遷讓房屋
臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第2042號
原 告 鮑力田
訴訟代理人 吳依蓉律師
被 告 黃季祥
訴訟代理人 鄭世賢律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告向原告承租臺南市○○區○○000○0號房屋之租金，應自本
判決確定日起，調整為每月新臺幣7,700元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由兩造各負擔2分之1。
四、原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠先位部分：坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地
）及其上同段170建號即門牌號碼臺南市○○區○○000○0號房屋
（下稱系爭房屋，合稱系爭房地），原為訴外人即原告母親
張秋涼所有，張秋涼於民國000年0月間死亡，由原告單獨繼
承取得系爭房地。被告於00年0月間向張秋涼承租系爭房屋
，未訂有書面契約，約定每月租金5,000元，未定租賃期限
（下稱系爭租約），張秋涼過世後原告繼受系爭租約為出租
人。又被告於99年至109年間，短繳租金共計127,500元【依
原告所列算式計算為108,500元，原告應計算錯誤】，其中1
02年更是整年度租金均未給付，則被告積欠租金已達2個月
以上，原告自得依土地法第100條第3款、民法第450條第2項
規定終止系爭租約，爰先位依民法第455條或第767條規定請
求被告遷讓房屋等語。並先位聲明：⒈被告應自系爭房屋遷
出，並將系爭房屋騰空返還與原告。⒉願供擔保，請准宣告
假執行。
㈡備位部分：縱認被告未積欠租金，原告先位聲明無理由，然
因系爭房屋位於巷弄內，對外接由主幹道台19線及南73縣道
僅500公尺之距離，附近有圖書館、護理之家、學校等，生
活機能優良，交通極為便利；而系爭租約之租金為5,000元
係10年前所約定，顯然偏低，乃訴請調整，且依宏宇不動產
估價報告書（下稱系爭估價報告）可知系爭房屋每月合理租
金為7,700元，爰備位依民法第442條規定，請求調整租金等
語。並備位聲明：⒈如主文第1項所示。⒉願供擔保，請准宣
告假執行。
二、被告則以：
㈠先位部分：被告與張秋涼合意自103年度起均以年繳租金60,0
00元之方式給付租金。又被告匯款繳納租金之情形固如兩造
不爭執之事項㈢所示，雖金流上看似有短繳，惟此係因被告
繳納租金除以匯款方式外，或有張秋涼親自收租而未立據之
情形，或有張秋涼同意應付之租金得扣除被告支付系爭房屋
修繕費用之情形，系爭房屋多年來均有漏水、壁癌等瑕疵，
被告與張秋涼約定由被告自行修繕後再於應繳之租金扣抵，
此已行之有年。如被告於110年7月自行僱工施作頂樓防水工
程以避免產生壁癌，其連工帶料由被告代墊共支出20,000元
，俟於下年度即111年租金到期時再從租金扣抵，故被告於1
11年始給付租金40,000元（5,000元×12個月－20,000元），
若被告有積欠近100,000元租金未付，張秋涼於111年度豈會
同意被告抵扣防水工程20,000元；被告頻繁修繕系爭房屋之
水電、壁癌、防水等工程，修繕費用約佔租金1/3，應屬合
理；被告於系爭房屋基地另搭建車庫乙棟，亦經張秋涼同意
自租金扣除，被告若未續租後即由張秋涼取得該車庫所有權
，實屬合理；況若真如原告所述，被告積欠租金高達100,00
0元，張秋涼為何還能善意和諧的與被告溝通，且自始均未
向被告催討租金。足見原告自99年6月起向張秋涼承租系爭
房屋迄今，並未積欠任何租金，尚不得僅憑匯款紀錄認定被
告有欠繳租金之情事。
㈡備位部分：系爭房屋於當地月租金行情均不超過5,000元，被
告接受調整的範圍為6,000元，漲幅已達20％，系爭估價報告
認系爭房屋每月合理租金為7,700元，顯然過高，恐造成鄰
近承租戶之困擾等語，資為抗辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准
宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠系爭房地原為張秋涼所有，張秋涼於000年0月間死亡，由原
告單獨繼承取得系爭房地（112年2月3日以分割繼承為由，
移轉所有權登記為原告）。
㈡被告於00年0月間向張秋涼承租系爭房屋，未訂有書面契約，
約定每月租金5,000元，未定租賃期限，張秋涼過世後原告
為系爭租約之出租人。
㈢被告歷年來繳納租金之紀錄：
⒈自99年6月至100年10月止，按月匯款5,000元，100年11月、1
2月未匯。
⒉第101年度：1月、4月各匯入15,000元，12月匯入20,000元。
⒊第102年度：未匯入任何租金。
⒋第103年度：4月、5月各匯入30,000元。
⒌第104年度：5月匯入30,000元、27,500元。
⒍第105年度：5月匯入30,000元、30,000元。
⒎第106年度：5月匯入9,000元、5,000元、30,000元。
⒏第107年度：5月匯入30,000元、20,000元。
⒐第108年度：5月匯入30,000元、30,000元。
⒑第109年度：5月匯入30,000元、30,000元。
⒒第110年度：5月匯入30,000元、30,000元。
⒓第111年度：於5月匯入20,000元、20000元。
㈣原告於112年8月1日以高雄建工郵局第74號存證信函通知被告
於112年11月30日終止系爭租約。
㈤被告於112年9月1日以新營民治郵局第78號存證信函給付一年
期租金60,000元（自112年5月15日起至113年5月14日），表
示願於103年5月15日起調整每月租金6,000元，並請原告將
匯款帳戶提供予被告，否則被告不同意提高租金，且系爭租
約係屬不定期租賃契約，已歷經14年餘，依土地法第100條
、第103條規定，並無重新訂立書面租賃契約之必要等語。
㈥系爭房屋位於巷弄內，對外接由主幹道台19線及南73縣道僅5
00公尺之距離，附近有圖書館、護理之家、學校等。
四、得心證之理由：
㈠先位遷讓房屋部分，原告以被告積欠租金達2個月以上為由終
止系爭租約，並依民法第455條或第767條規定，請求被告遷
讓房屋，為無理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約；但有利於承租
人之習慣者，從其習慣。民法第767條第1項前段、第450條
第2項分別定有明文。次按房屋出租人非因下列情形之一，
不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承
租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租
人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。四、承
租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約
時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當
之賠償時，土地法第100條定有明文。又土地法第100條為特
別規定，應優先於民法第450條第2項適用，是不定期限之房
屋租約自須有土地法第100條各款所定之情形方得終止，事
屬當然。
⒉查被告抗辯其與張秋涼合意自103年度起均以年繳租金60,000
元之方式給付租金，有被告與張秋涼之Line對話紀錄為證，
從該對話紀錄可看出109、110年被告以年繳租金（分兩天匯
款）的方式，均未遭張秋涼反對，而習以為常，並與兩造不
爭執之事項㈢所示，被告於103年度後之匯款紀錄相符，足見
被告此部分抗辯為真。另被告歷年來匯款繳納租金之紀錄，
如兩造不爭執之事項㈢所示，可知被告於100、101年度匯款
租金短少各10,000元、102年度短少60,000元、104年度短少
2,500元、106年度短少16,000元、107年度短少10,000元，
以上共計短少108,500元，合先敘明。
⒊依上開金流顯示，被告確有積欠租金之可能，惟被告抗辯短
少部分係因張秋涼同意由其先代墊系爭房屋之修繕費，再從
其應繳納之租金中予以扣除，被告並未積欠租金等語。查：
⑴系爭房屋之建築完成日為81年12月，於張秋涼00年0月出租予
被告時，屋齡近18年，被告使用迄今屋齡達31年，此段期間
系爭房屋確可能有漏水、壁癌等瑕疵，而有修繕之必要，且
宏宇不動產估價師事務所（下稱宏宇事務所）113年6月3日
至系爭房屋勘察時亦發現系爭房屋第2層後側房間牆壁有壁
癌與漏水痕跡，第3層房間牆壁與屋頂、2～3樓梯間牆壁有多
處壁癌與明顯漏水痕跡（系爭估價報告第21頁），足見被告
抗辯系爭房屋多年來均有漏水、壁癌等瑕疵，應可採信。
⑵又從被告與張秋涼之Line對話紀錄，被告於110年5月15日向
張秋涼表示：「大約7月頂樓防水工程要再做一次，不然會
長壁癌。費用大約20,000元，我會付，明年再扣。本來3年
要做一次現在已經5年了不做不行，希望你能理解，房子壁
癌已經很嚴重了」等語；經張秋涼於同日回覆：「好啦！」
（本院卷第47頁）。被告於隔年（即111年）5月16日，將該
年度60,000元租金扣除上述防水工程費20,000元，分2日各
匯款20,000元，共計匯款40,000元予張秋涼，張秋涼回覆「
謝謝大老闆喔！有你真好喔！」等語（本院卷第53、55頁）
可知，系爭房屋之防水修繕並非首次，且修繕費用習慣由被
告先行代墊，再從租金扣除，是被告抗辯其與張秋涼約定系
爭房屋由被告自行修繕後再於應繳之租金扣抵，已行之有年
等語，洵屬有據。
⑶另關於99年至109年間被告確有支出之修繕費用乙節，有106
年8月系爭房屋自來水管線維修工程費用10,000元之收據在
卷可佐（本院卷第213頁）。又證人即水電師傅洪慶堂證稱
：「我是做水電的，4、5年前（即108、109年）退休，我第
一次幫被告施工是因為系爭房屋一開始沒有電、水壓不夠，
我有請電、裝加壓機，距今已經10幾年了，之後系爭房屋水
電壞了都是我修理，水塔、馬達、水龍頭也都是我修理，大
約1、2年大修一次比如換馬達、電線，金額大約10,000-15,
000元，有時候零件壞掉也會叫我去修，最少維修費也有幾
百元，最後一次是廚房修理，費用大約4、5,000元，時間我
忘了，維修費被告都是給現金；之前系爭房屋因地震，水管
有斷裂，繳了很多水費，我介紹被告請專門抓漏水的去談修
繕費用，價格我不清楚；系爭房屋有壁癌，一開始去做的時
候就有看到，但比較少，後來越久越多，3樓也是有壁癌因
水壓比較少，所以裝了加壓機後來裝了電熱水器」等語（本
院卷第151-158頁）。由上開證詞可知洪慶堂於99年至109年
間，不定期至系爭房屋修繕水電，例如一開始的接水電、大
約1、2年的大修繕以及更換零件的小修繕等，且修繕費用皆
是由被告以現金支付；可知系爭房屋亦有抓漏之修繕工程。
本院審酌系爭房屋之屋齡、屋況及證人證詞，認系爭房屋大
約1、2年進行一次水電大修繕，尚屬合理，則以每2年一次
大修繕、每次修繕費用10,000-15,000元計算，99年至109年
間（約10年間），被告光支出水電修繕費用已達50,000-75,
000元，再加計上開自來水管線維修工程費用10,000元，可
認被告可能已支出60,000-85,000元之維修費，另尚有抓漏
、防水工程修繕費未計算，足見被告稱99年至109年間匯款
短少之租金，係用於扣抵系爭房屋修繕費用等語，並非顯然
無稽。再者，若被告有近100,000元租金未給付，張秋涼豈
會於111年度還同意被告抵扣防水工程20,000元；況從被告
與張秋涼之LINE對話紀錄觀之，張秋涼自始均未向被告催討
過租金，且於被告匯款109年至111年租金後回覆「謝謝你，
無限感恩，永遠祝福你」、「無限感恩您喔」、「好喔！謝
謝你喔」、「謝謝你喔！感恩喔！現在疫情嚴重，請保護好
自己身體喔！」等語（本院卷第43-55頁），足見是時出租
人張秋涼與承租人被告之關係融洽，以張秋涼109年至111年
收租時的態度和語氣，衡情難認被告是一個積欠近100,000
元租金之租客。綜合上情，本院認被告抗辯其自99年6月起
向張秋涼承租系爭房屋迄今，並未積欠任何租金等語，堪以
採信。原告僅憑匯款紀錄主張被告有欠繳租金之情事，未考
量被告與原承租人張秋涼間是否有其他租金扣抵之約定或合
意，稍嫌武斷。
⑷至原告主張張秋涼僅係一年邁之婦人，不喜多問滋事，故只
要被告偶爾將租金匯入帳戶內，張秋涼就收下，是緃對話紀
錄中張秋涼均以謝謝回覆，亦不能證明被告未積欠租金等語
。惟查，出租人於租賃契約中最重要的權利就是收取租金，
衡情承租人是否按時、完全給付租金，應是每個出租人於租
賃契約中最重視、關心的事情，且依原告之主張被告積欠租
金之金額不低，張秋涼對於此事竟無任何質疑、催討之舉，
已有違常情。且從被告與張秋涼之對話紀錄，被告於110年5
月19日向張秋涼表示：「大姊本來今天去入，我看等幾天，
鹽水新營有確診，消毒真是頭痛，過幾天匯入告知你，不好
意思」等語；張秋涼則回覆：「先保護自己的身體才最重要
喔！但一定記得要去匯喔！」等語（本院卷第49頁），可見
張秋涼對於被告是否匯入租金乙事十分關心、在意，殊無僅
因不喜多問滋事而不催討租金之理，原告此部分之主張，洵
不足採。
⒋綜上，本件被告並無積欠租金之情事，原告主張依土地法第1
00條第3款終止系爭租約，應無理由。此外，原告復未提出
被告有何該當土地法第100條其他款終止租約之事由，是原
告主張兩造間系爭租約已終止，當屬無據。系爭租約既未合
法終止，兩造間關於系爭房屋之不定期限租賃契約仍繼續存
在，被告自非無權占有系爭房屋，則原告依民法第455條或
第767條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，為無理由，應予
駁回。
㈡備位調整租金部分，原告依民法第442條規定，請求調整租金
為每月7,700元，為有理由：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442
條定有明文。又聲請法院增減其租金，因屬形成之訴，原告
祇須聲明請求調整即可，無須主張特定之數額，法院亦不受
兩造主張之拘束。至於租金是否需要調整，應以契約成立時
及訴請調整時之價值相互比較，參考租賃物之交易價值、所
在地域繁榮程度、鄰近租金、稅額增加、承租人利用該租賃
物之經濟價值與所得之利益等情形，決定增減之標準。
⒉查系爭租約為不定期限之租賃契約（兩造不爭執之事項㈡）；
且本院囑託宏宇事務所鑑定系爭房屋之價值，自99年6月至
今，有無昇降及其幅度？宏宇事務所鑑定結果：系爭房屋之
價值，自99年6月至113年6月昇值1,224,000元，昇值幅度達
78.01％（系爭估價報告第2頁、第22-39頁），足認系爭房屋
之價值，確有上昇。從而，原告依民法第442條前段規定，
聲請本院增加其租金，自屬有據。
⒊又本院囑託宏宇事務所鑑定如系爭房屋之價值有昇降，依當
地繁榮程度及鄰地租金之比較，如系爭房屋於99年6月租金
為每月5,000元，現應增減至若干元為合理？宏宇事務所鑑
定結果：若依當地繁榮程度及鄰地租金之比較，如系爭房屋
於99年6月起月租金為5,000元，按租賃實例比較法與積算法
評估之月租金，各擷取權重百分比50％，現每個月合理租金
應調整為7,700元（系爭估價報告第3頁、第40-50頁）。
⒋本院審酌系爭房屋位於巷弄內，對外接由主幹道台19線及南7
3縣道僅500公尺之距離，附近有圖書館、護理之家、學校（
兩造不爭執之事項㈥），交通便利、生活機能尚可；系爭房
屋於81年12月建築完成，屋齡31年6月，屋況老舊，有壁癌
、漏水痕跡，影響居住使用等情。兼衡系爭房屋之價值、所
處位置及其四周工商業繁榮情形、與鄰地租金為比較，及被
告利用系爭房屋之經濟價值及可得之利益等一切情事；並參
酌系爭估價報告，認系爭房屋之租金應調整為每月7,700元
為合理、適當。
⒌至被告抗辯當地月租金行情均不超過5,000元，系爭估價報告
認系爭房屋每月合理租金為7,700元，顯然過高，恐造成鄰
近承租戶之困擾等語。惟查系爭估價報告評估系爭房屋合理
租金兼採租賃實例比較法及積算法，其中租賃實例比較法係
收集鄰近地區租賃案例與系爭房屋租金作比較，實已考量到
鄰近租金行情，被告空言指摘系爭估價報告評估之合理租金
過高，不足為採；又是否造成鄰近承租戶之困擾並非判斷合
理租金所應審酌之因素，是被告上開抗辯均難憑採。
五、綜上所述，原告依先位聲明依民法第455條或第767條規定，
請求被告遷讓系爭房屋，為無理由，應予駁回；該部分假執
行之聲請失所附麗，應併予駁回。原告備位聲明依民法第44
2條規定，請求將系爭房屋之租金，自本判決確定日起，調
整為每月7,700元，為有理由，應予准許；惟此勝訴部分，
原告雖陳明願供擔保，請求宣告假執行，然調整租金為形成
之訴，並非給付之訴，無從宣告假執行，是原告聲請本件宣
告假執行，於法不合，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 10 月 9 日
民事第四庭 審判長法 官 羅郁棣
法 官 洪碧雀
法 官 陳永佳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 9 日
書記官 陳玉芬
TNDV-112-訴-2042-20241009-1