Know99判決書

搜尋結果：欠租

共找到 250 筆結果（第 211-220 筆）

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店簡字第985號原告臺北市住宅及都市更新中心法定代理人李四川訴訟代理人湯官翰被告王盛弘上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○路0段0巷00號7樓之房屋遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣59,226元，及違約金新臺幣13,123元。三、被告應自民國113年7月29日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣11,700元。　　四、原告其餘之訴駁回。　　　　五、訴訟費用新臺幣33,967元，其中新臺幣33,550元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，由被告負擔，餘由原告負擔。六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣3,208,618元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣72,349元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項就各期到期部分，得假執行。但被告如分別以新臺幣11,700元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告起訴時訴之聲明為：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段0巷00號7樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）19,127 元，及依附表一計算之違約金。㈢被告應給付原告11,310元，及自民國113年5月1日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告11,700元。」（見本院卷第7頁至第8 頁），嗣於113年11月13日具狀變更其訴之聲明為：「㈠先位聲明：1.被告應將系爭房屋騰空返還予原告。2.被告應給付原告45,300元，及依附表一計算之違約金。3.被告應自113 年4月2日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告18,460元。㈡備位聲明：1.被告應將系爭房屋騰空返還予原告。2.被告應給付原告77,226元，及依附表二計算之違約金。3.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告18,460元。」（見本院卷第81至82頁），核其所為之變更，與起訴原因事實之基礎事實同一，合於上開規定，應予准許。又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，均合先敘明。二、原告主張：　㈠被告向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路0段0巷00號7樓之房屋（即系爭房屋），租賃期間為112年7月1日起至114年2月2 8日止，每月租金14,200元，約定按月於每月20日前給付，並簽訂臺北市社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約）。詎被告未按期繳納租金及違約金，經原告於113年1月15日以臺北住都住服字第11300002828號函、113年2月21日以臺北住都帳管字第11300008055號函催告被告繳納欠費未果，原告復於113年3月18日以臺北住都帳管字第11300012687號函（下稱系爭催繳函）發函通知被告，如未繳清即於113年4月1日終止租約，上開通知函文已合法送達被告，然被告迄未清償，亦未將系爭房屋騰空點交原告接管，系爭租約已於113年4 月1日終止，原告得依系爭租約第22條第1項約定，請求被告自系爭房屋遷出並返還予原告；次查，系爭房屋每月租金14 ,200元，因被告符合系爭租約第5條之1之租金補貼條件，每月補助5,200元，故被告每月實付租金為9,000元，而被告已積欠如附表一所示之租金45,300元，原告自得請求被告給付；又依系爭租約第5條第1項、第2項約定，被告逾期繳交租金，應依逾期未滿1個月按欠額加收2％，逾期1個月以上未滿 2個月按欠額加收4％，逾期2個月以上未滿3個月按欠額加收6 ％，逾期3個月以上未滿4個月按欠額加收之8％，餘依此類推，最高按欠額加收20％之違約金，且違約金以實付租金計算，故原告亦得請求被告給付依上開約定計算如附表一所示之違約金，共計8,868元；復依系爭租約第23條約定，被告於租賃關係終止後，應自終止租約之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費，系爭租約業已於113年4月1日合法終止，然被告尚占用系爭房屋，故其應自租約終止翌日起即113年4月2日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告18,460元。　㈡若法院認系爭租約並未於113年4月1日合法終止，則備位以起訴狀繕本送達被告之日為終止租約之意思表示到達被告之時點，請求如附表二所示之租金77,226元及違約金13,123元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告18,460元，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：如上開變更後之聲明所載。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯。四、本院之判斷：　　　㈠原告先位以系爭催繳函終止系爭租約，應非合法；原告備位以其訴狀繕本到達被告為終止系爭租約之意思表示，則為合法：　1.按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又按「出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋」，土地法第100條第3款亦有明定。前開規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決參照）。次按「乙方（即被告）或其同居人或其允許為房屋使用之第三人有下列情事之一，甲方（即原告）得隨時終止本契約，乙方不得異議：三、積欠租金達二個月，經催告仍不清償者」，系爭租約第12條第1項第3款亦有明文。　2.經查，原告主張兩造訂有系爭租約，租賃期間為112年7月1 日至114年2月28日之事實，業據提出臺北市社會住宅租賃契約書（即系爭租約）、112年度北院民公瑜字第230283號公證書為憑（見本院卷第17頁至第26頁）；而原告主張被告自 112年11月起即未繳租金，積欠租金達2個月，經原告多次催繳均未繳納等情，則有原告113年1月15日臺北住都住服字第 11300002828號函、113年2月21日臺北住都帳管字第1130000 8055號函、113年3月18日臺北住都帳管字第11300012687號函及上開函文掛號收件回執可憑（見本院卷第29頁至第36頁），是此部分事實，首堪認定。　3.原告先位雖主張其已以系爭催繳函對被告為終止租約之意思表示，故系爭租約已於113年4月1日終止云云。然觀諸系爭催繳函之內容（見本院卷第33頁），其主旨乃記載：「臺端承租本市興隆D1區社會住宅1戶，查有積欠租金及違約金累計逾4個月，請於文到7日內繳清，逾期未繳，本中心『將』於 113年4月1日終止租約」，尚難認有明確為終止系爭租約之意思表示；此外，原告並未提出其他其有於113年4月1日對被告為終止租約之意思表示之相關證據，自難認系爭租約已於113年4月1日終止。　4.原告復備位主張以起訴狀繕本送達被告時點作為終止系爭租約之意思表示，審酌原告起訴狀之內容真意已包含終止系爭租約之意思表示，而起訴狀繕本已於113年7月18日寄存於臺北市政府警察局文山第一分局木柵派出所，於000年0月00日生送達效力，有送達證書附卷可參（見本院卷第43頁），是原告備位主張系爭租約已於起訴狀繕本送達被告之日即000 年0月00日生終止之效力，乃屬可採。　㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應有理由：　1.按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」，民法第455 條定有明文；次按「本契約終止或屆滿時，乙方（即被告）應將租金、水、電、瓦斯費及停車場租金繳清，除第九條第三項、四項所附傢俱及設備外，將房屋於租期屆滿翌日或租約終止日騰空並恢復原狀」，系爭租約第22條第1項定有明文。　2.系爭租約已於000年0月00日生終止效力乙節，業經認定如前，而被告戶籍現仍設於系爭房屋，有戶籍資料在卷可查（見本院個資卷）。足認系爭房屋現仍由被告無權占用中，則原告依上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　㈢原告請求被告給付59,226元及違約金13,123元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由。　1.按「租金每月9,000元；乙方（即被告）應於每月二十日前依前條規定繳款，逾期不繳者，應依下列規定加收懲罰性違約金，絕無異議：一、逾期繳納未滿1個月者，照該期欠額加收2%；二、逾期繳納在1個月以上未滿2個月者，照該期欠額加收4%；三、逾期繳納在2個月以上未滿3個月者，照該期欠額加收6%；四、逾期繳納在3個月以上未滿4個月者，照該期欠額加收8%。餘此類推，最高以追繳20%之為限。」、「前項違約金計收標準以乙方依第5條之1第1項應給付之實付租金計算之」，系爭租約第5條第1項、第2項分別定有明文。　2.依原告所提之「興隆D1區社宅所得分級標準表」及「社宅租金分級表」（見本院卷第27頁），二房型、坪數（含公設） 24坪社會住宅不補貼之定價租金為14,200元，倘承租人家庭年所得未達最低生活費收入標準1倍，屬分級標準第一階，承租上開住宅之實付租金為9,000元（即補貼5,200元），是系爭租約第5條第1項所載之每月租金9,000元即為實付租金，堪以認定。而原告主張被告自111年11月起之租金均迄未給付，故原告請求被告給付如附表二所示至113年7月18日止之積欠租金77,226元及違約金13,123元（計算式如附表二所示），並未超過其所得主張之範圍，自屬有據。　3.惟「乙方（即被告）應於簽訂本契約時至甲方（即原告）指定之金融機構繳交保證金（二個月之租金）」、「乙方符合第五條之一第一項租金分期補貼資格者，得依補貼後之差額（即實付租金）計算前項應繳保證金」、「保證金於乙方交還房屋後無息返還，但乙方有欠繳租金、…（略）…、或其他乙方違反本契約所生之損害或違約金、…（略）…，應由保證金扣除，其不足金額，乙方仍應給付」，為系爭租約第6條第1項至第3項所明定，且押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。本件原告有收受相當於兩個月實付租金之保證金18,000元（計算式：每月實付租金9,000元×2個月=18,000元），為原告所自陳（見本院卷第75頁），故於租賃關係消滅後，即生當然抵充之效力。是將原告請求被告給付積欠租金77,226元部分，以上開保證金抵充後，尚餘59,226元（計算式：77,226元-18, 000元=59,226元）。從而，原告僅得請求被告給付59,226元及違約金13,123元，堪以認定。　㈣原告請求被告自民國113年7月29日起至遷讓之日止，按月給付11,700元，為有理由。逾此範圍之請求，為無理由。　1.按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第179條定有明文。又承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。次按「乙方（即被告）未依前條規定將房屋返還甲方( 即原告)，應負損害賠償責任，並自租期屆滿翌日或租約終止翌日起按月依第五條約定之租金之一點三倍給付占用期間之使用費（損害賠償金）」，系爭租約第23條亦有明文。是被告未依約返還系爭房屋之使用費，應以系爭租約第5條第1 項所載之每月租金而定，堪以認定。　2.查系爭租約於113年7月28日終止，已如前述，被告自已失去使用收益系爭房屋之權利，卻仍消極不將系爭房屋返還並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，則原告依上開約定得請求之使用費為按月依系爭租約第5條約定租金之1.3倍即11,700元（計算式：9,000元×1.3=11,700元)，是原告得請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即113年7月29日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告使用費11,700元，堪以認定。　3.原告雖主張系爭租約第5條記載之租金金額雖為「9,000元」，惟該部分乃為「14,200元」之誤載，應依補貼前租金「14 ,200元」計算使用費云云。惟查，系爭租約第23條就使用費之計算方式既係明白約定「按月依第5條約定之租金之1.3倍」計算，而系爭租約第5條所記載之租金金額即為「9,000元」，自應依文字所約定之「9,000元」作為計算基準，原告並未舉證證明被告於簽約時之真意有同意以「14,200元」作為使用費計算基準之意思，自難認原告上開主張為可採。　　　五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告、給付原告59,226元及違約金13,123元，及自113年7月29日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告11,700元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；依同法第392條第2項規定，依職權就該部分為被告供擔保後得免為假執行之宣告。　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定本件訴訟費用額為33,967元（即第一審裁判費）如主文第5項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許容慈　　　　（得上訴）以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周怡伶　　　附表一：（金額單位均為新臺幣）　　　　　　　　　　　　　期別欠扣繳比例租金違約金計算式（小數點以下四捨五入）備註逾期月數比例 000年4月1日逾期未滿8個月 (113年4月21日至113年12月9日) 16% 000 48 1日租金：9,000÷30=300 違約金：300×0.16=48 每月約定租金14,200元，租金補助5,200元，實付租金每月9,000元。 000年3月逾期未滿9個月 (113年3月21日至113年12月9日) 18% 9,000 1,620 9,000×0.18=1,620 000年2月逾期未滿10個月 (113年2月21日至113年12月9日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年1月逾期滿10個月 (113年1月21日至113年11月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年12月逾期滿10個月 (113年12月21日至113年10月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年11月逾期滿10個月 (112年11月21日至113年9月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 合計 45,300 8,868 附表二：（金額單位均為新臺幣）　期別欠扣繳比例租金違約金計算式（小數點以下四捨五入）備註逾期月數比例 000年7月1日至113年7月18日逾期未滿5個月 (113年7月21日至113年12月9日) 10% 5,226 000 租金：9,000÷31×18≒5,226 違約金：5,226×0.1≒523 每月約定租金14,200元，租金補助5,200元，實付租金每月9,000元。 000年6月逾期未滿6個月 (113年6月21日至113年12月9日) 12% 9,000 1,080 9,000×0.12=1,080 000年5月逾期未滿7個月 (113年5月21日至113年12月9日) 14% 9,000 1,260 9,000×0.14=1,260 000年4月逾期未滿8個月 (113年4月21日至113年12月9日) 16% 9,000 1,440 9,000×0.16=1,440 000年3月逾期未滿9個月 (113年3月21日至113年12月9日) 18% 9,000 1,620 9,000×0.18=1,620 000年2月逾期未滿10個月 (113年2月21日至113年12月9日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年1月逾期滿10個月 (113年1月21日至113年11月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年12月逾期滿10個月 (112年12月21日至113年10月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年11月逾期滿10個月 (112年11月21日至113年9月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 合計 77,226 13,123

2024-12-23

STEV-113-店簡-985-20241223-1

中小

臺中簡易庭

返還押金

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決 113年度中小字第857號原告林色珍被告江金郎上列當事人間返還押金事件，本院於民國113年12月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）5萬元。嗣於本院民國113年12月6日言詞辯論程序將聲明更正為：後述原告聲明所示（本院卷第34 3頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，符合上揭規定，應予准許。貳、實體事項：　　　　一、原告主張：兩造房屋租賃契約自111年3月1日起至112年2月2 8日止(下稱系爭租約)，承租門牌號碼臺中市○○街000號(下稱系爭房屋)，嗣後並無續租。又原告並無積欠被告租金，被告卻於4月底要求原告轉租之五位房客全部搬離。而原告於4月底已將鑰匙交還予被告，回復原狀並經被告點交完畢，被告卻不退還5萬元押金予原告。被告亦應給付紗窗及3A 洗臉盆維修費共計9,655元之一半費用(下稱系爭維修費)。並聲明：被告應給付原告5萬5000元，及自112年4月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告則以：原告租約期滿，依租賃契約之約定，有修復及復原等義務，惟尚有電熱水器之自動控制、窗簾、牆壁之鐵釘及貼紙等未處理。原告於113年2月28日租期屆滿後，僅係交還鑰匙表明不再續租，系爭房屋內部家電配備與部分器具用品毀損，經被告告知，原告迄今仍未修復。再者，原告本應給付5月份租金2萬5000元、器具毀損修復費用17萬6400元，大於被告應給付予原告之押金5萬元，早已抵充無餘，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。三、得心證之理由：　　 (一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。次按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判決要旨參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。 (二)原告主張系爭房屋之租約已因租期屆滿而消滅，被吿尚未返還系爭房屋租約之押金五萬元等情，業據其提出系爭租約為證（本院卷第19-26頁），被吿並未爭執，此部分事實，堪認實在。而原告主張被告應返還前開押金及系爭維修費共5 萬5000元，被告則為否認，並以前揭情詞置辯，揆諸前揭說明，被告自應就其抗辯可抵充押金之租金、器具毀損修復費用(房間加外走道髒污清潔、房間加外走道油漆工程、自動控制系統故障維修、自動控制系統檢修、樓梯走道油漆工程、窗簾安裝、書桌椅毀損)事實負舉證責任。茲就被告抗辯抵扣之項目及金額，分述如下：　1.租金：0元　　被告主張原告積欠5月份租金2萬5000元未繳交，原告則抗辯被告已於4月底將租客趕離系爭房屋，故無需繳交5月份租金。經查，系爭租約已於同年2月終止，則後續兩造間是否存有租賃契約關係，自屬有疑，且就此部分被告迄未能舉證以實其說，依法自難為有利於被告之認定，是被告主張原告應給付租金2萬5000元云云，難認可採。　　2.房間加外走道髒污清潔：0元　　被告主張因清潔3至6樓樓層房間及外走道，支出清潔費用7 萬2000元，業據提出估價單、現場照片為證（本院卷第175- 183、337頁），原告則抗辯其返還房屋時已經打掃過等語。經本院於113年11月4日至現場履勘，有履勘筆錄1件及現場照片40張附卷可稽(本院卷第297-235頁)，檢視上開照片，自難認定原告有何逾越合理使用之髒汙而有未整理清除之情形；而出租人收回房屋後，無論自行住用或另行出租，整理清潔房屋本屬維護房屋所須支出之成本，無由請求承租人負擔，被告此部分主張，顯不合理，亦是無據，自難准許。　3.房間加外走道油漆工程：3萬1500元　　被告主張房間牆面有髒污及掛勾痕跡未清理，支出4萬5000 元，業據提出估價單、現場照片為證，本院參酌履勘筆錄及現場照片，認僅有3A、3C、5A、5B、6B、6C、7A共計7間牆面有明顯髒污需要粉刷，足認被告有支出前揭恢復原狀之相關費用之必要，是被告主張房間加外走道油漆工程3萬1500 元(計算式：4,500元×7間＝3萬1500元)，為有理由。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。　4.自動控制系統故障維修：6,000元　　被告主張自動控制系統因電線編號被更動過，造成電氣箱無法使用，支出維修費6,000元，業據提出估價單、現場照片為證，本院參酌履勘筆錄及現場照片，堪認6樓電氣箱有維修之必要，原告雖抗辯未動過電氣箱，惟未據原告說明何以如此，實難認為此為原告正常管理維護使用下所呈現狀態，自應由原告負回復原狀之修繕責任。故被告主張6樓電氣箱維修費6,000元，為有理由。　5.自動控制系統檢修：1,500元　　被告主張3至5樓電氣箱需檢修是否有故障，支出檢修費4,50 0元，業據提出估價單、現場照片為證，本院參酌履勘筆錄及現場照片，3樓及4樓電氣箱可正常使用，認僅有5樓有檢修之必要。故被告主張5樓電氣箱維修費1,500元，為有理由。　6.樓梯走道油漆工程：6,000元　　被告主張因3至6樓樓梯間牆壁油漆剝落，而需重新粉刷油漆並支出2萬4000元，業據提出估價單、現場照片為證，本院參酌履勘筆錄及現場照片，應僅有4至5樓樓層牆壁有大面積油漆剝落，而有粉刷之必要，其餘樓層間牆面未見有明顯油漆剝落情形。從而，被告主張4至5樓油漆費用6,000元，為有理由。逾此範圍之請求，則屬無據。　7.窗簾安裝：0元　　被告主張窗簾未恢復原狀，支出維修費1萬2000元，業據提出估價單、現場照片為證，本院參酌履勘筆錄及現場照片，窗簾可自行安裝恢復，原告於言詞辯論程序中亦陳稱願自行將窗簾安裝上去，故無從認定被告確實受有損害，被告此部分之抗辯，即難憑取。　8.書桌椅：4,500元　　被告主張房間書桌椅1組損壞，支出維修費4,500元，業據提出估價單、現場照片為證，本院參酌履勘筆錄及現場照片，認3D房間書桌椅桌腳毀損，已無法正常使用，確有修復之事實，被告此部分主張，勘認有據。　 (三)綜上，被告以押金及系爭維修費共5萬5000元抵充原告未償付之前開器具毀損費用5萬7900元【計算式：3萬1500元＋6,0 00元＋1,500元＋6,000元＋4,500元＋8,400(營業稅)＝5萬7900元】，已無剩餘押租金及系爭維修費可退還原告，則原告請求被告返還押租金及系爭維修費共5萬5000元，應屬無據。四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告返還押金及系爭維修費5萬5000元，及自112年4月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳學德以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實)，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　賴恩慧

2024-12-20

TCEV-113-中小-857-20241220-1

中小

臺中簡易庭

返還押金

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決 113年度中小字第3852號原告陳濬睿被告黃菊英訴訟代理人吳裕欽上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國113年12月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣柒萬參仟玖佰參拾柒元，及自民國一一三年七月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣玖佰柒拾參元由被告負擔，並自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息，其餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；如被告願以新臺幣柒萬參仟玖佰參拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。　　理由要領一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：原告自民國112年7月1日起至113年6月30日止，向被告承租門牌號碼臺中市○○區○○街000號15樓之5房屋（下稱系爭房屋），應於每月1日前給付租金新臺幣（下同）38, 000元，押金76,000元（下稱系爭租約）。原告於113年6月2 8日清潔完畢返還房屋，請求被告返還押租金76,000元，被告卻拒不返還，爰依系爭租約之法律關係，請求被告返還押金等語。並聲明：被告應給付原告76,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告則以：系爭房屋有如附表之損壞，且系爭房屋之臥室床底下、陽台外有煙頭，又系爭租約有記載牆壁禁止黏貼膠帶，另原告退租前3個月說要將主臥室之彈簧床換成自己的，結果3個月後原告就搬走，致使被告支出搬運費用，故原告有違約等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。四、本院之判斷：　㈠原告主張其自112年7月1日起至113年6月30日止，向被告承租系爭房屋，應於每月1日前給付租金38,000元，原告另有繳付押金76,000元，被告迄今仍未返還押金76,000元一情，業據提出系爭租約為證（見卷第17-21頁)，且為被告所不爭執，堪信為真。　㈡至原告主張被告應返還押金76,000元，則為被告所否認，並以前詞置辯，又兩造對水瓦斯、感應磁扣費用部分不爭執，是本件應審究者為被告抗辯原告應支付如附表所示之費用乙節，是否有理由？經查：　⒈依國內一般之房屋租賃實務，習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務。而所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，固係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。然除此之外，承租人因過失致租賃物有毀損情況，仍負有回復原狀之義務，如不回復，出租人即得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，並從押金中扣抵所支出之費用。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。　⒉被告固辯稱系爭房屋有如附表之損壞情形，且該損壞情形皆非自然耗損，並提出系爭房屋損壞情形明細及系爭房屋出租前、後之照片為據（見卷第125-139頁)。惟被告所提出系爭房屋出租前之照片，並非就附表所示之各項目拍攝之照片，無法作為逐一比對之對象，且原告就實際屋況是否如被告所提出之出租後照片亦有爭執（見卷第171頁），則被告就其所提出之出租後照片即為原告交屋當時之狀況一節即應進行舉證之責，惟被告就此並未舉證，且證人即被告出租系爭房屋時之仲介人員游絲媛於言詞辯論程序時到庭具結證稱：「（電視螢幕於出租時有無檢查？）這部分我沒有注意到。刮傷非常小，我認為是使用痕跡，沒有造成螢幕損壞，租屋本來就會有使用痕跡。」、「（原告承租房屋時據你所知及你所看到的情形？）沒有，也沒有寵物味道。」、「（為何被告稱他的床有貓抓傷的痕跡也有損壞？）是被告前一個房客有養寵物，違反禁止養寵物的條款，被告的床、窗簾才會有受損毀壞。」、「（原告在搬走之前，將房屋交還被告時的清潔狀況？）有符合一般交屋標準，很乾淨。」、「（對於被告請求清洗冷氣費用是因為有煙味？）有一點霉味，但沒有煙味。」等語（見卷第170-171頁），有言詞辯論筆錄在卷可憑。是依原告主張及證人游絲媛之證述內容，原告於搬離系爭房屋時，應已將屋內環境清潔乾淨，且前房客養貓致次臥室彈簧床有遭寵物抓傷痕跡，即在原告承租系爭房屋之前。是以，被告就原告所交付之屋況即為出租後照片所示之損害情形，即未盡其舉證之責。況房屋內之陳設本有隨著時間之經過而產生折舊及自然耗損現象之情形，尚不能僅因房屋內各設施未如出租前之狀態，即認為承租人有未盡善良管理人之注意義務，並令其負損害賠償之責。另被告稱原告退租前3個月說要將主臥室之彈簧床換成自己的，結果3個月後原告就搬走，致使被告支出搬運費用云云。原告上開要求，被告亦盡心協力完成，但是被告本可要求原告自行搬運，而本院認兩造既未約定搬運費用，則被告協助搬運，僅係「好意施惠行為」，非能作為被告對原告請求搬運床墊費用之依據。準此，被告辯稱系爭房屋內有附表所示之損害情形，認原告應負損害賠償責任云云，洵屬無據。　㈢復按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1 項前段亦定有明文。押租金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。故於租賃關係終了、承租人已返還租賃物後，出租人即被告即負有返還承租人押租金之義務。如承租人租賃關係終了且返還租賃物時，仍有欠租、相當租金之不當得利或有未償付之其他債務不履行損害賠償等時，即應以該押租金當然抵充清償，而返還餘額。從而，兩造系爭租約既因租約屆滿而終止，則被告應負返還押租金之責。原告對於水費273元及瓦斯費1,570 元部分因用水及用瓦斯時間在尚未清空系爭房屋其間而不爭執（見卷第172頁），且此部分有被告所提欣中天然氣公司銷售明細、臺灣自來水公司繳費憑證在卷可參（見卷第143- 145頁），至電費3,101元部分因繳費憑證上載明「預繳電費」，無法確認用電時間，被告復未舉證證明該費用之支出係於原告尚未搬離系爭房屋前系爭房屋所應繳納之費用，是此部分自無從為有利於被告之認定，故原告所應給付者乃水費 273元及瓦斯費1,570元。經扣除原告應負擔之水費273元及瓦斯費1,570元，以及原告同意給付之感應磁扣費用220元（見卷第171頁)後，被告需返還押金73,937元（計算式：76,0 00－000－0,570－220＝73,937）。五、綜上所述，原告依據系爭租約之法律關係，請求被告給付原告73,937元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即113年7月 23日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本判決就原告勝訴部分，係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應由本院依職權宣告假執行及得供擔保免為假執行。七、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊與防禦方法均與判決結果　　不生影響，不再一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額（第一審裁判費1,000元），依民事訴訟法第436條之19第1 項確定如主文第3項所示金額，並依同法第91條第3項加給利息。中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　臺中簡易庭　法　官　丁兆嘉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如未表明上訴理由者，應於上訴後20 日內向本院提出上訴理由書。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許靜茹　　　　　　【附表】: 項次項目費用 1 電費 3,101元 2 水費 273元 3 瓦斯費 1,570元 4 室內清潔費 19,000元 5 冷氣保養清洗 14,400元 6 感應磁扣遺失 220元 7 液晶電視機刮損 3,000元 8 搬運主臥室床墊費用 7,000元 9 次臥室彈簧床遭寵物抓損脫線 12,000元

2024-12-20

TCEV-113-中小-3852-20241220-1

中簡

臺中簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 113年度中簡字第3571號原告施永成訴訟代理人常照倫律師複代理人王妤文律師黃汶茜律師被告林碧珠上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺中市○區○○路00號2樓之3房屋全部遷讓並返還原告。　　二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔100分之43，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分，得假執行。　　事實及理由壹、程序部分：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰由原告聲請一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張略以：　㈠原告為門牌號碼臺中市○區○○路00號2樓之3房屋（下稱系爭房屋）之所有人，被告於民國103年10月25日向原告承租系爭房屋，約定租期自民國103年10月25日至105年12月30日止，租金為每月新臺幣（下同）5,000元。該租賃契約期限屆滿後，雙方同意續約，租期自106年1月1日至107年12月30日止，租金仍為每月5,000元（下稱系爭租賃契約）。　㈡系爭租賃契約於107年12月30日屆期後，原告以電話通次通知被告無意續租，皆未得被告回覆，又因被告繼續占有系爭房屋，且對於原告之請求置之不理，仍按月匯款5,000元至原告帳戶，原告不得已於109年3月20日間再以存證信函請求被告返還系爭房屋，爰民法第455條、第767條之規定，擇一請求被告自系爭房屋遷出並返還原告。　㈢被告自108年1月1日起即無繼續占有系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，又雙方間原約定之租金與租屋市場行情有相當落差，依相同地點條件房屋於109年租金約為8,000元，扣除被告按月給付5,000元，兩者尚有差額3,000元。原告依此為基礎，請求被告給付自原告起訴前5年相當於租金之不當得利共180,000元，另請求被告自起訴後至搬遷日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3,000元。　㈣如鈞院認兩造租賃契約視為不定期限繼續契約，則因原告女兒今年就讀大學將搬遷至臺中定居求學，因此有收回系爭房屋自住之必要，核符土地法第100條第1款終止契約事由，爰以起訴狀繕本送達為終止系爭租賃契約意思表示，並依民法第455條、第767條之規定，備位請求被告自系爭房屋遷出並返還原告。　㈤並聲明：　　1.先位：　　　①被告應將系爭房屋全部遷讓並返還原告。　　　②被告應給付原告180,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告3,000元，暨自各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。　　　③原告願供擔保，請准為假執行。　　2.備位：　　　被告應將系爭房屋全部遷讓並返還原告。　　二、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。　　三、本院之判斷：　㈠原告主張被告於103年10月12日起向原告承租系爭房屋，經續約後租期至107年12月30日止，每月租金5,000元等情，業經原告提出不動產所有權狀、房屋租賃契約書二份等件為證，堪予採認。　㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。次按租賃定有期限者，依民法第450條第 1項規定，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。而基於私法自治、契約自由及意思自主等原則，租賃期限得經當事人合意予以延長，固不待言。縱令當事人未曾合意延長期限，倘有「租賃期限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益」及「出租人不即表示反對之意思」之情形，因多半已得推認出租人意欲繼續租賃契約，且可避免承租人陷於不安定之窘境，同法第451條特別規定將之視為以不定期限繼續契約，以防無益之爭論並保護承租人（最高法院101年度台上字第1398號判決意旨參照）所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之（最高法院37年上字第8288號判決意旨參照）。經查：　　1.系爭租賃契約於107年12月30日屆滿，被告繼續使用系爭房屋，並按期給付系爭租賃契約所訂租金5,000元至113年 11月等情，業據原告所自承，且有原告鹿港草港郵局郵政存簿儲金簿節本在卷可憑，可知系爭租賃契約屆期後，被告定期繳納5,000元，期間逾5年之久，復觀諸上開儲金簿節本，原告並非被動接受上開匯款，而有提領之情形，又原告雖於109年3月20日間再以存證信函請求被告返還系爭房屋，有卷附存證信函可佐，然一來此距107年12月30日已逾1年，系爭租賃契約已視為不定期限繼續契約，且原告寄發存證信函後，亦繼續領取被告匯款，衡與交易觀念所認為相當之時期反對之意思不符，是存證信函亦難認符合民法第451條即表示反對之情形。此外，原告並未提出其他確切證據證明於租期屆滿後即為反對之表示，揆諸上開規定，應視為兩造以不定期限繼續契約。　　2.原告主張系爭租賃契約期限已屆滿等情，既非可採，兩造間就系爭房屋之不定期限租賃關係仍然存在，則原告依民法第455條、767條第1項前段請求被告遷讓返還系爭房屋，及以被告無權占有系爭房屋為由而請求相當於租金之不當得利及遲延利息（即給付原告180,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告3,000元，暨自各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算利息）均屬無據，原告先位聲明為無理由，應予駁回。　㈢按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第2項及第3項、第451條、第455條前段分別定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時，土地法第100條亦有明定，故於不定期限租賃契約，出租人欲終止租賃契約時，應受土地法第100條各款限制，始得終止租賃契約。再按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當證明而言。經查，兩造於系爭房屋租賃期間屆滿後視為以不定期限繼續契約，業經本院認定如前。而原告因子女考上臺中市南區附近霧峰區亞洲大學，欲將系爭房屋收回自住等情，業據提出亞洲大學錄取通知書為憑，又原告以起訴狀繕本通知被告終止租賃契約，堪認原告已於1個月前通知，故原告主張兩造間之不定期租約已終止，應屬有據。兩造間租約既經原告合法終止，其依上開規定備位請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。四、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。至原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權宣告假執行，其此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無庸另為准駁之諭知。五、本件事證已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為先位請求無理由、備位請求有理　　由，應依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項　　、第389條第1項第3款，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳嘉宏以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林佩萱

2024-12-20

TCEV-113-中簡-3571-20241220-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1536號原告陳萬吉訴訟代理人許俊明律師被告連邦生物科技股份有限公司兼法定代理人張傑盛被告何慈芸上一人訴訟代理人許哲嘉律師吳志浩律師被告秦麒瑞上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年11月12 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文 被告連邦生物科技股份有限公司應給付原告新臺幣212萬213元，及自民國113 年8 月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告連邦生物科技股份有限公司負擔83%，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣71萬元供擔保後，得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。　　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第255 條第 1 項第2 、3 款、第262 條第1項分別定有明文。查原告起訴時原請請求：㈠被告連邦生技股份限公司（下稱連邦公司）應將門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路○段000巷00號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；㈡被告連邦公司及被告何慈芸（下逕稱其名）應連帶給付原告新臺幣（下同）186萬5 665元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。㈢被告張傑盛、劉漢章、秦麒瑞（下稱逕稱其名，與連邦公司、何慈芸合稱被告）應與連邦公司連帶給付原告186萬5665元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣第二項及第三項之聲明，如任一被告向原告為給付，其餘被告於已給付之額度內同免其責任。嗣於起訴後，被告為本案言詞辯論前，因連邦公司自行遷離系爭房屋，原告遂具狀撤回前開第㈠項聲明，並將前開第㈡、㈢項聲明請求給付金額變更為257萬123元，及於民國113年 10月1日當庭將利息減縮自民事變更起訴聲明狀繕本送達翌日起算（見本院卷第17頁、第231頁），另於113年11月12日當庭撤回對劉漢章之起訴（見本院卷第249頁），合於上開規定，應予准許，且劉漢章未為本案之言詞辯論，已生撤回之效力。二、連邦公司、張傑盛、秦麒瑞經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：㈠原告於110年4月17日出租系爭房屋予連邦公司，雙方簽有租賃契約（下稱系爭租約）為憑，並經公證在案。雙方於系爭租約第2條約定租期自110年4月25日至115年4月24日止，系爭租約第3條約定每月須於25日以前繳納租金8萬8,000元，並於系爭租約第13條第1項約定何慈芸須與連邦公司負連帶保證責任。詎連邦公司自111年1月起即未遵期給付租金，計算至112年6月止，尚積欠11個月租金96萬8,000元未給付，原告遂於112年7月4日委託律師寄發存證信函催告連邦公司及連帶保證人何慈芸，須於函到後7日內給付上開積欠租金，連邦公司及何慈芸已分別於112年7月6日及112年7月12日收受，惟連邦公司及何慈芸於上開催告限屆滿後仍未支付欠租，原告即委託律師代理寄發存證信函向連邦公司及何慈芸表示終止系爭租約，並請其等須於函到後二週內回復原狀返還系爭房屋予原告，連邦公司及何慈芸於112年7月24日收受後仍置之不理。而系爭租約已於112年7月24日終止，連邦公司於系爭租約終止後仍繼續占用系爭房屋迄113年4月25日始遷讓交還，屬無權占用，依系爭租約第8條約定，連邦公司每月應支付按租金2倍即17萬元6,000元計算之違約金，該9個月之違約金合計158萬4,000元。另依系爭租約第5條約定，系爭房屋使用期間之水電費應由連邦公司自行負擔，連邦公司自111年1月起即未依約繳納水電費而由原告墊付，墊付金額合計2萬2,039元，原告自得依民法179條規定，請求連邦公司返還。為此，依系爭租約第3條、第8條及民法第179條規定請求連邦公司給付257萬123元《應為誤寫或誤算為257萬123元》【計算式：<積欠之租金>968,000元＋<違約金>1,584,000元＋<墊付之水電費>22,039元－<110年12月溢付租金 >3,826元＝2,570,213元】。而何慈云為系爭租約之承租人之連帶保證人，依系爭租約第13條約定，應就上開金額與連邦公司負連帶給付之責。㈡再連邦公司之法定代理人張傑盛及總經理即實際負責人秦麒瑞於系爭房屋內非法堆置廢棄物，遭臺灣彰化地方檢察署（下稱彰化地檢署）檢察官以違反廢棄物清理法之規定對連邦公司及張傑盛起訴，業經台灣彰化地方法院（下稱彰化地院）以112年度訴字第654號刑事判決判刑，是張傑盛、秦麒瑞因違反廢棄物清理法之規定致原告受有損害，依公司法第8條及第23條第2項規定，張傑盛、秦麒瑞應與連邦公司連帶給付257萬123元予原告等語。其聲明為： ⒈連邦公司及何慈芸應連帶給付原告257萬123元及自民事變更起訴聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉張傑盛及秦麒瑞應與連邦公司連帶給付原告257萬123元及自民事變更起訴聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊第一項及第二項之聲明，如任一被告向原告為給付，其餘被告於已給付之額度內同免其責任。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、何慈云辯稱：按因擔任法人董事、監察人或其他有代表權之人而為該法人擔任保證人者，僅就任職期間法人所生之債務負保證責任，民法第753條之1定有明文。查觀諸系爭租約之當事人欄記載：承租人（乙方）為連邦公司，連帶保證人兼法定代理人（丙方）為何慈芸，及系爭租約之公證書（下稱系爭公證書）亦記載何慈芸係承租人法定代理人兼連帶保證人，復參以原告之子陳健於臺灣臺北地方法院112年度訴字第3691號債務人異議之訴事件到庭證稱：原告授權其代為處理系爭租約簽約與履約相關之一切事宜，其有跟被告何慈芸說負責任要變更，要提供相關公司文件，在公證人處做取消及更新，即取消原本的租賃合約，重新簽新的，提供新的法定代理人及連帶保證人等語（見被證2），核與被告何慈芸與陳健樺間於110年6月25日之LINE對話紀錄，被告何慈芸先詢問：「公司負責人本次會更名，連帶保證人是否能為更名後負責人」，陳健樺則表示：「公證律師告知，當初簽的合約，是由你為公司法定代理人和連帶保證人，我們可以先照原本現在這一份先簽」、「除非後續你們公司負責人有異動有出示經濟部新的函，可以再做修改」等語相符（見被證3 ），足見何慈芸係基於連邦公司法定代理人之身分而擔任連帶保證人。參以原告之子陳健樺於臺灣臺北地方法院（下稱台北地院）112年度訴字第3691號債務人異議之訴事件到庭證稱：原告授權其代為處理系爭租約簽約與履約相關之一切事宜，其有跟何慈芸說負責人要變更，要提供相關公司文件，在公證人處做取消及更新，即取消原本的租賃合約，重新簽新的，提供新的法定代理人及連帶保證人等語，核與何慈芸與陳健樺間於110年6月25日之LINE對話紀錄內容相符　　，可見兩造於訂定系爭租約當時對於保證人係基於法人之董事或其他有代表權之人而為該法人保證，已達成意思合致。　　又何慈芸於110年6月即向連邦公司辭任董事長，110年6月24 日連邦公司之董事長變更為張傑盛，而原告主張依系爭租約對連邦公司之債權，均係111年1月以後所生，是依民法第75 3條之1規定，何慈芸就前開債務均無庸負連帶保證責任，原告依系爭租約第13條約定，請求何慈云與連邦公司連帶給付如其聲明所示之款項，自無理由。又何慈芸依民法第753條之1規定主張就連邦公司自110年6月24日起基於系爭租約所生之債務，無庸負連帶保證人責任，乃合法行使其權利，尚非以損害原告為主要目的，亦無違背公共利益，自無背於誠信原則之可言等語。其聲明為：原告之訴駁回，並陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。三、連邦公司、張傑盛、秦麒瑞未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、本院之判斷：　㈠原告依系爭租約第3條、第8條及民法第179條規定請求連邦公司給付積欠之租金、違約金、墊付之水電費合計257萬123元部分：　⒈查，原告主張其與連邦公司就系爭房屋訂有系爭租約，約定租期自110年4月25日至115年4月24日止，每月租金8萬8,000 元，連邦公司自111年1月起未遵期給付租金，計算至112年6 月止，尚積欠11個月租金96萬8,000元未給付，原告遂於112 年7月4日委託律師寄發存證信函催告連邦公司，須於函到後 7日內給付上開積欠租金，連邦公司於112年7月6日收受後，於上開催告期限屆滿仍未支付欠租，原告即委託律師寄發存證信函向連邦公司表示終止系爭租約，連邦公司已於112年7 月24日收受，故系爭租約已於112年7月24日終止，詎連邦公司迄113年4月底始遷讓交還系爭房屋，是依系爭租約第8條約定，該期間連邦公司應支付按租金2倍即17萬元6,000元計算之違約金，合計9個月之違約金共158萬4,000元。又連邦公司自111年1月起未依系爭租約定繳納系爭房屋水電費，而由原告墊付，墊付金額合計2萬2,039元等節，業據提出與其主張相符之系爭租約暨公證書、系爭租約租金給付帳號之存摺明細、台北郭南郵局112年7月4日第559號存證信函暨其回執、台北郭南郵局112年7月204日第559號存證信函暨其回執、工廠點交協議書暨其附件等件影本為證（見本院卷第43至 85頁、第105至109頁），連邦公司復未到庭或提出書狀以為爭執，自堪信原告上開主張為真實。　⒉準此，原告依系爭租約第3條、第8條及民法第179條規定請求連邦公司給付積欠租金96萬8,000元、違約金158萬4,000元、代墊水電費之不當得利2萬2,039元，核屬有據。惟依系爭租約第3條第2項記載，連邦公司於承租時有給付押租金45萬元予原告（見本院卷第47頁），原告並當庭表示請求之金額尚未扣除押租金（見本院卷第232頁），而按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，此有最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參。則經扣除連邦公司所支付之押租金45萬元及原告自承連邦公司110年2月溢付租金3,826元後，原告得向連邦公司請求給付之金額為212萬213元【計算式：<積欠之租金>968,000元＋<違約金>1,584,000元＋<墊付之水電費>22,03 9元－<押租金>450,000元－<110年12月溢付租金 >3,826元＝2, 120,213】，逾此範圍之請求，不應准許。　㈡原告依系爭租約第13條及連帶保證規定請求何慈芸應與連邦公司連帶給付上開積欠之租金、違約金、墊付之水電費部分：　⒈何慈芸固不否認有於系爭租約「承租人法定代理人兼連帶保證人」欄上簽名，但以其於110年6月即向連邦公司辭任董事長，110年6月24日連邦公司之董事長變更為張傑盛，而原告依系爭租約主張對連邦公司之債權，均係111年1月以後所生，依民法第753條之1規定，何慈芸就前開債務無庸負連帶保證責任等語資為抗辯。　⒉按因擔任法人董事、監察人或其他有代表權之人而為該法人擔任保證人者，僅就任職期間法人所生之債務負保證責任，民法第753條之1定有明文。又連帶保證為保證契約之一種，上開規定與連帶保證之性質並無扞格，於連帶保證自有其適用。查：系爭租約簽訂時，何慈芸為連邦公司之董事長乙情，有本院依職權調取之連邦公司設立登記表附於限閱卷可稽。而觀諸系爭租約就連帶保證人之記載，在除末頁當事人簽名欄記載為：「承租人法定代理人兼連帶保證人」外，於首頁亦記載為：「連帶保證人兼法定代理人」，復參佐何慈芸所提其與原告之子陳健樺間之Line對話記錄，何慈芸於110年6月23日詢問：「公司負責人本次會更名，連帶保證人是否能為更名後負責人」，陳健樺於110年6月24日即回覆：「所以更名為誰？」，並於110年6月25日表示：「公證律師告知，當初簽的合約，是由你為公司法定代理人和連帶保證人，我們可以先照原本現在這一份先簽」、「除非後續你們公司負責人有異動有出示經濟部新的函，可以再做修改」等語（見本院卷第166、168頁，上開對話紀錄形式上真正，原告並不爭執），堪認何慈芸係因擔任連邦公司之董事長而為該公司擔任系爭租約之連帶保證人，且原告對於由何慈芸擔任系爭租約之連帶保證人，亦係基於何慈芸乃連邦公司之董事長身份為考量，是依上開法律規定，何慈芸應僅就其任職期間連邦公司所生之債務負連帶保證責任。又連邦公司業於110年6月24日將董事長自何慈芸變更為張傑盛，有何慈芸所提其向台北地院112年度訴字第3691號債務人異議事件調閱之連邦公司登記案卷（見本院訴卷第149至158頁）及本院依職調取之連邦公司變更登記表（見限閱卷）在卷可憑，原告本件請求連邦公司給付之積欠租金、違約金、墊付水電費等債務，既係自111年1月起陸續發生，顯非何慈芸任職期間所生之債務，自無從令何慈芸負連帶保證責任。因此，原告依連帶保證之法律關係，請求何慈芸連帶給付連邦公司積欠之租金、違約金、墊付之水電費，要屬無據，不應准許。　㈢原告依公司法第23條第2項規定請求張傑盛、秦麒瑞應與連邦公司連帶給付257萬123元部分：　　按公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責，公司法第23條第 2項固有明文。惟須以公司本身違反法令且已有侵權行為之情形，方可對公司負責人主張依該規定連帶負責，是倘若對他人並無侵害行為，而僅為債務不履行責任時，公司負責人即無須連帶負責。查原告固主張張傑盛為連邦公司之法定代理人、秦麒瑞為連邦公司之總經理且為實際負責人，因於系爭房屋內非法堆置廢棄物，違反廢棄物清理法之規定致原告受有損害，應與連邦公司連帶給付257萬123元云云，惟原告本件請求連帶給付之金額乃連邦公司所積欠之租金、違約金及墊付之水電費，核與張傑盛、秦麒瑞有無違反廢棄物清理法規定無關，是原告依公司法第23條第2項規定，請求張傑盛、秦麒瑞連帶給付，尚屬無據，無從准許。　五、從而，原告依系爭租約約定及民法不當得利之法律關係，請求被告連邦公司給付原告212萬213元元，及自民事變更起訴聲明狀繕本送達翌日即113 年8 月29日（見本院卷第129、1 31頁）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之，其敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉馥瑄

2024-12-20

PCDV-113-訴-1536-20241220-1

小

臺灣新北地方法院

給付房屋租金

臺灣新北地方法院民事判決 113年度小字第2號原告洪銀興被告宋映龍上列當事人間請求給付房屋租金事件，經本院於民國113年12月1 1日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣貳萬貳仟伍佰元。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴聲明原為：被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0巷0弄0號5之2房屋全部遷讓返還原告。及給付租金新臺幣（下同）22500元並自民國113年3月1 5日起至遷讓之日止，按月賠償7500元。（見本院113年度板簡字第1272號卷，下稱板簡卷，第11頁）。嗣於113年10月1 6日本院言詞辯論期日當庭以言詞減縮上開聲明為：被告應給付原告22500元（見本院卷第35頁），核原告所為變更，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：　　一、原告主張：兩造於民國112年5月16日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租門牌號碼新北市○○區○○ 路0巷0弄0號5之2樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自112 年5月16日起至113年5月15日止，每月租金新臺幣（下同）7 500元，被告積欠原告112年12月、113年1月、113年2月房租，合計22500元，屢經催繳，被告仍未依約履行給付租金，原告遂於112年12月20日以永和永貞郵局第00474號存證信函（下稱系爭催繳租金函）通知被告於函到5日內繳清所欠租金，惟被告仍未予置理，原告復於同日以永和永貞郵局第0 0475號存證信函（下稱系爭終止租約函）終止系爭租約，則被告仍繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有。又被告於系爭租約終止前，有依約繳付租金之義務，原告自得請求被告給付計算至112年12月所欠之租金；另被告於系爭租約終止後，持續占有使用系爭房屋，乃無法律上之原因，獲得相當於租金之利益，請求被告按月返還相當於租金7,500元之不當得利，故被告應給付原告上開欠繳租金及計算至113年2月止之不當得利共計22500元。爰提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告22500元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為聲明或陳述。三、本院之判斷：　　依系爭租約第三條約定，租金每個月為7500元，應由被告按月給付，業據原告提出系爭租約、系爭催繳租金函、系爭終止租約函等件影本為證（見板簡卷第13至51頁）。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。原告以系爭催繳租金函催告被告繳付欠租，被告未予置理，原告復以系爭終止租約函通知被告終止系爭租約，則原告雖未提出系爭終止租約函於何時合法送達被告，惟被告已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，足認原告主張原告於112年12月20日以系爭終止租約函終止系爭租約後，被告無權占有系爭房屋致原告受有無法繼續使用收益系爭房屋之損害，被告尚積欠112年12月、113年1月、113年2 月租金及相當於租金之不當得利每月各7500元，合計22,500 元之事實為真，則原告依系爭租約約定及不當得利之法律關係，自得請求被告如數給付。四、綜上所述，原告依系爭租約約定及不當得利之法律關係，請求被告給付原告22500元，為有理由，應予准許。並依民事訴訟法第436條之20規定，職權宣告假執行。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　朱慧真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉芷寧

2024-12-20

PCDV-113-小-2-20241220-3

營簡

柳營簡易庭

損害賠償等

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決 113年度營簡字第577號原告方范素美訴訟代理人方靖茹被告周秉霖上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國113年11月25 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣16萬元，及自民國113年8月1日起至遷讓返還門牌號碼臺南市○○區○鎮里○鎮00○00號房屋之日止，按月給付原告新臺幣4,000元。訴訟費用新臺幣1,770元由被告負擔，並應自本判決確定翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。本判決第一項得假執行。　　　　　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴聲明第1項原請求：被告應給付原告新臺幣（下同）17萬元，及自民國111年4月7日起至遷讓返還門牌號碼臺南市○○區○鎮里○鎮00000號房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月給付原告4,000元。嗣於113年11月25 日言詞辯論期日變更聲明為：被告應給付原告16萬元，及自 113年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4 ,000元。其上開變更所據以請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，應予准許，合先敘明。二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：　　一、原告主張：被告前於110年5月1日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋，約定租賃期限自110年5月1日起至112年4月30日止，每月租金4,000元，租金應於每月6日前繳納，另水費、電費、瓦斯費及管理費均由被告負擔。詎被告僅繳納租金至111年4月，即未再繳納租金，原告前已於111年11月以存證信函終止系爭租約，並訴請本院柳營簡易庭以112年度營簡字第361號（下稱前案）判決被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，惟被告迄今仍未搬遷，至113年7月共積欠27個月之租金及相當於租金之不當得利，合計108,000元，另被告造成系爭房屋天花板破損，維修費用6萬元，再扣除押租金8,000元，被告尚積欠16萬元（計算式：108,000元＋6萬元－8,000元）未清償。又系爭租約已經終止，但被告卻拒不搬遷，原告爰依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付積欠之租金、天花板破損維修費用及相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應給付原告16萬元，及自113年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,000元。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠原告主張之上開事實，業據提出與所述相符之房屋租賃契約書、土地所有權狀、建築改良物所有權狀、天花板維修估價單、存摺內頁影本、系爭房屋現況照片等件為證，並經本院依職權調閱本院柳營簡易庭112年度營簡字第361號卷宗核閱無訛，而被告對於上開事實，未於言詞辯論到場爭執，亦未提出書狀作何爭執，應視同自認，本院綜合上開證據調查結果，堪信原告之主張為真實。　　㈡按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地或不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地或不動產所得之利益，原則上應以相當於該土地或不動產之租金額為限，其得請求返還之範圍，應以占有人所受之利益，而非以請求人所受損害為準。又按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第43 2條第1項前段、第2項前段、第213條第1項、第3項分別定有明文，經查：　⒈被告自111年5月起即未繳納租金，經原告於111年11月以存證信函終止系爭租約，並經前案判決被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，已經本院調閱前案卷宗查明無訛，原告據此請求被告給付系爭租約終止前所積欠之租金，即非無據。又被告於原告終止系爭租約後仍占用系爭房屋未遷讓返還，核無法律上原因而受有相當於租金之利益，該項利益依其性質無法返還，揆諸上開說明，原告自得以上開租金為依據，請求被告給付終止租約後占用迄今相當於租金之不當得利金額。是原告依系爭租約及民法第179條規定，請求被告給付自1 11年5月起至113年7月共止（共計27個月）之租金及相當於租金之不當得利金額合計108,000元（計算式：4,000元×27 月），洵屬有據，堪可認定。　⒉又原告主張被告造成系爭房屋天花板破損，維修費用6萬元，業據其提出天花板維修估價單、系爭房屋現況照片為證，被告既未提出爭執，則原告此部分主張，亦屬有據。被告就此部分未盡善良管理人之注意義務，依上開說明，自應負回復原狀之義務，則原告請求被告給付維修費用6萬元，為有理由，應予准許。　⒊按押租金主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。原告得請求被告給付積欠之租金及維修費用合計168,000元（108,000元＋6萬元），均如前述，經以原告應退還被告之押金8,000元抵償後，被告尚欠16萬元（168,000元－8,000元）。　⒋另被告係以每月租金4,000元之對價占用系爭房屋，而被告於系爭租約終止後仍繼續占有系爭房屋，被告自受有相當於租金之不當利益。是原告請求被告給付自113年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利4, 000元，亦屬有據，應予准許。四、綜上所述，原告本於系爭租約及不當得利之法律關係，請求給付積欠之租金及維修費用合計16萬元，及自113年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,000元，為有理由，應予准許。五、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第 1項分別定有明文。經查本件訴訟費用額為1,770元（即第一審裁判費），爰依上開規定命由敗訴之被告負擔。六、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。原告聲明願供擔保准予宣告假執行，僅在促請本院注意，自毋庸再為准駁之諭知。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院柳營簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　童來好以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳昕儒

2024-12-20

SYEV-113-營簡-577-20241220-1

板簡

板橋簡易庭

給付租金等

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板簡字第2253號原告寄居蟹租屋股份有限公司法定代理人林佑任訴訟代理人林筠臻陳宥慈被告陳樹煌上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國113年12月12 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬壹仟壹佰伍拾柒元，及自民國一百一十三年十一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國111年9月21日簽立社會住宅轉租契約書（下稱系爭租約），約定由被告承租新北市○○區○○路000 巷00號2樓房屋（下稱系爭房屋），租期自111年9月21日起至112年9月20日止，租金為每月新臺幣（下同）23,000元，被告並繳付押金46,000元。嗣兩造於112年9月20日就系爭房屋點交退租，經原告結算後，被告尚積欠自112年4月起至同年9月止之租金、共計135,000元(計算式：20,000元+115,00 0元=135,000元)未繳付，另亦積欠水費493元、電費3,452元及瓦斯費612元、共計4,557元未繳付，被告甚毀損系爭房屋內之物品並造成髒亂，致原告支出修復及清潔費用97,600元，經扣除被告所繳納之押金46,000元，被告仍積欠前開租金、水電瓦斯費用及清潔費用共計191,157元（計算式：135,0 00元+4,557元+97,600元-46,000元=191,157元）。經原告屢經催討，未獲置理。爰依系爭租約之法律關係起訴請求，並聲明如主文所示。二、被告則以：我應該有按時繳納租金，若未繳納、原告應會催繳，至於水電瓦斯費用是否有繳納並不清楚，目前無業且無資力可繳付原告主張之費用等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠原告主張兩造間成立系爭租約，兩造業於112年9月20日就系爭房屋點交退租，被告尚積欠前開租金、水電瓦斯費用及清潔費用未繳付等事實，業據提出與其所述相符之公證書、社會住宅轉租契約書、臺北市政府113年3月6日府產業商字第1 1346513200號函文、原告公司變更登記表、水費繳費憑證、電力公司繳費憑證、繳納瓦斯費用電子發票證明聯、大力優質精緻搬家公司出具之搬運契約書/估價單暨統一發票、更換二段鎖之免用統一發票收據及系爭房屋修繕前後之照片為證(見本院卷第13至14頁、第15至24頁、第25至30頁、第31 至33頁、第35頁、第37至41頁、第43頁、第45至47頁、第49 頁及第51至65頁)，而被告前開所辯均未提出事證以實其說，實難據此為有利於被告之認定，堪認原告之主張為真實。　㈡又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。查被告於承租時已繳納押金46,000元，而原告並未退還押金，業經原告於113年6月7日民事起訴狀自認在卷，原告主張押金46,000元部分業已扣抵被告積欠之上開費用，就此部分原告亦提出上開事證證明確有該項費用之支出，依前開說明，經扣除前開押金46,000元後，原告請求被告給付前開租金、水電瓦斯費用及清潔費用共計191,157元（計算式：135,000元+4,557元+97,600元-46,000元=191,157元），堪屬有據。　㈢末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1 項、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付租金及違約金，係以支付金錢為標的，且均無約定利率，則原告請求自起訴狀繕本送達翌日即113年11月25日(見本院卷第109 頁)至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，併應准許。四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。五、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　　法　官　白承育以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　羅尹茜

2024-12-20

PCEV-113-板簡-2253-20241220-2

豐簡

豐原簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度豐簡字第635號原告江嘉唯被告王詩語上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號3樓之房屋全部遷讓返還予原告，並給付原告新臺幣66,000元，及自民國113年7月28日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣6,600元。訴訟費用由被告負擔。本判決及到期部分得假執行。　　事實及理由壹、程序事項：一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款分別定有明文。經查，原告起訴原訴之聲明第一項請求：被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號3樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並給付租金新臺幣（下同）74,500元，及自民國 112年7月22日起至遷讓之日止，按月賠償6,600元電費另計，嗣於113年12月5日當庭以言詞變更為：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及給付租金66,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,600元（見本院卷第84頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：緣兩造前於112年7月22日簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將門牌號碼臺中市○○區○○路00 0號3樓之房屋即系爭房屋出租予被告，租賃期間自112年7月 18日起至113年7月17日止，每月租金6,600元。詎被告於112 年7月23日繳納112年7月份之租金6,600元及1個月之押租金6 ,600元，共計13,200元後，即未再給付租金予原告，且於系爭租約到期後仍繼續居住於系爭房屋，未依約遷讓返還系爭房屋，是系爭租約既已屆期，被告自應返還系爭房屋，且扣除押租金後，並應給付積欠之租金共66,000元。又被告於系爭租約到期後，仍繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，是被告於遷讓返還系爭房屋前，原告仍得按月向被告請求給付相當於租金之不當得利6,600元。為此，爰依系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及給付原告66,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,600 元。㈡請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院得心證之理由：　㈠按承租人應依約定日期，支付租金；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第450條第1項、第455條前段分別定有明文。查原告主張之上開事實，業據其提出系爭租約、系爭房屋建物登記第一類謄本、臺中市政府地方稅務局113年房屋稅繳款書、中國信託銀行交易明細等件為證；而被告對原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，應視同自認，堪信原告此部分之主張為真實。而系爭租約既已於113年7月17日租期屆滿，揆諸前揭規定，被告自應返還系爭房屋予原告，是原告請求被告將系爭房屋全部遷讓返還予原告，核屬有據，應予准許。　㈡次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。查被告自112年8月18日起至11 3年7月17日止，尚未給付11個月之租金共計72,600元，經以押租金6,600元抵充後，尚積欠原告66,000元（計算式：72, 600－6,600＝66,000），是原告請求被告給付積欠之租金66,0 00元，應予准許。　㈢末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。另按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第 1695號判決意旨參照）。查被告於系爭租約期限屆滿後，無合法占有權源，仍未返還系爭房屋，致原告受有無法占有、使用、收益系爭房屋之損害，且依上開說明，被告無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，是以，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付自113年7月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月計算相當於租金6,600元之不當得利，亦屬有據。四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付原告66,000元，並自113年7月 28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,600元，為有理由，應予准許。五、本判決係適用簡易程式所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　豐原簡易庭　　法　官林冠宇以上為正本係照原本作成　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林錦源　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

2024-12-20

FYEV-113-豐簡-635-20241220-1

竹北簡

竹北簡易庭(含竹東)

返還押租金等

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹北簡字第372號原告歐德臻品有限公司法定代理人許宇伶訴訟代理人許太成被告沂雲國際事業社即莊紋雀訴訟代理人莊炯峰上列當事人間返還押租金等事件，本院於民國113年11月21日辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣77,500元，及自民國113年6月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之52，餘由原告負擔。四、本判決第一項得為假執行。但被告如以新臺幣77,500元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告自民國105年起1月1日起與被告簽訂租賃契約(下稱系爭租約)，承租新竹縣○○市○○○路○段000號1樓建物 (下稱系爭建物)作為原告事業門市使用，並於112年12月31 日租約屆期，原告於交還系爭建物前即開始拆除工程，包含系爭建物1、2樓隔板拆除、木地板拆除、裝潢拆除、家具清空及重新油漆粉刷，兩造並協議待油漆粉刷完成後，待系爭建物再次出租後，由下一承租人拆除原廣告招牌及窗貼，再持收據向原告報帳，並自押金扣除，故被告應返還押租金新臺幣(下同)135,000元。遽被告於點交時，認原告並未回復原狀，需另找人報價並修繕，於113年3月26日，以通訊軟體 LINE告知原告應賠償「系爭建物H型鋼夾層施工50,000元、鋁門窗洞孔損害50,000元、1樓大門修復及烤漆10,000元、樓梯磁磚施工及清潔10,000元、廣告招牌拆除清運清除25,0 00元，以租押金135,000元抵扣後尚不足10,000元」等語。然原告認鋁門窗上洞孔損害為原告疏忽，願以2,000元賠償外，被告其餘請求，全為被告主觀認定，未考慮系爭建物屋齡已達16年自然耗損部分，且未據實提供收據，其中更因系爭建物大門地絞鍊更換修繕而支出15,000元，故被告仍應返還原告租押金及大門地絞鍊更換費，共計150,000元，為此，爰依返還押租金及給付修繕費之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告依給付原告150,000元。訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：原告並不否認因裝修照明燈具造成系爭建物H型鋼多處孔洞，原告交還時並未回復原狀，被告因此雇工修復花費30,000元，以油漆修補其色差支出21,000元，2樓鋁門窗孔洞修復費用17,500元，廣告拆除費用25,000元，修補1 樓大門推門扇前後脫漆12,500元，及因H型鋼、鋁門洞孔造成各20,000元之功能價值減損，是扣除被告應返還之押租金外，原告尚應給付11,000元予被告等語置辯。答辯聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、本院之判斷： (一)按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號、87年台上字第1631號判決意旨參照）。經查，系爭租約業經兩造合意終止，此為兩造所不爭執。而原告主張其有繳付押租金135,000元予被告，被告迄今尚未歸還一節，亦為被告所不爭執，自堪信為真。是揆諸前開說明，原告自得請求被告返還系爭押租金135,000元抵充相關債務完畢後之數額。 (二)次按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第 438條第1項、第432條分別定有明文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即應容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物。又依國內一般之房屋租賃實務，習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務。而所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，固係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。又「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」，民法第423條、第429條第1項定有明文。是以，出租人既以租賃物提供使用而收取租金利益，即應有保持合於約定使用、收益之狀態之義務，若租賃物於正常使用下，發生不合於使用收益之狀態，原則上應由出租人負擔修繕費用，不能要求承租人負責修繕，因此在租約終止時，承租人所應回復原狀之範圍，即不包含本應由出租人負責修繕之範圍，況且，房屋及附屬設備、裝潢、傢俱隨著時間之經過及日常生活之使用，本即有折舊及自然耗損之問題，是以承租人之回復原狀義務，並非租賃物之原來狀態，而係應有狀態，應將簽約後因時間或使用之變動情況考慮在內。 (三)被告主張原告未盡承租人之回復原狀義務，致被告代為支出相關回復費用受有損害，爰以相關金額為抵銷押租金之抗辯等情，為原告所否認，並以前開情詞置辯。本院就此爭點判斷如下：　1、依據兩造之房屋租賃契約書第4條「使用租賃物之限制」第 4點規定：「房(店)屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後，始得自行裝設，但不得損害原有建築。乙方於交還房(店)屋時，應負責回復原狀。」此有被告所提兩造所簽署之房屋租賃契約書在卷可稽(見本院卷第63-70頁)。於本案中，被告主張原告因安裝照明燈具而在系爭建物夾層H 型鋼上鑽孔多處，並在二樓鋁門窗框上因釘設陳列架而鑽孔，於交還系爭租賃物時，在H型鋼上留有約30處孔洞，於二樓鋁門窗框上留有20多處孔洞，此節為原告所不爭執(見本院卷第95頁)，上開鑽孔行為既為原告之裝潢舉動，難認為係因時間經過而使租賃物發生折舊或自然耗損之情形，依上開租賃契約書第4條第4點規定，原告自應負擔回復原狀之義務。被告主張其代原告修繕因而支出樓層板孔洞修補(燒焊、磨平、噴漆)30,000元、修補2樓裝潢拆卸孔洞7 處共17,500元，原告應予支付，並提出鎰璟企業有限公司報價單、宏矩企業社簽(估價)單影本在卷可稽(見本院卷第 105、109頁)，應可認定。至被告主張夾層H鋼修補後，需油漆讓修補處不至於坑坑洞洞色差不一，再花費油漆費用2 1,000元，並提出星華油漆工程行估價單在卷可稽(見本院卷第107頁)，惟上開估價單上記載工程項目為「室內油漆工程」，實難認定該油漆係施工於其所述夾層H鋼修補之處，且於鎰璟企業有限公司報價單上，其品項中已包含「噴漆」之項目，難認尚有另行支付「室內油漆工程」之必要，此部分主張應屬無據。　2、被告復主張原告應支付1樓大門把手處脫漆噴塗費用12,500 元，並提出宏矩企業社簽(估價)單影本(見本院卷第105頁) 在卷可稽，惟系爭建物1樓大門為租賃物經常使用之處，且被告將租賃物出租予原告長達7年期間，此為被告所自承( 見本院卷第96頁)，足認系爭建物於上開7年之租賃期間，於大門正常開關使用之情況下，難免有脫漆或刮痕等使用痕跡，應屬正常使用下之自然耗損情形，難認原告應對此部分負擔修復責任，被告主張並無理由。　3、被告另主張原告應支付廣告招牌之拆卸費用，並提出拆除估價請款單在卷可稽(見本院卷第111頁)，原告亦不否認並未將廣告拆牌拆卸之事實(見本院卷第95頁)，是被告主張雇工代原告支付拆卸廣告招牌費用支付25,000元，應堪認定。　4、至被告主張原告應賠償夾層H型鋼鑽孔及2樓鋁門窗鑽孔所造成之功能價值減損各20,000元，共40,000元，並未提出任何事證以支持其主張，純屬其主觀臆測及感受，自無可採。　5、綜上所述，本件原告請求被告返還押租金135,000元，被告抗辯尚有62,500元可資抵銷部分，應屬可採，故原告自得向被告請求給付經抵充後之押租金62,500元（計算式：135 ,000-30,000-17,500-25,000＝62,500）。 (四)至原告主張其代被告支付修繕大門地絞鍊，並提出正御實業社之統一發票為證(見本院卷第35頁)，此節復為被告所不爭執(見本院卷第97頁)，是原告依承租人請求修繕費用之法律關係，請求被告給付15,000元，應予准許。四、綜上所述，原告請求被告應給77,500(計算式：62,500+15,0 00＝77,500)元，及自民國113年6月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分請求為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、本件係依民事訴訟法第427條第2項適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項之規定，依聲請宣告被告預供擔保得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　竹北簡易庭　法　官　高上茹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2024-12-19

CPEV-113-竹北簡-372-20241219-1