返還租賃房屋等
臺灣新北地方法院民事判決
113年度簡上字第289號
上 訴 人 蔡涵聿
被上訴人 陳紹宗
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件,上訴人對於民國113年3
月22日本院板橋簡易庭112年度板簡字第2702號第一審判決提起
上訴,本院於民國113年8月14日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、原判決關於命上訴人給付超過新臺幣(下同)123,790元,
及該部份假執行之宣告,暨訴訟費用之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均
駁回。
三、其餘上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔五分之四,餘由被上訴人
負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張:
兩造於民國111年10月13日訂立住宅租賃契約(下稱系爭租
約),約定上訴人向被上訴人承租其所有之新北市○○區○○街
00巷0弄0號後半部房屋(下稱系爭房屋),租期自111年10
月15日起至113年10月14日止,每月租金新臺幣(下同)17,
500元,押金35,000元,惟上訴人自112年3月15日起即未支
付租金,經被上訴人以112年12月12日以陳報狀定5日期限催
告上訴人支付欠租,逾期不支付,則同時以該書狀終止系爭
租約,上訴人逾期仍未支付欠租,系爭租約已終止,爰本於
所有權、系爭租約、租賃及不當得利之法律關係提起本件訴
訟等語。並聲明:㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上
訴人。㈡上訴人應給付被上訴人122,500元。㈢上訴人應自112
年12月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止,按月於每月
15日前給付被上訴人17,500元。
二、上訴人於原審答辯則以:
上訴人自112年3月15日起不支付租金,係因被上訴人表示地
目有問題,希望上訴人提前搬走等語資為抗辯。並聲明:被
上訴人之訴駁回。
三、原審為被上訴人一部勝訴(即112年3月15日至113年1月3間共
計133,790元部分之租金與不當得利部分),一部敗訴(即遷
讓返還系爭房屋及逾133,790元之不當得利部分)之判決,即
命上訴人給付被上訴人133,790元,及職權為假執行之宣告
暨訴訟費用負擔之諭知,並駁回被上訴人其餘之訴。被上訴
人就其敗訴部分並未上訴,已告確定。上訴人就其敗訴部分
聲明不服,而就事實之陳述及所用證據,除與原判決記載者
相同,予以引用外,上訴人並補充:上訴人係因被上訴人提
前終止租約,故要求被上訴人必須給付違約金及搬遷費,然
被上訴人始終敷衍以對,上訴人始決定暫時不將系爭房屋內
之物品搬離,而被上訴人於112年12月間兩造尚未點交系爭
房屋前,即自行進屋並將上訴人物品丟棄(包含文具、衣物
、棉被、電子產品等物品),則被上訴人自行進屋侵犯上訴
人之隱私權,擅自丟棄上訴人物品則侵害上訴人財產權,被
上訴人自應分別依民法第195條第1項賠償上訴人隱私權之損
害15萬元、依民法第184條賠償上訴人財產損害5萬元。是縱
認上訴人應支付被上訴人租金,則上訴人即依民法第334條
規定主張以前揭賠償金共20萬元予以抵銷。並上訴聲明:㈠
原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分,駁回被上訴
人之訴。被上訴人則答辯聲明:上訴駁回。
四、被上訴人主張兩造於111年10月13日訂立系爭租約,約定由
上訴人向被上訴人承租之系爭房屋,租期自111年10月15日
起至113年10月14日止,每月租金17,500元,押金35,000元
;上訴人自112年3月15日起未給付租金;被上訴人於112年5
月19日以存證信函向上訴人為終止租約之意思表示,上訴人
於5月23日收受上開終止租約之意思表示之事實,業據其提
出系爭租約、存證信函及收件回執、系爭房屋建物謄本可稽
(見112年度板簡字第2702號【下稱原審卷】第13至22頁、
第37頁),此部分事實,堪信為真實。
五、被上訴人主張上訴人應給付112年3月15日至113年1月3日間
之租金及不當得利等情,為上訴人所否認,並以前開情詞置
辯,是本件爭點厥為:㈠被上訴人請求上開期間之租金及不
當得利,有無理由?㈡上訴人以被上訴人於未點交前自行進
屋並將上訴人物品丟棄,致上訴人隱私權、財產權受損害共
計20萬元,以此主張抵銷,有無理由?
㈠被上訴人請求上開期間之租金及不當得利,有無理由?
⒈按承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承
租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終
止契約;租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達2個月之
租額,不得依前項之規定,終止契約;其租金約定於每期開
始時支付者,並應於遲延給付逾2個月時,始得終止契約;
民法第440條第1、2項分別定有明文。次按土地法第100條第
3款規定:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:…三
、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達2個月以上時。
」,上開規定在有期限之租賃具有同一之法律理由,自應類
推適用(參照最高法院44年台上字第516號判例意旨)。關
於擔保金抵償租金之規定,係法律上為保護經濟上之弱者即
承租人而設,以調和出租人與承租人間權利義務之衡平,並
貫徹保護承租人之立法政策,核其性質,應屬民法第71條所
稱之強制規定(參照最高法院72年度台上字第283號裁判意
旨),且應類推適用於定期之租賃關係,此為最高法院現在
所持見解(參照最高法院102年度台上字第833號、95年度台
簡上字第2號、95年度台上字第206號、91年度台簡上字第16
號裁判意旨)。又土地法為民法之特別法,則就積欠租金額
是否已達2個月以上之認定,自應以經扣抵擔保金後所積欠
之租金額為要件,而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金
達2個月即得終止之規定,其理自明。經查,系爭租約之租
期自111年10月15日起至113年10月14日止,每月租金17,500
元,押金35,000元,已如前開認定,是上訴人負有依系爭租
約條件按月給付原告租金17,500元之義務,而上訴人自112
年3月15日起未給付租金乙情,亦為兩造所不爭執,然斯時
迄至同年5月19日被上訴人寄發上開存證信函與上訴人時,
上訴人積欠之租金扣除押租保證金,其積欠之數額尚未達二
個月以上,依前開說明,被上訴人不得於此時單方解除契約
,是被上訴人以前開存證信函之寄發對上訴人為終止租約之
意思表示,自不生合法終止之效力。
⒉惟按出租人終止租約,依民法第263條準用第258條規定,應
向他方當事人以意思表示為之,業如前述。又所謂調解、起
訴,均有催告通知終止契約之效力,係指調解聲請書或起訴
書有催告或終止契約之意思表示者,於調解聲請書或起訴書
之繕本送達對方時,有催告或止約之效力而言(參照最高法
院56年台上字第2009號判例意旨)。查,上訴人自112年3月
15日迄至本件起訴即112年9月8日止,扣除押租保證金後,
積欠之租金已達二個月以上,而被上訴人既已寄發前開存證
信函催請上訴人給付積欠之租金,並於起訴狀中表明因上訴
人積欠逾2個月以上租金而終止租約之意旨,則參照前開說
明,被上訴人此部分所為終止契約之意思表示,應屬合法有
效。足見兩造之系爭租約業於起訴狀繕本送達上訴人之日即
112年9月28日(見板簡卷第45頁送達回證)已發生終止之效
力。
⒊再上訴人自112年3月15日起即未依約交付租金,而系爭租約
已於112年9月28日終止,已如前述,則被上訴人自得請求上
訴人自112年3月15日起至112年9月28日止所積欠之租金。另
按無法律上原因,而受有利益,致他人受損害者,應返還其
利益,民法第179 條定有明文。查,兩造已於113年1月3日
點交乙情,有點交具結書為證(見板簡卷第137頁),且為上
訴人所不爭執,是上訴人係自113 年1 月3日以後並無繼續
占有使用系爭房屋。故被上訴人主張上訴人自112年9月28
日終止租約起至返還房屋之日即113年1月3日止,屬無權占
有系爭房屋,上訴人因此受有相當於租金之利益,致被上訴
人受有損害,故而被上訴人請求上訴人自112年9月29日起至
113年1月3日止,應給付相當於租金之不當得利,自屬有理
。基此,被上訴人請求自112年3月15日起至113年1月3日止
之租金及不當得利共計133,790元(計算式:17,500元7+17
,500元20/31=122,500元+11,290元,元以下四捨五入),
自屬有據,應予准許。
㈡上訴人以被上訴人於未點交前自行進屋並將上訴人物品丟棄
,致上訴人隱私權、財產權受損害共計20萬元,以此主張抵
銷,有無理由?
⒈按2人互負債務,而其給付種類相同,並均屆清償期者,各
得以其債務,與他方之債務,互為抵銷,民法第334條定有
明文。又按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證
責任,民事訴訟法第277條亦有明定,又同法第400條第2項
對經裁判之抵銷數額,復明定有既判力,則主張抵銷之當事
人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責
任(最高法院88年度台上字第3398號判決意旨參照)。準此
,上訴人自應先就其所主張抵銷之債權及數額確實存在之事
實,負舉證責任。
⒉隱私權部分:
⑴按因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任
;不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、
貞操,或不法侵害其他人格法益而情節重大者,被害人雖非
財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額;又數人共同不法
侵害他人之權利者,連帶負損害賠償責任。民法第184 條第
1 項及第195 條第1 項前段、第185條第1項分別定有明文。
又不法侵害他人居住安寧之人格利益,如其情節重大,被害
人非不得依民法第195 條第1 項規定請求賠償相當之金額(
最高法院92年度台上字第164號判決意旨參照)。又占有乃
對於物有事實上管領力之一種狀態,如對於物已有確定及繼
續之支配關係,或者已立於得排除他人干涉之狀態者,均可
謂對於物已有事實上之管領力( 最高法院95年台上字第1124
號判決意旨參照) 。承租人於租賃關係終止後,應返還租賃
物;所謂返還租賃物,係指依債務本旨,向出租人移轉租賃
物之占有,承租人移轉占有後,即喪失其對於物之事實上管
理力而消滅占有,此觀民法第455 條前段、第946 條第1 項
規定即明。查,上訴人於上訴理由稱:因可歸責於被上訴人
事由而提前終止租約,被上訴人應給付搬遷費卻遲未給付,
故尚未搬遷等語,可知兩造就系爭租約終止與否、搬遷時點
,顯有歧見,被上訴人倘欲收回房屋,自應循訴訟途徑解決
,則被上訴人於未經法院判決確認系爭租約是否有合法終止
之事由時,自行進入系爭房屋,即有未洽。退而言之,縱認
系爭租約業經合法終止,上訴人固有依期限搬離系爭房屋之
義務,然於上訴人自行離去或經法院強制執行解除承租人占
有以前,系爭房屋仍為上訴人占有狀況,除經上訴人同意,
被上訴人不得擅自進入,而被上訴人未經上訴人許可擅自進
入系爭房屋,核已不法侵害上訴人之隱私,造成上訴人對隱
私期待喪失,已對上訴人之住宅隱私造成破壞且情節重大,
上訴人自得依上開規定,請求被上訴人賠償相當之金額。
⑵次按慰藉金之多寡,應斟酌雙方之身分、地位、資力與加害
之程度及其他各種情形核定相當之數額;其金額是否相當,
自應依實際加害情形與被害人所受之痛苦及雙方之身分、地
位、經濟狀況等關係決定之(最高法院85年度台上字第460
號判決意旨參照)。本院考量本件係因上訴人屢次積欠租金
,經出租人催討多次,均未主動與出租人聯繫溝通欠費及返
還房屋事宜所致,及上訴人自承:我於112年6、7月便將系
爭房屋內大多數東西均清空,僅剩餘大型家具、做生意之用
具等語(見板簡卷第135頁),其因系爭房屋之隱私受影響程
度並非甚鉅等一切情狀,認上訴人請求被上訴人賠償精神慰
撫金以10,000元為適當,逾此部分之請求,尚屬無據。
⒊財產損害部分:
上訴人主張其受有財物損害5萬元等情,未據提出任何具體
事證以資證明確有前開損害及金額,準此,尚難認上訴人就
此部分之主張已善盡舉證之責,故上訴人主張被上訴人應給
付5萬元損害賠償,即無理由,不應准許。
⒋基此,上訴人對於被上訴人所負之租金返還債務133,790元,
與被上訴人對上訴人應負之賠償金10,000元債務,均已屆清
償期,且給付種類相同,並無不適於抵銷情狀,準此,上訴
人主張以其損害賠償債權,與前述被上訴人經准許之租金債
權133,790元抵銷,於抵銷範圍內,被上訴人得請求金額餘1
23,790元,可以認定。
六、從而,本件被上訴人請求上訴人給付123,790元,於法有據
,應予准許;逾此部分之請求,於法無據,不應准許。原審
判命上訴人給付逾上開應准許部分,尚有未洽,上訴意旨求
予廢棄改判,為有理由,爰由本院予以廢棄改判如主文第二
項所示。至於上訴人其餘上訴部分,原審為上訴人敗訴之判
決,核無不合,上訴意旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄
改判,為無理由,應駁回此部分之上訴。
七、本案事證已臻明確,兩造其餘主張陳述及所提之證據,經核
於本院認定之事實不生影響,爰不予一一論駁,附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 10 月 4 日
民事第六庭 審判長法 官 許瑞東
法 官 許映鈞
法 官 陳幽蘭
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 10 月 7 日
書記官 李淑卿
PCDV-113-簡上-289-20241004-1