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假處分

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度全字第229號聲請人 ○ 法定代理人 ○ 法定代理人 ○ 代理人 ○ 複代理人 ○ 相對人 ○ 上列當事人間聲請假處分事件，本院裁定如下：　　主　文一、聲請人以新臺幣（下同）○元供擔保後，相對人不得就○○縣○ ○鎮○○段0000○0000地號土地，為移轉、設定負擔、交付他人使用及其他一切處分行為。二、聲請程序費用1,000元由相對人負擔。　　理　　由一、按民事訴訟法第532條規定：「債權人就金錢請求以外之請求，欲保全強制執行者，得聲請假處分；假處分，非因請求標的之現狀變更，有日後不能強制執行，或甚難執行之虞者，不得為之。」第526條第1、2項規定：「請求及假扣押之原因，應釋明之。前項釋明如有不足，而債權人陳明願供擔保或法院認為適當者，法院得定相當之擔保，命供擔保後為假扣押。」此規定並依民事訴訟法第533條規定，於假處分準用之二、本件聲請意旨略以：○○縣○○鎮○○段0000○0000地號土地（下稱系爭土地）係聲請人借名登記於相對人名下，聲請人前向相對人起訴請求返還系爭土地，並經鈞院以000年度○○字第0 0號判決准許。然該判決尚未確定，且相對人明知系爭土地所有權狀係由聲請人保管，仍於民國000年間謊稱權狀遺失而補發新權狀，並就系爭土地於000年00月00日向○○地政事務所為預告登記，妨礙原告使用收益處分系爭土地。足見相對人可能處分系爭土地，致系爭土地現狀改變，而有日後不能強制執行之虞，是聲請人願提供擔保以補釋明不足，請准為假處分之裁定等語。三、經核本件聲請人對於請求及假處分之原因，固據提出土地登記謄本、本院000年度○○字第00號判決（見本院卷第21、22 、37至56頁）為證。足認相對人有可能就系爭土地為不利益之處分，惟其釋明仍有不足，然聲請人既陳明願供擔保以補釋明之不足，本院認其釋明之欠缺，擔保足以補之。而依聲請人自陳系爭土地標售價格0,000萬元，復依各級法院辦案期限實施要點規定，本案判決第2、3審辦案期限合計4年計算，認擔保金額以3,236,000元為適當【計算式：16,180,00 0×4×0.05=3,236,000】，爰酌定擔保金額後准許之。四、依民事訴訟法第533條、526條第2項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　周仕弘以上正本係照原本作成。如對裁定抗告，須於裁定送達後十日內，向本院提出抗告狀（並繳納抗告費新臺幣一千元）中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇玉玫

2024-11-01

TYDV-113-全-229-20241101-1

重訴

臺灣桃園地方法院

不動產所有權移轉登記等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度重訴字第95號原告通福投資股份有限公司法定代理人真真堂投資股份有限公司法定代理人范振修訴訟代理人李銘洲律師複代理人黃唯鑫律師被告范榮昌訴訟代理人蔡岳龍律師黃立心律師郭桓甫律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，於民國113年9 月24日辯論終結，本院判決如下：主文一、被告應將坐落於台東縣○○鎮○○段0000○0000地號土地移轉所有權登記予原告。二、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、經查，原告(於民國78年5月18日設立)在提起本案訴訟時之法定代理人為法人股東即真真堂投資股份有限公司（於103 年12月11日所設立，下稱真真堂公司），有經濟部商工登記公示資料查詢服務料附本院卷一第21頁至第22頁可參，真真堂公司並於原告起訴後，於113年3月26日具狀指定代表人丙 ○○（丙○○為後述系爭土地標購並登記在被告名下時原告之董事長，參院卷一第107頁至第109頁，後並任真真堂之董事長，並由真真堂公司擔任原告公司之法定代理人，下簡稱丙○○ 為原告指定法代）代表原告執行職務及出具委任訴訟代理人之委任狀部分，有該書狀附本院卷第71頁至第77頁可參，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。經查，原告起訴聲明原係請求被告應將坐落於重劃前台東縣○○鎮○○段000地號土地(下稱系爭土地，該土地再經重劃而分割成同段1310、1320地號土地，面積各為808.08平方公尺、547.44平方公尺，合計為1,355. 52平方公尺)、173-1地號土地(下稱鄰地，該土地再經重劃而分割成同段1311、1319地號土地，面積各為370.34平方公尺、318.71平方公尺，合計為689.05平方公尺，與系爭土地面積合計為2,044.57平方公尺)，均移轉所有權登記予原告，後於113年4月19日提出書狀變更聲明之請求，表示僅請求被告移轉系爭土地所有權登記，不再請求鄰地部分，有該民事變更訴之聲明暨陳報狀附本院卷一第125頁至第128頁。經核，原告上開變更，乃係減縮請求事項，並非訴之變更，揆諸上開規定，並無不合，應予准許。　貳、實體部分：一、原告部分：㈠緣原告公司因於99年2月2日及100年2月24日，有意標購台灣汽車客運股份有限公司(下稱台汽公司，已於100年7月11日解散)名下所有系爭土地及鄰地，但為日後土地組織重劃會後，辦理重劃表決時取得土地所有權人在登記人數上之優勢，除以原告名義參與鄰地之標售外，另借用被告之名義參與系爭土地之公開標售，並於標得後，於100年5月2日借用被告之名義登記為系爭土地之所有權人，且由原告保管系爭土地之所有權狀，再於000年0月間將鄰地所有權應有部分7/8 分別移轉登記至原告當時之董事長丙○○之其他兄弟、兄弟配偶及承辦標購、重劃業務之承辦人員甲○○共計7人名下，使每人取得所有權應有有部分1/8，以增加所有權人之登記人數。另就系爭土地之標售金新臺幣（下同）1,618萬元部分，原告即委請甲○○先代墊其中之押標金50萬元，再由原告以訴外人范揚登簽發之支票支付第一期款320萬元，及使用之前以被告名義向上海商業銀行股份有限公司（下稱上海商銀）申設帳戶(帳號為000000000000**號，詳細帳號詳卷，下稱被告上海商銀帳戶)，匯款處理標售金尾款1,248萬元付款事宜，而完成系爭土地標售金之支付。原告嗣並將系爭土地委託九宜工程顧問公司辦理重劃業務。是系爭土地取得之資金確由原告支付，標售事宜亦由原告負擔處理，標得系爭土地而登記在被告名下之所有權狀亦由原告保管，且由原告實際使用系爭土地委由他人辦理重劃事務，足認兩造確就系爭土地成立借名登記契約，原告始為系爭土地之真正所有權人，被告僅為借名登記契約之出名人。㈡詎被告明知其僅為系爭土地之出名登記人，並非真正所有權人，亦明知系爭土地權狀係由原告保管中，並無遺失等情事，卻向台東縣台東地政事務所謊稱土地權狀已遺失而補發新權狀，並據以與其子范書瑋基於使公務員登載不實之不法犯意聯絡，而於108年11間20日向台東縣台東地政事務申請就系爭土地為預告登記，並於108年12月25日登記由訴外人范書瑋成為預告登記請求權人(下稱系爭預告登記)，被告則為義務人，預告登記內容為「茲為保全該標的物權利之移轉，未辦妥所有權移轉登記予請求權人前不得移轉予他人」(下稱系爭預告登記)，被告上開申請補發土地新權狀部分，並已經原告向臺灣桃園地方檢察署提出刑事告訴在案。㈢被告上開補發權狀並為預告登記之行為，顯已嚴重妨礙原告使用、收益、處分系爭土地之自由，並動搖兩造就系爭土地借用被告名義登記之原有信任基礎，為此，原告爰類推適用民法第549條第1項之規定，以本案起訴狀繕本之送達終止兩造間之借名登記契約，並類推適用民法第541條第2項及依民法第179條不當得利之規定，請求被告將系爭土地移轉所有權登記予原告。　㈣並聲明：被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。　　二、被告部分：　㈠緣被告所屬之范氏家族企業泛稱「通德貨運公司」，內部習稱「通德」公司，原係由先袓范阿瓠所創立，范阿瓠並生育七子，長子於50年間即已分家不參與家族事業，嗣范阿瓠於 54年間死亡，當時六子范高橋、七子范金銅(之後與范吳雙妹結婚)尚未成年，乃推由二子范振湘擔任家族企業當家者，對外代表家族事業及重大事務決策，三房范金墩(配偶為乙○○○，子女為范榮煌、范靜枝與被告，被告之配偶為丁彩勤，生有子女范書瑋及范僑芸、范僑芯)則從事家族企業中關於起重、貨運及進出口貿易業務。四房丙○○(配偶為許富珠，子女為范文德與范琴)原為警察，後回至家族企業協助范振湘擔任管理工作。五房范金清(配偶為范蕭英妹)則負責家族企業中貨運業務及基礎工程營造，更曾至柬埔寨發展事業，是范氏家族企業即由二、三、四、五房為主要經營者，後並於70年間收購經營不良之「皇宮客運股份有限公司」，且將之改名為中壢汽車客運股份有限公司（下稱中壢客運公司），納為家族事業版圖中，故總計范氏家族企業主要是包括原告通德投資股份有限公司、中壢客運公司、通得汽車貨櫃運輸股份有限公司、通通汽車貨櫃運輸股份有限公司及通德大汽車貨櫃運輸股份有限公司等。後因二房范振湘於95年間因腦溢血死亡後，眾人即推舉四房丙○○繼續擔任家族企業之當家者，對外代表家族企業，嗣後二房之後人即退出家族企業之運作，並已分家。　㈡再前因二房范振湘之提議，家族眾人於數10年前即有將印鑑章交出，由家族企業統一保管之慣行，後並均向上海商銀申設銀行帳戶，且將申設取得之帳戶存摺交由家族企業統一保管，被告本人亦有申設被告上海商銀帳戶，並與印鑑章共同將之交由家族企業保管。是范氏家族企業統一保管家族眾人之印鑑章及銀行存摺，及代理家族眾人處理日常庶務、所得稅之申報及支付工作。　㈢又被告否認系爭土地係借名登記在被告名下，原告應就該借名登記契約之存在，及兩造係於何時、何地由何人以何方式達成如何之合意部分負舉證之責。系爭土地實係范氏家族三至七房之長輩經討論後，認為三房中，被告對於家族企業貢獻甚鉅，但未獲得對補償報酬，故以家族企業之資金於99年間物色而購入系爭土地，並登記在被告名下以為補貼，原告指定法代丙○○並曾於107年10月17日至被告父母住處，親口表示系爭土地就是要贈與被告所有，並非借名登記，在場之被告姐姐范靜枝對此還因己身未因此分得財產而心生不滿，被告之母親乙○○○並於翌日將此段話語以電話轉述被告，范靜枝則於數日後以電話聯繫被告所經營公司之會計人員曾咏玲抱怨丙○○上開對話，可見原告借名登記之主張顯與事實不符。　㈣至原告雖稱為取得土地重劃時表決上之優勢，始將系爭土地借名登記在被告名下，然台汽公司在標售土地時，除系爭土地外，尚包括鄰地在內，若原告欲使原告可取得表決上之優勢，自應將登記在被告名下之系爭土地全部或其中部分，再移轉登記予其他各房或其配偶始為合理，怎會反將已登記在原告名下之鄰地，移轉登記給其他各房或其配偶，僅留對鄰地應有部分1/8之權利，此顯不合理。　　㈤並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　三、本院之判斷：參諸兩造上開陳述，可知本案爭點即為：㈠兩造間是否有就系爭土地登記在被告名下部分，成立借名登記契約？㈡原告之訴是否有理由？茲分述如下：　㈠兩造是否有就系爭土地登記在被告名下部分，成立借名登記契約？　⒈按「稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名人與出名人間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。是借名人有將該財產所有權移轉予出名人之意思表示，出名人亦有同意該財產所有權移轉於己之意思表示，並依法完成所有權移轉登記手續者，出名人即取得該財產之所有權，僅出名人基於其與借名人間之內部關係（即借名登記契約），對於借名人負契約約定之義務，及於借名登記契約終止時，負將借名登記之物返還予借名人之給付義務」、「借名契約，係指當事人約定一方將自己之財產置於他方名下，而仍由自己管理、使用、收益、處分，他方允就該財產為出名之契約。出名人依其與借名人間借名契約之約定，通常無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，借名人始為真正所有人或權利人」(最高法院103 年度台上字第2142號、108年度台上字第663號裁判意旨參照）。　⒉又按借名登記契約，須出名者與借名者間有借名登記之意思表示合致，始能成立。然意思表示是否合致，所探求者為客觀上得認知之意思，法院應綜合締約過程顯現於外之事實，斟酌交易習慣，本於推理之作用，依誠信原則合理認定之（ 112年度台上字第186號民事判決）。又主張法律關係存在之當事人，固應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，惟此特別要件之具備，茍能證明間接事實，且該間接事實與要件事實間，依經驗法則及論理法則已足推認其因果關係存在者，即無不可，非以直接證明要件事實為必要（最高法院108年度台上字第2630號判決參照）。再原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告就所抗辯之事實，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，如被告就此利己之抗辯事實並無確實證明方法，應為其不利益之裁判（最高法院106年度台上字第2536號判決參照）。原告既主張系爭土地係借名登記在被告名下，兩造成立借名登記契約，但未簽立書面等語，惟此為被告所否認。則原告即應就兩造確已達成借名登記契約意思表示合致部分負舉證之責。　⒊復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。認定事實所憑之證據，並不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，無論直接證據或間接證據，當事人為民事訴訟上之舉證證明，如已達證據能證明事實存在之可能性大於不存在之可能性之優勢證據程度時，應認其對於自己主張之事實，已盡證明之責，而他造訴訟當事人如抗辯其不實並提出反對之主張者，則他造對其反對之主張，亦應負反證之證明之責，此為舉證責任分配之原則。在借名登記關係爭執之當事人間，借名人如無書面契約等直接證據以供證明，非不得由何人出資、何人管理使用收益等已證明之客觀情形推論之。再借名登記之當事人通常約定由借名人執有管理地政事務所發給之不動產所有權狀，使借名之不動產不致遭出名人擅自處分，以保障借名人之自身權益，最高法院110年度台上字第3227號、111年度台上字第1333號、108年度台上字第574號判決可資參照）。在借名登記關係爭執之當事人間，借名人如無書面契約等直接證據以供證明，非不得由何人出資、何人管理使用收益等已證明之客觀情形推論之，惟此僅係證明方法之一，非謂有該客觀事實存在，即謂當然存有借名登記關係（最高法院111年度台上字第383號判決參照）。亦即，不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院107年度台上字第629號判決可參）。是以，原告雖主張兩造無簽立書面借名登記契約，然原告非不得以其他間接證明加以證明借名登記契約之存在。故查：　　⑴系爭土地及鄰地，原均為台汽公司所有並欲出售，後以被告之名義及1,618萬元標得系爭土地，並於100年5月2日登記在被告名下，另以原告之名義及3,130萬元標得鄰地，並於100 年5月2日登記在原告名下，再於100年6月16日以買賣為原因登記在原告(當時之董事長為四房丙○○)、訴外人范金墩(三房)、范高橋(六房)、乙○○○(三房配偶)、許富珠(四房配偶) 、范蕭英妹(五房配偶)、范吳雙妹(七房配偶)、甲○○（系爭土地標購及重劃事務之承辦人，詳如後述）等8人名下【以上所稱三至七房，係以范阿瓠所生子之次序別代稱之】，每人應有部分比例各為1/8。嗣系爭土地、鄰地及週遭土地經重劃後，系爭土地即分為1310地號、1320地號土地(面積各為808.08平方公尺、547.44平方公尺，合計為1,355.52平方公尺)，並於105年3月14日以土地重劃為原因繼續登記在被告名下；至鄰地經重劃後，亦於同日分為1311、1319地號土地(面積各為370.34平方公尺、318.71平方公尺，合計為689 .05平方公尺。與系爭土地合計面積為2,044.57平方公尺)，亦以土地重劃為原因繼續登記在原告、訴外人范金墩、范高橋、乙○○○、許富珠、范蕭英妹、范吳雙妹、甲○○等8人名下等情，有系爭土地及鄰地之登記謄本、異動索引資料、台汽公司開標紀錄等資料，附本院卷一第27頁至第32頁、第95頁至第124頁、第135頁至第151頁、第243頁至第265頁、第315 頁可參，且為兩造所不爭執。　　⑵再被告上海商銀帳戶確以被告之名義向上海商銀所申設，申設後迄今，均非由被告保管使用，該帳戶內之存款部分亦非被告所有等，為被告所不爭執，被告於訴外人范琴被訴偽造文書之本院110年度訴字第1114號刑案案件中（范琴於該案中已經判決無罪，現上訴審理中），亦證稱其並不清楚被告上海商銀帳戶，其只知道有此帳號，關於該帳戶之存摺及印章均在通得公司(依被告於本案答辯狀所述，此乃指范氏家族企業之總稱)，其對該帳戶並沒有實質控制力(參本院卷一第350頁、第351頁、第366頁)，是可認該帳戶雖以被告名義所申請，然其並非該帳戶之實質使用人。而關於系爭土地之標售金，原告主張係先由訴外人甲○○先代墊其中之押標金50 萬元，再由原告當時之董事長丙○○以其個人帳戶匯款歸還甲 ○○。另由原告以訴外人范揚登所簽發票面金額為320萬之支票支付第一期款項，再以被告無實質支配之被告上海商銀帳戶匯款支付剩餘尾款1,248萬元，而完成系爭土地標售金之支付，另關於標購系爭土地所支出之印花稅、土地買賣登記規費，及後續系爭土地之地價稅等亦由原告所支出等語，而被告亦自承其確未就系爭土地支付過任何款項，並有原告所提出之匯款申請書、支票、存摺明細、印花稅大額憑證應納稅額繳款書、地政事務所統一收據、地價稅繳款書等資料附本院卷一第35頁至第39頁、第129頁、第333頁至第337頁可參。是以，依上所述，可知被告並未就系土地之標售部分支付過任何標售金或與移轉所有權登記有關之稅費。　　⑶又被告並不否認在向台汽公司標購系爭土地時，其未曾參與，而參以原告所提出之原證十五關於【台汽公司通知被告召開研商「變更成功都市計劃（第三次通盤檢討）變更內容明細表編號六（變更部分機關用地為住宅區、廣場兼停車場用地）」案，自辦市地重劃相關事宜會議紀錄】（參院卷第32 7頁至第331頁），其上確實記載列席人員「丁○○」部分由丙 ○○所代理出席等情，而關於丁○○之聯絡人，亦係記載為「甲 ○○」，被告雖爭執該證物形式上之真正，然被告並未否認甲 ○○係負責處理關於系爭土地與鄰地標購、重劃事宜之人，而甲○○復已到庭證稱：「系爭土地之前為台汽公司所有，是原告去標售這塊土地，在投標單上載明是由被告投標，我當時有在投標現場，大部分的投標事務是由我來處理，…我當時是跟丙○○一起參與投標」、「丙○○購入系爭土地後，確實有辦自辦市地重劃，我從頭到尾都有處理」、「被告沒有參與系爭土地購入至整合、重劃間之相關過程」等語(參本院卷一第455頁、第457頁)，證人即被告之母乙○○○亦到庭證稱：「我認識甲○○，丙○○說甲○○是在台東管理土地之人，因為土地太遠，他會管理。我去台東簽名時侯，甲○○也有去」等語（參本院卷一第465頁)，故由此足認甲○○確實為負責處理土地標售及重劃事宜之承辦人員。而甲○○復到庭證稱：其確曾看過該原證十五，確係由伊與丙○○去成功鎮公所參加台汽公司主辦之自辦市地重劃會等語（參本院卷一第460頁），是足認原證十五之真正，更可認被告確實未曾參與系爭土地之標購事宜，該標購及後續土地登記、重劃事宜，均由原告當時之董事長即丙○○及其指定之甲○○負責辦理，甲○○於重劃事宜中更擔任被告之聯絡人，原告公司始會將鄰地應有部分所有權1/8登記在甲○○名下，以利其參與重劃會之進行。是若謂被告係經范氏家族長輩同意將系爭土地登記在伊名下以為贈與，被告自應會積極參與土地之標購、登記事宜及後續之重劃事宜，然被告就此等部分卻未有任何參與，顯與一般土地所有權人自行管理、處分所有土地之情形不同。　　⑷被告雖辯稱如原告一開始即為購入系爭土地及鄰地，則合理之作法，應該是將面積較小且形狀不方正之鄰地借名登記在被告名下，並由原告擔任面積較大且形狀方正之系爭土地所有權人，惟實際上之作法卻為相反；再如為衝高參與重劃會所有權人之人數，亦應該是將已登記在被告名下之系爭土地而非鄰地之所有權應有部分移至家族其他各房或其配偶名下，以避免稀釋原告對於全部土地之支配權限，足見原告就此部分之說明與事實不符。然證人甲○○就此已證稱「買了系爭土地之後，才知道台汽公司有疏忽，才又去買了鄰地，因為系爭土地不能做為住宅用地，是機關用地，台汽公司說如果將鄰地先捐給政府，系爭土地就可以變更為住宅用地，但台汽公司在這個程序還沒有進行完畢前，就先標售系爭土地，所以原告始以自己名義去標售鄰地，就是要處理未進行完畢的上開流程」等語(參本院卷一第457頁)，由此可證原告一開始之計劃既係以一自然人而非公司之身分參與系爭土地之標購，始會以被告之名義參與投標，並在系爭土地標購款之給付時，不但令甲○○代墊押金，復使用第三人之客票及被告申辦之被告上海商銀帳戶加以付款，並將鄰地之所有權應有部分7/8分別移轉至各房或其配偶名下及重劃承辦人員甲○○ 名下，僅保留應有部分1/8，而使原告此一法人角色於外觀上，在該重劃事業中淡出，避免「重劃會遭認由原告公司把持，增加重劃進行之困擾」、「增加持有稅賦之可能」，故此等操作於現今土地交易及重劃開發實務上，並非少見，是被告該部分所辯亦不足採信。至於其他各房或其配偶為何取得鄰地所有權登記部分，究竟是否亦為借名登記，則須視其等內部關係而定，此部分並非本案須審究之重點，故本院就此即不為論斷。再證人甲○○復證稱：「在93年間台汽公司跟內政部有說系爭土地與鄰地要自辦市地重劃，才可以變更系爭土地為住宅用地，丙○○購入系爭土地後，確實有辦自辦市地重劃，我從頭到尾都有參與」等語(參本院卷一第457頁) ，再佐以上開說明，可認原告當初確係為開發系爭土地做為住宅用地，始以被告名義購入土地，但因為台汽公司之疏失且承諾當地政府要進行自辦市地重劃及系爭土地之性質，原告才會再以自己之名義購入鄰地，並進行自辦重劃，以此更可認系爭土地純粹是原告公司為進行土地投資始遠赴臺東縣購入，而非為將土地贈與被告始參與標購業務，否則原告自可在被告實質生活區域即桃園市中壢區內購買土地贈與被告即可，何須購入遠在臺東縣之系爭土地。再依上所述，更可認系爭土地後續亦係由原告公司實質管理處分而進行自辦市地重劃事務，被告就此亦未爭執其並未實質使用過系爭土地一情。　⑸又被告亦不爭執系爭土地經標購並登記在伊名下後，其未曾保管過該土地所有權狀，其並表示將土地所有權狀交予家族公司保管，此為家族公司之通見狀況等語(參本院卷一第422 頁)，後又改稱范氏家族企業確實有與一般家族企業常見的不動產權狀保存方式不同的狀況(參本院卷一第424頁)，前後已有矛盾。惟若系爭土地確如被告所述，係經范氏家族長輩贈與而登記在被告名下，即為被告所稱為其個人之私產，既為私產，何以須將權狀交予范氏家族企業保管，如此將導致家族企業之公產及家族中成員個人之私產混淆不清之情形，故被告就系爭土地所有權狀為何非由自己保管，而交予范氏家族企業保管一事，顯未能為合理之說明。況被告明知原告自始即保管系爭土地所有權狀中，如被告確為系爭土地之真正所有權人，且已經原告指定法代丙○○至其父母家中承認此事，其亦握有如被證九至十一之證物(詳如後述)，被告自可向原告取回系爭土地之所有權狀，甚至提起民事訴訟訴請原告返還。然被告卻捨此不為，反而逕自向地政事務所謊稱系爭土地之所有權狀已遺失而申請補發後，並據以向地政事務所申請為系爭預告登記，顯欲企圖妨礙原告管理、使用及處分系爭土地，是由此亦可認被告謊稱權狀遺失及辦理預告登記部分，正可顯現其並非系爭土地之真正所有權人。　⑹綜上所述，可知系爭土地購入之目的，即係原告為以系爭土地為興建住宅之投資，並在不得已情況下併為購入鄰地，且以此系爭土地與鄰地進行所謂「成功都市計劃中自辦市地重劃」，由原告當時董事長丙○○為原告負責處理土地標購事宜，並指派證人甲○○處理各項付款及後續細節，而該標購資金，亦係由原告負責籌措支付，被告並無支付過任何款項，後該土地標購後雖登記在被告名下，但被告未曾取得保管過該土地之所有權狀，系爭土地亦未曾由被告實質使用管理過，均由原告據以進行市地自辦重劃業務中，確已符合一般借名登記契約，當由借名人出資、保管使用權狀及管理、使用之外觀。惟雖有該等外觀，雖不必然可認定「原告即為借名人、被告為出名人」而有借名登記契約之存在。惟兩造並非如夫妻、父母子女般，有著親密之關係，或有同居共財並共同保管財產文件之關係，是若謂兩造未就系爭土地成立借名登記契約，實難合理解釋何以系爭土地未供被告自己使用及參與土地重劃，而原告出資標購系爭土地與鄰地後，卻僅登記為鄰地所有權人，而將系爭土地登記在被告名下之原因。而被告復自承丙○○即為范氏家族企業之當家，范氏家族所屬各房人員均自願交付印鑑章、向上海商銀所開設之帳戶，由范氏家負責保管、使用，是應認於此情況下，被告雖登記系爭土地之所有權人，然其僅范氏家族企業借名登記之出名人，此等借名登記之意思表示合致，應係由被告概括同意由家族企業借用其名義處理不動產投資為之，而非個別就不動產或投資事項逐一確認。再佐以鄰地原係登記在原告名下，可認范氏家族企業就系爭土原及鄰地部分，係統一由歸屬家族企業中之原告公司負責處理，故借名登記之借名人即為原告公司無誤。準此，原告確已針對兩造就系爭土地成立借名登記契約且意思表示合致部分加以舉證，而達優勢證明之程度；被告如認系爭土地登記其名下之原因，非因借名登記契約所致，被告就此即應負證明之責。　⑺是被告雖稱其之所以登記為系爭土地之所有權人，係因范氏家族企業三房至七房之長輩感念其對家族企業之貢獻，始以登記其為所有權人之方式，將系爭土地贈與之等語。然被告所稱之范氏企業長輩，係指范阿瓠所生之三子至七子，即其等所稱之三至七房，包括三房范金墩、四房范振修、五房范金清、六房范高橋、七房范金銅。而參以原告公司於99年11 月22日之公司變更登記表(參院卷一第108頁），可知於系爭土地登記在被告名下時，原告公司當時之董事長即為二房丙 ○○、董事則為三房范金墩及六房范高橋，監察人則為丙○○之子范文德，是原告公司當時確屬被告所稱之范氏企業之一無誤。而台汽公司在標售系爭土地時，因三房范金墩即為被告之父親，是其應不可能為被告所稱之長輩，否則即有利益廻避之問題，況若確有長輩表示贈與一事，被告應可直接指出是由三至七房中何房之長輩同意將系爭土地贈與伊始登記在伊名下，然被告就此卻僅泛稱范氏家族三房至七房長輩，是該部分是否屬實，已屬可議。再被告既主張范氏家族企業之當家為四房丙○○，即系爭土地標售時之原告董事長，則無論何長輩要求將土地贈與被告，均應得丙○○之同意始可能付諸實行，且至少應為被告及其父母所知悉，惟被告之母乙○○○ 卻到庭證稱不知悉何位范氏家族長輩有於何時向被告表示系爭土地要給被告之具體經過(參本院卷一第468頁），則是否確有該贈與行為之存在等語，實有可疑；乙○○○就此再稱范氏家族長輩為將土地給被告有書立贈與契約，但都未拿出一情(參本院卷一第468頁），是若乙○○○上開所述為真，則范氏家族長輩未提出書面贈與契約，是否係最後決定不予贈與或為他因，未可得知，但均令人懷疑被告所稱之贈與契約是否確曾存在。再被告復就贈與部分提出下列證明及說明，經查：　①被告提出其母乙○○○於107年10月18日與伊間之電話錄音內容( 參被證九光碟及被證十通話譯文，參院卷第267頁至第269頁 )，欲證明丙○○曾於通話前一日至被告父母家中表示系爭土地就是要給被告的，惟該通話內容乃係乙○○○轉述丙○○至其家中所述之內容，是否與事實相符且為丙○○之原意，實不得而知，原告對此亦質疑其證明力；況該通話內容只顯示乙○○ ○一人之聲音，別無被告之聲音，且乙○○○亦到庭證稱「因為是我打電話給我兒子(指被告)，我兒子不在現場，才沒有他的聲音」(參院卷一第468頁）、「可能是我一個孫女，就是被告的女兒，可能是她錄音（指就通話內容為錄音）的，但我沒有親眼看到」、「就是剛剛那個孫女范僑芸放給我聽的」等語（院卷一第470頁），顯見有刻意為對話並錄音之情形，是該對話內容是否確有對話對象，且通話對象即為被告，及通話時間就是在107年10月18日部分，甚有可疑。再證人乙○○○雖到庭又另證稱：「(系爭土地登記為被告單獨所有 )因為丙○○說被告很認真，所以登記給他…」、「被告也沒有保管土地權狀」、「原證十之對話內容是我講的話，是丙○○ 來我家講的話，我再講給我兒子聽，我是打電話給我兒子，打電話應該是7、8年前的事，丙○○講給我聽後，我就打電話給被告，我不知道我被錄音，但我有聽到有人按下錄音鍵的聲音」等語(節錄，詳參院卷一第467頁），然證人乙○○○為被告之母，且為上開通話內容之當事人，是其就該部分所為之證述容有維護被告之疑；甚者，該通話譯文中是記載「他又說很好的話喔，他說那個甚麼台東的啊，榮昌他是大股，他有名字，他的名字在上面，我怎麼會不疼他？」、「你聽得懂嗎？說那個台東的，台東那是你的名字」、「他說『那是榮昌的名字，那我暗算那全部要給榮昌啊，他喔還不知我好，我對他這麼好他還不知道啊』」等語（參院卷一第269頁譯文原始對話內容，不加被告另以括號備註部分），是如僅以該對話原始譯文，在無對話者對方之對話情況相對照之情況下，實難分辯證人乙○○○當時究竟在轉述何人之話語何人知曉，而所謂「甚麼台東的啊」是否即指系爭土地亦無法特定。再證人乙○○○所稱丙○○提及『暗算』，於台語中之意思是指「打算」、「準備」、「計畫」之意，是若丙○○確有表示要將系爭土地贈與被告之意，亦非於登記在被告名下時即有此意，於表示之時尚未付諸實現，僅為將來可能有此贈與之計劃而已，是無從以此對話內容即認被告取得系爭土地所有權登記時，即係基於其所謂家族企業之贈與契約。再者，該對話譯文中之開頭復提到「管他貸款不貸款，反正我們到真的要就要講清楚來啊，他就沒回人，沒答人啊，沒有答人啦！他講講我的話講到這裡他就走了，我不知道啦，剩下的我不知道啦」等語，似乎意指乙○○○所稱之丙○○並不願回應乙○ ○○某種問題，乙○○○始於對話中表達出很無可奈何的情緒，但證人乙○○○到庭卻稱不瞭解這部分是指何意（參院卷一第4 68頁)，是縱認該對話內容確為證人乙○○○與被告間之對話，亦難據以認定丙○○有以原告指定代表之身分或以范氏家族企業當家之身分至被告父母家當場承認系爭土地是贈與被告才登記在被告名下一事為真實。　②被告雖又另提出被證九及被證十一關於被告之姐姐范靜枝與被告所營公司人員曾咏玲間之通話及其譯文(參本院卷一第2 71頁至273頁），原告對此通話者確為范靜枝與曾咏玲部分不為爭執，然爭執其證明力。而觀以該譯文內容係記載范靜枝提及（四老闆）說「我們兄弟80幾年的感情，你們不認識我，我也認識你，我怎麼可能會獨霸這個東西？那是不可能的事情。這就是暫時的」，然後(四老闆)又講「台東買一塊地，不知道買了幾千坪？榮昌所有家族的下一代都沒有，榮昌獨霸了40％，我怎麼怎麼會半點沒有給，我都怎麼會沒沒有半點的給那個第三房」等語，惟此所謂的土地是否即為系爭土地，本院並無法自該對話內容中得知。況依系爭土地與鄰地土地登記謄本，可知關於系爭土地之面積分別為808.08 平方公尺、547.44平方公尺，合計共1,355.52平方公尺，而鄰地面積則為370.34平方公尺、318.71平方公尺，合計共68 9.05平方公尺，系爭土地與鄰地之面積總計為2,044.57平方公尺，是若謂上開對話內容中所稱之40％，是以系爭土地及鄰地為論述標的並加以計算所有權比例，惟系爭土地之面積顯為系爭土地與鄰地土地總面積之66％（1,355.52/2,044.57 =0.66，算至小數點後二位)，亦非40％，是實難以推知究竟范靜枝與曾咏玲間對話內容意指為何。故被告欲以此對話內容做為原告指定代表丙○○確實有承認已將系爭土地贈與被告一事，亦無足可採。　③被告又稱其若非系爭土地之真正所有權人，原告指定法代丙○ ○為何會交付被證十三至被證十五之資料（參本院卷一第499 頁至第519頁)，惟原告否認此等文件為丙○○所交付，被告就何人交付資料部分並無舉證證明之，而被告之母乙○○○已證稱其曾至台東簽名而有參與重劃會議，故被告亦有可能自其母處取得該等資料。況被告亦屬范族家族企業所屬成員之一，縱丙○○將相關資料交付之，亦屬合理，但此等文件究非系爭土地之所有權狀，僅為重劃會之相關資料，故並不能因被告持有該文件，即認系爭土地為被告實質所有之財產。　④綜合上開所述，可認被告並無法證明系爭土地係經由范氏何位長輩應允贈與，且有經范氏家族企業之當家即原告指定代表丙○○承認係贈與被告始登記在被告名下一情，是被告就系爭土地為何登記在其名下部分，顯難為合理之論述及證明，不足採信。　　⑻被告又主張范氏三房范金清名下所有不動產之權狀(下稱另案不動產、另案不動產權狀)，亦交由范氏家族企業保管，但遭丙○○之女范琴無權占有並拒絕返還，後即訴請范琴返還，且范琴於訴訟中亦係辯稱該等不動產亦為范氏家族企業借名登記在范金清名下，後該訴訟即經臺灣高等法院於113年3月 27日以111年度上字第691號案民事判決范琴應歸還該等不動產權狀予范金清(下稱另案二審訴訟)，本案情形與此訴訟情形相同，亦應認無借名登記之法律關係存在等語。然查，參以另案二審訴訟判決書(附本院卷一第227頁至第235)，可知該案係認定「丙○○曾出具聲明書，表示代為保管另案不動產權狀正本不慎遺失並致范金清、范蕭英妹收執，後范金清始聲請補發權狀，惟范琴卻就此提出異議，范金清自此始查知另案不動產權狀由范琴占有。且范琴於該案中先表達另案不動產係范家公產，後又改稱為丙○○個人單獨出資購買，實屬丙○○個人私有財產，而有前後不一致之情形，復主張其係受丙○○之授權而保管權狀，但卻無法說明究竟何人始為借名登記契約之借名人，范金清並於該案中主張另案不動產均為其個人以承包工程之獲利所陸續購入」等情，顯與本案被告承認其未就系爭土地為出資，亦未使用過系爭土地，系爭土地所有權狀確係交由范氏家族企業保管等並不相同，是被告主張可以另案訴訟結果推論本案被告並非借名登記法律關係之出名人，而係受贈取得系爭土地所有權登記等，即無足採。被告又稱登記在已退出家族企業之二房與六房名下仍有鄰地所有權登記，亦未經原告請求移轉所有權登記，故認系爭不動產雖登記在被告名下，亦無從認有借名登記之法律關係（參院卷一第168頁)。然就不動產登記而言，有其各自之內部關係，包括出資、管理使用及權狀之保管，無法一概而論，是關於二房、六房登記為鄰地所有權人之法律關係，與本案系爭土地之實質情形，並無相關，本院不加以論斷，而如本院前述，故被告執以為辯，亦不足採。　⑼揆諸上開說明，足認原告主張系爭土地是由原告任借名人、被告任出名人，兩造成立借名登記之法律關係，始登記在被告名下一情確實真實。再本院已依上開說明認定系爭借名登記契約確為存在，原告再請求傳訊范琴到庭為證，即無必要，附此敘明。　　　　　　㈡原告之訴是否有理由？　　⒈按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第549條第1項、第541條第2項及179條所明定。又按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文。又當事人之一方既係借用他方名義辦理不動產之所有權登記，且未違反法律之強制規定或公序良俗，性質上屬於借名登記之無名契約，自得類推適用委任關係終止、消滅之規定。故借名登記契約成立後，當事人任何一方得隨時終止。而於借名登記契約終止或消滅後，借名人得請求出名人返還借名登記之財產(最高法院111年度台上字第755號民事判決參照)。次按不動產之借名契約關係經終止者，基於終止借名登記契約後之返還請求權，自得請求他方移轉不動產所有權登記（最高法院103年台上字第1148號判決意旨參照）。借名登記契約類推適用委任之規定，於借名登記關係終止或消滅後，借名人給付之目的即歸於消滅，出名人仍保有登記財產之所有權登記，自屬不當得利，應將所有權移轉登記予借名人，以返還其無法律上原因所受利益，俾矯正欠缺法律關係之財貨損益變動之狀態（最高法院99年台上字第1422號判決意旨參照）。　⒉是查，兩造既確就系爭土地成立借名登記契約，原告自得類推適用民法第549條第1項之規定，隨時終止該契約。而原告復於112年12月1日具狀提起本件訴訟，表示要以起訴狀終止兩造間之借名登記法律關係，而該起訴狀繕本已於113年5月 2日當庭送達被告，被告復於113年4月19日委任訴訟代理人前來閱卷，原告並於113年4月19日提出民事變更訴之聲明暨陳報二狀，已重申要終止借名登記法律關係之意，被告更於 113年4月25日提出答辯狀否認原告起訴狀所認之借名登記法律關係存在，並請求駁回原告之訴，且於113年5月2日當庭確認有收受上開民事變更訴之聲明暨陳報二狀，是可認原告終止借名登記契約之意思表示已到達被告，兩造就系爭土地所成立之借名登記契約即經合法終止在案。　⒊原告既已合法終止兩造就系爭土地所成立之借名登記契約，則原告類推適用民法第541條第2項及第179條之規定，請求被告將系爭土地移轉所有權登記予被告，自屬有據。　⒋末按土地法第79條之1規定：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」。又土地法第78 條第8款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。前項限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記，土地登記規則第136條定有明文。而土地法第79條之1預告登記，係為保全權利之得喪變更請求權之暫時登記，預告登記屬於限制登記之一種，其目的在於限制土地權利人為全部或一部處分其土地權利，於預告登記未塗銷前，保持原有狀態，以避免土地權利關係人遭受不測之損害。故預告登記性質上僅為保全物權變動之過渡登記，縱已辦妥預告登記，既未取得物權，不生物權變動之效力，依物權法定主義，預告登記之內容應不具有物權效力。依土地法第79條之1第2項規定，預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效，則預告登記只為公示預告登記請求權人與登記名義人間債之關係，其拘束效力，不及於繼受取得其物之人甚明。預告登記所保全之請求權，其性質為債權，並非物權。是查，系爭土地雖經被告與其子范書瑋申請為預告登記，然此僅為被告父子間之債之關係，並非法定之物權，亦無法排除法院判決之效力。是在該預告登記仍存在之情況下，原告仍得訴請被告移轉系爭土地之所有權登記，附此敘明。　四、綜上所述，原告類推適用委任之規定，在合法終止兩造間就系爭土地之借名登記法律關係後，依民法第541條第2項及民法第179條不當得利之規定，請求被告移轉系爭土地所有權登記，確有理由，應予准許。五、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　21　　日民事第三庭法　官　林靜梅以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　21　　日書記官　鄭敏如

2024-10-21

TYDV-113-重訴-95-20241021-2

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臺灣高等法院臺南分院

確認優先承買權存在

臺灣高等法院臺南分院民事判決 112年度上字第319號上訴人王齊顯（曾月霞之承受訴訟人）訴訟代理人王齊樂張道周律師被上訴人蕭宇凱兼上一人訴訟代理人蕭閔中被上訴人蔡如雅上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於民國11 2年11月21日臺灣嘉義地方法院112年度訴字第64號第一審判決提起上訴，本院於113年9月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：坐落嘉義市○○段0○段00000地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌嘉義市○區○○街000號未保存登記房屋（下稱門牌000號房屋），原為訴外人許林欵所有，許林欵於民國47年間，將系爭土地及門牌000號房屋出售予訴外人郭李起，嘉義縣政府並通知郭李起於1個月內，向地政事務所辦理所有權移轉登記，惟郭李起均未辦理。嗣郭李起死亡，系爭土地及門牌000號房屋於59年12月26日，由郭李起之繼承人李理民、林金鑾出售予實際買受人曾月霞，僅因家庭因素而以上訴人名義簽訂土地房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），64年6月2日辦理門牌000號房屋稅籍移轉，申請由曾月霞為繳費義務人迄今。依系爭買賣契約第1條約定，曾月霞買受之房屋，除坐落同段000-0地號土地（下稱000-0土地）上之房屋外，尚包括系爭土地上房屋，兩者一體成形，均屬39年7月20日跨越系爭土地及000-0土地所興建之同一建物。許林欵死亡後，因系爭土地未辦理繼承登記，經嘉義市政府自95年8月1日起列冊管理，並於期滿後，由嘉義市政府移請財政部國有財產署（下稱國財署）公開標售，國財署南區分署再委託訴外人臺灣金融資產服務股份有限公司南部分公司（下稱金融資產公司）辦理，被上訴人於111年11月3日得標，依最高法院99年度台上字第2344號判決意旨，曾月霞在民法第425條之1於89年5月5日施行前受讓門牌000號房屋，得類推適用民法第425條之1規定，推定在門牌000號房屋得使用期限內，與系爭土地間有租賃關係，上訴人並繼受曾月霞而為系爭土地之承租人，則依土地法第104條第1項前段規定，有依相同條件優先購買之權，惟上訴人於111年11月3 日向金融資產公司申請優先承買遭駁回，爰請求確認上訴人對系爭土地有優先承買權存在等語。二、被上訴人則以：系爭土地標售文件中未有合法使用人或出租等記載。上訴人所提證據，無法證明系爭土地上之房屋屬許林欵所有。系爭買賣契約記載出售○○街房屋僅1棟，稅籍編號0000號，亦與64年間變為○○街000號、000-0號2棟房屋，稅籍編號00000000000不符。且門牌000號房屋係57年間起課房屋稅，許林欵於47年間出售系爭土地予郭李起時，系爭土地上並無門牌000號房屋，門牌000號房屋應係上訴人嗣後違章增建，始由原本1棟變成2棟。又民法第425條之1係89年5 月5日實施，上訴人無法合理化其無權占有系爭土地之事實。且縱認得類推適用民法第425條之1規定，依上訴人主張，門牌000號房屋於47年間即存在，迄今已逾木石磚造房屋35 年耐用年限，上訴人不得再主張有租賃關係。況門牌000號房屋目前構造已非早期木造，上訴人未經許林欵同意，自行改造結構為鐵皮屋，延長房屋使用期限，亦不能類推適用民法第425條之1規定等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人對於坐落嘉義市○○段○○段0 0000地號土地（面積36平方公尺、權利範圍全部）之優先承買權存在。　　被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠系爭土地原為許林欵所有。（原審卷第17、173-179頁）　㈡依上訴人所提47年嘉府地字第0467號嘉義縣都市土地移轉限期辦理登記通知書所載，受通知人：許林欵、郭李起，土地坐落：嘉義區○○段4小段00-00，地目建，面積0.0044，共有額：全，檢查土地權利移轉情形：四年前賣与郭李起（原審卷第21頁）。郭李起未曾登記為系爭土地之所有權人。　㈢曾月霞曾以王齊顯（買受人）法定代理人之身分，於59年12 月26日與李理民、林金鑾（出賣人）訂立系爭買賣契約，約定：「乙方（即李理民、林金鑾）等共同繼承所有嘉義市○ ○段○○段○○○○○地號面積0.00柒伍公頃及仝所○○之壹零地號面積0.00叁陸公頃共貳筆，面積0.0壹壹壹公頃（33.581坪）建地連同其上建物木造蓋瓦（稅籍0000號）房屋壹棟，雙方議定每坪以新臺幣玖仟元出售與甲方（即王齊顯）為業…乙方出售與甲方弍筆建地之中有○○之壹零地號（即許林欵名義部份），將來甲方倘需辦理過戶時概由甲方專權處理乙方應將盡（簡體字）有所繳地價稅單據（簡體字），於末尾款交付同時與土地權利書狀一併交與甲方作為憑證。房屋移交定本約成立日起弍個月即民國六十年弍月弍拾肆日…對於遷讓移交現住人另有期限遷讓同意書乙紙付執為據…」。（原審卷第23-29頁）　㈣稅籍編號00000000000之房屋（嘉義市○區○○街000號000之1號），依課稅明細表所載，其構造別為E（即木石磚造之雜木造），總面積為88.6（原審卷第183-201、157頁）。依嘉義市政府財政稅務局房屋稅籍登記表記載，該屋於57年上期起課房屋稅，曾月霞於64年6月2日因買賣取得，持分全部迄今（原審卷第101頁）。　㈤嘉義市○○段○○段0000○號即門牌嘉義市○○街000號房屋（坐落0 00-0土地，主要建材：木石磚造，層次：一層，其他登記事項：本合法建物尚有部分面積因使用鄰地未予以登記）於37 年12月31日建築完成，於113年2月21日第一次登記所有權人為王齊顯。該建物測量成果圖如本院卷第120頁所示。（本院卷第118-120頁）　㈥金融資產公司辦理國財署南區分署委託標售111年度第13批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物（系爭土地為標號00），經被上訴人以新臺幣（下同）400萬0,004元標得系爭土地。（原審卷第35-41、63-65頁）　㈦上訴人之被繼承人曾月霞曾以「不動產買受人」身分，向金融資產公司主張為系爭土地之合法使用人，對系爭土地有優先購買權，經金融資產公司駁回。（原審卷第47-49頁）　㈧依嘉義市房屋耐用年數及折舊率標準表，木石磚造之雜木造房屋，耐用年數為30年。（原審卷第157頁）　㈨曾月霞於起訴後之112年6月5日死亡，其子女王慧鐘（次女）、王錦雲（三女）、王麗珠（四女）、王映雪（五女）、王齊樂（三子），及代位繼承人蔡明軒（六女王美琳之子）均拋棄繼承，經臺灣臺北地方法院准予備查，而由上訴人（長子）、王齊嚴（次子）繼承（原審卷第217、267-271、275 頁）。嗣王齊嚴於112年6月18日死亡（無配偶及直系卑親屬，父母已死亡），其繼承人即兄弟姊妹王美華（同父異母）、王慧鐘、王錦雲、王麗珠、王映雪、王齊樂均拋棄繼承，經嘉義地方法院准予備查，而由上訴人繼承（原審卷第273 、277-287頁）。五、兩造爭執事項：　　上訴人主張曾月霞依系爭買賣契約買受之房屋，與坐落系爭土地、103-4土地上之房屋即門牌000號房屋係一體成形，屬同一建物，類推適用民法第425條之1規定，曾月霞為系爭土地承租人，曾月霞死亡後，由上訴人繼受為承租人，依土地法第104條第1項前段規定，就系爭土地有優先購買權，而請求確認上訴人就系爭土地有優先購買權存在，有無理由？六、得心證之理由：　㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1定有明文。又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第104 條第1項亦有明文。　㈡系爭土地原為許林欵所有，經金融資產公司辦理國財署南區分署委託標售111年度第13批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物（系爭土地為標號31），由被上訴人以400萬0,004元標得系爭土地。曾月霞曾以「不動產買受人」身分，向金融資產公司主張為系爭土地之合法使用人，對系爭土地有優先購買權，經金融資產服務公司駁回，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈥、㈦）。　㈢上訴人雖主張：系爭土地及其上門牌000號房屋，原同屬許林欵所有，許林欵僅將門牌000號房屋之事實上處分權讓與郭李起，曾月霞再與郭李起之繼承人訂立系爭買賣契約，取得門牌000號房屋之事實上處分權，致系爭土地與門牌000號房屋分屬不同人，得類推適用民法第425條之1規定，推定有租賃關係云云（本院卷第341-342頁）。惟查：　⒈依上訴人所提47年嘉府地字第0000號嘉義縣都市土地移轉限期辦理登記通知書（原審卷第21頁）所載，受通知人：許林欵、郭李起，土地坐落：嘉義區○○段4小段00-0，地目建，面積0.0044，共有額：全，檢查土地權利移轉情形：4年前賣與郭李起等語（不爭執事項㈡）以觀，買賣之標的並未包括房屋，尚難以此逕認系爭土地上之門牌000號房屋為許林欵所有，抑或許林欵已將該屋之事實上處分權讓與郭李起。　⒉曾月霞雖以上訴人（買受人）法定代理人之身分，於59年12 月26日與李理民、林金鑾（出賣人）訂立系爭買賣契約，約定：李理民、林金鑾等共同繼承之000-0土地及系爭土地共2 筆建地，連同其上建物木造蓋瓦（稅籍0000號）房屋1棟（下稱稅籍0000號房屋），雙方議定每坪以9,000元出售與上訴人等語（不爭執事項㈢），惟許林欵並非系爭買賣契約之當事人，除無法以此逕認前開買賣標的之稅籍0000號房屋為許林欵所有外，依系爭買賣契約第6條約定，買賣標的中之系爭土地（即許林欵名義部分），將來上訴人倘需辦理過戶時，概由上訴人專權處理，李理民、林金鑾應將所繳地價稅單據，於末尾款交付同時，與土地權利書狀一併交與上訴人作為憑證。及第7條約定，房屋移交定於系爭買賣契約成立日起2個月即60年2月24日，同時上訴人應提出14萬元交與李理民、林金鑾作為第二次款。對於遷讓移交現住人另有期限遷讓同意書乙紙付執為據等語（不爭執事項㈢，原審卷第23- 29頁），亦堪認系爭買賣契約訂立時，系爭土地仍無法自許林欵處移轉登記予郭李起或其繼承人李理民、林金鑾，致李理民、林金鑾無法於系爭買賣契約訂立後，即將系爭土地辦理過戶予上訴人，而須待上訴人日後處理，然就稅籍0000號房屋，李理民、林金鑾卻可與上訴人約定移交及遷讓之日期，則稅籍0000號房屋之事實上處分權人應係李理民、林金鑾，而非許林欵，否則李理民、林金鑾即可一併就系爭土地自許林欵處辦理移轉登記。此由系爭買賣契約標的中之000-0 土地，已於64年10月17日，由郭李起之繼承人李理民、詹林金鑾等8人，移轉登記予曾月霞（本院卷第249-252頁），而系爭土地卻仍登記在許林欵名下，不曾辦理移轉登記予郭李起（不爭執事項㈡），亦足資佐證。　⒊又稅籍0000號房屋於99年，因嘉義市行政區域里鄰調整，而調整稅籍編號為00000000000。依該屋57年房屋稅籍登記表所載，房屋門牌為000-0、000號，基地為000-0土地，「所有人典權人或管理人」欄最初記載之人為郭李起，且無許林欵之相關記戴。曾月霞並於64年間，以買賣（發生日期：64 年6月2日）為由，將該屋原納稅義務人李理民、詹林金鑾等 8人，申請變更為曾月霞等情，有嘉義市政府財政稅務局113 年6月6日嘉市財房字第1137006146號函及檢送之房屋稅籍登記表（本院卷第401頁），及嘉義縣財政稅務局113年6月7日嘉縣財稅房字第1130009714號函檢送之房屋稅籍名義變更資料通報書（本院卷第405-409頁）可稽。且稅籍編號0000000 0000房屋無各自門牌（即000號、000-0號）之稅籍編號一節，亦有嘉義市政府財政稅務局113年4月24日嘉市財房字第11 37004290號函（本院卷第271頁）可考。足徵系爭買賣契約所載稅籍0000號房屋，雖有2個門牌，惟稅籍編號僅有1個，且均非許林欵所有。　⒋再參諸嘉義市○○段○○段000○號建物（門牌：○○街000號之0，下稱門牌000之0號房屋），係坐落000-0土地上，並於65年4 月26日以買賣為原因（原因發生日期：64年6月2日），登記為曾月霞所有，嗣由上訴人繼承取得，有建物登記第二類謄本（原審卷第301頁）、第三類謄本（本院卷第231頁）可參。嘉義市○○段○○段0000○號（門牌：○○街000號），則於113 年2月21日由上訴人辦理第一次登記（不爭執事項㈤），依該建物之建物測量成果圖（本院卷第120頁）所示，門牌000號房屋除坐落000-0土地外，有部分係跨建在系爭土地上。再參諸上訴人所提建物平面圖（本院卷第211頁），門牌000號及000之0號房屋之格局相通，上訴人並陳稱：系爭買賣契約標的包含門牌000號及000之0號房屋，且購買時，兩門牌房屋即已相通，內部更是一體成形等語（本院卷第161頁、原審卷第292頁），則曾月霞以上訴人名義向李理民、林金鑾購買之稅籍0000號房屋1棟，縱包括前開門牌000號（含跨建在系爭土地上部分）及000之0號房屋，依前述（⒈⒉⒊），前開房屋之事實上處分權人及出賣人亦均非許林欵。　⒌另上訴人所提臺灣自來水公司裝置證明（本院卷第97頁）、臺灣電力公司函（本院卷第98頁）、嘉義市政府財政稅務局函（本院卷第321-322頁），均無法證明稅籍0000號房屋或門牌000號房屋曾為許林欵所有。且房屋占用土地之原因多端，不必然有合法之占用權源，上訴人主張：依土地所有權人始有權在土地上興建房屋之常情，坐落系爭土地上之門牌 000號房屋，應係許林欵興建並原始取得所有權，或主張：依房地一併出賣之常情，許林欵出賣系爭土地予郭李起時，應係一併出賣其上門牌000號房屋並讓與事實上處分權予郭李起云云，均難憑採。　㈣綜上，許林欵雖為系爭土地之原所有權人，惟稅籍0000號房屋，或跨建至系爭土地上之門牌000號房屋，既非許林欵所有，則縱上訴人或曾月霞因與第三人買賣而取得前開房屋之事實上處分權，而與房屋坐落之系爭土地所有人為不同人，亦與民法第425條之1規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，因僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之要件不符，自難認曾月霞（或上訴人）與系爭土地間有法定租賃關係存在，則其類推適用民法第425條之1規定，主張其為系爭土地之承租人，就系爭土地有優先購買權云云，並無可採。七、綜上所述，上訴人依土地法第104條第1項前段規定，請求確認其就系爭土地有優先購買權存在，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　李素靖　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余玟慧　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林育幟上為正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　被上訴人不得上訴。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅珮寧【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：　上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請　第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2024-10-15

TNHV-112-上-319-20241015-1