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確認優先承買權存在

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度重上字第127號上訴人祭祀公業盧三貴法定代理人盧天平訴訟代理人陳樹村律師黃振羽律師上訴人坤福事業有限公司特別代理人邱芬凌律師被上訴人盧秋華(盧德利之承受訴訟人) 盧振豐(盧德利之承受訴訟人) 盧泓維(盧德利之承受訴訟人) 盧玉菁(盧德利之承受訴訟人) 上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於民國11 3年5月15日臺灣屏東地方法院111年度重訴字第87號第一審判決提起上訴，本院於114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　　按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。本件被上訴人主張其等之被繼承人盧德利就上訴人祭祀公業盧三貴（下稱系爭公業）出售予坤福事業有限公司（下稱坤福公司）之坐落屏東縣○○鎮○○段0000地號（重測前同鄉○○○段OO地號）土地（下稱系爭土地），有優先承買權，並已行使，嗣盧德利於原審審理中死亡，被上訴人承受訴訟並繼承盧德利之上開權利，得本於土地法第34條之1規定，確認就上開買賣之系爭土地有優先承買權，並請求系爭公業將系爭土地移轉登記予被上訴人，經原審判決被上訴人勝訴。系爭公業不服，提起上訴，核此訴訟標的對於未據合法上訴之坤福公司（見本院卷第43頁）亦須合一確定，故系爭公業上訴之效力及於未提起上訴之坤福公司，爰併列為上訴人，合先敘明。貳、實體部分：　　一、被上訴人主張：系爭公業於民國110年11月28日與坤福公司簽訂土地不動產預定買賣契約書，以總價新臺幣（下同）6, 725萬2,600元之價格，將系爭土地售與坤福公司，嗣改以6, 742萬8,000元之價格出售予坤福公司（實際買賣時間為111 年2月18日，下稱系爭買賣契約），及於111年2月21日簽訂增補合約書㈠。依系爭公業規約第8條規定，雖有授權管理人代表全體派下員出售土地，惟並未明文排除派下員行使優先承購權，應認系爭公業之派下員盧德利，依土地法第34條之 1第5項準用同條第4項規定，有優先承購權存在並得行使。而盧德利已於111年3月1日發存證信函向系爭公業表明願以同一條件行使優先購買權，翌日經系爭公業收受即生效力，形成以系爭公業與坤福公司同樣條件為內容之買賣契約。嗣盧德利雖於訴訟進行中死亡，惟其上開權利已由被上訴人繼承，被上訴人自得依上開規定，請求系爭公業以價金6,742 萬8,000元與被上訴人簽訂買賣契約，並於被上訴人給付之同時，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人。至上訴人間另提出111年2月26日解除買賣契約同意書（下稱系爭解除買賣契約同意書），應屬倒填日期之通謀虛偽所為，而屬無效；縱認非通謀虛偽意思所為，亦為妨害盧德利行使優先承購權所為，依民法第148條第1項規定，非法之所許，不得據以對抗被上訴人等情。爰依土地法第34條之1第5項準用同條第 4項規定及繼承法律關係，並聲明：㈠確認被上訴人就上訴人間於111 年2 月18日以價金6,742萬8,000元簽約買賣之系爭土地，有優先承購權存在。㈡系爭公業就系爭土地，以價金6 ,742萬8,000元與被上訴人簽訂買賣契約，並於被上訴人給付6,742萬8,000元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人。二、上訴人之答辯：　㈠系爭公業則以：依內政部107年10月11日台内地字第10704404 26號函釋（下稱系爭內政部函釋）意旨，系爭土地係系爭公業管理人依規約所為處分，即無適用土地法第34條之1第4、 5項規定之餘地，故盧德利或被上訴人應均無優先承購權。又上訴人間於111年2月18日就系爭土地所為系爭買賣，業經於同年月26日以系爭解除買賣契約同意書合意解除；系爭公業並已將收受之380萬元退還坤福公司；而依111年2月21日增補合約書㈠本文第11至12行所載，如有公同共有人異議，而未能完成買賣登記，雙方應另循司法途徑處理，故上訴人乃依該記載，於111年2月26日合意解約，此非雙方倒填日期之通謀虛偽意思表示所為。另基於契約自由原則，本得任意合意解除原已成立之契約，此非以損害盧德利行使優先承購權為主要目的，無構成權利濫用等語，資為抗辯。　㈡坤福公司則以：伊已於111年3月1日與系爭公業解除買賣契約，對系爭土地已無任何權利，則被上訴人與系爭公業間有無優先承買權爭議，與伊無涉，不應以伊為被告提起確認之訴。其餘援用系爭公業之理由等語，資為抗辯　三、原審判決被上訴人勝訴。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項如下：　㈠系爭公業係未辦理法人登記之祭祀公業，系爭土地屬全體派下員公同共有。　㈡系爭公業於110年11月28日與坤福公司簽訂土地不動產預定買賣契約書，以總價6,725萬2,600元之價格，將系爭土地售與坤福公司。系爭公業又改以6,742萬8,000元之價格，將系爭土地出售予坤福公司（實際買賣時間為111年2月18日），並於111年2月21日簽訂增補合約書。　㈢盧德利及被上訴人均為系爭公業之派下員。五、兩造爭執事項為：㈠盧德利就系爭土地是否有優先承購權？被上訴人是否因繼承而取得上開優先承買權？㈡系爭公業與坤福公司間解除系爭買賣契約是否適法有效？被上訴人求為確認對系爭公業與坤福公司間於111年2月18日以價金6,742 萬8,000 元簽約買賣之系爭土地，有優先承購權存在；又系爭公業應就系爭土地，以價金6,742萬8,000元與被上訴人簽訂買賣契約，並於被上訴人給付上開金額之同時，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，有無理由？茲分述如下：　㈠盧德利就系爭土地是否有優先承購權？被上訴人是否因繼承而取得上開優先承買權？　⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。土地法第34條之1第1、2、4、5項分別定有明文。次按部分共有人依該條第1項規定將共有土地之全部出賣於人，此時就為出賣之共有人而言，仍為出賣其應有部分，而對於其他共有人之應有部分，僅屬有權處分而已，並非以此剝奪其他共有人優先購買之權利。其他共有人仍得依同條第4項規定，對之主張優先購買權，其所稱優先購買權，則係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權利而言。再按祭祀公業派下員為土地之公同共有人，於祭祀公業出賣土地時，依土地法第34條之1第5項、第4項之規定，自有優先購買權。又祭祀公業之規約就其財產處分如有所規定，應屬處分公業財產方法之約定，僅排除土地法第34條之1第1、 2項之處分方式規定而已，至派下員有無土地法第34條之1第 4項規定之優先承購權等，倘祭祀公業規約並無規定，即無排除土地法有關公同共有人優先購買權規定之適用。　⒉上訴人雖抗辯：依系爭內政部函釋，系爭公業之不動產依規約為處分者，其派下員應無準用土地法第34條之1第4項規定主張優先承購權云云。惟查，上訴人不爭執系爭公業係未辦理法人登記之祭祀公業，則系爭公業名下之系爭土地，自屬全體派下員公同共有，且不爭執盧德利為系爭公業之派下員，則有關系爭土地之處分，即應先審究系爭公業之規約有無特別約定，如無特別約定，揆諸上揭說明，於其出售系爭土地時，派下員自有優先購買權。本院依卷附系爭公業規約第 8條規定文義，僅規範財產之處分經派下員多數決同意授權管理人為之，即僅排除前引土地法第34條之1第1及2項規定之處分方式，未見排除土地法第34條之1第4項、第5項所定公同共有人優先購買權規定之適用，有106年12月31日系爭公業組織章程規約在卷可稽（見原審卷一第83頁），是依土地法第34條之1第4項及第5項規定，於系爭公業出售系爭土地時，盧德利依法即享有優先承購權，而此情亦可由被上訴人提出系爭公業管理人盧天平代表系爭公業與訴外人張俊堯簽立合約書時，已載明將公業土地出售，公業各派下享有優先購買權等詞（見原審卷一第129頁）足明。又盧德利已依法就上訴人間就系爭土地所為之系爭買賣行使優先承購權（並詳下㈡述），嗣於原審審理中死亡，被上訴人即依法承受訴訟並繼承盧德利之上開權利，則被上訴人主張對上訴人間買賣之系爭土地有優先購買權等語，自屬有據。至上訴人所提出之系爭內政部函釋，僅具有參考性質，並無拘束本院之效力，本院仍應依具體個案，認定有無土地法第34條之1第4 、5項之適用。是上訴人抗辯系爭土地之處分，依系爭內政部函釋，已排除土地法第34條之1第4、5項之適用，派下員即盧德利或被上訴人均無優先購買權云云，尚無足採，本院亦不受上開內政部函釋之拘束。　⒊另系爭公業規約第8條規定系爭公業管理人於派下員以過半數同意之多數決，即部分公同共有人多數決同意處分系爭土地全部，授權管理人代表全體派下現員處分土地，簽訂買賣契約及領取土地徵收補償費。惟該管理人並非系爭公業之意思決定機關，且無排除其他公同共有人依土地法第34條之1 第 4 、5 項規定行使優先承購權之明文。又形式上固屬派下員授權處分公業土地之決議，實質兼有部分公同共有人處分共有土地全部之性質，該等派下員得一併出賣、處分其他派下員之潛在應有部分，係源於法律授權，其他派下員並無出賣潛在應有部分之意思或作為，而非出賣人。則系爭公業抗辯管理人依規約係屬代理全體派下員出售系爭土地，倘認未排除第4項優先購買權之適用，將產生管理人代理該派下員與自己訂定買賣契約，違反禁止雙方代理或自己代理，派下員盧德利不得行使優先承購權云云(見本院卷第123頁)，容有誤解，亦無足採。　㈡系爭公業與坤福公司間解除系爭買賣契約是否適法有效？被上訴人求為確認對上訴人間於111年2月18日以6,742萬8,000 元價金簽約買賣之系爭土地，有優先承購權存在；系爭公業應就系爭土地，以上開價金與被上訴人簽訂買賣契約，並於被上訴人給付該金額之同時，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，有無理由？　⒈按確認法律關係之訴，非被上訴人有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，被上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。查，坤福公司雖抗辯：上訴人間已解除系爭買賣契約，其對系爭土地已無任何權利，而被上訴人與系爭公業間有無優先承買權爭議，與其無涉，被上訴人對其提起訴訟，顯無理由及確認利益云云。惟查，被上訴人主張其父即系爭公業派下員盧德利，就上訴人間所為系爭買賣契約之系爭土地，有優先購買權並已行使，又上訴人雖提出系爭解除買賣契約同意書表示已為解約，然屬通謀虛偽意思所為，自得確認有優先購買權存在，惟盧德利於原審審理中死亡，被上訴人依法承受訴訟並繼承盧德利上開權利，即有提起本件訴訟必要等語，惟為上訴人所否認。則被上訴人就此部分權利及在法律上之地位，顯有不安之狀態存在，又此種不安之狀態能以確認判決將之除去，揆諸前揭說明，被上訴人對上訴人二人提起本件確認之訴，自有確認利益。坤福公司上開抗辯，洵無足採。　⒉被上訴人主張上訴人間為系爭買賣後，盧德利已發存證信函通知系爭公業行使優先承買權，上訴人雖表明已合意解除買賣契約，然此係其等通謀虛偽意思表示所為，仍得繼承盧德利之優先購買權利，確認有優先承購權存在，並請求系爭公業就系爭土地，以價金6742萬8000元與之簽訂買賣契約，並辦理移轉登記云云，惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：　⑴按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項本文定有明文。所謂通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言；亦即表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，即足當之（最高法院 110年度台上字第2722號判決意旨參照）。　⑵查，上訴人於110年11月28日簽立「不動產預定買賣契約書」，嗣於111年2月18日改以6,742萬8,000元價格，將系爭土地出售予坤福公司（實際買賣時間為111年2月18日），此為兩造所不爭（見不爭執事項㈡），上訴人並於111年2月25日向屏東縣恆春地政事務所（下稱恆春地政）申請辦理系爭土地所有權移轉登記，有恆春地政111年5月17日函檢送該所1ll 年屏恆字第120號土地登記案件資料記載（買賣）原因發生日期及檢附之系爭土地買賣移轉契約書可稽（見原審卷一第 169-174頁），兩造對上開書證亦無意見，此部分事實堪以認定。又觀諸盧德利以其於111年2月25日詢問稅捐機關後，得悉系爭土地已繳納土地增值稅，因而得知系爭公業將系爭土地出售予買方（即坤福公司），旋於同日向恆春地政遞狀異議，主張欲行使優先承購權等語，此有異議狀在卷可佐（見原審卷一第67、69頁），其並於連假（同年2月26日至28 日）後，迅即寄送存證信函予系爭公業表明行使優先購買權之意，經系爭公業於111年3月2日收受（見原審卷一第75-82 頁、原審卷三第89頁）。而盧德利既已向系爭公業表明行使優先購買權，且未見系爭買賣契約確經合法解除（詳後述⑶ 至⑸），堪認已合法行使優先承買權。　⑶系爭公業雖辯稱：111年2月25日經恆春地政人員告知派下員異議，即於翌日即111年2月26日系爭解除買賣契約同意書解除契約，故盧德利無從行使所謂優先承買權云云，然為被上訴人所否認。而依證人即恆春地政職員張治頤於原審證稱：伊負責辦理上訴人間系爭土地所有權移轉登記申請之人，當初系爭公業原要辦理系爭土地共有物分割，後來因增值稅問題，就不作分割而改成要出賣系爭土地，上訴人送買賣相關文件到地政事務所時，就收到盧德利異議狀。在上訴人撤回上開申請前，曾以電話通知上訴人委任之代書有人提出異議，伊未說異議人及異議內容為何。印象中通知上訴人代書及上訴人撤回上開所有權移轉登記之申請是同一天等語（見原審卷二第314至316頁），及證人即屏東地政課長曾嘉俞於原審證稱：2月25日我沒有上班，承辦人收受盧德利異議狀後，有上陳給我，我是在228連假後陳報給所長王正忠，未先通知上訴人有人異議。但因上訴人有來詢問為何移轉進度緩慢，才告知他有人提出異議，這是與上訴人撤回申請同一天，也就是3月1日等語（見原審卷二第344-347頁）。又兩造於原審對此二人之證述並無異議，則依曾嘉俞、張治頤之證述，堪認恆春地政係因上訴人之代辦人員於「111年3月1日」向系爭公業詢問系爭土地移轉登記申請進度緩慢時，始告知有人異議，當時並未提及異議人及異議原因。故系爭公業抗辯恆春地政人員係於111年2月25日告知有人異議，故於翌日即26日解除契約云云，顯與證人所述告知之時間為111年3 月1日有別，所辯已難採信。　⑷觀諸盧德利長年向上訴人表明欲購買系爭土地及行使優先購買權之意，惟均未獲系爭公業允諾，此有系爭公業與盧德利間另案【即本院111年度上字第23號損害賠償事件（下稱系爭另案）、108年度上字第292號拆屋還地事件】之筆錄與盧德利之存證信函附卷可參（見原審卷一第45-51、60頁），並經本院調取上開民事電子卷查明無訛。又參以上開系爭另案整理不爭執事項時，系爭公業尚表示系爭土地於110年1月 22日塗銷查封登記後迄至111年2月11日準備程序前均未與第三人簽訂買賣契約（見原審卷一第54頁），然系爭公業於本院準備程序則聲稱系爭公業與坤福公司已於「110年11月28 日」成立買賣契約，於111年2月26日解除買賣契約等語（見本院卷第116、125頁），且於原審已提出「110年11月28日」之買賣契約為佐（見原審卷三第161-169頁），顯見系爭公業確為隱瞞有與坤福公司間成立買賣契約之事實，已見其於系爭另案所陳與事實不符，及系爭公業不願由盧德利行使優先承買權之情。並參以上訴人間所書立增補合約書㈠第2段記載：「如有公同共有人之異議主張至（致之誤載）使無法完成買賣登記成立本約雙方同意『應視同完成買賣』，……如可歸責於公同共有人之異議主張未合法，致使未能完成買賣登記，除買賣雙方得向該主張異議公同共有人請求損害賠償外，買賣雙方『應於經司法途徑履行本約完成買賣』等語（見原審卷三第171頁），可見縱使盧德利或其他派下員提出異議而行使優先承購權，上訴人間依上開約定仍得視同完成買賣；自難認上訴人間在盧德利提出異議時，確有解除系爭買賣契約之真意。復參酌上開證人證述係系爭公業之人員於「11 1年3月1日」詢問移轉登記進度緩慢時，始告知有人異議，上訴人同日即撤回系爭土地移轉登記申請，則衡情，上訴人如受告知後要解約，理應在3月1日或以後始可為之，且坤福公司於本院尚具狀陳稱上訴人間係於111年3月1日解除契約等語（見本院卷第189頁），然上訴人在原審時卻抗辯已於1 11年2月26日解約，並提出該日期之系爭解除買賣契約同意書為據，其上記載經地政人員告知派下員異議而解除契約等詞，顯均與證人證述告知時間及坤福公司書狀所載解約時間均屬有別，顯見上開111年2月26日系爭解除買賣契約同意書，當係恆春地政於3月1日告知有人異議後，上訴人間為相互配合虛偽填載解除契約日期及內容所為之文件甚明。復參以上訴人於本院稱：地政告知有人異議後，當時就以盧德利「先前」要行使優先承買權之內容來解約等語（見本院卷第11 6頁）。顯見上訴人縱使不知恆春地政於111年3月1日告知異議人異議內容，惟其等先相互配合以盧德利先前行使上開權利情形，虛偽書立於111年2月26日訂立系爭解除買賣契約同意書，內容記載：「經恆春地政事務所通知有派下員提出異議」等語，然此日期既與證人證述情形及坤福公司書狀所載日期均不符，則被上訴人主張系爭解除買賣契約同意書，係通謀虛偽所為倒填日期之解約同意書，該解約書面應係111 年3月2日收到盧德利行使優先承買權之意思表示後，才倒填日期為111 年2 月26日所製作之不實文件等語，自非無據。再者，參諸上訴人間於111年2月21日書立之增補合約書上記載（見原審卷三第171頁），顯見上訴人知悉如由坤福公司與系爭公業派下員完成個別買賣，將與恆春地政之認定有違，致無法辦理移轉登記，乃協議變更由系爭公業管理人將系爭土地整筆出賣予坤福公司。而上訴人在經恆春地政告知有人異議後，雖提出書立之系爭解除買賣契約同意書，然由其上記載：因有人異議，「同意撤銷買賣登記」後，「解除本增補買賣契約」，買賣雙方應解除價金信託合約，返還買方已支付信託價金含代繳增值稅款，並回復原先辦理個別所有預定買賣（先前預訂買賣價金380萬，雙方同意轉為辦理個別所有預定買賣給付部分價金，約定於解除已付信託價金返還買方時給付於公業管理人收受保管）等語（見原審卷三第 173頁），而此同意書內容僅記載解除增補合約，轉為同意以個別派下員與坤福公司之買賣契約，且坤福公司原給付38 0萬元，充作該公司與個別派下員之部分買賣契約價金，由系爭公業管理人保管，並非返還予坤福公司，顯與一般買賣解約後為回復原狀之情不符，且未見載明欲解除上訴人間原因發生日期為111年2月18日之系爭買賣契約等詞，而顯有蹊蹺，難認上訴人間所立系爭解除買賣契約同意書，真意為解除系爭買賣契約。故被上訴人主張系爭公業係因盧德利行使優先承買權，上訴人間乃通謀虛偽倒填日期於111年2月26日解除契約，惟實無解約真意等語，自屬有據。揆諸前揭規定及說明，上訴人間雖簽訂系爭解除買賣契約同意書，惟核屬通謀虛偽所為，難認已合法解除系爭買賣契約，自不得執以對抗盧德利，並持以否認盧德利未合法行使優先承買權。而系爭公業辯稱已將收受之380萬元退還坤福公司，且無倒填日期虛偽製作解除買賣契約同意書，核與上開書證內容未合，要無足採。　⑸至系爭公業另於本院準備程序終結後，雖又提出共有人於111 年12月30日各出具優先購買行使聲明書，內容記載不同意由盧德利繼承子嗣所稱單獨行使優先購買權利等語（見本院卷第209-467頁），然系爭公業就此等證據，已逾時提出，又未釋明有符合民事訴訟法第276條第1項第3款情形，本不得主張之。又上開聲明書前後文字及中間文字，係以不同顏色列印，且下方記載「立同意書派下員」簽名，上方則記載「 …不同意由盧德利繼承子嗣所稱單獨行使優先購買權利」等語，前後文義亦有矛盾，難認未遭剪接變更，被上訴人亦否認其形式真正，自難採認。況被上訴人本件主張繼承盧德利已行使優先承買權之權利，而非聲明書所指由被上訴人單獨行使優先承買權，是縱得斟酌上開聲明書內容，亦顯無足為系爭公業有利之認定。另系爭公業雖辯稱係在本院言詞辯論期日前1日始找到代辦人員即訴外人陳健璋與張治頤於111年 2月25日對話錄音，而由該錄音譯文足證系爭公業於111年2 月25日受告知有人異議，上開解約非屬通謀所為云云。惟亦為被上訴人所否認。本院審酌無證據顯示該錄音光碟中之對話內容，係於111年2月25日所錄製；又參以該錄音譯文對話內容之記載，上訴人之代辦員陳健璋詢問恆春地政之張治頤稱：「我們當初送」盧三貴的案件（指系爭土地移轉登記申請案件）現目前是有什麼困擾嗎？還是有什麼事情嗎（見本院卷第471頁），經張治頤稱：我目前看完是沒有問題的，不過還是要等課長回來才有辦法確信…等語。張治頤另稱：你們（指系爭公業）有派下員來這邊提出異議等語。陳健璋稱：…他異議內容是什麼。張治頤稱：這個我不方便跟你透露等語，嗣二人簡單數語即結束談話等情。本院審酌上訴人係於「111年2月25日」將系爭土地移轉登記申請案件送恆春地政，此有恆春地政之收件戳章可稽（見原審卷第171頁），其後三天連假，至111年3月1日上班，此為兩造所不爭，則在錄音對話中，陳健璋縱曾與張治頤電話聯繫上開案件進行程度，依其所述「『我們當初送』盧三貴的案件（即系爭土地移轉登記申請案件）現目前是…」等語，明顯可知其與張治頤洽談之日，已與上訴人當初於111年2月25日送件日期非屬同一日甚明。復由系爭公業於同年3月1日猶在催促屏東地政辦理進度，已據前開證人證述在卷，益徵在111年2月26日時，上訴人間確未解除買賣契約。故上訴人僅以上開錄音對話有提及課長不在等語，即稱該日是111年2月25日之對話，並在該日受告知有人異議，於翌日解約，並非3月1日受通知再為解約云云，顯與錄音譯文所示情狀不符，自不足採信。故系爭公業雖提出之上開錄音光碟及譯文為證，惟亦不足為上訴人有利之認定，自亦無傳訊陳健璋到庭之必要，均併予指明。　⒊綜上，系爭公業於111年2月18日改以6,742萬8,000元價格，將系爭土地出售予坤福公司後，盧德利迅即向恆春地政提出異議，再對系爭公業行使優先承購權，並經系爭公業於111 年3月2日合法收受通知，且未見上訴人在盧德利行使上開優先承購買前，已合法解除系爭買賣契約，盧德利自已取得請求系爭公業以價金6,742萬8,000元與之簽訂買賣契約，並於其給付之同時，將系爭土地所有權移轉登記予其之權利。而盧德利嗣雖於原審訴訟中死亡，惟被上訴人已於原審承受訴訟並主張共同繼承上開權利，於法並無不合。則被上訴人依土地法第34條之1第5項準用同條第4項規定及繼承法律關係而為前開聲明之請求，即洵屬有據。六、綜上所述，被上訴人依繼承法律關係及土地法第34條之1第5 項準用同條第4項規定，請求確認上訴人間於111年2月18日以價金6,742萬8,000元簽約買賣之系爭土地，有優先承購權存在，並請求系爭公業以價金6,742萬8,000元與被上訴人簽訂買賣契約，並於被上訴人給付之同時，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。原審判決被上訴人勝訴，於法尚無不合，上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又兩造其餘攻防暨訴訟資料，經審酌後，認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　民事第四庭　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　洪能超　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李珮妤　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊淑珍以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李佳旻附註：民事訴訟法第466 條之1 ：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-03-12

KSHV-113-重上-127-20250312-1

訴

臺灣桃園地方法院

拆屋還地

臺灣桃園地方法院民事判決 111年度訴字第2082號原告黃柏蓉訴訟代理人陳萬發律師被告魏新杭魏新坪魏新炎魏新朋魏宥棋（魏新幸之承受訴訟人）共同訴訟代理人翁瑞麟律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國114年2月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將坐落於桃園市○○區○○段000地號土地上如附圖所示編號A（面積27平方公尺）、B(面積7.71平方公尺)、C(面積 94.26平方公尺)、D(面積59.22平方公尺)、E(面積15.90平方公尺)、F(面積33.52平方公尺)所示之地上物拆除，並將上開所占用土地返還原告及其他共有人全體二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決於原告以新臺幣107萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣320萬7,735元為原告供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；前開所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟；當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第168條、第175條、第178條分別定有明文。本件被告魏新幸於訴訟繫屬中之民國113年6月26日死亡，繼承人為魏宥棋，有戶籍資料、繼承系統表在卷可稽（見本院卷第309至311頁），業經魏宥棋聲明承受訴訟在卷（見本院卷第279頁）合於前開規定，先予敘明。二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴時聲明：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）如起訴狀附圖所示藍色位置，面積共約180平方公尺（實際占用面積及位置俟測量後更正）拆除騰空，並將系爭土地返還原告及其他全體共有人；㈡願供擔保請准宣告假執行。嗣經本院囑託桃園市大溪地政事務所測量並作成複丈成果圖（複丈日期民國113年6月28日，下稱附圖），原告於113年10月22日具狀更正聲明為如後述之聲明所示。核原告所為，係依據土地複丈成果圖之測量結果，所為事實上補充、更正，併予敘明。貳、實體部分：一、原告主張：伊為系爭土地之共有人，詎被告竟未經全體共有人同意，並無占有泉源，卻於系爭土地上以如附圖編號A（面積27平方公尺）廚房、編號B（面積7.71平方公尺）浪板遮雨棚、編號C（面積94.26平方公尺）客廳、編號D（面積5 9.22平方公尺）房間、編號E（面積15.9平方公尺）車棚、編號F（面積33.52平方公尺）雜物間等地上物（面積共計23 7.61平方公尺，以下合系爭地上物），無權占用系爭土地。爰依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告應將坐落於系爭土地上之系爭地上物移除，並將所占用土地返還原告及全體共有人等語，並聲明：㈠被告應將系爭土地如附圖所示編號A（面積27平方公尺）、編號B（面積7.71平方公尺）、編號C（面積94.26平方公尺）、編號D（面積59.22平方公尺）、編號E（面積15.9平方公尺）、編號F（面積33.52 平方公尺）之地上物拆除，並將系爭土地騰空返還原告及其他全體共有人；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　　系爭地上物為被告5人先祖即訴外人魏維嵩、魏維岳、魏維崇、魏維崑幾十年前所興建之祖厝，被告5人祖父輩按房分配，各房各自使用其範圍生活，已六十餘年。另系爭土地至少於53年5月以前成立分管協議，分由魏維嵩、魏維岳、魏維崇、魏維崑後代居住使用，各自獨立使用管理，而成立默示分管協議；倘認兩造間並無默示分管之約定，惟系爭土地於38年12月6日即經系爭土地當時所有權人魏維嵩、魏維岳、魏維崑、魏廷德、魏廷海等人，設定地上權與魏維嵩、魏維岳、魏維崑及訴外人魏廷德、魏廷海、翁劉曲妹等6人，表示全部地主都有分管特定位置並建築使用，應認兩造間存在明示分管契約等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、原告主張其為系爭土地之共有人，系爭土地上有如附圖所示編號A至F之系爭地上物存在，現為被告5人所占用等情，業據其提出土地登記謄本、土地遭占用現況照片等件在卷可稽（見本院卷第11至15頁、第199至217、第504頁），復經本院會同兩造前往現場履勘，並囑託桃園市大溪地政事務所測量屬實，有本院勘驗筆錄、桃園市大溪地政事務所檢送之土地複丈成果圖即附圖附卷可參（見本院卷第189至193頁、第 263頁），且為兩造所不爭執，堪信上情為真實。四、得心證之理由：　　　　被告雖辯以系爭土地存在分管協議，系爭地上物為有權占有等語，惟為原告所否認，是本件爭點為被告是否有權占用系爭土地。經查：　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段亦有明定。以無權占有為原因，請求返還土地者，其土地所有權存在之事實，業經證明屬實，則占有人以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照），故本件應由被告就占用系爭土地係有正當權源乙情，負舉證之責。　㈡被告雖以系爭土地所有權人於38年12月6日於系爭土地上設定地上權，存續期間為50年，故當時系爭土地所有權人乃以設定地上權作為使用系爭土地之權源，而成立之分管契約等語。惟按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之， 98年1月23日修正前民法第818條、第820條第1項分別定有明文。是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意，如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分；而土地法第34條之1係就共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權所設之特別規定，共有土地或建築改良物之特定部分占用收益，乃共有物管理行為，與前開土地法規定所指情形不同，自無該法條規定之適用（最高法院91年度台上字第1902號判決意旨參照）。　⒈查本院依被告聲請調閱系爭土地自光復時期起迄今之土地登記簿等資料，系爭土地於重測前為桃園縣○○鄉○○○段000地號土地，起初於35年6月14日總登記時所有權人記載為魏維岳等人，後於38年12月6日設定地上權登記與魏維嵩、魏維崑、魏維岳、魏廷德、翁劉曲妹、魏廷海，權利範圍為土地一部，權利期間為自38年12月6日起至88年12月5日止，有系爭土地人工登記簿謄本附卷可按（見本院卷第459至487頁），參佐魏維崑於53年5月1日於系爭土地上為其「桃園市○○區○○ 里00號房屋」設立用電資料，有電錶照片及台灣電力公司桃園區用戶用電資料在卷可稽(見本院卷第115至117、123頁) ，復依被告所提供之航照圖可知系爭地上物於62年6月28日起至88年6月10日止，範圍均大致一致，有農業部林業及自然保育署航測及遙測分署類比航攝影像照片在卷互核（見本院卷313至327頁），堪認系爭地上物初始建造之際，其占有權源係經系爭土地所有權人以設定存續期間50年之地上權為目的，屬用益物權之性質，以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。　⒉基此，本件系爭地上物之占有權源，既經系爭土地當事人間明示以設定地上權方式而為使用，即無何默示分管協議可言，是被告辯以系爭土地至少於53年5月以前成立默示分管協議云云，無可採信。再者，共有土地設定地上權乃土地法第 34條之1所設特別規定，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，所設定之負擔僅限於土地上有建築物或其他工作物為目的而使用，核與分管協議依修正前民法第82 0條第1項規定係得全體共有人之同意就特定部分占用收益之管理行為，於性質及法律成立要件上均有不同，自無以地上權之設定即遽認為分管協議。又被告復未舉證證明其他全體共有人有何成立分管契約之效果意思，自無從認定共有人間已有明示或默示分管協議存在，是被告辯稱基於分管協議有權占有系爭土地云云，尚無從採信。　㈢末按法律關係定有存續期間者，於期間屆滿時消滅，期滿後　　，除法律有更新規定外，並不當然發生更新之效果，地上權　　並無如民法第451條之規定，其期限屆滿後自不生當然變更　　為不定期限之效果，因而應解為定有存續期間之地上權於期　　限屆滿時，地上權當然消滅（最高法院最高法院69年度第7 　　次民事庭會議決議㈡、70年台上字第3678號判例、70年度台　　上字第794號判決意旨）。查，系爭土地設定地上權期間自3 8年12月6日起至88年12月5日止，設定權利存續期間既於88 年12月5日屆滿，地上權當然消滅，現已無地上權登記，有系爭土地第三類謄本附卷可參(見本院卷第11至15頁)，亦為兩造所不爭執，則系爭地上物無合法占用系爭土地之權源至明。從而，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭地上物，並將系爭土地騰空返還原告及其他全體共有人，自應准許。五、綜上所述，原告主張依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告應將坐落於系爭土地如附圖所示系爭地上物拆除，並將所占用土地返還全體共有人，為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　劉哲嘉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鍾宜君

2025-03-12

TYDV-111-訴-2082-20250312-1

重訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第686號原告江汶洲訴訟代理人梁繼澤律師訴訟代理人陳為勳律師被告江柏宣上列當事人間請求請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年2月 25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序上理由　　本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體上理由一、原告起訴主張：原告為坐落於新北市○○區○○段○0000○號建物，即門牌號碼新北市○○區○○路○段00○00號22樓(下稱系爭房屋)之所有權人，因為照顧先母江馮水妹，將系爭房屋無償借貸於被告江欣儒、江彩雲(上開二人另已結案)、江彩雲之子江柏宣居住，因江馮水妹於民國（下同）112年2月18日過世，原告於同年5月30日以LINE通訊軟體向被告為終止系爭使用借貸契約之意思表示，並通知於同年6月30日前遷出系爭房屋，詎被告卻置若罔聞，爰依民法第470條第1項後段、第472條第1款、第179條、第184條第1項前段、第185條第1 項前段、第767條第1項前段之規定，提起本訴，並聲明：被告江柏宣應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並應自112年7 月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付新台幣（下同）2萬6900元，並願供擔保請准宣告假執行。二、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。　　三、本院判斷 (一)請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。高法院43年台上字第377號民事判決意旨參照。 (二)原告主張被告占有系爭房屋等情，係以新北地方檢察署檢察官113年度偵字第37820號不起訴處分書（以下簡稱系爭不起訴處分書），檢察官係認定被告江伯宣為被告江彩雲之子，跟隨母親共同居住於系爭房屋，難認被告有侵占之主觀犯意云云。參以被告並未到庭抗辯，檢察官係以被告之母親江彩雲並無侵占之主觀犯意，被告隨同母親居住，亦無侵占之犯意，難以認定被告自認其實際占有系爭房屋。況被告江彩雲抗辯被告江柏宣已於113年3月26日遷出系爭房屋等語（見本院卷第63頁），原告並未就被告江柏宣仍占有系爭房屋之事實，舉證以實其說，自難為有利於原告之認定。 (三)當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。當事人於自認有所附加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形斷定之。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。民事訴訟法第279條定有明文。　　本案於113年12月17日言詞辯論期日爭點整理時，被告江彩雲抗辯被告江柏宣已於113年3月26日遷出系爭房屋等語（見本院卷第63頁），原告不爭執系爭房屋係由同案被告江欣儒、江彩雲佔有，揆之前開規定，原告就已經前開已經自認之事實，並無與事實不符，或經他造同意之情形下，自不得任意撤銷前開自認。 (四)最高法院65年度台抗字第163號判決意旨：「所謂現在占有該物之人，包括直接占有人及間接占有人，輔助占有人係受他人指示而占有，非屬占有人，不得為請求對象。」又民法第941條規定：「地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。」，最高法院106年度台上字第163號民事判決意旨：「按受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第九百四十二條定有明文。查系爭房屋係由謝謝事務所向上訴人承租經營律師事務所，謝諒獲為該事務所執業律師，為原審確定之事實，其基此特定之關係受該事務所指示使用系爭房屋，並非承租人，僅係占有輔助人，則上訴人本於租賃關係請求謝諒獲遷讓返還系爭房屋，自無依據；而上訴人本於所有權之作用，主張謝謝事務所為無權占有，請求遷讓返還系爭房屋，該判決效力及於為占有輔助人之謝諒獲，自無庸再列謝諒獲為被告，是上訴人本於無權占有法律關係請求謝諒獲遷讓返還系爭房屋，即無訴訟之保護必要。」，退步言之，被告係跟隨母親即被告江彩雲居住於系爭房屋，被告江柏宣應為基於家屬之關係占有系爭房屋，被告江彩雲為直接占有人，被告江柏宣應為占有輔助人，原告基於所有權之法律關係，請求被告江彩雲遷讓房屋，其勝訴之判決效力自及於被告江柏宣，其請求被告江柏宣遷讓房屋，自無訴訟保護之必要。從而，原告訴請被告江柏宣應自系爭建物遷出並請求相當於租金之不當得利，並無理由，應予駁回。五、綜上所述，原告依據民法第470條第1項後段、第472條、第1 79條、第184條第1項前段、第185條第1項前段、第767條第1 項前段之規定，請求被告將系爭房屋騰空並遷讓返還原告，並應自112年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付2萬6900元，均無理由，不應准許。六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核與判決結果無涉，爰不一一論述。　　　　八、結論：原告之訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林昱嘉

2025-03-11

PCDV-113-重訴-686-20250311-3

訴

臺灣新北地方法院

返還所有權狀

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第3366號原告陳彩潔訴訟代理人邱奕澄律師複代理人吳庭毅律師被告吉田開發建設有限公司法定代理人曾進興被告謝馥禧上二人共同訴訟代理人陳之琳律師李宗哲律師上列當事人間請求返還所有權狀事件，經本院於民國114年2月13 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）原為兩造及他共有人共有，被告吉田開發建設有限公司（下稱吉田公司）、謝馥禧（單指其一逕稱其名，合指則稱被告）為擔保其二人負欠訴外人林天明之債務，乃於民國11 0年11月15日以其二人當時系爭土地應有部分設定登記擔保債權總額新臺幣（下同）4,200萬元之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）予林天明，被告於111年1月23日依土地法第 34條之1第1項規定出賣系爭土地全部，並於111年1月23日與原買方訴外人森達開發有限公司（下稱森達公司）訂立不動產買賣契約書（下稱原契約），經原告依土地法第34條之1 第4項規定行使共有人優先承購權，乃於111年6月8日與被告訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以150, 110,400元之總價買受系爭土地全部，兩造並共同委任訴外人林偉峻地政士處理系爭土地移轉登記及申領新權狀等事務，且約定俟原告全部清償系爭契約尾款完訖後，林偉峻始須將系爭土地新領權狀（下稱系爭權狀）交付原告，而系爭契約第6條第3項約定（下稱系爭條款）違反土地法第34條之1 第4項之強制規定、公序良俗及誠信原則，應屬無效，應認系爭條款僅約定原告應負責塗銷系爭抵押權，並未使原告承受系爭抵押權債務，原告僅單純受讓取得系爭土地，不因此成為系爭抵押權債務之債務人，系爭抵押權債務之債務人仍為被告，又原告已給付簽約款4,500萬元、完稅款6,000萬元，並基於系爭土地第三取得人即系爭抵押權債務利害關係人之地位，將尾款45,510,400元中3,500萬元，於111年8月31 日，以林天明為受取權人，清償系爭抵押權債務並塗銷系爭抵押權之提存原因，辦理清償提存，而為被告代償系爭抵押權債務，此提存金額業經林天明全數領取並塗銷系爭抵押權，原告依民法第312條、第881條之17準用第879條第1項規定，承受林天明對被告之債權，原告並已通知被告以該債權與系爭契約尾款債權45,110,400元互為抵銷，抵銷後尾款餘額 10,110,400元，原告則於111年10月3日以被告為受取權人，辦理清償提存，原告既已全部付清含尾款在內之系爭契約價金，被告自應同意原告向林偉峻取回系爭權狀，爰依民法第 348條第1項、第767條第1項前段規定及系爭契約約定，提起本件訴訟。並聲明：被告應同意原告向林偉峻取回系爭權狀。二、被告則以：系爭條款約定原告應自行承受或塗銷系爭抵押權並負擔因此所生之清償責任，此為原告應負擔之契約義務，與被告無關，原告為塗銷系爭抵押權所需之花費，應由原告自行負擔，不得事後要求於系爭契約價款中扣除或主張抵銷，且原告清償系爭抵押權債務，係履行其依系爭條款應負擔之契約義務，與民法第312條、第879條第1項規定有別等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、經查，以下事實有下列證據可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實：　㈠系爭土地原為兩造及他共有人共有，被告為擔保其二人負欠林天明之債務，乃於110年11月15日以其二人當時系爭土地應有部分設定登記系爭抵押權予林天明（見本院卷第45頁至第50頁、地政資料卷第5頁至第8頁、第51頁系爭土地謄本、地籍異動索引、系爭抵押權設定登記申請書及設定契約書）。　㈡被告於111年1月23日依土地法第34條之1第1項規定出賣系爭土地全部，並於111年1月23日與原買方森達公司訂立原契約，經原告依土地法第34條之1第4項規定行使共有人優先承購權，乃於111年6月8日與被告訂立系爭契約，約定原告以150 ,110,400元之總價買受系爭土地全部，兩造並共同委任林偉峻地政士處理系爭土地移轉登記及申領新權狀等事務，且約定俟原告全部清償系爭契約尾款完訖後，林偉峻始須將系爭權狀交付原告，而系爭條款約定「甲方（指買方原告）知悉土地現有設定他項權利（指系爭抵押權），本抵押設定（指系爭抵押權設定）由買受人自行承受或塗銷，乙方（指被告）不負任何解除責任」（見本院卷第63頁至第71頁系爭契約、第211頁、臺灣臺北地方法院【下稱北院】111年度訴字第 5162號【下稱甲案】卷【下稱甲案一審卷】第163頁至第169 頁）。　㈢原告已給付系爭契約價金中簽約款4,500萬元、完稅款6,000 萬元。　㈣系爭土地於111年8月24日以買賣為原因所有權移轉登記予原告（見地政資料卷第55頁至第63頁系爭土地謄本、地籍異動索引）。　㈤原告於111年8月31日，以林天明為受取權人，清償系爭抵押權債務並塗銷系爭抵押權之提存原因，清償提存3,500萬元，此提存金額業經林天明全數領取，系爭抵押權並於111年9 月22日塗銷（見本院卷第103頁提存書、北院111年度存字第 1989號、111年度取字第2048號卷宗、地政資料卷第61頁地籍異動索引）。　㈥原告於111年10月3日以被告為受取權人，清償提存系爭契約價金10,110,400元（見本院卷第105頁提存書、本院111年度存字第1419號卷宗）。　㈦原告於甲案依民法第541條第1項、第767條第1項前段規定，起訴請求林偉峻交付系爭權狀，被告為輔助林偉峻而參加甲案訴訟，經甲案第二審判決駁回原告之訴，上訴後經最高法院以113年度台上字第1939號裁定駁回上訴確定（見甲案歷審卷宗）。　㈧原告前於111年3月起訴請求確認就系爭土地有以原契約相同條件訂立買賣契約之優先承購權，並請求被告依原契約相同條件與原告簽立買賣契約等，經本院以111年度重訴字137號確認優先承買權存在等事件（下稱乙案）受理，其後於111 年6月撤回乙案之起訴（見乙案卷宗）。四、本院之判斷：　㈠系爭條款之解釋及效力？　⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算。土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第4項定有明文。考之土地法第34條之1第4項立法意旨在於藉共有物應有部分之出賣，承認他共有人有優先承購權，以簡化共有關係，使共有關係趨於單純（最高法院 72年台抗字第94號裁判、100年度台再字第24號判決參照）。部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地全部，他共有人仍有優先承購之權利（最高法院109年度台上字第3136號裁定、最高法院民事大法庭109年度台上大字第2 16號裁定理由參照）。部分共有人既係出賣共有物全物，則主張優先承購之共有人自應就共有物全部按同一價格為承購（最高法院109年度台上字第1391號判決參照）。所謂「以同一價格共同或單獨優先承購」，係指他共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之優先承購權。申言之，出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之「一切條件」，諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，優先購買權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力（最高法院112年度台上字第1493號、111年度台上字第1902號判決參照）。而部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地全部，依同條第2項規定，應以書面通知他共有人。此書面通知規定之立法目的，在使優先購買權人知悉出賣條件，以利其決定是否行使優先購買權，書面通知並無格式或名稱之限制，無論其係訴訟上或訴訟外為之，凡得以使優先購買權人知悉出賣之條件者即足，並包括提出出賣人與買受人間之買賣契約書，亦可認係書面之通知（最高法院10 7年度台上字第288號判決參照）。另解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解。　⒉原告依土地法第34條之1第4項規定行使共有人優先承購權，揆之前揭說明，其須以原契約同樣條件訂立買賣契約，且須完全接受原契約之一切條件，而勾稽原契約與系爭契約各條款內容（見本院卷第66頁至第71頁、甲案一審卷第163頁至第169頁），除買方不同外，其餘各條款內容均一致無異，足認原告係以原契約同樣條件訂立買賣契約而買受系爭土地。　⒊細繹系爭條款（內容同原契約第6條第3項，下不贅述）明載系爭抵押權設定由買受人自行承受或塗銷，賣方被告不負任何解除責任，其使用之文字平易，非艱澀難懂，且原告為行使優先承購權，亦委任具法律專業之律師處理，應無閱讀及理解之困難，而「承受」意指承擔繼受，「解除」則指解消，概已明示其真意為買受人應一己承受系爭抵押權債務，並自行負擔解消系爭抵押權設定之一切責任，而排除賣方被告對系爭抵押權債務及設定解消之一切責任，無須別事探求，自不得反捨其文字更為曲解，既系爭抵押權債務應由買受人一己承受，並應由買受人自行處理系爭抵押權設定之解消且負擔相應責任，而與賣方被告無涉，復參之原買方森達公司陳明原契約第6條第3項意指買方除應支付系爭契約全數價款外，並應自行承擔解除系爭抵押權設定所發生之清償責任（見甲案一審卷第254頁之1），以及系爭契約第3條就尾款45, 110,400元之給付方式僅約定為「雙方同意於所有權移轉登記完成，地政事務所核發權狀後，由甲方（指買方」付給乙方（指賣方）」，價金分配表就價金之分配則約定簽約款4, 500萬元、尾款45,110,400元皆付款予被告，完稅款6,000萬元則付款予共有人全體，均未見有買方得清償系爭抵押權債務代尾款給付之約定（見本院卷第67頁、第70頁、甲案一審卷第164頁、第167頁），足徵買受人就系爭抵押權債務所為之清償，非屬買賣價金之一部或縮短給付，亦不得代尾款之給付甚明。　⒋被告於111年1月23日依土地法第34條之1第1項規定出賣系爭土地全部並與原買方森達公司訂立原契約後，即於111年1月 24日以板橋莒光郵局存證號碼第21號存證信函，通知含原告在內之他共有人此事，並限期函到15日內表示是否行使優先承購權，該信函固未檢附原契約本文，但已檢附原契約價金分配表，且內文第四點已載明「標的現有抵押權設定，本抵押設定由買受人自行承受或塗銷，賣方不負任何解除責任（相當於系爭條款全文）」（見本院卷第59頁至第62頁），原告收受該信函後，即於111年1月26日以陽澄律字第2號律師函通知被告於111年1月28日前提供完整原契約，俾其決定是否行使優先承購權（見乙案卷第45頁至第48頁），並於111 年1月27日以桃園成功路郵局存證號碼第121號存證信函，通知被告原告願依同一價格、同一條件行使優先承購權，並再次要求被告提供完整原契約（見乙案卷第49頁至第51頁），經被告於111年1月28日提供完整原契約影本予原告收受閱覽後（見乙案卷第55頁至第56頁說明一、乙案卷第62頁說明四），原告於111年2月7日以桃園南門郵局存證號碼第64號存證信函，通知被告提供原契約正本以查驗，並要求被告說明系爭抵押權債務清償狀況（見乙案卷第55頁至第58頁），被告於111年2月11日提供原契約正本予原告方查驗後（見乙案卷第61頁至第63頁、第177頁至第179頁），原告於111年2月 15日以桃園南門郵局存證號碼第73號存證信函，通知被告並重申原告就系爭土地全部行使優先承購權，並要求被告提供系爭抵押權債務清償狀況及債務詳細資料（見乙案卷第65頁至第70頁），被告乃於111年2月18日以板橋文化路郵局存證號碼第232號存證信函，通知原告系爭抵押債務金額為3,500 萬元（見乙案卷第73頁至第76頁），足見原告於111年1月28 日已知原契約含原契約第6條第3項、第3條及價金分配表在內之一切條件，並於111年2月18日已悉系爭抵押權債務尚負欠3,500萬元。　⒌原告就原契約第6條第3項約定，雖於111年2月7日、111年2月 15日、111年2月24日以桃園南門郵局存證號碼第64號、第73 號、第81號存證信函，一再爭執原告僅負責塗銷系爭抵押權，無義務承擔系爭抵押權債務，而其為塗銷系爭抵押權而清償系爭抵押權債務之金額，應視作買賣價金之一部，買賣價金在其清償系爭抵押權債務與塗銷系爭抵押權之限度內應扣除之，或其得依民法第312條規定承受原債權人對被告之權利而向被告請求云云（見乙案卷第55頁至第58頁、第65頁至第70頁、第77頁至第83頁），惟被告先於111年2月18日以板橋文化路郵局存證號碼第232號存證信函，嚴正表明原契約第6條第3項約定系爭抵押權應由買受人自行承受或塗銷，此為行使優先承購權之同一條件（見乙案卷第75頁），復於11 1年4月25日以111法明字第1115號律師函，再次重申原契約第6條第3項內容，並強調原契約未將系爭抵押權之塗銷作為買賣價金給付及移轉所有權之對價條件（見本院卷第73頁至第75頁），再於111年5月18日以111法明字第1116號律師函，催告原告簽署與原契約內容完全相同之買賣契約，並依原契約第3條約定給付簽約款4,500萬元，給付對象與金額如價金分配表所示（見本院卷第191頁至第193頁），嗣原告於11 1年5月23日以陽澄律字第11號律師函，通知被告原告同意簽署與原契約內容完全相同之買賣契約，並同時給付第一期買賣價款4,500萬元（見本院卷第195頁至第196頁），並於111 年6月8日以原契約同一條件簽立系爭契約。　⒍由前述脈絡觀之，原告於111年6月8日簽立系爭契約前，已有相當充裕之時間（長達4個多月），充分了解原契約含第6條第3項、第3條及價金分配表在內之一切條件，且知悉系爭抵押權債務負欠金額為3,500萬元，對於買受人應一己承受系爭抵押權債務，並自行負擔系爭抵押權及設定之解消責任，被告就系爭抵押權債務債務及設定之解消並不負任何責任，而含尾款在內之買賣價金的給付方式，並不及於系爭抵押權債務之清償，不容許買受人以清償系爭抵押權債務代尾款之給付等節，亦皆清楚知曉，已足使原告充分了解原契約之一切條件，並得自行權衡行使優先承購權將負擔之義務、責任及可取得之價值、利益，而自行決定是否行使優先承購權，土地法第34條之1第2項通知義務及第4項共有人優先承購權之立法目的即已達到，不違各該條項之立法意旨，而不動產之買賣，該不動產所負擔之既存債務應由買賣雙方中何方負終局清償責任，以及若買方予以清償，其清償得否代價金之給付，基於私法自治及契約自由原則，買賣雙方自可自行約定並有效成立，並不背於法律強行規定及公序良俗，此在部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有不動產全部時亦無二致，系爭條款內容自無違反強制、禁止規定或公序良俗可言，復未剝奪或限制共有人知悉出賣條件後決定是否以同樣條件行使優先承購權之權利，與土地法第34條之1第4 項法律意旨並無不符，亦未增加法律所無之限制，即難謂系爭條款為無效，而系爭土地共有人皆按應有部分比例分配買賣價金，並未損及全體共有人應得之利益，至原告依系爭條款應一己承受系爭抵押權債務，並自行負擔系爭抵押權設定之解消責任，被告則不與焉，乃私法自治與契約自由原則之範疇及結果，自應予以尊重，亦無違反誠信原則之問題，則原告主張系爭條款違反強制規定、公序良俗或誠信原則而屬無效云云，殊非有理。　⒎茲原告充分了解上情，並自行權衡利弊得失後，仍自行選擇行使優先承購權，並本於自主意思以原契約同一條件簽立系爭契約，自應受系爭契約含系爭條款在內各條款內容之拘束，並以之為行為規範，不容原告於本件復事爭執。　㈡系爭契約尾款45,110,400元是否已全數給付？　⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，為民法第334條第1 項所明定。是抵銷以主張抵銷之一方對他方有可為抵銷之債權存在為前提。　⒉原告就系爭抵押權債務之清償，不得視作買賣價金之一部或縮短給付，或代尾款之給付，且被告就系爭抵押權債務及設定之解消並不負包含清償在內之一切責任，業如前述，則無論原告是否清償系爭抵押權債務，原告就此均不得再向被告主張任何權利，對被告均無可抵銷之債權存在，無從以之為抵銷，適可徵被告111年4月25日111法明字第1115號律師函謂：買受人基於承受或塗銷系爭抵押權，依法得所得行使之權利（見本院卷第74頁），並不及於被告。綜上，系爭契約尾款仍欠3,500萬元未清償，原告主張系爭契約尾款中3,500 萬元經抵銷後已消滅云云，咸非有據。　㈢原告請求被告同意原告向林偉峻取回系爭權狀有無理由？　⒈按當事人約定義務之履行，繫於不確定之事實者，屬權利行使時期即清償期之約定，應認該事實發生時，為清償期屆至之時。當事人以法律行為之履行繫於不確定之事實之到來者，應解釋為於其事實之發生時，為權利行使期限之屆至。　⒉兩造約定俟原告全部清償系爭契約尾款完訖後，林偉峻方須將系爭權狀交付原告，係將系爭權狀交付義務之履行，繫於原告全數清償系爭契約尾款不確定事實之發生到來，為權利行使期限即清償期之約定，矧系爭契約尾款迄未全部清償完畢，該事實尚未發生到來，兩造就系爭權狀交付義務約定之清償期仍未屆至，原告自不得請求被告同意向林偉峻領取系爭權狀。五、綜上所述，原告依民法第348條第1項、第767條第1項前段規定及系爭契約約定，請求被告同意原告向林偉峻取回系爭權狀，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌　　後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　陳佳君以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林正薇

2025-03-10

PCDV-113-訴-3366-20250310-1

聲

臺灣桃園地方法院

停止強制執行

臺灣桃園地方法院民事裁定 114年度聲字第46號聲請人許晃銘相對人桃園市平鎮區農會法定代理人莊玉輝上列當事人間聲請停止強制執行事件，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。　　理　由一、本件聲請意旨略以：相對人向本院聲請對第三人林榮芳強制執行，本院以113年度司執字第146606號（下稱系爭執行事件）受理在案，並執行林榮芳名下坐落屏東縣○○鄉○○段000○ 000○0地號土地（下合稱系爭土地），然系爭土地為聲請人所有，聲請人已提起第三人異議之訴，如繼續執行，當使聲請人有難以回復之損害，爰依強制執行法第18條規定，願供擔保聲請裁定准為停止強制執行程序等語。二、強制執行程序開始後，除法律另有規定外，不停止執行。有回復原狀之聲請，或提起再審或異議之訴，或對於和解為繼續審判之請求，或提起宣告調解無效之訴、撤銷調解之訴，或對於許可強制執行之裁定提起抗告時，法院因必要情形或依聲請定相當並確實之擔保，得為停止強制執行之裁定，強制執行法第18條定有明文。所謂必要情形，固由法院依自由裁量定之。然法院為此決定，應就回復原狀之聲請，或再審之訴，或異議之訴，或抗告，在法律上是否顯無理由，以及如不停止執行，將來是否難於回復執行前之狀態等各情形予以斟酌（最高法院69年度台抗字第577號裁判意旨參照）。第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。強制執行法第15條前段定有明文。又所謂就強制執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者（最高法院68年台上字第3190號判例要旨參照）。另不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。民法第758條定有明文。四、經查：（一）本件相對人聲請持本院民國100年3月24日桃院永99司執十字第71059號債權憑證，向本院聲請對林榮芳強制執行，本院以系爭執行事件受理在案，並囑託臺灣屏東地方法院執行林榮芳名下系爭土地；聲請人主張其為系爭土地所有權人及典權人，提起第三人異議之訴，經本院以114年度重訴字第98號受理在案等情，經本院調取各該卷宗核閱屬實，堪可採認。（二）承上，卷附土地登記謄本所載系爭土地所有權人為林榮芳，且無典權之設定，聲請人此部分主張顯非事實；又依林榮芳在系爭執行事件所陳，聲請人出資委由林榮芳向第三人薛伯毅買受系爭土地，並由薛伯毅將系爭土地移轉登記於林榮芳名下，則依民法第758條規定取得系爭土地所有權之人為林榮芳，而非聲請人。聲請人提起的第三人異議之訴顯無理由，自無強制執行法第18條所規定得裁定停止強制執行之必要情形。本件聲請，於法不合，應予駁回。四、依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第220條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　孫健智正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　彭明賢

2025-03-06

TYDV-114-聲-46-20250306-1

重訴

臺灣屏東地方法院

確認優先承買權存在等

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度重訴字第44號原告蘇秋雲訴訟代理人陳水聰律師被告賴麗琳訴訟代理人陳樹村律師陳明瑾律師上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國114 年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按當事人以有民事訴訟法第181條至第185條所定裁定停止之原因，向法院為裁定停止之聲請者，固得促法院為此職權之行使，法院如認其聲請為不合法或無理由而不予容納時，無須對之為駁回聲請之裁定（最高法院69年度台上字第1691 號判決參照）。次按他訴訟之法律關係是否成立，雖為本訴訟之先決問題，本訴訟法院是否以裁定停止訴訟程序，仍得斟酌情形依其自由意見決之，非不得自為關於本案之裁判。本件原告主張其為坐落屏東縣○○鄉○○○段000○000○000○000地號土地（下合稱系爭土地；如單指其一，則以各地號稱之）之承租人，得依民法第460條之1、第426條之2、土地法第10 7條、第104條等規定行使優先購買權，並已另對訴外人即出租人吳沛聰、本院民事執行處等向本院提起確認租賃關係存在案件，故聲請於另案判決確定前裁定停止本件訴訟程序等語，惟本院至民國114年2月25日仍查無原告所稱之另案繫屬中，且原告與吳沛聰間就系爭土地有無租賃關係存在乙節，本院得依法自行認定，故認無裁定停止訴訟之必要，合先敘明。二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第262條第1項前段定有明文。查原告起訴時原聲明：㈠確認原告就系爭土地之租賃關係存在。㈡確認原告對於本院109年司執字第36715號執行標的即系爭土地之優先購買權關係存在等語（見補字卷第23頁）；嗣於本院言詞辯論期日，撤回上開訴之聲明第1項及對吳沛聰、全國農業金庫股份有限公司（下稱全國農業金庫公司）之起訴（見本院卷第156至157 、190頁），核其所為與上開規定相符，應予准許。三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號裁判意旨參照）。本件原告主張其就系爭土地有優先購買權，為被告所否認，致原告之權益將因前開優先購買權之存否而處於不安之狀態，並得以確認判決除去之，故原告提起本件訴訟自有確認利益。貳、實體部分：一、原告起訴主張：原告自105年間即向吳沛聰租用系爭土地，雙方並有簽訂農地租賃耕作契約書（下稱系爭租約），亦有辦理契約簽章之認證，約定租賃期間自105年6月5日起至125年6月4日止，原告即在系爭土地上種植芒果樹，再於108年5月間出資興建地上物2間（嗣改稱整修原地上物2間，均無門牌號碼，下合稱系爭地上物）。租賃關係存續中，系爭土地經抵押權人即訴外人全國農業金庫公司聲請拍賣抵押物強制執行（案列本院109年度司執字第36715號強制執行事件，下稱系爭執行事件）為查封、拍賣，由被告於112年3月21日拍定。然原告為系爭土地之承租人，就承租耕地之關係，自得依民法第460條之1、土地法第107條、第104條規定，就租地建物部分，則可依民法第426條之2、土地法第104條規定，行使優先購買權，故提起本件訴訟等語。並聲明：確認原告就系爭土地有優先購買權存在。二、被告則以：　㈠原告訴請確認其與吳沛聰間就系爭土地有租賃關係存在部分，因系爭租約業經執行法院於111年11月14日以屏院惠民執丁109司執字第36715號執行命令除去（下稱系爭執行命令）後進行拍賣，依最高法院100年度台上字第802號判決及法院辦理民事執行實務參考手冊之旨趣，該租賃關係已失其存在，原告無從主張優先購買權。　㈡被告否認原告提出之吳沛聰出具之證明書、系爭租約及興建系爭地上物收據等真正，自應由原告舉證該等文書為真。又系爭租約僅係簽章之認證，與公證之效力不同，況系爭租約既於105年5月28日簽立，卻於108年1月22日始認證，無從確認原告與吳沛聰間就系爭土地之租賃關係是否存在。且經比對Google Map街景歷史資料，系爭地上物係於104年6月即已存在，與原告稱其於108年興建、整修等情不符。而系爭土地於108年2月間即因系爭執行事件而查封，原告遲至110年8月17日第一次拍賣前，始向執行法院陳報其對系爭土地有租賃關係，且主張租期自105年6月5日開始，恰早於系爭土地設定抵押權之前，已與常情有悖等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第190至191頁，部分文字依判決編輯略為修改）：　㈠吳沛聰就其所有之系爭土地與原告簽立系爭租約，並於108年 1月22日經臺灣高雄地方法院所屬民間公證人洪葦婷事務所認證契約之簽章。　㈡539、540地號上有一間1樓未辦理建物所有權第一次登記之建物（無門牌號碼，即系爭地上物）。　㈢系爭土地前經吳沛聰之債權人即全國農業金庫公司於109年8 月3日聲請拍賣抵押物強制執行（即系爭執行事件），原告在系爭執行事件拍賣程序中，於111年11月14日具狀主張依土地法第107條第1項等規定，就系爭土地有優先購買權，嗣於112年3月21日由被告以新臺幣（下同）25,900,000元得標拍定，惟尚未核發權利移轉證書。　㈣執行法院於110年1月28日查封筆錄記載：540地號上之未保登建物為一樓磚造平房，屋側加蓋鐵皮雨遮；539地號上之未保登建物為一樓鐵皮屋。另540地號上之鐵皮涼棚及539地號上之破敗平房等語，並在建物居住使用狀況欄勾選查封之建物為空屋，無人居住使用（見本院109司執36715卷一第125 至128頁）。　㈤吳沛聰前於106年9月4日簽立未保存登記建物切結書予全國農業金庫公司，內容略為：本人提供擔保之系爭土地已建有未經保存登記建物（含地面層或頂層加蓋部分為供押不動產之從物）確為本人原始起造所有或具使用權，願合併提供為債權之共同擔保品等語（見本院109司執36715卷一第111頁）。　㈥執行法院於111年11月14日以屏院惠民執丁109司執字第36715 號執行命令（即系爭執行命令），主旨略為：原告就系爭土地與吳沛聰約定之租賃關係應予除去等語（見本院109司執3 6715卷二第53至54頁）。　㈦原告於111年11月14日具狀對系爭執行命令不服，向執行法院聲明異議，並呈報有優先購買權等語，嗣經執行法院於111 年12月14日以109年度司執字第36715號裁定駁回其聲明異議；其再於112年3月29日具狀向執行法院聲明願以拍定價格25 ,900,000元為優先購買等語（見本院109司執36715卷二第55 、127至129、223頁）。四、兩造爭執事項（見本院卷第191至192頁，部分文字依判決編輯略為修改）：　㈠原告主張其與吳沛聰間有成立系爭租約之耕地及基地建屋租賃關係存在，是否有據？　㈡原告主張有於系爭土地上自任耕作，並於539、540地號上興建系爭地上物，有土地法第104條、第107條、民法第460條之1及第426條之2規定之優先購買權，是否有據？五、本院之判斷：　㈠原告主張其與吳沛聰間有成立系爭租約之耕地及基地建屋租賃關係存在，是否有據部分：　⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權，土地法第104條第1項前段、第107 條第1項分別定有明文。次按土地法第104條第1項及第107條第1項，關於基地或耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院44年台上字第700號判決意旨參照）。且法院依民法第866條第1項、第2項規定裁定除去地上權或終止租賃關係而拍賣時，因在該執行程序中，地上權或租賃關係被除去或終止者，該地上權或租賃關係已失其存在。於此情形，該被除去或終止之地上權人或租賃權人不得對抵押權人或拍定人主張地上權或租賃權，進而對抵押不動產之拍賣享有優先承買權（最高法院100年度台上字第802號判決意旨參照）。　⒉查系爭土地，經吳沛聰於106年9月8日設定最高限額抵押權36 ,000,000元登記予全國農業金庫公司後，嗣於105年5月28日始與原告簽訂系爭租約，有系爭土地登記謄本、系爭租約在卷可稽（見補字卷第31頁，本院卷第353至367頁）。嗣全國農業金庫公司向執行法院聲請拍賣系爭土地，經執行法院以吳沛聰與原告間就系爭土地之租賃關係已影響該抵押權為由，而以系爭執行命令除去該租賃關係，且另進行第二次拍賣，由被告以25,900,000元得標拍定等情，為兩造所不爭（見不爭執事項㈢、㈥），且有系爭執行命令、不動產拍賣筆錄、投標書暨收據等件可參（見本院卷第395、415至421頁），復經本院調閱系爭執行事件案卷查核屬實。又原告前因不服系爭執行命令而提出異議，經本院民事執行處司法事務官以 109年度司執字第36715號裁定駁回其異議，原告不服，聲明異議，經本院以112年度執事聲字第1號裁定駁回其聲明異議，有上開裁定在卷可憑（見本院卷第409至413、423至429頁）。依前揭規定及說明，本件系爭土地之租賃關係既經法院依民法第866條第2項規定裁定除去租賃關係而拍賣，依強制執行法第98條第2項但書規定，該租賃關係不隨同不動產之拍賣而移轉，並應認該租賃關係已失其存在。從而，於系爭土地拍賣時既無租賃關係存在，原告自無從對拍定人即被告主張優先購買權。　⒊再按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文，故須其簽名、蓋章或按指印係本人或其代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用前揭推定為真正之規定（最高法院110年度台上字第2610號判決意旨參照）。又按當事人提出之私文書，必先證其真正而無瑕疵者，始有訴訟法上之形式證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質證據力之可言（最高法院91 年度台上字第1233號裁判意旨參照）。準此，私文書須具形式上真正與實質上真正，其內容始得憑信。經查，原告主張其與吳沛聰間就系爭土地有成立承租耕地、租地建物之關係，固提出系爭租約、證明書、興建收據等件為證（見補字卷第29至33頁），惟被告否認前揭私文書之形式上及實質上真正（見本院卷第84頁），依上開說明，自應由原告負舉證責任。　⒋查系爭租約頁末之出租人及承租人欄，分別蓋有吳沛聰與原告之印文，並經臺灣高雄地方法院所屬民間公證人洪葦婷事務所於108年1月22日認證，確認吳沛聰由其代理人承認在系爭租約為本人之蓋章，有系爭租約及認證書附卷可考（見補字卷第31至32頁），並據證人吳沛聰於本院具證稱：我有與原告簽立系爭租約，約定租期20年，108年公證才打合約，但105年就租給原告等語（見本院卷第310頁），堪認系爭租約上之吳沛聰與原告印文為真正。然縱使系爭租約形式上為真正，亦無從證明吳沛聰與原告間就系爭土地確有租賃關係，合先敘明。　⒌原告主張其於107年前用現金交付租金，自107年間始以匯款方式繳納租金，並提出其於107年2月14日匯款156,000元予吳沛聰繳付107年度租金60,000元等、108年1月23日匯款180,000元以繳付108至110年度租金、111年1月13日、112年3月21日、113年3月21日各匯款60,000元繳付111年度、112年度、113年度租金，有原告申設之郵局帳戶存摺、郵政跨行匯款申請書等件為憑（見本院卷第211至221、319至327頁），固與系爭租約第3條約定：「乙方（即原告，下同）之租金每年一付，計60,000元整。押金30,000元。」等語（見補字卷第31頁）相符，然原告上開付款方式，與租金通常為定期給付之方式不同，且交付現金或匯款等金錢往來之原因關係多端，難以遽認該等款項即為給付租金，而不足以證明原告與吳沛聰間就系爭土地有租賃關係。　　⒍觀諸系爭租約第4條約定：「乙方自行興建之地上物為乙方所有，與甲方（即吳沛聰）無關」等語（見補字卷第31頁），而據原告提出其出資興建系爭地上物之興建收據僅載有「品名『驗收款』、數量『乙式』、金額『315,892』」、「品名『訂金』、數量『乙式』、金額『947,678』」、「品名『完工款』、數量『乙式』、金額『1,263,570』」、「品名『鐵反基礎』、數量『乙式』、金額『631,785』」等記載（見補字卷第33頁），然總額高達3,158,925元（計算式：315,892＋947,678＋1,263,570＋631,785＝3,158,9250），金額非低，且開立日期均集中於108年5月2日至108年6月30日，已與興建工程常為分期驗收後始支付各期工程款之常情未符，自無法證明系爭地上物確為原告出資興建，或原告與吳沛聰間就系爭土地有租賃關係等事實。　⒎本院於113年12月20日會同兩造、地政人員至現場履勘結果：539地號北邊有1間未辦理建物所有權第一次登記且無門牌號碼之1樓鐵皮農舍並增建鐵皮前院（即同段73假建號），屋內有堆置農具；另有1間未辦理建物所有權第一次登記之1樓磚造庫房，內有大型水桶及馬達各1座；其餘部分均種植芒果樹。540地號中間有1間未辦理建物所有權第一次登記及無門牌號碼之1樓磚造農舍並增建鐵皮前院及後方鐵皮棚架（即同段72假建號），現無人使用；其餘部分均種植芒果樹。543、832地號為縱貫公路（台一線）之部分道路，其餘部分為種植芒果樹等情，有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑（見本院卷第237至239、247至255頁），核與執行法院於110年1月28日系爭執行事件查封及勘測現場結果大致相符，有查封筆錄、執行筆錄、指封切結、屏東縣枋寮地政事務所110年3月17日屏枋地一字第11030168500號函檢附建物測量成果圖可憑（見本院卷第371至383頁）。依系爭地上物之外觀、建材、建築工法並無明顯之差異，而難以區辨原告增改建部分是否具構造上或使用上之獨立性，而為原地上物所有權範圍擴張，或僅為附屬物等情，甚或實際上係何人出資增改建、增改建之面積及範圍，又係何人耕種芒果樹等情，均有未明，經本院向原告闡明提出相關單據等說明之（見本院卷第157、192至193、341頁），仍未能進一步舉證以明之（見本院卷第463頁），自難據此認定系爭地上物係原告出資增改建或有耕種芒果樹等情。　⒏證人即出租人吳沛聰雖於本院審理時具證稱：我與原告於105 年間有簽訂系爭租約，並於當時即將系爭土地出租予原告收取租金等語（見本院卷第310頁），並據其出具證明書，以明系爭土地上作為均為原告種植等語，有證明書可考（見補字卷第29頁），然：　⑴吳沛聰證稱：除系爭土地外，好像沒有與原告有其他不動產之租賃關係，至於動產部分忘記了等語（見本院卷第310至3 11頁），與原告主張其於107年間另有向吳沛聰承租其他房屋等語（見本院卷第205頁），已互有矛盾。　⑵吳沛聰證稱：系爭地上物部分係其向原地主購買時就有的，部分原告有重新油漆、補水泥、補土、外部拉皮、更換鐵皮樑柱或設置房屋，或重作棚架及鋪設水泥地面等重改建等語（見本院卷第311至312頁），然依105年間拍攝之空照圖即已見有系爭地上物存在，且屋頂尚屬完整（見本院卷第177 至181頁），與證人吳沛聰上開證述似有未合。　⑶吳沛聰雖稱：原告整修系爭地上物不須經我同意；租約到期後系爭地上物如何處理、原告是否給付租金，我跟原告是好朋友不計較，但原告種植作物多少會有點收入，所以我當然要收取租金；原告給付租金的狀況大致上還蠻正常的，我都隨便原告，朋友間講求誠信方便就好，但我沒有跟原告約定給付租金的時間；我跟原告間好像沒有其他金錢往來，但有很多人跟我借錢我都不記得，對方還不還我錢我都隨便等語（見本院卷第311、313至314頁），核與其前於詐欺案件偵訊時供稱：系爭土地出租給原告，但原告有沒有在上面種芒果，這個我不管，要問原告等語，有臺灣高雄地方檢察署111年度偵續字第84號偵訊筆錄為證（見本院卷第335至336頁），可見吳沛聰對於原告是否有種植芒果樹、有無按期給付租金及繳付租金等節，其證詞已有出入。　　　　⑷證人吳沛聰上開證詞與客觀事證多有不符，兼衡證人吳沛聰與原告為相識多年之朋友，為避免被告取得系爭土地之所有權，恐對原告多所迴護，其證詞之可信性較為薄弱，而不足為有利於原告之認定。　⒐原告固援引最高法院111年度台上字第2616號判決見解為據，認土地法第104條規定「承租人」之範圍，應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人等語，然依原告所提之證據，尚難證明其與吳沛聰間就系爭土地有成立租賃關係存在，並出資興建系爭地上物或種植芒果樹等節，已認定如前，則其既非系爭地上物之所有權人或事實上處分權人，即難認屬土地法第10 4條第1項規定所稱之承租人，併予敘明。　⒑綜上，依原告提出之上開證據及主張，均不足令本院形成其主張為真正之優勢心證，故其主張就系爭土地有租賃關係等語，顯非可採。　㈡本件原告未能舉證其與吳沛聰就系爭土地有租賃關係存在等節，自不符土地法第104條、第107條、民法第460條之1及第 426條之2所定要件，則無從取得對系爭土地之前開法定優先購買權，故其請求確認就系爭土地有優先購買權存在，自無理由，不應准許。六、綜上所述，原告訴請確認其就系爭土地有優先購買權存在，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　沈蓉佳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄒秀珍

2025-02-27

PTDV-113-重訴-44-20250227-1

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臺灣高等法院民事判決 113年度上字第1167號上訴人玖瓏土地開發有限公司法定代理人林世寶訴訟代理人楊惠琪律師被上訴人黃敬唐律師即陳阿桶之遺產管理人訴訟代理人黃絲榆律師張浩倫律師上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國113年4 月23日臺灣新竹地方法院112年度訴字第571號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴及追加之訴均駁回。第二審訴訟費用（含追加之訴）由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　　按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款分別定有明文。上訴人於原審主張伊受新竹縣○○市○○段000○000○000○00000地號土地（下合稱系爭土地）部分共有人黃啟仁等19人委任仲介出售系爭土地，嗣以新臺幣（下同）1億8000萬元出售予訴外人許家烽，依土地法第34條之1規定之法定代理權性質，土地買賣契約（下稱系爭契約）之效力及於系爭土地共有人之一陳阿桶，伊得依系爭契約第12條第6項約定、居間及委任之法律關係，請求陳阿桶按其應有部分給付仲介服務費180萬元。嗣上訴本院主張：出賣共有土地促進土地利用，共有人得取得處分共有土地之對價，對共有人屬有利行為，而委託仲介交易有利於土地買賣交易進行，關於仲介費之支出，性質上屬於出賣土地之必要費用或有益費用，伊與陳阿桶間存在無因管理法律關係，追加依民法第176條第1項規定，請求償還必要及有益費用180萬元；若認不存在代理或無因管理之法律關係，陳阿桶受有伊為系爭土地仲介出賣之勞務付出，及土地持分出售之對價等利益，亦應依不當得利返還勞務付出之利益180萬元（本院卷第21至23頁），核係就同一聲明追加請求權基礎，追加之訴與原訴均基於上訴人仲介出售系爭土地之同一基礎事實，且訴訟資料得以援用，核符前開規定，應予准許。貳、實體部分：一、本件上訴人主張：系爭土地原為陳阿桶與黃啟仁等23人共有，陳阿桶應有部分比例為1/4（下稱系爭應有部分）。陳阿桶於民國55年3月26日死亡，無繼承人，被上訴人前經原法院選任擔任其遺產管理人。系爭土地因夾雜公設保留地、違章建築、部分共有人應有部分經查封及共有人死亡未辦理繼承登記等情，長年無法出售，故部分土地共有人即黃啟仁等 19人依土地法第34條之1第1項規定，委任伊仲介出賣及整合系爭土地相關爭議事項，因共有人依上開規定處分共有土地，對於不同意者而言，係屬法定代理權之性質，故系爭契約之效力及於陳阿桶。嗣經伊仲介以總價1億8000萬元出售予訴外人許家烽，於110年9月4日簽訂系爭契約，伊自得依系爭契約第12條第6項約定請求賣方給付總價4%之仲介服務費。另關於仲介費之支出，性質上屬於出賣系爭土地之必要或有益費用，應由陳阿桶之遺產管理費用中支付，依陳阿桶應有部分比例計算，陳阿桶應給付伊仲介服務費180萬元（計算式：1億8000萬元×4%×1/4=180萬元）。爰依系爭契約第12 條第6項約定、居間及委任之法律關係，請求被上訴人於管理陳阿桶遺產之範圍內給付180萬元及法定遲延利息（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並追加依無因管理及不當得利規定為請求），並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應於管理陳阿桶遺產之範圍內給付上訴人180萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被上訴人則以：系爭土地係依土地法第34條之1第1項規定，由其他共有人以多數決處分，陳阿桶非系爭契約之出賣人，亦未與上訴人成立何種法律關係，基於債之相對性，上訴人不得依系爭契約之約定向伊請求給付仲介服務費。再者，仲介服務費為其他共有人同意簽訂系爭契約所生，陳阿桶自無支付仲介服務費之義務。又上訴人與同意出售土地共有人間成立居間或委任契約，該共有人同意給付仲介費換取上訴人之服務，難認上訴人有何利於陳阿桶並為其管理事務之意思。又黃啟仁等19人委託上訴人處理系爭土地買賣事宜之仲介服務契約，與陳阿桶應有部分因土地法第34條之1規定而出售之法律關係，應各自獨立，不能謂陳阿桶受有仲介服務之利益。至陳阿桶受有土地價金之利益係基於其土地應有部分，難認有不當得利等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。　　三、兩造不爭執事項（本院卷第117頁）：　㈠系爭土地經上訴人仲介出賣予許家烽，於110年9月4日簽訂系爭契約。　㈡陳阿桶於55年3月26日死亡，經原法院以110年度司繼字第963 號裁定選任黃敬唐律師為其遺產管理人。四、本院之判斷：　㈠上訴人得否依系爭契約第12條第6項、居間及委任之法律關係，請求被上訴人給付仲介服務費180萬元？　⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。土地法第34條之1第1項規定定有明文。又部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係（最高法院88年度台上字第1703號判決意旨參照）。　⒉經查：訂立系爭契約時，陳阿桶仍為系爭土地登記之共有人，應有部分比例為1/4，惟陳阿桶已死亡且無繼承人，系爭土地僅得依土地法第34條之1第1項規定，由其他共有人即黃啟仁等19人以多數決之法定方式處分，有系爭土地登記謄本、歷次異動索引、系爭契約及協議書在卷可參（原審卷第74 頁至第92頁、第214頁至第261頁、第264頁至第366頁），且為兩造所不爭執（本院卷第117頁），應堪認定。黃啟仁等1 9人雖依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地全部出賣並移轉所有權登記予許家烽，惟陳阿桶並未簽訂系爭契約，依前揭說明，黃啟仁等19人亦未代理陳阿桶與許家烽訂立系爭契約，上訴人亦非系爭契約之當事人，自不得請求陳阿桶履行系爭契約；又上訴人係於110年2月21日與黃啟仁簽立不動產專任委託銷售契約書（本院卷第107頁至第111頁，下稱系爭委託銷售契約），依系爭委託銷售契約第4條負有辦理製作不動產說明書、市場調查、廣告企劃、買賣交涉等出售系爭土地相關事務之義務，並依系爭委託銷售契約第10條享有得向黃啟仁收取買賣成交價額4%之服務報酬之權利。然黃啟仁並無代理陳阿桶與上訴人訂立系爭委託銷售契約，陳阿桶與上訴人間自不存在居間或委任關係，則上訴人依系爭契約第12條第6項、居間及委任之法律關係，請求被上訴人給付仲介服務費180萬元，自無理由。　㈡上訴人得否依民法第176條請求被上訴人給付仲介服務費？　⒈次按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之。又管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。為民法第172條及第176條第1項所明定。　⒉查上訴人辦理前揭出售系爭土地之相關事務，係基於其與黃啟仁間所簽立之系爭委託銷售契約而負之契約義務，則上訴人既受黃啟仁委託而負有出售系爭土地之義務，即與前揭民法第172條規定之「未受委任、並無義務」等要件不符。又上開仲介費180萬元係黃啟仁依系爭委託銷售契約或黃啟仁等19人依系爭契約第12條第6項應給付予上訴人之報酬，性質上係上訴人得收取之費用，而非其為陳阿桶支出之費用，自非前揭民法第176條規定之「管理人支出之必要或有益費用」，則其依上開規定請求被上訴人給付仲介服務費，亦無理由。　㈢上訴人得否依民法第179條規定請求被上訴人返還其付出勞務之利益180萬元？　⒈末按民法第179條之規定，不當得利返還請求權之成立，須當事人間有財產之損益變動，即一方受財產之利益，致他方受財產上之損害，且無法律上之原因。在給付之不當得利，係以給付之人為債權人，受領給付之人為債務人，而由為給付之人向受領給付之人請求返還利益。所謂給付係指有意識地，基於一定目的而增加他人之財產，給付者與受領給付者因而構成給付行為之當事人，此目的乃針對所存在或所約定之法律關係而為之（最高法院100年度台上字第990號判決意旨參照）。　⒉上訴人另主張：陳阿桶因伊仲介出售系爭土地，受有伊之勞務付出及因伊之努力而取得持分出售對價等利益，為無法律上原因受有其付出勞務之不當得利云云（本院卷第23頁），核係主張給付型不當得利。惟上訴人辦理前揭出售系爭土地相關事務，係基於其與黃啟仁間所簽立之系爭委託銷售契約，則其依約給付勞務之對象為黃啟仁，故給付關係係存在於其與黃啟仁之間，其與陳阿桶間並不存在給付關係，自與給付型不當得利之要件有異，則其依民法第179條規定請求被上訴人返還其給付勞務之利益180萬元，亦屬無據。　　五、綜上所述，上訴人依系爭契約第12條第6項約定、居間及委任之法律關係，請求被上訴人應於管理陳阿桶遺產之範圍內給付180萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。上訴人另追加依民法第176條及第179條等規定，請求被上訴人給付上開款項及自112年4月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬無據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第十三庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　林純如　　　　　　　　　　　　　　法　官　邱蓮華　　　　　　　　　　　　　　法　官　林于人正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　王靜怡

2025-02-27

TPHV-113-上-1167-20250227-1

訴

臺灣臺南地方法院

請求損害賠償等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第1654號原告藍沛蕎訴訟代理人王滋靖律師被告掌握態度舞蹈工作室兼法定代理人黃特磬共同訴訟代理人吳佳龍律師林仲豪律師戴勝利律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國114年2月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應連帶給付原告新臺幣15萬元，及自民國113年6月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告連帶負擔十分之三，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。如被告以新臺幣15萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　　　　　事實及理由一、原告起訴主張：㈠、緣坐落臺南市○○路○段000號（下稱系爭大樓）為屋齡33年久之住商混合大樓，原告為系爭大樓之8樓屋主（下稱8樓房屋），訴外人陳彥吉為系爭大樓之7樓屋主（按：原告與陳彥吉和解後，原告撤回起訴），被告掌握態度舞蹈工作室（下稱被告舞蹈工作室）為7樓房屋之承租人，被告黃特磬（原名：黃慶源）則為被告舞蹈工作室之法定代理人。㈡、原告係於民國（下同）111年7月購入8樓房屋，被告舞蹈工作室於每日課程期間，授課之舞蹈老師及上課之學生，不斷於 7樓房屋內有跳舞落地蹦跳聲、大聲撥放音樂，並使用重低音音響等製造震動及噪音之行為（原證1、2），其長期製造噪音及震動，已超越一般人社會生活所能容忍之範圍，原告為此曾多次請求被告舞蹈工作室及被告黃特磬為相應之改善措施，然均未獲得任何友善回應，原告不得已於111年11月間向臺南市政府警察局第二分局投訴，臺南市政府警察局第二分局乃依社會秩序維護法開罰被告黃特磬新臺幣（下同） 3,000元（原證3），然被告黃特磬遭受裁罰後，不僅未為任何改變，甚至變本加厲將音樂開得更大聲，而引發系爭大樓之6樓房屋屋主（原證4）及其他住戶向系爭大樓管委會投訴，系爭大樓管委會為此也曾經張貼公告要求被告舞蹈工作室及被告黃特磬改善（原證5），嗣原告再次於112年7月間向臺南市政府警察局第二分局投訴（原證6），並於112年10月間向臺南市政府警察局第二分局所長反應，然被告舞蹈工作室及被告黃特磬迄今仍未有任何改善，甚至於社群軟體IG轉發貼文並陳述「樓下我才懶得理她」等語（原證7），原告因此罹患睡眠障礙、焦慮、呼吸不順及心悸等疾病（原證8 ），嚴重影響原告之生活安寧，且原告於求助無門下，亦有委請律師撰擬律師函（原證9），請求7樓房屋屋主即陳彥吉協助要求被告舞蹈工作室及被告黃特磬為相應之改善措施，被告二人直至113年6月底始搬離7樓房屋。㈢、按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」、「法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任」、「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額」，民法第184條第1項前段、第28條、第195條第1項前段分別定有明文。被告黃特磬對於被告舞蹈工作室之課程活動具有實質管控能力，然被告舞蹈工作室及被告黃特磬仍於每日課程期間，安排舞蹈老師授課，並與上課之學生，不斷於7樓房屋內有跳舞落地蹦跳聲、大聲撥放音樂，並使用重低音音響等行為，其產生之震動及噪音，嚴重影響原告之生活安寧，原告因此患有睡眠障礙、焦慮、呼吸不順及心悸等症狀，被告舞蹈工作室及被告黃特磬自應負侵權行為損害賠償責任。㈣、被告辯稱其音量未超過管制標準云云，然被告之課程活動及練習製造之噪音，包含「跳舞落地蹦跳聲、大聲撥放音樂，並使用重低音音響」等，其發生頻率為每天，其產生的音量，已嚴重影響原告之生活安寧，從原證4原告與鄰居之LINE 對話紀錄「每天猶如千軍萬馬用力踏在我的胸口，踏在我的全身，彷彿要把我的身體踩爛踩碎」等語，堪認其侵害程度已逾一般社會活動所能容忍之範圍。㈤、被告辯稱原告實際上並未生活於8樓房屋云云，惟原告固有多個居住地址及廣告旗幟「鴻晴物理升學班」，然原告係將8 樓房屋之一部分出租於鴻晴物理升學班，其餘部分仍係由原告使用，原告雖然偶爾會回老家或住在其他地址，但不能以此反推原告沒有住在8樓房屋。㈥、被告辯稱跳舞活動於晚上10點前即結束，原告之病症與被告無關云云，惟依照原告提出之附表1可知，縱使超過10點，被告之課程活動及練習仍然繼續，被告所辯顯然不實，且過去原告身心健康狀況良好，並無任何睡眠障礙或焦慮症狀，亦無身心科就診之紀錄，自從被告開始製造噪音後，原告即出現失眠、焦慮、呼吸不順及心悸等症狀，且經診斷確定罹患廣泛性焦慮症合併睡眠障礙，足徵被告之行為確已侵害原告之人格權益，被告製造之噪音與原告所罹患之疾病間，顯有因果關係。㈦、被告辯稱其已於111年9月間加裝吸音棉及於112年12月間更換機器以減少重低音云云，惟被告明知其製造的噪音及震動已影響到上下樓鄰居日常生活，被告並非專業從事隔音之作業人員，卻不思請專業廠商為相應改善，反而自行上網購買吸音棉，難認被告已盡其所能改善，況被告提出之被證5至多僅能證明有更換音響，然難認重低音有因此減少，顯未符合民法第793條但書之規定等語。㈧、聲明（見本院卷第21頁筆錄）： ①、被告應連帶賠償原告50萬元，及自113年6月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ②、訴訟費用由被告連帶負擔。二、被告答辯略以：㈠、由原告提出之鈞院112年度南秩聲字第1號裁定第2頁第11行「檢舉人之出租人藍００」（原證3）、原告診斷證明書上記載之住所「臺南市○區○○○街000號」（原證8）、原告委任狀上所載地址「高雄市○○區○○路00巷00號」、以及放置在系爭大樓1樓之廣告旗幟「鴻晴物理升學班」（被證2），均可知原告實際上並未居住於8樓房屋內，故其所謂居住安寧云云，自無遭受侵害之可能。㈡、況8樓房屋現登記為商號「鴻晴物理升學館」、負責人為「郭鴻晴」（被證3），現仍對外招生中（被證1），顯見8樓房屋亦係供商業補習之使用，本身即有眾多學生出入吵雜，更與原告主張之居住安寧迥異不同。㈢、民法第793條所稱氣響之侵入，按土地形狀，地方習慣可否認為相當，應參酌主管機關依法所頒布之管制標準予以考量，俾與事業之經營獲得衡平，以發揮規範相鄰關係積極調節不動產利用之功能（最高法院99年度台上字第223號判決意旨參照）。又噪音管制法所稱之噪音，係指超過管制標準之聲音，為該法第3條所明定。退步言，縱認原告有居住8樓房屋（假設語氣，被告否認），然依其所提出之錄音檔或錄影檔，均無任何檢測工具證明被告經營之舞蹈工作室有超過管制標準之音量，自無從認定有噪音存在。㈣、再退萬步言，縱被告經營之舞蹈工作室確有超過管制標準之音量（假設語氣，被告否認），然其跳舞活動於晚上10點即結束（原證2課表），而原告所受之病症為「廣泛性焦慮症合併睡眠障礙」，該病症與被告經營之舞蹈工作室之跳舞活動間有何因果關係，並未見原告舉證。㈤、又被告就其經營之舞蹈工作室，曾於111年9月間加裝吸音棉及112年12月間更換機器以減少重低音（被證4、5），系爭大樓為住商混合大樓，可從事商業活動，故被告實已盡其所能改善，應認其侵入輕微，或按土地形狀，地方習慣可認為相當，係屬民法第793條但書之情況等語。㈥、聲明： ①、原告之訴駁回。 ②、訴訟費用由原告負擔。三、法院之判斷：㈠、系爭7樓房屋為陳彥吉所有，111年7月間起至113年6月30日止，均出租予被告舞蹈工作室使用（被告黃特磬、原名黃慶源為負責人），被告舞蹈工作室於113年6月30日遷離系爭7樓房屋；系爭8樓房屋為原告所有等節，為兩造所不爭執，並有被告商業登記抄本、被告戶籍謄本、本院司法事務官113 年7月8日訊問筆錄、建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本等件附卷可稽，是此部分之事實，堪可認定。㈡、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任。人格權受侵害時，得請求法院除去其侵害；有受侵害之虞時，得請求防止之。前項情形，以法律有特別規定者為限，得請求損害賠償或慰撫金。不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有瓦斯、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時，得禁止之。但其侵入輕微，或按土地形狀、地方習慣，認為相當者，不在此限。第774條至前條規定，於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之。民法第184條第1項前段、第28第、第18條、第195條第1項前段、第793條、第800條之 1分別定有明文。又按於他人居住區域發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音，應屬不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額（最高法院92年台上字第164號判決意旨參照）。據此，行為人如於他人居住區域發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音，且情節重大，被害人得依民法第 195條第1項規定請求賠償相當之金額。㈢、原告主張被告舞蹈工作室於每日課程期間，授課之舞蹈老師及上課之學生，不斷於7樓房屋內有跳舞落地蹦跳聲、大聲撥放音樂，並使用重低音音響，製造震動及噪音之行為已超越一般人社會生活所能容忍之範圍乙情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查，就被告舞蹈工作室有因課程期間製造噪音，妨害公眾安寧，致違反社會秩序維護法第72條第3款之行為，遭裁處罰鍰3,000元，聲明異議業經駁回確定在案乙節，有本院112年度南秩聲字第1號裁定及側錄影片、側錄內容附表等件附卷可證（見調字卷第31至33頁、第63頁、第49 頁），足徵原告前開主張，並非子虛。次查，稽之系爭大樓管委會於112年8月3日張貼之公告內容：「近來又收到『不同樓層投訴』7樓掌握態度舞蹈教室：該樓層之音響音效聲與人群叫囂聲、呼喊聲、音頻震動、踩踏跳動驚擾甚大，次數頻繁，經多次溝通無效。…近日該舞蹈教室仍然於『晚間18至24 時』，發出巨大聲響，影響住戶安寧，未見任何改善。本管委會特此呼籲7樓舞蹈教室應發揮敦親睦鄰的素養，共同維護大樓的和諧與安寧，並於此發出限期30天內改善之通知。如屆期仍未改善，將函送有關單位處理。」等語在卷（見調字卷第37頁），顯見被告確有因舞蹈課程，製造音響、踩踏、呼喊等擾人之聲響及振動，影響上下各樓層住戶之安寧，縱系爭大樓為住商混合之大樓，亦屬已達一般人社會活動難以忍受之程度，故被告前揭抗辯，並非可採。㈣、被告雖抗辯原告未能提出客觀檢測音量之工具及數據，證明該聲量已達超過管制噪音之標準云云，然查，民法侵權行為所保護之人格法益，係指於他人居住區域發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音，即屬不法侵害他人居住安寧之人格利益，核與噪音管制法第2條所規定之噪音管制標準內涵不同，自不以超過管制標準之聲音為限制，而係以是否足以妨害他人生活安寧為要件，故被告此節所辯，亦非有據。㈤、再按精神慰藉金之賠償須以人格權遭遇侵害，使精神上受有痛苦為必要，其核給之標準固與財產上損害之計算不同，然非不可斟酌雙方身分資力與加害程度，及其他各種情形核定相當之數額（最高法院51年度台上字第223號判決參照）。查本件原告因被告之前述不法侵害行為，致居住安寧之人格利益受損，因此罹患廣泛性焦慮症合併睡眠障礙疾病，出現睡眠障礙、焦慮情緒及呼吸不順、心悸等症狀，業據原告提出春暉診所112年12月25日診斷證明書附卷為憑（見調字卷第43頁），足徵原告之日常生活受到前揭噪音及震動之侵擾，在精神上受有相當之痛苦；復審酌原告為大學畢業、被告黃特磬為大學肄業，兩造之收入及名下財產等情（詳見限制閱覽卷卷附之個人戶籍資料、稅務資訊連結作業查詢結果- 財產、所得）；併參酌原告受被告因舞蹈課程產生之噪音及震動侵害之時間為111年7月間起至113年6月30日止，大約3 年，又原告自承係將8樓房屋一部分出租予鴻晴物理升學館使用、一部分自己使用（見本院卷第29頁），故其所受侵害範圍之大小，以及被告已有嘗試進行噪音改善工作而自行購買隔音棉、新的音響（見調字卷第133至137頁）等一切情狀，因認原告請求被告連帶賠償精神慰撫金，應以15萬元為適當，逾此範疇，尚屬無據，不應准許。㈥、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，本件損害賠償之債並無確定給付期限，原告本於侵權行為之法律關係，請求被告連帶賠償15萬元及自起訴狀繕本送達翌日即113年6月18日（見調字卷第71頁送達證書）起至清償日止，按年息5％計算之利息，揆諸上揭規定，亦屬有據。四、結論：㈠、原告依民法第28條、第184條第1項前段、第195條第1項規定，請求被告連帶給付15萬元，及自113年6月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範疇之請求，則無理由，應予駁回。㈡、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。㈢、本判決主文第1項所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。另依職權酌定相當之擔保金額，宣告被告得免為假執行。　五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，　　經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘　　明。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　吳金芳以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李崇文

2025-02-27

TNDV-113-訴-1654-20250227-1

訴

臺灣臺南地方法院

侵權行為損害賠償

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第2028號原告和昕開發有限公司和祐開發股份有限公司共同法定代理人施昭佑共同訴訟代理人郭俊銘律師被告黃群傑訴訟代理人黃厚誠律師上列當事人間侵權行為損害賠償事件，本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告和昕開發有限公司（下稱和昕公司）於民國 108年間委託被告仲介購買臺南市○○區○○段0000○0000地號土地（下合稱系爭土地）。系爭土地共有人史益錩、史清河（下稱史益錩等2人）於109年2月9日與原告和昕公司簽立不動產買賣契約（下稱甲契約），買賣標的為史益錩等2人就系爭土地權利範圍各84分之9，同日並與原告和昕公司簽立協議書（下稱系爭協議），約定原告和昕公司應以新建之特定建物作為交換，系爭協議為甲契約之附件。史益錩、史清河、史松雲、周梅、史依菁（下稱史松雲等5人）、原告和祐公司與訴外人和昕資產管理有限公司（下稱和昕資產公司）於109年8月5日簽立不動產買賣契約（下稱乙契約），買賣標的為系爭土地之權利範圍全部。被告於109年8月5日以太子郵局存證號碼53號存證信函（下稱系爭存證信函）檢附乙契約（史秀美、史迎心、史松門、史和代為收件人）通知系爭土地共有人已逾土地法第34條之1規定之法定人數及面積，同意以新臺幣（下同）44,825,373元出賣第三人；請收件人於函到15日內表示配合領取價款，若主張優先承買權，請準備買賣價金，逾期未回視為放棄優先購買之權利。史迎心、史秀美、史和代（下稱史迎心3人）於109年8月21日對被告表示行使優先購買權，其後向本院對史松雲等5人、原告和祐公司起訴請求訂立系爭土地買賣契約並辦理移轉登記，經本院110年度重訴字第60號判決（下稱另案判決）史迎心等3人勝訴確定在案。史迎心等3人依法提存後，已將系爭土地移轉登記於其等名下。而原告法定代理人施昭佑於原告和昕公司與史益錩等2人簽立甲契約後，向被告表示不須踐行土地法第34條之1之通知義務，被告竟寄送系爭存證信函，且未檢附系爭協議、108年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據等應認列於優先購買權同一條件之事項，及被告擬定乙契約未將系爭協議、108年12月4日調漲仲介費用及現金領取單據列為附件，被告所為違反地政士法第26條第1項規定，構成民法第184條第2項違反保護他人法律，亦構成民法第544條處理委任義務有過失，應負賠償責任。原告和昕公司受有支出代書費及相關稅費53,945元、贈與登記代書費9, 150元、委由和昕營造公司辦理拆除費用350,000元、拆遷補償費600,000元、前置作業費用698,697元，共計1,711,792 元之損害；原告和祐公司受有支出被告及訴外人陳淑卿仲介費用1,211,046元、暫估系爭土地價格損失2,000,000元，共計3,211,046元之損害。依地政士法第26條第2項、民法第18 4條第2項、第544條規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告和昕公司1,711,792元，及自113年1月2日民事準備㈠暨爭點整理狀繕本送達翌日（即113年1月3日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應給付原告和祐公司3 ,211,046元，及自113年1月2日民事準備㈠暨爭點整理狀繕本送達翌日（即113年1月3日）起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：甲契約係史益錩等2人出賣其等就系爭土地應有部分予原告和昕公司，乙契約則係系爭土地共有人即史松雲等5人、原告和祐公司依土地法第34條之1第1項規定出賣系爭土地全部予和昕資產公司，兩者為完全不同之契約。被告寄發系爭存證信函係依土地法第34條之1第2項為通知，所需檢附者乃乙契約，系爭協議既為甲契約之附件，自無需於系爭存證信函檢附系爭協議。且系爭協議乃史益錩等2人與原告和昕公司間之密件，本即不讓其他共有人知悉，被告未於系爭存證信函檢附系爭協議，亦係遵守密件約定。原告法定代理人施昭佑不曾向被告表示不須行使土地法第34之1條之情，且乙契約之買受人係和昕資產公司，並非原告。倘原告法定代理人施昭佑有此要求，乃屬違法。108年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據並無列入系爭存證信函或乙契約作為附件之依據。被告依土地法第34條之1之規定本應通知未出賣之共有人是否優先購買，不論寄發系爭存證信函或共有人優先購買均係合法行為，均無違法致生原告損害之可能。原告和昕公司既非乙契約之當事人，並無損害可言，且共有人中僅史益錩等2人與原告和昕公司簽有系爭協議，其他共有人則無合建分屋約定，故原告和昕公司亦未因被告行為受有損害。原告和祐公司主張仲介費部分，仲介內容既已履行完成，本應依約給付仲介費，況被告與陳淑卿所受領之仲介費僅605,523元。並聲明：如主文第1項所述；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：　㈠系爭土地於109年8月5日之共有人為史益錩、史清河、史松雲、周梅、史依菁、史和代、史秀美、史迎心、史松門、和祐公司。　㈡史益錩等2人於109年2月9日與原告和昕公司簽立甲契約，買賣標的為史益錩等2人就系爭土地應有部分各84分之9。史益錩等2人於同日與原告和昕公司簽立系爭協議，系爭協議為甲契約之附件，如系爭協議雙方無法達成共識，土地買賣契約亦不發生效力。　㈢史松雲等5人、原告和祐公司與和昕資產公司於109年8月5日簽立乙契約，買賣標的為系爭土地之權利範圍全部。　㈣被告於109年8月5日以系爭存證信函檢附乙契約（以史松雲等 5人、原告和祐公司與和昕資產公司為寄件人，史秀美、史迎心、史松門、史和代為收件人）通知系爭土地共有人已逾土地法第34條之1規定之法定人數及面積，同意以44,825,37 3元出賣第三人；請收件人於函到15日內表示配合領取價款，若不願配合領取價款，應得價金將依法提存，若主張優先承買權，請準備買賣價金，逾期未回視為放棄優先購買之權利（補字卷第25-27頁）。　㈤史迎心等3人於109年8月21日對被告為行使優先購買之意思表示。史迎心等3人向本院對史松雲等5人、原告和祐公司起訴請求訂立系爭土地買賣契約並辦理移轉登記，經本院110年度重訴字第60號判決史迎心等3人勝訴確定在案。史迎心等3 人依法提存後，已將系爭土地移轉登記於其等名下。四、兩造爭執事項：　㈠原告主張原告法定代理人施昭佑於原告和昕公司與史益錩等2 人簽立甲契約後，向被告表示不須踐行土地法第34條之1之通知義務，是否可採？　㈡原告主張被告擬定乙契約時，未將系爭協議及108年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據（本院卷第67-71頁）列為附件，違反地政士法第26條第1項或構成民法第544條處理委任事務有過失，是否有據？　㈢原告主張被告寄發系爭存證信函，未將系爭協議及108年12月 4日調漲仲介費用協議及現金領取單據（本院卷第67-71頁）列為乙契約之附件，違反地政士法第26條第1項或構成民法第544條處理委任事務有過失，是否有據？　㈣原告依地政士法第26條第2項、民法第184條第2項、民法第54 4條之規定，請求被告各給付原告和昕公司1,711,792元及遲延利息、原告和祐公司3,211,046元及遲延利息，是否有據？五、得心證之理由：　㈠按地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務；地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任；但能證明其行為無過失者，不在此限；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，地政士法第 26條、民法第184條第2項、第544條固分別定有明文。另共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之，土地法第34條之1第1、2項定有明文。　㈡經查：　⒈史益錩等2人於109年2月9日與原告和昕公司簽立甲契約，買賣標的為史益錩等2人就系爭土地應有部分各84分之9，史益錩等2人於同日與原告和昕公司簽立系爭協議，系爭協議為甲契約之附件，如系爭協議雙方無法達成共識，土地買賣契約（即甲契約）亦不發生效力；系爭土地之部分共有人即史松雲等5人、原告和祐公司與買受人即和昕資產公司於109年 8月5日簽立乙契約，買賣標的為系爭土地之權利範圍全部；被告於109年8月5日以系爭存證信函檢附乙契約（以史秀美、史迎心、史松門、史和代為收件人）通知系爭土地共有人已逾土地法第34條之1規定之法定人數及面積，同意以44,82 5,373元出賣第三人；請收件人於函到15日內表示配合領取價款，若不願配合領取價款，應得價金將依法提存，若主張優先承買權，請準備買賣價金，逾期未回視為放棄優先購買之權利等情，已如前述。　⒉觀諸乙契約第三條第3項明確約定「尾款即『扣除』本條第1.2 項負擔、辦理土地法第34條之1對他共有人提存法院之價款及全體所有權人負擔之規費、代辦費用外……」；註1約定「本約出賣之土地所有權人依土地法第34條之1辦理，對於未會同之『他共有人』，依法通知有『優先購買權』或同意受領價金或領取法院提存買賣價金之權利。」；註3約定「出賣之土地所有權人如有於辦理期間死亡，應先行通知合法繼承人，依土地法第34條之1執行要點第9點第三項規定辦理」。參酌乙契約註5記載辦理買賣登記之時間由地政士通之；登記地政士為被告等節，足見乙契約登記相關事宜由被告處理，乙契約之出賣人為系爭土地之部分共有人即史松雲等5人、原告和祐公司，買受人為和昕資產公司，買賣標的為系爭土地之全部，依土地法第34條之1規定，自應書面通知其他共有人是否行使優先購買權，且乙契約已載明對於「未會同之他共有人」（即未簽約之共有人），依法應通知有優先購買權，則被告依法及乙契約之約定以系爭存證信函通知系爭土地之其他共有人是否行使優先購買權，並無違反地政士法第 26條第1項、民法第544條規定，亦不構成民法第184條第2項之侵權行為。　⒊被告以系爭存證信函通知系爭土地之其他共有人是否行使優先購買權，乃依土地法規定及依乙契約之約定所為，已如前述，原告主張原告法定代理人施昭佑於原告和昕公司與史益錩等2人簽立甲契約後，欲以分割共有物方式取得系爭土地，向被告表示不須踐行土地法第34條之1之通知義務等等，原告並非乙契約之契約當事人，難認有權要求被告不須通知系爭土地其他共有人是否行使優先購買權，且分割共有物訴訟歷時非短，裁判分割結果亦未可知，復參酌原告於另案訴訟未見主張欲以分割共有物訴訟處理土地之情，經本院調取另案卷宗核閱無訛，原告就其上開主張亦未提出證據以實其說，是原告此部分主張實不可採。　⒋史益錩等2人於109年2月9日與原告和昕公司簽立甲契約，買賣標的為史益錩等2人就系爭土地應有部分各84分之9，史益錩等2人於同日與原告和昕公司簽立系爭協議，系爭協議為甲契約之附件，而系爭土地之部分共有人即史松雲等5人、原告和祐公司與買受人即和昕資產公司於109年8月5日簽立乙契約，買賣標的為系爭土地之權利範圍全部，已如前述，可知甲契約與乙契約之契約當事人即出賣人、買受人均不同，買賣標的亦不同，甲契約與乙契約乃不同之契約甚明。甲契約與乙契約既為完全不同之契約，系爭協議係甲契約之附件，並非乙契約之附件，被告擬定乙契約時自無將系爭協議列入附件之理。系爭協議記載略以（補字卷第21-23頁）：甲方（史益錩等2人）願意同乙方（和昕公司）以售地購屋方式處理，甲、乙雙方售地及購屋之間互不補償價金，甲方承買乙方二年後完工位於臺南市仁德區太子三街所新建之透天房屋各乙戶，且甲契約有約定土地買賣價金，足見原告和昕公司就甲契約係買受史益錩等2人就系爭土地之應有部分，除須給付買賣價金外，尚須交付新建透天房屋各乙戶予史益錩等2人，原告和昕公司就系爭協議提供史益錩等2人較乙契約之買受人較優之條件，被告抗辯系爭協議乃原告和昕公司與史益錩等2人間之密約，不願讓其他共有人知悉，被告更無於寄發系爭存證信函時附系爭協議之理等語，有所憑據。　⒌審諸108年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據所載（本院卷第67-71頁），108年12月4日調漲仲介費協議乃原告和祐公司與被告、陳淑卿所立，其內容分別為被告、陳淑卿仲介原告和祐公司與周梅、史依菁及張添增就系爭土地買賣事宜調整仲介費用，另108年12月4日現金領取單據為被告就訴外人施林射榴、施柏全、施翔仁、張添增、周梅、史依菁部分領取仲介費用之單據，惟108年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據均為被告與原告和祐公司間之事宜，核與乙契約即系爭土地之部分共有人即史松雲等5人、原告和祐公司將系爭土地出賣予和昕資產公司無涉，被告擬定乙契約時，並無將108年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據列為附件之理。若乙契約之當事人認108年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據為乙契約之必要之點，理應會要求將此部分於契約中載明及列為乙契約之附件，然乙契約就此部分毫無約定，亦未見乙契約之當事人有此要求，即難認被告未將108年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據列為乙契約之附件，有何違反地政士法第26條第1項、民法第544 條規定之處。　⒍系爭協議係甲契約之附件，並非乙契約之附件，已如前述，則被告以系爭存證信函通知未簽立乙契約之系爭土地其他共有人是否行使優先購買權，自無需檢附非乙契約附件之系爭協議作為附件。被告係依法及乙契約之約定以系爭存證信函通知系爭土地之其他共有人是否行使優先購買權，而108年1 2月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據內容已如前述，10 8年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據均為被告與原告和祐公司間之事宜，核與乙契約無涉，亦與乙契約之買賣條件無關，即與通知其他共有人是否行使優先購買權無關，被告無需於系爭存證信函檢附108年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據，而原告主張此部分應認列於優先購買權同一條件之事項，並未舉證以實其說，是原告此部分主張無從憑採。至原告所提臺灣高等法院107年度上易字第867號判決，該判決之原因事實與本件不同，對本件亦無拘束力，無從為有利於原告之認定。　⒎基上，原告主張被告擬定乙契約未將系爭協議及108年12月4 日調漲仲介費用協議及現金領取單據列為附件、被告寄發系爭存證信函未將系爭協議及108年12月4日調漲仲介費用協議及現金領取單據列為乙契約之附件，違反地政士法第26條第 1項、民法第544條處理委任事務有過失，均不可採，是原告依地政士法第26條第2項、民法第184條第2項、民法第544條之規定，請求被告各給付原告和昕公司1,711,792元及遲延利息、原告和祐公司3,211,046元及遲延利息，均屬無據。六、綜上所述，原告依地政士法第26條第2項、民法第184條第2 項、民法第544條之規定，請求被告給付原告和昕公司1,711 ,792元，及自113年1月2日民事準備㈠暨爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告應給付原告和祐公司3,211,046元，及自113年1月2日民事準備㈠暨爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，均應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。七、按當事人聲明之證據，法院應為調查；但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條定有明文。民事訴訟法第286條但書所謂不必要之證據，係指當事人聲明之證據，與應證事實無關，或不影響裁判基礎，或毫無證據價值，或法院已得強固之心證而言（最高法院97年度台上字第1712號判決意旨參照）。原告聲請傳訊史鎰昌等2人、和昕資產公司法定代理人施雅晨，待證事實分別為原告和昕公司簽立系爭協議後，原告法定代理人施昭佑有無表示不欲讓系爭土地其他共有人及未會同出賣人知悉系爭協議、原告和昕公司與和昕資產公司之關係及有無系爭協議之約定等等。惟本院就本件爭點之認定業如前述，原告上開聲明調查之證據不足影響本院心證裁判基礎，本院認核無調查之必要；另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，均併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項本文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　楊亞臻以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳雅婷

2025-02-27

TNDV-112-訴-2028-20250227-1

訴

臺灣士林地方法院

撤銷受取提存物所附條件

臺灣士林地方法院民事判決 111年度訴字第848號原告合作金庫商業銀行股份有限公司法定代理人雷仲達（現為林衍茂）訴訟代理人王郡蔓吳宜靜被告朱秀卿朱清泉曹友慈（原名曹鳳英）林惠玲邱忠坡廖金源吳水朱彩青朱清義連朱彩蛙朱娟兒朱幸兒朱久美朱煥欽受告知人林良謨上列當事人間請求撤銷受取提存物所附條件事件，原告並為訴之變更，經本院於民國114年1月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應連帶給付林良謨新臺幣99萬9,889元，及自民國112年 11月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並由原告代為受領。二、訴訟費用由被告連帶負擔。三、本判決第一項於原告以新臺幣33萬3,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣99萬9,889元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴訟代理權，不因法定代理人有變更而消滅，民事訴訟法第73條定有明文。又同法第170條有關當事人之法定代理人，其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止之規定，於有訴訟代理人時不適用之，復為同法第173條本文所明定。查原告已由起訴時合法之法定代理人雷仲達，依民事訴訟法第70條第1項規定，委任訴訟代理人王郡蔓、吳宜靜為訴訟行為（見本院卷㈠第60頁、卷㈡第14頁），是本件第一審訴訟程序尚不因原告法定代理人嗣變更為林衍茂而受影響，先予敘明。二、本件原告於起訴狀送達後，就原訴之聲明（見本院卷㈠第26 頁），變更為如主文第1項所示（見本院卷㈢第237頁），核屬請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第2、7款規定，應予准許。三、按連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付，民法第273條第1項定有明文。又連帶債務之債權人既可同時或先後對全體債務人請求，亦可單獨對其中一人為請求，其是否以連帶債務人為共同被告提起給付之訴，既得任意為之，自非屬必須合一確定之事件（最高法院94年度台抗字第372號裁定意旨參照）。查原告於起訴後已為訴之變更，並撤回部分之被告（詳卷內相關資料），迄今共同被告詳如當事人欄所示；而本件乃涉及連帶債務之請求，依上說明，本院自得僅就原告及當事人欄所示之共同被告為判決。至其餘業經原告撤回之被告部分，均非在本院判決範圍，附此敘明。四、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文。查原告於本院審理中，將本件訴訟告知因其敗訴而有法律上之利害關係之第三人，即權利義務關係歸屬主體之被代位人林良謨（見本院卷㈡第475至476、503至507頁），經核於法並無不合，爰列林良謨為受告知人。至林良謨認其為「不該受告知人」云云（見本院卷㈢第228頁以下），尚不足取。五、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。六、按就他人間訴訟標的全部或一部，為自己有所請求，或主張因他人間訴訟之結果，自己之權利將被侵害者，得於第一審或第二審本訴訟繫屬中，以其當事人兩造為共同被告，向本訴訟繫屬之法院起訴，民事訴訟法第54條第1項定有明文。經查：　㈠上開條文所謂「訴訟繫屬」，應指原訴訟繫屬於第一審或第二審法院尚未言詞辯論終結之情形而言（參楊建華原著、鄭傑夫增訂，民事訴訟法要論，民國111年7月印行，第100頁）。其主要理由在於：1.主參加訴訟制度，旨在預防裁判之牴觸，並為介入本訴訟之訴訟，應由本訴訟現繫屬之法院合併審判之，始能達此目的（參吳明軒著，民事訴訟法(中冊) ，102年7月修訂十版，第786頁）；2.主參加訴訟與本訴訟原為個別獨立之訴訟，僅因兩者有牽連關係，為防止裁判矛盾及謀求訴訟經濟，始得於第一審或第二審本訴訟繫屬中，以當事人兩造為共同被告提起主參加訴訟，故主參加訴訟應在本訴訟繫屬於第一、二審法院尚未言詞辯論終結之時期為之（臺灣高等法院暨所屬法院112年法律座談會民事類提案第25號研討結果意旨參照）。　㈡查原告所提之本訴訟業經本院於114年1月17日言詞辯論終結，林良謨於本訴訟言詞辯論終結後之同年2月7日始具狀提起主參加訴訟（見本院卷㈢第240頁），顯已逾上開時限，尚非合法，自無須與本訴訟合併審判。又林良謨提起之該訴訟，既不備「本訴訟繫屬中提起主參加訴訟」之主參加要件，而無從併由本院（本訴訟承辦股正股）為辯論裁判，即應屬一般共同訴訟，爰依法另行分案處理該獨立之訴，併予敘明。七、按遇有下列各款情形，當事人得聲請法官迴避：㈠法官有第3 2條所定之情形而不自行迴避者；㈡法官有第32條所定以外之情形，足認其執行職務有偏頗之虞者。法官被聲請迴避者，在該聲請事件終結前，應停止訴訟程序；但其聲請因違背第 33條第2項，或第34條第1項或第2項之規定，或顯係意圖延滯訴訟而為者，不在此限，民事訴訟法第33條第1項、第37 條第1項分別定有明文。查林良謨於本訴訟僅為受告知人，非屬當事人；其雖於本訴訟言詞辯論終結後之114年2月14日具狀聲請本院（正股）法官迴避，主張其已轉換成主參加訴訟原告，可聲請法官迴避云云（詳參卷附林良謨所提民事訴訟聲請主參加訴訟狀、聲請法官迴避狀所載），然主參加訴訟之原告並非本訴訟之當事人（臺灣高等法院暨所屬法院11 2年法律座談會民事類提案第25號研討結果意旨參照），且林良謨提起之訴訟不備民事訴訟法第54條第1項所定之主參加要件，亦如前述，則依上情形，足認林良謨於本訴訟言詞辯論終結後始聲請本院（正股）法官迴避，顯係意圖延滯本訴訟而為，是本院依上開規定，不停止本訴訟程序，併此指明。貳、實體方面：一、原告主張：坐落桃園縣中壢市（現已改制為桃園市中壢區）前寮段805、805-2、805-3、805-5、805-6地號土地（下稱系爭土地）原為林良謨、被告及其他共有人等數十餘人所共有（系爭土地原共有人之資料均詳卷）。被告等部分共有人（下稱被告等人）前依土地法第34條之1規定，於100年3月1 0日將系爭土地出賣予訴外人黃彥豪，並於100年5月20日完成所有權移轉登記，惟為林良謨所不同意，被告等人即以林良謨受領遲延為由，將林良謨應分得之系爭土地買賣價金新臺幣（下同）99萬9,889元，向本院提存所辦理清償提存（下稱系爭提存），並於100年5月25日就受取提存物附以「應 ……經提存人出具同意領取函」之要件（下稱系爭要件；以上情事，下合稱系爭提存經過事實）。惟因全部提存人未出具同意領取函，致林良謨至今仍無法受取系爭提存之提存款，故系爭提存自不生已清償之效力。而林良謨得依土地法第34 條之1第3項規定，請求被告連帶給付其應得之99萬9,889元（下稱系爭款項），惟怠於行使，伊為林良謨之債權人，自得代位其行使權利等情。爰依民法第242條、土地法第34條之1第3項規定，求為命如主文第1項所示之判決。二、被告答辯：　㈠廖金源部分：伊與其他共有人既已辦理系爭提存，應已履行清償責任，原告再行要求伊給付系爭款項並不公平，有重複給付之情事。又倘法院依提存法第21條規定，以判決方式免除系爭要件，林良謨或原告即得受取系爭提存之提存款等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回（見本院卷㈢第160至16 8頁）。　㈡朱彩青部分：伊不知法院有系爭提存之提存款等語（見本院卷㈡第343至344頁）。　㈢其餘被告均未為具體答辯。三、本院判斷：　㈠查原告主張之系爭提存經過事實，及其為林良謨之債權人等事實，業據其提出債權憑證、本院執行命令、系爭提存之提存書及系爭提存之民事聲請更正狀等資料為證，並有系爭土地登記謄本、存證信函、系爭土地價金分配明細表、系爭土地所有權買賣契約書等資料可稽（見提存卷宗資料），而廖金源對之並未爭執（見本院卷㈢第160至162頁），且朱彩青及其餘被告亦未具體爭執，是本院爰審酌上情，認原告主張之上開事實為真實。　㈡按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任，土地法第34條之1第1項、第3項分別定有明文。本件被告等人依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地之全部出賣於黃彥豪並為移轉登記，依同條第3 項規定，其等對於林良謨應得之系爭款項，自負連帶清償責任。從而，林良謨當得依土地法第34條之1第3項規定，請求被告連帶給付系爭款項。　㈢廖金源固以前詞置辯。惟查：　1.按債權人得隨時受取提存物，如債務人之清償，係對債權人之給付而為之者，在債權人未為對待給付或提出相當擔保前，得阻止其受取提存物，民法第329條定有明文。又非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅，提存法第22條亦有明定。準此，辦理清償提存，除有雙務契約債權人未為對待給付或提出相當擔保之情形外，不得限制債權人隨時受取提存物，否則即難謂依債務之本旨為之，不生清償之效力（最高法院46年台上字第947號判決先例意旨參照）。　2.查林良謨既為不同意出賣系爭土地應有部分之共有人，則其並非系爭土地買賣之契約當事人（附錄1.2.意旨參照），且被告亦未能具體說明並證明林良謨與黃彥豪或被告等人間有何雙務契約之關係，是被告等人自不得任意以系爭要件限制林良謨隨時受取提存物。詎被告等人仍於系爭提存之提存書中附載系爭要件，使林良謨無法隨時受取系爭提存之提存款，則依上開說明，即難認被告等人係依債之本旨為之，系爭提存應尚不生清償之效力，是廖金源此部分所辯，自不足採。　3.另廖金源雖認法院得依提存法第21條規定，以判決方式免除系爭要件云云，惟提存法第21條係規定：「清償提存之提存物受取權人如應為對待給付時，非有提存人之受領證書、裁判書、公證書或其他文件，證明其已經給付或免除其給付或已提出相當擔保者，不得受取提存物。受取權人領取提存物應具備其他要件時，非證明其要件已具備者，亦同。」而廖金源並未具體說明何以法院得依提存法第21條規定，以判決方式逕免除系爭要件，亦未提出其他足以支撐其認法院得判決免除系爭要件之法律上具體基礎，是廖金源此部分所辯，亦難遽採。　　　㈣按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利，民法第242條本文定有明文。本件林良謨既得請求被告連帶給付系爭款項，且被告亦未證明其已清償；而原告為林良謨之債權人，林良謨並陳稱略以：「…… 我本人已無資力……我寧可讓這筆款項充公我也不要給合庫…… 」等語（見本院卷㈢第238至239頁），足徵林良謨怠於行使其權利，則原告自有行使代位權以保全債權之必要。從而，原告依民法第242條、土地法第34條之1第3項規定，代位林良謨向被告請求連帶給付系爭款項，自屬有據。四、綜上所述，本件原告依民法第242條、土地法第34條之1第3 項規定，代位林良謨向被告請求連帶給付如主文第1項所示金額（利息起算日見本院卷㈡第400頁、卷㈢第28至32、237頁），為有理由，應予准許。五、本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；另併依民事訴訟法第392條第2 項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據等相關資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官林大為中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉邦培以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。附錄（參考判決）： 1.最高法院106年度台上字第2482號判決　部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分，並對未同意出賣之共有人之應有部分有權一併出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約。又同法第34條之2第3項規定：第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。土地登記規則第35條第5款亦規定：部分共有人依土地法第34條之1規定就共有土地全部申請土地權利變更登記，他共有人之土地所有權狀未能提出者，得免提出。可見未同意出賣之共有人並無依該買賣契約移轉其應有部分予買受人之義務。是未同意出賣之共有人之應有部分雖經同意出賣之共有人一併出賣，未同意出賣之共有人既非該買賣契約之當事人，買受人自不得依該買賣契約對未同意出賣之共有人為請求。 2.最高法院87年度台上字第866號判決　部分共有人依土地法第34條之1第1項，將共有土地之全部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分，並對未同意出售之共有人之應有部分有權一併處分出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生。同法第34條之1第3項並規定：「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記」，土地登記規則第35條第5款亦規定：「部分共有人依土地法第34條之1規定就共有土地全部申請土地權利變更登記，他共有人之土地所有權狀未能提出者」，得免於提出，以資配合。未同意出售之共有人並未與買受人訂立買賣契約，自不能因其應有部分一併出售並移轉與買受人，且得領取買賣價金，而謂與買受人間有買賣關係存在。

2025-02-27

SLDV-111-訴-848-20250227-2