Know99判決書

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返還借款

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度北小字第4472號原告林松源被告沈宏裕上列當事人間請求返還借款事件，本院裁定如下：　　主　　文本件移送臺灣彰化地方法院。　　理　　由一、按訴訟之全部或一部，法院認為無管轄權者，依原告聲請或依職權以裁定移送於其管轄法院；訴訟，由被告住所地之法院管轄。民事訴訟法第28條第1項及第1條第1項前段分別定有明文。二、本件被告住所地在彰化縣溪州鄉，有被告個人戶籍資料附卷可稽，依民事訴訟法第1條第1項之規定，自應由臺灣彰化地方法院管轄。原告向無管轄權之本院起訴，顯係違誤。三、茲依職權將本件移送於該管轄法院。四、依民事訴訟法第28條第1項，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　4 　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院臺北簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李宜娟以上正本證明與原本無異。如不服本裁定，應於裁定送達後10日內向本庭提出抗告狀，並繳納裁判費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　4 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　沈玟君

2024-11-04

TPEV-113-北小-4472-20241104-1

板簡

板橋簡易庭

排除侵害等

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板簡字第1159號原告陳莉如訴訟代理人沈宏裕律師複代理人陳山豪被告台灣大哥大股份有限公司法定代理人蔡明忠訴訟代理人劉懷先律師吳俊緯律師上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國113年9月16日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。　　訴訟費用由原告負擔。事實及理由要領一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中原告之主張與被告之答辯，並依同條項規定，引用其如附件民事起訴狀及民事答辯暨調查證據聲請狀所載（本院113年度補字第307號卷第11至15頁、本院卷第43至47 頁）及民國113年9月16日言詞辯論筆錄。二、本院之判斷：（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決意旨參照）。次按第一類電信事業或公設專用電信設置機關因無線電通信工程之需要，得有償使用私有建築物，設置無線電臺。但以不妨礙原有建築物安全為限。前項使用之建築物如為公寓大廈，應取得公寓大廈管理委員會之同意。其未設管理委員會者，應經區分所有權人會議之同意，不適用公寓大廈管理條例第8條第1項之規定，電信法第33條第2項、第3項定有明文。又區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意，公寓大廈管理條例第33條第2款亦有明定。（二）查原告雖主張被告擅自於新北市○○區○○路0段00號建物（下稱系爭建物）屋頂平台架設基地台、天線及附屬機具設備（下稱系爭基地台）等情，經被告所否認，並辯稱其有向該社區管委會簽訂租賃契約等語，且提出蓋有「欣欣工商大樓管理委員會邑」、「蕭景行」印章之租賃契約為證。而證人蕭景行到庭證稱：我於20幾年前經原告仲介購買系爭建物4樓房屋，當時有8戶；20幾年前共有人都同意成立管委會，大家都同意我當主委，我擔任第一任管委會時，被告即於本社區設基地台，設基地台時大家都有同意，所以我以管委會名義與被告簽約；剛開始管委會名稱是中華巨星管理委員會，後來改成欣欣工商大樓管理委員會；本社區沒有收管理費，都是由被告支付之租金為經費，8 戶都有分到錢；原告是4樓，也是3樓的二房東，3樓屋主從未出現管委會開會，都是由原告代表3樓屋主出席；被告租金都是匯到我帳戶，我再交給管帳的人，原告也有管過帳，現在是10樓高先生管帳，10樓高先生不分給原告，因為原告非3樓的屋主等語，有言詞辯論筆錄附卷可稽。原告既然於20多年前即仲介蕭景行購買系爭建物4樓房屋，自己也居住於系爭建物6樓，且長期代表系爭建物3樓屋主出席管委會，也有實際取得被告繳納之租金利益，足認原告對於系爭建物全體區分所有權人將系爭建物屋頂出租予被告設立系爭基地台等情，有同意或至少知悉且未表示反對。本件被告既與取得全體區分所有權人同意之蕭景行以欣欣工商大樓管理委員會之名義簽訂租賃契約（本院卷第49頁），而於系爭建物頂樓設置系爭基地台，自屬有合法正當占有權源，則原告請求被告拆除系爭基地台，並將系爭建物樓頂返還原告及全體共有人，難認有據。（三）至原告雖聲請證人陳逸華到庭作證，惟陳逸華對於本院之提問均回答：不知道、不清楚、都是我媽媽代為處理等語，顯見陳逸華對於本件事實不甚瞭解，不足以推翻本院前述之認定。另原告請求被告提供歷次租約及匯款明細、被告請求傳喚證人即系爭建物10樓住戶高松年，惟因前述事實認定已臻明確，自無調查之必要，附此敘明。三、從而，原告本於民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告應將門牌號碼新北市○○路0段00號建物（基地座落新北市○○段00地號土地）屋頂平台之基地台、天線及附屬機具設備拆除，並將該部分屋頂平台返還予全體共有人，為無理由，應予駁回。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日臺灣新北地方法院板橋簡易庭法官時瑋辰以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　　月　 24　　日書記官詹昕容

2024-10-24

PCEV-113-板簡-1159-20241024-1

補

臺灣士林地方法院

返還土地等

臺灣士林地方法院民事裁定 113年度補字第673號原告王乃興王獻元(Curtis Yen Wang ) 共同訴訟代理人沈宏裕律師被告陳朝琴上列當事人間請求返還土地等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77條之2分別定有明文。查本件原告起訴請求：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地返還予原告及其他共有人。㈡被告應自民國112年11月18日起至返還上開土地之日止，按月給付原告及其他共有人新臺幣（下同）29,203元。經核，第一項聲明之訴訟標的價額為4,681,600元【計算式：113年1 月土地公告現值每平方公尺30,400元×面積（41＋113）平方公尺＝ 4,681,600元】，第二項聲明計算至起訴前1日即113年4月30日止共計165日之數額為160,616元（計算式：29,203元÷30日×165日＝ 160,616元，元以下四捨五入）。從而，本件訴訟標的價額核定為4,842,216元（計算式：4,681,600元＋160,616元＝4,842,216元），應徵第一審裁判費49,015元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達5日內補繳，逾期不繳，即駁回原告之訴，特此裁定。中華民國 113 年 10 月 23 日民事第一庭法官方鴻愷以上正本係照原本作成。如對本裁定關於核定訴訟標的價額部分抗告，應於裁定送達後10 日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元（若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判）。中華民國 113 年 10 月 23 日書記官周彥儒

2024-10-23

SLDV-113-補-673-20241023-1

訴

臺灣橋頭地方法院

確認優先購買權不存在

臺灣橋頭地方法院民事判決 112年度訴字第608號原告即反訴被告黃貴和黃週一黃郁紘共同訴訟代理人蔡建賢律師被告即反訴原告黃昭允訴訟代理人沈宏裕律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，被告提起反訴，本院於民國113年9月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文本訴原告之訴駁回。反訴被告應按附件所示契約之同一條件（不含附件第四頁「其他約定事項第2點）與反訴原告訂立買賣契約，並應於反訴原告給付價金新臺幣肆佰捌拾萬元後，將如附表所示坐落高雄市○○區○○ 段○○段00地號土地之應有部分移轉登記予反訴原告。本訴及反訴訴訟費用均由原告即反訴被告連帶負擔。　　　事實及理由一、原告即反訴被告(下合稱原告，如單指其一則逕稱姓名)本訴主張及反訴抗辯：兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○段00地號土地（下稱系爭土地），應有部分比例依序為黃貴和1/5 、黃週一1/5、黃郁紘2/5 、被告1/5。原告就系爭土地之應有部分合計4/5，乃於民國112年3月27日依土地法第34條之1第1項規定，與訴外人黃怡舜簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約；如附件所示），將系爭土地全部以總價新臺幣（下同）600萬元附加由買方負擔仲介費6％（36萬元)出售予黃怡舜，原告並依土地法第34條之1第2項規定，於112年4月25日寄發社東郵局第117號存證信函(下稱甲信函)通知被告：其應於函到後15日內行使優先購買權，並辦理簽約及履約付款等事宜，被告雖於同年5月8日以楠梓莒光郵局第238號存證信函(下稱乙信函)表示應買，惟同時表示不願支付6％仲介費，因被告並非以「同一價格」購買系爭土地，其所為承買意思表示不生效力。原告再於112年5月17日寄發高雄地方法院郵局第588號存證信函（下稱丙信函）通知被告履行系爭買賣契約及受領價金，被告拒絕配合辦理系爭土地所有權移轉登記予黃怡舜之事宜。前述仲介費構成系爭買賣契約之買賣價金之一部，如買賣價金之約定不成立，系爭買賣契約全部不成立，且原告以全部土地為出賣範圍，被告反訴聲請僅就系爭土地應有部分4/5為請求，且請求訂約之內容排除「其他約定事項」第2點，又系爭買賣契約約定買受人應於112年4月30日給付價金，並另訂系爭土地所有權移轉期限，二者間並非同時互為對待給付，被告卻主張二者應同時履行。依被告上開主張益證其未以同一條件行使優先承買權。從而，原告對於被告有無優先購買權一節，有法律上確認利益。又如認被告以乙信函行使優先承買權，合法有效，如前所述，買受人應於112年4月30日給付價金，被告迄今未給付價金，被告顯無購買之真意，且拒絕並遲延給付價金，原告以民事答辯暨準備書狀繕本之送達對被告為解除買賣契約之意思表示。爰依民事訴訟法第247條第1項前段規定，請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，兩造間之買賣契約已因原告解除而不存在等語。本訴部分求為判決：確認被告就原告與黃怡舜於112年3月27日就系爭土地成立之買賣契約依土地法第34條之1規定之優先購買權不存在。並為反訴答辯聲明：反訴駁回。二、被告即反訴原告(下稱被告)本訴抗辯及反訴主張則以：黃怡舜係黃郁紘之子，系爭買賣契約乃親屬間之買賣行為，故被告於乙信函行使優先承買權時，係提出父子間買賣關係為何需約定仲介費之質疑，惟原告就上開質疑迄至起訴前始終未為說明及舉證，被告係在原告起訴後，始收到系爭買賣契約，該契約於「其他約定事項」第2點約定：「本件契約買方需支付仲介費6％（即36萬元正）予仲介公司」（下稱系爭條款），原告於訴訟進行中主張系爭買賣契約之仲介為訴外人戴舜川，再依黃郁紘當庭自述原告於111年11月前已決定將系爭土地出售予黃怡舜，黃怡舜亦同意，故系爭買賣契約並非經由戴舜川所促成，戴舜川未提供仲介服務，故系爭條款乃原告與戴舜川、訴外人百琚不動產經紀有限公司間基於通謀虛偽意思表示而約定，應屬無效，且原告與黃怡舜於系爭買賣契約所列系爭條款故意增加其他共有人之負擔，阻礙被告行使優先承買權，依民法第148條第1項規定，違反誠信原則。依民法第111條但書規定，法律行為除去無效之一部分仍可成立者，其他部分仍為有效，故系爭買賣契約除去系爭條款，其他部分，仍為有效，被告已於同年5月8日以乙信函向原告行使優先承買權。再者，原告以甲信函通知被告回覆是否行使優先承買權時，並未隨函檢附系爭買賣契約，亦未載明「償付方法及期限」即買賣價金各期付款金額、期限及付款方式等買賣條件，致被告無從得知如欲承買時，應支付之第一期價款為若干，依112年8月22日修正前土地法第34條之1執行要點(下稱系爭執行要點)第7點規定，出賣共有物之共有人應就處分之土地標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限等買賣條件均為通知，始符法令，原告以甲信函對被告所為通知內容，難認已合法通知被告行使優先承買權。被告於收到原告之起訴狀繕本後，始知悉系爭買賣契約之全部條件，爰依土地法第34條之1第4項規定，行使優先承買權。被告已以乙信函向原告行使優先承買權，退步言之，被告亦以民事答辯暨反訴起訴狀向原告行使優先承買權，爰依土地法第34條之1第4項規定，請求原告應就系爭土地所有權應有部分4/5，依系爭買賣契約之同一條件（系爭條款除外），與被告訂立買賣契約，並於被告給付480萬元之同時將上揭土地所有權移轉登記為被告所有。被告於訴訟進行中收到系爭買賣契約，始知悉全部買賣條件，且兩造就被告有無優先承買權存有爭執，未經法院判斷及兩造間法律關係明確前，原告尚無受領價金之地位，被告並無遲延給付價金之情事等語資為抗辯。於本訴之答辯聲明：原告之訴駁回。並為反訴聲明：原告應就系爭土地所有權應有部分4/5，依系爭買賣契約之同一條件（系爭條款除外），與被告訂立買賣契約，並於被告給付480萬元之同時將上揭土地所有權移轉登記為被告所有。三、本院於113年9月26日言詞辯論期日協同兩造彙整不爭執及爭執事項如下（本院卷第223、225頁）：　　㈠不爭執事項：　　　⒈原告與被告之父為親兄弟。黃貴和係被告之二伯，黃週一係被告之四叔，黃郁紘係被告之五叔。黃怡舜係黃郁紘之子。被告與黃怡舜為堂姊弟。　　　⒉兩造共有系爭土地，應有部分比例依序為黃貴和1/5、黃週一1/5、黃郁紘2/5、被告1/5。　　　⒊原告就系爭土地以買賣總價600萬元之價格於112 年3月2 7日與黃怡舜（由戴舜川代理）簽訂系爭買賣契約(審訴卷第15至19頁）。　　　⒋原告於112年4月25日寄發甲信函通知被告：其等依土地法第34條之1規定處分系爭土地，若被告依系爭買賣契約同一條件行使優先承買權，應於文到後15日內以書面為意思表示；被告主張優先承買時，依契約需另支付總價6％之仲介費等語（審訴卷第21至24頁），被告於同日收受甲信函。　　　⒌被告於112年5月8日對原告寄發乙信函表示：其同意以同一價格就系爭土地行使優先承買權，惟來函所提非常規商業條款，父子間買賣需支付6％仲介費，恐有違誠信原則，應屬無效約定等語（審訴卷第25頁）。原告於同日收受前揭存證信函。　　　⒍原告於112年5月17日寄發丙信函通知被告：系爭土地買賣價金為600萬元，再加仲介費6％（36萬元），被告於1 12年5月8日存證信函質疑仲介費之主張，與土地法第34 條之1第4項規定之同一價格不符，被告行使優先承買權並不合法，視同未遵期行使；原告依法通知被告於本函到達後5日內，告知其應得價金之匯款帳戶或親自至原告之代理人戴舜川處領取，逾期即視同被告拒絕履行買賣契約，依法辦理等語（審訴卷第27至28頁），被告有收受前揭存證信函。　　㈡爭執事項：　　　⒈系爭條款之約定，是否係買賣雙方即原告與黃怡舜間基於通謀虛偽意思表示而為，而屬無效之約定？　　　⒉被告以乙信函或民事答辯暨反訴起訴狀對原告行使優先承買權，是否合法？四、得心證之理由：　　㈠系爭條款之約定，是否係買賣雙方即原告與黃怡舜間基於通謀虛偽意思表示而為，而屬無效之約定？　　　⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效；但不得以其無效對抗善意第三人，民法第87條第1項定有明文。次按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責（最高法院100年度台上字第415號判決見解參照）。復按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565 條、第568 條之規定甚明。又居間契約為勞務給付契約之一種，居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則；居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限；居間人所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第 568 條參照）。依上開說明，居間人之報酬請求權，應以契約因其報告或媒介而成立者為限。次按民法第565 條所定之居間有2種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。　　　⒉原告主張其等委託戴舜川處理系爭土地買賣之仲介事務，並提出委任授權契約書為證(下稱系爭授權契約，本院卷第59頁)，經核系爭授權契約第2條委任事項記載：「⒈委任人委託受任人全權處理上列全部之土地，包含出售買賣與人洽談協議等事項。⒉委任人同意將上列標的土地以新台幣陸佰萬元整出售。⒊委託期間民國112年 1月1日至民國112年7月31日止。……⒌委任人不須支付受任人買賣總價金的6％給予受任人作為承辦服務費用，服務費用須由買方負擔。」等語，惟查黃郁紘於113年7月 12日當庭自陳：系爭土地係祖先留下來之土地，其與黃貴和、黃週一於111年11月間在黃貴和家中討論要將系爭土地歸給誰之事，黃郁紘當時表示最好賣給自己，可以與鄰地12-1地號土地合併使用，原告當時已經討論決定要將系爭土地歸給其子黃怡舜，黃怡舜斯時已有意願購買，並由其向黃貴和、黃週一表示黃怡舜要買系爭土地之事。原告已經討論好要將系爭土地出賣給黃怡舜後，其才找戴舜川處理出賣系爭土地之事，其已有向戴舜川告知已經講好要將系爭土地賣給黃怡舜之事，並未透過戴舜川為原告與黃怡舜間接洽系爭土地買賣事宜，戴舜川並無為原告與黃昭允接洽出賣系爭土地之事等語( 本院卷第135、137、139頁)，堪認原告與黃怡舜實際上於111年11月間已就系爭土地成立買賣契約，該買賣契約並非由戴舜川為買賣雙方報告或媒介而成立者。再者，依系爭授權契約所載之委託期間係自112年1月1日至同年7月31日止，係在原告與黃怡舜成立買賣契約之後，斯時已無委託戴舜川仲介系爭土地出賣事務之實益，且黃郁紘自承其已有向戴舜川明言原告與黃怡舜間已就系爭土地成立買賣契約之事，更足認系爭授權契約乃原告與戴舜川間通謀虛偽意思表示之契約，則黃怡舜由戴舜川代理與原告簽訂之系爭買賣契約中之系爭條款約定買受人需支付仲介費6％（即36萬元）予仲介公司等語，因系爭買賣契約並無經由戴舜川或任何仲介報告或媒介始成立，系爭條款乃原告與黃怡舜間通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段規定，應屬無效。　　　⒊又按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第11 1條定有明文。依系爭買賣契約第2條約定買賣總價款60 0萬元，並於第3條約定該600萬元於原告通知被告後20 日，112年4月30日辦理用印、交付證件同時支付等語（審訴卷第15頁)，又系爭條款約定：「本件契約買方需支付仲介費6％（即36萬元正）予仲介公司」等語（同上卷第18頁），可知系爭買賣契約約定買賣價金為600萬元，另獨立約定按買賣價金6％計算之仲介費36萬元，上述仲介費並非買賣價金之一部，且買受人之給付對象為仲介，並非買受人對出賣人應負擔之義務。從而，系爭條款為無效，且屬獨立存在之約定，已如前述，是系爭買賣契約除去系爭條款後，系爭買賣契約之其他條款約定仍可成立。準此，原告主張系爭條款構成買賣價金之內容，系爭條款如不成立，系爭買賣契約全部不成立等語，即屬無據。　　　㈡被告以乙信函或民事答辯暨反訴起訴狀對原告行使優先承買權，是否合法？　　　　⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算；共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第2項及第4項定有明文。次按共有土地或建築改良物之部分共有人，依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，為處分之共有人，除本於自己權利處分其應有部分外，另係基於法律之授權代為處分他共有人之應有部分，並非以此剝奪他共有人依同條第4項規定享有之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人自仍有優先承購之權利（最高法院109年度台上大字第2169號裁定參照）。此項優先承購權，其法律性質為債權效力之法定形成權，不容當事人任意予以限制或剝奪，除他共有人於接到出賣通知後15日內未表示，或其內容有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件等非與原買賣契約實質相同之情事外，他共有人一旦以書面為優先承購權行使之表示者，於該表示之通知到達為處分之共有人時，即生效力。該共有土地或建築改良物之買賣契約，當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，並得請求出賣人按其與第三人約定之同樣條件補訂書面契約。且他共有人是否以同一條件優先承購，應依其行使優先承購權時之意思表示為準。倘他共有人行使優先承購權時未附條件，則其與出賣之共有人間，即應依照出賣之共有人與第三人間所訂買賣契約之相同內容，成立買賣契約，此後，他共有人尚不得任憑己意附加條件或限制，若然，對於已成立之買賣契約內容，不生影響（最高法院104 年度台上字第2161號判決參照）　　　　⒉上揭土地法第34條之1第4 項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，為使他共有人知悉「買賣之一切條件」而得評估是否行使優先承購權，土地法第34條之1第2項所稱事先、書面通知或公告固未詳為具體規定，關於通知之方式及內容等細節性、技術性事項，可參考系爭執行要點第7 點：「㈤通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。」、及依第11點「㈠他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄」等規定為之。又且因優先承購人必須全部接受出賣之共有人與他人所訂契約之一切條件，始得合法行使優先購買權，故而就攸關買賣之一切條件，均應通知使該共有人知悉，俾供其在期間內評估行使優先承購與否，始足落實優先承購權之立法意旨，並避免出賣之共有人掩飾買賣條件，害及他共有人之利益。職是，出賣共有人無論係自為或委託他人代為之通知，所為通知若未盡誠信本旨，該被通知之他共有人致無從評估行使優先權與否，自不生通知效力。　　　　⒊被告抗辯：原告出售共有之系爭土地，於甲信函中未合法通知行使優先承買權，為原告所否認。經查系爭買賣契約第2條約定買賣價金之付款方式（即付款時程）、第5條約定稅費負擔等事項，而原告向被告寄送之甲信函未記載上開約定事項，亦未檢附系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執，揆諸上揭說明，原告未將買賣價金償付方法及期限通知被告，原告所寄發之甲信函不能認屬適法通知被告行使優先承買權，惟被告已於收到甲信函15日內以乙信函對原告為行使優先承買權之意思表示，雖被告於乙信函中主張系爭條款為無效等語，但系爭條款乃原告與黃怡舜間通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段規定，應屬無效，業經本院論敘如前，是被告排除該無效之系爭條款，於乙信函中表示同意以同一價格就系爭土地行使優先承買權等語，系爭土地之買賣契約即當然於原告與被告間成立。再依上揭說明，他共有人是否以同一條件優先承買，應依其行使優先承買權時之意思表示為準，則被告以乙信函行使優先承買權時，除質疑系爭條款約定之效力外，並未附加任何條件或變更系爭買賣契約之約定，則其行使優先承買權之意思表示當以乙信函為準，被告在此之後提起之反訴請求原告應於被告給付價金之「同時」，將系爭土地應有部分4/5 移轉登記與被告，與系爭買賣契約第3條第2項及第4 條第1項約定之價金給付及所有權移轉登記期限雖有不同(如後述)，對於已成立之買賣契約內容，不生影響，是原告以被告提起反訴之聲明內容請求在被告給付價金同時，原告應將系爭土地應有部分4/5移轉登記予被告為由，主張被告非依同一買賣條件行使優先承買權等語，即無足採。　　　　⒋最高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨明揭，部分共有人依土地法第34條第1項出賣共有土地之全部，就該部分共有人言，仍為出賣其應有部分，為處分之共有人，除本於自己權利處分其應有部分外，另係基於法律之授權代為處分他共有人之應有部分，並非以此剝奪他共有人依同條第4項規定享有之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人自仍有優先承購之權利。今原告依土地法第34 條之1第1項，將系爭土地之全部，出賣予黃怡舜，各原告仍為出賣各自如附表所示應有部分，被告自得依土地法第34條之1第4項規定，對於各原告如附表所示之應有部分行使優先承買權，至於其餘應有部分1/5 屬被告所有，被告自無可能同時立於買賣雙方對立之地位買受自己之應有部分，至為灼然，是被告僅對原告之應有部分行使優先承買權，並按該等應有部分比例核算買賣價金，核屬適法。原告主張被告未就系爭土地之「全部」行使優先承買權，即非依同一買賣條件應買等語，顯無足採。　　　㈢原告以被告遲延給付買賣價金為由，解除買賣契約，是否生解除效力？　　　　⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第229條第2項前段、第3項定有明文。所謂無確定期限，則指未定期限（不定期債務）及雖定有期限惟其屆至之時期不確定（不確定期限之債務）二種情形。　　　　⒉如前所述，本件被告已合法行使優先承買權，同時與原告就系爭土地應有部分4/5成立與系爭買賣契約(不含系爭條款)實質相同之買賣契約。而系爭買賣契約第3條第2項有關買賣價金付款方式，雖約定「600萬元整，於同意出售之出賣人(黃貴和、黃週一、黃郁紘)通知不同意出售之出賣人(黃昭允)後20日，112年 4月30日前辦理用印、交付證件同時支付，雙方同意以用印日期作為公契立約日」等語(審訴卷第15頁)，惟原告於112年4月25日始寄發甲信函通知被告如有意願行使優先承買權，應於文到後15日內以書面為意思表示，被告於同日收受甲信函，隨後被告於15日內即同年5月8日以乙信函函覆同意行使優先承買權等語，依原告於112年4月25日寄發甲信函及需保留被告行使優先承買權15日期間之時程安排，至112年5月10日始屆期，已超過系爭買賣契約第3條第2項所定在112年4 月30日前給付買賣價金之期限，則被告在112年4月30 日前是否決定行使優先承買權，仍屬未明，原告與黃怡舜間所約定在112年4月30日前給付買賣價金之期限現實上不可能實現，尤其原告於甲信函內未記載買賣價金付款期限，亦未檢附系爭買賣契約，被告無從知悉買賣價金付款期限，自無給付遲延可言。又因原告已以丙信函通知被告其行使優先承買權不生效力，及對被告訴請確認優先承買權不存在，堪認原告否認被告對於系爭土地優先承買權之存在，及不同意與被告簽訂書面買賣契約，則系爭買賣契約第3條第2項付款期限之屆至時期，即兩造何時簽訂書面契約、交付證件並完成用印手續，尚不確定，自屬無確定期限之給付。依上說明，系爭土地買賣價金之支付需待簽約、備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續後，被告始有給付義務，是被告無給付遲延可言。從而，原告主張被告遲延給付買賣價金，並以民事答辯暨準備書狀繕本之送達對被告為解除買賣契約之意思表示，不生解除之效力。　　　㈣承上所述，被告既已合法行使對系爭土地之優先承買權，且被告並無遲延給付買賣價金之情事，是原告主張被告行使優先承買權時，非以同一條件合法行使優先承買權，且其因被告給付遲延，已對被告合法解除系爭土地之買賣契約等語，無足採取，則其請求確認被告對系爭土地之優先承買權不存在，核屬無據，不應准許。　　　㈤按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第348條第1項、第264條第1項前段定有明文。被告既已合法行使優先承買權，且原告以被告遲延給付買賣價金為由解除買賣契約，並不合法，則被告依土地法第34條之1第4項規定，請求原告應依原告與黃怡舜間系爭買賣契約相同條件( 系爭條款除外)，與被告就系爭土地應有部分4/5簽立買賣契約，並依買賣契約及民法第348條第1項規定，請求原告移轉登記如附表所示應有部分之所有權(即原告各按附表所示應有部分比例為移轉登記)，自屬有據。又系爭土地全部範圍之價金為600萬元，依此核算被告買受原告應有部分4/5之買賣價金為480萬元，而被告尚未給付買賣價金480萬元一節，為兩造所不爭執。依系爭買賣契約第3條第2項約定：「第二次款(用印)：600萬元整，於同意出售之出賣人(黃貴和、黃週一、黃郁紘) 通知不同意出售之出賣人(黃昭允)後20日，112年4月30 日前辦理用印、交付證件同時支付，雙方同意以用印日期作為公契立約日」，第4條第1項約定：「乙方(即原告)應於簽約同時交付所有權狀正本，用印款交付：同時交付印鑑證明書正本1份、產權移轉應備全部證件，並蓋妥印鑑章於辦理移轉登記有關之書表上，並交付雙方指定之地政士。」等語(審訴卷第15至16頁)，可知買賣雙方約定買受人一次給付全部價金，且買受人於買賣雙方交付辦理產權移轉全部應備證件及蓋妥印鑑章於移轉登記有關之書表上，並交付給雙方指定之地政士之同時，即應對原告給付買賣價金，斯時該等土地移轉登記之申請文件尚未向地政機關遞件，自非所有權移轉登記之時，是被告履行給付價金之義務，應在原告之應有部分所有權移轉登記予被告之前，被告負有先給付價金之義務，是被告主張在其給付上開應有部分4/5之買賣價金480萬元之「同時」，原告應將系爭土地所有權應有部分4/5移轉登記予被告，自有不當，被告僅得請求在其給付買賣價金480萬元「後」，原告應將系爭土地所有權應有部分4/5移轉登記予被告。　　　　五、綜上所述，原告本訴請求確認被告就系爭土地之優先承買權不存在，為無理由，不應准許。被告反訴請求原告應按附件所示系爭買賣契約(不包含系爭條款)之同一條件，就系爭土地之應有部分4/5與被告訂立書面買賣契約，原告應於被告給付價金480萬元後，將如附表所示系爭土地之應有部分移轉登記予被告，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論敘。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，被告之反訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第二庭法　官　許慧如附表：編號共有人應有部分 1 黃郁紘 2/5 2 黃貴和 1/5 3 黃週一 1/5 附件：原告與黃怡舜於112年3月27日簽訂之不動產買賣契約書影　　　本乙份(共5頁)。以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林榮志

2024-10-17

CTDV-112-訴-608-20241017-1