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調整租金等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第1114號上訴人蔡清華蔡清雯共同訴訟代理人沈哲慶律師蔡坤旺律師被上訴人上海老天祿食品有限公司法定代理人李岳霖律師訴訟代理人潘昀莉律師陳筑鈞律師上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國113年4 月8日臺灣臺北地方法院112年度重訴字第171號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴及追加之訴均駁回。第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人蔡清華負擔百分之四十八、餘由上訴人蔡清雯負擔。　　事實及理由一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人蔡清華、蔡清雯（下各稱其名，合稱上訴人）於原審主張其等與訴外人蔡清國、蔡清弘（下合稱蔡清國等 2人）將共有門牌號碼○○市○○區○○路○○號房屋1棟及同市區路 ○○號後面房屋（下合稱系爭建物，應有部分各4分之1）出租被上訴人，被上訴人於原租約（下稱系爭租約）租期屆滿後以不定期租賃繼續承租，並與上訴人、蔡清國等2人於民國1 06年1月起合意調漲租金為每月新臺幣（下同）10萬元，或兩造間無租賃關係，被上訴人受有使用系爭建物之不當得利等情，先位依系爭契約第3條、民法第439條規定，備位依民法第179條規定，請求被上訴人給付蔡清華105萬元本息、給付蔡清雯165萬元本息（原審卷第323、377、410頁），原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明全部不服，提起上訴後，撤回原備位之訴請求（本院卷第133頁），另以蔡清國等2人無權代理上訴人簽訂系爭租約，或被上訴人低於周遭租金行情租用系爭建物，基於被上訴人占用系爭建物之同一基礎事實，追加依民法第179條規定，備位之訴請求被上訴人返還以周遭行情每月35萬元計算之不當得利，並減縮遲延利息均自114年2月11日起算（本院卷第221至222頁），雖被上訴人不同意追加，惟揆諸前開規定，應予准許。二、上訴人主張：伊等與蔡清國等2人將共有系爭建物（應有部分各4分之1）以每月租金7萬元出租予被上訴人，94年12月3 1日系爭租約於96年12月31日租期屆滿時，未續訂書面契約，被上訴人以不定期租賃繼續承租，被上訴人與伊等、蔡清國等2人自106年1月起合意調漲租金為每月10萬元。被上訴人未給付蔡清華自109年1月1日至112年6月30日、蔡清雯自1 07年1月1日至112年6月30日每月各10萬元租金。縱伊等、蔡清國等2人與被上訴人無合意調漲租金為每月10萬元，因蔡清國等2人無權代理伊等簽訂系爭租約並占用系爭建物，或被上訴人以低於周遭租金行情租用系爭建物，受有以周遭租金行情每月35萬元計算之不當得利等情。爰先位依系爭租約第3條、民法第439條規定，備位依民法第179條規定，求為命：㈠原判決關於駁回上訴人下開第㈡項之訴部分廢棄。㈡先位聲明：1.被上訴人應給付蔡清華105萬元，及自114年2月1 1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。2.被上訴人應給付蔡清雯165萬元，及自114年2月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢追加備位聲明：1.被上訴人應給付蔡清華155萬元，及自114年2月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息。2.被上訴人應給付蔡清雯165萬元，及自114年2 月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。　　三、被上訴人則以：伊依民法第451條規定，以不定期租賃繼續承租系爭建物，租金應比照系爭租約為每月7萬元，伊未曾與上訴人、蔡清國等2人合意調漲租金為每月10萬元。系爭租約非蔡清國等2人無權代理簽約，伊本於系爭租約占用系爭建物，自非無法律上原因占用系爭建物而受有不當得利。伊另以代上訴人支付系爭建物坐落土地之租金及使用補償費、房屋稅、代墊蔡清雯國民年金8期保險費，及上訴人未於1 12年6月30日租約終止後返還押租金為抵銷等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、上訴人主張其等及蔡清國等2人與被上訴人合意調漲租金為每月10萬元，被上訴人積欠蔡清華自109年1月1日至112年6 月30日、蔡清雯自107年1月1日至112年6月30日，各以每月1 0萬元計算之租金，或被上訴人受有使用系爭建物以周遭租金行情每月35萬元計算之不當得利等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：　㈠上訴人主張其等與蔡清國2人將系爭建物以每月租金7萬元出租予被上訴人，於96年12月31日租期屆滿時，未續訂書面租約，被上訴人以不定期租賃繼續承租系爭建物，被上訴人積欠蔡清華自109年1月1日至112年6月30日之租金，及積欠蔡清雯自107年1月1日至112年6月30日之租金等情，有系爭建物登記謄本、異動索引及系爭租約可憑（原審卷第25至33頁、本院卷第111至115頁），復為被上訴人所不爭（原審卷第 262、338、373頁、本院卷第132、224頁）。上訴人雖主張兩造已合意自106年1月起調漲系爭建物租金為每月10萬元云云，並舉被上訴人106年至108年度損益及稅額計算表、財政部臺北國稅局（下稱臺北國稅局）106年至108年綜合所得稅結算申報稅額試算通知書記載被上訴人申報每年租金支出12 0萬元（原審卷第45至47、187至193頁），及被上訴人提出1 07年至109年為上訴人及蔡清國等2人每人每年度扣繳30萬元（4人合計120萬元）租金（本院卷第195至201頁），以及臺北國稅局113年1月12日財北國稅萬華綜所字第1132700288號函為證（原審卷第393頁）。惟上開計算表、通知書、扣繳資料及臺北國稅局函文至多僅能證明被上訴人自行向臺北國稅局申報每月10萬元租金，無法證明自106年1月起調漲租金 10萬元之合意，且蔡清國在蔡清華訴請被上訴人之本院112 年度上易字第710號調整租金事件（下稱第710號事件）證稱：105年至109年4月間係以每月7萬元為系爭建物租金，系爭建物共有人與被上訴人從未合意調漲租金至每月10萬元，不知被上訴人為何於申報租金支出項目為120萬元等語（原審卷第273、276至280頁），及蔡清弘於在該案亦證稱：系爭建物共有人未曾提到租金調漲之事，亦未曾與被上訴人討論租金以每月10萬元計算，伊認為系爭建物以每月7萬元出租予被上訴人為最合理之租金等語（原審卷第286至287頁）。可見系爭建物共有人未與被上訴人合意調漲租金為每月10萬元。則上訴人主張兩造合意調漲租金為每月10萬元云云，自不可取。　　　㈡上訴人訴訟代理人沈律師在最後準備程序主張上訴人、蔡清國等2人與被上訴人有租賃關係，被上訴人以低於周遭每月3 5萬元租金行情，租用系爭建物受有不當得利（本院卷第222 頁），上訴人訴訟代理人蔡律師卻反於上開主張，於言詞辯論期日另提出不相容之無權代理主張，自非補充沈律師之陳述（本院卷第325頁）。況上訴人歷來因系爭建物對被上訴人訴訟，皆以上訴人、蔡清國等2人與被上訴人有租賃關係為由，僅爭執租金數額，並於本院準備程序就上訴人、蔡清國等2人與被上訴人就系爭建物有租賃關係，列為不爭執事項（本院卷第132頁），事後竟反於租賃關係前行為，提出無權代理之空言主張，殊無可信。雖上訴人執系爭建物周遭租金行情資料、景瀚不動產估價師事務所估價報告、上訴人父親蔡毓根於108年5月30日以被上訴人法定代理人在本院10 7年度重上字第801號請求調整租金等事件（下稱第801號事件）陳報和解方案狀及聲明書（原審卷第51至71頁、本院卷第55至59、233至309頁），主張被上訴人使用系爭建物受有周遭每月35萬元租金行情之不當得利云云，惟為被上訴人所否認。查蔡毓根固以其為被上訴人法定代理人陳報和解方案並聲明願於成立和解之日起，調漲租金為每月35萬元，有陳報和解方案狀及聲明書可稽（本院卷第55至59頁），惟蔡毓根嗣撤回上述聲明（本院卷第337頁），並未成立和解（原審卷第35至44頁），上訴人以蔡毓根撤回之聲明書所為上開主張，並無可取。況兩造就系爭建物既有租賃契約關係，被上訴人占有使用系爭建物，自有法律上原因，則上訴人執周遭租金行情資料及估價報告，依民法第179條規定，請求被上訴人返還占有系爭建物之不當利益，自不足取。基上，被上訴人承租系爭建物，應給付每月7萬元租金，而非每月10 萬元租金，據此計算其積欠蔡清華自109年1月1日至112年6 月30日之租金73萬5000元，及積欠蔡清雯自107年1月1日至1 12年6月30日之租金115萬5000元。　㈢被上訴人以其為蔡清華墊付系爭建物自110年4月起至112年12 月地租及使用補償費、109年及111年房屋稅，共86萬7100元，以及其為蔡清雯墊付系爭建物於108年、110年4月至112年 12月地租及使用補償費、107年、109年、111年房屋稅、國民年金8期保險費，共126萬5025元為抵銷抗辯。上訴人對被上訴人有代墊上開期間之地租及使用補償費、房屋稅、國民年金保險費等固不爭執（本院卷第135頁），惟主張系爭建物周遭租金行情為每月35萬元，系爭租約僅約定租金每月7 萬元，被上訴人同意為系爭建物共有人負擔地租及使用補償費、房屋稅，補償租金差額云云，為被上訴人所否認，且上訴人並未舉證兩造有上開約定，則上訴人上開主張，並無可取。上訴人再以蔡清雯與被上訴人無利害關係，縱被上訴人代繳國民年金，蔡清雯亦無不當得利云云（本院卷第206頁），惟蔡清雯繳納國民年金債務因被上訴人代為清償而消滅，受有消極財產減少之不當得利，則被上訴人執其代墊地租及使用補償費、房屋稅、國民年金保險費之不當得利債權，抵銷上訴人對其之上開租金債權，應屬可取。　㈣從而，被上訴人以其對蔡清華之不當得利債權86萬7100元，抵銷蔡清華對其租金債權73萬5000元，及以其對蔡清雯之不當得利債權126萬5025元，抵銷蔡清雯對其租金債權115萬50 00元，依兩造同意互抵本金計算後（本院卷第136頁），被上訴人已無積欠上訴人租金。則上訴人先位請求被上訴人給付合意調漲每月以10萬元計算之租金，備位請求被上訴人給付以周遭租金行情每月35萬元計算之不當得利，均無理由。五、綜上所述，上訴人依系爭租約第3條、民法第439條規定，先位請求被上訴人給付蔡清華105萬元本息，及給付蔡清雯165 萬元本息，為無理由，不應准許。原審（除減縮利息部分外）駁回上訴人之請求及假執行之聲請，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。上訴人另於本院追加依民法第179條規定，備位之訴請求被上訴人給付蔡清華155萬元本息，及給付蔡清雯165萬元本息，亦為無理由，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴追加之訴均為無理由。依民事訴訟法第 449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　 25　　日　　　　　　　　　　民事第四庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　傅中樂　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃欣怡　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥君正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳冠璇

2025-03-25

TPHV-113-上-1114-20250325-1

桃簡

桃園簡易庭

損害賠償等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第461號原告即反訴被告吳國毓訴訟代理人林殷佐律師被告即反訴原告彭月女上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年2月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣138,833元，及自民國113年10月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔93％，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣138,833元為原告預供擔保，得免為假執行。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由甲、程序部分：壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查本件原告起訴主張因被告片面拒絕交付承租房屋鑰匙，使原告無法使用、收益租賃房屋，且經原告多次催告拒不改善，並請求被告償還其就租賃物支出之裝潢費用與已給付之押租金，合計新臺幣（下同）15萬元；而被告即反訴原告於言詞辯論終結前，主張原告即反訴被告應賠償自111 年12月15日起至113年8月14日止共計20個月租賃物無法出租之租金與違約金損害，扣除原告已給付之押金4萬元，共計為52萬元，另應給付租賃物恢復原狀所需費用共計10萬元，乃提起反訴請求反訴被告應給付反訴原告62萬元，經核本訴與反訴訴訟標的法律關係間顯有牽連關係，依前揭說明，反訴原告所提起之反訴於法並無不合，應准許之。貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第256條分別定有明文，且此規定依同法第436條第3項於簡易訴訟程序亦有適用。經查，本件原告起訴時原聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）15萬元」（本院卷第5頁），嗣於民國113年 9月23日具狀變更聲明為：「被告應給付原告15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」（本院卷第117頁）；本件反訴原告起訴時原聲明為：「反訴被告應給付反訴原告62萬元，及自111年12月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行」（本院卷第29頁），嗣於113年9月12日變更利息請求日自反訴起訴狀繕本送達翌日起（本院卷第107頁反面），經核原告與反訴原告上開所為，分別係屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，均應予准許。乙、實體部分：壹、本訴部分：一、原告主張：兩造於111年11月25日締結租賃契約，約定原告於111年12月15日起向被告承租門牌號碼桃園市○○區○○路000 號房屋（下稱系爭房屋），每月租金28,000元、押租金5萬元，租期為111年12月15日起至112年12月15日止（下稱系爭租約），原告已繳納押租金4萬元，因系爭房屋將做為辦公室使用，原告經被告同意後，對系爭房屋進行改裝工程，施工過程均由被告協助打開系爭房屋大門使施工人員得以進入施工，原告已完成燈具、電源插座、木材隔間等工程後，被告突然於111年12月21日拒絕讓原告進入系爭房屋施作工程，片面終止租約，被告此舉顯已構成不完全給付，系爭租約業已屆期，被告無法律上原因保有原告給付之押租金4萬元，應予返還。又原告經被告同意進行整修，並支出裝潢費用合計98,833元，係因被告不完全給付致原告受有損害，請求被告償還該部分費用。又原告因本件與被告間之租賃糾紛多次請假出庭，受有精神痛苦，併請求精神慰撫金21,167元，爰依不當得利、不完全給付、系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告則以：確有收取押租金4萬元，然僅有同意原告所聘請施工人員進入系爭房屋進行估價，並未同意原告進行改裝工程，原告擅自進行改裝工程，違約在先等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　　原告主張其因被告片面違反系爭租約，請求被告返還押租金、返還裝潢費用支出等語，為被告所否認，並抗辯如上。茲就兩造間本訴部分爭執事項論述如下：　　　㈠系爭租約於112年12月15日屆期終止：　　按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，民事訴訟法第277條定有明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條定有明文。又遍查系爭租約，並未約定出租人即被告得任意終止租約（本院卷第17至21頁），僅於系爭租約第14條約定兩造均應遵守系爭租約約定，若有違約，甲方（即被告，下同）得隨時解約收回系爭房屋，對乙方（即原告，下同）所受損害概不負責等語（本院卷第20頁），被告辯稱原告未經被告同意即進行改裝，有違系爭租約第9條房屋改裝應取得被告同意之約定，欲終止租約云云，則為原告所否認，並主張原告就系爭房屋改裝工程乙節均有告知被告且被告事前並未告知不得使用木材等情，經查：　⒈證人賴王仁即為原告進入系爭房屋施作改裝工程之工人，於本院言詞辯論中具結證稱：我有在111年間協助我老闆即訴外人黃川夏在系爭房屋施作鐵架、木材隔間、燈具與開關等工程，施工時都是被告打開系爭房屋大門讓施工人員進入，我們進入系爭房屋時都有攜帶工具，看得出來我們是要施工的人，施工過程被告有在旁邊看我們施工，但一開始並沒有任何反對的意思表示，只是一直碎碎念，指導我們要用別的方式施作，但我認為被告當時的指導跟我認知的專業工法不同，而且被告也沒有反對我們施工的意思，所以我還是依照我認知的工法施作，我們在施工第一天就有拿出木材施作隔間，直到過了幾天以後，被告突然問我們所用的木材是不是防火的，我們回答應該不是，被告突然就跟我們說他不租給原告了，要我們直接收拾工具離開等語在卷（本院卷第142 至144頁），核與被告於本院審理中自陳：兩造簽訂系爭租約時，原告有事先告知被告欲在系爭房屋進行改裝裝潢與隔間等語相符（本院卷第127頁），堪信原告主張有事先告知被告欲進行改裝，且經被告同意乙情為真，被告始會在工人表示欲進入施工時協助打開系爭房屋大門令其進入施工。　⒉至被告雖辯稱有告知原告不得使用木材施工云云，然自證人賴王仁前揭證述可知，其等原先使用木材進行施工時被告均無特殊反應亦無為反對之表示，則被告是否有事先告訴原告不得使用木材或防火木材，即有可疑，且被告亦未提出其他證據足認被告有事先告誡原告不得使用木材施作工程，被告此部分辯解，應非可採。　⒊是被告既未能證明原告有違約情事，被告辯稱原告違約而欲終止系爭租約云云，應非可採，被告終止系爭租約原因不合法，自不生終止之效力，又兩造間亦查無合意終止系爭租約情事，是依前揭說明，系爭租約應於112年12月15日時屆期終止。　　　㈡原告請求被告押租金4萬元，為有理由：　　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又按乙方應於訂約時，交於甲方5萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方騰空、交還房屋後無息退還押租保證金，經系爭租約第5條約定在案（本院卷第18至19頁）。查本件原告於締約時曾給付押租金4 萬元予被告，且被告均未曾將系爭房屋鑰匙交付原告使用收益乙節，為兩造所不爭執（本院卷第128頁），則系爭租約既已於112年12月15日屆期終止，詳如前述，揆諸前開約定意旨，被告自應返還押租金4萬元。　㈢原告請求被告給付裝潢費用98,833元，為有理由：　⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。民法第227 條、第231條第1項分別定有明文。次按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償（最高法院86年度台上字第1675號裁判參照）。　　⒉原告主張兩造締結系爭租約時即有告知系爭房屋係欲作為廠房與辦公室使用等情，為被告所知悉，並因被告阻止原告繼續施工裝潢，致原告無法使用系爭房屋乙節，業據原告提出簡訊紀錄在卷可稽（本院卷第90至94頁），為被告於本院審理中所不爭執，顯見被告所交付之系爭房屋並未合於約定使用、收益之狀態。　⒊依前開說明，原告主張因被告未能交付合於使用收益之系爭房屋，有不完全給付情事，致其支出裝潢費用98,833元，業據其提出統一發票2紙在卷可稽（本院卷第7頁），應堪認定。此屬因被告未能提供合於使用收益之租賃物所造成之損害，依法被告自應負賠償責任。　㈣原告請求被告給付精神慰撫金21,167元，為無理由：　　　按非財產上損害之賠償，須以人格權或人格法益受侵害，致精神上受有痛苦為必要，此觀民法第18條、第195條第1項規定自明，並依民法第227條之1準用。查本件原告未舉證有何人格權益因本件侵權行為受侵害且情節重大，自不得請求賠償非財產上損害，是其請求精神慰撫金21,167元，非屬正當。　㈤綜上，原告得請求被告給付金額為138,833元（計算式：4萬元＋98,833元）　　　貳、反訴部分：一、被告即反訴原告（下稱反訴原告）主張：原告即反訴被告（下稱反訴被告）違反系爭租約第9條，反訴原告自111年12月 29日即通知反訴被告應於7日內拆除燈具與木材，然迄今仍堆置於系爭房屋內，故自111年12月15日起至113年8月14日止，反訴被告應給付加計共20個月之租金與違約金共計56萬元，扣除反訴被告原先所給付之押租金4萬元，反訴被告尚應給付反訴原告52萬元，以及系爭房屋回復原狀所需費用10 萬元，共計62萬元等語，爰依民法第184條、第185條、第43 2條以及系爭租約提起反訴等語，並聲明：反訴被告應給付反訴原告62萬元，及自111年12月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：反訴原告違法終止系爭租約，應不生終止效力，又因可歸責於反訴原告之事由致反訴被告無法使用收益系爭房屋，反訴被告毋庸給付租金，是反訴原告請求給付租金、違約金均無理由，另反訴原告均未具體表明請求回復原狀之依據與因果關係，亦無理由等語置辨，並聲明：反訴原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　　反訴原告另提起反訴主張反訴被告即原告應給付自111年12 月15日起20個月之租金與違約金，且負擔回復原狀費用，亦為反訴被告所否認，經查：　㈠反訴原告請求反訴被告給付自111年12月15日起共計20個月之租金與違約金56萬元，扣除反訴被告已給付之4萬元押租金，請求反訴被告給付52萬元，為無理由：　⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院96年度台上字第1692號民事判決意旨可供參照）。　⒉系爭房屋未合於系爭租約約定使用收益狀態，已如前述，反訴原告亦未證明其嗣後有將系爭房屋以合於使用收益之狀態交付反訴被告，即未盡民法第423條所規定出租人之保持合用義務，故依前揭說明，即依民法第441條反面解釋，反訴被告本得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。是反訴原告主張依系爭租約法律關係請求反訴被告給付自111年12月1 5日起至112年12月15日止、共計12個月租金，應無理由。　⒊又反訴原告雖另主張自112年12月16日起至113年8月14日止，反訴被告亦應負擔每月28,000元之租金與違約金賠償責任，惟經本院多次諭知後（本院卷第54頁反面、第108頁反面、1 28頁），反訴原告仍未敘明請求依據與據以主張之證據，僅泛稱欲請求租金損害與違約金云云，然遍查系爭租約亦無對應可資請求違約金之依據，應認反訴原告此部分並未具體主張，難認有據。　㈡反訴原告主張反訴被告應給付回復原狀必要費用10萬元，為無理由：　　按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。查反訴原告主張反訴被告於承租系爭房屋期間有改裝系爭房屋之行為，致反訴原告須支出回復原狀費用10萬元，請求反訴被告賠償云云，則為反訴被告所否認。然反訴原告就其主張回復原狀費用10萬元與反訴被告改裝行為間有何因果關係乙節，除提出一紙手寫估價單外（本院卷第132頁），並未提出任何證據以實其說，則難認反訴原告此部分請求與反訴被告有何關聯，則反訴原告依民法第184條第1項前段規定，請求反訴被告負侵權行為損害賠償責任，賠償反訴原告用10萬元，自屬無據。參、綜上所述，本件本訴部分，原告請求被告給付138,833元，及起訴狀繕本送達翌日即113年10月18日（原告起訴時並未請求遲延利息，又原告亦未提出113年9月23日書狀繕本寄送被告之回執，是應認被告至遲於113年10月17日知悉原告請求遲延利息之主張，而應自翌日即113年10月18日起算利息，見本院卷第127頁）至清償日止按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。本件反訴部分，均無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　陳愷璘以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐于婷

2025-03-21

TYEV-113-桃簡-461-20250321-1

桃小

桃園簡易庭

返還押租金

臺灣桃園地方法院小額民事判決 113年度桃小字第2116號原告曾貴俊被告李坤憲上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國114年2月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣28,000元。訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止加給按週年利率5％計算之利息。本判決得假執行。　　理由要領一、本件原告主張伊於民國113年7月27日與被告就門牌號碼桃園市○○區○○路000號之房屋（下稱系爭房屋）簽訂租賃契約（下稱系爭契約)，由原告承租系爭房屋，租賃期間自113年8 月20日起至114年8月20日止，約定每月租金新臺幣（下同） 14,000元，並已繳納押租金28,000元與被告。然被告於113 年8月19日通知原告終止系爭契約，違反系爭契約第8條第2 項終止租約應提前通知之約定，且被告僅返還押租金14,000 元，尚有押租金14,000元尚未返還原告等情，業據原告提出系爭契約為證（本院卷第8頁至第13頁），且為被告所不爭執（本院卷第32頁反面至33頁），自堪信為真實。二、原告得請求被告給付28,000元，分敘如下：　㈠押租金14,000元：　　觀諸系爭契約第3條第2項約定：「押金28,000元整，於租賃期滿交還店屋時甲方（即被告，下同）無息交還乙方（即原告，下同）」等語（本院卷第8頁），則系爭契約終止時，被告自負有返還押租金28,000元之義務。查本件原告已給付被告押租金28,000元，被告於113年8月19日終止系爭契約後，僅返還押租金14,000元，迄今尚有押租金14,000元未返還原告乙情，業經認定如前，原告尚得請求被告返還押租金14 ,000元（計算式：28,000元－14,000元）。　㈡違約金14,000元：　⒈次按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文。民法第450條第3 項規定：終止租賃契約，應依習慣先期通知；但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。該條項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足（最高法院87年度台上字第580號民事判決意旨參照）。　⒉又系爭契約第8條第2項約定：「應受強制執行之事項：甲乙雙方提前終止租賃契約前＿個月通知他方，任一方未依約定而終止租約，應賠償他方一個月租金額之違約金」等語（本院卷第12頁），是系爭契約固未據兩造約定明確應於幾個月前通知他方始可終止租約，然系爭契約屬民法第453條定有期限之租賃契約，殆無疑義，本件出租人即被告終止租約，依前揭意旨，至少仍應在1個月前先期通知乙情，亦為被告所不爭執（本院卷第33頁），則原告原自113年8月20日起承租系爭房屋，惟因被告於113年8月19日始告知原告終止系爭契約而未果，被告顯然未於終止系爭契約1個月前通知原告，自應依前揭約定賠償原告1個月租金額即14,000元違約金。三、至被告雖辯稱原告自113年7月間就使用系爭房屋，受有無法律上原因使用系爭房屋1個月之相當於租金之不當得利，被告自得以相當於1個月租金之不當得利14,000元對原告主張抵銷云云，然系爭房屋於113年7月間係由訴外人黃捷所承租，且黃捷已繳納113年7月租金與被告乙節，有通訊軟體LINE 對話擷取圖片在卷可稽（本院卷第27至28頁），且為被告所不爭執（本院卷第33頁），被告既已收取黃捷所繳納113年7 月份租金，難認被告有何權益受侵害之情，被告此部分辯解，應非可採。　四、綜上所述，原告依系爭契約法律關係，請求被告給付28,000 元，為有理由，應予准許。五、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　陳愷璘以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐于婷

2025-03-21

TYEV-113-桃小-2116-20250321-1

彰小

彰化簡易庭

返還不當得利

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭小額民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114年度彰小字第76號原告蔡娟娟訴訟代理人楊振芳律師被告謝惠鑾上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國114年3月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國113年9月日27共同承租門牌號碼彰化縣○村鄉○○路00000號1樓房屋(下稱系爭房屋)，並推由被告出名與訴外人陳宛姿簽立房屋租賃契約，租期為自113年9月 27日起至115年9月26日止，租金每月新臺幣(下同)8,500元，水電費200元，押租金17,000元，兩造各負擔一半，各有獨立使用之房間。兩造已先交付一年租金及押租金共119,00 0元(計算式：8,500元×12月+押租金17,000元=119,000元)予房東陳宛姿，原告負擔其中半數。原告遷入系爭房屋居住後，發現居住環境衛生不佳，請被告轉達請求房東調降租金及電費之意思未果，乃與被告達成協議由原告退租並由被告1 人自行承租，並退還半數租金及押租金，原告已於113年10 月13日將所有個人物品搬離系爭房屋，被告應將11個月之半數租金利益及被告將來退租後半數押租金之利益扣除原告應負擔之電費200元後之餘額共55,050元返還原告【計算式：( 8,500元×11月÷2)+8,500元-200元=55,050元)，惟被告迄未返還，被告受有不當利益，爰依不當得利之規定提起本訴。並聲明：被告應給付原告55,050元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告答辯：兩造係共同承租系爭房屋，租金及押租金兩人各付一半，訂金亦係由原告自行交予房東，並非被告收取。原告入住後先請被告轉達請求房東調降租金及電費，但未為房東所接受，原告用LINE傳訊息予被告表示退出並自行計算請求被告返還之費用，被告並未同意，且系爭租約訂有期限尚未屆滿，有向原告表示兩造需合租一年，原告自行負擔承租部分的租金或共同向房東解除契約，原告自行清空遷出仍保有系爭房屋鑰匙，被告承租後僅用來放置物品，並未實際居住，亦未使用原告承租之房間等語。並聲明：原告之訴駁回。三、本院得心證之理由：　㈠主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因其給付而得利時，所謂無法律上之原因，即指其給付欠缺給付之目的，故主張該項不當得利請求權存在之當事人，自應舉證證明其欠缺給付之目的，始符舉證責任分配之原則(最高法院99年度台上字第2019號判決意旨參照)；又民法第179條所謂無法律上之原因而受利益，係指無權利或給付之目的欠缺而言；基於契約關係而受領給付者，如契約仍有效存在，自難謂為無法律上之原因而受利益(最高法院109年度台上字第3107號判決意旨參照)。準此，原告主張有不當得利請求權存在，即應負舉證責任。　㈡本件原告主張兩造共同承租系爭房屋並平均分擔房租，兩造協議退租之後，由被告自行處理，原告已於113年10月13日退租，被告受有11個月半數租金利益及被告將來退租後半數押租金之利益，致原告受有損害，被告應返還不當得利等情，惟被告除不爭執兩造合租系爭房屋之事實外，其餘均予否認，並以前詞置辯。依上開法條及說明，即應由原告就被告係無法律上之原因而受利益，原告之給付欠缺給付之目的等事實負舉證責任。經查：　⒈兩造對話紀錄略以「被告：您如果想好不合租了，您算術比較好，你算好看退多少，您當天搬好我當天退給您喔!還有您要算一個電費跟水費喔!」、「原告：8500×14=119000除2=00000-0000=55250應退還給我55250元在扣50元的電水妳」、「被告：水一個月100是我賺去的嗎？電都不用是嗎？」、「原告：我一直對她說，不同意水100元，她聽不懂嗎？我住不到20天的電付50元很多啦妳打電話問台電多少呢？」、「被告：你怎麼不跟她說，水100，不給人怎行，水你可以親手拿給她」、「原告：我一直對她說不同意水100，妳沒聽到嗎？…我不會管妳想給她多少，妳想讓她收多少妳就給她多少是妳跟她的事」、「被告：那大家就合租不退了，這樣就沒事了、這樣最公平、您要住不住都是您的事、我也沒有要住，錢都在房東那裏，合租一年到謝謝!您我合租大家有權合住一年，謝謝您的大度，這樣就公平了，很感謝您讓我長智慧喔!」、「原告：我這樣對你不好嗎？……」、「被告：姐：您別說這些有的沒有的好嗎？我們就核租一年對誰都公平。謝謝您囉!」、「被告：姐姐：今天發現您放垃圾的洗衣籃不見了喔!」、「(113年11月16日)原告：我為蔡娟娟，至謝惠鑾小姐妳好，我們兩合租大村鄉山腳路47-16號的房子，在113年10月20日妳傳給我當天搬好，而妳當天就退給我錢哦，我已經搬好久拉，妳怎麼這麼久還沒有退錢給我呢？」、「被告：我們是合租啊!我並沒有要您搬啊!是妳自己把東西搬走，您也沒跟我說啊!我怎麼知道您東西搬走是什麼意思呢？是要換家俱搬進來還是？您有權住阿!我們合租要不要住都是您的權利，您私人搬運東西這我無權過問啊!謝謝!」等語(見本院卷第91-103頁)，足認兩造固有討論原告退租方式，惟被告與房東協調後，因房東不同意提前終止租約及調降水電費，被告最終明確向原告表示兩造需合租一年，原告仍須自行負擔承租部分的租金等語，原告自行遷出後，直到113年11月16日才通知被告其已遷出並催討租金，核與被告辯稱兩造協商並未達成共識，並未同意原告遷出及電費之計算方式，係原告逕自搬遷，被告並不知情等情相符，是原告主張兩造已達成協議原告退租之後，由被告自行承租等情，並無憑據。　⒉其次，兩造均陳稱並未與房東達成終止或解消系爭租約等語，且經房東到庭陳稱不同意提前終止等語明確(見本院卷第53頁)，系爭租約訂有2年期限且仍存續中，有租賃契約在卷可憑(見本院卷第57頁)，則兩造所已繳付房東一年租金及押租金共119,000元即仍有法律上原因，原告復未提出證據證明租賃契約已提前終止致嗣後法律上原因消滅之證明，自不該當不當得利之要件；此外，原告自陳仍保有租屋處之鑰匙並未交還(見本院卷第52、116頁)，被告並無原告租屋處之鑰匙且未使用原告租賃的房間(見本院卷第117頁，不爭執事實第6點)，原告復未舉證證明被告受有無權占有系爭房屋相當於租金之利益；而押租金部分，因租賃期限尚未屆滿，返還押租金之條件尚未成就，原告亦未提出被告已受領押租金之證明，則原告依不當得利之法律關係，請求被告給付系爭房屋11個月相當半數租金之損害及押租金8,500元扣除原告所負擔之電費後之餘額55,050元，即屬無據，不應准許。　四、綜上所述，原告依民法不當得利規定，請求被告給付原告55 ,050元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述。　　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　臺灣彰化地方法院彰化簡易庭　　　　　　　　　　　法　官　范嘉紋以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：㈠原判決所違背之法令及其具體內容。㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　書記官　趙世明

2025-03-20

CHEV-114-彰小-76-20250320-1

板小

板橋簡易庭

返還押租金

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決 113年度板小字第3611號原告陳文壹訴訟代理人賴柏安被告呂麗莉上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國114年3月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應給付原告新臺幣23,535元，及其中新臺幣1,335元部分，自民國113年9月12日起至民國114年3月5日止，按年利率百分之5計算之利息；其中新臺幣22,200元部分，自民國1 13年9月12日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、本件訴訟費用額確定為新臺幣1,000元，由被告負擔新臺幣8 12元，加計自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。　　理由要領一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。依兩造簽訂之房屋租賃契約書第4條，押金為2個月租金共新臺幣（下同）29,000元，「前項擔保金（押金），除有第11條第3項、第12條第4項及第16條第2項之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還之」。本件兩造對其等間租約已屆期，原告已返還系爭房屋之事實既不爭執，依前述租賃契約，被告本負有返還押租金之義務。被告抗辯具押金之扣抵事由，惟此為原告所否認，則依據前述法規，被告自應就此項有利於被告之權利消滅事實，負舉證之責。二、按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第43 8條第1項、第432條定有明文。原告於承租系爭房屋時雖有簽訂被告提供之「住戶生活規約」，其中第9條規定：「退房檢查時，承租人須將租賃物品回復入住點交時狀況…租賃物品有缺損、屋況家具家電有損傷等，出租人得逕自押金內扣除」等語，然而，承租人訂立租約之目的，既在於使用收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法使用收益租賃物之義務，是此所謂「回復入住點交時狀況」，應是考量承租人在合於契約目的、約定方法或租賃物性質而使用收益租賃物所造成之自然耗損及租賃物之折舊，並斟酌承租人所負保管義務程度、一般交易習慣及誠信原則，而回復「應有」狀態，而非指回復「原有」狀態。蓋房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，強求承租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。是對於租賃期間租賃物於正常使用下之自然耗損及折舊，出租人不得請求承租人回復至未使用租賃物之狀態，否則不僅不合於租賃契約承租人享有租賃物使用收益權之本質，要求承租人負擔此程度之回復原狀義務亦屬過苛。三、被告主張押金應扣抵水電瓦斯費465元、化妝台檯面貼皮修補5,000元、床頭櫃2個貼皮修補共6,000元、浴室門下地板修補5,000元、浴室鏡子換新1,200元、牆面油漆8,000元、施工後清潔2,000元等情，並提出估價單、水電瓦斯費單據、含有照片、影片之光碟為證，其中水電瓦斯費465元為原告不爭執，此部分自足以認定。至於其餘部分分述如下：（一）化妝台檯面貼皮修補5,000元：　　　依據被告所提出之點交隔日檢視現場之影片（被告提供光碟內檔案名稱「070624毀壞汙損影片」之影片）及照片，化妝台原木檯面有大面積白色痕跡，顯然不是自然耗損及折舊，而已損害到該化妝台之繼續使用。此與原告所提出其於剛入住之112年7月6日所拍攝之化妝台檯面照片（本院卷第29頁）顯然有所不同，足認為是原告所造成，原告顯然未盡善良管理人之注意義務保管此租賃附屬設備，則被告自行修繕並主張自押金中扣抵，應屬有據。原告雖抗辯此僅為其點交當日噴到酒精時所呈現之反白狀態，點交當時拖了很久所以沒時間清潔，並已提供被告清潔方法等情，惟依據前述影片，該化妝台檯面至點交隔日拍攝影片之時仍呈現大面積白色痕跡，無法證明依據原告提供之清潔方法即可清除，則原告此部分抗辯難認可採。（二）床頭櫃2個貼皮修補共6,000元：　　　被告雖主張床頭櫃2個檯面汙損而須修繕，然而依據被告提供之前述影片及照片，此2檯面雖有褪色之情形，但並非毀損而不能使用，且木頭家具經使用本來就會有褪色或使用之痕跡，原告所提出其於剛入住之112年7月6日所拍攝之化妝台檯面照片（本院卷第29頁）也顯示原告入住時該房間內之原木家具本來就有褪色及使用之痕跡，是此部分難認已逾越正常使用下之自然耗損及折舊之範疇，被告主張押金扣抵此部分之修繕費用，應屬無據。（三）浴室門下地板修補5,000元：　　　被告雖主張浴室門下地板損壞而須修繕，然而依據被告提供之點交當日之影片（被告提供光碟內檔案名稱「000000 00_194727」之影片），點交當日雙方均未發現及確認浴室門下地板損壞之情形；被告所提供之原告入住前照片也沒有浴室門下地板之照片，無法證明浴室門下地板損壞是原告租賃期間所損壞，且非自然耗損及折舊，則原告據此抗辯為有理由，被告此部分主張押金扣抵此部分之修繕費用，應屬無據。（四）浴室鏡子換新1,200元：　　　被告雖主張浴室鏡子底部有發霉、白色痕跡而須換新，然而臺灣氣候潮濕，浴室在正常使用下也經常會有水氣產生，無從認定是原告違反善良管理人注意義務之行為所導致，且前述發霉、白色痕跡難認已損壞該鏡子達不能使用而須換新品之程度，被告此部分主張押金扣抵購買新品之費用，應屬無據。（五）牆面油漆8,000元：　　　被告雖主張房間牆壁多處嚴重汙損、客廳餐桌後方牆面油漆遭電鍋蒸氣薰蒸而起泡毀損並殘留水痕污漬而須油漆，然而依據被告所提出之點交隔日檢視現場之影片（被告提供光碟內檔案名稱「070624毀壞汙損影片」之影片）及照片，被告所指房間內牆壁之汙損，其中較小面積之污漬或擦痕，比較像是不小心碰撞或摩擦所留下之痕跡，並非蓄意破壞牆面行為所導致，難認已逾越正常使用下之自然耗損及折舊之範疇；至於廁所門口旁及化妝台旁牆面較大面積之顏色暗沉，也顯然不是蓄意破壞牆面行為所導致，不能排除是漏水或濕氣等非人為因素所造成之油漆顏色暗沉，無從認定是原告違反善良管理人注意義務之行為所導致。至於被告所指客廳餐桌後方牆面油漆毀損，原告抗辯該公共區域其他房客也會使用，並提供其他房客在該區放置電磁爐之照片（本院卷第49頁），而被告未能提供其他證據證明該牆面起泡毀損並殘留水痕污漬為原告所造成，則被告此部分主張押金扣抵油漆之費用，應屬無據。（六）施工後清潔2,000元　　　依據本院前述認定，被告僅能將水電瓦斯費465元及化妝台檯面貼皮修補5,000元從押金中扣抵，則施工後清潔2,0 00元是否為化妝台檯面貼皮修補所必要支出之費用，而與其他經本院駁回之施工費用無關，被告未能具體提出證明以實其說，是被告此部分主張押金扣抵施工後清潔費用，應併予駁回。（七）綜上小結，被告得主張從押金中扣抵之費用為5,465元（計算式：465+5,000=5,465），則原告得請求退還之押金為23,535元（計算式：29,000-5,465=23,535），逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。四、按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第234條、第235條定有明文。原告雖請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，然而被告就其主張其應退還之押金1,335元部分，於本院114年3月6日開庭時已提出現金欲退還給原告，惟經原告拒絕受領，有本院筆錄可證，是就被告應給付原告之其中1,335元部分，應由原告自114年3月6日起負遲延責任，原告此部分請求遲延利息，應為無理由。五、從而，原告依租賃契約之法律關係訴請被告給付23,535元，及其中1,335元部分，自起訴狀繕本送達翌日即113年9月12 日起至114年3月5日止，按年息百分之5計算之利息；其中22 ,200元部分，自起訴狀繕本送達翌日即113年9月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　法　官時瑋辰以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　書記官　詹昕容

2025-03-20

PCEV-113-板小-3611-20250320-1

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返還押租金

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事裁定 114年度板簡字第574號原告大智國際人力仲介有限公司法定代理人張添勇訴訟代理人林義璋被告采鑫建設有限公司法定代理人陳昌儒訴訟代理人何邦超律師何曜任律師上列當事人間請求返還押租金事件，本院裁定如下：　　主　　文本件移送臺灣苗栗地方法院。　　理　　由一、對於私法人或其他得為訴訟當事人之團體之訴訟，由其主事務所或主營業所所在地之法院管轄，民事訴訟法第2條第2項定有明文。又訴訟之全部或一部，法院認為無管轄權者，依原告聲請或依職權以裁定移送於其管轄法院，同法第28條第 1項亦有明定。二、經查，原告因請求返還押租金事件對被告提起本件訴訟，惟被告為私法人，其公司所在地登記地址在苗栗縣頭份市，有經濟部商工登記公示資料附卷可按，且本件租賃房屋亦係位在苗栗縣頭份市，有兩造所簽訂房屋租賃契約書在卷可稽。依首開法條規定，本件自應由被告主事務所所在地之臺灣苗栗地方法院管轄。茲原告向無管轄權之本院起訴，顯係違誤，爰依職權將本件移送於該管轄法院。三、依民事訴訟法第28條第1項，裁定如主文。中華民國114年3月19日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　法　官　江俊傑以上正本係照原本作成。如不服本裁定，應於送達後10日內，向本院提出抗告狀並表明抗告理由，如於本裁定宣示後送達前提起抗告者，應於裁定送達後 10日內補提抗告理由書（須附繕本），並繳納抗告費新臺幣1500 元。中華民國114年3月19日　　　　　　　　　　　　書記官　蔡儀樺

2025-03-19

PCEV-114-板簡-574-20250319-1

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高雄簡易庭

遷讓房屋

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第1901號原告陳蔡照洋訴訟代理人陳常麗被告陳孟碩上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國114年2月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號一樓房屋騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬捌仟零貳拾壹元，及自民國一一三年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一一三年十月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元，及每月已到期部分自次月份一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣玖仟玖佰壹拾元由被告負擔十分之九，並應於裁判確定之翌日起至清償日止加給按週年利率百分之五計算之利息。餘由原告負擔。本判決第一、二項得假執行。但被告如分別以新臺幣陸拾玖萬貳仟柒佰玖拾參元、新臺幣壹拾伍萬捌仟零貳拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項到期部分得假執行。但到期部分被告如按月以新臺幣貳萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告於民國112年6月1日向伊承租門牌號碼高雄市○○區○○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自1 12年6月1日起至114年6月1日止，每月租金新臺幣（下同）2 5,000元，應於每月1日前繳交當月租金（下稱系爭租約），被告並給付押租金50,000元予伊。詎被告自113年3月起即未給付租金，經伊多次催繳均置之不理，爰以本件起訴狀繕本為向被告為終止租約之意思表示。被告仍繼續占有使用系爭房屋，另尚積欠112年3月至9月之租金175,000元、電費33,0 21元、自113年9月起每月相當於租金之不當得利25,000元未為清償，爰依系爭租約、民法第179條、第455條之規定起訴。聲明：如主文第1至3項所示。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、得心證之理由　㈠原告請求被告返還系爭房屋並給付積欠租金175,000元、電費 33,021元部分：　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。又按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定，該擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年度台上字第516號判決意旨參照）。再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條復規定甚明。次按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年度台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。　⒉經查，原告主張被告向伊承租系爭房屋，租期自112年6月1日起至114年6月1日止，每月租金25,000元，應於每月1日前繳交當月租金，被告並給付押租金50,000元予伊，被告積欠自 113年3月至9月之租金共175,000元（計算式：25,000×7=175 ,000）及電費33,021元，伊以本件起訴狀繕本送達作為向被告為終止租約之意思表示，被告現仍占有系爭房屋等情，業據提出系爭租約、電費繳費憑證、現場照片等件可佐（見本院卷第17-31、153-155頁），經核與其所述相符，且被告於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出準備書狀爭執，本院綜合卷內事證及全辯論意旨，認原告之主張為真實。被告積欠之租金扣除原告自承已收受之2個月押金後，已逾2個月，本件起訴狀繕本係於113年9月30日送達被告，亦有送達證書在卷可佐（見本院卷第53頁），應認系爭租約於113年9月30日終止。原告依民法第455條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。然就被告積欠之租金175,000元及電費33,021元部分，應扣除原告自承已收取之50,000元押金，是被告應給付積欠之租金及電費為158, 021元（計算式：175,000+33,021-50,000=158,021），為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。　㈡原告請求被告按月給付相當租金不當得利部分：　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。而無權占有他人之房屋及土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查，本件系爭租約已於 113年9月30日終止，而被告於系爭租約終止後仍繼續占有系爭房屋，係無法律上原因而受有相當租金之利益，併觀兩造原約定系爭房屋之租金每月25,000元，自應以該數額作為計算不當利益之基準。從而，原告依民法不當得利之規定，請求被告給付自113年10月1日起至系爭房屋騰空遷讓返還予原告為止，按月給付以25,000元相當於租金之不當得利，及每月到期部分自次月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬有據，應予准許，逾此範圍則屬無據，應予駁回。五、綜上所述，原告依系爭租約、民法第455條、第179條之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付原告15 8,021元，及自113年10月1日起至清償日止（見本院卷第53 頁），按週年利率5%計算之利息，及自113年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元，及每月到期部分自次月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3 款規定，依職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定諭知被告得供相當擔保金額後免為假執行。　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官林　容以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　冒佩妤

2025-03-19

KSEV-113-雄簡-1901-20250319-2

上

臺灣高等法院

債務人異議之訴等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第1100號上訴人永好企業股份有限公司法定代理人方麥弗訴訟代理人程立全律師王雅楨律師被上訴人丁秀娟訴訟代理人沈宗英律師複代理人郭子揚律師上列當事人間請求債務人異議之訴等事件，上訴人對於中華民國 112年12月25日臺灣新北地方法院112年度重訴字第476號第一審判決提起上訴，本院於114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人起訴主張：伊向上訴人承租臺北市○○○路00號地下1 層及地上1樓至9樓全部（下合稱系爭建物），於民國101年1 0月11日簽立建物租賃契約書（下稱系爭租約），兩造再以系爭租約向臺灣臺北地方法院所屬民間公證人重慶聯合事務所（下稱系爭公證人事務所）以101年度北院民公有字第469 號作成公證書（下稱系爭公證書），兩造約定租賃期間自10 1年10月1日至111年9月30日止，每月租金為新臺幣（下同） 73萬5,000元（含稅），自105年1月1日起至111年9月30日止，每年按前1年租金調漲1.5%，履約保證金為145萬元（下稱系爭保證金）。上訴人於111年9月6日以被上訴人積欠111年 8月租金為由寄發臺北中山郵局761號存證信函（下稱761號存證信函）向伊解除系爭租約，伊於111年9月13日以臺北中山郵局790號存證信函（下稱790號存證信函）通知上訴人派員至系爭建物確認是否回復原狀，上訴人均未置理，復於11 1年8月30日以3萬元將系爭建物出租予訴外人春鄰藥局（下稱春鄰藥局）。嗣上訴人持系爭公證書及系爭租約為執行名義（下合稱系爭執行名義）向臺灣臺中地方法院民事執行處（下稱臺中執行法院）聲請對伊強制執行，經臺中執行法院以111年度司執字第180735號清償債務強制執行事件受理（下稱180735號執行事件），並囑託原法院民事執行處（下稱新北執行法院）以112年度司執助字第5749號清償債務強制執行事件（下稱5749號執行事件）執行伊名下不動產。惟伊最遲於111年9月14日會同臺北市政府衛生局（下稱臺北市衛生局）人員至系爭建物確認伊已將系爭建物騰空及遷離，兩造於111年9月14日合意終止系爭租約，伊並無違約情事。縱認兩造未合意終止系爭租約，該租約亦已於111年9月30日因租期屆滿而消滅，伊僅積欠上訴人111年8月、9月租金共計1 63萬1,452元（815,726元＋815,726元），扣除系爭保證金，上訴人僅得請求伊再給付租金18萬1,452元。爰依強制執行法第14條第2項規定，請求：㈠確認系爭執行名義於超過租金債權18萬1,452元及違約金債權244萬7,178元均不存在。㈡18 0735號執行事件之強制執行程序於超過18萬1,452元部分，應予撤銷。㈢上訴人不得執系爭公證書為執行名義，就租金債權超過18萬1,452元及違約金債權244萬7,178元，對被上訴人為強制執行等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。至於原審駁回被上訴人其餘請求部分，未據被上訴人提起上訴，不在本件審理範圍，茲不贅述。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：因被上訴人積欠伊111年8月份租金，伊於111 年9月1日以臺北中崙1658號存證信函（下稱1658號存證信函）催告被上訴人給付，被上訴人未遵期清償，違反系爭租約第3條第2項第2款約定，伊遂於111年9月6日依系爭租約第8 條第3項約定以761號存證信函向被上訴人終止系爭租約，兩造並未於111年9月14日合意終止系爭租約。又被上訴人於系爭租約存續期間未經伊事先書面同意即將系爭建物轉租予春鄰藥局，違反系爭租約第5條第1項約定，因被上訴人有上述違約情事，依系爭租約第8條第3項約定，伊得請求被上訴人給付相當於3個月租金數額之懲罰性違約金244萬7,178元（8 15,726元X3個月），被上訴人迄今尚積欠伊111年8月、9月租金共計163萬1,452元未給付。臺北市政府都市發展局（下稱臺北市都發局）於108年7月30日以北市都建字第10832247 631號函（下稱7631號函）通知被上訴人依内政部107年2月2 1日修正發布之「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」（下稱系爭申報辦法）第7條第1項第1款規定，因系爭建物提供護理之家機構使用應辦理耐震能力評估檢查，然被上訴人於收到該函文半年後才將該函文交給伊，導致伊因逾期申報遭主管機關裁處6萬元罰鍰，嗣伊自費聘請臺北市土木技師公會對系爭建物進行耐震檢測，經臺北市都發局發函告知系爭建物耐震能力評估檢查結果係「查核合格」，被上訴人辦理歇業與系爭建物耐震能力無關。伊於111年12月21日執系爭執行名義向臺中執行法院聲請對被上訴人名下財產為強制執行，聲請強制執行内容包含系爭租約之租金及違約金債權。因被上訴人在伊於111年9月5日終止系爭租約後未騰空返還系爭建物及回復原狀，經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）113年度北簡字第4477號事件（下稱4477號事件）認定屬實，伊於111年9月28日以臺北中山郵局843號存證信函（下稱843號存證信函）請求被上訴人返還系爭建物及歸還鑰匙，伊於112年3月初始收回系爭建物管理使用，伊另依系爭租約第8條第2項起訴請求被上訴人給付自111年9月6日起至1 12年2月28日止未騰空返還系爭建物之違約金，伊所受損害為上開期間內原預期可收取之租金，目前由臺北地院113年度北簡字第8186號事件（下稱8186號事件）審理中等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、兩造不爭執事項：　㈠兩造於101年10月11日簽立系爭租約，被上訴人向上訴人承租系爭建物，約定租賃期間自101年10月1日至111年9月30日止，上訴人向被上訴人收取系爭保證金，系爭租約經系爭公證人事務所公證作成系爭公證書。　㈡上訴人曾以被上訴人積欠111年8月份租金為由，於111年9月6 日寄發761號存證信函向被上訴人解除系爭租約（實質為終止系爭租約），被上訴人於111年9月13日以790號存證信函回覆上訴人該解約違法，並請求上訴人派員至系爭建物確認是否回復原狀。　㈢上訴人於111年12月間持系爭執行名義向臺中執行法院聲請對被上訴人名下財產為強制執行，經臺中執行法院以180735號執行事件受理，聲請強制執行內容包系爭租約之111年8月、 9月租金債權共計163萬1,452元及相當於3個月租金計算之懲罰性違約金244萬7,178元，共計407萬8,630元（1,631,452 元＋2,447,178元），臺中執行法院囑託新北執行法院執行被上訴人名下不動產，經新北執行法院以5749號執行事件受理。四、得心證之理由：　㈠系爭租約何時消滅? 　⒈被上訴人主張：兩造於111年9月14日合意終止系爭租約云云，上訴人則抗辯：因被上訴人積欠伊111年8月份租金，伊於 111年9月1日以1658號存證信函催告被上訴人給付，被上訴人未遵期清償，違反系爭租約第3條第2項第2款約定，伊遂於111年9月6日依系爭租約第8條第3項約定以761號存證信函向被上訴人終止系爭租約云云。經查，系爭租約第7條第2項第2款約定：「租賃期滿前，雙方得合意終止本約，除本約另有約定外，互不主張任何損害賠償」（原審卷第42頁），觀諸761號存證信函係上訴人依系爭租約第8條第3項約定向被上訴人主張解除系爭租約及回復原狀，並陳明違約金部分將予求償等語（原審卷第31頁），足認上訴人並非提出其要與被上訴人合意終止系爭租約之要約，佐以790號存證信函係被上訴人向上訴人表示其未拖欠租金達2個月，不符系爭租約第8條第1項約定，上訴人以761號存證信函解除系爭租約係屬上訴人違約，請上訴人於收受該存證信函後至系爭建物進行回復原狀之勘查等語（原審卷第35頁），顯然兩造未以上開存證信函合意終止系爭租約，是被上訴人此部分主張，要無可取。　⒉次查，1658號存證信函記載寄件人為「方麥弗」，僅蓋有方麥弗個人印章（本院卷一第127頁），761號存證信函記載寄件人為「方麥弗永好企業股份有限公司」，蓋有上訴人大小章（原審卷第31頁），參以系爭租約之出租人為上訴人， 1658號存證信函即難認係以上訴人名義催告被上訴人給付11 1年8月份租金，1658號存證信函未發生上訴人催告被上訴人給付租金之效力。再者，民法第440條第1項、第2項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。查系爭租約第8條第1項、第3項前段分別約定：「乙方（即被上訴人，下同）違反約定方法使用租賃標的物，或拖欠租金達二個月以上之金額，或遲付租金逾二個月時，經甲方（即上訴人，下同）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約」、「乙方違反法令之規定或違反本約任一義務時，即屬違約，經甲方通知限期改善無效時，甲方得逕行終止本約，並以甲方限期之日為終止之日」（原審卷第44頁），因系爭租約為被上訴人向上訴人承租系爭建物，系爭租約第8條第1項約定應係依循民法第440條第2項規定所約定，自應優先系爭租約第8條第3項約定適用，故上訴人於111年9月6日以被上訴人積欠111年8月份租金為由寄發761號存證信函向被上訴人終止系爭租約，違反系爭租約第8條第1項約定及民法第44 0條第2項規定，自不發生終止系爭租約之效力。　⒊上訴人另辯稱：被上訴人於系爭租約存續期間未經伊事先書面同意即將系爭建物轉租予春鄰藥局，違反系爭租約第5條第1項約定，因被上訴人違約，伊得依系爭租約第8條第3項約定終止系爭租約云云。然查，761號存證信函係以被上訴人積欠111年8月份租金為由終止系爭租約（原審卷第31頁），而非以被上訴人違約轉租為由作為終止系爭租約之事由，上訴人對於伊在系爭租約於111年9月30日租期屆滿前曾以被上訴人違約轉租為由終止系爭租約乙節復未舉證以實其說，上訴人此部分所辯，為不足採。　⒋按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。被上訴人主張：縱認兩造未合意終止系爭租約，該租約亦已於111年9月30日因租期屆滿而消滅等語。經查，系爭租約於租期屆滿前，既未經兩造任何一方合法解除或終止，則系爭租約於111年9月30日因租期屆滿而消滅，堪以認定。　㈡被上訴人主張系爭租約因租期屆滿而消滅，伊僅積欠上訴人1 11年8月、9月租金共計163萬1,452元，扣除系爭保證金，上訴人僅得請求伊再給付租金18萬1,452元，是否可採？　⒈上訴人抗辯：依系爭租約第4條第2項約定，被上訴人不可以履約保證金抵充租金等語。然按押租金（履約保證金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院108年度台上字第128號、87年度台上字第1631號民裁判意旨參照）。是押租金於租賃關係存續期間，尚不生當然抵充之效力。又押租金，固在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，惟本諸契約自由原則，當事人非不得以合意另定其擔保範圍，以貫徹私法自治之本質（最高法院112年度台上字第1676號裁判意旨）。經查，系爭租約第4條第5項約定：「乙方（即被上訴人，下同）同意另於租賃期間內，如有違約事由（如租金未付、租賃物毀損、費用不繳），致甲方（即上訴人，下同）受有損害時，甲方得逕行自該履約保證金先行扣抵，乙方並應於接獲甲方通知三日內，以現金補足差額予甲方」（原審卷第40頁），可知系爭租約之租賃關係存續期間，被上訴人如有積欠租金，僅上訴人得決定是否由履約保證金中先行扣抵，且被上訴人於接獲上訴人通知後3日內，應以現金補足履約保證金之差額，然系爭租約因租期屆滿而消滅時，依系爭租約第4條第3項、第7條第5項約定：「雙方同意甲方應於租約提前終止或租期屆滿時，俟乙方騰空返還本標的物，及扣除乙方應付之租金（含積欠租金）、各項費用（含乙方應負之各項費用、稅捐），與依本約乙方應付之損害賠償責任（含違約金、維修費、損害賠償額），並保留壹拾萬元，以作為乙方如有未繳之水電、電話費等應由乙方支付之費用後，始由甲方無息退還本履約保證金之餘額予乙方」、「本租賃契約期滿或終止時，乙方應依約結清未付之租金、費用、損害賠償金，及違約金，並同意甲方得自履約保證金內優先扣除」（原審卷第40 、43頁），故系爭租約因租期屆滿而消滅時，被上訴人積欠上訴人之租金即得以系爭保證金抵充，是上訴人此部分主張，要無可取。　⒉按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務，民法第321條定有明文。上訴人雖抗辯：被上訴人於系爭租約因租期屆滿而消滅時未返還系爭建物及回復原狀，伊於111年9月28日以843號存證信函請求被上訴人返還系爭建物及歸還鑰匙，伊於112年3月初始收回系爭建物管理使用，並於113年間向臺北地院起訴請求被上訴人負損害賠償責任及給付違約金，依序經臺北地院以4477號事件、8186號事件受理，故被上訴人應給付伊111年8月、9 月租金163萬1,452元及懲罰性違約金244萬7,178元云云。惟查，兩造未於系爭租約中約定系爭保證金抵充之順序，債務人即被上訴人於112年8月24日提起本件起訴狀時已指定系爭保證金抵充伊積欠上訴人之租金（原審卷第9、15頁），系爭保證金自應先抵充被上訴人積欠上訴人111年8月、9月份之租金163萬1,452元，經抵充後，上訴人尚得請求被上訴人給付不足之租金18萬1,452元（1,631,452元-1,450,000元）。至於上訴人請求被上訴人負損害賠償責任及給付違約金部分均屬無確定期限之債，依民法第229條第2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」，上訴人係於113年間對被上訴人提起上開訴訟，則上開損害賠償債務及懲罰性違約金債務之清償期均在被上訴人於112年8月24日提起本件訴訟之後，系爭保證金已無從抵充上開損害賠償債務及違約金債務，上訴人前開抗辯，要無可取。　⒊綜上，被上訴人主張系爭租約因租期屆滿而消滅，伊僅積欠上訴人111年8月、9月租金共計163萬1,452元，扣除系爭保證金，上訴人僅得請求伊再給付租金18萬1,452元，應屬可採。　㈢被上訴人依強制執行法第14條第2項規定，請求確認系爭執行名義於超過租金債權18萬1,452元及違約金債權244萬7,178 元均不存在，有無理由？　⒈被上訴人主張：伊未違約，上訴人不得請求伊給付懲罰性違約金等語，上訴人則抗辯：被上訴人有諸多違約情事，依系爭租約第8條第3項約定，伊得請求被上訴人給付相當於3個月租金數額之懲罰性違約金244萬7,178元云云。經查，系爭租約第8條第3項約定：「乙方（即被上訴人，下同）違反法令之規定或違反本約任一義務時，即屬違約，經甲方（即上訴人，下同）限期通知改善無效時，甲方得逕行終止本約，並以甲方限期之日為終止之日，乙方除應依前項規定返還租賃標的物外，另應賠償甲方相當於三個月租金數額之懲罰性違約金。乙方並同意本違約金得由甲方自履約保證金內優先扣抵之」（原審卷第44頁），可知上訴人依上開約定請求被上訴人給付懲罰性違約金之前提為被上訴人有違約之情形，經上訴人限期通知被上訴人改善無效，上訴人得逕行終止系爭租約，並請求被上訴人給付懲罰性違約金。然1658號存證信函並非以上訴人名義催告被上訴人給付租金，業如前述，另上訴人雖於111年9月28日以843號存證信函通知被上訴人返還系爭建物及歸還鑰匙（本院卷一第305頁），然843號存證信函僅記載：「查貴我雙方之租賃契約（指系爭租約）已經結束，請台端（指被上訴人）儘速辦理返還房屋事宜並歸還全部鑰匙及所有借址登記之法人遷出證明文件」，顯見上訴人未限期通知被上訴人改善，且證人許智勝於原審證稱：伊為春鄰藥局的實質負責人，春鄰藥局自109年4月開始向被上訴人承租系爭建物，承租位置在系爭建物1樓的3分之1面積，大約20坪左右，租期是到111年8月31日。被上訴人於11 1年8月間騰空遷出系爭建物，春鄰藥局當時沒有跟著搬遷，因為伊有透過上訴人公司的莊副總，與上訴人法代方麥弗聯絡，方麥弗同意春鄰藥局可以每月3萬元繼續承租現有空間就是伊原來跟被上訴人承租的位置，但沒有打租約，伊是以代墊繳納系爭建物整棟的電費、水費、瓦斯費的方式來支付租金，雖然沒有書面，但有LINE的截圖等語（原審卷第409 至410頁），有上開LINE截圖、水費、電費及瓦斯費繳費通知單、上開通知單之繳款證明、被上訴人與春鄰藥局簽署之房屋租賃契約（下稱春鄰藥局租約）等件影本在卷可稽（原審卷第57、420至442頁、本院卷一第147至189、476至477、 479至483頁），觀諸春鄰藥局租約載明租賃期限至111年8月 31日止，且上訴人於原審自陳春鄰藥局一直到112年2月底才搬遷，所以這段期間，上訴人法代才會要求春鄰藥局支付水電瓦斯等相關費用等語（原審卷第412頁），核與證人許智勝之上開證言相符，堪認上訴人早已知悉被上訴人在系爭租約於111年9月30日租期屆滿時即已騰空及遷出系爭建物，自 111年10月1日起至112年2月底止，僅有春鄰藥局留在系爭建物內原址繼續營業，自難認被上訴人有上訴人所述違約之情事，上訴人無從依系爭租約第8條第3項約定向被上訴人請求給付懲罰性違約金。至於上訴人辯稱：臺北市都發局於108 年7月30日以7631號函通知被上訴人依内政部107年2月21日修正發布之系爭申報辦法第7條第1項第1款規定，因系爭建物提供護理之家機構使用應辦理耐震能力評估檢查，然被上訴人於收到該函文半年後才將該函文交給伊，導致伊因逾期申報遭主管機關裁處6萬元罰鍰，嗣伊自費聘請臺北市土木技師公會對系爭建物進行耐震檢測，經臺北市都發局發函告知系爭建物耐震能力評估檢查結果係「查核合格」，被上訴人辦理歇業與系爭建物耐震能力無關乙節，並不影響本件關於被上訴人在系爭租約於111年9月30日租期屆滿前即已騰空及返還系爭建物予上訴人之事實認定，附此敘明。　⒉按執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第 14條第2項定有明文。經查，系爭執行名義不具有確定判決同一之效力，依上開三之㈢、四之㈡、㈢所示，上訴人以系爭執行名義聲請強制執行系爭租約之111年8月、9月租金債權共計163萬1,452元及相當於3個月租金計算之懲罰性違約金2 44萬7,178元（原審卷第407頁），然上開租金債權經扣抵系爭保證金後，上訴人僅得請求被上訴人再給付租金18萬1,45 2元，且不得請求被上訴人給付懲罰性違約金，是被上訴人依強制執行法第14條第2項規定，請求確認系爭執行名義於超過租金債權18萬1,452元及違約金債權244萬7,178元均不存在，核屬有據。　㈣被上訴人依強制執行法第14條第2項規定，請求180735號執行事件之強制執行程序於超過18萬1,452元部分，應予撤銷，暨上訴人不得執系爭公證書為執行名義，就租金債權超過18 萬1,452元及違約金債權244萬7,178元，對被上訴人為強制執行，有無理由？　　兩造均不爭執180735號執行事件之強制執行程序尚未終結（原審卷第407頁），且上訴人僅得請求被上訴人再給付係爭租約之租金18萬1,452元，不得請求被上訴人給付懲罰性違約金，業如前述，故被上訴人依強制執行法第14條第2項規定，請求180735號執行事件之強制執行程序於超過18萬1,45 2元部分，應予撤銷，暨上訴人不得執系爭公證書為執行名義，就租金債權超過18萬1,452元及違約金債權244萬7,178 元，對被上訴人為強制執行，亦屬有據。五、綜上所述，被上訴人依強制執行法第14條第2項規定，請求確認系爭執行名義於超過租金債權18萬1,452元及違約金債權244萬7,178元均不存在，及180735號執行事件之強制執行程序於超過18萬1,452元部分，應予撤銷，暨上訴人不得執系爭公證書為執行名義，就租金債權超過18萬1,452元及違約金債權244萬7,178元，對被上訴人為強制執行，為有理由，應予准許。原審就上開應予准許部分為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，附此敘明。　七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第十九庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　魏麗娟　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張婷妮　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林哲賢正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳盈真

2025-03-19

TPHV-113-上-1100-20250319-1

簡上

臺灣臺北地方法院

返還押租金等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度簡上字第419號上訴人許祖云即若荷蔬食時尚館訴訟代理人黃浩然林明葳律師蔡宗隆律師複代理人傅羿綺律師被上訴人杜月娥訴訟代理人吳存富律師陳庭琪律師上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國113 年4月19日本院臺北簡易庭112年度北簡字第5905號第一審判決提起上訴，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：兩造於民國108年6月26日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定由上訴人向被上訴人承租門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000巷00號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自108年7月5日起至111年9月4日止，每月租金新臺幣（下同）18萬元（除108年9月5日起至109年9月4日止為16 萬元、109年9月5日起至110年9月4日止為17萬元），上訴人並已交付押金100萬元。兩造訂立系爭契約後，因適逢新冠肺炎疫情期間，故被上訴人同意自109年9月5日起至111年9 月4日之月租金調降為16萬元，復同意將110年6月至111年2 月之月租金調整為10萬元。兩造於系爭契約租期屆滿前協議續租條件，兩造原已談妥將來改由新成立之公司繼續承租系爭房屋經營餐廳，詎被上訴人於111年9月4日向上訴人表示欲變更續租條件，兩造為此持續協商續租條件，直至111年1 1月11日上訴人確定不續租後，被上訴人竟要求上訴人於短時間內遷出，上訴人無法如期返還系爭房屋，實係可歸責於被上訴人。又上訴人與訴外人即被上訴人之女陳茵琪、訴外人即被上訴人之子陳宏森於111年11月16日合意雙方各自分頭找尋新承租人，暫時先不拆遷，上訴人將部分廚房設備、裝潢留置於現場，係經兩造同意而成，兩造間即成立無償使用借貸契約，上訴人並無違約情事，且因上訴人早於111年1 1月28日將系爭房屋之鑰匙返還予被上訴人，至遲應認斯時已返還系爭房屋予被上訴人，則上訴人自得依系爭租約第4 條約定，請求被上訴人返還押金100萬元。縱認上訴人有違約情事，被上訴人既已依系爭租約第11條約定請求賠償性違約金，其請求權目的已達，被上訴人之不當得利請求權即行消滅，爰依系爭契約法律關係請求返還押租金等語。並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被上訴人則以：被上訴人從未同意調降租金，依系爭租約第 3、4條約定，上訴人迄今仍積欠租金共94萬元未清償，被上訴人自得以押租金抵扣。系爭租約租期已於111年9月4日屆滿，被上訴人於111年10月22日、同年12月17日發函催告上訴人交還房屋，上訴人遲至111年11月28日始返還鑰匙，112 年7月6日始拆除古董窗花、冷氣等設備，無權占用305天，依民法第179條約定，上訴人應給付相當於租金之不當得利1 83萬元（計算式：18萬÷30×305＝183萬），暨依系爭租約第1 1條約定，上訴人應另給付按房租日租金1倍計算之違約金18 3萬元，故上訴人所交付之押金100萬元，於抵充被上訴人應給付之租金、違約金、相當於租金之不當得利後，已無剩餘押金可退還等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷第184、185頁）：　㈠兩造於108年6月26日簽立系爭租約，約定由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自108年7月5日起至111年9月4日止，每月租金除108年9月5日起至109年9月4日止為16萬元、 109年9月5日起至110年9月4日止為17萬元外，其餘每月租金為18萬元，上訴人並交付押租金100萬元（見原審卷一第37 至41頁）　㈡系爭租約於111年9月4日終止（見本院卷第81頁）。　㈢上訴人於附表三「上訴人給付租金日期」欄所示日期給付如「上訴人給付金額」欄所示之款項。另被上訴人於收受110 年6月份租金16萬元後，陳茵琪有匯款6萬元予上訴人（見本院卷第175、183、184頁）。　㈣被上訴人所收受之押租金100萬元，尚未返還予上訴人。　㈤上訴人於111年11月28日將系爭房屋之鑰匙返還予被上訴人，此係由陳宏森代為收受（見原審卷一第161頁）。　㈥上訴人於111年11月28日返還鑰匙時，尚未將系爭房屋內全部裝潢、設備拆除，係於112年7月6日將附表一、二等遺留於系爭房屋內之裝潢設備拆遷完畢（見原審卷一第527頁）。五、本院得心證之理由：　㈠被上訴人得否以上訴人積欠租金扣抵押租金：　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。次按意思表示之效果，原則上採表示主義，即以表示上之效果意思為標準，必要時始設若干例外（如民法第86條、第88條及第89條等），以保護交易安全及表意人之利益，使當事人實現或維持合理之協同關係，並維持國家社會經濟生活秩序（最高法院112 年度台上字第1228號判決意旨參照）。　⒉上訴人主張：兩造訂立系爭契約後，因適逢新冠肺炎疫情期間，故兩造有協議降租之情事等語，業據提出兩造對話紀錄截圖、帳戶交易明細等件為佐（見原審卷一第43至160、539 至544頁，原審卷二第35至54、113至116頁），觀上開對話紀錄，被上訴人於109年9月12日對上訴人稱：我已經將2萬元交給妳女兒了，等下個月房租進我戶頭，領到錢後，我再拿2萬回給妳等語（見原審卷二第113頁），復於同年12月8 日對上訴人稱：經過一天考慮與思後，我表示我最高的誠意，房租如之前疫情時的補貼，你開16萬元支票給我銀行進帳，之後我再私下還給妳2萬，以1年為期，到明年9月再回復每月16萬等語，上訴人則回覆：感謝您願意降租減壓等語（見原審卷二第115頁），嗣被上訴人於110年6月9日對上訴人稱：疫情困擾期間，我將託我女兒匯6萬元給妳，但每個月還是幫我進帳16萬元，讓我銀行過關，希望我們一起共度難關等語，上訴人則回：謝謝您等語（見原審卷一第539頁），上訴人又於同年月30日傳送訊息予被上訴人女兒陳茵琪稱：我們要繳租稅，這個月可以用10萬元的租稅去繳嗎，還是要用16萬元的金額去繳稅等語，陳茵琪則回：用10萬元等語（見原審卷一第543頁），就兩造及上訴人與陳茵琪之對話紀錄前後脈絡觀察，可見被上訴人於109年12月8日明確向上訴人表示先由上訴人按月給付16萬元，再由被上訴人匯還2 萬之方式處理租金之給付，亦即已合意將109年12月起之月租金調整為14萬元，為期1年，嗣因疫情加劇，被上訴人遂於110年6月9日同意再次調整月租金，給付方式係先由上訴人按月給付16萬元，再由陳茵琪匯還6萬元，故月租金為10 萬元，此情亦與上訴人與陳茵琪之對話紀錄互核相符，並有銀行交易明細、匯款單、銀行轉帳傳票在卷可佐（見原審卷二第35至46頁），堪信上訴人主張兩造將自109年12月起至1 10年4月止之月租金調整為14萬元、自110年6月起再度調降為10萬元等節為真實，另就110年5月份之租金，雖堪認兩造有降租至14萬元之合意，然上訴人主張此部分租金僅調降為 16萬元，則應認此部分租金為16萬元，以符辯論主義。　⒊至於調降租金之期間於何時結束部分，依兩造於111年9月8日之對話紀錄，被上訴人稱：跟你有了感情，也相信你們夫妻，在疫情期間也和你們一起渡過難關，三級警戒結束又再加 6個月，讓你們回復元氣等語（見原審卷一第281頁），陳茵琪亦於110年6月26日對上訴人稱：三級結（應為「解」）封後，從那個月開始起算6個月都給上訴人這種租金，謝謝上訴人在我們困難的時候，一起努力度過等語（見原審卷一第 541頁），就上開對話紀錄互核可知，被上訴人同意降低租金之期間，應係至疫情三級警戒結束後6個月為止，又中央流行疫情指揮中心係於110年7月27日起將全國疫情警戒調降為二級，此有衛生福利部疾病管制署新聞列印資料在卷可查（見本院卷第197、199頁），應認被上訴人同意前開將月租金調降為10萬元之期間至多僅至111年1月止，則自111年2月起，上訴人仍應依系爭契約約定之租金數額繳納租金。　⒋被上訴人雖辯稱：兩造並未合意降低租金，被上訴人或陳茵琪對上訴人所為之匯款或現金交付，僅是好意施惠行為等語，惟查，依兩造前開對話紀錄，被上訴人談及租金匯還事宜時係稱：「房租如之前疫情時的補貼」等語（見原審卷二第 115頁），則顯見被上訴人或陳茵琪對上訴人所為之匯款或現金交付，係與租金數額有直接關聯，揆諸首揭判決意旨，以客觀角度觀察被上訴人所為上開意思表示所欲生之法律效果，應係合意降低租金，並非僅屬單純之贈與或好意施惠，被上訴人所辯，自不足採。　⒌從而，兩造確有合意將自109年12月起至110年4月止之租金調降為14萬元、110年5月之租金為16萬元、自110年6月起至11 1年1月之租金調降為10萬元，被上訴人主張兩造無降租之合意，不足為採。至於111年2月起至約定租賃期間屆滿之日止，月租金即回復為系爭契約所約定之18萬元（見兩造不爭執事項㈠），另就109年9月起至同年11月止之租金，難認兩造有降租之合意，應以系爭契約約定之17萬元作為給付標準，上訴人主張此部分亦有降租之合意，不足為採。又上訴人就各月已給付之租金如附表三所示，被上訴人亦不爭執收受此部分租金（見兩造不爭執事項㈢），以此核算後，上訴人尚欠如附表三所示之租金23萬元（詳如附表三「是否積欠租金」欄所示），是被上訴人由上訴人給付之押租金100萬元中先行抵充所欠之租金23萬元，應屬有據。　㈡被上訴人得否以上訴人遲未返還系爭房屋所生之違約金扣抵押租金：　⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院113年度台上字第170號判決意旨參照）。　⒉系爭契約第8條第2項約定：「於交還租賃房屋時，乙方（即上訴人，下同）應將房屋打掃乾淨、清空，不得有任何違法增建物，乙方之生財器具、垃圾、雜物應清除，按裝潢現狀房屋保持天、地、壁、空間完整以及基本照明設備交還甲方（即被上訴人，下同），不得任意破壞。」、第11條約定：「本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。乙方應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止，按房租日租金壹倍計算之違約金。」（見原審卷一第40頁）。由上開約定可知，如系爭契約約定租賃期間屆滿，而兩造仍未簽署新的「書面租賃契約」，視為不再續租，且不得以任何理由繼續使用系爭房屋，並應將系爭房屋打掃乾淨、清空，及清除生財器具、垃圾、雜物等，始符合系爭契約所約定「返還」租賃物之意旨，不得反捨契約文字而更為曲解。　⒊上訴人雖主張：兩造本已談妥續租條件，被上訴人卻片面稱要變更條件，兩造持續協商未果，上訴人於111年11月11日確定不續租後，被上訴人便要求上訴人應於同月15日前點交房屋，因時間過於倉促，上訴人無法及時拆遷完畢，不可歸責於上訴人，且兩造已就系爭房屋有使用借貸之合意等語，並提出兩造對話紀錄截圖、上訴人與陳宏森、陳茵琪之對話紀錄截圖為證（見原審卷一第43至160頁），惟上訴人既未提出兩造於系爭契約所定租賃期間屆滿前、後有成立「書面租賃契約」之證據，依系爭契約第11條之約定，視為不再續租，且不得以任何理由繼續使用系爭房屋。又觀兩造間之對話紀錄，被上訴人於111年8月30日向上訴人表示：妳若有要繼續經營，必須在同年9月4日前簽續約等語（見原審卷一第 259頁），於同年8月31日表示：妳若有誠意，必須要回答簽約的時間，但不能超過同年9月4日，若超過就以不續約為主等語，上訴人則回：我知道等語（見原審卷一第259、261頁），嗣上訴人於同年9月15日稱：我們預計同年9月20日遷出並交還系爭房屋，店內之裝潢及設備，提出不保留裝潢與設備給新承租人之方案一，及保留裝潢與設備給新承租人之方案二，給被上訴人參考選擇等語（見原審卷一第287頁），被上訴人則於同年9月16日回：我選擇方案一，不保留裝潢與設備，在同年9月20日清理完畢，拆除所有設備及點交還屋等語（見原審卷一第289頁），顯見兩造並未於系爭契約屆滿日即111年9月4日前後成立新「書面租賃契約」，自無繼續占有系爭房屋之合法權源，況被上訴人已明確表示不同意上訴人將系爭房屋內之裝潢、設備保留，並請求上訴人將系爭房屋清空返還，要難認兩造間有成立使用借貸契約，上訴人主張，自不足採。又上訴人雖另主張：陳宏森、陳茵琪分別向上訴人表示，系爭房屋之裝潢設備須於111年12月31 日前拆除完畢，顯見上訴人將部分廚房設備、裝潢留置於現場，係經兩造同意而成立使用借貸契約等語，並以上開對話紀錄為證，惟觀上開對話紀錄，陳茵琪於111年12月28日向上訴人稱：12月31日前快點搬東西喔，12月31日後當廢棄物處理等語（見原審卷一第141頁），陳宏森亦於111年12月30 日向上訴人稱：明天是12月31日，廚房用品請一次搬完等語（見原審卷一第157頁），此僅是陳宏森、陳茵琪分別催告上訴人於一定時限內搬遷完畢，並非容忍上訴人繼續占用系爭房屋之意，亦難認有成立使用借貸契約，上訴人主張，自不足採。　⒋就上訴人無權占有系爭房屋之期間部分，上訴人雖主張：依系爭租約第12條約定，系爭房屋內部裝潢、設備縱未拆除，亦僅生廢棄物清理、費用分擔問題，而非上訴人仍占用系爭房屋，且上訴人既於111年11月28日將系爭房屋之鑰匙返還予被上訴人，應認至遲於斯時起已遷出系爭房屋等語。惟觀系爭契約第12條約定：「乙方遷出時，如有遺留物品者，視同廢棄物任由甲方處理，其處理所需費用，由保證金先行扣抵，如有不足由乙方補足。」（見原審卷一第41頁），可知該條僅係約定遺留物如何處理，及對處理廢棄物所生費用應如何分擔，並不影響系爭契約約定遷讓、返還租賃物之認定標準。又系爭契約第8條第2項既已約定於交還租賃房屋時，應將房屋打掃乾淨、清空，並將生財器具、垃圾、雜物清除，則只要系爭房屋內尚遺留裝潢、生財工具等，縱使已歸還鑰匙，仍未達系爭契約所約定之遷讓、返還租賃物之標準。是以，上訴人於111年11月28日返還鑰匙時，既尚未將系爭房屋內全部裝潢、設備拆除，直至112年7月6日始將附表一、二等遺留於系爭房屋內之裝潢設備拆遷完畢（見兩造不爭執事項㈥），應認上訴人遲於112年7月6日始將系爭房屋返還予被上訴人，則上訴人自111年9月4日起至112年7月6日止，共無權占有系爭房屋305日。　⒌末按違約金是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債權人因債務人如能按期履行債務時，可能享受之利益，與因債務人違約所受損害之情形，以為酌定之標準（最高法院 84年度台上自第2172號判決意旨參照）。本院審酌上訴人自 111年11月28日返還系爭房屋之鑰匙後，即無從在系爭房屋內使用收益，兼衡附表二所示裝潢設備占有系爭房屋之情形，及當時受疫情影響之社會經濟狀況、兩造之利益損害等一切情狀，認系爭契約第11條約定之違約金，應酌減至一半即日租金之0.5倍，方屬適當。上訴人占有系爭房屋共305日，業如前述，被上訴人自得依系爭契約第11條之約定向上訴人請求按房租日租金0.5倍計算之違約金91萬5,000元【計算式：（每月租金18萬元/30日）×305日×0.5=91萬5,000元】，則被上訴人由上訴人給付之押租金100萬元中先行抵充之，洵屬有據。　⒍從而，被上訴人得向上訴人請求違約金91萬5,000元，被上訴人由上訴人給付之押租金100萬元中先行抵充之，應屬有據。　㈢綜上，被上訴人以上訴人積欠租金23萬元、違約金91萬5,000 元為由，自上訴人所給付之押租金100萬元扣抵清償後，押租金已無剩餘，則上訴人請求返還押租金，應屬無據。另就被上訴人主張民法第179條不當得利亦應扣抵部分，因被上訴人主張扣抵之順序為：先抵積欠租金，再抵違約金，末抵不當得利（見原審卷二第165頁），既本件押租金於以積欠租金、違約金扣抵後已無剩餘，則不當得利部分，本院即無庸審酌，附此敘明。六、綜上所述，上訴人依系爭契約法律關係，請求被上訴人給付 100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，自應予以駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不予一一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第463條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官溫祖明　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉娟呈　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官廖哲緯以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　何嘉倫附表一：編號物品名稱數量 1 大門骨董窗花 2件 2 櫃台窗花 1件 3 屋內骨董屏風 7件 4 壺座櫃子 2件 5 竹捲簾 1件 6 榻榻米整間 7 天花板字畫 2件 8 牆壁字畫 1件 9 冷氣（分離式） 6台 10 冷氣（水冷式） 1台 11 吊式不鏽鋼層架 1件 12 不鏽鋼層架 2層 13 不鏽鋼淺櫃 1件 14 後防火巷伸縮棚架 1件 15 燈具 1批附表二：編號物品名稱數量 1 大門骨董窗花（老件） 1對 2 櫃台窗花 1件 3 屋內骨董屏風（老件） 5件 4 壺座櫃子 2座 5 竹捲簾 2件 6 新作榻榻米全室 7 天花板字畫（梅） 2件 8 牆壁字畫（竹） 1件 9 冷氣（分離式） 6台 10 冷氣（水冷式） 1台 11 吊式不鏽鋼層架 1件 12 不鏽鋼層架 2件 13 不鏽鋼淺櫃 1件 14 後防火巷伸縮棚架 1件 15 後防火巷熱水器 1台 16 全室LED燈具 1批 17 合室新捲簾 1式 18 茶室對開布幔 1式 19 茶室天花木座格柵 3組 20 洗手間大理石檯面 1式　　　　　　　　　　　　附表三（元：新臺幣／年：民國）編號上訴人給付租金日期上訴人給付金額上訴人主張租金金額被上訴人主張租金金額本院認定應給付金額是否積欠租金 1 109年9月7日 16萬 16萬 17萬 17萬尚欠1萬元 2 109年10月6日 16萬 16萬 17萬 17萬尚欠1萬元 3 109年11月6日 10萬 16萬 17萬 17萬尚欠1萬元 4 109年11月16日 6萬 5 109年12月7日 10萬 14萬 17萬 14萬尚欠1萬元 6 109年12月16日 3萬 7 110年1月6日 10萬 14萬 17萬 14萬尚欠4萬元 8 110年2月9日 19萬 14萬 17萬 14萬溢付5萬元 9 110年3月8日 14萬 14萬 17萬 14萬無積欠 10 110年4月6日 14萬 14萬 17萬 14萬無積欠 11 110年5月6日 16萬 16萬 17萬 16萬無積欠 12 110年6月7日 16萬 10萬 17萬 10萬此部分陳茵琪已匯還6萬元，依本判決伍、㈠之說明，應係因降租而匯還，故此部分租經已清償，無積欠。 13 110年7月6日 10萬 10萬 17萬 10萬無積欠 14 110年8月6日 10萬 10萬 17萬 10萬無積欠 15 110年9月6日 10萬 10萬 18萬 10萬無積欠 16 110年10月6日 10萬 10萬 18萬 10萬無積欠 17 110年11月8日 10萬 10萬 18萬 10萬無積欠 18 110年12月6日 10萬 10萬 18萬 10萬無積欠 19 111年1月6日 10萬 10萬 18萬 10萬無積欠 20 111年2月7日 10萬 10萬 18萬 18萬尚欠8萬元 21 111年3月7日 16萬 16萬 18萬 18萬尚欠2萬元 22 111年4月6日 10萬 16萬 18萬 18萬尚欠2萬元 23 111年4月20日 6萬 24 111年5月6日 16萬 16萬 18萬 18萬尚欠2萬元 25 111年6月17日 10萬 16萬 18萬 18萬尚欠8萬元 26 111年7月12日 10萬 16萬 18萬 18萬尚欠8萬元 27 111年8月16日 10萬 16萬 18萬 18萬尚欠8萬元 28 111年9月6日 18萬回補過去積欠之租金填補積欠費用18萬元共計尚欠23萬元

2025-03-19

TPDV-113-簡上-419-20250319-1

司聲

臺灣臺中地方法院

確定訴訟費用額

臺灣臺中地方法院民事裁定 114年度司聲字第367號聲請人台灣楓康超市股份有限公司法定代理人顏子芳相對人深耕實業股份有限公司法定代理人魏妏娜上列當事人間請求返還押租金事件，聲請人聲請確定訴訟費用額，本院裁定如下：　　主　　文相對人應給付聲請人之訴訟費用額確定為新臺幣31,457元，及自本裁定確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　　理　　由一、按法院未於訴訟費用之裁判確定其費用額者，於訴訟終結後，第一審受訴法院應依聲請以裁定確定之。依第一項及其他裁判確定之訴訟費用額，應於裁定確定之翌日起，加給按法定利率計算之利息，民事訴訟法第91條第1項、第3項定有明文。二、兩造間請求返還押租金事件（下稱系爭事件），經本院111 年度訴字第2415號判決聲請人敗訴，聲請人不服提起上訴，經臺灣高等法院臺中分院112年度上易字第453號判決廢棄原判決，並諭知第一、二審訴訟費用由相對人負擔，系爭事件遂告確定在案，並經本院調閱上開訴訟卷宗查核無誤。三、經查，聲請人於系爭事件預納有第一審裁判費新臺幣（下同）12,583元（參第一審卷，頁10，本院自行收納款項收據）、第二審裁判費18,874元（參第二審卷，頁23，本院自行收納款項收據），合計新臺幣31,457元。是以，相對人應給付聲請人之訴訟費用額確定為31,457元，並於本裁定確定之翌日起至清償日止，加給按法定利率即週年利率百分之5計算之利息。三、依民事訴訟法第91條，裁定如主文。四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日之不變期間內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納異議裁判費1,000元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事庭司法事務官黃伃婕

2025-03-18

TCDV-114-司聲-367-20250318-1