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國家賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度國字第17號原告許峻源翁愛琍共同訴訟代理人林泓毅律師被告蔡忠翰日盈不動產仲介經紀有限公司上一人法定代理人張惠山訴訟代理人蘇慶宏被告林意蕭聿津新北市中和地政事務所上一人法定代理人陳俊達訴訟代理人莊博淵黃子彥上列當事人間請求國家賠償等事件，經本院於民國114年1月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、被告新北市中和地政事務所（下稱中和地政）之法定代理人原為林泳玲，於本院審理中變更為「陳俊達」，有新北市政府民國113年9月27日令為憑（見本院卷第397頁），並經其具狀承受訴訟（見本院卷第395頁），核無不合，應予准許。二、國家賠償法（下稱國賠法）第10條第1項規定「依本法請求損害賠償時，應先以書面向賠償義務機關請求之。」、第11 條第1項前段「賠償義務機關拒絕賠償，或自提出請求之日起逾30日不開始協議，或自開始協議之日起逾60日協議不成立時，請求權人得提起損害賠償之訴。」。原告主張於起訴前以書面向被告請求國家賠償，然均遭拒絕等情，業據提出被告中和地政112年5月24日函所附之拒絕賠償理由書1份為憑（見本院卷第47-56頁），核與前揭法條規定之前置程序相符，合先敘明。三、被告蔡忠翰經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告起訴主張： (一)原告翁愛琍前委託被告日盈不動產仲介經紀有限公司（下稱日盈公司）居間介紹房屋，由被告日盈公司所屬仲介即被告林意向原告翁愛琍提供被告蔡忠翰所有之新北市○○區○○街00 巷00號4樓房屋（下稱系爭房屋）之物件個案明細及產權調查表，嗣原告翁愛琍於110年4月13日與被告蔡忠翰簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），約定系爭房屋之買賣價金為新臺幣（下同）900萬元，及委託被告日盈公司指定之特約地政士即被告蕭聿津辦理系爭房屋之過戶事宜，將系爭房屋移轉登記予原告翁愛琍指定之登記名義人即原告許峻源（即原告翁愛琍之配偶），原告許峻源因而取得系爭房屋之所有權，另原告翁愛琍已將系爭契約之債權讓與予原告許峻源。 (二)嗣後原告翁愛琍為裝修系爭房屋，始發現系爭房屋之建物登記謄本與使用執照之竣工平面圖（下稱系爭竣工圖）記載之建物面積不符（下稱系爭錯誤登記），經被告中和地政於11 2年1月30日辦竣更正登記，將系爭房屋之主建物面積從54.4 8㎡更正為58.06㎡；附屬建物平台更正為陽台，面積從15.71㎡更正為14.24㎡（下稱系爭更正登記），然於系爭更正登記後，系爭房屋之建物登記謄本仍漏載應有之梯間面積3㎡（下稱系爭梯間面積），而與系爭竣工圖記載之建物面積不符。 (三)可見被告中和地政未按照系爭竣工圖辦理系爭房屋之建物所有權第1次登記及系爭更正登記；被告蔡忠翰、日盈公司、林意、蕭聿津疏未注意系爭錯誤登記，致生下列損害：　1.致原告申請免變更使照遭新北市政府工務局駁回，原告許峻源自取得系爭裝修許可期滿（即110年12月27日）起至被告中和地政辦竣系爭更正登記止（即112年1月30日）無法使用系爭房屋，受有相當於租金（共273,000元）之損失；原告翁愛琍需委託地政士申請系爭更正登記並重新申請裝修許可，受有支出費用委託地政士（共13萬元）、申請系爭裝修許可（共12萬元）之損害。原告翁愛琍已將上開支出費用之損害賠償請求權讓與予原告許峻源。　2.致系爭房屋之建物登記謄本漏載系爭梯間面積，原告許峻源對系爭房屋之所有權不完整，受有系爭房屋價值減損（共38 4,715元）之損害。 (四)訴之聲明及請求權基礎：　1.「被告中和地政應給付原告許峻源907,715元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」：依土地法第68條第1項、國家賠償法第2條第2項後段規定。　2.「被告蔡忠翰、日盈公司、林意、蕭聿津應連帶給付原告許竣源907,715元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」：　　⑴依民法第227條第1、2項、第294條、第295條第2項規定，請求被告蔡忠翰賠償。　　⑵依民法第565條、567條第2項、第535條、第544條、第294 條、第295條第2項及不動產經紀業管理條例第26條第1、2 項規定，請求被告林意、日盈公司應連帶賠償。　　⑶依地政士法第26條、民法第544條、第294條、第295條第2 項規定，請求被告蕭聿津賠償。　3.「願供擔保，請准宣告假執行。」。二、被告均答辯聲明「原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。」，理由如下： (一)被告蔡忠翰部分：　　我將系爭房屋賣給原告翁愛琍時的建物登記面積，與我當初購買系爭房屋時之建物登記面積相同。又於簽約當時，買方即原告翁愛琍未要求伊調取系爭竣工圖，故我未授權地政士即被告蕭聿津向地政機關調取系爭竣工圖。 (二)被告日盈公司部分：　　本公司係依地政機關對於系爭房屋之建物登記面積去銷售，並未詐欺原告翁愛琍。 (三)被告林意部分：　　我不知道地政機關對於系爭房屋之建物登記面積有無錯誤。 (四)被告蕭聿津部分：　　依民法第758條第1項、土地法第43條規定，依土地法所為之登記，有絕對之效力，地政士即應按照地政機關登記簿所載之標示部謄本為產權移轉登記。又縱使我與原告翁愛琍間為有償委任之法律關係，具善良管理人之注意義務，然除買賣標的即系爭房屋之產權移轉登記、抵押權塗銷或設定作業之應備文件外，地政士不得將當事人之個資任意擴張使用，逕行申請非土地登記規則第34條所定之產權移轉應備文件且非公開資訊之系爭竣工圖，且於簽約當時，系爭房屋之所有權人即被告蔡忠翰既未授權我向地政機關調取系爭竣工圖，我當無調取系爭竣工圖之權限。 (五)被告中和地政部分：　1.系爭房屋及同棟同層之相鄰3戶皆於61年10月同時辦理建物第1次測量，勘測結果系爭梯間面積係登記於同棟同層之新北市○○區○○街00巷0號4樓、13號4樓建物範圍內，系爭建物自始未含有系爭梯間面積，故被告中和地政未有測繪遺漏或登記錯誤之情事。　2.又系爭更正登記後，系爭房屋之建物登記面積共增加2.11㎡，既無建物登記面積或使用範圍之減損，可見原告就系爭房屋並未受有任何實際損害，縱認原告受有損害，亦應依民法第216條之1損益相抵之規定扣除系爭房屋之建物登記面積增加所受之利益。三、本件爭點：　　系爭梯間面積是否有登記錯誤遺漏之情事，致原告翁愛琍或原告許竣源受有損害？四、本院之判斷： (一)土地法第68條第1項規定「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。」，係就職司不動產登記事務之公務員不法侵害人民權利，由該機關負損害賠償責任之規定，屬國家賠償法之特別規定，故人民因不動產登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害，而請求地政機關賠償時，該地政機關應否負賠償責任及其賠償範圍，即應依該條規定定之，不適用國家賠償法第2條之規定。上開規定之立法意旨，乃以貫徹土地登記之公示性及公信力，並保護權利人之權利與維持交易安全為規範目的。凡因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，除地政機關能證明其原因應歸責於受害人外，受害人皆得依土地法第68條規定，請求地政機關損害賠償，不以登記人員就不實登記有故意或過失為要件（最高法院大法庭11 0年度台上大字第3017號裁定意旨參照）。至土地登記規則第13條雖謂土地法第68條第1項所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。惟上開規則所定應屬例示性之規定，除此之外，包括測量有誤或面積計算錯誤等情形，仍屬本條保護之範圍（最高法院76年度第5次民事庭會議決議、最高法院85年度台上字第670號裁判意旨參照）。又依民事訴訟法第277條前段規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，且按由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真正，則被告就其抗辯事實即令不能舉證或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院83年度台上字第 1073號裁判意旨參照），是本件應由原告就系爭梯間面積有登記錯誤遺漏之情事，負舉證之責。　 (二)系爭房屋係於61年申請建物所有權第一次測量並於61年12月 26日辦竣建物第一次登記，此有系爭房屋（即新北市○○段00 ○號）即同樓層同段100建號（門牌號碼新北市○○區○○街00巷 00號4樓）、同樓層即同段110建號（門牌號碼新北市○○區○○ 街00巷0號4樓）建物之人工登記謄本及異動索引在卷可憑（見本院卷第189-201頁），當時有關建物測量及登記之辨理，係依據於37年發布之「臺灣省土地複丈規則」（見本院卷第305-306頁）及內政部於46年5月3日發布施行之「統一規定建物平面圖測繪辦法」（見本院卷第307-309頁）為登記機關辦理建物第一次登記前測繪建物平面圖位置圖之統一規定。揆諸上開「統一規定建物平面圖測繪辦法」第1點第1款及「臺灣省土地複丈規則」第9條規定，建物內區分所有部份，應照其權利範圍分別測繪，且測量人員應當場通知申請人及有關利害關係人認定之。查，系爭房屋所在之該棟建物共計4層，每1層4戶，於61年申請建物第1次登記時之各區分所有權人並不相同（見本院卷第313頁），是被告中和地政辯稱各該建物之權利範圍（含樓梯間之權屬範圍）應係由當時申請人合意認定後始予測繪等語，應屬有據，此由該棟建物所有權第1次登記各樓層相同位置之建物登記面積相同（見本院卷第313頁），亦足為憑。系爭梯間係於第1次測量登記時分別測繪於同層之大仁段100建號及110建號建物內（見本院卷第311頁），此有系爭同棟建物各戶第1次測量登記示意圖表及相關建號建物勘測結果（測量成果圖）在卷可憑（見本院卷第311-345頁），故系爭房屋之測繪登記「自始即未含有樓梯間面積」，且系爭建物與同層使用同一樓梯間之相鄰3戶，皆係於61年10月同時辦理建物勘測，並經審查及公告確定後，始辦竣建物所有權第1次登記，依土地法第43 條規定即具有絕對效力。又系爭建物為第1次登記時所有權人申請測量並無應檢附使用執照及竣工平面圖之規定，是「統一規定建物平面圖測繪辦法」第11條第2項僅敘明勘測人員為明瞭勘測建物之現況，得向建物權利關係人查閱建物權利憑證及圖面（見本院卷第308頁），並無從據以認定登記機關應依使用執用執照竣工平面圖實質認定各建物之形狀，位置與面積後始予測繪，故地政機關即被告中和地政就系爭梯間面積並無登記錯誤遺漏之情事，原告2人於本件訴訟之主張，純屬其個人對登記相關法規及程序之主觀意見，並非可採。 (三)綜上，系爭梯間面積並無登記錯誤遺漏之情事，自亦難認原告2人有何損害，故原告2人依土地法第68條第1項、國家賠償法第2條第2項後段規定，請求被告中和地政為損害賠償，於法無據。從而，其餘被告自亦無故意或過失違反契約義務可言，是原告2人依債總、債各乃至特別法之債務不履行相關規定，請求其餘被告負連帶賠償責任，亦於法無據。五、綜上所述，原告依土地法第68條第1項、國家賠償法第2條第 2項後段、民法第227條第1、2項、第565條、567條第2項、第535條、第544條、第294條、第295條第2項、不動產經紀業管理條例第26條第1、2項、地政士法第26條規定，請求「 1.被告中和地政應給付原告許峻源907,715元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2. 被告蔡忠翰、日盈公司、林意、蕭聿津應連帶給付原告許竣源907,715元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」，為無理由，應予駁回，並應駁回原告假執行之聲請。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項本文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　劉容妤以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖宇軒

2025-02-27

PCDV-113-國-17-20250227-1

訴

臺灣士林地方法院

減少價金等

臺灣士林地方法院民事判決　　　112年度訴字第1347號原告尤楷勛訴訟代理人林威伯律師複代理人李詩涵律師被告王桂園况開元共同訴訟代理人王維立律師賴邵軒律師被告朱麗芳大展事業有限公司上一人法定代理人張鑑欽訴訟代理人邱國峰上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國114年1月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告王桂園應給付原告新臺幣壹佰捌拾壹萬壹仟捌佰陸拾元，及自民國一一二年八月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告王桂園負擔十分之六，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣陸拾萬元為被告王桂園供擔保後，得假執行；但被告王桂園如以新臺幣壹佰捌拾壹萬壹仟捌佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　　事實及理由壹、程序事項：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告起訴時聲明第1項原為：被告王桂園、况開元（下與王桂園合稱王桂園等2人）、朱麗芳（下與王桂園等2人合稱王桂園等3人）、大展事業有限公司（下稱大展公司，並與朱麗芳合稱朱麗芳等2人，另與王桂園等3人合稱被告）應連帶給付原告新臺幣（下同）300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷一第11頁），嗣變更上開聲明為：㈠、王桂園等3人應連帶給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡、朱麗芳等2人應連帶給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢、前二項所命給付，如其中任一被告為全部或一部之給付，其他被告於該給付範圍內免為給付（見本院卷二第392頁），核係基於同一基礎事實所為變更，與前揭規定並無不合，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：王桂園於民國110年間，授權況開元委託大展公司出售臺北市○○區○○段0○段000○號建物（門牌號碼臺北市○○ 區○○○○街000巷00號3樓，權利範圍全部，下稱系爭建物）、及其共用部分同小段884、958建號建物（權利範圍均101/10 000），暨其坐落之同小段1地號土地（權利範圍：94/10000 ，下稱系爭土地，並與系爭建物及其共用部分合稱系爭不動產），並由大展公司員工朱麗芳擔任承辦人。詎王桂園等3 人竟刻意隱匿系爭建物有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等瑕疵，致伊陷於錯誤，乃於11 0年5月7日與代理王桂園之况開元簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以總價金1,460萬元向王桂園購買系爭不動產。嗣伊僱工拆除天花板裝飾隔層後，始發現上開瑕疵，爰先位依民法第184條第1項前段、後段、第2項（僅針對朱麗芳）、第185條第1項規定，請求王桂園等3人連帶賠償300萬元，備位依民法第359條規定，請求減少買賣價金，並依民法第179條規定，請求王桂園返還300萬元，再備位依民法第360條、第227條第1項準用第226條第1項規定，請求王桂園賠償300萬元。另依民法第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求朱麗芳等2人連帶賠償300萬元等語。並聲明：㈠、王桂園等3人應連帶給付原告3 00萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡、朱麗芳等2人應連帶給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈢、前二項所命給付，如其中任一被告為全部或一部之給付，其他被告於該給付範圍內免為給付；㈣、願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯：㈠、王桂園2人辯以：伊等於簽立系爭買賣契約時，已交付由訴外人尚昕科技檢驗有限公司（下稱尚昕公司）於102年5月31日出具之硬固混凝土氯離子含量測試報告（下稱系爭甲報告）予原告，且況開元於102年間向訴外人王君豪購買系爭不動產後，王君豪係於103年農曆新年前夕，始點交系爭不動產，系爭不動產登記在王桂園名下後，王桂園並未再對系爭建物進行裝潢，伊等不知系爭建物有鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等瑕疵，且原告簽立系爭買賣契約前，已至現場看屋數次，亦未察覺，伊等並無刻意隱匿上情，自不構成詐欺侵權行為。又系爭建物乃76年間建成，氯離子含量於0.6 公斤/立方公尺以下即符合系爭買賣契約之約定，而系爭甲報告之測試結果顯示系爭建物之氯離子含量並未逾上開標準，且系爭不動產交屋之際，並未存有鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等瑕疵，王桂園自無須負瑕疵擔保責任。況原告於110年間拆除系爭建物天花板後，已發現系爭建物有滲漏水瑕疵，並於同年對王桂園等3人提起刑事告訴，將該瑕疵通知王桂園，卻於112年6月30日提起本件訴訟時，始就該部分主張減少價金，已罹於民法第365條規定之6個月除斥期間。另原告主張上開瑕疵在系爭買賣契約成立前已然存在，原告自不得請求王桂園負不完全給付之責等語。並聲明：⒈ 原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈡、朱麗芳等2人則以：原告前係經訴外人台灣房屋內湖特許加盟店即興富金不動產仲介有限公司（下稱台灣房屋）之員工即訴外人張獻云帶看系爭建物，朱麗芳並未參與帶看之過程。系爭買賣契約簽立時，賣方有交付系爭甲報告予原告閱覽，又原告自承乃拆除天花板裝潢後始發現有鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等瑕疵，朱麗芳確實並不知情，亦無可能就此進行調查，並無故意隱匿上情或違反注意義務之情事。另不動產經紀業管理條例第23條第1項規定非屬於保護他人之法律等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。　　　　三、兩造不爭執之事項：㈠、大展公司前於102年間受王君豪委託出售系爭不動產，嗣經大展公司仲介，由况開元於102年5月26日與王君豪簽訂買賣契約（如本院卷二第239至279頁所示），由况開元向王君豪購買系爭不動產，並指定登記名義人為王桂園，並於不動產標的現況說明書約定同意檢測海砂屋（氯離子），檢測結果若超出標準值，則合約作廢，王君豪、况開元並在不動產標的現況說明書（如本院卷二第261頁所示）簽名、用印。况開元遂委託尚昕公司就系爭建物進行硬固混凝土氣離子含量試驗，尚昕公司於102年5月31日出具系爭甲報告（如本院卷一第114頁所示）。王桂園於102年6月20日以買賣為登記原因，登記為系爭不動產之所有權人。嗣因王君豪向王桂園承租系爭建物，租賃期間自102年7月1日起至103年2月1日止，其後王君豪於103年農曆新年前夕將系爭不動產點交予王桂園。㈡、王桂園於110年間授權况開元委託大展公司出售系爭不動產（承辦人為大展公司員工朱麗芳），况開元於110年2月8日代理王桂園填寫系爭不動產之不動產標的現況說明書（如本院卷二第219、235頁所示，下稱系爭現況說明書）。大展公司於110年2月18日製作大湖新銳天下邊間三樓成屋不動產說明書【如本院卷一第78至113頁所示（含系爭現況說明書），下稱系爭不動產說明書】。訴外人即原告之母簡玉筑於110 年5月4日，經台灣房屋之員工張獻云帶看系爭建物，張獻云並提供系爭不動產說明書予簡玉筑閱覽，原告於同年月7日在系爭不動產說明書上簽名。㈢、况開元於110年5月7日代理王桂園與原告簽訂系爭買賣契約（如本院卷一第56至73頁所示），約定原告以總價1,460萬元向王桂園購買系爭不動產，因代書即訴外人張順澤於簽約當日發現系爭甲報告之存在及系爭現況說明書上所載內容與現況不符後，原告、况開元及代理王桂園遂於同日在系爭現況說明書項目第3、9、32、40、41項塗改處用印（塗改後之現況說明書如本院卷二第75、76頁所示），並由况開元當場將系爭甲報告原本交付張順澤收執。嗣原告於110年5月16日授權簡玉筑處理後續事宜，簡玉筑於同日與王桂園之代理人况開元簽立增補契約（如本院卷一第75頁所示）。㈣、况開元、朱麗芳係於110年5月7日簽立系爭買賣契約時，始第一次見到原告、簡玉筑。㈤、王桂園與原告於110年5月7日簽定借屋裝修協議書（如本院卷二第113頁所示），約定借屋狀修日期為110年6月11日，後原告取消借屋裝修，並於系爭增補契約約定須於110年7月2 日（含）前完成過戶。嗣原告與王桂園實際於110年7月1日交屋時，原告之代理人張獻云收受系爭甲報告原本，嗣張獻云交付簡玉筑，簡玉筑再交付原告收執。㈥、簡玉筑於110年7月15日委託訴外人正中工程顧問有限公司中正土木實驗室（台北）就系爭建物進行氯離子含量檢測，經該實驗室於110年7月22日出具氯離子含量檢測報告（如本院卷一第124至127頁所示，下稱系爭乙報告）。㈦、原告於110年7月27日寄發台北光華郵局存證號碼000285號存證信函（如本院卷一第128至135頁所示）予王桂園之代理人况開元，副本寄予台灣房屋、大展公司，並於同年月28日送達王桂園、大展公司。大展公司於110年8月5日寄發內湖週美郵局存證號碼000099號存證信函（如本院卷一第298至310 頁所示）予原告，副本寄予王桂園之代理人况開元、台灣房屋，嗣已送達原告。㈧、簡玉筑前因系爭建物有氯離子含量過高情事，對王桂園、况開元、朱麗芳提起詐欺告訴，經臺灣士林地方檢察署（下稱士林地檢署）檢察官於111年4月14日以111年度偵字第8286 號為不起訴處分，嗣簡玉筑聲請再議，經臺灣高等檢察署（下稱高檢署）發回士林地檢署續行偵查，士林地檢署檢察官於112年6月1日以111年度偵續字第180號為不起訴處分，簡玉筑聲請再議，經高檢署於112年8月1日以112年度上聲議字第6260號駁回再議聲請。四、本院得心證之理由：㈠、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項前段、第188條第1項前段固分別定有明文。惟按侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100 年度台上字第328號判決意旨參照）。原告主張王桂園等3人有故意隱匿系爭建物有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等瑕疵之行為云云，為被告所否認，自應由原告負舉證之責。經查：　⒈况開元於110年5月7日代理王桂園與原告簽訂系爭買賣契約，約定原告以總價1,460萬元向王桂園購買系爭不動產，王桂園係於同年7月1日交屋等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢、㈤），又本院依原告聲請囑託臺北市建築師公會鑑定系爭建物之氯離子含量及系爭建物是否存有鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之情形，經該會鑑定結果略以：系爭建物之混凝土氯離子含量平均值為1.2166公斤/立方公尺，已超過歷次之國家標準值，屬於高氯離子混凝土建築物，對建物之結構安全有影響。又系爭建物存有鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之情形，分布位置分散各處，如客廳平頂、主臥室平頂、浴室平頂、廚房平頂、走道平頂等。依系爭建物存有上開鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之外觀現況樣態，研判存在之時間應有10年以上，亦即於110年7月1日交屋之前即已存在等情，有臺北市建築師公會鑑定報告（下稱系爭丙鑑定報告）、本院公務電話紀錄可稽（見置於卷外之系爭丙鑑定報告第6、7、10、11頁、本院卷二第413頁），堪認系爭建物在王桂園於110年7月1日交屋前，即存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之情形。　⒉惟王桂園於110年間授權况開元委託大展公司出售系爭不動產，况開元於同年2月8日代理王桂園填寫系爭現況說明書，嗣况開元於同年5月7日代理王桂園與原告簽訂系爭買賣契約，約定原告以總價1,460萬元向王桂園購買系爭不動產，因代書張順澤於簽約當日發現系爭甲報告之存在及系爭現況說明書上所載內容與現況不符後，原告、况開元及代理王桂園遂於同日在系爭現況說明書項目第3、9、32、40、41項塗改處用印（塗改後之現況說明書如本院卷二第75、76頁所示），並由况開元當場將系爭甲報告原本交付張順澤收執等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡、㈢），參諸塗改後之現況說明書項目第32項記載：「混凝土中水溶性氯離子含量檢測情事？有☑」（見本院卷二第76頁）；又證人即承辦系爭買賣契約之地政士張順澤於本院到庭證稱：系爭現況說明書有修改的部分都是伊在簽約的當時修改的，因為伊詢問賣方對屋況的敘述後，發現原本的現況說明書內容有誤植，所以幫忙修改，並經兩造簽名確認，項目第32項部分，原來的氯離子含量檢測本來是勾選無，但簽約過程中，賣方在交付權狀時有氯離子測試報告即系爭甲報告夾在權狀裡面，所以才從無修改成有，當天當場就交付給原告、原告之母簡玉筑、買方仲介張獻云審閱，因為該檢測報告的平均數值符合83年以前的含量限制，是難得的等語（見本院卷二第324至325頁），足見原告對於系爭甲報告所載之混凝土氯離子含量，知之甚詳，是原告以王桂園等3人未提供系爭甲報告供其審閱為由，主張王桂園等3人有刻意隱匿系爭建物混凝土氯離子含量過高之舉措，及朱麗芳有違反告知、解說義務云云，均非可採。　⒊至系爭現況說明書固記載：第36項「樑柱部分有無顯見間隙裂痕？無☑」、第37項「房屋鋼筋有無裸露？無☑」、第39項「有無滲漏水狀況？無☑」（見本院卷二第76頁），惟原告自承其係於拆除系爭建物原有天花板裝飾隔層後，始發現系爭建物樑柱有多處間隙裂縫、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水痕跡（見本院卷一第23頁），並有現場照片足考（見本院卷一第116至122頁），可見上開瑕疵並非肉眼一望即可查知。再參諸原告提出拆除系爭建物原有天花板裝飾隔層後發現沾有疑似防水針劑之報紙，該報紙出刊日期為102年7月 20日（見本院卷一第116頁），然況開元前於102年5月26日與王君豪簽訂買賣契約，由况開元向王君豪購買系爭不動產，並指定登記名義人為王桂園，王桂園於102年6月20日以買賣為登記原因，登記為系爭不動產之所有權人。嗣因王君豪向王桂園承租系爭建物，租賃期間自102年7月1日起至103年 2月1日止，其後王君豪於103年農曆新年前夕將系爭不動產點交予王桂園等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），可知王桂園實係於103年農曆新年前夕，始占有系爭不動產，難認上開報紙係王桂園等2人所放置，則原告執此主張王桂園等2人於102年7月間已知悉系爭建物存有前揭鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之情事，並故意在系爭現況說明書為上開不實之記載云云，不足為採。　⒋另審諸產權調查表注意重點說明第4項：「建物瑕疵情形，仲介人員依通常程序之檢查可由肉眼判別者」（見本院卷一第 86頁），而系爭建物之鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等情形，需經拆除系爭建物原有天花板裝飾隔層後始得發現，並非肉眼一望即可查知，已如前述，尚難認朱麗芳有何查知上開情事之可能，是原告以系爭建物客觀上存有前揭瑕疵為由，主張朱麗芳違反告知、解說義務云云，亦非可取。　⒌此外，原告所舉證據尚不足以認定王桂園等3人有何故意隱匿系爭建物存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等情形之舉措，亦不足以認定朱麗芳有何違反告知、解說義務之情事，則原告先位依民法第184條第1項前段、後段、第2項（僅針對朱麗芳）、第185條第1項規定，請求王桂園等3人連帶負損害賠償責任，另依民法第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求朱麗芳等2人連帶負損害賠償責任，均非有據。㈡、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項本文定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號裁判意旨參照）。經查：　⒈系爭建物在王桂園於110年7月1日交屋前，即存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之情形，已認定如前，又系爭建物之混凝土氯離子含量平均值為1.21 66公斤/立方公尺，必然造成鋼筋生鏽甚至腐融，腐融後不但使鋼筋有效斷面減少，且其腐蝕後之體積膨脹，會擠壓混凝土保護層，致混凝土表層崩落且鋼筋裸露，損害結構體，對系爭建物之結構安全有影響乙節，亦經臺北市建築師公會鑑定明確在卷（見系爭丙鑑定報告第8、9頁），足認系爭建物確有混凝土氯離子含量過高，致混凝土表層崩落、鋼筋裸露，而影響結構安全之情形。另衡諸一般社會通念，混凝土中氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之房屋，在不動產交易市場之競爭力較為薄弱，降低一般人之交易意願，致減少其經濟價值，則系爭建物存有混凝土中氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等情事，自屬有減少其價值及通常效用之物之瑕疵無疑。　⒉至王桂園辯稱系爭丙報告檢測系爭建物氯離子含量過高之原因，係其交屋後樓上層造成之滲漏水所致，而系爭甲報告檢測時，系爭建物並無滲漏水之情形，系爭甲報告較為可採云云。查系爭甲報告雖載有略以：系爭建物之試體樣品編號1 、2、3之氯離子含量分別0.522公斤/立方公尺、0.591公斤/ 立方公尺、0.566公斤/立方公尺等語（見本院卷一第114頁），惟系爭甲報告之取樣日期為102年5月29日，距離系爭買賣契約簽立時點，已相隔近8年，系爭建物之混凝土氯離子含量於此段期間，是否發生變化，顯有未明，自難逕採為有利於王桂園之認定。又系爭建物於110年7月1日交屋前，已存在滲漏水情形，業如前述，則王桂園辯稱系爭丙報告檢測系爭建物氯離子含量過高之原因，係交屋後樓上層造成之滲漏水所致云云，尚非可採。㈢、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條第1項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使。次按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額；買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號、99年度台上字第1972號、11 0年度台上字第3191號裁判意旨參照）。故買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。經查：　⒈系爭建物存有混凝土中氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落之瑕疵，已如前述，則原告備位依民法第359條前段規定請求減少系爭買賣契約之買賣價金，並依民法第179 條規定，請求王桂園返還溢付之價金，洵屬有據。　⒉王桂園抗辯原告就系爭建物存有滲漏水瑕疵部分，其價金減少請求權已逾6個月除斥期間等語。按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第356條第1項、第3項、第365條第1項分別定有明文。經查：　⑴原告於110年7月間發現系爭建物有氯離子含量過高之情事後，隨即於同年月27日寄發台北光華郵局存證號碼000285號存證信函（如本院卷一第128至135頁所示）予王桂園之代理人况開元以為通知，副本寄予台灣房屋、大展公司，並於同年月28日送達王桂園、大展公司，雖為兩造所不爭執（見不爭執事項㈦），惟上開存證信函中並未敘及系爭建物有滲漏水瑕疵乙節，有該存證信函可稽（見本院卷一第128至135頁）。　⑵又原告於110年10月15日以王桂園等3人未據實告知系爭建物存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋外露、生鏽、牆壁龜裂、滲漏水等瑕疵為由，對王桂園等3人提起涉犯刑法第339條第 1項詐欺取財罪之告訴，嗣士林地檢署檢察官於111年4月14 日以111年度偵字第8286號為不起訴處分，並於同年月27日送達王桂園等情，業經本院職權調取上開偵查全案卷宗確認無訛。參諸上開不起訴處分書已明確記載：原告主張系爭建物樑柱多處有間隙裂縫、鋼筋裸露、牆面水泥剝落及滲漏水痕跡等情（見本院卷一第313頁），可認原告於110年10月間，對王桂園等3人提出上開刑事告訴時，已就系爭建物存有滲漏水瑕疵為通知，王桂園至遲於111年4月27日收受上開不起訴處分書時，已受領該瑕疵通知。惟原告遲至112年6月30 日（見本院卷一第10頁民事起訴狀之本院收文章戳印），始針對系爭建物之滲漏水瑕疵，對王桂園行使瑕疵擔保之減少價金請求權，有本件民事起訴狀可考（見本院卷一第16至21 頁），是王桂園辯稱原告就系爭建物有滲漏水瑕疵部分，其價金減少請求權已逾6個月除斥期間而消滅等語，尚非無據。故原告就系爭建物存有滲漏水瑕疵部分，即不得行使減少價金請求權。　⒊經本院就系爭建物存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落之瑕疵（因原告不得就滲漏水瑕疵行使減少價金請求權，以下即不再就該部分瑕疵為論述）所致價值減損乙節，囑託臺北市建築師公會鑑定，其鑑定結果略以：經以系爭不動產附近3個相似案例比較分析後，系爭不動產於1 10年5月7日之正常價格為1,401萬4,206元。又系爭建物之混凝土氯離子含量平均值為1.2166公斤/立方公尺，因混凝土氯離子含量愈高時，與鋼筋之化學反應愈強，鋼筋生鏽腐蝕之跡象愈明顯，鋼筋之有效斷面必然減少，換言之，造成房屋之損害或影響房屋之結構安全愈大，故考量汙名化價值減損時，其減損百分比必然較大。經蒐集類似案例以比較法估算後，系爭不動產汙名化價值減損金額為146萬3,245元，又修繕補強上開瑕疵之費用為27萬6,000元，亦屬系爭不動產價值減損之範圍等語，有系爭丙報告足考（見系爭丙報告第 9至11至13、17頁），由上可知，系爭不動產於系爭買賣契約成立時之正常價格為1,401萬4,206元，因存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落之瑕疵而造成之價值減損為173萬9,245元（計算式：146萬3,245元＋27萬6,000 元＝173萬9,245元），是系爭不動產存有上開瑕疵之價格應為1,227萬4,961元（計算式：1,401萬4,206元－173萬9,245 元＝1,227萬4,961元），則系爭不動產因上開瑕疵造成價格減損之比例為12.41％（計算式：173萬9,245元÷1,401萬4,20 6元＝0.1241，四捨五入至小數點後四位數），故系爭不動產於110年5月7日買賣時有「混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落」瑕疵之價值差額占系爭不動產無該部分瑕疵應有價值之比例即瑕疵減損價值比率為12.41％，再以系爭買賣契約總價1,460萬元計算，應認原告就上開瑕疵得請求減少價金之金額為181萬1,860元（計算式：1,460萬元× 12.41％＝181萬1,860元），是原告備位請求王桂園返還溢領之價金在181萬1,860元範圍內，應屬有據，逾此範圍之請求，則非有理。㈣、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件起訴狀繕本係於112年8月7 日送達王桂園，有本院送達證書可稽（見本院卷一第144頁），王桂園經此請求後，迄未給付，應負遲延責任，是原告就其得請求王桂園給付181萬1,860元之未定期限債務，併請求自起訴狀繕本送達被告翌日即112年8月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬有據。五、綜上所述，原告備位依民法第179條規定，請求王桂園給付1 81萬1,860元，及自112年8月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、原告及王桂園等2人均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行。就原告勝訴部分，核無不合，茲分別酌定相當金額，宣告得假執行及免為假執行；就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官黃筠雅以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周苡彤

2025-02-26

SLDV-112-訴-1347-20250226-1

簡上

臺北高等行政法院

不動產經紀業管理條例

臺北高等行政法院判決高等行政訴訟庭第四庭 113年度簡上字第86號上訴人新北市政府地政局代表人汪禮國（局長）訴訟代理人蕭湘君蔡盈輝賴惠琴被上訴人金龍國際不動產仲介經紀開發有限公司代表人高明郎訴訟代理人李夏菁律師上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，上訴人對於中華民國 113年5月17日本院地方行政訴訟庭112年度簡字第265號判決，提起上訴，本院判決如下：主文上訴駁回。上訴審訴訟費用由上訴人負擔。　　理由一、緣被上訴人係經許可經營不動產經紀業。上訴人於民國111 年11月22日接獲民眾檢附相關資料提出檢舉，陳稱其於民國 108年間透過被上訴人仲介購買門牌號碼○○市○○區○○街000號 0樓之房屋及其坐落之土地持分（下稱系爭房屋及系爭土地，並合稱系爭不動產），有「廣告建物違法詐欺消費者」、「合約未提供現況說明書更未提到70%面積係違建」、「房屋總價新臺幣（下同）830萬，仲介費用高達80萬元」等情事。嗣上訴人函請被上訴人陳述意見後，審認被上訴人確有仲介售屋「收取其他報酬」、「廣告內容與事實不符且未註明經紀業名稱」及「未提供買受人不動產必要之資訊」等違規事實，違反不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第19 條、第21條及第24條之2等規定，依同條例第29條第1項第1 款、第3款及「新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第29條及第32條事件統一裁罰基準」（下稱裁罰基準）第 2點附表項次壹、貳及伍等規定，以112年4月19日新北地價字第1120718424號函併附同文號處分書（下稱原處分），分別裁處被上訴人罰鍰10萬元、9萬元及3萬元（合計22萬元）。被上訴人不服，提起訴願經決定駁回，提起行政訴訟，經本院地方行政訴訟庭（下稱原審）以112年度簡字第265號判決（下稱原判決）將訴願決定及原處分關於裁處被上訴人仲介售屋「收取其他報酬（罰鍰10萬元）」、「未提供買受人不動產必要之資訊（罰鍰3萬元）」等部分，均撤銷，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就原判決撤銷原處分及訴願決定部分不服，遂提起本件上訴。並聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄，上開廢棄部分，被上訴人在原審之訴駁回。至於原判決駁回被上訴人之訴即「廣告內容與事實不符且未註明經紀業名稱（罰鍰9萬元）」部分，則因未據被上訴人聲明不服而確定。是本院應以上訴人聲明不服之部分為審理範圍。二、被上訴人起訴主張及訴之聲明、上訴人於原審之答辯及聲明、原判決認定之事實及理由，均引用原判決所載。　　三、原判決認定被上訴人之訴為一部有理由，一部無理由，主要理由（有理由部分）論據略以：　㈠原處分認被上訴人超收仲介服務費而違反管理條例第19條第1 項之規定，核有違誤：　⒈由買賣議價委託書（108年11月13日）、108年12月18日簽訂之不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書以觀，均記載系爭不動產之買賣總價為830萬元（土地部分為623萬，建物部分為207萬）。依安新建築經理公司專戶資金及利息結算明細表及房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單所載，就系爭不動產之買賣，系爭土地之保證金額為623萬元、系爭房屋保證金額為207萬元，均經履約保證結案。又由黃君於111年10月3日向臺灣士林地方法院提出之民事起訴狀以觀，亦自承其購買系爭不動產之價金為830萬元；再者，依淡水第一信用合作社113年3月11日淡一信剛字第1130016901號函（下稱淡水一信113年3月11日函）檢附黃君以系爭不動產設定最高限額抵押權向該社新莊分社申辦擔保貸款時所檢附之不動產買賣契約等文件，核與前揭108年12月18日不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、買賣價金履約保證申請書相符，足見黃君係以系爭不動產之買賣價金為830萬元而據以向淡水一信新莊分社申辦擔保貸款；復衡諸常情，若經紀業有收取仲介費，則不論其收取之金額若干，因仲介費非屬不動產本身之價值範圍，故必然不會包括在不動產買賣契約所載之總價內，此應為一般具正常智識成年人所得知悉，是黃君既於民事事件起訴而為該等主張，並將不動產買賣契約書等文件作為申辦貸款所用，其指稱所支付830萬元中之80萬元屬仲介費，自無足採。　⒉黃君於本件言詞辯論期日到庭證稱，未明確指出高明郎有提及80萬元係仲介費一事，又依黃君所指買賣價金為750萬元之不動產買賣契約書所示，簽約日期為「109年2月21日」，已係在前揭不動產買賣契約書及買賣價金履約保證申請書之簽訂日（108年12月18日）及買賣契約書所載點交日（109年 1月22日）之後，是黃君執之而謂系爭不動產之價額為750萬元一節，本難採信。另黃君證稱不動產買賣契約之簽訂緣由，係稱「當時好像是要給誰一個交代」，此核與被上訴人所稱於系爭不動產買賣成交，黃父即一直來質疑高明郎，表示無法採信高明郎所言慈祥公司當初是想賣給高明郎750萬元，而要高明郎給他證明，高明郎因為一直被黃父打擾，又想大家是熟識，也不疑有他，就照黃父之意，另與黃君簽一份 750萬元合約之緣由，同屬「要給誰一個交代」，故自難執之即謂系爭不動產之買賣價金為750萬元，並進而認定該未納入履保專戶之80萬元即係被上訴人收取之仲介費。而證人高麗玲於本件言詞辯論期日證詞核與被上訴人所稱、安新建築經理公司專戶資金及利息結算明細表（賣方：慈祥公司）之「應付仲介服務費」欄所載「112,500元」及被上訴人所提出戶名為「高凡茜」（即被上訴人於110年11月25日前之代表人）之綜合活期儲蓄存款存摺於109年3月5日註明「匯入匯款安新建築經理股＄112,500」等節相符。黃君買受系爭不動產所支付之金額中共計80萬元雖未納入履保專戶，但均經黃君及賣方同意，此有前揭不動產買賣契約書足憑，固然其緣由未據明載，但其緣由本有諸端，是上訴人依黃君所稱，遽予認定該80萬元即仲介費，核屬無據。　　　　㈡原處分認被上訴人仲介系爭不動產之買賣，未提供買受人不動產必要資訊，違反管理條例第24條之2第3款規定，亦非適法：　⒈依被上訴人補充陳述意見書、證人高麗玲於言詞辯論期日證詞、安新建築經理公司專戶資金及利息結算明細表之「應付仲介服務費」欄所載112,500元及被上訴人所提出戶名為「高凡茜」之綜合活期儲蓄存款存摺於109年3月5日註明「匯入匯款安新建築經理股＄112,500」，足認被上訴人係同時受買方、賣方委託而仲介系爭不動產買賣，故當有管理條例第 24條之2第3款之適用。由上開規定以觀，僅係賦予經營仲介業務者有「提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊」之行政法上義務，且未明文若未以同條例第23條及第24條規定之不動產說明書解說即屬違反此一規定，是自不得僅因被上訴人經紀人員於執行業務過程未持不動產說明書向黃君解說即逕謂被上訴人違反管理條例第24條之2第3款規定。　⒉依不動產買賣契約書新增其他約定事項內載第22及23點內容，前揭不動產（建物）買賣契約書亦僅記載買賣標的物為「一層、23.95㎡」，且依前開建物登記第二類謄本〈建號全部〉所示，黃君因本件買賣所取得之建物係「一層、23.95平方公尺」，又不動產買賣契約書新增其他約定事項上所蓋之部分指印及「高明郎」之部分印文係與不動產（建物）買賣契約書所蓋之部分指印及「高明郎」之部分印文契合。再者，黃君於提出刑事詐欺及背信告訴時之刑事告訴狀，亦自承於簽訂不動產買賣契約書時，該新增其他約定事項即已併存。從而，足認黃君於簽訂本件買賣契約時應已知所購買之系爭不動產（建物部分）可為所有權登記部分應僅「主建物23.9 5㎡（7.245坪）」，而主建物右側增建之室內空間（4.033坪）則非屬合法建物而不得為所有權登記。　⒊分管書記載：「附件所示之壹樓平面圖彩色部分公共設施部分持份為○○市○○區○○街000號所有權人持有，今起造人慈祥房屋仲介有限公司（下稱慈祥房屋）已明確告知承買人，如附圖所示彩色部分約定由○○市○○區○○街000號所有權人專用。…」，而所附壹樓平面圖上有工務局「建物使用執照發照章、108.2.11、108年汐使字第062號」，且該壹樓平面圖所載之公共設施部分亦顯與系爭不動產買賣契約簽訂時之現況（即已屬室內空間）不符；又不動產買賣契約書新增其他約定事項第22、23點就之均已記載為室內空間，則黃君自難諉為不知該部分係屬二次施工之違建；再者，由黃君對被上訴人所提出返還價金等事件審理中所提出之107年11月拍攝之G oogle街景圖所示，並比對分管書所附平面圖，足知於108年 2月11日建築使用執照發照時，系爭不動產應無二次施工而增加1樓主建物右側室內空間之違建，而被上訴人已陳稱黃君及黃父10餘年來為資源回收之地點就在系爭不動產之斜對面（僅8公尺），上訴人對此亦未爭執堪認屬實，更見黃君就系爭不動產之二次施工而增加違建部分於買賣系爭不動產前應本已知悉。況黃君對高明郎、陳高麗文、高麗玲所提出告訴之前揭詐欺等案件，業經臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官以112年度偵續字第302號為不起訴處分，黃君不服而聲請再議，仍經臺灣高等檢察署以112年度上聲議字第10690號處分書予以駁回，此亦足為被上訴人有利之佐證。上訴人漏未審酌上開情事，誤認被上訴人仲介系爭不動產之買賣，未提供買受人不動產必要資訊（即系爭不動產違建及二次施工部分），而違反管理條例第24條之2第3款之規定予以裁處，並非適法。四、上訴意旨略以：　㈠有關被上訴人仲介售屋收取其他報酬部分：　⒈本案買賣雙方於系爭標的交易過程中分別簽訂總價830萬、75 0萬之買賣契約書，買方黃在宏（下稱黃君）指陳被上訴人僱用之經紀人員高明郎君於簽約時收取之80萬元價款為被上訴人之仲介費，然被上訴人為合法之仲介經紀業者，其所僱用之經紀人員高明郎亦為合格之營業員，其執行仲介業務自應具善良管理人之注意而未為之，竟將簽約時收取之80萬元款項不入買賣價金履約保證專戶，亦未直接交付賣方，雖主張代為賣方支付裝潢等費用後已全數結清，惟未能進一步提出相關事證，故上訴人判斷其已有收取其他報酬而違反管理條例第19條第1項之情形，且判斷被上訴人難以執前述說詞而認非出於過失，故本項裁罰實已審酌違反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得之利益，應符行政罰法第7條、第18條第1項之規定。　⒉買賣成交價格之形成，係買賣雙方衡酌不動產物件本身條件與相關交易條件等因素所決定之貨幣數額，其價格之組成除「不動產物之本身」外，亦或有將裝潢費、家俱設備費、應由賣方繳納之土地增值稅或其他費用、仲介費、地政士服務費等「非屬不動產價格之費用」納入成交總價之情形，此為契約自由，故管理條例之中央主管機關內政部，為規範平均地權條例第47條規定，買賣雙方應於買賣案件申請所有權移轉登記時，檢具申報書申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，於109年6月17日以台內地字第0000000000號令發布之不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明，其買賣案件申報書11.備註欄即規範，若交易總價包含非屬不動產價格之費用，應於備註欄勾選註明其價額，其即有「仲介費」之選項，此舉係因買賣成交價格或有包含非屬不動產價格之費用，為探求「單純不動產價格」之「實價」，因而設計之欄位，並規範買賣雙方應如實申報。原判決指陳交易價格「必然」不會包含在契約總價，應為「一般智識」成年人得知悉，據以判斷訴外人黃君指稱所支付之830萬元中之80萬元屬「仲介費」（或原處分所認定之「其他報酬」）自無足採，與內政部所公告發布之不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明未合，有判決不適用法令及不備理由之違法。　⒊退一步言之，縱認（假設語氣）黃君買受系爭不動產所支付之金額中共計80萬元，雖未納入履保專戶由高明郎收取，後續確用以代賣方支付裝潢等費用並與賣方結清點交，被上訴人無違規收取其他報酬之規定，然被上訴人自承其經紀人員高君之大姊有以個人名義給他紅包，且證人高麗玲君當庭證稱確實因高君處理本案交易事務而給予3萬6的紅包，實已足證高君有收取其他報酬，原審充耳未聞亦未為指正，為判決不適用法令、判決不備理由之違法。　㈡未提供買受人不動產必要之資訊部分：　⒈被上訴人受託銷售系爭不動產，經被上訴人（交易時代表人為高凡茜）僱用之經紀人員高明郎覓得說合交易之相對人即買受人黃君，並簽訂不動產買賣契約書，因系爭不動產有違建或二次施工情事經新北市政府工務局令拆除恢復原狀致生糾紛，經上訴人函請被上訴人提出說明，被上訴人自承關於自行增建二次施工部分，僅由人員高明郎逐一解說從頭到尾黃君及其父親都知情也都經常出沒在工地現場，而未及製作不動產說明書係因求時效致有疏漏等語，惟未能進一步提出有逐一解說告知有關該不動產必要之資訊或依仲介專業應查知之不動產之瑕疵等事證，且仲介過程中被上訴人未依前開規定製作不動產說明書，經由被上訴人所屬不動產經紀人及委託人確認簽章後，持憑不動產說明書進行解說及交付，難認被上訴人已依不動產經紀業第24條之2之規定，善盡公平原則踐行告知必要之資訊及不動產瑕疵之責任。　⒉復按被上訴人歷次所陳書狀，均在表明交易之相對人即訴外人黃君已知悉建物二工之事實，並稱黃君已經明確仔細看過系爭建物相關資料，方能對二次施工的室內4.033坪屬共有之專有部分知之甚詳，而未對被上訴人於未製作不動產說明書且亦未與委託人書面簽訂委託銷售契約書及現況（屋況）確認書之情況下，究以何種方式告知交易之相對人黃君，系爭建物有二次施工，未來可能有遭主管機關命其拆除恢復原狀之必要資訊，提出任何事證，縱依結果論認黃君已明確看過系爭建物相關資料，蓋建物登記謄本及建物測量成果圖，係任何人均可向地政機關申請查閱，尚難認係被上訴人所提供或告知。判決前揭所析論，係源於黃君告訴高明郎、陳高麗文、高麗玲犯詐欺之刑事案件，新北地檢署調查偵辦之筆錄內容等事證；惟詐欺罪之構成，係加害人有故意或不法意圖而施以詐術，使被害人陷於錯誤而做出財產上的處分（如給付價金購置不動產）導致損失，始當成立之；又黃君告訴高明郎背信一節，亦須高君在處理黃君購買不動產之事務時，明知其行為將傷害黃君之財產權益仍故意進行，造成被害人財產上或其他利益受損方能成立。據該不起訴處分書所載內容，亦僅能論證黃君於簽約時業已知悉二工之事實，應未能反證被上訴人業已踐行不動產經紀業管理條例第24條之2 之規定，分屬兩不同層面，原審據此節而認屬對被上訴人有利之佐證，已有判決適用不當及不備理由之情形。　⒊系爭不動產之土地、建物買賣契約書，高明郎同時為土地賣方陳高麗文、建物賣方慈祥房屋（法代高麗玲）之簽約代理人，高君既為賣方授權之簽約代理人，簽約時於系爭不動產之買賣契約書蓋指印及印文實屬必須，原審未究明簽約代理人高君於簽約時之身分與責任，及被上訴人「金龍國際不動產仲介經紀開發有限公司」於交易過程中，所指派之經紀人員高明郎，對買受人黃君應負之解說告知有關該不動產必要之資訊或依仲介專業應查知之不動產之瑕疵之責任（容此再進一步說明，更何況該新增其他約定事項，按被上訴人所陳係由買受人黃君所提出，而非被上訴人或賣方），有判決不備理由之情形。至「分管書」內所載「…今起造人慈祥房屋仲介有限公司已明確告知承買人，如附圖所示彩色部分約定由○○市○○區○○街000號所有權人專用。…」，僅能證明係由建物出賣人慈祥房屋所提出，而於簽約時由黃君簽章，依原判決援引新北地檢署偵訊筆錄所載，高明郎向黃君說分管書是全部住戶都要簽的，而高君於簽約時係為賣方之簽約代理人如前所述，是否為被上訴人執行仲介業務而向黃君進行解說告知，原審未進一步究明，亦有判決不備理由之違背法令；縱所附之「壹樓平面圖」所載公共設施部分亦顯與系爭不動產買賣契約簽訂時之現況（已屬室內空間）不符，惟依高君前述說法，亦難認已有進一步向黃君說明其圖說與實際不符情形，而得採認為對被上訴人有利之見解，原審持此節認被上訴人否認「未就系爭不動產違建及二次施工部分告知黃君」足認堪予採信，為判決理由矛盾。五、本院經核原判決結論尚無違誤，茲就上訴理由再予補充論述如下：　㈠按管理條例第19條規定：「（第1項）經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。（第2項）違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」第23條規定：「（第1項）經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。（第2項）前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」第24條規定：「（第1項）雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。（第 2項）前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」第24條之2第3款規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：……三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。……」第29條第1項第1款及第3款規定：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：一、違反……第19條第1項、……規定，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。……三、……違反第24條之2規定，由主管機關處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰。……」又不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6，不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條定有明文。揆諸前開條文及其立法意旨，係考量仲介業務屬代理、居間性質，應收取合理之報酬。爰明定經紀業應按中央主管機關規定之報酬標準依交易當事人簽訂買賣、互易或租賃契約之價金或租金計收之，不得收取差價或其他報酬，如收取差價或其他報酬，應加計利息後加倍退支付人，以杜絕消費者因缺乏充分的市場資訊及健全的估價系統而被收取超價報酬之情事發生。又為防杜交易糾紛，經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，固得同時接受雙方之委託，惟因買受人或承租人居於交易資訊弱勢之一方，管理條例因此課予仲介業者應公平提供買受人或承租人關於不動產必要資訊之義務，以保障交易公平及買受人或承租人之權益，然綜觀前揭法條規定之文義，並未限制仲介業者提供必要資訊之方式，而不動產說明書主要用途在說明不動產之狀況及相關資料，便利於向相對人為解說，並透過買賣或租賃雙方簽認之方式，以釐清日後責任之歸屬，故為仲介業者提供買受人或承租人關於不動產必要資訊之重要方式，倘仲介業者未製作不動產說明書，承前開規定及立法意旨，尚非得逕予推認仲介業者違反管理條例第24條之2第3款「提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊」之規定，而應綜合一切情狀認定其是否已依其他方式提供關於不動產必要之交易資訊，例如：口頭說明等，始合於管理條例所為保障民眾購買、承租不動產權益之規範目的及意旨。　㈡經查，被上訴人受託銷售系爭不動產，經被上訴人（交易伊時代表人為高凡茜）僱用之經紀人員高明郎覓得說合交易之相對人即買受人黃君，並於108年12月18日簽訂下列不動產買賣契約書：①汐止區金龍段680、680-1地號等2筆土地，成交價格623萬元，賣方陳高麗文；②汐止區金龍段10238建號建物，即門牌地址○○街000號0樓，成交價格207萬元，賣方慈祥房屋。黃君買受系爭不動產所支付之金額中共80萬元依契約約定未納入履保專戶，而黃君於陳情時指稱此80萬元係「仲介費」，惟從卷附買賣議價委託書（108年11月13日）、不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書以觀，均記載系爭不動產之買賣總價為830萬元（土地部分為623萬，建物部分為207萬），另參酌黃君因系爭不動產買賣交易糾紛所衍生之民事訴訟事件111年10月3日「民事起訴狀」之「事實」欄載稱：「二、高明郎得悉此情後，遂推薦門牌號碼為 ○○市○○區○○街000號0樓之不動產，並親於108年11月13日帶同原告〈即黃君，下同〉看屋。…且雙方議定之總價即830萬元尚在原告預算內，原告遂予應允…。」，暨「理由」欄載稱：「…參諸原告購買系爭建物23.95平方公尺時之總價為830 萬元，…。」，足見黃君於相關民事訴訟事件中亦自承其購買系爭不動產之價金為830萬元；原審另依被上訴人聲請向淡水第一信用合作社所函調黃君以系爭不動產向該社設定最高限額抵押權時所檢附供該社審核貸款條件之買賣契約，嗣經淡水第一信用合作社113年3月11日淡一信剛字第11300169 01號函檢附黃君向該社新莊分社申辦擔保貸款時所檢附之不動產買賣契約等文件，而觀乎該函所檢附之文件，均核與前揭不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、買賣價金履約保證申請書相符，足見黃君係以系爭不動產之買賣價金為830萬元而據以向淡水第一信用合作社新莊分社申辦擔保貸款等情，為原審依調查證據之辯論結果所確定之事實，核與卷內證據相符。原判決據以論明衡諸常情，若經紀業有收取仲介費，則不論其收取之金額若干，因仲介費非屬不動產本身之價值範圍，故必然不會包括在不動產買賣契約所載之總價內，此應為一般具正常智識之成年人所得知悉，是黃君既於民事事件起訴而為該等主張，並將前揭不動產買賣契約書等文件（載明房地總價為830萬元）作為申辦貸款所用，是其指稱所支付之830萬元中之80萬元屬「仲介費」，自無足採。至黃君於原審言詞辯論期日固證稱系爭不動產訂約金額是750萬元，80萬元是高明朗要的錢，並提出另份買賣價金為750萬元之不動產買賣契約為憑，惟該約簽約日期為「1 09年2月21日」，已係在前揭不動產買賣契約書及買賣價金履約保證申請書之簽訂日（108年12月18日）暨買賣契約書所載點交日（109年1月22日）之後，且依黃君於同一言詞辯論期日之證詞，可見其就該買賣價金為「750萬元」之不動產買賣契約之簽訂緣由，係因高明郎因為一直被黃父打擾，照黃父之意，另與黃君簽了一份750萬元的合約係要給某人一個交代，故虛偽可能性高，自難執之即推論系爭不動產之買賣價金為750萬元，未納入履保專戶之80萬元即係被上訴人收取之「仲介費」。況系爭不動產之買賣價金830萬元業經結算完畢且全部收取，高明郎自黃君領取之80萬元係依據賣方慈祥房屋代表人之指示代墊清潔及裝潢等費用再為結算，且賣方慈祥房屋結清撥款明細顯示有應付仲介服務費112, 500元等節，有慈祥房屋出具之證明書及證人高麗玲於原審之證詞可證（原審卷㈠第153頁、卷㈡第83頁至第88頁），因認上訴人漏未審酌上開情事，逕以黃君買受系爭不動產所支付之金額中共計80萬元未納入履保專戶，且黃君指稱此80萬元係「仲介費」，據以認定被上訴人有超收仲介服務費而違反管理條例第19條第1項（收取其他報酬）之規定，並以原處分裁處被上訴人罰鍰10萬元，即屬有誤，乃判決予以撤銷，於法核無違誤。原判決業敘明其判斷之依據及得心證之理由，並就上訴人在原審之論據，何以不足採取，分別予以指駁，並無違反證據法則、經驗法則或論理法則等情事。原判決因而撤銷上訴人此部分關於超收仲介服務費而違反管理條例第19條第1項規定所為之原處分，經核並無判決違背法令之情形。　㈢上訴意旨固主張：管理條例之中央主管機關內政部於109年6 月17日以台內地字第1090262783號令發布之不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明，其買賣案件申報書11.備註欄即規範，若交易總價包含非屬不動產價格之費用，應於備註欄勾選註明其價額，其即有「仲介費」之選項，此舉係因買賣成交價格或有包含非屬不動產價格之費用，為探求「單純不動產價格」之「實價」，因而設計之欄位，並規範買賣雙方應如實申報。原判決指陳仲介費「必然」不會包含在契約總價，應為「一般智識」成年人得知悉，據以判斷訴外人黃君指稱所支付之830萬元中之80萬元屬「仲介費」（或原處分所認定之「其他報酬」）無足採，與內政部所公告發布之不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明未合，有判決不適用法令及不備理由之違法等語。惟查，仲介費為不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額（不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1點參照），是主張之權利主體為不動產經紀業或經紀人員，此與不動產買賣契約主張買賣價金之權利主體為賣方，兩者顯有不同，是以，於一般不動產之交易，契約內之買賣總價並不會包含仲介費，原審另綜合參酌本件交易雙方所簽立不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書，及買賣價金履約保證申請書等書證所載，暨訴外人黃君以系爭不動產買方之交易地位，對系爭房屋之賣方慈祥公司本於雙方契約總價830萬元之約定，請求返還價金519萬3500元等個案情形判斷，據以認定黃君於原審調查中所指稱其所支付之 830萬元中之80萬元屬「仲介費」云云，並非可採，核其推論並未違反一般交易常情，且已綜合參酌系爭不動產交易之實況，並非僅以一般交易常情為論斷之依據，此與內政部為提升不動產買賣案件申報登錄資訊揭露即時性，增進不動產交易資訊透明化之重大公共利益，並回應平均地權條例第47 條規定之要求，針對一般不動產交易而訂定之「不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明」並無直接關連，上訴人片面擷取原判決之部分內容，指摘其推論過程有違內政部所公告發布之前揭法令規定，有判決不適用法令及不備理由之違法等語，無非執其於原審已提出、業經原判決論駁不採之主張，及對原審認定事實、取捨證據之職權行使事項再為爭議，並非可採。　㈣上訴意旨另援引證人高麗玲君於原審證稱因高明郎處理本案交易事務而給予3萬6千元的紅包等語，主張高君有收取其他報酬，並指摘原審未為指正，為判決不適用法令、判決不備理由之違法等語。惟查，從上訴人依據管理條例第29條第1 項第1款及裁罰基準裁處被上訴人罰鍰處分之違章行為內容以觀，均在論述被上訴人僱用之經紀人員高明郎於簽約時收取之80萬元價款為被上訴人之仲介費，已超過內政部規定系爭不動產實際成交價金6％之上限，而有收取其他報酬，違反管理條例第19條第1項規定之情形等語，核與高君是否另有收受3萬6千元的紅包乙情，顯屬無涉，是縱認證人高麗玲前開證述屬實，亦屬脫逸出原處分裁罰客觀事實之範圍，不足以動搖原判決關於尚無充分證據足資認定80萬元係「仲介費」，原處分逕以被上訴人超收仲介服務費而違反管理條例第 19條第1項（收取其他報酬）之規定，裁處被上訴人罰鍰10 萬元即屬有誤，應予撤銷等認定之結果，上訴意旨徒執前詞，請求廢棄原判決，亦非可採。　㈤上訴意旨主張原判決斟酌系爭不動產之土地、建物買賣契約書、「分管書」，及黃君告訴高明郎、陳高麗文、高麗玲犯詐欺之刑事案件等不起訴處分書所載內容，均僅能論證黃君於簽約時業已知悉二工之事實，而未能反證被上訴人業已踐行不動產經紀業管理條例第24條之2之規定，分屬兩不同層面，原審據此節而認屬對被上訴人有利之佐證，已有判決適用法令不當、不備理由及判決理由矛盾云云。惟依上揭規定及說明，買受人或承租人居於交易資訊弱勢之一方，管理條例第24條之2第3款規定因此課予仲介業者應公平提供買受人或承租人關於不動產必要資訊之義務，以保障交易公平及買受人或承租人之權益，然相關法令並未限制仲介業者提供必要資訊之方式，不動產說明書僅為仲介業者提供買受人或承租人關於不動產必要資訊重要方式之一，仲介業者未製作不動產說明書尚非得逕予推認仲介業者違反管理條例第24條之2第3款「提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊」之規定，而尚應綜合一切情狀認定其是否已依其他方式提供關於不動產必要之交易資訊，始合於管理條例所為保障民眾購買、承租不動產權益之規範目的及意旨。原處分以被上訴人未就系爭不動產違建及二次施工部分告知黃君，且所屬經紀人員（高明郎）於執行業務過程未持「不動產說明書」向黃君解說，乃認被上訴人違反管理條例第24條之2第3款（即未提供買受人不動產必要資訊）之規定，原判決依調查證據之辯論結果，就此已依法論明：「不動產買賣契約書新增其他約定事項」內載：「22.賣方物件○○區○○街000號○樓之主建物23.95㎡（7.245坪）之右側室內空間尺寸約寬：2.427m長：5.494m面積：13.33㎡（4.033坪）此室內空間屬買方永久專用並有所有權，並隨主建物一併轉移」、「23.賣方物件○○區○○街000號之共用部分內有一面積：13.33㎡（4.033坪）的部分，為買方專用部分並有所有權，並隨主建物一併轉移」，足認黃君於簽訂本件買賣契約時應已知所購買之系爭不動產（建物部分）可為所有權登記部分應僅「主建物23.95㎡（7.245坪）」，而主建物右側增建之室內空間（4.033坪）則非屬合法建物而不得為所有權登記，否則豈需特為上開新增之約定事項；「分管書」〈上有黃君之簽章〉記載：「一、由慈祥房屋仲介有限公司所興建（108年汐使字第062號）之建物共11戶，其中坐落如附件所示之壹樓平面圖彩色部分公共設施部分持份為○○市○○區○○街000號所有權人持有，今起造人慈祥房屋仲介有限公司已明確告知承買人，如附圖所示彩色部分約定由○○市○○區○○街000號所有權人專用。…」且該「壹樓平面圖」所載之公共設施部分亦顯與本件系爭不動產買賣契約簽訂時之現況〈即已屬室內空間〉不符；黃君對高明郎、陳高麗文、高麗玲所提出告訴之前揭詐欺等案件，係主張「系爭建物於出售時無從分辨有外推或擴建之情事，高明郎復以口頭方式表示本件並無二次施工情事，致使告訴人誤會系爭830萬元買受之面積係看屋時現況之全部，進而給付全部價金，自已構成刑法第339條第1項詐欺罪。」等語，惟此業經檢察官為不起訴處分確定在案，亦足為被上訴人有利之佐證。上訴人漏未審酌上開情事，誤認被上訴人仲介系爭不動產之買賣，未提供買受人（黃君）不動產必要資訊（即系爭不動產違建及二次施工部分），而違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款之規定，乃以原處分裁處被上訴人罰鍰3萬元，亦非適法等情（原判決第37至41頁），經核原審已綜合黃君與被上訴人簽約時之一切情狀認定黃君就系爭不動產違建及二次施工部分知之甚明，由此堪認被上訴人已提供買受人即黃君關於系爭不動產必要之資訊，未使其陷於交易上之不利地位，黃君於陳情信內之片面指摘顯難盡信，與卷內證據資料尚無不合，於法核無違誤。上訴意旨無非執其一己之法律見解，重述其於原審主張而為原判決不予採取之理由，再事爭執，自不足取。六、綜上所述，原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，將訴願決定及原處分關於裁處被上訴人仲介售屋「收取其他報酬（罰鍰10萬元）」、「未提供買受人不動產必要之資訊（罰鍰 3萬元）」等部分均撤銷，核無違誤。上訴論旨仍執前詞，指摘原判決違背法令，請求判決廢棄，並如其上訴聲明，為無理由，應予駁回。七、結論：本件上訴為無理由。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　審判長法官　陳心弘　　　法官　畢乃俊　　　法官　鄭凱文上為正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日書記官高郁婷

2025-02-26

TPBA-113-簡上-86-20250226-1

台上

最高法院

請求損害賠償

最高法院民事判決 113年度台上字第517號上訴人亞太國際地產股份有限公司兼法定代理人秦啟松共同訴訟代理人陳建至律師被上訴人吳明龍上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年11 月30日臺灣高等法院第二審判決（110年度金上字第44號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於駁回上訴人之其餘上訴及命其連帶給付，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。理由一、本件被上訴人主張：上訴人秦啟松為上訴人亞太國際地產股份有限公司(下稱亞太公司)之董事暨實際負責人，向伊表示亞太公司受英國不動產開發商Fast Item Ltd.（下稱系爭開發商）委託，代理銷售未經我國主管機關核准、位於英國之 Avix商辦中心（下稱Avix商辦）空間使用權之投資案（下稱系爭投資案），並以亞太公司名義製作記載：「開發商保證每年7%回酬」、「110% 5年安全退出策略」等語之廣告文宣，規劃多場說明會，及於網路社群媒體宣稱保證獲利、保證還本，向不特定多數人招攬吸收資金，伊因而透過亞太公司媒介以英鎊6萬7,950元向系爭開發商購買Avix商辦130室之使用權（下稱系爭商辦產權）作為投資，分別於民國103年1 2月1日、同年12月24日、104年1月30日依序匯付英鎊8,095 元、3萬3,975元、2萬7,180元，合計英鎊6萬9,250元（下稱系爭匯款)至系爭開發商指定帳戶，並於104年1月間匯付仲介費新臺幣（下未標明幣別者同）4萬6,522元（下稱系爭仲介費)至亞太公司帳戶，惟伊迄107年4月13日僅收受回酬英鎊1萬5,076.37元(下稱系爭回酬)，其後未再獲取任何回酬，亦無從請求系爭開發商買回系爭商辦產權，受有扣除系爭回酬後之差額損害268萬8,198元。上訴人向伊招攬系爭投資案吸收資金，違反銀行法第29條第1項、第29條之1、不動產經紀業管理條例第21條等保護他人之法律，復未詳實調查系爭開發商履約能力，違反居間調查及據實報告義務，致伊受有上述損害等情，爰擇一依民法第28條、第184條第1項後段、第2項、第185條第1項、第544條前段、不動產經紀業管理條例第21條第3項、第26條第1項、第2項及公司法第23條第2 項規定，求為命上訴人連帶給付伊268萬8,198元及自108年8 月20日起算之法定遲延利息；並於原審主張：倘認伊就系爭匯款部分僅得請求上訴人以英鎊賠償損害，則就該部分追加備位聲明，求為命上訴人連帶給付伊英鎊5萬4,173.63元(下稱系爭英鎊)及自112年11月8日起算法定遲延利息之判決(被上訴人逾上開請求部分，經一、二審判決敗訴後，未據其聲明不服，該未繫屬本院部分，不予贅述)。二、上訴人則以：被上訴人係透過訴外人壹零壹房地經紀顧問有限公司(下稱壹零壹公司)推介，向系爭開發商購買系爭商辦產權，亞太公司未仲介被上訴人購買系爭商辦產權，亦未收取買賣價金，並未違犯銀行法；且被上訴人支付之買賣價金係屬獲取系爭商辦產權之對價，亦受有英國律師及伊或壹零壹公司之服務，難認其受有損害等語，資為抗辯。三、原審將第一審所命上訴人連帶給付逾系爭仲介費本息部分廢棄，駁回被上訴人該部分之訴，並就被上訴人追加之訴，判命上訴人連帶給付系爭英鎊本息，無非以：　㈠秦啟松為亞太公司之實際負責人暨決策權人，引進系爭開發商由亞太公司代理銷售系爭投資案，以系爭開發商保證每年支付固定7%回酬、5年後保證原價加價10%買回之廣告內容，招攬不特定人加入系爭投資案，形同保證返還投資人本金，核與銀行法第5條之1所稱之收受存款相當。亞太公司使投資人與系爭開發商形式上簽立附有包租回酬及保證買回之不動產買賣契約暨租賃契約，將系爭投資案包裝為海外不動產投資附加包租代管之外觀，惟其本質上係以收受投資，保證給付與本金顯不相當之固定報酬、保證還本之方式，向不特定多數人收受款項或吸收資金，屬於銀行法規範之收受存款或準收受存款範疇。　㈡被上訴人於103年11、12月間經仲介向系爭開發商購買系爭商辦產權，已簽訂買賣契約，將系爭匯款匯至系爭開發商指定帳戶，並於104年2月5日取得使用100年之系爭商辦產權，於同年3月3日登記完成。被上訴人購買系爭商辦產權之契約文件均由亞太公司提供及翻譯，並於104年1月間將系爭仲介費匯至亞太公司帳戶，亞太公司另向開發商收取8%仲介費用，足見被上訴人係由亞太公司居間仲介購買系爭商辦產權。上訴人透過眾多業務員接觸、招攬不特定民眾，彙聚投資款項，係屬完成吸收資金目的不可或缺之構成要件行為，其與系爭開發商共同違反銀行法第29條第1項、第29條之1規定，致被上訴人支出系爭匯款（其中英鎊6萬7,950元支付買賣價金、英鎊1,300元支付英國律師簽約費）、系爭仲介費而受有損害。被上訴人係為取得高額租金收益而買受系爭商辦產權，約定期滿即可由系爭開發商原價買回，系爭商辦產權並非被上訴人與系爭開發商簽訂買賣契約之真正目的，且被上訴人除收取系爭回酬外，未再獲得系爭開發商保證獲利成數，亦無從通知系爭開發商出售系爭商辦產權，不能僅以被上訴人仍擁有系爭商辦之租賃權，即謂被上訴人未受有損害或有雙重獲利之情形。　㈢從而，被上訴人依民法第184條第2項、第28條規定，請求上訴人連帶賠償系爭仲介費及系爭英鎊(下合稱系爭款項)各本息之損害，應予准許。至其選擇合併所主張之其他訴訟標的法律關係，即無庸再予審究等詞，為其判斷之基礎。　　四、按基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益，民法第216條之1定有明文。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，亦為同法第216條第1項所明定。故同一事實，一方使債權人受有損害，一方又使債權人受有利益者，應於所受之損害內，扣抵所受之利益，必其損益相抵之結果尚有損害，始應由債務人負賠償責任。查原審既認被上訴人購買系爭商辦產權，支出系爭匯款、系爭仲介費，則上訴人於事實審抗辯：被上訴人取得之系爭商辦產權，係Avix商辦130室之100年「Leasehold」(租賃權)，擁有排他之使用權利，且有權轉讓給第三人，被上訴人並未受有損害等語（見原審卷一第132至134頁），並提出英國律師事務所「VARDAGS」網站所載英國不動產制度說明、「HM Land R egistry」(英國土地登記局)網站之交易登記資料為證(見同上卷第169至176頁)，倘非虛妄，能否謂被上訴人因系爭投資案取得系爭商辦產權未獲有利益？即不無研求之餘地。究竟系爭商辦產權是否有交易價值？如有，其價值若干？被上訴人支付系爭匯款、系爭仲介費而取得系爭商辦產權及系爭回酬，其財產總額有無因而減少？均有未明。此攸關被上訴人得否請求上訴人連帶賠償，及損害賠償數額若干之判斷，非無進一步調查審認之必要。原審未遑查明，僅扣除系爭回酬，遽謂被上訴人受有系爭款項之損害，進而為不利於上訴人之判決，自有可議。上訴論旨，指摘原判決關此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日最高法院民事第九庭　　　　審判長法官吳麗惠（主筆）法官鄭純惠法官徐福晋法官邱景芬法官管靜怡本件正本證明與原本無異書　記　官　王心怡中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日

2025-02-26

TPSV-113-台上-517-20250226-1

上易

臺灣高等法院

損害賠償等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第597號上訴人江駿賢訴訟代理人洪大明律師複代理人鄭玉金律師上訴人黃彥璋訴訟代理人吳聖欽律師上列當事人間請求損害賠償等事件，兩造對於中華民國112年12 月15日臺灣新竹地方法院112年度訴字第570號第一審判決各自提起上訴，本院於114年1月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文兩造上訴均駁回。第二審訴訟費用由兩造各自負擔。　　事實及理由一、本訴部分：　㈠上訴人即被上訴人江駿賢主張：伊與訴外人甲○○於民國99年結婚，婚姻存續期間，被上訴人即上訴人黃彥璋於109年3、 4月間透過網路通訊軟體「快手」與甲○○認識，明知甲○○與伊為夫妻關係，仍與甲○○往來，甚至發生至少10次以上之性行為。甲○○於111年2月17日伊生日當天，向伊提出離婚之要求，伊察覺有異，甲○○始將上情據實以告，黃彥璋與甲○○共同侵害伊之配偶權及基於配偶關係之身分法益而情節重大，致伊精神上受有極大痛苦，爰依民法第184條第1項、第185 條、第195條第3項準用第1項規定，請求精神慰撫金新臺幣（下同）100萬元，求為命：黃彥璋應給付伊100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即112年3月28日）起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。並陳明願供擔保請准宣告假執行等語（未繫屬本院者，不予贅述）。㈡黃彥璋則以：原判決命伊賠償100萬元已近伊111年所得總額，且為江駿賢於同年所得總額之5倍，實屬過高，本案精神慰撫金應以25萬元為合理等語，資為抗辯。二、反訴部分：　㈠黃彥璋主張：伊與甲○○交往，江駿賢因而心生不滿，竟於111 年2月20日、同年月22日以通訊軟體LINE語音通話方式，向伊恫嚇如附表所示內容（下稱系爭附表內容），危害伊之安全，致伊心生畏懼，侵害伊自由權，伊並對江駿賢提起刑事告訴，經臺灣新竹地方檢察署（下稱新竹地檢署）檢察官以 111年度偵字第3587號案件提起公訴，嗣經原法院以111年度易字第926號（下稱第926號）刑事判決江駿賢犯刑法第305 條之恐嚇安全罪，處拘役50日，如易科罰金，以1,000元折算1日，宣告緩刑2年確定，爰依民法第184條第1項前段、第 195條第1項規定，求為命：江駿賢應給付伊20萬元，及自11 2年6月8日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。　　　㈡江駿賢則以：伊雖與黃彥璋為如系爭附表內容，惟因伊於知悉黃彥璋與甲○○發生性行為，難免口不擇言，實無加害其生命、身體、安全之意，且並未使黃彥璋心生畏懼，伊不構成恐嚇行為，自不應負損害賠償之責等語，資為抗辯。　　三、原審就本訴部分判命黃彥璋應給付江駿賢100萬元，及自112 年3月28日起至清償日止，按年息5%計算利息，並諭知兩造得供擔保後准、免假執行。另駁回江駿賢其餘之訴及假執行之聲請。就反訴部分判命江駿賢應給付黃彥璋20萬元，及自 112年6月8日起至清償日止，按年息5%計算利息，並依職權宣告假執行、准供擔保免為假執行。另駁回黃彥璋其餘之訴及假執行之聲請。黃彥璋就其本訴敗訴部分不服，提起部分上訴，上訴聲明：㈠原判決關於命黃彥璋給付逾25萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判廢棄。㈡上開廢棄部分，江駿賢在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。江駿賢答辯聲明：上訴駁回。江駿賢就反訴敗訴部分不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決反訴部分不利於江駿賢部分廢棄。㈡上開廢棄部分，黃彥璋在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。黃彥璋答辯聲明：上訴駁回。　　四、兩造不爭執事項（本院卷第156至157、169頁）：　㈠江駿賢與甲○○於99年間結婚，育有一未成年子女。黃彥璋於1 09年3、4月間（即江駿賢與甲○○婚姻存續期間），透過通訊軟體與甲○○相識，兩人發展為男女朋友關係，並於109年4月至111年2月4日間發生多次性行為。嗣江駿賢與甲○○於111年 2月18日兩願離婚。　㈡黃彥璋與甲○○交往期間，黃彥璋知悉甲○○為有配偶之人。　㈢黃彥璋於110年12月18日曾透過LINE傳訊聯繫江駿賢，並曾因與甲○○發生感情口角，於110年12月間至江駿賢與甲○○之住所外要求甲○○外出溝通。　㈣江駿賢於111年2月20日、同年月22日對黃彥璋以LINE為如系爭附表內容。　㈤黃彥璋前對江駿賢提起恐嚇刑事告訴，經新竹地檢署檢察官以111年度偵字第3587號案件提起公訴，經原法院第926號刑事判決江駿賢犯刑法第305條之恐嚇危害安全罪，處拘役50 日，如易科罰金，以1,000元折算1日，宣告緩刑2年確定（原審卷一第107至111頁）。　㈥甲○○前對黃彥璋提出涉嫌妨害性自主告訴，經新竹地檢署檢察官以111年度偵字第3760號案件（下稱另案）以犯罪嫌疑不足為不起訴處分確定。　㈦黃彥璋前對甲○○提出涉嫌誣告告訴，經新竹地檢署檢察官以1 11年度偵字第10846號案件以犯罪嫌疑不足而不起訴處分確定。五、本院之判斷：　㈠本訴部分：　1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184條第1項前段、後段分別定有明文。次按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第185條第1 項前段則有明定。又不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額；且此於不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，準用之，同法第195條第1項、第3項亦有明文。又婚姻係以夫妻之共同生活為其目的，配偶應互相協力保持其共同生活之圓滿安全及幸福，而夫妻互守誠實，係為確保其共同生活之圓滿安全及幸福之必要條件，故應解為配偶因婚姻契約而互負誠實之義務，配偶之一方行為不誠實，破壞共同生活之圓滿安全及幸福者，即為違反因婚姻契約之義務而侵害他方之權利（最高法院95年度台上字第90 9號判決意旨參照）。次按慰撫金之賠償，須以人格權遭遇侵害，使精神上受有痛苦為必要，其核給之標準固與財產上損害之計算不同，然非不可斟酌雙方身分資力與加害程度，及其他各種情形核定相當之數額（最高法院110年度台上字第2340號判決意旨參照）。　2.本件江駿賢主張黃彥璋與甲○○共同侵害其配偶權及基於配偶關係之身分法益，依民法第184條第1項、第185條、第195條第3項準用第1項規定，請求黃彥璋給付100萬元本息，黃彥璋抗辯江駿賢請求其賠償之精神慰撫金數額過高云云，查黃彥璋於109年4月至111年2月4日間與甲○○發生多次性行為，且兩人交往期間，黃彥璋知悉甲○○為有配偶之人，嗣江駿賢與甲○○於111年2月18日兩願離婚等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈡），並經證人甲○○於原審證述兩人交往、發生性行為等情明確（原審卷二第9至19頁），足見黃彥璋明知甲○○在婚姻關係存續期間，仍與甲○○發生多次性行為，且期間長達近2年，堪認黃彥璋故意侵害江駿賢之配偶權，黃彥璋不否認應負侵權行為責任，則江駿賢依民法第184條第1 項前段、第185條、第195條第1、3項規定，主張其在精神上受有相當程度之痛苦，就非財產上之精神損害，請求黃彥璋負賠償責任，自屬有據。江駿賢另依民法第184條第1項後段請求，即無庸審酌。　3.爰審酌江駿賢為高職肄業，與甲○○育有一名未成年子女，前經營餐飲業惟已申請停業，擔任無給職議長特助，111年度所得總額17萬8,824元，名下有房屋、土地、名牌汽車1台、有價證券等財產，以公告現值計算財產總額為266萬1,428元；黃彥璋為大學畢業、現任職不動產經紀業，111年度所得總額117萬8,036元，名下有汽車一台等情，業據兩造陳明在卷（原審卷一第279、280頁），江駿賢並於原審稱其每月有高額及穩定之現金流量等語（原審卷一第297頁），並提出存摺影本供參（原審卷一第307至309頁），且有兩造稅務電子閘門財產所得調件明細表等件存卷可參（詳原審卷一第17 3至178頁），併斟酌黃彥璋與甲○○交往近2年，多次出遊聚餐，於另案警詢時自承與甲○○發生10餘次性行為（原審卷一第23至27頁）之加害手段、江駿賢所受精神痛苦程度等一切情狀，認江駿賢請求精神慰撫金100萬元為適當，黃彥璋提出其他實務判決抗辯本件精神慰撫金應以25萬元為適當云云，洵非可採。　　　㈡反訴部分：　　1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第184條第1 項前段、第195條第1項前段分別定有明文。又所謂侵害他人之自由，並不以剝奪他人之行動或限制其行動自由為限，即以強暴、脅迫之方法，影響他人之意思決定，或對其身心加以威脅，使生危害，亦包括在內（最高法院81年度台上字第 2462號判決意旨參照），準此，所謂自由權，亦包括精神活動之自由在內，實務上或稱意思決定自由權。又所謂恐嚇，係指凡一切言語、舉動足以使人生畏怖心者均屬之，且恐嚇之手段，並無限制，危害通知之方法，亦無限制，無論明示之言語、文字、動作或暗示之危害行為，苟已足使對方理解其意義之所在，並使人發生畏怖心即屬之（最高法院81年度台上字第867號刑事判決意旨參照）。　2.查江駿賢對黃彥璋為如系爭附表內容一情，為江駿賢所不爭執（見不爭執事項㈣），依社會一般通念衡量，江駿賢為如系爭附表內容，係以加害黃彥璋及親友人身安全之事恐嚇黃彥璋，已足使黃彥璋心生畏懼，致生危害於意思決定自由權，是黃彥璋受此侵害之情節自屬重大。又江駿賢因上開行為，經原法院以第926號刑事判決江駿賢犯刑法第305條之恐嚇危害安全罪，處拘役50日，如易科罰金，以1,000元折算1日，並宣告緩刑2年確定在案等情，有上開刑事判決在卷可稽（原審卷一第107至111頁），江駿賢並於上開刑事案件準備程序及簡式審判程序中均坦承不諱，並經本院調閱上開刑事卷宗核閱屬實，江駿賢抗辯其並無恐嚇，黃彥璋並無心生畏懼云云，難認可採，是黃彥璋主張江駿賢上開行為侵害其自由權，且情節重大者，洵屬可採。是江駿賢對黃彥璋為如系爭附表內容，不法侵害黃彥璋精神活動自由權或稱意思決定自由權，自得依民法第184條第1項前段規定請求江駿賢負損害賠償責任。　　　3.次按民法第195條第1項前段所謂「相當之金額」，應斟酌加害人實際加害情形、所造成之影響是否重大、被害人痛苦之程度、兩造之身分地位、經濟情形及其他各種情形核定之（最高法院47年台上字第1221號、51年台上字第223號判例意旨參照）。查江駿賢對黃彥璋為如系爭附表內容，不法侵害黃彥璋精神活動自由權或稱意思決定自由權，堪認黃彥璋因此受有精神上之痛苦，是黃彥璋依民法第195條第1項前段規定，請求江駿賢賠償其非財產上所受損害，即屬有據。查兩造職業、財產狀況，已如前述，黃彥璋主張因江駿賢上開恐嚇行為，致其失眠、焦慮、情緒低落而有急性壓力反應，並提出國軍桃園總醫院新竹分院附設民眾診療服務處診斷證明書為憑（原審卷一第117頁），另參酌兩造之身分、教育程度，併斟酌江駿賢本件犯行、動機，以議長特助身分，對黃彥璋恫嚇「我有你所有資料口卡，你家有幾個人...我都知道」、「你要去換地方躲我絕對抓得到你」、「我是準備給你2、3百萬的醫藥費」等用語，對黃彥璋以加害其或無辜家人人身安全之事為恐嚇之加害手段、黃彥璋心生畏懼所受精神痛苦程度等一切情狀，認黃彥璋請求精神慰撫金20萬元為適當。六、綜上所述，本訴部分，江駿賢依民法第184條第1項前段、第 185條、第195條第1項、第3項規定，請求黃彥璋給付100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年3月28日（原審卷一第 89頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分為黃彥璋敗訴之判決，並無不合。黃彥璋上訴論旨指摘原判決逾25萬元本息部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。反訴部分，黃彥璋依民法第184條第1項前段、第195條第1項規定，請求江駿賢給付20 萬元，及自112年6月8日起至清償日止，按年息5%計算利息，為有理由，應予准許。從而原審就此部分為江駿賢敗訴之判決，並無不合。江駿賢上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　紀文惠　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊珮瑛　　　　　　　　　　　　　　法　官　王育珍正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　簡曉君　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表：編號傳送時間傳送內容 1 111年2月20日22時34分許至同日22時45分許我現在不想抓你，心平氣和跟你講，雖然我有你所有資料口卡，你家有幾個人？對不對，小朋友讀哪裡？家裡有誰誰我都知道…… 2 同上這3天我想很多真的是心平氣和，我小弟他們我外帖的我小弟他們很想不開啦！但是我是想看你的情況啦！ 3 同上你不想在這裡混也OK阿！你要去換地方躲我絕對抓得到你，我給你錄音也無所謂！我跟你保證我不管花多少錢我絕對逮得到你，不管你到哪裡我都抓得到你！我現在現金六百萬放在這裡，我要噹你還不簡單！ 4 同上帥哥，我現好好跟你講，不和解你不和解我就把你厂ㄡˊ起來（台語：撈起來），我跟你講我可以給你錢無所謂，我跟你講真的我可以給你錢，那個安家費啦醫藥費啦，隨便你你要怎麼編都可以，我可以給你錢，但是你，我絕對不會讓人家逮到我，那跟我一點關係都沒有，你不信的話那大家，你可以凹凹看拚拚看，但是那是我最壞的打算，我覺得你沒那麼笨…… 5 111年2月22日凌晨0時47分許至同日凌晨1時許我跟你講，我混到這種地步了，我還遇到這種事情！我還可以讓你這樣跟我講話，他媽的，不是送殯儀館你要很偷笑了哦！ 6 同上你是心理變態嗎？小朋友！我跟你講我現在就可以抓到你啦！我不是抓不到你啦！我是他媽的，已經有跟你講過答應你他媽的在仲裁之前你不會有事啦！但是這兩天……你是不是活的不耐煩了？ 7 同上反正你兩個外甥讀○○嘛，叫○什麼○○什麼東西的嘛對不對……你開那什麼爛黑色的5508嘛！英文字我現在忘記了，我要派出所看才知道，你要跑去哪裡？ 8 同上那台車啦那台車啦，5508，我對數字非常有概念啦！那就你的車嘛！ 9 同上 ……我跟你講是我是準備給你2、3百萬的醫藥費，我跟你講實話，我給你錢！ 10 同上你管那麼多幹嘛？你他媽不是要找他他都知道了啦！他在等你也，你現在敢縮人家會把你厂ㄡˊ起來（台語：撈起來）。

2025-02-26

TPHV-113-上易-597-20250226-1

上易

臺灣高等法院高雄分院

偽造文書

臺灣高等法院高雄分院刑事判決 113年度上易字第511號上訴人臺灣屏東地方檢察署檢察官被告郭兆耀選任辯護人許琬婷律師上列上訴人因被告偽造文書案件，不服臺灣屏東地方法院111年度易字第636號，中華民國113年8月23日第一審判決（起訴案號：臺灣屏東地方檢察署111年度偵字第9295號），提起上訴，本院判決如下：　　主　文上訴駁回。　　理　由一、公訴意旨略以：被告郭兆耀與具不動產經紀人資格之同案被告洪彙嫺（業經原審判處有期徒刑6月確定）係朋友關係，2 人知悉同案被告陳烱生（已歿，經原審另為公訴不受理判決）有意出售其所持有之屏東縣○○鎮○○○段000、000、000、00 0、000、000、0000及0000地號土地（下稱本案土地）後，於民國109年1月21日，由洪彙嫺擔任被告郭兆耀之代理人與陳烱生簽署土地買賣契約書，約定由被告郭兆耀以新臺幣（下同）345萬元之價格，購買陳烱生所持有之本案土地，並登記在被告郭兆耀名下。詎被告郭兆耀、洪彙嫺及陳烱生明知本案土地買賣實際交易總價金為345萬元，竟共同基於使公務員登載不實之犯意聯絡，由洪彙嫺、陳烱生於000年0月 00日，向屏東縣東港地政事務所申請辦理本案土地所有權移轉登記完畢後，即以網路連結至內政部地政司地政線上申辦系統之不動產實價登錄網站內，不實申報本案土地交易總額為861萬元，並於列印「不動產買賣成交案件實際資訊申報書」後，再由洪彙嫺、陳烱生持該申報書，連同被告郭兆耀交付之身分證影本，前往屏東縣東港地政事務所（下稱東港地政）辦理本案土地實價登錄申報作業，致受理本件申報之承辦公務員為形式審查後即為受理，登載本案土地交易價格為861萬元於所執掌之內政部不動產交易實價查詢服務網上，足生損害於地政機關對不動產成交案件交易資訊管理之正確性及不特定公眾得依上開系統查詢某區域不動產真實成交資訊之公眾利益。因認被告郭兆耀（與洪彙嫺及陳烱生共同）涉犯刑法第214條之使公務員登載不實罪嫌。二、犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪或其行為不罰者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2項、第301條第1項分別定有明文。而認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內；然無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致於有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據之為有罪之認定；另刑法第214條之使公務員登載不實罪，係以明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，為成立要件。所謂「明知」，係指刑法第13 條第1項之直接故意而言；至同條第2項之間接故意，則不包括在內，如行為人僅有間接故意，自難論以上開使公務員登載不實罪（最高法院76年台上字第4986號判例、94年度台上字第4566號判決意旨參照）。三、檢察官認被告郭兆耀涉犯上述罪嫌，乃係以證人洪彙嫺、陳烱生之證述、東港地政111年4月15日屏港地三字第11130207 700號函暨所附本案土地不動產買賣成交案件實際資訊申報書、東港地政111年2月11日屏港地四字第11130072800號函暨所附109年東地字第15240號資料、本案土地所有權移轉登記申請書、本案土地所有權狀、本案土地登記公務用謄本、本案土地地籍異動索引、本案土地買賣契約書與付款簽收一覽表、陳烱生玉山銀行帳戶存摺影本與交易明細等件，資為論據。四、訊據被告郭兆耀堅決否認有何公訴意旨所指犯行，並以：當初是我阿姨陳珍美要投資本案土地，委託不動產經紀人洪彙嫺全權辦理該等土地之交易事宜，並向我借名將該等土地登記在我名下，我因此將印章與身分證件交予陳珍美再轉交予洪彙嫺，由洪彙嫺持以辦理本案土地所有權移轉登記與交易實價申報等相關事宜，我只是出名人，未參與本案土地之買賣過程，並無使公務員登載不實之犯意、犯行等語置辯。五、不動產經紀人洪彙嫺於109年1月21日代理買受人即被告郭兆耀與出賣人陳烱生簽署本案土地（註：實際上均僅為各該土地應有部分之1/88，下同，略，而起訴書及原審判決書均漏未註記此，應予補充）之買賣契約書，約定實際交易價格為 345萬元，並於109年3月6日繳交稅捐後，洪彙嫺再偕同陳烱生於000年0月00日第一次赴東港地政，以買賣雙方於109年3 月3日締約為由申請本案土地之所有權移轉登記，嗣於109年 3月17日完成移轉登記並發狀；洪彙嫺進而復偕同陳烱生於0 00年0月00日第二次赴東港地政，而以陳烱生代理被告郭兆耀之名義，將前已在內政部不動產交易實價查詢服務網進行線上登錄之內容，列印出紙本，以該紙本送件，亦即遞交上載本案土地交易價格為861萬元之不動產買賣成交案件實際資訊申報書，而不實申報本案土地之交易總額為861萬元，經證人洪彙嫺、陳烱生前於偵查中供述明確，並有本案土地買賣契約書、東港地政事務所111年4月15日函暨附買賣登記案資料、不動產買賣成交案件實際資訊申報書（均影本）在卷可稽（原審卷一第67頁，他卷一第335至344頁）。則洪彙嫺、陳烱生共同不實申報本案土地交易價格（即高報交易價格）之使公務員登載不實犯行，固事證明確，然本案之爭點厥為：被告郭兆耀是否就該犯行與行為人洪彙嫺、陳烱生存有犯意聯絡、行為分擔。經查：　　　㈠觀諸本案土地買賣契約書與付款簽收一覽表，其上記載該等土地之買賣，由買受人之代理人洪彙嫺負責簽約與交付價金等節，且僅有洪彙嫺與陳烱生之簽名，並無被告郭兆耀或任何買受人之簽章（原審卷一第67至69頁）；又陳烱生不僅以代理被告郭兆耀之名義，申報本案土地交易價格，除此之外，依本案土地所有權移轉登記申請書之記載，本案土地買賣同係以陳烱生代理被告郭兆耀之名義，向東港地政事務所辦理該等土地之所有權移轉登記（他卷一第335至341頁）；佐諸證人陳烱生於警詢、偵查中證稱：當初是洪彙嫺前來與我談妥本案土地之買賣條件，經我閱覽契約書後在其上用印，之後洪彙嫺駕車載我前往東港地政辦理本案土地之所有權移轉登記，該等土地之所有權移轉登記申請書備註欄內手寫文字，乃是洪彙嫺所寫，因為我不懂土地登記之程序與規則，所以相關事宜均交由洪彙嫺處理，我並不認識郭兆耀等語（臺灣屏東地方檢察署110年偵字第11527號影卷，〈下稱影偵卷〉第18至21頁；他卷一第246至248頁），則本案土地之買賣條件商議、簽約、給付價款、所有權移轉登記之辦理，及申報交易價格等交易重要事宜，被告郭兆耀無一曾親自參與，苟被告郭兆耀乃真正為自己（將來）之利益計，始決意購買本案土地，焉可能如此漠不關心？　㈡再參以證人洪彙嫺前於偵查中原即曾明確供稱：本案我是買方郭兆耀的代理人。當初是前於105年間結識的陳炯生，於1 08年底匆匆向我表示缺錢要急著賣掉本案土地，我說本案土地現況是魚塭，必須要花時間找買主，並請陳炯生確定賣價，而陳炯生決定之賣價低於公告現值，我就跟陳炯生講明必須有符合公告現值的買賣價金書面契約，及相應金流才能順利辦理土地移轉登記，不然會卡在贈與而無法取得完稅證明，就辦不成，等辦畢所有權移轉登記須再退款給買方，但會預留稅金讓他繳納土地增值稅使用。陳炯生有同意並提供委託書及業經改好印鑑章的取款憑條；我還有跟陳炯生提到要用符合公告現值的價格進行實價登錄，不然地政系統會跳出異常警示，這部分陳炯生也有同意。而「郭兆耀他們」有閒錢，就由我促成交易，但因為郭兆耀表示授權我處理，所以我「沒有」跟郭兆耀提到實價登錄等細節，我在本案擔任買方代理人的報酬，則是「郭兆耀的母親」承諾給我本案土地再轉售價格之2%等語（他卷一第306至308頁，影偵卷第6至7 頁）；嗣於原審審理時更證稱：當初是「郭兆耀的阿姨陳珍美」跟我表示要出資購買本案土地，購買後登記在郭兆耀名下，我受委託取得郭兆耀之身分證與印章辦理買賣相關手續，買賣價金由「陳珍美及其姊妹」匯付的等語（原審卷一第 466至503頁），益徵被告郭兆耀首揭關於其並非本案土地之真正買受人，只是出借名義供作買賣（買受）、登記本案土地使用，未實際參與本案土地買賣之交易過程，相關事宜均係具備土地經紀人資格之洪彙嫺本於概括授權辦理等所辯，要非無稽。　　㈢至於：　1.本案土地買賣契約書雖記載本案土地交易總價為345萬元，出賣人陳烱生願意配合買受人之實價登錄及資金流861萬元等節（原審卷一第67頁），惟其上要無被告郭兆耀或任何買受人之簽章，已見前述，自無從憑此率認被告郭兆耀「『事』前」（指「『本案土地進行實價登錄、申報』前」，下同）確曾閱覽該份契約書，並進而明確知悉本案必存土地交易價格申報不實（即高報交易價格）之情。　2.另被告郭兆耀於111年4月8日之（檢察事務官）詢問筆錄雖記載：「我購買本案土地之實際價格為300餘萬元」、「洪彙嫺曾口頭向我說明本案土地買賣契約書之內容」、「我知道實價登錄是要向政府申報實際交易價格」、「我知道洪彙嫺就本案土地之實價登錄乃申報為800餘萬元，因為洪彙嫺有跟我講過」等語（他卷一第305至306頁）。然經原審當庭勘驗該次檢察事務官詢問錄音之結果，乃顯示被告郭兆耀固曾為上揭供述，然卻同時一再強調：洪彙嫺曾表示本案土地交易價格乃800餘萬元，其他內容涉及專業我外行就只是聽過去，整個流程我都交由有這方面專業的洪彙嫻去處理，但「配合製作資金流」的事洪彙嫻從沒有跟我提過。當初我僅有買地投資的單純想法，買賣價金則是家族長輩，也就是媽媽、阿姨們負責處理的，總預算設定為861萬元，家族長輩們當時把錢匯到我高雄銀行帳戶內時我也是莫名其妙。「再後續」洪彙嫻才又提到買完後有價差，要匯錢進來我的帳戶，我是覺得沒有高出預算金額、更低當然好等語，有原審勘驗筆錄在卷可證（原審卷一第321至332頁）；則綜觀被告郭兆耀該次檢察事務官前完整供述之真義，乃其「事前」之「有限」認知，僅為：洪彙嫻向其表示之本案土地交易價格為 800餘萬元，但負責付款者則為其母與阿姨，斯時總預算設定為861萬元，暨其因信賴洪彙嫻的專業故交由洪彙嫻全權處理整個買賣流程，沒有關注交易價格以外之洪彙嫻所述內容，尤其中涉及到專業用語之部分，至於退款則是洪彙嫻「之後」才另予提及等情。職是，法院自不能逕憑該份111年4 月8日之詢問筆錄，遽認被告郭兆耀「事前」知悉本案土地交易之實際價格，及因故必須不實申報（即高報交易價格）等節，亦即被告郭兆耀（至遲）在洪彙嫺偕陳烱生申報本案土地交易價格之際，業已明確知悉該申報不實之事實，而確具使公務員登載不實之直接故意。　㈣承前可知，依檢察官所舉卷內事證，僅能證明被告郭兆耀曾概括授權具土地經紀人資格之洪彙嫺，辦理本案土地買賣相關事宜，而尚無足認定被告郭兆耀「事前」知悉本案土地交易之實際價格，及（因故而）不實申報（即高報交易價格）等節，則法院自難逕指被告郭兆耀確具使公務員登載不實之直接故意。尤有甚者，關於規定「土地所有權移轉之權利人（即買受人）、義務人（即出賣人）應共同申報土地移轉現值」之平均地權條例第47條，乃迄於108年7月31日總統華總一義字第10800075461號令修正公布後，始更改為現制，於此之前則是明確規定「買賣案件委由不動產經紀業代理成交，應由不動產經紀業申報登錄，權利人（即買受人）免申報義務」，且該次修正之施行日期，乃由行政院定之，而行政院嗣係以109年5月21日行政院院臺建字第1090015126號令發布定自109年7月1日施行（本院卷第59至65頁所附平均地權條例修正資料等件參照）。換言之，「本案土地進行實價登錄、申報」之109年3月12日間，有效施行之平均地權條例乃係明定「權利人（即買受人）若委由不動產經紀業代理買賣即免申報義務」而「應由不動產經紀業申報登錄」，且公訴意旨復已指明「洪彙嫺係不動產經紀人…由洪彙嫺擔任被告郭兆耀之代理人與陳烱生簽署土地買賣契約書」，且與卷附之本案土地買賣契約書所示相符，則依當時有效之法律，被告郭兆耀本乏申報本案土地移轉現值之義務，職是，縱堪認「被告郭兆耀『事先』即經由洪彙嫺之通知，而明知『本案土地實際交易價格』及『將於進行實價登錄時不實申報（即高報交易價格）』之事」，然檢察官既始終不曾一併舉證證明被告郭兆耀究與真正（使公務員登載不實）行為人洪彙嫻、陳炯生間，存何犯意聯絡、行為分擔之具體情事，本院猶顯無由對「單純收受洪彙嫺事先通知」之被告郭兆耀，逕繩以使公務員登載不實罪責之理至明。六、綜上所述，檢察官所舉種種事證，尚無足說服本院就「被告郭兆耀『事前』即知悉不實申報（即高報交易價格）」一節，形成確信。此外，卷內復查無其他積極證據，足資證明被告郭兆耀確有檢察官所指之使公務員登載不實犯行，依諸首揭說明，法院自應就被告郭兆耀被訴部分而為無罪之諭知。　　七、原審就被告郭兆耀被訴（共同）使公務員登載不實部分，因而為無罪之判決，核無不合。檢察官上訴意旨固略以：原審認定被告郭兆耀主觀上不知悉本案土地不實申報（即高報交易價格）之事，容有疑義等語，指摘原審此部分之無罪判決不當。惟縱堪認被告郭兆耀「事先」知悉本案土地實際交易價格，及將於實價登錄之際不實申報（即高報交易價格）等情，因被告郭兆耀依法既乏申報本案土地移轉現值之義務，即無由對僅單純知悉相關情事之被告郭兆耀，判處使公務員登載不實之罪責，乃經本院詳予論述如前，是檢察官上訴乃屬無理由，應予駁回。　八、同案被告洪彙嫻經原審判處罪刑後，未據上訴，已告確定；連同已死亡之同案被告陳炯生，另經原審判決公訴不受理之部分，均非本院審理範圍，是本院均不予贅述。據上論斷，應依刑事訴訟法第368條，判決如主文。本案經檢察官黃薇潔提起公訴，檢察官陳映玟、林宜潔提起上訴，檢察官楊慶瑞到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　刑事第二庭　　審判長法　官　孫啓強　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林永村　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　莊珮吟以上正本證明與原本無異。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王佳穎

2025-02-25

KSHM-113-上易-511-20250225-1

竹簡

臺灣新竹地方法院

給付居間報酬

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹簡字第401號原告家樂發房地產開發有限公司法定代理人范喬雅訴訟代理人陳佳鴻律師被告范春梅上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國114年1月21日辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣44萬8000元，及自民國113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣44萬8000元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣(下同)44萬8000元，及自民國112年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准予假執行。嗣於言詞辯論程序中將聲明㈠利息起算日更正為自113年1月26日起算，原告所為核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，自應准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：　㈠緣原告為房屋仲介公司，以居間仲介買賣房屋為業，於112年 11月17日受被告委託，就坐落新竹市○○段0000地號土地(權利範圍711/10000)，同地段3030號建物(權利範圍全部)，建物門牌號碼為新竹市○○路000號2樓之房屋暨共同使用部分建號3041號建物(權利範圍906/10000，下合稱系爭房地)簽訂專任委託銷售契約書(下稱系爭委託銷售契約)，為房屋居間仲介銷售服務，期間自112年11月17日起至113年2月18日止，且約定原告之服務報酬為系爭房地成交價額之百分之4。　㈡嗣後原告協助被告於112年12月22日與訴外人蔡絲涵以1120萬元之價額簽訂系爭房地之不動產買賣契約(下稱系爭買賣契約)，並約定被告應於113年3月5日完成交屋。詎被告簽約後始猶豫出賣系爭房地，且於113年1月25日寄發存證信函，向原告及蔡絲涵等人表明不欲出賣系爭房地並拒絕履行系爭買賣契約。惟依兩造所簽訂系爭委託銷售契約書第8條第3項第 4款規定，被告簽訂系爭買賣契約後拒絕履行，為因可歸責於被告之事由而解除契約，並視為原告已完成居間仲介之義務，被告應依系爭委託銷售契約第5條第⑴項約定給付服務報酬，即支付原告成交價額之百分之4，共44萬8000元(計算式：1120萬元×4%)，並自被告拒絕履行系爭買賣契約即113年1 月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息。　㈢被告雖抗辯系爭委託銷售契約及系爭授權書之形式真正，然鈞院113年度重訴字第31號(下爭系爭前案)已對此論述明確，且系爭委託銷售契約記載委託建物為683號「3樓」僅為筆誤，因被告所擁有者為2樓建物；另被告於簽立系爭委託銷售契約時原本委託價格為1380萬元，嗣於簽立系爭買賣契約書前，買方與被告磋商後，雙方議定金額則為1120萬元，故成交價與委託契約書記載之價格不符，且本件原告請求的報酬金額也非以1380萬元計算。　　㈣綜上，並聲明：⒈被告應給付原告44萬8000元，及自113年1月 26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准予假執行。　　　二、被告則以：　㈠緣被告之子魏凡凱、媳婦江淑賢多次要求被告將系爭房地出售並搬去與其等同住，但被告並未同意。被告嗣後發現仲介諶寶蓮帶人到系爭房地看房，即向江淑賢表示不可以把委託書給諶寶蓮，因被告僅欲了解系爭房地現值，並無出售之意。但嗣後發現江淑賢未經被告同意，即於112年11月17日與原告簽下系爭委託銷售契約書，並於112年12月22日跟訴外人蔡絲涵簽署系爭買賣契約。被告從未取得上開契約文件或交易訂金，也沒有任何人曾經跟被告表示有買家出價，被告對系爭房地遭他人出售並不知情，也無買賣合意。　㈡原告與買方蔡絲涵通知被告於113年1月6日到地政士牛太華事務所協商系爭房地買賣事宜時，買方蔡絲涵、仲介與地政士連成一氣，針對系爭房地買賣事宜要求被告簽下協議書(下稱系爭協議書)，稱如不簽署就要被告立即搬家等語。而牛太華知悉被告年紀老邁、視力不好，僅口述念系爭協議書第 1條延長猶豫期間之文字即騙取被告簽名，卻未告知被告拒絕履行系爭買賣契約之效果。被告擔心無家可歸，被迫於11 3年1月6日簽下系爭協議書，系爭協議書顯然是買方趁被告急迫、輕率、無經驗且受人脅迫下所為，應予撤銷，不得作為被告事先同意出售系爭房地之依據。　㈢買方蔡絲涵又透過地政士牛太華要求被告履約，被告無出售系爭房地之意，故數次表示未同意出賣系爭房地，且未取得系爭買賣契約等文件。而買方與原告收到上開通知後，方提供相關文件影本給被告，但該等文件被告並未簽章，應為第三人擅自所為，故系爭買賣契約應為無效或得撤銷。　㈣再查，地政士牛太華為仲介諶寶蓮的配偶，其等均有被告的聯絡方式，可直接跟被告查證是否同意系爭買賣契約的内容；且被告一直以為江淑賢介紹牛太華是要辦理信託房屋，牛太華及諶寶蓮於簽約前均未跟被告查證是否要出售系爭房地，顯違反常情而有重大弊端。　㈤又被告前與他人發生車禍，江淑賢以替被告代辦車禍保險業務、調解為由，濫用被告之眼疾及對江淑賢之信賴，而有騙取被告簽名或偽造委託書之嫌。被告從未於112年11月間授權江淑賢委託銷售系爭房地，系爭前案勘驗過程已證明江淑賢持有的兩張委託書有偽造、變造之嫌，應均無效。江淑賢從未就系爭房地出售事宜取得代理權，故系爭銷售契約亦應屬無效。縱然被告曾於112年11月29日簽署委託江淑賢代辦系爭房地出售事宜之授權書(下稱系爭授權書)，該意思表示也已於112年12月2日撤銷，並再以此答辯狀繕本送達原告作為撤銷之意思表示，原告持有之系爭授權書已經失效，依據民法第74條第1項、第92條第1項、第107條、第170條第1項規定，無從作為江淑賢得代表被告簽署系爭買賣契約之授權依據。　㈥又系爭授權書上的建物標示門牌號碼「二樓」等文字經過塗改，授權人與代理人亦未填寫出生年月日、地址等資訊，無從特定授權人或代理人之年籍資料。江淑賢利用被告的信任與視力不佳、輕率、急迫、無經驗等情，騙取被告在系爭授權書簽名。且由日期觀之，112年11月17日江淑賢跟原告簽署系爭委託銷售契約書時，112年11月29日之系爭授權書並不存在，原告明知江淑賢沒有獲得被告授權，因此系爭委託銷售契約書不得拘束被告，且系爭委託銷售契約書記載標的地址為新竹市○區○○路000號「三樓」，顯與被告無關，所有權人簽名欄也有塗改痕跡，可見系爭委託銷售契約書及系爭授權書，形式均不真正。　㈦退萬步言，縱然系爭委託銷售契約書成立，但雙方約定委託銷售價格為1380萬元，系爭房地出售價格卻僅有1120萬元，原告違反系爭委託銷售契約書規定，自不得請求被告給付居間報酬。　㈧綜上，由於原告有諸多違反地政士法第18條、第22條第1項、第27條、地政士及不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐辨法第 8條第1、2項之違法行為，亦未查證江淑賢是否有授權，未查證被告是否同意出售系爭房地或價金條件為何，且依照不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，契約審閱期間不得少於3日，原告未讓江淑賢帶回系爭委託銷售契約，江淑賢也沒有讓被告在系爭委託銷售契約上簽名，違反消費者保護法第11條之1、民法第71條、第113條之規定。又原告身為不動產仲介公司，明知被告名下只有系爭房地，出售後無處可住，無履約能力，卻未提供周遭物件的價格，更強迫被告履約以便收取高額居間報酬，違反民法第567條與不動產經紀業管理條例第24條之2等規定，復有銷售地址記載錯誤等重大錯誤，更違反誠實信用方法，被告得主張依照民法第571條規定，拒絕給付居間報酬。縱然被告有給付居間報酬義務，原告請求給付全部報酬的百分之4，顯然過高，請求鈞院依照民法第572條之規定酌減。　㈨並聲明：⒈駁回原告之訴。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、本院之判斷：　㈠原告主張被告委託原告銷售系爭房地，約定以銷售金額百分之4作為服務報酬，由訴外人江淑賢代理被告於112年11月17 日簽立系爭委託銷售契約，於112年12月22日與訴外人簽立系爭買賣契約，以1120萬元出售系爭房地；而被告於113年1 月25日通知拒絕履行系爭買賣契約等事實，業據提出系爭委託銷售契約書、被告與江淑賢之LINE對話截圖、被告與諶寶蓮之LINE對話截圖、系爭買賣契約書及存證信函等件為證( 見本院卷第17-56頁)，並據以請求被告給付居間報酬44萬80 00元。被告故坦承客觀上有簽約等事實，惟以前詞置辯。　㈡被告有授權江淑賢委託出售系爭房地：　　⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。次按在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，縱受任人以自己名義為委任人買受不動產後，依委任之內容，須將該買受之不動產物權辦理移轉登記與委任人，仍無委任須以文字(書面)為之限制，兩者應加區別(最高法院96年度台上字第1150號判決意旨參照)。據此，可知不動產買賣若無涉移轉或設定負擔之物權行為，即非屬要式契約，僅需原告有授權之意思表示，代理即可成立。　　⒉被告雖辯稱其並無出售系爭房地之意，也從未授權江淑賢委託銷售系爭房地等語。然依原告提出之被告與江淑賢間 112年11月間之LINE對話紀錄，可知彼時被告經江淑賢告知新竹南大路房價上漲，很多人想看房等語，被告即回覆：可與仲介聯繫、可看房、選擇客戶等語，並提出相關房屋介紹說詞；嗣後江淑賢將其與仲介諶寶蓮間之對話截圖傳給被告，讓被告了解處理進度，被告並明確詢問房屋市場行情若干，並指示江淑賢排定時間帶看、若太低價就不用看等語(見本院卷第21-35頁)。又依原告提出被告與仲介諶寶蓮112年11月至12月間之LINE對話紀錄，亦均為諶寶蓮向被告表示帶客看房資訊等語(見本院卷第37-44頁) ，可見被告確有出售系爭房地之意願，並於11月間即授權江淑賢代為處理出售房地、聯繫仲介等事宜。足認被告確有出售系爭房地之真意，並有授權江淑賢委託銷售系爭房地。　　⒊被告雖辯稱系爭授權書經過塗改或係由他人填載，且江淑賢簽署系爭委託銷售契約書後未交給被告審閱，故系爭授權書及系爭委託銷售契約書均無效等語。然如前所述，不動產買賣若無涉移轉或設定負擔之物權行為，非屬要式契約，僅需被告有授權之意思表示，代理即可成立。而依上開對話紀錄，已足證被告有出售系爭房地之真意，並授權江淑賢委託銷售系爭房地，即足認江淑賢已獲被告授與代理權而為有權代理。故其後江淑賢為代理被告出賣系爭房地，而由其填載授權書內容、與原告簽訂系爭委託銷售契約，及於112年12月22日與訴外人蔡絲涵簽訂系爭買賣契約等行為，均未逾越被告所授權之範圍，依民法第103條第1項規定，其所為自直接對被告發生效力，難謂無效。被告上開所辯，洵非可採。　㈢被告辯稱其得撤銷授權江淑賢委託出售系爭房地之意思表示等語，並無理由：　　⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第92條第1項本文第74條第1項分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。　　⒉被告雖主張江淑賢以替被告出面處理車禍調解事宜及辦理車禍保險業務為由，騙取被告在授權書上簽名，爰依民法第74條第1項、第92條第1項規定主張撤銷授權之意思表示等語。惟查：被告前所述車禍事宜，業經系爭前案依職權向臺灣新竹地方檢察署函調該刑事案件偵查卷宗全卷，核閱查明上開車禍案件和解過程係由被告本人親自洽談處理，並無委託江淑賢處理情事，嗣復因雙方達成和解，亦無再處理申請保險理賠車禍事宜，被告並在和解書上親自簽名、註記，此經本院調取系爭前案卷證查核無誤，是被告所執上詞，亦無足取。　　⒊被告復主張買方蔡絲涵、仲介與地政士聯手欺騙被告，迫使被告簽立系爭協議書，系爭協議書應予撤銷，不得作為被告同意賣出系爭房地之依據等語。惟被告既坦承係由其親自在系爭協議書簽名，復未舉證證明買方蔡絲涵、仲介與牛太華有何脅迫、詐欺行為而令被告簽訂系爭協議書之情事，再參以系爭協議書載明該協議書一式三份等文字( 見本院卷第121頁)，可見被告亦執有一份協議書，而得自由審閱，顯見被告上開所辯遭詐欺或因自身急迫、輕率、無經驗之情形下方簽署，得撤銷簽署系爭協議書之法律行為等語，均無足採。　　㈣被告又辯稱原告違反定型化契約審閱期間之規定等語。然依上論述，可知本件委託出售系爭房地事宜，是由被告授權江淑賢處理，並由江淑賢與原告接洽、簽約，被告既未出面簽約，自不得以原告未將契約交予被告為由，而認原告違反審閱期間之約定；至於訴外人江淑賢有無將契約交給被告過目，則為被告與江淑賢間之問題，與原告及契約之效力無涉，併予敘明。　㈤再按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響(最高法院49年台上字第1646號判決意旨參照)。經查，系爭買賣契約係以1120萬元成交，且有效存在等節，已如前述，縱使被告不履行系爭買賣契約，然兩造於111年11 月17日即已成立系爭委託銷售契約，並約定居間報酬為成交價的百分之4，依上開說明，原告仍得請求居間報酬44萬800 0元，是原告主張，應屬有據。　㈥被告雖辯稱約定之報酬過高，應依民法第572條規定酌減等語。按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文，其立法理由為居間人每乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，本條規定之意旨，即以居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。又按不動產經紀業管理條例第 19條第1項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」。而主管機關內政部於 89年公（函）告訂定之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6或1個半月之租金。」。系爭委託銷售契約既為被告授權訴外人江淑賢代理，並經自由意志與原告議定報酬，本於契約自由原則，倘簽約時並無發生何種足以剝奪雙方磋商協議契約內容之情形，自不能於履約時任意以給付過高為辯。況且依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條之規定，本件約定之服務報酬並無過鉅而有失公平之處，實難認被告此部分之抗辯可採。　　　㈦末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1 項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查系爭委託銷售契約第5條第1 項前段、第8條第3項第4款約定：服務報酬為成交價額之百分之4；有下列情形之一者，均視乙方(即原告)已完成居間仲介之義務，除第2款給付原約定服務報酬之半數外，甲方( 即被告)仍應支付第5條第1項約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方：⑷簽立書面買賣契約後，因可歸責於甲方之事由而解除契約者(見本院卷第17、18頁)。本件被告與訴外人蔡絲涵已於112年12月22日簽立系爭買賣契約，而被告於113年1月25日寄發存證信函通知原告拒絕履行系爭買賣契約(見本院卷第51-56頁)，則依上開約定，被告應於拒絕履行契約之日即113年1月25日將報酬支付予原告，則原告請求被告給付自113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，核無不合，應予准許。　四、從而，原告依兩造間委託銷售契約之法律關係，請求被告給付44萬8000元，及自113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即屬有據，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行部分，核無不合，爰酌定如主文第3項但書所示之相當擔保金額准許之。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　 114　　年　　2　　月　　25　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　黃世誠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114　　年　　2　　月　　25　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊霽

2025-02-25

SCDV-113-竹簡-401-20250225-1

訴

臺灣彰化地方法院

損害賠償

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第1012號原告李錦珠訴訟代理人施清火律師被告萊富不動產經紀有限公司法定代理人蘇姵姍被告陳茂揚共同訴訟代理人許凱翔律師被告住商實業股份有限公司法定代理人陳錫琮訴訟代理人蘇千祿律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴依民法第184條第1項前段、第2項、第227條、第2 　26條第1項等聲明請求：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）150萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。　經送達訴狀繕本與被告後，原告以民國（下同）113年12月2 7日之民事追加請求項目狀，陳稱追加依民法第227條之1準用第195條第1項請求被告應賠償原告非財產上之損害即精神慰撫金30萬元，並減縮起訴時請求系爭房地（下詳）交易價值嚴重貶損之損害賠償金額為120萬元而聲明如下。被告住商實業股份有限公司（下稱住商公司）固表示不同意原告所為訴之追加，惟本院審酌原告所為訴之追加部分，與其起訴時請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，堪合於民事訴訟法第255條第1項第2、7款之規定，應准許此原告訴之追加。另原告減縮部分亦合於前揭同法條項第3 款之規定，同應准許。二、原告聲明：被告應給付原告150萬元，及自本起訴狀（113　　　年12月27日之民事追加請求項目狀）繕本送達翌日起至清償　　日止，按年息百分之5計算之利息，並願供擔保，請准宣告　　假執行。係主張略以：原告於107年12月26日，經由被告萊　　富不動產經紀有限公司（下稱萊富公司）、住商公司員林　　　大同加盟店店長被告陳茂揚之仲介，向訴外人王瀞儀簽訂房　　地買賣契約（下稱系爭買賣契約），買賣標的為彰化縣員林　　市○○段000000地號，面積652平方公尺，應有部分6520分　　之88之土地（下稱系爭買賣持分，惟被告陳茂揚帶領原告看　　屋時，明白表示土地面積之範圍即目前建物之占有使用之　　　範圍，並未表示應有部分之面積是多少）及其上同段建號30 　　49號房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋）暨共同使用部　分同段建號3041號建物，權利範圍6520分之177（前述買賣標的下合稱為系爭房地），並於108年1月23日辦理所有權移轉登記完畢，買賣價金共655萬元，原告隨即舉家遷入。詎1 11年9月間原告收受彰化縣員林市調解委員會調解通知書，於同年月26日出席，聲請調解之訴外人莊東茂當場出示本　院不動產權利移轉證書，向原告表示原告所購得之系爭買　賣持分未足系爭房屋於保存登記時所登記對於系爭土地之　應有部分，該未足之應有部分6520分之89為訴外人莊東茂　所有，故要求原告給付租金，原告經向地政機關查詢後始知　　系爭房屋於保存登記時係登記對於系爭土地應有部分為6520 　　分之177。因前開調解未成立，莊東茂即訴請本院以112年　　　度訴字第50號民事判決確定，原告應按月給付莊東茂1018 　　元，並負擔訴訟費用19220元。又原告亦已訴請系爭買賣契　　約出賣人王瀞儀應負損害賠償之責，歷本院111年度訴字第9 　　9號、臺灣高等法院臺中分院112年度上字第301號、最高法院113年度台上字第761號裁判王瀞儀應賠償給付原告291710 元及法定遲延利息確定，原告聲請再審，亦經駁回。爰以　陳茂揚於居間仲介系爭買賣契約時違反「不動產經紀業管　理條例」第23、24條，未提供不動產說明書向原告解說等　規定，亦對原告權利之侵害構成侵權行為；被告萊富公司　為陳茂揚之雇主、被告萊富公司加盟被告住商公司，依消　費者保護法第7條等均對原告亦應負有損害賠償之責，據前段所述法條為請求權基礎，扣除王瀞儀應賠償原告部分，請　　求被告應賠償給付原告系爭房地交易價值嚴重貶損之損害　　　賠償金額120萬元。且被告應賠償原告精神慰撫金30萬元等　　語。三、被告均聲明：原告之訴駁回，若受不利判決願供擔保請准　　　宣告免假執行，各抗辯略以：１、被告陳茂揚與萊富公司方面：訴外人明家建設有限公司於107 年10月4日委託被告萊富公司銷售系爭房地，並訂立一般委託銷售契約書及寫現況說明書與被告，銷售過程被告即持此現況說明書向原告說明。原告與王瀞儀簽立系爭買賣契約書，承辦之代書即持土地及建物登記謄本向原告解說土地移轉面積為2.662坪，建物含公設面積為26.83坪，不含公設面積 23.73坪，共有部分3.1坪，原告亦持系爭房地向銀行辦理貸款。被告於銷售、交易過程已就所知部分據實告知，系爭買賣持分未足保存登記時土地登記之應有部分，土地建物登記謄本並未記載，被告實無從查知。又王瀞儀出賣系爭房地時亦不知系爭買賣持分有未足系爭房地於保存登記時所登記土地應有部分之情，故無法告知陳茂揚，陳茂揚並無故意隱瞞原告相關資訊之行為。不動產經紀管理條例固規定不動產經紀人應考試合格領有證書等；經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說等。係在規範不動產經紀業之作為或不作為義務，屬行政機關之管理規範，非民法第184條第2項所指之保護他人之法律。又原告請求追加民法第227條之1部分，原告並沒有人格權受到侵害，對此部分亦無說明及舉證，故請求無理由。況且，此部分追加的精神損害賠償部分，已逾二年請求權之行使時效而消滅等語。２、被告住商公司方面：住商公司與加盟店萊富公司間是商標權　　使用、收受權利金關係，住商公司並無對加盟店員工有任何選任監督、懲戒或記過、資遣的權利，且加盟店所有員工的勞健保都是由加盟店處理，與住商公司無關。加盟店員工若有營業員登記，登記單位也都是加盟店的住址、統編。住商公司僅提供一些網路資訊以活絡交易快速完成及不動產資訊快速取得。仲介成立的所有仲介收入由加盟店收取並開立發票，最高法院亦有對住商公司與其他加盟店關係多件確定判決可供參考，故原告請求被告賠償無理由。此外，訴外人莊東茂訴請與原告核定租金之本院112年度訴字第50號民事事件，收案時間是112年1月3日，距原告追加精神損害賠償時間顯然超過二年，更何況買賣瑕疵非侵害人格權情節重大，未符依民法第195條得請求精神賠償之要件等語。四、得心證理由：１、原告主張經由被告住商公司之加盟店即被告萊富公司店長被告陳茂揚之居間與訴外人王瀞儀簽訂系爭買賣契約以650萬元取得系爭房地。嗣訴外人莊東茂主張系爭房屋於保存登記時係登記對於系爭土地有應有部分6520分之177，而其中652 0分之89係其所有，據以於111年9月8日聲請員林市調解委員會請求與原告調解支付租金，迄10月31日調解不成立，即訴請本院判決原告應按月支付莊東茂租金1018元，並負擔訴訟費用19220元確定。又原告亦已訴請王瀞儀應賠償買賣物之瑕疵，經判決王瀞儀應給付原告291710元及法定遲延利息確定等情。被告不爭執，並有原告提出之系爭買賣契約書、土地建物登記謄本資料為證，本院亦調閱相關民事案卷、員林市調解委員會調解卷核實相符，暨有相關判決與影印調解聲請筆錄、調解不成立證明書附卷可稽，自屬真實可信。２、原告主張除前述王瀞儀應賠償給付之金額外，被告尚應賠償原告120萬元及給付原告精神慰撫金30萬元部分，被告均抗辯如上，意指無賠償之義務與理由等語。查系爭土地上建有九層樓包含系爭房屋共30棟建號之公寓住宅，系爭房屋位於一樓，其相關權利沿革係：74年間建築完成且為第一次建物登記（即所謂保存登記），至81年間係登記為訴外人黃沂洲與宋阿煌共有，應有部分各二分之一，且對於系爭土地所有權依序各有應有部分6520分之89、6520分之88。嗣因黃沂洲積欠莊東茂債務，拍賣其不動產之權利，於82年間其中系爭房屋應有部分二分之一由宋阿煌拍定取得（即宋阿煌成為系爭房屋單獨所有權人），另系爭土地所有權應有部分6520分之89則由債權人莊東茂以180萬元承受取得。系爭房地於99 年間由宋阿煌出賣移轉為胡瑞成所有，已屬系爭房屋所有權人並未完整取得於保存登記時對於系爭土地登記有所有權應有部分6520分之177之狀況。107年5月18日胡瑞成再以620萬元出賣移轉為王瀞儀所有，並王瀞儀經判決確定應賠償原告後，亦訴請本院112年度訴字第511號民事事件，請求已死亡之胡瑞成繼承人賠償，經參考王瀞儀應賠償原告之金額而和解成立等情，有相關之土地建物謄本及買賣契約與權利異動索引等事證附於前揭相關民事案卷可據，並經法院調查審認核實分載於前述相關判決書究明。本院更調閱112年度訴字第511號民事案卷核實可信。３、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。自屬被告萊富公司與其職員陳茂揚為原告居間仲介系爭買賣契約應履行之據實報告及妥為媒介及調查的給付義務。又公寓大廈就其區分所有之建物（如系爭房屋）之專用部分與基地所有權比例之配置（基地應有部分）固以合理相當為常態，但若非得見全部之建物、基地資料加以推算，僅解讀部分建物與基地之登記謄本，亦難謂以善良管理人之注意義務即足調查發現部分建物對於基地登記之應有部分未足或不合理。況公寓大廈管理條例係自84年間立法施行，在此之前公寓大廈對於公寓建物與其基地應有部分之移轉登記尚未強制規定不得分離移轉，致生如系爭房地於82年間堪由莊東茂取得相關系爭土地之應有部分，實屬該條例第4條立法理由規定專有部分權利內容及其不得與所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔之管制後特異罕見之事例，委難苛責依常情只調閱系爭房地之土地、建物登記謄本等文件資料之居間仲介者，堪以客觀形式上之判讀即應得悉系爭房地存有此權利不圓滿之瑕疵。此依原告於購入時持向銀行設定最高限額抵押權之登記，係擔保516萬元，達買賣價款655萬元之百分之78 強，合於銀行房貸業務之常規，亦未發現、遭疑其權利之未圓滿，可見一般。益以被告抗辯王瀞儀出賣系爭房地時亦不知系爭買賣持分有未足系爭房地於保存登記時所登記土地應有部分之情，故無法告知陳茂揚，陳茂揚並無故意隱瞞原告相關資訊之行為一節，核諸前述相關民事卷證資料，尚堪採取。且迄無據證明被告萊富公司與其職員陳茂揚對於卷附委賣人交付之系爭房地不動產說明書勾填之事項，有何未盡其據實報告及妥為媒介與調查之義務，允認被告萊富公司與其職員陳茂揚已履行其對系爭買賣契約之居間給付義務。故原告主張被告萊富公司與其職員陳茂揚及抗辯只屬授權萊富公司得使用其商標之被告住商公司有違反民法第226條第1項、第227條，可歸責於被告事由，致給付不能；致為不完全給付之情事即難加採取。原告秉此本院難採者，進而更主張原告人格權受有侵害，依民法第227條之1準用第195條請求賠償精神損害，同理難採。至被告抗辯此部分精神損害之請求權已罹時效消滅部分，即因本院審認如上而無贅究必要，亦此敘明。４、因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第184條第1項、第2項已有明文。其所謂故意，指明知並有意；所謂過失，指應注意能注意而未注意。從而，本院既已核認被告萊富公司與其職員陳茂揚已履行對系爭買賣契約之給付義務如上；原告亦據系爭買賣契約登記取得系爭房地之權利；與前述相關權利未圓滿部分，亦經訴訟確定應由出賣人王瀞儀賠償在案。則原告猶執被告陳茂揚於帶領看屋時，明白表示土地面積之範圍即目前建物之占有使用之範圍（並未表示應有部分之面積是多少）等語，輔以嗣所查知系爭房地確有前揭權利未圓滿之情事，惟無據證明被告陳茂揚帶看房屋時係已知情此權利未圓滿事，主張陳茂揚疏於調查，而應負段首所揭之侵權責任云云。自與該條文所謂「明知並有意」之故意要件未符；亦與本院允認被告萊富公司與其職員陳茂揚仲介系爭房地，因屬特異罕見之事例，殆難苛責屬「應注意，能注意，而不注意」之情狀，尚與過失要件不相當。況原告就與王瀞儀之訴訟，實已賠償此部分權利未圓滿之瑕疵，除此之外，難認原告舉證在卷者更有何交易價值嚴重貶損之損害。故原告所指被告萊富公司與其職員陳茂揚於執業時，尚有違反不動產經紀管理條例規定之處，應屬違反保護他人之法律，本院是認可採，但亦未符前揭民法第184條第2項之侵權行為要件。益以因系爭房地買賣引起之糾葛，固深擾原告之心情與生活，惟被告抗辯尚與原告人格權無涉，亦堪採取。故原告秉侵權行為法律關係，請求被告賠償，被告抗辯否認有理，應加採取。綜上，原告之請求無理由，應予駁回，且原告聲請之假執行自無所依附，應併予駁回。五、本件為判決之事項已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法核不影響判決結果，自不贅論。　　結論：原告之訴無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　洪榮謙以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　潘佳欣

2025-02-25

CHDV-113-訴-1012-20250225-1

士簡

士林簡易庭

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臺灣士林地方法院民事裁定　113年度士簡字第476號反訴原告即被告樓思道訴訟代理人林岳洋反訴被告即原告林佳慧反訴被告永慶房屋仲介股份有公司法定代理人孫慶餘訴訟代理人倪華德上列當事人間請求給付修繕費用事件，反訴原告提起反訴，本院裁定如下：　　主　文反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　理　由一、按反訴之標的，如與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項後段定有明文。又原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件之情形，依其情形可以補正者，經審判長定期間命其補正而未補正，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第249條第1項第6款亦有明文。又依同法第436條第2項之規定，前揭規定於簡易訴訟程序亦適用之。又民事訴訟法第260條第1項所稱之「相牽連」，係指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。換言之，為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，方可認為兩者間有牽連關係（最高法院98年度台抗字第1005號判決意旨參照），是反訴標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連，即難認符合上開條文所稱之「相牽連」，自不具備反訴之要件。二、經查，本件反訴被告即原告係依民法第354條、同法第359條、同法第360條、同法第373條、同法第179條等規定，及與反訴原告即被告（下稱反訴原告）間不動產買賣契約提起本訴，請求反訴原告給付因物之瑕疵所生之損害賠償；而反訴原告提出反訴則係主張其遭反訴被告永慶房屋仲介股份有公司（下稱反訴被告永慶房屋）詐欺，應依民法第92條撤銷不動產買賣契約，並依照民法第98條、同法第103條、同法第1 05條、同法第100條、同法第567條，及不動產經紀業管理條例第19條第1項、同條例第21條第3項、同條例第24條之2第1 項、同條例第26條第1項等規定，反訴被告永慶房屋應負相關代理或居間責任；另主張反訴被告應給付反訴原告精神慰撫金，及填補相關產生之費用（詳細如主張如附件）。而本院參酌本訴之訴訟標的係物之瑕疵擔保責任，而反訴原告所提反訴之訴訟標的則非屬物之瑕疵擔保責任，可知二者法律關係並非同一，且主要之原因事實亦不相同，證據資料及攻擊、防禦方法缺少共通性或相牽連，揆諸前揭之說明，反訴原告於本訴之訴訟繫屬中提起本件反訴，與法未合，應予駁回。又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。三、依民事訴訟法第436條第2項、第249條第1項第6款、第95條、第78條，裁定如主文。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　葛名翔以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀（須附繕本），並繳納抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　詹禾翊附件：（民事反訴狀、民事反訴補充狀）

2025-02-25

SLEV-113-士簡-476-20250225-2

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臺灣臺北地方法院

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臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第5809號原告即反訴被告維邦國際商用不動產顧問有限公司法定代理人簡漢城訴訟代理人兼反訴被告林固磐反訴被告林皋立林登山上四人共同訴訟代理人楊婷鈞律師被告即反訴原告許中裕上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣捌拾陸萬肆仟元，及自民國一一二年十二月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、本訴訴訟費用由被告負擔。三、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾陸萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。四、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。五、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，本件依原告維邦國際商用不動產顧問有限公司（下稱維邦公司）與被告簽訂之不動產委託代標契約書（下稱系爭契約）第9條第2項之約定，因本契約發生之一切訴訟，雙方同意以本院為第一審管轄法院（見本院卷一第25頁），揆諸前開規定，本院就本件訴訟自有管轄權。二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。經查，被告於本件言詞辯論終結前對原告維邦公司及其餘反訴被告林皋立、林固磐、林登山（下合稱反訴被告）提起反訴，主張反訴被告違反系爭契約第3條之規定，未經被告同意擅自提高價金造成被告之損害，爰依民法第 544條、第110條、第184條第1項、第185條、第188條、不動產經紀業管理條例第1條、第26條、公司法第23條第2項、消費者保護法第7條、第51條等規定，請求反訴被告連帶賠償被告新臺幣（下同）63萬9,999元（見本院卷一第77至79、2 97至298頁）。核其反訴標的法律關係所發生之原因，係本於原告本訴執為請求權基礎之系爭契約履約所生爭議，與本訴之標的及其防禦方法均相牽連，是被告提起反訴，核與前開法律規定相符，應予准許。貳、實體方面：　　一、本訴部分： (一)原告維邦公司主張： 1、原告維邦公司為經紀業，反訴被告林皋立、林固磐、林登山受僱於原告維邦公司，擔任不動產營業員。被告為不動產仲介業者，於民國112年8月28日與原告維邦公司接洽，稱其有意投標臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）112年度司執字第4214號解除契約強制執行案件（下稱系爭強制執行事件）之物件即門牌號碼桃園市○○區○○路000○0號8樓房屋及其增建其坐落基地即桃園市○○區○○段00地號土地（下稱系爭不動產）。經原告提供系爭不動產物件調查表及外觀照片等資料，當面向被告詳細報告後，原告維邦公司與被告遂簽訂系爭契約，約定由被告委託原告維邦公司代為向桃園地院投標系爭不動產，服務費分3次幾付，分別於代標成功、過戶完成、完成交屋時，各給付28萬8,000元。 2、原告於112年8月29日，由所屬仲介員即反訴被告林固磐、林皋立陪同被告及其妻至桃園地院投標。因投標現場非僅被告 1人投標，反訴被告林固磐、林皋立認如以原約定投標金額1 ,440萬元投標難以得標，遂提供專業意見，經與被告充分討論後決定修改金額，由反訴被告林固盤從被告手中接過標單協助填寫，經被告確認後，趕在最後投標一分鐘投遞進投標箱，嗣經司法事務官當場唱標，詢問現場均無意見，確認無誤後宣布被告得標。原告維邦公司以此方式協助被告成功拍定系爭不動產，豈料被告事後反悔，拒絕依系爭契約給付服務費用，甚至遞狀向桃園地院民事執行處解除委任契約、變更送達地址，然依民法第101條規定及系爭契約第5條約定，如被告自行放棄由原告代為處理點交事宜時，視為原告之契約義務已履行完畢，原告自得向被告請求給付服務費。 3、退萬步言之（假設語氣，原告否認），如系爭契約業已終止，但係因被告意圖賴帳、誣告原告所致，原告並無可歸責事由，依系爭契約第8條第1項第2款之約定，應視為原告已完成代標之義務，被告仍應支付第6條約定服務報酬，並一次付予成告。縱被告依民法第549條規定隨時終止委託，因被告未能舉證原告有未盡民法第535條受任人注意義務，自不得依民法第548條第2項之規定拒絕給付報酬。 4、為此，爰依系爭契約第5條之約定，提起本件訴訟，請求被告給付服務費等語。並聲明：①被告應給付原告86萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。②願供擔保請准宣告假執行。 (二)被告則以： 1、被告與原告維邦公司簽訂之系爭契約約定被告授權以1,440 萬元為投標金額，且依系爭契約第3條之約定，倘須變更金額時須經委託人同意，然原告維邦公司之業務員即反訴被告林皋立、林固磐為獲取高達86萬4,000元之報酬，竟未經被告同意逕以1,503萬9,999元投標，造成被告溢價63萬9,999 元得標，原告維邦公司顯然背於受託人義務且損害於委託人，自不得主張已完成服務工作而請求報酬。 2、原告維邦公司與被告間之系爭契約法律關係為委任契約，極注重當事人間之信任關係，當雙方已出現嫌隙及信賴瑕疵，委任關係即難以維持。原告維邦公司之業務員違約導致雙方已無信任基礎，被告曾要求原告維邦公司之業務員就溢價一事做協商賠償，然原告維邦公司之業務員情緒失控無法理性溝通，雙方沒有共識，已生嫌隙致信任瓦解，被告自無可能將後續事宜再交由原告維邦公司處理，終止之緣由可歸責於原告維邦公司，故被告於112年9月5日依民法第549條之規定發函終止與原告維邦公司間之委任契約，因非可歸責於被告之事由，被告自無給付服務費之義務。　　 3、又系爭契約已約明投標金額為1,440萬元，最終以1,503萬9, 999元得標，是不完全給付，被告自得依民法第256條之規定解約。且依系爭契約第3條之約定，乙方即被告是以1,440萬元範圍內授權甲方即原告維邦公司為代標行為，必須以此授權範圍內應買，原告維邦公司才有權請求報酬，本件原告維邦公司逾越授權範圍，依據系爭契約第3條之約定，條件尚未成就，原告維邦公司不得請求報酬。系爭契約雖未約定受任人違約之處罰方式，但逾越代理權限範圍內之代理行為即為無權代理，既為無權代理，非依委任人之要求執行業務，原告維邦公司自不得以完成任務為由請求報酬。 4、被告已於112年9月5日終止委任關係，於同年10月11日親自至地政事務所辦理過戶，因占用人拒絕交屋已於同年11月22 日訴請遷讓房屋，現由桃園地院113年度訴字第196號案件審理中，上開過戶程序或與占用人協商之過程，皆由被告親自辦理，原告維邦公司請求被告給付86萬4,000元，並無理由。且依據系爭契約第6條第2項之約定，甲方即原告維邦公司有據實以告知義務，當日投標前被告不斷問原告維邦公司之業務員要寫多少（指投標金額），原告維邦公司業務員有義務據實回答卻選擇隱匿事實，故意不回答金額只說你不用擔心，有違受任人執行業務時應盡之義務，明顯有重大過失。當日如未溢價投標根本不會得標，如未得標則不會產生系爭契約約定之第一期報酬。又原告維邦公司僅派業務員陪同被告至法院，其餘程序均係由被告自行辦理，原告維邦公司所付出之勞力顯不相當，又涉及違反刑事責任、違反契約及不動產仲介業相關法規，應不得請求報酬或應予酌減。　 5、被告對反訴被告林登山、林皋立、林固磐提起背信、妨礙自由、偽造文書罪嫌之刑事告訴，經臺灣高等檢察署檢察長發回續查，可見原告維邦公司業務員之行為確實有可疑之處，本案標單上委託人簽名之欄位不是被告親自簽名蓋章，是原告維邦公司之業務員即反訴被告林固磐在未經被告同意下擅自加價投標甚至自行簽下委託人姓名用印，反訴被告林皋立、林固磐更對被告施予暴力強迫推擠及搶奪標單之行為，已構成偽造署押及強制之違法行為。原告維邦公司始終未能證明被告有同意加價投標，則原告維邦公司未經被告同意擅自進行代理，已逾越授權範圍，其行為已屬無權代理，且不能主張已完成任務，原告維邦公司自不得請求報酬，更應依法賠償被告所受損害等語，資為抗辯。並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、反訴部分：　　 (一)反訴原告主張： 1、反訴原告透過反訴被告林固磐在591房屋網之釣魚廣告結識反訴被告林登山，反訴被告林登山轉介其子即同為反訴被告維邦公司之業務員反訴被告林皋立，表示桃園業務皆由反訴被告林皋立負責，由被告林皋立說明較為清楚。反訴被告林皋立不斷向反訴原告談及現金流、每月利用神秘工具生錢、及如何從銀行及保險公司貸款、增資、搬錢、利用前金還後金循環獲利等類似詐騙之話術對反訴原告洗腦一個多小時，最後在簽約前僅說明系爭不動產坐落位置、概況等法院公告即可得知之事項，並未對系爭不動產詳細分析說明，不動產說明書亦未附有建物及土地登記謄本，亦無另外提供外觀照片，僅於物件調查表上印有小小的建物外觀照，甚至沒有提供拍賣投標須知。反訴原告於簽約時已是當晚近23時，經紀人未在現場，反訴原告沒有足夠時間逐條審閱系爭契約條文，反訴被告林皋立亦未一一解說契約內容並提供審閱期，反訴原告係基於相信房仲專業及不動產經紀業法規罰則，認為反訴被告應無可能以身試法，始於112年8月28日23時許與反訴被告維邦公司簽訂系爭契約，約定投標底價為1,440萬元，並相約隔日一早與反訴被告林登山一同前往桃園地院。 2、反訴原告於112年8月29日上午與反訴被告林登山一同前往桃園地院途中，反訴原告已表明預算問題無加價意願，反訴被告林登山即說不投標也沒關係。在桃園地院民事執行紀錄科辦公室，反訴原告再次明確告知只願以公告底價1,440萬元投標，否則超過預算即無法支付仲介費等語，然反訴被告林皋立、林固磐不斷利用與本投標案不相關之現金流話術、投標時間將截止等語干擾反訴原告思考、要求反訴原告加價投標，反訴原告已明確告知「不行，超過預算了」，反訴被告林皋立、林固磐仍不斷遊說、逼迫反訴原告加價以利得標獲取86萬4,000元仲介傭金。截止投標前反訴原告多次口頭制止反訴被告林固磐「等一下！給我看一下！」，欲確認標單，然反訴被告林皋立、林固磐不聽從反訴原告指示，反訴被告林皋立還命反訴被告林固磐趕快寫、趕快去投，反訴原告已制止並大喊「等一下！等一下！我連投標金額多少都不知道！」反訴被告林皋立、林固磐仍不聽給反訴原告確認金額，反訴被告林皋立並以肉身阻擋在門前不讓反訴原告去阻止反訴被告林固磐投標，最終未取得反訴原告同意就擅自標金額並逕行將標單投入票匭。反訴原告直到開標後才知道反訴被告林固磐寫的金額是1503萬9,999元，反訴原告自始至終未曾同意此金額，也不知此金額從何而來，又因反訴被告未提供投標須之，反訴原告不知可當庭提出異議，因誤信反訴被告林皋立、林固磐說不能提出異議之說詞而喪失及時補救之機會。 3、當日傍晚反訴原告詢問反訴被告林皋立要怎麼處理溢價得標一事，反訴被告林皋立在電話中竟歇斯底里情緒失控一直說根本沒得標、是第一廢標，暴怒咆哮無法理性溝通，還傳其他代標公司的標單給反訴原告。反訴原告網路查詢發現代標公司會有所謂「陪標」情況，才驚覺這跟代標業者黑幕之詐騙手法如出一轍。反訴被告違背委託人即反訴原告意願行事足以構成背信，反如原告已於112年8月31日對反訴被告林皋立、林固磐與林登山提起背信、妨礙自由、偽造文書罪之刑事告訴。 4、反訴原告經詢問書記官不繳足拍定價金尾款之風險為「棄標則將保證金288萬予以扣留外，再次開拍之拍出金額若低於反訴原告之拍定價額，其差額仍須由反訴原告補足」，則反訴原告所須承擔之損失可能高達500萬，兩害相權取其輕後，反訴原告被迫硬者頭皮向親朋好友借錢，湊足1,215萬9,9 99元繳付尾款，將損失降到最低，豈料系爭不動產仍須透過另案訴訟取回使用權，反訴被告維邦公司竟無視自己業務員之背信疏失而提起本件訴訟，反訴原告自得提起本件反訴。　　 5、受任人對於委任人之詢問有據實回答之義務，此於系爭契約第6條第2項亦有明文，且受任人應遵從委任人之指示，然反訴被告卻一意孤行，拒絕聽從委任人的任何指令，有違受任人之職責。且簽約之人為反訴被告林皋立，投標當日卻出現第三人反訴被告林固磐，有違民法第537條受任人應自行處理委任事務之規定。反訴原告並不知道反訴被告林固磐為何人，反訴被告林皋立卻指示反訴被告林固磐擅自偽造反訴原告簽名用印，故意違反反訴原告意願擅自加價導致溢價得標，無視反訴原告多達11次口頭阻止、不聽指示並暴力推擠、搶奪反訴原告手中標單強行投標，造成反訴原告受有溢價投標之損失63萬9,999元，更令反訴原告捲入不必要之民刑事訴訟官司，反訴被告自應就其故意或重大過失、逾越授權範圍所為行為造成反訴原告之損害，連帶負擔損害賠償責任。為此，爰依民法第544條、第535條、第537條、第538條、第 110條、第184條第1項、第185條、第188條、不動產經紀業管理條例第1條、第26條、公司法第23條第2項、消費者保護法第7條、第51條之規定，請求擇一有利之請求權基礎，判決反訴被告應連帶賠償反訴原告投標溢價63萬9,999元（計算式：1,503萬9,999元－1,440萬元＝63萬9,999元）等語。並聲明：①反訴被告應連帶給付反訴原告63萬9,999元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。②願供擔保請准宣告假執行。 (二)反訴被告維邦公司、林皋立、林固磐、林登山則以： 1、反訴原告係與反訴被告維邦公司簽訂系爭契約，基於債之相對性，反訴原告向非系爭契約當事人之反訴被告林皋立、林固磐、林登山請求給付溢價63萬9,999元，洵屬無據。 2、反訴被告維邦公司已於112年8月29日陪同反訴原告至系爭不動產標的現場確認物件，於投標時提供專業意見，並協助反訴原告填寫標單，在現場眾目睽睽下順利得標，並當場在民事執行處工作人員唱名時，協助反訴原告執證件及票據上前繳納、處理得標後之後續手續，於此數小時期間內，反訴被告維邦公司之業務員並無任何何強暴、脅迫、搶奪等情事，法院皆有法警，反訴原告當時從未表示任何不樂意之處，反而相當配合辦理得標手續，足見反訴原告係虛構事實誣指受有損害，不足憑採。 3、代標實務上，因我國法院採行只能書寫標單一次、閉軌式投標方法，於投標後即不得再行加價或重寫價金，業務員必須於現場判斷當日閉標之眾多標的物中，各家競標業者是否、以及有多少人係就同一標的為競標，更須當場判斷究竟要如何以最低但又能得標之金額投標。本件錄影畫面顯示兩造於投標前有長時間對話、凝視書面資料之過程，對話中反訴被告並有拿出計算機多次計算，可知反訴被告維邦公司之業務員確實耗費大量時間與反訴原告討論。再者，於投標時間屆至後，經桃園地院民事執行處司法事務官當場唱標，詢問現場有無異議，確認無誤後宣布由反訴原告得標、上前領取得標收據及簽名之過程，反訴原告及其妻子均在場親自見聞，若其對於以1,440萬元投標絕不加價一節如此堅持，自無率爾將印章交予反訴被告維邦公司業務員用印之可能；又若反訴被告確有搶奪標單擅自投標之舉，反訴原告既認為反訴被告維邦公司業務員未經同意有不法情事，對該金額不同意，應於法院當場詢問是否有異議時提出異議，並向現場司法事務官、法警等法院工作人員尋求協助，而非於後續被告維邦公司業務員聯繫反訴原告，請其繼續履行系爭契約義務時，方才後悔改口係遭反訴被告維邦公司業務員強迫。　 4、反訴原告以1,503萬9,999元拍得系爭不動產，每坪單價約為 22萬元，對照系爭不動產於102年8月23日之實價登錄移轉紀錄成交價格1,670萬元，反訴原告係以低於前一手約166萬元之價格取得系爭不動產。又依據系爭強制執行事件卷內訴外人透標單及法院囑託銘傑不動產估價師事務所所提不動產鑑定報告，可知系爭不動產於112年4月6日時之鑑定價格為1,6 39萬6,000元，明顯高於反訴原告得標金額百萬餘元，反訴原告以低於鑑價約135萬6,000元之價格得標系爭不動產，難謂有何損失。再參酌系爭不動產同社區建物近一年之成交平均單價為每坪28.6萬元，遠高於反訴原告取得系爭不動產之單價每坪22萬元；且系爭不動產同社區目前有一在售房屋開價每坪45.98萬元，亦高於反訴原告取得系爭不動產之單價每坪22萬元，顯見反訴原告係以遠低於市場行情之價格得標系爭不動產，根本未有損失，反而獲利頗豐，是反訴原告提起本件反訴並無理由等語。並聲明：①反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造協議簡化之不爭執事項（見本院114年1月9日言詞辯論筆錄，本院並依論述需要，調整並簡化文字用語，見本院卷二第322、294至295頁） (一)原告維邦公司與被告於112年8月28日就系爭強制執行事件拍賣物件（參原證3）簽訂系爭契約（原證1），成立委任關係。 (二)系爭契約委任關係存在於原維邦公司告與被告之間，反訴被告林固磐、林登山、林皋立則為原告維邦公司所聘僱之不動產營業員。 (三)原告維邦公司受被告委託，指示反訴被告林固磐、林登山、林皋立陪同被告於112年8月29日上午參與系爭強制執行事件拍賣程序，協助被告以1,503萬9,999元順利得標，拍定取得系爭不動產之所有權（參原證5）。 (四)於投標當日就上開不動產尚有更高投標金額之其他投標人即訴外人林誼忠，委託代標業者即訴外人陳國益，以投標金額 1,519萬9,999元參與競標（參原證26），惟因被判為廢標，系爭不動產由法院人員當場宣布由第二高標之投標人即被告得標。 (五)系爭不動產於102年8月23日之實價登錄移轉紀錄成交價為1, 670萬元（參原證14），於112年4月6日經桃園地院委託訴外人銘傑不動產估價師事務所估價，鑑定結果價值為1,639萬6 ,000元（參原證27）。　　四、本院之判斷： (一)本訴部分： 1、按系爭契約第5條「收款條件及方式」約定：「第一期費用：代標成功，乙方（即被告，下同）應7日內給付甲方（即原告維邦公司，下同）服務費用28萬8,000元整。第二期費用：過戶完成，乙方應7日內給付甲方服務費用28萬8,000元整。第三期費用：完成交屋，乙方應7日內給付甲方服務費用28萬8,000元整。」系爭契約第6條「甲方責任義務」約定：「一、甲方有協助乙方履行拍定人義務......四、甲方於得標後應協助乙方辦理下列點交事宜......五、如乙方自行放棄由甲方代為處理上開點交事宜時，視為甲方之契約義務已履行完畢。......」系爭契約第8條「契約之終止與違約之處理」約定：「一、乙方如有下列情形之一者，視為甲方已完成代標之義務，乙方仍應支付第6條約定之服務報酬，並應全額一次付予甲方：......。㈡簽立書面契約後，因可歸責於乙方之事由而解除或終止契約者。」 2、經查，原告維邦公司與被告於112年8月28日簽訂系爭契約，嗣原告維邦公司於翌日即112年8月29日指示所聘僱之不動產營業員即反訴被告林固磐、林登山、林皋立陪同被告於參與系爭強制執行事件拍賣程序，協助被告以1,503萬9,999元順利得標，拍定取得系爭不動產之所有權之事實，有系爭契約、桃園地院臨時收據在卷可稽（見本院卷一第21至28、43頁），且為兩造所不爭執（見上開不爭執事項），堪以認定。則依據系爭契約第5條之約定，原告維邦公司既已依約為被告代標系爭不動產成功，被告即應於7日內給付原告維邦公司第一期服務費用28萬8,000元。被告雖辯稱原告維邦公司之業務員對被告施予暴力強迫推擠及搶奪標單之行為，且未經被告同意自行簽下委託人姓名用印、未經被告同意逕以1,503萬9,999元投標，造成被告溢價63萬9,999元得標，原告維邦公司顯然背於受託人義務且損害於委託人，被告已於112年9月5日依民法第549條之規定發函終止與原告維邦公司間之委任契約，原告維邦公司自不得主張已完成服務工作而請求報酬等語。然參照系爭契約第3條之約定：「乙方（即被告，下同）願意以總價格1,440萬元整，委託甲方（即原告維邦公司，下同）全權代理投標應買。如投標當日經現場評估應增減金額者，得由雙方於投標前研議變更投標金額。倘須變更金額時，甲方須經乙方同意，不得擅自提高投標金額。」（見本院卷一第21頁），顯見原告維邦公司與被告於簽訂系爭契約時有約定被告委託投標應買價格為1,440萬元，然並不排除雙方於投標當日經現場評估應增減金額時，得於投標前研議變更投標金額之情形。而按事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院110年度台上字第3305號判決意旨參照）。以112年8月29日被告至桃園地院投標之現場情形觀之，被告當時既係由原告維邦公司之業務員陪同至桃園地院參與標案，自始至終均在投標現場全程參與投標過程，而桃園地院係屬公開場合，衡情自應以被告係基於其自由意志參與投標、未受強暴脅迫，且係經與原告維邦公司之業務員討論同意後始為投標為常態之事實，而被告所辯稱受強暴脅迫、原告維邦公司之業務員未經其同意投標則為變態之事實，應由被告就此有利於己之變態事實負擔舉證責任。而查，被告於112年8月29日至桃園地院投標之現場情形，經本院勘驗桃園地院民事執行紀錄科二詢問室前之監視錄影光碟，可見：「10：57：09白衣男（被告）、粉外套女（被告妻）坐在門邊椅子上，林固磐（藍襯衫女）蹲坐在椅子旁手拿標單，黑衣男子(林皋立) 站在被告夫妻前彎腰與被告夫妻對話。10：57：55四人陸續站起，林固磐彎腰面向椅子。10：58（畫面開始時）林固磐左手持標單，彎腰面向椅子（背對鏡頭，因此無從得知在做何事），其餘三人圍觀。10：58：10林固磐站起，可見左手拿標單，計算機在椅子上，林固磐準備往門外跑，林皋立推林固磐背部催促林固磐。10：58：12被告伸出右手從林固磐手上抽回標單，林皋立上前。10：58：13林固磐抽回標單往外跑，被告上前欲追出去，林皋立阻檔將被告夫妻推回門內。10：58：19林皋立指椅子示意被告坐下，被告隨後坐下，被告妻在旁站立，林皋立蹲下與被告夫妻交談。10：58：28林皋立站起，隨後被告妻坐下。嗣後林皋立時而蹲下，時而站起，與被告夫妻交談。10：58：41林固磐自外回來，進門後坐在被告旁，與被告交談。四人交談至畫面停止。」此有本院勘驗筆錄1份在卷可稽（見本院卷二第8至9頁）。互核被告提出之現場錄音光碟，經本院勘驗內容顯示：「許中裕妻：等下等下你現在要寫多少？許中裕：你現在寫多少？林皋立：你不用擔心，你不用擔心許中裕：等一下啦！許中裕妻：沒有啦，你這樣你這樣子…許中裕：你這樣會出問題啦。林固磐：不是不是，後面10萬是我們給的。許中裕：不是啊，你到底要寫多少？ 927？等一下。許中裕妻：欸，等一下等一下等一下！許中裕：欸，等一下等一下。林皋立：趕快去投許中裕：等一下!林皋立：我現在跟你講，來，我跟你講。許中裕：唉，多少錢我都搞不清楚。林皁立：我跟你講，坐！坐！坐！坐，我跟你講。許中裕妻：150......，他剛剛寫1503......。許中裕：他剛寫927欸。林皋立：唉，你們坐好，我跟你講。」此有本院勘驗筆錄1份在卷可稽（見本院卷二第9至10頁）。顯示原告維邦公司之業務員與被告於投標前確有對投標價格進行討論，而非逕以系爭契約上所記載1,440萬元價格為投標；且被告於原告維邦公司之業務員將標單投入票匭前，已有看見標單上之數字記載土地願出價格為「927萬9,999元」、總價為「1,503萬9,999元」等情。被告與其妻雖於上開過程中有稱「等一下!等一下!」，且與原告維邦公司之業務員間有相互抽取手上標單之行為，原告維邦公司之業務員即反訴被告林皋立另有以身體阻擋在被告與反訴被告林固磐間之舉動，然綜觀上開事證所示情節，佐以當時雙方係在桃園地院公開場合之客觀情狀，尚不足認為原告維邦公司之業務員當時對被告所施以之手段已達強暴脅迫之程度，而有何違背被告自由意志之情事，被告既在投標現場與原告維邦公司之業務員親自討論投標價格，又親眼見聞、觀覽原告維邦公司之業務員於標單上書寫土地願出價格為「927萬9,999元」、總價為「1,503萬9,999元」等情，縱其當下係基於投標時間即將截止之壓力或原告維邦公司之業務員之話術遊說等因素，而未阻止原告維邦公司之業務員投標或表達其反對投標之意思，然其於當時未受強暴脅迫之客觀情境下，既未以任何方式阻止、反對原告維邦公司之業務員為其投入標單，事後即不能再主張其當時投標係受原告維邦公司之業務員強暴脅迫，或主張原告維邦公司係未經其同意越權代為投標。原告維邦公司既已依約為被告完成系爭強制執行事件之代標程序，被告未能以反證證明原告維邦公司有何未依約履行之情況，自應依系爭契約第5條之約定，給付原告維邦公司第一期服務費28萬8,000元。且該筆服務費債權於原告維邦公司112年8月29日為被告代標成功後7日即已發生並存在，縱被告事後於112年9月5日發函原告維邦公司表明解約之意，亦不影響其依系爭契約已生之應給付原告維邦公司上開服務費用之義務。 3、再查，系爭不動產經被告拍定後，業經被告自行繳納相關費用並辦理過戶，惟因無法點交而未完成交屋等節，業經被告自承在卷（見本院卷二第14頁）。而觀被告於112年9月5日寄發予原告維邦公司之存證信函內容略以：「......貴司業務員林皋立之妹未經我同意將標單從我手中自行奪走，不聽從本人制止，且林皋立擅自提高投標金額並命令其妹在我從未得知亦未同意下擅自填寫標單......造成溢價得標，嚴重違背本人委託投標之意願......未經本人同意擅自提高標價之行為已嚴重違反契約第3條在先，於本日（112年9月5日）解除契約關係」（見本院一第85至87頁）。佐以系爭強制執行事件卷內所附被告於112年9月5日民事通知解除委任狀，其上記載略以：「通知人（即被告）前曾委任林皋立為通知人投標拍賣標的事件的投標代理人，通知人現已對其提起告訴並解除該委任......。」等語（見本院卷二第325、327頁）。再參以原告維邦公司所提出與被告間之通訊軟體LINE對話紀錄，原告維邦公司之業務員即反訴被告林皋立曾於112 年10月16日向被告表示：「許先生您好：代標桃園市○○區○○ 路00000號8樓（即系爭不動產）的服務費。8/29代標成功七日內請給付第一期288000元。您已於10/11取得權狀請七日內給付第二期288000元，共576000元。」、「請提供權利移轉證書或權狀影本即可，以利我們可以向債務人證明所有權以變更，處理後續交屋事宜，謝謝」等語（見本院卷一第45 頁），均可證被告係因主觀上認為投標當日受原告維邦公司之業務員搶奪標單、違反意願擅自提高價錢投標，乃於112 年9月5日發函表示解除系爭契約並拒絕原告維邦公司後續繼續依照系爭契約提供服務。惟被告未能證明原告維邦公司之業務員於投標當日有對被告施以強暴脅迫，或有違背被告意願、未經被告同意擅自加價投標之情事，業經本院認定如前，則被告執此理由向原告維邦公司主張解除系爭契約，即符合系爭契約第8條第1項第2款所約定「簽立書面契約後，因可歸責於乙方之事由而解除或終止契約者」之情況，依據該條之規定，視為原告維邦公司已完成代標之義務，被告仍應支付第6條約定之服務報酬，並應全額一次付予原告維邦公司。從而，原告維邦公司請求被告連同第一期服務費，全額一次給付第二、三期服務費，共計86萬4,000元（計算式：2 8萬8,000元×3＝86萬4,000元），即有理由。 (二)反訴部分： 1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院72年度台上字第4225號判決意旨參照）。再事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院110年度台上字第3305號判決意旨參照）。　2、經查，反訴原告雖以反訴被告林皋立、林固磐於投標當日暴力推擠、搶奪反訴原告手中標單強行投標，且故意違反反訴原告意願擅自加價造成反訴原告受有溢價投標之損失，主張反訴被告應連帶賠償反訴原告63萬9,999元等語，然反訴原告未能證明反訴被告林皋立、林固磐於投標當日有對反訴原告施以強暴脅迫之手段或有違背反訴原告之意願、未經反訴原告同意擅自加價投標之情事，業經本院認定如前，則反訴原告既不能證明所主張反訴被告違約、違背受任人義務或有侵權行為事實等節為真，其依民法第544條、第110條、第184條第1項、第185條、第188條、不動產經紀業管理條例第1條、第26條、公司法第23條第2項、消費者保護法第7條、第51條之規定，請求反訴被告連帶賠償投標溢價63萬9,999元，即無理由。 (三)末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1 項前段及第203條分別定有明文。是原告維邦公司請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即112年12月2日（見本院卷一第 71頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬有據。五、綜上所述，原告維邦公司依系爭契約第5條之約定，請求被告給付86萬4,000元，及自112年12月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。反訴原告依民法第544條、第110條、第184條第1項、第185條、第188 條、不動產經紀業管理條例第1條、第26條、公司法第23條第2項、消費者保護法第7條、第51條之規定，請求反訴被告連帶給付63萬9,999元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。六、本件原告維邦公司勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。七、本件本訴、反訴事證均臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第九庭法　官　呂俐雯以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳芳玉

2025-02-20

TPDV-112-訴-5809-20250220-2