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返還房屋等

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度訴字第512號原告莊國明訴訟代理人陳頡宇律師被告陳振華上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○鎮路○○○號之房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應自民國一百一十三年十月十七日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾萬元。三、被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬零陸佰叁拾玖元，及自民國一百一十三年十月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一項於原告以新臺幣柒拾玖萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰叁拾柒萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項各到期部分於原告每期以新臺幣叁萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第三項於原告以新臺幣柒萬零貳佰壹拾叁元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬零陸佰叁拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、程序事項：　　本件被告陳振華經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告莊國明之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：　㈠門牌號碼宜蘭縣○○鄉○鎮路000號房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，原告將系爭房屋出租予被告，兩造於民國111年12 月22日簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），租賃期間為11 2年4月1日至120年3月31日止，前3年租金為新臺幣（下同） 50,000元，第4年起租金為每月75,000元，並應於每年4月1 日前支付1整年租金，詎被告自113年4月1日即未繳納租金迄今，經扣除押租金150,000元後，仍累計積欠達2個月租額，原告已於113年9月2日寄發存證信函催告被告，應於文到7日內給付遲繳租金，惟被告仍逾期未繳，故原告復於113年9月 12日以羅東郵局存證號碼593號存證信函（下稱系爭存證信函）通知被告系爭租賃契約將於文到30日後終止，系爭存證信函業於113年9月16日送達被告，是系爭租賃契約已於113 年10月16日終止，原告自得依系爭租賃契約第14條第1項之約定及民法第455條前段、第767條第1項之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。　㈡原告於113年9月12日以系爭存證信函通知被告系爭租賃契約將於文到30日後終止，系爭存證信函業於113年9月16日送達被告，是系爭租賃契約已於113年10月16日終止，被告依系爭租賃契約第14條第1項及民法第455條前段、第767條第1項之規定，即負有返還系爭房屋之義務，從而，原告自得依系爭租賃契約第14條第3項之規定，即自113年10月17日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當月租金額5 萬元及以之計算之違約金5萬元（共計10萬）。　㈢被告並未於113年4月1日前依約繳納租金，經原告以收受之15 萬元押金抵充後，被告仍未給付113年7月1日起至系爭租賃契約終止之日即113年10月16日之租金，原告自得依系爭租賃契約第3條第1項之約定，請求被告給付系爭租賃契約終止日前之租金175,000元（為求計算方便，原告僅請求以3個半月計算之租金額，計算式：50,000元×3.5＝175,000元）。此外，依系爭租賃契約第6條第1款之約定，被告應負擔系爭房屋之房屋稅，惟被告未依約繳納，原告遂於113年5月21日代為繳納房屋稅35,639元，被告雖未委託原告代為繳納房屋稅，原告亦無代被告繳納房屋稅之義務，惟代為繳納房屋稅之行為有利於被告且不違反被告可得推知之意思，核屬適法無因管理，被告自得請求被告給付代為繳納之房屋稅，若本院認為代為繳納房屋稅不構成適法無因管理，則原告代為繳納房屋稅之行為，使被告受有免為依約繳納房屋稅之利益，被告並無保有該利益之法律上原因，原告亦得依民法179條之規定，請求被告給付代為繳納之房屋稅35,639元。故原告自可請求被告給付210,639元（計算式：175,000元＋35,639元＝ 210,639元）。　㈣聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；⒉被告應自113 年10月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告10萬元；⒊被告應給付原告210,639元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒋願供擔保請准宣告假執行。三、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述。四、得心證之理由：　㈠按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項定有明文。出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁判參照）。原告主張之事實，業據提出住宅租賃契約書、租金簽收單、LINE對話紀錄、存證信函及回執、土地所有權狀、建物所有權狀等件為證。又被告既經合法通知，均未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出任何書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段規定，視同自認，應認原告之主張為真實。被告自113年4月1日即未繳納租金迄今，經扣除押租金150,000元後，仍累計積欠達2個月租額，原告已於113年9月2日寄發存證信函催告被告，應於文到7日內給付遲繳租金，惟被告仍逾期未繳，故原告復於1 13年9月12日以系爭存證信函通知被告系爭租賃契約將於文到30日後終止，系爭存證信函業於113年9月16日送達被告，是系爭租賃契約已於113年10月16日終止。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，為民法第455條前段所明定。系爭租賃契約既經原告合法終止，被告已無占有系爭房屋之正當權源，而屬無權占有，則原告依民法第455條前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。　㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文；復按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益。是兩造間上述系爭租賃契約既已於113年10月16日終止，則被告迄今占有系爭房屋即屬無法律上原因，堪認被告自斯時起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月受有50,000元計算之相當於租金之利益，致原告受有不能使用系爭房屋而相當於無法收取租金之損害，是原告依不當得利返還請求權請求被告給付自113年10月17日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付相當租金之不當得利50,000元為有理由。又按承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止，系爭租賃契約第14條第3 項定有明文。原告依上開約定請求被告自113年10月17日起給付相當租金計算之違約金50,000元，至返還為止，亦屬有據，應予准許。是原告請求被告自系爭租賃契約終止翌日即 113年10月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利50,000元、違約金50,000元（共計 100,000元，計算式：50,000元＋50,000元＝100,000元）予原告，洵屬有據，應予准許。　　㈢依系爭租賃契約之約定，被告自113年4月起每月應繳租金數額為50,000元，已如前述，然被告自113年4月起即未繳納租金，則計算迄至113年10月16日止，積欠租金326,667元（計算式：【50,000元×6】＋【50,000元×16/30】＝326,667元，小數點以下四捨五入），扣除押租金150,000元，被告尚積欠原告之租金費用為176,667元(計算式：326,667元－150,00 0元＝176,667元)，原告此部分僅請求175,000元，未逾此範圍，應屬有據。此外，依系爭租賃契約第6條第1款之約定，被告應負擔系爭房屋之房屋稅，惟被告未依約繳納，由原告代為繳納房屋稅35,639元，請求被告給付代為繳納之房屋稅 35,639元一節，業據提出宜蘭縣政府財政稅務局113年房屋稅繳款書為證（見本院卷第15頁），被告經相當時期受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，應堪信屬實。從而，原告依系爭租賃契約之約定，請求被告給付自113年4月1日起至113年10月16日期間所積欠之租金175,000元及代墊房屋稅35,639元（共計210,639元，計算式：175,000元＋35,639元＝210,639元），應屬有據。　㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。本件係以支付金錢為標的，無確定期限，未約定利率，則原告請求上開210,639元自起訴狀繕本送達翌日即1 13年10月22日起（見本院卷第59頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，於法有據。五、綜上所述，原告依據系爭租賃契約、所有物返還請求權與不當得利之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及自 113年10月17日起至遷讓交屋日止，按月給付原告100,000元，並請求被告應給付原告210,639元，及自113年10月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核無不合，爰酌定　　相當擔保金額准許之，並依聲請宣告被告如預供擔保，得免　　為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事庭　法　官　張淑華以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　陳靜宜

2024-12-12

ILDV-113-訴-512-20241212-1

簡上

臺灣新北地方法院

返還租賃房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度簡上字第256號上訴人楊國彥被上訴人王秀媚訴訟代理人林如君律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國11 3年2月17日本院板橋簡易庭112年度板簡字第2587號第一審判決提起上訴，本院於民國113年11月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、上訴駁回。二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人於原審主張：上訴人於民國107年3月起向被上訴人承租被上訴人所有之門牌號碼新北市○○區○○街00巷0弄0號2 樓房屋（下稱系爭房屋），原約定每月租金新臺幣（下同） 3,000元，自110年1月起協議調高為每月租金5,000元，嗣租金長年低於市場行情，物價上漲，被上訴人因而寄發存證信函向上訴人調整每月租金9,000元，上訴人收到信函後未予置理，且自112年3月7日起即未給付租金，上訴人除尚積欠1 08年12月份租金3,000元外，111年3月至111年12月租金尚有 9,534元未付，並自112年3月起未再支付任何租金，經被上訴人於112年7月24日以鶯歌郵局存證號碼152號存證信函定5 日期限催告上訴人支付欠租，上訴人逾期仍未支付欠租，被上訴人再以起訴狀繕本送達上訴人為終止兩造間系爭房屋租賃契約（下稱系爭租約）之意思表示，系爭租約終止，爰依民法第767條第1項前段、第455條前段、系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。　二、上訴人則以：被上訴人與上訴人母親為親姊妹，被上訴人未獲原所有人王黃鑾女同意以假買賣方式將祖產據為己有，基於補償心態於107年1月間與上訴人母親、被上訴人弟弟口頭約定系爭房屋3樓3間房間房租由3人各自收取，被上訴人反悔自行收取，上訴人母親已將祖產糾紛之債權轉讓與上訴人，並已由被上訴人弟弟將債權讓與通知被上訴人，上訴人受讓之債權額大於系爭租金金額，自可抵充系爭租金。108年1 2月租金3,000元及111年3月至111年12月租金9,534元，上訴人已用於代被上訴人支付被上訴人向上訴人岳母借款之利息債務以及系爭房屋3樓房客之水電費用。不是上訴人不給付租金，上訴人未有欠租情事等語資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴判決，命上訴人應將系爭房屋騰空返還被上訴人；並應給付被上訴人37,534元，及自112年9月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。且應自112年9月22 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元。上訴人不服提起上訴人，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、本院得心證之理由：　㈠按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。次按請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任（最高法院28年度上字第1920號判決意旨參照）。　⒈本件被上訴人主張上訴人積欠108年12月租金3,000元、111年 3月至111年12月租金9,534元未付，及自112年3月起未再支付租金，業據其提出上訴人郵局存摺及其內頁影本附卷可稽（見原審卷一第23至47頁），上訴人就其向上訴人租用系爭房屋，原約定每月租金3,000元，自110年1月起調高為每月租金5,000元，並就108年12月租金3,000元、111年3月至111 年12月租金9,534元，未以匯款方式給付租金予被上訴人，亦未以現金給付租金，及自112年3月起未再支付租金之事實並不爭執。則上訴人辯稱108年12月租金3,000元、111年3月至111年12月租金9,534元，及自112年3月起每月租金5000元之租金債務已消滅之事實，自應負舉證責任。　⒉上訴人辯以被上訴人與上訴人母親為親姊妹，因被上訴人用非法方法將祖產過戶予自己，基於補償心態於107年1月時允諾系爭房屋3樓的3個房間出租租金由上訴人母親與被上訴人及被上訴人弟弟3人各自收取，即301室由被上訴人收取，30 2室房租由上訴人母親收取，嗣被上訴人於112年3月起違反約定逕自收取302室房租，上訴人母親遂將源於祖產糾紛所得對被上訴人主張之債權讓與上訴人，上訴人亦有委託被上訴人弟弟代為轉達債權讓與上訴人之事實，上訴人母親對被上訴人債權大於系爭租金債權，上訴人自得用以抵付系爭租金債務云云，據其提出地政事務所規費徵收行政罰鍰地政事務所人民申請登記案件收據、戶政事務所印鑑證明、地政事務所函、土地增值稅繳款書、98年契稅繳款書、簽收單、土地登記申請書、土地所有權狀、建築改良物所有權狀各件影本附卷可稽（見本院卷第101至119頁）經查：　⑴被上訴人否認有因祖產糾紛而有對上訴人母親負有債務等語，而觀之上訴人提出之土地所有權狀及建物所有權狀影本記載為二層樓房與系爭建物為3層樓房不同，門牌地址不同，可見與系爭房屋並無關連，則被上訴人主張系爭房屋並非兩造之祖產等語，應堪採信。又果若被上訴人於107年1月時曾允諾系爭房屋樓上3樓1個房間租金由上訴人母親，其後被上訴人收回而自行收租，亦難逕認上訴人母親對被上訴人有何債權存在，此外，觀之上訴人提出之地政事務所規費徵收行政罰鍰地政事務所人民申請登記案件收據、戶政事務所印鑑證明、地政事務所函、土地增值稅繳款書、98年契稅繳款書、簽收單、土地登記申請書、土地所有權狀、建築改良物所有權狀，亦無記載被上訴人積欠上訴人母親之金錢債務隻字片語，上訴人復未提出上訴人母親對上訴人有何債權之證明，上訴人辯以其母親已將對被上訴人之債權讓與上訴人，上訴人以此債權抵銷被上訴人本件租金債權云云，難認可採。　⑵上訴人復辯稱其於104年租用系爭房屋時，被上訴人承諾上訴人將系爭房屋租金交由上訴人母親收取，據其提出上訴人母親存摺內頁影本為憑（見本院卷第29至36頁），惟觀之該存摺內頁於112年4月11日、同年5月21日、同年6月15日、同年 7月23日、同年8月5日、同年9月18日、同年10月17日雖均有記載跨行轉入5,000元等情，惟金錢給付原因甚多，衡諸常情亦可能是上訴人孝親費用，非當然可逕為推論係為給付系爭房屋租金而匯款。又110年1月前系爭租金約定金額為3,00 0元之事實為兩造所不爭執（見本院卷第77頁；第83頁），則觀之上訴人提出之上訴人母親之存摺內頁查無111年11月2 5日至111年9月30日；100年4月23日至111年4月25日有5000 元或3000元匯入該帳戶之情形（見本院卷第33至34頁），佐以被上訴人提出之被上訴人郵局存摺內頁記載情形（見原審卷一第23至47頁），上訴人於108年間除108年12月租金3,00 0元，及111年3月至111年12月租金9,534元未匯付，及自112 年3月起未再匯入款項給付租金，上訴人租用系爭房屋係匯入上開被上訴人設於郵局之帳戶給付租金，則上訴人辯稱被上訴人承諾上訴人將系爭房屋租金交由上訴人母親收取云云（見本院卷第85頁，上訴人所列不爭執事項六），與上訴人提出曾於112年4月11日、同年5月21日、同年6月15日、同年 7月23日、同年8月5日、同年9月18日、同年10月17日轉入5, 000元至上訴人母親郵局帳戶乙節，亦有不吻合情形，再佐以上訴人提出之與被上訴人間LINE對話截圖內容，112年7月 26日前一日：被上訴人傳送：「匯好賴給我，我才知道去刷簿子！我等你匯款，不然我存證信函要寄出去」等語，上訴人雖回傳曾於112年5月21日、同年6月15日、同年7月23日轉入上訴人母親帳戶5,000元等情，惟其再於112年7月29日傳送：「我寫信給您是希望能就我們之間的房租問題達成共識，...。之前小阿姨您和您姐也就是我媽曾達成一個口頭協議，您同意將其中一戶租用來照顧我媽的生活...」等語（見原審卷第149至152頁），足見上訴人係自行片面主張將系爭租金債權抵銷上訴人母親原可收取之3樓302室租金。又被上訴人原為照顧上訴人母親同意上訴人母親收取302室租金，嗣被上訴人撤回同意上訴人母親收取302室租金，難認上訴人母親即取得對被上訴人之租金收取債權，上訴人既未證明上訴人母親對被上訴人有何債權存在，自不生債權讓與之效力。上訴人辯稱上訴人母親已將債權轉讓與上訴人云云，亦不足採。　⑶另上訴人復辯稱係以被上訴人岳母姚瓊彩借款予被上訴人之借款利息抵充系爭房屋租金云云，並提出111年4月10日LINE 對話截圖內容（見本院卷第25頁）為佐。然查：上訴人除曾於被上訴人傳送：「匯好賴給我，我才知道去刷簿子！我等你匯款，不然我存證信函要寄出去」等語後，回傳曾於112 年5月21日、同年6月15日、同年7月23日轉入上訴人母親帳戶5,000元等情，並於112年7月29日再傳送：「我寫信給您是希望能就我們之間的房租問題達成共識，...。之前小阿姨您和您姐也就是我媽曾達成一個口頭協議，你同意將其中一戶租用來照顧我媽的生活...」等語（見原審卷第149至15 2頁），已如前述，上訴人曾片面希冀以被上訴人前為照顧上訴人母親而同意上訴人母親收取系爭房屋樓上3樓中1間房屋租金之金額抵付系爭租金，此外，復未見上訴人提出曾以姚瓊彩借款利息抵付系爭房屋租金之證明。上訴人雖提出上訴人配偶與第三人對話截圖內容記載：「至於你媽利息直接討她要，40萬借款請她近期儘快償還，說妳急需用錢」等語（見本院卷第25頁），參酌上訴人於原審提出姚瓊彩郵局存摺內頁其上用手寫註記姚瓊彩借款與上訴人時間是108年8月間，被上訴人係於111年8月返還借款，有該存摺內頁附卷可稽（見原審卷第134頁），上訴人於本院亦自陳借款是110年 8月還款（見本院卷第74頁），被上訴人於108年8月向姚瓊彩借款後，被上訴人於108年9月、10月、11月仍有給付租金，亦有被上訴人提出之郵局存摺內頁記載可憑，被上訴人主張利息是以現金支付，並無利息抵充租金之約定，顯較為可信。上訴人辯稱以系爭租金清償借款利息云云，難認可採。　　⑷上訴人復辯以其代墊被上訴人應負擔之3樓租戶電費，以該電費返還請求權抵銷系爭房屋租金云云，惟觀之上訴人提出之電費收據），均為系爭房屋使用之電費收據（見原審卷第12 1至128頁；見本院卷第37至44頁），依該電費收據記載係系爭房屋即2樓房屋使用之電費，上訴人雖提出「你樓上301房是外國人，語言不通很難溝通。以後他的水電費你報給我，我去申請。以上。」對話截圖（見本院卷第27頁），充其量僅為談論樓上301室電費問題。況衡諸一般常情，上訴人租用系爭房屋，理應自行負擔使用之電費，難認上訴人提出之電費收據即為代墊被上訴人應支出之電費。上訴人主張代墊被上訴人應負擔之3樓電費云云，自不足採。　⑸基上，上訴人抗辯租金已繳，無未給付租金云云，難認可採。被上訴人主張上訴人未繳納系爭房屋108年12月租金3,000 元及111年3月至111年12月租金9,534元，並自112年3月起未再支付任何租金，並經被上訴人於112年7月24日以鶯歌郵局 152號存證信函定5日期間催告上訴人支付欠租(見原審卷第5 1頁、第42頁），上訴人於112年7月27日收受該函後（見原審卷第63頁），逾期仍未支付欠租等語，應堪採信。上訴人積欠108年12月租金3,000元、111年3月至111年12月租金9,5 34元未付，及自112年3月起未再支付租金，被上訴人依租賃關係請求上訴人給付被上訴人37,534元（計算式：3000＋953 4＋〈5000×112年3月至7月共計5個月〉＝37524），核屬有據，為有理由。　㈡又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，為民法第455條前段、第767條第1項前段所明定。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。經查：被上訴人於112年7月24日以鶯歌郵局152號存證信函定5日期間催告上訴人支付欠租(見原審卷第51頁、第42頁），上訴人於112年7月27日收受該函後（見原審卷第63頁），逾期仍未支付租金之事實，業經本院認定如上。則上訴人積欠租金已達2期以上，被上訴人再以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示（起訴狀繕本亦已於112年9月21日送達上訴人（見原審卷第67頁），系爭租約於112年9月21日業經被上訴人合法終止，上訴人占用系爭房屋已無正當權源，而屬無權占有，此外，上訴人復未舉證有何占有使用系爭房屋之正當權源，則被上訴人依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，揆諸前開法律規定，核屬有據，為有理由。　㈢被上訴人請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日即112年9月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元，為有理由：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書亦有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。　⒉經查：系爭租約經被上訴人依法終止後，上訴人占有系爭房屋受有相當於租金之利益，則被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即112年9月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元，亦屬有據。　㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第 203條分別定有明文。查被上訴人本件請求上訴人給付相當於租之不當得利為未確定期限之債務，其依法應為催告，被告始負遲延責任，而應給付法定遲延利息。查被上訴人以起訴請求被告給付相當於租金之不當得利而送達訴狀，與催告有同一之效力，準此，被上訴人就其請求上訴人無權占有使用系爭房屋或有相當於租金之不當得利部分併請求自起訴狀繕本送達翌日即112年9月22日起（見原審卷第67頁）至清償日止，按年息5%計算利息，亦屬有據。五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第455條前段、租賃、系爭租約及不當得利之法律關係，請求上訴人騰空返還系爭房屋，並給付37,534元，及自112年9月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自112年9月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴判決，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，上訴人提起上訴後聲請傳訊證人即被上訴人三姊楊王秀鈴、被上訴人弟弟王英傑、及302室房客梁業承及被上訴人大嫂王江桂足，惟上開證人非系爭租約之當事人，上訴人亦未陳明待證事項為何，且上訴人辯稱係其母親與被上訴人間協議，自無傳訊上開證人之必要。另上訴人聲請傳訊上訴人岳母姚瓊彩，惟向本院表示姚瓊彩連說話都有問題（見本院卷第74頁），顯無法到庭證述其與被上訴人間關於借貸關係存在等相關事實，且本院審酌上開證人證述內容不足以影響本院心證之形成，而無傳訊之必要，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　民事第一庭　　審判長法　官　張紫能　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　傅紫玲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　朱慧真以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉芷寧

2024-12-11

PCDV-113-簡上-256-20241211-1

簡上

臺灣臺南地方法院

給付租金等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度簡上字第215號上訴人許水聖訴訟代理人吳炳輝律師被上訴人吳俊憲上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國113年5月14 日本院簡易庭113年度南簡字第105號第一審簡易判決提起上訴，經本院於民國113年11月27日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用新臺幣9,915元由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，准由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：　　一、上訴人於原審起訴主張及於本院陳述略以： (一)上訴人於民國98年8月17日與被上訴人簽訂房屋租賃契約，約定被上訴人向上訴人承租門牌號碼為臺南市○○區○○路000 號1樓房屋(下稱系爭租處)(契約書誤載為被上訴人地址)，租金為每月新臺幣(下同)20,000元(105年調整為22,000元，嗣復調整為21,800元)，並應於每月25日前給付，押金為30, 000元，由被上訴人以轉帳郵局帳戶支付予上訴人。被上訴人應自111年5月1日起至111年10月2日止，按月給付上訴人租金21,800元，並依約給付上訴人房屋復原費用。上訴人於 111年5月25日向被上訴人當面告知系爭租處欲收回自用，然被上訴人置之不理。詎料被上訴人自111年5月1日起即未給付租金，所積欠之租金已達5個月以上，上訴人於111年5月底至同年10月2日均有向被上訴人當面催繳，惟被上訴人仍置之不理。故此，上訴人爰依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被上訴人給付下列費用：①111年5月至111年10月2 日(共5個月2日)租金共111,419元。②110年至111年度房屋及地價稅增額5,608元。③房屋還原費用245,000元。④占用廚房 14年租金181,116元。⑤廚房流理台桌面毀損維修費用16,000 元。⑥房屋復原違約金110,000元。⑦上開費用利息損失9,086 元。⑧出席調解/檢察庭工作請假損失6,000元，共計684,230 元等語。【原審判決被上訴人應給付上訴人80,406元，駁回上訴人其餘之訴。上訴人對此不服，提起本件上訴，上訴人提起上訴後，減縮就其中602,810元提起上訴】。 (二)上訴聲明： 1、原判決不利於上訴人部分廢棄。 2、上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人602,810元，及自上訴狀繕本送達翌日即113年8月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　二、被上訴人雖未於言詞辯論期日到場，惟於二審準備程序及原審抗辯略以：就上訴人全部請求均爭執。上訴人臨時通知不要出租予伊，然伊就系爭租處已有裝修，另於租賃期間因系爭租處門口有汙水處理工程，而被上訴人係經營汽車美容，客戶之汽車因此無法駛入店面，致伊有2個月無法營業，要求上訴人就此補償，其均未回應。於承租期間，上訴人趁伊不在店裡面，偷使用被上訴人之生財工具。就上訴人於111 年5月25日口頭通知被上訴人於同年7月底搬離一事不爭執，伊與上訴人商議，以押金30,000元抵扣最後3個月房租，上訴人尚須賠償伊營業損失，被上訴人即將其物品留置於系爭租處給上訴人使用，互相抵扣，上訴人亦有點頭，故伊即不拆除被上訴人於系爭租處內之裝潢。又於111年9月30日之前被上訴人已答應要搬離，於111年9月30日向上訴人表示會再慢1、2天，最晚於111年10月2日搬離，嗣後確實於111年10 月2日搬遷完畢，此部分亦為上訴人同意等語資為抗辯。並聲明：請求駁回上訴。三、得心證之理由： (一)按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法第450條第1項定有明文。又押租金（俗稱押金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，此於定期及不定期之租賃關係均有適用。 (二)經查，本件上訴人主張被上訴人向其承租系爭租處，租期自 98年8月17日起至99年8月17日止，每月租金20,000元，被上訴人交付上訴人押租金30,000元予上訴人，上開租期屆至後，上訴人仍以相同條件續租予被上訴人，並未約定期限，直至111年5月間，上訴人向被上訴人表示因系爭租處要收回，被上訴人找到租處再搬離，被上訴人於111年10月2日搬離系爭租處等情，此有上訴人提出之房屋租賃契約為證(見原審卷一第21-26頁)，並為兩造所不爭執，自堪信為真實。茲將兩造爭執事項分述如下： 1、押租金30,000元是否可抵扣111年5月至111年10月2日租金11 1,419元部分？　　上訴人主張被上訴人積欠111年5月至111年10月2日租金，然因系爭租處尚未點交驗收，而不得抵扣押金云云，為被上訴人否認。惟依上開說明，被上訴人交付予上訴人之押租金30 ,000元，本即可於租賃契約消滅時發生當然抵充之效力。依此，系爭租約租金之金額嗣後經調整為21,800元，此為兩造所不爭執(見原審卷四第24頁），亦可由上訴人提出存摺內頁交易明得知，被上訴人自109年9月起每月給付上訴人21,8 00元，此有上訴人銀行存摺交易明細1紙附卷可查(原審卷四第31-47頁)，是被上訴人積欠111年5月至111年10月2日租金部分，自應以每月21,800元為計算。前已述及，被上訴人交付押租金30,000元，本可抵扣積欠租金。故此，被上訴人押租金3,000元可抵充111年5月份租金21,800元，餘8,200元則可抵充同年6月，依此計算，被上訴人積欠111年6月租金13, 600元、同年7月至9月65,400元(21,800×3)、10月1至2日租金1,406元(21,800×2/31；元以下四捨五入)，共計80,406元。是以，上訴人主張押租金不得抵扣被上訴人積欠之租金，即屬無據。 2、110年至111年度房屋及地價稅增額5,608元部分：　　　上訴人依系爭租約第16條請求110年至111年度房屋及地價稅增額5,608元，亦為被上訴人所否認。經查：依系爭租約第1 6條之約定，本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方(即被上訴人)負責補貼，被上訴人決不異議，此有系爭租約在卷可參(原審卷一第23頁)，可知被上訴人依約應負擔增加稅額部分。上訴人固提出110、112年房屋稅繳款書為證(原審卷一第37頁)，系爭房屋110年的房屋稅額為9,054元，該112年房屋稅為6,9 60元，其稅額並未增加反而減少。且上訴人未舉證證明其98 年8月間出租前及其後增加之稅額為何，故上訴人此部分舉證顯有不足，不足為有利於上訴人之認定。故上訴人請求被上訴人給付110年至111年度房屋及地價稅增額5,608元，即屬無據，應予駁回。 3、房屋還原費用(拆除作業及氣密窗作業)245,000元部分：　①又查：依系爭租約第6、9、11之約定，被上訴人於租期屆滿時，除經上訴人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空返還上訴人，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，上訴人每月得向被上訴人請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止；房店屋有改良設施之必要時，被上訴人取得上訴人之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，被上訴人於交還房店屋自應負責回復原狀；被上訴人應以善良管理人之注意使用房店屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因被上訴人之過失至房店屋毀損，應負損害賠償之責。房店屋因自然之損壞有修繕之必要時，由上訴人負責修繕，此有系爭租賃契約1紙附卷可查(原審卷一第23-24)，自堪信為真實。　②上訴人依系爭租約第6、9、11之約定，請求被上訴人給付拆除作業、氣密窗作業費用，雖提出完美家室內裝潢設計施工項目明細表、系爭租處照片、招牌及天花板照片數紙(原審卷一第33頁；原審卷四第57-83頁；本院卷第65-77頁)，惟查，上開施工項目明細表，其上並未有任何廠商或店家之店章或用印，上訴人就此文書之形式上真正舉證容有不足。次查，上訴人於原審所提出之照片(原審卷四第57-83頁)，乃係被上訴人搬離系爭租處後所拍攝之照片，此為上訴人自陳在卷(原審卷四第55頁)，實無從執以判斷上訴人之主張信實與否。並參上訴人另提出之招牌及天花板照片(本院卷第65- 77頁)，然觀諸上開照片，僅為拍攝招牌、天花板，難以辨別究否確為系爭租處之現況。況系爭租處係於91年12月間建築完成，依一般社會通念，房屋使用本即有時間經過及正常使用所致之自然耗損情形，是上訴人所指稱系爭租處毀損，究竟如何造成？單以上訴人所提施工項目明細表及照片，其尚不足以證明係被上訴人之行為所造成。復系爭租約第6、9 條均屬於原狀遷空、回復原狀之行為義務約定，上訴人必先要證明何謂系爭租屋原狀？但上訴人所提照片無法證明系爭租屋原狀，如何要求被上訴人要回復何種狀態之原狀？上訴人此部分舉證並不充足。是以，上訴人請求被上訴人給付房屋還原費用(拆除作業及氣密窗作業)245,000元，為無理由，不應准許。 4、占用廚房14年相當於租金之不當得利181,116元部分：　　上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付占用系爭租處廚房14年之不當得利，提出照片為證(原審卷一第53頁) ，被上訴人否認有不當得利情事，並稱其110年放東西於廚房，上訴人表示如果有需要烹煮食物可以使用等語，就此，上訴人亦稱曾說放一些東西沒關係，但不要全部佔滿等語( 原審卷四第27頁)，足見被上訴人雖有使用廚房之事實，惟上訴人曾有表示同意之意思，則被上訴人是否有無權占用情形，即有可議。上訴人雖稱被上訴人不可占滿廚房，然並未具體指明及證明被上訴人如何使用廚房？是否有全部占滿之情形？究在何範圍內屬於無權占用之情形，是上訴人空言主張，自無足採。是上訴人請求被上訴人給付占用廚房14年相當於租金之不當得利181,116元，亦屬無據，應予駁回。 5、廚房流理台桌面毀損維修費用16,000元部分：　　上訴人依系爭租約第6、11之約定，請求被上訴人賠償廚房流理台費用，並提出照片為證(原審卷一第55頁)，為被上訴人所否認。惟依上訴人所提之上開照片，難可認係被上訴人毀損所造成，其舉證顯有不足，故此，上訴人欲以上開修復費用支出之損失，請求被上訴人給付16,000元，亦不可採。 6、房屋復原違約金110,000元部分：　①依系爭租約第6條之約定，被上訴人於租期屆滿時，除經甲方 (即上訴人)同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空返還上訴人，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，上訴人每月得向被上訴人請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止。　②上訴人依系爭租約第6條請求被告給付違約金，為被上訴人所否認。經查，兩造於98年8月簽訂書面租約後，於99年8月屆滿時，上訴人仍繼續以相同條件續租予被上訴人，並未約定期限，直至111年5月間，上訴人向被上訴人表示因該房屋要收回，被上訴人找到房子後再搬離，被上訴人於111年10月2 日搬離系爭租處等情，為兩造所不爭執，此有言詞辯論筆錄附卷可查(見原審卷四第55頁）。依此，兩造租約狀態是由定期轉為不定期，再由兩造商議被上訴人遷出之時間，因此，被上訴人於111年10月2日搬離租賃物，是經上訴人同意，難認被上訴人有該租約第6條所稱的違約情事。則上訴人依系爭租約第6條請求被上訴人給付違約金，並無依據，不應准許。 7、上開費用利息損失9,086元部分：　　上訴人雖請求被上訴人給付其訴之聲明金額之利息(按郵局二年期定存固定利率1.625%)，惟並未表明其請求權基礎為何？(原審卷二第27頁)，經原審法院闡明後，其僅說明其計算方式是請求金額加總後乘以百分之1.625而得出等語，仍未具體表明其此部分請求之法律上依據(原審卷四第26頁)。是上訴人所稱利息，究為法定利息或約定利息?何以用百分之1.625計算?均乏具體明確之依據，其此部分請求，顯無理由，自難准許。　　 8、出席調解/刑事偵查庭工作請假損失6,000元部分：　　上訴人請求被上訴人出席調解/刑事偵查庭工作請假損失6,0 00元(每日工資1,500元；警察/法院調解2天、偵查庭1天、新市簡易庭調解1天)，然查，上訴人就此部分，亦未表明其請求權基礎，經原審法院闡明後，上訴人於原審僅說明其請假一天扣1,500元，共請假4天等語，仍未具體表明其此部分請求之法律上依據(原審卷四第26頁)，本院無從憑以認定其主張是否有理，是其此部分請求，顯無理由，亦難准許。四、綜上所述，原審認上訴人依系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求被上訴人給付80,406元為有理由，逾該部分之請求均無理由，核無違誤。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決結果，爰不予逐一論述，併此敘明。六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第78條分別定有明文。本件上訴人上訴為無理由，本院依職權裁判本件第二審訴訟費用9,915元由上訴人負擔如主文第2 項所示。七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　民事第四庭　　審判長法　官　羅郁棣　　　　　　　　　　　　　　法　官　柯雅惠　　　　　　　　　　　　　　法　官　田玉芬以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官黃紹齊

2024-12-11

TNDV-113-簡上-215-20241211-1

重訴

臺灣臺北地方法院

拆屋還地等

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度重訴字第702號原告祭祀公業法人臺北市高積淵法定代理人高樹弘訴訟代理人劉錦隆律師被告許金龍許耿地許明多許家河兼共同訴訟代理人許明義上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國113年11月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應連帶給付原告之金額及假執行均如附表所示。被告應將坐落於臺北市○○區○○段0○段000○000○000○0地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號房屋如附圖即複丈成果圖所示之A、B、C占有部分拆除返還原告，及自民國111年7月18日起至返還上開土地之日止，連帶給付按上開土地申報地價年息百分之七計算之損害金。訴訟費用由被告連帶負擔。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項：一、查原告法定代理人原為高重義，嗣於訴訟進行中變更為高樹弘，並完成登記，嗣高樹弘具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、法人登記證書可憑（見本院卷㈠第339至341頁），核與規定相符，自應准許。二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴後已依地政機關函覆之測量結果請求更正拆除返還之位置及範圍如訴之聲明即主文第2項所示，原告此項更正並未變更訴訟標的，僅屬補充聲明使之完足、明確，於法尚無不符，自應准許。　貳、實體事項：　　一、原告主張：原告所有坐落於臺北市○○區○○段0○段000○000○00 0○0地號土地(下稱系爭土地)，以不定期限出租予被告之祖父即訴外人許分，供其建築現門牌號碼臺北市○○區○○○路0段 000號房屋（下稱系爭房屋），每年租金應於當年8月31日給付，嗣被告之父即訴外人許木土繼受系爭房屋所有權及租賃關係後，於民國84年8月21日將系爭房屋贈與被告，但保留與原告之租賃契約，承租人仍為許木土，原告繼續向許木土收取租金，系爭土地租金經本院90年度訴字第3339號民事判決調整為依當年度申報地價總額年息7%計算。嗣許木土於11 0年11月2日死亡，被告為繼承人，但自105年度起即未付租金，經原告陸續於106年7月18日、108年8月30日、109年2月 4日、109年9月10日催告給付欠租及滯納金，惟未獲置理，原告已於111年7月17日向被告為終止租約之意思表示，被告於111年7月18日收受該意思表示，租約應於111年7月18日終止，是依租約及繼承關係，被告應連帶給付積欠之租金。又被告自租約終止後無權占有系爭土地，原告得依民法第455 條、第767條，請求被告將坐落於系爭土地上系爭房屋如附圖即複丈成果圖所示之A、B、C占有部分拆除返還原告，並依民法第184條、第185條向被告請求連帶給付自111年7月18 日起至拆除返還上開土地之日止，按系爭土地申報地價年息百分之7計算之損害金。並聲明如主文第1、2項所示，並願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯則以：租約訂立時，除租金外，另繳納現銷金，現銷金可視為預付租金，以現銷金抵付租金後，被告並未積欠租金，另系爭房屋地上權登記之地號有誤，惟原告未協同辦理地上權登記，因原告未履行登記地上權義務，被告行使同時履行抗辯權拒付租金，原告應先履行地上權登記義務後，被告始有給付租金之義務。被告曾提出改建系爭房屋之要求，但原告並不同意，未履行同意建築之義務，建物未能保持合於約定之使用收益狀態，妨礙被告使用收益，租賃契約為不完全給付，自得請求損害賠償，得以此損害賠償主張抵銷。又土地法為民法特別法，應優先適用，本件租約為不定期限租約，原告如擬收回土地，應有土地法第103條所定之事由，惟並無土地法規定得收回土地之情形，自不得向被告請求返還系爭土地。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由：原告前揭主張，有土地登記謄本、租賃契約書、承受訴訟裁定、存證信函、律師函、郵件收件回執、民事判決書、戶籍謄本、土地登記簿、複丈成果圖等件為證，堪以認定。被告雖以前詞為辯，惟查：　㈠按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由雖無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，若本於當事人事實審言詞辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，法院在判斷之同時，應解為同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點之法律關係，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則（最高法院92年度台上字第24 60號、96年度台上字第1782號判決意旨可參），此即學理之「爭點效」，俾法院就前案爭點所為判斷對已為實質辯論之當事人發生拘束力，而擴大判決解決紛爭之功能，並避免當事人就相同原因事實滋生之紛爭，援引前訴已爭執之同一攻擊或防禦方法反覆爭訟。　㈡原告主張因許木土自105年度起即未給付租金，經多次催告仍未給付，原告遂終止租約，被告雖以本院104年度簡上字第2 48號民事判決（下稱前判決）之認定為據，抗辯兩造已有登記地上權之合意，僅因地號填寫錯誤，致登記錯誤，辯稱原告應先履行地上權變更登記後，被告始有給付租金之義務云云，但前判決與臺灣高等法院110年度重上更二字第146號民事判決之當事人均為許木土及原告，前判決係原告向許木土請求給付租金事件，其中就原告是否負有更正使許木土取得地上權登記之義務，前判決肯認之，並認被告得行使同時履行抗辯權，惟此已經臺灣高等法院110年度重上更二字第146 號民事判決認為前判決有所誤認，而認為許木土並未取得地上權，並認縱使租約中「建物敷地賃貸權」為地上權，但於民法物權編施行後，亦須經登記始生不動產物權效力，再以租約已載明除給付現銷金外，每年須繳納租金，認許木土所稱現銷金相當於買斷系爭土地之價格云云，並不可採，而判決原告敗訴，並經最高法院111年度台上字第1592號民事裁定駁回原告之上訴而確定，此等爭點既經臺灣高等法院110 年度重上更二字第146號民事判決於審理時實質辯論並充分攻防，被告為許木土之繼承人，基於繼承關係亦應有爭點效之適用，被告自不得再為相反主張，應認原告與許土木間就系爭土地僅為不定期租賃法律關係，許土木所為給付僅為租金，與地上權無關，現銷金並非系爭土地之買斷價格，可見本件系爭房屋占有系爭土地之權利僅為不定期限租賃契約關係，與地上權無涉，租約既因欠繳租金而終止，系爭房屋即屬無權占有系爭土地，原告訴請返還系爭土地，自屬正當。　㈢又查被告祖父許分向原告承租系爭土地，係為建築房屋之用，並作為住居，雖租約係約定不定期限，但此與約定無期限並不相同，徵諸土地租賃契約，以承租人自行建築房屋使用為其目的者，當事人雖未明定租賃期限，然依契約目的，探求訂約人之真意，應解為定有租至所建房屋不堪使用為止之期限，易言之，租約應至所建房屋不堪使用時消滅，系爭房屋之屋齡至111年間原告終止租約時，已遠超過一般房屋使用年限，此兩造並不爭執，堪認租賃期限因房屋不堪正常使用而屆至，原告並無提供系爭土地予被告重新興建房屋之義務，被告所辯應係誤會。　㈣再查，許木土自105年度起即積欠租金，迭經原告催討未果，已如前述，被告雖爭執如前述，但被告對積欠租金數額之計算如附表所示並不爭執，有辯論筆錄可憑(見本院113年10月 23日言詞辯論筆錄第2頁)，迄至111年度止，被告積欠租金已達2期以上，符合土地法第103條第4款所定承租人積欠租金達2年以上得收回土地之要件，被告於本院審理時雖稱現銷金為預付租金云云，然此不惟與先前所辯不同，且未能證明，租約亦無現銷金得抵租金之記載，被告所辯自無足採，被告既欠租達2年以上，原告為終止租約之意思表示並送達被告，自已生效，租約應已於111年7月18日終止。四、綜上所述，被告積欠租金之數額如附表所示，被告對此數額之計算並不爭執，原告請求被告給付積欠租金及利息，為有理由，應予准許。又租約已經原告終止，系爭房屋占有系爭土地如附圖之A、B、C部分所示，為無權占有，原告依民法第767條請求被告將附圖所示A、B、C占有部分拆除返還系爭土地予原告，為有理由，自應准許，又被告返還系爭土地前，原告之系爭土地所有權仍受侵害中，並致原告受有損害，系爭土地經本院90年度訴字第3339號民事判決調整每年租金為依當年度申報地價總額年息7%計算，原告損害之計算得以此為準，故原告依侵權行為規定，請求被告應連帶給付自11 1年7月18日起至返還系爭土地之日止，按系爭土地申報地價總額年息7%計算之損害賠償，為有理由，亦應准許。爰判決如主文第1、2項所示。五、本判決主文第1項，兩造均陳明願供擔保請求為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。至本判決主文第2項原告請求返還土地獲勝訴判決部分，性質不宜為假執行之宣告，本判決主文第2項後段損害賠償金部分，因有連帶關聯，均暫不宣告，此部分假執行之聲請應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，經審酌後認與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　民事第四庭法　官陳正昇以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官翁挺育附表：（新臺幣） 1.被告應連帶給付原告4,788,005元，及其中756,907元自105年9 月1日起，756,907元自106年9月1日起，722,683元自107年9月 1日起，722,683元自108年9月1日起，717,607元自109年9月1 日起，717,607元自110年9月1日起，393,611元自111年10月27 日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 2.上開第一項於原告以160萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以4,788,005元為原告供擔保後，得免為假執行。

2024-12-10

TPDV-111-重訴-702-20241210-2

中簡

臺中簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度中簡字第687號原告即反訴被告潘許為潘治偉潘治莉潘治強共同訴訟代理人何湘茹律師被告即反訴原告吳秉翰被告吳秉樺上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月12日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由甲、程序事項壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項者，不在此限。又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第262條第1項分別定有明文。查，原告原起訴請求：「一、被告吳治平、吳秉翰、吳麗芬、吳秉樺應將坐落臺中市○區○○段000○號，即門牌號碼臺中市○區○○○街00 巷0○0號2樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）6,500元。二、被告吳治平、吳秉翰、吳麗芬、吳秉樺應連帶給付原告65,000元。」（見本院卷一第29-31頁），嗣於民國113年7月2日言詞辯論期日，在吳治平、吳麗芬未到庭言詞辯論前，當庭撤回對吳治平、吳麗芬之訴訟，並更正聲明為：「一、被告吳秉翰、吳秉樺應將系爭房屋騰空遷讓返還原告潘許為，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告6,500元。二、被告吳秉翰、吳秉樺應連帶給付原告65,000元。」（見本院卷一第460-465頁）。又於113年11月12日言詞辯論期日，當庭變更聲明為如後述原告訴之聲明所示（見本院卷二第13-1 5頁）。核原告所為擴張、變更聲明及撤回對吳治平、吳麗芬之訴訟之行為，核與前揭規定相符，應予准許。另原告雖於113年11月12日言詞辯論期日，當庭撤回原告潘治偉、潘治莉、潘治強之起訴，惟被告已於113年11月22日具狀聲明不同意撤回，依前揭規定，原告潘治偉、潘治莉、潘治強之撤回起訴，不生效力。貳、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。本件被告吳秉翰即反訴原告係以原告即反訴被告提起本件訴訟，侵害反訴原告已逝父母之名譽權、隱私權、反訴原告之人格權、隱私權等，故於113年10月21日具狀提起反訴，而為後述反訴請求（見本院卷一第547-585頁），茲本訴與反訴所主張之權利，以及反訴之標的與防禦方法間，在事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性，且無其他不得提起反訴之情形，是反訴原告提起反訴自為合法，自應准許。乙、實體事項壹、本訴部分一、原告主張：原告潘許為為系爭房屋之所有權人，並由其配偶即訴外人潘文華處理系爭房屋之租賃事宜，系爭房屋之前租客為訴外人劉家驊，劉家驊分別於97年7月5日、98年1月15 日、98年7月9日代理潘許為與吳秉樺簽訂租賃契約書，約定由潘許為出租系爭房屋予吳秉樺，每月租金6,500元，每期半年，現金應於每期5日前繳付，嗣潘文華逝世，系爭房屋之租金繳納方式改由被告2人匯款予潘許為之子即潘治強，兩造並未重新簽訂契約。詎吳秉樺時常拖欠租金，其匯款日期及金額如附表所示，潘治強常以簡訊催收租金，並自109 年9月29日起至110年2月3日陸續通知被告2人繳納積欠之租金，且終止兩造間之租約，請被告搬離系爭房屋。潘治強又分別於110年7月9日、111年4月27日、111年6月30日通知被告2人不再出租系爭房屋，欲收回自住，並請被告2人搬離。是兩造間就系爭房屋之租賃契約既已終止，被告2人仍無權占用系爭房屋，並獲有相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，爰依民法第455條、第767條第1項前段、第179條規定，請求被告2人返還系爭房屋，及自起訴狀送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金每月6,500元，並給付自111年至113年12月31日積欠之租金195,000元等語。並聲明：㈠吳秉翰、吳秉樺應將系爭房屋騰空遷讓返還原告潘許為，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告6,500元。㈡吳秉樺應給付原告195,000元。二、被告抗辯：　㈠吳秉樺部分：伊於91年間承租系爭房屋，並與原告之代理人劉家驊簽立房屋租賃契約，每年續約，直至100年間因工作關係需另遷他處，遂以電話與潘治強達成合意，由吳秉翰繼續承租系爭房屋，並由吳秉翰繳納租金，伊於100年間即非系爭房屋之承租人等語，資為抗辯。　㈡吳秉翰部分：伊係於96、97年間遷居至系爭房屋，系爭房屋原由吳秉樺向潘許為承租，吳秉樺於100年間搬離後，則由伊與潘許為之代理人潘治強洽談，口頭合意由伊向潘許為承租系爭房屋，並約定自101年起租金以匯款方式交付，系爭房屋目前僅有伊居住使用。伊雖曾遲繳租金，然所積欠之租金均已於110年5月4日補繳完畢，且伊曾陸續支出系爭房屋之修繕費，此部分修繕費用得抵銷原告主張之租金，故伊並未積欠原告租金等語，資為抗辯。　㈢均聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。　貳、反訴部分一、反訴原告主張：反訴被告明知系爭房屋之租賃關係存在於潘許為與反訴原告之間，卻主張反訴原告之父即吳夢勛為承租人，並以吳夢勛之繼承人為被告提起本件訴訟，藉此取得反訴原告父母之個資，侵害反訴原告及其父母之人格法益，致反訴原告受有精神上損害177,000元。又反訴原告因本件訴訟受到親屬之責難，而承受巨大壓力，受有精神上損害65,0 00元。爰依侵權行為之法律關係提起本訴。並聲明：㈠反訴被告應連帶給付反訴原告177,000元。㈡反訴被告應連帶給付反訴原告65,000元。㈢所有非法取得專屬於本訴被告個人之個資隱私（戶籍謄本等），不得作任何形式利用（包括相關本案或無關本案），並簽署不作任何形式利用之保證書予反訴原告，已取得者應即全數立即歸還反訴原告並刪除之，且不得保留任何形式之副本（保證書內容包括：日後倘發現有違反，願為本反訴案請求金額之100倍金額賠償）。㈣反訴原告願供擔保請准宣告假執行。二、反訴被告抗辯：反訴被告與反訴原告間並未就系爭房屋成立租賃契約，又系爭房屋原係由潘文華處理租賃事宜，潘許為並不知悉租賃之過程，僅知系爭房屋之前租客劉家驊介紹吳夢勛承租系爭房屋等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。參、本院判斷：一、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第451條、第450條第2項前段及第4 55條前段分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。二、經查，原告主張系爭房屋之租賃契約存在於潘許為與吳秉樺之間，固據提出由劉家驊代理潘許為與吳秉樺於97年7月5日、98年1月15日、98年7月9日簽訂之租賃契約書為證（見卷一第467-511頁），惟觀諸租賃契約書約定之租賃期限，此僅能證明吳秉樺自97年7月5日起至99年1月5日止為系爭房屋之承租人，尚不足證明吳秉樺迄今仍繼續承租系爭房屋，原告復未能舉證吳秉樺於租期屆滿後，仍繼續占有使用收益系爭房屋，自難認潘許為與吳秉樺間自99年1月5日之後有租賃關係存在。又被告2人自承吳秉樺已於100年間搬離，系爭房屋改由吳秉翰承租，並由其匯款租金至潘治強之帳戶，潘治強與吳秉翰未簽立書面租賃契約等情（見本院卷一第447頁、550頁），核與原告主張兩造未簽立書面租賃契約，租金之支付方式改由匯款給付後，係由吳秉翰匯款予潘治強乙節（見本院卷二第18-19頁、卷一第464頁）相符，且原告亦表示因年代久遠，不能確定是吳秉翰或吳秉樺告知日後改以匯款方式繳納租金（見本院卷二第17頁）等語，可見原告已對斯時洽談租約之人不復記憶，是原告主張吳秉樺為承租人，尚屬有疑。而衡諸一般租賃之常情，租金應由承租人繳納，吳秉翰既自100年間使用收益系爭房屋，並持續匯款租金予潘治強，潘治強非但未於相當之時期內表示反對之意思，還持續收取租金，依前揭規定及說明，堪認潘許為與吳秉翰就系爭房屋於100年間成立房屋租賃契約，其後亦視為以不定期限繼續契約。是系爭房屋之承租人應為吳秉翰，而非吳秉樺，原告此部分主張，洵屬無據。三、次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項及第2項定有明文。又未定期限之租賃，承租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。再出租人依上開規定終止租約，應定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2個月以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約。且承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，惟非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之表示。四、原告主張被告欠租已達2個月以上，已合法終止兩造之租賃契約等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查，原告主張吳秉翰匯款租金之金額及時間如附表所示，並提出潘治強之存摺影本為據（見本院卷二第95-109頁），且吳秉翰於本院言詞辯論程序時亦自承：其於111年1月轉帳到6月之租金，自111年7月迄今尚未繳納租金等語（見本院卷一第460頁），足認吳秉翰於110年6月4日繳清110年以前積欠之租金後，自111年7月即有欠租之情事，原告主張吳秉翰自111年7月起未給付租金，欠租已達2月，應屬可採。至吳秉翰雖主張所積欠之租金，已用系爭房屋之修繕費用抵銷云云，惟吳秉翰並未提出任何修繕單據，難以證明吳秉翰有此部分之支出，是被告此部分所辯，並無可採。五、又依上開說明，原告欲以吳秉翰欠租達2個月以上為由，終止系爭租約，須先定相當期限催告吳秉翰給付而有遲延，原告始得終止租約。經查，原告雖主張潘治強已屢次通知吳秉樺積欠租金，終止租約，請求繳清全部租金，並提出簡訊截圖（見本院卷二第17頁、第77-91頁）為證，惟系爭房屋租賃契約存在於潘許為與吳秉翰之間，已如前述，原告自應向承租人即吳秉翰催告給付租金，原告既未提出證據證明其有催告吳秉翰給付租金之情事，實難認原告已合法催告吳秉翰給付欠租及為終止租約之意思表示。揆諸前揭說明，吳秉翰雖已遲付租金總額達2個月之租額，但原告未依法定相當期限催告吳秉翰給付欠租，亦未為終止租約之意思表示，則原告主張其已合法終止潘許為與吳秉翰間之租約，即非有據。六、又系爭租約屆期後視為以不定期限繼續契約，原告未合法終止租約，潘許為與吳秉翰間就系爭房屋之租賃關係仍然存在，是吳秉翰占有系爭房屋有正當權源。而吳秉樺自99年1月5 日起即非系爭房屋之承租人，亦未占有使用系爭房屋，從而，原告依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告2 人遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定，請求吳秉樺給付自111年至113年12月31日積欠之租金195,000元，均屬無據。七、末按侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。是以人格權受侵害請求損害賠償者，須請求人已發生人格權受損害結果，人格權受侵害之結果與行為人之行為間有相當因果關係，且行為人之行為具備不法性（無阻卻違法事由）、有責性（故意或過失）始足當之。再按人民有請願、訴願及訴訟之權，為憲法第16條所明定，所謂訴訟權，乃人民於權利受損害或認有法律上之權利未為實現時，向法院提起訴訟，請求為一定裁判之手段性的基本權利。國家為達成此項保障人民訴訟權之任務，依照訴訟權之性質、社會生活之現實及國家整體發展之狀況，提供適當之制度保障。八、本件反訴原告主張反訴被告以本件訴訟侵害反訴原告及其父母之名譽權、隱私權等語。經查，反訴被告因與反訴原告間就系爭房屋之租賃關係有爭執，而向反訴原告提起遷讓房屋之訴即本訴部分，反訴原告與潘許為就系爭房屋於100年間成立房屋租賃契約，雖經本院認定如前，然吳秉樺自91年起即承租系爭房屋，嗣後亦未簽立書面租賃契約，堪認兩造就系爭房屋成立租賃契約之時間久長，且系爭房屋係交由反訴原告及其家人使用，亦難以苛求反訴被告能特定承租人即為反訴原告。又反訴被告亦已提出租賃契約、簡訊截圖等相關證據為佐，並非出於憑空捏造之無端指控，其目的無非係冀能透過法院之判決以確保其權利之存在，而向法院提起訴訟請求為一定裁判，乃正當行使國民訴訟權，難認反訴被告上開行為有何不法性可言。揆諸上揭說明，尚難遽認反訴被告提起本件本訴之行為，不法侵害反訴原告及其父母之人格權、名譽權，致反訴原告受有精神上之損害。是以，反訴原告請求反訴被告連帶給付177,000元、65,000元，暨反訴被告不得就非法取得專屬於本訴被告個人之個資隱私（戶籍謄本等），作任何形式利用（包括相關本案或無關本案），並簽署不作任何形式利用之保證書予反訴原告，已取得者應即全數立即歸還反訴原告並刪除之，且不得保留任何形式之副本（保證書內容包括：日後倘發現有違反，願為本反訴案請求金額之100倍金額賠償）之請求，均難認有據。九、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項前段、第179 條規定，請求被告2人返還系爭房屋，及自起訴狀送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金每月6,500元，並給付自111年至113年12月31日積欠之租金195,000元，均無理由，應予駁回，原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。反訴原告依侵權行為法律關係，請求反訴被告連帶給付177,000元、6 5,000元，及所有非法取得專屬於本訴被告個人之個資隱私（戶籍謄本等），不得作任何形式利用（包括相關本案或無關本案），並簽署不作任何形式利用之保證書予反訴原告，已取得者應即全數立即歸還反訴原告並刪除之，且不得保留任何形式之副本（保證書內容包括：日後倘發現有違反，願為本反訴案請求金額之100倍金額賠償），亦無理由，應予駁回，反訴原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林秀菊以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳靖騰附表：編號匯款日期(民國) 匯款金額 (新臺幣) 備註 1 105年6月17日 1萬 2 105年9月13日 4000元 3 105年12月2日 9000元 4 106年1月3日 2萬 5 106年1月19日 1萬 6 106年4月18日 2萬 7 106年8月2日 1萬9000元 8 107年4月9日 20000元 9 107年4月13日 4000元 10 108年1月30日 3萬9000元 11 108年9月30日 2萬5000元 12 108年10月01日 1萬 13 108年10月9日 4000元 14 109年1月31日 3萬9000元 15 109年3月31日 3萬9000元 16 109年6月01日 2萬 17 109年12月8日 1萬 18 110年1月11日 1萬5000元 19 110年2月8日 2萬 20 110年3月5日 1萬3000元 21 110年4月6日 2萬 22 110年5月4日 1萬9000元 23 110年6月4日 3萬9000元繳清110年以前之租金 24 111年1月10日 3萬9000元

2024-12-10

TCEV-112-中簡-687-20241210-1

重上

臺灣高等法院

遷讓房屋等

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第69號上訴人統一物業管理有限公司法定代理人林肇隆訴訟代理人楊政雄律師上訴人愛丽絲生活事業有限公司法定代理人李菁菁（原名李寒菁）訴訟代理人王世華律師複代理人莊景智律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，兩造對於中華民國111年12 月1日臺灣臺北地方法院111年度重訴字第580號第一審判決各自提起上訴，本院於113年11月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決主文第一、三、四項命愛丽絲生活事業有限公司返還及給付部分，及主文第二項關於命愛丽絲生活事業有限公司給付逾新臺幣貳拾壹萬元及自民國一一一年五月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算利息部分，及各該部分假執行宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。上開廢棄部分，統一物業管理有限公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。愛丽絲生活事業有限公司之其餘上訴、統一物業管理有限公司之上訴均駁回。第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，關於愛丽絲生活事業有限公司上訴部分，由愛丽絲生活事業有限公司負擔百分之一，餘由統一物業管理有限公司負擔；關於統一物業管理有限公司上訴部分，由統一物業管理有限公司負擔。　　事實及理由一、上訴人統一物業管理有限公司（下稱統一物業公司）主張：伊於民國108年7月28日與對造上訴人愛丽絲生活事業有限公司（下稱愛丽絲公司）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由伊將坐落○○市○○區○○○段○○○建號即門牌號碼○○市○○區 ○○路○段268號2樓房屋（下稱268號2樓房屋）、同段○○○建號即門牌號碼同路段270巷2號2樓房屋（下稱270巷2號2樓房屋，與上開房屋合稱系爭房屋）及系爭房屋共用部分地下第二層車位編號27、28、29、30、94、95、96、97、98共9格停車位（下各稱某編號停車位，合稱系爭停車位）出租予愛丽絲公司，租期自108年8月8日起至110年8月7日止，第1年租金每月新臺幣（下同）88萬4 　　000元、第2年租金每月98萬9000元，愛丽絲公司於系爭租約 110年8月7日屆滿後無權占用系爭房屋，並轉租予原審被告盧亞股份有限公司（下稱盧亞公司），應與盧亞公司不真正連帶給付自110年8月8日起至111年7月31日期間相當租金之不當得利1164萬4677元，及自111年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月98萬9000元之不當得利。另愛丽絲公司積欠110年5月、6月租金共197萬8000元，以及未於租期屆滿後返還系爭房屋，應自110年8月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付98萬9000元違約金等情。爰依系爭租約第 13條第1項或民法第455條或第767條第1項、民法第179條規定、系爭租約第4條、第13條第3項約定，求為命：㈠愛丽絲公司應遷讓返還系爭房屋及系爭停車位。㈡愛丽絲公司應給付1164萬4677元，及自111年5月21日起至清償日止，按年息 5％計算之利息。盧亞公司應給付1164萬4677元，及自111年5 月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息。如其中任一人履行上開給付義務，其餘之人於該履行給付範圍內免除責任，愛丽絲公司應自111年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付98萬9000元。㈢愛丽絲公司應給付197萬8000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，另應自110年8月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付98萬9000元之判決。並願供擔保請准宣告假執行。二、愛丽絲公司則以：伊於108年間因資金需求，由訴外人裴翊管理顧問有限公司（下稱裴翊公司，法定代理人亦為李菁菁）於同年7月22日出售系爭房屋（含系爭停車位）及坐落土地（下合稱系爭房地）予統一物業公司之形式，由伊取得價金2億6800萬元，伊再與統一物業公司於同年月28日簽立訂金收據，給付3000萬元訂金，約定伊於110年10月30日前簽訂買賣契約書加價3200萬元以3億元購買系爭房地，並同時簽訂系爭租約，由伊支付高額租金補貼統一物業公司貸款利息，實係向統一物業公司借款並提供系爭房地為擔保，伊仍為系爭房地實質所有權人，統一物業公司無從請求伊遷讓返還系爭房屋及系爭停車位。縱認兩造非讓與擔保之法律關係，伊於110年10月28日與統一物業公司就系爭房地簽訂2份不動產買賣契約書（下合稱系爭買賣契約）仍屬有權占有，統一物業公司解除系爭買賣契約為不合法，統一物業公司請求遷讓返還系爭房屋及系爭停車位、給付不當得利及違約金，均無理由。另伊固積欠110年5月、6月共197萬8000元租金，惟扣除押租金176萬8000元，僅就差額21萬元有給付義務等語，資為抗辯。三、原審判命：㈠愛丽絲公司應將270巷2號2樓房屋如原判決附圖所示編號D部分（面積665.735平方公尺，下稱系爭D部分），與編號27、28、29、30、96、97、98號停車位（下合稱系爭7個停車位）遷讓返還統一物業公司。㈡愛丽絲公司應給付統一物業公司1185萬4677元，及其中890萬1000元自111年5 月21日起、其中21萬元自111年5月20日起、其中274萬3677 元自111年10月18日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢愛丽絲公司應自111年8月1日起至遷讓返還系爭D部分之日止，按月給付統一物業公司46萬6000元。㈣愛丽絲公司應給付統一物業公司235萬4839元，並自111年8月1日起至遷讓返還系爭D部分之日止，按月給付統一物業公司10萬元，並為准、免假執行之宣告及駁回統一物業公司其餘之訴及假執行之聲請。統一物業公司聲明一部不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回統一物業公司下開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，愛丽絲公司應將270巷2號2樓房屋如本院囑託新北市新店地政事務所複丈成果圖（下稱成果圖）代號B2、B3、D1部分遷讓返還統一物業公司。㈢願供擔保請准宣告假執行。愛丽絲公司聲明全部不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利愛丽絲公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，統一物業公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。是本件上訴審理範圍為原審判准部分及270巷2號2樓房屋如成果圖代號B2、B3、D1返還部分（統一物業公司未就其餘敗訴部分提起上訴，及不再主張以侵權行為法律關係為請求權，見本院卷㈡第173頁，均不在本件審理範圍，下不贅述）。四、統一物業公司主張愛丽絲公司於租期屆滿後仍無權占用系爭房屋，請求愛丽絲公司返還270巷2號2樓房屋及系爭7個停車位，及給付返還系爭房屋之日前相當租金之不當得利及違約金與欠租21萬元本息等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：　㈠裴翊公司於108年7月22日與統一物業公司簽訂買賣契約書，約定裴翊公司將其所有系爭房地以總價金2億6800萬元出售統一物業公司，再於同日簽訂增補契約書，約定裴翊公司有權買回系爭房地等情，有買賣契約書及增補契約書可稽（原審卷第131至135頁、本院卷㈠第279頁）。又統一物業公司於 108年7月31日因買賣移轉登記為系爭房屋所有權人等情，有系爭房屋登記謄本、所有權狀可稽（原審補字卷第19至29頁）。兩造另於108年7月28日簽訂系爭租約，統一物業公司將系爭房地自108年8月8日至110年8月7日出租愛丽絲公司等情，有系爭租約為憑（原審補字卷第31至39頁）。雖愛丽絲公司抗辯其與裴翊公司之法定代理人同為李菁菁，系爭租約、上開買賣契約書及增補契約書係因愛丽絲公司有資金需求，向統一物業公司借款，並由裴翊公司以系爭房地為擔保，真意為愛丽絲公司與統一物業公司成立讓與擔保之法律關係，愛丽絲公司仍為系爭房地所有權人云云。惟裴翊公司與愛丽絲公司屬不同法人格，上開買賣契約書及增補契約書係約定裴翊公司出賣系爭房地予統一物業公司及買回事項，與愛丽絲公司無關，亦無記載愛丽絲公司向統一物業公司借款並以系爭房地為擔保之內容，則愛丽絲公司執此抗辯其為系爭房地實質所有權人云云，自不可取。　　㈡又系爭租約第2條第1項約定房屋租賃標的：268號2樓房屋主建物面積共803.68平方公尺及270巷2號2樓房屋主建物面積共1331.47平方公尺，同條第2項約定租賃範圍包括房屋全部，及系爭停車位等情，有系爭租約可稽（原審補字卷第31頁），核與系爭房屋登記謄本相符（原審補字卷第19至29頁）。另愛丽絲公司於108年8月26日與盧亞公司簽訂房屋租賃契約書，約定將268號2樓房屋全部，及270巷2號2樓房屋2分之 1範圍即系爭D部分出租盧亞公司，經統一物業公司聲請本院會同新北市新店地政事務所現場勘測結果，268號2樓房屋內部空間為755.64平方公尺，分為下層即成果圖代號A部分、上層即成果圖代號C部分；270巷2號2樓房屋內部空間為1228 .04平方公尺，分為下層即成果圖代號B2、B4及B3，上層即成果圖代號D1、D2部分等情，有本院勘驗筆錄及成果圖可稽（本院卷㈠第299至301、327頁），經兩造確認系爭D部分即成果圖代號D2部分（本院卷㈠第433頁、本院卷㈡第173至174 頁），應認統一物業公司係將270巷2號2樓房屋全部出租愛丽絲公司，並非愛丽絲公司抗辯僅向統一物業公司承租系爭 D部分即成果圖代號D2部分。　㈢次按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂。依民法第946條第2項規定，占有之移轉得準用同法第761條之規定，亦即移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均生移轉占有之效力。買受人如先已占有其物，於買賣雙方嗣後達成讓與之合意時，依民法第761條第1項但書簡易交付之規定，即生移轉占有之效力。是在土地買賣之情形，雖尚未辦理所有權移轉登記，惟買受人之占有土地如係出賣人本於買賣之法律關係所交付，無論現實交付抑簡易交付，均具正當權源，原出賣人不得認係無權占有而請求返還（最高法院 99年度台上字第626號判決意旨參照）。經查：　1.兩造簽訂系爭租約同時另簽立訂金收據約定：「…四、買方係本案買賣標的物之承租人，屆時點交房屋雙方分算租金及移交返還押金予買方」（原審卷第137頁），嗣兩造於110年 10月28日簽訂系爭買賣契約，愛丽絲公司以總價3億元買受系爭房地，並經臺灣臺北地方法院所屬民間公證人重慶聯合事務所公證，有系爭買賣契約、公證書2份可稽（原審卷第1 39至183頁）。參諸系爭買賣契約第8條第1項約定：「地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅捐或費用，在110年7月31日前由賣方負責繳納，110年8月1日後由買方繳納；前開稅費以110年8月1日為準，按當年度日數比例負擔之」，及第9條第1項約定：「本買賣標的物，除另有約定外，應於尾款付清日由賣方於現場交付買方或登記名義人…」，可見兩造係以愛丽絲公司於110年10月28日與統一物業公司簽訂之系爭買賣契約作為愛丽絲公司於租期屆滿後持續占用系爭房地權源，遂約定以110年8月1日為兩造稅費分擔之時點，並於愛丽絲公司依約付清尾款，由統一物業公司以簡易交付方式將系爭房地移轉占有予愛丽絲公司。　　2.雖統一物業公司以愛丽絲公司未依系爭買賣契約以貸款方式給付尾款，其已解除系爭買賣契約，主張愛丽絲公司無從依系爭買賣契約抗辯有權占用云云。查愛丽絲公司以110年12 月3日存證信函催請統一物業公司依訂金收據第5條、系爭買賣契約第7條約定，辦理愛丽絲公司指定登記第三人為登記名義人事宜等語（原審卷第189至195頁），經統一物業公司以110年12月8日存證信函覆其無配合愛丽絲公司換約義務，愛丽絲公司應自行出具指定名義人聲明書，及依系爭買賣契約第6條第1項第1款約定提供申辦貸款所需文件並洽定貸款金融機構等語（本院卷㈠第121至126頁）。愛丽絲公司再以1 10年12月17日存證信函檢附登記名義人嘉多利國際有限公司（下稱嘉多利公司）之聲明書，催請統一物業公司辦理系爭房地移轉登記事宜（原審卷第197至205頁），嗣統一物業公司以111年1月12日及111年1月25日存證信函要求愛丽絲公司依系爭買賣契約第6條辦理貸款，不得任意改變給付方式（原審卷第207至223頁、本院卷㈠第137至146頁），愛丽絲公司以111年1月28日存證信函覆以因統一物業公司稱應辦理貸款給付尾款，然貸款僅為尾款給付方式之一，其擬以現金給付，催請統一物業公司處理價金信託等履約事宜及辦理系爭房地移轉登記（本院卷㈡第115至120頁），經統一物業公司以111年2月9日存證信函覆：「貴公司（即愛丽絲公司）屢次來文稱尾款得以現金給付，顯為預示拒絕履行契約」，及要求統一物業公司出面處理價金信託等履約事項為新要約，未依系爭買賣契約第5條約定處理統一物業公司原設定之抵押權為違約行為（本院卷㈠第147至156頁）。惟系爭買賣契約第7條產權移轉約定：「買方於簽約時如指定第三人為登記名義人，應於交付必備文件前確認登記名義人，並提出以第三人為登記名義人聲明書，該第三人應在該聲明書上聲明與本契約買方所未履行之債務負連帶給付責任並簽章…」，則愛丽絲公司依上開約款指定嘉多利公司為登記名義人，並提出嘉多利公司負連帶保證責任之聲明書，自無違約。雖統一物業公司又以依系爭買賣契約第6條約定，愛丽絲公司只能以貸款方式給付尾款云云。惟依系爭買賣契約第4條付款約定：「價款之交付，除經賣方同意外，應以現金、匯款或以金融機構為發票人所開立之支票或本票為之…」（原審卷第145至149、169至173頁），則愛丽絲公司通知以現金給付尾款，自無違約可言。雖統一物業公司再以愛丽絲公司如未以貸款方式給付尾款，不符合系爭買賣契約第5、6條約定塗銷統一物業公司以系爭房地設定之抵押權登記云云。惟系爭買賣契約第5條約定：「由買方於支付尾款同時，或授權貸款銀行以貸款額度內代為清償並交由受託地政士辦理抵押權塗銷登記。代償後差額，買方應以現金或金融機構為發票人所開立之票據，於交屋時一併交付賣方」，第6條買方貸款約定：「…二、買方應依受託地政士或金融機構通知之期日，親自完成開戶、對保等手續，並書立授權書，授權金融機構於貸款核撥時，依下列方式處理：代償賣方之原貸款」，可見塗銷系爭房地之抵押權登記屬賣方統一物業公司之義務，系爭買賣契約第5、6條約定由買方愛丽絲公司以尾款代償銀行貸款，係為避免統一物業公司取得尾款後卻不清償貸款及塗銷抵押權登記，致愛丽絲公司取得附有抵押權之系爭房地所設之約定，愛丽絲公司既依系爭買賣契約第4條約定以現金支付尾款，自不影響其依第5、6條約定以現金代償統一物業公司對銀行之貸款。另統一物業公司再以愛丽絲公司11 1年1月28日存證信函記載：「本公司已備妥得給付本件買賣契約價金尾款壹億壹仟捌佰萬元之同額現金，請貴公司出面處理價金信託、款項給付等履約事宜」，主張愛丽絲公司以此新要約擅自更改系爭買賣契約云云，縱愛丽絲公司提出「價金信託」屬新要約，經統一物業公司以111年2月9日存證信函拒絕，依民法第155條規定已失其拘束力，並不妨礙愛丽絲公司依系爭買賣契約以現金支付尾款並代償統一物業公司之銀行貸款及塗銷抵押權之履約。是統一物業公司拒絕愛丽絲公司以現金給付尾款及塗銷抵押權與移轉登記事項，致愛丽絲公司未能繼續履約，愛丽絲公司並無違約情事可言。則統一物業公司依民法第254條規定、系爭買賣契約第11條第1項、第14條第4項約定，以113年3月3日存證信函解除系爭買賣契約，自不合法。　3.統一物業公司再以愛丽絲公司無資力，不可能以現金交付系爭買賣契約尾款云云，然愛丽絲公司以現金付款作為其給付尾款方式，縱事後發生未能交付現金情事，充其量僅為債務不履行情事，統一物業公司不能事前臆斷愛丽絲公司並無資力而予以拒絕，況嘉多利公司負責人林石根於本院證稱：愛丽絲公司法代李菁菁要將系爭房地買回來賣給伊，就是找伊出錢買下系爭房地，伊與愛丽絲公司已簽訂買受系爭房地之買賣契約並經公證，並準備好足夠資金，隨時可付款向愛丽絲公司買系爭房地，只要統一物業公司有出面，伊隨時都可以付清價金，幫伊跟愛丽絲公司進行公證的公證人也知道伊有資力可以辦到，畢竟買賣不是在開玩笑，但最後統一物業公司沒有出面等語（本院卷㈠第449至450、452頁），並提出系爭房地之不動產買賣契約書及公證書、交付1000萬元訂金予愛丽絲公司之匯款回條為憑（本院卷㈠第477至493頁），可見愛丽絲公司已透過林石根備妥尾款，則統一物業公司以愛丽絲公司不可能以現金付款，系爭買賣契約業經解約，愛丽絲公司應返還270巷2號2樓房屋及系爭7個停車位，並給付相當租金之不當得利及違約金云云，均為無理由。　㈣另統一物業公司主張愛丽絲公司積欠110年5月及6月租金197 萬8000元，愛丽絲公司對此並不爭執（本院卷㈠第424頁），則上開租金以兩造同意扣除押租金176萬8000元（本院卷㈠第 435頁、本院卷㈡第89頁），愛丽絲公司尚應給付21萬元（計算式：1,978,000－1,768,000＝210,000），統一物業公司依系爭租約第4條約定，請求愛丽絲公司給付欠租21萬元，自屬可取。五、綜上所述，統一物業公司依系爭租約第4條約定，請求愛丽絲公司給付租金21萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年5 月20日（見原審店司補字卷第61頁送達回證）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，判命愛丽絲公司遷讓返還系爭D部分及系爭7個停車位，與給付 1164萬4677元本息及自111年8月1日至遷讓返還系爭D部分之日止按月給付46萬6000元（不當得利），以及給付235萬483 9元，並自111年8月1日起至遷讓返還系爭D部分之日止，按月給付10萬元（違約金）予統一物業公司，於法不合，愛丽絲公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予以廢棄改判如主文第二項所示。至原審就其餘不應准許部分（即統一物業公司請求返還成果圖代號B2、B3 、D1部分），為統一物業公司敗訴之判決，並駁回此部分假執行之聲請，及就上開應准許部分，判命愛丽絲公司如數給付，並依兩造聲請為准、免假執行之宣告，均核無不合，兩造上訴意旨分別指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其等此部分之上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件愛丽絲公司之上訴為一部有理由、一部無理由，統一物業公司之上訴為無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　 10 　日　　　　　　　　　　民事第四庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　傅中樂　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃欣怡　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥君正本係照原本作成。愛丽絲生活事業有限公司不得上訴。統一物業管理有限公司如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳冠璇

2024-12-10

TPHV-112-重上-69-20241210-1

補

臺灣臺北地方法院

返還租賃物等

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度補字第2902號原告兆基管理顧問股份有限公司法定代理人李建成被告林鈞佑上列當事人間請求返還租賃物等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；法院因核定訴訟標的之價額，得依職權調查證據，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第3項定有明文。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2亦有明文。基此，以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用，其附帶請求於起訴前所生部分，數額已可確定，應合併計算其價額。又以一訴同時請求返還租賃物，及給付租約終止前已發生之欠租，二者訴訟標的並不相同，且非同時存在，自無主從關係，該租金請求尚非返還租賃物之附帶請求，其金額即應與返還租賃物之訴訟標的價額合併計算（最高法院107年度台抗字第897號裁定要旨參照）。另原告起訴不合程式，法院應以裁定駁回之，但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249條第1項但書亦有明定。經查，原告起訴聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街0 00○000○000號、環河南路1段75號5層第504室房屋（下稱系爭房屋）騰空返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）6萬5,448 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自民國113年9月26日起至履行訴之聲明第1項內容之日止，按月給付原告3萬2,900元，及各期應給付之日翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。是上開第㈠項聲明部分，訴訟標的價額應以系爭房屋起訴時之交易價額為準，而原告所執住宅轉租租賃契約書（下稱系爭租約）則係記載租金每月1 萬6,000元，爰參酌土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價週年利率10%為限」，以此逆推核算系爭房屋交易價額應為192萬元（計算式：1萬6,00 0元×12月÷10%＝192萬元），是此部分訴訟標的價額為192萬元。第㈡項聲明部分，係依兩造間之系爭租約請求被告給付積欠之租金與電費，是此部分訴訟標的價額為6萬5,448元。又第㈢項聲明部分，乃原告依系爭租約請求被告給付占用期間相當於租金、管理費暨違約金之損害賠償金，依民事訴訟法第77條之2第2項規定及前揭說明，起訴後之損害賠償不併算訴訟標的價額，自113年9 月26日起計算至起訴時即113年11月29日之訴訟標的價額則為7萬 1,283元（3萬2,900元×65日/30＝7萬1,283元，元以下四捨五入）。從而，本件訴訟標的價額核定為205萬6,731元（計算式：192 萬元+6萬5,448元+7萬1,283元=205萬6,731元），應徵第一審裁判費2萬1,394元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定送達後5日內如數補繳，逾期不繳，即駁回其訴。中華民國 113 年 12 月 9 日民事第一庭法官范智達以上正本係照原本作成如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元中華民國 113 年 12 月 9 日書記官鄭玉佩

2024-12-09

TPDV-113-補-2902-20241209-1

竹簡

臺灣新竹地方法院

遷讓房屋等

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹簡字第554號原告黃文續訴訟代理人陳明德被告王勝彥上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月11日辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣121,434元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之90，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張：　　原告與被告簽訂新竹市○○○街00號房屋（下稱系爭房屋）之租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自民國113年3月1日起至114年2月29日止，租期一年，租金每月新臺幣（下同） 25,000元，押租保證金為50,000元，租金應於每月5日前支付。且依系爭租約第6條約定，承租人積欠租金達2個月以上時，經催告限期繳納未於期限內支付時，出租人得終止租約，並自終止租約之翌日起，得請求按房租一倍計算之違約金。被告於給付第一個月即113年3月份租金後，即未再支付任何租金，原告待被告積欠2個月租金後，即曾於113年5月3日、113年5月22日及113年6月11日以存證信函催告被告支付租金，然被告均置之不理。原告遂於113年6月17日依民法第44 0條第1項、第2項規定，以存證信函及LINE催告被告於5日內清償所欠租金，逾期即終止租約，然被告仍未為任何回應，是系爭租約已於113年6月23日終止。退萬步言，原告亦以本件起訴狀之送達作為終止租約之意思表示。嗣於訴訟進行中，被告於113年9月9日將系爭房屋騰空遷出，是被告至113年 8月31日止，共積欠5個月租金125,000元，另依系爭租約第6 條約定，被告應給付違約金，原告亦得請求7、8月份之違約金共50,000元，又被告共積欠水電費21,434元，上開各項總計為196,434元，扣抵押租金50,000元後，被告尚應給付146 ,434元，爰依兩造系爭租約約定，為本件請求，並聲明：㈠被告應給付原告146,434元。㈡願供擔保請為假執行之宣告。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未為任何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠原告主張被告積欠租金、水電費，迄至113年9月9日始將系爭房屋騰空遷出之事實，業據其提出與所述相符之系爭租約、房租收付款明細表、113年5月3日、113年5月22日、113年6 月11日及113年6月17日存證信函、兩造LINE對話紀錄、水電費繳費憑證等為證，被告經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場亦未為任何聲明或陳述，視同自認，堪認原告之主張為真。　㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。此觀民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。又上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定。再土地法為民法之特別法，就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。　㈢經查，原告雖主張被告於113年6月17日已積欠3個月之租金等語，然於扣除被告已繳納之押租金50,000元後，被告積欠租金並未逾2個月以上，故原告雖以113年6月17日存證信函催告並終止系爭租約，依前開說明，尚不生合法終止之效力。惟原告之起訴狀繕本係於113年7月31日送達至被告戶籍地，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第61頁），斯時被告積欠租金扣除押租金後已逾2個月以上，原告起訴係主張被告積欠租金達2個月未繳，並請求被告返還系爭房屋，可見原告起訴亦有催告被告繳納，若被告並未繳納則以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思，是系爭租約於112年7月31日已生終止效力，應可認定。　㈣原告得請求被告支付所積欠之租金75,000元：　　查兩造系爭租約約定租金為每月25,000元，因被告積欠多期租金未給付，經原告終止系爭租約，系爭租約於112年7月31 日起生終止效力，被告則於113年9月9日始遷出系爭房屋等節，業經本院認定如前，是原告得請求被告支付113年4月起至113年8月止共計5個月尚未給付之租金125,000元，於扣除 2個月押租金後，尚餘3個月之租金未給付，則原告自得依照租賃契約關係請求被告給付積欠之3個月租金共計75,000元。　㈤原告得請求被告支付系爭租約終止後未交還房屋之1個月房租之違約金25,000元：　　依系爭租約第6條第2項約定，承租人於終止租約不交還房屋，自終止租約之翌日起，承租人應支付按房租1倍計算之違約金予出租人等語，是系爭租約於113年7月31日終止，迄至 113年9月9日被告始遷出房屋，原告自得依系爭租約上開約定，請求被告給付1個月房租之違約金25,000元。　㈥原告得請求被告支付積欠之水電費21,434元：　　依系爭租約第7條第1項約定，水電費係由承租人自行負擔。而依原告提出之水電費繳費憑證，被告共積欠水電費21,434 元，原告自得依系爭租約上開約定，請求被告給付。四、綜上所述，原告依系爭租約約定，請求被告給付積欠之租金 75,000元、違約金25,000元、水電費21,434元，合計為121, 434元，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9 　　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　楊祐庭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　范欣蘋

2024-12-09

SCDV-113-竹簡-554-20241209-1

北簡

臺北簡易庭

給付租金

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 113年度北簡字第6757號原告震旦開發股份有限公司法定代理人廖慶章原告金儀股份有限公司法定代理人陳震聲共同訴訟代理人江佳樺複代理人李家逸周芠薈被告鴻鑫鋼鐵興業有限公司兼法定代理人古鴻翔上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年11月15日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　　文被告應連帶給付原告震旦開發股份有限公司新臺幣壹拾萬柒仟參佰玖拾捌元，及其中新臺幣伍萬零捌佰元，自民國一百一十三年七月九日起至清償日止，按週年利率百分之八計算之利息。被告鴻鑫鋼鐵興業有限公司應將ＫＯＮＩＣＡ　ＭＩＮＯＬＴＡ／Ｍ－Ｃ２５０１彩印影印機壹臺返還原告震旦開發股份有限公司。被告應連帶給付原告金儀股份有限公司新臺幣玖仟玖佰柒拾伍元，及其中新臺幣捌仟肆佰元，自民國一百一十三年七月九日起至清償日止，按週年利率百分之八計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣貳仟捌佰柒拾元，由被告連帶負擔百分之六十四，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，餘由原告震旦開發股份有限公司負擔百分之二十八、原告金儀股份有限公司負擔百分之八。本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾萬柒仟參佰玖拾捌元為原告震旦開發股份有限公司預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項得假執行，但被告鴻鑫鋼鐵興業有限公司如以新臺幣肆萬玖仟肆佰貳拾肆元為原告震旦開發股份有限公司預供擔保後，得免為假執行。本判決第三項得假執行，但被告如以新臺幣玖仟玖佰柒拾伍元為原告金儀股份有限公司預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：一、本件兩造合意以本院為管轄法院，有原告提出之營業型租賃契約書（下稱系爭契約）第6條第1項在卷可稽，依民事訴訟法第24條規定，本院自有管轄權，合先敘明。二、本件被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　貳、實體部分：一、原告起訴主張：被告鴻鑫鋼鐵興業有限公司（下稱鴻鑫公司）與原告簽訂系爭契約，向原告震旦開發股份有限公司（下稱震旦開發公司）承租ＫＯＮＩＣＡ　ＭＩＮＯＬＴＡ／Ｍ－Ｃ２５０１彩色影印機1台（下稱系爭租賃物），約定租賃期間自民國111年12月 1日起至116年11月30日止，每月租金新臺幣（下同）3,175 元，並由原告金儀股份有限公司（下稱金儀公司）提供系爭租賃物之供應品及依影列印張數收取計張費用。詎被告鴻鑫公司自第4期起即未依約給付租金，屢經催討，均未獲置理，依系爭契約第5條第1項第1、3款之約定，原告自得依約以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭契約之意思表示，爰依系爭契約第5條第3項約定，請求被告鴻鑫公司返還系爭租賃物予震旦開發公司，及依系爭契約第5條第2項、第6條第1項約定，請求被告鴻鑫公司給付震旦開發公司已到期租金50,8 00元、相當於未到期租金總額之違約金130,175元；請求被告鴻鑫公司給付金儀公司已到期計張費用8,400元、相當於未到期計張基本費總額之違約金525元。又被告古鴻翔為鴻鑫公司之負責人，依系爭契約第6條第1項約定應與鴻鑫公司負連帶責任。並聲明：㈠被告應連帶給付原告震旦開發公司1 80,975元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率8％計算之利息；㈡被告鴻鑫公司應將系爭租賃物返還原告震旦開發公司；㈢被告應連帶給付原告金儀公司29,925 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率 8％計算之利息。　二、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。　　　　　三、得心證之理由：　㈠經查，原告主張之上開事實，業據提出系爭契約、租賃標的物交付驗收證明書、租賃明細表、電子發票證明聯、存證信函、回執、出貨單為證（見本院卷第15至31頁），而被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認原告之主張，自堪認原告之主張為真實。　㈡按系爭契約第5條第1項第1款及第3款約定：「…僅下列各款情形之一或各方書面合意終止時，本契約提前終止：⑴積欠壹期(含)以上租金或壹期(含)以上計張費用，經書面定期催告給付仍不履行…⑶發生退票、停止支付…之情事」，第5條第3 項第1款約定：「本契約期滿或提前終止時：⑴承租人應繳清已到期未繳租金及計張費用，並將標的物及使用中及備用之耗材返還出租人及供應商…」，第6條第1項約定：「承租人如為法人、非法人團體、合夥，其依本契約所生債務，負責人同意連帶負責。承租人遲延給付租金或計張費用，應自原應付款日次日起至實際付款日止按日以年息8％加計遲延利息 …」。本件被告自第4期起積欠壹期（含）以上租費及計張費用，經原告催告迄未清償，則依前揭約定，原告主張終止契約，請求被告返還積欠租費、計張費用及系爭租賃物，即屬有據。是原告震旦公司主張被告應連帶給付第4期至19期積欠租金50,800元（計算式：3,175元×16期＝50,800元）、原告金儀公司主張被告應連帶給付第4期至19期未繳之計張費用8,400元（計算式：525元×16期＝8,400元），應屬有據。　㈢又系爭契約第5條第2項固約定：「本契約因可歸責於承租人之事由而提前終止時，承租人並應給付相當於未到期租金總額之違約金予出租人及終止前12期（不含終止當期）平均計張費用6倍金額或未到期計張基本費總額（孰高者為準）之違約金予供應商」，惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。本院審酌原告震旦公司於終止系爭契約後，即有權取回系爭租賃物並本得加以變賣或另為租賃收益，以減少其損失；原告金儀公司於系爭契約終止後，亦無須提供耗材及零組件等情，認原告分別請求之相當於未到期租金總額之違約金130,175元、相當於未到期計張基本費總額之違約金21,525元，尚屬過高，爰參酌財政部網站公布之影印機出租業同業利潤標準，「毛利率69」、「費用率39」、「淨利率30」，認原告震旦公司得請求之違約金應以30/69（即淨利率佔毛利率之百分比）折算較為妥適，而應酌減為56,598元（計算式：3,175元×41×30/69＝56,59 7.8元，元以下四捨五入）。至原告金儀公司得請求之違約金，亦應予酌減為1,575元（即計張費用3期，525元×3＝1,57 5元）為適當。另此部分均屬損害賠償額預定性質之違約金，依上開說明，原告震旦公司、金儀公司不得就此違約金更請求遲延利息損害賠償，因此，就此部分金額原告二人併請求加計按週年利率8％計算之遲延利息，即屬無據，不予准許。　㈣再按系爭契約第6條第1項約定：「承租人如為法人…，依本契約所生之債務，負責人同意連帶負責。…」，則原告請求被告古鴻翔就前開債務應負連帶責任，應屬有據。　　　　四、綜上所述，原告本於系爭契約法律關係，請求被告連帶給付震旦開發公司107,398元（計算式：50,800元＋56,598元＝107 ,398元），及其中50,800元自起訴狀繕本送達翌日（即113 年7月9日，見本院卷第43、45頁送達證書）起至清償日止，按週年利率8％計算之利息；被告鴻鑫公司返還系爭租賃物予原告震旦開發公司；被告連帶給付金儀公司9,975元（計算式：8,400元＋1,575元＝9,975元），及其中8,400元自起訴狀繕本送達翌日即113年7月9日起至清償日止，按週年利率8％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。　　五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。　　　　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第5項所示之金額。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　　法　官　江宗祐以上正本係照原本作成。如對本判決不服，須於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○ ○路0段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高秋芬訴訟費用計算書：項　　　　目　　　　　　金　額（新臺幣）　　　　備　註第一審裁判費　　　　　　　 2,870元合　　　　計　　　　　　　2,870元

2024-12-06

TPEV-113-北簡-6757-20241206-1

鳳簡

鳳山簡易庭

給付租金等

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　　　 113年度鳳簡字第587號原告丁崇祐訴訟代理人林姿伶律師被告林大鈞上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣參萬陸仟元，及自民國一百一十三年六月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應給付原告新臺幣貳萬柒仟參佰捌拾肆元，及自民國一百一十三年八月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之五十四，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣參萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項得假執行。但被告以新臺幣貳萬柒仟參佰捌拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告於民國111年4月27日向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋），租期為111年5月15日起至113年5月15日止、每月租金新臺幣（下同）12,000元（下稱系爭租約），被告並已給付押租金12,0 00元予原告。然被告積欠自113年2月起至同年5月止之租金，經扣抵押租金12,000元後，尚積欠原告36,000元之租金；依系爭租約第18條約定，由被告負擔水電費，然被告積欠自 113年2月起至同年6月止之電費1,784元；又租期屆滿後，被告遲至113年6月19日始將系爭房屋返還予原告，是被告自11 3年5月16日起至113年6月19日止屬無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，亦使原告受有損害，原告自得依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利19, 797元，並依系爭租約第6條約定，向被告請求5倍租金之違約金60,000元。爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告36,000元，及自113年6 月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應給付原告81,581元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。四、本院得心證之理由：　　　㈠租金36,000元、電費1,784元部分：　　按承租人應依約定日期，支付租金。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文。按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。原告主張之上開事實，業據原告提出系爭租約、建物登記謄本、房屋稅繳納通知、存證信函、簡訊、電費繳費憑證等件為證（見本院卷第17至35頁）；被告則經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述供本院審酌，是本院參酌卷內資料堪認原告主張為真，則原告請求被告給付上開積欠之租金36,000元、電費 1,784元應屬有據。　㈡不當得利19,797元部分：　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干，無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨可參）。查系爭租約於 113年5月15日止屆滿後，被告仍繼續占用系爭房屋，係屬無權占用而受有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，又審酌兩造原約定系爭房屋之租金為每月10,000元，被告占用系爭房屋而減免支出上開租金，自得以此作為被告對於使用收益系爭房屋之對價數額之判斷基準，足認被告無權占用系爭房屋所受利益，以前開租金數額即每月12,000元計算為適當，至原告雖提出系爭房屋鄰近租賃房屋之租金資料(見本院卷第41頁)，主張相當於租金之不當得利應以每日每坪1 9元為計算等語，惟前開資料所示之房屋條件未必與系爭房屋相同，尚無從採為認定系爭房屋租金行情之基礎，是原告請求被告給付自系爭租約屆滿後之翌日即113年5月16日起至被告遷讓返還系爭房屋之日之前一日即113年6月18日止，相當於租金之不當得利13,600‬元（計算式：12,000元÷30日×3 4日＝13,600‬元），為有理由，應予准許。　　　㈢違約金60,000元部分：　⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。又約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第25 2條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。　⒉經查，依系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時...應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告）...如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」等語（見本院卷第18頁），而被告遲至113年6月19日始返還系爭房屋予原告，是原告請求被告自系爭租約屆滿翌日即113年5月16日起按月給付違約金，自屬有理。惟查，上開約定之違約金，並未明定為懲罰性違約金，應屬賠償總額預定性之違約金，是自包含原告因被告無權占有系爭房屋所生之損害。本院衡酌原告因被告未返還系爭房屋，所生之損害應為不能即時使用、出租系爭房屋以致用益權能減損，受有預期租金收入短少之損失等情，且本院前已審認被告應給付以17,000元相當於租金之不當得利下，認原告請求按月依租金5倍計算（即60,000元）之違約金尚屬過高，應酌減為月租金1倍即12,000元，始為妥適，逾此範圍，則難認有理。　五、綜上所述，原告依據系爭租約及不當得利之法律關係，請求㈠被告給付原告36,000元，及自113年6月19日起（原告以簡訊催告被告於113年6月18日前給付積欠租金36,000元，故此部分遲延利息自113年6月19日起算，見本院卷第29、31頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應給付原告2 7,384元（計算式：電費1,784元+不當得利13,600‬元+違約金12,000元），及自起訴狀繕本送達翌日即113年8月3日（見本院卷第49頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息範圍，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　鳳山簡易庭　法　官　侯雅文以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡毓琦

2024-12-06

FSEV-113-鳳簡-587-20241206-1