給付報酬
臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第4038號
原 告 尹立群
訴訟代理人 楊灶律師
被 告 吳睿峰
訴訟代理人 安豐雄
謝文郡律師
上列當事人間請求給付報酬事件,本院於民國一一三年九月五日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但有下列
各款情形之一者,不在此限:㈠被告同意者;㈡請求之基礎事
實同一者;㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者;㈦不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結者,民事訴訟法第二百五十五條第一
項第一至三、七款定有明文。原告原起訴請求被告給付新臺
幣(下同)二百萬元本息,嗣於民國一一三年六月六日變更
為請求被告給付一百六十萬元本息(見卷第一二七頁筆錄)
,原告前開變更,訴訟標的相同、基礎事實同一,僅係減縮
應受判決事項(金額)之聲明,無礙被告之防禦及訴訟之終
結,並經被告當庭表示同意,於法自無不合,本院爰就減縮
後之訴為裁判,合先敘明。
貳、實體方面
一、原告部分:
(一)訴之聲明:被告應給付原告一百六十萬元,及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利
息。
(二)原告起訴主張:原登記被告名下坐落新北市○○區○○段○○○○
地號、權利範圍十萬分之一一一0六之土地,及其上建號
同段第七二一、八0三、八0四、八三三號、門牌號碼新北
市○○區○○路○○號地下一層、八九巷三號地下一層、八九巷
三號、八九巷五號地下一層建物(下合稱本件不動產房地
),係被告與訴外人陳信安、詹勳敏、蔡純嬌四人合資之
標的;陳信安受其他合資人之授權,委託原告居間本件不
動產房地出售事宜,經由原告之居間,被告於一一二年二
月二十一日與訴外人源氏投資股份有限公司(下稱源氏投
資公司)成立買賣契約,約定由源氏投資公司以總價九千
四百四十萬元向被告買受本件不動產房地(下稱本件買賣
契約),本件買賣契約既係經原告居間媒介而成立,原告
並與陳信安達成以二百萬元計算居間報酬之合意,詎被告
共僅給付四十萬元居間報酬,尚短付一百六十萬元,爰依
兩造間居間契約請求被告給付一百六十萬元,及自起訴狀
繕本送達翌日起算之法定利息。
二、被告部分:
(一)答辯聲明:原告之訴駁回。
(二)被告固不否認本件不動產房地為被告與訴外人陳信安、詹
勳敏、蔡純嬌四人合資之標的,被告於一一二年二月二十
一日與源氏投資公司成立本件買賣契約等情,但否認授權
陳信安代表合資人全體與原告成立居間契約,及同意就本
件買賣契約給付原告二百萬元居間報酬,以兩造間並無任
何居間契約關係,原告亦無居間之行為,本件買賣契約非
經原告居間而成立,自無庸給付原告居間報酬等語,資為
抗辯。
三、原告主張原登記被告名下之本件不動產房地,係被告與訴外
人陳信安、詹勳敏、蔡純嬌四人合資之標的,被告於一一二
年二月二十一日與訴外人源氏投資公司成立本件買賣契約等
情,為被告所不爭執,且與兩造不爭執真正、原告當庭交由
證人陳信安提出之出售協議書、增補協議書一(見卷第一三
五至一三九頁)及被告所提不動產買賣契約書(見卷第八一
至八四頁)、增補協議書二(見卷第一六一頁)所載相符;
關於本件不動產房地原登記被告名下,於一一二年三月底、
四月初以買賣為原因移轉登記為源氏投資公司所有一節,已
經本院職權查證屬實,有新北市中和地政事務所覆函暨土地
登記申請書、土地增值稅繳款書、土地所有權買賣移轉契約
書、契稅繳款書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、公司
變更登記表、國民身分證影本、印鑑證明可稽(見卷第五七
至七五頁);此部分情節應堪信為真實。
但原告主張陳信安經被告授權與其訂立居間契約,並議定居
間報酬數額為二百萬元,本件買賣契約係經其居間成立部分
,則為被告否認,辯稱:並未授權陳信安代表與原告訂立居
間契約及同意給付二百萬元之居間報酬,兩造間並無任何居
間契約關係,原告亦無居間之行為,本件買賣契約非經原告
居間而成立等語。
四、按稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介,他方給付報酬之契約;居間人,以契約因其
報告或媒介而成立者為限,得請求報酬,民法第五百六十五
條、第五百六十八條第一項定有明文。次按當事人主張有利
於己之事實者,就其事實有舉證之責任,民事訴訟法第二百
七十七條前段亦有明定。而民事訴訟如係由原告主張權利者
,應先由原告負舉證之責,若原告先不能舉證,以證實自己
主張之事實為真實,則被告就其抗辯事實即令不能舉證,或
其所舉證據尚有疵累,亦應駁回原告之請求;當事人於其利
己事實之主張,除事實於法院已顯著,或為其職權上已認知
者外,應負立證之責;各當事人就其所主張有利於己之事實
,均應負舉證之責,故一方已有適當之證明者,相對人欲否
認其主張,即不得不更舉反證;原告於其所主張之起訴原因
,不能為相當之證明,而被告就其抗辯事實,已有相當之反
證者,當然駁回原告之請求;請求履行債務之訴,除被告自
認原告所主張債權發生原因之事實外,應先由原告就其主張
此項事實,負舉證之責任,必須證明其為真實後,被告於其
抗辯事實,始應負證明之責任,此為舉證責任分擔之原則,
最高法院十七年上字第九一七號、十八年上字第一六八五號
、十九年上字第二三四五號、二十年上字第二四六六號、四
十三年台上字第三七七號著有裁判闡釋甚明。
(一)本件原告請求被告給付一百六十萬元,無非以陳信安經被
告授權與其訂立居間契約及議定居間報酬數額為二百萬元
,本件買賣契約經其居間成立為論據,原告上開主張均經
被告否認,依前揭法條、說明,自應由原告就㈠陳信安經
被告之授權代表被告與其訂立居間契約及議定居間報酬數
額為二百萬元,㈡本件買賣契約係經其居間成立,均負舉
證之責。
(二)就上開情節,原告提出股東收取不動產開發酬金協議書(
見卷第九九至一0一頁),並引用證人即本件不動產房地
合資案出資人陳信安之證述為證:
1其中股東收取不動產開發酬金協議書前言略載稱:「‧‧‧現
因前揭不動產業經乙方(陳信安)開發仲介成功,並於○○
○年○月間順利完成出售之交易,甲方(即被告)茲為辦理
上開獲利、稅費與股東事務,爰以登記名義人身分,依照
歷次協議書之約定,與乙方就未盡事宜妥慎協商並達成共
識後,訂定以下各條款‧‧‧」,第二條「股東開發酬金及
介紹費」2.2載稱:「據乙方口頭表示,出售前條所示不
動產之買方,係經由某位不知名人士之介紹,基於民間一
般通念,理應禮貌性致贈相當之介紹費‧‧‧事經全體合夥
人研議後,決定以致贈肆拾萬元(NT$400,000)介紹費為
宜,並請乙方代為轉達‧‧‧」,已明揭陳信安不唯並非代
表全體出資人或被告與所謂之介紹人締約、締約前未曾告
知全體出資人或被告本件買賣契約曾經他人居間及該居間
人之姓名,亦未曾議定居間報酬之數額或計算標準,是份
協議書甚且無隻字片語提及原告之姓名,陳信安亦未簽署
而不生任何拘束效力,自不足證明陳信安經被告之授權與
原告訂立居間契約、議定居間報酬數額為二百萬元,及本
件買賣契約係經原告居間成立。
2陳信安固到庭證稱:「‧‧‧原告是我三十年的朋友,被告是
我中和房子的股東‧‧‧我跟被告認識一、二十年左右‧‧‧(
法官問:針對前開連城路房屋,你有無與原告有任何交易
?)那個房子是我拜託他介紹,他介紹成功的,買主黃天
然是他介紹的,本來說要給他買賣成交價百分之四的傭金
,結果價錢賣不好,變成兩百萬‧‧‧成交之前的兩個月我
拜託他賣,我到他辦公室找他‧‧‧我拿房子謄本給他,還
有影印的權狀。然後我帶他去現場看,後來就成交了。原
告當面告訴我他找到買主了‧‧‧我只知道成交價,我們四
個股東都同意開價金額,我不知道成交前買家出多少錢,
原告告訴我之後,我去找股東商量‧‧‧(法官問:房屋係
登記被告的名字,你持謄本或影印之權狀,如何委託原告
居間出售?)因為我是股東,民間的介紹就這樣子,我們
有簽股東協議書,我有給他看‧‧‧我們四個股東都同意每
個人都可以賣,但是成交價要大家同意。簽買賣契約時四
個股東都在場,介紹人原告也在場‧‧‧(問:剛剛你說四
個投資人都有同意彼此都可以相互代表全體委託第三人居
間銷售不動產,此部分有無任何書面?)就是剛剛那份出
售協議。本來介紹就要給仲介費,書面就是協議書‧‧‧(
問:被告與其他投資人事先知道原告報酬數額為二百萬元
?)我有跟他們講‧‧‧(問:你和原告談本件居間協議時
,是代理被告一人還是代理全體投資人?)全體投資人‧‧
‧」(見卷第一二七至一三二頁筆錄)。
3惟陳信安自承與原告為往來三十年之舊識,與被告則僅就
共同出資開發本件不動產房地往來,情誼已有輕重之分;
陳信安並於一一二年四月初本件不動產房地依本件買賣契
約出售移轉予源氏投資公司、獲七百九十二萬四千元款項
後未久,旋以被告侵占所得價款為由,向臺灣臺北地方檢
察署檢察官提出侵占罪嫌告訴,經檢察官依全體出資人所
簽立之三份協議書面,調查釐清本件不動產房地全體出資
人係約定由被告先行結算所有成本費用、扣抵完畢後方進
行獲益之分配,是僅先行返還出資額,但本件不動產房地
合資案經本件買賣契約出售移轉後並無獲利,難謂被告有
侵占之犯意及行為,而於同年十月六日以一一二年度偵字
第三五五九九號為不起訴處分後,猶聲請再議,經臺灣高
等檢察署於同年十一月十六日以一一二年度上聲議字第一
0四二七號處分駁回再議而告確定(見卷第八五至九二頁
),足見陳信安罔顧本件不動產房地合資案實際盈虧情形
,汲汲於自被告處額外取得本件不動產房地出售移轉所得
價金,對被告存有相當敵意,所述已有偏頗之虞,而難遽
採。
4且證人即本件不動產房地合資案出資人詹勳敏到庭結證稱
:「原告不認識,有聽過,簽約的時候有聽過他的姓,不
知名字‧‧‧我是代書有關這個合夥不動產買賣的合約是在
我的事務所,一群人進到事務所以後,陳信安分別介紹買
方壹個源氏投資公司,是壹個助理代表,另外他介紹這是
尹先生,沒有提到他是什麼身分,到場的大概有四五個人
,我方有我、吳先生夫婦、蔡純嬌,陳信安帶買方他們來
。我們有授權每壹個合夥人去找買方‧‧‧另外我們有約定
買價未達一億以上,沒有仲介費。本案未達約定金額,所
以沒仲介費‧‧‧(法官問:在這壹個買賣你們到場去簽約
之前,陳信安有無告知買方是經由何人居間及居間的報酬
約定?)在買賣之前,被告夫婦有介紹壹個買主,出價是
九千四百萬‧‧‧陳信安‧‧‧表示他不同意此價格,並拍桌子
後離開。經過壹個月以後,陳信安說他帶了壹個人要用九
千四百萬來買,而我們在當初被告夫婦介紹九千四百萬的
買主時已言明沒有仲介費,所以陳信安帶來的買主也是同
樣的出價,我們、陳信安就都沒有談到仲介費,他也沒有
提到何人介紹買主,如果有仲介費我們就不會簽約,因為
被告夫婦的買主也還在等要買,也沒有仲介費。但是本案
總價九千四百萬未達官方價格,因此我提出必須增加四十
萬以上,才達官方價格,這時候源氏投資公司代表人通知
他們董事長,最後成交價為九千四百四十萬。(法官問:
全體合夥人就合夥不動產同意簽立買賣契約前後,曾否同
意另外支付仲介報酬二百萬元?曾否知悉買賣是經由何人
居間?)這個價格就是沒有仲介費,之後也沒有同意過,
也沒有人告訴我們是什麼人介紹的,是後來陳信安要仲介
費二百萬,我不同意,然後他就提告訴。從頭到尾都沒有
講什麼人仲介‧‧‧這三份協議書都是我擬的,也是我簽名
。增補協議書二第二條的約定就是方才所稱的價格及仲介
費約定」(見卷第一四九至一五二頁筆錄),即本件不動
產房地合資案之出資人固有同意每一出資人均得代表全體
尋覓買方,但就價格下限、是否給付居間報酬及數額上限
俱有約定,本件買賣契約條件未達支付居間報酬之數額,
且陳信安於締約前並未告知本件買賣契約係由原告居間,
尤未提及居間報酬情節。
5證人即本件不動產房地合資案出資人蔡純嬌亦到庭結證稱
:「‧‧‧原告是股東陳信安介紹認識‧‧‧是經由陳信安介紹
,打招呼而已‧‧‧沒有任何的交易,我們的股東是牽線人
,因為他要牽線連城路不動產買賣,因為陳信安說原告要
找人來買我們的不動產‧‧‧(法官問:合夥說每壹個合夥
人都可以找人來買,可否找人仲介?有無約定仲介報酬?
)很多年前有一兩份以上補充協議書,補充協議書上有約
定金額要賣多少錢,賣多少錢以上,傭金可以給多少。簽
約是在我們敏達不動產估價師事務所‧‧‧原告有在場,但
我不在會議室,所以我不知道他是用什麼身分到場。(法
官問:在你們不動產簽約前,陳信安有沒有告訴你們⒈他
找人仲介?⒉他找誰仲介?⒊仲介報酬是多少錢?)他有說
這筆交易有找人幫忙介紹‧‧‧他有說是原告幫他介紹,他
有問到傭金,但是沒有講到傭金數字。他沒有說是他自己
要的傭金還是要給原告的傭金‧‧‧我有回他,這次賣九千
四百萬接近成本‧‧‧我回去傳達之後,因為九千四百萬接
近我們的成本,我們沒有辦法支付傭金,我記得我有告訴
陳信安‧‧‧(法官問:簽約以後到現在,你們有沒有曾經
同意過就這一筆交易,給陳信安或他提到的介紹人【原告
尹先生】仲介報酬?若有,金額多少?)簽約後要繳完稅
款,公告總值大於我們簽約的價款金額,所以當天買方有
代書到辦公室來,如果公告總值大於買賣價款,國稅局會
來查,最後買賣價款增加四十萬元,陳信安要求把增加的
金額拿出來當傭金,我跟被告太太就說現在增加四十萬,
是不是拿出來做傭金,詹勳敏的部分因為他很忙,沒有聯
絡上‧‧‧被告太太有跟陳信安聯絡,他們進行,我就沒處
理。到底有沒有給四十萬、四十萬是給誰,我就不確定‧‧
‧一0九年增補協議書二有提到賣清的價格是一億元,印象
中有約定仲介費,
我們現在並沒有賣到一億‧‧‧(問:你們全體合夥人有同
意要把原告主張的2二百萬列入損益計算嗎?)沒有,但
我只代表我自己」(見卷第一五二至一五五頁筆錄),亦
即本件不動產房地合資案之出資人固有同意每一出資人均
得代表全體尋覓買方,但就價格下限、是否給付居間報酬
及數額上限俱有約定,本件買賣契約條件未達支付居間報
酬之數額,且陳信安雖曾提及委請原告尋覓買方,並於本
件買賣契約成立後要求居間報酬二百萬元,但未獲同意。
6參諸兩造均不爭執真正、由陳信安自原告訴訟代理人處拿
取提出、經全體出資人(即被告、詹勳敏、陳信安、蔡純
嬌)簽署之出售協議書、增補協議書一,及兩造均不爭執
真正、由被告提出之增補協議書二略載稱:
①一0三年五月十九日之出售協議書第一條記載本件不動產房
地合資案四名出資人出資比例(被告百分之二十、詹勳敏
百分之三十三、陳信安百分之三十、蔡純嬌百分之十七)
,第二條記載全體出資人同意賣清價為六千六百二十萬元
),第三條記載增值稅、契稅、管理費、地價稅、房屋稅
、財產交易所得稅及其他移轉登記所生稅費由買受人負擔
,第四條記載價金支付方式,第五條記載協議書有效期間
至一0三年八月二十日,期滿後任一出資人達賣清價(應
加計一0三年八月二十日後所增加之銀行利息及稅費),
全體出資人不得要求差額配給,第八條記載分配內容含⑴
出資分配款(逐一記載金額)、⑵陳信安開發酬金二百一
十萬元、⑶被告資源使用費八十萬元、⑷被告代墊近期利息
八十萬元,第九條記載第二條所定價格每一年檢討一次(
見卷第一三五、一三六頁)。
②一0六年三月十三日之增補協議書一第一條記載依據出售協
議書第九條檢討價格,第二條計算一0三年五月至一0六年
二月增加之成本,第三條記載全體出資人同意賣清價為七
千五百三十萬元,含增值稅為八千三百四十五萬元,超出
前開價格將依價金核計增加保留款,第四條記載如售價不
含增值稅,則增值稅、契稅、地價稅、房屋稅及其他移轉
登記所生稅費由買受人負擔,第五條記載如售價含增值稅
,則契稅、地價稅、房屋稅及其他移轉登記所生稅費由買
受人負擔(見卷第一三七頁)。
③一0九年十二月三日之增補協議書二第一條記載依據出售協
議書第九條檢討價格,第二條記載全體出資人同意賣清價
為一億元,內含增值稅及仲介費上限五百萬元,超出前述
二項金額之價金,保留百分之十,百分之五十依出資人比
例分配,剩餘百分之四十分配予促成成交之出資人,第三
條記載是份協議效期至一一0年十二月二日(見卷第一六
一頁)。
④由前開書面,堪認本件不動產房地合資案全體出資人(被
告、詹勳敏、陳信安、蔡純嬌)固自一0三年五月十九日
起即同意任一出資人均得尋覓買方買受本件不動產房地,
但就出售之價格定有最低數額,且逐次加計其間新增之成
本(利息、稅費)予以調升,於一0九年十二月三日業將
出售價格之下限數額定為一億元,易言之,一0九年十二
月三日以後,任一合資人至多僅在增補協議書二所定數額
範圍內,始能謂獲全體出資人之授權與第三人成立居間契
約及議定報酬。
⑤再者,本件買賣契約總價僅九千四百四十萬元,且是項價
格不含土地增值稅,土地增值稅及所有權移轉登記前之房
屋稅、地價稅均仍由賣方負擔,此觀本件買賣契約不動產
買賣契約書第五條約定即明(見卷第八二頁),亦即本件
買賣契約價格確未達增補協議書二第二條所定最低售價。
7證人詹勳敏、蔡純嬌之證述不唯互核大致相符,且與前開
兩造不爭執真正之出售協議書、增補協議書一、增補協議
書二、本件買賣契約之不動產買賣契約書內容一致,應屬
客觀可採。
8綜上,原告所提未經簽署完成之股東收取不動產開發酬金
協議書,內容已不足證明陳信安經被告之授權與原告訂立
居間契約、議定居間報酬數額為二百萬元,及本件買賣契
約係經原告居間成立,請求訊問之證人陳信安則對被告存
有相當敵意、顯有偏頗之虞,及超逾合資協議內容藉詞向
被告索取利益金錢情事,證述內容復與兩造不爭執真正之
出售協議書、增補協議書一、增補協議書二所載暨詹勳敏
、蔡純嬌之證述情節齟齬,委無可採;況如認陳信安係獲
本件不動產房地合資案全體出資人授權與原告訂立居間契
約並議定居間報酬二百萬元(僅係假設,並非矛盾),原
告自一一二年二月二十一日締約、四月初完成所有權移轉
登記迄至本件言詞辯論終結時,始終未向出面委由其居間
之陳信安請求分文報酬,而僅向合資案四名出資人其中一
人即被告請求全部之報酬,亦未見原告敘明其依據及緣由
。
(三)原告所提證據既不足以證明陳信安經被告之授權代表被告
與原告訂立居間契約及議定居間報酬數額為二百萬元,及
本件買賣契約係經原告居間成立,原告依兩造間居間契約
請求被告給付居間報酬一百六十萬元,難認有據。
五、綜上所述,並無證據足認兩造間定有居間契約、議定居間報
酬為二百萬元,及本件買賣契約係經由原告居間而成立,從
而,原告依兩造間居間契約請求被告給付報酬一百六十萬元
,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分
之五計算之利息,洵屬無據,不應准許,爰予駁回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經
本院審酌後,認於判決結果不生影響,爰不一一論列,併此
敘明。
據上論斷,本件原告之訴為無理由,依民事訴訟法第七十八條,
判決如主文。
(本件因遇颱風遞延一日判決)
中 華 民 國 113 年 10 月 4 日
民事第四庭 法 官 洪文慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 4 日
書記官 王緯騏
TPDV-112-訴-4038-20241004-1