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臺灣新北地方法院

給付居間報酬

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第572號 原 告 林欣怡 訴訟代理人 張慶林律師 被 告 羅政義 訴訟代理人 袁秀慧律師 上列當事人間請求給付居間報酬事件,經本院於民國113年11月7 日言詞辯論終結,判決如下:   主 文 被告應給付原告新臺幣558,395元,及自民國113年1月20日起至 清償日止,按年息百分之5計算之利息。 原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由被告負擔76%,餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣186,132元為被告供擔保後,得假 執行。但被告以新臺幣558,395元為原告預供擔保,得免為假執 行。 原告其餘假執行之聲請駁回。   事實及理由 壹、程序方面:   按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在 此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。次按原 告於判決確定前,得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案 之言詞辯論者,應得其同意;訴之撤回應以書狀為之。但於 期日,得以言詞向法院或受命法官為之;訴之撤回,被告於 期日到場,未為同意與否之表示者,自該期日起;其未於期 日到場或係以書狀撤回者,自前項筆錄或撤回書狀送達之日 起,10日內未提出異議者,視為同意撤回。民事訴訟法第26 2條第1項、第2項、第4項定有明文。查原告起訴聲明為:㈠ 被告應給付原告新臺幣(下同)223萬3,578元,及自民國112 年12月23日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。㈡ 原告願供擔保請准宣告假執行。(見本院卷一第15頁);嗣於 113年7月26日言詞辯論期日撤回對被告羅士期、羅兩全、羅 世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿 穎之起訴,並變更聲明第一項為:被告羅政義應給付原告73 萬元,及自112年12月23日起至清償日止,按年息百分之五 計算之利息。(見本院卷一第341頁),而被告羅士期、羅兩 全、羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋 、盧姿穎並未為本案言詞辯論,自毋庸取得上開被告之同意 ,原告撤回除被告羅政義以外之人之訴及減縮訴之聲明,應 予准許。 貳、實體方面:   一、原告起訴主張:  ㈠被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信(羅忠信已於112年8 月9日死亡)係新北市○○區○○段000○000地號土地(權利範圍 1/1,總面積2677.12半方公尺,約莫:809.82坪,下稱415 地號土地、419地號土地)之共有人,被告羅士期、羅兩全 、羅政義、羅忠信於112年5月12日共同專任委託原告自112 年5月12日起至112年5月22日止,以銷售單價(不低於)每坪 新臺幣(下同)10萬元之出售條件,媒介居間415、419地號 土地之買主,並與原告簽訂不動產買賣委託契約書(按契約 書為一式五份,然兩造合意僅於其中一份契約書上簽名,並 由原告收執,下稱系爭居間契約,原證 1),約定:「五、 甲方(即被告)實拿土地銷售總價捌仟零玖拾捌萬貳仟元整 (80,982,000元整),超過土地銷售總價之價金做為乙方( 即原告)之傭金報酬及費用支出,甲方不負擔土地增值稅。 土地出售完成,甲方需支付乙方土地傭金報酬。六、甲方須 取得南園段419地號之農用證明,若甲方不履行義務,乙方 無條件取得超過土地銷售總價之傭金,土地增值稅由甲方負 擔乙方不負擔。」。嗣羅忠信業於112年8月9日死亡,由羅 世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿 穎等七人繼承。  ㈡原告於專任委託期間,洽得買主即訴外人李文聖、王祥榮、 廖克志等人願以1億0,041萬7,680元(即每坪售價12.4萬元 ,計算式:100,417,680元÷809.82坪=124,000元)之金額購 買415、419地號土地,期間雖因歸責於被告之細故事項致41 5、419地號土地買賣期程延宕,惟在原告致力於多方協調, 以及被告主動放棄申請419地號土地之農用證明之下,買賣 雙方終於112年6月5日簽訂415、419地號土地之不動產買賣 契約(原證2,下稱系爭買賣契約),又於112年10月12日簽 訂系爭買賣契約之補充協議書(原證3),買賣雙方並於112 年11月14日完成點交及產權移轉等事宜,同日被告亦獲取41 5、419地號土地銷售總價8,0982,000元(原證4)。  ㈢基上,415、419地號土地已出售完成,則被告即應依系爭居 間契約第5條後段約定,給付原告居間傭金報酬623萬3,578 元(計算式詳本院卷一第19、21頁《表一》),惟被告僅於11 2年11月16日共計匯款400萬元予原告獨資設立之力綺土地開 發有限公司之聯邦銀行(帳號:000000000000000)帳戶內 (原證5,下稱「0705帳戶」),尚有尾款223萬3,578元尚 未給付(計算式:6,233,578-4,000,000=2,233,578)。  ㈣是原告委託張慶林律師事務所於112年12月15日以慶林字0000 000CCL001號律師函(下稱系爭律師函),催促被告於文到 五日內將尾款223萬3,578元匯至「0705帳戶」內(原證6) ,被告羅士期、羅兩全及羅忠信之繼承人,業於113年2月17 日與原告以「個別匯款50萬元」之方式達成和解(原證14) 。然被告羅政義於112年12月18日收受系爭律師函(詳原證6 ),至今仍置若罔聞,故被告羅政義自同年月23日起即屬給 付遲延,原告自得依約請求被告給付居間報酬尾款73萬元( 計算式:2,233,578-1,500,000=733,578)及自112年12月23 日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息。爰依民法第5 65條、第568條第1項、系爭居間契約第5條後段,提起本件 訴訟。  ㈤對於被告抗辯則以:  1.對於被告抗辯原告未就買賣標的之不動產製作不動產說明書 ,並查詢農地是否經套繪,致415地號是否有申請農舍一事 有後續諸多糾紛,已喪失專業有違調查義務在先云云:  ⑴然查,於兩造簽訂系爭居間契約前,原告即曾以口頭詢問被 告:「415、419地號土地是否有申請農舍(按此會影響買家 之售買意願)?」,被告係回覆:「沒有。」,原告並分別 於112年3月9日、4 月12日申請415、419地號之土地登記第 二類謄本及地籍圖謄本(原證7),依該謄本上記載地上建 物分別為「共0棟」及「(空白)」,則原告依該謄本所示 之資料,堪信415、419地號土地上並無任何建物、農舍之登 記,且已為合理之查證。  ⑵又於買賣雙方112年6月5日簽約當時,買方與賣方(即被告) 再次確認:「415、419地號土地是否有申請農舍?」,被告 仍然回覆「沒有」,此有買方委託律師代為寄發之板橋文化 路郵局1004號存證信函可稽(見被證2附件第4頁)。嗣於買 賣雙方簽訂系爭買賣契約後,特約地政士辦理土地過戶期間 ,原告經該特約地政士通知,乃向被告詢問:「415地號土 地有申請農舍嗎?還是土地拿去別塊農地申請農舍?」,當 時被告亦係回覆:「沒有」。直至原告將新北市樹林區公所 函文提示與被告知悉後,被告方以「公所承辦人羅翊方小姐 公出暫時無法答覆」等語回應。後於112年8月7日又稱「係 訴外人林炳坤擅以415地號土地去申請農金,此案已過法律 追訴期,被告悉數不知。既然買賣合約書已簽訂那就按合約 程序辦理吧!」云云(原證10)。  ⑶惟查,農地共有欲申請農舍興建,應取得全體共有人之同意 並訂有分管契約,基此被告上開所陳「悉數不知」,顯為卸 責之詞,不足為信。   2.對於被告抗辯原告為取得本伴土地買賣仲介費用,於112年1 0月12日以補充協議書約定以土地現況點交,使被告無時間 完成419地號土地農用證明申請,也使被告客觀上無法於租 賃關係結束後清理地上物以申請農地農用證明云云:  ⑴兩造於112年5月12日簽訂系爭居間契約後,於同年月22日成 立「南園段415、419交易訊息」line群組,當日原告即向被 告提醒「419地號土地之農用證明期限是六個月,可以提早 完成,超過會有違約問題」,並建議「先申請419地號土地 之建鑑界,再請承租戶拆除,以確保農用證明能順利申請」 ;於同年月24日通知被告「買家確定於112年6月5日進行簽 約,如有任何問題地主(即被告)均可提出討論」;又於同 年月27日再次詢問被告關於419地號土地申請農用證明乙事 ,並提醒「六個月內完成419地號土地農用證明是自112年6 月5日(簽約日)起算,並非(租約到期日)112年7月18日 起算」。  ⑵承上,112年5月30日,被告對於價金給付之方式、數額有疑 問,原告亦如實轉達於賣買雙方,終合意「定金800萬轉成 第一期、定金日期為112年6月5日、415地號土地會先讓被告 過戶領錢、419 地號等(完成農用證明)退稅後再讓被告領 錢」,惟被告不知為何原故就分期價款進入履保帳戶程序一 再提出質疑(原證8)。  ⑶直至買賣雙方預定之簽約日(即112年6月5日),被告羅政義 之女兒明言:「伊們知道(419地號)無法取得農用證明, 就是用賣方(即被告)支付,伊們不想要拖六、七個月,想 要趕快把這個案子在一個半月內結束,土增稅伊們會付,雖 然少賺,但至少不用等六個月。」等語(原證9),可知被 告早在買賣雙方簽約之前,即明言其主動放棄419地號土地 農用證明之申請,何來「原告為取得本伴土地買賣仲介費用 ,於112年10月12日以補充協議書約定以土地現況點交,使 被告無時間完成419地號土地農用證明申請,也使被告客觀 上無法於租賃關係結束後清理地上物以申請農地農用證明。 」之情事。  3.又查,買方原依約於112年9月5日以前要付清價款,惟被告 羅政義卻在112年8月25日故意向新北市樹林地政事務所就41 5、419地號土地買賣移轉登記事宜提出異議(原證11),致 該過戶程序被迫停止,買方隨於同年月31日以台北古亭郵局 894號存證信函催促被告於5日內履行契約,否則將解除契 約(原證12)。  4.承上,原告為買賣雙方交易之圓滿,居中協調(原證13), 買賣雙方乃在各自委託律師之交涉下,於112年10月12日另 以補充協議書約定415、419地號土地均以現況點交,且買方 不得主張瑕疵擔保責任,亦不得主張減少價金、損害賠償或 違約金(詳見原證3)等節,可見415、419地號土地買賣事 宜延宕至112年11月15日始完成,顯非歸責於原告事由。  5.承前,後續買賣雙方則依112年10月12日補充協議書進行415 、419地號土地之相關點交事宜,終於112年11月14日完成土 地點交、產權移轉及價金交付,是縱因買賣雙方在產權移轉 過程有所變更,然原告亦有協商買賣雙方,並進行意見的溝 通,亦係原告本於居間契約,應為之適當處理,應堪認原告 已善盡其居間之義務,亦不影響被告與訴外人就415、419地 號土地之不動產買賣,確為原告居間完成之認定,揆諸前開 實務,被告自應依約履行給付原告超過土地銷售總價之價金 為做居間報酬。被告主張「原告身為居間人,其為本件所付 出之勞務,其價值與當初訂約時約定之報酬相較,實屬為數 過鉅而有失客觀公平性,爰請鈞院依民法第572 條酌減本件 之報酬。」云云,顯無理由。  6.末查,被告雖據被證13「不動產點交暨價金履約保證結案單 (賣方)」,主張扣除增土地值稅金1,525萬5,664元(415 地號土地增值稅1,320萬2,102元、419地號土地增值稅205萬 3,562元,合計1,525萬5,664元,見原證15)、系爭居間契 約第5條「被告實拿8,098萬32,000元」約定,原告可得傭金 為418萬0,016元云云。  ⑴惟依系爭居間契約第6後段約定,419地號因被告未取得農用 證明,該土地增值稅應由被告負擔,已如前述。則依被證13 「不動產點交暨價金履約保證結案單(賣方)」所載關於土 地增值稅1,525 萬5,664元,其中419地號之土地增值稅205 萬3,562元,顯然係由原告應得之傭金先行自該履保帳戶扣 除代墊,並非由被告支付之,被告自應返還由原告傭金代墊 之419地號土地增值稅205萬3,562元。易言之,原告應得之 傭金為623萬3,578元(計算式:4,180,016+2,053,562=6,23 3,578),亦即《表一》計算傭金報酬之總合無訛。  ⑵基上,扣除被告於112年11月16日匯款400萬元及被告羅士期 、羅兩全及羅忠信之繼承人於113年2月17日與原告以達成「 個別匯款50萬元」,共計150萬元之和解款項,本件剩餘傭 金報酬73萬3,578 元(計算式:6,233,578-4,000,000-1,50 0,000=733578),自應由被告羅政義負擔,被告羅政義竟持 被告羅士期、羅兩全及羅忠信之繼承人與原告間和解之結果 ,主張「原告就本件地買賣已經取得550萬元傭金,原告於 本件土地仲介金額已超過規定之實際成交價金百分之六。」 ,又謂「因原告未察致辦理進度受影響而延宕至112年11月1 5日始完成買賣,共計遲延給付70天,以年利率百分之五計 算利息約776,540元之損失」,認為原告不應受有高額之仲 介報酬,已然違反誠信原則,不足採信。  ㈥並聲明:1.被告羅政義應給付原告73萬元,及自112年12月23 日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。2.原告願供 擔保請准宣告假執行。 二、被告則以:  ㈠本件原告以展祈土地開有限公司名片(被證一)向被告等人 主動招攬仲介生意,名片上載明農地買賣,使被告誤信其為 依不動產紀業管理條例登記有案之業者,而與原告簽署系爭 居間契約。詎料,被告在原告之安排下,與本件土地之買方 簽下系爭買賣契約後,竟收到買方以存證信函表示,南園段 415地號土地於81 年間已作為81農建字第011 號農舍執照使 用而屬法定空地,主張被告違約,致被告於履約過程中,險 遭買方告訴詐欺取財及請求損害賠償,有112年8月10日板橋 文化路郵局存證號碼 001004 存證信函(被證二)可證。實 務上,主管機關為避免一塊土地被使用二次,都會在建築執 照以及地籍套繪圖上分別樣示,因此熟悉土地買賣作業之人 ,必定知道應先查詢土地是否有遭建築套繪管制。在內政部 所頒之「不動產說明書應記載及不得記載事項」中,關於土 地之規定即有「是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農 業用地,若是,應敘明其使用管制情形(非屬農業用地者免 記載)。」,有資料(被證三)可稽。原告既主張其為土地 開發、農地買賣等為業之專業公司,依民法第567條之規定 ,就關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力, 本即有調查之義務,原告竟未就買賣標的之不動產製作不動 產說明書,並查詢農地是否經套繪,415地號是否有申請農 舍致生後續諸多糾紛,已喪失專業有違調查義務在先。本件 不動產買賣既已委託原告處理,則因415地號之農舍登記情 形所生之爭議及時間延宕,實與原告專業不足有關,其僅單 憑詢問被告等人,卻未進一步確認查證,致延宕本件履約, 顯然不符土地仲介之專業表現。  ㈡又南園段419地號土地,雙方約定被告須取得農用證明,否則 土地增值稅由被告負擔,而該土地在111年時已由被告出租 予訴外人林軍瀚,租約至112年7月18日止,有土地租赁契約 書(被證四)可證。土地上有承租人所搭建之鐵皮,並放置 機械及雜物,明顯非屬農地農用,如果要取得農用證明必須 待租期屆至,被告取回土地後方能進行申請,又申請後所需 處理時間,依新北市政府之資料所示為一個月。被告於112 年6月5日與買方簽訂不動產買賣契約後,本即待租約到期收 回辦理取得農用證明,依約於同年9月5日前完成買賣履約, 卻因為前述南園段415地號土地有遭套繪管制乙事,買賣雙 方發生履約之爭議。直到同年8月24日時買方仍以被告有涉 嫌詐欺、妨害名譽及瑕疵擔保責任等,主張將依法另訴處理 ,有台北古亭存證號碼000871存證信函(被證五)可證。  ㈢前述買賣雙方之爭議原委,原告均知之甚詳。然原告為其能 取得本件土地買賣仲介費用之故,於112年10月12日以補充 協議書約定以土地現況點交,一方面買方不向被告主張土地 有地籍套繪或其他瑕疵擔保責任,也不據以主張減少買賣價 金、損害賠償或任何違約金責任,一方面要求被告同意在補 充協議書簽訂後三個工作日內向新北市樹林地政事務所撒回 土地所有權移轉登記異議案件,使本件土地能辦理移轉登記 。如此,依補充協議書之約定,使被告無法有時間去完成南 園段419地號土地農用證明之申請,且現況點交之結果,也 使被告無法於租賃關係結束後清理土地上之物件以恢復得申 請農地農用之土地情形,原告此舉使被告客觀上無法申請農 用證明。  ㈣依不動產買賣委託契約書第三條約定,就系爭415、419地號 土地,係以銷售單價一坪10萬元整對外尋求買家,且第五條 約定被告不負擔土地增值稅,被告之本意即為實拿80,982,0 00元。土地增值稅之給付在約定時本就是由價金去支付,扣 除被告要求實拿金額後,剩餘之價金才做為原告傭金報酬及 費用支出。而雙方另就南園段419地號約定被告須取得農用 證明,否則土地增值稅將由被告負擔,顯然與前述意旨相違 ,對被告並無任何利益,反之農用證明之取得與否對原告的 傭金取得並無任何影響。是故,原告為解決因其過失,未查 明本件土地套繪問題而引起之買賣雙方爭議,原告以現況點 交、壓縮被告履約時間,使被告客觀上無法取得農用證明, 而需負擔南園段419地號之土地增值税。依不動產買賣委托 契約書第五條之本意:被告絕無可能同意負擔土地增值稅, 更何來主動放棄申請農用證明。  ㈤原告於履約過程中,除有未查明本件土地是否套繪管制問題 ,導致被告險遭他人起訴,明顯有過失,另外,為促使本件 買賣能成立,原告在解決買賣雙方之爭議時,用犧牲被告利 益以維護自己取得報酬不變之方式,亦有違反善良管理人之 注意義務。原告身為居間人,其為本件所付出之勞務,其價 值與當初訂約時約定之報酬相較,實屬為數過鉅而有失客觀 公平性,故爰請鈞院依民法第572條酌減本件之報酬。  ㈥況參諸專業之不動產仲介經紀業之相關規定,「不動產經紀 業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙 方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分 之六或一個半月之租金」,不動產仲介經紀業報酬計收標準 規定第1條訂有明文,且此一報酬標準為收費之最高上限。 復依提案日期為107年4月10日之「不動產經紀業管理條例」 第12、19、20 條條文修正草案說明(被證十一)所示:「 一、內政部訂定不動產仲介經紀業報酬計收標準規定,雖明 定不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租 賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際 成交價金百分之六或一個半月之租金。惟施行迄今已逾17年 ,仲介經紀業者多已形成按成交價金向賣方收取百分之四、 買方收取百分之一至百分之二服務報酬不成文行規。二、前 開報酬計收標準規定實為收費之最高上限,並非主管機關規 定之固定收費比率,經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公 平競爭原則個別訂定明確之收費標準,且不得有聯合壟斷或 顯失公平之行為。但實務上,部分仲介經紀業或所屬經紀人 員,常對消費者誤導該最高上限為主管機關規定之固定費率 ,已曲解不動產仲介服務報酬應為自由議定之精神,剝奪消 費者商議服務費額之權益。」,可知在不動產經紀業中,有 按成交價金向賣方收取百分之四、買方收取百分之一至百分 之二服務報酬不成文行規,本件傭金報酬若以不動產實際成 交價金百分之四計算時,被告須支付4,016,707元,本件原 告請求顯已超過合法合規之業者業內之收費方式,欠缺合理 亦非公允。  ㈦末查,被告於112年11月16日已經匯款原告400萬元,又於113 年3月18日再匯款150萬元,原告就本件土地買賣已經取得 5 50萬元傭金,原告於本件土地仲介所收取之金額已超過規定 之實際成交價金百分之六。專業、合格且經政府監督管理之 不動產仲介經紀業者,尚且有報酬收費之上限規定,而本件 原告不具相關資格,服務過程專業不足,引起買賣雙方不必 要之爭議,原告自無受領超過合法不動產經紀者所能受領之 報酬上限。況本件不動產買賣依買賣雙方所簽訂之不動產買 賣契約書,約定最遲於112年9月5日前辦妥移轉登記、付清 價款、完成交屋(參原證二),然因南園段415地號所生地 籍套繪問題,原告本有義務於簽訂買賣契約前查明清楚並妥 善告知買方,卻因原告未察致辦理進度受影響而延宕至112 年11月15日始完成買賣,共計運延給付70天,以年利率百分 之五計算利息約776,540元。可知原告履約過程之行為已使 被告受有損失,原告自不應受有高額之仲介報酬。況土地增 值稅依法由買方負擔,被告同意由出賣之價金負擔,依本件 賣得總價金100,441,390元,扣除被告要求實拿80,982,000 元,以及土地增值稅金15,255,664元,原告所能取得之最大 金額也僅為4,180,016元(按尚未扣除交易相關費用及林欣 怡承諾支付衍生的律師費用)。  ㈧綜上所述,原告就本件土地買賣委託有前述之過失,且被告 已給付550萬元之報酬,審其所任勞務之價值,已異於不動 產仲介市場之常情,有欠合理,故依民法第572條請求鈞院 酌減本件報酬。況依原證15,原告受委任時清楚被告4人是 以各4分之1的金額去負擔,故認本件原告請求金額應以4分 之1為上限。  ㈨並聲明:1.原告之訴及假執行聲請均駁回。2.如受不利判決 ,願供擔保請准免為假執行。 三、兩造不爭執之事項:  ㈠被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信係新北市○○區○○段000 ○000地號土地(權利範圍1/1,總面積2677.12半方公尺,約 莫:809.82坪,下稱415地號土地、419地號土地)之共有人 ,被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信於112年5月12日共 同專任委託原告自112年5月12日起至112年5月22日止,以銷 售單價(不低於)每坪新臺幣(下同)10萬元之出售條件,媒 介居間415、419地號土地之買主,並與原告簽訂系爭居間契 約,約定:「五、甲方(即被告)實拿土地銷售總價捌仟零 玖拾捌萬貳仟元整(80,982,000元整),超過土地銷售總價 之價金做為乙方(即原告)之傭金報酬及費用支出,甲方不 負擔土地增值稅。土地出售完成,甲方需支付乙方土地傭金 報酬。六、甲方須取得南園段419地號之農用證明,若甲方 不履行義務,乙方無條件取得超過土地銷售總價之傭金,土 地增值稅由甲方負擔乙方不負擔。」。嗣羅忠信業於112年8 月9日死亡,由羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥 文、盧盈瑋、盧姿穎等七人繼承。  ㈡原告於專任委託期間,洽得買主即訴外人李文聖、王祥榮、 廖克志等人願以土地銷售總價1億0,041萬7,680元(即每坪 售價12.4萬元,計算式:100,417,680元÷809.82坪=124,000 元)之金額購買415、419地號土地,被告羅士期、羅兩全、 羅政義、羅忠信與訴外人李文聖、王祥榮、廖克志於112年6 月5日簽訂系爭買賣契約。  ㈢被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之全體繼承人(即被 告羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、 盧姿穎)與訴外人李文聖、王祥榮、廖克志於112年10月12 日簽訂系爭買賣契約之補充協議書,買賣雙方並於112年11 月14日完成點交及產權移轉等事宜,同日被告羅士期、羅兩 全、羅政義、羅忠信之全體繼承人(即被告羅世宗、羅義芳 、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎)亦實拿41 5、419地號土地銷售總價8,0982,000元,415、419地號土地 已出售完成。419地號土地出售過戶時未取得農用證明,419 地號土地增值稅205萬3,562元,415地號土地增值稅13,202, 102元。  ㈣被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之繼承人羅世宗於112 年11月16日各匯款100萬元至原告獨資設立之力綺土地開發 有限公司之聯邦銀行帳戶內。  四、本院得心證之理由:   原告依民法第568條第1項規定、系爭居間契約第5條後段之 約定,請求被告羅政義應給付居間報酬尾款73萬元予原告等 情,為被告羅政義所否認,並以前揭情詞置辯。則本件應審 究者為:㈠原告依民法第568條第1項之規定請求被告給付居 間報酬,有無理由?㈡倘原告得請求被告給付居間報酬,原 告得請求之數額為何?茲分述如下:  ㈠原告依民法第568條第1項之規定、系爭居間契約第5條後段之 約定,請求被告給付居間報酬尾款,有理由:  ⒈按稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介,他方給付報酬之契約;居間人,以契約因其 報告或媒介而成立者為限,得請求報酬,民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。又系爭居間契約第5條約定:「甲 方(即被告)實拿土地銷售總價捌仟零玖拾捌萬貳仟元整( 80,982,000元整),超過土地銷售總價之價金做為乙方(即 原告)之傭金報酬及費用支出,甲方不負擔土地增值稅。土 地出售完成,甲方需支付乙方土地傭金報酬。」等語(見本 院卷一第25頁)。  ⒉查原告與被告羅政義、羅士期、羅兩全、羅忠信間於112年5 月12日成立系爭居間契約,原告於專任委託期間,洽得買主 即訴外人李文聖、王祥榮、廖克志等人願以土地銷售總價1 億0,041萬7,680元之金額購買415、419地號土地,被告羅士 期、羅兩全、羅政義、羅忠信與訴外人李文聖、王祥榮、廖 克志於112年6月5日簽訂系爭買賣契約。被告羅士期、羅兩 全、羅政義、羅忠信之全體繼承人(即被告羅世宗、羅義芳 、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎)與訴外人 李文聖、王祥榮、廖克志於112年10月12日簽訂系爭買賣契 約之補充協議書,買賣雙方並於112年11月14日完成點交及 產權移轉等事宜,同日被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠 信之全體繼承人(即被告羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月 娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎)亦實拿415、419地號土地銷 售總價8,0982,000元,被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠 信之繼承人羅世宗於112年11月16日各匯款100萬元予原告獨 資設立之力綺土地開發有限公司之聯邦銀行帳戶內等事實, 為兩造所不爭,並有系爭委託契約書、系爭買賣契約、系爭 買賣契約資補充協議書、112年11月12日、15日兩造間之LIN E對話截圖、匯款申請書4紙在卷可參(見本院卷一第25至49 頁),堪信為真。是415、419地號土地已符合系爭居間契約 第5條後段所載「土地出售完成」,則揆諸上開說明,原告 為居間人,原告依民法第568條請求被告羅政義依民法第568 條第1項之規定、系爭居間契約第5條之約定,請求被告給付 居間報酬尾款,為有理由,應予准許。  ㈡原告得請求被告給付居間報酬之數額為558,395元:  ⒈依系爭居間契約第5條約定:「甲方(即被告)實拿土地銷售 總價捌仟零玖拾捌萬貳仟元整(80,982,000元整),超過土 地銷售總價之價金做為乙方(即原告)之傭金報酬及費用支 出,甲方不負擔土地增值稅。土地出售完成,甲方需支付乙 方土地傭金報酬。」、第6條約定:「甲方須取得南園段419 地號之農用證明,若甲方不履行義務,乙方無條件取得超過 土地銷售總價之傭金,土地增值稅由甲方負擔乙方不負擔。 」等語(見本院卷一第25頁),足見兩造約定出售415、419 地號土地之土地增值稅原則上均非由賣方負擔,而係均由原 告負擔,惟賣方如不履行取得419地號土地農用證明之義務 而須繳納土地增值稅,則此部分之土地增值稅由賣方即被告 羅政義等人負擔。查訴外人王祥榮等人以1億0,041萬7,680 元(即每坪售價12.4萬元,計算式:100,417,680元÷809.82 坪=124,000元)之金額購買415、419地號土地,即兩造就系 爭買賣契約之買賣總價款為100,417,680元。又被告就419地 號土地未取得農用證明,419地號土地增值稅為1,525 萬5,6 64元,415地號土地增值稅為13,202,102,此為兩造所不爭 ,則依前揭約定,419地號土地增值稅應由被告羅政義等人 負擔,是原告得請求被告羅政義、羅兩全、羅政義、羅忠信 之居間報酬為6,233,578元(計算式:100,417,680-80,982, 000-13,202,102〈即415地號土地增值稅〉=6,233,578元), 又被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之繼承人羅世宗於 112年11月16日各匯款100萬元予原告獨資設立之力綺土地開 發有限公司之聯邦銀行帳戶內,做為系爭居間契約之報酬、 費用,且系爭居間契約第5條所指傭金報酬及費用,由甲方 共同負擔,即被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信各自負 擔1/4乙節,為兩造所不爭(見本院卷二第110頁),故原告 得請求被告羅政義給付之居間報酬尾款為558,395元(計算 式:〈6,233,578-400萬〉÷4=558,395元,元以下四捨五入) 。   ⒉被告雖辯稱依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條規定 :「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或 租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實 際成交價金百分之六或一個半月之租金」,此一報酬標準為 原告收費之最高上限云云。按不動產經紀業管理條例第4條 第4款規定:「經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務 之公司或商號。」,惟原告非依上開條例規定經營仲介或代 銷業務之公司或商號(此為兩造所不爭),自無該條例第19 條第1項規定:「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報 酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央 主管機關規定之報酬標準計收。」之適用。被告此部分所辯 ,即屬無據。  ⒊被告又辯稱:原告未就買賣標的之不動產製作不動產說明書 ,並查詢農地是否經套繪,415地號是否有申請農舍致生後 續諸多糾紛,其僅單憑詢問被告等人,已喪失專業有違調查 義務在先,又依補充協議書之約定,被告無法有時間去完成 南園段419地號土地農用證明之申請,且現況點交之結果, 也使被告無法於租賃關係結束後清理土地上之物件以恢復得 申請農地農用之土地情形,使被告客觀上無法申請農用證明 ,而需負擔南園段419地號之土地增值税。原告身為居間人 ,其為本件所付出之勞務,其價值與當初訂約時約定之報酬 相較,實屬為數過鉅而有失客觀公平性,故爰請鈞院依民法 第572條酌減本件之報酬云云,惟縱以本院認定原告得向系 爭居間契約之委託人即被告羅政義等四人請求之居間報酬共 6,233,578元,核為被告羅政義等4人實拿土地銷售總價之7. 6%(計算式:6,233,578÷80,982,000)、系爭不動產契約所 載買賣總價款100,417,680之6.2%(計算式:6,233,578÷100 ,417,680),與被告所指原告依不動產仲介經紀業報酬計收 標準規定收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價 金6%,相去不遠。則被告辯稱系爭居間契約約定之居間報酬 過鉅有失公平云云,已難採信。再者,於兩造簽訂系爭居間 契約前,原告即曾以口頭詢問被告:「415、419地號土地是 否有申請農舍?」,被告回覆:「沒有。」,此為兩造所不 爭執,原告並分別於112年3月9日、4 月12日申請415、419 地號之土地登記第二類謄本及地籍圖謄本(見本院卷一第29 9至304頁),依該謄本上記載地上建物分別為「共0棟」及 「(空白)」,則原告依該謄本所示之資料已為合理之查證 ,原告主張信賴被告所稱415、419地號土地上並無任何建物 、農舍之登記乙節,堪信屬實。又兩造於112年5月12日簽訂 系爭居間契約後,於同年月22日成立「南園段415、419交易 訊息」line群組,當日原告即向被告提醒「419地號土地之 農用證明期限是六個月,可以提早完成,超過會有違約問題 」,並建議「先申請419地號土地之建鑑界,再請承租戶拆 除,以確保農用證明能順利申請」;於同年月24日通知被告 「買家確定於112年6月5日進行簽約,如有任何問題地主( 即被告)均可提出討論」;又於同年月27日再次詢問被告關 於419地號土地申請農用證明乙事,並提醒「六個月內完成4 19地號土地農用證明是自112年6月5日(簽約日)起算,並 非(租約到期日)112年7月18日起算」。嗣於112年5月30日 ,被告對於價金給付之方式、數額有疑問,原告亦如實轉達 於賣買雙方,終合意「定金800萬轉成第一期、定金日期為1 12年6月5日、415地號土地會先讓被告過戶領錢、419 地號 等(完成農用證明)退稅後再讓被告領錢」,直至買賣雙方 預定之簽約日(即112年6月5日),被告羅政義之女兒明言 :「伊們知道(419地號)無法取得農用證明,就是用賣方 (即被告)支付,伊們不想要拖六、七個月,想要趕快把這 個案子在一個半月內結束,土增稅伊們會付,雖然少賺,但 至少不用等六個月。」等語(見本院卷第305至311頁兩造LI NE對話紀錄),可知賣方早在買賣雙方簽約之前,即明言其 主動放棄419地號土地農用證明之申請。再者,被告羅政義 在112年8月25日向新北市樹林地政事務所就415、419地號土 地買賣移轉登記事宜提出異議(見本院卷一第317頁新北市 樹林地政事務所土地登記案件駁回通知書),致上開土地過 戶程序之聲請遭新北市樹林地政事務所駁回,原告居中協調 (見本院卷第323至330頁兩造LINE對話紀錄),買賣雙方乃 於112年10月12日另以補充協議書約定415、419地號土地均 以現況點交,且買方不得主張瑕疵擔保責任,亦不得主張減 少價金、損害賠償或違約金(見本院卷一第35至37頁系爭買 賣契約補充協議書)等節,415、419地號土地買賣事宜始於 112年11月14日完成點交及產權移轉等事宜,同日被告羅政 義等人亦獲取415、419地號土地銷售總價8,0982,000元(見 本院卷一第39頁),足見原告身為居間人為本件所付出之勞 務價值與當初訂約時約定之報酬相較,尚屬適當而未失客觀 公平性。被告上開所辯,不足採信。 五、末按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經 其催告而未為給付者,自受催告時起,負遲延責任;遲延之 債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算 之遲延利息;應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律 可據者,週年利率為百分之5 ,民法第229 條第2 項前段、 第233 條第1 項前段、第203 條分別著有明文。經查,原告 對被告之居間報酬請求權,係屬於未定給付期限之金錢債權 ,又係以支付金錢為標的,揆諸前述法條規定,原告自得請 求被告給付自民事起訴狀繕本送達翌日即113年1月20日(見 本院卷一第91頁)起算之法定遲延利息。   六、綜上所述,原告依民法第568條第1項規定、系爭居間契約第 5條後段約定,請求被告給付558,395元,及自113年1月20日 起至清償日止按年息百分之5計算之遲延利息,則有理由, 應予准許。逾此範圍之請求,為無理由,應予駁回。 七、兩造均陳明願供擔保,聲請假執行及免為假執行之宣告,於 原告勝訴部分核無不合,爰分別酌定相當擔保金額准許之。 至原告敗訴部分之訴既經駁回,其假執行之聲請失所附麗, 應併予駁回。 八、本件事證已臻明確,兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據,經審酌後認與本件判決之結果不生影響,爰不另一一論 述,併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。 中  華  民  國  113  年  12  月  13  日          民事第一庭 法 官 傅紫玲 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  113  年  12  月  13  日                書記官 林俊宏

2024-12-13

PCDV-113-訴-572-20241213-1

台上
最高法院

請求返還價金等

最高法院民事判決 113年度台上字第1852號 上 訴 人 皇都國際股份有限公司 法定代理人 林春雄 訴訟代理人 黃品衞律師 被 上訴 人 伊頓精密科技有限公司 法定代理人 蔡億霖 上列當事人間請求返還價金等事件,上訴人對於中華民國113年4 月25日臺灣高等法院第二審判決(112年度重上字第546號),提 起上訴,本院判決如下: 主 文 原判決關於駁回上訴人在第一審之訴及請求被上訴人給付違約金 、代墊款之上訴暨追加之訴,並各該訴訟費用部分廢棄,發回臺 灣高等法院。 其他上訴駁回。 第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分,由上訴人負擔。 理 由 一、本件上訴人主張:兩造於民國109年1月20日簽訂客創智販機 開發合約書(下稱系爭契約),約定伊給付新臺幣(下同) 347萬7,600元報酬予被上訴人,被上訴人承攬開發生產完成 「客創智販機」(下稱系爭機台)20台,並應於109年5月18 日交付樣機、於109年7月27日交付其餘19台機台。兩造另於 109年9月2日簽立第2份報價單(下稱系爭第2份報價單)。嗣 因被上訴人生產之樣機無法通過驗收,且已遲延交機超過1 個月以上,伊自得依系爭契約第10條第1項約定以起訴狀繕 本送達為終止契約之意思表示,並請求被上訴人返還已付定 金99萬3,600元及6萬1,425元(共105萬5,025元,下合稱系 爭定金);另依系爭契約第10條第3項約定,請求被上訴人 給付自109年7月28日起至110年5月21日止之違約金221萬1,7 54元。其次,伊於系爭契約存續期間支出設備款13萬4,700 元購買紙鈔機1台、打標機2台、觸控螢幕1台(下合稱系爭 設備)交予被上訴人使用;於109年4月9日支付被上訴人購 買櫃機3台、投幣機1台、紙鈔機1台之代墊款7萬0,875元, 系爭契約既已終止,且系爭設備與系爭機台已組合不能拆除 返還,伊自得依民法第179條規定,請求被上訴人給付等情 。爰依系爭契約第10條第1項、第3項約定及民法第179條規 定,求為命被上訴人給付347萬2,354元,及自110年8月9日 起算之法定遲延利息;嗣於原審就違約金221萬1,754元部分 追加依系爭契約第10條第2項之法律關係為請求(未繫屬本 院者,不予贅述)。 二、被上訴人則以:系爭第2份報價單約定預計工時為30個工作 日,且因上訴人至109年9月24日仍提出圖檔補件及要求修改 系爭第2份報價單以外之內容,故樣機交機日期應展延至109 年11月6日,兩造於109年11月2日完成驗收,未構成逾期交 機。上訴人提供「介面圖樣及操作流程」為兩造約定之功能 ,109年11月2日驗收單(下稱系爭驗收單)測試結果說明欄 所載功能非應具備功能,乃追加之新功能,故伊於109年11 月4日另提出報價單,但上訴人於翌日表明無須追加。又完 成工作與驗收不通過係屬二事,上訴人以伊交付之樣機未通 過驗收且逾期交付為由終止契約,並不合法。另伊收取之定 金僅99萬3,600元,違約金卻高達160萬6,651元,顯屬過高 ,應予酌減等語,資為抗辯。 三、原審審理結果以:   ㈠兩造於109年1月20日簽訂系爭契約,原訂被上訴人應於109年 4月27日完成樣機之交機,7月27日完成19台量產目標,並於 5月30日交付6台,6月30日交付6台,7月27日交付6台,惟兩 造嗣後合意展延至109年5月18日,復於109年9月2日成立系 爭第2份報價單,觀其內容可知被上訴人承攬工作係就系爭 機台之軟體功能進行修改,備註欄位並載明「預計工時為30 個工作日」,可見兩造成立系爭第2份報價單時,合意將完 成樣機之交機動作期限展延自109年9月2日起算30個工作日 即109年10月15日,則系爭契約第3條第4項「完成19台量產 目標」之期限亦展延至110年1月15日。又上訴人先後於109 年10月15日、22日、29日派員到被上訴人處進行樣機測試, 堪認被上訴人於109年10月15日前已依約完成樣機交機動作 ,方能於是日進行樣機系統測試,難認被上訴人有遲延交付 樣機超過1個月之情形發生,上訴人無從終止系爭契約並請 求返還系爭定金。 ㈡依系爭契約第3條、第4條、第5條第3項之文義,可知被上訴 人應待樣機完成系統測試,上訴人通知樣機驗收完成後,才 負有依樣機量產剩餘19台機台之義務,故系爭契約第10條第 1項約定「遲延交機時間超過1個月以上」,就其餘19台機台 而言,應係指上訴人通知被上訴人樣機驗收完成,被上訴人 遲延完成分批量產工作超過1個月之情形。又依系爭驗收單 內容可知樣機於109年11月2日驗收時,存在未具有「寫字+ 貼圖→應可互相穿插打入」功能(下稱系爭功能),及「貼 圖使用後切換到日文,日文會打出英文」問題,被上訴人須 將上開事項改正完畢後,驗收方屬通過,且此等內容經被上 訴人法定代理人蔡億霖簽署,其未於系爭驗收單上另外註記 不同意之文字,堪認兩造已約定系爭機台應具備系爭功能。 是被上訴人之樣機既於109年11月17日測試驗收未通過,且 於110年1月9日仍未具備系爭功能,被上訴人自尚未負有分 批量產其餘19台機台之義務,未構成遲延交付其餘19台機台 超過1個月以上之情形。上訴人主張其得依系爭契約第10條 第1項、第2項、第3項約定終止系爭契約,並請求返還系爭 定金及違約金221萬1,754元,均屬無據。  ㈢上訴人主張於系爭契約存續期間支出設備款13萬4,700元購買 系爭設備交予被上訴人使用,惟被上訴人否認有收受系爭設 備,且依上訴人所提購買證明,顯示鈔票機出貨日期為110 年3月10日,尚難認上訴人有將鈔票機交予被上訴人使用。 又上訴人終止系爭契約不合法,縱上訴人有將系爭設備交付 被上訴人使用及償還代墊款,亦係基於系爭契約關係,不構 成不當得利。是上訴人依民法第179條規定,請求被上訴人 給付設備款13萬4,700元、代墊款7萬0,875元,當非有據。  ㈣從而,上訴人依系爭契約第10條第1項、第2項、第3項約定及 民法第179條規定,請求被上訴人給付347萬2,354元,及自1 10年8月9日起算之法定遲延利息,為無理由,不應准許等詞 ,為其心證之所由得,並說明兩造其餘攻擊防禦方法及舉證 ,無須再予論駁之理由,爰廢棄第一審所為命被上訴人給付 266萬1,676元本息(含系爭定金及違約金160萬6,651元)之 判決,改判駁回上訴人該部分在第一審之訴,並駁回上訴人 之上訴及追加之訴。 四、本院之判斷:   ㈠廢棄發回部分(即上訴人請求被上訴人給付系爭定金105萬5,0 25元、違約金221萬1,754元、代墊款7萬0,875元本息部分) :      按解釋契約、認定事實固屬事實審法院之職權,惟其解釋、 認定如違背法令或有悖於論理法則或經驗法則,自非不得以 其解釋、認定為不當,援為上訴第三審之理由。而解釋契約 ,應於文義上及論理上詳為推求,以探求當事人立約時之真 意,並通觀契約全文,斟酌訂立契約當時及過去之事實、交 易上之習慣等其他一切證據資料,本於經驗法則及誠信原則 ,從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察,以為其判斷 之基礎,不能任意推解致失其真意。查系爭契約第3條第3項 約定109年4月27日完成樣機交機動作,同條第4項約定109年 7月27日完成19台量產目標;其第5條第3項前段雖約定「4/2 7完成交付樣機2台,乙方(即被上訴人)告知驗收完成後, 分三次完成交付剩於(應為餘之誤)機台」,惟同條項後段 仍明確約定「5/30交付6台,6/30交付6台,7/27交付6台」 ,並未更動原定量產完成日期;嗣兩造成立系爭第2份報價 單時,合意將完成樣機之交機動作期限展延至109年10月15 日,系爭契約第3條第4項「完成19台量產目標」之期限亦展 延至110年1月15日,為原審確定之事實。似見兩造對於樣機 交機至其餘機台全部交付完成所約定之期限為3個月。則得 否因系爭契約第5條第3項載有樣機「驗收完成」字樣,即認 被上訴人可因樣機無法驗收通過而不負有在3個月內量產其 餘機台義務?又系爭契約第10條第1項約定被上訴人遲延交 機時間超過1個月以上時,上訴人有權終止合約。而被上訴 人交付之樣機迭經兩造進行驗收檢測,於110年1月9日仍未 通過,迄今未完成量產目標,亦為原審所認定。則被上訴人 是否遲延交付量產機台逾1個月,攸關上訴人可否依系爭契 約第10條第1項約定終止契約,原審未遑詳加調查研求,遽 以樣機未通過驗收,被上訴人即無量產交付義務,自無給付 遲延,上訴人不得終止契約而為其不利之認定,未免速斷。 次按審判長應向當事人發問或曉諭,令其為事實上及法律上 陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述;其所聲明或陳 述有不明瞭或不完足者,應令其敘明或補充之;又依原告之 聲明及事實上之陳述,得主張數項法律關係,而其主張不明 瞭或不完足者,審判長應曉諭其敘明或補充之,民事訴訟法 第199條第2項、第199條之1分別定有明文,此為審判長因定 訴訟關係之闡明權,同時為其義務,故審判長對於訴訟關係 未盡此項必要之處置,違背闡明之義務者,其訴訟程序即難 謂無重大瑕疵,基此所為之判決,自屬違背法令。查上訴人 於原審主張樣機有瑕疵係可歸責於被上訴人,被上訴人除依 民法第492條、第493條、第495條規定負承攬人瑕疵擔保責 任外,亦依民法第227條、第231條規定負不完全給付之債務 不履行遲延責任,以補系爭契約第10條第1、2、3項約定之 不足等語(見原審卷第410至412頁)。則上訴人上開陳述之 真意為何?是否係一併主張民法瑕疵擔保或不完全給付之法 律關係?尚欠明瞭,原審未予闡明,令上訴人敘明或補充之 ,即遽為上訴人不利之論斷,亦嫌疏略。上訴論旨,指摘原 判決此部分違背法令,求予廢棄,非無理由。  ㈡駁回上訴部分(即上訴人請求被上訴人給付設備款13萬4,700 元本息部分):   按取捨證據、認定事實及解釋契約屬於事實審法院之職權, 若其取捨、認定及解釋並不違背法令或有悖於經驗法則、論 理法則、證據法則,即不許任意指其為不當,援為上訴第三 審之理由。原審本於取捨證據、認定事實之職權行使,合法 認定上訴人無法證明被上訴人收受系爭設備,且依上訴人所 提購買證明,顯示鈔票機出貨日期為110年3月10日,難認上 訴人有將鈔票機交予被上訴人使用。是上訴人就此部分不得 請求,而為其不利之判決,經核於法尚無違誤。上訴論旨, 猶就原審採證、認事之職權行使及其他與判決基礎無涉或贅 述之理由,指摘原判決此部分不當,聲明廢棄,非有理由。 五、據上論結,本件上訴為一部有理由,一部無理由。依民事訴 訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1 項、第78條,判決如主文。 中  華  民  國  113  年  12  月  12  日 最高法院民事第四庭      審判長法官 盧 彥 如 法官 周 舒 雁 法官 吳 美 蒼 法官 蔡 和 憲 法官 陳 容 正 本件正本證明與原本無異 書 記 官 賴 立 旻 中  華  民  國  113  年  12  月  18  日

2024-12-12

TPSV-113-台上-1852-20241212-1

臺灣新北地方法院

減少買賣價金

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1196號 原 告 焦義德 訴訟代理人 陳昱維律師 洪銘徽律師 被 告 劉麗華 訴訟代理人 陳虹均律師 上列當事人間減少買賣價金事件,經本院於民國113年11月12日 言詞辯論終結,判決如下:   主 文 被告應給付原告新臺幣陸拾玖萬陸仟柒佰捌拾元,及其中新臺幣 陸拾貳萬陸仟零陸拾壹元自民國一一二年五月三十一日起、其餘 新臺幣柒萬零柒佰壹拾玖元自民國一一三年十一月十二日起,均 至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之八十六,餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬元為被告供擔保後,得假 執行;但被告如以新臺幣陸拾玖萬陸仟柒佰捌拾元為原告預供擔 保,得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。   事實及理由 壹、程序方面:   按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在 此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查 原告起訴時,訴之聲明第一項原為:被告應給付原告新臺幣 (下同)626,061元,及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至 清償日止,按週年利率5%計算之利息(見本院卷一第9頁) 。嗣原告於民國113年11月5日以民事擴充訴之聲明暨爭點整 理狀變更聲明第一項為:被告應給付原告805,780元,及自 起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止,按週年利率5%計 算之利息(見本院卷二第33至37頁)。經核上開聲明變更部 分屬同一基礎事實及擴張應受判決事項之聲明,核與前揭規 定相符,應予准許。 貳、實體方面: 一、原告主張:  ㈠緣兩造於111年6月l日經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司( 下稱永慶房屋公司)新莊中正店居間,由原告以總價8,700, 000元,向被告購買坐落於新北市○○區○○段000地號土地(權 利範圍4分之1)暨其上同段984建號即門牌號碼新北市○○區○ ○路○○巷0弄00號4樓建物(下稱系爭房屋,與其坐落土地合 稱系爭不動產),兩造並簽訂不動產買賣契约書(下稱系爭 契约書)。原告已就上開買賣價金支付完畢,被告於111年7 月13日將系爭不動產移轉登記至原告及訴外人高詩婷名下。 於兩造簽訂系爭契約書時,系爭房屋即有滲漏水、壁癌及油 漆剝落情形,為解決及釐清責任歸屬,兩造於系爭契約書中 列有增補契約條款並約明:「二、甲方(即原告)至房屋現 場確認,本標的物現況天花板、廚房有滲漏水情事,乙方( 即被告)應於111年7月8日前修復完畢並負擔修繕所需費用 ,並經甲方確認後續行辦理(如:代償及交屋)手續。四、 甲方已至房屋現場確認,本標的物現況臥室牆面有油漆剝落 情事,乙方應於l11年7月8日前修復完畢並負擔修繕所需費 用,並經甲方確認後續行辦理(如:代償及交屋)手續。」  ㈡系爭不動產於111年7月13日經辦理產權移轉登記,同年月29 日交屋後,原告發現系爭房屋仍存在明顯滲漏水情況,除天 花板、廚房之外,尚有主臥室牆面、房間牆面、廚房牆面及 外牆均有滲漏水。又臥室外牆面窗戶下係屬空心且造成裂痕 滲水,可見系爭房屋之瑕疵並非僅有前開增補契约所列舉之 範圍,被告顯係故意且未據實告知瑕疵。依系爭契約書第9 條第5項之約定:「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕 疵(例如:滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安 全之瑕疵)時,除本契約另有約定外,乙方(即被告)應負 瑕疵擔保責任。」及系爭契約書增補契約內容,被告本應於 111年7月8日將系爭不動產瑕疵修繕完成。原告並無被告之 聯絡方式,均透過訴外人即永慶房屋公司買方仲介人員焦義 廣、賣方仲介人員卓岱嫻與被告聯絡,卓岱嫻曾於111年11 月30日傳送電子郵件訊息向被告授權處理系爭房屋瑕疵之訴 外人陳永鴻告知:「…⒊買方(即原告)111/11/29有打給同 事,說屋主(即被告)找的師博(阿廷師傅)有打給他,師 父跟買方說,屋主要他施工的地方不包含目前房子現況所有 發現滲漏水的地方,問買方是否已經跟屋主達成共識,買方 有再跟同事說,因為當時購買這間房子的時候,屋主端表示 會修繕好有滲漏水的地方再交付給他們,所以希望屋主這邊 還是能幫忙處理好目前房子既有漏水的地方(如附件1), 為了避免之後師傅進場後施工方向雙方認知不一樣,是否先 請屋主找的師傅(阿廷師傅)開一張估價單,標示目前要修 繕有滲漏水的地方及修繕方式,這樣一來可以確認雙方知道 要修繕的點是一樣的,二來也可以避免造成廠商多次分段施 工,而向屋主求償的狀況發生…」等語,未獲被告善意回應 ,原告遂於111年12月5日委請律師寄發存證信函予陳永鴻, 請被告於文到7日內出面說明及處理包括但不限於修繕、減 價等損害賠償事宜。  ㈢嗣陳永鴻於111年12月19日傳送電子郵件予卓岱嫻,內容略以 :「…如買方認為屋況有部分構成瑕疵,可自行接洽第三方 公證單位(建築師公會、結構技師公會、土木技師公會), 只要第三方公證單位認定為瑕疵之部分或區域,賣方將依第 三方鑑定單位所出示之鑑定赧告進行修繕。」原告乃委請台 灣防水工程技術協進會就系爭房屋瑕疵部分進行鑑定,該協 進會於112年3月13日出具漏水原因鑑識報告書(下稱系爭鑑 識報告書),系爭鑑識報告書記載:「綜上數據測試結果 研判:造成(系爭4樓房屋)有漏水位置為,『客廳廁所』、『 廚房』、『次房間l』、『次房間2』、『主臥室房間』、『前陽台』 等室內立面牆壁混凝土有滲漏水現象,為相對應位置外牆裂 縫所致,故有外來水及使用水時,就會有滲透水的現象並產 生壁癌。①『廚房』及『前陽台』等兩位置漏水原因;為水源由 加裝之遮雨棚與混凝土交接處沿裂縫或損壞處滲透至室內頂 板。②『次房間l』、『次房間2』等2間房間漏水原因;為外牆之 裂縫所致,故有外來水及使用水時,就會有滲透水的現象並 產生壁癌。③『主臥室房間』漏水之原因;為外牆有明顯銑洞 所致。④『客廳廁所』室內牆壁有壁癌,並有漏水之現象為廁 所本身防水層有破損或老舊與使用年限已到等因素所致。建 築物該滲漏水現象如長期、溫度或濕度變化…等原因,會造 成局部結構體產生裂縫,水分會沿裂縫或損壞處滲入樓板及 牆壁內,而造成內部含水量增加,使天花板及牆面滲水並長 期含水量增加,這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽 類與之反應形成氫氧化物。而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣 中之二氧化碳反應後,形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體(俗稱 壁癌)」。系爭房屋存在系爭鑑識報告書所列之相關滲漏水 、壁癌等之瑕疵,且上開瑕疵與系爭契约書增補契约所列情 形相符。  ㈣卓岱嫻於112年4月l日以電子訊息傳送予陳永福,略以:「… 為了減少雙方的爭執,所以買方端就依您2022/12/19向   永慶房屋業代反饋,內文提到〔如買方認為屋況有部分構成   瑕疵,可自行接洽第三方公正單位…。〕買方已經請台灣防水 工程技術協進會檢驗完成(如附件),依檢驗報告書為證, 檢驗費用為新台幣109,000,修繕費總計為新台幣323,127, 共計新台幣432,127…」,惟被告迄均置若罔聞,原告只得提 出本件訢訟之請求。  ㈤原告委請台灣營建防水技術協進會就系爭房屋有瑕疵部分為 鑑定,該會於113年8月20日所做鑑定報告認定系爭不動產修 復漏水費用為漏水修繕部分318,780元,及修補前因漏水造 成壁癌、白華等滲漏水現象所致損害回復費用378,000元, 總計696,780元,故因系爭房屋有上開瑕疵,原告得依民法 第359條規定得請求依鑑定報告所示修復費用而減少此部分 價金之給付,蓋要修復成無漏水或無瑕疵狀態至少需支出上 開修復費用696,780元,故減少價金數額顯然會高於上開數 額,原告僅就請求回復原狀之費用作為房屋受有減少價金損 失之範圍,又被告就其應減少價金之部分對原告並無請求權 ,被告收受該部分價金為無理由,原告先位得依民法第359 條、第179條規定主張依物之瑕疵擔保責任請求原告返還減 少之價金;次再依民法第227條第1項不完全給付之規定;末 再依民法第360條規定請求被告應負前開修繕費用之損害賠 償責任。另原告委託本件鑑定支出費用109,000元,此部分 因被告於出賣系爭不動產時故意不告知系爭房屋全部瑕疵, 致使原告支出上開鑑定費用部分,原告自得依民法第360條 及第227條第2項規定請求被告就該部分損害負賠償責任(起 訴狀所載慰撫金部分捨棄請求)等語。  ㈥並聲明:⒈被告應給付原告805,780元,及自起訴狀繕本送達 被告之翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。⒉原 告願供擔保,請准宣告假執行。 二、被告則以:  ㈠系爭房屋係於69年建造,屋齡42年餘,多年來為被告及被告 家人居住使用,居住期間有滲漏水之情形,但並不嚴重,在 出售前已多年未曾修繕。於111年間,被告因年事已高決定 至臺中與兒子同住,故透過永慶房屋公司出售系爭房屋。永 慶房屋公司仲介人員媒介原告前來看屋,並稱原告極有購買 意願,惟因屋況不佳有滲漏水問題,希望減價,被告在仲介 人員勸說下,同意修繕現況漏水之部分,更以低於市價10% 的價格售予原告。原告於看屋過程中對系爭房屋之狀況非常 明瞭,且經由仲介人員提出諸多詢問及要求,兩造於111年6 月l日簽定不動產買賣契約書,並針對此數十年老舊房屋, 以增補契約特約確認修繕滲漏水等範圍,被告並承諾於l1l 年7月8日前就系爭房屋現有瑕疵問題(詳系爭契約書內之增 補契約)修繕完畢。兩造復於111年7月13日辦理系爭不動產 買賣過戶,原告並於111年7月23日點交受領系爭房屋。交屋 當日原告逐一檢視上開增補契約內所載之滲漏水、壁癌、油 漆剝落等情形,再三確認已確實修復完畢方同意點交系爭房 屋。又系爭契約書所附標的物現況說明書,係經雙方就系爭 房屋所確認,並非被告片面說明,原告事後更迭其詞,宣稱 被告有故意不告知物之瑕疵情形,顯有違誤。  ㈡於111年10月16日,原告透過仲介人員反應仍有滲漏水問題, 被告以為是之前修繕的部分有所遺漏,隨即通知修繕師傅前 往,仲介人員翌日即提出修繕報價單55,000元。修繕師傅前 往勘查後,告知被告並非是之前修繕部分有問題,原告係要 求修繕其他部分,被告心裡疑惑,仍基於負責任態度,告知 修繕師傅可先協助修繕,費用暫由被告支付。詎料自此起, 被告每隔數日就接到仲介人員電話通知又有滲漏水問題,修 繕師傅多次前往,反應原告皆以沒空、約不到時間或遲遲不 開門不配合修繕,又原告所謂滲漏水問題根本就不是增補契 約內所列載之滲漏水位置。於111年10月31日仲介人員又提 出第二份修繕報價單128,700元,並頻頻催促被告應接受並 如數賠償上開數額。被告至此開始起疑,再度審視相關契約 且私下打聽,發現買家原來是永慶房屋公司之仲介人員。永 慶房屋公司身為被告之委託仲介方,卻毫無職業道德,隱瞞 由自己仲介人員買受系爭不動產,先是藉口屋況太差要求被 告減價出售,又詳列瑕疵項目要求被告修繕,被告因無經驗 ,均不疑有他而照辦,在交屋後竟仍一再偏頗買家並要求被 告進行各項不合理之修繕,係蓄意侵害被告權益。  ㈢系爭契約書第9條第5項約定擔保責任:「…除本契約另有約定 外,乙方應負瑕疵擔保責任」,依其文義及實務見解,被告 已就房屋品質有所保留,兩造簽約當時,被告僅就增補契約 所列之滲漏水、壁癌、油漆剝落等特定區域瑕疵負擔保責任 ,其餘部分則為現況交屋之合意。即退萬步言之,縱若其後 發現系爭房屋有其他滲漏水之情形,仍應由原告自行處理。  ㈣買賣標的物若屬中古物,是否屬於瑕疵,非概與新品相較。 系爭房屋係於69年建造,於兩造簽訂買賣契约時,該房屋乃 屋齡逾42年之中古屋,其品質、設備、價格均不及鄰近新建 房屋。中古屋之屋況可能存在天花板牆壁龜裂、油漆脫落壁 癌、窗台門框滲水等現象,係中古屋市場中廣為週知之一般 常識,故系爭房屋若有上開情形,原告當可從速檢查發現。 原告於簽約前已多次前往看屋,對系爭房屋老舊狀況及可能 存在之一般中古屋普遍常見之狀況應當有所預見,況且買受 人之一即為房屋仲介人員,原告亦非第一次購屋。又被告自 知出售標的為中古房屋,從未保證系爭房屋絕不漏水,且當 時屋況亦明顯可見部分區域有滲漏水問題,經原告一一檢視 並列載於增補契約內,被告亦在交屋前逐一修繕完畢,經原 告查驗確認瑕疵修繕完成後同意交屋。故雙方交屋時,系爭 房屋已呈現原告得以接受之狀態,原告經仔細檢查後未提出 任何異議並同意交屋,顯見系爭房屋已符合原告預期之價值 而由原告受領,原告當不能再主張瑕疵,今原告要謂系爭房 屋缺少出賣人所保證之品質云云,殊有未洽。  ㈤原告透過仲介人員屢屢宣稱系爭房屋有諸多瑕疵,被告不堪 其擾乃提出可接洽「建築師公會、結構技師公會、土木技師 公會」等第三方公正單位進行鑑定,惟原告並非委請上開任 一第三方單位,而係自行委由非經被告許可之台灣防水工程 技術協進會檢驗,被告無法接受,罔論負擔該筆鑑定費用。 何況上開協會出具之報告係針對系爭房屋全戶進行檢驗,並 非以增補契約約定範圍為鑑定範圍,亦無法區別被告所應負 擔之部分,實難採認。另則,被告在臨訟前並未收過原告之 存證信函,所有所謂系爭房屋瑕疵均係由仲介人員所轉述、 傳達,縱有照片也僅是拍攝局部,根本無法辨別、理解究竟 是系爭房屋何處發生漏水或其他瑕疵。被告當初同意減價10 %就是為了弭平及填補老舊房屋之瑕疵狀況,卻在仲介人員 的蓄意操作下,致使迄今買賣紛爭不斷,被告實無法接受支 付了高達348,000元之仲介服務費,換來的卻是欺瞞及誆騙 ,更何況買家竟然自己就是仲介人員。末者,系爭不動產買 受人有2人,卻僅有原告1人起訴,縱使本件被告須負減價責 任,亦非應全額賠償予原告。  ㈥另鑑定機關所稱之滲漏水原因乃係因外牆防水層及前側女兒 牆之塗佈瑕疵所導致,應由全體住戶共同負擔修繕責任,不 應要求被告全數賠償等語置辯。並聲明:⒈原告之訴駁回。⒉ 若受不利之判決,願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項:(見本院卷二第22至26、42頁)  ㈠原告與被告於111年6月1日就系爭不動產經永慶房屋公司新莊 中正店居間,以總價870萬元購買系爭不動產(含所坐落之 基地持分,即新北巿新莊區瓊林段418地號土地、權利範圍4 分之1)並簽訂系爭契約書,而該系爭不動產之買賣價金, 原告均業已支付完畢,被告並依系爭契約書第8條之約定, 將系爭不動產於111年7月13日移轉登記至原告及高詩婷之名 下。  ㈡系爭不動產當時於111年6月1日簽訂系爭契約書時,其標的物 現況即發現有滲漏水、壁癌及油漆剝落之情事,為解決及釐 清責任歸屬,是兩造於系爭契約書中即列有增補契約條款並 約明:「二、甲方(即原告)至房屋現場確認,本標的物現 況天花板、廚房有滲漏水情事,乙方(即被告)應於民國11 1年07月08日前修復完畢並負擔修繕所需費用,並經甲方確 認後續行辦理(如:代償及交屋)手續。三、甲方已至房屋 現場確認,本標的物現況前陽台天花板、臥室窗框、浴室外 牆、廚房和臥室,有壁癌情事,乙方應於民國111年07月08 日前修復完畢並負擔修繕所需用費用,並經甲方確認後續行 辦理(如:代償及交屋)手續。四、甲方已至房屋現場確認 ,本標的物現況臥室牆面有油漆剝落情事,乙方應於民國11 1年07月08日前修復完畢並負擔修繕所需費用,並經甲方確 認後續行辦理(如:代償及交屋)手續」。  ㈢賣方仲介人員卓岱嫻曾於111年11月30日傳送電子郵件訊息向 被告所授權處理之陳永鴻告知:「…3.買方(即原告)111/1 1/29有打給同事,說屋主(即被告)找的師博(阿廷師傅) 有打給他,師父跟買方說,屋主要他施工的地方不包含目前 房子現況所有發現滲漏水的地方,問買方是否已經跟屋主達 成共識,買方有再跟同事說,因為當時購買這間房子的時候 ,屋主端表示會修繕好有滲漏水的地方再交付給他們,所以 希望屋主這邊還是能幫忙處理好目前房子既有漏水的地方( 如附件1),為了避免之後師傅進場後施工方向雙方認知不 一樣,是否先請屋主找的師傅(阿廷師傅)開一張估價單, 標示目前要修繕有滲漏水的地方及修繕方式,這樣一來可以 確認雙方知道要修繕的點是一樣的,二來也可以避免造成廠 商多次分段施工,而向屋主求償的狀況發生…」等語【參原 證3】。  ㈣原告於111年12月5日委請律師寄發存證信函予永慶房屋公司 新莊中正店及賣方仲介人員卓岱嫻【參原證4】(被告表示此 部分並未收到該存證信函)。  ㈤被告所授權處理之陳永鴻先生於000年00月00日傳送電子郵件 訊息予賣方仲介人員卓岱嫻,其內容略以:「…如買方認為 屋況有部分構成瑕疵,可自行接洽第三方公證單位(建築師 公會、結構技師公會、土木技師公會),只要第三方公證單 位認定為瑕疵之部分或區域,賣方將依第三方鑑定單位所出 示之鑑定報告進行修繕。」等語【參原證5】。  ㈥原告委請台灣防水工程技術協進會,就系爭不動產之瑕疵部 分進行鑑定,而該協進會於112年3月13日出具鑑識報告書內 容,並評估系爭房屋之滲漏水瑕疵修繕費總計為323,127元 ,而該次檢測費用為109,000元【參原證6】。  ㈦兩造皆不爭執系爭房屋有滲漏水、壁癌、油漆剝落等瑕疵。 另被告自認系爭房屋有滲漏水之瑕疵,原告並無怠於通知被 告之情。(見本院112年11月10日言詞辯論筆錄第1頁) 四、本件兩造爭執之點為:㈠原告得否依民法第359條、第179條 規定請求被告給付修復費用696,780元?㈡若㈠為無理由,則 原告得否民法第360條或第227條第1項規定,請求被告賠償 修復費用696,780元?㈢原告得否依民法第360條或第227條第 2項規定請求被告賠償鑑定支出費用109,000元?茲分述如下 :  ㈠原告得否依民法第359條、第179條規定請求被告給付修復費 用696,780元?  ⒈按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關 重要者,不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。次按 物之瑕疵擔保責任,為出賣人就買賣標的物之瑕疵應負之法 定無過失責任,買賣標的物倘於危險移轉時具有瑕疵,出賣 人原則上即應負責。復按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點 而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具 備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以 物質上應具備者為限(最高法院73年台上字第1173號判例要 旨參照)。就住宅而言,主要功能即供人居住使用,房屋一 旦發生牆壁裂縫,遇雨即生滲水之情事,不但將致毀損屋內 財物,且會干擾使用人之生活起居,無以完足發揮其供人居 住之目的,影響居住品質,是房屋有滲水之情形,自屬減少 其通常效用之瑕疵,並減損系爭建物之價值。  ⒉經查,本件系爭房屋經送請社團法人台灣營建防水技術協進 會鑑定有無滲漏水、壁癌及裂縫等瑕疵暨原因,其鑑定結果 為「陽台天花板有漆面剝落、變色現象、複勘檢測局部潮濕 嚴重,主臥室天花近外牆處有油漆剝落、變色現象、外牆面 有水痕、油漆變色現象、窗框處有漆面變色現象、複勘檢測 局部潮濕嚴重,次臥室1天花近外牆處有油漆剝落、變色現 象、窗框下方有油漆變色現象、複勘檢測局部潮濕嚴重,次 臥室2天花(有木板暗架天花)上方樓板有水泥剝落、白華、 漆面變色現象,次臥室2牆面有漆面變色、剝離及水痕、窗 框邊緣有油漆剝離變色等現象、複勘檢測局部潮濕嚴重、複 勘檢測灑水後次臥室2窗戶窗框下沿兩側有滲水現象,廚房 天花部分有漆面變色鄰近磁磚(壁面)有水痕、右側牆面有漆 面變色及突起、下方有白華現象、複勘檢測局部潮濕嚴重, 浴廁左側門框下方兩側有漆面變色突起及白華現象、複勘檢 測局部潮濕嚴重等滲漏水、壁癌現象...本案研判漏水原因 為外牆防水層有施工瑕疵有明顯塗佈不均勻有多處未塗佈、 前側女兒牆外牆未塗佈,致使長期下雨時,水份會沿外牆縫 隙處及窗框縫隙處往下流滲並沿樓板裂縫滲入4樓房屋頂板 及牆面而造成內部含水量增加,長期含水量增加,這些水份 進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化 納,而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後, 形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體(俗稱壁癌、白華)及長期生長 白色膨脹之碳酸鹽結晶體而造成油漆剝落、壁癌、白華、潮 溼等滲漏水現象,浴廁部分因複勘浸水檢測並未滲漏滴水出 來且漆面變色突起及白華現象皆位於門框下方兩側研判漏水 原因為門框下方防水層恐有細微縫隙致使長期用水時,水分 會沿縫隙處流滲滲入,造成浴廁門框下方兩側長期含水量增 加而造成漆面變色突起及白華等滲漏水現象。」,參酌上開 說明可知,系爭房屋確存有滲漏水情事,要屬物之瑕疵無疑 。又參諸上開漏水點之滲水現象顯非短時間劇烈發生之漏水 ,且原告於系爭房屋交付後即發現仍有漏水情形,斯時委請 台灣防水工程技術協進會進行漏水原因鑑定,依據其所出具 之鑑識報告書記載:「綜上數據測試結果研判:造成(系 爭4樓房屋)有漏水位置為,『客廳廁所』、『廚房』、『次房間 l』、『次房間2』、『主臥室房間』、『前陽台』等室內立面牆壁 混凝土有滲漏水現象,為相對應位置外牆裂縫所致,故有外 來水及使用水時,就會有滲透水的現象並產生壁癌。①『廚房 』及『前陽台』等兩位置漏水因;為水源由加裝之遮雨棚與混 凝土交接處沿裂縫或損壞處滲透至室內頂板。②『次房間l』、 『次房間2』等2間房間漏水原因;為外牆之裂縫所致,故有外 來水及使用水時,就會有滲透水的現象並產生壁癌。③『主臥 室房間』漏水之原因;為外牆有明顯銑洞所致。④『客廳廁所』 室內牆壁有壁癌,並有漏水之現象為廁所本身防水層有破損 或老舊與使用年限已到等因素所致。建築物該滲漏水現象如 長期、溫度或濕度變化…等原因,會造成局部結構體產生裂 縫,水分會沿裂縫或損壞處滲入樓板及牆壁內,而造成內部 含水量增加,使天花板及牆面滲水並長期含水量增加,這些 水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類與之反應形成氫氧 化物。而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後 ,形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體(俗稱壁癌)等情(見本院 卷一第125頁),可徵系爭房屋之滲漏水、壁癌情況係於系爭 房屋點交時即已存在甚明,且系爭房屋有滲漏水、壁癌等情 形,自屬減少其通常效用並有減損系爭房屋價值之瑕疵情形 。  ⒊然被告抗辯原告於契約成立時即已知悉上開瑕疵存在,被告 亦在交屋前逐一修繕完畢,經原告查驗確認瑕疵修繕完成後 同意交屋,且當初有減價出售,原告自不得再主張瑕疵擔保 責任等語,惟原告固於契約成立時知悉有漏水瑕疵,然兩造 於契約成立時已締結增補契約,約定被告應就滲漏水情事負 修繕完畢之責,並未有免除瑕疵擔保責任之約定,且原告縱 已知悉系爭房屋存在部分位置漏水情形,然交付系爭房屋前 本無從逐一確認各處滲漏水之具體狀況,且被告所為之修繕 是否有就各漏水處暨漏水原因確實修繕至不漏水狀態或僅就 外觀為表面修補,亦非原告當時所得查悉,且依照證人即被 告委任仲介公司之業務卓岱嫻到庭證稱:當初買賣時,屋主 方(即被告)有說會修繕好一些漏水的屋況。所以雙方有簽立 增補契約,交屋後買方有發現新的漏水處,買方有跟其銷售 業務反應,買方銷售業務再跟我們賣方這邊反應,表示廚房 熱水器上方的天花板、廚房外推窗側邊、房間的牆面有多處 、房間冷氣下方都有一些漏水的問題。我們知道買方反應的 事情後,馬上請師傅到現場估價修繕費用及察看屋況,也馬 上以信件方式通知賣方劉麗華的兒子,我們稱他陳先生。陳 先生回應說會幫忙做處理,因為一開始賣方有請師傅整理過 房子,師傅有保固,所以會請廠商去處理。後來賣方的廠商 有去維修,維修後買方又來反應還是有漏水,因為買方當時 已經住在裡面,我們收到買方反應後又以信件寄給陳先生, 請他處理,陳先生表示會再請廠商來。廠商有再去維修,但 維修完買方還是反應有漏水,我們又再寄信件給陳先生,請 他維修。但此時買方希望賣方能把維修的方式還有修繕後保 固多久做一個明確確認,陳先生只有請廠商過來再修繕。後 來陳先生覺得房子有漏水的地方他負責修繕,但買方希望能 做一個防水,想要把問題根治,所以我們有請師傅過去估價 。當時有請兩間廠商估價,師傅估出來的價格再轉達給買賣 雙方,請雙方協調各自負擔費用的比例。陳先生覺得他負責 修繕漏水維修部分就好,所以他不同意。當時還有發現牆面 有空心的部分,買方希望賣方連同空心的部分一起修繕,賣 方不同意,賣方表示有任何瑕疵要請第三方公證單位來鑑定 判斷。後續買方就找防水工程技術協進會來鑑定,經鑑定後 ,修繕費用及檢測費用共花費43萬2127元,買方希望由賣方 出錢補償這筆費用,後續若有發生屋況的瑕疵,就由買方自 行修繕處理,但賣方後續就沒有再回信了。且當時簽立增補 契約所發生的漏水情況(天花板、廚房漏水),與我剛剛所 述交屋後所發生的漏水情況有些相同,有些不相同。相同部 分賣方有先修繕,但修繕完成交屋後3 個月還是有漏水,有 些是不同的,是新的漏水問題等語(見本院卷一第304至306 頁),顯見被告除並未就天花板及廚房滲漏水現象修繕完畢 外,亦有其他新的漏水點係於交付後始發現,此部分亦非交 屋時得立即以肉眼觀看即可知悉,自難認被告所稱原告逕同 意依現況交屋,而不得再請求被告就系爭房屋漏水部分負瑕 疵擔保之責等語為可採。況不動產之成交價格,同時受多項 因素影響,縱有成交價較低之情事,亦未必係兩造已約定現 況交屋所致,被告就此部分亦未舉證證明兩造有以減價出售 方式約定免除賣方即原告之瑕疵擔保責任乙節,難認此部分 所為辯稱為可採。綜上,系爭房屋既有上揭漏水瑕疵,且未 經兩造特約免除被告之瑕疵擔保責任,且被告復未將系爭房 屋之漏水瑕疵全部修復完畢,業如前述,該等瑕疵於兩造交 付房屋前既已存在,揆諸前開說明,不以被告是否知悉或存 有可歸責性與否,其均應就上開瑕疵負物之瑕疵擔保責任, 故原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任等語,應屬有據。  ⒋又按民法第359條規定:買賣因物有瑕疵,而出賣人依前5條 之規定,應負擔保之責者,買受人得解除契約或請求減少其 價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減 少價金。又買受人依前條規定所得主張之價金減少請求權, 一經買受人以意思表示行使,出賣人所得請求之價金,即於 應減少之範圍內縮減之(最高法院87年台簡上字第10號判例 意旨參照)。原告主張系爭房屋受有上開漏水瑕疵修補費用 之價值減損,蓋因上述修補系爭瑕疵應支出費用,乃係買受 系爭不動產所必須支出之額外費用,其性質核屬系爭房屋之 物理性價值貶損,此核與中華民國不動產估價師公會全國聯 合會第九號公報-瑕疵不動產汙名價值減損估價指引所載「 壹、名詞定義」、「三、瑕疵價值減損:指不動產受有瑕疵 所造成的價值減損總額,包括『修復費用』及『汙名價值減損』 」相符,而本件原告並未主張並舉證有無交易價值減損(交 易性價值貶損),僅主張修復費用之物理性價值貶值,自非 法所不許,查被告所出售之系爭房屋因有上開漏水瑕疵,已 如前述,系爭瑕疵經鑑定報告之鑑定結果,認定回復原狀之 修復工程如鑑定報告附件八、修復方式及費用概估所示,總 計受有物理性價值貶損696,780元,復核前開修復區域、項 目、位置,均為系爭漏水必要之修繕,則原告主張以此修復 費用之數額請求減少價金,尚無不合。準此,依如附件八所 示修復方式將上開漏水瑕疵所致損害修復後,系爭房屋即可 恢復其通常效用狀態,是原告依民法第359條規定,主張以 附件八修復瑕疵費用696,780元請求減少價金之一部,堪予 准許。至被告尚辯稱系爭房屋滲漏水原因乃係因頂樓地板及 頂樓外圍女兒牆壁等,應由大樓全體住戶共同負擔等語,惟 按出賣人應擔保其物於交付與買受人時,無滅失或減少其價 值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用,或契約預定效用之 瑕疵,且該瑕疵擔保為法定無過失責任,不以出賣人有過失 為必要,系爭房屋客觀上既有上開滲漏水瑕疵存在,本不以 被告就該原因具有可歸責事由為必要,原告基於買賣契約法 律關係請求被告就所交付之房屋減損之價值部分應減少價金 ,自屬有據。  ㈡因原告所主張之前開㈠請求為有理由,則本院自無庸另審酌原 告得否依民法第360條、第227條第1項規定,請求被告賠償 修復費用696,780元,附此敘明。  ㈢原告得否依民法第360條或第227條第2項規定請求被告賠償鑑 定支出費用109,000元?     ⒈按因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於 債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害。買 賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約 或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償;出賣人故意不 告知物之瑕疵者亦同。民法第227條第1項、第226條第1項、 第360條分別定有明文。又按物之出賣人就其交付之買賣標 的物,有應負擔保責任之瑕疵,其瑕疵係於契約成立後始發 生者,出賣人除負物之瑕疵擔保責任外,同時構成不完全給 付之債務不履行責任(最高法院98年度台上字第1691號判決 參照)。另按買賣標的物如係特定物,於契約成立前已發生 瑕疵,而出賣人於締約時,因故意或過失未告知該瑕疵於買 受人,而買受人不知有瑕疵仍為購買者,則出賣人所為給付 之內容不符合債務本旨,即應負不完全給付之債務不履行責 任(最高法院94年度台上字第1112號判決參照)。是如物之 出賣人就其交付之買賣標的物之瑕疵係於契約成立前即已發 生,而出賣人於締約時,未有因故意或過失而未告知該瑕疵 於買受人者,自毋庸負不完全給付之債務不履行責任(最高 法院98年度台上字第1691號、103年度台上字第2631號判決 同旨參照)。末按當事人主張有利於己之事實者,就其事實 有舉證之責任。但法律別有規定,或依其情形顯失公平者, 不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。  ⒉經查,系爭房屋之瑕疵係於契約成立前即已發生,則原告主 張依民法第227條規定請求損害賠償,必須證明被告有因故 意或過失而未告知該瑕疵之可歸責事由,倘原告欲依民法第 360條規定為損害賠償請求,亦應證明被告有保證系爭房屋 無漏水瑕疵或故意不告知漏水瑕疵情事,然系爭房屋為數十 年老舊房屋,且被告於交屋前亦有委請師傅前往修繕,且相 關瑕疵非經漏水測試或進一步檢實無法確知,難認被告有何 故意過失而不告知瑕疵之可歸責事由,從而,原告主張被告 就漏水瑕疵所致其於訴訟前支出鑑定費用109,000元應依民 法第227條規定負債務不履行損害賠償責任或依民法第360條 規定負損害賠償責任等語,難認可採。 五、綜上所述,本件原告依民法第359條、第179條規定,請求被 告給付原告696,780元,及其中626,061元自起訴狀繕本送達 被告翌日起(即112年5月31日,見本院卷一第179頁),其餘 70,719元自民事擴充訴之聲明暨爭點整理狀繕本送達被告翌 日起(即113年11月12日),均至清償日止,按週年利率5%計 算之利息,為有理由,應予准許;逾此範圍之請求,則為無 理由,應予駁回。至兩造均陳明願供擔保,分別聲請宣告假 執行或免為假執行,經核均無不合,爰分別酌定相當擔保金 額准許之。又原告敗訴部分,其假執行聲請已失所依附,應 一併駁回。 六、本件事證已經明確,兩造其餘主張陳述及所提之證據,經審 酌後認為對於判決結果不生影響,就不再逐一論述,附此敘 明。 七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。  中  華  民  國  113  年  12  月  12  日          民事第五庭  法 官 張惠閔 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  113  年  12  月  12  日                 書記官 陳睿亭

2024-12-12

PCDV-112-訴-1196-20241212-1

北簡
臺北簡易庭

損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決                  113年度北簡字第8774號 原 告 楊嘉雲 訴訟代理人 黃志文律師 複 代理人 林福地律師 被 告 徐萬權 上列當事人間損害賠償事件,於中華民國113年11月14日言詞辯 論終結,本院判決如下:   主  文 被告應給付原告新臺幣柒萬伍仟元,及自民國一百一十三年八月 三日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元,其中新臺幣壹仟零伍拾元,及自本 判決確定之翌日起至清償日止,按法定利率計算之利息,由被告 負擔。其中新臺幣壹仟零伍拾元由原告負擔。 本判決得假執行;被告如以新臺幣柒萬伍仟元為原告預供擔保後 ,得免為假執行。   事實及理由 一、原告主張:  ㈠原告於民國110年12月間,向被告購買新北市○○區○○路0段000 巷0號5樓之建物及所坐落土地(下簡稱系爭房屋),嗣於113 年3月間得知建物有漏水情事:  ⒈原告於110年12月間,與被告訂立買賣契約(下簡稱系爭買賣 契約),以新臺幣600萬元購買系爭房屋(原證2),並於111年 2月7日取得系爭房地之所有權移轉登記(原證3)。  ⒉原告於112年約4月間左右,接獲新北市○○區○○路0段000巷0號 4樓所有權人之起訴狀,主張略以:110年1、2月間,因5樓 浴室漏水致4樓有壁癌、油漆剝落、鋼筋鏽蝕等情事,要求 原告加以修繕並賠償損害(原證4)。原告未曾聽聞被告提及 系爭房屋有漏水至4樓之情事,對4樓屋主之主張甚感詫異。 嗣經新北市建築師公會進行鑑定,認4樓房屋漏水係因5樓浴 室地坪樓板無法有效防水所造成(原證5),原告方確知系爭 房屋有漏水情事。  ⒊原告於113年5月5日,將4樓屋主以漏水為由請求賠償乙情告 知被告,被告則要求原告自行處理(原證6)。  ⒋被告應賠償原告漏水修復費用、慰撫金合計20萬元  ⑴被告應給付原告系爭房屋浴室修復防水支出15萬元  ①原告為修復系爭房屋浴室之防水,支出15萬元(原證7)。  ②原告得依民法第359條請求減少價金,及依民法第227、226條 請求損害賠償,請鈞院擇一為原告有利之判決。  ⑵被告應賠償原告慰撫金5萬元  ①民法第227條之1規定:「債務人因債務不履行,致債權人之 人格權受侵害者,準用第一百九十二條至第一百九十五條及 第一百九十七條之規定,負損害賠償責任。」  ②民法第195條第1項規定:「不法侵害他人之身體、健康、名 譽、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而 情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當 之金額。其名譽被侵害者,並得請求回復名譽之適當處分。 」原告向被告反應系爭房屋有漏水情形,被告不加置理,否 認與其有關,要求原告自行處理,而原告為緬甸華僑,與我 國之社會及經濟連結較弱,乃弱勢族群,婚後遭受家暴(原 證8),現獨立扶養一女一子(女兒為國二學生,兒子為僅9個 月之嬰兒,原證9),須單獨處理訴訟事宜,系爭房屋漏水情 事對原告日常生活影響巨大,已逾越一般人社會生活所能容 忍之程度,原告居家安寧之人格利益受到侵害且情節重大, 受有精神上之痛苦,被告應賠償原告精神賠償5萬元。  ⒊綜上,被告應賠償原告漏水修復費用、慰撫金合計20萬元。  ㈡原告遭4樓屋主求償所生之賠償責任,應由被告加以賠償:  ⒈4樓屋主向被告請求房屋之修復費用27萬4575元、精神賠償50 萬元,且另有訴訟費用,現由鈞院以112年度訴字第2280號 審理中。  ⒉原告遭4樓屋主求償所生之賠償責任,應由被告加以賠償,惟 實際數額須俟前述案件判決後再予列計。  ㈢綜上所述,被告出售之系爭房屋有漏水情事,應履行瑕疵擔 保責任及不完全給付賠償責任,為此,請求被告給付20萬元 及遲延利息。  ㈣並聲明:   ⒈被告應給付原告20萬元,及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止,按年息5%計算之利息。  ⒉願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以:  ㈠買賣房屋有漏水瑕疵,買受人得向出賣人主張物之瑕疵擔保 及減少價金及不完全給付賠償責任乙事說明:一、被告已於 110年12月28日由原告找地政士委託其辦理房屋買賣一事, 當日並於不動產買賣契約書載明簽字,於第七頁第15條其他 約定事項:現況交屋。現有滲漏水情形由買方自行處理。( 如附件一)在地政事務所中已向原告告知房屋4樓住戶有吵 鬧5樓漏水之情事,被告已先向4樓住戶解釋因購得此屋時5 樓及頂加蓋均有重做外牆防水工程,她們家不做疑似從5至4 樓外牆防水膠失效及她們家都未補做外牆防水,而導致繼續 滲水。  ㈡地政士在旁佐證下,被告與原告一同簽名。已於現場告知。1 08年與原告認識,原告主動委託太平洋房屋找房所以找到系 爭房屋,希望為爾後結婚的房子,購買此屋卻僅出50萬元, 並堅持設定預告登記,被告於108年10月開始花費約241萬元 整修裝潢,購得此屋成本520萬元,扣除原告墊支50萬元, 被告出資470萬元再加上24萬元,購屋成本共計為711萬元。 109年3月原告因中和秀朗路租約到期,自稱孤兒寡母無地方 可居住希望先借住頂加蓋,爾後再打算,強住期間原告自認 為代墊50萬元頭期款也有預告登記,就有權居住,另期間10 9年7月後多次催討住宿期間應繳電費,原告表示屋主為何要 繳,原告於109年3月一直霸佔系爭房屋強住,且自行搬於其 他社區擔任清潔時可用之二手傢倶放置樓梯間及頂樓隔壁鄰 居,造成住戶抱怨與投訴與被告,後來因鄰居一直抱怨被告 受不了只能於110年7月向新店區調解委員會提出調解,因原 告不願意搬離開且願意直接承購,最後妥協,讓原告以抵繳 電費近1萬元及向當時協調官自稱床墊+床組購得約12萬元與 房屋有漏水等事,以低於購屋成本價711萬元的600萬元賣售 給原告。被告並無不當得利,若按照契約精神及得利乙詞, 原告是否還要給付111萬元的8萬元(1/14)。  ㈢並聲明:原告之訴駁回。 三、得心證之理由:  ㈠按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任, 民事訴訟法第277 條前段定有明文,是民事訴訟如係由原主 張權利者,應先由原告負舉證之責,若原告先不能舉證,以 證實自己主張之事實為真實,則被告就其抗辯事實即令不能 舉證,或其所舉證據尚有疵累,亦應駁回原告之請求(最高 法院17年上字第917 號判例意旨參照)。又事實有常態與變 態之分,其主張常態事實者無庸負舉證責任,反之,主張變 態事實者,則須就其所主張之事實負舉證責任(最高法院86 年度台上字第891 號判決意旨參照)。主張法律關係存在之 當事人,須就該法律關係發生所具備之要件事實,負舉證責 任,此觀民事訴訟法第277條之規定自明。且同法第244條第 1項第2款及第195條並規定,原告起訴時,應於起訴狀表明 訴訟標的及其原因事實,當事人就其提出之事實,應為真實 及完全之陳述。故主張法律關係存在之原告,對於與為訴訟 標的之法律關係有關聯之原因事實,自負有表明及完全陳述 之義務(最高法院97年台上字第1458號判決意旨參照)。原 告主張被告對其有侵權行為之事實,依前述舉證責任分配之 原則,原告自應對其有利之事實即被告之行為成立侵權行為 之事實負舉證責任。  ㈡本院已對被告闡明如附件所示,因兩造皆已行使責問權(本院 卷第143頁第28、30行),自應尊重兩造之程序處分權,以達 當事人信賴之真實、並符合當事人適時審判之權利;況且, 兩造均認成立證據契約即113年10月15日及之後提出之證據 或證據方法,本院均不斟酌(本院卷第144頁第3至5行);退 步言,原告已行使責問權(本院卷第143頁第30行),自應 尊重原告之程序處分權(民事訴訟法第197條),則被告於1 13年10月15日後提出之證據及證據方法,除經原告同意或本 院依民事訴訟法第160條、第163條第1項、第2項予以延長提 出證據或證據方法之期間者外,本院皆不審酌(民事訴訟法 第196條第2項、第268條之2、第276條、第345條):  ⒈按「當事人意圖延滯訴訟,或因重大過失,逾時始行提出攻 擊或防禦方法,有礙訴訟之終結者,法院得駁回之。攻擊或 防禦方法之意旨不明瞭,經命其敘明而不為必要之敘明者, 亦同。」、「當事人未依第267條、第268條及前條第3項之 規定提出書狀或聲明證據者,法院得依聲請或依職權命該當 事人以書狀說明其理由。當事人未依前項規定說明者,法院 得準用第276條之規定,或於判決時依全辯論意旨斟酌之。 」、「未於準備程序主張之事項,除有下列情形之一者外, 於準備程序後行言詞辯論時,不得主張之:一、法院應依職 權調查之事項。二、該事項不甚延滯訴訟者。三、因不可歸 責於當事人之事由不能於準備程序提出者。四、依其他情形 顯失公平者。前項第3款事由應釋明之。」、「當事人無正 當理由不從提出文書之命者,法院得審酌情形認他造關於該 文書之主張或依該文書應證之事實為真實。」民事訴訟法第 196條第2項、第268條之2、第276條、第345條分別定有明文 。  ⒉第按「民事訴訟法於89年修正時增訂第196條,就當事人攻擊 防禦方法之提出採行適時提出主義,以改善舊法所定自由順 序主義之流弊,課當事人應負訴訟促進義務,並責以失權效 果。惟該條第2項明訂『當事人意圖延滯訴訟,或因重大過失 逾時始行提出攻擊或防禦方法,有礙訴訟之終結者,法院得 駁回之』,是對於違反適時提出義務之當事人,須其具有:㈠ 逾時始行提出攻擊或防禦方法;㈡當事人意圖延滯訴訟,或 因重大過失;㈢有礙訴訟終結之情形,法院始得駁回其攻擊 或防禦方法之提出。關於適時性之判斷,應斟酌訴訟事件類 型、訴訟進行狀況及事證蒐集、提出之期待可能性等諸因素 。而判斷當事人就逾時提出是否具可歸責性,亦應考慮當事 人本人或其訴訟代理人之法律知識、能力、期待可能性、攻 擊防禦方法之性質及法官是否已盡闡明義務。」、「詎上訴 人於準備程序終結後、111年8月23日言詞辯論期日前之111 年8月15日,方具狀請求本院囑託臺大醫院就上情為補充鑑 定…,顯乃逾時提出,非不可歸責於上訴人,且妨礙本件訴 訟之終結,揆諸前開說明,自無調查之必要。」、「系爭房 屋應有越界占用系爭74地號土地,而得據此提出上開民法第 796條之1規定之抗辯,乃被告及至111年7月29日始具狀提出 上開民法第796條之1規定之防禦方法,顯有重大過失,倘本 院依被告上開防禦方法續為調查、審理,勢必延滯本件訴訟 之進行而有礙訴訟之終結,是被告乃重大過失逾時提出上揭 防禦方法,有礙訴訟終結,且無不能期待被告及時提出上揭 防禦方法而顯失公平之情事,依法不應准許其提出,故本院 就前述逾時提出之防禦方法應不予審酌」,最高法院108年 度台上字第1080號民事判決意旨、臺灣高等法院110年度上 字第318號民事判決意旨、臺灣基隆地方法院基隆簡易庭111 年度基簡字第36號民事判決意旨可資參酌。  ⒊一般認為,當事人之促進訴訟義務,基本上,可分為2種,亦 即一般促進訴訟義務與特別促進訴訟義務。前者,係指當事 人有適時提出攻擊防禦方法(當事人之「主動義務」),以 促進訴訟之義務。後者,則係當事人有於法定或法院指定之 一定期間內,提出攻擊防禦方法之義務(當事人之「被動義 務」,需待法院告知或要求後,始需負擔之義務)。前揭民 事判決意旨多針對一般促進訴訟義務而出發,對於逾時提出 之攻擊防禦方法,如當事人有重大過失時,以民事訴訟法第 196條第2項之規定予以駁回。然現行解釋論上區分當事人主 觀上故意過失程度之不同來做不同處理,易言之,在違反一 般訴訟促進義務時,須依當事人「被告」之要素觀察,只有 在其有「重大過失」時,始令其發生失權之不利益;反之, 若係「特別訴訟促進義務」之違反者,則必須課以當事人較 重之責任,僅需其有輕過失時(違反善良管理人之注意義務 ),即需負責,蓋「特別訴訟促進義務」本質上係被動義務 (法院一個口令一個動作,已經具體指示當事人在幾天內需 要完成什麼樣的動作),若當事人仍不理會法院之指示要求 的話,則使其發生失權之效果亦不為過,此種情形下即毋須 依被告之因素加以考量,而直接使其失權,如此一來,始能 確實督促當事人遵守法院之指示(詳見邱聯恭教授,司法院 民事訴訟法研究修正委員會第615次及第616次會議之發言同 此意旨)。  ⒋又「簡易訴訟程序事件,法院應以一次期日辯論終結為原則 。」民事訴訟法第433條之1定有明文,簡易訴訟程序既以一 次期日辯論終結為原則,從而,如原告對本院命補正事項( 包括:原因事實及證據、證據方法…),如當事人未依法院之 指示於期限內提出證據或證據方法者,則可認為此種情形下 即毋須依被告之因素加以考量,而直接使其失權,如此一來 ,始能確實督促當事人遵守法院之指示,從而,對於逾時提 出之攻擊防禦方法,為可歸責於當事人之情形,依民事訴訟 法第276條之規定應予駁回;退步言之,當事人並無正當理 由,亦未向法院聲請延緩該期間,明知法院有此指示而不遵 守,本院認在此情形為「重大過失」,亦符合民事訴訟法19 6條第2項之重大過失構成要件要素。簡易訴訟程序既以一次 期日辯論終結為原則,從而,逾時提出當然會被認為有礙訴 訟之終結,此點為當事人有所預見,依據前民事判決意旨及 民事訴訟法第196條第2項、第268條之2、第276條、第345條 、第433條之1之規定意旨,法院自得以其逾時提出駁回其聲 請調查之證據或證據方法,或得依民事訴訟法第345條審酌 情形認他造關於該文書之主張或依該文書應證之事實為真實 ,應予敘明。  ⒌本院曾於113年9月26日以北院英民壬113年北簡字第8774號對 被告闡明如附件所示,前揭函本院要求被告補正者,除前述 原因事實外,亦需補正其認定原因事實存在之證據或證據方 法,但被告於113年9月30日收受該補正函,然迄113年11月1 4日言詞辯論終結時止,被告對於本院向其闡明之事實,僅 於113年10月17日逾期提出防水施工相片(本院卷第155)、系 爭房地買賣契約書(本院卷第157至175頁)、履約保證申請書 (本院卷第177至183頁)外,其餘皆未提出證據或證據方法供 本院審酌及對造準備,  ①責問權之行使係當事人對於訴訟程序規定之違背,提出異議 之一種手段(民事訴訟法第197條本文),該條雖未明示其法 律效果,但法院已闡明當事人應於一定之日期提出證據或證 據方法時不審酌其後所提出之證據或證據方法,此時,一造 仍不提出或逾期提出,另造自得行使責問權責問法院為何不 依照闡明之法律效果為之,此即為當事人程序處分權之一環 ,當事人一旦行使,法院即應尊重當事人之責問權。  ②如果為了發現真實而拖延訴訟,完全忽略了另一造行使責問 權之法律效果(即未尊重一造之程序處分權),當一造行使責 問權時,自應尊重當事人在證據或證據方法的選擇,法院即 應賦予其行使責問權之法律效果,據前民事判決意旨及民事 訴訟法第196條第2項、第268條之2、第276條、第345條、第 433條之1之規定意旨,法院自得以其逾時提出駁回其聲請調 查之證據或證據方法,或得依民事訴訟法第345條審酌情形 認他造關於該文書之主張或依該文書應證之事實為真實;倘 若此時法院完全忽略當事人已行使責問權,猶要進行證據或 證據方法之調查,致另造需花費勞力、時間、費用為應訴之 準備及需不斷到庭應訴,本院認為有侵害另造憲法所保障之 訴訟權、自由權、財產權、生存權之嫌。  ③詳言之,當事人自可透過行使責問權之方式,阻斷另造未遵 期提出之證據或證據方法,此即為當事人程序處分權之一環 ,法院自應予以尊重,才能達到當事人信賴之真實。當事人 並有要求法院適時終結訴訟程序的權利,另造如果未遵期提 出攻擊防禦之方法,另造當事人自不得以發現真實為名,不 尊重已行使責問權之一方之程序處分權,也不尊重法院之闡 明(司法之公信力)之法律效果,無故稽延訴訟程序,此即為 該造當事人有要求法院適時審判之權利(適時審判請求權係 立基於憲法上國民主權原理其所保障之自由權、財產權、生 存權及訴訟權等基本權。當事人基於該程序基本權享有請求 法院適時適式審判之權利及機會,藉以平衡追求實體利益及 程序利益,避免系爭實體利益或系爭外之財產權、自由權或 生存權等因程序上勞費付出所耗損或限制。為落實適時審判 請求權之保障,新修正之民事訴訟法除賦予當事人程序選擇 權、程序處分權外,並賦予法院相當之程序裁量權,且加重 其一定範圍之闡明義務。參見許士宦等,民事訴訟法上之適 時審判請求權,國立臺灣大學法學論叢第34卷第5期)。  ④被告為思慮成熟之人,對於本院前開函之記載「…逾期未補正 或逾期提出者,本院則不審酌其後所提出之證據或證據方法 …」、「…前開期日均為該項證據或證據方法提出之最後期限 …」應無誤認之可能,從而,被告逾時提出前揭事項,除違 反特別促進訴訟義務外,基於司法之公信力及對他造訴訟權 之尊重,法院自得以其逾時提出駁回其聲請調查之證據或證 據方法,或得審酌情形認他造關於該文書之主張或依該文書 應證之事實為真實。  ⑤從而,本院認為被告既已違背上開「特別訴訟促進義務」、 「文書提出義務」,其逾期提出之證據或證據方法,本院應 不審酌。  ㈢原告主張:原告於110年12月間,與被告訂立系爭買賣契約, 以600萬元購買門牌號碼系爭房地,並於111年2月7日取得系 爭房地之所有權移轉登記。原告於112年約4月間左右,接獲 新北市○○區○○路0段000巷0號4樓所有權人之起訴狀,主張略 以:110年1、2月間,因5樓浴室漏水致4樓有壁癌、油漆剝 落、鋼筋鏽蝕等情事,要求原告加以修繕並賠償損害(原證4 )。原告未曾聽聞被告提及系爭房屋有漏水至4樓之情事,對 4樓屋主之主張甚感詫異。嗣經新北市建築師公會進行鑑定 ,認4樓房屋漏水係因5樓浴室地坪樓板無法有效防水所造成 ,原告方確知系爭房屋有漏水情事,業已提出系爭買賣契約 、建物謄本、起訴狀、鑑定報告為證,被告雖對上開事實不 否認,惟抗辯稱:買賣時係依現況交屋,現有滲漏水情形由 買方自行處理云云。經查:  ⑴被告之抗辯縱然屬實(假設語氣),但被告無法舉證原告遭樓 上以漏水求償與簽署系爭買賣契約所載之漏水是同一處,從 而,自不能以買賣契約上模糊不清之敘述解免責任,被告之 抗辯殊難採信,被告仍需負物之瑕疵擔保責任,甚為明確。  ⑵惟,原告自110年12月間購買系爭房地,至112年4月間(本院 卷第14頁)樓下訴請原告修繕漏水之日止,距離其購屋已一 年有餘,自當檢驗系爭房屋有無漏水之情況;況依新北市建 築師公會載「…本標的建築物約於民國69年完工,距今已逾4 0年,考量當時建築施工技術、防水工法及建築材料老化等 因素,且台灣經歷多次地震,亦可能造成建築構造物內存在 有裂縫…」(本院卷第45頁),原告購買屋齡長達40年之老宅 ,自應注意其屋內是否有防水層應換新或裂縫應修補等情事 ,對於系爭房屋之保管與維護自亦同有過失,本院認原告與 被告各應負擔50%之責任。  ㈣原告主張損害賠償之數額:  ⒈原告主張修復系爭房屋浴室之防水支出15萬元,固據其提出 保證切結書、發票及維修之人員蕭國明到庭結證屬實,雖該 等證據未經程序保障,然本院依民事訴訟法第222條第2項之 規定依通常市價之行情予以認定原告所受修復系爭房屋浴室 之防水支出12萬元為有理由,依其過失責任之比例50%,其 向被告主張6萬元為有理由。    ⒉民法第195條第1項規定:「不法侵害他人之身體、健康、名 譽、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而 情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當 之金額。其名譽被侵害者,並得請求回復名譽之適當處分。 」審酌上開兩造之身分、地位、經濟狀況;以及被告之行為 之動機;被告之加害情形與造成之影響、原告痛苦之程度、 系爭漏水影響之範圍等各種情狀,認原告請求被告賠償非財 產上損害5萬元尚屬過高,考慮其過失責任之比例後,認應 以1萬5000元為適當。是原告爰依民法第184條第1項及同法 第195條第3項規定,請求被告賠償1萬5000元,洵屬有據, 超過部分,為無理由。  ⒊綜合上述,認原告得向被告主張7萬5000元(計算式:6萬元+1 萬5000元=7萬5000元)為有理由,超過此範圍之請求,為無 理由,應予駁回。  ⒋原告雖主張:原告遭4樓屋主求償所生之賠償責任,應由被告 加以賠償,惟實際數額須俟前述案件判決後再予列計云云, 惟該事由不構成本案裁定停止之原因,且法官係依法獨立審 判,自不受他案判斷之拘束,原告之請求自無理由。  四、從而,原告提起本訴,請求被告給付原告7萬5000元,及自 本件起訴狀繕本送達之翌日即113年8月3日(本院卷第69頁 )起至清償日止,按年息百分之5計算之利息,為有理由, 予以准許。逾此部分之請求為無理由,應予駁回。 五、查原告陳明願供擔保聲請宣告假執行,然如原告勝訴係就民 事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序為被告敗訴判決,依 同法第436條之20規定,依職權宣告假執行,並依同法第436 條之23準用第436條第2項,適用同法第392條第2項規定,依 職權宣告被告如預供擔保,得免為假執行。是原告假執行之 聲請至多僅促使法院為職權之發動,予以駁回。 六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響,爰不一一贅論,併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ,依後附計算書確定如主文所示金額。 中  華  民  國  113  年  12  月  12  日            臺北簡易庭 法 官 趙子榮 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  113  年  12  月  12  日                  書記官 陳怡安 計  算  書: 項    目       金  額(新臺幣)  備  註 第一審裁判費       2100元 合    計       2100元 附件(本院卷第97至109頁): 主旨:為促進訴訟,避免審判之延滯,兼顧兩造之攻擊防禦權, 並參酌審理集中化、適時審判權之原理,兩造應於下列指 定期日前,向本院陳報該項資料(原告一㈡㈢、二㈠㈡、三㈠㈡ 、四㈠㈡;被告一㈠㈢、二㈠㈡、三㈠㈡、四㈠㈡,未指明期限者, 無陳報期限之限制,例如:對事實爭執與否及表示法律意 見,當事人可隨時提出,不受下列期限之限制,但提出證 據及證據方法則受限制,逾期未補正或逾期提出者,本院 將可能依逾時提出之法理駁回該期限後之證據及證據方法 )。如一造提出之證據或證據方法,距離下列命補正之日 期過近,致他方於收受該繕本少於7日能表示意見者,下 列命補正日期將自動延長補正期限自他造收受繕本時起算 7日(需提出寄送或收受繕本之資料以利計算,如雙掛號 )。為避免訴訟程序稽延,並達到當事人適時審判之要求 ,對造是否對事實爭執、或是繫屬法院或他種程序、或是 否提出其事實或法律意見不能成為不提出或逾期提出之理 由:     (並請寄送相同內容書狀(並含所附證據資料)之繕本予 對造,並於書狀上註明已送達繕本予對造。) 說明: 一、原告於起訴狀主張:  原告於民國110年12月間,向被告購買新北市○○區○○路0段000 巷0號5樓之建物及所坐落土地,嗣於113年3月間得知建物有 漏水情事:  ⒈原告於110年12月間,與被告訂立買賣契約,以新台幣(下同) 600萬元購買門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0號5樓之建 物及所坐落土地(原證2),並於111年2月7日取得系爭房地之 所有權移轉登記(原證3)。  ⒉原告於112年約4月間(實際時間待確認),接獲新北市○○區○○ 路0段000巷0號4樓所有權人之起訴狀,主張略以:110年1、 2月間,因5樓浴室漏水致4樓有壁癌、油漆剝落、鋼筋鏽蝕 等情事,要求原告加以修繕並賠償損害(原證4)。原告未曾 聽聞被告提及系爭房屋有漏水至4樓之情事,對4樓屋主之主 張甚感詫異。嗣經新北市建築師公會進行鑑定,認4樓房屋 漏水係因5樓浴室地坪樓板無法有效防水所造成(原證5),原 告方確知系爭房屋有漏水情事。  ⒊原告於113年5月5日,將4樓屋主以漏水為由請求賠償乙情告 知被告,被告則要求原告自行處理(原證6)。  ⒋被告應賠償原告漏水修復費用、慰撫金合計20萬元  ⑴被告應給付原告系爭房屋浴室修復防水支出15萬元  ①原告為修復系爭房屋浴室之防水,支出15萬元(原證7)。  ②原告得依民法第359條請求減少價金,及依民法第227、226條 請求損害賠償,請鈞院擇一為原告有利之判決。  ⑵被告應賠償原告慰撫金5萬元  ①民法第227條之1規定:「債務人因債務不履行,致債權人之 人格權受侵害者,準用第一百九十二條至第一百九十五條及 第一百九十七條之規定,負損害賠償責任。」  ②民法第195條第1項規定:「不法侵害他人之身體、健康、名 譽、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而 情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當 之金額。其名譽被侵害者,並得請求回復名譽之適當處分。 」  ③澎湖地方法院112年度訴字第6號民事判決稱:「債務人因債 務不履行,致債權人之人格權受侵害者,準用民法第195條 之規定,負損害賠償責任,民法第227條之1規定甚明。又不 法侵害他人居住安寧之人格利益,如其情節重大,被害人非 不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額(最高法 院92年度台上字第164號判決意旨參照)。再所謂「其他人 格法益」者,乃法定例示之人格權以外,其他以人之存在為 基礎,體現被告自主性及個別性,而具有一身專屬性,得與 財產上利益有所區隔之精神上利益。而居住安寧之人格法益 受侵害,情節是否重大,應以其侵害情形是否超越一般人社 會生活所能容忍之程度為斷。查原告主張被告經其反映系爭 瑕疵,被告卻修繕未果,造成原告居住安寧之人格法益受侵 害等情,經證人即原告之夫林國寶到庭證述:原告本來就有 地中海型貧血之遺傳病,發現系爭瑕疵後,經常表示心臟不 舒服,抱怨心臟無力、臉色蒼白、睡不好,還到醫院打針, 我都安慰原告不要想太多,事情一定會過去等語(見本院卷 二第111至112頁),而系爭瑕疵包含大門門口、一樓窗角、 一至三樓之浴廁及頂樓女兒牆部分,其中浴室設備全部拆除 暫置於浴廁外、牆面及地面磁磚全部拆除、PVC天花板全部 拆除而未修復,對原告及其家人日常生活造成影響巨大,已 逾越一般人社會生活所能容忍之程度,是原告主張其居家安 寧之人格利益受到侵害且情節重大,受有精神上之痛苦,堪 以採信。茲審酌系爭瑕疵情節、期間、雙方之身分、地位、 經濟能力等一切情狀,認原告請求被告賠償精神慰撫金,以 5萬元為適當」。  ④原告向被告反應系爭房屋有漏水情形,被告不加置理,否認 與其有關,要求原告自行處理,而被告為緬甸華僑,與我國 之社會及經濟連結較弱,乃弱勢族群,婚後遭受家暴(原證8 ),現獨立扶養一女一子(女兒為國二學生,兒子為僅9個月 之嬰兒,原證9),須單獨處理訴訟事宜,系爭房屋漏水情事 對原告日常生活影響巨大,已逾越一般人社會生活所能容忍 之程度,原告居家安寧之人格利益受到侵害且情節重大,受 有精神上之痛苦,被告應賠償原告精神賠償5萬元。  ⒊綜上,被告應賠償原告漏水修復費用、慰撫金合計20萬元。 原告遭4樓屋主求償所生之賠償責任,應由被告加以賠償 ⒈4樓屋主向被告請求房屋之修復費用27萬4575元、精神賠償50萬 元,且另有訴訟費用,現由鈞院以112年度訴字第2280號審理 中。 ⒉原告遭4樓屋主求償所生之賠償責任,應由被告加以賠償,惟實 際數額須俟前述案件判決後再予列計。 綜上所述,被告出售之系爭房屋有漏水情事,應履行瑕疵擔保 責任及不完全給付賠償責任,  並提出法律扶助文件、買賣契約、建物謄本、起訴狀、鑑定報 告、line對話紀錄、保固切結書、發票、保護令、報案證明影 本、戶口名簿、出生證明影本為證,尚難認為原告已初步盡其 舉證責任。請問:  ㈠被告對前開事實是否爭執?若被告爭執該項事實,請提出被 告之意見(意見之提供與事實之爭執與否均無陳報期限之限 制)。並請被告於113年10月14日前(以法院收文章為準)提 出前開事實群及其衍生事實群所涉之證據或證據方法到院( 包括但不限於,如:①聲請傳訊證人x,請依照傳訊證人規則 聲請之(應提出訊問之具體問題,且讓對方至少有7天之準 備時間,否則本院得認為被告捨棄該證人之傳訊,以下皆同 )…;②提出與原告間之對話紀錄全文,請依照錄音、影提出 規則提出之…;③如被告抗辯系爭侵權行為之債務業已清償之 事實,則該事實屬於對被告有利之事實,應由被告舉證,請 提出該事實群及其衍生事實群所涉之證據或證據方法…;④提 出系爭事件之所有相關事實群及其衍生事實群證據或證據方 法證明之(包括但不限於,如:❶據原告提出新北市建築師 公會鑑定結果,認為「…4樓房屋漏水水原因,應為5樓浴室 地坪樓板無法有效防水所造成…」(本院卷第45頁),被告 有何意見?依原證6被告既陳述「…系爭房屋屋齡老舊當然會 漏水…」(本院卷第49頁),足見被告亦知悉系爭房屋可能 會發生漏水致他人發生損害,被告在該則留言稱「…房屋你 已經低於市價購買…」,有何證據證明「系爭房屋是低於市 價賣予原告」、「低於市價賣出即包含漏水致他人發生損害 」?例如聲請其他被告屬意之鑑定人鑑定、❷傳訊曾參與買 賣契約之證人x、地政士y、仲介z,用以證明原告以低於市 價賣給原告,包含「如果漏水致他人發生損害」、❸假設本 院已得到被告應對系爭漏水負責之心證,依新北市建築師公 會之鑑定報告認為系爭房屋修復至不漏水狀態之費用為18萬 9620元,被告如認為未經程序性保障,自可送交其他被告屬 意之鑑定人鑑定或可請求本院依民事訴訟法第222條第2項認 定之…)…;⑤被告如否認原告主張之事實而有任何抗辯,自 應提出該事實群及其衍生事實群之證據或證據方法…;…以上 僅舉例…),逾期未補正或逾期提出者,本院則不審酌其後 所提出之證據或證據方法。  ㈡原告是否有其他之證據或證據方法證明之(包括但不限於, 如:①聲請傳訊證人甲,請依照傳訊證人規則聲請之(應提出 訊問之具體問題,且讓對方至少有7天之準備時間,否則本 院得認為原告捨棄該證人之傳訊,以下皆同)…;②提出與被 告間之對話紀錄全文(原證6右下方有「↓」符號,顯非對話 紀錄之全文,請提出全文),請依照錄音、影提出規則提出 之…;③按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之 責任,民事訴訟法第277 條前段定有明文,是民事訴訟如係 由原主張權利者,應先由原告負舉證之責,若原告先不能舉 證,以證實自己主張之事實為真實,則被告就其抗辯事實即 令不能舉證,或其所舉證據尚有疵累,亦應駁回原告之請求 (最高法院17年上字第917 號判例意旨參照)。又事實有常 態與變態之分,其主張常態事實者無庸負舉證責任,反之, 主張變態事實者,則須就其所主張之事實負舉證責任(最高 法院86年度台上字第891 號判決意旨參照)。又依辯論主義 原則,事實主張及證據方法原則上應由當事人提出,且當事 人負有具體化之事實提出責任,倘若當事人未具體化其起訴 事實與證據聲明之應證事實,即難認為符合具體化義務之要 求。如原告起訴未提出其證據或證據方法,已違反辯論主義 、具體化義務、真實且完全義務,故本院以此函命原告補正 ,請原告特別注意。  ⑴原告固於起訴狀主張:「…原告於民國110年12月間,向被告 購買新北市○○區○○路0段000巷0號5樓之建物及所坐落土地, 嗣於113年3月間得知建物有漏水情事…」,惟查,系爭房屋 業已交付近3年,縱新北市建築師公會鑑定結果,認為「…4 樓房屋漏水水原因,應為5樓浴室地坪樓板無法有效防水所 造成…」(本院卷第45頁),但5樓浴室地坪樓板防水層究竟 何時失效?原告購買系爭房屋之買賣契約究竟如何約定該「 物之瑕疵(漏水)」之告知或免責條款?若被告否認5樓浴 室地坪樓板防水層在110年12月系爭房出售前失效之事實, 則該項事實乃對原告有利之事實,自應負舉證責任,原告並 未完全提出前揭事實群或衍生事實群之證據或證據方法,尚 待原告補正之(包括但不限於,提出❶本事件已有地檢署之 起訴書或法院之確定判決認定被告應知悉該瑕疵卻沒有告知 、❷提出與被告間之買賣契約、❸傳訊該買賣契約之仲介乙《 應提出訊問之具體問題,且讓對方至少有7天之準備時間》、 ❹聲請鑑定人為鑑定《如聲請新北市建築師公會為鑑定或補充 鑑定需經被告之同意》…):  ⑵原告固於起訴狀主張:「…被告應給付原告系爭房屋浴室修復 防水支出15萬元…」,並以訴外人永欣安泰公司(下簡稱永 欣公司)之保固單為據。然查,該保固單為永欣公司訴訟外 之陳述,假設該保固單開具者為永欣公司之某丙,證人丙或 永欣公司於訴訟外之書面陳述,未經具結(民事訴訟法第30 5條第6項、第313條之1),又未經被告同意(民事訴訟法第 305條第3項),自不能採為認定之依據;且永欣公司之修繕 未經被告同意,自欠缺程序性保障,除非對造同意,否則不 能採為認定之依據;再者新北市建築師公會之鑑定報告認為 系爭房屋修復至不漏水狀態之費用為18萬9620元,雖該鑑定 人之選任未經被告同意,惟該鑑定人具有鑑定漏水修復費用 之專業,原告可請求本院依民事訴訟法第222條第2項認定之 ,或再送鑑定人鑑定,或再提出前揭事實群或衍生事實群之 證據或證據方法;  ⑶原告所主張之事實,如有其他主張或事實群及其衍生事實群 之證據或證據方法亦應提出之…;以上僅舉例…),請原告於 113年10月14日前(以法院收文章為準) 提出前開事實群及其 衍生事實群所涉之證據或證據方法到院,逾期未補正或逾期 提出者,本院則不審酌其後所提出之證據或證據方法。  ㈢兩造請於113年10月14日前(以法院收文章為準)具狀簡述台端 之學歷、經歷、職業、月薪(或年收入)、名下有無動產、 不動產(上揭資料可不附證據敘明)等資料,供本院衡酌原 告非財產損害賠償有理由時(假設語氣)之參考。 二、如兩造認有需傳訊證人者,關於傳訊證人方面需遵守之事項 與規則:  ㈠按民事訴訟法第298條第1項之規定「聲明人證應表明證人及 訊問之事項」,請該造表明其姓名、年籍(需身份證字號以 利送達)、住址、待證事實(表明證人之待證事項,傳訊之 必要性)與訊問事項(即詳列要詢問證人的問題,傳訊之妥當 性),請該造於113年10月14日(以法院收文章為準) 之前提 出前開事項至本院,如該造逾期未補正或逾期提出者,本院 則認為該造捨棄傳訊該證人。  ㈡他造亦可具狀陳明有無必要傳訊該證人之意見至本院。如他 造欲詢問該證人,亦應於113年10月14日(以法院收文章為準 ) 表明訊問事項至本院,逾期未補正或逾期提出者,本院則 認為他造捨棄對該證人發問。如㈠之聲請傳訊日期,距離前 開命補正之日期過近,致他方少於7日能表示意見者,前述㈡ 之命補正日期不適用之,將自動延長補正期限自他造收受繕 本時起算7日。如他造逾期未補正或逾期提出者,本院則認 為他造捨棄對該證人發問。  ㈢若該造聲請調查事項,事涉某項專業判斷(如:系爭車禍之 責任歸屬、系爭瑕疵是否存在、系爭漏水之原因、系爭契約 有無成立、生效或修復的價格…),對於本案重要爭點將構 成影響,故傳訊該證人到庭,自具有鑑定人性質,自得類推 民事訴訟法第326條第2項規定「法院於選任鑑定人前,得命 當事人陳述意見;其經當事人合意指定鑑定人者,應從其合 意選任之。但法院認其人選顯不適當時,不在此限。」、第 327條之規定「有調查證據權限之受命法官或受託法官依鑑 定調查證據者,準用前條之規定。但經受訴法院選任鑑定人 者,不在此限。」,故該造應先具狀說明該證人之學、經歷 、昔日之鑑定實績及如何能擔任本件之證人資格,並且應得 對方之同意,始得傳訊。惟若該證人僅限於證明其親自見聞 之事實,且不涉某項專業判斷,仍得傳訊,不需對造同意。  ㈣又按民事訴訟法第320條第3項規定「…前二項之發問,與應證 事實無關、重複發問、誘導發問、侮辱證人或有其他不當情 形,審判長得依聲請或依職權限制或禁止之。…」,包括但 不限於,如:⒈對卷宗內沒有出現證人之證據發問,由於該 造並未建立該證人參與或知悉該證據之前提問題(建立前提 問題亦不得誘導詢問),故認為屬於該條所謂之「不當發問 」;⒉若詢問之問題並未提前陳報,而於當庭詢問之者、或 當庭始提出某一證據詢問,則顯有對他方造成突襲之嫌,除 非對造拋棄責問權,否則本院認為屬於該條所謂之「不當發 問」…,惟若他造於收受一造問題之7日內,未曾向本院陳述 一造所提之問題並不適當(或與應證事實無關、重複發問、 誘導發問、侮辱證人或有其他不當情形者),本院則認為不 得於庭期行使責問權,亦即,縱然有民事訴訟法第320條第3 項之情形,因他造已有7日之時間行使責問權,已對提出問 題之該造形成信賴,為求審理之流暢,並參酌兩造訴訟權之 保護,故該造可以依其提出之問題逐一向證人詢問,但是他 造收受該問題距離庭期不滿7日者,或本院依其詢問事項, 如認為顯然需要調整,不在此限。其餘發問規則同民事訴訟 法第320條第3項規定,請兩造準備訊問事項時一併注意之。  ㈤若兩造當庭始提出訊問事項或原訊問事項之延長、變形者, 足認該訊問事項未給予對方7日以上之準備時間,對造又行 使責問權,基於對造訴訟權之保護,避免程序之突襲,本院 認為將請證人於下次庭期再到庭,由該造再對證人發問,並 由該次當庭始提出訊問事項之一造負擔下次證人到庭之旅費 。若係對證人之證言不詳細部分(如:證人證述簽約時有3 人,追問該3人係何人…)或矛盾之部分(如:證人2證述前 後矛盾,予以引用後詢問…)或質疑其憑信性(如:引用證 人之證言「…2月28日我在現場…」,提出已讓對方審閱滿7日 之出入境資料,證明證人該日已出境,質疑證人在場…)等 等,予以釐清、追問、釋疑等等,本院將視其情形,並考量 對他造訴訟權之保護、訴訟進行之流暢度等情形,准許一造 發問。    三、如兩造提出錄音、影或光碟等資料之規則:  ㈠民事訴訟法第341條規定:「聲明書證應提出文書為之」,然 一造若僅提供光碟或錄影、音檔,並未提供光碟或錄影、音 檔內容翻拍照片、摘要或光碟或錄影、音檔內出現之人對話 完整的譯文,自與前開規定不合。為避免每被告對錄音、影 或光碟等資料解讀不同,且片段紀錄解讀恐有失真之虞,茲 命該造於113年10月14日(以法院收文章為準)提出系爭光碟 之重要內容翻拍照片、或提出其內容摘要、或光碟或錄影、 音檔內出現之人對話完整的譯文,或關於該光碟或錄影、音 檔所涉之事實群之證據或證據方法,並陳述其所欲證明之事 實(如:①原證16之照片或對話紀錄或截圖可證明之待證事實 為…;②被證17之照片或對話紀錄或截圖可證明之待證事實為 …)。若為前開音檔為對話,則需即逐字譯文(包括但不限於 ,音檔內說話之人姓名、詳載其等之對話內容,包括其語助 詞【如:嗯、喔、啊…等等、連續對話中一造打斷另一造之 陳述…】…皆應完整記載),若故意提供不完整之譯文者,則 本院審酌該提供譯文中缺漏、曲解、有意省略不利己之對話 …等情形,本院得認為他造抗辯關於該錄音檔之事實為真實 。該造如不提出或未提出者,則本院認為該光碟、影、音紀 錄之所涉內容均不採為證據。  ㈡他造若對前揭光碟或錄影、音內之資料,有認為錄音、影資 料非屬全文,自應指出有何證據或證據方法得認為系爭錄音 資料係屬片段等等事由(如:①對被告出具系爭光碟非屬全 程錄影,自應提出全程之錄影資料,如提出監視錄影資料… ;②又如光碟內之LINE對話紀錄右下方有「↓」符號,顯非對 話紀錄之全文…等等,依此類推)及與系爭光碟有關之事實 群之證據或證據方法(如:①傳訊證人到庭以證明何事實…, 並請依傳訊證人之規則提出相關資料,請參酌傳訊證人規則 …),請該造於113年10月14日前(以法院收文章為準) 提出 前開證據或證據方法到院,逾期未補正或逾期提出者,本院 則不審酌其後所提出之證據或證據方法。 四、如一造欲聲請鑑定之規則與應注意事項:  ㈠兩造如欲進行鑑定,均應檢具1名至3名鑑定人(包括但不限於 ,如,車禍事件中聲請臺北市汽車同業公會、新北市汽車同 業公會作修復與否、維修費用或維修天數之鑑定…等等,請 自行上網搜尋相對應之專業鑑定人),本院將自其中選任本 案鑑定人。兩造應於113年10月14日前(以法院收文章為準) 提出前開鑑定人選到院,逾期未補正或逾期提出者,本院則 認為該造放棄鑑定。  ㈡兩造如確定選任如上之鑑定人,並應於113年10月14日前(以 法院收文章為準) 向本院陳報欲鑑定之問題。如逾期不報或 未陳報,則認為該造放棄詢問鑑定人。  ㈢基於費用相當原理,兩造並得事先向本院聲請詢問鑑定人鑑 定之費用。兩造亦得對他造選任之鑑定人選及送鑑定之資料 於前開期限內表示意見,如:①他造選任之鑑定人有不適格 ;或有其他不適合之情形,應予剃除者;…②本件送鑑定之卷 內資料中形式證據能力有重大爭執;或其他一造認為該資料 送鑑定顯不適合者,…等等(如該造提出鑑定人選之日期,致 他造不及7日能表示意見者,將自動延長補正期限自他造收 受繕本時起算7日),請該造亦應於前述期限內,向本院陳 報之,本院會於送交鑑定前對之為准否之裁定。本院將依兩 造提問之問號數比例預付鑑定費用,如未預繳鑑定費用,本 院則認定放棄詢問鑑定人任何問題。  ㈣若兩造對鑑定人適格無意見,且兩造之鑑定人選又不同,本 院將於確定兩造鑑定人選後,於言詞辯論庭公開抽籤決定何 者擔任本件鑑定人。鑑定後,兩造並得函詢鑑定人請其就鑑 定結果為釋疑、說明或為補充鑑定,亦得聲請傳訊鑑定輔助 人為鑑定報告之說明或證明。除鑑定報告違反專業智識或經 驗法則外,鑑定結果將為本院心證之重要參考,兩造應慎重 進行以上之程序。  ㈤如2造認為現況如不需要鑑定人鑑定,則說明㈡至說明㈤之程序 得不進行。則兩造得聲請相關事實群曾經親自見聞之人到庭 作證,傳訊證人規則請見該項所述。 五、前開期日均為該項證據或證據方法提出之最後期限,請當事 人慎重進行該程序,若逾越該期限,本院會依照逾時提出之 法理駁回該造之證據或證據方法調查之聲請或得審酌情形認 他造關於該文書之主張或依該文書應證之事實為真實。   註:逾時提出之條文參考   ㈠民事訴訟法第196條第2項   (攻擊或防禦方法之提出時期)   當事人意圖延滯訴訟,或因重大過失,逾時始行提出攻擊或 防禦方法,有礙訴訟之終結者,法院得駁回之。攻擊或防禦 方法之意旨不明瞭,經命其敘明而不為必要之敘明者,亦同 。   ㈡民事訴訟法第276條第1項   (準備程序之效果)   未於準備程序主張之事項,除有下列情形之一者外,於準備 程序後行言詞辯論時,不得主張之:   一、法院應依職權調查之事項。   二、該事項不甚延滯訴訟者。   三、因不可歸責於當事人之事由不能於準備程序提出者。   四、依其他情形顯失公平者。   ㈢民事訴訟法第345條第1項   (當事人違背提出文書命令之效果)   當事人無正當理由不從提出文書之命者,法院得審酌情形認 他造關於該文書之主張或依該文書應證之事實為真實。     ㈣民事訴訟法第433條之1   (簡易訴訟案件之言詞辯論次數)   簡易訴訟程序事件,法院應以一次期日辯論終結為原則。   ㈤民事訴訟法第436條之23   (小額程序之準用)   第428條至第431條、第432條第1項、第433條至第434條之1  及第436條之規定,於小額程序準用之。

2024-12-12

TPEV-113-北簡-8774-20241212-1

重小
三重簡易庭

損害賠償

臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決 113年度重小字第2570號 原 告 陳宥寶 被 告 隆祥汽車修配廠即張福順 上列當事人間請求損害賠償事件,本院於民國113年11月28日言 詞辯論終結,判決如下:   主 文 被告應給付原告新臺幣2萬3,000元,及自民國113年8月20日起至 清償日止,按年息百分之5計算之利息。 訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔,並自本判決確定日之翌日 起至清償日止,加給按年息百分之5計算之利息。 本判決得假執行。   理由要領 一、原告主張:   兩造於民國112年12月29日簽訂中古車買賣契約書(下稱系 爭契約),由原告以新臺幣(下同)18萬元向被告購買廠牌 BMW、2008年4月出廠、車牌號碼000-0000號自用小客車1輛 (下稱系爭車輛),原告有向被告詢問系爭車輛車況,被告 回覆已經其檢修過,車況沒問題,未料原告於112年12月30 日駕駛系爭車輛時,發現竟有抖動且催動油門時有明顯拖速 現象,經返回原告汽修廠,原告之技師告知引擎早已受損及 發電機等需要維修,維修費用為2萬3,000元,故認系爭車輛 顯有瑕疵,依民法第359條、第360條、第179條規定,原告 得請求減少價金及損害賠償2萬3,000元,及依不當得利之法 律關係,請求被告返還上開減少之價金。爰聲明:被告應給 付原告2萬3,000元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ,按年息5%計算之利息。 二、被告答辯意旨:   原告駕駛系爭車輛,車子鑰匙沒有關掉一直發動,發動4個 多小時,溫度高,這是原告打電話跟我說的,是人為造成的 。如果是正常行駛,一直跑會有散熱,與靜止狀態不同。系 爭車輛不是原告向我買的,是向證人楊鎮顥買的等語。並聲 明:原告之訴駁回。 三、得心證之理由  ㈠就被告辯稱其並非系爭車輛出賣人部分:   按稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支 付價金之契約,民法第345條第1項定有明文。本件被告辯稱 並非系爭車輛之出賣人,並聲請傳喚證人楊鎮顥於審理中證 稱:我想把系爭車輛賣掉,但是水箱有漏水問題,所以我就 牽去被告的修理廠修理水箱漏水問題,被告表示車子給他賣 ,我說好,後續被告跟我聯絡說給我多少錢,我跟他講定15 萬元現金,其他過戶所有費用,包含水箱的錢我不管,就是 給我15萬元兩清。我把車子證件、印章交給被告,被告交給 我15萬元現金,過戶完成後再把證件、印章交給我。是否過 戶到被告我不清楚等語(本院卷第51頁),並經證人提出汽 (機)車過戶登記書影本1紙在卷為憑。然查,被告固非系 爭車輛車籍資料所登記之車主,然其既不否認分別與楊鎮顥 約定以15萬元取得系爭車輛所有權後,再轉手以18萬元出售 予原告,從中賺取差價,而楊鎮顥與原告從未會面,更遑論 有簽定買賣契約,解釋當事人之真意,應認係被告向楊鎮顥 買受系爭車輛後,再出售予原告,就原告而言,被告確係系 爭車輛之出賣人無誤,被告辯稱其並非系爭車輛出賣人云云 ,顯係意圖規避出賣人責任,尚難採信。  ㈡就被告辯稱其不負瑕疵擔保責任部分:    ⒈按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵,而 出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其 契約或請求減少其價金,民法第354條第1項前段、第359條 前段分別定有明文。又上開物之瑕疵擔保責任為無過失責任 ,無論出賣人即被告是否有過失,均應對買受人即原告負   物之瑕疵擔保責任。  ⒉查:被告既係系爭車輛之出賣人,又原告於112年12月29日買 受系爭車輛後,旋於翌日發現系爭車輛有抖動、拖速等問題 ,並經原告車廠技師告知引擎早已受損、發電機需要維修等 情,有原告提出之汽車行車執照、維修估價單各1紙在卷可 證。可見系爭車輛於危險移轉於原告時,已有減少通常效用 或契約預定效用之瑕疵,又上開瑕疵擔保責任為無過失責任 ,並不以該瑕疵係可歸責於被告,被告始應負擔保責任。至 被告辯稱上開故障係因原告駕駛行為不當等因素所致云云, 然為原告所否認(本院卷第50頁),被告就此亦未提出證據 為證明,難認可採。  ㈢準此,原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任,請求減少相當 於系爭車輛修復費用2萬3,000元之價金,並依不當得利之法 律關係,請求被告返還上開減少價金之本息,為有理由,應 予准許。 四、本件確定訴訟費用額為1,000元,應由被告負擔。 中  華  民  國  113  年  12  月  12  日          臺灣新北地方法院三重簡易庭            法 官 張誌洋 以上為正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服,應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀,上訴於本院合議庭,並按他造當事人之人數附具繕本。當 事人之上訴,非以判決違背法令為理由不得為之,上訴狀應記載 上訴理由,表明下列各款事項: (一)原判決所違背之法令及其具體內容。 (二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。 如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書,法院得逕以裁定駁回 上訴。 中  華  民  國  113  年  12  月  12  日            書記官 許雁婷

2024-12-12

SJEV-113-重小-2570-20241212-1

桃簡
桃園簡易庭

損害賠償

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第1122號 原 告 高鍇欣 訴訟代理人 廖于清律師 楊詠誼律師 被 告 李高月嬌 訴訟代理人 李宜悅 上列當事人間請求損害賠償事件,本院於民國113年11月18日言 詞辯論終結,判決如下:   主  文 一、被告應給付原告新臺幣40萬元,及自民國113年3月27日起至 清償日止,按週年利率5%計算之利息。 二、訴訟費用由被告負擔。 三、本判決得假執行。   事實及理由 一、原告主張:  ㈠原告於臺灣高等法院109年度上易字第543號分割共有物等事 件民事確定判決(下稱系爭執行名義),獲判兩造之被繼承 人出資興建之未辦保存登記建物(下稱系爭建物)全部分配 予原告,原告則應補償含被告在內之共有人各新臺幣(下同 )40萬元。惟系爭建物原由共有人即訴外人高清標占用,事 後高清標拒不點交系爭建物予原告,反而於臺灣新北地方法 院110年度司執字第3152l號分割共有物等強制執行事件(下 稱系爭強制執行事件)強制執行上開補償金額。然系爭建物 於交付原告前,因遭新北市政府工務局違章建築拆除大隊( 下稱拆除大隊)拆除,含被告在內之共有人已屬給付不能, 原告乃於系爭強制執行事件之強制執行程序中對高清標提起 債務人異議之訴,主張應適用或類推適用同時履行抗辯而免 為對待給付,嗣經臺灣高等法院以111年度上字第1308號民 事判決,認定系爭強制執行事件中關於系爭執行名義即債權 金額40萬元部分所為之強制執行程序應予撤銷並確定在案( 下稱系爭債務人異議之訴事件)。另原告於系爭強制執行事 件之強制執行程序中對共有人即訴外人高瑄鎂、莊淑珍提起 債務人異議之訴,亦經臺灣新北地方法院三重簡易庭以113 年度重簡字第808號民事判決,認定系爭強制執行事件中關 於高瑄鎂、莊淑珍聲請強制執行之債權額各133,333元部分 所為之強制執行程序應予撤銷在案。  ㈡又被告於系爭強制執行事件執行程序中亦對原告聲請強制執 行上開補償金額,經併入系爭強制執行事件,因系爭強制執 行事件聲請查封拍賣原告所有之新北市新莊區不動產,故原 告為免損害擴大,乃先行清償被告聲請強制執行之40萬元部 分。惟被告為系爭建物之共有人,本應與高清標負同一點交 系爭建物予原告之責任,並應負物之瑕疵擔保責任,而系爭 建物在危險移轉於原告(即點交)前已滅失,被告已構成給 付不能,已無法履行其交付系爭建物之義務,則被告基於給 付系爭建物而受領之40萬元補償金,亦失其法律上原因,原 告自得依不當得利之法律關係,請求被告返還其所受上開40 萬元之利益。  ㈢為此,爰依法提起本件訴訟等語,並聲明:如主文第一項所 示。   二、被告則以:系爭建物於系爭執行名義成立後始遭拆除,原告 應無權取回已給付予被告之補償金等語等語,資為抗辯,並 聲明:原告之訴駁回。 三、本院之判斷:   ㈠按各共有人,對於他共有人因分割而得之物,按其應有部分 ,負與出賣人同一之擔保責任;又關於繼承財產或共有物分 割之裁判,執行法院得將各繼承人或共有人分得部分點交之 ;其應以金錢補償者,並得對於補償義務人之財產執行,民 法第825條、強制執行法第131條第1項分別定有明文。又法 院所為分割共有物之判決,兼有形成判決及給付判決之效力 ,其判決縱僅載明各共有人分得之部分而未為交付管業之宣 示,參照司法院院解字第3583號解釋之意旨,實含有互為交 付並拆除地上物之意義,共有人自仍得依強制執行法第131 條第1項規定,聲請將其分得部分點交之,以擴大分割共有 物判決之效力,俾其執行力之客觀範圍包含該項交付之權利 ,惟必以該分割共有物確定判決效力所及之人(既判力之主 觀範圍)為限(最高法院95年度台上字第561號判決要旨參 照)。另共有物之原物分割,依民法第825條規定觀之,係 各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉,使各共 有人取得各自分得部分之單獨所有權(最高法院108年度台 上字第2014號判決要旨參照);而法院如採取依民法第824 條第3項規定:「以原物為分配時,如共有人中有不能按其 應有部分受分配者,得以金錢補償之」之分割方法,則原物 分配及補償金錢已合併為分割方法之一種,兩者有不可分割 之關係(最高法院107年台上字第140號判決意旨參照)。由 此可知,分割共有物,在共有人間性質為應有部分之交換, 接近民法互易之性質,而互易依民法第398條、第399條規定 ,係準用買賣、買賣價金之規定,是以分割共有物,在共有 人間性質已與準用買賣規定之民法雙務契約互易近似,僅於 判決分割者,所有權之得、喪、變更無待共有人之履行,而 因判決形成力直接發生變動效果。另按物之出賣人對於買受 人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅 失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約 預定效用之瑕疵;買賣標的物之利益及危險,自交付時起, 均由買受人承受負擔,民法第354條第1項前段、第373條第1 項前段亦分別有明文規定。  ㈡經查,系爭建物原由高清標所占用,嗣系爭建物之事實上處 分權,經系爭執行名義判決認定全部分配予原告取得,原告 並應補償共有人(含高清標及被告在內)各40萬元,此有系 爭執行名義判決在卷可稽(見本院卷第8至11頁);而因系 爭建物並未辦理保存登記,無從辦理所有權移轉登記,惟系 爭建物既由高清標所占用,則關於占有之移轉交付仍有賴高 清標履行。繼高清標於系爭強制執行事件聲請強制執行上開 補償金額,然原告認系爭建物於其占有移轉交付原告前,因 遭拆除大隊拆除,高清標及其他含被告在內之原共有人已屬 給付不能,乃於系爭強制執行事件之強制執行程序中對高清 標提起系爭債務人異議之訴事件,而臺灣高等法院於該事件 已判決認定高清標未完成系爭建物之點交,亦即高清標尚未 將系爭建物之占有移轉原告,有該事件判決在卷可按(見本 院卷第14至26頁),就此被告於本院審理中亦未舉證證明高 清標已將系爭建物之占有移轉予原告,則系爭建物在交付前 即遭拆除大隊拆除而滅失,雖非可歸責於高清標之事由致給 付不能,惟參依上開規定及說明,此部分危險仍應由高清標 負擔保責任,而被告為系爭建物之原共有人,即應就高清標 所負之擔保責任負同一責任。  ㈢復按因契約互負債務者,於他方當事人未為對待給付前,得 拒絕自己之給付;因不可歸責於雙方當事人之事由,致一方 之給付全部不能者,他方免為對待給付之義務,民法第264 條第1項前段、第266條第1項前段分別定有明文。而此同時 履行抗辯權,原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。 然而,雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務,其兩 債務之對立,在實質上有牽連性者,基於法律公平原則,亦 非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定(最高法 院78年度台上字第1645號判決要旨參照)。查系爭建物原由 高清標所占用,嗣經系爭執行名義判決認定全部分配予原告 取得,原告並應補償共有人(含高清標及被告在內)各40萬 元,已如前述,則系爭建物占有之移轉交付(即點交)及補 償金之給付,既有賴高清標、原告分別履行,且該占有之移 轉及補償金給付之債務均基於同一分割共有物判決而生,在 共有人間性質為應有部分之交換,接近民法互易之性質,而 互易依民法第398條、第399條規定,係準用買賣、買賣價金 之規定,是故分割共有物,在共有人間性質已與準用買賣規 定之民法雙務契約互易近似,亦如前述,則高清標與原告二 人所負債務,本質上即具有對價性質,應得認係處於互為對 待給付之狀態,而得類推適用雙務契約上開關於同時履行抗 辯權及免為對待給付之規定。從而,原告主張系爭建物因遭 拆除大隊拆除而滅失,高清標無法履行其交付系爭建物之義 務,因不可歸責於雙方當事人之事由,致一方之給付全部不 能,原告即免為對待給付高清標補償金40萬元之義務,而本 件被告為系爭建物之原共有人,既應就高清標所負之擔保責 任負同一責任,原告即同免為對待給付被告補償金40萬元之 義務。  ㈣第按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其 利益;雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同,民法 第179條規定甚明。查系爭建物於高清標交付原告前即已經 拆除大隊拆除而滅失,故原告即免為對待給付被告補償金40 萬元之義務,業如前述,則被告受領40萬元補償金之利益即 無法律上之原因,並致原告受有損害,揆諸前揭規定,原告 請求被告返還40萬元,核屬有據,應予准許。末按給付無確 定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其催告而未為 給付,自受催告時起,負遲延責任;其經債權人起訴而送達 訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相類之行為者 ,與催告有同一之效力;遲延之債務,以支付金錢為標的者 ,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息,但約定利率較 高者,仍從其約定利率;應付利息之債務,其利率未經約定 ,亦無法律可據者,週年利率為5%,民法第229條第2項、第 233條第1項、第203條分別定有明文。查本件原告請求被告 返還不當得利,屬無確定期限者,又係以支付金錢為標的, 則原告請求被告給付自本件起訴狀繕本送達翌日即113年3月 27日起(見本院卷第31頁),至清償日止,按週年利率5%計 算之利息,亦應予准許。  四、綜上所述,原告依不當得利之法律關係,請求被告給付原告 40萬元,及自113年3月27日起至清償日止,按週年利率5%計 算之利息,為有理由,應予准許。又本件原告勝訴部分,係 依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判 決,爰依同法第389條第1項第3款之規定,依職權宣告假執 行。 五、本件事證已臻明確,兩造其餘主張陳述及所提之證據,經審 酌均與本院前揭判斷無影響,毋庸一一論述,附此敘明。另 本件於113年11月18日言詞辯論終結後,被告始於同年12月2 日提出民事答辯狀,乃係於本件言詞辯論終結後所提出之聲 明、事證及攻防方法,既未經兩造實質辯論,依法即不得作 為本院裁判之基礎,故不予審酌,亦併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。 中  華  民  國  113  年  12  月  12  日          桃園簡易庭 法 官 陳振嘉 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上 訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後 20日內補提上訴理由書(須附繕本)。 如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。  中  華  民  國  113  年  12  月  12  日                書記官 潘昱臻

2024-12-12

TYEV-113-桃簡-1122-20241212-1

小上
臺灣新北地方法院

返還工程款

臺灣新北地方法院民事判決 113年度小上字第169號 上 訴 人 楊艷紅 被 上訴人 李志鵬即全固工程行 上列當事人間請求返還工程款事件,上訴人對於中華民國113年5 月9日本院三重簡易庭113年度重建小字第2號第一審判決提起上 訴,本院第二審合議庭判決如下:   主  文 上訴駁回。 第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。   理  由 一、按對於小額程序之第一審裁判之上訴,非以其違背法令為理 由,不得為之,民事訴訟法第436條之24第2項定有明文。次 按上訴狀內應記載上訴理由,表明:一、原判決所違背之法 令及其具體內容;二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令 之具體事實,同法第436條之25亦有明定。次按小額程序之 第二審判決,依上訴意旨足認上訴為無理由者,得不經言詞 辯論為之,民事訴訟法第436條之29第2款定有明文。查上訴 人提起本件上訴,主張原審判決違反民事訴訟法第279條、 第286條、第199條等規定(詳如後述),核其上訴理由已對 原判決違背法令之情事有具體指摘,是上訴人提起本件上訴 ,應已具備首揭合法要件,合先敘明。 二、上訴意旨略以:  ㈠於原審判決理由一中,被上訴人既已承認兩造所為契約係以 修繕漏水為承攬標的,之後又稱標的僅為天花板,說詞反覆 ,第一次陳述應屬自認,判決理由卻說上訴人無法說明承攬 標的為何,似有消極未用民事訴訟法第279條第1項之違誤。  ㈡定作人主張工作有瑕疵,請求承攬人負瑕疵擔保責任者,僅 須舉證工作有瑕疵之事實,上訴人在起訴書證物名稱及件數 三提供漏水錄影以證明事實存在,但原審判決稱上訴人未舉 證被上訴人漏水修繕工程有瑕疵存在,有違背民事訴訟法第 286條之情形。  ㈢若定性本案契約為承攬契約,為避免對當事人造成突襲性裁 判,應依民事訴訟法第199條規定對當事人為闡明,曉諭其 契約定性後始能令當事人實質有效辯論,若消極不為之應屬 消極不適用法律之違誤等語。並聲明:㈠原判決廢棄。㈡被上 訴人應給付上訴人新臺幣(下同)80,000元。㈢第一、二審訴 訟費用由被上訴人負擔。 三、經查:  ㈠上訴人主張原審判決有消極未用民事訴訟法第279條第1項規 定之違誤,然查,上訴人主張被上訴人未依據兩造口頭協議 範圍施作其住處5樓牆壁漏水修繕等語,為被上訴人所否認 ,被上訴人於原審當庭提出系爭承攬工程之報價單並主張兩 造協議修繕抓漏之範圍僅及於「頂樓陽台地板」及「頂樓增 建屋右後房側地板」(見原審卷第73頁),復參諸被上訴人 當庭陳稱「我修繕的是頂樓加蓋的地板,原告(即上訴人)主 張的是五樓天花板漏水」等語,可徵被上訴人並未就上訴人 主張之事實(兩造有協議施作5樓牆壁漏水修繕部分)為自認 ,故原審判決認上訴人所主張此部分事實仍應由上訴人舉證 以實其說,自無上訴人所主張之消極未用民事訴訟法第279 條第1項規定之違誤。  ㈡按取捨證據、認定事實屬於事實審法院之職權,若其取證、 認事並不違背法令及經驗法則、論理法則、證據法則,即不 許任意指摘其採證或認定不當,以為上訴理由(最高法院11 2年度台上字第2437號判決意旨參照)。再按民事訴訟法第2 86條規定:當事人聲明之證據,法院應為調查。但就其聲明 之證據中認為不必要者,不在此限。該所謂不必要者,乃當 事人聲明之證據中,依當事人聲明之意旨與待證之事實,毫 無關聯,或法院就某事項已得心證,或不影響裁判基礎者均 屬之(最高法院102年度台上字1835號裁定意旨參照)。又 依民事訴訟法第286條規定,證據調查原由審理事實之法院 衡情裁量,如就當事人聲明之證據,認為不必要者,縱未予 調查,亦難指為違法(最高法院108年度台上字第1657號判 決意旨參照)。查上訴人雖主張原審判決認定上訴人未舉證 被上訴人漏水修繕工程有瑕疵存在,有違背民事訴訟法第28 6條之情形云云,然綜觀原審全案審理過程,兩造就訴訟之 法律關係已為事實上及法律上之陳述,並就其聲明檢附相關 證據,原審法院既依職權審認,並於判決內敘明本件事證已 臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響等語 ,揆諸前揭說明,自可即行裁判,無庸再為調查,要無何應 調查之證據未予調查之違法可言。  ㈢又按審判長應向當事人發問或曉諭,令其為事實上及法律上 陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述;其所聲明或陳 述有不明瞭或不完足者,應令其敘明或補充之,民事訴訟法 第199條第2項定有明文。然按民事訴訟法第199條規定審判 長之闡明義務或闡明權之行使,應限於辯論主義範疇,以當 事人之聲明或陳述有不明瞭或不完足者為限,審判長並無闡 明令當事人提出新訴訟資料之義務。故當事人於事實審未主 張之事實或未聲請調查之證據,審判長本無闡明、調查之義 務(最高法院111年度台上字第599號判決意旨參照)。查上 訴人固主張原審判決認本案契約為承攬契約,為避免對當事 人造成突襲性裁判,應依民事訴訟法第199條規定對當事人 為闡明,曉諭其契約定性後始能令當事人實質有效辯論等云 云,然上訴人於起訴狀本已就倘若法院認兩造間法律關係非 買賣而係承攬之情形,亦有為承攬相關請求權基礎之主張, 原審於審理時亦有詢問兩造對於施作時間、施工瑕疵、施工 範圍有何意見等情,顯見原審已有就兩造間倘成立承攬契約 關係之相關權利義務或法律效果為辯論,且上訴人起訴時亦 同時有依買賣及承攬關係之瑕疵擔保規定為請求,自無何受 突襲性裁判之情形,更無上訴人所指摘之違反民事訴訟法第 199條之違誤。 四、綜上所述,原審判決並無上訴人所指原判決未適用民事訴訟 法第199條、第279條、第286條規定之情形,難認有何適用 法規不當之違背法令情事,是以,上訴人據此提起上訴,依 其上訴意旨已足認定上訴無理由,爰依民事訴訟法第436條 之29第2款規定,不經言詞辯論,逕以判決駁回。 五、本件第二審訴訟費用,應依民事訴訟法第436條之32第1項準 用第436條之19第1項規定,確定其數額為1,500元,並應由 上訴人負擔。 六、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第436條之29 第2款、第436條之32第1項、第2項、第449條第1項、第436 條之19第1項、第78條,判決如主文。   中  華  民  國  113  年  12  月  11  日          民事第五庭 審判長法 官 黃信樺                    法 官 劉容妤                    法 官 張惠閔 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中  華  民  國  113  年  12  月  11  日                   書記官 陳睿亭

2024-12-11

PCDV-113-小上-169-20241211-1

上易
臺灣高等法院高雄分院

返還買賣價金

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第228號 上 訴 人 沁騰實業股份有限公司 法定代理人 謝潁騰 訴訟代理人 林石猛律師 柳博硯律師 被上訴人 吉成食品有限公司 法定代理人 陳綉婷 訴訟代理人 蕭意霖律師 上列當事人間請求返還買賣價金事件,上訴人對於中華民國113 年5月31日臺灣屏東地方法院111年度訴字第535號第一審判決提 起上訴,本院於113年11月13日言詞辯論終結,判決如下:   主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。   事實及理由 一、上訴人部分  ㈠本訴主張:伊於民國110年6月23日向被上訴人買進「豬肉乾 肉胚-蜜汁」4219公斤,單價為每公斤新臺幣(下同)233元 (未稅),貨款總價共計103萬2178元(含稅),商品包裝 有效日期為111年5月20日,被上訴人於同月24日將肉胚(下 稱系爭肉胚)送至伊屏東廠。經伊陸續於同年7月間使用系爭 肉胚之其中8215公斤加工製成肉乾產品(下稱系爭肉乾產品) 出貨予福貓微創系統有限公司(下稱福貓公司),嗣於110 年7月2日起陸續接獲該公司表示產品有發霉、發酸、變質或 腐敗等異常情形。被上訴人交付之系爭肉胚,在保存期限內 即出現腐敗或變質之情事,顯有重大瑕疵,應負買賣瑕疵擔 保及不完全給付之責,伊得依民法第359條、第227條第1項 準用第226條、第256條規定,解除兩造間買賣契約,並依民 法第259條規定請求被上訴人返還未加工使用部分數量3398 公斤之價金83萬1320元。又伊因此辦理售出系爭肉乾產品之 退換貨,受有產品價值2萬460元及運費4123元之損害,亦得 依民法第227條第2項規定,請求被上訴人賠償。為此提起本 件訴訟,並於原審聲明:㈠被上訴人應給付上訴人85萬5903 元,及其中83萬1320元自起訴狀繕本送達翌日起,其餘自11 2年11月9日起,均至清償日止,按週年利率5%計算之利息。 ㈡願供擔保,聲請宣告假執行。  ㈡反訴答辯:被上訴人並未證明已交付伊所訂購之肉紙等語為 辯。 二、上訴人部分  ㈠本訴答辯:伊交付之系爭肉胚符合兩造所約定之品質,而無 任何滅失或減少其價值之瑕疵,上訴人應就系爭肉胚於交付 時(即危險移轉時)具有瑕疵乙節,負舉證責任。而上訴人 所稱系爭肉胚在有效期限內,即發生變質或腐敗之情形,極 有可能係其收受後冷凍儲存不當,或加工製造過程中不當受 汙染所致,非伊交付之系爭肉胚有瑕疵之故。況上訴人於收 受系爭肉胚9個月後始以存證信函通知伊稱系爭肉胚有瑕疵 情事,依民法第356條第2項規定,上訴人怠於通知,伊亦無 須負擔瑕疵擔保責任。另上訴人曾於111年2月15日向伊訂購 原味豬肉紙及辣味豬肉紙各90公斤(下合稱系爭肉紙),價 金共10萬5007元,伊已出貨完畢,上訴人僅給付3萬9312元 ,尚積欠6萬5695元未給付,倘上訴人得為前述請求,伊得 據此與上訴人之請求抵銷等語為辯。  ㈡反訴主張:上訴人曾於111年2月15日向伊訂購系爭肉紙,價 金共10萬5007元,伊已出貨完畢,上訴人僅給付3萬9312元 ,尚積欠6萬5695元未給付,爰依買賣契約關係提起反訴, 並於原審聲明:上訴人應給付被上訴人6萬5695元,及自113 年5月11日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。 三、原審就本訴部分判決駁回上訴人第一審之訴及假執行之聲請 ,反訴部分判命上訴人給付被上訴人6萬5695元本息,並為 假執行之宣告。上訴人就本、反訴均提起上訴,並聲明:㈠ 原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人85萬5903元,及其中8 3萬1320元自起訴狀繕本送達翌日起,其餘自112年11月9日 起,均至清償日止,按週年利率5%計算之利息。㈢被上訴人 在第一審之反訴駁回。被上訴人則答辯聲明:上訴駁回。 四、兩造不爭執事實  ㈠上訴人於110年6月23日向被上訴人買進「豬肉乾肉胚-蜜汁」 4219公斤,單價為每公斤233元,貨款總價含稅共計103萬21 78元,被上訴人於同月24日將系爭肉胚送至上訴人屏東廠。  ㈡系爭肉胚之保存方式為負18度以下之冷凍保存,保存期限至1 11年5月20日。  ㈢上訴人於111年3月25日以存證信函向被上訴人表示系爭肉胚 變質異常,請被上訴人取回異常商品並退回貨款等語,據此 向被上訴人為解除買賣契約之意思表示,並於111年3月30日 送達。  ㈣系爭肉胚業經上訴人陸續使用821公斤加工製成產品,剩餘未 加工數量為3398公斤。  五、茲就兩造之爭點及本院之判斷,分述如下:  ㈠被上訴人交付之系爭肉胚是否有瑕疵?上訴人主張被上訴人 應負瑕疵擔保、不完全給付之責,有無理由?   ⒈按判決書內應記載之理由,如第二審關於攻擊或防禦方法 之意見及法律上之意見與第一審判決相同者,得引用之; 如有不同者,應另行記載。關於當事人提出新攻擊或防禦 方法之意見,應併記載之,民事訴訟法第454條第2項定有 明文。本件就上訴人主張被上訴人所交付之系爭肉胚有瑕 疵,應負瑕疵擔保、不完全給付之責部分,有關兩造攻擊 防禦方法之判斷意見,除以下補充外,本院與原審判決相 同,依前開規定,茲引用之,不再贅述。   ⒉上訴人雖援引食品安全衛生管理法(下稱食安法)有關食 品有效日期之規定為據,然食安法第4條第3項規定之「有 效日期」僅係在特定儲存條件下,市售包裝食品可保持之 最終期限,並非買賣標的物於交付時,有無瑕疵、是否合 於債之本旨之判斷依據。系爭肉胚既經上訴人抽樣驗收後 入庫保存,嗣後解凍亦無異樣,生產過程亦經品管人員確 認品質無虞後繼續加工生產(見原判決第5頁第5行至第6 頁第3行),即難遽認在保存期限內所出現之變質、腐敗 情形,係肉胚本身之瑕疵、不符合債之本旨所致,上訴人 所憑原物料倉庫溫度記錄表(原審卷一第267至276頁), 並無從確認係針對系爭肉胚完整儲存之記錄,亦難憑為有 利上訴人之認定。   ⒊從而,上訴人未能證明系爭肉胚嗣後出現之變質、腐敗乃因被上訴人所交付之物有瑕疵或不符合債之本旨之結果,其依民法第227條第1項準用第226條第1項、第256條規定,或依民法第359條規定,主張解除兩造間買賣契約,再依民法第259條規定,請求被上訴人返還價金83萬1320元本息,以及依民法第227條第2項規定,請求退換貨商品價值2萬460元及運費4123元之損害,於法均屬無據。上訴人此部分請求既無理由,被上訴人抵銷抗辯即無庸審究。  ㈡被上訴人反訴請求貨款有無理由?   ⒈上訴人雖謂被上訴人不得於原審提起反訴云云,按被告於 言詞辯論終結前,得在本訴繫屬之法院,對於原告及就訴 訟標的必須合一確定之人提起反訴;反訴之標的,如專屬 他法院管轄,或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者, 不得提起,民事訴訟法第259條、第260條第1項有明文規 定。前開條文所稱之「相牽連」者,係指反訴之標的與本 訴之標的間,或反訴之標的與防禦方法間,兩者在法律上 或事實上關係密切,審判資料有共通性或牽連性者而言。 舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係 ,與反訴標的之法律關係同一,或當事人兩造所主張之權 利,由同一法律關係發生,或本訴標的之法律關係發生之 原因,與反訴標的之法律關係發生之原因,其主要部分相 同,均可認為兩者間有牽連關係。查本件被上訴人就上訴 人之本訴請求,已抗辯另有貨款債權6萬5695得為抵銷( 原審卷一第91、93頁),則其反訴請求上訴人清償該筆貨 款,可認其反訴之標的與本訴之防禦方法間,在法律上及 事實上關係密切,合於前述所稱之「相牽連」,原審准許 被上訴人提起反訴,並為裁判,自無不合。   ⒉本件就被上訴人反訴請求貨款部分,有關兩造攻擊防禦方 法之判斷意見,本院與原審判決相同,依前開規定,茲引 用之,不再贅述,被上訴人反訴請求,應屬有據。 六、綜上所述,上訴人依民法第259條、第227條第2項規定,求 為命被上訴人給付85萬5903元本息之判決,並無理由,不應 准許。被上訴人依買賣契約法律關係,反訴請求上訴人給付 6萬5695元本息,核屬有據,應予准許。原審就本、反訴均 判決上訴人敗訴,並無違誤,上訴意旨指摘原判決不當,求 予廢棄改判,為無理由,應駁回上訴。 七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不 逐一論列,附此敘明。 八、據上論結,本件上訴為無理由,判決如主文。 中  華  民  國  113  年  12  月  11  日              民事第二庭                  審判長法 官 黃宏欽                   法 官 楊淑儀                   法 官 陳宛榆 以上正本證明與原本無異。 本件不得上訴。 中  華  民  國  113  年  12  月  11  日                   書記官 林明慧

2024-12-11

KSHV-113-上易-228-20241211-1

重上
臺灣高等法院高雄分院

損害賠償等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 110年度重上字第115號 上 訴 人 韓敏鋐 訴訟代理人 陳樹村律師 黃斐瑄律師 被上訴人 王唯安 訴訟代理人 薛西全律師 劉妍孝律師 楊宜樫律師 上列當事人間請求損害賠償等事件,上訴人對於中華民國110年8 月13日臺灣高雄地方法院108年度重訴字第115號第一審判決提起 上訴,被上訴人並為訴之追加、撤回,經本院於113年11月20日 言詞辯論終結,判決如下:   主   文 上訴駁回。 原判決主文第一項命上訴人給付部分,應於被上訴人將坐落高雄 市○○區○○○段000000地號、167-124地號土地所有權(權利範圍全 部),移轉登記予上訴人之同時履行之。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。   事實及理由 壹、程序方面:   按原告於判決確定前,得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者,應得其同意;第二審訴之變更或追加, 非經他造同意不得為之,但請求之基礎事實同一者,不在此 限,民事訴訟法第262條第1項、第446條第1項、第255條第1 項第2款定有明文。本件被上訴人在原審依民法第179 條、 第259 條、第359 條及買賣契約第8 條第3 項第2 款之約定 ,起訴請求上訴人及原審共同被告韓濬澤(下稱韓敏鋐2人) 給付新台幣(下同)3,293萬6,368元之本息,嗣於韓敏鋐2 人上訴後,被上訴人追加民法第360條為備位請求權,並撤 回對韓濬澤之起訴(本院卷二第61頁、第190頁)。經核其追 加請求之基礎事實亦係主張兩造於民國107 年10月12日就坐 落高雄市○○區○○○段000000○000000地號土地(下稱系爭土地) 所為買賣而生之瑕疵擔保責任,與民事訴訟法第446條第1項 但書及第255條第1項第2款規定相符,撤回部分又經韓敏鋐2 人同意(本院卷二第64頁),是被上訴人所為追加、撤回,均 應予准許,合先敘明。 貳、實體方面: 一、被上訴人主張:上訴人於107 年10月12日出售系爭土地予伊 ,並簽訂有買賣契約(下稱系爭買賣契約)。而伊購買系爭 土地之目的,係為與另購同區段157 地號土地整合建築房屋 銷售之用,且依上訴人告知及土地登記謄本所示,系爭土地 為可供建築基地使用之高雄市都市計畫區內第三之一住宅土 地。然伊於簽訂上開買賣契約後向高雄市政府工務局(下稱 工務局)查詢結果,始發現系爭土地之一部分早已遭(64) 高縣建都管字第11988-12000 號使用執照申請案(下稱系爭 使用執照申請案) 留設為私設通路,此部分嗣分別由系爭土 地分割出高雄市○○區○○○段000000地號、167-124 地號(下稱 系爭瑕疵土地),依據建築法第11條第1 項、第3 項規定, 系爭瑕疵土地即無法計入基地面積供為建築使用或計入法定 空地及容積率計算,致存有無法供為建築基地使用之瑕疵, 亦即存有減少其價值及通常效用或契約預定效用之物或權利 瑕疵。上訴人除應依民法第354條、第349條及第353條規定 負物或權利之瑕疵擔保責任外,亦已違反系爭買賣契約第9 條第5項第4款規定,經伊於107 年11月2 日函請上訴人排除 上開瑕疵,均置之不理,為此依民法第359條以本件起訴狀 繕本送達作為解除系爭瑕疵土地部分買賣契約之通知,並依 民法第179 條、第259條、第359條規定及系爭買賣契約第8 條第3項第2 款,擇一請求上訴人應就系爭瑕疵土地面積120 .02平方公尺,依據系爭買賣契約總價款之比例換算後,返 還此部分價款1,646萬8,184 元;並另依系爭買賣契約第8條 第3項第2 款約定,請求上訴人應加倍給付違約金1,646萬8, 184元。若不能為一部解除契約,則依民法第360條之規定請 求不履行之損害賠償等語。聲明:㈠上訴人應給付被上訴人3 ,293萬6,368元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償為止, 按週年利率百分之5 計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執 行(就被上訴人撤回部分,不在本院審理範圍,茲不為論述) 。 二、上訴人則以:伊於92年間向前手買受系爭土地迄今,從未提 出任何建築執照之申請或變更,該等土地係屬第三之一住宅 區,非屬建管單位已套繪之法定空地,伊亦從未就該等土地 申請減免徵地價稅之情,可明伊對於系爭土地部分屬供通行 使用之私設通路、不計入基地面積等情,並不知悉。又系爭 買賣契約簽訂過程係被上訴人透過仲介即訴外人簡清忠、李 文智主動詢問伊是否有意出賣,洽談過程乃至簽訂契約時, 被上訴人始終未向伊提及買受土地之用途及目的,故被上訴 人買賣系爭土地之用途及目的,並非系爭買賣契約必要之點 ,伊既已依約交付上開土地,難認有何物之瑕疵或權利瑕疵 存在。另系爭土地並非屬建管單位已套繪之「法定空地」, 自無構成建築法第11條第1 項、第3 項所稱重複使用法定空 地之瑕疵存在。再者,於簽訂系爭買賣契約之前,被上訴人 即已於同年9 月3 日向該局申請查詢系爭土地可否併入其他 建築基地做為法定空地使用相關事宜,若被上訴人有疑義, 本可暫緩簽訂系爭買賣契約,而被上訴人既仍簽訂買賣契約 及後續於同年10月30日進行現場鑑界、給付價金、完成移轉 登記,依民法第355 條第1 項規定,被上訴人自不得再主張 瑕疵事由。倘認得一部解除契約,伊併主張同時履行抗辯等 語為辯。答辯聲明:㈠被上訴人之訴駁回。㈡如受不利益判決 ,願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原審判決上訴人應給付被上訴人2,246萬8160元本息,並附 條件為假執行之宣告,另駁回被上訴人其餘請求。上訴人就 其敗訴部分不服,提起上訴,上訴聲明:㈠原判決不利上訴人 部分廢棄。㈡上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及假執 行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明:上訴駁回。(被上訴人 就其遭駁回部分,未據上訴,不在本院審理範圍,茲不再論 述)。 四、本院得心證理由如下:  ㈠被上訴人主張於107 年10月12日向上訴人購買系爭土地,並 簽訂系爭買賣契約,被上訴人已給付價金完畢等情,業據其 提出系爭買賣契約書、匯款紀錄等件為憑(橋頭地院審重訴 卷第16頁至第28頁) ,且為上訴人所不爭執(同上卷第144頁 至第145頁) ,是此部分事實,自堪認定。  ㈡被上訴人又主張系爭瑕疵土地於系爭買賣契約成立時,早經 系爭使用執照申請案留設為私設通路一節,業據提出工務局 107 年11月26日函為憑(同上卷第40頁)。依該函文意旨略以 : 「經查鳳山區竹子腳段154-36(部分)、167-76(部分) 地號土地為(64)高縣建局都管字第11988-12000 號使用執 照所留設之私設通路,該私設通路係供通行使用不計入基地 面積,故無法納入其他建築基地檢討建蔽率及容積率。」等 語,核與被上訴人上開主張相符,堪認被上訴人此部分主張 為真。就此,上訴人雖辯稱: 依據使用執照資料查詢系統、 地籍圖資查詢系統、地籍異動索引等資料所示,系爭154-36 地號早於64年8 月18日即自同區段154-8 地號土地( 下稱系 爭154-8地號) 分割而出,嗣後系爭使用執照申請案於同年1 1月6日始經核准,足見遭套繪之私設通路並非存在於系爭土 地上等語,並提出上開使用執照資料查詢系統、地籍圖資查 詢系統、地籍異動索引等資料為憑(原審卷一第183頁至第19 5頁) 。然觀諸系爭使用執照申請案之整體歷程,系爭154-8 地號土地之原所有權人吳允中等人書立願供作私設通路用 途之土地使用同意書,簽立日期均為64年2 月15日,另該申 請案內所檢附之地盤圖、現況圖、平面圖等文件所示高雄縣 政府建設局建築執照審核章之章戳日期,則均為64年3月6日 等情,有卷附系爭使用執照申請案土地使用權同意書、地盤 圖、現況圖、平面圖可稽(橋頭地院重訴卷第5頁,原審卷一 第85頁至第91頁) 。依此,足見該申請案最終核准日期雖為 64年11月6 日,然於系爭154-8 地號土地分割前,原所有權 人即已同意提供該地作為私設通路而提出上開申請,且該申 請案至遲於64年3月6 日前即已提出。是縱令事後該土地另 行分割出系爭154-36地號,仍不影響原所有權人已同意該土 地作為私設用途之事實,故上訴人僅憑系爭使用執照申請案 最終核准日期遲於上開土地分割日之情,遽以推斷系爭154- 36地號未存在私設通路,尚無足採。況且,系爭154-36地號 、167-76地號土地分別自系爭154-8 地號、167-65地號土地 分割出後,嗣154-36地號、167-76地號土地復再於108 年7 月30日分別另行分割出系爭瑕疵土地,有土地第一類登記謄 本及土地複丈成果圖可稽(原審卷一第223頁至第227頁) , 經比對卷附系爭使用執照申請案所示經套繪為私設通路部分 之具體坐落位置後(原審卷一第75頁) ,核與系爭瑕疵土地 坐落位置大致相符,再佐以原審向主管機關即工務局函詢後 ,函覆意旨略以: 前揭私設道路係供通行…縱經地籍分割仍 不改土地做為私設通路使用之性質…經測量比對建造執照之 同意使用面積圖及地盤圖,系爭瑕疵土地均屬該私設通路範 圍內,不得作為其他建築執照之建築基地使用等情,亦有卷 附該局109 年5 月11日函覆可參(原審卷一第261頁至第262 頁) 。基此,足見系爭瑕疵土地確有遭系爭使用執照申請案 留設作為私設通路,而無法供為本件建築基地使用情事存在 之事實,上訴人前揭所辯,自非足採。  ㈢被上訴人另主張上訴人有違反系爭買賣契約第9條第5項第4 款約定一情,亦為上訴人所否認,並以前揭情詞置辯。然查 ,系爭買賣契約第9條第5項第4款係約定:「賣方保證本約土 地非屬建管單位,已套繪之法定空地,亦未曾申請建築執照 。」。而按內政部106 年3 月28日內授營建管字第10608045 69號函文略以:「71年6 月15日修正建築技術規則(以下簡 稱本規則)建築設計施工編第2 條之1 規定:『私設通路長 度自建築線起算未超過35 公尺部分,得計入法定空地面積』 。是『私設通路』長度超過35公尺部分,並未計入法定空地面 積;另第2 條規定:『通路部份之基地,不得計入建築基地 面積』。上開『私設通路』依當時法令規定,未計入建築基地 面積計算建蔽率,亦未計入法定空地面積。四、有關『私設 通路』之認定乙節,說明如下:㈠建築基地外『私設通路』部分 ,參照本部71年9 月29日台內營字第110154號函釋規定:『 建築基地應與建築線相連接,其有未連接者,應得以私設通 路連接後建築。…』是建築基地以私設通路連接建築線申請建 築者,該通路為建築基地外之『私設通路』,非屬建築基地之 一部分,自非屬建築法第11條所稱之『法定空地』」(原審卷 一第197 頁),又觀諸本案卷證資料,並無從認定系爭瑕疵 土地所留存之私設通路,係屬上開函示所規範得計入建築法 第11條「法定空地」面積計算之「私設通路」,致無從認定 系爭瑕疵土地已符合系爭買賣契約前開約定所稱已套繪之『 法定空地』之違約情事。惟於系爭使用執照申請案中,系爭 瑕疵土地既已供作私設通路,並憑以申請64高縣建局都管字 第00454 號建築執照,此有該建築執照在卷可憑(原審卷一 第261頁至第262 頁、第269頁至第271頁),並核發後續之 使用執照,顯見此情仍屬違反上開約定條款後段:「賣方保 證本約土地…,亦未曾申請建築執照。」之約定,應屬明確 。從而,被上訴人主張上訴人已構成該款違約事由,自屬有 據。  ㈣按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,民法第354 條第1 項定有明文。查,本件系爭土地之土地使用分區係屬第三之 一種住宅區一節,除為兩造不爭執外,並有卷附高雄市政府 都市發展局土地使用分區證明書可稽(見橋頭地院審重訴卷 第172 頁),參諸「都市計畫法高雄市施行細則」第18條規 定:「本市都市計畫範圍內劃定下列使用分區,分別管制其 使用;其使用管制項目及內容如附表一。…一、住宅區。…」 ,及該細則附表一:「一、住宅區:管制事項:住宅區之土 地及建築物,以供住宅及無礙居住寧靜、安全及衛生之使用 為主,…」等規範,足見第三之一種住宅區之土地,本應具 備可供興建住宅居住之通常效用,再佐以兩造於系爭買賣契 約第9條第5項第4款中,特別約定系爭土地應非屬建管單位 已套繪之法定空地及未曾申請建築執照等內容,足認兩造間 業已約定系爭土地應具備可申請建築執照以興建住宅之效用 ,否則當無特為上開約定之理。又系爭瑕疵土地於系爭使用 執照申請案中,業經供作私設通路憑以申請建築執照暨核發 使用執照,致不得做為其他建築執照之建築基地使用等情, 亦據工務局函覆說明在案(原審卷一第262頁)。則被上訴 人主張上訴人所交付之系爭瑕疵土地,具有減少通常效用及 契約預定效用之瑕疵存在一節,應屬可採。  ㈤又按買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵 者,出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失,而不知有前 條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負 擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。民法第355 條定有明文。上訴人又辯稱:依據工務局107年11月26日函 覆內容,可知被上訴人早於107年10月12日簽訂系爭買賣契 約前,即已於同年9月3日向該局申請查詢系爭土地可否併入 其他建築基地做為法定空地使用等相關事宜,故被上訴人理 應知悉上開瑕疵存在,事後自不得再主張瑕疵擔保責任等語 ,並提出該函文為憑(橋頭地院審重訴卷第174 頁)。然為 被上訴人所否認,且經原審檢附上開函文向工務局函詢後, 該局函覆意旨略以:本局於107年9月3日確實未曾受理相關 申請案。本案經本局承辦陳述誤植過程為沿用類似函文(10 7年9 月11日高市工務建字第10737576200號函)牛潮埔段法 定空地查詢之電子檔案為底稿所致,故重複誤植「9月3日申 請書」等文字等情,有該局109年5月11日高市工務建字第10 934620200 號函文可參(原審卷一第261頁)。另證人即工 務局職員呂奇穎亦到庭證述:上開申請案是由伊承辦,9月3 日申請書並沒有,是伊個人誤繕,因為是伊擬稿的等語(原 審卷二第13頁)。足認工務局107年11月26日函文內所載復 被上訴人「107年9月3日申請書」等字確為誤載,被上訴人 所辯應可採信。此外,上訴人又未能提出他證據以證被上訴 人於簽訂系爭買賣契約前業已知悉瑕疵存在,是上訴人此部 分所辯尚非有據。  ㈥再按買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保 之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形 ,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。民法第 359 條定有明文。又給付為可分時,債權人非不得就該契約 之一部解除之,而系爭契約所定給付義務,究屬可分抑或不 可分之給付,即為契約得一部解除或須全部解除之關鍵。給 付得分為數個之給付,而不損其債之目的者,為可分給付, 否則為不可分給付。其他可分不可分如有疑義,應個別考查 其是否因給付之分割而減少其全部給付之價值,即其終局目 的是否可因此而完全達到以為斷。此外,契約之所以能一部 解除,通常涉及基於當事人意思而決定之給付與對待給付, 皆具有可分離之性格,且一部解除無損於當事人透過契約途 徑所欲實現之目的(最高法院99年台上字第1049號民事判決 足參)。本件被上訴人買受系爭土地之目的,係為供興建住 宅建築物使用,惟因其中系爭瑕疵土地早經列入系爭使用執 照申請案範圍內,而無從併入其他建築基地供作興建住宅建 築物使用等情,業經本院認定如前。又系爭土地部分私設通 路部分,依工務局以108年4月15日高市工務建字第10832228 600號函附之地盤圖所示私設道路之位置,對照系爭土地之 多目標地籍圖,該私設通路位置與系爭瑕疵土地位置相近, 此有地盤圖、多目標地籍圖可參(橋頭地院重訴卷第5頁、第 6頁、第11頁),況系爭瑕疵土地現又已各自由系爭土地分割 出獨立地號而得成為一獨立物權客體,復審酌系爭土地於扣 除系爭瑕疵土地以外之其餘買賣標的總面積,仍得供被上訴 人作為興建住宅建築物用途,此由被上訴人已將系爭瑕疵土 地以外之其餘部分,與麗晶建設股份有限公司合建分售,有 建造執照、實價登錄資料及銷售單可佐(原審卷二第137頁至 139頁、本院卷二第225頁至第249頁) 。在兼顧系爭買賣契 約目的之達成,暨系爭瑕疵土地已供私設道路之用而獨立存 在,此部分性質上應認屬可分之給付,應許被上訴人僅就系 爭瑕疵土地部分為一部解約。是被上訴人主張得就系爭瑕疵 土地為一部解除契約,並以起訴狀繕本送達為解除契約之意 思表示通知,業已發生一部解約效力等情,應屬可採。  ㈦承前,上訴人另辯稱:被上訴人已於107年11月2日行使減少價 金請求權,不得再請求解除契約等語,並以存證信函為證( 橋頭地院審重訴卷第60頁至第72頁),惟為被上訴人所否認 。而依上開存證信函內容所示,此係被上訴人於發現系爭瑕 疵土地存有無法供建築基地使用之瑕疵時,於107年11月2日 通知上訴人請依民法第360條及系爭買賣契約第9條第3項之 約定,與被上訴人協商減少價金事宜,以利後續履約等語。 依其用語係欲與上訴人「協商」減少價金事宜,並非主張欲 行使減少價金請求權。嗣兩造乃於107年11月26日協商,於 協商過程中,上訴人之父亦詢問被上訴人是否欲繳款,被上 訴人亦表明願意繳付款項,此亦有錄音光碟及譯文可憑(原 審卷二第43頁至第47頁、第83頁至第85頁)。依此足認被上 訴人並未主張行使價金減少請求權,上訴人此部分所辯,亦 無足採。  ㈧按契約解除後,當事人雙方回復原狀之義務,除法律另有規 定或契約另有訂定外,受領之給付為金錢者,應附加自受領 時起之利息償還之;遲延之債務,以支付金錢為標的者,債 權人得請求依法定利率計算之遲延利息;應付利息之債務, 其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利率為百分之5, 民法第259條第2款、第233條第1項、第203條分別定有明文 。又解除權之行使,不妨礙損害賠償之請求;當事人得約定 債務人於債務不履行時,應支付違約金;違約金,除當事人 另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額,民法第26 0條、第250條第1項、第2項前段亦分別定有明文。查:  ⑴依系爭買賣契約第8條第3項第2款約定:「賣方有不依約履行 義務、不為給付、給付不能或其他達約情事時,經買方依約 解除本契約後,賣方應於三日內將所收受之全部款項,加倍 返還買方作違約金。」此有系爭買賣契約足憑。是依上開條 文約定,被上訴人就系爭瑕疵土地為一部解約後,自得請求 上訴人返還系爭瑕疵土地之價款;又觀諸系爭買賣契約買賣 標的內容,包含3筆土地,但並未針對各筆土地之各自約定 賣價,而僅以總價金5,118萬元約定買受系爭土地全部,依 此,被上訴人主張: 就系爭瑕疵土地為一部解約後,其得請 求上訴人返還之系爭瑕疵土地價款數額,以該瑕疵土地占全 部買賣標的之面積比例折算等語,應屬可採。另系爭瑕疵土 地總面積共計為123平方公尺,有土地登記謄本足參(原審卷 一第223頁至第225頁),惟兩造於審理期間均同意以120.02 平方公尺作為私設通路面積之計算基礎(原審卷一第149頁至 150頁、第159頁、本院卷二第70頁) ,則本院自僅得於此範 圍內計算上開解約價款。依此,經比例換算後,被上訴人所 得請求上訴人返還之系爭瑕疵土地價款數額,應為1,646萬8 ,160元【(系爭買賣契約總價金5,118萬元÷系爭買賣契約標 的總面積373平方公尺) ×私設通路面積120.02平方公尺=1,6 46萬8,160元,元以下四捨五入】。就此,上訴人雖辯稱:依 鑑定報告,解除一部契約,不會造成分割前之土地有價值減 損,故被上訴人不得請求返還部分價金等語。惟依鑑定報告 所示,系爭土地分割出系爭瑕疵土地前之價值,經鑑定分別 為1,058萬2,200元、179萬600元,但經分割後,目前之154- 36、167-76地號土地,其價值分別僅餘651萬4,200元、143 萬600元,共減少442萬8,000元,短少價值約35.78%【442萬 8,000元÷(1,058萬2,200元+179萬600元)】,此有鑑定報告 足參(鑑定報告第5頁,附於卷外)。依此換算原買賣價金應 減少1,831萬2,204元(5118萬元×35.78%),是上訴人上開所 辯顯有所誤,而無足採。  ⑵次按約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,民法 第252條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高,須 依一般客觀事實,社會經濟狀況,當事人所受損害情形及債 務人如能依約履行時,債權人可享受之一切利益為衡量標準 ;債務已為一部履行者,亦得比照債權人所受之利益減少其 數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者,尤應衡酌債權 人實際上所受之積極損害及消極損害,以決定其約定之違約 金是否過高(最高法院96年度台上字第107號裁判意旨足參) 。查:被上訴人主張系爭買賣契約第8條第3項第2款關於應將 解約後價款加倍返還之違約金約定,性質上為損害賠償總額 預定性質之違約金約定一節,為上訴人所不爭執(原審卷二 第33頁、第101頁) 。又被上訴人買受系爭土地,本擬計畫 整合同區段157 、160-8 地號土地後,與麗晶建設集團合建 後分售,並以平均分擔盈虧為原則,同時委請林子森林伯諭 聯合建築師事務所規劃估算建案銷售基地面積共計為1,819 平方公尺,建案總銷售面積為13,163平方公尺,嗣因系爭瑕 疵土地業已供作私設通路而無法併列入申請建築執照,僅得 改就其他無瑕疵土地部分重行規劃利用,並由麗晶建設集團 旗下之力翰建設股份有限公司申請建造執照,而扣除上開系 爭瑕疵土地後,建築地上14層,基地面積1,696 平方公尺、 建案總銷售面積12,405.1平方公尺等情,業據被上訴人陳明 在卷,並提出合建分售契約書、林子森林伯諭聯合建築師事 務出具之建案銷售面積估算表2 份、建照執照等件為憑(原 審卷一第399頁至第401頁、卷二第137頁至第139頁、本院卷 一第367頁至第373頁) ,是此部分事實,堪以認定。又上開 建案所屬高雄地區總樓層數13至14層樓之造價約為每坪8萬3 ,700元一節,有卷附中華民國產物保險商業同業公會臺灣地 區住宅類建築造價參考表可參(原審卷一第407頁) ,另被上 訴人主張108 年間鄰近地區最近建物成交價格每坪190,000 元等情,亦據提出成交價格表為憑(原審卷一第403頁) 。再 者,上開建案每坪實際銷售金額亦高達34萬元以上,有實價 登錄資料及銷售單為憑(本院卷二第225頁至第249頁),則因 上訴人上開違約情事造成原定建案銷售面積減少約229.2647 5坪【計算式:(13,163平方公尺-12,405.1平方公尺)×0.3025 =229.26475 坪】,如以成交價額較低之鄰近地區成交價格 扣除建築成本後,再折算該建案全部完銷後,被上訴人平均 分攤盈虧所可能取得利潤為二分之一,則被上訴人所受損害 為1,218萬5,421元【(190,000元-83,700元)×229.26475坪÷2 】,原審審酌上開建案建築執照領照日期為109年7月1日, 暨兼衡上訴人於系爭買賣契約締約、履約狀況、具體違約程 度及社會目前一般不動產交易狀況等情事後,認被上訴人依 據系爭買賣契約第8條第3項第2 款約定所得請求之違約金數 額,應酌減為600萬元,尚屬適當,上訴人辯以過高云云, 並無理由。  ⑶再者,被上訴人以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示 ,而上訴人係於108年1月23日收受,有起訴狀、送達回執附 卷(見原審審重訴卷第12頁、第94頁),則被上訴人請求上 訴人返還買賣價金及違約金2,246萬8,160元(1,646萬8,160 元+600萬元),及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按 周年利率百分之五計算之法定遲延利息,核屬有據。  ㈩因契約互負債務者,於他方當事人未為對待給付前,得拒絕 自己之給付,民法第264條第1項前段亦有明文,且此規定於 當事人因契約解除而生之相互義務亦準用之,此觀同法第26 1條之規定甚明。被上訴人主張一部解除系爭契約,上訴人 依民法第259條第2款規定對被上訴人負有返還買賣價金之義 務,業如前述,則上訴人抗辯被上訴人依同條第1款規定, 亦負有返還系爭瑕疵土地之義務,且與其返還價金義務互為 對待給付之關係,而有同時履行抗辯之適用(本院卷二第70 頁、第190頁),於法有據,應予准許。 五、綜上所述,被上訴人依民法第259條及系爭買賣契約第8條第 3項第2款規定,請求上訴人給付2,246萬8,160元,及自110 年2月7日起至清償日為止,按週年利率5%計算之利息,自屬 正當,應予准許。從而原審就此部分為上訴人敗訴之判決, 並無不合。上訴論旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無 理由,應駁回其上訴。至上訴人就被上訴人請求返還買賣價 金部分,於本院所為同時履行抗辯,亦有理由,爰就原判決 主文第1項命上訴人給付部分,諭知對待給付如主文第2項所 示。 六、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不 逐一論列,附此敘明。 七、據上論結,本件上訴為無理由,判決如主文。 中  華  民  國  113  年  12  月  11  日              民事第二庭                  審判長法 官 黃宏欽                   法 官 楊淑儀                   法 官 楊國祥 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀,其 未表明上訴理由者,應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書( 均須按他造當事人之人數附繕本)。上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀,並依附註條文規定辦理。如委任律師 提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  113  年  12  月  11  日                   書記官 曾允志 附註: 民事訴訟法第466條之1: 對於第二審判決上訴,上訴人應委任律師為訴訟代理人,但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者,不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親,或上訴人為 法人、中央或地方機關時,其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者,亦得為第三審訴訟代理人。 第1項但書及第2項情形,應於提起上訴或委任時釋明之。

2024-12-11

KSHV-110-重上-115-20241211-1

臺灣新北地方法院

減少買賣價金等

臺灣新北地方法院民事判決 111年度訴字第2695號 原 告 蔡連春 訴訟代理人 黃怡騰律師 被 告 李家菊 訴訟代理人 王寶蒞律師 上列當事人間請求減少買賣價金等事件,本院於民國113年11月6 日言詞辯論終結,判決如下:   主   文 一、被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾伍萬元,及自民國一一一年 十月十四日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息 。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告負擔百分之五十四,餘由原告負擔。 四、本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣柒拾伍萬元為被告供擔 保後,得假執行。但被告如以新臺幣貳佰貳拾伍萬元為原告 預供擔保,得免為假執行。 五、原告其餘假執行之聲請駁回。   事實及理由 壹、程序事項:   按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在此 限,民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。次按原告 於判決確定前,得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之 言詞辯論者,應得其同意;訴之撤回,被告於期日到場,未 為同意與否之表示者,自該期日起10日內未提出異議者,視 為同意撤回,民事訴訟法第262條第1項、第4項亦有明文。 經查,本件原告起訴時原聲明第1項為:被告應給付原告新 臺幣(下同)450萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止,按週年利率5%計算之利息(見本院卷一第11頁)。並 以兩造簽立之不動產買賣契約書(下稱系爭契約)第17條第 2項、第3項約定、民法第354條、第359條、第360條作為請 求權基礎(見本院卷一第23頁至25頁)。嗣於訴狀送達後, 撤回系爭契約第17條第2項、第3項約定、民法第360條等請 求權基礎,追加民法第179條規定作為請求權基礎(見本院 卷一第271頁至277頁、第375頁),迭經變更聲明,最後之 聲明為請求被告應給付原告415萬元,及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,並追加民法 第227條第1項為請求權基礎(見本院卷二第115頁、第162頁 ),與前開規定並無不合,應予准許。原告撤回請求權基礎 部分,被告未於10日內提出異議,追加請求權基礎部分,被 告雖不同意原告之追加(見本院卷一第369頁、本院卷二第1 31頁至133頁、第150頁),惟此係基於同一之基礎事實,核 無不合,應予准許。  貳、實體事項: 一、原告主張:原告前經訴外人信義房屋股份有限公司(下稱信 義房屋)居間仲介,於民國110年10月4日與被告簽訂系爭契 約,約定以1,900萬元向被告購買坐落新北市○○區○○街00號3 樓房屋(下稱系爭房屋)暨坐落土地(與系爭房屋合稱系爭 房地),買賣契約書房屋現況說明書中未標示氯離子含量過 高之說明,兩造遂於110年11月12日辦理移轉登記及相關手 續,惟原告於111年4月10日入厝當日突接獲信義房屋及被告 之配偶倪崗通知,與系爭房屋同一樓層即門牌號碼新北市○○ 區○○街00號3樓之買受人發現所購買房屋氯離子超標,原告 隨即於111年4月21日委請立鋼國際工程股份有限公司(下稱 立鋼公司)到場檢測,經檢測結果確顯示系爭房屋有氯離子 超標之情形,原告始知系爭房屋存有氯離子超標之瑕疵(下 稱系爭瑕疵),爰依民法第359條、第179條、第227條第1項 ,請求被告減少價金380萬元並賠償損害35萬元等語。並聲 明:㈠被告應給付原告415萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止,按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保,請准 宣告假執行。 二、被告則以:系爭房屋係在77年1月6日建築完成,斯時並無氯 離子含量之標準,立鋼公司檢測報告上加註平均值異常字樣 ,具批判性而有失公平。且依系爭契約第17條第2項、第3項 約定可知本件原告未請求進行檢測,如何令被告負擔瑕疵擔 保之責。又本件亦無故意不告知瑕疵、或保證品質之情,且 原告亦未依民法第356條通知被告瑕疵,視為承認所受領之 物,是原告請求均屬無據,又縱使認系爭瑕疵存在,亦僅存 在於系爭房屋,而不存在系爭土地,原告以總價為分母計算 減價金額尚非妥適,所主張之減價比例亦有疑慮等語,資為 抗辯。並聲明:㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不 利判決,願供擔保,請准宣告免為假執行。   三、兩造不爭執事項(見本院卷二第162頁至164頁):  ㈠兩造於110年10月4日簽立系爭契約,約定以1,900萬元為對價 ,由原告向被告購買系爭房地(見本院卷一第39頁至143頁 )。  ㈡兩造於110年11月12日完成將系爭房地移轉所有權登記至蔡侑 霖名下及交付系爭房屋之手續(見本院卷一第251頁至259頁 )。  ㈢立鋼公司-中和實驗室111年4月26日硬固水泥砂漿及混凝土中 水溶性氯離子含量試驗檢測結果認為系爭房地平均值1.2436 ,結果異常。系爭房地復經本院囑託新北市建築師公會鑑定 ,鑑定報告(下稱系爭鑑定報告)所載廚房旁臥房進門前方 橫向樑氯離子含量為1.5355kg/m³,進主臥左側柱為1.0779 kg/m³,浴廁旁臥房進門右側上方縱向樑為1.1174 kg/m³, 平均值為1.2436kg/m³,大於83年至104年CNS三次公布標準 。依照系爭鑑定報告認為系爭房地因前開氯離子數值,污名 價值減損金額為190萬元、修繕補強費用為35萬元,合計價 值減損金額共為225萬元。  ㈣新北市○○區○○街00號3樓係由被告之夫倪崗出售予訴外人陳佳 婷,2人於111年11月1日因氯離子檢測平均值達0.9517kg/m³ ,超過2人所簽立之契約標準,爰訂立和解協議書(見本院 卷一第399頁至401頁)。 四、得心證之理由:  ㈠系爭房屋之氯離子數值超標已構成物之瑕疵,被告自應負瑕 疵擔保之責:  1.按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵;買賣因物有瑕疵, 而出賣人依前5條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除 其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者 ,買受人僅得請求減少價金;買受人因物有瑕疵,而得解除 契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第 356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅,民法第354條第1項前段、第359條、第365條第1 項分別定有明文。所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言 ,凡依通常交易觀念,或依當事人之約定,認為物應具備之 價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵(最高法院90年度 台上字第1460號判決意旨參照)。   2.經查,系爭契約第17條其他約定事項第2項第2款約定:氯離 子含量檢測約定:買方得自費並指定檢測廠商,請求賣方配 合依通例(由廠商依其專業於主建物之樑、柱、承重牆等共 取三處樣本)辦理混凝土氯離子含量檢測,進行檢測時應由 信義房屋通知買賣雙方到場,且為避免檢測樣本因天候環境 或滲漏水等外部污染導致爭議,雙方同意檢測時應排除混凝 土剝落處及該處向外延伸30公分內之範圍區域。其檢驗結果 如全部檢測樣本之平均值超過以下數據(即建築完成日期在 87年6月24日含當日以前之建物,約定為0.6kg/m³以上;在8 7年6月25日到104年1月13日含當日者,約定為0.3kg/m³以上 ;在104年1月14日以後者,約定為0.15kg/m³以上)時,由 買賣雙方進行協商,如協商不成,任一方皆可逕行解除契約 (惟應於他方提起民事起訴或聲請仲裁程序前為之),賣方 應退還買方全部買賣價金,已發生之費用及回復原狀之費用 ,均各自負擔,惟如賣方有故意不告知之情事,應負擔全部 之費用。如建築完成日期無從查知時,概以建物謄本第一次 登記日期為準;同條第3項約定:無論買方有無辦理本條第2 項各項檢測(包括氯離子含量檢測約定),賣方均應依法負 瑕疵擔保責任(見本院卷一第52頁至55頁),是細譯系爭契 約之約定可知兩造對於氯離子超出上開標準乙節均認定屬瑕 疵,且縱原告於買受系爭房地時未進行氯離子檢測,亦不排 除被告之瑕疵擔保責任。而本件依照立鋼公司-中和實驗室1 11年4月26日硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試 驗檢測結果認為系爭房屋氯離子含量平均值為1.2436,結果 異常,兩造同意以此作為系爭房屋氯離子含量之數值(見本 院卷一第453頁、第457頁),經本院囑託新北市建築師公會 鑑定,鑑定報告所載廚房旁臥房進門前方橫向樑氯離子含量 為1.5355kg/m³,進主臥左側柱為1.0779 kg/m³,浴廁旁臥 房進門右側上方縱向樑為1.1174kg/m³,平均值為1.2436kg/ m³,大於83年至104年CNS三次公布標準,此有立鋼公司試驗 報告、新北市建築師公會新北市建師鑑字第610號鑑定報告 書在卷可參(見本院卷一第171頁),且系爭房屋係在77年 建築完成,此有原告提出之臺北縣政府工務局使用執照存根 、建物登記第一類謄本在卷可查(見本院卷一第129頁、第2 55頁),自已超過系爭契約約定之0.6kg/m³以上,   是系爭房屋具氯離子瑕疵乙節,應堪採信。  3.原告主張其於111年4月10日信義房屋仲介通知原告,隔壁房 屋有海砂屋之情形,原告得知有此情形後,請仲介通知買賣 雙方於111年4月21日到場,當日被告配偶及兒子有到場,11 1年4月26日取得立鋼公司-中和實驗室氯離子超標檢驗報告 ,並透過仲介通知被告該情形等語;被告則抗辯:原告確有 透過房屋仲介通知被告之配偶倪崗,然並未通知被告本人, 故原告未依民法第356條即時通知等語(見本院卷一第379頁 、第395頁、本院卷二第124頁),惟查,證人即接受原告委 任擔任系爭房地仲介之胡家偉到庭證稱:我有告訴原告隔壁 房屋氯離子超標事實。並建議原告辦理氯離子含量檢測。檢 測公司時前來房屋現場辦理氯離子含量檢測及採樣時,我及 我同事蘇榮利及原告一家人、原來的屋主即被告及她先生, (經回頭確認在場旁聽之人)、被告的兒子也在場。檢測後 發現氯離子有超標。有通知原告及賣方經紀人蘇榮利,沒有 通知被告。我一開始跟原告蔡連春做協商,原告的想法是價 金要減少多少,沒有跟被告協商,我是跟蘇榮利告知,由蘇 榮利跟被告做協商,一開始雙方針對房屋價金做減價處理, 後來沒有共識,我就交給公司的客戶法務去跟雙方做協商等 語(見本院卷一第420頁至422頁)。證人蘇榮利到庭證稱: 經由檢測報告才知道系爭房屋氯離子超標之情形。由胡家偉 傳給我的。我有把檢測報告用LINE傳給被告的配偶倪崗先生 。委託書是被告簽的,但因為該戶與新北市○○區○○街00號3 樓兩戶一起談委售,所以條件的部分都是跟倪崗談。立鋼公 司辦理檢測時,在場人員有我及胡家偉、原告、倪崗到場。 我沒有直接與被告聯絡上,我都是透過倪崗聯繫。4月26日 檢測報告出來後,胡家偉把東西傳給我後,我就傳給倪崗。 這兩件都是我與倪崗認識,透過倪崗來委託我,一戶委託人 是倪崗,另一戶委託人是被告,委託書是被告與倪崗分別簽 的,但是兩戶的帶看與出價回報或事情都是與倪崗聯繫,後 續有狀況也都是跟倪崗聯繫等語(見本院卷一第424頁至428 頁),是依上開證人所述,可知系爭房地之買賣事宜均係被 告配偶倪崗代被告處理、負責與仲介聯繫相關事宜,是原告 既已於上開時間透過仲介通知倪崗,自已屬即時通知,被告 上開抗辯,委無足採。從而,系爭房屋之氯離子數值超標既 已構成物之瑕疵,且經原告即時通知被告系爭瑕疵情事,被 告自應負瑕疵擔保之責。  ㈡原告得依民法第359條、第179條減少價金並請求返還已給付 之價金225萬元,逾此部分,則屬無據:  1.按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利 益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同,民法第 179條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價 金減少請求權,一經買受人以意思表示行使,出賣人所得請 求之價金,即於應減少之範圍內縮減之(最高法院87年台簡 上字第10號判決意旨參照)。本件被告既應負物之瑕疵擔保 責任,已如前述,原告即得依民法第359條規定請求減少價 金,被告就其已受領應減少之價金部分,即屬雖原本有法律 上之原因而其後已不存在之情形,構成不當得利,則原告依 民法第179條規定,請求被告返還應減少之價金,洵為正當 。經查,本件經本院囑託新北市建築師公會鑑定系爭房地於 110年11月12日移轉所有權登記時,經兩造合意以立鋼公司 檢測之氯離子含量鑑定本件氯離子超標所生之價值減損金額 ,鑑定結果為:依不動產估價及價值減損實務,房屋之市場 交易價格之價值減損係指瑕疵價值減損:一般不動產受到污 名瑕疵所造成的價值減損總額,包含「修繕補強費用」及「 污名瑕疵價值減損金額」。承上可知:不動產受到瑕疵所造 成的價值減損總額等於修繕補強費用加上污名瑕疵價值減損 金額。因此,本鑑定案之不動產受到瑕疵所造成的價值減損 總額,必須估算修繕補強費用與污名瑕疵價值減損金額。鑑 定標的物權狀面積:主建物為103.51㎡,附屬建物為陽台8.8 花台0.7= 9.5㎡詳附件(六)-2。估算瑕疵價值減損金額時 ,必須瞭解兩造於110年11月12日移轉登記時合意買賣之金 額,經系爭契約書可知金額為1,900萬元。依一般高氯離子 混凝土建築物實務,平頂發生混凝土塊脫落、鋼筋裸露情形 時之面積約為天花板面積之三分之一左右。本標的物之氯離 子平均值為1.2436kg/m³,研判平頂連其周邊需修繕補強之 面積為56平方公尺,乃研判補強修繕費用為35萬元。系爭房 屋經由現場會勘時之觀察與體驗後,對室內外現況、外觀造 型、空間使用機能、採光通風與日照、建築設施設備等等, 體驗出一些心得,再參酌一般房地產買賣市場行情實務,可 知僅就建築物(包括土地)影響市場行情之因子有:外觀造 型與美感、空間使用機能、採光通風與日照、結構安全、消 防安全、電氣安全、逃生避難安全、室內健康品質、設施設 備品質、房屋恆久性品質、環景永續品質等等。本鑑定案僅 就「氯離子含量過高」探討影響該「房地」之污名價值減損 之比例為多少,茲將影響房地市場行情之因子分配權重與污 名價值減損影響權重進行分析,可知本件氣離子含量過高時 ,該「房地」之污名價值減損之比例研判為百分之十。又再 參考三個相似系爭房屋之高氯離子建築物買賣案例,經法院 判決有關交易價格減損金額之百分比,並衡量系爭房屋之混 凝土氯離子含量平均值為1.2436kg/m³後,綜合研判系爭房 屋因混凝土之氯離子含量過高致污名減損之百分比為百分之 十為合理。復以系爭房地買賣價金1,900萬元計算,應認系 爭房地污名價值減損之金額為190萬元等語(見系爭鑑定報 告第4頁、第7頁至9頁)。  2.本院審酌系爭房屋之氯離子含量確已逾系爭契約之約定標準 ,並超過上開國家標準之規範值,為俗稱之「海砂屋」,亦 與系爭房屋之標的物現況說明書中被告所勾選現況不符(見 本院卷一第111頁)。又混凝土最大水溶性氯離子含量超標 將侵蝕鋼筋結構,致使鋼筋氧化鏽蝕膨脹、水泥塊剝落等情 ,對於建物局部結構構件已造成安全性影響,亦為通常交易 觀念所難以接受,縱無立即之危險,隨時間經過易增加房屋 結構之危險性,猶將削弱系爭房地整體於不動產交易市場競 爭力,減少其經濟價值,不論主、客觀之價值與效用均有減 損。是以,系爭房屋氯離子含量超標、混凝土剝落、鋼筋外 露及鏽蝕之情形,自會減少一般房屋所應具有之通常效用、 價值及契約預定效用,自將影響系爭房地之交易價值,被告 雖援引同棟建物房屋於發現氯離子後之交易價格仍高於系爭 房地交易價格乙節,辯稱系爭房地並無交易價值減損,而認 系爭鑑定報告不可採等語(見本院卷二第79頁至91頁、第12 4頁),惟影響各別房屋成交價格之因素眾多,自無法以發 現氯離子瑕疵後該建物其他戶房屋之成交價格推認系爭房地 即無交易價值減損之情形。參諸前揭鑑定結果乃經中立公正 之鑑定人實地勘查,並拍攝現場照片,本諸其專業知識及一 般房地產買賣實務而作成,自堪採為本件認定原告得請求減 少價金數額之依據。是由上開鑑定結果,足認系爭房屋因氯 離子過高之瑕疵,包括瑕疵修復費用及該等瑕疵縱經修復後 對系爭房地整體價值所造成之影響,致系爭房地交易價值減 損共計225萬元(污名價值減損金額為190萬元+修繕補強費 用為35萬元=225萬元)。準此,原告依民法第179條規定, 得請求被告返還已受領而應減少之價金為225萬元,逾此部 分之請求,則屬無據,不應准許。  3.至被告抗辯縱認系爭房屋有價值減損,土地部分應無價值減 損等語(見本院卷一第379頁),惟考量不動產價格係由土 地及建物聯合貢獻所得,然一旦發生瑕疵(本案為氯離子含 量過高),價格減損自不應限縮於建物,且參以區分所有建 物亦不得分開移轉,交易實務上,買家係同時購買土地及建 物,自應以房地一體之總價格做為價格減損之計算基礎,是 本院認系爭鑑定報告以系爭房地合併評估價格減損應無違誤 ,被告上開所辯,自不足採。  ㈢另原告主張依民法第227條第1項請求被告賠償修繕補強費用3 5萬元,此部分既經本院認定計入得減少價金之範圍,原告 自不得再依民法第227條第1項重複請求,是此部分請求自屬 無據。  ㈣又按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經 其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任,其經債權 人起訴而送達訴狀者,與催告有同一之效力;遲延之債務, 以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息;應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者 ,週年利率為5%,民法第229條第2項、第233條第1項前段及 第203條分別定有明文。從而,原告就本件訴訟,請求被告 加計給付自民事起訴狀繕本送達之翌日起即自111年10月14 日起(見本院卷一第233頁)至清償日止,按週年利率5%計 算之利息,與前揭規定,核無不合,應予准許。  五、綜上所述,原告依民法第359條、第179條,請求被告給付22 5萬元,及自111年10月14日起至清償日止之法定遲延利息, 為有理由,應予准許;逾此部分之請求,為無理由,應予駁 回。 六、兩造分別陳明願供擔保,請准宣告假執行及免為假執行,經 核原告勝訴部分,合於法律規定,爰分別酌定相當之擔保金 額,予以准許。至原告敗訴部分,其假執行之聲請已失所附 麗,應予駁回。 參、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據, 經審酌均於判決結果無影響,爰不予逐一論駁,併此敘明。 肆、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。 中  華  民  國  113  年  12  月  11  日          民事第六庭 審判長法 官 許瑞東                   法 官 黃信滿                   法 官 謝依庭 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  113  年  12  月  11  日                   書記官 邱雅珍

2024-12-11

PCDV-111-訴-2695-20241211-1

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