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減少價金等

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度補字第2375號原告王心平訴訟代理人張珮琦律師複代理人陳俊豪律師被告黃俊彥吳美滿黃俊和黃思齊黃思佳上列當事人間請求減少價金事件，原告起訴未據繳納裁判費。按以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。查，原告起訴聲明：「被告應給付原告新臺幣(下同)7,429,600元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。暨自民國113年10月5日起至點交如起訴狀附表所示房地予原告之日止，按日給付7,400元；願供擔保，請准予宣告假執行」，原告於113年10月4日提出民事起訴狀，此有本院收狀戳章時間在卷可查，依上開說明，原告聲明後段係請求起訴後之違約金，屬附帶請求，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，不併算其價額。是本件訴訟標的金額為7,429,600元，應徵第一審裁判費74,557元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達後5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 21 日民事第四庭法官杜慧玲以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 113 年 11 月 21 日書記官陳玉瓊

2024-11-21

TPDV-113-補-2375-20241121-1

上

臺灣高等法院

減少價金

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第270號上訴人即被上訴人蔡宜霖訴訟代理人蘇惠君盧國勳律師上一人複代理人陳建文律師被上訴人即上訴人黃慶香訴訟代理人黃美月許景鐿律師上列當事人（下均省略稱謂）間請求減少價金事件，兩造對於中華民國112年8月25日臺灣新北地方法院111年度訴字第2333號第一審判決各自提起上訴，蔡宜霖並為訴之追加，本院於113年10 月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決關於駁回蔡宜霖後開第二項之訴及假執行之聲請，暨該訴訟費用之裁判均廢棄。二、前項廢棄部分，黃慶香應再給付蔡宜霖新臺幣柒拾陸萬陸仟捌佰元，及自民國一一一年九月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、蔡宜霖之其餘上訴及追加之訴均駁回。四、黃慶香之上訴駁回。五、第一審訴訟費用關於廢棄改判部分，由黃慶香負擔。第二審訴訟費用，關於蔡宜霖上訴部分，由黃慶香負擔百分之八十四，餘由蔡宜霖負擔；關於蔡宜霖追加之訴及黃慶香上訴部分，由蔡宜霖、黃慶香各自負擔。六、本判決第二項所命給付，於蔡宜霖以新臺幣貳拾伍萬陸仟元為黃慶香供擔保後得假執行，但黃慶香如以新臺幣柒拾陸萬陸仟捌佰元為蔡宜霖預供擔保，得免為假執行。七、蔡宜霖其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序事項：　　按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。本件蔡宜霖於原審起訴聲明：黃慶香應給付蔡宜霖新臺幣（下同）168萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於本院審理中將本金數額擴張為383萬4 ,000元（本院卷二第317、445頁），依上開說明，應予准許。貳、實體事項：一、蔡宜霖起訴主張：伊經全國不動產蘆洲中正店仲介，於民國 110年9月5日與黃慶香簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以1,278萬元向黃慶香購買坐落新北市○○區○○段0 00地號土地，權利範圍434/10000（下稱系爭土地），及其上同段0000建號，權利範圍全部，門牌號碼新北市○○區○○街 00號0樓房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），伊於110年10月8日付清尾款，黃慶香依序於110年9月29日、10月11日將系爭房地所有權移轉登記及辦理點交。然系爭房屋自111年5月28日起發生滲漏水之情形，且客廳頂板及臥室天花板亦於111年7月11日發生混凝土剝落、鋼筋鏽蝕、下垂等損害，因系爭房屋有氯離子含量超標、房屋傾斜、滲漏水等瑕疵，依民法第359條但書規定，請求減少價金，再依民法第179條規定，請求黃慶香給付168萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年9月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。原審判決黃慶香應給付蔡宜霖76萬6,800元，及自111年9月25日至清償日止，按年息5%計算之利息，兩造均不服，各自提起上訴，蔡宜霖並為訴之追加。蔡宜霖之上訴及追加聲明：㈠原判決關於駁回後開第㈡項之訴及假執行之聲請均駁回。㈡黃慶香應再給付蔡宜霖91萬3,200元，及自111 年9月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢黃慶香應再給付蔡宜霖215萬4,000元，及自民事準備㈢狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。對於黃慶香所提上訴之答辯聲明：上訴駁回。二、黃慶香則以：系爭房屋係於78年6月15日建造完成，伊於100 年10月19日向訴外人花芬嬌（下以姓名稱之）購買系爭房地，並於同年11月7日完成系爭房地所有權移轉登記，嗣伊於1 10年9月5日將系爭房地出售予蔡宜霖，伊與家人居住系爭房屋10年期間未曾發生房屋傾斜、天花板塌陷、鋼筋鏽蝕或滲漏水等情形。兩造在系爭買賣契約第12條特約事項約定以現況交屋，系爭房屋點交時未有滲漏水之情形，蔡宜霖占有使用系爭房屋9個月後才發生滲漏水，依民法第373條規定，自系爭房屋交付時起，已由蔡宜霖承受該瑕疵。又蔡宜霖於11 0年9月5日簽立同意書（下稱系爭同意書），其上記載兩造已知悉伊未曾檢測系爭房屋氯離子含量，蔡宜霖願放棄辦理氯離子含量檢測，依簽約日現況點交，日後不得再以任何氯離子檢測結果，向伊主張瑕疵擔保及損害賠償責任。伊未隱瞞系爭房屋有氯離子含量超標、房屋傾斜、滲漏水等情事，上開瑕疵均為系爭房屋興建時即已存在，與伊無關等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於命黃慶香給付及假執行宣告部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，蔡宜霖在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。對於蔡宜霖所提上訴及追加之訴之答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利之判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：　㈠系爭房屋為新北市○○區○○街00號之0層樓鋼筋混凝土造建物（下稱系爭公寓）之第4層，系爭公寓於78年6月15日興建完成，使用執照號碼為78蘆使字第862號。　㈡黃慶香於100年10月19日向花芬嬌購買系爭房地，並於同年11 月7日完成系爭房地所有權移轉登記。　　㈢蔡宜霖於110年9月5日以總價1,278萬元向黃慶香購買系爭房地，並於同年9月29日完成系爭房地所有權移轉登記。　　　㈣蔡宜霖於111年7月27日寄發台北杭南郵局816號存證信函（下稱816號存證信函）予黃慶香，黃慶香於同年8月11日收受該存證信函。　㈤社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱系爭住宅消保會）於111年2月21日、2月24日會同兩造至系爭房地現場會勘，於112年6月20日出具住宅糾紛爭議現況紀錄暨證據保全鑑識鑑定報告書（下稱系爭鑑識鑑定報告，外放）。四、得心證之理由：　㈠蔡宜霖主張系爭房屋有氯離子含量超標之瑕疵，依民法第359 條但書規定請求減少價金，有無理由？　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第354條第1項本文、第2項、第359條、第366條分別定有明文。又民法第366條之立法理由記載：「瑕疵擔保之義務，因買受人之利益而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有效，若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效」，可知該條所指「特約」以有效為原則，無效為例外。所謂「故意不告知其瑕疵」，係指出賣人事實上已知悉有瑕疵存在而故意不告知買受人，始足當之。　⒉蔡宜霖主張：系爭房屋有氯離子含量超標之瑕疵等情，業據提出其自行委託訴外人即社團法人新北市結構工程技師公會（下稱新北市結構技師公會）出具之安全鑑定報告書（下稱系爭安全鑑定報告）、訴外人即輻而磨砂科技偵檢有限公司輻而磨砂材料實驗室（下稱輻而磨砂實驗室）出具之硬固混凝土水溶性氯離子含量檢驗報告（下稱系爭氯離子檢驗報告）等件為證（原審卷第71至142、163至167頁）。觀諸系爭安全鑑定報告記載，新北市結構技師公會於111年7月29日派員至現場會勘之系爭房屋現況損壞調查結果，系爭房屋主要損壞為4樓鋼筋混凝土頂版裂縫（原審卷第79頁）；系爭氯離子檢驗報告記載，輻而磨砂實驗室於111年7月28日派員至系爭房屋內3處取樣之氯離子含量分別為0.7294kg/m³、2.73 88kg/m³、4.9968kg/m³（原審卷第163頁）。嗣原審經兩造合意囑託系爭住宅消保會鑑定系爭房屋有無蔡宜霖所主張各項瑕疵及該瑕疵減損之交易價值（原審卷第277、296至297 頁），系爭住宅消保會於112年6月20日出具系爭鑑識鑑定報告，其中對於氯離子含量之鑑定結論記載：「系爭00號0樓房屋（即系爭房屋，下同）於鑑定當日現況檢測前觀測屋內天花板有混凝土塊掉落及裂痕、鋼筋裸露生鏽嚴重情形，本會（指系爭住宅消保會）複委託具TAF（Taiwan Accreditat ion Foundation）認證資格之立鋼國際工程股份有限公司，辦理鑽心取樣。鑑定意見－於系爭房屋內之七個位置取樣進行下列檢測。⒈氯離子含量－均超過0.6kg/m³。⒉中性化深度－僅於採樣點5、6深度未達2cm，其深度平均值已達約2.43cm> 2cm。⒊抗壓強度：均>0.45f΄c（94.5kgf/cm²)。綜上可證，系爭房屋其混凝土中之氯離子含量、中性化深度與抗壓強度均屬不良，已逾越法規規範管制標準」（系爭鑑識鑑定報告第10至11頁），足認系爭房屋確有氯離子含量超標之情事。　⒊次查，系爭買賣契約第5條第3項雖約定：「本契約簽訂後，買賣雙方得合意委請公正客觀機構對本買賣標的進行氯離子含量檢測（主建物之樑、柱、樓板或牆面等三處取樣），賣方（即黃慶香）不得拒絕，檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準（如標的建築完成日在民國87年6月25日【含當日】以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤；如惟前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤；前開所指建築完成日期若無從查證，則一律以建物謄本第一次登記日期為準），除買賣雙方另有約定外，買方（即蔡宜霖，下同）得主張減少價金或解除契約，並由第一建經確認後執行履保專戶價金之撥付作業」（原審卷第29頁），惟兩造於簽約當日另簽署系爭同意書，其上記載：「雙方已確實知悉因甲方（即黃慶香，下同）未檢測氯離子含量，乙方（即蔡宜霖）願放棄辦理氯離子含量檢測，依簽約日現況點交，日後不得以任何氯離子檢測結果，向甲方主張瑕疵擔保及損害賠償責任」（原審卷第59頁），核與系爭買賣契約第12條特約事項以手寫載明：「現況交屋」（原審卷第31頁）相符。參以系爭買賣契約附件之「物件現況資料」，就系爭房屋「是否有施作過氯離子含量（海砂屋）檢測」欄勾選「無」（原審卷第53頁），蔡宜霖復未能舉證黃慶香在居住系爭房屋期間曾有私下找專業鑑定機關檢測系爭房屋氯離子含量，則兩造簽署系爭買賣契約時，黃慶香表明其未曾檢測系爭房屋之氯離子含量，蔡宜霖未要求黃慶香依爭買賣契約第5條第3項配合辦理對系爭房屋進行氯離子含量檢測，而由兩造合意以簽約當日之系爭房屋現況進行點交，蔡宜霖同意免除黃慶香關於系爭房屋日後檢測發現氯離子含量超標應負之瑕疵擔保及損害賠償責任，系爭同意書已該當於民法第366條所指特約。　⒋蔡宜霖雖主張：系爭公寓屬於高氯離子混凝土建築物，且結構體強度及耐震能力已不符合原設計要求，並有局部樓板有坍塌危險，倘遇重大天然災害時可能易造成損害，補強亦不具經濟效益，且該當於新北市政府工務局辦理高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定原則第5點第1項第1款、第3款及第 4款「拆除重建」規定，及111年3月30日新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物處理自治係例第7條第1項「停止使用」規定，若伊知悉系爭房屋有氯離子含量超標之瑕疵，衡諸常情，即無可能拋棄物之瑕疵擔保請求權云云。然民法第366條未規定買受人若知悉特約免除或限制出賣人應負物之瑕疵擔保義務之瑕疵屬於重大瑕疵，買受人即可不受該特約之拘束，且依上開四之㈠⒊所示，蔡宜霖簽署系爭同意書時，即已知悉系爭房屋未曾檢測過氯離子含量，仍未要求黃慶香依系爭買賣契約第5條第3項配合辦理對系爭房屋進行氯離子含量檢測，並同意以簽約當日之系爭房屋現況進行點交，迄至本件言詞辯論終結前，蔡宜霖亦未依法將系爭同意書所為意思表示撤銷，系爭同意書尚有效存在，其應受系爭同意書之拘束，其前開主張，要無可取。　⒌蔡宜霖另主張：黃慶香出售系爭房屋前曾重新裝修系爭房屋之天花板及粉刷牆壁，並遮隱系爭房屋之所有樓板及天花板，致使伊買受系爭房屋時，無從知悉系爭房屋之現況，顯見黃慶香明知系爭房屋之氯離子含量超標而故意不告知，依民法第366條規定，黃慶香對於上開瑕疵仍應負物之瑕疵擔保責任云云。然查，建物之鋼筋鏽蝕或混凝土剝落，其原因多端，不一定是氯離子含量過高所造成，單憑建物出現鋼筋鏽蝕、混凝土剝落之情事，尚不足以認定該建物之氯離子含量必有過高之情形，系爭安全鑑定報告雖記載：「由新開檢修口A檢視：結構樓板曾補修（結構樓板已裂損分離）」，然系爭安全鑑定報告係針對系爭房屋結構安全進行鑑定，而未認定系爭房屋之結構樓板曾補修（結構樓板已裂損分離）之發生原因，自難據此認定黃慶香明知系爭房屋之氯離子含量超標而蓄意遮隱系爭房屋之所有樓板及天花板，致使蔡宜霖無從知悉系爭房屋之現況。再者，建物混凝土之氯離子含量是否過高，是否已影響結構安全，須先就該建物之部分混凝土鑽心取樣為試體，再將試體送專業實驗室為化學分析，經專業技師為結構安全鑑定，顯非一般人憑肉眼觀察即得知悉，參以系爭住宅消保會113年6月20日函文記載：「房屋有氯離子含量超標之瑕疵時，經過多久時間會開始出現牆面裂痕、地面不規則隆起、混凝土剝落等特徵沒有固定，依據一般營造工程慣例通常是數十年以上才會顯現，氯離子含量過高導致牆面裂痕等瑕疵屬混凝土頓態保護膜與氯離子產生化學反應所致，其產生時間視氯離子濃度與混凝土個部位反應狀況而定，鑑定當日觀察其室內角材年份約為100年間，依據一般營造工程慣例研判其氯離子發生時間約莫95年至105年間發生」（本院卷一第339頁），依上開三之㈡所示，黃慶香係於100年10月19日向花芬嬌購買系爭房地，迄至110年9月5 日始將系爭房屋出售予蔡宜霖，黃慶香與家人在系爭房屋居住長達10年，且黃慶香於本院審理中陳稱：其對系爭房屋沒有進行氯離子含量檢測，亦未懷疑系爭房屋有氯離子含量超標之情形，經原審鑑定後，其始知悉系爭房屋之氯離子含量超標等語（本院卷一第269頁），黃慶香未曾以系爭房屋之氯離子含量超標為由，依買賣之法律關係請求前手花芬嬌負物之瑕疵擔保責任。佐以證人即系爭公寓3樓住戶陳維新於原審證稱：系爭公寓是連棟式建築，系爭公寓與新北市○○區 ○○街00號公寓（下稱00號公寓）是同一個公梯，另外還有新北市○○區○○街00巷0、0、0號公寓（下分別稱00巷0、0、0號公寓，與系爭公寓及00號公寓合稱系爭5棟公寓）一起興建，系爭公寓於79年間交屋，隔壁新北市○○區○○街00號電梯大樓（下稱00號電梯大廈）約在79年或80年間興建，當時因為挖地基沒有做好擋土牆，底下土質鬆軟，導致系爭5棟公寓之地基流失，造成系爭5棟公寓有房屋傾斜之情形，00號電梯大廈建商有按照損害程度賠償購買系爭5棟公寓的人，拿到賠償後再依各自損害程度去補強，系爭公寓每戶都有樓層天花板塌落之情形，就是房屋傾斜之後，房屋結構產生問題，除了漏水以外，天花板常有裂開情事，但沒有人委請專業人士鑑定天花板塌落之原因等語（原審卷第279至281頁），核與證人即00號公寓0樓住戶林秀如於原審證述內容（原審卷第353至354頁）大致相符，依證人陳維新及林秀如之證言，可知渠等均認定系爭公寓及00號公寓之天花板有塌落情形應係00號電梯大廈興建時施工不當，導致系爭公寓及00號公寓之房屋傾斜所致，且系爭公寓及00號公寓住戶均未對氯離子含量進行檢測。此外，證人即系爭公寓0樓住戶徐偉哲於原審證稱：伊住在系爭公寓0樓到現在大約13年。居住期間，房屋有漏水，後陽台天花板有一點龜裂，其他室內有一些細微的雞爪痕跡，但沒有水泥塊掉落情事，因為伊沒有做裝潢，所以可以直接看到水泥，水泥就是平平的等語（原審卷第476至478頁），顯見黃慶香於110年9月5日出售系爭房屋予蔡宜霖時，系爭公寓並非各層樓均有出現氯離子含量過高導致牆面裂痕、天花板塌落等特徵。又證人即撰寫系爭鑑識鑑定報告之呂宗信於本院審理僅證稱：系爭房屋氯離子含量過高可能出現混凝土剝落等特徵，約莫在95年至105年間會顯現等語（本院卷一第323頁），而未證稱系爭房屋出現混凝土剝落等特徵即可認定系爭房屋之氯離子含量超標。至於證人即00號公寓0樓住戶李致瑩於本院審理中證稱：伊有看過系爭房屋進行裝潢，大概是伊於110年1月購入00號公寓0 樓房屋後約2、3個月，當時伊知悉系爭房屋要出售，伊就認為是賣屋後進行裝潢。00號公寓0樓及系爭公寓3樓曾因水泥掉落而重新裝潢等語（本院卷一第326至328頁），充其量僅可認定系爭房屋在兩造簽署系爭買賣契約前後曾有進行裝潢工程，證人李致瑩上開證言無法為有利於蔡宜霖有利之認定。縱認蔡宜霖主張黃慶香出售系爭房屋前曾裝修系爭房屋之天花板及粉刷牆壁乙節屬實，亦不能據此逕予推論兩造簽署系爭買賣契約時，黃慶香早已知悉系爭房屋之氯離子含量超標而故意不告知蔡宜霖之情形，故蔡宜霖此部分主張，僅係其片面臆測之詞，委無可取。　⒍蔡宜霖主張：黃慶香未親自填寫系爭房屋之「物件現況資料」，而係由其在房屋仲介擔任店長之女兒黃美月以代理人身分勾選「物件現況資料」內容，且花芬嬌出售系爭房屋予黃慶香時，黃慶香未簽訂放棄氯離子檢測同意書，黃慶香居住系爭房屋期間發生天花板塌落之情事，欲出售系爭房屋予伊時，始以伊已繳納斡旋金為由，要求伊簽立系爭同意書，足證黃美月早已知悉系爭房屋為海砂屋，要求伊簽立系爭同意書，試圖免除物之瑕庇擔保責任，黃慶香未盡告知義務，並隱瞞系爭房屋現況，黃美月則規避不動產經紀業管理條例第 23條規定，不盡解說義務，故伊得以黃慶香故意不告知系爭房屋有氯離子含量超標之瑕疵為由，仍可主張依民法第359 條但書規定減少價金云云。然查，證人即系爭買賣契約之賣方仲介賴永祥於原審證稱：當時伊有看到同業有上市這個案件，伊就去拜訪黃慶香，後來簽回委託，之後我們就帶看及成交。伊有去看過系爭房屋之屋況，當時沒有新裝修的痕跡，伊有核對過系爭房屋之現況說明書其他事項，沒有不符的情形。伊在賣蘆洲的房子，如果是老舊公寓，通常都會簽立一份放棄氯離子檢測的同意書，因為蘆洲的老舊公寓通常氯離子偏高，所以雙方同意後，才會簽立系爭同意書等語（原審卷第443至446頁），蔡宜霖對於黃美月以伊已繳納斡旋金為由，要求伊簽立系爭同意書乙節亦未能舉證以實其說，依證人賴永祥之上開證言，蔡宜霖係在自由意識下簽署系爭同意書。況且，系爭買賣契約之當事人為兩造（原審卷第32頁），黃美月並非黃慶香之賣方代理人，黃美月所為不等同黃慶香之行為，黃美月對蔡宜霖不負解說系爭房屋現況之義務，是蔡宜霖此部分主張，為不足採。　⒎綜上，蔡宜霖既已簽立系爭同意書，以特約免除黃慶香關於系爭房屋氯離子含量超標之瑕疵擔保及損害賠償責任，復未舉證證明黃慶香明知上開瑕疵存在而故意不告知之情事，故蔡宜霖主張系爭房屋有氯離子含量超標之瑕疵，依民法第35 9條但書規定請求減少價金，核屬無據。　㈡蔡宜霖主張系爭房屋有房屋傾斜之瑕疵，依民法第359條但書規定請求減少價金，有無理由？　　⒈按民法第354條所謂「瑕疵」，乃指物之通常效用、契約預定效用，或其經濟價值之減少或滅失。經查，系爭鑑識鑑定報告針對系爭房屋有無傾斜之情形、傾斜率若干、該傾斜是否已損及系爭房屋結構安全、有無減少系爭房屋之通常效用等事項之鑑定意見記載：「⒈系爭00號0樓房屋（即系爭房屋，下同）位於新北市蘆洲區，按新北市工務局制定之『新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊（下稱鑑定手冊）』，其第五章測量作業說明第5.1.1傾斜率定義規定，建物傾斜時，結構安全可能出現疑慮，需測量建築物之垂直度，其常以傾斜率(S)表示之，傾斜率之計算式為S=△/Ｈ。各符號代表意義為Ｈ垂距：指上下兩觀測點之垂直距離。△偏移量：上下兩觀測點之水平偏移量。S傾斜率：水平偏移量與垂距之比值。⒉鑑定手冊第5.1.2垂直測量之要點第3點規定，原則上，通視良好且為具代表性傾斜率之屋角皆應雙向施作垂直測量。在可施測的情況下，每一棟結構體至少須針對二面互成垂直之牆面實施垂直測量。當發現建物傾斜時，依其主體結構狀況，區分處理方式。鑑定手冊第六章建物傾斜處理第6.1 規定，一般而言，建物最大傾斜率（△/H）小於1/200，且結構體無結構安全顧慮時，基礎並不需要修復或補強，但基礎出現淘空、邊坡滑動等狀況時，仍應考慮基礎之修復與補強。⒊系爭房屋傾斜率依上開規定測量後，建物最大傾斜率出現在T03測點△/Ｈ＝1/208，由外觀視之亦無出現結構裂縫、建材剝落等情形，可證系爭房屋並無危及居住安全與影響房屋通常效用之狀況」（系爭鑑識鑑定報告第10頁），足認系爭房屋確有房屋傾斜之情形，然因最大傾斜率小於1/200，而無危及居住安全與影響系爭房屋之通常效用。然查，系爭住宅消保會113年6月20日函文記載：「系爭建物（即系爭房屋）僅有肉眼可見之傾斜情形（雖不影響結構安全），惟基於考量市場多數參與者即買方擔心瑕疵問題增加風險或不確定性，建議本項房屋傾斜交易價值減損比例為5%」（本院卷一第337頁），依上開說明，系爭房屋因房屋傾斜之情形而有交易價值減損，則蔡宜霖主張系爭房屋有上開瑕疵，依民法第359條但書規定請求減少價金，核屬有據。　⒉黃慶香抗辯：伊未隱瞞系爭房屋有房屋傾斜之情事，上開瑕疵為系爭房屋興建時即已存在，與伊無關云云。然依證人陳維新、林秀如於原審證言，可知系爭公寓及00號公寓（連棟式建築）係因00號電梯大廈於79年至80年間興建過程中施工不當，導致系爭公寓及00號公寓發生房屋傾斜之情形（原審卷第280、354頁），而非系爭公寓興建時即已存在房屋傾斜之瑕疵。又民法第373條本文規定，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。查蔡宜霖係於110 年9月5日向黃慶香購買系爭房地，兩造簽署系爭買賣契約時，系爭房屋已有房屋傾斜之瑕疵，即使黃慶香當時不知悉有該瑕疵存在而未對蔡宜霖有何隱瞞行為，然系爭房屋既因該瑕疵造成交易價值減損，黃慶香仍應依民法第354條第1項規定對蔡宜霖負物之瑕疵擔保責任，黃慶香此部分所辯，要無可取。　㈢蔡宜霖主張系爭房屋有滲漏水之瑕疵，依民法第359條但書規定請求減少價金，有無理由？　⒈經查，黃慶香於系爭買賣契約所附「物件現況資料」之「滲漏水情形」欄勾選「無」（原審卷第53頁），足認黃慶香已保證系爭房屋無滲漏水之情形。又兩造約定系爭房屋按簽約當日現況辦理點交（原審卷第31、59頁），黃慶香即應依上開「物件現況資料」所示交付無滲漏水之系爭房屋予蔡宜霖，始符合債之本旨。　⒉黃慶香雖辯稱：伊出售系爭房屋前，已將系爭房屋外牆之滲漏水修復云云，並提出順驊工程企業有限公司（下稱順驊公司）110年4月18日出具之「保固切結書」（下稱系爭保固書）影本1紙為證（原審卷第380頁）。然查，證人即順驊公司之總經理陳啟順於原審證稱：系爭保固書是順驊公司出具，該保固書所載「○○區○○街00號0樓外牆防水施作工程」是系爭房屋屋主的女兒黃小姐（即黃美月，下同）委託施作。系爭房屋有壁癌，順驊公司是防水公司，黃小姐請我們去修繕，有說是局部外牆有壁癌，伊有親自去看過，確實有看到壁癌，當時施工時，裡面外面都有施工，裡面的施工就是把壁癌打除、防水塗刷、泥作補平。外牆是做防水塗刷，之後室內再做油漆就完成等語（原審卷第435至437頁），顯見黃慶香委託順驊公司施作範圍為系爭房屋外牆之防水與室內之壁癌修繕。惟系爭鑑識鑑定報告針對系爭房屋有無滲漏水之情形、滲漏水之位置、原因等事項之鑑定意見記載：「㈠鑑定當日現況檢測前，系爭房屋之臥室二壁面，目視即有壁癌情形，惟現況屬乾燥狀態並無水滴滴落。㈡系爭00號0樓房屋（即系爭房屋，下同）經檢測，其滲漏水原因為埋設於牆體內之排氣管支管未妥善廢除封閉所致，其理由如下：本會（指系爭住宅消保會）於系爭房屋進行下列檢測：⒈外牆防水層測試，於系爭房屋之外牆，以持續性注水並加入螢光色劑，檢測外牆防水層是否破損。經注水檢測6小時後，其上開㈠之壁癌處仍屬乾燥狀態亦無螢光反應，證外牆防水層並無破損。⒉因上開測試驗證外牆防水層並無破損，鑑定委員即另尋可能造成滲漏之來源。由於系爭臥室二並未開窗，於起造時即於牆體內埋設排氣主管，自頂樓貫穿整棟建物，再於各層樓分接排氣支管，俾利室內換氣通風。雖現況系爭房屋將該排氣支管開口表層封閉，惟因該孔洞仍存於建築結構，故鑑定當日即自頂樓排氣主管開口進行注水測試。⒊於系爭房屋頂樓之排氣管，以持續性注水並加入螢光色劑，經注水檢測 20分鐘左右，旋即於臥室二壁癌處及其直下層系爭00號0樓房屋之相同位置之臥室，滲漏出大量水流。可證系爭房屋臥室二滲漏水形成壁癌之瑕疵，係因排氣管支管未確實封閉所致」（系爭鑑識鑑定報告第11頁），則黃慶香雖於出售系爭房屋前，有修繕施作系爭房屋外牆防水塗刷及處理屋內壁癌，然系爭房屋仍有滲漏水之情事，且滲漏水之原因並非外牆防水失效，而係排氣管支管未確實封閉所致，黃慶香上開所辯，要無可取。黃慶香仍應就系爭房屋之滲漏水瑕疵對蔡宜霖負物之瑕疵擔保責任，蔡宜霖主張系爭房屋有滲漏水之瑕疵，依民法第359條但書規定請求減少價金，核屬有據。　⒊黃慶香另抗辯：系爭房屋點交時未有滲漏水之情形，蔡宜霖占有使用系爭房屋9個月後才發生滲漏水，依民法第373條規定，自系爭房屋交付時起，已由蔡宜霖承受該瑕疵，且伊未隱瞞系爭房屋有滲漏水之情事，該瑕疵為系爭房屋興建時即已存在云云。經查，民法第354條第2項規定，出賣人應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。本件黃慶香已保證系爭房屋無滲漏水之情形，且滲漏水之原因係排氣管支管未確實封閉所致，業如前述，黃慶香復未能舉證證明其曾修繕上開滲漏水之原因，足認黃慶香於110年10月11日將系爭房屋點交予蔡宜霖時，系爭房屋有滲漏水之瑕疵仍存在，黃慶香上開所辯，為不足採。　㈣蔡宜霖依民法第179條規定，請求黃慶香給付383萬4,000元本息，有無理由? 　⒈按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決意旨參照）。　⒉經查，蔡宜霖主張系爭房屋有房屋傾斜、滲漏水之瑕疵，依民法第359條但書規定請求減少價金，均屬有據，業如前述。依系爭住宅消保會113年6月20日函文記載：「基於考量市場多數參與者即買方擔心瑕疵問題增加風險或不確定性，故在房屋同時具備兩項以上瑕疵時，其減損價值之總額僅為最低底線標準，視情況有可能會更高」、「經本會不動產估價師計算，同時具備『滲漏水瑕疵』、『房屋傾斜瑕疵』時，價格減損額為12%。滲漏水瑕疵為5.9%，房屋傾斜瑕疵為5%，兩項瑕疵加總額為10.9%，外加10%多項瑕疵加成，合計為12% 」（本院卷一第339至341頁）。因系爭房屋有上開兩項瑕疵，則系爭房屋之交易價格減損額為12%，本件蔡宜霖係以總價1,278萬元向黃慶香購買系爭房地，蔡宜霖因系爭房屋上開兩項瑕疵而得請求減少之價金為153萬3,600元（12,780,0 00元X12%），是蔡宜霖依民法第179條規定，請求黃慶香給付153萬3,600元，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。五、綜上所述，蔡宜霖依民法第179條規定，請求黃慶香給付153 萬3,600元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年9月25日（原審卷第177頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原判決就上開應准許部分，僅命黃慶香給付蔡宜霖76萬6,80 0元本息，其中駁回76萬6,800元（1,533,600元-766,800元）本息部分，尚有未合，蔡宜霖對原判決此部分提起上訴，求予廢棄改判，為有理由，爰依法判決如主文第2項所示。至原判決駁回蔡宜霖其餘請求及命黃慶香給付部分，均無違誤，蔡宜霖、黃慶香對原判決該部分分別提起上訴，指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，均應予駁回。又蔡宜霖依同一請求權基礎，追加請求黃慶香再給付215萬4 ,000元本息，並為假執行之聲請，為無理由，不應准許。本判決為蔡宜霖勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，本判決為蔡宜霖敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證　　據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不　　逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件蔡宜霖之上訴為一部有理由、一部無理由，追加之訴為無理由，黃慶香之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第78條、第463條、第39 0條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第十九庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　魏麗娟　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張婷妮　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林哲賢正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李昱蓁

2024-11-20

TPHV-113-上-270-20241120-1

訴

臺灣新北地方法院

減少價金等

臺灣新北地方法院民事判決 111年度訴字第1852號原告王冠崴訴訟代理人吳俊達律師複代理人王亭涵律師陳禮文律師被告建帝不動產經紀有限公司法定代理人王柔驊被告王裕仁上二人共同訴訟代理人蔣美龍律師被告吳長仁訴訟代理人蔡菘萍律師複代理人林芫煜律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年7月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告吳長仁應給付原告新臺幣1,352,342元，及自民國111年 8月20日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告吳長仁負擔50％，餘由原告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣450,780元為被告吳長仁供擔保後，得假執行；但被告吳長仁如以新臺幣1,352,342元為原告供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第255條第1項第2款規定甚明。查原告起訴對被告吳長仁部分就漏水部分請求新臺幣（下同）458,750元原以民法第359條、第179條為訴訟標的，嗣追加民法第360條規定為訴訟標的（見本院卷二第75頁、第79至81頁），經核與前揭法條規定相符，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：　㈠原告與配偶於民國108年9月間有購屋之計畫，乃透過被告建帝不動產經紀有限公司（下稱建帝公司）之仲介人員即被告王裕仁之介紹，向被告吳長仁購買其所有之新北市○○區○○○ 路00巷0號4樓之房屋（下稱系爭房屋）及坐落之新北市○○區 ○○○段○000號土地（權利範圍10分之1，以下與系爭房屋合稱系爭不動產）。於簽約前被告吳長仁、王裕仁均屢次聲稱系爭房屋屋況良好，更出具被告吳長仁於110年2月6日填載之「標的現況說明書」，擔保系爭房屋並無傾斜、滲漏水等交易上重大瑕疵，並同意上開「標的現況說明書」作為買賣契約之内容。原告因信賴被告吳長仁、王裕仁之上開保證，遂於110年2月24日與被告吳長仁簽定不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定總價款為新臺幣（下同）13,250,000元。又原告已於110年5月間付清上揭買賣價金，並已辦妥系爭房屋交付及所有權移轉登記。　㈡詎料，交屋後原告偶然自同棟大樓鄰居處得知，系爭房屋存有嚴重傾斜情事，且大樓全體住戶對此傾斜之情形亦皆有所耳聞，一樓之住戶即訴外人蔡東昇更為此邀集該大樓全體住戶商討房屋傾斜及改建事宜，更接洽訴外人晉騏建築股份有限公司多次前來舉行危老重建說明會。原告始驚覺被告於系爭契約簽定之前，並未誠實告知系爭房屋之實際屋況，被告聯合隱匿該等瑕疵並取得原告之信任，以利抬高售價，促成交易之謊言。而原告得知系爭房屋有傾斜之情形後，為精確測量大樓傾斜之程度，特委請財團法人桃園市土木技師公會（下稱桃園土木技師公會）就系爭房屋之傾斜情況進行鑑定並作成鑑定結論：「經水準測量及垂直測量成果可知，該標的物室内與外觀傾斜方向一致（向西側傾斜）且室内角變量與室外傾斜率皆明顯略大，其值亦一致相近介於1/170〜1/95 間，故本案標的物東西向明顯有傾斜之情事，南北向則無明顯傾斜現象」等語。是系爭房屋確有1/170、1/121、1/95左傾（向西側傾斜）之情事。尤以，依專業結構技師之意見：「…台北市政府就有相關的鑑定手冊，依照安全鑑定規定，傾斜率零是正常，少於1/200還在安全範圍内，但要修復比較安全，如傾斜率在1/40到1/200就依程度不同，必須有不同程度的修復及補強，同時也有求償程度不同的問題，如果房子超過1/40的傾斜率，要拆掉重建比較安全。」，並進一步參酌「新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊」可知：系爭房屋傾斜之情事，已達對建築物結構安全造成影響之程度，必須進行修復補強，顯為減少系爭房屋通常效用及價值之瑕疵。　㈢依桃園土木技師公會110年6月18日測量之結果，系爭房屋之最大傾斜率為T3點之1/95。嗣於本件訴訟程序中，原告另聲請由社團法人新北市土木技師公會（下稱新北土木技師公會）進行鑑定並於113年l月24日作成之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）所示，系爭房屋之最大傾斜率為T2點之1/121。再依據中華民國建築師公會出版之2019年鑑定案例索編對於房屋傾斜率劃分之級距「傾斜率1/75~1/99房屋交易減損價值比例為15％」，是系爭房屋因傾斜瑕疵造成市場客觀交易價值減損之金額應為1,987,500元（計算式：買賣價金13,250, 000元×l5％）。退步言之，縱認新北市土木技師公會測量之傾斜率數值可採，然其鑑定時未遵循「以最大傾斜值為價值減損依據」之通常估價邏輯，因系爭不動產傾斜率最大處為 1/121，參考《2019年鑑定案例彙編》之建議，傾斜率1/121落於1/100～1/124之級距，房屋交易價值減損比例為14％，故系爭房屋之交易價值減損之金額至少應為1,855,000元（計算式：買賣價金13,250,000元×l4％）。　㈣又經原告於交屋後檢視後，發現系爭房屋更存有頂樓公共區域牆面、主臥室、前後陽台等處，均有滲漏水之瑕疵。經原告委請專業廠商進行修繕評估，系爭房屋之滲漏之瑕疵已嚴重影響系爭房屋之通常效用，若需修繕處理，至少約需花費 458,750元。原告於發現系爭房屋存有上述傾斜、漏水之瑕疵後，已於110年6月25日寄發存證信函予被告建帝公司、吳長仁，向被告吳長仁主張減少價金，並前來協商滲漏水瑕疵之修繕事宜，而被告吳長仁固回函稱願意修繕滲漏水並稱願意進行後續協商，然經原告多次透過被告王裕仁聯繫，再無具體回應，原告甚至於110年7月12日與被告吳長仁電話聯繫時，被告吳長仁更直接向原告表示不認為系爭房屋有瑕疵云云，拒絕與原告進行任何協商。　㈤原告及被告吳長仁均係委任被告建帝公司進行系爭不動產買賣之居間仲介，並由建帝公司之職員被告王裕仁擔任經紀人。依不動產經紀業管理條例第24條之2規定，被告王裕仁於辦理仲介之業務時，自負有調查、說明義務，及善良管理人之注意義務，被告王裕仁既擔任本件仲介業務經紀人員且從事不動產委託銷售標的現況說明書之製作、說明，其對於該文書内容之真正，本負有將依其仲介專業應查知事項告知原告之善良管理人注意義務，且理應對於系爭房屋存有傾斜、漏水瑕疵之現況當屬知悉，然其對於標的現況說明書内第21 、23點關於有無漏水、結構損害乙節，竟未告知原告或協助原告為進一步之必要檢查，任憑被告吳長仁在不動產現況說明書上勾選「否」。尤以，系爭房屋具有傾斜瑕疵一事，曾有住戶邀請建商前來舉行危老重建說明會，乃為整楝住戶所知悉，衡情具有房地買賣之專業知識之被告王裕仁，自無法就系爭房屋存有傾斜瑕疵乙事諉為不知。準此，被告王裕仁顯有達背上開善良管理人注意義務，甚或和被告王裕仁聯合隱匿該等瑕疵，故意隱瞒系爭房屋存有嚴重傾斜、漏水瑕疵之必要資訊，違反不動產經紀業管理條例第24條之2規定之調查、說明義務，及善良管理人之注意義務灼然。被告王裕仁違反不動產經紀業管理條例第24條之2規定之調查、說明義務，及善良管理人之注意義務，致原告再未獲充分、必要及真實資訊之情形下買受系爭房屋，因而受有前揭房屋價值減損之損害共計2,446,250元，依不動產經紀業管理條例第2 6條第2項規定，就此2,446,250元之損害，被告建帝公司與被告王裕仁應對原告負擔連帶損害賠償責任。　㈥本件中原告已給付被告建帝公司仲介費260,000元，然被告建帝公司之職員被告王裕仁於處理原告委託之不動產買賣居間事務時，違反其所負之調查、說明、及善良管理人之注意義務，使被告吳長仁得以用遠高於市場合理價格將系爭房屋出售予原告。核其行為，該當民法第571條規定居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，故依民法第571條規定，被告建帝公司不得向原告收取仲介費報酬。準此，被告建帝公司受領上開260,000元仲介費已無法律上原因，原告自得依民法第179條規定請求被告建帝公司返還仲介費260,000元。　㈦爰就對被告吳長仁之請求：①傾斜瑕疵部分，依民法第359條、第179條規定，請求減少價金後返還不當得利1,987,500元；或依民法第360條規定，請求瑕疵損害賠償1,987,500元（擇一關係）。②漏水瑕疵部分：依民法第359條、第179條規定，請求減少價金後返還不當得利458,750元；或依民法第3 60條規定，請求瑕疵損害賠償458,750元（擇一關係）（①及 ②共計2,446,250元）。對被告建帝公司、被告王裕仁之請求：①依不動產經紀業管理條例第24 條之2第1款、第3款、第4 款、第5款、同法第26條第2項規定，請求建帝公司與被告王裕仁連帶損害賠償2,446,250元。②關於仲介費用部分依民法第571條、第179條規定，請求建帝公司返還仲介費260,000 元。而提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告吳長仁應給付原告2,446,250元，及自起訴狀繕本送達之翌日超至清償日止，按年利率5％計算之利息。㈡被告建帝公司、被告王裕仁應連帶給付原告2,446,250元，及自起訴狀繕本送達之翌日超至清償日止，按年利率5％計算之利息。㈢前二項聲明所命給付部分，如任一被告已履行給付，他被告於給付範圍內同免給付責任。㈣被告建帝不動產經紀有限公司應給付原告260,0 00元，及自起訴狀繕本送達之翌日超至清償日止，按年利率 5％計算之利息。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並答辯如下：　㈠被告吳長仁部分：①就系爭房屋傾斜狀況，依據系爭鑑定報告中十、鑑定結果及分析第2點略以：對於鑑定事項（一）原告所有門牌號碼新北市○○區○○○路00巷0號4樓房屋即系爭房屋發生斜率時間是否早於110年5月，鑑定報告僅泛泛陳稱因系爭房屋完工使用四十年以上，經歷隔壁建物新建施工與92 1、331大地震，因此斜率應發生應早於110年5月等情。惟房屋傾斜原因可能為地震、地質、鄰房施工、不均勻沉陷、施工品質、施工材料、材料老化、荷重不均、使用不當或其他因素等等原因不一而足，鑑定報告並未鑑定系爭房屋傾斜為何原因造成，逕以地震等原因早於110年5月，認定傾斜發生早於110年5月，似嫌倉促。況系爭鑑定報告中十、鑑定結果及分析第5點表示：系爭房屋南北向傾斜不明顯，東西向傾斜介於1/120-1/140間，系爭房屋的市場客觀交易價值減損金額，介於6.5%-13％之間，又本件系爭房屋南北向並未傾斜等語。且原告入住實際上對於傾斜亦未有感覺，需實際測量或自鄰居口中才得知，是系爭房屋交易價值減損金額應以6. 5％為限，即861,250元。②原告主張系爭房屋有漏水之情事云云，惟經檢視原告所提出之照片雖有部分牆面油漆剝落情形，然該油漆剝落究是起因於漏水或漆面因長期老化剝落尚不得而知，且無法證明漏水發生於移轉系爭房屋登記之前。縱系爭房屋有原告所稱之漏水情形，然原告亦未舉證證明漏水時間係發生於110年5月移轉系爭房屋登記之前，然原告竟遲至111年1、3月方請工人進行修繕，又系爭鑑定報告中之十、鑑定結果及分析第3點僅泛稱系爭房屋之漏水於110年5月前已發生，並未詳加說明，且系爭鑑定報告所述漏水原因為水管堵塞，使連接管出現裂縫，以及五樓以下住戶窗戶下方之花台排水管路效用不良與花台施工品質不良所致，而這些原因皆有可能係於110年5月後發生，且被告吳長仁居住於系爭房屋時均無任何漏水現象，顯見該滲漏水之瑕疵，並非於 110年5月前即已存在，既非被告吳長仁造成，且存在於買賣交易時點以及危險移轉之後，被告吳長仁自毋庸負擔修繕費用之損害賠償之責。再者，縱認系爭房屋有滲漏水現象且發生於移轉系爭房屋登記之前（被告否認之），然漏水範圍亦應僅有主臥室邊牆與前方窗戶花台之牆面轉角處，其餘部分原告並未舉證是否漏水及有修繕之必要，且依系爭鑑定報告意見附件十：修復數量及費用計算一欄表，亦僅提及主臥室部分，是系爭房屋縱有漏水且發生於移轉系爭房屋登記之前，亦應僅有主臥室邊牆與前方窗戶花台的牆面轉角處，其餘修繕部分原告並未舉證修繕處是否確有漏水及必要性，原告應善盡舉證之責。又系爭鑑定報告既已針對系爭房屋是否滲漏水、原因為何、是否於110年5月前、是否造成市場交易價值減損、修繕方法、修繕後是否仍有市場交易價值減損等事項進行鑑定並出具意見，則系爭鑑定報告是針對系爭房屋自 110年5月起整體漏水修繕之修復數量及費用做計算，共計97 ,342元，而逾越部分應非屬必要費用，原告請求自無理由等語。　㈡被告建帝公司、王裕仁部分：①關於傾斜部分，依據不動產經紀業管理條例第22條第3項所頒佈的不動產說明書應記載事項、成屋、中並未要求調查是否有傾斜的問題，即令係原告所主張的版本即108年修正之版本，亦仍未要求調查系爭房屋是否有傾斜的問題。而原告與被告建帝公司間並未約定被告建帝公司對系爭房屋負有查證系爭房屋是否傾斜之義務，自難認被告建帝公司就系爭房屋是傾斜，負有查證判斷之義務，況且原告係居住於系爭房屋數個月後經鄰居告知始聽聞發現有傾斜之情形，顯見傾斜並非可肉眼目測判斷，需藉由精密儀器在專業人士操作之下始得如以檢測確認，被告建帝公司之不動產經紀人員即被告王裕仁亦無從依目測即可發現系爭房屋傾斜之情形。且系爭房屋傾斜應非火災或其他天然災客所導致（未被新北市政府列管為紅單或黃單建物）且無進行修繕之情形。訴外人晉騏建築股份有限公司（下稱晉騏公司）所提出的興建說明，亦無提及系爭房屋存在傾斜的情形，難認被告建帝公司、王裕仁未盡善良管理人注意義務，自無違反不動產經紀業管理條例第24條之2，而構成同條例第26條第2項所定的賠償責任。②關於漏水部分，被告建帝公司於110年2月6日受被告吳長仁委託鎖售系爭房屋，被告吳長仁填寫標的現況說明書時對於項次第31「是否有滲漏水情形」勾選「否」，由於系爭房屋出售當時並未見有滲漏水的現象，而原告於購屋前的看屋過程中亦未發現存在滲漏水的情形，故其始於現況說明書上簽字，而交屋時亦未發現系爭房屋有滲漏水的情形，故原告與被告吳長仁始順利完成交屋，故原告所主張的漏水瑕疵於交屋前並未發現，被告建帝公司、王裕仁對此亦毫不知情。而自原告所拍攝之照片所顯示有潮溼等現象的位置均有裝潢（或天花板）遮蓋，如不將裝潢拆除根本無從發現，被告建帝公司、王裕仁更無拆除裝潢之權利，故被告建帝公司、王裕仁實已善盡調查之責。③至於仲介費用，原告並未舉證證明被告建帝公司究竟係為何種有利於賣方之行為，或違反誠實及信用方法，而賣方收受利益之情形，故原告請求被告建帝公司返還仲介報酬，要無理由等語。三、本院之判斷：　㈠原告及被告吳長仁均係委託被告建帝公司進行系爭不動產買賣之居間仲介，並由建帝公司職員被告王裕仁擔任經紀人。原告與被告吳長仁於110年2月24日簽定系爭買賣契約，向被告吳長仁購買其所有之系爭不動產，雙方約定總價款為13,2 50,000元。原告已於110年5月間，付清上揭買賣價金，並辦妥系爭不動產交付及所有權移轉登記及點交。又系爭買賣契約附有被告吳長仁於110年2月6日填寫之「標的現況說明書」，其中第21點：「是否有滲漏水情形？」、第23點：「房屋是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及修繕情形」二欄位，被告吳長仁均勾選「否」等情，為兩造所不爭執（見本院卷三第315至318頁），並有系爭買賣契約、被告建帝公司登記資料、被告王裕仁名片、仲介費明細在卷可參（見本院卷一第75至103頁、第249頁），該部分事實應堪認定。　㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。而原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則(最高法院99年度台上字第483號判決意旨參照)。　㈢對被告吳長仁請求部分：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條、第373條、第359條、第360條規定甚明。又按第354條所規定之物的瑕疵擔保責任，為一種法定的無過失責任，凡買賣標的物於依同法第373條之規定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院100年度台上字第1188號判決、102年度台上字第2161號判決參照）。再按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照）。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。　⒉系爭房屋傾斜部分：　⑴就系爭房屋傾斜部分，經本院囑託社團法人新北市土木技師公會（下稱新北土木技師公會）鑑定，鑑定結果略以：鑑定標的物是一棟五層樓的建築物，於76年底取得使用執照，目前屋項有三分之二的面積存在疑似既存違建的構造物在使用中，三分之一的屋項建構遮雨棚在其餘的部分，二樓以上建築物目前為住宅用途使用中。鑑定標的物於110年買賣交易後，由所有權人自行裝修完成居住使用中；如附件五水準測量的結果，鑑定標的物室內在經過裝修施工後，室內地板函禹度的差值紀錄約在7.4至8.7公分左右，經校正歸零後實際室內地板面高度的差值約在1公分左右，顯示室內地板函的傾斜率極小；附件五室外垂直測量的結果，鑑定標的物建築朝福德南路24巷巷道的傾斜率為1/528；鑑定標的物建築朝福德南路24巷6-1號建築物的傾斜率為1/121至1/137間。因為鑑定標的物建築完工使用超過四十年以上，歷經福德南路 24巷6-1號隔壁建築物新建施工與921、331兩次大地震，前述傾斜率發生之時間應早於110年5月前。因建築物傾斜而致市場客觀交易價值減損之金額，參考中華民國全國建築師公會出版2019鑑定手冊及鑑定案例索編之建議金額最高約為13 ％，但是建築物的南北向傾斜度不明顯且低於l/200,而束西向的傾斜率介於1/120至1/140間。是以鑑定標的物的市場客概交易價值減損之金額可以介於6.5％~13％間，本案鑑定標的物的市場客觀交易價值減損之金額建議約9~10％左右。依照買賣契約總價1325萬元計算，鑑定標的物的市場客觀交易價值減損之金額建議約119萬元~132萬元間等語，有系爭鑑定報告在卷可稽，而新北土木技師公會為本院囑託之鑑定人，具相當之專業知識、技能及經驗，其公正性亦能確保，衡以系爭房屋確實屋齡甚長，則新北土木技師公會運用其專業知識、技能及經驗，衡量市場情況所為之系爭鑑定報告之鑑定意見應為可採。　⑵系爭房屋傾斜之情形發生早於110年5月前（即系爭房屋點交前），且系爭房屋傾斜確實會造成市場客觀交易價值減損，應已減少其通常效用無疑，則依上開說明，被告吳長仁就此應負民法第354條之物之瑕疵擔保責任，原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後，並依第179 條規定對被告吳長仁返還不當得利，應屬有據。又系爭鑑定報告既認系爭房屋傾斜所致之市場客觀交易價值減損之金額建議約119萬元~132萬元間，從而，本院取其平均認定該價值減損應約為1,255,000元(計算式：1,190,000＋1,320,000＝ 1,255,000)，則原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對被告吳長仁請求返還不當得利1,255,000元，應屬有據。又無論原告依民法第359條及第179條規定請求返還不當得利，抑或依民法第36 0條規定請求損害賠償，原告所得請求之數額逾1,255,000元，均屬無據。　⑶至原告另提出之社團法人桃園市土木技師公會（下稱桃園土木技師公會）鑑定報告、李朝順土木技師傾斜測量結果（見本院卷一第113至153頁、本院卷三第201至205頁）爭執系爭鑑定報告所認系爭房屋傾斜所致之市場客觀交易價值減損之金額過低，應為1,987,500元，或至少應為1,855,000元，系爭鑑定報告並未遵循以最大傾斜值為價值減損依據之通常估價邏輯云云。惟桃園土木技師公會鑑定報告、李朝順土木技師傾斜測量結果，均非本院囑託鑑定而係原告自行為之，憑信性顯不如系爭鑑定報告，自當以系爭鑑定報告較為可採，又衡以市場狀況時有變化，不同案件間之原因事實未盡相同，鑑定人之專業知識、技能及經驗各有不同，《2019年鑑定案例彙編》或其他鑑定案件亦僅為供鑑定人參考之資料，參酌卷內事證，尚難謂系爭鑑定報告有何違反通常估價邏輯而不可採，是原告該部分主張尚難憑採。　⑷至被告吳長仁爭執系爭鑑定報告所認系爭房屋傾斜發生時間及系爭鑑定報告所認系爭房屋傾斜所致之市場客觀交易價值減損之金額過高，應為861,250元云云。然並未提出足夠證據以實其說，其該部分所辯尚非可採。　⑸綜上所述，就系爭房屋傾斜瑕疵，原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對被告吳長仁請求返還不當得利1,255,000元，核屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。　⒊系爭房屋漏水部分　⑴就系爭房屋傾斜部分，經本院囑託社團法人新北市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定，鑑定結果略以：鑑定標的物靠近福德南路24巷巷道的牆面有三個窗窗戶，窗戶下緣各有一個突出牆面的花台，目前以鋁門窗框包覆，但是三樓與五樓的三個花台仍屬於自然外露的型態；鑑定標的物依所有權人陳述目前仍有兩處室內牆面有潮濕滲漏的跡象，一處位於前陽台旁邊的房間與中間臥室連接的牆面角偶處，另一處位於主臥室邊牆與前方窗戶花台的牆面的轉角處。主臥室的潮濕滲漏處比較明顯，須經常使用除濕機，另一處的潮濕滲漏情況較輕微；鑑定標的物主臥室西南側角偶滲漏水現象，雖經裝修施工處理仍有明顯潮濕水漬跡象，顯示裝修施工未解決主臥室角偶滲漏水的損害。經檢視房屋內部現況與所有權人的陳述，房屋確實有滲漏水瑕疵。由管路設施設置情況與施工前主臥室的照片判斷，有兩種排水路徑的管路堵塞或詧路連接管端出現裂縫滲漏水所造成，一個是屋項面降雨排水到角偶柱子內部的落水管因管路堵塞積水滲漏或管路連接管端出現裂缝滲漏水的功能失效，另一個可能是五樓窗戶下方的花台排水管路效用不良與花台施工材料品質不良造成滲漏水竄出。另一處房間內部牆面輕微持續潮濕的原因比較簡單，純粹是五樓窗戶下方的花台排水管路效用不良與花台施工材料品質不良造成滲漏水竄出造成。房屋因滲漏水致市場上客観交易價值減損之金額約為修復房屋滲漏水瑕疵施工費用的l至3倍價額，為修復效果不佳的再次修復施工做預備。前述房屋滲漏水瑕疵於110年5月前即已發生；屋遮雨棚的排水管路借道五樓前方的花台進行排水，是造成四樓前陽台房間牆面輕微潮濕的可能，應以專用管路明管排水的方式，直接將屋頂遮雨棚的排水排放到l樓排水溝。為排除主臥室角偶牆面持續累積的潮濕滲漏水現象，應排除排水管堵塞的問題，並封閉屋頂此落水孔的使用，重新設置新的明管專用排水路直接將排水排放到l樓排水溝，四樓房屋滲漏水瑕疵修繕費用共計97,342元整；若將滲漏水修繕完成後，原有的滲漏水現象會完全排除，且可能會導致滲漏水的因素完全排除，市場上客觀，交易價值就無減損的理由，其減損的金額為零等語，有系爭鑑定報告在卷可稽。新北土木技師公會為本院囑託之鑑定人，具相當之專業知識、技能及經驗，其公正性亦能確保，衡以系爭房屋確實屋齡甚長，則新北土木技師公會運用其專業知識、技能及經驗，衡量市場情況所為之系爭鑑定報告之鑑定意見應為可採。　⑵系爭房屋漏水之情形發生早於110年5月前（即系爭房屋點交前），且系爭房屋傾斜確實會造成市場客觀交易價值減損，應已減少其通常效用無疑，且依系爭鑑定報告指明漏水修繕完成即無交易價值減損，則依上開說明，被告吳長仁就此應負民法第354條之物之瑕疵擔保責任，原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後，並依第179條規定對被告吳長仁返還不當得利，應屬有據。又系爭鑑定報告既認系爭房屋漏水所致之修繕費用為97,342元，從而，本院認定該價值減損應約為97,342元，則原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對被告吳長仁請求返還不當得利97,342元，應屬有據。又無論原告依民法第359條及第179條規定請求返還不當得利，抑或依民法第360條規定請求損害賠償，原告所得請求之數額逾97,342元，均屬無據。　⑶至原告另提出之報價單、吳永騰111年2月5日出具之滲漏水裝修工程報價單、郭仁杰110年6月28日出具之外牆修繕工程報價單、漏水照片、通訊軟體對話、匯款單、轉帳紀錄（見本院卷一第235至238頁、第155至233頁、本院卷三第35至38頁、第189至199頁），雖有證人吳永騰、郭仁杰於本院訊問時之證述可資佐參（見本院卷三第230至239頁），然該等證據縱能證明原告曾就系爭房屋之漏水情事分別交由證人吳永騰、郭仁杰進行修繕而分別支出修繕費用600,000元、72,000 元，然其等所見系爭房屋漏水事件與經系爭鑑定報告認定發生於110年5月前之系爭房屋漏水事件是否相同，已不無疑問，再者，縱認為同一漏水事件，然其等修繕後仍然漏水，則其等所為修繕是否俱為必要修繕費用，實容有疑義。是原告該部分主張，尚難憑採。　⑷至被告吳長仁爭執系爭鑑定報告所認系爭房屋漏水發生時間云云。然衡以漏水初期可能因裝潢遮蔽不易發覺，自不能僅以卷附系爭買賣契約所附標的物現況說明書（見本院卷一第 97至99頁）記載無滲漏水情形及點交時目視屋況逕認系爭房屋漏水發生時間係於點交後，此外，被告吳長仁並未提出足夠證據以實其說，其該部分所辯尚非可採。　⑸綜上所述，就系爭房屋漏水瑕疵原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對被告吳長仁請求返還不當得利97,342元，核屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。　㈣對被告建帝公司、被告王裕仁請求部分：　⒈原告依不動產經紀業管理條例第24條之2第1款、第3款、第4 款、第5款、同法第26條第2項規定請求被告建帝公司與被告王裕仁連帶損害賠償2,446,250元部分。　⑴按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第24條之2、第26 條第2項定有明文。　⑵觀諸卷附系爭買賣契約之標的現況說明書（見本院卷一第97 至99頁），被告吳長仁就系爭房屋是否有滲漏水、是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形，均勾選「否」。原告亦陳稱其於簽署系爭買賣契約前看過系爭房屋等語在卷（見本院卷三第223頁、第317頁），應可推認依其看屋情況後當時亦不認為系爭房屋有傾斜或漏水情形。再系爭房屋經室內裝潢後室內地板面傾斜率極小，亦有系爭鑑定報告在卷可參，另衡以系爭房屋之傾斜亦於本案亦係經土木機師公會專業鑑測始能確認，且漏水初期可能因裝潢遮蔽不易發覺，仲介亦無權自行拆除檢查，是由卷內事證，堪認於系爭房屋點交時被告王裕仁依其目視所及、所蒐集之資訊及仲介專業並不認為系爭房屋有傾斜或漏水之情形。又參酌被告王裕仁、被告建帝公司均僅為不動產仲介，亦尚無證據足證其等具鑑定房屋傾斜或漏水之專業能力，亦無法令課責其等需自費請他人為房屋傾斜或漏水之鑑定，參酌卷內事證，尚難認就系爭房屋之傾斜瑕疵、漏水瑕疵為被告王裕仁、被告建帝公司依仲介專業應查知而未查知之不動產瑕疵，自難認其等有違反不動產經紀業管理條例第24 條之2第1款、第3款、第4款、第5款之規定，亦不能認其等有故意或過失致原告受損害而應依不動產經紀業管理條例第 26條第2項連帶損害賠償責任。　⑶至原告所提晉騏公司之簡報資料節錄（見本院卷一第105至11 2頁），並未提及系爭房屋傾斜或漏水。又另案證人即晉騏公司總經理游晉恩亦於另案偵訊時證稱：伊有開說明會向10 個區分所有權人說明危老重建的土地開發整合案，若所有住戶同意，就會開始進行危老重建，大約開了4次說明會，大部分區分所有權人都有來，伊不認識被告吳長仁，但印象中被告吳長仁兒子開會時會來聽，把資料帶回去，伊不會在公開說明會講房屋傾斜之事，但有很多住戶私底下來問說傾斜狀況會不會對結構造成危險，伊私底下回置說會，但伊沒有印象是哪些住戶私底下來問，被告吳長仁其子應該都是公開場合遇到，比較沒有私底下講等語，有臺灣新北地方檢察署不起訴處分書在卷可參（見本院卷三第213頁），足見縱有所謂建商前來舉行說明會，亦難認於說明會公開提及房屋傾斜之事，而被告王裕仁僅係仲介並非住戶，未能參與上開說明會，更難以知悉住戶間及住戶與建商間私下討論房屋傾斜之事甚明。至原告所提修正之不動產說明書應記載及不得記載事項（見本院卷三第73至86頁），雖於「壹、應記載事項、「二、成屋」、「6.建物瑕疵情形：」下有「(2)是否有滲漏水情形，若有，應敘明位置。」、「(4)是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形。」，然該等規定僅說明不動產說明書就建物瑕疵應記載事項，至仲介對該等資訊之查證義務，仍應以不動產經紀業管理條例第24條之2為準，亦即瑕疵查知義務仍應以仲介專業為限，業如前述。　⑷綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第24 條之2第1款、第3款、第4款、第5款、同法第26條第2項規定請求建帝公司與被告王裕仁連帶損害賠償2,446,250元，核屬無據。　⒉原告依民法第571條、第179條規定請求被告建帝公司返還仲介費260,000元部分：　⑴按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條規定甚明。　⑵本件已難認被告建帝公司、被告王裕仁有違反不動產經紀業管理條例第24條之2第1款、第3款、第4款、第5款之規定，亦不能認其等有故意或過失致原告受損害而應依不動產經紀業管理條例第26條第2項連帶損害賠償責任，業如前述。遑論本件亦無足夠事證足認被告建帝公司、被告王裕仁有違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，原告該部分主張，顯難憑採。　⑶綜上所述，原告依民法第571條、第179條規定請求建帝公司返還仲介費260,000元部分，核屬無據。四、綜上所述，原告依民法第359條、第179條、民法第360條規定，請求被告吳長仁給付1,352,342元，及自111年8月20日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法要無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許，並依被告吳長仁聲請酌定相當之擔保金額，宣告被告得供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　胡修辰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇莞珍

2024-11-15

PCDV-111-訴-1852-20241115-1

補

臺灣桃園地方法院

減少價金等

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度補字第1326號原告李函容訴訟代理人林見軍律師上列原告與被告孫心瀅等間減少價金等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按「以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。」民事訴訟法第77-1條第2項定有明文。依上開法條之立法修正說明，以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用，其附帶請求於起訴前所生部分，數額已可確定，應合併計算其價額。經查，原告訴之聲明第1、2項分別為：「被告孫心瀅應給付原告新臺幣(下同)2,800,000元，及自民國113年9月17日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」、「被告好順不動產仲介有限公司應給付原告576,000元，及自113年9月17日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」因上開法條係於112年11月29日修正公布，於同年00月0日生效，又原告係於113年11月7日提起本件訴訟，因此，原告附帶請求被告給付自113年9月17日起至起訴前一日即113年11月6日止之利息為23,586元(元以下四捨五入，計算式詳附表所示)，因其數額均已可確定，應合併計算其價額。故本件原告之訴訟標的金額為3, 399,586元，應徵第一審裁判費34,660元，茲依民事訴訟法第249 條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達後5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 15 日民事第二庭法官黃漢權上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。書記官陳今巾中華民國 113 年 11 月 15 日

2024-11-15

TYDV-113-補-1326-20241115-1

簡

臺灣宜蘭地方法院

減少價金

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 113年度簡字第7號原告曾宇嫀被告德達建設有限公司法定代理人林家均訴訟代理人林正欣律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國113年10月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款及第2項定有明文。原告起訴時依民法第359條、第179條規定，請求被告給付原告60萬元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，嗣追加民法第227條或消費者保護法（下稱消保法）第22條、第51條或公平交易法（下稱公平法）第21條第1項、第30條規定，並減縮請求被告給付原告46萬8,250元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。查被告對原告為訴之追加表示無意見（見本院卷第255頁、第315頁），並為本案之言詞辯論，是原告所為訴之追加以及減縮聲明，於法並無不合，應予准許。二、次按，「關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣 50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序。」民事訴訟法第 427條第1項定有明文。又「通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理。」同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項亦有明文。查本件訴訟標的金額經原告減縮為46萬8,250元，而屬民事訴訟法第427條第1項規定應適用簡易訴訟程序之範圍，爰依職權裁定改行簡易程序審判（見本院卷第255頁），併此敘明。貳、實體事項一、原告主張：原告於109年3月1日與被告就「蘭陽臻美Ⅱ」建案（下稱系爭建案）簽訂預定土地及預定房屋之買賣契約書（下分則稱系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約，合稱系爭買賣契約），由原告以總價790萬元向被告買受坐落宜蘭縣○ ○鎮○○段000000地號土地應有部分及其上編號B5戶、汽車車位編號2及機車停車位編號3、4（下稱系爭房地）。嗣後於1 11年2月15日被告辦理如附表所示房地移轉登記予原告，並完成點交後，原告始發現被告之銷售廣告全區配置示意參考圖、系爭買賣契約之一層平面圖（以下合稱系爭圖面）標示退縮地（下稱系爭退縮地）之位置已遭他人設置圍籬致影響社區住戶出入；基地後側三角地（下稱系爭三角地）設計亦明顯錯誤，致該處無法如系爭圖面之標示供停放機車，連帶後方水塔亦無法清洗；且被告亦未依銷售廣告與系爭買賣契約之建材設備說明表（下稱系爭設備表）所示搭設約定之門前雨遮（下稱系爭雨遮）等情，顯然被告交付之系爭房地欠缺系爭買賣契約所預定之效用及品質，且被告故意以不實廣告誤導原告，亦有違反公平法第21條第1項、消保法第22條規定。爰依民法第359條、第179條規定請求被告返還減少之買賣價金，或依民法第227條規定請求不完全給付之損害賠償，或依消保法第51條、公平法第30條規定，請求被告就系爭房地價值受損賠償懲罰性賠償金等語。並聲明如前所示，併陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭退縮地之所有權人並非被告，圍籬亦非被告所興建。再者，系爭三角地設計並無瑕疵，系爭圖面標示之機車停車位只是建議住戶使用方式，未將之販售予住戶，且經住戶反應無法停車後，被告亦積極另行規劃其餘車位，使每戶均可使用2個機車停車位，故並無廣告不實。至於系爭雨遮並非兩造間之約定，縱有約定，因搭設之雨遮屬違章建築，亦為無效。此外，原告所指系爭房地瑕疵經宜蘭縣建築師公會鑑定後均認定無該等瑕疵存在等語，資為抗辯。並聲明請求駁回原告之訴，併陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項（見本院卷第316頁至第317頁，並依判決格式增刪）　㈠被告於上述687-35地號土地（與同段688-1地號土地為建築基地，後合併為687-35地號土地）興建鋼筋混凝土、地上5層集合住宅之系爭建案，廣告內容詳如本院112年度司促字第1 225號支付命令卷第59頁至第61頁。被告於110年10月13日建築完成，取得宜蘭縣政府110年10月13日建管使字00472號使用執照，地上1層為停車空間、2至5層為每層2戶共8戶之住宅，並完成同段2228至2237建號（其中同段2236、2237建號為共同使用部分）之建物登記。　㈡兩造前於109年3月1日簽訂系爭買賣契約，約定原告以房屋總價438萬元、土地總價352萬元之價金，向被告購得系爭房地，被告則於111年2月15日辦理如附表所示房地所有權移轉登記予原告，兩造並完成點交（含共用部分）。　㈢依系爭房屋買賣契約約定，原告購買系爭房地包括使用系爭圖面所示機車停車位編號3、4（機車停車位為系爭建案區分所有權人各有2個，無須另行價購）、汽車停車位編號2。另系爭圖面於系爭三角地，有規劃機車停車位編號13、14、15 、16，為系爭建案建築基地之法定空地，並非屬共同使用建號範圍。系爭圖面所示機車停車位編號13、14、15、16確實無法供停放機車使用。　㈣系爭建案連接主要通行道路即宜蘭縣羅東鎮維揚路，目前連接寬度為4.62公尺（出入車道3.5公尺）。系爭圖面標示系爭退縮地部分為第三人所有同段689地號土地（屬宜蘭縣政府107年度建管使字第7號使用執照之建築基地）。系爭退縮地與系爭建案基地相鄰位置有經第三人設置鐵網圍籬，無法通行使用系爭退縮地。系爭退縮地上之現況範圍以及依都市計劃相關規定應供通行使用範圍如另案囑託宜蘭縣建築師公會鑑定之鑑定報告書（下稱鑑定報告、外放）附件5、附件6 照片編號1、2所示。　㈤系爭設備表就「室外車庫」部分記載：「採用H型鋼及強化玻璃採光罩」等語。　㈥原告於111年11月1日曾以系爭建案有「嚴重影響社區出入之退縮地上障礙物」、「後方三角地設計明顯錯誤不良」、「未搭設門前雨遮」等瑕疵，向宜蘭縣政府辦理申訴，兩造於 112年1月10日調解未成立。　㈦原告於112年3月2日再委請馬健繻律師寄發律師函，主張系爭建案有「嚴重影響社區出入之退縮地上障礙物」、「後方三角地設計明顯錯誤不良」、「未搭設門前雨遮」等瑕疵，並對被告請求減少買賣價金60萬元。該函並於翌（3）日送達被告。四、原告進而主張，被告交付之系爭房地欠缺系爭買賣契約所預定之效用及品質，且被告故意以不實廣告誤導原告，故依前述規定，請求被告賠償等情，被告則否認之，並以前詞為辯。是就本件兩造爭執之點（見本院卷第317頁至第318頁，並依判決格式增刪），判斷分敘如下：　㈠系爭退縮地與其上圍籬有無影響系爭建案出入而有瑕疵？原告依民法第359條、第179條或民法第227條規定請求返還價金或賠償有無理由？　⒈查系爭面圖中標示系爭退縮地部分為第三人所有同段689地號土地（屬宜蘭縣政府107年度建管使字第7號使用執照之建築基地，下稱系爭689土地），已如前述。而系爭土地買賣契約第3條則載明土地為坐落宜蘭縣○○鎮○○段000000地號等1筆土地，有系爭土地買賣契約在卷可稽（見本院卷第83頁），益徵系爭退縮地並非系爭買賣契約之標的，且為原告得以知悉。是系爭退縮地既非系爭買賣契約標的，且無證據佐證被告另有應取得系爭退縮地供系爭建案住戶通行之義務，故原告以系爭退縮地無法通行，而主張被告交付之系爭房地有瑕疵或應負不完全給付之責云云，即屬無據。　⒉再者，目前系爭建案鄰接上述維揚路之出入口寬度為4.62公尺，已如前述。而依系爭圖面被告原規劃之出入口寬度則為 4.58公尺，顯然被告就此部分之給付內容，難認與契約有違。再參酌鑑定報告亦認為「系爭房地建案使用執照一層平面圖標記建築基地連接建築線長度為4.62公尺」、「根據系爭房地建案建築執照，德達建設有限公司已按圖施工完竣，根據系爭房地買賣契約，簽約時雙方均知買賣土地標的為維揚段687-35地號，現況第三人持有之689地號設置圍籬並未自建築線退縮並保留2公尺供公眾通行，違反都市計畫規定，而距離建築線2公尺以上範圍則無義務供公眾通行，其法律責任之主體尚非德達建設有限公司。因此，鑑定人認為：系爭房地建案本身尚難認定有嚴重影響社區出入之退縮地上障礙物之瑕疵」等語，有鑑定報告書可參（見鑑定報告第5頁、第6頁）。是兩造簽訂之系爭買賣契約，本未就相鄰之上述689地號土地為相關約定，且被告已依系爭買賣契約之本旨而為給付，所為給付內容亦無證據足證有影響社區出入之情事。是原告以系爭退縮地遭第三人搭設圍籬，而指摘被告交付之系爭房地有物之瑕疵，或主張被告應負不完全給付之責，並無理由。　㈡系爭三角地有無設計、施工不良以致住戶無法使用之瑕疵？原告依民法第359條、第179條或民法第227條規定請求返還價金或賠償有無理由？　⒈兩造不爭執原告所買受之系爭房地關於機車停車位之位置並非位於系爭三角地，故系爭三角地無法停放機車乙事，與兩造間系爭買賣契約無涉，故原告依民法第359條、第179條或第227條規定，請求被告返還價金或損害賠償等情，並無理由。　⒉再者，依鑑定結果亦認：系爭房地之建案依法毋須設置機車停車位，使用執照1層平面圖標示建築基地三面設置高度2公尺圍牆，基地西側三角形地為法定空地，並未標示任何設施，本毋須特別檢討標示樓梯間轉角柱至地界線或圍牆的距離尺寸；而系爭買賣契約之附件即1層平面圖基地西側三角形角地劃設編號13、14、15、16共4格機車停車位，並標註建築物樓梯間結構柱轉角點到地界線的垂直距離為95公分；根據系爭房地建案結構圖，前述建築物樓梯間編號C19柱的結構尺寸為65x65公分，經鑑定人現場勘查系爭房地建案1樓外牆（含柱）以花崗石板包覆裝修，該編號C19柱包覆花崗石板裝修完成後的尺寸為73.5x74公分，高度2公尺鋼筋混凝土圍牆含表面貼磁磚厚度20公分，均屬正常合理的施工尺寸；實際量測現況樓梯間柱轉角點到圍牆之垂直距離為62公分，尚可供人員通行或牽腳踏車通過，然無法供機車通行，是現場所畫4格車位確實無法供停放機車使用，惟觀諸系爭買賣契約之內容，約定由原告專用之機車停車位編號2、5號（按指另案，本件為編號3、4）均位在建築物1樓，屬於原告所購買建築物大公共有面積之一部分；系爭房地建案基地西側三角形地則屬於法定空地，所設機車停車位均非建築物「大公」或「小公」共有面積的一部分，且可能係約定由其他住戶專用，縱被告於基地西側三角形法定空地所畫4格車位現況確實因通路寬度不足，無法供停放機車使用，顯有設計錯誤或不良之疏失，可能損害原來約定分配使用該4個機車停車位之購屋者權利，然並未妨礙約定由原告專用之機車停車位，且該三角形法定空地仍可供全體住戶共同做其他諸如停放腳踏車或暫置資源回收物等之使用，是現況樓梯間柱轉角點到圍牆的距離雖過於狹小、無法供機車通行，然人員仍能通行使用基地西側三角形法定空地，尚難認定有「後方三角地設計明顯錯誤不良」之瑕疵等語（見鑑定報告書第7頁、第8頁）。是原告主張被告交付之系爭房地有欠缺系爭買賣契約所預定之效用及品質之情事，亦無理由，故原告依上述請求被告返還價金或損害賠償，亦無理由。　㈢系爭建案未施作系爭雨遮，被告是否有拒不履約情事？原告依民法第359條、第179條或民法第227條規定請求返還價金或賠償有無理由？　⒈按當事人於訂立書面契約時，如未將先前洽商有關契約履行之事項以文字記載於契約者，除法律另有規定或另有變更契約內容之意思表示合致外，應僅得以該契約文字之記載作為解釋當事人立約當時真意之基礎，無須別事探求。（最高法院93年度台上字第988號判決參照）。　⒉原告主張兩造有搭建系爭雨遮之合意，然為被告否認。查系爭設備表就「室外車庫」部分記載：「採用H型鋼及強化玻璃採光罩」等語，除此之外，系爭買賣契約並無其他有關系爭雨遮之記載，此有系爭買賣契約在卷可稽。依其文義顯然僅表示被告搭設室外車庫時，被告應用H型鋼搭配強化玻璃採光罩作為建材，尚不能以此逕而推論被告有與原告達成應搭設系爭雨遮之約定。況且，兩造亦不爭執原告於系爭買賣契約並不包含「室外車庫」部分，故原告主張被告應依約定搭設系爭雨遮，尚無依據。　⒊再者，被告自承汽車停車位部分原本有多規劃兩個停車位即系爭圖面編號4、5，但因為系爭退縮地圍籬之故，上開停車位即轉成供住戶通行使用，所以無法搭建系爭雨遮等語（見本院卷第318頁）。又佐以鑑定報告記載「根據112年10月17 日會勘當時原告表示，被告德達建設有限公司曾有口頭承諾在系爭房地建案建築物正面搭設雨遮，現況實際並未搭設，違反約定；被告德達建設有限公司表示，建築物正面搭設雨遮屬於違章建築必須二次施工，原本計畫施作，也預留了雨遮柱子的基礎(指認現場不同尺寸磁磚的位置），後來因為鄰地689地號沿地界設置圍籬，如果豎立雨遮柱子將落在車道中央，汽車無法通行，因此取消雨遮。」，此有鑑定報告可稽（見鑑定報告第7頁）。足見，被告原先確實有意規劃於室外車位搭建系爭雨遮，然因系爭退縮地圍籬之故，嗣後即未規劃室外車庫，是原告之所以主張被告應搭建系爭雨遮，應係本於上情。然如前所述，原告並非室外車庫購買者或約定專用者，難認系爭雨遮為兩造系爭房屋買賣契約之給付內容，故原告主張被告拒不履行搭建系爭雨遮之義務，即非可採。此外，原告亦未再舉證證明兩造就系爭設備表關於室外車庫之記載外，尚有約定被告應於車道出入口之空地等系爭建案門口搭建系爭雨遮之事實，是原告主張被告應搭建系爭雨遮云云，並無理由。　⒋兩造既無搭建系爭雨遮之合意，原告所買受之系爭房地之契約內容亦不包括系爭雨遮，則被告未搭建系爭雨遮，即不影響系爭房地之價值。且鑑定報告亦認系爭房地建案建築物正面搭設雨遮屬違章建築，建築物外牆是否搭設雨遮並不直接影響停車或進出門廳，鑑定人認為未搭設雨遮尚不至於造成標的物價值減損等語（見鑑定報告第8頁）。故原告主張被告拒不履行搭建雨遮，所為給付欠缺約定效用與品質，而請求被告返還價金或賠償損害云云，均無理由。　㈣系爭建案關於系爭退縮地無法通行、系爭三角地無法使用、被告拒不搭建雨遮等情，有無廣告不實而違反消保法第22條及公平法第21條第1項之規定？原告依消保法第51條、公平法第30條請求被告為損害賠償，有無理由？　⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額5倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求3倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金，消保法第22條第1項、第51條固分別定有明文。次按消費者與企業經營者間就商品，或服務發生爭議，消費者團體或消費者個人依消保法之規定起訴者，雖均有該條規定之適用，但以按該法所提之訴訟為限。而消保法第51條所定「依本法所提訴訟」之要件，係指依消保法之法條，如消保法第7條第3項、第8條第1項、第9條、第20條第3項、第 23條第1項、第49條、第50條等為訴訟標的所提起之訴訟，並不及民法或其他法律規定所提起之訴訟（最高法院101年度台上字第122號、第744號民事判決意旨參照）。查消保法第22條所定企業經營者所為廣告之法律效果之規定，並非請求權基礎，且原告主張系爭建案銷售廣告之全區配置示意參考圖、建材設備說明，與系爭買賣契約附件之一層平面圖、房屋建材設備表之記載內容均相同，亦即系爭建案銷售廣告之全區配置示意參考圖、建材設備說明，本即屬系爭買賣契約之內容，且經本院就原告主張被告應負之契約責任論斷如上，原告援用消保法第22條規定主張被告所負之契約責任應及於銷售廣告之內容，即無必要。再者，如上所述，原告主張被告應負契約責任部分，以民法第179條或第227條規定作為請求權基礎提起本件訴訟，縱引用消保法第22條規定，然亦非屬於消保法第51條所規定之訴訟類型，是原告無從以之作為請求被告賠償之依據。是原告此部分主張，亦無理由。　⒉又按事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵；事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。公平法第21條第1項、第30 條雖分別定有明文。然查系爭建案銷售廣告與契約內容，就系爭圖面以及系爭設備表之記載均屬相同，已如前述。且關於原告主張系爭退縮地與系爭雨遮之履約部分，亦經本院認定被告所為給付並無欠缺約定效用與品質，亦無不完全給付或拒絕履行情事，則系爭建案之銷售廣告就此部分自無虛偽不實或引人錯誤之表示。再者，關於系爭三角地部分，原告並未舉證證明被告有故意於銷售廣告為虛偽不實或引人錯誤之表示，無從認定被告有故意為不實廣告之行為。至於如前所述，被告在規劃自設機車停車位、繪製系爭圖面可事先檢核而未審慎檢核柱子與圍牆間實際完工尺寸是否足夠供機車通行，導致系爭三角地無法供停放機車使用之疏失（見鑑定報告第7頁），但原告之機車停車位並非未於系爭三角地，故亦不生原告權益損害之問題，是原告再依公平法第30條為賠償之請求，仍無理由。五、綜上所述，原告依民法第179條規定、民法第227條或消保法第51條、公平法第30條規定，請求被告返還價金、賠償損害等情，均無理由，自應駁回其訴。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，爰併予以駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　簡易庭　法　官　蔡仁昭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　高雪琴　　附表：編號土　　　　地　　　　坐　　　　落面　積權　利範　圍縣　市鄉鎮市區段小段地號平方公尺 1 宜蘭縣羅東鎮維揚 687-35 275 萬分之1464 編號建號基　地　坐　落 -------------- 建　物　門　牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍樓層面積合　　計附屬建物主要建築材料及用途 1 2230 宜蘭縣○○鎮○○段000000地號 -------------- 宜蘭縣○○鎮○○路000號4樓之1 5層樓鋼筋混凝土造四層:66.39 陽台5.15 全部備考含共有部分2236建號萬分之1595、2237建號萬分之1250

2024-11-13

ILDV-113-簡-7-20241113-1

訴

臺灣屏東地方法院

減少價金等

臺灣屏東地方法院民事判決 112年度訴字第50號原告陳詩珊訴訟代理人邵正傑被告潘雨柔訴訟代理人蔡鴻杰律師吳幸怡律師李亭萱律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣34萬6,125元，及自民國111年12月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之41，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告如以新臺幣34萬6,125 元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、按訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3款定有明文。本件原告起訴請求被告給付其新臺幣（下同）179萬8,100元本息；嗣於訴狀送達後，改為請求被告給付其84萬6,125元本息，核屬減縮應受判決事項之聲明，原告所為訴之變更，於法自無不合，應予准許。二、原告主張：兩造於民國111年7月28日簽訂不動產買賣契約書，由伊以1,340萬元之價格，向被告買受坐落屏東縣○○鎮○○ 段00000地號土地及其地上385建號建物（門牌同鎮恒南路19 4巷50號，下稱系爭房屋）。被告於前開買賣契約書所附不動產委託銷售標的現況說明書（下稱系爭說明書）第34項「現況是否有滲漏水之情形」一欄，勾選「無」，致伊誤信系爭房屋並無滲漏水之情形，而伊付清全部價金，被告亦已辦畢所有權移轉登記，並於111年11月8日將上開房地交付予伊。惟伊於交屋前陸續發現系爭房屋有如附表所列各項滲漏水之瑕疵（下稱系爭瑕疵），旋即寄發存證信函要求被告賠償，惟遭被告拒絕。又系爭瑕疵經囑託社團法人臺灣省土木技師公會（下稱臺灣省土木技師公會）鑑定結果，其修復費用共需34萬6,125元，且系爭瑕疵縱經修復，仍存有交易性貶值50萬元，合計84萬6,125元，伊依法行使價金減少請求權後，得依不當得利之規定，請求被告加計法定遲延利息返還伊84萬6125元等語，並聲明：㈠被告應給付原告84萬6,125元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：關於原告請求減少價金之數額，其中修復費用34 萬6,125元部分，伊尊重鑑定機關之鑑定結果。惟系爭房屋乃於99年間興建完成，兩造買賣時屋齡已達12年之久，且系爭瑕疵經修復後，房屋機能已復歸完整，應無貶值之問題，故伊否認存有交易性貶值50萬元。又伊已於111年11月8日將系爭房屋交付原告，當日兩造簽訂保留款撥款同意書，原告應付買賣價金之尾款，尚有180萬元存於僑馥建築經理股份有限公司履約保證專戶（下稱系爭履保專戶），猶未撥付予伊，原告既尚未支付全部價金，即不得行使價金減少請求權，請求伊返還價金，縱使得為請求，伊亦得以原告應付之18 0萬元尾款，主張抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。四、查兩造於111年7月28日簽訂不動產買賣契約書，由原告以1, 340萬元之價格，向被告買受系爭房屋及其基地，原告已將全部價金存入系爭履保專戶，被告亦已辦畢上開房地所有權移轉登記，並於111年11月8日交付系爭房屋，系爭履保專戶內尚有保留款180萬元，未據交付被告之事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書及專戶餘額確認單在卷可稽（見本院卷一第59至66頁；本院卷二第387頁），堪信為真實。五、得心證之理由：　㈠被告就系爭瑕疵應負瑕疵擔保責任：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。　⒉查兩造於111年7月28日簽訂之不動產買賣契約書，其中系爭說明書第34項關於建物瑕疵情形之「現況是否有滲漏水之情形」一欄，經被告勾選「否」，並於簽名欄內簽名，原告於交屋前之111年9月至10月間，即發現系爭房屋有多處滲漏水之情形，並將滲漏水情事告知被告，本件訴訟繫屬中經本院囑託臺灣省土木技師公會鑑定結果，認為系爭房屋如附表編號1至9位置，確有滲漏水現象，有不動產買賣契約書、系爭說明書、高雄凹仔底第555號存證信函及臺灣省土木技師公會鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）附卷可稽（見本院卷一第 59至66、72至74、119至121、289至379頁)。準此，系爭房屋於交屋前，於附表所示位置即存在系爭瑕疵之事實，堪以認定。又房屋之滲漏水，將造成牆面出現水痕、壁癌等現象，且通常將使房屋之交換價值產生貶抑，是系爭房屋之滲漏縱未達影響結構安全之程度，仍會減少其價值及供居住之通常效用，自屬物之瑕疵。從而，原告主張被告應就系爭房屋存有滲漏水之瑕疵，負瑕疵擔保責任，自屬可取。㈡原告得行使價金減少請求權，並依不當得利之規定，請求被告返還34萬6,125元：　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359 條定有明文。民法第359條之規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人因出賣人應負物之瑕疵擔保之責，而依該條規定請求減少其價金者，應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。又物之出賣人就其交付有瑕疵之買賣標的物，而應負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任者，買受人依前者得主張解除契約或請求減少價金（民法第359條）、不履行之損害賠償（民法第360條）或另行交付無瑕疵之物（民法第364條）之權利，依後者則得主張解除契約或請求債務不履行之損害賠償（最高法院109年度台上字第128 9號判決意旨參照）。　⒉本件修復系爭瑕疵所需費用，如附表編號1、2、3、6、10、1 3、13-1所示位置之滲漏水情形，應分別於各該位置之外牆加塗透明防水漆，並於如附表編號1、3、4、5、10、11、12 、13所示位置施作防水矽利康，此部分工程之修復費用為21 4,625元；又附表編號11所示漏水位置除上開工程外，尚應整修頂樓平台鐵皮頂蓋前後側排水槽，且如附表編號7至9-1 所示位置之滲漏水情形，應以浴室地坪防水層翻修，此部分工程之修復費用則為131,500元，與前開金額加總合計346,1 25元，有系爭鑑定報告可稽。本院審酌鑑定機關與兩造均無利害關係，且具建築技術、營建專業，核以前開修復區域、項目、位置，均為系爭瑕疵必要之修繕，則原告主張以此修復費用之數額請求減少價金，尚無不合。至原告雖主張系爭房屋因存有滲漏水瑕疵，而有交易性貶值50萬元等語，然查系爭房屋如附表所示各處之滲漏水情形，均可以加塗防水漆、施作防水矽利康、整修排水槽、翻修防水層等工程修復，修復應後無礙系爭房屋之正常使用，且兩造買賣系爭房屋時，距系爭房屋興建完工已有12年之久，有系爭房屋建物登記謄本之記載在卷可考（見本院卷二第371頁），而材料老化、地震天災引致之管線裂損與劣化，亦普遍存在於中古建築之情形，系爭瑕疵除造成生活上之不便及相關位置裝修材或物品之損害外，並未影響房屋結構而害及原告人身安全或使用系爭房屋之利益，系爭瑕疵經以系爭鑑定報告所示之修復方法修繕後，即得解決滲漏水之問題，難認系爭瑕疵經修補後，房屋交易價格仍存有減損之情事。此外，原告並未就系爭瑕疵經修補後，尚受有交易性貶值損害乙節，盡舉證之責，其主張系爭房屋因滲漏水瑕疵而有交易價值貶損50萬元，即無足取。 ⒊被告雖辯稱兩造間之買賣契約，仍有180萬元尾款保留於系爭履保專戶，原告既尚未支付全部價金，即不得行使價金減少請求權，請求其返還價金，縱得請求返還，被告亦得以基於買賣契約對原告之尾款債權，主張抵銷等語。惟兩造就本件買賣訂有不動產買賣價金履約保證之約定，各期買賣價金應依約存入系爭履保專戶，且依不動產買賣契約書第9條第6項約定，甲方（即原告）履行買賣價金交付之方式，包含貸款核撥入專戶或完成待清償作業或存入乙方（即被告）指定之帳戶等情形，是原告倘已將買賣價金存入系爭履保專戶，即應認已依約對被告清償買賣價金。被告雖辯稱其對原告尚有180萬元價金尾款債權等語，惟原告既依兩造間前開不動產買賣契約書第5條之約定，將尾款存入系爭履保專戶，應認原告交付本件買賣價金之義務已履行完畢。再按兩造應共同依約履行買賣相關之權利義務，辦理點交前若雙方就權利義務之履行或已發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合議解決時時，任一方應於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判，確定判決前雙方同意僑馥建經應停止專戶價金之撥付，前開爭議經判決確定後僑馥建經始依確定之結果執行專戶價金之撥付，不動產買賣契約書第10條第6項訂有明文，應認兩造於訂約時即同意若於點交前發現之瑕疵未能合意解決時，停止系爭履保專戶價金之撥付，至兩造於111年11月8日交屋時簽署之保留款撥款同意書，雖約定系爭履保專戶保留180萬元，需待雙方就系爭房屋修繕費用或修繕補貼之金額達成一致時方能出款（見本院卷二第385頁），惟該同意書至多僅係重申本件不動產買賣契約書第10條第6項之約定，並未變更原告已將本件買賣價金存入系爭履保專戶以為清償之事實，被告執此主張原告尚有買賣價金尾款未支付，並據以為抵銷抗辯，難認於法有據。　⒋按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參考），僅生買受人減縮給付義務之效果，尚非請求權基礎之完全性條文（具備構成要件及法律效果之法條），不得作為買受人向出賣人請求給付之依據。請求減少價金，性質上為形成權，價金若經合法減少，買受人原所受領之該部分給付，其原有之法律上原因，其後即不存在，已給付該部分價金之買受人得依民法第179條規定，請求出賣人返還之。原告依民法第359條規定得請求被告減少之價金為34萬6 ,125元，且原告已基於兩造間買賣契約，將買賣價金存入系爭履保帳戶，則被告基於買賣契約所得受領價金之法律上原因，已因原告行使減少價金請求權而不復存在。準此，原告於行使價金減少請求權後，依不當得利之規定，請求被告返還34萬6,125元，於法自屬有據。六、綜上所述，本件原告依不當得利之規定，請求被告返還其84 萬6,125元，及自起訴狀繕本送達翌日（即111年12月20日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，於如主文第1項所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。本判決原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行（原告就此所為假執行之聲請並無必要）。被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應駁回之。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　凃春生　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　薛全晉　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　彭聖芳正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　潘豐益附表：編號漏水位置編號漏水位置及情形 1 1樓門口車庫之女兒牆面 9 301浴廁四周牆壁內外牆及門檻 2 1樓車庫遮雨棚（鐵捲門上方） 9-1 302浴廁四周牆壁內外牆及門檻 3 1樓車庫遮雨棚（側走廊上方） 10 3樓上頂樓之梯間窗框 4 1樓側走廊頂蓋側邊、角接縫處 11 頂樓平台鐵皮頂蓋邊角與鐵框接縫處 5 1樓廚房採光罩三邊側邊 12 頂樓平台女兒牆 6 2樓主臥室床左方牆壁 13 2樓至3樓樓梯轉台處牆面 7 2樓主臥室浴廁四周牆壁內外牆及門檻 13-1 1樓至2樓樓梯轉台處牆面 8 2樓客房浴廁四周牆壁內外牆及門檻

2024-11-13

PTDV-112-訴-50-20241113-1

補

臺灣臺北地方法院

減少價金

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度補字第2697號原告唐九濤訴訟代理人張國權律師上列原告與被告王瓏曄、曾莉容間減少價金事件，原告起訴未據繳納裁判費，查本件訴訟標的金（價）額核定為新臺幣壹佰伍拾萬元，應徵第一審裁判費新臺幣壹萬伍仟捌佰伍拾元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達五日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 13 日民事第四庭法官李家慧以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中華民國 113 年 11 月 13 日書記官鍾雯芳

2024-11-13

TPDV-113-補-2697-20241113-1

店簡

新店簡易庭

減少價金等

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 113年度店簡字第701號原告吳勁霆邱于庭共同訴訟代理人朱正聲律師被告潘雪英潘雪美共同訴訟代理人林宇文律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告潘雪英應給付原告吳勁霆新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元，及自民國一百一十三年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、被告潘雪英應給付原告邱于庭新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元，及自民國一百一十三年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、被告潘雪美應給付原告吳勁霆新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元，及自民國一百一十三年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。四、被告潘雪美應給付原告邱于庭新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元，及自民國一百一十三年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。五、原告其餘之訴駁回。六、訴訟費用新臺幣參仟柒佰伍拾元，由被告潘雪英負擔新臺幣捌佰伍拾捌元、被告潘雪美負擔新臺幣捌佰伍拾捌元，並均加計自本判決確定之翌日起至清償日止給按週年利率百分之五計算之利息，餘由原告負擔。七、本判決原告勝訴部分得假執行。但就主文第一項部分被告潘雪英如以新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元為原告吳勁霆預供擔保；就主文第二項部分被告潘雪英如以新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元為原告邱于庭預供擔保；就主文第三項部分被告潘雪美如以新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元為原告吳勁霆預供擔保；就主文第四項部分被告潘雪美如以新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元為原告邱于庭預供擔保，各得免為假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、按簡易訴訟訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第2款定有明文。原告起訴聲明「㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）341,386元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息、㈡願意供擔保請准宣告假執行。」嗣於訴訟過程中變更為「㈠被告潘雪英、潘雪美應各給付原告吳勁霆86,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息。㈡告潘雪英、潘雪美應各給付原告邱于庭83,942元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息。㈢願意供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第151頁），原告前述訴之變更，其請求之事實理由與起訴主張應屬基礎事實同一，與前揭規定並無不合，應予准許。二、原告主張：原告2人於民國112年6月14日以1,560萬元向被告 2人購得門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄0號2樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地應有部分，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），被告於房屋現況說明書「本標的物水、電管線於產權持有期間有無更新」勾選無、「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形」勾選無，兩造於112 年7月13日完成移轉登記，但後於113年1月間，因樓下1樓房屋（下稱1樓房屋）屋主整理未使用之浴室，發現天花板漏水而告知原告，原告即僱請水電師傅於113年1月26日、2月1 6日前往勘查，確認1樓水泥天花板有滴水、環境潮濕並產生白華，故於113年2月19日開挖系爭房屋浴室洗手台牆壁，發現水管為塑膠管且為密封致漏水，另以壓力計測試馬桶進水管壓力亦呈現不穩定現象，師傅告知此情形可能管線有其他漏水處，故決定僱請水電師傅李正全將水管以明管方式直接從屋頂走牆壁充新拉管線，施工完成後，1樓已未再反應漏水，原告進行測試及漏水修復共花費295,000元，漏水修復期間屋內有大量粉塵及髒汙，故需僱請專業人員於113年3月 21日清理室內環境，共花費18,660元，又訴外人邱繼興與原告共同居住於系爭房屋，並會支付房屋給原告，但邱繼興自 113年2月19日至3月20日施工期間無法居住，只能承租月租套房，費用實際由原告支付，共支付22,110元，原告吳勁霆為修復漏水事宜，於113年2月19日、23日、3月21日請假，受有薪資損失5,616元，原告乃行使民法第359條價金減少之形成權，依民法第179條關係請求被告返還上開款項，此外並依民法第360條請求損害賠償，請法院擇一為有利原告之判決等語，聲明：㈠被告潘雪英、潘雪美應各給付原告吳勁霆86,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息 %計算之利息。㈡告潘雪英、潘雪美應各給付原告邱于庭83,9 42元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息。㈢願意供擔保請准宣告假執行。三、被告答辯：系爭房屋於112年7月20日交屋前，樓下住戶從未反應有漏水，原告稱於113年1月經樓下屋主告知漏水，但原告購買系爭房屋後曾裝修地板，漏水原因不無可能係整修地板施工過程中震動，造成管線疏動，且證人李正全證稱樓下天花板之沉積屋要半年以上才能形成，則本件漏水情形不可能係買賣前即存在之瑕疵。另爭買賣契約書第17條第19款亦約定「建屋若屋齡超過30年，則不屬漏水保固範圍」；系爭房屋係75年4月30日興建完成，故漏水部分兩造已同意免除瑕疵擔保責任；又爭買賣契約書第17條第4款約定「簽約後，如發現本標的物有漏水...買賣雙方同意以下列方式處理：由賣方委請專業廠商評估修繕之費用，費用由賣方負擔.. .，依本項約定後，雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕付款或點交。前述約定於交屋後發現之瑕疵仍適用之」，但原告卻未依上開約定處理，反而在未知會被告知情況下即僱工施作，其主張瑕疵擔保之權利已產生失權效，而不得主張。再原告親戚所找的潤意工程行檢測後提出之報價單，就修復漏水僅需47,250元，依證人李正全所證，漏水點在臉盆下方之三通管，原告卻除此之外將整個房屋（包含廚房、主臥浴廁）管線均更換，已超過必要程度，依證人李正全所證只更換漏水點，並鋪上不同顏色磁磚緊需15,000元，原告係將額外支出轉嫁被告，又修繕漏水起有可能施工長達1個月，此工期已非修繕漏水而是室內裝修，邱繼興並非買賣契約當事人，原告亦未舉證證明與邱繼興有何租賃關係，修繕漏水實原告亦未另外尋找他處居住，足證邱繼興無另租房屋需要；又清潔費係原告更換整間房屋之水管敲打磁磚造成，且證人李正全證稱已清潔而未收費，可知原告支出清潔費與被告無關，至於原告吳勁霆請求之薪資損失，與本欠漏水缺關聯等語，聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、本院得心證之理由：　㈠原告2人於112年6月14日以1,560萬元向被告2人購得系爭房屋及坐落土地應有部分，並簽訂系爭買賣契約書，且已完成移轉登記並交屋，有爭買賣契約書（潘雪英部分係由翻雪美代理）、建物第一類謄本在卷可查，且為兩造所不爭。　㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文，是物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。本院認系爭房屋於危險移轉時（即112年7月 20日交屋）存在漏水之瑕疵，理由如下：　1.1樓房屋天花板確有漏水情形，業經原告提出之系爭房屋下方之1樓房屋天花板漏水、產生白華結晶之照片為證（見本院卷第31-33頁），證人即房屋仲介人員洪健元亦於本院證稱：我是系爭房屋賣方仲介的店長，系爭房屋於112年月14 日成交、112年7月20日交屋，後來我們於113年1月26日經原告告知有漏水等語（見本院卷第148-149頁），被告則於本院稱對於樓下房屋漏水一事不爭執（見本院卷第142頁），上情應堪認定。　2.證人李正全於本院證稱：（問：有無受原告處理系爭房屋、 1樓房屋漏水問題？）有。原告吳勁霆的媽媽之前是我的客戶，另外因處理其他房子，所以我也認識吳勁霆也是客戶，但就是一般客戶，沒有很熟，我是聖心電工科畢業，處理漏水約30年以上的經歷，處理件數好幾百件以上，我有自來水承裝技師的證照，1樓房屋漏水處正上方就是系爭房屋的廁所，系爭房屋廁所冷熱水供管均有漏水，我打開牆壁後，發現臉盆下方的三通接頭在漏水等語（見本院卷第141-145頁）。證人李正全雖係原告委請之水電師傅，而非本院指派鑑定之鑑定人，然本件漏水處業經修繕完成，相關管線均經證人李正全拆除，維修前狀況僅剩寥寥照片數張，若委託專業機構鑑定，因跡證不足無法鑑定之機會甚高，衡以證人李正全於本院具結證稱與原告並非熟識，且又具相當水電專業，本院認以證人李正全所述，證明本件漏水之原因及所需合理修繕費用，應屬可行，依證人李正全上開證述，1樓房屋天花板漏水確為系爭房屋之廁所管線漏水造成，應堪認定。　3.依被告提出系爭房屋出售前照片（見本院卷第115-117、121 -123頁，含客廳、餐廳、主浴、客浴照片【按：本件漏水處應為客浴】），對照原告提出處理漏水之照片（見本院卷第 35、39頁），可知原告購得系爭房屋後，就客浴部分雖未裝修，但確有在他處（如客廳）安裝木質地板，然證人李正全證稱證稱：我去施工時，沒有其他廠商在裝潢，（問：如果在客廳、臥室鋪設木質地板，施作震動有可能造成本件漏水嗎？）不可能，因為客廳、臥室的地板是卡扣式的地板，不用釘釘子直接鋪上去就可以，所以不會有震動等語（見本院卷第144-145頁），是原告雖有裝設木質地板，然裝設過程尚不足使系爭房屋產生漏水；證人李正全又證稱：（問：提示本院卷第31至33頁照片【即1樓房屋天花板照片】照片上有沈積物，這要多久才會形成？）半年以上等語，參以證人李正全係於113年1月底、2月初前往勘查，倒算半年約為112 年7、8月，則倘上述白華沉積物僅累積半年，似可謂上述白華沉積物係112年7月20日交屋後使開始累積，惟漏水產生之白華沉積物，係地板牆面長期漏水致含水量增加，進而分解水泥内之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉，此等氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體，其演變過程緩慢，如112年7、8月間開始累績白華，則造成該等現象之漏水應更早於此時點，足徵 112年7月20日系爭房屋交屋，即已存在前揭漏水瑕疵，被告辯稱可能係裝潢震動或其他原因於交屋後造成云云，並非可採。　㈢被告雖抗辯爭買賣契約書第17條第19款約定「建屋若屋齡超過30年，則不屬漏水保固範圍」，故被告毋庸就漏水瑕疵負本件擔保責任，查爭買賣契約書確有上開約款，有爭買賣契約書在卷可查（見本院卷第22頁），然此「保固」與「保證無瑕疵」支用與並非相同，而所謂保固責任，係由交易習慣逐漸發展出之約定責任規範，為現今交易上供貨者常提供之擔保責任型態，主要在於擔保於一定期間內，對於正常使用下所生之瑕疵，提供保固者均應負責修補，此與民法第359 條規定物之瑕疵擔保責任尚難等同視之，而難認兩造有特約排除被告毋庸負擔民法第359條規定之瑕疵擔保責任，是非被告以此抗辯就上開漏水瑕疵毋庸負物之擔保責任，應非有據。　㈣另爭買賣契約書第17條第4款約定「簽約後，如發現本標的物有漏水...買賣雙方同意以下列方式處理：由賣方委請專業廠商評估修繕之費用，費用由賣方負擔...，依本項約定後，雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕付款或點交。前述約定於交屋後發現之瑕疵仍適用之」，有爭買賣契約書在卷可查（見本院卷第21頁），惟此係明定賣方就相關瑕疵有委託廠商修繕之義務，以督促賣方履行瑕疵擔保責任，使相關糾紛得迅速解決，並未限制買方不得自行尋得廠商維修，更無使自覓廠商之買方喪失下瑕疵擔保相關權利之意，則原告自行委請證人李正全修繕，應無失權可言。　㈤按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第36 0條前段定有明文。查被告出具現況說明書系爭房屋第29點「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶」，業經被告」勾選「否」（見本院卷第 28頁），被告既在上開欄位勾選「否」，確認系爭房屋係屬無滲漏水之狀態，實已就系爭房屋品質為保證，而系爭房屋有上述漏水瑕疵，原告得依民法第360條請求被告損害賠償，至於原告依民法第359條、第179條請求部分，因原告請求本院擇一判決，固不另為判決之諭知。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第277條前段定有明文，則原告請求損害賠償，自應就各項請求之數額負舉證之責，分述如下：　1.修繕費295,000元部分：證人李正全證稱：原告買這個房屋是要裝潢住的，我建議改作明管，但原告不接受，所以後來沒有做明管改作暗管，是將所有的冷熱水管線換新的。（問：所謂的是將所有的冷熱水管線換新的，是將整個房屋的冷熱水管線，還是只換廁所的冷熱水管？）整個房屋包含連廚房的都更換，因為原來的管線原告怕老舊也漏水。（問：維修照片顯示廁所四周牆壁磁磚也被拆掉，為何要拆四周牆面的磁磚？）因為屋主要求全部管線都要換掉，我提出本院卷第43至44頁估價單，並報價295,000元。（問：如果只換有漏水的管線要多少錢？）如果只針對上述漏水三通接頭換掉，並把該點磁磚換掉只要15,000元，但是這樣會造成磁磚顏色不一，如果要讓磁磚顏色一致，一個廁所磁磚要換掉大約 150,000元(系爭房屋有兩個廁所)。（問：潤意工程行報價4 7,250元可以處理本件漏水，有何意見？）如果簡單修理把漏水點的管路換掉，在舖上磁磚，這樣的錢是可以處理，但會造成磁磚顏色不一等語（見本院卷第145-146頁），並有證人李正全出具之估價單在卷可查（見本院卷第43-44頁），被告雖爭執該估價單形式上真正，然業經證人李正全證述為其所製作，依證人李正全所證，其係以暗管方式施作，起訴狀稱以明管施作云云，與事實不符，顯有錯誤。再本件漏水點在客浴臉盆下方之三通接管處，然實際施作確係將整個房屋（包含主浴、客浴、廚房部分）之水管管線均更換，此外又將浴室之牆面地板均敲除重新鋪設，本院考量①除客浴外，其餘管線均無漏水現象，原告雖以「原來的管線怕老舊也漏水」要求一併更換，然房屋老舊應為原告所明知，尚未漏水之管線，應不得僅以老舊為由主張瑕疵擔保責任，則原告委託證人李正全施作之範圍顯過大，已超過其得主張瑕疵擔保之範圍。②被告雖主張潤意工程行出具之報價單僅需47, 250元云云，然該保價單上已清楚記載「鑑測結果為公用浴室面盆下方冷水管路破裂」、「需開挖維修磁磚回貼，但磁磚顏色無法與原來一致」等詞，有該報價單存卷可參（見本院卷第101頁），是潤意工程行之報價，係開挖磁磚後以不同樣式顏色之磁磚抵充，將造成外觀之破壞，衡以原告所購買之客浴原先磁磚顏色統一、美觀，有出售前客浴照片在卷可考（見本院卷第123頁），以潤意工程行報價之修復方式雖較為低廉，惟難謂已回復原狀，本院考量上述①、②之因素，認就漏水修繕費必要費用，應以證人李正全證稱所稱只針對客浴漏水三通接頭更換並將、單一廁所（即客浴）磁磚要換掉所需費用150,000元為適當，則就原告修繕系爭房屋之損失，應以150,000元為認定，於此範圍應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁回。　2.清潔費18,660元部分：原告固已提出預約清潔付款之網路資料為證（見本院卷第45頁），然經本院認有必要修繕部分，僅客浴之管線及磁磚更換，已如前述，則其清潔費並非全數為客浴漏水瑕疵造成，原告是否能請求全額，已非無疑。另證人李正全證稱：（問：施工完造成的粉塵清潔，你有處理嗎？）有，整個房屋都有幫原告清潔，包含客廳，因為切割會造成粉塵，我有做簡單清潔但沒有收費。（問：你清潔完你認為還需要再找人清潔嗎？）我就是擦一擦牆壁地板，經過的地方擦乾淨，垃圾收走，要不要再清理要看屋主。（問：以嚴格標準你覺得還有哪些該清理的？）可能有些屋主覺得粉塵要再清理，我記得原告有說邱于庭對粉塵過敏。（問：如果只修理浴室三通管線漏水部分，是否造成房屋其他的髒亂？）會，因為粉塵會打出來等語（見本院卷第146-148 頁），依證人李正全所述，其雖有進行簡易清理，然仍存在粉塵未清理，實不能謂原告無委請他人清潔之需要。按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數，民事訴訟法第 222條第2項定有明文。原告確有支出清潔費之損害，業如前述，而其基於自身考量（或擔憂將來其餘舊管線漏水，或主觀上或認可全數向被告求償），而將主浴、客浴、廚房部分管線均更換，又將浴室之牆面地面均刨除更新，雖部分超出瑕疵擔保得主張之範圍，然移轉登記後原告已為系爭房屋之屋主，本有權確定如何進行工程，而施作產生之粉塵四處飄散，無法區分為何房間造成，委請清潔人員估價、施做，本無法僅單就客浴工程之粉塵評估，現清潔完成更無從再請廠商估價，是本院認就客浴修復漏水工程之清潔費，有民事訴訟法第222條第2項所稱證明顯有重大困難之情形，本院乃將廚房、主浴、客浴作為3區域，而就客浴清潔費部分估算為6 ,220元（計算式：18,660÷3=6,220），於此範圍原告請求為有理由，應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁回。　3.邱繼興支出租賃費用22,110元部分：依原告提出之付款資料，乃邱繼興承租月租套房而支付31,155元（含押金，月租金為22,110元）予出租人，有租賃單據、匯款資料在卷可按（見本院卷第47-48頁），原告則於本院稱：邱繼興是邱于庭的弟弟，之前也是住在系爭房屋，並且會支付房租給吳勁霆、邱于庭，並由吳勁霆代表收受，是因為本件系爭房屋有漏水去外面住，由邱繼興出面承租，原先應該邱繼興應該給付給吳勁霆的房租，就直接拿做旅宿的費用等詞（見本院卷第 141頁），然成年親人一同租賃房屋、共同負擔租金，或非無可能，然原告邱于庭乃系爭房屋所有權人之一，其弟邱繼興前來系爭房屋同住，原告邱于庭、吳勁霆是否會「親兄弟明算帳」（按：原告為夫妻，是吳勁霆與邱繼興亦為姻親關係）要求邱繼興與其等訂立租賃合約（包含口頭），並給付租金，並非無疑，此應待原告提出證據證明，然原告除此之外，並未提出證據以實其說，應任此部分之請求為無理由，應予駁回。　　4.原告吳勁霆之薪資損失5,616元部分：原告因蒐集證據、調解、出庭以向被告請求損害賠償之行為，乃其公民訴訟權利之行使，縱因此而支出一定之勞費，亦難認與前述下瑕疵有直接因果關係存在，是原告此部分請求，尚難准許。　㈥依爭買賣契約書，可知被告2人係將系爭房屋各應有部分2分之1出售予原告，而原告2人亦係取得系爭房屋應有部分2分之1，雖就移轉房屋所有權為不可分之債，然原告依民法第3 60條請求金錢損害賠償，則屬可分之債，應無命被告連帶給付之理，是前述本院認有理由之156,220元（計算式：150,0 00+6,220=156,220），應由被告2人平均分擔，並由原告2人平均請求，是被告潘雪英應各給付原告吳勁霆、邱于庭之數額，以及被告潘雪美應各給付原告吳勁霆、邱于庭之數額，應各為39,055元（計算式：156,220÷4=39,055，為求明確，本件判決就各被告應各給付原告之數額分列之），逾此範圍為無理由，應予駁回。　㈦按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告損害賠償，屬於未定期限債務，併請求自本件起訴狀繕本送達被告翌日即113年5月17 日（見本院卷第55頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。五、綜上所述，原告依民法第360條規定，請求被告應各給付原告之數額應為39,055元，及自113年5月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第42 7條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行，原告假執行之聲請不另准駁，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。依職權確定訴訟費用額為3,750元（第一審裁判費3,640元，證人均未聲請日旅費），由被告潘雪英負擔858元；被告潘雪美負擔858元，餘由原告負擔。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳紹瑜　　以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　凃寰宇

2024-11-13

STEV-113-店簡-701-20241113-1

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臺灣宜蘭地方法院

減少價金

臺灣宜蘭地方法院民事判決 112年度訴字第285號原告林惠卿被告德達建設有限公司法定代理人林家均訴訟代理人林正欣律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國113年10月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣（下同）7萬8,496元，及自112年3月 26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔10分之1，餘由原告負擔。四、本判決第1項得假執行；但被告如以7萬8,496元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款及第2項定有明文。原告起訴時依民法第359條、第179條規定，請求被告給付原告60萬元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，嗣追加依民法第227條或消費者保護法（下稱消保法）第2 2條、第51條或公平交易法（下稱公平法）第21條第1項、第 30條規定，請求被告給付原告77萬750元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。查被告對原告為訴之追加表示無意見（見本院卷第264頁、第345頁），並為本案之言詞辯論，是原告所為訴之追加，於法並無不合，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：原告於109年2月24日與被告就「蘭陽臻美Ⅱ」建案（下稱系爭建案）簽訂預定土地及預定房屋之買賣契約書（下分則稱系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約，合稱系爭買賣契約），由原告以總價520萬元向被告買受坐落宜蘭縣○○鎮○○段000000地號土地應有部分及其上編號C2戶及機車停車位編號13、14（下稱系爭房地及系爭停車位）。嗣後於 111年2月18日被告辦理如附表所示房地移轉登記予原告，並完成點交後，原告始發現被告之銷售廣告全區配置示意參考圖、系爭買賣契約之一層平面圖（以下合稱系爭圖面）標示退縮地（下稱系爭退縮地）之位置已遭他人設置圍籬致影響社區住戶出入；基地後側三角地（下稱系爭三角地）設計亦明顯錯誤，致該處無法如系爭圖面之標示供停放機車，連帶後方水塔亦無法清洗；且被告亦未依銷售廣告與系爭買賣契約之建材設備說明表（下稱系爭設備表）所示搭設約定之門前雨遮（下稱系爭雨遮）等情，顯然被告交付之系爭房地欠缺系爭買賣契約所預定之效用及品質，且被告故意以不實廣告誤導原告，亦有違反公平法第21條第1項、消保法第22條規定。爰依民法第359條、第179條規定請求被告返還減少之買賣價金，或依民法第227條規定請求不完全給付之損害賠償，或依消保法第51條、公平法第30條規定，請求被告就系爭房地價值受損賠償懲罰性賠償金等語。並聲明如前所示，併陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭退縮地之所有權人並非被告，圍籬亦非被告所興建。再者，系爭三角地設計並無瑕疵，系爭圖面標示之機車停車位只是建議住戶使用方式，未將之販售予住戶，且經住戶反應無法停車後，被告亦積極另行規劃其餘車位，使每戶均可使用2個機車停車位，故並無廣告不實。至於系爭雨遮並非兩造間之約定，縱有約定，因搭設之雨遮屬違章建築，亦為無效。此外，原告所指系爭房地瑕疵經宜蘭縣建築師公會鑑定後均認定無該等瑕疵存在等語，資為抗辯。並聲明請求駁回原告之訴，併陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項（見本院卷第346頁至第347頁，並依判決格式增刪）　㈠被告於上述687-35地號土地（與同段688-1地號土地為建築基地，後合併為687-35地號土地）興建鋼筋混凝土、地上5層集合住宅之系爭建案，廣告內容詳如本院112年度司促字第1 224號支付命令卷第43頁至第45頁。被告於110年10月13日建築完成，取得宜蘭縣政府110年10月13日建管使字00472號使用執照，地上1層為停車空間、2至5層為每層2戶共8戶之住宅，並完成同段2228至2237建號（其中同段2236、2237建號為共同使用部分）之建物登記。　㈡兩造前於109年2月24日簽訂系爭買賣契約，約定原告以房屋總價248萬元、土地總價272萬元之價金，向被告購得系爭房地，被告則於111年2月18日辦理如附表所示房地所有權移轉登記予原告，兩造並完成點交（含共用部分）。　㈢依系爭房屋買賣契約約定，原告購買系爭房地原包括使用系爭面圖所示系爭停車位（機車停車位為系爭建案區分所有權人各有2個，無須另行價購）。而系爭停車位位在系爭三角地，為系爭建案建築基地之法定空地，並非屬共同使用建號範圍。系爭圖面所示機車停車位編號13、14、15、16確實無法供停放機車使用。目前被告已於系爭建案1層共用部分另行提供2個機車停車位供原告使用。　㈣系爭建案連接主要通行道路即宜蘭縣羅東鎮維揚路，目前連接寬度為4.62公尺（出入車道3.5公尺）。系爭圖面標示系爭退縮地部分為第三人所有同段689地號土地（屬宜蘭縣政府107年度建管使字第7號使用執照之建築基地）。系爭退縮地與系爭建案基地相鄰位置有經第三人設置鐵網圍籬，無法通行使用系爭退縮地。系爭退縮地上之現況範圍以及依都市計劃相關規定應供通行使用範圍如另案囑託宜蘭縣建築師公會鑑定之鑑定報告書（下稱鑑定報告、外放）附件5、附件6 照片編號1、2所示。　㈤系爭設備表就「室外車庫」部分記載：「採用H型鋼及強化玻璃採光罩」等語。　㈥原告於111年11月1日曾以系爭建案有「嚴重影響社區出入之退縮地上障礙物」、「後方三角地設計明顯錯誤不良」、「未搭設門前雨遮」等瑕疵，向宜蘭縣政府辦理申訴，兩造於 112年1月10日調解未成立。　㈦原告於112年3月2日再委請馬健繻律師寄發律師函，主張系爭建案有「嚴重影響社區出入之退縮地上障礙物」、「後方三角地設計明顯錯誤不良」、「未搭設門前雨遮」等瑕疵，並對被告請求減少買賣價金60萬元。該函並於翌（3）日送達被告。四、原告進而主張，被告交付之系爭房地欠缺系爭買賣契約所預定之效用及品質，且被告故意以不實廣告誤導原告，故依前述規定，請求被告賠償等情，被告則否認之，並以前詞為辯。是就本件兩造爭執之點（見本院卷第347頁至第348頁，並依判決格式增刪），判斷分敘如下：　㈠系爭退縮地與其上圍籬有無影響系爭建案出入而有瑕疵？原告依民法第359條、第179條或民法第227條規定請求返還價金或賠償有無理由？　⒈查系爭圖面中標示系爭退縮地部分為第三人所有同段689地號土地（屬宜蘭縣政府107年度建管使字第7號使用執照之建築基地，下稱系爭689土地），已如前述。而系爭土地買賣契約第3條則載明土地為坐落宜蘭縣○○鎮○○段000000地號等1筆土地，有系爭土地買賣契約在卷可稽（見本院卷第135頁），益徵系爭退縮地並非系爭買賣契約之標的，且為原告得以知悉。是系爭退縮地既非系爭買賣契約標的，且無證據佐證被告另有應取得系爭退縮地供系爭建案住戶通行之義務，故原告以系爭退縮地無法通行，而主張被告交付之系爭房地有瑕疵或應負不完全給付之責云云，即屬無據。　⒉再者，目前系爭建案鄰接上述維揚路之出入口之寬度為4.62 公尺，已如前述。而依系爭圖面被告原規劃之出入口寬度則為4.58公尺，顯然被告就此部分之給付內容，難認與契約有違。再參酌鑑定報告亦認為「系爭房地建案使用執照一層平面圖標記建築基地連接建築線長度為4.62公尺」、「根據系爭房地建案建築執照，德達建設有限公司已按圖施工完竣，根據系爭房地買賣契約，簽約時雙方均知買賣土地標的為維揚段687-35地號，現況第三人持有之689地號設置圍籬並未自建築線退縮並保留2公尺供公眾通行，違反都市計畫規定，而距離建築線2公尺以上範圍則無義務供公眾通行，其法律責任之主體尚非德達建設有限公司。因此，鑑定人認為：系爭房地建案本身尚難認定有嚴重影響社區出入之退縮地上障礙物之瑕疵」等語，有鑑定報告書可參（見鑑定報告第5 頁、第6頁）。是兩造簽訂之系爭買賣契約，本未就相鄰之上述689地號土地為相關約定，且被告已依系爭買賣契約之本旨而為給付，所為給付內容亦無證據足證有影響社區出入之情事。是原告以系爭退縮地遭第三人搭設圍籬，而指摘被告交付之系爭房地有物之瑕疵，或主張被告應負不完全給付之責，並無理由。　㈡系爭三角地有無設計、施工不良以致住戶無法使用之瑕疵？原告依民法第359條、第179條或民法第227條規定請求返還價金或賠償有無理由？　⒈按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院91年度台上字第2477號判決參照）。查兩造不爭執，系爭建案之機車停車位為各區分所有權人均有2個，亦即各區分所有權人於與被告訂立房屋買賣契約時，均可選擇2個機車停車位，並經由與被告分別簽訂之房屋買賣契約，使區分所有權人就系爭建案共用部分之機車停車位合意成立分管契約，此從系爭房屋買賣契約第4條第3項之約定可見一斑。再者，原告於簽立系爭房屋買賣契約時，雖選擇位於系爭三角地之系爭停車位，然系爭三角地為系爭建案建築基地之法定空地，並非屬共同使用建號範圍，且實際上亦無法供停放機車使用等情，亦為兩造不爭執，是難認被告有依系爭房屋買賣契約履行提供位於建物共用部分之專用機車停車位予原告。其次，被告雖再主張已改換系爭建案1樓共用部分2個機車停車位給原告等情。然查，建商固得於銷售房屋時，媒介各區分所有權人合意將共用部分約定由特定人專用，已如前述，然本件被告已經將系爭建案之房地售出並點交各區分所有權人，除非經區分所有權人同意，否則被告無權提供系爭建案共用部分之特定區域予特定住戶專用，且被告就此亦未提供相關區分所有權人同意之佐證，故無從認為被告已經取得系爭建案所有區分所有權人同意。況且，原告認為改劃停車位有瑕疵（見本院卷第271頁），並於本院審理中陳稱：我認為我的機車停車位比別人的小等語（見本院卷第348頁），足認原告亦不同意被告單方任意變更契約內容。從而，不能以被告已另外提供之機車停車位，而認被告已經履行提供有約定專用性質之機車停車位。　⒉按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條定有明文。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條本文亦定有明文。查被告未能依系爭房屋買賣契約提供具有約定專用性質之機車停車位予原告，故原告主張依上述規定減少價金，係有理由。又系爭建案約定專用機車停車位均係位於系爭建案建物共用部分，是就此應減少之價金以系爭建案之共用部分價值作為計算標準應屬合理。以系爭房屋買賣契約記載系爭房屋共用部分面積為21.94平方公尺、共用部分價金為79萬元，機車停車位面積為2.18平方公尺，則應減少價金為7萬8,456元（790000/21.94x2.18=78496，元以下四捨五入）。故原告依民法第179條請求被告給付7萬8,456元為有理由。至於原告雖另主張系爭三角地有設計不良之瑕疵或被告應依民法第227條規定為損害賠償云云。然屬法定空地之系爭三角地雖無法依約提供原告做為專用機車停車位使用，但仍可供全體住戶共同為其他使用，且系爭建案C19結構柱及包覆石材裝修、圍牆、均為建築執照之內容且係完成建築物所必須，其結果造成現況樓梯間柱轉角點到圍牆距離過於狹小，無法供機車通行，但人員仍能通行使用系爭三角地，尚難認為系爭三角地有明顯設計不良之瑕疵等情，亦有鑑定報告可佐（見鑑定報告第7頁、第9頁），故原告以此請求返還價金或賠償損失，仍無理由，此外原告因被告給付有上述瑕疵而受有上述價金損失以外，並未再舉證證明有何其他損害，故原告再主張依民法第227條規定請求損害賠償，並無理由。　㈢系爭建案未施作系爭雨遮，被告是否有拒不履約情事？原告依民法第359條、第179條或民法第227條規定請求返還價金或賠償有無理由？　⒈按當事人於訂立書面契約時，如未將先前洽商有關契約履行之事項以文字記載於契約者，除法律另有規定或另有變更契約內容之意思表示合致外，應僅得以該契約文字之記載作為解釋當事人立約當時真意之基礎，無須別事探求。（最高法院93年度台上字第988號判決參照）。　⒉原告主張兩造有搭建系爭雨遮之合意，然為被告否認。查系爭設備表就「室外車庫」部分記載：「採用H型鋼及強化玻璃採光罩」等語，除此之外，系爭買賣契約並無其他有關系爭雨遮之記載，此有系爭買賣契約在卷可稽。依其文義顯然僅表示被告搭設室外車庫時，被告應用H型鋼搭配強化玻璃採光罩作為建材，尚不能以此逕而推論被告有與原告達成應搭設系爭雨遮之約定。況且，兩造亦不爭執，原告於系爭買賣契約並不包含「室外車庫」部分，故原告主張被告應依約定搭設系爭雨遮，尚無依據。　⒊再者，被告自承汽車停車位部分原本有多規劃兩個停車位即系爭圖面編號4、5，但因為系爭退縮地圍籬之故，上開停車位即轉成供住戶通行使用，關於原告主張的系爭雨遮原本就是位在該停車位的位置上方等語（見本院卷第88頁）。又佐以鑑定報告記載「根據112年10月17日會勘當時原告表示，被告德達建設有限公司曾有口頭承諾在系爭房地建案建築物正面搭設雨遮，現況實際並未搭設，違反約定；被告德達建設有限公司表示，建築物正面搭設雨遮屬於違章建築必須二次施工，原本計畫施作，也預留了雨遮柱子的基礎(指認現場不同尺寸磁磚的位置），後來因為鄰地689地號沿地界設置圍籬，如果豎立雨遮柱子將落在車道中央，汽車無法通行，因此取消雨遮。」，此有鑑定報告可稽（見鑑定報告第7 頁）。足見，被告原先確實有意規劃於室外停車位搭建系爭雨遮，然因系爭退縮地圍籬之故，嗣後即未規劃室外車庫，是原告之所以主張被告應搭建系爭雨遮，應係本於上情。然如前所述，原告並非室外車庫購買者或約定專用者，難認系爭雨遮為兩造系爭房屋買賣契約之給付內容，故原告主張被告拒不履行搭建系爭雨遮之義務，即非可採。此外，原告亦未再舉證證明兩造就系爭設備表關於室外車庫之記載外，尚有約定被告應於車道出入口之空地等系爭建案門口搭建系爭雨遮之事實，是原告主張被告應搭建系爭雨遮云云，並無理由。　⒋兩造既無搭建系爭雨遮之合意，原告所買受之系爭房地之契約內容亦不包括系爭雨遮，則被告未搭建系爭雨遮，即不影響系爭房地之價值。且鑑定報告亦認系爭房地建案建築物正面搭設雨遮屬違章建築，建築物外牆是否搭設雨遮並不直接影響停車或進出門廳，鑑定人認為未搭設雨遮尚不至於造成標的物價值減損等語（見鑑定報告第8頁）。故原告主張被告拒不履行搭建雨遮，所為給付欠缺約定效用與品質，而請求被告返還價金或賠償損害云云，均無理由。　㈣系爭建案關於系爭退縮地無法通行、系爭三角地無法使用、被告拒不搭建雨遮等情，有無廣告不實而違反消保法第22條及公平法第21條第1項之規定？原告依消保法第51條、公平法第30條請求被告為損害賠償，有無理由？　⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額5倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求3倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金，消保法第22條第1項、第51條固分別定有明文。次按消費者與企業經營者間就商品，或服務發生爭議，消費者團體或消費者個人依消保法之規定起訴者，雖均有該條規定之適用，但以按該法所提之訴訟為限。而消保法第51條所定「依本法所提訴訟」之要件，係指依消保法之法條，如消保法第7條第3項、第8條第1項、第9條、第20條第3項、第 23條第1項、第49條、第50條等為訴訟標的所提起之訴訟，並不及民法或其他法律規定所提起之訴訟（最高法院101年度台上字第122號、第744號民事判決意旨參照）。查消保法第22條所定企業經營者所為廣告之法律效果之規定，並非請求權基礎，且原告主張系爭建案銷售廣告之全區配置示意參考圖、建材設備說明，與系爭買賣契約附件之一層平面圖、房屋建材設備表之記載內容均相同，亦即系爭建案銷售廣告之全區配置示意參考圖、建材設備說明，本即屬系爭買賣契約之內容，且經本院就原告主張被告應負之契約責任論斷如上，原告援用消保法第22條規定主張被告所負之契約責任應及於銷售廣告之內容，即無必要。再者，如上所述，原告主張被告應負契約責任部分，以民法第179條或第227條規定作為請求權基礎提起本件訴訟，縱引用消保法第22條規定，然亦非屬於消保法第51條所規定之訴訟類型，是原告無從以之作為請求被告賠償之依據。是原告此部分主張，亦無理由。　⒉又按事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵；事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。公平法第21條第1項、第30 條雖分別定有明文。查然系爭建案銷售廣告與契約內容，就系爭圖面以及系爭設備表之記載均屬相同，已如前述。且關於原告主張系爭退縮地與系爭雨遮之履行部分，亦經本院認定被告所為給付並無欠缺約定效用與品質，亦無不完全給付或拒絕履行情事，則系爭建案之銷售廣告就此部分自無虛偽不實或引人錯誤之表示。再者，關於系爭三角地部分，原告並未舉證證明被告有故意於銷售廣告為虛偽不實或引人錯誤之表示，無從認定被告有故意為不實廣告之行為。至於如前所述，被告在規劃自設機車停車位、繪製系爭圖面可事先檢核而未審慎檢核柱子與圍牆間實際完工尺寸是否足夠供機車通行，導致系爭三角地無法供停放機車使用之疏失（見鑑定報告第7頁），此部分所致原告權益損害部分，亦經原告請求返還價金以為填補損害，並經本院審認如上，是原告再依公平法第30條為請求，均無理由。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。查原告行使對被告之不當得利返還請求權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起本件訴訟，而支付命令業於112年3月25日送達被告（見支付命令卷第14 3頁），則被告迄未給付，依上開規定應負遲延責任，又兩造就遲延利息並未約定利率，自應以法定利率即週年利率百分之5計算。是原告請求被告應給付自112年3月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合。六、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付原告7萬 8,496元，及自112年3月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、本判決原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，並無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事庭　法　官　蔡仁昭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　高雪琴　　附表：編號土　　　　地　　　　坐　　　　落面　積權　利範　圍縣　市鄉鎮市區段小段地號平方公尺 1 宜蘭縣羅東鎮維揚 687-35 275 萬分之1036 編號建號基　地　坐　落 -------------- 建　物　門　牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍樓層面積合　　計附屬建物主要建築材料及用途 1 2232 宜蘭縣○○鎮○○段000000地號 -------------- 宜蘭縣○○鎮○○路000號2樓之2 5層樓鋼筋混凝土造二層:49.51 陽台4.13 全部備考含共有部分2236建號萬分之214、2237建號萬分之1250

2024-11-13

ILDV-112-訴-285-20241113-1

補

臺灣臺北地方法院

減少價金等

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度補字第2661號原告黃映嘉訴訟代理人陳安安律師上列原告與被告陳國智間減少價金等事件，原告起訴未據繳納裁判費。查本件訴訟標的金額為新臺幣（下同）2,324,000元，應徵第一審裁判費24,067元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達翌日起五日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴及假執行之聲請，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 12 日民事第六庭法官林瑋桓以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 113 年 11 月 12 日書記官沈世儒

2024-11-12

TPDV-113-補-2661-20241112-1