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返還租賃房屋等

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板簡字第2770號原告楊敏南訴訟代理人楊居萬被告潘淑櫻上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國114年1月7 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00號2樓203室房屋遷讓返還原告。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣柒萬陸仟捌佰貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、被告未於言詞辯論到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依職權由原告一造辯論而為判決。二、原告主張：兩造於民國110年8月1日就門牌號碼新北市○○區○ ○街00號2樓203室（下稱系爭房屋）簽訂租賃契約，約定被告向原告承租系爭房屋，租期自110年8月1日起至112年7月3 0日止，詎租期屆滿後被告拒不搬遷，爰訴請被告遷讓返還系爭房屋等語，並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告。三、被告未於言詞辯論到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。經查，兩造就系爭房屋成立租賃契約，約定租賃期間自110年8月1日起至112年7月30日止，已據原告提出契約書為證，而原告本件於113年8月9日起訴，顯見兩造租賃契約已屆租期，堪認原告主張兩造租約已終止之事實為真，揆諸首揭規定，原告主張被告應返還系爭房屋，核屬有據。五、綜上所述，原告主張依民法第455條規定，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。又本件判決係適用簡易訴訟程序所為之判決，應依職權宣告假執行。本院另依民事訴訟法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥吉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　張雅涵

2025-01-17

PCEV-113-板簡-2770-20250117-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2422號原告黃財煜訴訟代理人曾國龍律師陳奕君律師被告建松塑膠企業有限公司兼法定代理人呂博文上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年12月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告建松塑膠企業有限公司及被告呂博文應將門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號1、2、3樓房屋，全部騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人。二、被告建松塑膠企業有限公司應將公司登記地址自門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號遷出。三、被告建松塑膠企業有限公司應自民國113年12月1日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣37,500元。四、被告呂博文應自民國113年12月1日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣37,500元。五、前二項被告中任一人為給付者，在其給付之範圍內，其餘被告免給付義務。六、被告呂博文應自民國113年8月1日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬元。七、原告其餘之訴駁回。八、訴訟費用由被告負擔。九、本判決第1、3、4、6項於原告以新臺幣178萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣5,350,321元為原告預供擔保，得免為假執行。十、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告起訴主張： (一)門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號之房屋（下稱系爭房屋）為原告及其胞弟即訴外人黃翊峰所共有，應有部分各1/2。被告呂博文（與「建松塑膠企業有限公司」合稱被告，分則逕稱呂博文、建松公司）與原告於民國112年7月28日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋之1、2 、3樓全棟1/2使用權，約定租賃期限自112年8月1日起至113 年7月31日止，每月租金為新臺幣（下同）37,500元。呂博文承租後將系爭房屋提供其所經營之建松公司作為工廠及倉庫使用。然嗣系爭租約期滿後，被告並未搬離並返還系爭房屋予原告，是建松公司為直接占有人，呂博文則為間接占有人，其2人均乃無權占有並均因此獲有相當於租金之不當得利，即按租金計算每月為37,500元，被告間就此不當得利為不真正連帶債務關係；原告另得依系爭租約第6條約定，請求呂博文給付租金5倍之違約金即每月187,500元。 (二)訴之聲明及對應之請求權基礎：　1.「被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，建松公司並應將公司登記地址自門牌號碼新北市○○區 ○○路000巷0號遷出。」：呂博文部分係依民法第455條、第7 67條第1項、系爭租約第6條約定。建松公司部分係依民法第 767條第1項。　2.「建松公司應自113年12月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告37,500元。」：民法第940條、第179條。　3.「呂博文應自113年12月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告37,500元。」：民法第941條、第179條。　4.前2項被告中任一人為給付者，在其給付之範圍內，其餘被告免給付義務。　5.「呂博文應自113年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告187,500元。」：系爭租約第6條約定。　6.願供擔保，請准宣告假執行。　二、被告則以： (一)我已經找到新廠房要搬過去，但搬遷時間至少要2個月。 (二)並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、系爭房屋（即新北市○○區○○段00○號）為原告及訴外人黃翊峰所共有，應有部分各1/2，此有系爭房屋建物所有權狀、建物登記謄本可佐（見本院卷第27-29頁）。而呂博文與原告於112年7月28日簽訂系爭租約，向原告承租系爭房屋之1 、2、3樓全棟1/2使用權，約定租賃期限自112年8月1日起至 113年7月31日止，每月租金為37,500元，亦有系爭租約可憑（見本院卷第31-39頁）。又呂博文承租後將系爭房屋提供其所經營之建松公司作為工廠及倉庫使用，並將建松公司之公司登記地址登記為系爭房屋之地址即新北市○○區○○路000 巷0號，亦有經濟部商業司商工登記公示資料查詢結果可考（見本院卷第41頁），呂博文對上開各情均未爭執，是上開事實堪以認定。四、本院之判斷： (一)被告是否無權占有系爭房屋？　1.民法第450條第1項規定「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」、第455條前段「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」；第767條第1項規定「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、第821條「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」。按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判參照）。又請求返還共有物之訴，依民法第821條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決。不得請求僅向自己返還（司法院院字第1950號解釋參照）。　2.次按對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第940條、第941條之規定自明。出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人。同法第767條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院82年度台上字第1178號裁判意旨參照），又依民法第941條規定「地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。」，可知「基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者」包含基於無償使用借貸法律關係而為借貸使用者，乃直接占有人，貸與人則為間接占有人。　3.呂博文向原告承租系爭房屋後，將系爭房屋提供其所經營之建松公司作為工廠及倉庫使用，並將建松公司之公司登記地址登記為系爭房屋之地址即新北市○○區○○路000巷0號等情，為兩造所不爭執，業如前述，則依上開2.之規定及說明，建松公司占有系爭房屋乃基於其與呂博文間之法律關係（因呂博文即為建松公司之法定代理人，故應為無償使用借貸之法律關係）而為直接占有人，貸與人呂博文則為間接占有人。　4.系爭租約約定之租期係至113年7月31日，原告主張並無續租之意思，其於113年8月1日到場欲與被告點交系爭房屋，但被告並無點交之意思等語（見本院卷第104頁），被告亦陳稱：113年8月1日我當天有到現場，原告限期我1個月要搬遷，我當時有表示我是工廠不是住家，需要搬遷時間較久等語（見本院卷第105頁），可見原告已於113年8月1日表明租期屆滿不再續租，並限期被告應於1個月內搬遷，並無以不定期限繼續租約之情形，且被告辯稱：我已經找到新廠房要搬過去，但搬遷時間至少要2個月等語（見本院卷第105頁），可見被告迄今仍未搬遷，被告復未舉證證明其繼續占有系爭房屋有何正當權源，堪認直接占有人建松公司、間接占有人呂博文均乃無權占有，原告依民法第767條第1項前段、第82 1條規定，請求直接占有人建松公司、間接占有人呂博文返還系爭房屋予原告及全體共有人，自於法有據。原告於單一聲明、同一目的，以選擇合併方式依其他法律關係或請求權基礎而為請求部分，即毋庸審酌，附此敘明。　5.原告主張建松公司將其公司登記地址登記為系爭房屋之地址，即門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號，於租賃關係消滅後未予遷出，將導致系爭房屋遭稅捐機關持續認為營業使用，並以營業用途之稅率3%計算房屋稅，若遷出後，則得以非自用住宅之1.5%稅率計算等語，並提出原證6系爭房屋稅繳款書為憑（見本院卷第57頁），堪信為真實，核屬妨害原告就系爭房屋所有權之圓滿行使，故原告依民法第767條第1項中段「對於妨害其所有權者，得請求除去之。」，請求建松公司將公司登記遷出，亦屬有據。 (二)原告請求不當得利之對象及金額各為何？　1.民法第179條規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。又無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照），占有房屋亦同。查，系爭租約因租期已於113年7月31日屆滿致租賃關係消滅後，直接占有人建松公司、間接占有人呂博文均乃無權占有系爭房屋，業經認定如前，則原告請求呂博文、建松公司應返還因此獲有相當於租金之不當得利，即屬有據。審酌被告承租系爭房屋之用途、範圍及其因此所受利益、系爭租約原先約定之租金後，本院認原告主張被告於租期屆滿後繼續占有期間，所受相當於租金之不當得利，仍應以兩造系爭租約約定之每月租金37,500元計算等語，應屬適當而為可採。另就不當得利之期間，原告本係請求自113年8月1日起算，然因被告尚有繼續給付租金至113年11月，故減縮為自113年12月1日起算至返還為止等語（見本院卷第105頁），亦為可採。　2.按不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合所致，多數債務人之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人亦同免其責任（最高法院100年度台上字第848號判裁判意旨參照）。建松公司、呂博文分別基於直接占有、間接占有之原因，就原告所受相當於租金之損害各負全部給付義務，性質上屬不真正連帶債務，則就上開每月不當得利金額37,500元，呂博文、建松公司如任一人為給付者，另一人於該給付範圍內免給付之責。 (三)原告可否依系爭租約請求違約金？　1.系爭租約第6條約定「乙方（即呂博文）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還予甲方，不得藉詞推諉或主張任何權力，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」（見本院卷第35頁）。系爭租約已於113年7月31 日屆至，且無以不定期限繼續租約之情形，故兩造間系爭租賃關係已至113年7月31日消滅，惟被告迄不按照原狀騰空遷讓返還與原告，自已違反系爭租約之約定。則原告依系爭租約第6條約定請求被告給付自113年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋與原告之日止之違約金，自屬有據。　2.民法第252條規定「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，又是否相當須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，債權可得享受之一切利益為衡量標準；且違約金之核減，法院本得依職權為之，原無待當事人之主張（最高法院49年台上字第807號、51年台上第19號、91 年度台上字第790號裁判意旨參照）。原告固主張系爭租約之租期屆滿後，本來要出售系爭房屋，但因被告不返還導致無法即時出售，又適逢政府於113年第3季打房政策，導致第 4季房價下跌而受有每坪市場價格下跌數萬元不等之損失，系爭房屋共計110.86坪，原告應有部分為1/2，則原告依上開約定請求每月租金5倍之懲罰性違約金即187,500元，應無過高等語，並提出原證7之113年第4季房價下跌之新聞資料、原證8系爭房屋周遭房價趨勢資料為憑；然依建物登記謄本所載，系爭房屋主要用途係員工宿舍、廠房、辦公室，面積共384.9㎡（即總面積348.04㎡＋陽台18.43㎡＋平台18.43㎡）（見本院卷第85頁），且系爭房屋之建築完成日期為73年5 月15日，至起訴時即113年8月20日已歷時40年，於113年8月 20日之建物現值為402萬元，此有建物現值調查估價表可參（見本院卷第81頁），而原證8周遭房價趨勢資料並未顯示房屋之主要用途、屋齡等交易條件，甚至顯示其實價登錄之標的乃社區大樓華廈，顯與系爭房屋係作為廠房辦公室使用之條件不符，自不足以為系爭房屋交易損失之參考依據。復依系爭房屋之上開客觀條件，系爭房屋屋齡本即老舊，又係作為辦公廠房使用，與政府打房政策及房價下跌之房屋類型，恐非相符，故原告主張因被告未即時返還房屋致其受有每坪數萬元之跌價損失等語，實難為採。本院審酌系爭租約自 113年7月31日屆滿而消滅租賃關係迄今約6個月，並依系爭房屋之上開主要用途、屋齡、總面積等條件，認系爭租約第 6條關於違約金之約定係以每月租金之5倍即187,500元，實屬過高，應酌減為每月1萬元為適當，原告超逾此部分之請求，即屬無據。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第940條、第941條、第179條規定、系爭租約第6條約定及不真正連帶債務之法律關係，請求如主文1至6項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求（即違約金部分），則為無理由，應予駁回。　六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　劉容妤以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖宇軒

2025-01-17

PCDV-113-訴-2422-20250117-3

壢簡

中壢簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第1468號原告林美芬被告胡寶仁上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將坐落在桃園市○○區○○路00巷00號3樓5號套房之房屋騰空返還予原告。被告應給付原告新臺幣1萬6,500元。訴訟費用由被告負擔。本判決第1項得假執行，但被告如以新臺幣19萬3,900元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第2項得假執行，但被告如以新臺幣1萬6,500元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項：一、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，法院得依職權由一造辯論而為判決，民事訴訟法第433條之3定有明文。經查，本件被告經合法通知而無正當理由未於言詞辯論期日到場，爰依職權命一造辯論而為判決。二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○路00巷00號3樓5號套房（下稱系爭房屋）騰空遷讓交付伊；並自民國113年3月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付伊新臺幣（下同）3萬3 ,500元及電費3,000元共計1萬6,500元。㈡請准供擔保宣告假執行。嗣原告於本院113年12月9日言詞辯論時，變更聲明如主文第1、2項之所示（見本院卷第59頁背面），此係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，自應准許。貳、實體事項：一、原告主張：被告於112年7月15日，以每個月租金4,500元，向伊承租坐落在上址處之系爭房屋，租約為1年，至113年7 月14日租期屆滿，詎被告自113年1月15日起，迄至同年5月1 5日止，積欠5個月之租金未繳納，此扣除押租金9,000元後，尚積欠伊1萬3,500元，且自開始租屋起，即未繳納電費，共請求3,000元，並經伊於同年4月30日、5月6日寄送2份存證信函予被告，被告亦均不回應，乃依法終止租約，請求被告返還系爭房屋，爰依民法租賃契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明如主文第1、2項之所示。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作出任何聲明或陳述。三、本院得心證之理由：　㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項分別定有明文。次按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明文。　㈡經查，上開原告主張之事實，業據伊提出郵局存證信函、兩造間之房屋租賃契約書、台灣電力公司繳費通知單、台灣自來水股份有限公司水費通知單（見本院卷第8至14頁、第41 至54頁）為證，堪信為真實。又原告所提民事起訴狀繕本業已於113年6月20日寄存送達於被告，於同年月00日生送達效力，且就起訴內容及其聲明而觀，顯有終止兩造間關於系爭房屋之租賃契約之意思，且斯時被告已經積欠原告租金2個月，迄至本院113年12月9日言詞辯論時，仍未給付予原告，核屬逾相當合理催繳期間未繳納租金，是兩造間關於系爭房屋之租賃契約應已終止，殊不因原告未檢附所提存證信函之郵局回執而有所異，原告請求被告返還系爭房屋，即有所據。　㈢至原告請求如主文第2項之所示，均核與兩造間關於系爭房屋之租賃契約所約定之內容相符，且原告所求電費金額較諸所提單據金額為少，是此部分之所求，亦均有據。四、綜上所述，原告依民法租賃契約之法律關係，請求如主文第 1、2項之所示，為有理由，應予准許。五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。另原告就勝訴部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，惟此部分聲請既已依職權宣告，無再命原告提供擔保之必要，此部分不另為准駁之諭知。另職權酌定被告供所定金額之擔保後，得免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官黃丞蔚以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃敏翠

2025-01-16

CLEV-113-壢簡-1468-20250116-2

訴

臺灣新竹地方法院

損害賠償等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第72號原告財團法人褒忠亭義民中學財團法定代理人黃茂實訴訟代理人劉邦繡律師複代理人林文彬被告大都會國際家具館股份有限公司法定代理人張文豐訴訟代理人張寧洲律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國113年12月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣（下同）貳佰陸拾柒萬陸仟貳佰柒拾柒元。被告應給付原告肆拾參萬參仟參佰參拾肆元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。本判決第一、二項，於原告以壹佰零參萬陸仟元供擔保後得假執行。但被告如以參佰壹拾萬玖仟陸佰壹拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告起訴時原聲明：⑴被告應給付原告3,585,022元。⑵被告應自民國112年3月10日起至完成房屋修繕回復原狀之日，按月給付原告相當於每月租金65萬元之不當得利。⑶訴訟費用由被告負擔。⑷願供擔保，請准宣告假執行。嗣因應被告於訴訟中部分履行修繕，迭經變更聲明，原告將聲明⑴⑵最終變更為：⑴被告應給付原告3,193,187元。⑵被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至完成房屋修繕回復原狀之日止，按月給付原告65萬元（卷第213頁）。原告上開所為變更，核屬單純減縮應受判決之聲明，應予准許。貳、實體事項一、原告起訴主張：㈠、原告為門牌號碼新竹縣○○市○○○○路○段000號哈洛德大樓商場一、二、三樓（下稱系爭建物）之所有權人，原告自106年2 月1日起將系爭建物出租予被告，作為被告展售家具賣場及辦公室之用，租期自106年2月1日起至116年1月31日止共10 年，月租金1,455,466元（未稅）。被告承租後，對系爭建物進行裝修，將一樓空間與電梯、安全梯之間作為區隔之鋁圍幕玻璃、電動門等敲除。㈡、嗣因被告營運狀況不如預期而提出提前退租要求，兩造遂於1 10年9月23日改訂新約（卷第221-223頁），租期自110年7月 1日起110年12月31日止共6個月，月租金降為650,000元，租期屆滿後，被告應於111年1月31日前清空賣場、回復原狀，並點交返還原告。㈢、詎料被告逾期未點交，並繼續營業。原告遂於111年3月22日起訴請求遷讓返還系爭建物及給付不當得利，經本院111年度重訴字第125號受理，兩造於112年1月3日達成訴訟上和解，約定被告應於112年1月10日前將系爭建物回復原狀，騰空遷讓返還予原告，並分期給付1,224萬元予原告，有和解筆錄可據（卷第25-26頁，下稱前案）。故兩造各自指派點交人、點收人，並在前案兩造律師見證下，於112年1月10日會同點交，經逐項檢查後，確認系爭建物有部分設施毀損，故兩造簽署「點交紀錄表」2頁（卷第27、35頁），記載承租人即被告尚應修復之缺失，被告承諾於112年2月28日前完成修復，如未完成，則由出租人即原告修復，相關費用由被告負擔，惟原告修復事項先向被告報價後為之，如被告不同意該報價金額，則由被告修復之，並應於一個月內完成修復，詳如【附件】所示。㈣、然截至112年2月28日被告仍未全數修復，經原告委託專業廠商估價，修復費用共3,585,022元。原告再委託律師發函（檢附廠商估價單）催告被告於112年3月31日前完成修繕仍未果，不得已於112年11月23日提起本件訴訟。㈤、原告為修復點交紀錄表第1點所示「一樓內左、右側鋁圍幕玻璃」（下稱鋁圍幕玻璃），已請訴外人立駿興業有限公司（下稱立駿公司）估價，依報價單所示修復費用為2,694,362 元（卷第51-53頁），縱使被告認為價格過高，然經原告再向被告所屬意之廠商即晉安鋁業有限公司（下稱晉安公司）詢價，修復費用仍需2,177,452元（卷第261-265頁）。原告為修復點交紀錄表第2點所示手扶梯、電梯，已支付崇友實業股份有限公司（下稱崇友公司）498,825元，有匯款紀錄、電梯修配工程承攬合約書、施工照片為據（卷第171-187 頁）。　　　　㈥、此外，由於被告違反點交紀錄表之約定，迄今未修復完成，致原告無法將系爭建物出租予他人，致受有無法收取租金之損害（按每月65萬元計算）。雖然原告自113年11月28日起已將系爭建物二樓及三樓出租予訴外人柏文健康事業股份有限公司作為健身中心（卷第231-241頁），然健身中心仍在裝修中，原告尚未收取任何租金。㈦、爰依兩造間112年1月10日點交紀錄表之約定、民法第153條契約關係、第213條第1、3項違約損害賠償方法規定，提起本件訴訟（卷第109、161頁）。最終聲明為：⑴被告應給付原告3,193,187元。⑵被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至完成房屋修繕回復原狀之日止，按月給付原告65萬元。⑶訴訟費用由被告負擔。⑷願供擔保，請准宣告假執行（卷第213頁）。二、被告則答辯以：㈠、被告於112年1月10日與原告會同點交時，已將系爭建物之占有（事實管理權限）移轉交還原告，並已交還系爭建物全部鑰匙、遙控器，被告未受有任何占有使用利益。系爭建物設施若有缺失，悉依點交紀錄表處理，點交紀錄表並未約定若未修復即視為未點交，亦未約定原告得請求租金損失。㈡、依點交紀錄表手寫第⒏⒐點約定，若被告不同意原告委請廠商所為報價，則原告充其量只能訴請被告修復，或者原告自行修復，有實際支出費用後再向被告請求，不得直接以尚未實際支出之報價單金額即請求被告給付。㈢、點交紀錄表手寫第⒈點所示「一樓內左、右側鋁圍幕玻璃」，可見僅係部分位置之鋁圍幕玻璃須回復原狀，然原告提出之立駿公司報價單，不能肯認確係點交紀錄表⒈所示範圍，被告不同意立駿公司報價。惟被告同意依原告另洽晉安公司所為報價及工程圖修復鋁圍幕玻璃（卷第275頁）。至於點交紀錄表手寫第⒉點所示「手扶梯、電梯發電機由出租人修復」係指由被告修復手扶梯及電梯之「發電機」，被告已將發電機整修及大保養，有台灣威德機電工業有限公司估價單及電子發票證明聯可稽（卷第207、209頁），至於手扶梯、電梯本身，則非被告應修復範圍，點交紀錄表亦未記載手扶梯有需要整修清潔更換皮帶之處，原告提出崇友公司關於手扶梯、電梯報價單均非發電機項目，自無可採。㈣、被告早已將系爭建物全部空間點交予原告，原告所謂鋁圍幕玻璃未修復即不能出租，並未舉證以實其說，況原告自承已將系爭建物二、三樓出租予他人作為健身中心。答辯聲明： ⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。 ⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行（卷第115、 272頁）。三、本院之判斷：㈠、原告起訴主張㈠㈡㈢之內容，為被告所不爭執，並有前案和解筆錄、點交紀錄表、點交檢查細項、被告承租後拆除鋁圍幕玻璃照片、110年9月23日所簽署房屋租賃契約書等在卷可稽（卷第25-41、221-223頁），故此部分事實應堪先予認定。㈡、原告主張其為修復點交紀錄表手寫第⒈點所示鋁圍幕玻璃，向訴外人立駿公司詢價修復費用為2,694,362元、向晉安公司詢價修復費用為2,177,452元；原告因修復點交紀錄表手寫第⒉點所示手扶梯、電梯，已支付崇友公司498,825元；因被告未依點交紀錄表約定於112年2月28日修復，亦逾原告催告期限於112年3月31日前修復，致原告無法將系爭建物出租予他人，受有相當於每月租金65萬元之損害等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：⑴點交紀錄表手寫第⒈點之鋁圍幕玻璃修復費用尚未支付，原告得否以本件訴訟請求？若可，則得請求之費用金額為若干元？⑵點交紀錄表手寫第⒉點，被告同意修復者包括「手扶梯、電梯、發電機」三者，抑或僅限於手扶梯及電梯之「發電機」？⑶ 被告已於112年1月10日將系爭建物全部空間點交予原告，是否會因為鋁圍幕玻璃未修復，致原告無法出租予他人？若原告受有不能收取租金之預期利益損失，其損失為若干元？㈢、首查，點交紀錄表手寫內容明確記載下列9點：　⒈一樓內左、右側鋁圍幕玻璃未回復，應由承租人負責修復，回復原狀，如附件一如示。　　　⒉手扶梯、電梯發電機由出租人修復，修復費用由承租人負擔之。　⒊大門前第二根圓柱毀損，由承租人修復之。　⒋大門前庭地板清潔由承租人為之完成清潔。　⒌三樓左側管道間隔間牆由承租人負責修復完成。　⒍三樓左側牆壁毀損由承租人負責修復完成。　⒎屋突、一層百葉窗十二個毀損，由承租人修復完成。　⒏上開由承租人修復及回復之事項，承租人應於112年2月28日前完成，如未完成，則由出租人修復，相關費用由承租人負擔之。　⒐上開出租人修復之事項，先向承租人報價後為之。如承租人不同意該報價金額，則由承租人修復之，並應於壹個月內完成修復。　　㈣、就爭點一，本院基於以下證據及理由，認原告得以本件訴訟請求被告給付修復費用2,177,452元。緣以：　⒈依點交紀錄表手寫第⒈⒏⒐點所示，被告應於112年2月28日前將鋁圍幕玻璃修復，逾期未完成，則由原告自行修復並得向被告請求相關費用。而被告逾期未修復，原告業已於112年3月 15日以律師函並檢附立駿公司估價單，說明鋁圍幕玻璃修復費用為2,694,362元，催告被告應於112年3月31日前完成（卷第47-48、51-53頁）。雖催告期間不足1個月，然被告既不同意該報價金額，復不於收受報價單後1個月內自行完成修復，被告顯已給付遲延，並非履行期未屆至。　⒉經原告於本件訴訟中再向被告所屬意之廠商即晉安公司詢價，修復費用仍需2,177,452元，被告於113年12月26日言詞辯論期日雖稱願意按照晉安公司報價委託晉安公司修復鋁圍幕玻璃，然又稱光是叫料需要2個月、料到後施工又需要2個月云云（卷第269-270頁），違背1個月完成修復之約定，顯無履行點交紀錄表約定之真意。　⒊立駿公司估價單修復費用為2,694,362元（卷第51-53頁）、晉安公司估價單修復費用2,177,452元（卷第261-265頁），兩者相差516,910元。本院審酌上述2家公司估價單均是由原告以相同材質、相同規格尺寸委託估價所得，之間價差應係兩家公司各自進貨成本、人工及利潤比例不同，不論由何家公司施工應無不利於原告之情形，故本院認以報價較低之晉安公司估價單修復費用2,177,452元為必要修復費用。　⒋按「應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害。」民法第214 條定有明文。固然原告尚未實際支付上開費用2,177,452元，然原告得請求被告負擔修復鋁圍幕玻璃之費用，乃屬已確定債權，自得以本件訴訟請求金錢賠償。㈤、就爭點二，本院基於以下證據及理由，認點交紀錄表手寫第⒉ 點，被告同意修復者包括「手扶梯」、「電梯」、「發電機」三者。緣以：　⒈兩造指派之點交人、點收人、兩造見證律師於112年1月10日點交日所簽名之點交紀錄表共有2頁，第1頁為預先電腦繕打內容（卷第27頁），第2頁為全部當場手寫內容（卷第35頁）。第1頁已記載「1-3樓電扶梯6組，點交結果：不符合，需修繕」、「客梯2部，點交結果：不符合，需修繕」、「貨梯1部，點交結果：不符合，需修繕」、「屋突1層緊急發電機，點交結果：不符合，需修繕」「其他：如點交紀錄，不符合」。由上紀錄可知，被告同意修復者包括「手扶梯」、「電梯」、「發電機」三者。　⒉被告雖辯稱其同意修復者僅為手扶梯及電梯之「發電機」云云，已與前揭書面紀錄不符。況者，點交清單第四大項電梯設備（含貨梯、客梯、電扶梯、電梯廳地坪）、第五大項其他設備（含緊急發電機、電力開關箱、插座開關、屋突一層百葉窗、屋突三層自來水箱）（卷第33頁），顯然「手扶梯」、「電梯」、「發電機」分屬不同大項之設備，故被告此部分辯解不可採。　⒊原告為修復手扶梯、電梯，已支付崇友公司498,825元，有匯款紀錄、電梯修配工程承攬合約書、施工照片在卷可稽（卷第171-187頁）。原告於112年3月15日以律師函並檢附崇友公司就手扶梯及電梯維修保養報價單496,230元、就發電機維修保養報價單52,500元（卷第55、87、91頁），催告被告應於112年3月31日前完成（卷第47-48頁）。然被告既不同意該報價金額，復不於收受報價單後1個月內自行完成修復，被告顯已給付遲延，自應依點交紀錄表約定給付原告修復費用498,825元。㈥、就爭點三，本院基於以下證據及理由，認原告得請求被告賠償2個月修復鋁圍幕玻璃期間不能使用系爭建物一樓之相當於租金損失433,334元。緣以：　⒈被告違反其依點交紀錄表手寫第⒈點約定之將鋁圍幕玻璃回復原狀之義務，應負給付遲延責任，業經本院認定如前。按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第231條第1項定有明文。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第216條亦規定甚明。　⒈原告自112年3月31日催告期滿後，於112年11月23日向本院提起本件訴訟，嗣於113年3月28日與訴外人柏文公司簽訂房屋租賃契約書，由柏文公司自113年11月28日起承租系爭建物二樓及三樓，然原告並未證明柏文公司係因鋁圍幕玻璃未回復原狀而拒不承租一樓，亦未證明依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期租金利益。本院審酌系爭建物一、二、三樓面積甚廣（總坪數2,337.19坪，卷第221頁），月租金甚高，有偌大面積需求之商家數量本即不多，意即需求者少，從而，系爭建物待出租期間勢必較長。又者，鋁圍幕玻璃之功能主要在區隔自地下停車場搭乘電梯往上前往二、三樓者，不能隨意進入一樓空間，由此可知，鋁圍幕玻璃之功能在區隔內、外，至於鋁圍幕玻璃之存在與否，並不影響一樓空間本身之使用功能，亦得佐證一樓迄今未能出租，應係市場供需因素，與鋁圍幕玻璃回復原狀與否無關，甚至原告可能本即期待有商家亦能承租一、二、三樓全部，故實際上並不急於回復鋁圍幕玻璃。準此，在被告已將系爭建物點交返還原告之情況下，原告請求被告賠償每月租金損失65萬元自屬無據。　⒉惟柏文公司承租系爭建物二樓及三樓，租賃契間113年11月28 日至128年11月27日共15年，享有5個月免付租金裝潢期，待裝潢完成「健身工廠」開幕後，將有健身教練、工作人員、會員等人流進入，亦可能帶動系爭建物一樓之出租效率。依被告所陳若委託晉安公司修復鋁圍幕玻璃，光是叫料需要2 個月、料到後施工又需要2個月等語（卷第269-270頁），則可預見當鋁圍幕玻璃材料進場後直到施作完成約需2個月，此2個月期間，系爭建物1樓即為工地，自無可能出租，故堪信原告未來受有2個月施工期間之不能收取租金之損害。　⒊至於損害之數額，本院審酌被告向原告承租一、二、三樓全部面積時，最後半年之租金為每月65萬元，而一、二、三樓之樓地板面積均相同，雖一樓為挑高店面故通常租金較高，惟本院採取最有利於被告之方式，僅按比例換算1/3即為月租金216,667元，從而，原告所受2個月施工期間不能收取租金之損害額為433,334元。㈦、綜上審認結果，原告依點交紀錄表之約定，請求被告給付鋁圍幕玻璃修復費用2,177,452元、手扶梯及電梯修復費用498 ,825元（以上合計2,676,277元）；及請求修復鋁圍幕玻璃施工期間不能收取租金之損害433,334元，為有理由，應予准許，爰判決如主文第一、二項所示。至於逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。　　　㈧、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均核無不合，各酌定相當擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　陳麗芬以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　凃庭姍【附件】哈洛德大樓商場1-3樓點交紀錄表（即卷第27、35頁）

2025-01-16

SCDV-113-訴-72-20250116-1

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臺灣桃園地方法院

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度簡上字第336號上訴人柯尊賢黃芝瑋共同訴訟代理人李泓律師複代理人黃子容律師被上訴人鄭惠惠訴訟代理人蘇千晃律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國112年7月13 日本院第一審判決（111年度壢簡字第1245號）提起上訴，本院於113年11月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按當事人於第二審程序不得提出新攻擊或防禦方法，民事訴訟法第447條第1項前段定有明文。前開規定於簡易程序之第二審上訴程序準用之，民事訴訟法第436條之1第3項亦有明定。經查，上訴人柯尊賢於第二審始就其主張因承租被上訴人所有門牌號碼桃園市○○區○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋），於民國103年11月底因公共汙水管破裂，導致上訴人柯尊賢堆放於系爭房屋內之茶葉毀損受有新臺幣（下同）33 0萬元損害，及被上訴人承諾以系爭房屋租金扣抵損害等事實，聲請傳喚訴外人呂學麟、邱景華到庭作證，此一新攻擊方法，並抗辯上開證人可證明當天確有污水滲漏導致上訴人柯尊賢受有該數額之損害，及被上訴人承諾以租金扣減損害等事實。然查，原審並無違背法令致上訴人柯尊賢未能提出上開新攻擊方法之情形，且上開新攻擊方法縱若屬實，亦非發生於原審言詞辯論終結後，且非上訴人對於在原審已提出之攻擊方法為補充，更非於原審已顯著、職務上已知或職權調查之事項，又上開新攻擊方法難認有何非可歸責於上訴人柯尊賢之事由致未能於原審提出之情形，故若許上訴人於二審嗣後傳喚呂學麟及邱景華到庭作證，則顯失公平。從而，有關上訴人柯尊賢於二審程序始提出聲請傳喚呂學麟及邱景華為證人，不僅違背民事訴訟採行續審之法制，輕忽原審所踐行之第一審訴訟程序，爰依民事訴訟法第447條第3項規定，駁回上訴人所提出之上開新攻擊方法。貳、實體方面：一、按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。當事人提出新攻擊或防禦方法者，應併記載之。判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載之，民事訴訟法第454條定有明文。上開規定於簡易訴訟程序之上訴，依同法第436條之1第3項規定亦準用之。本判決應記載之事實、理由及關於兩造攻擊、防禦方法之意見暨法律上之意見（除後開補充說明外），均與原判決相同，茲引用原判決所載之事實及理由。　　二、被上訴人（即原審原告）之主張除引用原審判決之記載外，另補稱：㈠被上訴人未曾答應上訴人柯尊賢於租約屆期後仍可繼續於系爭房屋居住至111年7月底，亦未曾同意繼續出租系爭房屋予上訴人柯尊賢；上訴人柯尊賢於111年6月30日租期屆滿後，即以各種藉口拒絕點交返還系爭房屋予被上訴人，並持續占用系爭房屋，雙方本約定於111年7月4日重新簽訂租賃契約並辦理公證，惟上訴人柯尊賢當日卻藉故缺席，故被上訴人與上訴人柯尊賢間並未重新簽定租賃契約，則上訴人柯尊賢自111年7月1日起占用系爭房屋自屬無權占用。㈡上訴人黃芝瑋於100年10月1日起至109年10月31日止確有向被上訴人承租系爭房屋，並簽訂租賃契約，且上訴人黃芝瑋於原審就上開承租期間尚積欠被上訴人719,300元租金之事實，業經其原審訴訟代理人當庭自認，已生訴訟法上自認之效力，被上訴人就上開事實無庸再為舉證等語。三、上訴人（即原審被告）之答辯除引用原審判決之記載外，另補稱：㈠上訴人柯尊賢因系爭房屋公共污水管破裂受有330萬元之損害，被上訴人有口頭同意以租金扣抵上訴人柯尊賢上開損害；訴外人呂學麟當時在系爭房屋內有聽到訴外人邱景華口頭承諾以租金扣抵上訴人柯尊賢之損害等語。㈡系爭房屋100年10月1日起至109年10月31日止之租約，雖承租人記載為上訴人黃芝瑋，然上訴人黃芝瑋從未與被上訴人簽訂系爭房屋租約，應係上訴人柯尊賢代簽上訴人黃芝瑋之姓名，且上訴人黃芝瑋從未居住於系爭房屋，上開期間積欠之租金應與上訴人黃芝瑋無關，被上訴人應不得向上訴人黃芝瑋請求給付租金等語。四、原審為上訴人敗訴之判決，認定上訴人柯尊賢應將系爭房屋騰空返還予被上訴人，並應自111年7月1日至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2萬元，及各期自每月2日起至清償日止按年利率5％計算之利息。上訴人柯尊賢應給付被上訴人租金396,100元，及自111年9月29日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。上訴人黃芝瑋應給付被上訴人租金679, 300元，及自111年9月29日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。五、本院之判斷：（一）被上訴人請求上訴人黃芝瑋給付積欠租金679,300元，為有理由：　　　上訴人黃芝瑋於提起上訴後，抗辯不曾與被上訴人簽定租賃契約，系爭房屋實係由上訴人柯尊賢所承租，並非上訴人黃芝瑋云云。惟當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第3項分別定有明文。本件上訴人黃芝瑋於原審既委任上訴人柯尊賢為訴訟代理人，而上訴人黃芝瑋訴訟代理人於原審言詞辯論期日對於被上訴人主張系爭房屋於10 9年10月31日前係由上訴人黃芝瑋承租，且尚積欠租金719 ,300元等事實，均表示係經上訴人黃芝瑋同意並授權柯尊賢簽定系爭房屋租賃契約，及尚未給付系爭房屋100年10 月1日起至109年10月31日止之租金719,300元等語，此有上訴人黃芝瑋出具之委任書及原審言詞辯論筆錄附卷可稽（見原審卷第78-79頁、第80頁），足徵就系爭房屋於109 年10月31日前係由上訴人黃芝瑋承租，且尚積欠租金719, 300元等事實應已構成自認，則上訴人黃芝瑋於上訴後空言否認，而無民事訴訟法第279條第3項規定之情事，自不生撤銷自認之效力，上訴人黃芝瑋此部分抗辯於法無據，並無可採。是以，經扣除押金40,000元後，被上訴人請求上訴人黃芝瑋給付積欠租金679,300元，自屬有據。（二）關於上訴人柯尊賢抗辯有與被上訴人達成合意得繼續使用系爭房屋至111年7月底，並就系爭房屋繼續簽訂3年租賃契約；及因系爭房屋公共污水管破裂致上訴人柯尊賢受有 330萬元之損害，被上訴人有口頭同意以租金扣抵上訴人柯尊賢上開損害等部分。因上訴人柯尊賢均未能舉證以實其說，故無從認定上訴人柯尊賢與被上訴人間有達成續租及以租金扣抵損害之合意，則被上訴人請求上訴人柯尊賢遷讓返還系爭房屋，並自111年7月1日無權占用系爭房屋之日起按月給付相當於租金之不當得利金額，暨積欠之租金396,100元，均為有理由，此部分業經原審判決論述甚詳，本院此部分意見均與原判決相同，爰依民事訴訟法第 454條規定予以援用，不再贅述。另上訴人柯尊賢於本院雖聲請傳喚呂學麟、邱景華到庭作證，欲證明上訴人柯尊賢與被上訴人間有合意以積欠租金扣抵上訴人柯尊賢所受損害等情，然邱景華並非系爭房屋之出租人，本無權向上訴人柯尊賢收取租金，更遑論其有權同意上訴人柯尊賢以租金扣抵損害；況依據上訴人柯尊賢於原審提出之單據（見原審卷第85-91頁）已無從證明其所稱茶葉貨物受損之確切金額，且上訴人柯尊賢於本院審理中稱：「呂學麟應該沒有辦法證明我受有330萬元之損害」等語（見本院簡上字卷第168頁），堪認上訴人柯尊賢所提出之證據尚無法證明其所主張損害之具體金額，更無從認定被上訴人與上訴人柯尊賢間有以租金扣抵損害之合意存在，故本院認無傳喚上開證人到庭之必要，併此敘明。六、綜上所述，被上訴人依租賃物返還請求權、不當得利等法律關係，請求上訴人柯尊賢應將系爭房屋騰空返還予被上訴人，並自111年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2萬元，及各期自每月2日起至清償日止按年利率5％計算之利息。上訴人柯尊賢應給付109年11月1日起至111年6月 30日止積欠之租金396,100元，及自111年9月29日起至清償日止，按年利率5％計算之利息予被上訴人；上訴人黃芝瑋應給付自100年10月1日起至109年10月31日止積欠之租金679,3 00元，及自111年9月29日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，均為有理由，應予准許。原審就上開應予准許部分為被上訴人勝訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　黃漢權　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周仕弘　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳俐文　以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　本判決不得上訴。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　藍予伶

2025-01-16

TYDV-112-簡上-336-20250116-1

台上

最高法院

請求拆屋還地

最高法院民事判決 112年度台上字第2521號上訴人吳佶容訴訟代理人陳世煌律師洪婕慈律師被上訴人蕭劉碧霞蕭佩娟蕭榮傑蕭㨗修蕭淑婷林助信律師（即蕭振哲之遺產管理人）蕭振三蕭振基洪彩美蕭明瑗蕭正熹蕭翊展蕭幸娟黃蕭育芙蕭月芙王蕭麗芙蕭美芙上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國112年7月 25日臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（109年度重上更一字第60號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。理由一、本件上訴人主張：坐落○○縣○○鄉○○段697-7、697-8地號土地（下分別以地號稱之，合稱系爭土地）原為公業蕭心弼（下稱系爭公業）所有，訴外人林靜慧向系爭公業購買該土地後轉售與伊，由系爭公業於民國105年1月6日直接移轉土地所有權移轉登記與伊，伊為系爭土地之所有權人。如第一審判決附圖所示編號C、D、E、F之未經保存登記建物（門牌依序為同鄉○○路0段16、14、12、10號，面積依序為80.32、84.7 6、82.46、100.15平方公尺，下分別以代號稱之，合稱系爭建物）為訴外人蕭樹只所興建，於其死亡後由被上訴人繼承取得事實上處分權，無權占用系爭土地等情，爰於原審追加黃蕭育芙、蕭月芙、王蕭麗芙、蕭美芙為當事人（被告），依民法第767條第1項規定，求為命被上訴人拆除系爭建物，並返還占用土地之判決（未繫屬本院者，不另贅述）。二、被上訴人蕭劉碧霞以次5人以：訴外人蕭瓜於日治時期大正 6年間向系爭公業承租○○縣○○鄉○○段697、697-1至697-10地號土地（下稱系爭11筆土地），於租地上建屋設籍居住，係租地建屋性質。系爭公業於租期屆滿後未反對伊等繼續使用該租地及繳納租金，伊等與系爭公業有不定期限之租約，該租約對於系爭土地之繼受人即上訴人仍繼續存在。又蕭瓜之子蕭樹只於36年5月、9月間及63年10月間分次向系爭公業三大房買受系爭11筆土地，因該公業當時無管理人而未辦理所有權移轉登記，該土地實為蕭樹只所有，由伊等繼承取得系爭土地所有權。伊等本於買賣關係，既經系爭公業同意使用，應類推適用民法第425條第1項規定，該使用權對上訴人仍繼續存在。系爭建物係蕭樹只興建，嗣於85、86年間其配偶蕭黃足重建F建物，再因分配、買賣等原因，現為蕭振南所有，已歷數十年之久，上訴人買受系爭土地時，明確知悉系爭建物之存在，當有默許房屋所有人繼續使用土地之意思，應得類推適用民法第876條第1項規定，有法定地上權關係，伊等並非無權占用系爭土地等語。被上訴人洪彩美以次5人以：系爭建物非伊等共有或共同興建等語。被上訴人林信助律師以：系爭建物由蕭樹只興建，其死亡後由全體繼承人公同共有，若有證據顯示係重建，則屬蕭振南所有，另系爭建物係基於買賣而有占用系爭土地之正當權源等語，資為抗辯。三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：　㈠系爭土地原為系爭公業所有，於105年1月6日移轉所有權登記予上訴人。編號C、D、E建物為蕭樹只所興建，占用697-7地號土地面積依序為80.32、84.76、82.46平方公尺；編號F建物由蕭樹只配偶蕭黃足於85、86年間所興建，占用697-8地號土地面積100.15平方公尺之事實，為兩造所不爭。被上訴人因繼承而為系爭建物之事實上處分權人；上訴人登記為系爭土地所有權人，依民法第759條之1第1項規定，推定其有適法之權利，得本於所有人地位主張權利。　㈡系爭土地分割自697-1地號土地，697-1地號則分割自697地號土地，697地號土地重測前為○○○段43地號，即日治時期○○堡 ○○○○庄43番地（下稱43番地）；698、699地號重測前為○○○ 段43-1、43-2地號，即日治時期○○堡○○○庄43之1、43之2番地（下稱43之1、43之2番地）。697地號土地於104年7月31 日合併698、699地號土地後，再分割出697-1、697-2地號，嗣697-1地號土地於同年10月7日依地上建物現況分割出697- 1、697-3至697-10地號（697-2地號為道路），697-7、697- 8地號土地坐落在合併前之698地號土地上。綜觀贌耕契約書、贌耕登記簿及日治時期戶籍資料、戶籍謄本之記載，系爭公業將43、43之2（均為建物敷地，即建地）、43之1（畑地，即旱地）番地於大正6年（民國6年）9月19日出贌予蕭瓜（下稱系爭贌耕契約），蕭瓜於訂約前之大正2年（民國2年）4月12日即為43番地之戶主，居住該處，次子蕭樹只亦設籍於此，另與系爭建物鄰接位於697-6地號土地上之○○路0段 20號建物於35年間由前戶長設籍後，續由蕭樹只全家設籍居住，迨蕭樹只於00年間死亡後由蕭振道繼為戶長，足認蕭樹只及其家人於697-6地號及系爭土地上建屋居住長達70餘年。又蕭瓜之繼承人於36年、63年間與系爭公業各房派下員簽訂賣渡證書，其上記載蕭樹只住在43番地，顯見系爭贌耕契約出贌之43番地上有可供人居住之房屋。系爭公業同時出租同屬建地之43、43之2番地，同意承租人建屋居住，可見該契約有租地建屋性質；另筆出贌之43之1番地（698地號）雖原為畑地（即旱地），應供耕作，難認係原來租地建屋範圍，然其後亦經蕭樹只建屋居住，非僅供輔助耕作之用，亦有租地建屋之意涵。迨系爭贌耕契約所載之「贌耕期限大正46 年（民國46年）9月19日」屆滿後，系爭公業並未收回土地，亦未反對蕭瓜之繼承人繼續使用土地，依民法第451條規定，應成為不定期限租地建屋契約。且系爭建物之存在具有公示性，應認系爭公業默示同意蕭樹只及其繼承人繼續使用系爭土地。系爭公業於完成派下全員證明及管理人核備後，將系爭土地出賣予林靜慧，林靜慧再轉賣予明知系爭土地上存有系爭建物之上訴人，以資套利，非善意受讓人，無予保護之必要，被上訴人長久信賴系爭公業及其繼受人已不欲亦無從行使權利，按一般社會通念，應對其占有系爭土地之權利予以保護，則上訴人請求被上訴人拆屋還地，違反誠信原則，屬權利濫用。從而，上訴人依民法第767條第1項規定，請求被上訴人拆除系爭建物並返還占用土地，非屬正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。四、本院判斷：㈠按臺灣舊慣之「贌耕權」，依日治時期臺灣總督府公布第407 號勅令所定特例第6至9條，應視其權利內容及存續期間，分別適用地上權、永小作權或賃借權之規定。其中以耕作或畜牧為目的而存續期間在20年以上之贌耕權，適用永小作權。揆諸日治時期之永小作權，與我國修正前民法第842條規定（於99年2月3日公布刪除）之永佃權相當，僅後者為永久存續之權利，不得附有期限；倘附有期限，依同條第2項規定視為租賃。準此，以耕作為目的而定有存續期間之贌耕權，其性質應為以耕作為目的之租賃契約。又租用耕地雖在土地法施行以前，但在土地法施行並臺灣光復後，坐落臺灣之土地即應受土地法及其施行法之規範。是承租人依定有期限之契約租用耕地，倘就該耕地業已廢耕，而無繼續耕作之情形，於耕地租約期限屆滿後，依土地法第109條規定（35年4月 29日修正公布及現行條文均相同內容）反面解釋，無從成立不定期耕地租賃關係。查系爭公業於大正6年（民國6年）9 月19日將43、43之1、43之2番地出贌予蕭瓜，而系爭建物坐落於43之1番地之畑地（即旱地）上，43番地上有建物存在，該贌耕契約期限於大正46年（民國46年）9月19日屆滿，均為原審認定之事實（見原判決第10頁、第12頁）。依贌耕契約書及登記簿記載：「…此土地出贌與武東堡石頭公庄『四四番地蕭瓜』出首承贌，…而業主隨將該土地付『佃人耕作』，言約『小作料』（即租金）及期限等詳載于左…一、磧地金參拾圓即日親收足訖。一、小作料壹年六圓正。…贌耕期限內地上『樹木竹』等一切出賣之時，其價格拾分之八佃人。拾分之貳業主取得之。期限滿，土地返還之時，地上物一切佃人取得之。」、「佃人：○○堡○○○庄44番地」（見第一審卷第2 72頁至274頁、第280頁），僅載有土地付「佃人耕作」，未曾敘及「地基權」；佐以蕭瓜之戶籍謄本，其於簽約前之大正4年（民國4年）9月16日已轉居44番地（見第一審卷第276 頁）等各情，似見系爭公業出贌於蕭瓜之土地係以「耕作」為目的，並於樹木竹等之出產物出賣時，由系爭公業取得10 分之2，而無以興建建物為目的之土地賃借性質；出贌時蕭瓜居住於44番地，非在出贌之土地。倘若無訛，系爭建物坐落之43之1番地經蕭瓜之子蕭樹只於35、36年間於其上建屋設籍居住，能否謂仍有繼續耕作情形，迨至上開贌耕契約期限46年9月19日屆滿後，即成立不定期耕地租賃關係？自茲疑義。原審未詳查細究，逕以系爭贌耕契約上所載43、43之 2番地地目為建物敷地，即謂出贌標的之43之1番地亦有租地建屋意涵，成為該契約之主要內容，於贌耕契約期限屆滿後成為不定期限之租地建屋契約，自有可議。㈡次按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。參酌卷附被上訴人所提36年賣渡證書載稱：「…公業蕭心弼之所有土地…原定管理人死亡以後經過良久期間，不再選定管理人…」等語（見第一審卷第49頁），被上訴人亦承認簽訂賣渡契約後，因系爭公業無管理人，無從為移轉登記等語（見第一審卷第22頁）。果爾，以系爭公業至103年合法選任蕭成洽為管理人（見原審系爭公業登記資料卷第427頁），其前長期無管理人得代為或代受意思表示，而上開賣渡證書並非以系爭公業或全體派下員為出賣人，對於系爭公業並無效力，亦為原審所認定（見原判決第12頁）。果爾，系爭公業有何舉動或其他情事，足以令蕭樹只或其繼承人間接推知受到同意繼續使用系爭土地？或有何特別情事，依社會觀念可認系爭公業為同意之意思表示？自應究明。原審徒以系爭公業長期未請求被上訴人返還系爭土地，遽謂其有默示同意蕭樹只或其繼承人繼續使用系爭土地，理由亦嫌疏略。　㈢再按所謂權利濫用，係指外觀上徒具權利行使之形式，實質上違背法律之根本精神，亦即與權利之社會作用及其目的相背馳，應客觀觀察一切具體情事，尤應綜合權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以判斷。又權利人在相當期間內不行使其權利，依特別情事，足以引起義務人之正當信賴，認為權利人不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，或以此信賴為其行為之基礎，按一般社會通念，應對義務人加以保護，即認權利人所行使之權利，不發生應有之效果，此乃源於誠信原則之「權利失效原則」。法院應綜合權利性質、法律行為種類、當事人間關係、社會經濟狀況、當時時空背景及其他相關情事，以為認定，易言之，必權利人之具體作為或不作為（如經相對人催告行使權利，仍消極未有回應），或積極從事與行使權利相互矛盾之行為等，始足當之。查系爭公業於103年間合法選任管理人後，出售系爭土地，上訴人明知系爭土地上有系爭建物存在而予買受，既為原審所認定（見原判決第13至15頁）。究竟有何特別情事，足以使被上訴人信賴上訴人取得系爭土地所有權後不行使物上請求權，而得以此信賴為其行為之基礎？攸關上訴人得否訴請被上訴人拆屋還地之判斷，自應查明。另以蕭樹只及其繼承人居住系爭建物迄今，土地所有權人長期無法使用土地，仍須負擔稅捐之情況，上訴人若行使物上請求權所得利益為何？被上訴人繼承取得系爭建物事實上處分權之價值若干？將之拆除對被上訴人及國家社會經濟之影響程度高低？二者相較是否懸殊？均應衡量以資判斷。原審未推闡明晰，徒以上訴人與系爭公業買賣係套利，遽認其訴請被上訴人拆除系爭建物違反誠信原則，係權利濫用，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第 478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日最高法院民事第七庭　　　　審判長法官林金吾法官陳靜芬法官高榮宏法官蔡孟珊法官藍雅清本件正本證明與原本無異書　記　官　林沛侯中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日

2025-01-16

TPSV-112-台上-2521-20250116-1

簡上

臺灣新北地方法院

損害賠償

臺灣新北地方法院民事判決 112年度簡上字第378號上訴人吳湘儀訴訟代理人林桓誼律師曾寶蘭被上訴人賀曉雯劉瓊蘭即被繼承人賀元昱之遺產管理人上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年6月 20日本院板橋簡易庭111年度板簡字第2632號第一審判決提起上訴，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，及假執行之聲請暨訴訟費用部分廢棄。二、被上訴人劉瓊蘭即賀元昱之遺產管理人應於管理被繼承人賀元昱之遺產範圍內，給付上訴人新台幣50萬元，及自民國11 1年10月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　　三、其餘上訴駁回。四、第一、二審訴訟費用，由被上訴人劉瓊蘭即被繼承人賀元昱之遺產管理人於管理被繼承人賀元昱之遺產範圍內負擔。　　事實及理由壹、程序部分：按當事人於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第446條第1項分別定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦定有明文。本件上訴人之上訴聲明原為：一、原判決廢棄。二、被上訴人等應連帶給付上訴人新台幣(下同)50萬元整及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之5計算利息。三、如獲廢棄判決上訴人願供擔保請准宣告假執行。嗣變更為：一、原判決廢棄。二、被上訴人劉瓊蘭即賀元昱之遺產管理人應於管理被繼承人賀元昱之遺產範圍內，給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、被上訴人賀曉雯應給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。四、聲明第一項、第二項所命給付，如任一被上訴人於50萬元之範圍內為給付後，他被上訴人於其清償之範圍內免給付責任。此核屬不變更訴訟標的而為補充或更正事實上或法律上之陳述，及減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，核無不合，應予准許。貳、上訴人原審主張：一、上訴人為門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄00號3樓建物所有權人(下稱系爭房屋)，於民國108年1月1日出租予賀元昱，租期至109年3月31日，並由被上訴人賀曉雯即賀元昱之胞姊任系爭房屋租賃契約之連帶保證人。然賀元昱於109年2月 23日於該屋內上吊自殺身亡，致該屋成為凶宅，系争房屋價值並因此嚴重減損而受有房屋價值跌落之損害。二、賀元昱於系爭房屋內上吊自殺結束生命，依我國一般風俗民情與法治等情狀以觀，自殺行為違反公序良俗。復以兇宅之出租、買賣較一般房屋之買賣、出租而言，通常該屋會被嫌惡，是為社會經驗法則。該屋內有人自殺之房屋理當影響買受及承租意願，進而影響交易價值。其在他人所有房屋內自殺身亡，應屬民法第184條第1項後段規定，違背於善良風俗之行為。上訴人系爭房屋至109年12月為止無人願意承租以及購買，被上訴人應負民法第184條第1項後段之侵權行為員害賠償責任。三、又承租人賀元昱承租系争房屋，本應負善良管理人之責，保管租賃物，保持其得為出租、收益之狀態，其於系爭房屋內自殺身亡之行為，已足以造成系爭房屋於租賃市場、不動產交易出租效益減損，對租人應負損害賠償之責。四、又被上訴人賀曉雯為系爭房屋租賃契約之連帶保證人，於10 9年2月初已同意繼續擔任賀元昱承租系爭房屋之保證人，是被上訴人賀曉雯對於賀元昱損害系爭房屋之行為，依系爭房屋租賃契約第16條、民法184條1項後段、第432條、第739條及第272條應與主債務人負同一債務，而對上訴人負全部給付責任。五、依據凶宅出售行情約為行情市價的60%，經查若以系爭房屋同社區面積相同建物108年12月份交易行情490萬元，粗估目前價值約減少196萬元(計算式：490萬×0.4=196萬)，惟上訴人僅先請求其中50萬元。為此，爰依民法第184條第1項後段、第213條第1項、第215條、第216條第1項、第432條第1項、第2項及第1148條繼承之法律關係，請求賀元昱之繼承人即被上訴人劉瓊蘭等於其繼承賀元昱所得遺產限度內賠償上訴人損害。另依民法184條1項後段、第272第1項、第432條第2項及第739條規定，請求被上訴人賀曉雯就賀元昱於系爭屋內自殺行為減損房屋價值之損害負賠償責任，求為判決：被上訴人應連带給付上訴人50萬元整及自起訴狀繕本送達翌日起按周年利率百分之5計算利息；如獲勝訴判決願供擔保請准宣告假執行等語。　　參、原審為上訴人全部敗訴之判決，及依職權為訴訟費用負擔之諭知。上訴人不服提起上訴，並聲明：一、原判決廢棄。二、被上訴人劉瓊蘭即賀元昱之遺產管理人應於管理被繼承人賀元昱之遺產範圍內，給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、被上訴人賀曉雯應給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。四、聲明第一項、第二項所命給付，如任一被上訴人於50萬元之範圍內為給付後，他被上訴人於其清償之範圍內免給付責任。並為下列陳述：　　一、上訴人為系爭房屋之所有權人，上訴人於108年1月1日出租給訴外人賀元昱，原租期至108年12月31日止，並由賀元昱之胞姊賀曉雯擔任系爭房屋租約之連帶保證人。嗣後，系爭房屋之租賃契約屆期後，因賀元昱仍繼續居住於系爭房屋，經上訴人、賀元昱於109年2月9日合意將租約延長至109年3 月31日止，被上訴人賀曉雯並同意繼續擔任連帶保證人。詎賀元昱竟於同年2月23日於系爭房屋內自殺，使房屋成為凶宅，導致上訴人所有之系爭房屋價值受有嚴重減損，上訴人為此對賀元昱之遺產管理人劉瓊蘭、系爭房屋租約之連帶保證人賀曉雯請求損害賠償。二、上訴人因訴外人賀元昱於系爭房屋自殺之行為，受有至少50 萬元之損害: (一)按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」民法第184條第1項定有明文。 (二)訴外人賀元昱向上訴人承租系爭房屋，卻於租賃期間於系爭房屋內自殺，訴外人賀元昱生前身為一智慮正常之成年人，顯然可以預見於系爭房屋內自殺將致其成為所謂之「凶宅」，應可認其就自殺導致系爭房屋成為凶宅具有「間接故意」。而系爭房屋既然因發生非自然身故情事，將使買賣、租賃價格產生顯著低落，造成經濟性之價值貶損，影響系爭房屋於市場上之價格，而非僅屬於單純上之經濟上損失，衡諸臺灣高等法院111年度上易字第985號民事判決之意旨，訴外人賀元昱於系爭房屋自殺之行為，已對該房屋之收益、處分造成侵害，自已侵害上訴人對於系爭房屋之所有權，上訴人自得依民法第184條第1項前段規定，向賀元昱之遺產管理人即被上訴人劉瓊蘭請求應於賀元昱之遺產範圍內，就系爭房屋價值貶損之損害賠償，於法有據。 (三)訴外人賀元昱於系爭房屋自殺之行為，具有使系爭房屋成為凶宅之間接故意，已如前述。另依前揭實務判決之見，背於善良風俗並不限於一般風情民俗，只要是社會道德通念上不能接受之行為均包括在內，訴外人賀元昱於上訴人所有之前揭房屋內自殺，難謂非背於善良風俗，而其自殺導致系爭房屋成為凶宅，足以影響交易致房屋價值貶損，是上訴人亦得依民法第184條第1項後段規定，請求賀元昱之遺產管理人即被上訴人劉瓊蘭於賀元昱之遺產範圍內負損害賠償之責，至為灼然。三、上訴人與賀元昱間之原租賃契約屆期後，雙方曾於109年2月 9日約於系爭建物討論續約乙事，復雙方同意延長租賃契約至同年3月31日，並徵得被上訴人賀曉雯同意繼續擔任連帶保證人，上訴人與被上訴人賀曉雯間雖未就此保證契約簽立書面契約，然保證契約本即不具要式性，並不以雙方有簽立書面為必要，是被上訴人賀曉雯既已於109年2月9日同意繼續擔任上訴人與賀元昱間租賃契約之連帶保證人，爰依租賃契約連帶保證之規定，請求被上訴人賀曉雯就賀元昱於系爭房屋自殺，致系爭房屋價值遭受貶損負損害賠償之責，於法應屬有據。肆、被上訴人請求駁回上訴，除援用於原審之主張外，並補稱：一、被上訴人劉瓊蘭即被繼承人賀元昱之遺產管理人： (一)上訴人主張略以賀元昱為成年人，明知系爭房屋非其所有，可預見於該屋內自殺死亡致使系爭房屋成為俗稱凶宅，日後有難以出租或出售，仍執意為之，致上訴人受有損害，認有蓄意或故意存在云云。 (二)惟查，賀元昱之上吊自殺，通常情形係因已無意維持自己生命而出於殘害自己生命之意思所為，尚難僅以其自殺死亡，即當然認有加損害於上訴人之主觀上故意，上訴人亦未舉證證明賀元昱之自殺行為係故意以背於善良風俗為方法，以達加損害於上訴人財產利益為目的，自無從遽論賀元昱有以背於善良風俗之方法對系爭房屋減損價值之直接故意。 (三)再者，衡諸常情，自殺行為原因甚多，除常見之憂鬱症等精神疾病所致，亦可能出於瞬間意念所為，一般情理上，尚無可能要求自殺者仍應顧念其自殺行為將致系爭房屋受有價值減損之理。參酌自殺者於求生而不可得之情形下斷然自殺，果有一念迴旋，通常即不發生自殺結果。自殺行為幾乎非自殺者所能自我控制，於自殺之時，僅剩存活與否之意念，何來對損害房屋價值之想像，亦難以認為自殺者對致生房屋貶值具有間接故意。本件上訴人並未舉證證明賀元昱自殺行為具有即使侵害上訴人系爭房屋之價值亦不違背其本意之情，且賀元昱之自殺行為，有可能是因本身諸多債務問題，導致精神壓力累積而得情緒失控，自難以上訴人主觀之臆測，逕認賀元昱具有減損系爭房屋價值之間接故意。從而，上訴人依民法第184條第1項後段規定，請求上訴人負損害賠償責任，即屬無據。 (四)上訴人雖又主張依民法第432條第1、2項承租人負保管租賃物、保持得為出租、收益之狀態云云。惟揆諸前揭見解可知，民法第432條所定承租人之保管義務，僅以保持租賃物物理上完好狀態而無物理上毀損滅失為已足，並未含括租賃物純粹交易價值減損。是以，本件賀元昱固然於系爭房屋內自殺，惟既未造成系爭房屋物理上之毀損滅失，且縱然有上訴人所指系爭房屋價值減損云云(假設語氣，被上訴人仍否認) ，亦屬於純粹之經濟上損失，尚無從逕依民法第432條規定請求承租人賠償。 (五)至於上訴人於上訴理由狀雖敘及民法第184條第2項部分。惟上訴人並未具體釋明或舉證證明賀元昱有何違反保護他人　法律之情，顯屬無據。另就上訴人所提最高法院103年度台上字第960號民事判決部分，該個案乃係買賣糾紛，與本案無涉。 (六)另就系爭房屋之租約(即上訴人所提證物1，封面記載108年1 月1日至108年12月31日房屋租賃契約)，乃係由賀元昱與賀曉雯二人自行處理，被上訴人未過問也不知道其等二人與上訴人之間係如何簽訂系爭租約或其等簽訂之過程，上訴人泛稱被上訴人之遺產管理人劉瓊蘭曾於法庭稱賀曉雯迄今為連帶保證人云云，洵屬無據，亦有誤解。二、被上訴人賀曉雯：　　 (一)我沒有擔任延長租約的連帶保證人，賀元昱沒有問過我，我們已經幫賀元昱整理好房子，要賀元昱搬回家跟媽媽一起住，因為我媽媽已經80歲了一個人住。 (二)109年2月間我在新北市鶯歌區公所清潔隊上班擔任環保稽查員，上班地址是在新北市○○區○○路00號4樓，我大約在110年 7月間退休。被上訴人於上班例假日、週六週日、年節都要值班，我們跟隨清潔隊上班的時間，因為稽查員陳情案件有時候是連晚上都要蹲點，我們都是輪休。賀元昱雖有打電話要我去擔任延長租賃契約的保證人，但我跟他說我那天要值班不能去，且當時是要到臺北簽約，很麻煩，我也沒有答應要去。上訴人主張之簽訂延長租約之日，當日我在值班，我有去辦公室調簽到表，但去年辦公室電線走火燒掉了，所以沒有調到資料。伍、本院之判斷：一、上訴人為系爭房屋之所有權人，於108年1月1日出租予賀元昱，租期至108年12月31日止，每月租金1萬3,800元，並由賀元昱之胞姊即被上訴人賀曉雯擔任系爭租賃契約之連帶保證人。嗣租期屆滿後，上訴人與賀元昱於109年2月9日簽訂延長租約至109年3月31日，然賀元昱於109年2月23日於該屋內上吊自殺身亡，致該屋成為凶宅等情，有房屋租賃契約書附卷可證，並為兩造所不爭執，首堪認定。二、有關上訴人依據民法第184條第1項前段及後段規定，請求劉瓊蘭即被繼承人賀元昱之遺產管理人於管理被繼承人賀元昱之遺產範圍內賠償損害50萬元；依據租賃契約連帶保證之規定，請求賀曉雯賠償損害50萬元等情，則為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。本院查： (一)有關上訴人依據民法第184條第1項前段及後段規定，請求劉瓊蘭即被繼承人賀元昱之遺產管理人於管理被繼承人賀元昱之遺產範圍內賠償損害50萬元，是否有理由： 1、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184條第1項前段、後段定有明文。又民法第184條第1項後段所謂背於善良風俗並不限於一般風情民俗，只要是社會道德通念上不能接受之行為均包括在內。自殺屬於極端終結生命之方式，經社會各界多方宣導勸阻，故自殺行為為社會所不贊同，更被視為不孝行為，難謂非背於善良風俗。另房屋內有自殺而致死亡等非自然身故事件，將使房屋成為一般所稱之凶宅，凶宅常為一般人嫌惡而不願買受或承租；出售房屋未告知房屋曾有非自然死亡，經常演變為購屋糾紛，故內政部公告之成屋買賣契約範例將建物內是否曾發生兇殺、自殺致死之情事，列為買賣應確認之事項；強制執行法第81條第2項亦修正建物內如有非自然死亡，應載明於不動產拍賣公告，是房屋發生自殺致死，足以影響交易致房屋價值貶損。因此，如明知並有意以自殺行為造成房屋價值減損或預見其自殺行為將導致房屋價值減損而不違背其本意者，即屬民法第184條第1項後段規定之侵權行為。訴外人賀元昱為思慮正常之成年人，於系爭房屋內上吊自殺時，主觀上對此將造成系爭房屋成為凶宅，日後難以出租或出售，侵害系爭房屋財產利益不能謂無認識，卻仍執意為之，難謂無間接故意存在，且因其自殺行為造成系爭房屋價值跌落，自有相當因果關係，是上訴人依民法第184條第1項後段規定，主張被上訴人劉瓊蘭即被繼承人賀元昱之遺產管理人應就系爭房屋交易價值減損之損害負損害賠償責任，即屬有據。被上訴人劉瓊蘭即被繼承人賀元昱之遺產管理人辯稱賀元昱並不具有減損系爭房屋價值之直接故意或間接故意云云，難認可採。 2、本件系爭房屋因賀元昱於109年2月23日之自殺行為致交易價值減損146萬6,450元，有社團法人新北市不動產估價師公會估價報告書附卷可證。則上訴人先請求被上訴人劉瓊蘭即被繼承人賀元昱之遺產管理人於管理被繼承人賀元昱之遺產範圍內賠償損害50萬元，洵屬正當，應予准許。 3、至於上訴人另依民法第184條第1項前段規定，請求劉瓊蘭即被繼承人賀元昱之遺產管理人於管理被繼承人賀元昱之遺產範圍內賠償損害乙節。經查民法第184條第1項前段所保護之客體為權利，此與同條項後段所保護之客體為權利以外之利益不同。所謂權利乃得享受特定利益之法律上之力，利益係指私人享有並為法律(私法體系)所保護，尚未賦予法律之力者而言(最高法院100年度台上字第943號民事判決意旨參照) 。本件訴外人賀元昱於系爭房屋內自殺，然並未造成系爭房屋物理上有何毀損滅失之情形，僅發生系爭房屋交易價值有所減損，係屬於純粹之經濟上損失，並未有侵害上訴人之權利，是上訴人另依民法第184條第1項前段規定，請求劉瓊蘭即被繼承人賀元昱之遺產管理人於管理被繼承人賀元昱之遺產範圍內賠償損害，難認可取。　　 (二)有關上訴人依據租賃契約連帶保證之規定，請求賀曉雯賠償損害50萬元，是否有理由： 1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。 2、上訴人主張系爭租賃契約於108年12月31日屆期後，因賀元昱仍繼續居住，經上訴人、賀元昱於109年2月9日合意將租約延長至109年3月31日止，被上訴人賀曉雯並同意繼續擔任連帶保證人。上訴人自得依據租賃契約連帶保證之規定，請求賀曉雯賠償損害，並舉證人高于君為證。 3、證人即上訴人之女高于君本院審理中固證稱：「(請問被上訴人賀曉雯有擔任延長租約的連帶保證人？)有。我母親跟我說109年2月9日房客賀元昱跟我母親約要簽延長的租約，然後109年2月9日我就和母親到租屋處要簽約，到了之後賀元昱就說賀曉雯會晚點來，後來就一直還沒來，就遲到，賀元昱就打給賀曉雯，開擴音給我們聽，然後我聽到賀曉雯說他同意繼續擔任延長租約的保證人。我們一直等到快吃晚餐了他都沒來我們就走了。那通電話我母親也有跟賀曉雯對話。」等語。然證人並不否認其之前未曾見過賀曉雯，亦未與賀曉雯談過話，則其如何自旁聽賀元昱之手機通話而確認通話者之身分，殊非無疑。又參酌上訴人所提其與賀元昱簽訂之歷年租賃契約，擔任連帶保證人之劉瓊蘭、賀曉雯均分別於租賃契約上簽名，以明責任。而本件延長租約則未經賀曉雯簽名，此為兩造所不爭執，賀曉雯既未於延長租約上簽名，則其是否有同意繼續擔任連帶保證人，即有可議。 4、次按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第432條定有明文。經查民法第432條所定承租人之保管義務，僅以保持租賃物物理上完好狀態而無物理上毀損滅失為已足，並未含括租賃物純粹交易價值減損(最高法院110年度台上字第2499號民事判決意旨參照)。本件訴外人賀元昱固於系爭房屋內自殺，惟既未造成系爭房屋物理上之毀損滅失，縱然系爭房屋交易價值有所減損，係屬於純粹之經濟上損失，出租人尚無從逕依民法第432條規定請求承租人賠償，則縱認賀曉雯有同意繼續擔任延長租約之連帶保證人，上訴人亦無從依租賃契約連帶保證之規定，請求賀曉雯負賠償責任。是上訴人依租賃契約連帶保證之規定，請求賀曉雯賠償損害，即屬無據。三、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項前段、第2 33條第1項前段、第203條分別著有明文。經查，上訴人對被上訴人劉瓊蘭即被繼承人賀元昱之遺產管理人之侵權行為損害賠償請求權，係屬於未定給付期限之金錢債權，又係以支付金錢為標的，揆諸前述法條規定，上訴人自得請求劉瓊蘭即被繼承人賀元昱之遺產管理人給付自民事起訴狀繕本送達翌日即111年10月14日(見原審卷第113頁之送達證書)起算之法定遲延利息。　　四、綜上所述，上訴人依民法第184條第1項後段規定，請求被上訴人劉瓊蘭即賀元昱之遺產管理人應於管理被繼承人賀元昱之遺產範圍內，給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年10月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄，判決如主文第二項所示。至上訴人在原審之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回該部分假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。　六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，因此判決如主文。中　　華　　民　　國　 114　　年　　 1　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　張紫能　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　朱慧真　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　毛崑山以上正本證明與原本無異。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李瓊華

2025-01-15

PCDV-112-簡上-378-20250115-1

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臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1546號原告張中添訴訟代理人江岳陽律師複代理人姜德婷律師被告董伯舒（原名：董佩璋）上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年12月18 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○號六樓之房屋(即新北市 ○○區○○段0000○號)騰空遷出，返還予原告。被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬伍仟元，以及自民國一一三年四月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。被告應自民國一一三年四月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟伍佰元。原告其餘之訴駁回訴訟費用由被告負擔。本判決第一至三項於原告以新臺幣參拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　　事實及理由一、原告主張：　　緣新北市○○區○○段0000○號（門牌號碼：新北市○○區○○路0段 00號6樓）房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，被告於民國1 12年4月1日向原告承租系爭房屋，兩造有簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間為112年4月1日止至113年3月31日，共計1 年，被告應於每月1日給付租金新臺幣（下同）25,000元予原告（下稱系爭租賃契約）。被告於系爭房屋租賃期間僅支付3個月租金，自112年7月1日起即未再給付任何租金給原告，原告屢次催請被告支付租金均未獲置理，原告陸續於112 年10月2日、113年2月21日、113年3月l日以存證信函催告被告繳納租金，及告知被告倘逾期繳納則逕行終止系爭租賃契約，且系爭租賃契約到期不續約，被告均未回應，故被告應返還積欠原告租金225,000元，並將系爭房屋返還原告。又系爭租賃契約至遲已於113年4月1日到期，被告諸般推託，拒不搬離系爭房屋，按系爭租賃契約第6條，被告應按月給付租金數額5倍之懲罰性違約金。爰依民法第455條前段、第 767條第1項前段請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，並依民法第439條前段、第179條請求被告給付系爭房屋之積欠租金，及自113年4月1日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元相當於租金之不當得利，暨依係爭租賃契約第 6條請求被告給付違約金每月125,000元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷出，返還予原告。㈡被告應給付225,0 00元，及自113年4月1日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元。㈢被告應自113年4月1日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付原告125,000元。㈣原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　　原告於113年3月間委託房屋仲介以原告提供之鑰匙直接進入被告居住之系爭房屋，並直接進入被告房間，雖然原告是系爭房屋所有權人，也不能未經被告同意擅自進入，否則恐涉刑法，並對被告負有侵害自由之損害賠償責任，被告因此有意見，不願意遷讓系爭房屋。違約金部分是制式合約，被告已租了16年以上，頂多願意按年息5%來給付違約金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張其將系爭房屋出租予被告，租金每月25,000元，租賃期間至113年3月31日止，被告迄今仍未遷讓返還系爭房屋等情，業據其提出112年新北市政府稅捐稽徵處房屋稅繳納證明書、系爭房屋所有權狀、系爭租賃契約書、存證信函等件影本為證（見本院卷一第19至39頁），經核與原告所述相符，而被告就原告主張之前揭事實亦表示不爭執，堪認原告前開主張之事實為真，堪可採信。四、本院得心證之理由：　　　㈠請求遷讓返還系爭房屋部分：　⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固有明定。惟民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻斷續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻斷續約之效力（最高法院92年度台上字第1107號判決意旨參照）。復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條第1 項前段定有明文。倘若出租人已合法終止租賃契約或租賃期限已屆至，自得本於所有權之身分，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。　⒉審諸系爭租賃契約第2條記載租賃期間為112年4月1日至113年 3月31日，並於租約第6條約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方絕無異議」(見本院卷一第26至27頁)，足見兩造所訂系爭租賃契約為定期租賃，且除非經原告表示同意繼續出租外，於租期屆滿時租賃關係當即消滅，發生阻止民法第451條規定之視為續約之效力。復參本件被告於租賃期間屆滿前即已積欠數月租金未繳，原告已數次以存證信函請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，顯見原告確未同意繼續出租系爭房屋，揆諸上開規定，兩造間關於系爭房屋之租賃契約既已於113年3 月31日屆期，又無默示更新租賃契約情事，則系爭租約於屆滿時租賃關係已不存在。　⒊是以，本件被告承租系爭房屋，於租期屆滿後經原告為反對繼續出租之後，仍拒不返還系爭房屋之事實，已如前述，且被告就上開事實亦不爭執，則被告於租賃期間屆滿後，就系爭房屋並無合法占有權源，原告主張依民法第455 條、第76 7條規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，自屬有據。　㈡請求給付積欠租金部分：　　按承租人應依約定日期，支付租金，如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文。經查，原告主張被告自112年7月1日起至113年3月31日止總計積欠系爭房屋租金共225,000元（即9個月之租金），為被告所不爭執，自屬可採，則原告請求被告給付租約屆至前所積欠租金225, 000元，應予准許。　㈢請求租期屆滿後相當於租金之不當得利部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文；又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。　⒉查被告於租賃期間屆滿後，本應返還系爭房屋，而被告卻仍繼續占用系爭房屋，核屬無權占有，且被告因該占用行為而獲取相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利。參以系爭房屋每月租金為25,000元，以此作為相當於租金之不當得利的數額應屬合理，故原告請求被告給付自113年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金25,000元之不當得利，核屬有理。　㈣逾期遷讓房屋之違約金部分：　⒈約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。分別為民法第251條、第252條所明文規定。至於約定之違約金是否過高，經依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準（最高法院79年台上字第1915號裁判意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2條另定有明文。此乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限。所謂違約金，不問其作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有上開規定之適用。至於約定之違約金是否相當或過高，則應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。　⒉經查，系爭租賃契約第6條規定之違約金，無非在督促被告於租期屆至後，應盡速返還系爭房屋與出租人，以免影響原告另外轉租收取租金之權益，以及原告必須耗時費力、提起訴訟請求被告依約遵期搬離系爭房屋等情，被告迄今既未按照契約約定騰空遷讓返還系爭房屋予原告，已違反系爭租約之約定，原告自得依系爭租賃契約第6條請求被告給付違約金，而依一般社會通念與事理常情，原告所受損害即是無法將系爭房屋再出租他人或為其他使用收益所受相當於租金之損害或其他請求返還房屋之成本，是本院審酌系爭房屋之交通地理位置、附近生活機能、先前每月約定收取之租金、當事人受有損害程度、原告已得請求每月相當租金之不當得利、被告違約程度等一切情狀，堪認原告所請求之違約金數額尚嫌過高，應予核減為每月違約金以0.5倍租金12,500元計算較為適當。是原告請求被告給付自113年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,500元之違約金，尚屬合理，逾此範圍之請求，應屬無據。五、綜上所述，原告基於兩造間之租賃契約、民法第455條、第7 67條規定、不當得利法律關係，請求㈠被告應將系爭房屋騰空遷出，返還予原告。㈡被告應給付原告225,000元，及自11 3年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000 元。㈢被告應自113年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,500元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。至原告聲明願供擔保，請求宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，茲酌定相當之擔保金額宣告之。又原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　審判長法　官　黃信樺　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉容妤　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張惠閔以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖美紅

2025-01-15

PCDV-113-訴-1546-20250115-1

台上

最高法院

請求損害賠償等

最高法院民事裁定 113年度台上字第2233號上訴人曹天霞訴訟代理人李永裕律師被上訴人長榮新城公寓大廈管理委員會法定代理人邵文偉上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國113年8 月7日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（113年度重上字第22號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由一、按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之；又判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；且提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，其依民事訴訟法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。同法第467條、第468條、第470 條第2項定有明文。是當事人提起上訴，如依同法第469條規定，以原判決有所列各款情形之當然違背法令為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實；如依同法第469條之1規定，以原判決有前條以外其他不適用法規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關司法院大法官解釋、憲法法庭裁判，或成文法以外之習慣或法理、法則等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀或理由書如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。二、本件上訴人對於原判決其敗訴部分提起上訴，雖以該部分判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使所論斷：被上訴人於民國95年7月19日與上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將門牌號碼臺南市○區○○路1號1至3樓房屋（下稱系爭房屋）以月租新臺幣（下同）5萬元出租予上訴人，約定租期自95年9月16日起至111年9月30日止，租期屆滿後上訴人有權優先承租；嗣於108年3月12日簽訂租金調整協議書（下稱系爭協議），自108年4月1日起調整月租為5萬5,000 元。上訴人則與訴外人統一超商股份有限公司（下稱統一超商公司）就系爭房屋簽立加盟契約經營超商，約定加盟時間自95年10月3日起至115年10月3日止。嗣被上訴人決議於租期屆滿後收回系爭房屋重新公開招標出租，並將系爭房屋以月租13萬9,500元出租予得標之統一超商公司，卻未依系爭租約第7條第3項約定於系爭租約租期屆滿前2年將該租賃條件以書面通知上訴人，上訴人得依同條項後段約定繼續於系爭房屋經營2年。惟上訴人於租約屆期後未能繼續使用系爭房屋加盟統一超商營收獲利，係因其於111年9月30日與統一超商公司協議提前終止加盟契約，並自行將系爭房屋現況移交予該公司占有使用所致，與被上訴人將系爭房屋出租予統一超商公司無因果關係，上訴人不得請求被上訴人賠償其未於系爭房屋繼續經營超商加盟店2年之營業損失共計960萬8, 458元。系爭協議第2條約定被上訴人未依約履行，須賠償上訴人按2倍收取調漲租金總額予上訴人，並未明文為懲罰性違約金，亦無與其他損害賠償併列之情形，應屬賠償總額預定性質。審酌被上訴人具體違約情形、歸責程度，及上訴人實際損害各節，認上訴人依上開約定請求被上訴人給付違約金共計42萬元過高，應依民法第252條規定酌減以被上訴人違約後剩餘租期所收取調漲租金總額之2倍即24萬元為適宜。上訴人不得依系爭租約第6條第3項、系爭協議第3條約定，民法第226條第1項、第216條規定，請求被上訴人再給付9 78萬8,458元本息等情，指摘其為不當，並就原審所為論斷，泛言未論斷或論斷違法，而未表明該部分判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。三、據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第4 44條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日最高法院民事第三庭　　　　審判長法官魏大喨法官林玉珮法官胡宏文法官周群翔法官李瑜娟本件正本證明與原本無異書　記　官　李佳芬中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　20　　日

2025-01-15

TPSV-113-台上-2233-20250115-1

上易

臺灣高等法院高雄分院

遷讓房屋等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第261號上訴人慶宇工業有限公司法定代理人謝世宇同上訴訟代理人程耀樑律師被上訴人張美子訴訟代理人張志明律師張宇蟬律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年7 月1日臺灣屏東地方法院112年度重訴字第11號第一審判決提起上訴，本院於民國113年12月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：伊為屏東縣○○鄉○○段000○00000○00000○0000 0地號土地（下以各地號代之，而合稱為系爭土地）之所有權人，亦為訴外人唯隆公司之法定代理人。伊提供其名下所有之系爭土地部分面積約798坪予唯隆公司使用，並以唯隆公司之名義與上訴人於民國103年12月18日，就系爭土地及其上如原審起訴狀所附附圖所示慶宇烤漆廠部分之廠房簽立租賃契約，約定租賃期間自104年1月1日起至109年12月31日，每月租金為新臺幣（下同）55,000元，按月於每月5日前給付（下稱原租約）。又租賃關係存續期間即於105年間，經唯隆公司、上訴人合意約定自106年1月1日起，將租金調整為每個月6萬元至租期屆滿。嗣系爭租約屆滿後，上訴人仍繼續使用系爭土地及廠房（下合稱系爭不動產）並仍持續繳納租金，且亦另經唯隆公司、上訴人再合意約定自111年1 月起，將租金調整為每個月12萬元，是兩造間就系爭不動產已成為不定期之租賃契約關係（下稱系爭租約）。然因唯隆公司基於日漸成長之產能及業務需求，原有廠房已不敷使用，遂基於土地法第100條第1款收回自住（用）以供自己營業使用之事由，於111年10月14日通知上訴人終止雙方間之租賃契約，及告知上訴人至遲應於111年11月30日前清空搬遷，並返還系爭不動產予唯隆公司，詎上訴人遲至112年8月31 日始返還系爭不動產。系爭租約既已終止，上訴人即屬無權占有系爭廠房，其受有相當於租金之利益致被上訴人受有損害。因上訴人向唯隆公司承租系爭不動產，其租金為每月12 萬元，應可認系爭租約終止後上訴人公司受有相當於上開租金之利益，致被上訴人受相當於上揭每月租金之損害，爰請求上訴人給付自111年12月1日起至112年8月31日止共9個月，按月給付被上訴人每月12萬元相當於租金之金額，共1,08 0,000元等語，並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人1,080,000 元，及自113年3月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：上訴人與唯隆公司曾於103年12月18日就系爭土地簽訂租賃契約書面，租期自104年1月1日起至109年12月 31日止，每月租金55,000元，唯隆公司於履約期間之106年1 月1日起調漲租金至60,000元，直至109年12月31日租約到期後，兩造即於109年11月間以口頭訂立定期租賃契約，沿用先前租約內容即每月租金60,000元之條件履約，未再簽訂書面。唯隆公司其後於110年11月10日再通知上訴人房租自111 年1月起調漲為12萬元，再於111年8月25日要求自111年9月1 日起調漲租金至300,000元，並請求上訴人補足差額189,000 元。雖唯隆公司其後以其就系爭土地有自用需求而依土地法第100條第1款規定，終止上開租約。然因兩造間係定期租約，且上訴人與唯隆公司間有長期代工及租賃之業務合作，即由上訴人向唯隆公司承租系爭不動產，並以自有設備負責為唯隆公司代工烤漆及包裝業務，完成代工再請款，故兩造間實係存在代工及租賃定期混合契約。復因代工約定通常為1 至3年期，唯隆公司既未於111年12月底前依代工契約之約定，以書面要求解除代工及租賃合約，上開租賃契約至少應延長至112年12月31日，租期既未屆滿，唯隆公司主張系爭租約業經合法終止即屬無據。況唯隆公司並無產能及業務需求日益成長，原有廠房已不敷使用之情形，其主張依土地法第 100條第1款主張有自用需求而收回系爭房地自無理由。又如被上訴人請求1,080,000元有理由，其中之24萬元應能以押租金折抵等語為辯。三、原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。　　　四、不爭執事項：　㈠系爭土地為被上訴人所有。　㈡唯隆公司曾與上訴人就系爭土地成立租賃契約，惟於原租賃契約於109年12月31日期滿後，未再簽訂書面契約，惟上訴人持續繳納租金，並與唯隆公司約定自111年1月起，每月租金為12萬元（下稱系爭契約）。　㈢唯隆公司因有收回系爭土地自用之需求，於111年10月14日以高雄地方法院郵局存證號碼001424號存證信函（下稱系爭通知），依民法第450條第2項、土地法第100條第1款規定，通知上訴人終止契約，上訴人應於111年11月30日前返還系爭土地予唯隆公司。上開存證信函經上訴人於111年10月17日收受。五、本件爭點：　㈠系爭契約為定期契約或不定期契約？　㈡唯隆公司以系爭通知終止系爭契約是否生合法終止之效力？上訴人與唯隆公司是否另於112年8月31日合意終止？　㈢被上訴人是否得請求不當得利？不當得利之數額以若干為當？六、本院之判斷：　㈠系爭契約為定期契約或不定期契約？　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段亦定有明文。　⒉查系爭土地為被上訴人所有，而被上訴人復為唯隆公司之法定代理人，是被上訴人既以唯隆公司法定代理人名義，與上訴人簽訂原租約（見原審卷第32頁），客觀上應有同意及授權唯隆公司可以自身名義將系爭土地出租予上訴人，是如上訴人與唯隆公司所訂定之租賃契約有效，上訴人自可基於租賃契約之法律關係及占有連鎖之法理，合法使用系爭土地，合先敘明。　⒊上訴人雖稱於原租約於109年12月31日期滿前，兩造已於109 年11月間以口頭合意訂立定期契約云云，惟此部分，業經被上訴人予以否認，則依前揭舉證責任分配原則，上訴人就此有利之事實，即應負舉證之責。然上訴人就此，並未為任何之舉證。況參諸上訴人於111年11月15日所寄發予唯隆公司之存證信函，其上亦載明：「本公司（即上訴人；下同）長期向貴公司（即唯隆公司；下同）承租坐落屏東縣○○鄉○○段 000地號土地及地上物作為廠房營運使用，原租期於民國109 年12月31日屆滿後，因貴公司仍同意本公司繼續使用，依法視為『不定期限繼續租賃』，後貴我公司同意將每月租金調漲至新台幣壹拾貳萬元，並由本公司持續付租使用迄今。.... 」（見本院卷第71-72頁）。上訴人稱上開存證信函係因上訴人不諳法律而誤發，原租約屆滿前已以口頭再訂立定期租賃約云云，為不可採。　⒋上訴人雖又稱其與唯隆公司長期存有代工合作關係，故與唯隆公司所簽訂者，實為代工及租賃定期混合契約云云，並提出唯隆公司致供應商通知書乙紙為憑（見原審卷第147-148 頁）。惟混合契約係以2個以上有名契約應有之內容合併為其內容之單一契約，兩者有不可分割之關係（最高法院77年度台上字第1286號民事裁判意旨參照），始足當之。然上訴人雖係向唯隆公司承租系爭土地，並代工烤漆及包裝，惟上開代工内容，並無必需向唯隆公司承租系爭土地方能為之；且由上訴人所提出之原租約内容，亦未載明上訴人與唯隆公司所簽署之原租約，效力或期間將受上訴人與唯隆公司間之代工契約變動受有影響，故上訴人向唯隆公司承租系爭土地，與受唯隆公司委託代工烤漆及包裝，客觀上難認有何不可分割之關係，是上訴人稱原租約實係租賃及代工之混合契約，即乏依據。　⒌綜上，上訴人與唯隆公司就系爭土地於原租約在109年12月31 日期滿後，未再簽訂書面契約，惟仍由上訴人持續繳納租金並使用系爭土地，並與唯隆公司約定自111年1月起，每月租金為12萬元（即系爭契約），既為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），則揆諸首揭規定，系爭契約即為不定期之租賃契約。再佐以上訴人前揭曾於111年11月15日所發之存證信函内容，系爭契約應為不定期契約，已堪認定。　㈡唯隆公司以系爭通知終止系爭契約是否生合法終止之效力？上訴人與唯隆公司是否另於112年8月31日合意終止？　⒈按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。民法第 450條第2、3項分別定有明文。次按，出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。土地法第100條第1款亦著有明文在案。又上開土地法第100 條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言，系爭廠房租賃亦有適用，另同條第1款所謂收回自住，依司法院院解字第3489號解釋，包含收回出租之房屋，以供自己營業之使用者在內。惟出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就客觀上有收回自住或自用之正當理由及必要情形，負舉證責任。再按，各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號民事判決先例意旨參照）。　⒉經查：　⑴唯隆公司以有自用之必要，而終止系爭租約乙節，業據被上訴人提出唯隆公司之營業計劃書為憑，而觀上開營業計劃書，其中已載明有擴廠需求而需收回出租予上訴人之系爭廠房及土地（見原審卷第45頁），是被上訴人稱唯隆公司因有自用之必要，方終止系爭租約，即非不足採信。　⑵雖上訴人稱依唯隆公司所提出之「致供應商通知書」中，唯隆公司已自稱因預期2023年全球景氣展望不佳，致要求調降代工價格，顯見無擴廠而收回系爭土地之必要，且如唯隆公司有擴廠必要，則在110年12月23日興建一、二廠時，應即向上訴人表明欲收回土地，而非向上訴人要求調整租金云云。然依被上訴人上開所提出之營業計畫書，其中已載明：「雖然今年受到通膨..之影響，全球大環境景氣下滑，市場低迷，惟唯隆相較於同業仍占有優勢....」、「雖面臨大環境的挑戰，唯隆始終著眼於未來歐美市場的復甦潛力，且身為上游的供應鏈，必須考量前置準備、製程、及國際航運所需時間，提早布局。經評估以目前的產能不足以應對明年的訂單量，...現階段之擴廠計畫，是唯隆企業的首要目標。」（見原審卷第44頁），又唯隆公司除已於110年成立美國分公司外，並於111年接獲外國廠商來信詢價，有被上訴人於原審所提成立美國分公司資料及外國廠商電子郵件來函可證（見原審卷第50、54頁），堪認唯隆公司已有國外潛在交易客戶存在。是上開計劃書所載内容，與上訴人所提「致供應商通知書」內容並無衝突。又一般廠商為求獲利，在景氣下滑時要求下游供貨或代工廠商調降供貨或代工價格，乃屬常見。又加工或製造商興建廠房及擴編人員，需經相當時間進行規劃，非一蹴可及，亦多有廠商利用經濟低迷，成本降低時進行擴張計劃，並採分期逐步擴大規模之形式為之。是由上揭被上訴人所提出之營業計劃書，被上訴人已盡其形式舉證之責，證明唯隆公司因有擴廠需求而有收回系爭土地之必要。尚不能僅以唯隆公司以景氣展望不佳，要求上訴人調降代工價格，逕認唯隆公司無擴廠需求；且擴建廠房既需籌措資金，且一般公司增建廠房亦多有採逐步擴建之方式，已如前述，自不能以唯隆公司興建一、二廠時，未即時終止系爭租約反係調漲租金等情，逕認唯隆公司無擴張而有收回系爭土地自用之需求。是在上訴人未為其他反證之情形下，上訴人所辯唯隆公司不符土地法第100條第1款所定要件，在無收回系爭土地必要之情形下，不得終止系爭租約云云，為無理由。　⑶依原契約所載，上訴人既應於每月5日前繳納租金（見原審卷第29頁），依上開民法第450條第3項所定，唯隆公司應以曆定1個月之末日為契約終止期，並應於1個月前通知。而唯隆公司既已於111年10月14日，主張依民法第450條第2項、土地法第100條第1款規定，以系爭通知通知上訴人終止契約，要求上訴人應於111年11月30日前返還系爭土地，上訴人已於111年10月17日收受系爭通知（見不爭執事項㈢），已符民法第450條第3規定，是系爭租約，自業經唯隆公司於111年1 1月30日合法終止。　⒊系爭租約既經唯隆公司於111年11月30日合法終止，系爭租約自終止後即失效，自無再為合意終止之可能，是就上訴人與唯隆公司是否曾於112月31日再合意終止系爭租約之爭點，本院爰不再加以審酌論駁，合併敘明。　　㈢被上訴人是否得請求不當得利？不當得利之數額以若干為當？　　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181 條後段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨參照）。又城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。同理，是如占用土地為商業使用，其相當於租金之不當得利計算，自不應受上揭土地法規範之限制，應回歸一般市場交易之相當價額衡酌之。　⒉經查，系爭租約既經唯隆公司終止，則自終止時起，上訴人就系爭土地即再無占有之合法權源，其占用系爭土地自屬無權占有，被上訴人既為所有權人，依上開論述，自得依不當得利之規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利。　⒊又上訴人既係租用系爭土地用於營業，自屬為商業使用之一種，依上所述，其於計算相當於租金之不當得利，自應依一般市場價格計算，不受土地法相關規定之限制。上訴人與唯隆公司自111年1月起，即合意租金調漲為12萬元（見不爭執事項㈡），審酌系爭土地之位置、面積及利用模式，上開金額尚無偏離市場一般租賃價額，又上訴人於原審就被上訴人所主張以每月12萬元，合計108萬元計算不當得利未有爭執（見原審卷第222頁、第242頁），是以上標準，自111年12 月1日起，計算至112年8月31日上訴人騰空返還之日止（見原審卷第222頁），共計9月，合計即為108萬元，是被上訴人請求上訴人給付108萬元之不當得利，為有理由。上訴人於本院再改稱應依土地法相關規定計算不當得利，依前揭論述，自無理由。又上訴人雖稱上開金額應以其所給付之押租金24萬元予以抵扣等語，然因其可行使之押租金返還請求權係唯隆公司，並非被上訴人，在唯隆公司與被上訴人人格各別之情形下，上訴人此部分之主張，尚乏依據而不應准，併敘明之。七、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付108萬元本息，為有理由而應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又本件事證已明，兩造其餘攻防及證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李怡諄以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　梁雅華

2025-01-15

KSHV-113-上易-261-20250115-1