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重訴
臺灣臺北地方法院

返還買賣價金等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度重訴字第142號 原 告 陳森潭 訴訟代理人 林聖鈞律師 複 代理人 洪云柔律師 被 告 魏楓娟 訴訟代理人 蘇家宏律師 林正椈律師 彭彥勳律師 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經臺灣士林地方法院移 送前來（112 年度重訴字第1 號），本院於民國113 年9 月16日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 　　減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第 　　255 條第1 項第3 款自明。本件原告原請求：被告應給付原 　　告新臺幣（下同）5,000 萬元（見臺灣士林地方法院111 年 　　度司促字第10790 號卷，下稱士院司促卷第7 頁），嗣變更 　　其請求為：㈠被告應給付原告5,000 萬元，及自支付命令送 　　達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保， 　　請准宣告假執行（見本院卷二第253 頁），新增請求法定遲 　　延利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，被告於程序上亦未 　　予爭執，揆之首開規定，自應准許。　　 貳、實體方面 一、原告主張： 　㈠原告前欲購屋，於民國110 年12月25日至同年月31日間經訴 　　外人永慶房屋股份有限公司（下稱永慶房屋）仲介高柏原介 　　紹被告所有之臺北市○○區0 ○段000 地號土地及坐落其上 　　179 建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00巷0 號1 　　至4 層建物（下稱系爭建物，與前開土地合稱系爭不動產） 　　，並透過高柏原多次向被告表明須比照周圍商圈經營服飾、 　　餐飲與美容等項目之店面始願購買之意願。高柏原於110 年 　　12月25日建立含原告、訴外人即其配偶鍾鸞鳳、高柏原，及 　　永慶房屋仲介高宏德在內之LINE群組，於其看屋後陸續傳送 　　被告提供之系爭不動產1 至4 樓餐廳照片，高宏德翌（26） 　　日復告知系爭不動產所在南西商圈之店面一位難求。綜觀系 　　爭不動產1 至4 樓格局均為開放式空間、屋內菜梯也未拆除 　　、正面外觀全為玻璃牆且位處南西商圈，顯係為展示店內裝 　　潢、擺設以吸引顧客消費，原告始於110 年12月29日透過高 　　柏原與被告洽談並要求攜帶營業使用之證明文件以供評估。 　　俟被告於110 年12月31日簽約日提供室內裝修竣工照片、標 　　有餐廳之房屋平面圖，及標有櫃台、玻璃牆、展示區、用途 　　：G －3 一般零售業甲組字樣之室內裝修文件，並主動提及 　　過去曾出租訴外人台灣阿迪達斯股份有限公司（下稱愛迪達 　　公司）販賣服飾多年，也曾自己開過餐廳，保證系爭不動產 　　1 至4 樓可分層營業使用，致原告以為購入後得具有與被告 　　持有期間相同之功能與效用而陷於錯誤，遂加價4,000 萬元 　　使系爭不動產以2 億4,000 萬元價金成立買賣契約（下稱系 　　爭契約），嗣也辦畢所有權移轉登記及於111 年2 月25日進 　　行交屋事宜。 　㈡原告本考量系爭不動產鄰近南西商圈、光點台北，地段良好 　　欲購入出租予服飾業、餐飲業等使用，詎張貼系爭不動產出 　　租公告後，方經訴外人傑盟國際顧問有限公司（下稱傑盟公 　　司）員工丁慶華告知系爭不動產受有特定營業種類登記限制 　　，無法分層作為營業使用；其更於後續預查確認土地使用分 　　區、建築管理規定之際，始知被告早於110 年10月22日委由 　　傑盟公司處理系爭不動產出租事宜時，即藉由訴外人即傑盟 　　公司南京西路辦公室執行長王奕維代為申請預查而悉上情。 　　系爭不動產不得作為餐館業、服飾品零售業、家具、寢具、 　　廚房器具、裝設品零售業、美容美髮服務業、飲酒店業、按 　　摩業、寵物美容服務業等營業使用，僅1 樓得經營假髮、髮 　　飾、裝飾品零售業等特定行業，2 至4 樓完全無法行營業登 　　記而受有特定營業種類登記限制，與被告在簽約交易過程中 　　所述有重大落差，實欠缺系爭契約預定效用及被告保證之品 　　質而具物之瑕疵，也不符原告當初購買系爭不動產之目的。 　　又被告簽訂系爭契約前已知悉系爭不動產受有特定營業種類 　　登記限制，然觀系爭契約第17條第6 項、增補契約第4 條， 　　以及系爭不動產說明書內容，高柏原提供之成交行情表乃一 　　般店面成交行情並經兩造審閱後簽名確認，堪謂係以店面作 　　為系爭契約交易標的，被告卻在標的物現況說明書項次52其 　　他重要事項欄勾選「否」，自屬故意不告知瑕疵之情。 　㈢系爭不動產因有上述瑕疵，原告現僅能先在1 樓經營假髮業 　　以為停損，2 至4 樓則閒置至今，亦因樓梯狹窄並無電梯而 　　難以作為倉庫使用。系爭不動產既欠缺契約預定效用之瑕疵 　　，無論被告締約前是否知悉均應負瑕疵擔保責任，況伊係明 　　知系爭不動產受有特定營業種類登記限制卻未告知，並保證 　　具營業目的之功能與效用而出售予原告，所為給付不合債之 　　本旨，亦應負債務不履行責任，原告當得請求減少系爭契約 　　價金，並因溢付價金乃被告無法律上原因受有利益而應返還 　　，抑或被告應就該等不完全給付負損害賠償責任。依臺北市 　　不動產估價師公會之不動產鑑價報告書，系爭不動產整棟均 　　得為店面使用之預估市價為8,425 萬5,585 元，每建坪約99 　　萬5,750 元，如僅1 樓得為特定行業使用、2 至4 樓均不得 　　行營業登記之預估市價為8,241 萬5,205 元，每建坪約97萬 　　4,000 元等文，系爭不動產之成交價竟高達2 億4,000 萬元 　　、每坪單價283 萬6,370 元，成交價實不合理；復參實務關 　　於價值減損比例之相關見解，考量個案價值減損嚴重程度之 　　差異，以買賣價金2 億4,000 萬元20% 即5,000 萬元為系爭 　　不動產價值減損金額請求被告賠償，應屬妥適。爰依民法第 　　354 條第1 項與第2 項、第359 條、第179 條、第360 條、 　　第227 條第1 項、第226 條第1 項等規定，併予主張而為選 　　擇合併，請求擇一為勝訴判決等語。並聲明：⒈被告應給付 　　原告5,000 萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按年 　　息5%計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠被告於97年3 月12日購入系爭不動產作為工作室使用、自10 　　1 年起出租予愛迪達公司，嗣愛迪達公司受疫情影響於110 　　年8 月退租，被告方於同年10月委由江萬杰處理系爭建物招 　　租事宜。俟同年12月24日訴外人永慶房屋銷售員范揚儒致電 　　詢問出售意願，雖經江萬杰表示無出售打算，且時為空租狀 　　態、不願遭殺價影響賣價，然高柏原旋來電稱積極投資全臺 　　各地房產之大客戶有購買意願，復對系爭不動產所在商圈研 　　究多時且欲購入作為自用，現空租狀態更符合其需求等事由 　　勸說，江萬杰便同意高柏原攜同原告與其配偶於翌（25）下 　　午2 時許看屋，於開門後依高柏原要求至屋外等候。待原告 　　及其配偶下午3 時許離去，高柏原表示將磋商買價而請江萬 　　杰簽署委託銷售契約書授權以3 億3,688 萬元為開價金額， 　　未久復於同日交付原告開立之2,000 萬元即期支票作為斡旋 　　金且表示有出價2 億元以上之強烈購買意願，於110 年12月 　　27日至同年月30日間不斷透過高柏原斡旋交易價格後，兩造 　　、江萬杰方於同年月31日簽約日與原告在永慶房屋簽約中心 　　初次見面更分開議價，短短8 日即以相對低價之2 億4,000 　　萬元成交，再於111 年2 月22日將系爭不動產移轉登記予訴 　　外人即原告之子陳正旗、陳正榮與陳瑩哲，原告現亦在系爭 　　建物經營C .Y .S 假髮、接髮之營業。 　㈡被告簽訂系爭契約前對原告背景全然未知，僅自高柏原處得 　　知原告欲承購自用，交易過程中也未表明預計經營之項目， 　　非以比照周圍商圈能經營服飾、餐飲、美容行業等營業項目 　　為購買前提，被告實難知悉原告購買後之用途並保證具營業 　　目的之功能與效用可能性可言。至室內裝修合格證明、建築 　　平面圖等文件，首係兩造110 年12月31日簽署系爭契約等待 　　行政手續期間閒聊之際，高柏原提及為原告查詢相關資料得 　　知有違建部分，被告方首次出示該等文件作為說明增建、滲 　　漏水位置與範圍之輔助資料後收回，嗣係原告於交屋前多次 　　藉由永慶房屋表達欲拿取該等文件以供裝潢使用，伊方於11 　　1 年2 月25日交屋日交予原告作為室內設計參考使用，則該 　　等文件既係簽約後方予提供，對原告購屋決策不生影響，難 　　認原告主張伊曾保證系爭不動產具營業目的之功用與效能、 　　其因此陷於錯誤誤認系爭不動產之功能與效用可採；況該等 　　文件非系爭不動產使用分區證明文件，建築平面圖更祇是第 　　一手屋主向臺北市政府申請登記之手繪文件，圖面甚有臥室 　　、客廳等字樣，全不足證明原告主張屬實。 　㈢其次，依一般交易習慣，不動產買賣會以不動產使用分區、 　　權狀記載、產權調查及商業司查詢結果作為判斷不動產使用 　　用途之依歸，倘買賣雙方有特別約定或保證事項，則會記載 　　在增補協議之上。系爭不動產使用分區及產權調查結果同為 　　住宅，系爭契約及增補協議全乏系爭不動產品質之保證約定 　　，反自不動產說明書一般注意事項第4 條可知倘原告欲供營 　　業用途應自行確認是否符合法規、應審查事項及相關法令， 　　要非被告之責，更難徒以標的物現況說明書及成交行情表作 　　為解釋系爭契約預定效用之依歸。再系爭建物營業登記項目 　　有無限制應屬臺北市政府商業處、建築管理工程處或都市發 　　展局等職權範圍，伊實無保證可能，原告又係C .Y .S 假髮 　　負責人，名下房地產眾多，若有置產以供營業之用，於購買 　　系爭不動產前應知可預先查詢營業登記項目以確保系爭不動 　　產符合使用目的，現卻稱未曾預先查詢或瞭解，實與經驗法 　　則相違，應具有重大過失，被告不負民法第355 條物之瑕疵 　　擔保責任；至愛迪達公司承租系爭不動產僅係事實表彰，與 　　被告保證或促使原告相信系爭不動產無營業登記使用限制要 　　屬二事，原告也在系爭不動產經營自身商業C .Y .S 假髮、 　　接髮，與周遭商圈1 樓開設店面、其上另作他用之使用狀況 　　一致，更於111 年9 月將其公司遷至系爭不動產，足謂系爭 　　不動產無不得作為營業使用之瑕疵，亦與原告購屋需求相合 　　。承此，原告在系爭不動產買賣交易前既未確定購買後之使 　　用規劃，也未透漏其購買用途予被告，更以重視隱私為由， 　　要求永慶房屋對其個人資訊多加保密，使被告無從知悉上情 　　，亦不知系爭不動產預查結果，自無從保證系爭不動產具營 　　業目的之功用及效用，抑或與原告就系爭契約係以店面為預 　　定效用達成意思表示合致，尚不待言。 　㈣復臺北市不動產估價師公會不動產鑑價報告書之估價結果係 　　以鈞院函詢內容為限，未將都市更新或危老重建等系爭不動 　　產之最大價值納入考量，難謂可採。退步言之，如依該鑑價 　　報告書鑑定結果，系爭不動產僅1 樓得為特定行業登記使用 　　、其餘2 至4 樓均不得行營業登記之預估市價為8,241 萬5, 　　205 元，如1 至4 樓均得作為特定行業登記使用之預估市價 　　為8,425 萬5,585 元，所生價值減損約為系爭不動產總價2. 　　184%，原告依此減損比例至多僅得主張524 萬1,600 元價值 　　減損等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲 　　請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 　　。 三、兩造不爭執事實（見本院卷一第417 頁至第419 頁，並依判 　　決格式修正或刪減文句） 　㈠系爭不動產依51年營字第39號營造執照所載，主要用途為住 　　宅。又依110 年10月22日營業場所土地使用分區管制與建築 　　管制規定查詢案件明細表所載，系爭土地使用分區不得作為 　　餐館業、衣著等服飾零售業、鐘錶零售業、眼鏡零售業、酒 　　吧業、傢俱寢具等零售業、美容美髮服務業、飲酒店業、按 　　摩業、寵物美容服務業等營業使用。 　㈡被告於97年3 月12日購買系爭不動產，並於97年4 月10日以 　　買賣為登記原因登記為所有人。 　㈢系爭建物曾自101 年至110 年8 月期間由被告出租予愛迪達 　　公司經營服飾業。 　㈣被告於110 年10月起委託伊配偶（未登記）江萬杰處理系爭 　　建物招租事宜。 　㈤王奕維曾於110 年10月22日申請系爭建物之營業場所預查登 　　記。 　㈥被告委由江萬杰於110 年12月25日簽署標的物現況說明書。 　㈦原告曾於110 年12月25日由永慶房屋店長高柏原帶至系爭建 　　物看屋，並開立2,000 萬元即期支票作為斡旋金；被告原開 　　價3 億3,688 萬元，原告原出價2 億元。 　㈧兩造、江萬杰於110 年12月31日首次見面並斡旋後，就系爭 　　不動產以買賣價金2 億4,000 萬元簽訂系爭契約，原告之子 　　陳正旗、陳正榮與陳瑩哲則任連帶保證與登記名義人。 　㈨系爭不動產於111 年2 月22日以同年1 月14日買賣為登記原 　　因，移轉登記予陳正旗、陳正榮與陳瑩哲所有，應有部分各 　　1/3 ；並於同年月25日交屋。 　㈩系爭建物現作為原告經營之C .Y .S 假髮、接髮中山南西門 　　市。 　被告曾提供系爭建物之建築平面圖、室內裝修設計圖、愛迪 　　達公司室內裝修竣工照片予原告（但兩造就提供、交付之時 　　點有所爭執）。 四、原告另主張系爭不動產不具系爭契約預定效用及被告保證之 　　品質而具物之瑕疵，應減少價金、負損害賠償責任而給付原 　　告5,000 萬元與法定遲延利息等情，則為被告所否認，並以 　　前詞置辯。是以，本件爭點厥為：㈠原告購買系爭不動產前 　　，有無向被告表示系爭不動產須比照周圍商圈經營服飾、餐 　　飲與美容等項目之店面始願購買？㈡被告於締約時有無保證 　　系爭不動產具上述營業目的之功能與效用，抑或有無欠缺契 　　約預定效用之瑕疵，即無營業登記使用上限制之情形？㈢如 　　不爭執事實所示文件係於何時交付予原告？㈣原告依民法 　　第354 條第1 項、第2 項、第359 條、第179 條，或民法第 　　360 條、第227 條第1 項與第226 條第1 項規定，請求被告 　　給付減少價金之5,000 萬元，有無理由？（見本院卷一第41 　　8 頁，且依論述先後、妥適性及全辯論意旨調整順序內容） 　　茲分述如下： 　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 　　民事訴訟法第277 條前段亦有明文，是主張權利存在之人就 　　權利發生事實負舉證責任，主張權利不存在之人就權利障礙 　　事實、權利消滅事實與權利排除事實負有舉證責任。若上述 　　應負舉證責任之一方先未能舉證證實自己主張、抗辯事實為 　　真實，則他方就渠抗辯、主張事實縱不能舉證或所舉證據尚 　　有疵累，仍無從認定負舉證責任之一方所言可採。再稱買賣 　　者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之 　　契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為 　　成立，民法第345 條固有明文。惟當事人互相表示意思一致 　　者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要 　　之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推 　　定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時 　　，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條同有明定。是 　　依上述，買賣契約之主給付義務當係標的物與價金事項，倘 　　欲主張尚有其餘義務具對價關係、乃系爭契約重要之點，當 　　應由主張之人負舉證責任，合先敘明。再所謂物之瑕疵係指 　　存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常 　　效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念 　　，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而 　　不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最 　　高法院103 年度台上字第196 號判決要旨參照）。 　㈡原告固以前詞主張，但依現有卷內證據資料，難認系爭契約 　　預定效用係為購得整棟均得為商業營業登記之不動產，也不 　　足認被告保證系爭不動產具有前開所謂預定效用之品質： 　⒈系爭不動產雖位於南西商圈，然參系爭不動產最初建築平面 　　圖所呈現室內住宅之格局、營造執照記載「住宅」之主要用 　　途（見本院卷一第195 頁至第196 頁），已知系爭不動產主 　　要用途係供住宅為使用目的，亦在不動產說明書中揭示在卷 　　。復據目前現場照片、GOOGLE地圖查詢結果以觀（見本院卷 　　一第172 頁至第174 頁、第76頁至第78頁、第294 頁、第30 　　6 頁至第316 頁），系爭不動產周遭看似住商混雜，附近建 　　築外觀要非整棟全屬經商使用，甚多有2 樓以上維持毫無整 　　修而僅為住宅使用之樣貌，難謂在該商圈購得之透天厝均應 　　整棟得供商業使用，系爭契約中所附附近行情趨勢報告書亦 　　未見實際說明各間店面狀態更有不同屋齡、樓層之區別（見 　　本院卷一第202 頁），猶不足認原告主張具有該等預定效用 　　之品質，自不待言。 　⒉紬繹不動產買賣契約書、增補契約（見士林司促卷第11頁至 　　第17頁；本院卷一第160 頁至第171 頁），被告僅於第9 條 　　為系爭不動產產權清楚，無一屋數賣、遭他人占用或占用他 　　人土地或有其他糾葛之情事，抑或有物之瑕疵（如滲漏水、 　　海砂屋、輻射屋等或其他影響結構安全之瑕疵），另於第17 　　條需再特別具體繕打、記載之約定事項中，祇明確載有「乙 　　方保證無私人二胎設定、限制登記等其他影響甲方權益之情 　　事」等字樣，乏何系爭建物使用目的、營業保證等保證品質 　　之具體約定；至增建部分與範圍，據第2 條增建或占用部分 　　確勾選有「一樓空地」、「上下樓層內梯」、「一樓增建沿 　　著加蓋」與「鐵皮屋頂增建」等項目並就公告與通知拆除時 　　點前後為風險承擔之約定，第11條第2 項也就點交時增建部 　　分方式予以約定，更在增補契約書上明確記載於110 年12月 　　31日增訂確認部分曾遭報拆之增建範圍與處理情況、系爭不 　　動產斯時設有營利事業登記而無法就相關稅費適用自用稅率 　　之優惠條件甚明。互核系爭不動產110 年12月31日不動產說 　　明書所載介紹內容（見本院卷一第176 頁至第210 頁），「 　　產權調查表」建物標示記載主要用途為「住宅（資料來源 　　：依成果圖為依據）」，重要注意事項載有增建部分大致 　　範圍與查報狀況、一般注意事項第4 點、第6 點亦載若買 　　方承購欲供營業用途時，需自行確認是否符合各該法規與應 　　審查事項，即便有承租情事也不保證承租方既有營業項目符 　　合相關法規屬合法營業並依法向主管機關辦理相關登記等文 　　，則前開文件資料要無具體記載被告保證系爭不動產毫無營 　　業登記限制之事實，應堪認定。 　⒊證人高宏德於本院中證稱：依渠擔任房仲14年經驗，經驗上 　　現況使用說明書記載使用方式係業務產調時據現場狀況勾選 　　使用（此僅係現況之闡述），不動產產權調查表用途則係依 　　成果圖或謄本記載為主，若買賣雙方另有特別約定或保證時 　　會另外書寫不動產買賣契約增補協議。渠先前曾為原告服務 　　洽購位於臺北市大安區之透天厝（1 樓店面、樓上住家）， 　　原告嗣於110 年12月中旬電洽中山北路2 段20巷店面得否帶 　　看，表示此處商圈熱鬧、有興趣找尋有無適合為店面之物件 　　，當時原告就是喜歡此商圈，並覺得店面或住家均可，尚有 　　諸多想法而未確定，故僅先找尋此商圈透天厝，20巷該屋也 　　係1 至2 樓為店面、樓上為住家，然看屋後原告感覺面寬過 　　窄、出入不便難為店面而繼續尋找，渠與店長高柏原討論， 　　高柏原即想到系爭不動產正出租、內部評估為透天厝（通常 　　1 樓為店面、樓上或為倉庫，再樓上或為住家）而主動聯繫 　　江萬杰。110 年12月25日看屋當日兩造並未接觸，渠與高柏 　　原帶原告看屋，當時原告僅詢問先前用途也未提及有何不滿 　　，高柏原詢問江萬杰後回答曾租給愛迪達公司、更早係自行 　　開餐廳，看屋結束陪同原告徒步返家之際，原告對系爭不動 　　產頗為滿意，遂開價2 億更開立斡旋金支票，高柏原與渠亦 　　立即至淡水找江萬杰但未果，此後至同年月31日止均再為議 　　價，原告期間曾提及1 樓或1 至2 樓做店面（即其假髮業） 　　、樓上供小孩居住，抑或全部出租等想法然未討論營業限制 　　等問題，且因當時雙方價差甚大仍持續討論如何令雙方價格 　　聚焦（被告資訊多係藉由高柏原轉述），待110 年12月31日 　　兩造約出講價，就作店面使用方向之討論較多，簽約前也曾 　　透過高柏原要求被告攜帶建築平面圖、室內裝修設計圖、愛 　　迪達公司裝修竣工照片等文件以確認被告先前增建與裝潢設 　　計之情形，原告最終表示系爭不動產土地每坪不應逾800 萬 　　元，方算出2 億4,000 萬元並以此金額成交，渠也向兩造拿 　　取身分證供代書擬定合約書、現況說明書等內容，因江萬杰 　　攜有裝潢設計書，也持該設計書勾選現況、增建內容，但當 　　時設計圖並未附在系爭契約書內，係於行交屋前原告請渠詢 　　問被告得否提供1 份文件，渠並未多問原因而係直接詢問被 　　告，被告也同意而於交屋時提供。交屋後原告曾張貼廣告招 　　租，但未覓得理想之承租方改為己用，此時即有些不滿，因 　　無法整棟送營業登記等語（見本院卷二第33頁至第47頁）。 　⒋證人江萬杰於本院中證之：伊與被告為男女朋友兼事業伙伴 　　20餘年，彼此投資理財均互相代理與決定。系爭不動產原係 　　為自己公司江捷有限公司（下稱江捷公司）之辦公室使用而 　　約於97年間購買，當時為空屋及廢墟，故整理約1 至2 年後 　　進駐，1 至2 樓類似呈現設計作品生活風，3 至4 樓則為辦 　　公使用，直至100 年初因愛迪達公司欲透過仲介出租開店面 　　，江捷公司也有大陸生意往來，故將系爭建物出租予愛迪達 　　公司約8 至9 年左右，迨110 年8 月愛迪達公司退租後，由 　　伊負責對外招租事宜，故如有租賃仲介主動詢問時就會簡單 　　互加LINE，未必會知悉仲介實際姓名，也曾有遇過租客透過 　　仲介詢問伊竣工資訊等資料，當時並無出售意願。嗣110 年 　　12月間伊接獲永慶房屋仲介范揚儒（按：即賣方仲介）聯繫 　　表示有位買方（按：即原告）指定欲購買16巷或20巷透天厝 　　但先前未成交，詢問伊有無出售意願，伊當時拒絕並表示斯 　　時疫情因素或許賣相不佳，未久高柏原又來電表示原告資金 　　實力雄厚、經營甚久，一直投資各地房地產，更強調原告購 　　屋為自用、系爭不動產是時為未出租之空屋恰符合期待，然 　　未說明自用用途，又稱原告非常重視隱私故不要過問太多、 　　買賣流程也盡量低調等內容，伊與被告商量後即同意隔日帶 　　看屋，該日僅伊一人先開門帶高柏原導覽，並因高柏原要求 　　未與買方接觸，俟其等離開後高柏原表示買方欲立即出價購 　　買而簽立出價3 億3,000 萬餘元之委賣契約（本院卷一第20 　　0 頁至第201 頁標的物現況說明書即簽署時回答之部分）， 　　更於伊返家未久即攜帶原告提供之2,000 萬元支票斡旋金代 　　表誠意，稱若願開價2 億元即可立刻收下，然因價差差距過 　　大故伊未收受，此後數日高柏原均提及價錢事宜而毫無屋況 　　、鄰居或使用情形之討論。伊至簽約日110 年12月31日方首 　　次見到原告並得知係經營假髮生意，兩造被帶至不同房間談 　　價，最終於2 億4,000 萬元時方見到面，因原告輩份長於伊 　　故伊未詢問購買原因或主動詢問職業，最後確認價金後即由 　　永慶房屋代書開始為兩造落款簽名，另分別由范揚儒、高宏 　　德對兩造說明不動產現況說明書，直至簽約後半段，高宏德 　　表示在臺北市政府查詢到違建紀錄欲確認位置，被告提醒伊 　　有份標示位置之圖片，伊遂首次取出室內裝修竣工照片、平 　　面圖等文件說明1 、2 分後收回，且在標的物現況說明書下 　　手寫修改，並將所有疑義均載於增補協議放至系爭契約內， 　　更因江捷公司斯時仍登記在該處故先行扣除10萬元，此段期 　　間原告始終未提到購屋用途。上述文件係范揚儒約於111 年 　　2 月25日交屋前幾天告知原告要求除點交鑰匙外尚須簽約時 　　所見一切文件以利設計師繪圖，伊方於交屋當日帶予范揚儒 　　處理，當日原告亦祇稱欲暫時做烘焙使用。直至111 年5 月 　　間范揚儒或高柏原始電聯告知原告稱伊詐騙因無法營業使用 　　，伊覺得很冤枉，因為從頭到尾接收到之訊息僅有原告欲自 　　用，高柏原、高宏德也未與伊討論過2 至4 樓得否營業登記 　　、營業項目限制等語（見本院卷二第22頁至第32頁）。 　⒌據上開證人所為證詞，足知一般中古屋交易實務，若買賣雙 　　方有特別保證、約定情事者會另以增補協議呈現，且原告於 　　簽約前並未特定其購得系爭不動產後之用途，至多僅有位於 　　南西商圈、1 樓為店面之透天厝明確需求，於上揭增補協議 　　中全無任何營業登記限制之保證；雖證人高宏德提及兩造11 　　0 年12月31日談價時閒聊系爭不動產先前之用途，然以閒聊 　　內容遽謂被告業已保證整棟均得作為商業登記使用，要屬率 　　斷。原告固主張向被告取得建築物室內裝修竣工照片、房屋 　　平面圖，及102 裝修（使）第2763號建築物室內裝修合格證 　　明（存根）（見本院卷一第226 頁至第240 頁）。然暫不問 　　房屋平面圖僅係建造執照或使用執照之平面圖，此自上有「 　　臥室」、「浴廁」、「小客廳」及「廚房」等註記即足明瞭 　　，室內裝修合格證明平面簡圖及竣工照片上更有違建範圍與 　　面積註記、以及在建築物室內裝修概要欄備註處記載：「⒈ 　　本證明所載之『用途』，僅係供作檢討建築技術規則有關內 　　部裝修材料、分間牆構造等規定之依據，至若與使用執照（ 　　或變更使用執照）所載用途不符者，當得視實際需要另案辦 　　理變更使用執照，且不得作為申請本府各機關營業證照之證 　　明文件。⒉室內裝修圖說範圍如涉有違建，仍應依現行違建 　　處理原則辦理。」等內容，並未敘明得為整棟營業登記之情 　　事；衡酌永慶房屋112 年9 月26日永慶總112 字第301 號函 　　覆：原告最初於110 年12月中旬洽詢斯時委賣中之臺北市○ 　　○區○○○路0 段00巷○號不動產，並經渠人員介紹、帶看 　　後惜未成交，故原告即口頭告知欲購買捷運中山站附近之房 　　屋作為自行開店使用；嗣永慶房屋人員介紹系爭不動產，原 　　告於看屋後有購買意願而簽署不動產買賣意願書請渠代為斡 　　旋，最終促成兩造於110 年12月31日達成買賣合意簽署系爭 　　契約。至建築平面圖、室內裝修設計圖、愛迪達公司室內裝 　　修竣工照片，曾於110 年12月31日由被告提出進一步說明系 　　爭不動產之滲漏水與增建位置，並據此載明在增補契約及標 　　的物現況說明書，由兩造簽名確認；後續交屋錢因原告詢問 　　可否提供該等文件正本，被告同意而於交屋時交付等節（見 　　本院卷一第558 頁），與前揭證人證述相合，是該等室內裝 　　修竣工照片、房屋平面圖與室內裝修合格證明等文件於110 　　年12月31日簽約日僅係作為確認滲漏水、違建位置與範圍使 　　用，更係交屋日方提供予原告持有，是全不足為原告有利之 　　積極證明。 　⒍原告另提出營業場所土地分區管制與建築管理規定查詢表營 　　業場所預先查詢查詢結果（見本院卷一第242 頁至第248 頁 　　），欲證明被告於110 年10月22日即於查詢後得知系爭不動 　　產營業項目限制，然姑不論據臺北市商業處112 年5 月17日 　　北市商二字第1126016510號函暨系爭不動產營業場所土地使 　　用分區管制與建築管理規定預先查詢結果（含申請人姓名） 　　資料（見本院卷一第270 頁至第277 頁），已揭示任何人均 　　得自行上線申請營業場所土地使用分區管制與建築管理規定 　　預先查詢，毋庸具公司負責人資格要件或經授權等情，況是 　　否為被告直接或間接託人申請查詢得知，也與兩造間有無保 　　證該等品質無涉；至原告之LINE群組對話紀錄擷圖（見本院 　　卷一第298 頁至第302 頁、第476 頁至第503 頁），該等新 　　聞網頁連結既經原告自陳乃高柏原（按：實應為高宏德）張 　　貼，究否係永慶房屋為居間促成兩造成立買賣契約而傳送， 　　要屬未知，系爭建物內部照片亦難逕認與契約預定效用、被 　　告保證品質品質相當。徵以被告所提與高柏原間之對話錄音 　　譯文（見本院卷一第388 頁至第401 頁），高柏原至多僅表 　　示因原告欲自行開店經營假髮曾協助查詢確認可為該營業項 　　目、並未承諾整棟均可商業登記，又稱室內裝修文件為交屋 　　時交付予原告等內容，實與原告上揭主張不合，然詢問兩造 　　後均不願聲請傳喚證人高柏原到庭作證（見本院卷一第420 　　頁；原告前曾聲請傳喚後撤回《見本院卷一第291 頁、第34 　　5 頁》），則在現未能知悉高柏原對兩造簽線居間告知之實 　　際內容下，礙難認被告有何明示或默示保證品質之意思表示 　　，而應負減少價金或損害賠償責任，洵堪認定。 　㈢本院既無從認定系爭不動產整棟均毫無營業登記限制內容為 　　系爭契約之預定效用，也未見有何被告保證系爭不動產具該 　　等品質之情事，難謂被告應負物之瑕疵擔保責任，本院自不 　　就系爭不動產應減少價值或被告應負損害賠償範圍予以論述 　　，末予指明。 五、從而，原告依民法第354 條第1 項與第2 項、第359 條、第 　　179 條、第360 條、第227 條第1 項、第226 條第1 項等規 　　定，請求：被告應給付5,000 萬元，及自起訴狀繕本送達翌 　　日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回 　　。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，爰併駁 　　回之。 六、本件事證已臻明確，原告雖聲請傳喚王奕維、丁慶華欲證明 　　於110 年10月22日預查得知系爭不動產特定營業種類登記限 　　制後告知被告，被告於締約前已知此情（見本院卷一第291 　　頁、第349 頁至第351 頁、第411 頁至第412 頁），並聲請 　　傳喚鍾鸞鳳欲證明江萬杰於簽約前保證系爭不動產全得為營 　　業使用，並將室內裝修證明等文件交予原告之事實（見本欲 　　卷一第512 頁至第513 頁），然無論被告是否透過王奕維得 　　知系爭不動產營業種類登記限制，原告既未能舉證使本院得 　　出被告曾保證系爭不動產整棟均可為營業使用品質事實之心 　　證，再觀原告原先書狀始終表示自行決定，又已傳喚其聲請 　　之高宏德作證如前，證人鍾鸞鳳部分當與高宏德待證事實重 　　複，均無調查之必要；暨兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資 　　料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一 　　一論列，併此敘明。 七、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　13　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　黃鈺純 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李心怡

2024-12-13

TPDV-112-重訴-142-20241213-1

訴
臺北高等行政法院

更正土地登記

臺北高等行政法院判決 高等行政訴訟庭第七庭 112年度訴字第519號 113年11月21日辯論終結 原 告 彰化商業銀行股份有限公司 代 表 人 胡光華(董事長) 訴訟代理人 許献進 律師 李仲翔 律師 周宛萱 律師 被 告 臺北市大安地政事務所 代 表 人 林芳儀(主任) 訴訟代理人 周建宏 徐志輝 輔助參加人 臺北市政府地政局土地開發總隊 代 表 人 黃群 訴訟代理人 顏誠緯 游茂榮 上列當事人間更正土地登記事件，原告不服臺北市政府中華民國 112年3月16日府訴二第1126080479號訴願決定，提起行政訴訟， 本院判決如下： 主 文 一、原告之訴駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、本件原告起訴後，原代表人由凌忠嫄變更為胡光華，經原告 代表人胡光華向本院聲明承受訴訟(本院卷第393頁)，於法 並無不合，應予准許。 二、爭訟概要： 　　緣訴外人藤霖國際開發股份有限公司(下稱藤霖公司)為危老 重建需要，向輔助參加人申請辦理臺北市大安區(下同)金華 段四小段815至821及818-1地號等8筆土地涉及不同使用分區 逕為分割複丈。經輔助參加人查調相關圖籍資料、檢視「民 國110年度地籍線與建築線疑義清理作業」檢測資料、現場 檢測，復函請臺北市政府都市發展局查告所涉土地使用分區 界線及道路截角辦理方式，並重新檢算面積結果，發現原告 所有金華段四小段820、820-1地號等2筆土地(下稱系爭土地 )，登記面積與計算面積相較超出法定容許誤差(下稱公差) ，復經臺北市政府地政局(下稱地政局)重新檢算土地面積仍 超出公差，於查處後認係前臺北市地政處(100年12月20日起 更名為地政局)測量大隊(94年9月6日與臺北市土地重劃大隊 整併為輔助參加人)於66年間辦理重測時，將原本金華段四 小段820地號土地面積計算錯誤，嗣臺北市古亭地政事務所( 下稱古亭地政所)復於67年間將前揭820地號土地分割為系爭 土地時，未發現前開錯誤即續處所致，屬原測量錯誤純係技 術引起，應依地籍測量實施規則第232條及第243條規定辦理 面積更正，內容包括：820地號土地更正前面積為280平方公 尺，更正後面積為270平方公尺；820-1地號土地更正前面積 為55平方公尺，更正後面積為52平方公尺，遂以111年12月1 6日北市地發字第1117020970號函(下稱111年12月16日函)檢 送土地複丈圖、土地登記申請書、土地面積計算表、土地更 正登記清冊及複丈處理結果清冊等資料，請被告依函辦理系 爭土地面積更正，並於辦竣登記後通知土地所有權人。被告 嗣以111年大安字第138830號登記案(下稱系爭登記案)辦竣 系爭土地面積更正登記，另以111年12月20日北市大地測字 第11170168071號函(下稱111年12月20日函，與系爭登記案 合稱原處分)通知原告上開事宜。原告不服，提起訴願，經 訴願決定駁回，遂提起本件訴訟。　 三、原告主張及聲明： ㈠主張要旨： 　⒈本件無地籍測量實施規則第232條規定之適用： 　⑴原處分依據地籍測量實施規則第232條辦理系爭土地面積之逕 為更正，然依該條規定，被告僅得在土地複丈時發現原測量 錯誤、純係技術引起或抄錄錯誤，且有原始資料可稽之例外 情形下，始得逕為更正。 　⑵依同條第2項規定，純係技術引起之「計算錯誤」，應係指加 、減、乘、除等計算有誤；另112年1月13日修正公布地籍測 量實施規則第232條之錯誤，應限於微量瑕疵，即無須再經 調查即可發現之錯誤，始得逕予更正。然本件於66年重測時 地籍圖面積係以電子求積儀計算，而輔助參加人嗣於111年 改以現代高科技測量儀器即坐標讀取儀計算，其結果係就同 一地籍圖前後分別採用不同的計算方法所生之差值，非該條 所指之計算面積錯誤。系爭土地於66年辦理重測時，由不同 人員多次計算後，得出重測面積總和平均為335平方公尺， 嗣於67年經古亭地政所辦理分割登記，面積仍為335平方公 尺，難認有計算錯誤之情事。被告並未留有計算過程之資料 ，無法排除是因為地籍圖使用年代久遠，圖紙破損、伸縮所 導致之誤差，非謂只要是超過法定容許值，即可逕認先前之 面積計算有誤，被告仍應調查相關事證。 　⑶地籍測量實施規則之母法為土地法第69條，依該規定辦理更 正，必須是「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發現 登記錯誤或遺漏」始得為之，因此地籍測量實施規則第232 條第1項所定「複丈發現錯誤」限於「登記機關」自行辦理 複丈而言，始不至於逾越土地法第69條之授權意旨，否則將 違反法律保留原則及法律優位原則。然藤霖公司所為分割複 丈之申請及110年辦理地籍線與建築線疑義清理作業，均不 得援為合法進行複丈之依據，又輔助參加人發現系爭土地之 登記面積超出公差，由其報經地政局，再由地政局函請被告 辦理更正，為機關內部之測量行為，與地籍測量實施規則第 232條所定被告自行辦理複丈，報經地政局核准得逕行辦理 更正之要件不同。被告所稱得由輔助參加人辦理逕為測量之 相關依據，均與本件情形無關。又依地籍測量實施規則第23 2條第2項規定，被告應提出包括66年間重測作業當時之相關 計算方法、數值等紀錄之原始資料。惟被告僅提出土地登記 申請書、土地面積計算表、土地更正登記清冊及複丈處理結 果清冊，僅代表被告於111年12月13日更正後面積數值，可 見原處分並無地籍測量實施規則第232條第2項所指之原始資 料可稽。 　⒉系爭土地面積登記錯誤，並非顯然錯誤之情形，不得依行政 程序法第101條規定更正： 　　原處分未具體敘明更正系爭土地面積之理由，亦未說明所謂 原測量錯誤是指觀測、量距、整理原圖、訂正地籍圖或計算 面積。被告111年12月20日函所稱「重新檢算」與地籍測量 實施規則第232條「複丈」、第243條「原測量及計算作必要 之檢核」之用語不同，被告自應於原處分充分說明「重新檢 算」及「逕為更正登記」行為之法律依據及理由。地政局11 1年12月16日函附件僅能表示系爭土地於111年12月13日更正 後面積數值，原告無從知悉輔助參加人66年重測時，計算錯 誤之原因，難謂原處分已敘明理由，違反行政程序法第96條 第1項第2款規定。 ⒊被告於作成原處分前，未予原告陳述意見之機會，違反行政 程序法第102條規定： 　 原處分分別減少系爭土地登記面積10平方公尺及3平方公尺 ，減損原告作為系爭土地所有權人，使用、收益及處分其土 地之權能，對財產權侵害難謂輕微。且系爭土地於66年重測 時，有面積計算錯誤，惟迄今已45年，被告遲至111年12月2 0日始為面積更正，對法安定性侵害亦重大，自應給予原告 陳述意見之機會，使原告能知悉原處分作成過程中被告所斟 酌之因素，然被告未予原告陳述意見之機會，違反行政程序 法第102條規定。 ㈡聲明：訴願決定及原處分均撤銷。 四、被告答辯及聲明： ㈠答辯要旨： ⒈系爭土地經輔助參加人發現有地籍圖數化面積與登記面積相 較超出公差之情形，應係因66年間辦理重測時，計算系爭土 地面積有誤，嗣於67年間古亭地政所辦理分割時，仍未發現 錯誤，並有系爭土地地籍原圖、重測後土地面積計算表、地 籍圖重測結果清冊及古亭地政所於67年辦理土地分割複丈圖 等原始資料參佐，確有地籍測量實施規則第232條所指計算 面積錯誤之純係技術引起之原測量錯誤。又依土地法第69條 規定，登記人員於登記完畢後，發現登記錯誤時，經以書面 聲請上級機關查明核准後，得逕予更正。本件是被告之上級 機關即地政局指示被告辦理面積更正，縱使沒有地籍測量實 施規則第232條第2項之原始資料，被告仍須辦理更正，故原 處分逕予更正系爭土地之登記面積，並無違誤。 ⒉金華段四小段820地號土地西側所涉道路，係臺北市政府70年 7月29日府工二字第57669號公告實施臺北市都市計畫「修訂 信義路、金山街、和平東路、羅斯福路、中山南路所圍地區 (不包括新隆里擬辦更新範圍)細部計畫(通盤檢討)案」所劃 定之6公尺都市計畫道路，於本件逕為分割前涉及第3種商業 區(原屬第2種商業區)及道路用地等不同使用分區，依都市 計畫法第23條、平均地權條例施行細則第3條、都市計畫樁 測定及管理辦法第41條暨臺北市都市計畫樁測定及管理要點 第5點等規定，應辦理逕為分割，本件因藤霖公司為危老重 建需要，函請輔助參加人對於所列土地涉及不同使用分區者 ，辦理逕為分割複丈，經輔助參加人發現系爭土地有面積登 記錯誤之地籍疑義，被告遂以前開原始資料為據，以原處分 辦理逕予更正，符合地籍測量實施規則第232條所指「複丈 發現錯誤」之要件。 ⒊原處分逕予更正面積，有前開原始資料為據，屬所根據之事 實客觀上明白足以確認之情形，依行政程序法第103條第5款 規定，被告不給予原告陳述意見之機會，於法有據。原處分 業已載明係依地政局111年12月16日函之指示辦理，並說明 因系爭土地面積超出公差，屬原測量錯誤純係技術引起，已 載明主旨事實、理由及其法令依據，並通知原處分相對人即 原告，亦載有行政救濟之教示文字，並無違反行政程序法第 96條第1項之規定。 ㈡聲明：駁回原告之訴。 五、輔助參加人陳述要旨： 　㈠臺北市政府因實施都市計畫，劃定大量土地之使用分區，輔 助參加人雖會主動辦理涉及不同使用分區逕為分割土地之案 件，仍無法於短時間消化，故民眾若有需求時，亦得向輔助 參加人提出申請。藤霖公司因危老需求向輔助參加人提出逕 為分割之申請，輔助參加人因而發現系爭土地登記面積與計 算面積相較超出公差，並查得上開誤差可能係因66年間辦理 重測時，以電子求積儀或測量人員操作所得金華段四小段82 0地號土地面積有誤，其後於67年間辦理分割時又未發現所 致，純係面積計算錯誤，而屬原測量錯誤純係技術引起者， 並有原始資料即重測後地籍原圖可稽，符合地籍測量實施規 則第152條、第232條及第243條規定，被告辦理面積更正， 自無違誤。 　㈡系爭土地於110年間辦理逕為分割複丈作業之面積重新檢算方 式，係依據重測後地籍原圖及古亭地政所67年間辦理土地分 割複丈圖為據，並使用坐標讀取儀先求得系爭土地界址點坐 標，再依各界址點坐標，計算土地面積，因而發現系爭土地 於66年重測時面積計算成果有誤。 六、上開爭訟概要欄所載之事實，為兩造所不爭執，並有原處分 (本院卷第33、34頁、第113、114頁)、訴願決定(本院卷第3 5頁至41頁)、藤霖公司111年10月5日藤管2022003號函(本院 卷第281頁)、地政局111年12月16日函(本院卷第67頁至69頁 ；109頁至112頁)、重測前錦安段83-11地號土地登記簿(本 院卷第119頁)、地籍原圖(本院卷第285頁)、分割前820地號 土地面積計算表(本院卷第289頁)、地籍圖重測結果清冊(本 院卷第291頁)、系爭土地67年7月28日分割複丈原圖(本院卷 第287頁)、系爭土地111年12月13日面積計算表(本院卷第73 頁)、複丈處理結果清冊(本院卷第77頁至84頁)、讀圖面積( 本院卷第293頁)、圖解地籍圖數值化資料表(本院卷第295頁 )等件在卷可稽，自堪信為真實。本件之爭點為：被告依據 地籍測量實施規則第232條規定，將系爭土地登記之面積分 別由280、55平方公尺更正為270、52平方公尺，是否適法有 據？ 七、本院之判斷： 　㈠應適用之法令及說明： 　⒈土地法第47條規定：「地籍測量實施之作業方法、程序與土 地複丈、建物測量之申請程序及應備文件等事項之規則，由 中央地政機關定之。」第69條規定：「登記人員或利害關係 人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請 該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏， 純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可 稽者，由登記機關逕行更正之。」又依土地法第47條授權訂 定行為時即112年1月13日修正公布前地籍測量實施規則第20 5條第1項第10款規定：「申請複丈，由土地所有權人或管理 人向土地所在地登記機關為之。但有下列情形之一者，各依 其規定辦理：依法令規定得由地政機關逕為測量者。」第2 32條規定：「(第1項)複丈發現錯誤者，除有下列情形之一 ，得由登記機關逕行辦理更正者外，應報經直轄市或縣(市) 主管機關核准後始得辦理：原測量錯誤純係技術引起者。 抄錄錯誤者。(第2項)前項所稱原測量錯誤純係技術引起者 ，指原測量錯誤純係觀測、量距、整理原圖、訂正地籍圖或 計算面積等錯誤所致，並有原始資料可稽；所稱抄錄錯誤指 錯誤因複丈人員記載之疏忽所引起，並有資料可資核對。」 第243條規定：「分割土地面積之計算，依下列規定辦理： 1宗土地分割為數宗土地，該分割後數宗土地面積之總和， 須與原土地面積相符。如有差數，經將圖紙伸縮成數除去後 ，其增減在下列公式計算值以下者，應按各地號土地面積比 例配賦；在下列公式計算值以上者，應就原測量及計算作必 要之檢核，經檢核無誤後依第232條規定辦理……。」另「因 登記錯誤或遺漏而有案可稽者，登記機關得逕為辦理更正登 記，登記完畢後應通知全體利害關係人。」更正登記法令補 充規定第1點亦規定甚明。是以，土地登記人員於登記完畢 後，發見登記錯誤或遺漏時，依土地法第69條規定，登記機 關本得依職權為更正；而前開地籍測量實施規則第232條規 定，其中有關地政機關複丈發現土地面積計算錯誤，致土地 登記簿所載之面積不符實地面積所為之更正，核屬無涉私權 糾葛，且為執行上揭土地法第69條之技術性、細節性規定， 並未牴觸母法規定，且無違法律保留原則，自得為被告所援 用。 　⒉都市計畫法第23條第3項、第4項規定：「(第3項)細部計畫核 定發布實施後，應於1年內豎立都市計畫樁、計算坐標及辦 理地籍分割測量，並將道路及其他公共設施用地、土地使用 分區之界線測繪於地籍圖上，以供公眾閱覽或申請謄本之用 。(第4項)前項都市計畫樁之測定、管理及維護等事項之辦 法，由內政部定之。」平均地權條例施行細則第3條第1項本 文規定：「本條例施行區域內之都市土地範圍及其土地使用 分區與公共設施用地界線，應由直轄市或縣(市)主管機關依 都市計畫法第23條規定，釘立界樁及中心樁，並計算座標後 點交地政機關，於辦理規定地價或重新規定地價前，據以逕 行辦理地籍測量及分割登記。」又依都市計畫法第23條第4 項規定授權訂定之都市計畫樁測定及管理辦法第41條規定： 「都市計畫樁豎立完竣，並經依第8條規定公告確定後，測 定機關除應將樁位坐標表、樁位圖、樁位指示圖及有關資料 送地政單位外，並應實地完成樁位點交作業，據以辦理地籍 逕為分割測量。」可知，細部計畫核定發布實施後，應於1 年內豎立都市計畫樁、計算坐標及據以逕行辦理地籍測量及 分割登記，則地政機關依前開規定逕為測量，即合乎地籍測 量實施規則第205條第1項第10款規定所稱「依法令規定得由 地政機關逕為測量」之情形。 　⒊地籍乃標示各宗土地之位置、界址、面積、使用狀況及權屬 關係之圖冊；地籍測量的意義，就是利用測量儀器及測量技 術，測定一定區域範圍內各宗土地之方位、形狀、界址、面 積，編定地號，繪製成圖，以明瞭土地之分布狀況，以為整 理地籍、保障私權，執行國家土地政策之資料與依據之用。 依土地法第46條之1規定可知，已辦地籍測量之地區，因地 籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因，得重新實 施地籍測量；另參同法第46條之3規定，地籍重測結果應予 公告，俾便業主有表示意見之機會，藉以糾正測量上之錯誤 ，進而定其法律上之效力，重測結果公告確定後，地政機關 即應依公告內容(含面積、圖線)辦理登記，原地籍圖即停止 使用，將由重測結果公告之地籍圖取代之，土地經界及面積 ，一律以重測後為準，最高行政法院108年度判字第508號判 決意旨參照。 　㈢被告依據地籍測量實施規則第232條規定，將系爭土地登記之 面積分別由280、55平方公尺更正為270、52平方公尺，並無 違誤： 　⒈前臺北市地政處測量大隊於66年間辦理地籍圖重測，重測前 錦安段83-11、83-12、83-13、83-17、83-18、83-19、83-2 2、83-23、83-24及83-25地號等10筆土地於重測時合併為83 -11地號，重測後於67年4月14日登記為金華段四小段820地 號，面積標示為335平方公尺，嗣於67年8月14日辦理分割， 面積標示為280平方公尺，另分割出820-1地號，面積標示為 55平方公尺，即為系爭土地等情，有系爭土地之臺北市土地 登記簿(本院卷第119、121、122頁)、重測土地面積計算表( 本院卷第289頁)、臺北市金華段土地地籍圖重測結果清冊( 本院卷第291頁)可參。 　⒉本件緣於藤霖公司為危老重建需要，函請輔助參加人先行辦理金華段四小段815至821及818-1地號等8筆土地，疑涉及不同使用分區之土地逕為分割。經輔助參加人查調相關圖籍資料、檢視「110年度地籍線與建築線疑義清理作業」檢測資料、現場檢測，復函請臺北市政府都市發展局查告所涉土地使用分區界線及道路截角辦理方式，並重新檢算面積結果，發現原告所有系爭土地涉及第3種商業區(原屬第2種商業區)及道路用地等不同使用分區，依前引地籍測量實施規則第205條、都市計畫法第23條、平均地權條例施行細則第3條、都市計畫樁測定及管理辦法第41條規定，為使每筆土地之使用分區一致，應逕行辦理地籍測量及分割登記，因此輔助參加人依藤霖公司先行辦理土地逕為分割之請求，就前揭8筆土地所為複丈為合法。輔助參加人辦理前開逕為分割複丈程序時，發現土地標的位置與其於110年辦理之地籍線與建築線疑義清理作業重疊，經輔助參加人查調相關圖籍資料等，於檢核該等土地地籍圖數化面積與登記面積差異時，發現登記面積與計算面積相較超出公差，認應係測量大隊於66年間辦理重測時，計算原金華段四小段820地號土地面積有誤，嗣於67年間古亭地政所辦理分割時未發現該錯誤即續處所致，業據輔助參加人說明在卷(本院卷第269、270頁)，並有藤霖公司111年10月5日藤管2022003號函(本院卷第281頁)、土地逕為分割清冊(本院卷第283頁)可參，核屬地籍測量實施規則第232條所指因複丈發現錯誤之情形。 　⒊原告雖主張，依土地法第69條規定意旨可知，地籍測量實施規則第232條所定「複丈發現錯誤」應限於「登記機關」自行辦理複丈時所發現之錯誤始得逕予更正。然而本件藤霖公司申請逕為分割複丈及輔助參加人110年辦理地籍線與建築線疑義清理作業，均不得援為前揭複丈之依據云云。惟土地法第69條規定登記人員或利害關係人於登記完竣後，發見錯誤，經上級機關查明核准後，得予更正；對於有原始登記原因之證明文件證明的記載錯誤，則得由登記機關逕行更正，其規範目的係在登記錯誤應如何處理之問題，並不限定由登記機關發現之錯誤始得更正，與地籍測量實施規則第232條規定意旨相同，重點乃在該錯誤是否為不涉及私權之登記事項、是否純屬登記人員之錯誤所造成，為達成土地登記公示正確性之公益目的，實無限於登記人員發現錯誤，或限於該筆土地複丈時發現錯誤，始得逕為更正，原告主張，實有誤會。 　⒋又系爭土地於66年間辦理重測，當時面積計算方式，係依據重測前有效之地籍原圖繪測之地籍線，依64年5月26日修正發布之地籍測量實施規則第173條規定，使用求積儀測算之；此次系爭土地逕為分割複丈作業之面積重新檢算方式，則係依106年1月9日修正發布地籍測量實施規則第151規定，依重測後確定之地籍原圖，以及古亭地政所於67年間辦理土地分割之複丈圖，分別使用數值化電腦計算面積及坐標讀取儀作圖面量測2種方法測算之，結果均超過公差。關於系爭土地重測後之地籍原圖，於66年辦理重測後業經確定，依照上開之說明，自應以重測後地籍原圖所示之地籍線為準。而系爭土地自重測後迄今其形狀、大小及地籍線均未改變，也無何圖紙破損或伸縮之情形，經輔助參加人說明在案(本院卷第370、372頁)，互核重測前後之地籍舊圖及原圖亦大致相合(本院卷第372、285、347頁)。輔助參加人檢核系爭土地面積結果，820及820-1地號2筆土地更正前登記面積分別為280平方公尺及55平方公尺，惟以座標讀取儀量測重測後地籍圖所求得之計算面積分別為269.38平方公尺及51.64平方公尺，與登記面積相較分別減少10.62平方公尺及3.36平方公尺，已超出前揭地籍測量實施規則第243條規定公式計算值(3.04平方公尺及1.15平方公尺)；另再以分割複丈圖所求得之計算面積分別為268.51平方公尺及52.83平方公尺，其與登記面積相較分別減少11.49平方公尺及2.17平方公尺，皆超出上開公式計算值；末再以地籍原圖之圖解地籍圖數值化資料所求得之數化面積分別為270.42平方公尺及52.29平方公尺，其與登記面積相較分別減少9.58平方公尺及2.71平方公尺，亦超出上開公式計算值，有地籍原圖(本院卷第285頁)、古亭地政所67年土地分割複丈圖(本院卷第287頁)、讀圖面積(本院卷第289頁)、圖解地籍圖數值化資料表(本院卷第295頁)可參。經核，系爭土地之面積既係依據重測後已確定之地籍原圖標示之地籍線，並以合法準確之科學儀器求得，因空間測量科技發展日新月異，以數值化電腦計算面積、坐標讀取儀作圖面量測，自遠比過去使用之儀器來得精準，從而，於地籍原圖所示地籍線未改變之情況下，系爭土地面積現僅能以前揭測量方式計算而得，測量結果與原登記之面積相較確已超過公差，應認系爭土地原登記面積有純係技術引起之測量錯誤，並有地籍原圖為原始資料可稽。原告主張，無法排除是因為地籍原圖使用年代久遠，圖紙破損、伸縮所導致之誤差，尚乏依據，洵無足採。 　⒌地政局因輔助參加人發現上開地籍疑義，經查處結果認係因 技術引起之測量錯誤，並有重測後地籍原圖等原始資料可稽 ，乃由地政局以111年12月16日函檢附相關資料，通知被告 辦理系爭土地面積更正登記，符合地籍測量實施規則第232 條所定「原測量錯誤純係技術引起」(第1項第1款)、「計算 面積錯誤且有原始資料可稽」(第2項)。再者，地籍測量實 施規則第232條所定逕行更正登記制度之規範目的，係為匡 正土地複丈時純係因技術引起之測量錯誤或抄錄錯誤，提高 行政效率及土地登記之正確性，以保障人民財產權，故不能 過於限縮解釋條文所指「複丈發現錯誤」之文字，該條更於 112年1月13日經修正為「已辦地籍測量之地區，發見錯誤」 者，益見規範重點乃在有確定之地籍測量結果(地籍圖)的情 況下，發現錯誤，即有予以更正之必要，縱使系爭土地因係 於66年為地籍圖重測，距今已數十年，重測過程中究係如何 發生操作或計算之疏失或錯誤，無從完全確知，惟為貫徹確 定之地籍圖地籍線彰顯之面積必須正確之公益需求，亦應得 予以更正。是以，原告主張系爭土地所有人並非藤霖公司， 系爭土地並無法定複丈原因，故被告不得依地籍測量實施規 則第232條規定辦理面積更正登記，即非可採。至原告主張 ，並無該規定第2項所指之原始資料存在一節，惟本件既有 確定之地籍原圖，系爭土地之地籍線位置，並無疑義，即符 合該條第2項所定「有原始資料可稽」的要件。 　⒍原告雖主張，輔助參加人發現系爭土地之登記面積超出公差 ，由其報經地政局，再由地政局函請被告辦理更正，為機關 內部之測量行為，與地籍測量實施規則第232條所定「報經 主管機關核准」之要件不同。惟依「臺北市政府地政局組織 規程」第8條前段規定，該局設土地開發總隊及地政事務所( 本院卷第308頁)，可知被告及輔助參加人均為地政局之下級 機關，地籍測量實施規則第232條第1項本文「複丈發現錯誤 者」、「應報經直轄市或縣(市)主管機關核准後始得辦理( 更正)」之程序規定，目的乃在透過上級機關之程序介入， 促使登記機關能作成內容正確之決定，本件被告既係依其上 級機關地政局111年12月16日函之指示辦理系爭土地面積之 更正，則被告以原處分所為之更正登記，等同經過主管機關 即地政局之核准，是原處分所為更正面積之程序，並無不法 。 ㈣原告再主張，其無從知悉輔助參加人66年地籍重測時，計算 錯誤之原因，難謂原處分已敘明理由，違反行政程序法第96 條第1項第2款規定；系爭土地面積登記錯誤，並非顯然錯誤 之情形，不得依行政程序法第101條規定更正；被告於作成 原處分前，未予原告陳述意見之機會，違反行政程序法第10 2條規定云云。惟按地政機關製作之土地登記簿及地籍圖均 須公告或公布(土地法第48條第4款及第50條參照)，且地政 機關(登記機關)應備土地登記簿及地籍圖以供當事人閱覽( 土地登記規則第14條第5款及第8款參照)。足見地政機關製 作之土地登記簿及地籍圖均具有公示作用，且土地面積係依 據地籍圖而定，兩者相輔相成；換言之，有地籍圖才能計算 出土地之面積，並登載在土地登記簿，有土地登記簿所載之 面積，才能對地籍圖所示土地之面積，一目瞭然。故地政機 關因測量或登載錯誤，致發生地籍圖或面積與實地不符之情 形，仍應查明實情，予以更正。至於地政機關因測量或登記 錯誤，致土地登記簿所載之面積大於實地面積，若善意第三 人因信賴土地登記面積而取得該土地，受有損害，乃屬該善 意第三人得否向出賣人或地政機關求償之問題。然不因該善 意第三人信賴土地登記面積，即可主張地政機關須維持原錯 誤之測量，不得更改地籍圖及土地面積。本件輔助參加人既 因辦理他案複丈作業，依同一地籍原圖及相同地籍線重新以 坐標讀取儀計算面積之結果，發現系爭土地登記面積與讀圖 面積不符，且已超出地籍測量實施規則第243條規定公式計 算值，地政局據以指示被告更正重測面積計算成果之錯誤， 除符合地籍測量實施規則第232條規定外，亦屬土地法第69 條規定，即於發現登記錯誤，並經上級機關即地政局核准更 正之情形，並不違反法律保留及法律優位原則。另本件之面 積更正登記即原處分，確實影響原告之權利，發生規制力， 原告得提起撤銷原處分之行政訴訟，本院亦應加以實質審查 ，並無疑義，與行政程序法第101條規定，行政處分發生誤 寫、誤算或其他類此之顯然瑕疵，而得隨時更正，但不影響 原行政處分效力之情形，並不相同，原告主張本件情形不符 合行政程序法第101條規定，與本件原處分實體是否有理由 的判斷無關。復依行政程序法第103條第5款規定，行政處分 所根據的事實，客觀上明白足以確認者，行政機關得不給予 陳述意見的機會。系爭土地之地籍線係依據已確定之地籍原 圖，復經輔助參加人以數值化電腦計算、坐標讀取儀成圖面 量測而發現原登記面積有計算錯誤，核係客觀上明白足以確 認之事實，則被告於原處分作成前，未給予原告陳述意見的 機會，並沒有違反行政程序法第102條規定。另原處分業已 載明係依輔助參加人111年12月16日函之指示辦理，並說明 因系爭土地面積超出公差，屬原測量錯誤純係技術引起，已 敘明主旨事實、理由及其法令依據，附記行政救濟之教示文 字，並無違反行政程序法第96條之規定，原告主張，並不足 採。 八、綜上所述，原告所述各節，均非可採。從而，被告以原處分 更正系爭土地之面積，洵無違誤。訴願決定遞予維持，亦無 不合。原告猶執前詞，請求判決如訴之聲明所示，為無理由 ，應予駁回。 九、本件判決基礎已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 　　經本院斟酌後，均與判決結果不生影響，而無一一論述之必 要，併予說明。　　 十、結論：本件原告之訴為無理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日 審判長法 官　侯志融 法 官　傅伊君 法 官　郭淑珍 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭 提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內 補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者， 應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附 繕本）。 三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者， 逕以裁定駁回。 四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟 法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不 委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。 得不委任律師為訴訟代理人之情形 所 需 要 件 ㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人　 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代 理人具備法官、檢察官、律師資格或 為教育部審定合格之大學或獨立學院 公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、 管理人、法定代理人具備會計師資格 者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 ㈡非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日 　　　　　　 　　　 書記官 劉聿菲

2024-12-12

TPBA-112-訴-519-20241212-2

再易
臺灣高等法院

損害賠償等再審之訴

臺灣高等法院民事判決 113年度再易字第98號 再 審原 告 李慶治 李欣芳 再 審被 告 莫克國際開發建設有限公司 法定代理人 盧淑惠 訴訟代理人 李仁豪律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，再審原告對於中華民國113 年8月28日本院113年度上易字第410號確定判決，提起再審之訴 ，本院判決如下： 　　主　　　文 再審之訴駁回。 再審訴訟費用由再審原告負擔。 　　事實及理由 一、按再審之訴，應於30日之不變期間內提起。前項期間，自判 決確定時起算，判決於送達前確定者，自送達時起算，民事 訴訟法第500條第1項、第2項前段定有明文。查再審原告對 於本院113年度上易字第410號確定判決（下稱原確定判決） 提起再審之訴，本件因上訴利益未逾新臺幣（下同）150萬 元，為不得上訴第三審之事件，原確定判決於民國113年8月 28日判決宣示時確定，並於同年9月10日送達再審原告，有 本院民事書記官辦案進行簿及民事送達證書可按（本院卷第 43、51頁），是再審原告於同年10月7日提起再審之訴（本 院卷第3頁），未逾30日之不變期間。 二、再審原告主張：依兩造簽立之臺北市中正區河堤段危老重建 案委託興建契約書（下稱系爭契約）第9條第4項約定，再審 被告應於110年4月27日申報開工後800個日曆天即112年7月7 日申報竣工。原確定判決未斟酌上開約定，構成民事訴訟法 第497條（再審原告民事再審之訴狀誤載條號為第496條第1 項第13款）「就足影響於判決之重要證物漏未斟酌」之再審 事由。又原確定判決採信證人施偉倫之虛偽證述，有民事訴 訟法第496條第1項第10款再審事由。兩造於前程序提出之原 證2、7、8、9、14及被證10、上證2等證據資料，可證明於 第4期預算發包選定營造廠、簽訂營造工程契約後，地主才 須搬遷，且須建物拆除後始有第5期工地正式開工，原確定 判決未審酌該等資料，亦構成民事訴訟法第496條第1項第13 款之再審事由。再者，再審被告前依系爭契約第8條第1項、 第15條第3項約定對伊訴請遷離及給付違約金（案列臺灣臺 北地方法院〈下稱臺北地院〉110年度訴字第4304號），原確 定判決卻認再審被告於系爭契約之義務不包括協調地主搬離 原建物、統整歧異意見，構成不依證據裁判之再審事由。又 原確定判決未審認臺北市商業處回函內容或函詢該處確認事 實，遽認無從論斷訴外人麗高營造股份有限公司有不良紀錄 ，對伊實屬不公。另兩造固於110年11月22日成立調解（案 列臺北地院110年度移調字第237號），然調解內容載明係針 對調解日前之費用、利息，而伊本件請求工程逾期損失為調 解日後發生之遲延罰款，原確定判決未予採納，亦有再審事 由等語。爰提起再審之訴，並聲明：㈠原確定判決及臺北地 院112年度訴字第348號判決（即前程序第一審判決）均廢棄 。㈡再審被告應給付再審原告新臺幣109萬1,893元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 三、本件未經言詞辯論，再審被告未為任何聲明及陳述。 四、本院之判斷： 　㈠關於再審原告主張民事訴訟法第497條之再審事由部分： 　　⒈按不得上訴於第三審法院之事件，其經第二審確定之判決 ，就足以影響於判決之重要證物漏未斟酌者，得為再審事 由，固為民事訴訟法第497條前段所明定。惟所謂之重要 證物漏未斟酌，須該證物，業經當事人在前訴訟程序第二 審言詞辯論終結前提出，然未經確定判決加以斟酌，且足 以影響判決結果為要件，如已在確定判決理由中說明不為 調查或取捨之理由，即屬已加以斟酌。又所謂足影響於判 決者，即如經斟酌此項證物則原判決不致為如此內容之謂 ，若縱經斟酌亦不足影響原判決之內容，即與本條之規定 不符，不得據為再審事由。 　　⒉再審原告於前程序係主張再審被告未依系爭契約第9條第4 項約定，於建造執照核准後9個月內申報開工為違約事由 ，依系爭契約第15條第1項約定請求再審被告給付遲延開 工之違約金。而原確定判決業已於事實及理由欄四、㈠中 具體斟酌系爭契約第9條第4項、第15條第1項、第2條第1 項後段、第9條第1項等約定內容，並綜合其他書證資料、 證人證述證據資料後，說明其認定再審被告已依系爭契約 第9條第4項約定期限申報開工，再審原告不得請求遲延開 工違約金之理由（本院卷第16至20頁）。再審原告所稱再 審被告依約另應於申報開工後800個日曆天申報竣工一節 ，核與其主張之遲延開工違約事由無涉，是系爭契約第9 條第4項有關申報竣工期限之約定，縱經斟酌，亦無法推 翻原確定判決關於再審被告有無遲延申報開工之認定，再 審原告仍無可受較有利益之裁判，揆諸前揭說明，自不符 合民事訴訟法第497條規定之再審事由。 　㈡關於再審原告主張民事訴訟法第496條第1項第10款之再審事 由部分： 　　按民事訴訟法第496條第1項第10款所定，提起再審之訴者， 須以宣告有罪之判決或處罰鍰之裁定已確定，或因證據不足 以外之理由，而不能為有罪之確定判決或罰鍰之確定裁定者 為限，始得提起再審之訴，此觀同法第496條第2項規定甚明 。是對於確定判決提起再審之訴，主張有民事訴訟法第496 條第1項第10款之證人經具結後就為判決基礎之證言為虛偽 陳述者，未依同條第2項規定主張宣告有罪之判決或處罰鍰 之裁定已確定，或因證據不足以外之理由，而不能為有罪之 確定判決或罰鍰之確定裁定者，應認未合法表明再審理由， 其再審之訴為不合法（最高法院111年度台抗字第821號裁定 意旨參照）。查本件再審原告泛言證人施偉倫於前程序有偽 證之情，惟未主張該證人經有罪判決或處罰鍰之裁定已確定 ，或係以證據不足以外之理由而致刑事訴訟不能開始或續行 ，應認未合法表明再審理由，其再審之訴為不合法。 　㈢關於再審原告主張民事訴訟法第496條第1項第13款之再審事 由部分： 　　按當事人發現未經斟酌之證物，如經斟酌可受較有利益之裁 判者，為民事訴訟法第496條第1項第13款所定再審事由。前 訴訟程序事實審之言詞辯論終結前已存在之證物，當事人不 知有此致未斟酌現始知之，或知有該證物之存在而因當時未 能檢出致不得使用，嗣後檢出之該證物，固可稱之為此條款 所定得使用未經斟酌之證物，惟必須當事人在客觀上確不知 該證物存在致未斟酌現始知之，或依當時情形有不能檢出該 證物者始足當之，倘按其情狀依一般社會之通念，尚非不知 該證物或不能檢出或命第三人提出者，均無該條款規定之適 用。查再審原告所稱原確定判決未審酌之原證2、7、8、9、 14及被證10、上證2等證據資料，均已經兩造於前程序中提 出，與前述發現新證物之要件顯有不合，不符民事訴訟法第 496條第1項第13款規定之再審事由。 　㈣至再審原告其餘主張，均在指摘對於原確定判決不服之理由 ，並未敘明原確定判決有何符合民事訴訟法第496條第1項各 款或第497條之法定再審事由之具體情事，難認已合法表明 再審事由，其再審之訴為不合法。 五、綜上所述，再審原告所提本件再審之訴，主張原確定判決有 民事訴訟法第496條第1項第13款及第497條之再審事由部分 ，顯無再審理由；另主張原確定判決有民事訴訟法第496條 第1項第10款再審事由及其他再審意旨部分，為不合法，爰 依民事訴訟法第502條第2項規定，不經言詞辯論，逕以判決 駁回。 六、據上論結，本件再審之訴為一部不合法，一部顯無再審理由 ，依民事訴訟法第502條、第78條、第85條第1項本文，判決 如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　劉又菁 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳素勤 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林伊倫 正本係照原本作成。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林伶芳

2024-11-29

TPHV-113-再易-98-20241129-1

監宣
臺灣臺北地方法院

許可監護人行為

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度監宣字第693號 聲 請 人 顏妙芸 代 理 人 劉宏邈律師 受監護宣告 之人 顏素梅 上列當事人間聲請許可監護人行為事件，本院裁定如下： 　　主　　文 准聲請人處分受監護宣告之人顏素梅（女、民國00年00月00日生 、身分證統一編號：Z000000000號）所有如附表所示之不動產 。 聲請程序費用新台幣壹仟元由受監護宣告之人負擔。 　　理　　由 一、聲請意旨略以：受監護宣告之人即相對人顏素梅前於民國11 3年1月31日經本院以112年度監宣字第645號裁定宣告為受監 護宣告之人，並選定聲請人顏妙芸為其監護人，關係人顏惠 靜為會同開具財產清冊之人，因相對人所有如附表所示不動 產屋齡已逾50年，建築物老舊且該區域建築物排列不良、道 路彎曲狹小等，有妨害公共安全之虞，有參與都市更新或依 都市危險及老舊建築物加速重建條例之規定而重建之必要， 因第三人瓏山林房產股份有限公司欲整合包括如附表所示22 筆土地進行都市更新及危老重建，可將舊房屋透過都市更新 取得新屋，增加其使用及價值，而有處分受監護宣告之人名 下如附表所示不動產之必要，爰依民法第1113條準用第1101 條第1項、第2項第1款規定聲請准許聲請人處分如附表不動 產等語。 二、按監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得 　　使用、代為或同意處分；監護人代理受監護人購置或處分不 　　動產，非經法院許可，不生效力。民法第1113條準用第1101 　　條第1項、第2項第1款定有明文。 三、經查，聲請人主張之事實，業據提出建物登記謄本、臺北市 稅捐稽徵處房屋稅及證明書、土地登記謄本、本院112年度 監宣字第645號裁定、戶籍謄本、本院113年5月17日函、地 籍圖謄本、瓏山林房產都市更新案、全國財產稅總歸戶財產 查詢清單、112年度綜合所得稅各類所得資料清單、會同開 具財產清冊之人同意書、薪資表、相對人照護及生活支出明 細單據等件為證，並經本院依職權調取112年度監宣字第645 號卷查核屬實，堪信聲請人之主張為真實。從而，聲請人依 民法第1113條準用民法第1101條第1項、第2項第1款規定聲 請本院准其處分受監護宣告人所有如附表所示之不動產，核 與前揭規定尚無不符，應予准許。 四、依家事事件法第164條第2項，裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　家事第二庭　法　官　 蔡鎮宇 以上正本係照原本作成。 如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告 費新臺幣1,000元。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　 廖素芳 　　　　　　 附件： ⒈臺北市○○區○○段0○段00○號建物(權利範圍：全部)　　 ⒉臺北市○○區○○路000巷00弄00號建物(權利範圍：全部)　 ⒊臺北市○○區○○段0○段000地號土地（權利範圍：15020/894780） ⒋臺北市○○區○○段0○段000○0地號土地（權利範圍：15020/894780 ） ⒌臺北市○○區○○段0○段000○0地號土地（權利範圍：15020/894780 ） ⒍臺北市○○區○○段0○段000○0地號土地（權利範圍：15020/894780 ） ⒎臺北市○○區○○段0○段000地號土地（權利範圍：2505/74565） ⒏臺北市○○區○○段0○段000○0地號土地（權利範圍：2505/74565） ⒐臺北市○○區○○段0○段000○0地號土地（權利範圍：2505/74565） ⒑臺北市○○區○○段0○段000地號土地（權利範圍：2505/74565） ⒒臺北市○○區○○段0○段000○0地號土地（權利範圍：2505/74565） ⒓臺北市○○區○○段0○段000○0地號土地（權利範圍：2505/74565）

2024-11-29

TPDV-113-監宣-693-20241129-1

訴
臺灣新北地方法院

減少價金等

臺灣新北地方法院民事判決 111年度訴字第1852號 原 告 王冠崴 訴訟代理人 吳俊達 律師 複 代理 人 王亭涵律師 陳禮文律師 被 告 建帝不動產經紀有限公司 法定代理人 王柔驊 被 告 王裕仁 上二人共同 訴訟代理人 蔣美龍律師 被 告 吳長仁 訴訟代理人 蔡菘萍 律師 複 代理 人 林芫煜律師 上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年7月17日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告吳長仁應給付原告新臺幣1,352,342元，及自民國111年 8月20日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告吳長仁負擔50％，餘由原告負擔。 四、本判決第一項於原告以新臺幣450,780元為被告吳長仁供擔 保後，得假執行；但被告吳長仁如以新臺幣1,352,342元為 原告供擔保後，得免為假執行。 五、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序事項 　 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第255條第1項 第2款規定甚明。查原告起訴對被告吳長仁部分就漏水部分 請求新臺幣（下同）458,750元原以民法第359條、第179條 為訴訟標的，嗣追加民法第360條規定為訴訟標的（見本院 卷二第75頁、第79至81頁），經核與前揭法條規定相符，應 予准許。 貳、實體事項 一、原告主張： 　㈠原告與配偶於民國108年9月間有購屋之計畫，乃透過被告建 帝不動產經紀有限公司（下稱建帝公司）之仲介人員即被告 王裕仁之介紹，向被告吳長仁購買其所有之新北市○○區○○○ 路00巷0號4樓之房屋（下稱系爭房屋）及坐落之新北市○○區 ○○○段○000號土地（權利範圍10分之1，以下與系爭房屋合稱 系爭不動產）。於簽約前被告吳長仁、王裕仁均屢次聲稱系 爭房屋屋況良好，更出具被告吳長仁於110年2月6日填載之 「標的現況說明書」，擔保系爭房屋並無傾斜、滲漏水等交 易上重大瑕疵，並同意上開「標的現況說明書」作為買賣契 約之内容。原告因信賴被告吳長仁、王裕仁之上開保證，遂 於110年2月24日與被告吳長仁簽定不動產買賣契約（下稱系 爭買賣契約），約定總價款為新臺幣（下同）13,250,000元 。又原告已於110年5月間付清上揭買賣價金，並已辦妥系爭 房屋交付及所有權移轉登記。 　㈡詎料，交屋後原告偶然自同棟大樓鄰居處得知，系爭房屋存 有嚴重傾斜情事，且大樓全體住戶對此傾斜之情形亦皆有所 耳聞，一樓之住戶即訴外人蔡東昇更為此邀集該大樓全體住 戶商討房屋傾斜及改建事宜，更接洽訴外人晉騏建築股份有 限公司多次前來舉行危老重建說明會。原告始驚覺被告於系 爭契約簽定之前，並未誠實告知系爭房屋之實際屋況，被告 聯合隱匿該等瑕疵並取得原告之信任，以利抬高售價，促成 交易之謊言。而原告得知系爭房屋有傾斜之情形後，為精確 測量大樓傾斜之程度，特委請財團法人桃園市土木技師公會 （下稱桃園土木技師公會）就系爭房屋之傾斜情況進行鑑定 並作成鑑定結論：「經水準測量及垂直測量成果可知，該標 的物室内與外觀傾斜方向一致（向西側傾斜）且室内角變量 與室外傾斜率皆明顯略大，其值亦一致相近介於1/170〜1/95 間，故本案標的物東西向明顯有傾斜之情事，南北向則無明 顯傾斜現象」等語。是系爭房屋確有1/170、1/121、1/95左 傾（向西側傾斜）之情事。尤以，依專業結構技師之意見： 「…台北市政府就有相關的鑑定手冊，依照安全鑑定規定， 傾斜率零是正常，少於1/200還在安全範圍内，但要修復比 較安全，如傾斜率在1/40到1/200就依程度不同，必須有不 同程度的修復及補強，同時也有求償程度不同的問題，如果 房子超過1/40的傾斜率，要拆掉重建比較安全。」，並進一 步參酌「新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊」可知： 系爭房屋傾斜之情事，已達對建築物結構安全造成影響之程 度，必須進行修復補強，顯為減少系爭房屋通常效用及價值 之瑕疵。 　㈢依桃園土木技師公會110年6月18日測量之結果，系爭房屋之 最大傾斜率為T3點之1/95。嗣於本件訴訟程序中，原告另聲 請由社團法人新北市土木技師公會（下稱新北土木技師公會 ）進行鑑定並於113年l月24日作成之鑑定報告（下稱系爭鑑 定報告）所示，系爭房屋之最大傾斜率為T2點之1/121。再 依據中華民國建築師公會出版之2019年鑑定案例索編對於房 屋傾斜率劃分之級距「傾斜率1/75~1/99房屋交易減損價值 比例為15％」，是系爭房屋因傾斜瑕疵造成市場客觀交易價 值減損之金額應為1,987,500元（計算式：買賣價金13,250, 000元×l5％）。退步言之，縱認新北市土木技師公會測量之 傾斜率數值可採，然其鑑定時未遵循「以最大傾斜值為價值 減損依據」之通常估價邏輯，因系爭不動產傾斜率最大處為 1/121，參考《2019年鑑定案例彙編》之建議，傾斜率1/121落 於1/100～1/124之級距，房屋交易價值減損比例為14％，故系 爭房屋之交易價值減損之金額至少應為1,855,000元（計算 式：買賣價金13,250,000元×l4％）。 　㈣又經原告於交屋後檢視後，發現系爭房屋更存有頂樓公共區 域牆面、主臥室、前後陽台等處，均有滲漏水之瑕疵。經原 告委請專業廠商進行修繕評估，系爭房屋之滲漏之瑕疵已嚴 重影響系爭房屋之通常效用，若需修繕處理，至少約需花費 458,750元。原告於發現系爭房屋存有上述傾斜、漏水之瑕 疵後，已於110年6月25日寄發存證信函予被告建帝公司、吳 長仁，向被告吳長仁主張減少價金，並前來協商滲漏水瑕疵 之修繕事宜，而被告吳長仁固回函稱願意修繕滲漏水並稱願 意進行後續協商，然經原告多次透過被告王裕仁聯繫，再無 具體回應，原告甚至於110年7月12日與被告吳長仁電話聯繫 時，被告吳長仁更直接向原告表示不認為系爭房屋有瑕疵云 云，拒絕與原告進行任何協商。 　㈤原告及被告吳長仁均係委任被告建帝公司進行系爭不動產買 賣之居間仲介，並由建帝公司之職員被告王裕仁擔任經紀人 。依不動產經紀業管理條例第24條之2規定，被告王裕仁於 辦理仲介之業務時，自負有調查、說明義務，及善良管理人 之注意義務，被告王裕仁既擔任本件仲介業務經紀人員且從 事不動產委託銷售標的現況說明書之製作、說明，其對於該 文書内容之真正，本負有將依其仲介專業應查知事項告知原 告之善良管理人注意義務，且理應對於系爭房屋存有傾斜、 漏水瑕疵之現況當屬知悉，然其對於標的現況說明書内第21 、23點關於有無漏水、結構損害乙節，竟未告知原告或協助 原告為進一步之必要檢查，任憑被告吳長仁在不動產現況說 明書上勾選「否」。尤以，系爭房屋具有傾斜瑕疵一事，曾 有住戶邀請建商前來舉行危老重建說明會，乃為整楝住戶所 知悉，衡情具有房地買賣之專業知識之被告王裕仁，自無法 就系爭房屋存有傾斜瑕疵乙事諉為不知。準此，被告王裕仁 顯有達背上開善良管理人注意義務，甚或和被告王裕仁聯合 隱匿該等瑕疵，故意隱瞒系爭房屋存有嚴重傾斜、漏水瑕疵 之必要資訊，違反不動產經紀業管理條例第24條之2規定之 調查、說明義務，及善良管理人之注意義務灼然。被告王裕 仁違反不動產經紀業管理條例第24條之2規定之調查、說明 義務，及善良管理人之注意義務，致原告再未獲充分、必要 及真實資訊之情形下買受系爭房屋，因而受有前揭房屋價值 減損之損害共計2,446,250元，依不動產經紀業管理條例第2 6條第2項規定，就此2,446,250元之損害，被告建帝公司與 被告王裕仁應對原告負擔連帶損害賠償責任。 　㈥本件中原告已給付被告建帝公司仲介費260,000元，然被告建 帝公司之職員被告王裕仁於處理原告委託之不動產買賣居間 事務時，違反其所負之調查、說明、及善良管理人之注意義 務，使被告吳長仁得以用遠高於市場合理價格將系爭房屋出 售予原告。核其行為，該當民法第571條規定居間人違反其 對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，故依 民法第571條規定，被告建帝公司不得向原告收取仲介費報 酬。準此，被告建帝公司受領上開260,000元仲介費已無法 律上原因，原告自得依民法第179條規定請求被告建帝公司 返還仲介費260,000元。 　㈦爰就對被告吳長仁之請求：①傾斜瑕疵部分，依民法第359條 、第179條規定，請求減少價金後返還不當得利1,987,500元 ；或依民法第360條規定，請求瑕疵損害賠償1,987,500元（ 擇一關係）。②漏水瑕疵部分：依民法第359條、第179條規 定，請求減少價金後返還不當得利458,750元；或依民法第3 60條規定，請求瑕疵損害賠償458,750元（擇一關係）（①及 ②共計2,446,250元）。對被告建帝公司、被告王裕仁之請求 ：①依不動產經紀業管理條例第24 條之2第1款、第3款、第4 款、第5款、同法第26條第2項規定，請求建帝公司與被告王 裕仁連帶損害賠償2,446,250元。②關於仲介費用部分依民法 第571條、第179條規定，請求建帝公司返還仲介費260,000 元。而提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告吳長仁應給付原 告2,446,250元，及自起訴狀繕本送達之翌日超至清償日止 ，按年利率5％計算之利息。㈡被告建帝公司、被告王裕仁應 連帶給付原告2,446,250元，及自起訴狀繕本送達之翌日超 至清償日止，按年利率5％計算之利息。㈢前二項聲明所命給 付部分，如任一被告已履行給付，他被告於給付範圍內同免 給付責任。㈣被告建帝不動產經紀有限公司應給付原告260,0 00元，及自起訴狀繕本送達之翌日超至清償日止，按年利率 5％計算之利息。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利 之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並答辯如下： 　㈠被告吳長仁部分：①就系爭房屋傾斜狀況，依據系爭鑑定報告 中十、鑑定結果及分析第2點略以：對於鑑定事項（一）原 告所有門牌號碼新北市○○區○○○路00巷0號4樓房屋即系爭房 屋發生斜率時間是否早於110年5月，鑑定報告僅泛泛陳稱因 系爭房屋完工使用四十年以上，經歷隔壁建物新建施工與92 1、331大地震，因此斜率應發生應早於110年5月等情。惟房 屋傾斜原因可能為地震、地質、鄰房施工、不均勻沉陷、施 工品質、施工材料、材料老化、荷重不均、使用不當或其他 因素等等原因不一而足，鑑定報告並未鑑定系爭房屋傾斜為 何原因造成，逕以地震等原因早於110年5月，認定傾斜發生 早於110年5月，似嫌倉促。況系爭鑑定報告中十、鑑定結果 及分析第5點表示：系爭房屋南北向傾斜不明顯，東西向傾 斜介於1/120-1/140間，系爭房屋的市場客觀交易價值減損 金額，介於6.5%-13％之間，又本件系爭房屋南北向並未傾斜 等語。且原告入住實際上對於傾斜亦未有感覺，需實際測量 或自鄰居口中才得知，是系爭房屋交易價值減損金額應以6. 5％為限，即861,250元。②原告主張系爭房屋有漏水之情事云 云，惟經檢視原告所提出之照片雖有部分牆面油漆剝落情形 ，然該油漆剝落究是起因於漏水或漆面因長期老化剝落尚不 得而知，且無法證明漏水發生於移轉系爭房屋登記之前。縱 系爭房屋有原告所稱之漏水情形，然原告亦未舉證證明漏水 時間係發生於110年5月移轉系爭房屋登記之前，然原告竟遲 至111年1、3月方請工人進行修繕，又系爭鑑定報告中之十 、鑑定結果及分析第3點僅泛稱系爭房屋之漏水於110年5月 前已發生，並未詳加說明，且系爭鑑定報告所述漏水原因為 水管堵塞，使連接管出現裂縫，以及五樓以下住戶窗戶下方 之花台排水管路效用不良與花台施工品質不良所致，而這些 原因皆有可能係於110年5月後發生，且被告吳長仁居住於系 爭房屋時均無任何漏水現象，顯見該滲漏水之瑕疵，並非於 110年5月前即已存在，既非被告吳長仁造成，且存在於買賣 交易時點以及危險移轉之後，被告吳長仁自毋庸負擔修繕費 用之損害賠償之責。再者，縱認系爭房屋有滲漏水現象且發 生於移轉系爭房屋登記之前（被告否認之），然漏水範圍亦 應僅有主臥室邊牆與前方窗戶花台之牆面轉角處，其餘部分 原告並未舉證是否漏水及有修繕之必要，且依系爭鑑定報告 意見附件十：修復數量及費用計算一欄表，亦僅提及主臥室 部分，是系爭房屋縱有漏水且發生於移轉系爭房屋登記之前 ，亦應僅有主臥室邊牆與前方窗戶花台的牆面轉角處，其餘 修繕部分原告並未舉證修繕處是否確有漏水及必要性，原告 應善盡舉證之責。又系爭鑑定報告既已針對系爭房屋是否滲 漏水、原因為何、是否於110年5月前、是否造成市場交易價 值減損、修繕方法、修繕後是否仍有市場交易價值減損等事 項進行鑑定並出具意見，則系爭鑑定報告是針對系爭房屋自 110年5月起整體漏水修繕之修復數量及費用做計算，共計97 ,342元，而逾越部分應非屬必要費用，原告請求自無理由等 語。 　㈡被告建帝公司、王裕仁部分：①關於傾斜部分，依據不動產經 紀業管理條例第22條第3項所頒佈的不動產說明書應記載事 項、成屋、中並未要求調查是否有傾斜的問題，即令係原告 所主張的版本即108年修正之版本，亦仍未要求調查系爭房 屋是否有傾斜的問題。而原告與被告建帝公司間並未約定被 告建帝公司對系爭房屋負有查證系爭房屋是否傾斜之義務， 自難認被告建帝公司就系爭房屋是傾斜，負有查證判斷之義 務，況且原告係居住於系爭房屋數個月後經鄰居告知始聽聞 發現有傾斜之情形，顯見傾斜並非可肉眼目測判斷，需藉由 精密儀器在專業人士操作之下始得如以檢測確認，被告建帝 公司之不動產經紀人員即被告王裕仁亦無從依目測即可發現 系爭房屋傾斜之情形。且系爭房屋傾斜應非火災或其他天然 災客所導致（未被新北市政府列管為紅單或黃單建物）且無 進行修繕之情形。訴外人晉騏建築股份有限公司（下稱晉騏 公司）所提出的興建說明，亦無提及系爭房屋存在傾斜的情 形，難認被告建帝公司、王裕仁未盡善良管理人注意義務， 自無違反不動產經紀業管理條例第24條之2，而構成同條例 第26條第2項所定的賠償責任。②關於漏水部分，被告建帝公 司於110年2月6日受被告吳長仁委託鎖售系爭房屋，被告吳 長仁填寫標的現況說明書時對於項次第31「是否有滲漏水情 形」勾選「否」，由於系爭房屋出售當時並未見有滲漏水的 現象，而原告於購屋前的看屋過程中亦未發現存在滲漏水的 情形，故其始於現況說明書上簽字，而交屋時亦未發現系爭 房屋有滲漏水的情形，故原告與被告吳長仁始順利完成交屋 ，故原告所主張的漏水瑕疵於交屋前並未發現，被告建帝公 司、王裕仁對此亦毫不知情。而自原告所拍攝之照片所顯示 有潮溼等現象的位置均有裝潢（或天花板）遮蓋，如不將裝 潢拆除根本無從發現，被告建帝公司、王裕仁更無拆除裝潢 之權利，故被告建帝公司、王裕仁實已善盡調查之責。③至 於仲介費用，原告並未舉證證明被告建帝公司究竟係為何種 有利於賣方之行為，或違反誠實及信用方法，而賣方收受利 益之情形，故原告請求被告建帝公司返還仲介報酬，要無理 由等語。 三、本院之判斷： 　㈠原告及被告吳長仁均係委託被告建帝公司進行系爭不動產買 賣之居間仲介，並由建帝公司職員被告王裕仁擔任經紀人。 原告與被告吳長仁於110年2月24日簽定系爭買賣契約，向被 告吳長仁購買其所有之系爭不動產，雙方約定總價款為13,2 50,000元。原告已於110年5月間，付清上揭買賣價金，並辦 妥系爭不動產交付及所有權移轉登記及點交。又系爭買賣契 約附有被告吳長仁於110年2月6日填寫之「標的現況說明書 」，其中第21點：「是否有滲漏水情形？」、第23點：「房 屋是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築 物損害及修繕情形」二欄位，被告吳長仁均勾選「否」等情 ，為兩造所不爭執（見本院卷三第315至318頁），並有系爭 買賣契約、被告建帝公司登記資料、被告王裕仁名片、仲介 費明細在卷可參（見本院卷一第75至103頁、第249頁），該 部分事實應堪認定。 　㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。如係由原告主張權利者 ，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己 主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或 其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。而原告對於自 己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不 實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證 明之責，此為舉證責任分擔之原則(最高法院99年度台上字 第483號判決意旨參照)。 　㈢對被告吳長仁請求部分： 　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ，具有其所保證之品質；買賣標的物之利益及危險，自交付 時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限 ；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物 ，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求 減少價金，而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物 之瑕疵者亦同，民法第354條、第373條、第359條、第360條 規定甚明。又按第354條所規定之物的瑕疵擔保責任，為一 種法定的無過失責任，凡買賣標的物於依同法第373條之規 定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對 於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任 。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限 。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品 質有欠缺者，亦屬之（最高法院100年度台上字第1188號判 決、102年度台上字第2161號判決參照）。再按買受人依民 法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以 意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍 內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金 之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照 ）。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同， 民法第179條定有明文。 　⒉系爭房屋傾斜部分： 　⑴就系爭房屋傾斜部分，經本院囑託社團法人新北市土木技師 公會（下稱新北土木技師公會）鑑定，鑑定結果略以：鑑定 標的物是一棟五層樓的建築物，於76年底取得使用執照，目 前屋項有三分之二的面積存在疑似既存違建的構造物在使用 中，三分之一的屋項建構遮雨棚在其餘的部分，二樓以上建 築物目前為住宅用途使用中。鑑定標的物於110年買賣交易 後，由所有權人自行裝修完成居住使用中；如附件五水準測 量的結果，鑑定標的物室內在經過裝修施工後，室內地板函 禹度的差值紀錄約在7.4至8.7公分左右，經校正歸零後實際 室內地板面高度的差值約在1公分左右，顯示室內地板函的 傾斜率極小；附件五室外垂直測量的結果，鑑定標的物建築 朝福德南路24巷巷道的傾斜率為1/528；鑑定標的物建築朝 福德南路24巷6-1號建築物的傾斜率為1/121至1/137間。因 為鑑定標的物建築完工使用超過四十年以上，歷經福德南路 24巷6-1號隔壁建築物新建施工與921、331兩次大地震，前 述傾斜率發生之時間應早於110年5月前。因建築物傾斜而致 市場客觀交易價值減損之金額，參考中華民國全國建築師公 會出版2019鑑定手冊及鑑定案例索編之建議金額最高約為13 ％，但是建築物的南北向傾斜度不明顯且低於l/200,而束西 向的傾斜率介於1/120至1/140間。是以鑑定標的物的市場客 概交易價值減損之金額可以介於6.5％~13％間，本案鑑定標的 物的市場客觀交易價值減損之金額建議約9~10％左右。依照 買賣契約總價1325萬元計算，鑑定標的物的市場客觀交易價 值減損之金額建議約119萬元~132萬元間等語，有系爭鑑定 報告在卷可稽，而新北土木技師公會為本院囑託之鑑定人， 具相當之專業知識、技能及經驗，其公正性亦能確保，衡以 系爭房屋確實屋齡甚長，則新北土木技師公會運用其專業知 識、技能及經驗，衡量市場情況所為之系爭鑑定報告之鑑定 意見應為可採。 　⑵系爭房屋傾斜之情形發生早於110年5月前（即系爭房屋點交 前），且系爭房屋傾斜確實會造成市場客觀交易價值減損， 應已減少其通常效用無疑，則依上開說明，被告吳長仁就此 應負民法第354條之物之瑕疵擔保責任，原告就系爭買賣契 約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後，並依第179 條規定對被告吳長仁返還不當得利，應屬有據。又系爭鑑定 報告既認系爭房屋傾斜所致之市場客觀交易價值減損之金額 建議約119萬元~132萬元間，從而，本院取其平均認定該價 值減損應約為1,255,000元(計算式：1,190,000＋1,320,000＝ 1,255,000)，則原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告 吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對被告吳長仁請求 返還不當得利1,255,000元，應屬有據。又無論原告依民法 第359條及第179條規定請求返還不當得利，抑或依民法第36 0條規定請求損害賠償，原告所得請求之數額逾1,255,000元 ，均屬無據。 　⑶至原告另提出之社團法人桃園市土木技師公會（下稱桃園土 木技師公會）鑑定報告、李朝順土木技師傾斜測量結果（見 本院卷一第113至153頁、本院卷三第201至205頁）爭執系爭 鑑定報告所認系爭房屋傾斜所致之市場客觀交易價值減損之 金額過低，應為1,987,500元，或至少應為1,855,000元，系 爭鑑定報告並未遵循以最大傾斜值為價值減損依據之通常估 價邏輯云云。惟桃園土木技師公會鑑定報告、李朝順土木技 師傾斜測量結果，均非本院囑託鑑定而係原告自行為之，憑 信性顯不如系爭鑑定報告，自當以系爭鑑定報告較為可採， 又衡以市場狀況時有變化，不同案件間之原因事實未盡相同 ，鑑定人之專業知識、技能及經驗各有不同，《2019年鑑定 案例彙編》或其他鑑定案件亦僅為供鑑定人參考之資料，參 酌卷內事證，尚難謂系爭鑑定報告有何違反通常估價邏輯而 不可採，是原告該部分主張尚難憑採。 　⑷至被告吳長仁爭執系爭鑑定報告所認系爭房屋傾斜發生時間 及系爭鑑定報告所認系爭房屋傾斜所致之市場客觀交易價值 減損之金額過高，應為861,250元云云。然並未提出足夠證 據以實其說，其該部分所辯尚非可採。 　⑸綜上所述，就系爭房屋傾斜瑕疵，原告就系爭買賣契約依民 法第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對 被告吳長仁請求返還不當得利1,255,000元，核屬有據，逾 此範圍之請求，則屬無據。 　⒊系爭房屋漏水部分 　⑴就系爭房屋傾斜部分，經本院囑託社團法人新北市土木技師 公會（下稱土木技師公會）鑑定，鑑定結果略以：鑑定標的 物靠近福德南路24巷巷道的牆面有三個窗窗戶，窗戶下緣各 有一個突出牆面的花台，目前以鋁門窗框包覆，但是三樓與 五樓的三個花台仍屬於自然外露的型態；鑑定標的物依所有 權人陳述目前仍有兩處室內牆面有潮濕滲漏的跡象，一處位 於前陽台旁邊的房間與中間臥室連接的牆面角偶處，另一處 位於主臥室邊牆與前方窗戶花台的牆面的轉角處。主臥室的 潮濕滲漏處比較明顯，須經常使用除濕機，另一處的潮濕滲 漏情況較輕微；鑑定標的物主臥室西南側角偶滲漏水現象， 雖經裝修施工處理仍有明顯潮濕水漬跡象，顯示裝修施工未 解決主臥室角偶滲漏水的損害。經檢視房屋內部現況與所有 權人的陳述，房屋確實有滲漏水瑕疵。由管路設施設置情況 與施工前主臥室的照片判斷，有兩種排水路徑的管路堵塞或 詧路連接管端出現裂縫滲漏水所造成，一個是屋項面降雨排 水到角偶柱子內部的落水管因管路堵塞積水滲漏或管路連接 管端出現裂缝滲漏水的功能失效，另一個可能是五樓窗戶下 方的花台排水管路效用不良與花台施工材料品質不良造成滲 漏水竄出。另一處房間內部牆面輕微持續潮濕的原因比較簡 單，純粹是五樓窗戶下方的花台排水管路效用不良與花台施 工材料品質不良造成滲漏水竄出造成。房屋因滲漏水致市場 上客観交易價值減損之金額約為修復房屋滲漏水瑕疵施工費 用的l至3倍價額，為修復效果不佳的再次修復施工做預備。 前述房屋滲漏水瑕疵於110年5月前即已發生；屋遮雨棚的排 水管路借道五樓前方的花台進行排水，是造成四樓前陽台房 間牆面輕微潮濕的可能，應以專用管路明管排水的方式，直 接將屋頂遮雨棚的排水排放到l樓排水溝。為排除主臥室角 偶牆面持續累積的潮濕滲漏水現象，應排除排水管堵塞的問 題，並封閉屋頂此落水孔的使用，重新設置新的明管專用排 水路直接將排水排放到l樓排水溝，四樓房屋滲漏水瑕疵修 繕費用共計97,342元整；若將滲漏水修繕完成後，原有的滲 漏水現象會完全排除，且可能會導致滲漏水的因素完全排除 ，市場上客觀，交易價值就無減損的理由，其減損的金額為 零等語，有系爭鑑定報告在卷可稽。新北土木技師公會為本 院囑託之鑑定人，具相當之專業知識、技能及經驗，其公正 性亦能確保，衡以系爭房屋確實屋齡甚長，則新北土木技師 公會運用其專業知識、技能及經驗，衡量市場情況所為之系 爭鑑定報告之鑑定意見應為可採。 　⑵系爭房屋漏水之情形發生早於110年5月前（即系爭房屋點交 前），且系爭房屋傾斜確實會造成市場客觀交易價值減損， 應已減少其通常效用無疑，且依系爭鑑定報告指明漏水修繕 完成即無交易價值減損，則依上開說明，被告吳長仁就此應 負民法第354條之物之瑕疵擔保責任，原告就系爭買賣契約 依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後，並依第179條 規定對被告吳長仁返還不當得利，應屬有據。又系爭鑑定報 告既認系爭房屋漏水所致之修繕費用為97,342元，從而，本 院認定該價值減損應約為97,342元，則原告就系爭買賣契約 依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規 定對被告吳長仁請求返還不當得利97,342元，應屬有據。又 無論原告依民法第359條及第179條規定請求返還不當得利， 抑或依民法第360條規定請求損害賠償，原告所得請求之數 額逾97,342元，均屬無據。 　⑶至原告另提出之報價單、吳永騰111年2月5日出具之滲漏水裝 修工程報價單、郭仁杰110年6月28日出具之外牆修繕工程報 價單、漏水照片、通訊軟體對話、匯款單、轉帳紀錄（見本 院卷一第235至238頁、第155至233頁、本院卷三第35至38頁 、第189至199頁），雖有證人吳永騰、郭仁杰於本院訊問時 之證述可資佐參（見本院卷三第230至239頁），然該等證據 縱能證明原告曾就系爭房屋之漏水情事分別交由證人吳永騰 、郭仁杰進行修繕而分別支出修繕費用600,000元、72,000 元，然其等所見系爭房屋漏水事件與經系爭鑑定報告認定發 生於110年5月前之系爭房屋漏水事件是否相同，已不無疑問 ，再者，縱認為同一漏水事件，然其等修繕後仍然漏水，則 其等所為修繕是否俱為必要修繕費用，實容有疑義。是原告 該部分主張，尚難憑採。 　⑷至被告吳長仁爭執系爭鑑定報告所認系爭房屋漏水發生時間 云云。然衡以漏水初期可能因裝潢遮蔽不易發覺，自不能僅 以卷附系爭買賣契約所附標的物現況說明書（見本院卷一第 97至99頁）記載無滲漏水情形及點交時目視屋況逕認系爭房 屋漏水發生時間係於點交後，此外，被告吳長仁並未提出足 夠證據以實其說，其該部分所辯尚非可採。 　⑸綜上所述，就系爭房屋漏水瑕疵原告就系爭買賣契約依民法 第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對被 告吳長仁請求返還不當得利97,342元，核屬有據，逾此範圍 之請求，則屬無據。 　㈣對被告建帝公司、被告王裕仁請求部分： 　⒈原告依不動產經紀業管理條例第24條之2第1款、第3款、第4 款、第5款、同法第26條第2項規定請求被告建帝公司與被告 王裕仁連帶損害賠償2,446,250元部分。 　⑴按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得 同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙 方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人 有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不 動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查 知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行 必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當 事人所為之規定；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之 故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員 負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第24條之2、第26 條第2項定有明文。 　⑵觀諸卷附系爭買賣契約之標的現況說明書（見本院卷一第97 至99頁），被告吳長仁就系爭房屋是否有滲漏水、是否曾經 發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其 修繕情形，均勾選「否」。原告亦陳稱其於簽署系爭買賣契 約前看過系爭房屋等語在卷（見本院卷三第223頁、第317頁 ），應可推認依其看屋情況後當時亦不認為系爭房屋有傾斜 或漏水情形。再系爭房屋經室內裝潢後室內地板面傾斜率極 小，亦有系爭鑑定報告在卷可參，另衡以系爭房屋之傾斜亦 於本案亦係經土木機師公會專業鑑測始能確認，且漏水初期 可能因裝潢遮蔽不易發覺，仲介亦無權自行拆除檢查，是由 卷內事證，堪認於系爭房屋點交時被告王裕仁依其目視所及 、所蒐集之資訊及仲介專業並不認為系爭房屋有傾斜或漏水 之情形。又參酌被告王裕仁、被告建帝公司均僅為不動產仲 介，亦尚無證據足證其等具鑑定房屋傾斜或漏水之專業能力 ，亦無法令課責其等需自費請他人為房屋傾斜或漏水之鑑定 ，參酌卷內事證，尚難認就系爭房屋之傾斜瑕疵、漏水瑕疵 為被告王裕仁、被告建帝公司依仲介專業應查知而未查知之 不動產瑕疵，自難認其等有違反不動產經紀業管理條例第24 條之2第1款、第3款、第4款、第5款之規定，亦不能認其等 有故意或過失致原告受損害而應依不動產經紀業管理條例第 26條第2項連帶損害賠償責任。 　⑶至原告所提晉騏公司之簡報資料節錄（見本院卷一第105至11 2頁），並未提及系爭房屋傾斜或漏水。又另案證人即晉騏 公司總經理游晉恩亦於另案偵訊時證稱：伊有開說明會向10 個區分所有權人說明危老重建的土地開發整合案，若所有住 戶同意，就會開始進行危老重建，大約開了4次說明會，大 部分區分所有權人都有來，伊不認識被告吳長仁，但印象中 被告吳長仁兒子開會時會來聽，把資料帶回去，伊不會在公 開說明會講房屋傾斜之事，但有很多住戶私底下來問說傾斜 狀況會不會對結構造成危險，伊私底下回置說會，但伊沒有 印象是哪些住戶私底下來問，被告吳長仁其子應該都是公開 場合遇到，比較沒有私底下講等語，有臺灣新北地方檢察署 不起訴處分書在卷可參（見本院卷三第213頁），足見縱有 所謂建商前來舉行說明會，亦難認於說明會公開提及房屋傾 斜之事，而被告王裕仁僅係仲介並非住戶，未能參與上開說 明會，更難以知悉住戶間及住戶與建商間私下討論房屋傾斜 之事甚明。至原告所提修正之不動產說明書應記載及不得記 載事項（見本院卷三第73至86頁），雖於「壹、應記載事項 、「二、成屋」、「6.建物瑕疵情形：」下有「(2)是否有 滲漏水情形，若有，應敘明位置。」、「(4)是否曾經發生 火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕 情形。」，然該等規定僅說明不動產說明書就建物瑕疵應記 載事項，至仲介對該等資訊之查證義務，仍應以不動產經紀 業管理條例第24條之2為準，亦即瑕疵查知義務仍應以仲介 專業為限，業如前述。 　⑷綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第24 條之2第1款、 第3款、第4款、第5款、同法第26條第2項規定請求建帝公司 與被告王裕仁連帶損害賠償2,446,250元，核屬無據。 　⒉原告依民法第571條、第179條規定請求被告建帝公司返還仲 介費260,000元部分： 　⑴按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者， 不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條規定甚明 。 　⑵本件已難認被告建帝公司、被告王裕仁有違反不動產經紀業 管理條例第24條之2第1款、第3款、第4款、第5款之規定， 亦不能認其等有故意或過失致原告受損害而應依不動產經紀 業管理條例第26條第2項連帶損害賠償責任，業如前述。遑 論本件亦無足夠事證足認被告建帝公司、被告王裕仁有違反 其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或 違反誠實及信用方法，原告該部分主張，顯難憑採。 　⑶綜上所述，原告依民法第571條、第179條規定請求建帝公司 返還仲介費260,000元部分，核屬無據。 四、綜上所述，原告依民法第359條、第179條、民法第360條規 定，請求被告吳長仁給付1,352,342元，及自111年8月20日 起至清償日止，按年利率5％計算之利息，為有理由，應予准 許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又原告勝訴部 分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法要無不 合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許，並依被告吳長仁聲 請酌定相當之擔保金額，宣告被告得供擔保免為假執行。至 原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回之。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審 酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。 六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　胡修辰 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提 出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇莞珍

2024-11-15

PCDV-111-訴-1852-20241115-1

上易
臺灣高等法院臺中分院

返還贈與股權

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上易字第341號 上 訴 人 蔡博宇 訴訟代理人 盧永和律師 被上訴人 江宜家 訴訟代理人 洪家駿律師 複代理人 鄭淄宇律師 謝孟高律師 許立功律師 上列當事人間請求返還贈與股權事件，上訴人對於中華民國113 年5月30日臺灣臺中地方法院113年度訴字第53號第一審判決提起 上訴，本院於113年10月23日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原判決廢棄。 被上訴人應將所持有勤碩建設股份有限公司股份1300股移轉登記 予上訴人。 第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。 　　事實及理由 一、上訴人主張：兩造原為配偶關係（業經法院判決離婚確定） ，上訴人於民國111年8月25日將所持有勤碩建設股份有限公 司（原名石橋工業股份有限公司，於111年9月2日更名，下 稱勤碩公司）股權之其中1300股（下稱系爭股權）贈與被上 訴人。詎被上訴人竟於111年12月27日在兩造共同住處對上 訴人為家庭暴力之傷害行為，致上訴人身體受有右側前臂擦 傷、左側膝部擦傷、右側前臂挫傷等傷害，業經臺灣臺中地 方檢察署（下稱臺中地檢署）檢察官提起公訴，現由原法院 以113年度易字第408號審理中。上訴人已於112年1月11日以 存證信函依民法第416條第1項第1款對被上訴人為撤銷贈與 系爭股權之意思表示，被上訴人自應將系爭股權返還上訴人 等情，爰依民法第419條第2項、第179條規定，求為命被上 訴人應將系爭股權移轉登記予上訴人（原審為上訴人敗訴之 判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判 決廢棄。㈡被上訴人應將系爭股權移轉登記予上訴人。　　 二、被上訴人則以：否認系爭股權為上訴人所贈與。上訴人為勤 碩公司負責人，因勤碩公司名下土地未妥善利用，上訴人乃 委任被上訴人辦理危老及道路容積移轉等事宜，約定以系爭 股權作為報酬。上訴人就系爭股權申報贈與稅僅是稅務規劃 ，訴外人謝○華係依上訴人指示辦理申報事宜，所附贈與契 約書上之用印未經被上訴人授權。又被上訴人並未傷害上訴 人，上訴人自稱其以右手阻擋被上訴人揮來之高爾夫球桿， 應無可能造成上訴人左膝挫傷，至於上訴人右臂挫傷為上訴 人先前之舊傷，非被上訴人所致。縱認上訴人之傷勢係被上 訴人所致，上訴人亦未能證明係被上訴人故意侵害所致，核 與民法第416條第1項第1款規定之要件不符，上訴人自不得 撤銷贈與等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。 三、兩造不爭執事項（見本院卷第60-61頁）： 　㈠兩造曾為配偶關係，現經法院判決離婚確定。 　㈡上訴人於111年8月25日將系爭股權轉讓予被上訴人，於同年9 月2日經臺中市政府准予登記。 　㈢上訴人於111年12月27日身體受有右側前臂擦傷、左側膝部擦 傷、右側前臂挫傷等傷害，並對被上訴人提出家庭暴力傷害 罪之告訴，經臺中地檢署檢察官提起公訴，現由原法院以11 3年度易字第408號審理中。 　㈣上訴人曾於112年1月11日以存證信函主張對被上訴人依民法 第416條第1項第1款撤銷贈與系爭股權之意思表示。 　㈤兩造提出之證物形式上為真正。 四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院113年8月 19日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院 卷第61頁之筆錄）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如 下： 　㈠查上訴人於111年8月25日將系爭股權轉讓予被上訴人，於同 年9月2日經臺中市政府准予登記，此為兩造所不爭執（見不 爭執事項㈡）。上訴人主張系爭股權轉讓之原因關係為贈與 契約，固為被上訴人所否認。然依上訴人提出之贈與稅申報 書所附贈與契約書（見本院卷第77頁），明載系爭股權為上 訴人（原名蔡錫淵）贈與被上訴人，該贈與契約書之受贈者 乙欄並有被上訴人之用印，贈與稅申報書另有檢附被上訴人 之身分證正反面影本（見本院卷第79頁）。佐以證人即受上 訴人委任辦理系爭股權贈與稅申報事宜之謝○華於本院審理 中證稱：「（此贈與契約書是否由你填載？）文件是我繕打 ，交給上訴人，讓雙方用印再送件。（證人有無與兩造確認 是否同意贈與？）印象中在贈與前，兩造有來事務所開會， 主要討論公司名稱、地址、營業項目變更及股權移轉，當時 贈與人即上訴人請我們辦理股權贈與事宜，被上訴人對這件 事情知情。（被上訴人當時是否同意辦理贈與？）印象中我 承辦贈與是按照雙方的意願，當時被上訴人沒有反對，贈與 後還有再開會議，被上訴人也沒有提出異議。（當時兩造有 無討論辦理贈與契約的稅捐問題？）大家都知道夫妻間贈與 免稅，我們有提到要先申報贈與，拿到完稅證明才可以做股 權變動。（當時有無問到贈與是否出於節稅考量？）沒有。 」等語（見本院卷第116-118頁）。本院審酌證人具有會計 師資格，並親自見聞兩造委託辦理系爭股權轉讓事宜之過程 ，復具結擔保其證詞之憑信性，是認其所為上開證述，應可 採信。足知上訴人確係出於贈與之原因將系爭股權移轉登記 予被上訴人，被上訴人對其係因贈與而受讓系爭股權亦有所 悉，兩造並配合證人謝○華辦理系爭股權轉讓之贈與稅申報 事宜，堪認兩造就系爭股權有贈與合意而成立贈與契約。被 上訴人辯稱其未曾見過上開贈與契約書，未在該贈與契約書 上親自用印，俱與實情不符，洵無可採。 　㈡被上訴人繼又抗辯系爭股權為上訴人委託其辦理土地容積率 移轉事宜之報酬，贈與稅申報書僅是兩造間就移轉系爭股權 所做之稅務規劃等語，固提出其與建築師、不明成員間及兩 造間之對話紀錄為憑（見本院卷第107-109、145-157、177- 185、229-247頁）。但細繹該對話紀錄之文字，至多僅能證 明被上訴人有為上訴人溝通協調土地容積率移轉之事，尚無 法證明上訴人承諾以系爭股權作為被上訴人處理相關事務之 報酬。其餘被上訴人所提危老重建處理進度及狀況表（見本 院卷第101-103頁）、不動產經紀人上課證明（見本院卷第1 05頁）、估價單、測量圖、門牌證明書、建造執照申請書（ 見本院卷第159-175頁），或為被上訴人單方製作之文件， 或只能證明被上訴人曾報名不動產經紀人之相關課程及持有 上開文件，亦無法證明上訴人委託被上訴人辦理土地容積率 移轉事宜，並承諾以系爭股權作為報酬。是被上訴人此部分 所辯，委無可採。 　㈢被上訴人於刑事案件（原法院113年度易字第408號，下同） 中自承其於111年12月27日下午與上訴人因為搶奪高爾夫球 桿發生肢體衝突乙情（見刑事案件卷第50-51頁）；佐以上 訴人之受傷照片、現場照片及診斷證明書（見原審卷第73-8 3頁），明顯可見事發現場花盆破裂、高爾夫球桿斷裂，上 訴人於事發後受有右側前臂擦傷（紅腫流血部分係屬新傷） 、左側膝部擦傷、右側前臂挫傷等傷害（見不爭執事項㈢） ，則上訴人指述其於111年12月27日因遭受暴力，致受有右 側前臂擦傷、左側膝部擦傷、右側前臂挫傷等傷害尚非無稽 ；復衡以上訴人於案發後隨即至派出所製作筆錄，並於警方 詢問時一再指述其遭被上訴人以高爾夫球桿攻擊，其以右手 阻擋致破皮挫傷等語（見原審卷第68、72頁），與其受傷部 位互核一致；且以兩造當時近距離發生肢體衝突之情況，上 訴人因受爭執拉扯致左側膝部挫傷，衡情應係被上訴人在兩 造衝突過程中手持高爾夫球桿碰撞上訴人所致，是認上訴人 指稱其遭被上訴人以高爾夫球桿攻擊時，同時受有左膝挫傷 ，均可以採信。故被上訴人於111年12月27日下午手持高爾 夫球桿攻擊上訴人，致上訴人右前臂及左側膝部均受有傷害 乙節，即堪認定，被上訴人有故意侵害上訴人身體之行為甚 明。被上訴人辯稱其未傷害上訴人，縱有傷害，亦非出於故 意云云，無非係事後卸責之詞，不足為取。　　 　㈣按受贈人對於贈與人有故意侵害之行為，依刑法有處罰之明 文者，贈與人得撤銷其贈與；贈與撤銷後，贈與人得依關於 不當得利之規定，請求返還贈與物；無法律上之原因而受利 益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因， 而其後已不存在者，亦同，民法第416條第1項第1款、第419 條第2項、第179條分別定有明文。本件被上訴人既於111年1 2月27日有故意侵害上訴人身體之行為，且此侵害行為依刑 法第277條第1項之規定，亦有處罰之明文，上訴人依民法第 416條第1項第1款規定，於112年1月11日以存證信函對被上 訴人撤銷贈與系爭股權之意思表示（見不爭執事項㈣），於 法自屬有據，則被上訴人取得系爭股權之法律上原因現已不 存在，上訴人自得依民法第419條第2項、第179條規定，請 求被上訴人將系爭股權返還即移轉登記予上訴人。至被上訴 人雖辯稱其已將系爭股權出售予第三人等語，然系爭股權既 尚未移轉登記予第三人（被上訴人自承其通知上訴人配合辦 理系爭股權轉讓登記，遭上訴人拒絕，見本院卷第226頁） ，被上訴人自無不能將系爭股權移轉登記予上訴人之情形， 要不妨礙本件上訴人之請求。 五、綜上所述，上訴人依民法第419條第2項、第179條之規定， 求為命被上訴人應將所持有系爭股權移轉登記予上訴人，自 屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，尚有未 洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由， 爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日 　　　　　　　　民事第三庭　　審判長法　官　許旭聖 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　莊嘉蕙 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林筱涵 正本係照原本作成。 不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　呂安茹 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日

2024-11-13

TCHV-113-上易-341-20241113-1

訴
臺灣臺中地方法院

給付服務報酬

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第2021號 原 告 宬炘地產有限公司 法定代理人 馬晟瑋 訴訟代理人 林輝明律師 被 告 壬翔建設股份有限公司 法定代理人 江書蘋 被 告 劉家昌(即劉育承) 上 二 人 訴訟代理人 林軍男律師 上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國113年10月18 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴請求：被告劉家昌應給付原告新 臺幣(下同)62萬元，及自民國112年6月9日起至清償日止， 按年息5%計算之利息，嗣追加壬翔建設股份有限公司(下稱 壬翔公司)為被告，並增列備位聲明請求：壬翔公司應給付 原告62萬元，及自112年6月9日起至清償日止，按年息5%計 算之利息(見本院卷第211頁)，核屬請求基礎事實同一者， 合於前開規定，應予准許。 貳、實體部分 一、原告主張：劉家昌有意購買門牌號碼臺中市○區○○路0段00巷 00弄00號、17號、19號建物及其坐落土地(下稱系爭房地)， 遂透過從事不動產經紀業之原告為仲介服務，居間仲介向訴 外人江木林斡旋購買系爭房地，斡旋期間自112年5月31日至 同年6月1日，斡旋買賣系爭房地之價金為6200萬，並由江木 林委託其女兒江沛琦為代理人，與兩造共同磋商，並於同年 5月31日當天共同簽立不動產買賣意願書(下稱系爭意願書) ，劉家昌亦親簽買方給付服務費承諾書(下稱系爭承諾書)予 原告，承諾給付仲介服務費用62萬元予原告，而成立居間服 務契約。原先當日劉家昌便要與江木林就系爭意願書第3條 約定簽立系爭房地之不動產買賣契約書，卻臨時稱尚須回去 跟壬翔公司之其他人報告，5日內再回來與江木林簽立買賣 契約。詎時隔5日後，劉家昌即以斡旋簽署過程有嚴重瑕疵 為由，反悔不願意簽立買賣契約書，惟依照系爭意願書第3 條第1款約定，系爭房地之買賣契約業已成立，並依買方給 付服務費承諾書約定契約成立即應給付服務報酬，後續雖未 成功簽立買賣契約書，亦無礙於買賣契約已成立之事實，劉 家昌卻拒絕履行買賣契約，亦不願給付服務報酬。縱認劉家 昌非為買賣契約之當事人，劉家昌亦係代理壬翔公司前來簽 約，並有決定之權限，則原告與壬翔公司間亦已成立買賣契 約，其仍應給付原告服務費用，爰依兩造間之系爭意願書第 3條第1款、系爭承諾書之約定提起本訴等語。並為先位聲明 ：㈠劉家昌應給付原告62萬元，及自112年6月9日起至清償日 止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。 備位聲明：㈠壬翔公司應給付原告62萬元，及自112年6月9日 起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣 告假執行。 二、被告則以： 壬翔公司方為實際欲購買房地者，劉家昌僅為 代表洽談的公司職員，壬翔公司原已透過原告與江木林簽立 第一份不動產買賣意願書(下稱第一份意願書)者，但因江木 林不同意第一份意願書之內容，方再於112年5月31日前往簽 立系爭意願書，惟該日劉家昌雖代表前往，但未攜帶公司大 小章，且亦告知原告尚需回去和公司及股東確認締約內容， 該日尚無法簽約，惟經訴外人即原告職員朱芸妮表示可先由 劉家昌以個人名義代簽不動產系爭意願書，後續確認完再補 蓋公司大小章即可追認契約效力，劉家昌遂先行簽立。嗣劉 家昌回公司確認後，經討論認江木林之意識似處於無法為完 整意思表示之狀態，惟未見其出具之授權書，而有疑義，遂 要求原告提出相關授權依據，原告皆拒絕，被告即認該不動 產買賣是否有經合法授權，尚有疑義，便決定不與江木林簽 立不動產買賣契約，則兩造間契約從未成立，自無原告得因 買賣契約成立而得向被告任一人請求服務費用之情。且原告 及江木林於簽立系爭意願書時，並未給予被告合理的審閱期 間，當天提出即要求劉家昌當天簽立，後續亦未將該系爭意 願書交由劉家昌攜回供壬翔公司審閱，顯已違反消費者保護 法關於定型化契約應給予合理審閱期間之規定，自屬無效， 更無以此為由認買賣契約業已成立，而依系爭承諾書請求被 告給付服務報酬之理。且系爭房地之買賣並未經江木林合法 授權，江木林現又陷於無意思表示能力狀態，自無透過江木 林授權合法簽立買賣契約之可能等語，資為抗辯。並聲明： ㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判決，願供 擔保，請准宣告免為假執行。 三、本件經法院會同兩造整理並簡化爭點如下（見本院卷第296 至297頁）： 　㈠原告從事不動產經紀仲介服務，原告與劉家昌於112年5月31 日當天共同簽立不動產買賣意願書，劉家昌亦親簽買方給付 服務費承諾書、系爭承諾書予原告，承諾若買賣契約成立， 給付仲介服務費用62萬元予原告。 　㈡劉家昌為壬翔公司之員工，壬翔公司負責人為江書蘋，劉家 昌與江書蘋曾為夫妻關係。 四、得心證的理由： 　㈠系爭意願書及系爭承諾書之契約當事人係壬翔公司或劉家昌? 　⒈原告主張：劉家昌既以個人名義簽立系爭意願書，則依該意 願書第3條約定「自簽立本意願書至112年6月1日止為斡旋有 效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書 之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效」，而江木林之 代理人江沛琦已於劉家昌簽立意願書時，當場簽明表示同意 意願書上之條件，則江木林與劉家昌間舊系爭房地之買賣契 約於斯時即已成立等語，經被告否認辯稱劉家昌僅係代表公 司前來磋商，欲購買系爭房地者為壬翔公司等語。 　⒉經查，第一份意願書之買方簽署人為壬翔公司，經證人劉翔 榮到庭證稱：我是壬翔公司的員工，簽立系爭意願書時，係 我和劉家昌一同前往原告公司商討購買系爭房地事宜，該房 地是公司要購買的，因為公司是在經營房屋危老重建，系爭 房地符合老屋重建資格，我們想要把它買下來，如果是劉家 昌個人要買系爭房地，我就沒有必要一同出面去磋商了等語 (見本院卷第176至181頁)；復經證人朱芸妮到庭證稱：我是 原告公司員工，第一份意願書是在112年5月29日簽的，當日 跟我洽談的是劉翔榮，表示是壬翔公司要購買系爭房地，後 來因為賣家不同意該份意願書上的條件，我又打電話給劉翔 榮約同年月31日見面磋商，31日當日買方(即劉翔榮與劉家 昌)有向我表示沒帶到公司大小章，我跟他們說可以先以劉 家昌或劉翔榮名義簽署，正式簽買賣契約書時再改成壬翔公 司，買方亦有表示要回去跟公司確認登記名義人為何等語( 見本院卷第162至173頁)，則依前開證人所述，系爭房地為 壬翔公司因有業務需求而購買，方由劉家昌及劉翔榮二人共 同出面磋商，且朱芸妮聯繫之對象為劉翔榮而非劉家昌，更 於同年5月31日向劉家昌表示幾日後正式簽不動產買賣契約 時再將買受人改為壬翔公司即可，顯見有意願購買系爭房地 者為壬翔公司並非劉家昌。劉家昌雖以個人名義簽立系爭意 願書及系爭承諾書，惟依朱芸妮所述會由劉家昌暫為簽名僅 係因劉家昌及劉翔榮於該日未攜帶公司大小章，則依民法第 98條規定，解釋意思表示仍應探求當事人真意，劉家昌既僅 係代表公司出面協商，原告之員工朱芸妮居間仲介亦明確知 悉欲購買系爭房地者為壬翔公司，則應認劉家昌僅係代表公 司簽立系爭意願書及系爭承諾書，惟契約主體仍係壬翔公司 。 　㈡壬翔公司與江木林間之不動產買賣契約是否有效成立? 　⒈按系爭意願書第3條約定：自簽立本意願書至112年6月1日止 為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及 本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效。原告 主張：劉家昌於112年5月31日代理壬翔公司簽立該份意願書 ，而賣方江木林之代理人江沛琦已於同日即為同意該意願書 上買賣條件之意思表示，並亦簽名於該份意願書上，則依該 意願書第3條約定，壬翔公司與江木林間就系爭房地之買賣 契約即已成立等語，為被告否認之。 　⒉經查，劉家昌及劉翔榮係代表公司前去與原告及賣方江木林 之代理人磋商買賣條件，且經劉翔榮證稱：我們和原告公司 及江木林代理人約31日晚間7點左右碰面，當日見到朱芸妮 時就已明確表示資金部分需要經過股東同意才可動用，因此 該日僅係來表達善意並認識賣方，但無法成交，當日我們亦 未攜帶到公司大小章，無法於該日簽約，係朱芸妮說我們可 以先由任一人暫簽系爭意願書，再回去確認，當日我們本來 以為得與賣方碰面，親自洽談，朱芸妮卻係將我們分隔在不 同房間，從中傳遞訊息，我們從未見過賣方等語(見本院卷 第176至178頁)；復經朱芸妮證稱：當日劉家昌、劉翔榮有 表示未帶公司大小章，亦有稱要再回去確認不動產要登記給 公司還是給自然人，當日買賣雙方皆未見面，都是等我跟買 方談完再去找賣方談等語(見本院卷第163至173頁)，則劉家 昌及劉翔榮既已明確表示尚須回去向公司確認買賣條件，在 壬翔公司尚未確認並表示同意前，是否得認劉家昌簽立系爭 意願書即已有代理公司向江木林為請求締結買賣契約之意思 表示，已屬有疑，況買賣雙方自始皆未碰面磋商，則賣方是 否已清楚知悉買方之條件及尚需經過公司股東同意等程序， 亦屬有疑。準此，縱使江木林之代理人江沛琦已於系爭意願 書上簽名表示同意意願書所示之買賣條件，惟壬翔公司既尚 未確認完畢，並正式向賣方提出請求依該意願書上條件締結 買賣契約之意思表示，亦僅可認買賣雙方尚處於斡旋階段， 江沛琦亦僅係同意意願書上揭示之斡旋金額，尚難認於該日 買賣雙方就系爭房地之買賣契約業已成立。 　⒊又被告辯稱：壬翔公司嗣已透過通訊軟體line向原告表示認 為系爭房地之出售，尚有是否具備合法授權之疑義，希望原 告可以提出江木林之授權書，卻經原告表示本件無授權問題 ，請壬翔公司準時於112年6月5日晚上8點赴約簽立不動產買 賣契約，則本件係因不動產交易存有授權問題，須待確認等 語，復查原告於112年6月5日即以通訊軟體line向被告表示 「賣方今日晚上8點確定會來公司簽約，並無您所說的授權 問題，請您準時來簽約」(見本院卷第31頁)，顯見在該訊息 之前被告已有向原告提出系爭房地是否有經合法授權以出售 之疑問；嗣經劉家昌回覆「本次斡旋簽署過程有嚴重瑕疵， 未出具授權書給買方看，所以斡旋無效，故今天也無法簽約 ，請知悉」、「本次買賣金額甚高，因未看到授權書，我方 希望能直接和屋主洽談，以確認是其本人的意願，敬請惠予 安排，謝謝大家。若可以的話，也請讓我們看一下爸爸給女 兒的授權書。」(見本院卷第31頁)，則壬翔公司確實因授權 問題尚需進一步向賣方本人及代理人確認，而希望可以當面 與賣方本人及代理人磋商，壬翔公司既尚需與賣方磋商討論 ，即難認已正式向賣方為請求締約之意思表示，則壬翔公司 與江木林間就系爭房地之買賣契約自無從成立，原告之主張 自無可採。　　 　㈢原告是否得向壬翔公司基於系爭承諾書請求服務費用? 　⒈按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬，民法第568條第1項定有明文；又該條立法理由明揭「居 間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之 理，亦最協當事人之意思(最高法院110年度台上字第2063號 判決意旨參照)。復按系爭承諾書約定：買方承諾應於契約 成立時，給付買賣總價款百分之一之服務報酬予受託人並以 現金給付，絕無異議。若可歸責於本人之因素致本不動產買 賣契約不成立，本人承諾服務費仍支付與受託人。 　⒉經查，壬翔公司因有購買系爭房地之意願，遂委託原告居間 仲介，以促成壬翔公司與江木林間就系爭房地之買賣契約， 並由原告之員工朱芸妮居間協助買賣雙方進行磋商，則原告 與壬翔公司間確就買賣系爭房地一事成立居間契約，應屬無 疑。惟查，依系爭承諾書約定，原告應於買賣契約已成立時 方可請求壬翔公司給付服務費用，而揆諸前開說明，壬翔公 司與江木林間之買賣契約既未成立，原告自無依據系爭承諾 書約定請求壬翔公司給付服務費用之理，原告主張實不足採 。 　⒊原告另主張：縱認買賣契約並未成立，惟該未成立之原因亦 係因為壬翔公司臨時反悔，屬可歸責於壬翔公司之因素使契 約無法成立，依系爭承諾書約定，壬翔公司仍應給付服務費 用等語，經被告辯稱：江木林現為中風，且陷於無意思表示 能力之狀態，而系爭房地是否業經江木林在其尚有意思表示 能力之際即已授權原告為仲介公司，又是否有授權江沛琦代 為出售，皆有疑義等語，亦經朱芸妮證稱：我經過公司開發 方之員工告知我江木林的狀況，遂於112年5月31日約劉翔榮 之前，即告知其江木林之狀況無法出席，所以會是由江沛琦 代替江木林出席洽談等語(見本院卷第161、171頁)，並經本 院勘驗原告提出之江木林授權出售房屋影片，自影片觀之可 見江木林確有欠缺言語表達能力及無意思表示能力之外觀， 則承前所示，壬翔公司因對於系爭房地之出售是否業經江木 林為合法之授權一事，尚待確認，且希望可以與賣方本人及 代理人(即江木林與江沛琦)親自見面，進行授權確認並為進 一步之締約磋商，原告身為居間仲介者，卻於締約期間僅泛 稱授權無問題，未提出其他資料予以佐證，且未安排買賣雙 方碰面，使買賣雙方無見面磋商之機會，則壬翔公司從未與 賣方本人或代理人親自見面討論，對於買賣契約內容尚有疑 慮，而基於前開考量，拒絕締約應與常情無違，實非可歸責 於其之因素，原告該部分主張，亦不可採。 五、綜上所述，原告依系爭意願書第3條第1款、系爭承諾書之約 定以先位、備位分別請求劉家昌、壬翔公司應給付原告62萬 元，及自112年6月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ，均為無理由，應予駁回。 六、原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所依附，一併 駁回之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此 敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　 11 　　月　　 8　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　許石慶 　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　熊祥雲 　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　趙薏涵 以上為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須 附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 8　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林俐

2024-11-08

TCDV-112-訴-2021-20241108-1

司
臺灣臺中地方法院

選派檢查人

臺灣臺中地方法院民事裁定 112年度司字第45號 聲 請 人 江宜家 代 理 人 陳敬中律師 相 對 人 勤碩建設股份有限公司 法定代理人 蔡博宇 上列聲請人間聲請選派檢查人事件，本院裁定如下： 　　主　　文 選派劉韋辰會計師為相對人之檢查人，檢查相對人自民國111年9 月2日起至民國112年8月7日間如附表所示之業務帳目及財產情形 、特定事項、特定交易文件及記錄。 聲請程序費用新臺幣壹仟元由相對人負擔。 　　理　　由 一、聲請意旨略以：㈠相對人為資本額新臺幣（下同）1,130萬元 ，已發行股份總數11,300股之股份有限公司。聲請人自民國 112年9月2日起即為相對人之股東兼監察人，並持續持有相 對人已發行股數1,300股，聲請人已繼續6個月以上持有相對 人已發行股份總數1％以上，符合公司法第245條第1項所定聲 請法院選派檢查人之身分要件。㈡聲請人於111年9月2日起即 為相對人之股東暨監察人，協助公司經營危老重建之業務， 然於111年底，相對人公司負責人蔡博宇（原名蔡錫淵）竟 通知公司配合之建築師，暫停所有危老重建相關事務，且疑 似有侵占公司款項之情，聲請人以監察人身分於112年2月24 日以存證信函通知相對人提出帳冊供查核，然相對人均置之 不理，更於112年3月22日召開違法且不存在之股東臨時會改 選監察人，解任聲請人之監察人職務。相對人企圖規避帳務 檢查之意圖甚明，實有指派檢查人檢查相對人自111年9月2 日起至檢查日止之收支及財產情形之必要，爰依公司法第24 5條第1項規定，聲請選派檢查人以維護股東權益等語。 二、相對人陳述意見略以：依公司第245條之要件，聲請人並未 檢附具體的事實及證據說明有選任檢查人之必要性，依聲請 所提出之存證信函，其內容僅簡單以股權要出售為理由，此 與公司法第245之要件不符，本件欠缺選派檢查人之必要性 ，請求駁回聲請人之聲請等語。 三、按繼續六個月以上，持有已發行股份總數百分之一以上之股 東，得檢附理由、事證及說明其必要性，聲請法院選派檢查 人，於必要範圍內，檢查公司業務帳目、財產情形、特定事 項、特定交易文件及紀錄，公司法第245條第1項定有明文。 考其立法理由記載：「為強化公司治理、投資人保護機制及 提高股東蒐集不法證據與關係人交易利益輸送蒐證之能力， 爰修正第一項，擴大檢查人檢查客體之範圍及於公司內部特 定文件。所謂特定事項、特定交易文件及紀錄，例如關係人 交易及其文件紀錄等。另參酌證券交易法第38條之1第2項立 法例，股東聲請法院選派檢查人時，須檢附理由、事證及說 明其必要性，以避免浮濫。」等語，是以，公司法第245條 第1項賦與少數股東對公司業務帳目及財產狀況之檢查權， 且為避免浮濫，乃嚴格限制行使要件，須繼續6個月以上， 持有已發行股份總數百分之1以上之股東，始得向法院聲請 選派檢查人，且聲請時須檢附理由、事證及說明其必要性， 及檢查內容僅以業務帳目、財產情形、特定事項、特定交易 文件及紀錄為限，已就行使檢查權對公司經營所造成之影響 ，與少數股東權益之保障間加以斟酌、衡量。準此，聲請人 如具備上開股東身分，並檢附理由、事證及說明其必要性， 亦非濫用權利，恣意擾亂公司正常營運，即已符合聲請法院 選派公司檢查人之要件，相對人即有容忍檢查之義務，法院 自應准許之。 四、經查：　　 （一）本件聲請人主張其持有相對人股份1,300股，為繼續6個月 以上，持有已發行股份總數百分之1以上之股東，此有相 對人變更登記表（見本院卷第79頁）在卷可稽，相對人對 此亦不爭執，自堪信為真正。準此，聲請人以少數股東地 位聲請選派檢查人，符合公司法第245條第1項所定之身分 要件，合先敘明。 （二）按監察人應監督公司業務之執行，並得隨時調查公司業務 及財務狀況，查核、抄錄或複製簿冊文件，並得請求董事 會或經理人提出報告；監察人辦理前項事務，得代表公司 委託律師、會計師審核之；會計師不得未得指定機關、委 託人或受查人之許可，洩漏業務上之秘密；公司法第218 條第1、2項、會計師法第1項第11款分別定有明文。聲請 人於112年3月22日解任前，業以監察人之身分於112年2月 24日發函請相對人配合清查帳務，惟相對人置之不理並於 112年3月22日召開股東臨時會重新改選盧永和為監察人， 此有勤碩建設股份有限公司股東臨時會議事錄（見本院卷 第55至57頁）在卷可稽，堪認相對人有企圖規避原監察人 即聲請人查帳之舉，致其無法行使監察權，是聲請人向本 院聲請選派檢查人檢查相對人公司之業務帳目及財務資料 ，以保障其股東權益，自有必要，故相對人主張本件欠缺 聲請選派檢查人之必要性云云，即屬無據，要難採信。 （三）本院審酌公司法第245條第1項檢查人選派制度之目的，在 於稽核公司之帳目、財產，相對人如依法定程序建立健全 之財務制度，當不至於因檢查人之稽核影響營運，並基於 保障少數股東權之立法意旨，及確保股東實質監督公司營 運狀況之權益，暨聲請人對於相對人自111年9月2日起之 財務狀況、經營情形既有所質疑，並已檢附理由、事證及 說明其必要性，則聲請人依公司法245條第1項規定聲請法 院選派檢查人，檢查相對人自111年9月2日起至檢查日止 之收支、財產情形，包含相對人委託王建閔、謝仁傑建築 師事務所危老重建之辦理情形以及有關租金收入是否入負 責人私人帳戶等事項，為有理由，應予准許。 五、本院依職權再次函請社團法人臺中市會計師公會推薦適當之 會計師供本院遴選為檢查人，經該會推薦劉韋辰會計師（霍 爾果斯會計師事務所，設臺中市○區○○路00號3樓之1），此 有社團法人臺中市會計師公會113年8月20日中市會字第1130 000246號函暨檢附之會計師學經歷表（見本院卷第291至293 頁）。本院審酌劉韋辰會計師為碩士畢業之學歷，除擔任前 開事務所執業會計師外，亦曾任職於國內知名會計師事務所 ，參與國內外公司查核案件等情，此有前開會計師學經歷表 （見本院卷第293頁）在卷為憑，堪認劉韋辰會計師之學經 歷俱佳，對於公司業務、帳目及盈虧情形應能本於專業知識 予以檢查，當亦能適時維護、保障聲請人及其他股東之權益 ，洵屬適當，且劉韋辰會計師亦表示願任本件檢查人（見本 院卷第313頁），爰依公司法第245條第1項規定，重新選派 劉韋辰會計師為檢查人，檢查相對人如附表所示之業務帳目 、財產情形、特定事項、特定交易文件及紀錄；相對人應依 檢查人之要求提出相關資料供檢查，若有規避、妨礙檢查之 情事，本院得依檢查人之報告，依公司法第245條第3項對相 對人為裁罰。至於，檢查人之報酬，本院已職權命聲請人預 納新臺幣15萬元，並經聲請人繳納完畢（見本院卷第327、3 29頁），待檢查人完成工作後，依非訟事件法第174條規定 處理之，附此敘明。 六、依公司法第245條第1項、非訟事件法第175條第3項，裁定如 主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 7　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　法　官　巫淑芳 正本係照原本作成。 如不服本裁定，應於裁定正本送達後10日內向本院提出抗告狀， 並繳納抗告費新臺幣1000元。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 7　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳克雯 附表： 檢查範圍 一、業務帳目、財產情形： （一）財務報表（含資產負債表、綜合損益表、現金流量表、股東權益變動表及各該報表備註）。 （二）分錄簿、總分類帳。 （三）財產目錄。 二、特定事項、特定交易文件及紀錄： （一）出租不動產之租賃契約。 （二）收取租金之金流證明。

2024-11-07

TCDV-112-司-45-20241107-11

訴
臺灣新北地方法院

拆屋還地等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第236號 原 告 葉秀卿 葉彩霞 共 同 訴訟代理人 賈世民律師 李龍生律師 追加被告 張李金葉 訴訟代理人 吳勇君律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國113年10月21 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應將坐落新北市○○區○○段00000地號上，如新北市三重 地政事務所複丈日期113年6月21日，發給日期113年7月10日 之土地複丈成果圖所示紅色範圍部分，面積40.49平方公尺 之地上物拆除，並將上開部分土地騰空交還原告。 二、被告應將坐落新北市○○區○○段000地號上，如新北市三重地 政事務所複丈日期113年6月21日，發給日期113年7月10日之 土地複丈成果圖所示藍色範圍部分，面積0.82平方公尺之地 上物拆除，並將上開部分土地騰空交還原告。 三、被告應給付原告葉秀卿新臺幣33萬6,759元及民國113年8月2 1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息;並自民國11 3年1月23日起至騰空返還第一項、第二項土地之日止，按月 給付原告葉秀卿新臺幣6,710元。 四、被告應給付原告葉彩霞新臺幣1萬9,810元及民國113年8月21 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息;並自民國113 年1月23日起至騰空返還第一項、第二項土地之日止，按月 給付原告葉彩霞新臺幣395元。 五、原告其餘之訴駁回。 六、訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。 七、本判決第一項及第二項於原告以新臺幣220萬元供擔保後， 得假執行；但被告如以新臺幣660萬元供擔保後，得免為假 執行。 八、本判決第三項及第四項各期已屆期部分得假執行，但被告如 以新臺幣42萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 九、原告其餘假執行之聲請駁回。　 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但基礎事 實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實 上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；原告於判決確 定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論 者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以 言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第255條第1項第2 款、第256條、第262條第1項、第2項分別定有明文。經查， 原告原以張月霞、張玫苓為被告，主張渠等其無權占有原告 所有新北市○○區○○段000○00000地號土地（下稱系爭土地） 興建地上物，並聲明：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段000○0 0000地號，如附圖一編號A所示地上物(面積共計30平方公尺 ，實際占有位置及面積以地政機關測量結果為準)拆除，並 將該部分土地騰空返還予原告。㈡被告應給付原告葉秀卿新 臺幣（下同）31萬0,247元及起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5％計算之利息;並自民國113年1月23日起至騰 空返還第一項土地之日止，按月給付原告葉秀卿6,149元。㈢ 被告應給付原告葉彩霞1萬8,250元及起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5％計算之利息；並自113年1月23日起至 騰空返還第一項土地之日止，按月給付原告葉彩霞362元。 嗣因兩造不爭執追加被告張李金葉為系爭建物之事實上處分 權人，故撤回對於張月霞、張玫苓之起訴及追加張李金葉為 被告。原告復依據測量結果於113年8月20日以民事準備㈠狀 變更聲明如下列原告主張（八）所載（見本院113年度訴字 第236號「下稱訴字」卷第279頁至第280頁）。經核，原告 於本院113年5月9日言詞辯論期日當庭撤回對張月霞、張玫 苓之起訴，並經被告同意等情，有言詞辯論筆錄存卷可按（ 見訴字卷第140頁），揆諸前開說明，已生撤回之效力。另 原告上開變更聲明或係經地政機關測量而確定應拆除之地上 物位置及面積後，所為之補充事實上之陳述，或係基於被告 無權占用系爭土地之同一基礎事實，揆諸前揭規定，均應予 准許。 二、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，且核無 同法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請及上開規定， 由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張： （一）原告為新北市○○區○○段000○00000地號土地（下稱系爭土 地）之所有權人。被告未經原告同意於系爭土地上建有地 上四層之地上物，並經戶政機關於86年10月3日編訂門牌 號碼即新北市○○區○○路000巷0號（下稱系爭建物），經原 告多次向被告請求將該地上物拆除並將占有之土地返還原 告均未獲置理，業已妨害原告就系爭土地所有權之圓滿行 使。為此，爰依民法第767條第1項前段及中段規定請求被 告拆除113年7月10日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示紅 色及藍色範圍部分，並將該部分土地騰空交還原告。 （二）次查，被告自108年1月23日至113年1月22日無權占有系爭 土地受有相當租金之不當利益，致原告因此受有無法使用 收益該土地之損害。為此，爰依民法第179條規定，向被 告請求自起訴日即113年1月22日回溯5年，即108年1月23 日至113年1月22日相當於租金之不當得利，及自113年1月 23日起至騰空返還上開占有土地之日止，按月給付相當於 租金之不當得利。計算依據及計算式如下： 　　⒈查，系爭土地均為商業區土地，距離三民高中捷運站700公 尺、距離蘆洲派出所70公尺、距離蘆洲監理站140公尺， 交通發達、生活便利，故以土地申報地價年息10％計算基 地之租金，應屬合理。又其中286地號土地108、109、111 、113年公告地價分別為每平方公尺3萬0,356元、3萬1,06 2元、3萬3,291元、3萬5,991元；286-1地號土地109、111 、113年公告地價分別為每平方公尺2萬5,595元、2萬8,59 8元、3萬2,174元。 　　⒉再查，被告占用原告所有系爭286、286-1地號土地面積分 別為0.82、40.49平方公尺，以113年公告地價80％計算申 報地價，則被告每月所受相當於租金之不當得利為8,882 元（計算式：35,991元×80％×0.82×10％×1/12＝197；32,174 ×80％×40.49×10％×1/12＝8,685；197＋8,685＝8,882）。原告 葉秀卿就系爭土地應有部分比例均為17/18，每月得請求 被告給付8,389元（計算式：8,882×17/18＝8,389）；原告 葉彩霞就系就系爭土地應有部分比例為1/18，每月得請求 被告給付493元（計算式：8,882×1/18＝493）。 　　⒊被告無權占有系爭土地逾5年，原告葉秀卿於113年1月22日 提起本件訴訟自得向被告請求自108年1月23日至113年1月 22日之不當得利42萬0,949元；原告葉彩霞向被告請求108 年1月23日至113年1月22日之不當得利2萬4,761元。 （三）被告固稱就系爭土地因買賣關係自訴外人葉名聲、葉新英 取得所有權。惟查，原告葉秀卿係分別因買賣、贈與及分 割繼承而取得系爭土地所有權，原告葉彩霞則係因買賣而 取得系爭土地18分之1應有部分，縱認被告係基於該買賣 關係而占有系爭土地，惟因債權僅具有相對性不具有絕對 性，亦不得對抗原告。茲就原告取得系爭土地經過詳述如 下： 　　⒈原告葉秀卿與第三人葉秀蓮於68年間向第三人葉名聲購買 土地持分，二人各取得應有部分4分之1。 　　⒉68年間訴外人葉英正繼承訴外人葉新英應有部分2分之1， 嗣於69年間將其應有部分贈與原告葉秀卿與訴外人葉秀蓮 ，二人各取得應有部分4分之1，至此原告葉秀卿應有部分 為2分之1。 　　⒊88年間訴外人葉秀蓮死亡，由原告葉秀卿於89年間因分割 繼承取得訴外人葉秀蓮之應分部分2分1，至此系爭286地 號土地由原告葉秀卿一人單獨所有。 （四）被告固提出48年6月18日收據（被證2）、48年6月29日杜 賣證書（被證3）、48年6月29日收據（被證4）辯稱被告 依買賣關係占有系爭土地並非無權占有云云。惟查： 　　⒈48年6月18日收據（被證2）係訴外人葉名聲向訴外人李生 借款360元用以辦理相鄰之285(原和尚洲溪墘段467-1)、2 86(原和尚洲溪墘段467)地號土地繼承登記而出具之收據 ，與本件無涉。 　　⒉48年6月29日杜賣證書（被證3）係訴外人葉新英就其所有2 85地號土地持分2分之1出售之杜賣證書，然未記載買方， 無法證明與被告有關，亦與本件無涉。 　　⒊48年6月29日收據（被證4）係訴外人葉新英收到買主李生 、陳兩枝買受285地號土地持分2分之1買賣價金之收據， 與本件無涉。　　　 （五）被告固辯稱系爭房屋建造迄今已逾60年，原土地所有權人 及原告二人，均不曾提出反對之意思，可徵原告二人有默 示同意被告無償使用云云。惟查，原告葉秀卿之雙親在世 時即多次與被告有口角爭執，均獲被告置之不理。被告所 述與事實不符。　 （六）被告辯稱原告主張拆除系爭房屋越界部分違民法第148條 第1項有權利濫用之虞。惟查，被告無權占有系爭土地建 造房屋，難認有何值得保護之合法權利或利益，原告依民 法第767條規定請求拆屋還地，係正當權利之行使，無權 利濫用或違反誠信原則情事。 （七）被告依民法第796條第1項前段規定，主張原告不得請求移 去或變更系爭房屋；依民法第796條之1第1項規定請求維 持現占有狀態。惟查，被告並非與系爭286、286-1地號土 地相鄰之285地號土地所有權人，本件並無民法第796條及 第796條之1越界建築規定適用之餘地。 （八）聲明： 　　⒈被告應將坐落新北市○○區○○段00000地號上，如新北市三重 地政事務所複丈日期113年6月21日，發給日期113 年7月1 0日之土地複丈成果圖所示紅色範圍部分，面積40.49平方 公尺之地上物拆除，並將上開部分土地騰空交還原告。 　　⒉被告應將坐落新北市○○區○○段000地號上，如新北市三重地 政事務所複丈日期113年6月21日，發給日期113年7月10日 之土地複丈成果圖所示藍色範圍部分，面積0.82平方公尺 之地上物拆除，並將上開部分土地騰空交還原告。 　　⒊被告應給付原告葉秀卿42萬0,949元及本書狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5％計算之利息;並自113年1月23日 起至騰空返還第一項、第二項（依原聲明及起訴意旨，顯 係漏載第二項，逕予更正）土地之日止，按月給付原告葉 秀卿8,389元。 　　⒋被告應給付原告葉彩霞2萬4,761元及本書狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5％計算之利息;並自113年1月23日 起至騰空返還第一項、第二項（依原聲明及起訴意旨，顯 係漏載第二項，逕予更正）土地之日止，按月給付原告葉 彩霞493元。 　　⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、追加被告（下均稱被告）抗辯： （一）被告於47、48年間借用兄弟李生、陳兩枝名義，出資向原 告葉秀卿之父葉名聲、訴外人葉新英購買渠等所有蘆洲鄉 和尚洲溪境段467、467-1地號土地（即現今和平段286、2 86-1；285地號土地），業於48年6月間交付買賣價款完竣 ，另出資建造包括系爭房屋之三棟建物。查，被告興建系 爭房屋時，原告已居住於系爭土地上，被告於系爭房屋建 成後屢次要求葉名聲、葉新英盡速將土地過戶無果，併顧 及兩造間血緣關係、斯時土地多屬旱田不值錢，故未積極 處理所有權移轉事宜。詎原告嗣因蘆洲區土地價格成長， 房屋老舊，兩造家族卻未能談妥危老重建/合建事宜，於 明知前揭土地買賣經過之前提下，卻主張被告無權占有系 爭土地，自屬無據。 （二）退步言，倘認被告未購買系爭土地，衡系爭房屋建造迄今 逾60年，原土地所有權人及原告二人，均不曾提出反對之 意思，可徵原告二人有默示同意被告無償使用，被告占有 系爭土地具合法權源。 （三）退萬步言，縱認被告占有系爭286土地無合法權源，惟查 原告主張系爭房屋總占地面積約30平方公尺，系爭房屋僅 有約1/4座落於系爭285土地上，倘經拆除，將原有牆面退 縮至被告所有之系爭285土地上，除空間不足居住外，60 年老屋拆遷極易發生崩塌危險，損害與其共壁相連之建物 安全。又原告葉秀卿、葉彩霞分別於89、94年取得系爭28 6地號土地應有部分，迄至渠等提起本訴止，達10餘年未 向被告行使權利。是原告主張拆除系爭房屋越界部分違民 法第148條第1項有權利濫用之虞。併依民法第796條第1項 前段規定，主張原告不得請求移去或變更系爭房屋；依民 法第796條之1第1項規定請求維持現占有狀態。 （四）聲明： 　　⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 　　⒉如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。 三、得心證之理由 （一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1 項前段及中段定有明文，查原告為新北市○○區○○段000○00 000地號土地（下稱系爭土地）所有權人，應有部分均為 原告葉秀卿18分之17，原告葉彩霞18分之1，此有系爭土 地第一類謄本附卷可稽（見訴字卷第25頁至第27頁），又 新北市○○區○○路000巷0號房屋（下稱系爭房屋）之納稅義 務人為被告，且系爭房屋經測量後確有占用系爭土地，占 用範圍詳如附圖紅色及藍色部分，亦有新北市政府稅捐稽 徵處房屋稅籍證明書及新北市三重地政事務所土地複仗成 果圖在卷可考（見訴字卷第65頁至第67頁、第259頁）， 是系爭房屋確有占用系爭土地，原告請求除去妨害其所有 權之系爭房屋，自屬有據，應予准許。 （二）又被告主張其於47、48年間借用兄弟李生、陳兩枝名義， 出資向原告葉秀卿之父葉名聲、訴外人葉新英購買渠等所 有蘆洲鄉和尚洲溪境段467、467-1地號土地（即現今和平 段286、286-1；285地號土地），並提出48年6月18日收據 （被證2）、48年6月29日杜賣證書（被證3）、48年6月29 日收據（被證4）為證（見訴字卷第103頁、第105頁至第1 07頁、第109頁至第111頁），然觀諸上開被證2收據僅係 記載葉名聲向李生借貸繼承登記費用，被證3、4之杜賣證 書及收據之標的均記載為蘆洲鄉和尚洲溪境段467-1地號 土地，現重測後為新北市○○區○○段000地號土地（見訴字 卷第189頁至第181頁），顯未見有被告購買系爭土地之內 容，已難認被告上開主張有據。而證人陳王碧娥雖證稱； 「（問：為何被告住的新北市○○區○○路000巷0號這間房子 會座落別人名字的土地上？）被告跟原告葉秀卿的父親買 的」等語（見訴字卷第233頁），然此與上開書面資料顯 然不符，亦無從採認。況新北市○○區○○段000地號土地於4 8年7月21日登記為李生及陳兩枝所有，有上開285地號土 地登記簿舊簿在卷可考（見訴字卷第205頁），此與被證4 之收據記載李生及陳兩枝向葉新英購買蘆洲鄉和尚洲溪境 段467-1地號土地情節相符，則若被告確有購買系爭土地 ，又何以未如同新北市○○區○○段000地號土地於48年7月21 日登記為李生及陳兩枝所有，更足認被告上開主張不足採 認。復被告主張原告默示同意被告無償使用、權利濫用、 違反誠信原則及民法第796條及第796條之1之越界建築維 持現占用狀態等情，然按默示之意思表示，係指土地共有 人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言， 若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定 意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院109 年度台上字第2118號民事判決意旨可參），而被告僅以系 爭房屋存在數十年，原告比鄰而居，卻不曾要求被告拆屋 還地或請求租金等情主張原告具默示意思表示，然未舉證 原告有何特別情事可推知渠等有同意被告占用之意思，自 無足採。又民法796條及第796條之1均以土地所有人為限 ，而被告並非新北市○○區○○段000地號土地共有人，有該 地號土地登記公務用謄本在卷可考（見訴字卷第189頁至 第191頁），縱部分共有人出具聲明原告為實際所有人， 然依民法第758條第1項，被告未經登記即難認屬土地所有 人，此部分主張亦不足採。再權利濫用者，須兼備主觀上 專以損害他人為主要目的，及客觀上因權利行使取得利益 與他人所受損害顯不相當等要件，是以行使權利者，主觀 上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影 響相對人之利益時，亦難認係權利濫用，而本件原告係基 於土地所有權行使權利，難認有何權利濫用或違反誠信原 則之處。 （三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當 得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其 要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度 ，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年度台上字第1695號判決意旨參照）。本件被告無權占用 系爭土地如附圖所示紅色及藍色部分，業如前述，則原告 依民法第179條規定，請求被告給付起訴日113年1月23日 回溯5年即自108年1月23日至113年1月22日止相當於租金 之利益，及自113年1月23日起至騰空返還上開土地之日止 ，按月給付相當租金之利益，即屬有據。次按城市地方房 屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為 限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依同法第105 條規定，於租用基地建築房屋準用之。而上開土地法之規 定，僅係為就城市地方建築物之基地租用約定之租金限制 其最高額而設，又所謂「年息10%為限」，乃指基地租金 之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之， 尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之 經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情，以為決 定（最高法院68年度台上字第3071號判決參照）。復按所 謂土地總價額，係以法定地價為準。而法定地價係土地所 有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區 域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規 定地價時之公告申報期間內自行申報之地價。如土地所有 權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報 地價，此觀諸土地法第148條、土地法施行法第25條及平 均地權條例第16條等規定自明。查系爭土地屬商業區，附 近有捷運站、派出所、高中等設施，有新北市政府都市計 畫土地使用分區證明書及地圖截圖在卷可考（見訴字卷第 35頁、第37頁至第41頁），堪認交通及生活機能均屬良好 ，則以土地申報年息8%計算為適當。再系爭土地歷年公告 及申報地價詳如附表一、二所示（286-1地號土地108年1 月無公告地價，以109年1月公告地價25,595計算，113年1 月依謄本有申報地價25,739.2），有系爭土地歷年公告地 價表及286-1地號土地登記第一類謄本附卷可參（見訴字 卷第43頁至第45頁、第27頁），是被告自108年1月23日至 113年1月22日止相當於租金之利益應分別給付原告葉秀卿 為33萬6,759元，原告葉彩霞為1萬9810元，及自113年1月 23日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付相當租金之 利益應給付157元（286地號113年1月申報地價28,793 x 面積0.82 x 8％ x 1/12）＋6,948元（286-1地號113年1月 申報地價25,739 x 面積40.49 x 8％ x 1/12 ）＝7,105元 ，則被告葉秀卿為6,710元（7,105 x 17/18），被告葉彩 霞為395元(7,105 x 1/18)。 （四）綜上，原告依第767條第1項前段及中段規定請求被告應將 坐落新北市○○區○○段00000地號上，如新北市三重地政事 務所複丈日期113年6月21日，發給日期113年7月10日之土 地複丈成果圖所示紅色範圍部分，面積40.49平方公尺之 地上物拆除，並將上開部分土地騰空交還原告；被告應將 坐落新北市○○區○○段000地號上，如新北市三重地政事務 所複丈日期113年6月21日，發給日期113年7月10日之土地 複丈成果圖所示藍色範圍部分，面積0.82平方公尺之地上 物拆除，並將上開部分土地騰空交還原告，及依民法第17 9條規定請求被告應給付原告葉秀卿33萬6,759元及113年8 月21日起（見訴字卷第304頁）至清償日止，按年息5％計 算之利息;並自113年1月23日起至騰空返還第一項、第二 項土地之日止，按月給付原告葉秀卿6,710元；被告應給 付原告葉彩霞1萬9,810元及113年8月21日起至清償日止， 按年息5％計算之利息;並自113年1月23日起至騰空返還第 一項、第二項土地之日止，按月給付原告葉彩霞395元， 為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予 駁回。末兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執 行，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。 至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁 回。 四、至被告聲請通知證人蔡城及調閱系爭土地及285地號土地航 空照片，惟證人蔡城顯然已歿（見訴字卷第267頁），且原 告並未爭執被告家族在系爭土地上建造房屋（見訴字卷第30 4頁），顯然均無調查必要。是本件事證已臻明確，兩造其 餘主張、陳述及所提出之證據，經本院審酌後認與判決結果 不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳囿辰 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　 書記官　董怡彤 附表一： 286地號土地 年度 請求起日 請求迄日 日數/全年日數 公告地價（新臺幣/平方公尺） 申報地價（新臺幣/平方公尺） 占用面積 不當得利金額（新臺幣） 108 108年1月23日 108年12月31日 343/365 30356 24285 0.82 1497 109 109年1月1日 109年12月31日 1/1 31062 24850 0.82 1630 110 110年1月1日 110年12月31日 1/1 31062 24850 0.82 1630 111 111年1月1日 111年12月31日 1/1 33291 26633 0.82 1747 112 112年1月1日 112年12月31日 1/1 33291 26633 0.82 1747 113 113年1月1日 113年1月22日 22/366 35991 28793 0.82 114 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計　　8365 原告葉秀卿：7900元（計算式：8365 X 17/18，元以下四捨五入） 原告葉彩霞：465元（計算式8365 X 1/18，元以下四捨五入） 附表二：　　　　　　　　　 286-1地號土地 年度 請求起日 請求迄日 日數/全年日數 公告地價（新臺幣/平方公尺） 申報地價（新臺幣/平方公尺） 占用面積 不當得利金額（新臺幣） 108 108年1月23日 108年12月31日 343/365 25595 20476 40.49 62328 109 109年1月1日 109年12月31日 1/1 25595 20476 40.49 66326 110 110年1月1日 110年12月31日 1/1 25595 20476 40.49 66326 111 111年1月1日 111年12月31日 1/1 28598 22878 40.49 74106 112 112年1月1日 112年12月31日 1/1 28598 22878 40.49 74106 113 113年1月1日 113年1月22日 22/366 25739 40.49 5012 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計　　348204 原告葉秀卿：328859元（計算式：000000 X 17/18，元以下四捨五入） 原告葉彩霞：19345元（計算式000000 X 1/18，元以下四捨五入）

2024-11-07

PCDV-113-訴-236-20241107-1

自
臺灣臺北地方法院

妨害信用等

臺灣臺北地方法院刑事判決 112年度自字第39號 自 訴 人 連雲建設股份有限公司 代 表 人 薛慧琴 自 訴 人 即反訴被告 蔡漢霖 共 同 自訴代理人 兼 上一人 選任辯護人 江肇欽律師 王禹傑律師 林拔群律師 被 告 黃嫻靖 選任辯護人 詹順貴律師 熊依翎律師 章文傑律師 被 告 即 反訴人 陳振瑋 反訴代理人 章文傑律師 被 告 即 反訴人 傅慶玲 選任辯護人 兼 反訴代理人 賴映淳律師 被 告 陳銘輝 林淳熹 陳日新 劉文芳 魏全義 李連春 上 六 人 選任辯護人 賴映淳律師 上列被告因妨害信用等案件，經自訴人提起自訴，及反訴被告因 誣告案件，經反訴人提起反訴，本院判決如下： 　　主　文 一、黃嫻靖犯如附表一「罪名及宣告刑」欄所示參罪，各處如附 表一「罪名及宣告刑」欄所示之刑。應執行有期徒刑拾月， 如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 二、陳振瑋犯如附表一「罪名及宣告刑」欄所示參罪，各處如附 表一「罪名及宣告刑」欄所示之刑。應執行有期徒刑柒月， 如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 三、黃嫻靖、陳振瑋被訴恐嚇取財部分均無罪。 四、傅慶玲、陳銘輝、林淳熹、陳日新、劉文芳、魏全義及李連 春被訴加重誹謗及妨害信用部分均無罪；被訴侵入建築物附 連圍繞土地部分均自訴不受理。 五、蔡漢霖無罪。 　　事　實 一、緣連雲建設股份有限公司（下稱連雲公司）自民國108年間 起，在臺北市○○區○○段○○段000地號等18筆土地（下稱系爭 土地），依都市危險及老舊建築物加速重建條例（下稱危老 重建條例）規定，推動重建計畫，擬興建「連雲玥恒」大樓 ，並與系爭土地之地主即寅○○、丙○○、癸○○、子○○、卯○○及 壬○○等人陸續簽訂土地合作興建房屋契約書（下稱合建契約 ）。詎寅○○因貪圖私利，為迫使連雲公司分配更多合建利益 ，竟委任律師乙○○策畫抗議活動，寅○○、乙○○遂共同意圖散 布於眾，基於散布文字誹謗及妨害信用之犯意聯絡，由乙○○ 依寅○○指示，僱請不知情之劉政瑋及其他真實姓名、年籍不 詳之人，駕駛6輛小貨車，於112年3月25日上午9時30分許， 駛至系爭土地上「連雲玥恒」建案之樣品屋週邊，並於車體 上懸掛布條，上書：「連雲建設、無良建商、還我公道」、 「利用地主信任、獲取黑心利益」、「連雲無誠信、建商沒 誠意」、「欺騙地主、貪得無厭」、「袓產被騙走、建商良 心何在」等不實文字，足以毀損連雲公司之名譽及信用。 二、寅○○、乙○○又共同意圖散布於眾，基於散布文字誹謗及以電 視、網際網路妨害信用之犯意聯絡，先推由乙○○於112年5月 4日發送媒體邀請函予各大媒體，記載：「北市最強地段危 老都市更新案『連雲玥恒』，連雲建設被連環爆出欺詐、不當 施壓、說一套做一套，未取得同意蠻橫霸地強蓋接待中心」 等不實文字，並邀請各大媒體於翌（5）日前往系爭土地採 訪；又承前犯意，接續推由乙○○僱請不知情之劉政瑋及其他 真實姓名年籍不詳之人，駕駛4輛小貨車，於112年5月5日上 午9時45分許，駛至系爭土地上「連雲玥恒」建案之樣品屋 週邊，並於車體上懸掛布條，上書：「連雲建設、無良建商 、還我公道」、「連雲建設都市更新案史上最大騙局」、「 欺騙地主、貪得無厭」、「說好的最大誠意，原來是欺騙地 主」等不實文字，寅○○、乙○○並偕同不知情之地主癸○○、子 ○○、卯○○及壬○○，以及寅○○之夫丑○○、地主丙○○之夫辰○○（ 其等均另判決無罪，詳後述）舉牌抗議，上書：「連雲無誠 信」、「連雲欺騙地主」、「連雲霸佔土地」等不實文字， 並高喊「連雲無誠信、欺騙地主」等不實言論，另推由寅○○ 向在場新聞媒體發表：「從頭到尾我們都不知道他［按：指 連雲公司］要從跟我們的合約是地下6樓到21樓，改到地下7 樓到24層樓，我們都不知道，一直到建照拿到我們才嚇一跳 。」「他叫我們簽約那個選屋的時候，30坪，我們在群組上 問連雲說：我們實際面積有多少，我原來的就有30坪 。實 際面積結果就變成只有10坪，我們嚇一跳說，哇，變成3分 之1啊」等不實言論，經不知情之中天電視新聞及富比士地 產王、三立新聞網、工商時報、ET today房產雲、房業網、 壹蘋果新聞網 、EBC地產王等網路媒體對外報導，足以毀損 連雲公司之名譽及信用。 三、寅○○、乙○○另共同意圖散布於眾，基於散布文字誹謗及妨害 信用之犯意聯絡，於112年6月17日下午4時許，由寅○○偕同 不知情之丑○○（另判決無罪，詳後述）及乙○○所僱請不知情 之真實姓名、年籍不詳之人，至系爭土地上「連雲玥恒」建 案之樣品屋周邊樹立6幅旗幟，上書：「都市更新學會理事 長甲○○欺壓地主」、「連雲最大誠意原來是欺騙地主」、「 連雲強佔土地」、「政府放任連雲又拐又騙地主血淚向誰伸 冤」、「連雲欺騙地主烏雲怨氣滿天」、「都市更新學會理 事長為何不走都市更新卻要改簡易危老」等不實文字，足以 毀損連雲公司之名譽及信用，以及甲○○之名譽。 　　理　由 甲、本訴部分： 壹、有罪部分： 一、程序方面： 　㈠本判決認定犯罪事實時，所引用被告寅○○、乙○○以外之人於 審判外所為之陳述，悉經當事人明白表示同意作為證據（自 卷三64-67、103-104頁、自卷四第15-17、221頁、自卷五第 112-113頁、自卷七第17-18、36-37頁），而該等證據之取 得並無違法情形，且與本案之待證事實具有關連性，核無證 明力明顯過低之事由，本院審酌上開證據作成時之情況，認 為適當，依刑事訴訟法第159條之5第1項所定傳聞法則例外 之同意法則，認有證據能力。 　㈡本判決所引用之其他非供述證據，與本案事實具自然關聯性 ，且無證據證明係公務員違背法定程序所取得，依刑事訴訟 法第158條之4規定之反面解釋，亦有證據能力。 二、實體方面： 　㈠認定事實所憑證據及理由： 　⒈被告寅○○、乙○○之答辯： 　　訊據被告乙○○、寅○○固坦承：其等曾參與上述3次抗議活動 ，發表上述言論，指摘連雲公司及甲○○等情，惟矢口否認有 何加重誹謗及妨害信用犯行，辯稱：其等之所以進行抗議， 是因為連雲公司於「連雲玥恒」建案合建過程中涉有下列詐 欺情形：①連雲公司隱瞞都市更新建築容積獎勵辦 法於108 年5月15日修正通過後，「連雲玥恒」建案如循都市更新程 序辦理，有望獲得50％之容積獎勵一情，誘騙地主同意循都 市危險及老舊建築物加速重建條例（下稱危老重建條例）辦 理，以致「連雲玥恒」建案僅獲得40％之容積獎勵。②連雲公 司於108年4月26日地主說明會中詐稱「連雲玥恒」建案之設 計為「地上21層，地下6層」，卻擅自變更成「地上24層， 地下7層」，導致1樓店面坪數大幅縮減，原本地主1樓店面 有30坪者，獲配之1樓店面僅有10坪。③連雲公司未經地主同 意，擅自在系爭土地上建造樣品屋。④連雲公司違反契約約 定，未取得建照前即要求屋主選屋。⑤連雲公司遲遲不交付C AD檔供地主檢驗，嗣經交付後，地主委請代書己○○驗算，發 現連雲公司虛增坪數245坪，獲有不當利益。其等所述均屬 客觀真實，並無侵害連雲公司及甲○○之名譽或信用云云。 　⒉兩造不爭執之事項： 　⑴自訴人連雲公司於108年間與系爭土地之全部地主簽訂土地合 建契約，被告寅○○、丙○○、癸○○、子○○、卯○○及壬○○均為地 主，而被告丑○○為被告寅○○之夫、被告辰○○則為被告丙○○之 夫。 　⑵系爭土地於110年間陸續點交予自訴人連雲公司接管占有，自 訴人連雲公司並已取得「連雲玥恒」建案之建造執照，且委 託新聯祥廣告股份有限公司（下稱新聯祥公司）負責代銷， 新聯祥公司乃於系爭土地上搭建樣品屋即接待中心，辦理預 售。 　⑶112年3月25日部分： 　①被告寅○○、乙○○於112年3月25日上午9點30分許，攜同劉政瑋 及其他真實年籍姓名不詳之人駕駛6輛小貨車，進入系爭土 地，於該6輛小貨車車體上懸掛帆布條，其上記載：「連雲 建設、無良建商、還我公道」、「利用地主信任、獲取黑心 利益」、「連雲無誠信、建商沒誠意」、「欺騙地主、貪得 無厭」、「祖產被騙走、建商良心何在」等字樣。 　②被告丙○○、癸○○、子○○、卯○○、辰○○及壬○○均知悉且同意被 告寅○○、乙○○上述開貨車拉布條之舉，且被告丙○○、癸○○、 子○○、卯○○及壬○○並有繳納自救會公積金，當次僱用貨車之 費用原擬由該公積金支出。　 　⑷112年5月4日、5日部分： 　①被告寅○○、丙○○、丑○○、癸○○、子○○、卯○○、辰○○及壬○○推 由被告乙○○於112年5月4日共同發函給新聞媒體，於新聞稿 上記載：「北市最強地段危老都市更新案『連雲玥恒』，連雲 建設被連環爆出欺詐、不當施壓、說一套做一套，未取得同 意蠻橫霸地強蓋接待中心」等語，並邀請媒體翌（5）日前 往系爭基地現場採訪。 　②被告乙○○於112年5月5日上午9點45分許，偕同劉政瑋及其他 真實年籍姓名不詳之人駕駛4部小貨車（詳自證5號），進入 系爭建築基地範圍内，其上分別懸掛布條記載：「連雲建設 、無良建商、還我公道」、「連雲建設都市更新案史上最大 騙局」、「欺騙地主、貪得無厭」、「說好的最大誠意，原 來是欺騙地主」等字樣。 　③被告乙○○復與親自到場參與之被告寅○○、丑○○、癸○○、子○○ 、卯○○、辰○○及壬○○等人高舉指控標語，於現場大喊：「連 雲無誠信、欺騙地主」等語，且推由被告寅○○向在場新聞媒 體指稱：「因為從頭到尾我們都不知道他要從跟我們的合約 是地下六樓改到地下六樓到21樓，改到地下7樓 到24層樓， 我們都不知道，一直到建照拿到我們才嚇一跳。」「他叫我 們簽約那個選屋的時候，30坪，我們在群組上問連雲說：我 們實際面積有多少，我原來的就有30坪。實際面積結果就變 成只有10坪 ，我們嚇一跳說，哇，變成3分之1啊」之語， 經由中天電視新聞及富比士地產王、三立新聞網、工商時報 、ETtoday房產雲、房業網、壹蘋果新聞網、EBC地產王等網 路媒體對外報導。 　⑸被告寅○○、丑○○於112年6月17日下午約4時至5時間，偕同被 告乙○○依其他被告指示所僱用之人員，進入本案樣品屋所附 連圍繞之系爭建築基地内並擺放6面旗幟，其上記載：「都 市更新學會理事長甲○○欺壓地主」、「連雲最大誠意原來是 欺騙地主」、「連雲強佔土地還恐嚇地主求償兩億」、「政 府放任連雲又拐又騙地主血淚向誰伸冤」、「連雲欺騙地主 烏雲怨氣滿天」、「都市更新學會理事長為何不走都市更新 卻要改簡易危老」等語。 　　上述事實業據被告寅○○、乙○○坦承不諱（見自卷二第9-29頁 、自卷三第55-63頁)，且有合建契約、「連雲玥恒」建案之 建造執照、現場照片、媒體邀請函、被告寅○○112年5月5日 受訪發言逐字稿、中天新聞畫面截圖及上述網路媒體網頁影 本在卷可查（見自卷一第17-73、141-178頁、自卷六第69-4 15頁），可先認定。 　⒊爰就「連雲玥恒」建案相關事實均先按時序整理如附表二所 示，再就被告寅○○、乙○○所指連雲公司詐欺事由，逐一審酌 可採與否： 　⑴所謂連雲公司誘騙地主採用危老重建程序云云： 　①證人即連雲公司開發部專案經理戊○○於審理中證稱：系爭土 地早年依循都市更新程序，多年均未成功整合，恰逢危老重 建條例於106年公布，自訴人連雲公司自107年底起開始接洽 系爭土地之地主，即是以危老重建程序來籌備規劃等語（見 自卷七第22頁），可見自訴人連雲公司自始即係規劃依危老 重建程序與地主合作興建「連雲玥恒」建案。而被告寅○○所 代表之瀚築不動產仲介經紀業有限公司（下稱瀚築公司）於 108年4月2日曾與自訴人連雲公司簽訂合作開發契約書，約 定協議合建並配合危老重建條例及不動產信託進行開發。瀚 築公司負責協助自訴人連雲公司與「連雲玥恒」建案範圍内 房地所有權人完成簽立合建契約（或買賣過戶）與信託契約 、選屋(含找補）、房地點交搬遷等事宜。連雲公司則於「 連雲玥恒」建案完成開發後，以土地每坪新臺幣（下同）63 ,000元計付整合服務費（自卷三第189-193頁），可見被告 寅○○作為不動產仲介經紀業者，早在108年4月間即已應允協 助自訴人連雲公司依危老重建條例整合地主，推動「連雲玥 恒」建案，益徵證人戊○○所述屬實。是以，都市更新及危老 重建之適用對象、程序各有不同，在評估可行性時，不能單 單偏重於容積獎勵上。「連雲玥恒」建案因都市更新程序門 檻較高，鑑於以往整合失敗之經驗，故此次自始即擬依危老 重建程序辦理，事出有因。 　②查都市更新條例於108年1月30日修正公布，而都市更新建築 容積獎勵辦法亦於108年5月15日修正施行，臺北市都市更新 自治條例第19條各款容積獎勵項目及臺北市都市更新單元規 劃設計獎勵容積評定標準因而失所附麗，臺北市政府乃以10 8年5月23日府都新字第10830065021號公告：暫停受理上述 容積獎勵項目，上述規定修正完竣前，請逕依都市更新建築 容積獎勵辦法辦理申請等語（自卷六第417-419頁）。而自 訴人連雲公司在「連雲玥恒」建案簽約前，於108年4月26日 、同年5月22日、同年6月12日召開地主說明會，均說明該建 案係採用危老重建程序，並有會議簡報在卷可憑（見自卷三 第205-227頁）。該簡報中有表列比較危老重建程序、都市 更新程序（協議合建）、都市更新程序（權利變換）之容積 獎勵、法定程序、主管機關、稅賦優惠及建商分得等項目， 並記載3種容積獎勵分別為40％、18％、18％（見自卷三第210 頁），據證人戊○○於審理中證稱：上述資料是依據107年12 月12日之臺北市政府都市更新獎勵內容進行評估，雖然都市 更新建築容積獎勵辦法已經修正公布，但臺北市的都市更新 法令尚未修正通過，無法通盤評估，因此無法在簡報上記載 都市更新新法的內容，且因本案並非都市更新案，而是危老 重建案，我們在進場之前，就知道這筆都市更新談了十多年 沒有成功，不可能重蹈覆轍回去作都市更新等語（見自卷七 第27-30頁），足見當時尚處於法令過渡階段，且「連雲玥 恒」建案自始即擬採行危老重建程序，故自訴人連雲公司未 依據都市更新建築容積獎勵辦法等新規定評估都市更新程序 下之容積獎勵，並未違反法律規定或契約約定。 　③被告寅○○、乙○○固辯稱：連雲公司隱瞞都市更新建築容積獎 勵辦法於108年5月15日修正通過後，「連雲玥恒」建案如循 都市更新程序辦理，有望獲得50％之容積獎勵一情，誘騙地 主同意循危老重建條例辦理，以致「連雲玥恒」建案僅獲得 30％之容積獎勵云云。經查，「連雲玥恒」建案經臺北市政 府都市發展局核准並核給獎勵容積30％，有臺北市政府都市 發展局110年1月13日北市都建字第1093069175號函在卷可憑 （自卷三第177-180頁）。然被告寅○○、乙○○所稱「連雲玥 恒」建案如循都市更新程序有望獲得50％容積獎勵云云（見 自卷二第26-27頁），係指法定上限而言，並非依該建案實 際條件確可獲得之容積獎勵。又本院函詢主管機關：「連雲 玥恒」建案若採取108年1月30日修正公布之都市更新條例規 定、以及臺北市之自治法規計算，其獎勵容積比例為何？經 臺北市政府都市發展局113年4月26日函復略以：該建案係依 危老重建條例申請重建計畫，並依都市危險及老舊建築物建 築容積獎勵辦法核給相關容積獎勵，尚無申請都市更新相關 容積獎勵等語（見自卷四第203-207頁），而臺北市都市更 新處113年5月6日函復略以：實際核給之都市更新容積獎勵 比例，仍應由實施者視個案條件並依都市更新條例相關規定 檢討，載明於都市更新事業計畫申請報核，並經本市都市更 新及爭議處理審議會審議通過後，始得確認實際核給之都市 更新容積獎勵，並以核定内容為準等語（見自卷五第43-44 頁）。則「連雲玥恒」建案既未依都市更新程序整合並提出 都市更新事業計畫申請報核，主管機關即無從審核容積獎勵 ，自不得憑空假設計算該建案「若」採取都市更新程序可獲 得多少容積獎勵。被告寅○○嗣於113年9月20日委請辯護人具 狀自行計算「連雲玥恒」建案若採取都市更新程序可獲得42 %之容積獎勵云云（見自卷七第308-312頁），核屬臆測，並 非其於事實欄一至三犯行當時之查證結果，而是臨訟追加之 事證，不足採信。 　④再者，上述法令修正均經政府公告，自訴人連雲公司顯無掩 飾隱瞞之可能，且被告寅○○自身即經營瀚築公司，具備不動 產相關專業知識經驗，無從諉為不知，是被告寅○○、乙○○辯 稱自訴人連雲公司隱瞞此等法令修正之情，已難遽信。被告 寅○○既明知「連雲玥恒」建案是因為以往依循都市更新程序 均未成功整合，為順利推動，始採取危老重建程序，並曾親 自參與危老重建程序之整合作業，則其指摘自訴人連雲公司 誘騙地主採用危老重建程序，自訴人甲○○身為「都市更新學 會理事長為何不走都市更新卻要改簡易危老」，「欺壓地主 」云云，顯屬不實。被告乙○○身為執業律師，未先調查事實 ，即率爾配合被告寅○○而為不實指摘，亦不得免責。 　⑤此外，所謂連雲公司誘騙地主採用危老重建程序云云，並未 記載於112年5月4日媒體邀請函中（見自卷一第67頁），被 告寅○○於同年月5日在現場受訪時亦未提及此事，有當日中 天新聞訪談畫面逐字稿在卷可查（見自卷一第71-73頁）， 遲至同年6月17日抗議中，始出現「都市更新學會理事長為 何不走都市更新卻要改簡易危老」之旗幟，故此事由顯非被 告寅○○、乙○○如事實欄一、二所示言論之根據，而是在事實 欄三所示犯行之後始行追加之事由。被告寅○○、乙○○以此事 由作為其事實欄一、二言論之根據，核係臨訟卸責之語，不 足採信。 　⑵所謂「連雲玥恒」建案之設計為「地上21層，地下6層」，卻 擅自變更成「地上24層，地下7層」，導致原本地主1樓店面 有30坪者，獲配之1樓店面僅有10坪云云： 　①查「連雲玥恒」建案之合建契約第6條明確約定：「房地車位 之分配原則：乙方［即連雲公司］預擬於『本建築基地』上興建 地上層21層，地下層6層之合建大樓，但實際興建之樓層與 圖面以建築主管機關核准許可之圖說為準；依『本建築基地』 興建之合建大樓權狀面積（包含主建物、附屬建物及共同使 用面積在内）與車位，甲［即地主］、乙雙方同意以下列方式 分配：一、…（一）…3、1F地主依其座落地號土地面積占本 建築基地範圍土地總面積比例分回合建大樓1F及2F店鋪產權 面積，分回位置以原坐落位址為原則；分回1F及2F店鋪後若 有剩餘可分配產權面積，則分配合建大樓3F以上產權面積（ 向上分回）。」（見自卷一第20-21頁）。據此可知，「地 上層21層，地下層6層」之設計僅為「預擬」，仍應以實際 興建之樓層與圖面以建築主管機關核准許可之圖說為準；且 分配時原1樓地主雖以「原址分配」為原則，分回1、2樓店 鋪，但產權面積如不足，則可「向上分回」，分配3樓以上 產權面積。此為契約明確約定，顯為地主所知悉。 　②查自訴人連雲公司於108年4月26日地主說明會中，固曾說明 「連雲玥恒」建案係採取「地上層21層，地下層6層」之設 計，有會議簡報在卷可憑（見自卷三第216-221頁）；但之 後於110年1月17日地主說明會中，即已說明改採「地上24層 ，地下7層」之設計，有現場照片在卷可查（見自卷二第291 -292頁），而「連雲玥恒」建案於111年9月6日獲發建造執 照時，也是採取「地上24層，地下7層」之設計，有建造執 照在卷可憑（見自卷一第35-44頁），足見自訴人連雲公司 在地主說明會中確曾向地主說明樓層數變更之情形。被告寅 ○○如事實欄二所言：「從頭到尾我們都不知道他［按：指連 雲公司］要從跟我們的合約是地下6樓到21樓，改到地下7樓 到24層樓，我們都不知道，一直到建照拿到我們才嚇一跳。 」云云，已見虛妄。 　③就變更樓層數之經過及原因，證人即建築師庚○○於審理中證 稱：建築師事務所職責在於根據科學上基地的條件、法規上 的條件，還有結構上的限制，經過綜合判斷後，再加上房地 產坪數的規劃需求，我們事務所才會出具一個初步的方案， 而這個初步的方案，還必須經過各種結構技師、機電技師、 土木技師針對鑽探資料的多方分析，然後會歷經數十個方案 的演變，來符合政府方的審查，結構技師、機電技師、土木 技師等各專業顧問的建議，因此，從初步方案到最終可能已 經經歷四、五十個方案之後，每一個方案的長寬高乃至於結 構、尺寸、樓層數量，都會因為政府方或專業技師方的各種 考量，而有所變化。連雲公司於108年4月來接洽我方「Q-La b」建築師事務所，洽談設計「連雲玥恒」建案，我當時在 一個非常粗略判斷下，在約2週內提出21層樓的方案。但當 時連雲公司尚未正式決定是否委請「Q-Lab」設計本案，也 尚未確定地主是否同意合建開發，故此時的願景草圖並非最 終確定版本。之後分析法規、徵詢專業結構技師、土木技師 及機電技師等專業人員之意見，再報請政府結構外審、捷運 危險評估等作業後，經反覆修改，最終建照核准是24層樓的 現行方案。在送件申請建照之前，曾經有修改超過100個版 本的方案，本案送件時就是以24層樓的方案送審，之後沒有 變更樓層數量。之所以變更為現行方案，原因很多，其中最 重要的是法規原因，臺北市政府於108年4月以後發布北向日 照的單行法（按：應係指臺北市政府109年11月6日訂定發布 之臺北市建築物有效日照檢討辦法），因為建物高度會投射 陰影至隔壁土地上，所以要求基地設計出來的房子要有所退 縮，寬度要窄一點，長度也要縮短，房子就會抽高。此外還 有其他結構、土木的原因，牽一髮而動全身等語（見自卷五 第118-123頁）。據此可知，「連雲玥恒」建案之所以變更 樓層數，是建築師考量法規、結構等因素後，作出之專業判 斷。 　④至就原1樓地主分得之主建物面積，查自訴人連雲公司於111 年7月10日發函通知地主於111年8月7日召開選屋會議時，「 連雲玥恒」建案當時設計1樓店面共18戶，專有部分面積約 為10.53坪至11.87坪之間，有連雲公司111年7月10日合建大 樓產權面積表為證（見自卷三第127頁）。嗣連雲公司於112 年2月10日發函通知地主，將店面改為14戶，每戶店面均連 通1、2樓，其1樓部分之主建物坪數約在14.98坪至18.7坪之 間，倘併計店面1、2樓主建物坪數，則約在31.56坪至42.47 坪之間，此有連雲公司112年2月10日112連總字第4號函及附 件1、2F店鋪分配及規劃說明在卷可憑（見自卷三第201-204 頁）。據此可知，早在112年2月間，連雲公司即已變更「連 雲玥恒」建案之設計，刪減店面戶數以擴大每戶之面積，變 更後之店面連通1、2樓，坪數均在30坪以上，縱使僅觀察其 中1樓部分，最少亦有14.98坪，況且「連雲玥恒」建案之店 面既係連通1、2樓，自應將其1、2樓主建物部分一同納入觀 察比較，不應僅比較店面中之1樓部分。被告寅○○、乙○○逕 持最初版本之規劃，刻意無視建案規劃設計及送照過程中變 更設計之常態，以及上述合建契約之明文約定，曲解事實， 對外聲稱分配後「30坪變成只有10坪」而屬詐欺云云，並據 以為事實欄一至三所示言論之根據，顯係刻意傳述片面、不 實之事項甚明。 　⑶所謂連雲公司霸佔系爭土地建造樣品屋云云： 　①查自訴人連雲公司申請在系爭土地上搭建樣品屋一節，經臺 北市政府都市發展局以111年2月21日北市都建字第11160179 12號函同意備查（見自卷二第281-282頁），其後新聯祥公 司於系爭土地上建築樣品屋，至113年2月26日始告拆除，有 拆除照片在卷可憑（見自卷三第185-187頁），可先認定。 　②查合建契約第9條約定：「一、甲方［即地主］應於乙方［即自 訴人連雲公司］通知之搬遷期限内將其所提供之土地及建物 （含定著物）騰空交予乙方接管及拆除」（見自卷一第25頁 ），則地主本應依約騰空遷讓系爭土地，自訴人連雲公司依 約有權占有，顯無「蠻橫霸地」、「強佔」之可言。又合建 契約第14條第1項前段約定：「本約乙方就分得部分，有權 在取得建照後先行公開出售」（見自卷一第30頁），而自訴 人連雲公司亦於110年1月17日地主說明會中說明：預計於領 取建照至動工之間「基地銷售」，有會議簡報在卷可憑（見 自卷二第293、295頁），據證人丁○○於本院民事庭112年度 訴字第5354號案中證稱：所謂「基地銷售」就是指在基地上 進行銷售等語（見自卷五第67頁），參以房地產交易實務上 常建造樣品屋、接待中心，以供買家參觀、評估之常情，則 「連雲玥恒」建案之地主憑上述資訊應可合理預見、認知自 訴人連雲公司將於系爭土地上興建樣品屋，以銷售建案房屋 。證人丁○○於上述民事案件中證稱：111年12月間搭建樣品 屋當時，並無地主提出異議等語（見自卷五第67頁），亦足 資佐證。被告寅○○、乙○○無視合建契約約定，指摘：自訴人 連雲公司將樣品屋設在系爭土地上即為「蠻橫霸地」、「強 佔」云云，顯屬不實。 　③被告寅○○、乙○○雖援引自由時報〈預售案「演很大」？全台逾 8成接待中心不在基地上〉報導，辯稱：接待中心地址與基地 位置不同者，占預售案中之83％云云，然通觀該報導全文意 旨，該報導已指出：「近年有不少預售案因基地偏遠、降低 成本等考量，選擇將接待中心設置在基地外，常讓許多民眾 分不清楚建案實際地點。」「若接待中心地點是選在市區、 車水馬龍等地區，除了能作為廣告手段增加曝光外，通常也 有讓消費者忽略其基地劣勢的功用；此外，部分推案量大的 區域，也會因成本考量而分開設置，加上近年缺工缺料嚴峻 ，有些業者為避免銷售行為影響到施工進度，亦會選擇將接 待中心與基地分開。」「許多預售案的接待中心地點與基地 位置不同，建議民眾要實際走訪基地，才能清楚周邊狀況」 （見自卷二第131-132頁），可見雖有其他建商將樣品屋設 在他處，但此種方式可能有誤導消費者，並不值得提倡。被 告寅○○、乙○○曲解上述報導之主旨，辯稱自訴人連雲公司在 原地設置樣品屋係「蠻橫霸地」、「強佔」云云，尤屬無稽 。 　⑷所謂連雲公司違反契約約定，未取得建照前即要求屋主選屋 云云： 　①查自訴人連雲公司於108年9月10日與地主簽署第1次補充契約 書後，合建契約第7條第1項第1款修正為：「乙方［即自訴人 連雲公司］應於建照取得後至開工前召開選屋會議，並於選 屋會議召開15日前通知甲方［即地主］地點與時間，和其他地 主與乙方完成選屋及停車位手續。」（見自卷六第113頁） ，是選屋會議應於建造執照核發後召開。 　②「連雲玥恒」建案之建造執照是111年9月6日核發，有建造執 照在卷可憑（見自卷一第35-44頁），然連雲公司111年7月1 0日即發函通知地主於同年8月7日召開選屋會議，並檢送選 屋意願書、價值計算表等資料，函文說明八記載：「如當天 未出席公開抽籤會議亦未委託其他受託人代為抽籤者，依合 建契約第七條第三項（三）款，則視為棄權，由其他地主先 行選擇，本公司（指定公正第三人)將就剩餘房屋及停車位 直接選定予該地主，因事關台端權益甚鉅，敬請配合辦理。 」（見自卷三第199-200頁），經地主抗議後，連雲公司先 於111年7月22日發函通知地主，展延交回選屋意願書之日期 至同年8月5日，選屋會議另於同年8月中旬擇期辦理，嗣又 於111年8月3日發函通知延期辦理選屋作業（見自卷二第97 、109頁）。據上可知，自訴人連雲公司於建造執照核發前 ，即曾嘗試召開選屋會議，此與契約約定不符，非無瑕疵可 指。然自訴人連雲公司經地主抗議後，即於111年8月3日發 函通知延期舉辦選屋會議，並於建造執照核發後，於112年3 月26日召開選屋會議。被告寅○○、乙○○於事隔超過半年以後 ，仍徒憑己意，刻意隱匿後續協商過程及選屋會議延期之經 過，據以指摘自訴人連雲公司事實欄一至三所示言論，顯屬 傳述不實之事項無訛。 　⑸所謂連雲公司遲遲不交付CAD檔供地主檢驗，嗣經交付後，地 主委請代書己○○驗算，發現連雲公司虛增坪數245坪，獲有 不當利益云云： 　①查自訴人連雲公司已於112年3月30日交付「連雲玥恒」建案 第一次變更設計執照圖CAD檔予被告寅○○、丙○○、癸○○、子○ ○及壬○○等人，有切結書在卷足憑（見自卷二第129頁）。然 合建契約僅於第10條第4項第3款約定：「乙方［即自訴人連 雲公司］應將建管機關所核准之施工圖說副本，置於現場工 務所，以供甲方［即地主］隨時查閱。」（見自卷一第26頁） ，並未約定自訴人連雲公司應交付CAD檔予地主，且證人庚○ ○於審理中證稱：CAD檔是建築師以電腦繪製的設計圖面檔案 ，建築師與建設公司開會時，會以簡報投影設計圖來進行討 論，但業界慣例不會提供CAD檔給建設公司，因為每家建築 事務所的繪圖方法及解讀方式完全不同，可以有千百萬種誤 解，任何第三方都會因為解讀錯誤而說是建築師的錯，且送 審時，建築師事務所直接對臺北市政府負責，臺北市政府也 是審查事務所出具的書面資料，不會要CAD檔等語（見自卷 五第117、120-122頁）。據此可知，不論在契約上、交易習 慣上，交付CAD檔均非建設公司或建築師之義務。本案是因 地主再三要求，自訴人連雲公司始洽由建築師庚○○提供CAD 檔予地主。被告寅○○、乙○○以自訴人連雲公司遲遲不交付CA D檔云云為由，遽指為詐欺，顯係不實傳述指摘。 　②被告寅○○、乙○○辯稱：自該CAD檔可知，自訴人連雲公司虛增 公設245坪，獲有不當利益云云，並以證人即地政士己○○之 證述及計算結果為據。經查： 　❶證人己○○於112年4月28日計算之結果，「連雲玥恒」建案總 面積為11,017.48坪，「連雲公設3210.61坪　3210.61-2838 .61=372坪 372×65.97%=245.4坪」，經被告寅○○、乙○○於11 3年3月20日具狀陳報到院（下稱A版本，見自卷三第117、12 9頁）。而證人己○○已向被告寅○○說明：「當初這個意思是 連雲公司算出的公設 不是連雲分配到的公設」，有Line訊 息截圖在卷可憑（見自卷五第219頁），則所謂「245.4坪」 並非意指連雲公司獲有不當利益。被告寅○○、乙○○所辯已欠 根據。 　❷證人己○○於113年3月6日修正計算結果，此次算出「連雲玥恒 」建案總面積為11,560.86坪，自訴人連雲公司「計算之坪 數較地政計算之坪數多293.54坪」，經證人己○○於同年6月7 日審理中作證時庭陳附卷（下稱B版本，見自卷五第139頁） 。如此，證人己○○所計算之A、B版本總面積相差達543.38坪 ，就兩版本間產生差距之理由，證人己○○先證稱：我前後只 有拿到1份CAD檔，後續陸續寅○○陸續補一些書面資料，後來 有要到合建契約書，我看了一下合建契約書分回坪數的條文 ，所以有再去重新計算一次云云（見自卷五第131-133頁） ，後來又改稱：我在計算A版本時，拿到的CAD檔只有顯示到 16樓，其他樓層的資料有缺漏，所以我才算到16樓，後來我 請寅○○再跟建商要，寅○○再補給我其他樓層的CAD檔云云（ 見自卷五第135頁），就其前後拿到幾份不同的CAD檔，說詞 前後矛盾。 　❸觀諸被告寅○○與證人己○○間Line訊息截圖，可見被告寅○○於1 12年3月30日傳送「第一次變更設計.rar」檔案予證人己○○ ，稱：「張代　委託你Check坪數」（見自卷五第159頁）， 而證人己○○於112年4月19日回復：「黃副理　總登記坪數我 有統計出來了　共計11,017.48坪　我明天會整理完成」「 共有196戶」，並於翌（20）日傳送「銷售坪數表（忠孝東 危老案）有土地持分.pdf」檔案，以及多個檔名為樓層數的 PDF檔，其中包含「拾捌層.拾玖層.pdf」、「拾陸層.拾柒 層.pdf」等檔案，且未曾告知被告寅○○CAD檔有何欠缺（見 自卷五第169-183頁）。其後，證人己○○於113年3月間製作B 版本期間，雖曾向被告寅○○索取1、2樓店面詳細坪數表、可 分得建物坪數價值表，但並未向被告寅○○再度索取CAD檔， 且表示「之前您有提供連雲建設的excel面積表 有詳列4~24 樓的各戶坪數」（見自卷五第189-219頁），足見證人己○○ 於計算A版本期間，早已掌握「連雲玥恒」建案之全部設計 圖面資料，其證稱：我在計算A版本時，拿到的CAD檔只有顯 示到16樓，其他樓層的資料有缺漏，所以我才算到16樓云云 ，核係迎合被告寅○○之詞，並不可信。 　❹再者，證人己○○計算之A、B版本之「連雲玥恒」建案總面積 相差543.38坪，倘以B版本之總面積為分母，誤差率約為4.7 ％［計算式：（11,560.86-11,017.48）÷11,560.86≒4.7％］， 亦即約為20分之1。然衡諸常情，「連雲玥恒」建案各層樓 間面積不至於相差過大，倘如證人己○○所言，A版本是以僅 有16層樓的殘缺CAD檔計算而成，則樓層缺少8層，達總樓層 數24層之3分之1，總面積誤差亦應接近3分之1，始為合理， 但A、B版本誤差率為4.7％，顯然不可能是因為CAD檔欠缺8層 樓所導致，證人己○○所證述計算結果歧異之理由，並不可信 。 　❺因此，證人己○○就「連雲玥恒」建案之面積，前後計算之A、 B版本誤差為543.38坪，誤差比率為4.7％，遠超過被告寅○○ 、乙○○所辯稱自訴人連雲公司之虛增之公設245坪，但就其 計算歧異之原因，供述前後矛盾，未能合理解釋，顯見其計 算欠缺合理依據，不足採信。 　③是以，被告寅○○、乙○○辯稱：自訴人連雲公司遲遲不交付CAD 檔供地主檢驗，虛增公設245坪，獲有不當利益，涉嫌詐欺 云云，亦難認與事實相符，且並無合理根據可言。 　⑹綜上所述，被告寅○○、乙○○所辯稱上述5點事由，均不可採， 其等據以為事實欄一、二、三所示言論，均與事實不符，足 以毀損自訴人連雲公司之名譽、信用及自訴人甲○○之名譽。 　⒋被告寅○○、乙○○均未盡查證義務，具備誹謗及妨害信用之犯 意：　 　⑴按言論自由為憲法所保障之人民基本權，法律固應予以最大 限度之維護。惟惡意散布謠言，傳播不實之言論，反足以破 壞憲法所保障之基本權，依憲法第23條規定，自應予合理之 限制。又司法院釋字第509號解釋明確揭示行為人縱不能證 明其言論內容為真實，然若能舉出相當證據資料足證其有相 當理由確信其言論內容為真實者，因欠缺犯罪故意，即不得 遽以誹謗罪相繩，亦即採取「真正惡意原則」。從而行為人 對於資訊之不實已有所知悉或可得而知，卻仍執意傳播不實 之言論，或有合理之可疑，卻仍故意迴避真相，假言論自由 之名，行惡意攻訐之實者，即有處罰之正當性，自難主張免 責。再者，行為人就其所指摘或傳述之事，應盡何種程度之 查證義務，始能認其有相當理由確信其為真實，而屬善意發 表言論，應參酌行為人之動機、目的及所發表言論之散布力 、影響力而為觀察，倘僅屬茶餘飯後閒談聊天之資者，固難 課以較高之查證義務；反之，若利用記者會、出版品、網路 傳播等方式，而具有相當影響力者，因其所利用之傳播方式 ，散布力較為強大，依一般社會經驗，其在發表言論之前， 理應經過善意篩選，自有較高之查證義務，始能謂其於發表 言論之時並非惡意。因此，倘為達特定之目的，而對於未經 證實之傳聞，故意迴避合理之查證義務，率行以發送傳單、 舉行記者會、出版書籍等方式加以傳述或指摘，依一般社會 生活經驗觀察，即應認為其有惡意，此參最高法院100年度 台上字第3376號判決意旨即明。 　⑵查被告寅○○經營瀚築公司，顯具不動產交易相關專業知識經 驗，就上述合建契約之約定，無從諉為不知。又被告寅○○早 在108年4月2日即代表瀚築公司與自訴人連雲公司約定合作 推動「連雲玥恒」建案之開發，事成後將收取鉅額整合服務 費，已如前述；嗣瀚築公司、自訴人連雲公司又於109年1月 16日簽署合作開發補充協議書，約定連雲公司應另增加整合 服務費7,000,000元，於109年2月20日前給付（自卷三第195 -196頁）；自訴人連雲公司、被告寅○○及瀚築公司於同日另 簽署整合開發協議書，約定被告寅○○及瀚築公司應協助促請 地主按期完成搬遷點交、同意連雲公司之規劃方案，自訴人 連雲公司則應允於「連雲玥恒」建案開發完成後，如被告寅 ○○及瀚築公司依約履行，則被告寅○○分得之房屋總權狀面積 將增加16坪，自訴人連雲公司並另支付7,000,000元予瀚築 公司（自卷三第197-198頁）。據此可見，被告寅○○為收取 報酬而應允自訴人連雲公司協助推動該案危老重建程序，持 續參與「連雲玥恒」建案之整合工作，對本案始末瞭如指掌 ，卻事後翻異，辯稱連雲公司詐欺云云，而為事實欄一至三 所示不實言論，足認其具有誹謗及妨害信用之故意，至為明 確。又證人己○○早在113年3月6日即已製作「連雲玥恒」建 案B版本之面積計算表，並傳送予被告寅○○，業據證人己○○ 證述明確（見自卷五第133頁），且有Line訊息截圖在卷可 憑（見自卷五第201-203頁）。詎被告寅○○仍於113年3月20 日委請辯護人出具刑事陳報（二）狀，將A版本面積計算表 陳報到院（見自卷三第117-122、129頁），以佐證其所謂： 自訴人連雲公司虛增公設245坪，獲有不當利益云云之辯詞 ，卻隱匿B版本之存在而不向本院提出，顯見被告寅○○擅自 擷取對己有利之證據，並無視、隱匿對己不利之證據，益徵 其故意迴避合理之查證義務，具有誹謗及妨害信用之故意甚 明。 　⑶查被告乙○○身為執業律師，理應具備法學素養，就上述合建 契約之約定，無從諉為不知，然其因受被告寅○○委任，即片 面採信其說詞，未基於自身專業分析梳理契約約定，亦未善 加查核本案相關事實及證據，即與被告寅○○共同策畫抗議活 動，而對外為事實欄一至三所示不實言論，並邀請媒體到場 採訪，以利用電視、網際網路媒體散布其不實言論，顯然未 盡合理之查證義務，具有誹謗及妨害信用之故意無訛。 　⒌綜上，被告寅○○、乙○○上述誹謗及妨害信用犯行均事證明確 ，可以認定，應予依法論科。 　⒍本案事證已臻明確，被告寅○○、乙○○聲請傳訊證人巳○○、甲○ ○、蔡漢威、何芸欣、陳品亘及劉貞谷，均核無調查必要， 附此敘明。 　㈡論罪科刑： 　⒈罪名： 　⑴核被告寅○○、乙○○如事實欄一所為，係犯刑法第310條第2項 之散布文字誹謗罪及刑法第313條第1項之妨害信用罪。 　⑵核被告寅○○、乙○○如事實欄二所為，係犯刑法第310條第2項 之散布文字誹謗罪及刑法第313條第2項、第1項之以電視、 網際網路犯妨害信用罪。 　⑶核被告寅○○、乙○○如事實欄三所為，係犯刑法第310條第2項 之散布文字誹謗罪及刑法第313條第1項之妨害信用罪。 　⒉罪數關係： 　⑴被告寅○○、乙○○如事實欄二於112年5月4日及同年月5日所為 ，係出於基於誹謗及妨害信用之同一犯意，於密切接近之時 間所為，侵犯同一人之法益，於社會觀念上難以分別視之， 應合為包括之一行為予以評價，論以接續犯。 　⑵被告寅○○、乙○○於事實欄一中，係以一行為觸犯散布文字誹 謗罪及妨害信用罪等2項罪名，屬於異種想像競合犯，應從 一重之妨害信用罪處斷。 　⑶被告寅○○、乙○○於事實欄二中，係以一行為觸犯散布文字誹 謗罪及以電視、網際網路犯妨害信用罪，屬於異種想像競合 犯，應從一重之以電視、網際網路犯妨害信用罪處斷。 　⑷被告寅○○、乙○○於事實欄三中，係一行為觸犯同時侵害自訴 人連雲公司、甲○○之法益，並同時涉犯散布文字誹謗罪及妨 害信用罪等2項罪名，兼有同種及異種想像競合犯，應從一 重之妨害信用罪處斷。 　⑸被告寅○○、乙○○如事實欄一、二、三所示之3次犯行間，犯意 各別，行為互殊，應予分論併罰。 　⒊共犯關係： 　⑴被告寅○○、乙○○就事實欄一所示犯行，有犯意聯絡及行為分 擔，為共同正犯。其等利用不知情之劉政瑋等駕駛小貨車到 場之人實行犯罪，為間接正犯。 　⑵被告寅○○、乙○○就事實欄二所示犯行，有犯意聯絡及行為分 擔，為共同正犯。其等利用不知情之丑○○、癸○○、子○○、卯 ○○、辰○○及壬○○，劉政瑋等駕駛小貨車到場之人，以及中天 電視新聞及富比士地產王、三立新聞網、工商時報、ET tod ay房產雲、房業網、壹蘋果新聞網 、EBC地產王等網路媒體 實行犯罪，為間接正犯。 　⑶被告寅○○、乙○○就事實欄三所示犯行，有犯意聯絡及行為分 擔，為共同正犯。其等利用不知情之丑○○及受僱到場樹立旗 幟之人實行犯罪，為間接正犯。 　⒋按刑法第313條第2項規定之加重條件，屬於相對加重條件， 並非絕對應加重條件，法院得依個案具體情狀，考量被告之 犯罪情節及所造成之損害程度等事項，綜合權衡考量是否有 之必要性，故法院對於行為人所犯刑法第313條第2項之行為 ，是否加重其刑，即有裁量之權。爰審酌被告寅○○、乙○○於 事實欄二所示犯行中，發函廣邀電視及網路媒體到場採訪， 經各媒體對外報導，其等以電視、網際網路方式妨害自訴人 連雲公司信用，危害巨大，予以加重其刑。 　⒌爰以行為人責任為基礎，審酌：被告寅○○身為不動產仲介經 紀業者，因貪圖私利，為迫使連雲公司分配更多合建利益， 即委任被告乙○○策畫抗議活動；被告乙○○身為律師，片面採 信被告寅○○之說詞，未基於自身專業善加查證，即與之共同 為事實欄一至三所示言論，嚴重毀損自訴人連雲公司之名譽 、信用及自訴人甲○○之名譽。被告寅○○、乙○○案發迄今並未 正視己非，未見悔意，亦未賠償自訴人連雲公司、甲○○之損 害。另考量被告寅○○專科畢業之智識程度，及其為瀚築公司 負責人，經營不動產經紀業，現已退休，無須扶養其他親屬 之生活狀況，以及被告乙○○大學畢業之智識程度，及其現為 執業律師，須扶養2名未成年子女之生活狀況（見自卷七第2 78-279頁）等一切情狀，分別量處如附表一「罪名及宣告刑 」欄所示之刑，並均諭知易科罰金之折算標準。最後，再審 酌被告寅○○、乙○○所犯各罪之犯罪情狀、罪質及侵害法益， 兼顧刑罰衡平之要求及矯正被告之目的而為整體評價後，分 別定其應執行刑，並均諭知易科罰金之折算標準，如主文第 一、二項所示。 　㈢不另為無罪諭知部分： 　⒈自訴意旨略以：被告寅○○、乙○○共同意圖散布於眾，基於散 布文字誹謗及妨害信用之犯意聯絡，於事實欄三所示犯行中 ，另共同樹立1幅旗幟，上書：「連雲…還恐嚇地主求償兩億 」之不實文字，足以毀損連雲公司之名譽及信用。因認被告 寅○○、乙○○涉犯刑法第310條第2項之散布文字誹謗罪嫌、刑 法第313條第1項之妨害信用罪嫌等語。 　⒉查自訴人連雲公司於112年5月22日曾寄發存證信函予被告寅○ ○、丙○○、癸○○、子○○、卯○○及壬○○等地主，並副知被告辰○ ○，指摘被告乙○○如事實欄一、二所示犯行，並聲稱：「五 、除此之外，前述不法行為故意傳遞不實言論，嚴重侵害本 公司合建權利、名譽及信用權，已構成民法第184條之侵權 行為，本公司自得請求損害賠償；且因前述行為使本公司無 法如期對外銷售、還要多負擔銀行貸款利息以及租金補貼（ 每月累計），本案代銷新聯祥廣告股份有限公司對於現場之 樣品屋、廣告、管銷等各種費用（已投入至少1億元），再 加上本公司多年來累積之名譽、信用、無形之商譽損失等等 鉅大損害，合計總損失將超過2億元，後續亦將對乙○○律師 及相關行為人進行追索求償。六、如台端認為乙○○律師之行 為非出於台端授意及指使（亦即台端並未參與前開不法抗爭 ），或者台端雖然有參與前開不法抗爭，但後續願誠信履行 合建契約者，請於文到後10日内，簽認本函後附之聲明書， 連同將本公司之前寄給台端業已確定之「選屋確認及找補協 議書」（不得增刪内容)二份於簽章後一併寄回予本公司， 以作為台端將停止不法抗爭之證明，後續並請依合建契約約 定誠信履約，則本公司亦將承諾不會就上開112年3月25日及 112年5月5日之事件對台端採取法律行動。七、如台端逾期 未回覆或未同時將前項所示之聲明書及『選屋確認及找補協 議書』簽署寄回本公司時，則本公司將基此認定乙○○律師之 前揭行為係出於台端之授意及指使，後蹟本公司將依法追訴 台端、乙○○律師及相關行為人之各項民刑事貴任，希勿自誤 為禱。」（見自卷二第141-147頁） 　⒊然而，自訴人連雲公司寄發存證信函之對象，均為一般自然 人，其揚言起訴求償200,000,000元，顯係常人無從負擔之 鉅款，且縱或地主參與事實欄一、二所示犯行，而毀損自訴 人連雲公司之名譽及信用，何以致使「連雲玥恒」建案之房 屋無法如期對外銷售，因而致生200,000,000元之鉅額損害 ？未見自訴人連雲公司提出相關根據，則被告寅○○、乙○○辯 稱：其等見自訴人連雲公司寄發存證信函，意欲透過天價求 償，阻止地主繼續參與抗議活動，主觀上有相當理由認為上 述存證信函是對地主施加心理壓力之惡害通知，足使地主心 生畏怖等語，堪予採信。從而，被告寅○○、乙○○此部分言論 ，尚難遽以誹謗、妨害信用之罪責相繩。就此部分依法本應 諭知無罪判決，惟此部分如構成犯罪，與事實欄三所示犯行 間具有事實上一罪關係，核屬單一犯罪事實，爰不另為無罪 之諭知。 　㈣不另為不受理諭知部分： 　⒈自訴意旨略以：被告寅○○、乙○○共同基於侵入建築物附連圍 繞土地之犯意聯絡，於事實欄一至三所示抗議活動中，未經 自訴人連雲公司同意，3度侵入自訴人連雲公司所管理之系 爭土地，且經自訴人連雲公司一再要求退出，仍不離去，因 認被告寅○○、乙○○涉犯刑法第306條第1項之侵入他人建築物 附連圍繞土地罪嫌、同條第2項之留滯建築物附連圍繞之土 地罪嫌等語。 　⒉按得提起自訴之「被害人」，係指因犯罪行為而權益直接被 侵害之人，法院並非僅就自訴狀形式上之記載內容加以觀察 ，而應實質審查自訴人是否確為其所自訴犯罪之直接被害人 ，據以判斷其得否提起自訴，此有最高法院109年度台上字 第4256號判決意旨可參。刑法第306條第1項之侵入他人建築 物附連圍繞土地罪、同條第2項之留滯建築物附連圍繞之土 地罪，列於刑法第26章妨害自由罪，觀其立法體例，可知本 罪立法目的在於要保護個人之住屋權，避免他人侵害其居住 安寧自由及住屋和平（參林山田，《刑法各罪論（上）》，第 211頁），其目的並非保護對土地之財產權。換言之，該罪 所保護者，為建築物之所有人或管理人，並非土地之所有人 或管理人。 　⒊查系爭土地於112年間固曾建有「連雲玥恒」建案之樣品屋， 有現場照片在卷可查（見自卷一第45頁），但該樣品屋是新 聯祥公司與自訴人連雲公司於111年1月14日簽署廣告製作及 業務銷售契約書後，由新聯祥公司依約出資興建，該樣品屋 係由新聯祥公司管理使用，除上開契約外，新聯祥公司與自 訴人連雲公司並無其他租賃、使用借貸之法律關係，此有新 聯祥公司113年4月15日函文及所附廣告製作及業務銷售契約 書在卷可憑（見自卷四第155-167頁），故該樣品屋應為原 始起造人新聯祥公司所有，自訴人連雲公司就該樣品屋並無 所有權或其他管理權限。至該樣品屋起造時，雖係由連雲公 司提出申請，經臺北市政府都市發展局以111年2月21日北市 都建字第1116017912號函同意備查（見自卷二第281-282頁 ）；俟該樣品屋經認定為違建，臺北市政府都市發展局亦以 113年2月16日北市都授建字第1136092408號函命自訴人連雲 公司拆除（見自卷三第181-187頁），然此僅為行政上之申 報、管理措施，與該樣品屋之權利歸屬尚屬二事。是以，自 訴人連雲公司就該樣品屋既無所有權或其他管理權限，自無 從對其附連圍繞之土地主張住屋權，其自訴意旨所指侵入他 人建築物附連圍繞土地、留滯建築物附連圍繞之土地犯行， 縱或屬實，直接被害人亦為新聯祥公司，並非自訴人連雲公 司。 　⒋自訴人連雲公司就此部分既非直接被害人，並無提起自訴之 適格，其對被告寅○○、乙○○此部分自訴即不合法，依法本應 諭知不受理判決。惟此部分如構成犯罪，與事實欄一、二、 三所示犯行間具有想像競合犯之裁判上一罪關係，核屬單一 犯罪事實，爰不另為不受理之諭知。 貳、無罪部分： 一、被告寅○○、乙○○被訴恐嚇取財部分： 　㈠自訴意旨略以：被告寅○○、乙○○於112年3月25日抗議現場， 明知其等所懸掛之不實文字將傷害自訴人連雲公司之信用及 名譽，被告寅○○、乙○○竟共同基於恐嚇取財之犯意聯絡，透 過在負責協商之連雲公司副總經理丁○○轉知自訴人甲○○，要 求自訴人甲○○給付200,000元，否則將不肯將上開懸掛不實 指控内容之6輛小貨車撤離系爭土地，致自訴人甲○○心生畏 怖，擔心若不同意其等之要脅將導致自訴人連雲公司之信用 及名譽持續遭到毀壞，乃不得不答應給付該200,000元予被 告乙○○，並由丁○○交付該筆款項予被告乙○○，被告寅○○、乙 ○○始將才將相關抗議帆布條撤下並將小貨車駛離抗議現場， 結束該次抗議行動。因認被告寅○○、乙○○涉有刑法第346條 第1項之恐嚇取財罪嫌等語。 　㈡刑事訴訟法第319條第1項規定：「犯罪之被害人得提起自訴 。」據證人丁○○證稱可知，本案係被告寅○○、乙○○要求給付 200,000元，經丁○○轉知自訴人甲○○後，甲○○同意給付，並 由丁○○先行墊付後，再由甲○○償還予丁○○（詳後），足認該 200,000元實際上應由自訴人甲○○負擔，就此部分自訴意旨 ，其確為直接被害人，自得提起自訴，合先敘明。 　㈢按恐嚇取財罪，其所謂恐嚇，指凡一切言語、舉動足以使人 生畏怖心者均屬之，而該言語或舉動是否足以使他人生畏怖 心，應依社會一般觀念衡量之，此參最高法院84年度台上字 第813號判決意旨即明。 　㈣訊據被告乙○○、寅○○固坦承曾向丁○○收取200,000元之事實， 惟堅詞否認有何恐嚇取財犯行，辯稱：地主於112年3月25日 合法抗議中，丁○○為勸使地主離去，經與總經理甲○○、法律 顧問江肇欽律師討論後，始自願提出願給付當日工作人員及 器材費用20萬元，被告乙○○、寅○○並無恐嚇犯行，亦無不法 所有意圖及恐嚇取財犯意等語。經查： 　⒈被告乙○○於112年3月25日曾向丁○○提議由連雲公司支付當日 抗議之租車、布條等費用共200,000元，此時被告寅○○在場 知悉且同意，由丁○○當場交付100,000元予被告乙○○，被告 乙○○與6台貨車遂離去。丁○○翌（26）日並交付100,000元現 金予乙○○，乙○○因而簽署收據等情，為被告寅○○、乙○○所坦 承不諱（見自卷三第60-63頁），並有證人丁○○、辛○○於審 理中之證述可佐（見自卷四第217-243頁），且有被告乙○○ 之簽收單在卷足憑（見自卷一第75頁），可先認定。 　⒉查證人丁○○於審理中證稱：112年3月25日當天上午，連雲公 司業務部辛○○協理打電話給我，說系爭土地現場有抗議的情 況，所以我就趕到現場。現場我看到有很多的小貨車及不明 人士，我認識的只有乙○○，我直接上隔壁2樓寅○○的佛堂， 乙○○是抗議地主委任的律師，所以我就直接上2樓去找寅○○ 跟她溝通，看能否將抗議情況撤離，結果最後乙○○有至佛堂 來，他有告訴我說今天要撤離，他一定要200,000元，他說 這些錢要支付走路工及小貨車的費用，如果沒有這些錢他也 不會撤。後來，因為我也不知道怎麼辦，很害怕後面如果繼 續這樣的話，會不會讓公司的聲譽受損，而且後面開發我也 不知道如何處理，所以我先打給顧問江肇欽律師，請江律師 來聯繫乙○○，後續就請江律師處理。之後過了半小時到1小 時，自訴人甲○○打電話給我了解情況，聽他的口氣是有點憤 怒，我也告訴他現場我也告訴他現場乙○○說沒有付200,000 元他不會走，最後甲○○也是說OK，只能付這200,000元。當 天中午，我交付100,000元給乙○○指定的劉政瑋。同年月26 日剛好是地主的選屋會議，我將另外100,000元親手交給乙○ ○，而自訴人甲○○則於同年月27日交付200,000元現金給我等 語（見自卷四第232-239頁）。 　⒊據上可知，被告寅○○、乙○○於112年3月25日僱人駕車到場懸 掛布條抗議後，經證人丁○○請求撤離，被告乙○○即要求給付 200,000元，以填補走路工及租車費用。而證人丁○○向江肇 欽律師求助後，改由江肇欽律師與被告乙○○協商，而自訴人 甲○○輾轉獲悉後，亦同意給付200,000元，以換取被告寅○○ 、乙○○撤離抗議人、車。鑑於自訴人甲○○係自訴人連雲公司 之總經理，而連雲公司為國內知名大型建設公司，並聘有江 肇欽律師等法律專業人士可供諮詢，足認自訴人甲○○富有社 會經驗、資力及資源，具備相當之交涉能力，佐以上述證人 丁○○證稱之談判交涉過程，應認被告寅○○、乙○○辯稱：自訴 人甲○○、丁○○等人係於磋商評估後，自願提出給付以平息紛 爭衝突等語，非無可能。況參以證人丁○○證述：自訴人甲○○ 打電話給我了解情況，聽他的口氣是有點憤怒等語（見自卷 四第233-234頁），亦可見自訴人甲○○當時心情是感到憤怒 ，是被告寅○○、乙○○之行為，是否足使自訴人甲○○心生畏怖 ，亦屬有疑，此部分所為，尚難逕以恐嚇取財罪責相繩。 　㈤綜上所述，自訴人甲○○既未能證明被告寅○○、乙○○有何恐嚇 取財之犯行，就此部分自應諭知無罪判決。 二、被告丙○○、丑○○、癸○○、子○○、卯○○、辰○○及壬○○（下合稱 被告丙○○等7人）被訴加重誹謗及妨害信用部分： 　㈠自訴意旨略以：被告丙○○等7人亦為「連雲玥恒」建案之合建 地主或其配偶，為貪求分配合建利益，竟與被告寅○○、乙○○ 共同為事實欄一、二、三所示犯行，因認被告丙○○等7人就 事實欄一、三所示部分，均涉犯刑法第310條第2 項之散布 文字誹謗罪嫌、刑法第313條第1項之妨害信用罪嫌；其等就 事實欄二所示部分，則涉犯刑法第310條第2項之散布文字誹 謗罪嫌、刑法第313條第2項之以電視、網際網路犯妨害信用 罪嫌等語。 　㈡訊據被告丙○○等7人固坦承曾親自到場參與事實欄一至三所示 抗議行為，或其等雖未到場，就到場之人行為均知情且同意 等情（僅被告丑○○否認就事實欄一所示抗議行為有何參與情 事），惟均堅詞否認有何上述罪嫌，其答辯與上述被告寅○○ 、乙○○之答辯相同。經查： 　⒈就被告寅○○、乙○○如事實欄一所示抗議行為，被告丙○○、癸○ ○、子○○、卯○○、辰○○及壬○○均知悉且同意上述開貨車拉布 條之舉，且其中被告丙○○、癸○○、子○○、卯○○及壬○○並有繳 納自救會公積金，當次僱用貨車之費用原擬由該公積金支出 。就事實欄二所示抗議行為，被告丙○○等7人均推由被告乙○ ○發送媒體邀請函，其中被告丑○○、癸○○、子○○、卯○○、辰○ ○及壬○○並到場舉牌抗議、呼口號，另推由被告寅○○對在場 媒體發表言論。而就事實欄三所示抗議行為，被告丑○○隨同 被告寅○○到場，而被告丙○○、癸○○、子○○、卯○○、辰○○及壬 ○○亦知悉且同意等情，業經被告丙○○等7人坦承不諱（見自 卷二第9-29頁、自卷三第55-63頁），且有現場照片、媒體 邀請函、被告寅○○112年5月5日受訪畫面逐字稿、中天新聞 畫面截圖及上述網路媒體網頁影本在卷可查（見自卷一第45 -73、141-178頁），可先認定。 　⒉按行為人就其陳述之事實是否已盡合理查證之義務，應依事 件之特性，參酌行為人之身分、陳述事實之時地、查證事項 之時效性及難易度、被害法益之輕重、與公共利益之關係、 資料來源之可信度等因素加以綜合考量判斷，此參最高法院 111年度台上字第4362號判決意旨即明。查被告丙○○等7人雖 因身為地主或其配偶，參與事實欄一至三所示抗議活動，而 其等指摘自訴人連雲公司、甲○○之事由並不足採，固經認定 如前。然而，「連雲玥恒」是依據危老重建條例辦理之合建 開發案，其法律關係、契約內容高度複雜，並非常人所能輕 易理解、判斷。被告丙○○自陳最高學歷為專科畢業，為家庭 主婦；被告丑○○自陳最高學歷為高中畢業，現已退休；被告 癸○○自陳最高學歷為專科畢業，現已退休；被告子○○自陳最 高學歷為大學畢業，牙醫師退休；被告卯○○自陳最高學歷為 高商畢業，從事音響進出口貿易；被告辰○○自陳最高學歷為 碩士畢業，現已退休；被告壬○○自陳最高學歷為國小畢業， 現已退休（見自卷七第278-279頁），可見其中有部分被告 學歷不高，其他學歷較高者亦非從事不動產建設、仲介或土 地開發工作，且無法律專業背景，難以期待其等全盤理解「 連雲玥恒」之相關爭議。且被告寅○○先前曾受自訴人連雲公 司委託，出面整合地主，促請地主同意合建，則被告丙○○、 癸○○、子○○、卯○○、辰○○及壬○○可能因先前與被告寅○○洽談 之經驗，而誤信被告寅○○之說詞，而被告丑○○既為被告寅○○ 之夫，更有可能因夫妻之情而誤信被告寅○○之主張，故不應 課與被告丙○○等7人過高之查證義務。本案無法排除被告丙○ ○等7人誤信被告寅○○之可能，尚難遽認該7人係出於惡意攻 訐而具有誹謗及妨害信用之犯意，不得逕以上開罪嫌相繩。 　㈢綜上所述，自訴人連雲公司、甲○○既未能證明被告丙○○等7人 確有上述加重誹謗或妨害信用之犯意，就此部分自應諭知無 罪判決。　 參、自訴不受理部分： 一、自訴意旨略以：被告丙○○等7人共同基於侵入建築物附連圍 繞土地之犯意聯絡，於事實欄一至三所示抗議活動中，未經 自訴人連雲公司同意，3度侵入自訴人連雲公司所管理之系 爭土地，且經自訴人連雲公司一再要求退出，仍不離去，因 認被告丙○○等7人涉犯刑法第306條第1項之侵入他人建築物 附連圍繞土地罪嫌、同條第2項之留滯建築物附連圍繞之土 地罪嫌等語。 二、惟查，自訴人連雲公司就此部分犯罪事實並非直接被害人， 業經認定如前，則其並無提起自訴之適格，其自訴即不合法 ，應諭知不受理判決。 乙、反訴部分： 壹、反訴意旨略以：反訴被告甲○○為自訴人連雲公司之董事兼總 經理，其處理「連雲玥恒」建案之爭議，與受地主委任之律 師即反訴人乙○○因故發生爭執，竟與自訴人連雲公司之董事 長巳○○（對巳○○之反訴業經本院判決自訴不受理確定）基於 誣告之犯意聯絡，由反訴被告甲○○與自訴人連雲公司共同提 起本案自訴，向本院誣指反訴人乙○○、丙○○無故侵入系爭土 地、妨害自訴人連雲公司信用、妨害反訴被告甲○○名譽及對 連雲公司恐嚇取財等不實事實。因認反訴被告甲○○涉犯刑法 第169條第1項之誣告罪嫌等語。 貳、按誣告罪之成立，以告訴人所訴被訴人之事實必須完全出於 虛構為要件，若有出於誤會或懷疑有此事實而為申告，以致 不能證明其所訴之事實為真實，縱被訴人不負刑責，而告訴 人本缺乏誣告之故意，亦難成立誣告罪名，此參最高法院44 4年台上字第892號原刑事判例意旨即明。查反訴人乙○○妨害 自訴人連雲公司信用、妨害反訴被告甲○○名譽部分，業經本 院判決有罪，則此部分自訴顯非虛妄。反訴人乙○○被訴恐嚇 取財部分，以及反訴人丙○○被訴妨害自訴人連雲公司信用、 妨害反訴被告甲○○名譽部分，固經本院判決無罪；而反訴人 乙○○、丙○○被訴無故侵入系爭土地部分，亦經本院判決自訴 不受理在案。惟反訴被告甲○○與自訴人連雲公司於本案提出 上述諸多事證，足認其等所述並非全屬虛構，其自訴意旨雖 有部分誤會，仍難遽認有何誣告犯意。 參、「連雲玥恒」建案中贊成合建之地主「A先生」雖於民視「 異言堂」節目中匿名受訪，表示：「我鼓勵連雲告死他們， 你告他們呀」，有節目截圖在卷可查（見自卷三第77頁）， 然此僅為「A先生」個人激憤之詞，顯然無從據以推斷反訴 被告甲○○有何誣告犯意。反訴人乙○○、丙○○聲請傳訊其等所 指之「A先生」即高百凌為證，亦無調查必要。 肆、據此，反訴人乙○○、丙○○既無法證明反訴被告甲○○有何誣告 犯意，自應諭知無罪判決。 據上論斷，應依刑事訴訟法第343條、第339條、第299條第1項前 段、第301條第1項、第334條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日 　　　　　　　　　刑事第七庭　審判長法　官　王筑萱 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳旻靜 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王沛元 上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿 逕送上級法院」。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪紹甄 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　28　　日 附錄本案論罪科刑法條全文 中華民國刑法第310條 意圖散布於眾，而指摘或傳述足以毀損他人名譽之事者，為誹謗 罪，處1年以下有期徒刑、拘役或1萬5千元以下罰金。 散布文字、圖畫犯前項之罪者，處2年以下有期徒刑、拘役或3萬 元以下罰金。 對於所誹謗之事，能證明其為真實者，不罰。但涉於私德而與公 共利益無關者，不在此限。 中華民國刑法第313條 散布流言或以詐術損害他人之信用者，處2年以下有期徒刑、拘 役或科或併科20萬元以下罰金。 以廣播電視、電子通訊、網際網路或其他傳播工具犯前項之罪者 ，得加重其刑至二分之一。 附表一、 編號 犯罪事實 罪名及宣告刑 1 事實欄一 黃嫻靖共同犯妨害信用罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 陳振瑋共同犯妨害信用罪，處有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 2 事實欄二 黃嫻靖共同以電視、網際網路犯妨害信用罪，處有期徒刑伍月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 陳振瑋共同以電視、網際網路犯妨害信用罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 3 事實欄三 黃嫻靖共同犯妨害信用罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 陳振瑋共同犯妨害信用罪，處有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 附表二、時序表 日期 相關事實 證據 108年4月2日 連雲公司與瀚築公司（法定代理人：寅○○）簽訂合作開發協議書。 合作開發協議書及後續補充協議（見自卷三第189-198頁） 108年4月26日 連雲公司召開「連雲玥恒」建案地主說明會 ＊該建案當時設計為地上21層，地下6層。 ＊連雲公司說明「連雲玥恒」建案採危老重建條例獎勵容積約可達40％，而採都市更新僅有18％。 說明簡報（見自卷三第205-227頁） 108年5月15日 都市更新建築容積獎勵辦法修正公布。 108年5月23日 臺北市政府暫停受理「臺北市都市更新自治條例」第19條各款容積獎勵項目及「臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準」項目。 臺北市政府108年5月23日府都新字第10830065021號公告（自卷六第417-419頁） 108年6月14日 至同年月29日 被告寅○○、丙○○、癸○○、子○○、卯○○、壬○○陸續與連雲公司簽訂合建契約。 合建契約及補充契約（自卷六第69-415頁） 108年9月10日 被告寅○○、癸○○、子○○、卯○○、丙○○及壬○○與連雲公司簽訂合建契約第一次補充契約。 109年1月16日 連雲公司與瀚築公司簽訂合作開發補充契約書。 連雲公司與被告寅○○、瀚築公司簽訂整合開發契約書。 合作開發協議書及後續補充協議（見自卷三第189-198頁） 109年3月2日 至同年月6日 被告丙○○、癸○○、子○○、卯○○及壬○○陸續與連雲公司簽訂合建契約第二次補充契約。 合建契約及補充契約（自卷六第69-415頁） 110年1月13日 臺北市政府都市發展局核准「連雲玥恒」建案之危老重建計畫案，核給容積獎勵30％。 臺北市政府都市發展局110年1月13日北市都建字第1093069175號函（自卷三第177-180頁） 110年1月17日 連雲公司召開地主說明會。 ＊「連雲玥恒」建案當時設計為地上24層，地下7層。 現場照片及簡報資料（自卷二第291-295頁） 110年11月15日 被告寅○○與連雲公司簽訂合建契約第二次補充契約。 第二次補充契約（見自卷六第119-121頁） 111年1月14日 連雲公司與新聯祥公司簽訂廣告製作及業務銷售合約書。 廣告製作及業務銷售合約書（自證四第35-41頁） 111年2月21日 就連雲公司申請在「連雲玥恒」建案基地內搭建樣品屋一節，臺北市政府都市發展局同意備查。 臺北市政府都市發展局111年2月21日北市都建字第1116017912號函（見自卷二第281-282頁） 111年7月10日 連雲公司發函通知地主於111年8月7日召開選屋會議。 ＊「連雲玥恒」建案當時設計1樓店面共18戶，專有部分面積約為10.53坪至11.87坪。 連雲公司111年7月10日111連總字第19號函、合建大樓產權面積表（見自卷三第127、199-200頁） 111年7月22日 連雲公司發函通知地主，展延交回選屋意願書之日期至同年8月5日，選屋會議另於同年8月中旬擇期辦理。 連雲公司111年7月22日111連總字第21號函（見自卷二第97頁） 111年8月3日 連雲公司發函通知地主，選屋作業均延期辦理。 連雲公司111年8月3日111連總字第24號函（見自卷二第109頁） 111年9月6日 臺北市政府都市發展局核發「連雲玥恒」建案建造執照。 「連雲玥恒」建案建造執照（見自卷一第35-44頁） 112年2月10日 連雲公司發函通知「連雲玥恒」建案地主，店面改為14戶，均為1、2樓連通，其1樓主建物坪數約在14.98坪至18.7坪之間，倘併計店面1、2樓主建物坪數，則約在31.56坪至42.47坪之間。 連雲公司112年2月10日112連總字第4號函及附件（見自卷三第201-204頁） 112年3月25日 本案第一次抗議（事實欄一）。 被告乙○○索取20萬元，丁○○交付現金10萬元予被告乙○○。 現場照片、簽收單（見自卷一第47-52、75頁） 112年3月26日 「連雲玥恒」建案完成選屋程序。 丁○○交付現金10萬元予被告乙○○。 被告寅○○、丙○○、癸○○、子○○、卯○○、壬○○之可分得房地及車位價值表、選屋確認及找補協議書、總找補價值計算表、各戶房屋及同車位價值圖說（見自卷三第229-280頁） 簽收單（見自卷一第75頁） 112年3月30日 連雲公司交付「連雲玥恒」建案CAD檔予被告寅○○、丙○○、癸○○、子○○及壬○○等人。 切結書（見自卷二第129頁） 112年5月4日 被告寅○○、乙○○發布媒體邀請函（事實欄二）。 媒體邀請函（見自卷一第67頁） 112年5月5日 本案第二次抗議（事實欄二）。 現場照片、被告寅○○112年5月5日受訪畫面逐字稿、中天新聞畫面截圖及上述網路媒體網頁影本（見自卷一第53-55、69-73、153-178頁） 112年6月17日 本案第三次抗議（事實欄三）。 現場照片（見自卷一第57-65頁） 112年7月5日 本案起訴。 113年2月16日 臺北市政府都市發展局命連雲公司拆除「連雲玥恒」建案之樣品屋。 臺北市政府都市發展局113年2月16日北市都授建字第1136092408號函及附件（見自卷三第181-183頁） 113年2月26日 連雲公司拆除「連雲玥恒」建案之樣品屋。 拆除照片（見自卷三第185-187頁）

2024-10-25

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