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訴
臺灣臺中地方法院

減少價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1111號 原 告 顧麗卿 訴訟代理人 王逸青律師 被 告 賴恩琳 上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年11月4日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 甲、程序方面 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但擴張或減縮 應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3款定有明文。本件原告訴之聲明原為：被告應給付原 告新臺幣（下同）1,005,000元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於本院民國1 13年8月26日變更本金為1,015,000元（見本院卷第151頁） ，核屬擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。 　 乙、實體方面：　 壹、原告主張： 一、原告於106年7月18日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系 爭契約），以620萬元向被告買受坐落於臺中市○○區○○段000 地號土地（應有部分10000分之245）及其上北屯區松竹段15 42建號（權利範圍全部）、1572建號建物（應有部分100000 分之323），門牌號碼臺中市○○區○○街000號4樓之房屋（下 稱系爭房地），並含位於B1層、現場編號第40號車位、車位 種類是「坡道+平面」之停車位（下稱系爭車位），雙方則 於106年9月21日辦理系爭房地所有權移轉登記予原告。乃系 爭車位日前經臺中市都發局人員至地下停車場檢查，現場指 示系爭停車位為機車迴轉處，不得停放車輛，故原告於113 年3月初開始即無法使用系爭停車位。系爭契約記載買賣標 的包括停車位部分，自係出賣人即被告於系爭契約所應履行 之義務，即包括交付合法、且能正常使用之停車位，而非日 後隨時無法使用的停車位。雖然社區有其他未合法機械停車 位，但根據證人所述，之後會申請就地合法及改善後申請， 惟不包含原告使用之系爭停車位。系爭停車位未來無法合法 申請，本件買賣標的即系爭房地與停車位存有減少其價值即 減少其契約預定效用之瑕疵。爰依民法第179條返還不當得 利請求權，請求被告返還減少價金100萬元，或依民法第227 條第1項不完全給付準用民法226條第1項可歸責債務人即被 告之給付不能（因瑕疵無法補正），請求被告賠償損害100 萬元，擇一為原告有利判決。 二、因原告無法使用停車位，而另行租用走路約10來分之停車位 ，絕非原告當初購買系爭房地時所能想像，因此產生之停車 位承租費用每月2,500元，應由被告負擔。爰依民法第227條 第2項之規定，另向被告請求賠償共計15,000元之停車費用 。 三、並聲明：被告應給付原告1,015,000元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 貳、被告抗辯： 一、被告向前手購買系爭房地及車位時，系爭車位僅有使用權無 所有權狀，兩造簽訂系爭契約時，被告亦已提供稀寶村大樓 管委會98年1月1日開立之系爭車位使用證明書給原告。依系 爭契約第1條第3項「有關車位使用規則買方（即原告）必須 依照第一次所有權取得之不動產買賣契約之約定或分管契約 、依慣例使用之現況、住戶公約、大樓管理規章等繼續承受 遵守，不得另作主張」、第7條第3項「賣方（即被告）將本 買賣標的點交買方後，相關之使用規範，例如依慣例使用之 現況、住戶公約、大樓管理規章等，買方均應繼續承受遵守 ，不得另作主張」、第17條「依現況說明書點交，…」等條 文約定，可認原告簽約當下已知悉系爭車位使用狀況，並同 意依現況點交，也已將當時車位之價值納入締約考量，被告 依約交付系爭車位，確實符合債之本旨。原告自承從113年3 月起才未使用系爭車位，即原告自106年7月18日簽訂契約迄 至113年3月份止，均能正常使用系爭車位，足見被告交付之 車位並無滅失或減損通常效用之瑕疵，原告當不得主張系爭 車位有何瑕疵。又即便系爭車位有原告所主張之瑕疵，惟該 瑕疵在系爭契約成立前即已存在，原告購買時明知該狀況， 自無從令被告負不完全給付之債務不履行之責，其依民法第 227條第1項、第2項準用第226條第1項，或依民法第179條規 定，請求被告給付1,015,000元，均屬無據。系爭房地及車 位最遲依系爭契約第1條第5項約定之最晚點交日期即106年1 0月12日起算，迄今均逾五年，已罹於民法第365條第1項規 定物之瑕疵擔保五年時效而消滅，原告既喪失瑕疵擔保請求 權，即不得再依前開不完全給付之債務不履行規定，向被告 主張損害賠償甚明。 二、根據證人所述，稀寶村大樓管委會僅是告知原告系爭車位可 能有問題，但並無強制原告移走車輛，是原告自己不停，則 原告另向被告請求賠償共計15,000元之停車費用，亦無理由 。 三、並聲明：原告之訴駁回。 參、本院之判斷： 一、原告依民法第359條規定，請求減少價金，並依民法第179條 規定請求被告返還不當得利，並無理由： 　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依第373 條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險 移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。申 言之，所謂「物之瑕疵」，乃指買賣標的物應具之價值、效 用或品質，與出賣人交付者不具符合性（conformity）而言 。而契約屬當事人間行為規範，所謂買賣標的物應有之價值 、效用或品質，應先以契約當事人間約定之價值、效用或品 質，或依交易慣例、誠信原則可得推求之規範上意思為判準 ；倘契約當事人未有約定或未得推求其意思，則以社會觀念 上客觀物之通常價值、效用或品質為輔助之判斷基準，此即 民法第354 條就物之瑕疵所採主觀結合客觀之瑕疵概念（最 高法院73年度台上字第1173號裁判意旨參照）。又買賣因物 有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受 人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯 失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條固定有 明文。然買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金 者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後 六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關 於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用 之。民法第365條亦定有明文。是自買賣標的物交付時起經 過五年，買受人即不得向出賣人主張解除契約或請求減少價 金之權利。 　㈡原告於106年7月18日與被告簽訂系爭契約，以620萬元向被告 買受系爭房地，並含系爭車位，而兩造於106年9月21日辦理 系爭房地所有權移轉登記予原告，並約定於106年10月12日 點交完畢，為兩造所未爭執，並有原告所提出之不動產買賣 契約書影本、不動產第一類謄本正本（見本院卷第15-61頁 ）在卷可憑，堪信為真。 　㈢又系爭車位係私設停車位，非屬合法設置之停車位，且為機 車迴轉處，稀寶村社區住戶希望該停車位不要停車，現由住 戶改停機車等情，有原告所提出之大樓建築平面圖、大樓公 告影本各乙份（見本院卷第145頁、第99-101頁），且經證 人即稀寶村社區主任管理委員蔡岳宏到庭結證甚明（見本卷 第189頁），是原告主張系爭車位因非合法申請，致有隨時 可能無法繼續使用之價值瑕疵，固堪採信。惟兩造於106年7 月18日成立系爭契約，且於106年9月21日辦理系爭房地所有 權移轉登記，並於106年10月12日點交完畢，則系爭車位交 付日距原告起訴之日113年4 月17日，顯已逾五年除斥期間 ，被告抗辯原告之減少價金請求權已逾五年除斥期間，不得 再向其主張，應屬可採。是依前述民法第365條規定，原告 自不得依民法第359條規定向被告主張減少價金。原告既無 向被告主張減少價金之權利，則原告依民法第359條規定， 請求減少價金，進而民法第179條規定請求被告返還不當得 利，即無理由。 二、原告依民法第227條第1項準用給付不能之規定，請求被告負 給付不能之損害賠償責任，並無理由：　 　㈠按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全 給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第 227 條亦有明定。而買賣契約之出賣人，除有特別約定外， 乃有給付無瑕疵標的物之義務，茲屬當代通常之交易觀念； 買賣標的物倘係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣 人於締約時，非因不可歸責之事由未告知該瑕疵於買受人， 而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容 不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行之責任（ 最高法院103年度台上字第2631號判決意旨參照）。反之， 若出賣人因不可歸責之事由未告知該瑕疵於買受人，則無令 其負債務不履行之責任。 　⒉本件系爭房地所在之稀寶村社區，係於82年12月28日建築完 成，包括42棟建築之社區，有卷附之土地、建物登記謄本（ 見本院卷第55-61頁）在卷可稽。而原告向被告購買之系爭 房地及所配置之系爭車位，係被告於104年1月23日以 540萬 元向前手所購，而於106牛 7 月18 日轉售予原告，有實價 登錄查詢（見本院卷第129頁）在卷可憑。而稀寶村社區其 原始建築設計僅有20個機械停車位，有建築平面圖（見本院 卷第145頁）可參；惟稀寶村社區實際使用停車位，但除系 爭車位（平面車位）外，該社尚有38個機械停車位，即除合 法之20個機械停車位外，尚設有19個違法停車位（即機械停 車位 18個及系爭車位1個），且停車位之使用人均有社區管 理委員會核發之車位使用證明書，被告交付予原告系爭40號 車位之使用證明書係稀寶村社區管理委員會所核發，系爭40 號車位之位置為消防設施空間，可以停車亦可以不停車，原 告如要繼續停車，社 區不會要求原告不可以停，是因為原 告不再停車，才停機車，原告之機車亦停在此處等情，業據 證人蔡岳宏到庭陳證甚明（見本院卷第189-190頁、第193-1 94頁）。按一般預售屋之買賣，在交易時建商業已取得建照 執照（參見公寓大廈管理條例第58 條第1項規定），該建案 之坐落基地面積、各戶專有部分之面積及格局、停車位數量 及位置等事項均有相關設計圖說為憑，非可任由建商與消費 者在議約時自由磋商。至於各專有部分所配賦之基地及共用 部分持分，亦多由建商自行依據建築圖說，按各戶專有部分 面積與專有部分總面積之比例計算得出（參見民法第799條 第4項規定），鮮有由建商與消費者自由約定者。故依預售 屋之交易慣例，消費者與建商議約時實際磋商及議價之範圍 ，大抵係依承購戶所選擇不同之戶別坪數及樓層、車位大小 、位置及所在樓層等，定其房地買賣價金之總價而已。按稀 寶村社區共建築42棟建號建物，而建商僅合法設計20個機械 停車位，顯無法符合社區住戶之需求，依該社區前述停車位 之使用現況，顯係建商於取得使用執照後，二次施工加設前 述19個違法停車位（即機械停車位 18個及系爭平面車位1個 ）而配置出售予承買戶無誤。審諸前述住戶與建商之一般交 易習慣，及稀寶村社區82年間建成，社區住戶承購房地及配 置車位，使用停車位繳交管理費用近30年未有爭議，直至現 今住戶調閱建築平面圖後，始知社區中僅20個合法停車位， 其他停車位則均為非法設置，客觀上，承購之住戶應皆是善 意承買社區之房地及停車位使用，事後若有轉售房地及停車 位使用權，亦是善意將其原所購之房地及停車位使用權轉售 他人，是承購前述非合法設置停車位之住戶，其等本不知所 購之停車位是非法停車位，其等於轉售時，僅將先前承買之 房地及車位使用權合法出售他人，主觀上難認有不法，實無 從逕認其等於出售之房地及停車位使用權時，知悉出售之停 車位係屬非法設置，而認其有可歸責事由存在。 　㈢本件被告係合法向前手購得系爭房地及車位（40號），並取 得稀寶村管理委員會所核發之車位使用證明書，被告於出售 予原告時，除將系爭房地移轉登記交付予原告外，亦點交系 爭車位予原告使用迄今，並交付稀寶村管理委員會所核發之 車位使用證明書予原告，以資證明，客觀上，難認被告就系 爭買賣契約債之履行上所生之不完全給付，有可歸責事由存 在。而原告復未能舉證證明，被告就系爭買賣履行上之不完 全給付，有可歸責事由存在，自無從令被告負債務不履行損 害賠償之責任，是原告主張其對被告有債務不履行之損害賠 償請求權存在，於法無據。　 三、綜上所述，原告等人依民法第179條之不當得返還請求權及 民法第227條第1 項準用民法第226條之債務不履行損害賠償 請求權，請求被告應給付原告1,015,000元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為 無理由，應予駁回。原告之訴既駁回，其假執行之聲請亦失 依據，應併駁回。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結 果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。 肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　王金洲 正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃昱程

2024-12-02

TCDV-113-訴-1111-20241202-1

易
臺灣臺中地方法院

偽造文書

臺灣臺中地方法院刑事判決 113年度易字第1561號 公 訴 人 臺灣臺中地方檢察署檢察官 被 告 石尚洺 上列被告因偽造文書案件，經檢察官提起公訴（112年度偵字第1 7022號），本院判決如下： 　　主　　文 石尚洺共同犯使公務員登載不實文書罪，處有期徒刑伍月，如易 科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 其餘被訴部分無罪。 　　犯罪事實 一、石尚洺為尚秝實業有限公司（下稱尚秝公司）負責人，於民 國104年8月間，與吳寶鳳就吳寶鳳所有之坐落苗栗縣○○鎮○○ 段000○000地號土地（下稱本案土地）開發案商討合作事宜 ，協議在本案土地合建房屋6戶以出售。石尚洺所經營之尚 秝公司於民國107年10月21日與彭維逸就門牌號碼苗栗縣○○ 鎮○○路00○0號建物及其坐落土地（下稱41之8號房地）簽訂 房屋買賣契約書，約定以房地總價新臺幣（下同）880萬元 出售41之8號房地予彭維逸。石尚洺與彭維逸明知41之8號房 地成交價格為880萬元，為能提高彭維逸之銀行貸款金額以 順利銷售41之8號房地，竟與彭維逸共同基於使公務員登載 不實之犯意聯絡，於107年10月21日後一週內之某日，由尚 秝公司及不知情之吳寶鳳與彭維逸另行簽訂房屋買賣契約書 及土地買賣契約書，並虛偽記載41之8號房地買賣總價為960 萬元，石尚洺再於107年間某日將上開不實之房、地買賣契 約書交由不知情之地政士葉錫卿辦理實價登錄，葉錫卿因而 將房地交易總價「9,600,000元」之不實內容登載於不動產 成交案件實際資訊申報書上，並於辦理上開房地移轉登記相 關事宜後，依規定於107年間某日至位於苗栗縣○○鎮○○路00 號之苗栗縣竹南鎮地政事務所內，持載有房地買賣交易價為 960萬元不實事項之不動產買賣成交案件實際資訊申報書， 向苗栗縣竹南鎮地政事務所辦理實價登錄，使不知情之承辦 公務員形式審查後，將該不實事項登載於職務上所執掌之內 政部不動產交易實價查詢服務網等公文書上，足以生損害於 地政機關對於不動產成交案件交易資訊管理之正確性。 二、案經臺灣高等檢察署臺中檢察分署告發由臺灣臺中地方檢察 署檢察官偵查起訴。 　　理　　由 甲、有罪部分： 　一、證據能力之說明： 　　㈠按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159 條之1至第159條之4之規定，而經當事人於審判程序同意 作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況 ，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於 法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形， 而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意， 刑事訴訟法第159條之5定有明文。核其立法意旨在於傳聞 證據未經當事人之反對詰問予以核實，原則上先予排除。 惟若當事人已放棄反對詰問權，於審判程序中表明同意該 等傳聞證據可作為證據；或於言詞辯論終結前未聲明異議 ，基於尊重當事人對傳聞證據之處分權，及證據資料愈豐 富，愈有助於真實發見之理念，且強化言詞辯論主義，使 訴訟程序得以順暢進行，上開傳聞證據亦均具有證據能力 。查：本判決除上揭所述外，下列所引之被告石尚洺以外 之人於審判外所為之陳述及卷內其他書證（供述證據部分 ），查無符合同法第159條之1至之4等前4條之情形，檢察 官、被告於本院審理時均表示對該等傳聞證據之證據能力 均同意有證據能力（見本院卷第369頁），於本院審理時 並未就卷內其他證據資料之證據能力有所爭執，且迄本院 言詞辯論終結前，均未主張有刑事訴訟法第159條第1項不 得為證據之情形，是應認已同意卷內證據均得作為證據， 且經本院審酌上開傳聞證據作成時，較無人情施壓或干擾 ，亦無不當取證之情形，認為以之作為本案之證據亦屬適 當，是上揭傳聞證據自具有證據能力。 　　㈡以下引用之其餘非供述證據，檢察官、被告於本院審理中 ，均未爭執證據能力，且本院審酌各該證據均非屬違法取 得之證據，復經本院於審判期日就該等證據進行調查、辯 論，是以依法均得作為證據使用。 　二、認定犯罪事實所憑之證據及理由： 　　㈠訊據被告固坦承曾與彭維逸、游靜敏就41之8號房地分別簽 訂房地總價880萬元及960萬元之房屋、土地買賣契約書， 並將房地總價960萬元之房屋、土地買賣契約書交予地政 士葉錫卿辦理實價登錄，惟矢口否認有何使公務員登載不 實犯行，辯稱：880萬元是以空屋價簽立的，簽約後彭維 逸要求我要做同意書第6至9項內容，我說要做總價就是96 0萬元，我跟彭維逸說以我們在代書那邊寫的960萬元為主 ，我沒有犯意等語（見本院卷第370頁）。 　　㈡被告為尚秝公司負責人，於104年8月間與吳寶鳳就其所有 之本案土地開發案商討合作事宜，協議在本案土地合建房 屋6戶以出售，被告所經營之尚秝公司分別於107年10月21 日與彭維逸41之8號房地簽訂房屋買賣契約書（下稱房地 買賣契約書一），記載房地為總價880萬元，嗣後被告及 吳寶鳳又與彭維逸另行簽訂房屋買賣契約書及土地買賣契 約書（下稱房地買賣契約書二），記載房地為總價960萬 元，並於107年間某日將房地買賣契約書二交由地政士葉 錫卿辦理實價登錄，葉錫卿因而將房地交易總價「9,600, 000元」登載於不動產成交案件實際資訊申報書上，並於 辦理41之8號房地移轉登記相關事宜後，依規定於107年間 某日至苗栗縣竹南鎮地政事務所，持載有房地買賣交易價 為960萬元事項之不動產買賣成交案件實際資訊申報書， 向苗栗縣竹南鎮地政事務所辦理實價登錄，承辦公務員形 式審查後，將該等事項登載於職務上所執掌之內政部不動 產交易實價查詢服務網等公文書上等情，業據被告所不爭 執（見本院卷第38、39頁），並經證人彭維逸、葉錫卿於 本院審理時證述屬實（見本院卷第267至279、355至364頁 ），復有41之8號房地買賣契約書一、二、不動產買賣成 交案件實際資訊申報書附卷可稽（見偵17022卷一第311至 328、417至442頁），以上各情，首堪認定為真實。 　　㈢關於41之8號房地之實際交易價格，證人彭維逸於偵訊時證 稱：苗院109重訴1卷第20至44頁、112年度偵字第17022號 卷一第311至328頁及銀行人員提供的契約都是我親簽的， 因為我們買房子時錢不夠，沒錢裝潢，被告說把裝潢、冷 氣加進去共960萬元，就可以貸款下來，空屋價是880萬元 等語（見偵17022卷一第405、406頁）；於本院審理時則 具結證稱：我有向被告購買41之8號房地，當時是購買預 售屋，土地加房屋總價共880萬元，偵字17022卷一第421 頁房屋買賣契約書是我們當時簽訂的，房屋有幫我用水泥 牆隔間，廁所有馬桶衛浴設備，也有廚具，不是毛胚屋， 基本的標配都有；我們決定要買這房子有表示沒有其他錢 去做裝潢或購置家具，廠商當下就提說：「不然我們簽一 個960萬元去做貸款，包含冷氣跟裝潢」，用新契約去拉 高貸款成數，我就說好，880萬元契約跟960萬元契約簽約 時間應該沒有差到一個禮拜；我有看過偵17022卷一第318 頁的文件，但上面寫的售價是880萬元，這些增列之項目 是是含在880萬元裡面，我有這份資料的原本，售價原來 寫880萬元，但廠商說這個售價契約上面就有寫，他就塗 掉，這份附約從沒寫過960萬元；後來談的960萬元是包含 冷氣跟裝潢，新契約寫960萬元是灌水，主要是為了能貸 到比較高的款項，我的目的是只要能住就好，至於裝潢是 被告做、被告找其他人做或我自己找別人做都可以，簽約 當下並沒有確定是要找被告做裝潢跟安裝冷氣，當時就裝 潢內容、冷氣廠牌、臺數、規格、型式都沒提到，960萬 元那份契約是拿去做貸款的，880萬元那份契約才真的是 契約；後續因被告沒有幫我裝潢及裝冷氣，所以我在民事 訴訟時主張買賣價金是880萬元；申請實價登錄是建商請 代書做的，代書葉錫卿是被告去找的，我們當時是拿960 萬元那份買賣契約去報實價登錄，因為如果是用960萬元 去做貸款，勢必就是要用960萬元去做實價登錄等語（見 本院卷第267至279頁）。被告於偵訊時供稱：合建案房屋 銷售所得與實價登錄之價格不符，實價登錄比客戶實際付 給我們的多很多，是為了方便客戶提高貸款金額，虧了就 虧了，不然客戶就不買，我們實際跟客戶打的契約與客戶 拿去銀行貸款的金額不一樣；合建的房屋包含二次施工再 次出售的價格約800多萬元，5戶共賣4,000萬元左右等語 （見偵12739卷第184、297頁、偵17022卷一第28頁）。從 而，彭維逸向尚秝公司洽購41之8號房地時，向被告表示 自有資金不足，如以880萬元購買41之8號房地後，即無資 力再進行裝潢及購買冷氣，被告因而提議可另訂立房地買 賣契約書二，將房地總價金灌水提高為960萬元，得以拉 高貸款成數，被告與彭維逸簽訂房地買賣契約書二時，並 未確定裝潢內容、冷氣廠牌、臺數、規格、型式等內容乙 節，業據證人彭維逸於偵訊及本院審理時證述屬實，核與 被告於偵訊時陳述之內容相符，堪可採信為真實。 　　㈣被告於本院審理時雖辯稱：彭維逸要求在41之8號房地施作 同意書後面4項工程，總價變成960萬元等語（見本院卷第 370頁），並提出統一發票及支票、記載售價960萬元之同 意書為證（見偵17022卷一第318頁、本院卷第329至341頁 ）。然被告之前揭陳述已與其於偵訊時所為之陳述內容有 異。且彭維逸明確證稱偵17022卷一第318頁之同意書上所 記載9項施作工程及項目，均係包含在880萬元售價之內。 另觀諸彭維逸所提出其持有之同意書原本翻拍照片（見本 院卷第301頁），其上記載「乙方同意：.售價（塗黑） 萬之内包括，壹樓以停車位三米九處隔出孝親房（木門天 窗氣閉式各乙扇）。主臥室之浴缸，增設泡澡缸一組。 前院裝採光罩2.8米×8米。停車位以鋼砂磁蹲20x20為地 板。主臥室改氣密隔音窗。（以上均為打字）包括自來 水、台電及瓦斯之申請費用。二樓後陽台設遮雨棚。廚 具三機為喜特麗產牌。三樓及四樓之側落地窗封閉。（ 以上為人工書寫）」等內容，並於第九點處蓋印「石尚洺 」及「彭維逸」印文，而前揭售價塗黑部分，隱約可見「 880」之字樣，亦經本院當庭勘驗製有勘驗筆錄可按（見 本院卷第279頁），足證彭維逸前揭證述同意書之9項工程 、項目，均係包含於880萬元售價之內，確屬真實無訛。 被告雖辯稱其與彭維逸同意增加第6至9項項目，因而房地 售價提高為960萬元，同意書才會改為960萬元等語。惟該 同意書人工書寫之部分，均有經被告與彭維逸共同蓋章確 認，而被告提出之同意書（見偵17022卷一第318頁）上記 載售價「960萬元」此一契約重要內容，卻未經被告與彭 維逸蓋章確認，實有違常情。再者，彭維逸所持之同意書 上，僅將售價塗銷，並未登載「960」字樣，亦與彭維逸 所述因被告稱房地買賣契約書一上原即有記載售價880萬 元，故予以塗銷等語吻合。且彭維逸原即因自有資金不足 擔心無法裝潢及購置冷氣，當無可能再提高經費請被告施 作同意書之9項項目。此外，依彭維逸提出之房屋分期付 款明細表（見本院卷第317頁），彭維逸於簽約當下給付 尚秝公司訂金10萬元、簽約金20萬元及外飾打底完成146 萬元共計176萬元，為房屋總價880萬元之20％，亦與坊間 一般預售屋買賣買主需依建商興建程度繳納一定成數簽約 金之情形相符。而彭維逸於被告交屋後，自行購置冷氣、 委請他人裝潢乙節，亦有彭維逸提出之燦坤3C後龍店刷卡 單、估價單存卷可稽（見本院卷第303、315頁）， 　　　足認被告並未為41之8號房地安裝冷氣及進行裝潢。被告 提出之統一發票、支票（見本院卷第329至341頁），雖可 證明尚秝公司於109年1、8、10、11月間有購置泥作工程 、鍛造窗、玻璃採光罩、申請天然氣、衛浴設備、申請電 信審查等情，惟尚秝公司購置之上開材料是否用於41之8 號房地及使用之費用為多少，均無從得知，且依前揭說明 ，依彭維逸提出之同意書內容，主臥室之浴缸、前院採光 罩、遮雨棚、申請外水、外電及瓦斯等費用，均包含於88 0萬元售價之內，故被告所提出之前揭統一發票及支票， 亦無從為被告有利之認定。綜上，被告前揭辯解，顯係卸 責之詞，難信為真。 　　㈤按刑法第214條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪，以 一經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務，並依其 所為之聲明或申報予以登載，而屬不實之事項者，為其要 件。而依地政機關受理不動產買賣成交案件交易資訊申報 登錄作業流程，地政機關受理不動產買賣成交案件交易資 訊申報收件後，經確認申報人身分別為地政士、經紀業或 權利人，並核對申報人或代理人身分後，地政機關即應受 理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄，足見地政機關 辦理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄，僅須形式上 審核申報人之身分無誤後即應予受理，對於申報人申報之 不動產買賣成交案件交易資訊是否真正，並無實質審查之 責。又依實際登錄制度之立法意旨觀之，主管機關對申報 人申報登錄資料並無實質審查之義務，各主管機關係於申 報人完成申報登錄後，方進行抽查核對登錄資料之正確性 ，尚非實質審查，有內政部112年5月29日台內地字第1120 272806號函、苗栗縣竹南地政事務所112年5月25日南地所 三字第1120023627號函在卷可佐（見偵17022卷一第57至6 4、67至68頁，臺灣高等法院暨所屬法院109年法律座談會 刑事類提案第7號法律問題研討結果亦可資參照）。是以 ，倘行為人明知申報之不動產買賣成交案件交易資訊實質 上並非真正，仍以該不實之事項向地政機關申報，使地政 機關承辦之公務員登載於職務上所掌之相關公文書上，自 與刑法第214條之犯罪構成要件相當。被告明知尚秝公司 與彭維逸就41之8號房地簽訂之房地買賣契約總價為880萬 元，為使彭維逸能貸得較高成數之貸款，提高彭維逸購屋 意願，與彭維逸簽訂房地買賣契約書二，虛偽記載房地總 價為960萬元，被告雖非實價登錄申報義務人，然其將房 地買賣契約書二交予不知情之地政士葉錫卿，利用葉錫卿 將房地交易總價「9,600,000元」之不實內容登載於不動 產成交案件實際資訊申報書上，並持向苗栗縣竹南鎮地政 事務所承辦公務員辦理實價登錄，使不知情之承辦公務員 形式審查後，將該不實事項登載於職務上所執掌之內政部 不動產交易實價查詢服務網等公文書，自足生損害於地政 機關對於不動產成交案件交易資訊管理之正確性。被告辯 稱其非申報義務人，不構成使公務員登載不實罪等語，為 本院所不採。 　 ㈥綜上所述，本件事證明確，被告之犯行堪以認定，應依法 論科。 　三、論罪科刑之理由：　　 　　㈠按「權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向 主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊（第2項 ）。前項買賣案件，有下列情形之一者，權利人免申報登 錄成交案件實際資訊：⒈買賣案件委託地政士申請登記者 ，應由地政士申報登錄。⒉買賣案件委由不動產經紀業居 間或代理成交，除依前款規定委託地政士申請登記者外， 應由不動產經紀業申報登錄（第3項）。」；「權利人、 地政士或經紀業，應於買賣完成移轉登記後30日內，填具 不動產成交案件實際資訊申報書，向主管機關或使用電子 憑證以網際網路方式申報登錄。」被告行為時之平均地權 條例第47條第2、3項及「不動產成交案件實際資訊申報登 錄及查詢收費辦法」第8條第1項分別定有明文。又被告行 為後，上開實價登錄之法律雖有修正，惟其修正並不涉犯 罪構成要件之變更而有擴張或限縮，或法定刑度之變更， 非屬刑法第2條所指之法律有變更，自不生新舊法比較之 問題。至於刑法第214條雖於108年12月25日修正公布，同 年月27日開始施行，惟本次修正僅係將條文中之罰金，經 換算後之數額予以明定，構成要件及法律效果均無變更， 亦無新舊法比較之問題，應逕適用裁判時法即現行法處斷 。　 　　㈡核被告所為，係犯刑法第214條使公務員登載不實罪。 　 ㈢被告與彭維逸就上開犯行，有犯意聯絡及行為分擔，為共 同正犯。被告利用不知情之地政士葉錫卿辦理實價登錄而 為上開使公務員登載不實之犯行，為間接正犯。 　 ㈣被告於偵查機關尚未發覺其犯罪前，即於偵查中自首上開 犯行而自願接受裁判，有前揭偵訊筆錄附卷可佐（見偵12 739卷第184、297頁、偵17022卷一第28頁），即使自首者 於自首後，縱又為與自首時不相一致之陳述甚至否認犯罪 ，仍不能動搖其自首效力；是以被告既已配合犯罪之偵查 ，且接受裁判，自得依刑法第62條前段之規定，減輕其刑 。 　　㈤爰以行為人責任為基礎，審酌政府制定房地產交易實價登 錄規定，本為助於平衡資訊不對稱，揭露房地產交易價格 正確資訊予民眾，被告明知實際成交價格，為提高彭維逸 購屋意願，與彭維逸簽訂房地買賣契約書二，利用不知情 之地政士，將非真實之系爭土地交易總額申報登載於內政 部不動產交易實價登錄查詢服務網，足生損害主管機關對 於土地交易管理之正確性，並損及上開實價登錄制度之目 的，其所為誠屬不該，殊值非難，並考量被告犯後否認犯 行，並於同意書上變造登載960萬元後持向臺灣臺中地方 檢察署檢察官行使，犯後態度不佳，兼衡被告自述之教育 程度、從業及家庭經濟生活狀況（見本院卷第372頁）等 一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算 標準。 乙、無罪部分： 　一、公訴意旨略以：被告明知門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路00○0號 建物及其坐落土地（下稱41之5號房地）成交價格為880萬 元，仍基於使公務員登載不實之犯意，與不知情之買方陳 素娟簽訂房地買賣契約上記載買賣總價950萬元，並於109 年間某日將上開不實之房地買賣契約交由不知情之地政士 葉錫卿辦理實價登錄，由葉錫卿辦理上開房地登記相關事 宜而依規定於109年間某日至位於苗栗縣竹南鎮地政事務 所內，持載有上開不實之房地買賣交易價為950萬元等不 實事項之不動產買賣成交案件實際資訊申報書，向苗栗縣 竹南鎮地政事務所辦理實價登錄，使不知情之承辦公務員 形式審查後，將該不實事項登載於職務上所執掌之不動產 成交案件交易資訊資料等公文書上，足以生損害於地政機 關對不動產成交案件交易資訊管理之正確性，因認被告此 部分犯行涉犯刑法第214條使公務員登載不實罪嫌等語。 　二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實； 不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第 154條第2項、第301條第1項前段分別定有明文。另按事實 之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以 證明，自不能以推測或擬制之方法以為裁判基礎；認定不 利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利 於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必 有何有利之證據；認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接 證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接或間接證 據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷 疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定， 倘其證明尚未達到此一程度，有合理之懷疑存在而無從使 事實審法院得有罪之確信時，即應為無罪之判決，最高法 院30年上字第816號、40年台上字第86號及76年台上字第4 986號判決意旨可資參照。 三、公訴意旨認被告涉犯使公務員登載不實犯行，無非係以被 告於偵訊時之供述及其提出之證物補述狀、答辯狀、證人 葉錫卿於偵查中之證述及其所提供之41之5號房地房地契 約、證人陳素娟於偵訊時之陳述、證人即合作金庫商業銀 行北苗栗分行人員謝青樺於偵查中之證述及其提供之41之 5號房地契約影本、消費者貸款申請書、內政部112年7月3 1日台內地字第1120128483號函、苗栗縣竹南地政事務所1 12年5月25日南地所三字第1120023627號函及其所附之不 動產買賣成交案件實際資訊申報書、41之5號房地實際不 動產買賣契約書、合作金庫商業銀行北苗栗分行112年9月 14日合金北苗栗字第1120002651號函及其所附之上開房地 貸款資料、臺灣臺中地方檢察署公務電話紀錄、合作金庫 商業銀行北苗栗分行113年3月22日合金北苗栗字第113000 0761號函等為其論據。 四、訊據被告固坦承有將登載土地總價285萬元、建物總價665 萬元之41之5號房地買賣契約書交予葉錫卿，令將葉錫卿 持載有上開之房地買賣交易價為950萬元之不動產買賣成 交案件實際資訊申報書，向苗栗縣竹南鎮地政事務所辦理 實價登錄，使承辦公務員將該不實事項登載於職務上所執 掌之不動產成交案件交易資訊資料等公文書等情，惟堅決 否認有何使公務員登載不實犯行，辯稱：41之5號房地後 來有追加防盜窗、車庫遮雨棚、鋁門窗、前遮欄，土地價 格會增加，是以總價土地抓三成，房屋抓七成來計算，他 的停車道我們有舖上水泥、做板磚及原本的排水溝，所以 土地及建物的價格都增加，從880萬元變成950萬元，屋主 款項都有匯足等語（見本院卷第371頁）。 　五、經查： 　　㈠尚秝公司、吳寶鳳分別於109年4月5日與陳素娟就41之5號 房地簽訂房屋買賣契約書及土地買賣契約書（下稱房地買 賣契約書甲），記載建物總價為616萬元，土地總價為264 萬元，嗣後尚秝公司及吳寶鳳又與陳素娟另行簽訂房屋買 賣契約書及土地買賣契約書（下稱房地買賣契約書乙）， 記載建物總價665萬元、土地總價285萬元，並於109年間 某日將房地買賣契約書乙交由地政士葉錫卿辦理實價登錄 ，葉錫卿因而將房地交易總價「9,500,000元」、土地交 易總價「2,850,000元」、建物交易總價「6,650,000元」 登載於不動產成交案件實際資訊申報書上，並於辦理41之 5號房地移轉登記相關事宜後，依規定於109年間某日至苗 栗縣竹南鎮地政事務所，持載有上開交易價格事項之不動 產買賣成交案件實際資訊申報書，向苗栗縣竹南鎮地政事 務所辦理實價登錄，經承辦公務員形式審查後，將該等事 項登載於職務上所執掌之內政部不動產交易實價查詢服務 網等公文書上等情，業據被告所不爭執（見本院卷第38、 39頁），並經證人即陳素娟之夫劉士賢、陳素娟、葉錫卿 於本院審理時證述屬實（見本院卷第279至290、355至364 頁），復有41之5號房地買賣契約書甲、乙、不動產買賣 成交案件實際資訊申報書附卷可稽（見偵17022卷一第219 至274頁、偵12739卷第499至574頁），以上各情，先堪以 認定為真實。 　　㈡關於41之5號房地交易金額，證人劉士賢於本院審理時證稱 ：我有向被告購買41之5號房地，購買時房屋大致已經完 成，但車庫跟後陽臺上面一些部分還沒有完成，一開始簽 的合約是880萬元，即偵12739卷第第499、549頁以下之房 屋買賣契約書、土地買賣契約書，土地是264萬元、房屋6 16萬元，後來因為我有委託被告幫我做車庫的採光罩鐵材 、後陽臺、水電、電熱水器、裝潢包含在裡面，增加了70 萬元，所以我們簽了偵字17022卷一第459頁、卷二第3頁 以下之房屋買賣契約書、土地買賣契約書，土地是285萬 元、房屋665萬元，這是第二份契約，他當時跟我報完價 之後，到時候要送合庫貸款，這樣金額比較好貸款一些， 我說要怎麼辦，他說要把880萬元作廢，重新簽訂另外一 份950萬元送到合庫，簽950萬元的契約時，已經有講好要 施作上開工程項目及金額，偵字17022卷二第113頁追加工 程估價單、第115頁合約追加單，就是當時追加工程的估 價單，當時被告有請我簽名確認這些內容，偵字17022卷 二第117頁裝潢估價單就是上述追加裝潢的內容所要施作 的工程項目細項跟金額，其他還有車庫跟後陽臺的採光罩 約30萬元部分沒有附約，被告都有幫我施作這些項目，我 們也確實有匯款給付被告70萬元，買賣價金除了貸款600 萬元是合庫直接匯到尚秝公司之外，其他款項都是我們以 陳淑娟名義匯到尚秝公司合作金庫的帳戶，款項都已經結 清，後來我們以950萬元那份契約向合庫申請貸款，代書 是建商找的，我們就是交給被告跟代書去處理等語（見本 院卷第279至287頁）；證人陳素娟於本院審理時亦證稱： 簽約過程大部分是被告跟我先生劉士賢接洽，因為是買我 的名字，我負責在買賣契約上蓋章，一開始講價是880萬 元，第二份合約是950萬元，差價70萬元有做鐵窗、裝潢 、水電，劉士賢是主要跟被告討論這些東西的人，我沒有 很清楚，我們當時同意以950萬元去報實價登錄，因為我 們實際付了950萬元給被告，代書葉錫卿是被告找的，實 價登錄這些資料是被告提供給代書等語（見本院卷第287 至290頁）。故劉士賢、陳素娟原以建物總價616萬元、土 地總價264萬元向尚秝公司、吳寶鳳購買41之5號房地，然 嗣後因劉士賢另要求被告為其等施作車庫採光罩、後陽臺 、水電、電熱水器、裝潢等項目，因而追加給付尚秝公司 70萬元之價金，並與尚秝公司、吳寶鳳簽訂房地買賣契約 書乙（建物總價616萬元、土地總價264萬元）等情，業據 證人劉士賢、陳素娟於本院審理時具結證述明確，並有被 告提出之後龍A戶工程估價單（裝潢部分）、尚秝公司合 約追加單（熱水器部分）、裝潢估價單附卷可佐（見偵17 022卷二第113至117頁），其中尚秝公司合約追加單、裝 潢估價單並經劉士賢簽名確認無誤。而陳素娟於109年3月 30日匯款20萬元、109年4月6日匯款150萬元、109年4月20 日匯款110萬元、109年5月7日匯款37萬元、109年6月8日 匯款40萬元、109年11月25日匯款3萬元至尚秝公司合作金 庫銀行帳號0000000000000號帳戶，及於109年12月14日向 合作金庫銀行貸款後匯款600萬元至尚秝公司上開帳戶， 共計960萬元乙節，亦有尚秝公司合作金庫銀行存摺影本 在卷可稽（見本院卷第51至61頁），益證劉士賢、陳素娟 前揭證述確屬真實無誤。劉士賢、陳素娟購買41之5號房 地及請尚秝公司施作車庫採光罩、後陽臺、水電、電熱水 器、裝潢等工程，而與尚秝公司、吳寶鳳簽訂房地買賣契 約書乙，並支付尚秝公司960萬元等情，均堪認定為真實 。則被告將房地買賣契約書乙交予葉錫卿，令葉錫卿依房 地買賣契約書乙記載之價金填載不動產買賣成交案件實際 資訊申報書，向苗栗縣竹南鎮地政事務所辦理實價登錄， 有無使公務員登載不實之故意，非無疑問。 　　㈢公訴意旨另以內政部112年7月31日台內地字第1120128483 號函文意旨，認被告未令葉錫卿於不動產買賣成交案件實 際資訊申報書備註欄載明非屬不動產價格（如裝潢費用） 之費用，確有使公務員登載不實之主觀犯意。按內政部函 頒之「不動產成交案件實際資訊申報書（買賣）」之各欄 位填寫說明第8點規定：「交易總價：指不動產買賣契約 書所載買賣總價款，為土地價款、建物價款及車位總價款 之總計。」又前開申報書11.備註欄已載明交易總價包含 非屬不動產價格之費用（如裝潢、傢俱費設備等）時，應 填載項目或價額，如未包含者免填。意即不動產買賣契約 書所載買賣總價款中，如包含非屬不動產價格之費用時， 應於申報書備註欄中說明，固有內政部台内地字第112012 8483號函文暨函附之不動產買賣成交案件實際資訊申報書 （買賣）、各欄位填寫說明存卷可佐（見偵17022卷一第1 43至148頁)。惟被告偵訊時供稱：我經手過的買賣房子戶 數約20至30戶，大部分是承接工程，申報過實價登錄的戶 數就合建的這6戶，加上我自己的房子2戶等語（見偵1702 2卷一第152頁）。葉錫卿於本院審理時另證稱：被告有委 託我辦理過戶，有A、B、C、D、E共5戶，A戶屋主是陳素 娟、D戶屋主是游靜敏，108年7月31日修正前平均地權條 例規定由地政士辦理登記者，權利人也要委託我辦理實價 登錄，陳素娟及游靜敏這2戶是由我辦理實價登錄，當時 是被告提供買賣契約書給我，我才能登錄；偵卷17022卷 一第63頁不動產買賣案件實際資訊申報書是我申報的，我 是依據他們提供的買賣契約書去申報，該案沒有把房屋跟 土地價格分開，我就會只記載一個價格960萬元，我只有 單純看土地買賣契約書及房屋買賣契約書去做登記，不會 問960萬元是否有包含裝潢、贈送電器、外水外電等事項 ，買賣雙方如有其他特約事項要載明的，會寫在買賣契約 書上，不動產買賣成交案件實際資訊申報書就是依照成交 買賣總價登錄而已，不會再另外去敘明，偵卷17022卷一 第146頁以下應該是新的申報書格式，舊的沒有這些欄位 ，在我們的申報的例稿中沒有上開例稿中的編號11項目， 當時我們在實價登錄時不會區分裝潢費、外水外電等內容 ，我也不會特別問當事人他們的買賣交易價格有無包含這 些事項，也不會記載交易總價包含下列非屬不動產價格之 費用如包含裝潢、傢俱設備費、土地增值稅或特殊約定之 稅費負擔、仲介費、地政士服務費等語（見本院卷第357 至362頁）。故依地政士葉錫卿之專業知識及認知，其於1 09年間申報實價登錄時，僅會記載房、地買賣契約書上登 載之買賣價金，不會另外備註敘明是否包含裝潢、贈送電 器、外水外電等事項，亦不會記載交易總價包含下列非屬 不動產價格之費用如包含裝潢、傢俱設備費、土地增值稅 或特殊約定之稅費負擔、仲介費、地政士服務費。而被告 僅辦理過8次實價登錄，並無地政之相關專業知識，被告 是否知悉前述內政部函頒之「不動產成交案件實際資訊申 報書（買賣）」之各欄位填寫說明，而刻意隱匿未使葉錫 卿於不動產成交案件實際資訊申報書（買賣）之備註欄註 明交易總價包含非屬不動產價格之費用即裝潢、電器設備 、水電裝設費用，實非無疑。依卷存之相關證據資料，實 難認定被告有利用葉錫卿於不動產成交案件實際資訊申報 書上填載不實之交易總價，使公務員登載此不實事項於職 務上所執掌之內政部不動產交易實價查詢服務網等公文書 之主觀故意。 　六、綜上所述，本案依公訴人所舉之證據，仍有合理之懷疑存 在，亦即尚未達於可信為真實之程度，致本院未能對被告 形成有罪之確信，則基於「罪證有疑、利於被告」之證據 法則，自應對被告諭知無罪之判決。 據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段、第301條第1項， 判決如主文。 本案經檢察官白惠淑提起公訴，檢察官陳永豐、郭姿吟到庭執行 職務。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日 　　　　　　　　　刑事第十庭　　法　官　楊欣怡 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；其未敘述上訴之理由者，應於上訴期間屆滿後20 日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切 勿逕送上級法院」。 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳詩琳 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日 附錄論罪科刑法條： 中華民國刑法第214條 明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足 以生損害於公眾或他人者，處3年以下有期徒刑、拘役或1萬5千 元以下罰金。

2024-12-02

TCDM-113-易-1561-20241202-1

訴
臺灣臺中地方法院

給付違約金

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2659號 原 告 陳尹文 訴訟代理人 趙惠如律師 被 告 武宜瑩 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年11月4日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 一、被告應給付原告新台幣壹佰零捌萬元，及自民國一一三年九 月二十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 二、訴訟費用由被告負擔。 三、本判決於原告以新台幣參拾陸萬元供擔保後，得假執行。但 被告如於假執行程序之執行標的物拍定、變賣或物之交付前 ，以新台幣壹佰零捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行 。 　　事實及理由 一、原告方面： 　(一)原告起訴主張： 　 1、被告於民國112年6月30日向訴外人大映建設股份有限公司 (下稱大映公司)承買建案名稱「大映VITA」F棟第11樓及 地下第4層編號32號車位之預售屋(下稱系爭預售屋)，買 賣價金為新台幣(下同)1080萬元，被告繳納購屋頭期款11 1萬元，並自112年10月份起至113年1月止，按月繳納工程 分期款項30000元，合計繳納123元。詎被告自112年10月 間即向該建案之代銷公司銷售人員即訴外人葉芸驊以通訊 軟體LINE表示因購買太多股票，資金周轉有困難，擔心無 法繼續繳款，要求葉芸驊替其留意有意願之受讓人，願 意將系爭預售屋買賣契約讓渡。嗣葉芸驊之女即原告有購 置房地需求，乃向被告表示願受讓系爭預售屋買賣契約， 並與被告於113年2月22日簽訂讓渡書。又因政府避免炒房 ，規定預售屋轉讓須於簽訂買賣契約1年後始得為之，而 大映公司要求兩造須偕同辦理換約手續，故兩造須於113 年7月1日方能辦理換約手續。詎被告於簽立讓渡書後，竟 委任多家仲介公司出售系爭預售屋，原告向被告表示其已 違約，被告除避不見面外，更對葉芸驊提出刑事偽造文書 告訴，幸經臺灣臺中地方檢察署(下稱臺中地檢署)檢察官 偵查後於113年6月5日以113年度偵字第28535號偽造文書 案件為不起訴處分，並經確定。又被告於檢察官不起訴處 分後，於113年6月18日偕同3名友人至上開建案銷售中心 ，向專案副總吳家豪確認願意配合系爭預售屋之換約事宜 ，原告遂於113年7月11日依約給付被告原應給付予大映公 司之6期工程期款(113年2月至113年7月)共180000元。原 告為避免被告事後拒絕配合向大映公司辦理換約手續，遂 向台中市北屯區調解委員會聲請調解，惟被告於調解前竟 給付予大映公司工程期款330000元(即113年2月至113年12 月)，被告於調解時亦承諾願於113年7月25日向大映公司 完成換約程序，兩造乃成立調解，被告同時簽立房地讓渡 申請書。詎被告仍未於113年7月25日向大映公司完成換約 手續，再於113年7月29日向大映公司表示終止讓渡申請流 程，並對葉芸驊提出刑事詐欺告訴，是被告簽立讓渡書卻 拒絕履約，過程耍弄相關人員，被告所為實乏誠信。 　 2、依兩造於113年2月22日簽立讓渡書備註一約定：「本契約 於簽訂月起生效，受讓人於113年2月22日起繳交工程期款 30000元，按月繳交至大映建設可換約時，倘讓渡人反悔 ，除須返還受讓人代繳款項外，須另付違約金(上述第2項 )(即總價款)10％外，須加計利息給付受讓人。」等語，是 被告既已違約，依約應給付買賣總價1080萬元10％之違約 金即108萬元(計算式：1080萬元×10％＝108萬元)。至原告 給付予大映公司工程期款180000元，因被告拒絕辦理換約 手續，復已繳清113年2月至113年12月共計330000元之工 程期款，大映公司已通知原告取回該180000元，併此敘明 。 　 3、爰依兩造間讓渡書法律關係提起本訴等情，並聲明：除假 執行擔保金額外，餘如主文所示。 　(二)對被告抗辯之陳述：　　 　 1、原證2即讓渡書係含備註文字記載完成後由兩造簽名，讓 渡書上之「陳尹文」簽名係原告親簽，並非他人代簽，此 從該簽名筆跡與「葉芸驊」簽名筆跡明顯不同可知。 　 2、原告請求被告賠償違約金108萬元，係以房地總價金1080 萬元之10%計算，而讓渡書第2項及備註文字均有相同記載 。 二、被告方面： 　(一)原證2即讓渡書是被告簽訂，當時只有被告及原告母親葉 芸驊等2人在場，原告當時不在場，其姓名係由葉芸驊代 簽，但被告認為該讓渡書有瑕疵而不生效力，因讓渡書之 備註欄文字是在被告簽名後才加註 要求賠償108萬元，倘 被告於簽名前即看到該段註記文字，被告不可能簽名，且 讓渡書上亦未記載價金，原告亦未給付訂金。　 　(二)被告確有對葉芸驊提出刑事偽造文書告訴，經臺中地檢署 檢察官以113年度偵字第28535號為不起訴處分，被告並未 聲請再議，已確定。　　 　(三)並聲明：原告之訴駁回。 三、法院之判斷： 　(一)按民事訴訟法第279條第1項、第2項規定：「當事人主張 之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官 、受託法官前自認者，無庸舉證(第1項)。當事人於自認 有所附加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形斷定 之(第2項)。」，而當事人或其訴訟代理人於訴訟上所為 之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之 效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎， 在未經當事人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事 實相反之認定(參見最高法院101年度台上字第1029號民事 裁判意旨)。原告主張被告於113年2月22日簽訂原證2讓渡 書，同意將系爭預售屋之買賣契約讓渡予原告，該讓渡書 第2項記載如讓渡人即被告違約時，願以總價款10%賠償受 讓人即原告，而系爭預售屋買賣契約總價款為1080萬元， 兩造分別在該讓渡書上簽名及用印，並以葉芸驊為見證人 之事實，已據其提出該讓渡書1件及兩造間LINE對話截圖 等為證，核屬相符，而被告於113年10月9日言詞辯論期日 當庭自承：「原證2讓渡書是我簽的，但讓渡書有瑕疵而 不成立」等語，並經記明筆錄在卷(參見本院卷第61頁)。 是依前揭民事訴訟法第279條第1項規定及最高法院101年 度台上字第1029號民事裁判意旨，應認被告就原告主張原 證2讓渡書經兩造合意簽訂之事實已發生自認，此項自認 即有拘束兩造當事人及法院之效力，法院應認被告自認之 事實為真正，並據為裁判之基礎，在未經被告合法撤銷其 自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。　　 　(二)被告抗辯稱該讓渡書有瑕疵而不成立云云，無非係以兩造 簽訂該讓渡書時原告不在場，原告姓名係由葉芸驊代簽， 讓渡書備註欄文字是在被告簽名後才加註要求賠償108萬 元，被告若於簽名前知悉此事，即不可能同意簽名，且讓 渡書上亦未記載價金，原告亦未給付訂金等情為其依據。 惟為原告所否認，經查：　　 　 1、原證2讓渡書上確有原告及見證人葉芸驊之簽名及用印， 而依肉眼比對該讓渡書上關於受讓人即原告「陳尹文」及 見證人「葉芸驊」之簽名筆跡有明顯之差異，一望可知應 係不同之人所為之簽名(參見本院卷第21頁)，故被告抗辯 稱該讓渡書上之「陳尹文」簽名係由葉芸驊代為簽名，並 非原告親簽云云，要與卷內證據資料不符，不足採信。　 　 2、又契約之成立，固以當事人互相表示意思一致為要件，但 所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其 由第三人為媒介而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約 並未成立(參見最高法院84年度台上字第1374號民事裁判 意旨)，被告曾於113年4月間以葉芸驊涉嫌偽造該讓渡書 為由，而對葉芸驊提出刑事偽造文書告訴，經臺中地檢署 檢察官偵查後以113年度偵字第28535號偽造文書案件為不 起訴處分，被告並未聲請再議，業經確定乙節，已為兩造 一致不爭執，而原告曾因該刑事案件於113年5月3日接受 檢察官訊問時證稱：「系爭預售屋之換約事宜是母親葉芸 驊與讓與人(即被告)談的，時間不清楚，讓渡書是我親自 簽名用印，葉芸驊是見證人，實際簽訂日期為何，我不記 得。」等語(參見本院卷第85、87頁)，此經本院依職權調 取上開刑事偵查卷宗查明屬實。是原告既不爭執該讓渡書 之形式及實質上真正，可見原告確有授權葉芸驊處理系爭 預售屋與被告換約相關事宜，縱令簽訂該讓渡書之洽商過 程皆由葉芸驊代理原告為之，原告復有受讓系爭預售屋買 賣契約之意思，自屬原告之真意甚明。至被告於113年10 月9日言詞辯論期日以言詞聲請通知原告到庭親自簽名確 認云云(參見本院卷第63頁)，核無必要，此部分調查證據 之聲請不應准許。 　 3、又該讓渡書第4項記載讓渡人與受讓人簽立預售屋權利讓 渡契約書之買賣總價款為1080萬元，備註欄亦記載「本契 約於簽訂月起生效，受讓人於113年2月22日起繳交工程期 款30000元，按月繳交至大映建設可換約時」等語，可見 兩造間確有約定系爭預售屋買賣契約讓渡之總價款為1080 萬元，及原告應自簽訂月即113年2月份起按月向大映公司 繳納工程期款30000元，原告亦於113年7月11日向大映公 司繳納6期之工程期款180000元等情，是被告抗辯稱該讓 渡書未記載買賣價金乙事，亦與事實不符，委無可採。另 遍觀該讓渡書全文並無受讓人即原告應支付訂金予讓渡人 即被告之約定，則原告依約即無給付訂金予被告之義務， 而有無支付訂金之約定，並非該讓渡書內容必要之點，縱 無此項約定，自不影響讓渡書之合法成立。 　 4、依前述，原證2讓渡書係經兩造合意後始為簽名用印，簽 ，即為合法成立及生效，並無被告抗辯之瑕疵存在，其上 開抗辯均無可取。　　 　(三)原告請求被告給付違約金108萬元及其法定遲延利息，均 有理由： 　 1、依民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者 ，無論其為明示或默示，契約即為成立。」，而當事人本 於自主意思所締結之契約，若其內容不違反法律強制規定 或公序良俗，基於私法自治及契約自由原則，即成為當事 人間契約相關行為之規範；縱或契約約定之權利義務有失 平之處，除依法定程序變更外，雙方均應受其拘束，不得 任意排除約定之法效(參見最高法院104年度台上字第2192 號民事裁判意旨)。另該讓渡書備註一亦約定：「本契約 於簽訂月起生效，受讓人於113年2月22日起繳交工程期款 30000元，按月繳交至大映建設可換約時，倘讓渡人反悔 ，除須返還受讓人代繳款項外，須另付違約金(上述第2項 )(即總價款)10％外，須加計利息給付受讓人。」等語。是 本院參酌原告提出原證1、3即兩造間LINE對話內容、原證 6即台中市○○區○○○○○000○○○○○000號調解書、原證7即LINE 對話內容，與被告提出兩造間LINE對話內容等證據資料( 參見本院卷第17、23、33、37、97頁)，可知被告確有讓 渡系爭預售屋買賣契約之意願，並尋求葉芸驊協助處理讓 渡事宜，而原告有意受讓系爭預售屋買賣契約後，亦委由 葉芸驊處理相關事宜，兩造遂於113年2月22日簽訂原證2 讓渡書，並約定於大映公司可接受辦理移轉時前往大映公 司完成換約手續，嗣因被告多次反悔拒不辦理換約，原告 乃聲請台中市北屯區調解委員會調解，兩造於113年7月22 日成立調解，被告同意於113年7月25日前往大映公司完成 換約程序，變更系爭預售屋之買受人為原告，原告亦同意 於換約程序完成後同時給付被告已繳納購屋款156萬元及 佣金20000元，合計158萬元。詎被告屆期仍拒不辦理換約 程序，更向大映公司表示「終止」讓渡申請流程等情，則 被告顯然違反原證2讓渡書第2項及備註1部分之約定，即 屬構成違約之事實甚明。 　 2、另民法第250條規定：「當事人得約定債務人於債務不履 行時，應支付違約金(第1項)。違約金，除當事人另有訂 定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務 人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違 約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於 適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額( 第2項)。」，民法第203條亦規定：「應付利息之債務， 其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 。」。是被告既拒絕依原證2讓渡書上開約定履行將系爭 預售屋買賣契約讓渡予原告，即為債務不履行之行為，兩 造間就該讓渡書約定內容復有支付違約金及加計利息之約 定，原告即得依上開約定請求被告按系爭預售屋買賣契約 總價款1080萬元之10%即108萬元支付違約金，且因兩造間 就加計利息部分並未約定利率，依前揭民法第203條規定 ，其利率應按年息百分之5計算，方為適法。 四、綜上所述，原告依兩造間讓渡書契約法律關係，請求被告支 付違約金108萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年9月24 日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，均有理由，應 予准許。 五、又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核與法律規定相符， 爰酌定相當擔保金額准許之。至被告雖未陳明如受不利判決 ，願供擔保請准免為假執行部分，本院審酌民事訴訟之當事 人利益對等，及避免被告日後聲請之勞費，亦依職權酌定相 當金額於被告供擔保後，仍得免為假執行。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料 ，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述 ，附此敘明。　　 七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39 0條第2項、第392條第2項，判決如主文。　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　林金灶　　　　 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張哲豪

2024-12-02

TCDV-113-訴-2659-20241202-1

南簡
臺南簡易庭

給付遲延利息

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1129號 原 告 蔡明哲 被 告 聯上實業股份有限公司 法定代理人 蘇永義 訴訟代理人 柯尊仁律師 上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國113年11月12 日言詞辯論終結，本院判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣（下同）17萬9,408元，及自民國113年5 月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用2,210元由被告負擔1,906元，及自本判決確定之翌日起 至清償日止，加給按週年利率5％計算之利息，其餘由原告負擔。 本判決第1項得假執行。但被告如以17萬9,408元為原告預供擔保 ，得免為假執行。 　　事實及理由 一、原告起訴主張： （一）原告於民國107年5月13日向被告購買坐落臺南市○○區○○段 000地號土地（權利範圍100000分之195），及其上門牌號 碼臺南市○○區○○○路000號4樓之3之房屋（下稱系爭房屋， 並合稱系爭房地），兩造並於107年5月18日簽立土地房屋 預售買賣契約書（下稱系爭契約），而依系爭契約第12條 第1項本文之約定，被告應於111年12月31日前取得系爭房 屋之使用執照，惟被告遲至112年10月17日始取得，已較 系爭契約約定之期限延遲290日，且無系爭契約第12條第1 項但書各款所列不可抗力或非可歸責於被告之事由致不能 施工，計算至111年12月31日止，原告已繳之房地價款為 新臺幣（下同）143萬5,000元，而被告延遲290日始取得 使用執照，故依系爭契約第12條第2項之約定，被告每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息，故被 告應給付原告遲延利息20萬8,075元（計算式：1,435,000 ×5/100000×290日＝208,075元）。 （二）又被告是否因新冠病毒疫情等不可歸責於被告之因素，而 無須負擔遲延責任，僅係被告片面之詞，並未具體說明系 爭房屋是如何因新冠病毒疫情之影響而不能如期完工，加 上臺南市政府工務局所發布展延建築期限之行政命令，僅 屬行政管理措施，與系爭房屋使用執照之取得期限無涉， 亦未涉及民法上私權契約訂定或延長契約之規定，非屬系 爭契約第12條第1項第2款順延使用執照取得期限之事由， 且依經驗法則及論理法則，被告於與原告簽立系爭契約及 施工前即應審慎考量、評估工程風險，並應依據風險預估 工期，無因新冠病毒疫情之發生，即將風險轉嫁由原告承 擔之理。 （三）再者，行政院公共工程委員會110年6月18日工程管字第11 003006531號函中就公共工程之展延天數處理方式，非完 全適用於民間建案，民間建案並非依照公家機關之上班日 施工，疫情如已趨緩或假日亦可自行依實際狀況調整施工 之進度。又颱風假、累積降雨量、消防審圖及客戶變更設 計問題雖可能影響施工進度，然建築業界均已有相應應對 方案，而被告亦為具備多年建築經驗之上櫃公司，於系爭 房屋所屬大樓之施工計劃中勢必已考慮並預留一定緩衝時 間，並考量全部戶數的客戶變更設計時程，以應對突發狀 況，且依據以往經驗，累積降雨量大多集中於山區，而系 爭房屋位於安平區，並非山區，被告以累積雨量作為展延 工期之理由，將延宕工期之責任歸咎於颱風假、消防審圖 及客戶變更設計等問題，應無理由。 （四）另於兩造點交系爭房地時，被告已口頭向原告承諾將超過 系爭契約記載之系爭房屋面積0.53坪部分贈與原告，並無 產生找補之爭議，惟如被告之抵銷抗辯有理由，原告同意 被告以6萬7,167元之數額為抵銷。此外，因被告遲延取得 系爭房屋之使用執照，致原告損失9個月之實際租金收入 達29萬7,000元，且原告並未出售系爭房地，被告抗辯原 告受有514萬7,900元之利益，純屬假設，被告所辯顯屬無 據，爰依系爭契約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明 ：被告應給付原告20萬8,075元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 二、被告抗辯略以： （一）自108年年底起，因新冠病毒之疫情肆虐全球，全球多處 封城，致原物料運輸不易、商品生產製造之期程遲延，全 球供應鏈因而大亂，臺南市政府工務局因應疫情，發布行 政命令，明定自99年12月25日至111年12月31日期間領得 臺南市建築執照之建案，建築期限增加2年，無須另行申 請，可見主管機關認為建造業受疫情及產業缺工影響之期 間為2年，而使用執照係於建築完工後方能申請，是取得 使用執照之約定期限，自應隨建造執照之建築期限向後延 長2年，基此，系爭契約所約定使用執照取得之期限，即 應依上開行政命令隨同延長2年至113年12月31日，而被告 已於112年10月17日取得系爭房屋之使用執照，故被告並 未違反系爭契約關於使用執照取得期限之約定，自不負遲 延責任，原告請求被告給付遲延利息，應屬無據。 （二）又新冠病毒之疫情屬於天災，與系爭契約第12條第1項第1 款之「天災」概念相符，屬不可抗力之因素，而依行政院 公共工程委員會110年6月18日工程管字第11003006531號 函之內容，第三級警戒自110年5月19日起至110年7月26日 止為69天，延長工期以0.5計，共35天，非第三級警戒自1 10年7月27日至112年4月30日止為643天，延長工期以0.15 天計，共96天，合計影響施工期間為131天，且系爭房屋 之完工日期因我國政府對於疫情採取高強度之管制政策而 向後推遲，亦屬系爭契約第12條第1項第2款「政府法令變 更」之事由，從而系爭房屋於112年10月17日始取得使用 執照顯係因發生新冠病毒疫情之不可抗力天災、不可歸責 於被告所致之政府法令變更等因素所導致，甚至系爭房屋 所屬大樓興建期間共有672位廠商人員確診，是被告自得 依系爭契約第12條第1項但書之約定順延取得系爭房屋使 用執照之期限。 （三）且自107年1月1日開工至112年10月17日取得使用執照期間 ，臺南市政府曾因颱風侵襲，發布停止上班上課4日；當 日雨量達50毫米以上之日數為59日；當日雨量達130毫米 以上之日數則為11日，合計為81天，依臺南市政府及所屬 各機關學校辦理營繕工程工期核算注意事項第5點第3款第 6目「本府發布臺南市之停止上班日，不計工作天」、第5 點第4款第1目、第2目「24小時累積雨量達50毫米以上， 且其中至少1小時雨量達15毫米以上，工期展延1天、24小 時累積雨量達130毫米以上，當日及隔天工期展延2天」之 規定，系爭房屋之建築工期應予展延。另系爭房屋所屬大 樓之消防圖說雖於開工前經臺南市政府消防局審核通過， 惟臺南市政府消防局嗣以系爭房屋所屬大樓之消防圖說與 法規不符為由要求被告修改，致被告無法按圖施作並延誤 工期60日，加上系爭房屋所屬大樓之承購戶中，有173戶 申請客戶變更設計，其中139戶涉及水、電管線、隔間位 置變動，致被告需變更系爭房屋所屬大樓之設計，以每戶 客戶變更設計影響工期為0.5日計算，共計影響工期70日 ，均非可歸責於被告事由所致，亦應展延系爭房屋之建築 工期。 （四）再系爭契約之簽立日期，早於新冠病毒疫情之發生，對比 92年間發生之SARS病毒疫情，持續期間僅約1年，主要疫 區並非遍及全國，實務上已多肯認SARS病毒疫情之發生， 屬契約成立後非當時所得預料之情事變更，遑論新冠病毒 疫情不僅遍及全國，且持續將近4年之久，影響層面之廣 ，當非系爭契約簽立當時得以先前經驗所能預料，是如仍 認取得系爭房屋使用執照之期限為系爭契約第12條第1項 所約定之111年12月31日，對於被告顯失公平，被告自得 主張依民法第227條之2第1項規定，減少被告應給付之遲 延利息金額，加上系爭契約第12條第2項之性質屬違約金 ，且因原告係以每坪16萬4,000元之單價購買系爭房地， 而113年系爭房屋所屬大樓之實價登錄價格平均為每坪30 萬5,000元，原告並無損害，反而受有514萬7,900元之利 益，原告請求之金額存在過高之情事，應依民法第252條 之規定酌減為0元。 （五）另系爭契約第3條就系爭房屋之面積記載為36.51坪，然系 爭房屋之登記面積則為37.04坪，依系爭契約第5條第2項 ，原告應找補被告6萬7,167元，被告並主張將原告應找補 被告之金額與原告請求之金額抵銷，且被告並未口頭向原 告承諾將超過系爭契約記載之系爭房屋面積部分贈與原告 等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： （一）原告向被告購買系爭房地，並於107年5月18日簽立系爭契 約；系爭房屋所屬大樓係於104年8月24日取得建造執照。 （二）系爭房屋所屬大樓建案依系爭契約第12條第1項本文之約 定，應於111年12月31日前完成主建物、附屬建物及使用 執照所定之必要設施，並取得使用執照；最終係於112年1 0月17日取得使用執照。 （三）原告迄111年12月31日止、迄112年10月17日止，已繳納之 房地價款分別為141萬7,000元、143萬5,000元，其間之差 額是由原告在112年7月24日另外繳納1萬8,000元。 （四）兩造同意系爭契約第12條第2項前段「每逾一日應按已繳 房地價款依萬分之五單利計算遲延利息」之性質為違約金 。 四、兩造爭執事項： （一）被告是否有合於系爭契約第12條第1項但書第1款、第2款 之事由？如有，停工、影響期間為何？ （二）原告是否得依系爭契約第12條第2項前段約定請求被告給 付違約金？如是，違約金金額為何？違約金金額是否過高 ？　　 （三）被告為抵銷抗辯是否有理由？ 五、法院之判斷： （一）上開兩造不爭執事項，有使用執照、客戶繳款通知書、付 款時間表、國泰世華商業銀行匯出匯款憑證（客戶收執聯 ）、統一發票、存摺內頁、臺灣土地銀行存摺類存款憑條 、電子發票證明聯及系爭契約等在卷可參（調卷第15至13 7頁），堪認屬實。 （二）兩造間之系爭契約第12條開工及取得使用執照期限第1項 約定：「本預售屋之建築工程應在民國107年1月1日之前 開工，民國111年12月31日之前完成主建物、附屬建物及 使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情 事之一者，得順延：㈠因天災地變等不可抗力之事由，致 賣方（即被告）不能施工者，其停工期間。㈡因政府法令 變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。 」、第2項前段約定：「賣方如逾前款期限未開工或未取 得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單 利計算遲延利息予買方。...」（調卷第103至105頁）， 可知系爭契約業已明定除有系爭契約第12條第1項但書情 形者，得順延取得使用執照外，被告需於111年12月31日 前取得使用執照，而被告確實遲至112年10月17日始取得 使用執照，則就符合但書之有利事實，依民事訴訟法第27 7條本文規定，即應由被告負舉證責任。經查： 　　⒈被告抗辯108年8月24日、112年7月27日、112年7月28日、1 12年9月4日為颱風天，經臺南市政府發布停止上班，故得 展延4日工期等語，惟依系爭契約第12條第1項本文之約定 ，被告應於111年12月31日前取得使用執照，故縱使被告 得主張展延工期，亦僅以107年1月1日開工後迄111年12月 31日止之期間所發生合於系爭契約第12條第1項但書約定 之事由者，或於展延之工期又發生前開事由者，始得展延 或再度展延，故被告抗辯108年8月24日該日因颱風影響而 停止上班，合於因天災之事由，致被告不能施工，應屬可 採，然其餘3日，均已於原訂取得使用執照之111年12月31 日後，當無所謂展延工期之情形。 　　⒉被告又抗辯得依臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工 程工期核算注意事項第五點㈣㈠㈡關於雨量之規定展延工期 ，並提出臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工程工期 核算注意事項、雨量資料為證（本院卷第105至133頁）， 然此為政府機關與廠商間之關係，系爭契約既未明文約定 累積達一定雨量（但未達停止上班）得作為展延工期之事 由，上開注意事項之規定自不得拘束原告，是被告此部分 抗辯，即無可採。 　　⒊被告另抗辯臺南市政府工務局因應新冠疫情，發布行政命 令，明定建築期限增加2年，且新冠病毒屬天災，施工期 間確診人數達672人，並因政府採高強度管制之防疫措施 ，符合政府法令變更之事由，況且有多數住戶申請客變， 亦導致延遲取得使用執照，而消防圖說於開工前本經臺南 市政府消防局審核通過，嗣又遭要求修改，此部分延誤60 日，故被告延遲取得使用執照合於系爭契約第12條第1項 但書之事由，並提出臺南市政府工務局110年1月13日函、 令、110年6月18日、111年7月25日令、工期比較表、行政 院公共工程委員會函、因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情受影 響公共工程之展延或停工處理方式、嚴重特殊傳染性肺炎 非第三級疫情警戒期間公共工程展延工期或停工處理方式 、客變資料及確診人員統計表為證（本院卷第29至35、39 至41頁、97至103、121至133、175頁），惟臺南市政府工 務局所發布建造執照施工期間增加2年部分，是政府機關 通案就其所職掌業務所發布之命令，但各建案之施工情形 不同，自難逕以該命令之內容拘束原告，且是否提供客變 服務，被告有權決定，被告亦不能據此主張其因多數預售 屋買受人有客變之需求導致延遲取得使用執照即免負系爭 契約之責任；而被告亦非因施工人員有確診而被強制要求 停工，況新冠肺炎疫情期間政府亦未強制建案停工，被告 提出之確診人員統計表亦僅能證明確診之人數而已，尚難 使本院形成因確診人數過多致影響使用執照取得之心證， 再者，被告抗辯消防圖說核可後又遭臺南市政府消防局要 求修改，然發生之期間係於112年間，在原訂取得使用執 照時間之前，自無展延工期之可言，故被告上開抗辯，均 不可採。 （三）契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效 果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其 他原有之效果。民法第227條之2第1項定有明文。旨在規 範契約成立後，有訂約當時不可預料之情事發生時，經由 法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損 失，故以有非契約成立當時所得預料之情事變更為其要件 之一。經查，被告所抗辯因新冠疫情之影響致其遲延取得 使用執照部分，業經本院認定為不可採，即無上開規定之 適用，而被告原應於111年12月31日前取得使用執照，然 至112年10月17日始取得使用執照，遲延289日，並再扣除 本院認定之颱風假1日，則原告主張被告遲延288日始取得 使用執照，應屬有據。 （四）當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務 外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務 所生損害之賠償總額，此觀民法第250條規定即明。依系 爭契約第12條第2項前段，可知被告若遲延取得使用執照 ，應按已繳房地價款日息萬分之五計付金錢予原告，屬被 告不於適當時期履行債務（即給付遲延）所為之約定，再 參以上開契約文字並無為懲罰性質之特別約定，依民法第 250條第2項規定，上開遲延利息約定，自應屬損害賠償總 額預定之性質，而按日依已繳房地價款萬分之五計算方式 ，換算成週年利率為18.25%，固確未逾修法前之民法第20 5條所定最高週年利率20%之限制，惟有鑑於民法第205條 於110年1月20日之修正理由已指出：「近年來存款利率相 較於本法制定時已大幅調降，本條所定最高約定利率之限 制亦應配合社會現況作適度調整，另考量本條之適用範圍 廣泛，仍須保留一定彈性容由當事人約定，不宜過低，爰 將最高約定利率調降為16%」等語，並佐以被告如依約取 得使用執照，原告即可享有提前使用、收益系爭房地之利 益，及考量被告遲延時間近1年之違約情節，經本院斟酌 上情，並考量兩造契約地位、被告之違約情節程度、原告 因被告違約所受之損害等一切情狀，認系爭契約所約定之 違約金每日萬分之五，容屬稍高，應予酌減為每日萬分之 4.38計算，較為公允。而原告於112年1月1日至同年7月23 日共204日已繳房地價款為141萬7,000元、於112年7月24 日至同年10月15日（被告得展延1日）共84日，已繳房地 價款為143萬5,000元，為兩造所不爭執，據此計算，原告 得請求之違約金為17萬9,408元【（1,417,000×4.38/1000 0×204）＋（1,435,000×4.38/10000×84）＝179,408】。 （五）二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1 項本文定有明文。故必二人互負債務，始得以自己債務與 他方債務抵銷。本件被告抗辯其出售予原告之系爭房屋面 積為36.51坪，但最後實際登記面積為37.04坪，原告應找 補6萬7,167元，並提出面積差異表、契約內容及所有權狀 影本為證（本院卷第161至167頁），經查，系爭契約第5 條第2項約定：「....；其超過部分，買方只找補百分之 二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤 差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價 款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積） ，無息於交屋時結算。」，可知兩造於系爭契約業已約定 在交屋之時點應結算溢出之面積原告尚應給付被告之數額 為何且不計息，而被告並未舉證其於交屋時已與原告達成 原告應找補之數額，自難認原告對被告負有何給付找補數 額之債務，故被告所提抵銷抗辯，並無可採。 六、綜上所述，原告依系爭契約第12條第2項前段約定，請求被 告給付17萬9,408元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年5月2 5日（調卷第161頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應 予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本判決結 果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 八、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項規定適用簡 易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第 3款之規定，應依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保，聲 請准為免假執行之宣告，核無不符，爰酌定相當擔保金額准 許之。　 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　丁婉容 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴，應一併繳納上 訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭梅君

2024-11-29

TNEV-113-南簡-1129-20241129-1

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臺灣新北地方法院

更生事件

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度消債更字第534號 聲 請 人 即 債務人 王麗惠 非訟代理人 邱邦傑律師(扶助律師) 上列當事人因消費者債務清理事件，聲請更生，本院裁定如下： 　　主　文 聲請人王麗惠自中華民國113年11月29日上午11時起開始更生程 序。　 命司法事務官進行本件更生程序。 　　理　由 一、按債務人不能清償債務或有不能清償之虞者，得依本條例所 定更生或清算程序，清理其債務。本條例所稱消費者，係指 5年內未從事營業活動或從事小規模營業活動之自然人。債 務人無擔保或無優先權之本金及利息債務總額未逾新臺幣（ 下同）1,200萬元者，於法院裁定開始清算程序或宣告破產 前，得向法院聲請更生，消費者債務清理條例（下稱消債條 例）第3條、第2條第1項、第42條第1項分別定有明文。又債 務人對於金融機構負債務者，在聲請更生或清算前，應向最 大債權金融機構請求協商債務清償方案，或向其住、居所地 之法院或鄉、鎮、市、區調解委員會聲請債務清理之調解， 亦為消債條例第151條第1項所明定。再按消債條例第3條規 定，不採現行破產法僅以「不能清償」為聲請破產之要件， 債務人如具「不能清償之虞」亦可聲請更生或清算，而不必 等到陷於「不能清償」之狀態，使債務人得以儘早利用更生 或清算程序清理債務，重建經濟生活，債權人之權益並可受 較大之滿足。所謂「不能清償」，指債務人因欠缺清償能力 ，對已屆期之債務，全盤繼續處於不能清償之客觀經濟狀態 者而言；而「不能清償之虞」，係指依債務人之清償能力， 就現在或即將到期之債務，有不能清償之蓋然性或可能性而 言。易言之，債務人之狀態如置之不理，客觀上得預見將成 為不能清償之情形而言，此將來發生不能清償之事實，不必 達到高度之確信。至於債務人之清償能力，則包括財產、信 用及勞力（技術），並不以財產為限，必須三者總合加以判 斷仍不足以清償債務，始謂欠缺清償能力而成為不能清償。 債務人之清償能力係處於流動性狀態，聲請時與法院裁定時 之清償能力未必一致，應以法院裁定時為判斷基準時（司法 院民事廳民國99年11月29日廳民二字第0990002160號第2屆 司法事務官消債問題研討第4號消費者債務清理條例法律問 題研審小組研審意見參照）。另法院開始更生程序之裁定， 應載明其年、月、日、時，並即時發生效力。法院裁定開始 更生或清算程序後，得命司法事務官行更生或清算程序，消 債條例第45條第1項、第16條第1項前段亦分別著有明文。 二、聲請意旨略以：聲請人於82年間為購買預售屋而向銀行借款 ，然該屋因921地震而倒塌，而全數借款亦均轉為無擔保債 務，後聲請人與前夫於85年離婚，因其間工作不穩定，而有 不能清償債務之情事，經向鈞院聲請債務清理之調解不成立 ，而聲請人其所負無擔保或無優先權之本金及利息債務總額 未逾1,200萬元，復未經法院裁定開始清算程序或宣告破產 ，爰請求裁定准予更生等語。 三、本院之判斷： 　㈠聲請人無擔保或無優先權本金及利息債務總額含違約金及其 他費用共計為6,846,146元之情，業據聲請人提出前置調解 金融機構無擔保債務還款分配表陳報在卷（見本院卷第83頁 ）；然據債權人臺灣土地銀行股份有限公司(下稱土地銀行) 陳報債權總金額為6,534,979元等情（見本院卷第51頁）， 而債權人陳報之金額係再加計至向本院陳報時之利息、違約 金，是本院即以債權人陳報之總金額為計算，而債權人陳報 債權總金額加計並未逾1,200萬元，於法相合。 　㈡聲請人提出本件更生聲請前，曾於113年8月7日與最大債權金 融機構土地銀行進行前置協商，因聲請人無法負擔債權人所 提清償分180期、年利率0%，每期清償38,035元之調解方案 ，致調解不成立之情，有本院113年度司消債調字第575號調 解不成立證明書可佐，此部分事實堪以認定。又本件聲請人 所積欠本金及利息債務總額未逾1,200萬元（已如前述）， 且於聲請更生前1日回溯5年內未從事每月平均營業額20萬元 以上之營業活動，業據聲請人陳明在卷，是以聲請人本件更 生聲請可否准許，即應審究聲請人現況是否有不能清償債務 或有不能清償之虞等情事而定。 　㈢聲請人之平均每月收入及財產狀況： 　⒈查，聲請人名下並無不動產，並陳報已將名下機車2台（車牌 號碼：000-000、070-HTF）分別於110年11月3日、113年1月 24日均辦理過戶登記於他人之情，有聲請人全國財產稅總歸 戶財產查詢清單、交通部公路局臺北區監理所板橋監理站11 3年9月16日北監單板一字第1133143276號函可佐（見本院卷 第105、213頁），堪信為真實。又聲請人陳報名下有富蘭克 林成長基金（信託號碼：00000000000，下稱系爭基金）之 金融商品，且該基金於112年12月22日除權後，即於113年1 月3日及同月8日分別贖回本金連同獲利570,581元、227,768 元，合計798,349元等情，有臺灣企銀基金交易資料查詢、 存款交易明細查詢單等件為證（見本院卷第117至121頁）， 而聲請人復陳報將系爭基金贖回之數額其中15萬元匯給其妹 王美珠，以及其中43萬元匯給配偶張俊傑，分別用以補貼母 親住院醫療、未來安養費用，以及補貼家用及繳納房貸等語 ，固據提出臺灣中小企業銀行存摺內頁明細為佐（見本院卷 第121頁），惟觀諸臺灣中小企業銀行存摺內頁明細記載， 可見聲請人於113年1月3日及同月8日將系爭基金贖回後，旋 即將該系爭基金贖回金額全數匯款至其妹妹及配偶帳戶之情 ，則既聲請人明知自身尚有積欠債務未償還，其妹妹及配偶 就聲請人之債務狀況亦難謂不知情，聲請人卻仍先將系爭基 金贖回金額匯款至其妹妹及配偶之帳戶而非清償其債務，上 開行為業已符合消債條例第20條得撤銷之行為，得自法院裁 定開始更生或清算程序之翌日起，於1年內撤銷之，因此， 上開經聲請人匯出之系爭基金數額，仍應認列為聲請人之財 產。又聲請人為要保人之有效保單有：富邦人壽1張（保單 號碼:Z000000000-00-NLPL），其解約金為125,777元等情， 有中華民國人壽保險商業同業公會資料查詢結果回覆書、富 邦人壽保險股份有限公司113年9月23日客綜字第0000000號 保單查詢結果、美商美國安泰人壽（現更名為富邦人壽）之 保險單在卷可稽（見本院卷第157至212頁）。另聲請人陳報 名下之存款帳戶餘額數額合計為39,210元，有臺灣中小企業 銀行、彰化銀行、華南銀行、中國信託銀行、臺灣土地銀行 、中華郵政、臺灣銀行存摺封面暨內頁明細在卷可按（見本 院卷第123至156頁），是本院認定聲請人名下資產數額為96 3,336元（計算式：798,349元＋125,777元＋39,210元＝963,33 6元）。次查，依聲請人111至112年度綜合所得稅各類所得 資料清單所載，其間之所得收入合計為692,447元（見本院 卷第107至109頁），而聲請人主張現於禎信股份有限公司擔 任作業員，自111年1月至113年8月（共32月）每月薪資合計 為877,200元（計算式：320,200元＋334,000元＋223,000元＝8 77,200元），平均每月約27,413元（計算式：877,200元÷32 月＝27,413元，元以下四捨五入）等語，業據有禎信股份有 限公司薪資統計表及臺灣中小企業銀行存摺封面及內頁在卷 可憑（見本院卷第93至103、123至139頁），至聲請人固陳 稱其薪資遭強制執行，而每月實領薪資約17,000元等語（見 本院卷第74頁），惟依消債條例施行細則第18條規定，於開 始更生或清算程序後，扣薪之執行命令即不得繼續，故聲請 人之每月薪資收入，仍依其薪資明細所載核算，無須扣除該 強制執行程序之扣款。是聲請人目前每月可支配處分收入為 27,413元，本院即以此作為聲請人目前清償能力之依據。 　㈣每月必要支出： 　　債務人必要生活費用，以最近1年衛生福利部或直轄市政府 所公告當地區每人每月最低生活費1.2倍定之。債務人聲請 更生或清算時所提財產及收入狀況說明書，其表明每月必要 支出之數額，與本條例第64條之2第1項、第2項規定之認定 標準相符者，毋庸記載原因、種類及提出證明文件，消債條 例第64條之2第1項及消債條例施行細則第21條之1第3項分別 定有明文。查，聲請人陳報願以新北市每人每月最低生活費 用1.2倍即113年以19,680元計算等語（見本院卷第76頁）， 應屬可採。 　㈤依聲請人現況之財產、信用、勞力、收支狀況等清償能力綜 合判斷，其每月可支配處分之收入為27,413元，扣除每月必 要支出19,680元，尚餘7,733元（計算式：27,413元－19,680 元＝7,733元），又聲請人之債權總額6,534,979元，扣除其 名下資產963,336元後，共計為5,571,643元（計算式：6,53 4,979元－963,336元＝5,571,643元），若以每月可用餘額償 還積欠之債務，聲請人尚須逾60年之期間始得清償完畢（計 算式：5,571,643元÷7,733元÷12月≒60年，年以下四捨五入 ），衡上開清償年限較消債條例第53條第2項第3款規定認可 更生方案裁定確定之翌日起6至8年之履行期限為長，堪認仍 有依循更生程序清理債務之實益，是聲請人目前客觀上處於 欠缺清償能力而不足以清償其無擔保或無優先權債務之經濟 狀態，符合消債條例第3條所定債務人不能清償債務或有不 能清償之虞之要件。 四、據上，本件聲請人為一般消費者，其有無法清償債務之情事 ，又所負無擔保或無優先權之債務未逾1,200萬元，且未經 法院裁定開始清算程序或宣告破產。復查本件無消債條例第 6條第3項、第8條或第46條各款所定駁回更生聲請之事由存 在，則聲請人聲請更生，洵屬有據，應予准許。爰裁定如主 文，並命司法事務官進行本件更生程序。至於聲請人於更生 程序開始後，應盡其協力義務積極配合法院，重新調整收入 、支出項目數額，並依誠信原則，須提出適宜且足以為債權 人會議可決或經法院認為公允之更生方案以供採擇，俾免更 生程序進行至依消債條例第61條規定應行清算之程度，附此 敘明。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　鄧雅心 以上正本係照原本作成。 本裁定不得抗告。 本件裁定已於民國113年11月29日上午11時整公告。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　賴峻權

2024-11-29

PCDV-113-消債更-534-20241129-2

訴
臺灣臺北地方法院

確認信託契約存在等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第2417號 原 告 黃琳貯 訴訟代理人 鍾秉憲律師 複 代理 人 官芝羽律師 歐秉豪律師 被 告 安和建設股份有限公司 特別代理人 詹連財律師 被 告 全國農業金庫股份有限公司 法定代理人 吳明敏 訴訟代理人 李建鋒 參 加 人 東馬建設股份有限公司 法定代理人 闕錦富 訴訟代理人 林振煌律師 上列當事人間請求確認信託契約存在等事件，本院於中華民國11 3年11月6日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 詹連財律師為被告安和建設股份有限公司第一審特別代理人之律 師酬金核定為新臺幣壹萬元。 訴訟費用（含前項律師酬金）及參加訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告起訴時以全國農業金庫股份有限公司（ 下稱全國農金公司）為被告，訴之聲明為：「確認被告與安 和建設股份有限公司間信託契約及信託受益權存在」（本院 卷一第7頁）。嗣於本院審理中追加安和建設股份有限公司 （下稱安和公司）為共同被告，並補充聲明文字（本院卷一 第107頁）；再於民國113年9月30日以書狀撤回聲明確認被 告間信託契約存在部分之訴（本院卷二第32、33頁），另補 充及更正聲明內容如後貳之聲明所示（本院卷二第39頁） 。經核原告追加安和公司為共同被告前後主張之事實，仍以 被告間信託契約及信託受益權存否等情為據，追加前後主要 爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為關 連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當 程度範圍內具有一體性，得於追加後請求之審理予以利用， 應認基礎事實同一；為使上開追加前後之請求在同一程序得 加以解決，避免重複審理，進而統一解決兩造間紛爭，揆諸 前開規定，應許其上開訴之追加。至於撤回訴之一部，被告 收受書狀繕本後逾10日未提出異議，視為同意撤回該部分之 訴；另補充及更正聲明文字部分，因訴訟標的仍同一，依民 事訴訟法第256條規定，非為訴之變更、追加，而應許之， 均予敘明。 二、次按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其 法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受 訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第1 項定有明文。又本法關於法定代理之規定，於法人之代表人 準用之，亦為同法第52條所明定。查被告安和公司法定代理 人黃志光已經本院以111年度訴字第5905號判決確認與安和 公司間董事委任關係不存在確定，且經臺北市政府撤銷改選 黃志光為董事之變更登記，而安和公司至今尚未選出董事或 監察人，無法定代理人可代為訴訟行為。故本院乃依原告之 聲請，於113年9月3日以113年度聲字第403號裁定選任詹連 財律師為安和公司之特別代理人。 三、又按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有 法律上利害關係之第三人；就兩造之訴訟有法律上利害關係 之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。 民事訴訟法第65條第1項、第58條第1項分別定有明文。參加 人東馬建設股份有限公司（下稱東馬公司）與安和公司同為 信託契約之委託人，全國農金公司關於信託受益權應依東馬 公司指示分配等，就本件訴訟結果之認定將影響參加人東馬 公司之權益，是應認參加人東馬公司就本件訴訟有法律上之 利害關係，其依民事訴訟法第58條第1項，為輔助全國農金 公司而參加訴訟，於法並無不合（本院卷一第80、159、187 頁）。 四、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段亦有明文 。確認之訴，若係就為訴訟標的之私法上權利或法律關係之 成立或存在與否不明確而有爭執，認為有請求確認判決之必 要即所謂有即受確認判決之法律上利益時，即得提起，並以 其利害關係相對立而有爭執該私法上權利或法律關係之人為 被告（最高法院89年度台上字第2500號判決參照）；又所謂 即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確， 致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對 於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年上字 第316號判決先例併參照）。原告主張其為安和公司之債權 人，前聲請強制執行安和公司依其與全國農金公司間信託契 約對全國農金公司之信託受益權，然經全國農金公司於收受 執行命令後異議，為此訴請確認安和公司對全國農金公司有 信託受益權存在等情，業據其提出本院113年度司執字第366 66號執行命令、聲明異議狀為佐（本院卷一第19至21頁）； 而被告迄仍否認安和公司對全國農金公司有信託受益權存在 （本院卷一第54頁、卷二第40頁）。是被告間上開債權存否 ，於兩造間確有爭執，且涉原告將來對安和公司之債權得否 受償一事。是以，原告私法上地位有受侵害之危險，且此種 不安之狀態，得以確認判決予以排除；原告提起本件訴訟請 求確認安和公司對全國農金公司有信託受益權存在，應有即 受確認判決之法律上利益存在，合先敘明。 貳、實體部分： 一、原告主張：原告對安和公司有債權存在，前向本院聲請強制 執行扣押安和公司對全國農金公司之信託受益權及信託返還 請求權，經本院發給113年度司執字第36666號執行命令；詎 全國農金公司聲明異議，表示安和公司現無任何債權存在。 然全國農金公司確有與安和公司就「臺北市○○區○○段○○段00 000地號等29筆土地」簽立7份信託契約書（契約編號各為RE T0000000-0、RET0000000-0、RET0000000-0、RET0000000-0 、RET0000000-0、RET0000000-0、RET0000000-0，下合稱系 爭信託契約），而系爭信託契約內容僅第1條委託人甲方即 地主有差異，其餘約定內容於被告間之信託權利義務關係並 無影響。又系爭信託契約第1條已約定安和公司為委託人乙 方、全國農金公司為受託人丙方，且受益人為委託人，為自 益信託，則依信託法第17條第1項規定，在被告簽訂系爭信 託契約時起，安和公司即已取得對全國農金公司之信託受益 權，而有信託受益權存在等語。而聲明求為判決：確認安和 公司依契約編號RET0000000-0、RET0000000-0、RET0000000 -0、RET0000000-0、RET0000000-0、RET0000000-0、RET000 0000-0之信託契約，就「臺北市○○區○○段○○段00000地號等2 9筆土地」都市更新事業計畫案，對全國農金公司之信託受 益權存在。 二、被告方面： 　㈠全國農金公司抗辯：系爭信託契約係由東馬公司、安和公司 與其他地主為共同推動「臺北市○○區○○段○○段00000地號等2 9筆土地」都市更新事業計畫案（下稱系爭都更案）而與全 國農金公司訂立，東馬公司、安和公司為委託人即受益人， 全國農金公司為受託人；惟依系爭信託契約第1條、第15條 約定，全國農金公司僅能依安和公司、東馬公司間合建契約 、協議書之約定或由東馬公司出具指示書而為分配，且在信 託契約關係消滅時，始可將信託財產依東馬公司指示返還委 託人。而系爭都更案尚在興建中，信託受益權未具體實現； 且依系爭信託契約第10條約定，於信託契約關係存續中不做 信託收益分配；況安和公司並未依系爭信託契約第5條約定 將委託全國農金公司處理系爭都更案之現金收支存入信託專 戶中，該專戶餘額仍為0元。故安和公司對全國農金公司並 無信託受益權存在等語。 　㈡安和公司抗辯：原告應證明系爭都更案是否已經完工、結算 貸款清償事宜等條件成就之後，才得返還信託財產；系爭信 託契約之信託財產應是系爭都更案權益變換後之房屋分配， 或預售屋買賣價金之返還，此等均攸關信託受益權是否存在 ，於此之前，不能認為信託受益權存在等語。 　㈢均答辯聲明：原告之訴駁回。 三、參加人東馬公司則以：原告並未表明聲明確認之信託受益權 依據條款、具體內容。又東馬公司與安和公司就系爭都更案 於96年9月24日簽有合作協議書，惟安和公司自103年2月5日 起即未依約履行開發所需資金支付義務，經東馬公司於111 年3月11日定期催告其履行，未獲置理，乃於111年12月8日 解除與安和公司間合作協議，則安和公司對全國農金公司並 無任何信託受益權存在等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴 駁回。 四、原告主張其對安和公司有債權存在，前向本院聲請強制執行 扣押安和公司與全國農金公司之信託受益權及信託返還請求 權，經本院發給113年度司執字第36666號執行命令，全國農 金公司異議表示安和公司並無此債權存在；另被告間有簽訂 系爭信託契約，迄今仍有效存在，未經解除或終止之事實， 除據其提出執行命令、聲明異議狀、信託契約為證 （本院 卷一第19至38頁）外，亦有全國農金公司提出全部七份信託 契約可稽（本院卷一第195至391頁），上情為兩造所不爭執 （本院卷二第16、40頁），自堪予認定。 五、原告主張：依信託法第17條第1項及立法理由，受益人於信 託成立時，即當然享有信託利益，具有參與信託財產分配資 格，然並不保證其必然受信託財產之分配；縱系爭信託契約 於信託目的完成而終止時，安和公司依計算結果無從獲得任 何分配，亦不得謂其無信託受益權存在；即令東馬公司已經 解除與安和公司間合作協議，僅安和公司最終無法分配到信 託財產，但仍不影響安和公司對全國農金公司仍有信託受益 權存在，為此求為確認安和公司對全國農金公司依系爭信託 契約之信託受益權存在等語（本院卷二第17至18頁、第41頁 ）。但為被告、參加人所爭執，並以前開情詞置辯。茲分述 如下： 　㈠按「受益人因信託之成立而享有信託利益。但信託行為另有 訂定者，從其所定。受益人得拋棄其享有信託利益之權利」 ，信託法第17條第1項、第2項定有明文。參該條第1項立法 理由略稱：「信託之受益人有別於民法上第三人利益契約之 受益人，毋庸為享受利益之意思表示，故除信託行為另有訂 定者，從其所定外，於信託成立時，即當然享有信託利益… 」，可知信託成立時，信託之受益人原則上享有信託利益， 但若信託契約當事人另有訂定者，則應從其約定；亦即，倘 信託契約就信託利益之分配要件與生效時點，另有約定者， 自應依信託契約約定處理之。上開信託契約之受益人依信託 法第17條第1項前段規定對受託人之信託利益給付請求權， 如無強制執行法第113條、第52條規定情形，亦無其他不得 讓與、扣押之法律規定，固非不得為強制執行之標的，執行 法院依債權人聲請，得扣押執行債務人（受益人）對第三人 （受託人）之信託利益給付請求權。然按確認債權存在之訴 ，因原告主張其債權存在，依舉證責任分配法則，自應先由 主張該債權存在之原告負舉證之責。又債權如附有停止條件 或期限，必於該停止條件成就、清償期限已屆至，債務人始 負有給付之義務，於此之前，應認債權人對債務人並無債權 存在。 　㈡查系爭信託契約第1條約定委託人甲方為系爭都更案所在如附 件所示29筆土地（下稱系爭土地）地主等人，另委託人乙方 為安和公司、東馬公司，受託人丙方為全國農金公司，且明 訂：「受益人：本契約為自益信託，受益人即委託人（其受 益權比例及分配方式悉依甲、乙方簽訂之合建契約及協議書 之約定，或東馬建設股份有限公司出具之指示書分配之）」 ，故為自益信託，但關於信託利益即信託受益權之比例及分 配方式，應依甲、乙方合建契約及協議書之約定，或東馬公 司出具之指示書分配，核屬信託法第17條第1項但書規定之 信託契約另有訂定之情形。依前開說明，系爭契約信託利益 即安和公司對全國農金公司信託受益權之分配要件與生效時 點，應依系爭信託契約約定處理之。原告主張依信託法第17 條第1項規定，於系爭信託契約成立生效時，安和公司對全 國農金公司之信託受益權即已存在云云，尚不足遽採。 　㈢又參據系爭信託契約第10條約定：「信託存續期間，本信託 財產收入除支付本信託相關費用外，不分配交付予甲、乙方 」，第3條約定：「信託存續期間：除本契約所定信託終止 事由外，本契約存續期間自本契約生效日起至信託目的完成 之日止」，並第2條「信託目的及信託事務內容」之第1項約 定：「為使本專案工程能順利依照臺北市政府審議通過之都 市更新事業計畫暨權利變換計畫内容執行興建，保障本專案 土地使用權利獨立，並於興建完成取得建築物使用執照後， 由乙、丙方依主管機關核定之權利變換分配結果清冊辦理權 利變換登記後，由丙方返還甲、乙方應分得之土地、建物產 權。乙方並應依據與融資銀行簽訂之授信契約全數清償貸款 本息或由乙方配合辦理抵押權(追加新建物）設定事宜……」 ；第13條第2項約定：「信託目的完成時，本契約終止」； 併第15條約定信託關係消滅時，丙方應將信託財產依該條約 定方式交付委託人，包括系爭都更案完工時，權利變換分配 結果清冊送主管機關囑託地政機關將土地及建物登記為信託 財產後，全國農金公司始將委託人甲、乙方之信託財產返還 （第1款）；信託專戶內之款項於扣除系爭信託契約第11條 、第12條、第14條委託人應負擔之費用後，剩餘款項依委託 人乙方之協議書內容交付（第3款）；依第13條第1項、第3 項約定事由終止契約者，丙方全國農金公司應將信託財產之 土地所有權，辦理塗銷信託登記及移轉登記返還委託人（第 4款）；上開應返還房地或交付信託專戶剩餘資金，若為乙 方應得之房地，除依東馬公司之指示書辦理外，尚須符合乙 方公司之協議書（第5款）等情（本院卷一第197至198頁、 第203至205頁、第233至234頁、第239至241頁、第263至264 頁、第269至271頁、第290至291頁、第295至298頁、第316 至317頁、第321至324頁、第342至343頁、第347至350頁、 第366至367頁、第372至374頁）。足徵，系爭信託契約之信 託目的尚未完成、信託契約存續期間，並不能為信託利益之 分配；而應於信託關係消滅、系爭信託契約終止，或系爭都 更案建物興建完成並取得建築物使用執照，由乙、丙方依主 管機關核定之權利變換分配結果清冊辦理權利變換登記後， 即信託目的完成後，始由全國農金公司依第15條約定開始進 行結算，並將系爭信託契約信託專戶內之資金扣除相關費用 後，始得將此部分信託收益依東馬公司指示書、甲乙方合建 契約及協議書約定方式及比例分配予受益人即地主、安和公 司、東馬公司。 　㈣惟安和公司自系爭信託契約簽訂後，並未曾依系爭信託契約 第5條約定將委託全國農金公司處理系爭都更案之現金收支 存入「全國農業金庫受託財產專戶—東馬建設光華段都市更 新案1」之信託專戶中，該專戶餘額仍為0元，此節有全國農 金公司所提存摺可證（本院卷一第75頁）。又附表所示系爭 都更案坐落基地即臺北市士林區光華段四小段508-6、518、 519、520、521、522、523、524、524-3、524-4、524-5、5 32、532-2、532-3、532-4、532-5、532-7、533、533-2、5 33-4、533-10、561-8、561-9地號共23筆土地所有權已辦理 信託登記於全國農金公司名下；其餘同小段514-5、514-7、 514-9、561-5、524-2、533-3地號土地則尚未辦理信託登記 ，上情有土地登記謄本足稽（本院卷一第393至512頁）。而 系爭都更案雖已取得建造執照，但目前尚未完工，亦未取得 使用執照，經全國農金公司陳述明確，併提出臺北市政府都 市發展局108建字第0149號建造執照為證（本院卷一第525至 544頁）。準此，上開委託人甲、乙方包括安和公司在內， 信託收益尚未確定，安和公司請求全國農金公司依系爭信託 契約約定分配收益（即信託受益債權）之要件尚未該當，則 安和公司對全國農金公司之信託受益債權自尚未發生而不存 在。 　㈤況且，原告亦自認：安和公司依系爭信託契約對全國農金公 司之信託受益權尚未生效，亦未屆清償期等各節（本院卷一 第133頁）。抑且，原告聲明迄未表明安和公司之信託受益 權具體債權數額（本院卷一第133頁、卷二第16頁）。原告 既未證明系爭信託契約之信託目的完成或系爭都更案之建物 已興建完成，並完成權利變換登記，則安和公司亦無從請求 全國農金公司依系爭信託契約約定分配收益。 　㈥綜此，原告請求確認安和公司對全國農金公司之系爭信託受 益債權存在，自屬無據。 六、從而，原告主張依信託法第17條第1項規定，求為確認安和 公司依系爭信託契約，就系爭土地上之系爭都更案，對全國 農金公司之信託受益權存在，為無理由，應予駁回。 七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。 八、末以，選定特別代理人所需費用，及特別代理人代為訴訟所 需費用，得命聲請人墊付；法院或審判長依法律規定，為當 事人選任律師為特別代理人者，其律師之酬金由法院酌定之 ，此乃訴訟費用之一部，其支給標準，由司法院參酌法務部 及全國律師聯合會等意見定之，且法院為終局裁判時，應併 予酌定律師酬金之數額，此觀民事訴訟法第51條第5項、第7 7條之25第1項至第3項至詳。參之同法第51條第5項立法理由 謂：「選任特別代理人之費用，為訴訟費用之一種，應由敗 訴之人負擔。但訴訟中未知孰應敗訴，如須付給該代理人報 酬或其他費用，則應由聲請人暫行支付」，則依上開規定酌 定之特別代理人費用，於終局裁判時，即應並命敗訴之當事 人負擔之。經查，本院以裁定選任詹連財律師為安和公司特 別代理人，揆諸前揭規定，本院自應依職權酌定詹連財律師 之酬金。爰審酌本件訴訟案情之難易程度，及詹連財律師於 訴訟期間到場執行職務1次等情，本院斟酌特別代理人所耗 心力及參與訴訟程度等節，酌定詹連財律師擔任安和公司第 一審級特別代理人之律師酬金為1萬元，如主文第三項所示 。 九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第86條第1項但書，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　賴錦華 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費；如不服本判決 關於特別代理人酬金部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀 ，並繳納抗告費新臺幣1,000元。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳玉鈴 附件 土地地號 臺北市士林區光華段四小段514-5、514-7、514-9、561-5、524-2、533-3、508-6、518、519、520、521、522、523、524、524-3、524-4、524-5、532、532-2、532-3、532-4、532-5、532-7、533、533-2、533-4、533-10、561-8、561-9地號 建造執照 臺北市政府都市發展局108建字第0149號建造執照

2024-11-29

TPDV-113-訴-2417-20241129-1

上
最高行政法院

平均地權條例

最 高 行 政 法 院 判 決 112年度上字第413號 上 訴 人 佳誠建設股份有限公司 代 表 人 邱冠銘 訴訟代理人 曾偉倫 律師 被 上訴 人 花蓮縣政府 代 表 人 徐榛蔚 上列當事人間平均地權條例事件，上訴人對於中華民國112年4月 20日臺北高等行政法院111年度訴字第637號判決，提起上訴，本 院判決如下： 　　主 文 一、上訴駁回。 二、上訴審訴訟費用由上訴人負擔。 　　理 由 一、爭訟概要： ㈠被上訴人於民國110年9月16日至上訴人所銷售之「一品苑」 建案（下稱系爭建案）現場辦理預售屋聯合稽查，上訴人除 於現場提供空白契約書外，復於同年月22日補附4份已簽訂 之房屋暨土地預定買賣契約書，經被上訴人查核發現上開契 約書有關「賣方對廣告之義務」、「房地標示及停車位規格 」等諸多條款不符內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應 記載及不得記載事項」（下稱「應記載及不得記載事項」） ，涉違平均地權條例第81條之2第5項規定，遂以110年11月1 6日府地籍字第1100230834號函通知上訴人於文到5日內陳述 意見，並提出系爭建案於110年7月1日（含）以後簽訂之所 有買賣契約書影本供參。 　㈡上訴人以110年11月26日佳字第1101126001號函檢附9份系爭 建案之房屋暨土地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約）， 並說明已將不符合「應記載及不得記載事項」之契約條款修 正。被上訴人審認上訴人銷售預售屋所使用之系爭買賣契約 ，不符合內政部公告「應記載及不得記載事項」，因係經被 上訴人第1次查獲，爰依平均地權條例第81條之2第5項及「 花蓮縣政府處理平均地權條例第81條之2規定統一裁罰基準 」第2點「統一裁罰基準表」（下稱裁罰基準表）項次8規定 ，以110年12月22日府地籍字第1100255807號函附花蓮縣政 府處理違反平均地權條例案件處分書（下稱原處分），按戶 處罰鍰新臺幣（下同）6萬元，總計9戶共處罰鍰54萬元。上 訴人不服，循序向臺北高等行政法院（下稱原審）提起行政 訴訟，聲明：訴願決定及原處分均撤銷。經原審以111年度 訴字第637號判決（下稱原判決）駁回其訴後，上訴人仍不 服，提起本件上訴，並聲明：原判決廢棄。 二、上訴人起訴主張與被上訴人在原審之答辯均引用原判決之記 載。 三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以： 　㈠經被上訴人審認上訴人銷售系爭建案使用之系爭買賣契約內 容，違反內政部公告「應記載及不得記載事項」之「壹、預 售屋買賣定型化契約應記載事項」（下稱「應記載事項」） ，分述如下： 　　⒈一般預售屋購買人與建商訂定買賣契約，只能信賴建商廣 告，此時建商所負契約責任自應及於該廣告內容，廣告之 說明及樣品屋示範，均應成為契約內容一部，有最高法院 數則民事裁判見解可參。準此，被上訴人認為「樣品屋」 應視為廣告之一部分，乃認定系爭買賣契約第2條「賣方 對廣告之義務」中約定「……另銷售現場展示空間、擺設佈 置及樣品屋，僅供買方作為自行裝潢或規劃設計之參考， 並非本契約之一部分，亦非屬本契約之給付範圍，賣方無 履行或交付義務，買方日後不得據此請求賣方給付或主張 任何權利」不符「應記載事項」第2點規定，尚屬有據。 　　⒉鑑於預售屋事先可取得資訊的有限性及現今集合式住宅之 公寓大廈住戶戶數甚多、公同共有部分比例高漲，因無成 品可供檢視，消費者只能從契約獲悉有關停車位性質、位 置、型式、規格暨專有部分及共有部分各包含何部分、該 各部分之面積及總面積等會影響購買意願的重要資訊，內 政部將其等明列於應記載事項第3、4點，以利消費者決定 是否購買。基此，系爭買賣契約第3條「三、汽車停車空 間標示及其他約定」既未載明買方購買之停車位係屬平面 式、機械式或其他，亦未於停車位空間規格載明高度，被 上訴人認不符「應記載事項」第3點規定，即非無據；系 爭買賣契約第4條及附件三未加總專有部分總面積，且未 有約定房地面積與地政機關登記面積有誤差時，買賣雙方 應依「應記載事項」第6點規定互為找補，而附件三有關 房屋面積說明之「主建物部分」載有業經內政部107年2月 8日內授中辦地字第1071350817號函釋屬未經明確定義之 「即一般所稱室內面積」，被上訴人認定與「應記載事項 」第4點規定不符，洵屬有據。 　　⒊系爭買賣契約第7條有關「契約總價」約定：「本契約之房 地、汽車停車空間出售標示及買賣總價款說明，詳如【附 件一】說明」，而附件一對房屋總價僅記載「主建物部分 」、「陽台部分」、「共有部分」，足見其未加總房屋專 有部分總價款，被上訴人認定與「應記載事項」第7點規 定不符，難謂無據。又系爭買賣契約第20條僅約定：「本 社區共用部分及分管約定方式……」，未完整記載地下層、 屋頂及法定空地之使用方式及權屬，被上訴人認定與「應 記載事項」第10點不符，亦屬有據。另鄰損事件通常係賣 方之施工單位於施工過程中所造成，屬可歸責於賣方事由 ，則系爭買賣契約第12條增列「鄰損協調時間」為完工得 順延之例外情形，顯已侵害消費者權益，被上訴人認此增 列不符「應記載事項」第12點規定，誠屬有據。至系爭買 賣契約第15條「土地、房屋所有權移轉登記及期限」三、 增列「但非可歸責於賣方之事由者，不在此限。」，第22 條「通知交屋期限」二、增列「如買方藉故拒絕或拖延辦 理交屋手續，逾期則視為交屋完成」等不利消費者約款， 被上訴人認與「應記載事項」第14點、第15點規定不符， 要非無據。 　㈡裁罰基準表係被上訴人本於主管機關地位，對於違反平均地 權條例第81條之2規定，斟酌違規事件之種類、違規次數等 不同情節所訂定裁量權行使基準，並未牴觸平均地權條例第 81條之2或行政罰法第18條第1項規定，亦未逾越法律授權裁 量之目的及範圍，自得援為行使裁量權依法裁罰之依據。有 關上訴人銷售系爭建案所使用之系爭買賣契約違反平均地權 條例第81條之2第5項規定，被上訴人審酌其係第1次違反， 按系爭買賣契約實際所載建物交易戶別其專有部分數量計算 ，共計9戶，依平均地權條例第81條之2第5項及裁罰基準表 項次8規定，以原處分按戶處以6萬元罰鍰，共計54萬元，係 被上訴人本於職權，於法定罰鍰範圍內所為裁處，於法有據 ，且符合內政部訂定不動產成交案件實際資訊申報登錄及預 售屋銷售資訊備查辦法（下稱申報登錄及銷售資訊備查辦法 ）第7條第7項規定，並無裁量怠惰、逾越或濫用之違法，亦 無違反比例原則之情事等語，判決駁回上訴人在原審之訴。 四、本院經核原判決駁回上訴人在原審之訴，其結論尚無違誤， 茲就上訴意旨補充論述如下： ㈠平均地權條例第81條之2第5項規定：「銷售預售屋者，使用 之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應 記載及不得記載事項，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（ 棟）處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。」其增訂理由略 以：「考量銷售預售屋者使用不符合中央主管機關公告之預 售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，對消費者權益 影響重大，且易滋生交易糾紛，爰於第5項規定逕行處罰之 罰則。」而內政部依平均地權條例第47條第5項、第47條之3 第3項及不動產經紀業管理條例第24條之1第5項規定授權訂 定申報登錄及銷售資訊備查辦法第7條第7項規定：「銷售預 售屋者，使用之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項，直轄市、縣（市）主管 機關應依平均地權條例第81條之2第5項規定處罰；其已簽約 者，按每份契約所載戶（棟）數處罰。」消費者保護法第17 條第1項規定：「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費 者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂 其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公 告之。」內政部依上開授權規定，以109年12月25日台內地 字第1090147669號公告修正「預售屋買賣定型化契約應記載 及不得記載事項」，並自110年1月1日生效。由以上規定可 知，銷售預售屋者所使用之契約，不符合內政部公告之「應 記載及不得記載事項」，直轄市或縣（市）主管機關應按戶 （棟）、已簽約者按每份契約所載戶（棟）處6萬元以上30 萬元以下罰鍰。 　㈡消費者保護法第56條之1規定：「企業經營者使用定型化契約 ，違反中央主管機關依第17條第1項公告之應記載或不得記 載事項者，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其限期改 正而屆期不改正者，處新臺幣3萬元以上30萬元以下罰鍰； 經再次令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣5萬元以上5 0萬元以下罰鍰，並得按次處罰。」準此，倘其他法律另有 處罰規定者，即應優先於消費者保護法前揭規定而適用。上 開平均地權條例第81條之2第5項規定應屬消費者保護法第56 條之1所定「法律另有處罰規定」之情形，故應優先於消費 者保護法第56條之1而適用。 　㈢行為時即110年9月29日訂定「花蓮縣政府處理平均地權條例 第81條之2規定統一裁罰基準」第2點裁罰基準表項次8規定 ：「違規構成要件（平均地權條例）：銷售預售屋者，使用 之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應 記載及不得記載事項。……裁罰額度範圍（新臺幣：元）：一 、違反本項規定者，按其自該次違規之日起，往前回溯3年 內就銷售同一預售屋建案使用之買賣定型化契約，違反同一 規定受裁罰之次數處罰如下，並按該次裁罰金額乘以預售屋 買賣契約書所載戶（棟）數計算：㈠第1次處罰鍰6萬元。㈡第 2次處罰鍰12萬元。……二、前點戶（棟）數之計算，係指同 一建案依預售屋買賣契約書實際所載建物交易棟別、樓別或 戶別等，其專有部分數量計算。」該裁罰基準表係被上訴人 基於地方主管機關地位，所訂定之裁罰基準，對於違反平均 地權條例第81條之2規定，斟酌違規事件之種類、違規次數 等不同情節所訂定行使裁量權之裁罰標準，並未牴觸平均地 權條例第81條之2或行政罰法第18條第1項之規定，亦未逾越 法律授權裁量之目的及範圍，自得適用。 　㈣經查，被上訴人於110年9月16日至上訴人銷售系爭建案現場 辦理預售屋聯合稽查，上訴人除於現場提供空白契約書外， 又於同年月22日補附4份已簽訂之房屋暨土地預定買賣契約 書，經被上訴人查核發現上開契約書有諸多條款不符內政部 公告「應記載及不得記載事項」，涉違平均地權條例第81條 之2第5項規定，遂函請上訴人陳述意見並提供110年7月1日 以後簽訂之所有買賣契約書；上訴人函附系爭買賣契約，並 說明已將不符合「應記載及不得記載事項」之契約條款修正 ，惟經被上訴人審認上訴人簽訂系爭買賣契約共計9戶違反 規定，屬第1次違規，爰依平均地權條例第81條之2第5項及 裁罰基準表項次8規定，以原處分按戶處6萬元罰鍰共54萬元 等情，為原審依法確定之事實，經核與卷內證據相符。 　㈤關於原判決認定系爭買賣契約不符合「應記載事項」第2點、 第12點、第14點及第15點部分： 　　原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，論明：⑴「應記載 事項」第2點「賣方對廣告之義務」規定：「賣方應確保廣 告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設 備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分 。」而系爭買賣契約第2條「賣方對廣告之義務」，其中「… …樣品屋，僅供買方作為自行裝潢或規劃設計之參考，並非 本契約之一部分，亦非屬本契約之給付範圍，賣方無履行或 交付義務，買方日後不得據此請求賣方給付或主張任何權利 。」之約定，與「應記載事項」第2點規定不符；⑵「應記載 事項」第12點「開工及取得使用執照期限」規定：「㈠本預 售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工，民國__年 __月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要 設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期 間：1.……2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發 生時，其影響期間。……。」而系爭買賣契約第12條「開工及 完工最後期限」約定：「……但有下列情事之一者，得順延其 期間：㈠……㈡因政府法令變更、鄰損協調時間或其他非可歸責 於賣方事由時，其影響期間。……。」鄰損事件通常係因賣方 之施工單位於施工過程中所造成，屬可歸責於賣方之事由， 上訴人於系爭買賣契約中將「鄰損協調時間」列為完工得順 延之例外情形，顯已侵害消費者之權益，與「應記載事項」 第12點規定不符；⑶「應記載事項」第14點「房地所有權移 轉登記期限」規定：「……㈢賣方違反前2款之規定，致各項稅 費增加或罰鍰（滯納金）時，賣方應全數負擔；如損及買方 權益時，賣方應負損害賠償之責。……」而系爭買賣契約第15 條「土地、房屋所有權移轉登記及期限」第3項增列「但非 可歸責於賣方之事由者，不在此限。」之約定，與「應記載 事項」第14點規定不符；⑷「應記載事項」第15點「通知交 屋期限」第3項規定：「買方應於收到交屋通知日起__日內 配合辦理交屋手續，賣方不負保管責任。但可歸責於賣方時 ，不在此限。」而系爭買賣契約第22條「通知交屋期限」第 2項約定：「買方應於收到賣方之交屋通知日起7日內配合辦 理交屋手續，如買方藉故拒絕或拖延辦理交屋手續，逾期則 視為交屋完成，賣方不再負保管責任……。」系爭買賣契約增 列「如買方藉故拒絕或拖延辦理交屋手續，逾期則視為交屋 完成」等不利消費者之約款，與「應記載事項」第15點規定 不符等語，業已詳述得心證之理由及認定之依據，經核並無 違背論理法則、經驗法則。原判決據此認定上訴人銷售系爭 建案所使用之系爭買賣契約違反平均地權條例第81條之2第5 項規定，被上訴人審酌上訴人係第1次違反，按系爭買賣契 約實際所載建物交易戶別其專有部分數量計算，已簽約者共 計9戶，依平均地權條例第81條之2第5項、裁罰基準表項次8 等規定，以原處分按戶處以6萬元罰鍰，共計處上訴人54萬 元罰鍰，符合申報登錄及銷售資訊備查辦法第7條第7項之規 定，並就上訴人之主張，何以不足採取，予以論駁甚詳，經 核亦無違誤。上訴意旨仍執前詞主張系爭買賣契約與「應記 載事項」並無不符，原判決有適用法規不當及理由不備、矛 盾之違法等語，核屬其一己主觀見解，並無可採。 　㈥至於上訴意旨主張：本案全屬平面停車空間，自無平面與機 械之分，且於系爭買賣契約附圖二、四、五均已標明車位均 為平面式車位，樓層高度並已標示於附件八建造執照影本， 並經建管機關審核通過，並未違反「應記載事項」第3點； 房地出售面積及認定標準，系爭買賣契約第6條第2項已有約 定，並未違反「應記載事項」第4點；系爭買賣契約第7條「 契約總價」已約定：「本契約之房地、汽車停車空間出售標 示及買賣總價款說明，詳如【附件一】說明」，附件一對房 屋總價已記載「主建物部分」、「陽台部分」、「共有部分 」，並未違反「應記載事項」第7點；有關地下層、屋頂及 法定空地之使用方式及權屬，系爭買賣契約分別於第3、5、 13、20條、附件三、十及附圖四至七中約定，並未違反「應 記載事項」第10點；原審未審酌契約實質內容為判斷，逕認 上訴人違反「應記載事項」第3點、第4點、第7點及第10點 ，有判決不備理由之違法等節，固非無所據，惟因系爭買賣 契約不符合「應記載事項」第2點、第12點、第14點及第15 點，已如前述，而依平均地權條例第81條之2第5項規定，銷 售預售屋者所使用契約之條款，有不符合內政部公告「應記 載及不得記載事項」之情事者，無論其違反條款多寡，主管 機關即應按戶（棟）處以6萬元以上30萬元以下罰鍰，且其 法定最低裁罰額度為按戶（棟）處以6萬元罰鍰。又因被上 訴人對本件違規行為係按戶處以最低額度之6萬元罰鍰，則 縱排除原處分認定系爭買賣契約不符合「應記載事項」第3 點、第4點、第7點及第10點部分，在別無其他應減輕裁罰事 由之情形下，被上訴人就系爭買賣契約不符合「應記載事項 」第2點、第12點、第14點及第15點部分，仍應就上訴人已 簽約9戶按戶裁處最低額度之6萬元罰鍰，並不影響其裁量權 之行使，是此部分尚不影響判決之結果。另原判決論以：系 爭買賣契約有關房屋部分中之主建物部分記載即一般所稱「 室內面積」，屬未經明確定義之名詞，與預售屋買賣定型化 契約不得記載事項第3點規定不符乙節，經查，被上訴人並 未以此作為原處分裁處之理由，亦未追加此一理由，此部分 容屬贅論。 ㈦綜上所述，原判決駁回上訴人之訴，其結論尚無違誤，應予 維持。至原判決其餘贅述理由，無論當否，要與判決結果不 生影響。上訴論旨仍執詞指摘原判決違法，求予廢棄，為無 理由，應予駁回。　　 五、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項 、第98條第1項前段，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日 最高行政法院第四庭 審判長法官 王 碧 芳 法官　王　俊　雄 法官　鍾　啟　煒 法官　林 秀 圓 法官　陳 文 燦 以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日 書記官　章 舒 涵

2024-11-28

TPAA-112-上-413-20241128-1

重訴
臺灣士林地方法院

履行契約

臺灣士林地方法院民事判決 111年度重訴字第468號 原 告 徐佳群 訴訟代理人 蔡育盛律師 複代理人 張宏立律師 被 告 安和建設股份有限公司 特別代理人 許智翔 被 告 東馬建設股份有限公司 法定代理人 闕錦富 訴訟代理人 林振煌律師 上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國113年11月4日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告安和建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹仟壹佰貳拾 萬元，及自民國一百一十三年十一月五日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告安和建設股份有限公司負擔百分之三十二， 餘由原告負擔。 四、本判決第一項於原告以新臺幣參佰柒拾伍萬元為被告安和建 設股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告安和建設股份 有限公司如以新臺幣壹仟壹佰貳拾萬元為原告預供擔保，得 免為假執行。 五、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序事項： 一、按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法 定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴 法院之審判長，選任特別代理人；本法關於法定代理之規定 ，於法人之代表準用之；民事訴訟法第51條第1項、第52條 分別定有明文。經查，被告安和建設股份有限公司（下稱安 和公司）法定代理人原為劉文凱，嗣於訴訟中變更為黃志光 ，惟其業經臺灣臺北地方法院111年度訴字第5905號民事確 定判決認定黃志光與安和公司之董事委任關係不存在（見本 院卷一第472至477頁），被告安和公司復無其他可代表公司 進行訴訟之人，堪認有為被告安和公司選任特別代理人之必 要。本院業依原告聲請，於民國113年7月31日以113年度聲 字第26號裁定選任許智翔為被告安和公司於本件訴訟之特別 代理人，合先敘明。　　 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告起訴時，主張其與被告安和公司簽訂房 屋土地預定買賣契約書(下稱系爭契約)，購買「士林一品」 建案（下稱系爭建案）之預售屋編號A7戶17樓一戶及地下4 層、面積40.89平方公尺之平面法定停車位（下分稱系爭房 屋及系爭車位），惟被告安和公司未依系爭契約約定將原告 所給付之買賣價金存入履約保證專戶，而訴請被告安和公司 履行契約，聲明請求：㈠被告安和公司應將原告依系爭契約 所給付之新臺幣（下同）770萬元價金移轉於全國農業金庫 股份有限公司「全國農業金庫受託信託財產專戶-東馬建設 光華段都市更新案3」信託帳戶（下稱系爭信託帳戶）；㈡被 告安和公司應於領得使用執照且依都市更新程序完成囑託登 記後4個月內通知甲方交付系爭房屋及系爭車位；㈢願供擔保 ，請准予宣告假執行（見本院卷一第10頁）。嗣於本件訴訟 進行中，主張安和公司與東馬建設股份有限公司（下稱東馬 公司）就系爭建案為合夥或類似合夥法律關係，依系爭契約 及合夥法律關係，追加東馬公司為本件被告，其聲明迭經變 更最終求為：㈠先位聲明：⒈被告應連帶將原告依系爭契約給 付之770萬元價金移轉於系爭信託帳戶；⒉被告應於建屋完畢 後，連帶依系爭契約交付原告系爭房屋及系爭車位；⒊願供 擔保，請准予宣告假執行；㈡備位聲明：⒈被告應連帶給付原 告1,295萬元及自民事準備㈡狀繕本送達翌日起至清償日止按 年息5%計算之利息；⒉願供擔保，請准予宣告假執行（見本 院卷二第82頁）。經核，原告追加東馬公司為被告，及追加 備位聲明部分，均係基於同一買賣契約之原因基礎事實而為 訴之追加，於法相符，應予准許。 貳、實體事項 一、原告主張： 　㈠先位之訴：其於109年12月22日與被告安和公司簽立系爭契約 ，約定由原告以3,500萬元向被告安和公司系爭房屋及系爭 車位。原告業已依系爭契約分期繳納總計770萬元之價金至 被告安和公司之帳戶，被告安和公司原應依系爭契約第6條 將收受之價款全數轉入系爭信託帳戶，惟被告安和公司未依 約履行，且聽聞被告安和公司有一屋二賣之情事，恐將來被 告安和公司有債務不履行之情事而有提起將來給付之訴之必 要。又系爭建案係被告安和公司與被告東馬公司合夥經營， 渠等間乃約定出資經營之合夥或類似合夥關係，是被告安和 公司雖以本人名義與原告簽立系爭契約，實係屬合夥團體與 原告簽立，且系爭建案之預售屋屬於被告等之合夥財產，為 被告等公同共有，故請求被告應連帶履行系爭契約等語。並 聲明：⒈被告應連帶將原告依系爭契約給付之770萬元價金移 轉於系爭信託帳戶；⒉被告應於建屋完畢後，連帶依系爭契 約交付原告系爭房屋及系爭車位；⒊願供擔保，請准予宣告 假執行。 　㈡備位之訴：又倘原告未來無法順利取得前揭不動產，則原告 以民事準備㈡狀為解除契約之意思表示，並依系爭契約第18 條瑕疵擔保責任及第20條相關違約及解約處理之規定，請求 被告連帶返還原告所繳納之價款770萬元及依系爭契約總價3 ,500萬元15%計算之違約金即525萬元，合計共1,295萬元等 語。並聲明：⒈被告應連帶給付原告1,295萬元及自民事準備 ㈡狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；⒉願供 擔保，請准予宣告假執行 二、被告安和公司訴訟代理人則以：系爭契約係前法定代理人私 下簽立，並未告知公司，應屬私人借貸等語置辯，並聲明： 原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔 保請准予宣告免為假執行。嗣經特別代理人到庭陳述，則對 原告先、備位聲明均認諾（見本院卷二第76頁）。 三、被告東馬公司則以：依其與被告安和公司101年10月25日合 作協議書第3條之約定，被告東馬公司負責都市更新業務， 被告安和公司負責興建及興建資金，二者負責部分清楚劃分 ，並無合夥關係。又都市更新條例之實施者與地主或權利人 間為委任關係，實施者為被告東馬公司，並非被告安和公司 ，無從成立合夥關係，被告安和公司更不可能為執行業務合 夥人。被告東馬公司並非系爭契約相對人，且原告未交付任 何價金予被告東馬公司，系爭建案標的之所有權業已移轉予 受託人全國農業金庫股份有限公司（下稱全國農業金庫公司 ），嗣由受託人依信託契約為財產分配並移轉，原告不能請 求被告東馬公司移轉任何財產等語置辯，並聲明：原告之訴 及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准予 宣告免為假執行。 四、原告主張其於109年12月22日與被告安和公司簽立系爭契約 ，約定由原告以3,500萬元向被告安和公司購買系爭房屋及 系爭車位；原告已繳納770萬元價金至被告安和公司之帳戶 ，被告安和公司迄今均未將前揭價金存入系爭信託帳戶等情 ，業據原告提出系爭契約在卷可稽，復為兩造所不爭執，均 堪信為真實。 五、得心證理由：　　 　㈠按特別代理人於法定代理人或本人承當訴訟以前，代理當事 人為一切訴訟行為，但不得為捨棄、認諾、撤回或和解；民 事訴訟法第51條第4項定有明文。本件被告安和公司特別代 理人許智翔雖對於原告先、備位之訴均為認諾，惟該認諾之 訴訟行為違反前揭規定而不生認諾之效力，合先敘明。 　㈡原告先位之訴： 　⒈被告東馬公司部分： 　　按稱合夥者，謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約； 各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有 ；合夥之決算及分配利益，除契約另有訂定外，應於每屆事 務年度終為之；分配損益之成數，未經約定者，按照各合夥 人出資額之比例定之；合夥人於合夥清算前，不得請求合夥 財產之分析；民法第667條第1項、第668條、第676條、第67 7條第1項、第682條第1項分別定有明文。又公司不得為他公 司無限責任股東或合夥事業之合夥人，公司法第13條第1項 定有明文。此為強制規定，違反之者，依民法第71條規定， 該合夥契約為無效（最高法院86年度台上字第1587號民事裁 判要旨參照）。本件原告主張被告安和公司與被告東馬公司 就系爭建案為合夥關係，為被告東馬公司所否認。經查：依 被告等就系爭建案簽立之合作協議書所載，並非約定「共同 出資合作興建系爭建案出售營利」之意旨，而係載明被告安 和公司及被告東馬公司及訴外人康鏵建設股份有限公司就系 爭建案應負擔之作為義務及費用（見本院卷一第296頁、第2 13頁），並約定系爭建案興建完成後，被告安和公司、東馬 公司各可分得之樓層房屋（見本院卷一第214頁合作協議書 第5條內容），此等權利義務內容均與前揭民法合夥條文規 範係以共同出資，並於每屆事務年度決算分配損益，合夥人 之出資及合夥財產為公同共有等要件均不符，尚難謂被告安 和公司與被告東馬公司就系爭建案間之合作關係為合夥契約 。再者，被告等間縱為合夥關係，此節亦違反公司法第13條 第1項規定，依民法第71條規定，該合夥契約亦屬無效。是 以原告主張被告東馬公司與被告安和公司就系爭建案為合夥 關係，依系爭契約及合夥關係請求被告東馬公司為先位聲明 之給付，於法無據，不應准許。 　⒉被告安和公司部分： 　　被告東馬公司主張系爭建案係以被告東馬公司為起造人，並 已將系爭建案標的之所有權移轉予受託人全國農業金庫公司 ，且被告安和公司及被告東馬公司復約定由被告東馬公司單 獨具名向全國農業金庫公司行使指示權，有被告安和公司及 被告東馬公司之約定書附卷足憑（見本院卷一第416頁）， 且為原告所不爭執（見本院卷二第42頁筆錄），此節首堪認 定。又被告東馬公司主張，因被告安和公司違反前揭合作協 議書而經被告東馬公司解除該契約乙節，復為被告安和公司 所不爭執（見本院卷二第77頁筆錄）。是以，被告安和公司 已無法依據其與被告東馬公司之合作協議而受分配系爭建案 之成屋，自無法基於出賣人地位將原告已繳價金770萬元存 入系爭信託帳戶，並於建屋完畢後，交付系爭房屋及系爭車 位予原告。是原告與被告安和公司間之系爭契約，被告安和 公司已陷於給付不能，則原告請求被告安和公司依系爭契約 為先位聲明之給付，亦屬無據，不應准許。 　⒊從而，原告主張依系爭契約及和夥關係請求被告等連帶將原 告依系爭契約給付之770萬元價金移轉於系爭信託帳戶；並 請求被告等應於建屋完畢後，連帶交付原告系爭房屋及系爭 車位，均屬無據，不應准許。 　㈡原告備位之訴： 　⒈被告東馬公司部分： 　　被告東馬公司與被告安和公司就系爭建案並非合夥關係，業 如前述，是以原告主張被告東馬公司與被告安和公司就系爭 建案為合夥關係，依系爭契約及合夥關係請求被告東馬公司 為備位聲明之給付，於法無據，不應准許。 　⒉被告安和公司部分： 　⑴按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除 其契約；契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之； 民法第256條、第226條第1項、第259條第1款分別定有明文 。本件原告主張其與被告安和公司間定有系爭契約，並已給 付部分價金770萬元，業據提出系爭契約及匯款申請書影本 等件為證（見本院卷一第26至88頁、第90至93頁），被告安 和公司特別代理人就此節均不爭執；被告安和公司訴訟代理 人雖主張恐為原告與被告安和公司前法定代理人間之私人借 貸云云，惟與前揭證據不符，此部分抗辯並不足採。又系爭 契約已因被告安和公司之事由，陷於給付不能，業如前述， 揆諸前揭規定，原告據以解除系爭契約，並請求被告安和公 司返還原告已給付之價金770萬元，即屬有據。 　⑵按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額；民法第250條定有明文。又約定之違約金額過 高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明定。約 定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之 數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項 核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最 高法院79年台上字第1612號裁判要旨參照）。而違約金是否 過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀態及當事人所受損害 以為酌定標準，並須就債務人若能如期履行債務時，債權人 可得享受之一切利益加以衡量（最高法院49年台上字第807 號、51年台上字第19號裁判意旨參照）。經查：系爭契約第 20條第3項約定「甲方依本條第1項或第2項（按：即瑕疵擔 保責任）解除契約時，乙方除應將甲方已繳之房地價款退還 予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價 款百分之壹伍（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償 之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（見本院卷 一第43頁）。而本件被告安和公司陷於給付不能之原因，係 因無法取得系爭房屋及系爭車位之所有權或移轉指示權，核 屬權利瑕疵擔保，則原告依該約定請求被告安和公司給付違 約金，即屬有據。至該約定之違約金是否過高乙節，依前揭 說明意旨，本院自應依職權加以審酌。爰審酌被告安和公司 為一具有資力並富經驗之建設公司，對於系爭房屋及系爭車 位權利之取得，原有其專業知識及資力，嗣因與被告東馬公 司間之履約問題而無法取得系爭建案成屋分配之違約情節等 義務違反程度、原告所受損害情形等一切情狀，認本件違約 金以房地總價15%計算尚屬過高，應予酌減至房地總價10%即 350萬元，較屬適當。準此，原告得請求被告給付之違約金 為350萬元。 　⑶末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為百分之5。民法第229條第2項、第233條第1項前 段、第203條分別定有明文。本件原告復請求自民事準備㈡狀 繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，惟並未提 出該書狀繕本合法送達於被告安和公司之證據，自應以原告 提出該書狀後，被告安和公司特別代理人第一次到庭之本院 113年11月4日言詞辯論期日（見本院卷二第74頁）而生催告 之效力，故原告就前揭金錢給付，併請求自113年11月5日至 清償日止之法定遲延利息，為有理由。 　⒊綜上所述，原告備位聲明依系爭契約解除後之法律關係，請 求被告安和公司給付1,120萬元（計算式：770萬元+350萬元 =1,120萬元）及自113年11月5日起至清償日止，按年息5%計 算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無 據，應予駁回。　 六、綜上所述，原告先位依系爭契約及合夥關係請求被告等連帶 將原告依系爭契約給付之770萬元價金移轉於系爭信託帳戶 ；並請求被告等應於建屋完畢後，連帶交付原告系爭房屋及 系爭車位，為無理由，應予駁回。其備位聲明請求判命被告 安和公司給付原告1,120萬元，及自113年11月5日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部 分之請求，則屬無據，亦應駁回。 七、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告 勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之 ；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所附 麗，應予駁回。　　 八、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述， 附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　陳菊珍 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鍾堯任

2024-11-28

SLDV-111-重訴-468-20241128-1

訴
臺灣宜蘭地方法院

返還價金

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度訴字第209號 原 告 蕭壁水 訴訟代理人 吳振東律師 被 告 葉攢輝 鐘文宏 李添樂 上二人共同 訴訟代理人 林忠熙律師 上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國113年11月14日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告方面： 　㈠被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂及訴外人王蓉、陳德治、蕭添 枝6人均為訴外人登元建設有限公司（下稱登元公司）之股 東，原告與被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂與王蓉、陳德治、 蕭添枝於民國87年2月8日簽訂協議書（下稱系爭協議書）， 約定由原告向登元公司買受登元公司在宜蘭縣礁溪鄉五峰段 401、402、404、405、405-1、406、407-1、409、410、411 、418、419地號土地上所興建地上10層、地下3層建物之第B 2棟地下室及1、2樓房屋暨該戶房屋按比例持分之土地，其 中地下室（下稱系爭地下室）部分約81.57坪，按每坪新臺 幣（下同）8萬元計算，總價6,525,600元，該地下室單獨附 屬於1樓獨立使用，登元公司亦將屬於原告所擁有之地下室 砌牆與其他地下室隔離，因被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂與 王蓉、陳德治、蕭添枝為登元公司之股東，為擔保該磚牆合 法，保障原告之權益，雙方達成下列協議：「乙方（即被 告葉攢輝、鐘文宏、李添樂與王蓉、陳德治、蕭添枝）保證 該地下室附屬於甲方（即原告）所有之壹樓建物，甲方可獨 立使用，且第三人就該地下室，對於甲方不得主張任何權利 。乙方保證甲方擁有之地下室四周之磚牆係合法建造。若 有第三人對甲方主張該地下室之權利，或該磚牆因不合法令 或遭主管機關或該大廈管理委員會拆除之情形時，乙方全體 願負連帶責任，退還原告已繳之價金6,525,600元及按央行 放款利率之標準計算自協議書簽訂日起至清償日止之利息」 。 　㈡本件被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂與王蓉、陳德治、蕭添枝 所出賣與原告之系爭地下室，因該B2棟大樓嗣後成立之新溫 泉藝術廣場管理委員會主張為其大樓全體區分所有權人共有 之共用部分，該大樓建物於85年10月14日取得使用執照，系 爭地下室之用途為防空避難室、停車場、機械室、台電發電 室、儲藏室、電信室，依當時有效之公寓大廈管理條例第45 條第2項規定不得讓售或約定專用，原告與登元公司股東於8 7年2月8日簽訂之系爭協議書，其內容違反強制規定而無效 ，且其約定內容未載入溫泉廣場社區大樓規約，未經區分所 有權人會議決議，屬原告與第三人間之債權契約，不得拘束 全體區分所有權人等情，而依民法第767條第1項、第821條 規定，前向本院另案起訴請求原告應將所占用之地上物拆除 ，將系爭地下室騰空遷讓返還其他區分所有權人，並依民法 第179條規定請求原告返還自起訴狀繕本送達之日起回溯5年 至騰空遷讓系爭地下室之日止相當於租金之不當得利，經本 院以112年度重訴字第29號受理，並於112年12月28日判決「 原告應將坐落宜蘭縣○○鄉00000地號土地地下一層如附圖所 示編號A之空間（面積330平方公尺）騰空遷讓返還新溫泉藝 術廣場全體區分所有權人。原告應給付新溫泉藝術廣場管 理委員會978,446元及自111年12月7日起至清償日止按週年 利率5%計算之利息。原告應自111年12月7日起至騰空遷讓 第1項所示建物空間之日止，按年給付新溫泉藝術廣場管理 委員會16,486元」（下稱前案判決），並經確定在案，嗣原 告已於113年4月20日依上開確定前案判決，將系爭地下室騰 空遷讓返還新溫泉藝術廣場管理委員會，被告葉攢輝、鐘文 宏、李添樂與王蓉、陳德治、蕭添枝所出賣與原告之系爭地 下室，因新溫泉藝術廣場管理委員會主張權利，原告已依前 案判決將之騰空遷讓返還新溫泉藝術廣場全體區分所有權人 ，依民法第259條第1、2款規定及系爭協議書第3項約定，原 告自得解除契約，並請求被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂連帶 返還其所受領之價金及自系爭協議書簽訂日起至清償日止之 利息，爰以本件起訴狀繕本之送達，代解除系爭地下室買賣 協議之意思表示通知。原告已依系爭協議書約定，付清全部 價金6,525,600元，系爭地下室買賣契約既經解除，依民法 第259條規定及系爭協議書第3項約定，被告葉攢輝、鐘文宏 、李添樂自應連帶將其所受領之買賣價金6,525,600元及自 協議書簽訂日即87年2月8日起至清償日止之利息返還原告， 茲因乙方之蕭添枝為原告之父親，原告爰將連帶債務人蕭添 枝應分擔之1,087,600元扣除，僅請求被告葉攢輝、鐘文宏 、李添樂連帶返還5,438,000元，及自本件起訴狀繕本送達 日回溯5年即108年4月26日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。 　㈢依系爭協議書第1、3條約定及前案判決，登元公司股東即被 告葉攢輝、鐘文宏、李添樂與王蓉、陳德治、蕭添枝於簽訂 系爭協議書後交付原告之系爭地下室，並非被告葉攢輝、鐘 文宏、李添樂與王蓉、陳德治、蕭添枝所保證屬於原告得專 用，坐落宜蘭縣○○鄉○○段00000地號土地上之新溫泉藝術廣 場大廈建物係於85年10月14日取得使用執照，依該使用執照 之記載，系爭地下室用途為防空避難室、停車場、機械室、 台電發電室、儲藏室、電信室，依當時有效之公寓大廈管理 條例第45條第2項規定，系爭地下室屬原告與新溫泉藝術廣 場大廈其他區分所有權人所共有，而不得為讓售或約定專用 ，又依前案判決記載，系爭地下室為新溫泉藝術廣場大廈之 公共空間，不得為讓售之標的或約定為專有，原告受登元公 司之交付而使用該地下室，並未經新溫泉藝術廣場大廈全體 區分所有權人之同意，系爭協議書係原告與登元公司股東即 被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂及王蓉、陳德治、蕭添枝於87 年2月8日所簽訂，被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂與王蓉、陳 德治、蕭添枝於簽訂之時，已知與登元公司所交付原告之系 爭地下室用途為防空避難室、停車場、機械室、台電發電室 、儲藏室、電信室，該空間屬新溫泉藝術廣場全部區分所有 權人共有，不得為專用者，此由兩造在系爭協議書記載觀之 ，即足明瞭被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂與王蓉、陳德治、 蕭添枝於簽訂系爭協議書時，已知悉登元公司所交付原告使 用之系爭地下室非屬專用，且非原告所專有，亦未經新溫泉 藝術廣場全體區分所有權人之同意。故被告鐘文宏、李添樂 抗辯：被告2人因於簽訂系爭協議書時為登元建設公司之股 東，乃於原告向登元公司買受系爭地下室時，出面簽訂系爭 協議書，以擔保原告獨立使用系爭地下室之權利云云，即非 可採。 　㈣原告自87年間起受登元公司之交付而使用系爭地下室，惟不 得以新溫泉藝術廣場大廈管理委員會及其他區分所有權人前 未向原告主張權利，即謂其已默示同意原告占有使用之，本 件原告雖於本院前揭返還占用社區公共空間事件審理時抗辯 稱：伊長期使用系爭地下室空間為外觀上能得知之事實，新 溫泉藝術廣場大廈管理委員會及全體住戶未曾異議，而有默 示就該空間成立分管契約等語。惟前案判決認定原告自87年 間起，係依其與被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂所簽訂系爭協 議書之約定，占有使用系爭地下室，固為外觀上可見之事實 ，惟無法證明原告之有合法占用權源，或已得該大廈其他區 分所有權人之同意，自不得以新溫泉藝術廣場大廈管理委員 會及其他區分所有權人前未向原告主張系爭地下室之權利， 遽謂其已默示同意原告占有之。故被告鐘文宏、李添樂抗辯 ：新溫泉藝術廣場大廈管理委員會於前揭事件中陳述「部分 於預售屋時即購買之區分所有權人表示被告占用之空間交屋 時已被磚牆隔離，並表示係由被告承購」等語，因認當時購 買之區分所有權人均知悉系爭地下室係由原告另支出價金承 購並使用之，益徵該地下室於87年間已經全體購買戶同意約 定專用而成立分管契約；且原告自87年間起使用系爭地下室 ，並長期將之出租予第三人使用，足證登元公司及被告葉攢 輝、鐘文宏、李添樂未違反系爭協議書之約定，不得因原告 於前案遭敗訴判決確定，即認被告鐘文宏、李添樂應負系爭 協議書之債務不履行責任云云，即無足取。又原告於收受前 案判決後，原擬向臺灣高等法院提起上訴，嗣經諮詢律師意 見後，以系爭協議書係兩造所簽訂，而非原告與新溫泉藝術 廣場大廈其他區分所有權人所簽訂者，原告縱已占用系爭地 下室多年，惟其占有之外觀事實，非具專有而有占用之合法 權源，縱使提起上訴，亦無法獲得勝訴判決，因此而未上訴 。故被告鐘文宏、李添樂抗辯：原告為提本件訴訟請求被告 返還價金，而刻意放棄上訴云云，要屬誤會。 　㈤原告基於系爭協議書之約定而提起本件訴訟，其請求權並未 罹於時效而消滅，依系爭協議書第3條第1項約定：「若有第 三人對甲方主張地下室之權利，或有前條之磚牆因不合法令 或遭主管機關或該大廈管理委員會拆除之情形時，乙方全體 負連帶賠償責任，退還甲方已繳價金」，本件登元公司所出 賣並交付原告之系爭地下室，因新溫泉藝術廣場管理委員會 對原告主張權利，向本院起訴請求原告應騰空遷讓返還系爭 地下室及給付相當於租金之不當得利，原告於111年12月6日 收受該案起訴狀繕之送達，並依前案判決於113年4月20日將 之騰空遷讓返還新溫泉藝術廣場全體區分所有權人，從而新 溫泉藝術廣場管理委員會就系爭地下室向原告主張權利之意 思表示通知，既係於111年12月6日到達原告，依兩造所簽訂 系爭協議書第3條第1項「若有第三人對甲方主張地下室之權 利，…乙方全體負連帶賠償責任，退還甲方已繳價金」之約 定，原告自受新溫泉藝術廣場管理委員會遷讓返還系爭地下 室請求之時即111年12月6日起，其請求返還已繳價金之停止 條件始成就，而得據以向被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂請求 返還已繳之價金。本件原告嗣於113年4月26日向本院遞送起 訴狀，提起本件訴訟，請求被告返還已繳價金，並未逾15年 之請求權時效，故被告鐘文宏、李添樂抗辯：縱認登元公司 就系爭地下室負權利瑕疵擔保責任，惟該公司於87年間已將 系爭地下室交付原告，則其就該地下室存在之瑕疵，應自交 付時起依民法第353條規定及系爭協議書約定，對原告負權 利瑕疵擔保責任，原告自87年間起即應依債務不履行規定， 對登元公司及被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂為請求，乃原告 於逾15年後之113年4月26日始提起本件請求，顯已罹於時效 云云，依上說明，自屬誤會，而無足採。 　㈥聲明：⒈被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂應連帶給付原告5,438, 000元，及自108年4月26日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告方面： 　㈠被告葉攢輝則以：當時合約都是登元公司董事長蕭添枝負責 的，蕭添枝是原告的父親，是蕭添枝堅持要買賣地下室，地 下室價金也是蕭添枝開的，買下地下室後就登記在原告名下 ，系爭協議書年限為15年，迄今已逾20年，當時股東不同意 賣系爭地下室，因無法取得產權，股東爭吵了2年，蕭添枝 堅持要買而登記在原告名下，所以才簽系爭協議書，蕭添枝 一直找股東說這沒怎樣，股東間也鬧得不愉快，系爭協議書 內容是將1樓與地下室綁定，如有第三人請求返還地下室， 得連同1樓移轉，記載於系爭協議書第3項最後1點，如要被 告還錢可以，但希望原告將1樓及地下室空間一併還給公司 等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 　㈡被告鐘文宏、李添樂： 　　⒈依系爭系爭協議書約定：「依合約書第六條第二項約定， 該地下室單獨附屬於一樓獨立使用，登元公司亦將屬於甲 方所擁有之地下室砌牆與其他地下室隔離，茲因乙方為登 元公司之股東，為擔保該磚牆合法，並保障甲方之權益， 特與甲方協議如下：一、乙方保證該地下室附屬於甲方壹 樓，甲方可獨立使用…」等語，可知被告鐘文宏、李添樂 係因斯時為登元公司之股東，故於原告向登元公司購買系 爭協議書所稱之房地及系爭地下室時，出面簽署系爭協議 書以擔保原告可獨立使用系爭地下室等權利，原告至少自 87年間起即開始使用系爭地下室，此情為該社區之住戶所 知悉、同意，故原告始能持續使用至111年12月7日（即本 院112年度重訴字第29號請求返還占用社區公共空間乙案 之原告新溫泉藝術廣場管理委員會提起訴訟之時間），甚 至此段時間內，原告另將系爭地下室長時間出租予第三人 使用並收取租金等情，亦未遭該社區之住戶反對或提出異 議，均堪認系爭地下室最早自87年間起即約定由原告專用 ，是登元公司及被告鐘文宏、李添樂並無違反系爭協議書 之內容，此由原告於前案中主張：「依當時建商之定型化 契約，係約定由1樓住戶單獨使用系爭地下室」等語即明 ，佐以前案判決之原告新溫泉藝術廣場管理委員會於該案 之陳述：「部分於預售屋時即購買之區分所有權人表示被 告占用之空間交屋時已被磚牆隔離，並表示係由被告承購 」等語，亦足證斯時購買之區分所有權人均知悉系爭地下 室係由原告另支出價金承購並使用之，益徵系爭地下室於 87年間已經全體購買戶同意約定專用而成立分管契約，至 為灼然。 　　⒉原告顯係因前案判決敗訴，卻刻意不提起上訴，以便於前 案判決確定後，得提起本件之請求，然如上開所述，原告 自87年間起即開始使用系爭地下室，並將系爭地下室長時 間出租予第三人使用以收取租金，均足證登元公司及被告 2人未有違反系爭協議書之實情，斷不能因為原告於前案 遭敗訴判決確定即逕認被告鐘文宏、李添樂應負系爭協議 書之債務不履行責任甚明。原告既已自87年間即取得系爭 地下室之使用權並持續使用至113年間，即足證明被告鐘 文宏、李添樂並無違反系爭協議書內容之情事，故原告提 起本件請求應屬無據。 　　⒊退步言之，縱認原告確實得依系爭協議書對被告鐘文宏、 李添樂主張債務不履行之契約責任（假設語），惟原告提 起本件請求已罹於時效，被告鐘文宏、李添樂依民法第14 4條第1項規定拒絕給付，亦屬有據，本件登元公司出賣予 原告之系爭地下室使用權，縱認登元公司應就其出賣之系 爭地下室負擔權利瑕疵擔保責任（假設語），以及被告鐘 文宏、李添樂依系爭協議書亦應就系爭地下室負擔權利瑕 疵擔保責任（假設語），惟登元公司早於87年間即將系爭 地下室交付原告使用，登元公司於交付時，系爭地下室既 已有權利不存在之瑕疵，則自系爭地下室交付時起，登元 公司即應依民法第353條規定、被告鐘文宏、李添樂即應 依系爭協議書約定，對原告負擔權利瑕疵擔保責任，換言 之，原告自87年間起即得依債務不履行規定，對登元公司 及被告鐘文宏、李添樂為請求，然原告於逾15年後之113 年4月26日始提起本件請求，顯已罹於時效，被告鐘文宏 、李添樂據此依民法第144條第1項規定拒絕給付，亦屬有 據。 　　⒋聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由： 　㈠原告主張被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂與王蓉、陳德治、蕭 添枝6人均為登元公司之股東，因84年5月17日原告向登元公 司買受登元公司位在宜蘭縣礁溪鄉五峰段401、402、404、4 05、405-1、406、407-1、409、410、411、418、419地號土 地上所興建地上10層、地下3層建物之第B2棟地下室及1、2 樓房屋暨該戶房屋按比例持分之土地，其中系爭地下室部分 約81.57坪，按每坪8萬元計算，總價6,525,600元，系爭地 下室單獨附屬於1樓獨立使用，登元公司亦將屬於原告所擁 有之地下室砌牆與其他地下室隔離，原告與被告葉攢輝、鐘 文宏、李添樂與王蓉、陳德治、蕭添枝遂於87年2月8日簽訂 系爭協議書等情，並提出系爭協議書為證（見本院卷第11頁 至第23頁），且為被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂所不爭執， 此部分之事實，應堪認為真正。 　㈡按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主 張任何權利；出賣人不履行民法第348條至第351條所定之義 務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；因 可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償 損害，民法第349條、第353條、第226條第1項分別定有明文 。又出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不 以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院 70年度台上字第422號判決要旨參照）。原告取得系爭地下 室之使用權後，新溫泉藝術廣場管理委員會主張為系爭地下 室為大樓全體區分所有權人共有之共用部分，前向本院另案 起訴請求原告應將將系爭地下室騰空遷讓返還其他區分所有 權人，並依民法第179條規定請求原告返還自起訴狀繕本送 達之日起回溯5年至騰空遷讓系爭地下室之日止相當於租金 之不當得利，經本院以112年度重訴字第29號受理，並於112 年12月28日判決新溫泉藝術廣場管理委員會勝訴確定在案（ 駁回拆除地上物之部分），業如前述，則揆諸前開說明，系 爭地下室既經新溫泉藝術廣場管理委員會出面主張其權利， 復經本院以前案判決認定系爭地下室為新溫泉藝術廣場全體 區分所有權人共有，判命原告應將系爭地下室騰空遷讓返還 能全體區分所有權人，而瑕疵擔保責任乃法定責任，不以出 賣人有故意或過失為必要，故無論出賣人即登元公司是否有 可歸責之事由，均應負權利瑕疵擔保責任。復又依據兩造於 系爭協議書約定「乙方（即被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂 與王蓉、陳德治、蕭添枝）保證該地下室附屬於甲方（即原 告）壹樓，甲方可獨立使用，且第三人就地下室，對於甲方 不得主張任何權利（如附件之照片及配置圖所示）。乙方 保證甲方擁有之地下室四周之磚牆係合法建造。若有第三 人對甲方主張地下室之權利，或有前條之磚牆因不合法令或 遭主管機關或該大廈管理委員會拆除之情形時，乙方全體願 負連帶責任，退還原告已繳之價金陸佰伍拾貳萬伍仟陸佰元 及按央行放款利率之標準計算自協議書簽訂日起至清償日止 之利息」，被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂依系爭協議書之約 定，同意代登元公司負損害賠償責任，是原告自可請求被告 葉攢輝、鐘文宏、李添樂依系爭協議書之約定，負權利瑕疵 擔保責任。 　㈢按請求權，因15年間不行使而消滅；出賣人應擔保第三人就 買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；債權或其他 權利之出賣人，應擔保其權利確係存在；出賣人不履行前開 義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利， 民法第125條、第349條、第350條前段及第353條定有明文， 而買受人依民法第353條規定按債務不履行之規定行使損害 賠償請求權，既未有法律特別規定其時效期間，則此部分請 求權應適用之時效期間，應為15年。又民法第260條規定解 除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。據此規定，債權人解 除契約時，得併行請求損害賠償，惟其請求損害賠償，並非 另因契約解除所生之新賠償請求權，乃使因債務不履行（給 付不能或給付遲延）所生之舊賠償請求權，不因解除失其存 在，仍得請求而已，故其賠償範圍，應依一般損害賠償之法 則，即民法第216條定之，其損害賠償請求權，自債務不履 行時起即可行使，其消滅時效，亦自該請求權可行使時起算 （最高法院55年台上字第1188號判例意旨參照）。本件登元 公司出賣予原告之標的為系爭地下室之永久使用權，並依系 爭協議書之內容由被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂代為負擔權 利瑕疵擔保責任，惟被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂係於87年 2月8日與原告簽立系爭協議書，且系爭地下室該時已在原告 使用中，則登元公司於交付系爭地下室時起，系爭地下室既 已有權利不存在之瑕疵，則自系爭地下室交付時起，被告葉 攢輝、鐘文宏、李添樂即應依民法第353條規定，對原告負 擔權利瑕疵擔保責任，換言之，原告自87年2月8日起即得依 債務不履行規定，對被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂為損害賠 償請求，然原告於逾15年後之113年4月26日始提起本件請求 ，顯已罹於時效，被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂據此依民法 第144條第1項規定拒絕給付，自屬有據。 　㈣又原告雖以其自受新溫泉藝術廣場管理委員會遷讓返還系爭 地下室請求之時即111年12月6日起，其請求返還已繳價金之 停止條件始成就，而得據以向被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂 請求返還已繳之價金云云。惟民法第128條所謂請求權可行 使時，係指行使請求權在法律上無障礙時而言。請求權人因 疾病或其他事實上障礙，不能行使請求權者，時效之進行不 因此而受影響。權利人主觀上不知已可行使權利，為事實上 之障礙，非屬法律障礙（最高法院99年度台上字第1335號、 104年度台上字第255號裁判意旨參照）。本件原告關於因系 爭地下室之權利有瑕疵而依債務不履行規定請求被告葉攢輝 、鐘文宏、李添樂負擔損害賠償之權利，應自登元公司交付 系爭地下室予原告，被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂與原告簽 署系爭協議書時起算請求權時效，已如前述，原告主張其於 受新溫泉藝術廣場管理委員會請求時，始悉被告葉攢輝、鐘 文宏、李添樂關於出賣標的有應負擔權利瑕疵擔保責任，僅 屬本身主觀上不知已可行使上開權利，揆諸上開裁判意旨， 要非法律上障礙，是原告此部分主張，洵屬無據。再者，惟 按所謂停止條件者，乃限制法律行為效力之發生之條件，即 法律行為於條件成就時發生效力，於條件不成就時不發生效 力（民法第99條第1項參照）。系爭協議書第3條雖約定「若 有第三人對甲方主張地下室之權利，或有前條之磚牆因不合 法令或遭主管機關或該大廈管理委員會拆除之情形時，乙方 全體願負連帶責任，退還原告已繳之價金陸佰伍拾貳萬伍仟 陸佰元及按央行放款利率之標準計算自協議書簽訂日起至清 償日止之利息」，然並未約定若有第三人對原告主張地下室 之權利，或有前條之磚牆因不合法令或遭主管機關或該大廈 管理委員會拆除之情形時，原告與登元公司所簽訂之地下室 買賣契約書即屬無效，是系爭協議書第3條之約定僅係明列 被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂所應代登元公司負擔之瑕疵擔 保責任內容而已，非如原告所稱係屬系爭協議書之停止條件 甚明，既非停止條件，則原告之請求權時效即應自其可行使 時即87年2月8日訂立系爭協議書時起算。 四、綜上所述，原告依民法第259條及系爭協議書第3條規定，請 求被告葉攢輝、鐘文宏、李添樂連帶給付原告5,438,000元 ，及自108年4月26日起至清償日止按週年利率百分之5計算 之利息，為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請即失所附麗，併駁回之。 五、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提 出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日 　　　　　　　　　民事庭　法　官　張淑華 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日 　　　　　　　　　　　　　書記官　陳靜宜

2024-11-28

ILDV-113-訴-209-20241128-1

訴
臺灣臺北地方法院

損害賠償等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第1556號 原 告 鍾依恬 訴訟代理人 陸正康律師 陸德瑞律師 被 告 陳泰源 訴訟代理人 陳建州律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於中華民國113年10月3 0日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣貳拾萬元，及自民國一百一十三年五月四 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 被告應於其臉書粉專「甲○○專任約房仲》惡建商剋星」網頁(網址 https://wwww.facebook.com/taiyuanchen1223/)以臉書預設字 體及字型大小並置頂貼文之方式，連續刊登本案民事判決書全文 七天，且不得限制閱覽權限(閱覽權限設為公開)。 被告應將刊登臉書粉專「甲○○專任約房仲》惡建商剋星」網頁 (網址https://www.facebook.com/taiyuanchen1223/)中，如附 件編號1至18所示之貼文全數刪除下架。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假 執行，但被告如以新臺幣貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執 行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　原告起訴原請求被告給付新台幣(下同)60萬元本息，暨被告 應於其臉書粉專刊登本案民事判決書全文，及被告應將臉書 粉專附件編號1至14所示貼文刪除等，有起訴狀在卷。嗣因 被告變更臉書粉專名稱，並增加貼文，原告於訴訟中變更、 追加聲明如後述原告聲明所示，亦有準備書(三)狀在卷，雖 被告不同意，惟原告均係基於兩造間有關後述被告臉書粉專 貼文所生爭執涉訟，該基礎事實同一，依民事訴訟法第255 條第1項第2款規定，本院自應准許，合先敘明。 貳、實體方面： 一、原告主張：被告之父母與訴外人大家地產股份有限公司(下 稱大家地產公司）間就公蔦青語建案合建契約有履約爭議， 大家地產公司為回應被告在媒體周刊王及被告經營Facebook 粉絲專頁「甲○○房仲進國會》時代力量不分區立委參選人(網 址https://wwww.facebook.com/taiyuanchen1223/，更名為 ：「甲○○-房仲的斜槓人生。再更名為：甲○○專任約房仲》惡 建商剋星，下稱系爭臉書粉專)中對大家地產公司所作指控 ，由訴外人大家營造股份有限公司(下稱大家營造公司)委託 原告經營之訴外人成名整合行銷顧問有限公司(下稱成名公 司)代發用語中性之衡平報導及於公開記者會發言，以求平 息公關危機，事後成名公司以前情作為危機處理範例發表用 語中性之廣告文案，被告因而不悅，竟自112年5月23日始至 113年10月13日止，在臉書粉專18次發表公開文章，以hasht ag(#)方式侮辱原告，為臉書粉專多達1.5萬名粉絲及其餘臉 書用户所得共見共聞，持續公開反覆侵害原告名譽權，更可 能使閱讀到前開文章之不特定人因而相信原告就是黑心、無 恥、不肖、寫假新聞，甚至見錢眼開之人，足使原告在社會 上評價受到重大貶損，侵害原告名譽權，原告因此受有精神 上損害，爰依民法第184條第1項前段、第195條、第18條規 定，請求被告給付精神慰撫金60萬元，和在其臉書粉專連續 刊登本案民事判決書全文，以及應將刊登於臉書粉專如附件 編號1至18所示貼文(下稱系爭言論)全數刪除下架等語。並 聲明：(一)被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(二)被告應於其臉 書粉專「甲○○專任約房仲》惡建商剋星」網頁以臉書預設字 體及字型大小並置頂貼文之方式，連續刊登本案民事判決書 全文10個月，且不得限制閱覽權限(閱覽權限設為公開)。( 三)被告應將刊登於臉書粉專「甲○○專任約房仲》惡建商剋星 」網頁中，如附件編號1至18所示貼文全數刪除下架。(四) 聲明第1項部分，願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。 二、被告則以： (一)被告雖因系爭臉書粉專言論遭本院112年度審易字第2704號 刑事判決判處拘役，被告已提起上訴，另案刑事判決無從作 為本件認定之依據。 (二)被告在112年所針對成名公司官網之「成功案例」以標題「 預售屋公關危機處理，地主召開記者會與建設公司大鬥法」 之文章發表如附件編號1言論，當時被告所截取該篇文章全 文明確記載：「後續的SEO及網路導風向處理，邀請知名房 地產網紅Ted討論這個爭議，並在各相關領域都找到了具公 信力的媒體，包括房地產領域最專業的媒體代表住展房屋、 產業界最大報紙品牌經濟日報、自然流量最高的蘋果日報， 以正面的報導在Google搜尋引擎上覆蓋負面新聞的攻擊，最 後一波新聞戰在112年7月14日透過經濟日報上宣布建設公司 正式對地主提告，三波宣傳戰，成名積極尋求公正第三方合 作，讓松蔦青語網路聲量不被污名化，按照原訂時程、順利 完銷。」惟原告於本件所提文章卻於事後將該段竄改為：「 後續的SEO及網路導風向處理，以具公信力的媒體，包括房 地產領域最專業的媒體代表住展房屋、產業界最大報紙品牌 經濟日報、自然流量最高的蘋果日報，以平衡公正的報導在 Google搜尋引擎上覆蓋負面新聞的攻擊，最後一波新聞戰在 7/14日透過經濟日報上宣布建設公司正式對地主提告，讓松 蔦青語網路聲量不被污名化，按照原訂時程、順利完銷。」 將原告自承委託房地產網紅Ted（Youtube追蹤人數55萬人， Ted受原告委託製作之影片觀看次數超過11萬人），以及發 動高達三波媒體宣傳，濫用媒體第四權之文字刪除，是原告 所提之廣告文案，既與被告在112年5月23日所針對之文案不 同，自難作為有利原告之證據，要無庸疑。原告所提廣告文 案截圖係經過事後竄改，原證4之Line對話截圖看不出係何 人間對話，亦看不出有何妨害原告名譽之事，應無從作為本 件之參考，且觀之內容，亦看不出有何原告名譽受侵害之跡 象，亦無從作為有利原告之證據。 (三)被告所發表附件編號1至14各篇文章，均係有關事實陳述或 善意發表評論，並非無端謾罵、指摘，應不構成侵害原告之 名譽權。被告於臉書專頁所發表言論之始末過程，詳細敘述 說明，並非無端憑空記載：「下架!不問是非，收錢就辦事 的#垃圾成名整合行銷#無恥公關鐘依恬」、「#無恥公關乙○ ○」、「#成名整合行銷鐘依恬無良」、「#成名整合行銷乙○ ○黑心」、「#成名整合行銷鐘依恬無恥」、「#成名整合行 銷鐘依恬可恥」、「#成名整合行銷乙○○邪惡」、「#成名整 合行銷乙○○下地獄」、「#成名整合行銷鐘依恬不要臉」、 「#成名整合行銷乙○○必遭天譴」、「#成名整合行銷乙○○TM D給我道歉」、「#黑心建商洗白第一品牌成名整合行銷乙○○ 」等語，此觀附件編號1至14全文內容即明，甚至編號1至14 各篇文章內容提及上開言論部分，亦僅占各篇文章內容之其 中一、二句而已，是被告上開言論是否造成原告名譽受損， 自不能僅以原告片面指摘為據，應就各篇文章之全文表意脈 絡，權衡是否已貶損原告之名譽。 (四)被告父親陳俊發前於103年4月24日以其所有臺北市○○區○○段 ○○段000○000地號土地，與訴外人寶吉第建設股份有限公司 （下稱寶吉第公司）簽立合建契約暨補充協議（下稱系爭合 建契約），雙方合作興建商業住宅大樓（下稱系爭建案）， 嗣陳俊發將其所有上開土地之部分贈與其妻即胡淑惠，陳俊 發、胡淑惠二人（下稱陳俊發等二人）再於105年1月22日、 12月8日與寶吉第公司簽訂補充協議，同意由胡淑惠承受陳 俊發所贈土地之合建契約效力，嗣寶吉第公司因經營不善， 遂尋求大家地產公司承受寶吉第公司就系爭合建契約之當事 人地位。嗣因大家地產公司隱瞞陳俊發等二人，私下申請危 老條例獎勵容積，甚至陳俊發等二人亦曾向大家地產公司詢 問系爭建案是否能申請危老容積獎勵，大家地產公司人員則 回應：「我已經問過建築師了可以設計越多當然你我都有利 不過我們是商業區原本的設計量就很高」、「所以可以符合 的條件幾乎沒有」等語，嗣新聞媒體報導系爭建案獲危老容 積獎勵後，陳俊發等二人再向大家地產公司人員提出質疑， 大家地產公司人員仍睜眼說瞎說稱：「這不是我們的基地ㄟ～ 」等語。經陳俊發等二人確認相關建照資料後，始悉大家地 產公司始終在說謊造假，詎大家地產公司在謊言被戳破後， 竟直接翻臉，揚言不會將陳俊發等二人應得之坪數分配予陳 俊發等二人，亦未依約讓陳俊發等二人優先選屋即逕委託代 銷公司進行預售屋銷售，剝奪陳俊發等二人選屋之權利，致 陳俊發等二人迄今仍無法入住新房屋，仍在外租屋居住，且 原本承諾之平面車位均無法提供，僅能給予機械車位，還要 陳俊發等二人將低樓層二樓之房屋全數選完，才能再往三樓 選屋，更誇張的是原本舊房屋一樓三個地主共三間店面，被 告與寶吉第公司、大家地產公司所約定分回之一樓店面「要 維持原舊建築面寬」即5米1，然而大家地產公司為圖利自己 ，將一樓店面設計為四間，其自己要兩間，給陳俊發等二人 及另一名地主各一間，但為了將店面設設計為四間，便將店 面寬改成3米3，經被告及其父母投訴媒體後，大家地產公司 才將店面寬改為4米615，但寬度仍不符契約之約定，還設計 成前寬裡窄無等齊，屋內寬度僅剩3米125，且在騎樓前設置 超寬大粗柱遮蔽視野，顯見大家地產公司挾怨報復，故意惡 搞被告及其父母一家人之心。大家地產公司與陳俊發等二人 遂就系爭建案發生糾紛，嗣大家地產公司對陳俊發等二人提 起民事訴訟，訴請法院判決禁止陳俊發等二人就大家地產公 司辦理系爭建案之公開銷售不得反對、禁止或其他妨礙行為 ，經本院審理後認大家地產公司除應依約完成系爭合建案外 ，其於興建過程中，如有變更設計而有影響陳俊發等二人之 權益事項，自有對其二人據實報告之義務，此為大家地產公 司於系爭合建案所應負之從義務、附隨義務，該等義務縱未 明定於系爭合建契約內，仍為契約發展過程中基於誠信原則 而應當然負擔，且系爭合建契約亦有於「甲方得就本標的面 積佔本基地面積比例分回新大樓坪數百分之六十五，乙方分 得剩餘百分之三十五」之約定，倘大家地產公司就合建興建 完成之新大樓坪數有因獎勵容積而調整，則陳俊發等二人可 得分配之坪數，亦當以承辦建築師變更設計後因容積獎勵所 得增加之總樓地板面積為計算基準，始符合兩造補充協議約 定之真義，則大家地產公司既不爭執有隱瞞陳俊發等二人， 申請危老條例獎勵容積之事，而未為任何告知，堪認大家地 產公司未履行其於系爭合建契約所應負之從義務暨附隨義務 ，故大家地產公司主張，系爭合建案申請危老容積所獲得之 獎勵利益，陳俊發等二人不得享有云云，實與系爭合建契約 目的有違，自無可採，而為駁回大家地產公司之訴之判決， 有本院109年訴字第8972號民事判決可稽。自上開過程以觀 ，可知大家地產公司與被告及其父母間就系爭建案確有極大 糾紛，是被告系爭言論提及大家地產公司(即黑心建商)部分 之論述，應屬事實陳述，難謂有何涉犯妨害名譽罪名之可言 。 (五)再觀之原告所經營成名公司官網介紹記載：「Plan4PR成名 整合行銷於2016創立，匯集公關、媒體、廣告、社群各領域 專業人才，由奧美公關人、財經主播群以及各大媒體資深記 者組成，平均媒體年資達十年以上，為客戶規劃品牌新聞議 題策略，提升品牌知名度，進而提升品牌SEO搜尋引擎優化 ，創造出媒體愛用素材、客戶滿意的曝光角度、目標受眾族 群愛看內容的三方最大效益，打造出商業傳播價值。成名整 合行銷主攻科技、生技、消費、財經產業，擁有新聞炒作話 題能力，深入產業趨勢，為客戶佈局未來話題的最佳策略， 曾替台灣新創舉辦記者會，新聞轉載到東南亞地區，進而引 發新加坡主權基金的投資意願，也曾經替專利新創客戶發新 聞稿之後，轉載吸引英國最大專利媒體Iam跨海來電進行電 話專訪，大幅提升客戶在產業界的品牌高度。」等語，足見 原告所經營成名公司確係透過新聞媒體炒作之手段，替委託 人達到公關目的，並以收取報酬為對價之經營模式，故原告 就大家地產公司與被告及其父母間系爭合建案之爭議，於10 9年7月9日在媒體報導以建商代表公關名義聲稱：「(店面) 已經調回原來的狀態，(寬度的話就)這點要等律師回覆，當 時危老條例已經公布將近1年，完全是按照雙方合建契約書 授權辦理，完全沒有不法。」確係基於受大家地產公司委託 辦理，其發言亦係基於其委託人之利益及角度出發，否則大 家地產公司與被告及其父母間就系爭合建契約之糾紛爭議， 原告又豈可能斬釘截鐵地表示其委託人完全依約辦理，完全 沒有不法。原告所為發言，又豈會與前揭本院109年訴字第8 972號民事判決之認定有悖。 (六)實則，公關公司藉由媒體影響力等公關手段，協助委託人洗 白負面形象，本即係公關公司所提供之服務項目之一，公關 公司提供服務，收取報酬，乃天經地義之事，惟公關公司藉 由媒體影響力達成公關目的時，仍不得濫用媒體第四權之操 作，否則現今對於媒體第四權制衡之法制尚嫌不足，第四權 之濫用對於公共利益之危害，自然非輕。詎原告為自己利益 招攬生意，竟不惜扭曲事實，將被告及其父母上開遭建商大 家地產公司欺壓之慘痛經驗，以「預售屋公關危機處理：地 主招開記者會跟建設公司大鬥法」為標題，刊登於成名公司 官網所列「成功案例」並記載：「2020年329檔期因搭上『雙 鐵防疫小豪宅』逆勢開賣的台北市松山建案『松蔦青語』，與 知名房仲作家甲○○父親(地主之一)爆合約糾紛。甲○○透過『 周刊王』單方面控訴建商針對合約部分『偽造文書』，甲○○本 人在臉書發表『不自殺聲明』，召開記者會，意圖用『一屋二 賣』的話題，影響建案買氣，迫使建商讓步和解，建商在消 息披露之後面臨商譽及退訂損失，因此委託成名整合行銷與 律師共同協定應對策略，在地主記者會當天，立刻以大白話 翻譯律師稿接受媒體訪問，發表聲明，讓媒體得以平衡報導 ，成為建商代表發表『房屋銷售皆已信託，定屋消費者有保 障，絕無一屋二賣』基調止血，此案堪稱是房地產界公關公 司攜手律師合作危機處理的最佳範本。曝光包括3家電視台( 民視、非凡、三立)、週刊王、蘋果、中時電子報、Yahoo新 聞網、及好房網等30則網路新聞。在此危機處理的案例中， 雖然律師建議建設公司，在法律上絕對站得住腳，無須回應 媒體追問，但『保持緘默』法律模式，卻無法滿足媒體平衡報 導的需求，將導致此案報導會呈現只有地主角度一面倒的劣 勢，因此當時成名當機立斷，說服建設公司讓公關公司代表 出面受訪；一方面可以讓媒體有畫面與文字內容以利平衡報 導，另一方面也可以避免建商內部人員直接面對媒體，卻因 為不熟悉與媒體應對的模式而失言，造成更進一步的損失。 後續的SEO及網路導風向處理，邀請知名房地產網紅Ted討論 這個爭議，並在各相關領域都找到了具公信力的媒體，包括 房地產領域最專業的媒體代表住展房屋、產業界最大報紙品 牌經濟日報、自然流量最高的蘋果日報，以正面的報導在Go ogle搜尋引擎上覆蓋負面新聞的攻擊，最後一波新聞戰在7/ 14日透過經濟日報上宣布建設公司正式對地主提告，三波宣 傳戰，成名積極尋求公正第三方合作，讓松蔦青語網路聲量 不被污名化，按照原訂時程、順利完銷。」等語，將被告及 其父母之訴求定調為企圖影響建案銷售，迫使建商讓步和解 之公關事件，認為被告及其父母之聲明係「污名化」系爭建 案之網路聲量，並作為自我行銷之手段，簡直在被告及其父 母之傷口上撒鹽。上開官網介紹及成功案例記載亦證實原告 擁有極大媒體資源及影響力，能隨時發動數間電視台及各大 網路新聞為其服務之委託人報導相關聲明，並且能花費重金 委託Youtube追蹤人數高達55萬人之房地產網紅Ted製作影片 散佈對被告及其父母不友善之言論，該影片目前觀看次數已 逾11萬次，原告自承伊能透過房地產領域最專業的媒體代表 住展房屋、產業界最大報紙品牌經濟日報、自然流量最高的 蘋果日報，以正面的報導在Google搜尋引擎上覆蓋負面新聞 ，且該些媒體新聞，均係原告主動發動，從未令被告及其父 母有平衡報導之機會，且這樣大規模之媒體攻擊竟高達三波 。甚至原告能就被告向媒體投書、爆料關於大家營造公司或 大家地產公司之負面新聞，透過其媒體影響力，將該些新聞 下架，此亦為原告於系爭刑事案件警詢中自承被告發布很多 負面新聞去攻擊我的客戶大家營造公司，是幫忙把這些負面 新聞作下架，變的網路上找不到這些負面新聞，益徵原告係 將其委託人大家地產公司之利益優先，甚至原告對於「透過 經濟日報宣布建設公司正式對地主提告」乙事，作為其公關 回應手段，感到揚揚得意，故被告於112年5月23日看到原告 上開以被告家族悲劇之「成功案例」後，遂發表起訴狀附件 編號1之言論記載：「原本要下班了，偶看到這一篇報導， 讓我整個火大！這家不要臉的行銷公司，竟然把我爸媽遭到 #黑心建商大家地產卓家雄坑殺的事件，拿來當成如何『抹黑 地主』、『洗白黑心建商』之『最佳範本』進行公然宣揚！？」 並且對於原告聲稱能連續三波發動3家電視台、30則網路新 聞等大規模媒體戰，以及原告屢屢下架對大家地產公司之負 面新聞等濫用媒體第四權，甚至藉此抹黑被告及其父母，對 其等造成二次傷害之行為，甚感不齒，遂於附件編號1至14 之發文針對原告上開行為以「#」字號標註：「下架!不問是 非，收錢就辦事的#垃圾成名整合行銷#無恥公關鐘依恬」、 「#無恥公關乙○○」、「#成名整合行銷鐘依恬無良」、「# 成名整合行銷乙○○黑心」、「#成名整合行銷鐘依恬無恥」 、「#成名整合行銷鐘依恬可恥」、「#成名整合行銷乙○○邪 惡」、「#成名整合行銷乙○○下地獄」、「#成名整合行銷鐘 依恬不要臉」、「#成名整合行銷乙○○必遭天譴」、「#成名 整合行銷乙○○TMD給我道歉」、「#黑心建商洗白第一品牌成 名整合行銷乙○○」等文字，核屬事實兼意見評論，惟被告乃 係就其自身經歷所為事實陳述，主觀上有相當理由確信為真 實，縱有涉及意見表達，亦係針對原告透過媒體影響力令各 大電視台、網路新聞媒體發表新聞、甚至下架新聞，並對於 新聞媒體此一關乎社會公眾利益之第四權遭原告以公關手法 操控、利用，涉及公共利益可受公評之公益性言論，尚屬合 理、善意之範圍，不應負侵害名譽權之侵權行為責任，自無 庸疑。 (七)被告並非無端謾罵如「無恥」、「無良」、「黑心」、「可 恥」、「邪惡」、「下地獄」、「不要臉」、「垃圾」等字 眼，已如上述，且該些文字應屬名譽感情之範疇，依憲法法 庭113年憲判字第3號判決理由，應不成立刑事犯罪，故本件 自不能以被告曾於另案刑事案件認罪，作為本件之論據，先 予敘明。又觀之被告言論之表意脈絡，可知被告此部分言論 係在彰顯前述關於被告基於自身經歷所為事實陳述或意見表 達，與前開被告所為事實陳述或意見表達有密不可分之關連 ，是被告根據其所認知之事實為基礎及於表達過程中夾論夾 敘而為意見之表達，而所為上開負面評價部分意見表達之言 論，結合被告親身經歷所為事實陳述或意見表達，就整體言 詞之脈絡，加以當時場合、情境，及社會一般人對於語言使 用之認知，加以原告本身之公關、媒體身分，具新聞媒體影 響力，更具在媒體上為自己辯駁之話語權，其所作所為自相 對承受更多公評，縱以尖酸刻薄之語言文字予以批判，尚難 認係屬無端指摘或恣意謾罵等情，綜合觀察衡量，該些文字 終非逾越一般人可合理忍受之範圍，應仍受憲法保障之言論 自由範疇，且為民主社會所可容忍，自難認被告之言論有侵 害原告名譽權之可言，是原告主張其名譽權受侵害云云，自 無可採。 (八)聲明：駁回原告之訴，及陳明如受不利之判決，願供擔保請 准免為假執行。 三、原告主張被告父母與大家地產公司間就公蔦青語建案簽訂有 合建契約，大家營造公司委託原告經營之成名公司代發報導 及於公開記者會發言，成名公司以前情作為危機處理範例廣 告文案，被告自112年5月23日始至113年10月13日止，在臉 書粉專18次發表公開文章，被告因附件編號1-11號言論，原 告對被告提出涉犯刑法第309條第1項公然侮辱、第310條第2 項加重誹謗罪嫌之告訴，臺灣臺北地方檢察署以112年度偵 字第37732號提起公訴，經本院113年度審簡字第226號刑事 判決、113年度審簡上字第158號刑事判決，認定附表1編號1 -6部分之言論犯刑法第309條第1項之公然侮辱罪，及同法第 310條第2項之散布文字誹謗罪，附表1編號7部分係犯刑法第 309條第1項之公然侮辱罪，判處附表2所示拘役確定，業據 其提出系爭言論報導影本、起訴書、判決書在卷，為被告所 不爭執，堪信為真實。至原告主張被告所為系爭言論侵害其 名譽權，依民法第184條第1項前段、第195條、第18條規定 ，得請求被告賠償精神慰撫金，和在其臉書粉專連續刊登本 案民事判決書全文，以及應將刊登於臉書粉專如附件編號1 至18所示之貼文全數刪除下架等情，為被告所否認，並以前 揭情詞抗辯。茲就本件爭點分述如下： (一)被告發表系爭言論侵害原告名譽權，構成侵權行為部分： 1、依民法第184條第1項前段規定：「因故意或過失，不法侵害 他人之權利者，負損害賠償責任」，名譽權為人格權之一， 依民法第195條規定觀之，自為本條所稱之權利。又涉及侵 害他人名譽之言論，可包括事實陳述與意見表達，前者具有 可證明性，後者則係行為人表示自己之見解或立場，無所謂 真實與否。而名譽權之侵害非即與刑法之誹謗罪相同，名譽 有無受損害，應以社會上對個人之評價是否有所貶損為判斷 之依據，苟其行為足以使他人在社會上之評價受到貶損，不 論其為故意或過失，均可構成侵權行為，其行為亦不以廣布 於社會為必要，僅使第三人知悉其事，即足當之(最高法院9 6年度台上字第2170號判決參照)。次按言論自由足以促進多 元社會之發展與進步，而為憲法所保障。故對於在媒體上將 事實陳述混合意見表達之評論，縱用語過於慫動或偏激，仍 應儘量予以包容，以實現民主社會之價值。惟該評論者倘對 於未能確定之事實使用偏激不堪之言詞為意見之表達，而足 以貶損他人在社會上之評價，則已侵害他人之名譽權，應負 侵權行為之損害賠償責任，而不再屬於言論自由保障之範疇 (最高法院97年度台上字第1731號判決亦參照)。 2、查被告自112年5月23日始至113年10月13日止，在臉書粉專1 8次發表公開文章，在不特定多數人得共見共聞之粉絲專頁 ，發表如附件「內容」欄所示之「無恥公關乙○○」、「成名 整合行銷乙○○無良、黑心、無恥、可恥、邪惡、下地獄、不 要臉、必遭天譴、TMD給我道歉」、「不肖公關乙○○」等文 字，以hashtag(#)方式侮辱原告，為臉書粉專多達1.5萬名 粉絲及其餘臉書用户所得共見共聞，有被告之臉書文章截圖 在卷可稽（見本院卷19至60頁），使閱讀到前開文章之不特 定人因而相信原告就是黑心、無恥、不肖、寫假新聞甚至見 錢眼開之人，均屬對原告之負面評價，依社會一般具有健全 通念之人對上述文字用語之認知，乃係針對原告加以貶損、 蔑視，顯屬貶抑他人之人格尊嚴，具有輕蔑、鄙視及使人難 堪之涵義，自屬指摘、傳述足以毀損原告名譽之事，且被告 在臉書公開貼文具有相當聲量及影響力，其所為言論亦有一 定影響力，不僅訊息傳遞迅速、散布範圍廣泛，該言論一經 發表、散布，原告之名譽即難以回復，對原告名譽之侵害程 度顯然至鉅，足使原告在社會上評價受到重大貶損，侵害原 告名譽權。參以，被告就附表1編號1-7之言論，經本院113 年度審簡字第226號、113年度審簡上字第158號刑事判決， 認定附表1編號1-6部分之言論犯刑法第309條第1項之公然侮 辱罪，及同法第310條第2項之散布文字誹謗罪，附表1編號7 部分係犯刑法第309條第1項之公然侮辱罪，判處附表2所示 拘役確定，有該刑事判決在卷。故原告主張被告系爭言論侵 害原告之名譽權，應依民法第184條第1項前段規定，負侵權 行為損害賠償責任，洵屬有據。 3、至被告抗辯其所發表附件編號1至18之各篇文章，均係有關 事實陳述或善意發表評論，並非無端謾罵、指摘，應不構成 侵害原告之名譽權云云。但依一般社會評價，被告在附件所 示言論中提及「無恥公關乙○○」、「成名整合行銷乙○○無良 、黑心、無恥、可恥、邪惡、下地獄、不要臉、必遭天譴、 TMD給我道歉」、「不肖公關乙○○」等語，係以批評原告行 銷行為黑心、不肖等，並用以辱罵被告人格為無恥、可恥、 邪惡，具備辱罵他人之歧視性言論，顯屬對原告之行銷行為 以辱罵、貶抑，足使該遭嘲弄者難堪、窘迫，自為侮辱性言 詞。系爭言論確屬被告主觀上發洩情緒並用以貶抑被原告之 用詞，對原告造成不必要之辱罵、貶低，並將系爭言論發布 於其臉書，絕非原告應予忍受之合理範圍，自屬對人辱罵、 貶抑之負面字眼，僅單純地以辱罵、羞辱等貶抑性言論為陳 述，顯與可受公評之公共事務無關，乃足以貶低原告名譽及 社會評價之侮辱性言語，自難認係針對具公共性之議題進行 客觀之爭論，非屬善意對可受公評之事發表適當評論，足堪 認定。 (二)原告得請求之精神慰撫金部分： 1、按「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私 、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖 非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。」民法第195 條第1項前段定有明文。查被告既有上述不法侵害原告名譽 權之行為，原告精神上自必受有痛苦，故原告依上開法條規 定請求被告賠償其所受非財產上損害即慰撫金，自屬有據。 又按非財產上之損害賠償為民事損害賠償之一脈，於計算損 害之大小時，應依附賠償權利人感受痛苦之諸因素而計算， 乃當然之結果。且民法第195條第1項所謂相當金額之計算， 應以實際加害之情形、被害人所受精神上痛苦之程度、賠償 權利人之身分地位、經濟能力，並斟酌賠償義務人之經濟狀 況、可歸責之程度等定之(最高法院47年台上字第1221號判 決先例參照)。 2、經查，原告為大學畢業，擔任成名公司負責人，收入不穩定 ，有不動產等財產；被告則為大學畢業，擔任房屋仲介，11 2年度所得152萬餘元，有不動產等財產；上情經兩造陳述綦 詳，且有兩造之稅務電子閘門財產所得調件明細表可稽(見 外放個資卷)。本院爰斟酌兩造上述學歷、經歷、工作收入 、財產狀況，並考量被告前開行為手段、言論內容對原告社 會評價、生活影響之程度等一切情況，認原告請求被告給付 非財產上之損害賠償即慰撫金應以20萬元為適當。 3、復按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率年息5%計算 之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第20 3條分別定有明文。是原告就上開經准許之20萬元慰撫金金 額，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即113年5月4日(見 本院卷第81頁送達證書)起至清償日止，按年息5%計算之法 定遲延利息部分，自屬有據。 (三)原告請求下架貼文及刊登判決部分： 1、按「人格權受侵害時，得請求法院除去其侵害；有受侵害之 虞時，得請求防止之。前項情形，以法律有特別規定者為限 ，得請求損害賠償或慰撫金。」民法第18條定有明文。末按 名譽被侵害者，得請求為回復名譽之適當處分，為民法第19 5條第1項後段所明定。回復名譽之適當處分，應由法院審酌 各種情形酌定之。所謂「適當之處分」，係指該處分在客觀 上足以回復被害人之名譽且屬必要者而言，其目的仍係在填 補損害，而非進一步懲罰加害人。又上開適當處分之範圍， 除不得涉及加害人自我羞辱等損及人性尊嚴之情事(司法院 釋字第656號解釋參照)外，亦應依憲法保障人民言論自由之 意旨，予以適度限縮(最高法院96年度台上字第648號及86年 度台上字第3706號民事判決、司法院釋字第656號解釋要旨 參照)。又法官所為回復被害人名譽之適當處分，須符合憲 法第23條規定之比例原則，亦不得侵入基本權保障之自由權 利核心，其涵攝內容包括言論自由與不表意自由。惟如非強 制命加害人將其自己不法侵害他人名譽情事，以自己名義公 開於世，而是以加害人負擔合理費用，由被害人自行刊載法 院判決其勝訴之啟事、判決內容全部或一部於大眾媒體，使 社會大眾知悉法院已認定加害人有不法侵害其名譽行為之情 事者，尚不至侵害加害人之不表意自由，即非法之所禁(111 年憲判字第2號判決意旨參照)。反之，若以強制方式命加害 人以自己名義對外為一定內容之意思表示，已涉及不表意自 由，而有侵害憲法所保障之思想自由、行為自由之情(最高 法院112年度台上字第1191號判決意旨參照)。 2、查被告在不特定多數人得共見共聞之系爭臉書粉專發表如附 件「內容」欄所示之「無恥公關乙○○」、「成名整合行銷乙 ○○無良、黑心、無恥、可恥、邪惡、下地獄、不要臉、必遭 天譴、TMD給我道歉」、「不肖公關乙○○」等文字，以hasht ag(#)方式侮辱原告，為臉書粉專多達1.5萬名粉絲及其餘臉 書用户所得共見共聞，該行為造成上網民眾因連結系爭言論 ，而對原告產生之負面印象，已侵害原告之名譽權，則原告 依民法第18條、第195條第1項後段規定，請求被告將附件編 號1至18所示貼文全數刪除下架，以及被告應於其臉書粉專 以臉書預設字體及字型大小並置頂貼文之方式，連續刊登本 案民事判決書全文七天，且不得限制閱覽權限(閱覽權限設 為公開)之範圍內，應屬適當。 四、綜上所述，原告本於侵權行為之法律關係，依民法第184條 第1項前段、第18條、第195條第1項前段規定，請求被告給 付20萬元，及自113年5月4日起至清償日止，按年息5%計算 之法定遲延利息，和被告應於其臉書粉專以臉書預設字體及 字型大小並置頂貼文之方式，連續刊登本案民事判決書全文 七天，且不得限制閱覽權限(閱覽權限設為公開)，以及被告 應將刊登於臉書粉專如附件編號1至18所示之貼文全數刪除 下架部分之範圍內，為有理由，應予准許。其餘請求部分， 為無理由，應予駁回。又兩造就主文第1項部分，陳明願供 擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，合於規定， 爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。又原告其餘之訴既經 駁回，其該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不 應准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之 判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第七庭法　官　姜悌文 附件： 編號 日期 言論內容 1 112年5月23日 【下架！不問是非，收錢就辦事的#垃圾成名整合行銷#無恥公關乙○○】、這家不要臉的行銷公司、是怎樣?做生意都可以背著良心?只要收錢，不用查證，還是明知道服務的對象是壞人，只要有錢，都無所謂了嗎?這樣的行銷公司是否應該抵制?、#成名整合行銷乙○○無良#成名整合行銷乙○○黑心#成名整合行銷乙○○無恥#成名整合行銷乙○○可恥#成名整合行銷乙○○邪惡#成名整合行銷乙○○下地獄#成名整合行銷乙○○不要臉#成名整合行銷乙○○必遭天譴#成名整合行銷乙○○TMD給我道歉#黑心建商洗白第一品牌成名整合行銷乙○○、以下為「垃圾成名整合行銷」 2 112年6月4日 #洗白黑心建商第一品牌無恥成名整合行銷乙○○是如何對正義的記者恐嚇、下預算發布假新聞，並聯手#房產網紅Ted撲天抹黑善良地主的真實故事嗎? 3 112年6月6日 黑心建商只要委託行銷／公關公司操作、對有正義感的記者恐嚇、對媒體亂講話、下預算發布假新聞混淆視聽、聯手房地產網紅鋪天蓋地抹黑地主，上了法院，還真的一點事情也沒有。、就是#松蔦青語之我與我爸媽PK#黑心建商大家地產卓家雄及#垃圾成名整合行銷的#無恥乙○○鬥法過程中的血淋淋經驗！ 4 112年6月8日 以上1+2點素材，由#垃圾成名整合行銷的#無恥公關乙○○幫#黑心建商大家地產卓家雄對付善良地主，以及遭到坑殺的東區地主#黑心建商連雲建設所提供 5 112年6月9日 甚至有種，不枉費「我爸媽被 #黑心建商大家地產卓家雄 跟 #垃圾成名整合行銷 的 #無恥公關乙○○聯合欺負」這段辛酸過往的欣慰感（淚） 6 112年7月4日 我父母是如何被 #黑心建商大家地產卓家雄坑蒙拐騙，以及#垃圾成名整合行銷之#無恥公關乙○○是如何利用媒體發布假新聞、鋪天蓋地抹黑、聯手網紅攻擊地主時 7 112年7月10日 #黑心建商大家地產卓家雄坑殺及#垃圾成名整合行銷的#無恥公關乙○○發布假新聞並聯手房產網紅抹黑、欺負我全家之#松蔦青語建案的相關爭議。 8 112年7月11日 那個#垃圾成名整合行銷的#無恥公關乙○○是否又會下預算壓新聞，或者，直接把新聞當廣告用、發布假新聞抹黑我們一家人？就讓我們繼續看下去。 9 112年11月6日 【把新聞當廣告用、單方面發布似是而非的假訊息，將媒體當作抹黑地主的工具，一個濫用第四權的經典範例：#垃圾成名整合行銷 #不肖公關乙○○】、原來是服務黑心建商的公關公司負責人。、主要來自這篇：【下架！不問是非，收錢就辦事的　垃圾成名整合行銷 無恥公關乙○○】、「無良、黑心、無恥、可恥、邪惡、下地獄、不要臉、必遭天譴、TMD給我道歉、黑心建商洗白第一品牌」這些標籤。因此，她要告我「加重毀謗」。、但，我罵她的那些字眼，都是在她做出以下這些「事實基礎」所下的評價；也就是說，她的「言行」與「我的批判」，既「相符」也「可受公評」、我將一一揭發她的黑心手段，由於劣跡斑斑，怕大眾沒有耐心讀完，因此，我以先講重點的倒敘方式，娓娓道來......↓、乙○○所做的惡行、光是她將該篇文章歸類在「成功案例」裡，將「掌控媒體、單方面發假新聞誤導大眾、動用網紅與匿名假帳號留言帶風向行網路霸凌、抹黑受害者之能力」當作「政績範例」來「炫耀」，猶如傷口灑鹽，這種行為難道不該「下地獄」？、她究竟寫得如何令受害者被「#二度傷害」，......、社會大眾看到了沒？她串聯各大新聞媒體，鋪天蓋地攻擊受害地主、妳卻仍執意「不問是非，收錢辦事」幫黑心建商擦脂抹粉，難道不也「黑心」？、所以，妳難道不是「黑心建商洗白第一品牌」、還找「假客觀第三方」再黑一次我爸媽，「媒體第四權」可以這樣被濫用嗎？這難道不「喪盡天良」？、是不是有夠「不要臉」？、假設你是我們陳姓一家人，被乙○○這樣單方面發布假新聞抹黑，你不恨嗎？我那樣罵她，是不是「剛剛好而已」？是不是應該要「TMD給我道歉」？ 10 112年11月7日 只要提到「AB之間的關係」就都會被「#黑心建商洗白第一品牌成名整合行銷 的 #不肖公關乙○○」給關切下架。、我沒辦法也不願意，像乙○○一樣施壓媒體在新聞附加聲明來誤導大眾 11 112年12月4日 長年以來，「#成名整合行銷 #乙○○」都在幫「大家地產卓家雄」洗白、寫假新聞、壓新聞 12 113年1月17日 黑心建商長年委任的 #成名整合行銷公關乙○○ 13 113年2月8日 我則是被黑心建商長年合作的黑心行銷公司告，我們一家人，都被這「共犯集團」告 14 113年3月13日 本案地主就是中了「前手/原建商/寶吉第建設」這一招，後來鬧上新聞，卻被後來接手、原本就是同一起造人的「大家地產」負責人卓家雄所委託的「成名整合行銷公關乙○○」濫用媒體第四權，把我們一家人抹黑成「貪婪多要」，卻不提我們「根本沒拿保證金」。 15 113年3月21日 萬沒想到，時隔4年後的最近2024年3月初，竟然被長年服務黑心建商的「成名整合行銷乙○○」向高層關切給悄悄下架！媒體第四權可以被這樣侵犯？民眾知的權利在哪裡？ 16 113年5月15日 然後，乙○○在自家行銷公司官網說她不接黑心客戶，卻幫黑心建商下架我們投訴的報導…… 17 113年5月17日 建商便透過「洗白黑心建商首選品牌成名整合行銷乙○○」幫忙找上了T網紅（乙○○在自家公關官網有承認） 18 113年10月13日 透過『成名整合行銷乙○○』在各大網路媒體刷一波『檢察官認證非假債權』整排假新聞洗板google網頁的故事 附表1： 編號 時間 內容 1 112年5月23日 下架！不問是非，收錢就辦事的 #無恥公關乙○○ #成名整合行銷乙○○無良、黑心、無恥、可恥、邪惡、下地獄、不要臉、必遭天譴、TMD給我道歉 #黑心建商洗白第一品牌成名整合行銷乙○○ #垃圾成名整合行銷 2 112年6月8日 #垃圾成名整合行銷的#無恥公關乙○○幫#黑心建商大家地產卓家雄對付善良地主，以及遭到坑殺的東區地主 3 112年6月9日 我爸媽被#黑心建商大家地產卓家雄跟#垃圾成名整合行銷的無恥公關乙○○聯合欺負 4 112年7月4日 #垃圾成名整合行銷之的#無恥公關乙○○是如何利用媒體散播假新聞、鋪天蓋地抹黑、聯手網紅攻擊地主 5 112年7月10日 #垃圾成名整合行銷的#無恥公關乙○○發布假新聞並聯手房產網紅抹黑 6 112年7月11日 #垃圾成名整合行銷的無恥公關乙○○是否又會下預算壓新聞，或者，直接把新聞當廣告用、發布假新聞抹黑 7 112年11月7日 #垃圾成名整合行銷#不肖公關乙○○ 附表2： 編 號 犯罪事實 宣告刑 1 起訴書附表編號1 甲○○犯散布文字誹謗罪，處拘役參拾日，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 2 起訴書附表編號2 甲○○犯散布文字誹謗罪，處拘役參拾日，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 3 起訴書附表編號3 甲○○犯散布文字誹謗罪，處拘役參拾日，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 4 起訴書附表編號4 甲○○犯散布文字誹謗罪，處拘役參拾日，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 5 起訴書附表編號5 甲○○犯散布文字誹謗罪，處拘役參拾日，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 6 起訴書附表編號6 甲○○犯散布文字誹謗罪，處拘役參拾日，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 7 起訴書附表編號7 甲○○犯公然侮辱罪，處拘役貳拾日，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 以上為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　巫玉媛

2024-11-27

TPDV-113-訴-1556-20241127-3

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