給付報酬金
臺灣高等法院臺中分院民事判決
113年度上易字第24號
上 訴 人 陳慶塘 住彰化縣○○鄉○○路0段000號
訴訟代理人 楊盤江律師
被 上訴 人 陳思忠
訴訟代理人 王曉萍
上列當事人間請求給付報酬金事件，上訴人對於中華民國112年1
1月14日臺灣彰化地方法院110年度訴字第1009號第一審判決提起
上訴，本院於113年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，
於言詞辯論終結前適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟，
或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之
終結者，法院得駁回之。但如不許其提出顯失公平者，不在
此限。民事訴訟法第196條第1項、第2項前段及第447條第1
項第6款定有明文。查上訴人於原審及本院院準備程序主張
依兩造於民國107年2月12日簽立之同意書（下稱系爭同意書
）為請求權基礎（見本院卷一第62頁），迄至準備程序終結
後，始提出言詞辯論意旨狀主張追加民法第565、568條規定
為備位請求權基礎（見本院卷二第46頁），其逾時提出此新
防禦方法，且未釋明有何民事訴訟法第447條第1項第6款如
不許其提出顯失公平之事由，自難准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：坐落新竹縣○○市○○段○○○○段○0000○0000○000
0地號土地（下合稱系爭3筆土地）為兩造與他人所共有，因
共有人就該土地出售與否及售價意見不一，共有人為此推派
伊統籌處理，兩造並簽立系爭同意書，約定由伊對內整合意
見，對外可用各種方式尋覓買主，土地售價須為每坪新臺幣
（下同）20萬元以上，事成後給付伊出售總價款1.5%作為服
務費。伊取得系爭同意書後，即積極尋覓買主，然因系爭3
筆土地內夾雜及毗鄰國有財產署（下稱國產署）所管理同段
000、0000地號土地（下合稱國有2筆土地，與系爭3筆土地
合稱系爭5筆土地）而無果，為使系爭3筆土地更為完整以提
高土地售價，伊遂協調所有共有人配合申購取得國有2筆土
地，上訴人既配合申購，顯已同意將來一併出售系爭5筆土
地，且於取得國有2筆土地所有權後，伊仍積極尋覓買主，
上訴人知悉甚詳，且未向伊終止系爭同意書約定。嗣買主即
訴外人黃正祥委託訴外人許永煌以每坪21萬元向伊洽購系爭
5筆土地，伊與許永煌於109年9月27日簽訂委託銷售契約書
（下稱系爭委託契約），且於同年12月23日由全體共有人與
黃正祥就系爭5筆土地簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買
賣契約），雙方付訖價金及移轉所有權（系爭5筆土地買賣
下稱為系爭交易），上訴人應依系爭同意書之約定給付伊系
爭3筆土地售價1.5%之服務費136萬8423元（計算式詳如附表
）。伊於110年6月22日以LINE群組通知共有人依約給付處理
服務費，上訴人置之不理。爰依系爭同意書約定，求為判命
上訴人給付136萬8423元本息。原審為上訴人敗訴之判決，
上訴人提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭同意書係就系爭3筆土地所簽訂之媒介居
間契約，必在被上訴人之斡旋、協助至契約簽訂始可請求報
酬。惟各共有人與訴外人台灣房屋於000年00月間簽訂專任
委託書出售系爭3筆土地時，系爭同意書即已默示終止，被
上訴人無權再媒介出售土地。縱認系爭同意書當時尚未默示
終止，亦因上訴人於108年8月2日取得國有2筆土地所有權，
出售土地標的已由3筆變更為5筆，原標的即不存在，系爭同
意書當然終止。又兩造並未曾就系爭5筆土地簽立授權書或
同意書，系爭交易是出售系爭5筆土地，與系爭3筆土地為不
同委託標的，況系爭交易係由訴外人博裕土地開發有限公司
（下稱博裕公司）莊○○仲介完成交易並向所有共有人收取1%
之服務費，非係被上訴人居間之成果，被上訴人自不得向伊
請求系爭3筆土地之報酬等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原
判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回
。
三、兩造不爭執事項如下（見本院卷一第272至275頁；本院依判
決格式修正或增刪文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠兩造為系爭3筆土地之共有人之一，且上訴人於107年2月12日
簽立系爭同意書（見原審司促卷第9頁）。
㈡兩造及系爭3筆土地之共有人委託莊寶蓮地政士於108年8月2
日向國有財產署購買取得系爭2筆土地所有權（見原審卷一
第221、223頁）。
㈢系爭5筆土地所有共有人於109年12月23日與訴外人黃正祥簽
立系爭買賣契約，將系爭5筆土地以每坪21萬元出售予黃正
祥（見原審司促卷第21至23頁），並於110年6月11日辦竣所
有權移轉登記。
㈣系爭交易仲介費為成交價1%，由博裕公司（負責人為莊○○）
收取並開立統一發票予系爭5筆土地共有人，上訴人已支付
給博裕公司服務費95萬4597元（見原審卷一第59頁）。
四、得心證之理由：
㈠有關系爭同意書之定性：
⒈按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之
種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係；就當事人
所訂定契約之定性，應依當事人所陳述之原因事實，並綜觀
其所訂立契約之內容及特徵，將契約所約定之事項或待決之
法律關係，置入典型契約之法規，比對其是否與法規範構成
要件之連絡對象相符，以確定其實質上究屬何類型之契約（
有名契約、無名契約、混合契約，或契約之聯立），或何種
法律關係？俾選擇適用適當之法規，以解決當事人之糾紛。
又居間契約，依民法第565 條規定，係當事人約定一方為他
方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約
，契約內容重在報告訂約機會或為訂約媒介，以取得居間報
酬 (佣金) ；而委任契約，依同法第528條規定，則係約定
一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，契約內容重
在提供勞務而為事務之處理。
⒉被上訴人主張上訴人簽立之系爭同意書，係委由上訴人對內
協調共有人，對外處理系爭3筆土地銷售事宜之委任契約，
為上訴人否認，辯稱係媒介居間契約等語。經查，系爭同意
書記載：「座落於竹北市○○段00000000000000○地號共叁筆
之土地所有持有人，同意委由陳思忠先生（身分證…）為居
中協調，銷售上述之土地仲介事宜，願意付與總價款1.5%之
服務費，…特立此約。註：每坪貳拾萬元售價」（見原審司
促卷第9頁），並未記載委託期間及應如何出售，參以上訴
人亦不爭執曾於107年10月簽立台灣房屋授權書授權被上訴
人出售系爭3筆土地乙節（見原審司促卷第8頁，本院卷一第
273頁），堪認被上訴人主張上訴人確有託伊處理系爭3筆土
地銷售事宜，洵非無據。
⒊又上訴人雖抗辯稱系爭同意書是媒介居間之約定云云，然系
爭3筆土地之部分共有人不同意出售，共有人才推派比較有
經驗之被上訴人處理土地買賣事宜，且同意書沒有期限，被
上訴人去找買家買地，若每坪20萬元以上，就支付1.5%的服
務費給被上訴人，被上訴人要用何方式找買家促成買賣成交
，伊沒有過問等情，業據共有人陳林錦屏之子即證人陳○○於
臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）111年度竹簡字第80號
給付服務費事件（下稱另案竹簡80號事件）、臺灣臺北地方
檢察署110年度偵字第36512號偵訊中證述在卷（見原審卷二
第413至、415、418至420頁），核與證人即共有人陳○○在另
案新竹地院111年度簡上字第77號給付服務費事件（下稱另
案簡上77號事件）證述：簽立同意書給被上訴人，請他居間
協調銷售土地仲介事宜，就是對內協調及對外去找仲介去處
理，因為土地賣了1、20年都沒有成交，大家都希望能夠趕
快出售掉。被上訴人要幫忙找買家，後續還要配合進行土地
測量、點交等語（見原審卷二第429、432頁），大致相符，
並有證人陳○○與其他共有人陳林錦屏、陳慶榮、陳坤源、陳
俊發、陳思賢、魏建明、陳光熙、陳光宣、陳慶源於000年0
月間簽立之同意書在卷可憑（原審卷一第203至214頁），證
人陳○○、陳○○上開證詞，堪以採信。準此，被上訴人稱上訴
人簽立系爭同意書，係委由伊對內協調整合意見，對外找仲
介處理出售系爭3筆土地出售事宜，使系爭3筆土地得以不低
於約定之價格賣出，如賣出，則簽立同意書之人即應按約定
之系爭3筆土地售價之1.5%計付伊服務費應堪採信。至被上
訴人如何與其他共有人協調，及如何賣出系爭3筆土地，則
非共有人所關切。
⒋再由系爭3筆土地內因夾雜及毗鄰國有2筆土地而出售不易，
被上訴人乃於108年間協調共有人向國產署購得國有2筆土地
，再將系爭5筆土地一起出售等情，業據證人陳○○於另案竹
簡80號事件中證述在卷（見原審卷二第419頁），核與證人
陳○○於另案簡上77號事件證稱：107年2月簽立同意書後，陳
光熙拒絕承購國有地，拖了1年多，後來談說給他權利金20
萬元，他就改口說他要買國有地等語（見原審卷二第429頁
），並有陳光熙簽收20萬元之協議書可憑（見原審卷一第93
頁），參以系爭同意書並非使用一般不動產經紀業者之書面
，所載內容亦非使用不動產經紀業者之專業用語（見原審卷
一第203至214頁），益徵上訴人簽立之系爭同意書委由被上
訴人處理事務之重點，應係著重於前述之內部溝通協調，及
擔任對外協商之代表，並促成系爭3筆土地之銷售事宜之委
任契約。是上訴人抗辯稱系爭同意書是媒介居間契約，要難
採取。
㈡有關系爭同意書是否因終止而失效：
上訴人雖主張系爭同意書已於系爭3筆土地共有人於000年00
月間委託台灣房屋專任銷售該土地時默示終止，或於108年
購得國有2筆土地時，因欲出售之土地標的變更為5筆而當然
終止等語，為上訴人所否認。按所謂默示之意思表示，係指
表意人舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思而言，若
單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表
示者外，不得謂有默示之意思表示（最高法院109年度台上
字第2118號判決意旨參照）。查系爭3筆土地固曾於000年00
月間於委託台灣房屋銷售，惟依兩造不爭執之LINE對話紀錄
（見本院卷一第67頁），即上訴人於107年12月31日請被上
訴人趕快處理好價錢，要多費心（見原審卷一第82頁）；於
109年2月23日請被上訴人繼續追蹤欲購買之買家；於同年3
月1日向被上訴人表示廣告布條被偷3次，且於同年7月21日
約被上訴人在陳○○公司旁便利商店見面；於同年10月4日要
求被上訴人先寄送合約書影本至彰化給其過目後，其再約時
間去臺北見面討論合約內容是否修改等語（見原審卷一第27
9至281頁）；於同年10月7日告知被上訴人合約已收到，不
清楚會再請教被上訴人等語（見原審卷一第283頁），暨被
上訴人於108年7月30日通知上訴人有買家要出價1坪20萬元
（見原審卷一第83頁），與上訴人在空地上懸掛地主自售及
其連絡電話之廣告布條等情（見原審卷一第217頁照片、第2
18頁門號申設人資料）觀之，足見兩造並無默示終止系爭同
意書之舉，且於108年購得國有2筆土地所有權，欲出售土地
雖已變更為5筆土地，被上訴人亦無終止系爭同意書之意，
仍請被上訴人繼續追蹤買家處理土地出售事宜至明。是以，
系爭同意書既未經兩造終止，兩造仍應履行系爭同意書之約
定，縱使上訴人未如同其他共有人即陳○○、陳彭錦秀、陳慶
源、陳思源、陳思賢、魏建明、陳俊發於109年9月底簽立之
系爭5筆土地同意，仍不得謂系爭同意書已失效力。
㈢有關被上訴人依系爭同意書約定請求給付服務費：
⒈按委任乃受任人本於一定之目的提供勞務，為委任人處理事
務（民法第528條參照），該契約之標的（內容）重在提供
勞務而為事務之處理，至於有無完成一定之工作，則非所問
。因此，於約定有報酬之情形，苟受任人已為事務之處理，
並於委任關係終止及為明確報告顛末後，不問事務是否已發
生預期效果或成功，原則上即得請求報酬（同法第548條第1
項反面解釋）。
⒉被上訴人於上訴人簽立系爭同意書後，委託多家仲介公司居
間銷售（見本院卷一第109至159頁），嗣經由被上訴人與受
買家黃正祥委託之許永煌接洽並簽立委託銷售契約（下稱系
爭銷售契約），同意黃正祥提出以每坪21萬元價格購買系爭
5筆土地之要約乙節，有黃正祥於109年9月26日與許永煌簽
立之不動產購買意願書（見原審卷一第183至189頁）、被上
訴人與許永煌簽立之系爭銷售契約（見原審卷一第258至266
頁）為證。再參以被上訴人於覓得買家後，曾於109年10月4
日以LINE通知上訴人，其欲前往拜訪，上訴人則要求先寄送
合約書，嗣被上訴人與其他共有人南下找上訴人洽談後，上
訴人於同年10月18日向被上訴人表示其同意每坪21萬元之價
格，仲介佣金為1%，簽約前與買主及仲介先行討論細節等語
後，被上訴人於同年12月20日傳送系爭交易買賣契約檔案予
上訴人（見原審卷一第280、287、289、291頁LINE對話），
而後系爭5筆土地共有人（含上訴人）於109年12月23日與黃
正祥簽立系爭買賣契約（見不爭執事項㈢），堪認系爭交易
之買受人係被上訴人所覓得。
⒊雖系爭交易嗣後有博裕公司之負責人莊○○共同處理仲介、買
賣事宜，並由博裕公司收取包含兩造在內之全體共有人所給
付之買賣總價1%服務費（見本院卷一第59頁），惟參諸證人
陳○○在另案80號事件中證稱：莊○○跟許永煌有來拜訪過伊，
莊○○負責買方部分，許永煌負責找地主，伊等都是跟許永煌
聯繫，莊○○在溝通協調上也會盡心力，譬如打電話給伊請伊
去說服其他地主等語（見原審卷二第420頁），核與證人陳○
○在另案簡上77號事件中證稱：被上訴人帶買主仲介許先生
（按即許永煌）及莊小姐到伊公司拜訪，總共去了3次。109
年12月23日簽立買賣契約時，許永煌有在現場等語（見原審
卷二第430頁），暨證人莊○○於另案新竹地院111年度竹北簡
字第111號給付服務費事件中證稱：（問：你自己去談的時
候，有無透過陳思忠？）前面許永煌在跟被上訴人談的時候
，伊有跟著進度、跟著狀況，且被上訴人也是持分人之一，
伊也有跟他聯絡，有時候會拜託他幫伊LINE家族的其他人等
語（見原審卷一第163頁），足見莊○○出面與地主協商之前
，被上訴人確曾與許永煌聯絡系爭5筆土地出售事宜，並與
各共有人進行協調，莊○○亦曾請被上訴人幫忙聯繫其他共有
人，此亦有被上訴人提出之LINE對話紀錄可憑（見原審卷一
第293至303頁），堪認系爭交易係由許永煌、博裕公司之莊
○○共同處理，並非由莊○○獨立促成，且買家黃正祥既係被上
訴人委託之仲介許永煌覓得並促成交易，被上訴人已盡系爭
同意書所定之義務。縱系爭交易最終係由博裕公司負責人莊
○○陪同土地共有人簽立系爭買賣契約，然莊○○亦係本於先前
許永煌與被上訴人之協商基礎，接續促成該交易，且其仍係
以被上訴人為聯繫對象，被上訴人在此過程中，顯仍繼續擔
任系爭3筆土地全體共有人對內協調及對外協商之代表，最
終並促成上開土地之仲介銷售事宜，堪認被上訴人已完成系
爭同意書之義務而得向上訴人請求給付服務費。又上訴人雖
已給付博裕公司服務費（見不爭執事項㈢），然此係基於其
與博裕公司之約定，與系爭同意書約定無涉，亦不得因此解
免其給付服務費予上訴人之義務。
⒋據上，上訴人既簽立系爭同意書，被上訴人亦依約完成系爭
同意書所定之義務，其依系爭同意書之約定，請求上訴人給
付系爭3筆土地買賣總價1.5%之服務費136萬8423元（計算式
如附表所示），應屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依系爭同意書之約定，請求上訴人給付
136萬8423元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日即110年9
月3日（見原審司促卷第32頁）起至清償日止按年息5%計算
之利息，為有理由，應予准許。原審就被上訴人上開請求，
為上訴人敗訴之判決及為假執行之宣告，並無不合；上訴意
旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰決如主文。
中 華 民 國 113 年 10 月 9 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 施懷閔
法 官 廖純卿
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 蕭怡綸
中 華 民 國 113 年 10 月 9 日
附表：上訴人應給付被上訴人之服務費
編號 坐落新竹縣○○市○○段○地號 面積(平方公尺) 上訴人應有部分比例7/36換算面積 （按每坪為3.3058平方公尺） 0 0000 0000.46 1716.46÷3.3058×7/36=100.96（小數點第二位以下捨去，下同） 0 0000 000.82 252.82÷3.3058×7/36=14.84坪 0 0000 0000.05 5418.05÷3.3058×7/36=318.64坪 合計（100.96+14.84+318.64）坪×售價每坪21萬元×1.5%服務費=1,368,486元；按因被上訴人就編號1部分之面積誤算為100.94坪，故僅請求1,368,423元（見原審卷一第308頁）
TCHV-113-上易-24-20241009-2