1）原告於111年6月23日就編號A房與訴外人謝芳倪簽訂房屋租賃契約書，約定訴外人謝芳倪之租賃期間自111年6月27日起至112年6月26日止共計1年，每月租金9,2 00元，然因系爭房屋漏水及編號C、D房承租人常須借用浴廁等情，訴外人謝芳倪提前於111年12月26日與原告終止租約，致原告受有6個月租金損失55,200元（計算式：9200×6＝55 200）。（2）原告於111年6月14日就編號C房與訴外人顏佑珊簽訂房屋租賃契約書，約定訴外人顏佑珊之租賃期間自11 1年6月14日起至112年6月13日止共計1年，每月租金9,700元。且訴外人顏佑珊因浴室排水問題，影響日常生活，於112 年6月13日搬離後，編號C房因排水問題未排除而無法出租，致原告受有自112年6月14日起至113年6月13日止之1年租金損失116,400元(計算式：9700元×12=116400）。（3）原告就編號D房與證人張峻銘簽訂租賃契約書，約定證人張峻銘之租賃期間自111年10月16日起至112年10月15日止共計1年，每月租金9,400元，然因浴室排水問題，影響日常生活，證人張峻銘提前與原告終止租約，致原告受有10個月租金損失94,000元（計算式：9400×10＝94000）。且編號D房因排水問題無法排除，迄今仍無法出租，致原告受有1年之租金損失112,800元(計算式：9400元×12=112800）。（4）因編號C 、D房之排水問題，無法使用浴室，故原告與編號A、C、D房之承租人協商，編號C、D房間之承租人得借用編號A房之浴室，並減免編號A、C、D房之租金各1,000元，原告因而受有租金損失合計3,000元。（5）系爭房屋未來因修繕施工而受影響1個月，致原告受有租金損失租金27,800元。（六）兩造約定於111年6月15日點交，被告遲至同年6月20日始將系爭房屋點交予原告，依系爭買賣契約第8條第1項約定，被告應給付5日（自111年6月16日起至同年月20日止）之違約金計6,600元(計算式：0000000元×0.0002×5=6600元)。且原告另受有5日租金損失計6,250元(計算式：37500÷30×5=6250）。（七）被告於交屋前委託仲介即訴外人許翼麟出租編號C 房，及訴外人即買方仲介人員陳韋帆曾表示被告於交屋前會把租客找滿，如果還在被告產權內租出去，就由被告給付仲介費，且原告於111年6月14日就編號C房與訴外人顏佑珊簽訂房屋租賃契約書時，因被告拒絕支付仲介費，故原告墊付半個月租金之服務費4,850元，為此爰依民法第179條規定及無因管理之法律關係，請求被告返還4,850元，並請擇一為原告勝訴之判決。（八）社團法人臺中市土木技師公會於11 2年9月12日鑑定過程中，請冷氣師傅拆下編號C房之冷氣室內機檢查管線，原告因此支出費用2,800元。為此爰依民法第360條、第226條、第227條第1項規定，請求被告返還2,80 0元，並請擇一為原告勝訴之判決。（九）因系爭房屋漏水，導致門牌號碼門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號4樓房屋受損而無法出租，應賠償屋主雷青梅自112年1月間起至113年6 月間止之16個月租金損失及天花板修補費用，共計194,500 元。及因系爭房屋漏水，導致門牌號碼門牌號碼臺中市○區○ ○街0巷00號4樓房屋受損，應賠償屋主張秀琴之天花板粉刷費用13,000元，為此爰依民法第359條、第360條、第226條、第227條第1項規定請求被告給付前揭款項，並請擇一為原告勝訴之判決等語。並聲明：（一）被告應給付原告2,576, 196元，及其中729,400元自112年4月13日起，及其中374,04 5元自「民事追加請求暨訴之聲明再更正狀」繕本送達被告之翌日（即112年12月23日）起，及其中205,625元自「民事追加請求暨訴之聲明更正狀」繕本送達被告之翌日（即113 年2月22日）起，及其中1,267,126元自「民事追加請求暨訴之聲明更正（二）狀」繕本送達被告之翌日（即113年8月27 日）起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：（一）依系爭買賣契約第17條記載：「本買賣標的之固定裝潢、門窗、地板、浴廁設備及附贈物品設備，以現況點交，賣方不負瑕疵擔保責任。」等語，可見兩造約定現況交屋，且交屋前曾多次驗屋，並無漏水情形，原告不得主張瑕疵擔保責任。又依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，頂樓及外牆應由區分所有權人全體共同負擔，倘若認為被告須負瑕疵擔保責任，其賠償金額亦以系爭房屋之內部漏水導致損害為限，並應扣除可重複利用之馬桶費用34,000元。（二）原告雖主張系爭房屋因漏水導致交易價值減損，然倘法院認為被告須給付修繕費用，系爭房屋之漏水情形既修繕完畢，即無交易價值減損之情況，則原告主張修復漏水之損害及交易價值減損，似有重複求償之虞，違反民事訴訟損害填補之原則。（三）兩造協調交屋日期延至111年6月20日，且原告於111年6月20日至現場驗屋點交時，仲介人員即證人林育賢有在場，被告並無延遲交屋。（四）原告主張訴外人即買方仲介人員陳韋帆表示被告於交屋前會把租客找滿，如果還在被告產權內租出去，就由被告給付仲介費等情，被告予以否認。（五）系爭房屋為老屋，無法要求完全無任何裂縫，況裂縫是否於交屋後因地震造成，尚有疑義。又原告所主張損害，與被告無涉，倘法院認定被告應負擔保之責，則原告於事發後，未積極修繕，反而提起本件訴訟，放任損害擴大，與有過失，請依民法第217條規定，減輕或免除被告之賠償責任等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。三、本院之判斷：　　（一）原告主張：兩造於111年4月9日簽訂不動產買賣契約書（即系爭買賣契約），並約定原告向被告購買坐落臺中市○ 區○○○段000○000○000○000地號土地及其上同段4768建號建物（門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號5樓，即系爭房屋），買賣總價款為6,600,000元，及於同年6月15日點交系爭房屋，而被告於同年6月20日將系爭房屋點交予原告等情，並提不動產買賣契約書影本為證（見本院卷一第17至39 頁），且為被告所不爭執（見本院卷三第23、24頁），自堪信為真實。（二）原告主張：系爭房屋於111年6月20日進行點交之前，即存有漏水之瑕疵等情，被告則辯稱：依系爭買賣契約第17條記載：「本買賣標的之固定裝潢、門窗、地板、浴廁設備及附贈物品設備，以現況點交，賣方不負瑕疵擔保責任。」等語，可見兩造約定現況交屋，且交屋前曾多次驗屋，並無漏水情形，故原告不得主張瑕疵擔保責任。又依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，頂樓及外牆應由區分所有權人全體共同負擔，倘若認為被告須負瑕疵擔保責任，其賠償範圍應以系爭房屋之內部漏水導致損害為限等語，經查：　　1.按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。　　2.依系爭買賣契約第17條記載：「雙方合意交屋後半年內買方發現原屋況有漏水情形，賣方必須負瑕疵擔保之修繕責任。」等語（見本院卷一第25頁），可見兩造約定於111 年6月20日點交後，如原告於半年內發現原屋況有漏水情形，被告須負修繕責任。　　3.本院依原告聲請囑託社團法人臺中市土木技師公會鑑定系爭房屋之滲漏水情形，經該會於112年10月26日以（112）中土鑑發字第322-08號函檢送鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）之「鑑定結果」欄記載：「一、臺中市○區○○街0 巷00號5樓建物，冷氣管線排水並無滲漏情形；5樓天花板確實有滲漏水情形，C房、D房浴室排水管線因異物堵塞造成C房地上排水會流至D房浴室，D房浴室地上排水也不良，排水會流至D房房間，造成D房室內積水。二、系爭建物除前開部分外，5樓A房、B房、C、D房浴室地版有防水不良之情形，5樓西北側外牆亦略有滲水之情形。三、5樓浴室地板滲漏水之原因係因浴室地板防水有瑕疵；C房、D房浴室管線堵塞其形成原因係因有異物堵塞排水管所致；5 樓頂版滲漏水係因屋頂防水膜已失效所致；5樓後側(西北側)外牆略有滲水，係因地震等因素使外牆產生微裂縫造成雨水會滲入牆內側。上述滲漏水可經由工程方法改善，改善方法詳如附件八，預估所需修繕費用為556,306元，工程項目詳附件九。四、5樓浴室地板、頂版、西北側外牆漏水形成時間判斷在2年以上，即在系爭建物111年6月2 0日交屋前就存在。另浴室管線堵塞形成時間則無法確認。五、系爭建物之浴室管線堵塞狀況，經鑑定技師用通馬桶的吸盤通了數分鐘，仍無法使排水管疏通，顯示發生原因係因有異物堵塞排水管所致，判斷該原因並不是正常使用狀況下所致，原本設計亦不會產生此堵塞之問題，判斷係人為因素所致。六、就該浴室管線堵塞狀況，無法判斷其形成時間，因此無法判斷係在111年6月20日交屋前或後所發生。」等語，及「結論與建議」欄記載「鑑定標的物 5樓浴室地版、頂版、西北側外牆漏水形成時間判斷在2年以上，預估所需修繕費用為556,306元。因5樓浴室地板防水有瑕疵，修繕方法須先打除墊高層，至原結構面止，並在原結構面先施作一層防水(修繕方法詳附件八)。打除墊高層，會影響管線，因此編列管線檢修費詳如附件九。本案浴室管線堵塞，雖無法判斷其形成時間，但打除墊高層工程項目中，已編列管線檢修費，自然可解決浴室管線堵塞之狀況。」等語，有該函文及鑑定報告書在卷可稽（見本院卷一第339頁及證物袋）。　　4.綜上以析，系爭房屋於111年6月20日交屋之前，即存有浴室地板、頂板、西北側外牆之漏水情形，被告依系爭買賣契約第17條約定應負修繕責任。且社團法人臺中市土木技師公會係就前揭漏水情形預估所須修繕費用計556,306元，自無適用公寓大廈管理條例第10條第2項規定之餘地。至原告聲請傳喚門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號4樓房屋之屋主張秀琴、門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號4樓房屋之屋主雷青梅，用以證明系爭房屋自109年間起即有漏水情形，及被告聲請傳喚編號C房承租人許詩涵（居住期間自108年9月3日起至111年5月9日止），用以證明編號C房沒有漏水情形，及被告聲請傳喚證人陳建宏，用以證明被告曾委請該名證人修繕編號A房漏水情形，均無調查之必要，附此敘明。　　　（三）原告主張其就系爭房屋之漏水情形，曾先後於111年10月2 1日以台南永樂郵局存證號碼000216號存證信函，及於同年11月16日以台南成功路郵局存證號碼001763號存證信函，以及於同年12月19日以台南成功路郵局存證號碼001911 號存證信函，通知被告履行系爭買賣契約之瑕疵擔保責任，且被告已收受前揭存證信函等情，業據其提出與所述相符之存證信函影本為證（見本院卷一第49至73頁），參以，被告於112年5月3日提出「民事答辯狀」雖辯稱其於111 年11月11日、同年12月6日查看均無漏水情形，然並未否認曾收受前揭存證信函（見本院卷一第139至141頁），是以，本院依調查證據之結果，堪信原告之前揭主張為真正。　　　　　（四）按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償，民法第226條定有明文。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第22 7條第1項亦有明定。復按民法第227條所謂之不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言，其型態有「瑕疵給付」及「加害給付」兩種（最高法院101年度台上字第1159號民事裁判意旨參照）。查系爭房屋於111年6月20日交屋之前，即存有浴室地板、頂板、西北側外牆之漏水情形，被告依系爭買賣契約第17條約定應負修繕責任，且原告就系爭房屋之漏水情形，曾先後於111年10月21日以台南永樂郵局存證號碼0 00216號存證信函，及於同年11月16日以台南成功路郵局存證號碼001763號存證信函，以及於同年12月19日以台南成功路郵局存證號碼001911號存證信函，通知被告履行修繕責任，而被告迄未履行其修繕責任，揆諸前揭說明，被告應負債務不履行之損害賠償責任。　　　　　　（五）另按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第213條第1項、第215條、第216條第1項分別定有明文。茲就原告請求修繕費用、交易價值減損、租金損失等金額應否准許，分述如下：　　　　1.修繕費用：　　　（1）按損害賠償之債，以有損害之發生及有責原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件（最高法院48年臺上字第481號民事判例意旨參照）。　　（2）系爭房屋於111年6月20日交屋之前，即存有浴室地板、頂板、西北側外牆漏水情形，且經社團法人臺中市土木技師公會預估所須修繕費用計556,306元等情已如前述，從而，原告請求修繕費用556,306元，為有理由，應予准許。至被告雖辯稱應扣除可重複利用之馬桶費用34,000元乙節，然依卷附社團法人臺中市土木技師公會113年2月23日（112）中土鑑發字第322-0 9號函記載：拆卸下來馬桶可否重複利用再行安裝，須考量師傅技術及拆卸過程中的運氣，沒有師傅能保證一定可以重複利用，因此未考慮重複利用再行安裝等語（見本院卷二第389頁），可見拆卸下來馬桶已無法再利用，則被告所辯前詞，尚非可採。　　（3）原告固主張：編號C、D房之天花板及牆壁之修繕費用計27,000元。且編號B、C、D房、公共區域之墊高處防水修繕費用，及編號C、D房之陽台防水修繕費用，合計587,426元（計算式：208502＋308891＋70033＝587 426），以及系爭建物之外牆及頂樓女兒牆之修繕費用計333,988元，以上再加計百分之5運費及百分之10 稅捐、安衛、管理費，共計1,059,629元等情，惟查：a.前揭社團法人臺中市土木技師公會預估修繕費用已包含系爭房屋之浴室地版、頂版、西北側外牆之漏水情形所需修繕費用，則原告另請求編號C、D房之天花板及牆壁之修繕費用，及編號B、C、D房、公共區域之墊高處防水修繕費用，以及外牆之修繕費用，均無理由，不應准許。b.觀諸系爭鑑定報告書之「鑑定結果」欄並未提及編號C、D房之陽台有漏水情形，亦未提及系爭建物之頂樓女兒牆有受損情形，則原告請求編號C、D房之陽台防水修繕費用，及系爭建物之頂樓女兒牆修繕費用，均無理由，不應准許。C.從而，原告請求前揭修繕費用27,000元、1,059,629元，為無理由，不應准許。　　（4）原告雖主張：原告於111年11月間委請專業人員以內視鏡檢查並疏通管線，因而支出費用10,500元。及編號C房內冷氣排水管因連接至堵塞之排水口，排水倒灌回流至冷氣主機導致損害，原告因而支出冷氣維修費用2,500元。以及編號D房內家具因泡水受損，致原告受有財產損失58,925元（包含地板貼皮18,900元、餐櫃9,935元、床板6,200元、衣櫃9,190元、壁紙14, 700元）等情，並提出收據、工作單等影本及網站列印資料為證（見本院卷一第87、237頁、第291至309 頁）。然查：a.原告為釐清系爭房屋之滲漏水原因，以內視鏡檢查並疏通管線，而原告支出前揭費用10,5 00元，顯非因系爭房屋之前揭漏水情形所直接導致之損害，自難認二者之間具有相當因果關係，則原告此部分請求，無從准許。b.觀諸系爭鑑定報告書之「鑑定結果」欄記載系爭房屋之冷氣管線排水並無滲漏情形已如前述，而原告所提工作單影本雖記載已付清2, 500元乙節，然觀諸該工作單全文並未提及因排水回流至冷氣主機導致損害乙節，則原告此部分請求，自難准許。c.觀諸原告所提網站列印資料，充其量僅顯示該網站販售物品價格及相關費用計算方式，尚難據此逕行推論原告受有財產損失58,925元，則原告此部分請求，尚難准許。d.從而，原告請求內視鏡檢查及疏通管線費用10,500元、冷氣維修費用2,500元、財產損失58,925元，均無理由，不應准許。　　2.交易價值減損：　　（1）次按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀（最高法院93年度臺上字第381號民事裁判意旨參照）。　　（2）本院依原告聲請囑託佳宏不動產估價師事務所鑑定系爭房屋之交易價值有無因前揭漏水情形而減少，經該所於112年8月29日以佳字第JC0000000號函檢送估價報告書記載系爭房屋之交易價值因前揭漏水情形而減少233,539元等情，有該函文及估價報告書在卷可稽（見本院卷一第315頁及證物袋）。　　（3）查系爭房屋因前揭漏水情形而受損，其通常效用及價值即難謂無所減損，且系爭房屋受損後雖經採行必要之修復方法，然因技術上之限制，未必得以回復至與原狀完全相同，及其交易價值因市場心理影響，已與受損前存在相當之落差，是以，原告主張系爭房屋之交易價值，於修復後仍有貶損，核與一般社會經驗法則相符，從而，原告請求系爭系爭之交易價值減損23 3,539元，為有理由，應予准許。　　3.租金損失：　　　（1）復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年度上字第917號民事裁判意旨參照）。　　（2）另按依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216 條第2項定有明文。而所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極損害，須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，有客觀之確定性始得稱之（參照最高法院88年度台上字第1967號、93年度台上字第1225號民事裁判意旨參照）。　　（3）原告主張：原告於111年6月23日就編號A房與訴外人謝芳倪簽訂房屋租賃契約書，約定訴外人謝芳倪之租賃期間自111年6月27日起至112年6月26日止共計1年，每月租金9,200元，然因系爭房屋漏水及編號C、D 房承租人常須借用浴廁等情，致訴外人謝芳倪於111 年12月26日與原告終止租約，原告因而受有6個月租金損失55,200元（計算式：9200×6＝55200）等情，並提出房屋租賃契約書、對話紀錄等影本為證（見本院卷一第89至97頁、第119至121頁）。而觀諸前揭對話紀錄雖顯示訴外人謝芳倪表示想換房子乙節，然觀諸前揭對話紀錄全文並未提及訴外人謝芳倪想換房子之具體原因，自難認訴外人謝芳倪表示想換房子乙節，與系爭房屋之前揭漏水情形，二者之間有何因果關係，則原告此部分請求，無從准許。　　　　　　　（4）原告主張：原告於111年6月14日就編號C房與訴外人顏佑珊簽訂房屋租賃契約書，約定訴外人顏佑珊之租賃期間自111年6月14日起至112年6月13日止共計1年，每月租金9,700元。且訴外人顏佑珊因浴室排水問題，影響日常生活，於112年6月13日搬離後，編號C 房排水問題未排除而無法出租，致原告受有自112年6 月14日起至113年6月13日止之1年租金損失116,400元 (計算式：9700元×12=116400）等情，並提出對話紀錄、房屋租賃契約書等影本為證（見本院卷二第89至 97頁、第155至157頁）。而觀諸原告所提對話紀錄雖顯示訴外人顏佑珊曾表示因排水問題已影響日常使用，其不打算繼續承租乙節，然此充其量僅為訴外人顏佑珊之個人意見，尚難據此而逕為對原告有利之認定。此外，原告復未就其主張編號C房因排水問題未排除而無法出租乙節，提出任何證據以實其說，自難信為真實，則原告此部分請求，無從准許。　　（5）原告主張其就編號D房與證人張峻銘簽訂租賃契約書，約定證人張峻銘之租賃期間自111年10月16日起至1 12年10月15日止共計1年，每月租金9,400元，然因浴室排水排水問題，影響日常生活，證人張峻銘提前與原告終止租約，致原告受有10個月租金損失94,000元（計算式：9400×10＝94000）等情，並提出房屋租賃契約書影本為證（見本院卷一第99至117頁），核與證人張峻銘於113年6月5日本院言詞辯論期日具結證述內容（見本院卷三第133至135頁），大致相符，是以，原告主張前情，應堪信為真實。從而，原告主張租金損失94,000元，為有理由，應予准許。　　（6）原告主張：編號C、D房因排水問題，無法使用浴室，原告曾就此與系爭房屋之編號A、C、D房間之承租人協商，編號C、D房間之承租人得借用編號A房間之浴室，並減免編號A、C、D房間之租金各1,000元，原告因而受有租金損失合計3,000元等情，核與證人張峻銘於113年6月5日本院言詞辯論期日具結證述內容（見本院卷三第133至135頁），大致相符，是以，原告主張前情，應堪信為真實。從而，原告主張租金損失 3,000元，為有理由，應予准許。　　（7）原告主張：編號D房因排水問題無法排除，迄今仍無法出租，致原告受有1年之租金損失112,800元(計算式：9400元×12=112800）等情，並未提出任何證據以實其說，自難信為真實，則原告此部分請求，無從准許。　　（8）原告主張：系爭房屋未來因修繕施工而受影響1個月，致原告受有租金損失租金27,800元等情，並未提出任何證據以實其說，自難信為真實，則原告此部分請求，無從准許。　　（9）從而，原告請求租金損失97,000元（計算式：94000＋ 3000＝97000），為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，難認有據，無從准許。　　　　4.又按法院採用證言，應命證人到場以言詞陳述所知事實，或並須於訊問前，命其具結，始能就所為證言斟酌其能否採用，若證人僅提出書面並未經法院訊問者，自不得採為合法之憑證（最高法院84年度台上字第359號民事裁判意旨參照）。查證人張峻銘於113年6月23日提出「民事證人補充狀」所載內容（見本院卷三第207至231頁），並未經本院訊問，揆諸前揭說明，自不得採為合法之憑證，附此敘明。　　5.綜上所述，原告所得請求修繕費用、交易價值減損、租金損失之金額合計886,845元（計算式：556306＋233539＋970 00＝886845）。　（六）原告主張：兩造約定於111年6月15日點交，被告卻遲至同年6月20日始將系爭房屋點交予原告，依系爭買賣契約第8 條第1項約定，被告應給付5日（自111年6月16日起至同年月20日止）之違約金計6,600元(計算式：0000000元×0.00 02×5=6600元)等情，被告則辯稱：兩造協調交屋日期延至 111年6月20日，且原告於111年6月20日至現場驗屋點交時，仲介人員即證人林育賢有在場，被告並無延遲交屋。　　　等語，次查：　　1.依系爭買賣契約第1條第5項記載於111年6月15日前交屋乙節，及依第8條第1項記載：「賣方若未依約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），但買方不得藉賣方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，…」等語（見本院卷一第20、23頁），可見兩造約定被告如未於 111年6月15日交屋，應自111年6月16日起至完成交屋日止，按日以系爭買賣契約之總價款6,600,000元依萬分之2計付違約金。　　2.證人即賣方仲介人員林育賢於113年6月5日本院言詞辯論期日證稱：於111年6月20日交屋當天伊有在場，伊代表賣方買方原告有到場；伊不記得買賣雙方有無協調交屋日期延至111年6月20日等語（見本院卷三第128、131頁）。而觀諸上開證人林育賢之證詞，並未提及其曾見聞買賣雙方協調交屋日期延至111年6月20日乙節，自難僅據證人林育賢之證詞而逕為對被告有利之認定。此外，被告復未就其所辯前詞，提出其他證據以實其說，自難信為真實。　　　　3.綜上以析，兩造約定於111年6月15日點交，而被告遲至同年6月20日始將系爭房屋點交予原告，依系爭買賣契約第8 條第1項約定，被告應向原告給付自111年6月16日起至同年月20日止共計5日，按系爭買賣契約之買賣總價款6,600 ,000元，依萬分之2計算違約金計6,600元(計算式：00000 00元×0.0002×5=6600元)。從而，原告請求被告給付違約金6,600元，為有理由，應予准許。　　　（七）原告主張：兩造約定於111年6月15日點交，被告遲至同年 6月20日始將系爭房屋點交予原告，致原告受有5日租金損失計6,250元(計算式：37500÷30×5=6250）等情，並未提出任何證據以實其說，自難信為真實，則原告請求租金損失6,250元，無從准許。（八）原告主張：被告於交屋前曾委託仲介即訴外人許翼麟出租編號C房，且訴外人即買方仲介人員陳韋帆表示被告於交屋前會把租客找滿，如果還在被告產權內租出去，就由被告給付仲介費，然原告於111年6月14日就編號C房與訴外人顏佑珊簽訂房屋租賃契約書時，因被告拒絕支付仲介費，故原告墊付半個月租金之服務費4,850元，為此爰依民法第179條規定及無因管理之法律關係，請求被告返還4,8 50元，並請擇一為原告勝訴之判決等情，為被告所否認，復查：　　1.按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之，民法第172條定有明文。次按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第176條第1項亦有明定。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條亦有明文。　　2.系爭房屋之所有權於111年6月8日以買賣為原因移轉登記於原告名下乙節，有建物登記謄本在卷可稽（見本院卷一第177頁），應堪信為真實。及原告於111年6月14日以其個人名義與訴外人顏佑珊簽訂房屋租賃契約書乙節，亦有該房屋租賃契約書影本在卷可稽（見本院卷二第89至9頁），自堪信為真實。綜上，足認在系爭房屋所有權以買賣為原因移轉登記於原告名下之後，原告以其個人名義與訴外人顏佑珊簽訂房屋租賃契約書，尚難認原告有何為被告管理事務之情形，亦難認被告有何受利益之情形。　　3.依原告提出對話紀錄顯示訴外人陳韋帆陳稱：「我有確認的他的意思，他是說如果後續交屋後才租出去，仲介費用才是你付，如果他的產權內租出去就是他付」、「服務費半個月租金4850」、「哥不然你就統一14號處理如何」等語（見本院卷二第267頁），充其量僅顯示訴外人陳韋帆曾請原告處理半個月租金之服務費4,850元，尚難據此逕行推論被告曾表示願就原告以其個人名義與訴外人顏佑珊簽訂房屋租賃契約書，負擔半個月租金之服務費4,850元。　　4.綜上，足認在系爭房屋所有權以買賣為原因移轉登記於原告名下之後，原告以其個人名義與訴外人顏佑珊簽訂房屋租賃契約書，被告並未表示願就該租賃契約書負擔半個月租金之服務費4,850元，自難認原告有何為被告管理事務或被告有何受利益之情形，亦無適用民法第176條第1項、第179條規定之餘地。從而，原告主張依民法第179條規定及無因管理之法律關係，請求被告返還4,850元，為無理由，不應准許。（九）原告主張：社團法人臺中市土木技師公會於112年9月12日鑑定過程中，請冷氣師傅拆下編號C房冷氣室內機檢查管線，原告因此支出費用2,800元，為此爰依民法第360條、第226條、第227條第1項規定，請求被告返還2,800元，並請擇一為原告勝訴之判決等情，且提出統一發票影本為證，又查：　　1.按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。　　2.觀諸原告提出112年11月1日統一發票影本記載：1台冷氣拆卸及安裝之金額為2,800元等情（見本院卷一第463頁），與卷附系爭鑑定報告書記載：於112年9月12日進行第一次會勘時，經冷氣機師傅拆下編號C房冷氣室內機後，鑑定技師從冷氣室內機排水孔慢慢沖水，並未發現冷氣排水管線有滲漏水情形等情，大致相符，足認前揭費用係基於本件訴訟須要所為支出，核屬本件訴訟費用。　　3.綜上以析，前揭費用並非因系爭房屋之前揭漏水情形所直接導致之損害，自難認二者之間具有相當因果關係，原告無從本於系爭買賣契約之法律關係請求被告賠償之。從而，原告主張依民法第360條、第226條、第227條第1項規定，請求被告返還2,800元，為無理由，不應准許。（十）原告主張：因系爭房屋漏水，導致門牌號碼門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號4樓房屋受損而無法出租，應賠償屋主雷青梅自112年1月間起至113年6月間止之16個月租金損失及天花板修補費用，共計194,500元。及因系爭房屋漏水，導致門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號4樓房屋受損，應賠償屋主張秀琴之天花板粉刷費用計13,000元等情，充其量僅涉及上址房屋有無因系爭房屋之前揭漏水情形而受損乙節，況遍查全卷並無任何證據顯示上址房屋之屋主曾就其因系爭房屋之前揭漏水情形受損之損害賠償債權讓與原告，則原告顯無從代上址房屋之屋主求償，從而，原告主張依民法第359條、第360條、第226條、第227條第1項規定，請求被告給付門牌號碼門牌號碼臺中市○區○○街0巷00 號4樓房屋自112年1月間起至113年6月間止之16個月租金損失及天花板修補費用共計194,500元，及門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號4樓房屋之天花板粉刷費用13,000元，均無理由，不應准許。　（十一）至被告辯稱：原告於事發後，未積極修繕，反而提起本件訴訟，放任損害擴大，與有過失，請依民法第217條規定，減輕或免除被告之賠償責任等情，再查：　　　1.按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。重大之損害原因，為債務人所不及知，而被害人不預促其注意或怠於避免或減少損害者，為與有過失。前2項之規定，於被害人之代理人或使用人與有過失者，準用之，民法第217條定有明文。　　　2.查系爭房屋於111年6月20日交屋之前，即存有浴室地板、頂板、西北側外牆之漏水情形，被告依系爭買賣契約第17條約定應負修繕責任。且因原告就系爭房屋之漏水情形，陸續於111年10月21日以台南永樂郵局存證號碼0 00216號存證信函，及於同年11月16日以台南成功路郵局存證號碼001763號存證信函，以及於同年12月19日以台南成功路郵局存證號碼001911號存證信函，通知被告履行修繕責任，被告迄未修繕，原告遂提起本件訴訟行使其權利，尚難認原告有何過失。　　　　　3.從而，被告所辯前情，尚非可採。　　（十二）再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查本件原告對被告之損害賠償及違約金債權合計893,445元（計算式：886845＋6600＝893445），核屬無確定期限之給付，既經原告提起本件民事訴訟，且起訴狀繕本業於112年4月11日合法送達被告，有本院送達證書在卷可佐（見本院卷一第137頁），及「民事追加請求暨訴之聲明再更正狀」繕本業於112年12月22 日合法送達被告，有本院送達證書在卷可佐（見本院卷二第25頁），則被告迄未給付，應負遲延責任，是以，原告請求自其中729,400元自112年4月13日起，及其餘1 64,045元自「民事追加請求暨訴之聲明再更正狀」繕本送達被告之翌日（即112年12月23日）起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。（十三）綜上所述，原告依系爭買賣契約及債務不履行損害賠償之法律關係，請求被告應給付原告893,445元，及其中7 29,400元自112年4月13日起，及其餘164,045元自「民事追加請求暨訴之聲明再更正狀」繕本送達被告之翌日（即112年12月23日）起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又原告基於系爭買賣契約及債務不履行損害賠償法律關係之請求既屬有理由，則其另本於其他法律關係為同一之請求即無審酌之必要，附此敘明。（十四）本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。（十五）末按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之；判決除別有規定外，應本於當事人之言詞辯論為之，民事訴訟法第 196條第1項、第221條第1項分別定有明文。準此，當事人於言詞辯論終結後始提出之攻擊或防禦方法，既未經辯論，法院自不得斟酌而為裁判（最高法院109年度台上字第7號民事裁判意旨參照）。查本件於113年9月18 日言詞辯論終結之後，原告於同年9月25日始提出「民事陳報狀（五）」，揆諸前揭說明，本院無從審酌，附此敘明。四、兩造均陳明願供擔保聲請假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰各酌定相當之擔保金准許之。至原告敗　　訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。　　　五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　民事第六庭　法　官賴秀雯以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊思賢

2024-11-20

TCDV-112-訴-808-20241120-2

六簡

斗六簡易庭

給付違約金

臺灣雲林地方法院民事簡易判決 112年度六簡字第310號原告即反訴被告立勇實業股份有限公司兼上一人法定代理人解潘忠共同訴訟代理人林麗瑜律師被告即反訴原告廖美蕙訴訟代理人蔡欣華律師複代理人蔡宗豪律師上列當事人間請求給付違約金事件，於民國113年10月25日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。三、反訴被告立勇實業股份有限公司或反訴被告解潘忠應給付反訴原告新臺幣19,600元。四、前項給付，如任一反訴被告為給付時，其他反訴被告於給付之範圍內，免除給付責任。五、反訴原告其餘之訴駁回。六、反訴訴訟費用由反訴被告連帶負擔百分之6，餘由反訴原告負擔。七、本判決第3項得假執行；但反訴被告立勇實業股份有限公司或反訴被告解潘忠以新臺幣19,600元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。八、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文；又上開規定於簡易訴訟程序亦有適用，民事訴訟法第43 6條第2項定有明文。經查，原告起訴主張被告向原告購買預售屋，因被告違約，請求被告給付違約金，被告則以原告亦有違約情事，反訴請求原告給付違約金，核雙方所主張之權利，係基於同一事件所衍生之爭執，兩訴言詞辯論之資料可相互利用，且對於當事人間紛爭之一次解決及訴訟經濟有利，亦無不得提起反訴之情形，揆諸前揭說明，被告提起反訴，於法尚無不合，應予准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文，依同法第436條第2項規定，亦為簡易訴訟程序所適用。　㈠本件原告起訴時僅列立勇實業股份有限公司（下稱立勇公司）為原告，訴之聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）27 6,413元，及其中164,050元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於訴訟中追加解潘忠為原告，並變更訴之聲明為：⒈被告應給付原告立勇公司179,513元，及其中106,540元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉被告應給付原告解潘忠96,900元，及其中57,510元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第159頁）。　㈡本件反訴原告起訴時僅列反訴被告立勇公司為被告，並聲明：反訴被告應給付反訴原告428,750元，及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣追加解潘忠為被告，並變更聲明為：⒈反訴被告立勇公司或反訴被告解潘忠應給付反訴原告308,550元及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日即民國112年9月1日起至清償日止，按年息5 %計算之利息；⒉前項給付，如任一反訴被告為給付時，其他反訴被告於給付之範圍內，免除給付責任（見本院卷第449 至450頁）。　㈢上開變更、追加，經核均合於前揭規定，均應予准許。貳、實體方面甲、本訴部分一、原告起訴主張：　㈠兩造於110年6月19日簽訂預售屋買賣契約書（下稱系爭契約），約定由被告以8,900,000元向原告購買原告立勇公司起造之「森林寓」建案編號A棟1H戶預售屋、原告解潘忠所有之上開預售屋坐落基地之應有部分299/10000（下合稱系爭預售屋）。兩造約定被告應付之價金分為5期給付，各期應付款項如系爭契約第21頁期款明細表（如附表所示，下稱系爭期款明細表），被告於110年7月5日、111年1月20日給付訂金、簽約金共700,000元，惟貸款6,220,000元、完稅用印款1,530,000元，合計7,750,000元部分，依系爭契約第14條第4項，被告應於系爭預售屋使用執照核發後4個月內給付完畢。原告旗下之業務員劉華綾乃於111年1月13日以通訊軟體與被告通話，告知被告系爭預售屋之使用執照業已於110年1 2月29日核發，故被告應於111年4月29日前給付等語；且依劉華綾與原告立勇公司總經理吳承恩於本院之證述內容，可知劉華綾於111年6月間亦已向被告提醒上開給付義務，足認被告應負遲延責任。然被告遲至111年8月11日始清償2,250, 000元、111年8月15日始清償5,500,000元，是原告得依系爭契約第8條第1項請求被告給付違約金164,050元(計算式：7, 750,000×103×0.0002＋5,500,000×4×0.0002＝164,050），及自催告期限末日之翌日即111年4月30日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息112,363元（計算式：7,750,000×0.05× 103/365＋5,500,000×0.05×4/365＝112,363），共計276,413 元（計算式164,050＋112,363＝276,413）。並依系爭契約之房屋、土地價款之比例（578：312），分配原告各應獲給付之金額。　㈡對被告抗辯之陳述：　⒈依系爭契約第14條4項，應待被告繳清房地移轉登記前應繳之款項，才辦理過戶，本件係因被告遲繳，到111年8月11日才先清償2,250,000元，導致遲延過戶，進而影響撥貸日期。　⒉系爭契約第8條2項所指以存證信函或其他書面催繳，係若欲以違約之處罰規定即系爭契約第25條處理時，本件並無系爭條款之適用。　㈢並聲明：⒈被告應給付原告立勇公司179,513元，及其中106,5 40元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉被告應給付原告解潘忠96,900元，及其中57,510元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒊原告立勇公司願供擔保，請准宣告第1項得假執行；⒋原告解潘忠願供擔保，請准宣告第2項得假執行。二、被告則以：　㈠伊與劉華綾於111年1月13日固有以LINE通話，惟通話內容係劉華綾通知被告給付簽約金，並非原告所指催告繳付貸款、完稅用印款之對話；又觀諸劉華綾與伊之LINE通訊紀錄，亦未見劉華綾於111年6月間催告伊給付；且依伊與劉華綾於11 1年8月9日之LINE通訊紀錄，伊均有依照劉華綾通知期限繳款。且貸款5,500,000元於111年8月15日始撥款，係因原告工程延宕，導致古坑鄉農會延後撥款。　㈡退而言之，縱認伊有延遲付款情事，原告並無以存證信函或書面催繳，故依系爭契約第8條第2項，伊並無遲延責任。　㈢並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准免假執行。乙、反訴部分一、反訴原告起訴主張：　㈠兩造簽訂系爭契約，約定反訴原告向反訴被告購買系爭預售屋。依系爭契約第11條規定，反訴被告應於110年11月30日前取得使用執照，然被告遲於110年12月29日才取得使用執照，且當時反訴原告已繳房地價款700,000元，故依系爭契約第11條，被告應支付取得使用執照遲延利息10,150元予原告（計算式：700,000×5/10,000×29＝10,150）。　㈡依系爭契約第15條，反訴被告應於領得使用執照6個月內通知反訴原告進行交屋，然反訴被告遲於111年10月20日始完成交屋，是反訴原告得請求反訴被告給付交屋遲延利息共計29 8,400元：　⒈自111年6月29日起至111年10月20日止之遲延利息39,900元（計算式：700,000元×5/10,000×114＝39,900）　⒉自111年8月12日起至111年10月20日止之遲延利息77,000元（計算式：【2,200,000】×5/10,000×70＝77,000）　⒊自111年8月16日起至111年10月20日止之遲延利息181,500元（計算式：【5,500,000】×5/10,000×66＝181,500）　　㈢查系爭契約之房屋、土地分別由反訴被告立勇公司、解潘忠出售予反訴原告，然房屋與土地間具有不可分性，應共同履行，是反訴被告2人之契約責任具不可分性，應認具有同一目的亦即使反訴原告同時取得系爭預售屋之房屋、土地之所有權，是反訴被告2人就系爭契約之履行，應屬不真正連帶債務責任。　㈣對反訴被告抗辯之陳述：　⒈反訴被告雖辯稱因嚴重特殊傳染性肺炎疫情之影響而不能如期完工等語，但其舉出之雲林縣政府公告，係針對110年1月 1日至110年12月31日期間領有建築執照者，始有自動延長之適用，然系爭預售屋之建造執照核准日為108年2月14日，故難認本件有雲林縣政府公告之適用；且該公告日期為110年5 月19日，兩造則於110年6月間簽約，故反訴原告簽約時應已考量嚴重特殊傳染性肺炎疫情之影響，仍願意承擔而訂立系爭契約。　⒉反訴被告雖辯稱應以「通知」交屋日為延遲交屋之起算時點，且劉華綾已於111年7月26日通知反訴原告交屋。然該日通話係討論房屋內部加蓋廁所，又因反訴原告於前一日之通話中有請劉華綾向反訴被告催促應盡快交屋，於111年7月26日通話時，劉華綾表示會盡量催促趕工，「預計、規劃」111 年8月15日「可能」有機會交屋等語，而依系爭契約第15條第1款，可知除賣方應為「交屋通知」外，尚包括「應履行之交屋義務」，然系爭預售屋於111年8月18日室內油漆工程停擺，同年9月13日鷹架樓梯仍擱置室內，同年9月27日仍有水表鐵盒未乾等多項工程內容尚未改善，待全部改善後，劉華綾於111年10月13日傳訊息請反訴原告下星期找1天複驗，反訴原告於111年10月18進行複驗，10月19日劉華綾告知交屋款為45萬元，直至111年10月20日始實際完成交屋手續。　㈤並聲明：⒈反訴被告立勇公司應給付反訴原告308,550元及自反訴狀繕本送達反訴被告立勇公司翌日起即112年9月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉反訴被告解潘忠應給付反訴原告308,550元及自反訴狀繕本送達反訴被告解潘忠翌日起即112年9月1日至清償日止，按年息5%計算之利息；⒊ 前2項給付，如任一反訴被告為給付時，其他反訴被告於給付之範圍內，免除給付責任；⒋願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：　㈠反訴被告原訂於110年11月30日取得使用執照，然因嚴重特殊傳染性肺炎之故，經雲林縣政府以110年5月19日府建管一字第1103919076B號公告准其自動延長建築期限1年，故主管機關既已自動延長建築期限，且係因嚴重特殊傳染性肺炎之影響，則使用執照延期取得並非可歸責於反訴被告。若本院認為反訴被告仍應給付違約金，請考量110年至111年間社會經濟狀況，嚴重特殊傳染性肺炎確實對營建產業產生衝擊等一切情狀，酌減違約金數額。　㈡查反訴被告之業務員劉華綾於111年7月26日與反訴原告以LIN E通訊軟體通話後，反訴原告即以文字訊息表示：「你說7月底裝玻璃，八月十五交屋...」，足認111年7月26日即為反訴被告通知反訴原告交屋之日，依系爭契約第15條，違約金之計算僅至「通知」交屋日，而非「實際」交屋日，是違約金應僅計算至111年7月26日。　㈢並聲明：⒈反訴原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准免假執行。丙、得心證之理由一、本訴部分　㈠兩造於110年6月19日簽訂系爭契約，約定由被告以8,900,000 元向原告購買系爭預售屋，被告於110年7月5日、111年1月2 0日給付訂金、簽約金共700,000元，貸款6,220,000元、完稅用印款1,530,000元，合計7,750,000元部分，則由被告於 111年8月11日匯款2,250,000元、111年8月15日匯款5,500,0 00元付訖，又系爭預售屋之使用執照於110年12月29日核發等情，為兩造所不爭執（見本院卷第108、109頁），是此部分事實，首堪認定。　㈡原告主張被告就上開貸款6,220,000元、完稅用印款1,530,00 0元（下分稱系爭貸款、系爭完稅用印款，下合稱系爭貸款及完稅用印款），合計7,750,000元，有遲延付款情事，並請求給付遲延利息，惟被告以前詞置辯，是本件爭點應為，被告是否應負系爭貸款、完稅用印款之給付遲延責任，茲析述如下。　㈢兩造就系爭貸款及完稅用印款並無約定給付期限　⒈原告雖稱依系爭契約第14條第4項，被告應於使用執照核發後 4月內繳清系爭貸款及完稅用印款等語，然查，系爭契約第1 4條第4項記載「賣方應於買方履行下列義務時，辦理房地所有權移轉登記：（一）依契約約定之付款辦法，除約定之交屋保留款外，應繳清房地移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息」，並無記載房地移轉登記前應繳之款項為何，以及移轉登記期程為何。且觀諸同條第1項、第2項及第3項，固記載賣方應於使用執照核發後4個月內備妥文件，申辦有關土地所有權移轉登記、房屋所有權移轉登記之有關稅費及權利移轉登記，然第3項同時記載賣方違反第1、2項規定致稅費增加或罰鍰（滯納金），應全額負擔該等款項之內容，佐以第4項規定，其意應為賣方有於使用執照核發後4個月內備妥申辦土地、房屋所有權移轉登記之相關文件，並申辦之義務，然若買方此時未繳清雙方約定於移轉登記前應繳之款項，則賣方得行使同時履行抗辯，無須辦理移轉登記，且無須負擔因此一延遲辦理登記產生之稅費及罰鍰（滯納金）。是上開「使用執照核發後4個月內」係指賣方準備移轉登記文件之期限，並非被告應繳付房屋移轉登記前款項之期限，被告於房屋移轉登記前應繳付多少款項、繳付日期為何，均仍依兩造約定決之。故原告前揭主張，尚難憑採。　⒉又依系爭契約第7條第1項：「付款，除簽約款及開工款外，應依已完成之工程進度所定付款明細表之規定於工程完工後繳款，其每次付款間隔日數應在二十日以上」，是除簽約款及開工款外之其他各期款項繳付，其繳付期限應依系爭期款明細表記載之日期決之，然觀諸系爭期款明細表（見本院卷第30頁，詳如附表），僅記載「訂金」、「簽約金」、「貸款」、「完稅用印款」及「交屋款」等各類款項應繳付金額，並未記載各該款項應繳日期，再觀諸同條第2項記載「如賣方未依工程進度定付款條件者，買方得於工程全部完工時一次支付之」，依其用語「得」，可知此係買方得主張於完工後一次給付簽約及開工款外其餘款項之權利，是此亦非兩造約定付款之期限規定。　⒊準此，依系爭契約內容，無從認定兩造有約定被告應繳付系爭貸款及完稅用印款之期限；又原告雖主張依原告立勇公司員工劉華綾對被告之催告內容，可證明兩造有約定被告應於使用執照核發後4個月內給付，然依卷內客觀事證，尚難認定劉華綾有為該等催告（詳後述），是原告亦無法提出其他約定繳款期限之證據，故兩造並未約定被告給付系爭貸款及完稅用印款之期限，應堪認定。　㈣原告催告被告付款之時間為111年8月，被告無遲延付款　⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其　　催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229 條第2項定有明文。兩造未約定繳款期限，已如前述，是被告須受原告催告，始負遲延責任。　⒉原告雖稱其業務員劉華綾於111年1月13日以LINE通訊軟體催告被告應於111年4月29日前給付系爭貸款及完稅用印款，然查，證人劉華綾於本院審理時證述：該通LINE通話內容為告知被告系爭預售屋之使用執照已經核發，應以台支給付簽約金等語（見本院卷第178頁），又兩造不爭執被告於111年1 月20日有支付簽約金，已如前述，佐以被告支付簽約金之11 1年1月20日，為其和劉華綾通話之111年1月13日後數日，此一先由業務員劉華綾通知應交付簽約金，被告收到通知後依約交付簽約金之時序，亦符經驗法則，又被告係以臺灣銀行支票給付簽約金，亦有被告提供之臺灣銀行支票影本在卷可佐（見本院卷第297頁），核與證人劉華綾前述支付簽約金之方式相符。是原告主張上開通話係催告被告應給付系爭貸款及完稅用印款，尚屬無據。　⒊原告復主張依劉華綾、吳承恩於本院之證述，可知劉華綾於1 11年6月間催告被告付款等語。然查，證人吳承恩於本院審理時證述伊於111年6月口頭交代劉華綾以LINE電話幫伊催被告繳付系爭貸款及完稅用印款等語（見本院卷第175頁），又證人劉華綾於本院證述：伊有通知被告繳交完稅用印款，應該是111年6月份左右等語（見本院卷第180頁），是證人2 人就劉華綾催告被告給付之款項，究竟為系爭貸款及完稅用印款，或僅有完稅用印款，即有不符之處；且觀諸劉華綾與被告之LINE通訊紀錄，於111年6月間僅有劉華綾通知被告水電工程施工情形之文字對話，並無提及繳款之言語（見本院卷第209、210頁）；再依據被告與劉華綾於111年7月26日之 LINE通訊紀錄，被告表示：「請告訴我驗屋、交屋的步驟」，劉華綾回覆：「撥款後排驗屋然後複驗（略）」，被告再詢問：「撥款是繳多少？」，劉華綾回覆：「撥款550萬」（見本院卷第215、216頁），倘若劉華綾確於111年6月間即受吳承恩之命向被告催款，豈有被告於111年7月26日主動詢問劉華綾貸款應撥款金額之理。是原告上開主張，應屬無據。　⒋再證人劉華綾於本院審理時證述：伊於111年8月9日有向被告催過貸款，因立勇公司有一個交屋群組，群組內有吳承恩、代書、公司財務等人，會討論客戶為什麼無法交屋等狀況，吳承恩在裡面問伊為何被告貸款尚未撥款，伊就去向被告詢問，傳訊息問被告「請問撥款了嗎？可以走下一程序了嗎」等語（見本院卷第179頁），佐以卷附之LINE通訊紀錄，劉華綾確於111年8月9日向被告詢問：「請問撥款了嗎？」、「可以走下一程序了嗎？」，續於翌日即111年8月10日傳送記載貸款金額550萬元、完稅用印款225萬元之截圖內容予被告（見本院卷第219、220頁），是應認111年8月10日為原告向被告為催告應付系爭貸款及完稅用印款之時點。　⒌按買方如逾期達5日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付賣方，系爭契約第8條第1 項定有明文。查被告受上開催告後，於111年8月11日支付2, 250,000元、111年8月15日支付5,500,000元，已繳付系爭貸款及完稅用印款之金額合計7,750,000元，距離受原告催告時，未逾5日，是原告請求依系爭契約第8條第1項，請求被告給付遲延給付之利息，為無理由。　　　㈤綜上，原告請求被告給付原告立勇公司179,513元，及其中10 6,540元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息、應給付原告解潘忠96,900元，及其中57,510元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦無所附麗，併予駁回。　二、反訴部分　㈠兩造於110年6月19日訂立系爭契約，又系爭預售屋之使用執照於110年12月29日核發等情，為兩造所不爭執，已如前述，是此部分事實，首堪認定。　㈡反訴原告主張反訴被告遲延取得使用執照，且遲延交屋，請求給付遲延利息，惟反訴被告以前詞置辯，是本件爭點應為，反訴是否應負遲延取得使用執照、遲延交屋之責任，茲析述如下。　㈢遲延取得使用執照部分　⒈按「一、本預售屋之建築工程應在民國108年3月26日之前開工，民國110年11月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。（略）二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」，系爭契約第11條定有明文。系爭預售屋於110年12月29日取得使用執照，已如前述，又當時反訴原告已繳房地價款700,000元，亦有原告提出之郵局跨行匯款申請書可佐（見本院卷第125 頁），故被告遲延取得使用執照30日，應給付10,500元之遲延利息（計算式：700,000元×5÷10,000×30＝10,500元），原告此部分之請求，核屬有據，應予准許。　⒉至反訴被告雖抗辯因國內出現嚴重特殊傳染性肺炎，屬不可抗力事由，並執雲林縣政府110年5月19日府建管一字第1103 919076B號公告（見本院卷第117頁，下稱系爭公告）為證，認為嚴重特殊傳染性肺炎影響期間為1年等語。然查，系爭公告日期為110年5月19日，早於系爭契約簽訂日期即110年6 月19日，是反訴被告訂立系爭契約時，應已將嚴重特殊傳染性肺炎對系爭預售屋建造工程所生之影響考量在內，仍與反訴原告訂立契約，並約定應於110年11月30日前取得使用執照，可知其締約時願意承擔嚴重特殊傳染性肺炎疫情對系爭預售屋建造工程進度所生之影響，則反訴被告現在反稱上開肺炎疫情導致工程延宕係不可歸責於其云云，尚難採信；況觀諸系爭公告，係屬主管機關就建築執照核定之建築期限、申請展期等所為之行政管理事項，而嚴重特殊傳染性肺炎疫情警戒期間，並非不能施工，系爭公告亦未要求廠商不得施工，則反訴被告並未提出有因疫情而導致系爭預售屋工程延宕之證據，其上開抗辯，並無可採。　⒊末反訴被告抗辯上開遲延利息為違約金，應予酌減等語。按依民法第233條第1項規定，遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人始得請求依法定利率計算之遲延利息；惟遲延利息原有違約金之性質，如契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43年度台上字第576號判決意旨參照）。查反訴被告就應於110年11 月30日前取得使用執照所負之義務，係依約定期限取得使用執照，並非以給付金錢為標的，依上開說明，應認上開兩造間關於遲延利息之約定，係屬違約金之性質。又上開遲延利息約定，乃按日依已繳房地價款萬分之5計算方式，換算成年息為18.25%，雖已逾民法第205條規定之16%之限制；然內政部頒佈之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 15條㈠：「賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」（下稱應記載事項），係主管機關斟酌社會預售屋買賣之現況，及衡量企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質之立法目的，本於消費者保護法授權所制訂之基本規範，企業經營者及消費者均應受其拘束，系爭契約第11 條與上開應記載事項規定之內容相同，顯係參照應記載事項而為契約約款，難認有過高情況，尚無酌減之必要。是反訴被告抗辯遲延利息過高應予酌減，並非可採。　㈣遲延交屋部分　⒈經查，劉華綾於111年7月26日與反訴原告以LINE通訊軟體通話後，反訴原告即以文字訊息表示：「你說7月底裝玻璃，八月十五交屋...」（見本院卷第214頁），足認111年7月26 日即為反訴被告通知反訴原告交屋之日，又實際交屋日期為 111年10月20日，亦為兩造所不爭執。是反訴被告於111年7 月26日通知反訴原告交屋，嗣後於111年10月20日交屋完成，首堪認定。　⒉反訴原告雖稱依系爭契約第15條第1款，可知除賣方應為「交屋通知」外，尚包括「應履行之交屋義務」，故所謂「通知買方進行交屋」，應包含「交屋之通知」及「交屋之履行」。因劉華綾於111年7月26日與反訴原告為上開對話時，系爭預售屋尚有室內油漆工程停擺等多項工程內容尚未改善，待全部改善後，兩造始於111年10月20日完成交屋手續，故計算遲延交屋之遲延利息，應計算至111年10月20日等語。然查：　⑴按「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成合約、廣告圖說所示之設施後，應通知甲方進行驗收手續」、「甲方就本合約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，載明於驗收單上要求乙方限期完成修繕，並得於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付」，系爭契約第 13條第1、2項定有明文（見本院卷第24、25頁）。又按系爭契約第15條第1項約定：「賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：…㈣賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳總價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方」（見本院卷第25至26頁）。　⑵觀諸系爭契約第13條規定及第15條規定，就賣方應於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋及賣方應於交屋前將房屋瑕疵修繕完成分別設有規定及其法律效果，即反訴被告如未於領得使用執照6個月內通知反訴原告進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予反訴原告；如進行驗屋時，發現有瑕疵或未盡事宜，反訴原告得要求反訴被告限期完成修繕，如屬重大瑕疵，並得於自備款中保留房地總價百分之五作為交屋保留款，足見賣方通知交屋與完成瑕疵修繕係屬不同之義務。而房屋既已取得使用執照，即足推認主要構造、室內隔間及建築物主要設備等皆已完工，只待水、電及瓦斯配管之接通及後續設施補強，是再依目的性解釋，若房屋已達可供居住使用之狀態，若僅以輕微瑕疵而拒絕受領房屋，且賣方於未交屋前無法取得尾款，又須承受房屋之危險負擔，亦失事理之平。又觀之系爭契約第15 條第1項之契約條款分別使用「通知買方進行交屋」、「於交屋時」之用語，是綜合前揭條文規定之文義及目的以觀，系爭契約第15條第1項所約定之「通知賣方進行交屋」與「交屋」係屬兩事，通知進行交屋，乃以反訴被告依約完成系爭契約所約定領得使用執照，並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成合約、廣告圖說所示之設施即依約完工為前提條件，即得通知原告進行交屋，並辦理驗收交屋手續；交屋則係驗收後，雙方各自履行瑕疵修繕及給付應付價金後，交付、受領買賣房地標的物行為，兩者不容混淆。是系爭契約第15條第1項第4款所指之「賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」，乃課予反訴被告依約如期完工之義務，否則應負遲延利息之賠償責任，至於兩造於通知進行交屋後因房屋瑕疵修繕或其他未盡事宜所生交屋爭執，應依系爭契約第13條第2項保留交屋款或依其他規定解決，尚非系爭契約第15條第1項第4款遲延通知交屋約定遲延利息所得涵攝適用之範圍。　⒊綜上，系爭契約第15條第1項之約定，係針對「通知交屋」之期限，而非指「交屋」之期限，且係於逾「通知交屋」之期限時，方得請求遲延利息，與實際交屋之日期尚屬無涉。準此，依系爭契約第15條，反訴被告應於領得使用執照6個月內即110年6月30日前通知反訴原告進行交屋，然其於111年7 月26日始通知交屋，是反訴原告得請求反訴被告給付遲延利息共計9,100元（計算式：700,000元×5/10,000×26＝9,100），逾此範圍之請求，則屬無據。　　㈤按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年度台上字第13 94號判決意旨參照）。經查，反訴原告請求前開遲延取得使用執照、遲延通知進行交屋之遲延利息，其乃係填補反訴原告因反訴被告遲延取得使用執照、通知進行交屋所受之損害，核為兩造以系爭契約預定其賠償數額，故反訴原告請求就此部分加計自反訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等語，於法不合，不應准許。　㈥按不真正連帶債務，係指數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務。衡以系爭契約之買賣標的即房屋與土地間具有不可分性，且係由房屋及土地之賣方共同與買方締約，足見該房屋及土地契約係屬相互依存結合而不可分割之聯立契約。又衡酌系爭契約須由賣方共同履行，始能達成買賣契約之目的，且依系爭契約第11條、第15條約定之文義觀之，並未區分房屋賣方或土地賣方，而係以共同締約之賣方稱之，且賣方給付遲延利息之義務，亦係以買方已繳納之房地價款為計算基準，顯見反訴被告依系爭契約之本質及依此與買方所為之上述約定，係指賣方應共同遵守依約定期限開工及取得使用執照之義務，始符合締約雙方約定之真意。是反訴被告共同為系爭契約之賣方，雖其分別出賣房屋及土地，惟依該買賣標的之性質及買賣契約之目的，系爭契約之賣方具有使其契約相對人之買方同時取得房屋及土地所有權之同一給付目的，且其約定之真意，係指賣方應共同遵守依約定期限取得使用執照、通知進行交屋之義務，已如前述，則反訴被告間應構成不真正連帶債務關係，應可認定。從而，反訴原告主張反訴被告就遲延取得使用執照、遲延通知進行交屋所生之遲延利息債務，應負不真正連帶債務責任，要屬有據。　㈦綜上所述，反訴原告依系爭契約第11條、第15條及不真正連帶債務之法律關係，請求反訴被告應各給付反訴原告共計19 ,600元（計算式：10,500元＋9100元＝19,600元），如任一反訴被告為給付時，他被告於其給付範圍內，免除給付責任，為有理由，應予准許。至反訴原告逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。三、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核反訴原告勝訴部分，係依簡易訴訟程序所為反訴被告敗訴之判決，第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，反訴被告聲請免為假執行，爰依同法第392條第2項規定宣告反訴被告得預供相當金額之擔保而免為假執行。又上開勝訴部分，雖經反訴原告陳明願供擔保請准宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院無庸就其聲請為准駁之裁判，附此敘明；反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回之。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經　　本院斟酌後，認為均與本判決結果不生影響，故不一一論駁　　，附此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日　　　　　　　　　斗六簡易庭　　　　法　官　楊謹瑜以上正本係依照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20 日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭亦倫附表（期款明細表）項次款項期款土地房屋（含車位）備註建物車位小計 1 訂金 20 6 14 0 14 2 簽約金 50 18 32 0 32 3 貸款 622 218 404 0 404 4 完稅用印款 153 57 106 0 106 5 交屋款 45 16 29 0 29 付款金額合計 890 312 578 0 578

2024-11-18

TLEV-112-六簡-310-20241118-2

監宣

臺灣基隆地方法院

准許處分受監護宣告人之財產

臺灣基隆地方法院民事裁定 113年度監宣字第170號聲請人甲○○ 代理人陳怡伶律師複代理人林裕智律師受監護宣告之人乙○○ 上列聲請人聲請准許處分受監護宣告人之財產事件，本院裁定如下：　　主　　文准聲請人代受監護宣告人乙○○（男、民國00年00月0日生、身分證統一編號：Z000000000號）塗銷如附表所示之不動產抵押權登記。聲請費用由受監護宣告人乙○○負擔。　　理　　由一、聲請意旨略以：聲請人為受監護宣告人乙○○之監護人，聲請人日前發現第三人丙○○於民國88年9月16日將門牌號碼新北市○○區○○路0段000號5樓房地（新北市○○區○○段000地號土地及坐落其上同段000建號建物，下稱系爭房地）共同設定抵押權予受監護宣告人及其子丁○○，受監護宣告人與丁○○對丙 ○○係連帶債權關係。聲請人經丙○○告知將出售系爭房地，願意償還積欠受監護宣告人之連帶債務新臺幣（下同）350萬元，並設立履約專戶以保證系爭房地出售後會將金額償還受監護宣告人，以利塗銷系爭房地抵押權登記，且受監護宣告人資產僅約有335,217元，其餘均為不動產而無法用於生活開銷，故上開償還費用可用以支付聲請人生活花費，是為支應上開費用及籌措未來受監護宣告人所需，故聲請准許聲請人代受監護宣告人塗銷如附表所示之不動產上抵押權登記等語。二、按監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分；監護人代理受監護人購置或處分不動產行為，非經法院許可，不生效力；上開規定於成年人之監護準用之，民法第1101條第1項、同條第2項第1款及第111 3條分別定有明文。三、查聲請人上開主張，業據其提出本院000年度監宣字第00號民事裁定、他項權利證明書、土地抵押權設定契約書、臺灣房屋不動產買賣契約書、第一建經價金信託履約保證申請書、履約保證承諾書、系爭房地第一類謄本、延遲交屋同意書、債務清償同意書影本等件為證，並經本院依職權調閱本院 000年度監宣字第000號陳報財產清冊卷宗核閱無訛，自堪信聲請人之主張為真實。本院審酌受監護宣告人抵押權塗銷後，殷淑美才得以出售系爭房地以利清償其對受監護宣告人之債務，且丙○○已與系爭房地買方委由第一建經公司辦理履約保證專戶，以確保系爭房地出售所得金額償還受監護宣告人對丙○○之債權，故准許聲請人代受監護宣告人塗銷系爭房地上之抵押權登記，受監護宣告人即可滿足其自88年9月16日以來長久之債權，更得以此筆還款金額支應未來生活或醫療費用之所需，自符合受監護宣告人之利益。從而，聲請人聲請本院許可其代理塗銷受監護宣告人如附表所示之不動產抵押權登記，核與受監護宣告人之利益相符，依法即無不合，應予准許。四、依家事事件法第164條第2項，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　家事法庭法　官　王美婷以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳胤竹附表：編號種類　地號或建號面積（平方公尺權利種類　權利人設定登記日期擔保債權金額債權額比例債務人設定義務人 1 土地新北市○○區○○段000000000地號（重測前為同區○○○段0000-0000地號） 1556.68 抵押權乙○○ 88年9月16日債權額000萬元連帶債權1分之1 丙○○ 、戊○○ 所有權人丙○○ 2 建物新北市○○區○○段000000000○號（即門牌號碼新北市○○區○○路○段000號0樓，重測前為同區○○○段00000-000建號） 42.22 抵押權同上同上同上同上同上同上

2024-11-01

KLDV-113-監宣-170-20241101-1