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聲請許可為訴訟繫屬事實之登記

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度訴聲字第26號聲請人邱麗卿代理人洪清躬律師相對人何清灃邱冠宇嚴睿麟上列當事人間請求回復所有權登記等事件，聲請人聲請許可為訴訟繫屬事實之登記，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。　　理　由一、按訴訟標的基於物權關係，且其權利或標的物之取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，於事實審言詞辯論終結前，原告得聲請受訴法院以裁定許可為訴訟繫屬事實之登記；前項聲請，應釋明本案請求，民事訴訟法第254條第5項、第6 項定有明文。揆諸民事訴訟法第254條於106年6月14日修正之理由：「現行條文第5項規定旨在藉由將訴訟繫屬事實予以登記之公示方法，使第三人知悉訟爭情事，俾阻却其因信賴登記而善意取得，及避免確定判決效力所及之第三人受不測之損害。其所定得聲請發給已起訴證明之當事人，係指原告；其訴訟標的宜限於基於物權關係者，以免過度影響被告及第三人之權益。」故得聲請裁定許可為訴訟繫屬事實之登記者，限於原告起訴之訴訟標的係基於物權關係，且其權利或標的物之取得、設定、喪失或變更，依法應登記者為限。倘原告之訴其訴訟標的法律關係，為債之關係者，自不得為上開聲請。二、聲請意旨略以：門牌號碼桃園市○○區○○○路000○0號14樓房屋及坐落土地（下稱系爭房屋）為聲請人所有，遭相對人邱冠宇及嚴睿麟詐騙而移轉登記予相對人嚴睿麟名下，滋　　因聲請人請求相對人歸還房屋，相對人卻拒不歸還。依民法第184條、第767條規定之法律關係，訴請確認相對人邱冠宇與原告買賣系爭房屋之契約法律關係不存在。相對人嚴睿麟應將系爭房屋回復所有權登記給聲請人，爰聲請裁定許可就系爭房屋為訴訟繫屬事實之登記。三、經查，系爭房屋目前登記為相對人嚴睿麟名下，而依聲請人起訴主張，兩造間就系爭房屋買賣契約不存在，該買賣契約屬債權契約之性質，聲請人並無從據該確認買賣契約不存在聲請許可就系爭房屋為訴訟繫屬事實登記。又系爭房屋既已經登記於相對人嚴睿麟名下，於系爭房屋回復登記為聲請人名義以前，聲請人並非系爭房屋之所有權人，自無從行使民法第767條第1項之物上請求權（最高法院100年度台上字第2 101號判決意旨參照）。從而，揆諸首揭說明，聲請人於本案訴訟之請求權並非物權關係，且其債權之取得、設定、喪失或變更亦無須依法登記，與民事訴訟法第254條第5項規定之要件不符，故本件不能准予許可為訴訟繫屬事實之登記，其聲請應予駁回。四、末按依民事訴訟法第254條第6項規定，就聲請許可訴訟繫屬事實登記之事件，法院於裁定前，係「得」使兩造有陳述意見之機會，故就是否有使兩造陳述意見之必要及其方式，法院自有裁量之權。本院斟酌聲請人既已以書狀向本院清楚、充分陳明自己之主張，為兼顧當事人間實體利益及程序利益之衡平，認尚無再令兩造向本院陳述意見之必要，爰依首開規定，逕為裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第三庭法　官　張益銘以上正本係照原本作成如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　李毓茹

2024-12-26

TYDV-113-訴聲-26-20241226-1

上易

臺灣高等法院臺中分院

侵占

臺灣高等法院臺中分院刑事判決 113年度上易字第612號上訴人臺灣臺中地方檢察署檢察官被告周文海（原名周正偉）選任辯護人周仲鼎律師上列上訴人因被告侵占案件，不服臺灣臺中地方法院112年度易字第2484號，中華民國113年6月4日第一審判決（起訴案號：臺灣臺中地方檢察署111年度偵緝字第1067號），提起上訴，本院判決如下：　　主　文原判決撤銷。周文海犯侵占罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　犯罪事實一、周文海（原名周正偉）於民國102年間為案外人李嘉蓉（即李錫勳、李靖慧之胞妹）之男友。其於102年6月間某日受李錫勳、李靖慧委託，容許渠等借用自己名義，向案外人張宏華買受址設臺中市○○區○○路0段000號2樓房屋（下稱本案房屋），買賣價金為新臺幣（下同）850萬元，並以周文海名義向大眾商業銀行（下稱大眾銀行）貸款，言明所需頭期款、仲介費、相關行政或稅捐支出，及其後之貸款債務均由李靖慧支付。惟於辦理買賣事務之過程中，周文海向李靖慧表示其若擔任人頭會影響個人信用貸款的權益，不願再借名登記，李靖慧遂又委託詹圓芳擔任人頭，擬於房屋登記予周文海之後，隨即再以買賣名義轉讓給詹圓芳，並將價金提高，以便能以詹圓芳名義向銀行貸得更多之款項。李靖慧為順利以詹圓芳名義貸款，乃先行於102年7月11日、15日元各匯款 105萬元（扣除15元手續費）至華南銀行履約保證專戶，再由該帳戶將上開款項匯至周文海設於大眾商業銀行股份有限公司南屯分行帳號000000000000號帳戶內，以作為支付頭期款之證明。李靖慧隨後又自周文海大眾銀行帳戶取回上開款項。嗣詹圓芳之貸款程序順利完成，乃以價金名義將貸得款項給付予周文海，用以清償周文海於大眾銀行之貸款餘額，其透過華南銀行履約保證專戶支付屋款及各項相關費用後，尚有餘額106萬1,990元，華南銀行乃於102年8月9日依約將餘款匯至周文海大眾銀行南屯分行帳戶內。周文海明知該筆款項是李靖慧以新的購屋人頭詹圓芳名義增貸而得之款項，非屬其本人所應得之金錢，卻變更持有為所有之意思，基於不法所有之侵占犯意，先於102年7月25日辦理印鑑掛失後，於102年8月11日晚間8時40分許，自大眾銀行南屯分行帳戶轉匯106萬3,100元至其申設臺灣銀行股份有限公司霧峰分行帳號000000000000帳戶（下稱臺灣銀行霧峰分行帳戶）內，將上開款項易持有為所有而侵占入己，未轉交予李錫勳、李靖慧收受。二、案經李錫勳訴請臺中市政府警察局第六分局報請臺灣臺中地方檢察署檢察官偵查起訴。　　　　理　由一、認定犯罪事實所憑之證據及理由：　㈠訊據被告周文海（下稱被告）於本院審理時，對其於上述時、地，以前述方式侵占告訴人李靖慧等人之款項等情，均坦承不諱，另經證人即告訴人李靖慧於原審審理時、證人張宏華於偵訊時證述在卷，並與證人李靖慧證述相符，且有如附表所示之各項證據在卷可稽，足認被告於本院審理時之自白確有所憑。　㈡被告在偵查及原審審理時雖否認犯行，辯稱：其係與告訴人李靖慧約定共同購買本案房地，並以轉售獲取價差方式，平分價差利潤，其認為前述轉匯款項為其可得利潤等語。惟查：　⒈詹圓芳為告訴人李靖慧購買本案房屋之人頭戶，被告將本案房屋轉賣予詹圓芳，是出於告訴人的安排，而非真正的交易，理由為：①詹圓芳支付頭期款的資金來自於告訴人李靖慧，已有附表所示按事件發生時序臚列之證據資料可參。②告訴人李靖慧手上持有詹圓芳購屋的相關憑證及單據，本案房屋裝潢修繕收據、公寓大廈管理費繳費收據，甚至以詹圓芳名義將房屋出售予後手之真正買賣契約書及相關交易資料都在李靖慧的手上（李靖慧以詹圓芳名義，於102年12月份降價出售本案房屋予李○嫺），業據告訴人李靖慧提出上述兩次房屋買賣及其他相關資料在卷可稽（本院卷第69至157頁）。　⒉被告知道詹圓芳為人頭戶，其與詹圓芳之間為假買賣，因此不可能產生真正的獲利，理由為：①詹圓芳購屋的兩筆頭期款各105萬元的資金來自於李靖慧，匯入被告大眾銀行的帳戶之後，告訴人李靖慧都馬上以現金方式領回，這些過程被告都沒有攔阻，應是知道如果沒有順利讓李靖慧做完這些動作，詹圓芳向銀行申辦的貸款就無法順利撥付下來。然而當李靖慧表面上付完頭期款之後，102年7月25日華南履保專戶有錢入帳（應該是貸款已經下來），被告就馬上去把自己名下的大眾銀行帳戶印鑑掛失，以確保將來的金錢不會被李靖慧領走，方能遂行侵占犯行。此一掛失帳戶的時間點應該不是巧合。②被告於偵查中承認自己是告訴人李靖慧的購屋人頭，雖其辯稱可賺取房屋轉賣的一半價差【（1050萬元-850 萬元）/2】。但是第一次購屋登記在被告名下時，須由買方（即被告）支付仲介費、契稅、第二次以被告名義賣出，如果為真實的買賣，亦須支付仲介費，買賣房屋不可能忽視這些成本再計算獲利，因此被告辯稱其領走106萬元為獲利的一半云云，並不合理。③至於被告與告訴人李靖慧原本談好擔任人頭的代價為何？告訴人李靖慧於偵、審時稱她當年有借給被告30萬元，被告於本院並未否認拿到30萬元，辯稱忘了有無這件事云云。但30萬元數目非小，所謂忘掉應是卸責之詞，亦非可採。④此外，被告雖於原審辯稱曾因遭告訴人毆打成傷而書立悔過書，事後有前往林新醫院治療，否認當年所書立的悔過書是出於自由意志一節，經原審向林新醫院查詢之結果，並無任何被告就醫資料（原審卷第51頁），可見被告於原審所辯應屬無稽。　㈢綜上，被告於本院坦承告訴人李靖慧指述之犯行，既與卷證一致，而其於原審否認犯行之辯解，則有諸多未盡情理、與查證結果不符之處，是認其於本院審理時之自白與事實相符，堪以採信。本件事證明確，被告犯行堪以認定，應依法論科。　　二、論罪科刑：　㈠刑法第335條（侵占罪）於108年12月3日經立法院三讀修正，復經總統府於同年月25日公布。在此之前本條文自72年6月2 6日後均未修正，於94年1月7日刑法修正施行後，所定罰金之貨幣單位為新臺幣，且其罰金數額依刑法施行法第1條之1 第2項前段規定提高為30倍。揆諸108年12月3日修法內容是將本條文之罰金數額依上述方式調整換算後予以明定，未變更實質內容，尚無新舊法比較問題，先予敘明。　㈡核被告所為，係犯刑法第335條第1項之侵占罪。三、原審疏未詳予勾稽被告上開侵占罪之事證，遽為無罪之諭知，尚有未洽。檢察官上訴意旨以被告所為構成侵占犯行，指摘原判決不當，為有理由，自應由本院將原判決撤銷並予以改判。　　四、爰審酌被告侵占本案告訴人借名登記所貸得之款項106萬餘元，因而造成告訴人受有損害，告訴人李錫勳於102年10月向警方提出本案告訴後，被告即避不見面，經通緝多年後，於111年6月8日始為警緝獲到案而接受調查。惟被告於偵查及原審中均否認犯行，檢察官上訴後，經本院調取多項證據，被告方為認罪之表示，且與告訴人李靖慧商議並達成和解，賠償告訴人65萬元（已支付），告訴人李靖慧於本院審理時表明願意給予被告自新機會，有審理筆錄、和解書在卷可稽（本院卷第241、243頁）。被告雖終能認罪表示悔悟之意，但已耗費諸多司法資源，考量被告之犯罪情狀、所造成之損害、犯後態度、與被害人的關係、素行紀錄等一切情狀，量處如主文欄第2項所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。據上論結，應依刑事訴訟法第369條第1項前段、第364條、第299 條第1項前段，判決如主文。本案經檢察官廖育賢提起公訴，檢察官王富哲提起上訴，檢察官吳宗達到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　刑事第二庭　審判長法　官　陳慧珊　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　葉明松　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃玉齡以上正本證明與原本無異。被告或得為被告利益上訴之人，得依刑事訴訟法第376條第1項但書之規定提起上訴。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未敘述上訴理由者，並得於提起上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林冠妤中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日附錄本案論罪科刑法條全文：中華民國刑法第335條（修正前） ⑴意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科3萬元以下罰金。 ⑵前項之未遂犯罰之。附表：本案事件時序及所對應的證據時間事件證據出處 ①102年6月1日（不動產買賣契約書之簽約日） ②102年6月5日（價金履約保證申請書之日期）告訴人以被告名義向「張宏華」購買本案房屋，並簽立不動產買賣契約書，以兆豐銀行為履約保證銀行不動產買賣契約書及價金履約保證申請書（買房）（偵緝1067卷P115-120） 102年6月5日至11日 ①102年6月5日，現金取款65萬（手寫註記35+30「頭期」） ②102年6月7日，現金取款15萬（手寫註記「頭期」） ③102年6月10日，現金取款500,000（手寫註記「仲介」） ④102年6月11日，現金取款140,000（手寫註記「大地裝潢」）李靖慧台新銀行存摺內頁明細（原審卷第251-253頁） 102年6月18日（簽約日）被告向大眾銀行貸款貸款相關資料（原審卷P263-270、273-274） 102年6月24日 102年6月24日，現金取款60,000（手寫註記「大連規費」）李靖慧台新銀行存摺內頁明細（原審卷第251頁） 102年6月25日（登記日）地政事務所正式登記被告為建物所有人。異動索引查詢資料（本院卷第165頁） 102年6月27日 ①大眾銀行撥款722萬元至被告大眾銀行南屯分行帳戶（被告未清償貸款餘額722萬元） ②被告大眾銀行帳戶收到貸款當日陸續支出2,276,269（代償）、4,523,731元（屋款）、開辦費、票查費，餘款413,687元。大眾銀行放款交易明細查詢資料（原審卷第271頁）周正偉大眾銀行帳戶存簿封面及內頁交易明細（警卷第25頁） 102年7月3日被告大眾銀行南屯分行帳戶被提領現金40萬元，餘款13,687元被告大眾銀行帳戶存簿封面及內頁交易明細（警卷第25頁） 102年7月8日（不動產買賣契約書之簽約書）、華南商業銀行信託契約本案房屋再度轉賣予詹圓芳，並與華南銀行簽立買賣價金信託契約（即由該銀行作為履約保證銀行，本院卷第182頁）不動產買賣契約書（賣房）（偵緝1067卷第123-124頁）、華南商業銀行信託契約（本院卷第185-199頁） 102年7月10日告訴人李靖慧台新銀行帳戶取出105萬元現金台新銀行存摺內頁明細（原審卷第253頁） 102年7月11日華南銀行信託專戶匯入105萬元，當日匯出105萬元被告大眾銀行南屯分行帳戶匯入1,048,985元，當日並現金取款105萬元，餘額13672元告訴人李靖慧台新銀行帳戶存入105萬元現金華南銀行履約保證專戶交易明細（本院卷第201頁）被告大眾銀行帳戶存簿封面及內頁交易明細（警卷P25）台新銀行存摺內頁明細（原審卷第253頁） 102年7月15日告訴人李靖慧台新銀行帳戶取出105萬元現金華南銀行信託專戶匯入105萬元，當日匯出105萬元被告大眾銀行南屯分行帳戶匯入1,048,985元，當日並現金取款105萬元，餘額13657元台新銀行存摺內頁明細（原審卷第253頁）華南銀行履約保證專戶交易明細（本院卷第201頁）大眾銀行存摺內頁（警卷第25頁） 102年7月25日華南銀行信託專戶匯入164萬元（資本）華南銀行履約保證專戶交易明細（本院卷第201頁） 102年7月25日被告將大眾銀行的印鑑辦理掛失周正偉大眾銀行帳戶印鑑掛失變更申請書、更印註銷資料（原審卷第49-50頁） 102年7月27日貸款帳戶產生第一期利息12521元產生，當日繳付利息被告大眾銀行南屯分行帳戶支出12,521元周正偉貸款餘額明細（原審卷第271頁）被告大眾銀行帳戶存簿封面及內頁交易明細（警卷第25頁） 102年7月30日地政事務所正式登記詹圓芳為建物所有人。異動索引查詢資料（本院卷第165頁） 102年8月5日華南銀行信託專戶匯出571,695元。大眾銀行貸款餘額帳戶匯入571,695元、6,652,061元、利息3,756元（繳清貸款，餘額0）。華南銀行履約保證專戶交易明細（本院卷第201頁）大眾銀行放款交易明細查詢資料（原審卷第271頁） 102年8月9日華南銀行信託專戶匯出1,061,990元。被告大眾銀行南屯分行帳戶存入1,061,975元華南銀行履約保證專戶交易明細（本院卷第201頁）被告大眾銀行帳戶存簿封面及內頁交易明細（警卷第25頁）關於被告名下之大眾銀行南屯分行帳戶内102年8月12日106萬3100元之流向，經調閱後發現該筆款項於8月11日遭轉帳至臺灣銀行霧峰分行周正偉明下之000000000000號帳戶，復調閱該帳戶資料，發現該筆款項内有101萬自該帳戶轉帳至000-000000000號帳戶，復查詢000-000000000號帳戶，該帳戶係臺灣中小企業銀行西屯分行、帳戶所有人:京田企業公司、負責人亦是被告本人員警職務報告書（核退216卷第7頁）

2024-12-26

TCHM-113-上易-612-20241226-1

上

臺灣高等法院花蓮分院

返還買賣價金

臺灣高等法院花蓮分院民事判決 113年度上字第30號上訴人林華泰訴訟代理人湯文章律師被上訴人陳玉姈訴訟代理人劉芳瑜律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於民國113年6月 19日臺灣花蓮地方法院112年度重訴字第58號第一審判決提起上訴，本院於113年12月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於駁回：㈠上訴人後開第二項先位之訴及該部分假執行之聲請，㈡備位之訴及其假執行聲請（除確定部分外），暨訴訟費用負擔之裁判，均廢棄。上開㈠廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣肆佰肆拾玖萬零參拾捌元，及自民國112年11月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔百分之九十九，餘由上訴人負擔。本判決第二項於上訴人以新臺幣壹佰肆拾玖萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被上訴人如以新臺幣肆佰肆拾玖萬零參拾捌元為上訴人供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、上訴人主張：兩造於民國109年6月12日簽立「國有土地租賃權利讓渡及（私有之地上物、房屋買賣）契約書」(下稱A契約），約定伊給付新臺幣（下同）450萬元時，被上訴人應將其向國有財產署北區分署（下稱國產署）承租之花蓮縣○○ 市○○段000○000○000○000○000地號國有土地（該土地下合稱系爭土地，該租約下稱系爭租約）承租權利讓渡予伊，伊於 110年4月20日前已付訖價金，被上訴人僅交付土地但遲未辦理權利讓渡，兩造遂於112年7月1日再簽立契約書（下稱B契約）約定被上訴人先將系爭租約改為一般耕地租約後再以繼受方式換約至伊名下，惟被上訴人迄仍未能讓渡系爭租約。因系爭租約為三七五耕地租約，依法不得轉讓，故兩造上開讓渡約定屬客觀給付不能而無效，爰依民法第179條或第113 條規定，擇一請求被上訴人返還450萬元。縱認上開約定有效，但被上訴人迄未讓渡承租權而為不完全給付，依民法第 227條第1項、第226條規定及A契約第7條約定，請求被上訴人賠償450萬元。並聲明：㈠先位部分：被上訴人應給付伊45 0萬元，及自110年4月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准予宣告假執行。㈡備位部分：被上訴人應給付伊450萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准予宣告假執行（上訴人就請求加倍賠償已付價金450萬元本息敗訴部分未據上訴，已確定，不贅述）。二、被上訴人則以：A、B契約非客觀給付不能，伊可以主動終止系爭租約後重新申請一般耕地租約變更承租名義人方式將租賃權轉讓上訴人。伊已交付系爭土地及相關申請資料幾已完成契約義務，無可歸責事由存在。又A契約第3條尾款100萬元給付部分，伊已完成向國財署申請興建農舍文件之停止條件，有權受領該款項。另上訴人自109年6月12日至112年10 月間占用系爭土地受有45萬6,643元不當得利，應於本件請求扣抵置辯，並聲明：上訴人之訴駁回。三、原審判決駁回上訴人之訴及假執行聲請，上訴人不服提起上訴並聲明：原判決除確定部分外廢棄並改判如上開聲明所示。被上訴人則答辯：上訴駁回。　　　　四、兩造不爭執事項（見本院卷第204至205頁，並為文字之適當修正）：　㈠兩造於109年6月12日簽立A契約書，約定被上訴人將系爭土　　地與國產署之租賃權利讓渡並交付該土地予上訴人，上訴人　　支付450萬元之價金予被上訴人。被上訴人已於109年6月12 　　日將系爭土地交付上訴人占有。上訴人分別於109年6月16日　　交付100萬元、109年9月16日交付100萬元、109年12月16日　　交付150萬元、110年4月20日交付100萬元予被上訴人。兩造復於112年7月1日簽立B契約，約定被上訴人將系爭租約改為一般耕地租約後，再以繼受方式換約至上訴人名下。　㈡被上訴人93年1月1日向國產署承租系爭土地時，屬適用耕地三七五減租條例（下稱減租條例）之耕地租約，約定之租賃期間為93年1月1日至102年12月31日（第1次租賃契約書參本院卷第95頁）、103年1月1日至112年12月31日（第2次租賃契約書參本院卷第87頁，被上訴人102年10月23日申請換約，資料參本院卷第89至93頁、第97頁）、113年1月1日至1 2 2年12月31日（第3次租賃契約書參本院卷第107頁，被上訴人112年10月18日申請換約，資料參本院卷第109至129 頁）。　㈢被上訴人自109年起迄今向國產署繳納之系爭土地租金金額每年分別為：109年1月至110年12月31日間每月為214元，換算後每年為2,568元。111年1月1日至112年12月31日間每月為2 68元，換算後每年為3,216元。113年之租金尚未繳納。　㈣兩造各自提出之文書資料形式真正不爭執。五、本院之判斷：　㈠A、B契約為自始當然全部無效：　1.按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地租約在租佃期限未屆滿前，承租人放棄耕作權時，得終止。減租條例第16條第1至2項、第17 條第1項第2款定有明文。耕地租賃權在性質上為不得讓與之債權，如將三七五耕地之租賃權讓與他人，其原訂租約及讓與契約依法應歸無效（最高法院80年度台上字第351號判決意旨參照）。又民法第246條第1項前段規定以不能之給付為契約標的者，其契約無效。該項所稱之「不能之給付」者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意（最高法院87年台上字第 281號判例意旨參照）。　2.另國有耕地放租作業注意事項第41點規定：適用減租條例之耕地租約，租賃關係存續期間仍依約定用途使用，承租人因年邁體衰、分戶或財產權之分配，申請承租人名義變更，由其最初訂約時同戶籍原共同耕作之直系血親卑親屬或家屬換約續租者，應會同填具申請書並檢附下列文件：㈠原租約。㈡新承租人為原承租人最初訂約時同戶籍之直系血親卑親屬或家屬之戶籍證明文件影本。㈢新承租人於前款最初訂約時與原承租人共同耕作之切結書。㈣新承租人確係自任耕作之切結書。前項承租人名義變更換約對象非屬最初訂約時同戶籍原共同耕作之直系血親卑親屬或家屬者，租約無效，應依規定重新申租，符合放租規定者，訂定適用農業發展條例之租約。　3.查被上訴人自77年間起向國財署承租系爭土地，屬適用減租條例之耕地租約，並經其歷次申請換約續租至122年12月31 日（見本院卷第81至82頁，不爭執事項㈡）。兩造於109年6 月12日簽立系爭土地租賃權讓渡之A契約，約定被上訴人將其向國產署承租系爭土地之租賃權利以450萬元代價讓渡予被上訴人並將該土地交付占有（見原審卷第25至26頁、不爭執事項㈠），足見被上訴人未自任耕作，將系爭租約之耕地轉讓予上訴人，依上開說明，兩造讓與之A契約及原訂之系爭租約均屬無效。兩造固於112年7月1日補充簽立B契約（見本院卷第204頁），於第1條約定「經雙方同意將讓渡標的國有土地租約先行作三七五租約退耕轉為一般耕地租約，在以繼受方式換約至上訴人名下，若無法辦理，暫保留讓渡契約書之內容狀況」（見原審卷第43頁），然依國有非公用不動產出租管理辦法第18條第2項規定，已出租或曾成立租賃關係之土地，仍做農作、畜牧使用者，得出租予最近一次租約之原承租人或其繼承人。原承租人依減租條例第17條第1項第2款規定終止租約後重新申請承租，其符合國有財產法第4 2條第1項第2款規定逕予出租對象者，得予出租，本件被上訴人未曾終止系爭租約，僅申請換約續租，在換約後，仍屬適用減租條例之耕地租約；另國有耕地放租作業注意事項第 41點規定，承租人因年邁體衰、分戶或財產權之分配，申請承租人名義變更，由其最初訂約時同戶籍原共同耕作之直系血親卑親屬或家屬換約續租。本件上訴人非屬最初訂立系爭租約時與被上訴人同戶籍原共同耕作之直系血親卑親屬或家屬者，顯無法就系爭租約申請承租人名義變更，此有國產署 113年9月12日台財產北花三字第11303109870號函附卷可稽（見本院卷第82至84頁）。由上可知，兩造於簽訂A契約時，將不得讓與之耕地租賃為轉讓並交付系爭土地占有，而未自任耕作，依減租條例第16條及民法第246條第1項前段規定，系爭租約及A契約歸於無效。又被上訴人於A契約簽訂時喪失系爭租約之承租權，兩造簽訂之B契約為自始客觀給付不能，依上開規定及說明，亦屬無效。　4.被上訴人雖辯稱其就A、B契約除①讓渡租賃權利外，尚包含② 交付系爭土地占有、自身終止系爭租約、協助上訴人辦理農舍文件等給付義務，契約有履行可能。且上訴人所交付之尾款100萬元為被上訴人完成請領興建農舍文件停止條件之　　給付，不得請求返還或賠償。然上訴人已稱簽約時如果知道根本無法讓渡租賃權，其不會承買給付價金（見本院卷第20 3頁），是依兩造簽立A、B契約之最主要契約給付目的，應在被上訴人轉讓（讓渡）其與國產署租賃權利予上訴人、上訴人給付價金。上訴人可否合法使用系爭土地、於土地上興建農舍等，均繫諸轉讓（讓渡）租賃權是否可實現之前提要件，倘無法轉讓，縱使被上訴人有協助請領興建農舍文件，上訴人仍無從合法占用系爭土地及建築農舍使用，兩造締約目的即無法實現，顯難認有被上訴人所述上開①、②給付義務可分而有民法第111條但書「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。」之適用。另A契約第3條係載明上訴人應付租賃權利讓渡總價款為450萬元，及付款日期約定應於「109年6月16 日」(第一期)、「109年9月16日」(第二期)、「109年12月1 6日」(第三期)、「尾款」(第四期)各給付100萬元、100萬元、150萬元、100萬元（註明：國產署同意核准興建農舍文件下來或申請長照事業核准後就得同時付清，見原審卷第25 頁），由此文義內容觀之，兩造就此應僅在約定上訴人應付之尾款「期限」為上開「註明」事項完成時，此非屬附停止條件報酬給付約定，並無疑義。是以，依兩造之履約過程，在未經國產署同意之情況下，被上訴人即未自任耕作而將系爭土地交付上訴人使用並取得450萬元代價，且兩造亦不具國有耕地放租作業注意事項第41點規定可更換承租人條件，據此，系爭租約無效，被上訴人就系爭土地之租賃權利讓渡約定即屬「無法讓渡」之自始客觀不能給付，依民法第111 條前段規定，A、B契約即全部無效。　㈡上訴人先位主張A、B契約無效而依不當得利請求返還已付價金，為有理由：　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為 5%。民法第179條、第203條定有明文。又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，為民法第182條第2項前段所明定，此係課予惡意受領人附加利息返還不當得利之責任，該項利息應自受領人知無法律上之原因時起算（最高法院105年度台上字第800號判決意旨參照）。　2.查A、B契約既屬無效，被上訴人收受上訴人所交付之價金45 0萬元，即屬無法律上原因，上訴人自得依民法第179條規定請求被上訴人返還。　3.被上訴人固辯稱上訴人自109年6月12日至112年10月間有占用系爭土地，無法律上原因而受有依土地申報地價計算之不當得利45萬6,643元（計算式如原審卷第127頁附表所示），主張於本件請求中扣抵等語，然系爭土地為國產署管理之國有土地，並非被上訴人所有，被上訴人於109年6月12日將系爭土地交付上訴人而未自任耕作時起，即已違反減租條例第 16條規定，系爭租約無效，被上訴人自該時起就系爭土地並無任何權利可言，自無所謂受有損害之情而無從扣抵。然上訴人同意將被上訴人於109年6月至112年10月間向國產署實際繳納之系爭土地租金共9,962元（見本院卷第245頁，被上訴人實際繳納金額如不爭執事項㈢，計算式見本院卷第218頁）給付被上訴人並於本件扣除，故扣除後上訴人依上開規定得請求被上訴人給付449萬38元（計算式：450萬－9,962）。　4.就上訴人上開請求遲延利息起算日部分，依兩造上開所述及 A、B契約內容，無法認定被上訴人於締約及受領450萬元時已知悉或可得知悉該契約內容無效之情，上訴人係於本件起訴狀內容主張契約無效，可認被上訴人於收受該書狀繕本後即可知悉其受領上開款項無法律上原因，又被上訴人係於11 2年11月23日收受（見原審卷第63頁送達回證），故依上開規定，上訴人得請求449萬38元自112年11月23日起算之遲延利息。　5.至上訴人另依民法第113條規定請求部分，因其於本件先位之訴係就同一聲請請求法院就上開請求權擇一為其勝訴判決，本院既認上訴人依民法不當得利規定之請求為有理由，就依民法第113條規定請求部分即無庸審酌，附此敘明。　㈢上訴人本件係以客觀預備合併之訴方式起訴，其主張A、B契約無效而依民法不當得利請求被上訴人返還已付價金之先位之訴一部有理由，則其備位之訴主張A、B契約有效，依民法第227條第1項、第226條規定及A契約第7條約定請求給付部分，即無庸審酌，附此敘明。六、綜上所述，上訴人先位主張依民法不當得利規定，請求被上訴人給付449萬38元，及自112年11月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原判決就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，尚有未洽。又上訴人先位之訴部分有理由，即毋庸再就備位之訴為實質審認，本件備位之訴及其假執行聲請（除確定部分外）既為原判決駁回，參依最高法院106年度台上字第1898號民事判決意旨，仍應予廢棄，且不另為准駁之諭知。上訴意旨就此指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第一、二項所示。上訴人其餘上訴部分，經核並無理由，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回，如主文第三項所示。另上訴人上開勝訴部分並依聲請或職權為准免假執行之宣告。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　民事第一庭審判長法　官　劉雪惠　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖曉萍　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鍾志雄以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔣若芸附　註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

2024-12-26

HLHV-113-上-30-20241226-1

重上

臺灣高等法院

塗銷抵押權登記等

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第511號上訴人呂宗錡訴訟代理人楊智綸律師被上訴人遠銀資產管理股份有限公司法定代理人林建忠訴訟代理人黃心賢律師被上訴人碩晟建設股份有限公司法定代理人李太行上列當事人間請求塗銷抵押權登記等事件，上訴人對於中華民國 112年12月25日臺灣臺北地方法院111年度重訴更一字第13號第一審判決提起上訴，本院於113年11月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴及追加之訴均駁回。第二審（含追加之訴部分）訴訟費用由上訴人負擔。　　　　事實及理由 、程序方面：㈠、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟程序以前當然停止，惟有訴訟代理人時不適用之，此觀民事訴訟法第170條、第173條規定即明。本件被上訴人遠銀資產管理股份有限公司（下稱遠銀公司）之法定代理人原為林建忠，嗣變更為戴光政，雖未據其以法定代理人身分聲明承受訴訟，惟遠銀公司有委任訴訟代理人，依上說明，本件訴訟程序並不當然停止，且仍應以林建忠為其法定代理人並進行言詞辯論。㈡、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第44 6條第1項、第255條第1項第2款規定自明。本件上訴後，上訴人於本院追加請求被上訴人碩晟建設股份有限公司（下稱碩晟公司，與遠銀公司合稱遠銀等2公司）於民國107年12月 26日出具信託運用指示書（下稱系爭指示書）予臺億建築經理股份有限公司（下稱臺億公司）之意思表示（下稱系爭意思表示）應予撤銷，核係基於其所主張本件詐害債權之同一基礎事實，被上訴人雖不同意，依上規定，仍應准許。㈢、碩晟公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。 、上訴人主張：碩晟公司於105年10月至106年9月間向伊借款，伊乃依碩晟公司指示，陸續匯款至碩晟公司所指定如附件所示帳戶，共計新臺幣（下同）723萬元（下稱系爭借款債權），迄未返還。迨伊因執行法院通知陳報債權時，經閱卷始悉碩晟公司已於108年1月25日無償將其所有如原審判決書附表（下稱附表）所示建物，設定最高限額新臺幣（下同）3 億6,000萬元之抵押權（下稱系爭抵押權）予遠銀公司，已害及伊對碩晟公司之債權，縱系爭抵押權之設定為有償，遠銀公司亦明知碩晟公司係為逃避對伊之債務，爰依民法第24 4條第1、2項規定，求為命遠銀等2公司應共同塗銷系爭抵押權之判決。並於本審追加主張：碩晟公司於107年12月26日出具系爭指示書予臺億公司，委託其為遠銀公司設定系爭抵押權，侵害伊之系爭借款債權，伊亦得依民法第244條第1、 2項規定，追加請求系爭意思表示應予撤銷之判決。 、被上訴人抗辯：㈠、遠銀公司：系爭借款債權不存在，上訴人非碩晟公司之債權人，無從行使民法第244條第1、2項之撤銷權。侯州燕係以自己名義向上訴人借款以供碩晟公司周轉，碩晟公司從未直接向上訴人借貸，業經本院另案109年度重上字第700號民事確定判決認定在案（下稱另案確定判決），上訴人不得再為與另案確定判決相反之陳述。上訴人遲至本審始依系爭借款債權主張塗銷系爭抵押權登記，復追加請求撤銷系爭意思表示，均已逾民法第245條所規定之除斥期間等語，資為抗辯。㈡、碩晟公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。　　 、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應共同塗銷系爭抵押權登記。並於本審追加聲明：請求撤銷系爭意思表示。被上訴人則答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。 、上訴人前以伊為侯州燕之借款債權人，因侯州燕將其名下所有不動產輾轉移轉登記予其配偶覃緯科及第三人林秀珠等人名下，侵害伊對侯州燕之借款債權而提起請求塗銷不動產所有權移轉登記等訴訟，經另案確定判決上訴人為部分勝訴（案列：臺北地院109年度重訴字第221號、本院109年度重上字第700號判決、最高法院110年度台上字第2987號裁定）；又上訴人於110年3月前即已得知碩晟公司為遠銀公司為系爭抵押權登記等情，為兩造所不爭執（見本院卷第118至119頁），堪以信實。 、上訴人主張其對碩晟公司有系爭借款債權存在，碩晟公司為遠銀公司設定系爭抵押權登記，有害及上訴人對碩晟公司之系爭借款債權等情，為遠銀公司所否認。經查：㈠、上訴人並非碩晟公司之債權人：　⒈上訴人於原審陳稱：訴外人侯州燕當初代理碩晟公司向伊借款700萬元，經碩晟公司以房屋土地買賣契約書（買賣標的之社區編號為A4棟13樓）作為借款擔保，足見伊與碩晟公司間存在借款債務關係等語（見110年度重訴字第353號卷〈下稱353卷〉㈠第9頁、同卷㈡第62頁），並提出僅有碩晟公司蓋印、但買方並未簽名用印且訂約日期空白之房屋土地買賣契約書為證（見353卷第33至46頁），經原審以另案確定判決認定侯州燕係以自己名義出面向上訴人借款為由，判決上訴人並非碩晟公司之債權人而駁回上訴人之訴（見本院卷第11 頁），上訴人即於本審改稱；伊曾於105年10月間向碩晟公司購買預售屋，並依碩晟公司指示，於附件所示日期匯款共計723萬元至碩晟公司指定帳戶內；伊向碩晟公司購買房屋，碩晟公司則於105年10月至106年9月間向伊借貸，以上皆與伊、侯州燕間所發生於000年0月00日至同年5月14日之借款債務無關云云（見本院卷第29、115、306頁）。已見本件上訴人所主張其對碩晟公司所有之債權成立時間（究係於10 5年3月14日前、後）、原因（究係碩晟公司經侯州燕代理借款或自行借貸）及金額（究為700萬元或723萬元），所述前後不一，是否可信，已有可議。　⒉上訴人雖改稱其係於附件所示時間，依碩晟公司之指示，以匯款方式交付借款共計723萬元予碩晟公司云云，惟為遠銀公司所否認。查：　⑴就附件編號1部分，上訴人於他案訴請侯州燕應返還借款時，乃係主張：侯州燕於105年10月5日復向伊借款300萬元，約定借款期限自105年10月5日起至同年11月5日止，同日（10 月5日）且簽立借款契約書，由伊於是日匯款285萬元至侯州燕所指定漢暘開發建設有限公司（下稱漢暘公司）所開設臺灣土地銀行中壢分行帳號為000000000000號帳戶內，且另行交付現金15萬元予侯州燕，侯州燕確認收取後則開立領款收據、本票等語，並於該案中提出105年10月5日借款契約書、漢暘公司存摺封面及內頁影本、侯州燕領款收據（其上載明漢暘公司之匯款帳號、匯款及現金交付金額各為285萬元、1 5萬元）、面額為300萬元之本票為證（見111年度重訴字第8 77號卷第11至12、49、51至57頁），卷內有該案民事判決書可稽（見本院卷第209至217頁），核與附件編號1所列匯款日期、金額、帳戶帳號完全相同，可見附件編號1所示匯款確係上訴人依侯州燕指示所交付之借款，而與碩晟公司無關。上訴人執同一之匯款單據而於不同案件內為相異之陳述，自無可信。　⑵就附件編號3部分，依上訴人與侯州燕於105年11月14日之LIN E對話紀錄記載，侯州燕表示：「上回是公司本支票及我的支票都給代書，300萬到期你問我要不要存票，我當時跟你說存票兌現，沒想要展期。所以你300兌現後，建設公司的本票跟我的支票現都在你那。上回是3分1趴手續費，你就幫幫我吧！……。我年紀大了，也不想那麼累，大家魚幫水，水幫魚，有錢大家賺」，上訴人回應：「好的，3分1趴，帳號給我……」，侯州燕即稱：「碩晟建設有限公司，土地銀行中壢分行，帳號000-000-000-000」，有上訴人與侯州燕間之L INE對話紀錄可證（見本院111年度重上字第232號卷㈠第391 頁），核與附件編號3所列帳戶帳號、匯款日期相同，足認附件編號3所示之匯款，應係上訴人基於自己與侯州燕之借貸而依侯州燕之指示所為匯款，而非碩晟公司直接向上訴人借貸。上訴人空言主張係因自己與碩晟公司之借貸關係而為匯款云云，亦屬無稽。　⑶至附件編號2部分，遍查卷內全部事證，未見上訴人與侯州燕提及該日期之匯款緣由，故至多僅能認定上訴人確曾於105 年11月3日匯款150萬元至碩晟公司帳戶內（見本院卷第37頁），惟上開金額既與李太行（碩晟公司法定代理人）於原審表示：伊當初係因侯州燕介紹而認識上訴人，伊並因此取得借款各700萬元、500萬元、300萬元、300萬元，共計1800萬元，伊事後並已清償其中1筆300萬元，侯州燕確實有跟伊說過這些都是上訴人出的錢，伊印象中預扣利息就是月息3分等語（見111年度重訴更㈠卷13號卷〈下稱更㈠卷〉第209至210 頁），並無附件編號2所示之該筆150萬元而不相符，加以匯款原因多端，未必當然即係碩晟公司與上訴人間之借款，自仍難認附件編號2係碩晟公司因向上訴人借款而指定匯款之結果，故不能憑此遽認上訴人與碩晟公司間必有借貸關係存在。　⑷再者，上訴人雖於本審曾主張：伊對碩晟公司而言同時為購屋及借款之債權人等語（見本院卷第115頁第7至10行），且陳明：本件伊並非係以碩晟公司借款債權人身分、而係以購屋債權人身分來請求撤銷系爭抵押權設定等語（見同上頁第 14至15行），嗣於本院言詞辯論時，上訴人則又改稱：伊沒有要主張房屋買賣關係的債權等語（見本院卷第306頁第8行）。準此，因上訴人無法舉證證明其對碩晟公司有系爭借款債權存在，則其主張：碩晟公司因於105年10月至106年9月此段期間內向伊借款723萬元，伊應為碩晟公司之債權人而得行使民法第244條所規定之撤銷權云云，自難憑採。㈡、本件上訴人之撤銷訴權已因除斥期間屆滿而消滅：　⒈按債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之。債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之，此觀民法第244條第1、2項規定即明。上開規定之撤銷權，即學說所稱之撤銷訴權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，此與同法第116條所定僅以意思表示為撤銷者迥有不同（最高法院54年台上字第975號判例意旨參照）。　⒉查上訴人係於110年3月間得悉系爭抵押權登記，為兩造於本院所不爭（見本院卷第118至119頁），上訴人且稱：伊於得知系爭抵押權登記的同時，就已經知道自己之債權遭侵害，因拍賣結果只足以清償第1、2順位的債權金額，其餘普通債權根本不可能有清償的機會等語（見本院卷第113頁），循此堪認上訴人至遲應於110年3月31日即已知悉系爭抵押權登記害及其債權。其次，上訴人固係於110年4月9日提起本案訴訟（見353卷第9頁），惟綜觀全卷，從未見上訴人聲明請求法院撤銷被上訴人間之系爭抵押權設定之物權行為及其原因行為，而僅始終聲明請求：「遠銀公司應塗銷系爭抵押權登記」或「遠銀公司等2人應塗銷系爭抵押權登記」。本案前次上訴至本院時，上訴人雖經本院於111年2月14日闡以本件撤銷訴權行使能否單獨僅以遠銀公司為單一被告而提起，惟其仍未能於除斥期間屆滿前加以補正（見353卷㈠第9至13 頁、本院110年度重上字第771號卷第81至85、94頁、更㈠卷第61頁、本院卷第111至112頁），迨至本案於113年7月19日再次繫屬至本院時，本件除斥期間早已屆滿，本院無從事後闡明以令上訴人補正挽救。上訴人雖主張：伊於本案起訴理由內已有敘明要撤銷詐害債權，可見伊已合法行使撤銷訴權云云（見本院卷第114頁），惟上訴人於起訴時既未合法表明請求法院應為撤銷宣告之訴之聲明（民事訴訟法第244條第1項規定參照），自難認其本件所行使之撤銷訴權為合法。又上訴人固於本院準備程序終結後之113年10月29日，始向本院具狀追加聲明請求：「碩晟公司於107年12月26日出具予臺億公司之信託運用指示書，應予撤銷」等語（見本院卷第287頁），不論當否，終已逾1年之除斥期間，其撤銷權已歸於消滅。是上訴人主張其得依民法第244條第1、2項之規定，請求撤銷系爭意思表示云云，仍屬無據。 、綜上所述，上訴人依民法第244條第1、2項規定，請求遠銀等 2公司應塗銷系爭抵押權登記，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨猶執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人於本審追加請求碩晟公司應撤銷系爭意思表示，亦為無理由，應併予駁回之。 、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。 、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　24　　日　　　　　　　　　　民事第二十五庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官潘進柳　　　　　　　　　　　　　　　法　官楊惠如　　　　　　　　　　　　　　　法　官呂綺珍正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官蔡宜蓁

2024-12-24

TPHV-113-重上-511-20241224-1

消

臺灣臺中地方法院

給付遲延利息

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度消字第24號原告柯心儀住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號黃茗豪住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號許晋豪住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號邱錦超住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 0號朱志偉住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 0號許祐豪住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 0號吳品誼住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號蕭秦昇住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號邱立偉住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號黃美麗住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號黃祿翔住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號邱瑞興住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號謝靜怡住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號周愉晴住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號連怡鈞住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號賴昭宏住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號曾鈺婷住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號謝春郎住彰化縣○○市○○路○段000巷000弄 00號共同訴訟代理人王文聖律師複代理人張浚泓律師被告總誼建設有限公司法定代理人徐克彥訴訟代理人洪翰中律師邱俊諺律師上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國113年12月9日辯論終結，本院判決如下：　　主　　文被告應分別給付原告如附表各編號「應准許金額」欄所示金額，及均自民國112年11月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之98，餘由原告負擔。本判決第一項所命給付部分，於原告分別以如各編號「原告應供擔保金額」欄所示金額為被告供擔保，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，兩造前於民國106、107年間所簽立如後述之系爭房屋預定買賣合約書第21條及系爭土地預定買賣合約書第10條約定雙方涉訟時合意以本院為第一審管轄法院（參本院卷一第54頁、第80頁），是兩造間既有合意管轄之約定，本件亦係因契約關係所生之訴訟，揆諸首揭規定，本院自有管轄權。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第3款定有明文。查原告連怡鈞起訴時，訴之聲明原為：①被告應就遲延開工部分給付原告新臺幣75萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息（見本院卷一第34頁）。②被告應就遲延取得使用執照部分給付原告新臺幣98萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第38頁）。③被告應就遲延通知交屋部分給付原告新臺幣1 35萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第41頁）。原告連怡鈞之訴訟代理人於113年12月9日言詞辯論期日減縮上開「①被告應就遲延開工部分給付原告新臺幣75萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」部分不請求（見本院卷二第283頁），是聲明應變更為：①被告應就遲延取得使用執照部分給付原告連怡鈞新臺幣98萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。②被告應就遲延通知交屋部分給付原告連怡鈞新臺幣135萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：　㈠原告18人分別於如附表各編號「締約日期」欄所示之日期與被告、訴外人張廖泓瑞簽立土地預定買賣合約書(下稱系爭土地契約)、房屋預定買賣合約書(下稱系爭房屋契約)，購買訴外人張廖泓瑞所有彰化縣○○市○○段○○○○○號「地號」欄所示之土地，約定買賣價金為如附表「土地價金」欄所示之金額，以及被告興建坐落前開土地如附表「建物編號」欄所示之「青山墅」預售房地（下稱系爭房地），約定買賣價金為如附表「房屋價金」欄所示之金額，總金額分別為如附表「總價」欄所示之金額，並分別繳交如附表「已繳房地價款」欄所示之金額。　㈡系爭土地契約、系爭房屋契約乃是被告、訴外人張廖泓瑞以出售房屋、土地為營業，向不特定之消費者銷售系爭房地所單方預先擬定，內容亦未與不特定之消費者客製化約定，屬定型化契約，而系爭房屋契約分別有①第8條第2項、第11條第4項規定以「已繳房屋價款萬分之5計算遲延利息」，與預售屋買賣應記載事項(下稱應記載事項)第12條第2項、第15 條第1項第4款應按「已繳房地價款計算遲延利息」之規定相違，應屬無效。②第11條第4項規定「領得使用執照10個月內通知交屋」，與應記載事項第15條第1項「賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋」之規定相違，應屬無效。　㈢依系爭房屋契約第8條第1項約定，被告應於106年12月30日開工、108年12月30日領得使用執照，被告卻遲至107年2月27 日開工、109年11月16日領得使用執照；又依前開說明被告應於領得使用執照後6個月內即110年5月16日前通知原告進行交屋，被告卻遲至110年9月11日始通知交屋，爰依爭房屋契約第8條第2項、第11條第4項、應記載事項第12條第2項、第15條第1項提起本件訴訟等語。並聲明：①被告應給付原告各如附表各編號「請求金額」欄所示金額及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。②願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠系爭房屋契約區分「未開工」、「未取得使用執照」，兩者之目的均係為保障買方購屋時，遭受賣方遲延時之損害，惟所謂「未開工」而計算遲延利息者，應係指預售屋賣賣合約簽立後，賣方遲遲未開工而導致建案無法推行之情形，賣方自應負擔買方已繳款項遲延利息之損害；而「未取得使用執照」則係賣方逾期予得使用執照，影響後續交屋時間即買方取得房屋之時間點，賣方應負擔買方已繳款項遲延利息損害之情形，本件情況並非賣方收款後未開工導致建案無法推行或取消，應適用之情況至多僅係「取得使用執照」遲延之情形，並無原告等人主張「未開工」之遲延情形。又以一般經驗法則、論理法則而論，若建商逾「開工」時有遲延開工之情事，嗣後自然應可能承受「取得使用執照」遲延之不利益，若其後賣方有「取得使用執照」遲延之情形，買方自得依契約主張之，惟既主張「取得使用執照」遲延，自不得再行主張「開工」時有遲延，否則將使賣方受有雙重之不利益。　㈡内政部所頒布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，不得未經修正即全盤適用於本案：　⒈系爭土地契約、系爭房屋契約乃係就土地及房屋兩部分分別訂立，且兩部分於違約賠償時，被告及訴外人張廖泓瑞並非立於連帶債務關係。而應記載事項乃係就預售屋所涉及之「土地」以及「房屋」兩個不同的不動產，訂立在同一個契約内，也就是說，應記載事項根本不區分土地或者是房屋而予以分別訂立，與本案土地以及房屋分別訂立之基本關係，就已經有所不同。如要應記載事項適用於本案，即不能原封不動適用。　⒉再者，本案土地買賣契約之出賣人張廖泓瑞，乃係自然人，並非是消保法所欲規範之「企業經營者」，故於適用法律時，自不得將「自然人」個體包含在内，則上開有關消保法第 17條以及應記載事項無適用餘地。　⒊承上所述，本案僅有被告有上開消保法及應記載事項之適用，故亦僅能就系爭房屋契約去探討是否符合應記載事項之規定，並應將應記載事項中有關土地部分去除，始能夠一方面符合事實，另一方面又可以符合應記載事項之規定。縱使認為就土地契約部分亦可適用應記載事項，亦應就應記載事項中有關土地以及房屋之部分分別觀察。因就應記載事項中有關逾期通知交屋處罰之記載規定於第15條第1項第4款：「賣方如未於領得使用執照6個月内通知買方進行交屋，每逾一日應按已缴房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」。是若將其中土地以及房屋部分分開記載，則就房屋部分會變成「賣方如未於領得使用執照六個月内通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」。而土地部分，因為無通知交屋問題，故此部分即無逾期而需受罰之情形，並將上開有關房屋之部分適用於本案，如此才能兼顧本案契約事實以及應記載事項之規範意旨。故原告認為應以已繳房地價款每日萬分之五計算違約金，顯然係未考慮到本案為兩個獨立契約，所造成之誤解。　㈢就遲延取得使用執照部分之計算，仍應扣除因天災事變等不可抗力事由所致之停工天數共計9日，方屬合理。　㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。　三、兩造爭執及不爭執事項（見本院卷二第283至288頁，言詞辯論筆錄不爭執事項第1-18點關於購買之過程及價金較為繁瑣，改以附表方式呈現)：　㈠不爭執事項：　⒈原告18人分別於如附表「締約日期」欄所示之日期與被告、訴外人張廖泓瑞簽立系爭土地契約、系爭房屋契約，購買訴外人張廖泓瑞所有彰化縣○○市○○段○○○○地號」欄所示之土地，約定買賣價金為如附表「土地價金」欄所示之金額，以及被告興建坐落前開土地如附表「建物編號」欄所示之「青山墅」預售房地，約定買賣價金為如附表「房屋價金」欄所示之金額，總金額分別為如附表「總價」欄所示之金額。　⒉原告18人分別各與被告所簽訂之系爭房屋契約第8條第1項均明定：「本預售屋之建築工程自民國106年12月30日前開工，並於民國108年12月30日前完成主建物、附屬建物及使用執照所訂之必要設施並取得使用執照」。　⒊「青山墅」建案開工日為「107年2月27日」，嗣於「109年11 月16日」領得使用執照，後於「110年9月11日」開始通知買方進行交屋。　㈡爭執事項：　　原告各自依與被告公司所簽訂之系爭房屋契約第8條第2項、第11條第4項規定，訴請被告公司給付如原告113年11月4日民事爭點整理狀附表一、二、三「遲延利息」欄所示之金額，有無理由?　四、得心證之理由：　㈠按企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經營商品或提供服務為營業者，消費者保護法第2條第2款定有明文。凡以提供商品或服務為營業之人，不論其為公司、團體或個人，亦不論其營業於行政上是否曾經合法登記或許可經營，只要是營業之人，均為企業經營者。次按定型化契約條款，係指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消費者保護法第2條第7款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項分別定有明文。而定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，消費者保護法施行細則第15條亦定有明文。是查，原告主張系爭房屋契約為被告為向不特定之消費者銷售「青山墅」建案之房屋而單方預先擬定之定型化合約，被告對此亦不爭執，顯見被告係以出售房屋及土地為營業之人，揆諸前開說明，自屬企業經營者，而有上開規定之適用，先予敘明。　㈡就系爭房屋契約第8條第2項、第11條第4項關於按「已繳房屋價款」計算遲延利息部分部分：　⒈應記載事項第12條乃規定：「本預售屋之建築工程應在民國﹍年﹍月﹍日之前開工，民國﹍年﹍月﹍日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：1.因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」、「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按『已繳房地價款』依10000分之5單利計算遲延利息予買方。若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」，而依系爭房屋契約第8條第2項約定，被告逾期完工之遲延利息，每逾1日係按「已繳房屋價款」10000分之5計算，顯然違反預售屋買賣應記載事項第12條第2項應按「已繳房地價款」計算遲延利息之規定。衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質，且就房地之買受人而言，其係房地整體購買，依建商通知所繳納之分期付款，主觀上仍係按預售房屋興建之整體工程進度而繳納，應認其所繳納者皆為房地買賣總價之一部分，而無房屋及土地價款之分，於出賣人遲延時計算「遲延利息」時，自應以房地總價為計算基準，較符公平。況參以系爭土地契約之附件㈠房屋付款明細表㈠（本院卷一第56頁）以文字印刷部分所示，原告所繳款項均係按房屋施工之進度而分期繳納至房屋工程完成產權過戶及交屋為止，期款名稱包括基礎開挖、地樑灌漿、各樓層牆版頂版灌漿完成等，均以房屋興建進度作為款項支付進度，顯無從區分原告各期繳付之款項係土地價款或房屋價款。況原告既係購買系爭房地，且按工程施工進度繳款等情，業如前述，則衡情應係以房地總價作為繳款之對象，當無特別先繳納土地價款，後再一次繳納全部房屋款之必要，此等契約約定內容應係被告為規避消保法之適用及脫免分散責任，而單方片面將原告本為一體之給付，巧立名目任意拆裂，而不利於原告（臺灣高等法院10 9年度上字第748號、108年度上字第1006號、108年度上易字第576號、106年度上易字第616號判決意旨參照）。　⒉此外，以原告柯心儀為例，系爭房地總價款800萬元，經被告拆分為土地價款440萬元及房屋價款360萬元，且依原告柯心儀與被告簽立之系爭土地契約附件㈡委辦貸款約定書（本院卷一第57頁），約定貸款316萬元均作為購買土地之價款，房屋付款明細表除約定開工款16萬元外並無其他房屋工程款項，直至產權過戶完成核撥銀行貸款時才應繳324萬元（本院卷一第82頁），則若賣方逾期未取得使用執照，即無從將房屋產權過戶完成，買方自無支付剩餘房屋價款324萬元之可能，然若依被告抗辯僅得依已繳納之房屋價款計算遲延利息，則不論賣方取得使用執照及辦理所有權移轉登記之遲延時間久暫，買方於賣方遲延期間內，僅能依系爭房屋契約第 8條第2項、第11條第4項約定請求賣方以「16萬元×10000分之5×遲延天數」請求遲延利息，與應記載事項所定之遲延利息相比，數額差距甚大，同時間買方另需依系爭土地契約後附付款期程繳納完成部分買賣價款，是以上開約定將系爭土地契約之價款排除於遲延利息範圍之外，亦顯有免除或減輕被告單方面之責任之不公平情事。　⒊是系爭房屋契約第8條第2項、第11條第4項所為「每逾1日應按已繳房屋價款10000分之5計算遲延利息」之約定，與預售屋買賣應記載事項第12條第2項規定「每逾1日應按已繳房地價款依10000分之5計算遲延利息」之規定不符，且不利於原告，自應認系爭房屋契約第8條第2項、第11條第4項關於遲延利息計算基準之約定無效，上開應記載事項之內容，雖未記載於系爭房屋契約，仍構成契約之內容，即關於遲延利息之計算基準，應為原告已繳房地價款總金額按10000分之5為計算。　㈢就系爭房屋契約第11條第4項關於「取得使用執照之日起10個月內應通知原告」部分：　⒈系爭房屋契約第11條（通知驗收、交屋期限及共有部分點交）約定：「一、乙方（即被告）依約...領得使用執照，並接通自來水、電力、天然瓦斯之配管及埋設等必要設施後，應通知甲方（即原告）進行驗收手續...。二、甲方（即原告）就本合約所載之房屋有瑕疵或未盡事項，載明於驗收單上要求乙方（即被告）限期完成修繕。...（經複驗後就）驗屋時於驗收單上所列舉之應改善事項，如改善結果未達標準，抑或有未於驗收單上列舉改善之事項另需修繕者，甲方（即原告）得依保固維修程序要求乙方（即被告）辦理，不得作為拒絕交屋之理由。三、...非有重大瑕疵顯不能居住者，甲方（即原告）不得作為拒絕交屋之理由、遲延接受或拒不履行付款義務。四、乙方（即被告）應於領得使用執照 10個月內，通知甲方進行交屋，於交屋時雙方應履行下列各項義務：...甲方（即原告）繳清本合約所有之應付未付款（含房屋交屋保留款）...乙方（即被告）如未於領取使用執照10個月內通知甲方（即原告）進行交屋，每逾一日，應按已繳房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息..。」。是雙方約定內容就時程進行依序為：①被告應於取得使用執照之日起10個月內應通知原告要開始進行交屋，並在交屋前，原告應履行其義務，即先繳清所有應付但尚未付款項（含房屋交屋保留款）；②原告應就系爭房屋為驗屋，將有瑕疵或未盡周全事項記載於驗收單上，並限期令被告改善；③再經複驗後，有關系爭房屋載於驗收單上之瑕疵縱經改善仍未達標準（或不為改善），或發現有驗收單上未載明但系爭房屋另有需修繕部分；倘若該瑕疵非「重大」且「顯不能居住」，應按保固維修程序處理，原告不得據以拒絕或遲延受領系爭房屋，雙方仍應完成交屋等情。　⒉承上，可知通知交屋之目的，在於使買方可以進行驗屋以發現瑕疵儘早進行修復，且本件買賣標的為房屋，可能產生水管、電線配置錯誤或是牆壁漏水等深藏於混凝土中難以發現之瑕疵，然該些瑕疵將因時間經過、日積月累使房屋產生難以回復之損壞，故而應記載事項第15條第1項明文規定「賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋」，然系爭房屋契約第11條卻延長為「領得使用執照10個月內，通知買方」，與應記載事項第15條第1項之目的顯相矛盾，自應認系爭房屋契約第11條關於通知交屋期限之約定無效，上開應記載事項之內容，雖未記載於系爭房屋契約，仍構成契約之內容，即關於計算通知交屋遲延期日之計算基準，應為「被告取得使用執照6個月內」為計算。　　　㈣按雇主對於高度在二公尺以上之作業場所，有遇強風、大雨等惡劣氣候致勞工有墜落危險時，應使勞工停止作業。雇主使勞工從事施工架組配作業，應依下列規定辦理：三、強風、大雨、大雪等惡劣天候，實施作業預估有危險之虞時，應即停止作業。職業安全衛生設施規則第226條、營造安全衛生設施標準第42條第1項第3款定有明文。經本院函詢交通部中央氣象署，於107年2月27日至109年11月16日之期間內，降雨達大雨以上日數共有9日，風速達強風日數為0日，有該署113年6月24日中象綜字第1130053867號函文存卷可查（見本院卷二第219至223頁），揆諸前開說明，此9日依法不得施工，就遲延取得使用執照之期間即107年2月27日至109年1 1月16日，自應扣除9日。　㈤準此，被告依系爭房屋契約應於106年12月30日開工，被告卻遲至107年2月27日開工；約定108年12月30日領得使用執照，被告卻遲至109年11月16日領得使用執照；被告於「109年 11月16日」領得使用執照，依開說明，被告應於「109年11 月16日」後6個月內(即110年5月16日前)通知原告交屋，然被告卻遲至「110年9月11日」方通知原告進行交屋，確有遲延開工59日、遲延取得使用執照322日、遲延通知交屋118日之情形；復依前開說明遲延取得使用執照部分，依前開說明應扣除9個無法施工日，原告自得依系爭房屋契約、應記載事項之內容，請求被告就遲延開工59日、遲延取得使用執照 313日、遲延通知交屋118日部分給付遲延利息。五、綜上所述，原告依系爭房屋契約第8條第2項、第11條第4項、應記載事項第12條第2項、第15條第1項，請求被告應分別給付原告如附表各編號「應准許金額」欄所示之金額，及均自起訴狀繕本送達（於112年11月23日送達被告受僱人發生效力，見本院卷一第1139頁）翌日即112年11月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行，併依職權酌定相當之擔保金額宣告被告得預供擔保而免為假執行。至原告敗訴部分，該部分假執行之聲請，已失所附麗，不應准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　中　　華　　民　　國　　113　　年　　12　　月　　23　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　王奕勛正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張祐誠附表(地號坐落於彰化縣員林市水源段；建案為青山墅) 編號原告締約日期地號(權利範圍) 建物編號房屋價金土地價金總價已繳房地價款項目約定日期實際日期天數（領照部分扣除9日）請求金額應准許金額原告應供擔保金額公式：已繳房地價款×0.00005×天數 1 柯心儀 106/10/08 0000-000 0000-000 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) B1 360萬 440萬 800萬 137萬開工 106/12/30 107/2/27 59日 23600元 23600元 7867元領照 108/12/30 109/11/16 313日 167440元 162760元 54253元通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 80830元 80830元 26943元 2 黃茗豪 106/10/30 0000-000 0000-000 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) B2 320萬 390萬 710萬 697萬開工 106/12/30 107/2/27 59日 20945元 20945元 6981元領照 108/12/30 109/11/16 313日 149730元 145545元 48515元通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 411230元 411230元 137077元 3 許晋豪 107/03/22 0000-000 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) B8 322萬 393萬 715萬 398萬領照 108/12/30 109/11/16 313日 151340元 147110元 49037元通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 234820元 234820元 78273元 4 邱錦超 106/10/14 0000-000 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) B10 319萬 389萬 708萬 120萬開工 106/12/30 107/2/27 59日 20945元 20945元 6981元領照 108/12/30 109/11/16 313日 146510元 142415元 47472元通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 70800元 70800元 23600元 5 朱志偉 107/03/18 0000-00 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) B15 320萬 390萬 710萬 125萬領照 108/12/30 109/11/16 313日 149730元 145545元 48515元通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 73750元 73750元 24583元 6 許祐豪 106/10/07 0000-00 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) B13 320萬 390萬 710萬 129萬開工 106/12/30 107/2/27 59日 22125元 22125元 7375元領照 108/12/30 109/11/16 313日 149730元 145545元 48515元通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 76110元 76110元 25370元 7 吳品誼由訴外人吳世賢於107/3/31簽約，109/02/24將權利轉讓吳品誼 0000-000 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) C3 324萬 397萬 721萬 131萬領照 108/12/30 109/11/16 313日 152950元 148675元 49558元通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 77290元 77290元 25763元 8 蕭秦昇 106/10/12 0000-000 0000-000 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) C1 354萬 433萬 787萬 143萬開工 106/12/30 107/2/27 59日 23010元 23010元 7670元領照 108/12/30 109/11/16 313日 165830元 161195元 53732元通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 84370元 84370元 28123元 9 邱立偉 106/10/10 0000-000 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) C5 326萬 399萬 725萬 703萬開工 106/12/30 107/2/27 59日 23600元 23600元 7867元領照 108/12/30 109/11/16 313日 149730元 145545元 48515元通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 414770元 414770元 138257元 10 黃美麗 106/10/08 0000-000 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) C7 326萬 399萬 725萬 413萬開工 106/12/30 107/2/27 59日 21535元 21535元 7178元領照 108/12/30 109/11/16 313日 151340元 147110元 49037元通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 243670元 243670元 81223元 11 黃祿翔 106/10/08 0000-000 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) C8 326萬 399萬 725萬 123萬開工 106/12/30 107/2/27 59日 21535元 21535元 7178元領照 108/12/30 109/11/16 313日 151340元 147110元 49037元通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 72570元 72570元 24190元 12 邱瑞興 106/10/10 0000-000 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) C9 326萬 399萬 725萬 212萬開工 106/12/30 107/2/27 59日 21535元 21535元 7178元領照 108/12/30 109/11/16 313日 154560元 150240元 50080元通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 125080元 125080元 41693元 13 謝靜怡 106/10/15 0000-00 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) C13 328萬 400萬 728萬 204萬開工 106/12/30 107/2/27 59日 21535元 21535元 7178元領照 108/12/30 109/11/16 313日 151340元 147110元 49037元通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 120360元 120360元 40120元 14 周愉晴 106/12/22 0000-00 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) C15 328萬 400萬 728萬 121萬開工 106/12/30 107/2/27 59日 8850元 8850元 2950元領照 108/12/30 109/11/16 313日 83720元 81380元 27127 通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 71390元 71390元 23797元 15 賴昭宏 106/10/10 0000-00 0000-00 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) C20 386萬 472萬 858 萬 158萬開工 106/12/30 107/2/27 59日 25370元 25370元 8457元領照 108/12/30 109/11/16 313日 181930元 176845元 58948元通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 93220元 93220元 31073元 16 曾鈺婷 107/3/26 0000-00 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) E10 329萬 400萬 729 萬 715萬領照 108/12/30 109/11/16 313日 185150元 179975元 59992元通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 421850元 421850元 140617元 17 謝春郎 106/10/12 0000-00 0000-00 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) E18 359萬 439萬 798萬 534萬開工 106/12/30 107/2/27 59日 23600元 23600元 7867元領照 108/12/30 109/11/16 313日 209300元 203450元 67817元通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 315060元 315060元 105020元 18 連怡鈞 107/01/07 0000-00 0000(0/00) 0000-00(0/00) 0000-000(0/94) C16 338萬 402萬 740萬 135萬領照 108/12/30 109/11/16 313日 157780元 153370元 51123元通知交屋 110/07/16前 110/9/11 118日 79650元 79650元 26550元

2024-12-23

TCDV-112-消-24-20241223-1

抗

臺灣高等法院高雄分院

給付買賣價金等(移轉管轄)

臺灣高等法院高雄分院民事裁定 113年度抗字第253號抗告人勝山工程有限公司法定代理人陳建守相對人李銘豪住○○市○○區○○路○段000巷0弄0 00號00樓上列當事人間請求給付買賣價金等事件，抗告人對於民國113年8 月6日臺灣高雄地方法院113年度審訴字第378號裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文原裁定廢棄。　　理　由一、抗告意旨略以：兩造已於房屋買賣合約書約定由原法院管轄，當事人及法院均應受其拘束。又抗告人雖為法人，但並非大型企業，亦未在其他縣市設立分公司，屬台南在地之地方型公司，兩造前來法院應訴均支出勞費，並非只有相對人蒙受應訴成本及不便。原法院僅以相對人應訴需花費相當勞費，而抗告人前往相對人住所地法院應訴，無論在組織上及人員編制上，難認有何重大不便，即排除合意管轄之約定，逕裁定移轉由相對人住所地法院即臺灣士林地方法院管轄，實有不當，請求廢棄原裁定，由原法院管轄等語。二、民事訴訟法第24條之合意管轄，如當事人之一造為法人或商人，依其預定用於同類契約之條款而成立，按其情形顯失公平者，他造於為本案之言詞辯論前，得聲請移送於其管轄法院，此觀同法第28條第2項本文規定即明，揆其立法意旨係為防止合意管轄條款之濫用，保障經濟弱勢當事人之權益。準此，當事人之一造為法人或商人，依其預定用於同類契約之條款，而與非法人或商人之他造成立合意管轄者，該合意管轄之約定並非當然無效或不予適用，僅於按其情形顯失公平時，賦與他造當事人於本案之言詞辯論前，得聲請移轉於該事件之原管轄法院予以審理之權利，並非因而使他造當事人於此情形即得排除原管轄法院，而依其主觀選擇其便利之處為管轄法院。且非法人或商人之他造當事人，如認合意管轄之定型化約款具有上開顯失公平之情形，應就此負釋明之責。三、經查，本件相對人向抗告人買受名為「水寮美崙」編號A11 之四層樓透天厝房屋暨其基地，抗告人為法人，且兩造簽署之合意管轄條款係抗告人預先製作備妥之定型化契約等情（見原審卷第43頁買賣合約書第18條約定），固堪認定。惟兩造均未位於高雄地區，皆因應訴產生相關程序成本，參以抗告人所在地為台南市，資本總額為新台幣10萬元，有經濟部商工登記公示資料查詢服務在卷可考（見本院卷第15頁），足見抗告人並非在台北地區設有分公司或營業處之大型企業，抗告人主張其屬台南在地之地方型公司等語，尚非無憑，是衡酌抗告人之組織規模，令其前往相對人住所地應訴，亦有不便。其次，抗告人預先擬定之合意管轄條款，並非選擇以其應訴便利之臺灣臺南地方法院為管轄法院，而係約定以抗告人售出之房屋所在地之高雄地區法院管轄，抗告人主張：選擇合意管轄法院純係以不動產所在地為主要考量，方便承審法院就房屋進行勘驗、調查等語，應可採信。由此，亦難認抗告人有濫用合意管轄條款，蓄意提高相對人應訴成本之情事。據上，相對人僅以其遠赴高雄開庭路途遙遠且交通成本甚鉅，即謂合意管轄之定型化約定有顯失公平之情形，難認可採。至相對人另以抗告人在112年7月13日有將公司資金移轉、形同脫產之情事，且放任售出之房屋不予修繕、未履行驗收交屋程序云云，縱然屬實，亦與兩造合意管轄之約定是否按其情形顯失公平之認定無涉，是相對人前開所陳，亦無從為其有利之認定。四、綜上所述，依兩造合意管轄之約定，原法院就本件應有管轄權，抗告人向原法院提起本件訴訟，於法院管轄權上並無不合，原法院依相對人聲請，裁定將本件移送臺灣士林地方法院，尚有未洽。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院將原裁定廢棄。五、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　民事第五庭　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官邱泰錄　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官高瑞聰　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官王　琁以上正本證明與原本無異。本件不得再抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官吳璧娟

2024-12-23

KSHV-113-抗-253-20241223-1

重訴

臺灣新北地方法院

履行契約

臺灣新北地方法院民事判決 111年度重訴字第644號原告江李秀英江俊杰江國權上一人訴訟代理人江信潔共同訴訟代理人蕭萬龍律師複代理人李庚道律師被告誠泰開發有限公司法定代理人彭智祺訴訟代理人楊榮宗律師吳庭歡律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國113年10月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應分別給付原告江李秀英、江俊杰、江國權新臺幣10萬 7274元、新臺幣84萬2053元、新臺幣94萬9327元，及自民國 112年2月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之2，餘由原告負擔。四、本判決第一項關於原告江李秀英部分得假執行，關於原告江俊杰、江國權部分，分別以新臺幣28萬元、32萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如分別以新臺幣10萬7274元、新臺幣84萬2053元、新臺幣94萬9327元為原告江李秀英、江俊杰、江國權預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：「一、被告應給付原告共新臺幣（下同）1 億342萬6,760元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」（見本院卷一第9頁）最後於112年11 月8日具狀變更聲明為：「一、被告應給付原告江李秀英565 萬5,882元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被告應給付原告江俊杰4,439萬6,175 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。三、被告應給付原告江國權5,005萬2,058元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」（見本院卷一第335至336頁），經核係基於兩造間本件合建契約請求被告給付土地價款差額、超價差額及工程逾期違約金之基礎事實所為變更及減縮應受判決事項之聲明，合於上述規定，應予准許。　　貳、實體事項：　　一、原告主張：　㈠原告江李秀英、江俊杰、江國權（下稱其姓名，合稱原告）前於106年4月27日與丞石建築開發有限公司（下稱丞石公司）就坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）簽訂「合作興建契約書」（下稱系爭合建契約），提供系爭土地為建築基地與丞石公司進行合建工程（下稱系爭合建案）；嗣於106年7月20日，原告、丞石公司與被告就系爭合建案簽訂「增補協議書」（下稱系爭增補協議），約定改由被告承擔系爭合建契約，承受丞石公司於系爭合建契約所有權利義務；後於108年4月22日，原告再與被告簽訂「土城區明德段335地號補充協議」（下稱系爭補充協議），約定將兩造合作方式由原「合建分屋」改為「合建分售」。　㈡被告應給付原告土地價款差額8,276萬2,456元：　⒈所謂「合建分售」係指地主與建商簽訂契約，由地主提供土地予建商興建房屋，雙方依約定之銷售收益分配比例，各自出售其土地與房屋。即建商出售房屋時，地主配合出售該房屋之持分土地，由地主與建商分別以其各自之名義與房地購買者簽訂土地與房屋買賣契約書，並分別向房地購買者收取土地款與房屋款。　⒉兩造簽訂之系爭補充協議第1條、第6條分別約定：「雙方合意原合約乃屬合建分屋之合作方式，今為使甲方能合法節稅，故在不損雙方權益下，同意變更為合建分售之合作方式」、「日後有關雙方合作之依據或其他說明等，如有與本協議書相牴觸之規範時，均應以本協議書為主，雙方不得異議。」可見系爭補充協議已將系爭合建案之合作方式由合建分屋改為合建分售，自應由地主即原告與建商即被告分別以各自之名義與房地購買者簽訂土地買賣契約書與房屋買賣契約書，並各自向購買者收取土地價款與房屋價款。又證人葉雲豪於本件112年9月20日言詞辯論時證稱：「地主在合建時，如果採用合建分屋的方式，由地主賣房子，公司擔心地主會變成營業人，會被課稅，所以將原本合建分屋的方式改為合建分售，用這個架構來與地主協議。」、「我的認知是用合建分售的方式來做合建分屋。整體合作架構是合建分售，但公司還是有讓地主方選屋。」、「（原告江國權訴訟代理人江信傑問）依原證三補充協議，地主和建商價金計算是否依照 91戶土地、房屋買賣契約上所記載的價金，將土地價金的部分分配給地主？證人葉雲豪答：如果依照合建分售的架構，就是依土地買賣契約上的價金去計算應該給地主的金額。」亦可證兩造間就系爭合建案合作方式確已改為合建分售。　⒊系爭合建案係由被告代理原告與91戶購買者簽訂「好室研研土地預定買賣契約書」，賣得土地價款共546,240,000元，扣除地價稅851,652元、土地增值稅27,685,600元、保證金1 0,000,000元、代書費用4,326,497元與原告另向被告購買系爭合建案另28戶房屋價款228,280,000元後，被告公司尚應給付土地價款275,096,251(計算式：546,240,000－851,652－ 27,685,600－10,000,000－4,326,497－228,280,000)元予原告，然被告僅給付原告1億92,33萬3,795元，原告自得適用或類推適用民法第541條第1項或民法第179條規定請求被告再給付原告8,276萬2,456元。　㈢被告應給付原告超價差額841萬7,984元：　　依系爭補充協議第4條約定：「乙方日後銷售超價之計算，應以超過每坪房屋均價35萬元整之總銷金額為超價，但超價總額應優先回補乙方因強化系爭合建案之產品優勢所增加之建材成本支出新臺幣參仟伍佰萬元整，回補前開金後則為本案超價，雙方同意超價部分甲方分得40％，乙方分得60％，該銷售金額係依據『預訂土地及房屋買賣契約書』上為準，唯應扣除其他相關廣告費用等支出後方能計算超價分配。」系爭合建案售出91戶房屋總價款為5億6,272萬元，底價則為4億9 ,519萬元，是被告依約應給付原告三人之超價金額為1,301 萬2,000元【計算式：（562,720,000元－495,190,000元－35, 000,000元）×40％】，然被告僅有給付原告459萬4,016元，是原告依系爭補充協議第4條約定請求被告應再給付原告841 萬7,984元。　㈣被告應給付原告工程逾期違約金892萬3,675元：　⒈被告於108年2月1日取得系爭合建案之建築執照，於同年5月2 1日方申報開工，已超過「三個月」而逾期20日，逾期違約金為1,898,654元：　　依系爭合建契約第6條第2項約定：「乙方除有不可歸責之事由外，應於106年6月30日前提出申請建造執照，領得建造執照後3個月內申報開工，並於全部工程自開工日起算540工作天內提出使用執照申請；完工日期之認定，以核發使用執照日為準，每逾期一日，應以甲方分得房屋之法定工程總造價之千分之一計算罰金，惟如因政令變更、天災及地變等不可抗力之因素、地主土地有糾紛因而延誤或其他不可歸責於乙方事由者及雙方另有協議者，不在此限。」另證人葉雲豪於本院112年9月20日言詞辯論期日到庭具結證述：「（法官問：提示本院卷一第22頁原證一合建興建契約，第六條第二項所約定的三個月、逾期日數應以工作日或日曆日和者為計算？兩造的真意為何？）這個合約是我擬的。有寫工作天就以工作天，有寫日曆天就是以日曆天，沒有特別寫工作天或日曆天就是以實際的時間，包含六日。」本件被告於108年2月 1日領得建造執照，本應於3個月即同年5月1日前申報開工，然被告卻遲於5月21日方申報開工，已逾20日。依建造執照所載系爭合建案建物之工程造價為1億9275萬6791元，原告依系爭補充協議分得房屋面積之49.25％，是原告得依系爭合建契約第6條第2項約定向被告請求遲延違約金189萬8654元（計算式：20×1億9275萬6791×49.25％×1/1000＝189萬8654，元以下四捨五入，下同）。　⒉被告於108年5月21日開工，於110年11月2日方提出使用執照申請，已超過「540個工作天」而逾期74日，逾期違約金為7 ,025,021元：　　被告就系爭合建案於108年5月21日開工，以540個工作天（扣除例假日）計算，本應於110年7月19日申請使用執照，然被告遲於110年11月2日始提出使用執照申請，已逾74日，依建造執照所載系爭合建案建物之工程造價為1億9275萬6791 元，原告依系爭補充協議分得房屋面積之49.25％，是原告得依系爭合建契約第6條第2項約定向被告請求遲延違約金702 萬5,021元（計算式：74×1億9275萬6791×49.25％×1/1000＝70 2萬5021元）之逾期違約金。　⒊綜上，原告應得依系爭合建契約第6條第2項約定請求被告給付遲延違約金892萬3,675元（計算式：189萬8654＋702萬502 1＝892萬3,675元）。　㈤綜上，原告得適用或類推適用民法第541條第1項或民法第179 條規定請求被告給付原告土地價款差額8276萬2456元、依系爭補充協議第4條約定請求被告給付原告超價差額841萬7984 元、依系爭合建契約第6條第2項約定請求被告給付遲延違約金892萬3675元，合計共1億10萬4115元（計算式：8276萬24 56＋841萬7984＋892萬3675＝1億10萬4115），而依兩造間系爭補充協議第一條第3項第㈡、㈢款約定，江李秀英、江俊杰、江國權就系爭合建案分別享有5.65％、44.35％、50％之契約權益，是江李秀英、江俊杰、江國權應得分別向被告請求給付 565萬5882元本息（計算式：1億10萬4115×5.65％）、4439萬 6175元本息（計算式：1億10萬4115×44.35％）、5005萬2058 元本息（計算式：1億10萬4115×50％）等語。　㈥聲明：　⒈被告應給付江李秀英565萬5882元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　⒉被告應給付江俊杰4439萬6175元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　⒊被告應給付江國權5005萬2058元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則抗辯：　㈠兩造合建經過及爭執始末：　⒈原告與丞石公司於106年4月27日簽訂系爭合建契約，約定以系爭土地為建築基地與丞石公司進行系爭合建案。　⒉兩造與丞石公司就系爭合建案於106年7月20日簽訂系爭增補協議，約定改由被告承擔系爭合建契約，承受丞石公司於系爭合建契約中所有權利義務。同日，兩造與上海銀行共同就系爭合建案簽訂不動產信託契約書，以確保系爭合建案興建資金專款專用。　⒊兩造於108年1月14日簽訂分屋協議書（下稱系爭分屋協議），就系爭合建案總銷金額分配達成協議，並由原告挑選系爭合建案房屋119戶及120個車位中的51戶房屋及51個車位。　⒋兩造於108年1月17日簽訂委託銷售合約書（下稱系爭委託銷售合約），原告委託被告銷售其依系爭合建契約、分屋協議分得之房屋23戶及車位23個。　⒌因原告擬將依系爭合建契約所分配之23戶房屋出售，此舉屬於加值型及非加值型營業稅法的課徵範圍，依法應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅，原告驚覺將因此負擔高額稅賦，遂尋求解決之道。於108年4月22日，被告出於善意與原告簽訂系爭補充協議，同意在不損及雙方權益下，變更為合建分售之合作方式，以使原告合法節稅。　⒍詎原告竟棄系爭補充協議僅為節稅之真意於不顧，於110年10 月開始，陸續委請律師發函上海銀行及被告，稱兩造合作方式依系爭補充協議自合建分屋變更為合建分售，要求更改信託契約內容云云，被告對原告來函提出之疑義，均本於合作誠信回函說明，並提供溝通平臺以消弭誤會，豈料原告因協商未果，擅於111年3月發函予系爭合建案之承購戶，散布不實言論，造成承購戶無謂恐慌，企圖使被告因此妥協配合。於此過程中，因原告不願配合過戶程序，被告一方面不厭其煩於原告溝通，一方面必須安撫原告引起之承購戶不安情緒，甚至致被告延遲取得土建融貸款清償證明，因此受有多支出土建融貸款利息150萬餘元、延遲取得可分配金額致須另行周轉支出之利息近800萬元，及律師費支出等損害，損失慘重。　⒎江俊杰代表原告並偕同律師，於111年5月20日至被告公司開會(下稱系爭會議)討論系爭合建案金額分配事宜，於系爭會議中，被告詳細說明系爭合建案分配金額計算方式及依據，雙方並對原告委託被告銷售之23戶房地所得買賣價金之計算方式進行協調，最終由被告秉持善意合作立場退讓部分金額，此有該次會議紀錄第二點可資證明，足見雙方對於系爭合建案之合作模式共同真意仍係合建分屋，方就原告分配到之 23戶房地委售金額進行討論，並未因系爭補充協議之簽訂改為合建分售。而就被告前述於原告遲延期間所受損失及得依系爭合建契約第17條第3項約定請求之違約金部分，被告本於合作情誼，釋出最大善意，同意日後再行議定，並記載於該次會議記錄第三點。　⒏嗣於111年5月24日，被告依會議記錄提供對帳資料，其中分配金額明細表之項目清楚載明有「地主自住房車」及「委託銷售房車」，並經江俊杰（即江李秀英之兒子）、江國權訴訟代理人江信潔（即江國權之子）簽認，益證原告對於兩造合建利益之分配模式為合建分屋並無爭執。被告遂依兩造合約、會議結論及原告簽認文件等，於同年6月8日匯款1億639 6萬8608元並發函通知原告，復於同年7月1日發函並匯款112 5萬7500元予原告，並於房地所有權移轉登記完成後，同年8 月25日退還預收之土地增值稅款2042萬8200元及原告自住戶暫收款127萬3503元，均有匯款單據可稽（被證10，本院卷一第185至186頁），共給付原告1億9692萬7811元。　㈡原告主張兩造合作模式已自合建分屋改為合建分售，得請求被告給付土地價款差額8276萬2,456元云云，惟系爭合建分配款之結算方式，均有明文約定可稽，不因合作模式為合建分屋或合建分售而異：　⒈原告主張被告尚未給付完全其應受分配之合建利益款項，而被告否認，是本件爭點應為被告究有無依兩造約定給付原告合建利益款項，而非探討兩造之合建模式為合建分屋或合建分售。　⒉系爭合建案之合建利益乃為固定，於系爭補充協議第1條第3 項業已明文約定系爭合建案原告分配比例為49.25％、分得總值為7億204萬元，被告分配比例為50.75％、分得總值為7億2 ,347萬元，被告以系爭補充協議約定之原告分配金額為基礎，扣除兩造合約約定之超價、其他廣告費用等及雙方於系爭會議協商應扣除之項目金額後，提供分配金額明細表及對帳資料與原告，並經原告確認後簽認同意，且被告業已依約給付原告合建款項，此情不因合作模式為合建分屋或合建分售而異。　⒊再觀以證人葉雲豪於本件112年9月20日言詞辯論期日證述「（原告訴訟代理人問：兩造簽立此份補充協議之目的為何？）因為當初在締合建契約時，相關面積、獎勵分配都是預估的，這是建照取得後，所有房屋面積和車位數量都已經確定，最後再做一個正確的數字分配。」、「（原告訴訟代理人問：為何這份補充協議在第一條第3項要列表計算房屋面積及車位分配、總銷金額分配？）當初的面積都不確定，故合建契約上的分算都是預估的，這個表是建照取得後，所有的銷售面積都確定，依合建契約比例去區分。」、「（被告訴訟代理人問：原證三補充協議總銷金額分配表格最下方，甲方分得總值70,204萬元，是否即為甲方可分得之合建銷售房地金額？）是，如果地主方不選房屋的話，地主方可以拿回這個金額。（被告訴訟代理人問：證人是指，如果地主方不選房屋，建設公司應給付70,204萬元給地主嗎？是否需扣除銷售超價及雙方契約約定之地主負擔金額如地價稅、廣告費用等？）70,204萬元這個金額是至少，是用每坪單價35萬元去計算得出。就我所知，本案的銷售單價最後是38萬。當然需要扣除地價稅、廣告費用等。（被告訴訟代理人問：如果地主有選購房屋，是否也需扣除此部分之費用？）會。」足見被告以系爭補充協議原告可得之7億204萬元為基礎，扣除原告選屋價值、雙方約定應扣除項目如地價稅、廣告費用等並計算超價後，提供分配金額計算表與原告，並經原告簽認後付訖款項，與兩造約定無違，原告請求給付土地款云云，顯無理由。證人葉雲豪證述系爭補充協議記載之房屋總銷金額包含房屋款及土地款（見本院卷一第304頁第25行至29行），且兩造亦均不爭執系爭補充協議約定之內容雖僅記載房屋，但實際約定內容包含房屋及土地，足見兩造合意之分配方式，自始即非原告主張之土地價款歸己、房屋價款歸被告，至臻明確。　⒋況原告訴訟代理人對於被告主張為協助原告減免稅賦，出於善意與原告簽訂系爭補充協議等情並不爭執，有112年6月7日言詞辯論筆錄記載「（法官問：《提示本院卷一第87、88頁》原告對答辯狀第3、4頁二、一至五所載之事實有無爭執？）原告共同複代理人：對一至五有關事實的部分均不爭執。」等詞為憑，亦有系爭補充協議第1條約定明文揭示為使甲方（即原告）能合法節稅，故在不損及雙方權益下，同意變更為合建分售等語可佐；互核原告實際上仍有將分配到之23戶房地委託被告代為銷售，並於111年5月20日系爭會議時對委售之23戶房地所得買賣價金之計算方式進行協調，足認雙方對於系爭合建案之合作模式共同真意仍為合建分屋，並未因系爭補充協議之簽訂改為合建分售，否則原告豈有可能分配到房屋而須討論23戶房地之委售金額計算，自不容原告嗣後主張應依合建分售模式取得土地款項，至為灼然。再者，證人葉雲豪對系爭合建案模式係證述「我的認知是用合建分售的方式來做合建分屋。整體合作架構是合建分售，但公司還是有讓地主方選屋。」等語，益徵原告刻意忽略有選屋並委售之事實，主張本件合作模式單純為合建分售，應取得全部土地款云云，實有謬誤，委不足採。　⒌綜上，被告業已依兩造約定給付原告系爭合建分配款，原告現竟忽略兩造間已明文約定款項之分配金額及計算方式，且未提出任何請求金額之依據，推翻先前之意思表示及系爭會議結論，所請顯無理由。　㈢被告業依兩造合約、系爭會議結論及原告簽認文件等，給付原告系爭合建利益分配款，已如前述，原告依系爭補充協議第4條請求被告給付超價差額841萬7,984元，顯屬無據：　⒈被告業依系爭補充協議書第3條約定之原告分配金額為基礎，扣除超價及兩造於111年5月20日協商應扣除之項目金額，提供金額明細表及對帳資料與原告，並經原告簽認同意後，依約給付合建分配款，已如前述，原告主張被告尚有超價差額未給付云云，實有謬誤，委不足採。　⒉退步言，縱依原告主張以系爭補充協議書第4條約定為請求權基礎計算，該約定亦已載明「…應扣除其他相關廣告費用等支出後方能計算超價分配。」復原告並未否認兩造曾於111 年5月20日召開系爭會議協商。於系爭會議紀錄第二點，兩造已合意金額計算應扣除6％銷售廣告費用、贈送家電費用及介紹費等其他支出，惟原告計算超價均未扣除，計算方式顯有疑義，並無可採。　⒊系爭合建案於108年初開始銷售，於銷售期間，因店面銷售未達預期，故於銷售期尾聲，被告推出給付創業基金之銷售廣告策略以吸引潛在客戶，此屬因銷售產生之費用，並給付每戶承購人各80萬元創業基金，合計400萬元(下稱系爭創業基金)，原告一再爭執系爭創業基金之性質與銷售無關云云，無足憑採：　⑴系爭建案於108年初開始銷售，於銷售期間被告推出不同之銷售廣告策略吸引客戶購買，如贈送家電、介紹費等；迨於銷售期尾聲，因店面遲未售出，被告考量贈送家電對於店面之潛在買家吸引力不足，系爭建案又為不二價銷售，為求儘快完銷，被告遂推出提供創業基金之銷售廣告策略以吸引潛在客戶購買。　⑵被告業已提出支付創業基金之證明，原告對相關給付事實亦不爭執；復從銷售時間點觀之，系爭建案約開賣後4個月完銷，即約於108年5月間完銷，而5間店面之買賣契約簽訂日期均於同年4月底、5月初，確於銷售期之尾聲，且被告為賣方，不可能無故提供5間店面各80萬元之創業基金，致自身及原告權益受損，可徵創業基金確實屬為達銷售目的而推出之廣告策略。　⑶系爭合建案之銷售由被告全權負責，對於銷售之策略本來就無庸向原告事先一一說明，且原告訴訟代理人亦於本件113 年9月4日言詞辯論期日自承原告對於銷售部分沒有過問，如今竟臨訟質疑創業基金非被告銷售手段云云，斷無可採　　　㈣被告並無逾期申報開工及完工之情事，原告依系爭合建契約第6條第2項約定請求給付逾期罰金1,224萬6,320元，實有謬誤：　⒈一般而言，取得建築執照後，須先調查基地內自來水、電信、汙水下水道、臺電及瓦斯等五大管線，並進行透水保水設計、建築物內外電信設備、電力工程設計、消防設備及汙水設計等審查，於審查通過後始得申報開工，因該等程序均係以書面往來，而各機關之作業時程不一，且休假日機關均不上班，故系爭合建契約第6條第2項前段約定所指三個月應解為工作日方為合理。證人葉雲豪固稱沒有特別寫工作天或日曆天的就是以實際的時間，包含六日云云，惟其亦稱當初契約在簽定時，沒有特別提出來討論等語（見本院卷一第307 頁第3至14行），顯見未特別寫工作天或日曆天的時間即為日曆天，僅為證人葉雲豪個人意見，難認係契約當事人之真意；而證人葉雲豪自承於任職被告公司時，促成原告與自己投資並擔任監察人之建築公司合建開發土地，與原告關係密切，故此部分證詞亦有偏頗之虞，無可採信。被告於108年2 月1日取得系爭合建案之建築執照後，即依程序辦理申報開工所須作業，並無耽擱，有臺水臺電回函系爭合建案之營造廠訴外人青見營造股份有限公司可稽，自取得建築執照之日起算至同年5月21日申報開工日間僅有69個工作日，並未超過系爭合建契約第6條第2項約定之申報開工期限90個工作日，亦無原告所指之逾期申報開工情形。退步言，因108年2月 1日起算3個月之工作日僅有55天，且機關書審時間無法掌控，縱認被告有逾期申報開工之情形，亦屬不可歸責於被告之事由，依系爭合建契約第6條第2項但書約定被告實無庸給付逾期罰金。　⒉依被證13至15行政機關辦公日曆表及被證16逐日降雨量表，縱以原告主張之系爭建案申報開工日108年5月21日至使用執照申請日110年11月2日期間計算工作天，依最高法院87年度臺上字第1285號、臺灣高等法院108年度重上字第105號、92 年度臺上字第444號判決意旨，應扣除星期例假日、節日等休息日，及因颱風、降雨等不能工作日，核算能實際工作之天數亦僅為516天，並未逾系爭合建契約第6條第2項約定之「自開工日起算540工作天內提出使用執照申請」之規定。　⒊系爭合建案之施工過程，適逢新冠肺炎疫情爆發，全球塞港，營造業缺工、缺料情形嚴重，各縣市政府均因應此等情形宣布延長建築工期，又雙北地區於110年5月15日至同年7月2 6日為三級警戒區域，施工現場必須管制人流、確診人數飆高，致施工人數更加不足等情，均對於系爭合建工程進度有重大影響，且該等情事並非被告於106年間承受系爭合建契約所得預見之風險，倘若此等不利益均由被告一人承擔，對被告顯有不公。是以，倘認原告主張被告未於開工日起算54 0工作天內提出使用執照申請有理由，依民法第277條第2項規定，本件亦有情事變更原則之適用，其變更效果至少應比照行政院工共工程委員會之處理方式，展延疫情警戒第三級期間之2分之1工期即36.5工作天，方為公允。　⒋細譯系爭合建契約第6條第2項約定之文字，前段約定被告之契約義務為「領得建築執照後三個月內申報開工」及「全部工程自開工日起算540工作天內提出使用執照申請」，後段則約定完工日期之認定及逾期罰金計算方式，兩者係以分號區隔，顯見該條文之逾期罰金計算僅限於延遲完工始有適用，而不包括前段之「領得建築執照後三個月內申報開工」及「全部工程自開工日起算540工作天內提出使用執照申請」部分，故縱認被告有違前段之契約義務，亦不能依後段請求逾期罰金，原告以系爭合建契約第6條第2項後段約定之方式計算違約金，顯有違誤等語。　㈤聲明：　⒈原告之訴駁回。　　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（本院卷一第233 至235、258、316至318、336至338、350、479至480頁、卷二第38頁）：　㈠原告與丞石公司於106年4月27日簽訂系爭合建契約，約定以系爭土地為建築基地與丞石公司進行系爭合建案(見本院卷一第17-39頁系爭合建契約影本)。　㈡系爭合建契約第6條第2項約定：「乙方除有不可歸責之事由外，應於106年6月30日前提出申請建造執照，領得建造執照後3個月內申報開工，並於全部工程自開工日起算540工作天內提出使用執照申請；完工日期之認定，以核發使用執照日為準，每逾期一日，應以甲方分得房屋之法定工程總造價之千分之一計算罰金，惟如因政令變更、天災及地變等不可抗力之因素、地主土地有糾紛因而延誤或其他不可歸責於乙方事由者及雙方另有協議者，不在此限。」(見本院卷一第22 頁系爭合建契約影本)。　㈢兩造與丞石公司於106年7月20日簽訂系爭增補協議，約定改由被告承擔系爭合建契約，承受丞石公司於系爭合建契約中所有權利義務（見本院卷一第43頁系爭增補協議影本）。　㈣兩造於108年1月14日簽訂系爭分屋協議，就系爭合建案總銷金額分配達成協議，並由原告挑選系爭合建案房屋119戶及1 20個車位中的51戶房屋及51個車位（見本院卷一第135至137 頁系爭分屋協議影本）。　㈤兩造於108年1月17日簽訂系爭委託銷售合約，原告委託被告銷售其依系爭合建契約、系爭分屋協議分得之房屋23戶及車位23個（見本院卷一第139至143頁系爭委託銷售合約影本）。　㈥兩造於108年4月22日簽訂系爭補充協議，第1條約定：「雙方合意原合約乃屬合建分屋之合作方式，今為使甲方能合法節稅，故在不損雙方權益下，同意變更為合建分售之合作方式，其細節日後甲方(即原告)應配合乙方(即被告)相關事務之辦理...㈠房屋面積及車位分配：比例甲方49.25%、乙方50.7 5%...㈡總銷金額分配：分得總值甲方70204萬、乙方72347萬 ...」、第4條約定：「乙方日後銷售超價之計算，應以超過每坪房屋均價35萬元整之總銷金額為超價，但超價總額應優先回補乙方因強化系爭合建案之產品優勢所增加之建材成本支出新臺幣參仟伍佰萬元整，回補前開金後則為本案超價，雙方同意超價部分甲方分得40％，乙方分得60％，該銷售金額係依據『預訂土地及房屋買賣契約書』上為準，惟應扣除其他相關廣告費用等支出後方能計算超價分配。」、　　第6條約定「日後有關雙方合作之依據或其他說明等，如有與本協議書相牴觸之規範時，均應以本協議書為主，雙方不得異議。」(見本院卷一第45至47頁系爭補充協議影本）。　㈦系爭合建案於108年2月1日核發建築執照，108年5月21日開工，110年10月22日竣工，110年11月2日申請使用執照，110年 12月22日領取使用執照，系爭合建案建物之工程造價為1億9 275萬6791元（見本院卷一第187頁新北市政府工務局使用執照影本、本院卷一第258頁言詞辯論筆錄）。　㈧兩造於111年5月20日系爭會議就系爭合建案進行協議，由原告江李秀英之子江俊杰代理原告、被告法定代理人彭智祺及雙方律師等人簽署「會議紀錄」記載：「雙方合意…二、金額計算—地主（即原告）委託銷售之23戶房地所得買賣價金，扣除下列事項：⒈6％銷售廣告費用—以成交價與委託價之平均價為計算基礎。⒉分配超價時應先扣除介紹費、贈送之家電費用。⒊超價扣除家電提升之部分—提升之中島、電器櫃、除油煙機費用，其中40％由地主負擔。⒋108年、109年、110 年地價稅誠泰公司（即被告）依合約支付50％。」嗣江俊杰、原告江國權之子江信潔(即原告江國權之本件訴訟代理人) 於111年5月24日簽收對帳資料（本院卷一第175至179頁）。　㈨被告於111年6月8日、同年7月1日分別給付原告1億6396萬860 8元及1125萬7500元，並於同年8月25日退還原告預收之土地增值稅款2042萬8200元及原告自住戶暫收款127萬3503元（見本院卷一第185至186頁上海商業儲蓄銀行存款憑條、新光銀行國內匯款申請書等影本）。　㈩江李秀英、江俊杰、江國權就系爭合建案分別享有5.65％、44 .35％、50％之契約權益(見本院卷一第258-259頁)。四、本件爭點：　㈠原告主張適用或類推適用民法第541條第1項或民法第179條規定請求被告給付原告土地價款差額8276萬2456元，有無理由？　㈡原告依系爭補充協議第4條約定請求被告給付超價差額841萬7984元，有無理由？　㈢原告依系爭合建契約第6條第2項約定請求被告給付遲延違約金892萬3675元，有無理由？五、本院之判斷：　㈠原告主張適用或類推適用民法第541條第1項或民法第179條規定請求被告給付原告土地價款差額8276萬2456元，為無理由：　⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意(最高法院99年度台上字第1421號民事裁判意旨參照)。再按民事訴訟法第277 條前段規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。　⒉原告主張依系爭補充協議第1條已將系爭合建案之合作方式由合建分屋改為合建分售，自應由地主即原告與建商即被告分別以各自之名義與房地購買者簽訂土地買賣契約書與房屋買賣契約書，並各自向購買者收取土地價款與房屋價款。系爭合建案係由被告代理原告與91戶購買者簽訂「好室研研土地預定買賣契約書」，賣得土地價款共546,240,000元，扣除地價稅851,652元、土地增值稅27,685,600元、保證金10, 000,000元、代書費用4,326,497元與原告另向被告購買系爭合建案另28戶房屋價款228,280,000元後，被告公司尚應給付土地價款275,096,251(計算式：546,240,000－851,652－27 ,685,600－10,000,000－4,326,497－228,280,000)元予原告，然被告僅給付原告1億9233萬3795元，原告自得適用或類推適用民法第541條第1項或民法第179條規定請求被告再給付原告8,276萬2,456元等語，並舉證人葉雲豪之上開證詞為證，然為被告以前詞所否認。經查：　⑴兩造於108年1月14日簽訂系爭分屋協議，就系爭合建案總銷金額分配達成協議，並由原告挑選系爭合建案房屋119戶及1 20個車位中的51戶房屋及51個車位；又兩造於108年1月17日簽訂系爭委託銷售合約，原告委託被告銷售其依系爭合建契約、系爭分屋協議分得之房屋23戶及車位23個；再兩造於11 1年5月20日系爭會議就系爭合建案進行協議，由原告江李秀英之子江俊杰代理原告、被告法定代理人彭智祺及雙方律師等人簽署「會議紀錄」記載：「雙方合意…二、金額計算—地主（即原告）委託銷售之23戶房地所得買賣價金，扣除下列事項：⒈6％銷售廣告費用—以成交價與委託價之平均價為計算基礎。⒉分配超價時應先扣除介紹費、贈送之家電費用。⒊超價扣除家電提升之部分—提升之中島、電器櫃、除油煙機費用，其中40％由地主負擔。⒋108年、109年、110年地價稅誠泰公司（即被告）依合約支付50％。」嗣江俊杰、原告江國權之子江信潔(即原告江國權之本件訴訟代理人)於111年5月 24日簽收對帳資料等情，為兩造所不爭執，並有系爭分屋協議、系爭委託銷售合約、系爭會議紀錄及對帳資料等影本在卷可稽（見本院卷一第135至137頁、第139至143頁、第175 至179頁），足見原告就系爭合建案獲分配51戶房屋(含土地 )及51個車位，原告並委託被告銷售其中23戶房屋(含土地) 及23個車位，兩造並已於系爭會議協議23戶房屋(含土地)及 23個車位銷售金額之分配方式。　⑵又參以證人葉雲豪於本院審理時證稱：系爭補充協議記載之總銷金額分配包含房屋價款及土地價款；兩造就系爭合建案之合作方式，依其認知是用合建分售的方式來做合建分屋。整體合作架構是合建分售，但公司還是有讓地主方選屋等語（見本院卷一第302、304頁）。且兩造均不爭執系爭補充協議約定之內容雖僅記載房屋，然約定內容係包含系爭合建案全部標的（見本院卷一第257、258頁），亦即系爭補充協議約定銷售金額之分配包含房屋及土地價款，兩造自應依系爭補充協議之約定內容分配系爭合建案之房屋及土地價款。　⑶由上各情足徵，兩造間就系爭合建案之契約權益分配，依系爭合建契約、系爭補充協議之約定及系爭會議之會議紀錄協議內容，兼有合建分屋及合建分售之性質，自應依上開契約及協議內容約定當時之真意決定契約權益之分配，而不應拘泥於契約或協議所載文字為合建分屋或合建分售，任意推斷兩造間就系爭合建案之契約權益分配係屬合建分屋或合建分售，則原告以前詞主張應以合建分售方式分配土地價款予原告云云，即屬無據，並無可採。從而，原告主張適用或類推適用民法第541條第1項或民法第179條規定請求被告再給付原告土地價款8276萬2456元本息，為無理由，自不應准許。　㈡原告依系爭補充協議第4條約定請求被告給付超價差額841萬7 984元，為無理由：　⒈原告主張依系爭補充協議第4條約定：「乙方日後銷售超價之計算，應以超過每坪房屋均價35萬元整之總銷金額為超價，但超價總額應優先回補乙方因強化系爭合建案之產品優勢所增加之建材成本支出新臺幣參仟伍佰萬元整，回補前開金後則為本案超價，雙方同意超價部分甲方分得40％，乙方分得6 0％，該銷售金額係依據『預訂土地及房屋買賣契約書』上為準，唯應扣除其他相關廣告費用等支出後方能計算超價分配。」系爭合建案售出91戶房屋總價款為5億6272萬元，底價則為4億9519萬元，是被告依約應給付原告三人之超價金額為1 301萬2000元【計算式：（562,720,000元－495,190,000元－3 5,000,000元）×40％】，然被告僅有給付原告459萬4016元，是原告依系爭補充協議第4條約定請求被告應再給付原告841 萬7984元云云，惟此為被告以前詞所否認。　⒉查依系爭補充協議第4條之約定，超價之計算應以系爭合建案銷售時所簽定之「預訂土地及房屋買賣契約書」超過每坪均價35萬元之總銷售金額，扣除被告因強化系爭合建案之產品優勢所增加之建材成本支出3500萬元，再扣除其他相關廣告費用等支出後，再依原告40％、被告60％之方式計算超價分配，然原告上開主張並未依系爭補充協議第4條約定扣除其他相關廣告費用等支出，則原告主張被告應再給付超價841萬7 984元云云，即屬無據，不應准許。　㈢原告依系爭合建契約第6條第2項約定請求被告給付逾期申報開工違約金，為有理由；請求逾期申請使用執照違約金，為無理由：　⒈原告主張江李秀英、江俊杰、江國權得分別向被告請求給付逾期申報開工違約金10萬7274元、84萬2053元、94萬9327元，為有理由：　⑴原告主張依系爭合建契約第6條第2項約定：「乙方除有不可歸責之事由外，應於106年6月30日前提出申請建造執照，領得建造執照後3個月內申報開工，並於全部工程自開工日起算540工作天內提出使用執照申請；完工日期之認定，以核發使用執照日為準，每逾期一日，應以甲方分得房屋之法定工程總造價之千分之一計算罰金，惟如因政令變更、天災及地變等不可抗力之因素、地主土地有糾紛因而延誤或其他不可歸責於乙方事由者及雙方另有協議者，不在此限。」被告於108年2月1日領得建造執照，本應於3個月即同年5月1日前申報開工，然被告卻遲於5月21日方申報開工，已逾20日。依建造執照所載系爭合建案建物之工程造價為1億9275萬679 1元，原告依系爭補充協議分得房屋面積之49.25％，是原告得依系爭合建契約第6條第2項約定向被告請求遲延違約金18 9萬8654元（計算式：20×1億9275萬6791×49.25％×1/1000＝18 9萬8654）等情，為被告以前詞所否認。　⑵經查：　①系爭合建案於108年2月1日核發建築執照，108年5月21日開工，110年10月22日竣工，110年11月2日申請使用執照，110年 12月22日領取使用執照，系爭合建案建物之工程造價為1億9 275萬6791元等情，為兩造所不爭執(見本院卷一第258-259 頁言詞辯論筆錄），並有新北市政府工務局使用執照影本在卷足佐（見本院卷一第187頁）。又證人葉雲豪於本院審理時證稱：「（提示本院卷一第22頁原證一合建興建契約，第六條第二項所約定的三個月、逾期日數應以工作日或日曆日和者為計算？兩造的真意為何？）這個合約是我擬的。有寫工作天就以工作天，有寫日曆天就是以日曆天，沒有特別寫工作天或日曆天就是以實際的時間，包含六日。」等語(見本院卷一第307頁)。參以系爭合建契約第6條第2項之內容，關於天數之文字分別有「3個月」、「540工作天」、「一日」等敘述方式，顯見該條約定關於天數之計算方式係刻意區別工作天與非工作天，而非工作天部分則未特別記載其性質，依一般通念應以日曆天為計算基準，是以證人葉雲豪證稱：有寫工作天就以工作天，有寫日曆天就是以日曆天，沒有特別寫工作天或日曆天就是以實際的時間，包含六日等語，應屬可採，則被告以前詞抗辯3個月應以工作天計算云云，即屬無據，並無可採。從而，原告主張被告於108年2月1日領得建造執照，本應於3個月即同年5月1日前申報開工，然卻遲於5月21日方申報開工，已逾20日乙節，即屬有據。　②至於被告抗辯依系爭合建契約第6條第2項約定之文字，前段約定被告之契約義務為「領得建築執照後三個月內申報開工」及「全部工程自開工日起算540工作天內提出使用執照申請」，後段則約定完工日期之認定及逾期罰金計算方式，兩者係以分號區隔，顯見該條文之逾期罰金計算僅限於延遲完工始有適用，而不包括前段之「領得建築執照後三個月內申報開工」及「全部工程自開工日起算540工作天內提出使用執照申請」部分，故縱認被告有違前段之契約義務，亦不能依後段請求逾期罰金云云。惟查，觀諸系爭合建契約第6條第2項約定之內容為記載「乙方除有不可歸責之事由外，應於106年6月30日前提出申請建造執照，領得建造執照後3個月內申報開工，並於全部工程自開工日起算540工作天內提出使用執照申請；完工日期之認定，以核發使用執照日為準，每逾期一日，應以甲方分得房屋之法定工程總造價之千分之一計算罰金，惟如因政令變更、天災及地變等不可抗力之因素、地主土地有糾紛因而延誤或其他不可歸責於乙方事由者及雙方另有協議者，不在此限。」其中分號僅係區隔「開工」、「完工」之認定，尚非認逾期完工始應給付違約金，則被告此部分抗辯，並無可採。　③從而，被告申報開工逾期20日，有如前述；又系爭合建案建物之工程造價為1億9275萬6791元，有系爭建造執照影本在卷可稽(見本院卷一第187頁)，原告依系爭補充協議分得房屋面積之49.25％，亦有系爭補充協議可參(見本院卷一第45 頁)，是原告得依系爭合建契約第6條第2項約定，請求被告給付遲延申報開工之違約金為189萬8654元（計算式：20×1 億9275萬6791×49.25％×1/1000＝189萬8654）。又江李秀英、江俊杰、江國權就系爭合建案分別享有5.65％、44.35％、50％之契約權益，為兩造所不爭執(見本院卷一第258-259頁），是江李秀英、江俊杰、江國權得分別向被告請求給付逾期申報開工違約金10萬7274元（計算式：189萬8654×5.65％＝10萬 7274元）、84萬2053元（計算式：189萬8654×44.35％＝84萬2 053元）、94萬9327元（計算式：189萬8654×50％＝94萬9327 元）。　⒉原告主張得向被告請求給付逾期申請使用執照違約金702萬50 21元，為無理由：　⑴原告主張被告於108年5月21日開工，以540個工作天（扣除例假日）計算，本應於110年7月19日申請使用執照，然被告遲於110年11月2日始提出使用執照申請，已逾74日，依建造執照所載系爭合建案建物之工程造價為1億9275萬6791元，原告依系爭補充協議分得房屋面積之49.25％，是原告得依系爭合建契約第6條第2項約定向被告請求遲延違約金702萬5,021 元（計算式：74×1億9275萬6791×49.25％×1/1000＝702萬5021 元）之違約金等情；被告則抗辯系爭合建案之施工過程，適逢新冠肺炎疫情爆發，全球塞港，營造業缺工、缺料情形嚴重，各縣市政府均因應此等情形宣布延長建築工期，又雙北地區於110年5月15日至同年7月26日為三級警戒區域，施工現場必須管制人流、確診人數飆高，致施工人數更加不足，均對於系爭合建案工程進度有重大影響，且該等情事並非被告於106年間承受系爭合建契約所得預見之風險，倘若此等不利益均由被告一人承擔，對被告顯有不公。是以，倘認原告主張被告未於開工日起算540工作天內提出使用執照申請有理由，依民法第277條第2項規定，本件亦有情事變更原則之適用，其變更效果至少應比照行政院工共工程委員會之處理方式，展延疫情警戒第三級期間之2分之1工期即36.5工作天，方為公允等語，並提出各直轄市、縣（市）政府因應疫情及缺工（料）宣布延長建築工期彙整表、行政院公共工程委員會110年6月18日工程管字第11003006531號函等影本為證（見本院卷一第247、249至252頁）。　⑵查系爭合建案於108年2月1日核發建築執照，108年5月21日開工，110年10月22日竣工，110年11月2日申請使用執照，110 年12月22日領取使用執照等情，為兩造所不爭執，並有新北市政府工務局使用執照影本在卷可稽（見本院卷一第187頁、本院卷一第258頁言詞辯論筆錄）。又參以上開各直轄市、縣（市）政府因應疫情及缺工（料）宣布延長建築工期彙整表記載新北市部分，建造執照至109年4月15 日止仍為有效者，建築期展自動增加2年；行政院公共工程委員會110年 6月18日工程管字第11003006531號函所揭示工程仍有部分進行者，展延疫情警戒第三級期間之1/2工期等情，而系爭合建案自108年2月1日核發建築執照，108年5月21日開工，至1 10年12月22日領取使用執照，核與上開各直轄市、縣（市）政府因應疫情及缺工（料）宣布延長建築工期彙整表、行政院公共工程委員會110年6月18日工程管字第11003006531號函所載受新冠肺炎疫情影響之工程相符，則被告因受新冠肺炎疫情影響致申請使用執照有所遲延，顯屬系爭合建契約第 6條第2項約定所載不可歸責於被告之事由，即無該違約金條款之適用，是原告請求被告給付逾期申請使用執照違約金70 2萬5021元即屬無據，自不應准許。　⒊從而，原告依系爭合建契約第6條第2項約定，請求被告分別給付江李秀英、江俊杰、江國權逾期申報開工違約金10萬72 74元、84萬2053元、94萬9327元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。六、綜上所述，原告依系爭合建契約第6條第2項約定，請求被告分別給付江李秀英、江俊杰、江國權10萬7274元、84萬2053 元、94萬9327元，及自起訴狀繕本送達之翌日即112年2月10 日(見本院卷一第59頁)起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。七、假執行之宣告：本判決第一項所命給付之金額關於原告江李秀英部分未逾50萬元，爰依職權宣告假執行；關於原告江俊杰、江國權陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核原告勝訴部分並無不合，應予准許，爰酌定相當擔保金額宣告之，並依聲請宣告被告得預供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假行之聲請已失所附麗，不應准許，併予駁回。爰判決如主文。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。九、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　民事第四庭　法　官　張筱琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊振宗

2024-12-20

PCDV-111-重訴-644-20241220-2

雄簡

高雄簡易庭

遷讓房屋及不當得利

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第2208號原告許立經訴訟代理人蕭力維被告曾素玲兼訴訟代理人黃佳慧上一人訴訟代理人謝國允律師上列當事人間請求遷讓房屋及不當得利事件，本院於民國113年 11月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼高雄市○鎮區○○路000巷0○0號房屋騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬壹仟壹佰玖拾元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新台幣伍仟壹佰捌拾元由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。本判決第一項、第二項得假執行；但被告以新臺幣貳拾柒萬貳仟柒佰捌拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國105年12月2日向訴外人黃庭鉦購買門牌號碼高雄市○鎮區○○路000巷000號之未保存登記建物（下稱系爭房屋），並簽有權利移轉同意書（下稱系爭讓渡書），是系爭房屋之事實上處分權人為原告，原告復於110年11 月25日向高雄市政府申購系爭房屋坐落之土地，並取得土地所有權。被告明知系爭房屋買賣之情事，仍未經原告同意違法占用系爭房屋，且拒絕搬離。原告多次委託訴外人蕭力維與被告協調，詎料被告拒絕到場而未果，雖被告曾表明有意承租，惟未有實際行動，亦多次拒絕遷離，侵害原告使用系爭房屋之權益，爰依法提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將高雄市○鎮區○○路000巷000號房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）420,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：伊不爭執系爭讓渡書形式上之真正，然原告未提供取得占有系爭房屋之證據，以證明其取得系爭房屋之事實上處分權，且稅籍登記移轉與事實上處分權並無關係，系爭房屋自始均由伊占有使用中，是原告自無權請求伊遷讓系爭房屋或請求相當於租金之不當得利，縱認原告請求有理，然系爭房屋因其老舊且位於狹窄巷弄內，價值不高，不當得利部分之請求應參酌土地法關於租金不得超過申報地價年息10 ％之規定，按系爭房屋課稅價值年息1％計算為合理等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　三、本院得心證之理由　　原告主張伊為系爭房屋事實上處分權人，被告無權占有系爭房屋等事實，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審酌為：㈠原告是否為系爭房屋之事實上處分權人？原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡原告得否向被告請求相當於租金之不當得利？若可，得請求之金額若干？　㈠原告為系爭房屋之事實上處分權人，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由：　　⒈按占有人，其占有物被侵奪者，得請求返還其占有物；占有物被妨害者，得請求除其妨害；占有物有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。民法第962條定有明文。又以占有被侵奪為原因請求返還占有物，惟占有人始得為之。所謂占有人，係指對於物有事實上管理之力者而言，此觀民法第962條、第940條之規定自明（最高法院42年台上字第922號判決意旨參照)。　⒉經查：系爭房屋現為被告占有使用乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第155頁）。原告上開主張之事實，業據其提出與所述相符之高雄市政府函及不動產移轉證明書、系爭讓渡書、土地所有權狀、房屋稅籍證明書等件為證（見本院卷第35 至47頁），可知系爭房屋係原告於105年間向黃庭鉦購買，惟當時系爭房屋尚未登記，故以讓渡書之方式成立買賣契約，並向當時系爭房屋之土地之所有權人高雄市政府承租使用，嗣原告於110年間購入系爭房屋坐落之土地，應堪認原告為對系爭房屋有事實上管理之力而為占有人，至於被告固抗辯系爭房屋自始均由伊有權占有使用中，然均未提出相關證據以供本院審酌其為合法有權占用之人，本件即無以證明被告占有系爭房屋具有正當權源，自難採信。從而，被告妨害原告就系爭房屋之使用管理狀態，侵奪原告之占有，原告請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，即屬有據。　㈡原告請求被告應給付相當於租金之不當得利，為有理由：　⒈按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準，最高法院92年度台上字第324 號判決要旨參照。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10﹪為限，為土地法第97條所明定。　⒉經查：被告無權占用系爭房地已認定如前，而被告迄未返還系爭房屋，則系爭房屋現由被告無權占有使用中，應認被告受有無權占有系爭房屋之利益，致原告受有相當租金之損害，是原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之利益，自屬有據。本院審酌被告無權占用之系爭房屋，位於高雄市前鎮區，鄰近國民中學及國民小學、圖書館、新衙公園、德昌夜市、捷運前鎮高中站(700公尺) 、高雄草衙購物中心等，此有系爭房屋之Google map地圖附卷可稽（見本院卷第156至157頁），交通便利程度、生活機能尚佳，惟系爭房屋為57年之磚建房屋，屋況老舊且位於狹窄之巷弄之中，本院認以系爭房屋坐落土地申報總價及系爭房屋課稅現值之年息6%計算被告所受相當於租金之不當得利，尚屬適當合理，又系爭房屋之課稅現值為15,700 元，坐落土地即高雄市○鎮區○○段000000號土地，面積為82平方公尺，申報地價為8,800元/平方公尺，權利範圍均為全部，有系爭房屋坐落土地之第一類登記謄本、113年度房屋稅籍證明書（見本院卷第65頁至第67頁、第101頁）在卷可稽，據此計算，原告請求被告占有系爭房屋近5年所受相當租金之利益為,元【計算式：（15,700元＋8,800元82平方公尺）6 ％5年＝221,190元（元以下四捨五入）】。四、綜上所述，原告請求應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，暨依不當得利法律關係，請求被告給付原告221,190元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3 款規定，依職權就被告敗訴部分宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。　　五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　官　張茹棻以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官黃振祐

2024-12-20

KSEV-113-雄簡-2208-20241220-1

簡

臺灣宜蘭地方法院

返還不當得利

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度簡字第6號原告林彥妤被告德達建設有限公司法定代理人林家均訴訟代理人林正欣律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國113年11月20 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明時，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第3款定有明文。查本件原告聲請支付命令（經異議視為起訴）時，係依民法第359條、第179條規定，請求被告給付新臺幣（下同）60萬元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（司促卷第7頁）。嗣具狀追加消費者保護法（下稱消保法）第22條、第51 條及民法第227條規定為請求權基礎，並變更訴之聲明為：被告應給付原告46萬8,250元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（本院卷第167頁），經核原告前開變更，係減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，自應准許。二、次按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序，民事訴訟法第427條第1項定有明文。又通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項亦有明文。查本件訴訟標的金額經原告減縮為46 萬8,250元，而屬民事訴訟法第427條第1項規定應適用簡易訴訟程序之範圍，並經本院於民國113年9月6日以112年度訴字第292號裁定改依簡易程序，並由受命法官獨任審理（本院卷第227-228頁），是本件改行簡易程序審判，並由受命法官獨任繼續審理，合先敘明。貳、實體事項：　　一、原告主張：原告於民國109年3月18日與被告就「蘭陽臻美II 」建案（下稱系爭建案）簽訂預定土地及房屋之買賣契約書（下分稱系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約，合稱系爭買賣契約），約定由原告以總價790萬元向被告買受坐落宜蘭縣○○鎮○○段000000地號土地（所有權應有部分1464/10000 ），及其上同段2231建號即編號B2戶，門牌號碼宜蘭縣○○鎮 ○○路000號2樓之1房屋（權利範圍全部）、汽車停車位編號1 及機車停車位編號8、9（下合稱系爭房地）。原告已給付全數價金完畢，嗣被告於111年1月22日辦理系爭房地所有權移轉登記，並完成點交後，原告始發現：㈠被告之銷售廣告全區配置示意參考圖（下稱全區配置參考圖）、系爭買賣契約之一層平面圖標示退縮地（下稱系爭退縮地）之位置已遭他人設置圍籬致影響社區住戶出入；㈡基地後側三角地（下稱系爭三角地）設計亦明顯錯誤，致該處無法如全區配置參考圖、一層平面圖之標示供停放機車，連帶後方水塔亦無法清洗；㈢被告亦未依銷售廣告與系爭買賣契約之建材設備說明表（下稱系爭設備表）所示搭設約定之門前雨遮（下稱系爭雨遮）等情，顯然被告交付之系爭房地欠缺系爭買賣契約所預定之效用及品質，且被告故意以不實廣告誤導原告，亦有違反公平交易法（下稱公平法）第21條第1項、消保法第22 條規定。爰依民法第359條、第179條規定請求被告返還減少之買賣價金，或依民法第227條規定請求不完全給付之損害賠償，或依消保法第51條規定，請求被告賠償懲罰性賠償金等語。並聲明：如程序事項變更後聲明所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭退縮地之所有權人並非被告，其上地上物亦非被告所興建，被告亦否認曾承諾完成系爭房地所有權移轉登記時即會排除系爭退縮地上之障礙物，或會取得該退縮地 60年之使用權並移轉予原告等事實。另原告所主張系爭三角地設計不良致無法停放機車部分，廣告僅是以圖示建議購屋者使用方式，且經住戶反應該處機車無法進入停放後，被告亦積極規劃其餘機車位，每戶現今均有2處機車停車格，故並無廣告不實之情。況原告所指系爭退縮地上障礙物及系爭三角地設計明顯錯誤不良部分之瑕疵，亦均經宜蘭縣建築師公會鑑定認定並無該等瑕疵存在。又被告否認與原告間有搭設系爭雨遮之約定，縱有約定，因搭設之雨遮屬違章建築，顯屬違反建築法規之行為，依民法第71條規定，應為無效等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（本院卷第307-308頁，並依判決格式調整及修正文字內容）：　㈠兩造前於109年3月18日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告購買系爭房地，原告已交付全數價金完畢，被告則於111年1月 22日辦理所有權移轉登記，並已完成系爭房地及公共設施之點交。　㈡被告曾提供予原告之廣告內容詳如本院112年度司促字第1223 號支付命令卷（下稱司促卷）第61-63頁之建材設備說明、全區配置參考圖所示。　㈢兩造依系爭房屋買賣契約第4條之約定，被告出售系爭房地之面積，總面積共計107.05平方公尺，包含主建物面積64.56 平方公尺，附屬建物面積即陽台5.55平方公尺，大公之共有部分總面積計21.94平方公尺，機車停車位編號8、9計2車位；小公之共有部分總面積計15平方公尺，汽車停車位編號1 計1車位。　㈣系爭買賣契約附件之系爭設備表就【室外車庫】部分記載：「採用H型鋼搭配強化玻璃採光罩」等語。　㈤原告於111年11月1日曾以系爭房地有「嚴重影響社區出入之退縮地上障礙物」、「後方三角地設計明顯錯誤不良」、「未搭設門前雨遮」等瑕疵，向宜蘭縣政府辦理申訴，兩造於 112年1月10日調解未成立。　㈥原告於112年3月2日再委請馬健繻律師寄發律師函，主張系爭房地有「嚴重影響社區出入之退縮地上障礙物」、「後方三角地設計明顯錯誤不良」、「未搭設門前雨遮」等瑕疵，並對被告請求減少買賣價金60萬元。該函並於翌（3）日送達被告。　㈦系爭退縮地上之障礙物現況範圍如本院113簡字第1號卷（下稱另案卷）附宜蘭縣建築師公會鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）附件5平面配置圖所示。　四、得心證之理由：　原告主張系爭房地欠缺系爭買賣契約所預定之效用及品質，且被告故意以不實廣告誤導原告，故依前述規定，請求被告返還價金或賠償等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是就本件兩造爭執之點，分述如下：　㈠系爭退縮地與其上圍籬有無影響系爭建案出入而有瑕疵？原告依民法第359條、第179條或民法第227條規定請求返還價金或賠償，有無理由？　⒈原告主張系爭退縮地現設有鐵網圍籬之障礙物，包含原告在內之系爭建案住戶現無法通行該退縮地乙節，固有另案勘驗筆錄、現場照片（另案卷第129頁、第145頁）可稽，而系爭退縮地係坐落宜蘭縣○○鎮○○段000地號土地（下稱689地號土地），此參一層平面圖標示系爭退縮地為689地號土地（司促卷第43頁、本院第117頁）即明，而689地號土地上現有1 棟建物，領有宜蘭縣政府核發之使用執照，屬107年建管使字第00007號使用執照之建築基地，依規定應自建築線退後3 .64公尺（即364公分）建築，並作為空地即退縮地使用等情，亦有系爭鑑定報告書（鑑定報告第5頁、附件5、6）足憑。惟系爭土地買賣契約第3條、系爭房屋買賣契約第4條均已明確載明本件出售之房地坐落宜蘭縣○○鎮○○段000000地號等 1筆土地，有前開買賣契約（司促卷第47頁、第17頁）在卷可稽，足見系爭退縮地並非系爭買賣契約之標的，此為原告得以知悉。是系爭退縮地既非系爭買賣契約標的，且無證據佐證被告另有應取得系爭退縮地供系爭建案住戶通行之義務，故原告以系爭退縮地無法通行，進而主張被告交付之系爭房地有瑕疵或應負不完全給付之責等語，即屬無據。 ⒉再者，目前系爭建案鄰接維揚路處出入口寬度為4.62公尺，有系爭鑑定報告書附件5可佐。而依一層平面圖所示，其上標示被告原規劃鄰接維揚路之出入口寬度則為4.58公尺（司促卷第43頁、本院卷第117頁），顯見被告就此部分之給付，並未違反系爭買賣契約。另參酌系爭鑑定報告亦認為：系爭房地建案使用執照一層平面圖標記建築基地連接建築線長度為4.62公尺；根據系爭房地建案建築執照，德達建設有限公司已按圖施工完竣，根據系爭房地買賣契約，簽約時雙方均知買賣土地標的為維揚段687-35地號，現況第三人持有之 689地號設置圍籬並未自建築線退縮並保留2公尺供公眾通行，違反都市計畫規定，而距離建築線2公尺以上範圍則無義務供公眾通行，其法律責任之主體尚非德達建設有限公司。因此，鑑定人認為：系爭房地建案本身尚難認定有嚴重影響社區出入之退縮地上障礙物之瑕疵等語，有系爭鑑定報告書可參（鑑定報告第5-6頁）。是兩造簽訂之系爭買賣契約，本未就相鄰之689地號土地為相關約定，且被告已依系爭買賣契約之本旨而為給付，所為給付內容亦無證據足證有影響社區出入之情事。是原告以系爭退縮地遭第三人搭設圍籬，而指摘被告交付之系爭房地有物之瑕疵，或主張被告應負不完全給付之責，並無理由。㈡系爭三角地有無設計、施工不良以致住戶無法使用之瑕疵？原告依民法第359條、第179條或民法第227條規定請求返還價金或賠償，有無理由？　⒈原告不否認所買受之系爭房地關於機車停車位之位置並非位於系爭三角地（本院卷第204頁），故系爭三角地無法停放機車乙事，與兩造間系爭買賣契約無涉，故原告依民法第35 9條、第179條或第227條規定，請求被告返還價金或損害賠償等情，並無理由。　⒉再者，系爭鑑定報告書亦認：系爭房地之建案依法毋須設置機車停車位，使用執照1層平面圖標示建築基地三面設置高度2公尺圍牆，基地西側三角形地為法定空地，並未標示任何設施，本毋須特別檢討標示樓梯間轉角柱至地界線或圍牆的距離尺寸；而系爭買賣契約之附件即1層平面圖基地西側三角形角地劃設編號13、14、15、16共4格機車停車位，並標註建築物樓梯間結構柱轉角點到地界線的垂直距離為95公分；根據系爭房地建案結構圖，前述建築物樓梯間編號C19 柱的結構尺寸為65x65公分，經鑑定人現場勘查系爭房地建案1樓外牆（含柱）以花崗石板包覆裝修，該編號C19柱包覆花崗石板裝修完成後的尺寸為73.5x74公分，高度2公尺鋼筋混凝土圍牆含表面貼磁磚厚度20公分，均屬正常合理的施工尺寸；實際量測現況樓梯間柱轉角點到圍牆之垂直距離為62 公分，尚可供人員通行或牽腳踏車通過，然無法供機車通行，是現場所畫4格車位確實無法供停放機車使用，惟觀諸系爭買賣契約之內容，約定由原告專用之機車停車位編號2、5 號（按指另案，本件為編號8、9）均位在建築物1樓，屬於原告所購買建築物大公共有面積之一部分；系爭房地建案基地西側三角形地則屬於法定空地，所設機車停車位均非建築物「大公」或「小公」共有面積的一部分，且可能係約定由其他住戶專用，縱被告於基地西側三角形法定空地所畫4格車位現況確實因通路寬度不足，無法供停放機車使用，顯有設計錯誤或不良之疏失，可能損害原來約定分配使用該4個機車停車位之購屋者權利，然並未妨礙約定由原告專用之機車停車位，且該三角形法定空地仍可供全體住戶共同做其他諸如停放腳踏車或暫置資源回收物等之使用，是現況樓梯間柱轉角點到圍牆的距離雖過於狹小、無法供機車通行，然人員仍能通行使用基地西側三角形法定空地，尚難認定有「後方三角地設計明顯錯誤不良」之瑕疵等語（鑑定報告第7-8 頁）。是原告主張被告交付之系爭房地有欠缺系爭買賣契約所預定之效用及品質之情事，亦無理由，故原告依上述請求被告返還價金或損害賠償，均無理由。㈢系爭建案未施作系爭雨遮，被告是否有拒不履約情事？原告依民法第359條、第179條或民法第227條規定請求返還價金或賠償，有無理由？　⒈原告主張兩造有搭建系爭雨遮之合意，然為被告否認。查系爭設備表就「室外車庫」部分雖記載：「採用H型鋼及強化玻璃採光罩」等語，然除此之外，系爭買賣契約並無其他有關系爭雨遮之記載，此有系爭買賣契約在卷可稽。依其文義顯然僅表示被告搭設室外車庫時，被告應用H型鋼搭配強化玻璃採光罩作為建材，尚不能以此逕而推論被告有與原告達成應搭設系爭雨遮之約定。此外，原告未再舉證證明兩造就系爭設備表關於室外車庫之記載外，尚有約定被告應於車道出入口之空地等系爭建案門口搭建系爭雨遮之事實，故原告主張被告應依約定搭設系爭雨遮，尚乏依據。　⒉況且，系爭房屋買賣契約第4條已明確標示本件買賣標的之小公之共有部分總面積為15平方公尺，汽車停車位編號1計1車位，此為兩造所不爭執，堪認原告於系爭買賣契約之買賣標的並不包含室外車庫，即一層平面圖編號4、5所示汽車停車位部分，縱系爭建案未於室外車庫搭設系爭雨遮，亦難認屬系爭房地之瑕疵；且鑑定報告亦認系爭房地建案建築物正面搭設雨遮屬違章建築，建築物外牆是否搭設雨遮並不直接影響停車或進出門廳，鑑定人認為未搭設雨遮尚不至於造成標的物價值減損等語（鑑定報告第8頁），故原告主張被告拒不履行搭建雨遮，所為給付欠缺約定效用與品質，而請求被告返還價金，即無理由。　⒊再者，被告自承汽車停車位部分，原本有多規劃兩個停車位即一層平面圖編號4、5所示汽車停車位（司促卷第43頁、本院卷第117頁），這2個停車位會用雨遮方式遮起來，但因為系爭退縮地圍籬之故，住戶認會影響通行，所以沒有蓋室外車庫，也沒有搭設系爭雨遮等語（本院卷第204頁）。復佐以鑑定報告記載：根據112年10月17日會勘當時原告表示，被告德達建設有限公司曾有口頭承諾在系爭房地建案建築物正面搭設雨遮，現況實際並未搭設，違反約定；被告德達建設有限公司表示，建築物正面搭設雨遮屬於違章建築必須二次施工，原本計畫施作，也預留了雨遮柱子的基礎（指認現場不同尺寸磁磚的位置），後來因為鄰地689地號沿地界設置圍籬，如果豎立雨遮柱子將落在車道中央，汽車無法通行，因此取消雨遮等語，此有系爭鑑定報告書（鑑定報告第7 頁）足憑。可見被告原先確實有意規劃於室外車庫搭建系爭雨遮，然因系爭退縮地圍籬之故，嗣後即未規劃室外車庫，然如前所述，原告既未證明兩造有搭建系爭雨遮之合意，且原告並非室外車庫之購買者，或約定專用者，難認系爭雨遮為兩造系爭買賣契約之給付內容，故原告主張被告拒不履行搭建系爭雨遮之義務，並進而請求返還價金或賠償，均非可採。　㈣系爭建案關於系爭退縮地無法通行、系爭三角地無法使用、被告拒不搭建雨遮等節，有無廣告不實而違反消保法第22條、公平法第21條第1項規定？原告依消保法第51條規定請求被告賠償懲罰性違約金，有無理由？　⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額5倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求3倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金，消保法第22條第1項、第51條固分別定有明文。惟原告所購買之系爭房地，並無其主張之前開瑕疵存在，被告所為給付亦無不完全給付或拒絕履行情事，且系爭建案鄰接維揚路處出入口寬度為4.62公尺，被告已依約提供高於一層平面圖所示之出入口寬度，並依約提供原告所購買之機車停車位編號8、9號及汽車停車位編號1處停放車輛，業經本院認定如前，即難認有何低於廣告內容或造成原告損害之情。而就系爭三角地無法停放機車部分，被告抗辯已跟原本規劃到系爭三角地之其他住戶協調另行繪製4格機車位供其停放使用等情（本院卷第204頁），為原告所未爭執，且原告之機車停車位並未於系爭三角地，其汽車停車位亦非於室外車庫，故有關系爭三角地及系爭雨遮之部分，均與原告無涉，不生原告權益損害之問題，是原告依消保法第22條、第 51條規定，請求被告賠償懲罰性賠償金，尚屬無據。 ⒉次按事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵；事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任，公平法第21條第1項、第30 條雖分別定有明文。然原告並未舉證證明被告有故意於銷售廣告為虛偽不實或引人錯誤之表示，尚無從認定被告有故意為不實廣告之行為，是原告依公平法第21條第1項主張，亦無理由。五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條、第227條或消保法第51條規定，請求被告返還價金或賠償損害，均無理由，自應駁回其訴。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，爰併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　 20 　日　　　　　　　　簡易庭　法　官夏媁萍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　林琬儒

2024-12-20

ILDV-113-簡-6-20241220-1

原重訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度原重訴字第2號原告李漢斌訴訟代理人張宜斌律師被告林湘畇訴訟代理人高琮程律師被告周世宏訴訟代理人陳軾霖律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年8月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告林湘畇應將門牌號碼新北市○○區○○路00巷0弄0號5樓房屋全部遷讓返還原告。二、被告林湘畇應給付原告新臺幣16,020元，及自民國113年7月 30日起至遷讓前項房屋之日止，按週年利率5％計算之利息。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告林湘畇負擔50％，餘由原告負擔。五、本判決第一項於原告以新臺幣1,143,850元供擔保後，得假執行；但被告林湘畇如以新臺幣3,431,552元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項於原告以新臺幣5,340元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣16,020元為原告預供擔保者，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第255條第1項第2款規定甚明。查原告起訴對被告請求原以民法第359條、第179條為訴訟標的，嗣追加民法第360條規定為訴訟標的（見本院卷二第75頁、第79至81頁），經核與前揭法條規定相符，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：被告林湘畇、周世宏分別為原告前妻林周純鈴之母親、手足，原告於民國97年4月18日因買賣自被告林湘畇而取得新北市○○區○○段○○段00000地號土地（下稱系爭基地，權利範圍188/10000）及其上同區段1318建號建物（即門牌號碼新北市○○區○○路00巷0弄0號5樓，權利範圍全部，下稱系爭建物）及6樓（即5樓頂加蓋，下稱系爭增建物，以下系爭建物與系爭增建物合稱系爭房屋），系爭增建物雖無法辨理移轉登記，然依據不動產買賣之社會通念，系爭增建物之事實上之處分權已併同系爭建物之不動產所有權移轉於買受人即原告，是原告業已依買賣契約取得系爭增建物之事實上處分權。然被告林湘畇更因不滿系爭建物現值與出售時之價差過鉅，遂於110年間對原告提起塗銷不動產所有權移轉登記之訴訟，經本院以110年度原訴字第6號判決原告之訴駁回確定在案。惟被告等於訴訟期間持續占用系爭建物及系爭增建物，經原告於112年4月15日以三重中山路郵局第231號及第233號存證信函，分別催告被告林湘畇、周世宏遷出系爭建物，並已合法送達於被告，縱有使用借貸（否認之）亦已終止要收回自用，然被告迄今無權占用系爭建物及系爭增建物，原告爰依民法第767條第1項或第962條（擇一關係）請求被告返還系爭建物及系爭增建物、依第179條規定請求被告返還無權占用系爭建物及系爭增建物相當於租金之不當得利共1,800,000元（每月租金約為30,000元，期間自107年 5月24日至112年5月24日共5年，計算式：30,000元×12×5＝1, 800,000元），提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告將新北市 ○○區○○路00巷0弄0號5樓、6樓（即5樓頂加蓋）房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應連帶給付1,800,000元予原告，即自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項房屋之日止，按年利率5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。並答辯如下：　㈠被告林湘畇部分：否認系爭增建物為原告所有或具事實上處分權，系爭建物雖移轉登記予原告，原告自不得請求被告林湘畇遷讓返還系爭增建物，亦無請求不當得利之權利。又系爭建物雖為原告所有，然被告林湘畇於97年間為系爭建物之所有權人，因被告林湘畇當時積欠債務，恐系爭建物遭強制執行，始與原告商談將系爭建物之所有權移轉登記予原告，原告則同意無償供被告及其家人居住終老，是被告自得繼續居住使用系爭建物，而非無權占用，此由系爭建物之所有權移轉後歷經15年之久，直至112年4月間原告始反悔並寄發存證信函予被告，要求被告遷讓返還系爭建物，更證實兩造間有上開口頭約定存在，否則豈有取得房屋所有權後十餘年一直容許前所有權人繼續居住之理，因原告無償提供系爭建物予被告林湘畇居住，被告林湘畇並非無權占用，自無不當得利可言。且被告林湘畇早於102年7月搬離系爭建物，現居住在系爭增建物，原告得隨時取回系爭建物，被告林湘畇並未占有使用系爭建物，雖保有系爭建物之鑰匙，僅係基於為系爭建物之前任屋主身分，原告亦隨時得向被告林湘畇取回鑰匙，被告林湘昀雖有部分衣物尚未取回，係因恐進入系爭建物造成侵害原告權利甚或侵入住居之責任，如原告同意，亦隨時可取回，故尚不因保有鑰匙及衣物未取回即可認定占有系爭建物。又縱認原告係系爭增建物之所有權人（被告否認之），而被告林湘畇居住於系爭增建物亦係原告無償提供予被告林湘畇居住，是被告林湘畇既未無權占有系爭建物及系爭增建物，自亦不得請求返還，亦更無不當得利可言。再者，倘認原告請求相當於租金之不當得利有理由（被告否認之），原告所請求之不當得利亦屬過高等語。　㈡被告周世宏部分：系爭增建物為未保存登記建物，且由被告林湘均長年居住、使用，否認系爭增建物為原告所有或具事實上處分權，又由原告所提出之本院110年度原訴字第6號判決理由觀之，原告於該案中已自認被告林湘畇長期以來均居住於系爭增建物，且與被告林湘畇所買賣之標的亦僅為系爭建物，並未包含系爭增建物之權利，況且長達15年之期間均未要求被告林湘畇遷出，可證明原告自始未取得任何系爭增建物之權利，故原告主張其為系爭增建物之所有權人，請求被告遷讓顯無理由。又且被告周世宏自106年7月起，長期居住在澳洲地區，6年來僅回國3次，每次均僅停留數周，故原告指稱被告周世宏長期居住於系爭建物及系爭增建物內已有不實，依照卷內證物並無法證明被告周世宏有長期占有系爭建物之事實，故其請求被告周世宏返還系爭建物、系爭增建物及相當於租金之不當得利，均無理由等語。三、本院之判斷：　㈠原告自97年4月18日以買賣為原因（原因發生日期97年4月7日）登記為系爭建物所登記之所有人（權利範圍全部），且系爭增建物為被告林湘畇所占有等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第84至85頁、第313至317頁），並有系爭建物登記謄本在卷可參（見本院卷一第145頁），該部分事實應堪認定。　㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。而原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則(最高法院99年度台上字第483號判決意旨參照)。　　㈢原告主張其具系爭增建物之事實上處分權，為被告所否認。經查：　⒈證人林周純鈴於本院訊問時證稱：被告林湘畇在93年買系爭房屋時，伊是被告林湘畇的擔保人，買這間房子的狀況是5 樓加6樓頂樓加蓋，被告林湘畇買這間房子時，前屋主就是把5樓加6樓頂樓加蓋買賣給被告林湘畇；被告林湘畇在97年時因為投資失敗，經濟狀況出了很大問題，怕房子被法拍，經由伊父親周武雄跟被告林湘畇溝通之後，希望出售減輕負擔，因為被告林湘畇負債累累，然後就找到原告，希望他能夠買下這個泰山的房子，被告林湘畇是連同5樓加6樓頂樓加蓋，所有的產權移轉給原告；系爭房屋買賣當初是被告林湘畇與周武雄去找原告談的，伊說伊沒有辦法作主，所以伊沒有在現場，後來伊去簽買賣契約的現場，是要確認被告林湘畇有賣給原告李漢斌，現場有簽買賣合約，他們說要拿去銀行貸款用的，伊有看到金額、買賣雙方簽名等語（見本院卷二第238至244頁）。又證人林周純鈴於另案訊問時亦證稱：被告林湘畇當時投資失敗，被告林湘畇跟伊父親請求伊前夫即原告，希望原告可以買下系爭建物及座落土地，讓被告林湘畇、伊父親及奶奶、伊兩個小孩有地方可以住，伊一直都沒有住那裡，伊跟原告關係交惡等語（見本院卷第98至107 頁）。　⒉證人即辦理系爭房屋買賣地政士陳惠美於本院訊問時證稱：新北市○○區○○路00巷0弄0號5樓伊沒有印象，伊去查詢國稅局每年申報綜所稅的案件紀錄申報裡有看到原告的名字，伊確定當初產權登記案件是經過伊們地政士事務所去辦的，伊只能肯定伊有經過這個案件，但是私契跟交易過程伊沒有什麼記憶；如果有頂樓加蓋，伊會先確定這個頂樓加蓋現實使用的管理權利是在頂樓的屋主手上，才能一起併同頂樓出售，如果仲介沒先跟買賣雙方確認，在伊這伊還會再強調請雙方確認使用權，使用權伊們無法與地政做登記，最重要的是管理使用權賣方可以交給買方，如果雙方都確認沒有問題，伊就會在買賣契約書上記載是有併同的部分，連同價金都會區分開來，但伊不會去現場真實的看，會相信買賣雙方確認的結果等語（見本院卷二第234至236頁）。　⒊證人周凡捷於本院訊問時證稱：當初伊媽媽即被告林湘畇買系爭房屋時伊只有知道他是5樓，附贈前屋主的6樓頂加；伊知道好像是母親這邊因為銀行的債務問題，她怕房子被法拍，所以把房屋過戶給原告，伊事後知道的，事後伊媽媽跟伊說已經過戶給原告，那時候過戶是算5樓過戶，被告林湘畇沒有跟伊說6樓的部分；6樓的水電是接5樓的等語（見本院卷二第188至193頁）。　⒋觀諸原告提出附卷之不動產買賣合約書、不動產說明書、買賣仲介專任委託書（見本院卷二第111至117頁）之係被告林湘畇於92年間向訴外人陳貞伶購買系爭建物及系爭增建物時之買賣資料，且該委託書之委託人應係陳貞伶，該等證據自無從證明原告於97年4月18日自被告林湘畇購買不動產尚包括系爭增建物。　⒌衡以證人周凡捷證稱被告林湘畇就97年間不動產出售未提到系爭增建物部分，而證人陳惠美對97年間不動產出售內容不復記憶，原告亦無法提出原告於97年間與被告林湘畇間不動產買賣之契約，則觀諸卷內事證，僅有證人林周純鈴之證述提及原告於97年間自被告被告林湘畇係同時購得系爭建物及系爭增建物，然參以證人林周純鈴於另案證述並未提及一併購得系爭增建物，且證人林周純鈴為原告前配偶又自承與被告交惡、交易磋商亦未全部參與等節，堪認證人林周純鈴該部分證述之容有可疑。衡諸常情，系爭增建物既未辦理保存登記，倘有移轉事實上處分權，則交易雙方自應載明書面或移轉占有以為確保，然原告既無法提出書面，且系爭增建物仍為被告林湘畇所占有，且被告林湘畇否認已移轉系爭增建物之事實上處分權，本件實難僅憑證人林周純鈴於本院證述逕認系爭增建物之事實上處分權業已移轉原告。　⒍綜上所述，參酌卷內事證，本件尚難認原告具系爭增建物之事實上處分權。　　㈣被告是否占有系爭建物及系爭增建物：　⒈證人林周純鈴於本院訊問時證稱：被告被告周世宏是出國去打工，是陸陸續續的，伊知道的時間是退伍後不久大概101 或102年後陸陸續續，但在國外的時間都不長；被告他們是住在5樓和6樓等語（見本院卷二第238至244頁）。又證人林周純鈴於另案訊問時亦證稱：被告林湘畇當時投資失敗，被告林湘畇跟伊父親請求伊前夫即原告，希望原告可以買下系爭建物及座落土地，讓被告林湘畇、伊父親及奶奶、伊兩個小孩有地方可以住，伊一直都沒有住那裡，伊跟原告關係交惡等語（見本院卷第98至107頁）。　⒉證人周凡捷於本院訊問時證稱：被告林湘畇是住在泰山楓江路，她搬去6樓是因為跟伊父親周武雄有一些口角，大概在9 0年時他們就有爭執，她就搬去6樓，6樓是前屋主加蓋好的有空的隔間，把它當作房間，所以伊媽媽就住在上面；被告周世宏大概90年時出國工作，在這之前他在空軍學校，沒有住家裡，他去澳洲工作，一兩年回台灣一次。周世宏平常回台灣有住6樓的隔間有一個小房間，他都睡那邊，周世宏國內住所的傢俱生活用品擺放該處等語（見本院卷二第188至1 93頁）。　⒊被告林湘畇於本院陳稱：伊目前居住在系爭增建物，系爭建物只有放東西，伊持有系爭建物之門鎖鑰匙等語在卷（見本院卷二第84頁）。衡以被告林湘畇係系爭建物之原所有人又辯稱自97年間不動產買賣後有與原告約定可無償使用系爭建物至終老等節，且其物品尚堆置在系爭建物內，又持有系爭建物之門鎖鑰匙，顯然被告林湘畇亦占有系爭建物甚明，被告林湘畇辯稱其未占有系爭建物云云，顯非可採。據此，堪認被告林湘畇確實自97年4月18日持續占有系爭建物及系爭增建物。　⒋被告周世宏於本院陳稱：伊出國工作，自97年起即未占有系爭增建物或系爭建物等語在卷（見本院卷第315至317頁），參酌卷附出入境資料（見限閱卷、本院卷二第135頁）顯示其自102年間起於境外斷續停留較長時間。衡以證人林周純鈴並未實際居住系爭建物及系爭增建物等語，證人周凡捷則對被告周世宏居住情形描述明確，至原告所提監視器畫面截圖（見本院卷二第197至221頁），至多僅可見被告周世宏有數日出現在系爭增建物周遭，尚難逕認其居住在系爭建物。參酌卷內事證，堪認被告周世宏返回我國時應曾暫時居住系爭增建物，而非系爭建物。又按民法第942條規定「受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。」，又按民法第94 2條所規定之占有輔助人於受他人指示而為他人管領物品時，應僅該他人為占有人，其本身對於該物品即非直接占有人，與同法第941條所定基於租賃、借貸關係而對於他人之物為直接占有者，該他人為間接占有人之情形不同（最高法院 101年度台上字第563號裁判意旨參照），本院既已認被告林湘畇確實自97年4月18日持續占有系爭建物及系爭增建物，被告周世宏為被告林湘畇之家屬，縱返國期間短暫出入系爭建物或居住系爭增建物，至多亦僅屬占有輔助人。從而，本件尚難認被告周世宏占有系爭建物或系爭增建物。　㈤被告林湘畇就系爭建物是否為有權占有：　⒈證人林周純鈴於本院訊問時證稱：當時被告林湘畇投資失敗，帳戶被凍結，沒有工作及收入，被告周世宏當時從任軍職，軍職退役後就沒有工作，家裡完全沒有收入，整個家裡都沒有人有工作能力，原告的工作比較穩定，加上有姻親關係，家裡老弱婦孺，原告想說買下來後，被告林湘畇、被告周世宏、周武雄、伊奶奶周簡英可以暫時度過難關，原告李漢斌覺得家裡可憐，所以同意他們可以暫時住，希望被告林湘畇跟被告周世宏找到工作後可以搬離，被告林湘畇可以與周武雄、周簡英一起搬離，這是被告林湘畇跟周武雄，他們在跟原告李漢斌討論之後，希望買這個房子後能先暫時度過難關，他們等到經濟穩定後再找地方居住，原告也同意，所以他們才把系爭房屋賣給原告李漢斌，經濟穩定是周武雄、周簡英、被告林湘畇、被告周世宏都一起，整個家庭經濟穩定等語（見本院卷二第238至244頁）。　⒉證人周凡捷於本院訊問時證稱：伊媽媽跟伊說已經過戶給原告，那時候過戶是算5樓過戶，被告林湘畇沒有跟伊說6樓的部分；伊不知道原告有同意伊的父親周武雄、母親即被告林湘畇及祖母周簡英可以繼續居住，伊父親兩年前過世了，周簡英住到前年111年的8、9月就被接去台北了。被告周世宏是算打工，因為他的太太在澳洲那邊唸書，他算陪讀邊打工。去年有拿到澳洲的永久居留證等語（見本院卷二第188至1 93頁）。　⒊被告林湘畇辯稱當時與原告口頭約定可以無償使用系爭建物至終老云云。惟參酌證人林周純鈴之證述，至多僅能認於97 年間不動產買賣時，原告曾口頭意被告林湘畇、被告周世宏及周武雄、周簡英等人可暫時無償居住在系爭建物，但於經濟穩定後則應歸還系爭建物。查被告林湘畇於本院陳稱其居住在系爭增建物，已不居住在系爭建物僅堆放物品，被告周世宏於本院陳稱其已出國工作也未占有系爭建物在卷（見本院卷二第84至85頁、第316至317頁），而證人周凡捷亦已證稱周武雄已去世且周簡英亦不居住在系爭建物內，堪認至遲於於112年間已符合前述「經濟穩定後」情形。　⒋按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約；借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求；借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第464條、第470條定有明文。本件既認於97年間不動產買賣時原告曾口頭意被告林湘畇、被告周世宏及周武雄、周簡英等人可暫時無償居住在系爭建物，但於經濟穩定後則應歸還系爭建物，該口頭約定之法律關係應屬使用借貸（下稱系爭使用借貸契約）。又所謂「經濟穩定後」應屬不能依借貸之目的而定其期限者，且至遲於於112年間已符合前述「經濟穩定後」情形，則依民法第470條規定，原告於112年間應可請求返還借用物，觀諸原告所提出之對被告寄發之存證信函表明：「台端無端占用本人位於新北市○○區○○路00巷0弄0號 5樓及6樓增建之房屋，業已侵害本人權益，限台端於文到三日内遷出，倘台端未於期間内遷出，本人將對台端提起訴訟」等語，並於112年4月15日送達被告，有存證信函及送達資料在卷可參（見本院卷一第125至135頁），據此，堪認系爭使用借貸契約至遲應於112年4月18日期滿終止，是自112年4 月19日起兩造間並無任何使用借貸關係甚明。　⒌綜上所述，被告林湘畇未能舉證證明其他占有系爭建物之合法正當權源，則被告林湘畇自112年4月19日後占有系爭建物應為無權占有，而其於97年間至112年4月18日基於使用借貸關係占有系爭建物則非無權占有。　㈥原告請求被告返還系爭建物、系爭增建物是否有據：　　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項規定甚明。又按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害，民法第962條定有明文。　⒉系爭增建物為未辦保存登記建物，且被告林湘畇並未將事實上處分權移轉原告，原告就系爭增建物不具所有權或事實上處分權，且原告自97年間迄言詞辯論終結前未曾占有系爭增建物，原告自不得依民法第767條第1項前段或民法第962條規定請求被告返還系爭增建物，原告該部分請求，核屬無據，應予駁回。　⒊系爭建物之所有權人為原告，且現為被告被告林湘畇無權占有中，原告依民法第767條第1項規定請求被告林湘畇返還系爭建物，核屬有據，應予准許。（另原告就被告林湘畇之請求，尚援引民法第962條規定請求本院擇一而為裁判，本院既已採納原告主張民法第767條第1項前段之請求權基礎，則就其另主張之民法第962條規定，即無庸再予審酌）。　⒋至原告依民法第767條第1項規定請求被告周世宏返還系爭建物部分，因被告周世宏並非系爭建物之占有人，原告該部分請求為無理由，應予駁回。　　　㈦原告請求被告返還占有系爭建物、系爭增建物之相當於不當得利1,800,000元，是否有據：　　　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104 年度台上字第715號判決意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限。此項規定於租用基地建築房屋，準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。前開規定，於計算相當於不當得利之租金時，亦得類推適用。又依土地法施行法第25條規定：「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。」，另計算「土地申報總價額」之基準，依土地法第 148條、平均地權條例第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價。是土地法第9 7條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071 號裁判意旨參照）。。　⒉系爭增建物為未辦保存登記建物，且被告林湘畇並未將事實上處分權移轉原告，原告就系爭增建物不具所有權或事實上處分權，且原告自97年間迄言詞辯論終結前未曾占有系爭增建物，原告自不得依民法第179條規定請求被告返還占有系爭增建物之不當得利，原告該部分主張，核屬無據，應予駁回。　⒊被告周世宏並未非系爭建物之占有人，原告依民法第179條規定請求被告周世宏給付占有系爭建物之相當於租金之不當得利，核屬無據，應予駁回。　　⒋被告林湘畇自112年4月19日至112年5月24日間無權占有系爭建物，其占用系爭房屋無合法權源，即係無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致原告受有損害，應受有相當於租金之不當得利，原告依民法第179條規定請求被告林湘畇返還112年4月19日至112年5月24日間無權占有系爭建物相當於租金之不當得利，核屬有據。　　　⒌查系爭基地之法定地價即112年申報地價應為每平方公尺7,44 0元，土地面積為687平方公尺，原告取得權利範圍為188/10 ,000，系爭房屋之112年之課稅現值為1,906,364元等情，有系爭建物謄本、契約書、新北市政府地政局113年5月10日函、系爭基地申報地價相關資料、新北市泰山區建物現值調查估價表在卷可稽（見本院卷一第145頁、本院卷二第1111至第117頁），則系爭基地及系爭房屋申報總價額為2,002,456 元（計算式：7,440元×687㎡×188/10,000＋1,906,364元＝2,00 2,456元，元以下四捨五入）。又系爭建物為鋼筋混凝土造工業用5層公寓大廈之第5層，於81年12月21日建造完成，有系爭建物登記謄本在卷可查（見本院卷一第145頁），且坐落於新北市泰山區，鄰近主要幹道及當地商圈等情爰審酌系爭建物之屋齡、坐落位置、繁榮程度、交通便利性、生活機能等情，認系爭建物之租金以上開總價額年息8％為適當，自 112年4月19日至112年5月24日共36日，故被告林湘畇於112 年4月19日至112年5月24日間無權占有系爭建物所受有之相當於租金之不當得利數額為16,020元（計算式：2,002,456 元×8％÷12×36÷30＝16020元，元以下四捨五入）。原告固主張依租金行金資料（見本院卷一第141頁），參考系爭建物附近地段1樓租金為20,000元，推估系爭建物及系爭增建物合計租金約每月租金應為每月30,000元，應以此計算被告無權占用之不當得利等語，然此與上開法律規定不符，僅能作為本院審酌土地及其建築物申報總價年息10％上限之參考，無從逕以之為原告請求不當得利之數額。　⒍綜上所述，原告依民法第179條規定請求被告林湘畇返還112 年4月19日至112年5月24日間無權占有系爭建物相當於租金之不當得利為16,020元，核屬有據，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。　⒎按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第2 03條分別定有明文。本件原告請求被告林湘畇返還不當得利，係以給付金錢為標的，無約定期限或利率，則其請求自起訴狀繕本送達被上訴人翌日即113年7月30日（見本院卷一第 69頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，於法有據，應予准許。　四、綜上所述，原告民法第767條第1項、第179條規定，請求：㈠被告林湘畇應將門牌號碼新北市○○區○○路00巷0弄0號5樓房屋全部遷讓返還原告；㈡被告林湘畇應給付原告16,020元，及自起訴狀繕本送達翌日起即113年7月30日起至遷讓前項房屋之日止，按週年利率5％計算之利息為有理由，應予准許，逾此範圍之請求（含對被告林湘畇以外之被告之請求），則為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　胡修辰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇莞珍

2024-12-20

PCDV-112-原重訴-2-20241220-1