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第三人異議之訴

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度雄補字第2134號原告李岳唐被告莊豐源上列當事人間第三人異議之訴事件，原告起訴未繳納裁判費。按第三人異議之訴之訴訟標的為該第三人之異議權，法院核定訴訟標的之價額，應以該第三人本於此項異議權，請求排除強制執行所有之利益為準。查本件原告提起第三人異議之訴，請求撤銷本院113年度司執字第54834號強制執行事件就債務人○○00○○管理委員會對如附表所示住戶之管理費債權所為之強制執行程序。又○○ 00○○管理委員會得按月向如附表所示住戶收取之管理費共新台幣（下同）4萬3,463元，業據本院調取上開強制執行事件卷宗查明無訛，而上開強制執行事件於民國113年5月16日核發扣押命令，則自113年5月16日起算至原告起訴時即113年8月15日，○○00○○管理委員會得收取之管理費為17萬3,852元（計算式：43,463元×4＝ 173,852)。是本件訴訟標的價額核定為17萬3,852元，應徵第一審裁判費1,880元。茲依民事訴訟法第436條第2項、第249條第1 項但書規定，請原告於收受本裁定送達後7日內補繳，逾期不繳，即駁回原告之訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 26 日高雄簡易庭法官鄭峻明以上正本係照原本作成。本裁定關於核定訴訟標的價額部分，如有不服，得於收受裁定送達後10日內以書狀向本院提出抗告，並應繳納抗告裁判費新台幣 1,000元。中華民國 113 年 12 月 27 日書記官武凱葳附表：編號樓號所有人每月管理費金額（新台幣） 1 0樓00號李○○ 1,657元 2 00樓00號林○○ 860元 3 0樓00號鄭○○ 739元 4 0樓00號蔣○○ 1,540元 0樓00號 1,376元 5 0樓00號吳○○ 1,108元 00樓00號 1,108元 00樓00號 1,540元 00樓00號 790元 00樓00號 859元 6 0樓00號龔○○ 739元 0樓00號 739元 7 0樓00號穆○○ 1,112元 8 0樓00號穆○○ 805元 0樓00號 1,540元 0樓00號 1,108元 00樓00號 518元 9 0樓0號蔡○○ 1,112元 10 0樓00號江○○ 1,376元 11 0樓00號林○○ 1,261元 12 0樓00號洪○○ 1,540元 13 0樓00號吳○○ 1,376元 14 0樓00號詹○○ 739元 0樓00號 932元 15 00樓00號陳○○ 1,376元 16 00樓00號董○○ 1,037元 17 00樓00號唐○○ 1,261元 18 00樓00號曾○○○ 739元 00樓00號 932元 19 00樓00號黃○○ 1,112元 20 0樓00號林○○ 1,037元 21 0樓00號林○○ 1,037元 22 00樓00號穆○○ 569元 23 0樓00號陳○○ 1,657元 24 0樓00號葉○○ 739元 25 0樓00號張○○ 932元 00樓00號 880元 26 00樓00號梁○○ 805元 27 00樓00號黃○○ 880元 28 00樓00號莊○○ 739元 29 00樓00號洪○○ 739元 30 00樓00號吳○○ 518元合計 4萬3,463元

2024-12-26

KSEV-113-雄補-2134-20241226-2

雄補

高雄簡易庭

第三人異議之訴

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度雄補字第2101號原告蔣沛宇莊桂娟梁千金被告莊豐源上列當事人間第三人異議之訴事件，原告起訴未繳納裁判費。按第三人異議之訴之訴訟標的為該第三人之異議權，法院核定訴訟標的之價額，應以該第三人本於此項異議權，請求排除強制執行所有之利益為準。查本件原告提起第三人異議之訴，請求撤銷本院113年度司執字第54834號強制執行事件就債務人○○00○○管理委員會對如附表所示住戶之管理費債權所為之強制執行程序。又○○ 00○○管理委員會得按月向如附表所示住戶收取之管理費共新台幣（下同）4萬3,463元，業據本院調取上開強制執行事件卷宗查明無訛，而上開強制執行事件於民國113年5月16日核發扣押命令，則自113年5月16日起算至原告起訴時即113年8月15日，○○00○○管理委員會得收取之管理費為17萬3,852元（計算式：43,463元×4＝ 173,852)。是本件訴訟標的價額核定為17萬3,852元，應徵第一審裁判費1,880元。茲依民事訴訟法第436條第2項、第249條第1 項但書規定，請原告於收受本裁定送達後7日內補繳，逾期不繳，即駁回原告之訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 26 日高雄簡易庭法官鄭峻明以上正本係照原本作成。本裁定關於核定訴訟標的價額部分，如有不服，得於收受裁定送達後10日內以書狀向本院提出抗告，並應繳納抗告裁判費新台幣 1,000元。中華民國 113 年 12 月 27 日書記官武凱葳附表：編號樓號所有人每月管理費金額（新台幣） 1 0樓00號李○○ 1,657元 2 00樓00號林○○ 860元 3 0樓00號鄭○○ 739元 4 0樓00號蔣○○ 1,540元 0樓00號 1,376元 5 0樓00號吳○○ 1,108元 00樓00號 1,108元 00樓00號 1,540元 00樓00號 790元 00樓00號 859元 6 0樓00號龔○○ 739元 0樓00號 739元 7 0樓00號穆○○ 1,112元 8 0樓00號穆○○ 805元 0樓00號 1,540元 0樓00號 1,108元 00樓0號 518元 9 0樓0號蔡○○ 1,112元 10 0樓00號江○○ 1,376元 11 0樓00號林○○ 1,261元 12 0樓00號洪○○ 1,540元 13 0樓00號吳○○ 1,376元 14 0樓00號詹○○ 739元 0樓00號 932元 15 00樓00號陳○○ 1,376元 16 00樓00號董○○ 1,037元 17 00樓00號唐○○ 1,261元 18 00樓00號曾○○○ 739元 00樓00號 932元 19 00樓00號黃○○ 1,112元 20 0樓00號林○○ 1,037元 21 0樓00號林○○ 1,037元 22 00樓00號穆○○ 569元 23 0樓00號陳○○ 1,657元 24 0樓00號葉○○ 739元 25 0樓00號張○○ 932元 00樓00號 880元 26 00樓00號梁○○ 805元 27 00樓00號黃○○ 880元 28 00樓00號莊○○ 739元 29 00樓00號洪○○ 739元 30 00樓00號吳○○ 518元合計 4萬3,463元

2024-12-26

KSEV-113-雄補-2101-20241226-2

新小

新市簡易庭

給付管理費

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 113年度新小字第522號原告中山第一景大廈管理委員會法定代理人陳崧源訴訟代理人洪光輝被告曹國明上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國113年12月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣伍萬陸仟肆佰元，及自民國一百一十三年六月十三日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。本判決得假執行。　　　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠訴之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）56,400元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息。　㈡被告所有門牌號碼臺南市○○區○○街000號之4建物（下稱系爭房屋），位於原告所管理之中山第一景大廈（下稱系爭社區大廈）內，被告為系爭社區大廈之區分所有權人，依系爭社區之決議，於民國100年11月至111年12月間，每月應繳納管理費為400元，嗣因電梯維修費用調漲，自112年1月起，每月應繳納管理費調整為500元。詎被告自110年10月卸任系爭社區大廈主委兼財委後，即未再繳納管理費，尚欠100年11 月至109年12月之管理費44,000元、110年9月至110年12月之管理費1,600元、111年1月至111年12月之管理費4,800元、1 12年1月至112年12月之管理費6,000元，共計56,400元，屢經催討，被告均置之不理，爰依公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告給付管理費56,400元及遲延利息。二、被告則以下列情詞資為抗辯：　㈠聲明：原告之訴駁回。　㈡系爭社區大廈成立30年以來未組成管理委員會，被告認目前原告組成有問題，且幾10年來均未召開區分所有權人會議，或未通知住戶即召開區分所有權人會議，會議紀錄、管理費之收取及調整均無公告。被告為系爭社區大廈之區分所有權人，有權了解管理費收入支出狀況、公基金餘額，且依法得請求閱覽住戶規約、會計帳簿、財務報表等文件，然原告卻拒絕被告查帳，被告質疑原告涉嫌侵占管理費，被告只要查清系爭社區大廈帳務，就願繳納管理費，否則不同意繳納。三、本院得心證之理由：　㈠被告為系爭房屋之所有權人，係原告所管理之系爭社區大廈之區分所有權人，其未繳納原告主張積欠之管理費，而系爭社區大廈於112年5月7日召開區分所有權人會議，決議成立管理委員會，而於112年5月22日向臺南市政府申請成立報備，經臺南市政府工務局112年5月24日以南市工使一字第1120 678352號函文，同意予以備查乙情，有系爭房屋建物登記第三類謄本、上開函文、公寓大廈管理組織報備證明、系爭社區大廈第二次區分所有權人會議紀錄、系爭社區大廈管理規約（下稱系爭規約）、管理費催繳通告函、傳真查詢國內各類掛號郵單附卷足參（司促卷第15-57、73頁），而被告亦不爭執其未繳納上開積欠之管理費，惟以前詞為辯。經查：　⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。是就公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護所產生之費用，應由公共基金，或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，或依區分所有權人會議或規約負擔。而按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；共有物之管理費及其他負擔，除契約另有訂定外，應由各共有人按其應有部分分擔之；98年1月23日修正施行前之民法第820條第1項、第822條第1項定有明文，修正後之民法第820條第1項、第822條第1 項規定亦同此意旨。足見共有物之管理及其管理費或其他負擔，應視共有人間有無另以契約訂定，此為私法自治之基本原則。而公寓大廈之區分所有權人或社區建物所有人，為公寓大廈或社區全體住戶團體之成員，管理、使用共有設施，應尊重全體住戶之共同意見，就共用部分管理費用之負擔，依私法自治原則，原則上係經由區分所有權人會議決議應繳納之管理費，作為公共基金，符合現代群居生活之要求。惟在各公寓大廈之區分所有權人未依法召開會議時，鑑於現代社會中，就群居生活全體住戶間之權利義務關係實有規範之必要，以達增進大眾福祉、促進團結及一致管理之目的，若准許個別區分所有權人擅以個別原因否決規約之效力，將使公寓大廈之公共事務無從進行，有害其他大多數區分所有權人之公共利益，顯不符合現代群居生活之需要及公平正義，是公寓大廈或社區之區分所有權人如就相關權利義務關係曾為規範之決議，或事實上有相關規範之遵行行為，均應認為係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，且實際上亦經多數區分所有權人遵循多年，不論依習慣或法理，均應認為該決議事項有拘束全體區分所有權人或住戶之效力，以達管理便捷之目的，亦符合公平之精神。　⒉查系爭社區大樓於112年5月前雖未曾召開過區分所有權人會議決議管理費之金額，然每戶每月原本應繳納管理費400元，而於112年起調漲管理費為每月500元，事實上大多數區分所有權人均依此繳納管理費，且收取之費用係用於支付系爭社區大樓之清潔、電梯保養、水電等公共涉之管理及維護費用等情，有原告提出之系爭社區大樓112年5月7日第二次區分所有權人會議紀錄、被告於91至93年、97年繳交管理費紀錄、其他住戶自102年至113年繳交管理費之單據附卷可參（司促卷第21-23頁、本院卷第75、77頁），足徵系爭社區大樓大多數之住戶區分所有權人，均同意按上開金額繳納管理費，且行之有年，已成慣習，應認為有拘束全體區分所有權人之效力，以符社區群居生活之要求，原告依循上開管理費標準，請求被告繳交積欠之管理費，應屬有據。　⒊又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定有明文。被告固以系爭社區大廈帳目不清、住戶無法得知管理費收支狀況，且原告拒絕被告查帳為由，拒絕繳納管理費，然實與上開法律規定不符，是其所辯，尚屬無據。　㈡復按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期限催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文規定。再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；民法第233條第1項、第 203條亦分別明定。查被告積次100年11月至109年12月之管理費44,000元、110年9月至110年12月之管理費1,600元、11 1年1月至111年12月之管理費4,800元、112年1月至112年12 月之管理費6,000元，總計56,400元，原告依上開公寓大廈管理條例之規定，訴請被告給付積欠之管理費56,400元，即屬有據。又系爭規約並未明載管理費繳納期限，僅於第17條第3項後段規定遲延利息以未繳金額之年息10％計算（司促卷第38頁），故原告對被告之管理費債權，核屬無確定期限之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任。則原告請求被告給付自支付命令送達翌日即113年6月13日（司促卷第109頁）起至清償日止，按週年利率10％計算之利息計算之利息，核屬有據。四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條及系爭規約規定，請求被告給付56,400元，及自113年6月13日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件係屬民事訴訟法第436條之8第1項小額訴訟事件，所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，就原告勝訴部分，爰依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項、第436條之19第1項。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　新市簡易庭　法　官　陳尹捷以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本庭（臺南市○市區○○ 路00號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　書記官吳佩芬

2024-12-20

SSEV-113-新小-522-20241220-1

訴

臺灣新北地方法院

確認管理費債權不存在等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第2311號原告鴻友印前數位整合股份有限公司法定代理人鄭玉章訴訟代理人魏平政律師黃清海複代理人李鑫律師被告中正工業大樓管理委員會法定代理人劉士誠訴訟代理人林進鑫上列當事人間請求確認管理費債權不存在等事件，經本院於民國 113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；但於有訴訟代理人時，訴訟程序不當然停止，民事訴訟法第170條、第173條前段分別定有明文。又第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，同法第175條第1項亦有明文。查，被告之法定代理人原為曹瑞光，於本院審理中變更為劉士誠，並由其具狀聲明承受訴訟等情，有民事聲明承受訴訟狀在卷可佐（見本院卷第197頁），核與上開規定相符，應予准許。二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此項危險、此種不安狀態，得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院53年臺上字第1240號判決先例參照）。經查，原告主張被告於其拍定坐落新北市○○區○○段0000地號土地及其上同段2233建號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路000號7樓，下合稱系爭房地）後，要求原告繳納系爭房地前手所積欠之管理費新臺幣（下同）280,884元（下稱系爭管理費），並依中正工業大樓規約（下稱系爭規約）將原告坐落新北市○○區 ○○路000號中正工業大樓（下稱系爭大樓）地下室如本院112 年度板司調字第207號卷第51頁所示平面配置圖（下稱附圖）所示編號6停車位（下稱系爭停車位）收回，惟原告否認系爭管理費之債權存在，並主張就系爭停車位具有約定專用權，足認兩造就本件管理費之債權及系爭停車位之約定專用權存在與否已發生爭執，是原告提起本件訴訟，應認有確認利益存在，合先敘明。貳、實體方面：一、原告起訴主張：　㈠緣原告於民國111年7月12日經法院強制執行程序拍定系爭房地，為系爭房地之所有權人，依系爭規約有權使用約定專用之停車位。被告為系爭大樓之管理委員會（下稱管委會）於原告拍定系爭房地後，要求原告繳納系爭房地之系爭管理費，否則即依系爭規約收回系爭停車位，經原告通知被告說明原告並無義務概括承受系爭管理費，被告亦不得限制原告使用系爭停車位，仍為被告拒絕。　㈡就公寓大廈區分所有權人之繼受人應否繼受並繳交原區分所有權人積欠管理費之爭議，原告曾函詢新北市政府工務局，並經該局111年8月9日新北工寓字第1111475388號函覆，可知公寓大廈區分所有權人之繼受人，除依民法第300條或第3 01條訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之管理費或公共基金外，應依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第21條規定辦理，不得逕向該繼受人請求，同條例第 24條關於繼受前請求閱覽或影印規約等相關文件之規定，無債權物權化效力，使該繼受人繼受原區分所有權人積欠管理費之效力。原告自111年7月12日拍定系爭房地後，既未明白表示承擔其前手即訴外人鴻際數位電子科技有限公司（下稱鴻際公司）積欠之管理費或公共基金而訂定債務承擔契約，僅繼受系爭規約之地位，不及鴻際公司已發生之債務給付義務，兩造間自無債權存在，原告請求確認系爭管理費債權不存在，洵屬有據。　　㈢又系爭房地之鐵門上於110年2月4日僅張貼停水、電費繳費及終止用電契約之通知單等3張公告，可見當時並無任何欠繳或催繳通告，被告管委會復雖提出附件4之欠繳管理費通告3 紙，然被告有無按期催繳、何時張貼前開欠繳通告，均有疑問，且亦無從由上開通告判斷出其被張貼之位置，如何認定原告已知悉鴻際公司欠繳情事，況系爭房地之拍賣公告亦未載明鴻際公司欠繳管理費數額，且無自系爭規約得知之可能，原告自無從知悉鴻際公司欠款之情事。且姑不論上開通告未記載拍定人須負擔前所有權人積欠管理費等文字，亦未以法院裁定確認執行債務人究竟是否有積欠管理費、未記載積欠管理費金額，上開通告僅係登載查封時房屋現況，旨在提醒應買人注意標的物之相關情形，當無表示原所有權人與應買人當然發生有關積欠費用之債務承擔之效力，更難認拍賣程序強制應買人為此債務承擔之意思表示，何況此時應買人亦非可得特定，要無遽認上開通告生債務承擔之效力，則原告就鴻際公司已具體發生之管理費等債務，自不當然由原告片面繼受之，遑論新北市政府警察局中和分局員山派出所警員郭俊廷於110年2月4日下午2時前往查訪系爭房地時，被告即已知悉及預見系爭房地將受拍賣，然其竟未聲請參與分配向鴻際公司追償，堪認被告已放棄其權利，現竟向原告請求清償系爭管理費，自難認無以損害原告公司權利為目的，有違誠信原則，構成權利濫用之情事。　㈣縱認原告應承受鴻際公司債務（僅假設語，原告否認之），依系爭規約第31條第2項、第34條第13項約定，亦應僅限於管理費，而不含公共基金（廢棄物處理費、機車位租用費等）、小公電費及懲罰性違約金，鴻際公司自109年9月至111 年7月積欠被告管委會管理費113,100元，原告僅就上開積欠之管理費負清償義務。又觀諸被告與訴外人東昇纖維實業有限公司（下稱東昇公司）間簽立之停車位租賃契約書，被告自109年11月1日壞，將系爭停車位出租東昇公司，每月收取租金3,500元，迄至112年7月1日即本件起訴之後3日，合計3 3個月，已收取115,500元（計算式：3,500元×33月＝115,500 元），已逾鴻際公司欠繳之113,100元管理費，是被告出租系爭停車位所收取租金已填補管理費損失，殊無再由原告負擔之理。此外，系爭規約第34條第13項收回約定專用停車位之約定旨在彌補因「該區分所有權人欠繳管理費」，致「短收管理費」之損失，原告既未欠繳管理費，被告管委會無從收回系爭停車位專用權。又鴻際公司欠繳管理費之損失既已填補，業如前述，被告管委會迄今仍拒絕返還系爭停車位，毋寧以多數決方式，無相當理由而形成原告公司無法使用系爭停車位之不利決議，致生損害於原告公司，系爭規約第34 條第13項約定及該不利決議，恐有違公平正義之法理及比例原則應屬無效，不得拘束原告。至被告所稱依系爭規約第31 條第3項計算之懲罰性違約金為140,300元，已逾管理費、廢棄物清理費及小公電費之總和127,867元（已扣除原告公司己繳納111年8至10月部分），顯已悖離「按應有部分比例分擔」之原則，恐有權利濫用及違反誠信原則情事，亦不符合公平法理。　㈤另原告於111年7月12日經法院強制執行程序拍定買受系爭房地，為系爭房地之所有權人，亦係系爭大樓之區分所有權人，並就系爭停車位具有約定專用權，惟被告無權收回系爭停車位並將之出租他人，致原告無法使用，原告既就系爭停車位具有約定專用權，自得依系爭規約第5條第4項，請求被告管委會返還系爭停車位。又因被告管委會對系爭停車位之占有並無正當權利，則其自原告拍定系爭房地後，仍繼續出租系爭停車位而受有占有使用系爭停車位之利益，原告亦得向其請求返還相當於租金之利益。　㈥為此，爰依系爭規約第5條第4項、民法第179條之規定，提起本件訴訟，並聲明：⒈確認被告對原告280,884元之管理費債權不存在。⒉確認坐落新北市○○區○○路000號系爭大樓地下室如附圖所示系爭停車位之分管專用權屬於原告。⒊被告應將系爭停車位騰空返還予原告。⒋被告應自111年7月12日起至被告返還上開停車位之日止，按月給付原告4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被告則以：　㈠原告雖主張其係經法院拍賣取得之新拍定人，因此無需繼受原所有權人積欠管理費債務，然依公寓大廈管理條例第24條第1項規定意旨，區分所有權之繼受人即原告本就應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印管理條例第35 條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。原告既係經法院拍賣程序取得系爭房地之產權，應明知鴻際公司本為負債累累，容有積欠管理費債務之可能，且只要依法進行閱覽或影印，必能得悉鴻際公司之管理費債務積欠狀態，又觀諸系爭規約第34條第13項約定，區分所有權人之廠房，不論自行交易買賣或法院拍賣（含任何形式產權轉移）若原所有權人積欠管理費未繳清者，其後來以任何形式取得產權轉移者，均須概括承受繳清前所有權人積欠之管理費，否則管理委員會可依系爭大樓規約收回「約定專用」之汽/機車車位，同時亦可停止相關管理服務項目，直至後承接產權轉移者繳清積欠費用為止，則上開情事皆非原告所不能預見之情形，自無受有善意第三人保護原則之必要。原告身為資本財力雄厚之股份有限公司之組織體，且尚有常年法律顧問律師足供諮詢，於參與拍賣所謂債權不良甚至倒閉之公司或工廠戶產權之際，豈會不知前手容有積欠系爭大樓管理費之可能，且於作出重大經濟投資參與競標購買不動產產權前，又如何不知將來要遵守管理條例之相關規定，及系爭規約、中正工業大樓汽車管制辦法（下稱系爭管制辦法）具有實質拘束力之可能。則原告公司既非社會經濟弱勢而有明知上開情事之可能，被告管委會又未拒絕所有新區分所有權人或即將成為區分所有權人之廠戶登門查閱系爭規約抑或前手欠款狀況，且甚至相當積極於明顯處張貼相關公告，故原告推諉陳稱不曾見過相關啟事，也未曾於拍定前參看現場即行下標搶拍，並無從知悉前手積欠多少管理費，應負擔多少懲罰性違約金等語，顯與常情不符，洵不可採。準此，自應原告繼受前手積欠之管理費債權。　㈡原告既為新繼受之區分所有權人暨住戶身份，依管理條例第1 5條第1項規定，自應依規約使用約定專用部分，不得擅自變更，又原告並不否認系爭停車位之本質實為「約定專用」之使用權性質，而該「約定專用」之使用方式暨前提係規範於系爭規約第34條第13項，則依前開管理條例規定，原告應無不遵守規約之理。系爭大樓之汽機車車位並無個別獨立之所有權，任何區分所有權人均無車位之獨立所有權權狀，參其性質應為公有共用區域之「約定專用」類型，且依系爭規約第5條第4項約定，對於違規使用者亦設有「收回」、「停權」之規定，可知系爭大樓之汽機車車位僅具有「使用權」而無「所有權」性質甚明，與一般大樓汽機車車位多具有所有權之性質顯然有別，觀諸原告亦知其經法院拍定之產權範圍並無包含汽機車車位之所有權在內，足見原告尚無從主張相當於物上所有權之任何效用，至多僅有約定專用性質之使用權，然此使用權自當受有系爭規約、系爭管制辦法等相關規定共識決之管制拘束，與其他擁有獨立產權案例之情形顯然迥異，則原告雖執內政部函釋與司法實務見解而為主張，然其非可逕為一體援引適用，核屬當然。再者，縱令原告並不認同其應概括承擔前手之積欠債務，惟鴻際公司積欠管理費之情狀，確已形成該「約定專用」領域總體收益之經濟損失，非不得藉由停止使用系爭停車位進而轉租他人以彌補損失，作為補償回填之合理手段，此亦係現行系爭規約賦予被告管委會「收回」、「停權」制度之目的。因此，被告將系爭停車位停權收回而轉租他人，以彌補因該停車位致生之經濟損失，尚非無據。　㈢原告雖主張系爭規約之條款有違比例原則暨公平法理而應屬無效等語，惟系爭停車位之性質，本僅為約定專用之公共區域權能性質，倘原告不願承擔前手之積欠費用，被告亦無興訟強迫原告給付之行徑，為彌補被告受有經濟回收之損失，被告僅能依據系爭規約停權，並以該停車位折抵取償，然此既非永久停權，且係無可奈何之取償手段，衡諸其他手段應已為最輕微之措施，無違反比例原則之虞，況原告公司本非一般社會弱勢或無法律知識預見可能之普通民眾，於參與法院拍賣競標價購債信不良之產權物件，本可預見前手積欠管理費用且知悉應行探知義務，卻蓄意不為且不願承受理應預判支出之成本，反而藉此主張系爭規約違反公平法理，顯係意圖損害多數區分所有權人對於約定專用區域之管理暨經濟收益，對此情形實無為其進行目的性保護限縮解釋之必要。考量能夠承買系爭大樓之區分所有權人，通常均非一般智慮淺薄或社會法律智能不足之弱勢民眾，而係具有相當或豐沛之社會經濟實力暨工商常識知能之組織體，其並不可輕易謂不知有管理條例等相關規定之存在，又觀諸本件積欠金額已達280,884元之多，倘未來廠戶繼受人均循此例而欲豁免給付義務，又不許大樓收回轉租以彌補損失，顯無從防免具有社會經濟知能優勢且具有法令遵循義務之經濟部登記有案之公司戶或工廠戶區分所有權人藉口裝傻或諉為不知，從而加損害或令其他眾多區分所有權人承擔，其損失之巨大殊堪想像。至原告復主張被告將系爭停車位出租，而已無短收公共基金且收支平衡等語，惟就轉租他人之所得部份實已扣除而尚餘280,884元，並無收支平衡之情事存在。　㈣原告雖主張被告就無權占有之系爭停車位，應給付原告相當於租金之不當得利等語，惟原告拒絕繼受鴻際公司之管理費債權，有違管理條例第15條第1項規定、系爭規約第34條第1 3項約定，業如前述，則被告依據管理條例及系爭規約，就系爭停車位進行收回停權以彌補「約定專用」之經濟損失，應無不合，況原告之使用權受有限制非可歸責於被告，其損失與被告間並無因果關係，復原告亦未舉證證明相當於租金之損害金額4,000元部分，故原告前開主張，於法無據，自不足採等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　　原告主張：原告於111年7月12日經法院強制執行程序拍定系爭房地後，為系爭房地之所有權人，且依系爭規約有權使用約定專用之系爭停車位。被告於111年10月1日於社區張貼催繳通告，請求原告繳納鴻際公司積欠之管理費，否則將收回系爭停車位，經原告說明依新北市政府工務局函文，原告不須承受前手積欠之系爭管理費，被告亦不得限制原告使用系爭停車位，仍為使告拒絕等情，業據原告提出建物所有權狀、土地所有權狀、催繳通告、被告律師函、郵局存證信函、中正工業大樓規約、新北市政府工務局111年8月9日新北工寓字第111475388號函等件為證（見本院112年度板司調字第 207號卷〈下稱板司調卷〉第19至58頁），且為被告所不爭執，此部分堪信為真實。原告復主張：原告並無義務概括承受系爭管理費，且被告亦不得限制原告使用系爭停車位等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：㈠原告請求確認系爭管理費之債權不存在，有無理由？㈡原告就系爭停車位請求確認是否有約定專用權，有無理由？，茲論述如下：　　㈠關於原告請求確認系爭管理費之債權不存在，有無理由之爭議：　⒈按區分所有建物所有人就其專有部分與其他區分所有人間所締結約定共用之契約，係物權關係上就區分所有建物用益之約定，非以發生區分所有建物之物權變動為內容，亦非區分所有建物之物權負擔，應屬債權契約，基此所生之債權既已表徵財產上的經濟利益，即應受憲法第15條財產權所保障。至於就該區分所有建物之受讓人而言，如該約定共用契約得拘束受讓人，即無法就該專有部分共用契約之「締結與否」、「締約對象」及「締約內容」，依其意志自主決定，應屬憲法所保障「私法自治」及「契約自由」範疇。因此專有約定共用契約得否突破債之相對性而拘束該區分所有建物之受讓人，即發生私人間「財產權」與「私法自治」及「契約自由」的基本權衝突。如認債權人得以其債權對抗第三人，某種程度上即發生債權不受第三人受讓取得物權影響而繼續存在之效果，此即學理上所謂「債權物權化」，應係限制人民受基本權保護之私法自治及契約自由，須符合憲法23條規定之「法律保留原則」（最高法院113年度台上字第1117號民事判決意旨參照）。　⒉次按區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。98年7月23日修正施行之民法第799條之1第4項定有明文，核其立法意旨，止規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之安定。至區分所有人依其他約定所生之權利義務，其繼受人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘束。又所謂繼受人包括概括繼受與因法律行為而受讓標的之特定繼受人在內；區分所有人依法令所生之權利義務，繼受人應受拘束乃屬當然，無待明文。　⒊原告主張：原告公司於111年7月12日拍定買受系爭房地時，並無從知悉鴻際公司有欠繳管理費之情事等語，惟被告辯稱：原告既於法院拍賣程序取得系爭房地之產權，應早已知悉鴻際公司有積欠管理費之情，且亦明知應遵循系爭規約約定，自應繼受系爭管理費等語。經查，本件原告係經本院民事執行處拍賣取得系爭房地，觀諸本院民事執行處111年4月18 日拍賣公告附表之使用情形第1點記載：「民國109年12月29 日查封時，大門上貼有台北自來水事業處西區營業分處之斷水最後通知…另經新北市警察局中和分局110年2月8日函覆本院，不動產大門已因斷電無法開啟進入。110年10月20日履勘時發現，屋內顯無人使用…110年12月3日至現場測量頂樓增建（5325建號建物），經債權人代理人表示頂樓增建部分塵埃遍布，顯無人居住使用已久。」；使用情形第3點記載：「本件標的物原所有權人或使用人如有積欠工程受益費及水電費、瓦斯或管理費等費用，應由拍定人自行與相關單位洽商解決。」等語，有本院111年4月18日新北院賢110司執協字第3103號公告（第一次拍賣）在卷可佐（見本院卷第11 7頁），且經本院調取本院110年度司執字第3103號清債票款強制執行卷宗核閱無誤，可知系爭房地於查封時即已斷水斷電，且無人居住，而本院民事執行處前開拍賣公告亦敘明就前手積欠之相關費用，應由拍定人自行與相關單位洽談解決，則原告於應買時，當已知悉上開拍賣公告之內容，是原告自得知悉系爭房地斯時即已斷水斷電且無人居住之情，衡諸常情，一般強制執行拍賣程序，多係因債務人積欠債務，經債權人取得執行名義而聲請法院強制執行而拍賣，因此，既原告就系爭房地有應買意願，理應自行查明系爭房地有無積欠管理費、水電費等費用，及系爭規約之約定，始符一般交易常情，是原告主張：無從知悉前手鴻際公司有無積欠管理費債務等情，要與一般常情有違，顯無可採。又觀諸系爭規約第34條第13項約定事項約定：「區分所有權人之廠房，不論自行交易買賣或法院拍賣（含任何形式產權轉移）若原所有權人積欠管理費未繳清者，其後來以任何形式取得產權轉移者，均須概括承受繳清前所有權人積欠之管理費，否則管理委員會可依系爭大樓規約收回「約定專用」之汽/機車車位，同時亦可停止相關管理服務項目，直至後承接產權轉移者繳清積欠費用為止。」等語，有中正工業大樓規約存卷可佐（見板司調卷第49至50頁），可見系爭規約就原所有權人積欠之管理費應由後手繼受亦定有明文，則原告本得於應買前向被告管委會查閱系爭規約，並非毫無方法可得知悉系爭規約內容，卻不為之，自難逕謂不知悉前手鴻際公司有積欠系爭管理費之情事，即不受系爭規約拘束。基此，原告經由上開拍賣公告及系爭規約，應明知或可得而知系爭債權存在，則依民法第799條之1第4項規定之法理，原告應受系爭規約拘束，從而繼受前手債務，於法有據。至就本件系爭管理費金額部分，被告辯稱：原告應繳納自109年9月起至111年1 0月止，合計280,884元之費用等語，業據提出系爭大樓管理費收費明細表、鴻際公司欠繳管理費明細表等件為證（見本院卷第183至193、221頁），惟原告主張於111年7月取得系爭房地後，同年8月至10月部分之管理費等相關費用已繳納等語，並提出111年8月至10月之繳款紀錄證明為證（見本院卷第249至253頁），且為被告所不爭執，故本件原告實際積欠費用金額如附件所示應為268,167元，又原告雖復主張其中懲罰性違約金140,300元，已逾管理費、廢棄物清理費及小公電費之總和127,867元等語，然參以被告於本院審理時陳稱：懲罰性違約金之計算方式係以當月管理費加上廢棄物之費用乘以百分之10，累進計費等語（見本院卷第227頁），則以此計算之懲罰性違約金如附件所示應為140,300元，是被告據此請求原告給付之，應屬有據，併予敘明。　㈡原告就系爭停車位請求確認是否有約定專用權，有無理由？　⒈原告主張：其為系爭房地之所有權人，亦為系爭大樓之區分所有權人，依系爭規約第5條第4項約定，應享有系爭停車位之約定專用權等語，業據提出系爭規約暨附件一系爭大樓地下室汽/機車平面配置圖、附件二區分所有權人約定專用汽機車對照表等件為證（見板司調卷第37至52頁），可見原告拍定取得系爭房地後，依系爭規約第5條第4項約定，就系爭停車位原確有約定專用權之權利，而對系爭停車位有使用、收益之權利，惟原告既應承擔前手之管理費、廢棄物處理費、小公電費等債務，已如前述，然因原告拒絕繳納，自有違反系爭規約之情事，則依前揭系爭規約第34條第13項約定，被告收回原告就系爭停車位之約定專用權，自屬有據。是原告請求確認就系爭停車位有約定專用權，尚無可採。　⒉又原告雖主張：請求被告將系爭停車位返還，並主張被告就無權占有系爭停車位應按月給付原告4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息之不當得利等語，然既本件被告依約得收回系爭停車位，而原告就系爭停車位不具約定專用權等情，業如前述，則被告基於系爭停車位，自具有占有之正當權源，並無不當得利可言，是原告對於系爭停車位實無所有權利，亦無處分、使用、收益之權利，自無從請求被告將系爭停車位騰空返還，亦不得主張依不當得利之法律關係，請求被告按月給付4,000元及利息，是原告上開主張，洵屬無據。四、綜上所述，原告請求確認被告對原告之管理費債權不存在、確認系爭停車位之分管專用權屬於原告，並請求被告應將系爭停車位騰空返還予原告，又依民法第179條規定請求被告自111年7月12日起至被告返還上開停車位之日止，按月給付原告4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　鄧雅心以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　賴峻權附件：編號年份月份債務人管理費汽車花園車位地下室廢棄物小公電懲罰性違約金合計 1 109年 9月鴻際數位電子科技有限公司 7,200元 0元 0元 0元 400元 609元 0元 8,209元 2 10月 7,200元 0元 0元 0元 400元 0元 0元 7,600元 3 11月 7,200元 0元 0元 0元 400元 616元 760元 8,976元 4 12月 7,200元 0元 0元 0元 400元 0元 1,520元 9,120元 5 110年 1月 7,200元 0元 0元 0元 400元 594元 2,280元 10,474元 6 2月 7,200元 0元 0元 0元 400元 0元 3,040元 10,640元 7 3月 7,200元 0元 0元 0元 400元 460元 3,800元 11,860元 8 4月 7,200元 0元 0元 0元 400元 0元 4,560元 12,160元 9 5月 3,700元 0元 0元 0元 400元 480元 5,320元 9,900元 10 6月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 6,080元 10,180元 11 7月 3,700元 0元 0元 0元 400元 422元 6,490元 11,012元 12 8月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 6,900元 11,000元 13 9月 3,700元 0元 0元 0元 400元 357元 7,000元 11,457元 14 10月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 7,410元 11,510元 15 11月 3,700元 0元 0元 0元 400元 446元 7,820元 12,366元 16 12月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 8,230元 12,330元 17 111年 1月 3,700元 0元 0元 0元 400元 333元 8,640元 13,073元 18 2月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 9,050元 13,150元 19 3月 3,700元 0元 0元 0元 400元 399元 9,460元 13,959元 20 4月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 9,870元 13,970元 21 5月 3,700元 0元 0元 0元 400元 479元 10,280元 14,859元 22 6月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 10,690元 14,790元 23 7月 3,700元 0元 0元 0元 400元 372元 11,100元 15,572元合計 140,300元 268,167元備考：懲罰金違約金計算方式：（當月管理費＋廢棄物費用）×10%，並採累進處罰。

2024-12-17

PCDV-112-訴-2311-20241217-2

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臺灣臺北地方法院民事小額判決 112年度店小字第62號原告香格里拉公寓大廈管理委員會法定代理人吳瑜被告林宜萱上列當事人間給付管理費等事件，於民國113年11月25日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告管理費新臺幣5,760元及公共消防設備分擔款新臺幣12,658元，及民國111年11月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣1,000元，其中新臺幣966元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，由被告負擔，餘由原告負擔。四、本判決得假執行。但被告如以新臺幣18,418元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：一、按原告之訴，原告或被告無訴訟能力，未由法定代理人合法代理者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249條第1項第4款定有明文。本件被告爭執原告香格里拉公寓大廈管理委員會（下稱原告管委會）之法定代理人吳瑜欠缺法定代理權，茲應就吳瑜是否確為原告管委會合法之主任委員乙節進行認定。二、按「區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推1人為召集人」，公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第25條第3項定有明文。又原告所屬香格里拉社區（下稱系爭社區）之社區規約第7條乃規定：「主任委員由住戶大會之區分所有權人進行票選，票數最高者擔任主任委員，餘之副主任委員及9名委員由主任委員指派委任」，第11條則規定「主任委員及委員任期二年」，有系爭社區規約可參（見本院卷一第87至96頁）。經調閱原告管委會之歷次報備資料，顯示系爭社區自民國108年以來有如附表所示5次選任主任委員之區分所有權人會議（下稱區權會）決議，其中：　㈠系爭社區乃於108年10月15日召開區權會決議選任吳瑜擔任主任委員，有會議記錄可參（見本院卷二第5至10頁），而該屆主任委員之任期乃自108年11月19日起至110年11月18日止，為原告於113年9月24日陳報狀陳述明確（見本院卷一第53 1頁）。　㈡系爭社區其後於110年10月18日召開區權會選任吳瑜擔任主任委員，有會議記錄可參（見本院卷二第19至22頁），惟該次區權會決議業經本院以以110年訴字第7329號判決確認決議不成立，並確認吳瑜與原告管委會間第19屆主任委員之委任關係不存在，並於113年1月31日確定在案，有上開判決及確定證明書可參（見本院卷一第261至324頁），而系爭社區於 110年11月18日以前並未做出其他區權會決議選任主任委員，故於110年11月18日吳瑜之主任委員任期屆滿後，系爭社區即處於無主任委員之狀態。　㈢系爭社區嗣由區分所有權人（下稱區權人）即被告林宜萱擔任召集人於110年12月26日召開區權會，並於該次區權會選任林宜萱、趙金娟、陳宏雲為管理委員，再由其等於111年1 月5日管理委員會推選林宜萱為主任委員，有區權會會議紀錄及管委會會議記錄可參（見本院卷第二第23至52頁）；惟依公寓條例第25條第3項規定，由區權人互推1人為召集人之情形，除規約另有規定者外，應有區權人2人以上書面推選，經公告10日後生效，此為公寓條例施行細則第7條所明定，然觀諸被告所提出於110年10月23日至同年11月3日止公告之「110年度區分所有權人大會召集人推選資料」（見本院卷二第121頁），其上僅有以「正字記號」表示投票予林宜萱8票、陳宏雲4票之紀錄，惟尚無從以此知悉推選林宜萱擔任召集人之推選人為何人，從而亦無法確認林宜萱是否是由「區權人」所推選，自難認此次推選行為為有效；被告雖又提出推薦書1份（見本院卷二第185頁），其上記載由訴外人即區權人林玉環、蔡榮傑推舉林宜萱為召集人，惟此推薦書記載之日期為「110年11月8日」，係在前開公告期間之後，故亦難認此次召集人之推選有經過公告，是此次推選亦難認有效。被告所提出前述兩次推選林宜萱為召集人之行為，既均難認有效，則林宜萱於110年12月26日召開之區權會即為無召集權人所召集，非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，故該區權會選任林宜萱、趙金娟、陳宏雲為管理委員之決議，自始無效，從而，該管理委員會選任林宜萱為主任委員之決議，亦非有效。　㈣系爭社區於111年1月22日另由區權人吳瑜擔任召集人召開區權會，並選任吳瑜擔任主任委員，有會議記錄可參（見本院卷二第55至63頁）；而該次召集人之推選，乃是由訴外人即區權人張玉如、李美清、李慧貞、林佳儀、趙子瑤、蔡榮傑、吳守和、劉雲梅、劉明傑、戴維舫於110年12月23日推選吳瑜為召集人，並於111年1月4日公告等情，有原告委員會公告、公告照片及召集人公告可憑（見本院卷一第541至547 頁、第617頁），堪認吳瑜為經區權人合法推選之召集人，故其於111年1月22日召開區權會，由區權會決議選任吳瑜為 111年度之主任委員，乃屬有效。又此屆主任委員之任期乃自111年2月17日起至113年2月16日止，亦據原告陳報在卷（見本院卷一第535頁）。　㈤其後，系爭社區於112年12月23日由吳瑜以主任委員之身分召開區權會，並決議選任吳瑜擔任113年度之主任委員，有會議紀錄可參（見本院卷二第65至78頁），其2年之任期迄今尚未屆至，是吳瑜現為原告管委會之主任委員，對原告有法定代理權，其得以法定代理人之身分代表原告提起本件訴訟，堪以認定。三、被告雖爭執公寓條例第25條第3項規定區權會之召集人應由「具有區權人身分者」擔任，吳瑜非系爭社區之區權人，無法擔任區權會之召集人云云。然查：　㈠吳瑜乃係於111年1月22日擔任召集人召開區權會決議選任其為111年度之主任委員，又於112年12月23日擔任召集人召開區權會再次決議選任其為本屆113年度之主任委員，已如前述；而其自108年11月12日起即經以信託之原因受移轉登記為系爭社區門牌號碼新北市○○區○○路00○0號6樓房屋（即新北市○○區○○段000○號建物）之所有權人，於112年9月1日該5 5之1號6樓房屋雖經移轉登記予鄭亦君，惟吳瑜於同日亦經以信託為原因受移轉登記為系爭社區門牌號碼新北市○○區○○ 路00號6樓及59之1號6樓房屋（即新北市○○區○○段000○000○ 號建物）之所有權人，有土地建物查詢資料及異動索引可憑（見本院卷二第83至96頁），可知吳瑜至少自108年11月12 日以後即持續持有系爭社區之區分所有建物。　㈡而吳瑜就上開建物雖均是受他人信託而登記為所有權人，惟按所謂信託行為，係指信託人將財產所有權移轉與受託人，使其成為權利人，以達到當事人間一定目的之法律行為，故在受託人未將受託財產移還信託人以前，尚不能謂受託人非法律上之所有權人，或該受託之財產仍為信託人所有（最高法院79年度台上字第1903號、84年度台上字第2038號判決意旨參照），故在吳瑜將受託財產即上開建物返還予信託人之前，均應認吳瑜即為上開建物之所有權人，而為系爭社區之區權人無訛。　㈢從而，吳瑜擔任召集人而於111年1月22日召開區權會決議選任其為111年度之主任委員，又於112年12月23日召開區權會再次決議選任其為113年度之主任委員，並無違反公寓條例第25條第3項之情形，被告上開所辯，並非可採。四、被告雖又辯稱：依照110年12月26日區權會所修正之規約第1 9條規定，主委資格必須為「無債信問題無信託者擔任之」，吳瑜就其不動產有信託關係，無擔任主任委員之資格云云。然被告所召開之110年12月26日區權會為無召集權人所召開，已如前述，故於該次區權會所為修正規約之決議自亦難認有效，從而，被告以該無效決議所增修之無效規約約定主張吳瑜無擔任主任委員之資格，自非可採。　　五、又「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任」，公寓條例第29條第3項定有明文。經查：　㈠吳瑜於108年11月19日起至110年11月18日止擔任主任委員後，系爭社區雖曾以110年10月18日區權會選任其為主任委員，惟該次區權會決議經本院認定不成立，故於110年11月18 日吳瑜之主任委員任期屆滿後，系爭社區即處於「無主任委員」之狀態，已如前述，故吳瑜嗣後再經推選為召集人，並於111年1月22日召開區權會經選任為111年度之主任委員時，即難認屬前次主任委員之「連任」，是吳瑜於111年度主任委員之任期屆滿，於112年12月23日再次經選任為主任委員時，應僅屬第一次連任，自無違反前開「連選得連任一次」規定之之情形。　㈡況在吳瑜於108年11月19日起至110年11月18日止擔任主任委員後，被告亦曾於110年12月26日召開區權會經選任為管理委員並經管委會推選為主任委員，雖該次區權會及管委會之決議均應屬無效，已如前述，惟於該段期間被告曾於111年2 月8日以主任委員之身分向法務部行執行署臺北分署（下稱臺北分署）辦理消防罰款分期繳納，並請求撤銷執行命令，有臺北分署111年2月21日函文可憑（見本院卷一第483至485 頁），且於111年2月17日之後亦有拿到社區帳戶，為被告所自承（見本院卷二第193頁），顯見系爭社區之管理委員會確曾由被告實質管領，而非始終由吳瑜長期把持，故與公寓條例第29條第3項所欲防止連選連任2次以上造成特定住戶長期把持管理委員會之情況亦不相同，益徵本件吳瑜於112年1 2月23日再次經選任為主任委員並無違反該條規定之情形，併此敘明。六、至被告雖又辯稱吳瑜於111年1月22日、112年12月23日召開區權會之召集程序是否合法云云，惟召集程序是否違法僅涉及區權會決議是否得撤銷之問題，在法院作成撤銷區權會決議之判決以前，均尚難逕認上開區權會決議失其效力，故被告此部分辯詞，亦非可採。七、綜上，吳瑜是否確為原告管委會於112年12月23日合法選任之主任委員，有代表原告提起本件訴訟之法定代理權，堪以認定。貳、實體部分：一、原告主張：原告為系爭社區之管理委員會，被告為系爭社區中門牌號碼新北市○○區○○路00號4樓房屋（即711室，下稱71 1室）之區權人，依社區規約每月應繳之管理費為新臺幣（下同）640元，被告自111年1月起至111年10月止，已積欠管理費6,400元未繳納；又系爭社區111年2月24日、111年4月2 3日區權會決議施作公共消防安全設備工程，其費用由158戶均攤，每戶負擔12,658元，惟被告亦未繳納；經原告於111 年10月以存證信函催告，仍未獲回應，爰依公寓條例第11條、第21條之規定及系爭社區規約第貳章第2條、第11條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告管理費6,40 0元及公共消防設備分擔款12,658元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：對被告為711室之區權人，每月管理費為640元之事實不爭執，惟系爭社區全體區權人均收受臺北分署於110 年8月25日核發之北執酉108年消防罰執字第00000000號執行命令（下稱系爭執行命令），禁止原告於1,575,480元之範圍內對區權人收取管理費，並指示全社區管理費債權皆統一繳納至新北市政府消防局（下稱消防局）帳戶，用以償還系爭社區之消防罰款；而被告已繳納111年1月之管理費予臺北分署，另於111年2月8日繳納50,000元管理費予臺北分署，已預繳了52個月之管理費，故在115年3月前，原告均不得請求被告給付管理費。又被告於110年12月26日經區權會選認為主任委員，任職至113年1月5日，於該段期間內若要召開區權會，應經被告同意，惟吳瑜卻於111年2月24日、111年4 月23日擅自召開區權會做成公共消防設備分擔款款項之決議，應屬無召集權人所召開之區權會，其決議為無效，且被告否認此筆支出為社區公共款項支出等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠原告請求被告給付管理費5,760元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由。　1.按「就債務人對於第三人之金錢債權為執行時，執行法院應發扣押命令禁止債務人收取或為其他處分，並禁止第三人向債務人清償。前項情形，執行法院得詢問債權人意見，以命令許債權人收取，或將該債權移轉於債權人。如認為適當時，得命第三人向執行法院支付轉給債權人」，強制執行法第 115條第1項、第2項定有明文。而關於公法上金錢給付義務之執行，經主管機關移送者，由行政執行處執行，除行政執行法另有規定外，準用強制執行法之規定，此為行政執行法第11條、第26條所明定。是行政執行署執行處分機關對義務人執行公法上金錢給付義務時，得準用強制執行法第115條第1項、第2項規定，發扣押命令禁止義務人收取或為其他處分，並禁止第三人向義務人清償，後以命令許移送機關收取，或將該債權移轉於移送機關，抑或命第三人向行政執行署支付轉給移送機關。　2.經查，被告為系爭社區711室之區權人，每月應繳之管理費之640元等情，為兩造所不爭執，故被告自有於111年1月至1 0月間繳納管理費6,400元之義務。惟系爭社區因積欠消防局消防罰款1,575,480元，經臺北分署於110年8月25日核發系爭執行命令，禁止原告於1,575,480元之範圍內對區權人收取管理費，並指示全社區管理費債權皆統一繳納至消防局帳戶，用以償還系爭社區之消防罰款；惟臺北分署嗣於111年2 月21日以北執酉108年消防罰執字第00000000號執行命令函撤銷系爭執行命令，該撤銷函文乃於111年3月1日送達被告，有有系爭執行命令、上開函文及送達證書可憑（見本院卷一第131頁、第477至479頁、卷二第101頁）；是被告於收受系爭執行命令後至該執行命令經撤銷之前，原告對於被告之管理費債權業經臺北分署扣押，並命被告繳款至消防局帳戶，是被告於期間將款項繳納至消防局帳戶或由臺北分署收取後轉給消防局，自均應生清償管理費債權之效力。而被告於 111年1月19日確有繳交711室111年1月份之管理費至臺北分署，有臺北分署收據可參（見本院卷二第99頁），自已生清償債權之效力，是原告自不得再向被告請求給付111年1月份之管理費，堪以認定。　3.除了上開繳費紀錄外，被告雖辯稱其已於111年2月8日繳納5 0,000元管理費至臺北分署，故其已預繳711室共53個月之管理費，故原告不得再向其請求繳納管理費云云。惟查，被告曾於110年12月底經選任為管理委員並經推選為主任委員，雖該選任決議經本院認定為無效，惟被告於該段期間仍有實質管領原告管委會之作為，並有拿到系爭社區之帳戶，已如前述；而其於111年2月8日乃係以原告管委會「代表人」之身分向臺北分署辦理消防罰款分期繳納，並請求撤銷執行命令，有臺北分署111年2月21日函文可參（見本院卷一第485 頁）；且被告所提出其於同日繳納50,000元管理費之收據（見本院卷一第481頁），其上所記載之繳款人亦為「香格里拉公寓大廈管理委員」，而非被告本人之姓名，且亦無任何關於繳納哪一戶、哪段期間管理費之記載，自應認被告繳納該筆50,000元之款項時，乃係基於以「原告管委會」名義繳納消防罰款，而非以「711室區權人」之名義繳納管理費，故自無從生清償711室管理費債權之效力，從而，被告以此主張其已清償其餘管理費云云，自非可採。　4.綜上，原告請求被告給付111年2月至10月之管理費共5,760 元（計算式：640元×9個月＝5,760元），乃屬有據；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。　　　㈡原告請求被告給付公共消防設備分擔款12,658元，為有理由。　1.按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區權人按其共有之應有部分比例分擔之」、「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區權人會議之決議為之」，公寓條例第10條第2項前段、第11條第1項定有明文。經查，系爭社區之規約並未規範多少金額以上之修繕屬公寓條例第11條第1項所稱重大修繕，有規約可參（見本院卷一第8 7至96頁）；惟考量原告因消防設備缺失已遭消防局罰款1,5 75,480元，原告委託廠商施作消防設備之總經費預估為2,00 0,000元，有系爭社區111年2月24日區權會決議可憑（見本院卷一第402頁），金額甚高，再對照系爭社區之管理費之收費標準僅為每坪40元，有85年10月6日住戶大會會議紀錄決議可參（見本院卷一第97頁），可知原告之財力應非甚豐，卻須負擔前述罰款及修繕費，對原告之財物自有重大影響，是認本件公共消防設備自屬公寓條例第11條第1項之重大修繕，應經區權會決議始能為之，並由區權人負擔費用。　　2.而就系爭社區之公共消防設備工程，系爭社區確已於111年2 月24日召開區權會，決議消防安全設備工程費用總經費為2, 000,000元，由158戶均攤，每戶分攤12,658元，有區權會會議記錄可參（見本院卷一第401至403頁）；復於111年4月23 日區權會中，亦有再次說明之前召集數次會議討論最後決議每戶應分攤12,658元，請各戶於111年5月10日起至6月10日止，向管理委員會繳納，有區權會會議記錄可佐（見本院卷一第31至34頁），是認原告請求被告給付711室之公共消防設備分擔款12,658元，乃屬有據。　3.被告雖辯稱：其已於110年12月26日經區權會選任為管理委員並經推選為主任委員，任期至113年1月5日，而吳瑜於111 年2月24日、111年4月23日召開區權會，均未經其同意擅自召開，為無召集權人所召開，決議無效云云。惟系爭社區於 110年12月26日選任其為管理委員之決議不成立，已如前述，故被告自非該段期間之主任委員，而系爭社區於111年1月 22日區權會決議既已合法選任吳瑜擔任主任委員，則吳瑜於 111年2月24日、111年4月23日召開之區權會自屬有召集權人所召開之會議，其決議自屬有效，是被告此部分辯詞，並非可採。至被告雖又辯稱上開區權會之召開無人知悉，爭執召集程序是否合法云云，惟召集程序是否違法僅涉及區權會決議是否得撤銷之問題，在法院作成撤銷區權會決議之判決以前，均尚難逕認上開區權會決議失其效力，故被告此部分辯詞，亦非可採。　4.被告雖又辯稱：否認2,000,000元經費之支出為公共消防安全設備之支出云云，然系爭社區之區權人既已決議每戶收取 12,658元，用以進行消防安全設備工程，區權人即均有依決議內容履行之義務，縱認原告管委會於取得該筆款項後，未實際用於消防設備之工程，亦僅是管理委員是否有債務不履行或侵權行為之問題，於區權會未作成決議變更應收取消防設備款之金額以前，被告均不得以此主張其無給付消防設備款12,658元之義務，是被告上開所辯，亦非可採。四、綜上所述，原告依公寓條例第11條、第21條之規定及系爭社區規約第貳章第2條、第11條規定，請求被告給付管理費5,7 60元及公共消防設備分擔款12,658元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年11月15日（見本院卷一第51頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第436條之8第1項訴訟適用小額程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。六、訴訟費用分擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴訟費用額如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許容慈以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項： (一)原判決所違背之法令及其具體內容。 (二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周怡伶　附表：編號開會日期召集人決議內容備註 1 108年10月15日主任委員趙子瑤選任吳瑜為本屆主委。任期至110年11月18日止屆滿。 2 110年10月18日主任委員吳瑜選任吳瑜為下一屆主任委員。經本院110年訴字第7329號判決確認決議不成立。 3 110年12月26日區權人林宜萱選任林宜萱、趙金娟、陳宏雲為管理委員。嗣經林宜萱、趙金娟、陳宏雲於111年1月5日管理委員會推選林宜萱為主任委員。 4 111年1月22日區權人吳瑜選任吳瑜當選本屆主委。 5 112年12月23日主任委員吳瑜選任吳瑜當選113年度主任委員。

2024-12-16

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臺灣高等法院臺中分院

確認管理費債權存在

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上字第111號上訴人劉獅鳴林岳讀林偉賴瑞暖共同訴訟代理人謝勝隆律師被上訴人中友生活家管理委員會法定代理人謝孟翰訴訟代理人賴俊維律師上列當事人間確認管理費債權存在事件，上訴人對於中華民國11 3年1月3日臺灣臺中地方法院111年度訴字第3086號第一審判決提起上訴，本院於113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　　　　　事實及理由壹、程序事項：　　按當事人於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款定有明文。查，上訴人於原審先位聲明為：確認被上訴人對上訴人劉獅鳴、林岳讀、林偉、賴瑞暖於111年6月至111年7月間各逾新臺幣（下同）830元、830元、825元、825元之管理費債權不存在。嗣於本院審理時，變更此部分聲明為：確認被上訴人對上訴人劉獅鳴、林岳讀、林偉、賴瑞暖於111年6月至11 1年7月間各逾3155元、3155元、3020元、3015元之管理費債權不存在（見本院卷第229頁）。核上訴人所為係減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。　貳、實體事項：　　一、上訴人主張：伊等為如附表所示房屋之所有權人，均為中友生活家公寓大廈（下稱系爭社區）之頂樓住戶，系爭社區第一屆第二次區分所有權人（下稱區權人）會議(下稱第二次區權會)決議，有關管理費收取標準，係由第一屆管理委員會（下稱管委會）開會決議，並未將頂樓露台面積計入收取管理費，且迄至110年第25屆管理委員任期屆滿前，露台均未另計管理費；惟被上訴人於111年3月及5月之例行會議，討論並決議收取頂樓露台管理費，顯有違誠信原則，則被上訴人於111年6月份、7份向伊收取露台部分之管理費，即無所依據，爰於先位之訴，請求為確定被上訴人對劉獅鳴、林岳讀、林偉、賴瑞暖，於111年6至7月份各逾3155元、3155 元、3020元、3015元之管理費債權不存在之判決。倘認露台部分應計入管理費，惟露台屬頂樓區分所有權人之專有部分，依中友生活家房地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約）關於露台或全棟公共設施之圖式，均無「共同管路排氣孔」、「公用排氣孔」及「發電機排氣孔」存在，亦未曾受告知露台上有系爭公用設施存在，然現況露台內卻有如原判決附圖即○○市○○○○事務所收件日期文號000年0月7日○○○字第0000 0號土地複丈成果圖（下稱附圖）符號A1至A5、B1至B3、C1 至C2所示之系爭公用設施，已侵害伊等專有部分財產權益，並侵害伊等生活品質及健康，爰於備位之訴，依民法第767 條第1項中段，請求被上訴人應將附圖所示A1至A5、B1至B3 、C1至C2之地上物移除，並回復原狀予上訴人之判決。二、被上訴人則以：第一屆第一、二次區權會關於社區管理費收取標準之決議，並未約定露台不收管理費，而系爭社區住戶規約（下稱系爭住戶規約）第29條第1項約定區權人應依地政機關登記持份面積繳交管理費，並於同條第2項授權由管理委會訂定管理費收費標準。歷年伊就頂樓以外住戶依上開規定收取管理費，未收取頂樓住戶關於露台部分之管理費，經其他住戶反映不公平，伊依上開規定，對上訴人收取111 年6、7月份包括露台部分之管理費，並非無據。另系爭公用設施部分，經○○市政府都市發展局函文說明，依公寓大廈管理條例第7條第5款規定，系爭公用設施不得為約定專用部分，況系爭買賣契約第11條第2項、附件四工程變更約定第5條第4項均已明定，公共設施之各種管道依實際需要，由出賣人即建商指定位置設置，又如需增設時，買受人應無條件同意提供位置，不得異議，已經同意建商施作，且建商並已按圖施作，上訴人對系爭公用設施之設置亦知之甚詳，均未異議而交屋，其事後主張伊無權占有云云，應無理由等語資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並上訴聲明：㈠先位之訴部份：⒈原判決廢棄。⒉確認被上訴人對劉獅鳴、林岳讀、林偉、賴瑞暖，於111年6至7月份各逾3155元、3155元、3020元、3015元之管理費債權不存在。㈡備位之訴部分：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應將坐落於附表露台上如附圖所示A1（面積1平方公尺）、A2（面積1平方公尺）及A3 （面積2平方公尺）之出風口（含水泥基座）移除並回復原狀予劉獅鳴。⒊被上訴人應將坐落於附表露台上如附圖所示A 4（面積2平方公尺）及A5（面積1平方公尺）之出風口（含水泥基座）移除並回復原狀予林岳讀。⒋被上訴人應將坐落於附表露台上如附圖所示B1（面積1平方公尺）、B2（面積1 平方公尺）及B3（面積1平方公尺）之出風口（含水泥基座）移除並回復原狀予賴瑞暖。⒌被上訴人應將坐落於附表露台上如附圖所示C1（面積1平方公尺）及C2（面積1 平方公尺）之出風口（含水泥基座）移除回復原狀予林偉。⒍願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造就本件為爭點整理如下：（見本院卷第230至232頁）㈠、不爭執事項：１、上訴人分別為如附表所示房屋（以下合稱系爭4戶房屋）之所有權人，並為系爭社區之住戶，系爭4戶房屋均位在頂樓。２、系爭社區86年2月23日第2屆區權人會議，決議管理費收取標準由第一屆管委會審慎評估決議（見原審卷㈠第30至31頁）。３、系爭社區管委會就上訴人房屋露台面積部分是否應計入管理費，曾在①111年3月17日例行會議議題十討論及決議如原審卷㈠第49頁所示、②111年5月12日例行會議議題十一討論及決議如原審卷㈠第36頁所示。４、系爭社區00年0月00日生效之住戶規約如原審卷㈠第87至123頁所示（即系爭住戶規約）。系爭住戶規約第29條規定：為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應依地政機關登記持分面積比例繳交管理費，營業用單位減半收費。管理費收費標準由管理委員會訂定之。５、系爭社區於111年8月23日召開第26屆第二次區權會，於議案五決議通過新增系爭住戶規約第29條之1（管理費收費標準），如原審卷㈠第135頁所示。６、系爭社區100年4月17日召開第16屆區權會，於議題二關於管理費每坪調整或維持現況乙案，決議依系爭住戶規約第29條第2項：管理費收費標準由管理委員會訂定之。７、系爭社區第16屆管委會決議管理費由每坪30元，調高為32元。８、系爭社區長年以來至111年8月23日第26屆第2次區權會決議之前，關於管理費收取情形如原審卷㈠第181至239頁所示（下稱系爭管理費收費表），依據該表，劉獅鳴（00○0）、林岳讀（00○0）之坪數記載為45.05坪，2個月管理費3155元；賴瑞暖（00○0）43.06坪，2個月管理費3015元；林偉（00○0）坪數記載為43.09坪，2個月管理費3020元。上開坪數不包括露台面積。９、被上訴人關於系爭4戶房屋收取110年6、7月份之管理費，劉獅鳴為5075元、林岳讀為5075元、賴瑞暖為4925元、林偉為 4925元（此管理費之計算是包括露台部分）。 、附圖所示A1-A5、B1-B3、C1-C2為系爭社區大樓出風口（含水泥基座），位在上訴人所有之露台範圍内，為興建系爭社區大樓之建商所興建，係系爭大樓排風、排煙等之出風口。㈡、爭點：１、被上訴人於111年6至7月份向上訴人收取之管理費，可否將露台面積計入計算？２、上訴人於先位之訴，請求確認被上訴人對劉獅鳴、林岳讀、林偉、賴瑞暖，於111年6至7月份各逾3155元、3155元、302 0元、3015元之管理費債權不存在，有無理由？３、上訴人於備位之訴，依據民法第767條第1項中段，請求被上訴人應將附圖所示A1-A5、B1-B3、C1-C2之地上物移除，並回復原狀予上訴人，有無理由？五、得心證之理由：甲、先位之訴部分：　　㈠、按區權人會議，乃區權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區權人所舉行之會議；規約，係公寓大廈區權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區權人會議決議之共同遵守事項；管理委員會：則指為執行區權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，為公寓大廈管理條例第3條第7、 9、12款所明定。又公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會；主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區權人會議之決議；但規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第29條第 2項定有明文。由上開規定可知區權人會議為區權人團體之最高意思決定機關，而管委會為意思執行機關；涉及共同事務及權利義務事項係由區權會決議或規約約定，管委會則負責執行決議事項及管理維護工作。㈡、依據系爭住戶規約第29條規定：為充裕共用部分在管理上必要之經費，區權人應依地政機關登記持份面積比例繳交管理費，營業用單位減半收費。管理費收費標準由管委會訂定之（見原審卷㈠第112至113頁、不爭執事項４）；另於第2屆區權會，決議管理費收取標準由第一屆管委會審慎評估決議（見原審卷㈠第30至31頁、不爭執事項２），可知系爭社區已於規約明定「區權人應依地政機關登記持分面積比例繳交管理費」，而參之上訴人各自之所有系爭4戶房屋登記謄本，上訴人在地政機關登記持分面積，即如附表「專有部分」欄所示，有該等登記謄本在卷可稽，且為兩造所不爭執（見原審卷㈠第301至313頁，不爭執事項１），基此，應認上訴人所有系爭4戶房屋，除專有部分欄之「主建物+夾層+陽台」之持分面積外，「露台」部分之持分面積，亦包括於系爭住戶規約定29條所定「地政機關登記持分面積」。㈢、上訴人雖以第二屆區權會決議管理費收取標準委由第一屆管委會審慎評估，而管委會並未將露台面積計入收取管理費之面積，且長年以來向上訴人收取之管理費均未包括露台面積部分，足見被上訴人依111年3月17日、111年5月12日例行會議，就111年6月、7月向其收取露台面積部分之管理費，應屬無據云云。而查，管委會依公寓大廈管理條例規定，係執行區權會決議、規約所定事項，或為維護管理工作，已如前述；關於露台面積是否應計入管理費乙節，屬區權人之權利義務事項，應定於規約或由區權人開會決定，並非管委會所得決定。至於系爭住戶規約或第2屆區權會決議，所謂「管理費收費標準由管委會定之」，應係指管委會在規約或區權會授權範圍內，執行收費標準之制定（例如收取之方式、頻率、是否折扣等不逾越規約或區權會決議事項）。系爭住戶規約已定明：「區權人應依地政機關登記持分面積比例繳交管理費」，而地政機關登記持分面積包括露台面積乙節，已如前述，則管委會自應遵守系爭社區規約所定範圍執行管理費收費標準之制定。再觀之被上訴人於111年3月17日例行會議議題十之討論及決議略以：管理費繳納依110年8月18日住戶規約第29條…區權人應依地政機關登記持分面積比例繳交管理費，營業用單位減半收費；於111年5月12日例行會議議題十一之討論及決議略以：各棟頂樓使用露台之住戶，其所有權狀謄本上有「露台」的建物標示，但歷年來皆未收取這項露台管理費，顯有違系爭住戶規約第29條及公寓大廈管理條例等規定等語；待收到主管機關關於露台區域上共有排氣管路開口等設施權屬之回覆，再討論設施改善及管理費收取方式（見原審卷㈠第36至37頁、第49頁）。則被上訴人上開例行會議僅係重申管理費之收取應依系爭住戶規約第29條之規定，並無自行創設計入露台面積之管理費收費標準。又雖然被上訴人長年來迄至111年8月23日第26屆第2次區權會決議之前，所收取之管理費，據以計算之坪數，均不包括露台面積，有系爭管理費收費表在卷可稽，並為兩造所不爭執（見原審卷㈠第181至239頁、不爭執事項８），然此僅係被上訴人未確實依系爭住戶規約執行，尚不得認被上訴人將露台面積計入管理費為毫無依據。㈣、又被上訴人關於系爭4戶房屋收取111年6、7月份之管理費，劉獅鳴為5075元、林岳讀為5075元、林偉為4925元、賴瑞暖為4925元，此管理費之計算是包括露台部分；而在此之前收取每2個月管理費依序為劉獅鳴為3155元、林岳讀為3155元、林偉為3020元、賴瑞暖為3015元，此管理費之計算不包括露台（見不爭執事項８、９）。被上訴人於111年6、7月份將露台面積部分計入管理費而收取，既有系爭住戶規約之授權，即非無據；此外露台部分既屬上訴人之專有部分，且實際為上訴人使用，則被上訴人收取此部分之管理費，尚難認有何違反誠信原則。此外，上訴人復未舉證證明系爭社區區權會曾決議或於規約規定不收取頂樓住戶有關露台面積部分之管理費，則上訴人主張被上訴人收取111年6、7月份露台部分之管理費，於法無據或違反誠信原則，洵無足採，其請求確認被上訴人對劉獅鳴、林岳讀、林偉、賴瑞暖，於111年6 至7月份各逾3155元、3155元、3020元、3015元之管理費債權不存在，洵屬無據。乙、備位之訴部分：㈠、上訴人主張被上訴人於其所有露台範圍（下稱系爭露台），設置如附圖所示A1-A5、B1-B3、C1-C2為系爭社區大樓出風口（含水泥基座）之系爭公用設施，無權占有其土地，並已妨害其所有權之行使，依民法第767條第1項規定，請求移除系爭公用設施，並回復原狀等語。被上訴人對於系爭公用設施係興建系爭社區大樓之建商所興建，位在上訴人所有之系爭露台範圍乙節並不爭執，惟否認係無權占有，並以前詞置辯。㈡、按專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。公寓大廈管理條例第3條第3款、第5條分別定有明文。查，據上訴人提出之系爭買賣契約書第伍條第四項約定：「屋頂權屬：本大樓戶別編號16A2、16A3、16A7、16A8、 16B2、16B3、16B7、16B8、16C2、16C3、16C7、16C8等12戶屋頂露臺之使用權，依序各歸16A1、00○0、00○0、16A9、16 B1、00○0、16B6、16B9、16C1、00○0、16C6、16C9等戶別使用，本使用權特別聲明係指不改變現狀之下，僅供植生綠化之使用，不得搭建有蓋建物，並應負善良管理及維護修繕之責任。其餘屋頂平台則歸本大樓全體區分單位所共用。」（見原審卷㈠第247頁），復參以系爭露台均登記為上訴人所有之附屬建物，有建物第一類登記謄本在卷可憑（見原審卷㈠第311至313頁），足見系爭露台為上訴人之專有部分甚明。而系爭公用設施設置於頂樓露台，為系爭大樓排風、排煙等之出風口（含水泥基座），有原審現場勘驗，做成勘驗筆錄及現場照片，並囑託地政機關做成附圖在卷可稽，且為兩造所不爭執（見原審卷㈠第333至351頁、不爭執事項），應屬事實。又據系爭買賣契約第拾壹條第二項、附件四第之五⑷ 約定：「甲方（即買受人，下同）同意本大樓電力供應、供水設備、電訊設備、瓦斯管線等依各該事業機關指定位置設置；消防設備等公共設施，如排風、排煙等各種管道依實際需要，由乙方（即建商，下同）指定位置設置；以上設置如需增設時，甲方亦應無條件同意提供位置，不得異議。」、「浴室、廚房及管道間整體位置不得要求變更」(見原審卷㈠第252頁、278頁)，已約定公共設施之排風、排煙等各種管道，均由建商依實際需要，指定位置設置，如需增設時，買受人亦應無條件同意提供位置，變更工程時並不得要求變更管道間整體位置。此外，系爭公用設施已經標繪於84年3月1 5日經工管處系爭社區之平面詳圖，並經出賣人建商施作完畢等情，有系爭社區平面詳圖及竣工照片可參（見原審卷㈠第363至367頁、卷㈡第31至33頁)，即系爭社區新建工程完工時系爭公用設施已設置完畢。足見，系爭公用設施乃建商經上訴人或其前手，於買賣契約同意建商所設置，且自系爭大樓85年興建完成迄今已近30年，上訴人對於系爭公用設施設置於系爭露台部分，且為系爭社區排風、排煙等之出風口等節，應知之甚詳，而未曾對建商或被上訴人就其設置位置表示異議，益徵上訴人或其前手確有同意系爭公用設施設置於露台之事實，是以上訴人主張系爭公用設施為無權占有云云，已屬無據。況且，上訴人就專有部分之使用權，依公寓大廈管理條例第5條，本即受限制，今上訴人請求被上訴人移拆除系爭公用設施，將使系爭社區所在建築物喪失排煙、排風等正常功能，亦有害於其他區分所有權人之利益，有違上開條文之規定，是上訴人依據民法第767條第1項規定，請求被上訴人應予移除，亦屬無據。六、綜上所述，上訴人先位之訴，請求確認被上訴人對劉獅鳴、林岳讀、林偉、賴瑞暖，於111年6至7月份各逾3155元、315 5元、3020元、3015元之管理費債權不存在；及於備位之訴，依據民法第767條第1項規定，請求被上訴人應將附圖所示 A1至A5、B1至B3、C1至C2之地上物移除，並回復原狀予上訴人，均無理由。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第八庭　審判長法　官　黃裕仁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡建興　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李慧瑜正本係照原本作成。上訴人得上訴。　　　　　如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳秀鳳　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　附表：所有權人門牌：○○市○○區○○○○段/(戶別) 　專有部分共用部分（面積共21535.62㎡）系爭公用設施占用露台面積（㎡）主建物+夾層+ 陽台=面積(㎡/坪）露台面積（㎡/坪）各戶比例 1 劉獅鳴 000號00樓之0(00○0) 148.88/45.05 90.75/27.45 182/100000 4 2 林岳讀 000號00樓之0(00○0) 148.88/45.05 90.75/27.45 182/100000 3 3 賴瑞暖 000號00樓之0(00○0) 139.81/42.29 90.11/27.26 181/100000 3 4 林偉 000號00樓之0(00○0) 139.81/42.29 90.11/27.26 181/100000 2 編號1至4建物均坐落○○市○○區○○段000地號土地

2024-12-10

TCHV-113-上-111-20241210-1

板簡

板橋簡易庭

確認債權不存在等

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板簡字第2368號原告林怡伶訴訟代理人林玉龍被告貴族名門三期公寓大廈管理委員會法定代理人林嘉永訴訟代理人王中屏上列當事人間請求確認債權不存在等事件，本院於民國113年10 月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告為貴族名門三期公寓大廈之住戶，原告未繳納管理費之期間為民國111年11月起至113年7月共13,429元，詎貴族名門三期公寓大廈之管理委員會（下稱管委會）卻要求伊給付上開期間積欠之管理費及地下停車場設備維護費新臺幣（下同）41,166元，然原告曾於110年12月31日給付管委會6,500元作為機械式車位修繕費用，詎管委會並未修繕完成，伊自111年1月起即未使用地下停車位，故伊即不再繳納管理費。因原告於111年11月起至113年1月止之管理費已經本院112年度板小字第4072號、第1706號判決確定，爰提起本件訴訟，確認被告對原告於113年2月起至113年7月止之管理費債權10,368元不存在等語。並聲明：確認被告對原告於113年2月起至113年7月止之管理費債權不存在。二、被告則以：管委會收取管理費，均係依規約及慣例收取，且原告亦有使用之事實，再社區地下停車場為機械式車位，管委會負責升降梯之保養維護及機械式車位之保養，然就該等車位之故障維修須由車位持有人自行負擔等語，資為抗辯。三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。次按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告經被告以存證信函催繳113年2月起至113年7月止之管理費10,368元，業據其提出該存證信函為證，堪認原告法律上地位確有不安之狀態，而得以確認判決除去，故本件原告起訴具有確認利益，合先敘明。四、被告辯稱原告應負擔113年2月起至113年7月止之管理費債權 10,368元等情，業據被告提出積欠管理費明細表為證，亦有原告所提出之存證信函在卷可稽，而原告亦不否認未繳該段期間管理費之事實，是原告有積欠上開管理費10,368元之事實，當堪信實。又被告曾向原告提起給付訴訟，訴請被告給付111年11月起至112年5月止、112年6月起至113年1月止之管理費各14,607元、13,824元，分別經本院112年度板小字第1706、4072號號判決本件被告全部勝訴確定等節，為兩造所不爭，亦有該等判決各1紙在卷可考，亦足證明被告向原告收取管理費之計算方式，並非無稽。五、本件原告固仍執詞被告未修繕機械式停車位等語，為確認管理費債權不存在之理由，惟按管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；公寓大廈應設置公共基金，而區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納為其來源之一，公寓大廈管理條例第3條第9款、第10條第2項前段、第18條第1 項分別定有明文。由此可見，管委會僅係代為執行全體共有人決議之事項，而社區管理費乃管理委員會按時收取以支付管理人員之薪津、水電費等，並供共用部分（如社區道路、蓄水池等供水設備）之清潔、維護、修繕及一般改良等事項之支用，屬代支代付之性質，並非處理事務之對價，即區分所有權人或住戶繳納對象之債權主體，乃全體區分所有權人，而非管理委員會，是管理委員會之職務與管理費之收取並非源於同一雙務契約，非屬互為對待給付之關係，區分所有權人自不得援引同時履行抗辯作為拒絕給付管理費之依據。是以，縱原告主張為真實，亦屬被告執行社區管理維護工作妥當與否之層次，倘管委會對公共事務之管理有欠缺或有妨害區分所有權人行使權利等情事，區分所有權人自得依公寓大廈管理條例及相關民事法律規定另為主張，但尚不得爰引同時履行抗辯之規定，作為拒絕給付管理費之事由。基此，原告主張上詞，尚不能脫免原告應給付管理費之義務，至為明確，是原告主張確認113年2月起至113年7月止之管理費債權10,368元不存在，核屬無據。六、綜上所述，原告提起本件訴訟，求為確認被告對原告於113 年2月起至113年7月止之管理費債權不存在之判決，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥吉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林宜宣

2024-12-06

PCEV-113-板簡-2368-20241206-2

士簡

士林簡易庭

確認債權不存在

臺灣士林地方法院民事簡易判決 113年度士簡字第872號原告即反訴被告森昌有限公司法定代理人余益輝訴訟代理人陳立怡律師被告即反訴原告安泰登峰管理委員會法定代理人侯敦仁訴訟代理人趙炳元蔡宗軒律師上列當事人間請求確認債權不存在事件，本院於民國113年11月7 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文確認被告對於原告如附表所示之新臺幣壹佰貳拾陸萬柒仟零參拾玖元管理費債權不存在。訴訟費用新臺幣壹萬參仟伍佰柒拾參元由被告負擔，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。　　事實及理由壹、本訴部分：一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者而言。查原告否認被告對原告有如附表所示新臺幣（下同）1,267,039元之管理費債權（下稱系爭債權）存在，顯然兩造就系爭債權存在與否已發生爭執，如不訴請確認，原告在私法上之地位將有受侵害之危險，則原告提起本件確認系爭債權不存在之訴，即有確認之法律上利益，先予敘明。二、原告起訴主張：（一）原告先後於民國112年10月3日及同年月19日，透過強制執行拍賣程序，得標買受門牌號碼新北市○○區○○○路0段00○0 號16樓房屋、門牌號碼新北市○○區○○○路0段00號16樓房屋及門牌號碼新北市○○區○○○路0段00○00號6樓房屋（以下合稱系爭房屋），並分別於112年12月1日及113年1月5日取得系爭房屋所有權狀。原告本欲進行系爭房屋之裝修事宜，卻遭被告以被告社區規約第10條第6項為由，拒絕原告於繳清系爭房屋之前手即訴外人黃圓映共積欠管理費1,26 7,039元（即系爭債權）前發給原告裝修許可，被告此舉已限制原告就系爭房屋之所有權能。（二）又民法第799條之1及公寓大廈管理條例第24條所指稱者，乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受區分所有權後所應生權利義務，悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手具體已發生之給付義務，故本於債之相對性原則，在原告無明確表示承擔債務時，被告應就系爭債權向原告之前手請求清償，原告並無清償之義務。（三）再區分所有權人積欠管理費並無公示方法，亦無為任何登記，而於系爭房屋之拍賣程序中，拍賣公告僅有記載系爭房屋之現況，該公告不具任何確定私權得喪變更之法律效果，不得以此要求原告承擔債務，且拍賣公告亦無詳細、確定的欠費資料，並已載明不處理相關欠費問題，故原告對於前手是否有積欠管理費、管理費數額為何等事項，在取得系爭房屋所有權之前，實難得知，因此原告實無繼受系爭房屋前手之管理費債務之理。（四）復民法第826條之1係屬於民法所有權章第4節「共有」之規定，係針對分別共有人讓與其應有部分時為規範對象，與區分所有權之移轉不同；故原告係受讓系爭房屋之區分所有權，當無適用民法第826條之1規定之餘地，原告在受讓系爭房屋區分所有權後，僅依民法第799條之1規定，承繼因規約所生之法律關係。（五）基此，被告強加訴外人黃圓映之清償責任予原告，使原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此為顯得已對於被告之確認判決除去之，為此，提起訴訟請求確認被告對原告之系爭債權不存在，並聲明：確認被告對原告就系爭債權不存在。三、被告則以：（一）公寓大廈區分所有人間，就建物之共有部分，亦為分別共有關係，針對法院拍賣債務人所有區分所有建物之專有部分、共有部分及基地之應有部分之情形，亦包括共有物應有部分之讓與在內，因此就管理費之負擔，相當於民法第 822條內容之債務，而原告為訴外人黃圓映之後手，故依民法第826條之1第3項等規定，就系爭房屋之前手即訴外人黃圓映所積欠之管理費，原告應連帶負清償責任，因此系爭債權對原告係有效存在。（二）又依照公寓大廈管理條例第24條規定，欲受讓公寓大廈區分所有權之人，應於受讓前向公寓大廈管理委員會請求閱覽社區規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形，則公寓大廈區分所有權共有部分之管理費或其他負擔，對於擬受讓該等區分所有權之受讓人具有公示性，使受讓人連帶清償該等負擔，並無使受讓人承擔不測風險，而有害交易安全之可能。況且，於系爭房屋經法務部行政執行署士林分署（下稱士林分署）執行拍賣程序時，已依法公布系爭房屋拍賣公告，並已註明系爭房屋有欠繳管理費之情形，則原告於受讓前應已經得知系爭債權之存在，令原告就系爭債權擔連帶負清償責任，並無使原告受有何不可測知風險，因此系爭債權對原告係有效存在。（三）並聲明：請求駁回原告之訴。四、本院得心證之理由：（一）原告主張其先後於112年10月3日及同年月19日，透過強制執行拍賣程序，得標買受系爭房屋，並分別於112年12月1 日及113年1月5日取得系爭房屋所有權狀，而士林分署拍賣公告上有載明系爭房屋於拍賣時有積欠如附表所示之管理費等情，業據原告提出士林分署士執庚105房稅執字第0 0000000號第三次拍賣公告、系爭房屋所有權狀等件為證（見本院113年度士簡字第872號卷第27至55頁），且未據被告所爭執，是此部分之事實，首堪認定。（二）原告是否應依民法第826條之1第3項之規定，與訴外人黃圓映就系爭房屋所積欠之管理費連帶負清償責任：　　1.按「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任」，民法第826條之1固有明文。次按民法第826條之1為98年1月23日新增之條文，其立法理由記載：「共有物之管理或協議分割契約，實務上認為對於應有部分之受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判決意旨參照）。使用、禁止分割之約定或依本法修正條文第820條第1項所為之決定，亦應做相同之解釋。又上述契約、約定或決定之性質屬債權行為，基於債之相對性原對第三人不生效力，惟為保持原約定或決定之安定性，特賦予物權效力，爰參照司法院釋字第349號解釋，並仿外國立法例，於不動產為上述約定或決定經登記後，即對應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力…… 。又經由法院依第820條第2項、第3項裁定所定之管理，屬非訟事件，其裁定效力是否及於受讓人，尚有爭議（最高法院67年台上字第4046號判決參照），且該非訟事件裁定之公示性與判決及登記不同，故宜明定該裁定所定之管理亦經登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人始具有效力，爰增訂第一項，以杜爭議，並期周延」、「共有人間就共有物因為關於第一項使用、管理等行為之約定、決定或法院之裁定，在不動產可以登記之公示方法，使受讓人等有知悉之機會，而動產無登記制度，法律上又保護善意受讓人，故以受讓人等於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限，始對之發生法律上之效力，方為持平，爰增訂第二項」、「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形（例如協議分割或禁止分割約定等）所生之負擔（第822條參照），為保障該負擔之共有人，應使受讓人與讓與人連帶負清償責任，惟為免爭議，俾使之明確，爰增訂第三項。又所積欠之債務雖明定由讓與人與受讓人連帶負清償責任，則於受讓人清償後，自得依第280條規定定其求償額」等語。　　2.依上開立法理由可知，民法第826條之1之規定，為保持共有物原約定或決定之安定性，使債權行為對第三人發生效力，在動產因無登記制度，故以受讓人於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限；在不動產，應以登記之公示方法，使受讓人有知悉之機會；即不動產為共有物之約定或決定經登記後，始對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力，其效力並包括共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。即共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生負擔連帶負清償責任之要件，於動產以受讓人於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限；於不動產以登記為限。再就民法第826條之1規定，就共有物之約定或決定對第三人發生效力，仍須保護善意受讓人之立法目的觀之，不動產在未經登記之情形，依民法第826條之1第1項規定，應有部分之受讓人不受共有人間關於共有物使用、管理等約定或決定之拘束，若反而須承受前手因共有物之使用、管理或其他情形所生債務負擔，顯然輕重失衡；且如此將不利於不動產之交易活動，使受讓人之財產面臨不測之損害，當非立法者之本意。是民法第826條之1第3項規定共有物應有部分受讓人對讓與人，就不動產共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，仍應以於「地政機關登記後」或「法院裁定之管理經登記」之情形為限。經查，士林分署士執庚105房稅執字第00000000號第三次拍賣公告上雖有註記系爭房屋積欠管理費之金額，然此部分目的應在於記載拍賣物客觀事實，以促應賣人注意，依法不具任何確定私權得喪變更之法律效果。況該公告上亦註明「以上調查僅供參考，至於詳細欠費情形，投標人應自行查明清楚。本件拍賣標的如有積欠工程受益費、水費、電費、瓦斯費及大樓管理費等費用，應由拍定人自行與相關單位洽商解決，並注意民法第826條之1第3項規定之適用問題，本分署不代為處理」等字句，益見公告上之註記內容，並未具備法律上之效力，僅為提醒之性質：而共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生負擔負連帶清償責任之要件，於不動產以登記為限，已如前述，是上開拍賣公告註記，自不具確定私權之效果；復被告亦未就系爭房屋前手積欠管理費已具備「於地政機關登記」，或「法院裁定之管理經登記」等節舉證說明，是被告執此抗辯原告須連帶負清償責任，要無可取。（三）原告是否應依公寓大廈管理條例第24條之規定，與訴外人黃圓映所積欠之管理費負清償責任：　　1.按公寓大廈管理條例第24條規定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權 (法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等) ，又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，不在前開法條規範範圍內。再者，依現行法規定，管理委員會對住戶積欠管理費一事，並無公示方法，縱使透過拍賣公告將此資訊揭露於第三人，若將此義務強加於後手區分所有權人，亦會對法院拍賣程序造成不利之影響，減低有意承買者之意願，導致抵押權人無法充分受償，妨害經濟發展和資源之利用。又自法律規定之體例而言，區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於民法所有權章第二節之「不動產所有權」中（第799條至第800條之1），而共有人間之權利義務關係，係規定於民法所有權章第四節「共有」，區分所有建築物所有人之權利義務，自應優先適用區分所有之相關規定，惟該規定中並無受讓人應就前手欠繳之管理費應連帶負責之規定，僅於第799條之1規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」。該規定與公寓大廈管理條例第24條第1項「區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定相仿，而實務上向來均認為公寓大廈管理條例第24條第1項係指規約對於繼受人發生拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務則不在此限（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會彙編，頁105-107、93年法律座談會民事類提案第13 號、司法院司法業務研究會第49期研究專輯第30則參照）。　　2.查本件原告分別於112年12月1日及113年1月5日取得系爭房屋所有權狀，系爭房屋原區分所有權人即訴外人黃圓映前所積欠之系爭債權，已屬具體發生之私法上債權債務關係，揆諸前開說明，自無公寓大廈管理條例第24條規定之適用，被告復未舉證原告與訴外人黃圓映就系爭管理費有債務承擔之情事，是被告抗辯原告應連帶清償系爭債權，亦屬無據。（四）又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1項定有明文。查原告分別於112年12月1日及113年1月5日取得系爭房屋所有權狀，業如前述，因此原告就112年11月30日及113年1月4 日前屬於原區分所有權人即訴外人黃圓映所積欠如附表所示之管理費部分，並無清償之義務，且被告並未應允承擔訴外人黃圓映所積欠之上開管理費，依前述說明，原告就訴外人黃圓映所積欠之管理費債務，即不負清償責任。被告應向訴外人黃圓映請求積欠之債務。從而，原告請求確認被告就系爭債權對原告不存在，應有理由。五、本件事證業臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據資料，經本院審酌後認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐一論列。　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條第2項。依職權確定訴訟費用額為13,573元（第一審裁判費），應由被告負擔，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。貳、反訴部分：一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。查本件本訴原告請求確認本訴被告對本訴原告之系爭債權不存在，而反訴原告即本訴被告則於113年8月5日具狀主張反訴被告即本訴原告應給付如附件所示之管理費予反訴原告，則其反訴與本訴之請求內容均為兩造間之前開管理費所生，足見其法律關係發生之原因相同，而有牽連關係，則依上開規定，自無不合，其此部分反訴即應准許。　二、反訴原告主張：訴外人黃圓映就系爭房屋之管理費，計算至 112年11月及113年1月4日為止，所積欠之費用已達1,356,33 8元，承前所述，依據民法第826條之1第3項、公寓大廈管理條例第24條等規定，反訴被告為系爭房屋之繼受人，自應承繼訴外人黃圓映所積欠之管理費，並與訴外人黃圓映連帶負清償之責任，並聲明：1.反訴被告應給付原告1,356,338元，及分別按附件「管理費債務利息起算日整理表」中「起算日（年.月.日）」欄所示之日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息；2.反訴原告願供擔保請准宣告假執行。三、反訴被告則以：承前所述，反訴被告並無與訴外人黃圓映連帶負清償上開管理費債務之義務，反訴原告之請求並無理由等語，資為抗辯，並聲明：1.請求駁回反訴原告之訴；2.如受不利判決，反訴被告願供擔保請准免為假執行。　四、本院得心證之理由：　　本件反訴原告主張反訴被告取得系爭房屋所有權後，應承繼訴外人黃圓映就系爭房屋所積欠之上開管理費等語，然承前所述，反訴被告並無理由就上開管理費債務連帶負清償之責任，故反訴原告此部分之主張，為無理由，應予駁回。五、本件反訴事證業臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據資料，經本院審酌後認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐一論列。六、本件反訴係就民事訴訟法第427條第2項適用簡易程序所為反訴原告敗訴之判決。又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本訴與反訴之訴訟標的相同者，反訴不另徵收裁判費，民事訴訟法第77條之15定有明文。查本件反訴與本訴之訴訟標的同為上開管理費債務是否存在，依上開說明，不另徵收裁判費。中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　 5　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官葛名翔以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　 5　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　詹禾翊附表：建物號碼門牌號碼被告主張積欠之期間被告主張積欠之金額（新臺幣） 0000 新北市○○區○○○路0段00○00號6樓 110年2月至112年5月 136,164元 0000 新北市○○區○○○路0段00號16樓 103年11月至112年5月 570,352元 0000 新北市○○區○○○路0段00○0號16樓 103年11月至112年5月 560,523元總計 1,267,039元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附件：（即民事答辯暨反訴狀附表1之「管理費債務利息起算日整理表）

2024-12-05

SLEV-113-士簡-872-20241205-1

鳳補

鳳山簡易庭

第三人異議之訴

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度鳳補字第646號原告張志旭上列原告與被告莊豐原間第三人異議之訴事件，原告起訴未據繳納裁判費。按第三人異議之訴之訴訟標的為該第三人之異議權，法院核定訴訟標的之價額，應以該第三人本於此項異議權，請求排除強制執行所有之利益為準。查本件原告提起第三人異議之訴，請求撤銷本院113年度司執字第54834號強制執行事件就債務人高雄OK大廈管理委員會對如附表所示住戶之管理費債權所為之強制執行程序。查高雄OK大廈管理委員會得按月向如附表所示住戶收取之管理費共新台幣（下同）42,583元，業據調取上開強制執行事件卷宗查明無訛，又上開強制執行事件於民國113年5月16日核發扣押命令，則自113年5月16日起算至原告起訴時即113年8月 15日，高雄OK大廈管理委員會得收取之管理費為170,332元（計算式：42,583元×4月＝170,332元）。是本件訴訟標的之價額核定為170,332元，應徵第一審裁判費1,880元。茲依民事訴訟法第43 6條第2項、第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定送達後 5日內補繳，逾期不繳，即駁回原告之訴，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 21 日鳳山簡易庭法官林婕妤以上正本係照原本作成。本裁定關於訴訟標的價額核定部分得抗告，如不服該部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000 元；其餘命補繳裁判費部分不得抗告。中華民國 113 年 11 月 21 日書記官陳孟琳附表：編號樓號所有人每月管理費金額（新台幣） 1 9F36 李岳唐 1,657元 2 11F65 林伯安 860元 3 7F17 鄭春麗 739元 4 7F13 蔣沛宇 1,540元 8F28 1,376元 5 7F12 吳燕紋 1,108元 10F54 1,108元 10F55 1,540元 11F64 790元 11F73 859元 6 9F46 龔仁洪 739元 9F47 739元 7 8F23 穆薏竹 1,112元 8 8F24 穆鈺霖 805元 8F27 1,540元 9F40 1,108元 11F74 518元 9 7F9 蔡雅旬 1,112元 10 7F14 江凱全 1,376元 11 7F16 林富建 1,261元 12 9F41 洪政賢 1,540元 13 9F42 吳欽煌 1,376元 14 9F48 詹昌森 739元 9F49 932元 15 10F56 陳治國 1,376元 16 10F57 董澤民 1,037元 17 10F58 唐秀鸞 1,261元 18 10F62 曾黃良美 739元 10F63 932元 19 11F66 黃文仲 1,112元 20 8F29 林寶裁 1,037元 21 9F43 林富東 1,037元 22 11F71 穆薏婷 569元 23 8F22 陳鳳招 1,657元 24 8F31 葉慶安 739元 25 8F35 張志旭 932元 26 11F67 梁千金 805元 27 11F68 黃建宏 880元 28 11F78 莊桂娟 739元 29 11F81 洪敏倫 739元 30 11F75 吳文平 518元合計 42,583元

2024-11-21

FSEV-113-鳳補-646-20241121-1

嘉小

嘉義簡易庭(含朴子)

給付管理費

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度嘉小字第421號原告文化世家大樓管理委員會法定代理人林美利被告蘇文良訴訟代理人陳典良上列當事人間給付管理費事件，本院於民國113年10月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣(下同)25,950元。原告其餘之訴駁回。本判決原告勝訴部分可以假執行。訴訟費用由被告負擔。並確定被告應給付原告的訴訟費用額為1, 000元，及應於判決確定的隔日起至清償日止，按照年息百分之5 計算的利息。　　事實及理由甲、程序部分：一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款有明文規定。本件原告起訴時原請求如附表「原聲明」欄所示，之後在訴訟進行中，數次變更聲明，最終如附表「變更聲明」欄所示(見本院卷第71頁、第72頁、第153頁、第196頁)。審酌原告就此所為訴之擴張、減縮及追加，與上開規定相符，應予准許。乙、實體部分：　一、原告主張：　㈠、被告是嘉義市○○段○○段0○○段00000○號建物(門牌號碼嘉義市○ ○○街000號6樓1號)及同段1292建號建物(下合稱本件建物)的所有權人，屬於原告所屬大樓(下稱本件大樓)的區分所有權人。㈡、被告積欠從民國112年10月起到113年6月止的管理費共新臺幣 (下同)7,950元，及應負擔催繳所支出存證信函費用及郵資1 23元，並積欠100年1月至112年6月由原告代墊的機械停車位保養費共18,000元，總計26,073元。為此，請求被告給付等語。㈢、聲明：如附表「變更聲明」欄所示。二、被告答辯：　　㈠、同段1292建號建物位於本件大樓一樓，為平面及機械停車位，是被告及其他部分住戶所共有，被告應有部分為1/13。本件大樓管理費按被告所有之本件建物總面積計算，原告卻公告機械停車位前方車道及迴轉道屬於大樓公共空間，導致有住戶車輛停在車道上，影響被告車輛出入，被告反應，原告卻不處理，被告才拒繳，管理費應該酌減。㈡、大樓一樓到地下室的車位升降機保養費都是由大樓管理費支出，但是沒有看到區分所有權人會議有決議通過，這部分應該抵銷。㈢、依照本件大樓111年區分所有權人會議決議，一樓機械車位保養費由大樓支出，被告代墊112年1月至113年6月共2,260元，主張抵銷等語。㈣、聲明：原告之訴駁回。三、本件經與兩造協議簡化爭執及不爭執事項如下（見本院卷第 152至153頁）：㈠、不爭執事項：　⒈被告是原告社區的區分所有權人。　⒉被告是原告社區一樓停車位(嘉義市○○段○○段000○號)的共有人，應有部分1/13。　⒊被告積欠112年10月至113年6月份管理費共7,950元。　⒋原告103年區分所有權人會議決議管理費以坪計算，每坪35元。　⒌原告111年區分所有權人會議決議一樓停車位保養費由大樓支出。　⒍一樓車位管理費112年1月至113年12月，半年保養費均為7560 元。㈡、爭執事項：　⒈原告請求被告給付管理費7,950元有無理由? 　⒉原告請求被告給付工本費123元有無理由? 　⒊被告抵銷停車位保養費有無理由?　　　　四、法院的判斷：㈠、原告請求被告給付管理費為有理由：　⒈依照本件大樓社區規約第10條第1項約定，「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有全人會議決議之規定向管理委員會繳交下列款項：1.公共基金。2. 管理費」(見本院卷第37頁)。 ⒉按區分所有權人積欠應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條有明文規定。 ⒊原告主張被告為本件大樓區分所有權人，依照103年區分所有權人會議決議管理費以每坪35元計算，被告積欠112年10月至113年6月份管理費共7,950元等情，兩造不爭執(見不爭執事項⒈至⒋)。依照上開說明，原告依照區分所有權人會議通過之管理費收費標準向被告收取管理費，符合法律規定，應該准許。　⒋被告雖抗辯大樓住戶機車亂停在迴車道上，管委會未盡責管理，不得請求管理費或應減免等語。查：　⑴區分所有權人或住戶繳納管理費之義務，是因為法律規定、住戶規約或區分所有權人會議決議而生，性質為管理、維護共有物的費用，並非為特定區分所有權人或住戶提供管理服務的對價，亦非基於與管理委員會間的雙務契約而生。因此，被告依區分所有權人會議決議所負給付管理費之義務，與原告本於公寓大廈管理條例規定就大樓所負的管理維護義務，顯非基於同一雙務契約而生的對待給付。管委會縱有未盡管理組織之職務，亦僅被告得否依公寓大廈管理條例相關規定另為主張，不得援此拒絕繳納管理費。被告以管委會未盡管理職責為由拒付管理費，就沒有依據。　　⑵又103年區分所有權人會議決議是對全體區分所有權人一律以坪數計算徵收管理費(見不爭執事項⒋)，被告管理費收取也是依照區權會決議，以被告本件建物面積，以每坪35元計算，兩造不爭執(見本院卷第72頁)。則該決議管理費收取之標準既與公寓大廈管理條例第10條第2項載明以各區分所有權人之應有部分比例分擔為原則相符，難認有何顯失公平或違反公序良俗之情形。被告雖抗辯原告公告車道屬於公共空間，導致住戶亂停車等語，並提出公告為證(見本院卷第89頁) ，但原告否認上情，主張雖曾公告但已撤下，且有宣導住戶不要亂停車，並提出照片、對話紀錄為證(見本院卷第233至 249頁)，尚難認原告容任機車停放於車道上。況且被告若認為社區管理費收費標準不合理，本應循區分所有權人會議修改住戶規約或經區分所有權人會議決議同意，被告執此主張管理費應該酌減，亦無理由。㈡、原告請求被告給付工本費，為無理由：　　　⒈原告主張催繳被告給付管理費，因此支出存證信函及郵資費用共123元，固然有提出存證信函及購票證明、回執為證(見支付命令卷第17至23頁)。　⒉但是依照本件大樓社區規約第10條第5款約定「承購本公寓大廈任一區分所有單位之買受人(含法拍屋之拍定人)及其他依法獲得該單位之區分所有權人(含繼承、典權、讓與...等) 均應於事前查明是否積欠管理費用，並於合法取得該單位時，繳清所有積欠之管理費用」等語(見本院卷第37頁)，並無約定被告應負擔催繳手續之工本費，原告自不得依照該約定請求被告負擔催繳費用。且經本院闡明，原告仍未提出其他請求之依據(見本院卷第72頁)，原告此部分請求，就無理由。㈢、原告請求被告給付代墊之機械車位保養費，為有理由：　⒈按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。公寓大廈管理條例第10條第1項有明文規定。 ⒉所以社區大樓有關專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，原則上應由各該區權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 ⒊依被告提出之建物登記謄本及建物測量成果圖（見本院卷第9 1至93頁）所示，同段1292建號建物之權利範圍包括停車位，機械車位應屬「專有部分」甚明，且為兩造所不爭執(見本院卷第111頁)。則依前項說明，堪認機械車位之修繕、管理、維護，應由被告與該建物共有人為之，並負擔其費用。 ⒋按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2 項也有明文。本件大樓111年區分所有權人會議決議一樓機械停停車位保養費由大樓支出(見不爭執事項⒌)，但被告所負擔繳納管理費之義務與社區大樓其他各房屋之區分所有權人並無差異，都是以應有部分面積計算，且一樓機械停車位乃被告之專有部分，依前揭公寓大廈管理條例第10條第1項規定，其本應自行負責修繕、管理、維護，並負擔因而所生之費用，已如前述。由原告提出的109年1月至112年3月間本件大樓會計報表、收費證明顯示(見本院卷第155至185頁)，社區收取的管理費是不足支應社區管理員薪資、公共設施管理維護等支出，可見，被告就一樓停車位所繳納管理費僅是共用部分之修繕、管理、維護費用。且依前開資料可看出，只有大樓一樓專有部分機械車位保養費是由大樓管理費所支出。顯見，由一樓機械停車位所有人單獨享有由大樓管理費繳納專有部分維護費用之權利，對於其他區分所有權人有所不公，而有差別待遇。所以，該111年區分所有權人會議決議有違平等原則，依照上開規定，應屬無效。原告主張一樓機械車位保養費不應由社區管理費支應，為有理由，。　　 ⒌證人即社區前主委莊甲寅在本院審理時具結證述：社區大樓機械車位保養費，有開會通過由大樓支出。但112年7月開始就變成是住戶自己繳納。在開會之前也是大樓支付。之前的 10個機械停車位保養費是半年7,200元，一個車位是120元，因為只有給收據，所以沒有含稅。後面有開發票，含稅就變成7,560元等語(見本院卷第197至198頁)。 ⒍被告是99年10月間取得同段1292建號建物所有權（見本院卷第203頁）。所以，原告主張自100年1月起至112年6月共為被告代墊機械車位保養費18,000元(120元×150個月)為有理由，應該准許。㈣、被告主張抵銷，為無理由：　　⒈機械停車位保養費：　⑴依照證人莊甲寅前開證述，可知112年7月開始才是由停車位車主自己繳納機械車位保養費，被告抗辯112年1月到6月車位保養費是車主自己繳納，主張抵銷，就不可採。　⑵另原告111年區分所有權人會議雖決議機械停車位保養費改由大樓負擔，但違反公平原則，該決議無效，已如前述。且依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，專有部分之維護費用，本應由該專用部分區權人自行負擔。所以，被告雖有支出 112年7月至113年12月機械停車位保養費，但該部分費用本應由被告繳納，被告主張抵銷，亦無理由。　⒉車位升降機保養費：　⑴按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項有明文規定。　⑵本件大樓社區規約第11條第2項約定：「管理費用途如下：2. 共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金」( 見本院卷第37頁)。　⑶本件大樓一樓通往地下室的車位升降機，依照竣工圖及被告提出的一樓建物測量成果圖(見本院卷第93頁、第101頁)，並非被告專有部分，可能是屬於大樓共用部分。那麼依照本件大樓社區規約，共用部分維護費用本來就是由大樓管理費支出，除非規約或區分所有權人會議有特別約定分攤方式。　⑷又管理委員會依照公寓大廈管理條例僅是代為執行全體共有人決議之事項，區分所有權人繳納對象之債權主體，是屬全體區分所有權人，而非管理委員會。所以，原告所代收管理費應屬本件大樓全體區分所有權人公同共有，縱該車位升降機屬於專用或約定專用部分，而由大樓管理費繳納維護費用，亦僅生該專用權人是否應返還利益給大樓，被告不可以主張自己所繳納的管理費要從中扣除或跟原告請求之管理費債權互為抵銷。故被告抗辯沒有看到區分所有權人會議決議，卻由大樓支出車位升降機保養費，主張抵銷、扣除，顯有誤會，自不可採。五、結論，原告請求被告給付25,950元(7,950元+18,000元)為有理由，應該准許，超過上開範圍的請求，就無理由，應該駁回。六、本件原告勝訴部分，是就民事訴訟法第436條之8條第1項訴訟適用小額訴訟程序為被告敗訴的判決，依民事訴訟法第43 6條之20規定，應依職權宣告假執行。七、本件為判決基礎的事實已明，兩造其餘攻擊、防禦方法對於訴訟結果不生影響，就不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日　　　　　　　　　臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳芙蓉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路 308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林柑杏附表：原聲明變更聲明 ⒈被告應給付原告5,423元。 ⒈被告應給付原告26,073元。

2024-11-07

CYEV-113-嘉小-421-20241107-2