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訴
臺灣臺北地方法院

返還款項

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第6716號 原 告 尋彭郁芝 尋琬珺 共 同 訴訟代理人 尋孝國 被 告 富享建設股份有限公司 法定代理人 邱忠賢 訴訟代理人 施竣中律師 上列當事人間請求返還款項事件，本院於民國114年2月3日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案 之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條 第1項第1款及第2項分別定有明文。經查，原告起訴時先位 聲明係依民國99年8月13日合作興建契約書（下稱系爭合建 契約）第18條其他約定事項第11項、交屋通知函（租金補貼 計算至交屋日）及繼承之法律關係為請求，嗣於113年12月2 6日以民事準備一狀追加系爭合建契約第18條其他約定事項 第15項約定為請求，核屬追加請求權基礎，而被告未為異議 而為本案言詞辯論，依前揭規定，應視為同意訴之追加，是 原告就追加先位聲明之請求權基礎，應予准許。 貳、實體部分： 一、原告主張：　　 　㈠訴外人宋鳳芹及其長子甲○○於99年8月13日與被告簽立系爭合 建契約，約定由宋鳳芹提供臺北市大同區市○段0○段000地號 土地及其上同段834建號建物（權利範圍全部），及同段870 、871地號及其上同段826建號建物（權利範圍334/1,000） ，甲○○則提供同段870、871地號及其上同段826建號建物（ 權利範圍166/1,000）與被告合作興建大樓（下稱系爭建案 ）。嗣宋鳳芹於101年10月11日將其所有前開870、871地號 及其上同段826建號建物贈與甲○○及次子即訴外人尋非常（ 權利範圍各為167/1,000），尋非常並於103年4月1日在系爭 合建契約書簽章，後原告丙○○因尋非常於108年7月26日死亡 而繼承尋非常就系爭合建契約之權利義務；另甲○○於99年10 月14日將其所有上開土地及建物（權利範圍166/1,000）以 夫妻贈與方式贈與原告乙○○○，原告乙○○○並於101年7月11日 在系爭合建契約書上簽章，原告乙○○○復於同年10月11日將 前開土地及建物回贈甲○○後，甲○○再於同年12月20日將前開 870、871地號及其上同段826建號建物之原所有暨受贈予宋 鳳芹之權利範圍，合計權利範圍333/1,000贈與原告乙○○○。 原告乙○○○、丙○○分別以前開870、871地號及其上同段826建 號建物（下稱系爭826建號建物）之權利範圍333/1,000及16 7/1,000參與系爭建案，其後系爭建案由被告擬訂為臺北市 大同區市○段0○段000地號等31筆土地都市更新事業計畫及權 利變換計畫案（下稱系爭都更案），經臺北市政府於106年1 0月5日准予核定實施，並經被告分別於112年6月2日、112年 5月31日交屋予原告乙○○○、丙○○。　　　　 　㈡先位主張：原告所有系爭826建號建物於106年9月間交付被告 拆除後，被告即依系爭合建契約按月支付拆遷補償費（即租 金補貼）予原告乙○○○2萬5,333元、原告尋非常1萬2,667元 ，尋非常死亡後繼續支付原告丙○○。其後原告乙○○○、原告 丙○○分別於110年6月21日、110年6月22日依系爭合建契約註 2條款以書面告知被告以「權利變換」作為交屋找補金額計 算基準，且兩造並無廢止系爭合建契約，故除交屋找補金額 計算外，系爭合建契約其他部分（包含租金補貼部分）仍具 效力，每月租金補貼款應計算至交屋日。詎被告於110年9月 1日各支付原告乙○○○、原告丙○○租金補貼1萬6,922元、8,41 1元後即未再支付，尚欠原告乙○○○110年9月租金補貼8,411 元及自110年10月1日起至112年6月2日共計20個月又2天之租 金補貼共51萬6,760元及累積利息金額5萬7,353元，總計57 萬4,133元；積欠原告丙○○110年9月租金補貼4,256元及自11 0年10月1日起至112年5月31日共計20個月之租金補貼共25萬 7,596元及累積利息金額2萬8,629元，總計28萬6,225元。為 此先位依系爭合建契約第18條其他約定事項第11、15項、交 屋通知函（租金補貼計算至交屋日）及繼承之法律關係，請 求被告給付租金補貼至交屋之日及累積利息即給付原告乙○○ ○57萬4,133元、丙○○28萬6,225元。並聲明：⒈被告應給付原 告乙○○○57萬4,113元，及其中51萬6,760元自113年10月1日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告應給付原 告丙○○28萬6,225元，及其中25萬7,596元自113年10月1日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保請准宣 告假執行。 　㈢備位主張：原告於106年9月間將系爭826建號建物交付被告拆 除後，被告使用土地搭建系爭建案之樣品屋及銷售中心（下 合稱銷售中心），並經被告於107年11月21日開工進行都更 改建，被告並自106年9月起至110年9月給付原告租金補貼合 計48個月，然依臺北市政府都市發展局都市更新事業及權利 變換計畫内有關費用提列總表（下稱系爭總表）說明13「安 置期間住宅租金補貼＝∑居住面積i×住宅租金水準×安置期間 （即更新期間＋6個月）」可知，都更改建之安置期間應為開 工日至交屋日，「預售屋銷售期間」即106年9月21日至107 年11月20日為銷售行為期間非屬「權利變換安置期間」，被 告使用原告土地搭建銷售中心進行預售屋銷售而給付原告之 費用，應屬系爭建案銷售成本，屬銷售管理費項目，不應計 入安置期間租金補貼額度，被告支付原告安置期間之租金補 貼應計算至交屋日。而被告就系爭826建號建物應給付原告 乙○○○、原告丙○○每月租金補貼各為每月2萬4,234元、1萬2, 155元，然被告於110年9月1日支付原告乙○○○、原告乙○○○租 金補貼1萬6,922元、8,411元後即未再支付，尚欠原告乙○○○ 當月租金補貼7,312元及自110年10月1日起至112年6月2日共 計20個月又2天之租金補貼共49萬3,608元及累積利息金額5 萬4,752元，總計54萬8,360元；積欠原告丙○○當月租金補貼 3,744元及自110年10月1日起至112年5月31日共計20個月之 租金補貼共24萬6,844元及累積利息金額2萬7,420元，總計2 7萬4,264元，為此依據系爭合建契約註2條款、系爭總表說 明13及繼承之法律關係，請求被告給付租金補貼至交屋之日 及累積利息即給付原告乙○○○54萬8,360元、丙○○27萬4,264 元。並聲明：⒈被告應給付原告乙○○○54萬8,360元，及其中4 9萬3,608元自113年10月1日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。⒉被告應給付原告丙○○27萬4,264元，及其中24萬 6,844元自113年10月1日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：　　　　 　㈠先位部分：兩造簽訂系爭合建契約時擬採都更方式進行，然 因都更程序尚需經過其他地主同意、容積獎勵計算，最後經 市府審議核定結果方能定案，系爭合建契約始於第2條「合 作方式」約定「市府核准計畫後申請相關執照」，以及第18 條其他特約事項第4項約定「如有必要如容積增加等基於雙 方利益考量應重新規劃『設計合作』」、第11項拆遷補償費約 定「甲方依據合建契約作為合作方式為基礎」，及於系爭合 建契約附註事項第2項約定「乙方（即被告）同意甲方（即 原告）於本標的之權利變換計畫經市府核定後，於私約（即 合建契約）與權變擇優選擇有利於甲方之合作方式」。依臺 北市政府106年10月5日核定函第12項記載，系爭建案採『權 利變換方式』實施，系爭總表其中表1第2大項權利變換費用 （C)第四項、第㈡點合法建築物拆遷安置費用已記載於「說 明十三」，且拆遷安置及拆遷補償費用均為都市更新條例第 51條及都市更新權利變換實施辦法第19條規定所應提列共同 負擔項目及費用，並據以統計地主與實施者更新後應受分配 土地及建物權利或價值之比例，非由被告任意計算，且原告 既已選擇以權利變換作為合作方式，其權利義務自須依據政 府核定之權利變換内容做為依據，自不得任意主張僅限交屋 找補金額計算以權利變換計算。參以兩造於112年2月22日簽 訂應分配及選配房屋車位價金找補協議書，其中第2條已記 載「合建契約及權利變換擇優；權變條件較優，權利變換核 定甲方應補貼乙方＿元」，實際找補價金方式則依前開協議 書第3條約定，並依據都市更新條例第52、63條及都市更新 權利實施辦法第27、30條規定辦理後續，顯示原告認為依據 「權利變換方式」應分配權利價值，高於系爭合建契約應分 配權利價值，方選擇權利變換方式作為合作依據，自無再主 張租金補貼應計算至交屋日之理。 　㈡備位部分：依系爭合建契約第3條第1項第1款第5目約定「甲 方應配合申請99年度台北好好看系列二綠美化獎勵容積文件 簽署及相關作業辦理」，原告將系爭826建號建物交予被告 拆除做為綠化，係為另行取得綠美化容積獎勵，該款更約定 因取得該容積增加分配約定，被告並非於拆除後即興建銷售 中心，該銷售中心經臺北市政府都市發展局以107年7月10日 同意備查始核發使用許可，可知被告銷售行為均在107年7月 之後，況系爭權利變換計畫將取得雜項執照後興建銷售中心 均列入銷售成本費用屬於必要費用，本即屬於核定事項範圍 ，與拆遷安置費用無關，被告在合建土地内搭建銷售中心本 屬當然，無另行給付租金之必要。臺北市政府核定本件權利 變換計畫所記載之拆遷安置費用為48個月，開工日並非強制 給付安置費用起算點，不論被告於開工前給付或開工後給付 ，性質上都是拆遷安置費用，均應自106年9月21日計算至11 0年9月20日期滿48個月，原告請求給付租金補貼至交屋日為 無理由等語。 　㈢並聲明：⑴原告之訴及假執行聲請均駁回。⑵如受不利益判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。　　 三、不爭執事項（卷第222、223頁）： 　㈠原告乙○○○與被告簽訂系爭合建契約，以其所有之臺北市大同 區市○段0○段000○000地號及其上826建號（權利範圍333/100 0）參與京王建案，原告丙○○因繼承而承受簽約人尋非常之 權利義務以同地號土地與同建號建物（權利範圍167/1000） 參與京王建案。 　㈡系爭合建契約註2條款載明「乙方（即被告）同意甲方（即原 告）於本約標的之權利變換計畫經市府核定後，於私約與權 變擇優選擇有利於甲方之合作方式。」 　㈢系爭建案由被告為實施者擬具「擬定臺北市大同區市○段○○段 000地號等31筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」 ，臺北市政府於106年10月5日准予核定實施。 　㈣系爭都更計畫案中，權利變換計畫中需提列48個月拆遷安置 費。 　㈤系爭826建號建物於106年9月間交付被告後拆除，870、871地 號土地由被告使用，被告依據系爭合建契約自826建號建物 交付日起按月支付原告乙○○○每月2萬5,333元、丙○○每月12, 668元之租金補貼至110年9月間，共計支付48個月。 　㈥原告於110年6月以存證信函通知被告「依據合建契約註2條款 ，敬告貴公司本人選擇以權利變換作為交屋找補金額計算基 準。」、原告於112年2月22日簽署「應分配及選配房屋車位 價金找補協議書」。 　㈦被告於110年5月18日寄給原告知交屋通知函載明「＊合作興建 契約書…★另有關每月租金補貼款依計算至交屋日」。 　㈧原告乙○○○於112年6月2日交屋（房屋A5-21F、A1-15F、車位B 3-118、B4-96），原告丙○○於112年5月31日交屋（房屋A5-1 7F，車位B4-104）。原告皆與被告以「權利變換交屋找補金 額」找補完成。原告乙○○○補給被告1,848萬1,982元、原告 丙○○補給被告870萬8,057元。 四、本院之判斷 　㈠原告先位主張被告應依系爭合建契約約定及交屋通知函給付 租金補貼至交屋日，有無理由？ 　⒈按都市更新條例第36條第1項第18款規定「都市更新事業計畫 應視其實際情形，表明下列事項：權利變換之分配及選配 原則。其原所有權人分配之比率可確定者，其分配比率。」 、第51條規定「實施權利變換時，權利變換範圍內供公共使 用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停 車場等七項用地，除以各該原有公共設施用地、未登記地及 得無償撥用取得之公有道路、溝渠、河川等公有土地抵充外 ，其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐 、管理費用及都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔、 申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用由實施者先 行墊付，於經各級主管機關核定後，由權利變換範圍內之土 地所有權人按其權利價值比率、都市計畫規定與其相對投入 及受益情形，計算共同負擔，並以權利變換後應分配之土地 及建築物折價抵付予實施者；其應分配之土地及建築物因折 價抵付致未達最小分配面積單元時，得改以現金繳納。」、 都市更新權利變換實施辦法第19條第1項第5款規定「本條例 第51條所定負擔及費用，範圍如下：權利變換費用：包括 實施權利變換所需之調查費、測量費、規劃費、估價費、依 本條例第57條第4項規定應發給之補償金額、拆遷安置計畫 內所定之拆遷安置費、地籍整理費及其他必要之業務費。」 。 　⒉系爭都更案前經臺北市政府以106年10月5日府都新字第10630 280502號函核定准予實施，且說明敘明「本案採權利變換 方式實施」（本院卷第47、48頁），系爭合建契約附註事項 第2項亦約定「乙方（即被告）同意甲方（即原告）於本標 的之權利變換計畫經市府核定後，於私約與權變擇優選擇有 利於甲方之合作方式」（本院卷第34頁），而權利變換費用 包含拆遷安置計畫內所定之拆遷安置費，此觀之都市更新條 例第51條、都市更新權利變換實施辦法第19條第1項第5款即 明，原告既於110年6月21日、110年6月22日分別以中壢自立 郵局第278號存證信函、板橋八甲郵局第119號存證信函通知 被告以「權利變換作為交屋找補金額計算」（本院卷第59、 61頁），其權利義務自須依臺北市政府核定之權利變換内容 做為依據，自無僅擇權利變換內容中有利於己之部分適用。 原告雖主張系爭合建契約附註事項第2項係約定比較合建契 約與權利變換相同項目中則其較優者，然依都市更新條例第 36條第1項第18款、第51條都市更新權利變換實施辦法第19 條第1項第5款規定，原告既擇權利變換之分配及選配方式， 即應一併適用包含在權利變換費用內之拆遷安置費，而拆遷 安置費之計算方式，業經規定於系爭總表中（本院卷第79至 85頁），臺北市政府核定之系爭都更案權利變換計畫書亦載 明拆遷安置費標準「本更新單元範圍內合法建築物之拆遷安 置採租金補貼方式辦理：拆遷安置費＝∑安置期間住宅租金補 貼i＋∑安置期間營業租金補貼i+其他安置費」、「本案安置 期間以48個月計算，拆遷安置費共計15,550,416元。＊更新 期間＝42（月），安置期間＝更新期間＋6（月）＝42（月）＋6 （月）＝48（月）」（本院卷第52頁），被告並已支付原告4 8個月拆遷安置費。雖被告寄交原告之交屋通知函記載「★另 有關每月租金補貼款依計算至交屋日」（本院卷第67、69頁 ），惟被告實際給付至110年9月滿48個月之拆遷安置費後即 未再支付，且觀諸被告提出本件都更案之地主選擇合建VS權 變方案統計表（本院卷第195頁）所示，多數地主為合建性 質，足見上開交屋通知函為制式整批通知，並無以之對原告 為承諾而受其拘束之意思表示。至於系爭合建契約第18條其 他特約事項第15項雖約定「乙方保證本約簽定後，同基地内 若有更優渥之條件，甲方應與比照分配。」（本院卷第30頁 ），此條文文字既規定在「同基地內」比照分配，所比照之 對象自應是同基地内其他地主之簽約條件，而非指原告選擇 權利變換方式後，再就權利變換方式與系爭合建契約內容逐 項比較。是以原告先位主張依系爭合建契約第18條其他約定 事項第11、15項、交屋通知函（租金補貼計算至交屋日）及 繼承之法律關係，請求被告給付租金補貼至交屋之日及累積 利息即給付原告乙○○○57萬4,133元、丙○○28萬6,225元，為 無理由。 　㈡原告備位主張被告應依權利變換規定，給付拆遷安置費至交 屋日，有無理由？ 　⒈按都市更新權利變換實施辦法第19條第1項第7款規定「本條 例第51條所定負擔及費用，範圍如下：管理費用：指為實 施權利變換必要之人事、行政、銷售、風險、信託及其他管 理費用。」，另依系爭合建契約第3條第1項第1款第4目約定 「甲方應同意配合乙方辦理都市更新獎勵容積及容積移入申 請，參加台北好好看系列二容積獎勵申請者該項獎勵容積依 本條第一項第一款第4目（應為第2目之4）約定比例分配。 」、同條款第5目約定「甲方應配合申請99年度台北好好看 系列二綠美化獎勵容積文件簽署及相關作業辦理。」（本院 卷第20、21頁），足見原告將系爭826建號建物交予被告拆 除之初，係為配合取得綠美化容積獎勵，進而獲得該容積增 加分配約定；其後被告在該土地上興建銷售中心，為被告銷 售預售屋行為之一部分，因系爭權利變換計畫將興建銷售中 心列入銷售費用，即與拆遷安置費用無涉，且原告既已將建 物及坐落土地交予被告，被告即無另行給付租金之必要。 　⒉都市更新條例施行細則第31條固規定「本條例第67條第1項第 1款所稱更新期間，指都市更新事業計畫發布實施後，都市 更新事業實際施工期間；所定土地無法使用，以重建或整建 方式實施更新者為限。」，惟臺北市政府核定之系爭都更案 權利變換計畫書記載拆遷安置費發放時程為「本案合法建築 物拆遷安置費之發放，預定於拆遷日（權利變換計畫公告後 第120天之後）後按月發放，逾期未領取者依法辦理提存。 」（本院卷第52頁），而被告係自原告106年9月間將系爭82 6建號建物交付被告拆除後即按月給付48個月之拆遷安置費 予原告，並非依上開權利變換計畫書記載於拆遷日（權利變 換計畫公告後第120天之後）發放，惟依臺北市政府核定之 發放時程為「拆遷日（權利變換計畫公告後第120天之後） 後按月發放」，非都市更新條例施行細則第31條規定之「實 際施工期間」可知，拆遷安置費並無強制自何日起給付，而 被告既已依臺北市政府核定之系爭都更案權利變換計畫書所 載給付48個月拆遷安置費，則原告備位主張依系爭合建契約 註2條款、系爭總表說明13及繼承之法律關係，請求被告給 付租金補貼及累積利息即給付原告乙○○○54萬8,360元、丙○○ 27萬4,264元及積欠租金補貼之遲延利息，亦無理由。 五、綜上所述，原告先位主張依系爭合建契約第18條其他約定事 項第11、15項、交屋通知函（租金補貼計算至交屋日）及繼 承之法律關係，請求被告給付租金補貼至交屋之日及累積利 息即給付原告乙○○○57萬4,133元、丙○○28萬6,225元；及備 位主張依系爭合建契約註2條款、系爭總表說明13及繼承之 法律關係，請求被告給付租金補貼至交屋之日及累積利息即 給付原告乙○○○54萬8,360元、丙○○27萬4,264元及積欠租金 補貼之遲延利息，均屬無理由，應予駁回。原告假執行之聲 請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。 六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　民事第八庭　　法　官　林芳華 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　孫福麟

2025-03-17

TPDV-113-訴-6716-20250317-1

訴
高雄高等行政法院

建築法

高雄高等行政法院判決 高等行政訴訟庭第三庭 112年度訴字第434號 民國114年2月20日辯論終結 原 告 趙振棋 訴訟代理人 郭泓志 律師 陳婉瑜 律師 被 告 高雄市政府工務局 代 表 人 楊欽富 訴訟代理人 余佩君 黃鈺純 林煒程 上列當事人間建築法事件，原告不服高雄市政府中華民國112年1 0月13日高市府法訴字第11230675000號訴願決定，提起行政訴訟 ，本院判決如下︰ 　　主 文 一、原告之訴駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、事實概要: 原告前以其所有○○市○○區○○段六小段937-2地號土地（下稱 系爭土地）之法定空地（下稱系爭法定空地）設置圍牆而申 請雜項執照，經被告以（112）高市工建築雜字第00013號核 發雜項執照（下稱系爭雜項執照）。嗣被告查得第三人泰嘉 建設有限公司（下稱泰嘉公司）前於民國99年間為申請在系 爭土地及同地段937地（下稱937地號）號土地建造五層樓建 築物（下稱系爭建物）既已領有（99）高市工建築字第0077 4號建造執照（下稱系爭建照）及（100）高市工建築使字第 01832號使用執照（下稱系爭使照），則因系爭建照一層平 面圖說上系爭法定空地標示載有「保持現況通行」之内容， 雖原告係於107年間取得系爭土地及建物，然系爭法定空地 自仍應保持現況通行使用，故其於111年12月間申請雜項執 照於系爭法定空地設置圍牆即與上揭建築執照核准圖說核定 内容未合，業已違反建築法第73條第2項規定，被告遂以112 年6月20日高市工務建字第00000000000號函（下稱原處分） 撤銷系爭雜項執照。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂 提起本件行政訴訟。 二、原告起訴主張及聲明︰ (一)主張要旨︰ 1、系爭土地未經指定為公共設施保留地，也未被指定為建築線 ，也非現有巷道，更非有通行必要性之既成道路，此業經 鈞院110年度訴字第238號判決確定在案，亦即，並無法令依 據剝奪原告對系爭土地之合法使用。而圍牆所興建之位置， 雖位於系爭土地之法定空地範圍，然參照最高法院104年度 台上字第2303號民事判決意旨，縱使該空地為法定空地，亦 非因此有供公眾通行之義務，為此原告依法向被告提交相關 申請文件後，經被告核發系爭雜項執照，准許原告於系爭土 地上興建圍牆，被告嗣後又以系爭使照一層平面圖中「維持 現狀通行」為由，撤銷系爭雜項執照，亦即，系爭土地雖為 法定空地，然此不影響原告於系爭土地上興建圍牆，也非被 告撤銷系爭雜項執照之理由。 2、依被告113年12月3日函所附之雜項執照申請資料，地籍圖謄 本及建築線指示（定）申請書圖，均明確顯示系爭土地為「 單一、獨立且完整之土地」，地籍圖中無所謂道路存在，只 有面前道路指出建築線，後方並無建築線。參以，系爭土地 112年6月9日之會勘記錄，被告當時有3位人員到場，均稱「 查本局核發之（99）高市工建築字第00774號建築執照，卷 內檢附之建築線指示圖並未將系爭通路範圍指定為建築線。 」等語，亦可佐證系爭土地為「單一、獨立且完整之土地」 ，系爭法定空地並未單獨被指定為建築線，也非作為通行之 道路使用。　　 3、依建築師公會繪圖圖例，現有道路應以「褐土色」標示、空 地應以「綠色」標示、騎樓則應以「黃色斜紅線」標示。系 爭法定空地係以「綠色」標示為「空地」，並非以「褐土色 」標示為「道路」，足證系爭土地原始建照中，並未將系爭 法定空地留作道路使用。相鄰土地（即937地號土地）後方 空地之所以會有「維持現狀通行」之記載，係因相鄰土地有 「騎樓用地」，亦即，系爭使照一層平面圖中「維持現狀通 行」係針對937地號土地「騎樓用地」之記載，與系爭法定 空地無關。　　　　 4、系爭土地及其上建物領有系爭建照及系爭使照，所座落之基 地為系爭土地，與937地號土地間為兩個獨立地號之土地， 因此系爭使照一層平面圖明確以「地界線」標示，並以「地 界線」為界線，分別標示出「B1」、「B2」兩個獨立的建築 基地範疇，同時也是兩個獨立的建築及使用執照。依建築法 第11條第1項前段、第31條第3款、第32條第1款規定可知， 建築執照之申請，需明確記載「建築地址」，並於工程圖樣 中明確標示「基地位置圖」，於圖說中地界線即標示了建築 執照中建築基地之「邊界」，地界線以外之部分，即非建築 執照之內容。系爭建照及使照之圖說，雖將「B1」、「B2」 兩個獨立建築執照繪製在一起，然兩者間既明確以「地界線 」作為標示，已可區分「B1」、「B2」兩個獨立建築執照之 建築基地範疇，則937地號土地建築執照圖說中之標示，並 不影響系爭土地的使用，自非限制系爭土地使用權利之「附 款」。 5、系爭建照及使照之圖說中，均無「溝渠及出水方向」之標示 ，可證當時並無「溝渠」存在，則系爭土地上之溝渠顯為「 區公所事後未經土地所有人同意而新增」，自不能稱原告所 興建之圍牆影響溝渠之排水而作為撤銷系爭雜項執照之理由 。 再者，系爭法定空地早經「○○市○○道評議小組」認定非 屬「現有巷道」，足證「裕民街172巷13弄」路標標示之指 示方向顯然非指系爭法定空地。 6、系爭雜項執照申請基地之原使用執照圖說「並無『維持現況 通行』」之限制，「維持現況通行」乃「鄰地使用執照之內 容」，要與本件建築基地無涉，系爭法定空地並非現有巷道 ，亦非長期持續由公眾通行，更未曾經主管機關以行政處分 或附款之方式要求原告需將其維持供公眾通行之狀態，原處 分卻稱系爭雜項執照「違法」，卻未具體表明該「違法」之 內容及依據究竟為何，而以不具行政處分或附款效力之「鄰 地使用執照之圖說上的文字」為憑，撤銷系爭雜項執照，顯 屬違法剝奪人民財產權，顯非適法。 7、被告於112年9月21日、112年11月10日派員至現場拆除原告 所興建之圍牆，更於112年11月14日打除原告於系爭法定空 地上所鋪設之水泥地面，顯致生損害於原告，致使原告受有 相關財產損害即興建圍牆、鋪設水泥等費用合計新台幣（下 同）589,716元，原告當得依法併提損害賠償。　　 (二)聲明︰ 1、訴願決定及原處分均撤銷。 2、被告應給付原告589,716元，及自起訴狀繕本送達翌日時起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 三、被告答辯及聲明︰ (一)答辯要旨︰ 1、第三人泰嘉公司於99年間以系爭土地與937地號土地共同申 請起造系爭建物時，系爭法定空地已供通行且設有側溝及標 示76年高雄市公物之水溝蓋等公共設施，該路面及側溝並為 鼓山區公所維護管理。泰嘉公司申請系爭建照時，為符合建 蔽、容積之相關規定及依法留設系爭法定空地，以利建造系 爭建物，乃以系爭土地為系爭法定空地並於圖說註明「保持 現況通行」方式辦理，故系爭使照一層平面圖說顯示系爭法 定空地範圍標示載有「保持現況通行」之内容，且與○○市區 道路形成通行路網，又系爭法定空地之地面鋪設混凝土路面 及設有側溝及水溝蓋等公共設施，後原告於107年間因買賣 取得系爭土地及建物，並已明知系爭法定空地應保持現況通 行使用，然卻於111年12月間明知設置圍牆將使系爭法定空 地無法保持現況通行之違法情事，仍向被告申請雜項執照， 是該圍牆雜項執照之核發與系爭建照核准圖說核定之内容不 合，已違反建築法第73條第2項規定，即原告明知系爭雜項 執照（圍牆）之核發違法或因重大過失而不知，故其有信賴 不值得保護之情形。 2、依被告99年4月6日高市工務建字第0000000000號函審查核准 系爭土地等12筆土地之指示（定）建築線圖所附圖說及現況 照片可知系爭法定空地當時為3米寬供通行，且與周圍道路 （九如四路753巷及裕民街）形成通行路網，又其地面鋪設 混凝土路面及設有交通號誌（反光鏡）、側溝、水溝蓋等公 共設施。嗣為符合建蔽、容積之相關規定及留設法定空地， 以利建造系爭建物，乃以系爭法定空地於圖說註明「保持現 況通行」方式申請建照。是以，系爭建照核准圖說均載明法 定空地範圍應「保持現況通行」，且系爭使照竣工照片亦顯 示系爭法定空地當時現況供通行，且與○○市區道路形成通行 路網，及其地面鋪設混凝土路面及設有側溝、水溝蓋等公共 設施。是以，系爭法定空地之留設目的除有安全（如防火） 、環境舒適（景觀、日照、通風）等考量外，依核准圖說所 載尚包括「建築物與側溝間」之空間「保持現況通行」，從 而原告申請系爭雜項執照於系爭法定空地設置圍牆，將使系 爭法定空地無法「保持現況通行」及破壞系爭法定空地之侧 溝，顯有與系爭建照圖說内容不合之情，已違反建築法第73 條第2項規定，被告核發系爭雜項執照即有違法之情事，乃 以原處分撤銷系爭雜項執照，於法並無不合。 3、系爭建照及使照之一層平面圖說均已載明法定空地「保持現 況通行」，而依建築法第30條、第39條及第70條規定可知， 除建築物主要構造、室内隔間及建築物主要設備等與設計圖 樣相符外，尚須依核定工程圖樣及說明書施工始發給使用執 照，是以系爭法定空地在未辦理變更前仍應依原核定内容予 以「保持現況通行」。 (二)聲明︰原告之訴駁回。 四、爭點︰ (一)被告以原處分撤銷系爭雜項執照，是否適法？ (二)原告請求被告賠償拆除圍牆及水泥地面之損害589,716元， 是否有據？ 五、本院的判斷︰ (一)前提事實︰ 　　如事實概要欄所載之事實，業據兩造分別陳明在卷，並有系 爭土地所有權狀（第21頁）、系爭雜項執照（第27至31頁） 、系爭建照（第197至201頁）、系爭使照（第23至25頁）、 系爭建照及使照一、二層平面圖（第173、177頁）、原處分 （第123至124頁）及訴願決定書（第83至92頁）等附本院卷 1可稽，自堪認定。　　　　　 (二)應適用的法令︰ 1、建築法： 　⑴第11條：「（第1項）本法所稱建築基地，為供建築物本身所 占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者， 於申請建築前應合併為一宗。（第2項）前項法定空地之留 設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距 離，其寬度於建築管理規則中定之。（第3項）應留設之法 定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分 割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關 定之。 」 ⑵第28條：「建築執照分左列四種：一、建造執照：建築物之 新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。二、雜項執照 ：雜項工作物之建築，應請領雜項執照。三、使用執照：建 築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。四、 拆除執照：建築物之拆除，應請領拆除執照。」 　⑶第30條：「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請 書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。」 　⑷第73條第2項、第4項：「（第2項）建築物應依核定之使用類 組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構 造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他 與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築 物在一定規模以下之使用變更，不在此限。……（第4項）第2 項建築物之使用類組、變更使用之條件及程序等事項之辦法 ，由中央主管建築機關定之。」　　 2、建築物使用類組及變更使用辦法第8條第8款：「本法第73條 第2項所定有本法第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、 防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不 合之變更者，應申請變更使用執照之規定如下：……八、建築 物之共同壁、分戶牆、外牆、防空避難設備、機械停車設備 、中央系統空氣調節設備及開放空間，或其他經中央主管建 築機關認定項目之變更。」 3、行政程序法： ⑴第117條：「違法行政處分於法定救濟期間經過後，原處分機 關得依職權為全部或一部之撤銷；其上級機關，亦得為之。 但有下列各款情形之一者，不得撤銷︰一、撤銷對公益有重 大危害者。二、受益人無第119條所列信賴不值得保護之情 形，而信賴授予利益之行政處分，其信賴利益顯然大於撤銷 所欲維護之公益者。」 ⑵第119條：「受益人有下列各款情形之一者，其信賴不值得保 護︰一、以詐欺、脅迫或賄賂方法，使行政機關作成行政處 分者。二、對重要事項提供不正確資料或為不完全陳述，致 使行政機關依該資料或陳述而作成行政處分者。三、明知行 政處分違法或因重大過失而不知者。」　　 ⑶行政程序法第120條：「（第1項）授予利益之違法行政處分 經撤銷後，如受益人無前條所列信賴不值得保護之情形，其 因信賴該處分致遭受財產上之損失者，為撤銷之機關應給予 合理之補償。（第2項）前項補償額度不得超過受益人因該 處分存續可得之利益。（第3項）關於補償之爭議及補償之 金額，相對人有不服者，得向行政法院提起給付訴訟。」 4、是依上開規定可知，違法授予利益處分經過法定救濟期間後 ，除撤銷對公益有重大危害，或受益人無信賴不值得保護之 情形，而其信賴利益顯然大於撤銷所欲維護之公益外，原處 分機關或其上級機關為維護公益之必要，依職權予以撤銷， 自為法所許。又違法授益行政處分之受益人，如有對重要事 項提供不正確資料或為不完全陳述，致使行政機關依該資料 或陳述而作成行政處分之情事，或明知行政處分違法或因重 大過失而不知者，其信賴不值得保護，無信賴利益可言，原 處分機關或其上級機關得於撤銷對公益並無重大危害之情形 下，依職權撤銷該違法行政處分之全部或一部分，且受益人 就該受益處分被撤銷所受之損害，亦無行政程序法第120條 之補償請求權可言。　 (三)本院查： 1、第三人泰嘉公司為在937地號及相鄰之系爭土地同時興建2幢 2棟地上五層樓建物2戶，於99年間同時遞件並分別向被告申 請建造執照，於其製作之一、二層建物平面圖說，將坐落93 7地號土地上之建物標示為B1，坐落系爭土地上之系爭建物 則標示為B2（本院卷1第137頁），後經被告按其申請戶數而 分別核給(99)高市工建築字第00773號建造執照及連號之系 爭建照（本院卷1第295至301頁），並於100年間興建完成後 發給連號之使用執照（即(100)高市工建築使字第01831號使 用執照及系爭使照）。而依系爭使照所附之一層建物平面圖 （本院卷1第137頁），係以粉色（或褐土色）標示B1及B2建 物本體構造，以淺綠色代表空地，B1建物西側臨10米計劃道 路（裕民路）並有退縮騎樓地以斜線表示，在退縮騎樓地且 位於B1及B2建物南側之綠色空地則標示寬度為300公分並註 記「保持現況通行」，該註記文字位在937地號之地界線內 ；又B1及B2建物北側則臨6米九如四路753巷道路；另依系爭 使照所附現況圖（本院卷1第138頁）及系爭建物之建築線指 示圖（本院卷1第146頁）亦均標示系爭建物（B2）東側亦臨 現有巷道，經被告勘查該巷道業經編為裕民街172巷13弄（ 本院卷1第391頁）。 2、其後原告於107年間買受系爭土地及建物而取得其所有權（ 本院卷1第430至433頁）。嗣後高雄市政府交通局（下稱交 通局）於108年10月2日派員在系爭土地上劃設禁止臨時停車 紅線及「消防通道」字樣。原告不服向交通局提出陳情函請 求塗銷系爭土地上所噴載「消防通道」之字樣，因交通局否 准其申請，原告乃對之提起訴願及行政訴訟，經本院110年 度訴字第238號判決認系爭使照所附一層平面圖B2建物南側 之空地係屬法定空地，且未經標示作為現有巷道使用；參以 本件被告於該案中亦以110年9月10日高市工務建字第000000 00000號函（下稱被告110年9月10日函）表示該地非屬指定 建築線之現有巷道，無○○市○○○道改道或廢止辦法之適用； 佐以該處空地含水溝寬度為3.3公尺，經消防局實測在現場 兩側均未停放車輛情形下，消防水車仍無法通行，顯見該空 地寬度並不符合消防車輛救災活動空間指導原則所定消防車 輛救災動線之需求；再對比○○市○○○○○○○道清冊、高雄市政 府網站公告「消防局建議需劃設消防通道搶救困難地區資料 」，均無上開空地被列管之記載，則交通局因誤認該空地屬 現有巷道且為消防通道，而於該空地上劃設「消防通道」字 樣之行政事實行為應屬違法，且明顯侵害原告對該系爭土地 之所有權利，因而判決交通局應將該空地上之「消防通道」 字樣塗銷等語（本院卷1第437至455頁），後因交通局未提 出上訴而告確定。 3、而原告於上開行政訴訟事件確定後，隨即委請第三人王西村 即王西村建築師事務所將系爭建物南側之法定空地設計興建 圍牆，並全權代表原告向被告申請該圍牆之雜項執照建築許 可，彼等即於111年12月間檢附雜項執照申請書、雜項工作 概要表、工程圖說（即現況圖、地盤圖、位置圖、一層平面 圖）、建築基地現況彩色照片、地籍圖謄本、原告委託書、 建造執照及雜項執照建築師簽證表、土地及建物登記謄本、 指示建築線申請書圖、本院110年度訴字第238號判決書、被 告110年9月10日函、○○市○○○道評議小組第20次會議紀錄等 文件（本院卷1第179至181、423至461頁）向被告提出申請 ，經被告承辦人員依建築師簽證文件進行書面審核，並依職 權調取系爭建照及使照，經審核該圍牆之興建並無違反基地 禁限建規定（本院卷1第419至422頁），因而於112年1月間 核准發給原告系爭雜項執照（本院卷1第27至31頁）。 4、嗣原告於112年5、6月間派工整地欲施作圍牆時，附近居民 會同高雄市議員李喬如等人向被告陳情該地通行被阻塞，已 影響民眾生命財產安全（本院卷1第159頁），被告遂於112 年6月9日召集系爭土地所有人即原告、系爭建照及使照設計 建築師王東奎、市議員李喬如、當地里長陳玉芳、高雄市政 府水利局、養護工程處、○○市○○區公所等單位至937地號土 地及系爭土地南側空地通行疑義辦理聯合會勘（本院卷1第3 25頁），里長陳玉芳稱伊已70餘歲，從小該地即供公眾通行 使用等語；水利局表示該地有道路側溝，溝蓋為76年產物， 屬公共排水設施等語；鼓山區公所則表示該地柏油路面及側 溝皆由本所維護管理等語；王東奎建築師則稱系爭建物南側 空地為本案法定空地範圍，於99年建造，依100年使照圖說 規劃，註記應保持現況通行使用等語；原告則稱系爭使照圖 說上之加註應屬無效，何況建築線指示圖及原告之廢巷申請 均稱該空地非現有巷道，至於現場雖有溝渠排水，原告為保 持排水功能，已有埋設暗管維持既有水路等語。其後被告於 會勘結論表示因本案刻正施工，請原告應顧及居民安全及依 職安法設置相關安全措施；至於系爭雜項執照是否違反系爭 建照及使照圖說註記內容，應由建管處考量釐清；另針對現 況議員表示該地公共設施遭破壞毀損之部分，請鼓山區公所 查明後本權責核處等語，被告隨後於112年6月14日以高市工 務建字第00000000000號函將該次聯合會勘之會議紀錄分別 寄送給各與會人員（或單位）（本院卷1第139至144頁）。 爾後鼓山區公所續於112年6月17日○○市○區經字第000000000 00號函復被告表示：系爭建物南側空地之側溝經水利局認定 屬公共排水設施，本所現場查看有「水泥覆蓋側溝」及「變 更斷面」影響公共排水情事，將另函請當事人回復其原有排 水功能，並通報水利局為必要之處置等語（本院卷1第193至 195頁）。 5、而原告於前揭聯合會勘後，繼續依系爭雜項執照核准內容施 工，至112年6月16日止，已搭妥鋼筋混凝土之三處圍牆，其 中南側圍牆已將該空地上之側溝完全以水泥覆蓋，並將該圍 牆植基在側溝之上，僅尚未貼上磁磚及設置出入之鐵捲門（ 本院卷1第237至243頁），且原告除水電工程及監視器系統 裝置費用外，就該圍牆施作工程已支出503,391元（本院卷1 第71至80頁）。惟被告建管處則直至112年6月19日審認系爭 雜項執照與系爭使照核准圖說內容相違背，而有違反建築法 第73條第2項規定情事，簽請擬依行政程序法第117條規定撤 銷系爭雜項執照（本院卷1第149至153頁），被告乃據以作 成本件原處分，並請原告於文到14日內拆除圍牆恢復原狀， 否則將以違章建築論處（本院卷1第123至124頁）。然經被 告於112年7月18日派員至現場勘查，原告仍未拆除圍牆，經 通知原告陳述意見後，乃於112年9月11日作成高市工違鼓字 第1058號處理新違章建築處分書（本院卷1第331至345頁） ，其後該圍牆已於112年11月間拆除完畢，系爭建物南側空 地現已鋪設柏油路面及恢復側溝溝蓋（本院卷1第45至69頁 ；卷2第11至13、79頁）。 6、以上事實，復為兩造所不爭，並有兩造分別提出之系爭建照 、使照（含一、二層平面圖、現況圖）、雜項執照、被告99 年4月6日高市工務建字第0000000000號函附建築線指示圖、 建築執照存根查詢系統表、裕民街172巷13弄現況照片、本 院110年度訴字第238號判決、原告申請系爭雜項執照相關文 件（含被告書面審核文件）、高雄市議員李喬如服務處112 年6月8日函、被告112年6月9日聯合會勘現況照片、被告112 年6月14日高市工務建字第00000000000號函（含聯合會勘之 會議紀錄）、○○市○○區公所112年6月7○○市○區經字第000000 00000號函、112年6月14日至同年月16日止之施工照片、原 告興建圍牆之費用清單與單據、被告建管處簽稿（含被告簽 稿會核單、原處分函稿）、被告112年7月31日高市工務建字 第00000000000號函、112年9月12日高市工務建字第0000000 0000號函（含處理新違章建築處分書）、圍牆拆除過程及現 況照片等文件在卷可證，則此部分事實亦堪信為真實。 (四)雖原告主張系爭建物南側空地未經指定為公共設施保留地， 也未被指定為建築線，也非現有巷道，更非有通行必要性之 既成道路，當無任何法令依據得剝奪原告對系爭土地之合法 使用。雖系爭使照所附一層平面圖於937地號土地B1建物南 側空地有標示「保持現況通行」，但該註記限制僅就937地 號土地受其規制效力，不包含系爭土地及其建物在內，何況 被告於原告申請系爭雜項執照時，亦經依職權調取系爭使照 所有文件審核後，審認原告該圍牆之興建並無違背該基地禁 限建規定，足認937地號土地所標示「保持現況通行」之限 制與系爭土地無涉，故系爭雜項執照並無違法疑義，被告原 處分逕依行政程序法第117條予以撤銷，即有違法情事云云 。惟查： 1、937地號土地上之建物與系爭土地上之系爭建物，係泰嘉公 司於99年間同時向被告申請興建、同時核發建造執照，並於 同時興建完成、同時經被告核給使用執照，只是因泰嘉公司 按戶數請求被告核發個別獨立之建照及使照，故有不同但均 為連號之建照及使照號碼乙節，已如前述，並有原告自行提 出上開建照建築執照存根查詢系統一份（本院卷1第295至30 1頁）為證，並經本院依職權聯網查詢屬實（本院卷2第87至 101頁）。因上開二幢二棟建物係同時申請建築線指示圖， 嗣後又申請同時興建，且又建築基地相連，則建築師繪製建 築平面圖、現況圖、地盤圖及位置圖原本就可以繪製在同一 份文件上，作為上開數件建照及使照之共通使用文件，此於 基地相連之建物或連棟建物之興建，得以簡化文件製作成本 及時間，受理申請之機關亦基於便民措施容許申請人就該等 建物得使用同一份建築圖面。基此，系爭使照所附之一、二 層平面圖、現況圖、地盤圖及位置圖（本院卷1第137至138 頁）均將937地號土地及系爭土地繪製在同一份申請書圖上 ，乃至937地號土地上之建物與系爭建物亦繪製在同一平面 圖，則建築師在繪製平面圖上之註記，除屬個別建物之個別 設施應分別註記（如B1、B2、門廊、騎樓、迴轉騎樓地等是 ）外，其餘註記就作為上開二建物之共同註記（如建築線標 示、流水方向、公共排水溝等是），當不至於因「6M九如四 路735巷」標註在937地號土地旁邊，將導致系爭土地北側即 不臨九如四路753巷道路；參以繪製該建築平面圖說之建築 師王東奎亦曾出席被告112年6月9日召集之聯合會勘，並明 確表示依建築線指示圖及系爭使照所附一層平面圖說規劃， 系爭建物南側之空地為法定空地範圍，其註記應保持現況通 行使用等語（本院卷1第144頁），經佐以系爭建物申請建築 線指示圖時，該建物基地南側確有道路可以聯絡東西兩側道 路（本院卷1第146頁，右下側之左邊照片），復參系爭使照 所附現況圖（本院卷1第138頁），937地號土地及系爭土地 合稱申請位置，其東側（裕民街172巷13弄）、北側（九如 四路753巷）、西側（裕民路）均臨道路，若系爭使照所附 一層平面圖上關於937地號土地建物南側法定空地南側所標 註之「保持現況通行」僅拘束937地號土地而不包括系爭土 地在內，將使該建築基地西側之裕民路無法通行至東側之裕 民街172巷13弄，並致937地號土地建物南側空地成為死巷， 則該建築平面圖上註記「保持現況通行」即無任何意義，由 是益證建築師王東奎前揭陳述方與事實相符。 2、次查，系爭建物南側空地未經指定為公共設施保留地，也未 被指定為建築線，也非現有巷道乙節，固為兩造所是認，然 系爭建物南側空地非屬現有巷道，與該空地應否限制建築以 供不特定多數人通行使用，究屬二事，故本院110年度訴字 第238號判決於判決理由內認定系爭建物南側空地非屬現有 巷道，亦非消防通道之爭點效力，與原告能否於系爭使照負 有前揭限建附款情況下仍得取得系爭雜項執照以便興建圍牆 ，並不發生任何拘束效力；至於裕民街172巷13弄之居民除 系爭建物南側空地外，尚有其他聯絡道路得以通行至裕民路 （本院卷2第15頁），亦與原告於系爭使照上開所負限建附 款尚未解消前即得興建圍牆阻斷通行，亦無任何干係；雖被 告於本院審理時自承原告提出系爭雜項執照申請時，被告承 辦人員確有依職權調取系爭使照全部卷宗併予審認，但進行 書面審查時，疏未注意該平面圖上關於系爭建物南側空地有 該6字特別註記，因而核發系爭雜項執照等語（本院卷2第24 頁），此即說明被告就系爭雜項執照於存有違反建築法第73 條第2項情事仍逕予核發，確具有應注意能注意而不注意之 過失責任，但此等事實仍不改變系爭雜項執照業已該當行政 程序法第117條所指之「違法行政處分」要件，只要系爭雜 項執照不存有行政程序法第117條各款所定情事，本得由原 處分機關即被告依職權予以撤銷，以回復其既有之法秩序。 3、再查，系爭雜項執照之撤銷，固對原告私人土地利用及其興 建費用產生相當之損害，但並不生對公益（或公眾通行利益 ）有重大危害情事，故本件本不該當行政程序法第117條第1 款規定要件。另查，原告為向被告申請系爭雜項執照，係全 權委請建築師王西村代表原告向被告申請建築許可，而彼等 總計檢附雜項執照申請書、雜項工作概要表、工程圖說（即 現況圖、地盤圖、位置圖、一層平面圖）、建築基地現況彩 色照片、地籍圖謄本、原告委託書、建造執照及雜項執照建 築師簽證表、土地及建物登記謄本、指示建築線申請書圖、 本院110年度訴字第238號判決書、被告110年9月10日函、○○ 市○○○道評議小組第20次會議紀錄等文件向被告提出申請乙 節，復如前揭查證事實所述，而依建築師王西村簽證提出之 建築基地現況彩色照片標示申請位置為緊鄰系爭建物之空地 ，但不含側溝之公共排水溝（訴願卷第157頁；本院卷1第42 3頁、卷2第77頁）；至其繪製之一層平面圖則標示系爭建物 南側空地寬度約290公分，並緊鄰系爭土地之地界線，該圍 牆即係以空地寬度290公分並緊鄰地界線邊緣興建（訴願卷 第107頁；本院卷1第181頁、卷2第83頁），因被告僅負責書 面審核，工程圖樣及現況照片則由建築師簽證負責，又因建 築師提出之現況照片表明圍牆之興建不會超逾側溝，不影響 公共排水系統，致系爭雜項執照之審核即未經會請水利局表 示意見。然查，依系爭使照所附一層平面圖即已清楚標示系 爭建物南側空地寬度為300公分，且該寬度已包含公共排水 溝在內（本院卷1第137頁），則系爭雜項執照工程圖說既表 明圍牆興建寬度為290公分並緊鄰地界線，顯然系爭雜項執 照所欲興建之圍牆勢必將掩蓋含在地界線內之公共排水溝； 參以被告112年6月9日聯合會勘紀錄原告自述內容（表明將 埋設暗管以維持既有水路，本院卷1第144頁）及原告實際委 請工人施作之圍牆，亦確實直接將圍牆本體建築在系爭土地 之側溝上方（本院卷1第237頁），此核與鼓山區公所於經現 場會勘後，系爭建物南側空地因原告整地行為確已以「水泥 覆蓋側溝」及「變更斷面」而有影響公共排水情事（本院卷 1第193至195頁）等情，亦經前揭查證屬實，則原告代理人 王西村所提出之系爭雜項執照申請，即有意規避公共排水系 統及其管轄機關之審核，並提出與其現況照片所表示之申請 位置不相符之工程圖說，更未在其簽證負責之工程圖樣施工 範圍內外標示公共排水溝及水流方向，致令被告承辦人員依 其所提書面資料進行審核後，誤認該圍牆之興建對公共排水 系統不生影響而核發系爭雜項執照，佐以建築師王西村全權 代理原告處理系爭雜項執照申請事務，依民法第224條規定 ，原告本應就其代理人之故意或過失負同一責任。準此，被 告就系爭雜項執照之核發固有未注意系爭使照圖說註記而核 發之過失責任，然原告因委任建築師王西村申請系爭雜項執 照，對於雜項工作物是否遮蔽或阻斷公共排水系統另有提供 不正確資料，致使被告誤認系爭雜項執照無涉公共排水設施 而據以核發，則原告亦該當行政程序法第119條第2、3款規 定所指信賴不值得保護之情狀。雖原告於本院言詞辯論期日 主張系爭雜項執照申請文件所附建築基地現況彩色照片（本 院卷2第77頁），於申請當時並未曾以紅色框線標示申請位 置，該項申請文件應係事後偽造等語（本院卷2第52至53頁 ），然查，系爭雜項執照所附建築基地現況彩色照片早於訴 願程序時即已提出，並未經原告表示異議；嗣後於本院審理 時被告再度於113年12月3日以高市工務建字第00000000000 號函提出（本院卷1第423頁）時，原告亦於本院113年12月1 6日準備程序時陳稱該等資料確為原告所提出並無隱藏等語 （本院卷2第6頁），則原告迄至本院言詞辯論終結之際方否 認該項文件為建築師王西村所製作，已有前後陳述矛盾而難 採信；何況建築基地現況彩色照片需經建築師簽章確認基地 現況及申請範圍，以便被告承辦人員無須至現場查看而僅作 書面審查即可，如該現況照片並未以框線標示申請位置，則 施工範圍顯然無從特定而屬無效之書面製作，此觀系爭建照 所提建築基地現況彩色照片（訴願卷第153頁）亦可得相同 之佐證，是原告上開主張，洵屬無據。 4、綜此，揆諸前揭行政程序法第117條規定意旨，被告原處分 以系爭雜項執照有違反建築法第73條第2項規定之違法瑕疵 ，遂依行政程序法第117條規定予以撤銷，並命原告應於文 到14日內拆除系爭雜項執照所示圍牆以回復空地之原狀，自 屬適法處置。 (五)末查，原告主張因系爭使照平面圖關於系爭建物南側空地之 註記不能拘束系爭土地，故系爭雜項執照並無違法情事，被 告不得依行政程序法第117條規定予以撤銷；縱認系爭雜項 執照確有違法瑕疵，但原告申請系爭雜項執照並未提出任何 不實文件，並堅信系爭使照平面圖說之註記與系爭土地無涉 ，且信賴被告所核發系爭雜項執照之合法性而據以派工施作 圍牆，總計支出工程費用589,716元，但卻遭被告認定為違 章建築，並於112年11月10日派員至現場拆除原告所興建之 圍牆，更於112年11月14日打除原告於系爭法定空地上所鋪 設之水泥地面，顯致生損害於原告，致使原告受有上開興建 圍牆、鋪設水泥等費用之損害，依法應由被告賠償或補償等 語。然查，系爭雜項執照確有違法瑕疵，被告亦無行政程序 法第117條各款所列不得撤銷情事，則原處分依該條規定予 以撤銷，即無違法疑義，是原告前揭主張並無理由乙節，已 如前述，揆諸前揭規定之說明，原告無論是依國家賠償法第 2條第2項前段或行政程序法第120條第1項規定請求被告給付 其圍牆施作費用589,716元及自起訴狀繕本送達翌日起算之 法定遲延利息，亦屬無據，應併予駁回。 六、綜上所述，原告之主張，均不可採。被告原處分依行政程序 法第117條規定撤銷系爭雜項執照，尚無違法疑義，訴願決 定遞予維持，亦無不當，乃原告對之訴請撤銷，並請求如聲 明所示，均無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其 餘攻擊防禦方法及訴訟資料，核於判決結果不生影響，爰不 逐一論駁，併此敘明。 七、結論：原告之訴無理由。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日 審判長法官 林　彥　君 法官 黃 堯 讚 法官 黃 奕 超 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭 提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內 補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者， 應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附 繕本）。 三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者， 逕以裁定駁回。 四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟 法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不 委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。 得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 (二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日 書記官　蔡　玫　芳

2025-03-13

KSBA-112-訴-434-20250313-2

南簡
臺南簡易庭

給付違約罰款

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1185號 原 告 胡冬香 訴訟代理人 鄭有智 被 告 聯上實業股份有限公司 法定代理人 蘇永義 訴訟代理人 柯尊仁律師 上列當事人間請求給付違約罰款事件，本院於民國114年2月5日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣249,058元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣3,420元由被告負擔百分之78，並應自本判決確 定翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息，餘 由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣249,058元為 原告預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、原告主張：原告於民國108年2月9日向被告購買坐落臺南市○ ○區○○段000地號土地(出售權利範圍100000之276、登記權利 範圍100000之321)及其上「聯上海棠」建案(下稱系爭建案) 編號00棟10樓預售房屋(出售面積50.96坪、登記面積51.46 坪)(即臺南市○○區○○段0000○號建物，門牌號碼為臺南市○○ 區○○○路000號10樓之1，權利範圍全部，下稱系爭房屋)(上 開不動產下合稱系爭房地)，並於同日簽訂土地房屋預售買 賣契約書(下稱系爭契約)。依系爭契約第12條第1項本文約 定，系爭房屋之建築工程應在107年1月1日之前開工，111年 12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要 設施，並取得使用執照。惟被告遲至112年10月17日始取得 使用執照，依系爭契約第12條第2項約定，視同被告違約， 則自112年3月1日起算，被告已遲延274天，被告應以原告已 繳房地價款新臺幣(下同)2,321,000元、按每日萬分之5單利 計算遲延利息予原告。是被告應給付原告遲延利息317,977 元(計算式：2,321,000元×274天×5/10000=317,977元)。為 此，爰依系爭契約第12條第2項約定，提起本件訴訟等語。 並聲明：被告應給付原告317,977元。　　 二、被告則以： 　㈠被告興建系爭建案期間遭遇新冠肺炎疫情，全國爆發全面性 大規模缺工缺料，臺南市政府工務局(下稱工務局)為因應疫 情，以行政命令(下稱系爭函令)規定自99年12月25日至111 年12月31日期間已領得臺南市政府核發建築執照者，增加其 建築施工期限2年，且無須另行申請，可知主管機關認為建 築業受疫情及缺工影響之期間為2年，雖工務局僅規定建築 執照之建築期限增加2年，惟使用執照係在建築完工後才能 申請，則取得使用執照之約定期限，自隨建築執照之建築期 限向後延期2年。系爭建案係於104年8月24日領得建築執照 ，亦適用系爭函令，得延長建築期限2年，故被告僅須於113 年12月31日前取得使用執照即未違反系爭契約，被告於112 年10月17日取得使用執照自不負遲延責任。 　㈡又新冠肺炎疫情屬不可抗力之「天災」，系爭建案之完工因 我國政府對疫情採取高強度管制政策而推遲，亦有「政府法 令變更」之影響，被告自得順延工期。依行政院公共工程委 員會110年6月18日工程管字第11003000000號函（下稱系爭 函文）內容，第三級警戒自110年5月19日起至110年7月26日 止共69天，延長工期以0.5計，共35天；非第三級警戒自110 年7月27日至112年4月30日止共643天，延長工期以0.15天計 ，共96天，合計影響施工期間為131天，得予順延。再依臺 南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工程工期核算注意事項 （下稱系爭注意事項）第5條第1項第3款第6目、第2項第1、 2款之規定，臺南市政府發布之停止上班日不計工作天；24 小時累積雨量達50毫米以上，且其中至少1小時雨量達15毫 米以上，工期展延1天；24小時累積雨量達130毫米以上，當 日及隔天工期展延2天。系爭建案自107年1月1日開工至112 年10月17日取得使用執照期間，曾逢108年8月24日、112年7 月27日、112年7月28日、112年9月4日，共4天颱風因此停止 上班；系爭建案所在之臺南市安平區24小時累積雨量在50毫 米以上者有59天（107年12天、108年14天、109年9天、110 年15天、111年3天、112年6天）；當日雨量達130毫米以上 者有11天（107年3天、108年1天、109年2天、110年3天、11 2年2天），依前揭系爭注意事項之規定，此部分工期應予展 延81天【計算式：59天＋（11天×2）＝81天】。 　㈢另系爭建案之消防圖說於開工前本經臺南市政府消防局（下 稱消防局）審核通過，消防局嗣以圖說與法規不符為由要求 被告修改，被告於112年3、4月間與消防局溝通，消防局於1 12年5月26日召開內部會議仍要求被告修改，導致被告無法 按原定圖說施工而延誤60天，於112年10月3日始取得消防核 可函，此延誤非可歸責於被告，亦應順延60天工期。又系爭 建案各樓層之水、電管線於澆注混凝土前應先埋設，因承購 戶有173戶申請客變，其中139戶涉及水、電管線、隔間位置 變動，致被告需變更設計，以每戶影響工期半天計算，共計 影響工期70天。綜上，系爭建案因疫情影響工期131天、颱 風天4天、雨天81天、消防圖審延誤60天、客變增加工期70 天，共346天均非可歸責被告事由所致。故被告於112年10月 17日取得使用執照，雖逾系爭契約第12條第1項本文約定之1 11年12月31日期限290天，但計算前揭工期應予順延之346天 後，顯然被告毋庸負遲延之責，則原告依系爭契約第12條第 2項約定請求被告給付遲延利息即無理由。 　㈣退步言之，倘認被告應給付遲延利息，考量系爭契約係締結 於新冠肺炎疫情發生之前，該疫情持續期間較諸92年間發生 之SARS疫情更久，疫區更廣，影響層面之廣顯非兩造於簽立 系爭契約時所得預料，故如仍強按系爭契約第12條第1項本 文約定，以111年12月31日為取得使用執照之期限，不履行 即要求被告負全部之給付遲延利息責任，對被告顯失公平， 請求依民法第227條之2第1項規定，依照情事變更原則減少 被告應給付之遲延利息金額。又系爭契約第12條第2項約定 之「遲延利息」性質上應屬「損害賠償總額預定性質之違約 金」，衡酌原告以總價1158萬元(每坪227,237元)購買系爭 房地，而系爭建案於113年實價登錄之每坪單價為305,000元 ，原告受有300多萬元之不動產價值上漲利益，猶請求被告 給付317,977元之違約金實屬過高，請求依民法第252條規定 將之酌減至0元。另系爭房屋出售面積50.96坪，實際登記面 積則為51.46坪，依系爭契約第5條第2項約定，原告應就房 屋面積誤差部分找補被告86,327元，被告亦主張以該找補金 額與本件原告請求金額相抵銷等語，資為抗辯。並聲明：⒈ 原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為 假執行。 三、兩造不爭執事項: 　㈠原告於108年2月9日向被告購買系爭建案之系爭房地，雙方並 簽訂系爭契約。 　㈡系爭契約第12條第1項本文約定，系爭房屋之建築工程應於10 7年1月1日之前開工，111年12月31日之前完成主建物、附屬 建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。 　㈢系爭房屋係於112年10月17日取得使用執照，已遲延約定完工 日期(111年12月31日)290天。 　㈣原告已繳系爭房地價款為2,321,000元。 　㈤工務局於110年1月13日發布：「本市建築期限之增加，請依 下列規定辦理：自99年12月25日至110年1月20日期間領得本 市建築執照或雜項執照之建築案……其建築期限增加2年」。 系爭建案之建築執照可適用系爭函令。 　㈥109年1月21日新冠肺炎於我國境內爆發，臺南市疫情警戒第 三級期間自110年5月19日起至110年7月26日，合計69日。 　㈦系爭建案工程自107年1月1日開工至112年10月17日取得使用 執照期間，曾遇4天颱風因此停止上班（108年8月24日、112 年7月27日、112年7月28日、112年9月4日）。 　㈧系爭房屋出售面積為50.96坪(其中雨遮1.01坪不計價)，登記 面積為51.46坪(其中雨遮0.9坪不計價)。 四、得心證之理由： 　㈠被告未於約定完工日期（111年12月31日）前取得使用執照， 於112年10月17日始取得，其所辯稱順延事由是否符合系爭 契約第12條第1項但書之約定？ 　⒈按系爭契約第12條第1項約定：「本預售屋之建築工程應在10 7年1月1日之前開工，111年12月31日之前完成主建物、附屬 建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下 列情事之一者，得順延：㈠因天災地變等不可抗力之事由， 致賣方不能施工者，其停工期間。㈡因政府法令變更或其他 非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」（見本院卷 一第179至181頁）。查原告於108年2月9日向被告購買系爭 房地，依約系爭建案應於111年12月31日前完成主建物、附 屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，惟系 爭建案實際係於112年10月17日始取得使用執照，逾預定完 工期限290天乙情，為兩造所不爭執，依民事訴訟法第277條 本文所定舉證責任分配原則，應由被告就所辯之工期因符合 系爭契約第12條第1項但書約定而得予順延之有利於被告之 事實，負舉證責任，合先敘明。 　⒉被告固辯稱依工務局系爭函令內容，施工期限延長2年，則系 爭契約所定使用執照取得期限，亦應由原定之111年12月31 日延長2年至113年12月31日，故被告於112年10月17日取得 使用執照並無遲延云云，並提出工務局110年1月13日南市工 管一字第1100000000號函暨系爭函令、110年6月18日令、11 1年7月25日令等件為證（見本院卷一第37至43頁）。惟核上 開函令內容係工務局因應新冠肺炎疫情及產業缺工問題，特 令自99年12月25日至110年1月20日期間領得臺南市建築執照 或雜項執照之建案，且已申報勘驗者，其建築期限增加2年 ，無須另行申請，但於系爭函令發布前已失效之執照、免申 報勘驗之案件或經工務局勒令停工且未經同意復工者，則不 適用；嗣將適用範圍延長為111年12月31日前已領得之建築 執照及雜項執造且仍為有效者。此為主管建築機關工務局對 於發給之建築執照及雜項執照依建築法第53條之規定，所為 之建築期限管制措施，因考量疫情影響而通案給予建築施工 者相當之行政寬限期間，並無變更私法上權利義務之效力， 亦不影響一般私法契約之締約當事人基於契約所應負之權利 義務，則被告以系爭函令逕認兩造間之系爭契約所定工期亦 應得予順延2年，難謂可採。 　⒊被告復辯稱系爭建案施工期間因受疫情影響，工期應順延131 天等語。惟觀諸系爭函文內容，係行政院公共工程委員會針 對各機關招標及履約中之公共工程，依該會於110年6月16日 召開之研商會議，洽詢各機關、公會並逐項討論及修正後， 制定「因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情受影響公共工程之展延 或停工處理方式」之通案性處理規定，供辦理公共工程招標 履約之機關與廠商依循辦理，有系爭會函文1份附卷可憑（ 見本院卷一第47頁）。是系爭函文之適用對象應為「各行政 機關招標及履約中之公共工程」，而未涵蓋私法契約之建案 工程，自難逕予引為系爭契約工期應予順延之事由或作為計 算依據，仍應由被告就系爭建案施工受到疫情之影響內容為 具體主張及舉證。被告雖提出自製之「工期比較表」與「分 包廠商確診人員統計表」等件為證等件為證（見本院卷一第 45至46頁、第109頁），然上開資料並無法得知被告所述疫 情缺工缺料對其工期之影響為何，而確診人員統計表僅有各 分包廠商之人數統計資料，並無各人員具體確診日期及請假 期間，被告亦未曾因施工人員確診而遭行政機關強制停工， 尚難使本院形成被告因疫情缺工、缺料過多而影響其工期達 131天之心證。 　⒋再被告所辯因消防局要求被告變更原已審核通過之系爭建案 消防圖說，影響工期60天乙節，然被告就此並未提出相應之 佐證，其述是否為真已有疑問。再即便確有消防局要求變更 消防圖說之事，被告興建工程本應確保各項圖說合於法規， 並取得相應主管機關之核可，以利完工，則其遲至112年10 月3日始取得消防核可函，仍應屬可歸責於被告之事由，不 得據此主張順延工期。 　⒌被告另辯稱因系爭建案承購戶有173戶申請客變，影響工期70 日乙節，雖據提出客戶變更資料表為憑（本院卷一第71至83 頁），觀諸系爭契約第13條關於建築設計變更之處理約定可 知，買方申請變更設計應經賣方同意，故是否提供客變服務 ，被告有權決定，被告既同意買方客變，自應通盤考量客變 可能影響施工之工期，再約定完工期限，要無定好完工期限 後，再要求全體買方承擔部分買方客變之不利益之理。是本 件被告縱有因承購戶客變影響工期70天，亦屬可歸責於被告 之事由，不得據此主張順延工期。 　⒍至被告辯稱依系爭注意事項第5條第1項第3款第6目、第2項第 1、2款規定，颱風天4天與雨天81天均應順延工期乙節；惟 系爭注意事項（見本院卷一第55至58頁）係臺南市政府為統 一辦理臺南市及所屬各機關學校營繕工程之工期核算，特訂 之注意事項，僅對臺南市及所屬各機關學校發生效力，尚無 從拘束私人契約，自難謂雨量達系爭注意事項之標準即得展 延系爭建案一定比例之工期，仍應由被告就颱風、下雨影響 其施工之事實為具體說明及舉證。查： 　⑴颱風4天部分：兩造對於系爭建案工程自107年1月1日開工至1 12年10月17日取得使用執照期間，曾遇4天颱風假停止上班 （108年8月24日、112年7月27日、112年7月28日、112年9月 4日）乙情並不爭執。而依系爭契約第12條第1項本文約定， 被告應於111年12月31日前取得使用執照，故縱使被告得主 張展延工期，亦僅以107年1月1日開工後迄111年12月31日止 之期間所發生合於系爭契約第12條第1項但書事由者，或於 展延之工期又發生前開事由者，始得展延或再度展延，故被 告抗辯108年8月24日該日因颱風影響而停止上班，合於系爭 契約第12條第1項但書第1款因天災致被告不能施工，得予順 延工期1日，應屬可採，依此被告得順延至112年1月1日前完 工取得使用執照。至其餘3日颱風天，均發生於原定期限（1 11年12月31日）與前揭展延期限（112年1月1日）之後，當 無展延工期可言。 　⑵雨天81天部分：被告雖稱其因下雨影響工期81天，並提出交 通部中央氣象署107至112年臺南氣象站之逐日雨量資料為證 （本院卷一第139至153頁）；然被告並未提出所述下雨日期 確實影響被告施工之證明，被告以下雨為由主張順延工期， 難認可採。 　⒎綜上，系爭建案工程之工期依系爭契約約定應予順延1天至11 2年1月1日。 　㈡原告依系爭契約第12條第2項前段約定，請求被告給付遲延利 息317,977元，有無理由？被告得否依民法第277條之2第1項 規定，請求減少其給付？又被告抗辯違約金過高，請求依民 法第252條規定酌減，是否可採？ 　⒈按系爭契約第12條2項約定：「賣方如逾前款期限未開工或未 取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利 計算遲延利息予買方。若逾期3個月仍未開工或未取得使用 執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」（ 見本院卷一第181頁）。查系爭建案依兩造約定本應於111年 12月31日前完工取得使用執照，因108年8月24日颱風得予順 延至112年1月1日，業經認定如前，則被告於112年10月17日 始取得使用執照，堪認已逾期289天。而原告已繳系爭房地 價款2,321,000元，為兩造所不爭執，依系爭契約第12條第2 項之約定，原告得請求被告給付按原告已繳房地價款2,321, 000元依每日單利萬分之5計算之遲延利息為335,385元【計 算式：2,321,000元×5/10000×289日＝335,385元，元以下4捨 5入，以下同】。 　⒉按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效 果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他 原有之效果。民法第227條之2第1項固定有明文。惟上開法 條旨在規範契約成立後有訂約當時不可預料之情事發生時， 經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之 損失。查被告抗辯因新冠肺炎疫情之影響應順延工期131天 部分並無理由，已如上述，則被告復以疫情之情事變更為據 請求減少其違約給付，實難認可採。 　⒊按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外 ，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生 損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當 之數額，民法第250條第2項、第252條分別定有明文。至違 約金是否過高，應以一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人 所受損害情形為衡量之標準（最高法院49年台上字第807號 判決意旨參照）。又違約金之約定，為當事人契約自由、私 法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意 願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀 因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張 並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之 規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至 相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約 定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高 法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。查系爭契約第1 2條第2項約定如被告逾期取得使用執照，每逾1日應按原告 已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予原告，其性質 應屬民法第250條第2項後段規定之「因遲延給付之損害賠償 總額預定性違約金」。本院審酌系爭契約係由被告所預先制 定，並自行記載賣方相關遲延責任之條款後予原告即一般消 費者簽署之契約，被告身為社會經濟及履約能力較強之一方 ，其違約自應受其所自行擬定之違約金條款拘束。又本件違 約金以「每逾1日按已繳房地價款萬分之5」之方式計算，與 內政部公布之預售屋買賣定型化契約範本記載相同，可認此 違約金之約定，係經主管機關斟酌現今社會預售屋買賣現況 ，及衡量企業經營者與消費者間之關係，為保護消費者權益 ，促進國民消費之安全等目的，本於其專業所定之計算方式 ，已屬主管機關所定之最低下限，是難認本件違約金有何過 高的情事。至被告所辯原告亦受有系爭房地市場漲價利益乙 節，原告並未出售系爭房地，尚無從自市場漲幅中實現任何 收益，被告依照其他房屋實價登錄之結果主張原告受有利益 ，純屬假設，且並無解於被告逾期289日始取得使用執照之 違約事實，更非違約金是否過高之衡酌要素。被告復未舉證 約定之違約金過高而顯失公平，則其事後翻異指摘系爭契約 約定之違約金過高，要求酌減，洵屬無據。 　㈢被告抗辯其得以對原告之房屋登記面積誤差找補金額債權86, 327元，與本件原告請求金額相抵銷，有無理由？ 　⒈系爭契約第5條第1項約定房屋面積以地政機關登記完竣之面 積為準。第2項約定依第3條計算之土地面積、主建物或本房 屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其 超過部分，買方只找補百分之2為限（至多找補不超過百分 之2），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物 、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積單價（應扣除車 位價款及面積），無息於交屋時結算（見本院卷一第171頁 ）。 　⒉查系爭房屋出售之面積為50.96坪(其中雨遮1.01坪不計價)， 地政登記面積為51.46坪(其中雨遮0.9坪不計價)，為兩造所 不爭執。依系爭契約第5條約定，房屋登記總面積如有誤差 ，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補 百分之2為限（至多找補不超過百分之2），且雙方同意面積 誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價 款，除以各該面積單價（應扣除車位價款及面積），依上開 約定換算結果，被告抗辯原告就房屋誤差面積應找補86,327 元予被告(見本院卷一第97頁)，應為可採。 　⒊原告雖主張其於113年5月14日已與被告完成交屋手續，當時 被告並未要求原告找補房屋登記面積差額價款等語，惟縱原 告主張之事實為真，亦非表示被告已拋棄系爭房屋登記面積 差額找補價款之債權，原告主張被告不得再向原告請求找補 房屋面積差額價款云云，尚難認有據。 　⒋按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項 定有明文。查原告得請求被告給付遲延利息335,385元，又 依系爭契約第5條第2項約定，被告得向原告請求給付86,327 元之價金找補，兩造互負有給付遲延利息、給付找補價金之 債務，且債務種類相同均屬金錢之債，均已屆清償期，合於 抵銷適狀，被告所為抵銷抗辯應為有據，則經抵銷後，原告 尚得向被告請求249,058元（計算式：335,385元-86,327元= 249,058元）。 五、綜上所述，原告依系爭契約第12條第2項約定，請求被告給 付249,058元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則 無理由，應予駁回。 六、本件訴訟費用為原告支出之第一審裁判費3,420元，經審酌 兩造勝敗比例，爰依民事訴訟法第87條第1項、第91條第3項 規定，依職權確定訴訟費用額之負擔如主文第3項所示。 七、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定， 適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項 第3款規定，依職權宣告得假執行；另被告聲請宣告免為假 執行部分，核無不合，爰依民事訴訟法第392條第2項規定， 酌定相當之擔保金額准許之。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日 　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李姝蒓 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明 上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴 審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張鈞雅

2025-03-10

TNEV-113-南簡-1185-20250310-1

南簡
臺南簡易庭

給付遲延利息

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1025號 原 告 陳永欽 輔 佐 人 王奕敦 被 告 聯上實業股份有限公司 法定代理人 蘇永義 訴訟代理人 柯尊仁律師 上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國114年2月14日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬壹仟貳佰陸拾壹元，及自民國一 百一十三年六月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之九十八，其餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣貳拾陸萬壹仟 貳佰陸拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告主張：原告前於民國109年1月2日與被告簽訂土地房屋 預售買賣契約書（下稱系爭契約書），向被告購買位於臺南 市安平區「聯上海棠」大廈建案（下稱系爭建案）編號B6棟 24樓預售屋房地即如附表所示之土地、建物（下稱系爭房屋 ，與前開土地合稱為系爭房地）及地下B3層119號車位。依 系爭契約書第12條第1項、第2項約定，系爭建案應在107年1 月1日前開工，111年12月31日前完成主建物、附屬建物及使 用執照所定之必要設施，並取得使用執照；賣方即被告如逾 期未取得使用執照，每逾1日應按原告已繳房地價款依萬分 之5單利計算遲延利息（本院按：其性質應為違約金，詳如 後述）予買方即原告。詎被告遲至112年10月17日取得使用 執照，延遲290日，斯時原告已繳納房地價款新臺幣（下同 ）1,827,000元，為此，依系爭契約書第12條第2項約定提起 本件訴訟，請求被告給付逾期違約金264,915元【計算式：1 ,827,000元×萬分之5×290日＝264,915元】等語。並聲明：㈠ 被告應給付原告264,915元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡願供擔保，請 准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠不爭執兩造簽訂系爭契約書，依系爭契約書第12條第1項約定 被告應於111年12月31日前取得使用執照，嗣系爭建案至112 年10月17日取得使用執照，逾約定期限290日，及原告已繳 納房地價款1,827,000元等事實。惟系爭契約書第12條第1項 但書約定「但有下列情事之一者，得順延：㈠因天災地變等 不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。㈡因政 府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期 間」。系爭建案施工期間適逢新冠病毒疫情肆虐，全球多處 封城，原物料運輸不易、商品生產製造期程遲延，全球供應 鏈大亂，此乃眾知之事實，應屬但書第1款「天災」之不可 抗力事由，我國於110年5月19日防疫警戒等級提升至第三級 警戒，陸續發展強制隔離等防疫措施，營建業面臨供應斷鏈 、減產及缺工問題，致系爭建案進度推遲，應屬但書第2款 「政府法令變更」之事由。嗣臺南市政府工務局為因應疫情 以行政命令延長建築施工期限2年，可知主管機關亦認建造 業受影響之期間為2年，系爭契約書約定被告應於111年12月 31日前取得使用執照，被告仍在延長2年內之112年10月17日 取得使用執照，應無遲延責任可言。 　㈡被告抗辯因不可抗力且非可歸責於被告影響系爭建案工期， 應順延之工期如下（參見本院卷第264頁）： 　⒈依行政院公共工程委員會110年6月18日工程管字第110030065 31號函檢附之「因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情受影響公共工 程之展延或停工處理方式」，第三級警戒期間（自110年5月 19日起至110年7月26日止共69天）延長工期以0.5計，共35 日，非第三級警戒期間（自110年7月27日起至112年4月30日 止共643天）延長工期以0.15計，共96日，以上合計為131日 。 　⒉依臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工程工期核算注意 事項第5條第1項第3款第6目、第2項第1款、第2款規定，臺 南市政府發布之停止上班日不計工作天；24小時累積雨量達 50毫米以上，且其中至少1小時雨量達15毫米以上，工期展 延1天；24小時累積雨量達130毫米以上，當日及隔天工期展 延2天。系爭建案自107年1月1日開工，至112年10月17日取 得使用執照，其間臺南市因颱風停止上班共4天；又臺南市 安平區24小時累積雨量在50毫米以上130毫米以下者有53天 ，扣除第三級警戒期間3天，工期展延1天，24小時累積雨量 達130毫米以上者有9天，工期展延2天，合計為68天【計算 式：（53－3）×1＋9×2＝68】。 　⒊系爭建案之消防圖說於開工前業經臺南市政府消防局審核通 過，被告按圖施作，臺南市政府消防局卻以圖說與法規不符 為由，要求被告變更圖面並依圖面修改，導致被告無法按原 定圖說施工而延誤60天，於112年10月3日始取得消防核可函 ，此延誤非可歸責於被告。 　⒋系爭建案各樓層之水、電管線於澆注混凝土前應先埋設，惟 承購戶有173戶申請客變，其中139戶涉及水、電管線、隔間 位置變動，致被告需變更設計，每戶影響工期半天計算，因 此增加工期70日。 　㈢退步言之，倘認被告應給付遲延利息，考量本件預售屋之買 賣契約締結在新冠疫情之前，而新冠疫情疫區遍及全國，持 續時間達4年，較92年間發生之SARS疫情影響層面更廣，自 非兩造締結契約當時得以先前之經驗所能預料，強令被告於 系爭契約書第12條第1項約定期限前取得使用執照，對被告 顯失公平，應有情事變更原則之適用，被告得依民法第227 條之2第1項規定，聲請法院減少給付。又系爭契約書第12條 雖記載為「遲延利息」，實為「損害賠償總額預定性質之違 約金」，查原告以每坪183,000元購買系爭房地，而系爭建 案於113年實價登錄之每坪單價為305,000元，原告尚受有5, 186,220元之利益，並無損害，爰依民法第252條規定請求本 院將違約金酌減至0元。另系爭契約書第5條第2項約定買賣 雙方同意於交屋時結算面積誤差之找補，系爭房屋出售面積 42.51坪，實際登記面積則為43.22坪，原告應就超出之面積 誤差找補被告87,347元，爰以此對原告本件請求行使抵銷等 語置辯。 　㈣並聲明： 　⒈原告之訴駁回（漏未對原告假執行之聲請聲明駁回）。 　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由：　　 　㈠經查，原告主張兩造前於109年1月2日簽訂系爭契約書，由原 告向被告購買系爭房地及地下車位，依系爭契約書第12條第 1項本文約定，系爭建案應在107年1月1日前開工，111年12 月31日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施 ，並取得使用執照；被告於112年10月17日取得使用執照， 逾約定期限290日，原告當時已繳納房地價款1,827,000元， 嗣兩造已於113年3月22日完成交屋程序等情，業經原告提出 系爭契約書（節錄）、臺南市政府工務局（112）南工使字 第3039號使用執照、付款明細表、客戶繳款通知書、交屋資 料收執表、房屋遷入證明書影本各1份為證（見調字卷第13 頁至第33頁、第37頁，本院卷第215頁、第217頁），且為被 告所不爭執（見本院卷第21頁、第44頁、第266頁）。此部 分事實，先堪認定。 　㈡系爭建案工期順延及逾期日數之認定： 　⒈按工程承攬契約對於工程履約期間之計算，大致有「限期完 工（限期完成）」、「日曆天」、「工作天」三種方式，依 營造業法第27條第2項授權訂定營繕工程承攬契約應記載事 項實施辦法第4條第1項規定，其間差別在於「星期例假日、 國定假日或其他休息日」是否應予計入，惟因造成工程之遲 延因素眾多，且難以於事前完全排除，依同條第2項規定， 工期於有「不可抗力或有不可歸責於營造業之事由」時均得 延長，另政府採購法第63條第1項授權訂定之採購契約要項 第44條亦有相同之規定可參。系爭建案為預售屋買賣，固非 單純營繕承攬或政府採購法招標成立之公共工程契約，惟兩 造於系爭契約書第12條第1項約定「本預售屋之建築工程應 在107年1月1日之前開工，111年12月31日之前完成主建物、 附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但 有下列情事之一者，得順延：㈠因天災地變等不可抗力之事 由，致賣方不能施工者，其停工期間。㈡因政府法令變更或 其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間（見調字卷 第25頁至第26頁）」等語，即約定系爭建案應於一定日期前 完成特定進度，自屬前述「限期完工」之約定方式，且觀同 條但書設有工期順延之事由，與內政部112年6月19日台內地 字第11202638174號函修正之預售屋買賣契約書範本第11條 第1項但書、行政院消費者保護委員會第81次會議通過，112 年6月19日內政部台內地字第1120263817號公告修正之預售 屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹、應記載事項第 12點第1項但書約款設計並無不同（見本院卷第273頁、第28 4頁），可見縱係約定特定期日為完工日之契約，仍非不得 基於私法自治原則，以契約約定順延原有工期。惟當事人主 張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法 第277條前段定有明文，據此，被告抗辯系爭建案有何系爭 契約書第12條第1項但書所定因不可抗力致其不能施工或不 可歸責被告之事由而應不計工期或展延工期之情形，自應就 該有利於己之事實，負有舉證責任（臺灣高等法院108年度 建上更一字第21號判決意旨亦同此見）。 　⒉被告雖抗辯臺南市政府工務局為因應新冠疫情，以行政命令 延長施工期限2年，並提出臺南市政府工務局110年1月13日 南市工管一字第1100114893號函、110年1月13日南市工管一 字第1090461286A號令、110年6月18日南市工管一字第11006 84845號令、111年7月25日南市工管一字第1110785586號令 影本各1紙為證（見本院卷第29頁至第35頁）。惟上開函令 旨在延長符合特定條件承造人建造執照及雜項執照之施工期 限，係因建築法第53條規定，取得建造執照或雜項執照時除 有依規定申請展期，未於建築期限內完工時執照將失其效力 ，考量新冠疫情一時衝擊國內產業，為使承造人在疫情經過 期間內之施工可更具彈性，避免因工程延宕未如期竣工致建 照失效，是將建築期限給予通案之延長。其性質僅為建築主 管機關對建築期限之寬限措施，無從反應承造人各建築案因 疫情實際施作時間之增減，亦無變更私法權利義務之效力。 況所謂施工期限延長2年本為有利於承造人即被告之行政命 令，並非強令被告2年內不得施工，自非「因政府法令變更 」致其工期受有影響之情形。據此，被告抗辯系爭建案完工 日期亦應隨上開函令順延2年至113年12月31日等語，自難憑 採。 　⒊被告另以系爭建案工期受新冠疫情及雨日影響，均屬因「不 可抗力且非可歸責於被告」之事由，工期得因此分別順延13 1日、68日等語。系爭契約書第12條第1項但書第1款已明確 約定所謂不可抗力事由於「致賣方不能施工者」之停工期間 始得順延，同項但書第2款則約定順延該事由「其影響期間 」，可見被告抗辯疫情或雨日影響不論依第1款或第2款規定 ，均須該事由與工程施作具有因果關係，即其情事已達工程 不能繼續施作之程度時予以順延，始可謂與兩造締約之真意 及契約目的相符，且依前開說明，亦應由被告負有舉證責任 。先不論被告援引行政院公共工程委員會110年6月18日工程 管字第11003006531號函檢附之「因應嚴重特殊傳染性肺炎 疫情受影響公共工程之展延或停工處理方式」為行政院公共 工程委員會對於辦理公共工程招標履約之機關與廠商所制定 （見本院卷第77頁），其按日期比例之計算方式於非公共工 程案件能否比附已非無疑問；從被告提出之上開標準及「嚴 重特殊傳染性肺炎非第三級疫情警戒期間公共工程展延工期 或停工處理方式」仍然區分工程係部分進行或全部停工，後 者更將工地人員之出工比例作為計算展延日數之依據（見本 院卷第79頁、第81頁），顯然上開標準制定時均有將確診人 員無法出工是否實際影響工程施作乙節納入考量，並非因疫 情警戒即可一律無條件展延。蓋中央流行疫情指揮中心於第 三級疫情警戒期間之疫情指引並非全國一律停工、停班，僅 關閉部分場所及限制特定集會、商業行為並禁止一定人數以 上之社交活動，建築工地及營造業並非場所當然關閉或被限 制之行業，被告抗辯系爭建案工期因疫情受有影響，自應就 疫情如何缺工、缺料致不能施作之情事負有證明之責。本院 曾闡明被告應提出系爭建案於疫情期間實際缺工、缺料之相 關證據（見本院卷第44頁至第45頁、第70頁），惟被告僅提 出其自製之「工期比較表」、「分包廠商確診人員統計表」 各1份為證（見本院卷第57頁至第59頁、第133頁），上開資 料僅能泛知系爭建案之施作情形，且確診人員統計表並未載 明每人具體確診或未出工之日期，亦無從推知系爭建案因疫 情缺工、缺料受有實際影響即不能施作之期間為何。況細繹 上開工期比較表可見系爭建案在第三級警戒期間即110年5月 19日至110年7月26日間仍有繼續施工，甚至非第三級警戒期 間即110年7月27日至112年4月30日間部分如「25F頂版結構 體」、「PRF結構體」、「RF外牆貼磁磚」、「燈光、鐵件 、欄杆玻璃安裝」等工項之實際施作進度甚至有所超前，益 徵疫情警戒與施工是否遲延兩者並無必然關聯。至於被告提 出之臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工程工期核算注 意事項（見本院卷第85頁至第88頁），係作為臺南市政府及 其所屬各機關學校營繕工程之工期計算所用（第1條規定參 照），雖亦將工期分為「日曆天」、「工作天」、「限期完 成」三種計算方式（第2條規定參照），惟被告援引雨日展 延之第5條第2項第1款、第2款規定均針對以「工作天」計算 工期之契約，另第6條所定其餘不可歸責之事由僅適用於「 日曆天」、「工作天」計算工期者，顯見該注意事項之擬定 與系爭契約書第12條第1項但書約款設計立意已有不同，亦 不能逕採，仍應回歸舉證責任之分配。而被告雖有提出107 年至112年安平區之逐日氣象資料1份（見本院卷第231頁至 第241頁），然下雨是否影響施工，本應參諸工程特性及工 作內容，依工項性質及施工時之客觀環境分別判斷，如室內 工項未必受到天候因素影響，並非得以特定時間內之降雨量 一概而論，尚待原告就受影響工項及不能施作之日數逐一證 明，惟此部分被告並未提出其他證據供本院調查，舉證尚有 未盡。從而，被告抗辯系爭建案受新冠疫情及雨日影響應分 別順延131日、68日，均無足取。 　⒋被告復以系爭建案之消防圖說因臺南市政府消防局要求被告 變更圖面並依圖面修改，致被告無法按原定圖說施工而延誤 60天等語，亦未提出證據以實其說，僅有其片面之陳述。縱 被告抗辯其因消防圖說變更而增加工期乙節為真，該變更原 因為何、是否不可歸責於被告，及其工期延長期間如何計得 均無實據，既為原告所爭執（見本院卷第264頁），自難採 為被告有利之認定。 　⒌被告再稱系爭建案之承購戶有139戶申請客變涉及水、電管線 、隔間位置變動，致被告需變更設計，每戶影響工期半天計 算，因此增加工期70日，固經其提出客戶變更資料表1份為 證（見本院卷第101頁至第113頁）。且不論被告並未敘明其 抗辯變更設計每戶工期影響半日係如何計得，亦未舉證以實 其說，系爭契約書第13條關於買方變更設計之處理，依該條 第2項前段約定「買方若要求室內隔間或裝修變更時，應經 賣方同意於賣方指定之相當期限內為之……。」、第5項前段 約定「本案工程若已開工興建，原則上不配合辦理建築設計 變更。但若買方有特定之需求，應視工程實際興建進度而定 ……。」等語（見本院卷第194頁至第195頁），可知兩造約定 簽約後買方變更設計之申請，需於一定期限內提出，並須配 合工程進度辦理，且被告保有同意與否之權利；再從同條第 3項約定雙方於工程變更單上簽認後若買方未如期繳清追加 款視同取消變更之要求，賣方得拒絕受理並按原設計施工， 亦未約定工期需因變更程序展延，顯見系爭建案經被告同意 辦理之客變，本應限於被告有能力預先規劃，即使變更設計 仍不影響完工日期之工項。被告既已同意買家客變之申請， 且並未另行議定工期，自仍負有依系爭契約書約定原有工期 完工之義務，倘被告確因部分承購戶客變致系爭建案整體工 期有所增加，自難謂非可歸責於被告之事由，是此部分抗辯 ，亦無足採。 　⒍綜上，被告抗辯應得順延工期之各項事由，除原告已同意順 延之颱風日4日外（見本院卷第248頁、第264頁），均難認 屬系爭契約書第12條第1項但書第1款、第2款之事由，系爭 建案依約應於111年12月31日前取得使用執照，得順延4日， 被告遲至112年10月17日取得使用執照，已逾約定之完工期 限合計286日之事實，堪為認定。 　㈢原告依系爭契約書第12條第2項前段約定，請求被告給付違約 金261,261元，應屬有據：　 　⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意 推解致失其真意。次按所謂違約金，係指當事人為確保債務 之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給 付（最高法院111年度台上字第2594號判決意旨參照）；又 遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其 約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之 訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判，不 得以其契約字面用語為遲滯利息，遽予一概駁回（最高法院 43年台上字第576號判例意旨參照）。復按契約當事人以確 保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當 之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違 約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造 成不利，此觀民法第250條之規定及其修正理由自明（最高 法院102年度台上字第1378號判決意旨參照）。 　⒉查系爭契約書第12條第2項前段約定：「賣方如逾前款期限未 開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬 分之5單利計算遲延利息予買方……。」等語（見調字卷第26 頁），雖使用「遲延利息」乙詞，然其約定係被告於給付遲 延之債務不履行時支付一定數額之金錢，嗣兩造於本件審理 時亦一致陳明為違約金之性質（見本院卷第70頁、第45頁） ，依前開說明，足認其真意為違約金之約定，且應視為賠償 總額預定性之違約金，合先敘明。 　⒊被告固以系爭房地面積換算原告受有5,186,220元之溢價利益 ，並無任何損害，請求本院依職權將違約金酌減至零等語（ 見本院卷第117頁）。然按違約金之約定，為當事人契約自 由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履 約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主 、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，自應受該 違約金約定之拘束。查系爭契約書第12條第2項前段約定「 每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5」之計算方式，與前述 預售屋買賣契約書範本內容相同（見本院卷第273頁），係 主管機關依消費者保護法之授權，經斟酌現今社會預售屋買 賣之現況，及衡量企業經營者與消費者間之關係，並為達保 護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活 品質之立法目的，本於其專業判斷所為規定（最高法院109 年度台上字第254號判決意旨參照），已屬主管機關所定之 最低下限，被告依消費者保護法主管機關所公告之範本擬定 契約，自難謂過高或有何顯失公平之情形。況系爭契約書條 款為被告預擬，而被告為股份有限公司，原告為一般自然人 消費者，相較之下被告顯係為社會經濟及履約能力較強之一 方，雙方於訂約時既已盱衡自己履約之意願、經濟能力等主 、客觀因素，本諸自由意識成立契約，自應同受該違約金約 定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。至被 告抗辯原告受有系爭房地漲價之利益，純係市場供需法則導 致之價格變動，並非因被告逾期完工受有之利益，殊不得作 為核減之事由，被告上開抗辯，尚難憑採，據此，原告依系 爭契約書第12條第2項前段約定，請求被告給付每1日按已繳 房地價款之萬分之5計算之違約金261,261元【計算式：1,82 7,000元×萬分之5×286日＝261,261元】，應屬有據。 　⒋至被告辯稱本件買賣契約締結在新冠疫情之前，尚非兩造締 結契約當時得以先前之經驗所能預料，應有民法第227條之2 第1項情事變更原則之適用云云（見本院卷第25頁至第27頁 ）。然當事人依民法第227條之2情事變更原則之規定，請求 法院增加給付者，乃為形成之訴，須待法院為增加給付判決 確定後，其就新增加給付之請求權始告確定發生，在此之前 其所為相關給付之請求，僅屬對於他方當事人為變更契約內 容之要約，尚無因此即認其已有請求權可得行使；而當事人 據此規定為增加給付之請求，即就原來給付為量之增加，並 無變更原來給付所依據之權利性質，則其請求權仍依原來給 付之性質定之，應自法院為該增加給付判決確定日起算，始 符該形成判決所生形成力之原意（最高法院102年度台上字 第2393號判決意旨參照）。被告雖抗辯本件應得請求減其給 付或變更原有之效果，惟並未以訴之形式向法院請求，僅以 其為攻擊防禦方法，自無從發生變更原有法律行為約定給付 內容之形成力（最高法院109年度台上字第894號判決意旨亦 同此見），併此敘明。 　㈣被告另以系爭契約書第5條第2項約定買賣雙方同意於交屋時 結算面積誤差之找補，原告因系爭房屋實際出售面積超過系 爭契約書約定面積，依約應找補被告87,347元，依民法第33 4條第1項規定請求與被告對原告所負之違約金債務互為抵銷 等語。被告抗辯系爭房屋出售面積為42.51坪，實際登記面 積為43.22坪，誤差0.71坪等情，固經其提出系爭契約書、 建物所有權狀影本各1紙為證（見本院卷第185頁、第125頁 ），且為原告所不爭執，惟原告主張被告承辦人員在交屋時 曾經表示無庸找補等語，亦據其提出交屋資料收執表、房屋 遷入證明書影本各1紙可稽（見本院卷第178頁、第215頁、 第217頁），其中交屋資料收執表結算被告應退款原告65,76 9元，且明確記載兩造已就「以上款項及文件均已結清點收 無誤，並完成交屋手續」等語（見本院卷第215頁）。參諸 系爭契約書第16條第1項第3款已約定買方應履行「繳清所有 之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續」之義 務（見本院卷第196頁至第197頁），自應包括系爭契約書第 5條第2項約定於交屋時「結算」之找補價款。否則以被告自 陳在交屋及交付相關文件時即已知悉實際出售面積超過契約 約定（見本院卷第266頁），而被告抗辯原告應找補之價款 尚且超過被告之退款金額，在未結算原告全部應付價款前退 還已收款項，無非徒增被告後續履約成本及買賣之價金風險 ，顯與常情有違。從而，上開交屋資料收執表費用結清欄內 之項目，自應列入原告全部「應結算」之價款，該表未於費 用欄記載「面積找補價款」乙項，適足以推認原告主張被告 曾經同意免除價款找補義務等語應與事實相符。被告復執此 債務於本件行使抵銷，自難認有據。 　㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週 年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段 、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付逾期違約 金之債務，係無確定期限之給付，被告在受原告催告而未為 給付時，始負遲延責任。又本件起訴狀繕本於113年6月3日 送達被告，有送達證書1紙在卷可憑（見調字卷第53頁）， 即應以該起訴狀繕本之送達，認定發生催告效力。因此，原 告請求被告給付261,261元，自113年6月4日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據。　　 四、綜上所述，原告依系爭契約書第12條第2項前段約定，請求 被告給付261,261元，及自113年6月4日起至清償日止之法定 遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理 由，應予駁回。　　 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果均無影響，爰不另一一論述。　　　 六、原告固陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟本件原告勝訴部 分，係就民事訴訟法第427條第1項規定簡易訴訟事件所為被 告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定職權宣告 假執行，併依被告之聲請命被告為原告預供一定之擔保金後 ，得免為假執行如主文第4項所示。至於原告敗訴部分，其 假執行之聲請業因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。 七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依 民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、 第392條第2項，判決如主文。　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日 　　　　　　　　　臺南簡易庭　　法　官 徐安傑 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　顏珊姍 附表： 編號 土地地號、建物建號 應有部分比例 1 臺南市○○區○○段000地號土地 100,000分之266（地下車位部分占100,000分之40） 2 臺南市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼臺南市○○區○○○路000號24樓之6） 全部

2025-03-07

TNEV-113-南簡-1025-20250307-1

聲自
臺灣臺北地方法院

聲請准許提起自訴

臺灣臺北地方法院刑事裁定 113年度聲自字第282號 聲請人 即 告 訴 人 廖國甫 代 理 人 陳信亮律師 被 告 廖國宏 黃子娟 上列聲請人即告訴人因被告涉犯偽造文書案件，不服臺灣高等檢 察署於中華民國113年11月18日以113年度上聲議字第10988號所 為駁回聲請再議之處分（原不起訴處分案號：臺灣臺北地方檢察 署113年度偵字第31674號），聲請准許提起自訴，本院裁定如下 ： 　　主　文 聲請駁回。 　　理　由 一、按告訴人接受不起訴或緩起訴處分書後，得於10日內以書狀 敘述不服之理由，經原檢察官向直接上級檢察署檢察長或檢 察總長聲請再議；上級法院檢察署檢察長或檢察總長認再議 為無理由者，應駁回之；告訴人不服上級檢察署檢察長或檢 察總長認再議為無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後 10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請准許提 起自訴；法院認准許提起自訴之聲請不合法或無理由者，應 駁回之，刑事訴訟法第256條第1項前段、第258條第1項前段 、第258條之1第1項、第258條之3第2項前段分別定有明文。 查，本案聲請人廖國甫對被告廖國宏、黃子娟（下合稱被告 2人）提出偽造文書之告訴，經臺灣臺北地方檢察署檢察官 於民國113年10月7日以113年度偵字第31674號為不起訴處分 ，聲請人不服聲請再議，後經臺灣高等法院檢察署於113年1 1月18日以113年度上聲議字第10988號處分書，認再議無理 由，為駁回再議之處分，並將該處分書交由郵務機關於113 年11月20日送達至聲請人之住處，並由受僱人代為收受等情 ，業經本院依職權調閱上開偵查卷宗核閱無誤，並有臺灣高 等檢察署送達證書（見113年度上聲議字第10988號卷第47頁 ）附卷可稽。從而，聲請人委任律師，並於113年11月29日 遞狀向本院聲請准許提起自訴，核其聲請皆合於再議前置原 則及強制律師代理之要件，並於法定聲請期間提出聲請，與 法定程序相符，先予敘明。 二、聲請意旨如附件「刑事聲請准許提起自訴狀」、「刑事補充 聲請理由狀」所載。 三、聲請人原告訴意旨略以：被告廖國宏為被告黃子娟之夫，並 為聲請人之胞兄。緣臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下 稱本案土地）登記在被告廖國宏、聲請人名下，應有部分各 為2分之1，其上坐落門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號之2層 建物（下稱本案房屋）登記在被告廖國宏名下，因本案房屋 為老舊建物，經家族成員同意以危老建築進行都市更新，因 聲請人長年旅居國外，而將改建事宜委由被告廖國宏處理。 詎被告2人基於行使偽造私文書之犯意，未經聲請人同意， 竟於民國111年5月26日，盜用聲請人之印章，在「土地使用 權同意書」（下稱本案文書）上用印，以表彰聲請人同意以 被告黃子娟擔任負責人之三驫資產管理有限公司（址設臺中 市○○區○○路000巷0號1樓，下稱三驫公司）在本案土地建築 建築物、雜項工作物1棟，為申請建造、雜項執照之同意， 再交付與不知情之建築師王泰貴，持向臺北市政府申請建造 執照，使前揭建案成為三驫公司所有，排除聲請人之營建及 財產權益，致生損害於聲請人。嗣聲請人於111年12月初始 知被告廖國宏以三驫公司名義申請都更許可及請領建造執照 ，惟聲請人及其母親多方催請被告2人更正，被告2人拒不辦 理，經查詢相關作業後，始悉上情。因認被告2人共同涉刑 法第216條、第210條行使偽造私文書罪嫌。　　 四、又犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實，刑 事訴訟法第154條第2項定有明文。再刑事訴訟法第251條第1 項亦規定：「檢察官依偵查所得之證據，足認被告有犯罪嫌 疑者，應提起公訴」，所謂「有犯罪嫌疑」，雖不以確能證 明被告犯罪，而毫無合理懷疑之有罪判決之確信為必要，惟 仍須依偵查所得之證據資料，足認被告有有罪判決之高度可 能，始足當之。另關於准許提起自訴之審查，刑事訴訟法第 258條之3之修正理由中雖表示：「法院裁定准許提起自訴之 心證門檻、審查標準，或其理由記載之繁簡，則委諸實務發 展」，然亦認為：「准許提起自訴之換軌模式，係對於檢察 官不起訴或緩起訴處分之外部監督機制」，是法院僅係就檢 察官所為不起訴或緩起訴之處分是否正確加以審查，以防止 檢察機關濫權；然法院並非檢察官之延伸，並不負擔偵查之 作為，又為避免法官權限之過度擴張，因而壓縮檢察官之控 訴權限，甚至形成法官兼任檢審角色之「新糾問制」，法院 對於聲請交付審判案件之審查，應限於檢察官不起訴處分是 否違法。質言之，如檢察官係依據刑事訴訟法第252條規定 予以不起訴處分者，應審查該處分是否符合該條各款之規定 ；若係依據同法第253條規定為不起訴處分者，則應審查該 處分是否有裁量逾越或裁量濫用之情形，若該處分與上開條 款規定相符，法院即應依據同法第258條之3第2項前段，以 聲請無理由裁定駁回。 五、聲請人以上開刑事聲請准予提起自訴狀所載情詞聲請准予提 起自訴，核其所指，均業據原檢察官於不起訴處分及臺灣高 等檢察署檢察長於再議駁回時逐一指駁，且所述之理由確已 針對聲請人指訴被告2人涉犯之罪名為何不成立部分，為法 律上之判斷。而本院審酌上開檢察官論斷之理由，亦未明顯 有違反論理法則或經驗法則之情事。復補充： 　㈠聲請人指稱：110年3月5日之會議中，縱簡報資料、文件中有 申請人為「三驫公司」之記載，亦非聲請人所能及時察覺或 注意等語。經查，聲請人於檢察事務官詢問時固證稱：伊係 在111年底時，經由姐姐的提問才知道三驫公司，因為三驫 公司與家族並無任何關係。伊雖然有參與110年3月5日之會 議，但當時會議中，伊只有看到一些圖片，沒有印象有看到 起造人為三驫公司等記載，伊事後不知道有沒有收到相關新 建工程工作報告，伊也不可能同意讓與家族無關之三驫公司 去取得屬於家族的資產。本件是因為112年有開家族會議， 母親提到三驫公司與家族沒有關係，所以不高興，打算另外 設立一家公司，請被告廖國宏作變更，但被告廖國宏沒有做 ，才提起本案告訴等語（見113年度他字第934號卷第385至3 86頁）；而參與同場會議之證人王貴泰於檢察事務官詢問時 亦證稱：當天在會議中，其主要係跟業主即被告2人、聲請 人及聲請人、被告廖國宏之母親報告團隊計畫之進度、狀況 及申請建照碰到的問題，其只有在都審報告書中有寫到三驫 公司，但當天會議中並未特別提及申請人係三驫公司，之後 都審報告書亦僅有寄給三驫公司，至於三驫公司後續如何處 理，其並不知情。後來其與聲請人聯繫之過程中，因為伊以 為聲請人知道三驫公司係申請人，所以就沒有再特別跟聲請 人說這件事情等語（見113年度他字第934號卷第385至386頁 ）。而被告2人、聲請人、被告廖國宏及聲請人之母確有參 與該次會議，觀諸該場會議之過程，均係在討論都審之進度 、時限、逾期之損失狀況、獎勵機制、空間設計規劃等都更 之內容（見113年度他字第934號卷第165至237頁），雖無人 提及欲以何人名義為申請人或起造人等情，惟上開會議既係 討論向臺北市政府都市發展局申請「危老重建」、「都市設 計及土地使用開發許可審議」之案件進度、狀況及申請建照 碰到的問題，甚至「仁愛路復興段二小段商業住宅新建工程 工作報告」首頁中（見113年度他字第934號卷第239頁）， 已依時序將危老重建之進度詳予列明，並記載於「2020年8 月6日」完成都審報告掛件等情。「大安區復興段二小段商 業住宅新建工程都市設計審議報告書」中，亦將申請單位載 明為「三驫公司」，日期記載為「2020年8月6日」，而與前 揭危老重建之時序進度可交相參照。被告2人、聲請人、被 告廖國宏及聲請人之母既有參與110年3月5日會議，而參與 會議之證人王貴泰亦證稱：伊以為聲請人知道三驫公司係申 請人等語，顯見依該次會議參與情狀觀之，客觀上已使他人 認為聲請人知悉三驫公司係本件危老危建之申請人，則被告 2人主觀上是否認定聲請人已有同意使用聲請人之印章，在 本案文書上用印，尚非無疑。 　㈡聲請人另指稱：於111年12月12日之家族會議中，已見廖保順 對於起造的公司是否為三驫公司、三驫公司內部股權為何有 所質疑，可證聲請人、聲請人之母親、廖保順對於以三驫公 司名義申請建照並不知情，事後質疑不斷。且在廖保順質疑 上情時，被告廖國宏回覆「這些當時，是因為你們沒有理我 ，只能用一家公司先去起頭這個事情，去拿那一些優惠」等 詞，足徵被告2人係在未獲聲請人認可之情形下，自行盜用 聲請人印章用印於本案文書等節屬實。另縱被告2人惴測聲 請人同意而用印於本案文書，何以聲請人以存證信函催告變 更起造人為被告廖國宏及聲請人之時，竟僅以增列聲請人為 起造人之方式回應（見113年度上聲議字第10988號卷第31至 39頁背面）等語。觀諸聲請人、被告廖國宏、廖保順及其等 之母所參與之111年12月12日舉行之家族會議中，已有多次 提及當初危老重建係以三驫公司之名義申請許可及建造執照 等語（見113年度他字第934號卷第275、276、280、282、28 3頁）。另綜觀該次會議之內容固可徵聲請人之母親、廖保 順對於以三驫公司之名義申請乙事有所質疑，甚至聲請人之 母親、廖保順亦多次表達欲新設公司，且先確立家族內部各 人在新設公司內部之持股比例後，再以新設公司之名義申請 危老都更許可及建造執照等情（見113年度他字第934號卷第 263至287頁），此亦有通訊軟體LINE對話紀錄擷圖在卷可佐 （見113年度他字第934號卷第253至261頁）。本院參酌三驫 公司係由被告黃子娟所申設並擔任負責人，被告廖國宏則係 三驫公司之股東兼董事乙情，業據被告2人供陳在卷（見113 年度他字第934號卷第132頁），並有經濟部商工登記公示資 料查詢服務（見113年度他字第934號卷第15、17頁）存卷供 參，惟於111年12月12日所召開之家族會議，不僅較本案文 書用印之時間即111年5月26日為遲，況於111年12月12日召 開家族會議之際，因對三驫公司之股權結構有所質疑，廖保 順提出以母親名義設立新公司以辦理本件危老都更及建造執 照申請事宜（見113年度他字第934號卷第276、280、281、2 84、286頁），惟該欲成立之新公司在111年12月12日仍在討 論階段，而被告廖國宏回覆「這些當時，是因為你們沒有理 我，只能用一家公司先去起頭這個事情，去拿那一些優惠」 等語（見113年度他字第7830號卷第173頁），係在群組內爭 執劇烈之際對未參與110年3月5日會議之廖保順所為回覆， 而所指「你們」究係包括何人，亦有所不明，自難以上開質 疑、回覆之內容，而認此將影響被告2人於110年3月5日之會 議後，因所提供之「大安區復興段二小段商業住宅新建工程 都市設計審議報告書」申請單位載明為「三驫公司」，且已 有辦理都審報告掛件，被告2人、聲請人、被告廖國宏及聲 請人之母有參與110年3月5日會議並曾經提供機會閱覽上開 「大安區復興段二小段商業住宅新建工程都市設計審議報告 書」，認定聲請人已有同意使用聲請人之印章在本案文書上 用印等主觀認知。至於聲請意旨所指稱：聲請人以存證信函 催告變更起造人為被告廖國宏及聲請人之時，竟僅以增列聲 請人為起造人之方式回應（見113年度上聲議字第10988號卷 第31至39頁背面）等語，縱或屬實，此為聲請人與被告2人 嗣後就此危老重建發生爭端各自之處理、應對，仍無從推論 被告2人於本案文書用印之際之主觀認知，併此指明。 六、綜上所述，原偵查檢察官所為原不起訴處分及臺灣高等檢察 署檢察長所為原再議駁回處分之證據取捨及認定之理由均無 違背經驗、論理與證據法則之處。又本院觀諸偵查中現存證 據，尚無從認定被告2人涉犯告訴意旨所稱行使偽造私文書 罪之犯罪嫌疑已達准予提起自訴之條件。聲請人仍執前詞指 摘原處分不當，經核即無理由，應予駁回。 七、依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　刑事第十庭　　審判長法　官　曾名阜 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳柏嘉 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡宗儒 上正本證明與原本無異。 本裁定不得抗告。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李璁潁 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日 附件：

2025-03-04

TPDM-113-聲自-282-20250304-1

重訴
臺灣新北地方法院

返還土地等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第243號 原 告 鄭國重 鄭水欽 鄭淑梅 共 同 訴訟代理人 郭志斌律師 被 告 林弘昌 訴訟代理人 洪偉勝律師 李燕俐律師 胡珮琪律師 上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國114年1月9日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上如附圖編號614⑴所 示地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。 被告應自民國一一三年九月十一日起至騰空返還前項土地之日止 ，按月給付原告各新臺幣壹仟參佰壹拾玖元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之六十七，餘由原告負擔。 本判決於原告以新臺幣貳佰壹拾貳萬參仟元供擔保後，得假執行 。但被告如以新臺幣陸佰參拾陸萬玖仟柒佰陸拾元供擔保後，得 免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序部分 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者； 不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者， 非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第2款 、第256條定有明文。原告起訴時列鄭國重為原告，聲明請 求被告將坐落其共有新北市○○區○○段000地號土地（下稱系 爭土地）上之地上物拆除，將土地返還全體共有人，並請求 不當得利新臺幣（下同）302萬9,520元，及自返還土地之日 止按月給付全體共有人5萬492元。嗣於訴訟中，追加共有人 鄭水欽、鄭淑梅為原告，及依地政測量結果更正聲明如貳、 一、㈢所示（見本院卷第263頁至第264頁），核乃基於主張 共有之系爭土地遭被告所有門牌號碼新北市○○區○○街00巷0 弄0號房屋（下稱系爭房屋）無權占有而受有不當得利之同 一基礎事實，並更正應受判決事項之聲明，與前開規定相符 ，應予准許。 貳、實體部分 一、原告起訴主張： 　㈠原告為系爭土地共有人，應有部分各3分之1，被告所有系爭 房屋未經原告同意而無權占用系爭土地，原告得依民法第76 7條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告將系爭房屋 如附圖編號614⑴所示地上物拆除，將占用土地返還原告。又 自原告取得系爭土地迄今，被告不曾給付租金或相當於租金 之利益，原告得依民法第179條規定請求被告返還過去5年所 受相當於租金不當得利各106萬1,627元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告各1萬7,694 元。 　㈡原告否認就系爭土地與被告有租賃關係，縱如被告所述，原 告於民國112年10月23日調解期日（本院112年重調字第46號 ）當場表示，因被告已積欠租金達2年以上，且原告前委請 代書於112年1月7日、2月2日催告，而為終止被告所稱租賃 關係之意思表示，原告得依土地法第103條第4款規定請求被 告返還系爭土地。被告雖郵寄匯票逕自主張給付租金，然被 告並未依有效租賃契約計算並補足租金，原告並未持匯票兌 款，原告依土地法第103條第4款、民法第450條第2項規定， 自得終止租約，原告依民法第455條、第767條第1項前段、 中段規定請求被告返還系爭土地。又當事人就租地建屋租約 雖未定租賃期限，依契約目的探求當事人之真意，亦應解為 定有租至房屋不堪使用時為止之期限，而是否不堪使用，原 則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷，系爭房屋之構 造別為木石磚造、面積約7.7坪，被告未經原告同意擅自增 建、改建、修建為現況3層樓之鋼筋混凝土建築，面積顯然 不止7.7坪，證明原木石磚造之建物已不堪使用，租地建屋 契約之租賃期限已屆滿，原告亦得依土地法第103條第1款、 民法第450條第1項、第2項規定終止租約。另被告未經許可 及取得建造執照、雜項執照，擅自改建原木石磚造建物，且 未於建造完成之日起算30日內檢附有關文件，向當地主管機 關申報房屋稅籍有關事項及使用情形，違反建築法第25條第 1項、第28條第1款至第3款、房屋稅條例第7條第1項、第2項 規定，被告以基地供違反建築法令之使用甚明，原告依土地 法第103條第2款、民法第450條第2項規定自得終止租約。再 被告自原告取得系爭土地迄今，並未依其所稱租賃契約繳交 租金，亦未依法提存租金，而有違反租賃契約情形，原告亦 得依土地法第103條第5款、民法第450條第2項規定終止租約 ，請求被告返還系爭土地等語。 　㈢並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉被告應給付原告106萬1,627元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還前 開土地之日止，按月給付原告1萬7,694元。⒋願供擔保，請 准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠系爭土地重測前為新北市○○○段○○○○段00○00地號，被告之祖 父林金城於42年10月向系爭土地所有權人承租，約定租金以 「每筆每坪拾斤白米以照時價折算，每年兩次」計算，未約 定租期（下稱系爭租約），林金城過世後，由被告父親林水 文繼承系爭租約承租人地位，再由被告繼承。原告依繼承而 取得系爭土地，就系爭租約關係亦同為繼承，兩造間存有租 賃關係，被告為有權占有，原告應受系爭租約關係拘束。又 依被告提出地租繳款簿（下稱系爭繳款簿），可見原告於83 年繼承取得後，仍有收取租金，且迄今未曾向被告為催告繳 交積欠之租金，原告於起訴狀所為終止租約之意思表示於法 不合。 　㈡被告祖父林金城承租後，因家中人丁漸旺，原有之2層樓房屋 已不敷使用，遂於70年代由被告祖母林配（已於91年間過世 ）徵詢原地主意見，取得原地主同意後，將房屋改建為現今 3層樓房，改建後，原告之先人仍持續向被告父親林水文收 取地租多年，倘若原地主並無同意，不可能改建後持續收租 多年。且前開改建未取得建造執照僅屬私有建築違反許可之 規定，與土地法第103條第2款情形無涉。又被告業依系爭租 約約定租金計算繳納至113年9月10日止之租金，經原告收訖 ，原告依土地法第97條第1項、第105條規定請求所謂相當於 租金之不當得利，自屬無據等語，資為抗辯。 　㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決 ，願供擔保免為假執行之宣告。 三、本院之判斷： 　　原告主張其等為系爭土地共有人，被告所有系爭房屋無權占 有系爭土地，請求被告拆除並返還占用土地及給付相當於租 金之不當得利等語，被告固未否認系爭房屋為其所有，然就 其是否無權占有系爭土地並受有不當得利，則以前揭情詞置 辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠被告所有系爭房屋是否無 權占有系爭土地？㈡原告得否請求被告拆除系爭房屋、返還 占有系爭土地及給付不當得利？經查： 　㈠被告所有系爭房屋現無權占有系爭房屋： 　⒈原告主張其為系爭土地共有人，應有部分各3分之1，被告則 為系爭房屋事實上處分權人等語，與原告提出系爭土地第一 類謄本、被告提出系爭房屋房屋稅籍證明書相符（見本院卷 第61頁、第173頁），且系爭房屋現占有系爭土地如附圖編 號614⑴所示（面積36.2平方公尺），業經本院現場履勘並囑 託新北市三重地政事務所繪測附圖所示土地複丈成果圖在卷 可稽（見本院卷第193頁），故原告主張其共有系爭土地經 被告所有系爭房屋占有，為屬可採。 　⒉按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度 台上字第1120號判決意旨參照）。原告主張系爭房屋無權占 有系爭土地，然此為被告所否認，依前揭說明，自應由被告 就系爭房屋有權占有系爭土地乙節負舉證之責。而查： 　⑴被告辯稱其祖父林金城已向原地主承租系爭土地，系爭租約 於林金城死亡後，由被告父親林水文繼承，嗣再由被告繼承 ，並提出系爭繳款簿為佐（見本院卷第67頁至第91頁），原 告就系爭繳款簿之形式真正並不爭執（見本院卷第148頁） ，經核系爭繳款簿記載承租土地面積為「拾貳坪」，約39.6 7平方公尺，與系爭土地總面積38.84平方公尺甚為接近，且 系爭房屋於113年5月間之折舊年數為70年，可知系爭房屋約 於43年5月間興建完成，與系爭繳款簿記載自42年1月開始繳 付租金之時點，即承租後1年後興建完成之時點亦無不符， 復且系爭繳款簿所載租金收取人先後為鄭阿食、鄭柳村、鄭 文東，均與原告同姓，其中鄭柳村更係原告鄭淑梅之父親， 有原告鄭淑梅之個人戶籍資料在卷可參（見限制閱覽卷內） ，均與被告所辯稱系爭房屋為其祖父林金城向原告先人承租 後所興建乙節相吻合，堪認系爭繳款簿所表彰之租約關係確 屬存在。又原告均係繼承取得系爭土地應有部分，此參系爭 土地第一類謄本可知，故被告主張原告繼承系爭租約之法律 關係，應非無據。原告雖稱系爭繳款簿並未記載出租人、地 號，亦無其他足以確認租賃標的物之記載，不具租賃契約之 要件，不足以證明有系爭租約存在云云。然系爭繳款簿所記 載承租面積與系爭土地甚為相近，且由與原告同姓之人甚至 原告鄭淑梅之父親收取租金，可見出租人確為原告之被繼承 人，否則應無有前開與租賃契約重要之點相互契合之情形， 原告前開主張，並無可採。 　⑵惟按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得 收回：四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時；土地法第104條4款定有明文。又按承租人租金支 付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金， 如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物 為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前 項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並 應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。租用建築房屋之 基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定 ，民法第440條第1項至第3項定有明文。而查： 　①原告主張其曾於112年1月7日、2月2日委請代書催告被告給付 租金，並於112年10月23日調解期日當場表示因被告積欠租 金達2年以上，而為終止租約之意思表示云云，雖提出代書 與被告間LINE對話紀錄為佐（見本院卷第99頁至第109頁） ，然觀諸原告委託之代書與被告間LINE對話紀錄，僅見代書 於112年2月2日稱「林先生好：這週六.日有空約見面談三重 土地占用及後續租金的問題嗎？」（見本院卷第109頁）， 即針對「後續租金」與被告相約碰面討論，尚無從看出有催 告被告給付之前積欠租金之意思，況原告斯時仍否認系爭租 約之存在，亦難認原告有向被告催討過往積欠租金之可能。 又原告既未能舉證於112年10月23日調解期日前曾委請代書 向被告催告給付積欠租金，則無論其於調解期日有無當場以 被告積欠租金達2年以上，而為終止租約之意思表示，該終 止之意思表示並非合法，尚不生終止之效果。 　②惟原告主張其於113年6月18日再次寄發存證函促請被告於5日 內補足所積欠之租金，被告仍未依有效之租賃契約補足積欠 租金，其得依土地法第103條第4款、民法第450條第2項規定 終止租約等語，並提出存證信函及郵件回執為佐（見本院卷 第139頁至第141頁）。參酌前開存證信函業於113年6月24日 送達被告，而被告自承其繼承前之租金僅繳納至84年12月15 日（見本院卷第149頁），則迄至113年6月24日止，被告積 欠租金數額已近30年。被告雖於113年6月4日寄發存證信函 予原告，表示以112年新北市米交易行情零售最高價之白米 每公斤54.13元，依系爭繳款簿所載每半年給付租金1次之方 式計算，每次應給付租金3,897元（計算式：54.13元×10×12 坪×0.5年），共計給付4萬2,867元予原告等語，並檢附同額 郵政匯票，該存證信函及郵政匯票於113年6月5日送達原告 等情，有存證信函、郵政匯票及郵件回執在卷可稽（見本院 卷第125頁至第128頁），然被告前開給付僅能支付5.5年租 金（計算式：4萬2,867元÷3,897元＝11期，11期÷2＝5.5年） ，尚欠租金數額仍顯逾2年以上，則原告於113年9月10日民 事言詞辯論狀表明以被告積欠租金額達2年以上，依土地法 第104條第4款為終止租約之意思表示（見本院卷第165頁至 第167頁），該書狀經被告於113年9月10日言詞辯論期日當 庭簽收（見本院卷第151頁），堪認系爭租約業經原告於113 年9月10日合法終止，則被告於系爭租約終止後，已無權以 系爭房屋繼續占有系爭土地，原告主張被告所有系爭房屋如 附圖編號614⑴所示部分係無權占有系爭土地，自為可採。 　㈡原告得請求拆除系爭房屋、返還占有系爭土地及給付不當得 利： 　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段、中段，定有明文。被告所有系爭房屋如附圖編號614⑴所 示部分係無權占有系爭土地，如前所述，則原告依前開規定 請求被告拆除系爭房屋如附圖編號614⑴所示，並將占用土地 騰空返還原告，為屬有據。 　⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文。又按依不當得利之法則請求 返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損 害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益 為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例意旨參照）。再按城市地方房屋之租 金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；第97 條之規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條、 第97條亦有明文。原告雖請求被告給付起訴狀繕本送達日起 即113年3月28日（見本院卷第39頁送達證書）追溯5年，及 自113年3月29日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於 租金之不當得利，然經核113年3月28日前回溯5年、113年3 月29日至113年9月10日仍為系爭租約有效存續期間，被告所 有系爭房屋並非無權占有系爭土地，故原告請求被告各給付 相當於租金之不當得利106萬1,627元及法定遲延利息，及自 113年3月29日至113年9月10日按月各給付原告1萬7,694元相 當於租金之不當得利，均非有據。而自113年9月11日起至返 還系爭土地之日止按月給付相當於租金之不當得利部分，本 院審酌系爭土地位於2.4米巷弄內，無法供汽車通行，鄰近 三重國小，步行至捷運臺北橋站約10至15分鐘，捷運站附近 有三和夜市、三重派出所，經濟及交通發展情形尚可，有本 院勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第187頁），認原告請求被 告給付相當於租金之不當得利，以系爭土地申報地價年息5% 計算，應屬適當。而系爭土地113年度申報地價為每平方公 尺2萬6,240元，有地價第一類謄本在卷可按（見本院卷第30 7頁），以原告應有部分各3分之1計算，原告各得請求相當 於租金之不當得利數額為1,319元（計算式：26,240元/平方 公尺×36.2平方公尺×1/3×年息5%÷12＝1,319.28元，元以下四 捨五入），逾此範圍部分，則非有據。原告雖主張應以系爭 土地公告現值之年息10%計算，然此與前開土地法規定意旨 不符，難認可採。 四、綜上所述，兩造間有系爭租約所示租賃關係，惟被告積欠租 金已逾2年租額以上，經原告以113年6月18日存證信函催告 被告給付租積欠租金，被告仍未補足，原告並於113年9月10 日終止系爭租約，則被告所有系爭房屋自113年9月11日起無 權占有系爭土地，並應自113年9月11日起至返還系爭土地之 日止，按月給付原告各1,319元相當於租金之不當得利。從 而，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定， 請求被告給付如主文第1項、第2項所示，為有理由，應予准 許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分 ，兩造均陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，核無 不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。至原告敗訴部分 ，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回 。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故 不一一加予論述，附此敘明。 六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　莊佩頴 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王顥儒

2025-02-27

PCDV-113-重訴-243-20250227-1

上
臺灣高等法院臺南分院

返還所有物

臺灣高等法院臺南分院民事判決 112年度上字第232號 上 訴 人 張世強 張世杰 張世勇 共 同 訴訟代理人 林錫恩律師 被 上 訴人 吳哲彰 訴訟代理人 黃政廷律師 范馨月律師 上列當事人間請求返還所有物事件，上訴人對於中華民國112年7 月14日臺灣臺南地方法院第一審判決（112年度訴字第316號）提 起上訴，本院於114年2月6日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原判決廢棄。 被上訴人在第一審之訴駁回。 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人主張：伊為經營火鍋餐廳，於民國108年8月11日與 上訴人簽立土地租賃契約書（下稱系爭基地租約），承租其 等所有坐落臺南市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地 ），約定租期為10年，自109年3月1日起至119年2月28日止 ，並約定以上訴人為起造人，由伊出資在系爭土地上興建臺 南市○○區○○段0000○號建物（下稱系爭房屋)，系爭房屋於10 9年1月30日建築完成時，雖於同年4月23日辦理第一次登記 所有權人為上訴人（權利範圍各3分之1），惟系爭房屋為伊 所出資興建，並自建築完成起即由伊管理使用及繳納房屋稅 ，應認系爭房屋實際上為伊所有，上訴人僅為借名登記人， 兩造就系爭房屋之所有權登記有借名登記關係存在，伊已以 本件起訴狀繕本之送達，向上訴人為終止借名登記契約之意 思表示，爰依民法第179條、類推適用第541條第2項規定， 求為命上訴人應將系爭房屋之所有權移轉登記予伊之判決。 原審為伊勝訴判決，並無不當等語。答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：兩造間並無借名登記關係存在，依系爭基地租 約所附108年8月12日不動產使用借貸契約第9條約定，可見 兩造有於系爭房屋取得使用執照後，另簽立建物租賃契約之 合意，且由被上訴人於109年及110年開立伊等房屋租賃所得 扣繳憑單，亦可證被上訴人有使伊等取得系爭房屋所有權之 真意。被上訴人雖為系爭房屋出資人，惟該建築成本仍屬被 上訴人使用承租土地所應支付之對價，相當於一次性預付十 年租金之約定，至系爭基地租約第13條約定若被上訴人違約 ，系爭房屋無償歸予伊等，乃係指基地租約因被上訴人違約 致提前終止時，因被上訴人無法再開立房屋租金所得扣繳憑 單予伊等，為免衍生伊等因取得系爭房屋而積欠被上訴人債 務之爭議，方為此部分約定，尚不能以此證明兩造就系爭房 屋有借名登記關係存在等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判 決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。 三、兩造不爭執事項： 　㈠兩造於108年8月11日簽立土地租賃契約書（即系爭基地租約 ），約定由被上訴人向上訴人承租其等所有之系爭土地（面 積約228.69坪），租期自109年3月1日起至119年2月28日止 ，每月1日應繳新臺幣（下同）8萬元，並依系爭基地租約第 13條約定每兩年遞增5,000元，押租保證金為16萬元。並約 定以上訴人為起造人，由被上訴人出資於上開土地上興建臺 南市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼臺南市○○區○○路000號 ，即系爭房屋），由被上訴人經營火鍋餐廳，並於該址作為 被上訴人擔任法定代理人之來喝湯國際有限公司（下稱來喝 湯公司）之公司登記地址（原審補字卷第35-41頁、第43頁 ）。 　㈡兩造系爭基地租約第8條第3項約定：「乙方（即被上訴人） 於租賃期滿應即將租賃物誠心按照現況點交，不得藉詞推諉 或向甲方（即上訴人）請求遷移費用。或有留置任何雜物者 ，視為廢棄，任憑甲方處理，待清理完畢後結算清理費用後 ，甲方得逕行自押租金中扣除，乙方絕無異議。」（補字卷 第36頁）。 　㈢兩造系爭基地租約第13條特別約定事項記載：「租金第一年 至第二年每月捌萬元整，第三年至第四年每月捌萬伍仟元整 。第五年至第六年每月玖萬元整。第七年至第八年每月玖萬 伍千元整。第九年至第十年每月壹拾萬元整。出租方（地主 ）繳納地價稅，承租方繳納房屋稅。甲方（即上訴人）為起 造人，由乙方（即被上訴人）出資營建，租約期間若甲方違 約則須賠償乙方貳個月押金，建物價格以伍佰萬元計，每年 以百分之十折舊率計。並需於三個月前告知乙方。若乙方違 約則沒收押金，建物無償歸予甲方，並提前三個月告知。當 租約期滿，倘若有第三方願以更高價錢承租，則乙方有優先 承租權，若無，甲方願繼續承租予乙方，則租金以壹拾壹萬 內計算，限一次以2年為限。」（原審補字卷第37頁）。 　㈣被上訴人已於108年8月23日給付系爭基地租約之押租金16萬 元予上訴人（補字卷第38頁）。 　㈤被上訴人於108年9月間出資興建系爭房屋，委託建築師以上 訴人張世強為起造人申請建築（雜項）執照及使用執照，系 爭房屋於109年1月30日建築完成，於同年4月23日辦理第一 次登記，登記所有權人為上訴人三人及權利範圍各3分之1（ 原審補字卷第47頁、第59頁）。 　㈥系爭房屋自建築完成起即由被上訴人管理使用，並由被上訴 人繳納房屋稅，但未曾給付上訴人房屋租金，亦未曾簽訂房 屋租賃契約（原審補字卷第53頁、第57-58頁、第61頁）。 　㈦系爭房屋辦理所有權第一次登記時，係由上訴人於109年4月1 6日繳納契稅19萬4,730元，其所有權狀亦由上訴人所持有（ 原審卷第39頁、本院卷第125頁）。 四、得心證之理由： 　㈠按借名登記契約，乃當事人約定一方將自己之財產以他方名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為 出名登記之契約。出名人與借名人間應有借名登記之意思表 示合致，始能成立借名登記契約。尚不能僅因一方出資購買 財產而登記於他方名下，即謂雙方就該財產成立借名登記契 約。次按不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名 登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任。而負舉證責任 之一方，苟能證明間接事實並據此推認要件事實，雖無不可 ，並不以直接證明為必要，惟此經證明之間接事實與待證之 要件事實間，須依經驗法則或論理法則足以推認其關聯性存 在，且綜合各該間接事實，已可使法院確信待證之要件事實 為真實者，始克當之，不得僅以推測之詞作為認定之依據， 否則即屬違背證據法則（最高法院111年度台上字第216號判 決意旨參照）。另按借名登記契約存否，除就不動產確有借 名登記契約關係存在之直接證據外，亦得由不動產係由何人 出資購買、稅捐繳納人、事實上管理用益權人、所有權狀保 管人等間接證據推認之（最高法院98年度台上字第1048號判 決意旨參照）。 　㈡被上訴人於本件之舉證，不足推認兩造間就系爭房屋存有借 名登記契約： 　⒈被上訴人於108年9月間出資興建系爭房屋，委託建築師以張 世強為起造人申請建築（雜項）執照及使用執照，系爭房屋 於109年1月30日建築完成，於同年4月23日辦理第一次登記 ，登記所有權人為上訴人三人及權利範圍各3分之1等情，為 兩造所不爭執（不爭執事項㈤），是上開事實，堪可認定。 　⒉被上訴人主張系爭房屋自建築完成起即由被上訴人管理使用 ，並由被上訴人繳納房屋稅，但未曾給付上訴人房屋租金， 亦未曾簽訂房屋租賃契約等情，為兩造所不爭執（不爭執事 項㈥），被上訴人此部分之主張固可認定。惟查，兩造亦不 爭執兩造於108年8月11日簽立系爭基地租約，約定由被上訴 人向上訴人承租系爭土地，租期自109年3月1日起至119年2 月28日止，每月1日應繳8萬元，並依系爭基地租約第13條約 定每兩年遞增5,000元，押租保證金為16萬元。並約定以上 訴人為起造人，由被上訴人出資於上開土地上興建系爭房屋 ，由被上訴人經營火鍋餐廳，並於該址作為被上訴人擔任法 定代理人之來喝湯公司之公司登記地址等情（不爭執事項㈠ ）。依上情觀之，被上訴人向上訴人承租系爭土地之目的即 為租地建屋，並以該房屋做為經營火鍋餐廳使用，因此，被 上訴人管理使用系爭房屋乃係基於系爭基地租約之約定而來 ，並非基於其為系爭房屋真正所有權人；至被上訴人雖有繳 納系爭房屋之房屋稅，惟此部分乃係基於系爭基地租約第13 條特別約定事項約定「出租方繳納地價稅，承租方繳納房屋 稅」等內容所致（原審補字卷第37頁），不能以被上訴人繳 納房屋稅即認被上訴人為系爭房屋之所有人；又被上訴人固 未給付上訴人房屋租金，然卻由被上訴人任法定代理人之來 喝湯公司開立系爭房屋之租賃所得扣繳憑單予上訴人（本院 卷二第25-32頁），足認被上訴人使用系爭房屋並非基於所 有權人之身分，否則應無由被上訴人任法定代理人之來喝湯 公司開立租賃所得扣繳憑單予上訴人之理；此外，系爭房屋 辦理所有權第一次登記時，係由上訴人於109年4月16日繳納 契稅19萬4,730元，系爭房屋之所有權狀亦由上訴人所持有 等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈦），此部分亦足表彰 上訴人為系爭房屋之真正所有權人。因此，基於上開事實之 認定，尚難以被上訴人管理使用系爭房屋以及繳納房屋稅之 事實，推認被上訴人為系爭房屋之真正所有權人。 　⒊次查，證人即兩造間之仲介人員洪雅莉於本院結證稱：被上 訴人不是單純承租土地使用，他要蓋房子使用。因為當初被 上訴人有訴求說他要開火鍋店，他說他之前在美國有開火鍋 店的經驗，他想要租這個素地後，在土地上蓋房子。當時兩 造有協議說土地為3位張先生（按指上訴人）所有，房子部 分起造人當時協議以張先生的名義，但他們願意將土地租金 部分折讓給被上訴人，未來建物歸屬於地主所有。後來有一 個不動產使用借貸契約書，因為我們經過很多的溝通，我們 知道被上訴人要有一個建物，才可以開火鍋店，所以上訴人 願意在租金上讓利給被上訴人使用，但最後建物是歸屬地主 所有。之所以兩造要簽立不動產使用借貸契約是雙方合意， 我們帶這份要去給法院公證說有使用借貸這件事情及其上所 載事項。當時兩造有約定說事後要簽訂之房屋租賃契約，但 沒有另收房屋租金，而是包含在土地租金之8萬元內等語（ 本院卷一第343-348頁）；而證人即被上訴人任法定代理人 之來喝湯公司之記帳人員嚴秀琴於本院亦結證稱：被上訴人 本人有來找我，他說他租了一塊地要蓋房子，是租地建屋， 要辦一家公司，叫來喝湯公司，我跟他說你現在就要蓋房子 ，要去申請所有的資料及去簽合約的話，要先辦公司，所以 被上訴人就以○○○路○段0弄00號設立來喝湯公司，我依國稅 局96年3月16日台財稅字第00000000000、0000000000號函及 97年10月160台財稅字第00000000000號的函示，跟被上訴人 說你如果到時候房子給房東的話，你蓋房子時要開發票給你 自己公司，根據土地租約的年數，每年要開發票給你的房東 及開扣繳憑單；上述方式是房子給地主的做法；統一發票的 開立部分是來喝湯公司要開發票給地主，項目寫房屋二字， 這個要換算土地租金年數10年，看建築成本，再除以1.05， 因為這是含稅價，再依此開立發票等語（本院卷二第6-9頁 ）。又上訴人提出由兩造簽立之不動產使用借貸契約（本院 卷一第55頁），業經本院當庭勘驗該使用借貸契約係影本， 惟該契約影本係附在系爭基地租約，且蓋有騎縫章，有本院 勘驗筆錄在卷可稽（本院卷一第150頁），自應認該定使用 借貸契約影本係系爭基地租約之附件，且經兩造所認同，此 外，證人洪雅莉亦證稱兩造有訂立該使用借貸契約，因此， 即使該使用借貸契約為影本，仍應認該使用借貸契約為真正 。是本院綜核證人洪雅莉及嚴秀琴上開證言，並配合上開使 用借貸契約之內容，堪認兩造乃係約定系爭房屋之所有權歸 屬上訴人所有，且除系爭基地租約外，兩造應就系爭房屋另 簽立房屋租賃契約，但不另外收取房屋租金，而包括在基地 租金內，是被上訴人主張其為系爭房屋真正所有權人等語， 要無可採。 　⒋至被上訴人固以系爭基地租約第13條特別約定事項，約定： 若乙方（即被上訴人）違約，系爭房屋無償歸予甲方（即上 訴人)等意旨，明示僅於被上訴人違約之條件成就時，系爭 房屋始無償歸屬上訴人所有之情，亦可佐證兩造並無使上訴 人取得系爭房屋所有權之真意等語。惟查，證人洪雅莉就此 部分於本院結證稱：兩造後續之所以在第13條特別約定事項 約定兩造違約時之違約金，折舊率或建物要無償歸於甲方之 約定，這些都是講到起造人為甲方，如果營利不好的話，地 主也不樂見，如果真的無法營運，就看如何找補。就是若幾 年內沒有繼續營運，如果地主沒有硬要拆屋還地的話，看如 何補償建物金額。這是被上訴人提出租約沒有到期的話，因 為被上訴人沒有拿足夠的建物折價補貼，所以地主要補償建 物金額等語（本院卷一第347頁）。依照證人洪雅莉之證言 ，足認系爭基地租約第13條上開約定，應僅係針對被上訴人 所付出之建築成本相當於一次性預付十年租金之約定，在正 常情形，在租賃期間屆滿時扣抵完畢，惟在租賃期間屆滿之 前，倘上訴人違約，則應以每年百分之十折舊率扣抵租金之 後，將扣抵之後所剩金額全部返還於被上訴人，但若被上訴 人違約時，則被上訴人拋棄扣抵之後所剩金額之請求權，讓 上訴人不必再負擔出租之義務，無償取得系爭房屋，尚無法 依該約定認定兩造有達成系爭房屋之所有權為被上訴人所有 ，以及兩造就系爭房屋成立借名登記契約之事實，是被上訴 人此部分之主張，亦無可採。 　⒌依上所述，被上訴人於本件之舉證，不足推認兩造間就系爭 房屋存有借名登記契約，是兩造間就系爭房屋，並無借名登 記契約之法律關係存在，應可認定。　　 　㈢被上訴人請求上訴人移轉系爭房屋所有權，為無理由： 　　兩造間就系爭房屋，並無借名登記契約之法律關係，業經認 定如上，則被上訴人基此所為終止兩造間借名登記契約，即 無所據，是其類推適用民法第541條第2項規定，請求上訴人 將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人，於法不合，不應准 許；又上訴人為系爭房屋之真正所有權人，並非無法律上之 原因，而受有所有權登記名義之利益，被上訴人依民法第17 9條不當得利之規定，請求上訴人移轉系爭房屋所有權，亦 無理由，不應准許。 四、綜上所述，上訴人抗辯兩造間就系爭房屋並無借名登記契約 關係，自屬可信，被上訴人主張兩造間存有借名登記契約， 且伊已依法終止借名登記契約部分，為不足採。從而，被上 訴人依民法第179條、類推適用第541條第2項規定，請求上 訴人移轉系爭房屋所有權，為無理由，不應准許。上訴意旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以 廢棄改判如主文第二項所示。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。 六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　審判長法　官 翁金緞 　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 周欣怡 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 林福來 上為正本係照原本作成。 被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提 出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委 任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應 附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條 之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 上訴人不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　 鄭鈺瓊 【附註】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第 三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2025-02-27

TNHV-112-上-232-20250227-1

訴更一
臺北高等行政法院

區域計畫法

臺北高等行政法院判決 高等行政訴訟庭第七庭 112年度訴更一字第9號 114年1月16日辯論終結 原 告 李志明 被 告 花蓮縣政府 代 表 人 徐榛蔚（縣長） 訴訟代理人 吳姍真 上列當事人間區域計畫法事件，原告不服內政部中華民國108年8 月27日台內訴字第1080050284號訴願決定，提起行政訴訟，經臺 灣花蓮地方法院108年度簡字第37號行政訴訟裁定移送前來，次 經本院108年度訴字第1910號判決後，原告不服，提起上訴，後 經最高行政法院110年度上字第118號判決部分廢棄，發回本院審 理，本院判決如下： 主 文 原處分主文第2項如附表編號三「雨遮」及該部分之訴願決定均 撤銷。 原告其餘之訴駁回。 第一審及發回前上訴審訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、爭訟概要： 　　原告所有之花蓮縣吉安鄉光輝段746地號土地（下稱系爭土 地），面積1595.12平方公尺，土地使用編定為一般農業區 農牧用地。被告以原告未經申請核准，於系爭土地上之合法 農舍外，擅自如附表增建編號一「固定基礎（水泥基座）鐵 皮建物（車棚2棟）」、編號二「圍牆、鐵門」，編號三「 雨遮」、編號四「具固定基礎之圍籬」，經農業主管機關認 定不合農業使用，違反區域計畫法第15條第1項規定，依同 法第21條規定以民國108年6月12日府地用字第1080109992B 號處分書（下稱原處分）：第1項裁處罰鍰新臺幣（下同）6 萬元，第2項限期於108年9月12日前申請合法使用獲准或拆 除地上物恢復原狀。原告不服，提起訴願，經內政部108年8 月27日台內訴字第1080050284號訴願決定駁回，遂向臺灣花 蓮地方法院(下稱花蓮地院)提起行政訴訟，案經花蓮地院以 108年度簡字第37號裁定移送本院審理，原告並聲明：「⒈訴 願決定及原處分均撤銷。⒉被原告應給付原告41萬元。」嗣 經本院108年度訴字第1910號判決（下稱前審判決）撤銷原 處分主文第2項關於固定基礎之圍籬部分及該部分訴願決定 ，並駁回原告其餘之訴。原告乃就其受敗訴判決部分，提起 上訴。嗣經最高行政法院110年度上字第118號判決（下稱發 回判決）將前審判決除確定部分外廢棄，發回本院更為審理 。（原處分如附表編號四「具固定基礎之圍籬」及訴願部分 ，前經本院108年訴字第1910號判決撤銷，兩造均未上訴而 確定，故此部分不在本件院審理範圍內）。　 二、原告主張及聲明： 　㈠108年1月16日會勘時，承辦人未拿任何會勘記錄給予原告， 以讓原告簽名確認違規事項或明確告知農舍外其餘設施何違 建物項目須提出合法使用證明或補辦建築執照，抑或明確指 出違法建構物不合土地使用分區規定必須拆除。且整個會勘 過程顯示系爭土地之土地改良物應屬客觀明白足於確認無違 章建築或不合編定使用地：農牧用地容許使用項目之違規建 物。農舍雨遮/迴廊確實屬於129平方公尺使用執照農舍面積 主建構體之一部，並非事後違法增建。 　㈡107年9月20日府農保字第1070182774號函（下稱107年9月20 日函）並非正式違建拆除通知書，亦未明確告示「認定之違 章建物」與「應予拆除」之違建物項目及面積範圍。又棚架 設施在未建造之前已經被告單位窗口職員告知無須建築執照 ，系爭土地在106年5月9日被告農業人員會勘時就存有農舍 、附屬設施大門圍籬、棚架、雞舍等建築改良物，且早已經 被告訴願審議委員會以106年訴字第37號判定撤銷107年9月2 0日函，理由則為未明確告知土地改良物不符規定部分，不 符合司法院釋字第432號解釋之法律明確性原則。更可證原 處分和108年1月16日複勘時行政行為事實經過相互牴觸，說 詞顛倒。 　㈢又依土地法第5條第1項和區域計畫法第17條規定，可知系爭 土地之建築改良物無原處分理由所述違反區域計畫法第21條 第1項授權之法律關聯。系爭土地上之建築改良物皆依區域 計畫法第15條第1項授權規定之非都市土地使用管制規則（ 下稱管制規則）第6條第1項及同條之附表一規定申請。且自 民法第790條可知被告錯誤引用區域計畫法第21條罰則，實 屬適用法規不當。另自農業發展條例第3條第10項、土地稅 法第10條第1項第1、2款已及平均地權條第3條第3項第1款及 第2款可知，原處分理由法源論述依據逾越「農業用途土地 使用」之法律授權，相互比較李佳芬、蘇嘉全二人農舍，可 知原處分顯違平等原則。 　㈣被告數次至系爭土地現場會勘多次，卻以錯誤的106年5月9日 、107年7月11日、108年1月16日會勘虛假偽證卷資料假借職 務權利，羅織罪名。行政機關違反正當法律程序，致使原告 被迫選擇以低於市價至少50萬元之650萬元價額出售，減低 被法拍延伸出的債權糾紛與財損風險。被告羅織莫須有的罪 名，逾越法律強制執行，侵犯人民自由意志，侵害憲法保障 人民免於恐懼的自由權，原告提出精神賠償損失、二審律師 費及被迫售屋財產損失等並無違誤，並請求國家賠償，包括 6萬元精神賠償，35萬房屋低價出售的損失，5萬1,000元是 原告至最高行政法院聘請律師的費用。 　㈤從農舍1樓平面圖所示，室內面積+門廊面積=3.0*5.7=17.1平 方公尺=樓地板面積128.19平方公尺，對照使用執照之建築 面積128.19平方公尺，計算出雨遮/門廊17.1平方公尺地板 面積並非事後違法增建，且屬農舍主建構體之一部份。農舍 門廊面積符合實施區域計劃地區建築管理辦法第7條規定「 免申請建築執照」之範圍。依改制前行政院農業委員會（下 稱農委會）103年12月30日農企字第1030012942號函，原告 棚架儲存設施內部無鋪設水泥地板，非建築法第4條所稱之 承載建築物。 　㈥依農業用地興建農舍辦法（下稱興建農舍辦法）第9條第2項 第1款規定，農舍興建圍牆，以不超過農舍用地面積為限。 原告農舍大門圍牆之用地面積為0.872平方公尺，農舍建築 執照之建築面積為128.9972平方公尺；依農業發展條例第8 條之1第2項規定及內政部營建署89年12月12日營暑建管字第 47774號函，農舍附屬設施之大門支柱圍牆用地面積0.81平 方公尺未大於45平方公尺固定基礎範圍內，免申請雜項執照 。又依農業發展條例第3條第1項及查編與農業經營不可分離 土地作業要點第14項第1款規定，可知系爭土地改良物為法 令核准之農業用途使用改良物，無違反區域計畫法第15條第 1項授權規定之管制規則第6條規定。 　㈦依101年4月25日花蓮縣花蓮地政事務所建物測量成果圖，雨 遮為合法建物，農舍用地面積為129.28平方公尺，而非112 年3月30日地用科承辦人指示測量之184.06平方公尺。被告 測量圖B座棚架（面積約33.47平方公尺）為供肥料、飼料、 農機具、農產品或農業資材、農業事業廢棄物回收、處理貯 存之存放場所，為法定供與農業經營不可分離之土地，依農 委會93年3月2日農授糧字第0931001956號函釋：「……，在實 務認定上，屬無固定基礎農業設施似應符合下列規定之要件 ：（一）以竹木、稻草、塑膠材料、角鋼、鐵絲網或其他材 料搭建者。（二）非利用前項材料、材質所搭建且具有頂蓋 （屋頂）、樑柱、圍牆及舖設水泥地板等建築結構者，不宜 認定屬無固定基礎之農業設施。但為穩固前項材料所搭建之 農業設施而架設之水泥桿（柱）不在此限。……」 　㈧聲明： 　⒈原處分主文第1項關於罰鍰部分，以及原處分主文第2項關於 「增建固定基礎（水泥基座）鐵皮建物（車棚2棟）、圍牆 、鐵門、雨遮」及「限於108年9月12日前申請合法使用獲准 或拆除地上物恢復原狀」部分及以上部分之訴願決定，均撤 銷。 　⒉被告應給付原告46萬1,000元。 　⒊一、二審訴訟費用由被告負擔。 三、被告答辯及聲明： 　㈠圍牆及鐵門部分，依花蓮縣申請興建農舍農民資格證明作業 要點第6條第4款第3點規定，農舍用地規劃：停車空間、農 舍基地連至聯外道路之通路、圍牆、污水池或其他與農舍相 關之附屬設施均應納入農舍基地範圍，但依原告的使用執照 所載，圍牆沒有納入，所以不屬於農舍附屬設施。圍牆部分 經112年3月30日勘測結果，此部分面積為0.72平方公尺。 　㈡兩棟車棚堆放鐵管或是肥料工具，該建物必須向農業主管機 關申請同意才可施作設置，原告未經向農業主管單位申請核 准使用，違反農業發展條例規定。所稱固定基礎是指屋頂以 下四根樑柱，插在土地上的且有水泥的，依農業用地作農業 使用認定及核發證明辦法第5條第4項規定，有水泥基礎在的 都應經申請使用。有關建築執照部分，系爭土地是農牧用地 ，主管單位是農業主管單位，農舍或附屬設施應向農業主管 單位申請。 　㈢雨遮部分，系爭農舍分別於87年5月18日及101年2月9日獲發 使用執照，該雨遮是在使用執照核發範圍，關於原處分部分 ，雨遮要更正，不納入處分的範圍，詳如被告113年3月12日 府地用字第1130049185號函，這是原告今年申請的，經過會 簽之後，確認是執照內合法範圍。 　㈣車棚、圍牆及鐵門如果不是附屬設施，就回到農業發展條例 第8條之1，農業用地上興建有固定基礎之農業設施，應先申 請農業設施之容許使用，並依法申請建築執照。 　㈤聲明： 　⒈原告之訴駁回。 　⒉訴訟費用由原告負擔。　 四、上開爭訟概要欄所述之事實，有系爭土地及建物登記資料（ 花蓮地院108年度簡字第37號卷，下稱花蓮地院卷第167、16 9頁）、原處分（花蓮地院卷第143-145頁）、訴願決定（花 蓮地院卷第161-166頁）、前審判決（前審卷第123-138頁） 及發回判決（本院卷第11-18頁）附卷可稽，洵堪認定。本 件爭點厥為：被告以原告未經申請核准，於系爭土地上之合 法農舍外，擅自增建固定基礎（水泥基座）鐵皮建物（車棚 2棟）、圍牆、鐵門、雨遮，違反區域計畫法第15條第1項規 定，依同法第21條規定，以原處分裁處原告6萬元罰鍰，並 限於108年9月12日前申請合法使用獲准或拆除地上物恢復原 狀，有無違法？ 五、本院之判斷： 　㈠應適用之法規 　⒈區域計畫法第15條第1項規定：「區域計畫公告實施後，不屬 第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，按 照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖， 並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。 ……其管制規則，由中央主管機關定之。」第21條第1項規定 ：「違反第15條第1項之管制使用土地者，由該管直轄市、 縣（市）政府處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並得限 期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀。」 　⒉內政部依據區域計畫法第15條規定制訂之「非都市土地使用 管制規則」（下稱管制規則），明訂非都市土地經劃定使用 分區並編定使用地類別，應依其容許使用之項目及許可使用 細目使用。本件行為時管制規則第5條第1項規定：「非都市 土地使用分區劃定及使用地編定後，由直轄市或縣（市）政 府管制其使用，並由當地鄉（鎮、市、區）公所隨時檢查， 其有違反土地使用管制者，應即報請直轄市或縣（市）政府 處理。」、第6條第1項、第3項規定：「（第1項）非都市土 地經劃定使用分區並編定使用地類別，應依其容許使用之項 目及許可使用細目使用。……（第3項）海域用地以外之各種 使用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一 ……」。該條附表一「各種使用地容許使用項目及許可使用細 目表」中，使用地類別「五、農牧用地」之容許使用項目為 ：㈠農作使用（包括牧草）。㈡農舍（工業區、河川區除外； 特定農業區、森林區不得興建集村農舍），其許可使用細目 「⒈農舍及農舍附屬設施」之附帶條件為：「限於依農業用 地興建農舍辦法或實施區域計畫地區建築管理辦法核准興建 之農舍。」㈢農作產銷設施（工業區、河川區除外），附帶 條件為：「㈠本款應依申請農業用地作農業設施容許使用審 查辦法規定辦理。……」。（如下附表） 　　第六條附表一 各種使用地容許使用項目及許可使用細目表 使用地類別 容許使 用項目 許可使用細目 免經申請許 可使用細目 需經目的事業主管機關、使用地主管機關及有關機關許可使用細目 附帶條件 五、農牧用地 （一）農作使用（包括牧草） 農作使用 （二）農舍（工業區、河川區除外；特定農業區、森林區不得興 建集村農舍） 1.農舍及農舍附屬設施 限於依農業用地興建農舍辦法或實施區域計畫地區建築管理辦法核准興建之農舍。 　　亦即，其中「農舍」項目，如係依興建農舍辦法或實施區域 計畫地區建築管理辦法核准興建之「農舍及農舍附屬設施」 ，免另申請容許使用。至供「農作產銷設施」使用者，則應 依申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法（下稱審查辦 法）規定辦理。準此，於農牧用地上搭建之設施，應否申請 容許使用，應視其是否屬於應依興建農舍辦法管制而免申請 容許使用之「農舍附屬設施」，或者屬應依審查辦法管制之 「農作產銷設施」。應否申請建築執照，並非判斷有無違反 區域計畫法第15條第1項之唯一依據。　　　　　　 　⒊農業發展條例第18條規定：「(第1項)本條例中華民國89年1 月4日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興 建者，經直轄市或縣 (市) 主管機關核定，於不影響農業生 產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興 建農舍。(第2項)前項農業用地應確供農業使用；……(第3項) 本條例中華民國89年1月4日修正施行前取得農業用地，且無 自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規 定，申請興建農舍。本條例中華民國89年1月4日修正施行前 共有耕地，而於本條例中華民國89年1月4日修正施行後分割 為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。……(第5項) 前4項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率 、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序 、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法， 由內政部會同中央主管機關定之。……。」 　⒋內政部、農委會會銜訂定農舍興建辦法第8條規定：「(第1項 )起造人申請興建農舍，除應依建築法規定辦理外，應備具 下列書圖文件，向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造 執照：一、申請書：應載明申請人之姓名、年齡、住址、申 請地號、申請興建農舍之農業用地面積、農舍用地面積、農 舍建築面積、樓層數及建築物高度、總樓地板面積、建築物 用途、建築期限、工程概算等。申請興建集村農舍者，並應 載明建蔽率及容積率。……。(第3項)本辦法所定農舍建築面 積為第3條、第10條與第11條第1項第3款相關法規所稱之基 層建築面積；農舍用地面積為法定基層建築面積，且為農舍 與農舍附屬設施之水平投影面積用地總和；農業經營用地面 積為申請興建農舍之農業用地扣除農舍用地之面積。」第9 條第2項第1款規定：「興建農舍應符合下列規定：一、農舍 興建圍牆，以不超過農舍用地面積範圍為限。」　　 　⒌農業發展條例第8條之1規定：「（第1項）農業用地上申請以 竹木、稻草、塑膠材料、角鋼、鐵絲網或其他材料搭建無固 定基礎之臨時性與農業生產有關之設施，免申請建築執照。 直轄市、縣（市）政府得斟酌地方農業經營需要，訂定農業 用地上搭建無固定基礎之臨時性與農業生產有關設施之審查 規範。（第2項）農業用地上興建有固定基礎之農業設施， 應先申請農業設施之容許使用，並依法申請建築執照。但農 業設施面積在45平方公尺以下，且屬一層樓之建築者，免申 請建築執照。本條例中華民國92年1月13日修正施行前，已 興建有固定基礎之農業設施，面積在250平方公尺以下而無 安全顧慮者，得免申請建築執照。（第3項）前項農業設施 容許使用與興建之種類、興建面積與高度、申請程序及其他 應遵行事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。( 第4項)對於農民需求較多且可提高農業經營附加價值之農業 設施，主管機關得訂定農業設施標準圖樣。採用該圖樣於農 業用地施設者，得免由建築師設計監造或營造廠承建。」　 　⒍農委會據此訂定農業用地作農業設施容許使用審查辦法第3條 規定：「本辦法所稱農業設施之種類如下：一、農作產銷設 施。……。」而農作產銷設施之類別則規定於同辦法第13條： 「（第1項）農作產銷設施分為下列各類：一、農業生產設 施：指供農業直接生產及經營之設施。二、農機具設施：指 供存放農機具或農業機械設備使用之設施。三、農產運銷加 工設施：指供放置集貨、包裝、儲存、冷凍（藏）、加工及 批發市場等設備及作業場所之設施。四、農事操作及管理設 施：指供農業生產管理或作為農事管理之操作空間之設施。 五、農田灌溉排水設施：指供農田灌溉排水有關之設施。六 、其他農作產銷設施：指供與農業經營使用有關之設施。（ 第2項）前項各類設施之許可使用細目，應符合附表一相關 規定。……」足見，農作產銷設施之類別，包括供農業直接生 產及經營之農業生產設施、供存放農機具或農業機械設備使 用之農機具設施、供與農業經營使用有關之其他農作產銷設 施等；而其他農作產銷設施之許可使用細目，依同條第2項 對各類設施之許可使用細目應符合之附表一規定，包含農路 、駁崁、圍牆、擋土牆等細目。是以綜上規定，圍牆如為農 舍之附屬設施，係依農舍興建辦法管制，若圍牆為與農業經 營使用有關之其他農作產銷設施，則依審查辦法予以管制。 　　　 　㈡就原處分主文第2項「雨遮」部分，應予撤銷： 　　原告主張雨遮部分業經合法申請並取得使用執照等語（見前 審卷第55頁準備程序筆錄、第98-99頁書狀記載及照片）， 經本院對照上開農舍之土地建物查詢資料其他登記事項載明 系爭農舍有兩張使用執照，核發日期分別為87年5月18日、1 01年2月9日（見花蓮地院卷第167-171頁）。原告表示101年 2月10日領有使用執照等語，本院依職權函調被告建管科提 供花建使字第101C0101號使用執照之申請登記相關資料，經 被告113年3月12日府用地字第1130049185號函覆，本院第15 9-179頁），經當庭提示並詢問二造：該雨遮是否在使用執 照核發範圍內？係位於現看紀錄何處？原處分認定違規面積 與會勘紀錄如何勾稽？經二造審閱前揭使用執照等資料後， 確認花建使字第101C0101號係由原告所聲請（本院卷第161 頁），申請總面積為121.32㎡（地上1層56.19㎡、地上2層52. 29㎡）。其卷附右、左立面竣工照片，再核對一二樓平面圖 以及剖面詳圖所示，確實有雨遮部分無誤（本院卷第167頁 、第171頁、第177頁圖號A3005），其面積為12㎡（本院卷第 179頁斜線A部分），故農舍門廊上方黑色雨遮，經被告建設 處查明依使用執照內圖說之剖面詳圖（圖號A3005）註明門 廊上方位置有對應結構物，屬執照合法範圍，並經被告訴訟 代理人當庭表示原處分雨遮要更正，不納入處分的範圍（本 院卷第185頁）。則本件原處分第二項關於雨遮部分，既非 違章之範圍，此部分應予撤銷。 　㈢被告以原處分認定原告未經申請核准，於系爭土地上之合法 農舍外，擅自增建固定基礎鐵皮建物（車棚2棟）、圍牆、 鐵門等使用，違反區域計畫法第15條第1項規定部分，並無 違誤： ⑴查系爭土地為原告所有，使用分區及使用地類別為一般農業 區農牧用地，前經被告核發（87）花建使字第397號及花建 使照字第101C0101號使用執照，准予在其上新建及增建層數 2層、材質為鋼骨鋼筋混凝土造、附屬建物用途為陽臺之農 舍；惟花蓮縣地方稅務局與被告所屬農業、建設單位於107 年6月8日及同年7月11日辦理現勘，發現原告於合法農舍外 ，另行增建固定基礎鐵皮建物（車棚2棟）（詳見：花蓮地 院卷第137頁下方與前審卷第83頁下方，及花蓮地院卷第138 頁下方與前審卷第83頁上方照片所示，本院卷第97-99頁） ；以及圍牆、鐵門（詳見花蓮地院卷第132頁下方與前審第8 5頁之照片、本院卷第101-103頁），且於各該單位108年1月 16日再次會勘時仍未拆除等情，有系爭土地及其上農舍之土 地建物查詢資料（花蓮地院卷第167、169頁）、107年6月8 日、107年7月11日、108年1月16日花蓮縣興建農舍及其農業 用地現地稽查紀錄表（同上卷第107頁、第119頁、第129頁 ），及108年1月16日拍攝之上述現場照片（本院卷第125-13 2頁）在卷足憑，並經前審及本院之準備程序及言詞辯論期 日與兩造確認無誤（參前審卷第55、56、106、108頁；本院 卷第183、第217頁）。此外，被告曾以於107年9月20日以府 農保字第1070182774號函（下稱107年9月20日函，花蓮地院 卷第123-124頁），通知原告在系爭土地上之合法農舍外增 設鐵皮建物、圍牆等物，乃未作農業使用，遂依農業用地興 建農舍辦法第15條規定，限原告於107年12月31日前恢復作 農業使用或提出合法使用證明，原告對被告107年9月20日函 不服，提起訴願，經農委會於108年1月10日農訴字第107073 1400號訴願決定書（下稱108年1月10日訴願決定，訴願卷第 109至114頁）附卷可稽。是原告在系爭土地上建造非作為農 業用途之鐵皮建物、圍牆、鐵門等地上物，雖經被告告以違 章，迄至被告於108年1月16日派員至系爭土地辦理複查時， 原告仍未將系爭土地上具固定基礎之鐵皮建物（車棚2棟） 、圍牆、鐵門、雨遮等拆除，核先敘明。　 ⑵原告雖主張：伊在系爭土地上設置之鐵門、圍牆，具有維護 治安，保護禽畜及宣示地界之功能，依區域計畫法第14條第 1項規定，屬私人圍障，非法律所禁止設置，且占地僅0.81 平方公尺，為無須申請建築執照及容許使用證明之農業設施 。另棚架係供堆放肥飼料及車輛載具倉儲使用，以螺絲固定 鐵皮屋頂及角鋼基樁構成，僅其中一座有水泥基座，均無水 泥地坪，不具固定基礎，且占用面積小於45平方公尺，依農 業發展條例第8條之1規定，無須申請建築執照及農業設施容 許使用證明云云。惟查： ①按農業發展條例第8條之1第2、3項規定：「（第2項）農業用 地上興建有固定基礎之農業設施，應先申請農業設施之容許 使用，並依法申請建築執照。但農業設施面積在45平方公尺 以下，且屬1層樓之建築者，免申請建築執照。……（第3項） 前項農業設施容許使用與興建之種類、興建面積與高度、申 請程序及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關會商有關 機關定之。」依該條第3項授權而訂定之申請農業用地作農 業設施容許使用審查辦法第3條規定；「本辦法所稱農業設 施之種類如下：一、農作產銷設施。二、林業設施。三、自 然保育設施。四、水產養殖設施。五、畜牧設施。六、休閒 農業設施。七、綠能設施。」第4條規定：「申請農業用地 作農業設施容許使用，應填具申請書及檢附下列文件各3份 ，向土地所在地之直轄市或縣（市）主管機關提出：……。」 第5條規定：「申請農業用地作農業設施容許使用，經審查 合於規定者，直轄市或縣（市）主管機關應核發農業用地作 農業設施容許使用同意書。」第6條第1項規定：「申請農業 用地作農業設施容許使用，有下列情形之一者，不予同意： ……。」準此，農業發展條例第8條之1第2項但書所定得免申 請建築執照之建築，須為符合申請農業用地作農業設施容許 使用審查辦法第3條規定之農業設施，且仍須申請農業設施 容許使用。原告在系爭土地上建造之圍牆，係以紅磚砌成， 且固著於地面，並以鐵門作為出入口（參見花蓮地院卷第13 2頁下方及本院卷第111頁、115頁、116頁、第126頁之照片 ），且其自承該圍牆、鐵門之用途功能為治安（安全感、防 竊盜、偷窺）、保護（圈養、畜牧）地界宣示（免生人、野 犬誤入）（參見原告起訴狀之記載，花蓮地院卷第19頁）， 非屬「農作產銷設施」，自不適用申請農業設施容許使用之 規定。 　②本件附表編號二之圍牆、鐵門，核其前述功能及構造，性質 上原屬農舍之附屬設施。惟依前揭管制規則第6條附表一之 規定，興建農舍係農牧用地之容許使用項目，且興建農舍及 農舍附屬設施，原則上免經申請使用細目，惟依該附表一附 帶條件規定：「限於依農業用地興建農舍辦法或實施區域計 畫地區建築管理辦法核准興建之農舍。」其中行為時興建農 舍辦法第8條第1項規定：「起造人申請興建農舍，除應依建 築法規定辦理外，應備具下列書圖文件，向直轄市、縣（市 ）主管建築機關申請建造執照：……」實施區域計畫地區建築 管理辦法第3條亦規定：「依非都市土地使用管制規則規定 得為建築使用之土地，其建築物之新建、增建、改建或修建 ，應依本辦法向當地主管建築機關申請建築執照。原有之建 築物不合非都市土地使用管制規則規定者，依該規則第8條 之規定辦理。」可知在農牧用地上興建農舍，原則尚須依興 建農舍辦法或實施區域計畫地區建築管理辦法等相關規定向 主管機關申請建築執照核准後，始得容許使用。查系爭圍牆 及鐵門不在系爭農舍建築執照及使用執照範圍內，原告既未 為申請建築執照、系爭圍牆及鐵門非屬經核准之農舍附屬設 施，亦非農作產銷設施，自係違反區域計畫法第15條第1項 對農牧用地之管制而使用土地，原告執以主張其未申請建造 執照，即在系爭土地上建造圍牆及設置鐵門，並非法之所禁 云云，自非可採。 ③次查，依農業發展條例第8條之1第1項規定，於農業用地上申 請以竹木、稻草、塑膠材料、角鋼、鐵絲網或其他材料搭建 無固定基礎之臨時性與農業生產有關之設施，始得免申請建 築執照；所謂「固定基礎」，法律並未明文以水泥基座為限 ，凡已固定於土地上、且非短期使用後即拆除之地上物，即 不屬前揭條文所稱無固定基礎之臨時性設施。原告自承其於 系爭土地上搭建之鐵皮建物2棟，其中1棟編號B具有水泥基 座（參見原告起訴狀之記載，花蓮地院卷第20、24頁），「 是後來增建的」（本院卷第79頁準備程序筆錄），經核本院 卷第132頁下方照片係停放一白色非農用車輛，左側有藍色 金屬支柱；再核對本院第193頁至197頁照片，顯示其中鐵皮 建物左右側各三支藍色金屬支柱，係立在高於地面之水泥基 座上，且該地面均有以水泥塗作，則該鐵皮建物為具有固定 基礎之非臨時性設施，要無疑義。至於另一編號C鐵皮建物 ，係以數根藍色金屬支柱固定於地面，兩側並有石塊堆疊混 合水泥固定於地面，右側另有搭建木條板支撐該石頭底做座 ，顯亦屬於具有固定基礎之非臨時性設施。且於被告所屬稅 務、農業等單位於107年7月11日會勘時即已存在，此可由依 花蓮地院卷第51頁之該日花蓮縣地方稅務局會勘紀錄表所示 ：系爭土地上有編號A1《即本件編號B》、A2《即本件編號C》之 車棚（棚架）2座。迄至各該單位於半年後之108年1月16日 再度派員會勘時仍未拆除（本院卷131頁照片），與113年4 月10日拍攝者相符（本院卷第199-203頁），故同屬具有固 定基礎，且非臨時搭設之設施，是該2鐵皮建物，均與農業 發展條例第8條之1第1項：「農業用地上申請以竹木、稻草 、塑膠材料、角鋼、鐵絲網或其他材料搭建無固定基礎之臨 時性與農業生產有關之設施，免申請建築執照。」規定不符 ，自無所謂免申請建築執照之適用。又原告雖稱該2鐵皮建 物之面積均在45平方公尺以下，且搭建之目的係為停放搬運 肥料所需之車輛、堆置肥料、飼料、割草機、鋤頭、鐵鏟、 梯子、推車等小型農具，故依農業發展條例第8條之1第2項 但書規定，得免申請建築執照云云，惟依108年1月16日複勘 時照片所示，編號B鐵皮建物內有機車及汽車停放其內，編 號C建物內停放有機車一輛，復未見有放置割草機等農用機 具之情（參見本院卷第131-132頁），顯非僅供停放運送肥 料之車輛、放置肥料及堆置農具之處所，自難認屬農業設施 ，況原告亦未證明已申請農業設施容許使用獲准，故無從適 用農業發展條例第8條之1第2項但書規定。是原告主張其在 系爭土地上搭建之該2鐵皮建物因無固定基礎，且係作農業 設施使用，並無違反區域計畫法第15條1項規定云云，並無 足取。 ⑶原告另主張：花蓮縣地方稅務局106年6月2日花稅土字第1060 007187號處分書，業經被告106年度訴字第37號訴願決定撤 銷，可見系爭土地應課徵田賦，確屬農地農用，自無違反區 域計畫法云云。惟查，被告106年度訴字第37號訴願決定， 係以花蓮縣地方稅務局前於106年4月6日通知原告系爭土地 部分面積600平方公尺自106年起改按一般用地稅率課徵地價 稅之處分，因未指明未作農業使用之面積600平方公尺係如 何計算得出及其所在位置，有不明確情形，故予撤銷；花蓮 縣地方稅務局嗣於107年9月13日另核定系爭土地部分面積60 8平方公尺，自107年起改課徵地價稅並准適用自用住宅用地 稅率之處分，經原告提起訴願後，由被告以107年訴字第39 號訴願決定駁回等情，有該2訴願決定書附內政部訴願卷第1 8至26頁足憑。是原告主張，係因系爭土地全部均作農業使 用，故應課徵田賦，原告執以主張其就系爭土地之使用，並 未違反區域計畫法第15條第1項規定云云，自足採取。　 　㈣按「違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處 罰。」為行政罰法第7條第1項所明定。經查，被告曾以107 年9月20日函，通知原告在系爭土地上之合法農舍外增設鐵 皮建物、圍牆等物，乃未作農業使用，限原告於107年12月3 1日前恢復作農業使用或提出合法使用證明，原告對被告107 年9月20日函不服，提起訴願經108年1月10日訴願決定駁回 等情，已如前述（訴願卷第109至114頁），足見原告在收受 被告上開通知函及訴願決定後，對於在系爭土地上建造非作 為農業用途之鐵皮建物、圍牆、鐵門、雨遮等地上物，經被 告通知係屬違法一事，自已知悉；惟其迄至被告於108年1月 16日派員至系爭土地辦理複查時，仍未將系爭土地上具固定 基礎之鐵皮建物（車棚2棟）、圍牆、鐵門、雨遮等拆除， 有被告108年1月16日花蓮縣興建農舍及其農業用地現地稽查 紀錄表附卷足稽（花蓮地院卷第129頁），對於違反區域計 畫法第15條第1項所定行政法上義務，自有故意。則被告以 原處分主文第1項，裁處原告同法第21條第1項所定最低額罰 鍰6萬元，另以主文第2項，依同條項規定，限原告於108年9 月12日前，就上述固定基礎之鐵皮建物（車棚2棟）、圍牆 、鐵門申請合法使用獲准或予以拆除回復原狀部分，於法均 無不合；且前開所處罰鍰金額已為法定最低額度，自不因被 告就雨遮部分認定有誤而受影響。又被告於作成原處分前， 業以107年9月20日函通知原告應限期改正上述違規使用系爭 土地之情形，復於改正期限於107年12月31日屆滿後，於108 年1月11日通知原告將於同年月16日會勘之事，原告於會勘 當日並到場且在會勘紀錄上簽名等情（見被告108年1月11日 府農保字第1080009765號函、稽查紀錄表，花蓮地院卷第12 7至129頁）。是被告不僅曾以書面告知原告違規使用系爭土 地，並給予其長達3個月餘之改善機會，嗣並通知原告親至 現場會勘，惟因原告仍未將上述固定基礎之鐵皮建物（車棚 2棟）、圍牆、鐵門、拆除，回復土地作農業使用，始以原 處分對原告裁罰並命限期申請合法使用獲准或恢復原狀，所 踐行程序合法適當，原告以被告未當面告知伊違規使用之情 形，且未提供會勘紀錄及其他書面資料為由，指稱被告違反 行政程序之明確性及正當性，且不符救濟公平性及對等原則 云云，無足憑採。　　 　㈤末按行政訴訟法第7條規定：「提起行政訴訟，得於同一程序 中，合併請求損害賠償或其他財產上給付。」所謂合併請求 損害賠償或其他財產上給付，包含當事人於提起行政訴訟時 ，就同一原因事實請求之國家賠償事件，得適用行政訴訟程 序附帶提起損害賠償訴訟，行政法院並於此情形取得國家賠 償訴訟審判權之意。次按國家賠償法第2條第2項規定：「公 務員於執行職務行使公權力時，因故意或過失不法侵害人民 自由或權利者，國家應負損害賠償責任。……」第5條規定： 「國家損害賠償，除依本法規定外，適用民法規定。」民法 第195條第1項規定：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、 自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節 重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金 額。……。」原告另主張：伊因被告作成原處分致須被迫降價 出售，故請求被告賠償伊6萬元之精神上損害，及因售屋所 受財產損失35萬元云云，經核並非以其與被告間因公法上原 因而發生財產上之給付為由，依行政訴訟法第8條第1項規定 而提起一般給付訴訟，應屬依同法第7條規定於對原處分提 起撤銷訴訟時，一併請求國家賠償。惟依前述，被告對原告 故意違反系爭土地之使用管制，在其上之合法農舍以外，建 造鐵皮建物（車棚2棟）、圍牆、鐵門使用，違反區域計畫 法第15條第1項規定之行為，依同法第21條第1項規定裁處罰 鍰6萬元，及限期命原告就各該地上物申請合法使用獲准或 拆除回復原狀部分，並無違法，自無不法侵害原告之自由或 權利可言，原告據以請求被告負國家賠償責任，洵非有據。 原處分命其拆除雨遮部分，固屬違法，惟並未侵害原告之身 體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或其他人格法益 ，原告請求被告賠償精神上損害6萬元，不符法定要件，無 從准許；又原告請求被告賠償之財產損失35萬元，為其主觀 上認為售屋價格不如預期之價差損失，並非被告將上述原處 分違法部分移送執行，致其必須負擔之代履行費用、怠金等 金錢上支出，故原告主張之財產損失，與被告違法作成原處 分，限期命原告就附表所示之編號二固定基礎（水泥基座） 鐵皮建物（車棚二棟）、編號一圍牆及鐵門，申請合法使用 獲准或予以拆除回復原狀之間，並無因果關係；而其請求上 訴審之律師費用，亦為主張權利之支出，其請求被告賠償， 亦屬無據。 六、綜上所述，被告以原處分主文第1項裁處原告6萬元罰鍰，並 以第2項限原告於108年9月12日前，就其於系爭土地上之合 法農舍外，擅自增建之固定基礎鐵皮建物（車棚2棟）、圍 牆、鐵門，申請合法使用獲准或拆除地上物恢復原狀部分， 並無違法，訴願決定此部分予以維持，核無不合；原告訴請 撤銷，為無理由，應予駁回。至原處分主文第2項另命原告 應於108年9月12日前，就雨遮部分申請合法使用獲准或拆除 地上物恢復原狀部分，則屬違法，訴願決定未予糾正，同有 違誤，原告訴請撤銷，為有理由，應予准許。又原告合併請 求被告賠償精神上損害6萬元、財產損失35萬元、律師費用5 萬1千元部分，因與法定要件不符，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經核與 判決結果並無影響，爰不一一斟酌論述，附此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，判決 如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 審判長法 官　侯志融 法 官　郭淑珍 法 官　張瑜鳳 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭 提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內 補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者， 應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附 繕本）。 三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者， 逕以裁定駁回。 四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟 法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不 委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。 得不委任律師為訴訟代理人之情形 所 需 要 件 ㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人　 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代 理人具備法官、檢察官、律師資格或 為教育部審定合格之大學或獨立學院 公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、 管理人、法定代理人具備會計師資格 者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 ㈡非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　 　　　 書記官 李宜蓁 附表：原處分第2項 編號一：固定基礎（水泥基座）鐵皮建物（車棚二棟） 編號二：圍牆、鐵門 編號三：雨遮 編號四：原處分關於「具固定基礎之圍籬」（經本院108年字第1 910號判決撤銷，兩造均未上訴而告確定，不在本件審理範圍內 。）

2025-02-27

TPBA-112-訴更一-9-20250227-1

金重訴
臺灣臺北地方法院

貪污等

臺灣臺北地方法院刑事判決 112年度金重訴字第1號 　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度易字第51號 公 訴 人 臺灣臺北地方檢察署檢察官 被 告 蔡聰賓 選任辯護人 張簡勵如律師 蔡旻睿律師 越方如律師 被 告 王文宏 選任辯護人 陳彥希律師（兼送達代收人） 黃渝清律師 盧筱筠律師 被 告 潘仕傑 選任辯護人 崔駿武律師 楊承叡律師 施拔臣律師 被 告 邱柏霖 選任辯護人 王清白律師 被 告 曾維良 選任辯護人 邱群傑律師 許卓敏律師 江愷元律師 參 與 人 潤隆建設股份有限公司 法定代理人 邱秉澤 上一人 之 訴訟代理人 黃博駿律師 參 與 人 明緯建設股份有限公司 法定代理人 魯鳳雲 上一人 之 訴訟代理人 羅潔語律師 上列被告等因貪污等案件，經檢察官提起公訴（109年度調偵續 字第5號、111年度偵字第23428號、111年度偵字第24877號、111 年度偵字第27922號）及追加起訴（112年度偵字第40790號）， 本院判決如下： 　　主　文 一、蔡聰賓犯如附表三編號1至5「宣告罪刑」欄所示之罪，各處 如附表三編號1至5「宣告罪刑」欄所示之刑。應執行有期徒 刑柒年陸月。 二、王文宏犯如附表三編號6至12「宣告罪刑」欄所示之罪，各 處如附表三編號6至12「宣告罪刑」欄所示之刑。應執行有 期徒刑玖年。 三、未扣案參與人潤隆建設股份有限公司所取得之犯罪所得新臺 幣參億零捌佰玖拾捌萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不 宜執行沒收時，追徵其價額。 四、未扣案參與人明緯建設股份有限公司所取得之犯罪所得新臺 幣參億伍仟柒佰柒拾萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不 宜執行沒收時，追徵其價額。　　 五、蔡聰賓被訴如附表一編號6至12所示詐欺取財部分均無罪。 六、王文宏被訴如附表一編號1至5所示詐欺取財部分均無罪。 七、潘仕傑、邱柏霖、曾維良均無罪。 　　事　實 一、蔡聰賓為潤隆建設股份有限公司（原名：國賓大地環保事業 股份有限公司，下稱：潤隆公司）負責人，王文宏為明緯建 設股份有限公司（下稱：明緯公司）實際負責人，並擔任副 董事長一職。緣田都觀光旅館股份有限公司（民國98年11月 27日後更名為「田都國際旅館股份有限公司」，下稱：田都 公司）於90年間，計劃在土地使用分區為旅館區之新北市○○ 區○○段000地號等12筆土地（下稱本案土地）上籌設興建「 觀光旅館」用途之建築物（於90年12月間取得建造執照，起 造人原係廣信開發股份有限公司【下稱廣信公司】，嗣變更 起造人為田都公司），而蔡聰賓、王文宏等2人明知本案土 地坐落旅館區，依都市計畫僅得供一般旅館業或觀光旅館業 使用，該土地上興建之建築物亦僅得作為旅館，不得供作住 宅，竟分別意圖為潤隆公司、明緯公司不法之所有，各基於 詐欺取財之犯意，先於99年11月25日以潤隆公司、明緯公司 之名義與田都公司簽訂合建契約，規劃在本案土地上改為興 建建物產權可每戶獨立登記，且用途為「一般旅館」之建築 物，並委由不知情建築師梁正芳（另經臺灣臺北地方檢察署 檢察官為不起訴處分）更改設計為地上13層、地下5層、戶 數為88戶之建築物，由田都公司申請變更設計，經新北市政 府工務局於100年11月9日核准，而田都公司、潤隆公司、明 緯公司則按比例各自分得47戶、24戶、17戶房屋，實則蔡聰 賓、王文宏等2人係謀劃將潤隆公司、明緯公司所分得之各 戶房屋作為集合住宅對外銷售；其等2人復自100年起，由潤 隆公司、明緯公司陸續委託甲山林廣告股份有限公司、海悅 廣告股份有限公司、專住廣告股份有限公司等房地產代銷公 司利用「國賓大苑」(前稱「碧潭山水」，下均稱「國賓大 苑」)預售建案之名義，向非旅館業者，且無意經營旅館， 亦無意願委託他人經營旅館之一般民眾推介、銷售上開預售 房屋，而其等雖在文宣廣告、房屋土地預定買賣契約書上記 載該建案土地使用分區為旅館區，惟卻向購屋消費者刻意隱 瞞上開建物不得作為住宅使用之事實，由代銷人員（未據檢 察官偵查、起訴）向購屋消費者傳遞：「可以做住宅使用」 、「潤隆公司為上市公司不會違法」、「碧潭附近都是以旅 館用地當住宅使用」、「蓋在旅館區的住宅」、「有門牌都 是合法的」、「可以自住」等不實資訊，致使如附表一所示 陳麗雲等12人均陷於錯誤，分別於如附表一所示日期，以如 附表一所示金額，各別向潤隆公司、明緯公司購買如附表一 所示門牌號碼建物暨坐落基地之預售屋，充作住宅居住使用 ，潤隆公司、明緯公司因而分別詐得新臺幣（下同）3億2,8 68萬元、3億5,770萬元。 二、案經如附表一所示告訴人訴由暨法務部調查局新北市調查處 移送臺灣臺北地方檢察署檢察官偵查起訴。 　　理　由 壹、程序部分： 一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定 者外，不得作為證據；又被告以外之人於審判外之陳述，雖 不符合同法第159條之1至第159條之4之規定，但經當事人於 審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作 成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或 辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之 情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同 意。刑事訴訟法第159條第1項及第159條之5分別定有明文。 本案當事人就下述供述證據之證據能力，於言詞辯論終結前 均未聲明異議，而經本院審酌各該證據方法之作成時，並無 其他不法之情狀，均適宜為本案之證據，依刑事訴訟法第15 9條之5之規定，有證據能力。 二、其餘資以認定本案犯罪事實之非供述證據，亦查無違反法定 程序取得之情，依刑事訴訟法第158條之4規定反面解釋，洵 具證據能力。 貳、實體部分： 一、訊據被告蔡聰賓、王文宏固均坦承被告蔡聰賓於本案期間為 潤隆公司負責人，被告王文宏則係明緯公司實際負責人，田 都公司於90年起，計劃在本案土地上興建「觀光旅館」用途 之建築物，其後潤隆公司、明緯公司則與田都公司簽訂合建 契約，共同規劃在本案土地上改為興建地上13層、地下5層 、戶數為88戶，且建物產權可每戶獨立登記，用途為「一般 旅館」之建築物，而潤隆公司、明緯公司復委託代銷公司以 「國賓大苑」預售建案之名義對外銷售上開預售房屋等情， 惟均矢口否認有何上揭犯行，其等分別辯解如下： 　㈠被告蔡聰賓辯稱：潤隆公司開發國賓大苑建案是作為旅館使 用之建物，不論是規劃設計或是興建、跑照、銷售階段皆是 如此，而且與買受人的買賣合約書裡面也載明，建案在旅館 區，建物用途是旅館；而且，潤隆公司有專業團隊分層負責 ，伊不認識買受人，沒有與他們接觸，不可能詐騙他們云云 。其辯護人則辯護稱：本件國賓大苑建案始終是以旅館方向 為規劃設計與建造，契約也載明土地使用分區「旅館區」及 建物使用用途為「旅館」，潤隆公司有要求代銷公司依照契 約內容對外銷售房屋，並無傳遞不實資訊之情事。且告訴人 等均非首次購屋，其等均在契約書上關於旅館區、旅館經營 管理相關條款部分簽名，難認其等有陷於錯誤。又被告蔡聰 賓是公司董事長，信賴專業團隊並充分授權，並未與買受人 有所接觸，沒有詐欺故意與施詐行為。況且，潤隆公司後續 有協助社區申請旅館登記，亦徵被告蔡聰賓沒有詐欺故意與 施詐行為云云。　　 　㈡被告王文宏辯稱：這個建案，伊與客戶之間沒有接觸過，而 且所有銷售也都載明是旅館區，伊等沒有向買受人表示購買 目的可以供住宅使用云云。其辯護人則辯護稱：被告王文宏 未實際參與國賓大苑銷售，也未與代銷人員接觸，指示其等 隱匿使用分區資訊。又本建案廣告物、契約均已揭露本建案 土地使用分區及建物使用用途之資訊，被告王文宏並無施用 詐術之行為。而告訴人等明知本案土地使用分區及建物使用 用途，亦知悉違規使用可能受到行政裁罰之風險，仍決意購 買本件房地作為住宅之用，並無陷於錯誤。況且，告訴人等 居住迄今使用正常，並無瑕疵，而行政機關基於行政安定、 人民財產權尊重等考量，迄今也未曾取締、裁罰，事實上沒 有影響建物所有權人對建物的使用收益。被告王文宏主觀上 沒有犯罪故意和意圖云云。　　 二、經查： 　㈠被告蔡聰賓於本案期間為潤隆公司負責人，被告王文宏於本 案期間則為明緯公司實際負責人，並擔任副董事長一職；田 都公司於90年間，原計劃在使用分區為「旅館區」之本案土 地上，籌設興建「觀光旅館」用途之建築物，而被告蔡聰賓 、王文宏則於99年11月25日以潤隆公司、明緯公司之名義與 田都公司簽訂合建契約，規劃在本案土地上改為興建建物產 權可每戶獨立登記，且用途為「一般旅館」之建築物，並委 由證人梁正芳更改設計為地上13層、地下5層、戶數為88戶 之建築物，由田都公司申請變更設計，經新北市政府工務局 於100年11月9日核准，且由田都公司、潤隆公司、明緯公司 按比例各分得47戶、24戶、17戶房屋；復自100年起，潤隆 公司、明緯公司即委託房地產代銷公司以「國賓大苑」預售 建案之名義，對外銷售其等所分配取得之各戶預售房屋；而 如附表一所示告訴人陳麗雲等12人分別於如附表一所示日期 ，以如附表一所示金額，各向潤隆公司、明緯公司購買如附 表一所示門牌號碼建物暨坐落基地之預售屋；又本案土地之 使用分區為旅館區，僅得供一般旅館業或觀光旅館業使用等 事實，業據被告蔡聰賓、王文宏等2人供承在卷（見A6卷第2 95-298頁、A7卷第243-262頁、第303-311頁、A8卷第381-39 2頁、第407-419頁、金重訴卷㈢第47-55頁、第173-178頁、 第275-426頁、卷㈨第37-374頁），且經如附表一所示證人即 告訴人於偵查中、本院審理時證述、證人梁正芳、魯鳳雲、 證人即田都公司實際負責人周文龍、證人即潤隆公司規劃部 行政人員林貞誼、證人即潤隆公司業務部襄理陳金玉、證人 即潤隆公司法務人員李昌儀、證人即明緯公司法務人員李朋 疆、證人即時任海悅廣告股份有限公司協理郭正安、證人即 時任甲山林廣告股份有限公司代銷人員潘品岑、證人即時任 甲山林集團代銷人員蔡孟儒、證人時任專住廣告股份有限公 司負責人潘志建、證人即時任潤隆公司執行長黃俊堯等於偵 查中、本院審理時證述明確，並有如附表一卷證出處欄所示 證據（證據方法出處詳如附表一「卷證出處」欄所示），以 及國賓大苑廣告傳單、「水岸生活慢旅：碧潭」廣告文宣、 「My view, my life」廣告文宣、新北市政府工務局核發90 年店建字000號建造執照、102年店使字000號使用執照暨加 註事項表、臺億建築經理股份有限公司（下稱臺億公司）10 2年11月6日土地登記申請書及使用執照、田都公司87年6月2 9日函、觀光旅館籌建申請書影本、臺灣省政府交通處旅遊 局88年6月25日八八旅二字第0000號函、廣信公司90年12月2 8日建造執照申請書、90年12月20日變更起造人申請書、變 更起造人理由書、田都公司97年11月4日函、交通部觀光局 業務組97年11月7日簽、97年11月12日觀業字第0970000000 號函（稿）、潤隆公司、明緯公司及田都公司第3次變更設 計申請書、工務局建造執照及雜項執照（變更設計）審查表 、加註事項附表、臺億公司102年8月13日門牌（初）編申請 書、新北○○○○○○○○○102年8月14日新北店戶字第1020000000 號函（稿）、門牌初編證明書、第5次變更設計申請書、102 年7月31日變更起造人理由書、工務局建造執照及雜項執照 （變更設計）審查表、加註事項附表、行銷企劃合約書、潤 隆公司、明緯公司與田都公司之新北市新店區太平段投資興 建暨融資償還計畫概要、田都公司（甲方）與國賓大地環保 事業股份有限公司、明緯公司（乙方）於99年11月25日簽立 之合建契約書、本案土地及同段1064、1079、1059建號之土 地、建物登記公務用謄本、地籍異動索引、新北市政府106 年6月14日新北府工施字第1060000000號函、106年6月28日 新北府工施字第1060000000號函檢送102店使字第000號（90 店建字第000號）使用執照全卷資料、新北市政府106年11月 17日新北府經司字第1060000000號函檢送田都公司登記案卷 3宗及部分抽印資料、90店建字第000號建造執照電子檔光碟 、臺億公司106年12月4日臺億字第1060000號函檢送電子檔 光碟暨102年2月8日信託契約及附件、建造執照電子檔、新 北市政府106年12月15日新北府工施字第1060000000號函檢 送90店建字第000號建造執照原卷資料抽印、申請建築執照 （變更設計）基本資料、潤隆公司公司變更登記表、經濟部 100年6月20日經授商字第10000000000號函影本、國賓大苑 建案之建造執照申請相關資料、使用執照申請相關資料、新 北市政府100年1月核定實施「變更新店都市計畫（土地使用 分區管制要點專案通盤檢討）（第二階段）書」節本、100 年5月9日變更起造人申報書、變更起造人名冊㈠、起造人名 冊、變更起造人理由書、潤隆公司、明緯公司、田都公司之 經濟部商工登記公示資料列印等件在卷可稽（見A1卷第17-2 2頁、A2卷第77-125頁、A11卷第303、599-609、665-699頁 、A12卷第33-42、51-64、73-79、119-133、149-155頁、A5 卷第41-149、239、247-271、301-429、431-435、443-510 、515-525頁、A6卷第113-114、117-120、169-183、191-23 1頁、A7卷第167-179、263-264頁、A8卷第449-452頁、A9卷 第265-277頁、本院112年度金重訴字第1號卷，下稱金重訴 卷，卷㈥第223-231、277頁），並有國賓大苑小包合約1本扣 案可佐，首堪認定。　 　㈡關於如附表一所示告訴人在代銷人員之介紹、推銷下，購買如附表一所示房地建物之經過： 　⒈證人即告訴人陳麗雲於檢察事務官詢問時指稱：房屋土地預 定買賣契約書上有載明建物坐落於旅館區，建物為旅館客房 ，伊等當時確有看見這份契約，購買時也知道房屋是坐落在 旅館區。但伊等有跟銷售人員確認是否可以當住宅，銷售人 員說可以，即便在旅館區還是可以自住，只是會有銀行貸款 成數問題。伊相信銷售人員所言，而且想說是上市公司，應 該沒有問題等語（見A1卷第164-165頁反面）；復於偵訊時 證稱：伊購買國賓大苑，是於100年12月間在預售屋的招待 中心簽約，當時尚未動土，當時的代銷人員是隸屬甲山林公 司。伊等購買時知道建案土地是坐落在旅館區，但代銷公司 人員有說明，他們蓋的是住宅，而且他們也沒有告訴伊等不 能當住宅使用。當初要變更設計時，伊是和建商直接聯繫， 他通知伊等客戶變更室內裝潢設計為住宅，就如同手寫的契 約，建商從頭到尾都沒有告訴伊等不能作為住宅使用等語（ 見A5卷第167-174頁）。　　 　⒉證人即告訴人劉佐昱於檢察事務官詢問時指稱：伊當時知道 是旅館用地，但伊是要當作住宅，銷售人員也說沒問題，伊 才會購買。伊當初購買跟市場行情一樣，伊買110坪含車位 ，總價6,300萬，並沒有比較便宜等語（見A1卷第164-165頁 反面）；復於偵訊時證稱：伊是於101年5月簽約，伊跟段淑 蘭一起出資買的，目的是投資，一開始買的時候，先用段淑 蘭的名字簽約，後來用伊的名義去登記成所有權人，6,300 萬元伊和段淑蘭一人一半。當時購買預售屋時，代銷公司是 海悅公司，以霞飛廣告公司的名義行銷。當時伊去看時，比 較了附近的行情，如果是旅館，照理說價格要比住宅便宜， 可是並沒有比較便宜，伊也有問銷售人員，這是旅館用地， 伊等怎麼能買，銷售人員說雖然是旅館用地，但是是蓋住宅 ，可以住人的，伊有問說那怎麼沒有比較便宜，對方則說附 近行情就是這樣子。銷售小姐說建商是興富發的子公司潤隆 建設蓋的，所有的建材都是用最好的，不用擔心不能住人， 就是豪宅的規格，沒有什麼不能相信的，伊等當然不可能去 懷疑這麼大的公司，所以伊就相信他們所說的旅館用地上可 以蓋住宅等語（見A5卷第167-174頁）。　 　⒊證人即告訴人徐志昌於檢察事務官詢問時指稱：當初伊知道 是旅館用地，但銷售人員都跟伊等說可以當住宅。而且這建 築是達欣蓋的，因為潤隆是興富發的子公司，都是知名公司 ，所以伊認為應該不會有問題等語（見A1卷第164-165頁反 面）；復於偵訊時證稱：伊是於101年9月間購買國賓大苑， 伊是在預售屋的招待中心簽約，當時現場銷售人員是隸屬海 悅公司。他們有說是飯店用地，可是伊覺得伊是來住的，但 是他們並沒有說明不能當作住宅使用，而且預售屋裡面的格 局就是住宅等語（見A5卷第167-174頁）。　　 　⒋證人即告訴人斯維雯於偵訊時指稱：當初購買國賓大苑建案 是伊親自去代銷樣品屋那裡接洽購買，當時建案名稱是碧潭 山水，代銷公司是甲山林公司，之後該建案改為國賓大苑。 伊去代銷中心時，對方一直強調建商是上市公司潤隆建設， 後來在簽約時，才說伊購買的樓層是屬於明緯公司所有的樓 層，所以簽約對象是明緯公司。代銷人員說是水岸第一排的 溫泉豪宅，都規劃大坪數，有88戶，看出去就是碧潭，有樣 品屋，樣品屋裡面有房間、床，有溫泉，溫泉是有合法執照 的。伊去買時，只是基地，還沒有開挖，就是看樣品屋，那 個樣品屋完全就是住宅的樣子。代銷人員跟伊洽談的過程中 ，並未提到建案土地是旅館地，是一直到簽約時，伊才知道 是旅館地。伊第一次看到合約時，因為有看到旅館用地，伊 有嚇到，所以伊有質疑他們，問對方是怎麼回事。但他們就 跟伊等說沒有問題，可以做住宅使用，並說碧潭那附近很多 都是旅館用地拿來做住宅用，沒有關係，而且有說建商是上 市公司潤隆公司，他們說上市公司不會違法，所以伊就認為 潤隆和甲山林都是有名、很大的公司，不會違法，所以伊才 買。伊是看雜誌介紹這個建案，說碧潭水岸那裡有房子，所 以伊就過去看了樣品屋。代銷小姐很資深，也跟伊說他們甲 山林的總經理買在00樓，也有來看，伊就想說他們總經理都 有來買，應該是沒有問題，伊就是相信他們的說法。伊購屋 總價6,877萬元，就伊認知，這個價錢是當初新店很高價的 價錢，那時新店大約一坪30幾萬，伊是買近60萬元，那就是 賣住宅，也沒有提到是賣旅館。建商是以欺騙的方式，讓伊 購買實際上不能拿來做為住宅的房子，倘若有明確跟伊說這 個是旅館用地，不能作為住宅用，伊一定不會買。伊就是要 拿來當住宅用的，是對方跟伊說沒有問題，可以做住宅用， 伊才會買的等語（見A2卷第149-152頁）；復於本院審理時 證稱：當初偶然看到一本雜誌上面叫碧潭山水，看起來很漂 亮的住宅，伊那時候50歲，已經工作20、30年，有點存款， 想要買退休宅來住，伊就跟著一個同事去現場看樣品屋。伊 買屋的目的是自住、退休住，這是伊第一次買住宅，伊只有 看樣品屋，跟一般住宅無異，伊一開始進去就認為是要買住 宅，銷售人員也知道伊要買住宅。伊在樣品屋現場，就是證 人潘品岑向伊介紹解說，他說這是水岸第一排名宅，戶戶有 溫泉，有主臥、次臥，現場樣品屋照片跟一般住宅完全沒有 差別，主臥看出去就是碧潭，有次臥、餐廳、客廳這些東西 ，跟一般樣品屋毫無差別。潘品岑當時並沒有跟伊說這是旅 館用地，伊買那麼高價，已經超過新店所有高價住宅的價錢 ，伊買的時候就是要做住宅，伊當時是從事財務行業，沒有 想過要做旅館業，潘品岑如果告訴伊作為旅館使用，伊馬上 就走人了。伊怎麼會花6,000多萬去買個旅館，伊自己本身 當時沒有房子，是住老家，伊不可能去買旅館，也不會經營 旅館。伊是到了簽約的時候，才看到這是旅館用地。契約條 款有提到旅館區，以及若要經營旅館住宿業，需要經管理委 員會及區分所有權人會議之同意等。伊就問潘品岑，你這個 是住宅，從頭到尾都是住宅，整個樣品屋也都是住宅，都沒 有提過任何旅館2字，樣品屋外面、裡面，內部也都是住宅 樣式，只有簽約時出現旅館用地這個字，伊就問他怎麼會是 旅館用地？他說碧潭那邊都是這樣，因為靠水岸，房子都是 旅館用地當住宅用，潤隆是上市公司，是不會違法，加上達 欣工程的建設，還有大林組、甲山林都這麼有名，不會騙人 ，要伊放心好了。他說這個地方雖為旅館，但作住宅使用是 可以的，碧潭水岸住宅都是這樣。伊後來搬進去，也是作為 自住使用。簽約時，伊有詢問銷售人員，銷售人員說所有買 方都是住戶，沒有人會當旅館，且當旅館要經過管委會同意 ，所以沒有這件事會發生，且價格這麼高，沒有人會買來當 旅館用。建案有格局示意圖，伊搬進去的時候，與樣品屋、 宣傳廣告的基本格局相同，二變時，還把外面的公共設施變 成自己的廁所。現場銷售人員跟伊接洽的時候，絕對沒有跟 伊說這個建案不得作為住宅使用。合約第三十二條一、㈡關 於水電費、地價稅及房屋稅等相關賦稅，所有權人應依相關 法令之規定辦理的條款，銷售人員也沒有進一步告知伊所要 遵守的規定為何等語（見金重訴卷㈥第392-409、418-419頁 ）。 　⒌證人即告訴人郭文玲於偵訊時證稱：當初是因為朋友喜歡就 找伊去看房子，伊是去預售中心看屋，現場的人是說水岸第 一排、很稀有、房子內有溫泉，好像很棒。當初覺得在碧潭 這樣的話算蠻貴的，現場的人介紹這是溫泉豪宅，伊就覺得 環境不錯，伊等就買了，想要當作度假的地方，伊週末都會 去住，當作是週末度假的地方。伊要買的那戶是明緯公司的 。關於旅館用地的部分，簽完約，全部用好之後，銷售人員 稍微翻一下契約書指給伊看說是旅館用地，就帶過去了。伊 當下有詢問，但銷售人員就說不會有影響。伊買了之後，都 是做為住宅使用。伊公司是做貿易的，伊沒有想過要經營旅 館。伊買來就是要做為住宅使用的，如果知道這是旅館用地 ，當作住宅使用是違法的話，伊不會買等語（見A3卷第187- 190頁）。　　 　⒍證人即告訴人楊蕓瑄於偵訊時證稱：當初伊是去看樣品屋， 過程中聊得很高興，伊自己也衝動，當場就簽約。銷售中心 的人介紹說這依山傍水，還有溫泉及空中游泳池，伊就覺得 適合養老，伊是規劃未來要養老的，也是有點衝動。伊看一 次，當場就簽約了。伊是從事投資醫美診所，先生是做化學 材料的，沒有想過要從事旅館業。銷售中心的人完全沒有跟 伊說這個建案的土地登記為旅館區，只有交屋的時候，在點 室內設施時好像有提到，但就是帶過而已，也沒多講什麼。 簽約之後，伊有發現旅館用地的記載，但伊當時並沒有認知 到房子無法買賣，伊想說建商是把房子當作住宅賣給伊等， 伊就可以當作住宅使用，伊不知道旅館用地會影響到伊之後 出售房屋。如果當初銷售人員有講明是旅館用地，當作住宅 使用是違法的話，伊就不會購買了，伊是要買來自己住的等 語（見A3卷第197-199頁）。　 　⒎證人即告訴人周秀榮於偵訊時證稱：當初是伊和伊先生一起 去看屋。伊是去北新路上的預售屋看，有樣版模型，銷售中 心的人就強調公設很完善、是豪宅型的設備、面潭第一排。 銷售中心的人有問伊買了之後要誰住，他們說因為本建案坪 數大、適合三代同堂、也適合老人家或養老用。伊買了之後 ，都是做為住宅使用。伊沒有特別印象，銷售中心的人有提 到建案的土地登記為旅館區。伊是後來因為在6、7年前有用 錢的需求，想賣這間房子時，和仲介簽約時，仲介告訴伊這 是旅館用地，買賣會有爭議。伊是做服務業，自己做生意的 ，跟旅館業無關，伊也沒有想從事旅館業。如果當初銷售人 員有講明是旅館用地，當作住宅使用是違法的話，伊就不會 買了，伊買來就是要做為住宅使用的等語（見A3卷第187-19 0頁）。　　 　⒏證人即告訴人王靜雯於偵訊時證稱：伊是跟明緯公司購買的 ，當時是買預售屋，伊買了00號0樓，現在實際居住在那裡 。伊當初是去銷售中心買的，廣告、樣品屋都是住宅的類型 ，銷售中心的人員也說可以合法使用，可以自住，沒有問題 ，伊等一般人也不知道不可以使用，而且有獨立的門牌，所 以伊才相信是可以合法使用。當初銷售人員有跟伊說明建案 是在旅館區，但是沒有問題，他也沒有說不能自住，只說自 住沒有問題，可以合法使用，而且樣品屋型式也都是住宅。 所以伊才會在知道是旅館區房子的情況下，仍買來自住，一 般人也不會知道不行，而且房子很貴，伊不可能花那麼多錢 去買一個不能自住的房子。雖然契約上面有審閱期，但是在 銷售中心都是直接叫伊等簽這邊、簽那邊。伊等就簽完，沒 有帶回家慢慢看。契約內關於旅館的條款，銷售人員並沒有 特別說明條款內容，就是邊翻邊叫伊等簽名，說這是定型化 契約，沒有什麼差別，就是把它簽完。伊沒有想過要經營旅 館業，伊當初就是要買來自住的。很明顯建商沒有提供對等 的資訊，建商應該知道這不能做為住宅使用，但是宣傳和行 銷都是傳達出可以做為住宅的資訊，如果當初有說這個只能 經營旅館，伊就不會買，伊也不可能用那麼多錢買一戶旅館 ，而且如果當初有說不能做為自用，伊也不會買，就是因為 當初有說自住是可以的，伊才會買等語（見A9卷第93-99頁 ）。　 　⒐證人即告訴人解文隆於偵訊時證稱：伊一共買了2戶，分別是 00號0樓和00號00樓，伊是跟潤隆公司買的，並登記在文鋒 實業股份有限公司名下，伊實際上是居住於0樓，伊兒子住0 0樓。當初伊覺得那裡環境不錯，又說有溫泉，就居住而言 ，感覺不錯，所以才會去買來自住。伊是看廣告後去銷售中 心買的。伊從事的行業與經營旅館無關，伊沒有想過要經營 旅館業，伊是生產電線的，純粹是買來自住。當初銷售中心 的人說這是蓋在旅館區的住宅，伊等有問未來會不會有問題 ，他們說有門牌，都是合法的，不會有問題，如果他們說不 合法，伊等就不會買了。因為對方說是合法的，而且樣品屋 也都是住家的格局，硬體上也都是住家的格局，不是旅館的 格局，銷售人員也有說這個是可以做為住宅使用，而且旅館 應該只有一個門牌，旅館應該會是一間一個廁所，不會一間 好幾個廁所，伊等那一棟每戶都是二間衛浴，一個是套房的 ，一間是共用的。契約內關於旅館的條款，銷售人員並沒有 特別對伊等說明條款內容，就是叫伊等在這裡、那裡簽名， 當初談好條件後，銷售人員就拿出契約，叫伊等在哪些地方 要簽名，伊等就直接簽名，簽這些文件的部分速度很快，邊 聊天邊要伊等在特定的地方簽名等語（見A9卷第93-99頁） 。 　⒑證人即告訴人藍敏慧於偵訊時證稱：伊買了00號00樓一戶， 現在實際居住在那邊。伊當時是去銷售中心，他們隨機有人 介紹，伊是買預售屋，銷售中心的人跟伊說新店房價以後會 不錯，又面水岸，又有溫泉，伊是退休，打算要自住，所以 才會想要買。伊從事的行業與旅館無關，也沒有想過要經營 旅館業，當初就是要買來自住的。銷售人員沒有說是旅館區 ，只說是旅館用地，伊有問這樣是怎麼住，他們說沒有問題 ，可以住，還說買到是賺到，可以享受到旅館的管理，而且 說旅館用地的地價稅很便宜，所以就帶伊去參觀樣品屋。伊 是用兒子鄭兆軒的名字購買，但是由伊出面去簽約洽談。伊 有先把契約帶回家看，伊有看到關於旅館用地的契約內容， 伊就有再問銷售人員，有問可以住嗎，也有問電費的部分， 是否為營業的電，銷售人員都說沒有問題，他們還說可以省 地價稅，所以後來簽約時，銷售人員叫伊簽哪，伊就簽哪。 伊是在105年被稽查才發現不對勁，因為當初伊有提問旅館 用地拿來住有無問題，但對方一直說沒有問題，可以自住， 如果當初有說這是旅館用地，不能自住，伊就不會買了等語 （見A9卷第93-99頁）。　　 　⒒證人即告訴人張櫻花於偵訊時證稱：伊去買房子的時候，銷 售人員沒有說這是飯店，只跟伊說價格，並說本案房屋可以 自住。伊買本案房屋的目的是要自己住。伊會認為本案房屋 可以作為住宅使用，是因為銷售人員有跟伊這樣講。他沒有 跟伊說是飯店，是簽約的時候他在契約書上寫。契約上關於 旅館的特約事項，銷售人員沒有特別解釋條文，他只叫伊簽 名，伊也沒有看清楚。因為對方有給伊寫一張紙，上面寫「 自住」，伊才相信。如果伊知道本案房屋不得作為住宅使用 ，伊就不會買了等語（見B2卷第47-48頁）；復於本院審理 時證稱：伊有購買國賓大苑的一戶，購屋目的純粹要住人的 ，是要自住。年紀大了當然要買房子住，享受一下人生，伊 現在也是住在國賓大苑，是自住，沒有其他作用。當時伊會 知道這個建案，是有業務打電話給伊，伊就過去現場看。當 時國賓大苑已經蓋好，但沒有裝潢。當時業務沒有什麼推銷 ，他也沒有跟伊講那是飯店，對伊等老百姓來說，只是想買 房子而已。整個銷售現場，沒有人跟伊說這棟大樓位於旅館 用地，將來只能作旅館使用。伊是到要全部交屋、給錢的時 候才知道該建案是在旅館用地，伊簽約時那麼一大疊，伊也 沒有完全看清楚，後來才知道是飯店用地，但裡面有一張單 子給伊寫自住，伊也不是很懂。簽約過程伊都沒發現建案土 地是旅館用地，伊沒看就直接簽了。如果一開始，銷售人員 跟伊說本建物屬於旅館用地，只能作為旅館用，伊就不會買 了。蔡孟儒是當時跟伊接洽的業務員，伊在與業務員談論買 房的時候，有跟對方講是伊要住的。伊根本不知道那是旅館 ，伊只想住而已。業務員真的都沒有跟伊講是旅館用地，一 個字都沒有講，他沒有跟伊講旅館的事。伊自己或家人沒有 從事旅館業的經歷等語（見金重訴卷㈥第438-447頁），且有 房地買賣預約單附卷足佐（見C1卷第69頁）。　　 　⒓審酌上開證人於偵查及本院審理中歷次說法相一致，各該證 人之間證述情節經核大致相符，且其等與被告蔡聰賓、王文 宏等2人並無恩怨仇隙，要無誣陷各該被告之動機，上開證 人之證詞尚無重大瑕疵可指。 　⒔證人潘品岑雖於本院審理時證稱：伊有向斯維雯說明這是旅 館用地，不能作為住宅使用，因為廣告都有寫旅館用地，現 場簽約也都會講。斯維雯並沒有說若是旅館用地不能作為住 宅使用，就不買了。契約中關於旅館的條款，斯維雯應該沒 有提出質疑，伊還是有說明，因為合約簽名還是要講重點云 云。證人蔡孟儒於本院審理時則證稱：銷售過程中，伊沒有 向客戶表示旅館用地可以作為自用住宅使用，伊不太清楚張 櫻花有無表示這個房子他要拿來作為自用住宅使用，伊有向 張櫻花表示是旅館用地，只能作為旅館使用，伊有告知不能 自住云云。而證人潘志建則證稱：廣告文宣上的文字，是從 捷運、附近的機能環境的陳述，講五星級就是它旅館的整個 設計規劃，並非表達可以作為自用住宅使用，這是旅館用地 ，合約上也都有清楚告知。專住公司有向銷售人員強調、要 求，這個建案是旅館區，只能做為旅館使用，不能夠做為自 用住宅使用云云。然本院認為渠等證詞不可採信，理由如下 ： 　　⑴依據卷附「國賓大苑」建案廣告看板、113年3月25日拍攝 代銷中心外牆廣告設置（見金重訴卷㈤第293、305、333、 345頁、卷㈥第287、291、323、327、337、345、349頁） ，均未見有何關於「旅館銷售」之宣傳行銷文字、文案。 另觀諸卷附「國賓大苑」建案之廣告文宣（見A1卷第17-2 2頁、A2卷第77-125頁），除以小字標註：「使用分區： 旅館區」等字樣外，亦未明確提及其等代銷之產品係「旅 館」，必須作為旅館經營之用。而衡諸常情，相較於一般 買房自住，抑或以賺取差價為投資目的之投資客而言，以 從事旅館行業或委託他人經營旅館為目的，而特意購置僅 得作為「旅館」使用之不動產者，其客戶族群特定，並非 多數。則本件「國賓大苑」建案之各該代銷公司竟利用前 開與一般住宅建案無異之廣告看板、文宣對外進行招攬、 宣傳，藉以吸引其他本無經營旅館意願、無意購買旅館產 品之消費者前往洽詢、賞屋，此舉已有啟人疑竇之處，亦 足徵證人斯維雯於本院審理時證稱：伊是到了簽約當時， 才看到這是旅館用地。它這個是住宅，從頭到尾都是住宅 ，整個樣品屋也都是住宅，都沒有提過任何旅館二字，只 有簽約時出現旅館用地這個字等語（見金重訴卷㈥第392-4 09、418-419頁）；證人即告訴人王靜雯於偵查中證稱： 當初廣告、樣品屋型式都是住宅的類型，宣傳和行銷都是 傳達出可以做為住宅的資訊等語（見A9卷第93-99頁）， 應屬實在。 　　⑵本案自告訴人陳麗雲、王靖雯等2人於100年12月間，分別購置如附表一編號1、6所示房地之時起，迄至103年12月間，告訴人張櫻花購置如附表一編號5所示房地為止，歷時長達3年之久，期間潤隆公司、明緯公司委託之代銷公司亦數度更迭。而本案告訴人共計12名，彼此間獲悉上開建案、前往代銷中心賞屋、購屋之經過、緣由，以及其等所接觸之代銷人員各有不同；惟其等12人迄今不僅從未有以購置房地經營旅館之事實，甚至告訴人等自始即無從事旅館事業，或委託他人從事旅館營運的規劃與打算。又依據證人斯維雯之證詞（見金重訴卷㈥第392-409、418-419頁），目前該社區鄰居幾乎都是作為自用住宅使用。而證人周文龍於本院審理時亦證稱：田都公司分到47戶，伊當時的目的是等分到房子後，伊要去申請設立旅館，但直到目前為止，並沒有購買該建案的其他消費者來跟伊接洽，說要一起經營旅館等語（見金重訴卷㈥第472-482頁）。而「國賓大苑」社區住戶遲至111年下旬，始由社區管理委員會著手進行「旅館用地朝向合法化」之議案討論乙情，此經被告蔡聰賓具狀陳明在卷（見金重訴卷㈦第131頁），且有潤隆公司112年4月25日存證信函、國賓大苑管委會111年12月11日會議公告、住戶同意書、管委會會議紀錄在卷可佐（見金重訴卷㈦第163-165、185-196頁）。顯見本案所有告訴人，乃至社區內部分住戶在簽約、購置本件「國賓大苑」建案房地之際，縱然知悉本案土地使用分區為旅館區，但對於本案土地上所興建之建築物僅得作為旅館，不得供作自用住宅乙事，確實有所誤認。就此，苟非代銷人員在推介、銷售本件「國賓大苑」建案的過程中，刻意隱瞞該建物不得作為住宅使用之情事，抑或在面對顧客質疑時，猶告以該建案雖位在旅館用地，仍可當作住宅合法自住等說詞，何以致使包含本案告訴人等在內之多數客戶，即便明知本案建物係坐落旅館區，仍不約而同地基於「買屋自住」之動機、目的，購入本件「國賓大苑」建案之房地，且實際上亦將之作為自用住宅使用？ 　　⑶再者，依據103年7月26日「國賓大苑」第一屆區分所有權人會議會議紀錄（見金重訴卷㈦第331-336頁），該次會議中未見住戶就社區未來經營旅館一事有任何討論、規劃，惟經實際出席住戶全票通過，決議增訂社區規約第30條。修正增訂該規約條款前，原房屋土地預定買賣契約書（本院註：應為房屋土地預定買賣契約書附件五之管理規約）第12條第1項約定：「為維持本大樓品質，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人大會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包予專業之管理顧問公司經營者外，不得擅自以民宿、日租或其它方式經營旅館業務。其所需之費用，由管理委員會計算後另行收取。」修正增訂社區規約第30條第1項則約定：「為維持本大樓品質，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人大會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包予專業之管理顧問公司經營者外，不得擅自以民宿、日租或其它方式經營旅館業務。其所需之費用，由管理委員會計算後另行收取；但一般租賃行為則不在此限。」則依此規約條款之修訂脈絡，應可推知當時社區住戶係考量若有個別出租房屋之需求者，恐受到前述修正前管理規約第12條第1項約定之限制，遂提案、決議增訂社區規約第30條第1項，明文排除個別住戶單純租賃之情形。由此亦可知悉，當時除田都公司地主戶之外，多數社區住戶就其等所持有本件「國賓大苑」房地，仍係作為自住、自用（含自行租賃），並無共同經營旅館業務之意願。 　　⑷證人潘品岑於偵查中證稱：當時建案主打賣點是景觀度假 的房子，主要對象是買房置產、度假之類，沒有特定目標 客群。當時斯維雯來買房時，好像是說想要有景觀的，因 為住在市中心比較悶，他喜歡這個景觀。應該是要買來自 己住。沒有客人說是要買來做生意。因為這是旅館用地， 當時都是說可以當作飯店宅，就是度假一樣的享受景觀、 環境的房子。印象中，廣告是說這是一個度假用的房子， 當時的賣點就是景觀。這是像工業宅的房子，客人多是拿 來當工作室，伊等就照廣告賣給客人。關於客戶詢問旅館 用地的問題，就是用度假宅的概念回覆等語（見A2卷第18 5-187頁）。是依上開證詞，當時本件「國賓大苑」建案 對外進行招攬、宣傳，並未特別規劃以有意願從事旅館業 之人為目標客群，且代銷人員係以「可供度假使用」、「 飯店宅」、「度假宅」等模稜兩可之話術，介紹該建案產 品、回應顧客提問，而證人斯維雯至「國賓大苑」建案賞 屋並購買上開房地，其目的始終是作為「自住」之用。 　　⑸綜合上開事證，前揭證人潘品岑、蔡孟儒於本院審理時證 稱其等於銷售時，均有告知客戶不得作為自用住宅使用云 云，暨證人潘志建於本院審理時證稱：專住公司有向銷售 人員強調該建案是旅館區，只能做為旅館使用，不能夠做 為自用住宅使用云云，均與實情不符，亦與常情未合，應 屬事後迴護之詞，殊難採憑。 　⒕又細繹告訴人等簽署之房屋土地預定買賣契約書，固多處載明該建案之土地使用分區為「旅館區」、建物用途為「旅館」等事項；然而，該預定買賣契約書第九章「附則」第三十二條「旅館使用及營運規定」第一項第三款則約定：「甲方如欲經營旅館住宿業，除應自行取得政府許可外，亦應取得管理委員會及區分所有權人會議之同意」等語明確；另附件五、管理規約第十二條第一款亦約定：「為維持本大樓品質，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人大會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包…」等語。是苟如被告蔡聰賓、王文宏等人所辯，其等確實是要賣房子給投資旅館之投資者，共同委託一家旅館去經營云云，又或如前揭代銷人員證稱其等均再三強調該建物僅得作為旅館使用云云，則所有買受人（即甲方）就其等所購買之房地，除作為旅館營運使用外，再無可能有其他用途，又何需特別約定如欲經營旅館住宿業之住戶，尚需另外取得管理委員會及區分所有權人會議之同意？復參以證人潘品岑於本院審理時證稱：伊所謂「度假宅」，就是你還是可以去住那邊，消費者是否可以自己住在度假宅，看管委會怎麼決議。就是顧客擁有這個資產，伊等之前都是這樣說的，未來要使用或要租，就是由管委會決議，消費者自己來度假也可以。要度假就看未來怎麼經營，要看到時候成立管委會後怎麼經營或怎麼來度假等語（見金重訴卷㈥第409-418頁），更加佐實證人斯維雯於本院審理時證稱：銷售員說所有買方都是住戶，沒有人會當旅館，且當旅館要經過管委會同意，所以沒有這件事會發生，且價格這麼高，沒有人會買來當旅館用等語，應屬實在；前揭證人即告訴人等指述代銷人員向渠等隱瞞上開建物不得作為住宅使用之事實，甚至告知該建物雖坐落旅館區，仍可合法自住，渠等遂同意簽約購屋之經過，亦均非子虛，而堪採信。　　 　㈢被告蔡聰賓、王文宏自始謀劃將潤隆公司、明緯公司分得之「國賓大苑」各戶房屋作為集合住宅對外銷售： 　⒈被告王文宏於法務部調查局詢問時供稱：最早是田都公司先 取得這張建造執照，後來去找潤隆公司合建，因為伊與鄭欽 天私交不錯，所以鄭欽天才找明緯公司共同擔任起造人，鄭 欽天對伊的說法是蓋住宅。早期有很多工業住宅、商業住宅 、旅館住宅，但沒有特別管制，所以明緯公司當初加入成為 起造人的時候，伊就已經知道該張建造執照的使用分區是旅 館區，且建築物的用途是觀光旅館，但伊還是同意明緯公司 加入成為起造人來蓋住宅銷售。周文龍曾跟伊說是可以興建 住宅的，且以前沒有針對使用分區及建築物用途去管制，所 以伊就答應加入成為起造人共同興建住宅。因為申請變更都 市計畫的程序太困難，所以明緯公司並未進行相關申請。雖 然使用執照之建築物用途為旅館，但早期有很多灰色地帶， 當時並沒有清楚規定不得以住宅出售，且一般預售屋都是在 建造執照核發後即開始銷售等語（見A8卷第381-392頁）； 復於偵訊時亦供稱：伊在調查局詢問時提到伊同意明緯公司 加入成為起造人來蓋「住宅」銷售部分，有住宅也有會館， 就是公司的招待所，所謂「招待所」，也不算旅館，當初講 好就是要蓋一般的住宅來使用。就雷同工業住宅的概念，伊 想說政府應該不會管這個。政府原本也沒有在管這個，這幾 年才開始介入工業宅和飯店宅等語（見A8卷第407-419頁） 。是依被告王文宏上揭供詞，其與被告蔡聰賓自參與合建本 件「國賓大苑」建案之初，即已規劃將潤隆公司、明緯公司 各自分得之各戶房屋，作為集合住宅對外銷售。 　⒉再者，依據本件「國賓大苑」建案90年店建字000號建造執照及加註事項、102年店使字000號使用執照及加註事項（見A7卷第17-45頁、A6卷第225-230頁），均已載明「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅遊局（下稱：觀光旅遊局）100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於88戶同時申請為一家旅館辦理(註：使照加註事項誤植為「北『關』管字第『00000000000』號」，以下均同)」等語明確。而地主田都公司本就計畫以其所分得之47戶房屋，申請登記經營旅館業乙節，亦據證人周文龍證述明確如前；並另證稱：剩餘戶數是交由明緯公司及潤隆公司自行處理，他們要作什麼處理，伊等並無約定；分配房屋戶數的時候，潤隆公司、明緯公司並未說要自己經營旅館，也沒有說他們賣出去給這些客戶，是希望這些客戶跟田都公司一起經營旅館等語（見金重訴卷㈥第472-482頁）。又依前揭證人即代銷人員潘品岑、蔡孟儒，以及證人潘志建、海悅公司協理郭正安之歷次證詞，均未提及渠等曾經向顧客說明，倘若購買本件「國賓大苑」建案房地，則需與地主戶即田都公司共同經營旅館等事項。 　⒊況且，本件告訴人等於購入如附表一所示房地時，均各自選購數量不等、特定樓層位置之汽車停車位，此經被告王文宏供述在卷（見金重訴卷㈨第319頁），且有如附表一所示房屋土地預定買賣契約書在卷可稽。則苟若被告蔡聰賓、王文宏銷售上開建案房地之目的，確係規劃由各該房屋所有權人共同經營或委託他人經營一間旅館，而非供各人自住、自用，實無任由本案告訴人等自行指定、選購車位之必要。又該社區各戶均分別設置獨立溫泉、瓦斯、水電分錶，其中溫泉水井之用水收費標準，係依交屋後按各用戶使用量支付溫泉水費及管理費等情，業經證人斯維雯證述明確（見金重訴卷㈥第392-409、418-419頁），且有房屋土地預定買賣契約書暨附件四建材設備、國賓大地環保事業股份有限公司99年12月29日會議紀錄存卷足參（見A1卷第98、112、175、188-189頁、A10卷第157、297頁、C1卷第211頁、金重訴卷㈤第353頁）。而在申請設立單一旅館之前提下，縱使該旅館建築物預設規劃係由多數人所有，並委由同一業者營運管理；然衡諸常情，實無需於各戶房屋內另行配置獨立溫泉、瓦斯、水電分錶，並按照各戶使用狀態收取費用。蓋若實際從事飯店旅館之營運，各號客房之溫泉、瓦斯、水電使用量，即與旅客人數、實際入住投宿期間、次數有關，若非經營者本就規劃將按錶向投宿旅客收取使用溫泉、瓦斯、水電之費用，則於各戶分設獨立溫泉、瓦斯、水電錶之用意，莫不是要讓住房率較高的房屋所有權人支付較多旅館營運成本？而此，豈非徒增後續旅館營運帳務計算及不同房屋所有權人間盈虧分配之混淆與困擾？本件被告蔡聰賓、王文宏等2人及潤隆公司、明緯公司自始即無意願參與涉入旅館經營，亦無意向社區住戶提供專業旅館之營運團隊，其等猶為前述銷售規劃與獨立設計，殊難想像是為了籌設興建旅館而預作打算。　 　⒋稽上事證，足徵被告蔡聰賓、王文宏等2人自始即謀劃將潤隆 公司、明緯公司所分得之各戶房屋，當作集合住宅對外銷售 ，彰彰甚明。而代銷公司受潤隆公司、明緯公司委託，對外 銷售本件「國賓大苑」建案，代銷人員明知該建案土地使用 分區為「旅館區」，卻仍以上開說詞話術招攬推銷，致使告 訴人等均誤認「國賓大苑」建案建物可供合法自住之用，此 若非經被告蔡聰賓、王文宏等2人指示要求，代銷公司在行 銷、宣傳本件用途為「一般旅館」之建物建案時，對於其市 場之目標客群，又豈會毫無特殊評估、規劃與訴求？代銷人 員又豈需將此建案當成一般自用住宅產品，在介紹、推銷時 向客戶隱匿該建物不得作為住宅或其他非旅館業用途之事實 ，甚至刻意告知該建物雖位在旅館區，但仍可以合法自住等 語，以回應顧客之疑慮。是被告蔡聰賓辯稱：潤隆公司開發 國賓大苑建案，不論是規劃設計或是興建、跑照、銷售各階 段皆是作為旅館使用之建物，銷售對象是有投資意願或兼有 度假需求之人云云，暨其與王文宏等2人均辯稱其等是要求 代銷公司依照買賣契約銷售房屋，其等並未指示代銷人員向 客戶有所隱瞞或為不實之告知云云，均難以採信。　　　 　㈣告訴人等購買本件「國賓大苑」建案房屋能否合法自住，係屬交易上重要事項： 　⒈按都市計畫範圍內土地或建築物之使用，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。不遵前條規定拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，除應依法予以行政強制執行外，並得處6個月以下有期徒刑或拘役。都市計畫法第79條第1項、第80條分別定有明文。本件「國賓大苑」建築物係位在旅館區，應供一般旅館業或觀光旅館業使用，不得作為住宅使用，已如前述。而本件告訴人等及社區內其他住戶購置該建案房地後，迄今未依照相關都市計畫土地使用分區管制規定，供作經營旅館之用，猶仍違規作為住宅或其他非旅館業之用途，揆諸上揭規定，主管機關自得對包含本案告訴人等在內之社區住戶依法逕行裁處。　　 　⒉而衡諸不動產買賣，尤其是一般人購置自用住宅，係以取得 房屋暨土地之所有權，並長期、合法居住使用該住宅房屋為 主要目的，且不動產交易金額甚為龐大，果若作為契約標的 之房屋無法為買受人合法自住之用，亦即買受人倘若違規使 用該房屋土地，極可能受到主管機關依法裁處罰鍰，甚至可 能被勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，則契約目的顯 然難以達成。參以證人即告訴人斯維雯、郭文玲、楊蕓瑄、 周秀榮、王靜雯、解文隆、藍敏慧、張櫻花等歷次指述（見 A2卷第149-152頁、A3卷第187-190頁、第197-199頁、A9卷 第93-99頁、B2卷第47-48頁、金重訴卷㈥第392-409、418-41 9頁、第438-447頁），其等若知悉該房地不能合法自住使用 ，就不會花錢購買。是本件「國賓大苑」之建物究竟能否作 為自用住宅用途、買受人等能否合法居住、使用上開房屋、 住戶是否可能受到主管機關裁罰等事項，嚴重影響買受人之 承購意願及居住權益，當屬交易上重要事項。　 　㈤被告蔡聰賓、王文宏等2人詐欺行為之認定：　 　⒈按刑法第339條第1項詐欺取財罪以意圖為自己或第三人不法 所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂「 施用詐術」意指傳遞與事實不符資訊之行為。不限於積極地 以虛偽言詞、舉動而為之欺罔行為，於行為人負有告知交易 上重要事項之義務而不告知者，或行為人之言詞舉動於社會 通念上可認為具有詐術之含意者，均屬詐術之施用。所謂「 陷於錯誤」意指被害人因行為人之行為產生主觀上認知與客 觀事實不一致之情形，被害人對於是否處分（交付）財物之 判斷基礎的重要事項有所誤認，並在此基礎上處分財物。若 被害人知悉真實情形，依社會通念必不願交付財物；意即「 詐術」與「錯誤」有相當因果關係（最高法院112年度台上 字第1944號、112年度台上字第4233號、111年度台上字第68 7號判決意旨參照）。 　⒉被告蔡聰賓、王文宏等2人自始即謀劃以「國賓大苑」之旅館 建築物作為集合住宅，對外銷售予無意從事旅館經營，僅係 供己居住自用之一般民眾，業經本院認定如前。而本件「國 賓大苑」建案房屋能否合法作為自用住宅用途、買受人自住 使用上開房屋是否可能受到主管機關裁罰等事項，核屬交易 上重要事項，亦已詳述如前。則被告蔡聰賓、王文宏等2人 雖未直接接觸、遊說告訴人等，但其等2人以潤隆公司、明 緯公司委託代銷公司銷售本件「國賓大苑」建案，在其等2 人指示、授意之下，透過代銷人員介紹說明、招攬推銷，就 前開交易上重要事項，無論係積極構詞欺騙，或消極隱匿而 不告知，均屬詐欺罪之施用詐術範圍無訛，被告蔡聰賓、王 文宏等2人主觀上各有意圖為潤隆公司、明緯公司不法所有 之詐欺犯意，至為明確。則被告蔡聰賓、王文宏及其等辯護 人均辯稱：蔡聰賓、王文宏都沒有實際參與銷售，沒有與任 何買受人見面、接觸，其等沒有實施任何積極虛假的行為， 也沒有消極隱匿任何重要資訊，無從導致告訴人等陷於錯誤 ，亦無詐欺故意和意圖云云，尚無足採信。 　⒊又依據證人陳金玉於偵查中及本院審理時之證詞（見A11卷第 429-439頁、金重訴卷㈥第460-472頁），雖一再表示其等有 向客戶說明國賓大苑之土地使用分區是旅館用地，然其於法 務部調查局詢問時亦證稱：伊等沒有對客戶說經營旅館前不 得入住國賓大苑，伊等沒有對客戶說不可以居住，只有講因 為是旅館區用地，所以只可以當旅館使用。伊認為說清楚這 是旅館區用地，且合約書中有說明告知其用途，表示只可以 做為旅館使用等語（見A11卷第429-439頁）；復於本院審理 時證稱：「（檢察官問：潤隆公司對客戶銷售國賓大苑時， 有無向客戶說明是旅館用地，不能自住？）我們都會強調是 旅館區。」「（檢察官問：有無跟客戶說明不能自己居住？ ）我們會跟他說作旅館使用。」「（選任辯護人張簡勵如律 師問：你有經手的國賓大苑案件裡，有無曾告知客人國賓大 苑旅館區建案可以作為自用住宅使用？）我們都說是作為旅 館使用。」等語，足見證人陳金玉縱然有告知該建案係位在 旅館區，但在面對客戶提出質疑時，其並未正面、明確回覆 客戶不得供作自住之用，反而是以前詞簡單帶過，則其此部 分證詞，尚不足為被告蔡聰賓、王文宏等人有利之認定。 　⒋至被告王文宏之辯護人雖辯稱：告訴人等均已實際入住國賓 大苑社區，正常使用迄今，甚至轉售第三人，可見該建物並 無瑕疵。縱然住戶可能因違規使用而有遭到行政裁罰之風險 ，但此已為告訴人等所預見且接受。況主管機關並未對國賓 大苑住戶進行取締；實務上，主管機關對於此種行政違規之 裁罰享有裁量空間，多年以來裁量結果都是主管機關不會施 以激烈裁處，並無人民被行政機關要求遷出或禁止使用，事 實上不會影響建物所有人對建物之使用收益。而買賣雙方都 相信這個事實，告訴人等自無陷於錯誤之可能，亦無受到損 害可言云云，並請求函詢新北市、臺北市、桃園市、嘉義市 、高雄市等地方政府，就其等轄內在旅館區、工業區、娛樂 區、工商混合區等土地上興建住宅之建案，該地方政府主管 機關是否曾對住戶逕行裁罰，或勒令拆除、改建、停止使用 或恢復原狀。然而： 　　⑴一般消費者對於土地使用分區之理解，通常僅能粗略了解 分為住宅區、商業區與工業區，除工業區不得作為住宅外 ，住商混合之情況在臺灣並非少見。至於旅館區上建物產 品因較為罕見，且客群亦相較特定，一般民眾對於在旅館 區土地上所興建之建物產品，所知甚少。因此，雖本建案 之廣告文宣、房屋土地（預定）買賣契約書上均有土地使 用分區為「旅館區」、建物用途為「旅館」等文字記載， 以及關於旅館使用、營運相關約款規定，潤隆公司、明緯 公司亦提供相當契約審閱期間，惟此不僅不足以使一般消 費者認知該建物不得作為住宅使用、違規使用者可能受到 主管機關依法裁罰等事項；甚至，本件代銷人員刻意隱瞞 違規使用該土地之後果，並在告訴人等提出質疑時，代銷 人員尤積極告以：「可以做住宅使用」、「潤隆公司為上 市公司不會違法」、「碧潭附近都是以旅館用地當住宅使 用」、「蓋在旅館區的住宅」、「有門牌都是合法的」、 「可以自住」等語，或以「可供度假使用」、「飯店宅」 、「度假宅」等模稜兩可之話術作為回應，自屬傳遞與事 實不符資訊之詐術行為，告訴人等亦因而信以為真，並在 此基礎上交付財物。是被告王文宏之辯護人辯稱：告訴人 等已可預見此行政違規之風險，並自主接受、承擔該風險 而決意購買國賓大苑云云，顯於實情不符。又被告蔡聰賓 、王文宏及其等辯護人均辯稱：本建案之相關廣告文宣、 買賣契約書均已揭露土地使用分區為旅館區、建物標的為 旅館大樓，蔡聰賓、王文宏等並未隱瞞此部分資訊云云， 縱然屬實，亦不足為被告蔡聰賓、王文宏等有利之認定。 　　⑵又新北市政府城鄉發展局（下稱城鄉局）自104年5月28日 起，多次發函國賓大苑管理委員會，要求管理委員會公告 周知建物所有權人應作適法之使用，不得違規供作住宅用 途，並明確告知該建築物倘做為旅館以外之使用情形，應 停止違規行為，如未停止違規行為再經查獲者，本局得依 都市計畫法第79條第1項規定予以裁罰等語，此有新北市 政府城鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函、 111年1月19日新北城開字第1110000000號函、111年5 月3 1日新北城開字第1110000000號函、112年6月9日新北城開 字第1120000000號函、113年12月2日新北城開字第113000 0000號函在卷可稽（見金重訴卷㈥第279-280、505-512頁 ），則包含告訴人等在內其他供作自用住宅使用之社區住 戶，未來仍有可能受到主管機關依法裁處，導致其等居住 自由或財產權利受到一定程度之限制或剝奪。此等真實情 形即與告訴人等在代銷人員消極隱匿而未予明確告知違規 使用之後果，以及利用前揭話術說詞遊說、推銷之下，其 等主觀上認知該建物可以合法作為自用住宅（無須受到主 管機關要求改善，甚至依法裁罰處分），顯然有所不一致 。此觀前揭證人斯維雯、郭文玲、楊蕓瑄、周秀榮、王靜 雯、解文隆、藍敏慧、張櫻花等於偵查及本院審理時均證 稱其等若知道該建物不能合法作為自用住宅使用，就不會 購買等語（見A2卷第149-152頁、A3卷第187-190頁、第19 7-199頁、A9卷第93-99頁、B2卷第47-48頁、金重訴卷㈥第 392-409、418-419頁、第438-447頁），亦足明瞭。準此 ，無論主管機關基於何種原因，迄今未對國賓大苑社區住 戶逕行裁罰，仍無礙於告訴人等陷於錯誤之認定以及被告 蔡聰賓、王文宏本件犯罪之成立。 　　⑶綜上，被告王文宏之辯護人上開辯詞，洵屬無據。本院審 酌前揭事證，已足以證明被告王文宏本件犯行，是被告王 文宏及其辯護人聲請調查上開證據，依刑事訴訟法第163 條之2第2項第3款之規定，自無調查之必要。　　 　⒌又被告蔡聰賓之辯護人辯稱：告訴人等均有購屋經驗，而且也有相當資力與智識經驗，其等明知建物座落旅館區，對於旅館區上之建物不得作為自用住宅乙事，自無可能誤認云云。然國內不動產市場上，旅館區土地所興建之建物產品本就相對少見，苟非有意從事旅館業務之人，對於旅館區土地、建物相關法規會有所涉獵研究外，一般民眾對此類不動產商品所知甚少，已如前述。是以，縱然告訴人等有相當學識、資力，或曾有購買非旅館區不動產之經驗，仍無從反推渠等關於旅館區之不動產交易已有充足智識，而就本案土地上興建之建築物僅得作為旅館，不得供作自用住宅乙事，絕無陷於錯誤之可能。況刑法詐欺罪之成立，係以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件；而所謂「詐術」，即使用欺罔手段，以使人陷於錯誤而言。本件蔡聰賓、王文宏等2人透過代銷人員以隱瞞上開建物不得作為住宅使用之事實，並利用前開話術說詞而傳遞不實資訊等方式，向告訴人等推銷本件國賓大苑建案，即已著手於詐欺取財之實行，縱被害人原本即具有相當社會經驗或專業知識，但因一時輕忽而疏未確實查證，致未能自我保護以避免損害發生，仍無礙於其等2人詐欺取財罪之成立（最高法院113年度台上字第3632號判決意旨參照）。被告蔡聰賓之辯護人此部分辯詞，洵屬無據。 　⒍被告蔡聰賓之辯護人雖辯稱：本件國賓大苑在103年至112年 間，因為公設使用與點交議題屢有糾紛，遲於112年始完成 社區公設點交，這才導致管委會直到111年下旬才開始討論 設立旅館相關議題，並非有意不為旅館申請。又本案中告訴 人張櫻花、徐志昌等均已撤回告訴，買受人28戶均已同意由 潤隆公司代為申請旅館登記，足見住戶並無陷於錯誤，潤隆 公司事後亦積極協助申請旅館登記，亦可徵蔡聰賓並無詐欺 主觀犯意云云。惟查： 　　⑴本件係於104年5月19日，經新北市政府環境保護局舉報國 賓大苑違規做住宅使用，並移請工務局與城鄉局處理，新 北市政府城鄉局自104年5月28日起，始陸續發函告知國賓 大苑管理委員會，該公寓大廈涉及違反土地使用分區管制 規定之情事，要求管理委員會公告周知建物所有權人應作 適法之使用，倘有做為旅館以外之使用情形，應停止違規 行為，如未停止違規行為再經查獲者，即得依法裁罰，並 陸續對田都公司、潤隆公司、明緯公司發函勸導、限期改 善，以及裁處罰鍰等情，有監察院112年8月15日112內調 字0000號調查報告、新北市政府城鄉局113年10月17日新 北城開字第1130000000號函及其附件、前引新北市政府城 鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函、111年1 月19日新北城開字第1110000000號函、111年5 月31日新 北城開字第1110000000號函、112年6月9日新北城開字第1 120000000號函、113年12月2日新北城開字第1130000000 號函等在卷可稽（見金重訴卷㈣第127-146頁、卷㈥第279-2 80、505-512頁、卷㈤第157-279頁）。 　　⑵國賓大苑社區嗣於111年12月間，由第8屆管理委員會召開 「旅館用地朝向合法化說明會」，再由第9屆管理委員會 繼續研議該社區旅館用地朝合法化使用之相關事宜，並有 部分住戶同意委由潤隆公司代為辦理旅館登記之申請程序 等情，則有前引111年12月11日會議公告、管委會會議紀 錄，以及住戶同意書存卷足參。而徵諸前揭告訴人等歷次 證述，其等一開始購買國賓大苑房地之目的就是當作自用 住宅，迄今仍作為自住之用。是依上開事證，國賓大苑社 區管理委員會遲於111年12月、112年間，始召開說明會， 討論合法使用社區土地之議題，毋寧是因為社區住戶歷經 前開主管機關多次發函通知社區土地應作適法使用，並停 止違規行為，以及田都公司、潤隆公司、明緯公司遭到裁 罰後，為免主管機關後續裁處，導致住戶及田都公司、潤 隆公司、明緯公司之權益受到更多影響，社區管理委員會 方著手討論、推動社區土地之合法化使用，並在潤隆公司 積極協助之下，取得部分住戶同意，委由該公司代為申請 旅館登記。惟此，尚不能遽以推認告訴人等購屋時，即無 陷於錯誤之情，亦無從以潤隆公司事後協助申請旅館登記 等行為，反證被告蔡聰賓、王文宏於行為時即無詐欺故意 ，而為其等2人有利之認定。　 　　⑶況且，詐欺罪為即成犯，殊不因告訴人事後諒解而撤回告 訴，或事後和解賠償而異其認定。是縱然被告蔡聰賓與告 訴人張櫻花、徐志昌等於本院審理時達成和解，告訴人張 櫻花、徐志昌等均已撤回告訴，仍無礙於本院關於被告蔡 聰賓前述詐欺犯行之認定。 　　⑷綜上，被告蔡聰賓之辯護人前揭辯詞，難認有據。 　⒎至於被告蔡聰賓之辯護人另辯稱：文鋒公司又於108年間，再 次買進國賓大苑房屋，顯見其熱愛、支持本建案，並無陷於 錯誤云云。惟告訴人解文隆於本院審理時陳稱：伊後來買的 那間，是因為法拍屋才3,000萬元，差距差很多等語明確（ 見金重訴卷㈨第364頁），顯見告訴人解文隆於108年間雖再 次購入國賓大苑房屋，惟與其前於101年6月26日，在代銷人 員之介紹、推銷下而購買如附表一編號2所示房地，其經過 、原因和動機均未盡相符；復且，告訴人解文隆先後2次購 買國賓大苑房屋，時間相隔7年之久，期間主管機關因接獲 違規舉報，而多次發函管理委員會，並分別裁罰田都公司、 潤隆公司與明緯公司，均已詳述如前，而包含告訴人等在內 之部分住戶始確知「本案土地不得作為住宅或其他非旅館使 用」之事實（本院註：此與告訴人等已知「本案土地為『旅 館區』」乙節，二者為不同層次之事實），時空背景既有所 不同，自難徒憑告訴人解文隆事後再次購入國賓大苑房屋， 率予推論其於先前購屋時，即無陷於錯誤之情。辯護人此部 分所辯，尚嫌武斷，無足為被告蔡聰賓有利之認定。　 　㈥至於起訴書雖記載：潤隆公司、明緯公司另向代銷公司保證 該建案依規劃戶數申請獨立之產權及門牌，且買受人於日後 可分戶獨立買賣，代銷公司人員遂據以對外銷售等語。惟此 部分業經公訴檢察官當庭確認表示：本件起訴被告蔡聰賓、 王文宏等人施行之詐術，與該建案是否可以分戶銷售並無關 聯等語明確（見金重訴卷㈢第173-178頁），且本件「國賓大 苑」建案就其建造執照、使用執照之核發，並無旅館業管理 規則第28條之1關於旅館建築物不得分割轉讓規定之適用， 在建物所有權人，或有權使用之人申請登記旅館業之前，並 無不得分戶出售轉讓之法令限制（詳後述）。從而，縱潤隆 公司、明緯公司有向代銷公司為上開保證，亦不足為被告蔡 聰賓、王文宏2人不利之認定，附此敘明。　　 三、綜上，被告蔡聰賓、王文宏所辯各節，均無足採。本案事證 明確，被告蔡聰賓、王文宏等人上揭犯行洵堪認定，均應依 法論科。 四、論罪科刑： 　㈠按行為後法律有變更者，適用行為時之法律；但行為後之法 律有利於行為人者，適用最有利於行為人之法律，刑法第2 條第1 項定有明文。查本案被告蔡聰賓為如附表一編號1至4 所示行為後，以及被告王文宏為如附表一編號6至11所示行 為後，刑法第339條第1項業於103年6月18日經總統公布修正 ，而於同年0月00日生效施行，修正前刑法第339條第1項規 定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人 或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併 科1千元以下罰金。」；修正後刑法第339條第1項則規定： 「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第 三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50 萬元以下罰金。」，修正後刑法第339條第1項，將法定刑自 「5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金」，提 高為「5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金 」，經比較新、舊法律，修正後刑法第339條第1項並無較有 利於被告之情形，依刑法第2條第1項前段規定，就被告蔡聰 賓、王文宏所為上述犯行，自應適用其等行為時即103年6月 18日修正前刑法第339條第1項之規定。 　㈡核被告蔡聰賓就如附表一編號1至4所為，均係犯修正前刑法 第339條第1項之詐欺取財罪；其就如附表一編號5所為，係 犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。公訴意旨認被告蔡聰賓 就如附表一編號5所為，應論以修正前刑法第339條第1項之 詐欺取財罪，容有誤會。被告蔡聰賓與各該代銷人員之間就 如附表一編號1至5所示犯行，均有犯意聯絡及行為分擔，均 應論以共同正犯（無證據證明附表一編號5所示該次犯行， 係3人以上共同犯詐欺取財罪）。 　㈢核被告王文宏就如附表一編號6至11所示所為，均係犯修正前 刑法第339條第1項之詐欺取財罪；其就如附表一編號12所為 ，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。公訴意旨認被告王 文宏就如附表一編號12所為，應論以修正前刑法第339條第1 項之詐欺取財罪，容有誤會。被告王文宏與各該代銷人員之 間就如附表一編號6至12所示犯行，均有犯意聯絡及行為分 擔，亦應論以共同正犯（無證據證明附表一編號12所示該次 犯行，係3人以上共同犯詐欺取財罪）。 　㈣公訴意旨雖認被告蔡聰賓、王文宏等2人就如附表一所示全部 犯行，均應論以共同正犯云云。惟共同正犯，係指兩人以上 基於犯意聯絡及行為分擔，分工協力實現犯罪構成要件；而 所謂犯意聯絡，固不限於明示通謀為必要，即相互間有默示 之合致亦無不可。惟有無默示之合致，仍應綜合客觀事證認 定之。倘若行為人間並無相互利用其他正犯之行為，以完成 犯罪之情形，即難謂有行為分擔之可言。依卷內事證，被告 蔡聰賓、王文宏等2人客觀上係分別以潤隆公司、明緯公司 之名義，各自向如附表一所示告訴人實行詐欺犯行，其等2 人就對方所為各次詐欺行為，彼此間無須再互相商議或亦有 為自己犯罪之意思，則被告蔡聰賓就如附表一編號1至5所示 犯行、被告王文宏就如附表一編號6至12所示犯行，係各自 犯罪，其等2人無從論以共同正犯（詳後述無罪部分之記載 ）。公訴意旨前揭所指，容有誤會，併此指明。　 　㈤被告蔡聰賓就如附表一編號1至5所犯5次詐欺取財罪間，係對 不同被害人犯之，犯意各別，行為互異，應予分論併罰。被 告王文宏就如附表一編號6至12所犯7次詐欺取財罪間，亦係 對不同被害人犯之，犯意各別，行為互異，亦應予分論併罰 。 　㈥起訴書就如附表一編號1、2、9至11「備註」欄所示購屋日期 、房地建物門牌等項誤植之情形，更正如附表一編號1、2、 9至11所示。 　㈦爰以行為人之責任為基礎，審酌被告蔡聰賓為潤隆公司負責 人，不思以正途經營公司，明知潤隆公司與田都公司、明緯 公司所合作興建之「國賓大苑」建案係位在「旅館區」之土 地使用分區上，該建物僅得作為旅館，不得供作住宅，竟為 圖私利，而透過代銷人員以向告訴人隱瞞上開建物不得作為 住宅使用之交易上重要事實，並以前開話術說詞，使如附表 一編號1至5所示告訴人誤認該建案房地可以合法自住使用， 因而同意向潤隆公司購買如附表一編號1至5所示房地，並支 付價金如附表一編號1至5所示，被告蔡聰賓所為殊非可取； 又被告蔡聰賓犯後飾詞否認犯行，態度難認良好；惟念及其 前無任何經法院論罪科刑之前科紀錄，有臺灣高等法院被告 前案紀錄表在卷可參，素行尚佳，犯後與如附表一編號3、4 、5所示告訴人達成和解，賠付其等損失，該等告訴人均撤 回告訴等情，業經告訴人張櫻花陳述明確，且有和解協議書 、匯款單、刑事聲請撤回告訴狀在卷可稽（證據出處見附表 一「和解情形」欄所示卷宗頁碼），其所為如附表一編號3 、4、5所示犯行造成之結果不法及行為不法層面均已有一定 程度之降低；兼衡以被告蔡聰賓於本院審理時自承大學畢業 之智識程度，現在集團營造廠擔任顧問，月收入約13萬元， 需負擔鄉下2位85歲老人家生活費用，其未婚的兒子重病， 需長期治療，需要由其撫養等語，暨其犯罪動機、目的、手 段、各次犯罪所生損害及獲取之不法利益等一切情狀，分別 量處如主文所示之刑。　 　㈧爰以行為人之責任為基礎，審酌被告王文宏為明緯公司實際 負責人，擔任該公司副董事長，不思以正途經營公司，明知 明緯公司與田都公司、潤隆公司所合作興建之「國賓大苑」 建案係位在「旅館區」之土地使用分區上，該建物僅得作為 旅館，不得供作住宅，竟為圖私利，而透過代銷人員以向告 訴人隱瞞上開建物不得作為住宅使用之交易上重要事實，並 以前開話術說詞，使如附表一編號6至12所示告訴人誤認該 建案房地可以合法自住使用，因而同意向明緯公司購買如附 表一編號6至12所示房地，並支付價金如附表一編號6至12所 示，被告王文宏所為殊非可取；又被告王文宏犯後飾詞否認 犯行，態度難認良好；惟念及其前無任何經法院論罪科刑之 前科紀錄，有臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷可參，素行 尚佳；兼衡以被告王文宏於本院審理時自承高職畢業之智識 程度，現擔任明緯公司副總，月收入約12萬元，需撫養母親 等語，暨其犯罪動機、目的、手段、各次犯罪所生損害及獲 取之不法利益等一切情狀，分別量處如主文所示之刑。　 　㈨定應執行刑部分： 　⒈按數罪併罰之定應執行之刑，係出於刑罰經濟與責罰相當之 考量，並非予以犯罪行為人或受刑人不當之利益，為一種特 別的量刑過程，相較於刑法第57條所定科刑時應審酌之事項 係對一般犯罪行為之裁量，定應執行刑之宣告，乃對犯罪行 為人本身及所犯各罪之總檢視，除應考量行為人所犯數罪反 應出之人格特性，並應權衡審酌行為人之責任與整體刑法目 的及相關刑事政策，在量刑權之法律拘束性原則下，依刑法 第51條第5款之規定，採限制加重原則，以宣告各刑中之最 長期為下限，各刑合併之刑期為上限，但最長不得逾30年， 資為量刑自由裁量權之外部界限，並應受法秩序理念規範之 比例原則、平等原則、責罰相當原則、重複評價禁止原則等 自由裁量權之內部抽象價值要求界限之支配，使以輕重得宜 ，罰當其責，俾符合法律授與裁量權之目的，以區別數罪併 罰與單純數罪之不同，兼顧刑罰衡平原則。是刑法第51條數 罪併罰定執行刑之立法方式，非以累加方式定應執行刑，如 以實質累加之方式定應執行刑，則處罰之刑度顯將超過其行 為之不法內涵，而違反罪責原則，及考量因生命有限，刑罰 對被告造成之痛苦程度，係隨刑度增加而生加乘效果，而非 以等比方式增加，是則以隨罪數增加遞減其刑罰之方式，當 足以評價被告行為之不法性之法理（即多數犯罪責任遞減原 則）。 　⒉本院分別考量被告蔡聰賓、王文宏於上開犯罪期間所犯多次 詐欺取財犯行之時間間隔，暨其等犯行均係出於相同之犯罪 動機、犯罪手法雷同、侵害同一種類法益，足見數罪對法益 侵害之加重效應不大。依據前揭說明，本於罪責相當性之要 求，在前揭內、外部性界線範圍內，就本件整體犯罪之非難 評價、各行為彼此間之偶發性、各行為所侵害法益之專屬性 或同一性予以綜合判斷，暨斟酌其各次犯行之不法與罪責程 度、數罪對法益侵害之加重效應、罪數反映之被告等人人格 特性與犯罪傾向，及對其施以矯正之必要性等情，分別就被 告蔡聰賓、王文宏等2人所犯各罪宣告刑定其應執行刑如主 文所示。 五、沒收部分： 　㈠刑法、刑法施行法相關沒收條文（下稱刑法沒收新制）已於1 04年12月30日、105年6月22日修正公布，並於105年7月1日 施行。依修正後刑法第2條第2項「沒收、非拘束人身自由之 保安處分適用裁判時之法律」、刑法施行法第10條之3第2項 「105年7月1日前施行之其他法律關於沒收、追徵、追繳、 抵償之規定，不再適用」等規定，沒收應直接適用裁判時之 法律，且相關特別法關於沒收及其替代手段等規定，均應於 刑法沒收新制生效即105年7月1日後，即不再適用。又犯罪 所得，屬於犯罪行為人者，沒收之；犯罪行為人以外之自然 人、法人或非法人團體，因下列情形之一取得犯罪所得者， 亦同：一、明知他人違法行為而取得。二、因他人違法行為 而無償或以顯不相當之對價取得。三、犯罪行為人為他人實 行違法行為，他人因而取得；前二項之沒收，於全部或一部 不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額；犯罪所得已實際 合法發還被害人者，不予宣告沒收或追徵，現行刑法第38條 之1第1項前段、第2項及第3項、第5項分別定有明文。再者 ，供犯罪所用、犯罪預備之物或犯罪所生之物，屬於犯罪行 為人者，得沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收 時，追徵其價額，現行刑法第38條第2項前段、第4項則定有 明文。另現行刑法第38條之2第2項規定：宣告前2條（即第3 8條、第38條之1）之沒收或追徵，有過苛之虞、欠缺刑法上 之重要性、犯罪所得價值低微，或為維持受宣告人生活條件 之必要者，得不宣告沒收或酌減之。 　㈡又按犯罪所得之沒收或追徵其價額，係法院剝奪犯罪行為人 之不法所得，並擴及對第三人非出於善意而取得之犯罪所得 ，將之收歸國有之裁判。目的係著重於澈底剝奪犯罪行為人 或第三人之實際犯罪所得，使犯罪行為人不能坐享犯罪之成 果，亦避免第三人因此而獲利益，藉以杜絕犯罪誘因，及防 止脫法並填補制裁漏洞，而遏阻犯罪。惟基於被害人發還優 先原則，刑法第38條之1第5項規定：「犯罪所得已實際合法 發還被害人者，不予宣告沒收或追徵。」即宣示「被害人保 護」優先於「澈底剝奪犯罪不法所得」。亦即，刑法沒收犯 罪所得，本質上是一種準不當得利的衡平措施，藉由沒收犯 罪所得以回復犯罪發生前之合法財產秩序狀態，因刑事不法 行為而取得被害人財產，該財產一旦回歸被害人，已重新回 復合法財產秩序，具有排除沒收之封鎖效果，不得再予宣告 沒收、追徵。所稱「合法發還」應採廣義解釋，不限於被害 人直接從國家機關取回財產標的之情形，也包含當事人間之 給付、清償、返還等各種依法實現、履行請求權之情形。是 以，如犯罪所得已實際合法發還被害人，或被害人已因犯罪 行為人或第三人和解賠償而填補其損害者，自不得再對該犯 罪所得宣告沒收，以免犯罪行為人或第三人遭受雙重剝奪（ 最高法院113年度台上字第1884號判決意旨參照）。　 　㈢本院依現行刑法第38條之1第2項第3款、刑事訴訟法第455條 之12第3項等規定，已於113年11月25日裁定命潤隆公司、明 緯公司參與本案沒收程序，使上開公司有陳述意見之機會， 以保障其等財產權及訴訟權，合先敘明。　 　㈣被告蔡聰賓於本案期間為參與人潤隆公司負責人，其於執行 公司業務時，意圖為參與人潤隆公司不法所有，以參與人潤 隆公司之名義，委託代銷公司對外銷售由參與人潤隆公司分 配取得之「國賓大苑」建案房地，並透過代銷人員以前揭詐 術，致使如附表一編號1至5所示告訴人均陷於錯誤，而將如 附表一編號1至5所示購屋價金交付參與人潤隆公司，已如前 述，足徵被告蔡聰賓係為參與人潤隆公司實行前揭違法行為 ，參與人潤隆公司因而實際取得如附表一編號1至5所示價金 即犯罪所得。 　㈤惟被告蔡聰賓、參與人潤隆公司嗣後與如附表一編號3至5所 示告訴人達成和解，並實際賠付其等部分損失，有和解協議 書、匯款單、刑事聲請撤回告訴狀在卷可稽（證據出處及被 告蔡聰賓、參與人潤隆公司負擔賠償之數額，詳見附表一「 和解情形」欄所示），則如附表一編號3至5所示告訴人就被 告蔡聰賓、參與人潤隆公司等實際賠付的範圍內，其等損害 已受有填補，揆諸前揭說明，就被告蔡聰賓、參與人潤隆公 司等已賠償部分應不得再諭知沒收、追徵，以免參與人遭受 雙重剝奪。至於扣除前開已賠償之部分，剩餘之犯罪所得計 3億898萬元雖未扣案，仍應依刑法第38條之1第2項第3款、 第3項規定諭知沒收，並諭知於全部或一部不能沒收或不宜 執行沒收時，追徵其價額。 　㈥另被告王文宏於本案期間係參與人明緯公司之實際負責人， 擔任副董事長一職，其於執行公司業務時，意圖為參與人明 緯公司不法所有，以參與人明緯公司之名義，委託代銷公司 對外銷售由參與人明緯公司分配取得之「國賓大苑」建案房 地，並透過代銷人員以前揭詐術，致使如附表一編號6至12 所示告訴人均陷於錯誤，而將如附表一編號6至12所示購屋 價金交付參與人明緯公司，已如前述，足徵被告王文宏係為 參與人明緯公司實行前揭違法行為，參與人明緯公司因而實 際取得如附表一編號6至12所示價金即犯罪所得（合計3億5, 770萬元）。而此部分犯罪所得雖未扣案，仍應依刑法第38 條之1第2項第3款、第3項規定諭知沒收，並諭知於全部或一 部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 　㈦至於參與人潤隆公司及其代理人雖辯稱：潤隆公司基於銷售 主體之地位，在銷售過程並無任何施用詐術、誤導投資人之 行為，房地買賣契約完整揭露相關資訊内容，係善意第三人 ，並非刑法第38條之1第2項規範之沒收對象。且為告訴人支 付價金之依據與原因，在告訴人完整認知契約條款後所支付 的價金，亦係基於買賣契約與移轉房地所有權之對價，並非 基於其他任何人之行為或犯罪行為所獲得之犯罪所得，告訴 人也難認有陷於錯誤之情，被告蔡聰賓也無任何違法行為， 潤隆公司確實是以銷售旅館為目的對外行銷本件國賓大苑建 案。另依最高法院關於中性成本之見解，縱認潤隆公司有取 得犯罪所得，亦不應以告訴人等所支付全額價金計算云云。 參與人明緯公司與其代理人亦辯稱：被告王文宏並無積極欺 瞞或消極隱匿資訊等詐欺行為，主觀上亦無犯罪故意與意圖 ，告訴人等亦無陷於錯誤，本件即無犯罪所得可言，明緯公 司自無因王文宏之行為而取得犯罪所得。縱認明緯公司有因 王文宏之違法行為取得犯罪所得，亦應扣除材料費、人事費 、營造費用等中性成本云云。惟查： 　⒈被告蔡聰賓時任潤隆公司負責人，被告王文宏則為明緯公司 實際負責人，其等2人於本案期間以潤隆公司、明緯公司名 義，與田都公司合作在本案土地上興建本件「國賓大苑」建 物，並自始謀劃以該旅館用途之建築物充作集合住宅產品， 對外銷售予無意從事旅館經營，僅係供己居住自用之一般民 眾，透過外銷人員以前開方式施行詐術，致使如附表一所示 告訴人等均陷於錯誤，分別與潤隆公司、明緯公司簽署買賣 契約而購入如附表一所示國賓大苑房地，被告蔡聰賓、王文 宏等2人所為確已構成詐欺取財犯罪，均經本院勾稽卷內事 證論述認定如前。是參與人潤隆公司、明緯公司及其等代理 人辯稱：被告蔡聰賓、王文宏等2人並未犯詐欺取財犯行云 云，要屬無據。　 　⒉按沒收新制犯罪所得之計算，係採「有無利得」及「利得範 圍」之兩階段計算法（或稱相對總額原則）。於前階段「有 無利得」審查時，祗要與被告犯罪有因果關聯性者，不論是 為了犯罪或產自犯罪之所得，皆為此階段所稱之直接利得； 嗣於後階段「利得範圍」之審查時，始依絕對總額原則不扣 除犯罪支出之成本。而被告或參與人所為支出，應否列入犯 罪所得予以沒收，則以有無沾染不法為判斷標準。倘產生利 得之交易自身即為法規所禁止之不法行為，則沾染不法範圍 及於全部所得，無中性成本得以扣除（最高法院113年度台 上字第4709號判決意旨參照）。又所謂犯罪所得，可分為行 為人為了犯罪（für die Tat）而取得之財產利益，以及產 自犯罪（aus die Tat）而取得之財產利益。於前者之情形 ，只要取得財產利益之行為本身係法律所禁止而屬犯罪者， 行為人為了遂行該犯罪而取得之財產利益，即屬犯罪所得； 於後者之情形，則應探究犯罪構成要件之規範保護目的，倘 產生犯罪所得之交易自身即為法所禁止之不法行為，所得財 產利益均足以反映犯罪之不法內涵，則沾染不法範圍及於全 部所得，其沾染不法之成本，非屬中性成本，均不得扣除， 反之，若取得利益之交易自身並非法所禁止，則沾染不法之 部分僅止於因不法行為而取得之獲利部分，並非全部之所得 ，於宣告沒收犯罪所得時，即應扣除屬於中性成本之支出或 屬於中性利益之所得。又所謂「取得」，係以行為人對於該 財產利益有無事實上之支配、處分權為斷，與法律上之權利 歸屬如何，並無關涉（最高法院113年度台上字第66號判決 意旨參照）。本件被告蔡聰賓、王文宏等2人以「不得作為 住宅用途」之旅館建物充作自用住宅，誆騙告訴人等，使其 等均誤認該房地得為合法自住而簽約並付款予參與人等，則 告訴人等雖均已取得房地之所有權，然被告蔡聰賓、王文宏 等2人既係以詐術手段為如附表一所示各該買賣交易，該等 交易自為法律所禁止，應認沾染不法範圍及於全部價金所得 。而被告及參與人等興建該旅館建物所需工、料、人事，亦 屬其等詐欺取財行為之一環，則相關工、料及人事之支出費 用亦沾染不法而非屬中性成本之支出。綜此，依據前開說明 ，本件無任何中性成本可資扣除可言。參與人等及其等代理 人前開所辯，自非有據。 　㈧本案自被告蔡聰賓、王文宏處，查扣如卷附法務部調查局新 北市調查處扣押物品清單所示之物品（見A12卷第205-207頁 、第219-220頁），至多僅係證據資料，或無從證明為被告 蔡聰賓、王文宏等人所有，或尚無證據足認該等物品係專供 犯本件犯罪之用或預備犯罪所用之物，亦非違禁物，或屬一 般日常用品、價值低微，縱予沒收所收之特別預防及社會防 衛效果亦甚微弱，顯欠缺刑法上重要性，均不予宣告沒收。 　 參、無罪部分： 一、公訴意旨另以： 　㈠被告潘仕傑於102年間為新北市政府工務局（下稱：工務局） 施工科使照股技士，被告邱柏霖為時任工務局施工科使照股 股長，被告曾維良為時任工務局施工科科長，渠等3人負責 承辦及審核使用執照申請、竣工查驗及發照業務，均為依法 令服務於地方自治團體所屬機關，而具有法定職務權限之公 務員，且其等3人於辦理審核使用執照之核發、變更時，為 確保建案依核定之使用類組使用，自得在使用執照之加註事 項中為相關加註並命其遵守，此均屬渠等依建築法實施建築 管理所主管或監督之事務。又被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良 等3人均知主管機關自始未同意核准分戶為88戶，且知建商 興建本件「國賓大苑」建案係為違法以住宅出售，屬違反建 築法第73條第2項及都市計畫法第38條規定之行為，渠等原 依建築法第58條、第73條第2項，分別在建造執照、使用執 照加註上開事項，均屬為達建築管理目的之職務權限範圍內 之行為，亦即為限制建商違法將本建物拆售，分戶與否本非 重點，又上開加註事項係工務局為達上開管制目的所刻意為 之，並無所謂「筆誤」更正之問題，且縱欲修改上開加註事 項內容，理應再次函詢原建議加註之主管機關觀光旅遊局， 竟為圖潤隆等公司之不法利益，且因倘再函詢觀光旅遊局意 見，勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿（即102年1 1月26日）前完成更正，遂由被告潘仕傑直接簽請更正使用 執照加註事項，經被告邱柏霖審核，並簽陳102年11月22日 北工施字第1020000000號函，由被告曾維良代為決行後，不 實登載前開加註事項為「筆誤」，並將前開加註事項刪除「 出售」用語，更正為「本案申請作旅館使用，經取得目的事 業主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶 」。地政士連滋培隨即持變更後之使用執照正本、更正加註 事項及前開工務局函文，交由新店地政事務所辦理建物總登 記，致潤隆公司、明緯公司及田都公司得以順利將違法坐落 於旅館區之「國賓大苑」分售予民眾作為住宅使用，因認被 告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人所為，均係涉犯貪污治罪 條例第6條第1項第4款之圖利罪嫌；又被告潘仕傑另涉犯刑 法第216條、第213條之行使登載不實公文書罪嫌云云。 　㈡①被告蔡聰賓尚有共同參與被告王文宏以明緯公司，詐騙如附 表一編號6至12所示告訴人等，致使如附表一編號6至12所示 告訴人等交付如附表一編號6至12所示價金予明緯公司。②被 告王文宏尚有與被告蔡聰賓共同詐騙如附表一編號1至5所示 告訴人等，致使如附表一編號1至5所示告訴人等交付如附表 一編號1至5所示價金予潤隆公司。因認被告蔡聰賓就前述① 部分、王文宏就②部分，各涉犯修正前刑法第339條第1項之 詐欺取財罪云云。 二、按犯罪事實應依證據認定，無證據不得認定犯罪事實；又不 能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。又事實之認定，應 憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能 以推測或擬制之方法，為裁判基礎；且認定不利於被告之事 實須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定 時，即應為有利於被告之認定；另認定犯罪事實所憑之證據 ，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直 接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人 均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有 罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存 在，無從使事實審法院得為有罪之確信時，即應由法院為諭 知被告無罪之判決（最高法院40年台上字第86號、30年上字 第816號、76年台上字第4986號判決前例意旨參照）。另圖 利罪的成立，行為人在主觀上，一方面須認識他所為的行為 ，具體違反執行職務所應遵守之義務，另方面並須有不法得 利的意圖。亦即，意圖藉由違反職務行為，謀得非法利益， 始屬該當。而此意圖必須依憑證據認定之，不得僅以公務員 因有失當行為，結果使他人獲得不法的利益，逕行據以推定 該公務員自始即有圖利他人的不法犯意（最高法院110年度 台上字第3042號刑事判決意旨可資參照）。又按刑法第213 條之不實登載公文書罪之成立，除客觀上公務員在其職務上 所掌公文書，有為虛偽不實之登載行為，且足生損害於公眾 或他人外，其在主觀上須明知為不實，所謂明知係指直接故 意而言（最高法院99年度台上字第4458號判決、69年台上字 第595號判例參照）。是如公務員主觀上無犯罪之故意，或 所載公文書內容，客觀上難謂不實，亦不足以生損害於公眾 或他人者，尚無逕以該罪責相繩之餘地（最高法院100年度 台上字第4761號判決參照）。而被告有無「明知」為不實之 事項仍登載於其職務上所掌公文書之直接故意，自應依嚴格 證明法則予以論斷達無合理懷疑之程度，始足以認定之。 三、公訴人認被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人（下稱被告潘 仕傑等3人）涉犯上開公訴意旨㈠所指罪嫌，無非以被告潘仕 傑等3人之供述、證人即時任工務局建照科技士楊季儒、梁 正芳、時任工務局建照科股長陳嘉興、時任工務局技正王呈 穩、連斐璠、連滋培、林貞誼、潤隆公司業務部襄理陳金玉 、楚邦利、時任觀光旅遊局管理科長莊榮哲、時任新店地政 事務所登記科初審員吳念庭、時任新店地政事務所登記科複 審員林燕雲、工務局建照科科長廖瓊華、時任觀光旅遊局技 士林瑞鈞、時任觀光旅遊局股長周秀敏、新北市政府工務局 90店建字第000號建造執照、102店使字第000號使用執照全 卷資料、建造執照平行分會各目的主管機關事項表、城鄉局 107年10月18日新北城開字第1070000000號函、100年9月7日 北城開字第1000000000號函、觀光旅遊局100年9月7日北觀 管字第1000000000號函歸檔卷附資料、新北市政府106年6月 28日新北市府施工字第1060000000號函暨營造承攬建築工程 竣工查報表、使用執照申請書、使用執照呈判表、建築物概 要表、地號表、起造人名冊、建築物室內裝修竣工查驗申請 書及新北市政府工務局建築執照電子圖檔清冊等影本、臺億 公司102年8月13日門牌編定申請書、門牌初編證明書及新北 ○○○○○○○○○102年8月14日新北店戶字第1020000000號函、臺 億公司所提出之更正使用執照申請書、工務局北工施字第10 20000000號函、施工科102年10月21日便簽、建照科102年11 月20日便簽、工務局建照科、施工科之組織簡介、業務職掌 列印資料、101年11月29日本局建管相關業務工作協調會會 議紀錄、變更新店都市計畫(土地使用分區管制要點專案通 盤檢討)(第二階段)書等為其主要論據。公訴人另認被告蔡 聰賓、王文宏各涉犯上開公訴意旨㈡①、②所指罪嫌，無非以 被告蔡聰賓、王文宏等2人供詞、如附表一編號1至11所示告 訴人等之指述、證人魯鳳雲、周文龍、林貞誼、陳金玉、李 昌儀、李朋疆、郭正安、潘品岑之證述、「碧潭山水」建案 銷售廣告、「國賓大苑」銷售廣告及網站介紹截圖、房屋土 地預定買賣契約書暨個別磋商條款影本、「國賓大苑」撥款 委託書、新北市新店地政事務所土地、建物所有權狀影本、 土地登記暨建物登記第一類謄本、明緯公司配件點收單、房 地點交清單、交屋結算金額明細表、住戶使用手冊影本等資 料、城鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函文、 新北城審字第1100000000號函文、行銷企劃合約、投資興建 暨融資償還計畫概要、合建契約書、信託財產管理協議書、 工程合約封面影本、承攬決標通知書、祈願文等為其主要論 據。　 四、關於被告潘仕傑等3人被訴圖利罪嫌，以及被告潘仕傑被訴行使登載不實公文書罪嫌部分（即前揭公訴意旨㈠部分）： 　㈠訊據被告潘仕傑等3人堅詞否認有何此部分犯行，分別辯解如 下： 　⒈被告潘仕傑辯稱：伊沒有圖利建商，伊不認識建商，也沒有 接觸林貞誼、梁正芳，一切都是依行政程序辦理。起造人及 監造人於102年11月18日掛件申請提出更正，掛件進來以後 ，伊第一個先會簽建照科，簽核無意見後，便簽回復施工科 後，伊才依據他們審核的結果以稿代簽，上簽呈判後，核准 後發文備查。建照科是屬於法令依據審核及是否需會簽其他 單位的主管機關，而施工科的主要業務就是施工勘驗、使照 核發，以及使照更正等業務，並無涉建管法令之審核，而且 當初第9點的加註事項是來自建照科，若是要刪除也必須要 經過該科同意，他們當初加註是建照及使照都要一併加註， 所以要更正的話，也必須要一併更正，建照、使照要一併更 正，否則會造成加註事項不一致的情況等語。其辯護人則辯 護稱：本建案應該適用的法令是以申請建照執照日，就是掛 件時85年6月28日的法令為準，本案並無適用旅館業管理規 則第28條之1規定。又本建案在未申請做為旅館使用而未取 得旅館業登記執照前，主管機關並非新北市政府觀光旅遊局 ，本即不適用旅館業管理規則。另外，工務局平行分會觀光 旅遊局之單位為建照科，而非施工科，因此被告潘仕傑於更 正註記之前，沒有先平行分會觀光旅遊局，程序上並無違誤 。再者，依據相關新北市的法令規定，旅館區並無不得分戶 出售的限制規定，也不會因為該註記更正而有不得出售的情 形。註記刪除前、後，使照更正內容僅表示原本88戶皆不得 再增減戶數，另該88戶原本就可以為買賣的標的，都能夠分 戶出售。楊季儒是在法無明文規定的情況下，在本建案的建 造執照上為多餘的註記，該註記並延續到使用執照上，進而 被告潘仕傑在受理更正註記的申請時，就先行會辦建照科， 並以建照科的意思對外行文，該註記實屬多餘，被告潘仕傑 所為並無違法圖利廠商的情況等語。　　 　⒉被告邱柏霖辯稱：就本案，並沒有任何議員、建商、土地代 書來找過伊，使用執照核發的加註事項承辦人，大多是將建 照加註事項轉謄過來，而施工科承辦人認為本案加註事項是 建照科加註，所以不需要函詢觀光旅遊局等語；其辯護人則 辯護稱：觀光旅遊局並無管到分戶，而建照上「申請作旅館 使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於建造執照、 使用執照加註不得分戶出售」的加註事項，係楊季儒自行參 照工業區部分設立旅館之規定加註於建造執照，並未會辦其 他單位，亦未列入審查表供股長陳嘉興審查。然而，在旅館 區設置旅館並無此法規限制，楊季儒自行加註於法無據，應 屬加註錯誤。施工科使照股受理使用執照加註事項，因為這 個註記是建照科所加註，故是否能變更要會辦加註的單位建 照科，所以才會辦建照科承辦人表示意見，承辦人楊季儒表 示無意見，即同意變更，使照股才核准變更，並無審酌之餘 地。被告邱柏霖並無起訴書所載之違背法令圖利罪嫌等語。 　⒊被告曾維良辯稱：這個案子伊都按照規定辦理，沒有違反任 何規定。該加註事項申請變更，因施工科認為該項是建照科 加註，所以不認為要函詢觀光旅遊局。楊季儒加註這個事項 ，依法無據，沒有法令的依據，也不應該加。伊等是窗口， 今天如果使用執照還沒有發，針對楊季儒的加註事項申請人 有意見，窗口就會在建照科，不會在施工科。今天是因為使 用執照已經核發，施工科當窗口，伊等接了公文就去問當初 的建照科，A 改成B 有無意見，建照科回覆過本科無意見， 伊等就認為是可以的，伊等沒有做判斷等語；其辯護人則辯 護稱：該加註事項原本是楊季儒沒有依照任何法律授權或是 會辦相關主管機關而自行添加，後來更正的內容與原本未添 加加註事項前的狀態相比其實是一樣的，就內容而言沒有違 法。被告曾維良准予備查更正使照的行為，這是辦理使用執 照相關業務一貫的做法，被告曾維良依照相關做法而為，主 觀上沒有圖利而違悖法律命令的直接故意。卷內沒有積極證 據可以證明被告曾維良或同案被告潘仕傑、邱柏霖等人有與 梁正芳、連滋培、連斐璠、林貞誼等人有任何不當接觸，難 認被告曾維良有何圖利建商之意圖，也沒有任何的犯意聯繫 等語。 　㈡經查： 　⒈有關本案土地與本件「國賓大苑」建案之重要工期、建造執 照與使用執照之申請、核發、歷次變更申請、核准等相關行 政程序之經過歷程、各該執照與本案相關之加註事項，以及 潤隆公司、明緯公司、田都公司就本建案之重要事件時序， 業經本院整理如附表二所載，此有如附表二所示證據在卷可 稽（相關證據方法及出處，見附表二「卷證出處」欄所示） 。 　⒉被告潘仕傑於本案期間擔任工務局施工科使照股技士，被告 邱柏霖為工務局施工科使照股股長，被告曾維良則為工務局 施工科科長。而「國賓大苑」建案當時之起造人臺億公司、 監造人梁正芳建築師事務所於102年11月11日向工務局遞交 申請書，就本件「國賓大苑」建案102店使字第000號使用執 照加註事項第9點（即申請書第3點），申請更正為：「本案 申請作旅館使用者，經取得目的主管機關核准文件且除原核 准88戶外，不得再行辦理分戶出售」等語（起訴意旨誤認申 請更正標的尚包含使用執照第8項加註事項【即申請書說明 第2點】，惟依申請書全文意旨，申請人僅就第9項加註事項 文字內容申請更正），經工務局於102年11月13日收文受理 申請，並由被告潘仕傑承辦，被告潘仕傑則於同年月20日撰 擬便簽，依照前述申請意旨詢問建照科意見，再由被告邱柏 霖審核並代為決行，證人楊季儒則於同日撰擬便簽回覆：「 本科無意見」等語，並由證人陳嘉興審核、代為決行；嗣於 同年月21日，被告潘仕傑即擬具函稿，內容略以：「主旨： 有關貴公司申請102店使字第000號（90店建字第000號建照 工程）筆誤更正一案，復請查照。說明：…二、本案依貴公 司來函表示因筆誤致使用執照加註事項第九項『本案申請作 旅館使用者，不得分戶出售』，申請更正為『本案申請作旅館 使用，經取得目的事業主管機關核准文件且除原核准88戶外 ，不得再行辦理分戶』，本局備查」等語，經被告邱柏霖審 核後，陳核被告曾維良代為決行，並以北工施字第10200000 00號函覆臺億公司准予備查等事實，亦經被告潘仕傑、邱柏 霖、曾維良供明在卷（見A7卷第401-430頁、第475-479頁、 第485-514頁、第569-578頁、A8卷第91-130頁、第175-178 頁、A11卷第25-41頁、第49-73頁、第83-104頁、B1卷第139 -141頁、第145-148頁、第151-153頁、金重訴卷㈠第163-169 頁、卷㈢第117-129頁、第275-426頁、卷㈨第37-374頁），且 有臺億公司102年11月11日申請書、工務局施工科102年11月 20日便簽、建照科便簽、工務局102年11月21日北工施字第1 020000000號函稿在卷可稽（見A11卷第701-716頁），此部 分事實，亦堪認定。　　 　⒊本案建築物並無旅館業管理規則第28條之1規定適用： 　　⑴按各機關受理人民聲請許可案件適用法規時，除依其性質 應適用行為時之法規外，如在處理程序終結前，據以准許 之法規有變更者，適用新法規。但舊法規有利於當事人而 新法規未廢除或禁止所聲請之事項者，適用舊法規。中央 法規標準法第18條定有明文。而依據內政部84年4月21日 台內營字第8402867號函：「按中央法規標準法第18條所 稱『處理程序終結』，為考量建築行為具有連續之特性，於 申請建築許可，係指申請建造執照之日起至發給使用執照 或依法註銷其申請案件以前而言。是凡建築物於興工前或 施工中申請變更設計時，其申請變更設計部分，如不妨礙 都市計畫或區域計畫有關公共設施用地之劃設，或新修正 之建築法令未有廢除或禁止之規定者，在程序未終結前， 仍得適用原建造執照申請時之法令規定。」又旅館業管理 規則於102年1月3日修正增訂第28條之1條文，其中第1項 規定：「依本規則設立登記之旅館建築物除全部轉讓外， 不得分割轉讓。」並於同年0月0日生效施行。 　　⑵觀諸卷附90店建字第000號建造執照暨變更概要欄記載（見 A5卷第477頁、第489頁），本案建築物係於85年6月28日 ，第一次掛件申請建造執照，經工務局於90年12月20日核 發90店建字第000號建造執照。又前開建造執照加註事項 附表（見A5卷第492頁），亦載明：「法令適用時間85年6 月28日」等語明確。準此，本件建造執照申請時，旅館業 管理規則第28條之1規定尚未發布施行，則關於本案建造 執照、使用執照之核發、變更（或變更設計），乃至於前 開執照加註事項等審查核判，自無適用前開旅館業管理規 則第28條之1規定之餘地。 　　⑶況且，證人莊榮哲於本院審理時證稱：除了都市計畫住宅 區、風景區等，一開始在申請建照時就會在觀光旅遊局這 邊之外，一般業者要提出申請設立旅館，才會來伊等這邊 。而關於旅館業管理規則第28條之1的規定，是指已經申 請完旅館業，取得旅館業標章後，如果要轉讓，需要整個 事業體一起轉讓，不能切割出去，也就是說旅館業管理規 則適用對象，是要申請過旅館登記執照，符合旅館標章的 業者。因此，即便使用執照記載用途為旅館，但還未取得 旅館業登記執照的情況下，因為還未設立登記為旅館，則 不適用旅館業管理規則等語明確（見金重訴卷㈤第403-413 頁）。是依上開證詞，在建物所有權人，或有權使用之人 申請登記旅館業之前，其建物建造執照、使用執照之申請 核發、准予變更設計或加註事項查核等階段，工務局本就 無須審酌及適用前開旅館業管理規則規定。 　　⑷從而，公訴意旨指摘：依照旅館業管理規則第28條之1規定 ，係為確保將來該建築會依照建造執照、使用執照所申請 之目的合法使用，自應於建造執照、使用執照加註不得分 戶出售等相類文字，以避免有妨礙都市計畫或違反使用類 組之情事發生，工務局建照科、使照科亦有依其法定職務 權限，為避免有妨礙都市計畫或違反使用類組之情事發生 ，而加註不得分戶出售等文字云云，容有誤會。 　⒋關於本案建築物分戶之說明： 　　⑴依據本院所整理如附表二之本建案重要事件時序，本案最 早係於90年間，由田都公司計劃在本案土地上，籌設興建 地上12層、地下6層、戶數為1戶、用途為「觀光旅館」之 建築物，經工務局核發前揭建造執照；田都公司復於94年 2月3日申請變更設計人，及變更建物戶數為196戶，經工 務局於94年2月22日核准辦理設計人與戶數變更；其後， 因田都公司改與潤隆公司、明緯公司合作興建本案建築物 ，乃由當時起造人田都公司、潤隆公司與明緯公司於100 年10月20日向工務局申請變更設計人，及變更為地上13層 、地下5層、戶數為88戶等建物設計（即第三次申請變更 設計），此亦經工務局於100年11月9日核准變更。由此可 知，該建築物前於100年間，即經工務局核准分戶為88戶 。　　 　　⑵再者，參以證人陳嘉興於偵查中證稱：伊在擔任建照科股 長期間，也有針對本案戶數變更的問題會簽觀光局，伊記 得觀光局回覆，只要依據分戶原則並沒有戶數限制，但是 在旅館籌設立案時必須以全體戶數申請，不可以部分戶數 提出申請，所以伊等後來就同意變更戶數，本案沒有戶數 不合理的問題等語明確（見A8卷第187-206頁）。證人莊 榮哲於偵查中及本院審理時則證稱：以旅館為用途建造之 建築物於興建前或興建時，觀光旅遊局不會審查戶數是否 合理，觀光旅遊局只有等到業者申請核發旅館執照時，才 會實質審查，業者在向觀光旅遊局申請發照以前，伊等不 會去審查戶數。觀光旅遊局沒有管到分戶事宜等語（見A1 1卷第263-270頁、金重訴卷㈤第403-413頁），並有觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函文在卷可稽 （見A7卷第163-165頁）。是依上開事證，觀光旅遊局本 非辦理建築物分戶作業之權責機關，而關於本件「國賓大 苑」建案第三次申請變更設計，工務局曾就旅館建築物分 戶及戶數問題會辦觀光旅遊局，惟觀光旅遊局並未就該建 物能否分戶，明確表示意見。 　　⑶綜此，公訴意旨指摘：主管機關自始未同意核准分戶為88 戶，且為被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等人知悉云云，顯 與事實不符。 　⒌關於本案建築物得否分戶出售之說明： 　　⑴本案關於建造執照、使用執照之核發、變更、加註事項等 審核，均不適用旅館業管理規則第28條之1關於旅館建築 物不得分割轉讓之規定，已如前述。又本件「國賓大苑」 建築物嗣經變更設計，其建物用途已由「觀光旅館」變更 為「一般旅館」，亦無適用92年4月28日修正前觀光旅館 業管理規則第25條第1項「依本規則核准之觀光旅館建築 物除全部轉讓外，不得分割轉讓」規定之餘地，合先敘明 。　　　 　　⑵再者，依據證人莊榮哲前揭證詞，本案建築物在建物所有 權人，或有權使用之人申請登記旅館業之前，該建築物之 所有權轉讓亦不受前揭旅館業管理規則第28條之1規定之 限制。 　　⑶本案90店建字第000號建造執照之加註事項，雖記載：「申 請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於 建造執照、使用執照加註不得分戶出售」等文字（下稱： 關於「不得分戶出售」之加註事項）；工務局於102年10 月23日所核發102年店使字000號使用執照，其變更前第9 項加註事項亦載明：「本案申請作旅館使用者，不得分戶 出售」等文字。惟： 　　①本件102年店使字000號使用執照（變更前）第9項加註事項 ，係工務局施工科依據前開90店建字第000號建造執照之 加註事項而轉謄註記乙情，業經被告潘仕傑等3人供述在 卷，核與證人王呈穩於本院審理時證稱：建照加註事項如 果延續性的部分，就會在使照上面加註，一些基本資料， 因為使照還是類似呈判表或加註事項表，會依內容針對本 案，如果建照有延續到使照的部分，就會加註。伊等針對 使用執照不管任何分區都有個流程，流程延續是從建照科 那邊，施工科（證人誤為「使照科」）是按圖施工完成， 該加註的事項有延續性伊等會加註在使用執照加註事項等 語大致相符（見金重訴卷㈥第152-158頁），堪予認定。　 　 　　②而就上開90店建字第000號建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，依據證人楊季儒於偵查中證稱：上開建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，是伊在承辦第5次變更設計時所加註的，因為當時有要變更起造人以及地號合併。就伊的認知，當時主要是在提醒新的起造人不要將建物作為非旅館使用，要申請作旅館使用時，要記得檢附目的事業主管機關新北市政府觀光旅遊局的核准文件，後面關於不得分戶出售的文字記載，伊要表示的意思是，不管有幾戶，還是一家旅館，就是一個單元，如果要分割成二家以上的單元，還是要經目的事業主管機關即新北市政府觀光旅遊局同意才可以，並且除了在建造執照加註外，使用執照上也應該要加註。伊當時找與旅館有關的加註規定，也就是「新北市政府甲乙種工業區建築及作為非工業廠房用途審查原則」（下稱：工業區審查原則）第五點（四）申請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於建造執照、使用執照加註不得分戶出售，用意就是除依建造執照核准戶數外，不得再分戶，因為主管機關是觀光旅遊局。因為伊看申請案的建物用途是作為旅館，所以伊就會去找與旅館相關的加註規定，防止自己有遺漏，並希望除了原主管機關新北市觀光局同意的88戶數外，不得再進行分戶。但建築法令並沒有限制移轉或出售的規定。伊的用意是要提醒新的起造人核准的戶數就是88戶，並只能作為旅館使用，他們不得再分戶，而不是不得分戶出售，但因為伊的加註必須有所憑據，所以伊也只能依照伊找到的工業區審查原則規定條文進行加註等語（見A7卷第127-159頁、第193-202頁、A11卷第279-300頁）；復於本院審理時證稱：本件90店建字第000號建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項是伊所加註的。當時受理此案件時，申請的部分是變更設計，變更設計的部份，起造人的部分顯示88筆，這部分是變更起造人。因為用途是旅館，所以伊當時受理此案件時，伊就去查相關旅館規定，伊參照工業區相關規定有這樣旅館的文字，所以伊把它加註在這個案件。伊主要的用意，是想做提醒的動作，要請後面變更起造人要做原來旅館用途使用。伊加註上開內容的理由，是伊受理變更設計案件時，當時是有地號合併，還有起造人變更的事由；因為起造人有88筆，戶數也有88戶，所以當時受理本案時，伊會擔心這樣的案子，又是旅館，是否後面會有違規問題。所以伊當時用「旅館」的文字搜尋相關規定，有出現在工業區的規定，因此伊用這樣的加註事項，加在這個案件上。伊受理這個案件的時候，沒有做會辦等語明確（見金重訴卷㈥第116-133頁）。參以證人陳嘉興於本院審理時證稱：本件90店建字第000號建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項是楊季儒所加。當時伊是楊季儒的長官，楊季儒應該針對這次有調整的內容寫在審查表欄位內一次載明，讓負責本案的主管清楚知道今天這個變更內容，但因為楊季儒是新的承辦人，他寫的是起造人變更跟地號合併，沒有在審查表上記載加註事項的增加，因此伊沒有注意到後面楊季儒有加註事項。當時伊認為本案只是起造人的變更申請，沒有什麼內容形式的變更，無需更動原來的加註內容，所以後面伊沒看到。但在當時，就建管法令或都市計劃法令而言，旅館區都沒有分戶或分售的相關規定等語（見金重訴卷㈥第133-143頁）。證人廖瓊華於本院審理時亦證稱：該項加註其實沒有法令依據，當時法規只限於甲乙種工業區，是為了當時工業宅才有的法規等語（見金重訴卷㈥第143-152頁）。是依上開證詞，本件建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人楊季儒自行參考前揭工業區審查原則第五點（四）規定而為此註記，而不論是本件建造執照掛件申請時，或是證人楊季儒承辦該建造執照第5次變更設計時，建築管理相關法規、都市計畫相關法令均未針對旅館區建物及其基地之分戶出售、分割轉讓有所規範。　　　 　　③本案土地使用分區既為旅館區，其上建築物之建造執照、 使用執照核發、變更與加註事項之審核等，自無適用前揭 工業區審查原則之餘地。是證人楊季儒自行參照前揭工業 區審查原則第五點（四）規定文字，逕在本件建造執照上 註記前揭關於「不得分戶出售」之加註事項，已難謂適法 ；而前揭使用執照上（變更前）第9項加註事項既係由上 開建造執照之加註事項延續轉謄註記，亦難認於法有據。 　　⑷從而，本件國賓大苑建案在建物所有權人，或有權使用之 人申請登記旅館業之前，尚無不得分戶轉讓出售之法令限 制。而公訴意旨指摘：工務局分別在建造執照、使用執照 加註上開事項，係為限制建商違法將本建物拆售，屬為達 建築管理目的之職務權限範圍內行為。被告潘仕傑等3人 將加註事項文義自「不得分戶出售」改為「不得再行分戶 」，係違背渠等法定職務云云，亦容有誤會。　　　　 　⒍關於本件102年店使字000號使用執照第9項加註事項之變更，並無再次函詢觀光旅遊局意見之必要： 　　⑴本件建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人 楊季儒自行參照工業區審查原則第五點（四）規定所為註 記，而102年店使字000號使用執照第9項加註事項則係延 續前開建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項而為記 載，業已詳如前述。則工務局建照科、施工科於註記本件 建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，以及本件使 用執照第9項加註事項時，既均未先行分會函詢觀光旅遊 局，則嗣於起造人、監造人申請更正前開使用執照第9項 加註事項時，被告潘仕傑等3人僅簽會建照科，而未函詢 觀光旅遊局之意見，亦難認其等有何違法之處。 　　⑵至於本件建造執照上「旅館申請部分，依新北市政府觀光 旅遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限 於88戶同時申請為一家旅館辦理（使照一併加註）」之加 註事項（下稱：關於「申請旅館」之加註事項），雖係工 務局建照科依據觀光旅遊局前開函文意旨所為加註，並於 嗣後核發本件102年店使字000號使用執照時，延續記載為 第8項加註事項：「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於8 8戶同時申請為一家旅館辦理」等文字，此經證人陳嘉興 於偵查及本院審理時證述明確（見A8卷第187-206頁、第2 35-239頁、金重訴卷㈥第133-143頁），且有本院所整理如 附表二之本建案重要事件時序暨非供述證據在卷可稽。然 此加註事項並非本件起造人、監造人於102年11月11日， 向工務局申請更正使用執照加註事項之範圍，工務局亦未 准予變更該項加註事項。 　　⑶綜上，公訴意旨指摘：本建案起造人要求工務局更改前開 使用執照加註事項第8、9項，被告潘仕傑等3人本應再次 函詢原建議加註之主管機關觀光旅遊局，惟若再行函詢， 勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿前完成更正， 其等3人為圖潤隆等公司之不法利益，竟未發函詢問觀光 旅遊局，逕自違法准予變更該加註事項云云，顯就起造人 、監造人申請更正暨工務局核准更正之加註事項範圍，以 及觀光旅遊局函覆建議加註之內容，均有所誤會。　 　⒎被告潘仕傑等3人承辦前開使用執照加註事項之更正申請，難認有違背法令圖利他人之情事： 　　⑴本件起造人臺億公司、監造人梁正芳建築師事務所於102年 11月11日向工務局遞交申請書，申請更正前開第9項加註 事項，經被告潘仕傑受理承辦，並於同年月20日撰擬便簽 詢問建照科意見，經證人楊季儒於同日撰擬便簽表示：「 本科無意見」等語，並由證人陳嘉興審核、代為決行；嗣 於同年月21日，被告潘仕傑擬具函稿，經被告邱柏霖審核 ，並陳核被告曾維良代為決行後，即以北工施字第102000 0000號函覆臺億公司，就前開申請更正第9項加註事項部 分准予備查等情，已如前述。　 　　⑵依據證人楊季儒於法務部調查局詢問時之證詞、證人陳嘉 興於偵查及本院審理時之證詞、證人廖瓊華於本院審理時 之證詞（見A7卷第127-159頁、A8卷第187-206頁、金重訴 卷㈥第133-143頁、第143-152頁），關於使用執照上之加 註事項，若有申請更正執照加註事項之情形，慣例上施工 科都會會辦建照科，詢問建照科意見。況且，本件使用執 照第9項加註事項既係工務局施工科依據建照科在本案90 店建字第000號建造執照上之加註事項，而為延續轉謄註 記，則被告潘仕傑等就起造人、監造人申請變更該第9項 加註事項內容，擬具便簽詢問建照科之意見，並無違背法 令可言。 　　⑶又依據證人楊季儒於法務部調查局詢問時證稱：起造人於 施工或申請使用執照階段，找施工科申請建造執照加註事 項變更，施工科會使用便簽會辦建照科，向建照科詢問是 否可以變更建造執照加註事項。如果變更加註事項的理由 ，並無明文規定禁止，建照科通常會以便簽回復「無意見 」，如果違反建築法規等相關規定，則會將相關規定附在 便簽裡回復，並不會允許變更加註事項。就伊的理解，施 工科在受理變更前開加註事項時，原則上會簽文給建照科 ，詢問建照科的意見，如果建照科同意或表示無意見，施 工科才可以變更前開加註事項。關於本件建造執照關於「 不得分戶出售」之加註事項，伊只是要提醒新變更的起造 人88戶就是一家旅館，至於「不得分戶出售」並沒有依據 ，事後有發現並沒有法律依據，所以後來施工科簽文通知 建照科要進行更正，事實上也有進行更正。在實務上，因 為使用執照上的加註意見通常會跟隨著建造執照，所以施 工科只要有任何疑義，就會以便簽向建照科請示意見，只 要施工科有向建照科請示意見，建照科也一定會進行答覆 ，並沒有出現過建照科無任何答覆而施工科逕自進行變更 使用執照上的加註意見的情況。就本案來說，建築法規並 未對房屋交易設有限制禁止規定，所以建照科對於施工科 申請加註事項變更的便簽，是以「無意見」回復，等於是 認同施工科提出的更正，伊在承辦時，會向股長陳嘉興討 論，最後也是由股長陳嘉興代為決行。在法律上必須要找 到相關「不得分戶出售」的法律依據，才能回覆有其他意 見，但現行的建築法規並沒有針對出售部分設有規範，所 以伊只能回覆「本科無意見」等語（見A7卷第127-159頁 ）；復於偵訊時證稱：因為建築法令沒有限制，所以伊等 這邊就同意變更，表示無意見等語（見A7卷第193-202頁 ）。證人陳嘉興於本院審理時亦證稱：關於前開建照科的 便簽回覆，是因為施工科受理民眾申請原使用執照的加註 事項修改，施工科會簽到建照科看看有何意見要表達，本 科表達沒有意見。在當時或是現在，其實建管法令或都市 計劃法令、伊等的上位法令來講，對於旅館區都沒有提到 分戶或分售的規定，所以當時有這樣會簽過來，伊看到內 容是心裡三條線。其實法令上沒有分不分售這件事情。當 這個會簽過來時，伊直覺的感覺跟伊當年所加註觀光局88 戶只能設立一個旅館這件事的文字（註：即前述建造執照 上關於「申請旅館」之加註事項）是接近的，是比較符合 當時觀光局的言語，因為就觀光局來講，在沒有申請旅館 登記之前都不關觀光局的事，也不是旅館也不想管，等到 後來設立時再全部一起，所以修正把出售拿掉，對伊當時 作為主管的立場來講，這是把錯誤的文字更正到業管所主 管的事項。便簽上記載「本科無意見」，是因為「分售」 本來在觀光局意見裡沒有的文字把它拿掉，是比較接近伊 當時加註的內容。楊季儒是案子簽上來之後，有來對伊進 行說明，伊等有討論如何回覆施工科。伊印象中，當伊看 到條文有加註其他文字時，其實伊是一個問號，問他為何 要做法令所沒有規定的加註，這樣的加註對於伊等自己， 或對於未來的案子其實不是一個必要的事情，所以針對施 工科的部分，原則上已經確定怎樣的文字，伊沒有意見， 伊心裡是想跟伊當時所加註觀光旅遊局88戶只能設立一間 旅館的加註事項，意思是比較相近的文字等語（見金重訴 卷㈥第133-143頁）。是依上開證詞，建照科於接獲施工科 以前揭便簽會辦詢問更正意見後，即察覺證人楊季儒在本 案90店建字第000號建造執照上記載關於「不得分戶出售 」之加註事項，實際上並無法令之依據，且認為本件起造 人、監造人申請更正之文字內容，與建造執照上關於「申 請旅館」之加註事項（即使用執照第8項加註事項），其 文義、加註目的大致相符，遂擬具上開便簽回覆施工科， 以表示同意。 　　⑷更況，證人廖瓊華於本院審理時亦證稱：本案90店建字第0 00號建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，其實 沒有法令依據，而本件使用執照第9項加註事項本來就是 錯的，所以不管怎麼更正，就是不應該存在這個加註，如 果是伊承辦，伊會整段刪掉，不需要更正成上開函文所示 內容。但是，當申請人申請加註事項變更時，因為加註事 項是在建照科加的，所以伊等一定會會辦建照科，該加註 事項可否刪除，在建照科時加註事項如果是有法律依據的 ，一定不能刪，如果是主管機關要求的，伊等會回頭問主 管機關這樣的刪除或改變有無違反原意。而本案狀況是申 請人有想要更動的文字內容，如果以本案狀況，就是依照 之前申請書內容，直接會簽原本的加註單位等語（見金重 訴卷㈥第143-152頁）。是依上開證詞，本案90店建字第00 0號建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，以及1 02年店使字000號使用執照變更前之第9項加註事項，雖均 無法令依據，應予刪除為妥；然本件起造人、監造人既係 具狀申請更正加註事項之文字內容，而未請求刪除該加註 事項，則被告潘仕傑等3人依照申請更正之意旨，逕會辦 建照科詢問意見，亦難認有何違背法令之處。　 　　⑸此外，證人林貞誼於偵查及本院審理時均證稱：關於本件 使用執照加註事項變更部分，因這個加註是該次第一次出 現，是由楊季儒加註，所以當時伊和梁正芳有去詢問楊季 儒為何有這個加註，伊沒有事先向潘仕傑詢問過此事，也 沒有找過邱柏霖，至於曾維良，伊只有看過，不認識他等 語明確（見A8卷第3-24頁、金重訴卷㈥第46-55頁），核與 被告潘仕傑所辯相符。則公訴意旨認：證人林貞誼、梁正 芳於遞交申請書之前，有向潘仕傑等聯繫、討論云云，已 與事實不符。又依據被告潘仕傑、曾維良2人之歷次供詞 ，議員連斐璠雖曾就前開加註事項申請更正一案，接連拜 會其等2人，但連斐璠僅向被告潘仕傑表示關心此案進度 ，要求其盡速辦理，並在結案後將函文副本抄送新店地政 事務所，另向被告曾維良表示要調整更正事項之文字內容 ，其等2人均不知建商要將該建物作為住宅使用。更況， 本案建築物前於100年間，即經工務局核准分戶（變更） 為88戶，而於本案期間，亦無禁止該建築物分戶出售之相 關法令限制。從而，在別無其他具體佐證之情形下，實難 僅憑被告潘仕傑等3人經手承辦本案使用執照加註事項之 申請變更，或因該案曾為議員所關切等情事，率爾推認或 臆測其等3人行為時，主觀上已認識潤隆公司、明緯公司 等建商興建本件「國賓大苑」建案，係為違法作為集合住 宅對外銷售之情事。 　　⑹綜上所述，被告潘仕傑等3人就本件起造人、監造人申請更 正使用執照第9項加註事項一案，雖未就此一欠缺法令依 據之加註事項逕予刪除，以杜爭議，所為縱有失當之處， 然渠等於受理更正申請後，即簽會建照科，並依據建照科 前揭回覆，逐級陳核及函覆准予備查，殊難認渠等3人所 為有何圖利之不法行為與犯意。 　　⑺另證人楊季儒雖於本院審理中改證稱：伊所謂「本科無意 見」，是表示這個部分伊等沒有表示任何意見，沒有同意 ，也沒有表示意見，因為這是針對使用執照的更正。這個 案子在伊受理變更設計的階段已完成，現在來問的部分已 經是在102年使用執照加註事項的內容，程序已經到使用 執照的階段，所以在當時的權責來講，不是伊這邊可以處 理的。因為不是伊的權責，才會寫本科無意見云云（見金 重訴卷㈥第116-133頁）。惟此不僅與其前於偵查中所述有 所歧異，且與證人陳嘉興前揭證稱：關於施工科的會簽， 楊季儒和伊有討論如何回覆施工科，伊有跟楊季儒說更正 的文字內容與伊原本依照觀光旅遊局加註的內容差不多， 所以回答無意見等語亦有不符。佐以證人楊季儒於本院審 理時亦證稱：關於伊在調查局詢問時，提到「施工科會使 用便簽會辦建照科，向建照科詢問是否可以變更建造執照 加註事項，如果變更加註事項的理由，並無明文規定禁止 ，通常會以便簽回復『無意見』，如果違反建築法規等相關 規定，則會將相關規定附在便簽裡回復，並不會允許變更 加註事項」等語，當時是依照伊在施工科實務進行狀況的 經驗所為的回答，是在講一般案件的狀況等語（見金重訴 卷㈥第132頁）。由此足徵證人楊季儒於本院審理時之證詞 ，有避重就輕之情形，不足採信。　　　 　⒏又被告潘仕傑雖在上開函文中，記載該使用執照變更前第9項 加註事項係因「筆誤」所致，而與證人楊季儒實際上係因錯 誤參照工業區審查原則第五點（四）規定，而在前揭建造執 照上記載關於「不得分戶出售」之加註事項，略有出入。然 依據被告邱柏霖於偵查中供稱：一般申請人都會以「筆誤」 的方式來申請更正使用執照，實務上伊等也會將所有申請更 正執照案件統稱為筆誤更正，上開函文係潘仕傑依前案「筆 誤更正申請」例稿修改後簽文陳核。所謂「筆誤」更正，只 是一般的口語通稱，工務局承辦人也會依照相關例稿格式予 以答復申請人等語（見A7卷第401-430頁、A11卷第49-73頁 ）；被告曾維良於偵查中亦證稱：筆誤更正及修正是伊等的 定型稿，若要修正加註事項都是以筆誤為由進行修正等語（ 見A11卷第83-104頁）。則被告潘仕傑辯稱：如果申請使用 執照加註事項更正，伊等例稿都會用「筆誤」來答覆申請人 。「筆誤」更正是施工科使照股的例稿，本件因為建照科有 同意修改，因此伊才會在例稿上繕打筆誤等語，尚非全然無 據。又卷內查無其他證據足以證明被告潘仕傑主觀上明知本 件建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人楊 季儒錯誤參酌工業區審查原則之規定而為此註記，猶仍在上 開函文中記載該加註事項為「筆誤」。從而，本件既無法排 除被告潘仕傑係依照實務慣行，引用公文例稿而製作上開函 文，在別無其他具體佐證之情形下，無從率爾認定被告潘仕 傑主觀上具有明知所登載之事項為不實之故意。檢察官未能 提出其他足以嚴格證明被告潘仕傑主觀意念之積極證據，即 難逕以公務員登載不實罪責相繩。　　 　㈢綜上各節，公訴人所舉之證據與所指出之證明方法，尚未足 使本院確信被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人有共同圖利 之犯行，亦不足以證明被告潘仕傑有公務員登載不實文書之 犯行，自屬不能證明其等犯罪，揆諸首揭說明，應為被告潘 仕傑、邱柏霖、曾維良等3人無罪之諭知。　　　 五、關於被告蔡聰賓、王文宏被訴詐欺罪嫌部分(即前揭公訴意旨㈡①、②部分） 　㈠被告蔡聰賓、王文宏等2人於本案期間雖以潤隆公司、明緯公 司之名義，與田都公司簽訂合建契約，而在本案土地上合作 興建本件「國賓大苑」建築物，且其等2人自始即謀劃將「 國賓大苑」建案當作集合住宅商品銷售，並自100年起，其 等均陸續委託相同之代銷公司對外宣傳行銷等事實，業經本 院認定如前。 　㈡惟依據前揭卷附之合建契約書及被告蔡聰賓、王文宏等2人、 證人周文龍之供詞證述，潤隆公司、明緯公司事前即各自分 配取得不同門牌之房屋。而於本案期間，其等2人透過代銷 人員以前揭方式施行詐術，並各別以潤隆公司、明緯公司之 名義出售如附表一所示房地予如附表一所示之不同告訴人， 由潤隆公司、明緯公司各自擔任房屋土地（預定）買賣契約 之出賣人，並各自取得買賣價金等情，亦經如附表一所示告 訴人等指述在卷（見A1卷第1-9頁、A2卷第3-10頁、第149-1 52頁、A3卷第3-13頁、第187-190頁、A9卷第93-99頁、C1第 3-10頁），且有如附表一所示房屋土地（預定）買賣契約書 在卷可佐。準此，被告蔡聰賓對於被告王文宏所為如附表一 編號6至12所示各次詐欺犯行，以及被告王文宏對於被告蔡 聰賓所為如附表一編號1至5所示各次詐欺犯行，已難認彼此 之間有約定、默示之意思聯絡，互相利用彼此之行為以達其 等犯罪之目的，且無證據可認各該被告有從對方所為各次詐 欺犯行中獲取不法利益，自無從遽認被告蔡聰賓就如附表一 編號6至12所示各次詐欺犯行，有何犯意聯絡或行為分擔， 亦難認被告王文宏就如附表一編號1至5所示各次詐欺犯行， 有何犯意聯絡及行為分擔。 　㈢綜上所述，公訴人所舉之證據與所指出之證明方法，尚未足 使本院確信被告蔡聰賓有參與如附表一編號6至12所示各次 詐欺犯行，亦不足以證明被告王文宏有參與如附表一編號1 至5所示各次詐欺犯行，自屬不能證明其等犯罪，揆諸首揭 法條、判例意旨之說明，應就此部分分別為被告蔡聰賓、王 文宏等2人無罪之諭知。 肆、退併辦部分 一、移送併辦意旨略以：被告潘仕傑於102年間為工務局施工科 使照股技士，被告邱柏霖時任工務局施工科使照股股長，被 告曾維良時任工務局施工科科長，渠等3人負責承辦及審核 使用執照申請、竣工查驗及發照業務，均為依法令服務於地 方自治團體所屬機關，而具有法定職務權限之公務員，且依 建築法第58條第1款、第2款、第70條第1項、第73條第1項、 第2項等規定，其等3人於辦理審核使用執照之核發、變更時 ，為確保建案依核定之使用類組使用，自得在使用執照之加 註事項中為相關加註並命其遵守，此均屬渠等依建築法實施 建築管理所主管或監督之事務。 　㈠田都公司於90年間起，即在本案土地籌建地上12層、地下6層 、戶數為1戶之「旅館」建物；於94年申請戶數變更為196戶 。嗣潤隆公司、明緯公司於99年間，明知本案土地坐落旅館 區，依都市計畫僅得供一般旅館業或觀光旅館業使用，別無 其他用途，惟因旅館區土地之建蔽率與容積率均較一般位於 山坡地之住宅用地高出甚多，倘用以興建住宅銷售，將可獲 得較一般住宅更高之銷售坪數，為賺取暴利，竟於99年11月 25日與田都公司簽訂合建契約書，自始即計畫於不申請變更 都市計畫之前提下，以旅館名義興建集合住宅銷售，蔡聰賓 及王文宏並於100年間起，即委託房地廣告公司以「國賓大 苑」住宅預售屋形式違法出售本建案。本建案於100年10月2 6日變更設計人為梁正芳建築師，梁正芳於同日申請變更設 計，將設計圖變更為地上13層，地下6層，並將原196戶套房 變更為88戶住宅，惟申請書名義上所載之建築物用途仍為旅 館（客房），工務局於審核建造執照核發時，因本案土地屬 風景區旅館用地，遂平行分會新北市政府觀光旅遊局（下稱 觀光旅遊局）詢問意見，觀光旅遊局發覺本建案申請之戶數 與一般旅館無分戶情形有別，為免建商分戶出售，遂以100 年9月7日北觀管字第1000000000號函文建議在上述建造執照 上加註「僅限以89戶同時申請為一家旅館」等文字，工務局 建照科為避免建案有違反都市計畫之情，遂於100年11月9日 ，在建造執照上加註「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於88 戶同時申請為一家旅館辦理。(使照一併加註)」之文字。　 　 　㈡本建物於102年8月27日興建完成後，由潤隆公司林貞誼及使 用執照代辦業者楚邦利向工務局申請核發使用執照，惟因旅 館業管理規則於102年1月3日新增第28條之1第1項規定「依 本規則設立登記之旅館建築物除全部轉讓外，不得分割轉讓 。」且因本案土地依變更新店都市計畫(土地使用分區管制 要點專案通盤檢討)(第二階段)書之規定，僅得供一般旅館 業或觀光旅館業使用，是本案建物將來僅得依旅館業管理規 則申請經營旅館，且不得分割轉讓，時任工務局建照科承辦 人楊季儒為確保本建案將來不會妨礙都市計畫，並符合土地 使用分區之目的，於同日變更建造執照之加註事項，增加「 申請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於 建造執照、使用執照加註不得分戶出售」之文字，以避免建 商違法將本應作為旅館使用之建物拆售，而無法依旅館業管 理規則申請經營旅館；嗣經被告潘仕傑承辦竣工勘驗及審理 書圖文書，確認缺失補正後，經被告邱柏霖、被告曾維良複 核，再由工務局簡任技正王呈穩(即王灌民)代為決行（局長 為高宗正）後，工務局據此於102年10月27日核發102年店使 字000號使用執照（用途為旅館）予起造人，該使用執照加 註事項中載明：「八、旅館申請部分，依新北市政府觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第00000000000號函意旨僅限於88 戶同時申請為一家旅館辦理」、「九、本案申請作旅館使用 者，不得分戶出售」之文字，是以，起造人既然名義上係以 「旅館」為用途申請使用執照，即屬使用執照上所載「本案 申請作旅館使用者」，自不得將本建物拆售而為旅館以外之 用途。　　 　㈢蔡聰賓及王文宏取得上開使用執照後，委託地政士連滋培於1 02年11月6日至新北市新店地政事務所辦理建物所有權第一 次總登記，經初審人員吳念庭告知：本建物依法可辦理建物 第一次所有權總登記並核發所有權狀，惟因前開使用執照加 註事項第九點將於地政內部系統中註記，未來建物辦理過戶 無法將88戶拆售等語，然蔡聰賓及王文宏早於100年間起， 即以「國賓大苑」住宅預售屋形式違法出售本建案，地政機 關上開註記將導致違約無法交屋，連滋培遂先行取回使用執 照正本交還林貞誼伺機辦理更正。嗣即推由連滋培及其姑姑 新北市議員連斐璠與林貞誼、梁正芳商議須於新店地政事務 所公告建物所有權第一次登記期滿（即102年11月26日）前 完成更正使用執照加註事項；林貞誼及梁正芳等向被告潘仕 傑等聯繫後，即由梁正芳以臺億公司為名義，於102年11月1 1日向工務局遞交申請書，要求工務局將前開使用執照加註 事項第八點、第九點（即申請書第2點）更改為：「本案申 請作旅館用者，經取得目的主管機關核准文件且除原核准88 戶外，不得再行辦理分戶出售」；林貞誼再將申請書傳真予 連斐璠議員確認內容，連斐璠議員審視後認應刪除「出售」 二字，遂親赴工務局向被告曾維良要求將申請書第2點更改 為：「本案申請作旅館使用，經取得目的事業主管機關核准 文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶」，以達渠等拆 售本建案與他人違法使用之目的。　　 　㈣被告潘仕傑、邱柏霖及曾維良明知主管機關自始未同意核准 分戶為88戶，且知建商興建本建案係為違法以住宅出售，屬 違反建築法第73條第2項及都市計畫法第38條規定之行為， 渠等原依建築法第58條、第73條第2項，分別在建造執照、 使用執照加註上開事項，均屬為達建築管理目的之職務權限 範圍內之行為，亦即為限制建商違法將本建物拆售，分戶與 否本非重點，又上開加註事項係工務局為達上開管制目的所 刻意為之，並無所謂「筆誤」更正之問題，且縱欲修改上開 加註事項內容，理應再次函詢原建議加註之主管機關觀光旅 遊局，竟為圖潤隆等公司之不法利益，且因倘再函詢觀光旅 遊局意見，勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿（即 102年11月26日）前完成更正，遂由被告潘仕傑直接簽請更 正使用執照加註事項，經被告邱柏霖審核，並簽陳102年11 月22日北工施字第1020000000號函，由被告曾維良代為決行 後，不實登載前開加註事項為「筆誤」，並將前開加註事項 刪除「出售」用語，更正為「本案申請作旅館使用，經取得 目的事業主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦 理分戶」。連滋培隨即持變更後之使用執照正本、更正加註 事項及前開工務局函文，交由新店地政事務所辦理建物總登 記，致潤隆公司、明緯公司及田都公司得以順利將違法坐落 於旅館區之「國賓大苑」分售予民眾作為住宅使用。潤隆公 司等已售出40戶，以實價登錄買賣價金計算，不法獲利高達 新臺幣（下同）20億1,406萬元，總圖利金額約為40億5,262 萬3,370元，因認被告潘仕傑等3人均涉犯貪污治罪條例第6 條第1項第4款之圖利罪嫌，被告潘仕傑另涉犯刑法第216條 、第213條之行使登載不實公文書罪嫌，且與被告潘仕傑等3 人經起訴之犯罪事實相同，為同一案件，而移送本院併案審 理。　 二、惟本案被告潘仕傑等3人經起訴部分既經本院諭知無罪，與 移送併辦部分即無事實上一罪關係，本院自無從審究上開併 辦部分，應退回檢察官另為適法之處理。　　 據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段、第301條第1項， 刑法第2條第1項前段、第28條、第339條第1項、第51條第5款、 第38條之1第2項第3款、第3項，修正前刑法第339條第1項，刑法 施行法第1條之1第1項，判決如主文。 本案經檢察官林逸群提起公訴，檢察官林晉毅追加起訴，檢察官 李進榮到庭執行職務。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　刑事第十七庭　審判長法　官　　彭慶文 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　陳翌欣 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　何孟璁 上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿 逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備 理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正 本之日期為準。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　高心羽 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 附錄論罪科刑法條： 修正前刑法第339條 意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之 物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金 。 以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。 前二項之未遂犯罰之。 刑法第339條 意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之 物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰 金。 以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。 前二項之未遂犯罰之。 附件、本件偵查卷宗代號對照表 編號 案卷 A1 105年他字第8625號 A2 111年他字第1936號（光碟1片） A3 111年他字第7531號 A4 105年偵字第25276號 A5 106年偵續字第148號卷一（光碟3片） A6 106年偵續字第148號卷二 A7 109年調偵續字第5號卷一（光碟2片） A8 109年調偵續字第5號卷二 A9 109年調偵續字第5號卷三 A10 109年調偵續字第5號（住戶契約） A11 111年偵字第23428號卷一（光碟1片） A12 111年偵字第23428號卷二 A13 111年偵字第24877號 A14 111年偵字第27922號 A15 107年聲他字第1802號 A16 111年聲他字第6號 A17 111年聲他字第12號 A18 111年查扣字2517號 併辦 B1/C1 112年他字第2691（影卷） B2/C2 112年偵字第40790（影卷） 本院112年度金重訴字第1號卷一 本院112年度金重訴字第1號卷二（被告書狀） 本院112年度金重訴字第1號卷三 本院112年度金重訴字第1號卷四（被告書狀2） 本院112年度金重訴字第1號卷（行政卷）-不公開、不給閱 本院113年度易字第51號卷一 本院113年度易字第51號卷二 本院113年度易字第51號卷三 附表一、本案告訴人購買本建案情形明細表 附表二、本建案重要事件時序表 附表三、被告所犯罪刑主文

2025-02-26

TPDM-112-金重訴-1-20250226-2

易
臺灣臺北地方法院

詐欺

臺灣臺北地方法院刑事判決 112年度金重訴字第1號 　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度易字第51號 公 訴 人 臺灣臺北地方檢察署檢察官 被 告 蔡聰賓 0000000000000000 0000000000000000 選任辯護人 張簡勵如律師 蔡旻睿律師 越方如律師 被 告 王文宏 0000000000000000 0000000000000000 選任辯護人 陳彥希律師（兼送達代收人） 黃渝清律師 盧筱筠律師 被 告 潘仕傑 0000000000000000 0000000000000000 選任辯護人 崔駿武律師 楊承叡律師 施拔臣律師 被 告 邱柏霖 0000000000000000 0000000000000000 0000000000000000 0000000000000000 選任辯護人 王清白律師 被 告 曾維良 0000000000000000 0000000000000000 0000000000000000 選任辯護人 邱群傑律師 許卓敏律師 江愷元律師 參 與 人 潤隆建設股份有限公司 0000000000000000 法定代理人 邱秉澤 上一人 之 訴訟代理人 黃博駿律師 參 與 人 明緯建設股份有限公司 0000000000000000 法定代理人 魯鳳雲 上一人 之 訴訟代理人 羅潔語律師 上列被告等因貪污等案件，經檢察官提起公訴（109年度調偵續 字第5號、111年度偵字第23428號、111年度偵字第24877號、111 年度偵字第27922號）及追加起訴（112年度偵字第40790號）， 本院判決如下： 　　主　文 一、蔡聰賓犯如附表三編號1至5「宣告罪刑」欄所示之罪，各處 如附表三編號1至5「宣告罪刑」欄所示之刑。應執行有期徒 刑柒年陸月。 二、王文宏犯如附表三編號6至12「宣告罪刑」欄所示之罪，各 處如附表三編號6至12「宣告罪刑」欄所示之刑。應執行有 期徒刑玖年。 三、未扣案參與人潤隆建設股份有限公司所取得之犯罪所得新臺 幣參億零捌佰玖拾捌萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不 宜執行沒收時，追徵其價額。 四、未扣案參與人明緯建設股份有限公司所取得之犯罪所得新臺 幣參億伍仟柒佰柒拾萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不 宜執行沒收時，追徵其價額。　　 五、蔡聰賓被訴如附表一編號6至12所示詐欺取財部分均無罪。 六、王文宏被訴如附表一編號1至5所示詐欺取財部分均無罪。 七、潘仕傑、邱柏霖、曾維良均無罪。 　　事　實 一、蔡聰賓為潤隆建設股份有限公司（原名：國賓大地環保事業 股份有限公司，下稱：潤隆公司）負責人，王文宏為明緯建 設股份有限公司（下稱：明緯公司）實際負責人，並擔任副 董事長一職。緣田都觀光旅館股份有限公司（民國98年11月 27日後更名為「田都國際旅館股份有限公司」，下稱：田都 公司）於90年間，計劃在土地使用分區為旅館區之新北市○○ 區○○段000地號等12筆土地（下稱本案土地）上籌設興建「 觀光旅館」用途之建築物（於90年12月間取得建造執照，起 造人原係廣信開發股份有限公司【下稱廣信公司】，嗣變更 起造人為田都公司），而蔡聰賓、王文宏等2人明知本案土 地坐落旅館區，依都市計畫僅得供一般旅館業或觀光旅館業 使用，該土地上興建之建築物亦僅得作為旅館，不得供作住 宅，竟分別意圖為潤隆公司、明緯公司不法之所有，各基於 詐欺取財之犯意，先於99年11月25日以潤隆公司、明緯公司 之名義與田都公司簽訂合建契約，規劃在本案土地上改為興 建建物產權可每戶獨立登記，且用途為「一般旅館」之建築 物，並委由不知情建築師梁正芳（另經臺灣臺北地方檢察署 檢察官為不起訴處分）更改設計為地上13層、地下5層、戶 數為88戶之建築物，由田都公司申請變更設計，經新北市政 府工務局於100年11月9日核准，而田都公司、潤隆公司、明 緯公司則按比例各自分得47戶、24戶、17戶房屋，實則蔡聰 賓、王文宏等2人係謀劃將潤隆公司、明緯公司所分得之各 戶房屋作為集合住宅對外銷售；其等2人復自100年起，由潤 隆公司、明緯公司陸續委託甲山林廣告股份有限公司、海悅 廣告股份有限公司、專住廣告股份有限公司等房地產代銷公 司利用「國賓大苑」(前稱「碧潭山水」，下均稱「國賓大 苑」)預售建案之名義，向非旅館業者，且無意經營旅館， 亦無意願委託他人經營旅館之一般民眾推介、銷售上開預售 房屋，而其等雖在文宣廣告、房屋土地預定買賣契約書上記 載該建案土地使用分區為旅館區，惟卻向購屋消費者刻意隱 瞞上開建物不得作為住宅使用之事實，由代銷人員（未據檢 察官偵查、起訴）向購屋消費者傳遞：「可以做住宅使用」 、「潤隆公司為上市公司不會違法」、「碧潭附近都是以旅 館用地當住宅使用」、「蓋在旅館區的住宅」、「有門牌都 是合法的」、「可以自住」等不實資訊，致使如附表一所示 陳麗雲等12人均陷於錯誤，分別於如附表一所示日期，以如 附表一所示金額，各別向潤隆公司、明緯公司購買如附表一 所示門牌號碼建物暨坐落基地之預售屋，充作住宅居住使用 ，潤隆公司、明緯公司因而分別詐得新臺幣（下同）3億2,8 68萬元、3億5,770萬元。 二、案經如附表一所示告訴人訴由暨法務部調查局新北市調查處 移送臺灣臺北地方檢察署檢察官偵查起訴。 　　理　由 壹、程序部分： 一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定 者外，不得作為證據；又被告以外之人於審判外之陳述，雖 不符合同法第159條之1至第159條之4之規定，但經當事人於 審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作 成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或 辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之 情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同 意。刑事訴訟法第159條第1項及第159條之5分別定有明文。 本案當事人就下述供述證據之證據能力，於言詞辯論終結前 均未聲明異議，而經本院審酌各該證據方法之作成時，並無 其他不法之情狀，均適宜為本案之證據，依刑事訴訟法第15 9條之5之規定，有證據能力。 二、其餘資以認定本案犯罪事實之非供述證據，亦查無違反法定 程序取得之情，依刑事訴訟法第158條之4規定反面解釋，洵 具證據能力。 貳、實體部分： 一、訊據被告蔡聰賓、王文宏固均坦承被告蔡聰賓於本案期間為 潤隆公司負責人，被告王文宏則係明緯公司實際負責人，田 都公司於90年起，計劃在本案土地上興建「觀光旅館」用途 之建築物，其後潤隆公司、明緯公司則與田都公司簽訂合建 契約，共同規劃在本案土地上改為興建地上13層、地下5層 、戶數為88戶，且建物產權可每戶獨立登記，用途為「一般 旅館」之建築物，而潤隆公司、明緯公司復委託代銷公司以 「國賓大苑」預售建案之名義對外銷售上開預售房屋等情， 惟均矢口否認有何上揭犯行，其等分別辯解如下： 　㈠被告蔡聰賓辯稱：潤隆公司開發國賓大苑建案是作為旅館使 用之建物，不論是規劃設計或是興建、跑照、銷售階段皆是 如此，而且與買受人的買賣合約書裡面也載明，建案在旅館 區，建物用途是旅館；而且，潤隆公司有專業團隊分層負責 ，伊不認識買受人，沒有與他們接觸，不可能詐騙他們云云 。其辯護人則辯護稱：本件國賓大苑建案始終是以旅館方向 為規劃設計與建造，契約也載明土地使用分區「旅館區」及 建物使用用途為「旅館」，潤隆公司有要求代銷公司依照契 約內容對外銷售房屋，並無傳遞不實資訊之情事。且告訴人 等均非首次購屋，其等均在契約書上關於旅館區、旅館經營 管理相關條款部分簽名，難認其等有陷於錯誤。又被告蔡聰 賓是公司董事長，信賴專業團隊並充分授權，並未與買受人 有所接觸，沒有詐欺故意與施詐行為。況且，潤隆公司後續 有協助社區申請旅館登記，亦徵被告蔡聰賓沒有詐欺故意與 施詐行為云云。　　 　㈡被告王文宏辯稱：這個建案，伊與客戶之間沒有接觸過，而 且所有銷售也都載明是旅館區，伊等沒有向買受人表示購買 目的可以供住宅使用云云。其辯護人則辯護稱：被告王文宏 未實際參與國賓大苑銷售，也未與代銷人員接觸，指示其等 隱匿使用分區資訊。又本建案廣告物、契約均已揭露本建案 土地使用分區及建物使用用途之資訊，被告王文宏並無施用 詐術之行為。而告訴人等明知本案土地使用分區及建物使用 用途，亦知悉違規使用可能受到行政裁罰之風險，仍決意購 買本件房地作為住宅之用，並無陷於錯誤。況且，告訴人等 居住迄今使用正常，並無瑕疵，而行政機關基於行政安定、 人民財產權尊重等考量，迄今也未曾取締、裁罰，事實上沒 有影響建物所有權人對建物的使用收益。被告王文宏主觀上 沒有犯罪故意和意圖云云。　　 二、經查： 　㈠被告蔡聰賓於本案期間為潤隆公司負責人，被告王文宏於本 案期間則為明緯公司實際負責人，並擔任副董事長一職；田 都公司於90年間，原計劃在使用分區為「旅館區」之本案土 地上，籌設興建「觀光旅館」用途之建築物，而被告蔡聰賓 、王文宏則於99年11月25日以潤隆公司、明緯公司之名義與 田都公司簽訂合建契約，規劃在本案土地上改為興建建物產 權可每戶獨立登記，且用途為「一般旅館」之建築物，並委 由證人梁正芳更改設計為地上13層、地下5層、戶數為88戶 之建築物，由田都公司申請變更設計，經新北市政府工務局 於100年11月9日核准，且由田都公司、潤隆公司、明緯公司 按比例各分得47戶、24戶、17戶房屋；復自100年起，潤隆 公司、明緯公司即委託房地產代銷公司以「國賓大苑」預售 建案之名義，對外銷售其等所分配取得之各戶預售房屋；而 如附表一所示告訴人陳麗雲等12人分別於如附表一所示日期 ，以如附表一所示金額，各向潤隆公司、明緯公司購買如附 表一所示門牌號碼建物暨坐落基地之預售屋；又本案土地之 使用分區為旅館區，僅得供一般旅館業或觀光旅館業使用等 事實，業據被告蔡聰賓、王文宏等2人供承在卷（見A6卷第2 95-298頁、A7卷第243-262頁、第303-311頁、A8卷第381-39 2頁、第407-419頁、金重訴卷㈢第47-55頁、第173-178頁、 第275-426頁、卷㈨第37-374頁），且經如附表一所示證人即 告訴人於偵查中、本院審理時證述、證人梁正芳、魯鳳雲、 證人即田都公司實際負責人周文龍、證人即潤隆公司規劃部 行政人員林貞誼、證人即潤隆公司業務部襄理陳金玉、證人 即潤隆公司法務人員李昌儀、證人即明緯公司法務人員李朋 疆、證人即時任海悅廣告股份有限公司協理郭正安、證人即 時任甲山林廣告股份有限公司代銷人員潘品岑、證人即時任 甲山林集團代銷人員蔡孟儒、證人時任專住廣告股份有限公 司負責人潘志建、證人即時任潤隆公司執行長黃俊堯等於偵 查中、本院審理時證述明確，並有如附表一卷證出處欄所示 證據（證據方法出處詳如附表一「卷證出處」欄所示），以 及國賓大苑廣告傳單、「水岸生活慢旅：碧潭」廣告文宣、 「My view, my life」廣告文宣、新北市政府工務局核發90 年店建字000號建造執照、102年店使字000號使用執照暨加 註事項表、臺億建築經理股份有限公司（下稱臺億公司）10 2年11月6日土地登記申請書及使用執照、田都公司87年6月2 9日函、觀光旅館籌建申請書影本、臺灣省政府交通處旅遊 局88年6月25日八八旅二字第0000號函、廣信公司90年12月2 8日建造執照申請書、90年12月20日變更起造人申請書、變 更起造人理由書、田都公司97年11月4日函、交通部觀光局 業務組97年11月7日簽、97年11月12日觀業字第0970000000 號函（稿）、潤隆公司、明緯公司及田都公司第3次變更設 計申請書、工務局建造執照及雜項執照（變更設計）審查表 、加註事項附表、臺億公司102年8月13日門牌（初）編申請 書、新北○○○○○○○○○102年8月14日新北店戶字第1020000000 號函（稿）、門牌初編證明書、第5次變更設計申請書、102 年7月31日變更起造人理由書、工務局建造執照及雜項執照 （變更設計）審查表、加註事項附表、行銷企劃合約書、潤 隆公司、明緯公司與田都公司之新北市新店區太平段投資興 建暨融資償還計畫概要、田都公司（甲方）與國賓大地環保 事業股份有限公司、明緯公司（乙方）於99年11月25日簽立 之合建契約書、本案土地及同段1064、1079、1059建號之土 地、建物登記公務用謄本、地籍異動索引、新北市政府106 年6月14日新北府工施字第1060000000號函、106年6月28日 新北府工施字第1060000000號函檢送102店使字第000號（90 店建字第000號）使用執照全卷資料、新北市政府106年11月 17日新北府經司字第1060000000號函檢送田都公司登記案卷 3宗及部分抽印資料、90店建字第000號建造執照電子檔光碟 、臺億公司106年12月4日臺億字第1060000號函檢送電子檔 光碟暨102年2月8日信託契約及附件、建造執照電子檔、新 北市政府106年12月15日新北府工施字第1060000000號函檢 送90店建字第000號建造執照原卷資料抽印、申請建築執照 （變更設計）基本資料、潤隆公司公司變更登記表、經濟部 100年6月20日經授商字第10000000000號函影本、國賓大苑 建案之建造執照申請相關資料、使用執照申請相關資料、新 北市政府100年1月核定實施「變更新店都市計畫（土地使用 分區管制要點專案通盤檢討）（第二階段）書」節本、100 年5月9日變更起造人申報書、變更起造人名冊㈠、起造人名 冊、變更起造人理由書、潤隆公司、明緯公司、田都公司之 經濟部商工登記公示資料列印等件在卷可稽（見A1卷第17-2 2頁、A2卷第77-125頁、A11卷第303、599-609、665-699頁 、A12卷第33-42、51-64、73-79、119-133、149-155頁、A5 卷第41-149、239、247-271、301-429、431-435、443-510 、515-525頁、A6卷第113-114、117-120、169-183、191-23 1頁、A7卷第167-179、263-264頁、A8卷第449-452頁、A9卷 第265-277頁、本院112年度金重訴字第1號卷，下稱金重訴 卷，卷㈥第223-231、277頁），並有國賓大苑小包合約1本扣 案可佐，首堪認定。　 　㈡關於如附表一所示告訴人在代銷人員之介紹、推銷下，購買 如附表一所示房地建物之經過： 　⒈證人即告訴人陳麗雲於檢察事務官詢問時指稱：房屋土地預 定買賣契約書上有載明建物坐落於旅館區，建物為旅館客房 ，伊等當時確有看見這份契約，購買時也知道房屋是坐落在 旅館區。但伊等有跟銷售人員確認是否可以當住宅，銷售人 員說可以，即便在旅館區還是可以自住，只是會有銀行貸款 成數問題。伊相信銷售人員所言，而且想說是上市公司，應 該沒有問題等語（見A1卷第164-165頁反面）；復於偵訊時 證稱：伊購買國賓大苑，是於100年12月間在預售屋的招待 中心簽約，當時尚未動土，當時的代銷人員是隸屬甲山林公 司。伊等購買時知道建案土地是坐落在旅館區，但代銷公司 人員有說明，他們蓋的是住宅，而且他們也沒有告訴伊等不 能當住宅使用。當初要變更設計時，伊是和建商直接聯繫， 他通知伊等客戶變更室內裝潢設計為住宅，就如同手寫的契 約，建商從頭到尾都沒有告訴伊等不能作為住宅使用等語（ 見A5卷第167-174頁）。　　 　⒉證人即告訴人劉佐昱於檢察事務官詢問時指稱：伊當時知道 是旅館用地，但伊是要當作住宅，銷售人員也說沒問題，伊 才會購買。伊當初購買跟市場行情一樣，伊買110坪含車位 ，總價6,300萬，並沒有比較便宜等語（見A1卷第164-165頁 反面）；復於偵訊時證稱：伊是於101年5月簽約，伊跟段淑 蘭一起出資買的，目的是投資，一開始買的時候，先用段淑 蘭的名字簽約，後來用伊的名義去登記成所有權人，6,300 萬元伊和段淑蘭一人一半。當時購買預售屋時，代銷公司是 海悅公司，以霞飛廣告公司的名義行銷。當時伊去看時，比 較了附近的行情，如果是旅館，照理說價格要比住宅便宜， 可是並沒有比較便宜，伊也有問銷售人員，這是旅館用地， 伊等怎麼能買，銷售人員說雖然是旅館用地，但是是蓋住宅 ，可以住人的，伊有問說那怎麼沒有比較便宜，對方則說附 近行情就是這樣子。銷售小姐說建商是興富發的子公司潤隆 建設蓋的，所有的建材都是用最好的，不用擔心不能住人， 就是豪宅的規格，沒有什麼不能相信的，伊等當然不可能去 懷疑這麼大的公司，所以伊就相信他們所說的旅館用地上可 以蓋住宅等語（見A5卷第167-174頁）。　 　⒊證人即告訴人徐志昌於檢察事務官詢問時指稱：當初伊知道 是旅館用地，但銷售人員都跟伊等說可以當住宅。而且這建 築是達欣蓋的，因為潤隆是興富發的子公司，都是知名公司 ，所以伊認為應該不會有問題等語（見A1卷第164-165頁反 面）；復於偵訊時證稱：伊是於101年9月間購買國賓大苑， 伊是在預售屋的招待中心簽約，當時現場銷售人員是隸屬海 悅公司。他們有說是飯店用地，可是伊覺得伊是來住的，但 是他們並沒有說明不能當作住宅使用，而且預售屋裡面的格 局就是住宅等語（見A5卷第167-174頁）。　　 　⒋證人即告訴人斯維雯於偵訊時指稱：當初購買國賓大苑建案 是伊親自去代銷樣品屋那裡接洽購買，當時建案名稱是碧潭 山水，代銷公司是甲山林公司，之後該建案改為國賓大苑。 伊去代銷中心時，對方一直強調建商是上市公司潤隆建設， 後來在簽約時，才說伊購買的樓層是屬於明緯公司所有的樓 層，所以簽約對象是明緯公司。代銷人員說是水岸第一排的 溫泉豪宅，都規劃大坪數，有88戶，看出去就是碧潭，有樣 品屋，樣品屋裡面有房間、床，有溫泉，溫泉是有合法執照 的。伊去買時，只是基地，還沒有開挖，就是看樣品屋，那 個樣品屋完全就是住宅的樣子。代銷人員跟伊洽談的過程中 ，並未提到建案土地是旅館地，是一直到簽約時，伊才知道 是旅館地。伊第一次看到合約時，因為有看到旅館用地，伊 有嚇到，所以伊有質疑他們，問對方是怎麼回事。但他們就 跟伊等說沒有問題，可以做住宅使用，並說碧潭那附近很多 都是旅館用地拿來做住宅用，沒有關係，而且有說建商是上 市公司潤隆公司，他們說上市公司不會違法，所以伊就認為 潤隆和甲山林都是有名、很大的公司，不會違法，所以伊才 買。伊是看雜誌介紹這個建案，說碧潭水岸那裡有房子，所 以伊就過去看了樣品屋。代銷小姐很資深，也跟伊說他們甲 山林的總經理買在00樓，也有來看，伊就想說他們總經理都 有來買，應該是沒有問題，伊就是相信他們的說法。伊購屋 總價6,877萬元，就伊認知，這個價錢是當初新店很高價的 價錢，那時新店大約一坪30幾萬，伊是買近60萬元，那就是 賣住宅，也沒有提到是賣旅館。建商是以欺騙的方式，讓伊 購買實際上不能拿來做為住宅的房子，倘若有明確跟伊說這 個是旅館用地，不能作為住宅用，伊一定不會買。伊就是要 拿來當住宅用的，是對方跟伊說沒有問題，可以做住宅用， 伊才會買的等語（見A2卷第149-152頁）；復於本院審理時 證稱：當初偶然看到一本雜誌上面叫碧潭山水，看起來很漂 亮的住宅，伊那時候50歲，已經工作20、30年，有點存款， 想要買退休宅來住，伊就跟著一個同事去現場看樣品屋。伊 買屋的目的是自住、退休住，這是伊第一次買住宅，伊只有 看樣品屋，跟一般住宅無異，伊一開始進去就認為是要買住 宅，銷售人員也知道伊要買住宅。伊在樣品屋現場，就是證 人潘品岑向伊介紹解說，他說這是水岸第一排名宅，戶戶有 溫泉，有主臥、次臥，現場樣品屋照片跟一般住宅完全沒有 差別，主臥看出去就是碧潭，有次臥、餐廳、客廳這些東西 ，跟一般樣品屋毫無差別。潘品岑當時並沒有跟伊說這是旅 館用地，伊買那麼高價，已經超過新店所有高價住宅的價錢 ，伊買的時候就是要做住宅，伊當時是從事財務行業，沒有 想過要做旅館業，潘品岑如果告訴伊作為旅館使用，伊馬上 就走人了。伊怎麼會花6,000多萬去買個旅館，伊自己本身 當時沒有房子，是住老家，伊不可能去買旅館，也不會經營 旅館。伊是到了簽約的時候，才看到這是旅館用地。契約條 款有提到旅館區，以及若要經營旅館住宿業，需要經管理委 員會及區分所有權人會議之同意等。伊就問潘品岑，你這個 是住宅，從頭到尾都是住宅，整個樣品屋也都是住宅，都沒 有提過任何旅館2字，樣品屋外面、裡面，內部也都是住宅 樣式，只有簽約時出現旅館用地這個字，伊就問他怎麼會是 旅館用地？他說碧潭那邊都是這樣，因為靠水岸，房子都是 旅館用地當住宅用，潤隆是上市公司，是不會違法，加上達 欣工程的建設，還有大林組、甲山林都這麼有名，不會騙人 ，要伊放心好了。他說這個地方雖為旅館，但作住宅使用是 可以的，碧潭水岸住宅都是這樣。伊後來搬進去，也是作為 自住使用。簽約時，伊有詢問銷售人員，銷售人員說所有買 方都是住戶，沒有人會當旅館，且當旅館要經過管委會同意 ，所以沒有這件事會發生，且價格這麼高，沒有人會買來當 旅館用。建案有格局示意圖，伊搬進去的時候，與樣品屋、 宣傳廣告的基本格局相同，二變時，還把外面的公共設施變 成自己的廁所。現場銷售人員跟伊接洽的時候，絕對沒有跟 伊說這個建案不得作為住宅使用。合約第三十二條一、㈡關 於水電費、地價稅及房屋稅等相關賦稅，所有權人應依相關 法令之規定辦理的條款，銷售人員也沒有進一步告知伊所要 遵守的規定為何等語（見金重訴卷㈥第392-409、418-419頁 ）。 　⒌證人即告訴人郭文玲於偵訊時證稱：當初是因為朋友喜歡就 找伊去看房子，伊是去預售中心看屋，現場的人是說水岸第 一排、很稀有、房子內有溫泉，好像很棒。當初覺得在碧潭 這樣的話算蠻貴的，現場的人介紹這是溫泉豪宅，伊就覺得 環境不錯，伊等就買了，想要當作度假的地方，伊週末都會 去住，當作是週末度假的地方。伊要買的那戶是明緯公司的 。關於旅館用地的部分，簽完約，全部用好之後，銷售人員 稍微翻一下契約書指給伊看說是旅館用地，就帶過去了。伊 當下有詢問，但銷售人員就說不會有影響。伊買了之後，都 是做為住宅使用。伊公司是做貿易的，伊沒有想過要經營旅 館。伊買來就是要做為住宅使用的，如果知道這是旅館用地 ，當作住宅使用是違法的話，伊不會買等語（見A3卷第187- 190頁）。　　 　⒍證人即告訴人楊蕓瑄於偵訊時證稱：當初伊是去看樣品屋， 過程中聊得很高興，伊自己也衝動，當場就簽約。銷售中心 的人介紹說這依山傍水，還有溫泉及空中游泳池，伊就覺得 適合養老，伊是規劃未來要養老的，也是有點衝動。伊看一 次，當場就簽約了。伊是從事投資醫美診所，先生是做化學 材料的，沒有想過要從事旅館業。銷售中心的人完全沒有跟 伊說這個建案的土地登記為旅館區，只有交屋的時候，在點 室內設施時好像有提到，但就是帶過而已，也沒多講什麼。 簽約之後，伊有發現旅館用地的記載，但伊當時並沒有認知 到房子無法買賣，伊想說建商是把房子當作住宅賣給伊等， 伊就可以當作住宅使用，伊不知道旅館用地會影響到伊之後 出售房屋。如果當初銷售人員有講明是旅館用地，當作住宅 使用是違法的話，伊就不會購買了，伊是要買來自己住的等 語（見A3卷第197-199頁）。　 　⒎證人即告訴人周秀榮於偵訊時證稱：當初是伊和伊先生一起 去看屋。伊是去北新路上的預售屋看，有樣版模型，銷售中 心的人就強調公設很完善、是豪宅型的設備、面潭第一排。 銷售中心的人有問伊買了之後要誰住，他們說因為本建案坪 數大、適合三代同堂、也適合老人家或養老用。伊買了之後 ，都是做為住宅使用。伊沒有特別印象，銷售中心的人有提 到建案的土地登記為旅館區。伊是後來因為在6、7年前有用 錢的需求，想賣這間房子時，和仲介簽約時，仲介告訴伊這 是旅館用地，買賣會有爭議。伊是做服務業，自己做生意的 ，跟旅館業無關，伊也沒有想從事旅館業。如果當初銷售人 員有講明是旅館用地，當作住宅使用是違法的話，伊就不會 買了，伊買來就是要做為住宅使用的等語（見A3卷第187-19 0頁）。　　 　⒏證人即告訴人王靜雯於偵訊時證稱：伊是跟明緯公司購買的 ，當時是買預售屋，伊買了00號0樓，現在實際居住在那裡 。伊當初是去銷售中心買的，廣告、樣品屋都是住宅的類型 ，銷售中心的人員也說可以合法使用，可以自住，沒有問題 ，伊等一般人也不知道不可以使用，而且有獨立的門牌，所 以伊才相信是可以合法使用。當初銷售人員有跟伊說明建案 是在旅館區，但是沒有問題，他也沒有說不能自住，只說自 住沒有問題，可以合法使用，而且樣品屋型式也都是住宅。 所以伊才會在知道是旅館區房子的情況下，仍買來自住，一 般人也不會知道不行，而且房子很貴，伊不可能花那麼多錢 去買一個不能自住的房子。雖然契約上面有審閱期，但是在 銷售中心都是直接叫伊等簽這邊、簽那邊。伊等就簽完，沒 有帶回家慢慢看。契約內關於旅館的條款，銷售人員並沒有 特別說明條款內容，就是邊翻邊叫伊等簽名，說這是定型化 契約，沒有什麼差別，就是把它簽完。伊沒有想過要經營旅 館業，伊當初就是要買來自住的。很明顯建商沒有提供對等 的資訊，建商應該知道這不能做為住宅使用，但是宣傳和行 銷都是傳達出可以做為住宅的資訊，如果當初有說這個只能 經營旅館，伊就不會買，伊也不可能用那麼多錢買一戶旅館 ，而且如果當初有說不能做為自用，伊也不會買，就是因為 當初有說自住是可以的，伊才會買等語（見A9卷第93-99頁 ）。　 　⒐證人即告訴人解文隆於偵訊時證稱：伊一共買了2戶，分別是 00號0樓和00號00樓，伊是跟潤隆公司買的，並登記在文鋒 實業股份有限公司名下，伊實際上是居住於0樓，伊兒子住0 0樓。當初伊覺得那裡環境不錯，又說有溫泉，就居住而言 ，感覺不錯，所以才會去買來自住。伊是看廣告後去銷售中 心買的。伊從事的行業與經營旅館無關，伊沒有想過要經營 旅館業，伊是生產電線的，純粹是買來自住。當初銷售中心 的人說這是蓋在旅館區的住宅，伊等有問未來會不會有問題 ，他們說有門牌，都是合法的，不會有問題，如果他們說不 合法，伊等就不會買了。因為對方說是合法的，而且樣品屋 也都是住家的格局，硬體上也都是住家的格局，不是旅館的 格局，銷售人員也有說這個是可以做為住宅使用，而且旅館 應該只有一個門牌，旅館應該會是一間一個廁所，不會一間 好幾個廁所，伊等那一棟每戶都是二間衛浴，一個是套房的 ，一間是共用的。契約內關於旅館的條款，銷售人員並沒有 特別對伊等說明條款內容，就是叫伊等在這裡、那裡簽名， 當初談好條件後，銷售人員就拿出契約，叫伊等在哪些地方 要簽名，伊等就直接簽名，簽這些文件的部分速度很快，邊 聊天邊要伊等在特定的地方簽名等語（見A9卷第93-99頁） 。 　⒑證人即告訴人藍敏慧於偵訊時證稱：伊買了00號00樓一戶， 現在實際居住在那邊。伊當時是去銷售中心，他們隨機有人 介紹，伊是買預售屋，銷售中心的人跟伊說新店房價以後會 不錯，又面水岸，又有溫泉，伊是退休，打算要自住，所以 才會想要買。伊從事的行業與旅館無關，也沒有想過要經營 旅館業，當初就是要買來自住的。銷售人員沒有說是旅館區 ，只說是旅館用地，伊有問這樣是怎麼住，他們說沒有問題 ，可以住，還說買到是賺到，可以享受到旅館的管理，而且 說旅館用地的地價稅很便宜，所以就帶伊去參觀樣品屋。伊 是用兒子鄭兆軒的名字購買，但是由伊出面去簽約洽談。伊 有先把契約帶回家看，伊有看到關於旅館用地的契約內容， 伊就有再問銷售人員，有問可以住嗎，也有問電費的部分， 是否為營業的電，銷售人員都說沒有問題，他們還說可以省 地價稅，所以後來簽約時，銷售人員叫伊簽哪，伊就簽哪。 伊是在105年被稽查才發現不對勁，因為當初伊有提問旅館 用地拿來住有無問題，但對方一直說沒有問題，可以自住， 如果當初有說這是旅館用地，不能自住，伊就不會買了等語 （見A9卷第93-99頁）。　　 　⒒證人即告訴人張櫻花於偵訊時證稱：伊去買房子的時候，銷 售人員沒有說這是飯店，只跟伊說價格，並說本案房屋可以 自住。伊買本案房屋的目的是要自己住。伊會認為本案房屋 可以作為住宅使用，是因為銷售人員有跟伊這樣講。他沒有 跟伊說是飯店，是簽約的時候他在契約書上寫。契約上關於 旅館的特約事項，銷售人員沒有特別解釋條文，他只叫伊簽 名，伊也沒有看清楚。因為對方有給伊寫一張紙，上面寫「 自住」，伊才相信。如果伊知道本案房屋不得作為住宅使用 ，伊就不會買了等語（見B2卷第47-48頁）；復於本院審理 時證稱：伊有購買國賓大苑的一戶，購屋目的純粹要住人的 ，是要自住。年紀大了當然要買房子住，享受一下人生，伊 現在也是住在國賓大苑，是自住，沒有其他作用。當時伊會 知道這個建案，是有業務打電話給伊，伊就過去現場看。當 時國賓大苑已經蓋好，但沒有裝潢。當時業務沒有什麼推銷 ，他也沒有跟伊講那是飯店，對伊等老百姓來說，只是想買 房子而已。整個銷售現場，沒有人跟伊說這棟大樓位於旅館 用地，將來只能作旅館使用。伊是到要全部交屋、給錢的時 候才知道該建案是在旅館用地，伊簽約時那麼一大疊，伊也 沒有完全看清楚，後來才知道是飯店用地，但裡面有一張單 子給伊寫自住，伊也不是很懂。簽約過程伊都沒發現建案土 地是旅館用地，伊沒看就直接簽了。如果一開始，銷售人員 跟伊說本建物屬於旅館用地，只能作為旅館用，伊就不會買 了。蔡孟儒是當時跟伊接洽的業務員，伊在與業務員談論買 房的時候，有跟對方講是伊要住的。伊根本不知道那是旅館 ，伊只想住而已。業務員真的都沒有跟伊講是旅館用地，一 個字都沒有講，他沒有跟伊講旅館的事。伊自己或家人沒有 從事旅館業的經歷等語（見金重訴卷㈥第438-447頁），且有 房地買賣預約單附卷足佐（見C1卷第69頁）。　　 　⒓審酌上開證人於偵查及本院審理中歷次說法相一致，各該證 人之間證述情節經核大致相符，且其等與被告蔡聰賓、王文 宏等2人並無恩怨仇隙，要無誣陷各該被告之動機，上開證 人之證詞尚無重大瑕疵可指。 　⒔證人潘品岑雖於本院審理時證稱：伊有向斯維雯說明這是旅 館用地，不能作為住宅使用，因為廣告都有寫旅館用地，現 場簽約也都會講。斯維雯並沒有說若是旅館用地不能作為住 宅使用，就不買了。契約中關於旅館的條款，斯維雯應該沒 有提出質疑，伊還是有說明，因為合約簽名還是要講重點云 云。證人蔡孟儒於本院審理時則證稱：銷售過程中，伊沒有 向客戶表示旅館用地可以作為自用住宅使用，伊不太清楚張 櫻花有無表示這個房子他要拿來作為自用住宅使用，伊有向 張櫻花表示是旅館用地，只能作為旅館使用，伊有告知不能 自住云云。而證人潘志建則證稱：廣告文宣上的文字，是從 捷運、附近的機能環境的陳述，講五星級就是它旅館的整個 設計規劃，並非表達可以作為自用住宅使用，這是旅館用地 ，合約上也都有清楚告知。專住公司有向銷售人員強調、要 求，這個建案是旅館區，只能做為旅館使用，不能夠做為自 用住宅使用云云。然本院認為渠等證詞不可採信，理由如下 ： 　　⑴依據卷附「國賓大苑」建案廣告看板、113年3月25日拍攝 代銷中心外牆廣告設置（見金重訴卷㈤第293、305、333、 345頁、卷㈥第287、291、323、327、337、345、349頁） ，均未見有何關於「旅館銷售」之宣傳行銷文字、文案。 另觀諸卷附「國賓大苑」建案之廣告文宣（見A1卷第17-2 2頁、A2卷第77-125頁），除以小字標註：「使用分區： 旅館區」等字樣外，亦未明確提及其等代銷之產品係「旅 館」，必須作為旅館經營之用。而衡諸常情，相較於一般 買房自住，抑或以賺取差價為投資目的之投資客而言，以 從事旅館行業或委託他人經營旅館為目的，而特意購置僅 得作為「旅館」使用之不動產者，其客戶族群特定，並非 多數。則本件「國賓大苑」建案之各該代銷公司竟利用前 開與一般住宅建案無異之廣告看板、文宣對外進行招攬、 宣傳，藉以吸引其他本無經營旅館意願、無意購買旅館產 品之消費者前往洽詢、賞屋，此舉已有啟人疑竇之處，亦 足徵證人斯維雯於本院審理時證稱：伊是到了簽約當時， 才看到這是旅館用地。它這個是住宅，從頭到尾都是住宅 ，整個樣品屋也都是住宅，都沒有提過任何旅館二字，只 有簽約時出現旅館用地這個字等語（見金重訴卷㈥第392-4 09、418-419頁）；證人即告訴人王靜雯於偵查中證稱： 當初廣告、樣品屋型式都是住宅的類型，宣傳和行銷都是 傳達出可以做為住宅的資訊等語（見A9卷第93-99頁）， 應屬實在。 　　⑵本案自告訴人陳麗雲、王靖雯等2人於100年12月間，分別 購置如附表一編號1、6所示房地之時起，迄至103年12月 間，告訴人張櫻花購置如附表一編號5所示房地為止，歷 時長達3年之久，期間潤隆公司、明緯公司委託之代銷公 司亦數度更迭。而本案告訴人共計12名，彼此間獲悉上開 建案、前往代銷中心賞屋、購屋之經過、緣由，以及其等 所接觸之代銷人員各有不同；惟其等12人迄今不僅從未有 以購置房地經營旅館之事實，甚至告訴人等自始即無從事 旅館事業，或委託他人從事旅館營運的規劃與打算。又依 據證人斯維雯之證詞（見金重訴卷㈥第392-409、418-419 頁），目前該社區鄰居幾乎都是作為自用住宅使用。而證 人周文龍於本院審理時亦證稱：田都公司分到47戶，伊當 時的目的是等分到房子後，伊要去申請設立旅館，但直到 目前為止，並沒有購買該建案的其他消費者來跟伊接洽， 說要一起經營旅館等語（見金重訴卷㈥第472-482頁）。而 「國賓大苑」社區住戶遲至111年下旬，始由社區管理委 員會著手進行「旅館用地朝向合法化」之議案討論乙情， 此經被告蔡聰賓具狀陳明在卷（見金重訴卷㈦第131頁）， 且有潤隆公司112年4月25日存證信函、國賓大苑管委會11 1年12月11日會議公告、住戶同意書、管委會會議紀錄在 卷可佐（見金重訴卷㈦第163-165、185-196頁）。顯見本 案所有告訴人，乃至社區內部分住戶在簽約、購置本件「 國賓大苑」建案房地之際，縱然知悉本案土地使用分區為 旅館區，但對於本案土地上所興建之建築物僅得作為旅館 ，不得供作自用住宅乙事，確實有所誤認。就此，苟非代 銷人員在推介、銷售本件「國賓大苑」建案的過程中，刻 意隱瞞該建物不得作為住宅使用之情事，抑或在面對顧客 質疑時，猶告以該建案雖位在旅館用地，仍可當作住宅合 法自住等說詞，何以致使包含本案告訴人等在內之多數客 戶，即便明知本案建物係坐落旅館區，仍不約而同地基於 「買屋自住」之動機、目的，購入本件「國賓大苑」建案 之房地，且實際上亦將之作為自用住宅使用？ 　　⑶再者，依據103年7月26日「國賓大苑」第一屆區分所有權 人會議會議紀錄（見金重訴卷㈦第331-336頁），該次會議 中未見住戶就社區未來經營旅館一事有任何討論、規劃， 惟經實際出席住戶全票通過，決議增訂社區規約第30條。 修正增訂該規約條款前，原房屋土地預定買賣契約書（本 院註：應為房屋土地預定買賣契約書附件五之管理規約） 第12條第1項約定：「為維持本大樓品質，欲經營旅館業 務之區分所有權人，除應經區分所有權人大會同意，且委 由本大樓之管理委員會統一發包予專業之管理顧問公司經 營者外，不得擅自以民宿、日租或其它方式經營旅館業務 。其所需之費用，由管理委員會計算後另行收取。」修正 增訂社區規約第30條第1項則約定：「為維持本大樓品質 ，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人 大會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包予專業之 管理顧問公司經營者外，不得擅自以民宿、日租或其它方 式經營旅館業務。其所需之費用，由管理委員會計算後另 行收取；但一般租賃行為則不在此限。」則依此規約條款 之修訂脈絡，應可推知當時社區住戶係考量若有個別出租 房屋之需求者，恐受到前述修正前管理規約第12條第1項 約定之限制，遂提案、決議增訂社區規約第30條第1項， 明文排除個別住戶單純租賃之情形。由此亦可知悉，當時 除田都公司地主戶之外，多數社區住戶就其等所持有本件 「國賓大苑」房地，仍係作為自住、自用（含自行租賃） ，並無共同經營旅館業務之意願。 　　⑷證人潘品岑於偵查中證稱：當時建案主打賣點是景觀度假 的房子，主要對象是買房置產、度假之類，沒有特定目標 客群。當時斯維雯來買房時，好像是說想要有景觀的，因 為住在市中心比較悶，他喜歡這個景觀。應該是要買來自 己住。沒有客人說是要買來做生意。因為這是旅館用地， 當時都是說可以當作飯店宅，就是度假一樣的享受景觀、 環境的房子。印象中，廣告是說這是一個度假用的房子， 當時的賣點就是景觀。這是像工業宅的房子，客人多是拿 來當工作室，伊等就照廣告賣給客人。關於客戶詢問旅館 用地的問題，就是用度假宅的概念回覆等語（見A2卷第18 5-187頁）。是依上開證詞，當時本件「國賓大苑」建案 對外進行招攬、宣傳，並未特別規劃以有意願從事旅館業 之人為目標客群，且代銷人員係以「可供度假使用」、「 飯店宅」、「度假宅」等模稜兩可之話術，介紹該建案產 品、回應顧客提問，而證人斯維雯至「國賓大苑」建案賞 屋並購買上開房地，其目的始終是作為「自住」之用。 　　⑸綜合上開事證，前揭證人潘品岑、蔡孟儒於本院審理時證 稱其等於銷售時，均有告知客戶不得作為自用住宅使用云 云，暨證人潘志建於本院審理時證稱：專住公司有向銷售 人員強調該建案是旅館區，只能做為旅館使用，不能夠做 為自用住宅使用云云，均與實情不符，亦與常情未合，應 屬事後迴護之詞，殊難採憑。 　⒕又細繹告訴人等簽署之房屋土地預定買賣契約書，固多處載 明該建案之土地使用分區為「旅館區」、建物用途為「旅館 」等事項；然而，該預定買賣契約書第九章「附則」第三十 二條「旅館使用及營運規定」第一項第三款則約定：「甲方 如欲經營旅館住宿業，除應自行取得政府許可外，亦應取得 管理委員會及區分所有權人會議之同意」等語明確；另附件 五、管理規約第十二條第一款亦約定：「為維持本大樓品質 ，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人大 會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包…」等語。是 苟如被告蔡聰賓、王文宏等人所辯，其等確實是要賣房子給 投資旅館之投資者，共同委託一家旅館去經營云云，又或如 前揭代銷人員證稱其等均再三強調該建物僅得作為旅館使用 云云，則所有買受人（即甲方）就其等所購買之房地，除作 為旅館營運使用外，再無可能有其他用途，又何需特別約定 如欲經營旅館住宿業之住戶，尚需另外取得管理委員會及區 分所有權人會議之同意？復參以證人潘品岑於本院審理時證 稱：伊所謂「度假宅」，就是你還是可以去住那邊，消費者 是否可以自己住在度假宅，看管委會怎麼決議。就是顧客擁 有這個資產，伊等之前都是這樣說的，未來要使用或要租， 就是由管委會決議，消費者自己來度假也可以。要度假就看 未來怎麼經營，要看到時候成立管委會後怎麼經營或怎麼來 度假等語（見金重訴卷㈥第409-418頁），更加佐實證人斯維 雯於本院審理時證稱：銷售員說所有買方都是住戶，沒有人 會當旅館，且當旅館要經過管委會同意，所以沒有這件事會 發生，且價格這麼高，沒有人會買來當旅館用等語，應屬實 在；前揭證人即告訴人等指述代銷人員向渠等隱瞞上開建物 不得作為住宅使用之事實，甚至告知該建物雖坐落旅館區， 仍可合法自住，渠等遂同意簽約購屋之經過，亦均非子虛， 而堪採信。　　 　㈢被告蔡聰賓、王文宏自始謀劃將潤隆公司、明緯公司分得之 「國賓大苑」各戶房屋作為集合住宅對外銷售： 　⒈被告王文宏於法務部調查局詢問時供稱：最早是田都公司先 取得這張建造執照，後來去找潤隆公司合建，因為伊與鄭欽 天私交不錯，所以鄭欽天才找明緯公司共同擔任起造人，鄭 欽天對伊的說法是蓋住宅。早期有很多工業住宅、商業住宅 、旅館住宅，但沒有特別管制，所以明緯公司當初加入成為 起造人的時候，伊就已經知道該張建造執照的使用分區是旅 館區，且建築物的用途是觀光旅館，但伊還是同意明緯公司 加入成為起造人來蓋住宅銷售。周文龍曾跟伊說是可以興建 住宅的，且以前沒有針對使用分區及建築物用途去管制，所 以伊就答應加入成為起造人共同興建住宅。因為申請變更都 市計畫的程序太困難，所以明緯公司並未進行相關申請。雖 然使用執照之建築物用途為旅館，但早期有很多灰色地帶， 當時並沒有清楚規定不得以住宅出售，且一般預售屋都是在 建造執照核發後即開始銷售等語（見A8卷第381-392頁）； 復於偵訊時亦供稱：伊在調查局詢問時提到伊同意明緯公司 加入成為起造人來蓋「住宅」銷售部分，有住宅也有會館， 就是公司的招待所，所謂「招待所」，也不算旅館，當初講 好就是要蓋一般的住宅來使用。就雷同工業住宅的概念，伊 想說政府應該不會管這個。政府原本也沒有在管這個，這幾 年才開始介入工業宅和飯店宅等語（見A8卷第407-419頁） 。是依被告王文宏上揭供詞，其與被告蔡聰賓自參與合建本 件「國賓大苑」建案之初，即已規劃將潤隆公司、明緯公司 各自分得之各戶房屋，作為集合住宅對外銷售。 　⒉再者，依據本件「國賓大苑」建案90年店建字000號建造執照 及加註事項、102年店使字000號使用執照及加註事項（見A7 卷第17-45頁、A6卷第225-230頁），均已載明「旅館申請部 分，依新北市政府觀光旅遊局（下稱：觀光旅遊局）100年9 月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於88戶同時申請 為一家旅館辦理(註：使照加註事項誤植為「北『關』管字第『 00000000000』號」，以下均同)」等語明確。而地主田都公 司本就計畫以其所分得之47戶房屋，申請登記經營旅館業乙 節，亦據證人周文龍證述明確如前；並另證稱：剩餘戶數是 交由明緯公司及潤隆公司自行處理，他們要作什麼處理，伊 等並無約定；分配房屋戶數的時候，潤隆公司、明緯公司並 未說要自己經營旅館，也沒有說他們賣出去給這些客戶，是 希望這些客戶跟田都公司一起經營旅館等語（見金重訴卷㈥ 第472-482頁）。又依前揭證人即代銷人員潘品岑、蔡孟儒 ，以及證人潘志建、海悅公司協理郭正安之歷次證詞，均未 提及渠等曾經向顧客說明，倘若購買本件「國賓大苑」建案 房地，則需與地主戶即田都公司共同經營旅館等事項。 　⒊況且，本件告訴人等於購入如附表一所示房地時，均各自選 購數量不等、特定樓層位置之汽車停車位，此經被告王文宏 供述在卷（見金重訴卷㈨第319頁），且有如附表一所示房屋 土地預定買賣契約書在卷可稽。則苟若被告蔡聰賓、王文宏 銷售上開建案房地之目的，確係規劃由各該房屋所有權人共 同經營或委託他人經營一間旅館，而非供各人自住、自用， 實無任由本案告訴人等自行指定、選購車位之必要。又該社 區各戶均分別設置獨立溫泉、瓦斯、水電分錶，其中溫泉水 井之用水收費標準，係依交屋後按各用戶使用量支付溫泉水 費及管理費等情，業經證人斯維雯證述明確（見金重訴卷㈥ 第392-409、418-419頁），且有房屋土地預定買賣契約書暨 附件四建材設備、國賓大地環保事業股份有限公司99年12月 29日會議紀錄存卷足參（見A1卷第98、112、175、188-189 頁、A10卷第157、297頁、C1卷第211頁、金重訴卷㈤第353頁 ）。而在申請設立單一旅館之前提下，縱使該旅館建築物預 設規劃係由多數人所有，並委由同一業者營運管理；然衡諸 常情，實無需於各戶房屋內另行配置獨立溫泉、瓦斯、水電 分錶，並按照各戶使用狀態收取費用。蓋若實際從事飯店旅 館之營運，各號客房之溫泉、瓦斯、水電使用量，即與旅客 人數、實際入住投宿期間、次數有關，若非經營者本就規劃 將按錶向投宿旅客收取使用溫泉、瓦斯、水電之費用，則於 各戶分設獨立溫泉、瓦斯、水電錶之用意，莫不是要讓住房 率較高的房屋所有權人支付較多旅館營運成本？而此，豈非 徒增後續旅館營運帳務計算及不同房屋所有權人間盈虧分配 之混淆與困擾？本件被告蔡聰賓、王文宏等2人及潤隆公司 、明緯公司自始即無意願參與涉入旅館經營，亦無意向社區 住戶提供專業旅館之營運團隊，其等猶為前述銷售規劃與獨 立設計，殊難想像是為了籌設興建旅館而預作打算。　 　⒋稽上事證，足徵被告蔡聰賓、王文宏等2人自始即謀劃將潤隆 公司、明緯公司所分得之各戶房屋，當作集合住宅對外銷售 ，彰彰甚明。而代銷公司受潤隆公司、明緯公司委託，對外 銷售本件「國賓大苑」建案，代銷人員明知該建案土地使用 分區為「旅館區」，卻仍以上開說詞話術招攬推銷，致使告 訴人等均誤認「國賓大苑」建案建物可供合法自住之用，此 若非經被告蔡聰賓、王文宏等2人指示要求，代銷公司在行 銷、宣傳本件用途為「一般旅館」之建物建案時，對於其市 場之目標客群，又豈會毫無特殊評估、規劃與訴求？代銷人 員又豈需將此建案當成一般自用住宅產品，在介紹、推銷時 向客戶隱匿該建物不得作為住宅或其他非旅館業用途之事實 ，甚至刻意告知該建物雖位在旅館區，但仍可以合法自住等 語，以回應顧客之疑慮。是被告蔡聰賓辯稱：潤隆公司開發 國賓大苑建案，不論是規劃設計或是興建、跑照、銷售各階 段皆是作為旅館使用之建物，銷售對象是有投資意願或兼有 度假需求之人云云，暨其與王文宏等2人均辯稱其等是要求 代銷公司依照買賣契約銷售房屋，其等並未指示代銷人員向 客戶有所隱瞞或為不實之告知云云，均難以採信。　　　 　㈣告訴人等購買本件「國賓大苑」建案房屋能否合法自住，係 屬交易上重要事項： 　⒈按都市計畫範圍內土地或建築物之使用，違反本法或內政部 、直轄市、縣（市）政府依本法所發布之命令者，當地地方 政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、 使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令 拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使 用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、 強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築 物所有權人、使用人或管理人負擔。不遵前條規定拆除、改 建、停止使用或恢復原狀者，除應依法予以行政強制執行外 ，並得處6個月以下有期徒刑或拘役。都市計畫法第79條第1 項、第80條分別定有明文。本件「國賓大苑」建築物係位在 旅館區，應供一般旅館業或觀光旅館業使用，不得作為住宅 使用，已如前述。而本件告訴人等及社區內其他住戶購置該 建案房地後，迄今未依照相關都市計畫土地使用分區管制規 定，供作經營旅館之用，猶仍違規作為住宅或其他非旅館業 之用途，揆諸上揭規定，主管機關自得對包含本案告訴人等 在內之社區住戶依法逕行裁處。　　 　⒉而衡諸不動產買賣，尤其是一般人購置自用住宅，係以取得 房屋暨土地之所有權，並長期、合法居住使用該住宅房屋為 主要目的，且不動產交易金額甚為龐大，果若作為契約標的 之房屋無法為買受人合法自住之用，亦即買受人倘若違規使 用該房屋土地，極可能受到主管機關依法裁處罰鍰，甚至可 能被勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，則契約目的顯 然難以達成。參以證人即告訴人斯維雯、郭文玲、楊蕓瑄、 周秀榮、王靜雯、解文隆、藍敏慧、張櫻花等歷次指述（見 A2卷第149-152頁、A3卷第187-190頁、第197-199頁、A9卷 第93-99頁、B2卷第47-48頁、金重訴卷㈥第392-409、418-41 9頁、第438-447頁），其等若知悉該房地不能合法自住使用 ，就不會花錢購買。是本件「國賓大苑」之建物究竟能否作 為自用住宅用途、買受人等能否合法居住、使用上開房屋、 住戶是否可能受到主管機關裁罰等事項，嚴重影響買受人之 承購意願及居住權益，當屬交易上重要事項。　 　㈤被告蔡聰賓、王文宏等2人詐欺行為之認定：　 　⒈按刑法第339條第1項詐欺取財罪以意圖為自己或第三人不法 所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂「 施用詐術」意指傳遞與事實不符資訊之行為。不限於積極地 以虛偽言詞、舉動而為之欺罔行為，於行為人負有告知交易 上重要事項之義務而不告知者，或行為人之言詞舉動於社會 通念上可認為具有詐術之含意者，均屬詐術之施用。所謂「 陷於錯誤」意指被害人因行為人之行為產生主觀上認知與客 觀事實不一致之情形，被害人對於是否處分（交付）財物之 判斷基礎的重要事項有所誤認，並在此基礎上處分財物。若 被害人知悉真實情形，依社會通念必不願交付財物；意即「 詐術」與「錯誤」有相當因果關係（最高法院112年度台上 字第1944號、112年度台上字第4233號、111年度台上字第68 7號判決意旨參照）。 　⒉被告蔡聰賓、王文宏等2人自始即謀劃以「國賓大苑」之旅館 建築物作為集合住宅，對外銷售予無意從事旅館經營，僅係 供己居住自用之一般民眾，業經本院認定如前。而本件「國 賓大苑」建案房屋能否合法作為自用住宅用途、買受人自住 使用上開房屋是否可能受到主管機關裁罰等事項，核屬交易 上重要事項，亦已詳述如前。則被告蔡聰賓、王文宏等2人 雖未直接接觸、遊說告訴人等，但其等2人以潤隆公司、明 緯公司委託代銷公司銷售本件「國賓大苑」建案，在其等2 人指示、授意之下，透過代銷人員介紹說明、招攬推銷，就 前開交易上重要事項，無論係積極構詞欺騙，或消極隱匿而 不告知，均屬詐欺罪之施用詐術範圍無訛，被告蔡聰賓、王 文宏等2人主觀上各有意圖為潤隆公司、明緯公司不法所有 之詐欺犯意，至為明確。則被告蔡聰賓、王文宏及其等辯護 人均辯稱：蔡聰賓、王文宏都沒有實際參與銷售，沒有與任 何買受人見面、接觸，其等沒有實施任何積極虛假的行為， 也沒有消極隱匿任何重要資訊，無從導致告訴人等陷於錯誤 ，亦無詐欺故意和意圖云云，尚無足採信。 　⒊又依據證人陳金玉於偵查中及本院審理時之證詞（見A11卷第 429-439頁、金重訴卷㈥第460-472頁），雖一再表示其等有 向客戶說明國賓大苑之土地使用分區是旅館用地，然其於法 務部調查局詢問時亦證稱：伊等沒有對客戶說經營旅館前不 得入住國賓大苑，伊等沒有對客戶說不可以居住，只有講因 為是旅館區用地，所以只可以當旅館使用。伊認為說清楚這 是旅館區用地，且合約書中有說明告知其用途，表示只可以 做為旅館使用等語（見A11卷第429-439頁）；復於本院審理 時證稱：「（檢察官問：潤隆公司對客戶銷售國賓大苑時， 有無向客戶說明是旅館用地，不能自住？）我們都會強調是 旅館區。」「（檢察官問：有無跟客戶說明不能自己居住？ ）我們會跟他說作旅館使用。」「（選任辯護人張簡勵如律 師問：你有經手的國賓大苑案件裡，有無曾告知客人國賓大 苑旅館區建案可以作為自用住宅使用？）我們都說是作為旅 館使用。」等語，足見證人陳金玉縱然有告知該建案係位在 旅館區，但在面對客戶提出質疑時，其並未正面、明確回覆 客戶不得供作自住之用，反而是以前詞簡單帶過，則其此部 分證詞，尚不足為被告蔡聰賓、王文宏等人有利之認定。 　⒋至被告王文宏之辯護人雖辯稱：告訴人等均已實際入住國賓 大苑社區，正常使用迄今，甚至轉售第三人，可見該建物並 無瑕疵。縱然住戶可能因違規使用而有遭到行政裁罰之風險 ，但此已為告訴人等所預見且接受。況主管機關並未對國賓 大苑住戶進行取締；實務上，主管機關對於此種行政違規之 裁罰享有裁量空間，多年以來裁量結果都是主管機關不會施 以激烈裁處，並無人民被行政機關要求遷出或禁止使用，事 實上不會影響建物所有人對建物之使用收益。而買賣雙方都 相信這個事實，告訴人等自無陷於錯誤之可能，亦無受到損 害可言云云，並請求函詢新北市、臺北市、桃園市、嘉義市 、高雄市等地方政府，就其等轄內在旅館區、工業區、娛樂 區、工商混合區等土地上興建住宅之建案，該地方政府主管 機關是否曾對住戶逕行裁罰，或勒令拆除、改建、停止使用 或恢復原狀。然而： 　　⑴一般消費者對於土地使用分區之理解，通常僅能粗略了解 分為住宅區、商業區與工業區，除工業區不得作為住宅外 ，住商混合之情況在臺灣並非少見。至於旅館區上建物產 品因較為罕見，且客群亦相較特定，一般民眾對於在旅館 區土地上所興建之建物產品，所知甚少。因此，雖本建案 之廣告文宣、房屋土地（預定）買賣契約書上均有土地使 用分區為「旅館區」、建物用途為「旅館」等文字記載， 以及關於旅館使用、營運相關約款規定，潤隆公司、明緯 公司亦提供相當契約審閱期間，惟此不僅不足以使一般消 費者認知該建物不得作為住宅使用、違規使用者可能受到 主管機關依法裁罰等事項；甚至，本件代銷人員刻意隱瞞 違規使用該土地之後果，並在告訴人等提出質疑時，代銷 人員尤積極告以：「可以做住宅使用」、「潤隆公司為上 市公司不會違法」、「碧潭附近都是以旅館用地當住宅使 用」、「蓋在旅館區的住宅」、「有門牌都是合法的」、 「可以自住」等語，或以「可供度假使用」、「飯店宅」 、「度假宅」等模稜兩可之話術作為回應，自屬傳遞與事 實不符資訊之詐術行為，告訴人等亦因而信以為真，並在 此基礎上交付財物。是被告王文宏之辯護人辯稱：告訴人 等已可預見此行政違規之風險，並自主接受、承擔該風險 而決意購買國賓大苑云云，顯於實情不符。又被告蔡聰賓 、王文宏及其等辯護人均辯稱：本建案之相關廣告文宣、 買賣契約書均已揭露土地使用分區為旅館區、建物標的為 旅館大樓，蔡聰賓、王文宏等並未隱瞞此部分資訊云云， 縱然屬實，亦不足為被告蔡聰賓、王文宏等有利之認定。 　　⑵又新北市政府城鄉發展局（下稱城鄉局）自104年5月28日 起，多次發函國賓大苑管理委員會，要求管理委員會公告 周知建物所有權人應作適法之使用，不得違規供作住宅用 途，並明確告知該建築物倘做為旅館以外之使用情形，應 停止違規行為，如未停止違規行為再經查獲者，本局得依 都市計畫法第79條第1項規定予以裁罰等語，此有新北市 政府城鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函、 111年1月19日新北城開字第1110000000號函、111年5 月3 1日新北城開字第1110000000號函、112年6月9日新北城開 字第1120000000號函、113年12月2日新北城開字第113000 0000號函在卷可稽（見金重訴卷㈥第279-280、505-512頁 ），則包含告訴人等在內其他供作自用住宅使用之社區住 戶，未來仍有可能受到主管機關依法裁處，導致其等居住 自由或財產權利受到一定程度之限制或剝奪。此等真實情 形即與告訴人等在代銷人員消極隱匿而未予明確告知違規 使用之後果，以及利用前揭話術說詞遊說、推銷之下，其 等主觀上認知該建物可以合法作為自用住宅（無須受到主 管機關要求改善，甚至依法裁罰處分），顯然有所不一致 。此觀前揭證人斯維雯、郭文玲、楊蕓瑄、周秀榮、王靜 雯、解文隆、藍敏慧、張櫻花等於偵查及本院審理時均證 稱其等若知道該建物不能合法作為自用住宅使用，就不會 購買等語（見A2卷第149-152頁、A3卷第187-190頁、第19 7-199頁、A9卷第93-99頁、B2卷第47-48頁、金重訴卷㈥第 392-409、418-419頁、第438-447頁），亦足明瞭。準此 ，無論主管機關基於何種原因，迄今未對國賓大苑社區住 戶逕行裁罰，仍無礙於告訴人等陷於錯誤之認定以及被告 蔡聰賓、王文宏本件犯罪之成立。 　　⑶綜上，被告王文宏之辯護人上開辯詞，洵屬無據。本院審 酌前揭事證，已足以證明被告王文宏本件犯行，是被告王 文宏及其辯護人聲請調查上開證據，依刑事訴訟法第163 條之2第2項第3款之規定，自無調查之必要。　　 　⒌又被告蔡聰賓之辯護人辯稱：告訴人等均有購屋經驗，而且 也有相當資力與智識經驗，其等明知建物座落旅館區，對於 旅館區上之建物不得作為自用住宅乙事，自無可能誤認云云 。然國內不動產市場上，旅館區土地所興建之建物產品本就 相對少見，苟非有意從事旅館業務之人，對於旅館區土地、 建物相關法規會有所涉獵研究外，一般民眾對此類不動產商 品所知甚少，已如前述。是以，縱然告訴人等有相當學識、 資力，或曾有購買非旅館區不動產之經驗，仍無從反推渠等 關於旅館區之不動產交易已有充足智識，而就本案土地上興 建之建築物僅得作為旅館，不得供作自用住宅乙事，絕無陷 於錯誤之可能。況刑法詐欺罪之成立，係以意圖為自己或第 三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件 ；而所謂「詐術」，即使用欺罔手段，以使人陷於錯誤而言 。本件蔡聰賓、王文宏等2人透過代銷人員以隱瞞上開建物 不得作為住宅使用之事實，並利用前開話術說詞而傳遞不實 資訊等方式，向告訴人等推銷本件國賓大苑建案，即已著手 於詐欺取財之實行，縱被害人原本即具有相當社會經驗或專 業知識，但因一時輕忽而疏未確實查證，致未能自我保護以 避免損害發生，仍無礙於其等2人詐欺取財罪之成立（最高 法院113年度台上字第3632號判決意旨參照）。被告蔡聰賓 之辯護人此部分辯詞，洵屬無據。 　⒍被告蔡聰賓之辯護人雖辯稱：本件國賓大苑在103年至112年 間，因為公設使用與點交議題屢有糾紛，遲於112年始完成 社區公設點交，這才導致管委會直到111年下旬才開始討論 設立旅館相關議題，並非有意不為旅館申請。又本案中告訴 人張櫻花、徐志昌等均已撤回告訴，買受人28戶均已同意由 潤隆公司代為申請旅館登記，足見住戶並無陷於錯誤，潤隆 公司事後亦積極協助申請旅館登記，亦可徵蔡聰賓並無詐欺 主觀犯意云云。惟查： 　　⑴本件係於104年5月19日，經新北市政府環境保護局舉報國 賓大苑違規做住宅使用，並移請工務局與城鄉局處理，新 北市政府城鄉局自104年5月28日起，始陸續發函告知國賓 大苑管理委員會，該公寓大廈涉及違反土地使用分區管制 規定之情事，要求管理委員會公告周知建物所有權人應作 適法之使用，倘有做為旅館以外之使用情形，應停止違規 行為，如未停止違規行為再經查獲者，即得依法裁罰，並 陸續對田都公司、潤隆公司、明緯公司發函勸導、限期改 善，以及裁處罰鍰等情，有監察院112年8月15日112內調 字0000號調查報告、新北市政府城鄉局113年10月17日新 北城開字第1130000000號函及其附件、前引新北市政府城 鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函、111年1 月19日新北城開字第1110000000號函、111年5 月31日新 北城開字第1110000000號函、112年6月9日新北城開字第1 120000000號函、113年12月2日新北城開字第1130000000 號函等在卷可稽（見金重訴卷㈣第127-146頁、卷㈥第279-2 80、505-512頁、卷㈤第157-279頁）。 　　⑵國賓大苑社區嗣於111年12月間，由第8屆管理委員會召開 「旅館用地朝向合法化說明會」，再由第9屆管理委員會 繼續研議該社區旅館用地朝合法化使用之相關事宜，並有 部分住戶同意委由潤隆公司代為辦理旅館登記之申請程序 等情，則有前引111年12月11日會議公告、管委會會議紀 錄，以及住戶同意書存卷足參。而徵諸前揭告訴人等歷次 證述，其等一開始購買國賓大苑房地之目的就是當作自用 住宅，迄今仍作為自住之用。是依上開事證，國賓大苑社 區管理委員會遲於111年12月、112年間，始召開說明會， 討論合法使用社區土地之議題，毋寧是因為社區住戶歷經 前開主管機關多次發函通知社區土地應作適法使用，並停 止違規行為，以及田都公司、潤隆公司、明緯公司遭到裁 罰後，為免主管機關後續裁處，導致住戶及田都公司、潤 隆公司、明緯公司之權益受到更多影響，社區管理委員會 方著手討論、推動社區土地之合法化使用，並在潤隆公司 積極協助之下，取得部分住戶同意，委由該公司代為申請 旅館登記。惟此，尚不能遽以推認告訴人等購屋時，即無 陷於錯誤之情，亦無從以潤隆公司事後協助申請旅館登記 等行為，反證被告蔡聰賓、王文宏於行為時即無詐欺故意 ，而為其等2人有利之認定。　 　　⑶況且，詐欺罪為即成犯，殊不因告訴人事後諒解而撤回告 訴，或事後和解賠償而異其認定。是縱然被告蔡聰賓與告 訴人張櫻花、徐志昌等於本院審理時達成和解，告訴人張 櫻花、徐志昌等均已撤回告訴，仍無礙於本院關於被告蔡 聰賓前述詐欺犯行之認定。 　　⑷綜上，被告蔡聰賓之辯護人前揭辯詞，難認有據。 　⒎至於被告蔡聰賓之辯護人另辯稱：文鋒公司又於108年間，再 次買進國賓大苑房屋，顯見其熱愛、支持本建案，並無陷於 錯誤云云。惟告訴人解文隆於本院審理時陳稱：伊後來買的 那間，是因為法拍屋才3,000萬元，差距差很多等語明確（ 見金重訴卷㈨第364頁），顯見告訴人解文隆於108年間雖再 次購入國賓大苑房屋，惟與其前於101年6月26日，在代銷人 員之介紹、推銷下而購買如附表一編號2所示房地，其經過 、原因和動機均未盡相符；復且，告訴人解文隆先後2次購 買國賓大苑房屋，時間相隔7年之久，期間主管機關因接獲 違規舉報，而多次發函管理委員會，並分別裁罰田都公司、 潤隆公司與明緯公司，均已詳述如前，而包含告訴人等在內 之部分住戶始確知「本案土地不得作為住宅或其他非旅館使 用」之事實（本院註：此與告訴人等已知「本案土地為『旅 館區』」乙節，二者為不同層次之事實），時空背景既有所 不同，自難徒憑告訴人解文隆事後再次購入國賓大苑房屋， 率予推論其於先前購屋時，即無陷於錯誤之情。辯護人此部 分所辯，尚嫌武斷，無足為被告蔡聰賓有利之認定。　 　㈥至於起訴書雖記載：潤隆公司、明緯公司另向代銷公司保證 該建案依規劃戶數申請獨立之產權及門牌，且買受人於日後 可分戶獨立買賣，代銷公司人員遂據以對外銷售等語。惟此 部分業經公訴檢察官當庭確認表示：本件起訴被告蔡聰賓、 王文宏等人施行之詐術，與該建案是否可以分戶銷售並無關 聯等語明確（見金重訴卷㈢第173-178頁），且本件「國賓大 苑」建案就其建造執照、使用執照之核發，並無旅館業管理 規則第28條之1關於旅館建築物不得分割轉讓規定之適用， 在建物所有權人，或有權使用之人申請登記旅館業之前，並 無不得分戶出售轉讓之法令限制（詳後述）。從而，縱潤隆 公司、明緯公司有向代銷公司為上開保證，亦不足為被告蔡 聰賓、王文宏2人不利之認定，附此敘明。　　 三、綜上，被告蔡聰賓、王文宏所辯各節，均無足採。本案事證 明確，被告蔡聰賓、王文宏等人上揭犯行洵堪認定，均應依 法論科。 四、論罪科刑： 　㈠按行為後法律有變更者，適用行為時之法律；但行為後之法 律有利於行為人者，適用最有利於行為人之法律，刑法第2 條第1 項定有明文。查本案被告蔡聰賓為如附表一編號1至4 所示行為後，以及被告王文宏為如附表一編號6至11所示行 為後，刑法第339條第1項業於103年6月18日經總統公布修正 ，而於同年0月00日生效施行，修正前刑法第339條第1項規 定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人 或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併 科1千元以下罰金。」；修正後刑法第339條第1項則規定： 「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第 三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50 萬元以下罰金。」，修正後刑法第339條第1項，將法定刑自 「5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金」，提 高為「5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金 」，經比較新、舊法律，修正後刑法第339條第1項並無較有 利於被告之情形，依刑法第2條第1項前段規定，就被告蔡聰 賓、王文宏所為上述犯行，自應適用其等行為時即103年6月 18日修正前刑法第339條第1項之規定。 　㈡核被告蔡聰賓就如附表一編號1至4所為，均係犯修正前刑法 第339條第1項之詐欺取財罪；其就如附表一編號5所為，係 犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。公訴意旨認被告蔡聰賓 就如附表一編號5所為，應論以修正前刑法第339條第1項之 詐欺取財罪，容有誤會。被告蔡聰賓與各該代銷人員之間就 如附表一編號1至5所示犯行，均有犯意聯絡及行為分擔，均 應論以共同正犯（無證據證明附表一編號5所示該次犯行， 係3人以上共同犯詐欺取財罪）。 　㈢核被告王文宏就如附表一編號6至11所示所為，均係犯修正前 刑法第339條第1項之詐欺取財罪；其就如附表一編號12所為 ，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。公訴意旨認被告王 文宏就如附表一編號12所為，應論以修正前刑法第339條第1 項之詐欺取財罪，容有誤會。被告王文宏與各該代銷人員之 間就如附表一編號6至12所示犯行，均有犯意聯絡及行為分 擔，亦應論以共同正犯（無證據證明附表一編號12所示該次 犯行，係3人以上共同犯詐欺取財罪）。 　㈣公訴意旨雖認被告蔡聰賓、王文宏等2人就如附表一所示全部 犯行，均應論以共同正犯云云。惟共同正犯，係指兩人以上 基於犯意聯絡及行為分擔，分工協力實現犯罪構成要件；而 所謂犯意聯絡，固不限於明示通謀為必要，即相互間有默示 之合致亦無不可。惟有無默示之合致，仍應綜合客觀事證認 定之。倘若行為人間並無相互利用其他正犯之行為，以完成 犯罪之情形，即難謂有行為分擔之可言。依卷內事證，被告 蔡聰賓、王文宏等2人客觀上係分別以潤隆公司、明緯公司 之名義，各自向如附表一所示告訴人實行詐欺犯行，其等2 人就對方所為各次詐欺行為，彼此間無須再互相商議或亦有 為自己犯罪之意思，則被告蔡聰賓就如附表一編號1至5所示 犯行、被告王文宏就如附表一編號6至12所示犯行，係各自 犯罪，其等2人無從論以共同正犯（詳後述無罪部分之記載 ）。公訴意旨前揭所指，容有誤會，併此指明。　 　㈤被告蔡聰賓就如附表一編號1至5所犯5次詐欺取財罪間，係對 不同被害人犯之，犯意各別，行為互異，應予分論併罰。被 告王文宏就如附表一編號6至12所犯7次詐欺取財罪間，亦係 對不同被害人犯之，犯意各別，行為互異，亦應予分論併罰 。 　㈥起訴書就如附表一編號1、2、9至11「備註」欄所示購屋日期 、房地建物門牌等項誤植之情形，更正如附表一編號1、2、 9至11所示。 　㈦爰以行為人之責任為基礎，審酌被告蔡聰賓為潤隆公司負責 人，不思以正途經營公司，明知潤隆公司與田都公司、明緯 公司所合作興建之「國賓大苑」建案係位在「旅館區」之土 地使用分區上，該建物僅得作為旅館，不得供作住宅，竟為 圖私利，而透過代銷人員以向告訴人隱瞞上開建物不得作為 住宅使用之交易上重要事實，並以前開話術說詞，使如附表 一編號1至5所示告訴人誤認該建案房地可以合法自住使用， 因而同意向潤隆公司購買如附表一編號1至5所示房地，並支 付價金如附表一編號1至5所示，被告蔡聰賓所為殊非可取； 又被告蔡聰賓犯後飾詞否認犯行，態度難認良好；惟念及其 前無任何經法院論罪科刑之前科紀錄，有臺灣高等法院被告 前案紀錄表在卷可參，素行尚佳，犯後與如附表一編號3、4 、5所示告訴人達成和解，賠付其等損失，該等告訴人均撤 回告訴等情，業經告訴人張櫻花陳述明確，且有和解協議書 、匯款單、刑事聲請撤回告訴狀在卷可稽（證據出處見附表 一「和解情形」欄所示卷宗頁碼），其所為如附表一編號3 、4、5所示犯行造成之結果不法及行為不法層面均已有一定 程度之降低；兼衡以被告蔡聰賓於本院審理時自承大學畢業 之智識程度，現在集團營造廠擔任顧問，月收入約13萬元， 需負擔鄉下2位85歲老人家生活費用，其未婚的兒子重病， 需長期治療，需要由其撫養等語，暨其犯罪動機、目的、手 段、各次犯罪所生損害及獲取之不法利益等一切情狀，分別 量處如主文所示之刑。　 　㈧爰以行為人之責任為基礎，審酌被告王文宏為明緯公司實際 負責人，擔任該公司副董事長，不思以正途經營公司，明知 明緯公司與田都公司、潤隆公司所合作興建之「國賓大苑」 建案係位在「旅館區」之土地使用分區上，該建物僅得作為 旅館，不得供作住宅，竟為圖私利，而透過代銷人員以向告 訴人隱瞞上開建物不得作為住宅使用之交易上重要事實，並 以前開話術說詞，使如附表一編號6至12所示告訴人誤認該 建案房地可以合法自住使用，因而同意向明緯公司購買如附 表一編號6至12所示房地，並支付價金如附表一編號6至12所 示，被告王文宏所為殊非可取；又被告王文宏犯後飾詞否認 犯行，態度難認良好；惟念及其前無任何經法院論罪科刑之 前科紀錄，有臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷可參，素行 尚佳；兼衡以被告王文宏於本院審理時自承高職畢業之智識 程度，現擔任明緯公司副總，月收入約12萬元，需撫養母親 等語，暨其犯罪動機、目的、手段、各次犯罪所生損害及獲 取之不法利益等一切情狀，分別量處如主文所示之刑。　 　㈨定應執行刑部分： 　⒈按數罪併罰之定應執行之刑，係出於刑罰經濟與責罰相當之 考量，並非予以犯罪行為人或受刑人不當之利益，為一種特 別的量刑過程，相較於刑法第57條所定科刑時應審酌之事項 係對一般犯罪行為之裁量，定應執行刑之宣告，乃對犯罪行 為人本身及所犯各罪之總檢視，除應考量行為人所犯數罪反 應出之人格特性，並應權衡審酌行為人之責任與整體刑法目 的及相關刑事政策，在量刑權之法律拘束性原則下，依刑法 第51條第5款之規定，採限制加重原則，以宣告各刑中之最 長期為下限，各刑合併之刑期為上限，但最長不得逾30年， 資為量刑自由裁量權之外部界限，並應受法秩序理念規範之 比例原則、平等原則、責罰相當原則、重複評價禁止原則等 自由裁量權之內部抽象價值要求界限之支配，使以輕重得宜 ，罰當其責，俾符合法律授與裁量權之目的，以區別數罪併 罰與單純數罪之不同，兼顧刑罰衡平原則。是刑法第51條數 罪併罰定執行刑之立法方式，非以累加方式定應執行刑，如 以實質累加之方式定應執行刑，則處罰之刑度顯將超過其行 為之不法內涵，而違反罪責原則，及考量因生命有限，刑罰 對被告造成之痛苦程度，係隨刑度增加而生加乘效果，而非 以等比方式增加，是則以隨罪數增加遞減其刑罰之方式，當 足以評價被告行為之不法性之法理（即多數犯罪責任遞減原 則）。 　⒉本院分別考量被告蔡聰賓、王文宏於上開犯罪期間所犯多次 詐欺取財犯行之時間間隔，暨其等犯行均係出於相同之犯罪 動機、犯罪手法雷同、侵害同一種類法益，足見數罪對法益 侵害之加重效應不大。依據前揭說明，本於罪責相當性之要 求，在前揭內、外部性界線範圍內，就本件整體犯罪之非難 評價、各行為彼此間之偶發性、各行為所侵害法益之專屬性 或同一性予以綜合判斷，暨斟酌其各次犯行之不法與罪責程 度、數罪對法益侵害之加重效應、罪數反映之被告等人人格 特性與犯罪傾向，及對其施以矯正之必要性等情，分別就被 告蔡聰賓、王文宏等2人所犯各罪宣告刑定其應執行刑如主 文所示。 五、沒收部分： 　㈠刑法、刑法施行法相關沒收條文（下稱刑法沒收新制）已於1 04年12月30日、105年6月22日修正公布，並於105年7月1日 施行。依修正後刑法第2條第2項「沒收、非拘束人身自由之 保安處分適用裁判時之法律」、刑法施行法第10條之3第2項 「105年7月1日前施行之其他法律關於沒收、追徵、追繳、 抵償之規定，不再適用」等規定，沒收應直接適用裁判時之 法律，且相關特別法關於沒收及其替代手段等規定，均應於 刑法沒收新制生效即105年7月1日後，即不再適用。又犯罪 所得，屬於犯罪行為人者，沒收之；犯罪行為人以外之自然 人、法人或非法人團體，因下列情形之一取得犯罪所得者， 亦同：一、明知他人違法行為而取得。二、因他人違法行為 而無償或以顯不相當之對價取得。三、犯罪行為人為他人實 行違法行為，他人因而取得；前二項之沒收，於全部或一部 不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額；犯罪所得已實際 合法發還被害人者，不予宣告沒收或追徵，現行刑法第38條 之1第1項前段、第2項及第3項、第5項分別定有明文。再者 ，供犯罪所用、犯罪預備之物或犯罪所生之物，屬於犯罪行 為人者，得沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收 時，追徵其價額，現行刑法第38條第2項前段、第4項則定有 明文。另現行刑法第38條之2第2項規定：宣告前2條（即第3 8條、第38條之1）之沒收或追徵，有過苛之虞、欠缺刑法上 之重要性、犯罪所得價值低微，或為維持受宣告人生活條件 之必要者，得不宣告沒收或酌減之。 　㈡又按犯罪所得之沒收或追徵其價額，係法院剝奪犯罪行為人 之不法所得，並擴及對第三人非出於善意而取得之犯罪所得 ，將之收歸國有之裁判。目的係著重於澈底剝奪犯罪行為人 或第三人之實際犯罪所得，使犯罪行為人不能坐享犯罪之成 果，亦避免第三人因此而獲利益，藉以杜絕犯罪誘因，及防 止脫法並填補制裁漏洞，而遏阻犯罪。惟基於被害人發還優 先原則，刑法第38條之1第5項規定：「犯罪所得已實際合法 發還被害人者，不予宣告沒收或追徵。」即宣示「被害人保 護」優先於「澈底剝奪犯罪不法所得」。亦即，刑法沒收犯 罪所得，本質上是一種準不當得利的衡平措施，藉由沒收犯 罪所得以回復犯罪發生前之合法財產秩序狀態，因刑事不法 行為而取得被害人財產，該財產一旦回歸被害人，已重新回 復合法財產秩序，具有排除沒收之封鎖效果，不得再予宣告 沒收、追徵。所稱「合法發還」應採廣義解釋，不限於被害 人直接從國家機關取回財產標的之情形，也包含當事人間之 給付、清償、返還等各種依法實現、履行請求權之情形。是 以，如犯罪所得已實際合法發還被害人，或被害人已因犯罪 行為人或第三人和解賠償而填補其損害者，自不得再對該犯 罪所得宣告沒收，以免犯罪行為人或第三人遭受雙重剝奪（ 最高法院113年度台上字第1884號判決意旨參照）。　 　㈢本院依現行刑法第38條之1第2項第3款、刑事訴訟法第455條 之12第3項等規定，已於113年11月25日裁定命潤隆公司、明 緯公司參與本案沒收程序，使上開公司有陳述意見之機會， 以保障其等財產權及訴訟權，合先敘明。　 　㈣被告蔡聰賓於本案期間為參與人潤隆公司負責人，其於執行 公司業務時，意圖為參與人潤隆公司不法所有，以參與人潤 隆公司之名義，委託代銷公司對外銷售由參與人潤隆公司分 配取得之「國賓大苑」建案房地，並透過代銷人員以前揭詐 術，致使如附表一編號1至5所示告訴人均陷於錯誤，而將如 附表一編號1至5所示購屋價金交付參與人潤隆公司，已如前 述，足徵被告蔡聰賓係為參與人潤隆公司實行前揭違法行為 ，參與人潤隆公司因而實際取得如附表一編號1至5所示價金 即犯罪所得。 　㈤惟被告蔡聰賓、參與人潤隆公司嗣後與如附表一編號3至5所 示告訴人達成和解，並實際賠付其等部分損失，有和解協議 書、匯款單、刑事聲請撤回告訴狀在卷可稽（證據出處及被 告蔡聰賓、參與人潤隆公司負擔賠償之數額，詳見附表一「 和解情形」欄所示），則如附表一編號3至5所示告訴人就被 告蔡聰賓、參與人潤隆公司等實際賠付的範圍內，其等損害 已受有填補，揆諸前揭說明，就被告蔡聰賓、參與人潤隆公 司等已賠償部分應不得再諭知沒收、追徵，以免參與人遭受 雙重剝奪。至於扣除前開已賠償之部分，剩餘之犯罪所得計 3億898萬元雖未扣案，仍應依刑法第38條之1第2項第3款、 第3項規定諭知沒收，並諭知於全部或一部不能沒收或不宜 執行沒收時，追徵其價額。 　㈥另被告王文宏於本案期間係參與人明緯公司之實際負責人， 擔任副董事長一職，其於執行公司業務時，意圖為參與人明 緯公司不法所有，以參與人明緯公司之名義，委託代銷公司 對外銷售由參與人明緯公司分配取得之「國賓大苑」建案房 地，並透過代銷人員以前揭詐術，致使如附表一編號6至12 所示告訴人均陷於錯誤，而將如附表一編號6至12所示購屋 價金交付參與人明緯公司，已如前述，足徵被告王文宏係為 參與人明緯公司實行前揭違法行為，參與人明緯公司因而實 際取得如附表一編號6至12所示價金即犯罪所得（合計3億5, 770萬元）。而此部分犯罪所得雖未扣案，仍應依刑法第38 條之1第2項第3款、第3項規定諭知沒收，並諭知於全部或一 部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 　㈦至於參與人潤隆公司及其代理人雖辯稱：潤隆公司基於銷售 主體之地位，在銷售過程並無任何施用詐術、誤導投資人之 行為，房地買賣契約完整揭露相關資訊内容，係善意第三人 ，並非刑法第38條之1第2項規範之沒收對象。且為告訴人支 付價金之依據與原因，在告訴人完整認知契約條款後所支付 的價金，亦係基於買賣契約與移轉房地所有權之對價，並非 基於其他任何人之行為或犯罪行為所獲得之犯罪所得，告訴 人也難認有陷於錯誤之情，被告蔡聰賓也無任何違法行為， 潤隆公司確實是以銷售旅館為目的對外行銷本件國賓大苑建 案。另依最高法院關於中性成本之見解，縱認潤隆公司有取 得犯罪所得，亦不應以告訴人等所支付全額價金計算云云。 參與人明緯公司與其代理人亦辯稱：被告王文宏並無積極欺 瞞或消極隱匿資訊等詐欺行為，主觀上亦無犯罪故意與意圖 ，告訴人等亦無陷於錯誤，本件即無犯罪所得可言，明緯公 司自無因王文宏之行為而取得犯罪所得。縱認明緯公司有因 王文宏之違法行為取得犯罪所得，亦應扣除材料費、人事費 、營造費用等中性成本云云。惟查： 　⒈被告蔡聰賓時任潤隆公司負責人，被告王文宏則為明緯公司 實際負責人，其等2人於本案期間以潤隆公司、明緯公司名 義，與田都公司合作在本案土地上興建本件「國賓大苑」建 物，並自始謀劃以該旅館用途之建築物充作集合住宅產品， 對外銷售予無意從事旅館經營，僅係供己居住自用之一般民 眾，透過外銷人員以前開方式施行詐術，致使如附表一所示 告訴人等均陷於錯誤，分別與潤隆公司、明緯公司簽署買賣 契約而購入如附表一所示國賓大苑房地，被告蔡聰賓、王文 宏等2人所為確已構成詐欺取財犯罪，均經本院勾稽卷內事 證論述認定如前。是參與人潤隆公司、明緯公司及其等代理 人辯稱：被告蔡聰賓、王文宏等2人並未犯詐欺取財犯行云 云，要屬無據。　 　⒉按沒收新制犯罪所得之計算，係採「有無利得」及「利得範 圍」之兩階段計算法（或稱相對總額原則）。於前階段「有 無利得」審查時，祗要與被告犯罪有因果關聯性者，不論是 為了犯罪或產自犯罪之所得，皆為此階段所稱之直接利得； 嗣於後階段「利得範圍」之審查時，始依絕對總額原則不扣 除犯罪支出之成本。而被告或參與人所為支出，應否列入犯 罪所得予以沒收，則以有無沾染不法為判斷標準。倘產生利 得之交易自身即為法規所禁止之不法行為，則沾染不法範圍 及於全部所得，無中性成本得以扣除（最高法院113年度台 上字第4709號判決意旨參照）。又所謂犯罪所得，可分為行 為人為了犯罪（für die Tat）而取得之財產利益，以及產 自犯罪（aus die Tat）而取得之財產利益。於前者之情形 ，只要取得財產利益之行為本身係法律所禁止而屬犯罪者， 行為人為了遂行該犯罪而取得之財產利益，即屬犯罪所得； 於後者之情形，則應探究犯罪構成要件之規範保護目的，倘 產生犯罪所得之交易自身即為法所禁止之不法行為，所得財 產利益均足以反映犯罪之不法內涵，則沾染不法範圍及於全 部所得，其沾染不法之成本，非屬中性成本，均不得扣除， 反之，若取得利益之交易自身並非法所禁止，則沾染不法之 部分僅止於因不法行為而取得之獲利部分，並非全部之所得 ，於宣告沒收犯罪所得時，即應扣除屬於中性成本之支出或 屬於中性利益之所得。又所謂「取得」，係以行為人對於該 財產利益有無事實上之支配、處分權為斷，與法律上之權利 歸屬如何，並無關涉（最高法院113年度台上字第66號判決 意旨參照）。本件被告蔡聰賓、王文宏等2人以「不得作為 住宅用途」之旅館建物充作自用住宅，誆騙告訴人等，使其 等均誤認該房地得為合法自住而簽約並付款予參與人等，則 告訴人等雖均已取得房地之所有權，然被告蔡聰賓、王文宏 等2人既係以詐術手段為如附表一所示各該買賣交易，該等 交易自為法律所禁止，應認沾染不法範圍及於全部價金所得 。而被告及參與人等興建該旅館建物所需工、料、人事，亦 屬其等詐欺取財行為之一環，則相關工、料及人事之支出費 用亦沾染不法而非屬中性成本之支出。綜此，依據前開說明 ，本件無任何中性成本可資扣除可言。參與人等及其等代理 人前開所辯，自非有據。 　㈧本案自被告蔡聰賓、王文宏處，查扣如卷附法務部調查局新 北市調查處扣押物品清單所示之物品（見A12卷第205-207頁 、第219-220頁），至多僅係證據資料，或無從證明為被告 蔡聰賓、王文宏等人所有，或尚無證據足認該等物品係專供 犯本件犯罪之用或預備犯罪所用之物，亦非違禁物，或屬一 般日常用品、價值低微，縱予沒收所收之特別預防及社會防 衛效果亦甚微弱，顯欠缺刑法上重要性，均不予宣告沒收。 　 參、無罪部分： 一、公訴意旨另以： 　㈠被告潘仕傑於102年間為新北市政府工務局（下稱：工務局） 施工科使照股技士，被告邱柏霖為時任工務局施工科使照股 股長，被告曾維良為時任工務局施工科科長，渠等3人負責 承辦及審核使用執照申請、竣工查驗及發照業務，均為依法 令服務於地方自治團體所屬機關，而具有法定職務權限之公 務員，且其等3人於辦理審核使用執照之核發、變更時，為 確保建案依核定之使用類組使用，自得在使用執照之加註事 項中為相關加註並命其遵守，此均屬渠等依建築法實施建築 管理所主管或監督之事務。又被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良 等3人均知主管機關自始未同意核准分戶為88戶，且知建商 興建本件「國賓大苑」建案係為違法以住宅出售，屬違反建 築法第73條第2項及都市計畫法第38條規定之行為，渠等原 依建築法第58條、第73條第2項，分別在建造執照、使用執 照加註上開事項，均屬為達建築管理目的之職務權限範圍內 之行為，亦即為限制建商違法將本建物拆售，分戶與否本非 重點，又上開加註事項係工務局為達上開管制目的所刻意為 之，並無所謂「筆誤」更正之問題，且縱欲修改上開加註事 項內容，理應再次函詢原建議加註之主管機關觀光旅遊局， 竟為圖潤隆等公司之不法利益，且因倘再函詢觀光旅遊局意 見，勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿（即102年1 1月26日）前完成更正，遂由被告潘仕傑直接簽請更正使用 執照加註事項，經被告邱柏霖審核，並簽陳102年11月22日 北工施字第1020000000號函，由被告曾維良代為決行後，不 實登載前開加註事項為「筆誤」，並將前開加註事項刪除「 出售」用語，更正為「本案申請作旅館使用，經取得目的事 業主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶 」。地政士連滋培隨即持變更後之使用執照正本、更正加註 事項及前開工務局函文，交由新店地政事務所辦理建物總登 記，致潤隆公司、明緯公司及田都公司得以順利將違法坐落 於旅館區之「國賓大苑」分售予民眾作為住宅使用，因認被 告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人所為，均係涉犯貪污治罪 條例第6條第1項第4款之圖利罪嫌；又被告潘仕傑另涉犯刑 法第216條、第213條之行使登載不實公文書罪嫌云云。 　㈡①被告蔡聰賓尚有共同參與被告王文宏以明緯公司，詐騙如附 表一編號6至12所示告訴人等，致使如附表一編號6至12所示 告訴人等交付如附表一編號6至12所示價金予明緯公司。②被 告王文宏尚有與被告蔡聰賓共同詐騙如附表一編號1至5所示 告訴人等，致使如附表一編號1至5所示告訴人等交付如附表 一編號1至5所示價金予潤隆公司。因認被告蔡聰賓就前述① 部分、王文宏就②部分，各涉犯修正前刑法第339條第1項之 詐欺取財罪云云。 二、按犯罪事實應依證據認定，無證據不得認定犯罪事實；又不 能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。又事實之認定，應 憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能 以推測或擬制之方法，為裁判基礎；且認定不利於被告之事 實須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定 時，即應為有利於被告之認定；另認定犯罪事實所憑之證據 ，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直 接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人 均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有 罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存 在，無從使事實審法院得為有罪之確信時，即應由法院為諭 知被告無罪之判決（最高法院40年台上字第86號、30年上字 第816號、76年台上字第4986號判決前例意旨參照）。另圖 利罪的成立，行為人在主觀上，一方面須認識他所為的行為 ，具體違反執行職務所應遵守之義務，另方面並須有不法得 利的意圖。亦即，意圖藉由違反職務行為，謀得非法利益， 始屬該當。而此意圖必須依憑證據認定之，不得僅以公務員 因有失當行為，結果使他人獲得不法的利益，逕行據以推定 該公務員自始即有圖利他人的不法犯意（最高法院110年度 台上字第3042號刑事判決意旨可資參照）。又按刑法第213 條之不實登載公文書罪之成立，除客觀上公務員在其職務上 所掌公文書，有為虛偽不實之登載行為，且足生損害於公眾 或他人外，其在主觀上須明知為不實，所謂明知係指直接故 意而言（最高法院99年度台上字第4458號判決、69年台上字 第595號判例參照）。是如公務員主觀上無犯罪之故意，或 所載公文書內容，客觀上難謂不實，亦不足以生損害於公眾 或他人者，尚無逕以該罪責相繩之餘地（最高法院100年度 台上字第4761號判決參照）。而被告有無「明知」為不實之 事項仍登載於其職務上所掌公文書之直接故意，自應依嚴格 證明法則予以論斷達無合理懷疑之程度，始足以認定之。 三、公訴人認被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人（下稱被告潘 仕傑等3人）涉犯上開公訴意旨㈠所指罪嫌，無非以被告潘仕 傑等3人之供述、證人即時任工務局建照科技士楊季儒、梁 正芳、時任工務局建照科股長陳嘉興、時任工務局技正王呈 穩、連斐璠、連滋培、林貞誼、潤隆公司業務部襄理陳金玉 、楚邦利、時任觀光旅遊局管理科長莊榮哲、時任新店地政 事務所登記科初審員吳念庭、時任新店地政事務所登記科複 審員林燕雲、工務局建照科科長廖瓊華、時任觀光旅遊局技 士林瑞鈞、時任觀光旅遊局股長周秀敏、新北市政府工務局 90店建字第000號建造執照、102店使字第000號使用執照全 卷資料、建造執照平行分會各目的主管機關事項表、城鄉局 107年10月18日新北城開字第1070000000號函、100年9月7日 北城開字第1000000000號函、觀光旅遊局100年9月7日北觀 管字第1000000000號函歸檔卷附資料、新北市政府106年6月 28日新北市府施工字第1060000000號函暨營造承攬建築工程 竣工查報表、使用執照申請書、使用執照呈判表、建築物概 要表、地號表、起造人名冊、建築物室內裝修竣工查驗申請 書及新北市政府工務局建築執照電子圖檔清冊等影本、臺億 公司102年8月13日門牌編定申請書、門牌初編證明書及新北 ○○○○○○○○○102年8月14日新北店戶字第1020000000號函、臺 億公司所提出之更正使用執照申請書、工務局北工施字第10 20000000號函、施工科102年10月21日便簽、建照科102年11 月20日便簽、工務局建照科、施工科之組織簡介、業務職掌 列印資料、101年11月29日本局建管相關業務工作協調會會 議紀錄、變更新店都市計畫(土地使用分區管制要點專案通 盤檢討)(第二階段)書等為其主要論據。公訴人另認被告蔡 聰賓、王文宏各涉犯上開公訴意旨㈡①、②所指罪嫌，無非以 被告蔡聰賓、王文宏等2人供詞、如附表一編號1至11所示告 訴人等之指述、證人魯鳳雲、周文龍、林貞誼、陳金玉、李 昌儀、李朋疆、郭正安、潘品岑之證述、「碧潭山水」建案 銷售廣告、「國賓大苑」銷售廣告及網站介紹截圖、房屋土 地預定買賣契約書暨個別磋商條款影本、「國賓大苑」撥款 委託書、新北市新店地政事務所土地、建物所有權狀影本、 土地登記暨建物登記第一類謄本、明緯公司配件點收單、房 地點交清單、交屋結算金額明細表、住戶使用手冊影本等資 料、城鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函文、 新北城審字第1100000000號函文、行銷企劃合約、投資興建 暨融資償還計畫概要、合建契約書、信託財產管理協議書、 工程合約封面影本、承攬決標通知書、祈願文等為其主要論 據。　 四、關於被告潘仕傑等3人被訴圖利罪嫌，以及被告潘仕傑被訴 行使登載不實公文書罪嫌部分（即前揭公訴意旨㈠部分）： 　㈠訊據被告潘仕傑等3人堅詞否認有何此部分犯行，分別辯解如 下： 　⒈被告潘仕傑辯稱：伊沒有圖利建商，伊不認識建商，也沒有 接觸林貞誼、梁正芳，一切都是依行政程序辦理。起造人及 監造人於102年11月18日掛件申請提出更正，掛件進來以後 ，伊第一個先會簽建照科，簽核無意見後，便簽回復施工科 後，伊才依據他們審核的結果以稿代簽，上簽呈判後，核准 後發文備查。建照科是屬於法令依據審核及是否需會簽其他 單位的主管機關，而施工科的主要業務就是施工勘驗、使照 核發，以及使照更正等業務，並無涉建管法令之審核，而且 當初第9點的加註事項是來自建照科，若是要刪除也必須要 經過該科同意，他們當初加註是建照及使照都要一併加註， 所以要更正的話，也必須要一併更正，建照、使照要一併更 正，否則會造成加註事項不一致的情況等語。其辯護人則辯 護稱：本建案應該適用的法令是以申請建照執照日，就是掛 件時85年6月28日的法令為準，本案並無適用旅館業管理規 則第28條之1規定。又本建案在未申請做為旅館使用而未取 得旅館業登記執照前，主管機關並非新北市政府觀光旅遊局 ，本即不適用旅館業管理規則。另外，工務局平行分會觀光 旅遊局之單位為建照科，而非施工科，因此被告潘仕傑於更 正註記之前，沒有先平行分會觀光旅遊局，程序上並無違誤 。再者，依據相關新北市的法令規定，旅館區並無不得分戶 出售的限制規定，也不會因為該註記更正而有不得出售的情 形。註記刪除前、後，使照更正內容僅表示原本88戶皆不得 再增減戶數，另該88戶原本就可以為買賣的標的，都能夠分 戶出售。楊季儒是在法無明文規定的情況下，在本建案的建 造執照上為多餘的註記，該註記並延續到使用執照上，進而 被告潘仕傑在受理更正註記的申請時，就先行會辦建照科， 並以建照科的意思對外行文，該註記實屬多餘，被告潘仕傑 所為並無違法圖利廠商的情況等語。　　 　⒉被告邱柏霖辯稱：就本案，並沒有任何議員、建商、土地代 書來找過伊，使用執照核發的加註事項承辦人，大多是將建 照加註事項轉謄過來，而施工科承辦人認為本案加註事項是 建照科加註，所以不需要函詢觀光旅遊局等語；其辯護人則 辯護稱：觀光旅遊局並無管到分戶，而建照上「申請作旅館 使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於建造執照、 使用執照加註不得分戶出售」的加註事項，係楊季儒自行參 照工業區部分設立旅館之規定加註於建造執照，並未會辦其 他單位，亦未列入審查表供股長陳嘉興審查。然而，在旅館 區設置旅館並無此法規限制，楊季儒自行加註於法無據，應 屬加註錯誤。施工科使照股受理使用執照加註事項，因為這 個註記是建照科所加註，故是否能變更要會辦加註的單位建 照科，所以才會辦建照科承辦人表示意見，承辦人楊季儒表 示無意見，即同意變更，使照股才核准變更，並無審酌之餘 地。被告邱柏霖並無起訴書所載之違背法令圖利罪嫌等語。 　⒊被告曾維良辯稱：這個案子伊都按照規定辦理，沒有違反任 何規定。該加註事項申請變更，因施工科認為該項是建照科 加註，所以不認為要函詢觀光旅遊局。楊季儒加註這個事項 ，依法無據，沒有法令的依據，也不應該加。伊等是窗口， 今天如果使用執照還沒有發，針對楊季儒的加註事項申請人 有意見，窗口就會在建照科，不會在施工科。今天是因為使 用執照已經核發，施工科當窗口，伊等接了公文就去問當初 的建照科，A 改成B 有無意見，建照科回覆過本科無意見， 伊等就認為是可以的，伊等沒有做判斷等語；其辯護人則辯 護稱：該加註事項原本是楊季儒沒有依照任何法律授權或是 會辦相關主管機關而自行添加，後來更正的內容與原本未添 加加註事項前的狀態相比其實是一樣的，就內容而言沒有違 法。被告曾維良准予備查更正使照的行為，這是辦理使用執 照相關業務一貫的做法，被告曾維良依照相關做法而為，主 觀上沒有圖利而違悖法律命令的直接故意。卷內沒有積極證 據可以證明被告曾維良或同案被告潘仕傑、邱柏霖等人有與 梁正芳、連滋培、連斐璠、林貞誼等人有任何不當接觸，難 認被告曾維良有何圖利建商之意圖，也沒有任何的犯意聯繫 等語。 　㈡經查： 　⒈有關本案土地與本件「國賓大苑」建案之重要工期、建造執 照與使用執照之申請、核發、歷次變更申請、核准等相關行 政程序之經過歷程、各該執照與本案相關之加註事項，以及 潤隆公司、明緯公司、田都公司就本建案之重要事件時序， 業經本院整理如附表二所載，此有如附表二所示證據在卷可 稽（相關證據方法及出處，見附表二「卷證出處」欄所示） 。 　⒉被告潘仕傑於本案期間擔任工務局施工科使照股技士，被告 邱柏霖為工務局施工科使照股股長，被告曾維良則為工務局 施工科科長。而「國賓大苑」建案當時之起造人臺億公司、 監造人梁正芳建築師事務所於102年11月11日向工務局遞交 申請書，就本件「國賓大苑」建案102店使字第000號使用執 照加註事項第9點（即申請書第3點），申請更正為：「本案 申請作旅館使用者，經取得目的主管機關核准文件且除原核 准88戶外，不得再行辦理分戶出售」等語（起訴意旨誤認申 請更正標的尚包含使用執照第8項加註事項【即申請書說明 第2點】，惟依申請書全文意旨，申請人僅就第9項加註事項 文字內容申請更正），經工務局於102年11月13日收文受理 申請，並由被告潘仕傑承辦，被告潘仕傑則於同年月20日撰 擬便簽，依照前述申請意旨詢問建照科意見，再由被告邱柏 霖審核並代為決行，證人楊季儒則於同日撰擬便簽回覆：「 本科無意見」等語，並由證人陳嘉興審核、代為決行；嗣於 同年月21日，被告潘仕傑即擬具函稿，內容略以：「主旨： 有關貴公司申請102店使字第000號（90店建字第000號建照 工程）筆誤更正一案，復請查照。說明：…二、本案依貴公 司來函表示因筆誤致使用執照加註事項第九項『本案申請作 旅館使用者，不得分戶出售』，申請更正為『本案申請作旅館 使用，經取得目的事業主管機關核准文件且除原核准88戶外 ，不得再行辦理分戶』，本局備查」等語，經被告邱柏霖審 核後，陳核被告曾維良代為決行，並以北工施字第10200000 00號函覆臺億公司准予備查等事實，亦經被告潘仕傑、邱柏 霖、曾維良供明在卷（見A7卷第401-430頁、第475-479頁、 第485-514頁、第569-578頁、A8卷第91-130頁、第175-178 頁、A11卷第25-41頁、第49-73頁、第83-104頁、B1卷第139 -141頁、第145-148頁、第151-153頁、金重訴卷㈠第163-169 頁、卷㈢第117-129頁、第275-426頁、卷㈨第37-374頁），且 有臺億公司102年11月11日申請書、工務局施工科102年11月 20日便簽、建照科便簽、工務局102年11月21日北工施字第1 020000000號函稿在卷可稽（見A11卷第701-716頁），此部 分事實，亦堪認定。　　 　⒊本案建築物並無旅館業管理規則第28條之1規定適用： 　　⑴按各機關受理人民聲請許可案件適用法規時，除依其性質 應適用行為時之法規外，如在處理程序終結前，據以准許 之法規有變更者，適用新法規。但舊法規有利於當事人而 新法規未廢除或禁止所聲請之事項者，適用舊法規。中央 法規標準法第18條定有明文。而依據內政部84年4月21日 台內營字第8402867號函：「按中央法規標準法第18條所 稱『處理程序終結』，為考量建築行為具有連續之特性，於 申請建築許可，係指申請建造執照之日起至發給使用執照 或依法註銷其申請案件以前而言。是凡建築物於興工前或 施工中申請變更設計時，其申請變更設計部分，如不妨礙 都市計畫或區域計畫有關公共設施用地之劃設，或新修正 之建築法令未有廢除或禁止之規定者，在程序未終結前， 仍得適用原建造執照申請時之法令規定。」又旅館業管理 規則於102年1月3日修正增訂第28條之1條文，其中第1項 規定：「依本規則設立登記之旅館建築物除全部轉讓外， 不得分割轉讓。」並於同年0月0日生效施行。 　　⑵觀諸卷附90店建字第000號建造執照暨變更概要欄記載（見 A5卷第477頁、第489頁），本案建築物係於85年6月28日 ，第一次掛件申請建造執照，經工務局於90年12月20日核 發90店建字第000號建造執照。又前開建造執照加註事項 附表（見A5卷第492頁），亦載明：「法令適用時間85年6 月28日」等語明確。準此，本件建造執照申請時，旅館業 管理規則第28條之1規定尚未發布施行，則關於本案建造 執照、使用執照之核發、變更（或變更設計），乃至於前 開執照加註事項等審查核判，自無適用前開旅館業管理規 則第28條之1規定之餘地。 　　⑶況且，證人莊榮哲於本院審理時證稱：除了都市計畫住宅 區、風景區等，一開始在申請建照時就會在觀光旅遊局這 邊之外，一般業者要提出申請設立旅館，才會來伊等這邊 。而關於旅館業管理規則第28條之1的規定，是指已經申 請完旅館業，取得旅館業標章後，如果要轉讓，需要整個 事業體一起轉讓，不能切割出去，也就是說旅館業管理規 則適用對象，是要申請過旅館登記執照，符合旅館標章的 業者。因此，即便使用執照記載用途為旅館，但還未取得 旅館業登記執照的情況下，因為還未設立登記為旅館，則 不適用旅館業管理規則等語明確（見金重訴卷㈤第403-413 頁）。是依上開證詞，在建物所有權人，或有權使用之人 申請登記旅館業之前，其建物建造執照、使用執照之申請 核發、准予變更設計或加註事項查核等階段，工務局本就 無須審酌及適用前開旅館業管理規則規定。 　　⑷從而，公訴意旨指摘：依照旅館業管理規則第28條之1規定 ，係為確保將來該建築會依照建造執照、使用執照所申請 之目的合法使用，自應於建造執照、使用執照加註不得分 戶出售等相類文字，以避免有妨礙都市計畫或違反使用類 組之情事發生，工務局建照科、使照科亦有依其法定職務 權限，為避免有妨礙都市計畫或違反使用類組之情事發生 ，而加註不得分戶出售等文字云云，容有誤會。 　⒋關於本案建築物分戶之說明： 　　⑴依據本院所整理如附表二之本建案重要事件時序，本案最 早係於90年間，由田都公司計劃在本案土地上，籌設興建 地上12層、地下6層、戶數為1戶、用途為「觀光旅館」之 建築物，經工務局核發前揭建造執照；田都公司復於94年 2月3日申請變更設計人，及變更建物戶數為196戶，經工 務局於94年2月22日核准辦理設計人與戶數變更；其後， 因田都公司改與潤隆公司、明緯公司合作興建本案建築物 ，乃由當時起造人田都公司、潤隆公司與明緯公司於100 年10月20日向工務局申請變更設計人，及變更為地上13層 、地下5層、戶數為88戶等建物設計（即第三次申請變更 設計），此亦經工務局於100年11月9日核准變更。由此可 知，該建築物前於100年間，即經工務局核准分戶為88戶 。　　 　　⑵再者，參以證人陳嘉興於偵查中證稱：伊在擔任建照科股 長期間，也有針對本案戶數變更的問題會簽觀光局，伊記 得觀光局回覆，只要依據分戶原則並沒有戶數限制，但是 在旅館籌設立案時必須以全體戶數申請，不可以部分戶數 提出申請，所以伊等後來就同意變更戶數，本案沒有戶數 不合理的問題等語明確（見A8卷第187-206頁）。證人莊 榮哲於偵查中及本院審理時則證稱：以旅館為用途建造之 建築物於興建前或興建時，觀光旅遊局不會審查戶數是否 合理，觀光旅遊局只有等到業者申請核發旅館執照時，才 會實質審查，業者在向觀光旅遊局申請發照以前，伊等不 會去審查戶數。觀光旅遊局沒有管到分戶事宜等語（見A1 1卷第263-270頁、金重訴卷㈤第403-413頁），並有觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函文在卷可稽 （見A7卷第163-165頁）。是依上開事證，觀光旅遊局本 非辦理建築物分戶作業之權責機關，而關於本件「國賓大 苑」建案第三次申請變更設計，工務局曾就旅館建築物分 戶及戶數問題會辦觀光旅遊局，惟觀光旅遊局並未就該建 物能否分戶，明確表示意見。 　　⑶綜此，公訴意旨指摘：主管機關自始未同意核准分戶為88 戶，且為被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等人知悉云云，顯 與事實不符。 　⒌關於本案建築物得否分戶出售之說明： 　　⑴本案關於建造執照、使用執照之核發、變更、加註事項等 審核，均不適用旅館業管理規則第28條之1關於旅館建築 物不得分割轉讓之規定，已如前述。又本件「國賓大苑」 建築物嗣經變更設計，其建物用途已由「觀光旅館」變更 為「一般旅館」，亦無適用92年4月28日修正前觀光旅館 業管理規則第25條第1項「依本規則核准之觀光旅館建築 物除全部轉讓外，不得分割轉讓」規定之餘地，合先敘明 。　　　 　　⑵再者，依據證人莊榮哲前揭證詞，本案建築物在建物所有 權人，或有權使用之人申請登記旅館業之前，該建築物之 所有權轉讓亦不受前揭旅館業管理規則第28條之1規定之 限制。 　　⑶本案90店建字第000號建造執照之加註事項，雖記載：「申 請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於 建造執照、使用執照加註不得分戶出售」等文字（下稱： 關於「不得分戶出售」之加註事項）；工務局於102年10 月23日所核發102年店使字000號使用執照，其變更前第9 項加註事項亦載明：「本案申請作旅館使用者，不得分戶 出售」等文字。惟： 　　①本件102年店使字000號使用執照（變更前）第9項加註事項 ，係工務局施工科依據前開90店建字第000號建造執照之 加註事項而轉謄註記乙情，業經被告潘仕傑等3人供述在 卷，核與證人王呈穩於本院審理時證稱：建照加註事項如 果延續性的部分，就會在使照上面加註，一些基本資料， 因為使照還是類似呈判表或加註事項表，會依內容針對本 案，如果建照有延續到使照的部分，就會加註。伊等針對 使用執照不管任何分區都有個流程，流程延續是從建照科 那邊，施工科（證人誤為「使照科」）是按圖施工完成， 該加註的事項有延續性伊等會加註在使用執照加註事項等 語大致相符（見金重訴卷㈥第152-158頁），堪予認定。　 　 　　②而就上開90店建字第000號建造執照關於「不得分戶出售」 之加註事項，依據證人楊季儒於偵查中證稱：上開建造執 照關於「不得分戶出售」之加註事項，是伊在承辦第5次 變更設計時所加註的，因為當時有要變更起造人以及地號 合併。就伊的認知，當時主要是在提醒新的起造人不要將 建物作為非旅館使用，要申請作旅館使用時，要記得檢附 目的事業主管機關新北市政府觀光旅遊局的核准文件，後 面關於不得分戶出售的文字記載，伊要表示的意思是，不 管有幾戶，還是一家旅館，就是一個單元，如果要分割成 二家以上的單元，還是要經目的事業主管機關即新北市政 府觀光旅遊局同意才可以，並且除了在建造執照加註外， 使用執照上也應該要加註。伊當時找與旅館有關的加註規 定，也就是「新北市政府甲乙種工業區建築及作為非工業 廠房用途審查原則」（下稱：工業區審查原則）第五點（ 四）申請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外 ，應於建造執照、使用執照加註不得分戶出售，用意就是 除依建造執照核准戶數外，不得再分戶，因為主管機關是 觀光旅遊局。因為伊看申請案的建物用途是作為旅館，所 以伊就會去找與旅館相關的加註規定，防止自己有遺漏， 並希望除了原主管機關新北市觀光局同意的88戶數外，不 得再進行分戶。但建築法令並沒有限制移轉或出售的規定 。伊的用意是要提醒新的起造人核准的戶數就是88戶，並 只能作為旅館使用，他們不得再分戶，而不是不得分戶出 售，但因為伊的加註必須有所憑據，所以伊也只能依照伊 找到的工業區審查原則規定條文進行加註等語（見A7卷第 127-159頁、第193-202頁、A11卷第279-300頁）；復於本 院審理時證稱：本件90店建字第000號建造執照關於「不 得分戶出售」之加註事項是伊所加註的。當時受理此案件 時，申請的部分是變更設計，變更設計的部份，起造人的 部分顯示88筆，這部分是變更起造人。因為用途是旅館， 所以伊當時受理此案件時，伊就去查相關旅館規定，伊參 照工業區相關規定有這樣旅館的文字，所以伊把它加註在 這個案件。伊主要的用意，是想做提醒的動作，要請後面 變更起造人要做原來旅館用途使用。伊加註上開內容的理 由，是伊受理變更設計案件時，當時是有地號合併，還有 起造人變更的事由；因為起造人有88筆，戶數也有88戶， 所以當時受理本案時，伊會擔心這樣的案子，又是旅館， 是否後面會有違規問題。所以伊當時用「旅館」的文字搜 尋相關規定，有出現在工業區的規定，因此伊用這樣的加 註事項，加在這個案件上。伊受理這個案件的時候，沒有 做會辦等語明確（見金重訴卷㈥第116-133頁）。參以證人 陳嘉興於本院審理時證稱：本件90店建字第000號建造執 照關於「不得分戶出售」之加註事項是楊季儒所加。當時 伊是楊季儒的長官，楊季儒應該針對這次有調整的內容寫 在審查表欄位內一次載明，讓負責本案的主管清楚知道今 天這個變更內容，但因為楊季儒是新的承辦人，他寫的是 起造人變更跟地號合併，沒有在審查表上記載加註事項的 增加，因此伊沒有注意到後面楊季儒有加註事項。當時伊 認為本案只是起造人的變更申請，沒有什麼內容形式的變 更，無需更動原來的加註內容，所以後面伊沒看到。但在 當時，就建管法令或都市計劃法令而言，旅館區都沒有分 戶或分售的相關規定等語（見金重訴卷㈥第133-143頁）。 證人廖瓊華於本院審理時亦證稱：該項加註其實沒有法令 依據，當時法規只限於甲乙種工業區，是為了當時工業宅 才有的法規等語（見金重訴卷㈥第143-152頁）。是依上開 證詞，本件建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項， 係證人楊季儒自行參考前揭工業區審查原則第五點（四） 規定而為此註記，而不論是本件建造執照掛件申請時，或 是證人楊季儒承辦該建造執照第5次變更設計時，建築管 理相關法規、都市計畫相關法令均未針對旅館區建物及其 基地之分戶出售、分割轉讓有所規範。　　　 　　③本案土地使用分區既為旅館區，其上建築物之建造執照、 使用執照核發、變更與加註事項之審核等，自無適用前揭 工業區審查原則之餘地。是證人楊季儒自行參照前揭工業 區審查原則第五點（四）規定文字，逕在本件建造執照上 註記前揭關於「不得分戶出售」之加註事項，已難謂適法 ；而前揭使用執照上（變更前）第9項加註事項既係由上 開建造執照之加註事項延續轉謄註記，亦難認於法有據。 　　⑷從而，本件國賓大苑建案在建物所有權人，或有權使用之 人申請登記旅館業之前，尚無不得分戶轉讓出售之法令限 制。而公訴意旨指摘：工務局分別在建造執照、使用執照 加註上開事項，係為限制建商違法將本建物拆售，屬為達 建築管理目的之職務權限範圍內行為。被告潘仕傑等3人 將加註事項文義自「不得分戶出售」改為「不得再行分戶 」，係違背渠等法定職務云云，亦容有誤會。　　　　 　⒍關於本件102年店使字000號使用執照第9項加註事項之變更， 並無再次函詢觀光旅遊局意見之必要： 　　⑴本件建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人 楊季儒自行參照工業區審查原則第五點（四）規定所為註 記，而102年店使字000號使用執照第9項加註事項則係延 續前開建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項而為記 載，業已詳如前述。則工務局建照科、施工科於註記本件 建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，以及本件使 用執照第9項加註事項時，既均未先行分會函詢觀光旅遊 局，則嗣於起造人、監造人申請更正前開使用執照第9項 加註事項時，被告潘仕傑等3人僅簽會建照科，而未函詢 觀光旅遊局之意見，亦難認其等有何違法之處。 　　⑵至於本件建造執照上「旅館申請部分，依新北市政府觀光 旅遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限 於88戶同時申請為一家旅館辦理（使照一併加註）」之加 註事項（下稱：關於「申請旅館」之加註事項），雖係工 務局建照科依據觀光旅遊局前開函文意旨所為加註，並於 嗣後核發本件102年店使字000號使用執照時，延續記載為 第8項加註事項：「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於8 8戶同時申請為一家旅館辦理」等文字，此經證人陳嘉興 於偵查及本院審理時證述明確（見A8卷第187-206頁、第2 35-239頁、金重訴卷㈥第133-143頁），且有本院所整理如 附表二之本建案重要事件時序暨非供述證據在卷可稽。然 此加註事項並非本件起造人、監造人於102年11月11日， 向工務局申請更正使用執照加註事項之範圍，工務局亦未 准予變更該項加註事項。 　　⑶綜上，公訴意旨指摘：本建案起造人要求工務局更改前開 使用執照加註事項第8、9項，被告潘仕傑等3人本應再次 函詢原建議加註之主管機關觀光旅遊局，惟若再行函詢， 勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿前完成更正， 其等3人為圖潤隆等公司之不法利益，竟未發函詢問觀光 旅遊局，逕自違法准予變更該加註事項云云，顯就起造人 、監造人申請更正暨工務局核准更正之加註事項範圍，以 及觀光旅遊局函覆建議加註之內容，均有所誤會。　 　⒎被告潘仕傑等3人承辦前開使用執照加註事項之更正申請，難 認有違背法令圖利他人之情事： 　　⑴本件起造人臺億公司、監造人梁正芳建築師事務所於102年 11月11日向工務局遞交申請書，申請更正前開第9項加註 事項，經被告潘仕傑受理承辦，並於同年月20日撰擬便簽 詢問建照科意見，經證人楊季儒於同日撰擬便簽表示：「 本科無意見」等語，並由證人陳嘉興審核、代為決行；嗣 於同年月21日，被告潘仕傑擬具函稿，經被告邱柏霖審核 ，並陳核被告曾維良代為決行後，即以北工施字第102000 0000號函覆臺億公司，就前開申請更正第9項加註事項部 分准予備查等情，已如前述。　 　　⑵依據證人楊季儒於法務部調查局詢問時之證詞、證人陳嘉 興於偵查及本院審理時之證詞、證人廖瓊華於本院審理時 之證詞（見A7卷第127-159頁、A8卷第187-206頁、金重訴 卷㈥第133-143頁、第143-152頁），關於使用執照上之加 註事項，若有申請更正執照加註事項之情形，慣例上施工 科都會會辦建照科，詢問建照科意見。況且，本件使用執 照第9項加註事項既係工務局施工科依據建照科在本案90 店建字第000號建造執照上之加註事項，而為延續轉謄註 記，則被告潘仕傑等就起造人、監造人申請變更該第9項 加註事項內容，擬具便簽詢問建照科之意見，並無違背法 令可言。 　　⑶又依據證人楊季儒於法務部調查局詢問時證稱：起造人於 施工或申請使用執照階段，找施工科申請建造執照加註事 項變更，施工科會使用便簽會辦建照科，向建照科詢問是 否可以變更建造執照加註事項。如果變更加註事項的理由 ，並無明文規定禁止，建照科通常會以便簽回復「無意見 」，如果違反建築法規等相關規定，則會將相關規定附在 便簽裡回復，並不會允許變更加註事項。就伊的理解，施 工科在受理變更前開加註事項時，原則上會簽文給建照科 ，詢問建照科的意見，如果建照科同意或表示無意見，施 工科才可以變更前開加註事項。關於本件建造執照關於「 不得分戶出售」之加註事項，伊只是要提醒新變更的起造 人88戶就是一家旅館，至於「不得分戶出售」並沒有依據 ，事後有發現並沒有法律依據，所以後來施工科簽文通知 建照科要進行更正，事實上也有進行更正。在實務上，因 為使用執照上的加註意見通常會跟隨著建造執照，所以施 工科只要有任何疑義，就會以便簽向建照科請示意見，只 要施工科有向建照科請示意見，建照科也一定會進行答覆 ，並沒有出現過建照科無任何答覆而施工科逕自進行變更 使用執照上的加註意見的情況。就本案來說，建築法規並 未對房屋交易設有限制禁止規定，所以建照科對於施工科 申請加註事項變更的便簽，是以「無意見」回復，等於是 認同施工科提出的更正，伊在承辦時，會向股長陳嘉興討 論，最後也是由股長陳嘉興代為決行。在法律上必須要找 到相關「不得分戶出售」的法律依據，才能回覆有其他意 見，但現行的建築法規並沒有針對出售部分設有規範，所 以伊只能回覆「本科無意見」等語（見A7卷第127-159頁 ）；復於偵訊時證稱：因為建築法令沒有限制，所以伊等 這邊就同意變更，表示無意見等語（見A7卷第193-202頁 ）。證人陳嘉興於本院審理時亦證稱：關於前開建照科的 便簽回覆，是因為施工科受理民眾申請原使用執照的加註 事項修改，施工科會簽到建照科看看有何意見要表達，本 科表達沒有意見。在當時或是現在，其實建管法令或都市 計劃法令、伊等的上位法令來講，對於旅館區都沒有提到 分戶或分售的規定，所以當時有這樣會簽過來，伊看到內 容是心裡三條線。其實法令上沒有分不分售這件事情。當 這個會簽過來時，伊直覺的感覺跟伊當年所加註觀光局88 戶只能設立一個旅館這件事的文字（註：即前述建造執照 上關於「申請旅館」之加註事項）是接近的，是比較符合 當時觀光局的言語，因為就觀光局來講，在沒有申請旅館 登記之前都不關觀光局的事，也不是旅館也不想管，等到 後來設立時再全部一起，所以修正把出售拿掉，對伊當時 作為主管的立場來講，這是把錯誤的文字更正到業管所主 管的事項。便簽上記載「本科無意見」，是因為「分售」 本來在觀光局意見裡沒有的文字把它拿掉，是比較接近伊 當時加註的內容。楊季儒是案子簽上來之後，有來對伊進 行說明，伊等有討論如何回覆施工科。伊印象中，當伊看 到條文有加註其他文字時，其實伊是一個問號，問他為何 要做法令所沒有規定的加註，這樣的加註對於伊等自己， 或對於未來的案子其實不是一個必要的事情，所以針對施 工科的部分，原則上已經確定怎樣的文字，伊沒有意見， 伊心裡是想跟伊當時所加註觀光旅遊局88戶只能設立一間 旅館的加註事項，意思是比較相近的文字等語（見金重訴 卷㈥第133-143頁）。是依上開證詞，建照科於接獲施工科 以前揭便簽會辦詢問更正意見後，即察覺證人楊季儒在本 案90店建字第000號建造執照上記載關於「不得分戶出售 」之加註事項，實際上並無法令之依據，且認為本件起造 人、監造人申請更正之文字內容，與建造執照上關於「申 請旅館」之加註事項（即使用執照第8項加註事項），其 文義、加註目的大致相符，遂擬具上開便簽回覆施工科， 以表示同意。 　　⑷更況，證人廖瓊華於本院審理時亦證稱：本案90店建字第0 00號建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，其實 沒有法令依據，而本件使用執照第9項加註事項本來就是 錯的，所以不管怎麼更正，就是不應該存在這個加註，如 果是伊承辦，伊會整段刪掉，不需要更正成上開函文所示 內容。但是，當申請人申請加註事項變更時，因為加註事 項是在建照科加的，所以伊等一定會會辦建照科，該加註 事項可否刪除，在建照科時加註事項如果是有法律依據的 ，一定不能刪，如果是主管機關要求的，伊等會回頭問主 管機關這樣的刪除或改變有無違反原意。而本案狀況是申 請人有想要更動的文字內容，如果以本案狀況，就是依照 之前申請書內容，直接會簽原本的加註單位等語（見金重 訴卷㈥第143-152頁）。是依上開證詞，本案90店建字第00 0號建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，以及1 02年店使字000號使用執照變更前之第9項加註事項，雖均 無法令依據，應予刪除為妥；然本件起造人、監造人既係 具狀申請更正加註事項之文字內容，而未請求刪除該加註 事項，則被告潘仕傑等3人依照申請更正之意旨，逕會辦 建照科詢問意見，亦難認有何違背法令之處。　 　　⑸此外，證人林貞誼於偵查及本院審理時均證稱：關於本件 使用執照加註事項變更部分，因這個加註是該次第一次出 現，是由楊季儒加註，所以當時伊和梁正芳有去詢問楊季 儒為何有這個加註，伊沒有事先向潘仕傑詢問過此事，也 沒有找過邱柏霖，至於曾維良，伊只有看過，不認識他等 語明確（見A8卷第3-24頁、金重訴卷㈥第46-55頁），核與 被告潘仕傑所辯相符。則公訴意旨認：證人林貞誼、梁正 芳於遞交申請書之前，有向潘仕傑等聯繫、討論云云，已 與事實不符。又依據被告潘仕傑、曾維良2人之歷次供詞 ，議員連斐璠雖曾就前開加註事項申請更正一案，接連拜 會其等2人，但連斐璠僅向被告潘仕傑表示關心此案進度 ，要求其盡速辦理，並在結案後將函文副本抄送新店地政 事務所，另向被告曾維良表示要調整更正事項之文字內容 ，其等2人均不知建商要將該建物作為住宅使用。更況， 本案建築物前於100年間，即經工務局核准分戶（變更） 為88戶，而於本案期間，亦無禁止該建築物分戶出售之相 關法令限制。從而，在別無其他具體佐證之情形下，實難 僅憑被告潘仕傑等3人經手承辦本案使用執照加註事項之 申請變更，或因該案曾為議員所關切等情事，率爾推認或 臆測其等3人行為時，主觀上已認識潤隆公司、明緯公司 等建商興建本件「國賓大苑」建案，係為違法作為集合住 宅對外銷售之情事。 　　⑹綜上所述，被告潘仕傑等3人就本件起造人、監造人申請更 正使用執照第9項加註事項一案，雖未就此一欠缺法令依 據之加註事項逕予刪除，以杜爭議，所為縱有失當之處， 然渠等於受理更正申請後，即簽會建照科，並依據建照科 前揭回覆，逐級陳核及函覆准予備查，殊難認渠等3人所 為有何圖利之不法行為與犯意。 　　⑺另證人楊季儒雖於本院審理中改證稱：伊所謂「本科無意 見」，是表示這個部分伊等沒有表示任何意見，沒有同意 ，也沒有表示意見，因為這是針對使用執照的更正。這個 案子在伊受理變更設計的階段已完成，現在來問的部分已 經是在102年使用執照加註事項的內容，程序已經到使用 執照的階段，所以在當時的權責來講，不是伊這邊可以處 理的。因為不是伊的權責，才會寫本科無意見云云（見金 重訴卷㈥第116-133頁）。惟此不僅與其前於偵查中所述有 所歧異，且與證人陳嘉興前揭證稱：關於施工科的會簽， 楊季儒和伊有討論如何回覆施工科，伊有跟楊季儒說更正 的文字內容與伊原本依照觀光旅遊局加註的內容差不多， 所以回答無意見等語亦有不符。佐以證人楊季儒於本院審 理時亦證稱：關於伊在調查局詢問時，提到「施工科會使 用便簽會辦建照科，向建照科詢問是否可以變更建造執照 加註事項，如果變更加註事項的理由，並無明文規定禁止 ，通常會以便簽回復『無意見』，如果違反建築法規等相關 規定，則會將相關規定附在便簽裡回復，並不會允許變更 加註事項」等語，當時是依照伊在施工科實務進行狀況的 經驗所為的回答，是在講一般案件的狀況等語（見金重訴 卷㈥第132頁）。由此足徵證人楊季儒於本院審理時之證詞 ，有避重就輕之情形，不足採信。　　　 　⒏又被告潘仕傑雖在上開函文中，記載該使用執照變更前第9項 加註事項係因「筆誤」所致，而與證人楊季儒實際上係因錯 誤參照工業區審查原則第五點（四）規定，而在前揭建造執 照上記載關於「不得分戶出售」之加註事項，略有出入。然 依據被告邱柏霖於偵查中供稱：一般申請人都會以「筆誤」 的方式來申請更正使用執照，實務上伊等也會將所有申請更 正執照案件統稱為筆誤更正，上開函文係潘仕傑依前案「筆 誤更正申請」例稿修改後簽文陳核。所謂「筆誤」更正，只 是一般的口語通稱，工務局承辦人也會依照相關例稿格式予 以答復申請人等語（見A7卷第401-430頁、A11卷第49-73頁 ）；被告曾維良於偵查中亦證稱：筆誤更正及修正是伊等的 定型稿，若要修正加註事項都是以筆誤為由進行修正等語（ 見A11卷第83-104頁）。則被告潘仕傑辯稱：如果申請使用 執照加註事項更正，伊等例稿都會用「筆誤」來答覆申請人 。「筆誤」更正是施工科使照股的例稿，本件因為建照科有 同意修改，因此伊才會在例稿上繕打筆誤等語，尚非全然無 據。又卷內查無其他證據足以證明被告潘仕傑主觀上明知本 件建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人楊 季儒錯誤參酌工業區審查原則之規定而為此註記，猶仍在上 開函文中記載該加註事項為「筆誤」。從而，本件既無法排 除被告潘仕傑係依照實務慣行，引用公文例稿而製作上開函 文，在別無其他具體佐證之情形下，無從率爾認定被告潘仕 傑主觀上具有明知所登載之事項為不實之故意。檢察官未能 提出其他足以嚴格證明被告潘仕傑主觀意念之積極證據，即 難逕以公務員登載不實罪責相繩。　　 　㈢綜上各節，公訴人所舉之證據與所指出之證明方法，尚未足 使本院確信被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人有共同圖利 之犯行，亦不足以證明被告潘仕傑有公務員登載不實文書之 犯行，自屬不能證明其等犯罪，揆諸首揭說明，應為被告潘 仕傑、邱柏霖、曾維良等3人無罪之諭知。　　　 五、關於被告蔡聰賓、王文宏被訴詐欺罪嫌部分(即前揭公訴意 旨㈡①、②部分） 　㈠被告蔡聰賓、王文宏等2人於本案期間雖以潤隆公司、明緯公 司之名義，與田都公司簽訂合建契約，而在本案土地上合作 興建本件「國賓大苑」建築物，且其等2人自始即謀劃將「 國賓大苑」建案當作集合住宅商品銷售，並自100年起，其 等均陸續委託相同之代銷公司對外宣傳行銷等事實，業經本 院認定如前。 　㈡惟依據前揭卷附之合建契約書及被告蔡聰賓、王文宏等2人、 證人周文龍之供詞證述，潤隆公司、明緯公司事前即各自分 配取得不同門牌之房屋。而於本案期間，其等2人透過代銷 人員以前揭方式施行詐術，並各別以潤隆公司、明緯公司之 名義出售如附表一所示房地予如附表一所示之不同告訴人， 由潤隆公司、明緯公司各自擔任房屋土地（預定）買賣契約 之出賣人，並各自取得買賣價金等情，亦經如附表一所示告 訴人等指述在卷（見A1卷第1-9頁、A2卷第3-10頁、第149-1 52頁、A3卷第3-13頁、第187-190頁、A9卷第93-99頁、C1第 3-10頁），且有如附表一所示房屋土地（預定）買賣契約書 在卷可佐。準此，被告蔡聰賓對於被告王文宏所為如附表一 編號6至12所示各次詐欺犯行，以及被告王文宏對於被告蔡 聰賓所為如附表一編號1至5所示各次詐欺犯行，已難認彼此 之間有約定、默示之意思聯絡，互相利用彼此之行為以達其 等犯罪之目的，且無證據可認各該被告有從對方所為各次詐 欺犯行中獲取不法利益，自無從遽認被告蔡聰賓就如附表一 編號6至12所示各次詐欺犯行，有何犯意聯絡或行為分擔， 亦難認被告王文宏就如附表一編號1至5所示各次詐欺犯行， 有何犯意聯絡及行為分擔。 　㈢綜上所述，公訴人所舉之證據與所指出之證明方法，尚未足 使本院確信被告蔡聰賓有參與如附表一編號6至12所示各次 詐欺犯行，亦不足以證明被告王文宏有參與如附表一編號1 至5所示各次詐欺犯行，自屬不能證明其等犯罪，揆諸首揭 法條、判例意旨之說明，應就此部分分別為被告蔡聰賓、王 文宏等2人無罪之諭知。 肆、退併辦部分 一、移送併辦意旨略以：被告潘仕傑於102年間為工務局施工科 使照股技士，被告邱柏霖時任工務局施工科使照股股長，被 告曾維良時任工務局施工科科長，渠等3人負責承辦及審核 使用執照申請、竣工查驗及發照業務，均為依法令服務於地 方自治團體所屬機關，而具有法定職務權限之公務員，且依 建築法第58條第1款、第2款、第70條第1項、第73條第1項、 第2項等規定，其等3人於辦理審核使用執照之核發、變更時 ，為確保建案依核定之使用類組使用，自得在使用執照之加 註事項中為相關加註並命其遵守，此均屬渠等依建築法實施 建築管理所主管或監督之事務。 　㈠田都公司於90年間起，即在本案土地籌建地上12層、地下6層 、戶數為1戶之「旅館」建物；於94年申請戶數變更為196戶 。嗣潤隆公司、明緯公司於99年間，明知本案土地坐落旅館 區，依都市計畫僅得供一般旅館業或觀光旅館業使用，別無 其他用途，惟因旅館區土地之建蔽率與容積率均較一般位於 山坡地之住宅用地高出甚多，倘用以興建住宅銷售，將可獲 得較一般住宅更高之銷售坪數，為賺取暴利，竟於99年11月 25日與田都公司簽訂合建契約書，自始即計畫於不申請變更 都市計畫之前提下，以旅館名義興建集合住宅銷售，蔡聰賓 及王文宏並於100年間起，即委託房地廣告公司以「國賓大 苑」住宅預售屋形式違法出售本建案。本建案於100年10月2 6日變更設計人為梁正芳建築師，梁正芳於同日申請變更設 計，將設計圖變更為地上13層，地下6層，並將原196戶套房 變更為88戶住宅，惟申請書名義上所載之建築物用途仍為旅 館（客房），工務局於審核建造執照核發時，因本案土地屬 風景區旅館用地，遂平行分會新北市政府觀光旅遊局（下稱 觀光旅遊局）詢問意見，觀光旅遊局發覺本建案申請之戶數 與一般旅館無分戶情形有別，為免建商分戶出售，遂以100 年9月7日北觀管字第1000000000號函文建議在上述建造執照 上加註「僅限以89戶同時申請為一家旅館」等文字，工務局 建照科為避免建案有違反都市計畫之情，遂於100年11月9日 ，在建造執照上加註「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於88 戶同時申請為一家旅館辦理。(使照一併加註)」之文字。　 　 　㈡本建物於102年8月27日興建完成後，由潤隆公司林貞誼及使 用執照代辦業者楚邦利向工務局申請核發使用執照，惟因旅 館業管理規則於102年1月3日新增第28條之1第1項規定「依 本規則設立登記之旅館建築物除全部轉讓外，不得分割轉讓 。」且因本案土地依變更新店都市計畫(土地使用分區管制 要點專案通盤檢討)(第二階段)書之規定，僅得供一般旅館 業或觀光旅館業使用，是本案建物將來僅得依旅館業管理規 則申請經營旅館，且不得分割轉讓，時任工務局建照科承辦 人楊季儒為確保本建案將來不會妨礙都市計畫，並符合土地 使用分區之目的，於同日變更建造執照之加註事項，增加「 申請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於 建造執照、使用執照加註不得分戶出售」之文字，以避免建 商違法將本應作為旅館使用之建物拆售，而無法依旅館業管 理規則申請經營旅館；嗣經被告潘仕傑承辦竣工勘驗及審理 書圖文書，確認缺失補正後，經被告邱柏霖、被告曾維良複 核，再由工務局簡任技正王呈穩(即王灌民)代為決行（局長 為高宗正）後，工務局據此於102年10月27日核發102年店使 字000號使用執照（用途為旅館）予起造人，該使用執照加 註事項中載明：「八、旅館申請部分，依新北市政府觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第00000000000號函意旨僅限於88 戶同時申請為一家旅館辦理」、「九、本案申請作旅館使用 者，不得分戶出售」之文字，是以，起造人既然名義上係以 「旅館」為用途申請使用執照，即屬使用執照上所載「本案 申請作旅館使用者」，自不得將本建物拆售而為旅館以外之 用途。　　 　㈢蔡聰賓及王文宏取得上開使用執照後，委託地政士連滋培於1 02年11月6日至新北市新店地政事務所辦理建物所有權第一 次總登記，經初審人員吳念庭告知：本建物依法可辦理建物 第一次所有權總登記並核發所有權狀，惟因前開使用執照加 註事項第九點將於地政內部系統中註記，未來建物辦理過戶 無法將88戶拆售等語，然蔡聰賓及王文宏早於100年間起， 即以「國賓大苑」住宅預售屋形式違法出售本建案，地政機 關上開註記將導致違約無法交屋，連滋培遂先行取回使用執 照正本交還林貞誼伺機辦理更正。嗣即推由連滋培及其姑姑 新北市議員連斐璠與林貞誼、梁正芳商議須於新店地政事務 所公告建物所有權第一次登記期滿（即102年11月26日）前 完成更正使用執照加註事項；林貞誼及梁正芳等向被告潘仕 傑等聯繫後，即由梁正芳以臺億公司為名義，於102年11月1 1日向工務局遞交申請書，要求工務局將前開使用執照加註 事項第八點、第九點（即申請書第2點）更改為：「本案申 請作旅館用者，經取得目的主管機關核准文件且除原核准88 戶外，不得再行辦理分戶出售」；林貞誼再將申請書傳真予 連斐璠議員確認內容，連斐璠議員審視後認應刪除「出售」 二字，遂親赴工務局向被告曾維良要求將申請書第2點更改 為：「本案申請作旅館使用，經取得目的事業主管機關核准 文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶」，以達渠等拆 售本建案與他人違法使用之目的。　　 　㈣被告潘仕傑、邱柏霖及曾維良明知主管機關自始未同意核准 分戶為88戶，且知建商興建本建案係為違法以住宅出售，屬 違反建築法第73條第2項及都市計畫法第38條規定之行為， 渠等原依建築法第58條、第73條第2項，分別在建造執照、 使用執照加註上開事項，均屬為達建築管理目的之職務權限 範圍內之行為，亦即為限制建商違法將本建物拆售，分戶與 否本非重點，又上開加註事項係工務局為達上開管制目的所 刻意為之，並無所謂「筆誤」更正之問題，且縱欲修改上開 加註事項內容，理應再次函詢原建議加註之主管機關觀光旅 遊局，竟為圖潤隆等公司之不法利益，且因倘再函詢觀光旅 遊局意見，勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿（即 102年11月26日）前完成更正，遂由被告潘仕傑直接簽請更 正使用執照加註事項，經被告邱柏霖審核，並簽陳102年11 月22日北工施字第1020000000號函，由被告曾維良代為決行 後，不實登載前開加註事項為「筆誤」，並將前開加註事項 刪除「出售」用語，更正為「本案申請作旅館使用，經取得 目的事業主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦 理分戶」。連滋培隨即持變更後之使用執照正本、更正加註 事項及前開工務局函文，交由新店地政事務所辦理建物總登 記，致潤隆公司、明緯公司及田都公司得以順利將違法坐落 於旅館區之「國賓大苑」分售予民眾作為住宅使用。潤隆公 司等已售出40戶，以實價登錄買賣價金計算，不法獲利高達 新臺幣（下同）20億1,406萬元，總圖利金額約為40億5,262 萬3,370元，因認被告潘仕傑等3人均涉犯貪污治罪條例第6 條第1項第4款之圖利罪嫌，被告潘仕傑另涉犯刑法第216條 、第213條之行使登載不實公文書罪嫌，且與被告潘仕傑等3 人經起訴之犯罪事實相同，為同一案件，而移送本院併案審 理。　 二、惟本案被告潘仕傑等3人經起訴部分既經本院諭知無罪，與 移送併辦部分即無事實上一罪關係，本院自無從審究上開併 辦部分，應退回檢察官另為適法之處理。　　 據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段、第301條第1項， 刑法第2條第1項前段、第28條、第339條第1項、第51條第5款、 第38條之1第2項第3款、第3項，修正前刑法第339條第1項，刑法 施行法第1條之1第1項，判決如主文。 本案經檢察官林逸群提起公訴，檢察官林晉毅追加起訴，檢察官 李進榮到庭執行職務。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　刑事第十七庭　審判長法　官　　彭慶文 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　陳翌欣 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　何孟璁 上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿 逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備 理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正 本之日期為準。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　高心羽 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 附錄論罪科刑法條： 修正前刑法第339條 意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之 物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金 。 以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。 前二項之未遂犯罰之。 刑法第339條 意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之 物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰 金。 以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。 前二項之未遂犯罰之。 附件、本件偵查卷宗代號對照表 編號 案卷 A1 105年他字第8625號 A2 111年他字第1936號（光碟1片） A3 111年他字第7531號 A4 105年偵字第25276號 A5 106年偵續字第148號卷一（光碟3片） A6 106年偵續字第148號卷二 A7 109年調偵續字第5號卷一（光碟2片） A8 109年調偵續字第5號卷二 A9 109年調偵續字第5號卷三 A10 109年調偵續字第5號（住戶契約） A11 111年偵字第23428號卷一（光碟1片） A12 111年偵字第23428號卷二 A13 111年偵字第24877號 A14 111年偵字第27922號 A15 107年聲他字第1802號 A16 111年聲他字第6號 A17 111年聲他字第12號 A18 111年查扣字2517號 併辦 B1/C1 112年他字第2691（影卷） B2/C2 112年偵字第40790（影卷） 本院112年度金重訴字第1號卷一 本院112年度金重訴字第1號卷二（被告書狀） 本院112年度金重訴字第1號卷三 本院112年度金重訴字第1號卷四（被告書狀2） 本院112年度金重訴字第1號卷（行政卷）-不公開、不給閱 本院113年度易字第51號卷一 本院113年度易字第51號卷二 本院113年度易字第51號卷三 附表一、本案告訴人購買本建案情形明細表 附表二、本建案重要事件時序表 附表三、被告所犯罪刑主文

2025-02-26

TPDM-113-易-51-20250226-2

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