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所有權移轉登記

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第2743號原告古寶銀訴訟代理人林珪嬪律師被告古順輝上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國114年3月11 日辯論終結，本院判決如下：　　主　文一、被告應將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。二、訴訟費用由被告負擔。三、原告假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、被告未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：兩造為兄妹關係，原告於民國90年間出資購買如附表所示之房地（下稱系爭房地），惟原告先前遭前夫以原告名義開設汽車保養廠，並以原告名義申請支票，嗣後無力兌現而跳票，遭銀行列為拒絕往來戶，原告擔心前夫之債權人追討債務，故將系爭房地借名登記於被告名下，並於91年 2月21日辦理抵押權設定予原告，以擔保日後被告將系爭房地歸還原告，系爭房地購買後即為原告實際居住使用，並由原告持有保管系爭房地買賣契約書正本及所有權狀正本，關於貸款、各項稅費等支出，亦均由原告負擔，嗣原告請求被告將系爭房地返還，然被告均避不見面，原告因而於113年8 月26日寄發存證信函為相同意思表示，惟被告迄今仍不予置理，爰依借名登記類推適用委任之法律關係提起本件訴訟，請求被告移轉登記返還系爭房地等語。並聲明：如主文第1 項所是，並願供擔保請准供宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。四、得心證之理由：　㈠按所謂借名登記，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，倘其內容不違反強制禁止規定或公序良俗者，應承認其法律效力，於其內部間仍應承認借名人為真正所有權人（最高法院99年度台上字第2448號民事判決參照）。次按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，民法第549條第1項及第541條第2項定有明文。又借名登記契約在性質上與委任契約同視，並類推適用民法委任之相關規定，依前開規定，借名人自得隨時終止借名登記契約，請求受任人將借名取得之權利移轉予己。　㈡經查，原告主張其係借被告之名義購買系爭房地，並將系爭房地借名登記於被告名下，惟系爭房地由原告實際使用，並負擔貸款、各項稅費等支出，原告曾於113年8月26日寄發存證信函向被告為終止借名登記之意思表示等節，業據其提出系爭買賣契約、系爭房地所有權狀、系爭房地土地登記謄本、各項稅款繳款單據及存證信函等件為憑（見壢司調卷第17 -77頁），而被告經相當時期受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第28 0條第3項前段準用同條第1項之規定，應視同自認，堪信原告之主張應為真實。是兩造間就系爭房地既成立借名登記契約，揆諸上開規定，原告本得隨時終止借名登記關係，則原告以存證信函及本件起訴狀繕本送達被告作為終止借名登記之意思表示，並請求被告應將系爭房地之權利移轉登記予原告，自屬有據。五、綜上所述，原告依照借名登記關係類推類推適用民法委任之法律關係，請求被告應將系爭房地之權利移轉登記予原告，為有理由，應予准許。又本件原告訴請系爭房地所有權移轉登記，乃命被告為一定意思表示，依法本不得假執行，故原告假執行之聲請，不應准許，應予駁回。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　廖子涵得上訴。附表：㈠土地部分：　　　　　　土地坐落　　面積 (平方公尺) 權利範圍編號縣市鄉鎮市區　地段地號 1 桃園市中壢區忠福段 3128 　 2447 59/10000 ㈡建物部分：編號　建號　　　　基地坐落主要建材及建物層數　建物面積 (平方公尺) 權利範圍　　　　建物門牌 1 桃園市○○區○○段0000號桃園市○○區○○段0000地號鋼筋混凝土造、8層六層：54.54 陽台：7.67 雨遮：1.32 　 1/1 桃園市○○區○○○街0巷0號6樓共有部分：桃園市○○區○○段0000○號，面積218.06平方公尺，權利範圍456/10000 桃園市○○區○○段0000○號，面積4911.84平方公尺，權利範圍26/10000

2025-03-25

TYDV-113-訴-2743-20250325-1

重上

臺灣高等法院

履行契約

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第741號上訴人鄭金發訴訟代理人劉明鏡律師劉士豪律師被上訴人鄭晉祿鄭明洋鄭淑珍鄭伊娉鄭淳珍鄭安婷共同訴訟代理人繆璁律師繆忠男律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國113年4月 29日臺灣臺北地方法院113年度重訴字第135號第一審判決提起上訴，本院於114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：被上訴人鄭晉祿為上訴人之胞弟，其等父親鄭進財於民國60年間為鄭晉祿、上訴人置產，購買2塊土地（下合稱系爭土地）分別登記於鄭晉祿配偶鄭詹瑞杏、上訴人配偶鄭黃登美名下，上訴人於95年間取得鄭黃登美名下土地之處分權，並邀約鄭詹瑞杏一併出售其名下土地，處分系爭土地後集資全部價金共同以借名登記方式購得9間房地（門牌號碼：新北市○○區○○街00號3樓、3樓之1至3樓之8，下合稱系爭9間房地），並於106年間以3樓之1、3樓之2、3樓之7、3樓之8等4間房地賣得價金清償其餘5間房地（即3樓、 3樓之3至3樓之6，下合稱系爭資產）之貸款。上訴人與鄭詹瑞杏於107年9月4日簽訂「鄭姓家族房地產協議切結書」（下稱系爭協議），約定處分系爭資產後所得價金除提供家族事業使用或另必要支出費用外，剩餘部分由上訴人、鄭詹瑞杏各取得二分之一，系爭資產業經出售，上訴人取得買賣價金新臺幣（下同）1億5,718萬4,843元。鄭詹瑞杏於111年7 月23日死亡，伊等為鄭詹瑞杏之全體繼承人，爰依系爭協議第2條約定、繼承之法律關係，請求上訴人給付系爭資產出售價金二分之一等語。聲明：㈠上訴人應給付被上訴人7,859 萬2,421元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：系爭9間房地為伊所有，伊係以自己及被上訴人鄭明洋、鄭伊娉、訴外人鄭光傑、鄭如玲（下合稱鄭明洋等4人）之名義經法院拍賣程序購得系爭9間房地，其中8間房地借名登記予鄭明洋、鄭伊娉、鄭光傑、鄭如玲。鄭進財於60年間購買系爭土地為其所有，僅借名登記予鄭詹瑞杏、鄭黃登美，鄭進財死亡後系爭土地成為遺產，由鄭進財之繼承人即配偶鄭林寶桂、鄭晉祿、伊等3人共同繼承，屬鄭姓家族之財產，伊受鄭進財委託投資、管理、處分系爭土地，委任關係至95年間出售系爭土地始行消滅，系爭協議係為分配鄭進財遺產，鄭詹瑞杏非鄭進財之繼承人，其所簽訂之系爭協議不成立亦不生遺產分配之效力。況系爭9間房地係由鄭姓家族出資3,127萬元、伊出資7,472萬元，應依出資比例分別共有，並計算分配應得獲利等語，資為抗辯。三、原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。　四、經查，鄭詹瑞杏於111年7月23日死亡，鄭晉祿為鄭詹瑞杏之配偶，其等子女為鄭明洋、鄭淑珍、鄭伊娉、鄭安婷、鄭淳珍與鄭晉祿均為鄭詹瑞杏之繼承人；大房代表鄭金發、二房代表鄭詹瑞杏、資產開發管理人鄭金發、資產借名登記人鄭明洋等4人於107年9月4日簽訂系爭協議，系爭資產於112年2 月24日至5月18日間陸續出售，扣除買賣交易費用後之總結餘款為1億5,718萬4,843元等情，為兩造所不爭（見本院卷二第6-7頁），堪信為真實。五、被上訴人主張上訴人出售系爭資產取得買賣價金1億5,718萬 4,843元，依系爭協議第2條約定，鄭詹瑞杏應取得1/2價金等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：　㈠系爭協議第2條約定：「處份上述資產（即系爭資產）後所得價金除提供家族事業使用或另必要支出費用外，剩餘部分由甲（即上訴人）、乙（即鄭詹瑞杏）雙方各分配取得1/2。」（見補字卷第33頁）。查系爭資產於112年2月24日至5月1 8日間陸續出售，扣除買賣交易費用後之總結餘款為1億5,71 8萬4,843元乙節，為兩造所不爭執，又上訴人自承迄今未有供家族事業使用或必要支出費用之支付（見原審卷第155頁，本院卷二第46頁），則依系爭協議第2條約定，1億5,718 萬4,843元應由上訴人、鄭詹瑞杏各分配取得1/2，是鄭詹瑞杏應取得7,859萬2,421元【計算式：157,184,843元÷2=78,5 92,421元，元以下捨棄】。鄭詹瑞杏於111年7月23日死亡，被上訴人為鄭詹瑞杏之繼承人（見補字卷第17-29頁之繼承系統表、戶籍謄本），被上訴人依系爭協議第2條約定、繼承之法律關係，請求上訴人給付7,859萬2,421元，自屬有據。　　　㈡上訴人雖辯稱系爭9間房地為伊所有；系爭土地為鄭進財之遺產，系爭協議係為分配鄭進財遺產，鄭詹瑞杏非鄭進財之繼承人，其所簽訂之系爭協議不成立亦不生遺產分配之效力；系爭9間房地係由鄭姓家族出資3,127萬元、伊出資7,472萬元，應依出資比例計算分配應得獲利云云，並提出臺北市政府建設局函、買受系爭土地私契、向訴外人陳義德購買1/2 土地私契、買賣公契、土地複丈成果圖、催告函、上訴人實地會勘丈量建物面積傳予訴外人合普工業公司函、和解協議書、租賃契約書、出售系爭土地契約書、委託書、印鑑證明、築巢房屋不動產購買意願/要約書及專任委託銷售契約書、投標保證金支票、存摺明細、租金收入之資金流向表及華銀存摺交易明、零星支出證明及銷售獎金統計表、租金收入明細、對帳單、匯款回條、支票、地價稅繳款書、房屋稅繳款書為證。惟查：　　⒈上訴人自承系爭9間房地買賣價金1億0,599萬元，其中3,12 7萬元係由鄭姓家族出資（見原審卷第135頁），可知上訴人未全部出資，已難認系爭9間房地為其所有，又上訴人空泛為此辯解，然始終未舉證證明此節，是本院無法就此部分為有利於上訴人之認定。　　⒉又系爭協議記載：「…上表資產（即系爭資產）為鄭金發先生以40年歲月為家族努力，代為開發投資及妥善管理所累積下來的資產，現家族成員共同協議如下：【一】上述資產若要出售時，由甲（即上訴人）乙（即鄭詹瑞杏）雙方協議後，由甲方主導出售，日後出售或處份上述資產A（即鄭明洋）、B（即鄭伊娉）、C（即鄭光傑）、D（即鄭如玲）需無異議，並無條件配合辦理過戶事宜。【二】處份上述資產後所得價金除提供家族事業使用或另必要支出費用外，剩餘部份由甲、乙雙方各分配取得1/2。…」等文字（見調解卷第33-35頁）。而上訴人所提臺北市政府建設局函、買受系爭土地私契、向訴外人陳義德購買1/2土地私契、買賣公契、土地複丈成果圖、催告函、上訴人實地會勘丈量建物面積傳予訴外人合普工業公司函、和解協議書、租賃契約書、出售系爭土地契約書、委託書、印鑑證明、築巢房屋不動產購買意願/要約書及專任委託銷售契約書、投標保證金支票、存摺明細、租金收入之資金流向表及華銀存摺交易明、零星支出證明及銷售獎金統計表、對帳單、匯款回條、地價稅繳款書、房屋稅繳款書等證據（見原審卷第35-42、45-50、53-98、139-147、157-18 5頁，本院卷一第35-37、253-507頁），可知系爭土地之經營、管理、出售，系爭土地出售後之價金用以購買系爭 9間房地，及系爭9間房地之購買、貸款、經營、管理、出售等事務，均係上訴人所為，核與系爭協議所載「上表資產為鄭金發先生以40年歲月為家族努力，代為開發投資及妥善管理所累積下來的資產」等文字相符，堪認上訴人確實有為鄭姓家族努力，然無法證明系爭土地為鄭進財所有，僅借名登記予鄭詹瑞杏、鄭黃登美；又系爭協議全文並未提及鄭進財或鄭進財之遺產，尚難認系爭協議係分配鄭進財之遺產；且依系爭協議之文句前後文，可知系爭協議係家族成員就系爭資產所為之分配，是上訴人辯稱系爭土地為鄭進財之遺產，系爭協議係為分配鄭進財遺產，鄭詹瑞杏非鄭進財之繼承人，其所簽訂之系爭協議不成立亦不生遺產分配之效力云云，難認可取。　　⒊上訴人所提投標保證金支票、存摺明細、租金收入之資金流向表及華銀存摺交易明、零星支出證明及銷售獎金統計表、對帳單、匯款回條、地價稅繳款書、房屋稅繳款書等證據（見原審卷第139-147、157-185頁，本院卷一第35-3 7、253-507頁），可知上訴人參與投標，上訴人、鄭明洋等4人申辦房屋貸款，系爭9間房地出租之收入用以支付必要費用（包含貸款、稅賦等），106年間出售3樓之1、3樓之2、3樓之7、3樓之8等4間房地，價金再用以清償系爭資產之貸款。惟系爭9間房地之貸款係由上訴人、鄭明洋等4 人就自己名下房地申辦貸款，並非均由上訴人申辦，已難認上訴人有出資7,472萬元，且上訴人以系爭9間房地之租金收益用以支付必要費用，至106年間出售3樓之1、3樓之 2、3樓之7、3樓之8等4間房地，出賣價金再用以清償系爭資產之貸款，即係依上開4間房地之漲幅清償系爭資產之貸款，並非依上訴人出資而清償貸款，又上訴人始終不能舉證證明其出資7,472萬元乙節為真，是其此部分所辯，亦難憑採。　　⒋另上訴人就取得餘款的條件「提供家族事業使用」尚未成就部分之抗辯，業經捨棄不再主張（見本院卷一第151頁，卷二第6、46-47頁），是此部分所提出之證據不予審認，附此敘明。六、綜上所述，被上訴人依系爭協議第2條約定、繼承之法律關係規定，請求上訴人給付7,859萬2,421元，及自113年1月13 日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第二十五庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　潘進柳　　　　　　　　　　　　　　法　官　林祐宸　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊惠如正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張永中

2025-03-25

TPHV-113-重上-741-20250325-1

上易

臺灣高等法院

毀損

臺灣高等法院刑事判決 114年度上易字第229號上訴人即自訴人曾峙屏自訴代理人蔡晴羽律師上訴人即被告林庭玉選任辯護人吳玲華律師上列上訴人即自訴人因自訴上訴人即被告毀損案件，不服臺灣臺北地方法院112年度自字第69號，中華民國113年12月17日第一審判決，提起上訴，本院判決如下：　　主　文上訴駁回。　　事　實一、林庭玉前因與案外人傅仰曄共同犯醫師法第28條前段之非法執行醫療業務罪（臺灣臺北地方法院111年度醫訴字第5號刑事案件），經被害人黃慧娟（已歿）之子曾峙屏依共同侵權行為等法律關係，對其等提起請求損害賠償民事訴訟，經臺灣臺北地方法院民事庭於民國112年5月19日以110年度醫字第27號判決（下稱本案民事判決），命林庭玉與傅仰曄應連帶給付曾峙屏新臺幣（下同）371萬5,190元及法定遲延利息，並宣告曾峙屏以124萬元或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定存單為林庭玉及傅仰曄供擔保後，得假執行。詎林庭玉於知悉本案民事判決之內容，明知其將受強制執行之際，竟意圖損害債權人曾峙屏之債權，基於損害債權之犯意，於112 年6月27日將其名下唯一不動產即臺北市○○區○○段0○段0000○ 號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段0號00樓之0，權利範圍1/1）及坐落同小段000地號土地（權利範圍16/10000）（上開建物及土地下合稱為本案房地），以買賣為由，移轉登記予林芮宇、李昱廣（林芮宇及李昱廣就本案房地之權利範圍均為建物各1/2、土地各8/10000），而以此方式處分其財產，足生損害曾峙屏之債權。二、案經曾峙屏委任律師提起自訴。　　　　理　由壹、程序部分：　　本院援引之下列證據資料（包含供述證據、文書證據等），並無證據證明係公務員違背法定程序所取得。又上訴人即自訴人、自訴代理人、上訴人即被告林庭玉及其選任辯護人，於原審準備程序、審理時（見原審卷一第144、145、330頁；原審卷二第94至102頁）及本院審理時（見本院卷第143至 147頁）對原審及本院所提示之被告以外之人審判外之供述，包括供述證據、文書證據等證據，均同意有證據能力，且迄言詞辯論終結前並未聲明異議，亦無顯有不可信之情況與不得作為證據之情形，本院審酌上開證據資料製作時之情況，尚無違法不當及證明力明顯過低之瑕疵，認為以之作為證據應屬適當，是依刑事訴訟法第159條至第159條之5規定，本院所引用供述證據及文書證據均有證據能力。貳、實體部分：一、事實之認定：　　　　訊據上訴人即被告林庭玉雖坦承其於上開時、地，將名下唯一不動產即本案房地，以買賣為由，移轉登記予林芮宇、李昱廣之事實，惟矢口否認有何損害債權之犯行，辯稱：我因積欠律師費、親友債務，及因經濟窘迫，為籌措日常生活費用等支出之資金，致不得已而變賣本案房地，並無損害自訴人曾峙屏債權之意圖云云。被告之辯護人並為其辯護略稱：自訴人已經查封傅仰曄2間不動產，價值已足滿足其債權，自不構成毀損債權罪云云。經查：　㈠被告前因與傅仰曄共同犯醫師法第28條前段之非法執行醫療業務罪（原審法院111年度醫訴字第5號刑事案件），經被害人黃慧娟（已歿）之子即自訴人，依共同侵權行為等法律關係，對其等提起請求損害賠償民事訴訟，經原審法院民事庭於112年5月19日以本案民事判決，命被告與傅仰曄應連帶給付自訴人371萬5,190元及法定遲延利息，並宣告自訴人以12 4萬元或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定存單為被告及傅仰曄供擔保後，得假執行，即自訴人得隨時向法院聲請強制執行；而被告至遲於112年6月12日即知悉本案民事判決之內容，仍於112年6月27日，將其名下唯一不動產即臺北市○○區○○ 段0○段0000○號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段0號00 樓之0，權利範圍1/1）及坐落同小段000地號土地（權利範圍16/10000），以買賣為由，移轉登記予案外人林芮宇、李昱廣（林芮宇及李昱廣就本案房地之權利範圍均為建物各1/ 2、土地各8/10000），即以此方式處分其財產等情，為被告所不爭執（見原審卷一第330、331頁），且有原審法院111 年度醫訴字第5號刑事判決、本案民事判決、被告就本案民事判決於112年6月12日提起上訴之民事聲明上訴狀、被告於 112年7月13日之全國財產稅總歸戶財產查詢清單、本案房地之建物及土地登記謄本、被告於112年6月3日將本案房地出賣予李昱廣、林芮宇之不動產買賣契約書等件在卷可參，是此部分事實，堪以認定。　㈡被告客觀上有損害自訴人債權之處分財產行為：　1.按刑法第356條之損害債權罪，以債務人於將受強制執行之際，意圖損害債權人之債權，而毀壞、處分、隱匿其財產為構成要件。此之所謂「將受強制執行之際」，如債權人已取得強制執行法第4條各款所定之執行名義、或如業經受有確定之終局判決、或受有假執行宣示之判決，以及已經開始執行尚未終結以前均係「將受強制執行之際」（最高法院58年台上字第1812號判決、55年度台非字第118號判決意旨參照）。次按刑法第356條損害債權罪之成立，固以其損害行為在「將受強制執行之際」為要件，然所謂將受強制執行之際，係指債權人對債務人「取得執行名義起，至強制執行程式完全終結前之期間」而言，亦即債權人業已取得執行名義，而隨時可以聲請執行之情形（最高法院30年度刑庭庭長決議《二》參照）。　2.自訴人對被告及傅仰曄所提起之請求損害賠償民事訴訟，前經原審法院民事庭於112年5月19日以本案民事判決，命被告與傅仰曄應連帶給付自訴人371萬5,190元及法定遲延利息，並宣告自訴人以124萬元或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定存單為被告及傅仰曄供擔保後，得假執行。是自訴人已對被告取得受有假執行宣示之本案民事判決，且該民事判決為強制執行法第4條第1項第2款所定之執行名義，故自訴人自本案民事判決判決之日即112年5月19日起，已得隨時向法院就被告名下之財產聲請強制執行。　3.被告於112年5月19日至同年7月13日間，其名下除本案房地外，無其他不動產或車輛之事實，有被告112年7月13日之全國財產稅總歸戶財產查詢清單附卷足稽（見原審卷一第63頁）。參以被告於112年6月12日具狀對本案民事判決提起上訴 (見原審卷一第61、62頁)，顯至遲於該日即知悉本案民事判決之內容，卻仍於15日後之112年6月27日，將其名下唯一不動產即本案房地，以買賣為由，移轉登記予林芮宇、李昱廣等情，已如前述，是被告於將受本案民事判決強制執行之際，處分其名下唯一不動產即本案房地，客觀上確有損害自訴人債權之處分財產行為無訛。　㈢被告主觀上有損害自訴人債權之意圖及損害債權之犯意：　1.按犯罪構成要件之「意圖」，為特定種類犯罪之主觀不法構成要件，行為人只要在內心上具備希求達到主觀不法構成要件所明定之不法意圖，而著手實行客觀之犯罪事實者，即有意圖之存在，可成立特定之罪，並不以其意圖之實現為完成犯罪之必要條件。考行為人為特定行為，本即有各式各樣之動機，立法者將特定動機列為意圖（如意圖供行使之用、意圖營利、意圖為自己或第三人不法所有、意圖損害債權人之債權等），而為主觀不法構成要件，旨在限縮特定犯罪之成立範圍，然非謂行為人別有其他動機存在時，即無由「同時併存」不法意圖。而債務人所有之總財產，為全體債權人債權之抽象擔保，已取得執行名義而得參與分配之全體債權人，除具有優先受償權者外，應就債務人可受執行之財產平均受償，此觀強制執行法第38條規定自明。刑法損害債權罪所欲保護之客體，既係債權之安全滿足實現，且債務人之所有財產均為債權人債權之總擔保，苟債務人明知債權人已取得執行名義，其財產即有受強制執行之可能，猶處分其財產，避免其財產受強制執行，自有損害債權人債權之意圖。　2.被告雖辯稱其早已委託出售本案房地，不知因此侵害自訴人之債權云云，然查：　⑴觀之被告於行為時年已32歲，學歷為大學畢業、有護理師執照（見原審卷一第21頁、原審卷二第108頁），係具有相當智識程度及社會經驗之人，其於112年6月12日具狀對本案民事判決提起上訴，足認至遲於該日即知悉本案民事判決之內容及准許假執行之宣告，而將受強制執行之際，卻於同月27 日處分其名下唯一不動產即本案房地，其主觀上顯難認其將導致自訴人之債權受有損害乙事毫無所悉。　⑵參之被告將本案房地以總價398萬元出賣予林芮宇、李昱廣，經扣除抵押權等債務及費用支出後，價金餘款210萬1,683元於112年7月7日匯至被告指定之臺灣土地銀行中和分行第000 000000000號帳戶（下稱被告土銀帳戶），被告旋於上開價金匯入之「同日」，將款項分次轉帳匯出及提領現金，致該帳戶僅餘542元等情，有被告土銀帳戶歷史交易明細查詢資料、本案房地買賣之房屋交易安全制度專戶收支明細表（賣方）在卷可憑（見原審卷一第205、341頁）。由被告處分本案房地賣得價金後，於取得價金之「同日」，立即將高達21 0萬1,683元之買賣價金餘款轉出至僅餘542元，顯見其有規避自訴人對該價金存款聲請強制執行之意圖，至為明確。　⑶被告出售本案房地，具基於侵害本案債權之主觀犯意：　①證人即受被告委託出售本案房地之仲介人員潘志祥於原審審理時證稱：被告於112年3月1日委託出售本案房地，一開始委託出售價格為438萬元，但因來看屋之買方所出價格均低於438萬元，故遲未能賣出，迄至112年5月26日，被告同意降價出售本案房地，變更出售條件為屋主（即被告)實拿370 萬元整，屋主只負擔土地增值稅，不負擔仲介服務費，並簽訂契約內容變更同意書；嗣經伊同事介紹，最後以總價398 萬元將本案房地出賣予林芮宇、李昱廣等語（見原審卷二第 81至83、90頁），有被告於112年3月1日委託中信房屋南京龍江加盟店（喬群不動產仲介經紀有限公司）出售本案房地之同意書、112年5月26日契約內容變更同意書在卷可佐（見原審卷一第185、191頁）。　②本件自訴人於110年間提起本案民事訴訟，於112年4月19日言詞辯論終結，嗣於112年5月19日宣判，有本案民事判決附卷可憑。可知被告早於110年間即知自訴人對其提起本案民事訴訟，其於訴訟繫屬期間之112年3月1日委託出售本案房地，但因委託出售價格438萬元均高於看屋買方之出價，遲未能成交，迄同年5月19日本案民事判決宣判，被告旋於同月2 6日同意降價出售本案房地變更出售條件為其實拿370萬元，遂於112年6月27日以398萬元價格售出。可知被告於本案民事訴訟繫屬期間委託出售其名下唯一之不動產即本案房地，其動機本即可議，且被告於本案民事判決宣判後，知悉判決之結果對其不利，自訴人隨時得持該判決對被告名下不動產聲請假執行，旋將降價求售，縱令出售價格以低於被告自稱購入本案房地價格400萬元之成本，被告僅實拿370萬元，亦在所不惜。況倘被告並無損害自訴人債權之意圖，其於得知本案民事判決之結果後，大可終止本案房地委託出售，卻被告仍執意賣出，復於112年5月26日簽立前揭契約內容變更同意書而降價出售本案房地，被告顯急於將本案房地變賣，益見其係基於侵害本案債權之主觀犯意，出售本案房地。　③被告辯稱其因積欠律師費、親友債務及為籌措日常生活費用支出之資金等因素，因經濟窘迫，致不得已而需變賣本案房地，並非為侵害本案債權云云。惟按債務人所有之總財產，為全體債權人債權之總擔保，而債務人為避免其財產遭債權人強制執行，通常會將登記之不動產變賣為容易隱藏之現金，或將存款領出並藏匿在某處，此於法院實務上屢見不鮮。本件被告所稱其積欠親友債務，均未簽立借據，業據被告自承在卷（見原審卷二第105至107頁），則該等負債既已積欠多年，何以須拖延至本案民事判決後始變賣本案房地？是由被告處分本案房地之時機以觀，被告於知悉本案民事判決及准許假執行之結果後，旋於1個月後將本案房地出賣並移轉登記，其辯稱僅單純為處分本案房地以償還其他債務，與本案民事判決無關云云，核與常情有違，殊難採信。　④被告自承其名下除本案房地外，並無其他不動產及車輛，現亦無業，可見其無其他財產或收入可供清償以保障自訴人之債權。再被告將本案房地變賣後，就賣得價金於匯入被告土銀帳戶之「同日」立即轉出，縱令被告所辯其積欠律師費、親友債務等語屬實，被告將本案房地賣得價款刻意挑選特定普通債權人清償，而未通知自訴人參與分配，實有意剔除自訴人債權、不想讓自訴人債權獲得清償之意。是被告主觀上具有損害自訴人債權之意圖及損害債權之犯意，至為明灼。又縱被告被告處分本案房地之動機，或兼有清償其他債務之目的，然不影響被告主觀上具有損害自訴人債權之意圖之認定。　⑷又毀損債權之保護法益，係個別債權人在個別強制執行程序中，從債務人財產滿足其債權；本罪之性質為抽象結果犯，只要行為人實施毀壞、處分或隱匿其財產之行為即屬既遂，不需要使強制執行無法進行，或使債權人無法實現利益。本件被告既有上開處分財產致自訴人無法開啟強制執行程序以滿足債權之行為，即已成立本罪，縱自訴人另依強制執行程序對連帶債務人傅仰曄進行查封，亦無解於被告本件犯行之成立。　㈣綜上所述，被告所辯，要屬事後卸責之詞，無足憑採。本件事證明確，被告之毀損債權犯行，洵堪認定，應依法論科。二、核被告所為，係犯刑法第356條之損害債權罪。　　三、維持原判決及駁回上訴之理由：　㈠原判決以被告犯罪事證明確，據以論罪科刑，並載敘：審酌被告知悉自訴人已取得本案民事判決及受有假執行宣示之執行名義，而得隨時向法院聲請就被告名下之財產為強制執行，竟於將受強制執行之際，意圖損害自訴人之債權，將其名下唯一之不動產予以處分、變賣，且將賣得價金自被告土銀帳戶中提領轉出殆盡，致無從確保自訴人債權日後受償之可能性，足生損害於自訴人，所為實有不該，應予責難；復考量被告始終否認犯罪，且迄今完全未就其犯行可能對自訴人造成之損害表達任何歉意、賠償或求得原諒，足認其犯後態度不佳；兼衡被告自述其學歷為大學畢業，原從事護理師工作，案發時無業、無收入，尚需扶養3名幼子之家庭生活、經濟狀況，暨其犯罪動機、目的、手段、情節、素行(見卷附被告前案紀錄表)等一切情狀，量處有期徒刑6月，如易科罰金以1千元折算1日之折算標準等旨。　㈡經核原判決認事用法均無違誤，量刑亦屬妥適。自訴人以原判決量刑太輕，且漏未就被告毀損債權而出售房地扣除貸款及其他費用匯入帳戶之犯罪所得沒收等語為由提起上訴；被告則執前詞上訴否認犯行，均指摘原判決不當。然按刑之量定，係實體法上賦予法院得為自由裁量之事項，倘其量刑已以行為人之行為罪責為基礎，並斟酌刑法第57條各款所列情狀，在法定刑度內，酌量科刑，如無偏執一端，致明顯失出失入情形，上級審法院即不得單就量刑部分遽指為不當或違法（最高法院75年度台上字第7033號判決意旨參照）；本件經原判決逐一剖析，並就卷內證據資料參互審酌，認定被告確有毀損債權之犯行，關於上訴所指事由之科刑部分，已依刑法第57條各款所列情狀，審酌上開各情，在適法範圍內行使其量刑之裁量權，原判決之量刑，核無違法或不當之情形，原判決即應予維持。自訴人雖主張被告出售本案房地係侵害本案債權之行為，其出售本案房地之價金為犯罪所得，應予沒收乙節；然被告將本案房地以總價398萬元出賣予林芮宇、李昱廣(經扣除抵押權等債務及費用支出後，價金餘款2 10萬1,683元)，為被告處分其財產之所得，並非犯罪所得，自訴人民法上之求償權如未能獲得滿足，應藉民事執行程序取得債權憑證，待被告有財產時，另為聲請強制執行，自訴人主張被告出售本案房地之價金為犯罪所得，應予沒收云云，顯屬無據。被告於本院審理時猶執前詞否認犯行，且迄今仍未與自訴人和解或賠償其損害，業據被告於本院審理時供承在卷（見本院卷第151頁），足認被告並未反省其毀損債權犯行，亦無和解、賠償意願。本件既查無足以影響量刑之新事證，被告及自訴人之上訴，均無理由，皆應予駁回。據上論斷，應依刑事訴訟法第368條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　刑事第七庭　　審判長法　官　吳秋宏　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　柯姿佐　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃雅芬以上正本證明與原本無異。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭雅云中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日附錄：本案論罪科刑法條全文　　　　　　　　　　　　　　　中華民國刑法第356條債務人於將受強制執行之際，意圖損害債權人之債權，而毀壞、處分或隱匿其財產者，處2年以下有期徒刑、拘役或1萬5千元以下罰金。

2025-03-25

TPHM-114-上易-229-20250325-1

重訴

臺灣士林地方法院

終止借名登記等

臺灣士林地方法院民事裁定 112年度重訴字第274號上訴人勝隆開發建設股份有限公司法定代理人杜修蘭上訴人蒲陽建設股份有限公司法定代理人鄒文欽送達代收人劉宇欣被上訴人劉秀琴富柱發展有限公司法定代理人劉明柱上列當事人間終止借名登記等事件，上訴人對於民國113年11月2 9日本院第一審判決不服，提起上訴，未據繳納第二審裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之，但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77條之2 第1項分別定有明文。又民事訴訟法第77條之2第1項固為關於訴之客觀預備合併時訴訟標的價額核定之規定，但於訴之主觀預備合併情形者，亦得類推適用之（最高法院94年度台上字第1078號判決參照）。經查，上訴人除聲明廢棄原判決外，並請求第二審法院依如附表二所示之聲明為判決，而如附表一所示房地（下稱系爭房地）於民國111年3月8日交易價格為新臺幣（下同）1,200 萬元，有內政部不動產交易實價查詢資料可稽（見本院卷第68頁），此部分訴訟標的價額為1,200萬元；請求給付1,200萬元部分之訴訟標的金額為1,200萬元。又原告主觀、客觀預備之訴，均係以先位之訴無理由時，請求法院就備位之訴為判決所合併提起之訴訟，係以一訴主張數項標的而應為選擇之情形，依上開規定，本件訴訟標的價額應依其中價額最高者定之，是本件訴訟標的價額依此核定為1,200萬元，而本件上訴人於113年12月27日提起本訴，應依修正前臺灣高等法院民事訴訟、強制執行費用提高徵收額數標準，應徵第二審裁判費176,400元。茲依民事訴訟法第4 42條第2項規定，限該上訴人於收受本裁定後5日內如數向本院繳納，逾期未繳，即駁回其上訴。中華民國 114 年 3 月 21 日民事第一庭法官方鴻愷以上正本係照原本作成。核定訴訟標的價額部分，如不服裁定得於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元（若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判）。中華民國 114 年 3 月 21 日書記官傅郁翔附表一：編號種類建號或地號權利範圍 1 土地臺北市○○區○○段○○段00地號 4分之1 2 土地臺北市○○區○○段○○段00地號 56分之4 3 土地臺北市○○區○○段○○段00地號 56分之4 4 建物臺北市○○區○○段○○段00000○號（門牌號碼：臺北市○○區○○街00號4樓）全部附表二（上訴人聲明如第一審判決附表一編號3所示）：一、先位勝隆開發建設股份有限公司（下稱勝隆公司）部分㈠先位聲明： ⒈確認劉秀琴與富柱發展有限公司（下稱富柱公司）間就如附表一所示房地（下稱系爭房地）買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為均無效。 ⒉富柱公司應將系爭房地所有權於民國111年3月25日所為之移轉登記應予塗銷，回復登記為劉秀琴所有。 ⒊願供擔保請准宣告假執行。㈡第一備位聲明： ⒈劉秀琴應將系爭房地所有權移轉登記予勝隆公司。 ⒉願供擔保請准宣告假執行。㈢第二備位聲明： ⒈劉秀琴應給付勝隆公司新臺幣（下同）1,200萬元，及自民事追加被告暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒉願供擔保請准宣告假執行。二、備位蒲陽建設股份有限公司（蒲陽公司）部分㈠先位聲明： ⒈確認劉秀琴與富柱公司間就系爭房地買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為均無效。 ⒉富柱公司應將系爭房地於111年3月25日所為之移轉登記應予塗銷，回復登記為劉秀琴所有。 ⒊願供擔保請准宣告假執行。㈡第一備位聲明： ⒈劉秀琴應將系爭房地所有權移轉登記予蒲陽公司。 ⒉願供擔保請准宣告假執行。㈢第二備位聲明： ⒈劉秀琴應給付蒲陽公司1,200萬元，及自民事追加被告暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。 ⒉願供擔保請准宣告假執行。

2025-03-21

SLDV-112-重訴-274-20250321-2

中簡

臺中簡易庭

損害賠償

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 113年度中簡字第1841號原告鄭錦珍訴訟代理人詹志宏律師被告孫元峖即孫萬興上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國114年2月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告前於民國89年3月20日就坐落臺中市大肚區　　王田段84、84-1地號土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○路○ 段000巷00弄0號之房屋(下稱系爭房屋)，與出賣人即被告之配偶謝桂香簽訂買賣契約書(下稱系爭房地買賣契約書)，被告同時向原告坦承，系爭房屋東側部分已越界占用至鄰地同段83地號部分土地，但被告前已向83號地號土地所有權人即訴外人林秋雄針對系爭房屋占用83地號土地部分簽訂土地買賣合約書(下稱系爭契約)，可將此移轉土地請求權讓售予原告，原告不疑有他，遂以新臺幣(下同)40萬元之價格，向被告買受「被告依據系爭契約得對林秋雄主張移轉83地號土地持分之請求權」。然原告近年向林秋雄提示系爭契約原本，林秋雄竟表示該契約所載之簽名非其字跡、身分證字號亦屬錯誤，且其從未向被告出售83地號土地持分，是被告顯不可能將上開移轉土地請求權讓售與原告，被告自當負債務不履行之損害賠償責任。又此債務不履行屬可歸責於被告之事由所致之給付不能，原告謹依民法第226條、第256條之規定，以本起訴狀繕本向被告為解除「請求移轉第83地號土地持分權利買賣契約」之意思表示，並依民法第213條第1項、第17 9條規定，請求擇一為原告有利之判決等語。並聲明：被告應給付原告40萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被告則以：　㈠原告係於89年3月20日簽訂系爭房地買賣契約書，被告同時將上開系爭契約轉讓予原告，是系爭房地買賣契約書與他項權利讓與部分均係於89年3月20日簽訂，原告提起本件訴訟顯已超過民法第365、125條所分別規定之5年、15年消滅時效，是原告主張債務不履行、返還不當得利等均已逾時效，應無理由。　㈡又被告確實有於83年5月8日與林秋雄簽訂系爭契約以購買系爭房屋越界之部分土地，並有將價金交付予林秋雄，原告主張系爭契約係偽造、權利有瑕疵乙事，自應先負舉證責任。　㈢並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由　㈠原告主張之事實，業據其提出系爭房地買賣契約書、系爭契約、被告與原告之子林峻達錄音光碟及譯文等件為證（見本院卷第21至29、87至91頁）。被告對於原告主張其前於89年 3月20日與被告配偶謝桂香簽訂系爭房地買賣契約書，同時以40萬元之價格向被告買受「被告依據系爭契約得對林秋雄主張移轉83地號土地持分之請求權」，並取得系爭契約等情均不爭執，是堪認原告之上開主張為真實。惟原告主張系爭契約係偽造、權利有瑕疵，被告應負債務不履行責任部分，則為被告所否認，並以前詞置辯。　㈡原告主張系爭契約係偽造一節，為被告所否認。而查，被告並未否認系爭契約為其所製作，則就系爭契約為真正一節，應由被告負舉證責任。被告辯稱應由原告舉證，尚有誤會。而就系爭契約之真正一節，證人林秋雄即系爭契約上所載之出賣人林秋雄於本院言詞辯論時結證稱：「（提示卷附土地買賣合約書，該文件是否有見過？其上的林秋雄是否係你本人所親自簽名？）我不曾見過，而且上面的簽名不是我的，且身分證字號也不是我的」、「（土地買賣合約書其上所記載大肚區王田段83地號之田地之係爭土地是否係你所有？）是的。且目前也仍是我所有」、「（系爭土地是否曾經販賣給其他人？）不曾，這塊土地是我爺爺那輩留下來給我，到現在都沒有賣過」等語。參酌卷附系爭契約書與證人林秋雄當庭書寫之字跡不同，且該契約書上之林秋雄身分證號與證人林秋雄當場提出之身分證號不同，可認證人林秋雄之證言為真實。而證人林秋雄既未在系爭契約書上簽名，該契約書實難認為真正，自難認為被告辯稱確實向證人林秋雄購買系爭土地交付原告一節為真實。　㈢按，請求權，因十五年間不行使而消滅。時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第125條、第144條第1項分別定有明文。查本件原告對被告依系爭契約交付系爭土地之請求，應於原告89年3月20日起，即得對被告為請求，是原告之請求權於104年3月19日已因屆滿15年而罹於時效，雖原告主張依民法第226條、第256條之規定，以本起訴狀繕本向被告為解除「請求移轉第83地號土地持分權利買賣契約」之意思表示，並依民法第213條第1項、第179條規定，請求擇一為原告有利之判決等語。然本件原告係於113年2月20日起訴繫屬於本院，此有收文章蓋於起訴狀中可考（見本院卷第15頁），該時已於15年時效期間之後，對於已完成之時效請求權已不生影響，亦無時效中斷問題，是被告抗辯原告請求權，確已罹於15年之時效，被告自得拒絕原告之請求。則被告既得拒絕原告請求，原告依不當得利請求，亦難認為有據。四、綜上所述，原告依上開規定，請求被告給付400,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張清洲以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭榮峰

2025-03-21

TCEV-113-中簡-1841-20250321-1

補

臺灣新北地方法院

遷讓房屋

臺灣新北地方法院民事裁定 114年度補字第207號原告馮興福訴訟代理人馮莉莉被告鄭鴻玉一、上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項定有明文。房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，請求遷讓房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額。所謂交易價額，應以市場交易價格為準。不動產如無實際交易價額，當事人復未能釋明市場交易價格，法院得依職權參考客觀之交易價額資料為核定；而不動產實價登錄價格，乃一定期間內，於地政機關登錄之不動產交易價格，倘與客觀之市場交易價格相當，可作為核定訴訟標的價額之參考；惟房屋及其坐落土地合併為實價登錄價格者，該房屋、土地各自之交易價格若干，應依適當方法為換算（即房屋、土地價值比例）（最高法院111年度台抗字第150號裁定意旨參照）。二、經查，本件原告主被告霸佔房產，請求被告自新北市○○區○○ 街00巷00號房屋(下稱系爭房屋)搬走等情，揆諸前揭說明，原告請求被告返還系爭房屋部分之訴訟標的價額，應以系爭房屋起訴時之交易價額定之，而系爭房屋坐落於新北市○○區 ○○段00地號土地（面積：131.28平方公尺，下稱系爭土地）（下合稱系爭房地），與之條件相仿之鄰近房地買賣價格約為每平方公尺150,000元（含土地及建物），有本院依職權查詢內政部不動產交易實價查詢服務網查詢結果附卷足憑，則與系爭房地條件相近之不動產實際交易單價計算系爭房地之客觀交易價值，應屬適當，是系爭房地之交易價額應為10 ,156,500元【計算式：總面積67.71㎡×150,000元/㎡＝10,156, 500元，元以下四捨五入，下同】，復參酌財政部訂定發布之「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」第2點第1款前段，個人出售房屋時，得以房地總成交金額，按出售之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，而系爭房屋於起訴時之房屋評定現值為121,400元，有新北市政府稅捐稽徵處房屋課稅明細表在卷可稽（見本院卷第19至21頁），又系爭土地公告現值為每平方公尺184,000元，亦有土地登記第一類謄本可參（見板司調卷第13頁），故系爭房屋評定現值占系爭房地現值總額之比例約為1.97％【計算式：121,400元/（121,400元＋184 ,000元/㎡×131.28㎡×1/4）＝1.97％】，依此計算系爭房屋於起訴時之市場交易價格應為200,083元（計算式：10,156,500 元×1.97％＝200,083元）。從而，本件訴訟標的價額應核定為 200,083元，應徵收第一審裁判費2,210元，茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達後5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 21 日民事第二庭法官顏妃琇以上正本證明與原本無異。如對本裁定抗告須於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,500元。中華民國 114 年 3 月 21 日書記官徐安妘

2025-03-21

PCDV-114-補-207-20250321-1

訴

臺灣新竹地方法院

給付居間報酬

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第957號原告統茂國際地產開發有限公司法定代理人張豪鎔被告李雅雪訴訟代理人謝宗穎律師複代理人董之頤律師上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國114年2月27日辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣柒拾參萬壹仟陸佰元，及自民國一一三年七月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣貳拾肆萬參仟捌佰陸拾陸元為被告供擔保後，得假執行。但若被告以新臺幣柒拾參萬壹仟陸佰元為原告供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　按解散之公司，除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第24 、25條分別定有明文。故於清算程序完結前，法人之人格於清算範圍內，仍然存續，必須待清算完結後，法人格始得歸於消滅。復按有限公司之清算，以全體股東為清算人。但本法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限，公司法第113條準用第79條亦有明文。本件原告業經主管機關經濟部於民國(下同)113年7月18日以經授商字第113307 00620號函解散登記在案，有經濟部核准函、有限公司變更登記表在卷可稽（見本院卷第142至150頁），依公司法第24 、25條規定，原告應行清算程序，並於清算範圍內視為尚未解散，惟原告經解散登記後並未向法院呈報清算人，有本院民事紀錄科查詢表附卷可佐（見本院卷第65頁）。是以，本件應由原告全體股東為清算人。而原告之股東僅為張豪鎔一人，有有限公司變更登記表附卷可稽（見本院卷第119至121 頁）。揆諸前揭說明，應由原告董事張豪鎔為法定清算人，並為原告之法定代理人，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：緣原告原為房屋仲介公司，以居間仲介買賣房屋為業，於112年3月11日受被告委託，就坐落新竹縣○○市○○○ 路000號5樓之1之房地（下稱系爭房地）簽訂不動產買賣服務契約（下稱系爭居間契約），為房屋仲介買受服務。約定於契約成立時，給付原告買賣總價款2%之報酬【即新臺幣( 下同)731,600元】。而原告為被告向訴外人蔡尚節仲介系爭房地買賣事宜後，被告已於112年10月25日與蔡尚節就系爭房地簽訂買賣契約，約定由被告以總價36,580,000元向蔡尚節購買系爭房地。詎原告已依約媒介系爭房地買賣契約成立，履行居間契約之義務，被告迄今仍未給付上開報酬。爰依系爭居間契約、服務費確認單、民法第565條及第568條第1 項之規定提起本件訴訟。並聲明：被告應給付731,600元及自113年7月10日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之幫息；願供擔保請准宣告假執行。二、被告之答辯： (一)被告原居住於新竹縣竹北市嘉豐六路二段房屋（下稱舊屋），於112年3月間因有換屋居住之需求，委託原告尋找新屋，同時出售舊屋，嗣於112年3月11日購買系爭房地，與蔡尚節約定尾款應於112年9月15日前交付。然原告並未積極出售舊屋，被告擔心舊屋遲延售出將致無法如期交付系爭房地尾款，遂於112年5月12日解除與原告間專任委託銷售舊屋之契約，另委請訴外人即與原告配合不動產移轉事務之地政士楊佩霖通知蔡尚節希望能延期交款，楊佩霖並回覆被告得以延期至10月中，豈料，原告法定代理人張豪鎔非但改稱蔡尚節不同意延期，又因不滿被告解除上開舊屋之專任委託銷售契約，乃自稱其已取得蔡尚節之授權，要求被告至原告店面進行協商，待被告依約於112年8月2日進入原告會議室時，張豪鎔竟命員工將一樓大門上鎖，要求被告當場在其事先擬好的聲明書上簽名，強令被告承認自己違約，並要求被告全額負擔違約責任，其後張豪鎔持被告簽立之上開聲明書，與蔡尚節簽立變更期款協議書，致被告莫名需支付違約金114,000 元予蔡尚節，原告顯有未盡民法第571條居間契約之忠實義務，自不得向被告請求給付報酬。 (二)又縱使原告得請求被告給付居間仲介之報酬，惟原告於系爭居間期間僅提供系爭房地一個物件予被告，並無帶看其他物件，且帶看系爭房地時，張豪鎔並未偕同到屋，本件居間期間甚短，原告在短期間內成交，不但省卻本需處理系爭房地相關之找尋相關合適物件、偕同帶看其他物件所需付出之人事、勞務費用，更無另外支出廣告費用、交際應酬費用及過濾、介紹、溝通適合之締約當事人等成本，且被告係以同社區高居第二之單價購買系爭房地，可見原告就系爭房地之現況、行情不曾為相當之調查，亦未盡其身為被告居間人代替被告斡旋、談判、來回議價等忠實義務。原告與其所配合之地政士楊佩霖間亦未善盡協調溝通，致被告未能確知系爭房屋尾款交付日期得否延期，原告上開所為，已有違反民法第 567條所訂據實報告及調查之義務，而使被告蒙受損失，其所任勞務之價值與系爭委託銷售契約約定之報酬相較，為數過鉅失其公平，爰依民法第572條規定，請求酌減上開居間報酬。 (三)再者，張豪鎔為原告店經理、楊佩霖為該店不動產移轉案件之地政士，其二人皆為系爭委託銷售契約之履行輔助人，而本件因可歸責原告事由致無法如期給付系爭房地之價金，原告應有協助系爭房地買賣雙方協商延期清償之義務，然楊佩霖明知蔡尚節未同意延期交屋及付款，卻向被告謊稱得其同意延期，而張豪鎔本有責為被告展延契約期限一事與蔡尚節協調，竟自稱其已取得蔡尚節之授權，對被告稱蔡尚節不同意延期清償，可見原告已有違反善良管理人注意義務，致被告受有給付114,000元違約金之損害，被告自得依民法第224 條、第227條第1項、第535條、第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求抵銷。 (四)並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　　原告主張其已居間系爭房地買賣契約成立，據此請求被告給付居間報酬731,600元，然為被告所否認，並以前詞置辯，故本件所應審究者厥為：(一)原告依民法第568條第1項規定，請求被告給付居間報酬731,600元，有無理由？被告抗辯原告有民法第571條規定情形，不得請求報酬，是否可採？（二）如原告得請求報酬，被告抗辯原告未盡據實報告及忠實辦理之義務，其所提供居間勞務價值低於約定報酬額，依民法第572條規定，請求酌減上開居間報酬，有無理由？（三）被告主張其受有114,000元違約金之損害，並以之為抵銷抗辯，有無理由？茲分述如下。 (一)原告依民法第568條第1項規定，請求被告給付居間報酬731, 600元，有無理由？被告抗辯原告有民法第571條規定情形，不得請求報酬，是否可採？ 1、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。查原告主張兩造前於112年3月11 日成立系爭居間契約，約定由原告為被告居間買受系爭房地事宜，被告應於簽訂系爭房地買賣契約時，給付原告買賣總價款百分之2之服務報酬即731,600元，且系爭房地已於同年 10月17日完成不動產移轉登記予被告所有乙節，業據提出買方給付服務費承諾書、要約書、竹北六家郵局第138號存證信函、簽約確認表、不動產買賣契約書、服務費確認單、建物所有權狀等件影本為證（見本院卷第17至19頁、第23至47 頁、第53至55頁）；參以兩造間有成立居間契約，原告亦曾為被告居間系爭房地，於系爭房地成交後，被告確有簽立上開服務費確認單乙節，亦為被告所不爭執（見本院卷第108 頁），審酌原告以仲介買賣為業，與被告間並無特殊交誼，衡情當無同意逕為被告無償從事系爭房地仲介買賣服務之理，被告亦無無端簽立上開服務費確認單之可能等情，則原告主張其已媒介被告與蔡尚節成立系爭買賣契約，依約履行居間契約完畢，據此依民法第568條第1項規定，請求被告給付系爭房地總價款3,658萬元之2%即731,600元之報酬，自屬有據。 2、至被告抗辯原告有違反居間人忠實義務，依民法第571條規定，不得向被告請求報酬云云，然查： (1)按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。故居間人不得向委託人請求報酬及償還費用之要件，必須其違反對於委託人義務為有利於相對人之行為，或違反誠實信用方法由相對人收受利益者始屬該當。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7條前段定有明文。原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張如抗辯為不實，並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。倘被告對於抗辯並無確實證明方法，僅以空言爭執，應認定其抗辯事實非真正，而為被告不利益之裁判（最高法院110年度台上字第1804號判決意旨參照）。 (2)查被告前以被告法定代理人張豪鎔於112年8月12日在原告會議室對其為妨害自由之行為提起告訴，經臺灣新竹地方檢察署檢察官偵查後，為不起訴處分，此有臺灣新竹地方檢察署檢察官112年度偵字第16989號不起訴處分書在卷可佐（見本院卷第176至182頁），且為被告所不爭執，該案不起訴處分書中載明：「觀諸卷附之會議室監視器錄影畫面可知，被告張豪鎔並無指示被告曾文逸、林東億將上址門鎖上鎖或有其他對告訴人施強暴或脅迫之舉動或言語，且於雙方商談全部過程中，未見告訴人有何恐懼、畏懼、害怕、不情願等狀態存在，亦無行動自由遭受限制之情況，於雙方商討完畢後，告訴人即自由離去。」等語，可見經檢察官偵查後，於上開時、地，並無被告所稱受張豪鎔或原告其他員工之強暴、脅迫等手段而簽立聲明書。且被告上開所辯關於賣方蔡尚節是否同意延期付款及張豪鎔對其為妨害自由等節，均係屬系爭買賣契約成立後，買方即被告履行其支付買賣價金期間所發生者，斯時原告之居間行為業已完成，自難認原告有何違反妥為媒介義務。被告復未再提出其他證據證明原告有何違反居間人之忠實義務並使賣方蔡尚節受有利益，則被告此部分所辯，難認可採。是以被告徒執上情抗辯原告有違反其對被告所負忠實義務之行為，依民法第571條規定，不得向被告請求報酬，要屬無據，洵非可採。 (二)如原告得請求報酬，被告抗辯原告未盡據實報告及忠實辦理之義務，其所提供居間勞務價值低於約定報酬額，依民法第 572條規定，請求酌減上開居間報酬，有無理由？ 1、按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文。又不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6% 或1個半月之租金，不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 條規定甚明。查，民法第572條之立法理由在於避免居間人乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，是居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允，若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。亦即此條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。 2、被告雖辯稱應依上開規定請求本院酌減居間報酬等語。惟查，系爭居間契約既經被告自由意志與原告議定報酬，本於契約自由原則，倘簽約時並無發生何種足以剝奪雙方磋商協議契約內容之情形，自不能於履約時任意以給付過高為辯。且本件兩造約定仲介服務費為系爭房地成交價金2%，並未逾不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條所訂成交價金6%之標準；另據被告自承，其因系爭房地尾款是否得以延期交付乙事，與系爭房地原屋主蔡尚節有爭執，而原告即與被告相約至原告公司處所商談並簽立聲明書，嗣原告再與蔡尚節討論是否延期支付尾款並簽立卷附變更期款協議書（見本院卷第76、93頁），足見原告於買賣雙方有所爭執時，即有為買賣雙方協調處理之情，並未因系爭買賣契約成立得請求報酬後即置之不理。又原告於簽立系爭居間契約後有提供帶看房屋，且系爭買賣契約書確係原告依系爭居間契約所負義務而簽立(詳後說明)，故本院斟酌上情，認兩造基於契約自由原則，自無酌減被告所應給付居間報酬之必要。 3、次者，按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第56 7條定有明文。細繹民法第567條之規定，就關於訂約事項之據實報告及當事人履行能力或訂立該約能力等調查義務究應如何踐行，其方法及範圍均無詳定，即難界定居間人應盡查核業務之具體實踐內容及程序有何特別約定，是而依民法第 567條所規定據實報告及調查義務，應以相當合理之範圍為其限度，倘已盡善良管理人之注意義務而無從查證，自不得認違反調查及告知義務。又居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負舉證責任。 4、被告抗辯原告未盡房屋現況及市場行情之調查義務，亦未盡斡旋、議價等忠實義務等語，為原告所否認，自應由被告負舉證之責。被告雖提出系爭房地所在社區實價登錄查詢資料（見本院卷第190頁），用以證明系爭房地之每坪交易價格6 5.22萬元過高云云。惟觀之與系爭房屋同社區之其他不動產於本件系爭買賣契約簽訂1年前後期間，尚有部分不動產換算每坪單價後與系爭房地之價格相當（每坪交易價格65.29 萬元、64.85萬元），況房屋之交易價格尚與樓層、格局、屋況、有無裝潢等因素有所關連，實難僅憑同社區其他住宅之價格逕予推斷系爭房地之價格未經議價。是以原告為被告居間買賣之系爭房地交易價格，並未明顯高於同社區其他住宅之實際成交價格，被告執此所辯，已屬無據。再依原告所提系爭房地簽約確認表及系爭買賣契約所附標的物現況說明書（見本院卷第27、39頁），其上有就系爭房地之現況及交易雙方當事人之身分等資訊為記載，堪認原告已盡其調查義務。而被告復未再提出其他證據證明原告有何違反忠實義務或未盡調查義務，是被告此部分所辯，即難憑採。 5、綜上，兩造間約定之居間報酬，並無為數過鉅失其公平之情形，被告主張依民法第572條規定酌減報酬，並無理由。 (三)被告就114,000元違約金之損害主張抵銷，有無理由？　　按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院30年上字第18號、48年台上字第481號判例要旨足資參照）。被告固辯稱其因原告之法定代理人張豪鎔強令其簽立聲明書，致其與蔡尚節另簽立變更期款協議書，須支付違約金114,000元予蔡尚節而受有損害，故依不動產經紀業管理條例第26條為抵銷抗辯等語，惟張豪鎔及原告其他員工並未對被告為妨害自由之行為，業如前述，被告辯稱係因張豪鎔之故意行為致其受有損害，已非無疑。且本件被告係因遲延給付尾款，使蔡尚節須額外支出一個月貸款利息及另外承租房地居住之費用，故由被告填補蔡尚節上開損害，然其是否係可歸責於原告之事由，被告並未舉證之，其空言主張，自難為有利於被告之認定。故被告辯稱其依不動產經紀業管理條例第26條規定，請求原告賠償損害114,000元，並據此為抵銷抗辯等語，即無所據。 (四)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查本件被告應就系爭房地成立買賣契約一事給付原告前開金額之報酬，已如前述，且約定被告應於112年3月21日給付上開金額，此為被告所不否認，揆諸前揭規定，被告當自112年3月22日起負遲延責任，則原告請求自113年7月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。四、綜上所述，原告依系爭居間契約及服務費承諾書、服務費確認單之法律關係，請求被告給付原告731,600元，及自113年 7月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。五、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　　　官　楊明箴以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭家慧

2025-03-21

SCDV-113-訴-957-20250321-1

訴

臺灣橋頭地方法院

所有權移轉登記

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度訴字第1016號原告蔡姿慧訴訟代理人黃順天律師被告王伍順訴訟代理人陳建誌律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國114年2月18 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（權利範圍：全部）及其上同段438建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○○路 000巷00弄0號，權利範圍：全部）之所有權移轉登記予原告。二、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告設立環宙實業行並經營水電工程等業務，其因業務上有倉庫及員工宿舍之需求，遂於民國112年5月11日與訴外人光祐地產事業有限公司（下稱光祐公司）簽立不動產買賣意願書，擬向訴外人曾順得承購其所有之高雄市○○區 ○○段0000地號土地及其上同段438建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○○路000巷00弄0號，下合稱系爭房地），並同時支付新臺幣（下同）5萬元作為斡旋金。嗣原告於112年5月1 5日與曾順得簽立系爭房地之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為1,050萬元，簽約款為105萬元，完稅款為105萬元，尾款為840萬元。惟因原告名下已有一房地，其貸款資格不足給付尾款，遂委請其男友即訴外人王建文之子即被告擔任系爭房地之登記名義人、貸款債務人，原告並於系爭買賣契約上記載「本人蔡姿慧確為同意將本買賣標的物產權登記在王伍順之名義」等語（下稱系爭借名登記契約）。後被告於112年6月17日於臺灣銀行大昌分行開立帳號為000000000000號帳戶（下稱被告臺灣銀行帳戶），系爭房地並於112年6月21日登記於被告名下，再以被告名義向臺灣銀行貸款840萬元（下稱系爭貸款），並為臺灣銀行設定最高限額抵押權。系爭房地買賣價金之簽約款105萬元及完稅款105萬元，經扣除原告已給付之斡旋金5萬元後，剩餘 205萬元係由王建文委請其弟弟即訴外人王建龍存入被告帳戶後，再由被告轉入系爭買賣契約之履約保證帳戶內，剩餘尾款840萬元部分，則由被告辦理系爭貸款給付，其後原告均有於每月27日前將3萬2,000元匯入被告臺灣銀行帳戶內，用以支付系爭貸款之本金及利息，且系爭房地買賣過戶之所有稅捐、規費、代書費用等俱由原告支付。又原告不但執有系爭買賣契約之價金履約明細暨點交證明書、系爭房地之使用執照、所有權狀，於系爭房地登記於被告名下開始，系爭房地亦均由原告使用、管理，供環宙實業行作為倉庫及員工宿舍使用，是原告方為系爭房地之實際所有權人，兩造間就系爭房地應有成立系爭借名登記契約。然被告於113年3月26 日以存證信函要求原告自系爭房地遷出，更對原告提起遷讓房屋事件訴訟（即本院113年度橋簡字第725號事件，下稱另案），兩造之信任關係已破裂，原告為此終止系爭借名登記契約，並以起訴狀繕本之送達通知被告，再依民法第179條、第767條規定，及類推適用民法委任契約之規定，請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告。並聲明：如主文所示。二、被告則以：系爭房地係被告父親王建文購買並贈與給被告，因王建文無力給付頭期款，才商請其弟弟王建龍幫忙出錢，王建龍才會分別於112年5月17日、同年6月17日以現金存入1 00萬元、116萬2,188元至被告中華郵政橋頭郵局帳戶內，被告再分別於112年5月18日、同年6月17日各匯款100萬元、11 6萬2,188元至系爭買賣契約之履約保證帳戶內，用以給付系爭買賣契約之價金。原告為王建文之女朋友，王建文購買系爭房地贈與被告後，即商議將系爭房地提供予原告放置材料及作為員工宿舍使用，再由原告按月給付被告系爭貸款作為租賃之對價，故原告主張兩造就系爭房地有成立系爭借名登記契約，顯與事實不符。又因系爭房地之買賣過程均係由王建文出面處理，被告並未親自出面，被告自不知悉系爭買賣契約係以何人名義作為買受人，亦不知曉系爭買賣契約上有記載「本人蔡姿慧確為同意將本買賣標的物產權登記在王伍順之名義」等語，且系爭房地過戶完畢後，王建文說要保管系爭房地之所有權狀，被告不疑有他，即將該等文件均交由王建文保管等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項　㈠原告在高雄市○○區○○路000巷0號設立環宙實業行，經營水電工程等業務。　㈡原告於112年5月11日與光祐公司簽立不動產買賣意願書（審訴卷第19頁），委託光祐公司居間仲介，擬承購系爭房地，並同時支付5萬元作為斡旋金。　㈢原告於112年5月15日與系爭房地之出賣人曾順得簽立系爭買賣契約書（審訴卷第21頁至第31頁），約定買賣總價為1,05 0萬元，簽約款為105萬元，完稅款為105萬元，尾款為840萬元，簽立系爭買賣契約書後，又再其上記載「本人蔡姿慧確為同意將本買賣標的物產權登記在王伍順之名義」，被告並擔任系爭房地之貸款債務人。　㈣被告於112年6月17日開設被告臺灣銀行帳戶，系爭房地於112 年6月21日登記於被告名下，以被告名義向臺灣銀行貸款840 萬元，並為臺灣銀行設定最高限額抵押權。被告申辦上開貸款後，原告均有於每月27日前將3萬2,000元匯入被告臺灣銀行帳戶，用以支付貸款之本金及利息。　㈤王建文為原告男友、被告父親，王建龍為王建文之弟弟、被告叔叔。　㈥王建龍分別於112年5月17日、同年6月17日以現金存入100萬元、116萬2,188元至被告中華郵政橋頭郵局帳戶內，被告再分別於112年5月18日、同年6月17日各匯款100萬元、116萬2 ,188元至台新銀行受託信託財產專戶（即系爭買賣契約之履約保證帳戶）。　㈦系爭房地自登記於被告名下以來，使用人均為原告，原告均作為其經營之環宙實業行之倉庫及員工宿舍使用。　㈧系爭房地之使用執照、所有權狀（審訴卷第57頁至第63頁）均係由原告持有。　㈨被告於113年3月26日以高雄地方法院郵局存證號碼442號存證信函（審訴卷第65頁至第66頁）請原告經營之環宙實業行於函到1個月，自系爭房地遷出，原告於113年3月27日收受前開存證信函。　㈩被告對原告提起遷讓房屋事件訴訟，經本院以113年度橋簡字第725號（即另案）判決認原告辯稱兩造就系爭房地為借名登記關係之事，並非全然無稽，且即使認定兩造間並無借名登記關係存在，被告主張終止兩造間無約定期限之租賃關係，不合於土地法第100條第3款、民法第440條第1項規定，而駁回被告之訴，目前被告已經提起上訴。四、本件之爭點　㈠兩造就系爭房地是否有系爭借名登記契約存在？　㈡原告類推適用民法委任契約之規定、民法第179條、第767條規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，有無理由？五、本院得心證之理由　㈠按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。而不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院105年度台上字第1897號、102年度台上字第1833號判決參照）。蓋不動產為登記名義人所有屬常態事實，為他人借名登記者屬變態事實，主張借名登記者，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則、論理法則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任（最高法院110年度台上字第511號判決參照）。惟證明借名登記契約成立之證據資料，不以直接證據為限，倘綜合其他情狀，證明由一方出資取得財產登記他方名下後，仍持續行使該財產之所有權能並負擔義務者，或出面洽談買賣契約、買賣價金之出資、繳納稅捐、繳納貸款、出租、保管所有權狀或實際管領使用之人為何人者，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間存有借名登記契約（最高法院98年度台上字第1048號、112 年度台上字第2160號判決參照）。本件原告主張兩造間就系爭房地存在系爭借名登記契約，既為被告所否認，自應由原告就兩造間有借名登記意思表示合致之事實，負舉證之責，先予敘明。　㈡經查，原告係以其名義與光祐公司簽立不動產買賣意願書（審訴卷第19頁），並與曾順得簽立系爭買賣契約（審訴卷第 21頁至第31頁），原告並於價金履約專戶明細暨點交證明書之買方簽章欄位簽名等情，有該點交證明書可證（審訴卷第 43頁）；佐以證人即系爭買賣契約之房仲林慧玲於另案審理中證稱：一開始是原告及其先生即王大哥（指王建文）來找我談要買房子，說公司要放工具及當宿舍用，我手邊剛好有系爭房地，就介紹給原告。簽立系爭買賣契約時，原告及其先生都有來，但都是原告簽名、下斡旋金，本來說要登記在原告夫妻名下，我有說若名下有房屋，貸款成數會比較少，故原告夫妻有討論要登記給誰，因為王建文不只一個兒子，後來好像是要登記給被告，只有被告可以貸款到8成。從頭到尾我只知道是原告夫妻要買的，我沒有看過被告，交鑰匙、結案最後簽名都是原告簽的。系爭買賣契約上所載「本人蔡姿慧確為同意將本買賣標的物產權登記在王伍順之名義」等語，是於112年5月15日簽約之後加載的，因為原告說他們要更改系爭房地之登記名義人，後來我有約被告到我們公司簽名。系爭房屋點交的時候，我有把所有權狀交給原告，並向原告收取代書費，被告並未到場，就我所知，系爭房地是借名登記在被告名下，因為都是原告夫妻做主要登記給誰等語（另案卷第180頁至第187頁）；證人即系爭買賣契約之代書宋淑芬則於另案審理中證稱：我記得是原告來簽系爭買賣契約，後來因為原告（名下）有二屋，為了房貸成數考量，被告父親說要登記小孩的名字，我說買方可以在合約上指定登記名義人，故我們請原告填寫登記名義人是誰，登記名義人那行字是事後補的，因為簽約當下原告並沒有說，只有說買房子是為了放工具跟給員工住，我從頭到尾只有在銀行對保的時候見過被告而以等語（另案卷第250頁至第254頁）。由上可知，系爭買賣契約自始至終均係由原告、王建文出面與仲介、代書及賣方接洽，且原告均稱購入系爭房地之原因係為了供環宙實業行作為倉庫及員工宿舍使用，被告並未介入或參與購買系爭房地之過程，顯見系爭房地之購入與否均係由原告、王建文所主導，係其等考量貸款成數之問題，才會於簽立系爭買賣契約之後，方指定登記名義人為被告。況系爭房地之點交、權狀交付，均係由原告出面完成，此情已與一般實際出資購買者，通常會參與締約、交屋過程相互違背，又系爭房地登記於被告名下後，雖以被告名義申辦貸款，然實際使用系爭房屋、持有所有權狀並繳納貸款者，均為原告乙情，亦為兩造所不爭執（院卷第38頁至第40頁），益徵原告主張系爭房地係借名登記於被告名下之事實，應屬有據。　㈢證人及被告叔叔王建龍固於另案審理中證稱：被告父親跟我說要買一間房子給被告，頭期款我出，後面貸款被告要貸，並說好要給原告當作員工宿舍使用。我是因為被告是我的姪子，才願意幫他出頭期款，否則原告跟我又沒關係，不需要我出錢，後來不知道為何又變成是原告在繳納貸款，我認為不合理，系爭房地應該一開始就是要給被告，沒有借名登記的事情等語（另案卷第188頁至第196頁），然依證人林慧玲、宋淑芬之前揭證述，原告與王建文出面締結系爭買賣契約時，始終均稱購入系爭房地係要提供給環宙實業行使用，均未提及係王建文購入後要贈與給被告乙事，是王建龍前開證詞，已與林慧玲、宋淑芬之證詞不符。縱王建文委請王建龍給付系爭房地之頭期款時，有向王建龍稱系爭房地係要贈與給被告，此亦僅為王建文對王建龍之單方說詞，而無法排除是王建文為了遊說王建龍出資所杜撰之說法，王建龍既未親自參與購入系爭房地之過程，自無法單以其證詞或主觀想法，即率認系爭房地之實際購入者即為被告。從而，原告主張兩造就系爭房地應有系爭借名登記契約存在等情，應屬可採。　㈣再按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，為民法第549條第1項、第541條第2項所明定。當事人之一方借用他方名義辦理不動產之所有權登記，且未違反法律之強制規定或公序良俗者，性質上屬於借名登記之無名契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他種類之勞務給付契約之性質，依民法第529條規定，應適用民法委任之相關規定，得隨時終止借名登記契約。又不動產之借名契約關係既已終止，基於終止借名登記契約後之返還請求權，自得請求他方移轉不動產所有權登記（最高法院103年度台上字第114 8號判決參照）。準此，借名人得隨時終止借名登記契約，並於借名登記契約終止後，請求出名人將借名取得之權利移轉於己。經查，兩造間就系爭房地有系爭借名登記契約存在乙節，業經本院認定如前，原告以起訴狀繕本送達向被告為終止系爭借名登記契約之意思表示，被告並就原告之主張為上揭答辯，應認系爭借名登記契約已合法終止，則原告類推適用民法第541條第2項、民法第179條規定，請求被告移轉登記系爭房地之所有權，洵屬有據。又原告依民法第541條第2項、民法第179條規定請求既有理由，其基於選擇合併依民法第767條第1項規定併為請求部分，本院即無庸再予審究。六、綜上所述，原告類推適用民法第541條第2項、第179條規定，請求被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併予敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　楊凱婷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林孟嫺

2025-03-20

CTDV-113-訴-1016-20250320-1

重訴

臺灣彰化地方法院

所有權移轉登記等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度重訴字第68號原告張余春美訴訟代理人陳豪杉律師被告吳余麗華余百華余白光余玉珍余敏志余芳美張素欽詹佩容謝健馨余國瑞共同訴訟代理人洪婕慈律師李冠穎律師陳世煌律師被告施美麗余敏哲上二人共同訴訟代理人陳建良律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國114年2月 27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告起訴聲明：被告吳余麗華、余百華、余白光、余玉珍、余敏志、余芳美、張素欽、詹佩容、謝健馨、余國瑞（合稱吳余麗華等10人）應將如附表一編號1-10所示彰化縣○○鎮○○○○○○段000地號土地（下稱系爭土地）權利範圍17/18所有權應有部分移轉登記予原告，並將其上稅籍編號00000000000即門牌號碼宮前街3號房屋（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）應有部分17/18之事實上處分權讓與原告。嗣追加施美麗、余敏哲為被告，並變更聲明為：一、先位聲明：㈠確認被告間就系爭房地於民國113年3月8 日所為買賣行為（下稱系爭債權行為），及就系爭土地於11 3年5月31日所為所有權移轉行為（下稱系爭物權行為）均不存在。㈡余敏哲、施美麗應將系爭物權行為之所有權移轉登記塗銷。二、備位聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）2,441萬8,233元，及自113年9月26日即民事準備書㈡狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；如前開請求連帶給付無理由時，吳余麗華等10人應給付原告2,441萬8,233元，及自113年9月26日即民事準備書㈡狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（卷二第92頁），核其訴之變更，均係基於系爭房地優先承購權所生爭執，基礎事實同一，程序上應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：系爭土地所有權及系爭建物事實上處分權原均為吳余麗華等10人及原告共有，應有部分比例如附表一所示。緣吳余麗華等10人於113年3月8日依土地法第34條之1規定，將系爭房地以2,585萬4,600元（系爭土地2,500萬元、系爭建物85萬4,600元）出售予余敏哲、施美麗（即系爭債權行為），並簽立不動產買賣契約書（下稱甲約），復於113年5 月31日就系爭土地辦妥所有權移轉登記（即系爭物權行為）。而甲約第5、7、8條（合稱系爭條件）約定買方應將系爭房地無償捐獻予余姓宗祠使用、買方負擔全部稅費、應於移轉登記日給付訴外人張椿、陳秀鳳遷離系爭建物之搬遷補償費1,000萬元，然系爭建物非供余姓宗祠所用，陳秀鳳早已離開系爭建物，且亦無於移轉登記日收受搬遷補償費，又施美麗與余姓家族並無親屬關係，顯不可能鉅資購買系爭房地又再無償捐獻予余姓家族，是被告僅係為排除原告就系爭房地之共有權，並無買賣真意，系爭債權、物權行為，均因通謀虛偽意思而無效，爰先位訴請確認系爭債權、物權行為均不存在，並擇一依民法第821條、第767條第1項中段、第113 條規定，請求余敏哲、施美麗塗銷系爭物權行為之登記。倘認先位之訴無理由，因原告於113年3月14日收受吳余麗華等 10人之通知，要求原告於15日內表示是否優先承購系爭房地，原告並於113年3月25日通知願買，故原告已與吳余麗華等 10人成立買賣契約，買賣標的為吳余麗華等10人就系爭房地之應有部分，買賣價金為2,441萬8,233元（系爭土地2,361 萬1,111元、系爭建物80萬7,122元），惟因吳余麗華等10人通知原告行使優先承購權時，未告知甲約完整條件，原告委任之陳豪杉律師於113年4月10日得知甲約內容後，認甲約有外加系爭條件等不合理內容而未簽立書面契約。吳余麗華等 10人與原告成立買賣契約後，即將系爭土地移轉登記予余敏哲、施美麗，致吳余麗華等10人無從將渠等之系爭土地應有部分移轉予原告，屬可歸責於吳余麗華等10人之給付不能，且本件優先承購權之通知不符合土地法第34條之1第2項規定，被告共同以不完整通知或故意擬具不合理交易條件之方式，侵害原告優先承購權，違反土地法第34條之1規定，亦屬侵權行為。系爭土地市價4,924萬7,000元，故原告所受損害為2,563萬5,889元轉售價差，茲請求2,441萬8,233元，爰備位擇一依民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項規定請求被告連帶賠償，再依民法第226條第1項規定請求吳余麗華等10人損害賠償等語。並聲明：㈠如前揭變更後聲明所示。㈡就備位之訴，願供擔保，請准宣告假執行。二、被告方面：　㈠吳余麗華等10人答辯略以：系爭房地為余姓家族祖厝，因余敏哲感念祖先庇佑，欲成立余姓宗祠而購買系爭房地，並使產權單純化，然因資金不足，遂向友人即訴外人謝進杰借款出資，並以謝進杰配偶即施美麗之名登記，作為借款之擔保，而余姓宗親逢年過節都會回到系爭建物祭祀聚會，因祖厝翻修，始將祖先牌位移至華嚴寺供奉，待修繕完竣後再請回祖厝祭拜，余敏哲於系爭房地移轉後，業向行政機關諮詢辦理余姓宗祠管理委員會之設立。另余敏哲、施美麗已於113 年6月19日、20日將1,000萬元搬遷補償費匯予張椿、陳秀鳳，被告顯有簽立甲約之真意。又吳余麗華等10人委託地政士即訴外人許炳墉於113年3月13日寄發之存證信函（原告於翌日收受），已載明土地法第34條之1執行要點第8點第6目規定之應記載事項，自屬合法通知，原告雖於113年3月25日寄發存證信函通知吳余麗華等10人及許炳墉行使優先承購權，惟許炳墉並未受吳余麗華等10人授權代受意思表示，而原告寄發之存證信函既未依限送達全部賣方，自不生優先承購之效，且優先承購僅係對吳余麗華等10人表示按甲約同樣條件訂立買賣契約之請求權，非即當然成立買賣契約。嗣許炳墉已於113年4月10日將甲約提示予陳豪杉律師，然陳豪杉律師不同意系爭條件，是原告未同意以同一條件購買，亦不生優先承購效果，原告與吳余麗華等10人間並未成立買賣契約。此外，吳余麗華等10人並未違反土地法第34條之1規定，且該規定亦非保護他人之法律，原告請求損害賠償，並無理由。另系爭土地市價僅約2,890萬7,989元等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　㈡余敏哲、施美麗答辯略以：系爭房地為余姓祖產，為免祖產流落外姓或因繼承分崩離析，加以余敏哲事業有成，長輩希望余敏哲得購買系爭土地興建宗祠，余敏哲遂同意購買，惟一時資金調度不及，遂先邀謝進杰共同出資，謝進杰同意後即由施美麗與余敏哲出資各半，余敏哲並與謝進杰、施美麗協議，余敏哲應於10年內以原價加計週年利率3％向謝進杰、施美麗購買系爭房地1/2權利，此為余敏哲調度資金之權宜措施，並無違常理。又甲約除價金2,585萬4,600元外，買方尚負擔搬遷補償費1,000萬元及土地增值稅440萬4,144元，故系爭房地實際價格為4,025萬8,744元，與市場行情相當，被告間確實有買賣系爭房地、移轉系爭土地所有權真意。另吳余麗華等10人通知原告行使優先承購權時未告知甲約完整條件，不生通知效力，則原告嗣表示願優先承購系爭房地，仍無法成立買賣契約，其後陳豪杉律師於113年4月10日閱覽甲約後，表示不同意系爭條件，是原告變更買賣條件，其優先承購權喪失，自無法成立買賣契約。再者，土地法第34條之1規範對象為共有人而非買受人，伊不受拘束，且該規定亦非保護他人之法律等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（卷二第27-31、94頁）：　㈠系爭房地原為原告與吳余麗華等10人所共有，應有部分比例如附表一所示。　㈡吳余麗華等10人於113年3月8日與余敏哲、施美麗簽訂甲約，約定吳余麗華等10人以2,585萬4,600元（系爭土地2,500萬元、系爭建物85萬4,600元）出售系爭房地予余敏哲、施美麗。　㈢吳余麗華等10人於113年3月13日委託許炳墉寄發北斗郵局存證號碼000044號存證信函（下稱44號存證信函）予原告，通知原告渠等已依土地法第34條之1規定決議出售系爭房地予余敏哲、施美麗，買賣價金為2,585萬4,600元，請原告於文到15日內以書面表示是否優先承購系爭房地，如原告欲優先承購系爭房地請於文到15日內至許炳墉地政士事務所簽訂買賣契約。44號存證信函並未檢附甲約。原告於113年3月14日收受44號存證信函。　㈣原告就系爭房地買賣一事委任陳豪杉律師處理，並授予陳豪杉律師代理權，包含但不限於收受優先承購權通知之意思表示、簽立買賣契約。原告於113年3月25日委託陳豪杉律師寄發臺北正義郵局存證號碼000047號存證信函（下稱47號存證信函）予吳余麗華等10人及許炳墉地政士事務所，通知吳余麗華等10人及許炳墉其以47號存證信函為行使優先承購權之意思表示，願以2,585萬4,600元買受系爭房地，並預定於11 3年3月27日15時前往許炳墉地政士事務所簽訂買賣契約。許炳墉、余白光、謝健馨、余國瑞於113年3月26日收受47號存證信函；余百華、余玉珍、詹佩容於113年3月27日15時後始收受47號存證信函；余敏志於113年3月28日收受47號存證信函；吳余麗華、余芳美、張素欽之存證信函則退回。　㈤陳豪杉律師於113年3月27日15時至許炳墉地政士事務所，當日到場者為陳豪杉律師（並有代書一位及原告友人林先生陪同）及許炳墉，兩造當事人均無到場，當日許炳墉告知陳豪杉律師10日內會通知如何處理。　㈥吳余麗華等10人於113年4月8日委託許炳墉寄發北斗郵局存證號碼000060號存證信函（下稱60號存證信函）予原告，通知原告於113年4月10日15時至許炳墉事務所簽訂買賣契約。60 號存證信函並未檢附甲約。原告於113年4月9日收受60號存證信函。　㈦陳豪杉律師於113年4月10日15時至許炳墉地政士事務所，許炳墉第一次提出被告簽立之甲約，及與甲約條件不完全相同但買方為原告之買賣契約（下稱乙約）予陳豪杉律師，陳豪杉律師表示系爭條件為被告等人嗣後追加之新條件，故未簽立乙約。　㈧吳余麗華等10人於113年4月12日委託陳世煌律師寄發員林南門郵局存證號碼000074號存證信函（下稱74號存證信函）予原告，通知原告既不同意依甲約同一條件優先承購系爭房地，則吳余麗華等10人與余敏哲、施美麗將依甲約續予進行。原告於113年4月17日收受74號存證信函。　㈨余敏哲及施美麗於附表二所示時間，將甲約之價金匯款至受款人帳戶。　㈩余敏哲將余敏哲及施美麗依照甲約應給付予原告之買賣價金交付張素欽，張素欽並於113年5月23日將143萬6,367元提存於本院提存所（受取權人：原告，提存字號：113年度存字第412號）。　系爭土地於113年5月31日以買賣為原因辦理所有權移轉登記為余敏哲、施美麗所有，應有部分各1/2。系爭土地之土地增值稅合計為440萬4,144元。　施美麗、余敏哲分別於113年6月19、20日各匯款500萬元予張椿。四、得心證之理由：　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。原告先位主張系爭債權、物權行為不存在，為被告所否認，此項法律關係存否不明確，致原告在私法上地位有受侵害之危險，而該危險得以本件確認訴訟除去之，是原告提起本件確認訴訟，有即受確認判決之法律上利益。　㈡系爭債權、物權行為均非通謀虛偽意思表示，原告先位訴請確認系爭債權、物權行為不存在，並無理由：　⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第345條、第87條第1項前段定有明文。次按民法第87條第1項所定之通謀虛偽意思表示，必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之（最高法院113 年度台上字第2205號判決參照）。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院105年度台上字第432號判決參照）。　⒉經查，吳余麗華等10人於113年3月8日與余敏哲、施美麗簽訂甲約，約定吳余麗華等10人以2,585萬4,600元出售系爭房地予余敏哲、施美麗，嗣余敏哲及施美麗並將價金匯予買受人，並將原告應得價金予以提存，系爭土地復於113年5月31日移轉所有權登記予余敏哲、施美麗等情，為兩造所不爭，加以證人許炳墉證稱：被告和我於113年3月8日在施美麗家中，我按照被告所說的條件繕打甲約等語（卷二第18頁），堪認甲約係買賣雙方溝通協商後所成立之契約，且雙方並給付買賣價金及移轉所有權，足見雙方確有成立甲約並移轉系爭土地所有權予余敏哲、施美麗之真意，是系爭債權、物權行為均屬有效，應堪認定。　⒊次查，甲約第5、8條約定略為：系爭房地不點交，目前已全部無償獻給「余姓宗祠」使用，產權移轉登記完成後應立即成立余姓宗祠管理委員會籌備會，由余敏哲擔任籌備會發起人兼召集人，施美麗、吳余麗華等10人擔任發起人；系爭房地權產移轉登記完成日，買方需給付1,000萬元予張椿、陳秀鳳作為遷出系爭建物之遷移補償費（買方需於113年4月8 日簽立面額1,000萬元之本票予張椿、陳秀鳳）等情（卷一第153、155頁）。原告雖主張余姓祖先之牌位早已移至華嚴寺，陳秀鳳亦早已搬離系爭房地，足認甲約第5、8條約定虛偽等語。惟查，經本院勘驗陳秀鳳及訴外人張中怡、陳秀鳳胞弟之對話影片，結果如附表三所示，此有勘驗筆錄（卷二第26-27、94頁、卷一第253-259頁）可憑，陳秀鳳及其胞弟已陳稱陳秀鳳早已搬離系爭建物，再稽以宮前街3號水費明細（卷二第53-54頁）所示：陳秀鳳為宮前街3號之用水名義人，自111年3月起至113年7月間，每2個月水費僅約36元至4 7元等情，可知自111年3月起水費額度僅有基本費，固然可認陳秀鳳自111年起即搬離系爭建物，惟依余敏哲、施美麗所辯：因搬遷補償費是買賣之條件，伊接受該條件並無另外詢問陳秀鳳搬遷事宜等語（卷一第555頁），原告既未能舉證余敏哲、施美麗係明知陳秀鳳已搬離系爭建物卻虛偽約定願給付搬遷補償費，自難認屬通謀。又原告未舉證張椿已搬離系爭建物，亦自陳：伊不清楚張椿是否仍使用系爭建物等語（卷二第93頁），加上施美麗、余敏哲已分別於113年6月 19、20日各匯款500萬元予張椿，顯有給付張椿搬遷補償費之意，自難認甲約第8條約定為虛偽。另甲約第5條已約定產權移轉後始成立余姓宗祠籌備會，故被告答辯：系爭建物係將來建立余姓宗祠使用等語，並非違常，即使系爭建物現無祖先牌位，亦無從認定甲約第5條約定為虛偽。是原告上開主張，均不足採。　⒋原告雖又主張施美麗與余姓家族無親屬關係，顯無出資購買系爭房地後再捐獻之動機，且甲約第7條約定土地增值稅、房屋契稅、印花稅、登記費、簽約金及實價登錄申報代辦費、代書費悉由買方負擔亦非合理等語，惟余敏哲、施美麗既已將買賣價金匯予出賣人，足認已有依甲約履行之事實，而稅費由何人負擔均係買賣雙方協商之結果，故原告以上情指摘系爭債權、物權行為為通謀虛偽，亦不足採。　⒌綜上，被告就系爭債權、物權行為均有買賣及移轉真意，自屬有效，是原告先位訴請確認系爭債權、物權行為不存在，並無理由。　㈢原告先位請求余敏哲、施美麗塗銷系爭物權行為之登記，並無理由：　　按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，民法第767條第1項、第821 條前段、第113條定有明文。查系爭債權、物權行為均有效，業如前述，是余敏哲、施美麗乃基於買賣而取得系爭土地所有權登記，並無侵害原系爭土地共有人之所有權，是原告先位依上開規定請求余敏哲、施美麗塗銷系爭物權行為之登記，為無理由。　㈣原告與吳余麗華等10人並未成立買賣契約：　⒈按共有土地或建築改良物，其處分應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1、4 項定有明文。次按共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地之全部，係就自己之應有部分而為處分，併依法代為處分他共有人之應有部分，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，有依同條第4項規定請求以「同樣條件」訂立買賣契約之優先承購權。故出賣土地之共有人應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，否則，即難認已合法通知行使優先承購權（最高法院109年度台上字第507號判決參照）。再按土地法第34條之1第4項所謂「以同一價格共同或單獨優先承購」，係指出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，優先購買權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力（最高法院112年度台上字第1493號判決參照）。第按他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄，土地法第34 條之1執行要點第13點前段定有明文。末按徵求他共有人是否優先承購與向他人為出賣之要約，其性質及法律上之效果均不相同。前者為意思通知，旨在促請他共有人行使優先承購權，他共有人如未於限期內行使優先承購權，即生失權之效果；後者為意思表示，旨在與要約之受領人訂立一定之契約，要約之受領人如不為承諾，契約即無由成立（最高法院 78年度台上字第1896號判決參照）。　⒉經查，原告雖於113年3月14日收受44號存證信函，並於113年 3月25日以47號存證信函行使優先承購權，惟44號存證信函並未檢附甲約，亦未載明系爭條件等重要內容，44號存證信函尚不生優先承購通知之效力，故原告以47號存證信函為行使優先承購權之意思表示，亦不能認為有效。另吳余麗華等 10人嗣於113年4月8日以60號存證信函通知原告於113年4月1 0日15時整至許炳墉地政士事務所簽訂買賣契約，雖未檢附甲約，然陳豪杉律師於該日至許炳墉地政士事務所經許炳墉提出甲約時，已知悉系爭買賣契約之全部內容，足認吳余麗華等10人已對原告為適法之優先承購通知。陳豪杉律師雖表示系爭條件為被告嗣後追加之新條件，然系爭條件均屬真正，已如前述，則原告自此時起，於獲悉全部出賣內容之通知後15日內，自得據完整之甲約內容重新評估決定是否以甲約同樣條件行使優先承購權，而不得對系爭條件部分不接受，惟原告於113年4月25日前並未表示依同樣條件行使優先承購權，則其優先承購權視為放棄，是原告並未與吳余麗華等10 人成立買賣契約，應堪認定。　⒊原告雖又主張原告收受44號存證信函後，即以47號存證信函回覆願意優先承購，雙方對於買賣標的物及價金意思表示合致，故買賣契約亦已成立等語。惟44號存證信函僅在徵求原告是否行使優先承購權，並非買賣要約之意思表示，故原告以47號存證信函回覆願意優先承購，亦無從成立買賣契約，是原告前揭主張，亦非可採。　㈤原告備位請求被告連帶賠償，或請求吳余麗華等10人共同賠償，均無理由：　　按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項前段、第226條第1項分別定有明文。經查，甲約並非虛偽，且吳余麗華等10人亦已合法對原告為優先承購之通知，又原告與吳余麗華等10人並無成立買賣契約，均如前述，是原告備位依民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項前段規定，請求被告連帶賠償原告2,441萬8,233元，或依民法第226條第1項規定請求吳余麗華等10人賠償原告2,441萬8,233元，均無理由。五、綜上所述，本件原告請求均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　陳弘仁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　范馨元　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張亦忱以上正本係照原本作成。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃明慧附表一編號姓名系爭土地應有部分系爭建物事實上處分權應有部分 1 吳余麗華 1/6 1/6 2 張素欽 1/6 1/6 3 謝健馨 1/6 1/6 4 余敏志 1/12 1/12 5 余芳美 1/12 1/12 6 詹佩容 1/18 1/18 7 余國瑞 1/18 1/18 8 余百華 1/18 1/18 9 余白光 1/18 1/18 10 余玉珍 1/18 1/18 11 張余春美 1/18 1/18 附表二編號受款人匯款人匯款日期（民國）匯款金額（新臺幣/元）備註 1 吳余麗華施美麗 113年5月3日 430萬9,100 2 余敏志施美麗 113年5月3日 215萬4,550 3 張素欽施美麗 113年5月3日 430萬9,100 4 張椿施美麗 113年5月3日 215萬4,550 被告辯稱是給付予余芳美之價金，但原告否認之。 5 詹佩容余敏哲 113年5月10日 143萬6,366 6 鄭守鈞余敏哲 113年5月3日 143萬6,366 給付予余玉珍之價金。 7 余白光余敏哲 113年5月3日 143萬6,366 8 余百華余敏哲 113年5月3日 143萬6,366 9 謝健馨余敏哲 113年5月2日 430萬9,100 10 余國瑞余敏哲 113年5月2日 143萬6,366 附表三一、檔案名稱：00000000陳秀鳳第一段錄影。二、影片內容為陳秀鳳坐在椅子上，與畫面外之陳秀鳳胞弟及張中怡對話。三、對話內容如下：張中怡：舅媽，你是叫什麼名字？陳秀鳳：呵呵呵呵。陳秀鳳胞弟：陳秀鳳。張中怡：陳秀鳳哦。欸！我問你，敏哲買那個土地有給你錢嗎？陳秀鳳胞弟：我也不知道。張中怡：說有500萬給你有嗎？陳秀鳳胞弟：沒有哦，要問阿龍才知道。陳秀鳳：我阿知。張中怡：你有拿到錢嗎？陳秀鳳胞弟：沒有都在阿龍那裡吧。張中怡：你都沒有拿到錢？陳秀鳳：沒有啦。張中怡：你本人沒有拿到錢？陳秀鳳：沒有啦。陳秀鳳胞弟：沒有。張中怡：他說要貼你500萬，房子要拆要給你500萬，有嗎？陳秀鳳：那有，那有給我。張中怡：沒有給你哦？陳秀鳳：那有給我。陳秀鳳胞弟：要問阿龍才知道。張中怡：他4月之前沒聯絡你說他要開本票500萬給你？陳秀鳳：哪有和我說。張中怡：你本人都沒有拿到？陳秀鳳：沒有啦。陳秀鳳胞弟：沒有。張中怡：這樣哦。陳秀鳳胞弟：要問阿龍才知道。陳秀鳳：要問阿龍才知道。張中怡：你本人沒拿到就對了？你都沒聽到那土地要買賣什麼都沒有。陳秀鳳胞弟：沒有，不知道啦。陳秀鳳：我不知道，我就像憨人一樣。陳秀鳳胞弟：他們那些...女兒...。張中怡：你搬走那邊多久了？你從那邊搬來這多久了？來你弟弟住多久了？張中怡：你在那裡沒住○○○ ○○○○○○○○街0號搬出來，你多久搬出來的？你來這住多久了？陳秀鳳：啥？張中怡：你來你弟這住多久了？陳秀鳳：住很久了啦。陳秀鳳胞弟：叫我堂弟載回來。張中恰：幾年了？陳秀鳳：不知道幾年了。陳秀鳳胞弟：2年啦。張中怡：2年了啊。陳秀鳳胞弟：阿虎死3年了。陳秀鳳：嗯。張中怡：是幾年？陳秀鳳：嗯。張中怡：幾年差不多幾年？陳秀鳳：啥？張中怡：來這住幾年？陳秀鳳：（手比2）。張中怡：2年啊。一、檔案名稱：00000000陳秀鳳第二段錄影。二、影片內容為陳秀鳳坐在椅子上，與畫面外之張中怡對話。三、對話內容如下：陳秀鳳：差不多阿虎死了，就沒拜了。張中怡：差不多幾年，差不多幾年，公嬤移幾年走了？陳秀鳳：差不多3年了。張中怡：3年，公嬷就移到華嚴寺了大家移去的嗎？誰移去的？陳秀鳳：就移去了。張中怡：移去那裡了哦？陳秀鳳：嗯。張中怡：啊大家的意見嗎？陳秀鳳：他會幫我們拜。張中怡：哦，這樣哦。張中怡：你到現在錢都沒有拿到。陳秀鳳：素欽嗎？張中怡:沒有啦，我說你啦。你這樣那塊土地宮前街3號，那塊到現在都沒有拿到錢哦？你今天6月4號錢都還沒有給你？陳秀鳳：在哪裡？張中怡：什麼？陳秀鳳：在哪裡？張中怡：錢都沒有拿到你的手裡嗎？陳秀鳳：嗯。張中怡：錢有拿到你的手裡嗎？陳秀鳳：要問素欽，我不知道。張中怡：這樣你本身有拿到嗎？名字是你的耶，房子名字是你的，你有拿到嗎？陳秀鳳：他們事情我不知道。張中怡：你有拿到嗎？問題是你有拿到嗎？你本人有沒有拿到嗎？陳秀鳳：沒有啊。張中怡：一毛都沒拿到還是都沒到還是？陳秀鳳：哪有拿到。張中怡：都沒有拿到哦？陳秀鳳：又沒有拿到。張中怡：這樣哦。陳秀鳳：我又沒有拿到，我來住這裡，沒有拿到。張中怡：好啦好啦。陳秀鳳：我在這裡，什麼都不知道。一、檔案名稱：00000000陳秀鳳第三段錄影。二、陳秀鳳手持報紙（報紙日期顯示113年6月4日）坐在椅子上，陳秀鳳左側為陳秀鳳胞弟站立在旁，二人並與畫面外之張中怡談話。三、對話內容如下：張中怡：沒有辦法啦。哪有辦法。宮前街3號賣掉了。阿哲說他有給你500萬耶。陳秀鳳：誰？張中怡：阿哲啊。說有拿本票500萬。說今年113年4月時。說一張本票給你啊。你到現在113年6月4日到現在還沒拿到哦？陳秀鳳：嗯。陳秀鳳胞弟：要等阿龍回來，問阿龍看看。陳秀鳳：我再問我阿龍。張中怡：你搬來這幾年了啊？陳秀鳳：什麼？陳秀鳳胞弟：2年。張中怡：2年，幾年？陳秀鳳：2年。張中怡：搬來你弟這2年哦。陳秀鳳：嗯啊。陳秀鳳胞弟：阿虎死我就把她帶上來了。張中怡：那裡都沒人住了。陳秀鳳：在這裡。陳秀鳳胞弟：我就帶她來這裡。張中怡：啊公嬤也不在那？陳秀鳳：公嬤給別人拜啊。陳秀鳳胞弟：公嬤放在華嚴寺給別人拜啊。張中怡：這樣哦。張中怡：沒關係，啦好啦好啦。

2025-03-20

CHDV-113-重訴-68-20250320-2

原訴

臺灣宜蘭地方法院

侵權行為損害賠償

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度原訴字第6號原告陳月英訴訟代理人李仲唯律師徐亦安律師林凱鈞律師被告胡翠玉訴訟代理人林志欽被告孫瑞琪指定送達處所：宜蘭縣○○鄉○○路 ○段000號上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國114年2月 27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告方面：　㈠宜蘭縣○○鄉○○段000○00000地號土地（下稱系爭894、894-1地號土地）為原住民保留地農牧用地，登記名義人為具原住民身分之訴外人陳慧珍即原告姪女，實際所有人為原告丁○○，原告及胞兄聽聞當地主管機關欲在該地區發展觀光事業，便於系爭894、894-1地號土地出資整地、鋪設道路、興建農舍及相關娛樂設施，然因該觀光事業發展並未落實，原告遂經介紹後，委託仲介即被告丙○○出售系爭894、894-1地號土地及其上坐落之未辦保存登記之建物乙棟（下稱系爭建物），因被告乙○○有意購買系爭894、894-1地號土地及系爭建物，遂由被告丙○○居中斡旋，又因系爭建物橫跨系爭894、894-1 地號土地及另一國有地(即宜蘭縣○○鄉○○段00000地號土地，下稱系爭893-9地號土地），系爭893-9地號土地亦為原住民保留地農牧用地，依山坡地保育利用條例第37條舊法規定須繼續耕作5年後，依法申請分割後，始能進行所有權移轉，被告丙○○明知山坡地保育利用條例第37條規定已於108年1月 9日修法，是系爭893-9地號土地無庸繼續耕作5年即可直接申請取得所有權，卻未告知原告，使原告誤信系爭893-9地號土地屬具有權利瑕疵之土地，價值低廉，致原告陷於錯誤，將原價新臺幣（下同）400萬元之系爭894、894-1、893-9 地號土地及系爭建物，僅以310萬之價格出售，並同意與被告乙○○簽訂不動產買賣契約書及房地買賣補償價款收付憑據，其中約定僅以10萬元價金將系爭893-9地號土地出售予被告乙○○，並因系爭893-9地號土地依被告乙○○之要求於買賣後仍未移轉所有權，被告乙○○於系爭893-9地號土地設定600 萬元之最高限額抵押權。　㈡系爭893-9地號土地面積1,780平方公尺，且與兩造其餘買賣標的即系爭894、894-1地號土地及系爭建物鄰接，屬具有經濟價值之土地，原告原本係以100萬元之價格銷售系爭893-9 地號土地，然被告丙○○身為專業買賣仲介，卻未如實告知原告系爭893-9地號土地已因山坡地保育利用條例第37條修法而可直接取得所有權，致原告誤信系爭893-9地號土地屬具有權利瑕疵之土地，竟將系爭893-9地號土地以10萬元為對價出售，足見被告丙○○未善盡其善良管理人義務，僅一昧要求原告盡快簽約出賣土地，明顯係為賺取仲介費用而故意加損害於原告。原告基於其議價能力、意思自由，原可以更高之價金出售系爭893-9地號土地，因被告丙○○故意未告知原告山坡地保育利用條例第37條之修法，導致原告與被告乙○○ 磋商契約時無法對系爭893-9地號土地之真實價值議價，或決定是否不出售系爭893-9地號土地，實已侵害原告之意思自由，致原告受有減價90萬元之損失，系爭893-9地號土地只有簽訂收付憑證，因被告乙○○當時沒有原民身分，所以先設定農育權，等到之後有原民身分的人再做所有權移轉，爰依民法第565條、567條第1項及第544條規定；民法第184條第1項、第185條第1項規定，擇一請求判決被告乙○○、丙○○ 應連帶賠償原告90萬元。　㈢聲明：被告乙○○、丙○○應連帶給付原告90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　二、被告方面：　㈠被告乙○○：　　⒈系爭建物大部分佔用國有土地，未辧理建物登記、未設立房屋稅籍，出價多少與可否貸款無關，且位處原住民山坡地保護區，系爭建物為1樓混凝土、2樓木板鐵皮屋（總計 49坪），屋外聯外道路遇大雨即路斷，因地處偏僻，易發生土石崩塌，被告乙○○雖無法擁有土地所有權狀，只有使用權限，但因環境安靜自然，適合被告乙○○養病及收養數十隻流浪動物，經多次仲介斡旋，最終仍以總價320萬元與原告簽訂不動產買賣契約書，並無佔其便宜，何來受騙損害之事實。原告在不動產買賣契約書中擔任賣方保證人、代理人，在佔用國土申請受配案上，原告在契約簽訂上也僅願承擔4個月受配保證期《於特別約定事項（七）》，該受配土地即系爭893-9地號土地經多次縣政府、鄉公所勘查，於110年8月6日歷經2年後完成土地權利取得，事隔 5年在欠缺正確佐證，原告多次巧立名目一再提訴。原告於110年8月19日在代書事務所代領補償價款10萬元時，臨時提出因對該土地具有感情想搭建木屋，供其空閒時來住，被告因受限於原住民山坡保護區之限制，無法答應其要求，僅同意二地點供其選擇，需自購6坪現成小木屋自行設置，並無安撫與欺騙之事。　　⒉系爭894、894-1地號土地登記謄本内土地所有權人、土地他項權利人，均不是登記原告，原告於106年1月1日與陳慧珍借名登記之894、894-1地號土地，原告已於109年8月 15日簽名擔任保證人改由陳慧珍與被告乙○○，簽訂新借名登記協議書，其借名登記資格已不存在，不動產買賣契約書中第13條特別約定事項第6項詳實記載系爭建物跨越國有土地部份，賣方宣稱已於108年2月向南澳鄉公所申請公告受配，經雙方協議如賣方取得該範圍土地所有權，買方應補償賣方10萬元，賣方同意將此範圍提供買方設定抵押權登記，第7條則約定雙方協議4個月内，如前項範圍由第三人申請核准之情形者，雙方同意解除本契約，賣方應無息返還原收受價款，由此可鑑系爭893-9地號土地補償金是涵蓋在不動產買賣中之主要約定，原告於110年8月19日代替土地所有權人賣方陳慧珍簽名領取房地買賣補償價款 10萬元，並同意就買賣標的共3筆土地為農育權設定登記，已完成各項履約給付，因此於111年5月3日與土地所有權人陳慧珍重新簽訂借名登記協議書並增加擔保物即系爭 893-9地號土地抵押權，契約議訂後參方已履行完成各項條約内容，事隔5年原告請求侵權行為損害賠償90萬元，其請求權基礎暨理由不符契約約定原則。　　⒊聲明：原告之訴駁回。　㈡被告丙○○：　　⒈原告稱其當初興建農舍花費550萬元，請原告提出證明，姑且為真，其與本件買賣價金無關連，因系爭建物無申請合法建築執照乃違章建築，且該屋有相當部份蓋在國有地上（即系爭893-9地號土地)，有嚴重瑕疵，實務上原住民保留地很難取得銀行貸款，且本件買賣為借名登記契約，非所有權移轉，更不可能貸款，才使得系爭建物之價值受到減損，不動產之價格自有主、客觀多方面因素，非買賣方單方面能夠決定，被告丙○○銷售系爭建物將近2年多時間，帶看客戶不下15組，其中有4組出過價錢，皆無高過300 萬元，能成交已實屬不易，買賣雙方在自由意志下所簽訂契約，理應遵守，否則契約精神將蕩然無存，嚴重影響交易至大。　　⒉原告主張被告丙○○未告知山坡地保育利用條例第37條修正之事，致損害其利益，屬片面之詞，被告丙○○從未隱瞞山坡地保育利用條例之事，又山坡地保育利用條例於107年1 2月31日修法通過，108年1月9日公告實施，原告即於108 年2月間(不動產買賣契約第13條第6項所載）去申請公告受配，足見原告對山坡地保育利用條例修正知之甚詳，且原告去南澳鄉公所申辦時，被告丙○○亦有陪同，何來隱瞞之說。再者，山坡地保育利用條例修正内容主要精神是原住民取回土地不需等待5年即可取得所有權，和本件不動產買賣契約書内容，性質有所不同，買方非原住民，買的是土地的農育權，並非取得所有權，山坡地保育利用條例修正内容對買方毫無關聯，何來原告所稱本人使其誤信系爭893-9地號土地有暇疵而損害其利益，本件買賣契約皆在雙方意識清楚下簽訂，理應遵守契約精神，又原告對系爭894、894-1地號土地感情，於取得系爭893-9地號土地後希望買方能提供若干坪土地讓原告使用，買方亦欣然同意，足見當時雙方並無勉強難為之處，若原告事後覺得賣的便宜有所反悔，大可在申請系爭893-9地號土地公告受配時（至少有半年以上時間），放棄申請，使得買賣契約不成立而解除（不動產買賣契約書第13條第6項所載），原告於若干年後片面指控被告丙○○，實屬無理。　　⒊本件買賣是後來才知道系爭建物有3分之2面積佔用國有地即系爭893-9地號土地，當時原告還在申請系爭893-9地號土地所有權，但還未申請完畢，所以買方要求將系爭893- 9地號土地取得後納入本次買賣合約，買方才要全部買下，陳慧珍是原住民，買方甲○○不是原住民，非原住民不能購買及過戶，只能借名登記，並設定農育權及抵押權，本件農育權是設定給被告乙○○之訴訟代理人甲○○，就是原告取得系爭893-9地號土地後，被告乙○○要設定農育權，買方要補償10萬元給原告，10萬元僅針對系爭893-9地號土地的農育權及抵押權，沒有過戶，假設買方能找到原住民身分的人過戶，之後就不用給錢。　　⒋聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠原告主張系爭894、894-1地號土地為山坡地保育區農牧用地，登記名義人為具原住民身分之陳慧珍，實際所有人為原告，於109年8月3日原告有代理陳慧珍與被告乙○○簽立不動產買賣契約書，將系爭894、894-1地號土地出售於被告乙○○，且由被告丙○○擔任不動產經紀人，並於110年8月19日就系爭 894、894-1、893-9地號土地簽立房地買賣補償價款收付憑條等情，業據提出借名登記協議書、不動產買賣契約書、房地買賣補償價款收付憑條、土地登記第一類謄本為證（見本院卷第19頁至第20頁、第29頁至第43頁、第69頁至第83頁），且為被告乙○○、丙○○所不爭執，此部分之事實，應堪認定。　㈡原告主張被告丙○○違反民法第565條、第567條、第544條之部分：　　⒈按民法第529條、第565條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約而言。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者㈠居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。㈡居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。㈢所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第568條），從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用（最高法院72年度台上字第579號判決意旨參照）。查原告與被告乙○○間經由被告丙○○居間而於109年8月3日就系爭8 94、894-1地號土地簽訂不動產買賣契約書，於110年8月1 9日就系爭894、894-1、893-9地號土地簽立房地買賣補償價款收付憑條，為兩造所不爭執，則依上開說明，關於原告與被告丙○○間之權利義務關係，自應優先適用民法關於居間之規定。民法就居間人違反其義務之情，僅於第571 條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用」，至其他義務之違反，致委託人受有損害者，則應依債務不履行之規定，請求損害賠償，而無適用民法關於委任規定之餘地。準此，原告主張被告丙○○故意違反受任人義務，而依民法第544條規定請求被告丙○○負損害賠償責任云云，尚屬誤會。　　⒉按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條第1項定有明文。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。又按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定，民法第565條、第567條第1項前段、第2項及不動產經紀業管理條例第24 條之2分別定有明文。承前所述，不動產經紀業者於執行仲介業務時，負有對訂約事項據實報告及調查之義務，倘違反上開事項，致交易當事人受有損害者，應負損害賠償責任，固然無訛；惟倘若經紀人已盡其調查之能事，尚無可歸責於經紀業之事由時，當屬未違反上開規定甚明。原告雖主張被告丙○○明知山坡地保育利用條例第37條規定已於108年1月9日修法，系爭893-9地號土地無庸繼續耕作5 年即可直接申請取得所有權，卻未告知原告，讓原告僅以 10萬元將系爭893-9地號土地出售予被告乙○○等情，然觀諸原告代理陳慧珍簽訂之不動產買賣契約書第13條第6項約定「本約土地上之建物跨越國有土地部分，賣方已於10 8年2月向南澳鄉公所申請公告受配，…雙方協議如賣方取得該範圍之土地所有權，買方應補償賣方新臺幣壹拾萬元整，賣方同意將該範圍提供買方設定抵押權登記，買方應於設定完竣之日起2日內給付前項補償價款」（見本院卷第34頁），又參酌於110年8月6日陳慧珍已取得系爭893-9 地號土地所有權後，原告於110年8月19日又代陳慧珍與被告乙○○簽立房地買賣補償價款收付憑證，內容記載「…茲就109年8月3日成立之買賣契約書內第十三條特別約定事項㈥項，賣方已申請取得土地所有權，今買方依約給付新臺幣壹拾萬元整，就本筆土地賣方依約提供證件辦理另做抵押權設定登記，並同意就本契約買賣標的共3筆土地為農育權設定登記」等語（見本院卷第43頁），綜合上開2 份契約書之內容可知，陳慧珍於108年2月向南澳鄉公所申請公告受配，於110年8月6日登記為所有權人，期間僅有2 年餘，不論陳慧珍或原告均應知悉山坡地保育利用條例第 37條業已修正，否則以陳慧珍於108年2月申請公告受配，自應先取得耕作權、地上權，且於取得耕作權、地上權滿 5年後始有可能取得所有權，而於陳慧珍向南澳鄉公所辦理公告受配過程中，自應知悉係申請為所有權之登記，若陳慧珍不知悉山坡地保育利用條例有修正下，自應先申請耕作權或地上權，豈會於110年7月30日可取得所有權，而於110年8月6日辦妥所有權登記，有土地登記第一類謄本附卷可參（見本院卷第183頁至第185頁），是原告主張不知悉山坡地保育利用條例有修正一節，自非可採。再者，陳慧珍究於何時可取得系爭893-9地號土地所有權，與本件系爭894、894-1地號土地、系爭建物之買賣價格究有何關連，觀諸不動產買賣之價格，其形成雖難免不受周遭環境及經濟機能等客觀因素之影響，但最後均係取決於當事人主觀上自由之意思與判斷，祗須雙方互相表示同意，即可成交。又按民事「契約自由」及「意思自主」之原則，當事人得在理性思考與自由經濟市場機制下，立於相互平等之基礎，斟酌情況，權衡損益，選擇締約之對象、方式及内容，以追求其締約之經濟目的；而依常人生活經驗，均知不動產買賣仲介業之功能，係提供媒合買賣雙方交易之管道，以收取約定之仲介服務費爲報酬，並非對交易標的鑑價之專業機關，故仲介業者縱可依實務交易經驗提供意見，然亦屬其主觀判斷意見，且仲介業者除另有特別約定外，多約定以交易價格相當比率之金額為仲介費金額，亦即交易金額之高低亦決定其報酬金額之高低，可知仲介業者亦較樂見交易金額高者；雖亦有為促成交者，建議交易當事人分別降價或加價之情形，然依常情，該意見亦僅於交易當事人決定買賣價格時之參考因素之一，交易當事人是否採納，於法律或契約均難以強制，全取決於交易當事人主觀上覺得該交易是否權損相衡（例如亦有認賣價雖非合於行情價，但已高於其原取得價格可獲利了結、需用款急需變價、繼承所得因乏人管理者欲處分者等），無法預知交易時點是否為獲利最高點，故為免損失，依現今資訊發達，對於不動產價格之查詢管道及方法多元，交易當事人亦可多方查詢相關資料參考，當非僅有聽從仲介業者意見一途甚明，原告主張系爭893-9地號土地因山坡地保育利用條例第37條修正，而受有90萬元之價差，亦無提出資料佐證，是原告主張因被告丙○○未告知山坡地保育利用條例第37條修正，導致系爭893-9地號土地受有90萬元之價差損失一節，自非可採。　㈢按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段及第185條固分別定有明文。惟民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號民事裁判意旨亦可參照）。本件原告既未能舉證證明被告乙○○、丙○○有何隱瞞之情節存在，業如前述，復未能指明被告乙○○、丙○○所為成立其他侵權行為，是其依民法第184、185條規定，請求被告乙○○、丙○○就其因出售系爭893-9地號土地有價差90萬元負連帶賠償責任，亦屬無據，難予准許。四、綜上所述，原告依據民法第565條、第567條、第544條、第第184條、第185條之規定，請求被告乙○○、丙○○應連帶給付原告90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核與判決結果無涉，爰不一一論述。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事庭　法　官　張淑華以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　書記官　陳靜宜

2025-03-20

ILDV-113-原訴-6-20250320-1