履行契約
臺灣高等法院民事判決
113年度上字第602號
上 訴 人 張盛孟
訴訟代理人 陳麗增律師
張婉柔律師
被 上訴人 葉文勝
訴訟代理人 王志陽律師
上列當事人間請求履行契約事件,上訴人對於中華民國112年12
月22日臺灣新竹地方法院111年度訴字第414號第一審判決提起上
訴,本院於113年11月12日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一項應更正為「上訴人應給付被上訴人新臺幣伍佰
陸拾壹萬陸仟伍佰陸拾陸元,及自民國一一一年十二月三十一日
起至清償日止,按年息百分之五計算之利息」。
事實及理由
壹、程序方面:
按於第二審為訴之變更,非經他造同意,不得為之。但減縮
應受判決事項之聲明者,不在此限。民事訴訟法第446條第1
項但書、第255條第1項第3款但書定有明文。查被上訴人於
原審請求上訴人給付其新臺幣(下同)581萬0,689元本息,
經原審判命上訴人如數給付;嗣被上訴人於本院請求上訴人
給付其561萬6,566元本息(見本院卷二第291頁),核屬減
縮應受判決事項聲明,應予准許。故原判決主文第1項判准
本息逾上開部分,因被上訴人減縮起訴聲明而失其效力,先
予敘明。
貳、實體方面:
一、被上訴人主張:伊前向訴外人張盛明承租坐落新竹市○○段00
0地號土地(下稱000地號土地),面積205坪,租期自民國9
9年7月1日起至104年6月30日止,伊於承租期間,自行出資
興建門牌號碼新竹市○○○路0段000○0號未辦保存登記建物(
下稱系爭建物),供經營汽車保養廠使用。嗣於103年1月13
日前開土地經調解分割,分割後新增000-0地號土地(下稱
系爭土地)歸上訴人所有,於上開租期屆滿後,兩造就系爭
土地於104年7月1日另簽訂土地租賃契約(下稱系爭租約)
,租期自104年7月1日起至109年6月30日止,並於附註條款
約定,在伊承租系爭土地5年期間,系爭建物為伊所有,若
上訴人於租賃期間出售系爭土地,且買方需要系爭建物時,
上訴人應依系爭建物現況市值補償伊,若買方不需要系爭建
物,則由伊拆除。詎上訴人於107年9月19日,與訴外人張盛
榮、張育瑄(下稱張盛榮等2人)共同將同地段000-0地號土
地、系爭土地及系爭建物,以4,590萬元出售予訴外人陳美
雲、謝玉玲(下稱陳美雲等2人),上訴人自應補償伊該時
系爭建物市值561萬6,566元。爰依附註條款前段約定,求為
判命上訴人給付伊561萬6,566元本息等語。
二、上訴人則以:依系爭租約全文,可知附註條款之真意及立約
目的,為伊若於租賃期間出售系爭土地,造成被上訴人無法
繼續使用系爭建物受有損害,伊始須補償被上訴人,若無前
開情形,則無附註條款適用。而陳美雲等2人並不需要系爭
建物,被上訴人亦未舉證證明該停止條件已成就,自無請求
補償權利。縱認該停止條件已成就,附註條款之法律性質,
為損害賠償總額預定違約金,被上訴人未證明其受有損害,
自不得請求,若得請求,則應予酌減金額;另廣地不動產估
價師事務所(下稱廣地事務所)估價鑑定系爭建物市值過高
,亦屬有誤等語。
三、原審為上訴人敗訴之判決,上訴人不服,提起上訴,並上訴
聲明:㈠原判決(除減縮部分外)廢棄;㈡上開廢棄部分,被
上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人於本
院減縮起訴聲明如上所示,並答辯聲明:上訴駁回。
四、兩造不爭執事項(見本院卷一第237-238頁):
㈠被上訴人於99年4月24日向張盛明承租000地號土地,位於永
豐宮土地公廟旁,面積205坪,租期自99年7月1日起至104年
6月30日止,每月租金3萬5,000元。被上訴人於承租期間自
行出資興建系爭建物,供經營汽車保養廠使用。
㈡000地號土地於103年1月13日經調解分割,分割後新增之系爭
土地歸上訴人所有。
㈢兩造於104年7月1日另簽訂系爭租約,租期自104年7月1日起
至109年6月30日止,每月租金4萬5,000元。
㈣上訴人於租賃期間之107年9月19日,與張盛榮等2人以4,590
萬元,共同將000-0地號土地、系爭土地及系爭建物出售予
陳美雲等2人。
五、兩造爭執要點為:被上訴人得否請求上訴人給付561萬6,566
元?茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下:
㈠被上訴人得否依系爭租約附註條款約定為請求?
⒈系爭建物係未辦理保存登記建物,為被上訴人向張盛明承租
土地所自行出資興建,為兩造所不爭執,則被上訴人為系爭
建物原始起造人,就該建物具事實上處分權。又觀之系爭租
約第2條、第19條、附註條款係分別約定:「租賃期限經甲
乙(上訴人、被上訴人)雙方洽訂為5年,即自104年7月1日
起至109年6月30日止。承租5年以上地上物歸甲方所有」、
「甲方於租約期間終止租約,未有因依相關法律之規定者,
應賠償乙方之損害賠償」、「倘若甲方出售該筆土地時,如
果買方需要建築物時,廠房依現況市值補償乙方;若買方不
需要建築物時,建築物則歸乙方拆除」等語(見原審卷第37
、39頁)。而依一般不動產交易慣例,土地買受人若一併買
受地上物之事實上處分權,則出賣人通常將取得該地上物依
當時市值計算之價金;土地買受人若無買受地上物之事實上
處分權,則通常將請求出賣人應除去該地上物。則綜合上開
交易慣例與系爭租約附註條款全部文字觀察,應認為兩造之
締約真意,係就上訴人於租賃期間出賣系爭土地時,分別就
兩造間之權利義務關係規範如下:⑴系爭土地買受人一併買
受系爭建物之事實上處分權時,被上訴人願將系爭建物之事
實上處分權讓與土地買受人,上訴人則願依系爭建物之市況
現值補償被上訴人。因系爭建物為被上訴人出資興建,上訴
人卻因出賣該建物而獲利,故兩造合意由上訴人補償被上訴
人,以求衡平。⑵系爭土地買受人並無買受系爭建物之事實
上處分權時,則被上訴人應將系爭建物拆除,且上訴人對被
上訴人並無金錢補償義務。故被上訴人對上訴人之金錢補償
請求權,係以上訴人同時出賣系爭土地與系爭建物之事實上
處分權為停止條件,於該停止條件成就時,被上訴人之請求
權即告發生。至於上開附註條款雖載明「如果買方需要系爭
建物時」等語,經查兩造均無法律專業知識,於訂立系爭租
約時,無法以法律專業名詞精準擬定契約文字,則上開約定
之適用,自不能拘泥於契約文字,而應探求兩造締約時之真
意,以土地買受人「同時買受系爭土地與系爭建物之事實上
處分權」為停止條件,被上訴人即得請求上訴人為金錢補償
,並非以土地買受人「需要」系爭建物為被上訴人請求權之
停止條件。故上訴人辯稱:系爭土地買受人即陳美雲等2人
不需要系爭建物,被上訴人並無補償權利云云,即屬無據。
⒉又上訴人於107年9月19日租賃期間,與張盛榮等2人以4,590
萬元,共同將000-0地號土地、系爭土地及系爭建物出售予
陳美雲等2人,有買賣契約在卷可稽(見原審卷第51-58頁)
,可見買方陳美雲等2人買受標的物,係包括系爭建物之事
實上處分權。且證人林信毅即永慶不動產○○店仲介人員於原
審到庭證述:買賣契約的標的物是包括新竹市○○段00000地
號土地、系爭土地及系爭建物,當時土地農地價格每坪12萬
多,當時有實價登錄,我們以土地價格去計算,地上物沒有
算錢,買方購買時知道系爭土地上當時有人承租,但他擔心
有租約的問題,一直要我們排除租客,但因為買賣不破租賃
,我們有告知買方等租期到期,讓租客行使完他的權利等語
(見原審卷第136、137、144頁)。則據此益證陳美雲等2人
於買受系爭土地之同時,一併買受系爭建物之事實上處分權
,且因林信毅之建議,陳美雲等2人並無要求上訴人排除被
上訴人就系爭建物之占有,而容任被上訴人占有系爭建物至
系爭租賃期間屆滿為止。故被上訴人主張:依系爭租約附註
條款前段約定所示停止條件已成就,上訴人應補償伊就系爭
建物於107年9月按市值計算之金額等語,應屬有據。
⒊上訴人雖辯稱:被上訴人一直在使用系爭土地,直到系爭租
賃期間屆滿為止,伊始發存證信函通知被上訴人,表明不再
續租,伊並無債務不履行之情,被上訴人亦無受有損害。系
爭租約附註條款之真意及立約目的,為若伊於租賃期間出售
系爭土地,造成被上訴人無法繼續使用系爭建物受有損害,
伊始須補償被上訴人,若無前開情形,則無附註條款適用,
陳美雲等2人不需要系爭建物,被上訴人亦未舉證證明附註
條款所示停止條件已成就,無請求補償權利云云。經查兩造
締約真意,在於系爭土地買受人一併買受系爭建物之事實上
處分權時,被上訴人願將系爭建物之事實上處分權讓與土地
買受人,上訴人願依系爭建物之市況現值補償被上訴人,已
如前述,並無約定以「被上訴人無法繼續使用系爭建物而受
有損害」為被上訴人補償請求權發生之停止條件。至於系爭
土地買受人陳美雲等2人是否請求被上訴人交付系爭建物之
占有、是否容任被上訴人於系爭租賃期間繼續占有系爭建物
,核屬陳美雲等2人之權利行使,尚與本件無涉。故上訴人
此部分所辯,均不足採。
⒋上訴人雖又辯稱:系爭租約之每月租金有折抵廠房費用,乃
因兩造約定租期屆滿時系爭建物價值歸屬上訴人所有云云。
惟遍觀系爭租約內容,並無關於系爭建物價值折抵租金之記
載;且被上訴人於99年4月24日向張盛明承租時,每月租金3
萬5,000元(見原審卷第17-21頁),則系爭租約每月租金4
萬5,000元(見原審卷第37頁),較前租約租金額高,上訴
人並無舉證證明該租金額係低於市價行情,已難認每月租金
有折抵廠房費用。又財政部北區國稅局新竹分局函覆原審:
「經查張盛孟君104至109年度未核有將廠房價值計入之租賃
收入」等語,有該局112年11月29日函在卷可參(見原審卷
第242頁),即無上訴人所稱其曾因系爭租約租金過低,遭
國稅局要求將系爭建物價值算入租賃收入並補納稅金之情。
故上訴人前開所辯,亦不可採。
㈡被上訴人得請求金額為何?
⒈被上訴人依附註條款前段約定,請求上訴人補償其系爭建物
於107年9月市值之金額,係屬有據,已如前述。又原審送請
廣地事務所鑑定系爭建物於107年9月間市值,因該所推算系
爭建物完成日期約為100年1月(見廣地估價報告第11頁),
惟依新竹市稅務局房屋稅籍證明書所示,系爭建物起課年月
為99年9月(見本院卷二第211頁),廣地事務所據此為補充
說明,其估價結果係認系爭建物於107年9月之市價為561萬6
,566元,有該所於113年10月22日函暨檢附補充估價報告書
摘要(見本院卷二第263-271頁)。觀之廣地估價報告內容
,係就系爭建物進行產權、一般因素、區域因素、個別因素
、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下分析,並
因本件評估範圍不含建物坐落基地,市場上缺乏性質相近之
買賣成交資料,且收益實例亦為土地與建物結合產生之收益
效應,如將土地與建物分算即無法有效取得客觀之比準租金
,故排除運用比較法及收益法,僅以成本法估算本件標的之
合理市場價格。而系爭建物主要結構為有披覆處理之鋼架造
,供作廠房使用,推估重建成本費單價為15,802元/平方公
尺,於107年9月時,系爭建物經濟耐用年數餘7年,建物殘
餘價格率為10%,折舊後重建單價為8,217元/平方公尺,建
物登記面積683.53平方公尺,據此估定當時之成本價格為56
1萬6,566元(見廣地估價報告第2、20、21頁,本院卷二第2
63-271頁),應為可採。則被上訴人主張上訴人應補償系爭
建物當時市價561萬6,566元,核屬有據。
⒉上訴人雖辯稱:廣地事務所估價報告係採用110年新竹市營造
或施工費標準表(下稱標準表),作為系爭建物於107年市
價之鑑價基礎,且鋼板建材於107年、110年之平均盤價每噸
平均價差達4,000元,其估價結果自屬有誤云云,並自行送
請黃小娟事務所鑑定及提出鋼板歷史盤價紀錄為據。經查:
⑴觀之估價師公會全國聯合會第四號公報於107年、110年發布
之標準表,物價基準日分別為107年4月1日、110年7月(見
本院卷一第405、413頁)。又本院向廣地事務所函詢該所採
行何年標準表及其原因,經函覆略以:估價報告採用之物價
基期為110年7月;本案勘查日期111年10月25日之估價報告
,非屬110年11月最新發布第四號公報所稱「在本公報修正
施行前已出具不動產估價報告書者,……得於……,因案選擇採
用本公報修正施行前之規定辦理」之情形,故本所採用物價
基期為110年7月之標準表為本案參考依據。……依105年、107
年之標準表,物價基準日各為105年1月1日、107年4月1日,
其重鋼架造工廠造價均為33,100-49,600/坪,可見107年與1
05年標準表之物價基準日雖相距2年,但造價行情相當;反
觀營造指數於105年1月、107年4月二者相差5.4%,基於維持
資產價格之物價水準調整符合連貫性,並能忠實反應營造工
程物價波動情形,最終選擇採用物價基期為110年7月之標準
表經建築工程總指數調整後之造價為本案參考依據等語(見
本院卷一第399、401頁),有該所於113年8月27日函暨檢附
補充說明可參(見本院卷一第399-425頁),已說明廣地估
價報告採行110年標準表之依據。
⑵復觀之上訴人提出鋼板建材於107年、110年之平均盤價,每
噸平均價差固為4,000元,然107年12月、110年3月之公開盤
價,依序則為2萬4,311元、2萬4,479元(見本院卷二第233
頁),可見二者價差不大。況廣地估價報告所採成本法,亦
非僅考量鋼板建材成本,有如前述,則本件係囑請廣地事務
所就系爭建物於107年9月間之市價進行估價,廣地估價報告
並非在107年公報修正施行前已出具不動產估價報告書,其
採行110年標準表為參考依據,已符合前開公報之意旨。又1
07年之標準表其物價基準日為估價時點前之107年4月1日,
廣地估價報告參酌105年、107年標準表之物價基準日雖相距
2年,但造價行情相當,基於維持資產價格之物價水準調整
符合連貫性,及忠實反應營造工程物價波動情形,而擇用物
價基期為110年之標準表(108、109年並無發布公報、標準表
,見本院卷一第403頁),應屬允當。
⑶又鑑定人由受訴法院選任,並定其人數,民事訴訟法第326條
第1項定有明文。而當事人自行委託進行之鑑定,與民事訴
訟法所明定之鑑定不同,其自行鑑定所得之報告,僅具書證
性質,則上訴人自行委託鑑定之黃小娟事務所,並非前開規
定之鑑定人,黃小娟估價報告僅具書證性質。又黃小娟事務
所進行鑑定時,僅由上訴人單方表示意見,被上訴人並未到
場(見本院卷二第55、57、122頁),為兩造所不爭執(見
本院卷二第121頁 );而黃小娟估價報告亦係採行成本法,
並引用第四號公報為據,然未說明係採用何年度標準表及其
依據,且係在無其他私權糾紛前提下評估(見本院卷二第93
、95、173頁),並不足採。則被上訴人主張黃小娟估價報
告不可採,應屬有據。
⒊上訴人雖又辯稱:系爭租約附註條款為損害賠償總額預定違約金,應予酌減金額云云。惟系爭租約附註條款有關上訴人於租約期間出售系爭土地,如買方需要系爭建物,依現況市值補償被上訴人之約定,係指系爭土地買受人一併買受系爭建物之事實上處分權時,被上訴人願將系爭建物之事實上處分權讓與土地買受人,上訴人願依系爭建物之市況現值補償被上訴人,已如前述,核其性質並非違約金之約定,自無民法第252條規定之適用。故上訴人此部分所辯,亦不足採。
六、從而,被上訴人依系爭租約附註條款前段約定,請求上訴人
給付561萬6,566元,及自民事擴張訴之聲明狀繕本送達之翌
日即111年12月31日(於111年12月30日送達於被上訴人之住
所,見原審卷第203頁之送達證書)起至清償日止,按年息5
%計算之利息,即屬正當,應予准許。原審判命上訴人如數
給付,並依兩造聲請為准免假執行宣告,核無違誤。上訴意
旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁
回上訴,並依被上訴人之減縮聲明,更正原判決主文第一項
如本判決主文第三項所示。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不
逐一論列,附此敘明。
八、據上論結,本件上訴為無理由,判決如主文。
中 華 民 國 113 年 11 月 26 日
民事第十庭
審判長法 官 邱 琦
法 官 張文毓
法 官 邱靜琪
正本係照原本作成。
如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀,其
未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
(均須按他造當事人之人數附繕本),上訴時應提出委任律師或
具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應附具律師
資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項
但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者
,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 26 日
書記官 張淨卿
TPHV-113-上-602-20241126-1