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簡上
臺灣士林地方法院

給付管理費

臺灣士林地方法院民事判決 113年度簡上字第158號 上 訴 人 吳慧華 訴訟代理人 許芳智 許邇瀚 被 上訴人 白雲山莊社區管理委員會 法定代理人 林琬玉 訴訟代理人 張亞君 上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國113年4 月12日本院內湖簡易庭111年度湖簡字第1720號第一審判決提起 上訴，本院於民國114年3月13日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原判決不利於上訴人部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用 之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 第一審及第二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。 　　事　實　及　理　由 壹、程序部分 一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止；上開法條所定之承受訴訟人，於得為承受 時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1 項分別定有明文。本件被上訴人之法定代理人原為黃海，嗣 於本院審理中迭經變更為林琬玉，此有新北市汐止區公所民 國113年12月24日新北汐工字第1132699834號函在卷可考（ 見本院卷第340頁），並經林琬玉具狀聲明承受訴訟（見本 院卷第360頁），於法並無不合，應予准許。 二、按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但 請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1 項但書、第255條第1項第2款定有明文。依同法第436條之1 第3項，上開規定於簡易訴訟程序之第二審準用之。查被上 訴人於起訴時原以白雲山莊社區（下稱系爭社區）於108年1 1月16日修訂之規約（下稱系爭108年規約）第17條第2款為 先位請求、以系爭社區於89年12月16日第1屆第1次區分所有 權人會議所訂定之規約（下稱系爭89年規約）附件十四管理 經費收繳管理辦法第6條㈣之規定為備位請求，嗣於本院準備 程序將先位請求權基礎變更為系爭社區於111年11月19日第2 2屆區分所有權人會議（下稱系爭111年會議）決議修訂之規 約（下稱系爭111年規約），後於本院言詞辯論期日捨棄前 開先位請求權基礎，僅依系爭89年規約附件十四管理經費收 繳管理辦法第6條㈣之規定為本件請求。經核上開請求權基礎 之變更，係本於被上訴人向上訴人請求給付過去多年漏未將 新北市○○區○○街000巷00弄00000號6樓房屋（下稱系爭房屋 ）之40坪露臺（下稱系爭露臺）面積計入管理費之同一基礎 事實，應予准許。 貳、實體部分 一、被上訴人起訴主張：系爭社區於101年12月15日第13屆第3次 區分所有權人會議（下稱系爭101年會議）決議修訂後之規 約（下稱系爭101年規約）第17條第2款㈠為：「管理費之分 擔基準：各區分所有權人應按其建物登記總面積（不含停車 位總面積）計算以每坪65元每月定額分擔，...」，嗣於108 年11月16日修訂之系爭108年規約第17條第2款內容亦與系爭 101年規約內容相同。又被上訴人於111年3月重新核對所有 區分所有權人之權狀坪數，始發現多年以來，上訴人所有之 系爭房屋有多達40坪面積並未納入系爭社區管理費計費坪數 內，被上訴人乃於111年3月15日寄發相關簽呈及管理費補繳 費用明細表、於同年月23日以存證信函催告上訴人於函到15 日內給付自110年1月1日起至111年12月31日止短欠之管理費 新臺幣（下同）5萬6,160元，惟上訴人均置之不理。為此， 爰先位依系爭108年規約第17條第2款、備位依系爭89年規約 附件十四管理經費收繳管理辦法第6條㈣之規定提起本訴，請 求上訴人給付自106年1月1日起至110年12月31日止短繳之管 理費15萬6,000元及111年度短繳之管理費2萬8,080元，並以 本件起訴狀繕本之送達為催告之通知等語。並聲明：㈠上訴 人應給付被上訴人18萬4,080元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡請准宣告假執行等 語。 二、上訴人則辯以：上訴人於83年6月間向東帝士股份有限公司 訂定買賣契約書（下稱系爭契約書），購買系爭房屋及其坐 落基地即新北市○○區○○段000地號土地之10萬分之926應有部 分。又依系爭契約書第1條第1項第1款、第3款可知系爭露臺 並未包含於系爭契約書之範圍內，且依系爭89年規約附件十 四管理經費收繳管理辦法第6條㈣規定：「計算面積之認定以 建物所有權狀記載，並加計公共設施所應持分部份之總面積 為依據（即依買賣契約所記載之總坪數）」，故上訴人僅須 繳納以系爭契約書所載之買賣總坪數72.53坪計算之管理費 ，而毋庸加計系爭露臺之面積132.88平方公尺即約40坪。雖 系爭108年規約第17條第2項規定：「㈠管理費之分擔基準： 各區分所有權人應按其建物登記總面積（不含停車位面積） 計算以每坪65元每月定額分擔....」，係將「（即依買賣契 約所記載之總坪數）」（下稱系爭夾注號內容）部分予以刪 除，且此部分修正內容係承繼系爭101年規約第17條第2款之 修訂內容，然歷年區分所有權人會議之開會通知均未記載要 討論修改收繳管理費標準一事，系爭101年會議決議後，上 訴人亦未收到該次會議紀錄，難認前揭修正內容為合法。退 步言，縱認曾經合法修正，然計收管理費之標準變更屬公寓 大廈管理條例第33條第2款之其他類似之行為，須先徵得上 訴人之同意，但上訴人自始未出席系爭101年會議而無從表 示同意，則系爭101年規約之修正內容明顯違法無效而無從 拘束上訴人。再者，被上訴人收取系爭露臺面積計收之管理 費獲利甚少，且系爭露臺遭被上訴人用作排風、排水設施之 用，則被上訴人收取系爭露臺面積計收之管理費對上訴人顯 非公平，被上訴人主張顯為權利濫用。又被上訴人自89年起 至110年止共20餘年均係以未計入系爭露臺面積之方式計收 管理費，如今忽然片面改變計算方式並溯及請求補繳部分， 顯有違誠信原則而構成權利失效，其主張自無理由。退萬步 言，縱認被上訴人請求有理，被上訴人於系爭露臺長期設置 排水管（下稱系爭排水管）、排風管（下稱系爭排風管）， 不僅致上訴人無法使用遭系爭排水管所佔用之系爭露臺部分 ，甚而大量雨水會順著系爭排水管進入系爭房屋內，致系爭 房屋室內地板發黑、生蟲，進而致系爭房屋樓下之5樓天花 板滲水、油漆剝落，使5樓住戶向上訴人請求損害賠償等， 上訴人因此支出3萬元修繕費用，是上訴人對被上訴人享有3 萬元之侵權行為損害賠償債權，上訴人以之抵銷被上訴人對 上訴人享有之給付短少管理費之債權等語。並聲明：㈠被上 訴人之訴駁回；㈡如受不利判決，願以現金或等值之合作金 庫銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。 三、原審就被上訴人前開主張，為被上訴人一部勝訴、一部敗訴 之判決，即上訴人應給付被上訴人18萬4,080元，及其中①16 萬5,360元自111年7月8日起、②1萬4,040元自111年11月26日 起、③4,680元自112年8月18日起，均至清償日止，按週年利 率5%計算之利息，駁回被上訴人其餘之訴，並依職權就勝訴 部分宣告假執行。被上訴人就其敗訴部分並未上訴，已告確 定，故不在本院審理範圍。上訴人就其敗訴部分全部聲明不 服，提起上訴，所陳與原審部分相同外，另補稱略以：系爭 111年規約係以經原審認定不生效力之系爭101年規約內容為 文字上補充，且系爭111年會議於決議時並未設立投票表決 單，僅以主席口頭宣達方式強橫予以通過，堪認系爭111年 規約無效，是兩造就管理費計收之標準應以系爭89年規約為 準。系爭89年規約既已特別註記管理費之計算基準應以買賣 契約所載面積為準，顯見兩造依系爭89年規約計收管理費時 並未計入系爭露臺之面積，然原審卻認系爭89年規約所載系 爭夾注號內容僅為補充性解釋，捨其明確之文義而為恣意解 釋，亦未斟酌被上訴人過去21年均係以未計入系爭露臺面積 之其他建物總面積向上訴人收取管理費，顯違反民法第98條 規定。又系爭契約書記載坪數為72.53坪，上訴人歷年來卻 繳納82.02坪之管理費，係因建設公司計算上之誤差，將室 內權狀坪數多記載10.15坪，上訴人與建設公司爭執許久後 ，已補足上開差價，且認為多繳此部分管理費，尚屬可以接 受之範圍，而未與被上訴人計較，不料竟遭被上訴人作為得 寸進尺之理由。再者，上訴人當初並未購入系爭露臺，惟83 年間地政機關對於露臺面積應如何登記之相關制度尚不完善 ，事後才發現系爭露臺於上訴人不知情之狀況下經登記於權 狀內，但當時建設公司及地政機關均向上訴人表示此部分不 會有管理費之問題，且系爭社區當時之區分所有權人均清楚 瞭解露臺登記之複雜問題，才會於系爭89年規約明文規定系 爭夾注號內容，藉此特定管理費之計算專以房屋買賣契約所 記載之總坪數為準，而不管實際地政機關登記之面積為何， 孰料事隔多年被上訴人竟向上訴人請求給付此部分管理費， 上訴人願放棄系爭露臺。另被上訴人於系爭露臺設置系爭排 水管、排風管，上訴人因此必須維護防水、負責水電及清理 ，但被上訴人從未負擔任何管理責任及費用，故系爭露臺顯 然具有社區之公益性，不應由上訴人承擔與室內面積相同之 管理費。況系爭露臺之全部面積均遭系爭排水管、系爭排風 管之廢水、廢氣隨時隨地影響，並裝有公共逃生裝置，影響 上訴人使用系爭露臺，則上訴人就所有權所受侵害及被上訴 人利用系爭露臺而獲得不當得利之金額，均應得主張抵銷抗 辯，惟原審不附理由拒絕上訴人聲請履勘系爭露臺遭系爭排 水管等占用之請求，自有應調查之證據未予調查之違法等語 。並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄；㈡前開廢棄部 分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 四、被上訴人所陳與原審部分相同外，另補稱略以：系爭契約書 所載之系爭房屋面積雖為72.53坪，然計收管理費之依據係 以上訴人實際所受交屋面積之82.68坪為斷，如管理費計算 之標準確實係依系爭契約書之括弧內之內容，上訴人為何20 多年來甘於多繳10坪計收之管理費？顯見原審認系爭夾注號 內容僅為補充性解釋之認定當為洽當。又被上訴人過去未計 收系爭露臺面積部分之管理費，或為歷任管理委員疏忽或專 業不足所致，然被上訴人就系爭社區其餘住戶亦均收取計入 露臺面積之管理費，是被上訴人計收系爭露臺面積之管理費 並非徇私濫權。再者，系爭排風管、系爭排水管係系爭房屋 所屬建物於最初完工圖上已標註圖示之原始設計內容，其等 大小及範圍對系爭露臺屬小範圍設施，並不影響系爭露臺之 完整性，且系爭排水管於上訴人要求下已經被上訴人拆除等 語。並聲明：上訴駁回。　　　 五、本院之判斷： 　㈠上訴人為系爭房屋之所有權人，為系爭社區之區分所有權人 ，系爭社區管理費計收標準為每坪65元，被上訴人於本件訴 訟前，均係以82坪作為計費面積向上訴人收取管理費，而未 納入系爭露臺面積等情，為兩造所不爭執（原審卷一第11頁 、第120-121頁），並有建物登記第一類謄本、管理費繳費 收據等存卷可參（原審卷一第201-202頁、本院卷第320-324 頁），是此部分事實，首堪認定。又系爭房屋之建物登記謄 本登記之層次面積130.28平方公尺、陽台面積15.64平方公 尺、露臺面積132.88平方公尺；共有部分之東勢段1029建號 ，面積1,162.24平方公尺，權利範圍10萬分之1,507、共有 部分之東勢段1033建號，面積920.61平方公尺，權利範圍1 萬分之1,170、共有部分之東勢段1034建號，面積1萬4,125. 4平方公尺，權利範圍320分之1(主要用途：地下一層防空避 難室兼停車空間、地下二層至地下五層停車空間)等情，亦 有前開建物登記第一類謄本在卷可憑，故前開層次面積、陽 台面積、除供防空避難室兼停車空間使用以外之共有部分面 積合計為82.02坪（130.28+15.64+【1,162.24x1,507/100,0 00】+【920.61x1,170/10,000】=271.14，271.14x0.3025=8 2.02，小數點以下第二位四捨五入），亦堪認定。 　㈡系爭社區管理費之收費標準應依系爭89年規約附件十四管理 經費收繳管理辦法第6條規定為斷： 　1.按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為 其最高意思機關。區分所有權人會議之決議乃多數區分所有 權人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為 ，如法律規定其決議必須有一定數額以上區分所有權人及其 區分所有權比例出席，此一定數額以上之區分所有權人出席 ，為該法律行為成立之要件。欠缺此項要件，區分所有權人 會議決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題。（最 高法院109年度台上字第502號判決意旨參照）。 　2.經查，系爭89年規約附件十四管理經費收繳管理辦法第6條 管理經費分攤責任㈣已明文規定計算面積之認定標準，其後 系爭社區雖於系爭101年會議決議依內政部頒訂之規約範本 修正系爭社區住戶規約內容，惟觀諸該次會議紀錄所載「決 議：經會議主席逐條宣讀內政部頒訂之規約範本條文，與會 住戶多數同意規約範本各條文修正，社區規約新制定之版本 完成後將呈報區公所核備」等文字(本院卷第314頁)，可知 系爭101年規約之修正內容並未於系爭101年會議中經區分所 有權人投票表決同意，而係被上訴人事後製作呈報區公所核 備，且系爭101年會議區分所有權出席所占比例僅為區分所 有權總坪數之46.1%（本院卷第312頁），明顯與系爭89年規 約第19條規定：「關於下列事項之決議，應有區分所有權 人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席 ，以出席人數四分之三以上及其所有權比例佔出席人數區分 所有權四分之三以上同意行之：1、本規約之訂定及變更」 （原審卷一第210頁），即系爭社區區分所有權人會議如欲 變更系爭89年規約，至少應有系爭社區區分所有權人3分之2 及其區分所有權比例合計3分之2以上之出席，以出席人數4 分之3以上及其所有權比例佔出席人數區分所有權4分之3以 上同意方能變更規約內容等要件不符，則依前開說明，系爭 101年會議上述決議自屬不成立而不生效力，從而，系爭社 區事後依此決議修訂之系爭101年規約，亦乏所據而不生效 力。至於系爭社區嗣於系爭111年會議將系爭101年規約第17 條第2項「㈠管理費之分擔基準：各區分所有權人應按其建物 登記總面積（不含停車位面積）計算以每坪65元每月定額分 擔....」之規定，補充內文為「㈠管理費之分擔基準：各區 分所有權人應按其建物登記謄本標示之總面積及附屬建物（ 含陽台、露台、共有部分，不含停車位面積）計算，以每坪 65元每月定額分擔....」，因同未踐行變更系爭89年規約之 合法程序，僅係經主席於區分所有權人會議上作該條內文補 充之說明及宣讀通過，無設立投票表決單，此有系爭111年 會議之會議紀錄及附件在卷可稽（本院卷第138-161頁）， 自亦不生變更系爭89年規約之效果，則本件管理費之計算， 仍應以系爭89年規約附件十四管理經費收繳管理辦法第6條 規定之內容為依據，應堪認定。 　㈢系爭露臺不應納入系爭社區管理費之計費坪數： 　1.系爭89年規約附件十四管理經費收繳管理辦法第6條管理經 費分攤責任㈣規定：「計算面積之認定以建物所有權狀記載 ，並加計公共設施所應持分部份之總面積為依據(即依房屋 買賣契約所記載之總坪數)」(原審卷一第251頁)，已明示計 算面積之認定應依房屋買賣契約所記載之總坪數。而系爭契 約書規定「第一條買賣標的物如下:㈠房屋部份⑴乙方將其所 有座落於台北縣○○鎮○○街○○段○○○○段○○○○○地號土地上興建 之本社區2棟6樓壹戶房屋(以下簡稱本房屋)，面積計約柒貳 點伍參坪(不含露臺)出售與甲方。....⑶本房屋面積包含主 建物、附屬建物(露臺除外)及其應分攤之公共設施面積在內 ，登記面積以本大廈建竣後地政機關登記面積為準」(原審 卷一第135-136頁)，一再強調買賣標的及面積坪數之計算不 含露臺，則上訴人主張當初購買標的並不包括系爭露臺，事 後建設公司亦表示此部分不會納入收取管理費之範圍，並因 當時地政機關是否將露臺面積納入登記範圍尚有諸多爭議， 而經區分所有權人於訂立系爭89年規約時，特別加註系爭夾 注號內容，以特定管理費之計算應以房屋買賣契約所記載之 總坪數為準等語，即屬有據，堪予採信。 　2.被上訴人雖稱系爭夾注號內容之記載，在內政部公寓大廈管 理條例之規約範本中並未曾見過，應係系爭社區第一次區權 人大會上有住戶或管委會委員要求加註，僅係補充規定，實 則應以建物所有權狀之登記面積為準。然查，由被上訴人上 開所陳內容，適足證系爭夾注號內容應係系爭社區之區分所 有權人於第一次區權人大會時基於特殊考量而有意增列，並 非無意之下援用之例稿或範本，自應予正視。又前述內容既 係以「夾注號」連接於「計算面積之認定以建物所有權狀記 載，並加計公共設施所應持分部份之總面積為依據」等文字 之後，而此標點符號係用於夾注號前所載文詞的注釋或補充 說明，益徵系爭夾注號內容顯係補充說明倘於計算面積之認 定有所疑慮時，應依房屋買賣契約所記載之總坪數為準。反 觀依被上訴人所述，縱令系爭89年規約附件十四管理經費收 繳管理辦法第6條管理經費分攤責任㈣已明文記載系爭夾注號 內容之「(即依房屋買賣契約所記載之總坪數)」等文字，仍 可無視之，並逕以建物所有權狀之登記面積作為計算管理費 之收費基礎，則無異架空前開補充說明，使之形同具文而無 適用之餘地，顯有違系爭社區區分所有權人制定系爭89年規 約此部分規定之初衷，亦將使上訴人依此規定毋庸支付系爭 露臺坪數管理費之預期落空，而有違誠信原則。至於被上訴 人復辯以買賣契約書之房屋買賣坪數與實際交屋後之房屋總 面積差異很大，不宜以買賣契約之總面積作為計算住戶管理 費之依據、多年來上訴人均係以82坪之計費面積繳交管理費 ，亦溢於買賣契約書上所載72.53坪之面積，顯見本件不應 以買賣契約書所載面積作為核算管理費之標準等情，或為被 上訴人執行前述系爭89年規約附件十四管理經費收繳管理辦 法第6條規定所將面臨之困境，或為被上訴人未貫徹系爭89 年規約，上訴人亦願配合之結果，但均非本件得違反系爭89 年規約附件十四管理經費收繳管理辦法第6條明文規定，而 將系爭露臺納入計費面積之理由。 六、綜上所述，被上訴人依系爭89年規約附件十四管理經費收繳 管理辦法第6條㈣之規定，請求上訴人給付被上訴人18萬4,08 0元及其中①16萬5,360元自111年7月8日起、②1萬4,040元自1 11年11月26日起、③4,680元自112年8月18日起，均至清償日 止按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審就 此部分為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴意旨指摘原判 決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許，爰 由本院將原判決廢棄，並改判如主文第2項所示。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一論列，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由，爰依法判決如主文 。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　謝佳純 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉逸成 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蘇怡文 以上正本係照原本作成。 本件判決不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃靖芸

2025-03-27

SLDV-113-簡上-158-20250327-2

上
臺灣高等法院臺中分院

返還不動產等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 112年度上字第161號 上 訴 人 紀森坤 廖怡淨即廖美玲（下稱廖怡淨） 劉軒睿即劉漢宗（下稱劉軒睿） 高貴英 吳嘉鳳 共 同 訴訟代理人 陳葳菕律師 被 上訴 人 鴻亞資產管理有限公司 法定代理人 趙守文 訴訟代理人 吳鴻奎律師 上列當事人間請求返還不動產等事件，上訴人對於中華民國112 年1月13日臺灣臺中地方法院109年度重訴字第399號第一審判決 提起上訴，被上訴人並為訴之減縮，本院於114年2月12日言詞辯 論終結，判決如下： 　　主　文 原判決關於命：㈠上訴人紀森坤、廖怡淨、高貴英、吳嘉鳳應將 坐落○○市○○區○○段000○號，建物門牌為○○市○○區○○路0段00巷00 號地下層，面積1,949.92平方公尺建物內編號1、6、20、68號之 停車位，騰空遷讓返還予被上訴人及全體共有人；㈡上訴人紀森 坤、廖怡淨、高貴英、吳嘉鳳應分別自民國106年1月10日起至騰 空返還第一項停車位之日止，按月給付被上訴人新臺幣328元， 暨該部分假執行之宣告，並訴訟費用之裁判（減縮部分除外）均 廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 上訴人劉軒睿上訴駁回。 第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由上訴人劉軒睿負擔 5分之1，餘由被上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項 　　按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。 但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟 法第446條第1項、第200條第1項第3款定有明文。被上訴人 於原審起訴第二項聲明請求上訴人及原審共同被告給付相當 於租金之不當得利新臺幣（下同）2萬2,326元予被上訴人及 全體共有人（下稱共有人全體），經原審判命上訴人應分別 自民國106年1月10日起至騰空返還原判決附表（下稱附表） 編號1、6、17、20、68之停車位（下稱各編號停車位，合稱 系爭停車位）之日止（下稱系爭期間），按月給付1,200元 予共有人全體。嗣被上訴人減縮此部分請求為上訴人應於系 爭期間，按月各給付被上訴人328元（見本院卷二第76頁） ，與上開規定相符，應予准許。 貳、實體事項 一、被上訴人主張：伊為坐落於○○市○○區○○段000建物（位於○○ 世家一期社區【下稱○○社區】，門牌號為同區○○路○段00巷0 0號地下層，權利範圍2736/10000，下稱系爭建物），及所 坐落土地即同段000地號土地（下稱000土地，權利範圍16/1 0000）之區分所有權人之一。系爭建物為○○社區之共有部分 ，共有人全體未對系爭建物做為停車位部分訂立分管契約， 或有默示分管契約存在，詎上訴人紀森坤、廖怡淨、劉軒睿 、高貴英、吳嘉鳳（以下各分稱姓名，合稱上訴人）無正當 權源，占用系爭停車位使用，自屬無權占用。又渠等於系爭 期間，無權占用使用系爭停車位，應按每個停車位，以每月 328元計算不當得利。爰依民法第767條第1項前段、第821條 規定，請求上訴人將系爭停車位騰空遷讓返還共有人全體， 並依民法第179條規定，請求上訴人應於系爭期間，按月各 給付328元予共有人全體之判決（原審判命上訴人應將系爭 停車位騰空遷讓返還予共有人全體，及應分別於系爭期間， 按月給付1,200元予共有人全體，上訴人就其敗訴部分不服 ，提起上訴，且被上訴人並於本院就前開不當利得減縮為請 求按月各給付被上訴人328元，其餘未繫屬本院，不予贅述 ）。並答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：○○社區係訴外人○○實業股份有限公司（下稱○○ 公司）於80年11月間興建完成，○○公司就系爭建物做為停車 位部分，與各承購戶另訂立停車位買賣契約並發給停車位使 用證明之文件，以表彰承購戶所購得之特定停車位專用使用 權，據此形成共有人間就停車空間專用使用權之分管契約。 上訴人就各自所使用系爭停車位具有使用權源之緣由分述如 下：⒈紀森坤部分：紀森坤持有「彭建國」之編號1之停車位 證明書，且彭建國曾為系爭建物之共有人之一。⒉廖怡淨部 分：廖怡淨係向○○公司購買系爭建物，並由○○公司交付原屬 「邱俊德」所購買之編號6之停車位證明書。⒊劉軒睿部分： 劉軒睿自前手匯通商業銀行股份有限公司（下稱匯通銀行， 91年更名為國泰商業銀行股份有限公司，其後經合併為國泰 世華商業銀行股份有限公司）取得占有編號17之停車位，而 匯通銀行之權源係來自證人王○○即王○○，本件舉證責任所生 不利益無從歸於劉軒睿承擔，且綜觀相關事證，系爭建物之 共有人全體對停車位使用之分管契約歷時迄今近23年、且未 有他人向劉軒睿爭執編號17之停車位使用權源，當可認劉軒 睿確實具有使用權源。⒋高貴英部分：高貴英自前手劉國勝 購買編號20之停車位。⒌吳嘉鳳部分：吳嘉鳳之姐吳嘉琪係 向前手羅淑君購買系爭建物、並由羅淑君交付占有編號68之 停車位，而羅淑君曾為共有人之一並受分管契約拘束，具有 使用編號68之停車位之權源，則吳嘉鳳輾轉取得，自亦有權 源。況共有人全體長期知悉伊等占有使用之事實，卻未曾反 對，復由伊等長期分擔地下室清潔費用，顯見共有人全體間 已成立默示分管契約，被上訴人應受分管契約拘束，伊等合 法使用系爭停車位，非無權占用，亦無不當得利可言，被上 訴人不得請求返還系爭停車位及利得等語，資為抗辯。上訴 聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被 上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 三、兩造於審理中不爭執及爭執事項（見本院卷一第212至215、 265至266、391、393頁、卷二第19至22、157至160頁，本院 依判決格式修正或增減文句或依爭點論述順序整理內容）： 　㈠不爭執事項： 　⒈系爭建物於80年11月1日興建完成，並於82年2月11日辦理第 一次登記，主要用途：防空避難室、停車空間、受電室、梯 間，權利範圍：2736/10000，並坐落同段000土地上。被上 訴人之前手為楊慶東，因拍賣取得系爭建物之應有部分2736 /10000，及所坐落之應有部分16/10000，而為系爭建物之共 有人之一。 　⒉上訴人均為系爭建物之共有人之一，紀森坤、廖怡淨、高貴 英、劉軒睿、吳嘉鳳之應有部分、登記取得日期依序為113/ 10000、49/10000【82年5月28日】、113/10000【83年5月19 日】、160/10000【82年5月28日】、80/10000【83年5月19 日】（見原審卷一第73、75、83、99、105頁）。又紀森坤 、廖怡淨、高貴英、劉軒睿、吳嘉鳳依序分別占用編號1、6 、17、20、68之停車位。 　⒊○○公司出具之○○世家汽車停車位證明書，其上建案名稱為「○ ○世家一期」，及分別載明客戶姓名、地址、房屋編號、車 位編號、證號等。 　⒋○○社區共100戶（然起建時，戶數共計110戶），且該社區於9 8年10月15日訂定之社區規約第2條第3項約定：本公寓大廈 之停車空間（含法定停車空間及增設停車空間），依不動產 買賣合約書協定，凡有停車位使用權者，得自由使用、收益 、處分之，並不得出售、出租於非本公寓大廈住戶以外之第 三者。」等語。 　⒌被上訴人拍賣受讓系爭建物之原法院公告記載「一、拍賣之0 00土地現況為門牌號碼○○區○○路0段00巷00號『○○世家一期社 區』坐落，拍賣之000建號建物為該社區地下室，查封時據管 理員及在場住戶稱，建物現況為供住戶使用之停車場及機電 設施空間，債務人未登記特定停車位編號。二、本件僅係拍 賣建物暨基地之應有部分，拍定後不點交，建物共有人有優 先承買權。三、建物有無積欠管理費用、有無停車位及其使 用權，因欠缺公示資料，應買人應自行查明，如有爭議，由 拍定人自理。」等語。 　　以上雙方所不爭執之事實，並有被上訴人提出之建物所有權 狀、平面配置圖、系爭建物之土地建物查詢資料、系爭建物 登記第一類謄本、車位平面配置圖、身分證、不動產買賣契 約書、停車證、停車位使用權證明書、所有權狀、汽車停車 位證明書、管理費繳費三聯單、系爭建物之異動索引查詢資 料、○○社區管理委員會○○字第1120915號函、臺中市政府建 築執照存根查詢系統為證（見原審卷一第00至39、43至71、 79、261至300頁、卷二第97、147頁、卷三第137、247至285 、313至339頁、卷四第261至302、323至423頁、本院卷一第 257、275至289頁），應堪信為真正，上開事實，本院均採 為判決之基礎。 　㈡爭點之所在： 　⒈被上訴人依民法第821條、第767條第1項規定，請求上訴人返 還占用系爭停車位予共有人全體，是否有理由？ 　⒉被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人於系爭期間，按月 各給付328元予被上訴人，是否有理由？ 四、本院得心證之理由： 　㈠按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日，該 條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為 防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解 該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理 秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之 情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有 人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權 人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度台上字第 1191號、103年度台上字第850號判決意旨參照）。查，觀諸 上訴人所提出預定停車場房屋買賣契約書之出賣人為○○公司 （見本院卷一第369至371頁），且依被上訴人提出○○世家汽 車停車位證明書，其上分別載明客戶姓名、承購案名：○○世 家一期、地址、房屋編號、車位編號、證號及「…上開客戶 向本公司（即○○公司，下同）購買該大廈停車場汽車停車位 壹部，特此證明以資識別。」等內容，並有車位平面配置圖 （見原審卷一第43至71、79頁），可見○○公司於81、82年間 建造出賣予各承購戶之初，已將○○社區之地下1樓一部分規 劃為停車位使用，藉由○○公司與各承購戶訂立房屋及預定停 車場房屋買賣契約書及發給停車位使用證明等方式之媒介， 將系爭建物之停車位部分，相互約定以上開方式管理，而分 別構成約定專用部分。依前開兩造不爭執事項第5項所示， 堪認被上訴人受讓系爭建物之際，應可透過上開法院拍賣公 告之記載，可得知悉有該分管之事實，依前揭說明，被上訴 人自應受該分管契約之約束。 　㈡次按被上訴人以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴 ，上訴人就物屬共有人全體所有而為其等占有之事實不爭執 ，而僅以其等非無權占有為抗辯者，上訴人應就其等占有正 當權源之事實證明之。經查： 　⒈紀森坤部分：觀諸紀森坤所提汽車停車位證明書（見原審卷 二第200頁、原審卷三第267頁）顯示客戶名稱為「彭建國」 、車位編號為「1」；而細查系爭建物之異動索引查詢資料 ，可知紀森坤之前手為李永盛（見原審卷四第383頁）、李 永盛之前手為蘇琬凌（見原審卷四第371頁）、蘇琬凌之前 手為蘇湘婷（見原審卷四第369頁）、蘇湘婷之前手為楊榮 華（見原審卷四第369頁）、楊榮華於82年6月3日因買買取 得系爭建物之所有權（見原審卷四第326頁）；又依臺中市○ ○地政事務所113年8月5日平地資字第1130005714號函附之系 爭建物之建築改良物登記簿，顯示「彭建國」為權利移轉交 付人（見本院卷二第121頁）；另紀森坤之妻為蘇琬凌，而 蘇琬凌所簽訂不動產買賣契約書所載車位編號為「1」（見 原審卷三第253、257頁），且持有該編號1之汽車停車位證 明書，足認紀森坤抗辯伊有權使用編號1之停車位部分乙情 ，應堪採信。 　⒉廖怡淨部分：參見廖怡淨所提汽車停車位證明書（見原審卷 三第31、283頁）雖顯示客戶名稱為「邱俊德」、車位編號 為「6」，然卻未記載「邱俊德」位於○○社區之地址樓層， 又比對系爭建物之異動索引查詢資料（見原審卷四第323至4 23頁），未有「邱俊德」取得系爭建物應有部分之記載，難 認「邱俊德」已登記取得編號6之停車位；再對照系爭建物 之建築改良物登記簿，廖怡淨（即廖美玲）之前手即為○○公 司，且於81年8月7日即登記取得系爭建物之應有部分，廖怡 淨辯稱○○公司向「邱俊德」購回該編號6之停車位並交付汽 車停車位證明書等情，與常情無違，尚堪採信。 　⒊高貴英部分：高貴英所提汽車停車位證明書（見原審卷三第3 19頁）雖顯示客戶名稱為「劉國勝」、車位編號為「20」， 然記載「劉國勝」之地址為「○○縣○○鄉○○路00巷00○0號3樓 」，再比對系爭建物之異動索引查詢資料（見原審卷四第32 3至423頁），未有「劉國勝」取得系爭建物應有部分之記載 ，難認「劉國勝」已登記取得編號20之停車位；且細觀高貴 英所提系爭建物之建築改良物所有權狀（見原審卷一第99頁 ），其取得系爭建物應有部分之時間為83年5月19日，而審 酌高貴英所提公證書及土地建築改良物買賣所有權移轉契約 書之時間為83年4月30日（建號包括000及000建號建物，見 本院卷一第169至177頁），則劉國勝購得系爭建物應有部分 後，未辦理登記而直接再出售予高貴英，並交付編號20之汽 車停車位證明書等情，與常情相符，亦堪採信。 　⒋吳嘉鳳部分：系爭建物之歷次異動索引查詢資料顯示，吳嘉 鳳之前手為吳嘉琪（見原審卷四第70頁）、吳嘉琪之前手為 羅淑君（見原審卷四第009至360頁）、羅淑君之前手為楊息 棟（見原審卷四第008頁），楊息棟於81年6月5日登記取得 系爭建物應有部分，而觀諸吳嘉琪與羅淑君於93年12月26日 所簽訂不動產買賣契約書之約定已載明「內含編號平面68車 位」等語（見本院卷一第185、189頁），則吳嘉鳳輾轉取得 編號68之停車位，自得繼受分管契約之約定權義，具有使用 編號68之停車位之權源。 　⒌劉軒睿部分：劉軒睿陳稱：伊非自匯通銀行取得停車位，係 詢問後經管委會告知可使用編號17號車位，又伊自90年間即 使用至今，期間無任何人表示異議，並按月繳納管理費，然 伊無法證明編號17號車位為其所有之停車位等語（見原審卷 四第95頁、本院卷一第111至113頁）；又參見劉軒睿所提出 不動產買賣契約書及建物所有權狀（見本院卷一第19至25頁 ），未有編號17之停車位之記載，且證人王○○證述：伊是有 購買系爭建物之應有部分，但因為接洽之人均是伊前夫，伊 沒有印象有無買到地下室停車位等語（見本院卷二第9至11 頁），本院無從遽為劉軒睿輾轉自匯通銀行或王○○處取得編 號17之停車位使用權源之有利認定。另劉軒睿辯稱：伊自90 年12月17日取得系爭建物應有部分後，即開始占用編號17之 停車位，期間，各共有人均無異議，應認已有默示分管契約 成立云云（見本院卷一第13頁）。惟查，○○社區住戶共100 戶（見兩造不爭執事項第⒋項所示），尚難僅因楊慶東或其 他住戶單純沈默或未積極排除干涉，逕謂系爭建物之共有人 全體就劉軒睿使用編號17之停車位另行成立默示分管契約。 劉軒睿此部分辯稱，亦非可採。 　㈢又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之 範圍，應以對方所受之利益為度；倘利益超過損害，應以損 害為返還範圍，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有 他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以 客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所 受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號判決意旨參 照）。另按依民法第821條規定，各共有人固得為共有人全 體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求。惟請求 返還不當得利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利， 而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還（ 司法院院字第1950號解釋意旨參照）。經查： 　⒈劉軒睿無權占有編號17之停車位，可獲得相當於停車位租金 之利益，被上訴人因上開停車位遭無權占有，致無法使用該 部分停車位之使用利益而受有損害。又劉軒睿無權占有編號 17之停車位，係供停車之用，非僅單純供一般居住安身之用 ，關於計算劉軒睿無權占用編號17之停車位，所受相當於租 金之不當得利，自不受土地法第97條規定之限制，先予敘明 。另劉軒睿於原審業已陳稱：伊係詢問管委會後始受告知可 使用編號17之停車位，且自90年間即開始使用等語（見原審 卷四第95頁），復參酌臺中市公有停車場停車月票發售作業 規定及應注意事項第14條第2項第1款規定：「…１、非指定區 段票：⑴售價：小行車每張每月新臺幣1,200元。…」（見原 審卷一第141頁），則被上訴人請求劉軒睿於系爭期間，按 月返還328元之利得（計算式：1,200元×2736/10000＝328元 ，小數點後4捨5入），自屬有據。 　⒉至紀森坤、廖怡淨、高貴英、吳嘉鳳（下稱紀森坤等4人）既 係有權使用編號1、6、20、68之停車位，業經本院認定如上 ，被上訴人依民法第179條規定，對渠等請求返還不當得利 ，即屬無據，應予駁回。 五、從而，被上訴人依民法第767條、第821條及第179條規定， 請求劉軒睿將編號17之停車位返還予共有人全體，及於系爭 期間，按月給付328元予被上訴人，均有理由，應予准許， 逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。原審就超過上開 應准許部分，為紀森坤等4人敗訴之判決，並為假執行之宣 告，自有未洽。紀森坤等4人上訴意旨就此部分指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分 予以廢棄，並改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分 ，原審判命劉軒睿返還編號17之停車位及所受領利得，並為 假執行之宣告，核無違誤。劉軒睿上訴意旨就此部分，仍執 陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回 此部分上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件 判決結果並無影響，爰不逐一論述，併此敘明。 七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如 主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　民事第九庭　　審判長法　官　劉長宜 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳昀儒 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭玄義 正本係照原本作成。　　　 不得上訴。 　　　　　　　　　 　　　　　　　 書記官　廖家莉 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 原審附表所示停車位： 原審附表編號 上訴人 停車位編號 所有權狀 2 紀森坤 1 原審卷二第257-259頁 3 廖怡淨 6 原審卷一第75頁 4 劉軒睿 17 原審卷一第83-85頁 9 高貴英 20 原審卷一第99-103頁 14 吳嘉鳳 68 原審卷一第119頁、卷二367頁(汽車車籍)

2025-03-26

TCHV-112-上-161-20250326-1

簡上
臺灣新竹地方法院

排除侵害等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度簡上字第22號 上 訴 人 寶佳富邑透天大廈管理委員會 法定代理人 賴彥全 上 訴 人 趙淑娟 共 同 訴訟代理人 鄭勵堅律師 張乃其律師 被 上訴人 黃筱亭 訴訟代理人 楊紹翊律師 上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國112年1 2月22日臺灣新竹地方法院竹北簡易庭112年度竹北簡字第282號 第一審簡易判決提起上訴，本院於民國114年2月26日言詞辯論終 結，判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面 一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止，惟於有訴訟代理人時不適用之；另承受訴 訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第17 0條、第173條本文及第175條第1項分別定有明文。上訴人之 法定代理人為傅國民，嗣於訴訟進行中，法定代理人變更為 賴彥全，有新竹縣○○鄉○○○○000○0○00○○鄉○○○0000000000號 備查函在卷可稽，並經賴彥全具狀聲請承受本件訴訟（見本 院卷第295頁），核與前開規定相符，自應准許。 二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項 定有明文。次按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴 ；又上開規定於簡易程序第一審判決之上訴程序準用之，民 事訴訟法第460條第1項前段、第436條之1第3項規定分別定 有明文。再按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律 上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定 有明文。經查： (一)本件被上訴人於本院審理中具狀提起附帶上訴，嗣於本院言 詞辯論期日，當庭撤回附帶上訴（見本院卷第91至97頁、第 316頁），則其所為附帶上訴之訴訟繫屬即消滅，本院自毋 庸再就此部分為審判，合先敘明。 (二)本件被上訴人於本院提起反訴，請求確認被上訴人位於新竹 縣○○鄉○○段000○號建物內之停車位(編號62)專用使用權存在 (見本院卷第223頁)，嗣其於本院言詞辯論程序時已陳明撤 回反訴，並經上訴人同意（見本院卷第316頁），本院即毋 庸就此反訴為裁判。 (三)本件上訴人於起訴時以籃瑋、黃筱亭為被告，於本院言詞 辯論時當庭撤回對籃瑋之起訴，並經其同意(見本院卷第31 6頁)，核其一部撤回，並無不合，應予准許。 (四)本件上訴人原上訴聲明第二項為：「被上訴人應將坐落於新 竹縣○○鄉○○段000○號如附圖1所示車道騰空返還與全體共有 人，並禁止於上開建號上停車或為其他占用行為。」，於言 詞辯論程序中更正聲明為「被上訴人應將坐落於新竹縣○○鄉 ○○段000○號如另案112年度竹北簡字第343號卷一第129頁編 號62照片所示長度560公分、寬度223公分之車道騰空返還與 全體共有人，並禁止於上開建號上停車或為其他占用行為。 」(見本院卷第291頁、第315頁)，經核係補充相關聲明之陳 述，與前開規定相符，自應允准。 貳、實體方面 一、上訴人主張除與原審判決記載相同茲予引用外，另補稱： (一)被上訴人為寶佳富邑透天大廈(下稱系爭社區)A8戶住戶，其 所使用之車牌號碼000-0000號汽車，長期停放於新竹縣○○鄉 ○○段000○號如上訴聲明二所示位置(下稱系爭車道)。依被上 訴人與訴外人寶誠建設股份有限公司（下稱寶誠公司）所簽 訂「寶佳富邑透天房屋買賣契約書」(下稱系爭契約)第2條 第2款約定：「買方所有之停車空間位置詳如附件(三)之車 位編轄圖。」，且寶誠公司於原審陳稱：「上開各戶之特定 車位位置，均標示於各戶之透天房屋預定買賣合約書之附件 (三)『地下一層停車空間編轄管理圖』中。」，並於雷同情節 之他案（本院112年度竹北簡字第343號，月股）函覆稱：「 『寶佳富邑』透天房屋社區於建築之初，即有每棟透天住戶設 置停車空間，與各住戶約定停車之位置，均標示於各戶之透 天房屋預定買賣合約書之附件(三)『地下一層停車空間編轄 管理圖』」，由此可知，各共有人就以下兩點成立明示分管 協議：1.各共有人停車空間位置即如附件(三)『地下一層停 車空間編轄管理圖』所示，各共有人有管理、收益、處分及 排除他人干涉之權利。2.各共有人就前揭停車空間以外範圍 ，不得主張有管理、收益、處分及排除他人干涉之權利。據 此，既然被上訴人向寶誠公司承購「A8」房屋時，已簽訂系 爭契約，並於系爭契約附件(三)「地下一層停車空間編轄管 理圖」中標示「A8」之正方形區域及附件(九)停車空間分管 同意書上分別蓋上私印，即可證明被上訴人同意與其他共有 人就上開兩點成立分管協議，則被上訴人依前揭明示分管協 議約定內容，自不得就系爭車道主張有任何管理、收益、處 分及排除他人干涉之權利。 (二)又上訴人95年4月10日函文說明第2點所載：「各住戶請將其 車輛停入自家之停車庫內，勿將其車輛停至車道或併排停車 ，以免危險。」、107年5月1日區分所有權人會議亦向各住 戶宣導：「地下室車道勿任意停車於車道及減速行駛…。」 ，足見早於95年間即有社區住戶對於被上訴人使用系爭車道 之權利提出質疑。被上訴人迄未舉證全體區分所有權人究有 何舉動或其他情事，足以間接推知全體區分所有權人有何默 示同意被上訴人占有使用系爭車道之分管協議存在。 (三)次按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，其為下 列各款者，並不得為約定專用部分：二、連通數個專有部分 之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，公寓大廈管理 條例第7條第2款前段定有明文。再按倘分管契約之約定事項 違反公寓大廈管理條例第7條之規定，即難維繫全體區分所 有權人團體生活之公共利益及秩序，應認為無效，始能貫徹 維護公寓大廈居住品質等公眾利益之立法目的，臺灣高等法 院104年度上字第632號民事判決參照。依據建築測量成果圖 所示，系爭車道依其建築設計及登記之用途，係屬「地下一 層走道」，乃連通地下室各專有部分之走廊及供社區住戶人 車通往室外之道路，除為一般住戶出入通行使用外，亦有防 火、消防、避難逃生之考量，而須保持暢通、不受阻礙，而 不得由區分所有權人約定供做專有部分。是倘系爭車道真有 原判決所稱默示分管契約者，亦因違反公寓大廈管理條例第 7條第2款前段規定而無效，以保障本件社區住戶之人身安全 。 (四)按「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事 項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約 定共用部分之範圍及使用主體。」公寓大廈管理條例第23條 第2項第1款定有明文。系爭車道所屬新竹縣○○鄉○○段000○號 ，係於93年4月14日開工，並於93年12月22日始完成第一次 所有權登記，且被上訴人於93年12月28日始簽署系爭契約， 可見系爭車道於93年1月1日前並無任何約定專用之分管契約 ，嗣後僅能透過「規約」方式約定專用，但系爭社區規約並 無約定由被上訴人專用系爭車道，是被上訴人迭稱其以「分 管契約」作為系爭車道之占有權源云云，顯與法規不符。 (五)原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。先 位上訴聲明：1、原判決廢棄。2、被上訴人應將坐落於新竹 縣○○鄉○○段000○號如另案112年度竹北簡字第343號卷一第12 9頁編號62照片所示長度560公分、寬度223公分之車道騰空 返還與全體共有人，並禁止於上開建號上停車或為其他占用 行為。3、被上訴人應給付全體共有人新臺幣(下同)35,396 元整，及自112年6月6日起至清償日止按年息百分之5計算之 利息；暨自112年6月6日送達翌日起至返還第2項車道予全體 共有人之日止，按月給付590元。4、第一審及第二審訴訟費 用，均由被上訴人負擔。備位上訴聲明：1、原判決廢棄。2 、被上訴人應將坐落於新竹縣○○鄉○○段000○號如另案112年 度竹北簡字第343號卷一第129頁編號62照片所示長度560公 分、寬度223公分之車道騰空返還與全體共有人，並禁止於 上開建號上停車或為其他占用行為。3、被上訴人應給付上 訴人趙淑娟651元整，及自112年7月15日起至清償日止按年 息百分之五計算之利息；暨自112年7月15日起至返還第2項 車道予全體共有人之日止，按月給付新臺幣11元。4、第一 審及第二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。 二、被上訴人抗辯： (一)原審並未單純以社區住戶沉默為理由，而是綜合寶誠公司提 供的資料，上訴人之陳述及系爭社區車輛進出情形等因素為 考量，據以認定本件成立默示分管契約，上訴人所提出之證 據並無法判斷與本案有關，被上訴人車輛亦未妨礙社區住戶 車輛之行進，自無佔據車道之問題。 (二)系爭契約內附件三有停車格標示者為「地下一層停車空間建 照設計原圖」、及未標示之「地下一層停車空間編轄管理圖 」，兩圖應合併觀察，非單指某一份，此由附件九停車空間 分管同意書直接指停車空間位置詳附件三，而未指明其中某 一圖示即可證明等語。 三、本院之判斷： (一)按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收 益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之 ，民法第818條、第820條第1項分別定有規定。是以，共有 物之管理原則應由全體共有人共同管理之，例外得經共有人 全體同意以契約之方式約定究以何法為管理使用，此即所謂 分管契約或分管協議。所謂分管協議，乃共有人間就各自分 別占有共有物之特定部分約定如何使用收益之契約，此項關 於共有物之管理方式，雖不以訂立書面為必要，但依上開規 定，仍應經共有人全體之同意為必要。依大法官會議釋字第 349號解釋意旨，分管契約訂立後，若將其應有部分讓與第 三人，其分割或分管契約，若應有部分之受讓人不知悉有分 管契約，亦無可得而知之情形，即不得認受讓人應受分管契 約之拘束，以保障善意第三人。準此，共有物分管契約對共 有物應有部分之受讓人有無效力，應以受讓人是否知悉或有 無可得而知有分管契約存在為斷。次按有關公寓大廈、基地 或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有 規定外，得以規約定之；規約除應載明專有部分及共用部分 範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一 、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各 區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住 戶對共用部分使用之特別約定，公寓大廈管理條例第23條第 1項、第2項第1款、第2款亦有明文。再按公寓大廈等集合住 宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其 基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有 人間已合意成立分管契約，倘共有人已按分管契約占有共有 物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除 有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可 得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年台上 字第633號判決要旨參照）。綜上，依上開規定及目前實務 見解可知，公寓大廈之共有部分（如地下室停車位）如供特 定區分所有權人使用，須經約定，成立方式分別有：(1)全 體區分所有權人同意成立分管契約；(2)明文定於公寓大廈 規約內；(3)區分所有建物原始出賣人（通常為建商或起造 人），於分批出售區分所有權時，以定型化契約約定特定區 分所有權人對共有部分有專用權。據此，須有該當上揭3種 情形，始認就該共有部分有分管協議存在，而得拘束其餘共 有人或其他受讓人。 (二)經查：依系爭契約第2條第2項約定：「買方所有之停車空間 位置詳如附件三之車位編轄圖」，第17條約定：「本透天社 區地下室共壹層除供作消防機械室…等公共設施外，由賣方 負責規劃為各戶之汽車停車空間及共用車道（但遇空襲時應 開放供全體住戶緊急避難之用）。日後所有之管理使用權， 買方（含管理人）共同約定遵守之」，契約附件九「停車空 間分管同意書」則載明「停車空間位置圖詳如附件三」，其 第1條並約定：「買方同意停車空間在個別劃定分管契約範 圍內，有管理、收益、處分及排除他人干涉之權利，對於劃 定範圍外，不得主張上開權利；就本社區停車場之規劃及約 定，買方均已充分認知了解且能符合需求」、第3條約定： 「本社區全體區分所有權人，均了解並同意前述車位之規劃 及使用方式，任何妨礙上開車位之使用者（含管理人）應對 買賣雙方均負損害賠償責任」、第5條約定：「買方產權如 有出售轉讓時，應將本停車空間分管同意書所同意切結事項 告知受讓人，並明訂於買賣（相關）契約中，而效力及於立 同意書之受讓人、繼承人、管理人或承租人」(見原審卷第2 65頁、第329頁)，且系爭社區其他住戶如A1、A2、A9、B27 向寶誠公司購買系爭社區房屋時，亦皆簽訂相同之「寶佳富 邑透天房屋買賣契約書」，此有本院112年度竹北簡字第343 號判決內容及相關卷證資料在卷可稽(見該案卷一第77至105 頁，卷二第199至401頁，以下簡稱竹北簡343號卷)，並經本 院調取上開案卷確認無誤，堪認該社區住戶均係透過其等簽 立之上開「寶佳富邑透天房屋買賣契約書」及附件九「停車 空間分管同意書」，達成以該契約書附件三所標示位置使用 停車位之分管協議。 (三)次查，系爭契約附件三為2紙文件，其一為「地下一層停車 空間建造設計原圖」、另一為「地下一層停車空間編轄管理 圖」，其中「地下一層停車空間編轄管理圖」僅標示出各戶 專有部分位置，並無標示停車位，而「地下一層停車空間建 照設計原圖」除標示各戶之專有部分位置以外，尚有以隔線 標示出停車格，且該圖面以格線標示之停車格標線及編號， 與新竹縣政府核准使用執照地下一層平面圖所標示之停車空 間位置相同(見原審卷第335頁)。上訴人雖稱依系爭契約第2 條第2項約定：「買方所有之停車空間位置詳如附件三之車 位編轄圖」，依文字內容應係指附件三之「地下一層停車空 間編轄管理圖」，惟系爭社區A2住戶於另案所提出之「寶佳 富邑透天房屋買賣契約書」附件三所附「地下一層空間建照 設計原圖」與本案系爭契約之「地下一層停車空間編轄管理 圖」為相同之圖面，而其「地下一層停車空間編轄管理圖」 則與本案系爭契約所附「地下一層停車空間建照設計原圖」 為相同之圖面(見竹北簡343號卷第236至237頁)，可見寶誠 公司於銷售系爭社區之房屋時，有將附件三之2紙文件名稱 、內容相互流用之情形，是系爭契約第2條第2項約定所指之 買方所有停車空間，尚不得僅以使用「車位編轄圖」之文字 ，即謂單獨指附件三2紙文件中之「地下一層停車空間編轄 管理圖」，而應綜合附件三之2紙文件觀之，因系爭契約之 「地下一層停車空間編轄管理圖」僅標示戶號，因此應以「 地下一層停車空間建照設計原圖」所繪製之停車位空間為寶 誠公司所規劃並售予被上訴人之停車位。而依照上開「地下 一層停車空間建照設計原圖」所示，A8、A9戶專有部分地下 室外確實劃有編號61、62號2個停車位(而編號62號停車位即 為上訴聲明所指系爭車道位置)，是此62號停車位即為寶誠 公司出售予被上訴人之停車位。 (四)上訴人雖主張系爭車道為系爭社區全體住戶共有之共用部分 ，依法全部均僅能作為車道使用，無法規劃停車位，縱達成 停車位分管契約，亦違反公寓大廈管理條例第7條第2款規定 屬無效等情。惟查，依新竹縣政府核准之系爭社區地下一層 平面圖所載，系爭社區地下一層共用部分於A2、A8、A11、A 12、A16、A17戶專有部分地下室外之位置，分別標示各2個 獎勵停車空間（見原審卷第335頁），此停車位亦經新竹縣 政府以112年5月23日府工使字第1123633803號函確認該停車 格為法定及獎勵停車格(見原審卷第177頁)，且上訴人塗銷 上開車位時，新竹縣政府亦函請上訴人就上開經管委會塗銷 之停車位回復原狀（見竹北簡343號卷二第21頁），足見系 爭社區經核准之使照圖說，系爭車道位置自始即規劃為停車 空間、並非車道，且該位置亦非公寓大廈管理條例第7條第2 款所指「連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之 通路或門廳」，自無上訴人所稱就上開停車空間約定專用違 反法令限制之情，則上訴人主張上開停車位分管協議違反法 令而無效，並非可採。 (五)上訴人復主張依據公寓大廈管理條例第23條第2項之規定， 認上開約定專用之分管協議未經載明於規約不生效力。然被 上訴人係與寶誠公司簽訂系爭契約購買該社區A8戶房地時， 以附件九參照附件三所示位置而約定得使用62號停車格(即 上訴人所指系爭車道所在位置)，且上開約定於寶誠公司出 賣系爭社區房屋之際，皆以相同之附件九與附件三之文件載 於系爭社區之各買受人契約內，足認系爭社區之承購戶對於 此分管協議，應有通常即可得而知之情況存在，而屬上開取 得共用部分使用權方式(3)之情形，應認公寓大廈管理條例 第23條第2項並未排除上開實務見解之適用，被上訴人仍得 依據分管契約使用62號停車位。 (六)至於上訴人所稱系爭社區住戶對於被上訴人占用系爭車道有 爭執，並提出系爭社區於95年4月制定之門禁管制及地下室 停車辦法、107年區分所有權人107年第一次會議決議宣導事 項，因無法證明上開管理辦法制定之動機，以及上開宣導事 項即係指稱被上訴人使用62號停車位一事，實無法作為系爭 社區住戶不同意被上訴人使用上開車位之證明，且被上訴人 已依分管契約取得使用之權利，已如上述，是上訴人所提證 據尚不足以作為動搖分管契約效力之證據，附此敘明。 四、綜上所述，上訴人先位上訴聲明請求原判決廢棄、被上訴人 應將系爭車道騰空返還與全體共有人，並禁止於上開建號上 停車或為其他占用行為並給付全體共有人不當得利暨利息， 備位上訴聲明請求原判決廢棄、被上訴人應將系爭車道騰空 返還與全體共有人，並禁止於上開建號上停車或為其他占用 行為並請求給付上訴人趙淑娟不當得利暨利息部分，皆無理 由，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤 ，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 駁回其上訴。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 結果均不影響本判決之結果，爰不逐一論述，併此敘明。 六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　彭淑苑 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張詠晶 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高上茹 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2025-03-26

SCDV-113-簡上-22-20250326-2

訴
臺灣桃園地方法院

給付居間報酬

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1546號 原 告 范文淇 訴訟代理人 段思妤律師 被 告 朱九龍 訴訟代理人 劉川淵律師 上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國114年2月13日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應給付原告新臺幣19萬400元，及自民國113年10月12日 起至清償日止，按年息5％計算之利息。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告負擔29％，餘由原告負擔。 四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣19萬400元為原 告預供擔保，得免為假執行。 五、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告主張：被告於民國113年9月間委託原告出售門牌號碼新 竹縣○○市○○路0段000○0號房地（下稱系爭房屋、系爭居間契 約），後原告於113年2月間順利為被告覓得一買家願以新臺 幣（下同）952萬元承買，被告亦同意給付原告66萬元作為 系爭居間契約之報酬，移轉登記完成後被告竟反悔不願給付 原告66萬元，為此，爰依兩造間之系爭居間契約法律關係提 起本件訴訟等語，並聲明：（一）被告應給付原告66萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：對於兩造間有就系爭房屋之買賣有成立居間契約 不爭執，然兩造對於居間之報酬並未達成合意，原告應舉證 說明兩造確實已就66萬元之居間報酬達成合意等語置辯，並 聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利益判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷： （一）按民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方 為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之 契約。」故居間因當事人約定而成立，其法律性質屬諾成 契約（即無庸現實交付）、不要式契約（即無庸一定方式 ）、雙務契約且為有償契約(最高法院院49年度台上字第1 646號裁判先例意旨參照)。原告主張兩造間有成立系爭居 間契約，為被告所不爭執，足堪認定。 （二）原告主張兩造就系爭居間契約之報酬以66萬元達成合意， 並提出兩造間113年2月14日之錄音譯文為證，該錄音譯文 內容略以：「被告：我們這邊基本上就是介紹人還是你， 你現在就是2％，如果你收我給你4％，他那邊你就收1％，阿 如果3％，那就收2％…被告：…他看房子因為我們是屋主自辦 …如果再跟他收1％、2％，他就是誤會…你就看你要給我多少 ，我就拿一筆就好。被告：我就給你4％好不好，如果以94 0這樣算，49、36，大概就是接近40萬，這樣好不好？原 告：嗤！被告：覺得太少？原告：…海管處喔你看這一年 來，我也幫了很多忙…對阿還有你上次賣特中中學，如果 我沒去，那搞不定你知道嗎？原告：欸沒有局長，我很認 真…被告：阿不然給你50萬？原告：哼！…原告：我覺得弄 一個吉利數字可以吧？68，可以嗎？…被告：好啦不然這 樣你說68，我覺得66，66大順。原告：好啦，可以可以， 好好好」等語（本院卷第11、12頁）。依上開錄音譯文可 知，兩造係針對系爭居間契約之報酬進行討論，66萬元之 報酬係由被告提出，並為原告所同意，是足認兩造間就系 爭居間契約報酬為66萬元達成合意，原告主張應屬有據。 （三）至被告辯稱兩造並未就66萬元之報酬達成協議，且該66萬 元除居間報酬外尚包含之前處理事務之報酬，原告說66萬 元是在戲謔，且原告嗣後有將居間報酬降至60萬元，並阻 止買家承買云云。依113年2月14日之譯文脈絡觀之，兩造 係先針對居間報酬討論，被告先提出40萬元之金額，未被 原告所接受，後原告始提出先前已為被告處理諸多事物， 且譯文中兩造未明確提及其他事務是否有約定報酬，故本 院認兩造係針對系爭居間契約之報酬討價還價，原告為取 得滿意之報酬，始提出先前已為被告處理之諸多事務，以 此造成人情壓力，促使被告提高價碼並同意給付原告66萬 元之報酬，是本院無從認定66萬元有包含其他事務之報酬 ，且被告最後所說之「66」，顯然為同意給付原告66萬元 居間報酬之意思，難認有何戲謔之意，被告上開所辯難認 有據。 （四）兩造於113年2月17日亦針對系爭居間契約為討論，其譯文 略以：「被告：…我沒想到增值稅的事情…我六十八…大家 討個吉利，對不對？給個六十六就好了，六六大順，但我 是沒想你的那麼多，我只是問你說為什麼會定這個數字， 你就講了很多，對不對？說你以前幫我了很多…。原告： 我最起碼要六十…不然我本來今天最壞的打算是怎樣你知 道嗎？叫他們不要買。被告：好好，叫他不要買，如果這 樣子就打破了我們之間的感情。」等語（本院卷第63至93 頁），另原告亦提出兩造間之line對話，原告傳給被告之 內容略以：「系爭房屋買賣我跟您說68萬元，你說要66萬 元，我也答應了，您曾說房子最低要賣880萬元，我努力 幫你賣到940萬元，最後這60萬元你不會又選擇性忘記吧… 整個房子點交後，答應給我的款項60萬，不要忘記了。」 等語（本院卷第141至143頁）。依上開錄音譯文觀之，兩 造仍係針對系爭居間契約之報酬為討論，原告雖有稱其最 壞打算是叫買方不要等語，然系爭買賣契約早已於113年2 月8日成立，是原告顯然未為上開之「最壞打算」。原告 雖有於錄音譯文及line中稱要60萬元之報酬等語，然被告 於上開譯文及line對話記錄中均未同意給付60萬元予原告 ，即兩造間並未就60萬元達成合意。是以系爭居間契約之 報酬應以113年2月14日兩造達成之合意即66萬元為可採， 故原告主張系爭居間契約之報酬為66萬元，為有理由。 （五）按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其 公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第 572條第1項定有明文。立法理由載明「居間人每乘委託人 之無知識經驗，約取不當高額之報酬，本條規定之意旨， 即以居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然 居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方 為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人 之請求酌減之。但報酬已經給付，即亦不許委託人請求返 還，凡此皆所以維持公益也。」又不動產經紀業或經紀人 員經營仲介業務者，其向買賣一方或雙方收取報酬之總額 合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6，不動產仲 介經紀業報酬計收標準規定第1條定有明文。再者，考量 現時社會進步情況，專業房屋仲介公司經營需投入大量資 金及人力成本，解釋「居間人所任勞務之價值」，應將前 開成本因素考量在內。又依不動產仲介之商業習慣，可知 一般房屋仲介賣方支付成交價之百分之4服務報酬之市場 行情。 （六）查系爭房屋之成交價為952萬元，此有系爭房屋買賣契約 可佐（本院卷第131至139頁），若依商業習慣，賣方應支 付4％之仲介費計算即38萬800元。查系爭房屋位於新竹縣 ，原告居住於新北市，依常情原告為出售系爭房屋自有往 返新竹縣及新北市間之必要，堪認原告確實有付出相當之 勞務，惟原告並不具不動產經紀人或不動產營業員證照， 其專業程度自與有上開證照之專業房屋仲介有別，而具有 上開專業證照之房屋仲介依不動產仲介經紀業報酬計收標 準規定，於系爭房屋之買賣僅得收取總價6％即57萬1,200 元之服務報酬，是原告請求66萬元之服務報酬確屬為數過 鉅並失其公平，是本院審酌原告之勞務付出、專業程度及 一般房屋仲介賣方支付4％服務報酬之市場行情等情，認原 告所得請求之居間報酬應以成交價之2％計算即19萬400元 ，是原告在此範圍之請求，應屬有據，超過此範圍之請求 ，為無理由，應予駁回。 （七）末按民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢 為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」 同法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」同法第229條 第2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請 求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任 。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命 令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」查 本件居間報酬之債務，其給付並無確定期限，且以支付金 錢為標的，而本件起訴狀繕本係於113年10月11日送達被 告，有本院送達證書附卷可證（本院卷第31頁），是被告 應於113年10月12日起負遲延責任。　　　 四、綜上所述，原告依系爭居間契約請求被告給付19萬400元及 自113年10月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為 有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回 。 五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，關於 原告勝訴部分，本院所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴 訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依 被告聲請酌定相當擔保金額，宣告被告得供擔保免為假執行 。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執行之聲請即 失所附麗，應併予駁回之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　江碧珊 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林冠諭

2025-03-26

TYDV-113-訴-1546-20250326-1

訴
臺灣臺中地方法院

清償債務

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1328號 原 告 即反訴被告 林美妃 訴訟代理人 魏其村律師 被 告 即反訴原告 誠總建設開發有限公司 法定代理人 王麗芳 被 告 即反訴原告 陳秀玉 賴連生 廖玉喜 上四人共同 訴訟代理人 陳如梅律師 複 代 理人 黃德聖律師（於民國114年2月10日言詞辯論終結後 上列當事人間請求清償債務事件，經本院於民國114年2月10日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告誠總建設開發有限公司應給付原告新臺幣壹佰貳拾壹萬玖仟 參佰陸拾伍元。　　 被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜應給付原告新臺幣壹佰柒拾捌萬壹 仟伍佰參拾伍元。　 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告誠總建設開發有限公司負擔百分之四十，及由被 告陳秀玉、賴連生、廖玉喜負擔百分之五十八，餘由原告負擔。 本判決第一項，於原告以新臺幣肆拾萬柒仟元為被告誠總建設開 發有限公司供擔保後，得為假執行。但被告誠總建設開發有限公 司如以新臺幣壹佰貳拾壹萬玖仟參佰陸拾伍元為原告預供擔保， 得免為假執行。 本判決第二項，於原告以新臺幣伍拾玖萬肆仟元為被告陳秀玉、 賴連生、廖玉喜供擔保後，得為假執行。但被告陳秀玉、賴連生 、廖玉喜如以新臺幣壹佰柒拾捌萬壹仟伍佰參拾伍元為原告預供 擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 反訴被告應給付反訴原告誠總建設開發有限公司新臺幣陸萬陸仟 參佰陸拾貳元及自民國一一三年七月十八日起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息。 反訴原告其餘之訴駁回。　 反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之八，餘由反訴原告負擔。 本判決第八項，於反訴原告誠總建設開發有限公司以新臺幣貳萬 參仟元為反訴被告供擔保，得為假執行。但反訴被告如以新臺幣 陸萬陸仟參佰陸拾貳元為反訴原告誠總建設開發有限公司預供擔 保，得免為假執行。 反訴原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 甲、程序方面： 壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得 提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之， 民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。 貳、經查，原告起訴主張：原告於民國110年3月19日與被告誠總 建設開發有限公司(以下簡稱被告公司)簽訂「房屋預定買賣 契約書」（下稱系爭房屋買賣契約），及與被告陳秀玉、賴 連生、廖玉喜簽訂「土地預定買賣契約書」(下稱系爭土地 買賣契約），並約定原告以新臺幣(下同)7,300,000元向被 告公司購買「首席雲端Ⅲ」建案之編號B1棟房屋(門牌號碼為 臺中市○○區○○街00號，下稱系爭房屋)，及以28,800,000元 向被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜購買系爭房屋之基地所有權 應有部分（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭不動產）， 且系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約聯立。及依系爭房 屋買賣契約第11條約定，被告公司應於111年9月14日前取得 使用執照，然被告公司遲至112年2月8日始取得使用執照， 合計遲延147日（自111年9月15日起至112年2月8日止），故 被告公司應依系爭房屋買賣契約第11條約定，就當時原告已 交付房屋買賣價金合計7,200,000元（計算式：100000元＋00 00000元＋0000000元＝0000000元），按日依萬分之5單利計算 遲延利息計529,200元（計算式：0000000元×0.0005×147＝52 9200元）。以及依系爭房屋買賣契約第15條約定，被告公司 應於領得使用執照6個月內即於112年8月8日前通知原告進行 交屋，然被告公司遲至112年12月27日始通知原告進行交屋 ，合計遲延141日（自112年8月9日起至112年12月27日止） ，被告公司應依系爭房屋買賣契約第15條約定，就當時原告 已交付房屋買賣價金10,730,000元（計算式：100000元＋000 0000元＋0000000元＋0000000元＝00000000元），按日依萬分 之5單利計算遲延利息計756,456元（計算式：00000000元×0 .0005×141日＝756465元），及被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜 應依系爭土地買賣契約第8條約定，就當時原告已交付土地 買賣價金25,270,000元（中國信託商業銀行於112年12月11 日撥付貸款25,270,000元至被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜之 約定帳戶），按日依萬分之5單利計算遲延利息1,781,535元 （計算式：00000000元×0.0005×141日＝0000000元），為此 爰依系爭房屋及土地買賣契約之法律關係，訴請被告公司應 給付原告1,285,665元（計算式：529200元＋756465元＝00000 00元），及被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜應給付原告1,781, 535元（見本院卷第9至14頁）。而被告於113年7月17日提出 「民事反訴起訴暨本訴答辯狀」並主張：被告於112年7月3 日通知原告應辦理銀行貸款及系爭不動產過戶程序，依系爭 房屋買賣契約第8條第1項、第18條第3項第1款約定，及依系 爭土地買賣契約第6條第1項、第9條第3項第1款約定，原告 應於通知20日內即112年7月23日前完成銀行貸款程序，如逾 期達5日以上，應按日依萬分之2單利計算遲延利息。且原告 於112年11月3日給付銀行貸款差額3,530,000元，合計遲延9 8日（自112年7月29日起至112年11月3日止），被告公司得 分得房屋價金2,090,000元，被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜 得分得土地價金1,440,000元，故原告應給付被告公司遲延 利息40,964元（計算式：0000000元×0.0002×98日＝40964元 ），及應給付被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜遲延利息28,224 元（計算式：0000000元×0.0002×98日＝28224元）。又原告 於112年12月11日給付銀行貸款25,270,000元，合計遲延136 日（自112年7月29日起至112年12月11日止），依萬分之2單 利計算，應給付被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜遲延利息687, 344元（計算式：00000000元×0.0002×136日＝687344元）。 再者，系爭房屋之買賣價金為9,390,000元，及依系爭房屋 買賣契約記載系爭房屋之主建物面積為234.82平方公尺、附 屬建物面積為23.42平方公尺、共有部分面積為60.13平方公 尺，然系爭建物之實際登記面積為主建物240.28平方公尺、 附屬建物20.21平方公尺、共有部分面積為60.13平方公尺， 兩者相差2.25平方公尺，依系爭買賣契約第5條第2項約定， 原告應向被告公司找補金額計66.362元（計算式：234.82平 方公尺＋23.42平方公尺＋60.13平方公尺＝318.37平方公尺，0 000000元÷318.37平方公尺＝29493.98，29494元×2.25平方公 尺＝66361.5，小數點以下四捨五入），為此爰依系爭房屋及 土地買賣契約之法律關係提起反訴，訴請原告應給付被告公 司107,326元（計算式：40964元＋66362元＝107326元），及 應給付被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜715,568元（計算式：2 8224元＋687344元＝715568元）等情（見本院卷第139至147頁 ）。經核被告提起反訴之標的並非專屬他法院管轄，亦與本 訴之標的及其防禦方法相牽連，且非不得與本訴行同種訴訟 程序，及本院認為被告提起反訴並無延滯訴訟之虞，揆諸上 開說明，被告提起本件反訴，應予准許。 乙、實體方面： 壹、本訴部分： 一、原告起訴主張：（一）原告於110年3月19日與被告公司簽訂 系爭房屋買賣契約，及與被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜簽訂 系爭土地買賣契約，並約定原告以7,300,000元向被告公司 購買「首席雲端Ⅲ」建案之編號B1棟房屋(即系爭房屋)，及 以28,800,000元向被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜購買系爭房 屋之基地所有權應有部分（即系爭土地，與系爭房屋合稱系 爭不動產）。（二）系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約 聯立，且系爭不動產之買賣價金合計36,100,000元，原告已 於110年3月19日簽約之前已交付定金100,000元，及於110年 3月19日簽約時交付3,500,000元，及於111年4月25日交付3, 600,000元，及於112年11月3日交付3,530,000元，及於112 年12月11日交付25,270,000元。又原告雖配合被告公司之要 求，於112年11月4日在被告持有系爭房屋及土地買賣契約上 用印變更房屋價金為9,390,000元及土地價金為26,710,000 元，然此僅為形式上調整，系爭不動產之買賣價金仍應按原 有約定。（三）依系爭房屋買賣契約第11條約定，被告公司 應於111年9月14日前取得建物使用執照，然被告公司遲至11 2年2月8日始取得使用執照，合計遲延147日（自111年9月15 日起至112年2月8日止），故被告公司應依系爭房屋買賣契 約第11條約定，就當時原告已交付房屋買賣價金7,200,000 元（計算式：100000元＋0000000元＋0000000元＝0000000元） ，按日依萬分之5單利計算遲延利息計529,200元（計算式： 0000000元×0.0005×147日＝529200元）。（四）依系爭房屋 買賣契約第15條約定，被告公司應於領得使用執照6個月內 即於112年8月8日前通知原告進行交屋，然被告公司遲至112 年12月27日始通知原告進行交屋，並於同年月29日完成交屋 ，合計遲延141日（自112年8月9日起至112年12月27日止） ，被告公司應依系爭房屋買賣契約第15條約定，就當時原告 已交付房屋買賣價金10,730,000元（計算式：100000元＋000 0000元＋0000000元＋0000000元＝00000000元），按日依萬分 之5單利計算遲延利息計756,456元（計算式：00000000元×0 .0005×141日＝756465元），及被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜 應依系爭土地買賣契約第8條約定，就當時原告已交付土地 買賣價金25,270,000元（中國信託商業銀行於112年12月11 日撥付貸款25,270,000元至被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜之 約定帳戶），按日依萬分之5單利計算遲延利息計1,781,535 元（計算式：00000000元×0.0005×141日＝0000000元）。（ 五）綜上，爰依系爭房屋及土地買賣契約之法律關係，訴請 被告公司應給付原告1,285,665元（計算式：529200元＋7564 65元＝0000000元），及被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜應給付 原告1,781,535元。（六）被告公司以「客戶變更追加減報 價單」，單方告知取得使用執照之暫訂日期，原告並未同意 變更系爭房屋買賣契約記載取得使用執照日期。又系爭土地 於移轉登記之前，原屬被告所有，如有合併之必要，被告應 可自行向主管機關辦理。再者，系爭土地買賣契約並未記載 原告有配合被告簽署「協議書」之義務，被告公司突然要求 原告簽署「協議書」，卻不說明其原因，亦未提供法規，原 告於釐清前暫緩簽署，自無可歸責事由等語。並聲明：（一 ）被告公司應給付原告1,285,665元，及自起訴狀繕本送達 被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息 。（二）被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜應給付原告1,781,53 5元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假 執行。　　 二、被告則以：（一）系爭不動產之買賣價款合計36,100,000元 ，關於房屋價款部分，原告於110年3月10日交付定金100,00 0元、簽約金3,500,000元，及於111年4月25日交付頂樓結構 完成款3,600,000元，及於112年11月3日交付銀行貸款差額2 ,090,000元，及關於土地價款部分，原告於112年11月3日交 付銀行貸款差額1,440,000元，及於112年12月11日由中國信 託商業銀行撥付貸款25,270,000元至被告陳秀玉、賴連生、 廖玉喜之約定帳戶。且系爭不動產之買賣價款業經兩造合意 變更拆款比例為房屋價金9,390,000元、土地價金26,710,00 0元。（二）原告於110年4月13日簽立「客戶變更追加減報 價單」，同意變更取得使用執照日期為112年3月14日。（三 ）被告公司於112年10月12日通知原告進行複驗，並於同年 月14日完成複驗程序，故系爭不動產於112年10月12日已達 可交屋之狀態，後續原告所提出瑕疵，依系爭房屋買賣契約 第13條第3項約定，應列入保固事項處理，原告不得據以列 為拒絕交屋之事由，並聲請傳喚證人即系爭不動產之代銷廠 商人員黃鈞琳，用以證明證人黃鈞琳曾於112年10月12日以 電話聯繫方式，向原告傳達系爭房屋已達可交屋狀態 　　。且訴外人即被告公司人員廖秀娟於112年12月12日以電話 通知原告於同年月14日進行交屋。（四）辦理第1次建物登 記及完稅程序約須45天，被告公司於112年2月10日送件登記 後，預計於同年4月底可領取增值稅單，嗣因地政機關認定 臺中市政府都市發展局核備「專有部分、共用部分、約定專 用及約定共用部分」之詳細範圍圖說，不符合不動產登記法 規，經被告公司、地政士、建築師多方協調，地政機關仍堅 持系爭土地買賣契約記載買賣標的物即被告廖玉喜、陳秀玉 、賴連生所有坐落臺中市○○區00○00○0地號土地須辦理合併 ，並以所有合照式透天所有人分別共有之方式登記，然此將 導致公契與私契之標的不吻合，且因涉及變更系爭土地買賣 契約之內容，故須原告同意簽署「協議書」。（五）依系爭 土地買賣契約第7條第1項及第4項約定，辦理所有權移轉登 記，如需買方配合，買方即有配合辦理之義務，及依系爭土 地買賣契約第2條第2項約定，賣方得依現行法令辦理合併地 號為1筆或分割為數筆，故被告公司得請求原告配合簽署「 協議書」。且原告於112年8月30日表示同意進行土地合併， 然證人黃鈞琳與被告公司人員王郁傑、地政士陳惠芬陸續於 112年9、10、11月間聯繫原告簽署「協議書」，並清楚說明 如未簽署「協議書」，將無法辦理系爭不動產過戶，原告卻 惡意拖延一再拒絕簽署，遲至112年12月2日始簽署「協議書 」，足見系爭不動產之所有權登記過程，係因非可歸責於被 告公司之事由而延遲，且因原告拒絕簽署「協議書」，導致 完稅、過戶、銀行貸款、交屋等程序延遲，乃屬可歸責於原 告之事由，故延遲交屋不得歸責於被告，並聲請傳喚證人黃 鈞琳、王郁傑、陳惠芬，用以證明證人黃鈞琳、王郁傑、陳 惠芬曾於112年9、10、11月間聯繫原告簽署「協議書」，並 清楚說明如未簽署「協議書」，將無法辦理系爭不動產過戶 ，仍遭原告拒絕簽署等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之 訴及其假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。 貳、反訴部分： 一、反訴原告即本訴被告（下稱反訴原告）反訴主張：（一）反 訴原告被告於112年7月3日郵寄「銀行對保預約通知書」， 通知反訴被告即本訴原告（下稱反訴被告）應辦理銀行貸款 及系爭不動產過戶程序，依系爭房屋買賣契約第8條第1項、 第18條第3項第1款約定，及依系爭土地買賣契約第6條第1項 、第9條第3項第1款約定，反訴被告應於20日內即112年7月2 3日前完成銀行貸款程序，如逾期達5日以上，應按日依萬分 之2單利計算遲延利息。（二）依系爭土地買賣契約第7條第 1項及第4項約定，於辦理所有權移轉登記，如需買方配合， 買方即有配合辦理之義務，及依系爭土地買賣契約第2條第2 項約定，賣方得依現行法令辦理合併地號為1筆或分割為數 筆，故反訴原告公司得請求反訴被告配合簽署「協議書」。 且反訴被告於112年8月30日表示同意進行土地合併，然證人 黃鈞琳、王郁傑、陳惠芬陸續於112年9、10、11月間聯繫反 訴被告簽署「協議書」，並清楚說明如未簽署「協議書」， 將無法辦理系爭不動產過戶，反訴被告卻惡意拖延一再拒絕 簽署，遲至112年12月2日始簽署「協議書」，導致完銀行貸 款延遲，故反訴被告拒絕簽署「協議書」與銀行延遲付款具 有因果關係。（三）反訴被告於112年11月3日給付銀行貸款 差額3,530,000元，遲延98日（自112年7月29日起至112年11 月3日止），且反訴原告公司得分得其中房屋價金2,090,000 元，及反訴原告陳秀玉、賴連生、廖玉喜得分得其中土地價 金1,440,000元，故反訴被告應給付反訴原告公司遲延利息4 0,964元（計算式：0000000元×0.0002×98日＝40964元），及 給付反訴原告陳秀玉、賴連生、廖玉喜遲延利息28,224元（ 計算式：0000000元×0.0002×98日＝28224元）。再者，反訴 被告於112年12月11日給付銀行貸款25,270,000元，遲延136 日（自112年7月29日起至112年12月11日止），應依萬分之2 單利計算，給付反訴原告陳秀玉、賴連生、廖玉喜遲延利息 687,344元（計算式：00000000元×0.0002×136日＝687344元 ）。（四）系爭房屋之買賣價款為9,390,000元，及依系爭 房屋買賣契約記載系爭房屋之主建物面積為234.82平方公尺 、附屬建物面積為23.42平方公尺、共有部分面積為60.13平 方公尺，合計318.37平方公尺，且系爭建物所有權於112年1 2月7日以買賣為原因登記於反訴被告名下，其實際登記面積 為主建物240.28平方公尺、附屬建物20.21平方公尺、共有 部分面積為60.13平方公尺，合計320.62平方公尺，經核兩 者相差2.25平方公尺，故反訴被告應依系爭買賣契約第5條 第2項約定，向反訴原告公司找補金額計66.362元（計算式 ：0000000元÷318.37平方公尺＝29493.98元，29494元×2.25 平方公尺＝66361.5元，小數點以下四捨五入）。（五）綜上 ，爰依系爭房屋及土地買賣契約之法律關係提起反訴，訴請 反訴被告應給付反訴原告公司107,326元（計算式：40964元 ＋66362元＝107326元），及應給付反訴原告陳秀玉、賴連生 、廖玉喜715,568元（計算式：28224元＋687344元＝715568元 ）等語。並聲明：（一）反訴被告應給付反訴原告公司107, 326元，及自「民事反訴起訴暨本訴答辯狀」」繕本送達反 訴被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利 息。（二）反訴被告應給付反訴原告陳秀玉、賴連生、廖玉 喜715,568元，及自「民事反訴起訴暨本訴答辯狀」」繕本 送達反訴被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執行。 二、反訴被告則以：（一）中國信託商業銀行於112年8月24日通 知對保，反訴被告於同年月31日辦妥對保手續，及中國信託 商業銀行於同年12月11日撥付貸款25,270,000元至反訴原告 陳秀玉、賴連生、廖玉喜之約定帳戶，且反訴原告公司於11 2年11月2日通知銀行貸款差額3,530,000元，反訴被告旋於 翌日(即3日)將該筆款項匯款入反訴原告指定帳戶，故反訴 被告並無違反價金給付義務。（二）反訴被告雖不爭執應就 系爭房屋面積為2.25平方公尺進行價金找補，然應以原約定 系爭房屋價金7,300,000元除以面積318.37平方公尺為計算 基礎，故找補金額計51,591元（計算式：0000000元÷318.37 平方公尺×2.25平方公尺＝51591元，小數點以下四捨五入） 等語資為抗辯。並聲明：（一）反訴原告之訴駁回。（二） 如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 參、本院之判斷： 一、本訴部分：　　 （一）原告主張其於110年3月19日與被告公司簽訂系爭房屋買賣 契約，及與被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜簽訂系爭土地買 賣契約，並約定原告以7,300,000元向被告公司購買「首 席雲端Ⅲ」建案之編號B1棟房屋(門牌號碼為臺中市○○區○○ 街00號，即系爭房屋)，及以28,800,000元向被告陳秀玉 、賴連生、廖玉喜購買系爭房屋之基地所有權應有部分（ 即系爭土地，與系爭房屋合稱系爭不動產），且系爭房屋 買賣契約與系爭土地買賣契約聯立等情，業據其提出與所 述相符之「房屋預定買賣契約書」、「土地預定買賣契約 書」等影本為證（見本院卷第19至78頁），並為被告所不 爭執（見本院卷第177至178頁），自堪信為真實。 （二）被告辯稱：系爭不動產之買賣價金合計36,100,000元，業 經兩造合意變更拆款比例為房屋價金9,390,000元、土地 價金26,710,000元等情，原告則主張其雖配合被告公司之 要求，於112年11月4日在被告持有系爭房屋及土地買賣契 約上用印變更房屋價金為9,390,000元、土地價金為26,71 0,000元，然此僅為形式上調整，系爭不動產之買賣價金 仍應按原有約定等語，經查： 　　1.系爭不動產之買賣價金合計36,100,000元（計算式：0000 000元＋00000000元＝00000000元）乙節已如前述，且原告 主張其於110年3月19日簽約之前已交付定金100,000元， 及於110年3月19日簽約時交付3,500,000元，及於111年4 月25日交付3,600,000元，及於112年11月3日交付3,530,0 00元，及於112年12月11日交付25,270,000元等情，核與 被告辯稱：原告於110年3月10日交付定金100,000元、簽 約金3,500,000元，及於111年4月25日交付頂樓結構完成 款3,600,000元，及於112年11月3日交付銀行貸款差額3,5 30,000元，及於112年12月11日由中國信託商業銀行撥付 貸款25,270,000元至被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜之約定 帳戶等語，大致相符，足見原告於112年12月11日始付清 系爭不動產之全部買賣價金36,100,000元。 　　2.被告辯稱：系爭不動產之買賣價款業經兩造合意變更拆款 比例為房屋價金9,390,000元、土地價金26,710,000元等 情，業據其提出與所述相符之「房屋預定買賣契約書」、 「土地預定買賣契約書」等影本為證（見本院卷第281至3 17頁），與原告所提買賣契約照片截圖（見本院卷第211 、359頁），互核一致，參以，原告自承曾於112年11月4 日在被告持有系爭房屋及土地買賣契約上用印變更房屋價 金為9,390,000元、土地價金為26,710,000元等情（見本 院卷第354頁），足認被告所辯前情，尚屬有據，應堪採 信。 　　3.綜上以析，原告於112年12月11日始付清系爭不動產之全 部買賣價金36,100,000元，在此之前，原告既同意在被告 持有系爭房屋及土地買賣契約上用印變更房屋價金為9,39 0,000元、土地價金為26,710,000元，應認系爭不動產之 買賣價款業經兩造合意變更為房屋價金9,390,000元、土 地價金26,710,000元，兩造自應受此約定之拘束。 （三）原告主張：依系爭房屋買賣契約第11條約定，被告公司應 於111年9月14日前取得建物使用執照，然被告公司遲至11 2年2月8日始取得使用執照，合計遲延147日（自111年9月 15日起至112年2月8日止），故被告公司應依系爭房屋買 賣契約第11條約定，就當時原告已交付房屋買賣價金7,20 0,000元（計算式：定金100000元＋簽約金0000000元＋頂樓 結構完成款0000000元＝0000000元），按日依萬分之5單利 計算遲延利息計529,200元（計算式：0000000元×0.0005× 147日＝529200元）等情，被告則辯稱：原告於110年4月13 日簽立「客戶變更追加減報價單」，同意變更取得使用執 照日期為112年3月14日等語，復查： 　　1.原告主張：依系爭房屋買賣契約第11條約定，被告公司應 於111年9月14日前取得建物使用執照，然被告公司遲至11 2年2月8日始取得使用執照，合計遲延147日（自111年9月 15日起至112年2月8日止）等情，業據其提出與所述相符 之使用執照影本為證（見本院卷第79頁），亦與系爭房屋 買賣契約第11條第1項記載：「一、本預售屋之建築工程 應在民國110年3月14日之前開工，民國111年9月14日之前 完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取 得使用執照，…。」等語（見本院卷第24頁），互核一致 ，是以，原告主張前情，應堪採信。 　　2.觀諸被告提出「客戶變更追加減報價單」影本之「備註事 項」欄內雖有「林美妃」簽名，然該欄位內僅記載「增設 2t水塔（另外報價）」、「使照時間暫定112年3月14日」 等字樣（見本院卷第149頁），充其量僅顯示被告告知預 計於112年3月14日取得使用執照，尚難認原告曾同意被告 公司應取得使用執照之期限得延至112年3月14日，則被告 所辯前詞，尚非可採。 　　3.依系爭房屋買賣契約第11條第2項記載：「二、賣方如逾 　　　前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳 房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。…。」等 語，有「房屋預定買賣契約書」影本在卷可稽（見本院卷 第25頁），自堪信為真實。且原告於112年2月8日已交付 房屋買賣價金合計7,200,000元（計算式：100000元＋0000 000元＋0000000元＝0000000元）等情已如前述，從而，被 告公司應依系爭房屋買賣契約第11條約定，就當時原告已 交付房屋買賣價金7,200,000元，按日依萬分之5單利計算 ，向原告給付遲延利息529,200元（計算式：0000000元×0 .0005×147日＝529200元）。 （四）原告主張：依系爭房屋買賣契約第15條約定，被告公司應 於領得使用執照6個月內即於112年8月8日前通知原告進行 交屋，然被告公司遲至112年12月27日始通知原告進行交 屋，合計遲延141日（自112年8月9日起至112年12月27日 止）等情，被告則辯稱：被告公司於112年10月12日通知 原告進行複驗，並於同年月14日完成複驗程序，故系爭不 動產於112年10月12日已達可交屋之狀態。且訴外人即被 告公司人員廖秀娟於112年12月12日以電話通知原告於同 年月14日進行交屋等語，又查： 　　1.原告主張：依系爭房屋買賣契約第15條約定，被告公司應 於領得使用執照6個月內即於112年8月8日前通知原告進行 交屋，然被告公司遲至112年12月27日始通知原告進行交 屋，並於同年月29日完成交屋，合計遲延141日（自112年 8月9日起至112年12月27日止）等情，業據其提出與所述 相符之交屋通知單、交屋證明單等影本為證（見本院卷第 92、93頁），亦與系爭房屋買賣契約第15條第1項記載： 「一、賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交 屋；…。」等語（見本院卷第29頁），互核一致，參以， 被告公司自承前揭交屋通知單係其寄予原告，用以通知原 告交屋之用，及前揭交屋證明單係由證人即系爭不動產之 代銷廠商人員黃鈞琳簽署，作為交屋證明之用等情（見本 院卷第404頁），是以，原告主張前情，應堪採信。　 　　2.被告固辯稱：被告公司於112年10月12日通知原告進行複 驗，並於同年月14日完成複驗程序，故系爭不動產於112 年10月12日已達可交屋之狀態等語。惟查。觀諸被告所提 通訊軟體LINE對話記錄、客戶交屋修繕表等影本（見本院 卷第253至256頁），該對話記錄僅顯示原告一一指出系爭 房屋之瑕疵問題，並未見被告公司回覆之情形，及該客戶 交屋修繕表僅「修繕內容」欄內記載應修繕項目，「完工 日期」欄則為空白，「客戶修繕完工確認」欄亦未見原告 簽名確認，尚難據此逕行推論被告於112年10月12日完成 初驗瑕疵修繕，及於同年月14日完成複驗程序等情。至被 告聲請傳喚證人黃鈞琳，用以證明證人黃鈞琳曾於112年1 0月12日以電話聯繫方式，向原告傳達系爭房屋已達可交 屋狀態等情，已無調查之必要，附此敍明。 　　3.被告雖辯稱：訴外人即被告公司人員廖秀娟於112年12月1 2日以電話通知原告於同年月14日進行交屋等情。然被告 所提中華電信股份有限公司通話明細報表影本（見本院卷 第393至400頁），其上螢光筆標示部分僅顯示通話日期、 受話號碼、通話時間（見本院卷第394、398頁），無從辨 識通話內容，尚難據此逕為對原告有利之認定。　 　　4.綜上，足認依系爭房屋買賣契約第15條約定，被告公司應 於領得使用執照6個月內即於112年8月8日前通知原告進行 交屋，然被告公司遲至112年12月27日始通知原告進行交 屋，合計遲延141日（自112年8月9日起至112年12月27日 止）。　 （五）被告辯稱：依系爭土地買賣契約第7條第1項及第4項約定 ，辦理所有權移轉登記，如需買方配合，買方即有配合辦 理之義務，及依系爭土地買賣契約第2條第2項約定，賣方 得依現行法令辦理合併地號為1筆或分割為數筆，故被告 公司得請求原告配合簽署「協議書」。且原告於112年8月 30日表示同意進行土地合併，然證人黃鈞琳與被告公司人 員王郁傑、地政士陳惠芬陸續於112年9、10、11月間聯繫 原告簽署「協議書」，並清楚說明如未簽署「協議書」， 將無法辦理系爭不動產過戶，原告卻惡意拖延一再拒絕簽 署，遲至112年12月2日始簽署「協議書」，導致交屋延遲 ，乃屬可歸責於原告之事由等情，原告則主張其無配合簽 署「協議書」之義務，另查：　　　 　　1.被告辯稱原告於112年12月2日簽署「協議書」乙節，業據 其提出與所述相符之「協議書」影本為證（見本院卷第15 1頁），並為原告所不爭執（見本院卷第169頁），自堪信 為真實。而觀諸該「協議書」記載：「緣於中華民國110 年03月19日雙方簽立土地預定買賣契約書在案，今因不動 產登記相關法規之緣故，雙方合意更改原不動產買賣契約 內容如下：…」等語，可見係因不動產登記法規而須調整 系爭土地買賣契約之內容，顯非屬可歸責於原告之事由， 自難認原告有何須配合被告之要求而簽署「協議書」之義 務。 　　2.依系爭土地買賣契約第2條第2項記載：「土地於位置不變 之情況下，賣方得依現行法令辦理合併地號為壹筆或分割 為數筆。」等語（見本院卷第57頁），充其量僅涉及辦理 土地合併地號或分割事宜，尚難據此逕行推論原告有何須 配合被告之要求簽署「協議書」，以調整系爭土地買賣契 約內容之義務。 　　3.依系爭土地買賣契約第7條記載：「土地產權登記期限： 一、土地所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外，應 於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利 移轉登記。…。四、所有權移轉登記及貸款抵押權設定手 續，因係整體作業，買方同意由賣方指定之地政士辦理之 ，並依賣方通知時間內，備妥所有權移轉申報及貸款之資 料證件供地政士辦理。辦理所有權移轉時，倘配合各項手 續需要，需由買方加蓋印章、出具證件或繳納各項稅費時 ，買方應於賣方或承辦地政士通知日起七日內提供，如有 逾期，每逾一日應按已繳土地價款依萬分之二單利計算遲 延利息予賣方，另如因買方之延誤或不協辦，致各項稅費 增加或罰鍰（滯納金）時，買方應全數負擔；如損及賣方 權益時，買方應負擔損害賠償之責，並依第十五條『違約 之處罰』規定處理。」等語（見本院卷第59、60頁），充 其量僅涉及辦理土地所有權移轉登記及貸款抵押設定手續 事宜，尚難據此逕行推論原告有何須配合被告之要求簽署 「協議書」，以調整系爭土地買賣契約內容之義務。 　　4.從而，被告所辯前詞，尚非可採。至被告聲請傳喚證人黃 鈞琳、王郁傑、陳惠芬，用以證明證人黃鈞琳、王郁傑、 陳惠芬於112年9、10、11月間聯繫原告簽署「協議書」， 並清楚說明如未簽署「協議書」，將無法辦理系爭不動產 過戶，仍遭原告拒絕簽署等情，已無調查之必要，附此敍 明。　　　 （六）原告主張：被告公司於112年12月27日通知原告進行交屋 ，並於同年月29日完成交屋，合計遲延141日（自112年8 月9日起至112年12月27日止），被告公司應依系爭房屋買 賣契約第15條約定，就當時原告已交付房屋買賣價金10,7 30,000元（計算式：100000元＋0000000元＋0000000元＋000 0000元＝00000000元），按日依萬分之5單利計算遲延利息 計756,456元（計算式：00000000元×0.0005×141日＝75646 5元），及被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜應依系爭土地買 賣契約第8條約定，就當時原告已交付土地買賣價金25,27 0,000元（中國信託商業銀行於112年12月11日撥付25,270 ,000元至被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜之約定帳戶），按 日依萬分之5單利計算遲延利息計1,781,535元（計算式： 00000000元×0.0005×141日＝0000000元）等情，再查： 　　1.依系爭房屋買賣契約第15條第1項第4款記載：「賣方如未 於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應 按已繳房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」 等語，有「房屋預定買賣契約書」影本在卷可稽（見本院 卷第29頁），自堪信為真實。 　　2.依系爭土地買賣契約第8條第1項第4款記載：「賣方如未 於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應 按已繳土地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」 等語，有「土地預定買賣契約書」影本在卷可稽（見本院 卷第60頁），自堪信為真實。　 　　3.查原告於112年12月11日始付清系爭不動產之全部買賣價 款36,100,000元，在此之前，業經兩造合意變更房屋價金 為9,390,000元、土地價金為26,710,000元。且被告公司 於112年12月27日通知原告進行交屋，並於同年月29日完 成交屋，合計遲延141日（自112年8月9日起至112年12月2 7日止）等情已如前述，是以，被告公司應依系爭房屋買 賣契約第15條第1項第4款約定，按房屋買賣價金9,390,00 0元，依萬分之5單利計算，向原告給付遲延利息690,165 元（計算式：00000000元×0.0005×147日＝690165元），及 被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜應依系爭土地買賣契約第8 條第1項第4款約定，按土地買賣價金26,710,000元，依萬 分之5單利計算，向原告給付遲延利息1,963,185元（計算 式：00000000元×0.0005×147日＝0000000元）。 （七）按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為百分之5，民法第203條定有明文。復按債權人 除前條限定之利息外，不得以折扣或其他方法，巧取利益 ，民法第206條亦有明定。又按利息不得滾入原本再生利 息。但當事人以書面約定，利息遲付逾1年後，經催告而 不償還時，債權人得將遲付之利息滾入原本者，依其約定 ，民法第207條第1項亦有明文。查系爭房屋買賣契約第11 條、第15條及系爭土地買賣契約第8條均未記載遲延利息 遲付逾1年後，經催告而不償還時，買方得將之滾入原本 乙節，揆諸前揭說明，原告自無從就前揭遲延利息再請請 求法定遲延利息。 （八）綜上所述，原告主張依系爭房屋及土地買賣契約之法律關 係，請求被告公司應給付原告1,219,365元（計算式：529 200元＋690165元＝0000000元），及被告陳秀玉、賴連生、 廖玉喜應給付原告1,781,535元，均有理由，應予准許， 至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。　　　 二、反訴部分： （一）關於反訴原告請求遲延利息部分： 　　1.反訴原告固主張：反訴原告於112年7月3日郵寄「銀行對 保預約通知書」，通知反訴被告辦理銀行貸款及系爭不動 產過戶，依系爭房屋買賣契約第8條第1項、第18條第3項 第1款約定，及依系爭土地買賣契約第6條第1項、第9條第 3項第1款約定，反訴被告應於20日內即112年7月23日前完 成銀行貸款程序，如逾期達5日以上，應按日依萬分之2單 利計算遲延利息等情。惟查：（1）依系爭房屋買賣契約 第8條第1項記載：「買方如逾期達五日仍未繳清期款或已 繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬 分之二計算之遲延利息於補繳期款時 一併繳付賣方。」 等語（見本院卷22頁），及第18條第3項記載：「買方需 辦理貸款時，雙方約定如下：（一）買方需於賣方通知辦 理貸款日起二十日內辦妥對保手續，預立各項取款及撥款 委託文件，如取款條及撥款委託書等，賣方始有配合辦理 產權移轉及貸款抵押設定之義務。且非經賣方同意，買方 不得擅自向銀行撤銷上述各相關文件。…。」等語（見本 院卷32、33頁）。（2）依系爭土地買賣契約第6條第1項 記載：「買方如逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無 法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之二計算 之遲延利息於補繳期款時 一併繳付賣方。」等語（見本 院卷第58頁），及第9條第3項第1款記載：「買方需辦理 貸款時，雙方約定如下：（一）買方需於賣方通知辦理貸 款日起二十日內辦妥對保手續，預立各項取款及撥款委託 文件，如取款條及撥款委託書等，賣方始有配合辦理產權 移轉及貸款抵押設定之義務。且非經賣方同意，買方不得 擅自向銀行撤銷上述各相關文件。…。」等語（見本院卷 第62頁）。（3）觀諸卷附「銀行對保預約通知書」影本 之抬頭記載「銀行對保預約通知書」等字樣，及其內文記 載：「親愛的貴賓您好：感謝您訂購【首席三期】房屋乙 戶。本案工程進度將接近完工階段，惠請　台端依下列規 定辦理銀行貸款對保手續。一、對保時間：銀行於近期聯 繫對保。二、對保地點：中國信託（市政分行）…。三、 應備證件：產權登記人（本人）及保證人應攜帶…。」等 語（見本院卷第171頁），充其量僅係通知銀行將於近期 聯繫對保，及應備對保所須證件等情，尚難認反訴原告已 向反訴被告通知應辦理貸款之具體日期，顯無從起算系爭 房屋買賣契約第18條第3項第1款及系爭土地買賣契約第9 條第3項第1款記載辦理對保手續期間20日。（4）中國信 託商業銀行股份有限公司於112年8月24日電話通知反訴被 告核貸金額，並約定於同年月31日辦理對保手續，且主借 人即訴外人王柏譚與一般保證人及擔保品所有權人即反訴 被告已於112年8月31日至該公司文心分行完成對保手續等 情，有該公司114年1月14日中信銀字第1142000552號函及 後附申請書、授信批覆書、借據暨約定書、同意書、宣告 書、確認書等影本在卷可稽（見本院卷第417至444頁）， 自堪信為真實，足見中國信託商業銀行股份有限公司於11 2年8月24日電話通知反訴被告核貸金額，並約定於同年月 31日辦理對保手續，且反訴被告已於112年8月31日至該公 司文心分行完成對保手續，並未逾越系爭房屋買賣契約第 18條第3項第1款及系爭土地買賣契約第9條第3項第1款記 載辦理對保手續期間20日，自無適用系爭房屋買賣契約第 8條第1項及系爭土地買賣契約第6條第1項約定之餘地。 　　2.反訴原告雖主張：依系爭土地買賣契約第7條第1項及第4 項約定，於辦理所有權移轉登記，如需買方配合，買方即 有配合辦理之義務，及依系爭土地買賣契約第2條第2項約 定，賣方得依現行法令辦理合併地號為1筆或分割為數筆 ，故反訴原告公司得請求反訴被告配合簽署「協議書」。 且反訴被告於112年8月30日表示同意進行土地合併，然證 人黃鈞琳、王郁傑、陳惠芬陸續於112年9、10、11月間聯 繫反訴被告簽署「協議書」，並清楚說明如未簽署「協議 書」，將無法辦理系爭不動產過戶，反訴被告卻惡意拖延 一再拒絕簽署，遲至112年12月2日始簽署「協議書」，導 致完銀行貸款延遲，故反訴被告拒絕簽署「協議書」與銀 行延遲付款具有因果關係等情。然查：（1）反訴被告於1 12年12月2日簽署「協議書」，係因不動產登記法規而須 調整系爭土地買賣契約之內容，顯非屬可歸責於反訴被告 之事由乙節已如前述，自難認反訴被告有何須配合反訴原 告之要求而簽署「協議書」之義務。（2）系爭土地買賣 契約第2條第2項僅涉及辦理土地合併地號或分割事宜，及 系爭土地買賣契約第7條第1項、第4項僅涉及辦理土地所 有權移轉登記及貸款抵押設定手續事宜等情已如前述，尚 難據此逕行推論反訴被告有何須配合反訴原告之要求簽署 「協議書」，以調整系爭土地買賣契約內容之義務。（3 ）從而，反訴原告主張前情，尚非可採。至反訴原告聲請 傳喚證人黃鈞琳、王郁傑、陳惠芬，用以證明證人黃鈞琳 、王郁傑、陳惠芬於112年9、10、11月間聯繫反訴被告簽 署「協議書」，並清楚說明如未簽署「協議書」，將無法 辦理系爭不動產過戶，仍遭反訴被告拒絕簽署等情，已無 調查之必要，附此敍明。 　　3.綜上所述，反訴原告主張依系爭房屋及土地買賣契約之法 律關係，請求反訴被告應給付反訴原告公司遲延利息40,9 64元，及自「民事反訴起訴暨本訴答辯狀」」繕本送達反 訴被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息，以及請求反訴被告應給付反訴原告陳秀玉、賴連生 、廖玉喜遲延利息715,568元，及自「民事反訴起訴暨本 訴答辯狀」」繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按 週年利率百分之5計算之利息，均無理由，不應准許。 （二）關於反訴原告請求就系爭房屋之面積進行找補部分：　　 　　1.反訴原告主張：依系爭房屋買賣契約記載系爭房屋之主建 物面積為234.82平方公尺、附屬建物面積為23.42平方公 尺、共有部分面積為60.13平方公尺，合計318.37平方公 尺，及系爭建物所有權於112年12月7日以買賣為原因登記 於反訴被告名下，其實際登記面積為主建物240.28平方公 尺、附屬建物20.21平方公尺、共有部分面積為60.13平方 公尺，合計320.62平方公尺，經核兩者相差2.25平方公尺 等情，與卷附「房屋預定買賣契約書」、建物登記謄本等 影本（見本院卷第20、21、153頁），互核一致，並為反 訴原告所不爭執（見本院卷第199頁），自堪信為真實， 足見系爭房屋之實際登記面積已超過系爭房屋買賣契約記 載面積，且其超過部分尚未達百分之2。 　　2.依系爭房屋買賣契約第5條第2項記載：「主建物或本房屋 登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應找全部找補； 其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過 百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物 、附屬建物、共有部分價款除以個面積所計算之單價，無 息於交屋時一次結清。」等語，有「房屋預定買賣契約書 」影本在卷可稽（見本院卷第21頁），自堪信為真實。 　　3.綜上以析，系爭房屋之實際登記面積已超過系爭房屋買賣 契約記載面積，兩者相差2.25平方公尺，尚未達百分之2 ，依系爭房屋買賣契約第5條第2項約定，反訴被告應以系 爭房屋之價金9,390,000元除以面積318.37平方公尺所計 算之單價29,494元（計算式：0000000元÷318.37平方公尺 ＝29493.98，小數點以下四捨五入），向反訴原告公司找 補金額計66.362元（計算式：29494元×2.25平方公尺＝663 61.5，小數點以下四捨五入）。從而，反訴原告主張依系 爭房屋買賣契約之法律關係，請求反訴被告應給付反訴原 告公司找補金額66.362元，為有理由，應予准許。 （三）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務 ，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之 5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查反訴原告 公司對反訴被告之找補金額債權，依系爭房屋買賣契約第 5條第2項約定，應於交屋時給付，而反訴被告迄未給付， 應負遲延責任，且「民事反訴起訴暨本訴答辯狀」繕本業 於113年7月17日送達反訴被告合法送達反訴被告，有該書 狀上反訴被告訴訟代理人簽收記錄可稽（見本院卷第139 頁），是以，反訴原告公司請求自「民事反訴起訴暨本訴 答辯狀」繕本送達反訴被告之翌日即113年7月18日起至清 償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無 不合，應予准許。　　　 （四）綜上所述，反訴原告主張依系爭房屋及土地買賣契約之法 律關係，請求反訴被告應給付反訴原告公司66.362元，及 自「民事反訴起訴暨本訴答辯狀」繕本送達反訴被告之翌 日（即113年7月18日）起至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求 ，則屬無據，應予駁回。　　　 三、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自 無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 四、關於假執行及免為假執行部分： （一）本訴部分： 　　　原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就原告勝訴部分， 核無不合，爰酌定相當之擔保金准許之；另依民事訴訟法 第392條第2項規定，依被告之聲請，酌定相當之擔保金額 ，宣告被告預供擔保而免為假執行；至原告敗訴部分，其 假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。 （二）反訴部分： 　　　反訴原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就反訴原告勝 訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金准許之；另依民 事訴訟法第392條第2項規定，依反訴被告之聲請，酌定相 當之擔保金額，宣告反訴被告預供擔保而免為假執行；至 反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁 回。　 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項規 定。　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　法　官 賴秀雯 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明 上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達 後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴 者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官 楊思賢

2025-03-26

TCDV-113-訴-1328-20250326-1

訴
臺灣桃園地方法院

損害賠償

臺灣桃園地方法院民事判決 110年度訴字第840號 原 告 吳秀珍 訴訟代理人 劉鴻傑律師 被 告 綠大地建設有限公司 法定代理人 李美華 訴訟代理人 嚴珮綺律師 魏雯祈律師 複代理人 吳佳真律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月6日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、原告之訴及假執行之聲請均駁回 二、訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張： (一)原告於民國102年5月2日向被告購買建物門牌桃園市○○區○○○ 路○段000號房地(下稱系爭房地)，並約定被告就系爭房地之 結構安全負擔保固責任15年(下稱系爭買賣契約)。交屋後系 爭房地外車道上方天花板，有嚴重滲漏水情形，而地下一樓 車庫內屋頂也因漏水呈現黑色水漬痕跡，存有多處漏水之瑕 疵(下稱系爭漏水)。因有前開瑕疵存在，被告於105年間以 重建後院地板方式修復，惟迄今仍呈現漏水狀態，且該漏水 已影響系爭房地之結構安全，原告應得向被告請求保固責任 。 (二)系爭房地「一樓後方磚及鐵鋁採光罩增建」部分經桃園市政 府建築管理處109年5月25日函認定為違章建築，原告始發現 系爭房地有「一樓後方磚及鐵鋁採光罩增建」之二次施工違 建瑕疵(下稱系爭違建)。原告向被告反應此違建瑕疵，被告 仍置之不理，已有違反瑕疵擔保義務。 (三)系爭房地屋頂磁磚存有破損剝落等瑕疵(下稱系爭屋頂磁磚 剝落) ，經原告反應後，被告迄未修復，系爭屋頂磁磚剝落 亦已影響系爭房地之結構安全，被告應負保固責任。 (四)被告本應給付無瑕疵之房屋予原告，然系爭房地確有上開瑕 疵，被告自應負擔物之瑕疵擔保責任，被告上開給付亦屬不 完全給付，且已侵害原告之財產權，被告自應負擔債務不履 行及侵權行為之損害賠償責任，原告亦得依系爭買賣契約請 求被告負擔保固責任。原告因前述瑕疵得請求被告減少新臺 幣(下同)235萬元之買賣價金，且原告亦受有235萬元之損害 ，為此，爰依系爭買賣契約、民法第359條、第360條、第22 7條、第184條之規定提起本件訴訟，並請擇一為原告勝訴判 決等語，並聲明:1.被告應給付原告235萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔 保，請准宣告假執行。 二、被告則以： (一)系爭房地交付時並未漏水，惟不否認系爭房地「105年後」 有系爭漏水情形。然而，系爭漏水係因原告於房屋點交後， 自行決定施作水電工程，破壞一樓後院地板防水層所導致， 且系爭漏水並未影響結構安全。 (二)被告不否認系爭房地於「109年後」有系爭屋頂磁磚剝落之 情形，然因109年間距離系爭房屋交屋已有7年之久，且該磁 磚位於屋頂，歷經多年風吹日曬雨淋，本可能隨著時間經過 而自然劣化，或因地震、酸雨等自然因素，導致磁磚剝落情 形，被告就此應毋庸負擔瑕疵擔保之責，且系爭屋頂磁磚剝 落並未影響結構安全。 (三)被告交付系爭房地時雖已有所謂「1樓後方磚」之隔戶、隔 界矮牆，然被告除於銷售及簽約時不斷強調告知一樓後院為 法定空地，被告基於隱私有為其施作屬「領得使用執照後始 施作之二次施工工程」之隔戶、隔界矮牆，於簽約時原告亦 簽署同意書同意不得以此部分主張瑕疵，兩造才簽立系爭買 賣契約，故被告已明確告知所謂「1樓後方磚」為未取得使 用執照之違章建築，原告亦清楚知悉，原告自不得以此向被 告主張瑕疵擔保之責。 (四)原告並未就被告有何侵權行為舉證，且縱有亦已罹於2年時 效。原告所主張物之瑕疵擔保之價金減少請求權亦已罹於除 斥期間，另關於民法第360條損害賠償請求權之15年消滅時 效部分雖尚未完成，然被告並無保證品質或故意不告知物之 瑕疵之情形，另原告未就其受有235萬元之損害提出具體說 明相關證據，原告請求為無理由等語置辯，並聲明:1.原告 之訴與假執行之聲請均予駁回。2.如受不利之判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項（本院卷二第122、123頁）： (一)兩造於102年5月2日訂定土地買賣契約及房屋買賣契約，由 原告向被告買受系爭房地，並於同日簽立同意書。 (二)系爭房地於105年間，曾由被告雇工於1樓後院地板及地下室 車道上方處施作防水工程，並由兩造分攤各2分之1費用。 (三)原告於109年9月22日，傳送簡訊予被告法定代理人，請求其 修復系爭房地屋頂。 (四)原告於109年5月間收受桃園市政府建管處函文，通知系爭房 屋後方之系爭違建為違章建築，命原告自行拆除。 四、本院之判斷: (一)系爭漏水是否為交屋時即102年7月19日時即已存在之瑕疵? 　1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少價金。但依情形，解 除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。又買賣標的物是否具有兩造約定或依通常交易 觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項利己事實之存在負舉證 之責。另按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任 ，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354 條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣 人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第95 1號判決意旨可資參照）。 　2.經查，系爭房地於102年7月9日移轉登記為原告所有，並於 同年7月19日辦理交屋手續，此有交屋證明可佐(本院卷一第 199頁)，原告於112年2月8日亦已自認（本院卷二第122、12 3頁），堪認原告已於102年7月19日取得系爭房地，即102年 7月19日系爭房地之危險已移轉於原告，又原告雖後改稱於1 02年7月19日並未交屋云云，然原告就此並未證明前開自認 與事實不符，亦未經被告同意，原告自不得依民事訴訟法第 279條第3項之規定，撤銷此部分之自認，先予敘明。 　3.原告主張系爭房地於102年間即有系爭漏水之瑕疵乙節，既 為被告所否認，參照上開說明，自應由原告證明系爭房地於 「交屋時」即具有系爭漏水瑕疵。經查，原告僅提出105年 間之漏水照片，且亦拒絕就系爭漏水之原因進行鑑定，是本 院無從認定102年間已有系爭漏水之情形。至105年間出現系 爭漏水之情形為被告所不爭執，堪信為真，然105年已距102 年交屋約3年，一般防水漆之使用年限約3至5年，是以105年 之系爭漏水瑕疵是否於102年間交屋時即已存在，已有可疑 。再者，原告亦自陳其於系爭漏水處之一樓即後院有增加水 電工程，並係委託被告施作，被告102年11月完工等語(本院 卷二第198頁)，可認原告於102年7月19日交屋後，另委由被 告施作增加後院之水電，是以系爭漏水是否係因原告嗣後變 更水電所致，亦非無疑。復原告未就系爭房地於102年交屋 時即有系爭漏水之瑕疵乙節提出證據供本院審認，難認原告 主張為真。從而，102年7月19日交屋時系爭房地並未有系爭 漏水情瑕疵之存在，應堪認定。 (二)原告就系爭漏水瑕疵是否得依民法第359條之規定請求減少 價金?原告是否得依民法第360條、第227條、第184條之請求 損害賠償? 　1.系爭房地於102年7月19日交屋時並未有系爭漏水瑕疵情形存 在，業經認定如上，即被告所為給付之內容並無不符合債務 本旨之情事，亦無從認定原告有何權利遭侵害，是原告依民 法第359條之規定請求減少價金，及依民法第360條、第227 條、第184條之規定請求損害賠償，均屬無據。 　2.另原告主張有委託被告增設後院水電、105年間有委託被告 修繕漏水等情，並提出105年之匯款明細可佐(本院卷一第12 5頁)，又原告是否有於102年7月19日交屋後委託被告增加水 電、或有於105年委託被告修繕漏水，應屬兩造間是否另行 成立承攬契約，及上開承攬契約是否有瑕疵之問題，要與系 爭房地交付時是否具有系爭漏水瑕疵無涉，是原告據此主張 系爭房地交付時即具有系爭漏水之瑕疵，顯無理由。 (三)原告就系爭漏水瑕疵是否得依系爭買賣契約請求被告負擔保 固之責? 　　系爭買賣契約第10條第1項約定略以：「本房屋自取得使用 執照起，乙方負責針對結構安全部分負保固責任壹拾伍年」 等語(本院卷一第67頁)，原告固主張系爭漏水已影響結構安 全等語，則為被告所否認，又依一般情形，漏水並不當然影 響結構安全，是原告自應就系爭漏水已影響結構全乙節負擔 舉證之責，然原告就此未提出證據，亦拒絕進行鑑定，從而 ，原告自無從應依系爭買賣契約第10條之規定請求被告負擔 保固之責。 (四)原告就系爭違建是否得依民法第359條之規定主張減少價金 或依民法第360條、民法第227條、民法第184條之規定請求 損害賠償?　　 　1.系爭違建包含一樓後方磚及鐵鋁採光罩增建，又原告於本院 自陳鐵鋁採光罩係其所自行增建（本院卷二第202頁），是 原告自不得就鐵鋁採光罩之部分對被告主張瑕疵，先予敘明 。 　2.原告固主張被告保證系爭違建為合法，並有取得使用執照等 語，就系爭違建之一樓後方磚部分，原告於102年5月2日簽 立同意書，同意書記載:「本人吳秀珍訂購桃園縣○○鄉○○村○ 鄰○○路○路○段000號房屋一棟，一樓廁所門外移及增設後院 隔戶牆和地界圍牆，係因考量使用需求不影響整體建築結構 及不妨礙他人權益下，委請廠商施工，並充分認知此增建工 程，為領得使用執照之二次工程，本人不得以此部分主張瑕 疵，且以目前房屋現況點交」等語(本院卷一第201頁，下稱 系爭同意書)。證人即原告之配偶白鴻文於本院證稱:系爭同 意書是被告要取得增建之使用執照等語（本院卷二第80頁） ，證人即被告之員工徐英鳳證稱:我帶原告看系爭房地，我 跟原告介紹後院，並說明後面圍牆及兩側圍牆是公司另外施 作，系爭同意書的意思是我們取得使用執照後才增設後院隔 戶牆和地界圍牆，沒有跟原告說這是合法的，已經明確告知 不在使用執照之範圍內，後院的牆面沒有另外收費等語（本 院卷二第125至128頁）。 　3.經查，依系爭買賣契約之系爭房地圖面，其後方僅有一水泥 空地，並無後院隔戶牆和地界圍牆之存在(本院卷一第79頁) ，又上開圖面係符合建築及使用執照之規範，故原告透過上 開圖面即可知悉後院隔戶牆和地界圍牆係與圖面不符之增建 ，應屬違法，且衡情若後院隔戶牆和地界圍牆屬使用執照範 圍內之合法建物，又何需另由原告簽立系爭同意書。再者， 取得使用執照後之「二次工程」即是指違法增建之部分，亦 為一般大眾所知悉，是足認原告簽署系爭同意書時已明知增 設後院隔戶牆和地界圍牆屬違法增建。證人白鴻文之證述， 顯係對系爭同意書之文義有所誤解，要無可採，原告主張同 意書係指二次施工會取得使用執照等情，與常情不符，亦不 足採，復原告並未就被告有保證系爭房地後院之牆面增建為 合法乙節，舉證以實其說，不足採信。 　4.從而，原告依系爭買賣契約、系爭同意書已知悉系爭房地後 院增設之隔戶牆和地界圍牆係屬違法增建，且已同意被告為 此增建，原告即無從再主張此為瑕疵，被告亦無不完全給付 或有故意、過失侵害原告權利之情形，是原告無從依民法第 359條之規定請求減少價金，亦不得依民法第360條、第227 條、第184條之規定請求損害賠償，原告此部分請求，均屬 無據，應予駁回。 　5.原告固主張系爭同意書係以特約免除被告之物之瑕疵擔保義 務，且被告故意不告知有違建之瑕疵，其同意書依民法第36 6條之規定應為無效。系爭同意書亦屬原告預定用之同類契 約之條款而訂定之契約，並屬免除或減輕被告責任，情形有 顯失公平，系爭同意書依民法第247條之1應屬無效等語。經 查，原告已明確知悉後院隔戶牆和地界圍牆屬違法增建，業 如上述，難認被告有故意不告知違法增建之情形，系爭同意 書應屬有效。 　6.按民法第247條之1第1款、第3款規定，依照當事人一方預定 用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按 其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約 條款之當事人之責任者；使他方當事人拋棄權利或限制其行 使權利者。所稱「免除或減輕預定契約條款之當事人之責任 者」、「使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者」，係 指一方預定之該契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之 餘地，始足當之。所謂「按其情形顯失公平者」，則係指依 契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷 ，有顯失公平之情形而言(最高法院 102 年度台上字第 201 7 號 判決意旨參照)，又原告並未舉證說明其簽署系爭同意 書時無磋商變更之餘地，或有何顯失公平之情形，是原告主 張系爭同意書為無效，顯無理由。 (五)原告就系爭屋頂磁磚剝落是否得依民法第359條之規定主張 減少價金?是否得依民法第360條、第227條、第184條之規定 向被告主張損害賠償? 　　原告固主張系爭屋頂磁磚剝落之瑕疵係在交屋前時已存在， 惟就此原告並未提出證據供本院審酌，難認屬實。又109年 間有出現爭屋頂磁磚剝落之情形，為被告不爭執，應堪認定 。然109年距交屋已逾7年，且該磁磚位於屋頂，歷經多年風 吹日曬雨淋，本可能隨著時間經過而自然劣化，或因地震或 酸雨等自然因素，導致磁磚剝落，是本院自難以109年間之 系爭屋頂磁磚剝落而認定102年交屋時即有系爭屋頂磁磚剝 落之瑕疵存在，原告雖主張系爭屋頂磁磚剝落非短時即為發 現或生成，然其仍未舉證說明其在102年交屋時即有上開瑕 疵存在，是原告據此依民法第395條、第360條請求減少價金 及損害賠償，均難認有據。又系爭房地於交屋時既無系爭屋 頂磁磚剝落之情形，則難認被告所為給付之內容有不符合債 務本旨之情事或有故意、過失侵害原告權利之情形，是原告 請求被告負債務不履行及侵權行為之損害賠償責任，亦無理 由。 (六)原告就系爭屋頂磁磚剝落是否得依系爭買賣契約第10條之規 定向被告請求損害賠償?　 　　原告主張系爭屋頂磁磚剝落屬結構安全部分，被告應負15年 之保固責任等語，然屋頂磁磚係另外覆蓋於系爭房地之主結 構上，其縱有剝落亦未必對主結構之安全造成影響，復原告 未舉證說明系爭屋頂磁磚剝落對系爭房地之結構安全有造成 何種影響，難認原告主張可採，是原告此部分主張，亦無理 由。 五、綜上所述，原告依系爭買賣契約、民法第359條、第360條、 第227條、第184條之規定，請求被告給付原告235萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請，則失所依據，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法及所提證據，經本院 審酌後，認均於本判決之結果不生影響，爰不逐一論敘。 七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。 　　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　江碧珊 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林冠諭

2025-03-26

TYDV-110-訴-840-20250326-2

訴
臺灣嘉義地方法院

損害賠償等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第617號 原 告 王美苓 被 告 承億開發建設股份有限公司 法定代理人 戴俊郎 被 告 李庭甄 何永福 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年3月12日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 甲、程序方面 壹、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人 之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項 前段定有明文。 貳、查被告均經合法通知，而未於言詞辯論期日到場，有本院言 詞辯論筆錄、報到單、送達證書等在卷可證；且核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。 乙、實體方面 壹、原告主張： 一、原告於民國111年8月10日支付永豐銀行現金支票新臺幣(下 同)50萬元與被告承億開發建設股份有限公司（下稱承億公 司）購買1間套房，被告承億公司於同年8月11日開立預約單 交付原告，雙方嗣於同年8月24日簽訂房屋買賣契約，原告 則於8月23日再支付永豐銀行現金支票22萬元（原證1、2， 支票影本、預約單、收款憑單，本院卷第59至第61頁)。 二、因原告於111年8月24所購買之房屋為預售屋，依預售屋定型 化契約第5頁第15條第1款第4項記載，被告倘未於領得使用 執照6個月內通知原告進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款 萬分之5單利計算遲延利息與原告（原證6，預售屋買賣定型 化契約應記載及不得記載事項，本院卷第121至第130頁)， 被告承億公司明知會遲延，為逃避給付違約金，在兩造完成 預售屋買賣後故意未依約辦理實價登錄，反在111年9月15日 取得使用執照後始辦理實價登錄，並記載成交日為111年9月 20日，被告承億公司之職員即被告乙○○更在兩造簽立之房屋 買賣合約書上自行填寫日期為111年9月20日（原證3，土地 房屋買賣契約書，本院卷第65頁)。被告承億公司上開行為 違反行政法與使公務人員登載不實等罪，房屋買賣合約日期 填寫不實、開立不實發票等亦違反公司法第23條第2項與商 業會計法等，造成不當得利與侵權行為。 三、又被告甲○○為被告承億公司之法律顧問，皆知悉被告前開違 法事實，原告更曾聘請訴外人嚴天琮律師一同至被告甲○○律 師事務所要求更換房屋買賣合約，竟反遭被告於112年5月3 日向本院聲請對原告為112年度執全字第48號假處分，並對 原告提起112年度訴字第520號回復原狀之訴，以掩蓋其等違 反平均地權法及偽造文書等事實（原證4，嘉義市政府112年 4月21日函，本院卷第101頁） 。且被告於113年7月間聲請1 12年度執全字第48號事件閱卷後，發現被告甲○○明知原告未 收到法院公文，亦未通知原告委任之嚴天琮律師聯絡原告， 更委任與嚴天琮律師相同事務所之訴外人陳奕璇律師為112 年5月26日之假處分現場律師（原證5，民事委任書、假處分 執行筆錄，本院卷第107至113頁)，被告甲○○枉顧律師法與 律師倫理規範，與其他被告聯合侵權，違反民法第184條、 第185條規定。 四、原告所受損害遠超過下列請求金額，爰依民法第148條、第1 84條、第185條、第227條等規定，請求被告給付原告合計97 1,000元，分述如下： （一）違約金損害171,000元：原告支付之頭期款共72萬元(即50 　　　萬元+22萬元=72萬元)，被告承億公司取得使用執照日為 　　　111年9月15日，取得使用執照後6個月即112年3月15日起 　　　至113年7月4日止合計475日，依前開預售屋定型化契約第 　　　15條第1款第4項規定，被告承億公司應給付原告違約金計 　　　為171,000元(計算式：360元/日違約金×475日=171,000元 　　　)。 （二）不當得利70萬元：原告於111年8月購買系爭16.07坪之套 　　　房，單價為20萬元，惟斯時成交之他戶14.72坪(110年9月 　　　成交)、15.06坪(111年9月成交)、15.4坪(113年2月成交) 　　　套房之單價分別為16.24萬元、15.31萬元、19.5萬元，總 　　　價分別為239萬元、239萬元、300萬元(原證7，預售期成 　　　交資訊、不動產交易實價查詢服務網，本院卷第133至141 　　　頁)，其中總價300萬元該戶套房，當時被告承億公司之員 　　　工即被告李庭禎對原告報價為358萬元。可見被告承億公 　　　司未依法實際登錄上揭露實際售價，藉此哄抬房屋詐騙原 　　　告，原告用最貴價錢購買，卻係全社區最後交屋之人，原 　　　告所購買之預售屋亦因被告承億公司惡意拖延遲延475日 　　　後變成新古屋。參考上開被告出售其他套房之成交價可推 　　　知原告所購買之房屋合理價格應為251萬元，原告前已付 　　　清321萬，則其中70萬元差額為被告公司之不當得利，故 　　　被告應返還70萬元不當得利。 （三）精神慰撫金及其他損失10萬元以上：原告自111年8月起因 　　　買屋遭被告欺騙，又聯合律師依訴訟方式霸凌原告，致原 　　　告身心受重度傷害，還要南北數十次奔波支出無法計算之 　　　交通費、住旅館費用等，另就被告所提訴訟聘請多位律師 　　　為法律諮詢及二審律師費等合計超過10萬元，被告乙○○ 　　　自111年9月起每次都騙原告下月交屋，原告為此每天都在 　　　等交屋搬家，被告前開侵權行是故意且惡意，更延續到他 　　　案訴訟於台南高等法院113年度上字第34號調解成立後(原 　　　證8，調解筆錄，本院卷第143頁至145頁），又故意不提 　　　供房屋貸款基本權狀，原告多次以LINE通知，也請二審之 　　　委任律師以書面通知被告甲○○律師（原證9，民事答辯 　　　狀、LINE對話紀錄截圖節影本，本院卷第147至160頁）， 　　　然均未獲置理，被告公司及其法律顧問即被告甲○○知法 　　　玩法，泯滅良心以法律途徑對付原告（喪偶又有財務困境 　　　想重回社會就業之底層窮人），故原告受有精神慰撫金至 　　　少10萬元以上。 五、對被告抗辯之陳述： （一）被告辯稱係原告違約，要求貸款銀行不要撥付房屋價款與 　　　被告公司云云。然原告簽立系爭買賣合約後，有至國稅局 　　　申請財產清單，斯時清單上未見所購買之房地資料，於此 　　　情況正常人應不會讓銀行撥款，並非原告惡意違約不付款 　　　。故被告公司刻意忽略事實，多次浪費司法資源對原告進 　　　行種種訴訟，尤其被告甲○○在原告偕同嚴天琮律師親洽 　　　其事務所要求更換買賣合約時，表示會在向其他股東報告 　　　說明後將結果告知嚴天琮律師，然嚴天琮律師遲遲未接獲 　　　任何通知，原告始再求助嘉義市政府與到苗栗縣政府消保 　　　管處進行調解，由此可見被告甲○○答辯不實。 （二）被告甲○○辯稱受被告承億公司委託後積極處理兩造糾紛 　　　，遵循調解筆錄所載期限內撤回本院112年度執全字第48 　　　號假處分執行事件，而無任何侵權行為云云。然兩造先於 　　　消保管處調解不成立時，被告甲○○在約5日後即112年5 　　　月3日就完成被告承億公司所委託對原告提起假處分之作 　　　業，卻在兩造於113年5月31日簽訂調解筆錄後，原告求助 　　　嚴天琮律師以書面通知被告甲○○與被告承億公司（原證 　　　9，原告與被告公司之LINE對話紀錄截圖節影本，本院卷 　　　第157至158頁)，被告承億公司均稱交由律師處理，惟被 　　　告甲○○仍遲至112年6月14日下班後始將撤銷假處分書狀 　　　送至本院，原告亦遲至6月底始收到本院執行處寄來之公 　　　文，原告以該文寫下借據向訴外人陳玉華借款249萬元支 　　　付給被告承億公司(原證15，本院民事執行處113年6月21 　　　日函，本院卷第315至316頁)。二者相較下，可知是被告 　　　甲○○下指示執行不要提供原告申辦房貸資料，蓄意讓原 　　　告無法完成給付249萬元，而有聯合被告公司侵權原告之 　　　行為。 （三）被告承億公司雖辯稱被告並無任何延遲交屋情事，而無違 　　　約金云云。然被告乙○○早知被告承億公司前開違規事由 　　　，且於112年2月3日以LINE通知原告至其公司更換新成屋 　　　買賣合約，任職被告承億公司之訴外人林秉豪協理在電話 　　　及電子郵件中亦說明要更換買賣合約(原證13，原告與被 　　　告乙○○間之LINE對話紀錄截圖節影本、成屋買賣契約書 　　　、電子郵件、原告與被告公司間之LINE對話紀錄截圖節影 　　　本、原告與被告甲○○間之手機簡訊內容截圖節影本，本 　　　院卷第233至309頁)，可見被告等承認原告之買賣契約屬 　　　預售屋合約，被告開立之收據所記載之收款日期皆在使用 　　　執照取得前，亦承認因遲延申報原告購買房屋之實際登錄 　　　遭行政裁罰3萬元，可認被告承億公司確在取得使用執照 　　　後6個月內未能進行交屋，經其他區權人以LINE告知原告 　　　，始知其他區權人有收到違約金14萬元，依此可說明全社 　　　區之區權人應均有收到該筆違約金(原證14，LINE對話紀 　　　錄截圖節影本，本院卷第311頁至第313頁)。故被告承億 　　　公司應賠付原告之違約金，不能因其業務登載不實就變成 　　　成屋銷售。 六、並聲明：（一）被告應給付原告遲延交屋違約金、不當得利 　　、侵權行為損害賠償、精神慰撫金共971,000元。（二）訴 訟費用由被告負擔。 貳、被告方面 （壹）被告甲○○以：　　 一、原告前向被告承億公司購買門牌號碼為嘉義市○○路0段000巷 00弄00號2樓之3號房屋（下稱系爭房屋），因原告違反契約 之約定要求貸款銀行不得撥付房屋價款與被告承億公司，被 告承億公司因而解除買賣契約，兩造進而發生糾紛。嗣原告 曾由嚴天琮律師陪同至被告甲○○律師事務所與被告承億公司 人員協商要求更換前開房屋磁磚，然因雙方協商未果，被告 承億公司始委由被告甲○○對原告提起假處分及請求回復原狀 之訴，惟並無原告所主張要求更換房屋買賣契約等事 　　。又前開案件於台灣高等法院臺南分院以113年度上字第34 號事件中調解成立(被何證1，調解筆錄影本，本院卷第169 至172頁)。 二、被告甲○○受被告承億公司委託後積極處理兩造糾紛，於雙方 達成調解後，亦遵循調解筆錄所載期限內即113年6月14日即 撤回本院112年度執全字第48號假處分執行案件(被何證2 　　，民事撤回強制執行狀，本院卷第173頁)，被告甲○○並無任 何侵權行為，原告所主張除被告前開所抗辯事實外，均與事 實不符，被告均否認其主張之真正。原告逕以其主觀認知及 感受主張遭被告侵害權利，惟究竟侵害何種權利？如何侵權 ？損失為何？均未見原告提出證據以實其說，則原告提起本 件訴訟顯無理由。 三、另原告主張其要求銀行不要撥付系爭房地貸款與被告承億公 司係因其於112年3月21日至國稅局查詢名下財產無系爭房地 云云。惟自系爭房地之土地登記謄本記載，112年3月2日以 買賣為原因登記予原告，縱地政機關與國稅局財產清單同步 需行政作業時間，亦絕無可能直至被告承億公司對原告提起 回復原狀即112年8月11日時仍未登記至原告名下，故原告以 此為由要求銀行不要撥付貸款給被告承億公司，顯無理由。 故被告甲○○擔任被告承億公司之訴訟代理人，請求原告回復 原狀於法有據，實無侵權行為。 四、原告另主張被告承億公司未提供辦理貸款所需資料云云。然 自兩造和解筆錄內容觀知，係雙方同時履行之約定，原告應 給付被告承億公司買賣價金尾款249萬元，被告承億公司則 要將系爭房屋現況點交原告，並無提供原告申辦房貸資料之 義務，若原告就給付尾款方式或時間有所困難，應在調解時 就提出討論，而非和解簽立始想方設法主觀增加被告所無須 負擔之責任。 五、並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔 　　。（三）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。 （貳）其餘被告均以： 一、原告於111年8月11日與被告承億公司簽立系爭房屋預約單， 原約定預定取得使用執照日即111年8月16日簽立正式買賣契 約(被承證1，預約單，本院卷第183頁)。惟系爭房屋至8月1 6日仍未取得使用執照，經雙方協商改定簽約日，嗣系爭房 屋於111年9月15日取得使用執照（被承證2，嘉義市政府使 用執照，本院卷第185頁至191頁)，雙方始約定於111年9月2 0日正式簽立系爭房屋買賣合約（被承證3，被告公司之銷售 主管即被告乙○○與原告間之LINE對話紀錄、調解筆錄影本， 本院卷第187頁至197頁)。故系爭買賣契約係經兩造合意改 於111年9月20日簽立，原告均知之甚詳，原告主張係被告乙 ○○自行填寫買賣契約日期涉及偽造文書云云，顯與事實不符 。 二、系爭買賣契約簽立後，被告承億公司將系爭房屋及坐落土地 移轉登記予原告後，原告違反契約內容要求貸款銀行不得撥 付房屋價款與被告承億公司，被告承億公司因而解除系爭買 賣契約並對原告提起回復原狀訴訟，該案於113年5月31日經 臺灣高等法院臺南分院以113年度上字第34號調解成立，被 告並無任何延遲交屋情事，原告請求違約金171,000元，並 無理由。 三、被告雖因成屋及預售屋之認知差異而遲延申報本件買賣，致 　　遭嘉義市政府罰緩3萬元，原告亦付清罰緩並完成改正，且 遲延申報對系爭買賣並不會對原告造成任何影響或損失，難 認有侵害原告權利。又房屋價款會因建材、裝修、坪數、採 光、樓層、購買時間及個人談判議價能力高低等因素而有所 差異，原告僅以其購買價格與其自行認知之合理價格有所差 異即主張被告有侵權行為，並受有70萬元不當得利云云，實 無理由。 四、又原告主張被告承億公司蓄意不提供房屋貸款基本權狀影印 本云云。然自兩造調解筆錄觀之，記載原告應於被告承億公 司依現況點交系爭房屋及坐落土地與原告同時交付買賣價金 尾款249萬元與被告承億公司，至原告要以何種方式支付價 金與被告承億公司無涉，且上開調解筆錄內容亦未約定被告 承億公司應提供權狀影本供原告辦理貸款之義務，故原告藉 此主張被告有侵權行為，亦無理由。 五、其餘如被告甲○○之攻擊防禦方法。 六、並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔 　　。（三）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。　　 參、本院之判斷 一、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 　　；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反 保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任；但能證 明其行為無過失者，不在此限，民法第184條定有明文。次 　　按主張侵權行為之被害人應就行為人因故意或過失不法侵害 其權利，或行為人故意以背於善良風俗之方法加損害於被害 人，或行為人違反保護他人之法律致生損害於被害人等有利 於己之事實，負舉證之責任。另按當事人主張之事實，經他 造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自 認者，無庸舉證。當事人於自認有所附加或限制者，應否視 有自認，由法院審酌情形斷定之，民事訴訟法第279條第1、 2項另有規定。且依前開規定，當事人主張之事實經他造自 認者，依法不負舉證責任；法院亦不得就他造自認之事實調 查證據，另為與其自認事實相反之判斷，並應以其自認為認 定事實及裁判之基礎（最高法院97年度台上字第2570號裁判 要旨同此見解）。查： （一）原告所主張被告等之前開侵權行為事實，業為被告等所否 認，是依前開說明，自應由原告就前開有利於己之事實負 舉證之責任。 （二）原告雖提出前開證據為證，然前開證據尚不足證明被告等 因故意或過失不法侵害原告權利，或被告等故意以背於善 良風俗之方法加損害於原告，或被告違反保護他人之法律 致生損害於原告等事實，是原告前開請求自屬無據。 二、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 　　利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 　　第179條著有規定。第按因可歸責於債務人之事由，致為不 　　完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行 　　使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並 　　得請求賠償，民法第227條亦有規定。民法第227條所謂之不 完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給 付，不符合債務本旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩 種。至依民法第195條規定請求賠償者，須加害人不法侵害 他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不 法侵害其他人格法益而情節重大者；或於不法侵害他人基於 父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，始有 其適用。查： （一）被告承億公司與本件原告因系爭買賣契約就分而對本件原 告提起回復原狀訴訟，嗣於113年5月31日經臺灣高等法院 臺南分院以113年度上字第34號調解成立，約定本件被告 承億公司於113年7月1日前依現況點交本件原告，本件原 告願交付買賣尾款249萬元與本件被告承億公司，有前開 調解筆錄在卷可證（見本院卷第169至171頁），自堪信為 真實。則不論之前被告承億公司是否遲延交屋，被告承億 公司與本件原告自應受前開調解筆錄約定拘束，原來縱有 遲延交屋之法律關係亦已消滅，而應以前開調解筆錄之約 定為據。則原告所主張被告應賠償自使用執照核發後6個 月即112年3月15日起至113年7月4日止合計475日之違約金 171,000元，自屬無據。 （二）被告承億公司出售與原告或其他客戶之買賣價金，可能因 購買時間等因素而有不同，縱原告所購買之價金高於其他 客戶，然既係基於系爭買賣契約之約定，自屬有法律上原 因，依前開說明，自不構成不當得利。則原告請求被告返 還70萬元差額之不當得利，亦屬無據。 （三）況原告所提前開證據亦不足證明加害人不法侵害其身體、 　　　健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他 　　　人格法益而情節重大；或不法侵害原告基於父、母、子、 　　　女或配偶關係之身分法益而情節重大等事實，其請求被告 　　　賠償系爭非財產上損害即精神慰撫金及其他損失10萬元以 上部分，更屬無據。 三、綜上所述，原告依前開各項法律關係，請求被告給付遲延交 屋違約金、不當得利、侵權行為損害賠償與精神慰撫金合計 971,000元，均為無理由，應予駁回。 四、復按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟 費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第7 8條定有明文。查本院既為原告前開全部敗訴之終局判決， 則依前開說明，本件訴訟費用應由原告負擔，爰判決如主文 　　第2項所示。 五、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證 　　據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併 　　予敘明。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　民事第三庭法　官　陳卿和　 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳慶昀

2025-03-26

CYDV-113-訴-617-20250326-1

重上
臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第445號 上 訴 人 鴻築建設股份有限公司 法定代理人 吳裕國 上 訴 人 林陳海 共 同 訴訟代理人 鄭華合律師 沈志成律師 施懿哲律師 被上訴人 林淑惠 訴訟代理人 温復昌 被上訴人 陳燕春 訴訟代理人 楊為義 被上訴人 文茂平 李安琪 邱玉真 曾允松 李美智 司智元 王百慶 陳美菁 呂秀美 程芝 呂姿玲 許世杰 許淑琦 曹超雲 陳富鋒 張敬仁 徐國芬 劉璦玲 張知天 蕭詩聰 徐麗琳 陳秀瑩 楊福權 張泰榮 葉昭蘭 王必先 黃任民 賴文聰 常麗萍 郭鴻彥 郭怡妏 單建勲 全體被上訴 人共同訴訟 代理人 佘宛霖律師 陸正義律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年12 月29日臺灣新竹地方法院112年度重訴更一字第1號第一審判決提 起上訴，本院於114年2月25日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決關於命上訴人鴻築建設股份有限公司、林陳海給付部分及 該部分假執行之宣告，均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審先位之訴及假執行之聲請均駁 回。 上訴人鴻築建設股份有限公司、林陳海應給付被上訴人如附表「 原判決准許金額」欄所示之金額，及鴻築建設股份有限公司自民 國一０八年八月二十三日起、林陳海自民國一一二年七月四日起 ，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 被上訴人其餘備位之訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 本判決所命給付，於被上訴人以附表「應供擔保金額」所示金額 供擔保後，得假執行；但上訴人如以附表「原判決准許金額」欄 所示金額為被上訴人預供擔保，得免為假執行。 被上訴人其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面 　 按訴之預備合併，原告先位之訴勝訴，後位之訴未受裁判， 經被告合法上訴時，後位之訴即生移審之效力，上訴審認先 位之訴無理由時，應就後位之訴加以裁判（最高法院95年度 台上字第1145號判決意旨參照）。是原審就本件被上訴人所 提先位之訴，判決其一部勝訴，而未就備位之訴加以審究（ 見本院卷第26頁），上訴人就其敗訴部分提起上訴，依前揭 說明，備位之訴即應隨同繫屬於第二審而生移審之效力，且 本院如認先位之訴無理由，應就後位之訴加以裁判。　 貳、實體方面 一、被上訴人（姓名如當事人欄所示，以下分稱姓名，合稱被上 訴人）主張： 　㈠上訴人林陳海（下稱林陳海）原係新竹市○○段0000地號土地 （下稱系爭土地）之所有權人，上訴人鴻築建設股份有限公 司（下稱鴻築公司，與林陳海合稱上訴人，分別時各稱其名 ）為系爭土地上「十里靜安」建案（下稱系爭建案）之起造 人與銷售人，被上訴人邱玉真、曾允松、許世杰、曹超雲、 楊福權、郭鴻彥、郭怡妏等7人分別向鴻築公司、林陳海簽 訂預售房屋買賣契約書、預售土地買賣契約書（下稱系爭預 售房屋契約、系爭預售土地契約），其餘被上訴人則分別與 鴻築公司、林陳海簽訂房屋不動產買賣契約書、土地不動產 買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約） ，由被上訴人向上訴人購買系爭建案如附表所示建物及坐落 之系爭土地（下合稱系爭房地）。 　㈡上訴人明知系爭建案之一樓中庭廣場與川廊係屬開放空間（ 包含開放空間面積圖所示之「廣場式開放空間」與「頂蓋型 廣場式開放空間」，下合稱系爭開放空間），依法必須開放 供公眾通行或休憩，不得設置圍牆、建築物等違章建築物妨 礙公眾通行或為其他使用，仍於銷售廣告中，以「綠城堡」 、「私藏2,800坪藝術園林」、「2,800坪的社區花園」等語 ，不實標榜系爭開放空間為系爭建案之公共設施區域，且屬 社區住戶專用之封閉式私藏花園與專用設備，故意隱匿依法 應開放公眾使用之事實，且於銷售期間，在系爭開放空間增 建圍牆、鐵柵門與崗哨守衛室，致被上訴人誤認系爭建案為 封閉型社區而與上訴人簽訂買賣契約。另鴻築公司於取得系 爭建案之使用執照後，復於系爭開放空間進行二次施工，增 建包含數位高爾夫球練習室及游泳池男、女更衣室（下合稱 系爭公設）在內之公共設施，惟其於銷售時並未據實說明系 爭公設屬二次施工之違章建築，而在廣告文宣中逕載為「43 項七星級飯店公設」，致被上訴人無法充分認知系爭公設乃 屬違章建築而有隨時遭取締拆除之可能。後因新竹市政府以 民國106年6月15日違章建築認定通知單（下稱系爭違建通知 單），認定系爭公設及於系爭開放空間增建之圍牆及守衛室 等均屬違建，應予拆除，及於同年10月3日再度發函要求應 儘速改善並開放供公眾使用，並經部分住戶於十里靜安社區 （下稱系爭社區）108年5月18日之臨時區分所有權人會議中 提及此事，被上訴人始知悉鴻築公司故意隱匿系爭房地存有 「系爭開放空間應開放供公眾通行」及「系爭公設屬違建」 之瑕疵。 　㈢上訴人交付之系爭房地因有前述瑕疵存在，造成價值減損之 金額分別如附表所示。又依系爭預售房屋契約第24條第1項 、系爭預售土地契約第12條第1項、系爭房屋買賣契約第13 條、系爭土地買賣契約第13條之約定內容，足認鴻築公司、 林陳海任一人違約，即視為全部違約。爰擇一依民法第359 條規定，請求減少買賣價金如附表「原判決准許金額」欄所 示之金額，再依民法第179條規定，請求上訴人返還溢付之 金額，或依民法第360條、227條第1項、226條第1項規定， 請求上訴人給付同額之損害賠償，並以先位之訴，主張上訴 人間應負不真正連帶債務責任，聲明請求：㈠鴻築公司應給 付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及自 108年8月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡林陳 海應給付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額 ，及自111年4月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈢前二項請求如任一上訴人為給付時，另一上訴人於該給付 範圍內免除其給付責任；如先位請求無理由，則以備位之訴 ，主張上訴人應共同負給付責任，聲明請求：㈠上訴人應給 付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及鴻 築公司自108年8月23日起、林陳海自111年4月23日起，均至 清償日止，按年息5%計算之利息（未繫屬本院部分，不予贅 述）。 二、上訴人則以： 　㈠兩造間之買賣契約標的，並不包含二次施工之系爭公設，且 依系爭房屋買賣契約第9條第10項第7款、系爭預售房屋契約 第15條第8項第7款、附件七「法定空地、中庭、公共空間及 外觀美化與規劃約定書」（下稱附件七約定書）第1條及第3 條等約定，可知系爭公設係鴻築公司無償贈與被上訴人，鴻 築公司自不負出賣人之瑕疵擔保責任；又鴻築公司二次施工 增設系爭公設後之實況與廣告文宣內容相符，雙方並以特約 排除鴻築公司就系爭公設之瑕疵擔保責任，被上訴人自不得 再就系爭公設遭認定為違建乙事對鴻築公司為任何請求。 　㈡兩造間之系爭房屋買賣契約附件五「共同使用部分分管特約 書」（下稱附件五約定書）第1條第1項、附件九「十里靜安 社區規約草約」（下稱附件九規約草約）第2條第2項第1款 均有載明「廣場式開放空間」一詞，且附圖七「壹樓建造設 計原圖」除明示開放空間及其位置，並明確標示原係開放空 間及有無頂蓋等文字，系爭建案之銷售人員亦有告知系爭社 區設置開放空間之範圍，是被上訴人於簽約時應已知悉系爭 建案有開放空間之設計，鴻築公司並無刻意隱瞞系爭開放空 間應供公眾通行之情事。 　㈢縱認有被上訴人所指瑕疵存在，被上訴人於交屋時應已知悉 ，且依系爭社區107年11月7日區分所有權人會議紀錄，可知 被上訴人最遲於會議當天即知悉上開瑕疵，則其等於108年6 月27日始提起本件訴訟，依民法356條第2項規定，應視為已 承認所受領之物，而不得再主張瑕疵。又林陳海僅為系爭土 地之出賣人，而被上訴人主張之瑕疵，均屬房屋之瑕疵，與 系爭土地無涉，是被上訴人主張林陳海應與鴻築公司負不真 正連帶債務責任或共同給付責任，自無理由。另被上訴人請 求減少價金或賠償之數額，亦有未洽等語，資為抗辯。 三、原審就被上訴人之請求，判決其一部勝訴，即命㈠鴻築公司 應給付被上訴人各如附表「原判決准許金額」欄所示之金額 ，及自108年8月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈡林陳海應給付被上訴人各如附表「原判決准許金額」欄所 示之金額，及自111年4月23日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。㈢前二項請求如任一上訴人為給付時，其他上訴人 於該給付範圍內免除其給付責任，並分別為准、免假執行之 諭知，而駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就 其敗訴部分聲明不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上 訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及 假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（原判 決關於駁回被上訴人先位之訴逾上開請求部分，未據被上訴 人聲明不服提起上訴，非本院審理範圍）。 四、被上訴人主張邱玉真、曾允松、許世杰、曹超雲、楊福權、 郭鴻彥、郭怡妏前分別向鴻築公司、林陳海簽訂系爭預售房 屋契約、系爭預售土地契約，其餘被上訴人則分別與鴻築公 司、林陳海簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，被 上訴人購買之建物分別如附表所示；又新竹市政府曾以系爭 違建通知單，認定系爭社區內之系爭公設及於系爭開放空間 增建之圍牆及守衛室等均屬違建，應予拆除等情，業據其等 提出系爭預售房屋契約、系爭預售土地契約、系爭房屋買賣 契約、系爭土地買賣契約、系爭違建通知單等為證（見臺灣 新竹地方法院108年度重訴字第126號卷〈下稱重訴卷〉一第24 -84、89頁、原審卷二第65-109頁），且為上訴人所不爭執 ，自堪信為真實。 五、被上訴人主張系爭房地具有「系爭開放空間應開放供公眾通 行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵，為上訴人所否認。經查 ： 　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依第373條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。而所 謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、 使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡 依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值 、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應 具備者為限。又按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對 消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品 或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。消費者保護 法第22條亦有明定。 　㈡系爭開放空間部分： 　⒈被上訴人主張系爭建案之一樓中庭廣場與川廊，係屬「廣場 式開放空間」與「頂蓋型廣場式開放空間」，依法必須開放 供公眾通行或休憩，不得設置圍牆、建築物等違章建築物妨 礙公眾通行或為其他使用，然鴻築公司於銷售廣告中，卻以 「綠城堡」、「私藏2,800坪藝術園林」、「2,800坪的社區 花園」等語，標榜系爭開放空間為系爭建案之公共設施區域 ，屬社區住戶專用之封閉式私藏花園與設施，且於銷售期間 ，在系爭開放空間增建鐵柵門、守衛室，故意隱匿系爭開放 空間依法應開放公眾通行休憩之事實，致被上訴人誤認系爭 建案為封閉型社區，而與上訴人簽訂買賣契約等情，有開放 空間面積計算圖、銷售廣告、現場照片等存卷可佐（見重訴 卷一第289、86、87、253-256、291頁、原審卷二第413-441 、531頁）。觀諸上開銷售廣告內容及所附實景照片，乃將 系爭建案及其中之系爭開放空間描述為「綠城堡」、「私藏 2,800坪藝術園林」、「2,800坪的社區花園」，且照片中之 系爭開放空間緊鄰系爭建案之建物，並以花台、淺池、樹籬 、欄杆、鐵柵門等設施與外界區隔，亦於各出入口設有守衛 室，且無懸掛任何開放空間告示牌，外觀上實與一般封閉型 社區之中庭花園無異，上訴人亦自承現場照片中之前開設施 ，除位於中哨之鐵柵門係由系爭社區管委會自行裝設外，其 餘均為銷售期間即已設置完成（見原審卷二第457、459、45 1頁、本院卷第363頁），足見鴻築公司於銷售系爭建案時， 其使用之廣告文字或現場實況，確係以一般封閉型社區之態 樣呈現甚明，而依系爭預售房屋契約第1條之約定，廣告宣 傳品之內容亦屬契約之一部分，消費者保護法第22條則明定 企業經營者對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，並應 於契約成立後，確實履行，是被上訴人主張鴻築公司依約應 交付專供社區住戶使用之一樓中庭廣場與川廊，自屬可採。 　⒉上訴人雖辯稱：系爭房屋買賣契約之附件五約定書第1條第1 項、附件九社區規約草約第2條第2項第1款均載有「廣場式 開放空間」之文字，附圖七「壹樓建造設計原圖」則有標示 開放空間之位置暨有無頂蓋等文字，銷售人員亦會告知系爭 社區設置開放空間之範圍，是被上訴人於簽約時應已知悉系 爭建案有開放空間之設計云云。然查，系爭房屋買賣契約之 附件五約定書第1條及附件九規約草約第2條第2項之內容， 皆係將「廣場式開放空間（頂蓋型）」列載於「社區地下室 」範圍（見重訴卷一第47、57頁），自難認係指位於系爭社 區一樓之系爭開放空間；另觀諸附圖七「壹樓建造設計原圖 」，除未於中庭花園區域標示屬「廣場式開放空間」外，標 註「頂蓋型廣場式開放空間」之文字亦極為細小，幾乎難以 肉眼辨識（見重訴卷一第54、295、337頁），實難認鴻築公 司已於系爭房屋買賣契約之前揭附件或附圖中，明確記載系 爭開放空間乃屬「廣場式開放空間」及「頂蓋型廣場式開放 空間」，並合理說明所謂開放空間即指須開放供公眾通行休 憩之意旨，以使買受人對於系爭開放空間之性質及使用方式 有所認知。此外，上訴人亦無法舉證證明另有銷售人員以口 頭告知被上訴人系爭開放空間須開放供公眾通行休憩之情事 ，則其辯稱於銷售時均已充分告知被上訴人系爭開放空間之 位置及性質云云，顯非可取。 　⒊上訴人復抗辯網路論壇早於100年間，即有關於系爭社區為非 封閉型社區之討論，亦有系爭社區住戶於104年間在Youtube 影片中陳稱系爭社區有近3,000坪之開放式庭園等語，足見 鴻築公司確有告知系爭建案設有開放空間云云，並提出網頁 資料為證（見原審卷二第273-293頁、本院卷第107頁）。然 縱認有部分網路論壇參與者或系爭社區住戶，在系爭建案銷 售期間，即知悉系爭開放空間之設置情形及須開放供公眾通 行休憩之性質，因未見其等陳述得知上情之具體原因為何， 亦無其他證據可證其等係因鴻築公司於銷售時主動告知或基 於現場何項事證而得明瞭上情，自無從據此認定鴻築公司於 銷售系爭建案時，均已充分告知所有購屋者系爭開放空間之 性質，或所有購屋者依現場狀況均可對上開事項產生當然之 認知。是上訴人以前揭事由，辯稱其確有告知被上訴人系爭 建案設有開放空間云云，洵非可採。 　⒋綜上所述，鴻築公司於銷售系爭建案時所使用之廣告文字、 照片及現場狀況，既均顯示系爭社區應為一般封閉型社區， 卻未在買賣契約中註明系爭開放空間依法須對外開放供公眾 通行休憩之性質，以使被上訴人充分瞭解此特殊情形，而相 較於一般封閉型社區，如社區內部份空間須對外開放，確將 造成管理成本之增加，及使用安全、居住安寧方面之顧慮， 而對房地之價值及品質產生不利影響，則被上訴人主張系爭 房地存有「系爭開放空間應開放供公眾通行」之瑕疵，自屬 可採。 　㈢系爭公設部分：　 　⒈被上訴人主張鴻築公司於銷售系爭建案時，在廣告中宣稱具 備「43項七星級飯店公設」，其中即包含系爭公設，然系爭 公設實為鴻築公司取得使用執照後，於系爭開放空間進行二 次施工所增設之違章建築，且業經新竹市政府以系爭違建通 知單，認定為違建並要求拆除等情，有銷售廣告、系爭違建 通知單等在卷可稽（見重訴卷一第86-89頁），上訴人就此 亦無爭執，自堪信為真實。 　⒉上訴人雖辯稱：被上訴人買受之標的並未包含系爭公設，依 系爭房屋買賣契約第9條第10項第7款、第10條第6項、系爭 預售房屋契約第15條第8項第7款、附件七約定書第1條及第3 條等約定，系爭公設應為無償贈與被上訴人，鴻築公司自不 負出賣人之瑕疵擔保責任云云。然查，依系爭預售房屋契約 第1條約定及消費者保護法第22條之規定，鴻築公司銷售系 爭建案之廣告內容，應屬契約之一部分，而有履行之義務， 是觀諸系爭建案之銷售廣告內容，既載明該建案包含「43項 七星級飯店公設」，且於公設示意圖中亦有標示系爭公設之 位置（見重訴卷一第86-88頁），自堪認系爭公設應屬鴻築 公司依買賣契約應提供之設施，是其僅以系爭房屋買賣契約 第2條所載共有部分即新竹市○○段0000○號之範圍（見重訴卷 一第71頁、本院111年度重上字第9號卷一第205-216頁）及 系爭預售房屋契約第2條所載系爭建案建造執照之平面圖（ 見重訴卷一第54頁），均未包含系爭公設為由，否認系爭公 設為兩造間買賣契約之標的，當非可取。另查，系爭房屋買 賣契約第9條第10項第7款、系爭預售房屋契約第15條第8項 第7款雖約定：「賣方依據附件五約定書、附件七約定書就 公共空間所規畫設置之設施及植栽美化，以現場完成之現況 點交予管理人接管，就此部分，買方、社區管理委員會或管 理負責人均無要求賣方為任何特定施作或施作標準之權利， 亦不得就已施作交付之設施設備情狀、性質或政府機關認定 違章（規）或處分，向賣方要求回復原狀或為任何請求與主 張」等語（見重訴卷一第33頁、原審卷二第84頁），然觀諸 附件五約定書之內容，並未提及位於系爭社區一樓頂蓋型廣 場式開放空間之系爭公設（見重訴卷一第47-49頁），而附 件七約定書第1條之約定為：「為增進社區之居住品質及生 活機能，買方同意賣方就門廳、管理室、基地內私設道路規 劃增（改）建設置做社區公共休閒設施及植栽美化及其他實 用、美化或安全之公共設施或共同使用部分…買方充分了解 所規劃區域之原定義，並了解其買賣價金並不包含上開改建 設置部分…日後前述增（改）建工程之維護及存廢概由主管 機關及區分所有權人會議或獲得授權之社區管理委員會依法 自行處理，與賣方無涉，買方不得就本項事由（包含未施作 或已施作設施設備之情狀與性質）向賣方為任何請求，賣方 亦不需負違約之責」、第3條則為：「本約美化規劃工作如 有與建築消防等相關法規未盡相符者，賣方不負違約之責， 買方不得以此（含現狀或主管機關之處分）向賣方主張任何 權利」（見重訴卷一第52頁），經核應係針對系爭建案「門 廳、管理員室、基地內私設通路」之增改建所為之約定，然 系爭公設係位於一樓原設計為頂蓋型廣場式開放空間之範圍 （見重訴卷一第289頁），在一般人之文義理解中，尚難認 包含於「門廳、管理員室、基地內私設通路」之範圍內，且 經檢視附件七、附圖七之內容，均未見標明所謂賣方就「門 廳、管理室、基地內私設道路」規劃增改建之具體位置及範 圍，另附圖七於系爭公設所在位置標示之文字為極其細小之 「頂蓋型廣場式開放空間」（見重訴卷一第337頁），亦如 前述，並非標示為門廳或管理員室或基地內私設通路，是單 憑上開約定及附件、附圖內容，均無從據以形成系爭公設乃 屬附件七指涉範圍之認知，是上訴人以前揭約定內容，辯稱 被上訴人就系爭公設業已同意非屬買賣價金範圍，且不得向 賣方為任何請求及主張任何權利云云，自無可採。 　⒊綜上所述，鴻築公司於銷售廣告中，既表明系爭建案具備「4 3項七星級飯店公設」，並將系爭公設列載其中，且未能證 明被上訴人已有同意鴻築公司得無須就此部分負瑕疵擔保責 任之情事，自應有交付被上訴人得合法使用之系爭公設之義 務，然系爭公設實際上係在應供公眾通行之頂蓋型廣場式開 放空間進行二次施工所設置之違章建築，且業經新竹市政府 認定為違建，而處於可能遭強制拆除之風險中，顯不具一般 公設應有之預定或通常效用及品質，對於系爭房地之市場價 值亦造成不利影響，自屬瑕疵甚明。又此項瑕疵之存在，尚 不因系爭公設實際上是否已遭拆除而有異，是上訴人以系爭 公設未必會遭拆除為由，否認有瑕疵，亦無可取。 六、被上訴人主張系爭房地因有「系爭開放空間應開放供公眾通 行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵，其等得依民法第359條 規定請求減少價金，再依民法第179條規定，請求返還溢收 之價金，且林陳海應與鴻築公司負不真正連帶債務責任等情 ，為上訴人所否認。然： 　㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少其價金；買受人因物有瑕疵，而得解除 契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第 356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。民法第359條本文、民法第365條第1項分別定有 明文。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應 返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同 。民法第179條亦有明定。 　㈡查，上訴人交付之系爭房地，有「系爭開放空間應開放供公 眾通行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵，前已詳述，則被上 訴人依民法第359條規定，請求減少價金，自屬有據。上訴 人雖稱被上訴人應於交屋時或最遲於系爭社區召開107年11 月7日區分所有權人會議時，即知悉有上開瑕疵，卻於108年 6月27日始提起本件訴訟，依民法356條第2項之規定，應視 為已承認所受領之物云云。然誠如前述，鴻築公司對於上開 瑕疵之存在，應屬知悉而故意不告知被上訴人，則無論被上 訴人有無於發現瑕疵後即時通知鴻築公司，並於通知後6個 月內行使減少價金請求權，依民法第357條及第365條第2項 之規定，均不生視為承認所受領之物或減少價金請求權消滅 之效果，是上訴人前揭所辯，即非可採。再查，系爭開放空 間及系爭公設均屬系爭社區之共用部分，依公寓大廈管理條 例第36條第11款、第57條第1項之規定，應由社區之管理委 員會於成立後辦理檢測及點收，而系爭社區之管理委員會係 於105年5月14日始經區分所有權人會議決議成立，並於106 年6月28日至同年月30日間辦理公共設施之總檢等情，有系 爭社區第一次區分所有權人會議紀錄、總檢報告書封面、設 備總檢出席表簽到表等在卷可佐（見本院111年度重上字第9 號卷二第245-251頁)，足見系爭開放空間及系爭公設之交付 時間均應在105年5月14日之後，則被上訴人於108年6月27日 提起本件訴訟，請求減少價金，自未逾民法第365條第1項所 定自交付時起5年之期間，併予說明。 　㈢被上訴人主張減少價金之金額分別如附表所示，上訴人則辯 稱該減價金額非屬可採，經查： 　⒈有關被上訴人購買之系爭房地，因「系爭開放空間應開放供 公眾通行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵，對交易價值造成 之影響情形，業經原審囑託黃小娟不動產估價師事務所鑑定 ，其鑑定結果認：「㈠爭議開放空間之範圍（即系爭開放空 間）：十里靜安社區之頂蓋型廣場式開放空間、廣場式開放 空間係作為『僅供社區住戶休憩使用』或『供不特定公眾休憩 使用』之區別，對勘估標的十里靜安全體建案價格之影響百 分率為壹佰分之參點貳肆（3.24%）。㈡違章建築之公共設施 （即系爭公設）：十里靜安社區之數位高爾夫球練習室、游 泳池男更衣室及游泳池女更衣室等公共設施違築部分拆除與 否，對勘估標的十里靜安全體建案價格之影響百分率為壹佰 分之零點壹捌（0.18%）」，此有不動產估價報告書（下稱 系爭估價報告）在卷可稽（見重訴卷二第149-366頁）。又 系爭估價報告乃由不動產估價師黃小娟、陳榮源本 　　於不動產估價之專業及經驗，親赴現場會勘，並參考相關資 料後所為之評估結論，且業於系爭估價報告中說明有關系爭 開放空間造成價格差異之評估方法，係採「建物價格變動率 比較法」及「土地財產權變動價格分析法」，有關系爭公設 屬違建造成價格差異之評估方法，則以「成本法」進行推估 ，及詳載估價方法之選定理由、分析評估過程、價格評估結 論之決定理由等，兩造亦未說明並舉證不動產估價師黃小娟 、陳榮源有何不具鑑定資格或與兩造當事人有利害關係存在 之情事，則系爭估價報告之前揭評估結論，自屬客觀公正， 足為本院認定減價金額之依據。 　⒉上訴人雖以法定空地與開放空間之性質不同，系爭估價報告 竟以法定空地之價格作為評估依據，且關於系爭開放空間須 供公眾使用造成使用戶數當量變動為45.39%、另加計管理費 4%、就系爭建案歷年市價變化所採之權重分配、系爭公設重 建成本價格之認定等，均有未洽，指稱系爭估價報告之結論 不當云云。然查，系爭估價報告中業已載明以具有法定空地 性質之土地交易作為分析評估參考資料之理由（見重訴卷二 第237頁）、認定系爭開放空間使用戶數當量變動比例之依 據及計算方式（見同上卷二第283-307頁）、加計4%管理費 用之原因（見同上卷二第307、308頁）、系爭建案各期別價 格變動之權重分配理由（見同上卷二第199頁）、系爭公設 重建成本價格之計算方式及依據（見同上卷二第308-311頁 ），經核並無顯然失當或偏頗之情事，且負責鑑定之黃小娟 、陳榮源均為具有不動產估價師專業證照資格之人，與兩造 間亦無特殊利害關係存在，其等基於專業知識所為之鑑定結 論，自可採信，上訴人以前述理由，否定系爭估價報告之結 論，尚非可取。 　⒊至上訴人雖另稱被上訴人主張之前述瑕疵，均屬建物共用部 分之瑕疵，與系爭土地及位於地下室之停車場無關，在估算 減價金額時，自不應將土地及停車位之價值列入計算云云。 　　然房屋之使用不能與土地分離而單獨存在，且依一般不動產 交易習慣，在衡量商議集合式住宅建物之交易價格時，均係 就建物及配賦土地之整體價格併予斟酌計算，則在建物或其 共用部分因具瑕疵，而造成交易價值減少之情況下，自應以 房地整體之交易價格作為計算認定之基準，方符合一般交易 習慣及公平誠信，是上訴人指摘於計算減價金額時，不應將 系爭土地之價值一併計入云云，洵非可採。另查，被上訴人 主張減少價金之計算方式，並未將停車位之價金列入（見重 訴卷一第91、92頁），是上訴人所指不應將停車位之價格列 入計算，即屬誤會，併此說明。 　⒋綜上所述，有關系爭房地因「系爭開放空間應開放供公眾通 行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵，造成交易價值減損之情 形，應以系爭估價報告之結論為可採，即減損房地價格比例 分別為3.24%、0.18%，並據此計算被上訴人得請求減少價金 之金額如附表「原判決准許金額」欄所示。 　㈣被上訴人主張鴻築公司銷售系爭建案時，係由其與被上訴人 簽訂系爭預售房屋契約或系爭房屋買賣契約，另由林陳海與 被上訴人簽訂系爭預售土地契約或系爭土地買賣契約，而前 述房屋部分之買賣契約與土地部分之買賣契約，應屬聯立契 約關係，故鴻築公司與林陳海應對被上訴人負不真正連帶債 務等情，為上訴人所否認。經查： 　⒈按不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合所 致，多數債務人之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各 負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者 ，他債務人亦同免其責任（最高法院97年度台上字第453號 判決意旨參照）。是所謂不真正連帶債務，係因相關法律關 係偶然競合，而各債務具有客觀之同一目的所致，倘關於各 債務之履行方式已有其他約定存在，或客觀上非基於同一目 的而須由債務人各負全部責任，即非屬不真正連帶債務關係 。 　⒉查，系爭預售房屋契約第24條第1項約定：「本約房屋之土地 由買方另向林陳海價購，且本契約和買方與林陳海所簽訂之 『十里靜安預售土地買賣契約書』具有不可分之併存關係，兩 件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全 部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部」（ 見原審卷二第94頁），系爭預售土地契約第12條第1項約定 ：「本約土地上之房屋由買方另向鴻築公司價購，且本契約 和買方與鴻築公司所簽訂之『十里靜安預售房屋買賣契約書』 具有不可分之併存關係，兩件契約互相關連，一方對任何一 契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除， 效力均及於兩契約全部」（見原審卷二第107頁）；系爭房 屋買賣契約第13條及系爭土地買賣契約第13條則均約定：「 買方所同時簽立之二份房屋與土地買賣契約有不可分之併存 關係，兩契約應同時簽署及生效，任一買賣當事人違約者， 皆視為房屋與基地買賣契約全部違約，無違約之一方可向違 約之當事人依本約第十一條主張權利，對任一契約之解除， 效力及於兩契約全部」（見重訴卷一第38、83頁），是依上 開約定內容，固堪認鴻築公司與被上訴人簽訂之系爭預售房 屋契約或系爭房屋買賣契約，與林陳海與被上訴人簽訂系爭 預售土地契約或系爭土地買賣契約之間，因具有不可分之併 存關係，而具契約聯立性質。然經核前揭契約內容，之所以 明定房屋買賣契約與土地買賣契約「具有不可分之併存關係 」，乃因房屋及其坐落土地具有使用上及交易上之不可分性 ，倘僅就房屋或土地之買賣契約單獨履行，契約目的即無法 達成，故須同時存在或消滅，且應共同履行，始符契約本旨 及當事人利益；惟所謂「不可分之併存關係」，並非當然表 示房屋買賣契約之出賣人及土地買賣契約之出賣人，即須「 各自」對買受人就房屋及土地買賣契約之「全部」義務負履 行之責，是被上訴人僅以前揭契約內容及契約聯立之性質， 主張鴻築公司與林陳海應對被上訴人負不真正連帶債務責任 云云，尚難認可採。然承前所述，系爭房地之房屋買賣契約 與土地買賣契約間，既具有不可分之併存關係，且應共同履 行，前揭契約內容亦明定「一方對任何一契約違約時，視為 兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約 全部」，復考量被上訴人購買系爭房地時，就房屋及土地之 買賣價金應為同時議定、分別計價，被上訴人因前述瑕疵得 請求減少價金之金額估算方式，亦係以房地總價按價值減損 比例合併計算，則關於被上訴人得請求減少價金之效力，自 應及於其等與林陳海簽訂之系爭預售土地契約或系爭土地買 賣契約，且應由鴻築公司與林陳海共同負擔減價金額，始符 聯立契約應同其命運、共同履行之本旨。是以，鴻築公司及 林陳海受領被上訴人給付之買賣價金，其中如附表「原判決 准許金額」所示業經被上訴人請求減價部分，已不具受領之 法律上原因，並致被上訴人受有損害，是被上訴人依民法第 179條規定，請求鴻築公司、林陳海共同返還該部分金額， 自屬有據，應予准許。 　㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告 定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；又遲延之 債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算 之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第3項、第233 條第1項、第203條分別定有明文。準此，被上訴人主張鴻築 公司應就前述應返還金額，另加計自民事起訴狀繕本送達翌 日即108年8月23日（見重訴卷一第170頁）起至清償日止， 按年息5%計算之利息，核屬有據，堪予准許；至主張林陳海 應另給付遲延利息部分，因其係於本院以111年度重上字第9 號裁定將新竹地院108年度重訴字第126號判決廢棄發回後， 於新竹地院112年度重訴更一字第1號訴訟程序中，始於112 年7月3日合法收受被上訴人所提載有本件訴之聲明及請求事 實理由之民事準備一狀（見原審卷一第108頁），在此之前 ，尚難認已受被上訴人合法催告，則被上訴人得請求林陳海 給付之遲延利息，即應為自112年7月4日起至清償日止，按 年息5%計算之利息，至逾此範圍之請求，則非有據，無從准 許。 　㈥又被上訴人另依民法第360條、227條第1項、226條第1項規定 ，請求上訴人負損害賠償責任部分，經核並不能使被上訴人 受更有利之判決，自無庸再予審酌，併此說明。 七、綜上所述，被上訴人先位之訴依民法第179條規定，請求㈠鴻 築公司給付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金 額，及自108年8月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。㈡林陳海給付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示 之金額，及自112年7月4日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。㈢前二項請求如任一上訴人為給付時，另一上訴人於 該給付範圍內免除其給付責任，為無理由，不應准許。原審 就先位之訴判決被上訴人勝訴，並為准、免假執行之宣告， 容有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判 ，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。另 被上訴人以備位之訴，依民法第179條規定，請求上訴人給 付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及鴻 築公司自108年8月23日起、林陳海自112年7月4日起，均至 清償日止，按年息5%計算之利息，則屬有據，應予准許；至 逾此範圍之請求，尚有未洽，應予駁回。又兩造均陳明願供 擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定如主文第 6項所示相當擔保金額准許之，逾此範圍之假執行聲請，則 失所附麗，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列；上訴人聲請另囑託社團法人臺灣建築發展學會鑑 定（見本院卷第317-320頁），亦無必要，均附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為有理由，被上訴人備位之訴為一部有 理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第79 條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文 。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　民事第二十庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　趙雪瑛 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　馬傲霜 正本係照原本作成。 被上訴人不得上訴。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理 由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任 律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附 具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上 訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林孟和

2025-03-25

TPHV-113-重上-445-20250325-1

訴
臺灣桃園地方法院

減少價金等

臺灣桃園地方法院民事判決 111年度訴字第1996號 原 告 吳昌城 訴訟代理人 歐陽仕鋐律師 被 告 楊麗珠 張哲信 上 一 人 訴訟代理人 劉秀緞 被 告 杰誠不動產有限公司 法定代理人 鍾政穎 兼 上一人 訴訟代理人 廖順乾 上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國114年2月13日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 被告楊麗珠、張哲信應給付原告新臺幣9萬6,773元，及自民國11 2年5月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告楊麗珠、張哲信負擔百分之16，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告楊麗珠、張哲信以新臺幣9萬6,7 73元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序部分 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。 二、查原告起訴時㈠先位訴之聲明：被告楊麗珠、張哲信應給付 原告新臺幣（下同）60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止按週年利率百分之5計算之利息。㈡備位訴之聲明： 楊麗珠、張哲信應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；被告杰誠 不動產有限公司（下稱杰誠公司）應給付原告10萬元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算 之利息。㈢再備位訴之聲明：楊麗珠、張哲信應給付原告50 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百 分之5計算之利息；被告廖順乾應給付原告10萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之 利息（本院卷第3-4頁）。 三、嗣原告之訴迭經變更，最後於民國113年12月2日當庭減縮應 受判決之聲明金額，其先位聲明為：楊麗珠、張哲信應給付 原告9萬6,773元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按 週年利率百分之5計算之利息；廖順乾應給付原告新臺幣27 萬2,250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年 利率百分之5計算之利息。㈡備位聲明為：楊麗珠、張哲信應 給付原告36萬9,023元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止按週年利率百分之5計算之利息。㈢再備位聲明為：楊麗 珠、張哲信應給付原告9萬6,773元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；杰誠不動 產有限公司應給付原告27萬2,250元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息（本院卷 第339-340頁）。經核原告前揭訴之變更於法並無不合，應 予准許。 貳、實體部分 一、原告主張： 　㈠原告於110年10月間向楊麗珠、張哲信購買坐落在桃園市○○區 ○○段○○○○段00000○00000地號土地上，門牌號碼為桃園市○○ 區○○路00號之房屋（房地下合稱系爭房屋)，楊麗珠、張哲 信透過杰誠公司、廖順乾仲介銷售系爭房屋，惟杰誠公司、 廖順乾、楊麗珠、張哲信（下合稱被告，分則以姓名稱之） 均隱瞞未說明系爭房屋有與鄰戶共用化糞池、鄰戶給水管穿 越屋頂等瑕疵。另廖順乾為促成系爭房屋之買賣，曾向原告 表示：系爭房屋頂樓有漏水，會蓋鐵皮給原告等語，事後廖 順乾卻反悔不願意支付搭建鐵皮屋頂費用。原告認系爭房屋 欠缺其通常效用或契約預定效用，依民法第354、359條等規 定請求減少價金並返還不當得利，另依原告與廖順乾間約定 ，請求被告支付搭建鐵皮費用等語。並聲明：如上開變更後 之聲明。 二、被告部分： 　㈠楊麗珠、張哲信則以：系爭房屋買賣時，原告、楊麗珠、張 哲信已於現況說明書下方簽名，可知簽立買賣契約之際，原 告就系爭房屋應具如何之價值、效用或品質，係約定以「現 況交屋」，足見系爭房屋並無滅失或減少其價值、通常效用 或契約預定效用，自不能認被告應負物之瑕疵擔保責任。且 系爭房屋為68年間落成，與鄰戶共用水塔、化糞池為早期建 築方式，不能認為此部分建築設計屬於瑕疵等語，資為抗辯 。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。 　㈡廖順乾、杰誠公司則以： 　　本件楊麗珠、張哲信所出售之系爭房屋，廖順乾、杰誠公司 仲介出售時，即在「標的物現況說明書」上記載有漏水之情 形，嗣於原告、楊麗珠、張哲信簽約時，並未於契約中並載 明系爭房屋之漏水由何人負責處理，又系爭房屋為68年間落 成，與鄰戶共用水塔、化糞池為早期建築方式，難認為瑕疵 ，是廖順乾、杰誠公司並無故意不告知瑕疵之情形，自難令 廖順乾、杰誠公司負擔物之瑕疵保固責任等語，資為抗辯。 並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。 三、經查，兩造於110年12月11日簽訂系爭房屋之買賣契約（下 稱系爭契約），由楊麗珠、張哲信將系爭房屋所有權出賣與 原告，買賣總價金為1,150萬元。原告、楊麗珠、張哲信並 均於系爭房地之標的物現況說明書上簽名，原告已依約支付 買賣總價金予被告，系爭房屋已辦妥所有權移轉登記，並於 111年4月19日實際點交與原告，有系爭房屋買賣契約、價金 履約保證申請書、標的物現況說明書、收款明細確認表、本 票影本、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、要約 書等件在卷可查（本院卷第7-21頁），且為兩造所不爭執， 堪信為真實。 四、本院得心證之理由： 　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點 而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具 備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以 物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決意 旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條（第354 至358條）之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約 或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受 人僅得請求減少價金，民法第359條亦有規定。 　㈡系爭房屋為系爭契約買賣標的，則依上開規定，楊麗珠、張 哲信自應擔保系爭房屋交付與原告時，無滅失或減少其價值 、通常效用或契約預定效用之瑕疵。至於系爭契約第17條雖 有：「依現況說明書內容辦理交屋」之約定（本院卷第11頁 ），並由兩造所簽名之標的物現況說明書中第22、25項就「 是否有依法設置中繼幫浦機械室或水箱」、「地下室是否有 瓦斯管、變電室、發電機、水塔設施、電信設備或其他公共 設施」均勾選「否」（本院卷第16頁）。惟此處之「現況」 ，於契約當事人之認知上，應係於交屋或看屋時所得發現之 「現況」，包含所在位置、範圍、可確知之屋況，至於交屋 當下無法確知之瑕疵，自非買受人於看屋、簽約或交屋時認 知之「現況」，再參酌系爭契約並無特別約明免除出賣人之 瑕疵擔保責任，則倘如系爭房屋於交屋時若有足以滅失或減 少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵存在，仍應由出 賣人即被告負瑕疵擔保責任。是楊麗珠、張哲信辯稱原告所 簽名之現況說明書已記載現況交屋，因而楊麗珠、張哲信無 須就原告所主張瑕疵情形負擔保責任云云，尚不可採。 　㈢系爭房屋於交付與原告前，即存有瑕疵而生價值減損情形： 　　本院就系爭房屋是否因共用水塔、化糞池等瑕疵而產生價值 減損，囑託天下不動產估價師聯合事務所為鑑定，經該所於 以113年3月29日天佑桃字第113032901號函檢附鑑定報告回 復本院（本院卷第255-257頁，鑑定報告外放，下稱系爭鑑 定報告），經該所估價師針對系爭房屋採用比較法、土地開 發分析法及建物成本法等估價方法評估後，考量系爭房屋所 有權行使範圍內，因鄰戶私設管線入室內而共用化糞池及水 塔，審酌此管路配置與佈設顯非市場相同作品之作法，而此 等管線延伸、穿越系爭房屋地下室天花板及屋頂平台，已屬 侵入系爭房屋不動產所有權支配空間，造成環境衛生及居住 安寧上妨害，足以阻礙系爭房屋不動產權利圓滿使用，是系 爭房屋所受鄰戶管線妨害之情事，已非市場上一般透天厝產 品之通案，已造成系爭房屋市場價值減損等情狀，鑑價結果 為：鄰戶給水管穿越屋頂而共用水塔之價值減損額為5,129 元、鄰戶污水管穿越地下室而共用化糞池之價值減損額為9 萬1,644元等語，復兩造對於上開鑑定內容並無爭執（本院 卷第273-274頁），是可認系爭房屋確實存有上開所認鄰戶 水管穿越屋內而共用水塔、化糞池（下稱系爭瑕疵）之情形 。又系爭瑕疵為系爭房屋落成時即存在，此為楊麗珠、張哲 信所不爭執，則系爭房屋之存有系爭瑕疵係於交付與原告之 前，自應由楊麗珠、張哲信就系爭瑕疵負擔保責任。 　㈣原告依民法第359條規定請求被告減少價金，為有理由： 　⒈按買受人依民法359條規定所得主張之價金減少請求權，一經 買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減 少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即 無該價金之請求權存在。 　⒉就系爭瑕疵所生價值減損金額，系爭鑑定報告認鄰戶給水管 穿越屋頂而共用水塔之價值減損額為5,129元、鄰戶污水管 穿越地下室而共用化糞池之價值減損額為9萬1,644元，合計 為9萬6,773元（計算式：5129+91644＝96773）等情，業如前 述。又楊麗珠、張哲信對於系爭鑑定報告所為結論並無意見 ，且楊麗珠、張哲信並未具體指明金額是否過高，亦未提出 其他可供參酌之市場價格資料為佐證，應認系爭鑑定報告所 建議之上開減損金額可採，並得作為認定原告行使民法第35 9條減少系爭契約買賣價金權利，系爭房屋減少價金之金額 既原告行使上開減少價金之權利，則經減少價金後，楊麗珠 、張哲信受領此部分價金即無法律上原因，故原告依不當得 利法律關係，請求楊麗珠、張哲信如數返還，即自起訴狀繕 本送達翌日（即112年5月19日，起訴狀繕本於112年5月8日 寄存送達，本院卷第53-57頁）起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息，自有理由。 　㈤原告主張被告廖順乾應允為原告於頂樓搭鐵皮屋頂，致原告 另行支出搭建鐵皮屋頂費用27萬2,250元，請求被告如數賠 償原告因被告不履行搭蓋鐵皮所受之損害，為無理由： 　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。再按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原 告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實 為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據 尚有疵累，亦應駁回原告之訴；又請求履行債務之訴，除被 告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其 主張之事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於 其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則 。經查，原告就其主張廖順乾有應允搭建鐵皮屋頂此等事實 ，應負舉證責任。 　⒉查原告主張其與廖順乾間有搭建鐵皮屋頂之契約存在，無非 以其與廖順乾間通訊軟體LINE對話紀錄為證。惟自原告與廖 順乾間通訊軟體LINE對話紀錄觀之，廖順乾雖向原告表示： 有頂樓有漏水，以塔（應為搭）鐵皮給你等語（本院卷第15 9頁），然原告並未應允或為任何意思表示，僅不斷詢問價 格、看屋時間，有通訊軟體LINE對話紀錄為證（本院卷第15 7-167頁），自難認原告與廖順乾間就搭建鐵皮屋頂之契約 約之成立已有互相表示意思一致，自不得憑前開LINE對話紀 錄，遽認廖順乾確有與原告就搭建鐵皮屋頂有成立契約。 　⒊況且，原告主張廖順乾有應允搭建鐵皮屋頂一事，然對於究 係何人負責搭建鐵皮屋頂？搭建何種鐵皮及施工技法為何？ 系爭房屋成交前或後施工搭建屋頂？凡此細節原告均未舉證 以實其說，徒憑前開LINE對話紀錄，委無從認原告與廖順乾 間已存在搭建鐵皮屋頂契約之合意。據上，原告未舉證證明 其與廖順乾間就搭建鐵皮屋頂成立契約，揆諸上開說明，自 不能認原告就其有利於己之事實，已善盡舉證之責。 　㈥此外，衡以搭建鐵皮屋頂價值非微，且該鐵皮屋頂是否有申 請建築執照後再行施工，以避免新建鐵皮屋頂成為違建而遭 主管機關拆除，與原告得享有之利益有相當大的利害關係， 原告當可將此一約定事項，直接且明確載明於書面，不論是 在前開買賣契約書、不動產買賣意願書、買方給付服務費承 諾書內約明，或另行簽訂書面契約以為明定，以確保原告、 廖順乾權益，避免日後發生糾紛，此對原告而言並無窒礙難 行之處，惟原告卻捨此不為，原告主張其與廖順乾間有口頭 成立搭建鐵皮屋頂契約，實難信為真實。從而，原告依其與 廖順乾間契約請求被告賠償另行支出搭建鐵皮屋頂之損害， 為無理由。 　㈦末按訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事 人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即 要求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位順序 之拘束。於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判。必先 位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判。查本件原 告所提起預備訴之合併，上開本院認其上開先位聲明有理由 部分，就其備位聲明自無庸判決，附此敘明。至原告其餘請 求，則屬無據，應予駁回。 五、綜上所述，原告依價金減少請求權、不當得利法律關係，請 求楊麗珠、張哲信給付9萬6,773元，及自112年5月19日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應 予准許。逾此部分之請求部分，則無理由，應予駁回。 六、本件原告勝訴部分，所命給付之價額未逾50萬元，爰依民事 訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，併依 楊麗珠、張哲信之聲請酌定相當之擔保金，准渠等供擔保後 免為假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院 既已職權宣告之，原告此部分聲請，核僅為促請本院職權發 動，自無庸另為准駁之諭知，附此指明。至原告敗訴部分， 其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此 敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　李思緯 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林慧安

2025-03-21

TYDV-111-訴-1996-20250321-1

訴
臺灣新北地方法院

返還不當得利等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2354號 原 告 林桂鈴 訴訟代理人 黃傑琳律師 被 告 林欣玲 林志熙 共 同 訴訟代理人 吳曉琪律師 上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國114年2月 17日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告林欣玲應給付原告新臺幣1,306,551元，其中新臺幣1,2 26,551元自民國108年6月28日起至清償日止；其中新臺幣8 萬元自民國109年6月28日起至清償日止，均按週年利率5%計 算之利息。 二、訴訟費用由被告林欣玲負擔。 三、本判決第一項於原告以新臺幣435,517元為被告林欣玲預供 擔保得假執行。但被告林欣玲如以新臺幣1,306,551元為原 告預供擔保，得免為假執行。　　　 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠原告與被告林志熙（下稱林志熙）曾為夫妻，二人婚後居住 於林志熙位於新北市○○區○○街000巷0號8樓（下稱中和住所 ），並於民國00年0月00日生下訴外人林宥騰(下稱林宥騰) ，原告於林宥騰出生後之88年間向南山人壽保險股份有限公 司（下稱南山人壽），以原告為要保人、林宥騰為被保險人 ，投保保單號碼Z000000000、Z000000000、Z000000000、Z0 00000000之4份保險（下稱系爭4份保單），上開保險契約之 受益人均為原告（生存還本及滿期保險金），身故保險金之 受益人則為原告及林志熙。嗣於93年3月間，林志熙因故與 原告爭執並稱要離婚，且要求原告搬離中和住所，嗣原告與 林宥騰搬出新住處而與林志熙分居，然仍未離婚。於98年間 原告發現林志熙與第三人黃敏慧（下稱黃敏慧）互訴愛意之 電子郵件，原告始知悉林志熙外遇，原告即於98年對黃敏慧 提出民事訴訟，經鈞院調查後始知林志熙與黃敏慧至少自92 年已開始交往，因而致林志熙於93年間提出離婚，該案經鈞 院以99年度訴字第324號判決黃敏慧應對原告負損害賠償之 責。嗣原告因林志熙之外遇行為及對原告之精神虐待，及其 不願意支付扶養費亦不願意簽字離婚為由，原告於101年向 法院提起離婚訴訟，業於102年6月經臺灣臺北地方法院（下 稱臺北地院）以101年度婚字第478號判決離婚，並判決將林 宥騰權利義務由原告行使負擔，而自離婚後，林志熙未再與 原告及林宥騰聯絡，也未曾探視過林宥騰。 　㈡林宥騰於成年後之111年12月間，因希望自己繳納保險費用， 而向南山人壽查詢保險情形，始發現系爭4份保單於原告、 林宥騰不知情下，遭林志熙、林欣玲、訴外人即南山人壽業 務員蔡椿霓、池惠妹（下各稱蔡椿霓、池惠妹）等人於下列 時間點偽造保險契約變更申請書等資料，並致原告受有損害 ，詳述如下： 　⒈林志熙與蔡椿霓分別於93年8月13日、19日於契約變更申請書 偽造原告以及林宥騰之簽名，將系爭4份保單之要保人及受 益人（生存還本、滿期、身故保險金）均變更為林志熙一人 。 　⒉林志熙與池惠妹於99年4月25日在契約變更申請書上偽造林宥 騰之簽名，偽以要保人自居於要保人欄位簽名，並持上開偽 造文件向南山人壽辦理變更繳費管道。 　⒊被告林欣玲（即林志熙與其前妻所生之女兒，下稱林欣玲， 與林志熙合稱被告）與林志熙、池惠妹再於102年5月10日在 契約變更申請書上偽造林宥騰之簽名，並於身故保險金受益 人欄位謊稱：「父親長期國外工作，弟弟由姊姊照顧」等語 ，將Z000000000號保單之滿期、身故保險金受益人變更為林 欣玲；將Z000000000、Z000000000號保單之生存還本、身故 保險金受益人變更為林欣玲；將Z000000000號保單之身故保 險金受益人變更為林欣玲。 　⒋又林欣玲於108年至111年之每年6月28日，支領Z000000000號 保單之生存還本保險金，每期8萬元共32萬元；南山人壽亦 於108年6月28日Z000000000號保單滿期後，將該保單之滿期 保險金1,146,551元給付予林欣玲。林志熙復分別於108年7 月30日將Z0000000000號保單解約、於112年2月1日將碼Z000 000000、Z000000000號保單解約，並領回該等解約金，致原 受益人即原告之權益受損。 　㈢嗣原告於112年間就系爭4份保單，以保險契約存在為由對南 山人壽提起訴訟，經臺北地院以112年度保險字第61號（下 稱另案）判決認定系爭4份保單於93年間之變更申請書並非 原告所簽署而認定要保人及受益人之變更均無效，原告仍為 系爭4份保單之要保人及受益人（生存還本及滿期保險金） ，身故保險金之受益人仍為原告及林志熙。是林志熙非系爭 保單之要保人，即無權變更受益人、解除或終止保單，則林 志熙於102年5月10日將系爭4份保單之受益人變更為林欣玲 ，及林志熙於108年7月30日、112年2月1日所為將Z00000000 00、Z000000000、Z000000000號保單解約之行為亦自屬無效 。原告得本於系爭4份保單受益人身份，要求南山人壽支付Z 000000000號保單之生存還本保險金和Z000000000號保單之 滿期保險金，經另案判決認Z000000000號保單之其中108年6 月28日、109年6月28日給付之還本金共16萬元、Z000000000 號保單於108年6月28日給付之滿期保險金114萬6,551元（下 各稱系爭還本金、系爭滿期保險金），因超過保險法之2年 消滅時效而無法請求。惟系爭還本金、滿期保險金共1,306, 551元業經南山人壽給付予林欣玲，原告既為系爭4份保單受 益人，則林欣玲受領系爭還本金、滿期保險金即屬無法律上 原因，應返還予原告；又系爭4份保單係遭林志熙、林欣玲 共同偽造文書而變更要保人及受益人，侵害原告之財產權， 且背於善良風俗並違反保護他人權益之法律，原告亦得依民 法第184條第1項、第2項請求被告連帶賠償1,306,551元。爰 先位依民法第179條規定，備位依民法第184條第1項、第2項 、第185條規定提起本件訴訟等語，並先位聲明：㈠林欣玲應 給付原告1,306,551元，其中1,226,551元自108年6月28日起 至清償日止；其中8萬元自109年6月28日起至清償日止，均 按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 備位聲明：㈠被告應連帶給付原告1,306,551元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡ 願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：　　 　㈠關於變更保險契約要保人一節： 　⒈林志熙於93年間因資金調度困難，急需以保單質借方式融資 ，經原告同意後方將系爭4份保單變更要保人及受益人為林 志熙，並由原告將契約變更申請書正本簽妥後交由林志熙辦 理變更。另系爭4份保單之保險費均由被告林志熙負責繳納 ，可證實際要保人為林志熙，此亦為原告同意變更林志熙為 要保人及受益人之原因。 　⒉又原告另有向南山人壽公司投保N118***923、N118***272號 保單（要保人及被保險人為原告）、N118***346號保單（要 保人為原告、被保險人為林宥騰），其分別有於102年2月22 日、104年6月17日申請上開保單辦理契約變更，變更收費地 址、戶籍地址、電話及行動電話，並申請補發保單等，可知 原告知悉為確保保單權益及收取南山人壽公司寄發之通知， 須即時更新地址。然系爭4份保單自93年契約變更後，未曾 辦理戶籍地址或收費地址等之變更，亦未曾因未持有保單而 申請補發，可知原告知悉系爭4份保單之要保人及受益人已 在93年變更為林志熙，後續契約履行也均由林志熙合法行使 。另林宥騰於112年1月8日主動傳送簡訊與林志熙，並表示 其希望自行繳納保費及要求林志熙將系爭4份保單之要保人 變更為林宥騰，而原告與林宥騰同住，可知原告對系爭4份 保單之要保人是為林志熙應知之甚詳。是93年之契約變更申 請書已合法將系爭4份保單之要保人及受益人變更為林志熙 ，林志熙於要保人變更後所進行之歷次契約變更自毋須原告 同意。 　㈡就原告先位聲明部分： 　　原告自93年即已知悉系爭4份保單透過契約變更申請書將要 保人、受益人變更為林志熙，故本件原告所主張之不當得利 返還請求權之時效早已罹於時效。原告亦未提出任何證據證 實被告有共同偽造原告簽名之情事，且系爭4份保單之保費 係由林志熙繳納，每年總保費達94,456元，若系爭4份保單 非為林志熙為要保人，則其無需每年持續支付高額保險費。 且如前述原告未就系爭4份保單辦理變更戶籍地址等事項， 可證原告早已知悉系爭4份保單要保人變更為林志熙之事實 。而林志熙既為保單之合法權利人，自得於契約存續期間指 定、變更受益人，亦得向保險人質借款項，或終止保險契約 ，取得解約金，是林志熙後續再為契約變更、終止契約均為 合法行使權利。林欣玲領取保險金係本於系爭4份保單之受 益人地位，並非無法律上原因受有利益，原告亦未證明被告 等人有侵益行為，難認合於權益侵害型之不當得利；且另案 判決認原告與南山人壽公司就系爭4份保單之契約法律關係 仍存在，而南山人壽公司業於113年11月間，依另案判決確 定證明書向被告請求被告已領取之保險金現訴訟中，則依債 之相對性原則，原告請求保險金之對象應為南山人壽公司。 　㈢就原告備位聲明部分： 　　系爭4份保單先後於93年、99年、102年之變更均已罹於民法 第197條之侵權行為2年時效；原告亦未舉證證明被告有偽造 原告簽名之情事，此亦經臺灣臺北地方檢察署（下稱臺北地 檢署）檢察官不起訴處分在案（112年度偵字第28297號）， 是原告依據侵權行為提起本件請求，亦屬無據等語，資為抗 辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、不爭執事項： 　㈠原告與林志熙前於87年3月19日結婚，婚後育有一子林宥騰(0 0年0月00日出生)。 　㈡原告於88年間以林宥騰為被保險人向南山人壽公司投保系爭4 份保單，保單號碼分別為Z000000000、Z000000000、Z00000 0000、Z000000000，上開保險契約之受益人均為林桂鈴(身 故保險金之受益人為原告及林志熙)。 　㈢林志熙於93年有簽署如原證二之離婚協議書。 　㈣原告於93年間與林宥騰搬離與林志熙同住之中和住處。 　㈤原告前於98年間對黃敏惠提出侵害配偶權訴訟，經本院以99 年度訴字第324號判決黃敏惠應賠償原告40萬元及法定利息 。 　㈥原告於101年間向法院訴請離婚，經臺北地院以101年度婚字 第478號判決離婚確定。 　㈦系爭4份保單分別於93年8月13日、19日經林志熙填寫契約變 更申請書（除要保人林桂鈴名字外），變更要保人為林志熙 、受益人為林志熙。 　㈧系爭4份保單於99年間變更繳費管道為自行繳費。 　㈨系爭4份保單，其中保單號碼Z000000000於102年5月間，變更 滿期保險金受益人、身故保險金受益人為林欣玲。將保單號 碼Z000000000、Z000000000，變更生存還本保險金受益人、 身故保險金受益人為林欣玲；將Z000000000號保單之身故保 險金受益人變更為林欣玲。 　㈩南山人壽將原證八、九所示還本金、滿期保險金所示金額匯 至林欣玲帳戶。 　林志熙分別於108年7月30日將保單號碼Z0000000000號保險契 約、於112年2月1日將保單號碼Z000000000、Z000000000號 保險契約辦理解約，並領回該等解約金。 　原告前於112年間以前開保險契約對其存在為由對南山人壽公 司提起確認保險契約存在之訴，經另案判決原告與南山人壽 公司間就系爭4份保單之保險契約法律關係均存在。 四、本件爭點： 　㈠林志熙於93間變更系爭保單之要保人為己，有無經原告同意 ？ 　⒈原告主張93年間系爭保單之契約變更申請書上原告署名非其 所親簽乙節，業據其提出法務部調查局112年12月5日調科貳 字第11203327160號文書暨指紋鑑識實驗室調科貳字第11203 327160號鑑定書為據(下稱系爭鑑定報告，見本院卷第77頁) 。依系爭鑑定報告所載，鑑定人將93年8月13日、同年月19 日之系爭4份保單之契約變更／復效／保單補發申請書上「林 桂玲」字跡編列為甲類筆跡，與原告於另案當庭書寫筆跡、 系爭4份保單之保險要保書、土地房屋買賣契約書、護照、 房屋租賃契約書、第一商業銀行印鑑卡、第一商業銀行各類 存款開戶暨往來業務項目申請書等其上「林桂玲」參考筆跡 編列為乙類筆跡，以筆跡鑑定標準作業程序為鑑定，結果認 定甲類筆跡與乙類筆跡筆畫特徵不同等情，可知93年間系爭 4份保單之變更申請書上要保人欄位「林桂鈴」之署名，並 非原告所親簽乙節，可以認定。 　⒉被告雖稱其於93年間取得變更申請書時，其上已有原告親筆 署名等語，然與系爭鑑定報告認定不符，被告復未提出其他 證據以實其說，其此部分主張無從採信。被告再稱已於事前 得或事後得原告同意始於93年間辦理系爭4份保單之要保人 變更等語，然被告迄至言詞辯論終結均未舉證證明原告有同 意或授權其變更系爭4份保單之要保人乙節，且林志熙曾於9 3年間草擬離婚協議書，有離婚協議書附卷可參(見本院卷第 45頁)，可知兩造於93年間因故情感不合，林志熙更有離婚 之意，原告豈有同意變更系爭4份保單之受益人、要保人之 理，益見原告確未同意林志熙申請變更系爭4份保單內容。 被告再稱原告另有於102年2月22日、104年6月17日就其他保 單申請辦理契約變更，變更收費地址、戶籍地址、電話及行 動電話，卻單獨未就系爭4份保單辦理變更，可見其早已知 悉系爭4份保單之要保人已為變更等語，固據其提出南山人 壽保險股份有限公司契約內容變更批註書為證(見本院卷第1 81至187頁)，然原告就其所投保他項保單所為之契約變更申 請，涉及原因多端，要難以其未就系爭4份保單為相同變更 申請遽認其已知悉系爭4份保單之要保人已遭林志熙變更之 情。被告再稱系爭4份保單之保險費均由被告林志熙所繳納 等語，固據其提出保單繳費一覽表、郵政劃撥儲金存款收據 為證(見本院卷第141至179頁)。然保險費繳納與系爭4份保 單之要保人為何人乃屬二事，縱認系爭4份保單之保險費為 被告林志熙所繳納，亦無從認定其即為要保人。此外，經本 院函詢南山人壽保單要保人之變更是否會通知原要保人，經 南山人壽回覆略以：本公司於93年8月受理本案保險契約之 要保人、受益人變更申請之規劃係保戶應檢附保險單正本、 契約變更申請書向本公司申請變更，經本公司審核完成後， 將由核保主任於申請書下方批註欄用印，填寫核准日期，並 將申請書影本裝訂於保險單正本上交予變更後之要保人收執 等語，有南山人壽114年1月13日南壽保單字第1140002321號 函在卷可參(見本院卷第339頁)，益見原告主張其未收受任 何變更通知乙情，應非子虛。基此，系爭4份保單之要保人 變更非為原告所親筆簽署，而系爭4份保單之變更為被告林 志熙辦理，被告復未舉證證明已得原告同意而為辦理要保人 之變更，是原告主張林志熙未得其同意而逕自辦理變更系爭 4份保單之要保人、受益人之事實，可以採信。 　㈡原告先位依據不當得利法律關係請求林欣玲給付108、109年 之還本金、滿期金，有無理由？ 　⒈按不當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非 給付型不當得利」，前者係基於受損人有目的及有意識之給 付而發生之不當得利，後者乃由於給付以外之行為（受損人 、受益人、第三人之行為）或法律規定或事件所成立之不當 得利（最高法院109年度台上字第21號判決意旨參照）。所 謂侵害型不當得利（又稱權益侵害之不當得利），乃指無法 律上之原因，侵害歸屬他人權益內容而獲有利益。因侵害歸 屬於他人權益內容而受利益，致他人受損害，而對受損人不 具有取得利益之正當性，即可認為受損與受益間之損益變動 具有因果關係而無法律上原因。倘受益人主張其有取得利益 之法律上原因，即應由受益人就此有利於己之事實負舉證責 任（最高法院107年度台上字第1792號判決意旨參照）。 　⒉查，林志熙未得原告同意於93年間變更系爭4份保單之要保人 、受益人為己，已如前開認定，則林志熙於93年變更系爭4 份保單之要保人及受益人則不生效力，林志熙既非系爭保單 之要保人，自無變更受益人、解除或終止系爭保單之權利， 則其於102年5月10日、108年7月30日、112年2月1日將系爭 保單之受益人變更為林欣玲、終止保單之行為，自屬無效， 此亦經另案判決認定在案，是原告本得依據受益人身分取得 保單編號Z000000000號之108、109年之還本金各8萬元、保 單號碼Z000000000號滿期金1,146,551元，然遭林志熙未經 授權變更系爭4份保單要保人、受益人之侵害行為，致系爭 滿期金、還本金為林欣玲所受領，林欣玲復未舉證證明其受 領上開金額具有何法律上權源，揆諸前開定說明，林欣玲自 應負返還責任。被告雖辯稱基於債之相對性，原告僅得向南 山人壽請求給付等語。然原告本件並未依據契約關係對被告 請求，難認有何違反債之相對性之情事，是被告此部分所辯 ，亦屬無據。至被告辯稱原告早於93年間知悉系爭4保單之 要保人及受益人遭變更，故其請求權已離於時效等語，然林 志熙未得原告授權而辦理保單變更，已如前述，被告復未提 出其他證據證實原告早於93年間知悉上開變更仍未予爭執， 是本院無從為其有利之認定，是被告此部分所辯，然認有據 。 　⒊按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將 　　受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益， 　　附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第182 條 　　第2 項定有明文。另應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第203條亦規定甚 明。查，系爭保單之受益人因未經原告同意而為無效，已如 前開認定，且林志熙於變更之初即已知悉未得原告同意，則 自林欣玲受林志熙指示受領系爭還本金、系爭滿期金即為無 法律上原因，依前開說明，原告請求自林欣玲自108年6月28 日受領8萬元還本金、1,146,551元滿期金；及自109年6月28 日受領8萬元還本金之日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息，為有理由，應予准許。 　㈢承上，如認㈡無理由，原告依據侵權行為之法律關係請求被告 連帶給付上開金額，有無理由？ 　　原告先位依據民法第179條之規定請求被告林欣玲給付系爭 滿期金、還本金，及自受領日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，已如前述，則其餘請求權基礎及 備位之訴，則毋庸審酌，併此敘明。 五、綜上所述，原告依據民法第179條規定請求被告林欣玲給付l 1,306,551元，其中1,226,551元自108年6月28日起至清償日 止；其中8萬自109年6月28日起至清償日止，均按週年利率5 %計算之利息，為有理由，應予准許。 六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核 原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保 金額，予以准許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官 陳幽蘭 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　李奇翰

2025-03-21

PCDV-113-訴-2354-20250321-1

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