Know99判決書

搜尋結果：房屋交易價格

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侵權行為損害賠償等

臺灣新北地方法院民事裁定 114年度補字第70號原告黃敏富訴訟代理人吳弘鵬律師原告黃立碩黃博圳被告陳紫薰陳敏鈺陳敏銓上列當事人間請求侵權行為損害賠償等事件，本院裁定如下：　　主　文一、本件訴訟標的價額核定為新臺幣（下同）1,043萬3,818元。二、被告應於本裁定送達之日起5日內繳納第一審裁判費10萬3,8 72元，逾期未補正，即駁回原告訴。　　理　由一、按提起民事訴訟，應依民事訴訟法第1編第3章第1節、第2節之規定繳納裁判費，此為起訴必須具備之程式；書狀不合程式或有其他欠缺者，審判長應定期間命其補正；起訴不合程式或不備其他要件者，依其情形可以補正經審判長定期間命其補正而不補正者，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第12 1條第1項、第249條第1項第6款分別定有明文。次按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項亦有明定。二、經查：　㈠原告提起本件訴訟，以被告陳紫薰施行詐術，致原告陷於錯誤，依本院112年度家調字第1274號調解筆錄內容，移轉不動產及動產所有權予被告陳敏鈺、陳敏銓為由，聲明：⒈被告陳敏鈺、陳敏銓應將新北市○○區○○段000○號（權利範圍：陳敏鈺、陳敏銓各2分之1，門牌號碼新北市○○區○○路○○巷00 號3樓）返還予原告。⒉被告陳敏鈺、陳敏銓應將新北市○○區 ○○段00地號土地（權利範圍：陳敏鈺、陳敏銓各20000分之4 5）返還予原告。⒊被告陳敏鈺、陳敏銓應連帶給付原告9,29 7元，及自民國112年9月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒋被告陳敏鈺、陳敏銓應連帶給付原告25萬元，及自1 12年9月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　㈡查原告聲明第1、2項請求返還新北市○○區○○段00地號土地，及其上同區段923建號即門牌號碼新北市○○區○○路○○巷00號3 樓房屋（下合稱系爭不動產），即應以系爭不動產之價值為斷，又因系爭不動產於起訴時並無具體交易價額可循，經職權向內政部不動產交易實價查詢服務網，查詢系爭不動產附近半年內屋齡相近、建物型態相似之房屋交易價格，每平方公尺交易價格約11萬元，有本院職權查詢內政部不動產交易實價查詢服務網查詢結果在卷可稽，據此核算系爭不動產於起訴時之交易價額為1,015萬7,400元【計算式：92.34平方公尺（層次面積＋陽台）×11萬元＝1,015萬7,400元】。　㈢原告聲明第3、4項分別請求給付本金9,297元、25萬元，及自 112年9月4日起算之利息，核算至起訴前一日即113年12月29 日止之訴訟標的價額為27萬6,418元（計算式詳如附表所示）。　㈣從而，本件原告以一訴主張數項標的，依民事訴訟法第77條之2第1項本文規定，合併計算訴訟標的價額為1,043萬3,818 元（計算式：1,015萬7,400元＋27萬6,418元＝1,043萬3,818 元），應徵第一審裁判費10萬3,872元，茲依民事訴訟法第2 49條第1項但書規定，限原告於收受本裁定後5日內如數向本院繳納，逾期不補，即駁回其訴。三、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　陳宏璋以上正本證明與原本無異。如不服本裁定，應於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,500元。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張韶安附表（以下金額均為新臺幣）：本金編號類別計算本金起算日終止日計算基數年息給付總額 9,297元 1 利息 9,297元 112/9/4 113/12/29 (1+117/365) 5% 613.86元小計 613.86元 25萬元 1 利息 25萬元 112/9/4 113/12/29 (1+117/365) 5% 1萬6,506.85元小計 1萬6,506.85元合計（整數以下四捨五入） 27萬6,418元

2025-01-17

PCDV-114-補-70-20250117-1

重上

臺灣高等法院高雄分院

解除契約等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度重上字第136號上訴人李紹榮何予甯共同訴訟代理人張名賢律師上訴人興富發建設股份有限公司法定代理人曹淵博訴訟代理人黃捷琳律師林桂聖律師上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國113年8 月9日臺灣高雄地方法院110年度重訴字第220號第一審判決提起上訴，本院於民國113年12月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決第二項關於命興富發建設股份有限公司給付部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，李紹榮、何予甯在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。興富發建設股份有限公司其餘上訴駁回。李紹榮、何予甯上訴駁回。第一、二審訴訟費用由李紹榮、何予甯負擔百分之八十五，餘由興富發建設股份有限公司負擔。　　事實及理由一、上訴人李紹榮、何予甯（下稱李紹榮2人）起訴主張：李紹榮2人於民國109年7月3日與上訴人興富發建設股份有限公司（下稱興富發公司）簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）45,080,000元，向興富發公司購買坐落高雄市○○區○○段000地號土地及其上同段6673建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路000號38樓，下稱系爭房屋，並與前揭土地合稱系爭房地），與編號B1-542、543、544號車位（下合稱系爭車位），並於109年12月17日付訖系爭車位價金5,100,000元，及於110年10月26日付訖系爭房地價金39,9 80,000元。李紹榮2人於109年8月27日至現場驗屋時，位於大樓頂樓之系爭房屋即因前日降雨而有7處漏水，興富發公司雖承諾修繕後始交屋，但僅願針對漏水點以局部打漏水針方式修繕，未將頂樓露台防水層全面重新施作，即於109年1 0月29日交屋。於110年6月5日因降雨，原由興富發公司宣稱修繕完畢之上開7處漏水處再度漏水，且另出現4處漏水，興富發公司就此仍僅願針對單點修繕，且要求李紹榮2人應負擔部分費用。然經檢查漏水主因實係因系爭房屋上方露台防水功能失效導致滲漏水，且包含主臥室在内共有13處漏水，且因興富發公司頂樓露台施工有諸多不完善處，造成漏水現象無法改善，迄至目前仍有漏水狀況，興富發公司對系爭房屋漏水之情形，依兩造簽訂之保固證明書、民法第359條應負瑕疵擔保責任而予以修復。又上開漏水情形已致系爭房屋交易價格減損2,014,636元，且無法進行裝潢作業進而入住，受有無法使用系爭房屋之損害126,813元。為此，爰依民法第179條之規定請求興富發公司返還上開交易價格減損2,0 14,636元，併依民法第227條第1項準用民法第231條第1項、第184條第1項前段規定，請求擇一判准興富發公司賠償李紹榮2人所受相當租金之損害。並聲明：㈠興富發公司應依高雄市土木技師公會111年12月6日高市土技字第00000000號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）附件八所示之修繕方式，將系爭房屋修繕至無漏水狀態；㈡興富發公司應給付李紹榮2人 2,014,636元，及自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢興富發公司應自109 年10月29日起至將系爭房屋修繕至無漏水狀態之日止，按月給付李紹榮2人126,813元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、興富發公司則以：系爭房地係於104年間完工，位處大樓頂樓，迄至109年簽訂系爭買賣契約已歷時5年。兩造為免無謂爭端，於締結買賣契約時即另簽立協議書，明定以現況交屋（下稱系爭協議書），伊僅負依交屋日現況交付買賣標的物予李紹榮2人之義務，李紹榮2人不得對系爭房屋之狀況、品質、價值及效用等對伊為任何主張或請求，不得行使減少價金、解除契約或損害賠償，以此特約排除物之瑕疵擔保責任，並因此合意減少買賣價金334,328元，李紹榮2人自應受此契約特約條款之拘束。系爭房屋既為成屋並採現況交屋之給付標準，則交屋後發生之使用狀態中耗損，僅得以「保固」為修繕；而李紹榮2人所稱之樓頂露臺滲漏水，依兩造間交屋日所立保固證明書（下稱系爭保固書）附註第貳項關於漏水保固之約定，其法律效果應係予以修繕並延長保固1年。系爭房屋於109年8月27日驗屋時，固有7處滲漏水痕跡，但伊已為合理修繕，故於109年10月29日辦理交屋會勘時未有滲漏水情事。嗣於110年6月5日因逢超大豪雨雖有多處滲漏水痕跡，伊仍同意為保固修繕，並於原審審理期間合意以「高雄市土木技師公會」鑑定後之修繕工法進行修繕，詎李紹榮2人其後竟拒絕，已屬權利濫用。至李紹榮2人所提出之估價報告（下稱系爭估價報告），既未以全部之房屋、土地及車位合計總價為價值減損之計算，自不足取。況系爭房屋滲漏水之部分如經修補完成後，即已完全回復應有狀態無交易貶值的情況，李紹榮等2人所主張者實為心理上減損而屬「精神上損害賠償」，非物之毀損之請求範圍。又李紹榮2人於以現況交屋後刻意誇大滲漏水程度，自主停止裝修工程，非可歸責於伊；且李紹榮2人亦得於營建裝修工程之同時為修繕，再向伊請求修繕之合理、必要費用。況伊實係按兩造原審合意待上開鑑定單位鑑定後，再依鑑定結果予以修繕，未有遲延責任，況李紹榮2人本無出租之作為，自不生租金收益減損之損害賠償請求權等語置辯。三、原審判命興富發公司應依系爭鑑定報告書附件八所示之修繕方式，將李紹榮2人所有系爭房屋修繕至無漏水狀態；且應給付李紹榮2人2,014,636元本息，而駁回李紹榮2人其餘之訴。兩造均不服提起上訴。李紹榮2人上訴聲明：㈠原判決不利於李紹榮2人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，興富發公司應自 109年10月29日起至將系爭房屋修繕至無漏水狀態之日止，按月給付李紹榮2人126,813元。興富發公司答辯聲明：上訴駁回。興富發公司上訴聲明：㈠原判決不利於興富發公司部分廢棄；㈡上開廢棄部分，李紹榮2人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。李紹榮2人答辯聲明：上訴駁回。四、不爭執事項：　㈠兩造曾簽訂系爭買賣契約，約定李紹榮2人向興富發公司購買系爭房地及系爭車位。　㈡系爭房地所有權，以及系爭車位暨附連土地均已移轉登記予李紹榮2人。　㈢系爭鑑定報告書為真；興富發公司於原審審理時，同意依系爭鑑定報告書附件八所示之修繕方式，將系爭房屋修繕至無漏水狀態，修繕費用由興富發公司負擔。　㈣系爭估價報告形式為真正。　㈤系爭房屋位於大樓頂樓，於109年8月27日驗屋時，共7處有滲漏水情事；興富發公司就該等漏水處進行修繕後，兩造於10 9年10月29日辦理交屋會勘，李紹榮2人並於當日簽署交屋設備、器具數量表及房地使用證明單等文件。　㈥系爭房屋共7處有滲漏水情事；系爭房屋之滲漏水點在於屋頂花圃。五、本件爭點：　㈠李紹榮2人依保固證明書，請求興富發公司應依系爭鑑定報告書附件八所示之修繕方式，將系爭房屋修繕至無漏水狀態，是否有據？　㈡李紹榮2人主張依民法第359、179條等規定，請求興富發公司應給付李紹榮2人減少價金2,014,636元，是否有據？　㈢李紹榮2人主張依民法第227條第1項準用第231條第1項及第18 4條1項前段等規定，請求興富發公司應自109年10月29日至將系爭房屋修繕至無漏水狀態之日止，按月給付李紹榮2人1 26,813元，是否有據？六、本院之判斷：　㈠李紹榮2人依保固證明書，請求興富發公司應依系爭鑑定報告書附件八所示之修繕方式，將系爭房屋修繕至無漏水狀態，是否有據？　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。經查，依保固證明書所載：「項目：全屋室内樓頂版（天花板）防水保固」、「交屋日期：109年10月29日」、「保固年限：兩年（自109年10 月29日至111年10月28日止）」、「附註：貳、於保固内發現漏水得予改善後延長保固一年」等語，有保固證明書為佐（見原審審重訴卷第91頁），堪認興富發公司自109年10月2 9日交屋當日至111年10月28日止，對於全屋室内樓頂版（天花板）防水均有保固，且於前揭保固年限內若發現漏水得予改善後延長保固1年。而興富發公司就系爭房屋有漏水之事實，以及應依原判決主文第1項所示之修繕方式修繕至無漏水狀態並不爭執（原審卷一第389、392頁、原審卷二第99頁），僅於本院審理時以：伊已於本院言詞辯論終結前將系爭房屋以原判決主文第1項所示之方式修繕至無漏水狀態，故李紹榮2人此部分之請求，已無權利保護之必要，為無理由而應予駁回等語為辯。然李紹榮2人就此既予以否認，依上開舉證責任之規定，自應由興富發公司就此有利之事實，負舉證之責。　⒉興富發公司雖稱：修繕過程都經管委會同意，並且期間李紹榮2人亦有指派其友人王照憲技師監看，修繕的結果現場已沒有任何的滴水或漏水等情，並提出被上證8、9照片欲實其說。惟查，依系爭鑑定報告書附件八所示，其修復部分如下：1.樹木花草移植。2.花土移除。3.拆除頂部石材。4.花圃結構體表面花土殘留物清潔。5.急結防水砂漿填補（石材與花台縫）。6.防水材施作，本案因花圃外側以乾式石材施作，若石材無法拆卸，建議以噴灑防水材之方式施作，但須注意其噴射之均勻度，已達防水效果。7.抺防水保護砂漿。8. 為確保排水效果建議於花圃底部及兩側施作排水導水板以防後續因排水孔之阻塞，而造成防水材長期淹水，防水壽命效果不佳之情形。9.建議於花圃花土移植回來前做一次試水。 10.石材修補及復原。11.回填花土。12.樹木花草移植回來。13.施工期間需要噴灌及水電配合修繕期間管路之拆裝。1 4.花圃施工剖面圖如後所示。15.建議事項：因花圃很長漏水時無斷點，建議以10至15米為單位中間做適當之阻隔以利後續維修方便。然由興富發所提出之上證8、9之照片，其僅顯示興富發公司施作上開1.～13.、15.之步驟（見本院卷第2 63-277頁），又興富發公司既僅提出其施工過程中部分施工之照片，實難僅由上開照片即逕認興富發公司係完全依照上開修繕方式進行修繕，包括其花圃施工，其剖面是否確依前開14.所示進行施作，在未有其他證據可供審酌之情形下，興富發公司主張已依原判決主文第1項所示修繕方式修繕完畢乙情，難認實在。興富發公司既未能證明已依原判決第1 項所示修繕方式對系爭房屋進行修繕，則李紹榮2人所為此部分之請求，仍有權利保護之必要。又興富發公司既未能證明已依原判決主文第1項所示方式對系爭房屋進行修繕，縱系爭房屋現況暫無漏水情形，難認其已依兩造於第一審合意之方式為債務之履行，是本院認興富發公司請求再為鑑定系爭房屋是否經修繕已無漏水，與本院上揭結論不生影響，爰不再依請求進行調查鑑定，併予敘明。　⒊綜上，兩造既已合意應依如原判決主文第1項所示之方式修繕系爭房屋，而興富發公司未能證明已依原判決主文第1項所示方式完成修繕，是興富發公司上訴主張李紹榮2人如原判決主文第1項所示之請求，已無權利保護之必要云云，自無理由。　　㈡李紹榮2人主張依民法第359、179條等規定，請求興富發公司應給付李紹榮2人減少價金2,014,636元，是否有據？　　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。民法第359條、第365條定有明文。而上揭民法第365條第1項規定之請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同法條項定解除契約之性質同屬形成權，該條項於二者所規定之6個月行使期間，皆為無時效性質之法定期間，不發生中斷問題（最高法院72年度台上字第4694號民事裁判要旨參照）。又因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，與因解除契約顯失公平，僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的（最高法院67年台上字第3898號民事判決先例要旨參看），故行使上開權利，應明確以意思表示表明其欲行使之形成權内容。　⒉經查，李紹榮等2人於110年8月20日具狀向原審起訴時，主張因系爭房屋多處漏水而解除契約，並以起訴狀繕本送達作為解除買賣契約之意思表示通知（見原審審重訴卷第17頁），其後111年3月22日始具狀向原審法院為訴之追加，而追加備位聲明第2項，即請求依民法第365條第2項減少價金，並於該日由興富發公司收受（見原審卷一第87頁），是李紹榮2 人至遲於起訴時即110年8月20日即已知本件所主張之瑕疵，而可行使請求減少價金之權，並至遲應於111年2月20日前行使；惟李紹榮等2人遲至111年3月22日方向興富發公司為減少價金之意思表示，已逾6個月除斥期間。是李紹榮2人既遲誤上揭得主張減少價金之除斥期間，自不得再請求減少價金。又李紹榮2人既不得再主張減少價金，其主張依不當得利之規定，請求興富發公司返還應減少之價金，即乏依據。　㈢李紹榮2人主張依民法第227條第1項準用第231條第1項及第18 4條1項前段等規定，請求興富發公司應自109年10月29日至將系爭房屋修繕至無漏水狀態之日止，按月給付李紹榮2人1 26,813元，是否有據？　　⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第227條、第216條分別定有明文。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害（最高法院48年台上字第1934號民事判決先例要旨參照）。再按損害賠償之範圍，應以被害人實際所受損害為衡；且當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此觀民法第216條第1項，及民事訴訟法第277條之規定自明（最高法院85年度台上字第2 248號民事裁判意旨參照）。　⒉系爭房屋固因漏水而有瑕疵，然依前揭說明，李紹榮2人就其因瑕疵而所受實際損害之部分，仍應負舉證之責。李紹榮2 人雖主張因系爭房屋漏水致無法裝修、入住，在不能裝修應屬於不能使用收益的一環，應足認其等已受有無法使用收益系爭房屋之損害，而請求興富發公司應自109年10月29日（即交屋日）起至將系爭房屋修繕至無漏水狀態之日止，按月給付李紹榮2人126,813元云云，並提出系爭估價報告書為佐。惟查，系爭估價報告書上固記載：系爭房屋在修復期間短少之租金收益金額為211,355元，每月租金126,813元含三車位租金共9,000元等語（見外放系爭估價報告書第3頁），惟上開估價報告書上所示短少之租金收益，係指在已正常出租狀態，或有事實足認有出租之計劃，始有上開實際或預期收益之損失。然李紹榮2人並未提出任何其等購入系爭房屋後，有欲出租，然因漏水致無法裝修而出租之情事，亦即未能證明其已有取得利益之可能，因漏水此一應由興富發公司負瑕疵擔保責任原因事實之發生，致不能出租而所失之利益。李紹榮2人亦未提出其等因有實際居住於系爭房屋之必要，然因系爭房屋漏水無法裝修而居住，需另行賃屋而居致額外支出租金，或其他相類之情形需支出其他費用，而受有損害之事實。李紹榮2人既未能證明有何依通常情形、已定計劃、設備或其他特別情事得預期可受有租金收益之利益，揆諸前揭說明，自難認李紹榮2人有無法使用或出租系爭房屋致生每月相當於租金之損害，其等依上開規定，請求興富發公司應負損害賠償之責，自無理由。　⒊至李紹榮2人所援引最高法院108年度台上字第2338號判決，主張因系爭房屋漏水致其等不能使用，自可能受有相當租金之損害云云，然上開個案中，最高法院固闡釋不動產被侵害，致所有權人不能使用、收益該不動產者，其「可能」受有相當於租金之損害；惟因最終該案所示之事實，係為有證據足認請求權人之房屋於漏水前本即作為居住使用，然因公寓大廈之管理委員會，怠於修繕大樓屋頂平台之漏水，致不再適於居住使用，導致請求權人出資另尋住處（見臺灣高等法院113年度上更二字第14號民事判決），與本件事實不同，自不適於逕予比附援引。且前開最高法院判決文字亦僅表示「可能」受有相當於租金之損害，自仍需由請求權人證明其所受具體損害為何，是在李紹榮2人未能舉證其受有何具體損害之情形下，自難逕以上開最高法院判決為其等有利之認定。　⒋綜上，李紹榮2人既未能證明因系爭房屋漏水致其等受有無法使用收益相當於租金之損害，其請求興富發公司應給付自10 9年10月29日起至將系爭房屋修繕至無漏水狀態之日止，按月給付李紹榮2人126,813元部分，為無理由。　七、綜上所述，李紹榮2人依保固證明書約定，請求興富發公司依系爭鑑定報告書附件八所示之修繕方式，將系爭房屋修繕至無漏水狀態，為有理由，應予准許；李紹榮2人其餘請求部分，為無理由而均應予以駁回。原判決就李紹榮2人依民法第359條、第179條，請求興富發公司給付系爭房屋應減少之買賣價金2,014,636元本息部分，為李紹榮2人勝訴之判決，容有未洽，興富發公司上訴意旨指摘此部分不當，求為廢棄，為有理由，自應由本院將該部分廢棄，並判決如主文第 2項所示。至原判決就上開李紹榮2人請求有理由之部分為李紹榮2人勝訴之判決，核無不合。興富發公司上訴意旨主張已將系爭房屋修繕完畢，李紹榮2人就此部分請求已無權利保護必要等情，為無理由而應予駁回。另原判決駁回李紹榮 2人請求興富發公司按月給付126,813元相當於租金損害之本息部分，核無不合，李紹榮2人指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為無理由而應予駁回。又本件事證已明，兩造其餘攻防及證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。八、據上論結，本件李紹榮2人上訴為無理由，興富發公司上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官郭宜芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官徐彩芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官李怡諄以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官梁雅華附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-01-15

KSHV-113-重上-136-20250115-1

訴

臺灣屏東地方法院

減少價金

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度訴字第279號原告翁以軒訴訟代理人錢政銘律師被告莊基勝訴訟代理人湯瑞科律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴時，主張其向被告買受之屏東縣○○市○○段0000○號建物（門牌號碼同市○○街000巷0號，權利範圍全部，下稱系爭房屋）及坐落基地即同段728地號土地（權利範圍全部，與系爭房屋合稱系爭房地），因被告之子莊士慶在系爭房屋內自殺或非自然死亡，致系爭房屋有物之瑕疵等情，依民法第354條第1項、第359條、第179條及第184條第1項前段規定，請求被告應給付原告新臺幣（下同）250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語（見本院卷一第15頁）；嗣於訴狀送達後，當庭追加依民法第184條第1項後段、第2項規定為相同請求，另具狀變更聲明如後（見本院卷二第331、342頁）。核原告上開訴之變更追加，乃基於兩造間契約關係之同一基礎事實，及減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。貳、實體事項：一、原告起訴主張：伊經訴外人天盛不動產有限公司（下稱天盛公司）居間仲介，於民國111年7月4日與被告簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向被告以1,153萬元購買系爭房地，伊已如數交付價金予被告，被告於111年7月25日辦畢所有權移轉予伊，嗣於111年8月間點交系爭房地。詎伊於11 3年3月19日經友人告知，始得悉系爭房屋在被告仍為所有權人之110年11月18日凌晨4時許，曾發生莊士慶在屋內疑似發生自縊，送醫後於110年11月30日死亡等情（下稱系爭事件）；縱莊士慶非自殺，亦屬在系爭房屋專有部分內發生意外死亡之非自然死亡等情，而構成凶宅，已使系爭房屋具有交易價值貶損等瑕疵；且被告委託天盛公司出售系爭房地，議約時故意不告知系爭事件，自應負物之瑕疵擔保責任。又系爭房屋因系爭事件影響交易價格及伊之居住安穩，亦有違內政部訂定之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第1點「應記載事項」之「買賣標的物」與附件一「建物現況確認書」等保護他人之法律，被告應賠償伊所受損害。爰依民法第354條第1項、第359條、第179條規定、第184條及「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第1點「應記載事項」之「買賣標的物」與附件一「建物現況確認書」等規定，提請本件訴訟，請求擇一為有利於己之判決等語。並聲明：㈠被告應給付伊207萬5,400元（計算式：1,153萬元 ×鑑定報告減損比率18％＝207萬5,400元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：否認莊士慶係自縊或意外等非自然死亡，且依臺灣屏東地方檢察署相驗屍體證明書亦記載莊士慶死亡方式不詳，直接死亡原因係多器官衰竭，況當時莊士慶之家屬報案莊士慶自殺等內容並不可考。又莊士慶於系爭事件發生前有飲酒，在系爭房屋內發現呼吸心跳停止後，送往醫院搶救，經過10幾天才死於醫院，並非死於系爭房屋專有部分內，故系爭房屋並非凶宅。倘認系爭房屋有價值減損，亦應以鑑定報告所載之減損數額183萬9,000元為準等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷二第344至345頁，部分文字依判決編輯略為修改）：　㈠於被告持有系爭房屋所有權之期間，莊士慶於110年11月18日凌晨3時許，在系爭房屋車庫內，呈現背靠鐵架、脖子靠在繩子上之姿勢，經同居人發現後報案，屏東縣政府消防局受理後出動救護車前往急救處置，送往屏基醫療財團法人屏東基督教醫院（下稱屏東基督教醫院）急救前，莊士慶已心肺功能停止，經醫院急救後恢復呼吸、脈搏、血壓等生命徵象，後仍於110年11月30日在屏東基督教醫院死亡。　㈡臺灣屏東地方檢察署於111年3月29日出具之110年度相字第84 3號相驗報告書載有，莊士慶之解剖鑑定結果為因疑繩索繞頸窒息併發缺氧性腦病變造成腦死導致多重器官衰竭死亡，死因和事發當時之事情相關，但因距事故發生時間太久，較難確認其自、他為之可能性，死亡方式歸類為「未確認」等語，研判死亡原因為多器官衰竭，死亡方式為不詳等語。　㈢原告經天盛公司居間仲介，於111年7月4日以總價1,153萬元向被告購買系爭房地，兩造並於同日簽定系爭契約，及與天盛公司簽訂不動產買賣價金履約保證申請書。　㈣系爭房地之買賣價金已給付完畢，並於111年7月25日辦理所有權移轉登記及交付原告。　㈤被告在出售系爭房地之不動產委託銷售標的現況說明書（成屋，下稱系爭現況說明書）第40項「本標的是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」內容勾選「否」，並於該項親自簽名。　㈥被告於出售系爭房地之過程並未告知原告系爭房屋內曾發生自殺事故。　㈦原告於113年4月9日寄發屏東北平路郵局000026號存證信函予被告等，內容略以：原告買受系爭房地後居住其內，於113 年3月19日經有友人無意間告知系爭房屋於110年11月18日凌晨4時許，發生當時住戶莊士慶於屋內上吊自殺死亡等情，本人始知系爭房屋係凶宅，嗣與被告於113年3月21日協商無果，爰依民法第356條等規定，以本函通知系爭房屋有瑕疵之通知，並同時為減少價金至少250萬元主張等語，寄送被告部分因退件而未收受該函。原告後於113年4月11日以iMes sage將上開存證信函內容傳送與被告等人，被告友人林淑貞於113年4月12日透過LINE回復原告，並稱代被告轉達，該函與事實不合，內容無法認同，也不是事實，請不要道聽塗說等語。　㈧原告等前對被告等提起詐欺之刑事告訴，告訴意旨略以：被告出售系爭房地予原告時，消極隱匿不告知系爭房屋內有發生莊士慶上吊自殺而死亡事件，致原告等陷於錯誤，於111 年7月4日與被告簽立系爭契約等，並已全數給付價金等語，經臺灣屏東地方檢察署檢察官以113年度偵字第8236號不起訴處分，原告不服提請再議，經臺灣高等檢察署高雄檢察分署以113年度上聲議字第2393號發回續查。　㈨系爭房地經本院囑託牛津學堂不動產估價師事務所鑑定結果，以本件系爭房地於111年7月4日之合理價值、減損比率及其價格為：系爭房地若非發生自縊事件之總價為1,021萬9,0 00元；因發生自縊事件造成之減價數額為183萬9,000元；系爭房地發生自縊事件下之總價為838萬元。四、兩造爭執事項（見本院卷二第345頁，部分文字依判決編輯略為修改）：　㈠莊士慶在系爭房屋內是否發生非自然死亡情事，而構成物之瑕疵？　㈡原告依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條規定，擇一請求被告給付207萬5,400元本息，有無理由？五、本院之判斷：　㈠莊士慶在系爭房屋內是否發生非自然死亡情事，而構成物之瑕疵部分：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359 條分別定有明文。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照）。惟以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第 366條亦有明定。　⒉次按，所謂「凶宅」，參諸內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函及不動產委託銷售契約書範本附件一「不動產標的現況說明書」，可知一般足以影響市場交易價值之「凶宅」，係指賣方產權持有期間，在「建物專有部分」發生兇殺、自殺而死亡之情形（最高法院107年度台上字第718 號裁定、107年度台上字第2093號判決意旨參照）；又被告在系爭現況說明書第40項「本標的是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」內容勾選「否」，並於該項親自簽名，有系爭現況說明書為證（見本院卷一第 55至57頁），亦為兩造所不爭（見不爭執事項㈤），足徵兩造已特別約定在被告產權持有期間內，就系爭房屋如曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒所列舉之相類性質行為應確實告知原告。本件原告主張被告故意不告知系爭房屋因系爭事故之發生，成為民間所稱之凶宅，造成交易價值之減損，構成物之瑕疵等語，為被告所否認，則系爭房屋是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由原告就該項利己事實之存在負舉證之責。經查：　⑴莊士慶於110年11月18日凌晨3時許，在系爭房屋車庫內，呈現背靠鐵架、脖子靠在繩子上之姿勢，經其同居人即配偶李家誼發現後報案，屏東縣政府消防局受理後出動救護車前往急救處置，送往屏東基督教醫院急救前，莊士慶已心肺功能停止，經該院急救後恢復呼吸、心跳等生命徵象，後仍於11 0年11月30日在該院死亡，有屏東縣政府消防局113年5月9日屏消護字第11330868900號函檢附救護紀錄表、緊急救護案件紀錄表、屏東基督教醫院113年5月20日(113)屏基醫內字第1130500069號函檢附病歷資料等件在卷可稽（見本院卷一第81至254頁），且為兩造所不爭（見不爭執事項㈠）。就莊士慶之死亡原因及方式經臺灣屏東地方檢察署檢察官相驗報告書記載略以：莊士慶之解剖鑑定結果為因疑繩索繞頸窒息併發缺氧性腦病變造成腦死導致多重器官衰竭死亡，死因和事發當時之事情相關，但因距事故發生時間太久，較難確認其自、他為之可能性，死亡方式歸類為「未確認」等語，研判死亡原因為多器官衰竭，死亡方式為不詳等語，有臺灣屏東地方檢察署檢察官111年3月29日110年度相字第843號相驗報告書為證（見本院卷二第269至273頁），為兩造所不爭（見不爭執事項㈡）。可見承辦檢察官雖認莊士慶死亡方式不詳，但已排除系爭事件之他殺嫌疑，然檢察官會同法醫進行司法相驗之主要目的，係瞭解莊士慶死亡原因有無涉及他殺，是否需追訴犯罪。如已排除他殺嫌疑，有無跡證有自殺、疾病、老死或意外等因素所致，故原告仍應就系爭事故屬非自然死亡之情負相當之舉證責任。　⑵原告固以莊士慶之同居家屬報警救護及就醫等資料，均顯示莊士慶在系爭房屋車庫內發生疑似自縊或意外死亡等語，並以屏東縣政府消防局113年5月9日屏消護字第11330868900號函檢附救護紀錄表及緊急救護案件紀錄表、屏東縣屏東分局民生派出所110報案件紀錄單及法務部法醫研究所解剖報告書暨鑑定報告書等件為據（見本院卷一第81至85頁，本院卷二第207至209、265頁），惟觀諸莊士慶之配偶李家誼於警詢及偵訊陳稱：莊士慶於110年11月18日2時許結束聚會後，因伊和莊士慶於110年11月18日另與清潔隊有約要處理家中廢棄物，所以莊士慶說要去車庫整理東西，伊看莊士慶因喝酒有嘔吐，且走路不穩，有勸莊士慶不要去但仍執意前往，後莊士慶過很久一直沒上樓而前往查看，一開始以為莊士慶在睡覺，但發現拍他沒反應後就直接叫救護車；現場無遺書，該條照明燈電線本來就綁在該處，用以防止小孩去玩在車庫內鐵架下之溜溜車時發生碰撞造成危險；伊報警時跟警察說莊士慶吊著脖子，不知道為何報案紀錄記載莊士慶「自殺」，但伊和莊士慶於110年11月18日另與清潔隊、廠商有約，還要帶3個小孩下課，不可能自殺等語明確，有李家誼之警詢筆錄及偵訊筆錄可佐（見本院卷二第183至189、201至2 05頁）。核與被告、莊士慶友人倪揚曾、許葦琇、郭忠安於警詢及偵訊均一致證稱莊士慶未曾有輕生念頭等語大致相符，有被告之警詢筆錄、倪揚曾、許葦琇、郭忠安之偵訊筆錄為證（見本院卷二第191至195、239至247頁）。再衡諸數位鑑識還原當天110勤務中心派案系統調派民生派出所員警朱雅婷與李家誼在基督教醫院對話之密錄器畫面，亦未能取得案關資料，有臺灣屏東地方檢察署檢察官111年3月29日110 年度相字第843號相驗報告書為證（見本院卷二第273頁），足徵李家誼於報案時是否確有陳述莊士慶自殺乙節，仍有未明，自難據此認定系爭房屋內有發生自殺、意外等非自然死亡之具體情事。　⑶再者，縱認系爭事件係意外事件，亦非一般兇殺或自殺案件發生於屋內專有部分之情，亦難認系爭房屋本身屬一般社會通念所認知之「凶宅」。且縱於心理層面較可能引發他人嫌惡之情，然仍可能因個人觀念、宗教信仰、使用目的而異，亦會因時間經過、事件被遺忘或以宗教儀式安定人心等方式去除嫌惡不安之感，本件能否僅因系爭房屋曾發生系爭事件，即逕認有何價值或效用之瑕疵，已有疑義。原告既未再進一步舉證證明系爭事件屬系爭現況說明書所載非自然死亡之情事，或系爭房屋有欠缺或減少價值或效用之瑕疵，已認定如前，尚難遽認有何買賣上之瑕疵存在，則被告未告知系爭房屋曾發生系爭事件，亦難構成民法第366條故意不告知瑕疵之責。是原告前揭主張，應屬無據，不應准許。　㈡原告依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條規定，擇一請求被告給付207萬5,400元本息，有無理由部分：　⒈承前所述，原告既未能舉證證明系爭房屋曾發生系爭現況說明書所載非自然死亡之情，或系爭房屋有欠缺或減少價值或效用之瑕疵，故依民法第354條第1項、第359條規定，請求減少價金，並對於因此溢付之價金207萬5,400元本息，依不當得利之規定請求返還部分，核屬無據。　⒉至原告主張系爭房屋因為凶宅，而受有房屋交易價格貶損及影響其居住安穩等損害，惟縱系爭房屋曾發生非自然死亡事件，並未造成系爭房屋本身發生認何物理性變化，亦不影響所有人占有或依其目的而使用，其所有權能之行使未受到任何限制，故系爭房屋交易價值貶損應為純粹經濟上損失，而非民法第184條第1項前段所定之權利保護範圍，原告自不得據以請求賠償損害。　⒊另依原告之舉證，無法認定系爭房屋專有部分內曾發生系爭現況說明書所載非自然死亡之情事，已認定如前，是系爭房屋本身既非特約或一般社會通念所認知之「凶宅」，則系爭事件是否導致系爭房屋交易價值貶損或影響原告之居住安穩，或有何違反保護他人之法律可言，已有疑義。且被告縱使未將系爭房屋曾發生系爭事故之情事告知原告，尚難有故意侵害原告之權益。是原告依民法第184條第1項後段、第2項及「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第1點「應記載事項」之「買賣標的物」與附件一「建物現況確認書」規定，請求被告給付價金207萬5,400元本息，亦無理由，應予駁回。六、綜上所述，原告依民法第354條第1項、第359條、第179條、第184條規定，請求被告給付207萬5,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，應一併駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　沈蓉佳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄒秀珍

2024-12-31

PTDV-113-訴-279-20241231-1

補

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度補字第2244號原告黃麗珠訴訟代理人黃豐緒律師被告林恩平上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告起訴未據繳納裁判費。查原告訴之聲明第1、2項係請求被告將門牌號碼新北市○○區○○路 0段000巷0弄0號6樓房屋及地下3層編號131號之停車位（下合稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告，定將戶籍自系爭房屋遷出，核其請求性質上屬財產權之訴訟，其經濟目的同一，故本件訴訟標的價額應以系爭房屋之價額為據，又經本院依職權查詢內政部不動產交易實價查詢服務網最新鄰近含有停車位之房地交易價格約為每平方公尺134,576元，故本件起訴時系爭房屋交易價格約為21, 857,086元【計算式：（總面積91.73㎡＋陽台面積9.92㎡＋花台面積 1.58㎡＋共有部分3,340.52㎡×41/10000＋共有部分8,582.7㎡×53/100 00）×134,576元/㎡＝21,857,086元，元以下四捨五入，下同】；又上開交易價額未區分土地及房屋之交易價格，而房屋必因使用年數增加而折舊，自應依適當方法換算土地及房屋各自之交易價格，參酌財政部訂定發布之「111年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」第2點第1款前段，個人出售房屋時，得以房地總成交金額，按出售之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，即應以系爭房屋課稅現值占所座落土地（即新北市○○區○○段000地號土地，下稱系爭土地）公告現值及系爭房屋課稅現值總額之比例後，再乘以系爭房屋起訴時之交易價額，據此計算系爭房屋起訴時之交易價額。查系爭土地113年公告現值為每平方公尺181,051元，是系爭土地之現值為3,452,421元【計算式：4,424.31㎡×181,051元/㎡×431/100000＝ 3,452,421元】，而系爭房屋起訴時之課稅現值為668,400元，故系爭房屋價額占系爭房屋暨土地總價額比例約為16％【計算式：6 68,400÷（668,400＋3,452,421）＝0.16，小數點以下第三位四捨五入】，據此計算系爭房屋起訴時之交易價額應為3,497,134元【計算式：21,857,086元×16％＝3,497,134元】，故本件訴訟標的價額核定為3,497,134元，應徵第一審裁判費35,650元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定後5日內如數補繳，逾期不繳即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 31 日民事第四庭法官胡修辰以上正本係照原本作成如不服本裁定得於收受裁定正本後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元整。中華民國 114 年 1 月 2 日書記官蘇莞珍

2024-12-31

PCDV-113-補-2244-20241231-1

補

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度補字第2245號原告何惠菁一、按當事人書狀，應記載當事人姓名及住所或居所；書狀不合程式或有其他欠缺者，審判長應定期間命其補正，民事訴訟法第116條第1項第1款前段、第121條第1項定有明文。次按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴附帶請求起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1第1 項、第2項及第77條之2第1項前段、第2項分別定有明文。又房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，故房屋所有人對無權占有人請求遷讓房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，不得併將房屋坐落土地之價額計算在內(最高法院102年度台抗字第429號裁定要旨參照)。二、經查：㈠原告提起本件訴訟，訴之聲明第一項請求：「被告包含被告之非法轉租之所有房客應將系爭房屋騰空遷讓返還原告」，而未於起訴狀載明「被告等人」之姓名及住所或居所，揆諸首揭法律規定說明，起訴不合法定程式，原告應補正被告之姓名、住居所。並提出記載完整被告姓名、住居所之民事起訴狀及按被告人數之繕本。㈡又訴之聲明第一項請求被告及其非法轉租之所有房客應將門牌號碼新北市○○區○○路○段00巷00號3樓（下稱系爭房屋）騰空返還予原告，訴訟標的價額應以系爭房屋之交易價值定之。本院依職權查詢內政部不動產交易實價查詢服務網與系爭房屋相鄰之房屋交易價格約為每平方公尺新臺幣（下同）13 2,165元，系爭房地交易價格約為10,057,757元【計算式：（層次面積60.72＋陽台15.38）平方公尺×132,165元/平方公尺=10,057,757元，元以下四捨五入】，有建物登記第一類謄本影本在卷可稽（見本院卷第27頁）。又系爭房屋於起訴時之房屋評定現值為77,600元，系爭房屋坐落土地之公告現值總額為2,135,465元【計算式：公告土地現值95,600元/平方公尺×面積89.35平方公尺×權利範圍1/4＝2,135,465元，元以下四捨五入】，則系爭房屋占其房地總價之比例為3.51％【計算式：房屋評定現值77,600元÷（房屋評定現值77,600 元＋土地公告現值2,135,465元）＝0.0351，小數點後四位以下四捨五入】，以此計算系爭房屋之客觀市場交易價額應為 353,027元【計算式：10,057,757元×3.51％＝353,027元，元以下四捨五入】，此項請求訴訟標的價額核定為353,027元。㈢聲明第二項係請求「被告應給付原告新臺幣（下同）57,500 元，及不當得利租金、押租金返還」，依上開規定，應併算「不當得利租金、押租金」金額，因金額不明，致本院無法核定訴訟標的價額。原告自應補正具體明確之金額，並合併計算聲明第一項、第二項訴訟標的價額，按民事訴訟法第77 條之13所定補繳第一審裁判費。㈣因原告請求被告給付之「不當得利租金、押租金」金額不明，本件訴訟標的價額暫以第一項、第二項前段請求計算為41 0,527元，應暫徵收第一審裁判費4,520元。三、茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達翌日起五日內補正被告之姓名、住居所，並補繳裁判費，如逾期未補正，即駁回原告之訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 24 日民事第一庭法官朱慧真以上正本證明與原本無異如不服本裁定關於訴訟標的價額之核定，得於收受裁定正本後10 日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元；命補裁判費之部分，不得抗告。中華民國 113 年 12 月 24 日書記官劉芷寧

2024-12-24

PCDV-113-補-2245-20241224-1

補

臺灣新北地方法院

撤銷遺產分割登記等

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度補字第1520號原告玉山商業銀行股份有限公司法定代理人黃男州訴訟代理人李承璋洪鵬富陳吉雄同上被告張金芳張慈玲張金花張志強張湛清妹一、上列當事人間請求撤銷遺產分割登記等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。法院因核定訴訟標的之價額，得依職權調查證據，民事訴訟法第77條之1第1、3項定有明文。次按撤銷之訴，其所得之利益為債權人對債務人之債權，而此債權包括消費款本金、利息及違約金在內，債權人就訴訟標的所有之利益自應全部計入訴訟標的價額，並應併計至起訴時止之利息及違約金（臺灣高等法院暨所屬法院10 9年法律座談會民事類提案第17號研討結果參照）。再按債權人主張債務人詐害其債權，依民法第244條規定提起撤銷詐害行為之訴者，債權人行使撤銷權之目的，在使其債權獲得清償，故應以債權人因撤銷權之行使所受利益為準，原則上以債權人主張之債權額，計算其訴訟標的價額；但被撤銷法律行為標的之價額低於債權人主張之債權額時，則以該被撤銷法律行為標的之價額計算（最高法院99年度台抗字第22 2號裁定意旨參照）。另按債權人提起撤銷債務人與其餘繼承人之遺產分割協議及不動產之分割繼承登記行為，並請求登記名義人塗銷分割繼承登記之訴時，因其目的均在回復債務人對遺產所得享有之權利即應按遺產之價額，依債務人應繼分之比例計算，而非依遺產之價額計算，如債務人遺產應繼分比例之價額低於債權人主張之債權額時，則以該遺產應繼分比例之價額計算訴訟標的之價額（臺灣高等法院暨所屬法院109年法律座談會民事類提案第16號研討結果參照）。二、本件原告起訴請求：㈠被告間就附表所示遺產（下稱系爭遺產）於民國110年11月16日所為遺產分割協議之債權行為及1 11年3月15日所為分割繼承登記之物權行為均應撤銷。㈡被告張慈玲、張金花、張志強、張湛清妹應將111年3月15日之分割繼承登記塗銷，並回復登記為被告等公同共有等語，有原告民事起訴狀可佐（見本院卷第109至111頁），經核，原告上開聲明雖為不同訴訟標的，惟自經濟上觀之，其訴訟目的一致，均在於回復系爭遺產為被告張金芳之責任財產，使債權獲得清償而為請求，是本件訴訟標的價額之計算，依上開規定及說明，應以原告主張之債權額與被告張金芳就系爭不動產應繼分之價額較低者定之。查，本件原告主張被告張金芳積欠債務之執行名義為本院111年度司執字第110742號債權憑證，其執行金額為本金新臺幣（下同）234,421元及其中72,428元自104年10月28日起至清償日止，按年息百分之1 5計算之利息，是前開本金及利息計算至原告起訴前一日即1 13年7月25日止，共計為329,409元（計算式：本金234,421 元＋利息72,428元×(8+272/366)×15%＝329,409元，元以下四捨五入）；次查，被繼承人張杰鴻所遺之系爭遺產價值共計為12,268,676元（計算式如附表所示），繼承人為被告張金芳、張慈玲、張金花、張志強、張湛清妹等5人，則以被告張金芳應繼分之比例5分之1計算，被告張金芳就系爭遺產應繼分價值應為2,453,735元（計算式：12,268,676元×1/5＝2, 453,735元，元以下四捨五入），顯高於原告主張被告張金芳積欠之債權額329,409元。揆諸前揭說明，本件應以原告因行使撤銷權所受利益即其債權額計算訴訟標的價額，是本件訴訟標的價額核定為329,409元（參拾貳萬玖仟肆佰零玖元），應徵收第一審裁判費3,530元（參仟伍佰參拾元）。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定5日內補繳，逾期未繳納，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 28 日民事第五庭法官鄧雅心以上正本證明與原本無異。如不服本裁定關於訴訟標的價額之核定，得於收受裁定正本後10 日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元整。中華民國 113 年 11 月 28 日書記官賴峻權附表：編號財產種類內容土地面積 (平方公尺) 權利範圍原告起訴時價值備註 1 土地新北市○○區○○段000地號 90.44㎡ 4分之1 7,882,428元本院依職權查詢內政部不動產交易實價查詢服務網，最新與鄰近系爭房地屋齡相近、建物型態等條件相似之房屋交易價格，每平方公尺交易價格109,296元，是系爭房地起訴時之交易價值為7,882,428元（計算式：109,296元×72.12㎡＝7,882,428元） 2 房屋新北市○○區○○段000○號（門牌號碼：新北市○○區○○路0段00巷000號4樓） 72.12㎡全部 3 土地苗栗縣○○鄉○○段000○0地號 145㎡ 5分之1 28,420元依土地現值980元，其起訴時之土地價額為28,420元（計算式：980元×145㎡×1/5＝28,420元） 4 土地苗栗縣○○鄉○○段000○0地號 500㎡ 5分之1 85,000元依土地現值850元，其起訴時之土地價額為85,000元（計算式：850元×500㎡×1/5＝85,000元） 5 土地苗栗縣○○鄉○○段000○0地號 76,618㎡ 5分之1 3,371,192元依土地現值220元，其起訴時之土地價額為3,371,192元（計算式：220元×76,618㎡×1/5＝3,371,192元） 6 土地苗栗縣○○鄉○○段000地號 441㎡ 5分之1 17,640元依土地現值200元，其起訴時之土地價額為17,640元（計算式：200元×441㎡×1/5＝17,640元） 7 土地苗栗縣○○鄉○○段000地號 2,527㎡ 5分之1 111,188元依土地現值220元，其起訴時之土地價額為111,188元（計算式：220元×2,527㎡×1/5＝111,188元） 8 土地苗栗縣○○鄉○○段000地號 713㎡ 5分之1 31,372元依土地現值220元，其起訴時之土地價額為31,372元（計算式：220元×713㎡×1/5＝31,372元） 9 土地苗栗縣○○鄉○○段000地號 470㎡ 5分之1 20,680元依土地現值220元，其起訴時之土地價額為20,680元（計算式：220元×470㎡×1/5＝20,680元） 10 房屋苗栗縣○○鄉○○段00○號（門牌號碼：苗栗縣○○鄉○○村○○000號） 75㎡ 100,000分之20,000 2,660元遺產稅核定價額 11 存款合作金庫商業銀行（帳號:0000000000000） 25,936元遺產稅核定價額 12 存款郵局（帳號:00000000000000） 34,754元遺產稅核定價額 13 存款郵局（帳號:000000000） 200,000元遺產稅核定價額 14 存款郵局（帳號:000000000） 400,000元遺產稅核定價額 15 存款苗栗縣公館鄉農會信用部（帳號:00000000000000） 57,196元遺產稅核定價額 16 存款新北市板橋區農會（帳號:00000000000000） 210元遺產稅核定價額合計 12,268,676元

2024-11-28

PCDV-113-補-1520-20241128-1

訴

臺灣屏東地方法院

減少價金等

臺灣屏東地方法院民事判決 112年度訴字第50號原告陳詩珊訴訟代理人邵正傑被告潘雨柔訴訟代理人蔡鴻杰律師吳幸怡律師李亭萱律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣34萬6,125元，及自民國111年12月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之41，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告如以新臺幣34萬6,125 元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、按訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3款定有明文。本件原告起訴請求被告給付其新臺幣（下同）179萬8,100元本息；嗣於訴狀送達後，改為請求被告給付其84萬6,125元本息，核屬減縮應受判決事項之聲明，原告所為訴之變更，於法自無不合，應予准許。二、原告主張：兩造於民國111年7月28日簽訂不動產買賣契約書，由伊以1,340萬元之價格，向被告買受坐落屏東縣○○鎮○○ 段00000地號土地及其地上385建號建物（門牌同鎮恒南路19 4巷50號，下稱系爭房屋）。被告於前開買賣契約書所附不動產委託銷售標的現況說明書（下稱系爭說明書）第34項「現況是否有滲漏水之情形」一欄，勾選「無」，致伊誤信系爭房屋並無滲漏水之情形，而伊付清全部價金，被告亦已辦畢所有權移轉登記，並於111年11月8日將上開房地交付予伊。惟伊於交屋前陸續發現系爭房屋有如附表所列各項滲漏水之瑕疵（下稱系爭瑕疵），旋即寄發存證信函要求被告賠償，惟遭被告拒絕。又系爭瑕疵經囑託社團法人臺灣省土木技師公會（下稱臺灣省土木技師公會）鑑定結果，其修復費用共需34萬6,125元，且系爭瑕疵縱經修復，仍存有交易性貶值50萬元，合計84萬6,125元，伊依法行使價金減少請求權後，得依不當得利之規定，請求被告加計法定遲延利息返還伊84萬6125元等語，並聲明：㈠被告應給付原告84萬6,125元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：關於原告請求減少價金之數額，其中修復費用34 萬6,125元部分，伊尊重鑑定機關之鑑定結果。惟系爭房屋乃於99年間興建完成，兩造買賣時屋齡已達12年之久，且系爭瑕疵經修復後，房屋機能已復歸完整，應無貶值之問題，故伊否認存有交易性貶值50萬元。又伊已於111年11月8日將系爭房屋交付原告，當日兩造簽訂保留款撥款同意書，原告應付買賣價金之尾款，尚有180萬元存於僑馥建築經理股份有限公司履約保證專戶（下稱系爭履保專戶），猶未撥付予伊，原告既尚未支付全部價金，即不得行使價金減少請求權，請求伊返還價金，縱使得為請求，伊亦得以原告應付之18 0萬元尾款，主張抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。四、查兩造於111年7月28日簽訂不動產買賣契約書，由原告以1, 340萬元之價格，向被告買受系爭房屋及其基地，原告已將全部價金存入系爭履保專戶，被告亦已辦畢上開房地所有權移轉登記，並於111年11月8日交付系爭房屋，系爭履保專戶內尚有保留款180萬元，未據交付被告之事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書及專戶餘額確認單在卷可稽（見本院卷一第59至66頁；本院卷二第387頁），堪信為真實。五、得心證之理由：　㈠被告就系爭瑕疵應負瑕疵擔保責任：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。　⒉查兩造於111年7月28日簽訂之不動產買賣契約書，其中系爭說明書第34項關於建物瑕疵情形之「現況是否有滲漏水之情形」一欄，經被告勾選「否」，並於簽名欄內簽名，原告於交屋前之111年9月至10月間，即發現系爭房屋有多處滲漏水之情形，並將滲漏水情事告知被告，本件訴訟繫屬中經本院囑託臺灣省土木技師公會鑑定結果，認為系爭房屋如附表編號1至9位置，確有滲漏水現象，有不動產買賣契約書、系爭說明書、高雄凹仔底第555號存證信函及臺灣省土木技師公會鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）附卷可稽（見本院卷一第 59至66、72至74、119至121、289至379頁)。準此，系爭房屋於交屋前，於附表所示位置即存在系爭瑕疵之事實，堪以認定。又房屋之滲漏水，將造成牆面出現水痕、壁癌等現象，且通常將使房屋之交換價值產生貶抑，是系爭房屋之滲漏縱未達影響結構安全之程度，仍會減少其價值及供居住之通常效用，自屬物之瑕疵。從而，原告主張被告應就系爭房屋存有滲漏水之瑕疵，負瑕疵擔保責任，自屬可取。㈡原告得行使價金減少請求權，並依不當得利之規定，請求被告返還34萬6,125元：　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359 條定有明文。民法第359條之規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人因出賣人應負物之瑕疵擔保之責，而依該條規定請求減少其價金者，應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。又物之出賣人就其交付有瑕疵之買賣標的物，而應負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任者，買受人依前者得主張解除契約或請求減少價金（民法第359條）、不履行之損害賠償（民法第360條）或另行交付無瑕疵之物（民法第364條）之權利，依後者則得主張解除契約或請求債務不履行之損害賠償（最高法院109年度台上字第128 9號判決意旨參照）。　⒉本件修復系爭瑕疵所需費用，如附表編號1、2、3、6、10、1 3、13-1所示位置之滲漏水情形，應分別於各該位置之外牆加塗透明防水漆，並於如附表編號1、3、4、5、10、11、12 、13所示位置施作防水矽利康，此部分工程之修復費用為21 4,625元；又附表編號11所示漏水位置除上開工程外，尚應整修頂樓平台鐵皮頂蓋前後側排水槽，且如附表編號7至9-1 所示位置之滲漏水情形，應以浴室地坪防水層翻修，此部分工程之修復費用則為131,500元，與前開金額加總合計346,1 25元，有系爭鑑定報告可稽。本院審酌鑑定機關與兩造均無利害關係，且具建築技術、營建專業，核以前開修復區域、項目、位置，均為系爭瑕疵必要之修繕，則原告主張以此修復費用之數額請求減少價金，尚無不合。至原告雖主張系爭房屋因存有滲漏水瑕疵，而有交易性貶值50萬元等語，然查系爭房屋如附表所示各處之滲漏水情形，均可以加塗防水漆、施作防水矽利康、整修排水槽、翻修防水層等工程修復，修復應後無礙系爭房屋之正常使用，且兩造買賣系爭房屋時，距系爭房屋興建完工已有12年之久，有系爭房屋建物登記謄本之記載在卷可考（見本院卷二第371頁），而材料老化、地震天災引致之管線裂損與劣化，亦普遍存在於中古建築之情形，系爭瑕疵除造成生活上之不便及相關位置裝修材或物品之損害外，並未影響房屋結構而害及原告人身安全或使用系爭房屋之利益，系爭瑕疵經以系爭鑑定報告所示之修復方法修繕後，即得解決滲漏水之問題，難認系爭瑕疵經修補後，房屋交易價格仍存有減損之情事。此外，原告並未就系爭瑕疵經修補後，尚受有交易性貶值損害乙節，盡舉證之責，其主張系爭房屋因滲漏水瑕疵而有交易價值貶損50萬元，即無足取。 ⒊被告雖辯稱兩造間之買賣契約，仍有180萬元尾款保留於系爭履保專戶，原告既尚未支付全部價金，即不得行使價金減少請求權，請求其返還價金，縱得請求返還，被告亦得以基於買賣契約對原告之尾款債權，主張抵銷等語。惟兩造就本件買賣訂有不動產買賣價金履約保證之約定，各期買賣價金應依約存入系爭履保專戶，且依不動產買賣契約書第9條第6項約定，甲方（即原告）履行買賣價金交付之方式，包含貸款核撥入專戶或完成待清償作業或存入乙方（即被告）指定之帳戶等情形，是原告倘已將買賣價金存入系爭履保專戶，即應認已依約對被告清償買賣價金。被告雖辯稱其對原告尚有180萬元價金尾款債權等語，惟原告既依兩造間前開不動產買賣契約書第5條之約定，將尾款存入系爭履保專戶，應認原告交付本件買賣價金之義務已履行完畢。再按兩造應共同依約履行買賣相關之權利義務，辦理點交前若雙方就權利義務之履行或已發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合議解決時時，任一方應於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判，確定判決前雙方同意僑馥建經應停止專戶價金之撥付，前開爭議經判決確定後僑馥建經始依確定之結果執行專戶價金之撥付，不動產買賣契約書第10條第6項訂有明文，應認兩造於訂約時即同意若於點交前發現之瑕疵未能合意解決時，停止系爭履保專戶價金之撥付，至兩造於111年11月8日交屋時簽署之保留款撥款同意書，雖約定系爭履保專戶保留180萬元，需待雙方就系爭房屋修繕費用或修繕補貼之金額達成一致時方能出款（見本院卷二第385頁），惟該同意書至多僅係重申本件不動產買賣契約書第10條第6項之約定，並未變更原告已將本件買賣價金存入系爭履保專戶以為清償之事實，被告執此主張原告尚有買賣價金尾款未支付，並據以為抵銷抗辯，難認於法有據。　⒋按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參考），僅生買受人減縮給付義務之效果，尚非請求權基礎之完全性條文（具備構成要件及法律效果之法條），不得作為買受人向出賣人請求給付之依據。請求減少價金，性質上為形成權，價金若經合法減少，買受人原所受領之該部分給付，其原有之法律上原因，其後即不存在，已給付該部分價金之買受人得依民法第179條規定，請求出賣人返還之。原告依民法第359條規定得請求被告減少之價金為34萬6 ,125元，且原告已基於兩造間買賣契約，將買賣價金存入系爭履保帳戶，則被告基於買賣契約所得受領價金之法律上原因，已因原告行使減少價金請求權而不復存在。準此，原告於行使價金減少請求權後，依不當得利之規定，請求被告返還34萬6,125元，於法自屬有據。六、綜上所述，本件原告依不當得利之規定，請求被告返還其84 萬6,125元，及自起訴狀繕本送達翌日（即111年12月20日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，於如主文第1項所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。本判決原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行（原告就此所為假執行之聲請並無必要）。被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應駁回之。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　凃春生　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　薛全晉　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　彭聖芳正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　潘豐益附表：編號漏水位置編號漏水位置及情形 1 1樓門口車庫之女兒牆面 9 301浴廁四周牆壁內外牆及門檻 2 1樓車庫遮雨棚（鐵捲門上方） 9-1 302浴廁四周牆壁內外牆及門檻 3 1樓車庫遮雨棚（側走廊上方） 10 3樓上頂樓之梯間窗框 4 1樓側走廊頂蓋側邊、角接縫處 11 頂樓平台鐵皮頂蓋邊角與鐵框接縫處 5 1樓廚房採光罩三邊側邊 12 頂樓平台女兒牆 6 2樓主臥室床左方牆壁 13 2樓至3樓樓梯轉台處牆面 7 2樓主臥室浴廁四周牆壁內外牆及門檻 13-1 1樓至2樓樓梯轉台處牆面 8 2樓客房浴廁四周牆壁內外牆及門檻

2024-11-13

PTDV-112-訴-50-20241113-1

訴

臺灣新北地方法院

減少買賣價金

臺灣新北地方法院民事判決 111年度訴字第1390號原告陳玉玲陳文福以上2人訴訟代理人楊家寧律師原告喬光廷原告王祥安以上4人訴訟代理人陳敬穆律師複代理人盧怡璇律師被告吳蔡素華楊詠鱗共同訴訟代理人吳存富律師郭光煌律師複代理人李宜真律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，經本院於民國113年10月1 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣490萬1000元，及被告吳蔡素華自民國111 年5月17日起，被告楊詠鱗自民國111年5月5日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔98/100，餘由原告負擔。本判決第1項於原告以新臺幣163萬元為被告供擔保後，得假執行。倘被告以新臺幣490萬1000元為被告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告4人於民國107年3月30日以新臺幣（下同）3630萬元共同向被告2人購買門牌號碼新北市○○區○○○路00號1至4樓及同路 41巷2號1至4樓房屋（下稱系爭房屋）及其所坐落土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地），原告4人已依約給付價金，並辦妥移轉登記取得系爭房地所有權。嗣原告4 人於110年10月21日以4160萬元將系爭房地出售予訴外人林明祥，並依約合意囑託立鋼國際工程股份有限公司（下稱立鋼公司）就系爭房屋進行氯離子含量檢測，赫然發現系爭房屋存有混凝土氯離子含量超標之瑕疵，原告於發見前開瑕疵後，隨於111年1月28日發函（下稱原證5函）通知被告，未獲被告回應，不得已提起本訴。　㈡訴外人林明祥前以其向原告購買之系爭房屋氯離子含量超過中央標準局最大容許值（即每立方公尺0.6公斤）為由，對原告4人起訴請求減少價金等（本院111年度訴字第2129號，下稱另案），經另案囑託新北市土木技師公會（下稱土木公會）鑑定結果，亦確定系爭房屋具有氯離子超過中央標準局最大容許值（即每立方公尺0.6公斤）之瑕疵，交易價值減損比率為系爭房地總價12.88%。經本院囑託永大不動產估價師事務所（下稱永大事務所)鑑定結果，交易價值減損比則為系爭房地總價13.5%。原告4人爰以起訴狀繕本送達被告 2人，依民法第359條規定請求減少價金500萬元，並依民法第179條規定，請求被告返還已收價金500萬元。　㈢併為聲明：被告應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（被告吳蔡素華為111年5月17日、被告楊詠鱗為111年5月 5日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告願供擔保請准宣告假執行。　　二、被告抗辯：　㈠對於系爭房屋經另案囑託土木公會鑑定結果氯離子含量超過每立方公尺0.6公斤一節，被告不爭執，但否認因前述瑕疵合理減少價值為按買賣總價3630萬元13.5%計算。即兩造固僅就系爭房地之買賣總價為約定（即並未區分房地各別價格 )，然系爭土地既不因系爭房屋氯離子含量超過每立方公尺0 .6公斤致發生減損情形，則永大事務所鑑定結果，認本件瑕疵，價格減損不應限縮於系爭房屋，尚應包含系爭土地；且於認定減損比例包含系爭土地之前提，未依法院囑託內容拆分系爭土地及系爭房屋各減損金額，自無可採，而有再行補充鑑定之必要。即本件因為永大事務所鑑定結果並未拆分，被告因此無法為訴訟上之攻防。　㈡併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請免為假執行。三、兩造不爭執之事項：　㈠原告4人於107年3月30日以3630萬元（未區分房、地價額）共同向被告2人購買系爭房地，原告4人已依約給付價金，並辦妥移轉登記取得系爭房地所有權。　㈡原告4人於110年10月21日以4160萬元將系爭房出售予訴外人林明祥，嗣於111年1月6日囑託立鋼公司就系爭房屋進行氯離子含量檢測後，發現系爭房屋存有混凝土氯離子含量超標之瑕疵。原告於知悉前開瑕疵後，隨於111年1月28日以原證 5函通知被告等情，並有不動產買賣契約書（詳原證2）、立鋼公司檢驗報告（原證4）、原證5函附卷可佐。　㈢訴外人林明祥前以其向原告購買之系爭房屋氯離子含量超過中央標準局最大容許值（即每立方公尺0.6公斤）為由，對原告4人起訴請求減少價金等（本院111年度訴字第2129號，即另案），經另案囑託土木公會鑑定結果，確定系爭房屋具有氯離子超過中央標準局最大容許值（即每立方公尺0.6公斤）之瑕疵，交易價值減損比率為以系爭房地總價12.88%計算等情，並有另案土木公會鑑定報告在卷可佐。　㈣經本院依原告聲請囑託永大事務所鑑定結果，內容略以：系爭房地107年3月30日以房地總價3630萬元計，因氯離子含量過高所造成價值減損比例13.5%，減損金額為490萬1000元。本案僅鑑定系爭房地有混凝土氯離子超標之瑕疵，合理市場交易價值減損比率，對於系爭房地合理市場交易價值，本案不予鑑定。考量不動產價格係由土地及建物聯合貢獻所得，然一旦發生瑕疵（本案為氯離子含量過高），價格減損自不應限縮於建物，目前估價實務上，瑕疵不動產之減損金額，多未拆分土地建物，況且以三個瑕疵不動產所推估之減損比率，亦未拆分土地建物，因此本案之價值減損仍按目前估價實務之通常作法，以房地一體之總價格做為價格減損之計算基礎等情，並有該所鑑定報告附卷可憑。四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第 356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅，民法第354條第1項前段、第359條、第365條第1 項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決意旨參照）。　㈠觀諸兩造於107年3月30日就系爭房地締結買賣契約（下稱系爭買賣契約）第15條第5項約定：「兩造合意交屋時概依現況點交，被告不負瑕疵擔保責任。但輻射屋、海砂屋、非自然身故不在此限。」（詳本院卷第22頁）；參酌系爭房屋於 72年5月26日建築完成（參永大事務所鑑定報告中所附系爭房屋登記謄本）等情，可認系爭買賣契約第15條第5項所稱「海砂屋」之認定標準，探諸兩造間締約之真意，應以中央標準局於83年7月22日通過「新拌混凝土」水溶性氯離子最大容許值的規定（CNS 3090），鋼筋混凝土所處環境作耐久性考量者，氯離子含量每一立方米不得超過0.6公斤（參原證3）認定，若逾前述標準，即應由被告對原告負瑕疵擔保責任。承前，系爭房屋經另案委託土木公會鑑定結果，確定系爭房屋具有氯離子超過中央標準局最大容許值（即每立方公尺0.6公斤）一節，既為兩造所未爭執，而可認屬實。則原告主張：原告107年3月30日向被告買受系爭房屋為海砂屋，不符合兩造約定之品質，應認有瑕疵等語，自屬有據。　㈡系爭房屋所具前述瑕疵，既非經採檢顯難得悉，性質上屬不能即知之瑕疵，原告於107年3月30日向被告買受系爭房地，辦理點交完畢後之5年內（即111年1月11日立鋼公司出具檢驗報告時）發見瑕疵後，復隨於111年1月28日依民法第356 條第3項規定以原證5函將前述瑕疵情事通知被告，並於111 年4月19日（通知後6個月內）提起本訴，以起訴狀繕本送達被告（被告吳蔡素華於111年5月16日收受、被告楊詠鱗111 年5月4日收受），依民法第359條規定向被告為減少價金之意思表示，按諸前開法律規定，自無不合。　　五、原告主張：系爭房屋因氯離子含量超過法定容許標準值之瑕疵，造成系爭房地交易價值減損500萬元，爰依民法第359條規定請求減少價金500萬元，並依同法第179條規定請求被告應返還原告500萬元及法定遲延利息等情。為被告所否認，抗辯：系爭房屋因氯離子含量超過法定容許標準值之瑕疵結果，僅會造成系爭房屋交易價格減損，並不會造成系爭土地價格減損，本件經法院囑託永大事務所鑑定結果，該所出具鑑定報告既認交易價格損範圍，包含土地及房屋，又未依法院託事項將土地、房屋減損價額拆分，自無可取，應有另請其補充鑑定或傳訊鑑定人到庭說明之必要等語。查：　㈠經本院囑託依原告聲請囑託永大事務所鑑定結果，認：系爭房地107年3月30日以房地總價3630萬元計，因氯離子含量過高所造成價值減損比例13.5%，減損金額為490萬1000元等情，已如前述。則原告以系爭房屋有瑕疵為由，請求減少價金 490萬1000元，應屬有據；逾此部分之主張，則無理由。　㈡關於本院於113年5月22日發函通知永大事務所「倘其鑑定結果認減損價值者，非僅房屋，尚包含土地，請說明理由，並分列房屋及土地合理之減損金額。」，經其函覆：本案僅鑑定系爭房地有混凝土氯離子超標之瑕疵，合理市場交易價值減損比率，對於系爭房地合理市場交易價值，本案不予鑑定。考量不動產價格係由土地及建物聯合貢獻所得，然一旦發生瑕疵（本案為氯離子含量過高），價格減損自不應限縮於建物，目前估價實務上，瑕疵不動產之減損金額，多未拆分土地建物，況且以3個瑕疵不動產所推估之減損比率，亦未拆分土地建物，因此本案之價值減損仍按目前估價實務之通常作法，以房地一體之總價格做為價格減損之計算基礎等語。被告雖以永大事務所未按本院囑託內容拆分鑑定等由，否定該所鑑定結果。然經譯細永大事務所提出鑑定報告，其不動產交易價格減損評估依據，係依內政部實價登錄資料庫整理而得。估價方法之選定，則採比較法。並肇於所取得3個比較標的，均以房地一體總價做為成交價格，故經分析調整後，認以房地總價13.5%做為系爭房地交易價值減損比例為當。即該所函覆：價格減損不應限縮在建物云云，固非可採。然其所採鑑定方法及評估依據，既基於現行實價登錄資料庫多以房地一體總價做為成交價格，系爭房地與本件採樣3 個比較標的，也均以房地一體總價做為成交價格，鑑定內容復未特別將土地交易價格（包含待鑑物及比較標的）另為評估（結果應是將系爭房屋因瑕疵造成交易減損比例攤入房地總價）。則該所函覆：價格減損不應限縮在建物一節，顯不影響鑑定最終結果。即鑑定結果所謂減損金額490萬1000元，仍足認屬系爭房屋因氯離子含量過高所造成系爭房屋交易價值減損之總額。此部分自無再依被告聲請補充鑑定或傳訊鑑定人或調取系爭房地107年間經稅捐機關核定價值之必要。　　　六、綜上所述，原告本於民法第179條規定請求被告應給付原告4 90萬1000元，及被告吳蔡素華自111年5月17日起，被告楊詠鱗自111年5月5日起，均至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行宣告，經核原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失依據，應併駁回。八、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79 條、第85條第1項、第390條第2項、第392條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳佳玲

2024-10-24

PCDV-111-訴-1390-20241024-2