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重簡
三重簡易庭

給付違約金

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 113年度重簡字第2114號 原 告 許慈玲 被 告 郭于緁 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年11月21日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應給付原告新臺幣（下同）19萬8,000元，及自民國113 年9月8日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告負擔2,122元（96％），餘由原告負擔。 四、本判決第一項得假執行。但被告如以19萬8,000元為原告預 供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。 二、原告起訴主張： 　㈠原告將其所有之門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號3樓房屋（ 新北市○○區○○段0000○號，權利範圍全部）及其基地（土地 標示：新北市○○區○○段00地號，權利範圍10分之1）（下稱 系爭15號3樓房地），與門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號3 樓房屋（新北市○○區○○段0000○號，權利範圍全部）及其基 地（土地標示：新北市○○區○○段00地號，權利範圍5分之1） （下稱系爭17號3樓房地），分別以1,000萬元及980萬元出 售予被告，兩造並於民國113年3月1日就系爭15號3樓房地及 系爭17號3樓房地分別簽立不動產買賣契約書（下合稱系爭 契約）。此外，兩造於系爭契約外，另簽立「特別約定事項 」約定買方最遲應於約定交屋日前10個工作日匯入尾款。 　㈡兩造約定交屋日為113年6月3日，被告依約應於前10個工作日 即113年5月20日將尾款匯入履約保證專戶，豈料，被告拖延 未確認貸款及完成對保程序，經原告先後以存證信函催告後 ，仍置之不理，遲至113年7月10日匯入尾款全部至履約保證 專戶，致使原告於上開期間內無法完成點交房屋暨無法取得 買賣價金。 　㈢被告無正當事由違約在先，單方不願履行給付尾款義務，未 依約於113年5月20日前給付，顯已構成違約，則原告自得依 系爭契約第8條第2項前段約定，請求被告給付自逾期日起至 完成給付之日止，每逾一日按買賣總價款萬分之2計算違約 金，即就系爭15號3樓房地買賣總價款1,000萬元、系爭17號 3樓房地買賣總價款980萬元，向被告請求自逾期日（113年5 月20日）起至完成給付日（113年7月10日）止，共計52日、 1日按買賣總價款萬分之2計算之違約金共20萬5,920元【計 算式：（1000萬X2/10000×52）+（980萬x2/10000x52）=20 萬5,920元】。 　㈣聲明：被告應給付原告20萬5,920元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5％計算之利息。 三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未於言詞辯論終結前提出書 狀作何聲明或陳述。 四、本院之判斷： 　㈠原告主張之事實，業據其提出系爭契約、存證信函、安新建 築經理（股）公司專戶資金及利息結算明細表（賣方）、原 告與代書間通訊對話截圖影本等件為證（本院卷第15至71頁 ），又被告對原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知 ，而於言詞辯論期日不到場，亦未於言詞辯論終結前提出書 狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項本文準 用第1項本文規定，視同自認，堪認原告之主張為真正。 　㈡兩造於113年3月1日因買賣系爭15號3樓房地及系爭17號3樓房 地簽立系爭契約，並約定於113年6月3日前交屋、113年5月2 0日前給付尾款等情，有系爭契約及另簽立之「特別約定事 項」在卷可佐。觀諸系爭特別約定事項第1條前段約定：「 買方以買賣標的物向銀行申請貸款，以支付尾款，如有差額 者，差額應與完稅款一併匯入『履約保證專戶』，最遲應於約 定交屋日前十個工作日匯入。」（本院卷第29、51頁），及 系爭契約第8條第2項前段約定：「買方若不依合約履行各項 義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二計 算違約金予賣方（逾期日起至完成給付日止）……」（本院卷 第20、42頁）。而被告經原告分別於113年6月5日及6月17日 以存證信函催告後（本院卷第59至66頁），嗣於同年7月10 日方匯入尾款至履約保證專戶（本院卷第67頁），是被告顯 然違反特別約定事項第1條前段約定「買方應於約定交屋日 前10個工作日匯入尾款」，即被告「至遲應於113年5月20日 前給付尾款」之契約義務甚明，則原告依特別約定事項第17 條前段約定「違反特別約定事項與違反買賣契約之效力相同 」，而依系爭契約第8條第2項前段約定請求被告給付違約金 ，自屬有據。 　㈢而依系爭契約之約定，尾款給付之末日為113年5月20日，故 雙方間違約金之計算上，應自被告未履行給付尾款義務之11 3年5月21日起至給付日之前一日即113年7月9日止（交付當 日已經履約而不計入），共50日，方屬系爭契約中被告所違 約之日數，原告自得依系爭契約請求被告給付違約金19萬8, 000元【計算式：〔（1,000萬X2/10000）+（980萬x2/10000 ）〕×50日=19萬8,000元】。 五、本件原告對被告之違約金請求權，核屬無確定期限之給付， 依民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定， 得請求自起訴狀送達翌日起之法定利息，則本件起訴狀繕本 於113年9月8日合法送達被告（本院卷第77頁）。從而，原 告請求被告給付19萬8,000元，及自113年9月8日起至清償日 止，按年息5%計算之法定遲延利息，洵屬有據。 六、綜上所述，被告既已違約遲延給付尾款，是原告依系爭契約 第8條第2項前段、特別約定事項第1條前段、第17條前段約 定，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許 。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 七、本院於113年11月21日言詞辯論終結後，被告始於同年月27 日提出民事辯論狀，乃屬言詞辯論終結後提出之攻防方法， 不得作為判決之基礎，故不予審酌，併予敘明。 八、本件原告勝訴部分係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事 件所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定， 應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定諭知被告 供擔保後得免為假執行。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日 　　　　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　法　官　王凱俐 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 　　　　　　　　　　　　　　書記官　王春森 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日

2024-12-12

SJEV-113-重簡-2114-20241212-1

重上
臺灣高等法院

遷讓房屋等

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第69號 上 訴 人 統一物業管理有限公司 法定代理人 林肇隆 訴訟代理人 楊政雄律師 上 訴 人 愛丽絲生活事業有限公司 法定代理人 李菁菁（原名李寒菁） 訴訟代理人 王世華律師 複 代理 人 莊景智律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，兩造對於中華民國111年12 月1日臺灣臺北地方法院111年度重訴字第580號第一審判決各自 提起上訴，本院於113年11月12日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決主文第一、三、四項命愛丽絲生活事業有限公司返還及給 付部分，及主文第二項關於命愛丽絲生活事業有限公司給付逾新 臺幣貳拾壹萬元及自民國一一一年五月二十日起至清償日止，按 年息百分之五計算利息部分，及各該部分假執行宣告，暨訴訟費 用（除確定部分外）之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，統一物業管理有限公司在第一審之訴及假執行之 聲請均駁回。 愛丽絲生活事業有限公司之其餘上訴、統一物業管理有限公司之 上訴均駁回。 第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，關於愛丽絲生活事業有 限公司上訴部分，由愛丽絲生活事業有限公司負擔百分之一，餘 由統一物業管理有限公司負擔；關於統一物業管理有限公司上訴 部分，由統一物業管理有限公司負擔。 　　事實及理由 一、上訴人統一物業管理有限公司（下稱統一物業公司）主張： 伊於民國108年7月28日與對造上訴人愛丽絲生活事業有限公 司（下稱愛丽絲公司）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約 ），由伊將坐落○○市○○區○○○段○○○建號即門牌號碼○○市○○區 ○○路○段268號2樓房屋（下稱268號2樓房屋）、同段○○○建號 即門牌號碼同路段270巷2號2樓房屋（下稱270巷2號2樓房屋 ，與上開房屋合稱系爭房屋）及系爭房屋共用部分地下第二 層車位編號27、28、29、30、94、95、96、97、98共9格停 車位（下各稱某編號停車位，合稱系爭停車位）出租予愛丽 絲公司，租期自108年8月8日起至110年8月7日止，第1年租 金每月新臺幣（下同）88萬4 　　000元、第2年租金每月98萬9000元，愛丽絲公司於系爭租約 110年8月7日屆滿後無權占用系爭房屋，並轉租予原審被告 盧亞股份有限公司（下稱盧亞公司），應與盧亞公司不真正 連帶給付自110年8月8日起至111年7月31日期間相當租金之 不當得利1164萬4677元，及自111年8月1日起至遷讓返還系 爭房屋之日止，每月98萬9000元之不當得利。另愛丽絲公司 積欠110年5月、6月租金共197萬8000元，以及未於租期屆滿 後返還系爭房屋，應自110年8月8日起至遷讓返還系爭房屋 之日止，按月給付98萬9000元違約金等情。爰依系爭租約第 13條第1項或民法第455條或第767條第1項、民法第179條規 定、系爭租約第4條、第13條第3項約定，求為命：㈠愛丽絲 公司應遷讓返還系爭房屋及系爭停車位。㈡愛丽絲公司應給 付1164萬4677元，及自111年5月21日起至清償日止，按年息 5％計算之利息。盧亞公司應給付1164萬4677元，及自111年5 月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息。如其中任一人 履行上開給付義務，其餘之人於該履行給付範圍內免除責任 ，愛丽絲公司應自111年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付98萬9000元。㈢愛丽絲公司應給付197萬8000元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之 利息，另應自110年8月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付98萬9000元之判決。並願供擔保請准宣告假執行。 二、愛丽絲公司則以：伊於108年間因資金需求，由訴外人裴翊 管理顧問有限公司（下稱裴翊公司，法定代理人亦為李菁菁 ）於同年7月22日出售系爭房屋（含系爭停車位）及坐落土 地（下合稱系爭房地）予統一物業公司之形式，由伊取得價 金2億6800萬元，伊再與統一物業公司於同年月28日簽立訂 金收據，給付3000萬元訂金，約定伊於110年10月30日前簽 訂買賣契約書加價3200萬元以3億元購買系爭房地，並同時 簽訂系爭租約，由伊支付高額租金補貼統一物業公司貸款利 息，實係向統一物業公司借款並提供系爭房地為擔保，伊仍 為系爭房地實質所有權人，統一物業公司無從請求伊遷讓返 還系爭房屋及系爭停車位。縱認兩造非讓與擔保之法律關係 ，伊於110年10月28日與統一物業公司就系爭房地簽訂2份不 動產買賣契約書（下合稱系爭買賣契約）仍屬有權占有，統 一物業公司解除系爭買賣契約為不合法，統一物業公司請求 遷讓返還系爭房屋及系爭停車位、給付不當得利及違約金， 均無理由。另伊固積欠110年5月、6月共197萬8000元租金， 惟扣除押租金176萬8000元，僅就差額21萬元有給付義務等 語，資為抗辯。 三、原審判命：㈠愛丽絲公司應將270巷2號2樓房屋如原判決附圖 所示編號D部分（面積665.735平方公尺，下稱系爭D部分） ，與編號27、28、29、30、96、97、98號停車位（下合稱系 爭7個停車位）遷讓返還統一物業公司。㈡愛丽絲公司應給付 統一物業公司1185萬4677元，及其中890萬1000元自111年5 月21日起、其中21萬元自111年5月20日起、其中274萬3677 元自111年10月18日起，均至清償日止，按年息5％計算之利 息。㈢愛丽絲公司應自111年8月1日起至遷讓返還系爭D部分 之日止，按月給付統一物業公司46萬6000元。㈣愛丽絲公司 應給付統一物業公司235萬4839元，並自111年8月1日起至遷 讓返還系爭D部分之日止，按月給付統一物業公司10萬元， 並為准、免假執行之宣告及駁回統一物業公司其餘之訴及假 執行之聲請。統一物業公司聲明一部不服，提起上訴，上訴 聲明：㈠原判決關於駁回統一物業公司下開第㈡項之訴部分廢 棄。㈡上開廢棄部分，愛丽絲公司應將270巷2號2樓房屋如本 院囑託新北市新店地政事務所複丈成果圖（下稱成果圖）代 號B2、B3、D1部分遷讓返還統一物業公司。㈢願供擔保請准 宣告假執行。愛丽絲公司聲明全部不服，提起上訴，上訴聲 明：㈠原判決不利愛丽絲公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，統 一物業公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。是本件上 訴審理範圍為原審判准部分及270巷2號2樓房屋如成果圖代 號B2、B3、D1返還部分（統一物業公司未就其餘敗訴部分提 起上訴，及不再主張以侵權行為法律關係為請求權，見本院 卷㈡第173頁，均不在本件審理範圍，下不贅述）。 四、統一物業公司主張愛丽絲公司於租期屆滿後仍無權占用系爭 房屋，請求愛丽絲公司返還270巷2號2樓房屋及系爭7個停車 位，及給付返還系爭房屋之日前相當租金之不當得利及違約 金與欠租21萬元本息等情，為被上訴人所否認，並以前詞置 辯。經查： 　㈠裴翊公司於108年7月22日與統一物業公司簽訂買賣契約書， 約定裴翊公司將其所有系爭房地以總價金2億6800萬元出售 統一物業公司，再於同日簽訂增補契約書，約定裴翊公司有 權買回系爭房地等情，有買賣契約書及增補契約書可稽（原 審卷第131至135頁、本院卷㈠第279頁）。又統一物業公司於 108年7月31日因買賣移轉登記為系爭房屋所有權人等情，有 系爭房屋登記謄本、所有權狀可稽（原審補字卷第19至29頁 ）。兩造另於108年7月28日簽訂系爭租約，統一物業公司將 系爭房地自108年8月8日至110年8月7日出租愛丽絲公司等情 ，有系爭租約為憑（原審補字卷第31至39頁）。雖愛丽絲公 司抗辯其與裴翊公司之法定代理人同為李菁菁，系爭租約、 上開買賣契約書及增補契約書係因愛丽絲公司有資金需求， 向統一物業公司借款，並由裴翊公司以系爭房地為擔保，真 意為愛丽絲公司與統一物業公司成立讓與擔保之法律關係， 愛丽絲公司仍為系爭房地所有權人云云。惟裴翊公司與愛丽 絲公司屬不同法人格，上開買賣契約書及增補契約書係約定 裴翊公司出賣系爭房地予統一物業公司及買回事項，與愛丽 絲公司無關，亦無記載愛丽絲公司向統一物業公司借款並以 系爭房地為擔保之內容，則愛丽絲公司執此抗辯其為系爭房 地實質所有權人云云，自不可取。　 　㈡又系爭租約第2條第1項約定房屋租賃標的：268號2樓房屋主 建物面積共803.68平方公尺及270巷2號2樓房屋主建物面積 共1331.47平方公尺，同條第2項約定租賃範圍包括房屋全部 ，及系爭停車位等情，有系爭租約可稽（原審補字卷第31頁 ），核與系爭房屋登記謄本相符（原審補字卷第19至29頁） 。另愛丽絲公司於108年8月26日與盧亞公司簽訂房屋租賃契 約書，約定將268號2樓房屋全部，及270巷2號2樓房屋2分之 1範圍即系爭D部分出租盧亞公司，經統一物業公司聲請本院 會同新北市新店地政事務所現場勘測結果，268號2樓房屋內 部空間為755.64平方公尺，分為下層即成果圖代號A部分、 上層即成果圖代號C部分；270巷2號2樓房屋內部空間為1228 .04平方公尺，分為下層即成果圖代號B2、B4及B3，上層即 成果圖代號D1、D2部分等情，有本院勘驗筆錄及成果圖可稽 （本院卷㈠第299至301、327頁），經兩造確認系爭D部分即 成果圖代號D2部分（本院卷㈠第433頁、本院卷㈡第173至174 頁），應認統一物業公司係將270巷2號2樓房屋全部出租愛 丽絲公司，並非愛丽絲公司抗辯僅向統一物業公司承租系爭 D部分即成果圖代號D2部分。 　㈢次按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之 義務，民法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人 ，即移轉其物之占有於買受人之謂。依民法第946條第2項規 定，占有之移轉得準用同法第761條之規定，亦即移轉占有 並不以現實交付為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均 生移轉占有之效力。買受人如先已占有其物，於買賣雙方嗣 後達成讓與之合意時，依民法第761條第1項但書簡易交付之 規定，即生移轉占有之效力。是在土地買賣之情形，雖尚未 辦理所有權移轉登記，惟買受人之占有土地如係出賣人本於 買賣之法律關係所交付，無論現實交付抑簡易交付，均具正 當權源，原出賣人不得認係無權占有而請求返還（最高法院 99年度台上字第626號判決意旨參照）。經查： 　1.兩造簽訂系爭租約同時另簽立訂金收據約定：「…四、買方 係本案買賣標的物之承租人，屆時點交房屋雙方分算租金及 移交返還押金予買方」（原審卷第137頁），嗣兩造於110年 10月28日簽訂系爭買賣契約，愛丽絲公司以總價3億元買受 系爭房地，並經臺灣臺北地方法院所屬民間公證人重慶聯合 事務所公證，有系爭買賣契約、公證書2份可稽（原審卷第1 39至183頁）。參諸系爭買賣契約第8條第1項約定：「地價 稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅捐或 費用，在110年7月31日前由賣方負責繳納，110年8月1日後 由買方繳納；前開稅費以110年8月1日為準，按當年度日數 比例負擔之」，及第9條第1項約定：「本買賣標的物，除另 有約定外，應於尾款付清日由賣方於現場交付買方或登記名 義人…」，可見兩造係以愛丽絲公司於110年10月28日與統一 物業公司簽訂之系爭買賣契約作為愛丽絲公司於租期屆滿後 持續占用系爭房地權源，遂約定以110年8月1日為兩造稅費 分擔之時點，並於愛丽絲公司依約付清尾款，由統一物業公 司以簡易交付方式將系爭房地移轉占有予愛丽絲公司。　 　2.雖統一物業公司以愛丽絲公司未依系爭買賣契約以貸款方式 給付尾款，其已解除系爭買賣契約，主張愛丽絲公司無從依 系爭買賣契約抗辯有權占用云云。查愛丽絲公司以110年12 月3日存證信函催請統一物業公司依訂金收據第5條、系爭買 賣契約第7條約定，辦理愛丽絲公司指定登記第三人為登記 名義人事宜等語（原審卷第189至195頁），經統一物業公司 以110年12月8日存證信函覆其無配合愛丽絲公司換約義務， 愛丽絲公司應自行出具指定名義人聲明書，及依系爭買賣契 約第6條第1項第1款約定提供申辦貸款所需文件並洽定貸款 金融機構等語（本院卷㈠第121至126頁）。愛丽絲公司再以1 10年12月17日存證信函檢附登記名義人嘉多利國際有限公司 （下稱嘉多利公司）之聲明書，催請統一物業公司辦理系爭 房地移轉登記事宜（原審卷第197至205頁），嗣統一物業公 司以111年1月12日及111年1月25日存證信函要求愛丽絲公司 依系爭買賣契約第6條辦理貸款，不得任意改變給付方式（ 原審卷第207至223頁、本院卷㈠第137至146頁），愛丽絲公 司以111年1月28日存證信函覆以因統一物業公司稱應辦理貸 款給付尾款，然貸款僅為尾款給付方式之一，其擬以現金給 付，催請統一物業公司處理價金信託等履約事宜及辦理系爭 房地移轉登記（本院卷㈡第115至120頁），經統一物業公司 以111年2月9日存證信函覆：「貴公司（即愛丽絲公司）屢 次來文稱尾款得以現金給付，顯為預示拒絕履行契約」，及 要求統一物業公司出面處理價金信託等履約事項為新要約， 未依系爭買賣契約第5條約定處理統一物業公司原設定之抵 押權為違約行為（本院卷㈠第147至156頁）。惟系爭買賣契 約第7條產權移轉約定：「買方於簽約時如指定第三人為登 記名義人，應於交付必備文件前確認登記名義人，並提出以 第三人為登記名義人聲明書，該第三人應在該聲明書上聲明 與本契約買方所未履行之債務負連帶給付責任並簽章…」， 則愛丽絲公司依上開約款指定嘉多利公司為登記名義人，並 提出嘉多利公司負連帶保證責任之聲明書，自無違約。雖統 一物業公司又以依系爭買賣契約第6條約定，愛丽絲公司只 能以貸款方式給付尾款云云。惟依系爭買賣契約第4條付款 約定：「價款之交付，除經賣方同意外，應以現金、匯款或 以金融機構為發票人所開立之支票或本票為之…」（原審卷 第145至149、169至173頁），則愛丽絲公司通知以現金給付 尾款，自無違約可言。雖統一物業公司再以愛丽絲公司如未 以貸款方式給付尾款，不符合系爭買賣契約第5、6條約定塗 銷統一物業公司以系爭房地設定之抵押權登記云云。惟系爭 買賣契約第5條約定：「由買方於支付尾款同時，或授權貸 款銀行以貸款額度內代為清償並交由受託地政士辦理抵押權 塗銷登記。代償後差額，買方應以現金或金融機構為發票人 所開立之票據，於交屋時一併交付賣方」，第6條買方貸款 約定：「…二、買方應依受託地政士或金融機構通知之期日 ，親自完成開戶、對保等手續，並書立授權書，授權金融機 構於貸款核撥時，依下列方式處理：代償賣方之原貸款」， 可見塗銷系爭房地之抵押權登記屬賣方統一物業公司之義務 ，系爭買賣契約第5、6條約定由買方愛丽絲公司以尾款代償 銀行貸款，係為避免統一物業公司取得尾款後卻不清償貸款 及塗銷抵押權登記，致愛丽絲公司取得附有抵押權之系爭房 地所設之約定，愛丽絲公司既依系爭買賣契約第4條約定以 現金支付尾款，自不影響其依第5、6條約定以現金代償統一 物業公司對銀行之貸款。另統一物業公司再以愛丽絲公司11 1年1月28日存證信函記載：「本公司已備妥得給付本件買賣 契約價金尾款壹億壹仟捌佰萬元之同額現金，請貴公司出面 處理價金信託、款項給付等履約事宜」，主張愛丽絲公司以 此新要約擅自更改系爭買賣契約云云，縱愛丽絲公司提出「 價金信託」屬新要約，經統一物業公司以111年2月9日存證 信函拒絕，依民法第155條規定已失其拘束力，並不妨礙愛 丽絲公司依系爭買賣契約以現金支付尾款並代償統一物業公 司之銀行貸款及塗銷抵押權之履約。是統一物業公司拒絕愛 丽絲公司以現金給付尾款及塗銷抵押權與移轉登記事項，致 愛丽絲公司未能繼續履約，愛丽絲公司並無違約情事可言。 則統一物業公司依民法第254條規定、系爭買賣契約第11條 第1項、第14條第4項約定，以113年3月3日存證信函解除系 爭買賣契約，自不合法。 　3.統一物業公司再以愛丽絲公司無資力，不可能以現金交付系 爭買賣契約尾款云云，然愛丽絲公司以現金付款作為其給付 尾款方式，縱事後發生未能交付現金情事，充其量僅為債務 不履行情事，統一物業公司不能事前臆斷愛丽絲公司並無資 力而予以拒絕，況嘉多利公司負責人林石根於本院證稱：愛 丽絲公司法代李菁菁要將系爭房地買回來賣給伊，就是找伊 出錢買下系爭房地，伊與愛丽絲公司已簽訂買受系爭房地之 買賣契約並經公證，並準備好足夠資金，隨時可付款向愛丽 絲公司買系爭房地，只要統一物業公司有出面，伊隨時都可 以付清價金，幫伊跟愛丽絲公司進行公證的公證人也知道伊 有資力可以辦到，畢竟買賣不是在開玩笑，但最後統一物業 公司沒有出面等語（本院卷㈠第449至450、452頁），並提出 系爭房地之不動產買賣契約書及公證書、交付1000萬元訂金 予愛丽絲公司之匯款回條為憑（本院卷㈠第477至493頁）， 可見愛丽絲公司已透過林石根備妥尾款，則統一物業公司以 愛丽絲公司不可能以現金付款，系爭買賣契約業經解約，愛 丽絲公司應返還270巷2號2樓房屋及系爭7個停車位，並給付 相當租金之不當得利及違約金云云，均為無理由。 　㈣另統一物業公司主張愛丽絲公司積欠110年5月及6月租金197 萬8000元，愛丽絲公司對此並不爭執（本院卷㈠第424頁）， 則上開租金以兩造同意扣除押租金176萬8000元（本院卷㈠第 435頁、本院卷㈡第89頁），愛丽絲公司尚應給付21萬元（計 算式：1,978,000－1,768,000＝210,000），統一物業公司依 系爭租約第4條約定，請求愛丽絲公司給付欠租21萬元，自 屬可取。 五、綜上所述，統一物業公司依系爭租約第4條約定，請求愛丽 絲公司給付租金21萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年5 月20日（見原審店司補字卷第61頁送達回證）起至清償日止 ，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之 請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，判 命愛丽絲公司遷讓返還系爭D部分及系爭7個停車位，與給付 1164萬4677元本息及自111年8月1日至遷讓返還系爭D部分之 日止按月給付46萬6000元（不當得利），以及給付235萬483 9元，並自111年8月1日起至遷讓返還系爭D部分之日止，按 月給付10萬元（違約金）予統一物業公司，於法不合，愛丽 絲公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為 有理由，爰予以廢棄改判如主文第二項所示。至原審就其餘 不應准許部分（即統一物業公司請求返還成果圖代號B2、B3 、D1部分），為統一物業公司敗訴之判決，並駁回此部分假 執行之聲請，及就上開應准許部分，判命愛丽絲公司如數給 付，並依兩造聲請為准、免假執行之宣告，均核無不合，兩 造上訴意旨分別指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為 無理由，應駁回其等此部分之上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，併此敘明。 七、據上論結，本件愛丽絲公司之上訴為一部有理由、一部無理 由，統一物業公司之上訴為無理由。依民事訴訟法第450條 、第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　 10 　日 　　　　　　　　　　民事第四庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　傅中樂 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃欣怡 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥君 正本係照原本作成。 愛丽絲生活事業有限公司不得上訴。 統一物業管理有限公司如不服本判決，應於收受送達後20日內向 本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日 內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上 訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師 資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴 訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳冠璇

2024-12-10

TPHV-112-重上-69-20241210-1

重訴
臺灣士林地方法院

終止借名登記等

臺灣士林地方法院民事判決 112年度重訴字第274號 先位原告 勝隆開發建設股份有限公司 法定代理人 杜修蘭 訴訟代理人 廖苡智律師 賴彥杰律師 備位原告 蒲陽建設股份有限公司 法定代理人 鄒文欽 訴訟代理人 廖苡智律師 被 告 劉秀琴 訴訟代理人 林欣諺律師 被 告 富柱發展有限公司 法定代理人 劉明柱 訴訟代理人 林欣諺律師 上列當事人間終止借名登記等事件，本院於民國113年10月24日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事　實　及　理　由 壹、程序方面 一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止；前揭法條所定之承受訴訟人，於得為承受 時，應即為承受之聲明；民事訴訟法第170條、第175條第1 項分別定有明文。查本件先位原告之法定代理人原為薛郁翰 ，嗣於本院審理中變更為杜修蘭，有公司變更登記表在卷可 稽（見本院卷一第128至131頁），原告具狀聲明由杜修蘭承 受訴訟（見本院卷一第126、127頁），與法相符，應予准許 。 二、次按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分； 主觀的預備訴之合併，縱其先、備位之訴之訴訟標的容或不 同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方 法即相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行，並可避免裁判 兩歧，兼收訴訟經濟之效，非法所禁止（最高法院98年度台 上字第1486號民事判決意旨參照）。又訴狀送達後，原告不 得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第2、3款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係 指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利 益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴 訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一 性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請 求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決 紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2 號裁定意旨參 照）。查本件原僅由先位原告對被告劉秀琴起訴，請求權基 礎及聲明如附表一編號1所示。嗣於民國112年12月12日具狀 追加富柱發展有限公司（下稱富柱公司）為共同被告，並追 加請求權基礎及變更聲明如附表一編號2所示。復於112年12 月29日具狀追加蒲陽建設股份有限公司（下稱蒲陽建設公司 ）為備位原告，而為主觀預備合併，並變更聲明如附表一編 號3「聲明」欄所示。經核原告所為前揭追加之訴，其基礎 事實同一，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據 資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性；且先 、備位原告之主張在實質上、經濟上具有同一性，並得因任 一原告勝訴而達訴訟之目的，對被告之防禦亦未生訴訟不安 定之情，揆諸前揭說明，原告以主觀預備合併提起本訴、追 加之訴及訴之變更，合於前開規定，應予准許。 貳、實體方面 一、原告主張： 　㈠先位原告、備位原告、訴外人勝隆開發工程股份有限公司、 蒲陽建設工程股份有限公司、昌慶開發建設股份有限公司） （下合稱原告集團公司），均由杜修蘭出資設立並實際統籌 營運決策，該5家公司在人事、資金、業務、管理上均相互 支援依賴，屬同一集團企業之公司，被告劉秀琴於84年7月 至110年7月間，擔任原告集團公司之會計兼出納。因杜修蘭 長年居住國外，遂將原告集團公司不動產買賣開發、營建、 工務、投資部分，委由備位原告副總經理即訴外人薛宗賢（ 於112年4月11日死亡，下逕稱姓名）處理，財務部分則委由 備位原告財務經理即訴外人王玉蘭（下逕稱姓名）負責，由 其2人隨時回報營運狀況予杜修蘭決策後，再交由其2人執行 。由於備位原告從事不動產買賣開發、投資業務，時有因投 資、稅務、財務考量，而規劃由資深員工作為出名人之模式 。 　㈡薛宗賢於91年間看好如附表二所示不動產（下稱系爭房地） 周邊發展，杜修蘭遂授權薛宗賢處理購屋並借名登記在集團 員工名下等事宜，備位原告即於91年3月28日出資向訴外人 李王秀桃購入系爭房地並借名登記於集團員工薛枝增（下逕 稱姓名）名下，嗣因薛枝增不願繼續擔任出名人，改借名登 記於集團員工薛郁翰（下逕稱姓名）名下，薛郁翰於96年3 月間因職務變動不願繼續擔任出名人，經徵得被告劉秀琴同 意擔任出名人，遂於96年3月30日將系爭房地借名登記於被 告劉秀琴名下，惟系爭房地貸款本息、地價稅、房屋稅均由 備位被告負擔。嗣因被告劉秀琴於110年7月17日自原告集團 公司離職，先位原告、備位原告已向被告劉秀琴表示終止系 爭房地借名登記關係，倘認該借名登記關係尚未終止，則以 本件民事追加原告暨變更訴之聲明狀繕本送達為終止借名登 記之意思表示（於113年1月4日送達被告）。 　㈢詎被告劉秀琴夥同王玉蘭聯手掏空集團資金，並趁薛宗賢中 風住院之機會，未經備位原告同意，於110年6月28日以系爭 房地設定最高限額抵押權1,080萬元（下稱系爭抵押權）向 第一商業銀行辦理貸款，貸款所得則下落不明。嗣被告劉秀 琴為避免備位原告請求返還系爭房地，明知其無處分權限且 與被告富柱公司間無買賣關係存在，竟以111年3月8日買賣 （下稱系爭買賣）為由，將系爭房地於113年3月25日移轉登 記予被告富柱公司（下稱系爭所有權移轉登記）。然被告富 柱公司登記負責人為劉秀琴之兄劉明柱，該公司於111年2月 17日始設立，設立不久即以1,200萬元購買系爭房地，且迄 未塗銷系爭抵押權，顯與一般房地交易習慣有違，且被告劉 秀琴主張其於110年7月間以2,000萬元向王玉蘭購入系爭房 地，未逾1年即折價4成出售予被告富柱公司，亦為一般人所 難想像，足認系爭買賣之債權行為及系爭所有權移轉登記之 物權行為屬通謀虛偽意思表示而無效。縱認系爭買賣無通謀 虛偽情事，惟被告劉秀琴未得備位原告同意出售並處分系爭 房地，顯違反借名登記契約，並受有不當得利且構成不法管 理。 　㈣先位原告現為集團企業對外從事不動產買賣、租賃、開發、 投資之代表公司，為減免重複移轉不動產登記致多重課稅之 財務考量，備位原告已於112年1月15日將系爭房地因終止借 名登記、不當得利、無因管理所生之債權及其他權利讓與先 位原告（下稱系爭債權讓與）。又將來債權讓與，除有民法 294條第1項所定情形外，本非法所不許，倘本件借名登記契 約於民事追加原告暨變更訴之聲明狀繕本送達被告時終止， 則系爭債權讓與僅係附有停止條件之債權，於條件成就時即 得行使，並以本件起訴狀或民事追加被告暨變更訴之聲明狀 繕本送達作為債權讓與通知。　 　㈤爰依如附表一「請求權基礎」欄所示之規定提起本件訴訟， 並聲明如附表一編號3「聲明」欄所示。 二、被告則以： 　㈠王玉蘭於96年間欲購買系爭房地，商請被告劉秀琴為出名人 ，經被告劉秀琴同意後，王玉蘭即提領現金400萬元及向被 告劉秀琴借款50萬元，共計450萬元存入被告劉秀琴所有之 合作金庫銀行帳戶，並指示被告劉秀琴將該筆款項直接匯至 兆豐銀行之房貸清償專戶，以代償系爭房地尚積欠之貸款， 系爭房地抵押權塗銷後，王玉蘭即將系爭房地移轉登記予被 告劉秀琴。 　㈡因薛宗賢當時與王玉蘭共同育有一子，曾指示備位原告代為 繳納系爭房地之房屋稅及地價稅，王玉蘭擔心薛宗賢或杜修 蘭(亦與薛宗賢共同育有一子）日後就系爭房地主張權利， 正值王玉蘭、薛宗賢、杜修蘭、備位原告就被證4財產規劃 協議書（下稱系爭財產規劃協議書）所列不動產權利歸屬進 行規劃安排，王玉蘭遂要求將系爭房地納入，透過協議書之 簽署進行權利確認，備位原告與薛宗賢、王玉蘭、杜修蘭於 109年1月10日簽署系爭財產規劃協議書，即肯認系爭房地所 有權歸屬於王玉蘭，備位原告不得再對王玉蘭就系爭房地主 張任何權利。被告劉秀琴於110年6、7月間借貸資金向王玉 蘭購買系爭房地，於付清買賣價金後，取得系爭房地所有權 。 　㈢被告劉秀琴於111年3月間將系爭房地出售予被告富柱公司， 因被告富柱公司前往點交時，認該屋中有多項瑕疵需要修補 ，遂商請被告劉秀琴先行僱工修繕，方致系爭房地點交時程 延宕及系爭抵押權遲未塗銷。復因被告富柱公司尚有買賣價 金10,200,000元尚未給付，然雙方商議後，同意於尾款給付 前暫不塗銷系爭抵押權，因系爭房地有第一順位系爭抵押權 設定，於交易市場上較乏人問津，以避免被告富柱公司於付 款前即將系爭房地出售予他人，此於不動產交易上亦屬常見 。又被告富柱公司購買系爭房地係經由專業之房仲公司進行 估價，於衡量自身資力及系爭房地經濟效益後決定購買，與 其設立時間長短無涉。被告富柱公司分5次給付系爭房地買 賣價金予被告劉秀琴，即於111年3月8日給付60萬元、111年 3月22日給付120萬元、113年5月24日給付255萬元、113年7 月24日給付405萬元、113年8月5日給付款360萬元，足見被 告間就系爭房地之買賣概屬真正。 　㈣綜上，被告劉秀琴係向王玉蘭購買系爭房地而取得所有權， 與先位原告、備位原告間並無借名登記關係存在，而被告間 就系爭房地為真實買賣，並無通謀虛偽之情等語，資為抗辯 ，並答辯聲明：⒈原告先備位之訴均駁回。⒉如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。　　 三、本院之判斷 　㈠系爭房地於91年3月28日以買賣為原因所有權人由訴外人李王 秀桃名義移轉登記予訴外人薛枝增，嗣於92年12月27日以買 賣為原因，所有權人由訴外人薛枝增移轉登記予證人薛郁翰 ，再於96年3月30日以買賣為原因，所有權人由證人薛郁翰 移轉登記予被告劉秀琴，又於111年3月25日以買賣為原因， 所有權由被告劉秀琴移轉登記予被告富柱公司等情，有系爭 房地土地建物查詢資料、異動索引查詢資料、見本院卷第34 至53、112至122頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。而 原告主張系爭房地為備位原告借名登記予被告劉秀琴 　　，並經終止借名登記契約。備位原告並將對於被告之債權請 求權讓與先位原告，並主張被告劉秀琴與富柱公司間就系爭 房地買賣之債權行為及移轉所有權登記之物權行為均為通謀 虛偽意思表示無效，並請求塗銷該所有權移轉登記，如返還 不能，則請求被告劉秀琴為損害賠償等情，均為被告所否認 ，並以上揭情詞置辯，是本件爭點為：⒈備位原告與被告劉 秀琴間就系爭房地是否成立借名登記契約？⒉先、備位原告 請求被告劉秀琴移轉系爭房地所有權登記或賠償損害是否有 理由？⒊先、備位原告請求確認被告間就系爭房地所為買賣 債權行為及移轉所有權登記之物權行為是否為通謀意思表示 無效否有理由？先、備位原告請求塗銷被告間就系爭房地所 有權移轉登記是否有理由？茲判斷論述如下。 　㈡原告主張備位被告與被告劉秀琴間就系爭房地成立借名登記 契約，並無理由，茲判斷論述如下：　　 　⒈按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦 應駁回原告之請求。按所謂借名登記契約，乃當事人約定， 一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在 或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人 之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致 ，始能成立借名登記契約。次按所謂借名登記契約，乃當事 人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於 一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其 他權利人，該出名者僅為名義上之所有權人，實質上仍由借 名者享有該財產之使用、收益及處分權，並負擔因此所生之 義務。其屬無名契約之一種，性質與委任契約類似。本件原 告主張，備位原告與被告劉秀琴間就系爭房地成立借名登記 契約，為被告所否認，依上說明，自應由原告就其所主張之 借名登記存在有利於原告之事實，負舉證責任。經查： 　⑴證人薛郁翰於本院審理時證稱（略以）：當時是薛宗賢副總 跟伊說蒲陽公司要用伊名義做系爭房地登記名義人，沒有說 明原因，伊表示答應。伊不知悉地價稅何人繳納，伊從未繳 過系爭房地地價稅。伊不知悉權置放何處，伊從未持有系爭 房地權狀，伊不知系爭房地於96年3月30日由伊名義移轉登 記予被告劉秀琴，伊並未辦理移轉登記，伊完全未曾處理過 系爭房地問題處理，伊印象中只有提供身分證與印章給公司 ，單公司處理相關系爭房地事宜，完全未告知伊。伊並未與 蒲陽公司簽署過借名登記書面契約，伊不會去了解系爭房地 怎麼買，伊只知道是薛副總要我當借名登記名義人，薛副總 並未曾向我提及系爭房地是何人所有，且伊擔任借名登記人 期間，公司並未因此給予報酬等情（見本院卷第454至458頁 ），是證人薛郁翰雖曾擔任系爭房地之借名登記出名人，但 其並不知悉系爭房地實際歸屬情況，其僅知悉係薛副總（薛 宗賢）要其當借名登記名義人，但薛宗賢並未告知系爭房地 為何人所出資購買，是尚難以證人薛郁翰之證述，即行認為 系爭房地為備位原告蒲陽公司所有而借名登記予證人薛郁翰 ，則亦無法就此推論原告所指備位原告蒲陽公司與被告劉秀 琴間就系爭房地成立借名登記契約。 　⑵證人鄒文欽於本院審理時證稱（略以）：伊自99年開始在蒲 陽公司任職迄今，曾任備位原告法定代理人，公司有許多不 動產包含系爭房屋在內。伊自108年後接觸請款等事務，見 過系爭房地地價稅、房屋稅均由蒲陽公司繳納。公司同事開 會討論，公司不動產會登記在某某同事名下。伊並不知悉公 司何時取得不動產。被告劉秀琴於110年間離職時，公司並 未要求馬上歸還系爭房地；伊不知道系爭房屋平時有無人居 住使用，但公司沒有出租或其他使用。蒲陽公司無系爭房屋 鑰匙，伊不知悉鑰匙在何處等情（見本院卷第459至465頁） 　　，足見證人鄒文欽係因公司會議中討論時知悉蒲陽公司有將 系爭不動產登記被告劉秀琴名下，且曾見過公司繳納系爭房 地地價稅、房屋稅等事項，但證人鄒文欽並未親自見聞系爭 房地借名登記之過程，亦無知悉蒲陽公司如何取得系爭房地 ，如何將系爭房地借名登記予被告劉秀琴等節，是亦難以其 證述認定原告主張備位原告蒲陽公司與被告劉秀琴間就系爭 房地成立借名登記契約為真實。另外，證人曾擔任蒲陽公司 法定代理人，但其竟不知道系爭房地是否有人居住使用，伊 無系爭房地鑰匙，則系爭房地平常是否由蒲陽公司管領，顯 然有疑，則蒲陽公司是否確實取得系爭房地並將之借名登記 予被告劉秀琴，非可遽信。 　⑶又以原告提出出蒲陽公司支付系爭房地地價稅、房屋稅請款 單（見本院卷一第194至224頁），但蒲陽公司平時未必管領 占有系爭房地，單純支出系爭房屋地價稅、房屋稅，亦無法 排除係代他人繳納稅捐之可能。再者，以證人薛郁翰之證述 ，當時係訴外人薛宗賢要其當借名登記名義人，即難排除系 爭房地有可能為訴外人薛宗賢個人或其他人所管領，並非必 然推得系爭房地為蒲陽公司買受後借名登記予薛郁翰之可能 。 　⑷原告雖主張備位原告蒲陽公司與被告劉秀琴間就系爭房地成 立借名登記契約，但並未能提出前向訴外人李王秀桃購買系 爭房地之契約或相關交易憑證資料，亦未能主張提出蒲陽公 司最初購買系爭房地之資金往來資料，顯與一般借名人取得 該房地為實際權利人情節未盡相合，益徵原告主張尚非可採 。 　⑸又原告雖提出原證15號108年6月轉帳傳票、貸款帳號存摺內 頁及第一商業銀行存根聯等件為證（見本院卷二第74至77頁 ），然被告否認該文書真正（見本院卷二第81頁），且該傳 票並未記載為備位原告蒲陽公司文書，是亦難據此為原告主 張有利認定，附此指明。 　⑹又依被告所提出之系爭財產規劃協議書，係記載由王玉蘭、 薛宗賢、杜修蘭、備位原告等人簽立，並蓋有備位原告公司 大小章、而薛宗賢、杜修蘭則委由訴外人張家銘代為簽署。 而薛宗賢、杜修蘭委任訴外人張家銘之授權委託書均附據薛 宗賢、杜修蘭之臺北○○○○○○○○○、新北○○○○○○○○○印鑑證明為 據，而原告對於上揭備位原告公司大小章以及杜修蘭之印鑑 證明之真正並不爭執。然而原告以系爭財產規劃協議書所記 載時間109年1月10日、訴外人杜修蘭委任訴外人張家銘之授 權委託書記載時間為109年1月9日，而其自同年1月6日起出 國至同年月11日返國，質疑上揭杜修蘭委任代理人之真正與 效力。但系爭財產規劃協議書上所蓋備位原告公司大小章為 真正，則系爭財產規劃協議書，記載備位原告蒲陽公司同意 願協調將「財產標的」編號3至6（編號6即系爭房地）所示 不動產無條件移轉所有權登記丙方（指訴外人王玉蘭）所指 定之人，甲方（指備位原告）、乙方保證就本條所指不動產 ，對於丙方或上開其指定之人不得主張任何權利；本條所指 不動產之殘餘貸款應由丙方自行負責清償..等情，由此文義 可知，即使備位原告對於系爭房地本有權利，亦因上揭財產 規劃協議書之簽立而放棄，益徵本件被告劉秀琴抗辯其向王 玉蘭購買系爭房地等情，顯非無據。 　⑺綜上調查結果，依原告所舉證據，尚無法認定備位原告與被 告劉玉琴間就系爭房地成立借名登記契約，即使被告劉玉琴 無法證明其所辯其係與訴外人王玉蘭間成立借名登記契約， 再向王玉蘭購買取得系爭房地等情節為真實，依上揭舉證責 任分配之法律意旨，仍應駁回備位原告主張依其與被告劉玉 琴基於系爭房地成立借名登記契約並終止後，依借名登記法 律關係、類推適用民法第541條第2項、民法第179條規定所 為之如附表編號3所示備位原告部分第一備位聲明；以及依 借名登記法律關係、類推適用民法第544條、民法第226條第 1項、第177條第2項、第179條規定。所為之如附表編號3備 位原告第二備位聲明之請求。 ㈢本件先位原告主張因備位原告已於112年1月15日將系爭房地因 終止借名登記、不當得利、無因管理所生之債權及其他權利讓 與先位原告，而先位原告依債權讓與及借名登記法律關係、類 推適用民法第541條第2項、民法第179條規定請求如附表編號3 所示先位原告部分第一備位聲明部分；以及依債權讓與及借名 登記法律關係、類推適用民法第544條、民法第226條第1項、 第177條第2項、第179條規定請求如附表編號3所示先位原告第 二備位聲明部分，均因無法認定備位原告與被告劉秀琴間就系 爭房地借名登記契約存在，當然無從認定先位原告可以經由債 權讓與取得上揭債權，是上揭先位原告部分如附表編號3所示 先位原告第一備位聲明及第二備位聲明均無理由，均應予駁回 。 ㈣按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者 ，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂 即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原 告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安 之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認 ，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上 利益即無權利保護之必要。經查：針對先位原告所提出如附表 編號3先位聲明，主張基於債權讓與及借名登記法律關係，請 求確認被告劉秀琴與被告富柱公司間就系爭房地買賣之債權行 為及移轉所有權之物權行為均無效；以及針對備位原告所提如 附表編號3先位聲明，關於依借名登記法律關係，請求確認被 告劉秀琴與被告富柱公司間就系爭房地買賣之債權行為及移轉 所有權之物權行為均無效之請求，由於無法認定原告所主張備 位原告與被告劉秀琴間就系爭房地成立借名登記契約存在，亦 無從認定先位原告依債權讓與法律關係取得對被告劉秀琴之終 止借名登記後之請求權，則無從認定先位原告與備位原告尚非 被告劉秀琴之債權人，是上揭先位原告、備位原告，基於主張 被告2人間所為關於系爭房地買賣所為債權行為、物權行為為 虛偽意思表示，而均提出先位請求：確認被告劉秀琴與被告富 柱公司間就系爭房地買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為 均無效之請求，顯然並無法經由該等訴訟，就先位原告及備位 原告對於系爭房地權利不安定狀態去除，應認已均無確認利益 ，應予駁回。 ㈤按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之 名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限。民法 第242條定有明文。該代位權之成立要件，必須有保全債權之 必要。保全債權之必要係指債權人如不代位行使債務人之權利 ，其債權即有不能完全滿足清償之虞。惟本件既無法認定原告 所主張備位原告與被告劉秀琴間就系爭房地成立借名登記契約 ，當亦無從認定先位原告可以依債權讓與法律關係取得對被告 劉秀琴之終止借名登記後之請求權，均如上述。則無論先位原 告、備位原告其債權均無法證明存在下，當無保全債權之必要 。是先位原告依民法第242條、第87條、第113條規定，請求如 附表編號3所示先位聲明：2.被告富柱公司應將系爭房地所有 權於111年3月25日所為之移轉登記應予塗銷，回復登記為被告 劉秀琴所有。以及備位原告依民法第242條、第87條、第113條 規定，請求如附表編號3所示先位聲明：2.被告富柱公司應將 系爭房地所有權於111年3月25日所為之移轉登記應予塗銷，回 復登記為被告劉秀琴所有等請求，無保全債權之必要，於民法 第242條本文規定不合，均為無理由，應予駁回。 四、綜上所述，本件先位原告對於被告所提如附表編號3所示， 先位聲明、第一備位聲明、第二備位聲明；備位原告對於被 告所提如附表編號3所示，先位聲明、第一備位聲明、第二 備位聲明，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦均失所 依據，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟 　　酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併 　　此敘明。 六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 　　如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官 方鴻愷 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　 月　　29　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周彥儒　　 附表一： 編號 時點 請求權基礎 聲明 1 112年4月18日起訴時 ㈠先位聲明： 　借名登記之法律關係 　、民法第179條、類推適用同法第541條第2項規定。 ㈡備位聲明： 　借名登記之法律關係 　、民法第544條、第226條第1項規定。 ㈠先位聲明： 　被告劉秀琴應將系爭房地所有權移轉登記予先位原告。 ㈡備位聲明： 　被告劉秀琴應給付先位原告1,200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 （見本院卷一第10、12頁）。 2 112年12月12日 ㈠先位聲明： 　債權讓與及借名登記之法律關係、民法第242條、第113條規定。 ㈡第一備位聲明： 　債權讓與及借名登記之法律關係、民法第179條、類推適用同法第541條第2項規定。 ㈢第二備位聲明：　 　債權讓與及借名登記之法律關係、民法第544條、第226條第1項規定、第177條第2項。 ㈠先位聲明： ⒈被告富柱公司應將系爭房地於111年3月25日所為之移轉登記應予塗銷。 ⒉願供擔保請准宣告假執行。 ㈡第一備位聲明： ⒈被告劉秀琴應系爭房地所有權移轉登記予先位原告。 ⒉願供擔保請准宣告假執行。 ㈢第二備位聲明： ⒈被告劉秀琴應給付先位原告1,200萬元，及自本民事追加被告暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒉願供擔保請准宣告假執行。 （見本院卷一第156、157頁） 3 112年12月29日 ㈠先位原告部分 ⒈先位聲明： 　債權讓與及借名登記法律關係、民法第242條、第87條、第113條規定。 ⒉第一備位聲明： 　債權讓與及借名登記法律關係、類推適用民法第541條第2項、民法第179條規定。 ⒊第二備位聲明：　 　債權讓與及借名登記法律關係、類推適用民法第544條、民法第226條第1項、第177條第2項、第179條規定。 ㈡備位原告部分 ⒈先位聲明： 　借名登記法律關係、民法第242條、第87條、第113條規定。 ⒉第一備位聲明： 　借名登記法律關係、類推適用民法第541條第2項、民法第179條規定。 ⒊第二備位聲明：　 　借名登記法律關係、類推適用民法第544條、民法第226條第1項、第177條第2項、第179條規定。 　 ㈠先位原告部分 ⒈先位聲明： ⑴確認被告劉秀琴與被告富柱公司間就系爭房地買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為均無效。 ⑵被告富柱公司應將系爭房地所有權於111年3月25日所為之移轉登記應予塗銷，回復登記為被告劉秀琴所有。 ⑶願供擔保請准宣告假執行。 ⒉第一備位聲明： ⑴被告劉秀琴應將系爭房地所有權移轉登記予先位原告。 ⑵願供擔保請准宣告假執行。 ⒊第二備位聲明： ⑴被告劉秀琴應給付先位原告1,200萬元，及自民事追加被告暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⑵願供擔保請准宣告假執行。 ㈡備位原告部分 ⒈先位聲明： ⑴確認被告劉秀琴與被告富柱公司間就系爭房地買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為均無效。 ⑵被告富柱公司應將系爭房地於111年3月25日所為之移轉登記應予塗銷，回復登記為被告劉秀琴所有。 ⑶願供擔保請准宣告假執行。 ⒉第一備位聲明： ⑴被告劉秀琴應將系爭房地所有權移轉登記予備位原告。 ⑵願供擔保請准宣告假執行。 ⒊第二備位聲明： ⑴被告劉秀琴應給付備位原告1,200萬元，及自民事追加被告暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⑵願供擔保請准宣告假執行。 （見本院卷一第254至256頁） 附表二：　　　　　　　　　　　　　　　 編號 種類 建號或地號 權利範圍 1 土地 臺北市○○區○○段○○段00地號 4分之1 2 土地 臺北市○○區○○段○○段00地號 56分之4 3 土地 臺北市○○區○○段○○段00地號 56分之4 4 建物 臺北市○○區○○段○○段00000○號 （門牌號碼：臺北市○○區○○街00號4樓） 全部

2024-11-29

SLDV-112-重訴-274-20241129-1

中簡
臺中簡易庭

給付工程款

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 110年度中簡字第3133號 原 告 即反訴被告 劉心雅 訴訟代理人 賈世民律師 被 告 即反訴原告 陳膺守 訴訟代理人 何立斌律師 上列當事人間請求給付工程款事件，本院於民國113年11月12日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 本訴訴訟費用由原告負擔。 反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳拾參萬柒仟捌佰柒拾捌元及自 民國一一○年十二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息。 反訴原告其餘之訴駁回。 反訴訴訟費用中百分之六十由反訴被告負擔，餘由反訴原告負擔 。 本判決第三項得假執行；但反訴被告為反訴原告預供擔保新臺幣 貳拾參萬柒仟捌佰柒拾捌元，得免為假執行。 　　事實及理由 甲、程序事項 一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起。反訴非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提 起，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明 文；又上開規定於簡易訴訟程序亦有適用，民事訴訟法第43 6條第2項定有明文。經查，原告起訴主張與被告成立裝潢承 攬契約，原告依約完成承攬任務後，因被告提出裝潢瑕疵拒 絕給付承攬報酬，而被告則以原告亦有違約情事，於民國11 0年12月13日反訴請求原告減少承攬報酬，核雙方所主張之 權利，係基於同一事件所衍生之爭執，兩訴言詞辯論之資料 可相互利用，且對於當事人間紛爭之一次解決及訴訟經濟有 利，亦無不得提起反訴之情形，揆諸前揭說明，被告提起反 訴，於法尚無不合，應予准許。 二、次按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部， 不屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適 用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法 官繼續審理。前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者 ，視為已有適用簡易程序之合意，民事訴訟法第435條第1、 2項定有明文。本件本訴訴訟標的價額經核定為新臺幣(下同 )434,437元，反訴訴訟標的金額經核定為40萬元，各有其訴 訟標的，本應適用通常訴訟程序，惟兩造並無抗辯本件適用 通常程序而為言詞辯論，依上揭規定，應視為兩造均有適用 簡易程序之合意，先予說明。 三、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，又此規定於簡易 訴訟程序仍適用之。民事訴訟法第255條第1項第3款、第436 條第2項定有明文。本訴部分原告原訴之聲明請求被告應給 付原告434,437元及自110年6月19日起至清償日止，按年息5 %計算之利息；嗣113年11月4日具狀變更聲明為：被告應給 付原告421,110元及自自110年6月19日起至清償日止，按年 息5%計算之利息。核原告上開訴之變更，係屬減縮應受判決 事項之聲明，合於上揭規定，應予准許。 乙、實體事項 壹、本訴部分： ㄧ、原告主張： 　㈠被告於109年11月11日承攬被告門牌號碼為臺中市○○區○○路00 0號房屋(下稱系爭房屋)自地下1樓至5樓之室內裝潢工程(下 稱系爭工程)，約定工程總價款為236萬8,996元，兩造並訂 有承攬契約書在案，原告於110年2月8日完成系爭工程交被 告驗收，被告於次日陸續將家具搬入居住使用，後因系爭工 程款項有瑕疵修補項目及追加減款項，兩造遂於109年12月3 0日合意追加減工程報價單(追加385,049元＋177,065元＝562, 114元)，原告除於110年6月8日完成修補瑕疵施作完畢，另 於110年5月3日與被告進行對帳，依結算結果系爭工程總價 款經追加後為2,871,110元，扣除被告已先行給付245萬元， 被告仍須給付原告承攬報酬421,110元。 　㈡被告否認系爭工程已驗收交付使用而仍有瑕疵，迄今仍拒付 上開尾款，原告多次以律師函催告，被告均以上情拒絕，原 告無奈，遂依承攬契約之法律關係提起本件訴訟等情。並聲 明：⒈被告應給付原告421,110元及自110年6月10日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。　 二、被告則以：　　 　㈠被告對於系爭工程已先給付245萬元給原告，經兩造均不爭執 。　 　㈡否認與原告有合意追加工程及追加工程款之情事，而原告逾 施工期限多時(6個月以上)仍未完工，原告亦未與被告共同 驗收工程，搬入系爭房屋居住係因被告為免持續支付裝潢期 間另租他屋之租金，不得已先搬入住。 　㈢否認原告已將被告提出之工程瑕疵修補完畢，且原告部分施 工與圖說不符，施工錯誤，並未全部完成承攬任務。　 　㈣原告所提網際網路line對話紀錄翻拍照片，無法證明被告與 原告有追加工程項目之合意，又原總工程計價236萬，因原 告在工程施作中要求被告先行付款，基於信任關係，被告方 多給付原告9萬元，此與工程追加金額毫無關聯，亦非與原 告達成追加之合意。　 　㈤提出地下1樓至5樓工程瑕疵明細表證明原告施工之粗糙與瑕 疵(內容略，見本院卷㈠第147頁至第155頁)。　 　㈥並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決 ，願供擔保請准免為假執行。　 三、本院之判斷：　　 　㈠原告上開主張，業據其提出工程承攬合約書（含木作工程估 價單、照14張)、律師函1封等件附卷可稽（見本院卷第27頁 至第67頁），應堪信被告尚未給付承攬契約之尾款434,437 元之事實為真。亦據被告否認後提出系爭工程瑕疵明細表1 份、通訊軟體line之對話翻拍照片、圖說及施工不符之處列 表在卷可憑（見本院卷㈠第195頁至第435頁），並以前詞置 辯。 　㈡按工作有瑕疵者，定作人得定相當期限，請求承攬人修補之 。承攬人不於前項期限內修補者，定作人得自行修補，並得 向承攬人請求償還修補必要之費用，民法第493條第1、2項 定有明文。所謂定作人得自行修補，係以承攬人不於定作人 所定之期間內修補，或拒絕修補為其要件。另民法第495條 第1項雖規定，因可歸責於承攬人之事由，致工作發生瑕疵 者，定作人除依民法第493條及第494條規定請求修補或或請 求減少報酬外，並得請求損害賠償。惟定作人既願訂定承攬 契約而將工作委由承攬人承製，而承攬人具有專業知識，修 繕能力較強，且較定作人接近生產程序，更易於判斷瑕疵可 否修補，故由原承攬人先行修補瑕疵較能實現以最低成本獲 取最大收益之經濟目的。是以，定作人倘未先行定期催告承 攬人是否修補瑕疵，自不容其逕自僱工修補，不得依民法第 493條第2項規定請求承攬人償還修補必要費用。且定作人依 第495條第1項規定請求承攬人賠償損害，仍應依民法第493 條規定先行定期催告承攬人修補瑕疵，始得為之，此不得就 契約係締約雙方以最低成本獲得最大收益之經濟目的，所必 然獲致之結論，且就避免承攬人負擔不必要之高額費用之公 平原則而言，乃不可違背之原則，庶免可修繕之工作物流於 無用，浪費社會資源（有最高法院86年度台上字第2298號、 95年度台上字第1664號、104年度台上字第2269號裁判意旨 及最高法院106年度第5次民事庭會議參照）。又估驗計價， 僅在確認估驗期內已完成工程之數量與價值，不涉及工程驗 收交付；定作人給付估驗款，非屬工程驗收，其後發現錯誤 ，得予更正，或於驗收時為扣減結算。是除契約另有約定外 ，經估驗計價而給付之估驗款等，仍待完工驗收後確定承攬 報酬總額，再扣減估驗款等各項給付，以為結算找補。 　　另當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法第277條定有明文。此項規定，固已揭示舉證責任分 配之方向，惟其規定，尚無具體標準，仍應視各別事件情形 之不同而為具體之認定，使舉證責任公平合理分配於兩造負 擔。此於當事人就發生法律上效果所必要之事實，如可分為 特別要件事實與一般要件事實之具體個案時，其主張法律效 果存在者，自應就其特別要件事實負舉證責任，始符上揭條 文所定之趣旨（最高法院109年度台上字第2767號、101年度 台上字第995號判決意旨參照）。 　㈢工程追加部分認定：原告於109年12月16日以line將追加項目 明細檔案傳送簡訊予被告，經被告回復簡訊業已收到，原告 亦很明確在簡訊內表示被告須向原告確定是否同意追加，而 據被告與其夫即訴外人黃怡文均表示收到追加項目並向原告 就追加項目詢問討論(見本院卷㈠第79頁至第83頁)，則被告 不得再否認其不知悉系爭工程有追加之項目施作；而上開追 加項目及配件，也由原告與黃怡文於110年1月5日約在日興 社區管理室討論，縱無原告提出追加工程明細檔案內容，依 社會常情與經驗法則，必定係被告已同意追加項目，方有原 告提出追加項目明細及金額之確認，且被告亦未提出證據證 明原告所提追加項目並未施作(本院比對木作工程追加單及 照片，追加項目均已施作，黃怡文與原告並在line討論主燈 安裝費用是否扣減〈見本院卷㈠第55頁、第81頁〉)，是本院認 兩造確有追加項目施作之合意。另原告於110年2月7日再傳 送追加項目及報價給被告，經被告於次日以簡訊回覆原告「 你這個報價再想一下再報吧」(見本院卷㈠第199頁)，被告之 意當然請原告就追加部分報價不滿意，請原告重新報價，因 其他工程均依照估價單所施作，而被告於110年1月11日給付 原告245萬元(見本院卷㈠第62頁)，係在追加工程款報價前， 則被告上開請原告重新報價部分當然指追加項目施作部分報 價，自不待言。兩造確有追加項目施作合意，僅原告提出之 報價單並未經被告同意。 　㈣被告對於系爭工程是否有驗收：原告主張系爭工程均已施作 完畢，且被告所指之工程瑕疵均已修補完竣，被告於110年2 月9、10日陸續將家具及生活用品搬入居住，被告自應將工 程尾款給付原告云云。經被告否認，並辯稱被告因為節省他 處租屋之房租，原告並未將瑕疵修補完成等理由，系爭工程 並未經兩造共同會勘驗收等情。則被告遷入系爭房屋居住， 是否默示同意系爭工程驗收通過?繼而認被告應給付尾款？ 經查：被告於110年10月25日寄發律師函給原告，除否認系 爭工程已驗收並交付被告，並將系爭工程瑕疵明細表以附件 方式併寄原告，並指摘原告施工錯誤及與圖說不符之瑕疵尚 未修補或修補未完成，本院認被告所列之工程上瑕疵，原告 並未將修補完竣之情形向被告報告，且原告又無法提出任何 證據證明曾與被告會同驗收同意，被告所列之系爭工程瑕疵 如：地下室天花板本報價為造型天花板，施作時卻為平頂( 無造型)、施工時造成石材破損汙染表面變黃無法修復、中 島外側破損處未修復、背牆油漆粗糙有顆粒及龜裂、燈具安 裝位置與施工圖不符等項目(見本院卷㈠第147頁至第155頁) ，此有被告所提現場照片證明其說(見本院卷㈠第443頁至第4 65頁)，均非虛妄之言，系爭工程完工後，甚至修補瑕疵完 竣後，仍存有多處施工瑕疵，何來如原告主張被告已同意驗 收並驗收通過之情形？況被告所辯：在不影響居住品質且大 部分裝潢已完工，其不願再浪費租金居住他處，遂搬至其所 有系爭房屋居住，應符情理之常，非能認被告因有搬回居住 之事實，即可視為被告已驗收系爭工程通過。故兩造對於系 爭工程仍未會同驗收通過。　 　㈤被告可否終止系爭承攬契約部分：　 　⒈次按工作之完成，係基於定作人之利益及需求，如定作人認 工作之完成，對其已無意義或利益時，應允許定作人於工作 完成前，得隨時任意終止承攬契約，以免繼續無利益或無意 義之工作，但應賠償承攬人因契約終止所生之損害，以兼顧 承攬人之權益，此乃民法第511條規定所由設。惟該條之規 定係限於定作人任意終止承攬契約之情形；倘定作人之終止 契約，係經過承攬人之同意時，承攬人既得經由利害衡量， 而為一定之盤算，自行決定其終止後與定作人間之權利義務 關係，並受該合意終止後特別約定之拘束，自與定作人片面 決定終止契約之情形有別，即無該條規定之適用(最高法院1 03年度台上字第619號判決意旨足參)。 　⒉依被告所提系爭工程瑕疵明細表內容所示，原告施作系爭工 程大部分均按圖施工，相對更多的瑕疵在於施工精細度(粗 糙不美觀)或施工中損傷未修復等原因，則承攬人僅為瑕疵 修補不完全(不美觀)，且承攬人並未拒絕修補，依上揭判決 意旨，定作人即被告自不得以律師函為終止承攬契約之意思 表示，而應端視被告對於原告修補瑕疵之技術能力、或施工 品質等是否仍有信賴基礎，依民法第494條規定解除契約或 減少價金。又本件原告以將系爭工程施作完畢，本院認被告 所列之瑕疵固影響被告些許居住生活品質，然上開瑕疵並非 不可修復或修復極度困難，依衡平法則，被告亦不得任意解 除系爭工程承攬契約，強求原告回復原狀，如此對原告殊屬 不公；換言之，本件被告僅能請求減少承攬報酬或瑕疵損害 賠償。 　㈥本院為求慎重，經兩造同意後，將系爭工程施作結果於111年 7月5日囑託臺中市室內設計裝修商業同業公會(下稱室內設 計公會)鑑定，並將相關資料、圖說、設計圖、施工圖、被 告提出瑕疵明細表等交付室內設計公會。而該公會於113年8 月19日以中室內立字第11308071號函附鑑定報告書回復本院 ，鑑定結果略以：⒈本件系爭工程工程合理款項應為2,308,9 96元。⒉【有追加項目】，追加項目工程款應為529,044元。 ⒊系爭工程有瑕疵，瑕疵修補費用為315,450元。⒋上開被告 所陳施工時造成石材破損汙染變黃無法修復等情，石材損害 費用為311,368元，此有鑑定書結論附卷可憑(見本院卷㈡第8 5頁至第87頁)。上開室內設計公會邀請7位專業裝潢技術人 員組成委員會，會同兩造至系爭房屋現場逐項勘驗，不但對 於原告之估價進行計算，還依被告所提施工瑕疵逐項比對、 測試及費用計算，無論專業度及鑑定之精密度均在眾人合理 期待水準之上，其鑑定結果包含是否有追加項目？工程是否 存有瑕疵？瑕疵如何修補？金額若干？均有詳盡計算結果， 與本院上開認定相符，堪予採信。另室內設計公會勘驗系爭 工程時，係比較原告所提出之估價單、追加工程估價單等資 料，逐項比對完工進度(項目)、所生瑕疵及兩造應負擔款項 ，而原告自己所提上開估價單(見本院卷㈠第31頁至第35頁) ，業將原告應得之利潤計算在內，本院認只要鑑定時委員會 認定相符者，均從原來之估價，並無另行增減，故上開鑑定 報告結論已將原告之利潤計算其內，追加減計算毋庸另外考 量。 　㈦依鑑定報告結論內容所載：原告應得之承攬報酬應為2,838,9 40元(計算式：工程款即承攬報酬2,308,996元＋追加部分施 作款項529,944元)，而瑕疵合理修補費用及石材損害費用共 計626,818元(計算式：修補費用315,450元＋石材費用311,36 8元)，而被告已給付原告245萬元(兩造不爭執)，被告本應 再給付原告388,940元，惟原告因施工產生之瑕疵修補費用 及石材賠償費用共計626,818元應由原告負擔，則原告無法 再獲得任何報酬，且須償還被告工程款項237,878元（計算 式：626,818元－388,940元＝237,878元），方為公平適當。 至原告對於上開鑑定報告主張：⒈被告並未告知原告欲購買 電視尺寸⒉不同意鑑定結果之瑕疵修補費用⒊石材損害部分因 室內設計公會並不具備石材鑑定及修補之專業(石材並非不 能修補)⒋電視牆側面未封版乃被告指示，被告不得再就原告 設計不當請求修補封板，且被告未定期催告原告修補瑕疵， 且已逾1年之瑕疵發現期間等情(見本院卷㈢第5頁至第14頁) ，為被告否認。末查：　 　⒈原告原提出之估價項目，最後未施作，本即應減去價款，如 原告主張：未作就應將鑑定價格歸零，則估價單之估價仍在 ，原告亦仍得收區上開承攬報酬，實同虛漲，並非公平。 　⒉室內設計公會經本院囑託鑑定，由公會邀請專業技能之專家7 人組成，而對於裝潢所用石材之專業知識，豈有不備專業之 理？反觀原告對於系爭工程中多項裝潢部分，亦提出多種石 材裝潢建議，系爭工程完工後，石材使用部分如牆上飾品設 計、沙發背景牆、大理石桌、湛藍紋路石板牆體等，均顯現 出其恢弘大氣，一般建材難堪比擬，足證每位裝潢設計師對 於裝潢石材之專業並不亞於石材廠商。原告上開主張，洵屬 無據。　 　⒊石材有損壞，以現代工業技術而言，當然能修補。惟本件客 廳電視牆石材之損壞，係因原告施工保管不當，而使石材表 面顏色泛黃等情。而石材有毛細孔，如果石材果真顏色改變 ，則毛細孔亦已經顏色汙染，確難回復本色；或謂：泛黃色 石材表面與白色表面應無何差別云云。每個人審美之標準均 有不同，對於色彩調和之接受度亦有差別，果如原告主張石 材顏色可修復或無差別，則被告亦無可能就石材損壞部分多 次以簡訊與原告爭執，且石材若經打磨回復本色，表示到達 一定之打磨厚度，對於石材之堅固性亦有影響，此為眾所周 知之事。是原告上開主張，亦屬無據。　 　⒋原告復主張：鑑定報告內表四瑕疵鑑定結果第8項油漆修繕工 程計算費用18,800元部分(見本院卷㈡第185頁)，被告未定期 催告原告修補，且已逾1年瑕疵發現期間，不得列入瑕疵修 補項目云云。查：　 　⑴末按承攬人所完成之工作，如有品質、價值或使用上之瑕疵 時，為維持工作與報酬間之等價均衡，定作人得定期請求承 攬人修補之。如承攬人不依限修補，定作人得自行修補而向 承攬人請求償還修補必要之費用，或請求減少報酬外，並得 請求損害賠償。此觀民法第492條、第493條第1項、第2項、 第494條規定自明。惟定作人依此規定請求承攬人賠償損害 ，仍應依同法第493條規定先行定期催告承攬人修補瑕疵， 始得為之，尚不得逕行請求承攬人賠償損害。為使定作人與 承攬人間因工作之瑕疵所生之權利義務關係得以早日確定， 同法第498條及第514條第1項就定作人基於承攬之瑕疵擔保 責任所取得之各項請求權，設有「瑕疵發現期間」與「權利 行使期間」，前者規定，定作人之權利，如其瑕疵自【工作 交付後】經過1年始發現者，不得主張。後者規定，上述權 利因瑕疵發現後1年間不行使而消滅。二者規範目的及作用 各有不同，前者旨在督促工作人於受領工作物後及早檢查有 無瑕疵，後者則在促使定作人於發現瑕疵後及時行使權利， 以避免當事人間之法律關係久懸未決（最高法院103年度台 上字第309號判決意旨參照）。　 　⑵本件系爭工程並未經兩造會同勘驗驗收，自無系爭工程已由 原告交付被告之情事，故依上揭判決意旨，瑕疵發現期間無 從起算；況兩造於109年11月11日訂立系爭承攬契約，而被 告於110年10月25日發律師函予原告，並將承攬瑕疵以明細 表方式附件併寄，瑕疵表內容諸如：地下1樓壁面油漆呈水 滴顆粒、1樓電視牆櫃油漆跳色未施作、2樓天花板油漆品質 不佳起顆粒、2樓樓梯間及廁所隔間油漆不平整有紋路及髒 汙、3樓床頭造型壁面油漆有瑕疵等被告發現瑕疵，均告知 原告，並依律師函主旨所示，已定期催告原告修補(見本院 卷㈠第141頁至第155頁)；遑論兩造在line上交流，被告亦多 次請原告就瑕疵部分負責或修補等情(見本院卷㈠第106頁至 第108頁)。原告上開主張，實屬誤會，尚難憑辦。　 四、綜上所述，原告依承攬契約之法律關係，請求被告給付434, 437元及自110年6月19日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息，為無理由，應予駁回。本訴訴訟費用，應由原告負 擔。 五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序， 並為原告敗訴之判決，原告既已敗訴，則其假執行之聲請已 失所依附，併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 　　不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 貳、反訴部分： ㄧ、反訴原告即本訴被告(下稱反訴原告)主張：兩造訂立系爭工 程承攬契約，反訴原告於110年1月11日止共給付反訴被告即 本訴原告(下稱反訴被告)工程款計245萬元，惟反訴被告在 系爭工程施作仍有諸多瑕疵、施工錯誤、未按設計圖施工等 缺失，致系爭工程不具備約定品質，亦有減少價值或不適於 通常使用之情形，經反訴原告以律師函催告反訴被告定期修 補瑕疵，反訴被告置之不理不為修補，反訴原告依承攬契約 法律關係及民法第494條、第495條之規定，請求反訴被告減 少報酬及瑕疵損害賠償40萬元等語。並聲明：㈠反訴被告應 給付反訴原告40萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日(即110年 12月23日)起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保 請准宣告假執行。 二、反訴被告則以：否認反訴原告所提系爭工程存在瑕疵，且反 訴原告應就減少報酬或損害賠償金額之合理性盡舉證責任， 如反訴原告未就反訴被告施作系爭工程存有瑕疵、反訴原告 究因系爭工程施作受有何種損失？舉證尚有疵累，則反訴原 告應即承受反訴訴訟之不利益等語。並聲明：反訴原告之訴 駁回。　　 三、本院之判斷：　　 　㈠本院就兩造間訂立系爭工程承攬契約，在反訴被告進場施工 後至施作完畢，兩造是否合意追加？反訴被告施作究否產生 承攬瑕疵？反訴被告是否已修補瑕疵？結果為何？本院囑託 室內設計公會鑑定系爭工程之施作、瑕疵、並計算各項（包 含修補瑕疵)金額，均如上述，於茲不贅。　 　㈡按工作有瑕疵者，定作人得定相當期限，請求承攬人修補之 。承攬人不於前項期限內修補者，定作人得自行修補，並得 向承攬人請求償還修補必要之費用。民法第493條第1項、第 2項定有明文。次按定作人依民法第493條第2項規定請求承 攬人償還自行修補必要之費用，以其已支出自行修補瑕疵必 要費用為前題。如尚未支出，即不得依該條規定而為請求（ 最高法院93年度台上字第883號判決意旨參照）。又衡諸承 攬契約之本質，係由承攬人依其專業能力，完成承攬契約所 約定之一定工作（民法第490條第1項規定參照），故承攬契 約係著重於承攬人完成工作之成果。是除非承攬人依承攬契 約負有按一定方法完成工作之義務，否則即有自諸多合理可 行之施工方法中，自行選擇其一而完成工作之裁量權。承攬 人依承攬契約之法律關係，雖負有就工作瑕疵找出瑕疵原因 並除去瑕疵，及進行必要之善後工作，使其工作成果具備約 定之品質，及無減少或滅失價值，並適於為通常或約定使用 之義務。惟因工作瑕疵之修補方法不一，各種修補工法之結 果亦具有不確定性，除承攬契約有特別約定外，承攬人本得 自由選擇瑕疵修補方法，縱其費用負擔上有利於承攬人，只 要其瑕疵修補方法可除去瑕疵，即無違反承攬契約之目的。 　 　㈢反訴原告於110年10月25日寄發律師函予反訴被告，列舉系爭 工程瑕疵，並限期5日修復(見本院卷㈠第141頁)，又於同年1 1月4日發律師函以反訴被告未於期限內修補瑕疵完竣，應減 少報酬及瑕疵損害賠償40萬元(見本院卷㈠第161頁)。在本件 訴訟審理中，反訴原告於110年12月13日提起反訴，其訴訟 標的仍為減少報酬請求權、瑕疵損害賠償請求權，而於上開 不論是律師函或是反訴起訴狀，反訴原告均未釋明40萬元究 如何認定？依何而來？而依實務通說，減少價金請求權、損 害賠償請求權各有其請求依據及範圍，迥不相同。又依最高 法院58年度台上字第2996號判決意旨：「承攬之工作物為建 築物或其他工作物者，如其工作有瑕疵，定作人僅得請求減 少【相當】之報酬…所謂僅得減少相當之報酬，並包括工作 之重大修繕」。在本件何謂相當？依據為何？未據反訴原告 舉證以實其說。且系爭工程固有瑕疵，惟修繕後依個人之主 觀之審美思維，對於舒適、漂亮、美觀之感受亦各有不同。 本件除室內設計公會經鑑定後，審慎定出各項費用，為本件 唯一認定標準，其他反訴原告對於系爭工程施作或修繕從未 提出如換新品、重新施作、舊品重修、另覓廠商對瑕疵進行 修繕補強等，相應之估價單均付之闕如。既然反訴原告舉證 尚有疵累，則仍應從室內設計公會委員會所定之客觀金額， 作為本件反訴原告請求減少報酬及瑕疵損害賠償(具性質同 一性)之併算金額為認定。本院認反訴原告減少報酬及瑕疵 損害賠償應為237,878元(即前述壹、三、㈦反訴被告應償還 反訴原告之金額)。 四、綜上所述，反訴原告依承攬契約法律關係及民法第494條、 第495條規定，請求反訴被告給付237,878元及自110年12月2 3日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予 准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。反訴訴訟 費用，其中60%由反訴被告負擔，餘由反訴原告負擔。　　 五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序， 並為反訴被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款 規定，勝訴部分應依職權宣告假執行；並依職權定預供擔保 免為假執行之金額。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 與判決結果不生影響，爰不逐一論述。　　　 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　臺中簡易庭　法　官 丁兆嘉 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許靜茹

2024-11-29

TCEV-110-中簡-3133-20241129-1

重訴
臺灣桃園地方法院

返還登記等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度重訴字第531號 原 告 陳孟榛 宥軒新能源有限公司 兼 上一 人 法定代理人 李思漢 共 同 訴訟代理人 鍾秉憲律師 被 告 惠眾保全股份有限公司 兼 法定代理人 呂國麟 被 告 呂承泰 共 同 訴訟代理人 蕭萬龍律師 林庭誼律師 上列當事人間請求返還登記等事件，於民國113年11月7日辯論終 結，本院判決如下： 　　主　　　文 一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠原告等起訴主張： 　⒈緣原告李思漢於民國111年11、12月期間，面臨其公司即原告 宥軒新能源有限公司(下稱原告宥軒公司)即將倒閉之險，而 有亟需資金周轉之窘境，遂經由友人牽線與被告呂國麟結識 ，原告李思漢並與被告呂國麟約定，由如附表一「買方」欄 所示之人，出資如附表一「約定總價」欄所示金額加計相關 費用，合計為新臺幣（下同）63,900,000元，購買如附表一 「賣方」欄所示之人名下如附表一「契約標的」欄所示之土 地及建物(下合稱系爭房地，單指其一逕稱其土地地號、建 物門牌號碼)，原告李思漢復與被告呂國麟口頭約定，由被 告呂國麟代原告陳孟榛、宥軒新能源有限公司、李思漢等人 ，於如附表一「尾款給付期日」欄所示之時間前，向銀行清 償如附表一「貸款金額」欄所示之抵押債權，再以現金方式 交付清償前開款項後之餘額予原告李思漢。同時，兩造為便 於系爭房地移轉登記之行政作業流程，另就系爭房地分別訂 立買賣契約書，故總共發生5個買賣契約關係(下合稱系爭契 約)，然系爭契約雖於效力及履約情形方面本應分別觀察， 但因個別買賣契約就價金給付有代償抵押債務之約定，倘所 代償之抵押有共同擔保情形，除與債權人有特別約定外，不 同標的間即應合併清償，代償債務即給付價金間遂有難以區 分之情形，則就該部分之契約，應例外認為有契約聯立之情 形，是認系爭契約雖有5個買賣契約關係存在，惟其等之契 約效力應視為同一。又原告李思漢迫於需錢孔急，在基於對 介紹人之信任關係前提下，深信被告呂國麟既以代書為職業 ，且係3間資本額均為千萬元以上公司之代表人，自應有足 夠財力如期支付所有款項，遂答應被告呂國麟之要求，於兩 造簽訂系爭契約後，被告尚未給付全部價金前，原告等先將 系爭房地所有權移轉登記予被告等，先予敘明。 　⒉詎料，被告呂國麟向銀行給付如附表二「被告等已向銀行給 付之貸款金額」欄所示之部分抵押債權額後，即不願再支付 分文，意即被告呂國麟就系爭房地尚有如附表二「剩餘未繳 之貸款金額」欄所示之抵押債權額，共計14,996,854元未向 銀行清償，且被告等亦未曾向原告等交付本應給付之現金， 即如附表二「被告等應給付予原告等之現金金額」欄所示共 計為16,351,310元之金額，甚至被告呂國麟作為主要與原告 李思漢聯繫之人，竟刻意避不見面長達半年之久，顯見被告 呂國麟係蓄意不履行系爭契約，其心可議。再者，因前列事 項本均由原告李思漢及被告呂國麟親力親為，導致在被告呂 國麟刻意置原告李思漢於不顧時，原告李思漢即無法與被告 等就履行系爭契約相關事項聯繫及詢問，無奈之下，原告李 思漢僅得於112年6月18日，以桃園府前郵局存證號碼544號 存證信函，催告被告呂國麟履行系爭契約義務，然仍未獲回 覆，原告李思漢復於112年7月3日寄發桃園府前郵局存證號 碼602號存證信函予被告呂國麟，告知被告呂國麟「經依約 催告，台端仍未給付約定尾款，以及清償抵押債務，甚至頭 款亦未給付分文，經催告後仍不願履行約定義務」等語，並 依系爭契約第9條第1項約定，就系爭契約全數解除。又被告 呂國麟收受前開存證信函後，仍未支付如附表二「被告等應 給付予原告等之總金額」欄所示之款項予原告等，於原告等 解除系爭契約後，被告等亦不願將系爭房地移轉登記予原告 。故原告等應得向被告等，依系爭契約第9條第3項約定，以 即民法第259條第1項之規定，請求被告等就系爭契約為解除 後，負回復原狀之義務，即應將系爭房地返還移轉登記予原 告等，亦得依系爭契約第9條第1項、第4項等約定，向被告 等請求自給付遲延事實發生後至系爭契約為解除前所計之遲 延利息，即如附表一「遲延利息」欄所示之金額。 　⒊退步言之，倘系爭契約之催告及解除過程並未適法，系爭契 約即不生合法解除效力，則原告等當仍得依系爭契約所生之 買賣關係，請求被告等給付剩餘款項如附表二「被告等應給 付予原告等之總金額」欄所示之金額，共計31,348,164元， 並依系爭契約第9條第4款約定，即「各方如有遲延給付之情 形時，自延遲之日起，應按遲延日數，以總價」等語所示， 原告等自得就如附表一「尾款給付日」，至被告等實際支付 買賣價金完畢之日止，按總價款千分之一，以每日計算之遲 延利息，即如附表二「遲延利息/日」欄所示之金額請求被 告等給付之。 　⒋為此，原告等爰依系爭契約第9條第1項、第3項、第4項等約 定，以及民法第259條第1項之規定，提起本件訴訟等語。並 聲明：⑴先位聲明：①被告呂國麟應將如附表一編號1所示之 不動產，於111年12月9日以買賣為原因所為之所有權移轉登 記予以塗銷，返還予原告李思漢；②被告呂承泰應將如附表 一編號2所示之不動產，於111年12月9日以買賣為原因所為 之所有權移轉登記予以塗銷，返還予原告陳孟榛；③被告惠 眾保全股份有限公司(下稱惠眾公司)應將如附表編號3所示 之不動產，於111年12月7日以買賣為原因所為之所有權移轉 登記予以塗銷，返還予原告李思漢；④被告惠眾公司應將如 附表一編號4所示之不動產，於111年12月14日以買賣為原因 所為之所有權移轉登記予以塗銷，返還予原告宥軒公司；⑤ 被告呂國麟應將如附表一編號5所示之不動產，於111年12月 29日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，返還予 原告宥軒公司；⑥被告等應向如附表一「賣方」欄所示之原 告，給付如附表一「遲延利息」欄所示之金額；⑦原告等願 供擔保，請准宣告假執行。⑵備位聲明：①被告呂國麟應給付 原告李思漢1,500,000元，及自111年12月31日起至前述價金 清償日止，按日給付9,500元予原告等；②被告呂承泰應給付 原告陳孟榛5,520,179元，及自112年1月31日起至前述價金 清償日止，按日給付28,000元予原告等；③被告惠眾公司應 給付原告李思漢13,500,270元，及自111年12月31日起至前 述價金清償日止，按日給付13,500元予原告等；④被告惠眾 公司應給付原告宥軒公司3,627,715元，及自111年12月21日 起至前述價金清償日止，按日給付5,400元予原告等；⑤被告 呂國麟應給付原告宥軒公司7,200,000元，及自112年3月1日 起至前述價金清償日止，按日給付7,200元予原告等；⑥原告 等願供擔保，請准宣告假執行。 　㈡原告等就被告等抗辯之回應： 　⒈被告等稱原告等表示欲買回系爭桃園市○○區○○街000巷00弄00 號建物、桃園市○○區○○○路0段000巷0號4樓建物等房地部分 ： 　⑴就林鈺玲與原告陳孟榛之對話紀錄，即「(林鈺玲表示)老闆 剛要我問，你要過回那兩間房子的名義人找到了嗎，他說叫 我盡快過還給你們」、「(原告陳孟珍回應)先生說他已委託 律師全權處理，以後有什麼問題，之後直接對我們的律師」 等語，尚難作為認定兩造已有買回系爭桃園市○○區○○街000 巷00弄00號建物、桃園市○○區○○○路0段000巷0號4樓建物等 房地合意之依據。是認所謂「兩造有買回系爭桃園市○○區○○ 街000巷00弄00號建物、桃園市○○區○○○路0段000巷0號4樓建 物等房地之合意」乙節，充其量僅屬磋商階段，不得逕謂已 有成立相關買賣契約。 　⑵除系爭桃園市○○區○○街000巷00弄00號建物、桃園市○○區○○○ 路0段000巷0號4樓建物等房地尚有爭議外，系爭房地其餘部 分自系爭契約成立後亦已至少經過一年以上之久，然被告等 均未交付尾款，違約情形甚為明確，是原告等起訴主張自屬 合法，自不因兩造是否存有買回系爭桃園市○○區○○街000巷0 0弄00號建物、桃園市○○區○○○路0段000巷0號4樓建物等房地 之合意而受影響。 　⑶況且，所稱買回，係指於原買賣契約外，再訂立一個新買賣 契約，本質即屬存有兩個買賣契約情形。故縱使被告等認定 其權益受損，或原告等就所謂新訂立之買賣契約有違約情形 時，自可依法另行主張旅行新買回契約或請求賠償，然仍與 未履行就買賣契約即系爭契約，則屬另事，自無從免除系爭 契約所生債務不履行之相關責任。 　⑷又系爭桃園市○○區○○○路0段000巷0號4樓建物因被告等未履行 系爭契約所訂清償抵押債權之義務，導致目前遭到查封，已 陷於給付不能，危險自應由未履行義務之人即有過失一方之 被告等承擔，是被告等自無再要求原告買回之理。 　⒉被告等稱原告等向台新國際商業銀行股份有限公司(下稱台新 銀行)告知，拒絕接受由被告等代為清償債務等情部分： 　⑴被告等代原告等向台新銀行清償債務之舉，對於台新銀行而 言當為百利無一害之事，殊難想像台新銀行竟有拒絕清償之 情形，況且選擇是否接受清償之權利在於台新銀行，原告等 並無決定權，是認何來原告等阻撓導致被告等不能清償塗銷 之理。且被告等既已經移轉登記為系爭桃園市○○區○○○路0段 000巷0號4樓建物之所有權人，對於抵押債務之清償顯有利 害關係，抵押債權人即彰化銀行、台新銀行自不得拒絕被告 等所為之清償。 　⑵再者，就系爭桃園市○○區○○○路0段000巷0號4樓建物所設之抵 押債務金額、台新銀行匯款帳號等資訊，均已為原告等提出 ，被告等僅需稍加計算後匯付與指定金融帳戶即可完成清償 ，然被告等仍捨此不為，甚至強辯係遭原告等阻撓而無法完 成清償，被告等所述之內容，全然無據。 二、被告則以： 　㈠原告等慮及資金周轉需求，希望以與市價相距不遠之價格合 併出售系爭房地，遂輾轉尋求被告呂國麟之協助，經兩造討 論後，原告等同意以總價63,900,000元出售系爭房地予伊等 ，至給付方式則係約定為如原告等於起訴狀中陳述內容所示 ，即「由被告呂國麟代原告等向銀行繳清系爭房地之貸款， 其餘款項再以現金方式交予原告李思漢」，另由於原告李思 漢擔憂系爭房地將遭銀行查收，故兩造另為約定原告等先將 系爭房屋移轉登記予伊等，伊等再依兩造約定履行清償貸款 及給付現金等義務。 　㈡再者，前開兩造就系爭房地所立之買賣契約既未以書面定之 ，而係僅為口頭約定而生，故為便於辦理兩造買賣事宜之代 書即訴外人林鈺玲，辦理貸款及塗銷原告等原積欠之債務等 情事，遂將前開一件買賣事實、一個買賣總價，拆分五筆房 地視之，並就五筆房地之買賣行為各別補立書面契約，即原 告等所指系爭契約。是認兩造實際上僅成立一份買賣契約， 內容載有5個買賣標的，而非如原告等所指存有5份買賣契約 情形，故原告等所述之內容，並非全然與兩造間約定意思相 符。 　㈢又伊等於訂立系爭契約，並依約定內容替原告等清償所謂「 銀行貸款」等抵押債權部分款項後方知悉，原告等就系爭房 地所應繳納貸款之清償對象並非僅有銀行端，而係共有中租 迪和股份有限公司(下稱中租公司)、中國信託商業銀行股份 有限公司(下稱中信銀行)、彰化商業銀行股份有限公司(下 稱彰化銀行)、台新銀行、富綠新能源股份有限公司(下稱富 綠公司)、臺灣土地銀行股份有限公司(下稱土地銀行)等最 高限額抵押權登記人，被告呂國麟亦已分別於112年1月6日 向中租公司清償14,723,638元貸款、於112年1月18日向中信 銀行清償17,479,821元貸款、於112年3月24日向土地銀行清 償2,160,000元貸款、於112年8月28日向富綠公司清償851,4 84元貸款、於112年10月6日向彰銀清償7,672,313元貸款， 另於112年1月5日匯款120,000元予原告李思漢、匯款92,596 元予原告陳孟榛，復分別於112年2月5日、於112年3月5日、 於112年4月5日匯款16,048元，合計48,144元予原告李思漢 ，是伊等實際上已依照系爭契約之約定支付合計43,147,996 元，作為協助原告等清償貸款及給付現金之用途。 　㈣然而，伊等於清償中租公司、中信銀行、土地銀行之貸款後 ，方陸續接到臺灣台南地方法院112年度司拍字第33號裁定 、臺灣桃園地方法院112年度司拍字第40號裁定，告知因原 告宥軒公司曾向彰化銀行分別於106年12月19日借款5,850,0 00元、於111年7月8日借款104,500,000元、於110年10月14 日借款6,000,000元，並以系爭臺南市1240、1261、1262等 地號土地，以及系爭臺南市○○區○○○000000號建物設定抵押 權，然原告宥軒公司卻於112年2月8日後即未向彰化銀行償 還前開借款，尚欠本金81,158,271元及利息、違約金，及因 原告李思漢曾向彰化銀行於106年3月16日借款11,380,000元 ，並以系爭桃園市○○區000地號土地、桃園市○○區○○○路0段0 00巷0號4樓號建物設定抵押權，然原告李思漢未清償借款， 尚欠債款11,380,000元等情，伊等始知悉原告等積欠彰化銀 行之款項高達8115萬餘元，顯遠高於系爭契約所約定之買賣 價金總額63,900,000元。至伊等向原告等告知上情後，原告 等方承認於簽訂系爭契約時，未如實告知所欠債務內容，原 告等隨即於112年5月間，向伊等表示欲買回系爭桃園市○○區 ○○街000巷00弄00號建物、桃園市○○區○○○路0段000巷0號4樓 建物等房地，並由其等自行處理對彰化銀行積欠之債務，伊 等對此欣然樂見，遂同代書即訴外人林鈺玲處理前開情事。 然前開原告等買回系爭桃園市○○區○○街000巷00弄00號建物 、桃園市○○區○○○路0段000巷0號4樓建物等房地一事尚未完 善之際，原告李思漢竟突寄發存證信函催告伊等給付價金， 伊等斯時感到錯愕不已，欲尋原告等瞭解詳情，卻均為原告 等避不見面，造成兩造後續亦無法再處理相關事宜。 　㈤至此，由於原告等僅主張欲買回系爭桃園市○○區○○街000巷00 弄00號建物、桃園市○○區○○○路0段000巷0號4樓建物等房地 ，以及清償就前開房地所生對彰化銀行之債務，然未曾就系 爭房地其餘抵押債權部分提起是否亦有清償之意，故伊等於 避免系爭臺南市○○區○○段0000○0000○0000○地號土地，以及 系爭臺南市○○區○○○000000號建物等房地遭拍賣之目的下， 遂與彰化銀行協調，並隨即於112年10月6日給付7,672,312 元予彰化銀行。且原告等雖稱欲買回系爭桃園市○○區○○街00 0巷00弄00號建物、桃園市○○區○○○路0段000巷0號4樓建物等 房地，以及清償就前開房地所生對彰化銀行之債務等情，惟 原告等因遲遲無法找到前開房地買回後之登記名義人，伊等 亦因原告等避不見面而無法取得聯繫。無奈之下，伊等僅得 賡續與彰化銀行就系爭桃園市○○區○○○路0段000巷0號4樓建 物所設定之抵押權協商清償事宜，伊等與彰化銀行達成共識 後，卻遭系爭桃園市○○區○○○路0段000巷0號4樓建物所設定 之第二順位抵押權人台新銀行拒絕由伊等清償債務，蓋原告 等向台新銀行告知不同意由伊等清償債務，造成系爭桃園市 ○○區○○○路0段000巷0號4樓建物仍為遭彰化銀行強制執行之 狀態。是認兩造就系爭房地之買賣無法繼續履行、結算，實 際上係出於原告等百般阻撓、拒絕配合之故，給付遲延之情 形及相關損失，亦顯非可歸咎於伊等。 　㈥此外，原告等雖稱系爭契約有約定如附表一「尾款給付日」 欄所示之給付期限，且原告等業於112年6月18日踐行催告程 序，並於112年7月3日主張解除系爭契約，因而向伊等沒收 已給付之價金充作違約金，及請求遲延利息云云。然就系爭 契約內容所載，即「案件因需確認賣方之債權，故先同意過 戶，再與債權人確認還款金額，不足之金額再補上。賣方需 確認能拿到清償證明，確保產權清楚」等語可知，於原告等 債權確認還款金額前，兩造並無補足差額之問題。又伊等於 112年6月18日原告李思漢催告前，已給付34,624,199元，已 高於系爭契約約定之簽約款、完稅款等合計16,200,000元之 款項，故原告等逕稱伊等未支付頭款分文，因而向伊等催告 等節，自與實情不符，原告李思漢所為之催告亦不生效力。 再就系爭契約第8條約定，即「賣方擔保本約買賣標的產權 清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人房地，亦無出 租、設定他項權利或債務糾紛等情事。如有，賣方應於____ 款交付前負責理清完畢」等語可知，兩造雖未載明原告等係 於何筆款項交付前應負責理清債務，然衡諸兩造係約定由伊 等清償貸款後，餘款再以現金交付，復循不動產交易慣例， 亦為尾款交付前應完成他項權利或債務之理清，故斯時伊等 究應以多少金額給付予原告等之債權人方能取得塗銷文件根 本無法確定，意即於抵押債務無法確認之情形下，原告等本 無從請求給付尾款，原告等之催告自屬不合法，進而為解除 契約之主張更屬無稽。 　㈦末以，就原告等請求違約金部分，伊等其實已經就系爭契約 支付約4,300多萬元，相較於剩餘價金乘以法定遲延利息計 算，僅約100多萬元之下，原告等主張沒收伊等已給付之價 金作為違約金，即屬過高。且如按系爭契約第9條第4項約定 所指，以買賣總價千分之一計算違約金，則一年遲延利息將 會變成36.5%，已高於民法所規定之法定利息兩倍以上，意 屬顯有過苛之情。 　㈧從而，伊等仍認定兩造係約定，由伊等繳清系爭房地之貸款 後，其餘款項再以現金方式交付原告等，且伊等不僅仍有就 系爭房地之抵押權進行清償之意，亦已備足相關款項，卻受 原告等阻止而未能完成相關程序，是認伊等並無給付遲延之 情事，原告等解除契約或請求遲延利息均屬無據，且系爭契 約僅為辦理貸款之用而簽，並不當全然符合兩造約定意思。 縱認伊等有遲延之情事或原告等解除契約係屬適法，且伊等 應受系爭契約拘束，然原告等請求之違約金、遲延利息均屬 過高等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項 　㈠兩造以口頭約定系爭房地之買賣總價金為63,900,000元(見本 院卷㈠第13、279頁)。 　㈡兩造以口頭約定系爭房地之價金給付方式，係由被告呂國麟 就系爭房地繳清原告積欠之貸款後，再以總價金扣除貸款後 之餘款，以現金方式交予原告李思漢(見本院卷㈠第269頁)。 　㈢兩造就系爭房地之買賣情事，確有達意思表示合致(見本院卷 ㈡第223頁)。 　㈣原告等對彰化銀行之抵押權金額共計約8,000餘萬元(見本院 卷㈡第445頁)。 四、本院之判斷 　㈠原告等稱兩造就系爭房地訂有買賣契約，約定內容為「買賣 價金總價為63,900,000元」、「價金給付方式為由被告呂國 麟就系爭房地繳清貸款，其餘款項再以現金方式交予原告李 思漢」、「原告等先將系爭房地移轉登記予被告等，復向原 告等收取買賣價金」等節，為兩造所不爭執(見兩造不爭執 事項㈠、㈡、㈢)，且被告等亦已經移轉登記為系爭房地之所有 權人，此有土地登記第一類謄本(見本院卷㈠第185至264頁) 在卷可稽，堪信為真實。惟原告等所稱，被告等就系爭契約 所約定之「代原告等繳清系爭房地之貸款予銀行」一事未盡 履行義務，且經原告等催告被告等履行後，被告等仍置之不 理，原告等因而依系爭契約第9條第1項之約定，主張解除系 爭契約，並依系爭契約第9條第3項約定、民法第259條之規 定，主張被告等應將系爭訪地返還登記予原告等。又縱使認 定系爭契約因前開原告等之催告、解除契約等舉均不合法， 系爭契約仍有存續效力，則被告等亦因已逾如附表一所示之 尾款給付日而未盡清償義務，自應依系爭契約本旨給付剩餘 款項31,348,164元，並系爭契約第9條第4項約定負給付遲延 責任等情，則為被告等所否認，並以前揭情詞置辯。是認本 件爭點厥為：⒈原告等依系爭契約第9條第1項約定，主張解 除系爭契約，有無理由？⒉原告等依系爭契約第9條第3項、 第4項等約定，以及民法第259條第1項之規定，請求被告等 將系爭房地返還登記予原告等，並給付遲延利息予原告等， 有無理由？⒊原告等依系爭契約主張被告等給付剩餘款項， 並依系爭契約第9條第4項約定，主張被告等應就遲延利息負 給付義務，有無理由？茲分述如下： 　㈡原告等依系爭契約第9條第1項約定，主張解除系爭契約，有 無理由？ 　⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；契約當事人 之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行， 如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第2項前 段、第254條分別定有明文。 　⒉按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，固須採求當事人 立約時之真意，不能拘泥契約之文字。但契約文字業已表示 當事人真意，無須別事採求者，則不得反捨契約文字而更為 曲解；解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一 切證據資料為其判斷之標準；解釋契約，應探求當事人立約 之真意，而於文義及論理上詳為探求當時之真意如何，又應 斟酌訂立契約當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之習 慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷。又探求 契約當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契 約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察，此有最高法院17 年度上字第1118號、19年度上字第28號、74年度台上字第35 5號、108年度台上字第448號裁判意旨可資參照。 　⒊查兩造就系爭房地所訂之買賣契約(下稱系爭買賣契約)，僅 為口頭約定而未有立有書面，由前開兩造不爭執事項㈠、㈡、 ㈢可知，兩造就系爭買賣契約所約定之價金總額應為63,900, 000元，價金給付方式為「被告呂國麟就系爭房地繳清貸款 ，其餘款項再以現金方式交予原告李思漢」，前開系爭買賣 契約所約定之內容既為所不爭執，自應認定為兩造之真意， 則兩造就應給付價金總額、給付方式所為之約定，當有因系 爭買賣契約而生之法律效力，兩造自應受系爭買賣契約拘束 。 　⒋又雖原告等稱既然系爭契約僅為系爭房地個別買賣關係視為 具有同一效力而合稱，則實際上應存有5個契約關係，並非 如被告等所採之1個契約關係內含5個買賣標的之認定，然經 辦理系爭房地買賣事宜之代書即證人林鈺玲於本院113年4月 23日言詞辯論期日時到庭結證稱：「(問：證人所謂買賣的 口頭約定是指何意？)買賣雙方在對談時，是用一個總價好 像是63,600,000元，但是時間有點遠，不是記得很清楚，當 初也沒有說要立契約書，當初原告陳孟榛及原告李思漢說因 為5間房子有可能會被債權人給法拍，所以再當時要求買方 先過戶，後面再辦理貸款；(問：為何買賣契約簽立時間有3 個時間點，分別為中山東路及金門房地是111年11月18日、 華勛街及中豐路房地是111年12月1日、台南善化房地是111 年12月12日？)因為針對買方要貸款用，是針對當初過戶的 時間下去推算，因為也是代書的工作經驗，契約書送給銀行 一般會抓過戶的時間，也就是我寫的買賣契約書的時間點要 早於送給地政事務所公契的時間點，不能矛盾，銀行也會參 考我寫的契約書及公契；(問：關於個標的的買賣契約的付 款期程是誰決定的？被告是不是有付頭期款？)被告無須付 頭期款，因為當初雙方有口頭約定先由被告將原先標的物的 一胎、二胎抵押權包含利息、違約金等先清償後，再付尾款 。至於付款期程的部分，因為銀行會審查，所以我就要抓個 時間填寫上去，就是要對照已經過戶的公契上的時間點。買 賣契約上有約定付款期程及頭期款、尾款的部份是我私底下 寫上去的，主要是配合貸款用，但兩造並無如此約定，且系 爭房地之5份買賣契約只有我有，兩造也沒有，原告等是以 會計師要報稅還有債權人要看私契，我有跟原告說我不能給 你契約，因為契約也沒有完整，而且契約是要提供給銀行貸 款用，不是兩造真正的約定，後來原告等就影印5份契約回 去，也可以看書該等契約很多都是不完整的；(問：依照各 標的的買賣契約，點交日期分別為，華勛街房地111年12月3 0日、中豐路房地112年1月30日、中山東路房地111年12月30 日、金門房地111年12月20日、台南善化房地112年2月28日 ，點交日即是尾款給付日？)並非如此。這些點交日並無意 義，是我自己填寫的，主要是要給銀行看的；(問：何時才 需要付尾款)5間房子的債務均已清償，總價扣除被告等代為 清償之債務，才知道被告等需支付多少尾款，但現在原告去 阻止台新銀行二胎的清償，導致我們沒有辦法再繼續完成； (問：有無約定何時過戶、交屋)沒有；(問：兩造是否約定 買方要先幫賣方代為清償抵押權後，把尾款交付給賣方？) 是；(問：系爭房地中，現在第一、第二順位抵押權均有清 償完畢的有幾件？)目前就是中山東路房地的尚未清償無辯 ，其餘都已清償完畢；(問：有4筆房地既然已經清償完畢， 是否被告等應交付尾款？)不用。因為中山東路房地尚未清 償，全部5間房地也還沒有交屋，而且代書的文件也還沒結 案，所以不用交付尾款。」等語(見本院卷㈡第193至200頁) ，足見系爭契約含有5個買賣標契約，然系爭契約僅為兩造 與代書即證人林鈺玲為辦理系爭房地買賣情事向銀行貸款之 便而訂立，兩造並無以系爭契約約定系爭房地買賣情事之意 ，而係以系爭買賣契約就系爭房地買賣情事作一統合之約定 ，意即僅存有1個契約，即系爭買賣契約，並於契約內容載 有5個買賣標的物，即系爭房地，僅生一契約效力，是原告 等所稱就系爭房地買賣情事，存有5個獨立之買賣契約，應 發生5個契約效力等語，即屬無據。 　⒌因此，既系爭買賣契約僅有約定「被告呂國麟就系爭房地繳 清貸款，其餘款項再以現金方式交予原告李思漢」等情，且 經前開證人林鈺玲證述亦可得知，於被告等就系爭房地所生 之所有抵押債權尚未清償完畢前，即應認定尚未生清償完畢 之效力，被告等應給付之尾款數額及日期亦因而無法確定。 又兩造既已於系爭買賣契約約定買賣總價金為63,900,000元 、價金給付方式為「被告呂國麟就系爭房地繳清貸款，其餘 款項再以現金方式交予原告李思漢」，此情均為兩造所不爭 執(見兩造不爭執事項㈠、㈡、㈢)，則依上開契約之約定，被 告呂國麟就系爭房地貸款數額及應給付予原告李思漢之現金 ，應認定係以63,900,000元為上限，意即被告等僅就63,900 ,000元負有給付義務。然於系爭買賣契約簽訂之後，被告等 方知悉原告等就彰化銀行實際尚積欠近81,158,271元之債務 ，並因而導致系爭桃園市○○區○○段000地號土地、桃園市○○ 區○○○路0段000巷0號4樓建物等不動產遭查封並聲請強制執 行，此有臺灣台南地方法院112年度司拍字第33號裁定(見本 院卷㈠第313至322頁)、彰化銀行一般週轉金借款契約(見本 院卷㈠第323至328頁)、臺灣桃園地方法院112年度司拍字第4 0號裁定(見本院卷㈠第329至332頁)、原告等於113年11月7日 言詞辯論期日之言詞辯論筆錄(見本院卷㈡第445頁、兩造不 爭執事項㈣)等附卷可參。從而，倘被告等欲就系爭房地履行 清償貸款之義務，則須負擔至少81,158,271元之債務，顯逾 兩造本於系爭買賣契約所約定之63,900,000元範圍，自不得 遽認被告呂國麟就逾系爭買賣契約約定總價金數額部分之債 務，亦有清償之義務。故原告等逕以被告呂國麟未就系爭房 地之全數抵押債權清償，作為催告履行給付義務之依據(見 本院卷㈠第121至124頁)，進而主張解除系爭買賣契約(見本 院卷㈠第127至132頁)等節，均屬無據。 　⒍此外，經上開證林鈺玲證述可知，被告等就系爭買賣契約之 清償貸款義務，目前僅餘系爭桃園市○○區○○段000地號土地 、桃園市○○區○○○路0段000巷0號4樓建物等不動產部分貸款 ，尚未清償完畢。縱使原告等積欠彰化銀行之貸款數額顯逾 兩造原先約定之總價金範圍，但被告呂國麟自陳經與彰化銀 行協商後，仍有代原告等清償貸款之意願，卻為系爭桃園市 ○○區○○段000地號土地、桃園市○○區○○○路0段000巷0號4樓建 物等不動產之第二順位抵押權人，即台新銀行以「原告等李 思漢本人正常繳納中，故不同意(被告等)代償塗銷」等語， 拒絕由被告呂國麟代為清償貸款，此有證人林鈺玲之證述( 見本院卷㈡第195頁)、台新銀行113年8月22日台新總個資字 第1130020519號函(見本院卷㈡第291頁)等在卷可憑，且原告 等對此僅以「當時已經是解約狀態」(見本院卷㈡第402頁)等 詞回應，未就前開「原告等項台新銀行告知拒絕被告等代為 清償」等情否認，足認被告等所述應為真實，又原告李思漢 於112年6月18日，以桃園府前郵局存證號碼544號存證信函 ，於112年7月3日，以桃園府前郵局存證號碼602號存證信函 向被告被告呂國麟所為之催告，以及經本件民事起訴狀項被 告等所為之催告，均僅提及「被告等應清償抵押債權」等語 ，然究竟應以多少金額給付原告之債權人方能取得塗銷抵押 權之文件，因原告未出面與貸款人諸如彰化銀行等協調，反 而丟予被告自行處理，在抵押權債務即附表一編號3之房地 是否僅需清償1,200餘萬元即可塗銷彰化銀行抵押權抑或需 清償8700餘萬元（包含原告所經營之訴外公司債務）才能塗 銷抵押權？在此部分無確認情況下，被告無從替原告清償貸 款，原告自亦無從請求被告給付尾款，則前開原告催告均應 屬不合法，其進而以此解除系爭買賣契約亦屬不合法。則系 爭買賣契約既仍有存續效力，被告等即仍有向台新銀行清償 貸款之義務，卻為原告等拒絕被告等代為清償，是認系爭買 賣契約所生之清償貸款之義務尚未為被告等履行，係由原告 等拒絕代為清償而致，自不得歸責於被告等，即難謂被告等 有何違約情形。 　⒎是以，被告等就系爭房地之抵押債權尚未清償一事既無違約 情形，則原告等逕自僅以「清償系爭房地之抵押債權」等語 向被告等催告自屬不合法，進而依系爭契約第9條第1項約定 ，向被告等解除契約等主張，應屬無據，應予駁回。 　㈢原告等依系爭契約第9條第3項、第4項等約定，以及民法第25 9條第1款之規定，請求被告等將系爭房地返還登記予原告等 ，並給付遲延利息予原告等，有無理由？ 　⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之 給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。 　⒉又觀諸原告主張之系爭契約第9條第3項約定：「如因一方違 約致本契約解除，雙方應無條件配合辦理回復原狀手續，並 由可歸責之一方負有關稅費」、第4項，「各方如有遲延給 付之情形時，自遲延之日起，應按遲延日數，以總價款千分 之一計算遲延利息予他方」等約定可知，所謂「無條件配合 辦理回復原狀手續」、「給付遲延利息予他方」等義務之發 生，應係以兩造有其中一方發生違約情形導致遲延給付、系 爭契約已解除等情形為前提，先予敘明。 　⒊然查，被告等就「清償系爭房地之抵押債權」義務未為履行 乙節，係因系爭房地之抵押債權總額顯已逾兩造原先約定之 總價金數額，甚至實際抵押債權額尚屬未明，以及原告等向 台新銀行告知拒絕被告等代為清償等情而致，已如前述，自 難謂被告等有何違約情事，原告等進而所為之催告、解除系 爭契約等舉即均屬不合法，自不生解除契約之效力。 　⒋是以，系爭契約既未合法解除，被告等亦不存有何等違約導 致給付遲延之情形，則原告等逕依系爭契約第9條第3項、第 4項等約定，以及民法第259條第1款之規定，請求被告等將 系爭房地返還登記予原告等，並給付遲延利息予原告等之主 張，即無理由，自應駁回。 　㈣原告等依系爭契約買賣關係主張被告等給付剩餘款項，並依 系爭契約第9條第4項約定，主張被告等應就遲延利息負給付 義務，有無理由？ 　⒈觀諸系爭契約第4項約定，即「各方如有遲延給付之情形時， 自遲延之日起，應按遲延日數，以總價款千分之一計算遲延 利息予他方」等語及上開所述可知，給付遲延利息予他方此 義務之發生，應係以兩造有其中一方發生違約情形導致遲延 給付之情形為前提，已如前述。 　⒉惟查，兩造就系爭房地買賣價金之給付方式，僅以「被告呂 國麟應代原告等清償抵押債權，再以現金方式交付其餘款項 予原告李思漢」等詞約定，並約定系爭房地買賣總價金為63 ,900,000元，是認被告呂國麟就應代原告等清償之系爭房地 抵押債權額，應以63,900,000元為其上限，亦已如前所述。 然系爭房地抵押債權額實際達至少8,000餘萬元以上，此情 亦為兩造所不爭執(見兩造不爭執㈣、本院卷㈡第445頁)，又 兩造就尾款之約定為「餘款」，參以兩造訂立系爭買賣契約 之真意，所謂「餘款」，應指被告呂國麟於63,900,000元範 圍內，清償系爭房地抵押債權額後，所支付之款項與總價金 63,900,000元間之差額。然原告等就系爭房地設定之抵押債 權額實際已逾63,900,000元，被告呂國麟就超過63,900,000 元範圍之抵押債權額自無代為清償之義務，更難謂有清償抵 押債權後而生「餘款」之可能。是認被告呂國麟就原先兩造 約定應給付予原告等之「尾款」，無法特定其數額，即無從 認定被告呂國麟有何給付尾款之義務，自難謂有何違反履行 義務之情形。 　⒊此外，佐以證人林玉玲所述，即「(問：何時才需要付尾款)5 間房子的債務均已清償，總價扣除被告等代為清償之債務， 才知道被告等需支付多少尾款，但現在原告去阻止台新銀行 二胎的清償，導致我們沒有辦法再繼續完成；(問：有無約 定何時過戶、交屋)沒有；(問：兩造是否約定買方要先幫賣 方代為清償抵押權後，把尾款交付給賣方？)是；(問：有4 筆房地既然已經清償完畢，是否被告等應交付尾款？)不用 。因為中山東路房地尚未清償，全部5間房地也還沒有交屋 ，而且代書的文件也還沒結案，所以不用交付尾款。」等語 可知，被告呂國麟既然就應向原告等給付之尾款尚無法確定 其數額，即無從知悉應履行「給付尾款」此一義務之內容為 何，亦無法定其應給付日，則被告呂國麟自無「逾尾款給付 日尚未交付尾款」此一違約情形發生之可能。再者，縱使原 告等稱兩造本於系爭買賣契約已有約定如附表一所示之尾款 給付日，然該等日期生效之前提仍係以系爭房地之抵押債權 為被告等全數清償為前提，與本件實際而言，系爭房地之抵 押債權額與兩造認知之金額不符、無法特定抵押債權額等情 形尚屬有間，即難逕以原告等所稱之日期為被告等應給付尾 款之期限，遽論被告等有違反給付義務之違約情事。 　⒋從而，系爭房地之抵押債權額於原告催告或起訴時既無法特 定，被告呂國麟即無從就系爭房地之抵押債權清償完畢，亦 無法得知應給付予原告等之尾款數額為何，應給付尾款之期 限日更屬未明，則本件被告等雖確有尚未履行給付尾款義務 之情形，然依前開所述，彼等未完全清償付系爭房地銀行貸 款，以及尚未支付偉款，實因系爭房地抵押債權額未明、被 告呂國麟等無從履行清償抵押債權義務、被告等應給付予原 告之尾款數額及應給付日亦屬未明等原因所致，自難謂被告 等有何違約情節，更遑論被告等有何給付遲延情形。 　⒌是以，被告等既就兩造約定之給付尾款義務無違約情形，亦 因原先兩造約定之尾款給付日實際上無從特定，即無生給付 遲延之可能，原告等逕指被告等應就本件給付遲延情形負給 付利息義務，即屬無據。是認原告等依系爭契約買賣關係主 張被告等給付剩餘款項，並依系爭契約第9條第4項約定，主 張被告等應就遲延利息負給付義務，自無理由，亦應駁回。 五、綜上所述，原告以先位之訴主張，依系爭契約第9條第1項、 第3項、第4項等約定，以及民法第259條第1項之規定，稱系 爭契約已解除，並請求被告等應將系爭房地返還登記予原告 等，以及被告等應給付遲延利息予原告等；復以備位之訴主 張，依系爭契約買賣關係，以及系爭契約第9條第4項之約定 ，請求被告等給付原告等剩餘款項，併付遲延利息等情，均 無理由，皆應駁回。又原告等既受敗訴判決，其假執行之聲 請即失所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊防禦方法及提出未經援用 之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，即無逐一論述必要， 併此敍明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　徐培元 正本係照原本作成。　　　　　　　　　 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　石幸子 附表一：原告主張系爭房地買賣契約內容 編號 賣方 買方 契約標的 約定價金 (新臺幣) 系爭建物 貸款金額 (新臺幣) 尾款給付日 (民國) 遲延日數 遲延利息 土地 建物 1 李思漢 呂國麟 桃園市○○區○○段000地號土地 桃園市○○區○○街000巷00弄00號 9,500,000元 8,000,000元 111年12月30日 186日 1,767,000元 2 陳孟榛 呂承泰 桃園市○鎮區○○段000地號土地 桃園市○鎮區○○街000巷00號 28,000,000元 一胎： 17,479,821元 二胎： 5,000,000元 112年1月30日 155日 4,340,000元 桃園市○鎮區○○段00000地號土地 桃園市○鎮區○○段000地號土地 3 李思漢 惠眾保全股份有限公司 桃園市○○區○○段000地號土地 桃園市○○區○○○路0段000巷0號4樓 13,500,000元 一胎： 8,732,741元 二胎： 1,531,113元 111年12月30日 186日 2,511,000元 4 宥軒新能源有限公司 會眾保全股份有限公司 金門縣○○鎮○○○○段000地號土地 金門縣○○鎮○○○000號 5,400,000元 1,772,285元 111年12月20日 196日 1,058,400元 5 宥軒新能源有限公司 呂國麟 臺南市○○區○○段0000地號土地 臺南市○○區○○○000000號 7,200,000元 一胎： 3,900,000元 二胎： 833,000元 112年2月28日 126日 909,200元 臺南市○○區○○段0000地號土地 臺南市○○區○○段0000地號土地 總計 63,600,000元 - - - 10,585,600元 附表二：原告等主張被告等已給付及未給付之金額 編號 契約標的：建物 契約約定總價 (A) 原告等以系爭建物向銀行貸款金額 (B) 被告等已向銀行給付之貸款金額 (C) 剩餘未繳之貸款額 (D) (B-C) 被告等應給付予原告等之現金金額 (E) (A-B) 被告等應給付予原告等之總金額 (F) (D+E) 遲延利息/日 1 桃園市○○區○○街000巷00弄00號 9,500,000元 8,000,000元 8,000,000元 0 1,500,000元 1,500,000元 9,500元 2 桃園市○鎮區○○街000巷00號 28,000,000元 一胎 17,479,821元 17,479,821元 0 5,520,179元 5,520,179元 28,000元 二胎 5,000,000元 5,000,000元 3 桃園市○○區○○○路0段000巷0號4樓 13,500,000元 一胎 8,732,741元 0 10,263,854元 3,236,416元 13,500,270元 13,500元 二胎 1,531,113元 4 金門縣○○鎮○○○000號 5,400,000元 1,772,285元 1,772,285元 0 3,627,715元 3,627,715元 5,400元 5 臺南市○○區○○○000000號 7,200,000元 一胎 3,900,000元 0 4,733,000元 2,467,000元 7,200,000元 7,200元 二胎 833,000元 總計 63,600,000元 47,248,960元 32,252,106元 14,996,854元 16,351,310元 31,348,164元

2024-11-29

TYDV-112-重訴-531-20241129-1

店簡
新店簡易庭

給付報酬等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店簡字第6號 原 告 元勳整合行銷有限公司 法定代理人 林辰勳 訴訟代理人 顏嘉德律師 被 告 泰勝行企業有限公司 法定代理人 陳秀卿 訴訟代理人 吳尚昆律師 葉思慧律師 上列當事人間給付報酬等事件，於民國113年11月11日言詞辯論 終結，本院判決如下： 　　主　　文 一、被告應給付原告新臺幣100,500元，及自民國112年7月5日起 至清償日止，按週年利率16%計算之利息。 二、被告應給付原告懲罰性違約金新臺幣10,000元。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用新臺幣1,110元由被告負擔。 五、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣100,500元為原 告預供擔保後，得免為假執行。 　　事實及理由 一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決，合先敘明。 二、原告主張：兩造於民國111年12月28日簽訂OutdoorBase口碑 行銷專案（下稱系爭專案）之委任契約（下稱系爭契約）， 由原告協助被告進行產品行銷，內容包含長篇圖文9篇、短 篇圖文15篇、短篇圖文字15篇、好評回文210則，專案期限 為自111年12月31日起至112年6月30日止，專案總金額為新 臺幣（下同）348,000元，折扣後價格為210,000元，約定由 被告分2期給付，分別為111年12月31日前給付100,500元、1 12年7月5日前給付100,500元。原告於專案期間均有按約履 行，惟被告於給付第1期款項後，未於112年7月5日給付第2 期款項，經原告數度催討，仍拒絕給付，依系爭契約第2條 約定，被告應給付100,500元及自112年7月5日起至清償日止 按日利率0.5‰計算之利息，另依契約第18條約定，被告應給 付原告2倍總專案執行費用之懲罰金違約金，爰依系爭契約 之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原 告100,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 日利率0.5‰計算之利息。㈡被告應給付原告698,000元之懲罰 性違約金。 三、被告則以：依民法第548條第1項規定，委任契約原則上必須 完成特定工作並報告，始得請求報酬，系爭契約所約定之專 案期限為111年12月31日起至112年6月30日止，故原告應在1 12年6月30日前將系爭專案履行完結，並提出結案報告，然 至112年6月30日時，原告僅部分履約，尚有長篇圖文7篇、 短篇圖文11篇、短篇文字11篇及回文173則未執行，未執行 之工作超過7成，則其要求被告給付尾款及高額違約金，為 無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不 利判決，願供膽保，請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執事項（見本院卷第89至90頁）： 　㈠兩造於111年12月28日簽立系爭契約，由原告協助被告進行產 品行銷事宜，內容包含長篇圖文9篇、短篇圖文15篇、短篇 圖文字15篇、好評回文210則，專案期限為111年12月31日起 至112年6月30日止，專案總金額為348,000元，折扣後價格 為210,000元，約定由被告分別於111年12月31日前、112年7 月5日前分2期給付。 　㈡被告有於111年12月31日前給付第1期款項，但未於112年7月5 日前給付第2期款項。　　　　 五、本院之判斷： 　㈠原告請求被告給付報酬100,500元，為有理由。 　1.按「受任人應受報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係 終止及為明確報告顛末後，不得請求給付」，民法第548條 第1項定有明文。而系爭契約於「付款條件」之欄位乃約定 ：「於民國111年12月31日前支付款項105,000元。於民國11 2年7月5日前給付105,000元。（如"OutdoorBase口碑行銷專 案"於112/6/30前執行完畢，尾款於結案報告提供後兩週內 支付）」，有系爭契約可參（見本院卷第21頁）；可見系爭 契約已明確約定尾款105,000元應於112年7月5日前給付，僅 於系爭專案提早執行完畢之情況下，尾款給付之時點改為結 案報告提供後兩週內支付；而上開報酬給付時點之約定即屬 民法第548條第1項所規定「契約另有訂定」之情形，是被告 自應依系爭契約所約定付款時點給付報酬，其辯稱原告應完 成特定工作並報告後始得請求給付報酬云云，並非可採。而 系爭契約所約定尾款給付期限112年7月5日既已屆至，則原 告自得請求被告給付尾款105,000元，本件原告僅請求被告 給付100,500元，未逾其所得請求之範圍，自屬可採。 　2.被告雖辯稱：原告未於專案期限內完成兩造所約定之專案內 容，且未執行之工作超過7成，故被告無庸給付剩餘之報酬 云云。然查： 　⑴原告就系爭專案固未完全執行完畢，為原告所自陳（見本院 卷第91頁），惟若兩造間系爭契約仍有效存在而尚未終止， 原告即有繼續執行專案之義務，則其依系爭契約之約定預先 請領報酬，尚難謂有何不合法之情形存在；僅於兩造間之系 爭契約已終止而原告已無繼續執行專案之義務時，被告始有 依不完全給付或不當得利之規定請求被告賠償未完成部分之 損害或返還不當得利之可能。是本件應先釐清之問題為：系 爭契約是否已經終止？茲論述如下。 　⑵按「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約」，此為民法 第549條第1項所規定。惟本件被告未曾向原告為終止契約之 意思表示，為被告所自陳（見本院卷第113頁）；而原告雖 稱其曾於112年5月26日有和被告確認解約云云，惟觀諸原告 所提出之LINE對話紀錄（見本院卷第193頁），原告於當日 乃是向被告表示：「誠如剛電話所說，貴司想終止合作/先 提醒以我們簽訂的委刊有明定如任一方單方面終止合約即屬 違約/這樣的話會需要支付2倍總專案執行費用，這部分貴司 這邊確認要終止合約嗎？」，被告則回覆稱：「沒辦法支付 兩倍專案費用」等語，可見兩造於當日僅是在討論解約之可 能及其後果，均無明確為解約之意思表示，故系爭契約自不 會因此而終止；此外，兩造並未提出其他曾為終止契約意思 表示之情形，足認系爭契約並未因當事人之意思表示而終止 。 　⑶兩造雖均稱系爭契約應於112月6月30日專案期限屆至時而終 止云云，然系爭契約之專案期限固係至112年6月30日屆至， 惟依系爭契約第3條約定：「甲方（即被告）須於合約期限 內，使用完畢合約內所有服務項目，若於專案截止日未使用 完畢，則須按月支付乙方（即原告）專案延宕管理費至服務 項目執行完畢為止，專案延宕管理費為每月新台幣壹萬零伍 佰元；若甲方未支付專案延宕管理費即視為無條件結束本次 合作，並於合約規定期限內支付專案尾款」，以及第5條約 定：「乙方（即原告）保證在專案期限內，執行完畢合約內 所有應執行之項目，若於專案截止日未完成應執行之所有項 目，乙方不得要求甲方（即被告）支付專案延宕管理費，直 至完成所有應執行項目為止；如因甲方產品寄送延誤、文章 切角、文章內容審核時程延宕或整體行銷策略變更，以致無 法專案無法於專案截止日如期結案之情形，則不在此限」； 可知系爭契約並不因期限屆至即當然終止，尚須視原告是否 執行完所有項目，以及被告是否使用完所有服務並給付專案 延宕管理費而定。 　⑷而審酌系爭專案所提供之文章等項目，是由原告先執行，而 後才能由被告使用，故適用上開契約條款之結果，有以下幾 種可能：①若原告未於專案期限內執行完畢所有項目，則原 告仍必須執行到所有項目均執行完畢為止，是系爭契約並不 因此終止。②若原告未於專案期限內執行完畢所有項目，但 係因契約第5條所示被告之因素所導致，則原告仍必須執行 到所有項目均執行完畢為止，僅係原告於此情況下得請求被 告給付專案延宕管理費而已，是系爭契約仍不會因此而終止 。③若原告已執行完畢所有項目，但被告未於專案期限內使 用完所有服務，則被告須按月給付專案延宕管理費，契約仍 不因此而終止。④若原告已執行完畢所有項目，而被告未於 專案期限內使用完所有服務，但被告未按月給付專案延宕管 理費，依系爭契約第3條約定，視為無條件結束本次合作， 故僅有此情況下系爭契約始會終止。 　⑸本件原告並未執行完畢所有項目，已如前述，故非屬上開③或 ④之情形，而無論原告未於期限內執行完所有項目是否係因 契約第5條所示被告之因素所導致，此亦僅涉及原告得否向 被告請求專案延宕管理費之問題，系爭契約均不會因此而生 終止之效力，從而，原告仍應將系爭專案之全部項目執行完 畢，並仍得依約請求被告於112年7月5日前給付尾款，故被 告辯稱原告尚有7成未執行完畢，不得請求尾款云云，並非 可採。　 　㈡原告請求被告就報酬部分給付自112年7月5日起至清償日止， 按週年利率16%計算之利息，為有理由；逾此範圍之請求， 為無理由。 　　按「約定利率，超過週年16%者，超過部分之約定，無效」 ，民法第205條定有明文。系爭契約第2條雖約定：「甲方未 按時付款即屬違約，專案立即暫停，未付款項應按日息0.5‰ 計算，加計遲延利息，至款項付清當日止」，惟日息0.5‰， 換算成週年利率後為18.25%，已超過民法第205條所規定之 最高利率16%，故超過之部分無效。從而，原告依系爭契約 ，僅得請求被告給付之利息應為自112年7月5日起至清償日 止，按週年利率16%計算之利息，逾此範圍之請求，乃屬無 據。 　㈢原告請求被告給付懲罰金違約金10,000元，為有理由；逾此 範圍之請求，為無理由。　 　1.按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民 法第252條定有明文。至違約金之金額是否相當，應依一般 客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若 能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量之標 準，倘所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌 予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（ 最高法院101年度台上字第74號判決意旨參照）。 　2.系爭契約第18條約定：「雙方皆不得違反上述約定之內容， 若有任何違約之情形，違約方須支付2倍總專案執行費用作 為懲罰性違約金賠償予另一方」。本件被告未依約給付尾款 ，屬有違約之情形，是原告依上開約定自得請求被告給付懲 罰性違約金。惟審酌本件原告所得請求之報酬並未因此減少 ，且原告尚得請求被告給付高達週年利率16%之遲延利息， 業經本院認定如前，是尚難認被告之違約有造成原告任何實 質之損害，縱認被告違約不給付尾款之行為並不適當，然僅 以此原因即得要求被告給付總專案執行費用2倍之違約金， 顯然不符合比例原則而有過高之情況，爰審酌前述之情形、 被告遲付尾款之金額、期間以及系爭契約之履行情況等一切 情狀，認原告所得請求之違約金應酌減10,000元，尚屬適當 ；逾此範圍之請求，乃屬無據。　 六、綜上所述，原告依系爭契約之約定，請求被告給付100,500 元，及自112年7月5日起至清償日止，按週年利率16%計算之 利息，並請求被告給付懲罰性違約金10,000元，為有理由， 應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 七、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民 事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行； 依同法第392條第2項規定，依職權就該部分為被告供擔保後 得免為假執行之宣告。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。　　 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。又審酌原告本件 就訴之聲明第一項敗訴部分之比例甚微，就訴之聲明第二項 敗訴部分為附帶請求，並未併算其訴訟標的價額以徵收裁判 費，故仍酌定由被告負擔全部訴訟費用，並依職權確定本件 訴訟費用額為1,110元（即第一審裁判費）如主文第3項所示 。　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日 　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許容慈 （得上訴） 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周怡伶

2024-11-18

STEV-113-店簡-6-20241118-1

訴
臺灣新北地方法院

損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1500號 原 告 張順良 訴訟代理人 王瀚興律師（言詞辯論終結後之民國113年11月1日 提出委任狀） 被 告 花芬嬌 訴訟代理人 盧立仁律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國113年10月4日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬伍仟元，及自民國112年7月 7日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告負擔百分之七十二，餘由原告負擔。 四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾貳萬伍仟元 為原告預供擔保，得免為假執行。 五、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　本件原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6條所列各款情形，依被告之聲請，由其一造辯論而為判決 。 貳、實體方面： 一、原告主張： 　㈠原告於民國111年4月中向被告承購附表所示不動產（下合稱 系爭房地；附表所示建物下稱系爭房屋），同年4月下旬雙 方確定買賣成交，被告於房屋現況說明書簽名確認勾選「無 」滲漏水。應被告要求於房地合一稅高稅率期限結束後簽約 ，雙方於同年8月30日簽立不動産買賣契約書（下稱系爭買 賣契約），同年11月28日交屋。 　㈡系爭房屋7樓原隔成5間套房（號碼：701、702、703、705、7 06）、頂樓增建原隔成4間套房（號碼：801、802、803、80 5），由被告出租房客居住，交屋後於111年12月間經房客得 知，系爭房屋房間牆壁及天花板多處水漬壁癌，包含701室 牆壁壁癌、702室牆壁壁癌及牆面凸起、703室牆壁壁癌、70 6室窗框天花板腐爛等。其中702室房客告知，於111年3月7 日承租入住不久即發現有水從房間天花板持續滴落，迅向被 告即當時房東反映，被告表示可能是下雨的緣故，去頂樓補 強，沒漏水就好，期間未曾有專業施工人員進入該房間檢查 或修繕；112年3月間，即系爭房屋交屋後3個多月，該房客 反映天花板相同位置又開始滴水且已持續一陣子，油漆剝落 ，牆壁有水漬，顯然前一年滴水問題並未實質解決。又另得 知系爭房屋出售期間，頂樓走廊曾於大雨天漏水沿著牆壁流 下，被告當時以自備材料至屋項塗抹後暫時止住漏水之情事 。 　㈢原告於112年2月9日通知被告出面協商處理系爭房屋瑕疵（原 證3），被告不願出面，推託牆壁所見壁癌痕跡為以前漏水 的舊痕跡，以前有滲漏水已經處理了，再有滴水是後來出現 跟被告無關。於112年2月20日會同被告及修繕業者勘查滲漏 水情況，當天被告不顧業者已在檢視，自行以刮刀刮除701 室壁癌泡起的油漆，辯稱摸起來沒水就不是滲漏水，否認有 滲漏水情事。112年3月13日提供業者場勘照片（原證4）及 修繕報價單後，被告以通訊軟體Line告知牆壁水漬不是漏水 而是水泥磚吸水後吐水所致，但願意修繕各室包含706室的 鋁窗，並且另3間房間牆壁被告要自行處理、不用原告的油 漆師傅，被告表達自行處理之意願，認同系爭房屋瑕疵之存 在（原證5）。112年3月24日被告要求解除買賣契約，112年 3月31日被告簡訊通知並限制原告必須於112年4月10日前二 擇一回覆：解除買賣契約將房屋返還或者以被告主張的方式 修繕（原證6）。112年4月11日被告通知不負責處理滲漏水 云云，全然無視法律所規定其應負之責任（原證7）。買方 要求商議解決系爭房屋瑕疵是依法主張權利，原告從未同意 被告單方面提出的限期二擇一約定，房屋買賣並非賣方單方 面要求解約即可強迫買方遵照辦理，且原告從未表示可用塗 油漆遮掩漏水，亦無法認同此處置方式，依照被告作法就是 依循慣例刷塗油漆覆蓋表面即可，如此並未實際修繕，掩蓋 牆面只會使日後系爭房屋損壞範圍擴大。被告限制原告只能 選擇讓被告油漆或返還系爭房屋，毫無誠意討論解決問題。 　㈣被告於系爭房地買賣成交前已知有瑕疵存在，故意不告知並 刻意掩飾： 　1.111年3月系爭房地刊登廣告出售期間，被告回覆702室房客 　　可能是下雨導致房間滴水，顯見被告已知天花板既有肉眼無 法察覺之裂縫等瑕疵，卻在隔月亦即4月份確認售屋成交時 於房屋現況說明書確認無滲漏水。被告為了在售屋簽約之前 掩飾滲漏水情事，簡易塗敷表面即告知無滲漏水情況，至交 屋前並未實際修繕滲漏水病灶，導致112年2、3月間天花板 同處又滴水。 　2.112年2月會同勘查後被告稱是以前漏水的痕跡，是牆壁吐水 　　。正常建築物外牆及天花板都做防水層，水泥內磗既為內層 構造，外層必以防水層包覆，而非由內部磚塊直接承受風吹 雨打吸收雨水，內磚含水必然因牆體存在裂縫或水管破裂等 等因素所導致，豈有無端吸水吐水的道理。被告稱701、702 、703室牆壁及天花板水痕皆起因於2年前發生過水管破裂所 致但已修繕，原告所指滲漏水皆牆體吐水並非滲漏，又稱70 2室天花板滴水是水氣透漏不是現行漏水，言下之意天花板 滴水是正當發生，不算漏水，被告種種說法意在規避責任， 況且不論磚塊吐水或水管破裂未完全修復，系爭房屋並無被 告所擔保之品質為不爭的事實。 　3.112年3月13日被告表示要自行修繕701、702、703、706各室 　　，亦即被告承認系爭房屋確實已存在多處瑕疵，縱使自行解 　　讀強辯瑕疵原因，不能改變被告原已知情之事實。 　4.被告自始已知滲漏水，卻於締約前故意不告知實際屋況，使 原告誤信系爭房屋有其擔保之品質並依此商議承購，事後又 不誠心面對討論處理方式，更限期限制原告只能接受被告自 行塗油漆或返還系爭房屋。房屋出賣人對於屋況有告知義務 為法所明定，若知實際屋況，勢必影響系爭房地買賣價金之 商議，被告故意不告知並虛偽陳述，無視法律規範之權利義 務。因系爭房屋701、702、703、706室有滲漏水之瑕疵，故 原告依民法第359條主張減少價金新臺幣（下同）583,200元 後，依民法第179條請求被告返還價金583,200元。 　㈤被告點交系爭房屋並移轉租約卻未移轉已預收之費用： 　1.系爭房地成交後，被告一直不肯提供系爭房屋租約影本，直 到點交前承辦代書為核算各項稅費及租金明細要求被告提供 應移轉費用之資料，被告僅提供記載各室當月租金的手寫字 條圖檔（原證9），買方及代書誤信被告點交前所提供租約 相關金額明細已完整，至111年11月28日點交時原告始交付 租約，當日雙方著重在房屋土地稅費、水電費之切算。之後 原告與各房客重訂租約時發現，原租約訂定房客因飼養寵物 另需於退租時繳納冷氣清潔費每室2,500元，但其中703、70 6、801室房客已繳納1,500元，實際上被告尚未清洗冷氣。 經查明被告於系爭買賣契約簽約日隔月即同年9月份以優惠 減價等語術向房客提前收取低於約定金額之數額各1,500元 ，3室共計4,500元，但仍需於退租遷出後才安排清洗冷氣（ 原證10）。原告之租房管理人於111年12月14日請求被告移 轉交付系爭款項，被告稱該條款為被告所制定，預收款項屬 於被告應得，隨後置之不理（原證11）。 　2.系爭房地買賣約定原租約隨買賣移轉，買方一併承擔租約所 定責任義務。被告行為侵害買方即原告權益： 　⑴系爭冷氣清潔費是針對飼養寵物此特定行為所約定而收取、 以用於清潔冷氣此特定用途為目的，雖於房客退租後才執行 冷氣清潔，但此費用是針對房客飼養寵物導致冷氣機內部比 一般使用更容易吸附藏匿毛髮髒汙而訂的彌補措施，是對房 東收回房間後清理善後的補貼，非屬房屋售出前之租金收益 ，不論退租時或承租期間收取，不能改變其約定專款專用的 性質。預收費用（冷氣清潔費）所對應之未實現勞務（清潔 冷氣）尚未執行，租約既隨房屋買賣移轉，未實現勞務之預 收補貼款項應隨租約一併移轉。系爭房地買賣約定原租約隨 買賣移轉即應包含所有用於租房管理之約定與款項，買方則 須一併承擔租約所定責任義務。因此系爭款項應隨合約移轉 予原告。 　⑵已約定的補貼款雖經減額提前向房客收取，日後清理冷氣時 並無法自清潔業者取得折扣減免，減額收費形同減少補貼。 系爭買賣契約簽約後，並無立即清洗冷氣之必要，被告明知 系爭房屋已售出，日後房客退租時將由原告清理善後，刻意 於簽約買賣後以減價名義提前收費，使房客誤信遵照合約繳 納費用，實則由被告據為己有，並未隨合約移轉，預謀意圖 明顥，涉犯詐欺罪嫌並損害原告權利。 　⑶賣方應盡告知的責任與義務，於點交時主動告知收費明細並 協議新房東即買方同意，或就點交移轉金額協商切算。原告 承接原租約有義務遵守約定，退租解約前不得再向房客請求 支付冷氣清潔費用，被告不移轉系爭款項，等同原告將負擔 全額清理費用。 　3.被告於締約後減額預收費用故意未告知在先，又拒不移轉造 成對新房東之補貼完全滅失，原告承擔租約全部義務卻未承 接相對之權利，被告行為損害原告權利，應賠償全部損失， 即租約所定冷氣清潔費金額3室共7,500元。 　㈥請求權基礎：（見本院卷第129至130頁） 　 1.其中583,200元： 　　依民法第359條主張減少價金583,200元後，依民法第179條 請求被告返還價金583,200元。 　 2.703、706、801室之冷氣清潔費7,500元： 　　此筆費用屬被告侵占、詐欺，故原告依民法第184條第1項前 　　段、第179條請求被告賠償7,500元。 　㈦訴之聲明：（見本院卷第129頁）　　 　1.被告應給付原告590,700元，及自起訴狀繕本送達被告之翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 　2.原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則抗辯： 　㈠據被告所知，系爭房屋701、702、703室並無漏水問題，牆體 內並無水管線，原告所提供701、702、703室照片之牆壁上 水痕或因反潮現象？或因系爭房屋已逾31年，水泥漆剝落？ 其原因為何？發生時間點為何？等等，尚有待專業機關鑑定 。另706室之窗台外推遮雨棚並非建物之一部分，而是被告 於系爭房屋外另行搭設，為防日曬雨淋，木板受潮劣化或因 雨淋日曬？或因遮雨棚老舊？等等，但並非買賣標的物之系 爭房屋7樓有漏水。 　㈡被告並未居住於系爭房屋7樓建物內，而是由被告出租予房客 居住，若房客未告知有漏水，被告自然不知，被告於出售時 並未知悉有何漏水之事，並無故意隱瞞。原告主張系爭房屋 7樓漏水，提出其所拍照片及估價單，然是否確有漏水？漏 水範圍？原因？若確有漏水其修繕費用？原告另主張房屋價 值減損，惟是否確有價值減損？減損金額為何？等等均待專 業機關鑑定，僅依原告所提照片不足以認定被告主張為真實 。 　㈢另系爭買賣契約於111年8月30日簽訂，約定之買賣總價為2,2 00萬元，第一期款簽約款250萬元買方應於簽約時給付；完 稅款250萬元買方應於稅單核發後5日內存匯入專戶；尾款1, 700萬元應於產權過戶完成後3日內匯入專戶(原告將向銀行 申請房屋貸款1,700萬元)。原定於111年10月30日交屋，原 告遲延給付尾款，原告透過房屋仲介表示其僅能向銀行貸到 1,550萬元，請求被告同意本件買賣金額減價75萬元，買賣 總價降為2,125萬元，被告雖有不滿，但無奈於111年11月11 日同意，兩造並簽訂變更期款協議書(被證1)。據被告所知 ，原告之房屋貸款1,550萬元於111年11月23日時方匯入履約 保證專戶，尾款給付遲延，嗣後兩造於同年月28日點交房屋 。本件已減價75萬元，且原告有遲延付款之事。本件買賣標 的為屋齡逾31年之中古屋，並非新成屋，若原告仍對買賣標 的物有所不滿，被告願以2,080萬元買回(原成交價2,125萬 元扣除房仲佣金45萬元)。 　㈣原告所稱被告向房客所收之703、706、801室冷氣清潔費， 　　每室各1,500元，共4,500元，被告已於112年7月10日將4,50 　　0元之郵政匯票寄交原告。　 　㈤就社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅消保會 ）鑑定報告結論提出答辯理由如下： 　1.鑑定結論摘要(鑑定報告第9-10頁)： 　⑴701室床頭旁壁癌--原因：系爭房屋7樓正面外牆防水層破損 。 　⑵701室冷氣旁木作包樑膨脹變形---原因：8樓房屋洗衣間之排 水溝防水層破損。 　⑶702室八角窗冷氣下方壁癌--原因：同⑴。 　⑷702室窗戶上方天花樓板壁癌--原因：同⑵。 　⑸702室衣櫃上方天花樓板壁癌--原因：8樓房屋戶外空間之管 道間水泥墩座防水層破損。 　⑹703室廁所外壁面壁癌--原因：703室廁所防水層破損，交屋 前已修繕完成，已無滲漏水。 　⑺703室床上方天花板壁癌--原因：803室廁所防水層破損。 　⑻706室外推窗之木作天花板發霉變形--原因：706室外推窗之 　　塑膠雨遮破損。 　2.系爭房屋所在之大廈有依法成立管理委員會，各區分所有權 人有繳納管理費，依據公寓大廈管理條例第10條第2項、第7 條規定，承重牆、共用管道、屋頂之修繕屬於管理委員會之 義務。 　⑴系爭房屋7樓正面外牆為承重牆，為公寓大廈共用部分，其 　　防水層破損，應由管理委員會負責修繕。 　⑵系爭房屋8樓（頂樓平台）洗衣間之排水溝，為共用之排水溝 ，有固定使用方法，屬區分所有權人生活利用上不可或缺之 共用部分。8樓戶外空間之管道間水泥墩座，亦為有固定使 用方法之共用部分。其防水層破損，應由管理委員會負責修 繕。 　⑶706室外推窗之塑膠雨遮並非兩造買賣契約之買賣標的，被 　　告並無修繕之義務，應由原告自行修繕。 　⑷據被告所知，703室上方應為805室，鑑定結論所載「803廁 　　所」防水層破損，應有誤載。惟無論係803號房或805號房， 均為頂樓加蓋，廁所地面即大樓屋頂，原告應向管理委員會 請求修繕。退步言之，若認此項應由被告負責者，依鑑定報 告第13頁所載，本件修復工法所需費用為130,900元。鑑定 報告第15頁載若無滲漏水瑕疵，合理市價為2,168萬元。以2 ,168萬元扣除130,900元後，為21,549,100元，而本件買賣 總價經降價後已降為2,125萬元，顯已低於21,549,100元， 原告並無受有損害。 　㈥答辯聲明： 　1.原告之訴駁回。 　2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而 堪認定： 　㈠原告於111年8月30日與被告簽立系爭買賣契約，以總價2,200 萬元向被告購買附表所示不動產（即系爭房地），嗣雙方於 111年11月11日簽立「變更期款協議書」，將買賣總價降為2 ,125萬元。系爭房屋已於111年11月28日交屋與原告。並有 系爭買賣契約影本、「變更期款協議書」影本各1份附卷可 稽（見本院卷第25至34頁、第115頁）。 　㈡被告於系爭買賣契約附件之「不動產標的現況說明書」第39 項「有無滲漏水狀況」勾選「無」。有該「不動產標的現況 說明書」影本在卷可證（見本院卷第23至24頁、第33至34頁 ）。 　㈢原告向被告購買系爭房地時，系爭房屋即已經隔成9間套房由 被告出租中，其中頂樓增建隔成4間套房（號碼：801、802 、803、805），7樓隔成5間套房（號碼：701、702、703、7 05、706）。（見本院卷第130頁） 四、本院之判斷： 　㈠就原告依民法第359條主張減少價金583,200元後，依民法第1 79條請求被告返還價金583,200元部分： 　1.系爭房屋7樓有無滲漏水之瑕疵？ 　⑴原告主張被告所交付之系爭房屋7樓701、702、703、706室有 滲漏之瑕疵一節，並提出系爭房屋照片、111年12月15日系 爭房屋租客之Line對話截圖、112年3月13日被告Line對話截 圖、112年3月31日被告簡訊截圖、112年4月11日被告簡訊截 圖等件為證（見本院卷第35至37頁、第41至57頁）。被告則 以前開情詞為辯。 　⑵經本院囑託住宅消保會鑑定系爭房屋7樓701、702、703、706 室有無滲漏水之情形？如有，滲漏水之位置為何？滲漏水之 原因為何？合理之修繕方式、修繕費用、修繕日數為何？等 項，經住宅消保會鑑定後，於113年7月19日出具鑑識鑑定報 告書（下稱鑑定報告），鑑定結果略以：「㈠鑑定當日現況 檢測前觀測，系爭7樓房屋其701、702、703、706室套房內 均有壁癌、木作受潮膨脹變形等狀況，可證先前有滲漏水情 形，輔以紅外線熱感應器顯示，上述壁癌處均屬乾燥狀態亦 無水滴滴落。本會鑑定人依套房區分滲漏水位置分述如下（ 系爭7樓房屋與直上層即系爭8樓房屋之空間關係圖，詳閱4- 1附件說明、照片編號1）：1.701室⑴床頭旁壁面有壁癌。⑵ 窗型冷氣旁木作包樑有受潮膨脹變形。2.702室⑴八角窗及冷 氣下方之壁面有壁癌。⑵窗戶上方之天花樓板有壁癌。⑶衣櫃 上方之天花樓板有壁癌。3.703室⑴廁所外之壁面有壁癌。⑵ 床上方之天花樓板有壁癌。4.706室外推窗之木作天花板角 材有受潮發霉變形（面材已經由原告委託第三人拆除）。㈡ 系爭7樓房屋其701、702、703、706室滲漏水原因，依據滲 漏水位置分述如下：1.701室床頭旁壁面有壁癌，原因為系 爭7樓房屋正面外牆防水層破損所導致。2.701室窗型冷氣旁 木作包樑有受潮膨脹變形，原因為系爭8樓房屋洗衣間之排 水溝防水層破損所導致。3.702室八角窗及冷氣下方之壁面 有壁癌，原因為系爭7樓房屋正面外牆防水層破損所導致。4 .702室窗戶上方之天花樓板有壁癌，原因為系爭8樓房屋洗 衣間之排水溝防水層破損所導致。5.702室衣櫃上方之天花 樓板有壁癌，原因為系爭8樓房屋戶外空間之管道間水泥墩 座防水層破損所導致。6.703室廁所外之壁面有壁癌，原因 為系爭7樓房屋703室廁所防水層破損所導致，惟現況已經由 被告於交屋前修繕完成，故已經無滲漏水情形。7.703室床 上方之天花樓板有壁癌，原因為系爭8樓房屋803室廁所防水 層破損所導致。8.706室外推窗之木作天花板角材有受潮發 霉變形，原因為系爭7樓房屋706室外推窗之塑膠雨遮破損所 導致。㈢本會鑑定人為究明系爭7樓房屋滲漏水原因，多次前 往現場進行鑑識鑑定，依據檢測內容分述如下：……㈣本會鑑 定人依滲漏水原因各別分述修繕方式、修繕費用、修繕日數 如下：1.系爭7樓房屋正面外牆防水層，後續所需修補工序 工法如下，費用合計為433,950元整，修繕日數約需20個工 作日（不含假日且下雨無法施工）。……2.系爭8樓房屋洗衣 間之排水溝防水層，後續所需修補工序工法如下，費用合計 為28,600元整，修繕日數約需5個工作日（不含假日）。……3 .系爭8樓房屋戶外空間之管道間水泥墩座防水層，後續所需 修補工序工法如下，費用合計為15,400元整，修繕日數約需 3個工作日（不含假日且下雨無法施工）。……4.系爭8樓房屋 803室廁所防水層破損，後續所需修補工序工法如下，費用 合計為130,900元整，修繕日數約需10個工作日（不含假日 ）。……5.系爭7樓房屋706室外推窗之塑膠雨遮破損，後續所 需修補工序工法如下，費用合計為36,520元整，修繕日數約 需3個工作日（不含假日）。……6.701室之壁癌修補，後續所 需修補工序工法如下，費用合計為39,600元整，修繕日數約 需4個工作日（不含假日）。……7.702室之壁癌修補，後續所 需修補工序工法如下，費用合計為26,400元整，修繕日數約 需3個工作日（不含假日）。……8.703室之壁癌修補，後續所 需修補工序工法如下，費用合計為26,400元整，修繕日數約 需3個工作日（不含假日）。……9.706室之壁癌修補，後續所 需修補工序工法如下，費用合計為35,200元整，修繕日數約 需4個工作日（不含假日）。……（參鑑定報告第9至15頁）。 是系爭房屋7樓之701、702、703、706室確有滲漏之瑕疵， 滲漏水之原因則如上開鑑定報告所載，堪以認定。 　2.原告就系爭房屋滲漏水之瑕疵，依民法第359條請求減少價 金，並依民法第179條規定請求返還價金583,200元，有無理 由？ 　⑴按民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物 依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值 之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵 。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應 擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」。所謂物 之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或 依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具 備者即為有瑕疵。其以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺 點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效 用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵（最高法院90年度台上 字第1460號裁判要旨參照）。次按民法第359條規定：「買 賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者 ，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除 契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」。又買受人 因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物 之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之 比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物 之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決要旨參照 ）。 　⑵查系爭買賣契約第9條第7項前段約定：「乙方依法對甲方負 有瑕疵擔保之責。」，而被告於兩造簽約前之111年3月30日 所出具之「不動產標的現況說明書」，於第39項勾選系爭房 屋無滲漏水狀況（見本院卷第23至24頁），該「不動產標的 現況說明書」於兩造簽約時，係作為系爭買賣契約之附件（ 見本院卷第33至34頁）。又系爭買賣契約第9條第4項約定： 「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」 （見本院卷第27頁），則所指現況或現狀，自應符合上開「 不動產標的現況說明書」所勾選或記載之情形，不因系爭房 屋是否為中古屋而有不同。是系爭房屋既有上開不符合上開 「不動產標的現況說明書」所載無滲漏水狀況之情事，而存 有前述滲漏水瑕疵，則原告主張被告應對其負物之瑕疵擔保 責任，即屬有據。被告辯稱：依鑑定報告，系爭房屋滲漏水 原因為共用部分之承重牆、共用管道、屋頂破損等原因所致 ，此部分修繕屬管理委員會之義務，原告應向管理委員會請 求修繕一節，則系爭房屋所在之公寓大廈管理委員會就系爭 房屋共用部分應否負修繕義務，此與被告依兩造間系爭買賣 契約應否對原告負物 之瑕疵擔保責任，係屬二事，依前開 說明，公寓大廈管理委員會之修繕之責，並不排除出賣人之 瑕疵擔保責任。是被告以上開理由抗辯其毋庸對原告負瑕疵 擔保責任云云，洵無足採。原告依民法第359條請求減少價 金，並依民法第179條規定請求返還價金，應屬有據。　 　⑶經本院囑託住宅消保會鑑定結果，系爭房屋如無滲漏水瑕疵 ，則系爭房屋（含頂樓增建物）連同其基地（即系爭房地） 於111年8月間之合理市價為總價2,168萬元；系爭房地有前 述滲漏水瑕疵，於111年8月間之合理市價需扣除系爭房地價 值（市價）減損之金額以2%計算，即需扣除433,600元，合 計為總價21,246,400元（參鑑定報告第15頁）。是因系爭房 屋因有前述滲漏水之瑕疵，致系爭買賣契約成立時，系爭房 地減少價值之比例為2%。而原告係以總價2,125萬元向被告 購買系爭房地，是原告得請求減少之價金應為425,000元（ 計算式：2,125萬元×2%＝425,000元）。因此，原告依民法第 179條不當得利返還請求權得請求被告返還之價金，應為425 ,000元。至被告辯稱：以上開鑑定結果之2,168萬元扣除鑑 定報告所鑑定之修復費用130,900元，為21,549,100元，而 系爭房地買賣總價已由原來之2,200萬元降為2,125萬元，低 於21,549,100元，故原告並無受有損害一節，則查，依被告 前開所辯，系爭買賣契約總價自2,200萬元降為2,125萬元之 原因，並非因系爭房屋有滲漏水之瑕疵而降價，且買受人因 物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之 應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比 例，計算其應減少之數額，業如前述。故被告上開所辯，即 乏依據，洵無足採。 　㈡就原告依民法第184條第1項前段、第179條請求被告給付冷氣 清潔費7,500元部分： 　1.原告主張兩造間系爭買賣約定系爭房屋原租約隨買賣移轉， 即應包含所有用於租房管理之約定與款項，買方則須一併承 擔租約所定責任義務，而原租約訂定房客因飼養寵物另需於 退租時繳納冷氣清潔費每室2,500元，但被告於系爭買賣契 約簽約日隔月即同年9月份以優惠減價等語術前向703、706 、801室房客收取低於約定金額之數額各1,500元，3室共計4 ,500元，惟故意未告知原告，且被告實際上尚未清洗冷氣， 日後原告清理冷氣時，並無法自清潔業者取得折扣減免，減 額收費形同減少補貼，被告又拒不將預收之4,500元交付原 告，屬侵占、詐欺，故依民法第184條第1項前段、第179條 請求被告賠償7,500元（2,500元×3＝7,500元）一節。被告則 辯稱：被告向703、706、801室房客收取每室1,500元之冷氣 機清費共計4,500元，被告已於112年7月10日將該4,500元以 郵政匯票寄交原告等語。 　2.原告於本件112年9月22日言詞辯論期日不爭執被告已於本件 訴訟繫屬中交付其4,500元，惟主張仍要請求差額3,000元等 語（見本院卷第131頁）。是原告此項請求，其中4,500元， 被告既已給付與原告，原告此項損害已獲填補，即不得再向 被告為請求；其餘3,000元部分，則按侵權行為，即不法侵 害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務不履行 為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律 另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債 務不履行不適用之（最高法院111年度台上字第2877號判決 意旨參照），是原告既稱兩造間有其前述主張之契約關係存 在，則依上開說明，被告未依約履行，係屬債務人侵害債權 之行為，原告無從依民法第184條第1項前段侵權行為損害賠 償請求權請求被告賠償3,000元。 　3.次按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他 人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已 不存在者，亦同。」。而依不當得利之法則請求返還不當得 利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件 ，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以 請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號裁 判要旨參照）。本件被告向系爭房屋承租人預收之冷氣清潔 費合計為4,500元，是其縱因此獲有不當利益，其所受之利 益僅為4,500元，非7,500元。而被告業已返還原告4,500元 ，其餘3,000元，縱屬原告所受損害，依上說明，原告亦無 從依不當得利之法則請求被告返還。 　4.職是，原告依民法第184條第1項前段、第179條規定，請求 被告給付7,500元本息，為無理由，無從准許。 五、綜上所述，原告依民法第359條主張減少價金後，依同法第1 79條請求被告返還425,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即1 12年7月7日起（見本院卷第95頁送達證書）至清償日止，按 年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部 分之請求，為無理由，應予駁回。 六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告 假執行，並酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行 。至原告敗訴部分，其此部分假執行之聲請則失去依據，應 併駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅 列，附此敘明。 八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 　　訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第5款、第3 　　92條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　黃信樺 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊振宗 不動產附表： 土地：　　　 編 號 土　　地　　坐　 　 落　　 權 　利 範　 圍 縣　市 鄉鎮市區 段　　 小 段 地　　號 １ 新北市 蘆洲區 光華 12 17610/0000000 建物： 編號 建物建號 門牌號碼 權利範圍 備註 1 新北市○○區○○段0000○號 新北市○○區○○街00巷00弄0號7樓 1/1 1.共有部分8594建號（權利範圍176/10000） 2.含頂樓增建物 2 新北市○○區○○段0000○號 新北市○○區○○街00巷00弄0號地下一層樓 10/450 共有部分8594建號（權利範圍144/10000）

2024-11-08

PCDV-112-訴-1500-20241108-1

重訴
臺灣新北地方法院

解除買賣契約等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第118號 原 告 陳靜燕 訴訟代理人 謝易澄律師 被 告 賴慶棠 葉斯政 被 告 家樂福廣告有限公司 前一人 法定代理人 張榮隆 被 告 黃詠暉 郭銘杰 周艾倫 被 告 捷運讚不動產經紀有限公司 前一人 法定代理人 張榮隆 被 告 賴岳鴻 江紹騏 前列七人 共同訴訟代理人 李易哲律師 上列當事人間請求給付資遣費等事件，經本院於民國113年10月2 2日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回 訴訟費用由原告負擔。 　　　事實及理由 壹、程序上理由 一、不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者， 非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。原告 原起訴被告為住商不動產三重集賢加盟店、住商不動產三民 捷運加盟店，於113年3月19日具狀更正為被告家樂福廣告有 限公司、捷運讚不動產經紀有限公司（見本院卷第191頁） ，揆之前開規定，核無不合。 二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之 基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告 於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同 意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款、第 2項定有明文。原告原以受詐欺為由依據民法第92條撤銷契 約，以物之瑕疵為由，依據民法第256條、第359條之規定解 除契約，請求返還價金及請求債務不履行、侵權行為之損害 賠償，嗣於民國（下同）113年10月22日具狀撤回解除契約 之訴訟標的，變更訴訟標的為請求減少價金，並變更請求權 基礎為民法第354條第1項前段、第2項及第359條之規定，請 求被告賴慶堂、葉斯政(以下簡稱被告賴葉2人)修繕費用新 台幣（下同）176萬2179元及精神慰撫金30萬元(見本院卷第 479頁)，原告原起訴聲明為，(1)被告賴葉2人自112年10月1 9日起至系爭房地移轉於被告賴慶堂時止，每月連帶給付予 原告每月5萬7642元。(2)被告賴葉2人應連帶給付原告1145 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。(3)被告賴葉2人應連帶給付30萬元。(3)被 告家樂福公司、黃詠暉、郭銘杰、周艾倫(以下簡稱被告家 樂福公司等4人)應連帶給付原告11萬6000元。(5)被告家樂 福公司、捷運讚公司、黃詠輝、郭銘杰、周艾倫、賴岳鴻、 江紹騏應(以下簡稱家樂福公司等7人)連帶給付原告88萬元 ，並減縮聲明為(1)被告賴葉2人自112年10月19日起至其給 付修繕費用予原告止，應連帶給付予原告每月1萬2000元。( 2)被告賴葉2人應連帶給付原告176萬2179元。(3)被告家樂 福公司、黃詠暉、郭銘杰、周艾倫(以下簡稱被告家樂福公 司等4人)應連帶給付原告11萬6000元。(5)被告捷運讚公司 、賴岳鴻、江紹騏應(以下簡稱捷運讚公司等3人)連帶給付 原告88萬元(見本院卷第491-550頁)，其先後所為請求之主 張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴 訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審 理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決， 以避免重複審理，庶能統一解決紛爭（最高法院96年度台上 字第471號判決意旨參照），並無礙於本件被告防禦及訴訟 終結，核無不合，自應准許。 貳、實體上理由 一、原告起訴主張： (一)原告經由被告家樂福廣告有限公司（以下簡稱家樂福公司） 及營業員郭銘杰之居間，於民國(下同)112年8月18日買受被 告賴葉2人所有坐落於新北市○○區○○段000地號及其上同段12 26號建號即門牌號碼:新北市○○區○○路000巷00弄00號五樓及 六樓（下稱系爭房地)，於同日簽署不動產買賣契約書(下稱 系爭契約)，買賣價金新台幣(下同)1160萬元，約定112年10 月13日交屋，被告賴葉2人、被告家樂福公司等人皆稱系爭 房屋已全屋更換電線、格局方正，屋況皆有重新整理過，屋 頂有重新裝潢，廁所有兩間，廚房也全部更新、油漆並重新 貼過壁紙、並未漏水等情，於不動產委託銷售的現況說明書 (下稱現況說明書)為不實勾選。原告發現電線大部分皆未更 換，已更換電線皆為75年間之老舊電線，原告於112年10月1 1日催告被告賴葉2人於7日內修復瑕疵，然被告賴葉2人並未 修復、而被告黃詠暉為取得仲介費，於112年10月19日明知 賣方未將瑕疵修復，僅交付鑰匙即要求原告於點交文書簽名 ，然原告於112年10月28日發現漏水，被告賴葉2人及仲介隱 匿瑕疵，原告以系爭房地電線老舊、瓦斯管線外露等瑕疵， 依據民法第354條第1項前段、第2項及第59條請求減少價金 ，請求被告賴葉2人給付修繕費用146萬2179元及精神慰撫金 30萬元。又系爭房地無法入住，原告仍需支出租金每月1萬2 000元。 (二)次按民法第535條、第544條、第567條、第571條、第227條 之1、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消費者保護法第 51條之規定，被告家樂福公司等4人並未讓原告審閱買賣契 約書，卻收受原告仲介費11萬6000元，即應就其所從事之業 務負善盡預見危險及調查義務，應將系爭房地現況真實呈現 在現況說明書中，惟仲介竟於現況說明書中有上開諸多不實 之陳述，隱瞞系爭房地上開瑕疵，未盡調查義務，使原告自 簽訂買賣合約後，受有精神上及經濟上之壓力傷害，自得依 前開規定，請求被告家樂福限公司、黃詠暉、郭銘杰、周艾 倫、捷運讚不動產經紀有限公司(以下簡稱捷運讚公司)、賴 岳鴻、江紹騏連帶賠償原告五倍懲罰性賠償金58萬元及精神 慰撫金30萬，共計88萬元。綜上所述，爰依民法第354條第1 項前段、第2項、第359條、民法第535條、第544條、第567 條第1項、第571條、第227條之1、不動產經紀管理條例第26 條、消費者保護法第51條之規定，提起本訴，並聲明：(1) 被告賴葉2人自112年10月19日起至其給付修繕費用予原告時 止，應連帶給付予原告每月1萬2000元。(2)被告賴葉2人應 連帶給付原告176萬2179元。(3)被告家樂福公司、黃詠暉、 郭銘杰、周艾倫(以下簡稱被告家樂福公司等4人)應連帶給 付原告11萬6000元。(5)被告捷運讚公司、賴岳鴻、江紹騏 應(以下簡稱捷運讚公司等3人)連帶給付原告88萬元，並願 供擔保請准宣告假執行。 二、被告家樂福公司等4人、被告捷運讚公司等3人則以： (一)仲介費部分： 　1.按民法第528條、第535條、544條及消保法第51條之規定， 本件被告下稱家樂福公司、黃詠暉、郭銘杰、周艾倫否認與 原告間有委任關係，蓋原告與被告家樂福公司、郭銘杰居間 仲介買受系爭房地，兩方充其量僅為居間關係，被告黃詠暉 為家樂福公司之店長，被告周艾倫為家樂福公司依不動產經 紀業管理條例第11條第1項所設之經紀人，其二人並無參與 本件不動產交易之居間仲介過程。由是可知，被告家樂福公 司、黃詠暉、郭銘杰、周艾倫均非原告之受任人，自無因前 開規定之行為需對原告負損賠責任可言。又消保法第51條乃 請求企業經營者給付懲罰性賠償金，並非請求返還仲介費。 　2.次按民法第567條、第571條之規定，家樂福公司系房屋仲介 業者，就居間服務契約之本質及可期待合理性使用該服務之 內容以觀，並不負有如出賣人之瑕疵擔保責任，合先敘明。 關於系爭房地之產權、買賣雙方締約履約能力等訂約事項， 均未發生爭議。再者，現況說明書係被告賴慶棠簽署並交付 之，並非由仲介方所填寫出具。而系爭房地除被裝潢所遮蔽 而無法破壞觀視之部位外，屋況經觀察堪稱良好，家樂福公 司亦根據現況說明書向原告進行屋況解說，實以盡居間之據 實報告及調查義務，惟關於原告主張被告等人曾稱系爭房地 已全屋更換電線、重新裝潢、不會漏水云云，被告等人否認 之。就二次協商一事被告等亦否認之，且原告並無提供相關 事證已證其說。又家樂福公司於報告訂約機會或媒介訂約之 過程中，並無任何有利於賣方之行為，亦無違反誠實信用方 法使賣方受有利益。另本件買賣合約並非定型化契約，自無 消保法之審閱期間之適用，本件買賣雙方均係經承辦代書解 說契約條文並檢視契約內容確認無誤後方進行簽約，原告稱 伊簽約前無審閱契約云云，洵非事實。 　3.綜上所述，原告請求被告等即仲介方返還仲介費11萬6000元 ，實無理由。 (二)懲罰性賠償金及精神慰撫金部分： 　　本件原告並非依消保法所提之訴訟，實無消保法第51條之適 用。次查，被告黃詠暉、郭銘杰、周艾倫、賴岳鴻、江紹騏 等人均非消保法第2條所指之企業經營者，故渠等五人自非 受消保法拘束之對象，且家樂福公司、郭銘杰執行本件居間 仲介已盡調查義務並無故意致原告受損害，業如前述，又被 告捷運讚公司為賣方之仲介，被告賴岳鴻為賣方之仲介營業 員、被告江紹騏為捷運讚不動產經紀有限公司之店長，渠等 三人均與原告無直接接觸，故原告依消保法第51條請求懲罰 性賠償金，顯無理由。按民法第227條之1之規定，被告等人 並無任何債務不履行之情事，業如前述，且原告就其人格權 受有損害乙事亦無舉證以實其說，故原告此部分主張亦無理 由。　 (三)聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執 行。 三、被告賴慶堂、葉斯政則以:原告於112年10月18日驗屋時發現 部分線路未更新，雙方協調由被告找水電師傅更換，原告又 後悔不讓水電師傅施工，雙方於112年10月19日保留尾款15 萬元，向法院起訴，系爭房地為中古屋買賣，雙方議價成交 ，如原告不同意，被告願意以原價買回，系爭房地為中古屋 買賣，均以現況交屋等語置辯，並聲明:原告之訴駁回，如 受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　 四、兩造不爭執之事項（見113年5月14日筆錄，本院卷第317至3 19頁）： (一)原告於112年8月18日經由被告家樂福公司居間，以1160萬元 ，買受被告賴葉2人所有系爭房地，並簽訂系爭契約，約定 於112年10月13日交屋，由被告賴慶宏勾選原證3不動產委託 銷售標的現況說明書13、24、35、39（以下簡稱原證3說明 書，見本院卷第47-75頁），原告已支付訂金116萬元，及房 屋貸款1044萬元，尾款給付於履保帳戶14萬元，保留爭議款 15萬元，原告每月須支付銀行貸款4萬5642元，租金1萬2000 元。 (二)原告於112年10月11日以原證5之存證信函通知被告賴慶堂系 爭房地有瑕疵如原證5所載並請求損害賠償。（見本院卷第8 7-95頁）。 (三)原告分別因被告賴葉2人未更換電線（電線老舊）、故意隱 匿系爭房地有漏水、壁癌、龜裂裂痕密布、瓦斯管線外露之 瑕疵，以起訴狀繕本送達，主張依據民法第227條、第256條 規定，解除買賣契約，及受有錯誤之意思表示，撤銷系爭契 約，請求已繳納價金1145萬元及其遲延利息。（見本院卷第 27、29頁）。 (四)原告已支付服務費於被告家樂福公司11萬6000元，有原告提 出原證10之統一發票為證（見本院卷第127頁）。 四、本件爭點應為：(一)原告依據民法第354條第1項前段、第2 項、第359條，請求減少價金146萬2179元及精神慰撫金30萬 元，是否有理由?（二）原告依據民法第535條、第544條、 第571條、不動產經紀業管理條例第26條、消費者保護法第5 1條、民法第227條之1之規定，請求被告家樂福公司等4人應 給付11萬6000元，請求被告捷運讚公司等3人應給付懲罰性 賠償58萬元、精神慰撫金30萬元，是否有理由?茲分述如下: (一)原告依據民法第354條第1項前段、第2項、第359條，請求減 少價金146萬2179元及精神慰撫金30萬元，是否有理由? 　1.惟按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形 ，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買受人 因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或 請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或 自物之交付時起經過5年而消滅，民法第359條、第365條第1 項分別定有明文。原告於112年9月24日驗屋時發現系爭房地 有無合理之電力供給、電線規格不符現行室內配線規則、使 用85年度老舊電線，冷氣管線胡亂配置、於廚房外鑽瓦斯孔 等瑕疵，並經原告與證人黃冠穎於112年10月6日與被告葉斯 政召開第一次協調系爭房地更換電線事宜，原告於112年10 月11日以原證5之存證信函以上開電線不符規格等情，通知 被告賴慶堂，有原證5存證信函、原證15之會議片段逐字稿 可按（見本院卷第87、295頁），並於112年10月15日兩造協 商上開瑕疵爭議 ，另於112年10月19日點交系爭房地時，兩 造協商保留爭議款15萬元，由法院起訴解決，為原告所自認 ，並經被告賴慶堂提出房地點交證明暨買買價金履約保證結 案單為憑（見本院卷第21頁、第365頁），原告再於112年11 月14日以原證9存證信函通知賴葉2人，以系爭房地未更換全 新電線、牆壁漏水、壁癌、房屋龜裂、瓦斯管線外露等瑕疵 為由，撤銷及解除系爭契約，有原告提出原證9存證信函可 按（見本院卷第115-125頁），原告於112年11月17日起訴時 ，係以系爭房地未更換全新電線、牆壁漏水、壁癌、房屋龜 裂、瓦斯管線外露，112年10月28日發現使用水槽時造成樓 下四樓住戶有漏水等瑕疵為由，請求解除契約，有起訴狀可 按（見本院卷第17-41頁），另證人黃冠穎即原告之夫於本 院審理時證述:112年8月12日簽約之前即已看過系爭房地，1 12年9月24日有請仲介向屋主反映發現使用水槽時造成樓下 四樓住戶有漏水之瑕疵為由，原證8的瑕疵有在112年10月6 日、112年10月15日、112年10月19日通知郭銘杰、賴葉2人 等語（見本院卷第321、323頁、113年5月14日筆錄），綜上 各情，原告於簽訂系爭契約之前，即已112年8月12日簽約前 早已知悉系爭房地之瓦斯管線如原證4照片如本院卷第81頁 所示，原告分別於112年9月24日、112年10月6日、112年10 月11日、112年10月15日、112年10月19日以系爭房地之電線 老舊、電線不符規格通知及原證8所列各項瑕疵、使用水槽 時造成樓下四樓住戶有漏水等瑕疵通知被告賴葉2人，又於1 12年11月14日以存證信函以牆壁漏水、壁癌、房屋龜裂、瓦 斯管線外露，使用水槽時造成樓下四樓住戶有漏水等瑕疵， 卻於113年10月22日言詞辯論期日始具狀以上開瑕疵為由主 張減少價金，亦已逾民法第365條第1項規定6個月之除斥期 間，是其主張系爭契約業經其減少價金，自非有據。　 (二)原告依據民法第535條、第544條、第571條、不動產經紀業 管理條例第26條、消費者保護法第51條、民法第227條之1之 規定，請求被告家樂福公司等4人應給付11萬6000元，請求 被告捷運讚公司等3人應給付懲罰性賠償58萬元、精神慰撫 金30萬元，是否有理由?　　 　　原告主張被告家樂福公司等4人、被告捷運讚公司等 3人並 未給予買賣契約審閱期，且告知系爭房屋之電線已全室更新 為由，卻未全室更新，隱匿系爭房地有漏水等瑕疵，被告未 善盡居間之善良管理人調查義務，違反居間人之據實報告及 調查義務，致使原告受有支出仲介費、精神上之損害，然為 被告所否認，並以前詞置辯，經查: 　1.因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損 害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介 或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業 應與經紀人員負連帶賠償責任。受任人因處理委任事務有過 失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償 之責。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之 相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益 者，不得向委託人請求報酬及償還費用。不動產經紀業管理 條例第26條第1、2項、民法第544條、第571條分別定有明文 。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277條定有明文。且按民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，亦應駁回原告之請求（最高法院82年度台上字第17 23號判決意旨參照）。查，原告就其前開主張自應負舉證責 任。 　2.按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得 同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙 方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人 有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不 動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查 知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行 必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當 事人所為之規定；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產 說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解 說前，應經委託人簽章，不動產經紀業管理條例第24-2條、 第23條分別定有明文。復按稱居間者，謂當事人約定，一方 為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契 約；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或 訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565 條、第567 條 第2 項規定甚詳。前開法律僅課予不動產經紀業者應告知買 受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，協助買受 人對不動產進行必要之檢查，並向買受人解說，並公平提供 雙方交易價格、契約內容規範、不動產之必要資訊。 　3.然查，證人黃冠穎於本院審理時證述:「(法官問:原告看屋 時有無看到房屋有何地方出現龜裂或漏水情形？)沒有，看 不到。」、「(法官問:原告看屋時有無檢查水電管線情形？ ）沒有。　」「（被告訴訟代理人:當天為何不檢查房屋有 無龜裂、漏水、水電管線的情形？）如剛剛給我看的照片一 樣，從外表看不出來龜裂、漏水、水電管線的情形，因為龜 裂幾乎都在天花板裡面，無法拆下來檢查，甚至某些天花板 還用壁紙遮住，我只是看屋，不可能做損壞型的檢查，水電 的部分，我們有去開水龍頭是否可以作用，馬桶是否可以沖 ，但沒有辦法看出排水可以造成別人屋頂漏水的問題，電線 的部分，我們只是看房，不可能逐一去拆開電線，檢查年份 」、「(法官問:提示原證8，此為原告主張之瑕疵，這是證 人檢查出來的嗎？）是。」等語，原告與被告家樂福公司、 郭銘杰間存在居間關係，僅報告訂約機會及簽訂買賣契約之 媒介，並不負擔出賣人之瑕疵擔保責任，被告銷售時已帶同 原告前往現場看屋，並進行屋況說明，原證3現況說明書， 並非被告簽署，被告已進據實報告及調查義務，原告主張前 開瑕疵，並非一望即知，需經由證人黃冠穎拆開天花板、拆 開電線等設備始能知悉，並非不動產經紀業管理條例第24-2 條、第23條所規定之不動產告知瑕疵之範圍。至於 被告賴 葉二人於協商時是否承諾全屋更換新電線等情，顯與被告家 樂福公司等4人，被告捷運讚公司等3人僅報告居間及訂約機 會之義務無關。 　4.系爭契約於簽約時，業經承辦代書逐條解說契約條文及內容 ，原告主張被告並未給予買賣契約審閱期云云，顯與事實不 符。 　5.受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事 務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為 之、受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所 生之損害，對於委任人應負賠償之責。居間人違反其對於委 託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實 及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬 及償還費用。民法第535條、第544條、第571條分別定有明 文。原告主張被告故意違背委託人或違背誠實信用之情形， 有利於賣方之行為，故意或過失致原告受有損害云云，並未 舉證以實其說，自無依據。 　6.被告黃詠暉為被告家樂福公司店長、被告周艾倫為經紀人， 僅審閱契約書簽章，並實際未參系爭房地之交易過程，被告 捷運讚公司為被告賴葉2人之仲介員，被告賴岳鴻為被告賴 葉2人之仲介營業員，被告江紹麒為捷運讚公司之店長，均 未參與系爭房地之居間，原告請求其負損害賠償，並無依據 。 　7.按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於 提供商品流通進入巿場，或提供服務時，應確保該商品或服 務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；商品或 服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應 於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法；企業經營者違 反前2項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠 償責任，但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠 償責任，消保法第7條定有明文。又所謂企業經營者，係指 以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者 ，此觀之同法第2條第2款規定即明。且企業經營者主張其商 品於流通進入巿場，或其服務於提供時，符合當時科技或專 業水準可合理期待之安全性者，就其主張之事實負舉證責任 ，同法第7之1條亦定有明文。至於何謂「服務」，消保法並 未設明確之定義性規定，惟參照同法第7條係將從事設計、 生產及製造商品與提供服務之企業經營者並列，且該條第1 項亦明定服務提供人應確保其服務，符合當時科技或專業水 準可合理期待之安全性，可得推知該法所謂「服務」，應係 指直接從事於商品之設計、生產、製造者以外，且本身蘊含 安全或衛生上潛在危險之服務行為而言，可堪認定。原告經 由被告家樂福公司居間買受系爭房地，並非為達成生活目的 而在食衣住行育樂滿足慾望之行為，因此參諸消費者保護法 第2條第1款之規定，可知原告此一行為並非所謂的消費行為 ，自無消費者保護法之適用，且被告家樂福公司等4人、捷 運讚公司等3人與原告間之一般委託銷售契約書所提供之給 付義務並無安全或衛生上之危險，亦非消費者保護法所規範 之服務，不動產委任契約為雙務契約，本即有其債務不履行 損害賠償之規定及約定，應非消保法第1條所明定之立法目 的所涵攝。又縱「消費」之文義解釋之可能外延包括不動產 委任契約在內，然應以目的性限縮解釋之方式，將不動產委 託銷售契約排除於消保法適用之範圍之列，始為衡平。從而 ，原告依據消保法第51條之規定請求被告應負損害賠償責任 ，應屬無據。 六、綜上所述，原告依據民法第354條第1項前段、第2項、第359 條，第535條、第544條、第571條、不動產經紀業管理條例 第26條、消費者保護法第51條之規定，請求被告賴葉2人自1 12年10月19日起至其給付修繕費用予原告止，應連帶給付予 原告每月1萬2000元。被告賴葉2人應連帶給付原告176萬217 9元。被告家樂福公司等5人應連帶給付原告11萬6000元。被 告捷運讚公司等3人應連帶給付原告88萬元，均無理由，應 予駁回。 七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁 回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核 與判決結果無涉，爰不一一論述。 九、結論：原告之訴為無理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　徐玉玲 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王思穎

2024-11-05

PCDV-113-重訴-118-20241105-2

重訴
臺灣臺北地方法院

履行契約

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度重訴字第501號 原 告 黃秋蘋 謝俊亮 陳怡瑋 鄭嘉慧 Ａ０１ 兼 上 一人 法定代理人 Ａ０２ 原 告 Ａ０３ 兼 上 一人 Ａ０４ 法定代理人 法定代理人 Ａ０５ 上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國113年10月7日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應將附表一所示土地，按附表二「持份比例」欄所示比例移 轉所有權登記予各原告。 訴訟費用由被告負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項：　 一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。本件原告係依兩造間所簽立之不動產買 賣契約（下稱系爭買賣契約）等，請求被告移轉買賣標的物 所有權登記，依系爭買賣契約第11條約定「本契約如有爭議 涉訟時，雙方同意以買賣不動產標示土地所在地之地方法院 為第一審管轄法院。」（見本院卷第25頁），而買賣標的土 地係坐落於臺北市中正區，在本院管轄區域內，故本院自有 管轄權。 二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。 貳、實體事項： 一、原告主張：兩造於民國113年4月9日，就被告所有如附表一 所示土地（權利範圍如附表一所示，下稱系爭不動產）達成 買賣之合意，並簽署系爭買賣契約，約明被告以新臺幣（下 同）10,000,000元將系爭不動產出售予原告，原告每人所佔 比例如附表二所示。原告已將買賣價金加計土地增值稅690, 250元及其他溢付款共計11,000,000元匯入指定之履保專戶 ，但被告至113年5月上旬仍未履行移轉及交付買賣標的物之 義務，爰依系爭買賣契約第3條第2款、第3款（誤載為項） 、第7條約定，及民法第348條第1項規定，請求被告移轉系 爭不動產所有權登記予原告等語，並聲明：被告應將如附表 一所示系爭不動產所有權移轉登記予原告（所有權比例如附 表二）。 二、被告未於言詞辯論期日到場，惟曾提出書狀陳稱對於原告提 出訴訟深感無奈，然其並無毀約之意，只是希望對於細節可 以多多溝通等語。 三、本院判斷： 　㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務，民法第348條定有明文。又系爭買賣契約第3條約 定「雙方同意本買賣價款全程存入信託專戶...一、第一期 款：（簽約款）本契約成立時，甲方（即原告）應支付本契 約買賣總價款百分之三十即新台幣參佰萬元整予乙方（即被 告），...二、第二期款：（用印及完稅款）本案由地政士 先行網路申報土地增值，於稅單核發後，五日內由地政士約 定乙方於買賣標的公契用印完成後，並確認其他共有人已放 棄優先購買權後，由甲方將第二期款買賣總價百分之四十， 即新台幣肆佰萬元整匯入履約保證銀行專戶，本期款到位後 由履約保證銀行出款繳納土地增值稅，並將完稅稅單交由地 政士持向地政機關辦理產權移轉登記。三、第三期款（尾款 ）：甲方於過戶前將第三期款買賣總價百分之三十即新台幣 參佰萬元整，匯入履約保證銀行專戶，買賣標的即正式點交 交付甲方，履約保證銀行扣除相關費用並結清尾款給付乙方 。」；第7條約定「本約標的物，乙方應於甲方給付尾款之 同時，正式點交予甲方，如有地上物或被佔用情形，由乙方 負責排除。」。 　㈡原告主張上開事實，業據提出買賣價金履約委任契約書、系 爭買賣契約書、支票3張、匯出匯款憑據8張等件為證（見本 院卷第15-33頁），本院審酌前揭證據資料，核屬相符，被 告經合法通知，無正當理由未到庭，其先前所提出之書狀， 亦未就原告主張之前揭事實為爭執，堪認原告之主張為實。 原告既已於113年4月15日付清全部買賣價金，被告即應依上 揭約定移轉系爭不動產所有權予原告，故原告請求被告將系 爭不動產所有權（權利範圍如附表一所示），按附表二「持 分比例」欄所示比例移轉登記予原告，核屬有據，應予准許 。 四、綜上所述，原告依民法第348條、系爭買賣契約第3條第2款 、第3款、第7條約定，請求被告將系爭不動產所有權（權利 範圍如附表一所示），按附表二「持分比例」欄所示比例移 轉登記予原告，為有理由，應予准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此 敘明。　　 六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　21　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　李桂英 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　 21 　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　翁鏡瑄 附表一：　 土地坐落 登記總面積 權利範圍 臺北市○○區○○段○○段000地號 1平方公尺 2分之1 臺北市○○區○○段○○段000地號 33平方公尺 2分之1 附表二：所有權比例 編號 原告 持份比例 1 黃秋蘋 1/32 2 謝俊亮 1/32 3 陳怡瑋 13/160 4 戴嘉慧 1/32 5 Ａ０１ 13/160 6 Ａ０２ 13/160 7 Ａ０３ 13/160 8 Ａ０４ 13/160 註：被告所有附表一所示2筆土地之權利範圍均為1/2（即80/160）；原告8人之持份比例合計為80/160

2024-10-21

TPDV-113-重訴-501-20241021-2

上易
臺灣高等法院臺南分院

確認本票債權不存在等

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度上易字第83號 上 訴 人 郭婉婷 訴訟代理人 郭俐瑩律師 被 上訴 人 松昌開發事業有限公司 法定代理人 辛忠城 上列當事人間請求確認本票債權不存在等事件，上訴人對於民國 113年1月26日臺灣臺南地方法院111年度訴字第1338號第一審判 決提起上訴，本院於113年9月24日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人之法定代理人原為吳月霞，嗣變更為辛忠城，有被 上訴人之公司基本資料（本院卷第121頁）可考，並經辛忠 城聲明承受訴訟（本院卷第119頁），經核並無不合，應予 准許。 二、被上訴人反訴主張：兩造於民國110年10月6日訂立不動產買 賣契約書（下稱系爭契約），上訴人以總價新臺幣（下同） 668萬元，向被上訴人購買坐落臺南市○○區○○○段一小段0000 -0（權利範圍全部）、0000（權利範圍12分之1）、0000（ 權利範圍108分之5）地號土地（下稱系爭土地）及其上同段 000建號即門牌臺南市○○區○○00○0號房屋（下稱系爭房屋， 與系爭土地合稱系爭房地）。被上訴人就系爭房地之履約爭 議，曾委任代理人辛忠城，與上訴人委任之代理人李祐陞進 行磋商，被上訴人以為商議結果為被上訴人給付上訴人33萬 元後，上訴人即給付尾款500萬元，因而於111年3月15日、2 1日，以匯款方式給付33萬元（下稱系爭款項），惟上訴人 嗣又表示被上訴人須撤回臺灣橋頭地方法院（下稱橋頭地院 ）110年度司票字第1371號本票准予強制執行之裁定（下稱 系爭本票裁定），並負擔上訴人支出之裁判費及律師事務所 費用等條件，否則將拒絕簽訂貸款撥款同意書及和解協議書 ，被上訴人無法同意，兩造因而未達成和解。上訴人受領系 爭款項，屬無法律上原因而受有利益，爰依民法第179條規 定，反訴請求上訴人給付33萬元，及自反訴起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等語。 三、上訴人則以：兩造就系爭房地之履約爭議已達成和解，內容 為：被上訴人應給付上訴人46萬元，其中33萬元為系爭房屋 之瑕疵修補費用，其餘為上訴人已支付之裁判費、律師費等 ，被上訴人另應依內政部制頒之不動產買賣契約書範本之交 屋程序，完成系爭房屋點交，並撤回系爭本票裁定。兩造僅 係未簽訂書面之和解協議書，系爭款項實為被上訴人履行上 開和解條件之前金。另系爭房屋尚有外牆龜裂、樓梯與牆面 接縫裂開、女兒牆施工粗糙等瑕疵，被上訴人不願修補前開 瑕疵，上訴人自得依民法第359條之規定，行使減少價金請 求權，上訴人受領系爭款項，亦係行使減少價金請求權之結 果，非無法律上之原因。又縱認被上訴人得依民法第179條 規定，向上訴人請求返還系爭款項，惟依系爭契約第7條第2 項約定，上訴人就本件訴訟已支出之律師酬金6萬元及裁判 費5萬3,866元，合計11萬3,866元，應由被上訴人負擔，上 訴人主張與系爭款項抵銷等語，資為抗辯。（上訴人所提本 訴部分，被上訴人未上訴，不在本院審理範圍） 四、原審就前開反訴部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提 起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢 棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 　　被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 五、兩造不爭執事項： 　㈠兩造於110年10月6日訂立系爭契約，上訴人以總價668萬元（ 土地售價400萬8,000元，房屋售價267萬2,000元），向被上 訴人購買系爭房地。（橋院審訴卷第15-27頁） 　㈡系爭契約第2條約定：「附款方式如下：…第四期款（尾款） ，金額：534萬元。繳款時間及說明：辦竣所有權移轉登記 後，經地政士通知＿日內支付。如有貸款者，依第3條約定辦 理」。第3條約定：「貸款處理：…買方有無辦理貸款：有， 預定貸款金額：534萬元。備註：買方應於支付完稅款同時 開立與未付價款同等金額支本票與賣方（專為保證履行買賣 不動產尾款給付），俟賣方收受該價款時，應將本票返還買 方」。（橋院審訴卷第23頁） 　㈢系爭契約第7條約定：「賣方擔保本標的物產權清楚，並無 一物數賣，被他人佔用或佔用他人之土地等情形，如有出租 或債務糾紛，賣方應於完稅款交付日前負責理清；賣方擔保 農業土地未曾合併申請農舍或農業設施等情形，或建地為可 合法申請建造之建築用地，不得為法定空地及使用過建蔽率 或容積率之土地。本契約成立後，如因其他關係而發生訴 訟案、受假扣押、假處分、強制執行、宣告破產與其他法律 處分時，出賣人即視為違約，一切責任由賣方負責。如買方 向司法機關提出訴訟時，一切訴訟費及律師費等均出賣人負 責如數賠償不得異議。又地政士除僅做證該不動產買賣契約 成立事實之證明外，不負產權、債務、糾紛及日後該不動產 如因受都市計劃變更之責及其他一切法律責任」。（橋院審 訴卷第25頁） 　㈣上訴人已於附表所示時間及方式，給付被上訴人共計168萬元 ，並於110年10月6日簽發票面金額534萬元（票據號碼：549 499）之本票1紙（下稱系爭本票）予被上訴人，以擔保給付 尾款義務之履行。（橋院審訴卷第19、23、31、29頁） 　㈤被上訴人於110年11月17日將系爭房地所有權移轉登記予上訴 人，並於110年12月6日以佳里郵局第190號存證信函，請求 上訴人依系爭契約第3條約定，於3日內完成500萬元貸款核 撥手續。上訴人有收受，並於110年12月14日以茄萣郵局第4 8號存證信函，要求被上訴人會同公證單位，與上訴人協商 處理系爭房屋後頂樓女兒牆內外牆有嚴重裂縫，且外牆裂縫 延伸到三樓房間窗戶上方所生漏水之疑慮。（橋院審訴卷第 37、39-43、本院卷第81-95頁） 　㈥被上訴人持系爭本票向橋頭地院聲請本票裁定，經橋頭地院 於110年12月20日以系爭本票裁定准許強制執行。（橋院審 訴卷第49-50頁） 　㈦被上訴人執系爭本票裁定，就其中之500萬元，聲請強制執行 系爭房地，經臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）111年度 司執字第81654號強制執行事件進行3次拍賣、特別拍賣，均 無人應買而視為撤回。（原審卷第133、190、201頁） 　㈧橋頭地院審訴卷第33頁上方、36頁，為上訴人與被上訴人法 定代理人於110年11月16日、110年12月間之LINE對話紀錄。 橋頭地院審訴卷第33下方至35頁，為上訴人與代書許秀盡11 0年11月24日至110年12月10日之LINE對話紀錄。橋頭地院審 訴卷第69頁，為上訴人與代書許秀盡間於110年12月10日至1 2日之LINE對話紀錄，代書許秀盡於前開對話中，有將上訴 人向代書許秀盡傳送之通訊內容傳予被上訴人。 　㈨原審卷第69-86頁為上訴人代理人李祐陞與被上訴人代理人辛 忠城間之LINE對話紀錄。其中部分對話內容如原判決附表所 示。 　㈩被上訴人曾於111年3月15日、111年3月21日委由辛忠城分別 匯款10萬元、26萬元，共計36萬元予上訴人（其中3萬元係 上訴人之代理人李祐陞先前所給付，故被上訴人給付上訴人 之金額為33萬元），經上訴人收受。（橋院訴字卷第75-76 頁、原審卷第90頁） 　上訴人於111年4月25日，以兩造有進行和解協議書之協商程 序，並已達成共識，委請律師寄發如橋頭地院審訴卷第23-2 6頁之律師函及和解協議書予被上訴人，請求被上訴人完成 和解簽署及交屋程序。被上訴人於111年4月26日收受。（橋 院審訴卷第23-28頁） 　被上訴人另向臺南地院起訴請求上訴人給付買賣價金（臺南 地院111年度訴字第1838號，下稱另案），並於訴訟中，以1 12年3月30日書狀之送達，向上訴人解除系爭契約，上訴人 於翌日收受該書狀繕本。另案於113年1月19日就先位聲明判 決上訴人應將系爭房地移轉登記予被上訴人。上訴人提起上 訴，由本院113年度重上字第47號審理中。（原審卷第197-2 05頁） 　上訴人已支付本件訴訟律師酬金6萬元及裁判費5萬3,866元。 （橋院審訴卷第7頁） 六、兩造爭執事項： 　㈠被上訴人依民法第179條規定，反訴請求上訴人給付33萬元本 息，有無理由？ 　㈡上訴人以其就本件訴訟支出之律師酬金6萬元及裁判費5萬3,8 66元，共計11萬3,866元，依系爭契約第7條第2項約定，主 張應由被上訴人負擔，並自前開33萬元中抵銷，有無理由？ 七、得心證之理由： 　㈠被上訴人曾於111年3月15日、111年3月21日委由辛忠城分別 匯款10萬元、26萬元，共計36萬元予上訴人（其中3萬元係 上訴人之代理人李祐陞先前所給付，故被上訴人給付上訴人 之金額為33萬元，即系爭款項），經上訴人收受，為兩造所 不爭執（不爭執事項㈩）。 　㈡按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止 爭執發生之契約。當事人互相表示意思一致者，無論其為明 示或默示，契約即為成立。將要約擴張、限制或為其他變更 而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。民法第736條、第1 53條第1項、第160條第2項分別定有明文。 　⒈被上訴人主張：兩造係以被上訴人給付33萬元予上訴人為和 解條件，上訴人則抗辯：兩造係以被上訴人給付46萬元予上 訴人為和解條件。堪認兩造就和解金額之認知不同，已難認 兩造有意思表示合致。 　⒉又依兩造協商和解時，各自之代理人李祐陞、辛忠城間如原 判決附表所示LINE對話紀錄（不爭執事項㈨），可知辛忠城 將系爭款項匯予上訴人，並告知李祐陞時，李祐陞係表示： 「為什麼要匯款？不是回答你拖延太久了，不處理了」等語 ，且兩人嗣後仍就和解條件繼續協商，李祐陞並先後提出不 同版本之和解協議書，終因雙方就和解條件無法達成共識， 經辛忠城要求上訴人將系爭款項匯回。益徵兩造就和解條件 尚未意思表示一致，而未成立和解。上訴人抗辯：依雙方間 之LINE對話，已達成默示上之合意云云，並無可採。 　⒊上訴人雖曾於111年4月25日，以兩造有進行和解協議書之協 商程序，並已達成共識，委請律師寄發如橋頭地院審訴卷第 23-26頁之律師函及和解協議書予被上訴人，請求被上訴人 完成和解簽署及交屋程序（不爭執事項），惟前開律師函 僅係律師受上訴人之委任，而依上訴人之主張所寄發，且該 律師函所附之和解協議書影本，亦無兩造或其代理人之簽名 用印，不足為有利於上訴人之認定。 　㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法 第179條定有明文。 　⒈上訴人抗辯：系爭房屋有瑕疵，被上訴人未修補，被上訴人 給付系爭款項予上訴人，目的是要讓上訴人自行修繕系爭房 屋之費用，且係上訴人減少價金請求權之結果云云。查： 　⑴依上訴人於另案陳稱：兩造係於110年11月21日至111年4月25 日期間，協調由被上訴人給付修繕費予上訴人自行修繕之事 等語（另案本院卷第140頁），及於本院陳稱：系爭款項係 被上訴人給付之和解前金等語（原審卷第104頁），暨兩造 各自之代理人李祐陞、辛忠城於協商時之LINE對話內容（前 述㈡⒉），可知系爭款項係兩造協商和解過程中，被上訴人自 行依其認知之和解金額所匯。惟兩造嗣後既就和解條件無法 達成共識而未成立和解，則上訴人受領系爭款項之法律上原 因已不存在。 　⑵再者，被上訴人於其向臺南地院起訴請求上訴人給付買賣價 金之另案訴訟中，已以112年3月30日書狀之送達，向上訴人 解除系爭契約，為兩造所不爭執（不爭執事項）。上訴人 並於另案中陳稱：被上訴人已於112年3月30日主張解除系爭 契約，已發生契約解除之效力等語（另案本院卷第97頁）明 確，則亦難認上訴人有行使減少價金之請求權存在。且上訴 人得否行使減少價金請求權，與其在兩造協商和解過程中， 因被上訴人自行依其認知之和解金額所匯之系爭款項，亦屬 無涉。 　⒉兩造既未成立和解，則上訴人收受系爭款項，已無法律上原 因，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還系爭款 項，即屬有據。 　㈣再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不 能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第33 4條第1項定有明文。又解釋契約應通觀全文，並斟酌訂立契 約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料， 本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實 、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之 法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎（最高法院110 年度台上字第857號判決參照）。 　⒈上訴人已支付本件訴訟律師酬金6萬元及裁判費5萬3,866元， 固為兩造所不爭執（不爭執事項），惟上訴人抗辯：依系 爭契約第7條第2項規定，前開費用應由被上訴人負擔云云， 則為被上訴人所否認。 　⒉依系爭契約第7條「擔保責任」約定：「賣方擔保本標的物 產權清楚，並無一物數賣，被他人佔用或佔用他人之土地等 情形，如有出租或債務糾紛，賣方應於完稅款交付日前負責 理清；賣方擔保農業土地未曾合併申請農舍或農業設施等情 形，或建地為可合法申請建造之建築用地，不得為法定空地 及使用過建蔽率或容積率之土地。本契約成立後，如因其 他關係而發生訴訟案、受假扣押、假處分、強制執行、宣告 破產與其他法律處分時，出賣人即視為違約，一切責任由賣 方負責。如買方向司法機關提出訴訟時，一切訴訟費及律師 費等均出賣人負責如數賠償不得異議。…」等語（不爭執事 項㈢）以觀，第1項係就賣方應負擔保責任之事項（如無一物 數賣或遭他人佔用土地等；負責理清出租或債務糾紛；建地 不得為法定空地及使用過建蔽率或容積率之土地等）為約定 ，第2項則係就賣方違約之賠償內容為約定。考量違約賠償 責任，通常以約定有可歸責於賠償義務人之事由為原則，及 依前開契約條款前後項約定之體系解釋，該條第2項所稱「 本契約成立後，如因其他關係而發生訴訟案…出賣人即視為 違約，一切責任由賣方負責。如買方向司法機關提出訴訟時 ，一切訴訟費及律師費等均出賣人負責如數賠償不得異議」 等語，應係指賣方因違反第1項之擔保責任而發生訴訟案， 或買方因賣方違反第1項之擔保責任而提出訴訟者而言，並 非所有因系爭契約所生之訴訟案，均應由賣方負一切責任， 始符契約目的及公平、誠信原則。 　⒊上訴人就本訴部分所提訴訟，係因系爭房屋是否存在瑕疵所 衍生，與前開系爭契約第7條約定被上訴人應負擔保責任之 事項無關，則上訴人抗辯：其支出之前開律師酬金及裁判費 ，依系爭契約第7條第2項約定，應由被上訴人負擔，並主張 自系爭款項中抵銷云云，尚屬無據。 八、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定，反訴請求上訴人 給付33萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日（即111年11月3 日，原審卷第193頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息，應予准許。原審就前開部分為上訴人敗訴之判決 ，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回其上訴。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。 十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　李素靖 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余玟慧 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林育幟 上為正本係照原本作成。 不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅珮寧 附表： 期次 約定付款日期 金額 上訴人給付日期 1 第一期款 （簽約款含訂金） 100萬元 110年10月7日給付現金20萬元，匯款80萬元 2 第二期款 （備證用印款） 17萬元 110年10月20日匯款17萬元 3 第三期款 （完稅款） 17萬元 110年11月12日匯款51萬元中之17萬元 4 第四期款 （尾款） 534萬元 110年11月12日匯款51萬元中之34萬元

2024-10-15

TNHV-113-上易-83-20241015-1

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