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返還買賣價金等

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度訴字第301號原告楊慧萍黃雯菁杲紹伊張宴洪秀嬪黃馨儀莊志忠陳鎂鎂陳心菱莊凱麟郭瑞真陳永安林思吾陳奕銘李柏翰段湘蓮李芯薇武紘珛陳愛蓁洪羿雯呂佳能李宛軒楊淑玲洪嘉柔許崇岳潘玠堯陳錦松陳可薇許家彰陳信任楊雅莉陳曉君林煒庭曾立渝李雅純吳宏坤吳侑穎洪賢凱上原告共同訴訟代理人吳龍建律師被告國聯土地開發股份有限公司法定代理人陳大儒訴訟代理人王舜信律師陳水聰律師複代理人侯雪萍上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國113年12月5 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　　事實及理由一、按訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人，民事訴訟法第67條之1條第1項定有明文。查本件訴訟繫屬後，部分原告將其所有「○○○○○」(下稱系爭大樓)如附表「門牌號碼」欄所示之區分所有建物各自轉售訴外人(即原告楊慧萍將附表編號1建物轉售訴外人李建豪、原告黃雯菁將附表編號2-1建物轉售訴外人李欣怡、原告陳永安將附表編號12建物轉售訴外人王銘鈺、原告林思吾將附表編號13建物轉售訴外人潘玠堯、原告陳奕銘將附表編號14 建物轉售訴外人林依潔、原告李柏翰將附表編號15建物轉售訴外人楊淑卿），此有土地建物查詢資料在卷可參。本院依職權將本件訴訟告知於前開建物受讓人，惟前開人等受告知後，均未陳報有自前手受讓債權而聲明承當訴訟、或聲明參加訴訟或為其他訴訟法上作為，是原告楊慧萍、黃雯菁、陳永安、林思吾、陳奕銘、李柏翰仍為本件適格當事人，而前開建物受讓人則有民事訴訟法第67條之1第3項規定之適用，合先敘明。二、原告起訴主張：　㈠系爭大樓由被告興建，其中如附表編號1至12、14至19、23、 26、28、30、32至38之原告楊慧萍等29人(下稱楊慧萍等29 人)於附表「購買時間」欄所示時間向被告購入系爭大樓中如附表「門牌號碼」欄所示區分所有建物，另附表編號13、 20至22、24、25、27、29、31之原告林思吾等9人(下稱林思吾等9人)則於附表「購買時間」欄所示時間向被告以外之第三人購入系爭大樓中如「門牌號碼」欄所示區分所有建物，先予敘明。　㈡被告於民國108年4月22日依公寓大廈管理條例第57條第1項規定，將系爭大樓共有部分、約定共有部分及公共設施點交予系爭大樓管理委員會，詎管理委員會陸續發現系爭大樓之共有部分有下述4項瑕疵存在(下合稱系爭瑕疵)：　⒈被告於系爭大樓地下室空間放置與地下室大小不符之機械停車設備，而將主結構鋼筋截斷，鋼筋截斷處因暴露於外而遭鏽蝕，導致有影響建物結構安全及交易價值之瑕疵。被告故意隱瞞上開截斷鋼筋之事，原告聽聞專業建築技師告知後，始悉上情。　⒉被告將系爭大樓1樓原設置之無障礙車位及通往地下室逃生門，經2次施工改建為守衛室及大廳，且刻意隱瞞此情，致原告於不知情狀況下購買各區分所有建物，嗣上開改建之事，經高雄市政府工務局來函要求改善，原告始悉其事。　⒊被告裝設不合乎空氣污染防制法相關排放規定之柴油發電機，且違反建築技術規則建築設計施工篇所規範之排氣口位置設置準則，導致柴油發電機啟動時，廢氣直接排放至鄰屋，而遭鄰屋檢舉，經高雄市政府環境保護局以系爭大樓違反空氣污染防制法第32條第1項第1款之規定裁罰在案。　⒋被告施作系爭大樓防水不良，大雨後地下1樓消防室、地下2 樓機械車位之牆面有大量積水之情形，推測應有連續壁防水設置不良而導致之滲水瑕疵。　㈢被告交付之系爭大樓共有部分既存有系爭瑕疵，原告自得基於兩造間買賣契約及民法第359條規定，主張減少買賣價金，再依民法第179條規定請求被告返還；又被告就系爭瑕疵具可歸責事由，致未依債之本旨交付買賣標的物，且原告請求修補瑕疵，被告迄今均未修補，堪認被告已無法補正，原告自得依民法第227條第1項準用第226條第1項規定，請求被告賠償損害。至原告就系爭瑕疵之上開請求，其中原告黃雯菁以每項瑕疵各減價或賠償5萬元、原告陳心菱及莊凱麟以每項瑕疵各減價或賠償1萬2500元、其餘原告則以每項瑕疵各減價或賠償2萬5000元為計算基礎，爰依民法第359條、民法第179條、第227條第1項準用第226條第1項等規定，請求法院擇一為有利原告之判決等語，並聲明：如附表「聲明」欄所示。三、被告則以：　㈠系爭大樓為被告興建，並將該大樓中之區分所有建物分別出售予除林思吾等9人外之楊慧萍等29人。原告既自承被告於1 08年4月22日將大樓共用部分、約定共有部分及附屬設施辦理點交予管理委員會（時任主任委員為原告陳奕銘)，原告就其所主張有系爭瑕疵存在及存在時點(即存在於點交前或點交後)自應舉證以實其說。又部分原告曾以系爭大樓存有發電機排氣裝設違背建築技術成規及其他事由，對被告負責人陳大儒、承攬興建系爭大樓之豐譽營造股份有限公司(下稱豐譽公司)負責人陳仁崇、銷售系爭大樓之呈丰廣告事業有限公司(下稱呈丰公司)負責人葉暐茗等人提起刑事告訴，案經臺灣高雄地方檢察署(下稱高雄地檢署)以110年度偵字第22973號為不起訴處分(下稱110偵22973案件、系爭不起訴處分），原告不服聲請再議，復遭臺灣高等檢察署高雄檢察分署(下稱高雄高分檢)以110年度上聲議字第2171號案件(下稱110上聲議2171案件)駁回再議之聲請，而由系爭不起訴處分內容觀之，檢察官係以高雄市政府工務局於110年9月8日高市工務建字第11035135700號函(下稱系爭工務局函)回覆表示：「本案倘無向鄰地排放廢氣，尚無違反建築技術規則建築設計施工篇第45條第4款規定。且經本局110年6月16日派員現勘該地下室發電機排氣貫穿牆面管路，經目測無法判定是否於空隙處使用軟質填縫材密封填塞，現場發電機排氣口位置與原竣工照片相符」等內容為據，認為陳仁崇所為尚不符刑法第193條違背建築術成規罪之構成要件，足見系爭大樓並無發電機排氣口設置違背法令之事。　㈡原告所指系爭瑕疵位處系爭大樓共用部分，非原告專有部分，原告實應就其等何種權益受損、如何量化計算損害金額等情說明。又原告前於110年間就柴油發電機排氣裝設瑕疵之事提出上開刑事告訴，顯然早於110年間即知該瑕疵存在，況兩造曾於109年2月18日就系爭大樓共有部分缺失之爭議，由高雄市政府工務局進行爭議調處，調處結論為：「雙方前已依公寓大廈管理條例第57條規定完成移交，因此，共用部分等若有瑕疵應循消費糾紛程序辦理，惟若於保固期間内，仍請起造人（即訴外人合眾建築經理股份有限公司）逕行修繕」等語，職是，原告提起本件訴訟顯然已逾民法第356條規定之6個月請求權期間。另原告僅為系爭大樓內之少數住戶，然依民法第820條共有規定之法理，既多數之住戶認無意見、無瑕疵，原告主張難認有理由。　㈢系爭大樓1樓再施工部分，於楊慧萍等29人前來購屋時，於房屋買賣契約書內附有裝修工程合約書，即同意約明要被告再為施工，且於點交時在共用部分、約定共用部分與附屬設施表中建築物點交項目欄之第8點，將建築物變更構造所應遵守之法令規定及注意事項告知管理委員會並移交，顯見不僅無原告指摘隱瞞之情，益見原告是受有心人集結利用，欲對被告有所不當要脅索求，立意並非正當。　㈣被告受領楊慧萍等29人給付之買賣價金，係基於雙方間就系爭大樓之買賣契約，非無法律上之原因，原告之減少價金請求權已罹於時效，並如上述。另林思吾等9人與被告間並無買賣契約，被告並未受領其等交付之價金抑或受領任何利益，自無不當得利可言，況基於債之相對性，林思吾等9人若欲主張瑕疵擔保或債務不履行，行使之對象應係其等之前手，而非被告，本件原告主張並無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。四、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：　㈠原告楊慧萍等29人係向被告購買系爭大樓之區分所有建物之買受人；原告林思吾等9人則否。　㈡原告楊慧萍、陳永安、林思吾、陳奕銘、李柏翰均已將自有房屋出售他人，現均非系爭大樓之區分所有權人；原告黃雯菁原有2戶房屋，也已將其中1戶出售他人。但前開買受人經本院合法通知均未聲明欲承當訴訟。　㈢被告於108年4月22日點交系爭大樓共用部分、約定共有部分及公共設施予系爭大樓管理委員會。　㈣時任系爭大樓管理委員會主任委員之原告陳奕銘，因發現系爭大樓存在諸多瑕疵，而於108年11月7日申請爭議調處，於其所提出之系爭大樓設備缺失表中，關於柴油發電機之瑕疵是列舉：發電機排煙口沒有防蟲網、一樓發電機排煙管沒有鋁質包覆等2項。　㈤部分原告曾就「違規設置排煙口」瑕疵，刑事告發承攬施工廠商豐譽公司之法定代理人陳仁崇涉犯違反建築術成規罪嫌，經高雄地檢署以110偵22973案件為不起訴處分，雖經再議，仍經高雄高分檢以110上聲議2171案件駁回再議而確定。　㈥原告楊慧萍、陳奕銘、武紘珛於系爭大樓預售購屋時，簽署房屋預定買賣合約書及裝修工程合約書，而就二次施工部分為知悉及同意之表示。五、本件爭點在於：　　原告主張被告出售之系爭大樓存有上列瑕疵，請求被告減少價金或賠償損害，有無理由？六、本院之判斷：　㈠本件系爭大樓為被告所興建，被告有將系爭大樓1樓原設置無障礙車位及通往地下室逃生門，變為守衛室及大廳之2次施工行為。楊慧萍等29人分別向被告購入系爭大樓內區分所有建物，林思吾等9人則分別向其他第三人購入，前開人等購入時間、對象及區分所有建物門牌號碼分別如附表所示，而於起訴後，其中原告楊慧萍、陳永安、林思吾、陳奕銘、李柏翰已將其所有區分所有建物出售他人，原告黃雯菁也將原有2戶房屋之其中1戶出售他人。被告於108年4月22日將系爭大樓之共用部分、約定共用部分與附屬設施點交予系爭大樓管理委員會。另系爭大樓部分住戶曾對被告法定代理人陳大儒、承攬興建系爭大樓之豐譽公司法定代理人陳仁崇、受任銷售系爭大樓之呈丰公司法定代理人葉暐茗提起詐欺取財、偽造文書、違背建築術成規之刑事告訴，經高雄地檢署為系爭不起訴處分等情，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本、建築改良物所有權買賣移轉契約書、系爭大樓共用部分、約定共用部分與附屬設施點交表、系爭大樓移交清冊、高雄地檢署110偵22973案件不起訴處分書與高雄高分檢110上聲議2 171案件處分書；地籍異動索引、異動索引查詢資料、高雄市政府工務局函、土地建物查詢資料附卷可稽(見審訴卷第1 09至231、233至259、261、299至327、329至353、379頁；本院卷第47至67、69至79、119、385至398頁)，得認屬實。　㈡原告共38人對被告提起本件訴訟，其請求權依據均係基於與被告間之不動產買賣契約而來之物之瑕疵擔保請求權與債務不履行損害賠償請求權，惟其中林思吾等9人均是向第三人購買系爭大樓區分所有建物，且除林思吾、洪羿雯陳明曾分別自前手出賣人謝孟芳、詹千毅受讓對於被告之相關債權，有其等提出之權利讓與聲明書、地籍異動索引在卷足證(見本院卷第105、107至111、113、115至117頁)外，其餘呂佳能、李宛軒、洪嘉柔、許崇岳、陳錦松、許家彰、楊雅莉等 7人，既與被告無買賣契約關係，也未自前手受讓權利，則基於債之相對性，其7人依契約關係主張被告應負擔物之瑕疵擔保、債務不履行責任，請求減少價金、賠償損害，即無所據，不能准許。　㈢按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。買受人主張買賣標的物有瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保或不完全給付之損害賠償責任者，應由買受人就瑕疵之事實負舉證責任(最高法院106年度台上字第194號判決意旨參照)。本件楊慧萍等29人及林思吾、洪羿雯主張向被告承買系爭大樓之區分所有建物，惟被告交付之買賣標的物即系爭大樓共用部分或附屬設施中存有系爭瑕疵，請求被告應負物之瑕疵擔保、債務不履行損害賠償責任，既為被告所否認，依上說明，即應由楊慧萍等29人及林思吾、洪羿雯就存在系爭瑕疵之事實負舉證之責。經查：　1.原告主張：被告有將系爭大樓主結構鋼筋截斷，致鋼筋鏽蝕並影響建物結構安全及交易價值，以及因被告設計或施作不良，致系爭大樓大雨後地下1樓消防室、地下2樓機械車位之牆面有大量積水等施工瑕疵，且為證明確實有上列瑕疵存在，並其成因及修補費用與所致交易價值減損狀況，原聲請由高雄市土木技師公會為鑑定(見本院卷第129至131、262頁) ，惟嗣後認為鑑定費用過高，無力繳納，故不再予以鑑定，請求本院依現有證據認定等語(見本院卷第321至327、367至 368頁)，而依卷內現存證據，尚難認定系爭大樓確有前揭瑕疵存在，縱存在也未知其存在時間及成因與致生影響及修復費用，故尚不能逕認原告之主張為可採。　2.原告又主張：被告使用不合空氣污染防制法相關排放規定之柴油發電機，且違反建築技術規則建築設計施工篇所規範之排氣口位置設置準則，致柴油發電機啟動時廢氣直接排放至鄰屋，而遭向主管機關檢舉開罰等語，惟：　⑴被告抗辯：原告此項減少價金請求權已經於109年2月間爭議調處時即作成共用部分若有瑕疵，於保固期間請起造人修繕之會議結論，且原告係於110年間以發電機排氣口裝設違反法令等瑕疵而提出刑事告訴，並經高雄地檢署檢察官為系爭不起訴處分，是原告提起本件訴訟為請求時，已逾民法第36 5條規定之6個月除斥期間等語。然查，系爭大樓管理委員會於108年11月7日申請爭議調處，所提出系爭大樓設備缺失表中，關於柴油發電機之瑕疵僅列舉「發電機排煙口沒有防蟲網」、「一樓發電機排煙管沒有鋁質包覆」等2項，此有高雄市政府函附之高雄市公寓大廈爭議事件調處會議紀錄及調處申請書、設備缺失表在卷可稽(見審訴卷第355至360頁，本院卷第351至361頁)，與本件原告所主張之發電機相關瑕疵不同，難認其時本件原告等人已為主張或請求。次查，本件原告曾向高雄地檢署提出發電機違規裝設排氣口之刑事告訴者，僅原告陳心菱、潘玠堯、陳奕銘、陳可薇、許家彰、李雅純等6人，此參系爭不起訴處分書「告訴人」欄之記載即明，解釋上固可認前開人等已有通知被告此項瑕疵存在，而受上開法條規定除斥期間之限制，然尚無從憑此推認其餘原告當時定然知悉有該項瑕疵存在，再依本院收文章戳，本件係於111年10月21日起訴(見審訴卷第19頁)，時距系爭大樓共用部分之交付尚未逾5年，故除前開陳心菱等6人以外之其餘原告，仍得主張物之瑕疵擔保，應得認定。此外，本件原告另援為請求依據之債務不履行損害賠償請求權，均尚未罹於消滅時效，原告陳心菱等6人仍得基此為請求，乃屬當然。　⑵上開原告主張被告有使用不合格柴油發電機之瑕疵，然未提出證據證明，此部分尚難逕為有利於原告之認定。　⑶再按建築物外牆開設門窗、開口，廢氣排出口或陽臺等，依下列規定：四、向鄰地或鄰幢建築物，或同一幢建築物內之相對部分，裝設廢氣排出口，其距離境界線或相對之水平淨距離應在2公尺以上，建築技術規則設計施工篇第45條第4款定有明文。經查，系爭大樓完工後向高雄市政府工務局申報竣工，其柴油發電機排氣管係貫穿大樓西側外牆往上沿外牆架設，其排氣口則是朝向南側馬路方向設置，並非直接朝向西側鄰棟大樓，且目前仍保持原樣並未有任何更動之情，為兩造所未爭執(見本院卷第371頁)，並有高雄市政府環境保護局(下稱環保局)採證照片、竣工照片、網頁下載照片附卷可供參照(見本院卷第345至349頁)，顯見該柴油發電機排氣管之設置並未有違反首開建築法規之情形，此亦有高雄市政府工務局於高雄地檢署詢問時，以系爭工務局函覆稱：「本案倘無向鄰地排放廢氣，尚無違反建築技術規則建築設計施工篇第45條第4款規定。」等語足資佐證(見審訴卷第335頁系爭不起訴處分書記載，及刑案他字卷第329頁)，是原告此部分所指，應屬無據。至系爭大樓因於110年10月20日至111 年3月3日期間，所裝設上開柴油發電機運轉時排放污染空氣之黑煙，經他人4次舉報，環保局派員稽查、開立裁處書裁處罰鍰，然經系爭大樓管理委員會提起訴願，前開處分均遭撤銷，並經該局不再另為處分。其後系爭大樓於111年8月2 日又因啟動柴油發電機排放黑煙遭檢舉，環保局再次裁處罰鍰1,800元，雖經提起訴願，仍經訴願委員會認為系爭大樓有排放煙霧、污染空氣之事實，僅減輕罰鍰金額為1,200元等情，有相關處理公文、書類文件資料附卷可查(見審訴卷第387至483頁，本院卷第337至344頁)，然系爭大樓遭受行政裁罰，乃因柴油發電機運轉時所排放廢氣為明顯之粒狀污染物，違反環保法規所致，與排氣口如何設置、是否朝向鄰屋尚屬無涉，究不能以此為有利於原告之認定。　3.原告復主張：被告將系爭大樓1樓原設置之無障礙車位及通往地下室逃生門，經2次施工改建為守衛室及大廳，又刻意隱瞞此情，致原告於不知情狀況下購買各區分所有建物，就此得請求減少價金或損害賠償等語，被告雖不否認確有2次施工之情，惟辯稱：原告購屋時均有同意再施工等語。經查：被告提出之其與原告楊慧萍簽訂之房屋買賣預售合約書及契約附件、裝修工程合約書(見本院卷第147至176、177至18 6頁)、與原告陳奕銘簽訂之房屋買賣契約書、裝修工程合約書(見本院卷第187至200、201至210頁)、與原告武紘珛簽訂之房屋買賣預售合約書及契約附件、裝修工程合約書(見本院卷第211至238、239至248頁)，已可見被告與前開原告楊慧萍等3人簽約時，已明確告知將有2次施工且獲得該3人之同意，雖被告因時隔日久已無法尋獲與其他原告簽訂之相關契約文件，然而，建築物2次施工未得主管機關許可，本屬違反建築法令之行為，被告與原告楊慧萍等3人簽訂上開契約，其用意顯然是出於免受日後追究違約責任，以保障自身權益，則衡情被告與其他買受人亦會簽署相同內容之契約，故原告雖主張：除前開3人有同意外，其餘原告均未同意2次施工云云，即難謂可採。職是，楊慧萍等29人與林思吾、洪羿雯之前手謝孟芳、詹千毅，於向被告購買各自區分所有建物時，既已知悉被告就系爭大樓1樓有2次施工且曾有同意之舉，則被告自無隱瞞其情可言，是前開人等主張系爭大樓有此瑕疵，而得請求減少價金、賠償損害，並不可採。七、據上所述，本件原告依物之瑕疵擔保、債務不履行法律關係，請求被告應給付如附表「聲明」欄之金額及加計法定利息，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明。　九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主　　文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　　官　楊境碩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳鈺甯附表：編號門牌號碼原告購買時間 (民國) 購買對象聲明　(金額單位：新臺幣) 1 高雄市○○區○○街000號0樓之0 楊慧萍 (售予李建豪) 107.8.16 被告被告應給付原告楊慧萍10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 2-1 高雄市○○區○○街000號0樓之0 黃雯菁 (售予李欣怡) 107.8.28 被告被告應給付原告黃雯菁20萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 2-2 高雄市○○區○○街000號0樓之0 黃雯菁 3 高雄市○○區○○街000號0樓之0 杲紹伊 107.10.16 被告被告應給付原告杲紹伊10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 4 高雄市○○區○○街000號0樓之0 張宴 107.6.14 被告被告應給付原告張宴10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 5 高雄市○○區○○街000號0樓之0 洪秀嬪 107.6.14 被告被告應給付原告洪秀嬪10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 6 高雄市○○區○○街000號0樓之0 黃馨儀 107.6.14 被告被告應給付原告黃馨儀10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 7 高雄市○○區○○街000號0樓之0 莊志忠 107.7.6 被告被告應給付原告莊志忠10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 8 高雄市○○區○○街000號0樓之0 陳鎂鎂 107.6.14 被告被告應給付原告陳鎂鎂10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 9 高雄市○○區○○街000號0樓之0 陳心菱 107.6.20 被告被告應給付原告陳心菱5萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 10 莊凱麟被告應給付原告莊凱麟5萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 11 高雄市○○區○○街000號0樓之0 郭瑞真 107.6.20 被告被告應給付原告郭瑞真10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 12 高雄市○○區○○街000號0樓之0 陳永安(售予王銘鈺) 107.6.26 被告被告應給付原告陳永安10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 13 高雄市○○區○○街000號00樓之0 林思吾 (售予潘玠堯) 110.1.24 謝孟芳被告應給付原告林思吾10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 14 高雄市○○區○○街000號00樓之0 陳奕銘(售予林依潔) 107.7.5 被告被告應給付原告陳奕銘10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 15 高雄市○○區○○街000號00樓之0 李柏翰(售予楊淑卿) 107.8.16 被告被告應給付原告李柏翰10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 16 高雄市○○區○○街000號00樓之0 段湘蓮 107.7.20 被告被告應給付原告段湘蓮10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 17 高雄市○○區○○街000號00樓之0 李芯薇 107.6.14 被告被告應給付原告李芯薇10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 18 高雄市○○區○○街000號00樓之0 武紘珛 107.6.14 被告被告應給付原告武紘珛10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 19 高雄市○○區○○街000號00樓之0 陳愛蓁 107.6.26 被告被告應給付原告陳愛蓁10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 20 高雄市○○區○○街000號00樓之0 洪羿雯 111.5.3 詹千毅被告應給付原告洪羿雯10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 21 高雄市○○區○○街000號00樓之呂佳能 111.5.1 劉珮琪被告應給付原告呂佳能10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 22 高雄市○○區○○街000號0樓之0 李宛軒 1112.26 李婷妃被告應給付原告李宛軒10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 23 高雄市○○區○○街000號0樓之0 楊淑玲 107.6.26 被告被告應給付原告楊淑玲10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 24 高雄市○○區○○街000號0樓之0 洪嘉柔 110.9.16 曾友俞被告應給付原告洪嘉柔10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 25 高雄市○○區○○街000號0樓之0 許崇岳 110.3.17 吳旭琳被告應給付原告許崇岳10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 26 高雄市○○區○○街000號0樓之0 潘玠堯 107.6.26 被告被告應給付原告潘玠堯10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 27 高雄市○○區○○街000號0樓之0 陳錦松 110.9.28 黃碧蕋被告應給付原告陳錦松10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 28 高雄市○○區○○街000號0樓之0 陳可薇 107.6.20 被告被告應給付原告陳可薇10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 29 高雄市○○區○○街000號0樓之0 許家彰 109.6.3 王淵詳被告應給付原告許家彰10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 30 高雄市○○區○○街000號0樓之0 陳信任 107.6.14 被告被告應給付原告陳信任10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 31 高雄市○○區○○街000號0樓之0 楊雅莉 109.3.8 楊平源被告應給付原告楊雅莉10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 32 高雄市○○區○○街000號00樓之0 陳曉君 108.1.23 被告被告應給付原告陳曉君10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 33 高雄市○○區○○街000號00樓之0 林煒庭 107.10.12 被告被告應給付原告林煒庭10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 34 高雄市○○區○○街000號00樓之0 曾立渝 108.1.18 被告被告應給付原告曾立渝10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 35 高雄市○○區○○街000號00樓之0 李雅純 108.1.26 被告被告應給付原告李雅純10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 36 高雄市○○區○○街000號00樓之0 吳宏坤 108.5.6 被告被告應給付原告吳宏坤10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 37 高雄市○○區○○街000號00樓吳侑穎 107.9.6 被告被告應給付原告吳侑穎10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 38 高雄市○○區○○街000號00樓洪賢凱 107.7.20 被告被告應給付原告洪賢凱10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

2025-01-10

KSDV-112-訴-301-20250110-1

訴

臺灣基隆地方法院

減少價金等

臺灣基隆地方法院民事判決 111年度訴字第430號原告宋宛霖訴訟代理人陳明宗律師複代理人蔡爵陽律師被告侯慶依訴訟代理人陳素雯律師謝培鈞上列當事人間減少價金等事件，本院於民國113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣貳拾參萬伍仟伍佰捌拾玖元，及自民國一百一十一年十月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾參萬伍仟伍佰捌拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴時原請求被告給付原告新臺幣(下同)507,125元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣於民國113年9月10日具狀變更請求金額為452,589 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，又於113年11月20日具狀變更請求金額為257,589元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，按法定利率計算之利息。核原告上開變更，均係基於同一基礎事實，減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法律規定，應予准許。貳、實體方面：　　一、原告起訴主張： (一)兩造前於111年4月10日經中信房屋暖暖十勝加盟店(下稱中信房屋)仲介，簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約) ，約定由原告以總價376萬元，向被告購買門牌號碼基隆市○ ○區○○路000號4樓(下稱系爭房屋)暨其基地(即基隆市○○區○○ 段000地號土地權利範圍14/10000，與系爭房屋合稱系爭不動產），並於111年5月24日完成所有權移轉登記。 (二)原告於參觀系爭房屋時，因被告已將系爭房屋全部牆面、天花板及窗框粉刷整理，致原告無從發現系爭房屋有漏水情事，且被告表示原告於交屋後無須整理，即可入住，原告始以高於市場價格購買系爭房屋。惟原告於111年5月31日交屋後之111年6月3日端午連假期間打掃系爭房屋時，發現系爭房屋之廁所周圍牆面有粉刷層之白華，原告本以為自行局部粉刷修補即可，但於去除粉刷層之白華後，發現明顯滲漏水，且有多次修補重複粉刷，原告即於同年月5日經由中信房屋經紀人員聯繋被告處理，經被告委請中信房屋僱工前來查看並預估修繕費用為7萬元，惟被告表示欲另僱工查估，嗣後又改稱僅願給付1萬元，由原告自行僱工修繕，然因系爭房屋廁所滲漏水嚴重，原告不同意被告提出賠償1萬元之處理方式，被告即不再理會，原告向住宅消保會聲請調處，被告亦不到場。又系爭房屋漏水經臺北市建築師公會之鑑定結果 (下稱系爭鑑定報告)，查明漏水原因為：「浴缸底下地板未作防水止水。浴缸上部四周填縫矽膠，經過久遠時間的老化而產生破裂，牆面及地坪磁磚水泥砂漿有細微裂隙，不管在浴缸內或浴缸外淋浴，水分會滲透至浴缸底部或浴缸外部整個地坪，再反潮到（A牆、B牆）牆面，淋浴水流直接接觸到 C牆(下稱系爭C牆）時，牆面顯示特別潮濕」，而原告係於1 11年5月31日交屋後5日內即發現系爭房屋有滲漏水瑕疵，並通知被告上情，可認原告確有從速檢查系爭房屋；且原告提出之原證三系爭房屋廁所外牆即系爭鑑定報告所指A牆、B牆、C牆（下稱系爭A、B、C牆）相片(下稱系爭相片)係在111 年6月3日至5日拍攝，而因水分滲漏及反潮需要一段時間，系爭房屋在交屋日後3至5日即有系爭A、B、C牆滲漏水現象( 下稱系爭滲漏水瑕疵)，可見系爭房屋在交屋時即存在滲漏水瑕疵。 (三)買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人即應負瑕疵擔保責任，此係根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要，故系爭房屋瑕疵，不論可否歸責被告，被告即應負瑕疵擔保責任，至原告購買系爭房屋後，如何使用家電設備改善房屋住居品質為原告生活規劃，與被告是否應負瑕疵擔保責任無關。又依鑑定人證言及及系爭鑑定報告，系爭房屋漏水瑕疵是因為浴缸下地板未作防水止水及施工不良所引起，在交屋前即已存在，並非系爭房屋老舊自然耗損所致，且水分滲透至浴缸底部或浴缸外部整個地坪，再反潮到系爭A牆、B 牆，而牆面反潮並無從以除濕機完全改善，被告辯稱原告於入住後，不願使用除濕機、加上基隆潮濕天氣，造成牆面反潮漏水等語，洵屬無據。 (四)依鑑定人證言，系爭房屋滲漏水瑕疵並非輕微，如未加以修繕，滲漏水會越來越嚴重，而依鑑定報告所示修繕方法確可將系爭房屋滲漏水完成修繕，又房屋發生漏水情形，不問其原因如何，自係減少房屋之通常效用，從系爭相片可知系爭房屋漏水業經多次重複粉刷修補牆面，足證被告明知系爭房屋存有滲漏水情事，卻仍於不動產說明書現況調查表(下稱系爭不動產現況調查表)為不實記載，交付有漏水之系爭房屋，顯然減少系爭房屋之通常效用及預定之效用，屬物之瑕疵，被告自應依民法第354條應負瑕疵擔保責任。而系爭房屋之漏水損害雖可經修繕而回復，但因該曾經存在漏水瑕疵之爭議，縱經修復，相較於正常無瑕疵不動產而言，於市場上交易時價格仍有所減損，經神碟國際不動產估價師事務所鑑定，採用比較法、收益法及對偶分析等估價方法進行評價，系爭房屋市價減損257,589元，包含修復費用195,845元及污名減損61,744元，被告雖辯稱系爭房屋如須僱工修復，應將修復費用扣除建物已折舊26年計算等語，然物之瑕疵擔保責任為買受人行使減少價金之形成權，當屬回復系爭房屋通常效用及契約預定效用之合理方法，自得以修復之全部費用作為減少價金之酌量標準，而無計算折舊之必要，並無「以新代舊」修復應予計算折舊之適用。為此爰依民法第359條、第179條及民法第227條第1項之規定提起本件訴訟，請求被告賠償原告257,589元，並請求本院擇一為有利之判決。 (五)並聲明：被告應給付原告257,589元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。　二、被告則聲明請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，其答辯略以：　 (一)兩造於111年4月間買賣系爭房屋時，系爭房屋屋齡已近25年，自不能排除原告所指漏水情形係在被告交付系爭房屋後，隨房屋日益老舊始發生之可能，故原告提出之系爭相片，無從證明漏水情形發生時間。且系爭房屋驗屋過程全程均未曾就滲漏水之情形或為滲漏水有任何特別註記，以原告之仔細驗屋程度，如系爭房屋牆上有任何白華或浴室有任何滲漏，原告不可能同意交屋，足見依系爭房屋之現狀並無滲漏水之情形。況鑑定人到庭證稱系爭房屋漏水係因浴室無對外窗所致，惟依系爭買賣契約第七條第四款約定：「點交之買賣標的應以簽約時之現況或本契約之約定為準。」，原告於交屋前四次驗屋察看房屋現況，明知系爭房屋浴室無對外窗，且未裝設強制排風設備，會有滲水的風險，但仍願意按照房屋現況點交，則原告應有重大過失，被告既未保證系爭房屋浴廁無瑕疵，自不負民法第355條瑕疵擔保責任。又本件自111 年5月31日交屋時起，至112年7月10日鑑定人進行鑑定時止，已經過約14個月，系爭房屋顯非當時交屋時之狀況，而由鑑定人所述：「（原告訴訟代理人問：系爭房屋滲漏水原因有無可能於一週內形成？）答：很難判斷，因為與施工不良、使用頻率也有關係。」可知，連鑑定人都無法判斷系爭房屋滲漏水發生時間，則本件原告主張系爭房屋於交付時有滲漏水之瑕疵，自應先由原告就系爭房屋於交付時有漏水之物之瑕疵存在乙節負舉證責任。又縱認該滲漏水情形於系爭房屋點交於原告前即存在，然滲水情形在未經熱像儀拍攝前，既無從以肉眼觀察得知，自難謂被告有故意不告知漏水瑕疵而有可歸責於被告之事由。另被告否認有原告所稱多次修補重複粉刷之情況，且上開方式亦為實務上常見修補漏水方式，而原告及仲介多次至現場均未察覺漏水情形，難謂被告未完全修繕漏水，故原告主張被告就漏水部分應負瑕疵擔保責任，並依民法第359條之規定請求減少買賣價金，即屬無據。 (二)原告以低總價購買系爭房屋，並於111年4月10日簽約前、11 1年5月15日被告搬空時、111年5月27日銀行撥款前及111年5 月31日交屋前四次會同仲介到現場驗屋，更於被告111年5月 15日提前搬空時，要求被告將系爭房屋內的壁貼撕除，以利房仲拍攝全部屋內照片確認屋況，顯見原告對系爭房屋坐落在山邊、環境較潮濕、系爭房屋的浴廁間周圍牆面有粉刷層之白華存在均已知悉，且不以為意。被告居住系爭房屋期間並無任何滲漏水情事，倘系爭房屋有常年滲漏水之明顯現象，應屬「依通常情形可發現之瑕疵」，則原告未盡自身檢查義務發現漏水瑕疵，自應依民法第356條第2項規定，視為承認其所受領之物，被告即無任何瑕疵擔保責任。 (三)況依一般經驗法則及社會常情判斷，中古房屋因長期居住使用及氣候、地層變動（例如地震、鄰地開挖建築等），無對外窗之浴室難免會有矽膠老化造成滲水之現象，其價格即因此會折舊，價格遠低於新建房屋，此應為房屋買賣之當事人所明知。是中古房屋倘仍可居住使用，即已具備其通常效用；本件之浴室縱有鑑定人所稱之浴缸下施工不良或矽膠老化產生破裂，無對外窗通風不良等情形，亦應已經買賣雙方於洽商價格時列入考量，即屬無關重要之價值減損，自不能認為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵，亦不能認為出賣人未依債之本旨提出給付，故被告就系爭房屋買賣契約之履行亦無過失可言。 (四)原告雖又主張被告有不完全給付情形，惟出賣人負不完全給付之損害賠償責任者，須以不完全給付之瑕疵係在契約成立後始發生，且因可歸責於債務人之事由所致為限，原告買受系爭房屋前，既已知悉系爭房屋屋齡已近25年，房屋浴室無對外窗，會有浴室濕氣無法排出致有滲漏水之虞，且依系爭鑑定報告可知，若非透過鑑定單位以紅外線熱像儀追蹤漏水位置及來源及在浴缸檢修口拍攝，一般人從外觀上根本無從知悉系爭房屋浴廁有滲漏水狀況。且原告明知基隆本來即因東北季風潮濕多雨，系爭房屋地點又靠近山邊，浴廁亦無對外窗戶可通風等情事，如其遷入系爭房屋後，不願使用除濕機，致使系爭房屋濕度過高，牆面反潮漏水，並非被告所能置喙。故系爭房屋的滲漏水並非可歸責於被告之事由所致，則被告所交付之系爭房屋，仍符合所約定債之本旨，難謂有不完全給付情事，原告依民法第227條第1項規定，請求被告負損害賠償責任，亦非有據。 (五)縱本院認為被告應負民法第359條瑕疵擔保責任，惟系爭房屋為87年5月20興建完成，鋼筋混泥土造，屋齡至今已逾26 年，系爭房屋修復費用應扣除折舊額。且系爭鑑定報告建議之「項次一」第8點有關原浴缸、馬桶拆除後之更新及安裝費用，與系爭房屋浴室滲水無關，無庸更新，費用自應扣除，而系爭鑑定報告建議之「項次二」有關室內裝潢部分，「原浴廁外牆面重新漆水泥漆」及「原木做裝修牆面復原」，因被告於交屋時浴廁外之油漆及原浴廁外木作一切完好，後續係原告自行拆除木作，此部分之回復原狀費用亦不應由被告負擔。又由內政部編訂成屋買賣契約書範本附件一「建物現況確認書」第4項可知於交易標的建物有滲漏水之情形下，如由賣方修繕後交屋，即無減價問題；即令於現況交屋之情形下，買賣雙方除可能約定減價外，尚可能約定由買方同意自行修繕，可見滲漏水對於建物交易價格之影響，充其量僅在修復費用，如已修復完全，即無交易價格減損之可言。本件系爭買賣契約「不動產說明書現況調查表」(下稱系爭現況調查表)於No.34詢問：「是否有滲漏水情形？若有，位置：」，乃是針對現存之滲漏水瑕疵及其位置為說明，並非就「曾滲漏水但現已修復」之情形亦須一律加以說明，益證依一般不動產交易通念，亦不會因「曾有滲漏水但已修復」之狀況而導致交易價格貶損。另「汙名價值減損」係指屋況有漏水情況下之價值減損，而本件據建築師到庭陳稱僅有浴缸滲水狀況，並無投入修復費用後進行修復，仍無法修復至瑕疵發生前價值水準之問題，如原告認為縱依據建築師公會指定修復方法施工，仍無法修復至瑕疵發生前價值水準，應負舉證責任。 (六)又被告於交屋後因仲介回報房屋有滲水狀況，故請仲介幫忙找水電師傅前來修復，估價約為一萬元，並保固一年，然原告堅持要被告將全部浴室打掉重作而談判破局。原告拒絕被告提供修復，致損害擴大，不應要求被告負全責。　三、經查，兩造前於111年4月10日經中信房屋暖暖十勝加盟店仲介，簽訂系爭買賣契約，約定由原告以總價376萬元，向被告購買門牌號碼基隆市○○區○○路000號4樓暨其基地(即基隆市○○區○○段000地號土地權利範圍14/10000），並於111年5 月24日完成所有權移轉登記，系爭房屋並已於111年5月31日交付予原告等事實，有系爭買賣契約及建物暨土地登記第一類謄本附卷可稽，並為兩造所不爭執，應堪信為真實。　四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條亦有明文規定。末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，同法第179條定有明文。又按民法第359條之規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人因出賣人應負物之瑕疵擔保之責，而依該條規定請求減少其價金者，應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準（最高法院109年度台上字第1 289號判決參照）。再按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院 87年台簡上字第10號判例意旨參照）。經查： (一)原告主張系爭房屋有漏水瑕疵之事實，雖為被告所否認，並辯稱系爭房屋於交付予原告時並無系爭漏水瑕疵，縱有瑕疵亦經修復云云，惟查，本件經本院囑託臺北市建築師公會鑑定系爭房屋有無漏水情形及漏水原因，經該會鑑定結果認「早年營建工法未能注重防水機能，尤其浴缸底下地板未作防水止水。浴缸上部四周填縫矽膠，經過久遠時間的老化而產生破裂，牆面及地坪磁磚水泥砂漿有細微裂隙，不管在浴缸內或浴缸外淋浴，水分會滲透至浴缸底部或浴缸外部整個地坪，再反潮到（A牆、B牆）牆面，淋浴水流直接接觸到C牆時，牆面顯示特別潮濕」、「浴廁無窗戶亦無管道間，通風不良。整間屋子籠罩在高濕度的空氣中，是為牆面反潮漏水另一個致命的原因...」，有臺北市建築師公會以112年7月2 7日112(十七)鑑字第1831號函檢附之鑑定報告即系爭鑑定報告附卷可稽。而鑑定人趙明賢建築師亦到庭證稱：「(問：鑑定報告第4頁的第五行記載『自浴缸檢修口用手機拍攝影像顯示，浴缸缸體底部有水珠滯留……才有水珠滯留在浴缸缸體底部』，浴缸底部目前狀況是滲水或漏水？)浴缸底部為滲水，因為漏水會直接漏出來，滲水是慢慢滲進去，滲水原因是使用浴缸淋浴或泡澡的水從浴缸四周或排水孔、水泥砂漿裂隙滲入浴缸底部，例如排水孔四周橡膠會老化，就有可能滲水。」、「（問：是否一般浴缸都會如此？)一般浴缸要看設備，只要通風不良，滲入的水就會積水，通風好就會改善；系爭房屋的浴室沒有任何通風設備，所以滲入的水會滯留。」、「(問：系爭浴室滲水或漏水狀況是否為近一年才發生？還是建商原始施工設計問題或管線設備因老舊自然耗損或因基隆天氣潮濕或浴室無對外窗所致？)是因為施工不良所引起，不是近一年才發生，也不是老舊自然耗損所致。」等語(見本院113年4月15日言詞辯論筆錄)。足見系爭房屋浴廁牆面即系爭A、B、C牆確有系爭滲漏水瑕疵，且系爭滲漏水瑕疵係因系爭房屋興建時浴室施工及設計不良所致，與系爭房屋地理位置、屋齡、居住者之使用方式，均無關聯，亦非於系爭房屋交付予原告後始發生，被告前揭所辯，均非可採。又查，兩造簽訂系爭契約時，被告已於系爭契約第5條第2項約定保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵，並於系爭現況調查表內關於「是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」等事實，有系爭買賣契約書及系爭現況調查表影本附卷可稽，是被告交付系爭房屋之現況，自應符合系爭現況調查表所勾選或記載之情形，不因系爭房屋是否為中古屋而有不同。系爭房屋既有不符合系爭現況調查表所載無滲漏水狀況之情事，而存有系爭滲漏水瑕疵，且系爭滲漏水瑕疵已足以影響系爭房屋之價值、效用、居住品質，則原告主張被告交付之系爭房屋，確有未具備契約預定效用之瑕疵存在，被告應依民法第359條規定負瑕疵擔保之責，即為有理。 (二)被告雖又辯稱原告於交屋前曾四次查看房屋現況，明知系爭房屋浴室無對外窗，且未裝設強制排風設備，會有滲水的風險，但仍願意按照房屋現況點交，應有重大過失，被告既未保證系爭房屋浴廁無瑕疵，自不負民法第355條瑕疵擔保責任；另倘系爭房屋有常年滲漏水之明顯現象，應屬「依通常情形可發現之瑕疵」，原告未盡自身檢查義務發現漏水瑕疵，自應依民法第356條第2項規定，視為承認其所受領之物，被告即無任何瑕疵擔保責任云云，然按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文。被告抗辯關於系爭滲漏水之瑕疵，原告於買受前即已知悉云云，自應就原告於系爭契約成立時確已知悉系爭滲漏水瑕疵存在乙節，負舉證之責。惟查，被告迄本院言詞辯論終結時止，不僅未提出任何證據舉證證明原告於系爭買賣契約成立時已知悉系爭滲漏水瑕疵，且查，系爭A、B、C牆牆面油漆係經原告於交屋後刨除之事實，為兩造所不爭執，而鑑定人趙明賢於本院言詞辯論期日到庭證稱：「（問：依照鑑定人至現場觀察之情況，於A 、 B 、C 牆油漆尚未刨除前，被告是否可能沒有發現系爭浴室漏水？)沒有刨除的地方也會有細紋，像B牆就是比較沒有刨除但有細紋，所以A牆、C牆在刨除之前應該外觀上就會類似 B牆有細紋，看得出有滲水狀況。」、「(問：一般人是否能分辨細紋是因為水分而非地震或其他原因造成？)沒有辦法，油漆久了也可能會這樣，不見得是因為水分高，保養、天氣驟變都有可能。」等語(見本院前揭言詞辯論筆錄 )，足見系爭滲漏水瑕疵於系爭A、B、C牆牆面油漆刨除前，無從為一般買受人察覺，自不得以原告於交屋後刨除牆面油漆前，未能發覺系爭滲漏水瑕疵，遽謂其有何重大過失；而原告既於111年5月31日交屋後之第5日，因刨除牆面發現系爭滲漏水瑕疵即通知被告上開瑕疵，自係已依通常程序從速檢查其所受領之物，被告前揭所辯，亦均非可採。 (三)本件被告對系爭滲漏水瑕疵應負擔保之責，既如前述，則原告依民法第359條規定，請求減少價金，自有理由。又原告主張修復系爭漏水瑕疵之費用為系爭鑑定報告記載之修復費用195,845元，惟被告辯稱系爭鑑定報告所列修復費用即附表中項次一第8點「衛浴設備更新及安裝」即浴缸、馬桶拆除後之更新及安裝費用25,000元，與系爭房屋浴室滲水無關，應予扣除；經查，鑑定人趙明賢就系爭房屋浴缸、馬桶更換之必要性，到庭證稱：「(問：修繕時浴缸與馬桶是否容易敲破？)要看工人施工的方式，都有可能。馬桶施工法有一種是用螺絲鎖，一種是用水泥固定，水泥固定的就容易破。」、「(問：若馬桶、浴缸施工後完好，鑑定報告修復費用表第八項金額扣除馬桶、浴缸後工費為多少？)將舊馬桶、浴缸裝回之安裝費大約3000元。」等語(見本院前揭言詞辯論筆錄)，顯見系爭房屋浴缸、馬桶並非必因修繕而不堪使用，原告既未舉證證明系爭房屋浴缸、馬桶更換新品之必要性，自僅得請求拆除後裝回之工資3,000元，是如附表項次一第8點之「衛浴設備更新及安裝」逾上開金額部分，自不在原告得請求減少價金之範圍內，至於附表上其餘項目之修復費用，則均堪認係修復系爭滲漏水瑕疵所生之必要費用。至被告雖又辯稱上開修復費用應扣除折舊云云，然本件原告係請求減少價金，自無修復費用應扣除折舊問題。再查，本件經本院囑託神碟國際不動產估價師事務所鑑定系爭房屋是否因系爭滲漏水瑕疵而致價值減損，經估價師鑑定結果，系爭房屋之瑕疵價值減損，包含系爭鑑定報告認定之修復費用195,845元，及污名價值減損即不動產發生瑕疵問題後，投入修復費用進行修復完成後，仍無法恢復至瑕疵發生前價值水準之差額61,744元等事實，有神碟國際不動產估價師事務所113估字第113RS071001號估價報告書及該所113年11月4 日神估字第113110407號函附卷可稽，足認系爭房屋確係因系爭滲漏水瑕疵而受有污名價值減損。　　 (四)系爭房屋既有系爭滲漏水瑕疵，必須花費相當修復費用始能達到原告所約定買受之房屋狀態，並因而價值減損，則原告依民法第359條請求減少價金，並以修復費用及減損價值為減少價金之數額，即無不合。從而，扣除「衛浴設備更新及安裝」項目逾3,000元範圍即22,000元【計算式：25,000元－ 3,000元＝22,000元】，原告請求減少價金235,589元【計算式：195,845元－22,000元＋61,744元＝235,589元】，應屬可採。經原告請求減少價金後，被原告受領此部分價金即屬無法律上原因，則原告依民法第179條規定請求被告返還此部分金額，及自起訴狀繕本送達翌日即111年10月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即為有理。原告依民法第359 條、第179條規定請求被上訴人給付235,589元本息既有理由，其另依民法第227條第1項規定請求，即無再予審酌之必要。五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付235,589元，及自111年10月6日起至清償日止，按年息5% 計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。六、本判決所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1 項第5款規定，應依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。至被告雖聲請訊問證人即仲介兩造買賣係爭房屋之張柏偉到庭證明系爭房屋交屋時之屋況，並主張系爭滲漏水瑕疵若係出現於「交屋前或交屋後即無民法第354條瑕疵擔保責任之適用」云云，惟查，系爭滲漏水瑕疵係於系爭房屋交屋時即危險移轉時即已存在，且與系爭現況調查表所勾選或記載之情形不符，被告應就此負物之瑕疵擔保責任等節，既均如前述，自無訊問證人張柏偉之必要，均附此敘明。八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　姚貴美　　　　　以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　書記官　林萱恩

2025-01-10

KLDV-111-訴-430-20250110-1

訴

臺灣臺中地方法院

損害賠償等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2024號原告李居燁被告林育賢陳韋帆追加被告兼上一人法定代理人游慶栓上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：一、按公司之清算人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人，公司法第8條第2項定有明文。又解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；上開規定於公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者準用之，公司法第24條、第25條及第26條之1亦分別設有規定。是公司於清算完結前，法人之人格於清算範圍內仍然存續，必須待清算完結後，公司之法人格始歸於消滅。再有限公司之清算，以全體股東為清算人。但本法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限，公司法第11 3條第2項準用第79條亦有明定。經查，被告住瑩不動產經紀有限公司（下稱住瑩公司）於民國112年12月17日決議解散，並選任被告游慶栓為清算人，被告住瑩公司於112年12月1 9日向臺中市政府申請解散登記，並經臺中市政府以112年12 月21日府授經登字第11207801250號函准予登記在案，此有被告住瑩公司之變更登記表、股東同意書及上開函文在卷足憑（見本院卷第97至99、103至105、113、115頁)，且被告住瑩公司迄未向本院聲報清算人就任及清算完結，亦有本院民事科查詢簡答表（見本院卷第117至121頁）在卷可稽，被告住瑩公司未行清算程序，亦未向本院陳報清算完結等情，亦為被告游慶栓陳明在卷（見本院卷第160頁），依首揭法條規定及說明，被告住瑩公司既應行清算程序，且尚未清算完結，其法人格尚未消滅，仍具有當事人能力，並以清算人即被告游慶栓為法定代理人，合先敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴原聲明第1項求為被告住瑩公司給付原告新臺幣（下同）70,000元及本息，第2項求為被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆應連帶給付原告2,579,535元及本息，嗣於起訴狀繕本送達被告陳韋帆、林育賢及住瑩公司後，追加游慶栓為被告，並變更聲明求為被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢、游慶栓應連帶給付原告70,000元，及被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢、游慶栓應連帶給付原告2,890,335元及本息（見本院卷第91至92、179頁）。原告所為上開聲明之變更，核屬擴張應受判決之聲明，且與請求之基礎事實同一，揆諸首揭規定，尚無不合，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠訴外人汪維綱於111年間，委託任職被告住瑩公司（即住商不動產大墩店）之仲介即被告林育賢銷售其所有坐落臺中市○區○○○段000○000○000○000地號土地及其上同段4768建號房屋（門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號5樓，下稱系爭房屋）。原告經被告住瑩公司仲介即被告陳韋帆居間介紹得知汪維綱欲出售系爭房屋，被告林育賢於過程中，依不動產委託銷售標的現況說明書向原告說明系爭房屋並無漏水之情況，原告因有意願購買系爭房屋，旋即透過被告林育賢、陳韋帆與汪維綱相約於111年4月9日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以6,600,000元買受系爭房屋，辦理所有權移轉登記完畢，並給付仲介費70,000元予被告住瑩公司。詎原告於交屋後之111年10月7日，經系爭房屋樓下屋主雷青梅告知，始知悉系爭房屋於111年1月間即有滲漏水之情事。　㈡被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆為專業房仲，且被告陳韋帆受原告委託，並收取高額佣金，即應就從事之業務善盡預見危險及調查義務，對於系爭房屋有無通常觀念上之重要瑕疵即如漏水等加以瞭解，渠等疏未查證，例如事前訪查、瞭解屋況，翻開裝潢夾層查看、多加注意詢問賣方、系爭房屋之租客及樓下鄰居有無漏水情形，僅依汪維綱單方說明，即向原告為不實之報告，被告游慶栓即被告住瑩公司負責人兼店長，亦逕於不動產委託銷售標的現況說明書蓋章，並未善盡善良管理人之居間義務，已有過失，違反不動產經紀業管理條例第22、23條及民法第535條、第567條之規定，依法不得向原告請求給付仲介費，爰請求被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓連帶返還仲介費70,000元。　㈢被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆、游慶栓因前述重大過失，未發現以其等職能即可輕易得知之漏水瑕疵，亦未盡其職責，督促汪維綱注意交屋日期，致原告受有遲延交屋違約金6, 600元、租金損失97,000元、系爭房屋修繕費用556,306元、交易價值減損233,539元、仲介房屋費70,000元等損害，共計963,445元（計算式：6,600元＋97,000元＋556,306元＋233, 539元＋70,000元＝963,445元），業經原告對汪維綱提起另案修復漏水等事件訴訟，經本院以112年度訴字第808號判決准許，爰依消費者保護法（下稱消保法）第51條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆及游慶栓應連帶給付3倍之懲罰性違約金2,890,3 35元（計算式：963,445元×3＝2,890,335元）。　㈣並聲明：⒈被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓應連帶返還原告70,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢、游慶栓應連帶給付原告2,890,335元，及其中2,579,535 元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另310,800元，自民事陳報暨追加請求訴之聲明狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告林育賢已於受汪維綱委託時，至系爭房屋現場確認屋況並無漏水之情事，並依不動產委託銷售標的現況說明書逐一詢問，經汪維綱確認後，於不動產委託銷售標的現況說明書第35項「現況是否有滲漏水情形？」，勾選「否」，與系爭房屋之屋況相符。又原告於111年3月27日與汪維綱於被告住瑩公司面談，汪維綱已告知系爭房屋相關租賃及之前整修過程，並於同年4月9日與汪維綱簽訂系爭買賣契約時，於特別條款註記：兩造合意交屋後半年內買方發現原屋況有漏水情形，賣方必須負瑕疵擔保之修繕責任。被告林育賢、陳韋帆於111年5月29日上午會同原告驗屋系爭房屋D室，原告除現場勘驗，並詢問租客有無滲漏水之情形，驗屋結果均無問題；同日中午驗屋系爭房屋A、B室，原告除現場勘驗，並詢問租客有無滲漏水之情形，驗屋結果均無問題；同年6月18日上午，原告請水電師傅再次驗屋系爭房屋A室，僅更新水龍頭及電燈開關，同年6月20日驗屋，亦無滲漏水問題，並於同日下午會同汪維綱完成交屋，汪維綱並將之前修繕廠商之保固書交付原告。原告主張於111年10月7日，經系爭房屋樓下屋主雷青梅告知而知悉系爭房屋有滲漏水之情事，距離系爭房屋交屋日已超過3個月，應由賣方負瑕疵擔保之修繕責任，而非由被告等負擔修繕及賠償責任等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：　㈠原告經被告住瑩公司之仲介，於111年4月9日與汪維綱簽訂系爭買賣契約，向汪維綱買受坐落臺中市○區○○○段000○000○00 0○000地號土地及系爭房屋，買賣總價款為6,600,000元；汪維綱係於同年6月20日將系爭房屋點交予原告。　㈡被告住瑩公司有向原告收取仲介服務費70,000元。　　　四、得心證之理由：　㈠原告前於112年間，對汪維綱提起修復漏水等事件訴訟，經本院以另案112年度訴字第808號受理在案，該案依原告聲請囑託社團法人臺中市土木技師公會鑑定系爭房屋之滲漏水情形，經該會於112年10月26日以（112）中土鑑發字第322-08號函檢送鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書），鑑定結果略以：「一、臺中市○區○○街0巷00號5樓建物，冷氣管線排水並無滲漏情形；5樓天花板確實有滲漏水情形，C房、D房浴室排水管線因異物堵塞造成C房地上排水會流至D房浴室，D房浴室地上排水也不良，排水會流至D房房間，造成D房室內積水。二、系爭建物除前開部分外，5樓A房、B房、C、D房浴室地板有防水不良之情形，5樓西北側外牆亦略有滲水之情形。三、5樓浴室地板滲漏水之原因係因浴室地板防水有瑕疵；C房、D房浴室管線堵塞其形成原因係因有異物堵塞排水管所致；5樓頂版滲漏水係因屋頂防水膜已失效所致；5樓後側(西北側)外牆略有滲水，係因地震等因素使外牆產生微裂縫造成雨水會滲入牆內側。上述滲漏水可經由工程方法改善，改善方法詳如附件八，預估所需修繕費用為556,306元，工程項目詳附件九。四、5樓浴室地板、頂版、西北側外牆漏水形成時間判斷在2年以上，即在系爭建物111年6月20日交屋前就存在。另浴室管線堵塞形成時間則無法確認。五、系爭建物之浴室管線堵塞狀況，經鑑定技師用通馬桶的吸盤通了數分鐘，仍無法使排水管疏通，顯示發生原因係因有異物堵塞排水管所致，判斷該原因並不是正常使用狀況下所致，原本設計亦不會產生此堵塞之問題，判斷係人為因素所致。六、就該浴室管線堵塞狀況，無法判斷其形成時間，因此無法判斷係在111年6月20日交屋前或後所發生。」等語；鑑定結論與建議則認為：「鑑定標的物5樓浴室地版、頂版、西北側外牆漏水形成時間判斷在2年以上，預估所需修繕費用為556,306元。因5樓浴室地板防水有瑕疵，修繕方法須先打除墊高層，至原結構面止，並在原結構面先施作一層防水 (修繕方法詳附件八)。打除墊高層，會影響管線，因此編列管線檢修費詳如附件九。本案浴室管線堵塞，雖無法判斷其形成時間，但打除墊高層工程項目中，已編列管線檢修費，自然可解決浴室管線堵塞之狀況。」等語，業經本院調閱另案112年度訴字第808號修復漏水等事件卷宗核閱屬實，並有前揭函文及鑑定報告書在卷可稽（見另案卷一第339頁及證物袋、本院卷第55至57頁）。是系爭房屋於111年6月20日交屋之前，即存有5樓A、B、C、D房浴室地板防水不良、房屋頂板因屋頂防水膜失效，及西北側外牆因地震等因素導致些微裂縫致使雨水滲入之漏水情形；及C房、D房浴室確有管線堵塞之情形，惟無法判定係於111年6月20日交屋前或後所發生等情，應堪認定。　㈡原告請求被告住瑩公司等應連帶返還仲介服務費70,000元，並無理由：　⒈按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。」、「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」，不動產經紀業管理條例第23條第1、2項、第24條第1項、第24 條之2分別定有明文。　⒉次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明文。又居間人關於訂約事項，如買賣標的物之價值、效用、品質、瑕疵等，應就其所知，據實報告於各當事人；其以居間為營業者，對於上開事項並有調查之義務，此觀民法第567 條規定意旨自明。是以，不動產仲介業之業務，涉及不動產買賣之專業知識，交易當事人委由仲介業者處理買賣事宜，仲介業者針對其所為之仲介行為，既向交易當事人收取仲介費用，就其所從事之業務，應善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務，而為相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說。惟上開所謂查證義務自以相當合理之範圍為其限度，而善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。且按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求（最高法院82年度台上字第 1723號判決意旨參照）。是原告就其主張被告等就系爭房屋有無漏水之情事，未善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務乙節，自應負舉證責任。　⒊查系爭房屋浴室地板、頂板、西北側外牆於111年6月20日前，已存在漏水情形乙節，業經認定如前。而被告林育賢固於另案審理時，以證人身分具結證稱：不動產委託銷售標的現況說明書第35項「現況是否有滲漏水情形？」，係由其勾選「否」，其向汪維綱詢問有無漏水情形，其當時並無實際調查等語（見另案卷三第133頁）。然原告與被告住瑩公司間存在居間關係，僅報告訂約機會及簽訂買賣契約之媒介，並不負擔出賣人之瑕疵擔保責任，依原告主張系爭房屋天花板壁癌、滲漏水痕跡係存在於天花板裝潢夾層內（見本院卷第 190頁)，且系爭房屋於111年6月20日交屋，其曾於交屋前至系爭房屋驗屋，於111年10月7日經系爭房屋樓下屋主告知，始知系爭房屋有漏水情事觀之，可知系爭房屋之浴室地板、頂板及西北側外牆，或滲漏水至系爭房屋樓下之漏水情形，並非一般人得以肉眼或個人感受所得知悉，足認被告林育賢抗辯其於受汪維綱委託時，至系爭房屋現場確認屋況時，並未發現有滲漏水之情事乙節，應堪信實。又房屋仲介業雖以提供房屋買賣之居間服務為其專業，但未具土木或水電之相關專業，對於建物是否存有漏水瑕疵之察覺能力與常人無異，是系爭房屋是否存在前揭滲漏水之瑕疵或異狀，自非被告林育賢得自對系爭房地目測觀察等合理調查所得知悉。依證人張峻銘即D房承租人另案審理時證稱：我從110年10月4日向汪維綱承租系爭房屋D房，於111年2月間左右，發現D房間「天花板滲漏水」，我有通知當時之房東汪維綱，汪維綱有請工人處理，處理完之後，我沒有發現天花板有何異樣，天花板是木板材質，沒有什麼損害情形，111年5月29日原告有到我房間看一看，我有跟原告說屋頂之前有漏水情形，當時原告沒有發現什麼異狀，這時候屋頂漏水已經處理好了；發現「天花板滲漏水」後，大約111年3、4月左右，有發現浴室地板排水較慢，但這時候房東已經換成原告了，還沒有發生大問題，所以我沒有通知汪維綱，後來發生浴室地板的水無法排掉，水淹水到房間裡面，我有通知前、後任房東即原告、汪維綱處理等語（見另案卷三第134至138頁、本院卷第 256至260頁），足認系爭房屋天花板漏水情形，業經汪維綱雇工修繕，證人張峻銘於系爭房屋出售予原告之前，未再向汪維綱反應天花板有何漏水情事，其後證人張峻銘於系爭房屋交屋前，曾於111年5月29日告知原告關於系爭房屋屋頂漏水一事，原告查看後，亦未發現異狀，及證人張峻銘雖有發現系爭房屋D房之浴室排水不良，淹入房間內之情形，然其亦未告知汪維綱，則依交易上一般觀念，依系爭房屋當時目視觀察尚無任何跡象得以推認或預見有滲漏水之情形，由被告林育賢以詢問出賣人即汪維綱之方式調查系爭房屋，依汪維綱告知無漏水情形，於不動產委託銷售標的現況說明書第 35項「現況是否有滲漏水情形？」，勾選「否」，由汪維綱簽名確認，並依該現況說明書對原告進行屋況說明，即難認其有何未依民法第567條第2項規定未善盡據實報告及調查義務之情。是以系爭房屋於標的物現況說明書填寫時、交屋時既無可推認或預見滲漏水之情形，被告住瑩公司應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務，而無違反善良管理人注意義務之過失。原告以系爭房屋交屋過後發現有滲漏水情事，主張被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆等應負有當面詢問系爭房屋租客或其他鄰居，或以破壞性之方式翻看裝潢夾層之調查義務，洵非可採。　⒋原告雖另主張依被告林育賢等人於交屋後所交付之抓漏工程合約書（見本院卷第147頁），可知系爭房屋前因滲水至4樓天花板進行修繕，被告林育賢等人等早已取得該抓漏工程合約書，應知系爭房屋曾發生滲漏水至樓下之情事，應向系爭房屋樓下屋主查證是否修繕完成，然系爭房屋漏水至4樓房屋，非系爭房屋內可見之瑕疵，原告亦未舉證證明被告林育賢等人於111年4月9日簽訂系爭買賣契約前，已取得上開抓漏工程合約書，對於系爭房屋曾有滲漏水至樓下之情事，事前業已知情而有所認識，是原告空言指摘被告林育賢等人明知系爭房屋曾經修繕之事實，又未盡向樓下屋主查證之責等語，顯不可採。是依原告所舉證據，無從證明被告住瑩公司有何故意或過失違反不動產經紀業管理條例第22、23條或民法第535條、第567條之規定，未盡居間人之善良管理人責任之情事，則其請求被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓　　連帶返還仲介服務費70,000元本息，即屬無據。　　㈢原告依消保法第51條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆、游慶栓連帶給付3倍之懲罰性賠償金2,890,335元，並無理由：　⒈按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入巿場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法；企業經營者違反前2項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任，但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任，消保法第7條定有明文。又所謂企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，此觀之同法第2條第2款規定即明。且企業經營者主張其商品於流通進入巿場，或其服務於提供時，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性者，就其主張之事實負舉證責任，同法第7之1條亦定有明文。至於何謂「服務」，消保法並未設明確之定義性規定，惟參照同法第7條係將從事設計、生產及製造商品與提供服務之企業經營者並列，且該條第1 項亦明定服務提供人應確保其服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，可得推知該法所謂「服務」，應係指直接從事於商品之設計、生產、製造者以外，且本身蘊含安全或衛生上潛在危險之服務行為而言，可堪認定。原告經由被告住瑩公司居間買受系爭房屋，並非為達成生活目的而在食衣住行育樂滿足慾望之行為，因此參諸消費者保護法第 2條第1款之規定，可知原告此一行為並非所謂的消費行為，自無消費者保護法之適用，且被告住瑩公司係不動產之居間仲介，縱有違反委任義務，其所提供之給付義務並無安全或衛生上之危險，亦非消費者保護法所規範之服務，參照前開說明，無消保法第7條之適用，原告主張被告等應對原告負消保法規定之企業經營者責任，為此依消保法第51條規定，請求被告等給付懲罰賠償金2,890,335元云云，並無理由。　⒉次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項固有明文，然此性質應屬因不動產經紀業因執行仲介或代銷業務，因債務不履行對交易當事人所生損害之賠償，並非懲罰性賠償金，原告據此請求被告等連帶給付懲罰性賠償金2,890,335元云云，亦屬無據。五、綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第22、23條及民法第535條、第567條之規定，請求被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓連帶返還仲介服務費70,000元及本息；及依消保法第7條、第51條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆及游慶栓連帶懲罰性違約金2,890,335元及本息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。六、原告雖聲請傳喚證人雷青梅到庭，以證明被告並未向其查證汪維綱宣稱已經修復系爭房屋漏水之情況，惟被告林育賢等對於其等並未向雷青梅確認系爭房屋是否有滲漏水之情事，並無爭執，故認原告前開聲請核無調查必要，附此敘明。　七、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，經核均與判決結果無影響，爰不逐一論駁。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114　　年　　 1　　月　　9　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　孫藝娜正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　　1　　月　　9　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　資念婷

2025-01-09

TCDV-113-訴-2024-20250109-1

朴簡

嘉義簡易庭(含朴子)

給付修繕費

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度朴簡字第271號原告蔡佳旻訴訟代理人張評順被告張永權上列當事人間請求給付修繕費事件，本院於民國113年12月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國112年11月4日透過有巢氏仲介公司，以新臺幣（下同）12,800,000元向被告購買門牌號碼嘉義縣 ○○市○○○路000○0號房屋（下稱系爭房屋），兩造並簽訂買賣契約書含標的物現況說明書，依現況說明書中之記載，僅載明採光罩部分漏水，惟113年2月6日交屋後，原告於同年7月 15日即發現2樓樓梯牆壁有壁癌現象，並於同年7月17日請水電師傅查證，發現該壁癌係經由2樓浴室地板漏水（下稱系爭漏水瑕疵），經原告透過有巢氏仲介公司向被告轉達上情，被告均置之不理。原告入住不到半年竟有系爭漏水瑕疵之情事，顯然是被告明知系爭漏水瑕疵而故意不告知，被告應負損害賠償之責，維修系爭漏水瑕疵經估價需新臺幣（下同）339,000元，原告自得請求被告如數賠償，爰依民法第360 條後段之規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告339,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡前項判決，請准供擔保宣告假執行。二、被告則以：被告自106年至113年居住於系爭房屋長達6年2個月，並未有系爭漏水瑕疵之情形發生，所以未在標的物現況說明書載明，並非故意不告知，當時僅有採光罩漏水，被告亦已在標的物現況說明書載明，並無隱瞞實情，且買賣系爭房屋時並未註明保固期，而係以現況交屋，原告自應負擔部分風險，況於113年4月3日發生花蓮7級大地震，水管亦有可能因地震而震開引發漏水，此不可抗力之天災不應由被告負擔等語，資為抗辯。三、本院之判斷：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第354條第1項前段、第360條分別定有明文。又物之瑕疵擔保責任之成立，除須物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，尚須瑕疵於危險移轉時確已存在。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7條前段定有明文，又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決意旨參照）。　㈡原告主張被告將系爭房屋出賣予原告，並於113年2月間完成交屋，被告於買賣契約之標的物現況說明書「建物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形?」欄位，僅載明「採光罩部分漏水」，原告嗣於113年7月間發現系爭房屋存在系爭漏水瑕疵等情，為被告所不爭執，堪信為真實。惟原告進而主張系爭漏水瑕疵於系爭房屋交付原告時即已存在，以及被告故意不告知系爭漏水瑕疵等事實，則為被告所否認，依前開說明，應由原告就系爭漏水瑕疵存在之時點、被告故意不告知系爭漏水瑕疵等事實負舉證責任。經查，原告雖提出系爭房屋之壁癌、漏水照片、買賣契約之標的物現況說明書、二樓浴室防水工程報價單等件為證(見本院卷第41-49頁)，然觀諸前開證據內容，僅可知悉系爭房屋於拍攝、估價時存在系爭漏水瑕疵，至於該瑕疵是否係存在於被告交付系爭房屋予原告時，則無法據以證明，此外，原告復未提出或聲明調查證據以實其說，實難憑採。況且，被告於113年2月間交付系爭房屋後，原告嗣於113年7月始發現系爭漏水瑕疵，中間間隔約5個月，本院審酌系爭漏水瑕疵發生原因多端，依一般經驗法則，房屋隨時間推移而致建材自然耗損、防水建材失效、水管破裂或地震發生、氣候變化因素，均可能導致系爭漏水瑕疵出現，則本院自不能僅憑系爭房屋現存在系爭漏水瑕疵，逕為推論系爭漏水瑕疵於被告交付系爭房屋予原告時即已存在，亦無法證明被告於交屋時已經知悉系爭漏水瑕疵而有故意不告知的情事。從而，原告依民法第360條後段之規定請求被告賠償系爭漏水瑕疵的修復費用，即無理由。四、綜上所述，原告依民法第360條後段之規定，請求被告給付3 39,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。五、兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　 9　　日　　　　　　　　　臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳劭宇以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路 000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　 9　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　阮玟瑄

2025-01-09

CYEV-113-朴簡-271-20250109-1

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新店簡易庭

損害賠償

臺灣臺北地方法院小額民事判決 113年度店小字第1480號原告鄧聖懷訴訟代理人楊漢倩王躍弘陳世軒被告蘇禕帆上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年12月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣10萬元，及自民國113年8月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。本判決得假執行；但被告如以新臺幣10萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由要領一、原告主張：於告委託寬趯不動產有限公司（下稱寬趯公司）購買被告所有門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00弄0號3號房屋及其坐落土地（下稱系爭不動產），並以總價新臺幣（下同）1,445萬元填妥附停止條件定金（斡旋金）委託書（下稱系爭停止條件委託書），被告於民國113年5月20日22時在系爭停止條件委託書簽名回傳，原告並已支付定金10萬元予寬趯公司之房仲人員，兩造間買賣契約已成立，依雙方約定，被告應於113年5月31日19時前往中信房屋內湖四期加盟店簽訂不動產買賣契約書本約，詎被告於113年5月30日晚間以訊息及電話通知仲介向原告表示不願出售系爭不動產予原告，依系爭停止條件委託書第2條第3項，若賣方即被告違約不賣，應加倍返還定金，因房仲已將原10萬元定金交還原告，原告乃依系爭停止條件委託書第2條第3項請求被告再給付 10萬元。又被告是於113年5月20日回傳系爭停止條件委託書，後續確認被告於113年5月27日才回台灣，故雙方約於113 年5月28日簽本約，當時已超過7日，因此超過7日室雙方合意的結果，本來就不會在7日內簽訂等語，聲明：被告應給付原告10萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告答辯：依系爭停止條件委託書第2條第6項，買賣應在翌日起算7日內完成簽訂不動產買賣契約書，本件系爭停止條件委託書是在113年5月20日簽的，翌日起算應在113年5月27 日完成簽訂不動產買賣契約書，我已經告知原告我人在國外，無法馬上回國，後我於第7天（113年5月27日）中午回台，讓原告有時間簽約，至於我在通訊軟體中講到不賣的理由，是因為房仲跟我說原告要我賠錢，我才跟房仲講一個委婉的說法，該說法是不實的，事實上不賣的原因，是因為原告多次延期簽約，原告從第7天延到第8天、後來又延到第11天（113年5月31日），共延長了3次，因此本件是原告數次以多種理由推遲簽約日期，致不動產買賣契約書未於期限內完成簽訂，原告因故未能履行條件致買賣失效，原告多次延期雖非違約不買，卻未表族明顯購買意願，延期又未提出任何書面請求及明訂期限與責任關係，不應主張10萬元之損害賠償金，反而是被告應將原告的定金沒收，此外被告並未收到 10萬元定金，因此對原告主張已給付定金10萬元有爭執等語，聲明：原告之訴駁回。三、本院得心證之理由：　㈠原告委託寬趯公司購買被告所有之系爭不動產，以總價1,445 萬元填妥系爭停止條件委託書，被告於113年5月20日22時在系爭停止條件委託書簽名回傳，此為兩造所不爭，並有系爭停止條件委託書在卷可查，堪信為真實。　㈡系爭停止條件委託書第2條第3項記載「簽署本委託書之同時，買方願支付上述承購總價之附停止條件定金10萬元整（不另立收據），作為受託人居間向賣方洽談承購條件之用，但不得超過50萬元....附停止條件定金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立。若買方違約不買，則不得請求返還定金；若賣方違約不賣，則所收定金（包含本委託書受託人代收者）應由賣方加倍返還買方；與受託人無涉；若賣方未於本委託書上簽認同意出售，則附停止條件定金無息返還買方」、第2條第6 項記載「賣方簽認出售後，買賣已成立，買、賣雙方應在翌日起算七日內完成簽訂不動產買賣契約書」，文件下方則勾選「賣方同意依承購條件出售，受託人支付之定金暫存於受託人處，視為賣方已收定金」，並由被告在上開文字旁賣方簽認欄位上簽名，有系爭停止條件委託書在卷可查（見本院 113年度司促自第8176號卷【下稱司促卷】、本院卷第83頁），先予說明。　㈢按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。查系爭停止條件委託書上載「附停止條件定金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立」，被告又在「賣方同意依承購條件出售」勾選、簽名，則依系爭停止條件委託書內容，業已明示買賣契約已成立，再觀諸買賣契約之要素即買賣標的、價金，於系爭停止條件委託書均有約定，且原告業已支付10萬元定金（詳細後），應認雙方買賣契約之本約業已成立，而非僅止於預約而已，則系爭停止條件委託書第第2條第6項所稱「買、賣雙方應在翌日起算七日內完成簽訂不動產買賣契約書」，僅係雙方約定應再就買賣契約之細節（如款項支付方式、交屋期限、瑕疵擔保約定等）再為簽約之約定，倘對方拒絕簽約，屬可否訴請對方履行簽約之問題，而非未於7日內簽署，買賣關係即為失效，是原告主張兩造間構成買賣契約為有理由，被告辯稱未於7日內簽約故致買賣失效云云，即非可採。　㈣另系爭停止條件委託書勾選「受託人支付之定金暫存於受託人處，視為賣方已收定金」，是由委託人即寬趯公司出面收取定金，亦發生收受定金之效力。證人即買方仲介（亦為原告訴訟代理人）陳世軒於本院證稱：原告已以現金支付10萬元定金，我代表我們仲介公司收取，在斡旋時就已經收了，後來我們用轉帳退給原告等語（見本院卷第65頁），並有通知退還之通訊軟體對話紀錄在卷可查（見本院卷第102頁），是原告將10萬元定金交予寬趯公司之履行輔助人即證人陳世軒，即發生繳交定金之效力。　㈤再被告於113年5月30日以簡訊向賣方仲介稱「麻煩你跟他（按：指原告）說臨時有一些狀況，暫時不能繼續往下推進」、「或是你就直接跟他說白了最近被裁員了也可以，范正我確實是被裁員」、「所以計畫必須變動」等語，有通訊軟體 Line對話紀錄在卷可考（見司促卷第17頁），可徵被告反悔不願出售系爭不動產，被告雖辯稱係原告多次推遲簽約時間，才是被告拒絕出售系爭不動產的原因云云，然查被告於11 3年5月20日簽署系爭停止條件委託書人尚在境外（該文件係簽名後以通訊軟體回傳），嗣113年5月月27日中午始入境，有機票資料在卷可查（見本院卷第87頁），是被告於113年5 月月27日中午後始有出面與原告簽約之可能，而被告稱原告數度推遲簽約，亦僅係將簽約日期延後至113年5月31日，衡以社會個人平日均有事務待處理，因時間一時無法配合而延後數日簽約，尚在一般人可合理接受之範圍，而113年5月月 27日至113年5月31日相隔僅4日，雖有違系爭停止條件委託書第第2條第6項所定翌日起算7日內簽約之約定，然僅原告延後數日簽約，實不足以作為被告拒絕出售系爭不動產之正當理由，再者不動產現金價值非微，任何買賣不動產之舉動均應經深思熟慮，若確有出售意願，衡情應無僅自身入境後 4日始能簽約，即認對方不具誠意而不願出售，以此觀之，被告應係因其他理由而反悔售出，所謂延遲簽約僅係另覓理由而已，其拒絕履約難認有正當理由，依系爭停止條件委託書第2條第3項約定，因被告違約不賣，自應加倍返還20萬元（即10萬×2=20萬）予原告，其中10萬元既以經由寬趯公司代為返還原告，則原告依系爭停止條件委託書第2條第3項約定請求被告返還剩餘之10萬元，為有理由，應予准許。　㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。本件原告請求被告賠償損害，屬於未定期限債務，則原告於本件訴訟中，併請求自支付命令送達被告翌日即113年8月4日（見司促卷第31頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。四、從而，原告依系爭停止條件委託書第2條第3項約定，請求被告給付原告10萬元，及自113年8月4日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，爰判決如主文第 1項所示。　　五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。依職權確定訴訟費用額為1,000元（即第一審裁判費），由被告負擔。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　 9　　日　　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳紹瑜上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（231204新北市○○ 區○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令及其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　 9　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　凃寰宇

2025-01-09

STEV-113-店小-1480-20250109-1

聲

臺灣高雄地方法院

停止執行

臺灣高雄地方法院民事裁定 114年度聲字第1號聲請人宜晟鋼鐵有限公司法定代理人邱于峰相對人方淑靖上列當事人間請求停止執行事件，本院裁定如下：　　主　文聲請人供擔保新臺幣壹佰零伍萬元後，臺灣橋頭地方法院113年度司執字第94264號清償票款執行事件之強制執行程序，於本院1 13年度重訴字第316號返還價金及確認本票債權不存在等事件判決確定、和解或撤回起訴前，應暫予停止。　　理　由一、聲請意旨略以：相對人執臺灣橋頭地方法院（下稱橋頭地院）113年度司票字第1063號裁定（下稱系爭本票裁定），向該院聲請對聲請人為強制執行，業經該院於民國113年12月2 4日以113年度司執字第94264號執行事件受理在案（下稱系爭執行事件），惟系爭本票裁定所載本票，因相對人債務不履行，依法應負出賣人瑕疵擔保責任，及簽約時隱瞞買賣標的物已不具備約定之買賣條件等事實，業已經聲請人提起返還價金及確認本票債權不存在之訴（下稱系爭本案事件），爰依非訟事件法第195條第3項之規定，提起本件聲請，並聲明：其願供擔保，請准系爭執行事件於系爭本案事件判決確定前，應停止執行等語。二、按發票人主張本票債權不存在，而提起確認之訴不合於非訟事件法第195條第1項之規定者，法院依發票人聲請，得許其提供相當並確實之擔保，停止強制執行。非訟事件法第195 條第3 項定有明文。準此，發票人以本票之票據債權原因存否，或票據債權是否經清償而消滅為由，提起確認本票債權不存在訴訟，固非以本票偽造、變造為起訴之事實理由，仍得依前引規定，在聲請人供擔保後，准其停止強制執行之聲請。又法院裁定准許停止強制執行所定之擔保金，係備供債權人因停止執行所受損害之賠償，其數額應依標的物停止執行後，債權人未能即時受償或利用該標的物所受之損害額，或其因另供擔保強制執行所受之損害額定之，非以標的物之價值或其債權額為依據，亦有最高法院91年台抗字第429號　　裁判要旨足參。三、本院之判斷　㈠聲請人於橋頭地院核發系爭本票裁定確定後，其主張系爭本票裁定所載本票債權有不存在之理由，而向本院提起返還價金及確認本票債權不存在等訴訟，並聲請停止系爭執行事件之執行程序乙節，有民事起訴狀及追加起訴狀、系爭本票裁定、橋頭地院113年12月26日橋院甯113年司執恒字第94264 號執行命令等在卷可參（見本卷第11頁至第35頁），亦據本院依職權調取系爭本案事件卷證核閱無誤；基此，聲請人（即發票人）以系爭本票裁定所載本票債權原因存否為由，提起系爭本案訴訟，固非以本票偽造、變造為起訴之事實理由，仍得依非訟事件法第195條第1項之規定，在聲請人供擔保後，准其停止強制執行之聲請。　㈡查本件相對人聲請強制執行之債權本金為新臺幣350萬元，　　是相對人因停止執行所可能受有之損害，應為其因停止執行　　致無從先行取得上開債權額使用之利益，此項利益在通常情形下，即應為因遲延受領而損失之法定利息，是相對人如因停止前揭強制執行事件之強制執行，將無法即時取得可運用之金額即應為350萬元，至所受之損害即為該金額所衍生之法定遲延利息。又聲請人所提確認本票債權不存在之訴，其訴訟標的價額逾150萬元，為得上訴第三審案件，而依各級法院辦案期限實施要點規定，民事通常程序之辦案期間，第一審為2年、第二審為2年6個月，第三審為1年6個月，合計為6年，相對人於該段期間可能所受損害額約為105萬元（計算式：350萬元×5 ％×6＝105萬元），是本件擔保金應以105萬元為適當，爰酌定上開擔保金准許之。四、依強制執行法第18條第2項，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　楊景婷以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新台幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃雅慧

2025-01-09

KSDV-114-聲-1-20250109-1

重訴

臺灣桃園地方法院

履行契約等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度重訴字第239號原告新光三越百貨股份有限公司法定代理人吳東昇訴訟代理人陳信宏律師被告鄭中惠上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國113年12月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶(台新國際商業銀行建北分行，戶名:台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號:00000-000000000號)內之新臺幣9 30萬元。二、被告應給付原告自民國113年4月21日起至原告收取前項款項之日止，依本金新臺幣930萬元按週年利率百分之5計算之利息。三、被告應給付原告新臺幣9萬3,000元。　四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔96%，餘由原告負擔。六、本判決第2項，原告以已到期金額三分之一為被告供擔保後，得假執行。但被告如以已到期金額全額為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第3項，原告以新臺幣3萬1,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣9萬3,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　八、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　事實及理由壹、程序部分一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論為判決，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。又民事訴訟法第255條第1項第2款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100年度台抗字第716號裁定意旨參照）。經查，原告起訴時原先位聲明：「1.被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司(下稱合泰建經公司)領取履約保證專戶(台新國際商業銀行建北分行，戶名:台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號:00000-000000000號，下稱系爭履保專戶)內之新臺幣(下同)930萬元。2.被告應給付原告自民國113年4月21日起至原告收取前項款項之日止，依本金930萬元按週年利率百分之5計算之利息。3.被告應自 113年4月21日起至履行系爭不動產之點交義務且原告已收取第一項聲明款項之日止，按日給付4,650元之違約金。4.願供擔保請准宣告假執行」等語，迭經原告於113年10月7日民事準備二（訴之追加）狀變更先位訴之聲明如後述之先位聲明所示，核其變更訴之聲明部分，均係本於兩造間之買賣糾紛之同一基礎事實而為主張，又依卷內證據資料仍具有共通性，自得相互援用，基於訴訟經濟及紛爭一次解決之原則，應認為二者請求之基礎事實同一，依上開說明，應予准許。　　貳、實體部分　　一、原告主張： (一)先位主張及聲明部分: 　1.原告將門牌號碼桃園市○○區○○○路00號10樓之2房地(下稱系爭不動產)出售予被告，兩造於112年12月4日簽訂買賣契約，約定價金930萬元，分三期由被告支付至系爭履保專戶，第一、二期均為93萬元，第三期尾款744萬元(下稱系爭買賣契約)。　2.被告依約於112年12月7日及112年12月22日分別匯入93萬元至系爭履保專戶，原告於113年2月21日將系爭不動產之所有權移轉登記予被告。兩造約定於113年3月11日進行交屋，惟被告竟以系爭不動產有陽台天花板漏水、廁所浴缸磁磚破損等情形，要求原告修繕，並主張解除系爭買賣契約，然廁所浴缸磁磚破損業已經原告修復，且陽台天花板並未漏水，故系爭不動產無瑕疵可言。　3.原告已於113年4月13日催告被告點交，被告仍拒絕履行，其應屬受領遲延，並使原告無法自系爭履保專戶中取得買賣價金，故被告應同意合泰建經公司依價金履約保證申請書第5 條之約定支付買賣價金930萬元予原告，並自催告期滿仍拒絕點交之113年4月21日起至原告取得930萬元價款之日止，按年息5%計算之利息。另按系爭買賣契約第12條第2項，被告應給付原告自遲延點交日之113年4月21日起至履行房屋點交義務且原告收受買賣價金為止，每日按買賣總價款千分之 0.5即4,650元計算之違約金。　　4.又因被告拒不點交系爭不動產，致原告自113年4月21日起至 113年8月31日止，原告已替被告墊付水費、電費、瓦斯費、管理費等費用共計12,681元，又系爭不動產每兩個月所需支付之水費、電費、瓦斯費、管理費共計4,850元，被告亦應每兩個月給付予原告4,850元，原告應得依無因管理之規定，為此部分之請求。　5.爰依系爭買賣契約、無因管理之法律關係，提起本件訴訟等語，先位聲明:⑴被告應同意原告向合泰建經公司收取系爭履保專戶內之930萬元。⑵被告應給付原告自113年4月21日起至原告收取前項款項之日止，依本金930萬元按週年利率百分之5計算之利息。⑶被告應自113年4月21日起至履行系爭不動產之點交義務且原告已收取第一項聲明款項之日止，按日給付原告4,650元之違約金。⑷被告應給付原告12,681元，及自 113年9月1日至履行系爭不動產點交之義務之日止，每兩個月給付原告4,850元。⑸願供擔保請准宣告假執行。 (二)備位主張及聲明部分: 　　若認原告先位聲明無理由，則原告主張被告有前述給付遲延及受領遲延之情形，原告應得依系爭買賣契約第12條第1項之約定解除系爭買賣契約，且原告得沒收被告給付之全部價款共930萬元，若系爭履保專戶中未達930萬元，被告應補足，且被告應將系爭不動產塗銷最高限額抵押權後歸還原告等語，爰依買賣之法律關係提起本件訴訟，備位聲明:⑴原告得收取被告已匯入系爭履保專戶之買賣價款，如有不足930萬元，被告並應補足給付。⑵被告應塗銷桃園市○○區○○段000地號土地、桃園市○○區○○段000○000號建號建物之所有權登記及抵押權登記，並恢復為原告所有。⑶前開第一項之請求，願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭不動產有多項之瑕疵，原告應負瑕疵擔保之責，被告於113年3月14日催告原告7日內修補完畢，原告直至113年3月25日才完成修繕，並造成廁所浴缸磁磚破損，且後陽台天花板漏水之瑕疵亦未修繕，被告於113年4月1日告知原告解除契約。又兩造已因瑕疵問題提出訴訟，原告認定被告應履行點交義務並給付違約金，為無理由。又依系爭買賣契約約定，交屋前之水電、瓦斯費及管理費等費用，應由原告負擔，交屋後始由被告負擔，系爭不動產因涉訟而尚未交付予被告，故原告自應負擔各項費用，原告不得向被告請求給付。另被告已在臺灣臺北地方法院就系爭買賣契約提起訴訟，原告本件起訴為不合法等語置辯，並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告先位主張被告應依系爭買賣契約同意撥付系爭履保帳戶中之930萬元予原告，並應給付法定遲延利息，及按日計算4 ,650元之違約金，又原告代墊被告支付系爭不動產之費用共計12,681元，且系爭不動產每兩個月之費用為4,850元，被告應給付原告12,681元及每兩個月給付原告4,850元；備位主張系爭買賣契約已因被告受領及給付遲延而解除，原告應得收取被告已給付之價款930萬元，且被告應將系爭不動產之所有權移轉登記及抵押權登記塗銷，並恢復為原告所有等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點為:( 一)原告起訴是否合法?(二)系爭不動產是否具有廁所浴缸磁磚破損、後陽台天花板滲漏水等多項瑕疵?(三)被告是否應同意原告向合泰建經公司收取系爭履保專戶內之930萬元，並應給付原告自113年4月21日起至原告收取前述款項之日止，按年息5%計算之利息?(四)原告請求被告應自113年4月21 日起至履行系爭不動產之受領義務且原告已收取第一項聲明款項之日止，按日給付原告4,650元之違約金，有無理由?( 五)原告請求被告應給付原告12,681元，及自113年9月1日至履行系爭不動產之點交義務之日止，每兩個月給付原告4,85 0元，有無理由?茲分述如下: (一)原告起訴是否合法? 　　按當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴，民事訴訟法第253條明文規定。有無違反更行起訴，應以尚繫屬中之前後兩訴是否屬同一事件為斷，即依前後兩訴之當事人、訴訟標的法律關係是否相同，訴之聲明是否相同、正相反或可代用決定之。若此三者有一不相符合，即不得謂為同一事件（最高法院112年度台抗字第867號裁判意旨參照）。被告雖抗辯其在原告起訴前已向臺灣臺北地方法院對原告提起訴訟，與本件訴訟之主張相同，有違背民事訴訟法第25 3條所定禁止重複起訴之規定等語。然被告於另案中係請求兩造間之系爭買賣契約關係不存在，並依不當得利等之法律關係請求原告返還其所簽發之本票(本院卷第75-85頁)。而本件之訴訟標的為系爭買賣契約及無因管理，二者之訴訟標的及請求權基礎並不相同，自不符合同一事件之要件，而無重複起訴之情，是被告此部分之抗辯，委無可採，原告本件之起訴，應屬合法。 (二)系爭不動產是否具有廁所浴缸磁磚破損、後陽台天花板滲漏水等多項瑕疵? 　1.民法第354條第1、2項規定「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」；第359條「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」；第355條第1、2項「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」、「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」。　2.被告辯稱系爭不動產具有廁所浴缸磁磚破損、後陽台天花板滲漏水等多項瑕疵，並提出胖胖裝修房屋檢驗缺失報告(下稱系爭驗屋報告)可佐(本院卷第199-251頁)。就廁所浴缸磁磚破損部分，業經原告提出現場照片為證(本院卷第347頁) ，其並無上開被告所辯之瑕疵，復被告未提出其他證據供本院審酌，難認被告此部分所辯為真。　3.後陽台天花板滲漏水之瑕疵，被告固提出系爭驗屋報告為證，然系爭驗屋報告為被告單方委託，且僅以照片指出滲漏水，而未進一步說明其檢測方法及推論依據之方式為何，是本院無從採信該驗屋報告之結果，又被告未提出其他證據說明後陽台天花板確實有滲漏水之瑕疵，是以被告此部分所辯，應屬無據。　4.另就驗屋報告所指出其他與漏水無關之瑕疵如落地窗開合異音、膠條變形、磁磚空鼓音等，其雖有減少系爭不動產之通常效用，但其減少之程度，無關重要，應民法第354條第1項但書之規定，不得視為瑕疵，復被告並未就系爭不動產有其他瑕疵乙節提出其他證據以實其說，本院自無從為有利被告之認定，被告所辯，不足採信。 (三)被告是否應同意原告向合泰建經公司收取系爭履保專戶內之 930萬元，並應給付原告自113年4月21日起至原告收取前述款項之日止，按年息5%計算之利息? 　1.原告主張被告應依系爭買賣契約之約定同意原告領取系爭履保帳戶中價金等語，又被告先稱已於113年4月1日告知原告解除契約，嗣又於本院言詞辯論時稱系爭買賣契約並未解除等語(本院卷第143頁)，又系爭不動產並無瑕疵，業如上述，則被告自無從解除系爭買賣契約，是系爭買賣契約仍屬有效存在，原告自得依系爭買賣契約之約定請求被告給付930 萬元之買賣價金。　2.按系爭履保申請書第4條、第5條約定略以：履保專戶內款項之撥付或系爭買賣契約爭議之認定，均以合泰建經公司認定之結果為準；兩造對於系爭買賣契約之履行有爭議且已提出訴訟，合泰建經公司應暫停款項之撥付，並俟確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果，作為款項撥付及系爭履保專戶結算之依據（本院卷第29頁）。則原告請求被告應為同意原告領取系爭履保專戶內款項之意思表示，符合系爭履保申請書之約定（最高法院103年度台再字第14號判決意旨參照）。經查，原告已將系爭不動產之所有權移轉登記予被告，且系爭不動產並無瑕疵，被告即應依系爭買賣契約之約定交付買賣價金予原告(本院卷第20頁)，從而，原告請求被告同意原告領取系爭履保專戶內之930萬元，自屬有據。　3.至於原告請求被告給付遲延利息部分，因系爭履約保證專戶為管控履約風險，共同委託第三人合泰建經公司負責管理買賣價金之收付事宜，合泰建經公司僅係立於代收代付之受託人地位，並不影響兩造間基於不動產買賣契約關係所生債務為金錢債權之性質。原告本於債權人及信託人地位，請求被告應同意受託人合泰建經公司將其保管之買賣價金交付原告，以現實履行被告之上開金錢給付義務，然被告經原告以11 3年4月13日催告被告同意撥款，被告仍拒不同意合泰建經公司將其所保管之買賣價金交付原告，自屬遲延履行以支付金錢為標的之債務，依前開規定，原告仍得就此請求被告償還遲延利息。查原告113年4月12日以函文催告被告應於收到函文後之7日內同意撥款，被告係於113年4月13日收受上開函文，有國內掛號查詢結果在卷可憑(本院卷第409頁)，是以，原告請求被告給付自113年4月21日起算至原告受領前項款項之日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬有據。　 (四)原告請求被告應自113年4月21日起至履行系爭不動產之受領義務且原告已收取第一項聲明款項之日止，按日給付原告4, 650元之違約金，有無理由? 　1.按系爭買賣第12條第2項約定略以：「買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至買方完全給付時為止。」　2.經查，系爭不動產並無瑕疵，原告又已於113年4月12日催告被告應於113年4月21日給付尾款及交屋，然被告迄今尚未履行，足認被告於113年4月21日起即有系爭買賣第12條第2項約定之遲延給付購屋款之情形，原告依上開約定請求被告賠償違約金，自屬有據。　3.按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。民法第250條第1項定有明文。又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之一切賠償責任，均不受影響（最高法院106 年度台上字第1853號判決參照）。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。又損害賠償約定性質之違約金，目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準（最高法院109年度台上字第2079號判決意旨參照）。　4.系爭買賣契約第12條第2項約定之違約金，原告主張為懲罰性違約金等語。然綜觀系爭買賣契約全文，並未明確約定該違約金之性質為何，且針對被告違約時，僅於第12條第2項約定應按買賣總價每日千分之0.5計算計付違約金，未併列保留其他損害賠償之約定，參諸前揭規定及說明，系爭買賣契約第12條第2項違約金條款不具懲罰性質，僅係為填補原告損害所為之約定，原告主張屬懲罰性違約金，難認有據。　5.系爭買賣契約約定買賣價金為930萬元，依據系爭契約第12條第2項約定，被告應給付之違約金數額為買賣總價每日千分之0.5即週年利率18.25％，被告每日應給付4,650元（計算式：930萬元×0.0005＝4,650元），1年即需給付169萬7,250元（計算式：4,650元×365日＝169萬7,250元）。審酌原告因被告遲延給付所受損害為無法取得全部買賣價金之利息損失，以及原告未能取得並運用此筆款項再行投資之損失。而依110年1月20日修正後之民法第205條規定，民間借貸最高僅可請求按週年利率16％計算之利息，而目前市場上之房貸利率則約為2％至3％左右，再參酌當前經濟環境、政府公布物價指數、一般投資報酬率、銀行定存利率，本院認原告除遲延利息外，再請求按週年利率18.25％、每日4,650元計算之違約金，確屬過高，應予酌減。　6.關於酌減金額，本院除審酌上情，另斟酌原告已依據上揭規定請求買賣價金之法定遲延利息，再考量社會經濟狀況及平衡買賣雙方利益等情，應認原告得請求違約金之數額應酌減為按週年利率2％即每日510元（計算式：930萬元×0.02÷365 日＝510元，元以下四捨五入，下同）計算，且違約金之請求總額應以系爭不動產買賣價金之1％為最高請求上限，始為適當。是以，被告至本件言詞辯論終結前，尚未同意撥款予原告，故自113年4月21日起算至本件言詞辯論終結日之113年1 2月2日止，共計235日，違約金已達為11萬9,850元（計算式：510元×235日＝11萬9,850元），又原告得請求之違約金上限應以9萬3,000元為限，準此，原告請求被告給付9萬3,000 元之違約金，應屬有據，超過此範圍之請求，則非有據。 (五)原告請求被告應給付原告12,681元，及自113年9月1日至履行系爭房地點交之義務之日止，每兩個月給付原告4,850元，有無理由? 　1.按系爭買賣契約第10條第1項約定:「房屋稅、地價稅、水電瓦斯、電話費及管理費等雜項費用，雙方約定於交屋日以前由賣方負責繳納，交屋日後則由買方負擔。」　2.原告主張系爭不動產自113年4月12日起至113年8月31日止，已有相關水電費、瓦斯費、管理費等費用共計12,681元，且每兩個月即會生水電瓦斯、電話費及管理費等雜項費用4,85 0元，被告應給付原告上開費用等語。然系爭不動產迄今尚未完成交付，為兩造所不爭執，故依上開系爭買賣契約第十條第一項之約定，原告自應負擔交屋前之水電瓦斯、電話費及管理費等雜項費用，原告應無從向被告為上開請求。至原告稱其得依無因管理之規定向原告請求給付云云，然兩造間既已就交屋前後之水電瓦斯、電話費及管理費等雜項費用以系爭買賣契約為特別之約定，則依契約自由及私法自治之原理，原告自應遵守系爭買賣契約之約定，而不得以無因管理之法律關係向被告為請求，是原告此部分之請求應屬無據。四、綜上所述，原告先位請求如主文第1至3項，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為裁判，如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。本院既已認定原告先位主張，即依系爭買賣契約請求被告同意自系爭履保專戶撥款予原告之部分為有理由，就原告備位主張解除系爭買賣契約及回復原狀等部分，即毋庸審酌，併此敘明。五、原告陳明就主文第2、3項之部分，願供擔保請求宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項之規定，依聲請宣告被告預供擔保，得免為假執行。另原告陳明就主文第1項之部分，亦願供擔保請求宣告假執行等語，惟按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130 條第1項定有明文，故原告此部分之請求，性質上不得為假執行，所為之假執行聲請，自應駁回。至於原告敗訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。　　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　江碧珊正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林冠諭

2025-01-09

TYDV-113-重訴-239-20250109-1

北司補

臺北簡易庭

房屋瑕疵擔保責任

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度北司補字第67號聲請人刁婉茹上列聲請人與相對人謝季芸間聲請房屋瑕疵擔保責任調解事件，本院裁定如下：　　主　　　文聲請人應於本裁定送達後七日內，具狀陳報本件調解標的金額，並按調解標的金額補繳聲請費，及提出不動產買賣契約，如逾期不補正，即駁回聲請。　　理　　　由一、按因財產權事件聲請調解，其標的之金額或價額未滿新臺幣十萬元者，免徵聲請費；十萬元以上，未滿一百萬元者，徵收一千元；一百萬元以上，未滿五百萬元者，徵收二千元；五百萬元以上，未滿一千萬元者，徵收三千元；一千萬元以上者，徵收五千元，民事訴訟法第77條之20第1項定有明文。二、查聲請人提出本件聲請未繳納聲請費，且未於聲請狀上載明調解標的金額，致本院無從核定調解標的金額，並據以裁定命聲請人補繳聲請費，爰依民事訴訟法第121條第1項之規定　　，定期命聲請人補正如主文所示，逾期不補正者，即駁回聲請人之聲請。三、依民事訴訟法第121條第1項裁定如主文。四、本裁定不得異議。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭司法事務官　周雅文

2025-01-08

TPEV-114-北司補-67-20250108-1

重上

臺灣高等法院

減少價金

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第269號上訴人許雅菁訴訟代理人林明忠律師複代理人朱茂銓律師被上訴人葉亮廷訴訟代理人王啟安律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國112年1 0月26日臺灣臺北地方法院111年度訴字第1345號第一審判決提起上訴，本院於113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣壹仟捌佰伍拾陸萬零捌佰柒拾陸元，及其中新臺幣壹仟捌佰貳拾伍萬元自民國ㄧ百一十年十二月二日起，其餘新臺幣參拾壹萬零捌佰柒拾陸元自民國ㄧ百一十二年一月十七日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之九十八，餘由上訴人負擔。本判決所命給付部分，於上訴人以新臺幣陸佰貳拾萬元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣壹仟捌佰伍拾陸萬零捌佰柒拾陸元預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、上訴人主張：伊於民國110年9月11日以總價新臺幣（下同） 1,825萬元向被上訴人購買其所有坐落新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍：792/10000）暨其上同段000建號建物即門牌號碼：新北市○○區○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），及增補契約。伊於同年11月15日登記取得系爭房地所有權後，進行室內裝修時，發現系爭房屋天花板有多處大規模水泥塊剝落、鋼筋裸露、斷裂等情事，經社團法人新北市土木技師公會（下稱新北市土木技師公會）鑑定結果（下稱系爭鑑定報告）認系爭房屋混凝土強度嚴重不足及氯離子含量高達1.435kg/m³、鋼筋外露鏽蝕，綜合研判系爭房屋之結構體有安全疑慮，且系爭房屋混凝土中性化深度試驗結果，屬於現行「新北市政府工務局辦理高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定原則」第5點第1項第3款所定得辦理拆除重建之建物，足見系爭房屋已喪失安全居住之效用與價值，而有減少其應具備通常效用之重大瑕疵（下稱系爭瑕疵）存在，且縱經修復後亦無法保證無安全疑慮，另系爭房屋氯離子含量已逾增補契約第3條約定0.6㎏/m³標準之瑕疵，而得解除系爭契約，爰先位依民法第359條規定、系爭契約第1 3條第2項第1款及增補契約第3條約定，以111年10月6日民事準備四暨變更訴之聲明狀為解除系爭契約之意思表示，並依民法第259條第1款、第2款規定請求返還買賣價金1,825萬元，及依民法第227條準用第226條第1項、第259條第5款規定、系爭契約第12條第1項約定，請求被上訴人賠償自110年12 月起至111年11月1日止租金及管理費支出等不能使用系爭房地之損失共41萬2,777元、系爭房地交易費用（含印花稅、契稅、規費及過戶手續費等）5萬8,376元、仲介費用18萬2, 500元、拆除費用7萬元、土木技師現況鑑定費用2萬4,000元，共74萬7,653元之損害。倘不能解除系爭契約，爰備位依民法第359條、第179條、第182條第2項規定，請求返還應減少之買賣價金284萬5,175元，並依民法第227條準用第226條第1項規定、系爭契約第12條第1項約定，請求賠償上開租金及管理費支出之損失共計41萬2,777元，及法定遲延利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：　㈠上訴人於簽訂系爭契約時，已知悉系爭房屋各樓層多處均存在鋼筋外露水泥剝落之瑕疵，依民法第355條第1項規定，不得主張物之瑕疵擔保責任。再依增補契約第3條已揭露「本戶現況有多處鋼筋外露，可能為高氯離子建築物」，足見上訴人有重大過失，依民法第355條第2項規定，伊既未保證無瑕疵，自不負擔保之責，上訴人不得請求減少價金。增補契約第3條前段約定兩造簽約前委託檢測機關進行氯離子檢測，雙方同意依該檢測結果之數值作為上訴人是否得解除系爭契約之依據，後段內容則約定如檢測結果之平均值為0.6kg/ m³（含）以下時，除應續行買賣契約外，日後如發現房屋有鋼筋外露等高氯離子建物現象時，上訴人仍願概括承受，且同意不向被上訴人主張氯離子含量及造成屋況瑕疵等之法律責任。依訴外人立鋼國際工程股份有限公司中和實驗室之氯離子檢測報告書（下稱立鋼公司檢測報告書）記載系爭房屋氯離子含量平均值0.3934kg/m³，低於增補契約第3條約定氯離子之平均值，故上訴人不得解除系爭契約。　　　㈡上訴人於110年12月9日取得蘇國樑土木技師現況勘查評估報告書（下稱蘇國樑評估報告），即知悉系爭房屋瑕疵，其於同年12月27日寄發存證信函表示：系爭房屋2、3樓天花板等處發生嚴重鋼筋外露鏽蝕導致多處鋼筋斷裂等詞，上訴人至遲於110年12月9日知悉系爭房屋存在上述瑕疵，則其於111 年10月6日以民事準備四暨變更訴之聲明狀表示解除系爭契約，已逾民法第365條第1項所定6個月除斥期間，不生解除契約之效力，上訴人自不得請求返還買賣價金，及請求賠償損害等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡1.先位聲明：⑴被上訴人應給付上訴人1,8 25萬元，及自110年12月2日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵被上訴人應給付上訴人74萬7,653元，及其中 9萬8,530元自起訴狀繕本送達翌日即111年2月9日起、其中3 3萬8,247元自民事準備四暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日即 111年10月8日起、其餘31萬0,876元自民事準備八暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日即112年1月17日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.備位聲明：被上訴人應給付上訴人325萬7,952元，及其中291萬9,705元自111年2月9日起；其餘33萬8,247元自111年10月8日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　　四、兩造不爭執事項（本院卷第250至251頁）：　㈠兩造於110年9月11日簽訂系爭契約及增補契約，約定由上訴人以總價1,825萬元向被上訴人購買系爭房地（原審卷一第2 3至31頁）。　㈡被上訴人於110年11月15日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人（見中泰不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書〈下稱系爭估價報告〉第107、114頁土地、建物登記謄本），並於110年12月1日辦理點交。上訴人於110年12月2日已將總價款1,825萬元交付予被上訴人。　㈢被上訴人收到上訴人所寄發110年12月27日中和中山路郵局第 827號存證信函（原審卷一第75至78頁）。　㈣上訴人於111年1月14日收到被上訴人寄發111年1月13日臺北信維郵局第867號存證信函（原審卷一第85至88頁）。　㈤上訴人以111年10月6日民事準備四暨變更訴之聲明狀解除系爭契約，被上訴人於111年10月7日收受（原審卷一第410 頁）。　　五、上訴人先位之訴：依系爭契約第13條第2項第1款、增補契約第3條約定及民法第359條規定解除系爭契約，並請求被上訴人返還已受領之價金1,825萬元，是否有據？　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條、第359條本文定有明文。系爭契約第 13條第2項第1款約定：「…二、氯離子含量檢測約定：⒈簽定不動產買賣契約後，甲方（即上訴人，下同）得自費並請求乙方（即被上訴人，下同）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國84年6月30日（含）當日以前者，約定為0.6kg/m³（不含）以上：該日期以後者，約定為0.3kg/m³（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款」（原審卷一第27頁），增補契約第3條約定「甲方確已知悉，本戶（或本戶公設）現況有多處鋼筋外露，可能為高氯離子建築物及有影響貸款成數或條件之情事，甲方確已知悉且了解自身權益。乙方已於簽約前委由永慶房屋指定廠商就本標的物進行房屋氯離子含量檢測，檢測方式依不動產買賣契約書之約定為準…。如樣本檢測結果之平均值為0.6 kg/m³（含）以下時，雙方同意續行買賣契約；如樣本檢測結果之平均值高於0.6kg/m³（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應無息退還甲方已付之買賣價款。」等詞（原審卷一第30頁），再依證人即本件仲介張智政於本院結證稱：上訴人有明確說她不希望買到海砂屋，所以才約定以氯離子濃度高於0.6kg/m³作為解約標準，而這個標準值是政府規定的標準值等語（本院卷第174 頁）。而系爭房屋建築完成日期在78年間（系爭估價報告第 114頁），是依系爭契約第13條第2項第1款及增補契約第3條約定，系爭房屋氯離子含量高於0.6kg/m³時，上訴人即得解除系爭契約。系爭鑑定報告結果認：系爭房屋氯離子含量整體平均值已高達1.435kg/m³，混凝土強度僅為97kg/㎝²，低於規範標準值，抗壓強度嚴重不足、鋼筋外露鏽蝕，綜合研判系爭房屋之結構體有安全疑慮等系爭瑕疵，顯見系爭房屋因混凝土氯離子含量過高、混凝土抗壓強度不足，已足以影響其結構及居住安全（系爭鑑定報告第8至15頁），堪認被上訴人給付之系爭房屋確有物之瑕疵，且已符合系爭契約第 13條第2項第1款及增補契約第3條約定氯離子含量高於0.6kg /m³時，得解除契約之要件，是上訴人依系爭契約第13條第2 項第1款、增補契約第3條約定及民法第359條規定，解除系爭契約，即屬有據。　㈡被上訴人雖抗辯依立鋼公司檢測報告書記載系爭房屋氯離子含量平均值0.3934kg/m³，故上訴人不得解除系爭契約云云。惟查：立鋼公司檢測報告書記載：「委託單位：永慶房屋－中興中正店，…平均值0.3934…」等詞（原審卷一第193頁），可知該報告書係由永慶房屋公司中興中正店於110年9月10 日委請立鋼公司中和實驗室於同年9月10日至15日進行採檢試驗，於同年月15日完成檢測報告，就檢測報告之採樣檢測程序而言，依增補契約第3條約定「乙方已於簽約前委由永慶房屋指定廠商就本標的物進行房屋氯離子含量檢測，檢測方式依不動產買賣契約書之約定為準」、「氯離子檢測取樣說明：1.為求檢測結果之公正及正確，檢測取樣時，應通知買賣雙方到場…」，足見檢測取樣時，應通知兩造到場，惟依證人張智政、陳家興之證詞（本院卷第173、174、189頁）可知，立鋼公司未經兩造指定，而後由永慶房屋自行委託，且檢測取樣過程亦未通知上訴人到場，足見其檢測取樣程序已違反增補契約上開約定。再依檢測報告檢測當時有效法令「新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點」第8點，或目前新北市政府處理高氯離子建物時所採行之「新北市政府工務局辦理高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定原則」第4點，均規定：各樓層混凝土檢測取樣數至少每200平方公尺1件，每樓層不得少於3件，取樣位置須均勻分布（原審卷二第30頁、本院卷第238頁），該檢測報告雖記載系爭房屋氯離子含量平均值為0.3934kg/m³等詞，惟系爭房屋為3層樓建物，該檢測報告僅於系爭房屋餐廳及2 樓共採樣3點，3樓全未採樣，採樣位置未通知上訴人到場，相較於系爭鑑定報告係原審委託鑑定，鑑定時會同兩造至現場會勘，了解現場狀況，可知鑑定程序嚴謹、完整，且於1 、2、3樓分別進行鑽心試體取樣，每層樓各取樣3處；硬固混凝土粉末於1、3樓各取樣1處；硬固混凝土塊狀於2樓取樣 1處（總共12處），據以鑑定氯離子含量結果（系爭鑑定報告第4、7、8、9頁），且取樣之12處氯離子，含量均超過0. 6kg/m³，最高4.507kg/m³，最低0.694kg/m³，3樓平頂樓板含量高達2.177kg/m³。反觀立鋼公司檢測報告書卻未顯示出真實氯離子含量，是被上訴人以系爭契約第13條第2項第1款約定：檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，據以認立鋼公司檢測報告書為可信云云，洵非有據，無從作為有利於被上訴人之認定，是被上訴人此部分抗辯，委無足採。　㈢被上訴人抗辯：依增補契約第3條已告知系爭房屋現況有多處鋼筋外露，足見上訴人於契約成立時已知有瑕疵；縱不知悉亦因重大過失而不知悉，依法均不得主張物之瑕疵擔保責任或上訴人與有過失云云。惟查：　1.系爭房地之標的物現況說明書第27項「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」、第29項「是否有大於0.1公分顯見間隙裂痕或傾斜之情形」等事項，勾選「否」（原審卷一第54頁），系爭鑑定報告結果認：系爭房屋之各項瑕疵，其形成的原因，主要是由於系爭房屋為高氯離子混凝土建築，同時其混凝土中性化深度已到達鋼筋層所致。由氯離子含量試驗結果得知，9個鑽心試體、2個硬固混凝土粉末及1個硬固混凝土塊狀試體，全部試體混凝土氯離子含量均超過CN S3090規定之標準，不及格比例100%，整體試驗平均值1.435 kg/m³，為83年版CNS標準值0.6kg/m³之2.391倍，在混凝土中性化試驗中，9個試體中，中性化深度共有3顆超過4公分，已達鋼筋層，有3顆超過3公分，其餘試體也都達2公分以上，混凝土的鹼性環境已漸漸中性化，以致無法提供鋼筋防蝕的作用。各瑕疵形成之原因如下：⒈鋼筋鏽蝕：氯離子含量高低與鋼筋受侵蝕的機率有密切關係，游離型態的氯離子游走於可透水的空隙或缺陷內，對鋼筋的危害是直接的，鋼筋在含有氯離子的混凝土中，極易形成氯化亞鐵，然後分解成鐵離子及氯離子，形成鋼筋全面腐蝕，從二樓平頂鋼筋的掉落剝離現象判斷，應是受到氯離子的全面腐蝕作用，而混凝土在發生中性化後，固定態的氯離子會被釋放出來，而形成游離態氯離子，加速鋼筋的全面鏽蝕現象。2.保護層混凝土之裂縫與剝落：如上所述，鋼筋在含有氯離子的混凝土中，極易形成氯化亞鐵，鋼筋腐蝕生成物的體積遠比鋼筋體積要大，可達3至7倍，因此，會對混凝土產生張力，當腐蝕生成物累積到某一個程度時，混凝土表面會產生裂縫，愈多鋼筋生鏽，鋼筋和混凝土之間的握裹力逐漸消失，最後產生混凝土剝落的現象等詞（系爭鑑定報告第16、17頁），堪認系爭房屋有上開氯離子等系爭瑕疵存在，其主要原因為系爭房屋為高氯離子混凝土建築，同時其混凝土中性化深度已達到鋼筋層所致。　2.證人張智政結證稱：伊首次帶上訴人看系爭房屋時，有跟上訴人說有鋼筋外露的情況有如現場照片圖1（即原審卷一第3 3頁）所示；當時因為天花板都包覆了，除了圖1之外，現場屋況並無其他也看得出來鋼筋外露的地方；伊於看屋或簽約時，並無告知上訴人系爭房屋2 樓有大面積水泥塊剝落及鋼筋斷裂的狀況；伊記得簽約當時有詢問屋主，屋主也有口述跟伊等說樓上可能有，但可能跟1樓的情況差不多，他覺得沒有很嚴重；簽約當下，上訴人可能比較擔心鋼筋外露的狀況，所以有主動詢問屋主，屋主就有跟伊等說他印象中可能有遇到一些小石塊掉落，但他說他不知道，可能跟1樓情況差不多；伊沒有告知上訴人系爭房屋2 樓頂板曾因水泥塊剝落及鋼筋斷裂有過修繕之情況，因伊不知道，屋主簽約當下也沒有說；混凝土抗壓強度不足，且有結構安全疑慮之瑕疵未於標的物現況說明書、雙方契約與增補契約中揭露，因為增補契約有記載要去作檢測，伊等事前並不知道；在簽署增補契約第3 條時，伊沒有告知上訴人系爭房屋會有樑混凝土抗壓強度不足，且有結構安全疑慮之風險；增補契約第3 條會記載「有多處鋼筋外露」都是公司制式化的條文等語（本院卷第167至174頁），足見兩造訂約時，被上訴人就系爭房屋瑕疵所揭露之範圍，僅限於被上訴人所告知「一樓有圖1 所示的小面積洞口範圍的鋼筋外露及二樓有與一樓情形差不多之鋼筋外露」之範圍，上訴人並不知系爭房屋有大面積水泥塊剝落及鋼筋斷裂情形，如圖4、6之狀況（原審卷一第34 、35頁），增補契約第3條「多處鋼筋外露」亦為制式化條文，蘇國樑評估報告係永慶房屋委託鑑定，此為兩造所不爭執（本院卷第337頁），評估方式僅由技師目視、檢視等對標的物進行施作現場勘查、拍照、記錄及施作CONCRETE TES T HAMMER（原審卷一第59頁），並未如系爭鑑定報告之檢測方式，該評估報告認系爭房屋無安全疑慮（原審卷一第59頁），已不足取，自不足以認定上訴人於契約成立時已知悉系爭房屋有系爭瑕疵。況系爭房屋是否為混凝土氯離子含量過高之海砂屋，仍須專業機構鑑測始知，該瑕疵乃屬不能即知之瑕疵，難認上訴人不知系爭房屋為高氯離子瑕疵之房屋為重大過失或上訴人與有過失，是被上訴人此部分抗辯，亦不足取。　㈣被上訴人另抗辯上訴人行使解除權已超過除斥期間6個月云云。按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。民法第365條第 1項固有明文。上訴人主張其係於新北市土木技師公會於111 年9月19日作成系爭鑑定報告，同年月26日於閱卷後才知悉等語。查系爭房屋是否為混凝土氯離子含量過高之海砂屋，且氯離子含量是否高於0.6kg/m³，仍須專業機構鑑測始知，該瑕疵乃屬不能即知之瑕疵，系爭鑑定報告係於111年9月19 日完成（見系爭鑑定報告封面），上訴人於同年10月6日以民事準備四暨變更訴之聲明狀解除系爭契約，被上訴人於11 1年10月7日收受（見不爭執事項㈤），自未超過民法第365條規定之6個月期間，被上訴人此部分抗辯，亦未可採。　　㈤按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第259條、第20 3條定有明文。上開民法第259條第2款規定之義務，乃契約解除以後，因債權人之給付而發生，故溯自受領時起算利息，為法定回復原狀方法。查系爭契約買賣價金為1,825萬元，則上訴人依據民法第259條第2款規定，請求被上訴人返還所受領買賣價金1,825萬元及附加自受領時即110年12月2日（見不爭執事項㈡）起按年息百分之5計算之利息，自屬依法有據。　　　　六、上訴人先位之訴依系爭契約第12條第1項約定、民法第227條準用第226條第1項規定，請求被上訴人賠償110年12月至111年11月1日租金支出暨管理費支出等不能使用系爭房地之損失共41萬2,777元，及併依民法第259條第5款規定，請求賠償系爭房地交易費用5萬8,376元、仲介費用18萬2,500元、拆除費用7萬元、蘇國樑土木技師現況鑑定費用2萬4,000元，是否有據？　㈠按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第226條第1項、第227條第1項分別定有明文。次按債務人應依債之本旨為給付，僅在特別情事下始得免責，乃債法之大原則；茍債務人之給付與債之內容不符，而主張免責者，自應就其歸責事由不存在負舉證責任。是於債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責(最高法院89 年度台上字第2097號、108年度台上字第2270號判決意旨參照)。復按所謂不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言。次按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決要旨參照）　㈡次按解除契約時，當事人雙方回復原狀，民法第259條定有明文。系爭契約第12條違約責任約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約...解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費」（原審卷一第26頁）。系爭鑑定報告結果認系爭房屋有高氯離子逾0.6kg/m³、混凝土強度僅為97kg/㎝²，低於規範標準值，抗壓強度嚴重不足等系爭瑕疵存在，顯見系爭房屋因混凝土氯離子含量過高、混凝土抗壓強度不足，致不符結構安全，已足以影響居住安全，則被上訴人提出之給付顯不符債之本旨，此不符債務本旨情事不能補正，係屬可歸責於被上訴人之事由，且被上訴人於締約時，已明知系爭房屋混凝土剝落、鋼筋外露等情，業經證人張智政證述如前，且有被上訴人向新北市土木技師公會技師之陳述書狀可憑（系爭鑑定報告第252頁），上訴人主張被上訴人不完全給付等語，應可採信，且依增補契約第3條約定，如系爭房屋氯離子含量之檢測結果平均值高於0.6kg/m³，上訴人得逕行解除系爭契約（原審卷一第30頁），而系爭房屋之氯離子含量之檢測結果平均值已高於0.6kg/m³，依上約定，上訴人得逕行解除系爭契約，無須催告補正，核屬可歸責於被上訴人之事由致給付不能，是上訴人依民法第227條準用第226條第1項規定，主張被上訴人自應負損害賠償責任等語，自屬有據。　㈢查上訴人支出110年12月至111年11月1日租金及管理費共41萬 2,777元，雖據其提出繳納租金轉帳明細、租金管理費收據（原審卷一第367頁、卷二第23頁），然依其所提之房屋租賃契約係於108年4月1日起承租（原審卷一第79至82頁），可知其係在購買系爭房地前即已承租房屋居住，上訴人既已合法解除系爭契約，已如前述，回復原狀為未購買系爭房屋，則此部分租金及管理費支出與被上訴人不完全給付，自無相當因果關係，亦與系爭契約第12條第1項約定不符，上訴人自不得依民法第227條準用第226條第1項規定、系爭契約第12條第1項約定請求被上訴人賠償此部分費用之支出。　　㈣查上訴人支出系爭房地交易費用（含過戶所需印花稅、規費等費用）5萬8,376元、仲介費用18萬2,500元、拆除系爭房屋原裝潢費用7萬元，業據提出永泰地政士聯合事務所客戶核對明細清單、永慶房屋仲介公司電子發票證明聯、報價單、存款交易明細為據（原審卷二第145、147至150頁），自屬上訴人因被上訴人不完全給付所受之損害，且依系爭契約第12條第1項約定，上訴人解除契約後，應由違約之被上訴人負擔所有稅費，是上訴人請求此部分損害共31萬0,876元，自屬有據。　㈤按就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還，民法第259條第5款固有明文，惟上訴人請求之蘇國樑土木技師現況鑑定費用2萬4,0 00元，非屬民法第259條第5款所定之必要或有益之費用，亦非因被上訴人不完全給付所受之損害，且與系爭契約第12條第1項約定不符，是其請求被上訴人賠償此部分費用，要屬無據。　七、從而，上訴人先位主張解除系爭契約，並請求返還買賣價金 1,825萬元本息及請求損害賠償31萬0,876元本息，應屬有據。本院既認上訴人先位之訴為有理由，自毋庸再就其備位之訴為審究，附此敘明。八、綜上所述，上訴人已合法解除系爭契約，其依民法第259條第1款、第2款、第227條準用第226條第1項規定及系爭契約第12條第1項約定，請求被上訴人給付1,856萬0,876元（計算式：1,825萬元＋31萬0,876元＝1,856萬0,876元），及其中 1,825萬元自110年12月2日起，其餘31萬0,876元自民事準備八暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日即112年1月17日（原審卷二第222頁）起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬正當，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原判決就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第 2項所示。原判決就上訴人請求不應准許部分，為上訴人敗訴之諭知，並駁回其假執行之聲請，尚無不合，上訴意旨就此部分求予廢棄，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。十、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　紀文惠　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊珮瑛　　　　　　　　　　　　　　法　官　王育珍正本係照原本作成。上訴人不得上訴。被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　簡曉君

2025-01-08

TPHV-113-重上-269-20250108-1

苗司簡調

臺灣苗栗地方法院

減少價金

調　解　筆　錄　　　　　　　　　　　　 113年度苗司簡調字第760號（調1）聲請人廖氏燕相對人余家宏相對人代理人吳秉翰律師上列當事人間113年度苗司簡調字第760號事件，於中華民國114 年1月8日下午3時41分，在本院調解室調解成立，茲記其大要如下：出席人員如下：司法事務官曹靖書記官劉家蕙到庭調解關係人：聲請人廖氏燕到相對人余家宏到相對人代理人吳秉翰律師到調解成立內容一、相對人願於民國114年2月8日前給付聲請人新臺幣175,000元，逕行匯入聲請人所指定之帳戶。二、聲請人願就本調解成立之日起於系爭房屋施作工程所造成之損害均由其自行負責，不向相對人請求損害責任或瑕疵擔保責任。三、聲請人其餘民事請求拋棄。四、調解程序費用各自負擔。以上筆錄所載調解成立內容經當庭交關係人閱覽無訛後簽名：聲請人廖氏燕相對人余家宏相對人代理人吳秉翰律師中華民國 114 年 1 月 8 日臺灣苗栗地方法院簡易庭書記官劉家蕙司法事務官曹靖以上正本係照原本作成。中華民國 114 年 1 月 8 日書記官劉家蕙

2025-01-08

MLDV-113-苗司簡調-760-20250108-1